Wohnungswirtschaftliche Entwicklungsperspektiven der Konversionsareale in Darmstadt

Erarbeitet im Auftrag 
der Wissenschaftsstadt  
Darmstadt 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnungswirtschaftliche 
Entwicklungsperspektiven 
der Konversionsareale
 
in Darmstadt 
 
Rechtsanwältin Iris Behr 
Dr. Rainer Greiff 
Dr. Heinz Sautter 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Institut Wohnen und Umwelt  
 
Mai 2008

2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INSTITUT WOHNEN UND UMWELT GmbH 
Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt 
 
Annastraße 15 
64285 Darmstadt 
Tel  0049 (0) 6151 / 29 04-0 
Fax 0049 (0) 6151 / 29 04-97 
info@iwu.de  
http://www.iwu.de

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 3 
Gliederung 
Gliederung ..........................................................................................................3 
Einführung ..........................................................................................................5 
1    Situation und bisherige Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt...............................7 
1.1    Ökonomische Rahmenbedingungen .............................................................7 
1.2    Wohnungsnachfrage..................................................................................9 
1.3    Wohnungsangebot .................................................................................. 12 
1.4    Wohnungsversorgung.............................................................................. 13 
1.5    Immobilienpreise.................................................................................... 15 
1.6    Öffentlich geförderter Wohnungsmarkt ...................................................... 16 
 
2    Künftige Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt................................................. 19 
2.1    Künftige Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung .................................. 19 
2.2    Künftige Bevölkerungsentwicklung ............................................................ 21 
2.3    Künftige Entwicklung der Privathaushalte ................................................... 22 
2.4    Künftiger Wohnungsbedarf....................................................................... 23 
2.5    Künftiger Bedarf an Sozialwohnungen........................................................ 24 
 
3    Ergebnis der Wohnungsmarktanalyse und Folgerungen für die  
            Wohnungsnachfrage in den Konversionsgebieten......................................... 26 
3.1    Entwicklung der Nachfrage....................................................................... 26 
3.2    Hinweise zur sozioökonomische Struktur und Herkunft der Nachfrage............. 26 
3.3    Kostengünstige Reihenhäuser für junge Familien......................................... 27 
3.4    Öffentlich geförderter Wohnungsbau.......................................................... 29 
3.5    Selbst organisierte Wohnprojekte und Kleininvestoren ................................. 30 
3.6    Eigentumswohnungen ............................................................................. 31 
3.7    Hochwertiger Wohnungsbau..................................................................... 31 
   3.8    Wohnungsbedarf nach Marktsegmenten ..................................................... 32 
 
4    Expertengespräche ....................................................................................... 33 
4.1    Nachfrage nach unterschiedlichen Preissegmenten ...................................... 33 
4.2    Erkenntnisse und Empfehlungen für hochwertiges Wohnen aus  realisierten  
   Bauvorhaben.......................................................................................... 37 
4.3    Allgemeine Kriterien der Standortbewertung und Einfügen in die  
   gesamtstädtische Entwicklung .................................................................. 38 
4.4    Die Standorte......................................................................................... 39 
4.5    Partnerschaften zur Umsetzung ................................................................ 42 
4.6    Kommunale Steuerungsinstrumente .......................................................... 42 
 
Anhang............................................................................................................. 49 
Analyse des Wohnungsmarktes in Darmstadt 
          Wohnungswirtschaftliche Entwicklungsperspektiven der Konversionsareale  
          in Darmstadt

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 4

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 5 
Einführung  
Durch den für 2008 in Aussicht gestellten Abzug der amerikanischen Streitkräfte besteht 
die Aussicht für Darmstadt, in großem Umfang Bauerweiterungsflächen zu erhalten. Es 
wird damit gerechnet, dass die Rückgabe an den Bund zum Jahresbeginn 2009 erfolgen 
wird. Bei einer zügigen Bearbeitung bzw. Vermarktung könnten die Flächen zum Jahre 
2010 in den Darmstädter Wohnungsmarkt gelangen. Bereits seit einiger Zeit beschäftigt 
sich eine verwaltungsinterne Arbeitsgruppe mit den damit für die Stadt Darmstadt ver-
bundenen Aufgabenstellungen
1.  
 
Das IWU war am 20.09.07 von der Wissenschaftsstadt Darmstadt beauftragt worden, 
unter Berücksichtigung des „Kommunalen Wohnraumversorgungskonzeptes Darmstadt“ 
vom November 2003 sowie der „Prognose der Bevölkerungsentwicklung 2020 und Woh-
nungsbau in Darmstadt Perspektiven und Prognosen" vom Februar 2005 des Stabs für 
Stadt- und Regionalentwicklung, diese Datengrundlage zu aktualisieren und mit einer 
Prognose der erwarteten Nachfrage auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt zu versehen.  
 
Ergänzend dazu sollte ein Überblick über aktuelle Bedingungen am Wohnungs- und Im-
mobilienmarkt in Darmstadt gegeben werden. Die Nachfrage sollte dabei insbesondere 
für vier relevante Nachfragegruppen differenziert betrachtet werden: 
 
1   hochwertige Wohnimmobilien 
2   familienorientierte Reihenhäuser 
3   frei finanzierter Geschosswohnungsbau 
4   geförderter Wohnungsbau 
 
Dazu wurden Expertengespräche mit Vertretern und Vertreterinnen der lokalen Immobi-
lienwirtschaft geführt, um eine Einschätzung der aktuellen Vermarktungsbedingungen 
von Wohnimmobilien in Darmstadt zu erhalten. Auch der Flächenbedarf selbst organisier-
ter Darmstädter Wohninitiativen sollte bedacht werden.  
 
Für die Steuerung der weiteren städtebaulichen Entwicklung der Konversionsflächen soll-
ten zudem Möglichkeiten der Kooperation mit Investoren und geeignete rechtliche Ver-
fahren dargestellt werden, mit denen eine wirtschaftlich optimierte und sozial ausgewo-
gene Umsetzung von Planungskonzepten möglich ist. Anhand von vorbildlichen Beispielen 
aus der städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Praxis des Umgangs anderer 
Städte mit Konversionsflächen wurden Vorschläge für das Vorgehen bei der weiteren 
städtebaulichen Entwicklung der Gebiete dargelegt.  
 
Ergebnisse der Untersuchung wurden in einem verwaltungsinternen Werkstattgespräch 
„Cambrai-Fritsch-Kaserne“ am 14.04.2008 vorgestellt. Die dafür erstellten Präsentatio-
nen sind dem Gutachten beigefügt. 
 
 
 
Die Verfasser 
                                                 
1   Siehe hierzu auch Große Anfrage künftige Nutzung der Konversionsflächen der amerikanischen Streitkräfte 
bzw. der Bundeswehr, (Starkenburg Kaserne) vom 05.10.07

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 6

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 7 
1 Situation und bisherige Entwicklung auf dem Woh-
nungsmarkt 
Die von der US-Army aufgegebenen Wohnsiedlungen stehen in Konkurrenz zu anderen 
Wohnstandorten in Darmstadt und der Region. Ihre Nutzung muss deshalb im Rahmen 
eines Gesamtkonzeptes zur Wohnungsversorgung in Darmstadt betrachtet werden. 
Grundlage eines solchen Gesamtkonzeptes ist eine Wohnungsmarktanalyse, die einen 
aktuellen Überblick über die Situation auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt gibt und 
auch die Frage beantwortet, ob der Markt aufnahmefähig für die zusätzlichen Wohnungs- 
und Immobilienangebote der Konversionsflächen ist. Nachfolgend werden die Ergebnisse 
der Wohnungsmarktanalyse in geraffter Form vorgestellt. 
 
 
1.1 Ökonomische Rahmenbedingungen 
Darmstadt gehört zu den wirtschafts-
stärksten Städten Deutschlands. Ge-
messen am Bruttoinlandsprodukt je 
Kopf der Bevölkerung lag die Stadt 
2005 an neunter Stelle aller deutschen 
Großstädte mit 100 Tsd. und mehr 
Einwohnern. In Hessen hatte nur 
Frankfurt am Main eine noch höhere 
Wirtschaftskraft (vgl. Abb. 1). Die  
überdurchschnittliche Wirtschaftskraft 
verdankt Darmstadt seiner wachs-
tumsstarken Wirtschaftsstruktur mit 
ihrem hohen Anteil an innovativen 
Produktions- und Dienstleistungsun-
ternehmen. Deren Herausbildung wur-
den durch die zentrale Verkehrslage 
und die zahlreichen wissenschaftlichen 
Einrichtungen mit technisch-natur- 
wissenschaftlicher Ausrichtung be- 
günstigt. 
 
In der Zeit von 2001 bis 2005 betrug das nicht preisbereinigte durchschnittliche jährliche 
wirtschaftliche Wachstum in Darmstadt 2,6 %. Es war damit höher als im Land Hessen 
(1,8 %) und in ganz Deutschland (1,7 %), höher auch als im Durchschnitt der hessischen 
Großstädte (1,4 %). Dank der konjunkturellen Aufwärtsbewegung hat sich das wirt-
schaftliche Wachstum in jüngster Zeit beschleunigt. In Deutschland erhöhte sich die ge-
samtwirtschaftliche Wachstumsrate im Jahr 2006 auf 3,1 %, nachdem sie im Jahr zuvor 
noch bei 1,0 % lag. Für Darmstadt liegen die Daten noch nicht vor, doch dürfte das wirt-
schaftliche Wachstum hier eher noch stärker ausgefallen sein. 
 
Abb. 1: Bruttoinlandsprodukt je Einwohner in Darm-
stadt und in ausgewählten Vergleichsgebie-
ten 2005 
Bruttoinlandsprodukt je Einwohner
0 20.000 40.000 60.000 80.000
Darmstadt
Frankfurt am Main
Offenbach
Wiesbaden
Kassel
Krs. Darmstadt-Dieburg
Hessen
Euro
Quelle: Arbeitskreis "Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
           der Länder"

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 8 
Von dem neuerlichen konjunkturellen 
Aufschwung hat auch der Darmstäd-
ter Arbeitsmarkt profitiert. Im Jahr 
2006 stieg die Zahl der sozialversi-
cherungspflichtig beschäftigten Ar-
beitnehmer erstmals wieder an, 
nachdem sie über einen längeren 
Zeitraum hinweg ständig rückläufig 
war. Ende Juni 2006 gingen in Darm-
stadt 84.363 Personen einer sozial-
versicherungspflichtigen Beschäfti-
gung nach, 439 mehr als im Jahr 
zuvor. Trotz dieser Zunahme lag der 
Beschäftigungsstand um 3.500 Per-
sonen unter dem von 2001. Vor al-
lem im produzierenden Gewerbe gin-
gen seit Beginn des neuen Jahrtausends viele Arbeitsplätze verloren. Aber auch im 
Dienstleistungssektor nahm die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwi-
schen 2001 und 2005 ab. Erst 2006 stieg sie als Folge der konjunkturellen Belebung wie-
der etwas an. Ende 2005 waren 73 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im 
Dienstleistungssektor tätig.  
 
Als Folge der konjunkturellen Aufwärts-
entwicklung ist die Arbeitslosigkeit in 
Darmstadt deutlich zurückgegangen. Im 
September 2007 waren in Darmstadt 
6.549 Personen arbeitslos. Dies ent-
sprach einer Arbeitslosenquote in Höhe 
von 10 %. Zwei Jahre zuvor lag sie noch 
bei 13,3%. Der Anteil der beschäfti-
gungslosen Erwerbspersonen war im 
September 2007 in Darmstadt höher als 
im Durchschnitt des Landes Hessen 
(8,1 %), lag aber deutlich unter dem 
Niveau der hessischen Großstädte (12,5 
%). Besonders von Arbeitslosigkeit be-
troffen waren ausländische Erwerbsper-
sonen, deren Arbeitslosenquote 18 % 
betrug. Gut 41 % der im September 
2007 gemeldeten Arbeitslosen waren Langzeitarbeitslose. Ihre Zahl hat sich gegenüber 
dem Vorjahr um etwas mehr 1000 verringert, war aber immer noch fast doppelt so hoch 
wie im Jahr 2001. 
 
Aufgrund der hohen wirtschaftlichen Leistungskraft bietet Darmstadt überdurchschnittli-
che Verdienstmöglichkeiten. Allerdings profitieren hiervon hauptsächlich die Einpendler 
aus dem Umland. In Darmstadt betrug das verfügbare Einkommen je Einwohner im Jahr 
2005 17.842 €
2. Dieser Wert lag zwar etwas über dem Bundesdurchschnitt (17.702 €) 
                                                 
2  Neuere Daten lagen nicht vor. 
Sozialversicherungspflichtig 
Beschäftigte
80
85
90
95
100
105
110
115
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004
Index
Darmstadt
Umland
Hess. Großstädte
Hessen
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt; 
           Bundesagentur für Arbeit
Abb. 2:  Beschäftigungsentwicklung in Darmstadt und in 
ausgewählten Gebieten 1990 bis 2006 
Arbeitslosenquote
0
2
4
6
8
10
12
14
16
1997 1999 2001 2003 2005 2007
Arbeitslosenquote in vH
Darmstadt
Umland
Hess. Großstädte
Hessen
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
 
Abb. 3: Arbeitslosenquote in Darmstadt und in aus-
gewählten Vergleichsgebieten 1997 - 2007

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 9 
und auch geringfügig über dem Durchschnitt der hessischen Großstädte (17.785 €), aber 
unter den entsprechenden Angaben für das Land Hessen (18.658 €) und das Umland 
(19.349 €). Im Zeitraum 2001 bis 2005 ist das verfügbare Einkommen je Einwohner in 
Darmstadt nominal um 5,6 % gestiegen. Diese Zunahme entsprach einer nicht preisbe-
reinigten durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 1,4 %. Im Darmstädter Um-
land erhöhte sich das verfügbare Einkommen je Einwohner nominal um jährlich 2,0 % 
und in Hessen um 2,2 %. 
 
1.2 Wohnungsnachfrage 
Neben der Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung wirkt sich vor allem die demogra-
fische Entwicklung auf die Nachfrage nach Wohnraum aus. Nachfragewirksam ist dabei 
nicht so sehr die Entwicklung der Einwohnerzahl selbst als vielmehr die Entwicklung der 
Zahl der Erwachsenen im Alter von 18 Jahren und mehr, da sie maßgeblich für die Bil-
dung oder Auflösung von Haushalten ist. 
 
Entgegen dem allgemeinen demo-
grafischen Trend ist die Bevölke-
rungsentwicklung in Darmstadt 
seit Ende des vergangenen Jahr-
zehnts wieder ansteigend. Im 
Zeitraum 1998 bis 2006 erhöhte 
sich die Einwohnerzahl um 3.746 
Personen
3. Zuletzt hat sich das 
Bevölkerungswachstum beschleu-
nigt. Allein im Jahr 2006 ist die 
Zahl der Einwohner um fast 700 
gestiegen. Die Zuwachsrate der 
Bevölkerung war damit in Darm-
stadt noch höher als im Durch-
schnitt der hessischen Großstädte. 
Zu dem Bevölkerungswachstum 
der letzten Jahre haben vor allem 
Zuwanderungsgewinne aus Nord- 
und Mittelhessen sowie aus anderen Bundesländern und dem Ausland beigetragen. Sie 
machten die sich abschwächenden Wanderungsverluste gegenüber dem Umland mehr als 
wett. Allein im Jahr 2006 konnte ein Bevölkerungsanstieg allein durch Zuwanderung von 
mehr als 500 Personen erzielt werden (vgl. Abb. 5). Insbesondere konjunkturelle Impulse 
auf dem Darmstädter Arbeitsmarkt waren hierfür ausschlaggebend. Seit dem Jahr 2004 
ist auch die natürliche Bevölkerungsbilanz wieder leicht positiv, nachdem zuvor die Zahl 
der Gestorbenen ständig höher war als die der Geborenen (vgl. Abb. 6).  
                                                 
3  Aus Gründen der Vergleichbarkeit der Ergebnisse wu rden durchgehend die Daten des Hessischen Statisti-
schen Landesamtes (HSL) verwendet. Die Bevölkerungszahlen des HSL für 2007 lagen zum Zeitpunkt der 
Bearbeitung dieses Gutachtens noch nicht vor. Sie werden voraussichtlich im August 2008 vorliegen. 
Bevölkerungsentwicklung
96
98
100
102
104
106
108
110
112
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Index
Stadt Darmstadt
Umland
Hessische Großstädte
Hessen
Quelle: Hess. Stat. Landesamt
Abb. 4:  Bevölkerungsentwicklung in Darmstadt und aus-
gewählten Vergleichsgebieten 1990 bis 2006

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 10 
 
Der Bevölkerungszuwachs der letzten Jah-
re gab der Haushaltsentwicklung neuen 
Auftrieb (vgl. Abb. 7). Zwischen 2000 und 
2006 erhöhte sich die Zahl der Privat-
haushalte um über 3.000 auf 77.000 
Haushalte. Zugenommen hat vor allem die 
Zahl der Einpersonenhaushalte sowie die 
der Haushalte mit zwei Personen. Demge-
genüber hat die Zahl der Mehrpersonen-
haushalte mit drei und mehr Personen 
abgenommen.  
 
 
 
 
 
 
Als Folge dieser Entwicklung verschob sich 
die Haushaltsgrößenstruktur weiter zu-
gunsten der Kleinhaushalte (vgl. Abb. 8). 
Im Jahr 2006 hatten Einpersonenhaushal-
te in Darmstadt einen Anteil von etwas 
über 48 v H. Der Anteil der größeren 
Haushalte mit fünf und mehr Personen 
betrug weniger als 3 %.  
 
