Beantwortung einer schriftlichen Anfrage der AFD-Fraktion vom 03.06.2024 (AN/0803/2024) betreffend „Unterschiedliche Hebesätze bei der Grundsteuer – Vorbereitungsstand der Verwaltung?"

Dezernat, Dienststelle  
II/21 
 
Vorlagen-Nummer          03.06.2024 
 1739/2024 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Hauptausschuss 03.06.2024 
 
Beantwortung einer schriftlichen Anfrage der AFD-Fraktion vom 03.06.2024  
(AN/0803/2024) betreffend „Unterschiedliche Hebesätze bei der Grundsteuer – 
Vorbereitungsstand der Verwaltung?" 
Die Landesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes über die Einführung einer optionalen 
Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grund-
steuer Nordrhein-Westfalen im Mai in den Landtag Nordrhein-Westfalen eingebracht.  
 
Hierzu stellt die AFD-Fraktion an die Stadt folgende Fragen, zu denen die Verwaltung wie folgt 
Stellung nimmt: 
 
Frage 1. 
Plant die Verwaltung die Einführung differenzierter Hebesätze bei der Grundsteuer? 
Antwort der Verwaltung 
Die Verwaltung hat den Gesetzentwurf zur Kenntnis genommen und nimmt eine fortlaufende 
Analyse der von der Finanzverwaltung gelieferten Daten vor und führt kontinuierlich aktuelle 
Hochrechnungen durch.  
Der Stadt Köln liegen jedoch noch nicht alle Bewertungen durch die Finanzämter vor. Das gilt 
insbesondere für die unbebauten Grundstücke aber auch für die Bewertungen sehr großer 
Grundstücke mit komplexen Bebauungen. Jede hierzu noch eingehende Bewertung hat Ein-
fluss auf etwaige Hebesätze. 
Darüber hinaus führt die sehr hohe Anzahl der bei den Finanzämtern eingelegten Einsprüche 
zu einer großen Anzahl von Korrekturbescheiden. Das Steueramt hat allein im 1. Quartal rund 
25.000 Korrekturbescheide erhalten, deren Ergebnisse sich auf den bzw. die Hebesätze er-
heblich auswirken. 
Die fachlichen Bedenken und Probleme bei der Einführung differenzierter Hebesätze in NRW 
sind in der Mitteilung 1425/2024 ausführlich beschrieben.  
Frage 2 
Wie würde sich die Belastung durch die Grundsteuer für Wohn- und Nichtwohngrundstücke 
ohne den vorliegenden Gesetzentwurf in Köln entwickeln?

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Antwort der Verwaltung 
Ziel der Grundsteuerreform war es, der bis dato bestehenden und vom Bundesverfassungsge-
richt kritisierten Ungleichbehandlung der Immobilienbesitzer*innen zu begegnen. Dies hat, wie 
in der Mitteilung der Verwaltung für den Finanzausschuss beschrieben, teils sehr unterschied-
liche Auswirkungen: Für Wohngrundstücke zeichnet sich ab, dass Ein- und Zweifamilienhäu-
ser im Durschnitt rund doppelt so hoch bewertet worden sind wie zuvor und die Bewertung 
des Wohneigentums um rund 30 % höher ist. Mietwohngrundstücke liegen gut 11 % höher als 
bisher. 
Bei den Nichtwohngrundstücken sind die unbebauten Grundstücke von erheblichen Mehrbe-
lastung betroffen, während gewerblich genutzte Grundstücke deutlich niedriger bewertet wur-
den.  
Welche Steuerbelastung daraus konkret resultiert, lässt sich erst ermitteln, wenn der Hebe-
satz feststeht. Seitens des Landes wurden Informationen zur aufkommensneutralen Differen-
zierung angekündigt. 
Frage 3. 
Welche Vorbereitungen hat die Verwaltung bereits getroffen, auch wenn es sich um ein lau-
fendes Gesetzgebungsverfahren handelt, um differenzierte Hebesätze einzuführen? 
Antwort der Verwaltung 
 Die Verwaltung nimmt auf Grundlage der bisher von der Finanzverwaltung vorliegen-
den Daten eine permanente Datenanalyse vor und bereitet die Daten auf. 
 Der IT-Dienstleister ist bereits informiert und mit einer rechtzeitigen Programmierung 
der dann geltenden Regularien beauftragt. 
 Es ist vorgesehen, im Vorfeld der erstmaligen Erhebung der Grundsteuer nach neuem 
Recht im Jahr 2025 die Steuerpflichtigen über entsprechende Veröffentlichungen in-
tensiv über die Hintergründe der Grundsteuerreform und die Berechnung der individu-
ellen Steuerpflicht zu informieren (u.a. Einbindung Bürgertelefon, Erstellung von 
FAQ´s, Informationsblatt zum Steuerbescheid) 
Frage 4 
Ist die Einführung von differenzierten Hebesätzen technisch bis zum 01.01.2025 in Köln über-
haupt möglich? 
Antwort der Verwaltung 
Der IT-Dienstleister wurde über eine programmtechnische Realisierung differenzierter Hebes-
ätze informiert. Derzeit geht die Verwaltung davon aus, dass eine rechtzeitige technische Um-
setzung sichergestellt werden kann, wobei die konkrete Umsetzung durch das Gesetz abzu-
warten bleibt. 
Frage 5 
Wie beurteilt die Verwaltung die Verfassungsmäßigkeit des vorliegenden Gesetzesentwurfs? 
Antwort der Verwaltung 
Die Anwendung des geplanten „Gesetzes über die Einführung einer optionalen Festlegung dif-
ferenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-
Westfalen“ ist mit erheblichen verfassungsrechtlichen Risiken verbunden. So kommentieren 
beispielsweise der Städtetag NRW und der Städte und Gemeindebund, dass mit einem diffe-
renzierten Hebesatzrecht, sich „eine weitere Flanke für Widerspruchs- und Gerichtsverfahren“ 
auftue.

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Mit differenzierten Hebesätzen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke greifen die Kommunen 
in die Besteuerung nach dem Bundesmodell ein. Letzteres hat aber das Ziel verfolgt, die vom 
Bundesverfassungsgericht festgestellte Verfassungswidrigkeit zu beseitigen. Der Städtetag 
NRW warnt insofern, dass differenzierte Hebesätze für Geschäfts- und Wohngrundstücke kein 
rechtssicheres Instrument seien, um die Lastenverschiebung hin zu Wohngrundstücken zu 
verhindern. Grundsätzlich muss der differenzierte Hebesatz dann verfassungsrechtlich korrekt 
begründet werden. Dazu wurden weitergehende Informationen des Landes angekündigt, die 
bisher aber nicht vorliegen.  
Ob die feststellbaren Belastungsverschiebungen als Folge einer realitätsnahen Bewertung zu 
betrachten sind oder aus übergeordneten Gesichtspunkten abgemildert werden sollen, be-
dürfte in jedem Fall einer sorgfältigen Abwägung. Dies gilt umso mehr, als jeder entlastende 
Eingriff bei einer Gruppe von Grundstücken an anderer Stelle Belastungen auslösen würde. 
Beispielsweise würde ein höherer Hebesatz für die Nichtwohngrundstücke auch die unbebau-
ten Grundstücke und die sonstige Bebauung treffen, obwohl auch diese im neuen Recht 
schon eine deutliche Höherbewertung erfahren haben.  
Das Bundesfinanzministerium hat eine entsprechende bundesgesetzliche Regelung differen-
zierter Hebesätze zur Begegnung von Belastungsverschiebungen zulasten der Wohngrund-
stücke infolge der Grundsteuerreform im April 2024 abgelehnt und hierzu ausgeführt: 
„Hierbei ist jedoch zu beachten, dass es eine unvermeidliche Folge des Urteils des Bundes-
verfassungsgerichts ist, dass es für die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer zu einer 
Mehr- oder Minderbelastung kommen kann. Dies gilt unabhängig vom gewählten Grundsteu-
ermodell für alle Länder und ist schon deshalb zwingend, weil die bisherige Grundlage für die 
Steuererhebung nicht verfassungskonform ist und eine Neubewertung des Grundbesitzes er-
fordert. 
Das neue Bewertungsrecht gewährleistet eine gleichmäßige Neubewertung der Grundstücke 
nach objektiven Kriterien und beseitigt damit den bisherigen verfassungswidrigen Zustand. 
Belastungsverschiebungen im Einzelfall sind folglich unvermeidbar und folgerichtig.“ 
 
 
gez. Reker