Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Ehrenfeld Ost

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 25.02.2025 
 0533/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 24.03.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 27.03.2025 
 
Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Ehrenfeld Ost 
Erster Sachstands-, Erfahrungsbericht 
1. Anlass 
 
Am 25.01.2024 ist die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet Ehrenfeld Ost in Kraft getreten. 
 
Satzungszweck ist gemäß § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) die Er-
haltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Wesentliche Erhaltungsziele 
sind die Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnraumangebots für verschie-
dene Haushalts- und Einkommenstypen und die Begrenzung auf sozial verträgliche 
Modernisierungsvorhaben. 
 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen 
und Abbruch steht der Stadt gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB im Erhaltungsge-
biet ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Wohngebäuden zu, das die Stadt ausüben 
kann, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. 
 
2. Organisation, Personal 
 
Die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung und Prüfung, ob bauliche Änderun-
gen, Nutzungsänderungen und Abbruch erhaltungsrechtlich zulässig sind, obliegt dem 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik im Sachgebiet Sektorale Stadtentwicklung. So-
fern Maßnahmen baugenehmigungspflichtig sind, erfolgt die Prüfung auf Veranlas-
sung des Bauaufsichtsamtes der Stadt Köln als federführende Genehmigungsbe-
hörde. In den übrigen Fällen (Modernisierungsmaßnahmen ohne Baugenehmigungs-
pflicht) ist das Amt für Stadtentwicklung und Statistik selbst Genehmigungsbehörde. 
 
Vor der Entscheidung über einen Antrag auf bauliche Änderung, Nutzungsänderung 
oder Abbruch findet einzelfallabhängig eine verwaltungsinterne Abstimmung statt. Da-
bei werden je nach Fallgestaltung das Rechtsamt (Amt für Recht, Vergabe und Versi-
cherungen) und das Amt für Wohnungswesen (insbesondere das Sachgebiet Zweck-
entfremdung, Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle) einbezogen.

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Das Aufgabengebiet „Soziale Erhaltungssatzungen“, das sich mit der Planung, Weiter-
entwicklung und Umsetzung dieser Satzungen beschäftigt, besteht aus vier Mitarbei-
tenden. Neben der Umsetzung der Satzung für das Gebiet Ehrenfeld Ost, befinden 
sich bereits seit dem 30.01.2020 die Soziale Erhaltungssatzung für das Severinsvier-
tel und seit dem 24.03.2022 die Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet Mülheim 
Süd-West in der Umsetzung. Des Weiteren wird derzeit eine Satzung für Teilbereiche 
des Stadtteils Kalk geprüft. 
 
3. Information der Öffentlichkeit 
 
Die öffentliche Informationsveranstaltung über die Soziale Erhaltungssatzung Ehren-
feld Ost fand statt am 12.03.2024 im Bürgerzentrum Ehrenfeld, Venloer Str. 429 in 
Köln-Ehrenfeld. Die Bürgerinnen und Bürger wurden mittels an alle Haushalte im Sat-
zungsgebiet versandte Flyer zu der Veranstaltung eingeladen und hatten die Möglich-
keit, im Anschluss an die Veranstaltung Fragen an die Verwaltung zu stellen. 
 
Die Verwaltung hat außerdem auf der Internet-Seite der Stadt Köln eine eigene Infor-
mationsseite zu Sozialen Erhaltungssatzungen eingestellt: https://www.stadt-
koeln.de/soziale-erhaltungssatzungen. Auf dieser steht ein Formular zur Verfügung, 
welches den Grundstückseigentümern*innen die Beantragung von erhaltungsrechtli-
chen Genehmigungen ohne erforderlichen Bauantrag erleichtern soll. Des Weiteren 
wurde die Internet-Seite kürzlich um eine interaktive Kartenanwendung ergänzt, mit 
deren Hilfe die Nutzer*innen mittels Eingabe von Straße und Hausnummer feststellen 
können, ob das betreffende Grundstück im Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung 
liegt oder nicht. 
 