 
 
 
 
 
Natürliche Entwicklung
12001250
1300
1350
1400
145015001550
160016501700
1990 1993 1996 1999 2002 2005
Anzahl Personen
Geborene
Gestorbene
Quelle: Hess. Stat. Landesamt
Abb. 5: Natürliche Bevölkerungsentwicklung 
in Darmstadt 1990 bis 2006 
Wanderungen
7000
8000
9000
10000
11000
12000
1990 1993 1996 1999 2002 2005
Anzahl Personen
Zugezogene
Fortgezogene
Quelle: Hess. Stat. Landesamt
Abb. 6:  Zu- und Fortgezogene nach bzw. 
von Darmstadt 1990 bis 2006 
Abb. 7: Entwicklung der Zahl der Privathaushalte 
in Darmstadt und in ausgewählten Ver-
gleichsgebieten 1990 bis 2006 
Privathaushalte
90
95
100
105
110
115
120
125
130
1990 1993 1996 1999 2002 2005
Index
Darmstadt
Umland
Hess. Großstädte
Hessen
Quelle: Hess. Stat. Landesamt: Berechnungen des IWU
Abb. 8:  Haushaltsgrößenstruktur in Darmstadt
1987 und 2006 
Haushaltsgrößenstruktur
0
10
20
30
40
50
60
1234 5  u n d
mehrHaushalte mit...Person(en)
Anteil der Haushalte in vH
1987
2006
Quelle: Hess. Stat. Landesamt; Berechnungen des IWU

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 11 
Von den Einpersonenhaushal-
ten in Darmstadt waren im 
Jahr 2006 etwa 36 % im Alter 
von 55 Jahren oder älter, 
knapp 34 % waren jünger als 
35 Jahre und nicht ganz 30 % 
gehörten den mittleren Al-
tersgruppen zwischen 35 und 
55 Jahren an (vgl. Abb. 9). 
Bei den Zweipersonenhaus-
halten war fast die Hälfte der 
Bezugspersonen 55 Jahre 
oder älter und lediglich etwa 
ein Fünftel von ihnen gehörte 
zur jüngeren Generation bis 
unter 35 Jahren. Haushalte 
mit drei und mehr Personen 
waren meist Familien mit Kin-
dern. Ihre Bezugpersonen 
gehörten überwiegend zu den mittleren Altersgruppen zwischen 35 und 55 Jahren. Bezo-
gen auf alle Haushalte war ein gutes Viertel der Bezugspersonen jünger als 35 Jahre und 
etwa ein Drittel 55 Jahre und älter. 
 
Die durchschnittliche Kaufkraft je Einwohner betrug 2007 in Darmstadt 20.535 €. Sie lag 
um 4,2 % über dem entsprechenden Wert der hessischen Großstädte und um 13,7 % 
über dem von ganz Deutschland 
(vgl. Abb. 10). Von den hessi-
schen Großstädten konnte nur 
Wiesbaden ein noch höheres 
Einkommensniveau aufweisen. 
Im Zeitraum 1997 bis 2007 ist 
die durchschnittliche Kaufkraft je 
Einwohner in Darmstadt nominal 
um 3.277 € gestiegen. Dieser 
Einkommenszuwachs entspricht 
einer durchschnittlichen jährli-
chen Steigerungsrate von 
1,9 %. Die nominale Einkom-
menssteigerung war damit in 
etwa so hoch wie im Durch-
schnitt der hessischen Großstäd-
te, jedoch geringer als im Um-
land (2,4 % p. a.) und auch 
schwächer als im Bundesdurch-
schnitt (2,1 % p. a.).  
 
 
Alter und Größe der Haushalte
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
1234 5  u n d
mehr
Insgesamt
Haushalte mit...Personen(en)
unter 35 Jahre
35 bis unter 55 Jahre
55 Jahre und älter
Quelle: Hess. Stat. Landesamt; Berechnungen des IWU
Abb. 9: Privathaushalte in Darmstadt nach Haushaltsgröße und 
Alter der Bezugsperson 2006 
Kaufkraft je Einwohner
20.535 
20.246 
20.200 
18.084 
20.854 
16.848 
19.709 
18.055 
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
Darmstadt
Umland
Frankfurt am
Main
Offenbach am
Main
Wiesbaden
Kassel
Hess.Großstädte
Deutschland
Euro
Quelle: GfK GeoMarketing GmbH
Abb. 10: Kaufkraft je Einwohner in Darmstadt und ausge-
wählten Gebieten 2007

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 12 
Wohnbauintensität
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
240
1990 1993 1996 1999 2002 2005
Fertiggestellte Wohnungen pro 10 Tsd. 
des Bestandes
Stadt Darmstadt
Umland
Hessische Großstädte
Hessen
Quelle: Hess. Stat. Landesamt
 
Abb. 11: Wohnbauintensität in Darmstadt und in aus-
gewählten Vergleichsgebieten 1990 bis 2006 
1.3 Wohnungsangebot 
 
Für das Wohnungsangebot sind meh-
rere Faktoren maßgebend. Neben 
Wohnungsneubau, Gebäudeabriss, 
Umnutzung oder Zusammenlegung 
von Wohnungen wird das Marktange-
bot vor allem durch Wohnungen be-
stimmt, die in Folge von Wohnungs-
wechsel frei geworden sind. 
 
Als Maß für den Wohnungsneubau gilt 
die Zahl der fertig gestellten Woh-
nungen. Im Zeitraum 2000 bis 2006 
wurden im Durchschnitt pro Jahr an-
nähernd 450 Wohnungen fertig ge-
stellt. Dies entsprach einer Neubauin-
tensität von 59 Wohnungen pro 
10.000 Wohnungen des vorhandenen 
Bestandes (vgl. Abb. 11). Die Neu-
bauintensität war damit in Darmstadt 
etwas höher als im Durchschnitt der hessischen Großstädte (52), jedoch nicht so hoch 
wie im Umland (88) und im Durchschnitt des Landes Hessen (69). Zuletzt ist die Wohn-
bauleistung in Darmstadt allerdings deutlich gestiegen. In den Jahren 2005 und 2006 lag 
sie, gemessen am vorhandenen Wohnungsbestand, höher als in Hessen insgesamt. 
 
Von den fertig gestellten Wohnungen in neuen Wohngebäuden waren knapp 59 v H Woh-
nungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen (vgl. Abb. 12). Der Anteil der Woh-
nungen in Einfamilienhäusern ist gegenüber den neunziger Jahren des vorigen Jahrhun-
derts deutlich gestiegen. In den Jahren 2005 und 2006 betrug er um die 40 v H.  
 
Dank der zuletzt wieder gestiegenen 
Neubauleistung hat sich der Woh-
nungsbestand in Darmstadt weiter 
vergrößert. Ende 2006 umfasste er 
76.031 Wohnungen. In dieser Zahl 
sind die Wohnungen in Wohnheimen 
nicht enthalten. Rechnet man diese 
dazu, belief sich der Bestand auf 
77.337 Wohnungen, 12 % mehr als 
Ende 1990. Obwohl in den letzten Jah-
ren mehr größere Wohnungen gebaut 
wurden, hat sich dies bislang nur we-
nig auf die Größenstruktur des Woh-
nungsbestandes ausgewirkt. Nach wie 
vor stellen Wohnungen mit 3 oder 4 
Räumen das Gros (55 v H) des Be-
standes (vgl. Abb. 13). Nicht ganz 
Abb. 12: Fertig gestellte Wohnungen in neuen Wohn-
Gebäuden nach Art der Gebäude  in Darm-
stadt 1990 bis 2006 
Gebäudeart
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1990 1993 1996 1999 2002 2005
Anteil Wohnungen in vH
Gebäude mit 1 Wohnung
Gebäude mit 2 Wohnungen
Gebäude mit 3 oder mehr Wohnungen
Quelle: Hess. Stat. Landesamt

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 13 
30 % der Wohnungen haben 5 oder 
mehr Räume. Kleinwohnungen mit 
bis zu 2 Räumen sind mit einem An-
teil von 15 % vertreten. Die durch-
schnittliche Wohnfläche je Wohnung 
lag im Jahr 2006 bei 76,7 m
2. Seit 
1990 hat sie sich um 2,1 m2 erhöht. 
Die Wohnungen in Darmstadt sind 
größer als im Durchschnitt der hessi-
schen Großstädte (72,7 m
2), haben 
aber deutlich weniger Wohnfläche als 
diejenigen im Umland (99,2 m2). Der 
nach wie vor bestehende Mangel an 
familiengerechten Wohnungen war in 
den vergangenen Jahren mit ein 
Hauptgrund für die Abwanderung von 
Familien in die umliegenden Gemein-
den. Auch nach der Bürgerumfrage 
2006 war der Wunsch nach einer größeren Wohnung der Hauptgrund für Umzüge
4. 
 
1.4 Wohnungsversorgung 
Trotz der vergleichsweise hohen 
Fertigstellungszahlen der ver-
gangenen Jahre hat sich die 
Wohnungsversorgung seit der 
Jahrtausendwende kaum mehr 
verbessert, zuletzt sogar wieder 
etwas verschlechtert. Ein Indika-
tor hierfür ist die Wohnungsver-
sorgungsquote, also das zahlen-
mäßige Verhältnis von Wohnun-
gen zu Haushalten. Der Wert 
dieser Kennziffer lag Ende 2006 
bei nicht ganz 101 Wohnungen 
pro 100 Haushalte (vgl. Abb. 14). 
Als Mindestwert einer angemes-
senen Wohnungsversorgung gilt 
ein Wohnungsbesatz von 103 
Wohnungen je 100 Haushalte. 
Diese Zielgröße ist in Darmstadt 
noch nicht erreicht
5.  
                                                 
4  Bei den Umzügen innerhalb Darmstadts war die Wo hnungsgröße das höchstbewertete Umzugsmotiv (Wis-
senschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, Statistik und Stadtforschung: Bürger-
umfrage zur Lebensqualität in der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Statistische Mitteilungen 1/2006. Darm-
stadt 2006; S.51 f.). Der Befund lässt sich bei einem regionalen Wohnungsmarkt gewiss auch auf Umzüge 
(Abwanderung) in die nahen Umlandgemeinden übertragen (nach denen nicht eigens gefragt worden war).  
5  Die Wohnungsversorgungsquote bezieht sich auf de n Wohnungsbestand einschließlich Wohnungen in Wohn-
heimen. Da in der amtlichen Statistik im Wohnungsbestand die Wohnungen in Wohnheimen nicht enthalten 
sind, mussten diese näherungsweise ermittelt werden. Grundlage hierfür waren die Ergebnisse der Gebäu-
de- und Wohnungszählung 1987 und der laufenden Bautätigkeitsstatistik. 
Wohnungsversorgungsquote
90
92
94
96
98
100
102
104
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Wohnungen pro 100 Haushalte
Stadt Darmstadt
Umland
Hessische Großstädte
Hessen
Quelle: Hess. Stat. Landesamt; Berechnungen des IWU
Abb. 14: Wohnungsversorgungsquote in Darmstadt und 
ausgewählten Vergleichsgebieten 1990 bis 2006  
Wohnungsgrößenstruktur im Vergleich
0
5
10
15
20
25
30
35
40
1 2 3 4 5 6 oder
mehrWohnungen mit ...Räumen
Antel Wohnungen in vH
Darmstadt
Umland
Hess. Großstädte
Hessen
Quelle: Hess. Stat. Landesamt
Abb. 13: Größenstruktur des Wohnungsbestandes in 
Darmstadt und in ausgewählten Vergleichs-
bieten 2006

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 14 
 
Der aktuelle Wert der Wohnungsversorgungsquote deutet darauf hin, dass die Lage auf 
dem Darmstädter Wohnungsmarkt nach wie vor angespannt ist. Hierauf lässt auch die 
Entwicklung der Mietpreise schließen. Zwar gibt es für Darmstadt keine aktuellen Mietda-
ten der amtlichen Statistik. Einen Anhaltspunkt über die Mietenentwicklung geben jedoch 
die Preisübersichten des RDM bzw. des IVD.  
 
Sie zeigen, dass die Mieten je m
2 Wohnfläche in Darmstadt seit der Jahrtausendwende 
stärker gestiegen sind als in Frankfurt am Main (vgl. Abb. 15). Im Jahr 2006 lag die Wie-
dervermietungsmiete von 2 ½- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit mittlerem Wohnwert so-
wohl bei bis 1948 errichteten Altbauwohnungen als auch bei 1949 und später gebauten 
Wohnungen über der in Frankfurt am Main (vgl. Abb. 16). Auch bei Neubau- bzw. Erstbe-
zugswohnungen war das Darmstädter Mietniveau, folgt man den Daten des IVD, höher 
als in Frankfurt, auch dies ein Indiz für die derzeitige Anspannung auf dem Darmstädter 
Wohnungsmarkt. 
 
 
Wohnungsmieten 2000 und 2006*)
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
Fertigstellung
bis 1948
Fertigstellung
nach 11.1949
Neubau -
Erstbezug
Nettokaltmiete je qm Wohnfläche in 
Euro
2000
2006
* Bezogen auf 2 1/2 bis 3 - Zimmer Wohnung mit ca 70 qm 
Wohnfläche, mittlerer Wohnwert
Quelle: RDM Preisspiegel Hessen 2001 und IVD-
Preisspiegel Hessen 2006
Abb. 15: Wiedervermietungs- und Erstbezugs-
mieten in Darmstadt 2000 und 2006  
Abb. 16: Wiedervermietungs- und Erstbezugs-
mieten in Darmstadt im Vergleich zu 
Frankfurt am Main 2006 
Wohnungsmieten im Vergleich zu 
Frankfurt am Main 2006
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
vor 1949
errichteter
Altbau
1949 und
später
errichteter
Neubau
Neubau -
Erstbezug
Nettokaltmiete je qm Wohnfläche in 
Euro
Darmstadt
Frankfurt
* bezogen auf 2 1/2 bis 3-Zimmerwohnung mit ca 70 qm Wfl., 
   mittlerer Wohnwert
Quelle: IVD-Preisspiegel Hessen 2006
8,00 7,50
9,00
7,80 7,20
8,20

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 15 
1.5 Immobilienpreise 
 
Die vom Gutachterausschuss für Grund-
stückswerte ermittelten Mittelpreise für 
Wohnbauland waren in den letzten acht 
Jahren starken Schwankungen unter-
worfen. Ihren höchsten Stand erreichten 
sie im Jahr 2001 mit 472 €/m
2, ihren 
tiefsten 2003 mit 355 €/m2. Die erhebli-
chen Preisdifferenzen hängen nicht so 
sehr mit Veränderungen der Grund-
stücksnachfrage als vielmehr mit den 
unterschiedlichen Lagequalitäten der 
veräußerten Grundstücke zusammen. 
Im Jahr 2006 mussten für unbebautes 
Wohnbauland im Durchschnitt 449 € 
bezahlt werden. Die Grundstückspreise 
variierten allerdings innerhalb der Stadt sehr stark. Sie reichten von unter 300 €/m
2 in 
Randgebieten mit hoher Verkehrsbelastung bis über 800 €/m2 im Stadtzentrum. In der 
dem Ernst-Ludwig-Park benachbarten Heimstättensiedlung lagen die Bodenrichtwerte 
2006/2007 zwischen 340 €/m2 und 370 €/m2, in dem westlich an die Lincoln-Siedlung 
angrenzenden Gebiet bei 260 €/m2. In der Umgebung der Jefferson-Siedlung und der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne schwankten die Bodenrichtwerte zwischen 430 und 485 €/m2. 
 
 
In einigen der den unmittelbar an Darmstadt angrenzenden Ortsteile von Mühltal und 
Seeheim-Jugenheim wie Traisa, Trautheim und Malchen sind die Preise für baureifes 
Wohnbauland mit bis zu 490 €/m
2 kaum niedriger als in Darmstadt6. Die Umlandgemein-
den Alsbach, Pfungstadt, Bickenbach und Griesheim zählen mit Quadratmeterpreisen von 
                                                 
6  Vgl. Gutachterausschuss für den Landkreis Darmstadt-Dieburg, Grundstücksmarktbericht 2006  
Wohnbauland
451
420
472
444
355
404
357
449
100
150
200
250
300
350
400
450
500
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Euro/m2
Quelle: Gutacherausschuß für Grundstückswerte und sonstige
            Wertermittlungen für den Bereich der Wissenschaftsstadt
            Darmstadt
Abb. 17: Mittelpreise von Wohnbaugrundstücken 
in Darmstadt 1999 bis 2006  
Eigentumswohnungen
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Erstv erkauf
Neubau-
wohnungen
Erstverkauf
umgewandelter
Mietwohnungen
Wohnungen im
Wiederverkauf
Euro/m2
2005
2006
Quelle: Gutachterausschuß für Grundstückswerte und sonstige
           Wertermittlungen  für den Bereich der Wissenschaftsstadt
           Darmstadt
 
Abb. 19: Preise für Eigentumswohnungen in 
Darmstadt 2005 und 2006 
Abb. 18: Preise für bebaute Grundstücke in 
Darmstadt 1999 bis 2006 
Immobilienpreise
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Mittelpreise in Euro
Reihenhäuser
Doppelhaushälften
Freistehende Einfamilienhäuser
Zweifamilienhäuser
Quelle: Gutachterausschuß für Grundstückswerte und sonstige Werter-
           mittlungen für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 16 
350 bis 425 € ebenfalls noch zum höheren Bodenpreisniveau. Die Mehrzahl der Gemein-
den des Landkreises Darmstadt-Dieburg gehören zur mittleren Preisregion mit 250 bis 
349 €/m2. Am niedrigsten sind die Grundstückspreise in den weiter östlich gelegenen 
Odenwaldgemeinden. Allgemein lässt sich im Landkreis ein West-Ost-Preisgefälle fest-
stellen.  
 
Die Kaufpreise für Reihenhäuser gingen nach 1999 zunächst stark zurück und erreichten 
im Jahr 2003 mit 238.000 € ihren niedrigsten Stand. Danach sind sie wieder gestiegen. 
Im Jahr 2006 musste für ein Reihenhaus im Durchschnitt 268.000 € bezahlt werden. 
Doppelhaushälften kosteten 340.000 € je Objekt, frei stehende Einfamilienhäuser 
380.000 €. 
 
Bei allen drei Gebäudetypen lagen die Neubaupreise mehr oder weniger stark über diesen 
Durchschnittswerten. Ähnlich wie bei Reihenhäusern haben auch bei Doppelhaushälften 
und frei stehenden Einfamilienhäusern die Preise nach 2003 wieder angezogen.  
 
Für neu errichtete Eigentumswohnungen mussten 2006 im Durchschnitt 2.556 €/m
2 be-
zahlt werden. Umgewandelte Mietwohnungen kosteten beim erstmaligen Verkauf im Mit-
tel 1.565 €/m2, wiederverkaufte Eigentumswohnungen 1.716 €/m2.   
 
1.6 Öffentlich geförderter Wohnungsmarkt 
Der öffentlich geförderte Wohnungsmarkt 
umfasst das Marktsegment für „Sozialwoh-
nungen“. Dies sind überwiegend die Woh-
nungen des 1. Förderungsweges. Dieser 
Teil des Wohnungsmarktes ist denjenigen 
Haushalten vorbehalten, die aus unter-
schiedlichen Gründen Zugangsprobleme 
zum (allgemeinen) Wohnungsmarkt haben 
und sich nicht selbst mit angemessenem 
Wohnraum versorgen können. Im öffent-
lich geförderten Wohnungsbestand sind 
Haushalte wohnberechtigt, deren Einkom-
men eine bestimmte, nach der Größe der 
Haushalte gestaffelte Einkommensgrenze 
nicht überschreiten. 
 
