Nördlich Kronstädter Straße in Köln-Weiden; Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan)

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612funk1523-2018ma1.doc 
 
 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungs-
plan) 
Arbeitstitel: Nördlich Kronstädter Straße in Köln-Weiden 
Vorlage 1523/2018 
hier:    Stellungnahme der Verwaltung zu Anfragen aus der Sitzung des Stadtentwicklungs-
ausschusses vom 28.06.2018 sowie aus der Sitzung der Bezirksvertretung Linden-
thal (BV 3) vom 02.07.2018 
 
 
 
Frage: 
Ist das fragliche Grundstück der Handelsgärtnerei Bestandteil des Grünzug-West? 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 Am 16.07.1991 hat der Rat der Stadt Köln einen Aufstellungsbeschluss mit dem Arbeitstitel 
"Grünzug-West" gefasst, in dem das fragliche Grundstück enthalten ist. Dieser Aufstellungs-
beschluss wurde im Jahre 2010 aufgehoben. 
 Aus diesem Ratsbeschluss aus dem Jahre 1991 abgeleitet, ist die Verwaltung beauftragt 
worden, einen Bebauungsplan für eine Wohnbaufläche südlich Beller Weg/südlich der Kron-
städter Straße zu erarbeiten. Auch dieser Bebauungsplan "Weiden-Süd, Teilbereich Grün-
zug-West" enthält die in Rede stehende Fläche. Für diese Fläche gelten im Wesentlichen die 
Festsetzungen Private Grünfläche -naturnahe Parkanlage- und Lärmschutzeinrichtung. Auf 
dieser Fläche sind die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen für die Wohnbaufläche des 
gleichen Bebauungsplanes realisiert worden. Dieser Bebauungsplan erlangte 1995 Rechts-
kraft.  
 Von der Stadt Köln wurde im Jahre 2006 für den auf dem Grundstück realisierten Garten-
baubetrieb der vorhabenbezogene Bebauungsplan "Östlich Ignystraße" beschlossen, der in 
seiner westlichen Hälfte "Baugebiet für einen Gartenbaubetrieb" und für die östliche Hälfte 
"private Grünfläche" festsetzt.  
 Abgeleitet aus dem oben genannten Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes 
"Grünzug-West" aus dem Jahre 1991 hat die Verwaltung im Jahre 2009 den politischen Ent-
scheidungsgremien einen neuen Aufstellungsbeschluss und Offenlagebeschluss vorgelegt, 
in dem die fragliche Fläche nicht mehr enthalten war, da diese Fläche bereits im oben ge-
nannten Bebauungsplan "Weiden-Süd, Teilbereich Grünzug-West" planungsrechtlich gesi-
chert war, der obenstehende VEP "Östlich Ignystraße" bereits rechtskräftig war und der Gar-
tenbaubetrieb bereits realisiert war. Dieser neuere Aufstellungsbeschluss und Offenlagebe-
schluss "Grünzug West" ist nicht beschlossen worden, da die politischen Entscheidungsgre-
mien der Auffassung waren, dass der Landschaftsplan das geeignetere Mittel zur Realisie-
rung des Grünzug-West sei. Dieser Aufstellungs- und Offenlagebeschluss sowie auch der 
Aufstellungsbeschluss (jeweils Grünzug West) aus dem Jahre 1991 wurden im Jahre 2010 
aufgehoben.  
 Im Zuge der 4. Fortschreibung des Flächennutzungsplanes der Stadt Köln hatte die Verwal-
tung vorgeschlagen, das in Rede stehende Grundstück als Sonderbaufläche darzustellen. 
Nach Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln ist das fragliche Grundstück planungsver-
bindlich als Grünfläche dargestellt. 
 Der Landschaftsplan stellt den östlichen Teil des fraglichen Grundstücks der Handels-
Gärtnerei (Lärmschutzwall) als Landschaftsschutzgebiet "Äußerer Grüngürtel Müngersdorf 
bis Marienburg und verbindende Grünzüge" dar. Darüber hinaus sind in diesem Teil des 
Landschaftsplans verschiedene Entwicklungs-, Pflege- und Erschließungsmaßnahmen fest-
gesetzt.

