Bebauungsplan E 54 - Am Steinern Kreuz - (Satzungsbeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
18.05.2011 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI Grünflächenamt an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2011/0178 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bebauungsplan E 54 - Am Steinern Kreuz - (Satzungsbeschluss) 
 
Vorlage vom: 09.05.2011 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Zum offen gelegten Entwurf des Bebauungsplans E 54  – Am Steinern Kreuz – gingen im Rahmen 
der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB die in 
Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) 
entschieden. 
 
2. Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB zu diesem 
Bebauungsplanentwurf gingen die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2 
Datenschutzrelevante Anlage) entschieden. 
 
3. Der vorliegende Bebauungsplan E 54 – Am Steinern Kreuz – für das Gebiet beiderseits der Straßen 
„Am Haselberg“ (Nr. 2 - 18), „Am Kirschenhang“ (Nr. 1 - 12) und „Am Steinern Kreuz“ (Nr. 2 – 63), 
zwischen der Heinrich-Delp-Straße (Nr. 241 und 241A) und der Straße „Auf der Marienhöhe“ sowie 
für die Grundstücke „Auf der Marienhöhe“ Nr. 2 – 27, wird mit seiner Begründung (Anlage 3) und den 
in den Bebauungsplan aufgenommenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser zur Satzung 
beschlossen.

2 
... 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Prüfung der Stellungnahmen der TÖB 
Anlage 2: Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit (datenschutzrel. Anlage) 
Anlage 3: Begründung zum Bebauungsplan E 54 
Bebauungsplan E 54 (wird zu den Sitzungen ausgelegt / aufgehängt)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2011/0178 vom 09.05.2011: 
 
Ziel des Bebauungsplans E 54 – Am Steinern Kreuz –  ist die Qualität des Wohngebiets zu sichern 
und dennoch eine moderate Nachverdichtung zu ermöglichen. 
Mit Aufstellungsbeschluss zum o. g. Bebauungsplan hat die Stadtverordnetenversammlung auch eine 
Satzung über eine Veränderungssperre für dieses Gebiet beschlossen, deren zweite Verlängerung 
am 17.07.2011 enden wird. 
Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 13a BauGB durchgeführt, da die Voraussetz ungen erfüllt 
sind. Die Vorprüfung des Einzelfalls (s. Anlage 3, Teil B) ergab, dass durch die vorliegende Planung 
es zu keinen erheblich negativen Beeinträchtigungen der Schutzgüter kommt und somit kein 
Erfordernis zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Im beschleunigten 
Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB 
und von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen 
verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 
Die öffentliche Auslegung des Entwurfs mit der zugehörigen Begründung erfolgte nach Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung vom 09.12.2010 in der Zeit vom 18.01.2011 bis einschließlich 
18.02.2011. 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, sowie die Abstimmung mit 
den Nachbargemeinden, wurden mit Schreiben vom 13.12.2010 durchgeführt. 
 
Zu 1:
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange gemäß § 4 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf E 54 
zusammengefasst und entsprechend geprüft. 
 
Zu 2:
 
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB gingen die in Anlage 2 
zusammengefassten und geprüften Stellungnahmen ein. 
 
Zu 3: 
Der Bebauungsplan E 54 – Am Steinern Kreuz – ist mit seiner Begründung (Anlage 3) und den im 
Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen 
zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser gemäß § 10 BauGB als Satzung zu 
beschließen. Der Bebauungsplan wird anschließend durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft 
gesetzt. 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
Vorab werden übersandt:
 
• 11 Exemplare des Bebauungsplans E 54 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
• Akten z. Hd. des Berichterstatters 
 
Darmstadt, den   09.05.2011 
VI/61.2 ha NSt. 2112

K en n -
ziffer 
B au w eise  Art d er b au li- 
ch en  N u tzu n g  
Z ah l d er V o ll- 
g esch o sse 
als H ö ch stm aß  
G R Z  G F Z  
 
D ach fo rm  AW H Tal  AW H B erg 
 
G H m ax  
1 
 
D  
2 
 
H  
3 
 
g  
W R  I 0,4 0,4 
F D  
S taffelgeschoss nur 
in der gesondert ge- 
k ennzeichneten 
„Z one für S taffelge- 
schosse“ zulässig 
 
5,00 m  1) 
1) bei S taffel-
geschoss : 
4,00 m  
4,50 m  1) 
1) bei S taffel-
geschoss : 
3,50 m  
5,00 m  1) 
1) bei S taffel- 
geschoss : 
7,50 m  
4 
 
E  
5 
 
D  
6 
 
H  
W R  II 0,4 0,6 
F D  
S taffelgeschoss 
bei zw ei V ollge-
schossen nicht zu- 
lässig 
 
7,50 m  7,00 m  7,50 m  
7 
 
E  
8 
 
D  
9 H  
 
W R  II 0,4 0,6 
S atteldach, W alm - 
dach, P ultdach und 
F lachdach zulässig,  
S taffelgeschoss 
ohne E inschränkung 
zulässig 
 
7,50 m  1) 
1) bei S taffel-
geschoss : 
6,50 m  
7,00 m  1) 
1) bei S taffel-
geschoss : 
6,00 m  
10,00 m  
 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom  15.01.2011 (GVBl. I S. 46) i.V.m.              
§ 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
1. Dächer 
 (§ 81 Abs. 1 HBO) 
1.1 Dachform und Dachneigung 
Innerhalb des Geltungsbere iches mit Ausnahme der mit „FD“ gekennzeichneten Fl ächen 
sind geneigte Dächer in Form von Sattel- und Walmdä chern mit einer Dachneigung zw i- 
schen 25 und 35°  sowie flach geneigte Dächer und Fl achdächer bis zu einer Dachne i- 
gung von 5°  zulässig; ferner sind Pu ltdächer bis zu einer Dachneigung von 10°  zulässig. 
Ein Pultdach muss so angeordnet sein, dass First- u nd Trauflinie parallel zur Erschlie- 
ßungsstraße verlaufen.  
Bei Um-
 und Anbauten ist Satz 1 anzuwenden oder die Dachfo rm und Dachneigung des 
Bestandsgebäudes beizubehalten. 
1.2 Flach geneigtes Dach 
Innerhalb der mit „FD“ gekennzeichneten Flächen sin d ausschließlich Dächer bis zu einer 
Dachneigung von 5°  zulässig. 
1.3 Dachaufbauten, -einschnitte und -gauben  
Die gesamte Breite der Dachaufbauten und -einschnit te darf  max. 50% der Dachbreite 
betragen. 
Zwischen Dachaufbauten bzw. Dacheinschnitten und de m jeweiligen Dachende wie Ort- 
gang, First, Traufe, Grat sowie zwischen den einzel nen Dachaufbauten bzw. Dachein- 
schnitten muss ein Mindestabstand von 1,20 m – geme ssen in d 
er jeweiligen Dachfläche 
–  eingehalten werden. Als Ausnahme ist bei Walmdäche rn ein Mindestabstand zum 
Dachgrat von 0,60 m zulässig. 
Für den Mindestabstand maßgeblich ist die engste St elle, jeweils gemessen in der Dach- 
fläche. 
Dachaufbauten und -einschnitte 
 sowie Dachgauben sind bei Pultdächern, flachgeneig ten 
Dächern und Flachdächern nicht zulässig. 
2. Einfriedungen und Stützmauern  
Einfriedungen sind nur zulässig als: 
- Hecken 
- Eisengitter aus senkrechten Stäben 
- Mauern aus Beton, Naturstein oder Klinkermauerwerk 
- Maschendrahtzaun  
An der der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandten Grundstücksgrenze sind Einfriedun- 
gen als Mauern bis zu einer maximalen Höhe von 1,20  m zulässig. Die übrigen Einfrie- 
dungen dürfen eine Höhe von 1,50 m nicht überschreiten.  
Einfriedungen aus Beton, Naturstein oder Klinkermauerwerk sowie S tützmauern sind mit 
Laubgehölzpflanzungen oder Kletterpflanzen dauerhaft zu begrünen. 
 
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser 
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.  d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 584) 
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
Zur Schonung des natürlichen Wasserha ushaltes sind auf den Grundstücken Zisternen 
zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niedersch lagswasser dienen, das auf den 
Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Ziste rnen muss mindestens 25 l/m² h o- 
rizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betr agen. Das Zisternenwasser soll als 
Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülun g etc.) genutzt werden. 
IV. Hinweise und Empfehlungen 
1. Altstandorte  
Die Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamte s für Umwelt und Geologie weist 
folgende Altstandorte im Plangeltungsbereich aus: 
- Am Steinern Kreuz 8 
- Am Steinern Kreuz 26 
- Auf der Marienhöhe 3b 
Das Altflächenkataster für Altstandorte und Altabla gerungen der Unteren Wasserbehörde 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt weist weiterhin no ch einen Eintrag für die folgende 
Liegenschaft auf: 
- Am Haselberg 14 
Abschließende Erkenntnisse über die Altstandorte li egen nicht vor, jedoch erachtet die 
Untere Wasserbehörde der Wissenschaftsstadt Darmsta dt die genannten Einträge aus 
dem Altflächenkataster als nicht relevant, da es si ch entweder um relativ kurze Betrieb s- 
zeiträume oder um reine Wohngebäude handelt. 
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schäd liche Bodenverän
derungen 
und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist das Regi erungspräsidium Darmstadt, Abte i- 
lung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da  41.5 (zuständige Bodenschutzb e- 
hörde) zu beteiligen. 
2. Gefahren durch geringen Waldabstand  
Östlich und südöstlich an den Geltungsbereich des B ebauungsplanes schließt der Bau m- 
bestand des Waldes an. Um einer Gefahr durch um fallende Bäume oder herab fallende 
Baumteile zu begegnen, sind innerhalb der überbauba ren Flächen in Waldnähe (bis 
25,00 m Abstand) im Fall einer Bebauung besondere b auliche Vorkehrungen erforderlich:  
Die Bebauung sollte durch besondere statisch-konstr uktive Maßnah men auf der dem 
Baumbestand zugewandten Seite gegen die Gefährdung z.B. durch Windbruch gesi chert 
werden. Als statisch-konstruktive Maßnahmen kommen z.B. Maßnahmen in der Dac h- 
konstruktion oder bei der Konstruktion der Außenwan d in Frage. Dabei kommen vorra n- 
gig Konstruktionen aus Stahlbeton oder Stahl in Bet racht. Hölzerne Dachkonstruktionen 
üblicher Bauart dürften nicht in der Lage sein, ein em Baumsturz standzuhalten.  
Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass in unmittel barer Nähe des Waldes damit z u 
rechnen ist, dass die Bebauung durch eventuell auft retende Waldbrände zusätzlichen 
Gefahren ausgesetzt ist. 
Für Schädigungen, die durch Baumfall und herabstürz ende Äste entstehen können, wird 
vom Land Hessen (Hessen-Forst) und von der Wissensc haftsstadt Darmstadt kein Sch a- 
densersatz geleistet. 
 
7. Artenempfehlungen  
Folgende Gehölzarten werden zur Verwendung empfohle n: 
Großkronige Bäume 
Acer platanoides    Spitzahorn 
Acer pseudoplatanus    Bergahorn 
Betula pendula    Sand-Birke 
Fagus sylvatica    Buche 
Fraxinus excelsior    Esche 
Juglans regia    Walnuss 
Quercus petrea    Traubeneiche 
Quercus robur    Stiel-Eiche 
Tilia cordata     Winter- Linde 
Mittel- und kleinkronige Bäume 
Acer campestre    Bergahorn 
Betula pendula    Sand-Birke 
Crataegus laevigata ‘Pauls Scarlet’ Rotdorn 
Corylus colurna    Baumhasel 
Prunus avium ‘Plena’   Gefüllte Süßkirsche 
Sorbus aucuparia    Eberesche 
Obstbäume    
Standortgerechte, gebietstypische Baumarten sind au ch einige Nadelgehölze wie z.B.  
Pinus nigra (Schwarzkiefer),  Cedrus atlantica (Atl aszeder) und Taxus baccata (Eibe)  
Sträucher und Heckenpflanzen für den Innenbereich  
Cornus kousa      Japanischer Hartriegel 
Deutzia (Arten und Sorten)   Deutzie 
Amelanchier ovalis     Felsenbirne 
Buxus sempervirens    Buchs (Arten und Sorten) 
Ligustrum (Arten und Sorten)   Liguster  
Philadelphus (Arten und Sorten)  Falscher Jasmin 
Rosa (Arten und Sorten)    Rosen 
Buddleia davidii (Sorten)    Schmetterlingsstrauch  
Spiraea (Arten und Sorten)   Spierstrauch  
8. Zusammenstellung der zulässigen Kombinationen vo n Vollgeschossen, Dachfor- 
men und Gebäudehöhen  
Auf Grundlage der Festsetzungen zum Maß der baulich en Nutzung unter Nr. I. 4 i.V.m. 
der Tabelle (siehe Planzeichnung) sind für die Baug ebiete der Kennziffern 1 bis 9 folgen- 
de Gebäudetypen und -höhen möglich: 
 
 
Hierbei soll zu Grunde gelegt werden:  
Bereiche im Plangebiet  Lärmpegel-
bereich nach 
DIN 4109  
"Maßgeblicher 
Außenlärmpegel" 
nach DIN 4109 
(Ausgabe 1989)  
Erforderliche resultierende Schall- 
dämm-Maße R'w,res des Außenbau- 
teils  
   Aufenthaltsräume in Wohnungen  
Außenwände zur  
Heinrich-Delp-Straße 
 
I bis 55 dB(A) 30 dB 
Grundlage für die Ermittlung des Lärmpegelbereiches  ist das jeweils aktuelle Lärmkatas- 
ter der Stadt Darmstadt oder ein qualifizierter Ein zelnachweis des maßgeblichen Außen- 
lärmpegels. 
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften kön nen beim Bauaufsichtsamt der Wis- 
senschaftsstadt Darmstadt eingesehen werden. 
 
3.  Artenschutz  
Vor Beginn der Baumaßnahmen auf den Grundstücken Am  Steinern Kreuz 61 und 63 
sind die Grundstücke durch eine geeignete Fachperso n auf das Vorkommen der Äsculap -
Natter zu überprüfen. 
Sollte das Vorkommen der Äsculap-Natter nachgewiese n werden, ist bei der zu
ständigen 
Naturschutzbehörde ein artenschutzrechtliches Geneh migungsverfahren gemäß § 45 
Bundesnaturschutzgesetz zu beantragen. 
4. Bodendenkmale  
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für 
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder d er Unteren Denkmalschutzbehö r- 
de unverzüglich anzuzeigen. 
5. Bodenveränderungen  
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bode n erfordern, ist auf sensorische Au f- 
fälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeit en des Unte rgrundes festgestellt, die 
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränder ungen hinweisen, ist umgehend 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeit sschutz und Umwelt Darmstadt, 
Dez. IV/DA 41.5 (zuständige Bodenschutzbehörde), zu  informieren. 
6. Leitungsschutzmaßnahmen  
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den te chnischen Richtlinien GW 125 e i- 
nen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitunge n aufweisen. Wird dieser Abstand 
unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungslei tungen gegen Wurz eleinwirkungen zu 
sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend z u verschieben. 
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitung en sind mit dem Versorgungs- 
träger abzustimmen. 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Gemarkung Eberstadt             Flur 21               Maßstab 1:1.000 
 
 
Bebauungsplan E 54 
- Am Steinern Kreuz - 
 
Bekanntmachung: 
 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des Bebauung splans gem. § 10 (3) BauGB und 
der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am       . 
Öffentliche Auslegung dieses Bebauungsplans mit Beg ründung gem. § 7 Hess. Gemeinde- 
ordnung (HGO) i. V. m. § 7 (3) der Hauptsatzung der  Wissenschaftsstadt Darmstadt im 
Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom       bis einschließlich      . 
 
Inkrafttreten: 
 
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am      . 
Darmstadt, den ___________ 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Der Dezernent 
 
Für das Gebiet beiderseits der Straßen „Am Haselber g“, „Am Kirschenhang“ und „Am Steiner n 
Kreuz“ zwischen der „Heinrich-Delp-Straße“ und der Straße „Auf der Marien höhe“ sowie für die 
Grundstücke „Auf der Marienhöhe“ 2-27.  
Mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von 
Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser 
 
 
Rechtsgrundlagen: 
 
 
Baugesetzbuch (BauGB)  i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt g eändert durch  
Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585 ) 
 
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt ge ändert 
durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
 
Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) 
 
Hess. Bauordnung (HBO)  i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) 
 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches  i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I  
S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 29.0 6.2010 (GVBl. I S. 233) 
 
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt ge ändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 24.03.2010 (GVBl. I S . 119) 
 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542) 
 
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzg esetz  (HAGBNatSchG ) i.d.F.   
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629) 
 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG)  i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt g eändert 
durch Art. 12 des Gesetzes vom 11.08.2010 (BGBl. I S. 1163) 
 
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 584) 
 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG)  i.d.F. vom 26.09.2002 (BGBl. I S. 3830), 
zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 01.0 3.2011 (BGBl. I S. 282) 
 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG )  i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 
94), zuletzt geändert durch Art. 11 des Gesetzes vo m 11.08.2010 (BGBl. I S. 1163) 
 
 
 
Planvermerke 
 
Beschleunigtes  Verfahren nach § 13a BauGB: 
 
Aufstellungsbeschluss: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.06 .2007 . 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2  (1) BauGB und nach § 13a (3) 
BauGB im „Darmstädter Echo“ am 28.06.2007 .  
 
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: 
 
Beschluss des Magistrats vom 21.04.2010 . 
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der 
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „D armstädter Echo“ am 28.04.2010 . 
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziel e und Zwecke der Planung und Anhörung 
gem. § 3 (1) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 28.04.2010  bis ein- 
schließlich 28.05.2010 . 
 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öff entlicher Belange 
 
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke  der Planung gem. § 4 (1) BauGB und 
Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 (2) Ba uGB mit Schreiben vom 
04.05.2010 . 
 
Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 09.12 .2010 . 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darms tädter Echo“ am 10.01.2011 . 
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungs planes mit Begründung gem. § 3 (2) 
BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zei t vom 18.01.2011  bis einschließlich 
18.02.2011 . 
 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffen tlicher Belange 
 
Gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbarge meinden gem. § 2 (2) BauGB mit 
Schreiben vom 13.12.2010 . 
 
Satzungsbeschluss: 
 
Dieser Bebauungsplan wurde mit den textlichen Fests etzungen, dem zeichnerischen Teil 
und den im Plan enthaltenen Satzungen gem. § 10 (1)  BauGB von der Stadtverordnetenver- 
sammlung zur Satzung beschlossen am _     _. 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung besch lossenen Plan überein. 
Ausgefertigt: Darmstadt, den _     _  
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Der Dezernent 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Gemarkung Eberstadt Flur 21 Maßstab 1:1.000 
 
 
  
Bebauungsplan E 54 
 
 
– Am Steinern Kreuz – 
Für das Gebiet beiderseits der Straßen „Am Haselber g“, „Am Kirschenhang“ und „Am Steinern 
Kreuz“ zwischen der „Heinrich-Delp-Straße“ und der Straße „Auf der Marienhöhe“ sowie für die 
Grundstücke „Auf der Marienhöhe“ 2-27 
 
Mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anla- 
gen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasse r 
 
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
Aufgrund  des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 24 14) i.V.m. der Baunutzungsverord- 
nung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132 ) und der Planzeichenverord nung (PlanzV) 
vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgese tzt: 
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Beba uungsplanes  
(§ 9 Abs. 7 BauGB) 
2. Kennziffer der Baugebiete         
3. Art der baulichen Nutzung  (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 
Reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO) 
4. Maß der baulichen Nutzung  (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
Die Abbildungen unter IV. 8 dienen der Veranschauli chung der möglichen Gebäudetypen 
in Bezug auf die Festsetzungen zum Maß der bauliche n Nutzung. 
4.1 Grundflächenzahl GRZ (§ 19 BauNVO)      
4.2 Geschossflächenzahl GFZ (§ 20 BauNVO)     
Es gilt die in der Tabelle (siehe Planzeichnung) fe stgeschriebene maximale Geschossflä- 
chenzahl für das jeweilige Baugebiet (Kennziffern 1  bis 9) 
4.3 Ermittlung der zulässigen Grund- und Geschossfl äche (§§ 19 ff. BauNVO) 
4.3.1 Flächenanteile von Gemeinschaftsanlagen (§ 21 a Abs. 2 BauNVO) 
Zu der für die Ermittlung der zulässigen Grundfläch e maßgebenden Grundstücksfläche 
sind die zugehörigen Flächenanteile an außerhalb de r einzelnen Baugrundstücke - inner- 
halb des Plangebietes - festgesetzten Gemeinschafts anlagen nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 
BauGB hinzuzurechnen. 
4.3.2 Stellplätze und Garagen in Vollgeschossen (§ 21a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO) 
Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben die F lächen von Stellplätzen und Gara gen 
in Vollgeschossen unberücksichtigt. 
4.3.3 Hinzurechnung von unterirdischen Garagen (§ 2 1a Abs. 5 BauNVO) 
Die zulässige Geschossfläche darf um die Flächen no twendiger Garagen, die unter der 
Geländeoberfläche hergestellt werden, erhöht werden . 
4.4 Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 und 3 i.V.m . § 20 Abs. 1 BauNVO) 
Es gilt die in der Tabelle (siehe Planzeichnung) fe stgeschriebene maximale Zahl der Voll- 
geschosse für das jeweilige Baugebiet (Kennziffern 1 bis 9).    
 
