Beitrag von Mikro-Apartments auf einem angespannten Wohnungsmarkt

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 
 0619/2022 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 07.03.2022 
 
Beantwortung der Anfrage AN/2658/2021 der Fraktion Die Linke/Die Partei: Welchen Beitrag 
leisten Mikro-Apartments auf einem angespannten Wohnungsmarkt? 
Stellungnahme der Verwaltung:  
 
Vorab wird auf die Stellungnahme der Verwaltung zur Vorlagen -Nummer 1557/2021 vom 
09.06.2021 verwiesen, die  sich bereits mit dem Beitrag von Mikro -Apartments in einem an-
gespannten Wohnungsmarkt beschäftigt hat.  
 
(1) Wie viele Mikro-Apartments gibt es in Ehrenfeld bzw. in Köln? Wie hoch ist ihr An-
teil an den Neubauten in den vergangenen fünf Jahren? 
 
Die Erhebung v on Daten über die Bautätigkeit ist durch das Hochbaustatistikgesetz 
(HBauStatG) geregelt. Aus den ermittelten Ergebnissen resultiert die Bautätigkeitsstatistik. 
Im weiteren Verlauf erfolgt daraus die Fortschreibung der Wohnungsbestandsdaten. §3 des 
HBauStatG schreibt vor, welche Merkmale im Einzelnen erhoben werden. Das Merkmal 
Mikroapartments wird dabei nicht aufgeführt. Insofern liegen weder Zahlen über die Bautätig-
keit noch über den fortgeschriebenen Wohnungsbestand für dieses Segment vor. Alternativ 
können Aussagen über die Entwicklung von „Kleinwohnungen“ anhand der Angaben aus der 
Bautätigkeitsstatistik zu den 1 -Raum-Wohnungen abgeleitet werden. Entsprechende Infor-
mationen bietet die nachstehende Tabelle: 
 
Wohnungen % Wohnungen %
Wohnungsbestand
insgesamt 564.776 100 57.147 100
darunter 1-Raum-Wohnungen 42.471 7,5 5.490 9,6
Wohnungsneubau der letzten 5 Jahre
Insgesamt 12.636 100 2.061 100
darunter 1-Raum-Wohnungen 1.840 14,6 398 19,3
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Wohnungen am 31.12.2020 Köln Stadtbezirk  4 - Ehrenfeld

2 
 
(2) Findet die Wohnraumschutzsatzung auf Mikro-Apartments Anwendung? Werden 
Leerstände geahndet? Ist die Umwidmung regulärer Wohnungen in möblierte 
Apartments genehmigungspflichtig? 
 
Bis zum 30.06.2021 basierte der Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung auf den 
Regelungen der Kölner Wohnraumschu tzsatzung (WSS) – zuletzt 2019 aktualisiert, die auf 
der Grundlage des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) erlassen worden war. Bis zum 
30.06.2021 lag nach der Wohnraumschutzsatzung (2019) demnach „(…) eine Zweckent-
fremdung (…) insbesondere vor, wenn der W ohnraum (...) länger als drei Monate leer steht 
(…)“; vgl. § 4 Abs. 1 Nr. 3 WSS 2019.  
 
Seit 01.07.2021 regelt § 12 Abs. 2 Nr. 5 Wohnraumstärkungsgesetz WohnStG NRW: „(….) 
Als Zweckentfremdung gelten insbesondere (…) das Leerstehenlassen von Wohnraum über 
einen Zeitraum von länger als sechs Monaten.“ Nach § 3 WohnStG NRW ist Wohnraum im 
Sinne dieses Gesetzes jeder einzelne Raum, der zu Wohnzwecken objektiv geeignet und 
subjektiv bestimmt ist. Auch die zum 01.07.2021 neugefasste und auf das WohnStG NRW 
angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung stellt in § 4 fest: „Wohnraum im Sinne dieser 
Satzung, der gegen Nutzung zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) geschützt 
ist, umfasst alle Räume, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt 
sind.“ Insofern fallen grundsätzlich auch Mikro -Apartments unter den Schutz der Wohnraum-
schutzsatzung. Dies gilt sowohl hinsichtlich möglicher Leerstände, als auch für eine mögliche 
Kurzzeitvermietung. Objektiv zu Wohnzwecken geeignet sind Räume schließlich nur d ann, 
wenn sie alleine oder zusammen mit anderen umbauten Räumen eine auf Dauer angelegte 
Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die Führung eines selbständigen 
Haushalts wird nach der gängigen Definition der Rechtsprechung gekennzeichnet durch 
Möglichkeiten der eigenen Gestaltung der Lebensführung und des häuslichen Wirkungskrei-
ses (vor allem Kochen, Wasserversorgung, Toilettenzugang) mit privaten Rückzugsmöglich-
keiten sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts. 
 
Mit Blick auf eine mögliche zweckf remde Nutzung durch Kurzzeitvermietung muss das Nut-
zungskonzept geprüft werden: 
Bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich - ohne ihren ange-
stammten Wohnsitz aufzugeben (oder zeitweise ihren Lebensmittelpunkt zu verlegen) - am 
Beherbergungsort aufhalten, besteht keine auf Dauer angelegte Häuslichkeit. Damit liegt kein 
„Wohnen“ im rechtlichen Sinne vor (ob sich das Angebot an Urlauber oder z.B. Geschäftsrei-
sende richtet, ist dabei unerheblich). Sollte eine solche Prüfung ergeben, dass k ein „Woh-
nen“ stattfindet, die zweckfremde Nutzung aber bereits vor dem 01.07.2014 (Inkrafttreten der 
ersten Kölner Wohnraumschutzsatzung) und seitdem ununterbrochen stattfinden, wäre Be-
standsschutz gegeben. Andernfalls läge eine Zweckentfremdung vor. 
Nach § 12 Abs. 2 Nr. 4 WohnStG NRW liegt eine Zweckentfremdung auch dann vor, wenn 
Wohnraum baulich verändert oder umgenutzt wird, so dass dieser nicht mehr für Wohnzwe-
cke geeignet ist. 
 
