Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes und über die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung; Arbeitstitel: "Coty-Areal in Köln-Bickendorf"

&% Stadt Köln
Stadtplanungsamt

Anlage 6

Städtebauliche Entwicklungen
im Umfeld des Plangebietes

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35 0 150 300 450 Meter : : Dee
A Die Darstellung dient nur zur Orientierung.

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
 
Vorlagen-Nummer 
1476/2025
Stand: 24.03.2026 
Sachstandsbericht  
Beschlussfassung aus der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 25.06.2025 
 
Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes und über die Durchführung der 
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
Arbeitstitel: "Coty-Areal in Köln-Bickendorf", 
Vorlage 1476/2025 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt, nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für 
das Gebiet südwestlich der Venloer Straße, südlich des Akazienwegs, östlich der 
Bahntrasse der Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK), nördlich der Wilhelm -
Mauser-Straße - Arbeitstitel: Coty-Areal in Köln-Bickendorf — aufzustellen mit 
dem Ziel, ein urbanes Gebiet mit Gewerbe, Wohnen, Kindertagesstätten, Nah-
versorgung, sozialen und kulturellen Nutzungen, Anlagen zur Energieversor-
gung, öffentlichen Grün- und Spielflächen sowie Verkehrsflächen festzusetzen; 
2. beschließt auf Grundlage des Konzeptes `Räumliches Leitbild Coty-Areal` die 
Form und Durchführung des Qualifizierungsverfahrens als Grundlage für das 
weitere Bebauungsplanverfahren 
3. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 
Absatz 1 BauGB nach Modell 2 (Abendveranstaltung) 
4. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Ehrenfeld ohne 
Einschränkung zustimmt. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig ungeändert beschlossen. 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt

2 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Der Aufstellungsbeschluss wurde am 26.06.2025 im StEA beschlossen und am 27.08.2025 im 
Amtsblatt bekannt gemacht.  
 
Sachstand:  
In der Sitzung vom 30.06.2025 wurde der Antrag der Grüne Fraktion, betr.: Benennung des 
Coty-Geländes im Rahmen einer Bürgerbeteiligung (AN/0914/2025) gestellt. 
Die Verwaltung hat sich im Austausch mit der Eigentümerin, der Instone Real Estate, für das 
Bauleitplanverfahren auf den Projektnamen „Neues Quartier Bickendorf in Köln-Bickendorf“ 
(NQB) verständigt (0558/2026). 
Nächste Schritte: 
Zur Qualitätssicherung wird ein Qualifizierungsverfahren als Grundlage für das weitere Bebau-
ungsplanverfahren durchgeführt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 
1 BauGB nach Modell 2 (Abendveranstaltung) erfolgt unmittelbar im Anschluss an das 
Qualifizierungsverfahren. 
 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
IV. Quartal 2026

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung für Gremien, auf die die 
Leitlinien Öffentlichkeitsbeteiligung Anwendung finden, beizufügen. Kreuzen Sie bitte eine der folgenden drei 
Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung? 
- Nein, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zur Ausgestaltung. 
Wenn nein: Gibt es ein Beteiligungskonzept?  
Ein Beteiligungskonzept ist bei gesetzlich vorgeschriebenen Beteiligungsverfahren nicht zwingend 
erforderlich. Es kann jedoch hilfreich sein. 
Bitte wählen Sie aus: 
- Es gibt kein Beteiligungskonzept. 
Wenn es kein Beteiligungskonzept gibt: Skizzieren Sie bitte grob den Beteiligungsprozess. Zum 
Beispiel: Welche Beteiligungsstufe (1: Information, 2: Beratung, 3: Mitgestaltung) wird 
empfohlen? Wie viele Beteiligungsphasen sind vorgesehen? 
 
Für das in Rede stehende Bauleitplanverfahren wird eine vorgeschriebene Öffentlichkeitsbeteiligung 
gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt.  
 
 
  
 
 
Kontakt 
OB/1 Büro der Oberbürgermeisterin 
OB/12 Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 25044 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

Anlage 5 
Leitplanken im Qualifizierungsverfahren 
Arbeitstitel: „Coty-Areal – in Köln-Bickendorf“ 
Die Komplexität der Aufgabe ergibt sich insbesondere aus den Anforderungen an die baulich-
räumliche und funktionale Neuordnung des Plangebiets auch in Bezug auf die umgebende 
Struktur der Weststadt. Angesichts dieser besonderen städtebaulichen Herausforderung hat 
sich die Investorin gemeinsam mit der Stadt Köln für ein zweiphasiges Verfahren mit qualitäts-
sichernder Ausrichtung entschieden. Das Verfahren beinhaltet dialogorientierte Elemente so-
wie einen engen Austausch mit der Jury und den zuständigen Vertreter*innen der Stadt Köln. 
Angestrebt ist, auf Grundlage des im Zuge des Qualifizierungsverfahrens von der Jury emp-
fohlenen Entwurfes die Neuaufstellung eines Bebauungsplans. Ziel ist, u.a. ein Urbanes Ge-
biet (MU) gemäß § 6a BauNVO festzusetzen, um eine gemischte Nutzung aus nicht störendem 
Gewerbe, Wohnen sowie sozialen und infrastrukturellen Einrichtungen zu ermöglichen. Ergän-
zend ist eine Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich, da die derzeitige Darstellung 
den Zielen der Planung nicht entspricht. 
Folgende Unterlagen werden unter anderem als Grundlage zur Aufgabenstellung im Zuge des 
Qualifizierungsverfahrens zur Verfügung gestellt: 
• Zielbild für die Kölner Weststadt (Entwicklungsplanung Weststadt - Stadt Köln) 
• Grundsatzbeschluss über die Ergebnisse der Entwicklungsplanung Weststadt inklu-
sive der Projekte Low Line und Coty-Areal (0807/2025) 
• Leitbild zum ehemaligen Coty-Areal (Prozess 2024) 
• Kooperatives Baulandmodell der Stadt Köln  
• Köln-Katalog 
• Klimaschutzleitlinien Köln 
• Kölner Perspektiven2030+  
• Höhenentwicklungskonzept  
• Stadtentwicklungskonzept für die produzierende Wirtschaft 
• Immissionssituation (z.B. Gewerbelärm) 
• Überschlägige Berechnung des Ausgleichsbedarfs 
• Stadtklimatische Bewertung 
Aufgabe 
Das Plangebiet befindet sich im Westen der Stadt Köln im Stadtbezirk Ehrenfeld, umfasst ca. 
17 ha. Im Jahr 2021 wurde durch den Rat der Stadt Köln das Zielbild für die Kölner Weststadt 
beschlossen, welches u.a. die nachfolgenden Aussagen zum Plangebiet beinhaltet. Beim Ver-
fassen des Zielbildes war die Au fgabe der Parfumproduktion durch die Fa. Coty Inc. und die 
damit verbundene Chance auf eine zukünftige Nutzungsmischung und qualifizierte Verdich-
tung noch nicht bekannt. 
• Sicherung und Entwicklung von Gewerbestandorten für Produktion, Lagerung und Lo-
gistik 
• Erhalt und S tärkung von Gebieten mit vorwiegender Mischnutzung (`Ehrenfelder Mi-
schung) im Bereich der Venlorer Straße und zum Teil in der Wilhelm-Mauser-Straße  
• Erhalt, Pflege, Aufwertung und mikroklimatische Optimierung der Grünflächen in be-
stehenden Wohnquartieren 
• Verbesserung der Durchwegung für den Fuß- und Radverkehr 
• Verbesserung des Mikroklimas und der Resilienz gegenüber Hitze und Starkregen 
durch klimagerechte Gebäude-/Freiraumgestaltung auf Gewerbeflächen

