Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 30.11.2018

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  08.01.2019 
 4263/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Kulturbauten  
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 29.01.2019 
Finanzausschuss 11.02.2019 
Rechnungsprüfungsausschuss 12.02.2019 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 30.11.2018 
Mit dem Monatsbericht November 2018 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanierung 
der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Die Arbeiten zur Fertigstellung der Theatertechnik in Oper und Schauspielhaus werden fortgesetzt. 
Während die Obermaschinerie in Opernhaus und Schauspielhaus bereits von den Technischen 
Mannschaften in Betrieb genommen wurden, werden für die Untermaschinerie im S chauspielhaus 
bereits die Abnahmen durch die Sachverständigen vorbereitet, die Anfang nächsten Jahres stattfi n-
den sollen.  
 
Die laufenden Natursteinarbeiten in den Foyers und Treppenhäusern von Oper und Schauspielhaus 
sind bis auf einige Restarbeiten weitgehend abgeschlossen.  
 
Die intensive Begleitung des Planungsteams für die Haustechnik wurde im November für drei W o-
chen ausgesetzt, um dem Team die Möglichkeit zu geben, seine Terminplanung bis zum Abschluss 
der erweiterten Entwurfsplanung zu überprüfen. A ls Ergebnis ist festzuhalten, dass der Abschluss 
dieser Leistung weiterhin für das zweite Quartal 2019 terminiert bleibt. 
  
Im November 2018 konnte ein weiteres Firmengespräch abgeschlossen werden. Damit wurden bis-
lang 85 % aller Firmengespräche abgeschlossen.   
 
Im Markterkundungsverfahren für das Gewerk Starkstromanlagen konnten im November 2018 vier 
weitere Termine durchgeführt werden, diese Markterkundung ist damit abgeschlossen. Die Termine 
für die Markterkundungsverfahren der Gewerke Kälte, Lüftung un d Wärme werden im Januar und 
Februar 2019 durchgeführt. 
 
Die prognostizierten Kosten bleiben gegenüber dem Oktober 2018 mit 548 Mio. € unverändert. Die 
Verpflichtungen stiegen im November 2018 um ca. 3 Mio. €, die tatsächlich verausgabten Kosten 
stiegen um ca. 2 Mio. € gegenüber dem Monat Oktober 2018 an. 
 
 
gez. Streitberger

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln 
November 2018 (Stand 31.11.2018)
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln 
November 2018 (Stand 30.11.2018) 
Standort: Offenbachplatz in Köln 
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln 
. 
. 
Flächen: 
Bereich 1 
Opernhaus /Betriebshof 
NGF: 35.960 m² 
BGF: 46.429 m² 
BRI: 160.258 m³ 
Legende: 
NGF= Netto-Geschossfläche 
BGF= Brutto-Geschossfläche 
BRI= Brutto-Rauminhalt 
Bereich 3 
Opernterrassen / 
Kleines Haus 
NGF: 1.971 m² 
BGF: 2.493 m² 
BRI: 9.843 m³ 
Bereich 2 
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper 
NGF: 13.180 m² 
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die Prognose 
KENNDATEN 
Am 03.07.2017 ist eine belastbare Termin- und Kostenprognose für einen kalkulierbaren Projektablauf veröffentlicht worden. Diese ist unter Beachtung der entsprechenden 
Qualitätsanforderungen und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer und 
Objektüberwachungen abgestimmt  worden. 
Im weiteren Projektverlauf muss nun besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (erweiterte Entwurfsplanung) im 2. Quartal 2019, welche 
auch Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann. 
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die Projekt 
KENNDATEN

