Ausschreibung eines Mietvertrages für den Bezug eines Neubaus für Bühnenwerkstätten

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Markterkundungsverfahren: Neubau von Bühnen-
werkstätten der Bühnen Köln 
Informationsveranstaltung, 21.03.2018 
1

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ca. 600 Aufführungen im Jahr, ca. 350.000 Besucher, ca. 900 Mitarbeiter (mit Gürzenich-Orchester)

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Wer sind die Bühnen der Stadt Köln
Spielstätten am Offenbachplatz und im Rechtsrheinischen 
Oper 
1.300 Plätze 
Schauspiel 
700 Plätze 
Kinderoper 
200 Plätze 
Kleines Haus 
200 Plätze 
Rechtsrheinische 
Spielstätte 
200 Plätze

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Bühne des Opernhauses

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Montagehalle der Bühnenwerkstätten Berlin

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Bühnenwerkstätten fertigen Bühnenbilder und 
Bühnendekorationen für Theateraufführungen 
Ein Wald aus Kunststoff

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Bei der Herstellung von Bühnenbildern 
kommen klassische Handwerkstechniken, 
hochmoderne Fertigungsverfahren und 
künstlerisches Handwerk gleichermaßen zum 
Einsatz.
Handwerk trifft Kunst

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• Bühnenbilder sind großformatige 
komplexe Objekte 
• zum Transport und zur Einlagerung 
müssen diese in Einzelkomponenten 
zerlegbar sein 
• benötigt wird neben den Fachwerkstät-
ten eine Montagehalle in Bühnengröße 
• Notwendig sind flexible Hebezeuge zum 
Aufrichten und Bewegen der Segmente 
• gleichmäßiges Licht für den Malersaal 
8
besondere Anforderungen an Bühnenwerkstätten

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Produktionsablauf 
Entwurf 
Konzept, Muster, Modelle 
Konstruktion 
Berechnungen, Kalkulation 
Produktion 
segmentweise Fertigung 
Vormontage 
erstes Zusammenfügen 
Aufführung 
Verwendung des 
Bühnenbildes  
Transport

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Fertigungsschema 
Schlosser Schreiner 
Maler 
Vormontage 
Plastiker 
Dekorateure 
Materialanlieferung 
 Transport  der Bühnenbilder zur Bühne

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Grundriss Bühnenwerkstätten der Staatsoper Hamburg 
Vor-
montage Tischler Maler 
Schlosser Plastiker Dekoration 
Fundus 
Vor-
montage Tischler Maler 
Schlosser Plastiker Dekoration 
Fundus

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Grundriss des nicht realisierten Projektes auf dem Gelände der WDR in Köln-Bocklemünd 
Maler 
Schlosser 
Vor-
montage 
Plastiker 
Dekoration
Tischler

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idealisiertes Konzept Bühnen Köln

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• Stadtgebiet Köln 
• erschlossenes, baureifes Grundstück 
• keine Bodenrisiken, Altlastenfreiheit, kein Gründu ngsrisiko 
• Entfernung zum Offenbachplatz (Fahrtzeiten) 
• ÖPNV-Anbindung 
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Standortkriterien

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• Mietvertrag über zehn Jahre plus Optionen zweimal fünf Jahre 
• Indizierung des Mietzinses 
• Mieter- oder Vermieterausbau möglich 
• Bauunterhaltung 
• Reinigung, Pflege 
15 
Rahmenbedingungen

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• Markterkundungsverfahren 1 Monat 
Gewinnung von Informationen 
für die  Ausschreibung und 
Bekanntmachung des Projektes 
• Ausschreibung Mietvertrag 2 Monate 
• Auswertung Bieterwettbewerb (Grundstücke) 2 Wochen 
• Auswertung und Verhandlung (Konzepte) 12 Wochen 
• Zuschlag 2 Wochen 
• Planung 6 Monate 
• Bau 15 Monate 
• Übergabe / Inbetriebnahme 1 Monat 
16 
Verfahren

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• Markterkundungsverfahren 1 Monat 
• Ausschreibung Mietvertrag 2 Monate 
europaweite Ausschreibung des 
Mietvertrages über die 
Anmietung von Bühnenwerkstätten 
• Auswertung Bieterwettbewerb (Grundstücke) 2 Wochen 
• Auswertung und Verhandlung (Konzepte) 12 Wochen 
• Zuschlag 2 Wochen 
• Planung 6 Monate 
• Bau 15 Monate 
• Übergabe / Inbetriebnahme 1 Monat 
17 
Verfahren