Die Investorin beabsichtigt, in dem Plangebiet Flächen für emissionsarmes Gewerbe (ggfs. 
auch einen Ausbildungscampus Campus der Feuerwehr) und Flächen für Wohnen mit hoher 
Lebens- und Arbeitsqualität zu entwickeln. Für einen konfliktarmen Übergang zwischen den 
Teilflächen sorgen gemischte Strukturen aus Wohnen und Arbeiten. Die Bereiche für Wohn-
nutzung sollen aufgrund der innenstadtnahen Lage mit einer angemessenen städtebaulichen 
Dichte, unter Berücksichtigung des Köln-Katalogs, entwickelt werden.  
Zur Realisierung dieses Ziels ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig. Unter An-
wendung des Kooperativen Baulandmodells Köln soll im Plangebiet freifinanzierter und öffent-
lich-geförderter Wohnungsbau entstehen, der zur Linderung des sehr stark angespannten Köl-
ner Wohnungsmarkts beiträgt. 
Darüber hinaus soll die Durchlässigkeit des Grundstücks durch Grünverbindungen und einen 
zentralen als Quartiersmitte ausgebildeten  identitätsstiftenden Freiraum hergestellt werden,  
welcher gleichzeitig zu einer Belebung und ökologischen Aufwertung des zuk ünftigen Quar-
tiers beiträgt. D urch die Anwendung des Kooperativen Baulandmodells  erhält das Quartier 
zudem ausreichende öffentlichen Grün- und Spielflächen. 
Die Entwurfsteams und die Jury als empfehlendes Gremium, sollten die folgenden Themen im 
Rahmen der Bearbeitung als Orientierung verstehen: 
• Ziel des durchgeführten Qualifizierungsverfahrens ist die Entwicklung einer zukunfts-
orientierten städtebaulichen Lösung für das Plangebiet in Köln-Bickendorf.  
• Das Plangebiet soll im Rahmen der fortschreitenden Entwicklung der Kölner Weststadt 
eine zentrale Rolle übernehmen. 
• Es ist ein urbanes und durchmischtes Quartier mit Flächen für Gewerbe und Wohnen 
zu schaffen, wobei  
• qualitätsvolles Wohnen gewährleistet sowie 
• eine sinnvolle Integration von emissionsarmen Gewerbe und Handwerk durch neue, 
innovative Ansätze geschaffen werden soll. 
• Bestehende wie auch zukünftigen Nachbarschaften sind zu berücksichtigen. 
• Eine gezielte Öffnung des Areals zur Schaffung einer Durchlässigkeit und einer öffent-
lichen Zugänglichkeit ist zu berücksichtigen.  
• Die Schaffung von öffentlichen und privaten Räumen, die in ihrer Gestaltung zur Prä-
gung des Quartiers und zur Erhöhung der Identität beitragen, sind maßgeblich. 
• Es ist zur Verbesserung des Mikroklimas und zur Vorsorge gegen Starkregen und die 
Bekämpfung von Hitzeinseln ein klimaangepasstes Quartier mit hoher städtebaulicher 
und freiraumplanerischer Qualität zu entwickeln 
• Stadtklimatische Themen wie Frisch- und Kaltluftschneisen sind in der Planung zu be-
rücksichtigen 
• Es ist die Ausbildung von blaugrüner Infrastruktur zu entwickeln, die entscheidend zur 
Schaffung einer nachhaltigen und lebenswerten Umwelt beitragen  
• Die Entwicklung und Förderung einer nachhaltigen und multimodalen Mobilität soll im 
Vordergrund stehen.  
• Die Erschließung ist unter Berücksichtigung von Freiraumqualitäten und Funktionalität 
zu planen.  
 
 
Verfahren 
Geplant ist ein zweiphasiges Qualifizierungsverfahren mit 10-15 teilnehmenden Planungs-
teams in der 1. Phase. Für die 2. Phase wird die Jury in ihrer ersten Sitzung sechs Planungs-
teams zur Weiterbearbeitung auswählen. Für die 2. Phase wird die Jury für die verbleibenden 
Teams ggf. allgemeine und individuelle Empfehlungen des Verfahrens formulieren.

Informelle Öffentlichkeitsbeteiligung 
Auf Grundlage der ersten Juryentscheidung findet eine Zwischenpräsentation statt, in welcher 
die Entwürfe, die in der 1. Phase zur Weiterbearbeitung ausgewählt wurden, der Öffentlichkeit 
vorgestellt werden. Die Präsentation erfolgt an `Marktständen` in einer Abendveranstaltung. 
Für die 2. Phase wird das eingeholte Feedback aus der Öffentlichkeit sowie die Empfehlungen 
der Jury an die Planungsteams weitergereicht.  
Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (1) BauGB 
Mit Abschluss des Qualifizierungsverfahrens soll eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung 
nach § 3 (1) BauGB in Form einer Abendveranstaltung unmittelbar anschließend an die Jury-
Sitzung durchgeführt werden. Das städtebauliche Planungskonzept , welches die Jury als 
Grundlage für das nachgelagerte Bebauungsplanverfahren empfiehlt, soll im Rahmen dieser 
Veranstaltung der Öffentlichkeit präsentiert und Anregungen eingeholt werden.  
Vorgabenbeschluss 
Das Ergebnis des Qualifizierungsverfahrens mit anschließender Weiterbearbeitung aufgrund 
die Anregungen aus der Träger- und Öffentlichkeitsbeteiligung werden in einem Vorgabenbe-
schluss, als Grundlage für das weitere Bebauungsplanverfahren, beschlossen. 
Teilnehmende Planungsteams 
Es werden 10- 15 Planungsteams bestehend aus den Disziplinen Stadtplanung und L and-
schaftsarchitektur teilnehmen. Es können bei Bedarf im Laufe des Verfahrens weitere Perso-
nen in beratender Funktion, zum Beispiel für die Themen Mobilität oder Schallschutz hinzuge-
zogen werden. 
Jury 
Die Jury setzt sich aus den stimmberechtigten Fraktionen des Stadtentwicklungsausschusses 
(StEA) und der/dem Bezirksbürgermeister*in des Stadtbezirks Ehrenfeld zusammen. Die Stell-
vertretungen werden durch die Fraktionen unter Berücksichtigung der Bezirksvertre tung be-
stimmt. Zusätzlich werden in entsprechender Anzahl Fachpreisrichter*innen hinzugezogen. 
Weitere nicht-stimmberechtigte Personen können als Beratung in der Jurysitzung dazukom-
men.  
Aufgrund der die Projektgröße, der städtebaulichen Lage, der Komplexi tät der Planungsauf-
gabe sowie der Bedeutung des Plangebietes in der Weststadt ist eine kleinere Zusammenset-
zung der Jury, wie sie unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen kann, für dieses Verfahren 
nicht vorgesehen.