 
(3) Wie haben sich die Quadratmeterpreise für Mikro-Apartments in den vergangenen 
fünf Jahren entwickelt? 
 
Angaben zu Quadratmeterpreisen für Mikro -Apartments liegen nicht vor. Die Firma F+B 
Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH stellt dem Amt für 
Stadtentwicklung und Statistik Daten zu Angebotsmieten in Köl n zur Verfügung. Im Jahr 
2016 wurden Mietangebote für insgesamt rd. 7 000 Wohneinheiten erfasst, 2020 waren es 
rd. 3 750 Angebote. Die Angaben können nach der Wohnungsgröße differenziert werden. Im 
Jahr 2016 wurden danach 19 Prozent der 1 -Zimmer Wohnungen zu einem Mietpreis unter 10

3 
 
€/m² angeboten. Im Jahr 2020 betrug der Anteil 5 Prozent ( -14 % -Punkte). Im gleichen 
Zeitraum ist der Anteil der 1 -Zimmer-Wohnungen in der Preisklasse ab16 €/m² von 20 
Prozent auf 51 Prozent (+31 % -Punkte) gestiegen. Diese und w eitere Ergebnisse sind der 
nachstehenden Tabelle zu entnehmen: 
 
Veränderung 16/20
1 Zimmer insgesamt 1 Zimmer insgesamt 1 Zimmer insgesamt
Wohneinheiten insgesamt 1066 7031 930 3752 x x
davon in %
unter 10 €/qm 19 39 5 13 -14 -26
10 bis unter 12  €/qm 26 29 12 25 -14 -4
12 bis unter 14  €/qm 20 20 15 22 -5 2
14 bis unter 16  €/qm 14 7 17 15 3 8
ab 16  €/qm 20 5 51 24 31 19
* Neubau/Bestand ungeachtet der Ausstattung
Quelle: F&B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmBH
20202016Preisgruppen
F&B Angebotsmieten * - Wohneinheiten nach Nettokaltmiete pro qm
 
 
 
(4) Welchen Beitrag leisten Mikro-Apartments aus Sicht der Verwaltung zur Linderung 
der Not auf dem angespannten Kölner Wohnungsmarkt? 
 
In Reaktion auf gestiegene Studierendenzahlen sowie auf eine zunehmende arbeitsmarktbe-
zogene Multilokalität wurden in den letzten Jahren verstärkt Mikro -Apartments errichtet. Ihre 
Anzahl hat sich seit Beginn der 2010er Jahre in Deutschland etwa verfünffacht ( HEIN, 2021). 
Dieser Wohnungs- und Gebäudetyp stellt zugleich eine Form der institutionellen Kapitalanla-
ge dar.  
 
Mikro-Apartments und deren unterschiedliche Varianten, die wie oben dargelegt zur Zeit in 
Köln und im Stadtbezirk Ehrenfeld nur ein relativ kleines Segment auf dem Wohnungsmarkt 
ausmachen, können in bestimmten Fällen durchaus einen gewissen Beitrag zur Wohnungs-
versorgung, etwa in Hinblick auf die bestehende Wohnungsknappheit, auf geänderte Haus-
haltsstrukturen (Einpersonenhaushalte) oder auf die Zunahme von Ausbildungswander*innen 
und Pendler*innen (Wohnen auf Zeit) leisten. Sie bieten Chancen zur Entlastung des Woh-
nungsmarkts bei hoher Flächeneffizienz  sowie zur Aktivierung von lärmbelasteten Flächen, 
etwa an Bahntrassen, die ansonsten für Wohnungsbau nur eingeschränkt zur Verfügung ste-
hen. Auf der anderen Seite sind sie fast ausschließlich dem hochpreisigen Marktsegment 
zuzuordnen und üben demnach keinen preisdämpfenden Effekt auf den Wohnungsmarkt 
aus. Sie verfügen häufig über monofunktionale Grundrisse und fördern ein anonymes Woh-
numfeld. Zudem tr eten entsprechende Bauprojekte in Konkurrenz zu regulärem und geför-
dertem Wohnungsbau. Das Bundesinstitut für Bau -, Stadt - und Raumforschung geht auf-
grund der hohen Fluktuation und der potenziellen Nachfrager*innen in diesem Segment da-
von aus, dass durch d ie Corona -Pandemie eine zunehmende Leerstandsentwicklung gegen-
über anderen Wohnungstypen zu erwarten ist (BBSR, 2021).

4 
 
 
Quellenverzeichnis: 
 
 
Hein, S. (2021): Mikroapartments in Deutschland – eine Analyse räumlicher Implikationen 
von Mikroapartmentanlagen. In: Raumforschung und Raumordnung. S. 154 –171. Abrufbar 
unter: https://www.isb.rwth-aachen.de/cms/ISB/Der-
Lehrstuhl/Publikationen/~dxim/Details/?file=818037. Letzter Abruf: 04.02.2022.  
 
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2021): Wohnungs- und Immobi-
lienmärkte in Deutschland 2020. Abrufbar unter:  
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/sonderveroeffentlichungen/2021/wi
m-2020.html. Letzter Abruf: 04.02.2022.