4.5.2 Maximal zulässige Gebäudehöhe GH max  
Es gilt die in der Tabelle (siehe Planzeichnung) fe stgeschriebene maximale Gebäudehö- 
he GH max  für das jeweilige Baugebiet (Kennziffern 1 bis 9).  
Bei der Zulässigkeit von einem  Vollgeschoss gelten folgende Höhenbeschränkungen:  
 GH max 
Innerhalb der mit den Kennziffern 1 bis 3 ge- 
kennzeichneten Flächen außerhalb  der als 
„Zone für Staffelgeschosse“ festgesetzten 
Flächen 
5,00 m 
Innerhalb der mit den Kennziffern 1 bis 3 ge- 
kennzeichneten Flächen innerhalb  der als 
„Zone für Staffelgeschosse“ festgesetzten 
Flächen 
7,50 m 
Bei der Zulässigkeit von zwei  Vollgeschossen gelten folgende Höhenbeschränkungen :  
 GH max  
Innerhalb der mit den Kennziffern 4 bis 6 ge- 
kennzeichneten Flächen  7,50 m 
Innerhalb der mit den Kennziffern 7 bis 9 ge- 
kennzeichneten Flächen 10,00 m 
Als maximal zulässige Gebäudehöhe gilt das Maß vom talseitigen Höhenbezugspunkt bis 
zum höchsten Punkt der Oberkante Dachhaut.  
4.5.3 Höhenbezugspunkt 
Der Höhenbezugspunkt bei Höhenfestsetzungen an der Bergseite ist die natürliche Ge- 
ländeoberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der  bergseitigen Außenwand bzw. der 
höchstgelegenen Außenwand. 
Der Höhenbezugspunkt bei Höhenfestsetzungen an der Talseite ist die natürliche Gelän- 
deoberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der ta lseitigen Außenwand bzw. der tiefstge- 
legenen Außenwand. 
4.5.4 Technische Aufbauten 
Technische Aufbauten wie Schornsteine, Solaranlagen , Aufzüge, Lüftungsanlagen blei-
ben bei allen Höhenfestsetzungen unberücksichtigt. 
4.5 Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 und 3 i.V.m . § 18 Abs. 1 BauNVO) 
4.5.1 Maximal zulässige Außenwandhöhe AWH 
Es gilt die in der Tabelle (siehe Planzeichnung) fe stgeschriebene maximale Außenwand- 
höhe AWH Tal  und AWH Berg  für das jeweilige Baugebiet (Kennziffern 1 bis 9). 
Bei der Zulässigkeit von einem  Vollgeschoss gelten folgende Höhenbeschränkungen:  
 AWH Tal AWH Berg 
Innerhalb der mit den Kennziffern 1 bis 3 ge- 
kennzeichneten Flächen, wenn kein Staffelge- 
schoss errichtet wird 
5,00 m 4,50 m 
Innerhalb der mit den Kennziffern 1 bis 3 ge- 
kennzeichneten Flächen, wenn ein Staffelge- 
schoss errichtet wird 
4,00 m 3,50 m 
Bei der Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen gelten folgende Höhenbeschränkungen:  
 AWH Tal  AWH Berg  
Innerhalb der mit den Kennziffern 4 bis 6 ge- 
kennzeichneten Flächen  7,50 m 7,00 m 
Innerhalb der mit den Kennziffern 7 bis 9 ge- 
kennzeichneten Flächen, wenn kein Staffelge- 
schoss errichtet wird 
7,50 m 7,00 m 
Innerhalb der mit den Kennziffern 7 bis 9 ge- 
kennzeichneten Flächen, wenn ein Staffelge- 
schoss errichtet wird 
6,50 m 6,00 m 
 
Als maximal zulässige Außenwandhöhe gilt bei Gebäud en mit geneigten Dächern das 
Maß vom jeweiligen Höhenbezugspunkt bis zur Schnitt linie der Außenwand mit der 
Dachhaut an der Traufseite (Traufpunkt). Bei flache n und flach geneigten Dächern mit ei- 
ner Dachaufkantung (Attika) gilt das Maß bis zum ob eren Abschluss der Außenwand; bei 
Ausbildung des obersten Geschosses als Staffelgesch oss gilt das Maß bis zur Oberkante 
Fertig-Fußboden des Staffelgeschosses (Deckenoberka nte einschließlich Fußbodenauf- 
bau über dem obersten zulässigen Vollgeschoss). 
Der jeweilige Höhenbezugspunkt ist abhängig von der  jeweils zu betrachtenden Höhe. 
Handelt es sich um die Außenwandhöhe auf der Bergse ite, ist die natürliche Gelände- 
oberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der berg seitigen Außenwand bzw. der höchst- 
gelegenen Außenwand als Höhenbezugspunkt anzunehmen . Handelt es sich um die Hö- 
he auf der Talseite, ist die natürliche Geländeober fläche (Geländeanschnitt) in der Mitte 
der talseitigen Außenwand bzw. der tiefstgelegenen Außenwand als Höhenbezugspunkt 
anzunehmen. Bei einer bergseitigen Außenwand handel t es sich um die Außenwand des 
Gebäudes, die auf der Seite des Gebäudes liegt, an der das natürliche Gelände ansteigt. 
Bei einer talseitigen Außenwand des Gebäudes handel t es sich um die Außenwand des 
Gebäudes, die auf der Seite des Gebäudes liegt, an der das natürliche Gelände abfällt. 
 
5. Bauweise  (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO) 
5.1 Nur Einzelhäuser zulässig 
In den mit den Kennziffern 4 und 7 gekennzeichneten  Baugebieten sind nur Einzelhäuser 
zulässig. 
Einzelhäuser dürfen eine Länge von maximal 20,00 m nicht überschreiten. 
5.2 Nur Doppelhäuser zulässig 
In den mit den Kennziffern 1, 5 und 8 gekennzeichne ten Baugebieten sind nur Doppel- 
häuser zulässig. 
5.3 Nur Hausgruppen zulässig 
In den mit den Kennziffern 2, 6 und 9 gekennzeichne ten Baugebieten sind nur Hausgrup- 
pen zulässig. 
5.4 Geschlossene Bauweise (§ 22 Abs. 1 und 3 BauNVO ) 
In den mit der Kennziffer 3 gekennzeichneten Baugeb ieten ist nur eine geschlossene 
Bauweise zulässig. 
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflä chen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
6.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO) 
6.2 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO) 
7. Mindestmaße der Baugrundstücke 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) 
Als Mindestmaß für die Größe von Baugrundstücken wird festgesetzt: 
Bei Einzelhäusern: 500 m². 
Bei Doppelhaushälften oder Grundstücken innerhalb einer Hausgruppe: 200 m². 
8. Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaf tsgaragen 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 
Nr. 22 BauGB) 
8.1 Flächen für Stellplätze 
8.2 Flächen für Garagen oder Carports 
8.3 Flächen für Tiefgaragen 
Tiefgaragen sind nur innerhalb der gesondert gekenn zeichneten 
Flächen sowie innerhalb 
der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
8.4 Flächen für Gemeinschaftsgaragen 
 
8.5 Stellplätze und Garagen in den Vorgartenzonen 
In den Vorgartenzonen sind Garagen und Carports ers t in einem Abstand von 5,00 m, 
gemessen von der straßenseitigen Grundstücksgrenze oder innerhalb der überbaubaren 
Grundstücksfläche, zulässig; hiervon ausgenommen si nd Flächen, die in der Planzeich- 
nung als Flächen für Garagen festgesetzt sind.  
Offene, nicht überdachte Stellplätze sind in der ge samten Vorgartenzone zulässig.  
Als Vorgartenzone wird die Fläche zwischen straßens eitiger Baugrenze bzw. deren seitli- 
c
hen Verlängerung und straßenseitiger Grundstücksgre nze an der Hauseingangsseite 
definiert. 
Bei der Anlage von Garagen und Stellplätzen in der Vorgartenzone ist Festsetzung Nr. 
15.2 zu beachten. 
9. Nebenanlagen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) 
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 
BauNVO nur eingeschränkt zulässig: 
Die Summe aller Nebenanlagen ist auf 1 m³ umbauten Raum pro 30 m² Grundstücksflä- 
che zu begrenzen. 
Flächige und nicht überdachte Nebenanlagen (z.B. vo m Hauptbaukörper getrennte Ter- 
rassen, Wege, Spielflächen u.ä.) sind ohne Einschrä nkung zulässig. 
10. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) 
Im Plangebiet sind pro Wohngebäude höchstens drei W ohnungen zulässig.  
4.6 Abgrenzung der „Zone für Staffelgeschosse“ 
In den mit den Kennziffern 1 bis 3 gekennzeichneten  überbaubaren Grundstücksflächen 
sind Staffelgeschosse nur in der gesondert gekennze ichneten „Zone für Staffelgescho s- 
se“ zulässig. 
4.7 Abgrenzung von Bereichen mit unterschiedlichen Fe stsetzungen zum Maß der ba u- 
lichen Nutzung, zur Bauweise und zur Dachform 
 
14. Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz,  zur Pflege und zur Entwick- 
lung von Boden, Natur und Landschaft  (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i.V.m. Nr. 14 BauGB) 
 Oberflächenbefestigung  
Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundst ücke sind, soweit wasserwirtschaftli- 
che Belange nicht entgegenstehen, als teilversiegel te Flächen anzulegen (z.B.: Rasen- 
pflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen). Werden  die Flächen nicht teilversiegelt ange- 
legt, ist das anfallende Niederschlagswasser in ang renzende Grundstücksfreif lächen zu 
versickern. 
15. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen  Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
15.1 Grundstücksfreiflächen 
Pro angefangene 500 m² Grundstücksfläche ist mindestens ein großkronige r, heimischer 
Laubbaum zu pflanzen; bei Grundstücken mit einer Gr öße unter 500 m² können an stelle 
eines großkronigen Laubbaumes 2 kleinkronige Laubbä ume gepflanzt werden.  
Bestehende Bäume sind hierbei jeweils anzurechnen.  
15.2 Vorgärten 
Vorgärten sind gärtnerisch anzulegen und angemessen  zu bepflanzen.  
Zufahrten, Stellplätze, Carports, Garagen und Neben anlagen dürfen höchstens 25 % der 
Vorgartenzone zwischen straßenseitiger Baugrenze un d straßenseitiger Grundstück s- 
grenze an der öffentlichen Verkehrsfläche belegen. Ausgenommen von dieser Festse t- 
zung sind Vorgartenzonen, in denen in der Planzeich nung Flächen für Garagen oder Flä- 
chen für Stellplät ze festgesetzt sind; innerhalb der so festgesetzten  Flächen sind je nach 
Festsetzung Garagen oder Stellplätze zulässig. 
15.3 Rückwärtige Gartenflächen (Hauptgärten) 
Die Hauptgärten sind vorwiegend unter Verwendung st andortgerechter, heimischer Bäu- 
me und Sträucher entsprechend dem stark durchgrünte n Gebietscharakter ange messen 
zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. 
16. Erhaltung von Bäumen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB) 
Die im Plan eingezeichneten Bäume sind dauerhaft zu  pflegen und zu erhalten. Abgängi- 
ge Bäume sind durch standortgerechte, gebietstypisc he großkronige Bäume gemäß den 
Artenempfehlungen unter IV. 7 zu ersetzen.  
Bei Baumaßnahmen sind die Bäume entsprechend der DI N 18920 zu schützen. 
Die genannte Vorschrift kann beim Grünflächenamt de r Wissenschaftsstadt Darmstadt 
eingesehen werden. 
 
17. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen z ur Vermeidung oder Minderung 
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimm issionsschutzgesetzes  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
Für das Gebäude an der Heinrich-Delp-Straße wurde d er nachfolgende Lärmpegelbe- 
reich ermittelt. 
Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten auf dem Grunds tück Heinrich-Delp-Straße 241A 
sind aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für Wohnungen und Aufenthaltsräume 
bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen.  Nach DIN 4109 („Schallschutz im 
Hochbau – Anforderungen und Nachweise“, Ausgabe 198 9) sind zum Schutz von Aufent- 
haltsräumen gegen Außenlärm die Anforderungen an di e Luftschalldämmung von Au- 
ßenbauteilen gemäß Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 ein zuhalten.  
 
11. Verkehrsflächen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
11.1 Straßenverkehrsfläche 
11.2 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
Private Verkehrsfläche 
12. Fläche für Versorgungsanlagen 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) 
Elektrizität (Transformatorenstation) 
13. Grünflächen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 
 Private Grünfläche 
Die als „Private Grünflächen“ festgesetzten Flächen  sind zu 100 % gärtnerisch anzulegen 
und dauerhaft zu pflegen und zu unterhalten.  
Der bestehende Baumbestand innerhalb der privaten G rünflächen ist dauerhaft zu erhal- 
ten und bei Abgang durch gleichartige Bäume zu erse tzen. Empfohlen wird die Verwen- 
dung von standortgerechten, gebietstypischen großkr onigen Bäumen gemäß den Arten- 
empfehlungen unter IV. 7. 
 
8.2 Kennziffer 1 bis 3:  
Ein Vollgeschoss zulässig / max. Gebäudehöhe 7,50 m / Staffelgeschoss zulässig, 
da innerhalb der „Zone für Staffelgeschosse“ / nur Flachdach zulässig 
8.3 Kennziffer 4 bis 6:  
Zwei Vollgeschosse zulässig / max. Gebäudehöhe 7,50  m / dadurch Staffelge- 
schoss bei zwei Vollgeschossen ausgeschlossen / nur Flachdach zulässig  
 
8.4 Kennziffer 7 bis 9:  
Zwei Vollgeschosse zulässig / max. Gebäudehöhe 10,0 0 m / dadurch Dachge- 
schoss oder Staffelgeschoss zulässig / Satteldach, Walmdach, Pultdach und 
Flachdach zulässig  
hier: Gebäude mit Dachgeschoss und Satteldach 
 
8.5 Kennziffer 7 bis 9:  
Zwei Vollgeschosse zulässig / max. Gebäudehöhe 10,0 0 m / dadurch Dachge- 
schoss oder Staffelgeschoss zulässig / Satteldach, Walmdach, Pultdach und 
Flachdach zulässig  
hier: Gebäude mit Staffelgeschoss und Flachdach 
 
8.6 Kennziffer 7 bis 9:  
Zwei Vollgeschosse zulässig / max. Gebäudehöhe 10,0 0 m / dadurch Dachge- 
schoss oder Staffelgeschoss zulässig / Satteldach, Walmdach, Pultdach und 
Flachdach zulässig  
hier: Gebäude mit Staffelgeschoss und Pultdach 
8.1 Kennziffer 1 bis 3:  
Ein Vollgeschoss zulässig / max. Gebäudehöhe 5,00 m  / Kein Staffelgeschoss zu- 
lässig, da außerhalb der „Zone für Staffelgeschosse “ / nur Flachdach zulässig

Bebauungsplan E 54 – Am Steinern Kreuz –   
09.05.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 1 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme: 
1.1 6 Naturschutzverbände , gemeinsam vertreten durch Herrn Dr. Hel- 
mut Wolf, Pommernstraße 13, 64297 Darmstadt (Schreiben vom 
13.01.2011) 
 
  
Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplanes findet Zustim- 
mung, da die anstehenden Veränderungs- und Verdichtungstenden- 
zen in einem vertretbaren Umfang Raum finden und gleichzeitig der 
Gebietscharakter weitgehend gewahrt bleibt. Die als zulässig vorge- 
sehenen Formen der Erweiterung (Anbauten, Aufstockung; Unzuläs- 
sigkeit von Mehrfamilienhäusern) sind maßvoll. 
 
Es ist zu beachten, dass im Süden, Osten und Norden zum Teil 
hochwertige Landschaftselemente an das Plangebiet angrenzen. Es 
ist darauf zu achten, dass die Übergänge vom bebauten Bereich in 
die freie Landschaft gewahrt bleiben, so wie sie sich jetzt darstellen. 
Ideal wäre, wenn gleichzeitig mit der Neuordnung des Plangebietes 
das Augenmerk auf die angrenzenden Bereiche gelenkt und eine wie 
auch immer geartete Verzahnung in die Wege geleitet werden könnte, 
z. B. auf der Südseite mit ihrem teilweise schluchtartigen, feuchten 
Charakter. Vgl. die Aussagen über den FNP/LP S. 66. Diese Pläne 
sprechen im Übrigen von „Maßnahmen“. Wann ist mit deren Planung 
und Durchführung zu rechnen? 
 
 
Eine gründliche Erfassung der Fledermausbestände wäre sehr wün- 
schenswert. 
 
 
S. 41 „Die Vorgartenstrukturen sollen angemessen begrünt werden.“ 
Diese Aussage ist in ihrer Unbestimmtheit ohne Wert. 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wird entsprochen. 
Die Schaffung eines Überganges zu den an das Plangebiet angrenzenden 
Freibereichen wird durch die getroffenen Festsetzungen des Bebauungs- 
planes berücksichtigt. 
Die Umsetzung von Maßnahmen außerhalb des Plangebietes ist nicht Ge- 
genstand des Bebauungsplanes, daher können dazu keine Aussagen ge- 
macht werden. 
Der FNP/LP ist ein vorbereitender Bauleitplan, der für das gesamte Ge- 
meindegebiet die Art der Nutzung in den Grundzügen darstellt. Erst der 
Bebauungsplan, der aus dem FNP zu entwickeln ist, enthält verbindliche 
Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er bildet die Grundlage für 
weitere Maßnahmen. 
 
Der Anregung wird entsprochen. 
Die vorliegenden Feldermausgutachten weisen keine Fledermausquartiere 
im Bebauungsplangebiet aus. 
 
Der Auffassung wird widersprochen.  
Es handelt sich bei dieser Aussage um eine Zielsetzung, die sich aus dem 
Freiflächenkonzept ergibt und ist somit für diesen Teil der Begründung des 
Bebauungsplanes ausreichend bestimmt. Der Umfang der angemessenen 
Begrünung wird durch die Festsetzung zur Bepflanzung von Vorgärten de- 
finiert. 
 
Anlage 1

Bebauungsplan E 54 – Am Steinern Kreuz –   
09.05.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 2 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme: 
S. 55 1. Satz: Was bedeutet „größtenteils“? 
 
 
 
 
S. 58 Eine Aussage über die Arten von Bäumen und Sträuchern fehlt. 
 
 
 
Diese Aussage bezieht sich auf die Festsetzung der überbaubaren Grund- 
stücksflächen. Diese werden, wie in der Begründung des Bebauungsplanes 
bereits dargestellt, größtenteils durch Baugrenzen, teilweise aber auch 
durch Baulinien begrenzt.  
 
Der Auffassung wird widersprochen. 
Es werden Aussagen über Arten von Bäumen und Sträuchern durch die 
Artenempfehlungen unter IV. Hinweise im Bebauungsplanes gemacht. 
 
1.2 Regierungspräsidium Darmstadt , Dez. III 31.2, Wilhelminenstraße 1-
3, 64283 Darmstadt (Schreiben vom 17.01.2011) 
 
  
Die Obere Naturschutzbehörde teilt mit, dass der Bebauungsplan 
kein Natur- oder Landschaftsschutzgebiet überlagert. Bezüglich der 
zu vertretenden naturschutzfachlichen Belange wird auf die Stellung- 
nahme der zuständigen unteren Naturschutzbehörde verwiesen. 
 
Vom Kampfmittelräumdienst wird mitgeteilt, dass eine Auswertung 
von aussagefähigen Luftbildern keinen begründeten Verdacht erge- 
ben hat, dass mit dem Auffinden von Bombenblindgängern zu rech- 
nen ist. Da auch sonstige Erkenntnisse über eine mögliche Muniti- 
onsbelastung dieser Fläche nicht vorliegen, ist eine systematische 
Flächenabsuche nicht erforderlich. 
Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauar- 
beiten doch ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand gefunden wer- 
den sollte, wird gebeten den Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu 
verständigen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Die Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde wird berücksichtigt 
(siehe Ziff. 1.4). 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
1.3 Schutzgemeinschaft Deutscher Wald , Kreisverband Darmstadt-
Dieburg, Viktoriastraße 68, 64293 Darmstadt, (Schreiben vom 
14.02.2011): 
 
  
1. Die Aussage unter 9.5 der Begründung, dass keine Hinweise auf 
das Vorkommen streng geschützter Tier- und Pflanzenarten beste- 
hen, kann nicht aufrecht erhalten werden. Es ist bekannt, dass auf 
 
Der Anregung wird nicht gefolgt. 
Der Unteren Naturschutzbehörde liegen keine Erkenntnisse vor, die auf ein 
Vorkommen der Äskulapnatter deuten. Die Hinweise auf ein Vorkommen

Bebauungsplan E 54 – Am Steinern Kreuz –   
09.05.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 3 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme: 
den Grundstücken Am Steinern Kreuz Nr. 61 und 63 von der streng 
geschützten Äsculapnatter (Zamenis longissimus) Wohn- und 
Fortpflanzungstätten existieren. Das gesamte Areal des südlich dar- 
unter gelegenen Wiesentals ist als Lebensraum dieses Reptils höchst 
schutzbedürftig. Da die Grundstücke am Steinern Kreuz Nr. 59 bis 
63 als Lebensraum der Äskulapnatter identifiziert worden sind, dür- 
fen sie nicht durch Bebauung verändert werden. Daher wird gebeten, 
die vorgesehene Bebauung auf den genannten Grundstücken unbe- 
dingt zu streichen. Dies ist auch aus städtebaulichen Gründen zu 
fordern, da eine Erschließung der Bauflächen nicht dargestellt ist. 
 
2. Die Erschließung der in der Vergangenheit heftig kritisierten Be- 
bauung „Auf der Marienhöhe Nr. 7, 9, 11, 13, 15 und 17, beurteilt 
nach § 34 BauGB, wird in ihrer missglückten, weil planlosen Paralleli- 
tät im Bebauungsplan E 54 übernommen, statt, was dringend gebo- 
ten ist, hier eine leistungsfähige auch für Rettungsfahrzeuge zugäng- 
liche öffentliche Erschließung herzustellen. 
 
3. Die Baufläche südlich des Grundstücks Am Steinern Kreuz Nr. 56 
ist nicht erschlossen. Da die Erschließung nicht gesichert ist, darf 
diese Baufläche auch nicht ausgewiesen werden. 
 
Die Untere Naturschutzbehörde erhielt eine Durchschrift dieser Stel- 
lungnahme mit der Bitte zoologische Erhebungen zum Habitat der 
Äsculapnatter in Auftrag zu geben. 
sind offenbar mehrere Jahrzehnte alt. Die Untere Naturschutzbehörde geht 
aufgrund der Lage der Grundstücke nicht von einem derartigen Vorkom- 
men aus. Daher werden die Festsetzungen im Bereich der genannten 
Grundstücke nicht verändert. Jedoch wird unter VI. ein Hinweis im Bebau- 
ungsplan ergänzt, dass vor Baumaßnahmen die Grundstücke 61 und 63 
durch eine geeignete Fachperson auf das Vorkommen der Äsculap-Natter 
zu überprüfen und ggf. ein artenschutzrechtliches Genehmigungsverfahren 
zu beantragen ist. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Da die Gebäude in diesem Bereich bereits bestehen und genehmigt wur- 
den, ist die Erschließung für diese Gebäude als gesichert anzusehen und 
muss daher auch im vorliegenden Bebauungsplan nicht neu geordnet wer- 
den.  
 
 
Der Ansicht wird nicht gefolgt.  
Die Erschließung kann durch eine Zufahrt über das Grundstück Am Stei- 
nern Kreuz Nr. 61 erfolgen. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Da der Unteren Naturschutzbehörde keine Hinweise auf ein Vorkommen 
der Äskulapnatter im Geltungsbereich vorliegen, wird im Rahmen der Auf- 
stellung des Bebauungsplanes kein Gutachten zu Vorkommen der Äsku- 
lapnatter erstellt (siehe auch oben). 
 
1.4 Untere Naturschutzbehörde, Bessunger Str. 125, 64295 Darmstadt 
(Schreiben vom 14.03.2011 und vom 21.03.2011):  
 
  
Die vorliegenden Fledermausgutachten weisen keine Fledermaus- 
quartiere im Bebauungsplangebiet aus. 
 
Der unteren Naturschutzbehörde liegen keine Erkenntnisse vor, die 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Bebauungsplan E 54 – Am Steinern Kreuz –   
09.05.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 4 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme: 
auf ein Vorkommen der Äsculap-Natter deuten. Die Hinweise der 
Schutzgemeinschaft Deutscher Wald bzw. von Herrn Dr. Rosenstock 
sind offenbar mehrere Jahrzehnte alt. Die Untere Naturschutzbehör- 
de geht aufgrund der Lage der Grundstücke (Am Steinern Kreuz 61 
und 63) nicht von einem derartigen Vorkommen aus. 
 
Es wird um Aufnahme folgender Hinweise und Empfehlungen in den 
Bebauungsplan gebeten: 
 
Vor Beginn der Baumaßnahmen auf den Grundstücken Am Steinern 
Kreuz 61 + 63 sind die Grundstücke durch eine geeignete Fachper- 
son auf das Vorkommen der Äsculap-Natter zu überprüfen. 
Sollte Das Vorkommen der Äsculap-Natter nachgewiesen werden, ist 
bei der zuständigen Naturschutzbehörde ein artenschutzrechtliches 
Genehmigungsverfahren gemäß § 45 Bundesnaturschutzgesetz zu 
beantragen. 
 