Anlage 3 
 
Erläuterungstext 
zum städtebaulichen Planungskonzept (Leitbild) des Bebauungsplanes 
Arbeitstitel: „Coty-Areal – in Köln-Bickendorf“ 
__________________________________________________________________________ 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Die Nutzung des Plangebietes als Produktionsstandort für Parfum wurde im Jahr 2022 durch 
die Fa. Coty Inc. aufgegeben. Das Areal wurde an Instone Real Estate Development GmbH 
(Instone) veräußert, welche die Liegenschaft zum Jahreswechsel 2022/23 übernommen hat. 
Die neue Eigentümerin plant eine städtebauliche Neuordnung und Umnutzung des Areals.  
Um die Grundstücksentwicklung zu initiieren und voranzubringen, hat Instone Real Estate in 
Kooperation mit der Stadt Köln in den Jahren 2023- 2024 ein kooperatives P lanverfahren 
durchgeführt. Dabei fanden 2023 zwei Werkstätten und 2024 eine öffentliche Ortsbegehung 
sowie drei öffentliche Veranstaltungen statt. In dieses Verfahren wurden Bürger *innen und 
Nachbar*innen, relevante Stakeholder *innen aus Verwaltung, Politi k, zivilgesellschaftliche 
Gruppen sowie Expert *innen aus den Bereichen Stadtplanung, Quartiersentwicklung, Frei-
raumplanung, Verkehr und Mobilität einbezogen. Dadurch sollten von Anfang an möglichst viel 
Fachexpertise und unterschiedliche Perspektiven in di e Überlegungen zur zukünftigen Nut-
zung des Areals einfließen.  
Ziel des kooperativen Planverfahrens war, ein räumliches Leitbild zu entwickeln, welches die 
Art und den Anteil der Nutzungen sowie deren räumliche Verortung auf dem Grundstück fest-
legt und die Aspekte Anbindung, Verkehr, Klima, Schall und Grünverbindung in der Vorkon-
zeption berücksichtigt. Die öffentliche Veranstaltungsreihe wurde von einem Empfehlungsgre-
mium mit Vertreter*innen aus der Politik, der Verwaltung, der Eigentümerin, der Stadtgesell-
schaft und Expert*innen aus den Bereichen Stadtplanung, Architektur, Verkehr, Freiraumpla-
nung begleitet. Die Besetzung des Gremiums erfolgte in Abstimmung zwischen Instone und 
dem Amt für Stadtentwicklung. Die Gremiumsmitglieder nahmen an allen Veranstaltungen teil, 
brachten ihre fachliche Expertise ein, unterstützten bei der Zusammenführung der Ergebnisse 
und sprachen letztlich Empfehlungen für die Finalisierung des räumlichen Leitbildes aus.  
Im Herbst 2024 wurden dann im Rahmen von drei Veranstaltungen unter den Themen Inspi-
ration, Mitmachen und Zusammenführen anhand von kreativen Methoden gemeinsam drei 
Szenarien entwickelt: Das sogenannte Szenario Ostpark, das Szenario Y sowie das Szenario 
H, wobei die Benennung auf die Form der charakteristischen Grün- und Freiraumstruktur des 
jeweiligen Szenarios Bezug nimmt. Bei der abschließenden Veranstaltung „explore together“ 
am 03.12.2024 wurden die drei Szenarien für ein Leitbild diskutiert und vom Gremium bewer-
tet. Letztlich wurde das Szenario „Y“ einstimmig als  Leitbild für die weitere Entwicklung des 
ehemaligen Coty-Areals empfohlen. Darin ist die Entwicklung des Areals hin zu einem ge-
mischt genutzten Stadtquartier vorgesehen. Beiderseits der Y-förmigen Grünverbindungen mit 
zentralem identitätsstiftendendem Freiraum als Quartiersmitte  sollen Gewerbe und Wohnen 
sowie Flächen für innovative Projekte mit enger Verzahnung von Gewerbe, Wohnen sowie 
z.B. Start-Ups, Kultur, Gemeinschaft u.a. entstehen. Zudem sind großzügige Freiräume und 
Flächen für frequente Nutzungen u.a. aus den Bereichen Gemeinwohl, Öffentlichkeit, Sozia-
les, Kultur, Gesundheit, Gastronomie, Sport, Bildung, Inklusion und öffentliche Nutzungen, z.B. 
Feuerwehr-Campus vorgesehen (Beschreibung des räumlichen Leitbilds s. Kapitel 5). Das 
Leitbild „Y“ soll im weiteren Verfahren als Grundlage für eine städtebauliche Qualifizierung des 
Areals dienen.  
Im Sinne einer gemischt genutzten Quartiersentwicklung wird mit diesem räumlichen Leitbild 
sowohl der hohen Nachfrage nach Wohnraum in einer Wachstumsstadt Rechnung getragen 
als auch der Bedarf an innenstadtnahen Gewerbeflächen adressiert. Es entspricht außerdem

der städtischen Zielsetzung, bereits erschlossene Grundstücke im Sinne eines sparsamen 
Umgangs mit Grund und Boden qualifiziert zu verdichten. 
 
2. Verfahren 
Die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für die angestrebte städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen. 
Verfahrensart 
Der Bebauungsplan wird als Angebotsbebauungsplan im Normalverfahren aufgestellt . Vor 
dem Start des Bebauungsplanverfahrens ist von Instone die Anwendungszustimmung zum 
Kooperativen Baulandmodell Köln 2017plus zu unterzeichnen. Zum Bebauungsplan wird ein 
städtebaulicher Vertrag erarbeitet, in dem weitere Vorgaben zur Präzisierung und Durchfüh-
rung der baulichen Entwicklung getroffen werden sollen. Zudem ist die Durchführung eines 
qualitätssichernden Verfahrens (zweiphasiger kooperativer Wettbewerb mit Öffentlichkeitsbe-
teiligung) in 2025/26 geplant. Hierüber soll die städtebauliche und freiraumplanerische Qualität 
gesichert werden. Das Ergebnis wird Grundlage des weiteren Bebauungsplan-Verfahrens. Die 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 BauGB soll im Anschluss des Qua-
lifizierungsverfahrens in Form einer  Abschlussveranstaltung auf Basis des Siegerentwurfes 
durchgeführt werden. Parallel zu der Bebauungsplanaufstellung soll der Flächennutzungsplan 
der Stadt Köln im Bereich des Plangebietes in einem separaten Verfahren geändert werden. 
Städtebauliches Qualifizierungsverfahren  
Die Stadt Köln hat das Ziel, in ihren städtebaulichen Planungen eine hohe Qualität sicherzu-
stellen. Zur Qualitätssicherung plant die Investorin die Durchführung einer zweiphasiges Qua-
lifizierungsverfahren in Abstimmung mit der Stadt Köln. Das Ergebnis des Qualifizierungsver-
fahrens soll als Grundlage für die Neuaufstellung des Bebauungsplans dienen.  
 
3. Erläuterungen zum Plangebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet befindet sich im Kölner Stadtbezirk Ehrenfeld im Stadtteil Bickendorf . Das 
Areal liegt zwischen der Venloer Straße im Nordosten, der Wilhelm-Mauser-Straße im Süden, 
dem Bahndamm der Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK) im Westen sowie dem Akazien-
weg im Norden. Es umfasst die Flurstücke Gemarkung Ehrenfeld, Flur 76, Flurstüc ke 970, 
1542, 1543, 1549, 1792, 1824, 1853, 1854, 1545 und 1825. Die Grundstücksgröße der vorge-
nannten Flurstücke beträgt ca. 170.043 m². 
Zwischen dem ehemalig gewerblich genutzten Grundstück  der Investorin und dem westlich 
gelegenen Bahndamm und einer wiederum westlich gelegenen Grünfläche liegt eine im städ-
tischen Besitz befindliche Wegeparzelle, die ebenfalls in das Plangebiet einbezogen wird. 
Diese Fläche umfasst das Flurstück 153/20 und hat eine Größe von 2.124 m². Ferner werden 
bestehende Verkehrsflächen der Wilhelm-Mauser-Straße bis zur Planbereichsgrenze des süd-
lich anschließenden Bebauungsplan 62469.03.000.00 in das Plangebiet aufgenommen. 
3.2 Vorhandene Struktur 
Grundstück  
Die auf dem Grundstück vorhandene großflächige Bestandsbebauung wurde seit Anfang der 
1970er Jahre durch die Firma Mühlens errichtet. Zunächst wurden die entlang der Bahnstrecke 
bestehenden Lagerhallen fertiggestellt und als Versandlager genutzt. Zu Beginn der 1990er 
Jahre wurde ein östlich anschließendes Produktions - und Verwaltungsgebäude ergänzt. Im 
südöstlichen Grundstücksteil befindet sich ein weiteres Hallengebäude als Warenlager aus 
den 1980er Jahren. Darüber hinaus gibt es angrenzend an die Wilhelm-Mauser-Straße einen 
Parkplatz mit rund 250 Stellplätzen und im Osten der Fläche zwei Tankbauwerke für die Spei-
cherung von Löschwasser.