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3. Das Projekt LOGBUCH

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4. Die Projekt TERMINE

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5.1 Die Projekt KOSTEN 
5.2 Der Kosten VERLAUF der letzten 6 Monate 
BEMERKUNGEN: 
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuelle n Terminplanung und den aktuellen Erkenntnissen aus 
der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und si nd eine Fortschreibung der Kostenprognose vom 
30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418). 
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt:   
404,00 Mio. € brutto                                              
Der aktuelle Stand der Auszahlungen beträgt: 317,40 Mio. € brutto 
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 378,53 Mio. € brutto                                                                                     
Die aktuelle Kostenprognose beträgt: 547,99 Mio. € brutto 
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten betr ägt gegenwärtig:            32,26 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung inkl. Risiken von:       580,25 Mio. € brutto 
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der  Objektüberwachungen mit Stand 26.11.2018, den 
Erkenntnissen der vertieften Grundlagenermittlung sow ie Informationen aus dem Projektraum AWARO. In die 
aktuellen Projektkosten sind erhöhte Kapazitäten für die OÜ TA eingeflossen, um die im Projektverlauf 
erkennbar geworden erforderlichen Aufgaben im vorgese henen Zeitrahmen bearbeiten zu können. 
Mit der Gesamtbudgeterhöhung vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die Handlungsfähigkeit des Bauherrn 
zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Som it können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt 
werden. 
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwic klung sowie die Kostenrisiken sind momentan durch das 
zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfe hlen die Anpassung des Budgets auf mindestens 
545 Mio. €. 
Verpflichtungen 
378,53 Mio. € 
Budget 
404 Mio. € 
Auszahlungsstand 
317,40 Mio. € 
404 Mio € 
317,40 Mio € 
261,00 Mio € 
90,24 Mio € 
27,29 Mio € 
378,53 Mio € 
169,46 Mio € 
32,26 Mio € 
Mio. € 
100 Mio. € 
200 Mio. € 
300 Mio. € 
400 Mio. € 
500 Mio. € 
600 Mio. € 
700 Mio. € 
Kostenrisiken 
Kostenentwicklung 
Summe Verpflichtungen 
Sonstige Verpflichtungen 
Nachträge 
Grundaufträge 
Auszahlungsstand 
Budget 
306 Mio. € 308 Mio. € 311 Mio. € 313 Mio. € 315 Mio. € 317 Mio. € 
364 Mio. € 366 Mio. € 368 Mio. € 375 Mio. € 376 Mio. € 379 Mio. € 
540 Mio. € 542 Mio. € 542 Mio. € 548 Mio. € 548 Mio. € 548 Mio. € 
404 Mio. € 404 Mio. € 
200 Mio. € 
250 Mio. € 
300 Mio. € 
350 Mio. € 
400 Mio. € 
450 Mio. € 
500 Mio. € 
550 Mio. € 
600 Mio. € 
06.2018 07.2018 08.2018 09.2018 10.2018 11.2018 
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget 
545 Mio. € 
404 Mio. € 
Prognose 
547,99 Mio. € 
580,25 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln 
November 2018 (Stand 31.11.2018)
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln 
November 2018 (Stand 30.11.2018) 
Aufgrund von Kündigungen als Folge des gestörten Bauablaufe s sind einige Schlüsselgewerke der Technischen Ausstattung ne u auszuschreiben. Auch in diesen Gewerken sollen die bereits
errichteten Anlagenteile weitergebaut und in einen funktio nsfähigen und abnahmereifen Zustand versetzt werden. Darau s resultieren besondere technische und baubetriebliche Risi ken, die durch 
eine Ausschreibung mit vorgeschalteten Marktsondierungsgesprächenminimiert werden sollen.
Aufgrund der aktuellen Marksituation sollen die Marktsondieru ngsgespräche dazu dienen, Firmen für dieses Projekt neu zu gew innen. Gleichzeitig wird den Firmen durch die Teilnahme an d en 
Markterkundungen die Möglichkeit gegeben, vor Beginn der Ver gabeverfahren durch Begehungen und Gespräche die Begebenh eiten vor Ort zu begutachten und sich ein Bild über die Baustelle z u 
verschaffen. Ziel ist es, bis Ende Februar 2019 die Bewertung all er relevanten Markterkundungen durchzuführen, um hieraus r esultierend marktgerechte und erfolgsversprechende Ausschreibungen 
zur Weiterführung der Arbeiten sicherzustellen.
6. Der Sachstand Marksondierung - Vergabe

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln 
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November 2018 (Stand 30.11.2018) 
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben. 
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
beauftragungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird dieser Prozess erfolgreich durch die Führung des Bauherrn und der Projektsteuerung umgesetzt und gibt unmittelbar Aufschluss darüber, welche Leistungen zu 
gegebener Zeit tatsächlich neu ausgeschrieben werden müssen. Unter Berücksichtigung der bei den Firmengesprächen erzielten Fortschritte – insbesondere im Bereich der priorisiert zu 
behandelnden Schlüsselgewerke – können auf diese Weise klare Voraussetzungen für die ab Mitte 2018 durchzuführenden Markterkundungen gewährleistet werden. 
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben) 
Schlussgerechnet 
Gekündigt 
Vertragsanpassung in Vorbereitung 
Vertragsanpassung offen 
7. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE 
16,33% 
14,29% 
4,08% 
14,29% 
51,02% 
KG 300 Gebäude 
11,11% 
27,78% 
16,67% 
44,44% 
KG 400 Haustechnik 
20,43% 
12,90% 
2,15% 
12,90% 
51,61% 
KG 300 bis 500 gesamt 
34,78% 
65,22% 
KG 479 Bühnentechnik

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8. Die Projekt RISIKEN 
Risikoeinschätzung 
Risiko 
gering 
Risiko hoch 
2. Empfehlungen und Maßnahmen: 

 Berücksichtigung der frühestmöglichen Einbindung der 
Tragwerksplanung in den Planungsprozess der haustechnischen 
Anlagen, Monitoring der Abstimmungsprozesse im 
Planungsverlauf 

 Frühzeitige Einbindung der Planungsbeteiligten zur intensiveren 
Planungskoordination und Durchführung von angemessenen 
Prüfintervallen der Heilung der Planung 

 Weiterführung des detaillierten Planungs- und 
Ausführungsterminplans auf Baubereichsebene und regelmäßiger 
Soll-/Ist-Vergleich mit allen Planern und Objektüberwachung im 
Rahmen des Kosten-Termin-Risiko Jour Fixes 

 frühzeitige Einarbeitung aller Erkenntnisse aus den vorliegenden 
Planungsgrundlagen in den Planungsterminplan zur Optimierung 
des Planungsprozesses 