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• Markterkundungsverfahren 1 Monat 
• Ausschreibung Mietvertrag 2 Monate 
• Auswertung Bieterwettbewerb (Grundstücke) 2 Wochen 
Beurteilung der angebotenen 
Grundstücke/Immobilien nach 
- baurechtlicher Eignung 
- Anbindung Offenbachplatz 
- Mikro- Makrolage 
• Auswertung und Verhandlung (Konzepte) 12 Wochen 
• Zuschlag 2  Wochen 
• Planung 6 Monate 
• Bau 15 Monate 
• Übergabe / Inbetriebnahme 1  Monat 
18 
Verfahren

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• Markterkundungsverfahren 1 Monat 
• Ausschreibung Mietvertrag 2 Monate 
• Auswertung 1. Runde (Grundstücke) 2 Wochen 
• Auswertung und Verhandlung (Konzepte) 12 Wochen 
Beurteilung der vorgestellten 
Konzepte und Verhandlung 
des Mietvertrages 
• Zuschlag 2 Wochen 
• Planung 6 Monate 
• Bau 15 Monate 
• Übergabe / Inbetriebnahme 1 Monat 
19 
Verfahren

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• Markterkundungsverfahren 1 Monat 
• Ausschreibung Mietvertrag 2 Monate 
• Auswertung Bieterwettbewerb (Grundstücke) 2 Wochen 
• Auswertung und Verhandlung (Konzepte) 12 Wochen 
• Zuschlag 2 Wochen 
Schließen des Mietvertrages 
• Planung 6 Monate 
• Bau 15 Monate 
• Übergabe / Inbetriebnahme 1 Monat 
20 
Verfahren

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• Markterkundungsverfahren 1 Monat 
• Ausschreibung Mietvertrag 2 Monate 
• Auswertung Bieterwettbewerb (Grundstücke) 2 Wochen 
• Auswertung und Verhandlung (Konzepte) 12 Wochen 
• Zuschlag 2 Wochen 
• Planung  6 Monate 
kooperative Planung 
unter Beteiligung der 
Bühnen Köln 
• Bau 15 Monate 
• Übergabe / Inbetriebnahme 1 Monat 
21 
Verfahren

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• Markterkundungsverfahren 1 Monat 
• Ausschreibung Mietvertrag 2 Monate 
• Auswertung Bieterwettbewerb (Grundstücke) 2 Wochen 
• Auswertung und Verhandlung (Konzepte) 12 Wochen 
• Zuschlag 2 Wochen 
• Planung  6 Monate 
• Bau 15 Monate 
schlüsselfertige Herstellung 
• Übergabe / Inbetriebnahme 1 Monat 
22 
Verfahren

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• Markterkundungsverfahren 1 Monat 
• Ausschreibung Mietvertrag 2 Monate 
• Auswertung Bieterwettbewerb (Grundstücke) 2 Wochen 
• Auswertung und Verhandlung (Konzepte) 12 Wochen 
• Zuschlag 2 Wochen 
• Planung  6 Monate 
• Bau 15 Monate 
• Übergabe / Inbetriebnahme 1 Monat 
23 
Verfahren

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Zeitplan 
• Beschluss zur Durchführung eines Markterkundungsverfahrens D ezember 2017 
• Beginn Markterkundungsverfahren März 2018 
• Abschluss Markterkundungsverfahren April 2018 
• Ausschreibung Mietvertrag Juni 2018 
• Auswertung Bieterwettbewerb (Grundstücke) August 2018 
• Auswertung und Verhandlung (Konzepte) November 2018
• Zuschlag Dezember 2018 
• Beginn der Planung Januar 2019 
• Bezugsfertigkeit Oktober 2020 
24 
Termine

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• Ist das Projekt marktgängig? 
• Ist der angestrebte Zeitrahmen realistisch? 
• Wie bewerten Sie die angestrebte Laufzeit des Miet vertrages? 
• Wie bewerten Sie die baulichen Besonderheiten? 
• Sehen Sie grundsätzliche Hindernisse? 
• Haben Sie Anregungen? 
25 
unsere Fragen an Sie