Die Freiflächen dienen größtenteils als Zuwegung zu den Gebäuden und dem Parkplatz. Die 
restlichen Bereiche sind als Grünfläche gestaltet, teilweise bepflanzt mit Bäumen und Sträu-
chern.  
Nachbarschaft  
Die direkte Umgebung des Plangebietes ist durch eine starke Heterogenität geprägt. Westlich 
angrenzend befindet sich der Bahndamm der HGK, der eine starke städtebauliche Barriere-
wirkung ausübt. Der Bahndamm kann lediglich durch die beiden Tunnel an der Wilhelm-Mau-
ser-Straße und dem Akazienweg unterquert werden. Östlich des Bahndamms und westlich 
des Plangebietes befindet sich eine circa 30,00 m breite Grünzone. Jenseits des Bahndamms 
liegt die Einfamilienhaussiedlung V ogelsang. Im Norden befinden sich Wohnnutzungen in 
Form von großmaßstäblichen Geschoßwohnungsbauten, die über den Akazienweg und die 
Venloer Straße erschlossen werden. Die nordöstlich angrenzende Venloer Straße ist durch 
eine straßenbegleitende Bebauung mi t überwiegender Wohnnutzung sowie teils gewerblich 
genutzten Erdgeschosszonen geprägt. Weiter nördlich schließt die Rosenhofsiedlung an, eine 
aufgelockerte Blockrandbebauung mit großem Wohnungsbestand aus den 1920er Jahren. An 
der Venloer Straße unmittelbar angrenzend an das Plangebiet befindet sich eine Tankstelle. 
Die südlich der Blockrandbebauung entlang der Venloer Straße liegenden rückwärtigen Berei-
che der Grundstücke sind mit 1- 2-geschossigen Hallen bebaut, die überwiegend gewerblich 
genutzt werden. Für das Eckgrundstück im Kreuzungsbereich Venloer Straße/Wilhelm -Mau-
ser-Straße, welches momentan brachliegt, wurde eine Baugenehmigung mit einem Wohnge-
bäude und kleinteiligen Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss erteilt. Entlang der Wilhelm -Mau-
ser-Straße befinden sich auf der Nordseite Gewerbebetriebe, Wohnbebauung und eine Ein-
richtung der Sozialbetriebe Köln. Auf der gegenüberliegenden Seite befindet sich eine über 
die Jahre gewachsene, kleinteilige Gemengelage, welche entlang der Wilhelm-Mauser-Straße 
durch nicht betriebliche Wohnnutzungen geprägt ist. Im rückwärtigen Bereich der Grundstücke 
befinden sich Gewerbe-, Handel-, Sport- und Veranstaltungsnutzungen.  
3.2 Erschließung 
Das Plangebiet ist an das öffentliche Straßen- und Wegenetz der Stadt Köln angeschlossen. 
Aktuell erfolgt die Erschließung für den MIV und den LKW-Verkehr über die Wilhelm-Mauser-
Straße und die dort befindliche Zu- / Ausfahrt (Pförtnerhäuschen). Zusätzliche Zu- / Ausfahrten 
befinden sich an der Venloer  Straße und am Akazienweg. Diese dienen in erster Linie als 
Rettungsweg / Feuerwehrzufahrt. Insbesondere über die Venloer Straße ist das Areal gut an 
den überörtlichen Verkehr angeschlossen. Die Autobah nauffahrten zur A1 und A57 sind gut 
erreichbar. Der LKW-Verkehr verteilt sich aktuell ausgehend von der Wilhelm-Mauser-Straße 
über die Venloer Straße, Vogelsanger Straße und Äußere Kanalstraße. Das Plangebiet ist 
sehr gut an den ÖPNV angeschlossen. Die Stadtbahn-Haltestelle “Akazienweg” (Stadtbahnen 
3 und 4) grenzt unmittelbar an die nördliche Plangebietsgrenze an. Die Stadtbahn-Haltestelle 
„Rochusplatz“ ist in ca. 400 Metern von der südlichen Gebietsgrenze aus erreichbar. An den 
S-Bahn-Verkehr ist das Gebiet über die Haltestelle “Müngersdorf Technologiepark” (S-Bahnli-
nien12 und 19) angeschlossen, die ca. 13 Minuten fußläufig entfernt ist. Südlich des Plange-
biets befindet sich die Bushaltestelle “Wilhelm -Mauser-Straße” (Bus 141 und 143). Für den 
Radverkehr gibt es auf den Hauptverbindungen Venloer Straße und Wilhelm-Mauser überwie-
gend eine separate Infrastruktur (Radwege, Radfahrstreifen). Der Anschluss an das Radver-
kehrsnetz NRW erfolgt über den östlich des Areals gelegenen Sandweg. Im Bereich Akazien-
weg gibt es keine ausgewiesenen Radwege oder Radfahrstreifen – die Radfahrer fahren hier 
auf der Straße (Tempo 30 Zone). Die Gehwege für Fußgänger sind in den umlaufenden Stra-
ßen i.d.R. beidseitig ausgebaut.  
Eine öffentlich zugängliche Wegeverbindung zwischen Venloer Straße und Willhelm -Mauser 
Straße besteht aktuell nicht. 
3.3 Ver- und Entsorgung 
Das Plangebiet ist über die Venloer Straße, Wilhelm-Mauser Straße und den Akazienweg an 
das Ver- und Entsorgungsnetz der Stadt Köln angeschlossen. Die bestehende Energieversor-
gung erfolgt über Gas mit Anschlüssen in der Wilhelm-Mauser-Straße und dem Akazienweg. 
Leitungen für Strom, Wasser und Telekommunikation sind in allen umlaufenden Straßen vor-
handen. Die Entwässerung des Schmutzwassers und tlw. des Regenwassers erfolgt aktuell

über die Bestandskanäle in der Venloer Straße, in der Wilhelm-Mauser-Straße und im Aka-
zienweg. Das anfallende Regenwasser auf den nicht befestigten Freiflächen versickert teil-
weise auf dem Grundstück im Bereich der Grünflächen. 
4. Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Der geltende Regionalplan weist das Areal als Bereich für industrielle und gewerbliche Nut-
zung aus. Der Regionalplan wird aktuell neu aufgestellt. Der Regionalrat des Regierungsbe-
zirks Köln hat in seiner 17. Sitzung am 11.10.2024 den Zweiten Planentwurf zur Neuaufstel-
lung des Regionalplanes Köln zur öffentlichen Auslegung bzw. Veröffentlichung beschlossen. 
In diesem ist das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich vorgesehen. Der Beschluss 
des neuen Regionalplans wird voraussichtlich in 2025 erfolgen. 
4.2 Flächennutzungsplan 
Im wirksamen Flächennutzungsplan ist die Fläche als Gewerbefläche dargestellt. Die geplan-
ten Nutzungen des Gebietes sind nur teilweise aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. 
Daher soll der Flächennutzungsplan (FNP) im Parallelverfahren entsprechend der neuen Pla-
nungsziele geändert werden. Der Geltungsbereich der FNP-Änderung soll einen etwas größe-
ren Geltungsbereich als der Bebauungsplan umfassen, um für die Bereiche an der Venloer 
Straße / Akazienweg und der im FNP dargestellten Straßenverbindung zwischen der Äußeren 
Kanalstraße und der Venloer Straße eine den aktuellen planerischen Zielen entsprechende 
Darstellung im FNP vornehmen zu können. 
4.2 Landschaftsplan 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung vom 06.12.1990 den Landschaftsplan als Satzung 
beschlossen. Dieser ist am 13. Mai 1991 in Kraft getreten und wird seither durch Änderungen 
fortgeschrieben. Der Landschaftsplan entfaltet in der Regel nur für Flächen außerhalb der im 
Zusammenhang bebauten Ortsteile und für Flächen außerhalb des Geltungsbereichs von Be-
bauungsplänen Verbindlichkeit.  
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereichs des Landschaftsplans der Stadt Köln. 
4.3 Bebauungsplan 
Das Areal liegt nicht im Geltungsbereich eines gültigen Bebauungsplans. Ein Fluchtlinienplan 
aus dem Jahr 1913 macht lediglich Vorgaben zu der Raumkante entlang der Venloer Straße. 
4.4 Kooperatives Baulandmodell  
Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans ist u. a. die Schaffung von Planungsrecht für Wohn-
zwecke. Für das Vorhaben findet demnach das Kooperative Baulandmodell 2017plus Anwen-
dung, bestehend aus der Richtlinie in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 und 
der Umsetzungsanweisung in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 05.05.2022. Mindestens 
30 % der planungsrechtlich zulässigen Geschossfläche Wohnen (gem. § 20 BauNVO) sind 
demnach als öffentlich geförderter Wohnungsbau zu errichten (siehe Umsetzungsanweisung 
Koop BLM 2017plus unter 3.1). 
4.5 Zielbild für die Kölner Weststadt 
Das ehemalige Coty -Areal liegt am nördlichen Rand der Entwicklungsplanung -Weststadt 
(EPW-Weststadt). Die EPW-Weststadt ist ein Stadtentwicklungs-Projekt der Stadt Köln, wel-
ches die Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf /Ehrenfeld aus dem Jahr 2004 ersetzen 
und das Zielbild für die Kölner Weststadt aus dem Jahr 2021 weiterentwickeln soll. Das Zielbild 
sah für das Gelände des ehemaligen Coty-Areals ursprünglich die Sicherung und Entwicklung 
von Gewerbestandorten für Produktion, Lagerung, Transport und Logistik vor. Diese Darstel-
lung/Idee wurde aufgrund der Aufgabe des Produktionsstandortes durch die ehemalige Eigen-
tümerin im Rahmen der weiterführenden Entwicklungsplanung -Weststadt überprüft und im 
Kontext eines Aushandlungsprozesses weiterentwickelt. 
Das Plangebiet liegt am nördlichen Rand des rund 500 ha umfassenden Entwicklungsgebiets 
Weststadt. Das Plangebiet selbst umfasst eine Fläche von ca. 17 ha. Das Gebiet ist geprägt