Darüber hinaus gibt es, nach unserer Kenntnis, keine weiteren Hin- 
weise für ein Vorkommen geschützter Arten. Jedoch ist das Gebiet 
aufgrund seiner Waldnähe möglicherweise artenschutzrechtlich rele- 
vant.  
 
Der Naturschutzbeirat hat zu dem Bebauungsplan keine Anregung 
oder Bedenken geäußert. 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wird entsprochen. 
Unter IV. wird im Bebauungsplan ein entsprechender Hinweis aufgenom- 
men. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
 
 
 
Bebauungsplan E 54 
 
 
– Am Steinern Kreuz –  
Begründung  
(§ 9 Abs. 8 BauGB) 
und 
Vorprüfung des Einzelfalls 
(§ 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 
 
 
09. Mai 2011 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
Dipl.-Ing. Ulf Begher, Stadtplaner 
Dipl.-Ing. Annemarie Peter  
Dipl.-Ing. Christiane Winter, Landschaftsplanerin 
 
  
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT  
Begher - Begher - Lenz - Raabe   
Stadtplaner und Architekten  
Alicenstraße 23  
64293 Darmstadt  
Tel.: (0 61 51) 99 50-0  
Fax: (0 61 51) 99 50 22  
mail@planungsgruppeDA.de  
www.planungsgruppeDA.de   
Anlage 3

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 2  
 
Inhaltsverzeichnis 
 
Teil A - Begründung 
1.  Erfordernis und Ziel der Planaufstellung .............................................................. ........ 8 
2.  Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ............................................ 8 
3.  Rechtsgrundlagen................................... ................................................... ..................... 9 
4.  Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisungen.. .............................................. 10  
4.1  Regionalplan .......................................................................................... ......................... 10  
4.2  Flächennutzungsplan / Landschaftsplan ................................................................. ........ 10  
4.3  Bebauungsplan ......................................................................................... ...................... 11  
4.4  Veränderungssperre ................................. ................................................... ................... 11  
4.5  Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB ............................................................. ... 12  
4.6  Schutzausweisungen .................................................................................... .................. 12  
5.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand............................................... 13  
5.1  Lage des Plangebietes.............................. ................................................... ................... 13  
5.2  Gebäudetypologie ...................................................................................... ..................... 13  
5.3  Nutzungsstruktur................................... ................................................... ....................... 17  
5.3.1  Art der Nutzung.................................... ................................................... ........................ 17  
5.3.2  Wohneinheiten...................................... ................................................... ....................... 17  
5.3.3  Grundstücksgrößen.................................. ................................................... .................... 19  
5.3.4  Bauliche Ausnutzung der Grundstücke ................................................................... ........ 21  
5.4  Freiflächen ........................................................................................... ........................... 25  
5.5  Landschaftliche Einbindung ............................................................................ ................ 31  
5.6  Erschließung .......................................................................................... ......................... 33  
5.7  Gestalterische Merkmale............................ ................................................... .................. 33  
6.  Immissionen ........................................................................................... ....................... 34  
6.1  Lärmkartierung..................................... ................................................... ........................ 34  
6.2  Schallschutzmaßnahmen ................................................................................. ............... 35  
7.  Wasserwirtschaftliche Belange ......................................................................... .......... 36  
7.1  Wasserversorgung................................... ................................................... .................... 36  
7.2  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz ........................... 36  
7.3  Bodenversiegelung ..................................................................................... .................... 36  
7.4  Abwasser .............................................................................................. .......................... 36  
7.5  Oberirdische Gewässer.............................. ................................................... .................. 36  
8.  Altlasten und Altstandorte............................................................................ ................ 36  
9.  Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale .................................................... 37  
9.1  Geologie und Boden .................................................................................... ................... 37

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 3  
 
9.2  Hydrogeologie und Grundwasser ......................................................................... ........... 38  
9.3  Klima und Luft ........................................................................................ ......................... 38  
9.4  Landschaft, Freizeit und Erholung.................. ................................................... .............. 38  
9.5  Vegetation und Fauna............................... ................................................... ................... 38  
10. Ziele für die weitere städtebauliche Entwicklung... ................................................... . 38  
10.1  Veränderungstendenzen.............................. ................................................... ................ 38  
10.2  Veränderungen und Verdichtung bei Wahrung des Gebietscharakters........................... 39  
10.3  Bebauungskonzept ...................................................................................... ................... 39  
10.4  Bebauungsdichte ....................................................................................... ..................... 40  
10.5  Wohnhaustypus / Anzahl der Wohneinheiten........... ................................................... .... 40  
10.6  Grundstücksstruktur................................ ................................................... ..................... 40  
10.7  Freiflächenkonzept................................. ................................................... ...................... 40  
10.8  Gebäudegestalt..................................... ................................................... ....................... 43  
11.  Städtebauliches Konzept............................ ................................................... ............... 43  
11.1  Wohnflächenerweiterung ............................. ................................................... ................ 43  
11.2  Höhenentwicklung der Gebäudetypen..................................................................... ........ 44  
12.  Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen............................. 52  
12.1  Art der baulichen Nutzung.......................... ................................................... .................. 52  
12.2  Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. ............... 52  
12.2.1 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl.............................................................. ..... 52  
12.2.2  Zahl der Vollgeschosse............................. ................................................... ................... 52  
12.2.3  Höhe baulicher Anlagen............................. ................................................... .................. 53  
12.3  Zone für Staffelgeschosse .......................... ................................................... ................. 54  
12.4  Bauweise ........................................... ................................................... .......................... 54  
12.5  Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen .............................................. 55  
12.6  Mindestmaße der Baugrundstücke........................................................................ .......... 56  
12.7  Stellplätze und Garagen............................ ................................................... ................... 56  
12.8  Nebenanlagen....................................... ................................................... ....................... 57  
12.9  Höchstzulässige Anzahl der Wohnungen............... ................................................... ...... 57  
12.10  Verkehrsflächen ....................................................................................... ....................... 57  
12.11  Fläche für Versorgungsanlagen ......................................................................... ............. 57  
12.12  Private Grünflächen ................................................................................... ..................... 58  
12.13  Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und  zur Entwicklung 
von Boden, Natur und Landschaft.................... ................................................... ............ 58  
12.14  Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .............................. 58  
12.15  Erhaltung von Bäumen............................... ................................................... .................. 58  
12.16  Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von 
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes.................... 59 
12.17  Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen......................................... 59  
13.  Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen............................ 59

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 4  
 
13.1  Dächer ............................................. ................................................... ............................ 59  
13.2  Einfriedungen und Stützmauern...................... ................................................... ............. 60  
14.  Begründung der Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder 
Verwenden von Niederschlagswasser ..................................................................... ... 60  
15.  Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung .................................................................. ...... 61  
16.  Planungsstatistik ..................................................................................... ..................... 61  
 
Teil B - Vorprüfung des Einzelfalls 
17.  Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB....................................... 63  
18.  Beschreibung der Planung........................... ................................................... ............. 63  
18.1  Angaben zum Standort ............................... ................................................... ................. 63  
18.2  Inhalte und wichtigste Ziele des Bebauungsplanes ...................................................... ... 63  
18.3  Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Kurzdarstellung).................... 63  
18.4  Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden ....................... 64  
18.5  Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren Berücksichtigung ... 64  
18.5.1  Fachgesetze ........................................ ................................................... ........................ 64  
18.5.2  Fachplanungen ......................................................................................... ...................... 66  
19.  Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes, Bewertung der 
Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose bei der Durchführung der 
Planung............................................ ................................................... ........................... 67  
19.1  Schutzgut Mensch................................... ................................................... ..................... 67  
19.2  Schutzgut Boden.................................... ................................................... ...................... 67  
19.3  Schutzgut Wasser................................... ................................................... ..................... 68  
19.4  Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt................................................... ...... 68  
19.5  Schutzgut Klima und Luft .............................................................................. .................. 69  
19.6  Schutzgut Landschaft............................... ................................................... .................... 69  
19.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ....................................................................... ............. 70  
20.  Alternativenprüfung ................................................................................... ................... 70  
21.  Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der Ermittlung ............... 70  
22.  Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) gem. § 4c BauGB ................ 70  
23.  Allgemein verständliche Zusammenfassung.............................................................. 7 0

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 5  
 
 
Abbildungen  
Abbildung 1: Lage des Plangebietes (o.M.) ............................................................. ......................... 8 
Abbildung 2: Geltungsbereich des Bebauungsplanes (o.M.)............................................... .............. 9 
Abbildung 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen (o.M.)................................................. ............... 10  
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (o.M.) ....................................................... 10  
Abbildung 5: Ausschnitt aus der Entwicklungskarte des Landschaftsplanes (o.M.)........................ . 11  
Abbildung 6: Eingeschossige Einzelhäuser mit Satteldach (Am Steinern Kreuz) ............................ 13  
Abbildung 7: Eingeschossige Einzelhäuser mit Satteldach (Am Haselberg) ................................... 13  
Abbildung 8: Winkelbungalow mit Flachdach.......... ................................................... ..................... 14  
Abbildung 9: Bebauung Am Kirschenhang................................................................. ..................... 14  
Abbildung 10: Doppelhäuser mit Satteldach ............................................................. ...................... 14  
Abbildung 11: Neue Doppelhäuser ....................................................................... .......................... 14  
Abbildung 12: Reihenhausgruppe..................... ................................................... ........................... 15  
Abbildung 13: Wohnbebauung (Am Kirschenhang) .......................................................... .............. 15  
Abbildung 14: Bestand: Hausformen im Plangebiet (o.M.)................................................ .............. 16  
Abbildung 15: Bestand: Wohneinheiten pro Gebäude (o.M.) .......................................................... 18  
Abbildung 16: Bestand: Grundstücksgrößen im Plangebiet (o.M.)......................................... ......... 20  
Abbildung 17: Bestand: Grundflächenzahl im Plangebiet (o.M.) .......................................... ........... 22  
Abbildung 18: Bestand: Geschossflächenzahl im Plangebiet (o.M.)....................................... ......... 23  
Abbildung 19: Bestand: Anzahl der Vollgeschosse im Plangebiet (o.M.) .................................. ...... 24  
Abbildung 20: Luftbild (o.M.) ......................................................................... .................................. 25  
Abbildung 21: Parkähnlicher Garten .................................................................... ........................... 25  
Abbildung 22: Durchgrünung im Straßenraum.......... ................................................... ................... 26  
Abbildung 23: Bestand: Prägende Grünstrukturen (o.M.) ................................................. .............. 27  
Abbildung 24: Bestand: Freiflächenstrukturen (o.M.) ................................................... ................... 28  
Abbildung 25: Bestand: Bäume auf Privatgrundstücken (o.M.) ....................................................... 29  
Abbildung 26: Bestand: Öffentliche Grünflächen (o.M.) ................................................. ................. 30  
Abbildung 27: Übergang zum Wald (Am Steinern Kreuz) ................................................... ............ 31  
Abbildung 28: Fußwegeverbindung....................................................................... .......................... 31  
Abbildung 29: Bestand: Landschaftliche Einbindung (o.M.) .............................................. .............. 32  
Abbildung 30: Erschließung durch private Wegeparzelle (Auf der Marienhöhe).............................. 33  
Abbildung 31: Einfriedungen........................ ................................................... ................................ 33  
Abbildung 32: Dachaufbauten........................ ................................................... .............................. 33  
Abbildung 33: Lärmkartierung über 24 Stunden (o.M.) ................................................... ................ 34  
Abbildung 34: Lärmkartierung von 22.00 – 6.00 Uhr (o.M.).............................................. ............... 35  
Abbildung 35: Grün- und Freiflächenkonzept (o.M.)..................................................... ................... 42  
Abbildung 36: Höhen bei eingeschossigem Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss (o.M.) ........ 46  
Abbildung 37: Höhen bei eingeschossigem Flachdachgebäude mit Staffelgeschoss (o.M.) ........... 46  
Abbildung 38: Höhen bei zweigeschossigem Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss (o.M.)...... 47

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 6  
 
Abbildung 39: Höhen bei zweigeschossigem Satteldachgebäude (o.M.) ........................................ 48  
Abbildung 40: Höhen bei zweigeschossigem Gebäude mit Staffelgeschoss und Pultdach (o.M.)... 49  
Abbildung 41: Höhen bei zweigeschossigem Gebäude mit Staffelgeschoss und Flachdach (o.M.) 50  
Abbildung 42: Bebauungskonzept (o.M.) ................................................................. ....................... 51  
Abbildung 43: Skizze zu Dachaufbauten (o.M.) .......................................................... .................... 60

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 7  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Teil A  
Begründung

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 8  
 
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Für das Wohngebiet „Am Steinern Kreuz“ wurde in den sechziger Jahren der Bebau- 
ungsplan E 11 aufgestellt. Der Bebauungsplan wurde 1964 rechtskräftig, erwies sich aber 
im Jahr 1992 aufgrund eines Formfehlers in der Hauptsatzung als unwirksam. Seitdem ist 
§ 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten 
Ortsteile) Beurteilungsgrundlage für Bauanträge und Voranfragen. 
Es hat sich zunehmend gezeigt, dass diese Rechtsgrundlage nicht ausreicht, um die 
städtebauliche Entwicklung in diesem Gebiet, im Sinne einer Erhaltung der vorhandenen 
Wohnqualität, zu steuern. Es handelt sich um ein gehobenes Wohngebiet am Rand einer 
landschaftlich sehr reizvollen Umgebung mit teilweise noch großen, locker bebauten 
Grundstücken und großem Grünanteil. 
Nach vermehrten Grundstücksverkäufen, Abrissanträgen und Grundstücksteilungen in 
der letzten Zeit machen die Planungen für diese Grundstücke die Tendenz zu einer zu- 
nehmenden Verdichtung deutlich. Gegen eine maßvolle Verdichtung ist städtebaulich 
nichts einzuwenden. Da das vertretbare Maß für solche Nachverdichtungen durch die Zu- 
lässigkeitsmaßstäbe des § 34 BauGB nicht ausreichend bestimmt werden kann und nach 
den in diesem Fall angewandten Maßstäben eine zu starke Verdichtung möglich wäre, 
wird der vorliegende Bebauungsplan aufgestellt. Eine Beschränkung der Verdichtungs- 
möglichkeiten ist auch aus ökologischer Sicht zu begrüßen, da durch die Beschränkung 
der wertvolle Baum- und Grünflächenbestand in diesem Baugebiet gesichert werden 
kann. 
Dabei verfolgt der Bebauungsplan das Ziel, die hohe Wohnqualität in Zukunft zu erhalten 
und dennoch eine maßvolle Nachverdichtung zu ermöglichen. 
2. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsber eich 
Das Plangebiet liegt im südlichen Bereich von Darmstadt im Stadtteil Eberstadt und hat 
eine Größe von ca. 9,82 ha. 
Der Geltungsbereich liegt in der Gemarkung Eberstadt, Flur 21. 
 
Abbildung 1: Lage des Plangebietes (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 9  
 
 
 
Abbildung 2: Geltungsbereich des Bebauungsplanes (o.M.) 
3. Rechtsgrundlagen 
− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert 
durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) 
− Baunutzungsverordnung  (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt 
geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
− Planzeichenverordnung  (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) 
− Hessische Bauordnung  (HBO) i. d. F. vom 15.01.2011 (GVBl. I, S. 46) 
− Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. 
I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 29.06.2010 (GVBl. I S. 233) 
− Hessische Gemeindeordnung  (HGO) i. d. F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zu - 
letzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 24.03.2010 (GVBl. I S. 119) 
− Bundesnaturschutzgesetz  (BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542) 
− Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz  (HAGBNatSchG) 
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629) 
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt 
geändert durch Art. 12 des Gesetzes vom 11.08.2010 (BGBl. I S. 1163) 
− Hessisches Wassergesetz  (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 584) 
− Bundesimmissionsschutzgesetz  (BImSchG) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I 
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 01.03.2011 (BGBl. I S. 282) 
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F vom 24.02.2010 
(BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 11 des Gesetzes vom 11.08.2010 (BGBl. I 
S. 1163)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 10  
 
4. Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisunge n 
4.1 Regionalplan 
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04), 
ist das Plangebiet als „Siedlungsfläche Bestand“ dargestellt. Damit ist der Bebauungsplan 
an die Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht also dem Erfordernis des § 1 Abs. 4 
BauGB. 
 
Abbildung 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen (o.M.) 
Im Entwurf des Regionalplanes Südhessen 2009 ist das Plangebiet als „Vorranggebiet 
Siedlung – Bestand“ dargestellt. Somit ist der Bebauungsplan auch an die Ziele des in 
Aufstellung befindlichen Regionalplanes angepasst. 
4.2 Flächennutzungsplan / Landschaftsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darm- 
stadt weist das Plangebiet als „Wohnbaufläche“ aus.  
Damit trägt der Bebauungsplan dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB Rech- 
nung.  
 
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 11  
 
 
Abbildung 5: Ausschnitt aus der Entwicklungskarte des Landschaftsplanes (o.M.) 
Die Entwicklungskarte des Landschaftsplanes stellt den Geltungsbereich des Bebau- 
ungsplanes als Wohnbaufläche mit mittlerem Biotopwert dar.  
Direkt westlich angrenzend befinden sich Bauflächen, für die der Erhalt und Schutz von 
Grün auf Bauflächen vorgesehen ist. Die nördlich, östlich und südlich an das Plangebiet 
angrenzenden Freiflächen sind als Waldflächen dargestellt. Bei diesen Flächen handelt 
es sich zum größten Teil um „Bereiche für die Erhaltung und Entwicklung wertvoller Nah- 
erholungsräume“.  
In der näheren Umgebung des Plangebietes befinden sich Flächen, auf denen der Land- 
schaftsplan Maßnahmen zur Entwicklung, Erhaltung und Pflege von Natur und Land- 
schaft vorsieht. Dabei handelt es sich nördlich des Plangebietes um Flächen für den Er- 
halt von Grünland, östlich um Flächen für Erhalt oder Pflege von Streuobstwiesen und 
südlich um Flächen für eine extensive Grünlandnutzung auf feucht-nassen Standorten 
sowie um Flächen für die Offenhaltung und Pflege von Brach- bzw. Sukzessionsflächen.  
Punktuelle bzw. lineare geschützte Landschaftsbestandteile befinden sich vor allem öst- 
lich und südlich des Plangebietes. Südlich befindet sich auch ein FFH-Gebiet. Dieses wird 
im Landschaftsplan ergänzt durch „Bereiche für Erhalt und Entwicklung von Biotopen, Bi- 
otopverbund- und Entwicklungsflächen – Planung“. 
4.3 Bebauungsplan 
Für das Plangebiet liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, da der Bebauungsplan 
aus den sechziger Jahren aufgrund eines Formfehlers unwirksam ist. 
Der vorliegende Bebauungsplan überschneidet sich in einem Teilbereich mit dem vorha- 
benbezogenen Bebauungsplan E 52 „Am Steinern Kreuz / Petrus-Canisius-Kirche“. Es 
handelt sich dabei um einen Teil der Straßenverkehrsfläche der Straße „Am Steinern 
Kreuz“ im westlichen Teil des Geltungsbereiches. 
4.4 Veränderungssperre 
Die Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat für das Plan- 
gebiet am 26.06.2007 eine Satzung über eine Veränderungssperre sowie am 28.04.2009 
und am 27.05.2010 jeweils eine Verlängerung der Veränderungssperre beschlossen. Die 
Geltungsdauer der letzten Veränderungssperre wird am 17.07.2011 enden.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 12  
 
4.5 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 
Auf Grundlage des zum 01.01.2007 novellierten Baugesetzbuches kann das beschleunig- 
te Verfahren nach § 13a BauGB angewandt werden: Der Bebauungsplan kann als Be- 
bauungsplan der Innenentwicklung bewertet werden.  
Das Plangebiet umfasst 98.159 m². Davon sind 85.571 m² Wohnbaugrundstücke (Netto- 
bauland inklusive privater Grünflächen). Die Größe der Grundfläche für die Summe aller 
baulichen Anlagen auf den Baugrundstücken wird durch eine GRZ von 0,4 begrenzt. So- 
mit ergibt sich nach § 19 Abs. 2 BauGB als zulässige überbaubare Grundfläche eine 
Summe von ca. 34.228 m². Bei den meisten Grundstücken erlauben aber die Festsetzun- 
gen zu den überbaubaren Flächen meist eine geringere Ausnutzung.  
Die durch den Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt 
damit oberhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren oh- 
ne Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. Die zulässige 
Grundfläche liegt aber unter 70.000 m². 
Daher muss eine Vorprüfung des Einzelfalles gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchge- 
führt werden. Die im Teil B der Begründung beigefügte Vorprüfung des Einzelfalls kommt 
für den vorliegenden Bebauungsplan zu dem Ergebnis, dass keine erheblichen Umwelt- 
auswirkungen von der Aufstellung des Bebauungsplanes ausgehen. Die Beteiligung der 
Behörden und Träger öffentlicher Belange an dieser Vorprüfung gem. § 13a Abs. 1 Nr. 2 
BauGB erfolgt im Rahmen der Beteiligung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes. Somit 
kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. 
Wesentliche Merkmale des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sind:  
– Es kann das Aufstellungsverfahren nach § 13 BauGB  (vereinfachtes Verfahren) an- 
gewandt werden. 
– Es kann von der Umweltprüfung und vom Umweltberic ht abgesehen werden. 
– Eingriffe nach dem Bundesnaturschutzgesetz müssen  nicht ausgeglichen werden. 
Der Bebauungsplan dient der maßvollen Nachverdichtung im Rahmen der Innenentwick- 
lung und trägt dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in angemes- 
sener Weise gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung. 
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltver- 
träglichkeitsprüfung (UVPG) nicht notwendig.  
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Gebiete von ge- 
meinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes sind durch die vorliegende Planung nicht zu befürchten. 
4.6 Schutzausweisungen 
Landschaftsschutz und Naturschutz 
An das Plangebiet grenzt im Süden und im Osten das Landschaftsschutzgebiet „Stadt 
Darmstadt“ Zone II (Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ 
vom 23.06.2004) an. 
Das Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt“ grenzt südöstlich an das 
Plangebiet an. 
Weitere Schutzgebiete werden von der Planung nicht tangiert. 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und 
im Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baumschutzsatzung (Satzung zum 
Schutz des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 05.04.2004) ge- 
schützt. Geschützt sind Laubbäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben sowie Nadelbäume, die – gemessen in einem 
Meter Höhe – einen Stammumfang von mehr als 90 cm haben.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 13  
 
Im Plangebiet befinden sich auf den größeren Grundstücken teilweise relativ große 
Baumbestände, die durch diese Satzung geschützt werden. 
5. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Besta nd 
5.1 Lage des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt am östlichen Stadtrand von Darmstadt im Nordosten des Stadtteils 
Eberstadt. Es grenzt im Westen an das Wohngebiet der „Villenkolonie Eberstadt“ an. Das 
Wohngebiet erstreckt sich als relativ schmaler Siedlungskörper von West nach Ost und 
ist von unbebauten Landschaftsräumen umgeben.  
5.2 Gebäudetypologie 
Die Gebäudetypologie des Plangebietes ist auf den ersten Blick heterogen, da teilweise 
sehr unterschiedliche Gebäudetypen errichtet wurden. Dabei ist für dieses Wohngebiet 
charakteristisch, dass einzelne Teilbereiche durch einen einheitlichen Gebäudetypus ge- 
prägt werden, sodass unterschiedliche Gestaltbereiche entstanden sind. Als Wohnform 
dominieren Einfamilienhäuser in unterschiedlicher Form. Lediglich Am Kirschenhang 4 bis 
12 ist ein Mehrfamilienhaus entstanden. 
Ein prägender Gebäudetyp im Plangebiet ist das klassische freistehende Einzelhaus mit 
unterschiedlichen Dachformen. Das eingeschossige Satteldachgebäude dominiert im Be- 
reich südlich der Straße „Am Steinern Kreuz“, hier teilweise auch als Pultdachgebäude, 
sowie im Bereich südlich und nördlich der Straße „Am Haselberg“. 
Auch der östliche Bereich des Plangebietes ist teilweise durch diese Einzelhäuser ge- 
kennzeichnet, teilweise in Form von eingeschossigen Walmdachhäusern. 
 