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• Bitte tragen Sie sich auf der Anwesenheitsliste au ch mit Ihrer 
e-mail Adresse ein. Wir senden Ihnen dann in den nächsten 
Tagen einen link zu, unter dem Sie diese Präsentation abrufen 
können. Gleichzeitig übersenden wir Ihnen einen Fragebogen, auf 
dem Sie sich noch einmal schriftlich zu dem Projekt äußern 
können. 
• Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 
26 
es kommt noch ein Fragebogen

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer 
 1117/2018 
Freigabedatum 
26.04.2018  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Ausschreibung eines Mietvertrages für den Bezug eines Neubaus für Bühnenwerkstätten 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
1. Der Rat beauftragt die Bühnen Köln, einen Mietvertrag für den Bezug eines Neu baus für Bühnen-
werkstätten zum 01.10.2020 mit der Laufzeit von zehn Jahren zuzüg lich zwei Optionen von jeweils 
fünf Jahren auszuschreiben. Die Ausschreibung ist von den Büh nen selbständig unter Begleitung des 
Vergabeamtes durchzuführen und sorgfäl tig zu dokumentieren. Das Ausschre ibungsergebnis ist mit 
dem Entwurf des Mietvertrages dem Betriebsausschuss Bühnen zur Entscheidung vorzulegen.   
 
2. Mit Vorlage des Mietvertrages sind die Auswirkungen auf den Betriebskostenzu schuss der Bühnen 
darzustellen. 
 
 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 15.05.2018 
Finanzausschuss 04.06.2018 
Rat 07.06.2018

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja        0 % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  i.R. BKZ     € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja        0 % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Begründung: 
 
Der Rat der Stadt Köln hat die Verwaltung in seiner Sitzung am 19.12.2017 beauftragt ‚...für den 
Neubau der Bühnenwerkstätten eine Markterkun dung als Voraussetzung zur Ausschrei bung eines 
Mietvertrages für den Neu bau eines Werkstattgebäudes im Stadtgebiet von Köln durchzuführen. Das 
Ergebnis der Marktuntersuchung ist baldmög lichst vorzulegen, damit der Rat auf dieser Grund lage 
die Ausschreibung eines Mietvertrages beschließen kann.’ 
 
Zu Beginn des Jahres 2018 wurden mit der begleitenden Kanzlei und in Abstimmung mit dem Verg a-
beamt die Form und die notwendigen Inhalte für die europaweite Bekanntma chung einer solchen 
Markterkundung geklärt. Dabei wurde von der Kanzlei da rauf hingewiesen, dass eine ausschließlich 
auf das Stadtgebiet von Kö ln beschränkte Ausschreibung nicht sicher diskriminierungsfrei im Sinne 
des europäischen Vergaberechts sei.  Die Veröffentlichung wurde deshalb an diesem Punkt vorsichtig 
in Bezug auf Standorte in der näheren Umgebung geöff net. Dabei ist das Kriterium ‚ Entfernung zum 
Offenbachplatz’ maßgebend. Die Veröffentlichung erfolgte dann im Europäischen Amtsblatt am 
03.03.2018 unter der Rubrik ‚Bauleistung – 97053-2018’ sowie auf der Vergabeplatt form der Stadt 
Köln. Parallel zu dieser Veröffentlichung wurden 30 b ekannte und grundsätz lich qualifizierte Unte r-
nehmen per e-mail auf die Veröffentlichung hingewiesen.  
 
Kern der durchgeführten Markterkundung war eine Informationsveranstaltung am 21.03.2018 in den 
Räumen der begleitenden Kanzlei. Zu dieser Informations veranstaltung erschienen 16 Teilnehmer 
von zwölf Unternehmen. Anhand einer Präsenta tion wurden die möglichen Investoren über die spez i-
fischen Anforderungen ei nes Werkstattgebäudes für die Bühnen und über die geplanten Rahmenb e-
dingungen, wie z.B. Verg abekriterien (u.a. ÖPNV-Anbindung, Entfernung zum Offenbachplatz), Lau f-
zeit und Optionen eines Mietve rtrages, gewünschter Einzugstermin, Vermieter - oder Mieterausbau, 
etc. informiert. Die Präsentation liegt dieser Vorlage als Anlage 1 bei.  
 
In einer i ntensiven Aussprache über das Projekt konnten alle Fragen der möglichen Investo ren ge-
klärt werden. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass keine der von den Büh nen an das Projekt form u-

3 
lierten Erwartungen im Präsentationstermin als unrealis tisch zurückgewiesen wurde. Von Seiten der 
möglichen Investoren wurde auf das Zeitri siko des Baugenehmigungsverfah rens und auf die damit - 
in gewisser Weise zusammenhän gende - Notwendigkeit einer frühzeitigen Beteiligung des Bran d-
schutzes an der Pla nung hingewiesen. Wenn diese Risiken frühzeitig einbezogen werden, gilt der 
angestrebte Einzugstermin als erreichbar. Auch die angestrebte Mietvertrags dauer von zehn Jahren 
plus zwei Optionen zu je fünf Jahren wurde nicht problemati siert. Das Proto koll der Informationsv er-
anstaltung liegt dieser Vorlage (aus Datenschutzgründen ohne Teilnehmerliste) als Anlage 2 bei.  
 
Den möglichen Investoren wurde nach der Informationsveranstaltung noch bis zum 09.04.2018 Gel e-
genheit gegeben, sich zu dem Vorhaben zu äußern. Bis zu diese m Termin gingen noch vier Schre i-
ben möglicher Investoren ein, in denen aber nicht zu den Details des Verfah rens Stellung genommen 
wurde, sondern das grundsätzliche Inte resse an einer Ausschreibung betont wurde, bzw. in einem 
Fall angekündigt wurde, sich  nicht an der Ausschreibung zu beteiligen, da kein geeignetes Grun d-
stück zur Verfügung steht. 
 
Als Resümee bleibt festzuhalten, dass ein entsprechender Markt in Köln und der nähe ren Region 
existiert und dass deshalb die Ausschreibung eines entsprechenden Mietvertra ges eine realistische 
Perspektive für den Bezug eines neuen Werkstattgebäudes der Bühnen Ende 2020 bietet. 
 
In der Mittelfristplanung des Wirtschaftsplanes der Bühnen für die Spielzeit 2017/18 ist auf Basis einer 
qualifizierten Schätzung und einer vorliegenden Marktindikation ein entsprechender Betrag für die 
Miete der Bühnenwerkstätten vorgesehen.

_ AUG

dee el

ESS

L_
HECKER
WERNER
HIMMELREICH
RECHTSANWÄLTE
Präsentation im Rahmen des Marktsondierungsverfahrens

Neubau der Bühnenwerkstätten

Ort: HECKER WERNER HIMMELREICH, Sachsenring 69, 50677 Köln
Datum: 21.03.2018, 10.00 Uhr
Teilnehmer: Siehe anliegende Teilnehmerliste

Herr Rechtsanwalt Poschen begrüßt die Teilnehmer. Er weist darauf hin, dass es sich um
eine Informationsveranstaltung zur Markterkundung für den Neubau und die Vermietung von
Werkstätten der Bühnen Köln handelt. Die Veranstaltung dient also nicht bereits einer
konkreten Vergabe, sondern vielmehr der Vorbereitung eines EU-weiten Vergabeverfahrens.
Die Bühnen Köln wollen über ihre Planungen informieren. Außerdem will der Auftraggeber,
die Bühnen Köln, Informationen über die Marktsituation und das Marktgeschehen erhalten.

Herr Rechtsanwalt Poschen bittet um die Angabe von E-Mail-Adressen in der
Teilnehmerliste. An die Teilnehmer sollen per E-Mail die Präsentation sowie eine Fragenliste
mit Fragen der Bühnen versendet werden.

Herr Streitberger betont, dass der Dialog mit den Teilnehmern im Rahmen der heutigen
Veranstaltung wichtig sei. Herr Streitberger weist nochmals darauf hin, dass die heutige
Veranstaltung nicht Teil eines Vergabeverfahrens ist. Herr Streitberger teilt mit, dass Fragen
von Seiten der Interessenten in den nächsten zwei Wochen bis zum 06.04.2018 noch

gestellt werden können.
Herr Streitberger führt sodann die vorbereitete Präsentation vor.

