Kommunales Wohnungsbauförderprogramm

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/2 
 
Vorlagen-Nummer 25.03.2019 
 0797/2019 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Rat 04.04.2019 
 
Kommunales Wohnungsbauförderprogramm 
Unter der Nummer AN/0161/2019 stellen die Fraktionen der CDU, Bündnis 90/Die Grünen, Die Linke. 
und GUT folgende Anfrage: 
 
Im Jahr 2012 hat der Rat das Kommunale Wohnungsbauförderprogramm in Höhe von 33 Mio./Jahr 
beschlossen, 2017 wurde eine Verlängerung bis 2021 erwirkt. Die Mittel sind in den jeweiligen Haus-
haltsjahren nur unzureichend abgerufen worden. Grund dafür waren die auskömmlichen Mittel der 
Wohnungsbauförderung des Landes in Höhe von 75 Mio. €. In der Zielvereinbarung zwischen Land 
NRW und Stadt Köln vom Oktober 2018 garantiert das Land bis 2022 eine jährliche Förderung von 95 
Mio. Euro.  
Der Wohnungsmarkt in Köln ist weiterhin angespannt. Belegungsbindungen gehen sukzessive verlo-
ren. Der Gesamtwohnungsbestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen nimmt weiterhin ab.  
Neben Wohnungen mit sozialer Bindung fehlen vor allem auch Wohnungen im preisgedämpften 
Mietwohnungsbau mit Mieten von 8-11 €/qm Netto-Kaltmiete. 
 
Vor diesem Hintergrund bitten die Fraktionen die Verwaltung um Beantwortung folgender Fragen: 
 
1. In welchem Umfang wurden Mittel aus dem das kommunalen Wohnungsbauförderprogramm im 
Zeitraum 2015-2018 abgerufen? 
2. a) Welche Möglichkeiten sieht die Verwaltung, Mittel aus dem kommunalen Wohnungsbauförder-
programm einzusetzen, um zusätzlichen öffentlich-geförderten Wohnungsbau zu erreichen (z.B. 
durch Bürgschaften, Tilgungsnachlässe oder Änderung der Zinskonditionen)? 
b) Inwieweit ist es rechtlich möglich und sachlich zielführend, den Kauf städtischer Grundstücke 
zum Zwecke des öffentlich-geförderten Wohnungsbau durch Bestandshalter stärker zu fördern, 
etwa durch Konzeptvergaben oder Subventionierung von Grundstückskäufen (z.B. durch die GAG 
oder Genossenschaften)? 
3. Ist es möglich, Mittel aus dem Wohnungsbauförderprogramm der Stadt Köln – soweit nicht in An-
spruch genommen - für das Segment des preisgedämpften Wohnungsbaus zu verwenden? Wel-
che Instrumente stehen zur Verfügung oder müssen hierfür geschaffen werden, um Bestandshal-
ter, insbesondere Genossenschaften und junge Genossenschaften, zu unterstützen?

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Die Antwort der Verwaltung lautet wie folgt: 
Zu Frage 1:  In den Jahren 2015 bis 2018 standen im Rahmen des kommunalen Wohnungsbauför-
derungsprogramms jährlich 33,0 Mio. € für die Gewährung von Darlehen zur Verf ü-
gung, die aufgrund vorrangiger Landesmittel un d in Ermangelung darüber hinausg e-
hender Nachfrage nicht verausgabt worden sind. Neben den Darlehen standen in der 
Zeit von 2015 bis 2016 weitere Zuschussmittel zum Ankauf von Grundstücken im 
Rahmen des Förderatlas von jährlich 1,0 Mio. € zur Verfügung. Aufgrund entsprechen-
der Nachfrage konnten in vorgenanntem Zeitraum zur Förderung von 282 Wohneinhei-
ten rd. 1,7 Mio. € gewährt werden. Neben den bereits genannten Förderinstrumenten 
standen für den Ankauf von Mietpreis - und Belegungsbindungen von 2015 bis 2016  
jährlich weitere 1,0 Mio. € zur Verfügung. Durch den Abruf von rd. 0,9 Mio. € konnten 
55 Wohneinheiten in der Mietpreisbindung gehalten werden. Im Rahmen des Sonder-
programms zur Förderung bezahlbaren Wohnraums standen zudem 2,0 Mio. € zur 
Verfügung. Hieraus konnten zur Bezuschussung von 204 Wohneinheiten insgesamt rd. 
1,6 Mio. € verwendet werden. Die letztgenannten drei Förderinstrumente liefen 2016 
aus und wurden ab 2017 nicht mehr fortgeführt. 
 