durch zahlreiche Gewerbeflächen, die sich in einem tiefgreifenden Wandel befinden. Im Gebiet 
der Weststadt entwickelt sich ein bunter Mix aus klassischen Gewerbe-  und Logistiknutzun-
gen, einer lebendigen Klubkultur sowie innovativen Büro- und Wohnquartieren mit großer Dy-
namik. Durch die EPW soll die zukünftige Entwicklung der Weststadt gesteuert werden. Die 
Planung umfasst drei Teilaufgaben, die integriert betrachtet werden: die räumliche Planung, 
ein nachhaltiges Verkehrs- und Mobilitätskonzept sowie korrespondierend dazu die moderierte 
Öffentlichkeitsbeteiligung.  
Das ehemalige Coty-Areal ist die größte noch nicht beplante Entwicklungsfläche innerhalb der 
Weststadt. Es bietet die Möglichkeit, die auf größerer, stadträumlicher und funktionaler Ebene 
entwickelten Planungsansätze in einem Lupenraum zu konkretisieren und daraus wiederum 
Rückschlüsse für die Entwicklungsplanung-Weststadt zu ziehen. Die Verlinkung des koopera-
tiven Planungsprozesses zur EPW-Weststadt ist durch den regelmäßigen Austausch mit dem 
Amt für Stadtentwicklung, Amt 15, sichergestellt. Wichtig war in diesem Zusammenhang ins-
besondere die Kopplung des Prozessbeginns der beiden Planungsverfahren: Der Auftakt zum 
Dialogprozess Weststadt stellte gleichzeitig den offiziellen Startschuss für die Veranstaltungs-
reihe für die Entwicklung des ehemaligen Coty -Areals dar. Die Entwicklungsplanung -West-
stadt soll voraussichtlich in 2027 abgeschlossen sein. 
4.6 Köln Katalog  
Am 23. März 2023 hat der Rat der Stadt Köln den Köln-Katalog als Konzept einer nachhaltigen, 
effizienten Stadtentwicklung beschlossen. Der Köln- Katalog soll die Ziele der Stadtstrategie 
„Kölner Perspektiven 2030+“ konkretisieren. Der Köln-Katalog zeigt, wie kompakte und somit 
flächensparende Quartiere entwickelt werden können. Dabei spielen das Prinzip der kurzen 
Wege, ausreichend Grünflächen sowie wohnortnahe soziale und funktionale Angebote, wie 
Einzelhandel oder Gastronomie, eine wichtige Rolle.  
Das ehemalige Coty-Areal ist als Gewerbefläche aktuell nicht einer Gebietskategorie des Köln 
Katalogs zugeordnet. In Anbetracht der anstehenden planungsrechtlichen Änderungen und 
der Flächenentwicklung ist das Areal überwiegend der Zieldichte der „Inneren Stadt“, mit einer 
Quartiersdichte (gemäß Definition Köln-Katalog) von höher als 1,2, zuzuordnen. Die Venloer 
Straße - und damit auch der daran angrenzende nördliche Teil des Plangebiets - wird als aus-
gewähltes Versorgungszentrum der höchsten Zieldichte mit einer Quartiersdichte von höher 
als 1,5 zugeordnet. 
Die im Köln-Katalog dargestellten `Quartierstypologien für die Innere Stadt ` (Seite 96 - 111) 
und die Innenstadt (Seite 112 – 119) veranschaulichen eine bauliche Umsetzung der oben 
genannten Quartiersdichte unter Anwendung von `Strategien für ein qual itätsvolle Dichte ` 
(Seite 59 – 65). Das Verhältnis der Quartiersdichte zur Geschossflächenzahl mit den dazuge-
hörigen Annäherungswerten sind im Köln-Katalog auf Seite 122 erläutert. 
4.7 Hochhausentwicklungskonzept  
Mit der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 06.02.2025 wurde das „Höhenentwick-
lungskonzept für die Innere Stadt Kölns“ beschlossen. Bei der städtebaulichen Entwicklung 
Kölns sind die Grundsätze und Ziele dieses Konzepts zu berücksichtigen. Das ehemalige 
Coty-Areal grenzt an den Bereich "Stadtachse und Zukunftsraum Venloer Straße". Mit den 
Stadtachsen formulieren die „Kölner Perspektiven 2030+“ zentrale Entwicklungsbereiche für 
die „Sicherung und Weiterentwicklung gesamtstädtischer und lokaler Nutzungen“ mit einer 
„Aufwertung stadträumlicher und städtebaulicher Qualitäten“. In Kombination mit den Lageei-
genschaften der hieran befindlichen Stadtteilzentren sowie der leistungsfähigen Anbindung an 
das städtische ÖPNV-Netz ergeben sich hier Räume, welche sich grundsätzlich für eine Hö-
henentwicklung eignen. Insbesondere zur Betonung von Quartierseingängen werden maß-
volle Hochpunkte als mögliche städtebauliche Elemente im Bereich von Stadtachsen ange-
führt.  
4.8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EHZK)  
Der Rat der Stadt Köln hat am 09.02.2023 die Fortschreibung des Einzelhandels - und Zen-
trenkonzeptes aus dem Jahr 2013 beschlossen. Damit liegt eine inhaltlich aktualisierte und auf 
neue rechtliche Anforderungen angepasste Grundlage für die räumliche Steuerung des groß-
flächigen Einzelhandels vor. Das Plangebiet liegt außerhalb zentraler Versorgungsbereiche,

daher sind großflächige Einzelhandelsnutzungen (>800 m² Verkaufsfläche) auszuschließen. 
Kleinflächige, nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe z.B. Convenience Stores, die z.B. 
der Deckung des Mittagsbedarfs von Arbeitnehmer *innen oder Auszubildenden dienen, ste-
hen den Zielsetzungen des EHZK nicht entgegen. 
 
5. Städtebauliches Konzept 
5.1 Räumliches Leitbild 
Das räumliche Leitbild ist das Ergebnis des kooperativen Planverfahrens, das Instone in Ko-
operation mit der Stadt Köln und gemeinsam mit der Öffentlichkeit in 2023 und 2024 erarbeitet 
hat. Es wurde vom Empfehlungsgremium einstimmig als Grundlage für die weitere Entwick-
lung des Areals empfohlen (s. Anlage 4).  
Leitidee und Grundstruktur  
Leitidee ist die Fortführung der Urbanität und Frequenz der Venloer Straße mit einer quartiers-
querenden Verbindung zur Wil helm-Mauser-Straße als stadträumliche Verbindung.  Geplant 
ist eine Fokussierung der urbanen Nut zungen an den Quartierszugängen von der Venloer 
Straße und der Wilhelm-Mauser-Straße sowie als Fortführung an dem zentralen identitätsstif-
tenden Freiraum als Quartiersmitte („Urbaner Loop“). Gleichzeitig sollen Grünverbindungen 
mit vielfältigen, synergetischen Angeboten eine Durchquerung des Quartiers ermöglichen und 
eine Verbindung mit dem lebendigen Stadtteilzentrum von Bickendorf schaffen. Geplant ist, 
flankierend zum neuen Freiraum eine urbane Raumkante aus zubilden, die mit frequenzbrin-
genden Nutzungen belebt werden soll . Die Gebietseingänge an der Venloer Straße und der 
Wilhelm-Mauser-Straße sollen als urbane Auftakte städtebaulich betont werden.  
In der Quartiersmitte soll ein attraktiver und gut dimensionierter Freiraum mit unterschiedlichen 
Nutzungen im Grünen vorgesehen  werden. Der Freiraum gliedert sich in einen Naturnahen 
Freiraum, den Urbanen Freiraum und den Bewegten Freiraum. Auch zu dem nördlich gelege-
nen Freiraum Biesterfeld wird eine Grünverbindung vorgesehen, so dass die hohe Durchläs-
sigkeit des neuen Quartiers gewährleistet wird. Durch die Y -Grünstruktur entstehen geglie-
derte Teilflächen mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten mit zum Teil fließenden Über-
gängen (s. Anlage 4 Leitbild Coty-Areal). Das Leitbild soll als Grundlage für das städtebauliche 
Qualifizierungsverfahren sowie das Bebauungsplanverfahren dienen 
Nutzungen  
Die Zonierung der neuen Nutzungen reagiert auf die Art und Nutzung der Umgebungsbebau-
ung. So soll sich emissionsarmes Gewerbe (ggfs. auch Open-Campus der Feuerwehr) sowie 
Raum für innovative Projekte vis a vis der gewerblich geprägten Gemengelage an der Will-
helm-Mauser-Straße im Süden des Areals ansiedeln. Wohnen ist im nördlichen Teil des Areals 
angrenzend an den Akazienweg und die Venloer Straße sowie im Anschluss an die GAG -
Wohnbebauung vorgesehen. Für einen konfliktarmen Übergang zwischen den Teilflächen sor-
gen gemischte Strukturen aus Wohnen und Arbeiten.  
Verkehrserschließung  
Das Plangebiet ist bereits durch das umliegende Straßennetz erschlossen. Im Zuge der Pla-
nung wird die Erstellung einer verkehrstechnischen Untersuchung durchgeführt, um die Aus-
wirkungen der Planung auf die Verkehrsinfrastruktur abschätzen und steuern zu können. Die 
Erstellung eines Mobilitätskonzepts fü r das optimale Zusammenspiel der unterschiedlichen 
Fortbewegungsmittel wird ebenfalls Bestandteil des weiteren Verfahrens sein. Die Verkehrser-
schließung ist im räumlichen Leitbild nicht festgelegt. Möglichkeiten für die Erschließung bieten 
sich an der Venl oer Straße, der Wilhelm -Mauser Straße und am Akazienweg. Hier befinden 
sich heute bereits die Grundstücksein- und ausfahrten.  
Leitsätze  
Flankierend zum räumlichen Leitbild wurden im kooperativen Planungsprozess 11 Leitsätze 
formuliert, die bei der weiteren Entwicklung des Areals berücksichtigt werden sollen.

• Es entsteht ein gemischt genutztes, innovatives Stadtquartier im Kontext der Produkti-
ven Stadt, welches sowohl Gewerbeflächen als auch Wohnraum und weitere Nutzun-
gen zur Belebung umfasst. 
• Die Gewerbeflächen ermöglichen die innerstädtische Ansiedlung von Handwerksbe-
trieben und emissionsarmer Produktion, welche ein lebendiges Nebeneinander von 
Wohnen und Arbeiten zulassen. 
• Die Wohnbauflächen ermöglichen die Schaffung von bedarfsgerechtem und lebens-
wertem Wohnraum mit vielfältigen Wohnungstypologien für unterschiedliche Nutzer-
gruppen. 
• Der „Innovative Raum“ bietet gemäß dem Prinzip eines urbanen Gebietes die Möglich-
keit zur Realisierung zukunftsfähiger Wohn-  und Gewerbetypologien in unmittelbarer 
Nachbarschaft. Er dient ebenso wie die Ergänzung synergetischer Nutzungen der Ge-
staltung der räumlichen Übergänge zwischen Wohnen und Gewerbe. 
• Das neue Stadtquartier soll mit bedarfsgerechten und qualität svollen Nutzungen als 
urbaner Baustein mitten in Köln-Bickendorf einen Beitrag zur Lebendigkeit des „Stadt-
teils leisten. 
• Die quartiersprägende grüne Mitte wird als durchgängiger Grünzug mit den angren-
zenden Stadträumen - Bickendorf, Alt-Bickendorf und Vogelsang - verbunden. 
• Die städtebauliche Betonung der Quartierszugänge an der Venloer Straße und der Wil-
helm-Mauser- Straße trägt zur Orientierung und Adressbildung bei. Belebende urbane 
Nutzungen hier und in der Quartiersmitte stärken den „Urbanen Loop“ als stadträumli-
che Verbindung zwischen den bestehenden Straßenräumen. 
• Es wird die Entwicklung eines autoarmen Quartiers ohne direkten Durchgangsverkehr 
zwischen den bestehenden Straßenräumen angestrebt. Der Mobilitätsfokus liegt auf 
der guten ÖPNV-Anbindung sowie einer hohen Durchlässigkeit für den Fuß- und Rad-
verkehr. 
• Vorhandende und erhaltenswerte Grünstrukturen sind bei der Umsetzung des räumli-
chen Leitbildes soweit wie möglich zu integrieren. Es wird geprüft, ob die Bestandsge-
bäude, welche als Funktionsbauten errichtet wurden und kaum ortsprägend sind, mit  
in das Planungskonzept aufgenommen werden können; die Integration ist jedoch un-
tergeordnet. 
• Als optionaler Entwicklungsbaustein für die Gewerbefläche zwischen Wilhelm-Mauser-
Straße, Bahndamm und Quartiersmitte wird die Realisierung eines identitätsstiftenden 
Ausbildungscampus der Feuerwehr vorgesehen. 
• Grundsätzlich werden als Basis eines zukunftsfähigen Quartiers die Prinzipien einer 
nachhaltigen und klimaangepassten Stadtentwicklung berücksichtigt. 
 
Im Hinblick auf das Qualifizierungsverfahren sowie den darauf aufbauenden Bebauungsplan 
sollen folgende Aspekte ergänzt werden: 
 
• Insgesamt soll ein klimaangepasstes Quartier mit hoher städtebaulicher und freiraum-
planerischer Qualität entwickelt werden. 
• Stadtklimatische Themen wie Frisch- und Kaltluftschneisen sind in der Planung zu be-
rücksichtigen. 
• Die Ausbildung von blaugrüner Infrastruktur , die entscheidend zur Schaffung einer 
nachhaltigen und lebenswerten Umwelt beitragen, ist zu gewährleisten. 
 
6. Auswirkung der Planung | Umweltbelange 
Für das Bebauungsplanverfahren ist die Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 
4 BauGB erforderlich. Die Ergebnisse werden in einem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB 
dargestellt. Derzeit zeichnet sich für folgende Belange eine Betroffenheit ab.

6.1 Lärmschutz  
Für das Plangebiet wurden im Rahmen einer vorlaufenden Studie die Verkehrs - und Gewer-
belärmimmissionen untersucht. Dabei wurden Berechnungen bei freier Schallausbreitung 
durchgeführt. Die Berechnungen zeigen, dass das Plangebiet vorbelastet ist, durch:  
• Verkehrslärmimmissionen Schienenverkehr HGK Bahntrasse  
• Verkehrslärmimmissionen Straßenverkehr, insbesondere Venloer Straße und Wilhelm-
Mauser Straße.  
• Gewerbelärmimmissionen der vorhandenen Gewerbebetriebe, vor allem südlich und 
östlich des Plangebietes.  
Im weiteren Verfahren werden Maßnahmen des aktiven und passiven Schallschutzes zur Her-
stellung bzw. Wahrung gesunder Arbeits- und Wohnverhältnisse geprüft. 
 
