"Sag´s uns: internetgestützte Maßnahmen zum Wohnraumschutz

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
V/56/561/3 
AN/1188/2017 
Vorlagen-Nummer 
 0239/2018 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 25.01.2018 
 
„Sag´s uns“: Internetgestützte Maßnahmen zum Wohnraumschutz 
 
Anfrage der SPD - Fraktion zur Sitzung am 25.01.2018, AN/1188/2017 
 
Unter Beschlusspunkt 1 wird die Verwaltung mit der Prüfung beauftragt, ob das städtische Beschwer-
de- und Meldeportal „Sag´s uns“ dazu geeignet ist, auch mögliche Fälle von Wohnraumzweckent-
fremdung, z.B. als Boardinghouses oder durch langen Leerstand zu melden und überprüfen zu las-
sen.  
Die Verwaltung nimmt hierzu wie folgt Stellung: 
Das Portal „Sag´s uns“ wurde eingerichtet, um Anliegen aus dem gesamten Stadtgebiet betreffend 
öffentliche Flächen und Gebäude zu melden. Bürgerinnen und Bürger können dort infrastrukturelle 
Anliegen und Probleme bekannt geben. Gemeldet werden hier zum Beispiel „wilder Müll“, „Schrott-
fahrzeuge“ oder auch defekte Straßenlaternen. Für andere Themen wird unter „Sag´s uns“ der E-
Mail-Kontakt stadtverwaltung@stadt-koeln.de angeboten.  
Bei Problemen und Mängeln auf oder in anderen Flächen, Gebäuden oder bei Gegenständen, die 
sich im Besitz von Privatleuten, Landes- oder Bundesbehörden wie der Deutschen Bahn, Universitä-
ten und anderen befinden, oder außerhalb des Kölner Stadtgebietes liegen, kann an dieser Stelle 
nicht weitergeholfen werden.  
Meldungen über Wohnraumzweckentfremdungen wie die Nutzung von Wohnungen als Ferienwoh-
nungen oder langfristige Leerstände betreffen nahezu ausschließlich Privatgebäude und werden da-
her inhaltlich von dem Portal „Sag´s uns“ nicht erfasst.  
Den Aufbau, die Zielsetzung und die Inhalte dieser Internetseite würdigend wäre eine zusätzliche 
Öffnung dieses Portals für wohnungsrechtliche Angelegenheiten nicht zielführend und mit dem gebo-
tenen Datenschutz in wohnungsrechtlichen Verfahren nicht vereinbar. Zum Beispiel werden auch die 
objekt- und verfahrensbezogenen Antworten der Verwaltung zu entsprechenden Anfragen der Be-
zirksvertretungen grundsätzlich im nicht öffentlichen Teil der Sitzungen beantwortet. Hinweise aus der 
Bevölkerung auf Wohnraumzweckentfremdungen ziehen zudem regelmäßig Ermittlungsverfahren 
nach sich, die durch die notwendigen Überprüfungen und Verfahrensschritte (z.B. Anhörungen) 
schnelle Reaktionen mit einem Ergebnisinhalt unter „Sag´s uns“ nicht ermöglichen. Im Ergebnis ist 
das „Sag´s uns“ im Sinne der Anfrage insgesamt nicht geeignet.  
Hinweise über Wohnraumzweckentfremdungen können Bürgerinnen und Bürger allerdings jederzeit 
über das Kontaktformular unter www.stadt-koeln.de, über das Bürgertelefon sowie auch über die E-
Mail-Adresse wohnungsamt@stadt-koeln.de unmittelbar an das Amt für Wohnungswesen einreichen. 
Hiervon machen sie auch regelmäßig Gebrauch.  
 
Unter Punkt 2 der Beschlussfassung vom 08.11.2017 wird die Verwaltung beauftragt zu prüfen, ob 
der in Barcelona beschrittene Weg zur Einschränkung von Wohnraumzweckentfremdungen in Form 
von Ferienwohnungen durch ein Lizensierungssystem und Schaffung eines Internetportals, das Tou-

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risten über zugelassene Ferienwohnungen informiert, auch in Köln dazu beitragen könnte, die Wohn-
raumzweckentfremdung zu regulieren. 
Die Verwaltung nimmt hierzu wie folgt Stellung: 
In Barcelona existiert nach Angaben auf der entsprechenden Internetseite neben einer großen Anzahl 
an legalen Ferienwohnungen auch eine große Menge an illegal betriebenen Ferienwohnungen. Um 
diesem Problem Herr zu werden wurde von der Stadtverwaltung Barcelona ein Lizensierungssystem 
eingeführt.  
Die Inhaber der Unterkünfte müssen hierfür den Stadtrat ausdrücklich über ihr Vorhaben, dieser Tä-
tigkeit nachzugehen, informieren. Die zuständige Behörde vergibt dann eine Lizenz, die bestätigt, 
dass die Unterkunft allen gesetzlichen Voraussetzungen entspricht. Weiterhin muss die Unterkunft 
über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen und es darf nicht mehr als die darin angegebene 
Personenzahl untergebracht werden. Die Unterkunft muss sich in perfektem hygienischem Zustand 
befinden, möbliert sein und über die notwendige Ausstattung für die Bewohnbarkeit verfügen. 
 