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Frage: 
Besteht eine Verpflichtung, nach Aufgabe der Handelsgärtnerei-Nutzung, die fragliche Fläche wie-
der dem Grünzug-West zuzuschlagen? 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
Es besteht keine Verpflichtung, nach Aufgabe der Handelsgärtnerei-Nutzung, die fragliche Fläche 
wieder dem Grünzug-West zuzuschlagen. Weder in dem fraglichen Bebauungsplan (vorhabenbe-
zogener Bebauungsplan), noch in dem dazugehörigen Durchführungsvertrag sind entsprechende 
Regelungen getroffen. 
 
 
Frage: 
Ist eine Flächennutzungsplan-Änderung erforderlich? 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
Für die geplante Wohn-Nutzung ist eine Flächennutzungsplan-Änderung erforderlich. 
 
 
Frage: 
Was geschieht mit den realisierten Ausgleichsmaßnahmen? 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
Der Wert der realisierten Ausgleichs- und Bepflanzungsmaßnahmen ist vollständig wiederherzu-
stellen. 
 
 
Frage: 
Warum hat die Stadt Köln auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet? 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
Die Prüfung bezüglich der Ausübung des Vorkaufsrechts hatte ergeben, dass es sich beim derzeit 
gültigen Bebauungsplan Nr. 59441/02 "Östlich Ignystraße in Köln-Weiden" um einen Vorhaben- 
und Erschließungsplan (VEP) handelt. Da gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) im 
Bereich eines Vorhaben- und Erschließungsplans die §§ 22-28 BauGB (§§ 24 – 28: Gesetzliche 
Vorkaufsrechte der Gemeinde) nicht anzuwenden sind, war in diesem Fall ein Negativattest zu 
erteilen. 
 
 
Frage: 
Ist die 40-m Anbauverbotszone neben dem Autobahntunnel noch einzuhalten? 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
Nach derzeitigem Stand der Planungserkenntnisse ist die 40-m Anbauverbotszone einzuhalten. 
Diese Frage wird im weiteren Planverfahren abschließend geklärt.

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Begründung 
zum städtebaulichen Planungskonzept Bebauungsplanverfahren (vorhaben-
bezogener Bebauungsplan); 
Arbeitstitel "Ignystraße in Köln-Weiden" 
  
 
 
1. Rahmenbedingungen, Planungsanlass und Planungsziel 
 
Die Projektgesellschaft PE Projektgesellschaft Weiden GmbH & Co. KG, vertreten durch die icon 8 real esta-
te holding GmbH hat den Standort des Gartenmarkts der Fa. Müller an der Ignystraße 93-95  in Köln-Weiden 
im Frühjahr 2018 mit dem Ziel einer späteren Wohnentwicklung erworben.  
 
Der Inhaber des Grundstücks gibt den Standort auf, so dass das Areal für die weitere städtebauliche Ent-
wicklung zur Verfügung steht. Dabei ist geplant den Gebäudebestand sowie den Bestandshügel abzutragen 
und das Gelände mit neuen Geschosswohnungsbauten zu überplanen.  
 
Der Eigentümer und Betreiber des Gartencenters stellt den Betrieb aus persönlichen Gründen an diesem 
Standort ein und hat das Grundstück notariell beglaubigt an die o.g. Projektgesellschaft verkauft. Die Stadt 
Köln hat bereits erklärt auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten.  
 
Das Architektur- und Städtebaubüro ASTOC GmbH & Co. KG aus Köln wurde von der Projektgesellschaft 
Weiden GmbH & Co. KG beauftragt, erste Bebauungsstudien im Sinne einer Machbarkeitsstudie zu erarbei-
ten. Die Bauleitplanung soll dann darauf aufbauend in weiterer Abstimmung mit der Verwaltung erarbeitet 
werden. 
 
Mit Datum vom 26.04.2018 hat der Vorhabenträger einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes für das Grundstück Ignystraße 93-95 in Köln-Weiden bei der Verwaltung eingereicht. 
 