6.2 Grünordnungsplan / Eingriffe und Ausgleich  
Das Plangebiet ist im Bestand teilweise bebaut und versiegelt, weist allerdings auch Grünflä-
chen auf. Die Qualifizierung des freiraumplanerischen Konzepts erfolgt im weiteren Verfahren 
über einen Grünordnungsplan für den gesamten Geltungsbereich in enger Abstimmung mit 
dem zuständigen Amt für Landschaftspflege und Grünflächen. Die Auswirkungen der Planung 
auf die Natur und Landschaft, eine Bewertung der Eingriffe und die Festlegung entsprechender 
Ausgleichmaßnahmen werden im Rahmen des Grünordnungsplans ermittelt. Grünplanerische 
Maßnahmen werden als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen Zudem werden 
die Auswirkungen auf das Orts - und Landschaftsbild betrachtet. Das Konzept der "Essbaren 
Stadt" wird im weiteren Verfahren möglichst berücksichtigt. 
Zum Qualifizierungsverfahren wird bereits eine Bestandsaufnahme der bestehenden Grün-
strukturen zur Verfügung gestellt. Des Weiteren sollen Maßnahmen bspw. zur Begrünung, Hit-
zeminimierung, Durchlüftung und Entsiegelungsmaßnahmen bei der Erstellung des städte-
baulichen Entwurfs berücksichtigt werden.  
6.3 Artenschutz 
Die sich aus dem Artenschutz ergebenden Anforderungen an die Planung sind zu beachten. 
Zur Klärung, ob durch die Umsetzung der Planung artenschutzrechtliche Verbotsbestände 
ausgelöst werden könnten und welche Vermeidungs- und möglicherweise vorgezogenen Aus-
gleichsmaßnahmen erforderlich werden, wird im Verfahren eine Artenschutzprüfung (ASP) 
Stufe 1 und 2 für den gesamten Geltungsbereich erstellt. 
6.4 Landschaftsbild und Erholung  
Durch die geplante Bebauung wird das Landschaftsbild verändert. Im Vergleich zur bestehen-
den Situation als abgeschlossene Fläche wird das Plangebiet durch die städtebauliche Ent-
wicklung in das städtische Gefüge integriert und zu den umliegenden Straßen hin geöffnet. Im 
Plangebiet selbst werden private und öffentliche Freiflächen entstehen, die eine Steigerung 
der Erholungsqualitäten im Gebiet und auch für das Umfeld mit sich bringen können.  
6.5 Bodenschutz/ Altlasten/ Fläche 
Auf dem Areal wurden in den letzten ca. 30 Jahren mehrere erkundende Bodenuntersuchun-
gen durchgeführt. Innerhalb des Plangebietes liegt im nord östlichen Bereich im Bereich der 
Senke die Altablagerung 40308. Für den Bereich der erfassten Altablagerung ergaben sich 
Auffüllungsmaterialien, die ein erhöhtes Schadstoffpotenzial für den Parameter PAK (Polyzyk-
lische Aromatische Kohlenwasserstoffe) aufweisen. Für die übrigen untersuchten Verdachts-
flächen ergeben sich keine Hinweise auf ein signifikant erhöhtes Schadstoffpotenzial oder eine 
Schutzgutgefährdung. Die orientierende abfalltechnische Untersuchung der Auffüllung im Be-
reich der erfassten Altablagerung  ergab aufgrund des TOC -Gehaltes eine Einstufung in die 
Deponieklasse II gemäß Deponieverordnung.  Eine Verwertung ist aufgrund des ermittelten 
PAK-Gehaltes nicht möglich. Im weiteren Verfahren sind an die Planung angepasste B oden- 
und Bodenluftuntersuchungen erforderlich, nutzungsspezifische Sanierungsmaßnahmen sind

zu ermitteln und über ein Bodenmanagementkonzept durchzuführen. Insbesondere die Altab-
lagerungen sind einer Gefährdungsabschätzung gemäß der BBodSchV zu unterziehen.  
6.6 Entwässerung 
Im Rahmen der weiteren Planung ist die Regenentwässerung für private und öffentliche Grün-
flächen, insbesondere bei Starkregenereignissen, zu berücksichtigen. Das Plangebiet weist in 
der Grünfläche zwischen Venloer Straße und Wilhelm-Mauser-Straße eine Senke auf, die bei 
Starkregenereignissen einer erhöhten Überflutungsgefährdung unterliegt. Eine erhöhte Über-
flutungsgefahr besteht auch bei den Senken im Bereich der beiden Unterführungen Akazien-
weg und Wilhelm-Mauser Straße. Es besteht die Vorgabe seitens der Stadtentwässerungsbe-
triebe der Stadt Köln (StEB), dass nicht behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser, wenn 
mit vertretbarem Aufwand möglich, direkt auf dem  Grundstück zu bewirtschaften / zu versi-
ckern ist. Im weiteren Verfahren sind zwingend ein Entwässerungskonzept und Überflutungs-
nachweise für private Grundstücke (Vorgaben entsprechend DIN 1986 -100) und für den öf-
fentlichen Raum (100-jährliches Regenereignis) vorzulegen. Zur Abschätzung der Wirksam-
keit des Umgangs mit dem Niederschlagswasser (Blau- grüne Infrastruktur) ist eine Wasser-
haushaltsbilanz aufzustellen. Mithilfe dieser kann ein Optimierungsbedarf der grün-blauen Inf-
rastruktur abgelesen werden. Der Gedanke der Schwammstadt wird damit im Rahmen der 
Bauleitplanung mitgedacht. 
6.7 Stadtklima / Anpassung an den Klimawandel 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind die klimatischen Auswirkungen von Bauvor-
haben zu untersuchen und zu bewerten. Um die stadtklim atischen Belange frühzeitig in die 
Planung einfließen zu lassen, soll zeitnah ein Klimagutachten erstellt werden, dass bereits für 
das Qualifizierungsverfahren Themen wie Mikroklima, Durchlüftung und Besonnung darlegt, 
um eine klimagerechte Planung zu gewährleisten. Im weiteren Verfahren wird auf Grundlage 
des konkretisierten städtebaulich-freiraumplanerischen Entwurfs eine vertiefende stadtklima-
tische Untersuchung durchgeführt, welche Auswirkungen die konkrete Planung hat, wie das 
zukünftige Quartier Klimawandel angepasst geplant werden kann und ob sich die durch Um-
setzung der Planung Auswirkungen auf das Kleinklima angrenzender Quartiere ergeben. 
6.8 Energieeffizienz und Nachhaltigkeit 
Der Rat der Stadt Köln hat am 17. März 2022 die „Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung 
nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln“ beschlossen. Für das Planverfahren gelten die in 
den Leitlinien formulierten Anforderungen. Die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln (Fassung 
vom 17.03.2022) verpflichten Projektentwickler*innen bereits im Qualifizierungs- und Bebau-
ungsplanverfahren die darin festgelegten Klimaschutzmaßnahmen zu berücksichtigen. Dies 
betrifft u.a. die Aspekte Energiekonzept, solarenergetische Optimierung, Gebäudeeffizienz. 
Entsprechende Maßnahmen werden im weiteren Verfahren mit der Koordinationsstelle Klima-
schutz abgestimmt. 
6.9 Luftschadstoffe 
Das Plangebiet liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Köln. Die Grenzwerte der maßgebli-
chen 39. BImSchV werden eingehalten. Aufgrund der geplanten Nutzungen werden auch künf-
tig keine Betriebe und Anlagen zulässig sein, die in erheblichem Umfang Schadstoffe emittie-
ren. Die Zunahme von Emissionen aus Hausbrand wird erfahrungsgemäß gering ausfallen. 
Die Zunahme an Kfz-Verkehren wird in einem Verkehrsgutachten ermittelt. Über eine mikros-
kalige Untersuchung der Kfz-bedingten Luftschadstoffe ist im weiteren Verfahren zu entschei-
den. 
6.10 Belichtung / Besonnung / Verschattung  
Nach Vorliegen des konkreten städtebaulichen Konzepts ist zu prüfen, ob und wie die Anfor-
derungen des Positionspapiers zum Umgang mit dem Thema „Versorgung mit Tageslicht / 
Besonnung“ des Stadtplanungsamts Köln eingehalten werden können. 
6.11 Kultur- und Sachgüter  
Derzeit sind keine Bodendenkmäler bekannt. Es sind keine Baudenkmäler beeinträchtigt und 
es liegen keine Eintragungen in der Denkmalschutzliste vor.

6.12 Planverwirklichung 
Das Plangebiet befindet sich zum überwiegenden Teil im Eigentum der Instone. In einem 
städtebaulichen Vertrag werden zwischen der Stadt Köln und der Investorin weitergehende 
Regelungen zur Umsetzung getroffen. Die Planung und Herstellung der Planstraßen werden 
über einen Erschließungsvertrag gesichert. Die erforderlichen Inhalte de s städtebaulichen 
Vertrags und des Erschließungsvertrags werden im weiteren Verfahren ermittelt.