Herr Streitberger erläutert, dass sich das anzubietende Objekt im Stadtgebiet von Köln oder
in der näheren Umgebung befinden soll. Vorstellbar sei etwa einen Entfernung von 5 km zur
Stadtgrenze bei einer guten verkehrlichen Anbindung. Ein Problem sei, dass die Fahrten von
Mitarbeitern der Bühnen außerhalb des Stadtgebiets als Dienstreisen zu behandeln seien.

Nach der Vorstellung der Bühnen soll ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren
zzgl. zwei Optionen von jeweils fünf Jahren abgeschlossen werden. Der Mietzins soll

indexiert werden. Möglich ist ein Mieterausbau oder Vermieterausbau. Dies ist noch nicht

HECKER
WERNER
HIMMELREICH
RECHTSANWÄLTE
entschieden. Entsprechendes gilt für Bauunterhaltung und Pflege. Herr Streitberger weist
darauf hin, dass ein erheblicher Maschinenpark einzurichten ist. Die Bezugsfertigkeit ist für

Oktober 2020 vorgesehen.

Für die Bühnen ist es gleich, ob das Projekt im Rahmen einer Entwicklung durchgeführt wird

oder aus einem bereits vorhandenen Bestand angeboten werden kann.

Rechtsanwalt Poschen trägt sodann die Frage 1) der anliegenden Fragenliste vor. Hierzu
wird sodann folgendes erörtert:

Es wird eine Fläche von ca. 9.000 m? BGF benötigt. Die Grundstücksfläche muss daher
insgesamt ca. 10.000-15.000 m? betragen.

Aus dem Teilnehmerkreis wird um die Mitteilung einiger Maße gebeten, z.B. nach dem in der
Präsentation erwähnten Beispiel aus Hamburg.

Es wird gefragt, ob Lagerflächen benötigt werden. Herr Streitberger erläutert, dass zu den
Bühnen auch Lager und Fundi gehören. Gegenstand der Anmietung hier seien jedoch nur
die Werkstätten ohne Lager und Fundi. Ob sich in der Nähe zu dem Objekt Lagerflächen
befinden, sei jedenfalls kein Beurteilungskriterium.

Es wird nach den Nutzungszeiten gefragt. Hierzu erläutert Herr Streitberger, dass das Objekt
werktags von 6.00 bis 22:00 Uhr genutzt werden muss, nicht aber sonntags.

Herr Streitberger erläutert auf die entsprechende Frage, dass eine bauplanungsrechtliche
Ausweisung als GE ausreicht. Eine Ausweisung als GI ist nicht erforderlich. Es dürfte sich

aber nicht um ein eingeschränktes GE handeln.
Aus dem Teilnehmerkreis wird um Angaben zu Flächen der Außenanlagen gebeten.

Aus dem Teilnehmerkreis wird ferner um grobe Mitteilung zu den erwarteten Mietzinshöhen
gebeten. Herr Streitberger teilt mit, dass eine Zahl nicht genannt werden könne. Der Mietzins
soll als Zuschlagskriterium nach vorläufiger Bewertung jedoch etwa bei 40 % liegen und

nicht etwa mit einem deutlich höheren Anteil bewertet werden.

1;

HECKER
WERNER
HIMMELREICH
RECHTSANWÄLTE

Ein Teilnehmer weist darauf hin, dass die Bauzeit recht kurz ist. Mögliche Probleme mit der
Dauer des Baugenehmigungsverfahrens werden angesprochen. Herr Streitberger teilt mit,

dass die Dauer des Baugenehmigungsverfahrens mit sechs Monaten einkalkuliert sei.

Gefragt wird, ob der Abriss einer bisherigen Bebauung vorab möglich sei. Herr Streitberger
teilt mit, dass dies im Risiko des Auftragnehmers geschehen müsse.

Gefragt wird, ob ein Standort in einer Immobilienreihe möglich sei. Herr Streitberger erläutert,
dass eine Alleinstellung ideal sei. Jedenfalls muss die Anlieferung funktionieren.
Grundsätzlich sei jedoch auch eine Positionierung in einer Immobilienreihe möglich.

Erläutert wird, dass sich Hebezeuge in der Schlosserei und der Montagehalle befinden

werden.

Herr Fischer (Bühnen Köln) erläutert, dass mit der Ausschreibung ein sehr präzises
Anforderungsprofil bekannt gegeben werde, das aber notwendigerweise grundstücksneutral
formuliert ist.

Es wird gefragt, wann das Grundstück gesichert sein müsse. Herr Streitberger erläutert, dass
dies bereits im Teilnahmewettbewerb nachgewiesen werden müsse. Hierzu reiche es nicht
aus, dass dargelegt werde, dass ein Grundstück auf dem Markt sei, aber noch im
Wettbewerb. Der konkrete Zugriff auf das Grundstück, z.B. durch einen Optionsvertrag,
müsse gewährleistet sein.

Aus dem Teilnehmerkreis wird gefragt, welche Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss
untergebracht werden können. Dies kann der Malersaal sein, der sich beispielsweise über

der Schreinerwerkstatt befinden kann. In diesem Fall ist ein großer Aufzug notwendig.

Zur Mieter-Vermieter-Schnittstelle erläutert Herr Streitberger, dass sowohl ein Vermieter- als
auch in Mieterausbau möglich sei. Dies müsse im Prozess nach dem Teilnahmewettbewerb

entschieden werden.

HECKER

WERNER

HIMMELREICH

RECHTSANWÄLTE
Ein Teilnehmer weist darauf hin, dass normalerweise ein Mietvertrag mit einer exakten
Planung als Anlage abgeschlossen werde. Hier solle jedoch erst der Mietvertrag
abgeschlossen werden. Im Anschluss daran solle erst die Planung erstellt werden. Herr
Rechtsanwalt Schu erläutert, dass die Baubeschreibung recht konkret gefasst werde. Die
finale Möblierung könne hingegen nicht vorgegeben werden. Herr Streitberger erläutert, dass
für das Planungskonzept, das im Zuge des Vergabeverfahrens abgefordert werde, ein
Honorar gezahlt werden solle. Sollten im Nachhinein nach Vertragsschluss Abweichungen
notwendig werden, werde hierfür ein Anpassungsautomatismus vereinbart.

Ein Teilnehmer weist darauf hin, dass problematisch vor allem die Haustechnik sei. Herr
Streitberger erläutert, dass diese teilweise vom Grundriss abhänge, z.B. sei eine
Sprinkleranlage möglicherweise in Abhängigkeit vom Grundriss nicht erforderlich.

Von den Teilnehmern werden Informationen z.B. über Lacke erbeten. Zur Prüfung des
Brandschutzes sei es notwendig, Informationen über brennbare Materialien zu erhalten. Herr
Streitberger teilt mit, dass dies im Anforderungsraumbuch präzise beschrieben werde.

Vorgeschlagen wird, dass der Brandschützer bereits bei der Gestaltung der
Ausschreibungsunterlagen beteiligt werden soll. Ein Teilnehmer prognostiziert, dass
Sprinkleranlagen in jedem Fall erforderlich werden.

Herr Streitberger teilt mit, dass die Bühnen eine Bruttomiete zahlen werden und als

Umsatzsteuerschädling zu behandeln seien.
Herr Streitberger erläutert, dass die Bühnenwerkstätten ca. 40 bis 50 Mitarbeiter haben. Eine
Kantine werde nicht benötigt. Die notwendigen Nebenflächen werden im Anforderungsprofil

beschrieben.

Zur Beleuchtung der Malerwerkstatt ist keine Glasfront erforderlich. Es reicht ein normaler

Fensteranteil. Gut wäre beispielsweise auch ein Shed-Dach.

Herr Fischer (Bühnen Köln) teilt mit, dass ein Betriebskonzept mitgeliefert werden solle.

HECKER
WERNER
HIMMELREICH
RECHTSANWÄLTE
Herr Streitberger fasst zusammen, dass die vielen Fragen ein deutliches Interesse an dem
zu erteilenden Auftrag erkennen lassen. Er kommt zu dem Schluss, dass die Ausschreibung

gestartet werden kann.
Rechtsanwalt Poschen trägt die Frage 2) der Fragenliste vor.

Aus dem Teilnehmerkreis wird darauf hingewiesen, dass wohl noch keiner der Teilnehmer

eine Bühnenwerkstatt gebaut habe und dies nicht als Referenz gefordert werden könne.

Rechtsanwalt Schu fragt danach, ob ein Double- oder Triple-Net-Mietvertrag bevorzugt
werde. Aus dem Teilnehmerkreis wird geantwortet, dass das Facility Management, die
Unterhaltung usw. aus Sicht der Investoren lieber vom Mieter übernommen werden solle.

Ansonsten sei dies jedoch eine Frage des Preises.

Herr Streitberger bedankt sich für die Teilnahme. Er stellt fest, dass es einen ausreichenden

Markt für das beabsichtigte Vergabeverfahren gibt.

gez. Dr. Norbert Reuber
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Fragen an die Interessenten

*e Fragen zum Grundstück
o Sind Sie Eigentümer geeigneter Grundstücke im Kölner Stadtgebiet o-
der könnten Sie anderweitig die Verfügbarkeit im Auftragsfall über der-
artige Grundstücke sicherstellen?
o Sind die Grundstücke nach heutigem Stand planungs- und baurechtlich
geeignet?
o Sind die Grundstücke ohne besondere Risiken (Gründung/Altlasten)?

e Ggf.: Fragen zum bereits bestehenden Gebäude

o Die benötigten Mietflächen müssen voraussichtlich nicht zwingend
durch Errichtung eines Neubaus geschaffen werden. Verfügen Sie über
ein Bestandsgebäude?

o Welches Ausmaß würden die erforderlichen Umbau- und Modernisie-
rungsmaßnahmen voraussichtlich haben?

o Welche spezifischen Schwierigkeiten und Herausforderungen sehen
Sie hinsichtlich des Umbaus bzw. der Modernisierung von Bestandsge-
bäuden in diesem Kontext?

*e Fragen zum Interessenten
o Sind Sie Entwickler oder Bestandshalter?
o Über welche Erfahrung verfügen Sie in der Umsetzung derartiger Pro-
jekte und welche Referenzen haben Sie?

« Fragen zum Projekt

o Halten sie das vorgestellte Projekt für marktfähig?

o Halten sie den angestrebten Zeitrahmen für realistisch?

o Wie bewerten sie die angestrebte Laufzeit des Mietvertrages?

o Wie bewerten sie die baulichen Besonderheiten des Projektes in Bezug
auf ihre Auswirkung auf die Miete, hier speziell die Übernahme aller
nutzerspezifischen Einbauten wie Kräne, Züge etc. durch den Vermie-
ter?

o Sehen sie Hindernisse, die von einer Beteiligung am Verfahren abhal-
ten könnten?

o Haben Sie Anregungen zum Projekt oder zum Verfahren?

(Informationen und Fragen für Interessenten) 15.03.2018

Information für die Interessenten und Teilnehmer an der Informationsveranstal-
tung am 21.03.2018, 10:00 Uhr — Markterkundung Errichtung und Vermietung
Werkstätten der Bühnen der Stadt Köln

e Vorstellung des Projektes mit Material der Machbarkeitsstudie

[oe]
°
[eo]

[o}

Funktionen

Anforderungen

Größen (Gebäude ca. 8.950 m?, Grundstücksgröße ca. 10.000 bis 15.000
m?)

Erläuterung der Zusammenhänge zwischen den Spielstätten und den
Werkstätten

« Erläuterung von Besonderheiten des Projektes (baulich)

o
©
o°

Nutzerspezifische Einbauten wie Kräne/Zügell.ackierkabine
Lichtführung Malersaal
Montagesaal

« Vorstellung der Lagekriterien

o

[e}

Verkehrliche Anbindung an das Straßennetz geeignet für LKW-Sattelzüge
ohne zeitliche Einschränkung

Verbindung zum Offenbachplatz

Bedeutung ÖPNV

Vollständig erschlossen (hier insbesondere: Strom, Internet ausreichend
ausgebaut)

+ Erläuterung der Rahmenbedingungen des Mietvertrages

{6}

Zeitliche Bindung mit Optionen (10 Jahre plus zweimal 5 Jahre)
Anpassungen des Mietzinses über den zeitlichen Verlauf (Indizierung)
Regelung von Reinigung, Pflege, Instandhaltung, Reparatur (hier insbe-
sondere die Reaktionszeit bei betriebsnotwendigen Installationen)

«e Darstellung des gedachten Zeitrahmens

000000

Ausschreibung

Auswertung

Vergabe

Planung und Genehmigung
Erstellung

Übergabe