 
1.1 Plangebiet und seine Umgebung 
 
Das Plangebiet befindet sich zwischen Beller Weg, Bundesautobahn A 1, Jungbluthgassenbrü-
cke/Kronstädter Straße und Ignystraße. 
 
Das Grundstück selbst mit einer Fläche von ca. 37.465 m² liegt im Bereich des Stadtteils Köln-Weiden, west-
lich der in diesem Bereich gedeckelten Bundesautobahn (A1) und ist heute durch eine starke Topografie mit 
seiner Nutzung als Gartencenter geprägt. Diese Topographie stellt aufgrund der Beschaffenheit und Statik 
des Hügels ein Entwicklungshindernis dar und muss in großen Teilen im Sinne der zukünftigen wohnungs-
wirtschaftliche Nutzung rückgebaut werden. Hieraus entstehen wirtschaftliche Anforderungen, die durch eine 
für allgemeine Wohngebiete (WA) übliche Dichte realisierbar und erreichbar sind. Eine Entwicklung des 
Grundstücks für wohnungswirtschaftliche Nutzung profitiert von der mittlerweile gedeckelten Autobahn. 
 
Die Umgebung des Plangebiets ist nördlich, westlich und südwestlich von einer reinen Wohnnutzung ge-
prägt. Im Osten befindet sich die überdeckelte Bundesautobahn A1, südlich des Plangebietes verläuft der 
Grünzug-West. 
 
 
1.2 Städtebauliches Planungskonzept 
 
Nach Abbruch der Bestandsgebäude sowie des bestehenden Erdhügels soll auf dem Grundstück eine 
Wohnbebauung mit rd. 50.000 m² BGF errichtet werden. Das Areal soll als neues verkehrsarmes Wohnquar-
tier mit circa 500 Wohneinheiten - davon 30% der oberirdischen BGF als öffentlich geförderte Wohnnutzung

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- sowie einer Kita und entsprechenden privaten wie öffentlichen Freiflächen in einem Typologie-Spektrum 
von Geschosswohnungsbau bis hin zu Townhouses für ein breites Nutzerspektrum entwickelt werden.  
 
Die beiden in der städtebaulichen Machbarkeitsstudie des Büros ASTOC  dargestellten Vorzugsvarianten 
sehen eine überwiegend IV-geschossige Bebauung mit Staffelgeschoß vor, die sich zum westlichen und 
nördlichen Rand auf drei Geschosse abstaffelt. Nach Westen bzw. Südwesten, entlang der geplanten öffent-
lichen Grünfläche im Übergang zur gedeckelten Autobahn sind mehrere VI-geschossige Baukörper geplant. 
Nach Süden ist aufgrund der Lärmbelastung im Bereich des Tunnelmunds eine geschlossene Bebauungs-
kante notwendig. 
 
Es ist vorgesehen eine Geschossflächenzahl von 1, 7 festzusetzen. 
 
Beide städtebaulichen Varianten sehen die räumliche Fassung der Ignystraße in Form einer straßenbeglei-
tenden Bebauung vor, mit unterschiedlich ausgeprägten Wohnhöfen im Inneren des Areals. Hier sind neben 
den privaten Innenhöfen halböffentliche Platzbereiche vorgesehen. Entlang der Autobahn ist eine öffentliche 
Grünfläche vorgesehen, in der neben Grünflächen auch Fusswege und Spielflächen geplant sind. Im Südli-
chen Bereich der Grünfläche ist eine Kita mit entsprechender Außenfläche vorgesehen.  
 
 
1.3 Erschließung / Verkehrskonzept 
 
Die Anbindung erfolgt über die westlich an das Areal angrenzende Ignystraße, wodurch die Erschließung 
des Grundstücks gesichert ist. Das städtebauliche Konzept sieht ein autoarmes Wohnquartier vor, die inter-
ne Erschließung erfolgt über einen befahrbaren Wohnweg, der entweder als Stichstraße oder umlaufend mit 
zwei Anschlüssen an die Ignystraße geplant ist. Die notwendigen Stellplätze werden in Tiefgaragen nach-
gewiesen.  
 