Die Zahl der beim Amt für Wohnungswesen registrierten wohnungssuchenden Haushalte 
ist zwischen 1998 und 2003 stark angestiegen, danach unterlag sie stärkeren Schwan-
kungen (vgl. Abb. 20). Im November 2007 waren in Darmstadt 1.931 Bewerber um eine 
öffentlich geförderte Wohnung registriert. Ein Jahr zuvor waren es noch 2.206. Von den 
1.931 Bewerbern waren 345 ohne eigene Wohnung, 166 davon lebten bei Eltern oder 
Verwandten. Knapp 61 % der Sozialwohnungsbewerber waren Bezieher von Transferleis-
tungen. Mit einem Anteil von fast 37 % stellten ausländische Arbeitnehmer und deren  
Familienangehörige die mit Abstand größte Gruppe unter den Bewerbern (vgl. Abb. 21). 
Zahlenmäßig größeres Gewicht hatten auch Alleinerziehende (Anteil 15,9 %) und junge  
Sozialwohnungsbewerber
0
250
500
750
1000
1250
1500
1750
2000
2250
2500
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007
Anzahl Bewerber
Bewerber gesamt
ohne eigene Wohnung
Quelle: Stadt Darmstadt, Amt für Wohnungswese n
Abb. 20: Sozialwohnungsbewerber in Darmstadt 
1995 bis 2007

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 17 
 
Familien (Anteil 13,8 %). Gemessen an ihrem Anteil an der Gesamtzahl der Haushalte 
waren außerdem kinderreiche Familien (Anteil 9,0 %) überdurchschnittlich vertreten. 
 
Zwischen der Zahl der registrierten wohnungssuchenden Haushalte und der Zahl der für 
eine Belegung verfügbaren Sozialwohnungen besteht eine große Diskrepanz. Im Jahr 
2006 konnten von 2.206 Bewerbern lediglich 513 in einer Sozialwohnung untergebracht 
werden. Dies entspricht einer Vermittlungsquote von lediglich 23 % (vgl. Abb. 22). Auch 
wenn davon auszugehen ist, dass die Zahl der registrierten Bewerber nicht ganz der tat-
sächlichen Nachfrage nach einer Sozialwohnung entspricht, da ein Teil der erfassten 
Wohnungssuchenden sich auf dem privaten Wohnungsmarkt versorgt, so deutet die nied-
rige Vermittlungsquote doch darauf hin, dass im Marktsegment für preiswerte Wohnun-
gen nach wie vor ein erhebliches Angebotsdefizit besteht. 
 
Dass zwischen der Zahl der Bewerber 
und dem Angebot an belegbaren Sozi-
alwohnungen eine so große Kluft be-
steht, hängt auch mit dem kontinuierli-
chen Rückgang des Sozialwohnungsbe-
standes zusammen. Seit 1993 hat sich 
die Zahl der öffentlich geförderten 
Wohnungen in Darmstadt mehr als hal-
biert (vgl. Abb. 20). Ende 2007 unter-
lagen in Darmstadt noch 5.586 Woh-
nungen der Sozialbindung. Ursache für 
die Abschmelzung des Bestandes ist der 
anhaltende Wegfall der Sozialbindung 
bei älteren Sozialwohnungen als Folge 
vorzeitiger und planmäßiger Rückzah-
lung der öffentlichen Baudarlehen. Die 
Zielgruppenhaushalte
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007
Anzahl Haushalte
Behinderte ältere Menschen
kinderreiche Familien junge Ehepaare
Alleinerziehende ausländ. Arbeitn.
Aussiedler Wohnungsnotstände
Quelle: Stadt Darmstadt, Amt für Wohnungswesen
Abb. 21: Sozialwohnungsbewerber nach Ziel-
gruppen in Darmstadt 1995 bis 2007  
 
Vermittlungsquote
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
1995 1997 1999 2001 2003 2005
Vermittelte Wohnungen pro 100 
Bewerber
Quelle: Stadt Darmstadt, Amt für Wohnungswesen
Abb. 22: Entwicklung der Vermittlungsquote 
bei öffentlich geförderten Wohnungen 
in Darmstadt 1995 bis 2007 
Abb. 23: Entwicklung des öffentlich geförderten 
 Wohnungsbestandes in Darmstadt  
 1993 bis 2007 
Öffentlich geförderter Wohnungsbestand
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007
Anzahl Wohnungen
Quelle: Stadt Darmstadt, Amt für Wohnungswesen

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 18 
bindungsfrei gewordenen Wohnungen können nach Ende ihrer Eigenschaft als öffentlich 
geförderte Wohnung an jedermann zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden 
und sind damit dem Zugriff des Amtes für Wohnungswesen entzogen.  
 
Der Verlust an sozial gebundenem 
Wohnraum kann durch den Bau neuer 
Sozialwohnungen (vgl. Abb. 24) nicht 
wettgemacht werden, auch wenn zwi-
schen 2004 und 2006 in Darmstadt  
überdurchschnittlich viele Wohnungen 
mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden 
und sich der Rückgang des Sozialwoh-
nungsbestandes dadurch zuletzt etwas 
abschwächte (vgl. Abb. 23). Die Folgen 
des schrumpfenden Wohnungsbestandes 
mit Belegungs- und Mietpreisbindung 
werden allerdings dadurch etwas gemil-
dert, dass ein Teil der in den vergangen 
Jahren aus der Sozialbindung gelaufenen 
Wohnungen der bauverein AG als stadt-
eigener Wohnungsgesellschaft gehören.  
Öffentlich geförderte Wohnungen 
Neubau
0
5
10
15
20
25
Darmstadt Umland Hess.
Großstädte
Hessen
Wohnungen pro 10 Tsd. des 
Wohnungsbestandes
2004
2005
2006
Quelle: Hess. Stat. Landesamt
Abb. 24: öffentlich geförderte Wohnungen in
               Darmstadt 2004 bis 2006

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 19 
2 Künftige Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt 
2.1 Künftige Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung 
Die künftige Entwicklung auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt wird maßgeblich von der 
weiteren wirtschaftlichen Entwicklung bestimmt. Das wirtschaftlichen Wachstum ist mit 
ausschlaggebend für die Nachfrage nach Arbeitskräften und damit auch für das Ausmaß 
der beschäftigungsorientierten Zuwanderung, die über die Veränderung der Zahl der Pri-
vathaushalte ihrerseits die Nachfrage nach Wohnraum beeinflusst. Vom wirtschaftlichen 
Wachstum hängt auch die künftige Entwicklung der Einkommen ab, die wiederum Kauf-
kraft und Mietzahlungsfähigkeit sowie Art und Größe der nachgefragten Wohnungen 
bestimmen. 
 
Die Entwicklung der Darmstädter Wirtschaft kann allerdings nicht isoliert für sich allein 
gesehen werden, sondern muss im Zusammenhang mit der gesamtwirtschaftlichen Ent-
wicklung in Deutschland betrachtet werden. Die deutsche Wirtschaft befindet sich seit 
Anfang 2005 in einem Aufschwung, der im Jahr 2006 zunehmend an Kraft gewann und 
mit einer Wachstumsrate von 2,9 % den Höhepunkt seiner Dynamik erreichte
7. Der star-
ke konjunkturelle Schwung hielt auch 2007 an und führte dazu, dass die gesamtwirt-
schaftliche Produktion nochmals um 2,5 % zulegte. Mit dem konjunkturellen Aufschwung 
ging eine kräftige Belebung auf dem Arbeitsmarkt einher. Die Zahl der Erwerbstätigen 
stieg auf den höchsten Stand seit der deutschen Vereinigung und die Zahl der Arbeitslo-
sen sank deutlich unter 4 Mio. Personen.  
 
Inzwischen hat sich die Konjunktur bereits wieder abgeschwächt. Für das Jahr 2008 
rechnet das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung DIW nur noch mit einem wirt-
schaftlichen Wachstum von 2,1 % und für 2009 mit einem solchen von 1,9 %
8. Auch der 
Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung geht da-
von aus, dass das Bruttoinlandsprodukt in diesem Jahr lediglich um 1,9 % zulegen wird
9. 
Die Zahl der Erwerbstätigen wird trotz der Verlangsamung des wirtschaftlichen Wachs-
tums weiter ansteigen, der Beschäftigungsaufbau wird sich aber ebenfalls deutlich ab-
schwächen. 
 
Für den Zeitraum 2010 und später liegen keine aktuellen Prognosen vor. Ältere Voraus-
schätzungen rechnen mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 1,5 % 
bis 2,0 %
10. Die Zahl der Erwerbstätigen dürfte zumindest mittelfristig noch leicht anstei-
gen, auf längere Sicht aber stagnieren oder sogar sinken11. Trotz des langfristig eher 
rückläufigen Bedarfs der Betriebe an Arbeitskräften wird sich die Situation für Arbeitssu-
chende auf dem Arbeitsmarkt nach 2010 deutlich entspannen, weil das Arbeitskräftepo-
                                                 
7  Deutscher Bundestag (Hrsg.), Jahr esgutachten des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirt-
schaftlichen Entwicklung, Drucksache 16/7083, Bonn 2007, S. 74  
8  DIW, Grundlinien der Wirtschaftsentwicklung 2007/2008, Wochenbericht des DIW Berlin Nr. 1-2/2007,  
S. 10  
9  Jahresgutachten .. a. a. O. S. 76. Inzwischen hat der Sachverständigenrat seine im Jahresgutachten veröf-
fentlichte Wachstumsprognose auf 1,7 % nach unten korrigiert. 
10  Die Rürup Kommission geht in ih rer Einschätzung der längerfristigen Wirtschaftsentwicklung für den Zeit-
raum 2002 bis 2030 von einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 1,7 % aus. Vgl. Bundesministe-
rium für Gesundheit und Soziale Sicherung (Hrsg.), Nachhaltigkeit in der Finanzierung der Sozialen Siche-
rungssysteme, Bericht der Kommission,  Berlin 2003, S. 61 
11  Vgl. Fuchs, J., Demographische Alterung und Arbeit skräftepotential, in: IAB-Colloquium “Praxis trifft Wis-
senschaft“, Eine Frage des Alters, Herausforderungen für eine zukunftsorientierte Beschäftigungspolitik, Lauf 
2003, S. 12 f.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 20 
tenzial im Zuge des demografischen Wandels stärker abnimmt als die Arbeitskräftenach-
frage. 
 
In der Rhein-Main-Region wird die wirtschaftliche Entwicklung vermutlich günstiger ver-
laufen als im Durchschnitt des Bundesgebietes. Ausschlaggebend für diese Einschätzung 
ist die zentrale Lage, die vielfältige, durch einen hohen Anteil an innovativen Unter-
nehmen geprägte Wirtschaftsstruktur und die hervorragende Infrastruktur. Nach der 
neuesten, inzwischen allerdings auch schon ein paar Jahre alten Wirtschafts- und 
Beschäftigtenprognose für Hessen wird das durchschnittliche jährliche Wachstum der 
Bruttowertschöpfung im Regierungsbezirk Darmstadt im Zeitraum 2000 bis 2020 2,2 % 
(Hessen 2,1 %, Deutschland 1,8 %) betragen
12. Bei den Erwerbstätigen wird mit einem 
jährlichen Zuwachs von 0,1 % (Hessen und Deutschland jeweils 0,0 %) gerechnet. In 
seiner regionalen Beschäftigtenprognose geht Bade davon aus, dass die Rhein-Main-
Region von 2001 bis 2010 ihren Anteil an der Gesamtzahl der Erwerbstätigen in Deutsch-
land um 2,9 % auf 3,93 Prozentpunkte steigern kann13. Zu einer ähnlichen Einschätzung 
gelangen Rusche und von Suntum in ihrer Prognose der regionalen Beschäftigungs-
entwicklung
14. Auch sie gehen davon aus, dass die Zahl der Erwerbstätigen im Rhein-
Main-Gebiet bis 2020 überdurchschnittlich zunehmen wird. 
 
Inwieweit Darmstadt von dieser günstigen Entwicklung profitiert, hängt mit davon ab, ob 
sich der seit Jahren zu beobachtende Prozess der Verlagerung der Betriebe in die Peri-
pherie fortsetzt. Lange Zeit hat sich die Verlagerung von Arbeitsstätten in das Umland 
bremsend auf die Entwicklung von Wirtschaft und Beschäftigung der Stadt ausgewirkt
15. 
In den letzten Jahren hat sich dieser Trend allerdings deutlich abgeschwächt, so dass die 
Entwicklung von Wirtschaft und Beschäftigung in Darmstadt zuletzt nur noch wenig von 
der im Rhein-Main-Gebiet insgesamt abweicht. Hält diese Tendenz an, dürfte das Wirt-
schafts- und Beschäftigungswachstum in Darmstadt in Zukunft nicht viel geringer sein als 
im Durchschnitt des Rhein-Main-Gebietes. Für diese Vermutung sprechen neben den gu-
ten Standortbedingungen auch die günstige Wirtschaftsstruktur der Stadt mit ihrem ho-
hen Anteil an wachstumsintensiven Produktions- und Dienstleistungsunternehmen. Die 
künftige Nutzung von Konversionsflächen auch für gewerbliche Zwecke dürfte die Anzie-
hungskraft Darmstadts als Wirtschaftsstandort weiter steigern und mit dazu beitragen, 
dass das Angebot an Arbeitsplätzen leicht wächst oder doch zumindest stabil bleibt.  
 
Die Kaufkraft der Bevölkerung wird weiter deutlich über dem allgemeinen Kaufkraftni-
veau in Hessen liegen, die verfügbaren Einkommen werden jedoch kaum stärker wach-
sen als im Durchschnitt Hessens.  
 
 
                                                 
12  Van den Busch, U./ Dimitrova, G./Kokot, S., FEH Forschungs- und Entwicklungsgesellschaft Hessen mbH, 
Hessenreport 2003, Prognose zu Wirtschaft und Arbeitsmarkt in Hessen und seinen Regierungsbezirken bis 
2020, Gutachten erstellt im Auftrag des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesent-
wicklung, Wiesbaden 2003, S.49. 
13  Bade, F.-J., Die regionale Entwicklung der Erwerbstätigkeit bis 2020, in: Informationen zur Raumentwick-
lung, Heft 3 / 4. 2004, S. 186 
14  Rusche, K. / Suntum van, U., Regionale Beschäftig ungswirkungen des demografischen Wandels, in: Wirt-
schaftsdienst 1 / 2007, S. 48-53. Nach dieser Prognose wird die Zahl der Erwerbstätigen im Zeitraum 1999 
bis 2020 in der Raumordnungsregion 51 Rhein-Main um 7,11 % zunehmen gegenüber nur 0,37 % in 
Deutschland insgesamt. 
15  Für die wirtschaftliche Lage Darmstadts insgesamt war im Rückblick die Krise des Maschinenbaus in den 
90er Jahren jedoch von weitaus höherer Relevanz; in zehn Jahren fielen dabei etwa 10.000 gewerbliche Ar-
beitsplätze weg. Seit etwa dem Jahr 2000 hat sich der Maschinenbau jedoch wieder stabilisiert.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 21 
2.2 Künftige Bevölkerungsentwicklung  
Die künftige Bevölkerungsent-
wicklung Darmstadts wird maß-
geblich von Zu- und Fortzügen 
bestimmt. Hierbei ist zwischen 
Fern- und Nahwanderungen zu 
unterscheiden, Bei den eher 
beruflich orientierten Wande-
rungen über eine längere Dis-
tanz ist aufgrund der günstigen 
wirtschaftliche Perspektiven 
Darmstadts auch künftig mit 
Wanderungsgewinnen zu rechnen. Wie sich die Wanderungsbilanz mit dem Umland ent-
wickelt, hängt maßgeblich von der Angebotssituation auf dem Darmstädter Wohn- und 
Immobilienmarkt ab. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass durch Erschließung 
neuer Baugebiete und Ausweitung des Wohnungsangebotes die Neigung von Haushalten 
zur Abwanderung in umliegende Gemeinden erheblich abgeschwächt werden kann. Mit 
den für zivile Nutzung frei werdenden Arealen der amerikanischen Armee verfügt die 
Stadt Darmstadt über ein großes Potenzial an künftigen Wohnbauflächen. Durch ihre Be-
bauung können attraktive Wohnungen entstehen, die dem Wegzug von Haushalten aus 
Darmstadt entgegenwirken und von denen zusätzliche Anreize auf potentielle Zuwande-
rer ausgehen. Angesichts dieser Entwicklungsmöglichkeiten ist davon auszugehen, dass 
die Wanderungsbilanz auch in den kommenden Jahren einen Überschuss aufweist und die 
Einwohnerzahl Darmstadts weiter ansteigt. 
 
Diese Überlegung liegt auch der neu-
esten Bevölkerungsprognose der 
Hessen Agentur
16 für Darmstadt 
zugrunde, die für den Prognosezeit-
raum 2006 bis 2030 von einem 
durchschnittlichen jährlichen Wande-
rungsgewinn von etwas über 400 
Personen ausgeht. Nach dieser Vor-
ausschätzung wird die Einwohnerzahl 
Darmstadts bis 2020 auf fast 
147.000 und bis 2030 auf etwas über 
149.000 ansteigen
17.  
 
Mit der künftigen Bevölkerungsent-
wicklung geht eine erhebliche Ver-
schiebung der Altersstruktur einher. 
                                                 
16  Die Prognose der Hessen Agentur wird auch de n Aussagen der Landesregierung zur Landesentwicklung 
zugrunde gelegt. Nach der regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung (11. koordinierte Bevölkerungs-
vorausschätzung) kommt das Hessische Statistische Landesamt für das Jahr 2025 für die Wissenschafts-
stadt Darmstadt zu einem moderateren Bevölkerungsanstieg von 141.257 Einwohnern im Jahr 2006 auf 
145.163 im Jahr 2025. 
17  Hessisches Ministerium für Wirt schaft, Verkehr und Landesentwicklung, Bevölkerungsvorausschätzung für 
die hessischen Landkreise und kreisfreien Städte, Eine Projektion für den Zeitraum 2007 bis 2030 und eine 
Trendfortschreibung bis 2050, erarbeitet von der Hessen Agentur, Report Nr. 720, Wiesbaden 2007, S. 18. 
Jahr Darmstadt Umland1) 
 Anzahl Index Anzahl Index 
2006 141.257 100,0 289.635 100,0 
2010 142.712 101,0 291.052 100,5 
2020 146.639 103,8 291.532 100,7 
2030 149.298 105,7 288.316 99,5 
1)
 Kreis Darmstadt-Dieburg 
Quelle: Hessen Agentur, Bevölkerungsvorausschätzung Dezember 2007 
Tab. 1: Vorausschätzung der Bevölkerungsentwicklung in 
Darmstadt 2006 bis 2030
Abb. 25: Entwicklung der Altersstruktur der Bevölke-
rung in Darmstadt 2006 bis 2030 
Alterstruktur
0
5
10
15
20
25
30
35
unter 15
Jahren
15 bis
unter 25
Jahren
25 bis 45
Jahren
45 bis
unter 65
Jahren
65
Jahren
und älter
Anteil der Altersgruppen in vH
2006 2010
2020 2030
Quelle: Hessen Agentur

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 22 
Während sich bei den Altersgruppen der Kinder und Jugendlichen unter 15 Jahren sowie 
der jungen Erwachsenen zwischen 15 und 25 Jahren die Anteile nur wenig verändern, ist 
bei den 25- bis unter 45-Jährigen ein deutlicher Rückgang zu erwarten. Der Anteil der 
45- bis unter 65-Jährigen wird noch bis zum Jahr 2020 zunehmen, dann aber zurückge-
hen. Bei den älteren Personen mit 65 Jahren und älter wird sich der Anteil zunächst nicht 
ändern. Erst nach dem Jahr 2020 wird er stärker ansteigen. 
 
2.3 Künftige Entwicklung der Privathaushalte 
Entscheidend für den künftigen Bedarf an Wohnungen ist nicht so sehr die Entwicklung 
der Einwohnerzahl als vielmehr die der privaten Haushalte. Geht man von den Ergebnis-
sen der Bevölkerungsprognose aus, dann wird die Zahl der Privathaushalte in Darmstadt 
von derzeit 76.800 auf nicht ganz 82.000 im Jahr 2020 und nicht ganz 85.000 im Jahr 
2030 ansteigen (vgl. Tabelle 3). Diese Zunahme entspricht einem jährlichen Zuwachs 
von 370 Haushalten im Zeitraum 2006 bis 2020 und 250 Haushalten im Prognoseab-
schnitt 2020 bis 2030. Zu dem Haushaltswachstum tragen neben den erwarteten Zuwan-
derungen auch Verschiebungen im Altersaufbau der Bevölkerung sowie Veränderungen 
des Haushaltsbildungsverhaltens bei.  
 
Tab. 2:  Entwicklung der Zahl der Privathaushalte in Darmstadt  
  2006 bis 2030 
Davon mit (...) Personen Jahr Privathaushalte 
1 2 3 4 5 und mehr 
                  Anzahl 
2006 76.877 37.517 23. 099 8.100 6.076 2.085 
2010 78.159 38.099 23. 726 8.207 6.072 2.055 
2020 82.082 40.127 26. 505 7.894 5.689 1.868 
2030 84.583 42.230 27. 011 7.869 5.614 1.859 
                  Anteil vH 
2006 100,0 48,8 30, 0 10,5 7,9 2,7 
2010 100,0 48,7 30, 4 10,5 7,8 2,6 
2020 100,0 48,9 32, 3 9,6 6,9 2,3 
2030 100,0 49,9 31, 9 9,3 6,6 2,2 
 
Quelle: Berechnungen des Instituts Wohnen und Umwelt auf der Grundlage der  
Bevölkerungsprognose der Hessen Agentur vom Dezember 2007 
 
Im Zuge der Haushaltsentwicklung wird sich die Haushaltsgrößenstruktur weiter zuguns-
ten der kleinen Haushalte mit einer oder zwei Personen verschieben. Im Jahre 2030 wer-
den diese zusammen über 80 v H aller Haushalte bilden. Größere Haushalte mit 5 oder 
mehr Personen werden nur noch einen Anteil von etwas über 2 v H aufweisen.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 23 
 
 
Die Aufgliederung der Haushalte nach Alter der Bezugsperson und Größe des Haushaltes 
lässt erkennen, dass vor allem die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte mit älterer 
Bezugsperson stark zunehmen wird (vgl. Abb. 26)18.  
 
Bei den jüngeren Einpersonenhaushalten ist ebenfalls noch eine leichte Zunahme zu er-
warten. Die Zahl der Haushalte mit einer Bezugsperson mittleren Alters wird sich dage-
gen bei allen Haushaltsgrößen nur wenig verändern. 
 
2.4 Künftiger Wohnungsbedarf 
Auf Grund des erwarteten Bevölkerungswachstums und der weiteren Zunahme der Zahl 
der Privathaushalte besteht noch über Jahre hinaus Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. 
Unter den Bedingungen der vorausgeschätzten Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 
ergibt sich für den Zeitraum 2006 bis 2020 ein durchschnittlicher jährlicher Wohnungs-
bedarf von rund 670 Wohnungen. Da die Annahmen zur künftigen Wanderungsentwick-
lung optimistisch getroffen worden waren und die bei der Bedarfsermittlung berücksich-
tigte Fluktuationsreserve von 3 % der Wohnungsinhaberhaushalte großzügig ist, sollte 
diese Bedarfszahl nach unten korrigiert werden. Ein jährlicher Wohnungsbedarf von 500 
bis 600 Wohnungen dürfte der Realität entsprechen. Nahezu die Hälfte des vorausge-
schätzten Wohnungsbedarfs (327 Wohnungen) entfällt auf Wohnungen mit 3 und 4 Räu-
men. Auch bei größeren Wohnungen mit 5 und mehr Räumen (213 Wohnungen) besteht 
noch erheblicher Bedarf. Selbst bei kleinen Wohnungen mit einem Raum oder mit zwei 
Räumen (127 Wohnungen) ist der Bedarf noch nicht ganz gedeckt. Die Vorausschätzung 
des Wohnungsbedarfs nach der Raumzahl der Wohnungen orientiert sich an der Verände-
rung der Wohnungsbelegungsstruktur in den Jahren 1987 bis 2006. Dabei wird unter-
                                                 
18  Erläuterung: jung   =  Bezugsperson bis unter 35 Jahre 
                       mittel =  Bezugsperson 35 bis unter 55 Jahre 
                       alt =  Bezugsperson 55 Jahre und älter 
Abb. 26: Entwicklung und  Zahl der Privathaushalte nach Haushaltsgröße und 
Alter der Bezugsperson in Darmstadt 2006 - 2030 
Privathaushalte nach Haushaltsgröße und Alter der 
Bezugsperson 2006 bis 2030
0
2000
4000
6000
8000
1 0000
1 2000
1 4000
1 6000
1 8000
20000
Haushalte mit 1  Pers. Haushalte mit 2 Pers.
Haushalte mit 3 Pers. Haushalte mit 4 Pers.
Haushalte 5 und mehr Pers.
2006 2010 2020 2030
jung mittel
2006 201 0 2020 2030 2006 2010 2020 2030
alt
Quelle: Berechnungen des IWU auf der Grundlage der Bevölkerungsprognose der HessenAgentur

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 24 
stellt, dass sich die Dynamik der Strukturveränderung hin zu Wohnungen mit mehr Räu-
men etwas abgeschwächt fortsetzt. 
 
Tabelle 3: Vorausschätzung des Wohnungsbedarfs in Darmstadt 2006 bis 2020 
Gesamtbedarf Wohnungen mit 
(...) Räumen 
Neu- und Nach-
holbedarf 
Ersatzbedarf Leerwohnungs-
reserve 2006 - 2020 Durchschnitt pro Jahr
1   240   234    76   550  39 
2   730   365   131 1.226  88 
3 1.264   516   307 2.087 149 
4 1.554   553   378 2.486 178 
5   988   251   198 1.437 103 
6 und mehr 1.180   199   162 1.541 110 
Insgesamt 5.956 2.127 1.252 9.336 667 
Quelle: Berechnungen des Instituts Wohnen und Umwelt auf der Grundlage der Bevölkerungsvor-
ausschätzung der Hessenagentur vom Dezember 2007 
 
 
2.5 Künftiger Bedarf an Sozialwohnungen 
Aufgrund der wieder größer werdenden Einkommensunterschiede zwischen den unteren 
und mittleren Einkommensgruppen und des weiterhin wachsenden Anteils an einkom-
mensschwachen Haushalten besteht großer Bedarf an Sozialwohnungen. Eine genaue 
Quantifizierung ist nicht möglich. Schon jetzt lebt ein erheblicher Anteil der berechtigten 
Haushalte in freifinanzierten Wohnungen und kann unter anderem wegen der stark zu-
rückgegangenen Anzahl der Sozialwohnungen nicht versorgt werden. Die Zahl der Haus-
halte, die sich beim Amt für Wohnungswesen für eine Sozialwohnung registrieren lassen, 
hängt auch davon ab, welche Chancen im freifinanzierten Wohnungsmarkt für eine Ver-
sorgung bestehen. Die Zahl der registrierten Wohnungssuchenden ist trotz dieser Relati-
vierungen gleichwohl ein Indikator für den Bedarf an Sozialwohnungen.  
 
Wie bereits in der Analyse des öffentlich geförderten Wohnungsmarktes ausgeführt, 
standen Ende 2006 etwas mehr als 2.000 Haushalte auf der Warteliste für eine Sozial-
wohnung. Überwiegend handelte es sich dabei um Bezieher von Transfereinkommen, die 
auf eine preiswerte Wohnung angewiesen sind. Angesichts des wachsenden Anteils an 
Niedriglohnempfängern sowie von Personen mit Minijobs oder in Teilzeitstellen dürfte die 
Zahl der wohnungssuchenden Haushalte in den kommenden Jahren nicht wesentlich un-
ter dieser Größenordnung liegen. Selbst wenn nicht alle dieser Haushalte mit einer Sozi-
alwohnung versorgt werden müssen, weil ein Teil von ihnen im nicht öffentlichen Bestand 
Unterkunft findet, so sollten von der städtischen Wohnungsvermittlungsstelle jährlich 
doch wenigstens 500 Wohnungen bereitgehalten werden, um den vordringlichsten Bedarf 
der wohnungssuchenden Haushalte zu befriedigen.  
 
Anders als die Nachfrage wird sich das Angebot aus dem Sozialwohnungsbestand durch 
auslaufende Bindungen weiter verringern. Bis zum Jahr 2020 wird der Bestand an Sozi-
alwohnungen voraussichtlich auf etwas weniger als 4.000 Wohnungen zurückgegangen 
sein. Geht man von einer durchschnittlichen Fluktuationsrate von 7 % aus, dann könnten 
nur noch etwa 270 Bewerber aus dem dann noch vorhandenen Bestand mit einer Sozial-
wohnung versorgt werden. Um den vordringlichen Bedarf für wenigstens 500 Bewerber

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 25 
decken zu können, müssen also pro Jahr weitere 230 Wohnungen bereitgestellt werden, 
auf die das Amt für Wohnungswesen zugreifen kann.  
 
 
Der zusätzliche Bedarf an Wohnungen mit Belegungsrechten kann demnach durch klassi-
sche Wohnungsbauförderung allein nicht gedeckt werden. Hierzu sind weitere Maßnah-
men notwendig wie die Neubauförderung mit mittelbarer Belegung durch Ausgleich der 
Belegungsrechte im nicht gebundenen Wohnungsbestand oder der freihändige Erwerb 
von Belegungsrechten im Bestand.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 26 
3. Ergebnis der Wohnungsmarktanalyse und Folge-
rungen für die Wohnungsnachfrage in den Konver-
sionsgebieten 
Ein Ergebnis der Wohnungsmarktanalyse ist die Erkenntnis, dass in Darmstadt auch künf-
tig weiter Wohnungsbedarf bestehen wird und mit der Verfügbarkeit der Konversionsflä-
chen für den Wohnungsbau gute Voraussetzung gegeben sind, strukturelle Defizite des 
Angebotes an Wohnungen und Wohnimmobilien in Darmstadt abzubauen: am Standort 
Darmstadt fehlen sowohl hochwertige Wohnimmobilien wie auch preiswerte Wohnungen 
darunter insbesondere Sozialwohnungen. Größe und Unterschiedlichkeit der Gebiete las-
sen erwarten, dass auch für darüber hinaus bestehende speziellere Wohnanforderungen 
jeweils geeignete Flächen bereitgestellt werden können. 
 
 
3.1 Entwicklung der Nachfrage 
Die Nachfrage nach Wohnraum in Darmstadt hat sich als Folge von Zuzügen und nach-
lassender Abwanderung von Haushalten in das Umland in den letzten Jahren wieder ver-
stärkt. Hierzu haben auch der neuerliche konjunkturelle Aufschwung und der damit ver-
bundene Rückgang der Arbeitslosigkeit beigetragen. Mit der gestiegenen Nachfrage konn-
te das Wohnungsangebot trotz erhöhter Fertigstellungszahlen im Wohnungsneubau nicht 
ganz Schritt halten. Als Folge davon hat sich das zahlenmäßige Verhältnis von Wohnun-
gen zu Haushalten zuletzt wieder verschlechtert. Wohnungsknappheit besteht vor allem 
bei preiswerten Wohnungen, insbesondere bei öffentlich geförderten Wohnungen. Aber 
auch bei familiengerechten Wohnungen bestehen erhebliche Angebotsdefizite. In den 
kommenden Jahren ist mit einem weiteren Anstieg der Bevölkerungs- und Haushaltszah-
len zu rechnen. Als Folge davon besteht weiterhin hoher Bedarf an zusätzlichem Wohn-
raum. Aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation ist nicht zu befürchten, dass 
durch zivile Nutzung der militärischen Wohnareale ein Überangebot an Wohnungen ent-
steht. Die Überführung der amerikanischen Wohnsiedlungen in den allgemeinen Woh-
nungsmarkt bietet vielmehr die einmalige Chance, die Knappheit an preiswerten Woh-
nungen zu überwinden. 
 
Eine weitere Differenzierung von Nachfrage und Bedarf nach unterschiedlichen Wohnfor-
men und Preissegmenten lässt sich aus den vorliegenden statistischen Grundlagen nicht 
ableiten. Diese folgt wesentlich den Bedingungen von Angebot und Nachfrage am Woh-
nungsmarkt. Eine realistische Einschätzung ist daher nur anhand ergänzender Informati-
onen und auf der Grundlage entsprechender Kenntnisse, Erfahrungen und professioneller 
Marktbeobachtung möglich. Es wurden daher weitere Informationsquellen hinzugezogen 
und insbesondere Gespräche mit Experten der örtlichen Wohnungswirtschaft und mit 
Maklern geführt (s. u. Abschnitt 4).  
 
3.2 Hinweise zur sozioökonomische Struktur und Herkunft der Nachfrage 
Die sozioökonomische Struktur der potentiellen Nachfrager nach Wohnungen in den Kon-
versionsgebieten hängt weitgehend davon ab, welche Art Wohnbebauung hier entstehen 
bzw. wie der vorhandene Gebäude- und Wohnungsbestand der Konversionsgebiete ge-
nutzt werden soll.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 27 
Von besonderem Interesse für die Stadt ist die Wohnungsversorgung der Haushalte, die 
sich aus eigener Kraft nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können, da sie für 
diese eine besondere Verantwortung trägt. Haushalte mit geringeren Einkommen, insbe-
sondere Bezieher von Transfereinkommen, ausländische Familien und Alleinerziehende 
mit Kindern werden vor allem dort Wohnungen finden können, wo Gebiete für einfachere 
Mietwohnungen bzw. Sozialwohnungen ausgewiesen werden. Um zu vermeiden, dass 
sich Quartiere mit sozial instabiler Bevölkerung herausbilden, sollten Sozialwohnungen 
möglichst gemischt mit anderen Wohnformen und nicht an einer Stelle der Siedlung kon-
zentriert werden. Besondere Aufmerksamkeit sollte der Belegung gewidmet werden, als 
Voraussetzung für funktionierende Hausgemeinschaften und Nachbarschaften.  
 
Auch der Wohnsituation junger Familien mit Kindern bzw. der Schaffung familienfreundli-
cher Wohnumgebungen gilt ein besonderes Interesse der Stadt, um junge Familien von 
der Abwanderung ins Umland abzuhalten. Junge Familien mit Kindern mit etwas höherem 
Einkommen kommen insbesondere als Nachfrager für kleinere Reihenhäuser oder Dop-
pelhäuser in kosten- und flächensparender Bauweise aber auch von preiswerten Ge-
schosswohnungen mit kinderfreundlichem Wohnumfeld - verkehrsberuhigte Bereiche und 
Grünflächen, Infrastruktur - in Betracht.  
 
Soweit Einfamilienhausgebiete mit relative großen Grundstückflächen, geeignet für große 
Hauseinheiten, ausgewiesen werden, ergibt sich allein durch die Grundstückspreise und 
die für den Erwerb erforderlichen Einkommen oder Vermögen eine Nachfrage gut situier-
ter, vermögender Haushalte, vor allem älterer, aber durchaus auch jüngerer mit Kindern. 
 
Erkenntnisse über die Herkunft der Neubewohner des Ernst-Ludwig-Parks (s. u.) legen 
die Vermutung nahe, dass ein großer, wenn nicht der überwiegende Teil der potentiellen 
Nachfrager aus Darmstadt kommen wird. Aber auch Erwerbstätige, die aus beruflichen 
Gründen mit ihrer Familie in den Raum Darmstadt ziehen und die bisher aus Mangel an 
geeigneten bzw. bezahlbaren Angeboten gezwungen waren, sich im Umland niederzulas-
sen, werden bei entsprechenden Angeboten die Chance wahrnehmen, in den Konversi-
onsgebieten Wohneigentum zu erwerben oder eine ihren Bedürfnissen entsprechende 
Neubauwohnung zu mieten.  
 
Potentielle Nachfrager dürften darüber hinaus ältere Ehepaare mit Affinität zu einem 
städtischen Lebensstil sein, denen ihr Haus im Umland nach dem Auszug der Kinder zu 
groß geworden ist und die wegen der vielfältigen kulturellen Angebote gerne wieder nach 
Darmstadt ziehen möchten. Für diese Gruppe kann der Verkauf eines „zu groß“ geworde-
nen Hauses die erforderlichen Mittel bringen, geeigneten Wohnraum in Darmstadt zu er-
werben. 
 
3.3 Kostengünstige Reihenhäuser für junge Familien 
Anhaltspunkte dafür, wie die Zusammensetzung der Bewohner in einem Gebiet mit kos-
tengünstigen Reihenhäusern sein wird, lassen sich aus der Struktur der Bewohner des 
Ernst-Ludwig-Parks ableiten. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen bis unter 18 Jahren 
sowie derjenige der Erwachsenen zwischen 35 und 45 Jahren ist dort im Vergleich zur 
Gesamtstadt überdurchschnittlich hoch, derjenige der älteren Personen über 65 Jahren

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 28 
Altersstruktur Ernst-Ludwig-Park 
0
5
10
15
20
25
30
unter 3 3 bis unter
6 
6 bis unter
10
10 bis
unter 18 
18 bis
unter 25 
26 bis
unter 35 
35 bis
unter 45 
45 bis
unter 65 
65 bis
unter 75 
75 und
älter
Alter in Jahren
Anteil Personen in vH
Ernst-Ludwig-Park
Gesamtstadt
Quelle: Stadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, Sonderauswertung  
Abb. 27: Altersstruktur der Bewohner des Ernst-Ludwig-Parks im Vergleich 
zur Gesamtstadt 2006 
dagegen ver-
schwindend ge-
ring
19 (vgl. Abb. 
27). Diese Struktur 
ist ein Indiz dafür, 
dass es sich bei 
den hier zugezoge-
nen Haushalten 
vorwiegend um 
jüngere Familien 
mit Kindern han-
delt. Dieser Befund 
ist nicht weiter 
überraschend und 
entspricht den 
Verhältnissen in 
anderen vergleich-
baren Neubaugebieten mit kostengünstigen Reihenhäusern. Zur Einkommenssituation 
lassen sich aus den verfügbaren Daten zum Ernst-Ludwig-Park keine Aussagen treffen
20. 
Aus empirischen Untersuchungen zur Bewohnerstruktur von Neubausiedlungen ist jedoch 
bekannt, dass es sich bei diesen Familien vorwiegend um Haushalte der mittleren Ein-
kommensgruppen handelt, die in der Lage sind, die finanziellen Belastungen aus dem 
Erwerb von Wohneigentum zu tragen oder die die vergleichsweise hohe Anfangsmiete 
einer nicht geförderten Neubauwohnung verkraften können.  
 
Eine eher überraschende Er-
kenntnis ist dagegen, dass von 
den 956 im Wohngebiet Ernst-
Ludwig-Park wohnenden Perso-
nen etwa zwei Drittel, 624 Per-
sonen, vorher bereits in Darm-
stadt wohnten und innerhalb der 
Stadt hierher umgezogen sind, 
davon ein erheblicher Anteil aus 
der unmittelbaren Nachbarschaft 
der Heimstättensiedlung. Ledig-
lich ein Drittel, 332 Personen, 
sind „von außerhalb“ zugezogen. 
Bei den „Zugezogenen“ überwie-
gen diejenigen, die aus den um-
liegenden Gemeinden nach 
Darmstadt zogen (183 Personen), weitere knapp 100 kamen aus weiter entfernten Orten 
in Hessen und weitere 63 Personen aus anderen Orten Deutschlands bzw. aus dem Aus-
land (vgl. Abb. 28).  
 
Trotz vergleichbarer anderer aktueller Angebote in Darmstadt (Blumenviertel Arheilgen) 
                                                 
19  Auswertung von Einwohnerdaten durch die Abteilung für Statistik und Stadtforschung im Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung der Stadt Darmstadt  
20  Wegen der geringen Zahlen auch nicht au s den vorliegenden Daten des Mikrozensus 2006 
Abb. 28: Herkunftsort der Bewohner des Ernst-Ludwig-Parks

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 29 
konnten die Hauseinheiten zügig realisiert werden. Offensichtlich besteht eine erhebliche 
zahlungskräftige Nachfrage junger Darmstädter Familien nach kostengünstigen Reihen-
häusern. Entscheidend ist für diese Nachfragergruppe an der Schwelle zur Wohneigen-
tumsbildung (Schwellenhaushalte) ist aber der Preis, der sich zwischen 200.000 € und 
250.000 € bewegen kann, darüber hinaus aber die finanziellen Möglichkeiten der Haus-
halte übersteigt.  
 
Experten mit aktuellen Erfahrungen im Marktsegment der kostengünstigen Reihenhäuser 
für Familien gehen von einer künftig etwas reduzierten Nachfrage aus, u. a. wegen der 
Mehrwertsteuererhöhung, des wieder ansteigenden Zinsniveaus, der ebenfalls wieder 
steigenden Baukosten und weil ein erheblicher Teil der Nachfrage bereits befriedigt wur-
de. Da die Nachfrage der Haushalte sehr kostenempfindlich ist, sei mit geringeren Ferti-
gungszahlen zu rechnen als in den vergangenen Jahren. Sie erwarten, dass sich künftig 
ein Bauvolumen von jährlich zwischen 100 und 150 kostengünstigen Reihenhäusern rea-
lisieren lässt. 
 
3.4  Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
In Bezug auf die 230 Belegrechte pro Jahr (s. o.), die erforderlich sind, um die Vermitt-
lung von Sozialwohnungen an Wohnungssuchende wie bisher erfolgreich weiterzuführen, 
kann kaum davon ausgegangen werden, dass diese allein durch den Neubau öffentlich 
geförderter Mietwohnungen erworben werden können. Unabhängig vom Bedarf sind auch 
die finanziellen Möglichkeiten der Haushalte von Stadt und Land und die jeweiligen politi-
schen Prioritäten zu berücksichtigen. 
 
Ein Blick zurück auf die Förderungsvolumen im Mietwohnungsneubau vergangener Jahre 
zeigt ein differenziertes Bild
21, das keinen stetigen Trend spiegelt (vgl. Abb. 29). Der Um-
fang der Förderung hängt jeweils von den verfügbaren Haushaltsmitteln ab wie auch von 
den zur Förderungsbewilligung angemeldeten Projekten der Bauherren. Der Trend der 
letzten Jahre zeigt nach unten sowohl bei der Landesförderung wie bei den komplemen-
tären städtischen Mitteln. Dies ist mit der angespannten Haushaltslage der Stadt allein 
nicht erklärbar. Gründe für die-
se Entwicklung werden auch im 
mangelnden Interesse von In-
vestoren am Neubau geförder-
ter Mietwohnungen wegen der 
damit verbundenen Belegungs-
bindungen gesehen wie auch im 
Fehlen geeigneter Grundstücke. 
Zumindest hinsichtlich man-
gelnder Wohnbauflächen könn-
te das Flächenpotenzial der 
Konversionsflächen für die Zu-
kunft neue Perspektiven eröff-
nen.  
 
                                                 
21  u.a. wg. der Umstellung der La ndesförderung auf die neue Grundlage des Wohnraumförderungsgesetzes 
von 2003 sowie der Euroumstellung 2002  
Geförderter Wohnungsbau in Darmstadt 1996 - 2006
0 €
2.000.000 €
4.000.000 €
6.000.000 €
8.000.000 €
1 0.000.000 €
1 2.000.000 €
1 996 1 998 2000 2002 2004 2006
Kum ulierte Förderung Stadt und Land
Land
Stadt
Abb. 29: Förderung des Wohnungsbaus mit öffentlichen 
 Mitteln in Darmstadt in den Jahren 1996 bis 2006

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 30 
Im Rückblick auf die Jahre 96 – 
99 wie auch 2004 ff. erscheint 
ein Umfang von etwa 75 neuen 
geförderten Mietwohnungen 
jährlich realisierbar (vgl. Abb. 
30). Nur unter nicht absehba-
ren Sonderbedingungen könn-
ten es wesentlich mehr wer-
den. Der dafür erforderliche 
Flächenbedarf ist mit jährlich 
etwa 6.000 m
2 bzw. 0,6 ha zu 
beziffern22; auf 10 Jahre ge-
rechnet wären also rund 6 ha 
Nettobauland für den geförder-
ten Wohnungsbau vorzusehen.  
 
Soweit vorhandene Wohnungen, insbesondere in der Lincoln Siedlung, für geförderten 
Wohnungsbau genutzt werden sollen, sind diese Neubauten gleichzusetzen. Durch Förde-
rung der Modernisierung mit Landesmitteln entstehen auch hier Belegrechte für geförder-
te Wohnungen neu, die zum Bestand belegungsgebundener Wohnungen hinzukommen.  
 
3.5 Selbst organisierte Wohnprojekte und Kleininvestoren 
Nicht nur für den Siedlungsflächenbedarf der Familienhaushalte sind die Konversionsflä-
chen von Bedeutung sondern auch für die vielfältigen Wohninitiativen. Eine ähnliche Ver-
teilung zwischen Darmstädter Wohnungssuchenden und solchen „von außerhalb“ zeigt 
sich bei den an Wohnprojekten interessierten Personen: auch hier kommen zwei Drittel 
aus Darmstadt und ein Drittel „von außerhalb“. Nach dem gegenwärtigen Erkenntnis-
stand
23 gibt es für sechs Gruppen konkreten Flächenbedarf für zusammen ca. 90 Woh-
nungen, sowohl für freifinanzierte als auch geförderte Wohnungen. Der Flächenbedarf ist 
zwar noch nicht angegeben, er kann aber bezogen auf die heutigen Interessensbekun-
dungen grob mit 9.000 – 11.000 m2 also rund einem ha Nettobauland24 veranschlagt 
werden. Auf zehn Jahre bezogen könnte möglicherweise vom zweifachen Bedarf ausge-
gangen werden. Dabei muss die lange Latenzzeit der Bauabsichten von Baugruppen von 
der Gruppenbildung und Interessenklärung bis hin zur Umsetzung berücksichtigt werden. 
 
 
Neben den Wohninitiativen kommen auch andere „Kleininvestoren“ infrage, die sich auf 
Bauherren- und Nachfragergruppen für Mietwohnungen einlassen, bei denen mit geringe-
ren Finanzierungsspielräumen und längeren Zielfindungsprozessen zu rechnen ist. Klein-
investoren sind besser geeignet auf Bauherrengruppen einzugehen, als größere Träger, 
wie z. B. die bauverein AG. Beispiele finden sich in Kranichstein mit neuen kleinen Ge-
nossenschaften (WohnSinn eG), teils auch in Kooperation mit etablierten Trägern (Wohn-
Art e.V. mit bauverein AG) oder auf eigene Rechnung (Faktor 10). Auch sie sind in die 
Überlegungen der Stadt zur Umsetzung einzubeziehen.  
                                                 
22  Durchschnittlich 70 m 2 Wohnfläche, bzw. 80 m² Bruttogrundrissfläche, GFZ 1,0  
23  Die WIR- Agentur hat hierzu im Anschluss an de n 1. Darmstädter Wohnprojektetag im November 2007 
folgende Informationen: 10 Wohninitiativen nehmen regelmäßig an einem Erfahrungsaustausch (so genann-
ter „Runder Tisch“) in Darmstadt teil. Die Wohnkonzepte, Stadium der Projektentwicklung, Flächenbedarfe 
differenziert nach Nutzung und Personen sind tabellarisch erfasst. 
24  GFZ 1, durchschnittliche Wohnungsgröße 100 m2  
Geförderte Neubauwohnungen in Darmstadt 1996 - 2006
0
272
352
62738595
19 6
76
42 33
0
50
10 0
15 0
200
250
300
350
400
1 996 1 998 2000 2002 2004 2006
Anzahl Wohneinheiten
Abb. 30: Mit öffentlichen Mitteln in Darmstadt in den Jahren
 1996 bis 2006 geförderte Neubauwohnungen

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 31 
 
3.6 Eigentumswohnungen 
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen trifft derzeit in Darmstadt auf ein breites An-
gebot insbesondere an Eigentumswohnungen aus dem Bestand, ehemalige „umgewan-
delte“ Mietwohnungen, aber auch zum Weiterverkauf stehende Wohnungen in Eigen-
tumswohnanlagen. Preiswerte Angebote aus dem Bestand konkurrieren dabei nicht un-
mittelbar mit kostengünstigen Reihenhäusern, wohl aber Eigentumswohnungen in neuen 
Wohnanlagen. So ist eine 120 m2 große Eigentumswohnung im Altbau bei 1.200 €/m2 für 
144.000 € zu haben, eine neue Eigentumswohnung bei 2.500 €/m2 für 300.000 €. Ent-
sprechend differenziert ist auch die Nachfrage bzw. Zielgruppe der Investoren. Es sind  
 
• kleine, ältere wie jüngere Haushalte, vorwiegend Ein- und Zwei-Personen-
Haushalte, denen Reihenhäuser für ihren Bedarf zu groß (und zu teuer) sind,  
• junge Familien, die sich das Reihenhaus in der Stadt (noch) nicht leisten können,  
• wirtschaftlich gut gestellte Ein- und Zwei-Personen-Haushalte, die aufgrund ihrer 
Lebenssituation und Arbeitsverhältnisse weniger gebunden sein wollen als mit ei-
nem eigenen Haus, 
• ältere finanziell gut gestellte Haushalte, die mit Blick auf mögliche Bewegungsein-
schränkungen in der Zukunft eine komfortable Wohnsituation auf der Etage su-
chen, und schließlich 
• ältere finanziell gut gestellte Haushalte, die mit Blick auf die Zukunft eine Wohnsi-
tuation mit naher Betreuung suchen und die höheren Kosten auch tragen können. 
 
Alternative Mietwohnungsbau ? 
Grundsätzlich könnten entsprechende Wohnungen im Neubau von Investoren errichtet 
und zur Miete an den Markt gebracht werden. Bei Mietwohnungen in sehr guten Lagen ist 
maximal eine Miethöhe von 10 €/m
2 zu erzielen. Bei Neubaumieten von 9 bis 10 €/m2 
kann ggf. aber auch Wohneigentum finanziert werden.  
 
Wirtschaftliche bzw. steuerliche Anreize für private Investoren im Mietwohnungsbau sind 
jedoch nach Auskunft befragter Experten derzeit nicht gegeben. Es gebe derzeit auch 
keinen Markt für Mietobjekte als Altersvorsorge. Dafür kommen Immobilien zunehmend 
weniger infrage, weil sie mit Risiken verbunden sind. Der Eigentümer müsse sich mit den 
Mietern auseinandersetzen und sei mit einem „asymmetrischen“ Mietrecht konfrontiert. 
Grundsätzlich ist die Zahlungsfähigkeit der Mieter begrenzt. Dabei steigen die Betriebs-
kosten beständig, so dass die Mieten nicht beliebig erhöht werden können. Allgemein 
besteht daher der Trend bei Wohnungseigentümern, Mietwohnungen eher zu verkaufen 
bzw. zu privatisieren, als neue Mietwohnungen zu bauen. Dies schließt jedoch nicht aus, 
dass einzelne Investoren sehr wohl interessiert sind, auch Mietwohnungen zu bauen. Als 
Kapitalanlage werden 5 – 6 % Rendite erwartet oder ein entsprechendes Potenzial an 
Mieterhöhung.  
 
(Zur weiteren Differenzierung des Segments Eigentumswohnungen s. u. Abschnitt 4).  
 
3.7 Hochwertiger Wohnungsbau 
Von den befragten Maklern wurde allgemein ein Mangel an Angeboten im höherwertigen 
Marktsegment konstatiert. Nach ihren Erfahrungen sind hochwertige Angebote wie frei

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 32 
stehende Einfamilienhäuser oder Stadthäuser in Darmstadt ausweislich entsprechender 
ihnen vorliegender Anfragen sehr gefragt, passende Angebote aber nur in geringem Um-
fang verfügbar. Die Suche nach geeigneten Wohnimmobilien einkommensstarker Haus-
halte, insbesondere von Selbstständigen und Führungskräften der Wirtschaft, sei daher 
bisher eher an der Bergstraße erfolgreich abgeschlossen geworden als in Darmstadt. 
Darmstadt sei aber regional ein gefragter Wohnstandort, Nachfrage in diesem Woh-
nungsmarktsegment aus dem Rhein-Main-Gebiet komme auch aus Frankfurt. (Vgl. hierzu 
die Ergebnisse der Expertengespräche im nachfolgenden Abschnitt 4). 
 
3.8 Wohnungsbedarf nach Marktsegmenten 
Von dem als realistisch bewerteten Wohnungsbedarf von 500 bis 600 Wohnungen entfällt 
etwa die Hälfte auf Wohnungen mit 3 und 4 Räumen, ein Fünftel auf kleine Wohnungen 
mit einem Raum oder mit zwei Räumen (vgl. Abschnitt 2.4), wobei in der Raumzahl die 
Küche eingerechnet ist
25. Auch kleine Eigenheime, z. B. Reihenhäuser, haben in der Re-
gel mindestens fünf Räume26, meistens mehr. Demnach kommt etwa ein Drittel des er-
warteten Bedarfs der Größe nach für die Realisierung in Form von Eigenheimen in Be-
tracht.  
 
Tab. 4: Realisierung der Zielzahl des Wohnraumversorgungskonzepts nach Segmenten 
Segment / Anzahl Einheiten min max  Durchschnitt Prozent % Schätzung 
Hochpreisige EFH 40 50 45 8% Makler 
Hochpreisige ETW 30 40 35 6% Makler 
Kostengünstige RH 100 150  125 21% Projektentwickler 
geförderter Wohnungsbau 70 80 75 13% Förderstatistik 
Zwischensumme 240  320 280 47%  
Geschossbau ETW und Miete 360 280  320 53% Differenz 
Summe / Zielzahl 600 600  600 100% Wohnraumverskonzept 
Grundlagen: Schätzungen hochpreisige Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) vgl. Ab-
schnitt 4.1; Schätzung kostengünstige Reihenhäuser vgl. Abschnitt 3.3; geförderter Wohnungsbau vgl. Ab-
schnitt 3.4. Der verbleibende erforderliche Geschosswohnungsbau ergibt sich aus der Differenz zu der Zielzahl 
von 600 Wohneinheiten jährlich. 
 
Schätzungen für die einzelnen Segmente (s. o. Abschnitte 3.3 und 3.4 sowie nachfolgen-
den Abschnitt 4.1) ergeben, dass bei einer Zielzahl von 600 Wohneinheiten gut ein Vier-
tel des jährlichen Bedarfs durch Einfamilienhausbebauung (EFH und RH) gedeckt werden 
kann. Zu dem geförderten (Miet-)Wohnungsbau und hochpreisigen Eigentumswohnungen 
muss danach weiterer Geschosswohnungsbau in der Größenordnung von 280 Wohnungen 
jährlich hinzukommen (s. Tab.4). Der Anteil von etwa drei Viertel Geschosswohnungsbau 
entspricht dem Bedarf der kleineren Haushalte. Die Relationen der Realisierungspotenzia-
le sollten entsprechend bei der städtebaulichen Planung und der Ausweisung von Art und 
Maß der Nutzung der Konversionsareale berücksichtigt werden. 
                                                 
25  1 und 2 Räume 127 19%  
     3 und 4 Räume 327 49%  
     5 und mehr  213  32%  
     Wohnungsbedarf gesamt 667 100%  
 
26   Küche und Wohnzimmer im Erdgeschoss, 2 Kinderzimmer, Elternschlafzimmer (und Bad) im Obergeschoss

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 33 
4 Expertengespräche 
 
Mit Experten der lokalen Immobilienwirtschaft wurden ausführliche Gespräche zur Erkun-
dung der Marktlage für die Verwertung von Konversionsflächen geführt27. Bei der Bewer-
tung der Ergebnisse der Befragung ist zu bedenken, dass einige der befragten Immobi-
lienmakler explizit auf das höherpreisige Marktsegment ausgerichtet sind und sich daher 
eine besondere Berücksichtigung des höherpreisigen Segments auch mit ihren unmittel-
baren Geschäftsinteressen verbindet. Dem standen anders gelagerte Interessen weiterer 
Gesprächspartner gegenüber. Die Gesprächsbereitschaft aller Beteiligten beruhte im We-
sentlichen darauf, dass alle auf ein realistisches Bild der Nachfrage am Wohnungsmarkt 
angewiesen sind, zu dem die Befragung beitragen soll.  
 
4.1 Nachfrage nach unterschiedlichen Preissegmenten 
Ziel der Gespräche mit Experten der lokalen Immobilienwirtschaft war eine genauere Dif-
ferenzierung der Nachfrage bezogen auf vier für die künftige wohnbauliche Nutzung der 
Konversionsflächen besonders relevante Segmente des Wohnungsmarkts: 
 
• Immobilien im hochwertigen/hochpreisigen Segment 
• familienorientierte kostengünstige Reihenhäuser 
• frei finanzierter Geschosswohnungsbau/Miete und Eigentumswohnungen 
• geförderter Wohnungsbau. 
 
Je nach Klientel der Gesprächspartner wurde die Zuordnung der (eigenen) Kunden und 
Kundinnen zu den beschriebenen Nachfragergruppen leicht unterschiedlich vorgenom-
men. Abgesehen von der Nachfragergruppe im geförderten, belegungsgebundenen Woh-
nungsbau, dessen spezifische Investitionsbedingungen (s. o. Abschnitt 3.4) bei den Ex-
pertengesprächen nicht weiter thematisiert wurden, wurde jeweils von den gleichen Sor-
tierungen ausgegangen und auch die Nachfrage innerhalb der jeweiligen Segmente weit-
gehend übereinstimmend beurteilt. 
 
Es wurden folgende Kategorien nach Preisen, Flächengrößen und Nachfragern gebildet: 
 
• 230.000 € - 250.000 €:  
"Einsteigerhaushalte" – Reihenhäuser auf kleinen Grundstücken von  
150 – 250 m², mit hoher Bedeutung des Themas Energie und der Bereitschaft zu 
Abstrichen bei Flächengröße und Lage 
 
• 250.000 € - 270.000 €:  
Reihenhaus, evtl. auch Doppelhaushälfte, Typ "junge Familie" 
 
• 300.000 € - 350.000 €/450.000 €: 
Doppelhaushälfte auf 300 – 400 m², Typ "Familie mit Kind(ern)" 
 
                                                 
27  Gesprächspartner waren die Herren Engelhardt/Imm oselect, Rusam und Lehr/ Sparkasse Darmstadt, Dä-
chert Immobilien, Eichler und Eichler/von Poll Immobilien, Andrä und Frau Huovinen-Schüdde/Engel und 
Völkers, Dr. Braun/bauverein AG sowie die Herren Bullermann und Wrenger/Grundstückentwicklungs- und 
Verwertungsgesellschaft (GVD)

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 34 
• 350.000 – 600.000 €: 
auf großen Grundstücken bis 600 m², mit großer Wohnfläche – 150 m² und mehr, 
gute Lage, Typ "Erbengeneration und gut verdienend" 
 
• 500.000 € - 700.000 €: 
das Thema Individualität und Exklusivität gewinnt an Bedeutung 
 
• bis 700.000 € auf großen Grundstücken: 
600 m² bis 1000 m², bei Wohnflächen von 200 m² bis zu 300 m², Typ:" junge 
Führungskräfte, international und national tätig, hohe Mobilität" 
 
• 500.000 – 1,5 Mio.: 
Grundstücksgrößen und Wohnflächen wie zuvor. 
 
Qualitätsanforderungen 
Mit steigender Zahlungsfähigkeit und Zahlungsbereitschaft steigen die Ansprüche an die 
Lage des Grundstücks "gute Adresse" und an das Image des Quartiers. In den drei obers-
ten Segmenten kommen nur als hervorragend bewertete Lagen infrage. Dies wird auch 
deutlich in großer Nachfrage nach Grundstücken bzw. Häusern in der Villenkolonie, im 
Paulusviertel, Komponistenviertel, Steinbergviertel, in Teilen von Bessungen. Andere La-
gen werden nicht akzeptiert. Aus diesem Grunde wird dem Cambrai-Fritsch-Areal von 
den Maklern größte Bedeutung für das hochwertige/hochpreisige Segment beigemessen. 
Dieses Areal biete sich hervorragend für eine Verbindung zwischen dem südlichen Rand 
von Bessungen und dem nördlichen Rand der Villenkolonie in Eberstadt an. 
 
Mit der Zahlungsfähigkeit steigen weiterhin die Ansprüche an die Individualität des Ob-
jekts: Kein Haus darf wie das andere sein, serielle Bauten bzw. Häuser vom Bauträger 
sind in diesem Segment nicht zu vermarkten. Die Grundstücksgrößen steigen an – hier 
soll räumlich Abstand zum Nachbargrundstück geschaffen werden, verdichtetes Bauen ist 
nicht erwünscht. Bei Bauträgerobjekten wird Flexibilität bei der Gestaltung der Ausstat-
tung erwartet, angefangen bei den Fliesen bis hin zu den Bodenbelägen. Der Abstim-
mungsbedarf mit den Kunden und Kundinnen ist sehr hoch. Die Kunden wollen sich über 
die Immobilie darstellen. Themen wie Wärme, Energieversorgung, Ökologie sind keine 
wirtschaftlichen Themen, sondern dienen der Selbstdarstellung, sind Ausdruck von "Mo-
dernität" und Aufgeschlossenheit gegenüber Innovationen. 
 
Im Gegensatz hierzu werden im untersten Nachfragesegment Abstriche bei der Lage und 
auch bei den Ansprüchen an die Ausstattung gemacht. Die kleinen Reihenhäuser sind der 
Kompromiss zwischen begrenzten finanziellen Mitteln und dem Wunsch, aus der Miet-
wohnung ins eigene Haus zu ziehen. Für die Nachfrage ist die monatliche Belastung ent-
scheidend, sie ergibt sich nach Maßgabe des vorhandenen Eigenkapitals, dem Kaufpreis 
und dem aktuellen Zinsniveau für Hypothekenkredite. Zu berücksichtigen sind auch die 
laufenden Kosten, insbesondere die Heizkosten. In dieser Hinsicht sind Reihenhäuser 
allerdings allein schon durch ihre Geometrie begünstigt. 
 
Die befragten Experten, eher im mittleren bis oberen Preissegment tätig oder auf den 
Verkauf von Eigentumswohnungen ausgerichtet, stehen den Reihenhäusern eher skep-
tisch gegenüber. Problematisch sei eine zu große Verdichtung, wie z. B. bei den Reihen-

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 35 
häusern im Europaviertel. Beim Einzug in das neue Haus stehe der Optimismus des Neu-
anfangs im Vordergrund, bei der Weiterveräußerung dieser Objekte könnten sich jedoch 
Probleme zeigen. 
 
Wie spiegeln sich die Preissegmente in den einzelnen Nachfragegruppen wider? 
Die beiden untersten Segmente werden nachgefragt von Ersterwerbern, die gerade die 
Schwelle überwinden, sich eine Immobilie leisten zu können und die aus der bisherigen 
Mietwohnung ausziehen wollen. Charakteristische Nachfragergruppe sind Familien mit 
Kindern bei mittleren Einkommen, die Höhe der monatlichen Belastung ist entscheidend.  
 
Die mittleren Segmente an Wohnimmobilien werden von Familien (35 – 50 Jahre) mit 
gutem Einkommen und/oder bereits gemachten Erbschaften und Kindern nachgefragt.  
 
Ältere, sehr wohl situierte Personen, die ihr Familienhaus – häufig am Ortsrand oder in 
den umliegenden Gemeinden – verlassen wollen, um in der Stadt zu leben, fragen im 
mittleren und oberen Segment nach. Diese Nachfragegruppe wächst. Sie legt Wert auf 
großzügiges Wohnen - mindestens 100 m² Wohnfläche auf einer Ebene, 4 Zimmer, - das 
in Geschosswohnungen oder z. T. auch Häusern Raum eröffnet, den bisherigen Lebensstil 
mit dem vertrauten Mobiliar aus dem bisherigen Haus fortzuführen zu können. Die finan-
ziellen Mittel dafür sind vorhanden.  
 
Im obersten Segment ist bei diesen älteren, rüstigen Menschen auch an eine Pflegeper-
son im Haus bzw. in der Wohnung zu denken. Die Wohnung, das Haus muss altenge-
recht, barrierefrei, mit Aufzug und Tiefgarage ausgestattet sein. 
 
Zielgruppen sind weiterhin nationale und ausländische Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen 
der großen Firmen in Darmstadt, wie Merck, ESOC, EUMETSAT etc. Bei großer Mobilität 
und begrenzter Verweildauer an einem Ort besteht trotzdem der Wunsch nach einem 
großen repräsentativen Haus auf großem Grundstück. Transaktionskosten die mit dem 
Erwerb einer Immobilie verbunden sind, stehen nicht im Wege. 
 
Erwartungen an die Infrastruktur 
Bei der Nachfrage nach Immobilien der obersten Segmente sind die hohen Erwartungen 
an Ruhe und Sicherheit des Objekts und des Quartiers von größter Bedeutung. Die all-
gemeine Infrastruktur, Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs (Lebensmittel, 
Bäcker, Metzger), ÖPNV-Anbindung spielt dagegen bei der Vermarktung generell keine 
Rolle. Etwas anders ist dies jedoch bei der Nachfrage älterer Menschen in diesem Seg-
ment, insbesondere, wenn sie für den letzten Lebensabschnitt planen. Dann spielt die 
Nahversorgung gleichwohl eine Rolle. Ideal wären im Nahbereich kleine Läden für den 
täglichen Bedarf, wozu ggf. wohnungsnahe Dienstleistungen wie ambulante Dienste, 
Arzt, Krankengymnastik etc. hinzukommen könnten, die die Perspektive einer gesund-
heitlichen Versorgung auch für Hochbetagte bieten können.  
 
Für die übrigen Segmente des Wohnungsmarktes kann man davon ausgehen, dass eine 
angepasste Infrastruktur wie Nahversorgung, Verkehrsanbindung etc. erwünscht sind 
und auch gewerbliche, nicht störende Dienstleistungen im Wohngebiet eingelagert sein 
können (Arztpraxen, Büros von Anwälten, Architekten, Steuerberatern etc.). Für Familien

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 36 
mit Kindern ist zudem die Nähe zu Kindertageseinrichtungen und zur Grundschule ein 
wichtiges positives Standortkriterium.  
 
Erfahrungsgemäß ist die Wirtschaftlichkeit kleiner in Wohngebieten integrierter Einzel-
handelsgeschäfte jedoch problematisch und sehr von spezifischen Standortbedingungen 
bestimmt wie auch oft von den persönlichen Umständen der Betreiber. Einzelhandelsge-
schäfte lassen sich durch Vorgaben in Bebauungsplänen nicht erzwingen. Im Baugebiet 
A25 in Arheilgen blieben derartige Versuche ohne Erfolg, auch durch Mietnachlässe für 
die Anfangszeit war nichts zu erreichen. Als mühsam haben sich auch Bemühungen um 
die Ansiedlung von nicht störenden Gewerbebetrieben mit wohnungsnahen Versorgungs-
funktionen für das Baugebiet K6 in Kranichstein herausgestellt. Dem stehen wenig positi-
ve Beispiele gegenüber. Gut zu gehen scheint z. B. die kleine Ladenanlage mit Bäcker 
und Metzger im Komponistenviertel, wo es in früheren Zeiten allerdings auch schon ein-
mal einen Vollversorger (Edeka) gegeben hatte.  
 
Im Bürgerparkviertel gelingt die Nahversorgung auf den gewerblichen Flächen der bau-
verein AG deshalb, weil die Auswahl der Händler durch die bauverein AG gesteuert wer-
den kann und damit ein ruinöser Wettbewerb minimiert werden kann. Allerdings war ein 
langer Atem (Verluste durch anfänglichen Leerstand) nötig, und auch der Umstand, durch 
eine gewisse Monopolstellung die Vergabe der Ladenflächen insgesamt steuern zu kön-
nen, war wichtig. Trotzdem ist die Fluktuation hoch und die Vermietungserlöse sind mo-
derat. 
 
Herkunft der Nachfrager und Nachfragerinnen 
Die Nachfrage kommt aus Darmstadt, zunehmend auch aus umliegenden Gemeinden und 
anderen Regionen. Im hochpreisigen Segment findet sich aus den unterschiedlichsten 
Gründen bei allen Nachfragern der Wunsch, in der Stadt bzw. am Stadtrand zu wohnen. 
Dies gilt gleichermaßen für alte und junge Interessenten. Gründe dafür sind (Benzin-) 
Kosten-Ersparnis und Zeit-Ersparnis - Kinder sollen selbstständig ihre Orte erreichen 
können und nicht durch die Eltern chauffiert werden müssen - sowie Interesse an den 
kulturellen und kommerziellen Angeboten der Stadt. 
 
Standort Darmstadt 
Das Stadtmarketing ist für Darmstadt als Wissenschaftsstadt förderlich, weil es Firmen 
anzieht, die das Wachstum mittragen. Für Firmen mit guter Geschäftslage werden Woh-
nungen für Mitarbeiter gebraucht. Die Verfügbarkeit von geeigneten Wohnungen für die 
Beschäftigten kann auch eine Standortentscheidung bestimmen. Mitarbeiter, die nach 
Darmstadt ziehen, kaufen auch in Darmstadt ein. Es ist eine Aufgabe der Stadtentwick-
lung, dass Mitarbeiter der Darmstädter Unternehmen Wohnungen entsprechender Quali-
tät finden. 
 
Quantifizierte Nachfrage 
Auch ohne große Vermarktungsaktivitäten kann von einer erheblichen Nachfrage durch 
aktuell in Darmstadt nach Immobilien Suchenden ausgegangen werden. Nach durchgän-
giger Auffassung der befragten Experten lassen sich Immobilien bzw. Grundstücke für 
entsprechende Immobilien in folgenden Mengen und Segmenten sofort vermarkten und 
auch in Zukunft könne mit einer entsprechenden Nachfrage gerechnet werden:

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 37 
 
Tab. 5 Schätzung der jährlichen Nachfrage nach Segmenten des Wohnungsmarktes  
20 – 25 Immobilien im Segment von 300.000 – 500.000 € 
50 Immobilien (z.B. Doppelhaushälften) im Segment von 300.000 – 400.000 € 
20 Immobilien im Segment über 500.000 € 
20 Immobilien im Segment von über 700.000 € 
30 – 40 Eigentumswohnungen zwischen 100 und 200 m² 
Quelle: Schätzungen der befragten Makler 
 
Die Nachfrage nach frei stehenden Einfamilienhäusern bzw. nach Grundstücken für eine 
Bebauung mit einem Einfamilienhaus ist in Darmstadt entsprechend größer als in Orten 
im Umland, wie z. B. Roßdorf oder Ober-Ramstadt. „Ein frei stehendes Einfamilienhaus 
das in Ober-Ramstadt für 320.000 € verkauft wird, würde in Darmstadt 500.000 € brin-
gen“. Die Nachfrage richtet sich sowohl auf leere Grundstücke als zwangsläufig auch auf 
Bestandsimmobilien. Hauptsächlich werden frei stehende Einfamilienhäuser mit 500 – 
600 m² Grundstücksfläche gewünscht. 
 
 
4.2 Erkenntnisse und Empfehlungen für hochwertiges Wohnen aus  
realisierten Bauvorhaben  
Mit steigender Zahlungsfähigkeit steigen die Ansprüche an Lage, Ausstattung, Individuali-
tät und Exklusivität. Alle befragten Experten warnten vor einer Mischung der unterschied-
lichen Preissegmente in einem Areal. Neben das 600 – 1000 m² große Grundstück pas-
sen keine Reihenhauszeilen und keine Doppelhaushälften. Kompatibel könnten sehr klei-
ne Einheiten "nicht mehr als drei Klingeln am Eingang" von hochwertigen, großen (Ter-
rassen-)Wohnungen oder großzügige Geschosswohnungen mit 100 – 200 m² Wohnfläche 
sein. Eine Mischung im Quartier ist sehr wohl vorstellbar, allerdings durch generationen-
übergreifendes Wohnen: von der jungen Familie, die entweder im Haus oder in der Nähe 
großzügig Platz für ein Elternteil haben möchte, Zusammenleben mit älteren Menschen, 
die vom Familienhaus in die Eigentumswohnung ziehen und zu einem späteren Zeitpunkt 
im Quartier in eine pflegerechte Wohnung oder Pflegestation umziehen wollen. 
 
Aus diesem Grunde werden sehr gut angepassten Bebauungsplänen und der Erstellung 
von Wohnkonzepten größte Bedeutung zugemessen. Die Detaillierung der Bebauungsplä-
ne, Grundstücksgrößen, Ausnutzung der Grundstücke, technische Infrastruktur und Er-
schließung, Maß der Verdichtung, werden als maßgebliche Faktoren für die Schaffung 
eines passgenauen Angebots für die beschriebenen Nachfragergruppen sowie für die 
Preisgestaltung gesehen. Die Erfahrung mit der Vermarktung von Immobilien älterer 
Baugebiete mit großen Grundstücken (bis 100 m
2) aber einer Grundflächenzahl, die nur 
ein Haus mit zwei Etagen auf relativ kleiner Grundfläche erlaubt, zeige, dass heute bezo-
gen auf Grundstücke dieser Größe (und Kosten) größere Häuser mit größeren Wohnflä-
chen auf einer Ebene gewünscht werden. "Das 10 x 10 m²-Grundfläche-Haus geht nicht 
weg." Die Anpassung des Grundstücks- und Immobilienangebotes im obersten Preisseg-
ment an die individuelle Nachfrage wird als Voraussetzung für eine erfolgreiche (schnelle) 
Vermarktung hochwertiger Grundstücke gesehen. Ab einer Preisgruppe von 400.000 € 
aufwärts werden keine Standardhäuser mehr akzeptiert. Objekte dürfen sich nicht wie-
derholen: Nachfrager bringen entweder ihre Architekten mit oder wünschen zum Grund-
stück Realisierungsideen für die Immobilie.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 38 
 
Wünschenswert sind herausragende Unikate von Wohngebäuden auch zur Schaffung von 
Identität und Attraktivität des Quartiers. Auch städtebaulich sollte Besonderes geboten 
werden (Beispiel Mathildenhöhe). Bei Straßenplanung und Gestaltung des öffentlichen 
Raums sollte die Topografie beachtet werden, es sollte mehr gestalterischer Aufwand 
betrieben werden als ein schlichtes Rechteckschema der Erschließungsstraßen. Die 
Wohngebiete sollten jeweils einen besonderen Charakter haben. Unter diesem Gesichts-
punkt wird auch die aus Denkmalschutzgründen erwogene Erhaltung der zentralen Be-
bauung im Cambrai-Fritsch-Gelände durchaus positiv bewertet.  
 
Mit der Bautätigkeit im Gebiet sind zumindest für die Pioniere zwangsläufig Ruhestörun-
gen und Belästigungen verbunden. Die Planung der Bauabschnitte sollte soweit möglich 
von „hinten nach vorne“ erfolgen, so dass Baufahrzeuge bereits fertig gestellte Bereiche 
nicht mehr befahren müssen. Dies ist allerdings nur im Prinzip möglich, da die Bautätig-
keit auf den einzelnen Grundstücken nicht gesteuert werden kann. Andererseits gibt es 
auch die Erfahrung mit Wohnungsbau im hochpreisigen Bereich, dass weiterhin absehba-
re Bautätigkeit Investitionen privater Bauherren nicht verhindert hat, weil Planungskon-
zept und Standort entsprechend attraktiv waren.  
 
4.3 Allgemeine Kriterien der Stando rtbewertung und Einfügen in die 
gesamtstädtische Entwicklung 
Für den Wert der Immobilie spielt die Lage eine besondere Rolle. Dies wurde von den 
befragten Immobilienfachleuten nachdrücklich bestätigt. Lagequalitäten beziehen sich 
zum einen auf räumlichen Qualitäten durch Topographie und Bepflanzung, zum anderen 
auf geringe Belastungen durch Verkehrslärm und Immissionen als mehr oder weniger 
objektive Qualitätsmerkmale.  
 
Bei bebauten Gebieten kann auch die Qualität der städtebaulichen Strukturen und der 
Gebäude, ein positiv wahrgenommenes harmonisches, einheitliches oder vielfältiges 
Siedlungsbild zur Wertschätzung des Standorts beitragen. Zum anderen sind soziale 
Merkmale der Nachbarschaft von Bedeutung, die mit der Art der Bebauung einhergehen. 
Qualitäten der Lage bilden sich im Bodenpreis ab, und mit den Preisen ergeben sich sozi-
ale Differenzierungen nach der Zahlungsfähigkeit der Bewohner. In den Gesprächen wur-
de deutlich, dass der Wunsch, unter sich zu sein, in der Nachbarschaft von Menschen 
ähnlicher sozialer Lage zu leben, besonders bei der Nachfrage nach teuren Immobilien 
bestimmend ist.  
 
Man kann davon ausgehen, dass das Zusammenleben in unmittelbarer Nachbarschaft 
umso weniger Konflikte erzeugt, je mehr sich Lebensverhältnisse und Lebensstile glei-
chen. Familien mit Kindern haben in aller Regel mehr Verständnis für andere Familien mit 
Kindern als allein stehende ältere Menschen. Dass Kinder Lärm erzeugen und weniger auf 
Ordnung achten, wird eher hingenommen. Die Ähnlichkeit der Lebensumstände der Men-
schen im eigenen Lebensumfeld bestätigt zudem die eigene Lebenssituation und eigene 
Lebensentscheidungen. Dies schließt Differenzierungen nicht aus, insbesondere wird die 
räumliche Nähe von Alt und Jung nicht negativ bewertet. Zudem habe, so eine Reihe von 
Äußerungen, das Thema Generationenwohnen an Bedeutung gewonnen, nicht unbedingt 
im gleichen Haus, aber in räumlicher Nähe - „living apart together“, also das generatio-
nenübergreifende Wohnen im selben Wohnquartier statt im selben Haus.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
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Die Befragungen der Immobilienfachleute in Darmstadt ergaben ein klares Bewertungs-
schema der Wohnlagen in der Stadt, das sich in Kauf- und Mietpreisen ausdrücken lässt. 
Grundlage der Wertschätzung sind bei bebauten Gebieten die Art der Bebauung (Einfami-
lienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen) Qualität und Zustand 
des Gebäudebestands, Grundstückszuschnitte. Bei unbebauten Bauflächen orientiert sich 
die Bewertung entsprechend an Baugebieten der unmittelbaren Nachbarschaft. 
 
Es wurde darauf hingewiesen, dass bei der Betrachtung der Entwicklungsperspektiven 
der Konversionsareale die Entwicklung der übrigen Wohngebiete nicht außer Acht gelas-
sen werden dürfe. Laufende Umbauvorhaben in einzelnen Wohngebieten, die einen ge-
wissen Umfang haben, sollten bei den Überlegungen zur Entwicklung der Konversionsflä-
chen mitberücksichtigt werden. Sie sollten im Zusammenhang betrachtet werden mit 
Bestandserweiterungen, Modernisierungen in anderen städtischen Wohngebieten - also 
mit laufenden bzw. bereits geplanten Stadtumbaumaßnahmen. Alle zusammen sollten in 
die Betrachtung und Steuerung des gesamtstädtischen Entwicklungsprozesses einbezo-
gen werden. Die Vielfalt der Flächen und Bestände bietet die Möglichkeit, auf den in Ab-
schnitt 2 umrissenen Bedarf unterschiedlicher Nachfragergruppen in allen beschriebenen 
Segmenten einzugehen. Es besteht keine Notwendigkeit, in allen Gebieten jede Art von 
Nachfrage zu berücksichtigen.  
 
4.4 Die Standorte 
Das oben beschriebene Bewertungsschema zur Einordnung der Wohnlagen ist im Folgen-
den für die Bauflächen der Konversionsgebiete angewendet worden. 
 
• Cambrai-Fritsch/Jefferson 
• Lincoln Village 
• Kelley und 
• Santa Barbara 
 
Die Unterschiedlichkeit der Gebiete und die Größe des Flächenangebotes machen es 
leicht, die städtebaulichen und grundstücksbezogenen Voraussetzungen für unterschiedli-
che Nutzungen zu schaffen und der absehbaren Nachfrage bedarfsgerecht zu entspre-
chen. Nicht alle Nutzungen lassen sich beliebig auf allen Konversionsgebieten unterbrin-
gen, und auch innerhalb der Gebiete sind jeweils Flächen spezifischen Nutzungen vorzu-
behalten. 
 
Cambrai-Fritsch/Jefferson 
Eine herausragende Stellung nimmt bei der Bewertung durch die Immobilienexperten 
Cambrai-Fritsch/Jefferson ein. Dieses Gelände schließt im Süden unmittelbar an die Vil-
lenkolonie und im Norden an die Einfamilienhausbebauung im Süden von Bessungen süd-
lich der Landskronstraße an, grenzt im Osten an Wald und findet im Westen seinen Fort-
gang in naturnahen Freiflächen. In nördlicher Nachbarschaft sind ein Gymnasium und die 
Akademie für Tonkunst. Die Straßenbahnlinie 3 führt dicht an das Baugebiet heran, die 
Linien 7 und 8 verkehren auf der nahe gelegenen Heidelberger Landstraße. Cambrai-
Fritsch ist dabei das eigentliche ehemalige Kasernengelände noch aus deutscher Zeit,

Darmstadt 
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Jefferson das sich südlich zur Villenkolonie hin anschließende, mit Wohnblöcken für An-
gehörige der US-Army bebaute Wohngebiet.  
 
Dieses Baugebiet eigne sich, so die einhellige Meinung der Immobilienexperten, hervor-
ragend für hochpreisiges Wohnen. Wenn Qualität geboten werde, ließen sich hohe Preise 
erzielen. Im hohen Preis müssen sich Qualitäten der Immobilie und die Erwartungen der 
ImmobilienkäuferInnen erfüllen. Cambrai-Fritsch könne in einer Qualität entwickelt wer-
den wie die bisherigen „besten Wohnlagen“ in Darmstadt, als die unisono genannt wer-
den: Komponistenviertel, Steinbergviertel, Paulusviertel, Mathildenhöhe, Rosenhöhe. Al-
lesamt im Wesentlichen Einfamilienhausgebiete, oft mit großen Grundstücken.  
 
In diesen „besten Lagen“ Darmstadt gebe es keine freien Grundstücke mehr; werde ver-
kauft, spiele die vorhandene Bebauung oft keine Rolle mehr und werde quasi auf Abbruch 
mit erworben. Die Nachfrage sei jedoch erheblich, stimme der Preis, werden Immobilien 
kurzfristig verkauft.  
 
Die besondere Wertschätzung von Cambrai-Fritsch ergebe sich sowohl aus dem Charak-
ter der angrenzenden bevorzugten Wohngebiete wie auch aus den natürlichen und topo-
graphischen Gegebenheiten und Lagequalitäten.  
 
Die Nachfrage nach Immobilien in den besten Lagen Darmstadts könne ohne Weiteres 
auf Cambrai-Fritsch gelenkt werden. Nur wenige Voraussetzungen seien zu erfüllen, 
wenn ausreichend große Grundstücke (ab 500, 600 m²) für Einfamilienhausbebauung 
ausgewiesen würden, die eine abwechslungsreiche Bauweise erlaubten. Es dürfe keine 
Standardbebauung („Das Haus rechts daneben sieht aus wie das Haus links daneben“) 
durch Bauträger geben. Straßenführungen sollten nicht einem Schachbrettmuster folgen, 
sondern an der Topographie, an den Höhenlinien orientiert sein, wie „gewachsen“ ausse-
hen.  
 
Im oberen Preissegment sei für die Käufer und Käuferinnen wichtig, dass das Image des 
Gebietes eindeutig sei. Eine Mischung mit massivem Geschosswohnungsbau oder dichter 
Reihenhausbebauung in unmittelbarer Nachbarschaft werte den besonderen Status der 
„besten Lage“ ab und werde nicht akzeptiert.  
 
Für die Vermarktung von Immobilienangeboten im oberen Preissegment seien weiter kei-
ne infrastrukturellen Voraussetzungen erforderlich, auch keine Versorgungseinrichtungen 
für den täglichen Bedarf. Der Straßenbahnanschluss sei nicht von Bedeutung und auch 
eine städtebauliche Akzentuierung (städtebauliche Mitte) sei letztlich nicht zwingend. Die 
genannten besten Lagen in Darmstadt haben dies auch nicht, bzw. nicht alles oder nur 
rudimentär. All dies sei freilich wünschenswert, insbesondere eine Einkaufsgelegenheit 
für den täglichen Bedarf, eine kleine Verkaufsstelle für Bäckereiwaren z. B. oder für Di-
rektvermarkter wie im Komponistenviertel. Auch eine Akzentuierung des Siedlungsgelän-
des durch ein städtebauliches Merkzeichen könne dazu dienen, dem Gebiet einen Charak-
ter zu geben. Der Bezug zu der früheren Kasernennutzung sei eher schädlich, aber wenn 
der Denkmalschutz die Erhaltung von Gebäuden erfordere, könnten diese entsprechend 
genutzt werden.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 41 
Lincoln Village 
Westlich der Heidelberger Landstraße liegt Lincoln Village, eine Wohnsiedlung für Ange-
hörige der US-Army. Sie ist im Wesentlichen großzügig mit Wohnblöcken bebaut. Im Au-
ßengelände gibt es alten Baumbestand und viel Rasenflächen mit parkartigem Charakter. 
Dies führt trotz der eher monotonen Blockbebauung zu einem attraktiven Erscheinungs-
bild der Siedlung. Die Wohnblocks waren vor einigen Jahren renoviert worden und ma-
chen einen ansehnlichen Eindruck. Vorbehaltlich einer genaueren Prüfung des techni-
schen Standards der Wohnungsausstattung und der Eignung der Wohnungszuschnitte für 
deutsche Nachfrager erscheinen die Gebäude für eine Vermietung unmittelbar geeignet.  
Trotz der ersichtlichen Qualitäten der Siedlung wird sie eher als 2-B-Lage eingestuft, weil 
sie anders als Cambrai-Fritsch auf der „falschen Seite“ der Heidelberger Landstraße liege 
und durch Verkehrslärm stark belastet sei. Zu überlegen ist, inwieweit auf dem Freige-
lände zur Heidelberger Landstraße in Teilen durch Geländemodellierung mehr Lärmschutz 
erreicht werden kann.  
 
Zu bedenken sind die unterschiedlichen Nachbarschaften: im Süden Wald, im Norden 
gewerbliche Nutzungen (Farben Krauth, Autohandel, Schnellimbiss, etc.) 
Vorgeschlagen wurden zwei Strategien:  
 
• Abriss und Neubau: Gegenüber der jetzigen Bebauung könnte eine Neubebauung 
entstehen für ein Preissegment zwischen 250.000 und 350.000 €, also mit Rei-
henhaus- und Doppelhausbebauung. Die Qualität des Bebauungskonzepts könnte 
darin liegen, den vorhandenen Baumbestand zu nutzen, dem Quartier eine beson-
dere Qualität und einen eigenen Charakter zu verleihen.  
• Erhaltung und Umbau: Erhaltung der vorhandenen Wohnblöcke. Ausbau bzw. Mo-
dernisierung mit Landesförderung als gebundener Wohnraum. In diesem Zusam-
menhang könnten auch Teilbereiche mit geringen Investitionen für eine untere 
Mietpreisgruppe ausgewiesen werden.  
 
Auch eine Kombination bzw. Differenzierung nach angrenzenden Bereichen ist denkbar. 
 
Kelley 
Nördlich der Eschollbrücker Straße schließt das Gelände an Gewerbegebiete an. Die nörd-
lich angrenzende Nathan Hale Konversionsfläche passt nach Lage und bisheriger Nutzung 
für Armee-Logistik zum Gewerbegebiet an der Hilpertstraße. 
Zu bedenken ist die mögliche Führung der ICE-Trasse nördlich der Eschollbrücker Straße. 
Diese außer Acht gelassen, könnte das Gelände als nördliche Entsprechung der Heimstät-
tensiedlung für Wohnbebauung entwickelt werden. Infrage käme hier eine Bebauung mit 
kostengünstigen Einfamilienhäusern im unteren Preissegment, etwa wie im Ernst-Ludwig-
Park.  
 
Santa Barbara 
Santa Barbara liegt in zweiter Reihe westlich der Heidelberger Landstraße auf der Höhe 
der Villenkolonie. Die Einfamilienhäuser in offener Grünfläche ergeben ein angenehmes 
Siedlungsbild. Die ehemalige Offiziers-Siedlung am Waldrand und ab vom Verkehrslärm 
ist sicher nach ihrer Lage für eine Nachfrage nach höherwertigen Immobilien geeignet. 
Die Gebäude entsprechen dem Standard der 50er-/60er-Jahre und wirken eher einfach.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 42 
Der absehbar hohe Aufwand für Modernisierung nach heutigem Standard und die Aus-
richtung auf zahlungskräftigere Käufer spricht eher für Abriss und Neubau. 
 
4.5 Partnerschaften zur Umsetzung 
Alle Gesprächspartner äußerten das Interesse an einer frühzeitigen Zusammenarbeit zwi-
schen der Stadt und den "Vermarktern" der Flächen bzw. Immobilien. Überwiegend wur-
de die Auffassung vertreten, dass eine frühzeitige Beteiligung an den konzeptionellen und 
planerischen Entwicklungen der Konversionsflächen sowohl deren Qualität, als auch die 
Vermarktung verbessern würde. Die Vertreter der Immobilienwirtschaft halten sich ihre 
Kenntnisse über die Nachfrage zu Gute, die in einer frühen Phase in die Planung Eingang 
finden sollte. Ein unter den kommunalen Akteuren abgestimmtes Verhalten würde die 
Verhandlungsmacht gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben/BIMA erhö-
hen. In den Gesprächen wurde weiterhin das Interesse auch an verbindlichen Formen der 
gemeinsamen Gesellschaftsgründung zum Ausdruck gebracht. 
 
Für die hier gewünschte Zusammenarbeit bedarf es der Definition und Zuordnung von 
Aufgaben und Verantwortungen. Zur Auswahl stehen verschiedene Organisationsmodelle 
und unterschiedlich, tief eingreifende rechtliche Instrumente zur Verfügung.  
Besondere Berücksichtigung findet bei der folgenden Darstellung die Prüfung, ob und wie 
die Stadt die kommunale Steuerungsfunktion ausüben kann, insbesondere, ob es eines 
Grunderwerbs der Konversionsflächen dafür bedarf bzw. auf diesen verzichtet werden 
kann. 
 
4.6 Kommunale Steu erungsinstrumente 
Die Beschreibung der infrage kommenden planungsrechtlichen Steuerungsinstrumente 
sowie der Organisationsformen greift die Erfahrungen von Konversionsentwicklungen der 
jüngeren Vergangenheit auf. Zum Abschluss erfolgt eine kurze Übersicht über vorbildhaf-
te konzeptionelle Aspekte der schon beschriebenen Konversions-Beispiele als Anregung 
für entsprechende Überlegungen zur weiteren Entwicklung in Darmstadt.  
 
Ziel und Gegenstand der kommunalen Steuerung ist die Entwicklung der und die Ent-
scheidung über die zukünftige Nutzung der Konversionsflächen im gesamtstädtischen 
Kontext: „Gesamtkonzeption Konversion“. Außerdem ist die wirtschaftliche und rechtliche 
Umsetzung der Konzeption unter Einschluss verschiedener Akteure sicherzustellen. Die 
Spannbreite der Steuerungsinstrumente reicht vom  
 
• Bebauungsplan unter Einsatz von Veränderungssperre und Vorkaufsrechten bei 
inhaltlicher Gestaltung der Bebauungspläne (§§ 1, 8, 9, 14 ff., 24 – 28 BauGB) 
über die Möglichkeit des  
• städtebaulichen Vertrages mit unterschiedlichen Vertragspartnern sowie dem Ab-
schluss von Erschließungsverträgen (§§ 11 ff., 124 ff BauGB) bis hin zur  
• städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (§§ 165 ff. BauGB). 
 
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme weist die höchste Eingrifftiefe auf und bedeu-
tet für die Gemeinde die höchste Verantwortung und das größte wirtschaftliche Risiko. 
Die Gemeinde erwirbt i. d. R. – allerdings nur als Durchgangserwerberin – die Grundstü-
cke zum Anfangswert (§ 166 (3) BauGB). Die Gemeinde kann Aufgaben, die bei der Vor-

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 43 
bereitung oder Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme anfallen, aller-
dings einem Beauftragten, insbesondere einem Entwicklungsträger übertragen. Dieser 
wird als Treuhänder für die Gemeinde tätig (§ 167 BauGB). In jedem Fall besteht eine 
Veräußerungspflicht nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme. Der Charme der 
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme liegt in der Preisbildung: Planerische Maßnah-
men der öffentlichen Hand fallen hier nicht dem Bodeneigentümer zu. Bei der städtebau-
lichen Entwicklungsmaßnahme bleiben sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt, die 
durch die Aussicht, die Vorbereitung oder die Durchführung der städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme eintreten (§§ 169, 171. 153 BauGB). 
 
