Modellvorhaben 'Bebauungsgebiet als Passivhaussiedlung'

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
29.06.2010 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2010/0252  
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Modellvor haben "Bebauungsgebiet als Passivhaussiedlung" 
 
Vorlage vom:  8.6.2010 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Der Magistrat nimmt den Bericht zur Kenntnis 
 
 
 
Anlagen: Ablaufplan 
Vereinbarung Land Kommune 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

2 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 08.06.2010  
 
 
In der Stadtverordnetenversammlung vom 1. Oktober 2009 wurde beschlossen, dass der Magistrat 
prüfen solle, inwieweit sich die Wissenschaftsstadt Darmstadt für das Modellvorhaben 
„Bebauungsgebiet als Passivhaussiedlung“ vom Hessischen Ministeriums für Umwelt, Energie, 
Landwirtschaft und Verbraucherschutz bewerben kann. In der letzten Sitzung des  Bau- und 
Planungsausschusses im Jahr 2009 sollte darüber berichtet werden. Am 8.12.2009 wurde vom Bau- 
und Planungsdezernent im vorgenannten Ausschuss über den Sachstand informiert. 
 
Das Modellvorhaben wurde im September 2009 bei einer Veranstaltung des hessischen Städtetages 
vorgestellt. Eine weitere Veröffentlichung des Vorhabens fand nicht statt. Interessierte Städte und 
Gemeinden konnten sich auf Nachfrage bewerben. Für die Bewerbung waren ein Vertrag zwischen 
Land und Kommune notwendig, in der die Zeitdauer der Umsetzung und die Leistungen der 
Vertragspartner geregelt wurden. Ein ausgearbeitetes Ablaufverfahren war ebenfalls Grundlage für die 
Bewerbung. Dies liegt als Anlage der Magistratsvorlage bei. 
 
 
Inhalte und Ablauf des Modellvorhabens: 
 
Eine Voraussetzung für die Beteiligung an dem Modellvorhaben lag darin, dass die Grundstücke sich 
im Eigentum der Kommune befinden, bzw. städtebauliche Verträge mit dem Eigentümer der 
Grundstücke abgeschlossen waren, die in privatrechtlichen Verträgen den Passivhausstandard 
sichern. 
 
Für das Bauleitplanverfahren musste beim Aufstellungsbeschluss als Ziel für das Baugebiet der 
Passivhausstandard beschlossen werden. Die Gemeinde verpflichtete sich im weiteren Verfahren eine 
fachlich qualifizierte Beratung für die Bauherren anzubieten. Beim Grundstücksverkauf sollten dann 
privatrechtlich die Anforderungen an den Passivhausstandard und deren Nachweispflicht festgelegt 
werden. 
 
Eine Förderung war nicht vorgesehen, die Begleitung durch das Ministerium war lediglich in 
beratender Funktion zum Ablauf des Bauleitverfahrens vorgesehen. 
Das Modellvorhaben sollte innerhalb der nächsten drei Jahre abgeschlossen sein.  
 
 
Bewertung der Prüfung: 
 
Die Voraussetzung, dass die Kommune mit den Bauherren privatrechtliche Verträge abschließt, kann 
nur bei Eigentum der Grundstücke gewährleistet sein. Die Stadt Darmstadt verfügt derzeit über keine 
zusammenhängenden Flächen im Eigentum, die als Neubaugebiet ausgewiesen werden könnten und 
sich für eine Passivhaussiedlung eignen.  
 
Der angestrebte Zeitrahmen von drei Jahren erscheint für die Bereiche der Konversionsflächen nicht 
realistisch, da für den Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne noch ein städtebaulicher und 
landschaftsplanerischer Wettbewerb vorgesehen ist und dann im Anschluss das Bauleitplanverfahren 
erst beginnen wird.  
Um das Modellvorhaben auf den Konversionsflächen durchzuführen müsste darüber hinaus ein 
städtebaulicher Vertrag mit der BImA geschlossen werden. Dieser muss beinhalten, dass in die 
Verkaufsverträge die Festsetzung Passivhausstandard privatrechtlich aufgenommen wird. Dies wird, 
nach derzeitigem Kenntnisstand, eine zeitintensive Verhandlung nach sich ziehen. Ein Beschluss der 
städtischen Gremien darüber ist ebenfalls notwendig..  
 