Abbildung 6: Eingeschossige Einzelhäuser mit Satteldach (Am Steinern Kreuz)  
Abbildung 7: Eingeschossige Einzelhäuser mit Satteldach (Am Haselberg) 
 
Teilbereiche werden durch den Gebäudetypus des eingeschossigen Winkelbungalows 
mit Flachdach geprägt. Diese Gebäudeform ist als Hausgruppe im westlichen Teil der 
Straße „Am Steinern Kreuz“ auf den nördlichen Grundstücken und auf der Südseite der 
Straße „Am Kirschenhang“ entstanden.  
Diesem Gebäudetypus sehr nahe kommt auch eine Bebauung in der Straße „Am Stei- 
nern Kreuz“ an der privaten Stichstraße, die von freistehenden eingeschossigen Flach- 
dachhäusern gebildet wird.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 14  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 8: Winkelbungalow mit Flachdach  
Abbildung 9: Bebauung Am Kirschenhang 
 
Weiterhin sind im Plangebiet auch Doppelhäuser vertreten. Diese Gebäude sind meist 
zweigeschossig und haben ein Flach- oder Satteldach.  
 
Abbildung 10: Doppelhäuser mit Satteldach  
 
In den letzten Jahren entstanden an der Nordseite der Straße „Am Steinern Kreuz“ zwei- 
geschossige Wohnhäuser in Form von Flachdachgebäuden, teilweise als Doppelhäuser. 
 
Abbildung 11: Neue Doppelhäuser

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 15  
 
Für das Plangebiet eher untypisch ist die dichte Bebauung der winkelförmigen Reihen- 
häuser. Diese Wohnhäuser wurden ohne die sonst im Plangebiet prägenden großzügigen 
Freibereiche errichtet.  
 
Abbildung 12: Reihenhausgruppe  
 
Die Bebauung nördlich am Ende der Straße „Am Kirschenhang“ ist ebenfalls als für das 
Plangebiet untypisch einzustufen. Obwohl nach den Kriterien der HBO nur zweigeschos- 
sig, überragt diese Bebauung alle anderen Gebäude. Zudem sind die Dachformen der 
Bebauung auf diesem Grundstück unterschiedlich und teilweise Sonderformen (z.B. Ton- 
nendach). Auch die Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude ist im Vergleich zu den rest- 
lichen Wohnhäusern hoch. 
  
Abbildung 13: Wohnbebauung (Am Kirschenhang)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 16  
 
 
Abbildung 14: Bestand: Hausformen im Plangebiet (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 17  
 
5.3 Nutzungsstruktur 
5.3.1 Art der Nutzung  
Die Nutzungsstruktur des Plangebietes ist sehr homogen. Im Plangebiet befinden sich 
ausschließlich Gebäude mit einer reinen Wohnnutzung. Vereinzelt werden Teile der 
Wohngebäude von einem freien Beruf genutzt. 
5.3.2 Wohneinheiten 
In mehr als der Hälfte der Wohngebäude ist nur eine Wohneinheit vorhanden. In ca. ei- 
nem Drittel der Wohngebäude befinden sich zwei Wohnungen. Selten sind Grundstücke 
mit drei und mehr Wohneinheiten pro Wohngebäude zu finden. Lediglich die Bebauung 
am Ende der Straße „Am Kirschenhang“ besteht aus Gebäuden mit 5 und mehr Woh- 
nungen.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 18  
 
 
Abbildung 15: Bestand: Wohneinheiten pro Gebäude (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 19  
 
5.3.3 Grundstücksgrößen 
Ungefähr die Hälfte der Grundstücke im Plangebiet ist größer als 800 m². Dabei liegen 
die Grundstücksgrößen im östlichen und nördlichen Teil des Plangebietes teilweise bei 
über 1.500 m².  
Im Bereich der Bebauung aus den 60er Jahren – eingeschossigen Winkelbungalows und 
zweigeschossigen Wohnhäusern – zwischen „Am Steinern Kreuz“ und „Am Haselberg“ 
und „Am Kirschenhang“ überwiegen Grundstücke mit Größen von 500 m² bis 800 m².  
Die kleinsten Grundstücksgrößen treten im Bereich der dicht bebauten Grundstücke der 
winkelförmigen Reihenhäuser auf. Die Einzelgrundstücke haben hier eine Größe von we- 
niger als 200 m² und sind damit für das Plangebiet nicht typisch. Diese Bebauung ist al- 
lerdings mit einer Gemeinschaftsfläche für Stellplätze und einer Grünfläche ausgestattet, 
sodass die Durchschnittsgröße unter Einbeziehung dieser Gemeinschaftsflächen pro Rei- 
henhaus bei ca. 320 m² liegt. 
Bei den neueren Wohnbebauungen an der Nordseite der Straße „Am Steinern Kreuz“ 
tendieren die Grundstücksgrößen gegen 200 m².

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 20  
 
 
Abbildung 16: Bestand: Grundstücksgrößen im Plangebiet (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 21  
 
5.3.4 Bauliche Ausnutzung der Grundstücke 
Durch die großen Grundstücksflächen und überwiegende Bebauung mit Einzelhäusern ist 
die bauliche Ausnutzung der Grundstücke gering. Ein Drittel der Grundstücke ist nur zu 
20 % überbaut, ein weiteres Drittel bis zu 30 %. Zwei Drittel des Plangebietes weist damit 
eine GRZ von 0,2 bis unter 0,3 auf.  
Die Gebäude sind je zur Hälfte eingeschossig oder zweigeschossig.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 22  
 
 
Abbildung 17: Bestand: Grundflächenzahl im Plangebiet (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 23  
 
 
Abbildung 18: Bestand: Geschossflächenzahl im Plangebiet (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 24  
 
 
Abbildung 19: Bestand: Anzahl der Vollgeschosse im Plangebiet (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 25  
 
5.4 Freiflächen 
Das Plangebiet besitzt durch die großzügigen Freibereiche der Grundstücke einen stark 
durchgrünten Charakter. Wie auf dem Luftbild erkennbar, prägen der hohe Grünanteil in 
Form von privaten Gartenflächen und der Großbaumbestand auf den Privatgrundstücken 
das Erscheinungsbild des Plangebietes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 20: Luftbild (o.M.) 
 
Die Freibereiche der meisten Grundstücke weisen eine Funktionstrennung in Vorgarten 
und Hauptgarten auf. Sind die Gebäude mittig auf dem Grundstück positioniert, ist eine 
Trennung in Vor- und Hauptgarten nicht mehr feststellbar. Gärten ohne eine Funktions- 
trennung weisen beispielsweise die Freibereiche nördlich der Straße „Am Haselberg“ so- 
wie die Grundstücke im Bereich östlich der Straße „Auf der Marienhöhe“ auf. Im östlichen 
Teil des Plangebietes sind die Grundstückszuschnitte sehr großzügig, so dass hier eher 
parkähnlich gestaltete Freibereiche vorzufinden sind. 
 
Abbildung 21: Parkähnlicher Garten

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 26  
 
Auch der öffentliche Raum wird durch die privaten Grünstrukturen geprägt. Dazu tragen 
vor allem der Großbaumbestand, die teilweise einheitlichen Vorgartenstrukturen sowie 
grüne Raumkanten durch Hecken- und Gehölzstrukturen bei. Vor allem die Straße „Am 
Steinern Kreuz“ erhält durch die Großbaumbestände auf den Privatgrundstücken ab- 
schnittsweise einen stark durchgrünten Charakter. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 22: Durchgrünung im Straßenraum

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 27  
 
 
Abbildung 23: Bestand: Prägende Grünstrukturen (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 28  
 
 
Abbildung 24: Bestand: Freiflächenstrukturen (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 29  
 
 
Abbildung 25: Bestand: Bäume auf Privatgrundstücken (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 30  
 
 
Abbildung 26: Bestand: Öffentliche Grünflächen (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 31  
 
5.5 Landschaftliche Einbindung 
Das Plangebiet ist an drei Seiten von Freiflächen umschlossen. Im Westen grenzt es an 
die Eberstädter Villenkolonie. Im Norden grenzen Wiesen- und Streuobstbestände sowie 
lockere Gehölzbestände an das Plangebiet an. Im Osten und Süden wird das Plangebiet 
überwiegend von Wald sowie weiteren Wiesen- und Gehölzbeständen umschlossen. In 
der näheren Umgebung befinden sich attraktive Naherholungsziele wie die Ludwigshöhe, 
die Marienhöhe und die Streuobstwiesen von Eberstadt. 
Auch die teilweise großzügigen Gartenflächen im Plangebiet tragen zu einem fließenden 
Übergang in die angrenzende Landschaft bei. 
Vom Plangebiet aus führen zahlreiche Fuß- und Radwegeverbindungen in die angren- 
zende Landschaft. 
  
Abbildung 27: Übergang zum Wald (Am Steinern Kreuz) 
Abbildung 28: Fußwegeverbindung

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 32  
 
 
Abbildung 29: Bestand: Landschaftliche Einbindung (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 33  
 
5.6 Erschließung 
Das Gebiet wird hauptsächlich durch die Straße „Am Steinern Kreuz“ erschlossen. Diese 
führt von Westen nach Osten durch das Plangebiet und erschließt zusammen mit der 
Straße „Auf der Marienhöhe“ direkt den größten Teil der Grundstücke. Weitere Grundstü- 
cke werden durch die Straßen „Am Haselberg“ und „Am Kirschenhang“ erschlossen. An- 
dere Grundstücke werden durch Wohnwege oder private Wegeparzellen erschlossen, die 
meist an die Straße „Am Steinern Kreuz“ angebunden sind.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 30: Erschließung durch private Wegeparzelle (Auf der Marienhöhe) 
5.7 Gestalterische Merkmale 
Als Dachformen dominieren im Plangebiet Satteldächer und Flachdächer. In einigen Be- 
reichen sind auch Gebäude mit Pult- und Walmdächern errichtet worden. 
Die vorherrschenden Farben der Dacheindeckungen der geneigten Dächer sind rot, rot- 
braun, dunkelbraun oder grau. 
Dachaufbauten sind im Plangebiet nur wenige vorhanden. Die vorhandenen Aufbauten 
ordnen sich der Dachfläche unter und fügen sich somit gut in die Dachlandschaft ein. 
Die Einfriedungen im Plangebiet sind maximal 1,50 m hoch und meist in transparenter 
Form ausgeführt (Maschendrahtzaun u.ä.). Einfriedungen zur Abgrenzung des Vorgar- 
tens sind meist noch niedriger oder gar nicht vorhanden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 31: Einfriedungen  
Abbildung 32: Dachaufbauten

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 34  
 
6. Immissionen 
Das Plangebiet ist teilweise durch Straßenverkehrsemissionen der Heinrich-Delp-Straße 
belastet. Von weiteren Straßen innerhalb des Geltungsbereiches gehen keine Immissio- 
nen aus, die zu einer Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 führen. 
6.1 Lärmkartierung  
Für das Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegt eine Lärmkartierung des 
Vermessungsamtes Darmstadt vom Juni 2006 vor. Diese enthält auch Ergebnisse für den 
Planbereich.  
In der Lärmkartierung wurden zum einen die Durchschnittswerte für 24 Stunden aufgrund 
der 16. BImSchV „Verkehrslärmschutzverordnung“ ermittelt. Die Lärmkartierung stellt für 
die Grundstücke unmittelbar an der Heinrich-Delp-Straße einen Lärmpegel über 24 Stun- 
den zwischen 55 bis 60 dB(A) fest. Für das Grundstück Heinrich-Delp-Straße 241A wurde 
ein Durchschnittswert von 58 dB(A) ermittelt. Ferner wurden die Nachtwerte von 22.00 
Uhr bis 6.00 Uhr berechnet. Die Lärmkartierung stellt für den unmittelbaren Bereich der 
Heinrich-Delp-Straße einen Lärmpegel zwischen 50 bis 55 dB(A) fest. Danach ergeben 
sich für die angrenzenden Grundstücke vermutlich Lärmpegel zwischen 45 und 50 dB(A).  
Für ein Reines Wohngebiet liegen die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 
18005 bei 50 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht. Damit kann für das Gebäude 
Heinrich-Delp-Straße 241a eine Überschreitung des Orientierungswertes am Tag und in 
der Nacht von jeweils 5 bis 10 dB(A) festgestellt werden.  
Im übrigen Plangebiet werden die schalltechnischen Orientierungswerte sowohl tagsüber 
als auch in der Nacht eingehalten. 
 
Abbildung 33: Lärmkartierung über 24 Stunden (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 35  
 
 
 
Abbildung 34: Lärmkartierung von 22.00 – 6.00 Uhr (o.M.) 
Aufgrund der Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 tags und nachts 
durch Verkehrslärm, werden für das Grundstück Heinr ich-Delp-Straße 241A zur Minde- 
rung der Geräuscheinwirkungen bauliche Schallschutz maßnahmen erforderlich. Da hier 
aufgrund der bestehenden Strukturen aktive Lärmschutzmaßnahmen weder städtebaulich 
vertretbar nach vom Aufwand her angemessen sind, mü ssen passive Lärmschutzmaß- 
nahmen ergriffen werden. Im Wesentlichen handelt es  sich hierbei um die Ausrüstung der 
Gebäude mit Lärmschutzfenstern, Schalldämmung von Rollladenkästen etc. 
6.2 Schallschutzmaßnahmen 
Durch die Festsetzung „Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung 
oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzge- 
setzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)“ wird geregelt, dass bei Neu-, Um- und Erweiterungs- 
bauten aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für Wohnungen und Aufenthaltsräu- 
me bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen sind. Dies ist auf Grundlage der 
DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise, Ausgabe 1989) 
ohnehin erforderlich: Nach DIN 4109 sind zum Schutz von Aufenthaltsräumen gegen Au- 
ßenlärm die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß Ziffer 
5 und Tabelle 8 und 9 einzuhalten.  
Nach der DIN 4109 ergeben sich in Abhängigkeit vom zugrunde gelegten „maßgeblichen 
Außenlärmpegel“ Schalldämm-Maße für Fenster und Außenwände für Aufenthaltsräume 
in Wohnungen, Übernachtungsräume u.ä. sowie Büroräume. Es wird darauf hingewiesen, 
dass vom Lärmpegelbereich 1 auszugehen ist. 
Die Bemessung der Luftschalldämmung ist erst im Rahmen einer Genehmigungsplanung 
der Gebäude vorzunehmen. Dabei obliegt die Entscheidung, welche konkreten baulichen 
oder technischen Vorkehrungen an den einzelnen Gebäuden vorgenommen werden, dem 
Bauherrn. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein Schallschutznachweis gemäß DIN 4109 
hinsichtlich des Außenlärms zu führen.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 36  
 
7. Wasserwirtschaftliche Belange 
7.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die HSE Süd- 
hessische Energie AG.  
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtlich (Wasserwerk und Rohrnetz) durch 
die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleistet. 
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen abge- 
deckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige 
Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar. 
Wasserqualität 
Die Wasserqualität des zur Verfügung stehenden Trinkwassers entspricht den Anforde- 
rungen der Trinkwasserverordnung (TWVO). 
7.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessisch en Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessischen 
Wassergesetz. 
7.3 Bodenversiegelung  
Es wurden Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung in die textlichen Festsetzungen 
aufgenommen.  
7.4 Abwasser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (Kanal, Rückhaltebecken und Klär- 
anlage) angeschlossen. 
7.5 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
8. Altlasten und Altstandorte 
Hinweise auf Altablagerungen, Altlasten, schädliche Bodenveränderungen und/oder 
Grundwasserschäden sind für das Plangebiet nicht bekannt. 
Jedoch ist bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, auf sen- 
sorische Auffälligkeiten zu achten. Werden diese festgestellt, ist umgehend das Regie- 
rungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt (Dezernat IV/Da 41.5) zu infor- 
mieren. 
Die Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamte s für Umwelt und Geologie weist 
folgende Altstandorte im Plangeltungsbereich aus: 
 
Lage: Am Steinern Kreuz 8 
ALTIS-Nr: 411.000.070-001.281 
Art: Altstandort 
Name: Lattemann 
Beschreibung: Baubetrieb, Kfz.-Reparatur, Installat ionsbetrieb für Heizungsanlagen  
und elektrische Anlagen 
Branche: Kraftfahrzeuge (Reparatur) / Instandhaltun g und Reparatur von Kraft- 
wagen (ohne Lackierung und Autowäsche) 
Betriebsanfang: 11/1948 
Betriebsende: 10/1971

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 37  
 
 
Lage: Am Steinern Kreuz 26 
ALTIS-Nr: 411.000.070-001.009 
Art: Altstandort 
Name: Ringer 
Beschreibung: Herstellung und Vertrieb von elektron ischen Geräten 
Branche: Elektrotechnische Erzeugnisse verschiedene r Art, Herstellung / Her- 
stellung von elektrischen Haushaltsgeräten 
Betriebsanfang: 02/1974 
Betriebsende: 02/1978 
 
Lage: Auf der Marienhöhe 3b 
ALTIS-Nr: 411.000.070-001.013 
Art: Altstandort 
Name: Wohnheim-Bau-GmbH & Co. KG 
Beschreibung: Errichtung und Verwertung von Hochbau ten aller Art 
Branche:  Baugeschäft (mit Gerätewartung) / Erdbewe gungsarbeiten 
Betriebsanfang: 01/1973 
Betriebsende: 11/1979 
 
Weiterhin ist im Altflächenkataster für Altstandort e und Altablagerungen der unteren 
Wasserbehörde der Wissenschaftsstadt Darmstadt eine  Altfläche im Bereich der Liegen- 
schaft „Am Haselberg 14“ eingetragen. 
Abschließende Erkenntnisse über die Altstandorte li egen nicht vor, jedoch erachtet die 
untere Wasserbehörde der Wissenschaftsstadt Darmsta dt die genannten Einträge aus 
dem Altflächenkataster als nicht relevant, da es si ch entweder um relativ kurze Betriebs- 
zeiträume oder um reine Wohngebäude handelt. Bei ei nem Ortstermin am 30.03.2010 
hat sich dieser Eindruck bestätigt. 
Aufgrund der bei der unteren Wasserbehörde der Wiss enschaftsstadt Darmstadt vorlie- 
genden Informationen existiert daher kein tatsächli ches Gefährdungspotenzial für die ge- 
nannten Liegenschaften, das einen Eintrag im Kataster rechtfertigen würde. 
9. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
9.1 Geologie und Boden  
Das Plangebiet besitzt eine hohe Reliefenergie, es steigt nach Norden und Osten an. 
Geologisch betrachtet liegt das Plangebiet im Übergangsbereich zum kristallinen Oden- 
wald, ein Grundgebirgsstock, der sich aus der Rheinebene erhebt. Neben Tiefengestei- 
nen (Diabas, Granit, Diorit) kommen Metamorphyte (Glimmerschiefer, Hornfels) vor. 
Die Böden im Plangebiet sind aufgrund der Vornutzung durch Versiegelungen, Auffüllun- 
gen und Umlagerungen stark anthropogen überformt und vorbelastet. Aufgrund der teil- 
weise großen Freibereiche auf den Grundstücken finden sich jedoch auch noch unversie- 
gelte Bodenbereiche als Standorte für Vegetation. 
Zusammengefasst kann davon ausgegangen werden, dass im Plangebiet keine natürli- 
chen bzw. naturnahen Bodenbereiche vorhanden sind. Auch die unversiegelten Flächen 
im Plangebiet werden als Gärten genutzt. In diesen Bereichen ist damit zu rechnen, dass 
Aufschüttungen, Abgrabungen und Bodenverbesserungsmaßnahmen stattgefunden ha- 
ben.  Die Böden im Plangebiet besitzen nur eine geringe Bedeutung für den Naturhaus- 
halt.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 38  
 
9.2 Hydrogeologie und Grundwasser 
Das Plangebiet liegt im Stadtgebiet von Darmstadt. Hier ist generell mit anthropogen be- 
einträchtigter Grundwasserbeschaffenheit und gestörten Grundwasserverhältnissen zu 
rechnen. Die vorherrschende Fließrichtung des Grundwassers verläuft in Richtung der 
Vorfluter nach Westen bzw. Südwesten. Der Grundwasserflurabstand liegt bei etwa 15 – 
20 m unter Geländeoberkante.  
Das Grundwasserpotenzial ist durch Versiegelungen und Verdichtungen vorbelastet. Die 
im Plangebiet vorhandenen Freiflächen, vor allem die größeren zusammenhängenden 
Gartenbereiche, haben eine Bedeutung zur Grundwasserrückhaltung und -neubildung.  
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. 
9.3 Klima und Luft  
Darmstadt liegt in der Übergangszone zwischen der warmen, trockenen Rheinebene und 
dem kühleren, niederschlagsreicheren Odenwald. Allgemein ist diese Klimazone gekenn- 
zeichnet durch milde Winter und warme Sommer mit geringem Niederschlag. 
Die im Plangebiet vorhandenen Gartenflächen sowie der Gehölz- und Baumbestand tra- 
gen zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation bei. 
Das Plangebiet ist umschlossen von frisch- und kaltluftproduzierenden Flächen. Vor allem 
die angrenzenden Waldflächen haben eine wichtige Bedeutung zur Frischluftproduktion. 
9.4 Landschaft, Freizeit und Erholung  
Das Plangebiet liegt am Rand der Villenkolonie von Eberstadt. Es ist geprägt durch Ein- 
und Zweifamilienhäuser auf überwiegend großzügigen Grundstücken mit einem hohen 
Freiflächenanteil. Durch die privaten Gartenflächen sowie den Altbaumbestand auf den 
Grundstücken ergibt sich ein stark durchgrünter Charakter des Wohngebietes. 
Die Gartenflächen der Wohnhäuser haben eine Bedeutung als hausnahe Frei- und Erho- 
lungsflächen. Da die Flächen nicht öffentlich zugänglich sind, beschränkt sich die Erho- 
lungsfunktion auf die Anwohner. 
Das Plangebiet ist umgeben von attraktiven Flächen für die landschaftsgebundene Erho- 
lung. Die angrenzenden Bereiche haben eine hohe Bedeutung für die Naherholung. 
9.5 Vegetation und Fauna  
Das Plangebiet ist vollständig bebaut. Auf den Grundstücken sind größtenteils großzügi- 
ge Freibereiche vorhanden, die als Gartenflächen genutzt werden. Die meisten Gärten 
sind als Ziergärten ausgeprägt. In den privaten Gärten befindet sich teilweise ein wertvol- 
ler Altbaumbestand. 
Das Biotoppotenzial des Plangebietes wird im Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt als mittel eingestuft. Siedlungsflächen mit einem hohen Freiflächenanteil über- 
nehmen eine wichtige Biotopfunktion innerhalb des gesamtstädtischen Biotopverbundes. 
Auch der angrenzende Landschaftsraum besitzt ein hohes bzw. sehr hohes Biotoppoten- 
zial. 
Zu dem Vorkommen streng geschützter Tier- oder Pflanzenarten ging im Rahmen der Of- 
fenlage ein Hinweis ein (siehe Ziff. 19.4 Umweltbericht).  
10. Ziele für die weitere städtebauliche Entwicklun g 
10.1 Veränderungstendenzen 
Bei Betrachtung der vorhandenen Baustrukturen und des aktuellen Baugeschehens ist 
damit zu rechnen, dass das Plangebiet zunehmend einem Veränderungs- und Verdich- 
tungsdruck ausgesetzt sein wird.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 39  
 