 
1.4 Planungsrechtliche Situation 
 
Die derzeitige Nutzung als Gartencenter ist mit einem darauf zugeschnitten Planungsrecht versehen (Be-
bauungsplan „Östlich Ignystraße“, 2005), daher soll neues Planungsrecht durch einen vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan gemäß §12 Baugesetzbuch (BauGB) unter Berücksichtigung des kooperativen Baulandmo-
dells geschaffen werden. Der oben genannte Bebauungsplan aus dem Jahr 2005 setzt für die Fläche der 
Gärtnerei Müller ein Baugebiet für einen Gartenbaubetrieb und für den maßgeblichen Bereich der Aufschüt-
tungen eine private Grünfläche fest. 
 
Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als Grünfläche (mit teilweise landwirtschaftlicher Nutzung) mit 
dem Signet Parkanlage dargestellt. Die bebaute Umgebung ist als Wohnbaufläche dargestellt.  
 
 
1.5 Umweltbelange / Gutachten 
 
Das Grundstück ist Lärmemissionen aus der angrenzenden, zum größten Teil überdeckelten Autobahn aus-
gesetzt. Diese Immissionen werden derzeit gutachterlich untersucht. Darüber hinaus wird ein Bodengutach-
ten erstellt. Alle weiteren Umweltbelange werden im Rahmen der Bauleitplanung im Umweltbericht bewertet. 
 
 
1.6 Verfahren 
 
Aus den beiden Vorzugsvarianten ist eine auszuwählen und weiter zu konkretisieren, auch im Sinne eines 
Qualifizierungsverfahrens. Die Verwaltung schlägt vor, dem Antrag des Vorhabenträgers auf Einleitung eines 
Bebauungsplanes (vorhabenbezogener Bebauungsplan) zu entsprechen und für dieses Projekt einen vor-
habenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen.

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Kenndaten 
Größe des Plangebiets in ha 3,7ha 
BGF über alle Baufelder in m² 49.000 - 50.000 m² 
− BGF Wohnen in m² 49.000 - 50.000 m² 
− BGF Sonderwohnformen (z.B. Stu-
denten, Wohngruppen, gewerblichen 
Wohnen) in m² 
-/- 
− BGF Gewerbe in m² -/- 
− BGF Gemeinbedarf in m² 1.500 m² Kita (Größe nach Erfordernis) 
− BGF sonstige Nutzungen in m² -/- 
Anzahl der geplanten WE 490 - 500 
davon öffentlich gefördert ca. 150 (ca. 30% der oberirdischen BGF) 
private Frei- und Grünfläche in m² 6.000 m² 
davon öffentlich 3.000 m² 
davon privat 3.000 m² 
Verkehrsfläche in m² 3.000 – 3.500 m² 
davon öffentlich Status noch abzustimmen 
davon privat Status noch abzustimmen

© ASTOC |  STÄDTEBAULICHE MACHBARKEITSSTUDIE
ARCHITECTS AND PLANNERS
5.300 m2
32.364 m2
2.846 m2
IV+
IV+
IV+
IV+
VI
IV+
IV+
IV+
IV+
IV+
IV+
Aussenbereich
KITA
III+
III
III
N
Verlauf Autobahn A
1
VI
VI
IV+
III
III+
Vorzugsvariante 1
Vorzugsvariante 1
• III
+Staffel an der Ignystraße
• III G
eschosse im Norden
• VI+
Staffel im Inneren
• 2 Ho
chpunkte Richtung Autobahn
• Akz
entuierung der südlichen Platzsituation
• Nach
weis Kita inkl. Aussenbereich
• Nach
weis Grün- und Spielflächen
• Auto
armes Quartier
• And
ienung der Garagen von den Grundstücks-
grenzen
• ca. 5
00 WE (ca. 30% der oberirdischen BGF
als öffentlich geförderte Wohnnutzung)
• Öff
entliche Platz- und Freiflächen
• Nut
zung der Bauverbotszone für Freiraum
• Typ
ologievielfalt
• Nutz
ervielfalt
• Öff
entliche Grünfläche: 5.300m²
• Öff
entliche Verkehrsfläche: 2.770m²
•
• NBL
: 29.395m²
• Grun
dfläche Bebauung: 10.680m²
• Gesc
hosse: IV+St
• BGF: 4
9.400 m²
• (Re
ale) GFZ bez. auf Gesamtgrundstück: 1,31
• (Re
ale) GFZ bez. auf NBL: 1,68
Anlage 3