Ein Lizensierungssystem für Ferienwohnungen könnte neben dem hiermit einhergehenden Service 
für Touristen sicherlich auch in Köln dazu beitragen, Wohnraumzweckentfremdungen (und andere 
Verstöße gegen geltendes Recht) zu regulieren.  
Ausgehend von den Lizensierungsanforderungen, die Barcelona als Maßstab für eine Lizensierung 
anlegt, wäre für eine in Köln ebenfalls alle gesetzlichen Vorgaben erfüllende Nutzung von Wohnun-
gen zunächst festzustellen, welche rechtlichen Aspekte in Köln durch diese Nutzung tangiert werden. 
Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes NRW hat im Rahmen 
einer Veröffentlichung aus November 2017 die grundsätzlich beachtlichen Aspekte beschrieben. Dies 
sind mietrechtliche, baurechtliche, gewerberechtliche und steuerrechtliche Vorschriften sowie die 
Zweckentfremdungsregelungen und in Köln zusätzlich die Regelungen zur Kulturförderabgabe. 
Das Amt für Wohnungswesen wäre im Falle entsprechender Kapazitäten grundsätzlich in der Lage, 
sich inhaltlich an einer Lizensierungsplattform der Stadt Köln beteiligen. Abseits der Fragen von Ein-
richtung, Anbindung und dauerhaften Pflege der Plattform sind hierfür auch fachliche Aspekte zu be-
schreiben.  
Das Amt für Wohnungswesen hat aufgrund der erhöhten Wohnungsnachfrage in Köln bisher eine 
restriktive Praxis gefahren und noch in keinem Anwendungsfall der Wohnraumschutzsatzung durch 
Genehmigung („Lizenz“) das Signal in die Wohnungswirtschaft gesetzt,  
dass wirtschaftliche Antragstellerinteressen das Wohnungserhaltungsinteresse in Köln überwiegen 
können. Es wurden daher bislang nur solche Miet- und Genossenschaftswohnungen als wohnungs-
rechtliche Ferienwohnungen (durch Negativattest) „lizensiert“, deren Nutzung in dieser Form bereits 
vor dem 01.07.2014 begonnen wurde (Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung) und seither keine 
Wohnnutzung erfolgte.  
Wohnungsrechtliche Umwandlungsgenehmigungen haben zudem als Ausnahmeentscheidungen von 
dem grundsätzlichen Zweckentfremdungsverbotes einen auf Nutzer und Nutzungsart beschränkten 
und befristeten Charakter, damit die Wohnungen nach Beendigung der Nutzung wieder Wohnzwe-
cken zur Verfügung stehen und dies durch die Behörde verfolgt werden kann, ggf. auch mit Zwangs-
mitteln. Von daher kämen wohnungsrechtlich lediglich befristete „Lizensierungen“ in Betracht. Allein 
die wohnungsrechtlich fragliche Konstellation, dass Antragsteller im Stadtgebiet Köln adäquaten Er-
satzwohnraum schaffen für die als Ferienwohnungen genutzten Wohnungen eröffnet den Weg zu 
einer wohnungsrechtlichen dauerhaften Genehmigung („Lizenz“) für eine uneingeschränkte und un-
befristete Wohnungsumwandlung.  
Zusammenfassend wird festgestellt, dass die wohnungsrechtlichen Anforderungen und Regelungen 
im Zweckentfremdungsrecht nicht prädestiniert sind, einen möglichen Impuls für die Einrichtung eines 
Online-Portals zur Lizensierung von Ferienwohnungen fachlich zu unterstützen.  
Die Einführung und der Betrieb eines verlässlichen Online-Lizensierungssystems würde neben unter-
schiedlichen städtischen Kontrollmechanismen auch die dauernde und ämterübergreifende Daten-
pflege voraussetzen. Alle für ein Lizensierungsverfahren erforderlichen Dienststellen (Einrichtung und 
Pflege) sollten im Falle der Weiterverfolgung dieses Gedankens Gelegenheit zur Stellungnahme er-

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halten. Schließlich wären die voraussichtlichen Kosten für ein Lizensierungsmodell festzustellen und 
die Mittel hierfür bereit zu stellen.