Dies hat verschiedene Ursachen: 
─ Das Plangebiet ist ein Wohnstandort mit hoher Attraktivität. Im Stadtgebiet von 
Darmstadt sind nur wenige Wohnstandorte mit einer vergleichbaren Qualität vorhan- 
den. 
─ Aufgrund der Entstehungszeit der Gebäude ist damit zu rechnen, dass ein Generati- 
onswechsel ansteht. Mit dem anstehenden bzw. schon laufenden Generationswech- 
sel ist auch häufig ein Eigentümerwechsel verbunden, wenn die Erben das Haus 
nicht selbst bewohnen wollen oder wegen Erbauseinandersetzungen das Haus ver- 
äußert werden soll. Die neuen Eigentümer sehen sich häufig aufgrund der Grund- 
stückspreise zu einer höheren wirtschaftlichen Ausnutzung gezwungen. 
10.2 Veränderungen und Verdichtung bei Wahrung des Gebietscharakters 
Die Aufgabenstellung für das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans besteht darin, 
den Veränderungs- und Verdichtungstendenzen in einem vertretbaren Umfang Raum zu 
geben und dabei den Gebietscharakter so weit wie möglich zu bewahren.  
Mit dem Bebauungsplan werden daher zwei städtebauliche Ziele verfolgt: 
─ Es sollen angemessene Möglichkeiten zur Wohnflächenerweiterung und zur maßvol- 
len Nachverdichtung im Plangebiet geschaffen werden. 
─ Dabei soll der Gebietscharakter gewahrt und die hohe Wohnqualität des Plangebie- 
tes erhalten werden. 
Die Gebietscharakteristik ist durch Parameter geprägt, für die im Folgenden Ziele defi- 
niert werden: 
10.3 Bebauungskonzept 
Bebauungsstruktur 
Die Bebauungsstruktur im Plangebiet ist nur in Teilflächen homogen. Als Gesamtheit be- 
trachtet ist die Bebauungsstruktur eher heterogen. Es überwiegt der Typus des freiste- 
henden ein- bis zweigeschossigen Wohnhauses. Der zweit häufigste Typ wird durch den 
in Hausgruppen angeordneten eingeschossigen Winkelbungalow gebildet. Danach folgt 
als Gebäudetyp das zweigeschossige Doppelhaus. Daneben bestehen zwei in sich ho- 
mogene Bereiche, die aber im Gesamtgefüge Fremdkörper darstellen: Eine Doppelreihe 
von zweigeschossigen Reihenhäusern und die Wohnanlage aus mehrgeschossigen Ge- 
schosswohnungen am Kirschenhang. 
Daher ist für dieses Wohngebiet charakteristisch, dass einzelne Teilbereiche durch einen 
einheitlichen Gebäudetypus geprägt werden und dadurch inselartig Bereiche von hoher 
Homogenität entstehen. Im überwiegenden Teil des Wohngebietes beschränkt sich die 
städtebauliche Gemeinsamkeit auf das Prinzip des freistehenden Hauses. 
Bebauungskonzept 
Die inselartigen Bereiche von hoher städtebaulicher Homogenität sollen weitgehend er- 
halten und geschützt werden, indem die Geschossigkeit und die Dachform beibehalten 
werden. Insbesondere sind hier Festsetzungen zu treffen, die zwar Erweiterungen zulas- 
sen, aber die Nachbarbebauung vor starken Veränderungen bewahren. In den weniger 
homogenen Bereichen, das sind die Bereiche der freistehenden Wohnhäuser, soll das 
Prinzip der freistehenden Einzelhäuser weiter verfolgt werden. Höhenentwicklung und 
Gestalt kann sich jedoch an der bestehenden Bebauung insoweit orientieren, dass hier 
flächendeckend zwei Vollgeschosse und das breite Spektrum der vorhandenen Dachfor- 
men zulässig werden sollen.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 40  
 
10.4 Bebauungsdichte  
Die bauliche Ausnutzung der überwiegenden Teile der Grundstücke beträgt ca. 20 % bis 
30%; dies entspricht einer GRZ von 0,2 bis 0,3.  
Um eine maßvolle Nachverdichtung des Gebietes zu ermöglichen, müssen im Bebau- 
ungsplan größtenteils höhere Bebauungsdichten ermöglicht werden. Eine GRZ von ma- 
ximal 0,4 und eine GFZ von 0,6 sind bei gleichzeitiger Sicherung der Wohnqualität im 
Planungsgebiet städtebaulich vertretbar. Damit ist gesichert, dass der durch einen hohen 
Anteil an Freiflächen geprägte Gebietscharakter gewahrt bleibt und ein fließender Über- 
gang zu dem angrenzenden Landschaftsraum entsteht. 
Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO sollen in keinem 
Bereich des Plangebietes überschritten werden. Auf den meisten Grundstücken werden 
sich durch die Festsetzungen zu den überbaubaren Flächen geringere Ausnutzungsmög- 
lichkeiten ergeben, sodass in vielen Fällen die Maßzahlen von GRZ und GFZ nicht aus- 
genutzt werden können.  
10.5 Wohnhaustypus / Anzahl der Wohneinheiten 
Der Großteil der Wohngebäude im Plangebiet sind Ein- und Zweifamilienhäuser mit ein 
bis zwei Wohnungen pro Wohngebäude. Zum Teil besitzen die größeren Gebäude drei 
Wohneinheiten. Nur vereinzelt kommen vier oder mehr Wohneinheiten pro Wohngebäude 
vor.  
Die Struktur der eher am Ein- und Zweifamilienhaus orientierten Wohnform soll beibehal- 
ten werden. Um ein Maß an Verdichtung zu ermöglichen, soll die Zahl der Wohnungen 
pro Wohngebäude auf drei eingeschränkt werden. Damit sollen großvolumige Wohnanla- 
gen ausgeschlossen werden. 
10.6 Grundstücksstruktur 
Als weiterer Parameter der Gebietscharakteristik sind die Grundstücksgrößen im Plange- 
biet zu beachten. Die meisten Grundstücke besitzen eine Größe zwischen 500 und 
800 m². Größere Grundstücke befinden sich vor allem im östlichen Bereich des Plange- 
bietes. Grundstücke unter 250 m² kommen nur vereinzelt bei den Hausgruppen und den 
winkelförmigen Reihenhäusern vor. 
Um sicherzustellen, dass neu entstehende Grundstücke entsprechend der vorhandenen 
Bebauungsstruktur bebaut werden, sollen für das Wohngebiet angemessene Mindest- 
grundstücksgrößen festgelegt werden. Die Vorgabe einer Mindestgröße für Grundstücke 
dient dem Zweck, bei einer Nachverdichtung durch Grundstücksteilung eine dem Plange- 
biet adäquate Grundstückgröße zu sichern. Die Mindestgröße der Grundstücke sollte sich 
daher an den durchschnittlichen Grundstücksgrößen im Bestand orientieren, aber im Sin- 
ne der maßvollen Nachverdichtung auch geringere Grundstücksgrößen zulassen. 
Bei Festlegung der Mindestgrundstücksgrößen muss nach der jeweils festgesetzten Bau- 
weise differenziert werden. Es soll daher eine Mindestgrundstücksgröße von 500 m² für 
Einzelhäuser und 200 m² für Doppelhaushälften und Grundstücke innerhalb einer Haus- 
gruppe festgesetzt werden.  
10.7 Freiflächenkonzept 
Ziel der Planung ist es, den stark durchgrünten Charakter des Wohngebietes und den 
bestehenden Großbaumbestand zu erhalten. 
Die Freiflächen im Plangebiet sollen in ihrer bisherigen großzügigen Struktur erhalten 
bleiben. Daher müssen die Freiflächen im Bebauungsplan durch entsprechende Festset- 
zungen zu den überbaubaren Flächen gesichert werden. Insbesondere sind durchgehen- 
de Gartenzonen mit dem zum Teil wertvollen Baumbestand von jeglicher Bebauung frei- 
zuhalten. In den Übergangsbereichen zum angrenzenden Wald im Süden des Plangebie-

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 41  
 
tes sind die Freiflächen teilweise als parkähnlich einzustufen. Diese Freiflächen sollen als 
private Grünflächen gesichert werden. 
Die Gebäude befinden sich überwiegend im straßenseitigen Drittel des Grundstücks. Die 
Grundstücke besitzen überwiegend einen Vorgartenbereich mit einer Tiefe von ca. 5 m. 
Zum Teil ist dieser Vorgartenbereich auch größer, wenn die Häuser von Süden erschlos- 
sen werden. Die Vorgartenstrukturen sollen angemessen begrünt und größtenteils von 
Nebenanlagen und Stellplätzen freigehalten werden. 
Im Grün- und Freiflächenkonzept (Abbildung 35) sind der ortsbildprägende, raumwirksa- 
me Großbaumbestand, die von Bebauung freizuhaltenden Grundstücksbereiche sowie 
sonstige prägende Grünstrukturen dargestellt.

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Abbildung 35: Grün- und Freiflächenkonzept (o.M.)

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10.8 Gebäudegestalt 
Die Dachlandschaft des Plangebietes ist nicht einheitlich, jedoch sind die oben beschrie- 
benen homogenen Teilbereiche jeweils durch eine gemeinsame Dachgestalt geprägt: Die 
Bebauung der Hausgruppen und Doppelhäuser ist in den meisten Fällen mit Flachdä- 
chern ausgestattet. In den Teilbereichen der freistehenden Einzelhäuser sind die Gebäu- 
de meistens mit flach geneigten Satteldächern ausgestaltet, sehr selten mit Walmdächern 
oder mit einem Pultdach. 
Die Dacheindeckungen der geneigten Dächer sind in der Regel aus Dachziegel mit roter, 
rotbrauner, dunkelbrauner oder grauer Farbe. Dachaufbauten sind nur vereinzelt vorhan- 
den und ordnen sich der Dachfläche unter.  
Zur Sicherung der prägenden gestalterischen Merkmale im Plangebiet sind im Bebau- 
ungsplan differenzierte Festsetzungen zur Dachform, zur Dachneigung und den Dach- 
aufbauten zu entwickeln.  
Da es für das Plangebiet charakteristisch ist, dass einzelne Teilbereiche durch einen ein- 
heitlichen Gebäudetypus geprägt werden, soll auf dieses Gestaltungsprinzip des Plange- 
bietes zurückgegriffen werden. Einzelnen Teilbereichen soll ein einheitlicher Gebäudety- 
pus zugeordnet werden, sodass wie bisher unterschiedliche Gestaltbereiche bestehen 
bleiben bzw. entstehen. Daher werden beispielsweise für die Bereiche der Hausgruppen 
aus Flachdach-Winkelbungalows verbindlich nur Flachdächer zugelassen.  
Ferner sind für den Bereich der Teppich-Bebauung der Winkel-Reihenhäuser und für die 
nördlich angrenzenden Flächen mit der hier bestehenden Flachdachbebauung aus- 
schließlich Flachdächer festgesetzt. 
Für den übrigen Planbereich wird festgesetzt, dass die im Plangebiet vorkommenden 
Dachformen zulässig sind.  
11. Städtebauliches Konzept 
11.1 Wohnflächenerweiterung 
Um für das Plangebiet in angemessenem Umfang unter Wahrung der Gebietscharakte- 
ristik Möglichkeiten zur maßvollen Nachverdichtung zu schaffen, stehen mehrere Optio- 
nen offen: 
Eine Option stellt die zusätzliche Überbauung der Grundstücke dar. Wohnflächenerweite- 
rung durch Anbauten an bestehende Gebäude sollen daher für nahezu alle Grundstücke 
ermöglicht werden. Dabei muss jedoch zur Sicherung der Wohnqualität ein hoher Anteil 
der Grundstücke unbebaut bleiben. Auf jedem Grundstück sind daher entsprechend dem 
Grün- und Freiflächenkonzept durchgehende Gartenzonen von jeglicher Bebauung frei- 
zuhalten. Um diese Freiflächenqualitäten zu erhalten, ist daher auf den meisten 
Grundstücken eine Bebauung mit weiteren Wohngebäuden ausgeschlossen. Lediglich 
auf sehr großen Grundstücken sind mehrere Wohngebäude denkbar. Daher können nur 
auf den sehr großen Grundstücken überbaubare Flächen ausgewiesen werden, die zu- 
sätzliche Wohnhäuser zulassen. Die Entwicklungsmöglichkeiten auf den Grundstücken 
werden durch den Bebauungsplan stärker eingeschränkt als es bei einer Beurteilung 
nach § 34 BauGB der Fall wäre. Denn gerade der Nachverdichtung nach den Maßstäben 
des § 34 BauGB wirkt der vorliegende Bebauungsplan entgegen, da eine solche Nach- 
verdichtung den Wegfall von den das Gebiet prägenden Freiflächen bedeuten würde. 
Daher werden im Bebauungsplan durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien 
die überbaubaren Grundstücksflächen so eingeschränkt, dass Erweiterungen nur noch im 
angepassten Maß zulässig sind und auch bei Grundstücksteilungen eine ausreichende 
Grundstücksgröße sowie eine maximale überbaubare Grundstücksfläche gesichert wer- 
den. 
Als zweite Option kommt die Aufstockung der Gebäude in Frage. Da ungefähr die Hälfte 
der Gebäude nur eingeschossig ist, stellt diese Erweiterungsform ein Potential für zusätz- 
liche Wohnfläche dar. Dies macht es jedoch erforderlich, dass ein Regelwerk zur Höhen-

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 44  
 
entwicklung der Gebäude festgelegt wird, da in der Regel in Bestandsgebieten Neubau- 
ten, die die Höhe der Nachbarhäuser überragen, konfliktbeladen sind. Auch erfordert die 
bewegte Topografie des Gebietes eine intensive Auseinandersetzung mit den Gebäude- 
höhen. Die Aufstockung der bisher eingeschossigen Gebäude um ein zweites Vollge- 
schoss ist jedoch eine Erweiterungsform, die mit dem Gebietscharakter in weiten Teilen 
vereinbar ist. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sehen nun für die Mehrzahl der 
Grundstücke eine zweigeschossige Bebauung vor. Bei Gebäuden, die schon zwei Vollge- 
schosse haben, soll jedoch kein drittes Geschoss ermöglicht werden. 
Bei den eingeschossigen Hausgruppen, die aus Flachdachbungalows bestehen, soll die 
Eingeschossigkeit beibehalten werden, um die gegenseitige Beeinträchtigung zu minimie- 
ren. Bei den eingeschossigen Flachdachgebäuden sollen jedoch Aufbauten d.h. eine 
zweite Nutzungsebene in Form eines Staffelgeschosses zulässig sein. 
Eine Nachverdichtung in Form von dichteren Wohnformen wie eine Neubebauung mit 
Reihen- oder Mehrfamilienhäusern ist durch den Bebauungsplan auszuschließen, da dies 
den Charakter des Gebietes erheblich verändern würde. Bei Neubebauungen sollen die 
das Plangebiet prägenden Bauweisen beibehalten werden und nur Einzel- und Doppel- 
häuser ermöglicht werden. 
11.2 Höhenentwicklung der Gebäudetypen 
Das Plangebiet ist zum einen geprägt durch eine bewegte Topografie, zum andern durch 
unterschiedliche Gebäudeformen mit unterschiedlichen Dachformen. Dies macht es er- 
forderlich, differenzierte Festsetzungen zu treffen, sodass sich Neubauten harmonisch in 
die Topografie und die umgebende Bebauung einfügen. Daher sind differenzierte Fest- 
setzungen zur Höhenentwicklung der Gebäude zu entwickeln. 
Das Konzept zur maßvollen Nachverdichtung sieht vor, in weiten Teilen eine zweige- 
schossige Bebauung zu ermöglichen. Die Bereiche der eingeschossigen Flachdach-
Winkelbungalows sollen eingeschossig verbleiben. Die zulässige Geschossigkeit wird 
zum einen durch die Zahl der zulässigen Vollgeschosse festgesetzt. Zum andern werden 
Höhenbeschränkungen zur Gebäudehöhe und zur Traufhöhe (Außenwandhöhe) getrof- 
fen. Dritter Faktor der Höhenentwicklung sind die Dachformen. Zu beachten ist ferner 
noch die Bauweise: Bei Doppelhäusern und Hausgruppen ist auf die Nachbarhäuser 
mehr Rücksicht zu nehmen im Vergleich zu freistehenden Gebäuden. 
In Abhängigkeit dieser Faktoren wurden unterschiedliche Kombinationen von Festsetzun- 
gen getroffen, die einerseits auf den einzelnen Grundstücken Entwicklungsmöglichkeiten 
gewähren, aber doch die Gebietscharakteristik wahren und Nachbarkonflikte minimieren. 
 
Für das Plangebiet wird von drei unterschiedlichen Gestaltbereichen ausgegangen: 
A)  eingeschossiger Flachdach-Winkelbungalow (Gartenhofhäuser) 
Die Bebauung dieses Bereichs ist geprägt durch Gruppen von winkelartig angeordneten 
eingeschossigen Flachdachgebäuden. Ein Gebäudeteil ist parallel zur Erschließungsstra- 
ße angeordnet und verläuft in der Regel über die gesamte Grundstücksgrenze. Der zwei- 
te Gebäudeteil des Gartenhofhauses verläuft meist an der nördlichen bzw. östlichen 
Grundstücksgrenze und umfasst so den Wohngarten an der Westseite bzw. Südseite des 
Wohnhauses. Durch diese Anordnung des eingeschossigen Gebäudewinkels wird der 
Wohngarten vor Einblicken von den Nachbargrundstücken geschützt. 
Für diese Grundstücke sind wie bisher nur eingeschossige Gebäude zulässig. Jedoch soll 
eine zweite Nutzungsebene in Form eines Staffelgeschosses ermöglicht werden. Dieses 
Staffelgeschoss ist nur in einem Teilbereich der überbaubaren Fläche zulässig, und zwar 
auf dem Gebäudeteil, welcher jeweils parallel zur Erschließungsstraße angeordnet ist. Im 
Bebauungsplan wird hierfür eine „Zone für Staffelgeschosse“ ausgewiesen.  
Durch die Zulässigkeit eines zweiten Vollgeschosses über der gesamten Gebäudefläche, 
also auch auf dem quer stehenden Gebäudewinkel, würden die Gartenhöfe der Nachbar-

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 45  
 
häuser verschattet werden. Auch wären damit Einblicke auf das Nachbargrundstück 
leichter ermöglicht. Um Verschattungen der Wohngärten und Einblicke auszuschließen, 
müsste an der durchgehenden Eingeschossigkeit festgehalten werden. Andererseits be- 
stehen für die Häuser kaum andere Erweiterungsmöglichkeiten als eine zweite Nutzungs- 
ebene, da die Grundstücke relativ klein sind und eine weitere Überbauung der Grund- 
stücksfläche auch wegen des z.T. wertvollen Baumbestandes nicht in Frage kommt. Eine 
auf maximal 75 % der Grundfläche des Erdgeschosses eingeschränkte Bebauung des 
Dachgeschosses wird als eine vertretbare Lösung zur Wohnflächenerweiterung der Win- 
kelbungalows gewertet. Durch die Bebauung nur des straßenseitigen Gebäudeteils wird 
weitgehend verhindert, dass die Nachbargärten verschatten. 
Für diese Bereiche wird ferner festgesetzt, dass hier nur Flachdächer bzw. flach geneigte 
Dächer bis 5°  zulässig sind. Damit werden hier Sattel-, Walmdächer sowie Pultdächer 
ausgeschlossen. Diese Festsetzung ergibt sich zum einen aus der Zielsetzung der gestal- 
terischen Einheitlichkeit für diese gestalthomogenen Bereiche. Zum andern wird damit 
ausgeschlossen, dass auf den Nachbargrundstücken jeweils hohe Aufbauten entstehen 
können, die zu weiteren Verschattungen führen können. Die Festsetzung dient daher 
auch dem Nachbarschutz. 
Für die Bereiche der eingeschossigen Winkelbungalows werden ferner unterschiedliche 
Höhenbegrenzungen festgesetzt. Im Folgenden werden die maximal zulässigen Gebäu- 
dehöhen dargestellt: 
Für den Gebäudeteil, auf welchem der Aufbau eines Staffelgeschosses ausgeschlossen 
ist, beträgt die maximal zulässige Traufhöhe (Außenwandhöhe) an der Talseite 5,00 m 
und an der Bergseite 4,50 m. Da ein Flachdach vorgeschrieben ist, beträgt die maximal 
zulässige Gebäudehöhe, die an der Talseite gemessen wird, 5,00 m. 
Für den Gebäudeteil, auf welchem der Aufbau eines Staffelgeschosses durch die Aus- 
weisung der „Zone für Staffelgeschosse“ zulässig ist, beträgt die maximal zulässige 
Traufhöhe (Außenwandhöhe) an der Talseite 4,00 m, an der Bergseite 3,50 m. Die ma- 
ximal zulässige Gebäudehöhe, die an der Talseite gemessen wird, beträgt in der „Zone 
für Staffelgeschosse“ 7,50 m. Für das Staffelgeschoss ist nur ein Flachdach zulässig. 
Die Außenwandhöhen bei der Errichtung eines Staffelgeschosses sind um 1,00 m tiefer 
angesetzt. Dies ergibt sich aus den unterschiedlichen Definitionen, wie die Außenwand- 
höhe zu ermitteln ist. 
Zu den Definitionen von Außenwandhöhen und Gebäudehöhe sowie zur Berg- und Tal- 
seite wird auf Kap. 12.2.3 verwiesen. Als maximal zulässige Außenwandhöhe gilt bei Ge- 
bäuden mit geneigten Dächern das Maß vom jeweiligen Höhenbezugspunkt bis zur 
Schnittlinie der Außenwand mit der Dachhaut an der Traufseite (Traufpunkt). Bei flachen 
und flach geneigten Dächern mit einer Dachaufkantung (Attika) gilt das Maß bis zum obe- 
ren Abschluss der Außenwand; bei Ausbildung des obersten Geschosses als Staffelge- 
schoss gilt das Maß bis zur Oberkante Fertig-Fußboden des Staffelgeschosses (Decken- 
oberkante einschließlich Fußbodenaufbau über dem obersten zulässigen Vollgeschoss).

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 46  
 
 
Abbildung 36: Höhen bei eingeschossigem Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss (o.M.) 
 
 
Abbildung 37: Höhen bei eingeschossigem Flachdachgebäude mit Staffelgeschoss (o.M.) 
 