4. Bauantragspflichtige Vorgänge 
 
Im Berichtszeitraum 25.01.2024 bis 31.01.2025 sind folgende 27 Anträge auf bauliche 
oder Nutzungsänderungen in Verbindung mit einem Bauantrag gemäß Landesbauord-
nung eingegangen: 
 
Lfd. Nr. im  
Gesamtverzeich-
nis 
Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches  
Prüfergebnis 
BA_001 Errichtung einer Dachter-
rasse und eines zweige-
schossigen Anbaus mit Dach-
terrasse, Ausbau des Dach-
geschosses, energetische 
Sanierung des Wohngebäu-
des 
Zustimmung, da Legalisierung 
BA_002 Errichtung einer Dachter-
rasse, Erhöhung des Daches 
sowie Erweiterung einer Au-
ßentreppe an einem Einfami-
lienhaus 
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands 
BA_003 Errichtung von zwei Balkonen 
rückwärtig am Hinterhaus 
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands

3 
 
BA_004 Nutzungsänderung in Woh-
nen im Erdgeschoss, Auftei-
lung der Wohnungen vom 1.-
3. Obergeschoss, Änderung 
durch Aufstockung und Aus-
bau des Dachgeschosses 
und des Dachbodens zu 
Wohnungen 
Abgelehnt wegen Veränderung 
der Wohnungsstruktur, Verdrän-
gungswirkung 
 
BA_005 Errichtung von drei Balkonan-
lagen und drei Altanen mit 
insgesamt 28 Einzelbalkonen 
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands 
BA_006 Nutzungsänderung der Gast-
stätte im Erdgeschoss in 
Wohnen, Sanierung (Anbrin-
gung der Fassadendäm-
mung, Neuerrichtung des 
Dachs) i.V.m. Neugestaltung 
der Fassaden inkl. Vergröße-
rung der Fensteröffnungen, 
Errichtung von straßenseiti-
gen Dachgauben und hofsei-
tigen Balkonen und Umbau 
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands 
 
BA_007 Erweiterung einer bestehen-
den Terrasse 
Zustimmung mit Auflagen 
BA_008 Nutzungsänderung von Ab-
stellraum in Wohnraum im 
Kellergeschoss und Neuorga-
nisation von sechs Stellplät-
zen 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird. 
 
BA_009 Nutzungsänderung im Erdge-
schoss von Gastronomie in 
Wohnraum und Erneuerung 
der Dachfläche im Erdge-
schoss mit Wiederherstellen 
der Fassadenstruktur, sowie 
Nutzungsänderung im Dach-
geschoss von Abstellraum in 
Wohnraum 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird. 
 
BA_010 Errichtung einer Werbean-
lage in Form eines stehenden 
Schriftzuges 
Die Belange der Sozialen Erhal-
tungssatzung sind nicht betroffen 
BA_011 Änderung eines bestehenden 
Gebäudes (Büronutzung) 
durch ein weiteres Geschoss 
mit einer Wohnung mit Errich-
tung einer Außentreppe so-
wie Erweiterung des Zu-
gangspodest mit Anleiterflä-
che 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird.

4 
 
BA_012 Aufstockung um ein Ge-
schoss i.V.m. Ausbau und 
Nutzungsänderung des 
Dachgeschosses zum Woh-
nen, als Legalisierung 
 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird. 
 
BA_013 Errichtung eines Mehrfamili-
enhauses mit zwei Büroein-
heiten im Erdgeschoss 
Die Belange der Sozialen Erhal-
tungssatzung sind nicht betroffen 
 
BA_014 Errichtung einer Gaube im 
Dachgeschoss und einer Per-
gola auf der rückw. Dachter-
rasse, einer Gaube im Spitz-
boden mit Austritt, einer 
Gaube im Dachgeschoss 
rückwärtig, Erweiterung des 
Dachgeschosses Hinterhaus, 
Errichtung einer Dachter-
rasse auf dem Hinterhaus so-
wie Nutzung des Spitzbodens 
als Wohnfläche 
Zustimmung, da Legalisierung 
BA_015 Abriss und Neuerrichtung des 
Daches zur Schaffung einer 
Maisonette-Wohnung 
Zustimmung mit Auflagen 
BA_016 Antrag auf Verlängerung der 
Geltungsdauer einer Bauge-
nehmigung zur Errichtung ei-
ner Dachterrasse 
Antrag wurde zurückgezogen 
BA_017 Antrag auf Verlängerung der 
Geltungsdauer einer Bauge-
nehmigung zur Änderung 
durch hofseitigen Anbau über 
vier Geschosse sowie Ab-
bruch und Aufstockung des 
Dachgeschosses mit neuer 
Dachloggia 
Ablehnung wegen Verdrän-
gungswirkung 
BA_018 Errichtung eines hofseitigen 
Anbaus mit einer Terrasse 
i.V.m. Erweiterung und Um-
bau der Wohnungen im 1. 
und 2. Obergeschoss 
Ablehnung wegen Verdrän-
gungswirkung 
BA_019 Errichtung einer Dachter-
rasse auf dem rückwärtigen 
Anbau im 3. Obergeschoss 
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands 
BA_020 Änderung einer Baugenehmi-
gung: Änderung der Brüs-
tungshöhe bei Errichtung ei-
ner Dachterrasse 
Antrag wurde zurückgezogen

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BA_021 Zusammenlegung von 2. 
Obergeschoss und Dachge-
schoss, Teilabbruch des Da-
ches und zweier Gauben so-
wie Errichtung einer straßen-
seitigen Gaube 
Zustimmung mit Auflagen 
BA_022 Änderung einer Gaststätte bis 
zu 200 Gastplätzen, hier: Auf-
stockung eines einstöckigen 
Restaurants mit ca. 176 
Gastplätzen 
Die Belange der Sozialen Erhal-
tungssatzung sind nicht betroffen 
BA_023 Aufstockung i.V.m. Errichtung 
von Dachaufbauten, zwei 
rückwärtigen Balkonen, einer 
straßenseitigen Loggia und 
Schaffung einer weiteren 
Wohnung im Dachgeschoss 
In Bearbeitung 
BA_024 Errichtung eines Wohn- und 
Geschäftshauses mit einer 
Büroeinheit im Erdgeschoss 
und acht Wohneinheiten so-
wie zwei Stellplätzen im 
Freien 
Die Belange der Sozialen Erhal-
tungssatzung sind nicht betroffen 
 
BA_025 Dachgeschossausbau mit 
Dachaufbauten und rückw. 
Dachterrasse zur Schaffung 
einer neuen Wohneinheit 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird. 
 
BA_026 Errichtung von Balkonen im 
1., 2. und Dachgeschoss je-
weils mit Rettungstreppen so-
wie Nutzungsänderung eines 
Abstellraums im Dachge-
schoss in Wohnraum 
Zustimmung da Maßnahmen er-
forderlich aus brandschutzrechtl. 
Gründen 
BA_027 Antrag auf Verlängerung der 
Geltungsdauer einer Bauge-
nehmigung zum Anbau einer 
Balkonanlage mit Errichtung 
eines Lichtschachtes im Kel-
lergeschoss sowie eines 
Dachaufbaus als Zugang im 
Dachgeschoss 
In Bearbeitung 
 
5. Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung ohne formellen Bauantrag 
 
Im aktuellen Berichtszeitraum sind folgende neun Anträge auf erhaltungsrechtliche 
Zustimmung für bauliche oder Nutzungsänderungen ohne einen Bauantrag gemäß 
Landesbauordnung eingegangen:  
 
Lfd Nr. im  
Gesamtverzeich-
nis 
Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches  
Prüfergebnis 
kBA_001 Erneuerung Heizkörper, In-
nentüren, Fenster, Woh-
Genehmigung

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nungseingangstür, Fußbo-
den, Abhang Zimmerdecken, 
Abriss einer Küchenwand 
kBA_002 Energetische Sanierung der 
Gebäudehülle und des Da-
ches, Erneuerung der Fens-
ter und Türen, Austausch der 
Heizung zu Gaszentralhei-
zung 
Genehmigung 
 
kBA_003 Energetische Sanierung, An-
passung des Grundrisses, 
Schaffung eines Zugangs zur 
bestehenden Terrasse 
Genehmigung 
 
kBA_004 Einbau von Bad und WC im 
Spitzboden, Erneuerung der 
Dämmung der Dachflächen 
Genehmigung 
 
kBA_005 Erneuerung der Steigleitun-
gen, Austausch der Steckdo-
sen und Lichtschalter, Aus-
tausch der alten Türen, Mo-
dernisierung des Bades, Auf-
bereitung der originalen Holz-
dielen, Einbau einer Küche 
Genehmigung 
 
kBA_006 Fassadendämmung Genehmigung 
kBA_007 Dach- u. Fassadendämmung, 
Einbau Wärmepumpenhei-
zung 
Antrag wurde zurückgezogen 
kBA_008 Dachdämmung In Bearbeitung 
kBA_009 Austausch von Fenstern In Bearbeitung 
 
6. Anfragen und Hinweise zu erhaltungsrechtlichen Themen 
 
Im Berichtszeitraum gingen beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik vor Beantra-
gung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung oder einer Baugenehmigung 47 An-
fragen von Grundstückseigentümern*innen zu beabsichtigten baulichen oder Nut-
zungsänderungen sowie Grundstücksverkäufen und den damit verbundenen Rechts-
folgen der Sozialen Erhaltungssatzung ein.  
 
7. Nutzung des Vorkaufsrechts  
 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen steht der Stadt nach 
dem Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbe-
reich einer Erhaltungssatzung zu. Dieses Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, 
wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, insbesondere zur Deckung eines 
Wohnbedarfs (§ 24 Abs. 3 BauGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur inner-
halb der gesetzlichen Frist von drei Monaten möglich (§ 28 Abs. 2 BauGB). Außerdem 
hat die Stadt die Möglichkeit, das Grundstück zum Verkehrswert zu erwerben (§ 28 
Abs. 3 BauGB). 
 
Bei der Beurteilung und Bewertung, ob das Wohl der Allgemeinheit eine Vorkaufs-
rechtsausübung rechtfertigt, wurde bis November 2021 vor allem geprüft, ob aufgrund

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des Eigentümerwechsels erhaltungswidrige Entwicklungen, die zu einer Verdrängung 
der Wohnbevölkerung führen, zu befürchten waren. 
 
Dieser Rechtsauslegung hat das Bundesverwaltungsgericht durch ein Urteil vom 
09.11.2021 widersprochen (BVerwG 4 C 1.20). Das Bundesverwaltungsgericht hat in 
der Urteilsbegründung deutlich gemacht, dass das Vorkaufsrecht von der Gemeinde 
nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden darf, dass Käufer in Zukunft 
erhaltungswidrige Nutzungsabsichten haben. Das Gericht stützt seine Entscheidung 
auf § 26 Nr. 4 BauGB. Demnach ist die Ausübung eines Vorkaufsrechts ausgeschlos-
sen, wenn „das Grundstück entsprechend [...] den Zielen und Zwecken der städtebau-
lichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche An-
lage keine Missstände oder Mängel“ sanierungsrechtlicher Art aufweist. Damit hat das 
Gericht die bislang in der deutschlandweiten Praxis angewandte weite Auslegung des 
Ausschlussgrundes eingeschränkt. 
 
