Share Deals und Weiterverkäufe von Erbbaurechten

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
 
Vorlagen-Nummer 21.04.2023 
 0781/2023 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Sitzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 24.04.2023 
 
Share Deals und Weiterverkäufe von Erbbaurechten 
Die SPD-Fraktion im Rat der Stadt Köln bittet um die Beantwortung folgender Fragen 
(AN/0371/2023): 
 
1. Welche Strategie verfolgt die Kölner Stadtverwaltung, um Share-Deals und Weiterkäu-
fe von Miet-/Pachtverträgen (Erbpacht) zu identifizieren und ggfs. zu unterbinden?  
2. Wie plant die Verwaltung im Falle von Share-Deals/Weiterverkäufen, die Durchsetzung 
des politischen Willens/Beschlusses zu sichern, und wie will die Verwaltung künftige 
politische Beteiligung bei Verkauf von Erbpachten sicherstellen?  
3. Steht die Verwaltung mit anderen Kommunen im Erfahrungsaustausch zum Umgang 
mit Share-Deals und lässt sich ein kölnspezifisches Problem identifizieren? 
4. Hat die Verwaltung Kenntnis, wie viele Share-Deals/Weiterverkäufe bei Erbbaurechten 
auf städtischen Grundstücken in den Jahren 2021 und 2022 getätigt wurden? 
 
Antwort der Verwaltung: 
 
Zu 1: 
Die Weiterveräußerung von Erbbaurechten, die von der Stadt Köln zugunsten Dritter bestellt 
wurden, bedürfen der Zustimmung der Stadt. Eine vergleichbare Regelung für sog. Share 
Deals, bei denen die juristische Person, zu deren Gunsten das Erbbaurecht bestellt wurde, 
verkauft wird, ist bisher nicht Bestandteil des städtischen Vertragsmusters. 
 
Gemäß einer Stellungnahme des städtischen Rechtsamtes kann jedoch ein Zustimmungsvor-
behalt mit schuldrechtlicher Wirkung in den Erbbaurechtsvertrag aufgenommen werden. Als 
Rechtsfolge eines Verstoßes kommt die Rückübertragungsverpflichtung des Erbbaurechtes 
auf den Grundstückseigentümer in Betracht (Kein Heimfall!). Der Rückübertragungsanspruch 
könnte durch Eintragung einer entsprechenden Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch 
gesichert werden. 
 
Die Verwaltung prüft, ob zukünftig generell oder in ausgewählten Fällen eine solche Regelung 
in die städtischen Erbbaurechtsverträge aufgenommen wird. 
 
Zu 2: 
Primäres Instrument zur Umsetzung der Gremienbeschlüsse, die Grundlage für die Bestellung 
von Ratsbeschlüssen sind, ist die sog. Nutzungsbindung des Erbbaurechts. Sie stellt einen 
zentralen Inhalt des jeweiligen Gremienbeschlusses dar und unterliegt so vollständig der poli-
tischen Entscheidung.   
 
Durch die Nutzungsbindung wird für die gesamte Laufzeit festgelegt, welche Nutzungen im 
Rahmen des Erbbaurechts zulässig sind. Unerwünschte Nutzungen können auf dieser Grund-

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lage unterbunden werden. 
 
Zu 3: 
So genannte Share Deals sind kein kölnspezifisches Phänomen. Vielmehr sind sie seit Jahren 
Gegenstand einer bundesweiten Diskussion, die auch im Rahmen der kommunalen Interes-
senvertretungen wie z.B. dem Deutschen Städtetag geführt wird.  
 
Da bei Share Deals eine Reihe städtebaulicher Instrumente wie z.B. das gesetzliche Vor-
kaufsrecht nicht greifen bzw. nicht zur Anwendung kommen können, werden sie als legale 
Wege, diesen Instrumenten auszuweichen, genutzt. Bislang hat der Gesetzgeber hierauf je-
doch nur in einzelnen Fallkonstellationen wie z.B. bzgl. der Grunderwerbssteuer reagiert.   
 
Zu 4: 
Im angesprochenen Zeitraum kam es neben der Weiterveräußerung mehrerer Wohnerbbau-
rechte von Privat an Privat auch zu einem Share Deal bezüglich eines gewerblichen Gastro-
nomie- und Veranstaltungsobjekts im Rechtsrheinischen. 
 
 
Gez. Wolfgramm