Die angebotene Unterstützung durch das Land beschränkt sich auf beratende Tätigkeiten im 
Verfahren zum Bauleitplan. Im Gegenzug verpflichtet sich die Gemeinde Informationsveranstal-tungen 
für Passivhäuser durchzuführen. Diese Informationsveranstaltungen können jedoch nur mit 
finanziellen Zuschüssen bewältigt werden, da durch die derzeitige Personalsituation eine zusätzliche 
Aufgabe im Bauleitplanverfahren nicht durchführbar ist. Eine finanzielle Förderung des 
Modellvorhabens ist jedoch nicht vorgesehen.

3 
... 
Eine Teilnahme an diesem Modellvorhaben ist aus vorgenannten Gründen für die Stadt Darmstadt 
nicht weiter verfolgt worden. 
 
 
 
Dezernat VI 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Wenzel 
Stadtrat 
 
Darmstadt den 08.06.2010 
61.1 la-th

Gesellschaft für rationelle Energienutzung mbH 
Modellvorhaben "Bebauungsgebiet als Passivhaussiedlung" 
Bei der Planung und Erschließung von Baugebieten soll von Anfang an berücksichtigt werden, 
energiesparende und umweltfreundliche Gebäude zu er stellen, wobei hier als energiesparendes 
Element das Bauen nach Passivhaus-Standard die entscheidende Rolle spielt. Dabei soll die 
Kommune, die sich zur Teilnahme an dem Modellvorhaben entschieden hat, während der einzel-
nen notwendigen Schritte durch das Hessische Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft 
und Verbraucherschutz (HMUELV) im Bereich der Gebäudeenergieeffizienz begleitet werden. In 
städtebaufachlichen und rechtlichen Fragen wird das Projekt ergänzend vom Hessischen Ministe-
rium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (HMWVL) unterstützt. 
Ablauf eines Bebauungsplanverfahrens - Vom Vorentwurf über den rechtsgültigen Bebauungs-
plan bis zur Bebauung 
 
Arbeitsschritte Inhalt  
1. Vorbereitungsaufgaben Die Kommunalverwaltung initiiert vorbereitende Untersuchun-
gen und erstellt ein Entwicklungskonzept oder lässt dieses 
erstellen. 
- 
Das Entwicklungskonzept soll u. a. zum Inhalt haben: 
- die Festlegung des Baugebiets, 
- die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Bebauung, 
- die Erörterung der beabsichtigten Bebauung. 
Das Entwicklungskonzept ist beim HMUELV einzureichen, 
wird dort geprüft, mit dem HMWVL abgestimmt und bildet die 
Voraussetzung für Schritt 2. 
Im Entwicklungskonzept muss die Zielsetzung des Passiv-
haus-Standards (Heizwärmebedarf nicht höher als 15 kWh pro 
m² Wohnfläche und Jahr) verankert sein. 
2. Vereinbarung zum Modell-
vorhaben 
Zwischen der Kommune und dem HMUELV/HMWVL ist eine 
Vereinbarung mit Regelungen zur Umsetzung des Modellvor-
habens "Bebauungsgebiet als Passivhaussiedlung" abzu-
schließen. 
 