© ASTOC |  STÄDTEBAULICHE MACHBARKEITSSTUDIE
ARCHITECTS AND PLANNERS
Vorzugsvariante 1 -
Massenmodel / Städtbauliche Einbindung / Prinzipschnitt
Autobahn A1
62.50 Bestand
62.00
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Nicht bebaubare Fläche
40m
Ignystraße
Bestand
BestandBestand
60.50
Wohnhof Mischfläche ErschließungWohnhof
Projektgrundstück
Anlage 4

© ASTOC |  STÄDTEBAULICHE MACHBARKEITSSTUDIE
ARCHITECTS AND PLANNERS
6.055 m2
N
IV+ IV+
III+ IV+
IV+
IV+ IV+
IV+
IV+
VI
IV+
IV+
III+ III
III
II Aussenbereich
KITA
40m
Platz
Platz
Grün- und
Spielflächen
VI
VI
IV+
Vorzugsvariante 2
Vorzugsvariante 2
• II
I+Staffel an der Ignystraße
• II
I Geschosse im Norden
• VI
+Staffel im Inneren
• Tow
nhouse-Typologien
• 3 H
ochpunkte Richtung Autobahn
• Ak
zentuierung der südlichen Platzsituation
• Nac
hweis Kita inkl. Aussenbereich
• Nac
hweis Grün- und Spielflächen
• Aut
oarmes Quartier
• An
dienung der Garagen von den Grund-
stücksgrenzen
• ca
. 500 WE (ca. 30% der oberirdischen
BGF als öffentlich geförderte Wohnnutzung)
• Öf
fentliche Platz- und Freiflächen
• Nu
tzung der Bauverbotszone für Freiraum
• Ty
pologievielfalt
• Nut
zervielfalt
• Öf
fentliche Grünfläche: 6.055m²
• Öf
fentliche Verkehrsfläche: 3.960m²
• NB
L: 27.45 0 m²
• Gr
undfläche Bebauung: 10.560m²
• Ges
chosse: IV+St
• BGF:
 49.050 m²
• (R
eale) GFZ bez. auf Gesamtgrundstück: 1,30
• (R
eale) GFZ bez. auf NBL: 1,78
Anlage 5

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Vorzugsvariante 2 -
Massenmodel / Städtbauliche Einbindung / Prinzipschnitt
Autobahn A1
62.50 Bestand
62.00
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Nicht bebaubare Fläche
40m
Ignystraße
Bestand
BestandBestand
60.50
Wohnhof Mischfläche ErschließungWohnhof
Projektgrundstück
Anlage 6

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
612 funk ma 
Vorlagen-Nummer 
 1523/2018 
Freigabedatum  13.06.2018 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Arbeitstitel: Nördlich Kronstädter Straße in Köln-Weiden 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebau-
ungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für das Gebiet zwischen Beller Weg, Bun-
desautobahn A1, Jungbluthgassenbrücke/Kronstädter Straße und Ignystraße in Köln-Weiden –
Arbeitstitel: Nördlich Kronstädter Straße– einzuleiten mit dem Ziel, ein Baugrundstück für die Errich-
tung eines III- bis VI-geschossigen Wohngebietes festzusetzen. 
 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung 3 
(Lindenthal) ohne Einschränkung zustimmt. 
 
 
Alternative: 
 
Keine Einleitung eines Bebauungsplanes (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 28.06.2018 
Bezirksvertretung 3 (Lindenthal) 02.07.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 20.09.2018

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
 
 
siehe Anlage 2

(HESS

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I i 2 Söllnien Es DNGEEEnE

i 1 STENSUSAOYITZ

Anlage 1

EH
N:

Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.

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