Nun sind bei der Prüfung, ob bei einem Verkauf eines Wohnhauses das Vorkaufsrecht 
zum Wohl der Allgemeinheit ausgeübt werden soll, nur die tatsächlichen Verhältnisse 
maßgeblich. Die zu erwartenden künftigen Nutzungen durch Käufer*innen dürfen kein 
maßgeblicher Entscheidungsgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts mehr sein. 
Damit ist die Möglichkeit der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts in Sozialen 
Erhaltungsgebieten eingeschränkt. In Fällen, in denen der begründete Verdacht be-
steht, dass erhaltungsrechtliche Ziele bspw. durch eine Luxussanierung verletzt wer-
den, kann das Vorkaufsrecht derzeit nicht angewandt werden. 
 
Ob und wann der Gesetzgeber an der betreffenden Stelle das Baugesetzbuch dahin-
gehend ändern wird, dass künftig wieder eine Ausübung des Vorkaufsrechts in Be-
tracht kommt, wenn der begründetet Verdacht besteht, dass erhaltungsrechtliche Ziele 
verletzt werden, ist aktuell nicht bekannt. 
 
Das Vorkaufsrecht kommt grundsätzlich in Sozialen Erhaltungsgebieten weiterhin in 
den Fällen in Betracht, in denen das Grundstück nicht entsprechend den Zielen und 
Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung bebaut ist oder genutzt wird, beispielsweise, 
wenn Eigentümer ein Wohnhaus ganz oder teilweise ohne die erforderliche erhal-
tungsrechtliche Genehmigung einer anderen Nutzung zugeführt haben, oder ggf. auch 
bei überwiegend leerstehenden Mehrfamilienhäusern. 
 
Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann außerdem angebracht sein, wenn der Gebäu-
dezustand eines Wohnhauses nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde 
Wohnverhältnisse entspricht, oder wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungsein-
flüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen An-
lage wesentlich beeinträchtigt wird. 
 
Die Verwaltung prüft in jedem Einzelfall in einem ämterübergreifend abgestimmten 
Verfahren, ob beim Verkauf von Grundstücken die Ausübung des Vorkaufsrechts 
nach den dargestellten Kriterien geboten ist und ob eine Ausübung zugunsten der 
Stadt oder zugunsten eines Dritten möglich ist. Soll das Vorkaufsrecht ausgeübt wer-
den, wird den politischen Gremien die Entscheidung zur Beschlussfassung vorgelegt. 
 
Wenn der Stadt nach Auslegung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts 
ein Vorkaufsrecht zusteht, haben Käufer*innen die Möglichkeit, die Ausübung des 
Vorkaufsrechts innerhalb der 3-Monatsfrist abzuwenden, sofern sie sich zur Einhal-
tung der Ziele und Zwecke der Sozialen Erhaltungssatzung verpflichten. Wenn mit 
dieser Erklärung zur Abwendung des Vorkaufsrechts sichergestellt werden kann, dass 
mit ihr das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung, einer Verdrängung der Wohnbevölke-
rung vorzubeugen, mit vergleichbarer Wirkung umgesetzt werden kann, wie dies

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durch die Ausübung des Vorkaufsrechts möglich wäre, ist die Abwendungsvereinba-
rung als milderes Mittel vorzuziehen.  
 
Fallzahlen 
 
Im Berichtszeitraum 25.01.2024 bis 31.01.2025 wurden der Stadt insgesamt 17 Ver-
kaufsfälle angezeigt und geprüft. In keinem der 17 geprüften Fälle bestand die Not-
wendigkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.  
 
8. Ausblick 
 
Weiterhin soll jährlich über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Ehrenfeld 
Ost berichtet werden. Ein erneuter Bericht soll daher in einem Jahr erfolgen. Eine 
Evaluation der gesamten Satzung ist nach fünf Jahren, also für das Jahr 2029 vorge-
sehen. 
 
 
Gez. Haack