 Beschleunigung der Mängelbeseitigung 

 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude 

 Intensive Weiterführung der Firmengespräche gemäß 
ausgearbeitetem Konzept 

 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte 

 Frühzeitige Konzeptionierung zur Pauschalierung wesentlicher 
Planerhonorare zur Erreichung einer hohen Kostensicherheit unter 
Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Terminplanung 

 vollständiger 3D Scan und Modellierung zur Minimierung 
vorhandener Lücken in den Planungsgrundlagen 

 frühzeitige Ausarbeitung eines Konzeptes für die Ausschreibungs-
und Vergabephase unter Berücksichtigung der projektspezifischen 
Besonderheiten 

 Anpassung der Kapazitäten der OÜ TA zur Minimierung von 
Terminrisiken während der Planungs- (LPH 6) und Ausführungs-
phase (LPH 8) 
3. Fazit und Bewertung: 
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben einzelne 
Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch werden 
neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom weiteren Verlauf der Heilung der Planung ab. 
Im Rahmen der Überarbeitung des Planungsterminplans aufgrund der 
vorliegenden Planungsgrundlagen zu Beginn der erweiterten Entwurfs-
planung und des Soll-Ist-Abgleichs mit allen Fachplanern wurde bereits 
erkannt, dass die Vielzahl der zu berücksichtigenden Informationen zu 
Terminverzögerungen in der gegenwärtigen Leistungsphase führen.
Aktuell kommt es durch Nacharbeiten zur Qualitätssicherung am 3D-
Bestandsmodell als TA Planungsgrundlage zu einem erhöhten Aufwand auf 
Seiten des TA-Planers. Die Auswirkungen auf den Planungsprozess sind 
noch nicht absehbar und werden zurzeit untersucht. 
Inwieweit sich dieses Termin- und Kostenrisiko auf den Fertigstellungs-
termin, die Gesamtkosten und die weiteren Leistungsphasen auswirkt und 
welche Gegensteuerungsmaßnahmen angewendet werden können, wird 
derzeit in Arbeitskreisen zwischen Bauherr, Projektsteuerung und 
Planungsbeteiligten intensiv untersucht. 
Im weiteren Planungsverlauf bis zum Abschluss der erweiterten 
Entwurfsplanung empfehlen wir in der gleichen hohen Intensität einen 
regelmäßigen Soll-/Ist-Abgleich des Planungsterminplans und des 
Gesamtterminplanes vorzunehmen. Das aktuelle Terminrisiko ist bis zu 
diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen. 
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt von den Ergebnissen der Heilung der Planung ab. Das aktuelle 
Kostenrisiko ist daher weiterhin als hoch zu bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Hinsichtlich der durch Neuausschreibung einzugehenden 
Verpflichtungen empfehlen wir zeitnah die Anpassung des Budgets auf die 
Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Das Ergebnis der erfolgten Qualitätskontrollen und Zustandsfeststellungen 
zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität nicht ausreichend ist. Hier sind 
Mängelbeseitigungen, Rückbauten und Umplanungen erforderlich. 
Durch die neuen Objektüberwachungen können nunmehr die fehlenden 
Kapazitäten aufgebaut werden und somit kann eine intensive Bearbeitung 
der Mängel zur Qualitätssicherung und Bearbeitung der möglichen 
vorgezogenen Maßnahmen erfolgen. 
1. Bestehende Risiken: 

 neue Erkenntnisse aus der Heilung der Planung 
führen zur Umorganisation des Planungsprozesses 
und Terminverzögerungen in der Heilung der 
Planung 

 Aufwendige Abstimmungsprozesse zu statischen 
Gegebenheiten in den Bestandsgebäuden führen zu 
Einschränkungen bei der Heilung der Planung und zu 
Terminverzögerungen durch Umplanungen 

 Durch die Einarbeitung der Prüfergebnisse kann es 
ggf. zu Terminverzögerungen kommen 

 Planungsverlängerung der LPH3 kann ggf. nicht in 
den weiteren Leistungsphasen aufgeholt werden 

 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers 

 Erhöhter Aufwand bei der Erstellung des 3D-
Bestandsmodells als TA Planungsgrundlage können 
zu Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
führen 

 Die Anwendung neuer Richtlinien im Bereich der 
Gebäudetechnik erfordert ggf. zusätzliche 
Umplanungen und Umbauten bestehender Anlagen 

 Erforderliche Neuabstimmungen mit 
Sachverständigen führen zu ggf. zusätzlichen 
Umplanungen und Umbauten 

 Steigerung Baupreisindex 

 Nachtragsforderungen von Firmen aufgrund von 
Störungen im Planungs- und Bauablauf 

 Nachtragsforderungen der Planer aufgrund von nicht 
ausreichenden Planungsgrundlagen 

 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen 

 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 

 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 

 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5 

 Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder Kapazitäten 
der Objektüberwachungen sowie baubetrieblicher 
Gutachter 

 mangelnde Kapazitäten Fachplaner führen zu 
weiteren Terminverzögerungen