B)  Zweigeschossiges Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss 
In Teilen des Plangebietes wurden zweigeschossige Gebäude mit Flachdächern errichtet. 
Dies ist zum einen die „Teppich-Bebauung“ „Am Steinern Kreuz 27 – 49“, zum andern die 
gegenüberliegende Neubebauung der Stadtvillen. Diese Gebäude haben in der Regel 
zwei Vollgeschosse und schließen mit einem Flachdach ab. Bei einigen dieser Gebäude 
ist das oberste Geschoss kein Vollgeschoss, da die Grundfläche dieses Geschosses we- 
niger als 75 % der Grundfläche des Erdgeschosses beträgt. Das äußere Erscheinungs- 
bild dieser Gebäude wirkt jedoch wie ein zweigeschossiges Gebäude. Für diesen Gebäu-

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 47  
 
detyp soll keine weitere Nutzungsebene in Form eines Staffelgeschosses zulässig sein, 
um die Höhenentwicklung auf die jetzige Gebäudehöhe zu beschränken. Ein Staffelge- 
schoss wäre auf diesen Gebäuden städtebaulich nicht verträglich. 
Dieser Gebäudetyp wird auch als Gestaltvorgabe für den nördlich angrenzenden Bereich 
angewandt, der jetzt durch eine eingeschossige villenartige Bebauung von freistehenden 
Einzelhäusern geprägt ist. Um dem gebietscharakteristischen Gestaltungsprinzip der ges- 
talthomogenen Teilbereiche Rechnung zu tragen, wird hier zwingend eine Flachdachbe- 
bauung vorgeschrieben. Es sind jedoch zwei Vollgeschosse zulässig. Dies ist eine für 
diesen Bereich adäquate Form der baulichen Erweiterung. Damit wird im Prinzip die be- 
nachbarte Bauform des eingeschossigen Flachdachgebäudes mit Flachdach-
Staffelgeschoss aufgenommen. Nur kann hier darauf verzichtet werden, das oberste Ge- 
schoss zwingend als Staffelgeschoss auszubilden. 
Die maximal zulässige Traufhöhe (Außenwandhöhe) beträgt bei diesem Gebäudetyp an 
der Talseite 7,50 m, an der Bergseite 7,00 m. Die maximal zulässige Gebäudehöhe, die 
an der Talseite bzw. der tiefstgelegenen Außenwand gemessen wird, entspricht der tal- 
seitigen Außenwandhöhe und beträgt 7,50 m. Für das Gebäude ist nur ein Flachdach zu- 
lässig. 
 
Abbildung 38: Höhen bei zweigeschossigem Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss (o.M.) 
 
C)  Zweigeschossiges Gebäude mit zulässigem Dachgeschoss oder Staffelge- 
schoss 
Für die übrigen Grundstücke im Plangebiet werden für alle Gebäude zwei Vollgeschosse 
zugelassen. Dies entspricht vielfach schon der bestehenden Bebauung. Für die bisher 
eingeschossigen Gebietsteile ergibt sich dadurch die Möglichkeit, durch Aufstocken eines 
zweiten Vollgeschosses zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. 
Die Dachlandschaft dieser Bereiche ist sehr heterogen. Neben Satteldächern mit unter- 
schiedlichen Neigungen, Pultdächern und Walmdächern sind hier auch Flachdächer ver- 
treten. Aus dem Bestand lassen sich für diese Teilbereiche keine einheitlichen Gestalt- 
vorgaben herleiten. Daher sind hier die o.g. Dachformen zulässig. Anstelle eines Dach- 
geschosses ist auch ein Staffelgeschoss möglich. Aufgrund der begrenzenden Gebäude-

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 48  
 
höhe ist bei einem Staffelgeschoss nur ein Flachdach oder ein Pultdach als oberer Ab- 
schluss möglich.  
Da bei diesem Gebietstyp vielfältige Möglichkeiten gegeben sind, ist es umso wichtiger, 
durch Festsetzungen zu den Höhen ein harmonisches Einfügen in Topografie und Nach- 
barbebauung zu sichern.  
Bleiben die Gebäude ohne den Aufbau eines Staffelgeschosses, wird also ein Satteldach 
errichtet, so beträgt die maximal zulässige Traufhöhe (Außenwandhöhe) an der Talseite 
7,50 m, an der Bergseite 7,00 m. Dies entspricht den zulässigen Höhen des unter B be- 
schriebenen Gebäudetyps. Die maximal zulässige Gebäudehöhe, die an der Talseite ge- 
messen wird, beträgt 10,00 m. Damit wird ein bewohnbares Dachgeschoss ermöglicht. 
  
Abbildung 39: Höhen bei zweigeschossigem Satteldachgebäude (o.M.) 
 
Wird das Dachgeschoss als Staffelgeschoss ausgebildet, so beträgt die maximal zulässi- 
ge Traufhöhe (Außenwandhöhe) an der Talseite 6,50 m, an der Bergseite 6,00 m.  
Die maximal zulässige Gebäudehöhe, die an der Talseite gemessen wird, beträgt wie 
beim Satteldachgebäude 10,00 m.  
Damit werden zwei Formen von Staffelgeschossen ermöglicht:

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 49  
 
Staffelgeschoss mit Pultdach 
 
Abbildung 40: Höhen bei zweigeschossigem Gebäude mit Staffelgeschoss und Pultdach (o.M.)

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Staffelgeschoss mit Flachdach 
 
Abbildung 41: Höhen bei zweigeschossigem Gebäude mit Staffelgeschoss und Flachdach (o.M.)

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Abbildung 42: Bebauungskonzept (o.M.)

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 52  
 
12. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen F estsetzungen 
12.1 Art der baulichen Nutzung 
Da das Plangebiet ausschließlich zum Wohnen genutzt wird, wird die Art der baulichen 
Nutzung als reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO festgesetzt. 
Reine Wohngebiete dienen in erster Linie dem Wohnen. Daher sind nur Wohngebäude 
allgemein zulässig. Andere Nutzungen sind nur als Ausnahmen zulässig und nur insoweit, 
als sie den Bewohnern des Gebietes dienen. Ausnahmsweise sind daher Läden und nicht 
störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des 
Gebietes dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig. Als Aus- 
nahme sind auch Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des 
Gebietes dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwe- 
cke zulässig. 
12.2 Maß der baulichen Nutzung 
12.2.1 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl 
Durch die Festsetzung einer GRZ von 0,4 im gesamten Plangebiet wird die Obergrenze 
des § 17 BauNVO für ein reines Wohngebiet nicht überschritten. 
Im Bereich von Gebäuden, für die maximal ein Vollgeschoss zulässig ist, wurde entspre- 
chend der GRZ von 0,4 auch eine GFZ von 0,4 festgesetzt. Im Bereich von Gebäuden für 
die zwei Vollgeschosse zulässig sind, wurde eine GFZ von 0,6 festgesetzt. Bei der Be- 
messung der Geschossflächenzahl bei zwei zulässigen Vollgeschossen wurde bewusst 
die GRZ von 0,4 nicht verdoppelt. Der Grund hierfür liegt in der Größe der sich aus dieser 
Verdoppelung ergebenden Baukörper, die dann auf den Baugrundstücken möglich wä- 
ren. Bei einer eingeschossigen Bauweise kann die durch die GRZ bestimmte Grundfläche 
voll in Anspruch genommen werden. Zusätzlich kann in der zweiten Nutzungsebene eine 
geringere Geschossfläche errichtet werden. In einem solchen Fall ist die zweite Nut- 
zungsebene in der Größe deutlich kleiner als die des Erdgeschosses. Soll die Geschoss- 
fläche bei einer zweigeschossigen Bebauung auf beiden Nutzungsebenen (erstes und 
zweites Vollgeschoss) gleich groß sein, kann die festgesetzte GRZ nicht voll ausgenutzt 
werden. Durch diese Festsetzung wird gewährleistet, dass nur Baukörper entstehen, die 
sich in die bestehende Bebauung einfügen und die wertvollen Freiflächen der Bau- 
grundstücke schonen. 
12.2.2 Zahl der Vollgeschosse 
Die Zahl der Vollgeschosse wird für die Mehrzahl der Grundstücke im Plangebiet auf ma- 
ximal zwei begrenzt. Da im Plangebiet eine Mischung aus ein- bis zweigeschossigen Ge- 
bäuden besteht, wird dadurch teilweise die Aufstockung von eingeschossigen Gebäuden 
um ein weiteres Vollgeschoss ermöglicht. Diese Erweiterungsform ist mit dem Gebiets- 
charakter in weiten Teilen vereinbar. 
Die Winkelbungalows im westlichen Teil des Plangebietes nördlich der Straße „Am Stei- 
nern Kreuz“ bzw. südlich der Straße „Am Kirschenhang“ erhalten nur eine begrenzte 
Möglichkeit zur Aufstockung, da die Eingeschossigkeit in diesem Bereich das Erschei- 
nungsbild besonders prägt und deshalb durch die entsprechende Festsetzung beibehal- 
ten wird. Es ist hier kein zweites Vollgeschoss vorgesehen, jedoch kann eine zweite Nut- 
zungsebene in Form eines Staffelgeschosses errichtet werden. Durch die Zulässigkeit ei- 
nes weiteren Vollgeschosses über der gesamten Gebäudefläche würden die Gartenhöfe 
der Nachbarhäuser verschattet und eine Einsicht auf das Nachbargrundstück ermöglicht 
werden. Daher wird die Überbauung durch Staffelgeschosse durch die Ausweisung einer 
„Zone für Staffelgeschosse“ beschränkt. Hiezu wird auf Kap. 11.2 und 13.1 verwiesen. 
Eine auf maximal 75 % der Grundfläche des Erdgeschosses eingeschränkte Bebauung 
des Dachgeschosses als Staffelgeschoss wird als eine vertretbare Lösung zur Wohnflä-

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chenerweiterung der Winkelbungalows gewertet. Für diesen Ansatz spricht auch, dass 
bereits ein Wohnhaus (Am Haselberg 4) durch den Aufbau eines Dachgeschosses erwei- 
tert wurde. 
12.2.3 Höhe baulicher Anlagen 
Da allein durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse die Höhenent- 
wicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist, werden weiterhin Festsetzungen 
zur Außenwand- und zur Gebäudehöhe getroffen. So wird sichergestellt, dass sich die 
Baukörper in der exponierten Hanglage, in der sich das Plangebiet befindet, harmonisch 
einfügen.  
Dabei werden zwei Gruppen von Höhenfestsetzungen getroffen: Zum einen werden die 
Höchstmaße für die Außenwandhöhen getrennt nach Berg- und Talseite festgesetzt. Zum 
andern wird für die Gebäude die Gebäudehöhe insgesamt begrenzt. Die Gebäudehöhe 
wird dabei immer in Bezug zur Talseite festgesetzt. Damit wird dem Umstand Rechnung 
getragen, dass das Plangebiet durch eine bewegte Topografie geprägt ist.  
Bei der Errichtung eines Gebäudes sind alle Vorgaben zu beachten. Nur bei Grundstü- 
cken mit einer relativ flachen Neigung werden alle Höhenvorgaben eingehalten bzw. aus- 
genutzt werden können. Bei steileren Grundstücken wird gegebenenfalls die talseitige 
Maßvorgabe die stringenteste sein und daher die Gebäudehöhe insgesamt bestimmen. 
Hierzu wird auf Kap. 11.2 verwiesen. Hier werden in Systemschnitten Angaben zu den 
Höhenfestsetzungen gemacht. 
Als Höhenbezugspunkt wird an der Bergseite die natürliche Geländeoberfläche in der Mit- 
te der bergseitigen Außenwand bzw. der höchstgelegenen Außenwand und an der Talsei- 
te die natürliche Geländeoberfläche in der Mitte der talseitigen Außenwand bzw. der 
tiefstgelegenen Außenwand festgesetzt. Im Geltungsbereich wird aufgrund des bewegten 
Geländes dieser Höhenbezugspunkt gewählt, um eine standortbezogene städtebauliche 
Gestaltung der Gebäude zu erreichen. 
Mit dem Begriff der Außenwandhöhe wird zunächst ein Begriff aus § 6 der Hessischen 
Bauordnung übernommen. Gemessen wird jeweils zwischen Höhenbezugspunkt und 
Schnittkante der Außenwand mit der Dachhaut (an der Traufseite der Gebäude mit ge- 
neigtem Dach). Da mit der Reglementierung der Außenwand vorrangig die Einbindung 
der Bebauung in das Gelände gesichert wird, ist für die Außenwandhöhe das natürliche 
Gelände bzw. die Geländehöhe am Schnittpunkt der Außenwand mit dem Gelände der 
untere Bezugspunkt. Mit dieser Regelung ist zwar die Schwierigkeit verbunden, dass die 
Bezugshöhe nicht von vornherein eindeutig bestimmt ist und auch durch nachträgliche 
Geländemodellierungen manipuliert werden kann. Mit dieser Regelung wird aber vorran- 
gig angestrebt, dass die von der Erschließungsstraße sichtbaren Fassadenflächen in ih- 
ren Höhen begrenzt werden. Geringfügige Veränderungen am Geländeverlauf sind daher 
unschädlich, da die Fassadenhöhen die angegeben Werte nicht übersteigen dürfen.  
Die o.g. Regelung greift allerdings nur bei Gebäuden mit geneigten Dächern, die mit einer 
Dachtraufe ausgestattet sind. Da auch Flachdächer oder Staffelgeschosse zulässig sind, 
müssen entsprechende Festsetzungen zu anderen Dachformen getroffen werden: Bei 
flach geneigten Dächern mit einer Dachaufkantung (Attika) gilt das Maß für die Außen- 
wandhöhe bis zum oberen Abschluss der Außenwand; bei Ausbildung des obersten Ge- 
schosses als Staffelgeschoss gilt das Maß bis zur Oberkante Fertig-Fußboden des Staf- 
felgeschosses. 
Durch die Festsetzung einer maximal zulässigen Gebäudehöhe wird eine zweite Höhen- 
begrenzung vorgesehen. Die absolute Gebäudehöhe wird in Bezug zum natürlichen Ge- 
lände bzw. der Geländehöhe am Schnittpunkt der talseitigen Außenwand festgesetzt. 
Wegen der Hanglage ist diese Festsetzung angemessen.  
Als maximal zulässige Gebäudehöhe gilt daher das Maß von der natürlichen Gelände- 
oberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der talseitigen Außenwand bis zum höchsten

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 54  
 
Punkt der Oberkante Dachhaut. Technische Aufbauten wie Schornsteine, Solaranlagen, 
Aufzüge, Lüftungsanlagen bleiben unberücksichtigt. 
Auch hier muss differenziert werden zwischen Gebäuden mit geneigten Dächern in Form 
von Sattel- oder Walmdächern und Gebäuden mit flachen Dächern oder Staffelgeschos- 
sen. Bei Gebäuden mit geneigten Dächern in Form von Sattel- oder Walmdächern wurde 
die maximal zulässige Gebäudehöhe so gewählt, dass ein Dachgeschoss mit bewohnba- 
ren Räumen entstehen kann. In Verbindung mit den zulässigen Traufhöhen (Außen- 
wandhöhen) ist gesichert, dass sich die Gebäude in die Topographie der Hanglage einfü- 
gen.  
Der jeweilige Höhenbezugspunkt ist abhängig von der jeweils zu betrachtenden Höhe. 
Handelt es sich um die Außenwandhöhe auf der Bergseite, ist die natürliche Gelände- 
oberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der bergseitigen Außenwand bzw. der höchst- 
gelegenen Außenwand als Höhenbezugspunkt anzunehmen. Handelt es sich um die Hö- 
he auf der Talseite, ist die natürliche Geländeoberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte 
der talseitigen Außenwand bzw. der tiefstgelegenen Außenwand als Höhenbezugspunkt 
anzunehmen. Bei einer bergseitigen Außenwand handelt es sich um die Außenwand des 
Gebäudes, die auf der Seite des Gebäudes liegt, an der das natürliche Gelände ansteigt. 
Bei einer talseitigen Außenwand des Gebäudes handelt es sich um die Außenwand des 
Gebäudes, die auf der Seite des Gebäudes liegt, an der das natürliche Gelände abfällt. 
Bei der Beurteilung ist nicht nur das jeweilige Grundstück, sondern auch die Situation in 
der Umgebung einzubeziehen. 
12.3 Zone für Staffelgeschosse 
Im Bereich der Bebauung mit eingeschossigen Winkelbungalows ist durch die Festset- 
zungen des Bebauungsplanes die Errichtung eines Staffelgeschosses zulässig. Um zu 
verhindern, dass eine zu starke Verschattung der Gartenhöfe eintritt, werden die Bereiche 
definiert, in denen die Errichtung eines Staffelgeschosses zulässig und nicht schädlich für 
die angrenzende Bebauung ist. Durch die festgesetzte Zone für Staffelgeschosse kann in 
diesen Bereichen eine Erweiterung der Wohnfläche in einer zweiten Nutzungsebene er- 
möglicht werden, um die Freibereiche der Grundstücke zu schonen. 
12.4 Bauweise 
Für das Plangebiet wird überwiegend eine offene Bauweise festgesetzt. In der offenen 
Bauweise können Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen mit einer Länge von 
weniger als 50 m errichtet werden. 
Da das Plangebiet durch unterschiedliche Bauformen geprägt ist, werden auch unter- 
schiedliche Festsetzungen zur Bauweise getroffen.  
In den Bereichen, die durch freistehende Einzelhäuser geprägt sind, sind ausschließlich 
Einzelhäuser zulässig. Ebenso sind in den durch Doppelhäuser oder Hausgruppen domi- 
nierten Teilbereichen diese Bauweisen entsprechend festgesetzt. Damit werden die Bau- 
weisen auf Grundlage der unterschiedlich strukturierten Bereiche festgesetzt und so der 
Gebietscharakter bewahrt und weiterentwickelt. 
Einzige Ausnahme von der Festsetzung einer offenen Bauweise bilden die westlichste 
Reihe der Winkelbungalows im westlichen Teil des Plangebietes. Da die Länge der 
Hausgruppe mehr als 50 m beträgt, wird in diesem Bereich eine geschlossene Bauweise 
festgesetzt. 
Für Einzelhäuser wird die maximale Länge auf 20,00 m beschränkt. Da sich diese Vorga- 
be aus dem momentanen Bestand ableiten lässt und die Bebauung im Plangebiet prägt, 
wird diese maximale Länge festgesetzt, um auch bei Neubauten auf relativ großen 
Grundstücken eine Anpassung an die Vorgaben aus der Umgebung zu sichern.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 55  
 
12.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksf lächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in der Planzeichnung des Bebauungspla- 
nes größtenteils durch Baugrenzen festgesetzt. 
Die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich dabei in der 
Regel am Gebäudebestand. Dabei werden die erkennbaren Bebauungsstrukturen aufge- 
nommen und die überbaubaren Flächen in den Grundstücksteilen erweitert, in denen eine 
Erweiterung für sinnvoll und möglich erachtet wird. 
Die Baugrenzen werden so festgesetzt, dass die Stellung der baulichen Anlagen auf dem 
Grundstück der gewünschten städtebaulichen Entwicklung entspricht. Bei jedem Grund- 
stück wird darauf geachtet, dass wesentliche Teile der Frei- und Gartenflächen von Be- 
bauung frei bleiben. Zu diesem Zweck wird in fast allen Bereichen ein Abstand von min- 
destens 5 m zur Straße zur Sicherung der Vorgartenflächen eingehalten. Bei den von 
Süden erschlossenen Wohngrundstücken nördlich von „Am Haselberg“ und „Am Kir- 
schenhang“ werden die Südgärten von Bebauung freigehalten. 
Zu den seitlichen Grundstücksgrenzen wird größtenteils ein Abstand von 5,00 m ein- 
gehalten. Dieser Abstand ist größer als der laut HBO einzuhaltende Mindestabstand, um 
den Eindruck eines locker bebauten Gebietes mit großzügigen Freiflächen auch künftig 
zu erhalten. 
Ist in einem Abstand von weniger als 5,00 m zur seitlichen Grundstücksgrenze bereits ei- 
ne Bebauung vorhanden, so wird der Abstand der Baugrenze auf 3,00 m oder auf den 
Abstand der bereits vorhandenen Bebauung reduziert. In einigen Fällen wird der Abstand 
auf 3,00 m reduziert, ohne dass die bestehende Bebauung dies fordern würde. Dadurch 
kann auch bei schmalen Grundstückszuschnitten eine überbaubare Grundstücksfläche 
festgesetzt werden, welche die Errichtung eines ausreichend breiten Baukörpers ermög- 
licht. 
Wurde der Abstand an einer der seitlichen Grundstücksgrenzen auf 3,00 m reduziert, 
wurde in den meisten Fällen darauf geachtet, dass auf dem angrenzenden Grundstück 
ein Abstand von 5,00 m eingehalten wurde, um den offenen Charakter zu wahren. Aus 
Gründen einer besseren Belichtung wurde darauf geachtet, dass meist im Süden und 
Südwesten der Grundstücke ein Abstand von 5,00 m einzuhalten ist, während auf der 
Nordseite 3,00 m Abstand festgesetzt werden. Ausnahmen von dieser Systematik treten 
u.a. dann auf, wenn die vorhandene Bebauung davon abweicht. 
Zur Sicherung der durchgängigen Gartenzonen auf den Gebäuderückseiten werden ent- 
sprechend dem Grün- und Freiflächenkonzept durchgehende Flächen von einer Über- 
bauung ausgeschlossen. Teilweise werden in den Übergangszonen zu den angrenzen- 
den Waldflächen private Grünflächen festgesetzt. 
Baulinien werden nur in den Bereichen festgesetzt, in denen eine Bebauung an der 
Nachbargrenze gesichert wird. Daher werden die überbaubaren Flächen der winkelförmi- 
gen Reihenhäuser „Am Steinern Kreuz 27 bis 49“ durch Baulinien festgesetzt.  
Einige Grundstücke erhalten durch die Festsetzung einer zweiten oder dritten überbauba- 
ren Grundstücksfläche die Möglichkeit, eine Nachverdichtung durch die Errichtung neuer 
Gebäude vorzunehmen. In diesen Fällen wurde durch die Festsetzung der Baugrenzen 
dafür gesorgt, dass ausreichende Freiflächen zwischen den überbaubaren Grundstücks- 
flächen entstehen und ausreichende Abstände zu den seitlichen Grundstücksgrenzen ein- 
gehalten werden.  
Am östlichen Ende der Straße „Am Steinern Kreuz“ wurde auf der südlichen Straßenseite 
von der grundsätzlichen Einbeziehung bestehender Gebäude in eine überbaubare 
Grundstücksfläche abgewichen. Grund dafür war eine Stellungnahme der Eigentümer, 
die eine größere überbaubare Grundstücksfläche forderten. Um dieser Forderung entge- 
genzukommen, wurden auf den Grundstücken jeweils zwei bzw. drei überbaubare 
Grundstücksflächen ausgewiesen, die nicht den gesamten Bestand abdecken. Diese 
Festsetzung ist notwendig, um eine Stellung der Gebäude auf dem Grundstück zu errei- 
chen, die ähnlich der Gebäudestellung auf den östlich und westlich angrenzenden