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
Vorlagen-Nummer 
 1476/2025 
Freigabedatum 
30.05.2025  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes und über die Durchführung der 
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
Arbeitstitel: "Coty-Areal in Köln-Bickendorf"  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt, nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für das 
Gebiet südwestlich der Venloer Straße, südlich des Akazienwegs, östlich der 
Bahntrasse der Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK), nördlich der Wilhelm-Mauser-
Straße - Arbeitstitel: Coty-Areal in Köln-Bickendorf — aufzustellen mit dem Ziel, ein ur-
banes Gebiet mit Gewerbe, Wohnen, Kindertagesstätten, Nahversorgung, sozialen und 
kulturellen Nutzungen, Anlagen zur Energieversorgung, öffentlichen Grün- und Spielflä-
chen sowie Verkehrsflächen festzusetzen; 
2. beschließt auf Grundlage des Konzeptes `Räumliches Leitbild Coty-Areal` die Form und 
Durchführung des Qualifizierungsverfahrens als Grundlage für das weitere Bebauungs-
planverfahren 
3. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Ab-
satz 1 BauGB nach Modell 2 (Abendveranstaltung) 
4. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Ehrenfeld ohne Ein-
schränkung zustimmt. 
 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 26.06.2025 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 30.06.2025

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Die Nutzung des Plangebietes als Produktionsstandort für Parfum wurde im Jahr 2022 durch 
die Fa. Coty Inc. aufgegeben. Das Areal wurde an Instone Real Estate Development GmbH, 
Adolf-Grimme-Allee 3 50829 Köln, veräußert, welche die Liegenschaft zum Jahreswechsel 
2022/23 übernommen hat. Die neue Eigentümerin plant eine städtebauliche Neuordnung und 
Umnutzung des Areals. 
Das Plangebiet zwischen der Venloer Straße im Norden und der Wilhelm -Mauser-Straße im 
Süden, dem Bahndamm der Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK) im Westen sowie dem 
Akazienweg im Norden umfasst circa 17 ha und liegt im Stadtbezirk Ehrenfeld im Stadtteil Bi-
ckendorf. Es umfasst die Flurstücke Gemarkung Ehrenfeld, Flur 76, Flurstücke 970, 1542, 1543, 
1549, 1792, 1824, 1853, 1854, 1545 und 1825. Die Grundstücksgröße des Investors beträgt 
ca. 170.043 m². Mit in das Plangebiet einbezogen wird eine westlich verlaufene, im städtischen 
Besitz befindliche Wegeparzelle. Diese Fläche umfasst das Flurstück 153/20 und hat eine 
Größe von 2.124 m². Außerdem werden bestehende Verkehrsflächen der Wil helm-Mauser-
Straße bis zur Planbereichsgrenze des südlich anschließenden Bebauungsplan 
62469.03.000.00 in das Plangebiet aufgenommen. 
Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Bereich des „Zielbildes für die Kölner Weststadt“ 
und stellt hier die wesentlichen Ziele zur Sicherung und Stärkung von Gewerbe und einer ge-
mischten urbanen Struktur von Wohnen und Gewerbe dar. Ferner sollen zusammenhängende 
Grünstrukturen entwickelt und eine verbesserte Durchwegung für den Fuß- und Radwegver-
kehr geschaffen werden.  
Ziel der Planung ist nun, das ehemals gewerblich genutzte Areal in ein zeitgemäßes, leben-
dig-urbanes Quartier mit unterschiedlichen Nutzungen zu entwickeln. Entstehen sollen sowohl 
Gewerbeflächen zur Ansiedlung von innerstädtischen Handwerksbetrieben und emissionsar-
mer Produktion als auch Wohnbauflächen zur Schaffung von bedarfsgerechtem und lebens-
wertem Wohnraum mit vielfältigen Wohnungstypologien für unterschiedliche Nutzergruppen. 
Ergänzend wird die angestrebte Neuordnung den planbedingten Bedarf an sozialer Infrastruk-
tur berücksichtigen. Hierbei wird im weiteren Verfahren die Möglichkeiten der Integration einer 
vollstationären Dauerpflegeeinrichtung im Plangebiet geprüft. 
Die Umsetzung eines gemischt genutzten Quartieres ist nach bestehendem Planungsrechts 
nicht möglich. Daher ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Neben der Neu-
aufstellung eines Bebauungsplans ist auch die Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) 
erforderlich. Der Geltungsbereich der FNP-Änderung soll einen etwas größeren Geltungsbe-
reich als der Bebauungsplan umfassen, um für die Bereiche an der Venloer Straße / Akazien-
weg und der im FNP dargestellten Straßenverbindung zwischen der Äußeren Kanalstraße und 
der Venloer Straße eine den aktuellen planerischen Zielen entsprechende Darstellung im FNP 
vornehmen zu können. 
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes und zur parallelen Flächennutzungs-
planänderung wird nach Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) im sogenannten `Re-
gelverfahren` mit Umweltbericht durchgeführt. Die Voraussetzungen des § 13 a BauGB sind 
nicht gegeben.  
Für die Umsetzung der Bauleitplanung ist die im Rahmen der Neuaufstellung des Regional-

3 
planes vorgesehene Änderung für diesen Bereich von einem „Bereich für gewerblich-industri-
elle Nutzung“ (GIB) in einen „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) im Regionalplan erforder-
lich. 
 
Qualifizierungsverfahren 
Die Stadt Köln hat das Ziel, in ihren städtebaulichen Planungen eine hohe Qualität sicherzu-
stellen. Zur Qualitätssicherung plant die Investorin die Durchführung eines zweiphasigen Qua-
lifizierungsverfahrens in Abstimmung mit der Stadt Köln. Der Anlage 5 sind die wesentlichen 
Leitplanken für das Qualifizierungsverfahren zu entnehmen. Das Ergebnis des Qualifizierungs-
verfahrens soll als Grundlage für die Neuaufstellung des Bebauungsplans dienen. 
Aufgrund der Lage des Plangebiets im Spannungsfeld der „Weststadt“ und der baulich-räumli-
chen Neuordnung soll eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB als 
Abendveranstaltung durchgeführt werden. Diese soll unmittelbar im Anschluss des Qualifizie-
rungsverfahrens stattfinden. Vorgesehen ist, den von der Jury ausgewählten besten Beitrag in 
einer Veranstaltung der Öffentlichkeit vorzustellen.  
 
Planungsrecht und Verfahren 
Der Bebauungsplan wird als Angebotsbebauungsplan im Normalverfahren aufgestellt. Vor dem 
Start des Bebauungsplanverfahrens ist von Instone die Anwendungszustimmung zum Koope-
rativen Baulandmodell Köln 2017plus zu unterzeichnen. Zum Bebauungsplan wird ein städte-
baulicher Vertrag erarbeitet, in dem weitere Vorgaben zur Präzisierung und Durchführung der 
baulichen Entwicklung getroffen werden sollen.  
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 BauGB soll im Anschluss des 
Qualifizierungsverfahrens in Form einer Abschlussveranstaltung auf Basis des Siegerentwurfes 
durchgeführt werden.  
Für das Vorhaben kommen die am 17. März 2022 vom Rat der Stadt Köln beschlossenen 
„Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln“ zur 
Anwendung. Die Zustimmung der Vorhabenträgerin liegt noch nicht vor, soll jedoch in Kürze 
erfolgen.  
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz  
Die Umsetzung des Bebauungsplanes hat voraussichtlich negative Auswirkungen auf den Kli-
maschutz durch die Emission des Klimaschadgases Kohlenstoffdioxid (CO2). Das Bebauungs-
planverfahren fällt unter die Anwendung der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt Köln. Im wei-
teren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens werden Maßnahmen zur Einhaltung der Anforde-
rungen der Leitlinien zum Klimaschutz geprüft.  
Nach den gesetzlichen Vorgaben findet eine Umweltprüfung statt. Hierfür werden verschiedene 
Umweltgutachten erstellt. 
 
Anlagen 
1. Öffentlichkeitsarbeit 
2. Geltungsbereich 
3. Erläuterungstext 
4. Räumliches Leitbild Coty-Areal 
5. Leitplanken Qualifizierungsverfahren 
6. Städtebauliche Entwicklungen im Umfeld des Plangebietes

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
M
itgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
N
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
 
Coty-Areal
in Köln - Bickendorf
Anlage 2St adtplanungsamt
0 1 0050 150 300 Meter
Venloer Straße

Anlage 4 
 
Räumliches Leitbild Coty-Areal  
 
(instone / Stadt Köln), Stand 12/2024 
 
Legende: