Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
August 2017 (Stand 31.08.2017)
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
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. 
Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die PrognoseKENNDATEN
Am 03.07.2017 ist eine belastbare Termin-und Kostenprognose für einen kalkulierbaren Projektablauf veröffentlicht worden. Diese ist unter Beachtung der entsprechenden
Qualitätsanforderungen und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer und
Objektüberwachungen abgestimmt worden.
Im weiteren Projektverlauf muss nun besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) im 1. Quartal 2019, welche auch 
Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann.
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN
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3. Das ProjektLOGBUCH

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4. Die ProjektTERMINE
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5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF der letzten 6 Monate BEMERKUNGEN:
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen 
Erkenntnissen aus der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und sind eine Fortschreibung der 
Kostenprognose vom 30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418)
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt: 
404 Mio. €  brutto.
Der aktuelle Stand der Auszahlungen beträgt: 
279,92 Mio. €  brutto.
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 
337,83 Mio. €  brutto.
Die aktuelle Kostenprognose beträgt: 541,85 Mio. € brutto
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten beträgt gegenwärtig: 25,52 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung von:                            567,37 Mio. €  brutto
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 
24.08.2017 sowie Informationen aus dem Projektraum AWARO. Mit der Gesamtbudgeterhöhung 
vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die Handlungsfähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des 
Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt werden. 
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung sowie die Kostenrisiken sind momentan 
durch das zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfehlen die Anpassung des 
Budgets auf mindestens 545 Mio. €.
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Prognose
541,85 Mio. €
567,37 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)
Verpflichtungen
337,83 Mio. €
Budget
404 Mio. €
Auszahlungsstand
279,92 Mio. €
404 Mio €
279,92 Mio €
235,83 Mio €
78,50 Mio €
23,50 Mio €
337,83 Mio €
204,02 Mio €
25,52 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
Budget
266 Mio. € 269 Mio. € 272 Mio. € 272 Mio. € 277 Mio. € 280 Mio. €
337 Mio. € 339 Mio. € 341 Mio. € 342 Mio. € 337 Mio. € 338 Mio. €
363 Mio. € 365 Mio. € 368 Mio. € 369 Mio. €
543 Mio. € 542 Mio. €
404 Mio. € 404 Mio. €
200 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
03.2017 04.2017 05.2017 06.2017 07.2017 08.2017
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
(bis 06.2017 Kostenstand)
545 Mio. €
404 Mio. €

27,66%
32,98%
11,70%
20,21%
7,45%
KG 300 bis 500 gesamt
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8.1 Der Sachstand ZUSTANDSFESTSTELLUNGEN
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Während der umfangreichen Qualitätskontrollen durch die Objektüberwachungen, Sachverständigen und Projektsteuerung konnten zahlreiche Mängel verschiedener Gewerke festgestellt 
und einem Qualitätsmanagement zugeführt werden. 
Aufgrund des gestörten Bauablaufes wird nun die Zeit genutzt, um Zustandsfeststellungen aller Gewerke durchzuführen, um vollumfänglich alle Mängel im Projekt aufzunehmen und somit 
einen Gesamtüberblick über den technischen und optischen Zustand der eingebauten Bauteile und Geräte zu erhalten. Zusätzlich werden bereits fertig gestellte Gewerke vollumfänglich 
abgenommen. Seit März 2017 werden die Zustandsfeststellungen durch die Objektüberwachungen durchgeführt und werden voraussichtlich bis zum 1. Quartal 2018 abgeschlossen sein.
Als Ziel wurde festgelegt, die vorgefundenen Mängel zeitnah abzustellen. Mit Beginn der neuen Bauphase kann dann im Wesentlichen der Schwerpunkt auf der Heilung der TA-
Leistungen und der damit verbundenen Änderungen liegen. Darüber hinaus können die Ergebnisse der Zustandsfeststellungen der TA-Leistungen für die neue TA-Planung 
mitberücksichtigt werden. 
Abnahme erfolgt
Zustandsfeststellung erfolgt (ohne Abnahme)
Zustandsfeststellung in Bearbeitung
Zustandsfeststellung offen
Zustandsfeststellung nicht erforderlich
24,49%
40,82%
10,20%
12,24%
12,24%
KG 300 Gebäude
33,33%
29,17%
16,67%
16,67%
4,17%
KG 479 Bühnentechnik
16,67%
22,22%
11,11%
50,00%
KG 400 Haustechnik

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9. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
bearbeitungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird diese Vorgehensweise erfolgreich durch die Führung des Bauherren und der Projektsteuerung umgesetzt. Die Firmengespräche und die hierzu notwendigen 
Vertragsergänzungen sind mittlerweile weit fortgeschritten und werden voraussichtlich bis Ende 2017 abgeschlossen sein.
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung offen
11,11%
16,67%
16,66%
50,00%
5,56%
KG 400 Haustechnik
34,78%
8,70%30,43%
26,09%
KG 479 Bühnentechnik
19,35%
10,75%
23,66%
30,11%
16,13%
KG 300 bis 500 gesamt
14,29%
14,29%
30,61%
24,49%
16,33%
KG 300 Gebäude

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8.1 Die ProjektRISIKEN
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Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
1. Bestehende Risiken:
 Zustandsfeststellungen für alle Gewerke decken ggf. 
bisher unbekannte Mängel auf
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers
 mangelnde Planungsgrundlagen TA und neue 
Erkenntnisse führen zu weiteren 
Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
 Die Anwendung neuer Richtlinien im Bereich der 
Gebäudetechnik erfordert ggf. zusätzliche 
Umplanungen und Umbauten bestehender Anlagen
 Steigerung Baupreisindex 
 Nachtragsforderungen der Planer, Bauleitungen und 
Firmen aufgrund von Störungen im Planungs- und 
Bauablauf
 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 
 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 
 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5
 Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder Kapazitäten 
der Objektüberwachungen sowie baubetrieblicher 
Gutachter
 mangelnde Leistungsfähigkeit der neuen 
Objektüberwachungen führen zu weiteren 
Terminverzögerungen und Qualitätsdefiziten
2. Empfehlungen Maßnahmen:
 Intensive Einarbeitung in die Planung TA durch den neuen Planer 
für eine frühzeitige Abstimmung von Planungs- und Baubereichen 
und sog. Arbeitspaketen
 Frühzeitige Ausarbeitung eines detaillierten Terminplans auf 
Baubereichsebene und regelmäßiger Soll-/Ist-Vergleich 
 Durchführung von Zustands- und Leistungsfeststellungen für die 
Erfassung eines vollständigen Ist-Standes
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche
 Erweiterung der baubetrieblichen Prüfung der 
Nachtragsforderungen der Projektbeteiligten
 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
 Soll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten Qualitätszielen und gebauten 
Qualitäten
3. Fazit und Bewertung:
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben 
einzelne Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch 
werden neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom Ergebnis der Zustandsfeststellungen sowie vom 
weiteren Verlauf der Planung (Leistungsphase 3) ab. Wir empfehlen 
daher eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach 
Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung). Das aktuelle 
Terminrisiko ist bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen.
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den beauftragten Firmen 
ab. Daher sollten die Firmengespräche weiterhin intensiv durch den 
Bauherren unter Hinzuziehung von Beratern erfolgen. Das aktuelle 
Kostenrisiko ist daher weiterhin als hoch zu bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Wir empfehlen daher die Anpassung des Budgets auf die 
Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen und 
Zustandsfeststellungen zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität nicht 
ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen, Rückbauten und 
Umplanungen erforderlich. 
Durch die neuen Objektüberwachungen können nunmehr die fehlenden 
Kapazitäten aufgebaut werden und somit kann eine intensive Bearbeitung 
der Mängel zur Qualitätssicherung erfolgen. 
Das aktuelle Qualitätsrisiko ist weiterhin als hoch zu bezeichnen und kann 
erst dann geringer ausfallen, wenn die Zustandsfeststellungen vollständig 
abgeschlossen sind.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
04.10.2017 
Vorlagen-Nummer 
 2968/2017 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 10.10.2017 
Finanzausschuss 13.10.2017 
Rechnungsprüfungsausschuss 23.11.2017 
Unterausschuss Kulturbauten 28.11.2017 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht August 2017 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanie rung der Bühnen 
am Offenbachplatz zur Kenntnis.  
 
Schwerpunkt der gegenwärtigen planerischen Aktivitäten ist nach wie vor die sogenannte ver tiefte Grundl a-
genermittlung, diese soll plangemäß am 28.10.2017 ab geschlossen sein. Sie bil det die Grundlage zur notwe n-
digen Neuplanung der Technischen Ausstattung mit deren Entwurfspla nung am 12.12.2017 begonnen werden 
soll. Die Bühnen befinden sich damit im Zeitfens ter des Rahmenterminplanes, der am 3. Juli 2017 der  Öffent-
lichkeit vorgestellt wurde. 
 
Signifikante Fortschritte wurden bei den gemeinsam mit den beteiligten Firmen durchgeführten Zustandsfes t-
stellungen erreicht. So konnte in der Zusammenschau der Kostengruppen 300 bis 500 der Anteil der noch off e-
nen Zustandsfeststellungen von 41,9 % auf 20,2% reduziert wer den. Der Anteil der erfolgten Abnahmen erhö h-
te sich von 15,1% auf 27,7%. Bei den abgeschlosse nen Zustandsfeststellungen konnte ein Zuwachs von mehr 
als 11% erreicht wer den. Die Zustandsfeststellun gen werden im Wesentlichen von den beauftragten Objek t-
überwachungen durchgeführt, in diesem Zusammenhang ist es interessant, daß die Objektüberwa chung für die 
Kostengruppe 300 nach einer viermonatigen Übergangsphase am 31.08.2017 planmäßig von HPP Archit ekten 
auf das Ingenieurbüro Diete + Siepmann übergegangen ist. Die durch die Zustandsfeststellun gen ermittelten 
Daten fließen in die vertiefte Grundlagenermittlung und in die weitere Planung ein. 
 
Bedingt durch die Urlaubszeit im Sommer ergaben sich bei d en Firmengesprächen nur geringe Fortschritte. So 
sank der Anteil der noch offenen Vertragsanpassungen auf insgesamt 23,7%, was einen Rückgang um mehr 
als 4% entspricht. Diese Entwicklung ist ausschließlich auf Firmengesprä che im Bereich der Kostengruppe 300 
zurückzuführen, in der der Anteil der Vertragsanpassun gen in Vorbereitung um 6% auf nun 24,5 % gesteigert 
werden konnte. 
 
Der Auszahlungsstand stieg von 277 Mio. € im Juli 2017 auf rund 280 Mio. € im August 2017. Damit ist in dieser 
Kategorie der statistische Ausreißer vom Vormonat wieder ausgeglichen. Die monatlichen Zahlungen belaufen 
sich im Durchschnitt der vergangenen Monate auf ca. 3 bis 4 Mio. €. Die Verpflichtungen stiegen gegenüber 
dem Vormonat von 337 Mio. € auf 338 Mio. €. Auch die Werte der  Kostenprognose zeigen nur geringe Verä n-
derungen: Die Unter- bzw. Obergrenze liegen mit 542 Mio. € und 567 Mio. € weiterhin unter den am 3. Juli g e-
nannten Beträgen von 545 Mio. € bzw. 570 Mio. €. 
 
 
gez. Streitberger