In jüngeren Praxisbeispielen – Freiburg und Tübingen, aber auch Gießen, Stuttgart, 
Dresden
28 wird deutlich, dass die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als erfolgreiches 
Instrument zum Einsatz gelangt. Von Augsburg29 wird berichtet, dass die städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme zwar nicht durchgeführt wurde, allerdings die Gemeinde ihren 
politischen Willen durch den Erlass der Entwicklungssatzung (§ 165 (6) BauGB) zum 
Ausdruck gebracht hat und damit der Eigentümerin, der Bundesrepublik Deutschland 
bzw. der BIMA ein deutliches Signal zur Kaufpreisbildung gegeben hat.  
 
Selbst wenn eine Gemeinde letztendlich keine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
durchführen möchte, so ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ein geeignetes 
Mittel, um den Rahmen für die Kaufpreisbemessung abzustecken. Es soll festgehalten 
werden, dass auch im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Rahmenpla-
nung, Bebauungsplanung sowie städtebauliche Ideenwettbewerbe bzw. Realisierungs-
wettbewerbe möglich und notwendig sind. Somit lassen sich organisatorische und inhalt-
liche Notwendigkeiten verbinden. 
 
Zentraler Punkt aller Praxisbeispiele stellt die Kaufpreisbildung bzw. die Risiko- und Kos-
tenübernahme für verschiedene Aufgaben im Rahmen der Konversionsentwicklung dar. 
Zwischen der Gemeinde und der Bundesrepublik Deutschland bzw. der BIMA ist ein fairer 
Ausgleich für folgenden Aufgaben zu finden: Altlastenerkundung und –beseitigung, ggf. 
Blindgängerortung und -beseitigung, Durchführung von Ordnungsmaßnahmen wie An-
passung von Geländehöhen, Abriss von Gebäuden, Entsiegelung von Flächen, Erschlie-
ßung und Projektsteuerung.  
 
Vorbildhafte Erfahrungen kann die Stadt Kassel mit dem „Kasseler Modell“, dem Ab-
schluss eines dreiseitigen städtebaulichen Vertrages aufweisen. Vertragspartner sind die 
Stadt Kassel als Erschließungsträger, die ARGE Marbachhöhe, bestehend aus zwei Kasse-
ler Wohnungsbaugesellschaften, die für die technische Durchführung der Erschließungs-
maßnahmen zuständig sind und dem Bund. Die Besonderheit dieses städtebaulichen Ver-
trages besteht darin, dass der Bund Grundstückseigentümer bleibt, der Erwerb der Im-
mobilien – vermittelt durch die Stadt und die ARGE – unmittelbar vom Bund an Privatin-
vestoren erfolgt. Aus den Verkaufserlösen, die auf ein Treuhandkonto eingehen, werden 
Erschließungs- und Ordnungsmaßnahmen zu überwiegenden Teilen finanziert. Die Stadt 
Kassel als Planungs- und Erschließungsträgerin stellt das Planungsrecht und die Erschlie-
                                                 
28  Hessisches Ministerium für Wirtsc haft, Verkehr und Landesentwicklung Konversion in Hessen, Konversion als 
Chance, Hessischer Konversionskongress 2007, H. Schmitz, Das Instrument der städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahmen – Handlungsstrategien bei der Konversion militärischer Liegenschaften, S. 38 ff. 
29  a.a.O., E. Mathe, Stadtentwicklung und Konversion  in Augsburg, Projekte und kommunale Steuerungsin-
strumente, S. 44 ff.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 44 
ßung sicher. Für das operative Geschäft der baulichen Abwicklung wurden die Woh-
nungsbaugesellschaften eingeschaltet. Der Reinerlös der Maßnahme verbleibt beim Bund. 
 
Mit diesem Verwertungs-, Erschließungs- und Neuordnungs- sowie Refinanzierungskon-
zept werden die Verwertungsrisiken von der Stadt ferngehalten, durch Infrastrukturbei-
träge des Bundes zur Erschließung und Neuordnung (aus den Verkaufserlösen) wird eine 
Finanzierung der Gesamtmaßnahme ermöglicht. 
 
In Kassel wird betont, dass der größte Teil der Grundstücke an Private verkauft werden 
konnte und nicht an Bauträger. Auch Augsburg betont bei der Vermarktung – durch den 
Treuhänder Kommunale Wohnungsbaugesellschaft – das „Ameisengeschäft“ an Stelle des 
Verkaufs an Bauträger
30. Der Erfolg des „Kasseler Modells“ wird auf die folgenden 7 
Punkte zurückgeführt: 
 
1. Zügigkeit der Planung und Realisierung 
2. Städtebauliche Planung mit einer ausgeprägten Nutzungsvielfalt: „Neues Stadt-
quartier“ mit vielen innovativen privaten Projekten 
3. Frühzeitige Beteiligung und Einbeziehung der Bürger und Öffentlichkeit 
4. Enge und frühzeitige Kooperation mit den Bauherren und Investoren 
5. Neuartige erstmals erprobte Zusammenarbeit mit dem Bund als Eigentümer über 
einen städtebaulichen Vertrag 
6. Modernes Management im Städtebau 
7. Integration von städtebaulicher und wirtschaftlicher Planung. 
 
Die Beschreibung der Instrumente städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und städte-
baulicher Vertrag zeigt die notwendigen Aspekte auf, um inhaltlich eine Gesamtkonzepti-
on Konversion zu gestalten und deren wirtschaftlichen Umsetzung zu sichern. 
Für die weitere Entscheidungsbildung der Stadt Darmstadt wird angeregt, den städtebau-
lichen Vertrag des „Kasseler Modells“ mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, 
sei es aus Freiburg, Tübingen oder Gießen, genauer zu vergleichen.  
Die beschriebenen Steuerungsinstrumente können mit verschiedenen Partnern bzw. in 
verschiedenen Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten durchgeführt werden. Im Ein-
zelnen sind folgende Organisationsformen für die Konversionsflächenentwicklung vor-
stellbar: 
 
Projektentwicklung im Eigenbetrieb bzw. in der kommunalen Entwicklungsgesellschaft 
ohne dritte Partner  
Diese Varianten wurde gewählt von den Städten Marburg, Minden, Werl und Wiesba-
den
31. In beiden Fällen erfolgt der Flächenerwerb durch den Eigenbetrieb bzw. die kom-
munale Entwicklungsgesellschaft. Hier trägt die Gemeinde das Risiko für die erfolgreiche 
Entwicklung des Geländes. Vorstellbar ist die Konzentration auf eine Stadtentwicklungs-
gesellschaft dann – so wie im Beispiel von Kassel – wenn die Risikoverteilung durch ent-
sprechende Verträge klar geregelt ist. Angesichts der oben beschriebenen Varianten ist 
es diskussionswürdig, ob die Vorteile die aus der Eigentümerstellung stammen, nicht 
gleichermaßen durch diese Instrumente erreicht werden können. 
 
                                                 
30  E. Mathe, a. a. O. S. 48 f. 
31  a.a.O. H. Sc hmitz S. 40 ff.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 45 
Für die in Darmstadt gewünschte Kooperation mit privaten Investoren bietet sich ein 
kommunales Kooperationsmodell an. Partner der Entwicklungsgesellschaft könnten hier 
die Sparkasse, private Partner, die bauverein AG und die Stadt sein. Überlegenswert ist 
auch die Aufnahme einer Landesgesellschaft, z. B. der Hessenagentur GmbH oder der 
Hessischen Landgesellschaft. Bei der Durchführung solcher Kooperationen ist das öffentli-
che Vergaberecht zu berücksichtigen, was hier nicht weiter vertieft wird.  
 
Frei von unmittelbaren Kosten- und Finanzierungsrisiken ist die Gemeinde erst dann, 
wenn sie sich nicht an Erwerbsvorgängen bzw. Zwischenerwerbsvorgängen beteiligt. 
Hierfür kommt das Treuhändermodell infrage. Diesen Weg ist z. B. die Stadt Lüneburg 
mit Hilfe der Niedersächsischen Gesellschaft für Landesentwicklung und Wohnungsbau 
mbH (NILEG) gegangen. Zu erinnern ist, dass die Form des Treuhändermodells im oben 
beschriebenen städtebaulichen Vertrag bzw. der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
zum Tragen kommt.  
 
Zur Begrenzung des Kosten- und Finanzierungsrisikos bietet sich die direkte Veräußerung 
durch den Eigentümer an. Dies wurde beim "Kasseler Modell" dargestellt. Um hier inhalt-
lichen Einfluss auf die Wahrung der städtebaulichen Zielsetzungen zu nehmen, kann die 
Grundstücksübertragung im Wege der Ausschreibung erfolgen. Es wird berichtet
32, dass 
dabei die Sicherstellung angemessener Veräußerungsbedingungen häufig schwierig ist. 
Auf diese ist anders als bei der Anwendung des städtebaulichen Entwicklungsrechts we-
nig Einfluss zu nehmen. Unterschätzt würden von den Vertragsparteien häufig die Kosten 
der bauherrenseitigen Entwicklung. Hinzu kommt die Erwartung, die Gemeinde werde die 
vollen Kosten ihrer Planung in vollem Umfang alleine tragen. 
 
Nach den Erkenntnissen aus jüngeren Konversionsnutzungen scheint die Verwirklichung 
sowohl konzeptioneller Vorstellungen für die Konversionsflächennutzung als auch das 
Herstellen einer ausgewogenen Kosten- und Risikoverteilung wohl am besten bei einer 
Kombination aus städtebaulichem Entwicklungsrecht und privatrechtlicher Vertragsges-
taltung zu gelingen. 
 
                                                 
32  H. Schmitz a. a. O. S. 41 f.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 46 
AUGSBURG  
Zeitabläufe und Planungsschritte:  
1993 Amerikaner räumen die ersten Kasernen 
1997 Einleitungsbeschluss für die städ tebauliche Entwicklungsmaßnahme 
2000 europaweit ausgeschriebener städ tebaulicher Ideenwettbewerb unter Be-
rücksichtigung der Bürgerwünsche 
2000-2004 Planungswerkstätten mit Stadtteilarbeitskreisen, Diskussion der künftigen 
Rahmenplanung   
2004 Rahmenplanung und Bebauungsplan (k eine Rechtskraft, "lernender Be-
bauungsplan" als Investorenanreiz) 
2005 Ankauf der Kasernenareale durch den Treuhänder  
2006 Beginn der Erschließungsmaßnahmen 
 
Größe aller Konversionsflächen:  
220 Hektar (entspricht der Größe der historischen Altstadt, 80 % der Stadtentwicklungs-
volumina entfallen auf Konversionsflächen)  
Inhaltliche Ziele und Besonderheiten:  
• Qualitätshandbuch für den Wohnungsbau als Richtschnur. 
• Enge Abstimmung mit potentiellen Investoren, flexible Grundstücksgrenzen im B-
plan.   
• Verkauf an einzelne Erwerber "Ameisengeschäft" statt an Bauträger (erhöht Ak-
zeptanz).  
• Bürgerwerkstätten zu den Themen Wohnen, Freizeit, Schule, Kinder, Gewerbe , 
Infrastruktur.  
• führt zu Nutzungskonzepten unter starker frühzeitiger Bürgerbeteiligung. 
• Eigener "Konversionsausschuss" des Stadtparlaments. 
• Ankündigung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.  
Durchführung:  
100 %ige Tochtergesellschaft der Stadt Augsburg WBG, mit Tochter, die ausschließlich 
als Treuhänderin für die Konversionsentwicklung tätig ist, verfolgt keine eigenen wirt-
schaftlichen Interessen.  
 
FREIBURG Vauban 
Zeitabläufe und Planungsschritte:  
nicht recherchiert  
Größe aller Konversionsflächen:  
41 Hektar (164 000 m2 Wohnbaufläche) 2000 WE, 4700 BewohnerInnen, für diese Ge-
meinbedarfseinrichtungen geschaffen  
Inhaltliche Ziele und Besonderheiten:  
• Quartier der kurzen Wege, Verbindung von Wohnen und Arbeiten. 
• Gewerbeflächen und Ausbau der Quartiersinfrastruktur, Freizeitgestaltung im 
Quartier. 
• BHKW zur Sicherung der Nahwärmeversorgung, NE- und Passivhausbauweise. 
• Autoreduzierter Stadtteil mit stellplatzfreiem Wohnen.  
Durchführung: Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft und Co KG zur 
Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 47 
KASSEL  
Zeitabläufe und Planungsschritte:  
1994 Planungsauftrag städtebauliches Konzept 
1995 Beschlussfassung Masterplan  im kommunalen Parlament 
1996 Städtebaulicher Vertrag mit der Bund esrepublik Deutschland, Beginn Grund-
stücksverkauf 
1997 Beginn der Erschließungsmaßnahmen  und privaten Baumaßnahmen 
1997 weitgehende Fertigstellung der Infras trukturmaßnahmen und vieler privater 
Baumaßnahmen 
2000 Abschluss der öffentlichen Maßnahmen 
 
Größe aller Konversionsflächen:   
37,4 Hektar 
Inhaltliche Ziele und Besonderheiten:  
• Leitbild der gemischten Nutzung mit ausgeprägter Nutzungsvielfalt wird realisiert 
durch:  
• Genossenschaftlichen Wohnungsbau, Modellprojekt Frauen- und Familienfreundli-
ches Wohnen, Geschosswohnungsbau in Passivhausstandard. 
• Komplette Erschließung mit Fernwärme. 
• Technologie- und Gründerzentrum, Kinderzirkus, Abenteuerspielplatz, Sporthalle 
für den Stadtteil. 
• Hochwertige Einzelhandelversorgung in direkter Nähe. 
• Sicherung des Marbachgrünzuges. 
• Frühzeitige Beteiligung und Einbeziehung der Bürger und der Öffentlichkeit. 
• Enge und frühzeitige Kooperation mit Bauherren und Investoren (Nutzerkoordinie-
rung ab Planungsbeginn).   
Durchführung: 
ARGE Marbachhöhe ( zwei Kasseler Wohnungsbaugesellschaften GWG und Wohnstadt) 
für die technische Erschließung im Rahmen des städtebaulichen Vertrages  
 
MAINZ Gonsbachterrassen 
Zeitabläufe und Planungsschritte:  
1992 Abzug der Amerikaner 
2004 Erwerb der Konversionsflächen durch die kommunale Gesellschaft  
Gonsbachterrassen GmbH (Stadtwerke Mainz und Wohnbau Mainz GmbH) 
2006 Änderung des Flächennutzungsplans, Rahmenplan und B-plan rechtskräftig 
2006 Erschließung durch die Stadtwerke Mainz 
2006 private Bautätigkeit 
 
Größe aller Konversionsflächen:  
20 Hektar 
Inhaltliche Ziele und Besonderheiten:  
• Qualitätshandbuch  
• Intensive Käuferberatung  
Durchführung:  
Kommunale Gesellschaft bei Vollerwerb der Konversionsflächen.

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 48 
TÜBINGEN Französisches Viertel 
Zeitabläufe und Planungsschritte:  
1990 - 2012  
Größe aller Konversionsflächen:  
Wohnungen und Gewerbeflächen für 6500 neue BewohnerInnen und 2000 neue Arbeits-
plätze werden geschaffen in insgesamt 12 Bauabschnitten. 
Inhaltliche Ziele und Besonderheiten: 
• Städtische Strukturen durch Nutzungsvielfalt bei hoher Dichte (GFZ 2,5-4,0) und 
Bewahrung der Altbauten, kleinteilige Parzellierung. 
• Stadt der kurzen Wege durch Wohnen und Arbeiten.  
• Stadthäuser mit Wohnungen in den oberen Geschossen und Gewerbe im EG. 
• Kulturelle Einrichtungen mit Bedeutung für die ganze Stadt 
• Kommunale Investitionen für Gemeinbedarfseinrichtungen finanziert aus Pla-
nungsgewinnen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme)   
• "Südstadtausschuss" des Stadtparlaments 
Durchführung:  
Koordination der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme durch das Stadtsanierungsamt, 
zusammen mit der Landesentwicklungsgesellschaft KE-LEG, in Kooperation mit einer 
Vielzahl von Gewerbetreibenden, privaten Bauherren, Architekten und Baubetreuern; 
"Ameisengeschäft".

Darmstadt 
Konversionsflächen 
 49 
Anhang 
 
 
 
 
 
Wohnungswirtschaftliche Aspekte der Flächennutzung der Konversionsareale. 
Beitrag zum Workshop im Stadtplanungsamt am 14. April 2008

Darmstadt 
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fin.op.prim.cons.fin.mmviii

Magistratsvorlage  
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
08.07.2008 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat        
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung  
Beschluss in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
I V VI 
15 IDA 64 
63 61 50 
20 Stvv. 
 
 
Vorlage-Nr. 2008/0314  
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Wohnungs wirtschaftliche Entwicklungsperspekt iven der Konversionsareale in 
Darmstadt 
 
 
Vorlage vom: 26.06.2008 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Der Magistrat nimmt das beiliegende Gutachten zur Kenntnis. 
 
 
 
Anlagen: Bericht wohnungswirtschaftliche Entwicklungsperspektiven 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

2 
... 
Begründung 
 
 
Aufgrund des anstehenden Abzugs der amerikanischen Streitkräfte besteht die Aussicht für 
Darmstadt, in großem Umfang Bauerweiterungsflächen zu entwickeln. Hierbei stellen insbesondere 
die südöstlich gelegenen Areale Cambrai-Fritsch-Kaseren/ Jefferson-Village/ St. Barbara-Village und 
Lincoln-Village geeignete Wohnungsbaupotenziale dar. Aufgrund aktuellen und zukünftig der 
allgemein erwarteten Nachfrage besteht für Darmstadt eine hohes Maß an Mobilisierungserfordernis 
für Wohnbauflächen. 
Vor diesem Hintergrund wurde das Institut Wohnen und Umwelt vom Magistrat, Amt für Wirtschaft und 
Stadtentwicklung beauftragt, unter Berücksichtigung bestehender Datengrundlagen und aktueller 
Rahmenbedingungen eine Prognose zur erwarteten Nachfrage auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt 
zu erarbeiten. Ergänzend dazu sollte ein Überblick über aktuelle Bedingungen am Wohnungs- und 
Immobilienmarkt gegeben werden. 
Das Gutachten ist dieser Magistratsvorlage als Anlage beigefügt. 
 
Es soll als Grundlage der Entscheidungsfindung hinsichtlich der strukturellen Entwicklung der 
künftigen Wohnbauareale dienen. 
 
 
 
 
 
 
Walter Hoffmann      Dieter Wenzel 
Oberbürgermeister      Stadtrat 
 
 
 
 
 
 
Jochen Partsch 
Stadtrat