Zu Frage 2a.: Das bestehende städtische Förderprogramm sieht  aktuell als Förderinstrumente die 
investive Darlehensgewährung sowie die konsumtive Gewährungen von Tilgungsnach-
lässen und Änderungen der Zinskonditionen analog der bestehenden Landesregelun-
gen vor. Andere Förderinstrumente, wie z. B. Bürgschaften werden aus Gründen feh-
lender Vereinbarkeit mit geltendem EU-Recht nicht genutzt. Soweit Darlehen nicht im 
veranschlagten Umfang abgerufen werden, ist es aus haushaltsrechtlicher Sicht nicht 
möglich, diese zur Verstärkung konsumtiver Bedarfe im Zusammenhang mit der Erhö-
hung von Tilgungsnachlässen oder Zinssenkungen einzusetzen. Unter der Vorausset-
zung, dass die erforderlichen haushaltsmäßigen Mittel anderweitig zur Verfügung ge-
stellt werden, wären die Ausweitung der Tilgungsnachlässe und weitere Zinssenku n-
gen aus Sicht der Verwaltung zielführend.  
 
Ebenfalls sinnvoll aus Sicht der Verwaltung erscheint eine Forcierung des Modells der 
Verlängerung bestehender Zweckbindungen. Konkret sieht die Verwaltung die Gewäh-
rung eines Zuschusses aus städtischen Mitteln als Anreiz  für Bestandshalter, das in 
den Wohnraumförderbestimmungen neu geschaffene Instrument der Bindungsverlän-
gerung zu nutzen. Im Rahmen des mehrjährigen Wohnraumförderungsprogramms 
2018-2022 des Landes NRW besteht seit dem Programmjahr 2019 die Möglichkeit, auf 
Antrag des Fördernehmers eine Bindungsverlängerung um weitere 5 bis maximal 10 
Jahre für Miet- und Genossenschaftswohnungen zu bewilligen, in denen der planmä-
ßige Bindungsauslauf bevorsteht. Das Landesverfahren selbst ist für den Förderne h-
mer sehr aufwändig und die Bestimmungen sehen als Anreiz lediglich den Fortbestand 
der bestehenden Darlehenskonditionen vor, so dass durch Gewährung eines entspre-
chenden städtischen Zuschusses ein Anreiz geschaffen wird. 
 
Zu Frage 2b.: Der Kauf städtischer Grundstücke du rch Bestandshalter wird bereits heute in erhebli-
chem Umfang begünstigt, da Bestandshalter gemäß Ratsbeschluss vom 22.09.2016 
Grundstücke –außerhalb jeden Wettbewerbs – im Rahmen der sogenannten Direk t-
vergabe erwerben können, wodurch sie sich nicht nur die Kosten der Wettbewerbsteil-
nahme ersparen, sondern auch zum Verkehrswert, d.h. ohne die bei Ausschreibungen

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mit Preiskomponente üblichen Aufschläge von 20 – 30% erwerben können und spezi-
elle Konzeptausschreibungen sich ausschließlich an Bestandshalter richten, wodurch 
diese nicht mit sonstigen Firmen, die geförderte Wohnungen errichten, konkurrieren 
müssen. 
Diese Praxis hat sich bewährt und insbesondere belegt, dass Bestandshalter zu di e-
sen Konditionen geförderten Wohnungsbau realisieren können. 
Städtische Grundstücke dürfen gemäß § 90 Gemeindeordnung grundsätzlich nur zum 
vollen Wert, d.h. dem Verkehrswert veräußert werden. Die aktuelle Novellierung dieser 
Vorschrift hat dabei noch einmal deutlich gemacht, dass ein Verkauf unter Verkehr s-
wert in begründeten Ausnahmefällen möglich ist und dabei einerseits das europäische 
Beihilferecht sowie vom Rat noch festzulegende, für alle vergleichbaren Fälle anwend-
bare Richtlinien zu beachten sind. 
 
Zu Frage 3: Wie bereits unter Ziffer 2.a) dargestellt, sieht das städtische Förderprogramm aktuell 
als Förderinstrument die Darlehensgewährung vor und zielt ausschließlich auf den ge-
förderten Wohnungsbau ab, nicht auf das Segment des preisgedämpften Wohnungs-
baus. Eine Belebung des preisgedämpften Wohnungsbaus ist au s Sicht der Verwa l-
tung nur bei Gewährung von Zuschüssen an Investoren erfolgversprechend, um somit 
den Ausgleich zwischen preisgedämpfter Miete und erzielbarer Marktmiete herzustel-
len. Auch hier ist zu beachten, dass es sich bei den veranschlagten Haushalt smitteln 
zur Darlehensgewährung um investive Finanzmittel handelt, die aus haushaltsrechtl i-
chen Gründen bei nicht vollständiger Inanspruchnahme nicht zur Deckung konsumtiver 
Zuschüsse verwendet werden können. Unter der Voraussetzung, dass die erforderl i-
chen haushaltsmäßigen Mittel zur Verfügung gestellt werden, wäre die Schaffung eines 
weiteren Förderinstruments in Form einer Zuschussgewährung für alle Investorengrup-
pen für den preisgedämpften Wohnungsbau aus Sicht der Verwaltung sinnvoll. Neben 
der Schaffung der erforderlichen organisatorischen und haushaltsmäßigen Vorausset-
zungen muss weiterhin die EU -Beihilfekonformität der Zuschussgewährung geprüft 
werden. Bei der Ausgabe von Darlehen im geförderten Wohnungsbau wird dieses be-
reits bejaht. 
gez. Reker