3.  Aufstellungsbeschluss  Die kommunalen Gremien beschließen, den Bebauungsplan 
aufzustellen, führen ggf. einen Wettbewerb durch und beauf-
tragen einen Planbearbeiter (Planungsamt, Planungsbüro). 
ggf. Mitwirkung 
HMUELV 
Der Passivhaus-Standard muss Bestandteil sowohl des Be-
schlusses als auch des Auftrags sein. 
Je nach Gemeindesatzung muss der Aufstellungsbeschluss (§ 
2 Abs. 1 BauGB) verschiedene Gremien passieren (Ortsrat, 
Fachausschuss, Verwaltungsausschuss, Stadt-/ Gemeinde-
rat). 
4. Planerstellung in Skizzen-
formen 
Der Planbearbeiter beschafft / erstellt:  
- Planunterlage 
- Bestandaufnahme 
- erste Planskizzen 
- Grundzüge des Textteils (Begründung und Umweltbericht) 
- weist auf erforderliche Gutachten hin. 
 
 
Mitwirkung 
HMUELV/HMWVL 
Die Inhalte der Planung werden in enger Abstimmung mit der 
Kommune erarbeitet und das HMUELV/HMWVL bzw. von ihm 
beauftragte Dritte eingebunden. 
 
1) 
Seite 1 (von 3)

Gesellschaft für rationelle Energienutzung mbH 
 
5. Frühzeitige Verfahrensbetei-
ligung von Behörden und 
Bürgern 
Die Kommune nimmt Kontakt mit den wichtigsten betroffenen 
Behörden zwecks Sammlung umweltrelevanter Daten (§ 4 
Abs. 1 BauGB; Scoping) auf. 
 
 
6. Frühzeitige Information der 
Bürger 
Die Planung wird den Bürgern vorgestellt und es wird den 
Bürgern Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben (§ 3 Abs. 1 
BauGB), z. B. können im Rahmen einer Bürgerversammlung 
Vorschläge zur Planung vorgebracht werden. Im Rahmen 
der Bürgerversammlung erhalten die Bürger erste Informati-
onen zum geplanten Passivhaus-Standard. 
Mitwirkung 
HMUELV/HMWVL 
7. Ausarbeitung Vorentwurf Unter Auswertung der Ergebnisse des Schrittes 5 werden 
Planzeichnung und Begründung sowie Umweltbericht in der 
vorgeschriebenen Form ausgearbeitet und mit der Kommune 
sowie dem HMUELV/HMWVL abgestimmt. 
Mitwirkung 
HMUELV/HMWVL 
1) 
8. Beschluss über die Behör-
denbeteiligung 
Die kommunalen Gremien beschließen über die Vorentwurfs-
fassung und legen diese den berührten Behörden sowie 
sonstigen Trägern öffentlicher Belange zur Stellungnahme 
vor (§ 4 Abs. 2 BauGB). 
 
9. Ausarbeitung Bebauungs-
planentwurf 
Unter Auswertung der Ergebnisse des Schrittes 7 (Abwä-
gungsergebnis) werden Planzeichnung und Begründung 
sowie Umweltbericht überarbeitet und mit der Kommune 
sowie dem HMUELV/HMWVL abgestimmt. 
Mitwirkung 
HMUELV/HMWVL 
10. Auslegungsbeschluss Die kommunalen Gremien beschließen über die fristgerecht 
vorgebrachten Stellungnahmen (Abwägung) sowie über den 
darauf basierenden Entwurf des Bebauungsplans.  
 
Dieser wird für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt 
(§ 3 Abs. 2 BauGB). 
Diese Offenlage wird vorher öffentlich bekannt gegeben. 
Dabei werden die Bürger darauf hingewiesen, dass während 
dieser Auslegungsfrist nochmals Stellungnahmen abgege-
ben werden können. 
11. Information Durch das HMUELV oder von ihm beauftragte Dritte werden 
potenzielle Bauherren über die Passivhausbauweise aus-
führlich informiert (z. B. Besichtigungen eines Passivhauses). 
HMUELV 
Der Schritt ist eventuell auch vor Schritt 9 möglich (Festle-
gung von Kriterien notwendig, wer als Teilnehmer bei der 
ausführlichen Information in Frage kommt). 
12. Satzungsbeschluss Die kommunalen Gremien beraten über die eingegangenen 
Stellungnahmen und beschließen den Bebauungsplan als 
Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB). Sollte als Ergebnis der öffent-
lichen Auslegung eine inhaltlich gravierende Änderung der 
Planung vorgenommen werden, ist der Bebauungsplan er-
neut öffentlich auszulegen (Wiederholung des Schrittes 9), 
erst dann kann der Satzungsbeschluss erfolgen. 
 
 
 
 
1) 
13. Abschluss Planverfahren Mit der Veröffentlichung wird der Bebauungsplan wirksam.  
Seite 2 (von 3)

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Seite 3 (von 3) 
 
14. Grundstücksverkauf Die Kommune schließt mit Bauherren privatrechtliche Ver-
träge zum Erwerb von Grundstücken ab. Die Verträge bein-
halten Festsetzungen u. a. zur Umsetzung 
- der Anforderungen aus dem Bebauungsplan,  
- der energetischen Qualität (Umsetzung des Passivhaus-
Standards), (der Nachweis hat mittels Berechnung nach 
dem Passivhaus-Projektierungs-Paket (PHPP) zu erfol-
gen), 
- der Qualitätssicherung (Blower Door Test), 
- zeitliche Festlegungen,  
- Publizitätsverpflichtungen. 
Mitwirkung 
HMWVL/HMUELV 
 
 
 
 
 
1) 
15. Bauherrenberatung Zur Umsetzung der energetischen Festsetzungen im Bebau-
ungsplan bietet die Kommune mit Unterstützung des 
HMUELV den Bauherren eine fachlich qualifizierte Beratung 
an (Gruppenberatung). 
Diese umfasst grundlegende Informationen über die Anforde-
rungen aus dem Passivhausstandard für den Bauherren, 
Informationen zur Bautechnik, Bauphysik, Anlagentechnik 
und Kosten sowie die Unterstützung bei der Auswahl fachlich 
hoch qualifizierter Architekten. 
HMUELV 
16. Nachweis Die Kommune erbringt den Nachweis der Umsetzung der 
Festlegungen aus dem Bebauungsplan und den privatrecht-
lichen Verträgen mit den Bauherren. Sie stellt mit den Bau-
herren die Unterlagen und Informationen für Schritt 16 zu-
sammen. 
 
17. Dokumentation Das HMUELV wird eine Dokumentation des/der Modellvor-
haben(s) "Bebauungsgebiet als Passivhaussiedlung" unter 
Einbindung des HMWVL erstellen und veröffentlichen. Die 
Kommune leitet dem HMUELV den hierfür erforderliche 
Nachweis (Schritt 15) der energetischen Qualität der Gebäu-
de, eine bildliche Dokumentation und eine kurze Beschrei-
bung zu.  
HMUELV/HMWVL  
                                                 
1)
 Beendigung des Modellvorhabens durch HMUELV/HMWVL möglich, falls die Bedingungen des Modellvorhabens nicht erfüllt sind.

Vereinbarung über die Durchführung des Modellvorhabens  
„Bebauungsgebiet als Passivhaussiedlung“ 
 
 
Das Hessische Ministerium für 
Umwelt, Energie, Landwirtschaft und 
Verbraucherschutz,  - im Folgenden „HMUELV“ genannt – 
 
das Hessische Ministerium für 
Wirtschaft, Verkehr und Landes- 
entwicklung      - im Folgenden „HMWVL“ genannt – 
 
- zusammen „Land“ genannt - 
und 
 
die Gemeinde/Stadt ….  - im Folgenden „Gemeinde/Stadt“ genannt  
 
- zusammen „Partner“ genannt - 
 
schließen folgende Vereinbarung: 
 
 
 
Präambel 
Angesichts des drohenden Klimawandels und seiner Folgen sowie angesichts immer knapper 
werdender Ressourcen an fossilen Energieträgern stellt die Passivhaus-Bauweise heute den im 
Neubau von Wohngebäuden gebotenen Standard dar.  
 
Die Passivhaus-Bauweise definiert sich wie folgt: 
- Heizwärmebedarf ≤ 15 kWh pro m² Wohnfläche1 und Jahr 
- Heizlast ≤ 10 W/m² Wohnfläche 
- Primärenergiebedarf ≤ 120 kWh pro m² Wohnfläche und Jahr 
- Luftdichtigkeit n50 ≤ 0,60 pro Stunde 
- Planung der energetischen Qualität des Hauses mittels des Passivhaus-Projektierungspaketes 
(PHPP) 
- Qualitätssicherung nach Abschluss des Bauvorhabens durch einen blower-door-Test. 
 
 
§ 1 Zweck der Vereinbarung 
Das Vorhaben hat zum Ziel, die Passivhaus-Bauweise im Neubaugebiet ……. der Gemein-
de/Stadt (siehe Anlage 1, im Folgenden „Neubaugebiet“ genannt) durchgehend zu realisieren. 
Damit soll modellhaft gezeigt werden, dass bei entsprechend planvoller Vorgehensweise 
-  die Passivhaus-Bauweise sich für den Bauhe rrn lohnt, das heißt, die Mehrkosten sich im 
Unschärfebereich der Baukosten bewegen und sich durch die eingesparten Energiekosten 
amortisieren 
-  bereits das vorhandene Rechtsinstrument arium Möglichkeiten für Kommunen bietet, die 
Passivhaus-Bauweise in Neubau-Wohngebieten zu realisieren. 
                                                 
1 Die Wohnfläche entspricht der Fläche ATFA ("treated floor area" definiert im Projekt 
CEPHEUS) und unterscheidet sich nur gering von der beheizten Wohnfläche.

§ 2 Gegenstand des Vorhabens 
Das Vorhaben beinhaltet die Planung und Realisierung des Neubaugebiets vom Vorentwurf 
über den rechtsgültigen Bebauungsplan bis zur Bebauung als Passivhaussiedlung gemäß dem 
Ablaufplan (Anlage 2). 
 
 
 
§ 3 Dauer des Vorhabens 
(1) Das Vorhaben soll innerhalb von drei Jahren, beginnend mit dem ersten Arbeitsschritt 
gemäß dem Ablaufplan, durchgeführt werden. Nach Ablauf dieses Zeitraums entfallen die 
Verpflichtungen des Landes nach §§ 4 und 5.   
 
(2) Sobald die Gemeinde/Stadt erkennt, dass Verzögerungen bei der Durchführung des Vor-
habens auftreten können, teilt sie dies dem Land unter Nennung der Gründe unverzüglich mit.  
 
(3) Falls erforderlich, beschließen die Partner einvernehmlich über die Verlängerung der Dau-
er der Durchführung des Vorhabens. 
 
 
 
§ 4 Aufgaben des HMUELV 
(1) Das HMUELV stellt die mit „HMUELV“ gekennzeichneten fachlichen Leistungen in 
Form einer begleitenden Beratung im jeweiligen Arbeitsschritt zur Verfügung. Es beauftragt 
damit die Hessen-Energie GmbH und trägt die damit verbundenen Kosten. 
 
(2) Das HMUELV fördert nach Antrag die Informationskampagne der Gemeinde/Stadt (§ 7 
Abs. 3) nach Teil II Nr. 4 der Richtlinien nach §§ 4 bis 8 des Hessischen Energiegesetzes und 
nach Maßgabe des jeweiligen Haushaltsplanes. 
 
 
 
§ 5 Aufgaben des HMWVL 
Das HMWVL stellt die mit „HMWVL“ gekennzeichneten fachlichen Leistungen in Form 
einer begleitenden Beratung im jeweiligen Arbeitsschritt zur Verfügung. 
 
 
 
§ 6 Aufgaben des Landes 
Das Land veröffentlicht nach Abschluss des Vorhabens die Ergebnisse in einer Dokumentati-
on. 
 
 
 
§ 7 Aufgaben der Gemeinde/Stadt 
(1) Die Gemeinde/Stadt führt die Planung des Neubaugebiets und alle von ihrer Seite notwen-
digen Schritte zur Realisierung der Bebauung im Sinne dieser Vereinbarung durch. Sie beauf-
tragt ggf. entsprechende Fachfirmen mit der Planung, wobei die in der Präambel genannten 
Qualitätsstandards Teil des entsprechenden Auftrages sind.

(2) Die Gemeinde/Stadt verkauft die Grundstücke an die Bauherrn mit der Auflage der in der 
Präambel genannten Qualitätsstandards sowie dem erforderlichen Einverständnis des Bau-
herrn zur Dokumentation nach § 6. 
 
(3) Die Gemeinde/Stadt führt eine Informationskampagne zur ausführlichen Information der 
Bürger und der (potenziellen) Bauherrn durch und stellt an das HMUELV einen Förderantrag 
nach Teil II Nr. 4 der Richtlinien nach §§ 4 bis 8 des Hessischen Energiegesetzes. 
 
(4) Die Gemeinde/Stadt stellt dem Land für die Dokumentation nach § 6 die erforderlichen 
Nachweise der energetischen Qualität der Gebäude, die bildliche Dokumentation und eine 
kurze Beschreibung unentgeltlich zur Verfügung. 
 
 
 
§ 8 Nichterfüllung des Zwecks der Vereinbarung 
(1) Erfüllt die Gemeinde/Stadt die Anforderungen nach den Arbeitsschritten 4, 7 oder 12 
nicht, erlischt die Vereinbarung ohne besondere Kündigung vorzeitig.  
 
(2) Für die bis dahin angefallenen Beratungsleistungen des Landes entstehen der Gemein-
de/Stadt keine Kosten. Eventuelle Kosten, die der Gemeinde/Stadt durch den Zweck und die 
Aufgabenstellung der Vereinbarung entstanden sind, werden vom Land nicht erstattet. 
 
 
 
§ 9 Kündigung 
Land und Gemeinde/Stadt können die Vereinbarung nur aus wichtigem Grund kündigen. Der 
Einhaltung einer Frist bedarf es nicht. Die Kündigung bedarf der Schriftform. 
 
 
 
§ 10 Nutzungs- und Veröffentlichungsrechte 
(1) Das Land hat das ausschließliche Nutzungs- und Verwertungsrecht an den Ergebnissen 
des Vorhabens und an der zu erstellenden Dokumentation nach § 5. Hierzu gehört insbeson-
dere das Recht zur Vervielfältigung, zur Veröffentlichung und zur Verbreitung. 
 
(2) Die Gemeinde/Stadt ist nach vorheriger Zustimmung des Landes berechtigt, die Ergebnis-
se oder Teile davon zu veröffentlichen oder an Dritte weiterzugeben. Das gleiche gilt für 
Presseerklärungen. Bei einer Weitergabe, Veröffentlichung oder Presseerklärung ist die Ge-
meinde/Stadt verpflichtet zu erwähnen, dass die Ergebnisse mit Unterstützung des HMUELV 
und des HMWVL erzielt worden sind. 
 
 
 
§ 11 Schriftform, Inkrafttreten 
(1) Änderungen und Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen der Schriftform. 
 
(2) Dieser Vertrag tritt mit seiner Unterzeichnung in Kraft.

Wiesbaden, den Gemeinde/Stadt, den 
 
Hessisches Ministerium für  Gemeinde/Stadt 
Umwelt, Energie, Landwirtschaft 
und Verbraucherschutz 
 
Im Auftrag 
 
 
 
(Koch) 
 
 
Wiesbaden, den 
 
Hessisches Ministerium für 
Wirtschaft, Verkehr und 
Landesentwicklung 
Im Auftrag 
 
 
 
(setze ein: Abteilungsleiter) 
 
 
 
 
 
Anlagen: 
1 - Plan des Neubaugebietes  …….. 
2 - Ablaufplan