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 56  
 
Grundstücken ist. Zwischen dem straßenseitigen und dem rückwärtigen Baufenster wird 
ein Abstand eingehalten, der zwischen 13,00 m und 11,00 m beträgt. Dadurch entsteht 
zwischen den Baufenstern eine „grüne“ Zone nicht überbaubarer Grundstücksflächen, die 
aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes zu begrünen sind. Somit ist in diesem 
Bereich eine dem Charakter des Gebietes entsprechende Durchgrünung auch bei einer 
Bebauung mit mehreren Baukörpern in diesem Bereich gesichert.  
Die auf den Grundstücken bestehenden Gebäude und ihre Teile, welche nicht im Bereich 
der überbaubaren Grundstücksfläche liegen, können im Rahmen des Bestandsschutzes 
auch weiterhin genutzt werden. 
Überschreitet die sich aus der Maßfestsetzung ergebende zulässige Grundfläche die 
nach § 23 BauNVO festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche, so ist darin keine 
Überbestimmung des Maßes der baulichen Nutzung oder ein rechtlich bedenklicher Wi- 
derspruch der unterschiedlichen Festsetzungen zu erkennen, denn die Festsetzungen 
nach §§ 16 und 17 BauNVO einerseits und § 23 BauNVO andererseits erfüllen unter- 
schiedliche Funktionen mit der Folge, dass jede Festsetzung für sich anzuwenden ist und 
jede Festsetzung nur im Rahmen der übrigen ausnutzbar ist. 
Baugrenzen müssen im Bebauungsplan nicht so festgesetzt werden, dass dem Grund- 
stückseigentümer auf der so festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche die volle  
oder weitgehende Ausschöpfung der im Bebauungsplan festgesetzten (höchst-) zulässi- 
gen Grundflächenzahl ermöglicht wird (BVerwG, Urt. Vom 29.07.1999 – 4 BN 24.99, 
BauR 1999, 1435f). 
12.6 Mindestmaße der Baugrundstücke 
Durch die Festsetzung der Mindestgröße der Baugrundstücke wird die charakteristische 
Grundstücks- und Bebauungsstruktur des Plangebietes gesichert. Da die Grundstücke in 
allen Bereichen großzügig ausfallen, aber dennoch eine maßvolle Nachverdichtung durch 
Grundstücksteilungen ermöglicht wird, wird das Mindestmaß der Baugrundstücke auf 
500 m² für Einzelhäuser bzw. 200 m² für Doppelhaushälften oder Grundstücke innerhalb 
einer Hausgruppe festgesetzt. 
Durch diese Festsetzung der Grundstücksgröße wird gleichzeitig gewährleistet, dass aus- 
reichend Freiflächen auf den Grundstücken verbleiben, die den Charakter des Gebietes 
weiterhin prägen können. 
12.7 Stellplätze und Garagen 
Die Anlage von Stellplätzen und Garagen prägen das städtebauliche Erscheinungsbild 
eines Gebietes in besonderem Maße. Bei der bisher vorherrschenden Nutzungsstruktur 
im Plangebiet (Ein- und Zweifamilienhäuser) und den großzügigen Grundstücken, ist die 
Unterbringung der Stellplätze auf den Grundstücken relativ problemlos, da meist nur ma- 
ximal drei Stellplätze erforderlich sind. 
Durch bauliche Verdichtungen verschärft sich naturgemäß diese Problematik. Um zu 
vermeiden, dass die Freiflächen unangemessen durch Stellplatzanlagen in Anspruch ge- 
nommen werden, werden daher verschiedene Festsetzungen getroffen.  
Direkten Einfluss auf die Anzahl der Stellplätze hat die Wohndichte. Im Bebauungsplan 
wird die Anzahl der Wohneinheiten auf drei Wohnungen pro Wohngebäude beschränkt. 
Dadurch sind in den meisten Fällen zwei bis drei Wohneinheiten auf den Grundstücken 
möglich. Gemäß der derzeit gültigen Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
sind damit drei bzw. vier Stellplätze notwendig.  
Im Bebauungsplan wird festgesetzt, dass vor Garagen und Carports in deren Zufahrtsflä- 
chen offene, nicht überdachte Stellplätze zulässig sind. Damit wird die flächensparende 
Ausnutzung der Zufahrtsfläche von Garagen und Carports als Stellplatzfläche ermöglicht, 
auch wenn dadurch so genannte „gefangene Stellplätze“ entstehen. Die Regelung 
schließt auch Stellplätze auf Zufahrten zu hinter liegenden Stellplätzen mit ein.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 57  
 
Charakteristisch für das Plangebiet sind die Vorgartenzonen zwischen öffentlicher Ver- 
kehrsfläche und Gebäuden. Diese tragen wesentlich zur Durchgrünung und damit auch 
zur Wohnqualität bei. Um zu vermeiden, dass die Vorgartenzonen vorrangig durch Par- 
kierungsanlagen in Anspruch genommen werden, und um den offenen grünen Charakter 
der Vorgartenzone zu sichern, wird daher festgesetzt, dass Zufahrten, Stellplätze, Car- 
ports und Garagen lediglich 25 % der Vorgartenzone ausmachen dürfen. 
Weiter wird festgesetzt, dass Garagen und Carports erst in einem Abstand von 5 m, ge- 
messen von der straßenseitigen Grundstücksgrenze, zulässig sind. Damit wird vermie- 
den, dass diese Baukörper das Erscheinungsbild des Straßenraumes dominieren. 
Im Plangebiet wurden bei zwei Wohnanlagen Tiefgaragen errichtet. Die Tiefgarage für die 
zweigeschossige „Teppich-Bebauung“ „Am Steinern Kreuz 27 – 49 wurde als Gemein- 
schaftsanlage festgesetzt. 
12.8 Nebenanlagen 
Die Zulässigkeit von Nebenanlagen wird im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ein- 
geschränkt. Die Größe der Anlagen z.B. zur Gartengestaltung und -bewirtschaftung ist 
auf 1 m³ pro 30 m² Grundstücksfläche beschränkt. 
Diese Einschränkung der Zulässigkeit von Nebenanlagen dient der Sicherung der Freihal- 
tung der nicht überbaubaren Flächen von Anlagen mit einer Höhenausdehnung.  
Flächige Nebenanlagen wie beispielsweise Wege, Treppen und Terrassen, die vom 
Hauptbaukörper getrennt errichtet werden, werden durch diese Festsetzung nicht einge- 
schränkt. 
12.9 Höchstzulässige Anzahl der Wohnungen 
Als weiterer wesentlicher Baustein zur Sicherung des Gebietscharakters werden Rege- 
lungen zur Anzahl der Wohnungen pro Wohngebäude getroffen. Es wird festgesetzt, 
dass pro Wohngebäude maximal drei Wohnungen zulässig sind.  
Mit dieser Festsetzung werden die gebietstypischen Wohnformen gesichert. Im Plange- 
biet haben teilweise bereits unerwünschte Umstrukturierungen der städtebaulichen Ei- 
genart in dem durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägten Bereich eingesetzt. Dieser 
Entwicklung wird Einhalt geboten und die typische Struktur des Plangebietes gesichert. 
Mit der Einschränkung der Anzahl der Wohnungen wird auch sichergestellt, dass die 
nach Stellplatzsatzung erforderliche Anzahl an Stellplätzen auf den privaten Bau- 
grundstücken untergebracht werden kann, ohne die Grundstücksfreiflächen allzu sehr 
durch Stellplatzanlagen zu belasten. Es wird sichergestellt, dass in ausreichendem Maß 
unversiegelte Gartenflächen verbleiben. 
Durch diese Regelung wird im Plangebiet eine städtebaulich vertretbare Wohndichte er- 
reicht, die sich im Wesentlichen am Bestand orientiert. Mehrfamilienhäuser sind dadurch 
ausgeschlossen. 
12.10 Verkehrsflächen 
Die Verkehrsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden entsprechend der 
bisherigen und zukünftigen Nutzung als Straßenverkehrsfläche in der Planzeichnung des 
Bebauungsplanes festgesetzt. Diese Flächen umfassen die Straßen sowie Fußwege und 
an einigen Stellen auch Flächen mit Straßenbegleitgrün. 
12.11 Fläche für Versorgungsanlagen 
Die Fläche für Versorgungsanlagen wird festgesetzt, um auch zukünftig die Versorgung 
des Gebietes zu sichern.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 58  
 
12.12 Private Grünflächen 
Private Grünflächen werden entlang des südlichen Waldrandes festgesetzt. Diese Fest- 
setzung dient der Sicherung dieser Flächen als begrünte Fläche, die nicht durch Neben- 
anlagen in Anspruch genommen werden kann. Dadurch wird sichergestellt, dass in die- 
sen Bereichen ein fließender Übergang zu dem angrenzenden Wald entsteht, der als 
siedlungsnaher Erholungsbereich genutzt wird. Zu diesem Zweck treffen die textlichen 
Festsetzungen weitergehende Aussagen zur Bepflanzung in diesen Bereichen. 
Im nördlichen Bereich werden keine privaten Grünflächen festgesetzt, da in diesem Be- 
reich an das Plangebiet offene Wiesenflächen angrenzen und in diesem Bereich daher 
kein angemessener Übergang zum Waldrand hergestellt werden muss. Eine Durchgrü- 
nung des Plangebietes und ein angemessener Übergang zu den Wiesenflächen ist da- 
durch gewährleistet, dass die Bebauung Abstände zu diesen Flächen einhalten muss, 
Festsetzungen zum Erhalt von gebietsprägenden Bäumen getroffen werden und Festset- 
zungen zur Begrünung der Grundstücksfreiflächen im Bebauungsplan enthalten sind. 
12.13 Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schut z, zur Pflege und  
zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 
Oberflächenbefestigung 
Aus der landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegelten Flächen 
möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht. Voll- 
ständige Versiegelung führt zum Aufheizen von Flächen im Sommer, Erwärmung der 
Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhtem Staubanfall und schnellem Abfluss des Nie- 
derschlagswassers.  
Daher sind befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stell- 
plätze, so weit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegen stehen, als teilversiegelte 
Flächen anzulegen (z.B.: Rasenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen). 
12.14 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstig en Bepflanzungen 
Grundstücksfreiflächen 
Die festgesetzte Grundstücksbepflanzung gewährleistet eine adäquate Durchgrünung der 
Privatgrundstücke. 
Vorgärten 
Die grüne Vorgartenzone trägt wesentlich zum städtebaulichen Bild und der Wohnqualität 
im Plangebiet bei.  
Neben den Vorgaben für die Bepflanzung dient vor allem die Regelung, dass Stellplätze, 
Zufahrten, Carports, Garagen und Nebenanlagen höchstens 25 % der Vorgartenzone be- 
legen dürfen, der Sicherung der durchgrünten Vorgartenzone. Als Vorgartenzone wird die 
Fläche zwischen straßenseitiger Baugrenze bzw. deren seitlichen Verlängerung und stra- 
ßenseitiger Grundstücksgrenze an der Hauseingangsseite definiert. 
Hierzu wird auch auf die Erläuterungen in Kapitel 10.7 hingewiesen. 
Rückwärtige Gartenflächen 
Zur Sicherung des durchgrünten Gebietscharakters wird festgesetzt, dass in den Haupt- 
gärten Bäume und Sträucher anzupflanzen sind. Diese Anforderung kann unter Umstän- 
den über die Forderung der Mindestbegrünung unter dem Punkt „Grundstücksfreiflächen“ 
hinausgehen. 
12.15 Erhaltung von Bäumen 
Zur Sicherung des gut durchgrünten Charakters werden für den öffentlichen Raum be- 
sonders bedeutsame Bäume zum Erhalt festgesetzt. Es handelt sich bei diesen Bäumen 
um Bäume, die aufgrund ihres Standortes oder ihrer Größe das Erscheinungsbild des

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 59  
 
Gebietes maßgeblich beeinflussen. Daher werden diese Bäume in der Planzeichnung des 
Bebauungsplanes zum Erhalt festgesetzt. 
Zusätzlich beeinflussen diese Bäume den Erholungswert, den Wert des Plangebietes für 
Tiere und Pflanzen, das Lokalklima und das Landschaftsbild positiv. 
Neben den in der Planzeichnung des Bebauungsplanes zum Erhalt festgesetzten Bäu- 
men sind auch alle Bäume zu erhalten, die unter den Schutz der Baumschutzsatzung der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt fallen.  
12.16 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen  zur Vermeidung oder Minderung 
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes 
Diese Festsetzung wird aufgrund des in Kapitel „6. Immissionen“ beschrieben Sachver- 
haltes getroffen. 
12.17 Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinsc haftsanlagen 
Flächen für Stellplätze, Garagen, Gemeinschafsgaragen und Tiefgaragen werden in der 
Planzeichnung des Bebauungsplanes in Bereichen festgesetzt, in denen sich solche Ein- 
richtungen schon befinden oder errichtet werden können.  
13. Begründung der Satzung über die Gestaltung baul icher Anlagen 
Zur Sicherung der vorhandenen gestalterischen Merkmale bei Umbauten oder Neupla- 
nungen im Plangebiet werden einige gestalterische Festsetzungen getroffen. 
13.1 Dächer 
Dachform und Dachneigung 
Die Dachlandschaft des Plangebietes ist nicht einheitlich, jedoch sind Teilbereiche jeweils 
durch eine gemeinsame Dachgestalt geprägt. 
In Teilbereichen der Bebauung sind die Gebäude nur mit flach geneigten Satteldächern 
ausgestaltet, sehr selten mit Walmdächern oder mit einem Pultdach. Die Bebauung der 
Hausgruppen und Doppelhäuser ist in den meisten Fällen mit Flachdächern ausgestattet. 
Durch die Festsetzung der Dachformen entsteht ein geordnetes städtebauliches Erschei- 
nungsbild. Als gestalterische Grundregel wird festgelegt, dass die im Plangebiet dominie- 
renden Dachformen auch für Neubauten bindend sind. Es werden daher für Teile des 
Plangebietes Sattel-, Walm-, Flach- oder Pultdächer zugelassen. 
Für die Dachneigung werden die dominierenden Dachneigungen zwischen 25°  und 
höchstens 35°  für Sattel- und Walmdächer festgesetzt. Für Pultdächer gilt eine maximale 
Dachneigung von 10° .  
Flachdächer und flach geneigte Dächer können maximal eine Dachneigung von 5°  auf- 
weisen. 
Für die Bereiche, die durch Doppelhäuser und Hausgruppen mit Flachdächern geprägt 
sind, wird festgesetzt, dass hier ausschließlich flach geneigte Dächer und Flachdächer 
bis zu einer Dachneigung von 5°  zulässig sind. Diese Regelung dient der Sicherung der 
einheitlichen Dachlandschaft bei den gebietsprägenden Hausgruppen. Damit wird zusätz- 
lich eine Vermeidung von Nachbarkonflikten angestrebt. 
Dachaufbauten, -einschnitte und -gauben 
Die Festsetzungen zu den Dachaufbauten und Dacheinschnitten orientieren sich an den 
Architekturelementen, die im Plangebiet anzutreffen sind. Prägend sind Dachaufbauten, 
die in Bezug zur Dachfläche sehr zurückhaltend sind. Die Dachfläche dominiert, die Gau- 
ben ordnen sich deutlich unter.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 60  
 
Trotz einer deutlichen Unterordnung der Dachaufbauten können in den Dachräumen 
auch zeitgemäße Wohnungen entstehen. Durch die Festsetzungen zur Gestalt der Dä- 
cher wird ein Ausbau des Daches nicht unnötig erschwert. Es wird daher darauf verzich- 
tet, eine kleinteilige Struktur der Dachaufbauten festzuschreiben. Daher wird im Bebau- 
ungsplan festgesetzt, dass die gesamte Breite der Dachaufbauten und -einschnitte ma- 
ximal 50 % der Dachbreite betragen darf.  
Weiter wird festgesetzt, dass zur Traufe, zum Ortgang und zum First jeweils 1,20 m Min- 
destabstand einzuhalten ist, um zu gewährleisten, dass sowohl Dachaufbauten als auch 
Dacheinschnitte die Form des Daches nicht unterbrechen bzw. beeinträchtigen. Die 
Dachfläche als solche bleibt dadurch markant erkennbar. Da bei Walmdächern die Ein- 
haltung des Mindestabstandes des Gaubendaches vom Dachgrat zu unverhältnismäßig 
schmalen und damit erschwert nutzbaren Gauben führen würde, wurde bei Walmdächern 
die Ausnahmeregel vorgesehen, dass hier der Mindestabstand zwischen Gaubendach 
und Dachgrat 0,60 m betragen muss. 
 
Abbildung 43: Skizze zu Dachaufbauten (o.M.) 
13.2 Einfriedungen und Stützmauern 
Die maximale Höhe der Einfriedigungen an der der öffentlichen Verkehrsfläche zuge- 
wandten Grundstücksgrenze beträgt 1,20 m, die Maximalhöhe an den anderen Grund- 
stücksseiten 1,50 m. Diese Festsetzung orientiert sich am vorhandenen Bestand und si- 
chert einen als offen wahrnehmbaren Straßenraum im Plangebiet. 
Aus der Zielsetzung heraus, den durchgrünten Charakter des Gebiets zu erhalten und 
weiter zu entwickeln, werden Vorgaben für die Begrünung von Stützmauern und Einfrie- 
dungen aus Beton, Naturstein oder Klinkermauerwerk gemacht. Diese sind dauerhaft zu 
begrünen. 
14. Begründung der Satzung zur Schaffung von Anlage n zum Sammeln oder Verwen- 
den von Niederschlagswasser 
Durch die Verwendung von Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die Trink- 
wasserressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die Klär- 
anlagen entlastet.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 61  
 
15. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 
Für den vorliegenden Bebauungsplan wird das Aufstellungsverfahren nach § 13a BauGB 
(beschleunigtes Verfahren) angewandt. Nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten diese 
Eingriffe als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der planerischen Ent- 
scheidung erfolgt oder zulässig. 
Das Plangebiet umfasst 98.159 m². Davon sind 85.571 m² Wohnbaugrundstücke (Netto- 
bauland inklusive privater Grünflächen). Die Größe der Grundfläche für die Summe aller 
baulichen Anlagen auf den Baugrundstücken wird durch eine GRZ von 0,4 begrenzt. So- 
mit ergibt sich nach § 19 Abs. 2 BauGB als zulässige überbaubare Grundfläche eine 
Summe von ca. 34.228 m². Bei den meisten Grundstücken erlauben aber die Festsetzun- 
gen zu den überbaubaren Flächen meist eine geringere Ausnutzung.  
Die durch den Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt 
damit oberhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren oh- 
ne Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. Die zulässige 
Grundfläche liegt aber unter 70.000 m². 
Daher muss eine Vorprüfung des Einzelfalles gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchge- 
führt werden. Die im Teil B der Begründung beigefügte Vorprüfung des Einzelfalls kommt 
für den vorliegenden Bebauungsplan zu dem Ergebnis, dass keine erheblichen Umwelt- 
auswirkungen von der Aufstellung des Bebauungsplanes ausgehen. Die Beteiligung der 
Behörden und Träger öffentlicher Belange an dieser Vorprüfung gem. § 13a Abs. 1 Nr. 2 
BauGB erfolgt im Rahmen der Beteiligung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes. Somit 
kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Die Eingriffe 
gelten im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits vor der planerischen Entschei- 
dung erfolgt oder zulässig. 
Durch die im vorliegenden Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen, insbesondere die 
Festlegungen zur zulässigen Grundfläche, werden sich die Eingriffe in den Naturhaushalt, 
vor allem in die Schutzgüter Boden und Wasser, nicht wesentlich gegenüber dem Be- 
stand erhöhen. 
Aus den genannten Gründen ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich für den vorliegen- 
den Bebauungsplan nicht notwendig. 
16. Planungsstatistik 
Reines Wohngebiet 
81.322 m²  83 %  
Verkehrsfläche 11.755 m²  12 %  
Private Verkehrsfläche  754 m²  1 %  
Private Grünfläche  4.249 m²  4 %  
Fläche für Versorgungsanlagen  79 m²   
Geltungsbereich Bebauungsplan 98.159 m²  100 %

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 62  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Teil B 
Vorprüfung des Einzelfalls

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 63  
 
17. Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Abs. 1 Nr . 2 BauGB 
Für das Wohngebiet „Am Steinern Kreuz“ wurde in den sechziger Jahren der Bebauungs- 
plan E 11 aufgestellt. Der Bebauungsplan wurde 1964 rechtskräftig, erwies sich aber im 
Jahr 1992 aufgrund eines Formfehlers in der Hauptsatzung als unwirksam. Seitdem ist 
§ 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten 
Ortsteile) Beurteilungsgrundlage für Bauanträge und Voranfragen. 
Es hat sich zunehmend gezeigt, dass diese Rechtsgrundlage nicht ausreicht, um die städ- 
tebauliche Entwicklung in diesem Gebiet, im Sinne einer Erhaltung der vorhandenen 
Wohnqualität, zu steuern. Es handelt sich um ein gehobenes Wohngebiet am Rand einer 
landschaftlich sehr reizvollen Umgebung mit teilweise noch großen, locker bebauten 
Grundstücken und großem Grünanteil. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Am Steinern Kreuz“ hat eine Größe von 
9,8 ha. Davon sind ca. 8 ha Wohnbaugrundstücke (Nettobauland). Die zulässige Grundflä- 
che wird über die GRZ bestimmt; diese liegt im vorliegenden Fall bei 0,4, so dass eine ma- 
ximale überbaubare Fläche von etwa 32.000 m² entstehen kann. Bei den meisten 
Grundstücken erlauben aber die Festsetzungen zu den überbaubaren Flächen meist eine 
geringere Ausnutzung. 
Somit wird der Schwellenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche nach § 19 Abs. 2 
BauNVO überschritten und es muss nachgewiesen werden, dass von dem Bebauungsplan 
voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen ausgehen (Vorprüfung des Einzel- 
falls). 
Die Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB wird anhand des Kriterien- 
kataloges der Anlage 2 BauGB durchgeführt. 
18. Beschreibung der Planung 
18.1 Angaben zum Standort 
Das Plangebiet liegt im Süden der Wissenschaftsstad t Darmstadt im Stadtteil Eberstadt 
am Rande der Eberstädter Villenkolonie. 
18.2 Inhalte und wichtigste Ziele des Bebauungsplan es 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein gehobenes  Wohngebiet mit Ein- und Zweifami- 
lienhäusern in einer landschaftlich reizvollen Umge bung. Ziel und Zweck der Planung ist 
es, die städtebauliche Entwicklung des Gebietes ang emessen zu steuern. Die hohe 
Wohnqualität soll erhalten bleiben, gleichzeitig so ll eine maßvolle Nachverdichtung ermög- 
licht werden. 
18.3 Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungspl anes (Kurzdarstellung) 
Das Plangebiet wird als Reines Wohngebiet festgeset zt. Die GRZ liegt bei 0,4, die GFZ bei 
0,4 bzw. bei 0,6. Zusätzlich werden Regelungen zur Geschossigkeit (maximal ein- oder 
zweigeschossig) zur Bauweise, zur Mindestgrundstück sgröße sowie zur Dachform und zur 
Höhenentwicklung der Gebäude getroffen.   
Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundst ücke und private Stellplätze sind als 
teilversiegelte Flächen anzulegen und das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu 
versickern, soweit wasserwirtschaftliche und gesund heitliche Belange nicht entgegenste- 
hen. 
Im Süden des Plangebietes, zur freien Landschaft hi n, werden innerhalb der Grundstücks- 
flächen private Grünflächen vorgesehen. Der erhalte nswerte, ortsbildprägende Baumbe-

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 64  
 
stand wird  zum Erhalt  festgesetzt. Zur Gestaltung der Grundstücksfreifläc hen werden Fest- 
setzungen getroffen. 
18.4 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an  Grund und Boden 
Reines Wohngebiet 81.322 m²  83 %  
Verkehrsfläche 11.755 m²  12 %  
Private Verkehrsfläche  754 m²  1 %  
Private Grünfläche  4.249 m²  4 %  
Fläche für Versorgungsanlagen  79 m²   
Geltungsbereich Bebauungsplan 98.159 m²  100 %  
18.5 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planun gen sowie deren Berücksichtigung 
18.5.1 Fachgesetze 
Insbesondere folgende Fachgesetze und aufgrund dieser Gesetze erlassene Rechtsver- 
ordnungen sind für die Durchführung der Umweltprüfung beachtlich: 
Rechtsgrundlagen 
− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert 
durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) 
− Bundesnaturschutzgesetz  (BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542) 
− Hessisches Ausführungsgesetzt zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) 
i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629) 
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt ge- 
ändert durch Art. 12 des Gesetztes vom 11.08.2010 (BGBl. I S. 1163) 
− Hessisches Wassergesetz  (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 584) 
− Bundesimmissionsschutzgesetz  (BImSchG) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I 
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 01.03.2011 (BGBl. I S. 282) 
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F vom 24.02.2010 
(BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 11 des Gesetzes vom 11.08.2010 (BGBl. I 
S. 1163) 
Schutzgebietssystem Natura 2000 
Südöstlich an das Plangebiet angrenzend befindet si ch das Vogelschutz-Gebiet "Prinzen- 
berg bei Darmstadt". Durch die vorliegende Planung sind keine erheblichen Beeinträchti- 
gungen des Gebietes zu erwarten. 
Schutzgebietsausweisungen 
Der angrenzende Landschaftsraum liegt teilweise im LSG "Stadt Darmstadt". Durch die 
vorliegende Planung sind keine negativen Auswirkungen auf das LSG zu erwarten. 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baumschutzsatzung (Satzung zum 
Schutz des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 05.04.2004) ge- 
schützt. Geschützt sind Laubbäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben sowie Nadelbäume, die – gemessen in einem 
Meter Höhe – einen Stammumfang von mehr als 90 cm haben. 
Im Plangebiet befinden sich auf den größeren Grundstücken teilweise relativ große Baum- 
bestände, die durch diese Satzung geschützt werden.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 65  
 
Weitere Schutzgebietsausweisungen nach Naturschutzr echt, Wasserschutzrecht oder 
Forstrecht sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
Eingriffsregelung nach BauGB und BNatSchG 
Die durch den Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt 
oberhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren ohne Vor- 
prüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. Die zulässige Grundflä- 
che liegt aber unter 70.000 m². 
Daher muss eine Vorprüfung des Einzelfalles gemäß §  13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchge- 
führt werden. Diese wird im Folgenden durchgeführt.  Nach § 1a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten 
Eingriffe im Sinn des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits vor der planerischen Entschei- 
dung erfolgt oder zulässig, wenn die Vorprüfung des  Einzelfalls ergibt, dass von der Pla- 
nung keine erheblichen Umweltauswirkungen ausgehen. 
Aus diesem Grund ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich nicht notwendig. 
Immissionsschutz 
Das Plangebiet ist, laut Lärmkartierung der Wissens chaftsstadt Darmstadt, durch Straßen- 
verkehrsemissionen der Heinrich-Delp-Straße belaste t. Dadurch kommt es zu Orientie- 
rungswertüberschreitungen der DIN 18005 für das Geb äude Heinrich-Delp-Straße 241a. 
Im Bebauungsplan werden die notwendigen Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. 
Altstandorte 
Die Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamte s für Umwelt und Geologie weist 
folgende Altstandorte im Plangeltungsbereich aus: 
 
Lage: Am Steinern Kreuz 8 
ALTIS-Nr: 411.000.070-001.281 
Art: Altstandort 
Name: Lattemann 
Beschreibung: Baubetrieb, Kfz.-Reparatur, Installat ionsbetrieb für Heizungsanlagen 
und elektrische Anlagen 
Branche: Kraftfahrzeuge (Reparatur) / Instandhaltun g und Reparatur von Kraft- 
wagen (ohne Lackierung und Autowäsche) 
Betriebsanfang: 11/1948 
Betriebsende: 10/1971 
 
Lage: Am Steinern Kreuz 26 
ALTIS-Nr: 411.000.070-001.009 
Art: Altstandort 
Name: Ringer 
Beschreibung: Herstellung und Vertrieb von elektron ischen Geräten 
Branche: Elektrotechnische Erzeugnisse verschiedene r Art, Herstellung / Her- 
stellung von elektrischen Haushaltsgeräten 
Betriebsanfang: 02/1974 
Betriebsende: 02/1978 
 
Lage: Auf der Marienhöhe 3b 
ALTIS-Nr: 411.000.070-001.013 
Art: Altstandort 
Name: Wohnheim-Bau-GmbH & Co. KG 
Beschreibung: Errichtung und Verwertung von Hochbau ten aller Art 
Branche:  Baugeschäft (mit Gerätewartung) / Erdbewe gungsarbeiten 
Betriebsanfang: 01/1973 
Betriebsende: 11/1979

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 66  
 
 
Weiterhin ist im Altflächenkataster für Altstandort e und Altablagerungen der unteren Was- 
serbehörde der Wissenschaftsstadt Darmstadt eine Al tfläche im Bereich der Liegenschaft 
„Am Haselberg 14“ eingetragen. 
Generell erachtet die untere Wasserbehörde der Wiss enschaftsstadt Darmstadt die ge- 
nannten Einträge aus dem Altflächenkataster als nic ht relevant. Entweder handelt es sich 
um relativ kurze Betriebszeiträume oder es handelt sich um reine Wohngebäude. Bei ei- 
nem Ortstermin am 30.03.2010 hat sich dieser Eindruck bestätigt. 
Aufgrund der bei der unteren Wasserbehörde der Wiss enschaftsstadt Darmstadt vorlie- 
genden Informationen existiert daher kein tatsächli ches Gefährdungspotenzial für die ge- 
nannten Liegenschaften, das einen Eintrag im Kataster rechtfertigen würde. 
18.5.2 Fachplanungen 
Regionalplan 
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04), 
ist das Plangebiet als „Siedlungsfläche Bestand“ dargestellt. Damit ist der Bebauungsplan 
an die Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht also dem Erfordernis des § 1 Abs. 4 
BauGB. 
Flächennutzungsplan / Landschaftsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darm- 
stadt weist das Plangebiet als „Wohnbaufläche“ aus. (siehe Abbildung 5 im Teil A) 
Damit trägt der Bebauungsplan dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB Rechnung. 
Die Entwicklungskarte des Landschaftsplanes stellt den Geltungsbereich des Bebauungs- 
planes als Wohnbaufläche mit mittlerem Biotopwert dar.  
Direkt westlich angrenzend befinden sich Bauflächen für die der Erhalt und Schutz von 
Grün auf Bauflächen vorgesehen ist. Die nördlich, östlich und südlich an das Plangebiet 
angrenzenden Freiflächen sind als Waldflächen dargestellt. Bei diesen Flächen handelt es 
sich zum größten Teil um „Bereiche für die Erhaltung und Entwicklung wertvoller Naherho- 
lungsräume“.  
In der näheren Umgebung des Plangebietes befinden sich Flächen auf denen der Land- 
schaftsplan Maßnahmen zur Entwicklung, Erhaltung und Pflege von Natur und Landschaft 
vorsieht. Dabei handelt es sich auf Flächen nördlich des Plangebietes um den Erhalt von 
Grünland, östlich um Flächen für Erhalt oder Pflege von Streuobstwiesen und südlich um 
Flächen für eine extensive Grünlandnutzung auf feucht-nassen Standorten sowie um Flä- 
chen für die Offenhaltung und Pflege von Brach- bzw. Sukzessionsflächen.  
Punktuelle bzw. lineare geschützte Landschaftsbestandteile befinden sich vor allem östlich 
und südlich des Plangebietes. Südlich befindet sich auch ein FFH-Gebiet. Dieses wird im 
Landschaftsplan ergänzt durch „Bereiche für Erhalt und Entwicklung von Biotopen, Biotop- 
verbund- und Entwicklungsflächen – Planung“. 
Bebauungsplan 
Für das Plangebiet liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, da der Bebauungsplan 
aus den sechziger Jahren aufgrund eines Formfehlers unwirksam wurde. 
Der vorliegende Bebauungsplan überschneidet sich in  einem Teilbereich mit dem vorha- 
benbezogenen Bebauungsplan E 52 „Am Steinern Kreuz / Petrus-Canisius-Kirche“. Es 
handelt sich dabei um einen Teil der Straßenverkehr sfläche der Straße „Am Steinern 
Kreuz“ im westlichen Teil des Geltungsbereiches.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 67  
 
19. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustande s, Bewertung der Umweltaus- 
wirkungen einschließlich der Prognose bei der Durchführung der Planung 
Für die einzelnen Schutzgüter werden in zusammengefasster Form der bestehende Um- 
weltzustand, die Umweltauswirkungen der Planung sowie Maßnahmen zur Verminderung 
und Vermeidung negativer Auswirkungen beschrieben.  
19.1 Schutzgut Mensch 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Mensch 
Erholung 
- überwiegend Ein- und Zweifamilien-
häuser mit großzügigen Hausgärten, 
diese besitzen Bedeutung zur Erho- 
lungsfunktion der Bewohner 
- hoher Durchgrünungsgrad des Plan- 
gebietes 
- angrenzende Landschaft (Wald- und 
Wiesenbereiche) besitzen hohe Be- 
deutung für die Naherholung 
- vom Plangebiet aus führen verschie- 
dene Fußwegeverbindungen in die 
Landschaft 
Lärmimmissionen 
- Plangebiet durch Emissionen der 
Heinrich-Delp-Straße belastet 
Erholung 
- teilweise Verkleinerung der Hauptgar- 
tenflächen durch geplante Erweite- 
rungsmöglichkeiten in geringem Um- 
fang 
- keine Eingriffe in den angrenzenden 
Landschaftsraum 
 
 
 
 
 
Lärmimmissionen 
- Orientierungswertüberschreitungen 
der DIN 18005 für Reine Wohngebiete 
im Bereich des Gebäudes Heinrich-
Delp-Straße 241a tags und nachts um 
jeweils 5 bis 10 dB(A) 
- im restlichen Plangebiet werden die 
Orientierungswerte tags und nachts 
eingehalten  
Erholung 
- Erhalt großzügiger Freibereiche durch 
Begrenzung der Baumöglichkeiten 
- Festlegung einer Mindestgrundstücks-
größe 
- Erhalt des Großbaumbestandes 
- Regelungen zur Bepflanzung der 
Grundstücke 
- Erhalt der Fußwegeverbindungen in 
die angrenzende Landschaft 
 
 
 
Lärmimmissionen 
- Festsetzung von passiven Schall- 
schutzmaßnahmen für das Gebäude 
Heinrich-Delp-Straße 241a 
Bewertung:  
Durch das Planvorhaben sind keine erheblichen Auswirk ungen auf das Schutzgut Mensch zu erwarten.  
19.2 Schutzgut Boden 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Boden  
- bewegtes Relief, Plangebiet steigt 
nach Norden und Osten an 
- Geologie: Lage im Übergangsbereich 
von der Rheinebene zum kristallinen 
Odenwald 
- anthropogene Überformung und Vor- 
belastung des Bodens durch beste- 
hende Bebauung und Versiegelungen 
- teilweise noch größere unversiegelte 
Bodenbereiche als Standorte für Vege- 
tation in Form privater Gartenflächen 
Altstandorte 
- Altstandorte im Altflächenkataster 
- zusätzliche Bebauung und Versie-
gelung in einem moderaten Umfang 
- Veränderung des Bodengefüges durch 
Bauarbeiten 
 
 
 
 
 
 
 
Altstandorte 
- Einträge aus dem Altflächenkataster 
sind nicht relevant (kurze Betriebszeit- 
räume, reine Wohngebäude) 
 
- Verwendung wasserdurchlässiger  
Oberflächenbefestigungen  
- Beschränkung der Versiegelung durch 
Ausweisung einer GRZ von 0,4 
- Einhalten der DIN-Vorschriften zu Bo- 
denarbeiten (getrennte Bodenmieten) 
 
 
 
Altstandorte 
- Hinweis auf Eintragung im textlichen 
Teil des Bebauungsplanes 
- Prüfung des Gefährdungspotentials 
durch untere Wasserbehörde (Altflä- 
chen werden als nicht relevant einge- 
stuft) 
 
Bewertung:  
Das Schutzgut Boden ist durch die bestehende Bebauung und Versiegelung als vorbelastet einzustufen. Die Pla nung ermög-

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 68  
 
licht zusätzliche Versiegelungen in geringem Umfang.  Die Auswirkungen sind als nicht erheblich einzustuf en.  
19.3 Schutzgut Wasser 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Wasser  
Grundwasser 
- Lage im Stadtgebiet von Darmstadt mit 
anthropogen beeinträchtigter Grund- 
wasserbeschaffenheit und gestörten 
Grundwasserverhältnissen 
- Grundwasserflurabstand etwa 15-20 m 
unter GOK 
- Vorbelastung des Grundwasserpoten- 
zials im Plangebiet durch Versiegelun- 
gen und Verdichtungen 
- größere zusammenhängende Freiflä- 
chen besitzen Bedeutung zur Grund- 
wasserrückhaltung und -neubildung 
Oberflächengewässer 
- keine Oberflächengewässer vorhan- 
den 
Grundwasser 
- Verringerung der Freiflächen durch 
bauliche Entwicklung in einem gerin- 
gen Umfang 
- Veränderung des Bodengefüges durch 
Bauarbeiten  
 
 
 
 
 
 
 
Oberflächengewässer  
- keine Auswirkungen 
Grundwasser   
- Nutzung des Niederschlagswassers 
als Brauchwasser 
- Erhalt von größeren zusammenhän- 
genden Freibereichen in Form privater 
Gartenflächen 
- Verwendung wasserdurchlässiger  
Oberflächenbefestigungen  
 
 
 
 
 
Oberflächengewässer  
- keine Maßnahmen notwendig 
Bewertung:  
Aufgrund der bestehenden Vorbelastungen des Schutzgute s Wasser und dem Erhalt größerer Freibereiche ist mi t keinen er- 
heblichen Beeinträchtigungen zu rechnen.  
19.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vie lfalt 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt  
- bestehendes Wohngebiet 
- vertiefte Untersuchungen zu Flora und 
Fauna haben nicht stattgefunden, Er- 
fassung der Struktur- und Nutzungsty- 
pen sowie des wertgebenden Baum- 
bestandes 
- auf den Grundstücken befinden sich 
größere Freiflächen in Form von Gar- 
tenflächen, größtenteils als Ziergärten 
ausgeprägt 
- nordwestlich des Eckbereiches am 
Steinern Kreuz/Auf der Marienhöhe 
größere Wiesenfläche 
- in den Gärten befindet sich teilweise 
ein wertvoller Großbaumbestand (v.a. 
Eichen, Linden, Birken, Kiefern) 
- Gartenflächen besitzen, je nach Aus- 
prägung eine geringe bis mittlere Be- 
deutung für den Arten- und Biotop- 
schutz 
- wertgebende Strukturen im Plangebiet 
sind die bestehenden Großbäume so- 
wie teilweise der dichtere Gehölzbe- 
stand in den Gärten 
- Biotoppotenzial des Plangebietes ist 
mittel (vgl. auch Aussagen des Land- 
schaftsplanes der Stadt Darmstadt), 
v.a. durch den teilweise vorhandenen 
Altholzbestand 
- in der Umgebung Wald-, Wiesen- und 
Gehölzflächen mit einer hohen Bedeu- 
tung für den Arten- und Biotopschutz 
 
- Verlust von Lebensraum in Form von 
Gartenflächen, Gehölzbeständen und 
Einzelbäumen in einem untergeordne- 
ten Maß  
- teilweise Verlust bzw. Gefährdung des 
Großbaumbestandes innerhalb der 
ausgewiesenen Baufenster 
- baubedingte Beeinträchtigungen durch 
Lärm und Flächeninanspruchnahme 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Festlegung eines Mindestanteils an zu 
begrünender Grundstücksfläche durch 
Festsetzung einer GRZ von 0,4 
- Erhalt des ortsbildprägenden Groß- 
baumbestandes 
- Regelungen zur Freiflächengestaltung 
- Verwendung einheimischer Pflanzen- 
arten

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 69  
 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Artenschutzrecht 
- Plangebiet ist aufgrund der vorhande- 
nen Biotopstrukturen von Bedeutung 
als Lebensraum für v.a. Kleinsäuger, 
Fledermäuse und europäische Vogel- 
arten 
- möglich ist ein Vorkommen der Äsku- 
lap-Natter im Bereich der Grundstücke 
Am Steinern Kreuz 61 und 63, die Un- 
tere Naturschutzbehörde geht nicht 
von einem Vorkommen im Plangebiet 
aus 
- weitere konkrete Hinweise auf das 
Vorkommen streng geschützter Arten 
im Plangebiet sind nicht vorhanden 
Artenschutzrecht 
- durch den Bebauungsplan werden die 
bestehenden Freiraumstrukturen und 
der Großbaumbestand weitestgehend 
erhalten und geschützt 
- es ist davon auszugehen, dass das 
Plangebiet auch nach Umsetzung der 
Planung seine bisherige ökologische 
Funktion weiterhin erfüllt 
 
 
Artenschutzrecht 
- Erhalt der Freiraumstrukturen und des 
Großbaumbestandes 
 
 
- Hinweis zum Artenschutz in den textli- 
chen Festsetzungen des Bebauungs- 
planes 
Bewertung: 
Durch die Planung kommt es zu keinen erheblichen Beei nträchtigungen des Schutzgutes Tiere und Pflanzen. Di e großzügi- 
gen Freiflächen und Grünbestände werden weitestgehe nd erhalten und geschützt.  
19.5 Schutzgut Klima und Luft 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Klima und Luft  
- Lage am Ostrand der Südhessischen 
Niederungen, relativ niederschlagsarm 
Jahresmitteltemperaturen 9,1-10°  C, 
mittlerer jährlicher Niederschlag 701-
800 mm, mittlere Sonnenscheindauer 
>1600 h 
- Grün- und Gehölzbestände, v.a. der 
Großbaumbestand im Plangebiet, be- 
sitzen Bedeutung zur Verbesserung 
der kleinklimatischen Situation 
- Plangebiet umgeben von Flächen mit 
Bedeutung für die Frisch- und Kaltluft- 
produktion (Wald- und Gehölzflächen) 
- Verlust von Grün- und Gehölzbestän- 
den sowie Bäumen durch bauliche Er- 
weiterung in einem geringen Umfang 
- klimatisch bedeutsame Flächen in der 
Umgebung des Plangebietes bleiben 
erhalten 
 
 
 
 
- Erhalt des Großbaumbestandes 
- Erhalt großzügiger begrünter Grund- 
stücksflächen 
- Regelungen zur Freiflächengestaltung, 
Anpflanzungen von Bäumen und 
Sträuchern 
Bewertung:  
Erhebliche Auswirkungen bzw. Beeinträchtigungen der kl imatischen Bedingungen sind durch den Erhalt großzügi ger Freibe- 
reiche und des Großbaumbestandes nicht zu erwarten.  
19.6 Schutzgut Landschaft 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Landschaft  
- stark durchgrüntes Wohngebiet, Lage 
am Rand der Villenkolonie Eberstadt 
- charakterisiert durch Ein- und Zweifa- 
milienhäuser auf großzügigen 
Grundstücken 
- teilweise Großbaumbestand in den 
privaten Gartenflächen mit Wirkung 
auf den öffentlichen Raum 
- Verlust von Grün- und Gehölzbestän- 
den sowie Bäumen durch bauliche Er- 
weiterung in einem geringen Umfang 
- Schutz des Großbaumbestandes 
durch entsprechende Festsetzungen 
- Erhalt großzügiger Freiflächen durch 
Begrenzung der baulichen Entwicklung 
 
- angepasste Höhenentwicklung der 
Gebäude 
Bewertung:  
Durch die Planung kommt es zu keinen erheblichen Beei nträchtigungen des Schutzgutes Landschaft.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 70  
 
19.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Kultur- und Sachgüter  
- keine vorhanden - keine zu erwarten - nicht notwendig 
Bewertung:  
Kultur- und Sachgüter sind nicht betroffen. 
20. Alternativenprüfung 
Da es sich bei der vorliegenden Planung um die städtebauliche Entwicklung eines beste- 
henden Wohngebietes handelt, stellt sich die Frage einer Standortalternative nicht. 
Zudem wären auch ohne den vorliegenden Bebauungsplan Bauvorhaben im Plangebiet 
nach den Grundsätzen des § 34 BauGB möglich. Durch die Regelungen des Bebauungs- 
planes zur maßvollen Steuerung der städtebaulichen Entwicklung im Plangebiet wird einer 
unkontrollierten Nachverdichtung des Gebietes vorgegriffen. 
21. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeit en bei der Ermittlung 
Angewandte Untersuchungsmethoden waren: 
― Bestandserhebungen der Struktur- und Nutzungstypen sowie des Baumbestandes vor 
Ort, 
― Auswertung vorhandener Unterlagen (Regionalplan Südhessen 2000, Flächennut- 
zungsplan und Landschaftsplan der Stadt Darmstadt, Luftbilder). 
Unter Einbeziehung der vorliegenden Umweltinformationen wurde eine verbal-
argumentative Abschätzung der zu erwartenden Umweltauswirkungen vorgenommen. 
22. Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring)  gem. § 4c BauGB 
Bei Anwendung des § 13a BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplanes gelten im be- 
schleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 
und 3 Satz 1 BauGB. Daher ist § 4c BauGB nicht auf Bebauungspläne anzuwenden, die in 
diesem Verfahren aufgestellt wurden.  
23. Allgemein verständliche Zusammenfassung 
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes "Am Steinern Kreuz" soll die weitere städte- 
bauliche Entwicklung des Plangebietes gesteuert werden. Ziel ist es, die hohe  Wohnquali- 
tät zu erhalten und gleichzeitig eine maßvolle Verdichtung zu ermöglichen. 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein vollständig erschlossenes und bebautes Gebiet 
mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern auf großzügigen Grundstücken. Die Freiflä- 
chen sind als Ziergärten ausgeprägt und enthalten teilweise einen wertvollen Altbaumbe- 
stand. Die vorliegende Planung ermöglicht zusätzliche Baumöglichkeiten vor allem durch 
Um- und Anbauten sowie Aufstockungen in einem geringen Umfang. Aufgrund der beste- 
henden Bebauung und Versiegelung sind die Naturraumpotenziale als vorbelastet einzu- 
stufen. Der gebietsprägende Großbaumbestand, der ein hohes ökologisches Potenzial be- 
sitzt, wird durch entsprechende Festsetzungen weitestgehend erhalten. 
Durch die vorliegende Planung kommt es zu keinen erheblich negativen  Beeinträchtigun- 
gen der Schutzgüter.

Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 71  
 
Zur Verringerung und Vermeidung der negativen Umweltfolgen sind im Bebauungsplan ei- 
ne Satzung zur Nutzung des Niederschlagswassers als Brauchwasser und Festsetzungen 
zur Verwendung von wasserdurchlässigen Materialien zur Oberflächenbefestigung enthal- 
ten. Zudem werden Regelungen zur Freiflächengestaltung und zum Erhalt wertvoller Alt- 
bäume getroffen. 
Bei der Planung handelt es sich um ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB. Ein 
naturschutzrechtlicher Ausgleich ist nicht notwendig. 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat