Förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen'

Anlage 2 
zu Beschlussvorlage 0507/2018 
 
 
 
Begründung zur Satzung über die Festlegung des Entwicklungsbereichs  
'Deutzer Hafen' nach § 165 Absatz 7 BauGB 
 
1. Ausgangssituation und Anlass für die Entwicklung des Deutzer Hafens  
Bei dem Deutzer Hafen handelt es sich um ein innerstädtisches gewerblich-industriell ge-
nutztes Areal mit einer Gesamtfläche von 37,7 ha einschließlich des zentralen Hafenbeckens 
mit rd. 8,1 ha Wasserfläche. Der Hafen verfügt über Gleisanschlüsse an das überregionale 
Schienennetz. Die Betreiberin der Gleisanlagen im Hafen ist die Häfen und Güterverkehr 
Köln AG (HGK) und Betreiberin des Hafenbetriebs ist die RheinCargo GmbH & Co. KG. An-
lass für die geplante Konversion ist die inzwischen geringe wirtschaftliche Bedeutung des 
Hafens, der vorrangig als Umschlaghafen für Schütt- und andere Massengüter Anfang des 
20. Jahrhunderts angelegt wurde. Im Zuge des wirtschaftlichen Strukturwandels und verän-
derter Anforderungen an die Binnenschifffahrt sind zahlreiche hafentypische Betriebe abge-
wandert. Der Deutzer Hafen hat nur noch eine untergeordnete Bedeutung für den Hafen-
standort Köln und nur ein sehr geringer Anteil der Waren aller Kölner Häfen wird hier umge-
schlagen. Der aktuelle Landesentwicklungsplan weist den Deutzer Hafen nicht mehr als 'lan-
desbedeutsamen Hafen' aus.  
Eine dauerhafte Aufrechterhaltung bzw. zeitgemäßer Ausbau der Hafennutzung ist aufgrund 
der innerstädtischen Lage in unmittelbarer räumlicher Nähe zu immissionssensiblen und in-
nenstadttypischen Nutzungen wie Wohnen und Dienstleistungen nicht möglich. 
Die Landflächen werden bereits derzeit überwiegend nicht mehr hafenaffin genutzt und lie-
gen teilweise brach oder sind mindergenutzt. Der größte Teil der Nutzungen ist zudem nicht 
innenstadtadäquat und auch nicht innenstadtverträglich. Die derzeitigen gewerblich-
industriellen Nutzungen beeinträchtigen daher zunehmend die städtebauliche Entwicklung 
des rechtsrheinischen Stadtgebietes von Köln. Aufgrund dessen und der zentralen innerstäd-
tischen Lage sowie des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten strebt die Stadt Köln 
daher eine städtebauliche Konversion des Areals zu einem urbanen gemischten Quartier für 
Wohn- und Büronutzungen sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen an.  
 
2. Planungsziele für die Entwicklung 
Die Entwicklung des Deutzer Hafens ist seit Jahren in die gesamtstädtischen Planungsüber-
legungen eingebunden und nach dem Grundsatzbeschluss des Rates am 23.06.2015 (Vor-
lagen-Nr. 0255/2015) für die gesamtstädtische Entwicklung ein städtebauliches Projekt von 
herausragender Bedeutung.  
Bereits der 'Städtebauliche Masterplan Innenstadt Köln', der am 5.5.2009 vom Rat der Stadt 
Köln als grundsätzliche Handlungsempfehlung und strategische Zielausrichtung für die zu-
künftige Entwicklung der Innenstadt beschlossen wurde, sieht die Umnutzung und Neuaus-
richtung des Deutzer Hafens für Wohnen und Dienstleistungen vor.  
Diese Planungen sind eingebunden in die im erweiterten rechtsrheinischen Innenstadtbe-
reich vorgesehene Transformation der traditionell industriell geprägten Gebiete mit einer 
Aufwertung durch bedeutende Projekte wie den Rheinboulevard, der Messe City Deutz so-
wie der Konversion des Mülheimer Südens (ehem. Standort der Deutz AG). 
Weiterhin nimmt das Projekt Bezug auf die laufende linksrheinische Entwicklung der Park-
stadt Süd im Umfeld des Großmarktes sowie auf den vis-à-vis gelegenen und bereits vor 
einigen Jahren entwickelten Rheinauhafen. Der Masterplan schlägt dementsprechend eine

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Fußgängerbrücke zwischen Rheinauhafen und Deutzer Hafen vor, um beide Rheinseiten 
noch stärker miteinander zu verbinden.  
Im Handlungsfeld Innenentwicklung des aktuellen 'Stadtentwicklungskonzepts Wohnen' wird 
der Standort Deutzer Hafen als eine der bedeutendsten Konversionsflächen der Stadt Köln 
aufgeführt.  
Der Deutzer Hafen liegt größtenteils im festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins. 
Die Umnutzung des Areals ist erst seit einem Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerich-
tes (BVerwG) vom 03. Juni 2014 (AZ 4 CN6.12) zum Bauen in Überschwemmungsgebieten 
unter Beachtung der Belange des Hochwasserschutzes im Einklang mit dem Wasserhaus-
haltsrecht möglich. Vor diesem Hintergrund hat der Rat am 23.6.2015 den Grundsatzbe-
schluss zur städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens gefasst. Zur Sicherung der Pla-
nung wurde zudem in einem Moratorium mit dem größten Grundstückseigentümer, der Hä-
fen und Güterverkehr Köln (HGK), vereinbart, bis auf weiteres keine neuen Miet- und Pacht-
verträge über das Jahr 2020 hinaus abzuschließen. 
Als Basis für den Grundsatzbeschluss wurden bereits umfangreiche Analysen des Bestands 
sowie der fachplanungs- und umweltschutzrechtlichen Gegebenheiten vorgelegt.  
Im Jahr 2016 wurde aufbauend auf dem Grundsatzbeschluss ein kooperatives Verfahren zur 
städtebaulichen Entwicklung des Deutzer Hafens begonnen, das bei umfänglicher Öffent-
lichkeitsbeteiligung ein funktionales, strukturelles und gestalterisches Konzept mit detaillier-
ten Vorschlägen zur Bebauung geliefert hat. Das aus diesem kooperativen Verfahren erfolg-
reich hervorgegangene Büro COBE & Partner aus Kopenhagen (im Team mit Rambøll Stu-
dio Dreiseitl, Transsolar und KnP.Bauphysik) entwickelte die ersten Vorstellungen eines ver-
dichteten und gemischten innerstädtischen Stadtquartiers weiter zu einem integrierten Plan 
mit konkreten Aussagen für alle einzelnen Baufelder (Mitteilung zur Verfahrensstruktur Vor-
lagen-Nr. 3919/2015 sowie Ergebnis des Verfahrens und Beschluss über die Erarbeitung 
eines integrierten Plans, Vorlagen-Nr. 3302/2016). 
Aufgrund der zentralen innerstädtischen Lage sowie der guten Erschließung und Infrastruk-
turausstattung soll im Deutzer Hafen angesichts des anhaltend hohen Bedarfs an Wohnraum 
und Büroflächen ein modernes urbanes Quartier mit Wohnungen, Büros, Gastronomie und 
Einzelhandel für ca. 6.900 Einwohner und für ca. 6.000 Arbeitsplätze mit allen erforderlichen 
Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen entstehen. Die Konversion des ehemaligen Gewer-
be- und Industriestandortes soll wegen des starken Bevölkerungswachstums in Köln einen 
signifikanten Beitrag zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten leisten. 
Zugleich sollen durch das städtebaulich herausragende Projekt 'Deutzer Hafen' der zentrale 
rechtsrheinische Bereich insgesamt aufgewertet und ein neuer Kristallisationspunkt für die 
städtebauliche Entwicklung geschaffen werden. Darüber hinaus soll die Maßnahme wichtige 
Beiträge zur nachhaltigen Stadtentwicklung Kölns leisten, indem angesichts geringer Flä-
chenpotenziale die städtebauliche Innenentwicklung gestärkt, die Ressource Fläche in der 
Stadt effizienter genutzt, das städtebauliche Leitbild 'Stadt der kurzen Wege' verwirklicht und 
sowie die Ziele der Verkehrsvermeidung auf Basis des Konzepts 'Köln mobil 2025' erreicht 
werden. 
 
3. Handlungsbedarf und Steuerungserfordernisse  
Zur Verwirklichung der Hafenkonversion hat der Rat der Stadt Köln in seiner Grundsatzent-
scheidung im Jahr 2015 beschlossen, die Hafennutzung im Deutzer Hafen unter Weiterbe-
stand des gerade umfänglich modernisierten Mühlenbetriebes aufzugeben und das Gebiet 
zwischen Siegburger Straße, der südlichen Güterumgehungsbahn, Am Schnellert, Alfred-
Schütte-Allee und Drehbrücke als innerstädtisches Quartier für Wohnen und Arbeiten zu 
entwickeln. In der Verwaltungsvorlage zu diesem Ratsbeschluss wurden vier alternative Nut-
zungsmöglichkeiten (inkl. des Weiterbetriebes der Hafennutzung) ausführlich geprüft sowie

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die städtebauliche Machbarkeit unter Berücksichtigung der Belange des Hochwasserschut-
zes im Rahmen einer Studie umfänglich dargestellt.  
Nach dem Erwerb des Grundstücks der Ellmühle im Jahr 2016 und der geplanten Verlage-
rung des Mühlenbetriebs hat der Rat der Stadt Köln im Herbst 2016 den ursprünglichen 
Ratsbeschluss modifiziert und nunmehr das Szenario IV 'Entwicklung bei vollständiger Ha-
fenumnutzung' beschlossen (vgl. Beschlussvorlage Nr. 2348/2016). Die Projektentwicklung 
wird maßgeblich durch die Entwicklungsgesellschaft 'moderne stadt' in enger Zusammenar-
beit mit der Stadt Köln als Trägerin der Planungshoheit betrieben. 
Durch den Erwerb der Hafenflächen der HGK und des Grundstücks der Ellmühle im Jahr 
2016 konnten bereits wesentliche Flächen für eine erfolgreiche Entwicklung gesichert wer-
den. Damit ist der Hafenbereich im überwiegenden Eigentum der 'moderne stadt Gesell-
schaft zur Förderung des Städtebaus und der Gemeindeentwicklung mbH' ('moderne stadt').  
Zur Erfüllung der Anforderungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) sowie angesichts der 
Gebietsgröße mit rd. 37,7 ha Fläche einschließlich des westlich an der Siegburger Straße 
gelegenen Bereichs und des Hafenbeckens mit rd. 8,1 ha, der vielschichtigen Problemlagen 
und der unterschiedlichen Eigentümerinteressen zeichnete sich bereits frühzeitig der Bedarf 
nach einer einheitlichen Vorbereitung und Durchführung im Rahmen einer geschlossenen 
Gesamtmaßnahme als adäquate Entwicklungsstrategie ab.  
So liegt das gesamte engere Hafenareal des Deutzer Hafens bis zur Hochwasserschutz-
mauer entlang der Westseite von Siegburger Straße bzw. Poller Kirchweg vollständig im ge-
setzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins. Die flächendeckende Konver-
sion des derzeitigen Industrie- und Gewerbestandortes zu einem urbanen Wohn- und Büro-
quartier erfordert umfangreiche Neuerschließungs- und flächendeckende Ordnungsmaß-
nahmen, die insbesondere zur Bewältigung der sich aus der Vornutzung, den Zielen der 
Landes- und Regionalplanung, den fachplanerischen Zielen sowie den städtebaulichen Ziele 
der Stadt Köln ergeben. Insbesondere die Bewältigung der Hochwasserproblematik (Höher-
legung des Geländes in Bezug auf ein 200-jährliches Ereignis (HQ 200 entsprechend 11,90 
m Kölner Pegel)), der Lärmbelastungen, der Altlastenproblematik und der landschaftsschutz-
rechtlichen Belange sowie die Neuerschließung erfordern eine geschlossene städtebauliche 
Gesamtmaßnahme zur Entwicklung des Gebietes.  
Der besondere projektorientierte Steuerungs- und Regelungsbedarf resultiert ferner aus den 
bestehenden komplexen Nutzungsstrukturen, Eigentumsverhältnissen und Interessenlagen 
der beteiligten Akteure. Diese Problematik zeigt sich auch deutlich in den umfänglichen Fra-
gestellungen, die das Planungsteam sowie die Gutachter und die Experten des Begleitgre-
miums im Rahmen des kooperativen Werkstattverfahrens zu bewältigen hatten.  
Deshalb hat Rat der Stadt Köln am 22.9.2016 einen Beschluss zur Durchführung der vorbe-
reitenden Untersuchungen (VU) nach § 165 Absatz 4 des BauGB (Vorlagen-Nr. 2039/2016) 
für das Gebiet des Deutzer Hafens einschließlich des angrenzenden Bereichs an der Sieg-
burger Straße gefasst und am 9.11.2016 öffentlich bekannt gemacht. Weiterhin wurde be-
schlossen, dass die vorbereitenden Untersuchungen durch die Entwicklungsgesellschaft 
'moderne stadt' beauftragt, finanziert und extern vergeben werden soll. Die wesentlichen 
Analyseergebnisse und Empfehlungen der VU sind nachfolgend zusammenfassend darge-
stellt. 
 
4. Standorteignung  
Bezüglich der geplanten städtebaulichen Konversion des Hafenareals ist die Standorteig-
nung eingehend geprüft worden, um mögliche Restriktionen, Herausforderungen und Risiken 
zu erfassen und beurteilen zu können. Im Rahmen der VU wurden dazu die vorliegenden 
Studien und Untersuchungen sowie die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange 
(TöB) systematisch ausgewertet sowie durch eigene Erhebungen und Analysen ergänzt. Die

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VU weist die Standorteignung des Deutzer Hafens als gemischtes urbanes Quartier auf Ba-
sis des COBE-Entwurfs nach. Aufgrund der Prüfung der nachfolgenden Kriterien ist der 
Standort Deutzer Hafen für die geplante Entwicklung geeignet. 
 
4.1  Lage, Flächengröße und Bedeutung für die Stadtentwicklung 
Der Deutzer Hafen befindet sich in zentraler innerstädtischer Lage mit guter Verkehrser-
schließung und Infrastrukturausstattung und weist damit eine herausragende Standortgunst 
auf. Auf einer Gesamtfläche von 37,7 ha einschließlich rd. 8,1 ha Wasserfläche lassen sich 
rd. 3.000 Wohnungen für 6.900 Menschen und rd. 6.000 Arbeitsplätze sowie alle erforderli-
chen städtebaulichen Folge- und Versorgungseinrichtungen auf Basis des vorliegenden inte-
grierten Plans erstellen. Aufgrund der einzigartigen Lage können an diesem Standort Wohn- 
und Arbeitsstätten angesiedelt werden, für die eine ausgeprägte Nachfrage besteht und de-
ren Nutzer keine Lagen am Stadtrand oder im Stadtumland präferieren. Aufgrund dieser La-
ge und Dimensionen leistet die Konversion einen wesentlichen quantitativen und qualitativen 
Beitrag zur Stadtentwicklung und es entsteht ein neues urbanes Quartier von eigenständi-
gem Gewicht.  
In quantitativer Hinsicht leistet die Maßnahme einen Beitrag zur Deckung des ermittelten 
erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten in der Innenstadt. Von den geplanten Woh-
nungen sollen rd. 30 % im geförderten Wohnungsbau errichtet werden. In diesem Woh-
nungsmarktsegment besteht in der Stadt Köln und insbesondere in der Innenstadt ein erhöh-
ter Bedarf. Die Durchsetzung dieser Zielsetzung wird durch den transitorischen Zwischener-
werb aller Flächen erst gewährleistet. Die Konversion des ehemaligen Gewerbe- und Indust-
riestandortes bietet darüber hinaus für die Stadt Köln die Chance, den rechtsrheinischen 
Bereich durch das herausragende Projekt 'Deutzer Hafen' qualitativ aufzuwerten und einen 
weiteren Kristallisationspunkt für die städtebauliche Entwicklung zu schaffen. Zugleich dient 
die Maßnahme der städtebaulichen Innenentwicklung und leistet damit einen wichtigen Bei-
trag zur nachhaltigen Stadtentwicklung und auch zur effizienten Flächennutzung im Stadtge-
biet.  
 
4.2  Nutzungen im Untersuchungsgebiet 
Nach dem Erwerb der Ellmühle durch die Entwicklungsgesellschaft ‚moderne stadt‘ im Jahr 
2016 und deren geplanter Verlagerung bis 2020 werden nach Ablauf des Moratoriumsbe-
schlusses lediglich noch zwei Betriebe eine hafenaffine Nutzung aufweisen. Derzeit sind be-
reits über 46 % der Flächen ungenutzt oder mindergenutzt. Zugleich ist festzustellen, dass 
die Aufrechterhaltung der industriellen Nutzungen mit teilweise nach dem Bundesimmission-
schutzgesetz (BImSchG) genehmigten Betrieben aus städtebaulicher und immissionsschutz-
rechtlicher Sicht angesichts der zahlreichen Wohn- und Dienstleistungsnutzungen im unmit-
telbaren Umfeld des Deutzer Hafens problematisch ist. Die derzeitigen gewerblichen und 
industriellen Nutzungen sind angesichts der städtebaulichen Entwicklungen im Umfeld nicht 
mehr standortadäquat und blockieren die angestrebte städtebauliche Neuordnung zur Trans-
formation des rechtsrheinischen Innenstadtbereichs von Köln. Die Verlagerung der noch be-
stehenden innenstadtunverträglichen Nutzungen und die anschließende Konversion der um-
fangreichen brachliegenden oder mindergenutzten Flächen in zentraler innerstädtischer La-
ge sind daher von besonderer Bedeutung für die nachhaltige Stadtentwicklung Kölns. 
 
4.3  Entwicklung der Hafenfunktion 
Aufgrund des Strukturwandels ist der Umschlag des Deutzer Hafens in den letzten Jahren 
stetig gesunken und umfasst lediglich noch rd. 2,2 % des Umschlags aller Kölner Häfen. Für 
die Binnenschifffahrt spielt der Deutzer Hafen als Umschlagsplatz für Waren und Güter ins-
gesamt keine bedeutsame Rolle mehr. Eine Ertüchtigung und ein moderner funktionsgerech-

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ter Ausbau als Hafen sind bereits aufgrund der Lage in der Innenstadt und vielfältiger damit 
einhergehender Konflikte nicht möglich. So fehlt es für starken LKW-Lieferverkehr an einer 
leistungsfähigen Straßenerschließung, die an diesem Standort nicht hergestellt werden kann. 
Weiterhin besteht bereits heute für die herangerückten Wohn- und Büronutzungen eine er-
hebliche Lärmbelastung durch die Industriebetriebe und den Hafenumschlag. Schließlich 
fehlt es auch an geeigneten Flächen für eine funktionale Erweiterung der hafenaffinen Be-
triebe. Deshalb ist es zweckmäßig, das Areal durch eine städtebauliche Konversion zu ei-
nem innerstädtischen urbanen Quartier mit Wohn- und Arbeitsstätten zu entwickeln. 
Auch aus rechtlicher Sicht ist die Hafenkonversion möglich, denn bei dem Deutzer Hafen 
handelt es sich nicht um einen Schutzhafen, wie sich aus den rechtlichen Begutachtungen 
der von der 'modernen stadt' beauftragten Rechtsanwaltskanzlei ergibt. Im Ergebnis ist die 
Eigenschaft des Deutzer Hafens als Schutzhafen zu verneinen, da es an einem erforderli-
chen widmenden Publikationsakt (Allgemeinverfügung) zur Begründung der Qualifizierung 
als Schutzhafen fehlt.  
Auch ohne die rechtliche Qualität eines Schutzhafens ist es faktisch ggf. möglich, dass für 
die selten auftretende Überschreitung der Hochwassermarke II (8,30 m K.P.) sowie bei Sper-
rung des Rheins durch Havarien Teile des Hafens für Wasserfahrzeuge zur Verfügung ste-
hen. Der Fall des Eisgangs auf dem Rhein dürfte in Zukunft nicht mehr eintreten.  
Die Schutzhafenfunktion des Deutzer Hafens wird derzeit überprüft und im Rahmen der Be-
bauungsplanung verbindlich geklärt. 
 
4.4  Ziele der Landesplanung und Raumordnung 
Der Deutzer Hafen wird im aktuellen Landesentwicklungsplan NRW (LEP) von 2/2016 erst-
mals nicht mehr als landesbedeutsamer Hafen eingestuft. Der LEP fordert zudem eine stär-
kere Innenentwicklung der Städte, um den Freiraum zu schützen und landwirtschaftliche 
Nutzflächen im Außenbereich zu erhalten. Diesen Zielen trägt die Hafenkonversion in hohem 
Maße Rechnung. 
Der bisherige Regionalplan der Region Köln wurde im 25. Änderungsverfahren mit dem Ziel 
geändert, den bestehenden Gewerbe- und Industriebereich (GIB) des Hafenareals in einen 
Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) umzuwidmen. Diese Änderung der Regionalplandar-
stellungen für den Deutzer Hafen hat der Regionalrat am 15.12.2017 beschlossen. Als Zu-
satz wurde formuliert, dass die Frage des Schutzhafens im Bauleitplanverfahren zu klären 
ist. Das notwendige Verfahren zur Anpassung des Flächennutzungsplanes, der seit seiner 
Rechtskraft im Jahr 1984 das Areal des Deutzer Hafens noch als Gewerbe-, Industrie- bzw. 
Sondergebiet Hafen darstellt, an die Ziele der Regionalplanung, wird in Kürze eingeleitet 
werden. 
 
4.5  Verkehrliche Erschließung  
Aus verkehrlicher Sicht lassen die derzeitige Erschließung und die bestehenden Belastungen 
der angrenzenden Verkehrswege die städtebauliche Konversion des Deutzer Hafens zu ei-
nem verdichteten Wohn- und Arbeitsstättenstandort grundsätzlich zu. Das Areal verfügt über 
eine gute Anbindung an das lokale und regionale Straßennetz. Die Anbindung an den ÖPNV 
ist im Bestand über die Haltestellen der Stadtbahnlinie 7 auf der Siegburger Straße gegeben. 
Die SPNV- und ÖPNV-Anbindung muss aber entsprechend der zukünftigen Nutzung an die 
erhöhte Nachfrage angepasst werden. In einem Verkehrsgutachten werden die diesbezügli-
chen Möglichkeiten (S-Bahnlinie über die Südbrücke mit Haltepunkt im Süden des Deutzer 
Hafens, Stadtbahnverbindung zum Bf. Messe/Deutz, Feinerschließung mit Bussen) unter-
sucht und bewertet. Auch die Anlagen und Netze für Fußgänger, Radfahrer und den Kfz-
Verkehr müssen ertüchtigt werden, um den Verkehrszuwachs umweltverträglich abwickeln 
und die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes und der umgebenden Knotenpunkte erhalten

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zu können. Dazu ist eine barrierefreie Anbindung des neuen Quartiers durch eine Fußgän-
ger- und Fahrradrampe auf die Südbrücke zur Verbesserung der Anbindung an das links-
rheinische Stadtgebiet aus verkehrlicher Sicht im Sinne einer stadtverträglichen Mobilitäts-
entwicklung zweckmäßig. 
 
4.6  Hochwassersituation und Anforderungen des Hochwasserschutzes 
Das eigentliche Hafenareal liegt vollständig im festgesetzten Überschwemmungsgebiet des 
Rheins (HQ 100), was einem Stand von 11,30 m Kölner Pegel entspricht. Aufgrund des 
Grundsatzurteils des BVerwG aus 2014 kann der Standort hinsichtlich Nutzungsart und Be-
bauungsstruktur trotz seiner Lage im Überschwemmungsgebiet umstrukturiert werden, so-
weit keine Verschlechterung der Hochwassersituation eintritt und die Belange des Wasser-
haushaltsrechts umfänglich beachtet werden. Dazu sollen auf einander abgestimmte Maß-
nahmen u.a. eine umfangreiche Grün- und Freifläche als Retentionsraum sowie flutbare 
Tiefgaragen beitragen. Die vorliegende Machbarkeitsstudie des Planungsbüros ASTOC 
(2014) weist anhand eines Testentwurfes für ein urbanes gemischtes Quartier im Deutzer 
Hafen detailliert nach, dass eine städtebauliche Konversion, die die hochwassertechnischen 
und wasserhaushaltsrechtlichen Anforderungen an den Standort beachtet, möglich ist. Auch 
der Entwurf des integrierten Plans von COBE Architekten wurde bereits dahingehend ge-
prüft. Die umfangreichen Anforderungen und erforderlichen Maßnahmen zum Hochwasser-
schutz erfordern zwingend eine Gesamtentwicklung des Gebietes.  
 
4.7  Immissionen und Verkehrslärm 
Nach der geplanten Verlagerung der vorhandenen Betriebe mit BImSchG-Genehmigung 
entfallen künftig die Immissionen durch Gewerbelärm im Gebiet. Es verbleiben Lärmimmissi-
onen durch den Güterbahnbetrieb über die Südbrücke, durch den PKW-Verkehr und den 
Stadtbahnbetrieb auf der Siegburger Straße sowie durch den Verkehr auf der B 51 auf der 
gegenüberliegenden Rheinseite. Hinzu kommen die Emissionen durch den Schiffsverkehr. 
Diese Lärmbelastungen stehen einer städtebaulichen Neuordnung des Hafenareals zu ei-
nem gemischten Quartier mit Wohnen und Arbeiten nicht entgegen. Durch eine lärmoptimier-
te Staffelung der Nutzungen nach ihrer Lärmempfindlichkeit, durch eine entsprechende Be-
bauungsstruktur sowie durch andere Maßnahmen des Lärmschutzes kann die Lärmsituation 
im künftigen Quartier erheblich verbessert werden, so dass eine Entwicklung eines gemisch-
ten Quartiers mit Wohnen, Büronutzungen und Gastronomie ermöglicht wird. Zudem könnte 
die Festsetzung des Standortes als 'Urbanes Gebiet' (§ 6a BauNVO) in der Bebauungspla-
nung aufgrund der höheren zulässigen Lärmgrenzwerte im Vergleich zu einem 'Mischgebiet' 
zu erweiterten Gestaltungsmöglichkeiten führen. 
Die ggfs. entstehenden Lärmemissionen für den Fall, dass der Deutzer Hafen künftig tempo-
rär als Schutzhafen dienen sollte, stehen angesichts der äußerst geringen Häufigkeit der 
Ereignisse wie z.B. das Überschreiten der Hochwassermarke II (8,30 m K.P.) oder eine 
komplette Sperrung des Rheins wegen einer Havarie ebenfalls nicht entgegen. Eisgang auf 
dem Rhein als Anlass für eine Schutzhafennutzung ist künftig wohl nicht mehr zu erwarten.  
 
4.8  Landschaftsschutz und Artenschutz 
Der städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens stehen aus Sicht des Arten- und Land-
schaftsschutzes keine Belange entgegen. Die westlich angrenzenden Poller Wiesen sind als 
Landschaftsschutzgebiet festgesetzt. Die geplante Erweiterung des Gebietes der vorberei-
tenden Untersuchungen um eine Fläche an der Südbrücke westlich der Alfred-Schütte-Allee 
um rd. 1.000 m² als Optionsfläche für eine Fußgänger- und Fahrradrampe lässt – wie im VU-
Bericht ausführlich dargelegt – bei entsprechender Ausführung lediglich sehr geringe Eingrif-
fen in Natur und Landschaft sowie in das Landschaftsbild erwarten. Die Vereinbarkeit der

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Maßnahme mit den Belangen des Landschaftsschutzes ist im folgenden Bebauungsplanver-
fahren im Rahmen der Umweltprüfung und der Artenschutzprüfung nachzuweisen. Die be-
stehende Festsetzung der Teilfläche als Landschaftsschutzgebiet steht der Einbeziehung in 
den Entwicklungsbereich nicht entgegen. 
 
4.9  Stadtklima 
Aus Sicht des Stadtklimas weist der Standort Deutzer Hafen für ein gemischtes urbanes 
Quartier mit den Funktionen, Arbeiten und Erholung günstige Bedingungen auf. In Bezug auf 
die Einflüsse und die langfristige Veränderungen des Stadtklimas wirken sich die Lage des 
Gebiets unmittelbar am Rhein und die zentrale 8 ha große Wasserfläche positiv aus. Sie 
führen zu einer optimalen Durchlüftung des Gebiets und Absenkung des innerstädtischen 
Hitzeinseleffektes und schaffen damit klimatisch günstige Voraussetzungen für gesunde 
Wohn- und Arbeitsbedingungen auch in einem hochverdichteten Quartier. 
 
4.10  Altablagerungen und Altlasten 
Die bestehenden Bodenkontaminationen aufgrund der Hafennutzung und der industriellen 
Vornutzungen werden im Zuge der Neuordnung vollständig beseitigt, so dass keine Beden-
ken gegen Wohn- und Büronutzungen sowie gegen Grünflächennutzungen einschließlich 
Kinderspielplätzen auf dem Standort bestehen. 
 
4.11  Denkmalschutz 
Im Entwicklungsbereich liegt mit der Drehbrücke (1907/08) ein eingetragenes Baudenkmal 
gemäß § 2 Denkmalschutzgesetz (DSchG) NRW. Nach Einschätzung des Landschaftsver-
bandes Rheinland (LVR) umfasst der Deutzer Hafen darüber hinaus weitere denkmalwerte 
bauliche Anlagen. Die Erhaltung des baukulturellen Erbes und die Belange des Denkmal-
schutzes stehen einer städtebaulichen Konversion des Hafenareals indessen nicht entge-
gen. Der integrierte Plan des Planungsbüros COBE sieht vor, erhaltenswerte Gebäude und 
Anlagen (wie. z. B. typische Krananlagen) in das Gesamtkonzept zu integrieren und in die 
künftigen Nutzungen einzufügen, so dass eine Erhaltung durch Nutzung im Sinne des 
Denkmalschutzes ermöglicht wird. 
 
4.12  Standortalternativen zur Bedarfsdeckung 
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen ist geprüft worden, ob geeignete und 
gleichwertige Alternativen zur geplanten Entwicklung zur Verfügung stehen, mit denen der 
ermittelte Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten gedeckt werden könnte. Eine intensive und 
flächendeckende Standortanalyse in der Stadt Köln hat ergeben, dass weder im innerstädti-
schen Bereich noch darüber hinaus mit Ausnahme der Parkstadt Süd Standortalternativen 
mit vergleichbaren Flächenumfang und in ähnlicher Qualität vorhanden sind, die gleichzeitig 
den quantitativen Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten dieser Größenordnung decken kön-
nen. Die Parkstadt Süd befindet sich derzeit bereits als Sanierungsgebiet in der Entwicklung 
und deckt für sich genommen den bestehenden Bedarf an Wohn- und Arbeitsflächen bei 
weitem nicht ab.  
Mit der Konversion des Deutzer Hafens als wichtigem Meilenstein der Kölner Stadtentwick-
lung soll vor allem der erhöhten Nachfrage im innerstädtischen Bereich nach Wohn- und Ar-
beitsstätten Rechnung getragen werden. Zudem dient die Umnutzung dem Nachhaltigkeits-
ziel der städtebaulichen Innenentwicklung, die Vorrang vor der Außenentwicklung haben soll, 
und verringert damit die Inanspruchnahme von weiteren Freiflächen. Aus diesen Gründen 
wird dem Deutzer Hafen eine hohe Priorität bei der Flächenentwicklung eingeräumt. Stand-
ortalternativen, die diese quantitativen und qualitativen Ziele der Stadtentwicklung erfüllen

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sind mit Ausnahme der Parkstadt Süd in Köln nicht vorhanden. Soweit weitere Flächen 
überhaupt vorhanden sind, sind sie verglichen mit dem fehlgenutzten Hafenstandort in Deutz 
weit weniger geeignet, um den städtebaulichen Zielen einer nachhaltigen Entwicklung Kölns 
zu dienen. Insbesondere um den zukünftigen Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu de-
cken, wird daher das Hafenareal dringend zusätzlich benötigt.  
 
5. Materiellrechtliche Anforderungen 
5.1  Das Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme  
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß §§ 165 - 171 BauGB gehört zum beson-
deren Städtebaurecht des BauGB. Die Zulässigkeitsanforderungen des Instruments sind 
vom Gesetzgeber in § 165 BauGB wie folgt bestimmt:  
 
(1) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorberei-
tung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vor-
schriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.  
(2) Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach Absatz 1 sollen Ortsteile und andere 
Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebau-
liche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Ent-
wicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer 
städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden.  
(3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbe-
reich festlegen, wenn  
1. die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht,  
2. das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaß-
nahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Ar-
beitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wie-
dernutzung brachliegender Flächen,  
3.  die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke 
durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von 
der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des 
§ 166 Abs. 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr be-
auftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des 
§ 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 ergibt,  
4. die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums ge-
währleistet ist.  
Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht ab-
zuwägen.  
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme soll das Areal des Deutzer Hafens gemäß 
§ 165 Abs. 2 BauGB im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwick-
lung zugeführt werden. Die sich aus den Rahmenbedingungen und den städtebaulichen Zie-
len ergebenden Herausforderungen sind komplex. So liegt das Gebiet größtenteils im Über-
schwemmungsgebiet (HQ 100), so dass die Verwirklichung der Forderungen des Wasser-
haushaltsrechts im Hinblick auf den Hochwasserschutz nur durch eine geschlossene und 
koordinierte Gesamtmaßnahme erfolgen kann. Diese Anforderung besteht auch hinsichtlich 
der neuen Verkehrserschließung des Gebiets, die in Bezug auf ein 200-jährliches Ereignis 
hochwasserfrei hergestellt werden soll. Weiterhin soll der Standort angesichts des erhöhten 
Bedarfs zügig und als verdichteter urbaner Wohn- und Arbeitsstandort mit einem mindestens 
30 %igen Anteil an gefördertem Wohnraum entwickelt werden.

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Insgesamt liegt daher ein qualifizierter städtebaulicher Handlungsbedarf vor, der aus Grün-
den des öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen 
i.S. einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme erfordert. Im Rahmen der Neuordnung ist im 
städtebaulichen Entwicklungsbereich zur Bewältigung der städtebaulichen Aufgaben ein 
Bündel von gesamtheitlichen Maßnahmen mit Grunderwerb, Bodenordnung, Freilegung, 
einheitlicher Niveauanhebung des Geländes für eine hochwasserfreie Erschließung sowie 
eine Neuaufteilung in Baufelder und Veräußerung der entwickelten Grundstücke zwingend 
erforderlich. Diese Maßnahmen sind inhaltlich, zeitlich, organisatorisch und finanziell aufei-
nander abzustimmen und erfordern deshalb eine flächendeckende und zeitlich umfassende 
Umsetzungsstrategie für den abgegrenzten Entwicklungsbereich. Diese Anforderungen kön-
nen allein mit dem Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 
BauGB erfüllt werden, um die komplexe städtebauliche Gesamtmaßnahme 'Deutzer Hafen' 
im Sinne des Allgemeinwohls einheitlich und zügig durchzuführen.  
Die erheblichen Kosten der Entwicklung und Neuordnung können aus den durch die Ent-
wicklungsmaßnahme bewirkten Bodenwertsteigerungen vollständig refinanziert werden, 
denn das Entwicklungsrecht sieht dafür eine Abschöpfung der planungs- und maßnahmen-
bedingten Bodenwertsteigerungen vor. Diese erfolgt überwiegend durch den flächendecken-
den Erwerb aller Grundstücke im Entwicklungsbereich durch die Stadt Köln bzw. die Ent-
wicklungsgesellschaft ‚moderne stadt‘. Die erworbenen Grundstücke sind nach Durchführung 
der Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen zu reprivatisieren (Privatisierungspflicht). Al-
ternativ können mit den Eigentümern Abwendungsvereinbarungen und städtebauliche Ver-
träge abgeschlossen werden, die die plangemäße Entwicklung der Grundstücke sicherstel-
len und durch Vereinbarung eines Ausgleichsbetrags ebenfalls eine entsprechende Beteili-
gung der bleibenden Eigentümer an den Entwicklungskosten gewährleisten. 
Bei nicht veräußerungsbereiten Eigentümern steht der Stadt Köln zur Durchsetzung der 
Grunderwerbspflicht die Enteignung als ultima ratio zur Verfügung. Nach § 169 Abs. 3 Satz 1 
BauGB ist im städtebaulichen Entwicklungsbereich die Enteignung auch ohne Bebauungs-
plan zu Gunsten der Stadt zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig. 
Eine Enteignung von privatem Eigentum muss zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich sein 
(Art. 14 Abs. 3 GG). Zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich wird die Durchführung einer 
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme indes nur, wenn die Maßnahme durch ein dringen-
des, im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und/oder privaten Interessen überwie-
gendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Beispielhaft benennt das Gesetz in § 165 
Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB Gründe, die eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und 
damit die Enteignung rechtfertigen. Erforderlich ist deshalb zum Satzungsbeschluss eine 
umfassende Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen untereinander und gegenei-
nander. Im Fall des Deutzer Hafens ergibt sich das öffentliche Interesse aus folgenden in § 1 
Abs. 1 der Entwicklungssatzung genannten städtebaulichen Zielen: 
 Der Bereich des Deutzer Hafens soll angesichts der zentralen innerstädtischen Lage 
gegenüber dem Rheinauhafen und in Sichtweite des Kölner Doms im Rahmen einer 
städtebaulichen Neuordnung zu einem urban gemischten neuen innerstädtischen Quar-
tier mit Wohnungen, Büros, Gastronomie und Einzelhandel für ca. 6.900 Einwohner und 
ca. 6.000 Arbeitsplätze mit allen erforderlichen Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen 
entwickelt werden. Mit der neuen im Entwicklungsgebiet geplanten vierzügigen Grund-
schule sollen auch bestehende Bedarfe aus den Stadtteilen Deutz und Poll abgedeckt 
werden. 
 Die umfassende städtebauliche Neuordnung des ehemaligen Gewerbe- und Industrie-
standortes (Konversion) soll einen signifikanten Beitrag zur Deckung des erhöhten Be-
darfs an Wohn- und Arbeitsstätten gem. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB angesichts des 
starken Bevölkerungswachstums in Köln leisten. Insbesondere erst durch den Zugriff auf

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die Grundstücke kann im Gebiet der Anteil von 30 % öffentlich gefördertem Wohnungs-
bau realisiert werden. 
 Das städtebauliche Projekt 'Deutzer Hafen' ist für die Stadtentwicklung Kölns sehr be-
deutsam und soll den erweiterten rechtsrheinischen Innenstadtbereich aufwerten und ei-
nen weiteren Kristallisationspunkt für die städtebauliche Entwicklung schaffen.  
 Die standortadäquate Umnutzung des innerstädtischen Hafenareals soll angesichts ge-
ringer Bauflächenpotenziale einen wesentlichen Beitrag zur städtebaulichen Innenent-
wicklung und Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur, zur effizienten Nutzung der 
knappen Ressource Fläche sowie zur Erhaltung des Freiraums im Außenbereich der 
Stadt Köln leisten.  
 Die Entwicklung folgt dem Leitbild der kompakten und funktionsgemischten Stadt und 
trägt erheblich zur Verkehrsvermeidung in Köln bei. 
 
Diese vielfältigen und gewichtigen öffentlichen Interessen weisen gegenüber den privaten 
Belangen der Eigentümer, Nutzer und Mieter im Gebiet des Deutzer Hafens eine erheblich 
größere Bedeutung und ein höheres Gewicht auf, so dass aus Gründen des Gemeinwohler-
fordernisses die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zulässig und 
erforderlich ist. 
Die pauschale Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen hat zum Zeitpunkt des Satzungs-
beschlusses zu erfolgen (Vorwirkung der Enteignung). Da der Entwicklungsbereich insge-
samt rd. 37 ha umfasst und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins Ein-
zelne gehende endgültige Plankonzeption vorliegt, können die Enteignungsvoraussetzungen 
zu diesem Zeitpunkt nicht bereits für jedes Grundstück abschließend geprüft werden. Das 
Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt indessen generell die geplante Entwicklung in dem be-
schlossenen räumlichen Umfang einschließlich einer möglichen Enteignung. 
Die durchgeführten vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB liefern die 
ausreichenden Beurteilungsgrundlagen über das 'Ob' und 'Wie' der städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme 'Deutzer Hafen' nach §§ 165 ff BauGB. Bezogen auf die städtebaulichen 
Entwicklungsziele und geplanten Maßnahmen liegen die materiell-rechtlichen Zulässigkeits-
voraussetzungen sowie das Erfordernis der Maßnahme als Grundlage für den Beschluss 
einer Satzung über den Entwicklungsbereich nach § 165 Abs. 3 BauGB vor. Die vorbereiten-
den Untersuchungen weisen die materiell-rechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen gemäß 
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 4 BauGB für die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme, 
insbesondere das nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB erforderliche Allgemeinwohl der 
angestrebten Maßnahme, nach. 
 
5.2  Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung 
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 Abs. 2 BauGB sollen Ortsteile 
und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die 
städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestreb-
ten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen 
einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Die Bedeu-
tung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung lässt sich in quantitativer und qualitativer 
Hinsicht wie folgt begründen. 
In quantitativer Hinsicht trägt die Konversion des Deutzer Hafens signifikant zur Deckung 
des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten bei. So muss die Stadt Köln als wach-
sende Stadt im Zeitraum 2017-2029 rd. 59.700 zusätzliche Wohnungen errichten sowie rd. 
19.000 Büroarbeitsplätze schaffen. Bei Ausschöpfung aller erfassten und mobilisierbaren 
Baulandpotenziale verbleibt eine Unterdeckung von rd. 9.500 Wohneinheiten bis zum Jahr

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2029. Angesichts des erheblichen Nachfrageüberhangs und der äußerst geringen Leer-
standsquoten im Wohn- und Büroimmobilien besteht ein erhöhter Bedarf sowohl an Wohn- 
als auch an Arbeitsstätten. Nur durch den Zugriff auf die Flächen des Deutzer Hafens und 
dessen Konversion kann ein wesentlicher Beitrag zur Bedarfsdeckung geleistet werden.  
Bereits aus der oben aufgeführten Dimension des Projektes Deutzer Hafen ergibt sich die 
besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Stadt. Die Flächengröße sowie 
die künftigen Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen stellen auch im Verhältnis zur gesamtstädti-
schen Entwicklung Kölns eine signifikante Bedeutung dar. Gleichzeitig verfolgt die Stadt Köln 
angesichts der äußerst knappen Flächenpotenziale und aus ökologischen Gründen eine 
stringente Innenentwicklung. Auch der geltende Landesentwicklungsplan (LEP) formuliert die 
Innenentwicklung als prioritäres raumordnerisches Ziel. Die Entwicklung des Deutzer Hafens 
leistet für die wachsende Stadt Köln zu diesen Zielen einen signifikanten Beitrag. Mit der 
Umnutzung des Hafenareals bietet sich der Stadt die einzigartige Chance, dringend benötig-
ten Wohnraum in integrierter Innenstadtlage zu entwickeln und damit ein Angebot zu schaf-
fen, das dem Bedarf zahlreicher Wohnungssuchender entspricht. Der Bedarf an Wohnraum 
für die wachsende Stadt Köln wäre anderweitig nur durch die Inanspruchnahme von Flächen 
im Außenbereich zu decken, was weder im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung noch 
der Nachfrager von Wohnraum wäre. Gleichzeitig bietet der transitorische Grunderwerb aller 
Grundstücke im Gebiet die Möglichkeit, den beabsichtigten Anteil von mindestens 30 % an 
Wohnraum im geförderten Wohnungsbau in zentraler Lage zu realisieren. 
In qualitativer Hinsicht ergibt sich die besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwick-
lung vor allem aus der räumlichen Lage in der Stadt Köln. Die Bedeutung des Areals des 
Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung hat der 'Städtebauliche Masterplan Köln' von 2009 
bereits herausgestellt. Der Standort in sehr hochwertiger Lage bietet sich für ein lebendiges, 
vielfältiges, funktionsgemischtes und zugleich verdichtetes Stadtviertel an. Die Konversion 
des Areals von der Hafennutzung zu einem gemischten urbanen Quartier fügt sich in eine 
Reihe von städtebaulichen Projekten auf der rechtsrheinischen Seite Kölns ein und wertet 
diese weiter auf. Dazu gehören die Gestaltung des neuen Campus der Kölner Fachhoch-
schule, der Bau des Rheinboulevards mit seiner Freitreppe, der Errichtung der Messe-City 
und der Umbau des Messe-Geländes sowie die Entwicklung des Mülheimer Südens.  
Die geplante Umnutzung des Deutzer Hafens schafft einen weiteren Entwicklungsschwer-
punkt und neuen Kristallisationspunkt für die rechtsrheinische Stadtentwicklung. Die Konver-
sion beseitigt zudem die bisherige Zäsur zwischen den östlich angrenzenden Stadtflächen 
und dem Rheinufer durch die bestehende Industrie- und Gewerbegebietsnutzung und führt 
damit zu einer Aufwertung des gesamten Stadtteils. Insgesamt ergibt sich daher bereits aus 
der Lage der Hafenflächen im Siedlungszusammenhang eine zentrale städtebauliche Bedeu-
tung des Areals für die gesamtstädtische Entwicklung. 
Das besondere Entwicklungspotenzial des Deutzer Hafens als innerstädtisches Wohn- und 
Dienstleistungsquartier ergibt sich aus folgenden Merkmalen: 
• Dynamische Entwicklung des angrenzenden Bürobereichs sowie benachbarter rechts-
rheinischer Dienstleistungs- und Technologiestandorte, 
• gute Anbindung an die benachbarten Wohnviertel Deutz und Poll, 
• gute Erschließung durch alle Verkehrsarten, 
• exponierte Lage am Rhein und an der Wasserfläche des Hafenbeckens, 
• herausragende Blick- und Sichtbeziehungen auf das Stadtzentrum sowie 
• unmittelbare Einbindung in den Grün- und Erholungsraum am Rhein. 
Außer des bereits in der Entwicklung befindlichen Projekts Parkstadt Süd stehen in Köln hin-
sichtlich Lage, Größenordnung und Qualität keine vergleichbaren innerstädtischen Flächen 
für den wachsenden Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zur Verfügung. Bei dem Hafenareal

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handelt es sich daher um eines der bedeutensamsten städtebaulichen Projekte Kölns für die 
zukünftigen Jahrzehnte. Die städtebauliche Neuordnung und Entwicklung des Bereichs ge-
genüber dem Rheinauhafen in Sichtweite der Altstadt und des Doms ist für Köln unter städ-
tebaulichen Gesichtspunkten von einzigartiger Bedeutung.  
Aufgrund dieser quantitativen und qualitativen Dimensionen des Deutzer Hafens kommt dem 
Projekt das von der Regelung des § 165 Abs. 2 BauGB geforderte und durch die höchstrich-
terliche Rechtsprechung bestätigte beträchtliche Eigengewicht zu. Die angestrebte Entwick-
lung des Deutzer Hafens dient mithin der Erfüllung qualifizierter städtebaulicher sowie raum-
ordnerischer Ziele im Sinne des § 165 Abs. 2 BauGB.   
 
5.3  Allgemeinwohlerfordernis 
Gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB muss das Wohl der Allgemeinheit die städtebauli-
che Entwicklungsmaßnahme erfordern. Nach der gesetzlichen Wertung entspricht die Durch-
führung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme insbesondere dann dem Wohl der 
Allgemeinheit, wenn sie beispielsweise der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und 
Arbeitsstätten dient oder der Wiedernutzung von Brachflächen. Dabei können die in § 165 
Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB genannten Gründe kumulativ vorliegen, müssen es aber nicht. 
 
5.3.1  Erhöhter Bedarf an Wohnstätten  
Für die stark wachsende Stadt Köln wird ein andauerndes erhebliches Bevölkerungswachs-
tum, Anstieg der Haushaltszahlen und damit auch des Wohnungsbedarfs für die nächsten 
Jahre prognostiziert. Für den Zeitraum 2017 – 2029 (=13 Jahre) wird der Bedarf an neuem 
Wohnraum in der Stadt Köln auf insgesamt rd. 59.700 Wohneinheiten (WE) geschätzt, und 
zwar rd. 23.700 WE für den Zeitraum 2017-2019 (=3 Jahre) und rd. 36.000 WE für den Zeit-
raum 2020-2029 (=10 Jahre). Damit ist bis 2019 von einem jährlichen Neubaubedarf von 
rd. 7.900 WE und ab 2020 von einem jährlichen Neubaubedarf von rd. 3.600 WE auszuge-
hen. Die bisherigen jährlichen Baufertigstellungen in Höhe von durchschnittlich rd. 3.100 
WE liegen erheblich unter dem geschätzten Bedarf. 
Vor dem Hintergrund des nachgewiesenen Neubaubedarfs von 59.700 WE wurden durch die 
Stadt Köln Potenzialflächen für den Wohnungsbau ermittelt. Unter Berücksichtigung der zwi-
schenzeitlich realisierten WE können auf den ermittelten Flächenpotenzialen lediglich rd. 
50.200 WE errichtet werden. Bei den Flächenpotenzialen sind auch Baulücken, Nachver-
dichtungspotenziale und die Ausbaupotenziale im Bestand gemeinsam mit den Selbstläu-
ferflächen mit insgesamt 15.600 WE berücksichtigt worden. Indessen handelt es sich hierbei 
um 'Bruttoangaben', da eine Abschätzung der Mobilisierungsfähigkeit nicht im Einzelfall son-
dern lediglich durch pauschale Ansätze erfolgt ist. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es 
sich um dispers im Stadtgebiet verteilte kleinteilige Flächen und Einzelgrundstücke handelt, 
deren Mobilisierung zeit- und ressourcenintensiv ist.  
Bei den Flächenpotenzialen bestehen teilweise erhebliche eigentumsbedingte Mobilisie-
rungshemmnisse sowie städtebaulicher Planungs-, Neuordnungs- und Erschließungsbedarf, 
der bei diesen Flächen erst zu einer langfristigen Verfügbarkeit führt. Der überwiegende Teil 
der Flächen befindet sich im Privateigentum und für die Mobilisierung ist daher die Koopera-
tionsbereitschaft der privaten Eigentümer erforderlich. Hinzu kommen in zahlreichen Fällen 
vorhandene Nutzungen bzw. Zwischennutzungen, die vor einer wohnbaulichen Nutzung zu 
beenden sind. Dies führt bei der Flächenentwicklung und Mobilisierung zu rechtlichen, finan-
ziellen und vor allem auch zeitlichen Unwägbarkeiten, die bezüglich der Auswirkungen 
schwer kalkulierbar sind.  
Die bisherigen Bestandsanalysen ergeben daher, dass auf den derzeit ermittelten Flächen 
für neue rd. 50.200 WE eine kooperative Entwicklung der Flächen mit dem Instrumentarium

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des allgemeinen Städtebaurechts und Mobilisierung der Baurechte nicht in allen Fällen mög-
lich sein wird.  
Darüber hinaus ist zu konstatieren, dass rechnerisch bis zum Jahr 2030 eine Unterdeckung 
von 9.500 WE besteht. Denn selbst wenn es gelingen würde, alle bislang ermittelten Flä-
chenpotenziale zu mobilisieren, kann der Bedarf an Wohnraum bis zum Prognosehorizont 
2030 nicht gedeckt werden und es verbleibt die vorgenannte signifikante Unterdeckung be-
stehen. 
Insgesamt ist somit festzustellen, dass die Stadt Köln einen erhöhten Bedarf an Wohnstät-
ten gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB aufweist, der mit den verfügbaren Flächenpo-
tenzialen nicht gedeckt werden kann.  
 
5.3.2   Erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten 
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist zulässig, wenn die Maßnahme zur Deckung 
eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten dient (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). 
Die dynamische Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung zeigt, dass Köln zu den sehr 
stark wachsenden Schwarmstädten in Deutschland gehört, eine Entwicklung, die sich auch 
zu einem ebenso rasant wachsenden Bedarf an Arbeitsstätten führt. Vor allem die Tatsache, 
dass jüngere Menschen nicht nur zum Studium und zur Ausbildung nach Köln kommen, 
sondern nach Abschluss der Ausbildung auch als junge Berufstätige in Köln bleiben möch-
ten, verstärkt diesen Bedarf an Arbeitsstätten. In Köln wird dieser Trend nach aktueller Ein-
schätzung auch noch weiter anhalten. So steigt die Anzahl der Kölnerinnen und Kölner im 
Erwerbsalter zwischen 18 und 65 Jahren gemäß der Bevölkerungsvorausberechnung von 
706.174 Personen (Stand 31.12.2015) bis 2025 auf rund 754.400 Personen an. Danach 
nimmt diese Altersgruppe bis 2040 leicht auf etwa 751.700 ab. Rein zahlenmäßig werden 
dem Arbeitsmarkt aber damit künftig deutlich mehr Personen zur Verfügung stehen. Hinzu 
kommt, dass bereits heute die Arbeitslosenquote in Höhe von 8,5 % (Stand 2017) im Ver-
gleich zu anderen bundesdeutschen Großstädten überdurchschnittlich hoch ist, so dass sich 
dadurch bereits ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten begründen lässt.  
Der rasant wachsende Bedarf entsteht vor allem im tertiären Sektor, in dem 83 % aller Be-
schäftigten in Köln tätig sind. Insbesondere die Bereiche Handel und Dienstleistung weisen 
bereits heute eine hohe Flächennachfrage auf, die nur auf zusätzlichen Standorten durch 
eine Baulandentwicklung gedeckt werden kann. Die in Köln anhaltend hohe Nachfrage von 
Unternehmen nach Büroflächen hat inzwischen zu einem Nachfrageüberhang geführt, so 
dass die Leerstandsquote bei Büroimmobilien seit 2009 kontinuierlich auf inzwischen ledig-
lich noch 3,7 % im Jahr 2017 gesunken ist und damit bereits signifikant unterhalb der Fluktu-
ationsreserve liegt. Diese aussagefähigen Indikatoren zeigen, dass die Nachfrage nach Bü-
roflächen das verfügbare Angebot seit 2009 deutlich übersteigt und damit eine erhebliche 
Unterdeckung besteht.  
Die Abschätzung des künftigen Bedarfs erfolgt in der VU einerseits anhand der Beschäftig-
tenentwicklung und andererseits anhand der Trendfortschreibung. Beide Methoden kommen 
übereinstimmend zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahr 2029 ein zusätzlicher Bedarf in Höhe 
von mindestens rd. 19.000 Büroarbeitsplätzen besteht. Die systematische Analyse und 
Bewertung der verfügbaren Flächenpotenziale lässt erkennen, dass davon gegenwärtig le-
diglich 2/5 mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts entwickelt werden können 
und die übrigen 3/5 der nachgefragten Büroflächen lediglich dadurch bereitgestellt werden, 
dass auf die bestehende Fluktuationsreserve an Büroflächen zugegriffen und diese dadurch 
stetig verkleinert wird. Sollte diese Entwicklung auch künftig fortgesetzt werden, weil zusätz-
liche geeignete Bauflächen für die Erstellung neuer Büroimmobilien fehlen, so ist mit einem 
weiteren stetigen Absinken der Leerstandsquote zu rechnen. Angesichts eines solchen an-
haltenden Nachfrageüberhangs und der bereits eingetretenen Unterschreitung der Mindest-

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quote von 4 % für die Fluktuationsreserve wird die Funktionsfähigkeit des Kölner Büromark-
tes erheblich beeinträchtigt. Vor diesem Hintergrund ist auf Basis der plausiblen Bedarfs-
prognosen und Bestandsbewertung zu konstatieren, dass in Köln ein erhöhter Bedarf an 
Arbeitsstätten (Büroarbeitsstätten) im Dienstleistungssektor besteht. 
 
5.3.3 Wiedernutzung brachliegender Flächen 
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist zulässig, wenn die Maßnahme zur Wie-
dernutzung brachliegender Flächen dient (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). 
Umfangreiche Flächen im Deutzer Hafen liegen brach bzw. weisen eine Mindernutzung auf. 
Zudem hat der Hafen seine Funktion als Umschlagplatz für Güter in den letzten Jahren weit-
gehend verloren. Für die Binnenschifffahrt spielt der Deutzer Hafen als Umschlagplatz für 
Waren und Güter insgesamt keine bedeutsame Rolle mehr. Der Umschlag ist stetig gesun-
ken und umfasst lediglich noch 2,2 % des Umschlags aller Kölner Häfen. Eine Ertüchtigung 
und ein funktionaler Ausbau als Hafen ist bereits aufgrund der Lage in der Innenstadt und 
aufgrund der herangerückten Büro- und Wohnnutzungen, die eine noch höhere Lärmbelas-
tung durch hafenaffine Industriebetriebe nicht erlauben, sowie aufgrund der fehlenden Erwei-
terungsflächen nicht möglich. Auch ist der Hafen im geltenden Landesentwicklungsplan nicht 
mehr als landesbedeutsamer Hafen dargestellt. Da diese Rahmenbedingungen und Trends 
perspektivisch die Entstehung weiterer Brachen und Konflikte mit den umgebenden Nutzun-
gen und der Stadtentwicklung insgesamt erwarten lassen, ist die Konversion des Standortes 
geboten.  
Diese Entwicklung hat die Stadt dazu bewogen, das Hafenareal angesichts des gleichzeitig 
bestehenden erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten zu einem innerstädtischen ur-
banen Quartier zu entwickeln. 
 
5.4 Keine Zielerreichung durch städtebauliche Verträge und keine städtebaulichen 
Instrumente zur Entwicklungsmaßnahme 
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist gem. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB nur 
zulässig, wenn die angestrebten Ziele und Zwecke nicht durch städtebauliche Verträge er-
reicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke 
unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 BauGB nicht bereit sind, ihre 
Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem 
Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 BauGB ergibt. 
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme kommt daher dann nicht in Betracht, wenn sich 
das planerische Ziel ebenso gut mit Hilfe eines städtebaulichen Vertrages oder aber mit al-
ternativen städtebaulichen Instrumenten wie beispielsweise der Bauleitplanung, des Stad-
tumbaurechts oder des Sanierungsrechts erreichen lässt. 
Das Hafenareal befindet sich zwar überwiegend bereits im Eigentum der ‘moderne stadt’, die 
umfangreiche Flächen im Auftrag der Stadt Köln erworben hat. Zur Verwirklichung der städ-
tebaulichen Ziele muss indessen ein Zugriff auf alle Grundstücke des Areals möglich sein. 
Dafür zeichnet sich eine einvernehmliche Regelung als realistische Perspektive nicht ab. So 
hat die intensive Eigentümerbeteiligung ergeben, dass für mehrere Grundstücke keine Ko-
operationsbereitschaft der Eigentümer besteht. Hier ist weder ein Abschluss eines städte-
baulichen Vertrages zu den Konditionen des Entwicklungsrechts noch eine Verkaufsbereit-
schaft für das Grundstück zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert gemäß § 153 
BauGB absehbar. Entsprechende schriftliche Angebote und Kaufofferten der Stadt Köln an 
die jeweiligen Eigentümer wurden abgelehnt. Eine integrierte Entwicklung des gesamten 
Hafenareals in Kooperation mit den Eigentümern ist daher nicht möglich. 
Die förmliche Festlegung eines förmlichen Entwicklungsbereichs und die Anwendung der 
Regelungen der §§ 165 ff. BauGB sind daher aus nachfolgenden Gründen erforderlich:

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 Die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme, insbesondere die Deckung eines 
erhöhten Bedarfs an Wohn- bzw. Arbeitsstätten, können nicht durch Bauleitplanung (§§ 1 
bis 13 BauGB) in Kombination mit Bodenordnungsinstrumenten, insbesondere durch 
Umlegung (§§ 45 ff. BauGB und § 80 f BauGB) oder mit Städtebaulichen Verträgen (§ 11 
BauGB) bewältigt werden, denn es fehlt an der dazu erforderlichen Mitwirkungsbereit-
schaft der Grundstückseigentümer im Gebiet. Die Verwirklichung der städtebaulichen 
Konversion des Deutzer Hafens kann daher mit den Instrumenten des allgemeinen Städ-
tebaurechts nicht oder jedenfalls nicht vollständig und zügig durchgeführt werden. Mit ei-
nem Bebauungsplan lassen sich zwar rechtsverbindliche Festsetzungen für die städte-
bauliche Ordnung des Hafenareals treffen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB), aber er enthält als 
Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet keine Realisierungsverpflichtung. 
Daher kann damit weder eine geschlossene Verwirklichung der städtebaulichen Ziele 
noch eine Verwirklichung in einem absehbaren Zeitraum gewährleistet werden. Die Be-
bauung würde lückenhaft bleiben und der bestehende erhöhte Bedarf könnte nur teilwei-
se gedeckt werden können, wenn sich einige Eigentümer entschließen, ihr Grundstück 
vorerst unbebaut zu lassen. Mit der Baulandumlegung lässt sich zwar die Neuordnung 
der Grundstücke, nicht indessen deren vollständige Bebauung hoheitlich durchsetzen.  
 Die Entwicklungsziele können auch nicht durch die Festlegung des Hafenareals als Stad-
tumbaugebiet (§ 171 a BauGB) oder durch die Ausweisung eines förmlichen Sanie-
rungsgebiets (§§ 136 ff. BauGB) erreicht werden. Bei diesen Instrumenten des besonde-
ren Städtebaurechts ist kein flächendeckender transitorischer Grunderwerb durch die 
Stadt vorgesehen, so dass der erforderliche Zugriff auf alle Grundstücke nicht möglich 
ist. Deshalb ist auch in diesen Fällen keine vollständige Erreichung der städtebaulichen 
Ziele des integrierten Plans des Planungsbüros COBE, insbesondere nicht die geschlos-
sene bauliche Realisierung der öffentlichen Infrastrukturmaßnahmen unter Beachtung 
der Anforderungen des WHG und der privaten Maßnahmen sowie deren zügige Durch-
führung gewährleistet. 
Daher ist unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten eine städtebauliche Entwicklungsmaß-
nahme zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, weil ein weniger einschneidendes städte-
bauliches Instrument nicht zur Verfügung steht. 
 
5.5 Weitere Gründe für die Erforderlichkeit der Maßnahme 
Die Erforderlichkeit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ergibt sich weiterhin aus 
folgenden Zielen und Gründen:  
 Einheitliche Vorbereitung und Durchführung der Ordnungs- und Erschließungsmaßnah-
men, da angesichts der Lage im Überschwemmungsgebiet, dem flächenhaften Vorhan-
densein von Bodenverunreinigungen sowie der neuen erforderlichen Gesamterschlie-
ßung des Hafenareals keine unabhängige Entwicklung einzelner Grundstücke möglich 
ist, sondern nur eine integrierte Entwicklung des Gesamtgebietes. Insbesondere ist eine 
Erhöhung des Flächenniveaus aller Grundstücke im Überschwemmungsgebiet zwingend 
erforderlich, um eine hochwasserfreie Erschließung des neuen Quartiers zu erreichen. 
Der Zugriff auf alle Grundstücke ist auch deswegen unverzichtbar. 
 Gesamtheitliche Herrichtung des Geländes entsprechend den Erfordernissen des Was-
serhaushaltsrechtes und Herstellung eines notwendigen Hochwasserschutzes für das 
neue Quartier, wozu die Einbeziehung aller Grundstücke notwendig ist. 
 Flächendeckende Mobilisierung des gesamten Hafenareals durch Zugriff auf alle Grund-
stücke entweder durch transitorischen Grunderwerb oder durch Abschluss städtebauli-
cher Verträge mit den mitwirkungsbereiten Eigentümern.  
 Durchsetzung der Baurechte durch Bauverpflichtungen innerhalb eines absehbaren Zeit-
raums im Grundstückskaufvertrag bei der Reprivatisierung der Grundstücke.

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 Die komplexe Ausgangssituation im Deutzer Hafen sowie die Vielzahl der erforderlichen 
Einzelmaßnahmen erfordern eine stringente inhaltliche und zeitliche Koordination, die 
durch eine Projektsteuerung des Gesamtprozesses im Rahmen einer Entwicklungsmaß-
nahme erfolgen kann. Zur Durchsetzung der Gesamtmaßnahme und der Steuerung des 
Prozesses bestehen gemäß §169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in Verbindung mit §§ 144, 145 
BauGB umfassende Genehmigungsvorbehalte, durch die die Stadt Maßnahmen und 
Vorhaben unterbinden kann, die den städtebaulichen Zielen zuwiderlaufen. 
 Die Kombination von hoheitlichen Steuerungsinstrumenten (vorgenannte Genehmi-
gungsvorbehalten) und von kooperativen Steuerungsinstrumenten (städtebauliche Ver-
träge bzw. Grundstückskaufverträge im Zuge der Reprivatisierung der Grundstücke) er-
möglicht es auch in schwierigen Kontexten, wie sie im vorliegenden Fall der Brachflä-
chenkonversion gegeben sind, Bauland zu entwickeln und zu mobilisieren. Insbesondere 
führt die Tatsache, dass die konzeptionelle, finanzielle und rechtliche Steuerung in einer 
Hand liegen, zu einer wirkungsvollen und effizienten Gesamtsteuerung der Maßnahme. 
 Verwirklichung der Ziele des 'Kooperativen Baulandmodells' der Stadt Köln, insbesonde-
re die Errichtung eines Anteils von mindestens 30 % der neuen Wohnungen im geförder-
ten Wohnungsbau.  
 Finanzierung aller entwicklungsbedingten Kosten einschließlich der kostenintensiven 
Ordnungs-, Erschließungs- und sonstigen Infrastrukturmaßnahmen durch Abschöpfung 
der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen durch Zwischenerwerb 
oder durch die Erhebung von Ausgleichsbeträgen.  
 Verhinderung von spekulativem Grundstückshandel durch den Durchgangserwerb zum 
entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert der Grundstücke bzw. durch die Erhebung von 
Ausgleichsbeträgen.  
 Aufhebung von Blockadehaltungen einzelner Eigentümer in letzter Konsequenz durch 
Enteignung, soweit nicht bereits durch die bloße Anwendbarkeit des Instruments ein frei-
händiger Erwerb erfolgen kann.  
Die städtebauliche Entwicklungssatzung ist eine auf Umsetzung angelegte koordinierte städ-
tebauliche Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1 und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB), ohne die 
die Stadt eine zügige, einheitliche und lückenlose Durchführung der städtebaulichen Konver-
sion des Deutzer Hafens nicht erreichen kann.  
 
5.6 Möglichkeit der zügigen Durchführung  
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist zulässig, wenn die zügige Durchführung der 
Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist (§ 165 Abs. 3 Nr. 4 
BauGB). 
Die Frage, ob eine zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ge-
währleistet ist, kann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten Zeitraum beur-
teilt werden. Insoweit kommt es maßgeblich auf den räumlichen Umfang und die Komplexität 
der Ausgangssituation und der Entwicklungsziele der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme an. 
Dabei ist für die Bewertung der Zügigkeit auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses abzu-
stellen.  
Für die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen ist ein Zeitraum bis zum 
Jahr 2030 vorgesehen. Auf der Grundlage des integrierten Plans des Büros COBE, der im 
Sommer 2018 durch den Rat beschlossen werden soll kann unverzüglich mit der Anpassung 
des Flächennutzungsplanes an den am 15.12.2017 geänderten Regionalplan für den Regie-
rungsbezirk Köln und der Aufstellung von Bebauungsplänen und deren anschließende Reali-
sierung begonnen werden. Die Aufstellung von Bebauungsplänen (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 
BauGB) nach Satzungsbeschluss dient der zügigen Durchführung der Konversion. Die Ver-

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handlungen mit den Eigentümern zum Erwerb ihrer Grundstücke bzw. zum Abschluss städ-
tebaulicher Verträge für eine Entwicklung zu den Konditionen des Entwicklungsrechts wer-
den fortgesetzt.  
Der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellte Zeit- und Maßnahmenplan 
weist nach, dass die Verwirklichung aller erforderlichen Einzelmaßnahmen innerhalb des 
Zeitraums auch aus organisatorischer und technischer Sicht realistisch ist.  
Angesichts der zu erwartenden entwicklungsbedingten Wertsteigerungen im Entwicklungs-
bereich ‚Deutzer Hafen‘ ist eine wirtschaftliche Durchführbarkeit der Gesamtmaßnahme aus 
heutige Sicht gesichert. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wurden zum Nach-
weis der zügigen Durchführbarkeit sowohl ein detaillierter Zeit- und Maßnahmenplan sowie 
auch eine Kosten- und Finanzierungsübersicht gemäß § 171 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Ver-
bindung mit § 149 BauGB erstellt. Die systematische Ermittlung aller Kosten und Einnahmen 
unter Berücksichtigung der Bodenwertermittlung (Anfangs- und Endwerte) sowie der vorlie-
genden Kostenschätzungen für die Maßnahmen weist nach, dass eine kostendeckende 
Durchführung nach dem aktuellen Stand der Planungen und der Kostenschätzungen ge-
währleistet ist. Daher ist auch unter diesem Gesichtspunkt eine zügige Durchführung der 
Gesamtmaßnahme ‚Deutzer Hafen‘ im Sinne von § 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB innerhalb eines 
absehbaren Zeitraums gewährleistet. 
 
6.  Gesamtabwägung der Anwendungsvoraussetzungen 
6.1  Abwägung in Bezug auf die Ermöglichung von Enteignungen  
Durch die Festlegung des Deutzer Hafens als Entwicklungsbereich sind die Interessen der 
Grundeigentümer im Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme unmittelbar betroffen. Die 
Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme führt dazu, dass für die Eigentümer der uneinge-
schränkte Bestand der vorhandenen Nutzungen nicht mehr gewährleistet und eine beliebige 
Verfügung über das Eigentum ausgeschlossen ist. Die Eigentümer sind verpflichtet, ihre 
Grundstücke bei fehlender Bereitschaft oder Fähigkeit zur eigenen Verwirklichung der mit 
der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Planungsziele zu einem entwicklungsunbeeinflussten 
Anfangswert an die Stadt zu veräußern. Weitere Einschränkungen ergeben sich beispiels-
weise aus den besonderen Genehmigungsvorbehalten, denen bauliche Vorhaben, Grund-
stücksteilungen sowie Rechtsgeschäfte unterworfen sind, sowie aus dem besonderen Vor-
kaufsrecht der Stadt. 
Die Pächter der im Eigentum der HGK stehenden Grundstücke wurden wegen des beste-
henden Moratoriums, d. h. der Auflösung der Mietverträge bis spätestens Ende 2020, nicht 
persönlich kontaktiert. Im Übrigen hat die Beteiligung der weiteren Mieter im Entwicklungsbe-
reich ergeben, dass etwa langjährige Mietverhältnisse zur Durchführung der Entwicklungs-
maßnahme aufzuheben sind.  
Gegenüber dieser Betroffenheit überwiegt allerdings die Erforderlichkeit der beabsichtigten 
Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Denn wie den umfangreichen Ausführungen des 
vorliegenden Ergebnisberichtes der VU zu entnehmen ist, dient die Maßnahme dem Wohl 
der Allgemeinheit im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, indem die vielfach minder-
genutzten und brachliegenden Flächen im Untersuchungsgebiet in zentraler Lage des Stadt-
gebietes einer Wiedernutzung zugeführt werden, um zugleich einen festgestellten erhöhten 
Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten im Stadtgebiet zu befriedigen.  
So hat eine Bestandsaufnahme der im Untersuchungsgebiet vorhandenen Nutzungen aus 
dem Jahre 2017 ergeben, dass bereits zum jetzigen Zeitpunkt ca. 20% der Fläche durch 
Leerstand bzw. erhebliche Mindernutzung gekennzeichnet sind und sich auf weiteren 20% 
der Fläche bereits nicht hafenbezogene Nutzungen, wie bspw. Dienstleistungen, Büro- und 
Wohnnutzungen, angesiedelt haben. Zwar besteht auf 60% der Fläche derzeit noch eine 
hafenbezogene Nutzung. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass diese hafenbezogene

- 18 - 
 
 
Nutzung lediglich noch durch drei Unternehmen ausgeübt wird. Hierzu zählen ein im Hafen 
vorhandener Eisen- und Stahlhandel, ein Asphaltmischwerk sowie ein Mühlenbetrieb. Schon 
jetzt steht aber fest, dass der Mühlenbetrieb bis spätestens Ende 2020 aufgegeben wird. 
Dies hat zur Folge, dass dann lediglich zwei Betriebe vorhanden sind, die eine hafenaffine 
Nutzung aufweisen und zugleich der Anteil brachliegender Flächen im Hafenareal deutlich 
ansteigt. Mit Blick auf die verbleibenden industriellen Nutzungen mit teilweise BImSchG-
genehmigten stark emittierenden Betrieben konnte im Rahmen der vorbereitenden Untersu-
chungen außerdem festgestellt werden, dass die Aufrechterhaltung dieser Nutzungen ange-
sichts der bereits vorhandenen Entwicklung von Dienstleistungsnutzungen und Wohnen im 
und im Umfeld des Deutzer Hafens sowie aufgrund der innerstädtischen Lage aus städte-
baulicher Sicht problematisch sind. Angesichts der sehr zentralen Lage des Hafenareals im 
Stadtgebiet ist eine Weiterentwicklung dieser Betriebe ohne Perspektive für die Zukunft und 
verhindert eine sinnvolle städtebauliche Ordnung in diesem Bereich. Hinzu kommt, dass ins-
besondere eine Weiterentwicklung der bestehenden (hafenaffinen, industriellen) Nutzungen 
nach Beschluss des Regionalrates am 15.12.2017 nicht mehr mit dem geänderten Regional-
plan übereinstimmt, der nach seiner Rechtskraft für das Gebiet des Deutzer Hafens einen 
allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) ausweist, wodurch die bisherige Ausweisung als Ge-
werbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB) hinfällig ist. Auch im gültigen Landesentwick-
lungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP) ist der Deutzer Hafen erstmals nicht mehr als „landes-
bedeutsamer Hafen“ dargestellt.  
Durch die mit der Entwicklungsmaßnahme beabsichtigte Hafenumnutzung durch Wiedernut-
zung der vorhandenen brach- bzw. mindergenutzten Flächen in diesem Bereich, wird so-
gleich ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten gedeckt. Der Ergebnisbericht der VU 
dokumentiert, dass der festgestellte erhöhte Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten für die Zu-
kunft zu einem strukturellen Angebotsdefizit führt, das weder mit Mitteln des allgemeinen 
Städtebaurechts, noch dem Instrument der Sanierungsmaßnahme in gleichgeeigneter Weise 
ausgeräumt werden kann. So wurde ermittelt, dass rechnerisch bis zum Jahr 2029 eine Un-
terdeckung von 9.500 Wohneinheiten bestehen wird. Der Bedarf an Wohnraum im Progno-
sehorizont kann selbst im Falle der Mobilisierung aller ermittelten Flächenpotenziale, die zu 
einem großen Teil dispers im Stadtgebiet verteilt sind und bei denen teilweise erhebliche 
eigentumsbedingte Mobilisierungshemmnisse vorhanden sind sowie städtebaulicher Ent-
wicklungsbedarf besteht, nicht gedeckt werden. Hinzu kommt, dass sowohl anhand der Be-
schäftigtenentwicklung als auch mittels Trendfortschreibung bis zum Jahr 2029 ein zusätzli-
cher Bedarf von ca. 19.000 Büroarbeitsplätzen ermittelt wurde. Die vorhandenen verfügba-
ren Flächenpotenziale, die ebenfalls im Ergebnisbericht der VU dargestellt werden, reichen 
nicht aus, um diesen Bedarf zu decken. Dies führte zu einer stetigen Reduktion der Leer-
standquote, die schon heute unterhalb der notwendigen Fluktuationsreserve von 4 % liegt, 
sodass eine weitere Unterschreitung die Funktionsfähigkeit des Büromarktes in Köln erheb-
lich und strukturell gefährdet. 
Die intensive und flächendeckende Standortanalyse im Rahmen der VU hat aufgezeigt, dass 
in qualitativer und quantitativer Hinsicht vergleichbare Standortalternativen zur Erfüllung der 
mit der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen angestrebten Ziele – mit Ausnahme der 
Parkstadt Süd – in Köln nicht vorhanden sind. Daneben entspricht die Konversion des ge-
werblich sowie industriell vorgenutzten Areals dem Nachhaltigkeitsziel der städtebaulichen 
Innenentwicklung, die Vorrang vor der Außenentwicklung hat, weil damit die Inanspruch-
nahme weiterer Freiflächen verhindert wird.  
Die planerische Entwicklung des Deutzer Hafens zur Befriedigung eines erhöhten Wohn- 
und Arbeitsstättenbedarfs sowie der Wiedernutzung der brach- und mindergenutzten Flä-
chen erfordert die beabsichtigte Gesamtmaßnahme. Das notwendige koordinierte Vorgehen 
in organisatorischer, zeitlicher, baulicher und finanzieller Hinsicht kann durch alternative 
städtebauliche Instrumente nicht erreicht werden. Bebauungspläne als alternatives städte-

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bauliches Instrument sind zur Umsetzung der Maßnahmen nicht geeignet, da diese lediglich 
die planerischen Voraussetzungen für eine spätere Hafenumnutzung schaffen können, es 
den Eigentümern aber selbst überlassen bleibt, ob er diese beabsichtigten bauplanerischen 
Ziele umsetzt oder aber die bestehenden Nutzungen fortführt. Die Gespräche mit den von 
der Entwicklungsmaßnahme Betroffenen haben zudem aufgezeigt, dass zum Zeitpunkt des 
Satzungsbeschlusses nicht sämtliche Fremdeigentümer zum Abschluss städtebaulicher Ver-
träge bereit waren, die eine kooperative Umsetzung der durch die Entwicklungsmaßnahme 
beabsichtigten Ziele ermöglicht hätte. Auch die Sanierungsmaßnahme scheidet hier als taug-
liches Instrument aus, da danach kein flächendeckender Zugriff auf die erforderlichen 
Schlüsselgrundstücke ermöglicht wird.  
Daneben erfordern sowohl die Altlastensanierung als auch die Berücksichtigung der öffentli-
chen Belange mit Blick auf die Anforderungen des Hochwasserschutzes und des Wasser-
haushaltsrechtes ein zeitgleich aufeinander abgestimmtes Vorgehen, das ebenfalls einen 
Verzicht auf einzelne Grundstücke im Untersuchungsgebiet nicht erlaubt. Denn insbesonde-
re bei den Grundstücken, deren Eigentümer an einer kooperativen Entwicklung kein Interes-
se zeigen, handelt es sich um Schlüsselgrundstücke, die für die Umsetzung der Maßnahme 
zwingend erforderlich sind. Dies rechtfertigt den Einbezug sämtlicher im Fremdeigentum ste-
hender Grundstücke.  
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die Wiedernutzung brach- und mindergenutzter Flä-
chen, insbesondere aber die Deckung des erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs – wie 
die typisierende Benennung in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB verdeutlicht – als Gemein-
wohlbelang ein ganz erhebliches Gewicht hat, sodass dies eine Hintanstellung der in Rede 
stehenden wirtschaftlichen Verwertungsinteressen der von der Maßnahme betroffenen 
Grundstückseigentümer erlaubt. Denn so gehört es nicht zum Kernbestand der Eigentums-
gewährleistung, dass Grundstückseigentümer in die Lage versetzt werden, ohne eigenes 
Zutun, nämlich durch (Planungs-)Kosten der Gemeinde entstandene Wertsteigerung ihres 
Grundeigentums stets zu realisieren.  
Bei einer Gesamtbetrachtung sind daher im Rahmen einer Abwägung die Belange der Ei-
gentümer an einer freien Verfügbarkeit ihrer Grundstücke geringer zu werten als das ge-
samtstädtische öffentliche Interesse an der beabsichtigten Entwicklung des Deutzer Hafens.  
 
6.2  Planerische Abwägung gem. § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB 
Dem vorliegenden Ergebnisbericht der VU und der zusammenfassenden Darstellung in der 
Satzungsbegründung ist zu entnehmen, dass die Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige 
durch die Entwicklungsmaßnahme Betroffene im Wege von Informationsveranstaltungen als 
auch persönlichen Gesprächen umfassend beteiligt wurden, um die Interessen zu ermitteln 
und mit der gebotenen Sorgfalt würdigen zu können. Dabei wurden nicht zuletzt auch die 
Vorstellungen über die Verwertung der Altgrundstücke herausgearbeitet. 
Dabei hat sich herausgestellt, dass zum einen nicht alle Eigentümer gewillt sind, die Grund-
stücke durch den Abschluss städtebaulicher Verträge kooperativ entsprechend den Zielen 
der Entwicklungsmaßnahme zu entwickeln und überdies keine Bereitschaft besteht, die 
Grundstücke zu dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt zu verkaufen. 
Der Zugriff auf die betroffenen Grundstücke ist aber, wie bereits dargestellt, aufgrund der 
zentralen Lage im Untersuchungsgebiet und der zwingend gebotenen einheitlichen und zu-
sammenhängenden Entwicklung der Grundstücke unerlässlich.  
Daneben ergibt sich die Notwendigkeit von Betriebsverlagerungen. Diesbezüglich wurden 
nicht lediglich Verlagerungsmöglichkeiten der betroffenen Betriebe in den Blick genommen, 
sondern überdies auch etwaige Verlagerungskosten ermittelt (vgl. KuF als Anlage zum Er-
gebnisbericht der VU), die eine Translozierung oder aber ein Neubau, wenn dieser als realis-
tische Alternative in Betracht kam, an einem neuen Standort mit sich bringen.

- 20 - 
 
 
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung wurden neben den zu berücksichtigenden 
privaten Belangen ebenfalls die öffentlichen Interessen – auch mittels umfangreicher TÖB-
Beteiligung – Verkehr, Hochwasserschutz, Immissionen, Landschaftsstruktur/Artenschutz, 
Altablagerungen/Altlasten, Denkmalschutz, Stadtklima sowie etwaige Standortalternativen 
betrachtet und aufgezeigt, dass unter Beachtung dieser Belange die Umwandlung des Ent-
wicklungsbereiches zu einem urban gemischten Stadtquartier möglich ist.  
Beispielhaft sei hier unter Verweis auf die zusammenfassenden Ausführungen unter Ziffer 4. 
der Satzungsbegründung, die wiederum auf die ausführlichen Erörterungen im Ergebnisbe-
richt der VU Bezug nimmt, noch einmal auf den Hochwasserschutz hingewiesen. So wurde 
im Rahmen der vorliegenden Machbarkeitsstudie zur Umwandlung des Deutzer Hafens de-
tailliert nachgewiesen, dass eine städtebauliche Konversion, die die hochwassertechnischen 
Anforderungen an den Standort beachtet, möglich ist (vgl. hierzu Seite 66 – 69 der VU), die 
hochwassertechnischen und wasserhaushaltsrechtlichen Anforderungen an den Standort 
aber zugleich auch eine einheitliche Entwicklung des Gesamtareals zwangsläufig erfordern. 
Auch das Thema Schallschutz wurde im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung 
des Instituts für Immissionsschutz ADU Cologne GmbH, Köln, die durch die Stadtverwaltung 
beauftragt wurde, ausführlich beleuchtet, indem die maßgebliche Lärmsituation im Deutzer 
Hafen untersucht wurde. Im Ergebnis wird aufgrund der geplanten Verlagerung der vorhan-
denen Betriebe mit BImSchG-Genehmigungen kein Gewerbelärm, sondern lediglich Lärm-
immissionen durch den Verkehr des Güterbahnbetriebes über die Südbrücke sowie durch 
Pkw-Verkehr über die Siegburger Straße sowie von der gegenüberliegenden Rheinseite und 
Immissionen durch den Schiffsverkehr auf das Gebiet einwirken. Durch eine entsprechende 
Staffelung der Nutzungen nach ihrer Lärmempfindlichkeit sowie gezielt abschirmende Be-
bauungsstrukturen als auch weitere Maßnahmen des passiven Lärmschutzes kann die 
Lärmsituation im Entwicklungsbereich erheblich verbessert werden, so dass auch unter 
Lärmgesichtspunkten eine Umnutzung des Hafenareals möglich ist.  
Im Zusammenhang mit Umnutzungsalternativen für den Deutzer Hafen wurden faunistische 
Erkundigungen und Erfassung gem. FFH-Richtlinie durchgeführt. Das Ergebnis dieser Un-
tersuchungen zeigt auf, dass eine Umnutzung des Deutzer Hafens aus artenschutzrechtli-
cher Sicht als zulässig angesehen werden kann, da nur eine geringe faunistische Betroffen-
heit festzustellen ist, die durch die Berücksichtigung von Vermeidungs- und Minderungs-
maßnahmen bei Realisierung einer Hafenumnutzung verhindert werden können.  
Der Satzungsbereich soll gegenüber dem Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen um 
eine Teilfläche von rd. 1 000m² an der Südbrücke westlich der Alfred-Schütte-Allee erweitert 
werden, die zum Landschaftsschutzgebiet Poller Wiesen gehört. Die Erweiterung ist zur Er-
richtung einer Fußgänger- und Radfahrerrampe für einen barrierefreien Zugang auf die Süd-
brücke erforderlich. Für diese Gebietserweiterung sind Auswirkungen auf Natur und Land-
schaft sowie die Belange des Landschaftsschutzgebietes zu prüfen und abzuwägen. Grund-
sätzlich steht der bestehende Landschaftsschutz der Einbeziehung dieser Teilfläche in den 
städtebaulichen Entwicklungsbereich nach § 165 Abs. 5 BauGB nicht entgegen 
Die Erweiterungsfläche grenzt unmittelbar an den Fuß- und Radweg der Alfred-Schütte-Allee 
und stellt daher aus verkehrlicher Sicht einen optimalen Standort für die Rampe dar. Im Zu-
sammenhang mit der Planung der neuen S-Bahn über die Südbrücke wird der Standort zu 
konkretisieren sein. Die Errichtung der Fußgänger- und Fahrradrampe würde lediglich zu 
einer sehr geringen Versiegelung in jenem bereits teilversiegelten Bereich führen. Weiterhin 
würde das Orts- und Landschaftsbild aufgrund der ohnehin bestehenden Vorbelastung durch 
die Brücke und das Treppenbauwerk voraussichtlich nicht wesentlich beeinträchtigt. Die der-
zeitige ökologische Situation sowie die geplante ökologische Entwicklung der Poller Wiesen, 
nämlich die Wiederherstellung der Rheinauenlandschaft mit ihrer Artenvielfalt, werden nicht 
wesentlich tangiert. Insgesamt ist vielmehr lediglich ein geringer Eingriff zu erwarten. Die 
Poller Wiesen werden auch künftig ihre besondere Funktion als stadtbildprägendem Erho-

- 21 - 
 
 
lungsraum erfüllen können. Die unmittelbare Verbindung mit der gegenüberliegenden Rhein-
seite und den dortigen Naherholungsflächen stellt indessen einen wichtigen öffentlichen Be-
lang dar. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geplanten Fortführung des Inneren 
Grüngürtels bis ans Rheinufer auf der gegenüberliegenden Rheinseite des Entwicklungsbe-
reiches. Durch den barrierefreien Fuß- und Radweg auf beiden Seiten des Rheinufers wird 
die Vernetzung dieser bedeutsamen Grünflächen erheblich verbessert sowie die Anbindung 
des neuen Deutzer Quartiers an das linksrheinische Stadtgebiet für Fußgänger und Radfah-
rer im Sinne einer stadtverträglichen Mobilitätsentwicklung erheblich verbessert. 
Auch die Belange des Denkmalschutzes wird im Rahmen der zukünftigen Entwicklung in 
vollem Maße Rechnung getragen werden können. Der derzeitige städtebauliche Entwurf für 
die Umnutzung des Hafenareals vom Planungsbüro COBE verdeutlicht, dass die denkmal-
werten (Vorhafen/Sicherheitshafen, Industriehafen, Hafenbahn, Kran und Verladeanlagen, 
Komplex der Ellmühle) als auch das unter Denkmalschutz stehende Objekt (Drehbrücke) in 
die künftigen Nutzungen des Hafenareals sinnvoll integriert werden können, so dass eine 
Erhaltung durch Nutzung i. S. d. Denkmalschutzes ermöglicht wird. 
Selbst im Falle der Bewertung des Deutzer Hafens als Schutzhafen begründet dies keine 
Zweifel an der geplanten Konversion des Hafenareals. Denn so werden schutzsuchende 
Schiffe weiterhin Aufnahme im Deutzer Hafen finden können. Kommt es in diesen Fällen zu 
etwaigen Überschreitungen der Immissionsrichtwerte durch den Betrieb von Bordaggregaten 
etc., kann dies der Entwicklungsplanung ebenfalls nicht entgegen gehalten werden, da es 
sich bei Hochwasser, Havarien und Eisgang auf dem Rhein um äußerst seltene Ereignisse 
handelt.  
Die umfangreichen vorbereitenden Untersuchungen ermöglichen mithin eine der Bedeutung 
der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angemessenen Würdigung der privaten und 
öffentlichen Belange mit dem Ergebnis, dass sich für die beabsichtigte Konversion des Deut-
zer Hafens zum Zwecke der Befriedigung eines erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs 
die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme an diesem Standort als abwägungsgerecht dar-
stellt. 
 
7. Abgrenzung des förmlichen Entwicklungsbereichs  
Der Entwicklungsbereich ist nach § 165 Abs. 5 BauGB so zu begrenzen, dass sich die Ent-
wicklung zweckmäßig durchführen lässt. Auf Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen 
wird ein rd. 35 ha großes Gebiet festgesetzt, das den engeren Hafenbereich zwischen Sieg-
burger Straße, Poller Kirchweg, dem Nordrand der Bahnstrecke Südbrücke – Köln-Kalk 
(Streckennummer 2641), der Alfred-Schütte Allee und der im Norden gelegenen Drehbrücke 
sowie den zwischen Poller Kirchweg und Siegburger Straße gelegenen Bereich umfasst. Für 
den Teilbereich Siegburger Straße liegt zwar seit dem Jahr 2010 ein eigenständiger Bebau-
ungsplan vor, deren Ziele und Festsetzungen indessen überholt sind. Der vorliegende inte-
grierte Plan von COBE sieht auch für diesen Bereich eine umfassende und auf den Gesamt-
bereich abgestimmte Neuordnung vor. So sind im Hinblick auf das städtebauliche Konzept 
des Hafens flächenhafte Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen (u.a. Grundstücksfreile-
gungen, Betriebsstandortverlagerungen, Anpassung der Erschließung, Anpassung des 
Hochwasserschutzes) erforderlich. Die Einbeziehung des Bereichs Siegburger Straße in den 
Entwicklungsbereich ist daher für eine geschlossene Gesamtentwicklung und Erreichung der 
städtebaulichen Konversionsziele sowie zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und 
Arbeitsstätten zwingend erforderlich.  
Die Flächen der Deutschen Bahn AG am südlichen Rand des Untersuchungsgebietes der 
vorbereitenden Untersuchungen sind nicht in den Entwicklungsbereich einzubeziehen. Es 
handelt sich um fachplanerisch nach dem Allgemeinen Eisenbahngesetz (AEG) gewidmete

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Flächen, die nicht entwidmet und städtebaulich entwickelt werden sollen. Der geplante Bau 
der S-Bahnlinie erfolgt durch die Deutsche Bahn AG. 
Zusätzlich ist der Bereich der vorbereitenden Untersuchungen um eine Teilfläche an der 
Südbrücke geringfügig zu erweitern, um hier unter Berücksichtigung der Belange des Land-
schaftsschutzes ggf. eine Zuwegung für eine barrierefreie Fuß- und Radwegeverbindung des 
Deutzer Hafens über die Südbrücke mit dem linksrheinischen Stadtgebiet zu schaffen. Diese 
Fläche befindet sich bereits in städtischem Eigentum. Durch die Hinzuziehung dieser Fläche 
werden, wie im VU-Bericht ausführlich erörtert, die Grundzüge der Entwicklung nicht tangiert 
und es bedarf auch keiner zusätzlichen diesbezüglichen Analysen im Rahmen der vorberei-
tenden Untersuchungen. Auch die Festsetzung der Teilfläche als Landschaftsschutzgebiet 
steht der Einbeziehung in den Entwicklungsbereich nicht entgegen. 
 
Insgesamt sind daher die materiell-rechtlichen Anforderungen für die Festlegung des Ent-
wicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' gegeben und die Anwendung des Entwicklungsrechts 
gemäß § 165 ff. BauGB ist zur Realisierung der städtebaulichen Entwicklung des Hafenare-
als durch umfassende Neuordnung geboten.

Abgrenzung des förmlich festgelegten städtebaulichen Entwicklungsbereichs
'Deutzer Hafen' in Köln-Deutz nach § 165 Abs. 6 BauGB
Lageplan
Textliche Darstellung der Abgrenzung
siehe § 2 der Satzung
Gebiet der förmlichen Festlegung
nach § 165 Abs. 6 BauGB Stand: Dezember 2017
Anlage 4
zu Beschlussvorlage 0507/2018

Stand 24.07.2018 mit Korrektur gegenüber der im 
Rat vorgelegenen Anlage auf S. 82/83

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
2

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
3 
 
 
Inhalt 
Zusammenfassung ................................................................................................................................... 6 
1 Einleitung ....................................................................................................................................... 11 
1.1 Anlass, Ziel und Zweck der vorbereitenden Untersuchungen .............................................. 11 
1.2 Chronologie des Entwicklungsprozesses Deutzer Hafen....................................................... 13 
1.3 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets und Arbeitsschritte ................................................ 17 
1.4 Vorbereitende und begleitende Gutachten .......................................................................... 19 
2 Bestandsanalyse und Bedarfsprognose ........................................................................................ 20 
2.1 Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbedarf ................................................................. 20 
2.1.1 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung .................................................................... 20 
2.1.2 Ermittlung des Wohnungsbedarfs ................................................................................. 25 
2.1.3 Ermittlung des Wohnbauflächenpotenzials und des neuen Wohnbauflächenbedarfs 30 
2.2 Wirtschaftsentwicklung und Arbeitsstättenbedarf ............................................................... 40 
2.2.1 Wirtschaftsstruktur und Arbeitsplatzentwicklung ........................................................ 40 
2.2.2 Bedarfsermittlung an Arbeitsstätten ............................................................................. 44 
3 Standorteignung ............................................................................................................................ 55 
3.1 Entwicklung der Hafenfunktion – ein historischer Abriss ..................................................... 55 
3.2 Lage, Flächengröße und Bedeutung für die Stadtentwicklung ............................................. 56 
3.3 Ziele der Landesplanung und Raumordnung ........................................................................ 57 
3.4 Bedeutung des Deutzer Hafens als Schutzhafen in faktischer und rechtlicher Hinsicht ...... 57 
3.5 Nutzungen im Untersuchungsgebiet ..................................................................................... 58 
3.6 Verkehrliche Erschließung ..................................................................................................... 62 
3.7 Hochwassersituation und Anforderungen des Hochwasserschutzes ................................... 66 
3.8 Immissionen .......................................................................................................................... 69 
3.9 Landschaftsschutz und Artenschutz ...................................................................................... 72 
3.10 Stadtklima .............................................................................................................................. 74 
3.11 Altablagerungen und Altlasten .............................................................................................. 75 
3.12 Denkmalschutz ...................................................................................................................... 75 
3.13 Standortalternativen zur Bedarfsdeckung ............................................................................ 76 
4 Beteiligung und Mitwirkungsbereitschaft ..................................................................................... 77 
4.1 Eigentums-, Miet- und Pachtverhältnisse ............................................................................. 77 
4.2 Beteiligung der Eigentümer ................................................................................................... 79

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
4 
 
4.2.1 Formen der Eigentümerbeteiligung .............................................................................. 79 
4.2.2 Ergebnisse der Eigentümerbeteiligung ......................................................................... 80 
4.2.3 Belange und Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer ................................................ 87 
4.3 Beteiligung der Mieter, Pächter und sonstigen Betroffenen ................................................ 88 
4.4 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ......................................................................... 91 
4.4.1 Zielsetzung, Verfahren und beteiligte Stellen ............................................................... 91 
4.4.2 Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und Ergebnisse ................................ 93 
4.5 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange ............................................................... 96 
4.6 Fazit ....................................................................................................................................... 98 
5 Planungsrechtliche Situation und städtebauliches Entwicklungskonzept .................................... 98 
5.1 Planungsrechtliche Situation ................................................................................................. 98 
5.1.1 Landes- und Regionalplanung ....................................................................................... 98 
5.1.2 Bauleitplanung und planungsrechtliche Situation ...................................................... 100 
5.2 Städtebauliches Entwicklungskonzept ................................................................................ 103 
5.2.1 Masterplanung und Machbarkeitsstudie .................................................................... 103 
5.2.2 Städtebauliches Konzept: COBE-Entwurf .................................................................... 106 
6 Zeit- und Maßnahmenplan sowie Kosten- und Finanzierungsübersicht ..................................... 109 
6.1 Zeit- und Maßnahmenplan .................................................................................................. 109 
6.2 Ermittlung der Bodenwerte ................................................................................................. 111 
6.3 Kosten und Finanzierung der Gesamtmaßnahme gemäß §171 Bau GB ............................. 113 
6.3.1 Erläuterung der Vorgehensweise und Annahmen ...................................................... 113 
6.3.2 Erläuterung der Ausgaben- und Einnahmepositionen ................................................ 115 
7 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und Abwägung der Anwendungsvoraussetzungen ... 120 
7.1 Prinzipien, Anforderungen und Verfahrensablauf .............................................................. 120 
7.2 Prüfung der materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Festlegung des 
Entwicklungsbereiches .................................................................................................................... 124 
7.2.1 Ziele der Maßnahme ................................................................................................... 124 
7.2.2 Besondere Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung Kölns .............. 125 
7.2.3 Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten ..................................................... 126 
7.2.4 Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten ................................................... 127 
7.2.5 Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen ............................................................. 128 
7.2.6 Wiedernutzung brachliegender Flächen ..................................................................... 131 
7.2.7 Erforderlichkeit einer einheitlichen Vorbereitung und Durchführung ........................ 132 
7.2.8 Alternative städtebauliche Instrumente für die Durchführung .................................. 135

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
5 
 
7.2.9 Gewährleistung der zügigen Durchführung  und der Finanzierbarkeit ....................... 142 
7.3 Voraussichtliche Auswirkungen bei Nicht-Durchführung der Entwicklungsmaßnahme .... 143 
8 Gesamtabwägung der Anwendungsvoraussetzungen ................................................................ 144 
8.1 Abwägung in Bezug auf die Ermöglichung von Enteignungen ............................................ 144 
8.2 Planerische Abwägung gem. § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB .................................................... 146 
9 Abgrenzung des Entwicklungsbereichs ....................................................................................... 148 
10 Anhang......................................................................................................................................... 151 
10.1 Abkürzungsverzeichnis ........................................................................................................ 151 
10.2 Abbildungsnachweis ............................................................................................................ 151 
10.3 Tabellenverzeichnis ............................................................................................................. 152 
10.4 Quellen ................................................................................................................................ 153 
10.4.1 Literatur ....................................................................................................................... 153 
10.4.2 Gutachten und Dokumente ......................................................................................... 153 
10.4.3 Internetquellen ............................................................................................................ 155 
10.5 Kosten- und Finanzierungsübersicht ................................................................................... 157 
10.6 Fragenbögen zur Beteiligung der Eigentümer, Mieter und Pächter ................................... 166 
10.7 Fotodokumentation (Stand 29.3.2017) ............................................................................... 173

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
6 
 
Zusammenfassung 
Das Areal des Deutzer  Hafens soll im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach 
§ 165 ff. BauGB durch eine umfassende Neuordnung zu einem gemischt genutzten, innerstädtischen 
urbanen Gebiet für Wohnen und Arbeite n entwickelt werden. Die Anwendung des Instrumentes 
„städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“ ist aus den folgenden Gründen zulässig und auch erforder-
lich: 
Die Zulässigkeitsanforderungen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß §§  165 –
 171 BauGB sind vom Gesetzgeber in § 165 BauGB wie folgt bestimmt:  
Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach Absatz 1 sollen Ortsteile und andere Teile des 
Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und 
Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der 
Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwick-
lung zugeführt werden.  
Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche  Entwicklungsmaßnahme durchgeführt 
werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn  
(1) die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht,  
(2) das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen  Entwicklungsmaßnahme er-
fordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten, zur Er-
richtung von Gemeinbedarfs - und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender 
Flächen,  
(3) die mit der städtebaulichen Entwicklungsm aßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städ-
tebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme be-
troffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 nicht bereit sind, 
ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem 
Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 ergibt,  
(4) die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet 
ist.  
 
(1) Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung 
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 Abs. 1 BauGB sollen Ortsteile und ande-
re Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Ent-
wicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landes-
gebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung 
einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Die Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwick-
lung lässt sich in quantitativer und qualitativer Hinsicht wie folgt begründen. 
In quantitativer Hinsicht trägt die Konversion des Deutzer Hafens signifikant zur Deckung des erhöh-
ten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten bei. So muss die wachsende Stadt  bis 2029 rd. 59.700 zu-
sätzliche Wohnungen und rd. 19.200 Büroarbeitsplätze errichten. Wichtige Kennzeichen des erhöh-
ten Bedarfs sind in beiden Bereichen die Nachfrageüberhänge, die sich darin äußern dass die jeweili-
gen Leerstandsquoten im Immobilienbestand seit 2010 stetig sinken und inzwischen die kritische n 
Untergrenzen der Fluktuationsreserven unterschritten haben. So ergibt die Prognose für den Woh-
nungsbau bis 2029 eine Unterdeckung von 9.500 Wohneinheiten.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
7 
 
Durch die Konversion des Deutzer Hafens mit einer Fl äche von 37,7 ha sollen insgesamt rund 
510.000 m² Bruttogeschossfläche für Wohnen, Arbeiten und soziale Infrastruktur für Kindertagesstät-
ten und eine Schule entstehen. Dies bietet Platz für etwa 6.900 Einwohnerinnen und Einwohner 
(3.000 Wohneinheiten) mit einem Anteil von 30% öffentlich geförderten Wohnungen sowie 6.000 
Arbeitsplätzen. Bereits aus dieser Dimension des Projektes Deutzer Hafen s ergibt sich die besondere 
Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Stadt. Diese Flächengröße sowie die künft igen 
Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen weisen auch für die gesamtstädtische Entwicklung Kölns eine 
erhebliche Relevanz auf. Darüber hinaus soll die Maßnahme wichtige Beiträge zur nachhaltigen 
Stadtentwicklung Kölns leisten, indem angesichts geringer Fläche npotenziale die städtebauliche In-
nenentwicklung gestärkt, die Ressource Fläche in der Stadt effizienter genutzt, das städtebauliche 
Leitbild „Stadt der kurzen Wege“ verwirklicht sowie die Ziele der Verkehrsvermeidung auf Basis des 
Konzepts „Köln mobil 2025“ umgesetzt werden. Die Intensivierung der Innenentwicklung ist ebenfalls 
vorrangige Zielsetzung im aktuellen Landesentwicklungsplan (LEP).  
Die Flächen des Deutzer Hafens in Nachbarschaft zur Innenstadt  stellen daher ein erhebliches Ent-
wicklungspotenzial für die wachsende Stadt Köln dar und leisten zugleich einen wesentlichen Beitrag 
zur städtebaulichen Innenentwicklung. Mit der Konversion des Areals bietet sich der Stadt Köln die 
einzigartige Chance, Wohnraum für mehrere tausend Menschen in zentraler und integrierter Innen-
stadtlage zu entwickeln und damit ein Angebot zu schaffen, das der Nachfrage vieler Wohnungssu-
chender entspricht. Der erhöhte Bedarf an Wohnraum und an Arbeitsstätten wäre anderweitig nur 
durch die Inanspruchnahme von Flächen im Außenbere ich zu decken, was weder im Sinne einer 
nachhaltigen Stadtentwicklung wäre noch der bevorzugten innerstädtischen Lage von Wohn - und 
Büroimmobilien entspräche. 
In qualitativer Hinsicht ergibt sich die besondere Bedeutung des Deutzer Hafens für die städtebauli-
che Entwicklung vor allem aus d ieser räumlichen Lage in der Stadt Köln. Eine besondere Relevanz 
weist der Grundsatzbeschluss des Rates zur Entwicklung des Deutzer Hafens vom 23.6.2015 auf. Der 
Standort in sehr hochwertiger Lage bietet sich für ein lebend iges, vielfältiges und sozialgemischtes 
Quartier der Stadt Köln mit hoher Wohn- und Arbeitsqualität an. Die Konversion des Areals von der 
Hafennutzung zu einem gemischten urbanen Quartier fügt sich in eine Reihe von städtebaulichen 
Projekten auf der rechts rheinischen Seite Kölns ein und wertet diese weiter auf. Dazu gehören die 
Gestaltung des neuen Campus der Kölner Fachhochschule, der Bau des Rheinboulevards mit seiner 
Freitreppe, der Errichtung der Messe -City und der Umbau des Messe -Geländes sowie auch di e Ent-
wicklung des Mülheimer Südens. Die geplante Umnutzung des Deutzer Hafens schafft einen weiteren 
Entwicklungsschwerpunkt und Kristallisationspunkt für die rechtsrheinische Stadtentwicklung. Die 
Konversion beseitigt zudem die bisherige Zäsur zwischen de n östlich angrenzenden Stadtflächen und 
dem Rheinufer durch die bestehende Industrie - und Gewerbegebietsnutzung und führt damit zu 
einer Aufwertung des gesamten Stadtteils. Insgesamt ergibt sich daher bereits aus der Lage der Ha-
fenflächen im Siedlungszusam menhang eine zentrale städtebauliche Bedeutung des Areals für die 
gesamtstädtische Entwicklung. 
In Köln stehen keine hinsichtlich Lage, Größenordnung und Qualität vergleichbaren innerstädtischen 
Flächen für den wachsenden Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zur Verfügung. Bei dem Hafenareal 
handelt es sich daher um eines der bedeutendsten städtebaulichen Projekte Kölns für die zukünfti-
gen Jahrzehnte. Die städtebauliche Neuordnung und Entwickl ung eines Bereichs gegenüber dem  
Rheinauhafen, in der Nähe zur Innenstadt und in Sichtweite des Doms ist für Köln unter städtebauli-
chen Gesichtspunkten von einzigartiger Bedeutung.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
8 
 
Aufgrund dieser quantitativen und qualitativen Dimensionen des Deutzer Hafens kommt dem Projekt 
das von der Regelung des § 165 Abs. 2 BauGB geforderte und durch die höchstrichterliche Rechtspre-
chung bestätigte beträchtliche Eigengewicht zu. 
 
(2) Erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten und Revitalisierung einer Brachfläche 
Für die Stadt Köln wird ein andauerndes erhebliches Bevölkerungswachs tum, Anstieg der Haushalts-
zahlen und damit auch des Wohnungsbedarfs für die nächsten Jahre prognostiziert. Für den Zeitraum 
2017 – 2029 (=13 Jahre) ergeben die Prognosen einen Bedarf an neuem Wohnraum in Höhe von ins-
gesamt rd. 59.700 Wohneinheiten (WE), davon bis 2019 rd. 23.700 WE. Somit besteht ein jährlicher 
Neubaubedarf von rd. 7.900 WE in den nächsten beiden Jahren und ab 2020 ein jährliche r Neubau-
bedarf von rd. 3.600 WE. Die bisherigen jährlichen Baufertigstellungen in Höhe von durchschnittlich 
rd. 3.100 WE liegen erheblich unter dem geschätzten Bedarf. Zugleich besteht durch das Auslaufen 
von Belegungsbindungen ein wachsender Bedarf im geförderten Wohnungsbau. Diese Entwicklungen 
haben dazu geführt, dass der Leerstand inzwischen unterhalb der Fluktuationsreserve von 2,5 % liegt 
und damit die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes erheblich beeinträchtigt. 
Vor dem Hintergrund des nachgewiesenen Neubaubedarfs von 59.700 WE w urden durch die Stadt 
Köln Potenzialflächen für den Wohnungsbau ermittelt. Unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich 
realisierten WE können auf den ermittelten Flächenpotenziale n lediglich rd. 50.200 WE  errichtet 
werden. Rechnerisch besteht  somit selbst u nter Berücksichtigung der Wohnraumpotentiale  des 
Deutzer Hafens bis zum Jahr 2029 eine Unterdeckung von 9.500 WE.  
Die dynamische Bevölkerungs - und Beschäftigtenentwicklung zeigt, dass Köln zu den sehr stark 
wachsenden Schwarmstädten in Deutschland gehört, eine Entwicklung, die sich auch zu einem eben-
so rasant wachsenden  Bedarf an Arb eitsstätten führt . Der rasant wachsende Bedarf entsteht vor 
allem im tertiären Sektor, in dem 83 % aller Beschäftigten in Köln tätig sind. Insbesondere die Berei-
che Handel und Dienstleistung weisen bereits heute eine hohe Flächennachfrage  auf, die nur durch 
eine Baulandentwicklung auf zusätzlichen Standorten gedeckt werden kann. Die in Köln anhaltend 
hohe Nachfrage von Unternehmen nach Büroflächen hat inzwischen zu einem Nachfrageüberhang 
geführt, so dass die Leerstandsquote bei Büroimmobilien seit 2009 kon tinuierlich auf 3,7 % im Jahr 
2017 gesunken ist und damit bereits signifikant unterhalb der Fluktuationsreserve liegt. Diese aussa-
gefähigen Indikatoren zeigen, dass die Nachfrage nach Büroflächen das verfügbare Angebot seit 2009 
deutlich übersteigt und damit ein erheblicher Nachfrageüberhang besteht.  
Die Abschätzung des künftigen Bedarfs erfolgt in der VU einerseits anhand der Beschäftigtenentwick-
lung und andererseits anhand der Trendfortschreibung. Beide Methoden kommen übereinstimmend 
zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahr 2029 ein zusätzlicher Bedarf in Höhe von rd. 19.000 Büroarbeits-
plätzen besteht. Die systematische Analyse und Bewertung der verfügbaren Flächenpotenziale lässt 
erkennen, dass d avon gegenwärtig lediglich 2/5 mit den Instrumenten des allgemei nen Städtebau-
rechts entwickelt werden können und die übrigen 3/5 der nachgefragten Büroflächen lediglich 
dadurch bereitgestellt werden, dass auf die bestehende Fluktuationsreserve an Büroflächen zugegrif-
fen und diese dadurch stetig verkleinert wird. Sollte diese Entwicklung auch künftig fortgesetzt wer-
den, weil zusätzliche geeignete Bauflächen für die Erstellung neuer Büroimmobilien fehlen, so ist mit 
einem weiteren stetigen Absinken der Leerstandsquote zu rechnen. Angesichts eines solchen anhal-
tenden Nachfrageüberhangs und der bereits eingetretenen Unterschreitung der Mindestquote von 4

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
9 
 
% für die Fluktuationsreserve wird die Funktionsfähigkeit des Kölner Büromarktes erheblich beein-
trächtigt.  
Insgesamt ist festzustellen, dass die Stadt Köln einen erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten 
gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB aufweist, der mit den Instrumenten des all gemeinen Städtebau-
rechts auf den verfügbaren Flächenpotenzialen nicht gedeckt werden kann.  
Gegen die im Deutzer zur Bedarfsdeckung erreichbare Zahl neuer Büroarbeitsplätze ist in jedem Fall 
die aktuelle wirtschaftliche Bedeutung des Deutzer Hafens abzuwägen, die jedoch für Köln ver-
gleichsweise gering ist. Weite Teile des Deutzer Hafen liegen hinsichtlich seiner ursprünglichen Wid-
mung brach. Der Umschlag an Gütern ist in den letzten Jahren stetig gesunken und umfasst lediglich 
noch 2,2 % des Umschlags aller Kölner Häfen. Für die Binnenschifffahrt spielt der Deutzer Hafen als 
Umschlagsplatz für Waren und Güter insgesamt keine bedeutsame Rolle mehr. Eine Ertüchtigung und 
ein funktionaler Ausbau als Hafen sind aufgrund der Lage in der Innenstadt und aufgrund der heran-
gerückten Büronutzungen, die eine noch höhere Lärmbelastung durch Industriebetriebe nicht erlau-
ben, sowie aufgrund der fehlenden flächenhaften  Erweiterungsmöglichkeiten im Umfeld des Hafens 
nicht möglich. Der Hafen ist im geltenden Landesentwicklungsplan nicht mehr als landesbedeutender 
Hafen ausgewiesen. Da diese Rahmenbedingungen perspektivisch die Entstehung weiterer Brachen 
erwarten lässt, i st die Konversion des Standortes geboten. Diese Situation hat die Stadt dazu bewo-
gen, das Hafenareal angesichts des erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten zu einem inner-
städtischen urbanen Quartier zu entwickeln. 
 
(3) Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme als Maßnahmenbündel 
Das Hafenareal befindet sich zwar überwiegend bereits im Eigentum der Gesellschaft zur Förderung 
des Städtebaus und der Gemeindeentwicklung mbH (‚moderne stadt‘), die die Flächen im Auftrag der 
Stadt Köln erworben hat. Zur Ver wirklichung der städtebaulichen Ziele der Stadt müssen indessen 
zwingend alle Flächen des Areals in die Maßnahme einbezogen werden. Eine einvernehmliche Rege-
lung zeichnet sich nicht als realistische Perspektive ab. Die intensive Eigentümerbeteiligung hat erge-
ben, dass für mehrere Grundstücke keine Kooperationsbereitschaft der Eigentümer besteht. Hier ist 
weder der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages noch der Erwerb des Grundstücks zum ent-
wicklungsunbeeinflussten Anfangswert gemäß § 153 BauGB absehbar.  Entsprechende schriftliche 
Kaufofferten der Stadt Köln an die jeweiligen Eigentümer wurden abgelehnt. Eine integrierte Ent-
wicklung des gesamten Hafenareals in Kooperation mit den Eigentümern ist daher nicht möglich. 
Vor diesem Hintergrund ist d ie förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs  erforderlich. Zum 
einen können die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme, insbesondere die Deckung eines 
erhöhten Bedarfs an Wohn - bzw. Arbeitsstätten, nicht allgemein durch Bauleitplanung im Stadtge-
biet bewältigt werden. Auch kann die angestrebte Entwicklung des Deutzer Hafens kann nicht durch 
Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts durchgeführt und verwirklicht werden , denn es fehlt 
an der erforderlichen Mitwirkungsbereitschaft aller Grundstückseigentümer im Gebiet, die zwingend 
erforderlich ist, weil sich ansonsten die Anforderungen des WHG und die Erschließung gemäß  dem 
städtebaulichen Konzept des Planungsteams COBE (Architekten und Stadtplaner Kopenhagen) nicht 
verwirklichen ließen. Daher ist unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten eine städtebauliche Ent-
wicklungsmaßnahme zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, denn die weniger in das private Ei-
gentum eingreifende n städtebaulichen Instrumente wie die Sanierungsmaßnahme oder die Stad-
tumbaumaßnahme sind nicht zielführend.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
10 
 
Die städtebauliche Entwicklungssatzung ist daher als eine auf Umsetzung angelegte städtebauliche 
koordinierte Gesamtmaßnahme mit einem Bündel von Einzelmaßnahmen erforderlich (vgl. § 165 
Abs. 1 und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB) . Lediglich mit Hilfe der Entwicklungsmaßnahme kann die Stadt 
eine zügige, einheitliche und lückenlose Verwirklichung der städtebaulichen Konversion des Deutzer 
Hafens erreichen. 
 
(4) Möglichkeit der zügigen Durchführung  
Für die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Deu tzer Hafen ist ein Zeitraum bis zum Jahr 2030 
vorgesehen. Auf der Grundlage des integrierten Plans des Büros COBE soll unverzüglich mit der Auf-
stellung von Bebauungsplänen  und deren anschließende r Realisierung begonnen werden. Die Ver-
handlungen mit den Eigentümern zum Erwerb ihrer Grundstücke bzw. zum Abschluss städtebaulicher 
Verträge für eine Entwicklung zu den Konditionen des Entwicklungsrechts werden fortgesetzt.  
Der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellte Zeit - und Maßnahmenplan weist nach, 
dass die Verwirklichung aller erforderlichen Einzelmaßnahmen innerhalb des Zeitraums auch aus 
organisatorischer und technischer Sicht realistisch ist.  
Angesichts der zu erwartenden entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen im Bereich des Deut-
zer Hafens ist eine wirtschaftliche Durchführung der Gesamtmaßnahme durch die Abschöpfung der 
planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen nach dem Stand der heutigen Kennt-
nisse zu erwarten. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wurde zum Nachweis der Durch-
führbarkeit auf Basis eines Zeit- und Maßnahmenplans eine Kosten- und Finanzierungsübersicht ge-
mäß § 171 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 149 BauGB erstell t. Die systematische Erfassung 
aller Kosten und Einnahmen auf Basis der Anfangs - und Endwertermittlung sowie der vorliegenden 
Kostenschätzungen weist nach, dass eine kostendeckende Durchführung nach dem aktuellen Stand 
der Planungen und der Kostenschätzungen gewährleistet ist . Daher ist die zügige Durchführung der 
Gesamtmaßnahme ‚Deutzer Hafen‘ im Sinne von § 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB innerhalb eines absehba-
ren Zeitraums gewährleistet. 
 
Damit sind alle gesetzlichen Anforderungen für Festlegung des Deutzer Hafens als Entwicklungsbe-
reich nach § 165 BauGB zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Konver-
sion des Hafenareals erfüllt und nachgewiesen worden.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
11 
 
1 Einleitung 
1.1 Anlass, Ziel und Zweck der vorbereitenden Untersuchungen  
Die Stadt Köln beabsichtigt, das Areal des Deutzer Hafens im Umfang von 37,7 ha einschließlich 8,1 
ha Wasserfläche in den kommenden Jahren als eines der zentralen städtebaulichen Projekte Kölns zu 
einem gemischten urbanen Quartier für Wohnen und Arbeiten zu entwickeln. Auf dem innerstädti-
schen Standtort sollen 3.000 Wohnungen für 6.900 Einwohner und Bürof lächen für 6.000 Arbeits-
plätze neu entstehen. Das Projekt gibt damit einen wichtigen Impuls nicht nur für die Entwicklung 
des rechtsrheinischen Stadtgebietes, sondern für die Entwicklung der gesamten Stadt Köln. Geplant 
ist ein dichtes, gemischtes Stadtqua rtier am Rhein, das neue Akzente setzt und mit den angrenzen-
den Stadtteilen Deutz und Poll vernetzt wird.  
Die Neuentwicklung des Industriehafens in Deutz, der seine angestammte Rolle weitgehend verloren 
hat, ist ein wichtiger Baustein um die Herausforderu ngen des starken Wachstums der Stadt Köln mit 
einem hohen Bedarf an Wohnraum und Arbeitsplätzen zu bewältigen.  Auf Grundlage einer städti-
schen Standortuntersuchung im Jahr 2009 wurden erste Planungs - und Handlungsempfehlungen zur 
Umsetzung formuliert. Verk ehrliche Belange, Lärmentwicklung, Altlastenproblematik, landschafts-
schutzrechtliche Belange, baurechtliche Vorgaben aus Landesentwicklungsplan, Regionalplan und 
Flächennutzungsplan wurden geprüft. Von besonderer Bedeutung waren die Erfordernisse des vor-
beugenden Hochwasserschutzes. Die Ideen und Vorplanungen zur Umnutzung und Revitalisierung 
des Deutzer Hafens zielten zunächst auf eine Lösung, die den wirtschaftlichen Weiterbestand der im 
Gebiet befindlichen Ellmühle Mühle vorsah, da eine Verlagerung nicht  möglich erschien. Im Jahre 
2016 konnte die ‘moderne stadt’ als Tochter der Stadt Köln jedoch einen Vertrag über den Kauf und 
die Verlagerung des Mühlenbetriebes mit den Eigentümern der Ellmühle abschließen. Damit wurde  
die Entwicklung eines modernen urban en gemischten Standortes mit Einzelhandel und Gastronomie 
ohne Einschränkungen durch die Emissionen des Großbetriebs Ellmühle möglich. Zusammen mit den 
Flächen der Häfen und Güterverkehr Köln AG , die Ihr Logistik geschäft auf anderen Hafenstandorten 
Köln konzentrieren will, befinden sich umfangreiche Teile der Hafenfläche in kommunalem Eigentum. 
Die angestrebte Entwicklung schließt darüber hinaus jedoch auch Flächen weiterer Eigentümer mit 
ein. Die Entwicklung des Hafenareals erfordert umfangreiche Erschließ ungs- und Ordnungsmaßnah-
men, die sich aus der geplanten Konversion des derzeitigen Gewerbestandortes zu einem urbanen 
Wohn- und Bürostandort ergeben sowie aus den Anforderungen der Landes - und Regionalplanung 
sowie des geltenden Flächennutzungsplans. Hinzu  kommen Anforderungen aufgrund der verkehrli-
chen Lage, der Lärmsituation, der Altlastenproblematik, den landschaftsschutzrechtlichen Belangen 
sowie der Hochwasserproblematik. Ein besonderer projektorientierter Steuerungs - und Regelungs-
bedarf resultiert fer ner auch aus den bestehenden komplexen Nutzungsstrukturen, Eigentumsver-
hältnissen und Interessenlagen der beteiligten Akteure.   
Vor dem Hintergrund dieser Ziele und Rahmenbedingungen beabsichtigt die Stadt Köln, die rechtli-
chen und tatsächlichen Vorausset zungen für die Anwendung einer städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme gemäß § 165 ff. BauGB zu prüfen, um die erforderlichen Beurteilungsgrundlagen für die 
Festlegung einer Entwicklungssatzung zu gewinnen (vgl. Abbildung 1).

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
12 
 
 
Abbildung 1: Abgrenzung des Gebiets ‚Deutzer Hafen‘ in Köln Deutz zur Durchführung vorbereitender 
Untersuchungen nach §165 Abs. 4 BauGB  
Quelle: Amtsblatt der Stadt Köln, 47. Jg., G 2663, Nr. 44 vom 9.11.2016

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
13 
 
Der Rat der Stadt Köln hat daher am 22.9.2016 einen Einleitungsbeschluss zur Durchführung der vor-
bereitenden Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des Bau GB für das Gebiet des Deutzer Hafens ein-
schließlich des angrenzenden Bereichs an der Siegburger Straße gefasst und am 9.11.2016 öffentlich 
bekannt gemacht1. 
Die vorliegende vorbereitende Untersuchung dient der Prüfung der allgemeinen Anwendungsvoraus-
setzungen sowie der materiellen Festlegungsvoraussetzungen, die eine Anwendung des Instrumenta-
riums der städtebauliche n Entwicklungsmaßnahme gegenüber anderen, die Betroffenen weniger 
beeinträchtigenden, Instrumentarien der Plandurchsetzung rechtfertigen. 
Das Institut für Städtebau und Flächenmanagement Bonn wurde durch die Entwicklungsgesellschaft 
‘moderne stadt’  Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH  
beauftragt, die Vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB sowie die Anfangs - und 
Endwertbestimmung durchzuführen. 
 
1.2 Chronologie des Entwicklungsprozesses Deutzer Hafen 
Die städtebauliche Konversion des Deutzer Hafens wird bereits seit mehr als 10 Jahren diskutiert. Im 
Rahmen zahlreicher Veranstaltungen und Eigentümergespräche sind die Rahmenbedingungen erör-
tert worden und durch mehrere rechtliche, technische und wirtschaftliche Gutachten und Studien die 
Machbarkeit untersucht worden. Inzwischen liegt ein integrierter Plan als Ergebnis eines kooperati-
ven Verfahrens vor, der die Entwicklungsziele für das Hafenareal konkretisiert. Die Chronologie der 
Entwicklung ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.  
Tabelle 1: Chronologie der Entwicklung des Deutzer Hafens 
Datum Sachstand 
14.09.2005 1. Anliegerversammlung im Casino der STRABAG AG 
13.11.2008 Ratsbeschluss: Ein vorgeschlagenes Moratorium zum Abschlus s langfristiger 
Miet- und Pachtverträge sowie die Beauftragung der Verwaltung, ein Nut-
zungskonzept zu erarbeiten, wurden abgelehnt. (Antrags-Nr. AN/2204/2008)  
22.01.2009 Rechtsrheinisches Entwicklungskonzept, Teilraum Süd Standortuntersuchung 
Deutzer Hafen, Präsentation und Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss  
(Vorlagen-Nr. 5589/2008) 
26.03.2009 Ratsbeschluss zur Standortuntersuchung Deutzer Hafen und zur Durchfüh-
rung eines Symposiums (Vorlagen-Nr. 5589/2008) 
27./28.04.2009 Symposium zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens 
17.06.2009 Abstimmung mit Bezirksregierung Köln (Dez. 54) zur wasserhaushaltsrechtli-
chen Bewertung 
08.09.2009 Mitteilung zur Dokumentation des Symposiums (Vorlagen-Nr. 3617/2009) 
10.09.2009 Planungsauftrag des Rates zur Ers tellung eines Nutzungskonzeptes für eine 
Teilumnutzung von Hafenflächen sowie zur Erarbeitung von Planungs - und 
                                                           
1 Vgl. Amtsblatt der Stadt Köln vom 9.11.2016, 47. Jg., G 2663

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
14 
 
Handlungsempfehlungen (Vorlagen-Nr. 2983/2009) 
20.05.2010 „Moratoriumsbeschluss“ des Rates mit Aussetzung langfristiger Verträge über 
2020 hinaus (befristet bis 31.12.2011) (Antrags-Nr. AN/0729/2010) 
17.11.2011 Sachstandsmitteilung im Stadtentwicklungsausschuss zum Entwicklungskon-
zept Deutzer Hafen (Vorlagen-Nr. 3656/2011) 
11.06.2012 Sachstandsmitteilung im Stadtentwicklungsausschuss zum Entwic klungskon-
zept ‚Deutzer Hafen 2030‘ (Vorlagen-Nr. 0819/2012) 
25.06.2012 Fertigstellung des städtebaulichen Konzepts Deutzer Hafen durch das Stadt-
planungsamt Köln  
27.06.2012 Anliegerversammlung im Stadthaus: Vorstellung des Immissionsgutachters 
ADU cologne 
14.05.2013 Anliegerversammlung zur Vorstellung des schalltechnischen Gutachtens durch 
ADU cologne im Stadthaus Deutz 
03.06.2014 Grundsatzurteil des BVerwG Leipzig zu Umplanungen bestehender Baugebie-
te in Überschwemmungsgebieten (BVerwG:2014:030614U4CN6.12.0) 
31.07.2014 Fertigstellung der Städtebaulichen Machbarkeitsstudie Deutzer Hafen von 
ASTOC incl. Betrachtung der wasserhaushaltsrechtlichen Belange 
01.08.2014 Rechtliche Begutachtung zu den Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich Deut-
zer Hafen durch Herrn RA Dr. Voß, Kanzlei Lenz und Johlen 
September 2014 Machbarkeitsstudie Deutzer Hafen: Ergebnisse faunistischer Untersuchungen 
und Einschätzung der artenschutzrechtlichen Zulässigkeit 
23.06.2015 Grundsatzbeschluss des Rates zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens 
zur Entwicklung eines Innerstädtischen Quartiers und Verlängerung des Mo-
ratoriumsbschluss (Vorlagen-Nr. 0255/2015)  
26./27.02.2016 Auftaktveranstaltung Kooperatives Verfahren Deutzer Hafen in der Essigfabrik 
(http://www.deutzer-hafen.info/) 
08.03.2016 Vorstellung und Diskussion der Aufgabenstellung 
25.07.2016 Hauptausschuss zum Erwerb der Ellmühle durch die ‘moderne 
stadt’/Genehmigung im Rat am 22.09.2016 (Vorlagen-Nr. 2287/2016 DE) 
August 2016 Erwerb der Ellmühle durch ‚moderne stadt’ 
22.09.2016 Ratsbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens hier: Aufgabe des 
Mühlenstandortes  und Einbeziehung der Ellmühle in die zukünftige Nutzung 
(Szenario 4) (Vorlagen-Nr. 2348/2016) 
22.09.2016 Sicherung der städtebaulichen Neuordnung des Deutzer Hafens 
Beschluss zur Einleitung vorbereitender Untersuchungen im Rahmen einer 
Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und Beschluss einer Satzung über 
das besondere Vorkaufsrecht (Vorlagen-Nr. 2039/2016) 
9.11.2016 Veröffentlichung des Beschlusses über die  Durchführung von vorbereitenden 
Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des Baugesetzbuchs für das Gebiet

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
15 
 
,Deutzer Hafen‘ im Amtsblatt 
15.12.2016 Beschluss des Stadtentwicklungsausschuss zum Ergebnis des Kooperativen 
Verfahrens Deutzer Hafen zur Erarbeitu ng eines integrierten Plans auf Basis 
des städtebaulichen Konzept s des Planungsteams COBE  (Vorlagen-Nr. 
3302/2016) 
März 2017 Beginn der vorbereitenden Untersuchungen 
7.7.2017 Öffentliche Informationsveranstaltung mit Zwischenpräsentation der Planun-
gen für den Deutzer Hafen (Alfred-Schütte-Allee 6) 
Quelle: Stadt Köln (2017) 
An der ersten Anliegerversammlung am 14.09.2005 im Casino der STRABAG nahmen rund 40 gela-
dene Gäste (Grundstückseigentümer des Deutzer Hafens, die Haupthafennutzer sowie die Grund-
stückseigentümer der Siegburger Straße) teil. Zu diesem Zeitpunkt wurden erste vorliegende Ideen 
und Entwürfe zum rechtrheinischen Entwicklungskonzept und die möglichen Implikationen auf den 
Deutzer Hafen und die Auswirkungen diskutiert.   
Die Befassung des Sta dtrates mit der Entwicklung des Deutzer Hafens reichen bis in das Jahr 2007 
zurück. Es wurden zwar zunächst keine Beschlüsse gefasst, den Deutzer Hafen mit neuen Zielsetzun-
gen zu überplanen, indessen hat der Rat die Verwaltung beauftragt, die zukünftigen Nutzungsoptio-
nen zu klären. Daher stellte die Verwaltung am 26.03.2009 dem Rat die erste Standortuntersuchung 
mit Aussagen zu alternativen Nutzungsmöglichkeiten vor. Zur weiteren Konkretisierung wurde die 
Verwaltung mit der Durchfü hrung eines Fachsymposiums  mit ausgewiesenen Experten aus den Be-
reichen Bürostandortentwicklung, Wohnungswirtschaft, Kreativwirtschaft, Stadtentwicklung, Städte-
bau, Logistik, Binnenschifffahrt , Hafenwirtschaft und Wasserwirtschaft sowie Hochwasserschutz be-
auftragt. Ziel war die Klärung und Darstellung die aktuelle Hafen - und Logistiknutzung sowie die Prü-
fung alternativer Nutzungen wie Wohn, Dienstleistung, Kreativnutzung und Gastronomie unter den 
bestehenden rechtlichen, wirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen. 
Um diese Handlungsoptionen zu erörtern sowie offene Fragestellungen zu diskutieren, hat die Stadt 
Köln am 27./28.4.2009 ein Symposium zur Zukunft des Deutzer Hafens veranstaltet. Das Symposium 
wurde durch StadtRaumKonzept in Kooperation mit dem Institut für Land es- und Stadtentwicklungs-
forschung (ILS) inhaltlich und organisatorisch vorbereitet, durchgeführt und nachbereitet.  Rund 180 
geladene Vertreter aus Fachöffentlichkeit, Politik und Verwaltung diskutierten dabei die Chancen, 
Risiken und Umsetzungsmöglichkeiten der verschiedenen Nutzungsoptionen.  
Die Veranstaltung hat Lösungsansätze für die spezifische Konfliktlage im Deutzer Hafen geliefert. Mit 
großer Mehrheit sprachen sich die Teilnehmer der Veranstaltung für die Erarbeitung eines städte-
baulichen Entwicklungskonzepts aus, um das Gebiet auf die wasserrechtlichen und städtebaulichen 
Konflikte hin zu untersu chen und realisierbare Lösungen zu entwickeln. 2 Weiterhin wurde festgehal-
ten, die zukünftige Entwicklung des Deutzer Hafens an einem langfristig tragfähige n Leitbild aus zu-
richten, das sich nach Möglichkeit sowohl mit den Ansprüchen der Hafenlogistik als auch mit den 
Anforderungen des innerstädtischen Standorts und seiner engeren Nachbarschaft auseinandersetzt. 
Die Verwaltung wurde daher mit der Erstellung eines Entwicklungskonzeptes für den Deutzer Hafen 
in Zusammenarbeit mit Eigentümern und Nutzern beauftragt.  
                                                           
2  Vgl. http://www.stadtraumkonzept.de/deutzer_hafen.html

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
16 
 
Am 20.05.2010 hat der Rat den sog. Moratori umsbeschluss gefasst, um den Abschluss langfristiger 
Miet- und Pachtverträge im Deutzer Hafen durch die HGK AG über das Jahr 2020 hinaus zu unterbin-
den und damit die Umsetzung von Planungen zu ermöglichen3.  
Die Stadtverwaltung hat vier Entwicklungs- und Nutzungsszenarien für den Deutzer Hafen  unter-
sucht: 
 Szenario 1: Fortentwicklung und Intensivierung der Hafennutzung 
 Szenario 2 : Umnutzung der östlichen Hafenflächen für Dienstleistungen bei Erhalt ung der 
Großmühle 
 Szenario 3: Umnutzung des Hafens für Wohnen und Dienstleistungen bei Verbleib der Groß-
mühle 
 Szenario 4: Vollständige Hafenumnutzung bei Aufgabe des Mühlenstandorts 
 
Im Ergebnis wurden die Szenarien 1 und 2  als unwirtschaftlich ein geschätzt, denn für eine Ertüchti-
gung des Deutzer Hafens für eine klassische Hafennutzung (z.B. zu einem trimodalen Terminal des 
kombinierten Verkehrs) fehlt angesichts der we iteren Hafenstandorte im Stadtgebiet  der Bedarf. 
Einem Ausbau der gewerblich industriellen Nutzung steht zudem aufgrund der innerstädtischen Lage 
der Immissionsschutz für die angrenzenden Quartiere entgegen. Die Kombination mit einem Büro-
standort wurde aufgrund der Vermarktungsrisiken für hochwertige Bürostandorte in der Nähe emit-
tierender Betriebe als riskant eingeschätzt.  
In die Bewertung der Szenarien flossen auch die Ergebnisse der parallel durchgeführten Gutachten 
zur Verkehrs- und Lärmsituation sowie die städtebauliche Machbarkeitsstudie durch das Kölner Pla-
nungsbüro 'ASTOC Architects and Planners' und das hydrologische Gutachten der Ing enieurgemein-
schaft für Wasserbau und Wasserwirtschaft Rodriguez + Zeisler + Blank, Wiesbaden, ein. 
Für die vollständige städtebauliche Konversion des Hafenareals hat erst das Grundsatzurteil des 
Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) im Jahr 2014 den entscheidenden Durchbruch gebracht. Bis 
dahin hat te die Bezirksregierung Köln allen Umnutzungsplanungen nicht zugestimmt. Da s BVerwG 
hat entschieden, dass vorgenutzte Standorte nicht als neue Baugebiete zu beurteilen sind und daher 
eine Umnutzung von bestehenden Baugebieten in festgesetzten Hochwasserschutzgebieten grund-
sätzlich möglich ist, sofern sich die Hochwassersituation dadurch nicht verschlechtert. 
Die Machbarkeitsstudie hat gezeigt, dass  die Hochwasserrisiken bei einer Umnutzung nicht zwangs-
läufig zunehmen, sondern sogar durch eine städtebaulich geschickte Planung verringert werden kön-
nen. Bestehende Kaianlagen und wass ernahe Zonen können der Studie entsprechend von der Be-
bauung ausgespart, große Flächen von der bisherigen Nutzung befreit und zu wertvollen Freiräumen 
modelliert werden, sodass im Falle eines Hochwassers zusätzliche Überschwemmungsflächen zur 
Verfügung stü nden. Darüber hinaus könnten durch den Bau von im Notfall flutbaren Tiefgaragen 
sowie die Erweiterung des Hafenbeckens im Süden weitere Retentionsräume entstehen. 
Der Kölner Stadtrat fasste daher a m 23.6.2015 die Grundsatzentscheidung, die Hafennutzung im 
Deutzer Hafen aufzugeben und die 37,7 ha große Fläche einschließlich 8,1 ha Wasserfläche als inner-
städtisches gemischtes Quartier für Wohnen und Arbeiten zu entwickeln. Neben der Einleitung eines 
Änderungsverfahrens für den Regionalplan wurde die Verwaltun g beauftragt , zur  städtebaulichen 
Qualifizierung und Vorbereitung des Bebauungsplanverfahrens ein kooperatives Verfahren mit Betei-
ligung der Betroffenen sowie der Stadtge sellschaft durchzuführen. Dieses Planungsverfahren  wurde 
                                                           
3 Vgl. Stadt Köln (2015), Entwicklungsmöglichkeiten des Deutzer Hafens. Anlage  zur Beschlussvorlage-Nr. 
0255/2015: 'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens'

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
17 
 
zwischen Februar und Septembe r 2016 unter Beteiligung fünf nationaler und internationaler Pla-
nungsteams durchgeführt. Die fachliche Auseinandersetzung wurde begleitet von einem umfassen-
den Beteiligungsprozess mit drei Veranstaltungen in dem die Hinweise und eigene Ideen zur Entwick-
lung des Areals eingebracht werden konnten. D ie Jury mit internationalen Fachleuten und Vertrete-
rinnen aller politischen Parteien hat am 24. September 2016 empfohlen, das Konzept des Architek-
turbüros COBE aus Kopenhagen als Grundlage für die weitere städtebau liche Entwicklung heranzu-
ziehen. 
Ebenfalls im Jahre 2016 ergab sich die Möglichkeit für die Stadt Köln , die Ellmühle von den Kam pff-
meyer Mühlen AG zu erwerben und damit die Chance für das Szenario 4 mit der kompletten Ha-
fenumnutzung. Der Erwerb der Ellmühle wurde durch ‘moderne stadt’ durchgeführt. Mit der danach 
möglichen Verlagerung der Mühle k ann nunmehr die vollständige städtebauliche Konversion des 
Hafenareals erfolgen, denn es entfallen mit der Aufgabe des Mühlenbetriebs die derzeit bestehen-
den erheblichen Lärmbelastungen und sonstigen Emissionen aus dem Betrieb , die die weitere Ent-
wicklung stark limitiert hätten.  
Vor dem Hintergrund der komplexen Entwicklungsaufgabe und des umfassenden Handlungsbedarfes 
für die städtebauliche Konversion des Deutzer Hafen hat die Stadt Köln am 22.9.2016 die Durchfüh-
rung vorbereitender Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB beschlossen . Dabei soll geprüft wer-
den, ob und wie zur Entwicklung des Deutzer Hafens eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
nach § 165 ff BauGB erforderlich und zulässig ist. Das Institut für Städtebau und Flächenmanagement 
Bonn führt die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB durch. 
 
1.3 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets und Arbeitsschritte 
Das Untersuchungsgebiet des Deutzer Hafens m it einer Gesamtfläche von 37,7 ha liegt im rechts-
rheinischen Innenstadtbereich im Stadtteil Deutz zwischen Rhein und Siegburger Straße. Das Gebiet 
umfasst auch den südlichen Teil des zentral gelegenen Hafenbeckens mit einer Gesamtlänge von rd. 
1.000 Meter und mit einer Wasserfläche von ca. 8,1 ha (vgl. Abbildung 1).  
Das Untersuchungsgebiet wird im Norden durch die Drehbrücke und nach Süden durch die Güter-
bahntrasse begrenzt. Zum Rhein hin grenzt das Gebiet an das Landschaftsschutzgebiet der Poller 
Wiesen. In Sichtweite auf der anderen Rheinseite befinden sich der Rheinauhafen, ein architekto-
nisch markantes innerstädtisches Quartier für Wohnen und Dienstleistungen, sowie in ca. 2 km (Luft-
linie) die Kölner Innenstadt. Das unmittelbare Umfeld nordöstlich der S iegburger Straße ist überwie-
gend durch Büronutzungen geprägt. Südlich der Bahnlinie in Poll grenzt beiderseits der Siegburger 
Straße ein Wohnbereich an, der zum Rhein hin mit gewerblich-industriellen Nutzungen abschließt.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
18 
 
 
Abbildung 2: Ablauf vorbereitender Untersuchungen 
 
Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist die Prüfung, ob die rechtlichen und fachlichen Voraus-
setzungen gegeben sind, um eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB 
durchzuführen. Dabei si nd insbesondere auch die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, 
Pächter und anderer Nutzungsberechtigter im Untersuchungsgebiet zu fördern sowie Vorschläge zur 
beabsichtigten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entgegenzunehmen. 
Die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs dient der zügigen und koordinierten Ent-
wicklung und Umsetzung bei großen Stadtentwicklungsvorhaben. Eine städtebauliche Entwicklungs-

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
19 
 
maßnahme ist das „schärfste Schwert“ des Städtebaurechts, weil sie der Stadt weitre ichende Ein-
griffsmöglichkeiten in Eigentumsrechte ermöglicht, um eine zügige und koordinierte Umsetzung gro-
ßer Projekte zu erreichen. Jedoch sind mit der Festlegung als städtebaulicher Entwicklungsbereich 
auch Finanzierungs- und Umsetzungsrisiken für die ö ffentliche Hand verbunden. Insofern sollen die 
Vorbereitenden Untersuchungen für den Deutzer Hafen unter anderem klären, ob und wie die ent-
sprechenden Planungen mit den Instrumenten der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme umge-
setzt werden können. Dabei si nd auch kooperative Umsetzungsstrategien durch städtebauliche Ver-
träge mit den Grundeigentümern und einem Entwicklungsträger zu prüfen, die nach dem Verhält-
nismäßigkeitsgebot Vorrang vor hoheitlichen Maßnahmen haben.  
Im Wesentlichen umfasst die VU folgend e auch in Abbildung 2 dargestellten Aufgaben und Arbeits-
schritte (vgl.): 
• Prüfung der materiellen Anwendungsvoraussetzungen nach § 165 Abs. 3 BauGB für die städte-
bauliche Entwicklungsmaßnahme im Hinblick auf deren Zulässigkeit und Erforderlichkeit. Zu prü-
fen sind 
- die besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die städtebauliche Entwicklung der 
Stadt,  
- die Allgemeinwohltatbestände „erhöhter Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten“, „Errichtung 
von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen“ oder die „Wiedernutzung von brachliegenden 
Flächen“,  
- die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, insbesondere Verkaufsbereitschaft der Grund-
stücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert sowie  
- die Möglichkeit der zügigen Durchführung der Maßnahme.  
• Standortanalyse und Konkretisierung der städtebaulichen Planung 
• Ermittlung der Anfangs- und Endwerte 
• Beteiligung: Grundstückseigentümer zur Ermittlung der Mitwirkungsbereitschaft, T räger öffentli-
cher Belange (TöB) sowie Mieter und Pächter  
• Bewertung des planun gs- und bodenrechtlichen Instrumentariums: Verhältnismäßigkeit und 
Erforderlichkeit 
• Erstellung eines Zeit- und Maßnahmenplans 
• Aufstellung einer Kosten- und Finanzierungsübersicht 
• Empfehlungen zur Durchführung der Maßnahme und zur Abgrenzung des Entwicklungsbereichs  
 
1.4 Vorbereitende und begleitende Gutachten 
Bereits vor Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen sind  umfangreiche Vorarbeiten in 
Form von zahlreichen Studien, Analysen und Gutachten durch die Verwaltung der Stadt Köln  selbst 
durchgeführt wor den oder durch beauftragte Planungs - und Ingenieurbüros. Dadurch sollten die 
Entwicklungsmöglichkeiten des Deutzer Hafens eruiert werden, um rationale Entscheidungsgrundla-
gen zu erhalten. Zu den wesentlichen Studien gehören:  
 ADU cologne (2012), Schalltechnisches Gutachten  
 ASTOC Architects and Planners (2014), Machbarkeitsstudie 
 COBE Architekten und Stadtplaner (2016), Städtebauliches Konzept für den Deutzer Hafen

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
20 
 
 Ingenieurgemeinschaft Ruiz Rodriguez + Zeisler + Blank, GbR (2014), Städtebauliche Entwicklun g 
Deutzer Hafen Köln, Dokumentation des auszugleichenden Retentionsvolumens 
 Mull und Partner (2014), Kostenschätzungen der Bodensanierungen 
Die Erarbeitung der vorbereitenden Untersuchungen stützt sich in weiten Teilen auf diese Arbeiten 
Zudem existieren z um Wohnungsmarkt stadtweite Planungen und Prognosen , auf denen die Ab-
schätzung der Bedarfssituation beruht. Für den Gewerbe - und Büroflächenmarkt liegen keine kom-
munalen Flächenpotenziale und Bedarfsanalysen vor. Parallel zum Bericht über die vorbereitende n 
Untersuchungen wurde ein Gutachten zur Ermittlung der Anfangs - und Endwerte im Untersuchungs-
gebiet erstellt. Diese Informationen fließen in die Kosten- und Finanzierungsübersicht und die Bewer-
tung der wirtschaftlichen Machbarkeit ein. 
2 Bestandsanalyse und Bedarfsprognose  
2.1 Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbedarf 
2.1.1 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 
Die Stadt Köln gehört aufgrund der Einwohnerzahl als viertgrößte Stadt in Deutschland neben Berlin, 
Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf zu den „Big Seven“ und ist zugleich die größ-
te Stadt in Nordrhein -Westfalen. Nach der  amtlichen Statistik lebten am 31.12. 2016 bereits 
1.081.701 Einwohner (wohnberechtige Bevölkerung)  in der Stadt . Die „wohnberechtigte Bevölke-
rung“ umfasst alle Kölnerinnen u nd Kölner, die mit Haupt - oder Nebenwohnung angemeldet sind, 
somit Infrastrukturbedarf haben und daher für die Planung relevant sind. Das Wachstum, das gegen-
über 2015 1,2 % bzw. 12.509 Einwohner  beträgt ist vor allem durch den Zuzug von Menschen be-
stimmt4. Seit dem Jahr 200 2 ist die Bevölkerung um über 60.000 Einwohner angestiegen (vgl.  Abbil-
dung 3).  
 
 
Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung seit dem Jahr 2002  
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
                                                           
4 Vgl. Stadt Köln (2017), Neue Kölner Statistik, Ausgabe 1/2017

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
21 
 
 
Abbildung 4: Indexierte Bevölkerungsentwicklung 1985 – 2015 im Vergleich (1985 = 100) 
Quelle: IT NRW (2017) Kommunalprofil Köln, S. 5  
Gegenüber anderen deutschen Städten und dem Land Nordrhein -Westfalen ist das Bevölkerungs-
wachstum in Köln damit überproportional hoch (vgl. Abbildung 4). 
Die bisherige Bevölkerungsentwicklung war vor allem durch Wanderungsbewegungen determiniert. 
Das Saldo aus Zuzügen und Fortzügen hat stetig zugenommen und betrug im Jahr 2013 bereits 6.998 
Personen, im Jahr 2014 sodann 7.645 Personen und im Jahr 2015 sogar 13.738 Personen 5. Diese 
Komponente der demografischen Entwicklung wird auch in Zukunft der Treiber für die Einwohne-
rentwicklung sein, denn angesichts der bisherigen empirischen Untersuchungen zu den Wande-
rungsbewegungen in Deutschland kann von einer neuen signifikanten Phase der Reurbanisierung 
ausgegangen werden, bei der die Städte stärker wachsen als ihr Umland. Von weni gen Regionen 
abgesehen findet derzeit bundesweit eine Konzentration des Bevölkerungswachstums auf Groß- und 
Mittelstädte statt. Reurbanisierung bedeutet jedoch nicht ein automatisches Ende von Suburbanisie-
rung, sondern beide Prozesse finden in den Regionen  parallel statt. Ursache hierfür ist das unter-
schiedliche Verhalten der verschiedenen Bevölkerungsgruppen. Die Reurbanisierung wird vornehm-
lich von den jüngeren Altersgruppen zwecks Ausbildung, Berufseinstieg und Karriere getragen . Der 
Saldo von Zuzügen aus dem Umland und von Fortzügen in das Umland war im Jahr 201 6 negativ und 
betrug -3.601Personen.6 Diese weiterhin bestehende Suburbanisierung wird überwiegend von Fami-
                                                           
5 Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (2017), Pegel Köln 2/2017 
Einwohnerentwicklung 2016 –Weiterhin Wachstum in Köln. 
6 Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (2017), Pegel Köln 2/2017  
Einwohnerentwicklung 2016 –Weiterhin Wachstum in Köln.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
22 
 
lien getragen, die auch aufgrund des Defizits an bezahlbarem Wohnraum in Köln gezwungen s ind, in 
das Umland wegen der niedrigeren Wohnkosten abzuwandern. 
Köln profitiert wie zahlreiche andere große Universitätsstädte in starkem Maße von diesem signifi-
kanten Trend der Reurbanis ierung und hat sich längst zu einer der Schwarmstädte in Deutschland  
entwickelt.7 So machten die 18- bis unter 30-Jährigen mit 34.249 Personen mehr als die Hälfte aller 
Zuziehenden in Köln aus. Bei rund 20.500 Fortzügen ergibt sich für Köln ein Wanderungsüberschuss 
von über 13.700  Personen. Hauptgrund dafür ist Kölns Attra ktivität als Ausbildungs - und Arbeits-
standort. Bei der deutschen Bevölkerung sind die 18 - bis unter 30- Jährigen die einzige Altersgruppe, 
die einen positiven Wanderungssaldo vorzuweisen hat.  Die Zahl der deutschen Zuziehenden geht 
indessen immer weiter zu rück, während besonders im  Jahr 2015 die Zahl der Ausländerinnen und 
Ausländer, die nach Köln kamen, stark angestiegen ist und fast die Hälfte aller Zuzüge ausmacht. 
Als zweite Komponente der Bevölkerungsentwicklung ist die natürliche Bevölkerungsentwicklu ng 
mit dem Saldo aus Geburten und Sterbefällen zu betrachten. Im Jahr 2016 wurden 11.810 Kinder in 
Köln geboren. Damit ist die Zahl der Geburten so hoch wie nie zuvor. Gegenüber dem Vorjahr beträgt 
die Veränderung 4 %. Langfristig betrachtet weicht das aktuelle Ergebnis von der mittleren jährlichen 
Geburtenzahl seit 1980 in Höhe von 9 .900 Neugeborenen um fast 20 % ab. Die zusammengefasste 
Geburtenziffer (TFR) beträgt in Köln derzeit 1,40 Kinder pro Frau im Alter bis 49 Jahre.  Dies ist der 
höchste Wert seit Einführung dieses demografischen Indikators im Jahr 2000 (niedrigster Wert im 
Jahr 2005: 1,20). 8 Allerdings hat die Geburtenrate für die Gesamtentwicklung der Bevölkerung nur 
eine geringe Bedeutung.  
Entsprechend der vorliegenden Bevölkerungsprognosen wird  sich diese dynamische Bevölkerungs-
entwicklung auch in der Zukunft weiter fortsetzen. Die Einwohnerprognose des Statistischen Landes-
amtes von Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) sagt für Köln bis 2040 einen Anstieg der Einwohnerzahl auf 
rund 1,234 Millionen vorau s. Der Zuwachs bis 2025 beträgt r d. 121.000, bis 2040 weitere r d. 79.000 
Einwohnerinnen und Einwohner.9  
                                                           
7 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2017), Newsletter „BBSR-Forschung-
Online“, http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/AnalysenKompakt/2017/ak-07-2017-
dl.pdf;jsessionid=44F03FDA6AE28C3C41B1F11EA5F582C9.live21301?__blob=publicationFile&v=2  
8 Stadt Köln (2017), Neue Kölner Statistik, Ausgabe 2/2017 13.04.2017.  
9 IT NRW 2015: Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Stä dten und Kreisen Nordrhein-
Westfalens 2014 bis 2040/2060 Statistische Analysen und Studien NRW, Band 84

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
23 
 
 
Abbildung 5: Städtische Bevölkerungsprognose (Varianten I und II) im Vergleich zu anderen Progno-
sen für Köln (Bevölkerung mit Hauptwohnsitz) 
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (2017) 
Die aktuelle städtische Bevölkerungsprognose des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik umfasst 
den Zeitraum von 2015 bis 2040 und enthält kleinräumige Ergebnisse für d ie 86 Kölner Stadtteile bis 
zum Jahr 2025. Es wurden zwei Prognosevarianten berechnet, die sich in ihren Annahmen und Er-
gebnissen unterscheiden. Nach Variante 1 nimmt die Bevölkerung Kölns zwischen 2015 und 2040 um 
142.000 (13,5 %)  auf rund 1.186.500 Einwo hnerinnen und Einwohner mit Hauptwohnsitz zu. Davon 
werden bereits 2025 knapp 100.000 Menschen mehr in Köln Leben. Variante 2 ermittelt ein gerin-
geres Wachstum von 2015 bis 2040 in Höhe von immerhin noch 68.000 bzw. 6,5 % auf 1.113.100 
Einwohnerinnen und Einwohner.  
Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen der Zuwanderungszahlen von Flüchtlingen wird 
die Variante 1 vom Amt für Stadtentwicklung und Statistik als die realistischere favorisiert. Darin wird 
von gestiegenen Zuzügen aus dem Ausland in Höhe  von jährlich 20.000 bis zum Jahr 2020 ausgegan-
gen. Insbesondere aufgrund der erwarteten Zuzüge von jungen Menschen und Personen aus dem 
Ausland und auch aufgrund des Geburtenanstiegs bleibt Köln eine Wachstumsstadt. 
Die Bevölkerungsvorausberechnung des BB SR prognostiziert für Köln bis zum Jahr 2025 ein geringe-
res Bevölkerungswachstum auf rund 1.058.500 Menschen. Danach soll die Einwohnerzahl bis 2035 
sogar auf nur noch rund 1.020.100 zurückgehen. Die Einwohnerzahlen dieser Prognose liegen bis 
zum Prognosehorizont im Jahr 2035 um rund 157.000 Bewohner unter der Vorausberechnung der 
Stadt und um 195.500 Bewohner unter der Landes prognose. Allerdings wurde der  nach der BBSR -
Bevölkerungsvorausberechnung für das Jahr 2024 prognostizierte Höchststand der Kölner Be völke-

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
24 
 
rung von 1 .059.300 Einwohnern  bereits im Jahr 2015 überschritten 10. Diese Prognose wird daher 
nicht weiter berücksichtigt. 
Die Differenzen zwischen den Ergebnissen der Prognosen der Stadt, des Landes sowie des BBSR re-
sultieren aus deutlichen Unterschie den bei den jeweiligen Modellannahmen, die Verlauf und Höhe 
der Vorausberechnungen erklären. 11 
Die vom Basisjahr 2012 ausgehende Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung prog-
nostiziert ebenfalls  steigende Bevölkerungszahlen (vgl. Tabelle 2). Sie gibt für das Jahr 2020 von 
1.023.560, für das Jahr 2025 von 1.096.510 und für das Jahr 2030 von 1.103.920 Einwohnern in Köln 
an. Damit liegt die Berechnung leicht unter der Variante 2 der Stadt Köln.12 
  
Tabelle 2: Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung für die Stadt Köln bis 2030  
 
Quelle: Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune  
Bei der Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Köln muss auch die demografische  
Entwicklung in der Region berücksichtigt werden, die die städtische Entwicklung beeinflusst und mit 
dieser stark korreliert. Im Zukunftskonzept des Stadt Umland Netzwerk s Köln, Rhein-Erft-Kreis und 
weitere Städte (SUN) wird bis 2030 von einem Bevölkerungs wachstum der linksrheinischen Region 
mit rd. 1,6 Mio. Einwohnern von über 10 % bzw. von insgesamt 167.330 Menschen ausgegangen13. 
Diese Daten unterstreichen den erheblichen Zuwanderungsdruck in die Region und damit auch auf 
die Stadt Köln.  
 
Fazit: 
Aus heutiger Sicht haben sich die bisherigen Ansätze von IT NRW und der Stadt Köln , Variante 1, als 
besonders plausibel und sachgerecht  erwiesen. Deshalb wird unter Berücksichtigung der bisherigen 
Zuwanderungen und der künftigen Zuwanderungen aus der Region sowie auch angesichts der stei-
genden Geburtenrate für die weitere Untersuchung und für die Ermittlung des künftigen Wohn-
raumbedarfs von der Prognose der Stadt Köln Variante 1 mit den in Abbildung 5 dargestellten Wer-
ten ausgegangen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Variante 1 bereits für 2016 mit rd. 1. 068 TE 
                                                           
10  BBSR Raumordnungsprognose 2035 nach dem Zensus. Tabellen zur Bevölkerungsprognose 
http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Raumbeobachtung/UeberRaumbeobachtung/Komponenten/Raumord
nungsprognose/Download_ROP2035/DL_ROP2035_uebersicht.html  
11  Stadt Köln 2016: Kleinräumige Bevölkerungsprognose für Köln 2015 bis 2040, Kölner Statistische Nachrich-
ten 1/2016 
12  Bertelsmann Stiftung, www.wegweiser-kommune.de. Aufruf am 19.10.2017 
13  http://www.stadtumland-
nrw.de/fileadmin/user_upload/Teilnehmer/StadtUmland_Netzwerk/StadtUmland_Netzwerk_Expose.pdf

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
25 
 
um rd. 13  TE unter der tatsächlichen Entwicklung mit 1.081 TE 14 liegt und insofern die absoluten 
Prognosewerte als untere Grenze der wahrscheinlichen Entwicklung zu betrachten sind, während die 
relativen Zuwächse davon nicht tangiert werden und daher schlüssig sind. 
Die Bevölkerungsprognose der Stadt Köln wurde bis zum Jahr 2015 auch auf kleinräumiger Ebene 
berechnet. Danach gehört der Stadtbezirk „Innenstadt“, in dem auch der Deutzer Hafen verortet ist , 
zu den drei Bezirken mit dem stärksten Wachstum.  
 
2.1.2 Ermittlung des Wohnungsbedarfs 
Das dynamische Bevölkerungswachstum führt naturgemäß auch zu einem für den Wohnungsmarkt 
besonders bedeutsamen weiteren Anstieg der Haushaltszahlen und damit auch des Wohnungsbe-
darfs. Die städtische Prognose bis 2040 geht insgesamt von einem Zuwachs von 13,7 % bzw. 75.000 
Haushalten gegenüber 2014 aus (vgl. Abbildung 6). Während die durchschnittliche Anzahl der Perso-
nen je Haushalt mit rd. 1,88 gleich bleibt, verändert sich die Haushaltsgrößenstruktur geringfügig. 
Zwei-Personenhaushalte nehmen mit 18,1 Prozent am stärksten zu. Ein -Personenhaushalte nehmen 
um 1 2,3 Prozent zu.  Für die Haushaltspro gnose wurde die Nebenwohnsitzbevölkerung mitberück-
sichtigt, nicht aber der Anteil der in Heimen oder Anstalten lebenden Bevölkerung. 
 
Abbildung 6: Entwicklung der Haushalte in Köln 2014 bis 2040 
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
 
                                                           
14  Pegel Köln Einwohnerentwicklung 2016, Ausgabe 2/2017 http://www.stadt-
koeln.de/mediaasset/content/pdf15/statistik-einwohner-und-
haushalte/einwohnerentwicklung_2016_weiterhin_wachstum_in_köln_ew_pk_2017_2.pdf

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
26 
 
Prognosehorizont: Die Bevölkerungsentwicklung, die Haushaltsentwicklung sowie der daraus resul-
tierende zusätzliche Wohnraumbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den Zeitraum 
zu prognostizieren, innerhalb dessen di e beabsichtigte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ver-
wirklicht werden soll. Als realistischer Prognosehorizont wird daher vom Jahr 2030 ausgegangen. 
 
Tabelle 3: Ermittlung der Haushalte und des Wohnungsdefizits zum 31.12.2014  
Haushalte und Wohnungsbestand 31.12.2014 
Wohnungen 
Anzahl Quellen / Bemerkungen 
550.428  
./. Fluktuationsreserve  13.761 2,5 % des Bestands 
./. struktureller Leerstand 800 Schätzung Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen 2012 
./. Ferien- und Freizeitwohnungen 624 Zensus 2011: 312, Anpassung wg. starkem Anstieg 
erforderlich; Zuschlag von 100 % 
Verfügbare Wohnungen 535.243  
Haushalte 551.024  
./. Untermieter-Haushalte 15.429 Schätzung Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen: 2,8 % 
der Haushalte 
Wohnungsbeanspruchende Haushalte 535.595  
Normatives Wohnungsdefizit - 352  
Quelle: Stadt Köln (2016) Anlage 1 zur Vorlagen-Nr. 1028/2015 
Die aus dem Wachstum resultierenden Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt beschäftigen 
die Stadt Köln bereits seit einigen Jahren.  Die Verwaltung legte aus diesem Grund das Stadtentwick-
lungskonzept Wohnen vor, das im Februar 2014 vom Rat der Stadt Köln beschlossen wurde. Die for-
mulierten Handlungsfelder basieren auf einer Abschätzung der Nachfrage und des Neubaubedarfs an 
Wohnungen im Geschosswohnungsbau und im Ein - und Zweifamilienhaussegment. Zudem werden 
für die Abschätzung des Neubaubedarfs  der Generationenwechsel im Bestand , die Nachfrageent-
wicklung in Bezug auf die Wohnsegmente (Ein - und Zweifamilienhaus, Geschosswohnung), die allge-
meine Nachfrage nach Neubauqualitäten und  die Bestandsabgänge durch Umnutzung, Abriss oder 
auch Zusammenlegung berücksichtigt15. 
Die Bilanzierung der aktuellen Haushaltszahl und der verfügbaren Wohnungen ergibt bereits zum 
Stand 31.12.2014 ein rechnerisches Wohnungsdefizit von 352 WE (vgl. Tabelle 3).  
Aufgrund der aktuellen Bevölkerungsp rognose für das Jahr 2030 mit rd. 1.161.000 Einwohnern und 
609.900 Haushalten ergibt sich für den Zeitraum 2015 – 2029 (=15 Jahre) ein Gesamtwohnungsbe-
darf von rd. 66.000 WE bezogen auf den 31.12.2014. Dabei beläuft sich der jährliche Neubaubedarf 
bis 2019 auf rd. 6.000 WE und ab 2020 auf rd. 3.600 WE (vgl. Tabelle 4).  
 
  
                                                           
15 Stadt Köln (2014), STEK Wohnen, S. 13

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
27 
 
Tabelle 4: Prognose der Haushalte und des Wohnungsbedarfs  
Haushaltsprognose 31.12.2019 31.12.2029 Quelle / Bemerkungen 
Haushalte 578.7000 609.900 Einwohner- und Haushalteprognose 
der Stadt Köln, 5/2015, Variante 1. 
Wohnungsbedarfsprognose 31.12.2019 31.12.2029  
Zusätzliche Haushalte  27.676 31.200  
./. zusätzliche Untermieterhaushalte 775 874  
Zusätzliche wohnungsbeanspruchen-
de Haushalte  
26.901 30.326  
zuzüglich Abbau normatives Woh-
nungsdefizit vom 31.12.2014  
352 -  
Ersatzbedarf 2.752 5.504 0,1 % des Bestands als Durch-
schnittswert der Stadt Köln im Zeit-
raum 2000-2014 
Wohnungsbedarf insgesamt 30.005 35.830  
Jährlicher Wohnungsbedarf 6.001 3.583  
Wohnungsbedarf bis 31.12.2029 65.835  
Quelle: Stadt Köln (2016) Anlage 1 zur Vorlage-Nr. 1028/2015 Haushalts und Wohnungsbedarfsprog-
nose 2019 und 2029 
Tabelle 5 stellt die Prognosen für den jährlichen Wohnungsneubaubedarf für die Stadt Köln nach der 
amtlichen Berechnung der Stadt, der BBSR Wohnungsmarktprognose 2030 und des Instituts der 
deutschen Wirtschaft in Köln (IW) im Vergleich dar . Nimmt man die Jahre 2015 bis 2030 zusammen , 
ermittelt die Wohnungsmarktprognose des BBSR für Köln einen jährlichen Neubaubedarf von 3 .600 
Wohneinheiten (BBSR 2015). Als k urzfristiger jährlicher Bedarf bis zum Ja hr 2020 werden 4.400 
Wohnungen pro Jahr ermittelt. Das IW-Köln prognostiziert sogar einen noch deutlich höheren Neu-
baubedarf. 
 
Tabelle 5: Vergleichende Gegenüberstellung der Prognosen für den jährlichen 
Wohnungsneubaubedarf für die Stadt Köln 
Prognose Daten 
Stadt Köln 
2015-2019 2020-2029 
6.000 WE 3.600 WE 
BBSR 2015-2020 2021-2025 2026-2030 
4.400 WE 3.600 WE 2.700 WE 
Institut der deutschen 
Wirtschaft Köln  
2015-2030 
5.449 WE 
Quellen: Eigene Zusammenstellung: Stadt Köln Vorlagenummer 1028/2015 (2016), BBSR (2015); IW 
Köln (2015)

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28 
 
Tabelle 6: Bautätigkeit und Wohnungsbestand 2010, 2015 und 2016 
 
Quelle: Stadt Köln (2017), Neue Kölner Statistik. Ausgabe 5/2017, 30.6.2017. 
 
 
Abbildung 7: Statistik der Baufertigstellungen in der Stadt Köln 
Quelle: IT-NRW, Stadt Köln

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29 
 
Tabelle 6 stellt die bisherige Bautätigkeit und die Entwicklung des Wohnungsbestands differenziert 
nach den Jahren 2010, 2015 und 2016 sowie nach Gebäudetypen und Wohnungsgrößen dar. Danach 
sind vom dem Gesamtbedarf von 66.000 WE in den Jahren 2015 und 2016 durch die Baufertigstel-
lungen bereits rd. 6.400 WE statt der erforderlichen 12.000 WE in den zwei Jahren errichtet  worden, 
so dass ein Bedarf von rd. 59.700 WE für den Zeitraum 2017-2029 verbleibt. Bislang wurde in keinem 
Jahr die zur Bedarfsdeckung erforderliche Neubaurate erreicht.  
Insgesamt zeigt der Vergleich der Zahlen mit der tatsächlichen Bautätigkeit, dass de r Neubaubedarf 
auch mittelfristig die derzeitige Bauleistung übersteigen wird. Nach den von IT -NRW und der Stadt 
Köln veröffentlichten Daten werden im Durchschnitt der letzten Jahre lediglich knapp 3.100 WE pro 
Jahr fertig gestellt (vgl. Tabelle und Abbildung 7). 
Als weitere wichtige Hinweise für die wachsende Anspannung des Wohnungsmarkts in Köln ist auf 
folgende Trends hinzuweisen. So ist festzustellen, dass der geförderte Mietwohnungsbestand abso-
lut und relativ kontinuierlich an Wohnungen durch das Auslaufen von Bindungen und durch den rela-
tiv sinkenden Neubauanteil am Gesamtvolumen verliert. Die durchschnittliche Neubauleistung im 
Bereich des geförderten Mietwohnungsbaus lag in den Jahren  2000 bis 2012 bei 720 W E pro Jahr16. 
Ende 2016 waren lediglich noch  37.608 WE im Förderweg A (6,8 %)vorhanden (Ende 2012 noch 7,5 
%). Zugleich sind e twa 45  % der Kölner Haushalte aufgrund  ihrer Einkommenssituation ber echtigt, 
eine geförderte Wohnung zu beziehen.  
Schließlich zeigt sich die Angespanntheit des Wohnungsmarkt es auch darin, dass der marktaktive 
Leerstand für Geschosswohnungen 17] in Köln, der unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivier-
bar wäre, von 2,2 Prozent in 2009 auf 1,1 Prozent in 2014 gesunken ist. 18 Dieser Wert liegt deutlich 
unter der für einen fun ktionsfähigen Wohnungsmarkt erforderlichen Fluktuationsreserve von 2,5 
Prozent.  
 
Fazit 
Für den Zeitraum 2015 – 2029 (=15 Jahre) wird der Bedarf an neuem Wohnraum in der Stadt Köln auf 
insgesamt rd. 66.000 WE geschätzt, und zwar rd. 30.000 WE für den Zeitr aum 2015-2019 (=5 Jahre) 
und rd. 36.000 WE für den Zeitraum 2020 -2029 (=10 Jahre). Davon wurden bereits rd. 6.300 WE er-
richtet, so dass ein Bedarf von 59. 700 WE verbleibt, davon bis 2019 rd. 23.700 WE. Somit besteht 
unter Berücksichtigung der Tatsache, das s in den Jahren 2016/2017 die angestrebte Neubauleistung 
nicht erreicht wurde, ein jährlicher Neubaubedarf von rd. 7.900 WE in den nächsten beiden Jahren 
und ab 2020 ein jährliche r Neubaubedarf von rd. 3.600 WE. Die bisherigen jährlichen Baufertigstel-
lungen in Höhe von durchschnittlich rd. 3.100 WE liegen erheblich unter dem geschätzten Bedarf. 
Zugleich besteht durch das Auslaufen von Belegungsbindungen ein wachsender Bedarf im geförder-
ten Wohnungsbau. Diese Entwicklungen haben dazu geführt, dass der Leerstand inzwischen unter-
halb der Fluktuationsreserve von 2,5 % liegt und damit die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes 
erheblich beeinträchtigt. 
 
                                                           
16  Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 11. 
17  Zur Definition und Berechnung siehe CBRE-empirica-Leerstandsindex – abrufbar unter:  
http://www.empirica-institut.de/thema/regionaldatenbank/index-wohnungs-leerstand/ 
18  LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016: Wohnungsmarktreport Deutschland  2016 von Vonovia und CBRE – 
abrufbar unter: https://www.vonovia.de/Ueber-Vonovia/Presse/Marktbericht

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
30 
 
2.1.3 Ermittlung des Wohnbauflächenpotenzials und des neuen Wohnbauflächenbedarfs 
Bei der Bewertung, ob ein „erhöhter Bedarf“ an Wohnstätten i.S.v. § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB gege-
ben ist, muss beachtet werden, dass hier weder nur auf einen kurzfristig dringenden, lediglich nor-
malen Bedarf oder erheblichen Wohnbedarf, sondern auf einen mittelfristig erhöhten Wohnbedarf 
abzustellen ist. Hierbei ist vor allem zu berücksichtigen: 
 Ein erhöhter Wohn ungsbedarf geht über den allgemeinen Wohnungsbedarf der Bevölkerung im 
Sinne von § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB hinaus, welche die Aufstellung eines Bebauungsplanes er-
fordern. 
 Ein erhöhter Wohnbedarf ist dann anzunehmen, wenn die Nachfrage nach Wohnungen in einer 
Gemeinde das Angebot mittelfristig deutlich übersteigt, so dass diese nicht mit den Instrumenten 
des allgemeinen Städtebaurechts gedeckt werden kann. 
 Ein erhöhter Wohnbedarf kann sich neben örtlichem Bedarf auch aus der Nachfrage aus der Regi-
on oder dem Landesgebiet ergeben.  
 Der für die Bedarfseinschätzung maßgebliche Zeithorizont wird dadurch bestimmt, dass das Ent-
wicklungsrecht darauf angelegt ist, für die Bewältigung drängend er städtebaulicher Probleme 
wirksame Lösungsmöglichkeiten über die nähere Zukunft hinaus innerhalb eines absehbaren Zeit-
raums zu eröffnen. Im vorliegenden Fall wird daher von dem Zeithorizont 2030 ausgegangen. 
 Die Ermittlung des erhöhten Bedarfs an Wohnungen kann nur im Wege einer Prognose erfolgen19. 
Dabei sind folgende methodischen Arbeitsschritte durchzuführen: 
1. Ermittlung des Wohnungsbedarfs im Prognosezeitraum : Maßgeblich dafür ist d ie Prognose 
der Haushalte auf Basis der Bevölkerungsentwicklung und der Haushaltsgrößenstrukturent-
wicklung. Daneben sind der bereits bestehende Nachholbedarf, der Ersatzbedarf und die Fluk-
tuationsreserve zu berücksichtigen sowie der qualitative Bedarf (Bedarf an Wohnungen in Ein- 
und Zweifamilienhäusern, in Mehrfamilienhäusern sowie im geförderten Wohnungsbau) (vgl.  
Tabelle 4). 
2. Erfassung und Bewertung der Baulandpotenziale im Prognosezeitraum:  Dem ermittelten 
Bedarf sind sodann die Möglichkeiten der Baulandentwicklung mit den Instrument en des all-
gemeinen Städtebaurechts ohne eine Entwicklungsmaßnahme gegenüber zu stellen. Hierbei 
sollten die verfügbaren Baulandreserven des Flächennutzungsplanes ebenso einbezogen wer-
den wie das verfügbare Bauland in Bebauungsplänen, in den im Zusammenhang  bebauten 
Ortsteilen und Bauland innerhalb von Satzungen nach § 34 BauGB jeweils einschließlich der 
vorhandenen Baulücken. Dabei ist auch der zeitliche Aspekt zu berücksichtigen. Es stellt sich 
die Frage, ob die Potenziale innerhalb des Prognosezeitraums m obilisiert werden können und 
welche Maßnahmen noch dafür durchgeführt werden müssen . D eshalb werden die Flächen 
hinsichtlich ihrer grundsätzlichen Eignung bewertet (Nutzungskonkurrenzen, Restriktionen 
des Grundstücks, Erschließung). 
Für die Bewältigung der  Unterdeckung zwischen dem prognostizierten mittelfristigen Wohnbedarf 
einerseits und den Möglichkeiten seiner Deckung durch Instrumente des allgemeinen Städtebau-
rechts kommt eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in Betracht, sofern dieser Bedarf als er-
höht zu qualifizieren ist. 
                                                           
19 BVerwG, Beschluss vom 27.05.2004 - 4 BN 7.04

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
31 
 
Die Stadt Köln hat in der Vergangenheit in hohem Maße den Wohnungsbau mit den Maßnahmen des 
allgemeinen Städtebaurechts durchgeführt. Dies geschieht bislang vor allem im Rahmen des soge-
nannten Wohnungsbauprogramms 2015, mit dem e ine Bauleistung von rd. 57.000 Wohneinheiten 
für den Zeitraum 2000 bis 2015 (24.000 Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern und rd. 33.000 
Wohnungen im Geschosswohnungsbau)  erreicht werden sollte. Es wurden zahlreiche B-Plan-
Verfahren, VEP-Verfahren und Baulanderschließungen durchgeführt. Daneben wurden Beratungen 
zur Schließung von Baulücken und Behebung von Mindernutzungen durchgeführt. Gleichwohl konn-
ten die geplanten Mengen nicht vollständig im vorgesehenen Zeitraum realisiert werden.20  
Vor dem Hinte rgrund neuer Bevölkerungsprognosen und des weiterhin hohen Siedlungsdrucks wur-
de 2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen beschlossen mit dem besonderen Schwerpunkt der 
Mobilisierung zusätzlicher Potenziale für den Wohnungsneubau. 
Die Tabelle 7  gibt einen Überblick über die im Stadtentwicklungskonzept Wohnen (STEK Wohnen) 
erfassten bekannten Baulandpotenziale in der Stadt Köln zum Planungsstand des Jahres 2013. Dabei 
wird in die verbleibenden Flächen aus dem Wohnungsbauprogramm 2015, Baulücken und sogenann-
ten Selbstläuferflächen unterschieden. Bei den Potenzialen im Rahmen des Wohnungsbaupro-
gramms 2015 handelt es sich um planungsbedürftige Flächen ab 20 WE. Bei den Selbstläuferflächen 
handelt es sich um  
 kleinere Bebauungspläne bzw. Vorhaben- und Erschließungspläne mit bis zu 20 WE,  
 Neubauten im Innenbereich,  
 Um- und Ausbauten sowie  
 Dachgeschossausbauten auf Grundlage von § 34 BauGB.  
Danach bestand bereits im Jahr 2013 unter der Annahme entsprechender Ausschöpfungsquoten bis 
zum Jahr 2030 Wohnungsbaupotenziale gegenüber dem damals geschät zten Gesamtbedarf von 
52.000 WE eine erhebliche Unterdeckung vor allem im Bereich der Mehrfamilienhäuser.  Bei Ein- und 
Zweifamilienhäusern l ag nach den Abschätzungen (Stand 2013) eine quantitative Bedarfsdeckung 
durch das vorhandene Flächenpotenzial vor. 21 
Im Zuge Umsetzung des STEK Wohnen wurde  von der Verwaltung der Stadt Köln vor dem Hinter-
grund der fortgeschriebenen Bevölkerungsvorausberechnung die Erfassung der Flächenpotenziale 
aktualisiert. Mit der Beschlussvorlage „ Neue Flächen…“ wurde 2016 eine aktuelle Bedarfsprognose 
sowie eine aktuelle Ermittlung der Baulandpotenziale vorgelegt (Stand Ende 2015). 
 
  
                                                           
20  Stadt Köln (2007), Wohnungsbauprogramm 2015, Beschlussvorlage 2606/2007. 
21 Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 15

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
32 
 
Tabelle 7: Wohnungsbaupotenziale und Ausschöpfungsmöglichkeiten (2013-2029) 
 
Quelle: Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 15. 
Die Bedarfsschätzung für den Zeitraum 2015 -2029 ergibt aufgrund der Einwohner - und Haushalts-
entwicklung einen zusätzlichen Bedarf von rd. 66.000 WE bis 2029  (siehe Tabelle 4). Die Recherche 
im Jahr 2016 nach weiteren für den Wohnungsbau geeigneten Flächen hat zusätzlich Flächen für rd. 
17.800 WE zu Tage gefördert. Darin ist auch das Areal des Deutzer Hafens enthalten. 
Bei den Wohnbaulandpotenzialflächen im Wohnungsbauprogramm 2015 werden verschiedene Ent-
wicklungsstufen untersch ieden. D ie Mobilisierung dieser Flächen für den Wohnungsbau erfordert 
aufgrund der notwendigen Planungs-, Bodenordnungs- und Erschließungsmaßnahmen unterschiedli-
che Zeitbedarfe (Stand Ende 2015):  
 Baureifes Land : Wohnungsbauprogramm 2015 mit baureifen Flächen für den Wohnungsbau, 
teilweise bereits in Realisierung (rd. 8.600 WE) 
 Werdendes Bauland: weitere Potenzialflächen des Wohnungsbauprogramms 2015, für die noch 
Planung-, Bodenordnung- und Erschließungsmaßnahmen durchzuführen sind (rd. 10.600 WE) 
 Selbstläufer: Flächen im Innenbereich nach § 34 BauGB ohne Planungs- und Erschließungsbedarf. 
Erfahrungswerte aus der Vergangenheit: 800 WE/jährlich, bei 15 Jahren rd. 12.000 WE insgesamt. 
Bei der  Recherche 2016  wurden in einem ersten Schritt auf der Grundlage des Regional - und Flä-
chennutzungsplans mögliche neue Wohnbauflächen identifiziert22 Dazu gehört  auch der Deutzer 
Hafen als Potenzial für die langfristige Entwicklung. Die Abbildung 8 und die Abbildung 9 geben einen 
Überblick über die räumliche Verteilung der neu erfassten bzw. der gesamten Potenzialflächen im 
Stadtgebiet.  
                                                           
22 Stadt Köln (2016), Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungs-
bau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
33 
 
 
Abbildung 8: Ergebnis der Recherche nach neuen Wohnbauflächenpotenziale in der Stadt Köln 
Quelle: Stadt Köln, Anlage zur Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für 
den Wohnungsbau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016.

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34 
 
 
Abbildung 9: Wohnungsbaupotentialflächen der Stadt Köln 
Quelle: Stadt Köln, Anlage zur Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für 
den Wohnungsbau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016.

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35 
 
Bei der stadtweiten Flächenrecherche hatten folgende Flächen Priorität: 
 Innenentwicklungspotenziale sowie  
 integrierte, bereits gut erschlossene Lagen.  
 
Die Flächenauswahl erfolgte anhand folgender  Ausschlusskriterien, um lediglich die grundsätzlich 
geeigneten Flächen zu ermitteln: 
 Nutzungskonkurrenzen: Es bestehende keine konkurrierenden Nutzungsansprüche (Freiraum / 
Gewerbe / Gemeinbedarfsflächen / Infrastruktur). 
 Restriktionen: Es stehen der wohnbaulichen Nutzung keine wesentlichen lage - und grundstücks-
bezogenen Restriktionen und umweltrelevanten Belange entgegen. 
 Erschließung: Die Erschließung (Kanal, Straße) ist grundsätzlich sicher gestellt.  
 
Die räumliche Verteilung der ermittelten Flächen dieser Recherche zeigt Abbildung 8. Es wurden 76 
neue Flächen identifiziert und jeweils „Flächenpässe“ mit folgenden Informationen erstellt: 
 Mögliche Wohneinheiten 
Die Anzahl der neuen zusätzlichen WE auf den ermittelten Flächen wurde mit maximal zu rd. 
17.800 WE ermittelt. 
 Entwicklungshorizont (Stand Ende 2015) 
 Bei der Einschätzung des Realisierungshorizontes wurde unter Berücksichtigung der vorhandenen 
Nutzungen und des Planungs - und Entwicklungsaufwandes zwischen ku rz-/mittelfristig (mögliche 
Baureife und Realisierung bis 2019) und langfristig (mögliche Ba ureife und Reali sierung ab 2020) 
unterschieden. Danach ergibt sich ein mögliches zusätzliches Potenzial bis 2019 auf 40 Flächen für 
rd. 5.700 W E und a b 2020 lassen sich auf 36 Flächen rd. 12.100 W E verwirklichen. Unter diesen 
Flächen, die in der Abbildung 9 rot dargestellt sind , befindet sich auch das Untersuchungsgebiet 
Deutzer Hafen.  
 Planungsstatus (Stand Ende 2015) 
Immerhin 61 Flächen mit dem Potenzial für ca. 17.000 W E weisen einen städtebaulichen Pla-
nungsbedarf auf (Bebauungsplanerfordernis bzw. VEP-Erfordernis). Mit dem bereits bestehenden 
Planungsrecht können 15 Flächen mit dem Potenzial für ca. 800 WE entwickelt werden. 
 Eigentumsverhältnisse  
16 Flächen mit dem Potenzial für ca. 1.800 WE befinden sich in städtischem Eigentum.  
22 Flächen mit dem Potenzial für ca. 9.800 W E stehen im Eigentum der Stadt Köln und eines oder 
mehrerer Privateigentümer. 
37 Flächen mit dem Potenzial für ca. 6.200 W E befinden sich ausschließlich in privater Hand (zum 
Teil mehrere Eigentümer). 
Eine Fläche mit einem Potenzial für ca. 40 Wohneinheiten steht im Eigentum des Landes. 
 Weitere Grundstücksbezogene Merkmale 
Auf den Erschließungsstand (Entwässerung/Straßenerschließung) wurde nicht gesondert einge-
gangen. Alle Flächen wurden einer erschließungstechnischen Erstbewertung hinsichtlich Entwäs-
serung und verkehrlicher Anbindung unterzogen. Aus erschließungstechnischer Sicht scheidet 
derzeit keine Fläche grundsätzlich für eine Wohnbauentwicklung aus. Die Erstbewertung umwelt-

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36 
 
schutzrelevanter Aspekte (Lärm, Luft, Boden, Klima, Landschaftsschutz) durch das Umwelt - und 
Verbraucherschutzamt zeigt, dass eine Reihe von Flächenvorschlägen kritisch zu sehen sind bzw. 
als ungeeignet eingestuft werden. Die Wohnverträglichkeit der Standorte wird im wei teren Ver-
fahren noch genauer zu untersuchen sein. Ggfs. muss eine Interessenabwägung erfolgen. 
 Flächen für Infrastruktur 
Eine Anzahl von potenziellen Wohnbauflächen ist nicht mehr weiterverfolgt worden, weil auf den 
Flächen neue Standorte für Bildungs -, Jugend- und/oder Sporteinrichtungen weiter geprüft wer-
den sollen. Darüber hinaus wurden weitere Flächen in Privathand bzw. städtischem/privaten 
Mischeigentum für Bildungszwecke erfasst, zu denen nach Prüfung der grundsätzlichen Genehmi-
gungsfähigkeit zunächst noch eine Abstimmung mit den Privateigentümern erfolgen soll. 
Zusätzlich zu den vorgenannten Erhebungen werden die folgenden Potenzialflächen berücksichtigt:23 
 Baulücken 
Das derzeit nicht mehr in Bearbeitung befindliche Baulückenprogramm enthält noch ein R estvo-
lumen von ca. 15.000 WE in Baulücken bzw. Mindernutzungen (Stand 2015) (vgl. Tabelle 7) 
Es handelt sich dabei um die schwierigen Fälle, die bislang nicht erfolgreich gelöst werden konn-
ten. Die Stadt Köln strebt an , die Mobilisierung der Baulücken wieder aktiv zu betreiben, da mög-
licherweise zwischenzeitlich Restriktionen für die Nicht -Bebauung entfallen sein können , wie z.B. 
komplexe Eigentumsverhältnisse oder Nachbarschaftskonflikte. Es wird wie im Wohnungsbaupro-
gramm davon ausgegangen, dass 100 WE pro Jahr durch die Mobilisierung von Baulücken errich-
tet werden können. 
 Nachverdichtung und Dachgeschossausbauten 
Im Rahmen der Innenentwicklung sind sowohl maßvolle horizontale Nachverdichtungen (Bauen 
im Blockinnenbereich etc .) als auch vertikale Nachverdichtungen (Aufstockungen) unter Beach-
tung ökologischer , städtebaulicher, wirtschaftlicher, sozialer und klimatischer Anforderungen 
möglich. Nach einer ersten groben Potenzialeinschätzung lassen sich in Kombination mit energeti-
scher Sanierung und altengerechter Anpassung der Siedlungen aus den 1950er und 1960er Jahren 
durch Aufstockungen, Dachgeschossausbauten und Anbauten/Neubauten  rd. 4.000 – 5.000 WE 
zusätzlich schaffen. Eine Konkretisierung ist erst nach weiteren planerischen Untersuchungen und 
Gesprächen mit den bestandshaltenden Wohnungsgesellschaften/Genossenschaften möglich. 
Insgesamt wird davon ausgegangen, dass sich  unter den Annahmen zur Mobilisierungsfähigkeit der 
Baulandpotenziale in Tabelle 7 und aufgrund der bisherigen Erfahrungen folgende Anzahlen von WE 
jährlich auf den verschiedenen Potenzialflächen errichten lassen: 
 Baulücken            100 WE 
 Nachverdichtung           100 WE 
 Dachgeschossausbauten          100 WE 
 Selbstläufer           900 WE 
 Summe Anzahl pro Jahr       1.200 WE 
 Gesamtanzahl 2017-2029 (= 13 Jahre)   15.600 WE 
Die Ermittlung der Flächenpotenziale aus dem Jahr 2016 wurde mit Stand 11/2017 fortgeschrieben  
und ergibt ein Potenzial für 50.200 WE. Ebenso wurde die Bedarfsprognose unter Berücksichtigung 
                                                           
23 Stadt Köln (2016), Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungs-
bau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
37 
 
der mittlerweile erfolgten Bau fertigstellungen in den Jahren 2015 und 2016 fortgeschrieben und 
führt zu einem Bedarf von 59.700 WE bis 2029 . Danach ergibt sich bei Ausschöpfung aller Potenziale  
(inkl. Deutzer Hafen mit ca. 3000 WE)  und ohne Berücksichtigung von Restriktionen und Entwic k-
lungshemmnissen auf einzelnen Flächen für den Zeitraum 2017-2029 einen Nachfrageüberhang bzw. 
eine Unterdeckung von 9.500 WE . Die Herleitung der Bilanz stellt Tabelle 8 auf Basis der Bedarfser-
mittlung und der Flächenpotenziale zusammenfassend dar.  
 
Tabelle 8: Bedarf und Bedarfsdeckung durch die vorhandenen Baulandpotenziale (2017-2030) 
Flächenpotenziale 
Wohneinheiten 
WE 
Wohnungsbaupotenziale 12/2016 
- Baureifes Land 
- Werdendes Bauland  
- Selbstläufer, Baulücken, Nachverdichtung und Dachgeschossausbauten 
 
  6.642 
17.175 
15.600 
Zusätzlich 2017 ermittelte Wohnbaulandpotenziale 
- kurz- u. mittelfristig (bis 2019) 
- langfristig (ab 2020) 
 
  2.182 
  8.560 
Wohnungsbaupotenziale 31.12.2016 50.159 
Wohnungsbaubedarf 2015-2029 
./. bereits erfüllt durch Baufertigstellungen  
      2015 
      2016 
Wohnungsbaubedarf 2017-2029 
66.000 
 
  3.957 
  2.387 
59.656 
Unterdeckung (2017-2029) 
    gerundet 
  9.497 
  9.500 
Quellen: Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept Wohnen; Stadt Köln (2016), Beschlussvorlage 
zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungsbau, Vorlage zum Ratsbeschluss 
20.12.2016, eigene Berechnungen 
Indessen nicht berücksichtigt wurden bei der Abschätzung künftiger Potenzialfläc hen die folgenden 
Ansätze, da dazu die erforderlichen Planungsentscheidungen auf der regionalen Ebene bzw. in der 
Fachplanung noch ausstehen:24 
 Geplante ÖPNV-Netzerweiterungen 
Die geplanten Netzerweiterungen des schienengebundenen  ÖPNV werden neue Suchräume für 
weitere Flächenpotenziale im Einzugsbereich der künftigen Haltepunkte eröffnen. Für eine Quan-
tifizierung möglicher zusätzlicher Wohneinheiten müssen die ÖPNV -Maßnahmenanmeldungen 
                                                           
24 Stadt Köln (2016), Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen,  hier: Neue Flächen für den Wohnungs-
bau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
38 
 
der Stadt vom Verkehrsministerium NRW im Rahmen der Aufstellung des  ÖPNV Bedarfsplans 
2017 bewertet und priorisiert werden. 25 
 Generationenwechsel im Bestand 
In der Flächenerhebung  sind die Wohnungen im  Bestand, die über den Generationenwechsel 
mehr Personen aufnehmen können als derzeit in diesen  Wohnungen leben, nicht erfasst, denn es 
ergeben sich durch diese Bilanzierung keine zusätzlichen Potenziale für neue Wohneinheiten. 
Vielmehr kann dadurch lediglich die Effizienz der Wohnraumnutzung verbessert werden. 
 Interkommunale Kooperation 
Zur Bewältigung der Wohnungsnachfrage sind stadtregionale Strategien der Baulandentwicklung 
erforderlich. Bereits seit 2002 besteht mit den linksrheinischen Umlandkommunen und seit Ende 
2013 mit den rechtsrheinischen Nachbarn eine kontinuierliche Zusammenarbeit.  
Die durch den Region Köln/Bonn e.V.  koordinierte Kooperation stellt ebenfalls einen wichtigen 
Beitrag zur Intensivierung der regionalen Zusammenarbeit dar. Auf der Grundlage eines zwischen-
zeitlich erarbeiteten Raumdossiers 1.0, in dem bestehende Entwicklungsansätze  und -
vorstellungen für da s rechtsrheinische Köln und seine Umlandgemeinden  zusammengetragen 
wurden, sollen in einem Werkstattprozess gemeinsame Ziele und Zukunftsbilder  zur künftigen 
Siedlungsentwicklung und zu möglichen neuen Wohnstandorten erarbeitet werden.  
 Neuaufstellung des Regionalplans 
Auf Basis des neuen Landesentwicklungsplans (LEP) wird der Regionalplan für den  Bereich Köln 
fortgeschrieben. Da der Bedarf an weiteren Wohnbauflächen  unstrittig ist, ist von einer bedarfs-
orientierten Ausweitung der Allgemeinen Siedlungsbereiche (ASB) auszugehen, so dass die Stadt 
Köln im Rahmen ihrer Flächennutzungsplanung neue Wohnbauflächen ausweisen kann. Hierbei  
sollen auch die Bedarfe für Bildungs- und Jugendeinrichtungen sowie Sport berücksichtigt werden. 
 
Entwicklungsstand und Prioritäten alternativer Entwicklungsstandorte 
Das Erfordernis der Entwicklung des Stadtortes Deutzer Hafen  ergibt sich aus der auf gezeigten Un-
terdeckung. Zugleich ist indessen zu prüfen, ob alternative Flächen in vergleichbarer Lage, Größe und 
Qualität für eine E ntwicklung zur Verfügung stehen. Derzeit befinden sich zahlreiche weitere in der 
Innenstadt und im sonstigen Stadtgebiet gelegenen Flächen von erheblicher Größenordnung in der 
Entwicklung (vgl. Tabelle 9). 
Tabelle 9: Alternative Wohnungsbaustandorte 
Lage der 
Flächenpotenziale 
Potenzial in WE 
 
Planungs- und Entwicklungsstand  
Innenstadt   
 Tel Aviv Straße  200 WE Eigentumswohnungen und Studentenapartments, 
weitgehend fertiggestellt 
 Nördlich Colonius 750 WE Mikro-Apartments, vorhabenbezogener Bebauungs-
plan mit städtebaulichem Qualifizierungsverfahren 
2016 eingeleitet,   
                                                           
25  Da der ÖPNV Bedarfsplan für NRW nicht verabschiedet wurde, ist eine Analyse des erweiterten Suchraumes 
derzeit nicht möglich.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
39 
 
 Östlich Reitweg 160 WE Gebiet für Wohnen und Arbeiten im Kreativquartier 
am Hochschulcampus Deutz ; Bebauungsplanverfah-
ren eingeleitet 
 Otto-Gerig-Straße  100 WE Aufstellungsbeschluss Bebauungsplan 2006; derzeit 
keine Entwicklungsmöglichkeit, aufgrund fehlender 
Verlagerungsbereitschaft ansässiger Betriebe (keine 
Brachfläche) 
Sonstiges Stadtgebiet   
 Parkstadt Süd 3.300 WE Sanierung zur Umstrukturierung des Großmarktstan-
dortes, Sanierungssatzung rechtsverbindlich, Neuord-
nung durch Erschließung und Bebauung setzt Verlage-
rung des Großmarktes voraus; zusätzlich Schaffung 
von 4.300 neuen Arbeitsplätzen 
 Mülheim Süd  Bebauungspläne in Aufstellung; verkehrliche Erschlie-
ßung wird geprüft 
 Sürther Feld, 3 BA  1.000 WE 3. Bauabschnitt in der Konzeptausschreibung; Stand-
ort überwiegend für Ein-und Zweifamilienhäuser; 
Flächenneuinanspruchnahme 
 Zündorf Süd  2.300 WE Im Flächennutzungsplan dargestellt 
 Kreuzfeld  2.200 WE Langfristiger Bedarf für Ein- und Zweifamilienhausge-
biete; Flächenneuinanspruchnahme  
 Rondorf Nord- West 1.000 WE Bebauungsplanverfahren laufend; Flächenneuinan-
spruchnahme 
Quelle: Stadt Köln (2017) 
Die Aufstellung der men genmäßig und von der Lage her vergleichbaren Flächenpotenzialen zeigt, 
dass viele dieser möglichen Alternativen bereits von der Stadt Köln aktiv entwickelt und erschlossen 
werden. Auf den anderen verbleibende Flächen bestehen derzeit Hemmnisse für die Umse tzung der 
Planungen für den Wohnungsbau aus stadtklimatischer, sozialer, verkehrlicher oder wirtschaftlicher 
Sicht. Die Entwicklung des Deutzer Hafens mit ca. 3.000 WE ist daher als Beitrag zur Deckung des 
erhöhten Wohnungsbedarfes unverzichtbar. Zugleich kann nur dadurch vermieden werden, dass die 
Unterdeckung bzw. der Nachfrageüberhang weiter anwachsen wird und sich die Situation auf dem 
Wohnungsmarkt verschärft. 
 
Fazit 
Es ist zusammenfassend zu konstatieren, dass r echnerisch bis zum Jahr 2029 eine Unterdeckung von 
9.500 WE besteht. Denn selbst wenn es gelingen würde, alle bislang ermittelten Flächenpotenziale 
(inkl. des Deutzer Hafens) zu mobilisieren, kann der Bedarf an Wohnraum bis zum Prognosehorizont 
2029 nicht gedeckt werden und es verbleibt eine signifikante Unterdeckung bzw. ein Nachfrageüber-
hang bestehen. 
Bei den Flächenpotenzialen sind auch Baulücken, Nachverdichtungspotenziale und die Ausbaupoten-
ziale im Bestand berücksichtigt worden. Dabei wird angenommen, dass aufgrund von objektiven und

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
40 
 
subjektiven Hemmnissen lediglich ein Teil davon im Prognosezeitraum mobilisiert werden kann.  Zu-
dem ist zu berücksichtigen, dass es sich um dispers im Stadtgebiet verteilte kleinteilige Flächen und 
Einzelgrundstücke handelt, deren Mobilisierung zeit - und ressourc enintensiv ist, so dass dadurch 
auch unter Berücksichtigung der weiteren Potenziale die bestehende signifikante Unterdeckung im 
Prognosezeitraum nicht beseitigt werden kann.  
Bei den Flächenpotenzialen bestehen teilweise erhebliche eigentumsbedingte Mobili sierungshemm-
nisse sowie städtebaulicher Entwicklungsbedarf, der vielfach erst zu einer langfristigen Verfügbarkeit 
führt. Zudem befindet sich d er überwiegende Teil der Flächen im Privateigentum , so dass  für die 
Entwicklung mit den Instrumenten des allgemei nen Städtebaurechts  die Kooperationsbereitschaft 
der privaten Eigentümer erforderlich ist. Schließlich bestehen in zahlreichen Fällen vorhandene Nut-
zungen oder Zwischennutzungen, die vor einer wohnbaulichen Nutzung zu beenden sind. Die s führt 
bei der Fläch enentwicklung und Mobilisierung zu rechtlichen, finanziellen und vor allem auch zeitli-
chen Unwägbarkeiten, deren Auswirkungen schwer kalkulierbar sind.  
Die qualitativen Analysen der Flächenpotenziale hinsichtlich ihrer Mobilisierungsmöglichkeit erge-
ben, dass eine Entwicklung der Flächen und Mobilisierung der Baurechte mit den Instrumenten des 
allgemeinen Städtebaurechts nicht in allen Fällen möglich sein  wird. In quantitativer Hinsicht ergibt 
sich daher mit rd. 9.500 WE bis 2029 eine signifikante Unterdeckung an Wohnraum. Zugleich beträgt 
der Wohnungsleerstand bereits jetzt weniger als 2,5 % des Bestands bei sinkender Tendenz und ist 
damit erheblich unter die notwendige Fluktuationsreserve gesunken. Schließlich weitet sich die Un-
terdeckung auch im gefördert en Wohnungsbau aus . So besteht i nsbesondere in innerstädtischen 
Lagen ein eklatanter Mangel an  geförderten Wohnraum. Insgesamt ist daher festzustellen, dass die 
Stadt Köln einen erhöhten Bedarf an Wohnstätten gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB aufweist. 
 
2.2 Wirtschaftsentwicklung und Arbeitsstättenbedarf 
2.2.1 Wirtschaftsstruktur und Arbeitsplatzentwicklung 
Als urbaner Ausbildungs - und Hochschulstandort weist Köln eine hohe Anziehungskraft auf und hat 
sich zu einer sog. Schwarmstadt gerade für junge Menschen  entwickelt. Aktuelle Untersuchungen 
zeigen, dass diese Studierenden insbesondere aufgrund der hohen Lebensqualität zum überwiegen-
den Teil auch nach ihrer Ausbildung im Wirtschaftsraum bleiben möchten26. 
In diesem Zusammenhang werden Standortfaktoren wie ein attraktive s Wohnumfeld in Zukunft an 
Bedeutung gewinnen, wenn eine Stadt wie Köln sich als Arbeits - und Wohnort qualifizieren möchte. 
Eine langfristige Strategie, um dieses Ziel zu erreichen, hat die Stadt Köln mit dem Stadtentwick-
lungskonzept Wohnen erarbeitet. An dessen Leitlinien wird sich das städtische Handeln fortan orien-
tieren. Zu nennen ist dabei unter anderem die Schaffung von neuem Wohnraum. Inhaltlich orientie-
ren sich die Leitlinien an der Quartiersentwicklung und an der Innenentwicklung von Wohnbauflä-
chen.  
Wie bei den meisten Großstädten weist die Kölner Wirtschaft einen weit fortgeschrittenen Struktur-
wandel mit einem sehr hohe n Tertiärisierungsgrad auf. c a. 8 3 % der Kölner Arbeitsplätze sind im 
Dienstleistungssektor und dem Bereich Handel, Gastgewerbe, V erkehr und Logistik. Dies ist deutlich 
stärker ausgeprägt als in den Vergleichsräumen (vgl. Abbildung 10).  
                                                           
26 Prognos (2016), S. 49.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
41 
 
 
Abbildung 10: Struktur der Kölner Wirtschaft im Vergleich  
Quelle IT NRW 2017 Kommunalprofil Köln  
Die Stadt Köln hat durch die Prognos AG ein Strategiepapier zum Standort Köln anfertigen lassen. Es 
stellt die wahrscheinlichen Entwicklungen und Anforderungen der vielfältigen Kölner Branchen, 
Leitmärkte und Betriebe dar.  Prognos sieht Köln im Jahr 2030 als Hochburg der IKT -Gründungen in 
Deutschland. Am Standort Köln entstehen mobile Anwendungen für vielfältige Einsatzgebiete. Impul-
se für die Entwicklung der  Technologie-Szene gehen von der exzellenten regionalen Forschungsland-
schaft, von der engen Zusammenarbeit in digitalen Ökosystemen, dem attraktiven städtischen Um-
feld sowie von Acceleratoren und Inkubatoren aus.27 Im Ökosystem „Digitale Medien“ beispielsweise 
konnten sich, aufbauend auf den Synergien der Medien - und IKT -Branchen, e rfolgreiche Internet-
Start-ups entwickeln. Köln konnte sich hierdurch auch als Standort für Webportale etablieren28. 
Der Kölner Arbeitsmarkt bietet anspruchsvolle Arbeitsplätze mit hoher Wertschöpfung und benötigt 
dementsprechend qualifizierte Beschäftigte aber auch attraktive Arbeitsstätten. Insbesondere der 
Dienstleistungssektor verzeichnet ein anhaltendes Wachstum.  So gab es zwischen Mitte 2015 und 
2016 den höchsten absoluten Beschäftigtenzuwachs bei den unternehmensbezogenen Dienstleistun-
gen.29 Insgesamt ist die Beschäftigungslage stabil mit einem positiven Trend, der die allgemein güns-
tige konjunkturelle Entwicklung in Deutschland widerspiegelt. Die Beschäftigungsentwicklung ist 
auch in Zusammenhang mit der äußerst dynamischen Bevölkerungsentwicklung zu b etrachten, die 
                                                           
27  Acceleratoren und Inkubatoren stellen Finanzierungs- und Entwicklungsmöglichkeiten für Start-Ups bereit. 
Vgl. https://t3n.de/news/inkubatoren-accelerator-startups-deutschland-655475/2/ 
28   Vgl. Prognos (2016), S. 208. 
29  Vgl. Stadt Köln (2017), Arbeitsmarkt Köln Rückblick 2016 und bisherige Entwicklung 2017, Pegel Köln 1/2017 
S.5

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
42 
 
für die kü nftigen Jahre zu erwarten ist. Aufgrund des bereits dargestellten Bevölkerungswachstums 
der letzten Jahre ist auch eine höhere Dynamik der Beschäftigungsentwicklung zu verzeichnen. Zwi-
schen 2005 und 2014 hat die Beschäftigung in Köln um 18,0 Prozent zugenommen. Diese Dynamik ist 
weitaus stärker als in den angrenzenden Landkreisen bzw. der benachbarten Stadt Leverkusen. Dies  
belegt eine Studie der Regionalagentur Köln.30  
Auch nach der Prognosstudie, die die sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, Beamte, geringfügig 
Beschäftigte sowie Selbstständige und mithelfende Familienangehörige  erfasst, weist die Stadt Köln 
eine überdurchschnittlich starke Beschäftigung auf. In einer räumlich vergleichenden Einordung mit 
dem Bundesgebiet, de m Bundesland NRW und mehreren deutschen Benchmarkstädten (Berlin, 
Hamburg, Stuttgart, München, Frankfurt, Düsseldorf) verlief die Erwerbstätigenentwicklung in Köln 
überaus positiv. Die folgende Abbildung 11 der indizierten Erwerbstätigendynamik (Basisjahr 2000) 
zeigt, dass Köln den Vergleich dominiert.31  
 
 
Abbildung 11: Entwicklung der Erwerbstätigen im Vergleich zu Bund, Land und Benchmarkstädten  
Quelle: Prognos (2016), auf Basis von Daten der Statistischen Landesämter Deutschlands; Indexwert 
100 im Jahr 2000 
Bei der Arbeitslosenquote weist Köln indessen im Vergleich mit umliegenden Städte und Kreisen 
sowie gegenüber dem Bund und Nordrhein -Westfalen, eine überdurchschnittlich hohe Arbei tslosen-
quote und eine geringere Erwerbsbeteiligung auf.  
Die Quote der Arbeitslosen in Köln ist , wie Abbildung 12 zeigt, zwar seit 2014 rückläufig. Gleichwohl 
liegt Köln mit 8,4 % (Jahresdurchschnitt 2017) über dem NRW-Landesdurchschnitt (7,1%) und auch 
signifikant über den Vergleichswerten  anderer Großstädte wie Düsseldorf (7,0%) , München (4%), 
Hamburg (6,5), Stuttgart (4,4%) und Frankfurt (5,6%).  
                                                           
30  http://www.regionalagentur-region-koeln.de/  Handlungsplan für die Arbeitsmarktregion Köln 
31  Prognos (2016), S. 15

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
43 
 
 
Abbildung 12: Arbeitsmarktkennziffern Köln  
Quelle: Agentur für Arbeit, Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Die Zukunftsaussichten bezüglich der Erwerbstätigenentwicklung wurden von Prognos wie nachfol-
gend dargestellt mit zwei parallelen Ansätzen analysiert. Einerseits wird der beobachtete  Trend in 
Form einer Trendfortschreibung in die Zukunft projiziert , anderseits werden Prognoseaussagen mit 
Hilfe des Prognosemodells REGINA der Prognos AG getroffen. Zusammen bilden sie einen möglichen 
Korridor der Entwicklung.  In der Vorausschau bzw. der Perspektive wird deutlich, dass die Entwick-
lungslinie des Prognosemodells REGINA erheblich flacher verläuft als die Linie der Trendfortschrei-
bung. Im Trend sind höhere Erwerbstätigenzahlen zu erwarten, als dies die Modellannahmen, u. a. 
fußend auf den Prod uktivitätsannahmen der Branchen, erwarten lassen. Die Linien in Abbildung 13 
bilden zusammen einen Korridor der Entwicklung, in dem sich die Erwerbstätigenzahl voraussichtlich 
bewegen wird. Die Trendfortschreibung würde im Jahr 2030 ca. 820.000 Erwerbstätige erwarten 
lassen, in der REGINA-Prognose sind es rd. 760.000 Erwerbstätige.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
44 
 
 
Abbildung 13: Entwicklungskorridor der Erwerbstätigkeit 2000-2030 in Köln 
Quelle: Prognos (2016) auf Basis von Daten der Statistischen Landesämter Deutschlands. 
Der Bedarf nach neuen Arbeitsplätzen auch und vor allem im Dienstleistungs - und Bürosegment ist 
damit mit hoher Sicherheit gegeben. In einer Marktstudie von DGHyp wird allerdings auch auf Unsi-
cherheiten hingewiesen. Die Nachfrage nach Büroimmobilien könnte insgesamt dann nachlassen, 
wenn die Babyboomer und damit viele Bürobeschäftigte in den Ruhestand gehen  und zugleich keine 
Kompensation des Arbeitskräftebedarfs im Zuge der Zuwanderungen erfolgt. Angesichts der Attrakti-
vität der Stadt Köln als Wohnstandort und des aktuellen Wanderungssaldos ist indessen davon aus-
zugehen, dass dies der Fall sein wird und dass daher ein anhaltender Büroflächenbedarf besteht.32 
2.2.2 Bedarfsermittlung an Arbeitsstätten  
Zur Ermittlung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB 
ist die planende Gemeinde nicht auf eine bestimmte Prognosemethode zur Ermittlung dieses Bedarfs 
festgelegt. Neben konkreten Nachfragen nach Gewerbeflächen, eigenen  Unternehmensbefragungen 
und dem Einsatz analytischer Rechenmodelle (z.B. Gewerbe - und Industrieflächenprognose-Modell 
(GIFPRO)) können auch statistische Ableitungen aus empirischen Analysen bisheriger Gewerbeflä-
chenentwicklungen (Trendfortschreibung) Grun dlage für eine tragfähige Prognose bieten. Die Kom-
bination mehrerer Ansätze ist hierbei zur Verbreiterung der Erkenntnisbasis sachgerecht. Gleichwohl 
kann es im Einzelfall methodisch fehlerfrei sein, das Ergebnis eines bestimmten Ermittlungsansatzes 
für eine realistische Einschätzung des künftigen Gewerbeflächenbedarfs letztlich außer Betracht zu 
lassen, wenn es im konkreten Fall an der Aussagekraft des entsprechenden Resultats fehlt33. 
Die in Köln bestehende Nachfrage von Unternehmen nach Büroflächen und da s Absinken der Leer-
standsrate auf 3,7 % im Jahr 2017 unter d ie Fluktuationsreserve sind gewichtige Indikatoren für die 
                                                           
32  DG Hyp (2017), S.7 
33  Vgl. OVG Münster Urt. v. 13.10.2011 – 2 D 86/09, BeckRS 2011, 56860

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
45 
 
Annahme, dass das Angebot an Arbeitsstätten deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibt, denn die 
Befriedigung dieser Nachfrage garantiert regelmäßig die Errichtung von Arbeitsplätzen34. 
Zugleich wendet das BVerwG den geforderten „Nachfrageüberhang“ auch auf die Arbeitssuchenden 
an. Danach kann eine nachfragegerechte Planung darauf abzielen, Betriebe anzusiedeln in der Erwar-
tung, dass diese bei der Einstellung der erforderlichen Arbeitskräfte auf die vorhandenen Arbeitskräf-
te zurückgreifen35.  
Als Kriterien für die Bedarfsabschätzung können  
 die Entwicklung der erwerbstätigen Bevölkerung und  
 der jährliche durchschnittliche Bedarf an Bauflächen in den letzten Jahren  
herangezogen werden.  
Im Sinne der Wirtschaftsförderung verfolgt die Stadt Köln für die bedarfsgerechte Bereitstellung von 
Gewerbeflächen für unterschiedliche Nutzungen eine angebotsorientierte Baulandentwicklung. An-
gesichts der dyn amischen Entwicklung der erwerbsfähigen Bevölkerung gehört die Ausweitung des 
Flächenangebotes für neue Arbeitsstätten zu den vordringlichen kommunalen Aufgaben.36 
Unter den Beschäftigten steigt vor allem die Anzahl der Bürobeschäftigten in Köln stetig an. Jahren 
Gründe liegen in der dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung Kölns und zugleich im Wandel der 
Arbeitswelt. Die Megatrends der Digitalisierung, der fortschreitenden Automatisierung in der Ferti-
gung, und die insgesamt kräftig steigende Bedeutung von Dienstleistungen prägen die Entwicklung.37 
Mit dem Trend der fortschre itenden Tertiärisierung mit einer Zunahme der im tertiären Sektor Be-
schäftigen um 0,8 % jährlich zwischen 1995 und 2015 und dem Wandel auf dem Arbeitsmarkt ist 
auch ein wachsender Bedarf an Büroflächen verbunden(vgl. DG HYP (2016), S. 14 ff). 
Abbildung 14 zeigt, dass die Entwicklung der Bürofläche indessen nicht so stark ansteigt wie die An-
zahl der Bürobeschäftigten. Dies gilt für Köln ebenso wie f ür die meisten Großstädte in Nordrhein -
Westfalen. Diese Investitionszurückhaltung ist auch auf hohe Leerstände zurückzuführen, die sich 
nach dem Platzen der Dot.Com -Blase aber auch im Zuge der Weltfinanzkrise von 2008 entwickelt 
haben, sowie auf das Defizit an geeigneten Grundstücken und Standorten.  
                                                           
34  Vgl. BVerwG NVwZ 1999, 407 (410). 
35  Vgl. Schmitz in BeckOK BauGB Spannowsky/Uechtritz § 165 Rn. 24-25.4  
36  http://www.regionalagentur-region-koeln.de/ 
37  Vgl. DZ Bank (2017)

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
46 
 
 
Abbildung 14: Veränderung von Bürofläche und Bürobeschäftigung in % von 2005 bis 2015 
Quelle: DG Hyp (2016), S. 14. 
Köln ist aber weiterhin attraktiv für große Standortansiedlungen  und verzeichnet inzwischen wieder 
eine hohe Dynamik auf dem Büroflächenmarkt. Der Fläch enumsatz stieg von 2 015 auf 2016 um von 
47% und liegt mit 412.000m² knapp vor Düsseldorf auf dem 4. Platz nach Berlin, München und Frank-
furt. Die Teilmarkte City (91.200 m²), Deutz (82.300 m²) und Kalk / Mülheim (71.200 m2) zeichnen für 
fast 60 % des gesamten Umsatzes verantwortlich.38 
Mitentscheidend für den Bürovermietungsrekord 2016 war die Standortentscheidung der Zurich 
Versicherung für das zwischen dem Bahnhof Köln -Deutz/Messe und dem Gelände der Koelnmesse 
gelegene Großprojekt MesseCity Köln. 
Bei weiterhin hoher Nachfrage und sinkendem Leerstand ist die Durchschnittsmiete um rund 5 % von 
rund 12,20 €/m² zum Jahresbeginn auf rd. 12,80 €/m²  zum Zeitpunkt 10/2017  gestiegen. Die Spit-
zenmiete befindet sich weiterhin auf der in 2016 erreichten Marke von 21,40 €/m².  Die DG Hyp 
(2017) prognostiziert für die Spitzenmiete bis zum Jahresende 2017 und im kommend en Jahr ein 
leichtes Plus von jeweils rd. 1 %. 
Dabei konzentrieren sich die Flächennachfrage und damit der Rückgang der Leerstandsquote auf die 
Innenstadtlagen ( -27 % ) und die infrastrukturell g ut angebundenen Gewerbegebiete Ehrenfeld/ 
Braunsfeld (-44 %) sowie Porz/ Gremberghoven (-67 %). Die derzeitige Bautätigkeit im Segment Büro 
wird als zu niedrig eingeschätzt. Fertig gestellt wurden neben der Neuen Direktion am Hauptbahnhof 
vor allem die Gebäude GHU88 am südlichen Rheinufer, das Kontrastwerk in Ehrenfe ld, der Neubau 
des ADAC auf dem Deutzer-Feld in Köln-Kalk und dem Neubau der Bank für Sozialwirtschaft am nörd-
lichen Rheinufer. Darüber hinaus konnten die ersten Bürogebäude des Gerling -Quartiers fertigge-
stellt und an die neuen Mieter übergeben werden. End e 2016 befanden sich rd. 123.000 m² im Bau 
(2015: 180.000 m²), welche in den Jahren 2017 und 2018 fertiggestellt werden. Auch die aktuell im 
                                                           
38  BNP Paribas Real Estate 2017 Büromarktreport Deutschland 2017

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
47 
 
Bau befindlichen Bürogebäude werden nicht zur Erhöhung des verfügbaren Flächenangebots beitra-
gen. Der durchschnittliche verfügbare noch unvermietete Bestand aller im Bau befindlichen Büroge-
bäude im Stadtgebiet Köln beträgt lediglich 35 %. Die Vermietungsquote der in 2016 fertiggestellten 
Bürogebäude beträgt bereits über 95 %39.  
Laut BNP Paribas Real Estate erzielte der  Kölner Büromarkt nach dem Rekordjahr 2016, in dem über 
400.000 m² umgesetzt wurden, in den ersten drei Quartalen 2017 mit rund 258.000 m² Flächenum-
satz das drittbeste Ergebnis der vergangenen 10 Jahre. 46 % des Resultats entfielen auf die Citylagen, 
in der auch die vier größten Abschlüsse getätigt wurden. Die größten Verträge erfolgten in Deutz, wo 
die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 18.800 m² und die Strabag 17.300 m² anmieteten. 
Außerhalb der City lagen tat sich die Zone Kalk/Mü lheim hervor, in der d rei Abschlüsse mit mehr als 
5.000 m² zu verzeichnen sind. Insgesamt sind alle Größenklassen nahezu gleichwertig in der Stadt 
vertreten, wobei die Segmente 5.000 bis 10.000 und 2.000 bis 5.000 m² mit 19 bzw. 18 % die größten 
Anteile ausmachen. 
Bislang konnten die neuen rechtsrheinischen Bürolagen Deutz und Mülheim mit ihren Flächenange-
boten die noch bestehende Nachfrage auffangen. Daher nehmen diese Standorte in Bezug auf den 
Flächenumsatz die ersten Plätze der Kölner Teilmärkte ein. Angesichts des weiter ab nehmenden 
Leerstands ist der Neubau ein wichtiger Faktor vor allem für große Bürogesuche. In Köln beträgt der 
Büroflächenbedarf bis einschließlich 2020 bis zu rd. 730.000 m². 
Der starken Nachfrage auf dem Kölner Markt steht aber weiterhin eine moderate Bau tätigkeit ge-
genüber, die sich lediglich im langfristigen Durchschnitt bewegt. Insgesamt waren Anfang Oktober 
rund 173.000 m² im Bau; 39 % weniger als ein Jahr zuvor. Davon sind zwei Drittel bereits vorvermie-
tet bzw. werden für die Eigennutzung errichtet. Nur 65.000 m² der Neubauflächen stehen dem Markt 
tatsächlich zur Verfügung; 62 % davon sind in den Citylagen zu finden.  
Das verfügbare Flächenangebot, also der Leerstand und die verfügbaren Flächen im Bau, ist gegen-
über dem Vorjahr um 32 % gesunken und bel äuft sich nur noch auf 360.000 m². Für das Gesamtjahr 
2017 erwartet BNP Paribas einen Umsatz von 330.000 m². 
Insbesondere der Leerstand im Flächensegment mit modernem Standard ist mit 67.000 m² extrem 
gering. Sowohl der Gesamtleerstand als auch der Bestand  an Leerständen in modernen Bürogebäu-
den liegen laut BNP Paribas Real Estate auf „rekordverdächtig niedrigem Niveau“. Als Gründe werden 
die dynamische Nachfrage nach neu entwickelten Flächen, die binnen weniger Monate vermietet 
werden, und auch die Umnutzung älterer Büroflächen zu Wohnungen benannt. Weiterhin nimmt die 
Anzahl des Sockelbestands an veralteten, kaum noch marktfähigen Büroflächen zunehmend ab. Ins-
besondere Gebäude aus den Baujahren 1960 bis 1980 sind oft nicht mehr marktfähig und werden an 
Wohnungsentwickler oder Entwickler von studentischem Wohnen veräußert40. 
Als aussagefähiger Indikator für die Marktsituation ist die Leerstandsquote auf dem Büromarkt ge-
eignet. Diese ist in den letzten Jahren stetig gesunken.  So ging der Leerstand in den verga ngenen 12 
Monaten erneut deutlich (um über 30 %) zurück und liegt mit insgesamt 295.000 m² inzwisch en un-
ter der 300.000 m²-Schwelle. 
                                                           
39 Mitteilungen der Stadt Köln, Amt für Wirtschaftsförderung (2017) 
40  Larbig & Mortag (2017)

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
48 
 
 
Abbildung 15: Leerstandquote Büroflächen in Köln Entwicklung 2008 bis 2016 und Prognose 2017 
Quelle: Greif & Contzen (2017) 
 
Tabelle 10: Büroflächenbestand (BGF) und Veränderungen in Köln  
 2014 2015 2016 2017 
(Schätzung) 
Durchschnitt 
Büroflächenbestand 
[1.000 m²] 
7.486 7.527 7.580 7.630  
Veränderung gegen-
über Vorjahr  
[1.000 m²] 
 41 53 50 48 
Veränderung gegen-
über Vorjahr [%] 
-0,4 0,5 0,7 0,7 0,6 
Leerstand [1.000 m²] 494 429 348 282 389 
Leerstand [%] 6,6 5,7 4,6 3,7 5,2 
Leerstandsverringerung 
[1.000 m²] 
 -65 -80 -66 -71 
Jährlicher Bedarf 
[1.000 m²] 
 106 133 116 119 
Quellen: DG HYP (2016); eigene Berechnungen 
Die Leerstandsquote ist seit 2009 kontinuierlich gesunken (vgl. Abbildung 15). Mit einer Quote von 
3,7 % Leerstand weist Köln nach Berlin (2,4 %) und München (3,6 %) ein e der niedrigsten Leerstands-
quoten der größten deutschen Bürostandorte auf (vgl. Tabelle 10). Mit der derzeitigen Leerstands-
quote von 3,7 % (vgl. Tabelle 10) unterschreitet der Büroimmobilienmarkt die erforderliche Fluktua-
tionsreserve von mindestens 4% 41 und gefährdet damit insgesamt die Funktionsfähigkeit des Wirt-
                                                           
41 Für das Funktionieren Marktes in den Büroinvestmentzentren wird sogar ein  Leerstand von 6-8% als Fluktua-
tionsreserve für erforderlich gehalten. Vgl. Rottke, N.; Voigtländer, M. (2017), Immobilienwirtschaftslehre Öko-
nomie S.453.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
49 
 
schaftsstandorts. Diese aussagefähigen Indikatoren zeigen, dass die Nachfrage nach Büroflächen das 
verfügbare Angebot seit 2009 deutlich übersteigt und damit eine erhebliche Unterdeckung besteht. 
Im Durchschnitt der letzten drei Jahre sind gemäß Tabelle 10 rd. 48.000 m² neue Bürofläche n hinzu-
gekommen. Zugleich hat sich indessen auch der Leer stand um jährlich rd. 71.000 m² verringert, so 
dass in Summe rd. 119.000 m² neue Büroflächen erforderlich gewesen wären, um ein weiteres Ab-
sinken der Leerstandsquote zu vermeiden. Der aktuelle Bedarf wurde also lediglich zu rd. 2/5 durch 
Neubau und immerhin zu rd. 3/5 durch den Bestand und demnach durch eine Reduzierung des Leer-
stands gedeckt. 
Da das Potenzial zur Bedarfsdeckung aus de n Bestandsreserven ( Leerstand) weitgehend aufge-
braucht ist, ist die Entwicklung neuer Bürostandorte in Köln dringend erforderlich. Auch die Prognos-
studie empfiehlt vor dem Hintergrund des starken Dienstleistungs - und Handelssektors unter ande-
rem auch die Sicherstellung einer ausreichenden Verfügbarkeit von Büroflächen. Die Autoren der 
Studie empfehlen der Stadtentwicklungs- und Wirtschaftspolitik eine hinreichende Flächenvorratspo-
litik zu betreiben. Die Ausweisung von weiteren infrastrukturell gut erschlossenen Gewerbe - und 
Industriegebieten ist dringend notwendig, um Neuansiedlungen u.a . auch im Rahmen einer inter-
kommunalen Zusammenarbeit zu ermöglichen. Eine gute Verkehrsanbindung, insbesondere an das 
überregionale Autobahnnetz, ist dafür eine grundlegende Standortvoraussetzung. Nutzungskonflikte 
mit angrenzender Wohnbebauung sollten so weit wie möglich eingeschränkt oder am be sten ver-
mieden werden. Initiativen zur Änderung bzw. zur Neuaufstellung des Regionalplans, der Flächennut-
zungs- und Bebauungspläne sind daraufhin abzustellen oder zu ändern.42 
Im Hinblick auf die angestrebte Umnutzung des Deutzer Hafens ist zu konstatieren, dass bereits eines 
der größten Kölner Unternehmen, die REWE -Gruppe, an dem Standort zur Errichtung ihrer Haupt-
verwaltung interessiert ist. Es ist vorgesehen , die Unternehmenszentrale, deren Abteilungen derzeit 
über zahlreiche Standorte im Stadtgebiet verteilt sind im Bereich des Hafenkopfes (Am Schnellert) zu 
konzentrieren. Der hierfür bereits unterzeichnete ‘Letter of Interest‘ belegt die konkrete Nachfrage 
nach attraktiven Büroflächenstandorten in Köln und zugleich auch ein konkretes Investitionsinteresse 
eines Unternehmens.  
Tabelle 11 stellt ausgewählte größere aktuelle Projektentwicklungen für Bürostandorte zusammen 
und lässt erkennen, dass tatsächlich eine anhaltende und signifikante Nachfrage gegeben ist.  
 
Tabelle 11: Alternative Büroflächenstandorte und Hotelentwicklungen 
Alternative Büro-
standortpotenziale 
Planungs- und Entwicklungsstand 
Deutzer Feld Das Areal auf der rechtsrheinischen Seite wurde bis 1993 industriell 
genutzt und lag anschließend brach. Nach dem Rückbau der Produkti-
onsanlagen und der Neuerschließung wurden im Jahr 2010 die Voraus-
setzungen für Hochbauten geschaffen. Diese Flächen sind inzwischen 
fast vollständig bebaut. 
Parkstadt Süd Größe ca. 115 ha, Sanierungsverfahren nach § 136 ff. BauGB zur Verla-
gerung des Großmarktes und Errichtung von 3.300 Wohnungen und 
4.300 Arbeitsplätzen. Es handelt sich um ein laufendes Verfahren. 
                                                           
42  Prognos (2016), S.218.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
50 
 
Wallarkaden (Rudolf-
platz) 
Am Rudolfplatz, ebenfalls in der Kölner Innenstadt, entsteht nach Plä-
nen des Londoner Architekturbüros Caruso St John Architects ein Neu-
baukomplex mit insgesamt rund 14.000 m² BGF sowie einer zweige-
schossigen Tiefgarage. 
Haus Friesenplatz Ecke 
Venloer Straße 
Büros, Läden und Wohnungen auf 15.500 m² inkl. Tiefgarage mit 111 
Plätzen. Realisierungszeitraum bis zum Jahr 2020  
Kaiser Hof  (gegenüber 
MediaPark) 
Bürogebäude–Neubau mit 13.000 m² Bürofläche auf sieben Etagen und 
einer Tiefgarage mit 169 Stellplätzen. Im Dezember 2017 wurde das 
Richtfest gefeiert, die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2019 ge-
plant. Die Vermarktung ist fast vollständig erfolgt. 
Wohn- und Kreativvier-
tel Cologneo I (nördlich 
der Koelnmesse) 
Die Revitalisierung des ehemaligen KHD- (später Deutz AG-) Geländes 
soll bis 2021 abgeschlossen sein. Unter Erhalt der denkmalgeschützten 
Gebäude aus der Pionierzeit der Automobilindustrie entstehen 480 
Wohnungen und 60.800 m² gewerbliche Mietflächen.  
Gewerbequartier I/D 
Cologne  (ehemaliger 
Güterbahnhof in Köln 
Mülheim)  
10 Gebäude für insgesamt 7.000 Arbeitsplätze. Herzstück des Quartiers 
bildet ein „Inkubator Service Haus“. Hier sind ein Co-Working-, Konfe-
renz- und Business-Center, ein großer Eventbereich und ein gastrono-
misches Konzept vorgesehen. Darüber hinaus ist ein Design-Hotel ge-
plant. Auf dem sieben Hektar großen Gelände soll eine BGF von 160.000 
m² realisiert werden. 
Siegi.241 Neue Unternehmenszentrale der Strabag AG. Über 17.000 m² Büroflä-
che für 1.000 Mitarbeiter, die aktuell noch auf verschiedene Gebäude 
verteilt sind, sollen Ende 2018 bezugsfertig sein. 
Butzweilerhof in Köln-
Ossendorf 
Auf der Konversionsfläche entstehen weitere großzügige Büro- und 
Hotelflächen. Projektentwickler ist die Landmarken AG. Auf dem 18.000 
m² großen Grundstück ist die Realisierung von rund 43.000 m² Büroflä-
chen geplant, die ab 2018 beginnen soll. 
Brüsseler Straße 89-93 Entwicklung von 3.400 m² GF im Jahr 2017, die vollvermietet sind.  
SIDOL-Lofts Entwicklung von 4.127 m² GF im Jahr 2017, die bislang zu 5% vermark-
tet sind.  
Köln Cubus Süd Entwicklung von 11.000 m² GF im Jahr 2017, die zu 75% vermarktet 
sind.  
Brügelmannstraße / 
Foreal 
Potentialfläche mit 55.000m² BGF 
Refurbishment bestehender Büroflächen (Bestandsimmobilien) 
One Cologne (Venloer 
Straße 151-153) 
Das Projekt im Inneren Grüngürtel, eines der wenigen Hochhäuser in 
der Kölner Innenstadt, befindet sich seit März 2017 in der Umsetzung; 
die Fertigstellung ist ab September 2018 vorgesehen. Als Mieter für das 
markante Hochhaus mit mehr als 15.000 m² Mietfläche steht der DAX-
Konzern Lufthansa fest, der mehr als 4.600 m² vom Erdgeschoss bis zum 
4. Obergeschoss angemietet hat.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
51 
 
Gerling Quartier 2. BA Hufeisenbau mit Büroflächenanteil und hochpreisigen Wohnungen. 
Derzeit ist auch ein Hotel mit 200 Zimmern in der Fertigstellung 
Friesenquartier Aufwertung des Gebäudekomplexes zwischen Friesenstraße und „Im 
Klapperhof“. Dazu zählt auch das vollvermietete „Cluster-Haus“, in dem 
zahlreiche Start-Up-Unternehmen untergebracht sind. Derzeit prüft das 
Konsortium Proximus/Quantum, welche Bestandteile für einen Umbau 
in Frage kommen bzw. wo ein Neubau sinnvoller ist. 
Hotelentwicklungen 
Büro- und Geschäfts-
haus am Rudolfplatz 
Ab 2018 werden rund 13.000 m² BGF entwickelt. 
MesseCity Köln - zwi-
schen dem Bahnhof 
Köln-Deutz/Messe und 
dem Gelände der 
Koelnmesse 
Nachdem im Frühsommer 2017 der Grundstein für die neue Zürich-
Zentrale gelegt wurde, wächst der Gebäudekomplex kontinuierlich. Von 
insgesamt 135.000 m² GF sind ca. 72.000 m² GF (West3) vermietet. ca. 
50.000 werden erst ab 2019/20 in Bau sein. Mittlerweile haben sich 
weitere Pläne konkretisiert: So entsteht unmittelbar neben dem be-
nachbarten Messebalkon ein Hotelgebäude, das ein Motel One mit 300 
Zimmern und ein Adina Apartment Hotel (170 Studios mit 4-Sterne-
Hotelservice) beherbergen wird.  
Hohenzollernring, Ka-
meke- und Bismarck-
straße 
Hotelneubau 190 Zimmer und eine Tiefgarage. Das Investitionsvolumen 
beträgt 100 Mio. EUR, die Fertigstellung ist für 2020 geplant. 
Quellen: Prognos (2016) und Mittteilungen Stadt Köln, Wirtschaftsförderung (2017); Larbig & Mortag 
(2017) 
Die vorstehende Tabelle zeigt, dass i n vergleichbarer innerstädtischer Lage wie der Deutzer Hafen 
mit Ausnahme der Parkstadt Süd keine weiteren Potenzialflächen mehr zur Verfügung  stehen, um 
den im Folgenden ermittelten Arbeitsstättenbedarf zu realisieren.  
Die Bedarfsermittlung erfolgt auf Basis von zwei Methoden: 
 
1. Modifiziertes GIFPRO-Modell 
Der Flächenbedarf kann ausgehend von der These ermittelt werden, dass dieser von der Anzahl der 
Beschäftigten in einem Bereich bestimmt wird. Dieser Ansatz wird mit de r Methode Gewerbe - und 
Industrieflächenprognose-Modell (GIFPRO) verfolgt, die sich in der Praxis seit ihrer Entwicklung 1981 
in der Praxis bewährt hat und auch gerichtlich als schlüssige Methode anerkannt ist43.  
Flächennachfragen stellen grundsätzlich betr iebswirtschaftlich getroffene unternehmerische Ent-
scheidungen dar. Dabei ist von drei Komponenten der betrieblichen Entwicklung auszugehen: 
 Erweiterungsbedarf 
 Verlagerung (intraregional, intrakommunal) 
 Neuansiedlung (Neugründung, interregionale, interkommunale Verlagerung) 
Bei der Prognose ist grundsätzlich zu bedenken, dass die Betriebe die Nachfrager nach Flächen dar-
stellen. Eine Betriebsbefragung im Rahmen dieser Untersuchungen ist indessen schon nicht zielfüh-
                                                           
43  Vgl. OVG Münster Urt. v. 13.10.2011 – 2 D 86/09, BeckRS 2011, 56860

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
52 
 
rend, weil dadurch die Neuansiedlungen, Start-ups und Verlagerungen externer Unternehmen nicht 
erfasst würden. Gleichwohl ist die Abschätzung des Flächenbedarfs anhand der Beschäftigtenent-
wicklung angesichts der begrenzten Informations- und Datenlage über die Planungsabsichten der 
einzelnen Betriebe sowie im Hinblick auf die erforderliche Zuverlässigkeit und Schlüssigkeit der Prog-
nose als plausibler Ansatz für eine mittelfristige Prognose des Flächenbedarfs bis 2029 zu betrachten. 
 
F  =  (FKZ  *  B)  + FAR 
F: Fläche 
FKZ: Flächenkennziffer: branchenspezifischer Bedarf an Bruttobaufläche pro Beschäftigten . Bü-
ronutzung: 50 m²/Beschäftigtem) 
B: Anzahl der Beschäftigten 
FAR: Arrondierungsbedarf 
 
Das GIFPRO-Modell wird im Hinblick auf die Besonderheit en von Bürostandorten und reinen Dienst-
leistungsbetrieben modifiziert. Zu diesem Zweck wird d ie Komponente „Arrondierungsbedarf“ im 
Folgenden nicht berücksichtigt, weil eine künftige Erweiterung bei Bürobetrieben in der Regel durch 
Umzug in eine größere Immobilie realisiert wird  und nicht durch Arrondierung am St andort44. Als 
Planungsgrößen kann nach Vallee (2012) für Büroarbeitsplätze von 50 m² Bruttobauland pro Beschäf-
tigtem ausgegangen werden. Hinsichtlich der Erwerbstätigen im Jahr 20 29 auf Basis des Prognose-
modells REGINA wird von rd. 760.000 bzw. bei Trendfor tschreibung von rd. 820.000 Erwerbstätigen 
ausgegangen45. Davon entfallen im Jahr 2018 auf den Dienstleistungssektor 83 % der Beschäftigten 
gegenüber 17 % im industriellen Sektor. Wegen der fortschreitenden Tertiärisierung wird der Be-
schäftigtenanteil im Dienstleistungssektor im Jahr 2029 mit 86 % angesetzt46. 
Es ist indessen zu berücksichtigen, dass lediglich ein Anteil der Dienstleistungsarbeitsplätze den Ar-
beitsstätten auf reinen Bürostandorten realisiert wird. Deshalb sind die folgenden Abschläge sachge-
recht: 
- Anteil der Erwerbstätigen in den  innerbetrieblichen Verwaltungen von Gewerbebetrieben in 
Gewerbegebieten: 10 %  
- Anteil der Erwerbstätigen im Verkauf im Einzelhandel: 10 % 
- Anteil der in der Gastronomie beschäftigten Personen: 10 % 
Demnach wird für die Prognose von einem Anteil von 70 % der Erwerbstätigen ausgegangen, die 
Arbeitsstätten auf reinen Bürostandorten bzw. auf gemischten Standortorten mit Wohnen und Ar-
beiten nachfragen. Bei einem Bruttobaulandbedarf pro Beschäftigtem von 50 m² ergeben sich die in 
Tabelle 12 ermittelten Gesamtbedarfe an Bauland in Abhängigkeit vom gewählten Prognosemodell 
für die Erwerbstätigen und von der baulichen Dichte. 
  
                                                           
44   Vgl. Vallee et al. (2012). 
45  Vgl. Prognos (2016). 
46  Vgl. DG HYP (2016), S. 14.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
53 
 
Tabelle 12: Modell GIFPRO modifiziert 
 
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis von Prognos (2016) 
Als Ergebnis ergibt sich nach der für Bürostandorte modifizierten GIFPRO-Methode in der unteren 
Variante auf Basis des Modells REGINA ein Zuwachs bei der Erwerbstätigen in Höhe von rd. 20.000 
Personen und in der oberen Variante auf Basis der Trendfortschreibung der Erwerbstätigenentwick-
lung ein Zuwachs in Höhe von rd. 63.700 Personen. In Abhängigkeit von der baulichen Dichte resul-
tieren daraus die in Tabelle 12 dargestellten und beispielhaft für eine GFZ von 3,0 ermittelten Ansät-
ze für das Nettobauland.  
 
2. Methode Trendfortschreibung  
In den Jahren 2015, 2016 und 2017 betrug die durchschnittliche jährliche Büroflächenentwicklung 
(Bruttogeschossfläche (BGF)) rd. 120.000 m² BGF (vgl. Tabelle 10). Auf dieser Basis kann eine plausib-
le Fortschreibung für den Prognosezeitraum erfolgen, denn angesichts der dynamischen Entwicklung 
der Erwerbstätigen, des Strukturwandels in der Wirtschaft und des rasanten Wachstums der Büroflä-
chennachfrage ist in Köln von ein em fortgesetzten Wachstumstrend des Marktes auszugehen. Vor 
allem die Tatsache, dass jüngere Menschen nicht nur zum Studium und zur Ausbildung nach Köln 
kommen, sondern nach Abschluss der Ausbildung auch als junge Berufstätige in Köln bleiben möch-
ten und der Anteil der Frauen bei den Beschäftigten stärker zunimmt, unterstreicht den wachsenden 
Bedarf an Arbeitsstätten. Dieser Trend wird weiter anhalten und eine erhöhte Nachfrage nach Ar-
beitsstätten hervorrufen. Eine herausragende Stellung werden die stark wa chsende IKT-Branche mit 
überaus regem Gründungsgeschehen sowie die Kultur- und Kreativwirtschaft bei der Flächennachfra-
ge einnehmen. Der innerstädtische Konversionsstandort Deutzer Hafen mit seinem spezifischen Am-
biente bietet für die jungen Startups dieser Branchen das gewünschte räumliche Umfeld. 
  
Anteil 
Büroarbeits-
kräfte 70 %
2018 2029 Wachstum
Flächen-
kennziffer 
(m²)
Brutto-
bauland (m²)
Nettobauland  
(m²): 20% 
Flächenabzug 
vom BBL
GFZ
601.750 630.800 20.335            50 1.016.750   813.400             3,0 271.133     27 ha
614.200 705.200 63.700            50 3.185.000   2.548.000          3,0 849.333     85 ha
Nettobauland (m²)
Erwerbstätige im 
Dienstleistungsbereich Flächenbedarf

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54 
 
Tabelle 13: Modell Trendfortschreibung 
 
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis von Tabelle 10 
Für die Trendfortschreibung werden zwei Varianten betrachtet. Die Variante I geht von rd. 25 m² BGF 
pro Beschäftigten aus, die Variante II von 50 m² BGF. Die Ansätze basieren auf einem Flächenbedarf 
von 10-15 m² Nettofläche pro Büroarbeitsplatz sowie den je nach Bürogebäudetyp stark variierenden 
funktionalen Zusatzflächen 47. Darüber hinaus wird analog zur Prognose beim Wohnstättenbedarf 
angenommen, dass bis 2019 ein höherer Bedarf besteht und in den Folgejahren eine Absenkung um 
40 % erfolgt. Es wird deshalb für die Jahre 2018 und 2019 ein jährlicher Beda rf von 120.000 m² BGF 
und in den Folgejahren bis 2029 ein jährlicher Bedarf von 72.000 m² BGF angesetzt. Dadurch soll den 
konjunkturbedingten möglichen Schwankungen auf dem Büroflächenmarkt und den Unsicherheiten 
der künftigen Entwicklung Rechnung getragen werden.  
Auf der Basis dieser Ansätze liefert die Trendfortschreibung im Prognosezeitraum plausible Ergebnis-
se. Die Trendfortschreibung führt im Prognosezeitraum 2018-2029 in der Variante I zu einem zusätz-
lichen Bedarf von rd. 38.400 Büroarbeitsplätzen und in der Variante II von 19.200 Büroarbeitsplätzen. 
Die Variante II entspricht dem unteren Szenario nach dem modifizierten GIFPRO -Modell, das einen 
zusätzlichen Bedarf in Höhe von rd. 20.000 Arbeitsplätzen bis zum Jahr 2029 führt. Die Variante I liegt 
etwa mittig zwischen der unteren und der oberen Prognosevariante für die Erwerbstätigen im 
Dienstleistungssektor bis 2029. Der durch die Trendfortschreibung ermittelte Mindestwert wird da-
mit durch die GIFPRO -Methode plausibilisiert. Für die Bed arfsbegründung wird daher ein Mindest-
wert von 19.000 Büroarbeitsplätzen zugrunde gelegt. 
 
Fazit 
Die Abschätzung des künftigen Bedarfs erfolgt in der VU einerseits anhand der Beschäftigtenentwick-
lung und andererseits anhand der Trendfortschreibung. Beide Methoden kommen üb ereinstimmend 
zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahr 2029 ein zusätzlicher Mindestbedarf in Höhe von rd. 19.000 Bü-
                                                           
47  Vgl. Technische Regeln für Arbeitsstätten, Ausgabe 2013, https://www.baua.de/DE/Angebote/Rechtstexte-
und-Technische-Regeln/Regelwerk/ASR/pdf/ASR-A1-2.pdf?__blob=publicationFile; Abruf 10.1.2018. 
durchschnittliche Büroflächenentwicklung 
2015 - 2017 120.000                              m² BGF
Prognosezeitraum 2018 - 2029
Bedarf pro Jahr:
2018 - 2019 120.000                              m² BGF
2020 - 2029 72.000                                m² BGF
Bedarf 2018 -  2030 960.000                              m² BGF
Bedarf an Büroarbeitsplätzen bis 2029
Variante I: 25 m² BGF/Büroarbeitsplatz 38.400                                
Variante II: 50 m² BGF/Büroarbeitsplatz 19.200                                
Trendfortschreibung

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
55 
 
roarbeitsplätzen besteht. Die systematische Analyse und Bewertung der verfügbaren Flächenpoten-
ziale lässt erkennen, dass d avon gegenwärtig ledigli ch 2/5 mit den Instrumenten des allgemeinen 
Städtebaurechts entwickelt werden können und die übrigen 3/5 der nachgefragten Büroflächen le-
diglich dadurch bereitgestellt werden, dass auf die bestehende Fluktuationsreserve an Büroflächen 
zugegriffen und diese  dadurch stetig verkleinert wird. Sollte diese Entwicklung auch künftig fortge-
setzt werden, weil zusätzliche geeignete Flächen fehlen, so ist mit einem weiteren stetigen Absinken 
der Leerstandsquote zu rechnen. Angesichts der bereits eingetretenen Unterschreitung der Mindest-
quote von 4 % für die Fluktuationsreserve wird dieser Trend dann die Funktionsfähigkeit des Büro-
marktes in Köln erheblich gefährden. Vor diesem Hintergrund ist auf Basis der plausiblen Bedarfs-
prognosen und Bestandsbewertung zu konstatieren, dass in Köln ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstät-
ten (Büroarbeitsstätten) im Dienstleistungssektor besteht. 
 
3 Standorteignung 
3.1 Entwicklung der Hafenfunktion – ein historischer Abriss 
Der Ort des Deutzer Hafens hatte als Anlegestelle schon im Mittelalter ei ne Bedeutung und bereits 
im Jahr 1400 werden Uferverstärkungen in Poll urkundlich erwähnt. In Deutz gibt es seit jeher einen 
kleinen Hafen für Fährboote. In der unabhängigen Stadt Deutz konnte aber jahrhundertelang in Kon-
kurrenz zu Köln kein bedeutender Ha fen für den Güterumschlag entstehen. Das Kölner Stapelrecht, 
das erst zum Wiener Kongress 1815 eingeschränkt wurde, begründete die Vormachtstellung Kölns. 
Mit der Eingemeindung von Deutz und Poll nach Köln im Jahr 1888 entstanden die ortspolitischen 
Voraussetzungen zum Hafenbau. Nach der Entfestigung von Deutz wurde 1907 der Deutzer Hafen 
unter Einbeziehung de s "Schnellert" genannten toten Rheinarms zum Industriehafen ausgebaut. 
Bereits während der Anlage des Rheinauhafens 1892 -98, entstanden Pläne für den Neubau des sich 
ungefähr auf derselben Stromhöhe befindenden rechtsrheinischen Hafens. Der Deutzer Bassinhafen 
besteht heute aus zwei Hafenbecken, die durch die Drehbrücke getrennt sind. Insgesamt ist die Anla-
ge 1.098 m lang mit einer Breite von 88 m ab Be ckenkopf und 70 m an der Hafeneinfahrt. Das histo-
risch interessanteste Hafenbauwerk ist die 1906 -08 erbaute elektrisch betriebene Drehbrücke, die 
ähnlich wie die nur wenige Jahre zuvor erstellte Drehbrücke im Rheinauhafen hydraulisch aus der 
Ruheposition g ehoben und dann durch Elektromotor gedreht wird. Die Details der Brücke sind im 
geometrischen Jugendstil gestaltet. Die Brücke ist als einziges Objekt im Untersuchungsgebiet in die 
Denkmalliste eingetragen.48 
War der Rheinauhafen vorwiegend als Handelshafen  konzipiert worden, so sollten die neuen Hafen-
anlagen in Deutz hauptsächlich Sicherheits - und Industriezwecken dienen. Ansonsten wurde der Ha-
fen durch Umschlag- und Lagerflächen genutzt. In den 1920er Jahren gab es vier elektrische und drei 
dampfbetriebene Kräne. Eine Hafenbahn mit Anschluss an den Sammelbahnhof Poll und den Über-
gabebahnhof Vingst verbindet den Hafen mit dem überörtlichen Eisenbahnnetz. 49 Wichtigste Anlie-
ger am neuen Hafen wurden die Mühlenbetriebe Ferd. Leysieffer & Liet zmann und Heinrich A uer. 
Nach Zerstörungen im II. Weltkrieg wurden die Gebäude nach 1945 wieder in der bis heute beste-
henden neuen Architektur aufgebaut und 1950 wieder in Betrieb genommen. 
                                                           
48 Vgl. https://www.deutzerhafen.com/gestern/ 
49 Vgl. http://www.rheinische-industriekultur.de/objekte/koeln/deutzer%20hafen/deutzer_hafen.html

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
56 
 
Der wirtschaftliche Strukturwandel am Ende des 20. Jahrhunderts wie auch damit einherg ehende 
neue Anforderungen an die Binnenschifffahrt haben den Deutzer Hafen und seine Bedeutung als 
Logistikstandort stark verändert. Hafentypische Tanklager - und Holzhandelsbetriebe wurden aufge-
geben, hafenfremde und lagerintensive Betriebe (z. B. Eventhal le, Autovermietung) haben Teilflä-
chen übernommen, während gleichzeitig städtebauliche Missstände durch Leerstände und Min-
dernutzungen entstanden. Als hafenaffine Nutzungen sind der Schrotthandel sowie der Eisen - und 
Stahlhandel sowie der Mühlenbetrieb und das Asphaltmischwerk zu bezeichnen. 
Betreiber des Deutzer Hafens ist die RheinCargo GmbH & Co. KG, ein Beteiligungsunternehmen der 
Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK), welche die Deutzer Hafenbahn mit dem Rangierbahnhof in 
Köln-Poll unterhält. Die Wasserfläche des kompletten Hafens (mit Vorhafen) beträgt 123.700 m², die 
Landfläche 240.700 m². Das Gelände des Deutzer Hafens liegt außerhalb der Hochwasserschutzmau-
er im Überschwemmungsgebiet des Rheins. Das Gebiet des Hafens wird ab einem Hochwasserstand 
von 10,70 Meter Kölner Pegel geflutet. 
Der Deutzer Hafen hat nur noch eine geringe Bedeutung als Industriehafen. Der Umschlag ist in den 
letzten Jahren stetig gesunken und umfasst lediglich  noch rd. 2,2 % des Umschlags der Kölner Häfen. 
Für die Binnenschifffahrt spielt der Deutzer Hafen als Umschlagsplatz für Waren und Güter insgesamt 
keine bedeutsame Rolle mehr. Eine Ertüchtigung und ein funktionaler Ausbau als Hafen sind bereits 
aufgrund der Lage in der Innenstadt und aufgrund der herangerückten Büronutzungen, die eine noch 
höhere Lärmbelastung durch Industriebetriebe nicht erlauben, sowie aufgrund der fehlenden flä-
chenhaften Erweiterungsmöglichkeiten nicht möglich. Diese Situation hat die Stadt dazu bewogen, 
eine städtebauliche Konversion des Hafenareals in B etracht zu ziehen und den Standort zu einem 
innerstädtischen urbanen Quartier mit Wohn - und Arbeitsstätten zu entwickeln.  Der HGK gehörten 
70 % der Grundstücksflächen im Hafen. Diese Flächen wurden im Jahre 2016 an ‘moderne stadt’ Köln 
übertragen. Bis zum 31.12.2020 bleibt der HGK / RheinCargo ein Nießbrauchrecht vorbehalten, so 
dass die im Deutzer Hafen ansässigen Unternehmen bis dahin einen neuen Standort finden können. 
Die RheinCargo strebt an, den Unternehmen Flächen, die in der Verwaltung der RheinCarg o liegen, 
zur Verfügung zu stellen50. Der Rest der Hafenflächen befindet sich in Privateigentum. 
Der Hafen ist im geltenden Landesentwicklungsplan nicht mehr als landesbedeutsamer Hafen aus-
gewiesen. Nach rechtlicher Prüfung der Anwaltskanzlei Lenz und Johlen handelt es sich bei dem  
Deutzer Hafen im rechtlichen Sinne nicht um einen Schutzhafen51. Die faktische Nutzung als Schutz-
hafen ist z.B. wegen Hochwasser oder einer Havarie auf dem Rhein durchaus möglich. Da dies e Fälle 
selten zu erwarten sind, stünde auch eine solche gelegentliche Nutzung als Schutzhafen der geplan-
ten Konversion nicht entgegen. 
 
3.2 Lage, Flächengröße und Bedeutung für die Stadtentwicklung 
Der Deutzer Hafen befindet sich in zentraler innerstädtischer Lage in Sichtweite des Kölner Doms. Auf 
der Gesamtfläche des Untersuchungsgebietes von 37,7 ha, davon rd. 8,1 ha Wasserfläche, lassen sich 
rd. 3.000 Wohnungen für 6.900 Personen und rd. 6.000 Arbeitsstätten sowie alle erforderlichen städ-
tebaulichen Folge - und Versorgungseinrichtungen gemäß dem städtebaulichen Konzept des Pla-
                                                           
50  HGK (2017), Geschäftsbericht der Häfen und Güter Verkehr Köln AG 2016. S. 23.  
51  Lenz und Johlen (2017), Gutachterliche Stellungnahme zur Überprüfung der Qualifizierung des Deutzer 
Hafens, Bearbeiter R. Voß, Köln.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
57 
 
nungsteams COBE errichten. Schon angesichts des Umfangs des geplanten Projekts weist die Maß-
nahme eine erhebliche Bedeutung für die Stadtentwicklung Kölns auf. Die Konversion des ehemali-
gen Gewerbe- und Industriestandortes bietet für die Stadt Köln insbesondere die Chance, den Stadt-
teil Deutz und darüber hinaus das gesamte rechtsrheinische Stadtgebiet durch das herausragende 
Projekt ‚Deutzer Hafen‘ aufzuwerten und einen neuen Kristallisationspunkt für die städtebauliche 
Entwicklung zu schaffen. Zugleich leistet die Maßnahme angesichts knapper Flächenressourcen einen 
wichtigen Beitrag zur städtebaulichen Innenentwicklung, zur effizienten Nutzung der bestehenden 
Infrastruktur in der Innenstadt Kölns sowie zur Schonung und Sicherung d es Freiraums außerhalb 
bestehender Siedlungsflächen. 
Aufgrund der Flächengröße und der Lage leistet die Konversion einen wesentlichen Beitrag zur De-
ckung des ermittelten erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten in quantitativer und in qualita-
tiver Hinsicht in der Innenstadt, in der ein ausgeprägtes Defizit für diese Funktionen besteht. Von den 
geplanten Wohnungen sollen rd. 30 % im geförderten Wohnungsbau errichtet werden. Für dieses  
Wohnungsmarktsegment besteht in der Stadt Köln und insbesondere in der  Innenstadt ein erhöhter 
Bedarf. 
 
3.3 Ziele der Landesplanung und Raumordnung 
Der Deutzer Hafen wird im aktuellen Landesentwicklungsplan NRW (LEP) von 2/2016 erstmals nicht 
mehr als landesbedeutsamer Hafen eingestuft. Der LEP fordert zudem eine stärkere Innene ntwick-
lung der Städte, um den Freiraum zu schützen und landwirtschaftliche Nutzflächen im Außenbereich 
zu erhalten. Diesen Zielen trägt die Hafenkonversion in hohem Maße Rechnung. 
Der Regionalrat hat in seiner Sitzung am 15.12.2017 die 25. Änderung des geltenden Regionalplans 
der Region Köln beschlossen. Danach soll der bestehende Gewerbe- und Industriebereich (GIB) des 
Hafenareals in einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) umgewidmet werden . Die Regionalplan -
Änderung ist der Landesplanungsbehörde gemäß § 19 Abs. 6 L andesplanungsgesetz (LPlG) anzuzei-
gen und ihre Bekanntmachung erfolgt, sofern nicht innerhalb von drei Monaten von dieser Einwen-
dungen erhoben werden. 
Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist gemäß § 1 Abs. 4 BauGB aus  diesen neuen Zielen der 
Regionalplanung zu entwickeln. Auf dieser Grundlage können sodann Bebauungspläne zur städtebau-
lichen Neuordnung und Umnutzung des Hafenareals aufgestellt werden. 
Die städtebauliche Neuordnung des Deutzer Hafens gilt nach dem Urteil des BVerwG von 2014 nich t 
als Neubaumaßnahme, so dass die Entwicklung des neuen gemischten urbanen Standortes unter 
Beachtung der Anforderungen des WHG im Überschwemmungsbereich zulässig ist.  Insbesondere 
darf das Retentionsvolumen durch die Neubebauung nicht verringert werden. 
 
3.4 Bedeutung des Deutzer Hafens als Schutzhafen in faktischer und rechtlicher 
Hinsicht 
Die Stadt Köln folgt  der Einschätzung der Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen , dass  der Deutzer 
Hafen im rechtlichen Sinne kein Schutzhafen  ist, da es an einem erforderlic hen widmenden Publika-
tionsakt (Allgemeinverfügung) zur Begründung der Qualifizierung als Schutzhafen fehlt. Insbesondere 
handelt es sich bei der „Polizeiverordnung betreffend die Benutzung der städtischen Werft - und Ha-
fenanlagen in Köln“ vom 06.12.1933 und  23.12.1933 nicht um einen solchen widmenden Publikati-

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
58 
 
onsakt, da sie selbst keine Widmung beinhaltet sondern lediglich die Voraussetzungen für einen sol-
chen Widmungsakt normiert. Danach bedarf die Widmung einer nachgelagerten Ermessensentschei-
dung der Hafe npolizei. An einer solchen Ermessensausübung fehlt es hingegen. Außerdem ist frag-
lich, ob die Polizeiverordnung aus formellen und materiellen Gründen rechtswidrig ist. 
Auch ohne die rechtliche Qualität eines Schutzhafens ist es faktisch ggf. möglich, dass für den selten 
auftretenden Hochwasserfall oder bei Havarien auf dem Rhein Teile des Hafens für Wasserfahrzeuge 
zur Verfügung stehen. Ein Hochwasserereignis, das zur Einstellung der Schifffahrt führt ist statistisch 
lediglich alle 2 -2,5 Jahre zu erwarten. Der Fall des Eisgangs auf dem Rhein dürfte in Zukunft nicht 
mehr eintreten. Weiterhin ist zu beachten, dass sich der Teil des Hafenbeckens innerhalb des Unter-
suchungsgebietes im Eigentum von ‚moderne stadt‘ befindet.  
Die Schutzhafenfunktion des Deutzer Ha fens wird im Rahmen der Bebauungsplanung abschließend 
überprüft und verbindlich geklärt. 
 
3.5 Nutzungen im Untersuchungsgebiet 
Die Belegung und Nutzung der rd. 20 ha Gewerbe- und Industrieflächen am Hafen (engerer Hafenbe-
reich) stellt sich nach einer Bestandsaufnahme 2017 wie folgt dar (vgl. Abbildung 16): 
 Hafenbezogene Nutzung (z.B. Mühlenbetrieb, Eisen - und Stahlhandel, Asphalt -Mischwerk) (rd. 
60 % der Fläche) 
 Nicht hafenbezogene Nutzungen (z.B. Dienstleistungen, Büro , Wohnen, Bauhof) (rd. 20  % der 
Fläche) 
 Leerstand bzw. erhebliche Mindernutzung (rd. 20 % der Fläche) 
Lediglich noch drei Unternehmen (Ellmühle, Stahlhandel Weiler, Metallrecycling Steil) mit einem 
Anteil an den Hafenflächen von 53 % nutzen regelmäßig den Anschluss an den Rhein. Die drei Unter-
nehmen nehmen auf Grund der Größe und Nachbarschaftseinwirkungen ihrer Betriebsflächen eine 
Schlüsselrolle im Hafenareal ein.  Insgesamt hat die Lage am Hafen für das Asphaltmischwerk keine 
essentielle Bedeutung, denn die Anlieferung des Rohmaterials erfolgt ohnehin überwiegend per Bahn 
oder Straße. 
Die überwiegende Bebauung des Deutzer Hafens wird durch offene und gedeckte Lagerstätten für 
Schrott, Stahl- und Walzwerkerzeugnisse, Hölzer und Straßenbaumaterialien geprägt. Eine Ausnahme 
bilden allein die massiv errichteten hochgeschossigen Mühlenbauten. Der Mühlenbetrieb, das WAW-
Asphaltmischwerk und das Metallentsorgungsunternehmen betreiben im Deutzer Hafen Anlagen, die 
nach Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) genehmi gungspflichtig sind. Eine untergeordnete 
Bürobebauung findet sich eingestreut an den Rändern.  
Auf dem Areal sind derzeit lediglich noch fünf Betriebe mit hafenaffinen Nutzungen anzutreffen: 
 Ellmühle (Kampffmeyer Mühlen GmbH, Tochtergesellschaft von GoodMi lls Deutschland):  
Rund 140.000 t Getreide und Futtermittel hat die Ellmühle 2014 schiffseitig umgeschlagen 
und weist mit rd. 46 % des gesamten Schiffsumschlags im Deutzer Hafen den größten Anteil 
auf. Der Hafenanschluss ist für das Unternehmen zwingend erforderlich. 
 Entsorgungsunternehmen Theo Steil: Hauptsitz Trier, schlägt Schrott im Hafen um, im Jahr 
2014 wurden 81.300 t per Schiff transportiert.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
59 
 
 Stahlunternehmen Carl J. Weiler: Handel mit Stahlprodukten, verfügt in Deutz über eigene 
Umschlags-, Aufarbe itungs- und Lagermöglichkeiten. In 2014 wurden am Standort Deutz 
80.100 t Eisen und Stahl zur Weiterverarbeitung umgeschlagen.52 
 Wasserschutzpolizei, Alfred-Schütte-Allee, 4.800 m² HGK-Mietfläche 
 Altes Hafenamt, inklusive Technik für Drehbrücke 
 
 
Abbildung 16: Bestehende Nutzungen im Deutzer Hafen, Stand 2015 
Quelle: Stadt Köln, Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015: 'Grundsatzbeschluss zur zukünfti-
gen Nutzung des Deutzer Hafens' 
                                                           
52 Stadt Köln (2015), Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015

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60 
 
Nach dem Erwerb der Ellmühle durch die ‚moderne stadt‘’ im Jahr 2016 und deren geplante Verlage-
rung des Betriebs bis 2020 werden dann einschließlich WAW-Asphaltmischwerk lediglich noch zwei 
Betriebe eine hafenaffine Nutzung aufweisen. Zugleich steigt der Anteil der brachliegenden Flächen 
im Hafenareal. Schließlich ist festzustellen, dass die Aufrechterhaltung der industriellen Nutzungen 
mit teilweise BImSchG -genehmigten stark emittierenden Betrieben  angesichts der Entwicklung von 
Dienstleistungsnutzungen und Wohnen im Umfeld des Deutzer Hafens sowie angesichts der inner-
städtischen Lage aus städtebaulicher Sicht problematisch ist und die anzustrebende Transformation 
des rechtsrheinischen Bereichs von Köln einschränkt. Insgesamt sind die überwiegenden Teile des 
Hafenareals als Brache bzw. minder- oder fehlgenutzte Flächen zu qualifizieren. 
Der Bereich zwischen Siegburger Straße und Poller Kirchweg weist keine hafenbezogenen Nutzungen 
auf. Nördlich der stadteigenen Fläche Am Schnellert, die derzeit als Parkplatz genutzt wird, befinden 
sich eine Lagerhalle  und ein vollvermietetes Bürogebäude aus den 1990er Jahren. Des Weiteren 
schließen sich entlang der Siegburger Straße ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus, ein Le-
bensmitteldiscounter sowie ein Umspannwerk der Stadtwerke Köln an. Eine Tankstelle schlie ßt den 
Bereich im Norden ab (vgl. Abbildung 16, Abbildung 17, Abbildung 18). 
 
Abbildung 17: Deutzer Hafen sowie Bürobereich Siegburger Straße und die Poller Wiesen am Rhein 
von Süden aus gesehen;  
Quelle: © Luftbildatlas Köln, Verlag DOM publishers, Berlin, 2011

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
61 
 
 
Abbildung 18: Luftbild Deutzer Hafen 
Quelle: TIM-online Land NRW 2017, GeoBasis DE/BKG 2017 
Die Abbildung 17 und die Abbildung 18 zeigen die Brachflächen sowie die extensiven Nutzungen der 
Grundstücke auf dem Hafenareal. Weitere aktuell e Fotos, die die Grundstücksnutzung dokumentie-
ren, finden sich im Anhang.  
Fazit 
Nach dem Erwerb der Ellmühle durch die ‚moderne stadt‘’ im Jahr 2016 und deren geplante Verlage-
rung bis 2020 werden dann lediglich noch zwei Betriebe eine hafenaffine Nutzung aufweisen. Derzeit

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
62 
 
liegen bereits über 46 % der Flächen brach, bzw. sind minder- oder fehlgenutzt. Zugleich ist festzu-
stellen, dass die Aufrechterhaltung der industriellen Nutzungen mit teilweise BImSchG -genehmigten 
Betrieben aus städtebaulicher und immiss ionsschutzrechtlicher Sicht angesichts der zahlreichen 
Dienstleistungs- und Wohnstandorte im unmittelbaren Umfeld des Deutzer Hafens problematisch ist. 
Zudem hat der Regionalrat bereits eine Änderung des Regionalplans (Umwidmung des GIB in ASB, 
vgl. Abschnitt 3.3) beschlossen und die Stadt Köln plant eine entsprechende Änderung des Flächen-
nutzungsplans (Anpassung an den geänderten Regionalplan  und an die aktuellen städtebaulichen 
Ziele der Stadt ). Die gewerblich-industrielle Hafennutzung stellt keine innens tadtadäquate Nutzung 
mehr dar und blockiert die angestrebte Transformation der rechtsrheinischen Stadtgebiete Kölns. Die 
Verlagerung der noch bestehenden innen stadtunverträglichen Nutzungen und die anschließende 
Konversion der umfangreichen Brachflächen in  der innerstädtischen Lage sind von besonderer Be-
deutung für die nachhaltige Stadtentwicklung Kölns. 
 
3.6 Verkehrliche Erschließung  
 ÖPNV 
Die Anbindung an den ÖPNV ist über die Stadtbahnlinie 7 (Frechen -Benzelrath – Porz-Zündorf) in der 
Siegburger Straße vorha nden, die hier einen eigenen Gleiskörper in Mittellage befährt. Die Linie 7 
verkehrt unmittelbar zum zentralen innerstädtischen Knotenpunkt Neumarkt, eine direkte Anbin-
dung an das Netz des Schienenpersonenverkehrs (S -Bahnen / Regionalzüge / Fernverkehre im  Bahn-
hof Messe/Deutz oder Hauptbahnhof) besteht indessen nicht. Während die Haltestelle ‚Drehbrücke’ 
den nördlichen Hafenbereich erschließt, nimmt die Haltestelle ‚Poller Kirchweg’ eine mittlere Positi-
on ein. Das südliche Hafenareal liegt im Einzugsbereich  der Stadtbahnhaltestelle ‚Raiffeisenstraße’. 
Das Hafengelände befindet sich im 400  m-Einzugsradius (Luftlinie) um die genannten Stadtbahn -
Haltestellen und kann damit gemäß den Vorgaben des Nahverkehrsplans Köln als erschlossen gelten.  
Da das Hafenbecken für Fußgänger eine Barriere darstellt, sind die tatsächlichen Wege von diesen 
Haltestellen zu den am weitesten entfernten Parzellen an der Alfred -Schütte-Allee jedoch bis zu 
1.000 m lang. Dies kann im Fall einer Hafenumnutzung durch eine neue Brücke über d as Hafenbe-
cken abgeändert werden.  
In einem Verkehrsgutachten wird die Verbesserung der ÖPNV-Anbindung unter Berücksichtigung der 
geplanten Aufsiedlung untersucht. Dabei werden Varianten mit zusätzlicher Quartiersbuserschlie-
ßung ebenso betrachtet wie eine mögliche rechtsrheinische Nord-Süd-Verbindung einer Stadtbahnli-
nie von Porz/Poll über die Siegburger Straße zum Bahnhof Messe/Deutz. Mittels Ertüchtigung der 
Gleisanlagen am Ostkopf der Deutzer Brücke, deren Machbarkeit noch detailliert zu untersuchen ist,  
wäre eine Durchbindung der Stadtbahn von der Siegburger Straße bis zum Bahnhof Köln Mes-
se/Deutz und damit zum Fern - und Regionalverkehr erreichbar. Durch diese Maßnahme könnte zu-
dem eine Taktverdichtung auf einen 5-Minutentakt auf der Siegburger Straße ermöglicht werden. 
Langfristig ist durch Ertüchtigung der Südbrücke eine neue S-Bahnlinie mit einem Haltepunkt in Höhe 
der Siegburger Straße geplant, die die Erschließungsqualität des Hafenareals durch die Anbindung an 
die andere Rheinseite und damit an die Innenstadt erheblich verbessert.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
63 
 
 
Abbildung 19: Übersichtsplan: Durchbindung Linie 7 zum Bhf. Köln-Messe/Deutz (Arbeitstitel: Linie 8); 
Quelle: Stadt Köln auf Kartengrundlage von Christian Stade / gleisplanweb.de 
 Motorisierter Individualverkehr 
Das Hafenareal ist gut an das örtliche und überörtliche Hauptstraßennetz angebunden. Dazu dienen 
die örtlichen Hauptstraßen Siegburger Straße und Im Hasental zum Östlichen Autobahnzubringer 
(örtlicher Hauptverkehrszug) und darüber hina us zum Kölner Autobahnring (Autobahnkreuz Köln -
Gremberg mit A 4 und A 559). Die Anbindung an das linksrheinische Gebiet und das nördliche Stadt-
gebiet ist über die Severinsbrücke, die Deutzer Brücke bzw. den Deutzer Ring, den Walter -Pauli-Ring 
und die Straß e des 17. Juni zur Zoobrücke möglich. Diese Verbindungen bleiben gemäß dem am 
05.11.2013 beschlossenen LKW-Führungskonzept auch zukünftig für den Lkw -Verkehr geöffnet (Aus-
nahme Deutzer Brücke). Die Siegburger Straße steht sowohl in Deutz nördlich der Sever insbrücke als 
auch in Poll südlich der Einmündung Am Schnellert für Fahrzeuge über 7,5 t und damit dem Gewer-
beverkehr des Hafens nicht zur Verfügung. Von der Straße Im Hasental bzw. der Siegburger Straße 
aus sind die Hafenflächen für Lkw’s ausschließlich über den Poller Kirchweg, die Straße Am Schnellert

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
64 
 
und die Alfred-Schütte-Allee erreichbar (Südumfahrung). Die direkte Anbindung über die denkmalge-
schützte Drehbrücke an der nördlichen Hafenzufahrt steht nur eingeschränkt montags bis freitags für 
Kfz bis 7,5 t zur Verfügung. 
Insgesamt weist das Planungsgebiet eine Gesamtbelastung von ca. 5.900 Kfz/Tag mit ca. 900 Lkw/Tag 
auf (Stand 2013). Darin erzeugen die Tankstelle Siegburger Straße sowie der südlich hiervon gelegene 
Discounter (Lidl) mit fast 1.300 bzw. 2.200 Kfz/Tag die höchsten Verkehre. Alle relevanten Straßenab-
schnitte und Knotenpunkte im Bereich des Deutzer Hafens haben derzeit eine ausreichende Leis-
tungsfähigkeit. 
Durch die Aufsiedlung wird sich das Pkw -Aufkommen im Planungsgebiet signifikant erhöhe n. Daher 
wird in einem Verkehrsgutachten untersucht, durch welche Maßnahmen zur Förderung des ÖPNV 
sowie des Fußgänger - und Radverkehrs die Erhöhung des Pkw -Verkehrs begrenzt werden kann. Für 
den verbleibenden Pkw -Verkehr muss das Verkehrsgutachten im Rahm en einer Leistungsfähigkeits-
untersuchung geeignete Maßnahmen vorschlagen, um die Auswirkungen auf das Straßennetz zu 
begrenzen. 
 Fuß- und Radwegeerschließung  
Die rheinseitige Teilfläche des Deutzer Hafens grenzt direkt an die Euro -Velo-Route 15, den Rhein -
Radweg, der auf der rechten Rheinseite als kombinierter Geh -/Radweg über den Poller Damm, die 
Alfred-Schütte-Allee und die Drehbrücke des Hafens sowie weiter an der Deutzer Brücke vorbei 
rheinabwärts bis in die Niederlande führt. Ausgehend von diesem Weg s ollte eine barrierefreie An-
bindung an das gegenüberliegende westliche Rheinufer durch eine Fußgänger- und Radfahrerrampe 
auf die Südbrücke geschaffen werden. Dadurch wird die Erreichbarkeit der Innenstadt Köln für künf-
tigen Bewohner und Nutzer des Hafenareals erheblich verbessert. 
Die östliche Seite des Hafens wird von dem straßenbegleitenden Radweg entlang der Siegburger 
Straße erschlossen. Die Anbindung des Deutzer Hafens an die Stadtteile Deutz und Poll ist mit Rad-
wegen im Verlauf der Siegburger Straße grundsätzlich gegeben. 
Unzureichend ist derzeit die Erreichbarkeit des Hafenareals und des Rheinufers von Quartieren öst-
lich der Siegburger Straße. Die Straße stellt eine Barriere dar. Im Verkehrsgutachten werden die Que-
rungsmöglichkeiten an den Stadtbahn-Haltestellen und der Ausbau der Wegebeziehungen im weite-
ren Verlauf zum Deutzer Hafen als Fuß-und Radverbindungen und zum Rheinufer überprüft. Über die 
Südbrücke ist der Deutzer Hafen für Fußgänger auf kurzem Wege an die linke Rheinseite und den 
Rheinauhafen angebunden. Diese Verbindung sollte barrierefrei und für Radfahrer ausgebaut wer-
den. Insgesamt sind zusätzliche Brücken für ein engmaschiges Fuß - und Radwegenetz im neuen 
Quartier Deutzer Hafen erforderlich. 
 Schienengüterverkehr 
Mit der HGK-eigenen Gleistrasse besteht ein gewerblicher Schienenanschluss der Kaianlagen beider-
seits des Hafenbeckens und der dort angrenzenden Gewerbe - und Industriegrundstücke für alle Par-
zellen. Die Hafenbahn wird zur künftigen funktionalen Erschließung des Standortes nach der  städte-
baulichen Konversion nicht mehr benötigt und kann als andere Verkehrsanlage umgenutzt werden. 
 Hafenbecken und Wasserstraßen 
Das rd. 8,2 ha große Hafenbecken südlich der Drehbrücke ist über den rd. 400 m langen Vorhafenbe-
reich unterhalb der Severinsb rücke unmittelbar mit der Bundeswasserstraße Rhein verbunden. Das 
private Hafenbecken der HGK ist keine gewidmete Fläche der Bundeswasserstraße. Derzeit bietet das

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
65 
 
ca. 1.000 m lange und ca. 80 m breite Hafenbecken im Normalbetrieb acht bis zehn Liegeplätze  für 
Schiffsumschlag an und ist auch bei unterschiedlichen Wasserständen gut nutzbar. Der derzeitige 
Zustand des Hafens, der Hafenzufahrt (mit Drehbrücke) und der Hafenanlagen erfüllt alle momenta-
nen Anforderungen und entspricht dem Stand der Technik. Die Anlegestellen im Vorhafenbereich 
nördlich der Drehbrücke werden außer von der Wasserschutzpolizei und Wasserfeuerwehr auch von 
der Passagierschifffahrt genutzt. 
 
Abbildung 20: Stand der Verkehrserschließung Deutzer Hafen (Quelle: Stadt Köln 2015) 
Bei dem Deutzer Hafen handelt es sich nicht um einen Schutzhafen, wie sich aus den rechtlichen 
Begutachtungen der Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen ergibt (vgl. Abschnitt 3.4). Im Ergebnis ist 
die Eigenschaft des Deutzer Hafens als S chutzhafen zu verneinen, da es an einem erforderlichen 
widmenden Publikationsakt (Allgemeinverfügung) zur Begründung der Qualifizierung als Schutzhafen 
fehlt. Auch ohne die Qualität eines Schutzhafens ist es faktisch ggf. möglich, dass für den e her selten 
auftretenden Hochwasser-Fall sowie bei Sperrung des Rheins bei Havarien Teile des Hafens für Was-
serfahrzeuge zur Verfügung stehen. Der Fall des Eisgangs auf dem Rhein dürfte in Zukunft nicht ein-
treten.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
66 
 
Fazit 
Die derzeitige Erschließung und die grundsätzlic h verkehrsgünstige Lage lassen die geplante städte-
bauliche Konversion des Deutzer Hafens zu. Das Areal verfügt über eine gute Anbindung an das loka-
le und regionale Straßennetz. Im Hinblick auf die Entwicklung als verdichteter Wohn - und Arbeits-
stättenstandort muss sowohl eine Ertüchtigung des ÖPNV als auch der Netze und Anlagen für Fuß-
gänger, Radfahrer und den Kfz -Verkehr erfolgen, um den Verkehrszuwachs umweltverträglich abwi-
ckeln und die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes und der umgebenden Knotenpunkte erhalten zu 
können. Hierzu wird die beauftragte Verkehrsuntersuchung Aussagen treffen. 
 
3.7 Hochwassersituation und Anforderungen des Hochwasserschutzes 
Das gesamte engere Hafenareal des Deutzer Hafens liegt bis zur Hochwasserschutzmauer entlang der 
Westseite von Siegburger Straße bzw. Poller Kirchweg vollständig im gesetzlich festgesetzten Über-
schwemmungsgebiet des Rheins (vgl. Abbildung 21). Im Jahr 2012 hat die Bezirksregierung Köln die 
Überschwemmungsgebiete des Rheins für ein 100-jährliches Hochwasserereignis (HQ100) neu ermit-
telt (entspricht 11,30 m Kölner Pegel (KP)) und das bisher schon bestehende Überschwemmungsge-
biet vorläufig zum 27.11.2012 neu festgelegt und gesichert. 1993 und 1995 stieg der Wasserstand 
des Rheins in Köln auf 10,63 m und 10,69 m KP an. Ab 10,70 m KP wird Katastrophenalarm ausgelöst. 
Im Deutzer Süden sind die Flächen östlich der o.g. Hochwasserschutzanlagen entsprechend dem hier 
2006 umgesetzten städtischen Hochwasserschutzkonzept vor Hochwass erereignissen bis zu 11,90 m 
KP (200-jährliches Hochwasser) geschützt. Aus diesem Grunde kann jede weitere Nutzung des Deut-
zer Hafens nur unter Berücksichtigung der gesetzlich vorgegebenen Belange des Hochwasserschutzes 
erfolgen. Alle Entwicklungsschritte müssen hochwasserangepasst ausgeführt werden. Zu beachten 
sind die bundeseinheitlichen Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) sowie die hiermit 
korrespondierenden Bestimmungen des Landeswassergesetzes NRW (LWG). Hiernach sind bauliche 
Eingriffe in Überschwemmungsgebiete und Belange der Hochwasserrückhaltung wie auch des Ab-
flusses bei Hochwasser besonders zu beachten.  
Der Deutzer Hafen liegt im Bereich des sogenannten Niederrheins zwischen Rheinkilometer 685,7 in 
Höhe der Südbrücke und 686,8 in Höhe  der Drehbrücke. Das Gefälle des Rheins in diesem Abschnitt 
beträgt ca. 30 cm. Das Abflussverhalten und die Fließgeschwindigkeit resultieren aus der Verlaufs-
richtung und dem Querschnitt des Rheins in diesem Bereich. Die Fließrichtung drängt auf Höhe des 
Deutzer Hafens gegen das Westufer (Bereich Rheinauhafen). Diese Rheinseite wird deshalb als 'Prall-
hang' bezeichnet, die Ostseite (Bereich Deutzer Hafen/ Poller Wiesen) als 'Gleithang', wobei die 
Fließgeschwindigkeit am Gleithang geringer ist als am Prallhang . Im Hochwasserfall sind bei einer 
Neubebauung, sofern sie hochwasserangepasst ausgeführt wird, auf Grund der Lage am Gleithang 
und durch die abriegelnde Wirkung des ca. 8 m hohen Bahndamms der Güterbahntrasse zur Südbrü-
cke lokal erhöhte Fließgeschwindigke iten und Wirbelbildungen nicht zu erwarten, da die hydrody-
namische Druckbelastung an Gebäuden hier entsprechend geringer ist. Quantitative Aussagen über 
die Abflussverhältnisse können auf Grund der derzeit fehlenden Datenlage erst bei Vorliegen eines 
ausreichend konkreten städtebaulichen Konzeptes erfolgen.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
67 
 
 
Abbildung 21: Deutzer Hafen mit Überschwemmungsgebiet und Wasserstand bei 100-jährlichem 
Hochwasser (=11,30 mKP) 
Quelle: Hochwassergefahrenkarte der Hochwasserschutzzentrale Köln, Stand: 2010

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
68 
 
Am Rhein entwickelt sich Hochwasser langsam, die hohen Wasserstände können aber über mehrere 
Wochen erhalten bleiben. Am Niederrhein sind die Winterhochwasser die maßgeblichen Hochwas-
ser. Sie entstehen zumeist, wenn in den Monaten Januar und Februar die Schneeschmelze mit anhal-
tenden Niederschlägen zusammenfällt. Zu beachten ist dabei, dass bei Hochwasser kein sauberes, 
klares Flusswasser vordringt, sondern ein Wasser-Schlamm-Gemisch die Gebäude flutet. 
Bei einem 100 -jährlichen Hochwasser wird bei dem derzeitigen Geländeniveau nahezu der gesamte 
Deutzer Hafen überflutet, bei einer Überflutungshöhe von einigen Zentimetern bis maximal ca. 1,50 
m bis ca. 1,70 m in einigen Bereichen der Kaikanten (Hafenbahngleise) des Hafenbeckens. Eine klei-
nere Fläche im Nordbereich der vormaligen Auermühle bleibt hochwasserfrei. Die Überflutungshö-
hen nehmen bei den Flächen beiderseits des Hafenbeckens in Richtung Hafenbecken zu. Die Alfred -
Schütte-Allee wird bei 11,30 m KP im Norden etwas über 20 cm überflut et, im südlichen Bereich et-
wa 10 bis 15 cm. Die Straße Am Schnellert weist an ihrem tiefsten Punkt in Höhe der querenden Ha-
fenbahngleise eine Überflutungshöhe von etwa 1,20 m auf, an dem Übergang zum Poller Kirchweg 
ca. 30 cm und zur Alfred-Schütte-Allee etwa 20 cm. 53 
Das Planungsverbot des § 78 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WHG greift nicht. Wegen der vorhandenen Bebauung 
im Deutzer Hafen liegt nach dem Grundsatzurteil des BVerwG vom 3.6.2014 (AZ 4Cn 6.12) kein 'neu-
es Baugebiet' vor.54 
Um einen positiven Ausgleich in  der Retentionsraumbilanz zu erreichen und dementsprechend  dem 
Rhein im Hochwasserfall mehr Raum zur Ausbreitung zur Verfügung zu stellen, w urden verschiedene 
Ansätze im Rahmen der Machbarkeitsstudie ermittelt und dargestellt. Die Anforderungen an den 
Hochwasserschutz wurden auch im städtebaulichen Gutachterverfahren berücksichtigt. Dabei wer-
den  große Hafenflächen von bestehenden Nutzungen freigestellt und nicht bebaut und als wertvolle 
Grün- und Freiflächen so moduliert und gestaltet, dass sie im Hochwass erfall zusätzliche Über-
schwemmungsräume bereitstellen. Im aktuellen Entwurf dienen Stadtplätzte, Promenaden und ter-
rassierte Freiräume als Retentionsflächen und werden bei Hochwasser nach und nach geflutet. Ge-
bäude und Straßenraum auf 42,7 m ü. NN bleiben hochwasserfrei. Ab einem hundertjährigen Hoch-
wasser werden die Garagen in den Gebäudesockeln über Überläufe kontrolliert geflutet. Die Tiefga-
ragen sind entsprechend flutbar auszuführen. Dies ist in der weitern integrierten Planung zu konkre-
tisieren und umzusetzen. 
 
Fazit 
Das Hafenareal liegt im Überschwemmungsbereich eines 100 -jährlichen Hochwassers. Aufgrund des 
Grundsatzurteils des BVerwG 2014 und unter Beachtung der in der Machbarkeitsstudie des Büros 
ASTOC vorgesehen Anforderungen an den Hochwasserschut z ist die städtebauliche Konversion des 
Hafenareals aus rechtlicher und hydrologischer Sicht möglich. Der Standort kann daher hinsichtlich 
Nutzungsart und Bebauungsstruktur aus Sicht des Hochwasserschutzes umstrukturiert werden, so-
weit keine Verschlechteru ng der Hochwassersituation eintritt. Dazu sollen eine umfangreiche Grün - 
und Freifläche sowie flutbare Tiefgaragen beitragen. Die vorliegende Machbarkeitsstudie weist an-
hand eines Testentwurfes für ein urbane s gemischtes Quartier im Deutzer Hafen detaillie rt nach, 
dass eine städtebauliche Konversion, die die hochwassertechnischen Anforderungen an den Standort 
                                                           
53  Stadt Köln 2015, Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015 , S. 17ff. 
54 Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen (2014), Rechtliche Begutachtung zur Umnutzung des Deutzer Hafens.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
69 
 
beachtet, möglich ist. Auch der Integrierte Plan wird unter strikter Beachtung der Anforderungen des 
Hochwasserschutzes weiter entwickelt und angepasst, sofern dies erforderlich ist. 
 
3.8 Immissionen 
Auf die Entwicklungspotenziale des Hafenareals hat die Lärmsituation einen wesentlichen Einfluss. 
Maßgebliche Gewerbelärmemittenten sind die Kampffmeyer Mühlen, die Industriebetriebe an der 
Alfred-Schütte-Allee, die Aral -Tankstelle und der Discounter 'Lidl'. Daneben resultieren weitere 
Lärmemissionen und -immissionen aus Straßen -, Schienen- und Wasserverkehr. Die nachfolgenden 
Aussagen beruhen auf der schalltechnischen Untersuchung des Instituts für Immissionssc hutz ADU 
cologne GmbH, Köln, das die Stadtverwaltung 2012 beauftragt hat.  
 Gewerbelärm 
Der Deutzer Hafen ist entsprechend seinem aktuellen Charakter als Industrie - und Gewerbehafen 
Standort zahlre icher emittierender Betriebe , die teilweise den Bestimmungen  des Bundesimmissi-
onsschutzgesetzes (BImSchG) unterliegen: 
Kampffmeyer Mühlen (GoodMills Deutschland), Siegburger Straße 108 
Die Großmühlenanlage arbeitet im Mehrschichtbetrieb und unterliegt den Genehmigungstatbestän-
den des BImSchG. Trotz Modernisierung weist die industrielle Nutzung weiterhin Emissionen an Lärm 
und Luftverunreinigungen (Stäube) auf. Angrenzende etwaige Nachbarnutzungen müssen den In-
dustriegebietscharakter des Mühlenstandortes ausreichend berücksichtigen. Der Mühlenbetrieb wird 
nach dem Kauf durch die ‚moderne stadt‘’ bis zum Jahr 2020 verlagert und daher den Betrieb ab die-
sem Zeitpunkt einstellen. 
Theo Steil GmbH, Alfred-Schütte-Allee 6 und 20 
Die nach BImSchG durch die Bezirksregierung Köln genehmigten flächenbezogen größten Anlagen im 
Hafen mit Tagesbetrieb von 06:00 bis 22:00 Uhr sind lärmintensiv und prägen das Areal optisch durch 
Schrotthalden. 
WAW Asphaltmischwerke, Alfred-Schütte-Allee 8 
Das Unternehmen betreibt eine nach BImSchG genehmigte Anlage zur Herstellung von Mischungen 
aus Bitumen oder Teer mit Mineralstoffen. Aufgrund der Typik der Anlage sind Lärmemissionen aus 
der Produktionsanlage sowie aus den Fahrzeugbewegungen, Staubemissionen aus der Lagerung und 
dem Umschlag der mineralischen Einsatzstoffe sowie Emissionen aus der Be feuerungsanlage gege-
ben. 
Strabag Büro- und Bauhofkomplex, Alfred-Schütte-Allee 10 
Rückseitig zum Bürohaus (ehem. von der Wettern) betreibt der Konzern einen Bauhof für die Tief-
bau-Sparte mit entsprechenden Geräten, Maschinen und Fahrzeugen. Außerdem sind e ine Eigenver-
brauchstankstelle sowie ein Waschplatz vorhanden. Emissionen werden hauptsächlich durch Fahr-
zeugbewegungen auf dem Betriebsgelände verursacht.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
70 
 
Stahlhandel Weiler, Alfred-Schütte-Allee 12-16 (Verwaltung Poller Kirchweg 8-10) 
Immissionsschutzrechtlich relevante Vorgänge des Unternehmens sind der Umschlag der Stahlpro-
dukte sowie die Bearbeitung der Lang - und Flachstahlprodukte. Die mechanische und thermische 
Bearbeitung der Stahlprodukte (Zuschnitt, Brennschneiden) finden auf der Betriebsfläche  an der Alf-
red-Schütte-Allee im Freien statt. 
Roh- und Wertstoff-Recycling (Remondis), Siegburger Straße 116 
Das Unternehmen betreibt nach BImSchG genehmigte Anlagen zur Lagerung, Sortierung und zum 
Umschlag von Abfällen. Aufgrund der Unternehmenstypik ist  davon auszugehen, dass Staub - und 
Geruchsemissionen aus der Lagerung und dem Umschlag der Abfälle sowie Lärm durch Fahrzeugbe-
wegungen freigesetzt werden. 
Aral-Tankstelle, Siegburger Straße, Ecke Poller Kirchweg 
Der genehmigte 24 -Stunden-Betrieb ist neben der Großmühle der einzige dauerhaft zur Nachtzeit 
arbeitende Betrieb und von daher besonders zu beachten. 
Lidl Discounter, Siegburger Straße 120 
Der Lebensmitteldiscounter weist vor allem aufgrund des Kundenverkehrs auf seinem Parkplatz zwi-
schen Siegburger Straße und Poller Kirchweg werktäglich bis z.Z. 21:00 Uhr Lärmemissionen auf. 
Der Gutachter ADU cologne stellt zusammenfassend fest, dass eine weitere Intensivierung der Ha-
fenaktivitäten im Bestand nicht ohne Einschränkungen möglich ist. So zeigen die vor handenen Lärm-
gutachten im Zuge der Genehmigungsverfahren für die Betriebe im Hafen, dass die Immissionsricht-
werte an Immissionsorten in der Nachbarschaft derzeit bereits ausgeschöpft sind55.  
Da die stark lärmemittierenden Betriebe im Zuge der geplanten Haf enentwicklung aufgegeben bzw. 
verlagert werden, stellt der Gewerbelärm künftig keinen limitierenden Faktor mehr für die städte-
bauliche Entwicklung dar.  
 Verkehrslärm 
Das Plangebiet ist erheblich durch Lärmimmissionen aus dem Straßen - und insbesondere aus d em 
Schienenverkehr belastet. Zudem treten Lärmimmissionen aus der Rheinschifffahrt auf. Der Straßen-
verkehrslärm im Nahbereich wird bestimmt durch die das Untersuchungsgebiet umgebenden Stra-
ßen sowie im Fernbereich von Severinsbrücke und der linksrheinische n Rheinuferstraße. Die Stra-
ßenverkehrslärmimmissionen wurden vom Gutachter ADU cologne DIN -gemäß für die Erstellung der 
alternativen Entwicklungsszenarien erfasst  und in Lärmkarten dargestellt (vgl. Abbildung 22: Schal-
lemissionsplan Schiene, tags, Szenario 3).  
 
                                                           
55  Vgl. Stadt Köln (2015), Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015:'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen 
Nutzung des Deutzer Hafens', S. 14.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
71 
 
 
Abbildung 22: Schallemissionsplan Schiene, tags, Szenario 3  
Stadt Köln (2015), Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015:'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen 
Nutzung des Deutzer Hafens' 
Für die künftige Entwicklung sind vor allem die Emissionen des Schienenverkehrs auf der Stadt-
bahntrasse, und auf der Südbrücke Restriktionen für die Hafenkonversion für Wohn - bzw. Mischnut-
zungen zu berücksichtigen. 56 Weil mit aktiven Lärmminderun gsmaßnahmen in Bezug auf die DB -
Trassen einschließlich Südbrücke zunächst nicht gerechnet werden kann, müssen lärmsensible Nut-
zungen wie Wohnen durch andere Nutzungen im Hafenareal baulich abgeschirmt werden. So zeigt 
Abbildung 22, dass durch entsprechende Anordnung der Gebäude in den inneren Bereichen des Are-
als die Grenzwerte für MI tagsüber von 60 dB(A) eingehalten werden könnten. Bei einer planerischen 
Festsetzung als Urbanes Gebiet (MU) gemäß § 6a BauNVO sind s ogar bis zu 63 d B(A) tagsüber zuläs-
sig. Daher ist eine Entwicklung als gemischter Standort mit Wohnen und Arbeiten möglich. 
                                                           
56  Vgl. Stadt Köln (2015), Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015:'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen 
Nutzung des Deutzer Hafens', S. 15.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
72 
 
Beim Schiffsverkehr bestimmen die gewerbliche Binnenschifffahrt auf dem Rhein, der Sportmotor-
bootsverkehr und die Schifffahrten in d en Deutzer Hafen  die Lärmsituation. Die hieraus entstehen-
den Emissionen wurden gleichfalls gutachterlich in der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung 
erfasst und in Lärmkarten dargestellt.  
Der Schiffsverkehr auf dem Rhein wird hinsichtlich aller alternativen Nutzungen als unkritisch für die 
Entwicklung des Deutzer Hafens gesehen. Falls es in Ausnahmefällen zu einer Nutzung des Hafens für 
schutzsuchende Schiffe aufgrund Havarie oder Hochwasser des Rheins kommen wird, können tem-
poräre Lärmbelastungen durch die zur Eigenversorgung betriebenen Bordaggregate entstehen. Ver-
mutlich werden diese die Richtwerte für Mischgebiete nachts überschreiten. Da Anlässe wie Hoch-
wasser, das zur Einstellung der Schifffahrt führt und Havarien auf dem Rhein seltene Ereignisse dar-
stellen dürften, können diese temporären Lärmbelastungen der Umnutzung des Hafenareals nicht 
entgegen gehalten werden. Eisgang wird als Grund für schutzsuchende Schiffe wegen der zahlreichen 
Zuflüsse mit erwärmtem Kühlwasser im Oberlauf des Rheins in Zukunft wohl nicht mehr auftreten. 
Fazit: 
Nach der geplanten Verlagerung der vorhandenen Betriebe mit BImSchG -Genehmigung entfallen 
künftig Immissionen durch Gewerbelärm im Gebiet. Es verbleiben Lärmimmissionen durch den Ver-
kehr des Güterbahnbetriebs über die Südbrücke sowie durch PKW -Verkehr über die Siegburger Stra-
ße sowie von der gegenüberliegenden Rheinseite. Hinzu kommen die Emissionen durch den Schiffs-
verkehr. Diese Lärmbelastungen stehen einer städtebaulichen Konversion des Hafenareals zu einem 
gemischten Quartier mit Wohnen und Arbeiten grundsätzlich nicht entgegen. So kann zum einen 
durch eine entsprechende Staffelung der Nutzungen nach ihrer Lärmempfindlichkeit, durch eine ge-
zielte abschirmende Bebauungsstruktur sowie durch andere Maßnahmen des passiven Lärmschutzes 
die Lärmsituation im künftigen Quartier erheblich verbessert werden . Zum anderen bietet die neue 
baurechtliche Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ gemäß § 6a BauNVO weitere Steuerungsmöglich-
keiten für die Entwicklung eines gemischten Quar tiers mit Wohnen,  Büronutzungen und Gastrono-
mie. 
 
3.9 Landschaftsschutz und Artenschutz 
Der Deutzer Hafen enthält lediglich wenige und zudem äußerst kleine Grünflächen, und zwar eine 
Rasenfläche im Bereich der Wasserschutzpolizei an  der Alfred -Schütte-Allee und eine unbefestigte 
Baum bestandene Freifläche im Bereich des Wohnhauses, Siegburger Straße 112.  
Die westlich der Alfred-Schütte-Allee gelegenen Poller Wiesen zwischen der Severinsbrücke und 
Westhoven gehören indessen neben dem Rheinpark und der Niehler A ue zu den größten Grünflä-
chen am Rhein innerhalb des Stadtgebietes. Das Gesamtkonzept der Stadtentwicklung Köln misst den 
Poller Wiesen dementsprechend eine wichtige Grün- und Freiraum-Versorgungsfunktion zu.  
Die Poller Wiesen sind im Landschaftsplan als Landschaftsschutzgebiet festgesetzt. Die mittlere 
Breite der Freifläche zwischen dem Rhein und der Alfred -Schütte-Allee beträgt rd. 150 m. Innerhalb 
dieser geschützten Fläche sind Entwicklungs -, Pflege- und Erschließungsmaßnahmen gem. § 26 
Landschaftsgesetz NRW vorgesehen. Dies betrifft Maßnahmen zur naturnahen Ausgestaltung 
der Poller Wiesen. Gem äß Maßnahme Nr. 1.1-2 des Landschaftsplanes sind Baum - und Strauch-
weidegruppen oberhalb des Spülsaumbereiches mit Stecklingen aus autochthonen Beständen

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
73 
 
am Kölner Rheinufer anzulegen sowie Bäume und Sträucher aus Gehölzarten der Hartholzaue 
unterhalb des Hochwasserschutzdammes anzupflanzen. Daneben sieht die Maßnahme Nr. 1.4 -
02 des Landschaftsplanes eine Pflegemaßnahme vor. Diese beinhaltet eine 2 - 3 Mal jährliche 
Mahd der Rheinwiesen oder extensive Schafbeweidung, Mahd der Gebüschsäume von 2 - 3 m 
der Gehölzflächen aus Strauchweiden südlich der Severinsbrücke alle 2 bis 5 Jahre.  
Die Erreichbarkeit dieses wichtigen Naherholungsraums Poller Wie sen von den Wohnbereichen in 
Deutz und Poll, die mit nutzbaren öffentlichen Grün- und Freiflächen schlecht versorgt sind, ist bisher 
unzureichend. Abgesehen vom Hafenpark zwischen Dreh - und Severinsbrücke, Vorhafen und Sieg-
burger Straße (rd. 1,4 ha) ist  die nördliche Fortsetzung der Poller Wiesen mit dem Gelände der vor-
maligen Deutzer Werft (heutiger Festplatz) bisher nicht attraktiv gestaltet worden, was die Aufent-
haltsqualität sehr beeinträchtigt.  
2014 wurden im Zusammenhang mit Umnutzungsalternativen für den Deutzer Hafen fa unistische 
Erkundigungen und Erfassungen gemäß FFH-Richtlinien durchgeführt.57 Im Ergebnis stellt die Unter-
suchung fest, dass eine Umnutzung des Deutzer Hafens aus artenschutzrechtlicher Sicht als zulässig 
angesehen werden kann. Es ist  nur eine geringe faun istische Betroffenheit festzustellen. Durch die 
Berücksichtigung von Vermeidungs - und Minderungsmaßnahmen könnte bei Realisierung einer Ha-
fenumnutzung eine Betroffenheit von wildlebenden Vogelarten und Arten nach Anhang der IV der 
FHH Richtlinie verhindert werden.  
Wie in Kapitel 3.6 „Verkehrliche Erschließung“ dargelegt, ist eine barrierefreie Anbindung des neuen 
Quartiers durch eine Fußgänger- und Fahrradrampe auf die Südbrücke zur Verbesserung der Anbin-
dung an das linksrheinische Stadtgebiet aus verkehrlicher Sicht zweckmäßig. Dazu ist eine geringfügi-
ge Erweiterung des Gebietes der Vorbereitenden Untersuchungen um rd. 1.000 m² als Optionsfläche 
für die Fußgänger- und Fahrradrampe erforderlich. Die Fläche am östlichen Kopf der Eisenbahnbrü-
cke grenzt unmittelbar an den kombinierten Geh-/Radweg entlang der Alfred-Schütte-Allee im Ge-
biet der Vorbereitenden Untersuchungen an.  
Bei der zusätzlichen Fläche handelt es sich um einen Teil des bestehenden Landschaftsschutzgebietes 
Poller Wiesen. Grundsätzlich steht der Landschaftsschutz der Einbeziehung dieser Teilfläche in den 
städtebaulichen Entwicklungsbereich nach § 165 Abs. 5 BauGB nicht entgegen 58. Für die Errichtung 
der geplanten Fußgänger- und Fahrradrampe ist eine Abwägung mit den betroffenen Landschafts-
schutzbelangen vorzunehmen. Die benötigte Fläche grenzt unmittelbar an den bestehenden Fuß- 
und Radweg auf dem Damm an und stellt daher aus verkehrlicher Sicht einen optimalen Standort für 
die Rampe dar. Zudem lässt die Errichtung der Fußgänger- und Fahrradrampe lediglich eine sehr ge-
ringe Versiegelung in jenem bereits teilversiegelten Bereich erwarten. Zum anderen wird das Orts - 
und Landschaftsbild aufgrund der ohnehin bestehenden Vorbelastung durch die Brücke und das 
Treppenbauwerk nicht wesentlich beeinträchti gt. Die derzeitige ökologische Situation sowie die ge-
plante ökologische Entwicklung der Poller Wiesen , nämlich  die Wiederherstellung der Rheinauen-
landschaft mit ihrer Artenvielfalt , werden nicht wesentlich tangiert. Insgesamt ist vielmehr lediglich 
von einer geringen Eingriffsintensität auszugehen. Die Poller Wiesen werden auch künftig ihre be-
                                                           
57  Ing.-Büro für Freiraum- und Landschaftsplanung I. Rietmann, Königswinter, unter Mitarbeit des Büro Natur-
gutachten O. Tillmanns, Grevenbroich: „Machbarkeitsstudie Köln – Deutzer Hafen: Ergebnisse faunistischer 
Untersuchungen und Einschätzung der artenschutzrechtlichen Zulässigkeit“ in: Köln (2015 ), Anlage 1 zur Be-
schlussvorlage-Nr. 0255/2015: 'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens'  
58  Vgl. z.B. OVG Bremen, Urt. v. 21.3.2003 – 1 D 273/03, BeckRS 2003, 00312

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
74 
 
sondere Funktion als stadtbildprägendem Erholungsraum erfüllen können. Dies gilt insbesondere vor 
dem Hintergrund der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels bis  ans Rheinufer auf der ge-
genüberliegenden Rheinseite des Entwicklungsbereiches. Durch den barrierefreien Fuß- und Radweg 
auf beiden Seiten des Rheinufers wird die Vernetzung dieser bedeutsamen Grünflächen erheblich 
verbessert sowie die Anbindung des neuen Deutzer Quartiers an das linksrheinische Stadtgebiet für 
Fußgänger und Radfahrer im Sinne einer stadtverträglichen Mobilitätsentwicklung erheblich verbes-
sert.  
 
Fazit 
Der städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme ste-
hen aus Sicht des Arten - und Landschaftsschutzes keine fachlichen Belange entgegen. Der geplanten 
geringfügigen Erweiterung des Gebiet es der Vorbereitenden Untersuchungen zur Errichtung einer 
Fußgänger- und Fahrradrampe am östlichen Kopf der Südbrücke im Verlauf des Fuß-/Radweges ent-
lang der Alfred -Schütte-Allee steht die bestehende Ausweisung dieser Fläche als Teil des Land-
schaftsschutzgebietes Poller Wiesen nicht entgegen. Die sachgerechte Bewältigung der möglicher-
weise entstehenden Konflikte kann im Bebauungsplanverfahren im Rahmen der Umweltprüfung und 
der Artenschutzprüfung erfolgen. 
 
3.10 Stadtklima 
Das Stadtklima ist ein gegenüber dem Umland signifikant verändertes Klima. Es wird durch Dichte der 
Bebauung, durch die Emissionen der Funktionen Wohnen, Indus trie und Gewerbe sowie Verkehr, 
durch den Versiegelungsgrad, den Anteil der Grün - und Wasserflächen sowie durch den Grad der 
Durchlüftung (Ventilation) vielfältig beeinflusst. Aufgrund der Emissionen in Verbindung mit den bau-
lichen und strukturellen Merkma len erreichen die Temperaturen sowie die Luftbelastungen mit Ab-
gasen und Feinstaub etc. meistens höhere Werte gegenüber dem Umland. Aufgrund des Klimawan-
dels ist von einer weiteren Zunahme der Hitzeperioden, der Verstärkung städtischer Hitzeinseleffekte 
und von vermehrten Starkregenereignissen auszugehen.  
Der Deutzer Hafen weist in Bezug auf diese Einflüsse und die Veränderungen des Stadtklimas bereits 
aufgrund seiner Lage am Rhein und der zentralen Wasserfläche mit mehr als 8 ha günstige Voraus-
setzungen auf. Insbesondere tragen aus klimatischer und gesundheitlicher Sicht die vergleichsweise 
höhere Luftfeuchtigkeit sowie die natürliche Ventilation des Quartiers zu guten Wohn - und Arbeits-
bedingungen bei.  
 
Fazit 
Aus Sicht des Stadtklimas eignet sich der Standort Deutzer Hafen für ein gemischtes urbanes Quartier 
mit den Funktionen, Arbeiten und Erholung. In Bezug auf die Einflüsse und die langfristige Verände-
rungen des Stadtklimas weist das Gebiet aufgrund seiner Lage am Rhein und der zentralen Wasser-
fläche mit mehr als 8 ha Fläche und einer entsprechend höheren Ventilation günstige Voraussetzun-
gen für qualitätsvolle Wohn- und Arbeitsbedingungen auf.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
75 
 
3.11 Altablagerungen und Altlasten 
Aufgrund des ursprünglichen Hafenausbaus ist im gesamten Untersuchungsgebiet mit großflächigen 
Auffüllungen sowie mit Bodenkontaminationen zu rechnen. Im Deutzer Hafen befinden sich mehrere 
Flächen, die im Kataster der Altlasten und altlastverdächtigen Flächen (gem. § 2 BBodSchG) des städ-
tischen Umwelt- und Verbraucherschutzamtes registriert sind. Es liegen Erkenntnisse über Altstand-
orte, Altablagerungen, schädliche Bodenverunreinigungen und Schadensfälle vor. Eine Konzentration 
ist im Süden des Hafenareals am Poller Kirchweg und an der Alfred -Schütte-Allee vorhanden. Die 
Belastungen und Verdachtsmomente resultieren in den allermeisten Fällen aus teilweise mehrere 
Jahrzehnte zurückliegenden Vornutzungen.  
Im Hinblick auf die geplante städtebauliche Konversion  sind sämtliche Verdachtsflächen des Altlas-
tenkatasters zu prüfen und es ist eine Gefährdung von Boden und Grundwasser durch eine aktuelle 
Erfassungsbewertung und diesbezügliche Gefahrenermittlung sowie die Durchführung ggf. erforder-
licher Sanierungsmaßnahmen sicher auszuschließen. Der jeweilige Altlastenverdacht ist auszuräumen 
bzw. schon eingetretene Schäden (Altlasten) sind zu beseitigen. Die Belange des vorsorgenden Bo-
denschutzes werden im Hafenareal nicht betroffen. 
 
Fazit 
Die bestehenden Bodenkontaminationen aufgrund der Hafennutzung und der industriellen Vornut-
zungen werden im Z uge der Entwicklung vollständig beseitigt, so dass keine Bedenken gegen eine 
Wohnnutzung auf dem Standort bestehen. 
 
3.12 Denkmalschutz 
Im Untersuchungsgebiet lieg t mit der Drehbrücke (1907/08) ein Baudenkmal gemäß § 2 Denkmal-
schutzgesetz (DSchG) NRW, das in die Denkmalliste eingetragen ist (Stand 15.5.17).  
Darüber hinaus befinden sich neben der Drehbrücke nach Einschätzung des LVR weitere denkmal-
werte Objekte im  Deutzer Hafen , deren Eintragung in die Denkmalliste mit Datum vom 19.5.2017 
beantragt wurde. Zu denen sind folgende Sachverhalte bekannt: 
(1) Vorhafen/Sicherheitshafen: Hafenbecken (1904-1907) einschließlich Wasserfläche, Wasserni-
veau und geböschten Uferbefestigungen/Kaimauern mit bauzeitlichen Basaltverblendungen, 
Abdeckungen der Kaikanten, historischen Pf lasterungen und Details (z.B. eisernes Tor unter-
halb der Drehbrücke) etc.  
(2) Industriehafen (1904 -07): Hafenbecken einschließlich Wasserfläche, Wasserniveau, Uferbö-
schungen, Kaimauern mit Basaltverblendungen und allen historischen Elementen wie Sack-
treppen m it eisernen Stufen und Handlauf, Poller, Ringe, Mauervorsprünge für Getreide -
Elevatoren und Verladeanlagen, Dalben. 
(3) Hafenbahn: Gleistrassen am West - und Ostkai des Industriehafens, die durch den Damm der 
Südbrücke zum Verschiebebahnhof Poll führen.  
(4) Kran- und Verladeanlagen mit zugehörigen Kranbahnen im Industriehafen. 
(5) Ellmühle: Die Mühle ist 1975 durch Fusion aus der ehemalige Auer-Mühle und der ehemaligen 
Walzenmühle der Fa. Leysieffer & Lietzmann hervorgegangen . Stadtbildprägender Mühlen-

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
76 
 
komplex, der maßg eblich die Rheinsilhouette bestimmt, bestehend aus dem Verwaltungsge-
bäude mit Pförtner und dem Mühlengebäude der ehemalige Fa. Leysieffer & Lietzmann, den 
Mühlen I-IV der ehem. Auer-Mühle und ihrem Schornstein mit Fuchs, Kessel - und Maschinen-
baus sowie Pum penhaus, mehreren Silobauten, Getreidesauganlagen und Mehlmagazinen, 
teilweise mit Logos und Schriftzügen. 
Auch die Wasserfläche und das Wasserniveau im Hafenbecken werden als wesentliche Elemente des 
baukulturellen Erbes eingestuft , die die ehemalige Schi ffbarkeit des Hafenareals und damit seine 
Funktionalität veranschaulichen. Insgesamt wir d der Charakter des heutigen Deutzer Hafens nicht 
nur durch die großen baulichen Anlagen bestimmt, sondern in erheblichem Maße auch durch die hier 
aufgeführten funktionalen Elemente und die vorhandenen Oberflächen von Wegen, Böschungen und 
Mauern.  
 
Fazit: 
Im Untersuchungsgebiet liegt mit der Drehbrücke (1907/08) ein eingetragenes Baudenkmal gemäß 
§ 2 DSchG NRW (Stand 15.5.17). Nach Einschätzung des LVR umfasst der Deutz er Hafen darüber hin-
aus weitere denkmalwerte bauliche Anlagen. Die Erhaltung des baukulturellen Erbes und die Belange 
des Denkmalschutzes stehen einer städtebaulichen Konversion des Hafenareals indessen nicht ent-
gegen. Vielmehr können die erhaltenswerten Gebäude und Anlagen in die künftigen Nutzungen inte-
griert werden, so dass eine Erhaltung durch Nutzung im Sinne des Denkmalschutzes ermöglicht wird.  
 
3.13 Standortalternativen zur Bedarfsdeckung 
Das Allgemeinwohl erfordert die Inanspruchnahme des Entwicklungsrechts für das Areal des Deutzer 
Hafens dann nicht, wenn die damit verbundenen Eingriffe dadurch vermindert werden können, dass 
die Bedarfsdeckung durch die Entwicklung eines anderen Gebietes erfolgt. Nachweislich sind in der 
Stadt Köln keine alternativen Flächen vorhanden, auf denen die angestrebten Nutzungen in qualitati-
ver und quantitativer Hinsicht in der Innenstadt geschaffen werden könnten (vgl. Abbildung 8). 
Auf dem Areal des Deutzer Hafens soll ein hochverdichtetes innerstädtisches gemischtes Quartier für 
Wohn- und Arbeitsstätten entstehen. Eine intensive und flächendeckende Standortanalyse in der 
Stadt Köln hat ergeben, dass weder im innerstädtischen Bereich noch darüber hinaus mit Ausnahme 
der Parkstadt Süd Standortalternativen mit vergleichbarem Flächenumfang und in ähnlicher Qualität 
vorhanden sind, die gleichzeitig den quantitativen Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten dieser Grö-
ßenordnung decken können. Die Parkstadt Süd befindet sich derzeit bereits ebenfal ls in der Entwick-
lung und deckt den bestehenden Bedarf bei weitem nicht ab.  
Mit der Entwicklung des Deutzer Hafens als wichtigem Meilenstein der Kölner Stadtentwicklung soll 
vor allem der erhöhten Nachfrage im innerstädtischen Bereich nach Wohn - und Arbeitsstätten Rech-
nung getragen werden. Durch die Konversion des gewerblich und industriell vorgenutzten Areals 
können der gesamte rechtsrheinische Bereich Kölns aufgewertet und ein neuer wichtiger städtebau-
licher Kristallisationspunkt für die Stadtentwicklung geschaffen werden. Zudem dient die Umnutzung 
dem Nachhaltigkeitsziel der städtebaulichen Innenentwick lung, die Vorrang vor der Außen entwick-
lung haben soll, und verringert damit die In anspruchnahme von weiteren Frei flächen. Aus diesen 
Gründen wird dem Deu tzer Hafen eine hohe Priorität bei der Flächenentwicklung eingeräumt.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
77 
 
Standortalternativen, die diese quantitativen und qualitativen Ziele der Stadtentwicklung erfüllen 
sind mit Ausnahme der Parkstadt Süd in Köln nicht vorhanden.  
Soweit weitere Flächen überhaupt vorhanden sind, sind sie verglichen mit dem fehlgenutzten Hafen-
standort in Deutz weit weniger geeignet, um den städtebaulichen Zielen einer nachhaltigen Entwick-
lung Kölns zu dienen. Mit einer Entwicklung und Mobilisierung der in Abbildung 8 dargestellten Po-
tenziale, die einen Beitrag zur Bedarfsdeckung leisten könnten, kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt 
innerhalb des Prognosezeitraums nicht sicher gerechnet werden. Zudem verbleibt trotz der ermittel-
ten Potenziale noch eine Unterdeckung von rd. 17.000 WE. Insbesondere um den zukünftigen Bedarf 
an Wohn- und Arbeitsstätten zu decken, wird daher das Hafenareal dringend zusätzlich benötigt. 
 
4 Beteiligung und Mitwirkungsbereitschaft 
4.1 Eigentums-, Miet- und Pachtverhältnisse 
Das Eigentum an den Grundstücken im Untersuchungsgebiet  verteilt sich auf 12 unterschiedliche  
Eigentümer (vgl. Tabelle 14). Daher bestehen vielfältige und unterschiedliche Interessenlagen hin-
sichtlich der Grundstücksnutzungen  und Grundstücksverwertungen. Abbildung 23 verdeutlicht die 
Eigentumsstruktur der Grundstücke und die Lage im Gebiet . Zum Zeitpunkt der vorbereitenden Un-
tersuchungen verfügt die Stadt Köln unmittelbar oder mittelba r auf einen Zugriff auf  ca. 86% der 
Flächen im Untersuchungsgebiet Deutzer Hafen (vgl. Tabelle 14). Dazu gehören die Verkehrsflächen, 
die ehemaligen Hafengrundstücke der HGK inklusive der Wasserfläche des Hafenbeckens südlich der 
der historischen Drehbrücke und das Areal der Ellmühle. 
Tabelle 14: Verteilung der Grundstücksflächen nach Eigentümern 
 Eigentümer 
Untersuchungs-
gebiet  
Bereich Hafen Bereich Sieg-
burger Straße 
m² % m² % m² % 
Insgesamt 376.682 100,0 344.495 100,0 32.187 100,0 
Stadt Köln 33.908 9,0 19.467 
(Straße) 
5,7 
 
14.441 44,9 
‚moderne stadt’  288.910 76,7 288.910 83,9   
-darunter Hafenbecken 81.350  81.350    
STRABAG / Gebr. von der Wettern 
GmbH 
12.666 3,4 12.666 3,7   
WAW Asphalt 8.102 2,2 8.102 2,4   
Miebach GbR 11.359 3,0 11.359 3,3   
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 
(BImA) 
2.999 0,8 2.999 0,9   
Stadtentwässerungsbetriebe Köln 992 0,3 992 0,3   
Hafen und Güterverkehr Köln AG 1.829 0,5   1.829 5,7 
RheinEnergie AG 1.249 0,3   1.249 3,9 
GENTUM Immobilien Kapitalanlagege-
sellschaft mbH 
5.537 1,5   5.537 17,2 
Kreer Projekte GmbH 6.130 1,6   6.130 19,0 
Privater Eigentümer 3.001 0,8   3.001 9,3 
Quelle: ÖbVI Kühnhausen, Dübbert, Semler (KDS) 2016; Stadt Köln und eigene Berechnungen

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Abbildung 23: Eigentümerstruktur (Stand 2015), Quelle: Stadt Köln

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
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Der überwiegende Teil der Landflächen im Hafenareal ist an verschiedene Unternehmen verpachtet. 
Für die (ehemaligen) Flächen der HGK gilt das Moratorium, nach dem die Pachtverträge längstens bis 
zum Jahr 2020 befristet sind. 
Im Fall der Ellmühle ist im Zuge des Kaufvertrages die Verlagerung an einen neuen Standort in Kre-
feld bis zum Jahr 2020 vereinbart worden.  
14% der Flächen im Untersuchungsgebiet befinden sich im Eigentum privater Unternehmen und Pri-
vatpersonen, des Bundes sowie kommunaler Bedarfsträger. Deren Mitwirkungsbereitschaft an der 
geplanten Entwicklungsmaßnahme ist im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zu klären. 
4.2 Beteiligung der Eigentümer 
4.2.1 Formen der Eigentümerbeteiligung 
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen soll die Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 Abs. 4 
i.V.m. § 137 BauGB mit den Eigentümern erörtert werden. Wesentliche Ziele der Beteiligungen und 
Erörterungen sind einerseits die umfassende Information der Betroffenen über die städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme sowie andererseits die Erlangung aller erforderlichen Informationen über 
die Grundstücke sowie vor allem über die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer im Untersu-
chungsgebiet. Dazu werden die grundstücksbezogenen aktuellen rechtlichen und wirtschaftlichen 
Strukturen sowie die Entwicklungsperspektiven für das Grundstück und ggfs. den Betrieb aus Sicht 
der Eigentümer ermittelt. Von zentraler Bedeutung ist dabei die Frage, ob die Eigentümer bereit sind, 
ihr Grundstück zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt Köln bzw. die ‚moderne 
stadt‘ aufgrund der flächendeckenden Grunderwerbspflicht nach dem Entwicklungsrecht zu veräu-
ßern oder ihr Grundstück gemäß den städtebaulichen Zielen der Stadt Köln zu den Konditionen des 
Entwicklungsrechts zu entwickeln.  
Die Eigentümer sind intensiv durch zwei Eigentümerversammlungen im Rathaus der Stadt Köln sowie 
daran anschließend im Rahmen der vorbereitenden Untersuch ungen in Einzelgesprächen beteiligt 
worden. Dabei wurden die Eigentümer und Nutzungsberechtigten zunächst über die Ziele der ge-
planten Entwicklungsmaßnahme und deren Durchführung informiert. Zugleich dienten die Gespräche 
zur Erfassung der jeweiligen Eigentümerinteressen und deren Mitwirkungsbereitschaft bei der Ent-
wicklungsmaßnahme. Erfasst wurden im Einzelnen die derzeitige Grundstücksnutzung, die Ziele und 
Absichten der Eigentümer zur künftigen Grundstücksnutzung und -verwertung, die Miet- und Pacht-
verhältnisse, die Mitwirkungsbereitschaft bei der Umsetzung der städtebaulichen Entwicklungsziele 
der Stadt, die Verkaufsbereitschaft zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert, die Interessen an 
einer Eigenentwicklung des Grundstücks, eventuelle Verlagerungsbedarfe, Anforderungen an einen 
neuen Standort und Verlagerungskosten.  
Für die systematische Erfassung dieser Themen wurde den Eigentümern ein strukturierter Fragebo-
gen ausgehändigt, um ihnen eine differenzierte schriftliche Stellungnahme zu ermöglichen. Die per-
sönlichen Gespräche anhand dieses Fragebogens erfolgten im Rahmen von Ortsterminen bzw. tele-
fonisch. Die Inhalte und einzelnen Ergebnisse der Gespräche wurden, soweit es sich um personenbe-
zogene Daten handelt, die dem Datenschutz unterfallen, in einem separaten nicht öffentlichen Do-
kument zusammengestellt. Die zusammenfassende Darstellung der Ergebnisse der Beteiligung sowie 
die Gesamtabwägung werden indessen in diesem VU-Bericht vorgenommen.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
80 
Eigentümerversammlungen 
Zur Beteiligung wurden am 15.9.2016 und am 6.4.2017 zunächst zwei Eigentümerversammlungen im 
Technischen Rathaus der Stadt Köln durchgeführt. Dabei wurden die Ziele und Zwecke der beabsich-
tigten Entwicklung des Deutzer Hafens auf der Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Konzepts 
des Planungsteams COBE sowie das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß 
§ 165 ff. BauGB vorgestellt und die grundsätzlichen Auswirkungen der Maßnahme erläutert.
Einzelgespräche und schriftliche Beteiligung der Eigentümer 
Mit allen Eigentümern wurden individuelle Einzelgespräche bezüglich ihres Grundstücks im Deutzer 
Hafens geführt. Als Grundlage wurde den Eigentümern ein umfassender Fragebogen (vgl. Anlage) 
zugesandt, der von den Eigentümern im Nachgang zum Gesprächstermin ausgefüllt und unterzeich-
net mit den relevanten Angaben zum Grundstück zurückgesandt wurde. Alle Eigentümer wurden 
darauf hingewiesen, dass seitens der Eigentümer und Nutzungsberechtigten nach § 138 BauGB eine 
umfassende Auskunftspflicht besteht. 
4.2.2 Ergebnisse der Eigentümerbeteiligung 
Die detaillierten allgemeinen Ergebnisse der Beteiligung aller Eigentümer werden im Folgenden auf 
Basis der protokollierten Einzelgespräche und der Antwortschreiben systematisch zusammenfassend 
dargestellt:  
 STRABAG AG / Von der Wettern GmbH
Lage und Grundstück:   Alfred Schütte Allee 10, Flurstücke 426 , 427, 433, 434,  
Grundstücksgröße:  12.666 m² 
Erschließung:  Alfred-Schütte-Allee, Bahnanschluss, Hafenanschluss 
Nutzung und Bebauung: Die Liegenschaft wird als Verwaltungsstandort durch Bürogebäude und als 
Bauhof genutzt. 
Der Gebäudebestand umfasst: 
 Werkstattgebäude mit rd. 1.400 m²
 Lagerhallen mit rd. 2.000 m²
 Bürogebäude mit rd. 4.500 m²
 Sozialflächen (Umkleiden u.ä.) mit rd. 500 m².
Die Außenanlagen sind als Abstellplatz großflächig versiegelt. 
Merkmale des Betriebs: 
Beim Betrieb handelt es sich um einen Verwaltungsstandort mit Bauhof für den Ver-
kehrswegebau. Baumaschinen und Materialien werden hier gelagert und von Mitarbei-
tern (ca. 200 Mitarbeiter) morgens abgeholt, um auf Tagesbaustellen in Nordrhein - 
Westfalen zu arbeiten. Abends werden die Gerätschaften i.d.R wieder auf dem Gelände 
abgestellt. Diese An- und Abfahrt der Mitarbeiter stellt die wesentlich Emissionsquelle 
dar. 
Dieser Betrieb ist Teil des Kerngeschäfts der STRABAG Deutschland. Vor dem Hinter-
grund anstehender Investitionen in die Verkehrswege ist ein weiteres Unternehmens-
wachstum zu erwarten und die Betriebsfortführung daher erforderlich. Das Bürogebäu-

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
81 
de wird zum Großteil durch STRABAG Einheiten selbst genutzt (ca. 150 Mitarbeiter) und 
im Übrigen an Dritte (Anzahl der Mitarbeiter unbekannt) vermietet. 
Vermietungs- und Pachtsituation: 
Das Grundstück gehört dem Unternehmen STRABAG AG. Die Firma STRABAG AG hat das 
Grundstück an folgende Unternehmen bis jeweils zu folgenden Terminen vermietet: 
Externe Vermietungen: 
o Bis zum 31.08.2020 Büroflächen (rd. 1.000 m²) und Parkplätze an die LfK Landesver-
band freie ambulante Krankenpflege NRW e.V.
Interne, unbefristete Nutzungen: 
o Mineral Baustoff GmbH
o SAT Straßensanierung GmbH
o Deutsche Asphalt GmbH
o BMTl lnt. GmbH & Co. KG
o STRABAG AG
Das Grundstück befindet sich im Anlagevermögen der Firma STRABAG AG. Zum Zahlen-
werk werden aufgrund interner Vorgaben sowie datenschutzrechtlichen Belangen keine 
Angaben gemacht. Zusätzlich sind Freiflächen zur Nutzung als Park- und Lagerplätze auf 
dem Nachbargrundstück der Miebach GbR angemietet.  
Planungsrecht: Das Grundstück liegt in einem Bereich, der planungsrechtlich als ein Bereich nach 
§ 34 BauGB einzustufen ist. Der geltende Flächennutzungsplan stellt für den Bereich den
Gebietstyp „Industriegebiet“ (GI) nach § 9 BauNVO dar. 
Altlasten:  Laut Altlastenkataster besteht hohes Kontaminationsrisiko. Eine Altablagerung des Sta-
tus 3 (Verdachtsfläche) ist auf dem Grundstück eingetragen. 
 WAW Asphalt GmbH
Lage und Grundstück:   Alfred Schütte Allee 8 ; Flurstücke 428, 430, 431, 432 
Grundstücksgröße: 8.102 m² (zuzüglich einer angrenzenden, nicht betriebsnotwendigen ange-
mieteten Fläche mit ca. 905 m²) 
Erschließung: Alfred-Schütte-Allee, Bahnanschluss, Hafenanschlu ss 
Nutzung und Bebauung: 
Auf dem Grundstück befindet sich eine Mischanlage für Guss-Asphalt. Zu der Anlage 
gehören Betriebsgebäude mit Sanitär- und Sozialräumen für die Mitarbeiter. Die Nut-
zung für die Asphaltherstellung besitzt an diesem Standort eine lange Tradition und ist 
im Grundbuch durch eine Dienstbarkeit gesichert. Als Grund für die Eintragung dieser 
Dienstbarkeit kann vermutet werden, dass es das Interesse der Stadt Köln gab, Anfang 
des 20. Jahrhunderts die Asphaltproduktion für den Infrastrukturausbau zu sichern. 
Gussasphalt ist ein hochwertiges Produkt, das sowohl im Straßenbau als auch als Bo-
denbelag für Innenräume (z.B. Kaufhäuser, Hallenböden etc.) eingesetzt wird. Insofern 
ist auch die stadtnahe Lage des Standortes ein Vorteil. Der Transport erfolgt in speziellen 
Kocherfahrzeugen. Aufgrund der notwendigen Beheizung würden zu lange Transport-
wege unwirtschaftlich und zudem die Qualität des Asphalts beeinträchtigen.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
82 
Von Bedeutung ist auch die Lage unmittelbar neben dem Betriebshof der STRABAG. 
Diese ist der größte Einzelabnehmer für Gussasphalt, so dass auch in dieser Hinsicht der 
Standort vorteilhaft ist. Die Mischanlage wurde mehrfach erneuert und modernisiert 
und wird laufend auf einem aktuellen technischen Stand gehalten. Die wirtschaftlich e 
Restnutzungsdauer wird auf 7 bis 10 Jahre geschätzt. 
Merkmale des Betriebs: 
Betreiber der Anlage ist die Deutzer Asphaltmischwerke GmbH & Co. KG ("DAM“). Die 
nachfolgenden Angaben beziehen sich auf diesen Betrieb. Der Betrieb ist weitestgehend 
automatisiert und digitalisiert. Von einer Verlagerung sind ca. 15 Arbeitsplätze direkt be-
troffen. Bei vor- und nachgelagerten Unternehmen sind weitere Arbeitnehmer beschäf-
tigt (Transport etc.). 
Die Anlage wird auf Grundlage von immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen aus 
den Jahren 1975, 1993/94 und zuletzt 2005 betrieben. Die aktuelle Genehmigung ist un-
befristet und erlaubt eine Produktionsleistung von 190 Tonnen je Stunde Asphaltmisch-
gut. Die potenziellen Betriebszeiten erstrecken sich montags bis sonntags auf die Zeit 
von 00:00 Uhr bis 24:00 Uhr (24/7). Die Ausnutzung dieses nach BImSchG genehmigten 
Dauerbetriebs von 24 Stunden pro Tag erfolgt je nach Auftragslage. 
Das durchschnittliche Verkehrsaufkommen des Betriebs besteht (im Jahresdurchschnitt) 
aus rd. 27 Lkw An- und Abfahrten pro Tag. Anlieferungen per Schiff sind untergeordnet, 
können indessen in Abhängigkeit von Rohstoffpreisen und -verfügbarkeiten variieren.  
Vermietungs- und Pachtsituation: 
Das Grundstück gehört dem Unternehmen WAW Asphalt GmbH. Die WAW ist eine 
100%ige Tochter der Stephan Beratungs-GmbH, einem Joint Venture der Unterneh-
mensgruppen Basalt AG und STRABAG SE. Die DAM hat das Betriebsgrundstück von 
WAW unbefristet angemietet und betreibt die Gussasphalt-Mischanlage.  
Planungsrecht: 
Das Grundstück liegt in einem Bereich, der planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beur-
teilen ist. Der geltende Flächennutzungsplan stellt für den Bereich den Gebietstyp „In-
dustriegebiet“ (GI) nach § 9 BauNVO dar. Die vorhandenen Nutzungen sind durch eine 
unbefristete immissionsschutzrechtliche Genehmigung nach BImSchG abgesichert. 
Altlasten: 
Nach aktueller Auskunft des Umweltamtes der Stadt Köln liegt für das Grundstück kein 
Altlastenverdacht vor. Gemäß dem Altlastengutachten besteht jedoch ein hohes Konta-
minationsrisiko. 
 Miebach GbR
Lage und Grundstück:  Alfred Schütte Allee 12, Flurstücke 446,448,449 
Grundstücksgröße:  11.359 m²  
Erschließung:  Alfred-Schütte-Allee , Bahnanschluss, Hafenanschluss 
Nutzung und Bebauung:   
Auf dem Grundstück befindet Stahl-Service-Center mit Verwaltungs- und Sozialräumen, 
Krankapazitäten mit Brückenkranen 65 t, 45 t und 16 t, Portalkrananlage mit 16 t Einzel-
Korrektur 24.07.2018:
Das Grundstück Alfred-Schütte-Allee 12 der Miebach GbR wird nicht mehr zu betriebsnotwendigen 
Zwecken des Stahlhandels genutzt. Eine straßenseitig gelegene Teilfläche ist als Parkplatz vermietet

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
83 
hubkraft; Portalbrennschneideanlagen, Schleifaggregate, Lagerkapazitäten für bis zu 
30.000 t Halbzeug; 
Merkmale des Betriebs: 
Gegenstand des ansässigen Unternehmens Carl J. Weiler Eisen& Stahl KG  ist bis heute 
die Herstellung, die Verarbeitung, der Umschlag, die Lagerung und der Handel von allen 
Stahl- und Walzwerkerzeugnissen, insbesondere Halbzeug sowie die Herstellung von 
und der Handel mit Gießereiprodukten. 
Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: 
Die Grundstücksgesellschaft ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die das unbebaute 
Grundstück zu kurzfristig kündbaren Verträgen teilvermietet hat. 
Planungsrecht: 
Das Grundstück liegt in einem Bereich, der planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beur-
teilen ist. Der geltende Flächennutzungsplan stellt für den Bereich den Gebietstyp „In-
dustriegebiet“ (GI) nach § 9 BauNVO dar. 
 Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)
Lage und Grundstück:  Siegburger Straße 112 Flurstücke 225/4, 225/5 
Grundstücksgröße: 2.999 m²  
Erschließung: Siegburger Straße 
Nutzung und Bebauung: 
Der Gebäudebestand der Liegenschaft umfasst ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus 
mit gegenwärtig 5 Mietwohnungen, ein Werkstattgebäude (Doppelgarage) und eine 
Fabrik-/Lagerhalle. 
Das Wohnhaus aus dem Jahre 1920 war ursprünglich ausschließlich für Mitarbeiter des 
ansässigen Betriebs vorgesehen und weist erheblichen Modernisierungsbedarf auf. Auch 
das leerstehende Werkstattgebäude und die leerstehende Lagerhalle sind in schlechtem 
Zustand. Die Verkehrssicherheit ist unklar.  
Merkmale des Betriebs: 
Historisch gesehen handelt es sich um eine Liegenschaft zur Lagerung von Spirituosen 
der Spirituszentrale Berlin (staatliches Brandweinmonopol), die heute in Teilen zu 
Wohnzwecken vermietet ist. Die Grundstücksnutzung verursacht keine gravierenden 
Emissionen und kein nennenswertes Verkehrsaufkommen. Es bestehen derzeit seitens 
des Eigentümers keine Absichten, die Gebäude wieder gewerblich zu nutzen oder zu 
gewerblichen Zwecken vermieten. 
Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: 
Das Grundstück steht im Eigentum der BIMA. Das Grundstück wurde durch Vertrag von 
1912 vom damaligen Deutschen Reich von der Stadt Köln erworben.  
Das Wohngebäude ist zu Wohnzwecken vermietet. Die Mietverhältnisse bestehen zum 
Teil sehr lange und die vereinbarten Mietzinsen (Nettokaltmieten) liegen deutlich unter-
halb des Kölner Durchschnitts. Das Grundstück liegt in einer Fläche, die der gültige FNP 
und eine angrenzende eingezäunte Fläche wird als Lagerplatz genutzt. Der größte Teil 
des Grundstücks lag zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung im November 2017 brach.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
84 
 
als gewerbliche Baufläche darstellt, die grundsätzlich keine allgemeine Wohnnutzung zu-
lässt. Die im Grundbuch Abt. II eingetragene Grunddienstbarkeit schränkt die Wohnnut-
zung zugunsten von Angestellten des  Spirituosenlagers des  gewerblichen Betriebs BfB 
ein, der indessen nicht mehr existiert.  
 Werkstatt und Lagerhalle sind ungenutzt und werden nicht vermietet oder verpachtet.  
Planungsrecht: Das Grundstück liegt in einem Bereich, der planungsrechtlich nach § 34 BauGB  zu 
beurteilen ist. Der geltende Flächennutzungsplan stellt für den Bereich den Gebietstyp 
„Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO dar. 
Altlasten:  Laut Eigentümer sind keine Bodenverunreinigungen bekannt. Laut Altlastenkataster liegt 
nur geringes Risiko vor. 
 
 Häfen und Güterverkehr Köln AG  
Lage und Grundstück:  Siegburger Straße 116, Flurstücke 22/1 
Grundstücksgröße:  1.829 m²  
Erschließung:  Siegburger Straße, Poller Kirchweg 
Nutzung und Bebauung: 
 Das Grundstück ist als Tankstelle durch die Firma ARAL genutzt und ist mit entsprechen-
den Anlagen bebaut (Verkaufsgebäude, Tanksäulenanlage, Waschstraße etc.).  
Merkmale des Betriebs: 
 Der Betrieb wird in einem 24 h-Tankstellenbetrieb mit Tankstellenshop geführt.  
Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: 
 Das unbebaute Grundstück wird durch die HGK an ARAL verpachtet. Die Vertragsbin-
dung wird jeweils kurzfristig (jährlich) verlängert. Es besteht eine vertraglich gesicherte 
Rückbauverpflichtung durch ARAL. 
Planungsrecht: 
 Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den der Bebauungsplan Nr. 69430/05 vom 18. 
Juni 2008 die Art der Nutzung als „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO festsetzt.  
 
 Rheinenergie AG, Köln 
Lage und Grundstück:  Siegburger Straße 118, Flurstück 22 /2 
Grundstücksgröße:  1.249 m²  
Erschließung:  Siegburger Straße, Poller Kirchweg 
Nutzung und Bebauung: 
 Das mit 20 KV -Technik ausgerüstete Umspannwerk befindet sich in einem zweigeschos-
sigen Gebäude, welches als einfacher Industrie- und Zweckbau zu bewerten ist.  
 Aufgrund der Entstehung szeit und der Anforderungen an den Brandschutz besteht das 
Risiko, dass asbesthaltige Verkleidungen und Baukleber in dem Gebäude verwendet 
wurden. Zudem sind möglicherweise Ölreste aus den Transformatoren im Gebäude vor-
handen. Im Boden des Grundstücks werden indessen keine Belastungen erwartet.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
85 
 
Struktur des Betriebs: 
 Die Netze und technischen Anlagen werden von der Rheinischen NETZ-Gesellschaft mbH 
RNG betrieben und müssen unternehmensweit über die Netzentgelte refinanziert wer-
den. Die derzeitige Technik kann das Gebiet prinzipiell versorgen. Es liegt aber keine ver-
lässliche Marktstudie über den künftigen Strombedarf dieses Netzbereiches mit der Per-
spektive der Entwicklung des Deutzer Hafens vor. Insbesondere beim Ausbau von E -
Mobilität mit Schnellladesäulen im Gebiet werden die aktuellen Kapazitäten wahrschein-
lich überschritten. 
Planungsrecht: 
 Der aktuelle Bebauungsplan Nr. 69430/05 vom 11.6.2008 setzt für das Grundstück die 
Art der Nutzung als Fläche für Versorgungsanlagen „Umspannwerk“ fest.  
 
 GENTUM Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Nürnberg 
Lage und Grundstück:  Siegburger Straße 120, Flurstücke 22/3, 39/1 
Grundstücksgröße:  5.537 m² 
Erschließung: Siegburger Straße, Poller Kirchweg 
Nutzung und Bebauung:  
 Die Liegenschaft mit Einzelhandelsnutzung umfasst das LIDL Marktgebäude mit 1.223 m² 
Gesamtmietfläche und den dazugehörigen Parkplatz mit 230 Stellplätzen 
Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: 
 Der Lidl -Markt an der Siegburger Straße  ist Teil des  GENTUM Immobilienfonds. Dies er 
Fonds ist Eigentümerin von ca. 120 Einzelhandelsimmobilien (Diskounter und Super-
märkte), davon ca. 80 Lidl und 30 Edeka -Märkte. Anteile an diesem Fonds halten unter-
schiedliche Gesellschaften des Generali Konzerns. Lidl ist Mieter der Immobilie. 
 Verwaltet wird die Liegenschaft von der Asset Management Gesellschaft GRR. Die Auf-
gabe von GRR als Initiator und Verwalter des Fonds ist es, das Fondsvermögen langfristig 
zu sichern und das Wirtschaftsergebnis für die Eigentümer zu optimieren. Dazu zählen 
die Planung und Koordinierung aller Arten von Maßnahmen und Investitionen, damit die 
Immobilie für die Einzelhändler als Mieter attraktiv bleibt.  
 Die aktuelle Entwicklung im Einzelhandelssegment der Discounter ist von einer Aufwer-
tung der Verkaufsflächen und ei ner anspruchsvolleren Gestaltung der Immobilien ge-
prägt. Lidl hat bereits neue standardisierte Marktkonzepte, die sich von der aktuellen 
Bebauung stark unterscheiden.   
 Für die Immobilie an der Siegburger Straße besteht ein sehr langfristiger Mietvertrag. 
Der Mieter kann vorher kündigen 
Planungsrecht: 
 Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den der aktuelle Bebauungsplan Nr. 69430/05 
vom 18. Juni 2008 für die Art der Nutzung „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO fest-
setzt.  
Altlasten: 
 Laut Altlastenverdachtskarte ist nur ein geringes Altlastenrisiko vorhanden. Im Bereich 
des Parkplatzes sind Altablagerungen der Klasse 3 (Verdachtsfläche) vermerkt.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
86 
 
 Kreer Projekte GmbH & Co. KG 
Lage und Grundstück:  Siegburger Straße 122, 122a, Flurstücke 1497, 1498, 1499, 2289, 2290, 2291 
Grundstücksgröße:  6.130 m²  
Erschließung:  Siegburger Straße, Poller Kirchweg 
Nutzung und Bebauung: 
 Die Liegenschaft ist mit einem Wohnhaus bebaut, das gegenwärtig an die Stadt Köln 
sowie zwei weitere Mietparteien vermietet ist. Die Stadt Köln nutzt das Gebäude für die 
soziale Wohnungsversorgung. Insgesamt sind die 17 Wohnungen mit insgesamt 47 Per-
sonen belegt. 
 Der übrige Bereich des Grundstücks ist frei von Bebauung und wird nicht genutzt. 
Merkmale des Betriebs: 
 Die Kreer Gruppe agiert als Projektentwickler mit einer eigenen Ingenieurgesellschaft. In 
der Regel werden Objekte nach Herstellung verkauft. Das Unternehmen ist nicht auf ein 
bestimmtes Segment festgelegt und hat vielfältige Objekte entwickelt (z.B. Wohnen und 
studentisches Wohnen, Handels- und Freizeitimmobilien, Ärztezentrum, Hotels)  
 Das Grundstück Siegburger Straße wurde mit dem Ziel einer wirtschaftlichen Verwer-
tung im Juli 2015 erworben. Die aktuelle Nutzung stellt eine Zwischennutzung dar, die 
aufgehoben wird, sobald sich die Entwicklungsmöglichkeiten konkretisieren. Derzeit 
wird zugewartet, um die Entwicklungsmöglichkeiten im Umfeld der städtebaulichen Pla-
nungen zu prüfen. Die Ergebnisse der eigenen Untersuchungen wurden der ‘Entwick-
lungsgesellschaft ‚moderne stadt‘’ GmbH bereits vorgestellt. 
Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: 
 Für die Immobilie an der Siegburger Straße bestehen drei Mietverträge (Stadt Köln, zwei 
weitere Mieter). Die Laufzeiten sind unbefristet mit jeweils 9-monatiger Kündigungsfrist. 
Planungsrecht: 
 Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den der Bebauungsplan Nr. 69430/05 vom 18. 
Juni 2008 für die Art der Nutzung „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO festsetzt. 
Altlasten: Laut Altlastenverdachtskarte ist ein mittleres Altlast enrisiko vorhanden. Es handelt sich 
um einen Altstandort der Klasse 3 (Verdachtsfläche). Es wird laut Kartierung ein Blind-
gängerverdachtspunkt auf dem Grundstück ausgewiesen. 
 
 Privater Eigentümer  
Lage und Grundstück:  Siegburger Straße 126; Flurstücke 2233, 2234 
Grundstücksgröße:  3.001 m²  
Erschließung:   Siegburger Straße, Poller Kirchweg 
Bebauung und Nutzung: 
 Auf dem Flurstück 2234 befindet sich ein dreigeschossiges Bürogebäude aus den 1990er 
Jahres mit entsprechend hohem Ausstattungsstandard. Das Gebä ude ist derzeit voll-
ständig vermietet und befindet sich in gutem Zustand.  
 Auf dem Flurstück 2233 befinden sich Lager - und Werksatträume mit Instandsetzungs- 
und Modernisierungsbedarf.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
87 
 
Merkmale des Betriebs: 
 Es handelt sich um übliche Büro gebäude und Lagerhallen in zeitgemäßem Zustand. Hin-
sichtlich der Anz ahl der Beschäftigten, der üblichen Arbeitszeiten und des Verkehrsauf-
kommens konnten vom Eigentümer keine Informationen eingeholt werden.  
Vermietungs- und Pachtverträge: 
 Das Bürogebäude ist zum Teil s elbstgenutzt und ansonsten an verschiedene Dienstleis-
tungsunternehmen vermietet. Zwei der Mietverträge sind bis zum Ende des Jahres 2018 
bindend, während die übrigen Verträge keine besondere zeitliche Bindung aufweisen.  
 Die Lagerflächen sind langfristig an die Bühnen der Stadt Köln (Hänneschen Theater) 
vermietet.  
Planungsrecht: Der aktuelle Bebauungsplan Nr. 69430/05 vom 18. Juni 2008 setzt für den Bereich, in 
dem sich das Grundstück befindet, „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO fest. 
 
4.2.3 Belange und Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer 
Die Betroffenheit der Eigentümer ergibt sich aus den Zielen der  geplanten Entwicklung. Dafür wird 
der gegenwärtige Planungsstand zugrunde gelegt. Danach sind alle derzeitigen gewerblichen und 
industriellen Nutzungen im Geb iet flächendeckend aufzugeben, da deren Fortsetzung eine Umnut-
zung des gesamten Standortes in einen Wohn - und Bürostandort nicht zulassen würde. Für die vor-
handenen Büronutzungen auf einem Teilgrundstück an der Siegburger Straße (Grundstück privater 
Eigentümer) ist zu prüfen, ob eine Integration im aktuellen Zustand und mit den vorhandenen Nut-
zungen in das Entwicklungskonzept möglich ist. Die zwei vorhandenen Wohngebäude lassen sich 
nach Struktur, Geschossfläche und Qualität nicht in das Entwicklungskonzept  COBE integrieren und 
müssen daher ebenfalls beseitigt werden. 
Die intensiven Gespräche und schriftlichen Stellungnahmen mit den Eigentümern haben ergeben, 
dass bis auf drei Eigentümer der erforderliche Zugriff auf die Flächen durch die Stadt Köln gewährleis-
tet ist. So besteht entweder eine Verkaufsbereitschaft zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangs-
wert oder eine Kooperationsbereitschaft der Eigentümer. Dabei ist die Entwicklung ihrer Grundstü-
cke auf Basis städtebaulicher Verträge nach Maßgabe der städtebaulichen Ziele der Stadt Köln zu den 
Konditionen des Entwicklungsrechts vorgesehen.  
Den drei Eigentümern, bei denen sich in den Gesprächen und schriftlichen Stellungnahmen keine 
Verkaufsbereitschaft zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert und keine Mit wirkungsbereit-
schaft abzeichnete, wurde jeweils mit Schreiben vom 29.11.2017 von der Stadt Köln ein individuelles 
schriftliches Kaufangebot auf Basis eines Verkehrswertgutachtens zum entwicklungsunbeeinflussten 
Anfangswert unterbreitet. Diese jeweiligen Angebote haben die Eigentümer nicht akzeptiert.  Mit 
einem dieser Eigentümer befindet sich eine Verlagerung des Betriebsstandortes auf einen gleichwer-
tigen Standort im Kölner Stadtgebiet (Gremberghoven) in der Abstimmung. Im Ergebnis besteht da-
her in mindeste ns zwei Fällen keine Verkaufsbereitschaft zum entwicklungsunbeeinflussten An-
fangswert gemäß Entwicklungsrecht. 
Aufgrund der fehlenden Kooperationsbereitschaft dieser Eigentümer ist die erforderliche zusam-
menhängende Entwicklung des gesamten Hafenareals mit dem allgemeinen Städtebaurecht z.B. 
durch Bebauungsplan und städtebaulichen Vertrag nicht möglich. Da es sich bei den Grundstücken 
um Schlüsselgrundstücke für die hochwasserfreie Erschließung und Entwicklung des gesamten Stan-

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
88 
 
dortes handelt, ist eine Einbe ziehung auch dieser Grundstücke in die Gesamtmaßnahme unverzicht-
bar.  
4.3 Beteiligung der Mieter, Pächter und sonstigen Betroffenen 
Im Rahmen der  vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 i.V.m. § 137 BauGB soll die 
Entwicklungsmaßnahme nicht nur mit de n Eigentümern und Erbbauberechtigten, sondern auch mit 
den Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen (Nutzungsberechtigte) frühzeitig erörtert werden.  
(a) Interne Miet- und Pachtverhältnisse  
In drei Fällen sind die Mieter mit den Eigentümern durch Konzern-interne Verflechtungen bzw. auf-
grund besonderer Betriebs - und Unternehmenskonstellationen verbunden. In diesen Fällen wurden 
die Information und Beteiligung der Mieter daher bereits im Rahmen der Eigentümerbeteiligung 
durchgeführt. 
Lidl Markt (Siegburger Straße)  
Im Zuge der Beteiligung des Eigentümers des Grundstücks , der in den Gesprächen durch die bevoll-
mächtigte Verwaltungseinheit / Asset Manager GRR für die Firma Gentum Kapitalanlagegesellschaft 
mbH vertreten wurde, wurde angeregt, mit Vertretern des Mieters Lidl Deutschland ein ausführliches 
Abstimmungsgespräch zu führen. In diesem Termin stellte Lidl verschiedene bauliche Filialkonzepte 
vor einschließlich integrierter Lösungen in mehrgeschossigen Gebäuden mit Mischnutzung. Lidl will 
sich kooperativ in die Entwicklung des Deutzer Hafens einbringen und auch in Zukunft einen Nahver-
sorger auf dem Standort betreiben. Eine Betriebsverlagerung in den vo m Planungsteam COBE aus-
gewiesenen Einzelhandelsschwerpunkt in ein em anderen Baufeld wird als suboptimal eingestuft. 
Eine Aufgabe des Standortes sei vor dem Hintergrund des bis 2037 bestehenden Mietvertrags nicht 
akzeptabel. 
STRABAG AG (Alfred Schütte Allee 10) 
Die Gesellschaften Mineral Baustoff GmbH, SAT Straßensanierung GmbH, Deutsche Asphalt GmbH 
und BMT lnt. GmbH & Co. KG sind Tochterunternehmen des Strabag Konzerns und werden durch den 
Eigentümer Strabag vertreten und über das Verfahren informiert. 
Der ebenfalls auf dem Grundstück ansässige LfK Landesverbandfreie ambulante Krankenpflege NRW 
e.V. wurde im Rahmen der schriftlichen Mieterbeteiligung angeschrieben. 
WAW Asphalt GmbH (Alfred Schütte Allee 8)  
Das Grundstück ist gemietet durch die Betreibergesellschaft der aufstehenden Asphalt –Mischanlage 
Deutzer Asphaltmischwerke GmbH & Co. KG  (DAM). Diese ist  eine Tochter der Eigentümerin WAW 
Asphalt GmbH. Die Interessen und Verlagerungsbedingungen der Mieterin wurden im Rahmen der 
Beteiligung des Grundstückseigentümers WAW Asphalt GmbH erörtert.  
(b) Weitere Mieter und Pächter 
Die weiteren Mieter und Pächter wurden schriftlich durch ein erläuterndes Anschreiben und einen 
einseitigen Fragebogen (vgl. Anlage) sowie im Rahmen einer Informationsveranstaltung mit persönli-
cher schriftlicher Einladung am 15.1.2018 von 14 -16 Uhr im Technischen Rathaus der Stadt Köln, 
Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln beteiligt.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
89 
 
Für Wohnungsmieter und Gewerbetreibende wurden jeweils spezifische Fragebögen erstellt, um die 
wesentlichen S trukturdaten zu erfassen und die Möglichkeit zur schriftlichen Stellungnahme und 
Darlegung der eigenen Interessen zu geben. Die Fragebögen wurden am 22.12.2017 mit Antwortfrist 
22.1.2018 versandt . Mit demselben Schreiben wurde zugleich zur  Informationsveranstaltung am 
15.1.2018 in das Technische Rathaus eingeladen.  Dieser Termin wurde von zwei Wohnungsmiet ern 
und drei gewerblichen Mietern wahrgenommen.  
Insgesamt wurden i m Rahmen dieses Verfahrens zur Mieter - und Pächter beteiligung 25 Gewerbe-
treibende, Verbände und Unternehmen, die Büro -, Produktions - und Lagerflächen im Untersu-
chungsgebiet Deutzer Hafen an gemietet haben , sowie acht private Haushalte  in angemieteten 
Wohnräumen im Untersuchungsgebiet angeschrieben.  
Die Fragebögen wurden lediglich von zwei Mieterhaushalten und fünf gewerblichen Mietern ausge-
füllt zurückgesandt. Wenngleich diese Rücklaufquote recht gering ist, so lassen sich doch insbesonde-
re aus den Gesprächen im Rahmen der Informationsveranstaltung einige allgemeine Anforderungen 
der Mieter ableiten. Um Datenschutzbelange zu wahren, werden die Aussagen für die institutionellen 
und gewerblichen Mieter sowie für die Wohnungsmieter nachfolgend anonymisiert aufgelistet, zu-
sammenfassend dargestellt und im Hinblick auf die Relevanz für den Beschluss einer Entwicklungs-
satzung bewertet. 
(1) Ermittelte Belange und Interessen der Mieter von Gewerbeobjekten 
 Mieter sind unterschiedlichen Branchen zuzuordnen  
 Auf dem Areal des Deutzer Hafens befindet sich teilweise der Hauptsitz und teilweise eine Filiale  
 Langer Bestand am Standort  
 Einzugsbereich der Kundschaft reicht von lokal bis überregional  
 Untersuchungsgebiet ist nicht Sitz der Kundschaft  
 Zulässigkeit lärmintensiver Arbeitsprozesse, zentrale Lage und Kundenähe sowie gute Erschlie-
ßung für LKW sind derzeit Standortvorteile 
 Befristung der Mietverträge für HGK -Flächen bis 2020 aufgrund des Moratoriumsbeschlusses ist 
bekannt  
 Schwierigkeiten, geeignete alternative Standorte zu finden  
 Rückbauverpflichtungen für die aufstehenden Gebäude und Anlagen stellt erhebliche Belastung 
dar, die betriebswirtschaftlich mit einer Weiterführung des Betriebs nicht vereinbar sind.  
 Abrisskosten für die Gebäude sind bereits in der Kosten - und Finanzierungsübersicht eingestellt 
worden. Übergangsphasenwie z.B. der Bezug einer neuen Immobilie vor Ablauf der Mietverträge 
müssen im Rahmen des Sozialplans mit den Unternehmen vere inbart werden. In der aktuellen 
Phase sind nach Aussage der anwesenden Unternehmen, allerdings kaum konkrete und belastba-
re Aussagen bei den Vertragspartnern zu bekommen.  
 Für die Planungssicherheit der Unternehmen ist es wichtig, dass entsprechende Einzel gespräche 
möglichst rasch mit der Stadt geführt werden.  
 Ebenfalls sollten Gespräche mit den Betrieben geführt werden, die sich eine Weiterführung und 
Erweiterung des Geschäftes im neuen Quartier vorstellen können.  
 Im Rahmen des Beteiligungsgespräches wur de auch die Befürchtung geäußert, dass selbst wenn 
einzelne Gebäude im Konzept erhalten bleiben würden, aufgrund des Konfliktpotenzials der jetzi-
gen Nutzungen (z.B. Hilfseinrichtungen für soziale Randgruppen) mit der neuen Nachbarschaft 
diese Betriebe verlegt werden müssten.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
90 
 
 Da für die Flächen der Dritteigentümer der Moratoriumsbeschluss nicht gilt, laufen diese Ver-
tragsverhältnisse länger als 2020 und müssen sofern eine Integration in das städtebauliche Kon-
zept nicht möglich ist ggf. vorzeitig gelöst werden.  
 Eine kommunale Einrichtung (z.B. Werkstatt der Puppenspiele) der Stadt Köln ist z. B. im Jahr 
2017 einen 10 -jährigen Mietvertrag für Lagerflächen im Untersuchungsgebiet eingegangen und 
hat nach eigenen Angaben die Immobilie mit erheblichem Kostenaufwand hergerichtet.  
 
(2) Ermittelte Belange und Interessen der Mieter von Wohnungen 
Auf dem Grundstücken Siegburger Straße 112, 122 und 122a befinden sich bewohnte Gebäude mit 
Mietwohnungen und langjährigen Mietverhältnissen. Des Weiteren ist im Gebäude Alfr ed-Schütte 
Allee 2 eine Wohnung vermietet.  
Das städtebauliche Konzept des Planungsteams  COBE stellt die derzeit bewohnten Gebäude als zu 
erhaltende Gebäude dar. Bei den Bewohnern besteht Unsicherheit, ob diese wegen der Umsetzung 
der Maßnahme das Quartier  verlassen müssen. Die Möglichkeiten , Ersatzwohnungen in Neubauten 
im Quartier zu beziehen, sind daher im Rahmen eines Sozialplans im Zuge der Bebauungsplanung zu 
prüfen. Aus den Rücklauf der Fragebögen und dem Gespräch mit Mietern im Informations- und Erör-
terungstermin geht hervor, dass die Bewohner überwiegend bereits sehr lange im Quartier wohnen 
und daher dort sozial und strukturell sehr verwurzelt sind. Die derzeit vereinbarten Mieten liegen 
weit unter den in Köln derzeit üblichen Neuvertragsmieten.  
Diese Mietverhältnisse sind möglicherweise im Rahmen der Durchführung der Entwicklungsmaß-
nahme bei der Umsetzung der Bebauungspläne aufzuheben und für die Mieter geeignete Ersatzwoh-
nungen bereitzustellen. Auf Grundlage der Informationen der Eigentümer zu den Mietern und zu den 
Mietverhältnissen zeichnet sich ein Bedarf ab, die Mieter intensiv bei der Umsetzung zu unterstüt-
zen. Unterstützungsbedarf besteht sowohl bei der Suche und Beschaffung von Ersatzwohnungen, 
beim Umzug sowie beim vorübergehenden finanziellen Ausgleich der ggfs. bestehenden Mietpreis-
unterschiede, um soziale und finanzielle Härten zu vermeiden. Entsprechende Kostenansätze sind bei 
den Ausgaben der Maßnahmen in der Kosten - und Finanzierungsübersicht berücksichtigt worden. 
Die Kalkulation erfolgte auf Basis von Erfahrungssätzen der Stadt Köln und ‚moderne stadt‘. 
(c) Belange und Interessen sonstiger Betroffener 
Im Gebiet, Alfred Schütte Allee 4, befindet sich seit über 20 Jahren die OASE Benedikt Labre e.V. , die 
Beratung, Informationen und wei terführende Hilfen rund um das Thema Wohnungslosigkeit und 
drohendem Wohnungsverlust bietet. Die OASE unterstützt Menschen ohne Wohnung oder in Woh-
nungsnot durch Förderung ihrer Fähigkeiten dabei, das Leben nach ihren Vorstellungen zu gestalten.  
Die Mieterbeteiligung ergab, dass hier ca. 250 wohnungslose Personen eine postalische Adresse ha-
ben und intensiv betreut werden. Im Rahmen der Sozialplanung im Zuge der Bebauungsplanung sind 
deren Belange zu erfassen und adäquate Ersatzstandorte zu erörtern. 
In dem Gebäude Siegburger Straße 122 sind derzeit durch die Stadt Köln Wohnungen zur Unterbrin-
gung von Asylsuchenden angemietet. Im Zuge der Entwicklung sind diese Belange soweit noch erfor-
derlich zu berücksichtigen und ggfs. rechtzeitig geeignete Ersatzwohnungen bereitzustellen.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
91 
 
Von der Entwicklung betroffen sind ebenfalls die derzeitigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den 
Betrieben, die ggfs. verlagert werden müssen. Diese Belange sind ebenfalls im Rahmen der ggfs. vor-
zunehmenden Betriebsverlagerungen zu erörtern. 
Schließlich stellen die Poller Wiesen für die angrenzenden Stadtteile eine bedeutsame Erholungsflä-
che dar. Die Erreichbarkeit der Freiflächen wird durch die Verdichtung des Fußwegenetzes und zu-
sätzliche Hafenbrücken verbessert. 
Fazit 
Die Beteiligung der Pächter und Mieter im Untersuchungsgebiet sowie die Auseinandersetzung mit 
den Belangen der sonstigen Betroffenen haben ergeben, dass vielfältige Belange und Interessen der 
Betroffenen durch die geplante städtebauliche Entwicklung tangiert werden . Die vorgetragenen 
Hinweise und Bedenken stehen der Festsetzung einer Entwicklungssatzung indessen nicht entgegen. 
Diese sind im Rahmen der Bebauungsplanung und ggfs. in einem Sozialplan nach § 180 BauGB aufzu-
greifen und zu berücksichtigen. Darin soll die Gem einde Vorstellungen entwickeln und mit den Be-
troffenen erörtern, wie nachteilige Auswirkungen möglichst vermieden oder gemildert werden kön-
nen.  
 
4.4 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
4.4.1 Zielsetzung, Verfahren und beteiligte Stellen 
Die Träger öffentlicher Belange (TöB) sind nach § 165 Abs. 4 S. 6 BauGB i.V.m. § 139 Abs. 2 BauGB im 
Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zu  einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in 
sinngemäßer Anwendung der Verfahrensvorschriften der Bauleitplanung (§ 4 BauGB) vorab  zu betei-
ligen. Die Beteiligung der T öB wurde durch das Amt für Stadtentwicklung und Statistik im Juli und 
August 2017 durchgeführt. Durch die TöB -Beteiligung im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchun-
gen sollen die Belange der jeweiligen Bedarfsträger erfasst und analysiert werden im Hinblick auf die 
Relevanz und die Betroffenheit durch die geplante Entwicklungssatzung.  Hierbei ist insbesondere zu 
prüfen, ob Planungsabsichten  und sonstige Maßnahmen der öffentlichen Aufgabenträger die gene-
relle oder zügige Umsetzung der Planung gefährden können. 
Zusammenfassend verfolgt die TöB-Beteiligung folgende Ziele und Aufgaben: 
 Information über die beabsichtigte förmliche Festlegung und die Ziele und Zwecke der Ent-
wicklung,  
 Erfassung bestehender erheblicher Durchführun gshindernisse mit Auswirkungen auf die 
grundsätzliche oder zügige Durchführbarkeit der Entwicklungsmaßnahme, 
 Klärung der Mitwirkungsbereitschaft der öffentlichen Aufgabenträger, 
 Einholen der Zustimmung öffentlicher Bedarfsträger für die Einbeziehung von Gr undstücken 
mit besonderer Zweckbestimmung in den Entwicklungsbereich, 
 Koordination der vorgesehenen Planungen und Maßnahmen  der öffentlichen Aufgabenträ-
ger. 
Die TöB sind mit Schreiben der Stadt Köln vom 7.7.2017 über die geplante städtebauliche Entwick-
lungsmaßnahme und die vorbereitenden Untersuchungen informiert und zugleich gebeten worden, 
ihre entsprechenden Hinweise und Stellungnahmen zur geplanten Entwicklungssatzung mitzuteilen.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
92 
 
Außerdem sollte über alle bereits eingeleiteten oder beabsichtigten Maßnahmen informiert werden, 
die für die Entwicklungsmaßnahme bedeutsam sein könnten. 
 
Liste der angeschriebenen TöB: 
- AWB Abfallwirtschaftsbetriebe Köln GmbH  
- Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW, Köln 
- Berufsfeuerwehr Köln Feuerlöschboot-Station Willy-Brandt-Platz  
- Bezirksregierung Düsseldorf, Dezernat 22 Kampfmittelbeseitigungsdienst, Düsseldorf 
- Bezirksregierung Düsseldorf, Dezernat 26 Untere Luftfahrtbehörde, Düsseldorf 
- Bezirksregierung Köln, Abteilung 3 Geschäftsstelle Regionalrat, Köln 
- Bezirksregierung Köln, Dezernat 25 Verkehr, Köln 
- Bezirksregierung Köln, Dezernat 32 Regionalentwicklung, Köln 
- Bezirksregierung Köln, Dezernat 35 Städtebau, Köln 
- Bezirksregierung Köln, Dezernat 51 Natur- und Landschaftsschutz, Köln 
- Bezirksregierung Köln, Dezernat 52 Abfallwirtschaft und Bodenschutz, Köln 
- Bezirksregierung Köln, Dezernat 53 Immissionsschutz, Köln 
- Bezirksregierung Köln, Dezernat 54 Wasserwirtschaft, Köln 
- Bundesamt für In frastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen  der Bundeswehr Abteilung 
Infrastruktur, Bonn 
- Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) NL Köln 
- Bundesnetzagentur für Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Post und Eisenbahnen Referat Z 14, 
Bonn 
- DB Immobilien Region West, Köln 
- DB Netz AG Regionalbereich West, Duisburg 
- Deutsche Telekom AG, Netzproduktion TI NL West, PTI 22, Köln 
- DFS Deutsche Flugsicherung GmbH, Langen 
- Direktion Wasserschutzpolizei WSP-Wache Köln Alfred-Schütte-Allee  
- Eisenbahn-Bundesamt Außenstelle Köln 
- Erzbistum Köln - Generalvikariat Hauptabteilung Recht, Köln 
- Ev. Landeskirchenamt, Düsseldorf 
- Ev. Stadtkirchenverband, Köln 
- Flughafen Köln/Bonn GmbH, Köln 
- Geologisches Landesamt, Krefeld 
- Handwerkskammer zu Köln 
- HGK Häfen und Güterverkehr Köln AG HGK, Köln 
- Industrie- und Handelskammer zu Köln 
- KVB Kölner Verkehrsbetriebe AG, Köln 
- Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW  
- Landesbetrieb Straßenbau NRW Außenstelle Köln 
- Landschaftsverband Rheinland Rheinisches Amt für Denkmalpflege, Pulheim 
- Polizeipräsidium Duisburg Direktion ZA 15  
- Polizeipräsidium Köln Führungsstelle Verkehr, Köln 
- Polizeipräsidium Köln, KK KP/O Kriminalprävention/Opferschutz, Köln 
- RheinCargo GmbH & Co KG, Köln

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
93 
 
- RheinEnergie AG, Köln 
- Rheinische Netzgesellschaft mbH, Köln 
- Stadtentwässerungsbetriebe AöR, Köln 
- Stadtwerke Köln GmbH Abteilung Liegenschaften, Köln 
- Wasserstraßen- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes, Wasser straßen- und Schi fffahrtsamt 
Köln 
- WDR - Westdeutscher Rundfunk Hauptabteilung Programmverbreitung und Netze, Köln 
- Westnetz GmbH DRW-S-LK, Dortmund 
Insgesamt wurden 44 TöB angeschrieben, von denen 24 schriftlich geantwortet haben. Es wird davon 
ausgegangen, dass die übrigen Behörden und Bedarfsträger hinsichtlich der Ausweisung des Entwick-
lungsbereichs keine Anregungen und Bedenken haben. 
 
4.4.2 Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und Ergebnisse 
Die Ergebnisse der Trägerbeteiligung sind in die Abwägung nach § 165  Abs. 3 S. 2 BauGB einzubezie-
hen. Die Tabelle 15 fasst diese Stellungnahmen inhaltlich zusammen und stellt die Bewertung hin-
sichtlich der Satzungsrelevanz dar.  
Tabelle 15: Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (TÖB) 
Behörde / Bedarfs-
träger 
Stellungnahme und Satzungsrelevanz 
AWB Abfallwirt-
schaftsbetriebe 
Köln GmbH 
Die AWB unterstützt die  Neuentwicklung des Deutzer Hafens und weist 
auf die  Entsorgungsmöglichkeiten mit Unterflursystemen und deren vor-
teilhafte Eigenschaften und Stadtortanforderungen hin  
Bezirksregierung 
Düsseldorf – De-
zernat 22 Kampf-
mittelbeseiti-
gungsdienst (KBD) 
Eine Überprüfung der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittel wird emp-
fohlen. Zusätzlich wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Auf Informa-
tionsmaterial der Behörde wird hingewiesen 
Bezirksregierung 
Düsseldorf – De-
zernat 26  
Untere Luftfahrts-
behörde 
Keine grundsätzlichen Bedenken. Ab einer Bauhöhe von 168 m über NN ist 
der Bauschutzbereich des Flughafens Köln Bonn betroffen. Es ist mit Flug-
lärm zu rechnen. 
Bezirksregierung 
Köln -  
Dezernat 25 Ver-
kehr 
Keine grundsätzlichen Bedenken.  
Ein substantielles Verkehrsgutachten ist erforderlich. Hinweis auf Schutz-
hafenfunktion des Deutzer Hafens. 
Bezirksregierung 
Köln -  
Dezernat 52 Ab-
fallwirtschaft und 
Bodenschutz 
Das Untersuchungsgebiet ist nahezu komplett mit Altlastenflächen belegt, 
die von der Stadt Köln erfasst wurden. Die Zuständigkeit liegt bei der Stadt 
Köln. Es wird auf mehrere Verdachtsflächen und entsprechende Untersu-
chungen verwiesen. 
Bundesnetzagen-
tur für Elektrizität, 
Gas, Telekommu-
Im Untersuchungsbereich werden Richtfunkstrecken von acht Unterneh-
men betrieben, die bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind. Des 
Weiteren wird durch die Bundesnetzagentur noch geprüft, ob notwendige

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
94 
 
nikation, Post und 
Eisenbahn Referat 
Z 14 
Schutzabstände zu den vorhandenen funktechnischen Messeinrichtungen 
der Bundesnetzagentur eingehalten werden. 
Bundesamt für Inf-
rastruktur, Um-
weltschutz und 
Dienstleistungen 
der Bundeswehr 
Abteilung Infra-
struktur, Bonn 
Bei Bauhöhen von mehr als 30m über Grund sind Planunterlagen vor Ertei-
lung der Baugenehmigung der Bundeswehr zur Prüfung vorzulegen. 
DB-Netz AG Regi-
onalbereich West, 
Duisburg 
Grundsätzlich keine Bedenken. Auf die Entwicklung der S-Bahnstrecke 
über die Südbrücke und den damit verbundenen Flächenbedarf für den 
Haltepunkt wird hingewiesen. Baumaßnahmen sind zum Schutz der Bahn-
anlagen mit den zuständigen Abteilungen von Deutsche Bahn zu koordi-
nieren. 
DFS Deutsche 
Flugsicherung 
GmbH, Langen 
Durch die geringe Entfernung zur Radaranlage am Flughafen können je 
nach Höhe der Bebauung Belange der DFS Deutsche Flugsicherung GmbH 
bezüglich §18a Luftverkehrsgesetz (LuftVG) berührt werden. Bauvorhaben, 
die eine Höhe von 35 m über Grund überschreiten, sind zur Einzelfallprü-
fung unter Angabe von Bauhöhen der zuständigen Luftfahrtbehörde vor-
zulegen. 
Geologisches Lan-
desamt Krefeld 
Grundsätzlich bestehen keine Bedenken. Es wird auf die Lage in der Erd-
bebenzone 1 sowie auf die gegebenen Baugrund- und Grundwassereigen-
schaften und die dazu verfügbaren geologischen Datenbanken (Bohrun-
gen) hingewiesen. 
Industrie und 
Handelskammer 
zu Köln 
Auf die besondere Bedeutung der Funktion als Schutzhafen im Raum Köln 
wird hingewiesen. 
Kritisch wird die Überplanung des Bereichs Siegburger Straße gesehen. 
Dort sind Gewerbebetriebe in modernen und gerade modernisierten Im-
mobilen ansässig. Eine mittelfristige Verlagerung kann nicht erwartet wer-
den. Es entsteht so heranrückender Wohnbebauung. Für das benachbarte 
Unternehmen Alfred H. Schütte GmbH & Co. KG dürfen keine Einschrän-
kungen in der Straßenqualität, -breite und -belastbarkeit entstehen. Die 
Umnutzung gewerblich und industriell nutzbarer Flächen muss im Rahmen 
einen Flächenmanagements kompensiert werden. 
Die Einbeziehung des Bereichs Siegburger Straße in die Entwicklungssat-
zung ist vor dem Hintergrund des Unternehmensbesatzes abzuwägen. 
Landesamt für Na-
tur, Umwelt und 
Verbraucherschutz 
NRW 
Aus Sicht des LANUV sind keine Belange der Behörde berührt. 
Landschaftsver-
band Rheinland 
(LVR)  
Rheinisches Amt 
für Denkmalpfle-
ge, Pulheim 
Von der Maßnahme sind die Belange der Denkmalpflege betroffen, weil 
sich im Plangebiet der Deutzer Hafen befindet, bei welchem es sich um ein 
Baudenkmal gemäß § 2 DSchG RW handelt.  
Die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs zur Konversion 
des Deutzer Hafens und die Durchführung einer städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme werden unterstützt. Die erforderlichen baulichen Maß-
nahmen der Verdichtung, Umnutzung, Umwandlung und Instandsetzung 
sind jedoch bestandsorientiert zu planen.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
95 
 
Bei der Konversion sind die zum Baudenkmal zählenden Anlagen in ihrer 
Substanz, in ihrem Wirkungsraum und in ihrem Funktionszusammenhang 
zu erhalten. 
Bedenken bestehen gegen den Einbau eines Dammbauwerkes im Hafen-
becken und gegen die Errichtung von Pontons und Brückenbauwerken für 
den PKW- und ÖPNV-Verkehr. 
Bei der geplanten Marina sind die Auswirkungen sorgfältig zu prüfen. 
Polizeipräsidium 
Köln, KK KP/O 
Kriminalpräventi-
on/Opferschutz, 
Köln 
Es bestehen keine Bedenken gegen die Festlegung des Entwicklungsbe-
reichs. Es wird empfohlen, die Richtlinien zur technischen und städtebauli-
chen Kriminalprävention im Rahmen der Bebauungsplanung zu berück-
sichtigen und die diesbezüglichen Beratungsangebote des Polizeipräsidi-
ums Köln zu nutzen. 
Stadtentwässe-
rungsbetriebe 
AöR, Köln  
Die Konversion muss hochwasserangepasst und schadensvorsorgend er-
folgen. Es wird dringend empfohlen, das Gebiet im Trennsystem zu ent-
wässern. Aufgrund der Lage im festgesetzten Überschwemmungsgebiet 
des Rheins bedarf es einer wasserrechtlichen Ausnahmegenehmigung 
durch die Bezirksregierung Köln. Sämtliche Bestimmungen des § 78 Abs. 3 
WHG müssen eingehalten werden. Entsprechend der bisherigen Planun-
gen sind auch in Anpassungen dieser Planung folgende Bedingungen ein-
zuhalten:  
 Nachweis Retentionsvolumenausgleich und keine negative Beeinflus-
sung von Wasserstand und Abfluss bei 100-jährlichem Hochwasser. 
 Keine Beeinträchtigung des bestehenden technischen, öffentlichen 
Hochwasserschutzes. 
 Hochwasserangepasstes Planen und Bauen. 
 Unterirdischer Hochwasserschutz und Starkregenvorsorge. 
Da es sich um eine Konversionsfläche handelt und nicht um eine Fläche, 
die erstmalig einer Bebauung zugeführt werden soll, ist entsprechend ei-
nes Grundsatzurteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 03.06.2014 
(BVerwG 4 CN 6.12) die geplante Nutzung zulässig. Die wasserrechtliche 
Ausnahmegenehmigung durch die Bezirksregierung Köln ist einzuholen. 
Stadtwerke Köln 
GmbH, Abteilung 
Liegenschaften 
Der Stadtwerke Konzern unterstützt die geplante Entwicklung. Die Miet-
verträge auf den ehemaligen HGK-Grundstücken sind zu erfüllen. Die Ent-
wicklungsmaßnahmen sind mit der Stilllegung der Hafenbahn abzustim-
men. 
Aufgrund der Ansiedlungen wird eine Verlagerung und Vergrößerung des 
Umspannwerks Siegburger Straße erforderlich. 
Die Belange des Betriebs der Stadtbahnlinie auf der Siegburger Straße sind 
zu berücksichtigen. Eine ÖPNV Erschließung im inneren des neuen Gebie-
tes mit einer Buslinie mit entsprechender Ertüchtigung der Brücken und 
Straßen wird angeraten. 
Sollte kein Ersatzgrundstück für das Umspannwerk gefunden werden, ist 
die geplante Entwicklung des Bereichs Siegburger Straße nicht möglich, da 
das Umspannwerk dann an seinem jetzigen Standtort verbleiben muss. 
Deutsche Telekom 
AG, Netzprodukti-
on TI NL West, PTI 
22, Köln 
Bestand und der Betrieb der vorhandenen TK-Linien müssen gewährleistet 
bleiben. In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende 
Trassen mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,50 m für die Un-
terbringung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. Im 
Teilbereich der Entwicklungsmaßnahme sind Änderungen an den Ver-

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
96 
kehrswegen vorgesehen, die vorhandene Telekommunikationslinien be-
einträchtigen. Diese Änderung an den Verkehrswegen erfolgt ursächlich 
nicht aus straßenbaulastspezifischen Gründen, sondern aus Gründen einer 
Maßnahme zu Gunsten von Anliegern und Investoren. Für diese Änderung 
bestehen für die Telekommunikationslinien der Telekom Ortsangabe keine 
Folgepflicht aus § 72 TKG, so dass Telekom die Anpassung bzw. die Verle-
gung der TK-Linien nicht auf eigene Kosten durchzuführen hat. Es wird be-
antragt, die Planungen so zu verändern, dass die betroffene TK-Linien der 
Telekom in ihrer jetzigen Lage verbleiben können, alternativ dem Träger 
des Vorhabens aufzuerlegen, die Kosten der Telekom für die Sicherung / 
Änderung / Verlegung ihrer TK-Linien aufgrund des geplanten Vorhabens 
im erforderlichen Umfang zu tragen. 
WDR - Westdeut-
scher Rundfunk 
Hauptabteilung 
Programmverbrei-
tung und Netze, 
Köln 
Es werden keine Anregungen, Bedenken oder Hinweise vorgetragen. 
Wasserstraßen- 
und Schifffahrts-
verwaltung des 
Bundes, Wasser-
straßen- und 
Schifffahrtsamt 
Köln 
Die Nutzung des Hafens Köln-Deutz in seiner Funktion als Schutzhafen ist 
zwingend zu berücksichtigen. Über den Widmungsakt als Schutzhafen 
durch die "Polizeiverordnung betr. die Benutzung der städtischen Werft- 
und Hafenanlagen in Köln" vom 6. und 30.12.1933 kann sich die den vor-
bereitenden Untersuchungen anschließende Bauleitplanung nicht hinweg-
setzen. 
Abwehransprüche zukünftiger Bewohner sowie von Nutzern gewerblicher 
Anlagen innerhalb des Plangebiets gegen jegliche Vorbelastung (insbeson-
dere Schiffslärm und sonstige Emissionen) durch die Schifffahrt und vor-
handene Nutzung innerhalb des Hafengebiets sind durch den Bebauungs-
plan auszuschließen. Der Ausschluss der Abwehransprüche ist in die Fest-
setzung des Bebauungsplans aufzunehmen. 
Eine Erhaltung der Funktion des  Schutzhafens erfordert die Anpassung 
des städtebaulichen Konzepts, insbesondere hinsichtlich der Ausführung 
der Erschließung mit Brücken und des Lärmschutzes 
Fazit 
Als Ergebnis des TÖB-Beteiligungsverfahrens ist mit Erkenntnisstand November 2017 festzustellen, 
dass keine Planungsabsichten oder sonstigen Maßnahmen der öffentlichen Aufgabenträger die gene-
relle Realisierbarkeit der Planung gefährden. Insofern stehen grundsätzlich keine öffentliche Belange 
bzw. Planungen von Bedarfsträgern der Konversion des Deutzer Hafens und dem Erlass einer Satzung 
nach § 165 BauGB entgegen. 
4.5 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange 
Die Belange der Eigentümer werden bereits durch die Festsetzung der Entwicklungsbereichs unmit-
telbar berührt. Unabhängig von der Konkretisierung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnah-
me besteht deren grundsätzliche Betroffenheit darin, dass sie nicht an dem planungs- und maßnah-

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
97 
 
menbedingten Bodenwertsteigerungen partizipieren können, denn sie müssen ihr Grundstück bei 
fehlender Bereitschaft oder Fähigkeit zur eigenen Verwirklichung der Planungsziele auf ihren Grund-
stücken zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt veräußern. Weiterhin sind diese 
von den besonderen Genehmigungsvorbehalt en, de nen bauliche Vorhaben,  Grundstücksteilungen 
sowie Rechtsgeschäfte unterworfen sind, dem besonderen Vorkaufsrecht und von der Einschränkung 
der Beleihbarkeit ihrer Grundstücke  betroffen. Bei allen Flächen handelt es sich um baureifes Land 
für gewerbliche bzw. industrielle Nutzungen. Die Erschließung ist im Hinblick auf die Nutzungen adä-
quat.  
Diese Betroffenheit wird indessen bereits bei der Prüfung der Erforderlichkeit der Entwicklungsmaß-
nahme gewürdigt, indem festgestellt w ird, dass die  Maßnahme dem Wohl der Allgemeinheit dient 
und weder durch andere Instrumente als dem Entwicklungsrecht noch an anderer Stelle im Gemein-
degebiet wirksam umgesetzt werden könnte.  In der vorzunehmenden Abwägung sind vielmehr die 
Ziele und Zwecke der Maßnahme sowie die Abgrenzung des Gebietes zu würdigen, wobei  noch nicht 
bestimmt ist, welche planerischen Festsetzungen für die einzelnen  Grundstücke letztlich getroffen 
werden sollen. Dieser Konzeption  der Stadt Köln sind die privaten Belange der Betroffenen gegen-
überzustellen. Unter d iesem Gesichtspunkt stellt sich die Betroffenheit der Eigentümer  durch die 
Maßnahme abgestuft wie folgt dar:  
 Erheblich betroffen sind die Eigentümer von selbstgenutzten Grundstücken. Die Nutzung durch 
die Eigentümer erfolgt im Untersuchungsgebiet durch den Betrieb eines Gewerbes. 
 Weniger erheblich betroffen sind die Eigentümer, die ihr Grundstück vermietet oder verp achtet 
haben. Eine erhebliche Betroffenheit kann dann entstehen, wenn die Miet- und Pachteinnahmen 
den Lebensunterhalt sichern. 
 Am wenigsten betroffen sind die Eigentümer von Grundstücken, die zwar erschlossen sind, aber 
nicht oder mindergenutzt werden.  
Diese Abwägung dieser Belange ist bei der Festlegung des Entwicklungsbereichs durch die Entwick-
lungssatzung vorzunehmen. Sofern die Eigentümer nicht hinsichtlich der Verwirklichung der städte-
baulichen Ziele mitwirkungsbereit sind, ist zur flächendeckenden E ntwicklung und Neuordnung der 
Erwerb der Grundstücke durch die Stadt erforderlich.  
Daher kann sich die Maßnahme nicht auf  solche Grundstücke beschränken, deren Eigentümer nur 
gering von dieser betroffen wären. Die Belange von Mietern und Pächtern durch di e Umsetzung der 
städtebaulichen Ziele sind bei der Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme zu  berücksichtigen und 
spätestens im Rahmen der Bauleitplanung  abzuwägen. Insbesondere sind deren Belange bei evtl. 
erforderlichen Verlagerungsmaßnahmen oder der Aufhebun g von Miet - und Pachtverträgen zu be-
rücksichtigen. Gleichwohl kann die Entwicklungssatzung  mittelbar dazu führen, dass Mieter und 
Pächter ihre Grundstücksnutzung unter den gesetzlichen Voraussetzungen gegen Entschädigung im  
Einzelfall werden aufgeben müssen. 
Bei der Bestimmung der Satzungsgrenze ist jedoch darauf geachtet worden,  lediglich solche Grund-
stücke in den Gebietsumgriff einzubeziehen, die zwingend zur Erreichung der planerischen Konzepti-
on benötigt werden. Zudem hat sich gezeigt, dass die städtebaulichen Ziele der Schaffung von Wohn- 
und Arbeitsstätten, der Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen  und der Wiedernutzung brach-
liegender Flächen nicht erfolgreich verfolgt werden können, wenn bestimmte derzeit  wirtschaftlich 
mehr oder minder intensiv g enutzte Grundstücke nicht einbezogen würden. Vielmehr erfordern die 
öffentlichen Belange die  Berücksichtigung der Anforderungen des Hochwasserschutzes  und des

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
98 
 
Wasserhaushaltsrechts. Der Standort soll hochwasserfrei hergestellt und erschlossen werden, so 
dass auch bei einem 200-jährlichen Hochwasserereignis die Erschließung und Nutzung des Wohn - 
und Bürostandortes reibungslos möglich sind. Nur so kann ein funktionsfähiger Stadtteil geschaffen 
werden. Dazu sind alle Grundstücke im Hafenbereich erforderlich, s o dass alle in Rede stehende n 
Grundstücke in die Entwicklungsmaßnahme zwingend einzubeziehen sind.  
4.6 Fazit  
Die intensive Betroffenenbeteiligung hat ergeben, dass ein ige Eigentümer von Betriebsgrundstücken 
nicht mitwirkungsbereit sind. Es handelt sich hierb ei um Schlüsselg rundstücke in zentraler Lage , die 
für die geschlossene Gebietsentwicklung aufgrund der komplexen Anforderungen und der einheitli-
chen Entwicklung unverzichtbar sind . Gemäß den städtebaulichen Planungszielen, die sich in der 
Entwurfsplanung des Büros COBE manifestieren,  sind diese Grundstücke unbedingt in die Entwick-
lung einzubeziehen, um die Konversion des Hafenareals erfolgreich durchführen zu können. Die Be-
troffenheit der Eigentümer stellt sich im E inzelnen unterschiedlich dar. Die jeweilig e individuelle Si-
tuation ist bei der Durchführung der Maßnahme zu beachten, um eine angemessene und verhältnis-
mäßige Lösung zu finden. Für eine ordnungsgemäße Erschließung des Gesamtareals, die die Anforde-
rungen des WHG erfüllt, werden alle unmittelbar am Hafenbecken gelegenen Grundstücke zwingend 
benötigt. Für alle Grundstücke gilt, dass  ohne die grundsätzliche Änderung der Nutzung bzw. der 
vorhandenen Bebauung und ohne eine Neuordnung der Grundstückszuschnitte  die Verwirklichung 
der städtebaulichen Ziele der Konversion des Deutzer Hafens nicht möglich ist. Erst eine flächende-
ckende Entwicklung aller Flächen gewährleistet es, dass die Maßnahme in qualitativer und quantita-
tiver Hinsicht den erforderlichen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten kann. Es ist dah er gerechtfer-
tigt, den öffentlichen Belangen gegenüber den privaten Belangen der Eigentümer ein höheres Ge-
wicht und eine größere Priorität beizumessen. 
 
5 Planungsrechtliche Situation und städtebauliches Entwicklungs-
konzept 
5.1 Planungsrechtliche Situation 
5.1.1 Landes- und Regionalplanung  
Eine Entwicklungsmaßnahme setzt einen qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraus, der 
aus Gründen des öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen 
im Sinne einer Gesamtmaßnahme erfordert . Welche städtebaulichen Ziele im Rahmen des Allgemei-
nen Städtebaurechts die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber 
ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen 
entspricht59. 
 
 
 
 
 
                                                           
59 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.08.2002 - 4 BN 32.02

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
99 
 
 Landesplanung und Raumordnung 
Im gültigen Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP) (GV.NRW vom 25.1.2017) ist der 
Deutzer Hafen erstmals nicht mehr als „landesbedeutsamer Hafen“ dargestellt. Damit bestehen kei-
ne der Hafenumnutzung entgegenstehenden Ziele der Landesplanung und Raumordnung mehr60. 
 
Abbildung 24: Regionalplan und 25. Änderung (Stand 15.12.2017) 
                                                           
60  Vgl. LEP NRW; S. 89.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
100 
 
 Regionalplan 
Am 9.12.2016 hat der Regionalrat des Regierungsbezirks Köln auf Antrag der Stadt Köln bes chlossen, 
zur Umwandlung des Deutzer Hafens, Stadt Köln von Gewerbe - und Industrieansiedlungsbereich 
(GIB) in Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) ein formelles Änderungsverfahren einzuleiten (25. 
Planänderung)61. In seiner Sitzung am 15.12.2017 hat der Regionalrat diese Änderung beschlossen.  
Der Deutzer Hafen hat mit seinen etwa 29,6 ha Landflächen heute nur noch eine sehr geringe Bedeu-
tung für den Hafenstandort Köln. In 201 7 hatte der Deutzer Hafen nur noch einen Anteil von 2,2 % 
am Kölner Hafenumschlag. Di eser dient nach Weg fall der Nachfrage aus den früheren rechtsrheini-
schen Industriegebieten in den 1990er Jahren überwiegend nur noch dem Umschlag der im Hafen 
ansässigen Unternehmen. Derzeit sind über 46 % der Flächen größtenteils minder - bzw. ungenutzt. 
Entsprechend des Bedeutungsverlustes wird der Deutzer Hafen im aktuellen Wasserstraßen -, Hafen- 
und Logistikkonzept des Landes NRW 2016 erstmalig nicht mehr als landesbedeutsamer öffentlicher 
Hafen geführt. 
Dieser Strukturwandel ist durch Umwandlung von einem Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich 
(GIB) in einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) planerisch nachvollz ogen worden. Damit ist eine 
wichtige planerische Voraussetzung für die Entwicklung dieses Areals zu einem innerstädtisch ge-
mischt genutzten Quartier und ein Beitrag zur Entlastung der sehr angespannten Wohnungssituation 
geschaffen worden.  
Nach dem Erwerb der Ellmühle 2016 durch die  ‚moderne stadt‘ und der Verlagerung des Betriebs bis 
2020 ist eine zentrale Voraussetzung für die Umnutzung des Ha fenareals gegeben. Die 25. Planände-
rung begründet der Regionalrat wie folgt : „Die Umwandlung der bestehenden GIB -Darstellung in 
eine ASB-Darstellung ist aufgrund der vorhandenen Nutzungen und Entwicklungsabsichten der Stadt 
Köln angemessen. Die Planung wird insgesamt als regionalplanerisch verträglich beurteilt. Sie stimmt 
sowohl mit den Zielen und Erfordernissen der Raumordnung und Landesplanung als auch mit den 
kommunalen Stadtentwicklungszielen der Stadt Köln überein.“62 
 
5.1.2 Bauleitplanung und planungsrechtliche Situation 
 Flächennutzungsplan 
Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt seit seiner Rechtskraft in 1984 westlich und südlich des Hafen-
beckens Industriegebiet (GI) gemäß § 9 BauNVO dar (vgl. Abbildung 25). Östlich d es Hafenbeckens 
erstreckt sich die GI -Darstellung bis zum Poller Kirchweg. Die Hafenflächen zwischen Hafenbecken 
und Siegburger Straße, nördlich der Einmündung Poller Kirchweg, sind als Gewerbe gebiet (GE) ge-
mäß § 8 BauNVO dargestellt, ebenso die benachbart e Fläche zwischen Siegburger Straße, Poller 
Kirchweg und der Straße Am Schnellert.  Das westliche Ufer des Hafenbeckens einschließlich der 
Bahngleise ist als Sondergebiet Hafen (SOHafen) dargestellt. 
Nach Feststellungen der städtischen Bauaufsicht ist auf Grund der derzeit im Deutzer Hafen vorhan-
denen Betriebe mit Industriecharakter der gesamte Hafen als Industriegebiet (GI) zu beurteilen und 
zum heutigen Zeitpunkt nicht für eine Wohn- bzw. Mischnutzung mit Wohnanteil geeignet. 
 
                                                           
61 Vgl. Bezirksregierung Köln (2016), Planunterlage zur 25. Regionalplanänderung; S. 5 ff. 
62 Vgl. Bezirksregierung Köln (2016), Planunterlage zur 25. Regionalplanänderung; S. 14.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
101 
 
 
Abbildung 25: Flächennutzungsplan der Stadt Köln, Ausschnitt Deutzer Hafen (Stand 2017) 
 
Die kommunale Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungspläne) ist gemäß 
§ 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung anzupassen. Im Zuge der Umsetzung des Integrierten 
Plans soll en eine Änderung des Flächennutzungsplans sowie die Aufstellung von Bebauungsplänen 
erfolgen. Diese werden an die 25 . Änderung des Regionalplans angepasst. Für die geplanten städte-
baulichen Nutzungen im Deutzer Hafen ist voraussichtlich eine Änderung der Darstellungen im FNP 
von GE und GI in gemischte Baufläche (M) gemäß § 6 BauNVO oder in Urbanes Gebiet (MU) gemäß § 
6a BauNVO zielführend. 
 
 Bebauungsplan  
Im Untersuchungsgebiet liegt lediglich für den Bereich zwischen Siegburger  Straße, Am Schnellert 
und Poller Kirchweg ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Die übrigen Bereiche sind planungsrecht-
lich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Für den Bereich zwischen Siegburger Straße und Poller Kirchweg 
setzt der Bebauungsplan-Nr. 69430/05 vom 18. Juni 2008 die Nutzung „Gewerbegebiet“ (GE) gemäß 
§ 8 BauNVO mit dem Ausschluss weiteren Einzelhandels fest (vgl. Abbildung 26).

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
102 
 
  
Abbildung 26: Bebauungsplan 69430/05 "Siegburger Straße/Poller Kirchweg" vom 18. Juni 2008 
 
Der vorhandene Einzelhandelsbetrieb genießt Bestandsschutz. Im Einzelnen trifft der Bebauungsplan 
folgende Festsetzungen: 
 Fläche für Versorgungsanlagen (Umspannwerk), GRZ 0,8.  
 GE - GRZ 0,8 - GFZ 2,4 – IV - H = 15,00 
 Überbaubare Fläche: gesamtes Baugebiet 
Um die Zielsetzung des noch zu konkre tisierenden Integrierten Plans umsetzen zu können, sind auch 
für diesen Bereich der FNP und der Bebauungsplan zu ändern. 
 Gebietscharakter nach § 34 BauGB 
Das Untersuchungsgebiet des Deutzer Hafens ist mit Ausnahme des Bereichs zwischen Siegburger 
Straße und Poller Kirchweg planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es handelt sich dabei 
teilweise faktisch aufgrund der tatsächlichen Nutzung um Industriegebiet (GI) gemäß § 9 BauNVO 
bzw. um Gewer begebiet (GE)  gemäß § 8 BauNVO . Der geltende Flächennutzungsplan stellt diese 
Arten der Nutzungen dar. Die vorhandenen, teilweise BImSchG-genehmigten Betriebe prägen diesen 
Charakter. Innerhalb dieser Bereiche befinden sich auf zwei Grundstücken Wohnnutzungen und auf 
weiteren Grundstücken auch reine Büronutzungen.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
103 
 
5.2 Städtebauliches Entwicklungskonzept 
5.2.1 Masterplanung und Machbarkeitsstudie 
 
Masterplan Innenstadt Köln 
Der Masterplan Innenstadt Köln wurde vom Planungsbüro Prof. Albert Speer & Partner (AS&P)  2008 
erstellt (Auftraggeber Verein 'Unternehmer für die Region Köln’ e.V.) und am 05.05.2009 vom Rat als 
grundsätzliche Handlungsempfehlung und strategische Zielausrichtung für die künftige Entwicklung  
der Innenstadt beschlossen . Der Plan sieht bereits  die Umnutzung und Neuausrichtung des Deutzer  
Hafens für Wohnen und Dienstleistungsnutzungen vor und bezeichnet den Deutzer Hafen neben dem 
Mülheimer Hafen als eine der letzten großen Reserven am innerstädtischen  Rheinufer. Das Areal sei 
heute baulich und funktio nal suboptimal genutzt und entspr äche angesichts der hochwertigen, in-
nenstadtnahen Lagen nicht den Anforderungen einer effektiven Flächennutzung. Eine Weiternutzung 
des Areals und ein Umbau bzw. eine Verdichtung gemäß den Anforderungen moderner Hafentechnik 
und -logistik aufgrund der stadträumlichen Lage und der  damit verbundenen Konflikte (Emissionen, 
Verkehr durch angrenzende Gebiete, 24-Stunden-Betrieb) wird kritisch bewertet.  
 
Abbildung 27: Masterplan Stadt Köln; Planverfasser: Alber Speer und Partner (2008)  
 
ASP empfiehlt Szenarien möglicher Entwicklungen zu prüfen und nicht nur künftige  rechtliche und 
tatsächliche Spielräume für Art und Maß der baulichen Nutzung systematisch zu erkunden, sondern 
auch die Qualität der städ tebaulichen und architektonischen Ausführung künftiger Bebauungen. Erst

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
104 
nach Abschluss der planerischen Erkundung sei die Vorbereitung weiterführender Verfahren, wie 
Wettbewerbe empfehlenswert.63 
Städtebauliche Machbarkeitsstudie 2014 und Analyse der  Entwicklungsmöglichkeiten des Deutzer 
Hafens 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 23.6.2015 einen Grundsatzbeschluss zur Nutzung des 
Deutzer Hafens gefasst. Danach soll die Entwicklung auf Basis der Variante 4 des Dokuments Entwick-
lungsmöglichkeiten des Deutzer Hafens
64 erfolgen, die eine vollständige städtebauliche Neuordnung 
und Entwicklung zu einem eigenständigen urbanen Quartier im Bereich des Deutzer Hafens unter 
Einbeziehung der Großmühle mit einer Gesamtfläche von ca. 37 ha vorsieht. 
Der Nachweis der Realisierbarkeit stützt sich auf eine städtebaulich-hydrologische Machbarkeitsstu-
die zu Variante 3 „Umnutzung des Hafens mit Erhalt der Großmühle “, die 2014 vorgelegt wurde. 65 
Das Szenario wurde deswegen gewählt, weil zum Zeitpunkt der Auftragsvergabe eine Mühlenverla-
gerung noch nicht absehbar war. Für die Entwicklungsoption wurde ein städtebauliches Modell zur 
Hafenumnutzung entwickelt, das sämtliche Belange des Wasserhaushaltsrechtes und des Hochwas-
serschutzes konkret und nachweisbar berücksichtigt, um dem Rat einen hinreichend abgesicherten 
Beschlussvorschlag zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens unterbreiten zu können. 
Insgesamt stuft die Machbarkeitsstudie eine städtebauliche Konversion im Sinne der Variante 3 unter 
besonderer Berücksichtigung des Wasserhaushaltsrechts und des Hochwasserschutzes als realisier-
bar ein. Das Gesamtergebnis sowie die nachfolgenden grundlegenden Anforderungen an die Entwick-
lung können auf die Variante 4 „Vollständige Umnutzung des Hafens“ übertragen werden:  
 Ausreichend Retentionsräume durch Reduzierung von Bauflächen und Anlage eines Parks im
Bereich der Nordspitze der Landzunge und am südlichen Hafenbecken.
 Hochwasserfreie Erschließung auf dem Niveau des 200-jährlichen Hochwassers (entsprechend
11,90 m Kölner Pegel). Dies ermöglicht eine sichere und permanente Erreichbarkeit auch bei
extremen Hochwasserständen analog zu der Höhe der in diesem Bereich vorhandenen Hoch-
wasserschutzanlagen.
 Freistellung großer Hafenflächen von bestehenden Nutzungen und Modulierung und Gestaltung
als wertvolle Grün- und Freiflächen, so dass sie im Hochwasserfall zusätzliche Überschwem-
mungsräume bereitstellen.
 Die Tiefgaragen sind flutbar.
 Klare städtebauliche Struktur als stabiles und dabei gleichzeitig flexibles Grundgerüst. Eine brei-
te Nutzungsmischung u.a. mit vielfältigen Wohnformen und Kindertagesstätten, Büros, Kreativ-
gewerbe und kulturellen Einrichtungen schafft ein lebendiges innerstädtisches Quartier.
63 ASP (2008),  Städtebaulicher Masterplan Innenstadt Köln, S. 116/117 
64 Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015:'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer 
Hafens (Stand 11.2.2015) 
65  ASTOC Architects and Planners (2014),  Städtebauliche Machbarkeitsstudie für den Deutzer Hafen in Zu-
sammenarbeit mit der Ingenieurgemeinschaft für Wasserbau und Wasserwirtschaft Rodriguez + Zeisler + 
Blank, Wiesbaden.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
105 
 
 
Abbildung 28: Entwicklungskonzept, Variante 4 (Stand 11.2.2015)

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
106 
Abbildung 29: Modell der städtebaulichen Machbarkeitsstudie, 
Quelle: © ASTOC, Juli 2014 
 Riegelbebauung entlang der Straße Am Schnellert mit reiner Büronutzung dient der Abschir-
mung zur Bahntrasse über die Südbrücke.
 Offene Blockstruktur im Poller Wiesen Quartier auf der Landzunge zwischen Alfred-Schütte-
Allee und Hafenbecken. Bürogebäude schirmen die Wohnnutzung am Hafenbecken vom Ver-
kehrslärm der Südbrücke entsprechend den Maßgaben des schalltechnischen Gutachtens ab.
Insgesamt weist die städtebauliche Machbarkeitsstudie nach, dass eine städtebauliche Konversion 
des Deutzer Hafens - Variante 4 - realisierbar ist, die den Ansprüchen der Kölner Stadtentwicklung im 
hohen Maße gerecht wird.  
5.2.2 Städtebauliches Konzept: COBE-Entwurf 
Auf Basis des Masterplans Innenstadt Köln 2008, der Machbarkeitsstudie und diversen anderen Vor-
arbeiten wurde zwischen Februar und September 2016 ein kooperatives Gutachterverfahren mit fünf 
renommierten Planungsteams durchgeführt. Im Jahr 2016 wurde aufbauend auf dem Grundsatzbe-
schluss das kooperative Verfahren zur städtebaulichen Entwicklung des Deutzer Hafens begonnen, 
das bei umfänglicher Öffentlichkeitsbeteiligung ein funktionales, strukturelles und gestalterisches 
Konzept mit detaillierten Vorschlägen zur Bebauung geliefert hat.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
107 
 
 
Abbildung 30: Städtebauliches Konzept des Planungsteams COBE, Kopenhagen (Stand 9/2016) 
Quelle: Stadt Köln (2016), Städtebauliche Entwicklung Deutzer Hafen Köln, Abschlusspräsentation 
des 23./24.09.2016

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
108 
 
Das aus diesem kooperativen Verfahren erfolgreich hervorgegangene Büro COBE & Partner aus Ko-
penhagen (im Team mit Rambøll Studio Dreiseitl, Transsolar und KnP.Bauphysik) entwickelte die ers-
ten Vorstellungen eines verdichteten und gem ischten innerstädtischen Stadtquartiers weiter . Auf 
dieser Basis soll ein integrierter Plan mit konkreten Aussagen für alle einzelnen Baufelder entwickelt 
werden (Mitteilung zur Verfahrensstruktur Vorlagen -Nr. 3919/2015 sowie Ergebnis des Verfahrens 
und Beschluss über die Erarbeitung eines integrierten Plans, Vorlagen-Nr. 3302/2016).  
Der Entwurf von COBE, Kopenhagen, (vgl. Abbildung 30) lässt sich anhand folgender Merkmale cha-
rakterisieren.66 
Das Nutzungskonzept sieht eine ausgewogene Mischung von Wohnen und Arbeiten und Versorgen 
vor. Die Art und die Granularität der Mischung variieren horizontal zwischen den sechs Quartieren 
und auch vertikal zwischen den verschiedenen Geschossen.  
Am Schnellert: Die Bebauung in di esem Bereich übernimmt eine Schallschutzfunktion für das übrige 
Gebiet und ist überwiegend mit den Nutzungen Dienstleistungen und Hotel belegt. 
Poller Kirchweg: 50/50 Mischung Wohnen und Arbeiten mit Einzelhandel entlang der Promenade. 
Am Kranpark: Überwiegend Wohnungsbau mit qualitätvollen Freiräumen. 
Alfred Schütte: verkehrsreduzierter Bereich mit kleinen Baufeldern, zahlreichen Baugruppen und 
großem Quartiersgarten. 
Ellmühle: Kulturquartier um die Ellmühle und Essigfabrik mit Wohnbereichen und Supermarkt. 
Siegburger-Straße-Quartier: Überwiegend Wohnungsbau mit Gewerbe an den belebten Verkehrs-
knotenpunkten. 
Für die Bebauung ist eine an die jeweilige örtliche Situation anpassungsfähige und kleinteilige Block-
bebauung vorgesehen. 
Zur Erschließung führt eine A nliegerstraße ausgehend von der Siegburger Straße von Osten in das 
Areal und quert mit einer neuen Brücke das Hafenbecken, um den westlichen Teil des neuen Quar-
tiers bis zur Straße Am Schnellert zu erschließen. Die Ufer des Hafenbeckens werden als fußläufi ge 
Boulevards konzipiert. Eine weitere ausschließlich für Fußgänger - und Radfahrer konzipierte Brücke 
dient der engen Vermaschung des Verkehrsnetzes. 
Die erhaltenswerten Gebäude und die historischen Kräne und Schienenanlagen werden erhalten und 
in das Nutzungskonzept und in die öffentlichen Räume integriert.  
Im Hinblick auf die Hochwassersituation verlaufen die Straßen auf einem hochwasserfreien Niveau 
auf 47,2 m ü.NN, so dass alle wichtigen Funktionen (Wohnen, Büros, Geschäfte) auch bei einem 200 -
jährlichen Hochwasser mit allen Verkehrsmitteln erreichbar bleiben.  
Zum Hochwasserschutz tragen die umfangreichen Grün - und Freiflächen sowie die flutbaren Keller-
geschosse (Tiefgaragen) als Retentionsräume bei. Diese Funktion können auch die Hafenpromenade 
sowie die Parks übernehmen, die sich auf Niveaus zwischen 43,0 und 44,5 m ü.NN befinden. 
Das städtebauliche Konzept des Planungsteams COBE dient im weiteren Verfahren als Grundlage für 
die Beteiligung der Akteure und zur Konkretisierung der integrierten Planung.  Zur Steuerung der 
städtebaulichen Entwicklung werden auf dieser Basis flächendeckend Bebauungspläne für das ge-
samte Quartier erstellt. 
                                                           
66 Stadt Köln (2016), Städtebauliche Entwicklung Deutzer Hafen Köln, Abschlusspräsentation des 
23./24.09.2016, S. 5 ff.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
109 
 
Fazit 
Der städtebauliche Entwurf des Planungsteams COBE  setzt die in der Machbarkeitsstudie erarbeite-
ten materiellen und  rechtlichen Anforderungen und Rahmenbedingungen für die städtebauliche 
Konversion des Deutzer Hafens um. Der daraus noch abzuleitende Integrierte Plan dient der weiteren 
Konkretisierung der Planung und als Grundlage für die städtebauliche Entwicklung. Zud em bildet 
dieser die Grundlage für die Aufstellung der Bebauungspläne für das Areal des Deutzer Hafens sowie 
für die Strategieentwicklung und die Steuerung der Gesamtentwicklung des Hafenareals in einem 
Zug.  
 
6 Zeit- und Maßnahmenplan sowie  Kosten- und Finanzierungsüber-
sicht 
6.1 Zeit- und Maßnahmenplan 
Zur städtebaulichen Konversion des Hafenareals sind folgende Einzelmaßnahmen erforderlich, die zu 
einem Maßnahmenbündel zusammengefasst und koordiniert durchgeführt werden: 
1. Weiterentwicklung der städtebaulichen Integrierten Plan ung, f lächendeckende Aufstellung 
von Bebauungsplänen 
2. Projektsteuerung und Projektmanagement der Gesamtmaßnahme  sowie die maßnahmenbe-
gleitende Öffentlichkeitsarbeit 
3. Flächendeckender Grunderwerb, soweit keine städtebaulichen Verträge mit den Eigentümern 
zu den Konditionen des Entwicklungsrechts abgeschlossen werden können 
4. Freilegung der Grundstücke und Herrichtung der Flächen für die Erschließung und Beseitigung 
von Altlasten und schädlichen Bodenverunreinigungen 
5. Erschließung: Herstellung der t echnischen Erschließungsanlagen für den Verkehr und für die 
Ver- und Entsorgung und Herstellung der öffentlichen Grün- und Freiflächen 
6. Herstellung der erforderlichen sozialen Infrastruktureinrichtungen wie Kitas und Schulen 
7. Vermarktung der Baufelder mittels zielorientierter Vergabe der Grundstücke unter Beachtung 
der Regelungen des § 169 Abs. 5 – 8 BauGB (z.B. Konzeptvergabe, Anhandgabeverfahren) 
Diese Maßnahmen werden im Sinne eine r Gesamtmaßnahme zeitlich koordiniert und aufeinander 
abgestimmt, um eine zü gige Durchführung in einem wirtschaftlich angemessene n Rahmen zu ge-
währleisten (vgl. Abbildung 31).  
Die Maßnahmensystematik bildet die Grundlage für die methodisch vollständige Erfassung der Kos-
ten und Einnahmen der Gesamtmaßnahme.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
110 
 
 
Abbildung 31: Zeit- und Maßnahmenplan für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer 
Hafen 
Jahr
I. Vorbereitungsmaßnahmen
Bestandsaufnahme- und Analyse
städtbebauliche Planung, Bebauungsplanung
Fachgutachten
Rechtsberatung
II. Projektmanagement und -steuerung
Projektmanagement und -steuerung
Öffentlichkeitsarbeit
Vermarktung
III. Grunderwerb und Flächenmanagement
Ankauf durch Stadt Köln/ moderne stadt
Abschluss städtebaulicher Verträge
IV. Freilegung und Herrichtung
Sicherungsmaßnahmen/ Baustellenlogistik
Verlagerung von Betrieben
Grundstücksfreilegung und Altlastenbeseitigung
V. Erschließungsmaßnahmen
Kanal- und Straßenbau, äußere Verkehrserschließung
Boulevard und Plätze
Grün- und Freiflächen
VI. Baumaßnahmen
Kindergärten
Grundschule
weiterführende Schule
Kulturbauten
VII. Reprivatisierung
Vermarktung der Baufelder  durch Stadt Köln/ moderne stadt
2023 2024
Deutzer Hafen Köln
Zeit- und Mßanahmenplan
2018 2019 2020 2021 2022 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
111 
 
6.2 Ermittlung der Bodenwerte 
Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sind die entwicklungsun beein-
flussten Anfangswerte und die entwicklungsbeeinflussten Endwerte zu ermitteln. Die Besonderhei-
ten für diese Wertermittlungsaufgaben im Entwicklungsbereich regelt das Besondere Städtebaurecht 
detailliert. Die Bewertung der Grundstücke ist i m Hinblick a uf das bodenpolitische Konzept der Ent-
wicklungsmaßnahme erforderlich, wonach die planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertstei-
gerungen zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme genutzt und daher abgeschöpft werden sollen.  
Die entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhung ermittelt sich aus dem Unterschied zwischen dem 
Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Entwicklung weder beabsichtigt 
noch durchgeführt worden wäre ( Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück  
durch die rechtl iche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Entwicklungsgebietes 
ergibt (Endwert). Die zu ermittelnden Werte sind immer als Verkehrswerte gemäß § 194 BauGB zu 
verstehen, die jedoch den Vorschriften des Ausgleichsbetragsrechts entsprechen müs sen. Diese Ver-
kehrswerte beziehen sich nur auf den reinen Bodenwert (ohne Bebauung) und sind für jedes Grund-
stück zu ermitteln. 
Deshalb sind die Anfangswerte zu Beginn der Maßnahme ohne Aussicht auf Entwicklung, deren Vor-
bereitung und Durchführung zu ermit teln und die Endwerte nach tatsächlicher und rechtlicher Neu-
ordnung des Entwicklungsbereichs (vgl. Abbildung 32). Die Ergebnisse des Wertermittlungsgutach-
tens liegen vor und bilden die Grundlage für die Erstellung der Kosten - und Finanzierungsübersicht 
im Rahmen dieser vorbereitenden Untersuchungen67. 
 
 
Abbildung 32: Anfangs- und Endwerte in der Entwicklungsmaßnahme  
 
Im dem vorliegenden Gutachten werden die Anfangs - und Endwerte nicht grundstücksbezogen, son-
dern als entwicklungsunbeeinflusste bzw. entwicklungsbeeinflusste Bodenrichtwerte für größere 
                                                           
67  Vgl. Institut für Städtebau und Flächenmanagement Kötter & Weigt, Gutachten über die entwicklungsunbe-
einflussten Anfangswerte sowie über die entwicklungsbeeinflussten Endwerte für das Gebiet der vorberei-
tenden Untersuchungen „Deutzer Hafen“, Bonn 10/2017

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
112 
 
Wertzonen ermittelt, die nach einheitlichen wertbeeinflussenden Gegebenheiten und Eigenschaften 
abgrenzt werden.  
Zur Ermittlung der Werte werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: 
(1) Abgrenzung der Bodenwertzonen 
Die Abgrenzung erfolgt anhand folgender Kriterien: 
– der Entwicklungszustand (§ 5 ImmoWertV), 
– Art und Maß der baulichen Nutzung (§ 5 Abs. 1 ImmoWertV), 
– wertbeeinflussende Recht und Belastungen (§ 6 Abs. 2 ImmoWertV), 
– der abgabenrechtliche Zustand (§ 6 Abs. 3 ImmoWertV), 
– Lagemerkmale (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) sowie 
– weitere Merkmale, insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Grundstücksgröße und der 
Grundstückszuschnitt (§ 5 Abs. 5 ImmoWertV). 
 
(2) Ermittlung des Qualitätsstichtags 
Aufgrund der Regelungen der §§ 153 Abs. 1 und § 154 Abs. 2 BauGB sind die Anfangswerte als ent-
wicklungsunbeeinflusste Grundstückswerte zu ermitteln, d.h. ohne Aussicht auf Entwicklung und 
ohne deren Vorbereitung und Durchführung zu e rmitteln. Deshalb wird der Stichtag für die Ermitt-
lung der Grundstücksqualität regelmäßig nicht mit dem Wertermittlungsstichtag zusammenfallen, 
sondern vor Beginn des Entwicklungseinflusses zu legen sein. Als Qualitätsstichtag wird der 
9.11.2016 gewählt, der Tag der Veröffentlichung des Beschlusses über Vorbereitende Untersuchun-
gen für das Gebiet des Deutzer Hafens im Amtsblatt der Stadt Köln . Spätestens ab diesem Termin 
konnten sich alle Grundstückseigentümer und alle sonstigen Akteure des Immobilienmarkte s auf die 
neue Situation und auf die zu erwartende Entwicklungsmaßnahme einstellen. 
 
(3) Feststellung des maßgeblichen Zustandes der Grundstücke 
Für Feststellung des maßgeblichen Zustandes der Grundstücke  sind nach § 4 ImmoWertV die Ge-
samtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaf-
ten, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale) zu erfassen 
und zu beurteilen. Die insbesondere zu berücksichtigenden Kriterien sind unter (1) bereits  aufge-
führt. 
 
(4) Ermittlung der entwicklungsunbeeinflusste bzw. entwicklungsbeeinflusste Bodenrichtwerte 
Für die Ermittlung marktgerechter Werte auf Basis der ermittelten Grundstücksqualität sind die all-
gemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den 
sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag). Grundsätzlich wird der Verkehrswert von 
Grundstücken von den zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten bestimmt, und zwar umso stärker, je 
konkreter sich diese Nutzun gsmöglichkeit abzeichnen, je kürzer also die Wartezeit bis zur Baureife 
ist. Dies gilt indessen nicht, wenn die künftigen Nutzungsmöglichkeiten bei der Wertermittlung nicht 
zu berücksichtigen sind, wie dies bei städtebaulichen Entwicklungsbereichen der Fall ist.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
113 
 
Die ermittelten zonalen Anfangs- und Endwerte müssen regelmäßig je nach Fortschritt der Planung 
und aufgrund der Entwicklung der allgemeinen Wertverhältnisse fortgeschrieben werden. Die Werte 
werden für die Kosten des Grunderwerbs sowie für die Ei nnahmen aus der Vermarktung der Bauflä-
chen an Private zugrunde gelegt. Dazu werden je nach Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung 
aus heutiger Sicht für jedes Baufeld spezifische Endwerte ermittelt. 
 
6.3 Kosten und Finanzierung der Gesamtmaßnahme gemäß §171 Bau GB 
6.3.1 Erläuterung der Vorgehensweise und Annahmen 
Die Kosten - und Finanzierungsübersicht ist ein Planungs - und Steuerungsinstrument  der Entwick-
lungsmaßnahme und gibt Aufschluss über die Finanzierung und damit über die  Durchführbarkeit der 
Entwicklungsmaßnahme. Sie dient zum Zeitpunkt der vorbereitenden Untersuchungen dem Nach-
weis der Finanzierbarkeit und damit der wirtschaftlichen Durchführbarkeit der Maßnahme, ist  indes-
sen nicht Bestandteil der Satzung über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs.68 
Zu den Voraussetzungen einer zügigen Durchführung innerhalb eines absehbaren Z eitraumes 
(§ 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB) zählt die gesicherte Finanzierung der Maßnahme. § 149 Abs. 1 S. 1 BauGB 
in Verbindung mit § 171 Abs. 2 S. 1 BauGB bestimmt, dass die Gemeinde nach dem Stand der Pla-
nung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) aufzustellen hat. Bereits im Rahmen der vorbe-
reitenden Untersuchungen ist daher eine städtebauliche Kalkulation mit allen Kosten und Einnahmen 
der Gesamtmaßnahme überschlägig  durchzuführen, um die wirtschaftliche n Auswirkungen und die 
Möglichkeiten der Finanzierung aufzuzeigen. 
 Prinzipien der städtebaulichen Kalkulation 
Die KuF basiert auf der Methode der städtebaulichen Kalkulation und ist dem Planungs- und Verfah-
rensstand de r SEM entsprechend kontinuierlich anzupassen, damit zu jedem Zeitpunkt die Wirt-
schaftlichkeit der Maßnahme beurteilt werden kann. Daher stellt die KuF ein wichtiges strategisches 
Steuerungsinstrument für die wirtschaftliche Maßnahmendurchführung dar. Durch führungsrisiken 
aufgrund von Zinsschwankungen, Konjunkturschwankungen auf dem Immobilienmarkt, Vermark-
tungsrisiken sowie aufgrund sonstiger Unwägbarkeiten s ind durch entsprechend sorgfältige Auswahl 
der Modellparameter zu berücksichtigen.  
Zur Erstellung einer überschlägigen Kosten - und Finanzierungsübersicht im Rahmen der VU werden 
alle Ausgaben und Einnahmen systematisch nach dem aktuellen Stand der Planung ermittelt  und auf 
den Stichtag 31.12.2017 zusammengestellt. Es handelt sich dabei um eine statische  KuF, da eine dy-
namische Betrachtung zum jetzigen Zeitpunkt wegen der ungewissen Verfahrensabläufe mit erhebli-
chen Unsicherheiten verbunden wäre. Gleichwohl werden a uch die Kosten der  Vor- und Zwischenfi-
nanzierung der einzelnen Maßnahmen als Ausgaben berücksichtigt, wobei eine vollständige kreditfi-
nanzierte Durchführung unterstellt wird.  
Die planerische Grundlage für die Erfassung der entwicklungsbedingten Maßnahmen  und für die 
Kalkulation der Kosten stellen die vorliegenden Machbarkeitsstudien zur Hafenko nversion und zur 
Ellmühle des Büros ASTOC u.a. und das Konzept des Planungsteams COBE dar. In enger Zusammen-
                                                           
68 Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang (2016), § 149 BauGB, Rn. 1-3 sowie BVerwG NVwZ 2001, 
1053 zur Entwicklungssatzung, § 171 Abs. 2 S. 1 BauGB

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
114 
 
arbeit mit dem Amt für Stadtentwicklung und ‚moderne stadt‘ wurde das entsprechende Mengenge-
rüst abgestimmt.  
Einzelne Kostenpositionen wie die Verlagerungskosten sind mit den Eigentümern (Kampf fmeyer 
Mühlen, WAW Asphaltmischwerk) im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erörtert worden. 
Für drei Grundstücke wurden den Eigentümern im Zuge der VU konkrete Kaufpreisangebote auf Basis 
des Verkehrswertes unterbreitet. Bei den ermittelten Werten handelt es sich um entwicklungsunbe-
einflusste Anfangswerte gemäß § 153 BauGB.  
 Statische Darstellung 
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht wird im Rahmen der VU statisch dargestellt. Alle Kosten und 
Einnahmen werden summarisch ermittelt und auf den  Stichtag 31.12.2017 bezogen. Eine Aufteilung 
der Kosten in Jahresscheiben ist zum aktuellen Kenntnisstand der Durchführung noch nicht zweck-
mäßig. Im weiteren Verlauf der Maßnahme ist diese Kosten und Finanzierungsübers icht entspre-
chend des Entwicklungsverlaufes  entsprechend der konkretisierten Zeit- und Maßnahmenplanung 
differenziert nach Jahren darzustellen. 
Im Rahmen der statischen Betrachtung werden alle Kosten und Einnahmen zum Stichtag ermittelt. 
Die Preissteigerungen während der Durchführung werden prozentual erfasst und summarisch ermit-
telt. Zum aktuellen Zeitpunkt wird davon ausgegangen, dass die Wertentwicklung der Endwerte und 
die Preissteigerung en bei Bau - und Entwicklungskosten parallel verlaufen. Konjunkturelle Entwick-
lungen der Kosten und Einnahmen wirken sich daher ergebnisneutral sind. 
 Kostenermittlung 
Die Kalkulation der einzelnen Positionen der Ordnungs -, Erschließungs- und Baumaßnahmen  ein-
schließlich Abbrucharbeiten und Bodensanierung basieren auf vorliegenden Gutachten und Kosten-
schätzungen, die im Rahmen der Machbarkeitsstudie angefertigt wurden. Die veranschlagten Kosten 
für die Erschließungsmaßnahmen orientieren sich an stadtspezifischen Standards wie der Erschlie-
ßungsbeitragssatzung und auch an empirischen Erfahrungswerten, die auf das aktuelle Preisniveau 
angepasst wurden. Zudem wurde n Datenbanken und Schriften des Baukosteninformationszentrums 
(BKI) systematisch ausgewertet. 
 
Tabelle 16: Kalkulation der Position Wohnstraßen  
Kalkulation der Herstellungskosten für Wohnstraßen 
 €/m2 
Kategorie Mischverkehrsfläche in der Erschließungsbeitragsatzung  
inkl. Baunebenkosten (Preise von 2015) 
116,94 
Kategorie Beleuchtung (dekorativ) in der Erschließungsbeitragsatzung 12,76 
4,5 % Preissteigerung seit 2015 5,84 
30 % Zuschlag für gehobene Ausführung 35,08 
Herstellungskosten (2017) 170,62 
gerundet 170,00 
Datengrundlagen: Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Köln 2017

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115 
In Tabelle 16 ist exemplarisch für Wohnstraßen das Prinzip der Herleitung der veranschlagten Ein-
heitspreise entsprechend der aktuellen Erschließungsbeitragssatzung (EBS 2017) der Stadt Köln dar-
gestellt. Da die Kostenangaben der Satzung sich auf das Jahr 2015 beziehen, wurde eine inflationsbe-
dingte Anpassung mit dem Baukostenindex vorgenommen. Zudem sind im Gebiet sehr hohe Stan-
dards und Innerstädtische Qualitäten der Ausführung vorgesehen. Aus diesem Grund werden zum 
einen die Preise für Straßenbeleuchtung und für den Straßenbau ein Zuschlag von 30% angesetzt. Die 
Summe wird für die Kosten- und Finanzierungsübersicht auf glatte Beträge gerundet. Bei den Plätzen 
und der Promenade entlang des Hafenbeckens handelt es sich nicht um Maßnahmen, die üblicher-
weise im Rahmen von der Erschließungsbeitragssatzung erfasst werden. Aus diesem Grund wird für 
diese Maßnahme auf den Mittelwert empirischer Kostenkennwerte zu Stadtplätzen des BKI zurück-
gegriffen. Tabelle 17 stellt diese überschlägige Kalkulation dar.  
Tabelle 17: Kalkulation für Straßen und Promenade auf Grundlage BKI Kategorie Stadtplätze (Kosten-
gruppe 500 Außenanlagen) 
Stadtplätze und Fußgängerzonen 
BKI - Projektnummer Kostenkennwert 2015 Fläche in m² Wert 2017* 
8700-0027 136,00 € 42.761 
8700 0035 230,00 € 22.041 
8700 0036 349,00 € 4.574 
8700 0038 159,00 € 17.578 
Mittelwert 218,50 € 227,90 € 
Flächengewichteter 
Mittelwert 
207,19 € 216,10 € 
* Die Preisanpassung der für das Jahr 2015 ausgewiesenen Bruttobaukosten er-
folgte mit der auf www.bki.de/baupreisindex.html angegebenen Methodik. Der 
Umrechnungsfaktor beträgt 1,04301075.  
Quelle: Berechnung ISF auf Grundlage BKI (2016) 
6.3.2 Erläuterung der Ausgaben- und Einnahmepositionen 
Im Rahmen der Hafenkonversion sind folgende entwicklungsbedingten Kosten- und Einnahmearten 
zu veranschlagen: 
Ausgaben 
I. Vorbereitungsmaßnahmen 
II. Projektsteuerung
III. Grunderwerb
IV. Freilegung und Herrichten
V. Verlagerungskosten
VI. Erschließungsmaßnahmen
VII. Baumaßnahmen
VIII. Zwischenfinanzierung

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116 
Einnahmen 
IX.1 Grundstückserlöse
IX.2 Miet- und Pachterträge (Zwischennutzung)
IX.3 Ausgleichsbeträge
IX.4 Fördermittel  (z.B. Stadtumbau)
IX.5 Sonstige Einnahmen
IX.6 Kaufpreisreduktion wg. gefördertem Wohnungsbau
IX.7 Kaufpreisreduzierung wg. Errichtung von temporären Kitas durch Investoren
Nachfolgend werden die wichtigsten Teilpositionen der Ausgaben und Einnahmen sowie die zugrun-
deliegenden Ansätze und Annahmen erläutert: 
AUSGABEN 
I. Vorbereitungsmaßnahmen 
 Bestandsaufnahme und Analyse:  Machbarkeitsstudie, Vorbereitende Untersuchungen, An-
fangs- und Endwertermittlung, sonstige vorbereitende Gutachten
 Städtebauliche Planung: integrierter Plan, Bebauungsplanung (ca. 8 Teilpläne)
 Rechtsberatung: Änderung Flächennutzungsplan / Regionalplan / Landesentwicklungsplan,
Entwidmung Gleisanlagen, Kaufverträge, Beratung öffentliches Recht, Städtebauliche Ent-
wicklungsmaßnahme
II. Projektsteuerung
 Projektsteuerung: technische und kaufmännische Steuerung des Projektes  im Sinne der Per-
sonal und Overheadkosten bei ‚moderne stadt ‘. Ansatz: 3 % der Entwicklungskosten als
Summe aller Kosten für Vorbereitungsmaßen, Ordnungsmaßnahmen (Freilegung, Verlage-
rung, Erschließung), Baumaßnahmen sowie Grunderwerb.
 Vermarktung: Vermarktung aller Baugrundstücke bzw. Baufelder ggfs. mit Konzeptvergabe,
Maklergebühren etc. Ansatz 3 % der Summe der Erlöse aus den zu privatisierenden Baufel-
dern
 Öffentlichkeitsarbeit: Maßnahmenbezogene Information, Print und online, Veranstaltungen
III. Grunderwerb
Kosten für den Erwerb der gesamten Flächen im Entwicklungsbereich, da eine Grunderwerbspflicht 
im Rahmen der Entwicklungsmaßnahmen besteht. Der Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs spielt keine 
Rolle bei der Frage, ob die Kosten von der Maßnahme zu tragen sind. Die Flächen der Stadt Köln 
werden unentgeltlich eingebracht.  
Die Grundstücke sind zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert gemäß § 153 Abs. 1 BauGB zu 
erwerben. Grundlage für die Preisbemessung bildet das Anfangswertgutachten.  
Zu berücksichtigen sind neben dem Ankaufspreis die Grunderwerbsnebenkosten für Gerichts- und 
Notargebühren, Grunderwerbsteuer sowie Grundbuch- und Katastergebühren in Höhe von insge-
samt 10 %.

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117 
 
IV. Freilegung und Herrichten 
In dieser Position werden Altlastenbeseitigung und Bodensanierung, die erforderliche Geländemo-
dellierung der Verkehrsflächen  und Freianlagen aufgrund der Hochwassersituation, die Gebäude-
abrisse, die Kampfmittelräumung, soweit nicht vom Land NRW übernommen, die Sicherungsmaß-
nahmen am Hafenbecken etc. sowie die erforderliche Bodenordnung berücksichtigt. Grundlage bil-
den vorliegende Gutachten. 
V. Umzugs- und Verlagerungskosten 
Bei zu verlagernden Betrieben werden wegen der gebotenen Ersatzbeschaffung die Verlagerungskos-
ten sowie ggfs. die Differenz der Bodenwerte am neuen und am alten Standort von der Maßnahme 
getragen und kalkuliert.  
VI. Erschließungsmaßnahmen 
Die Erschließungsmaßnahmen erfassen alle öffentlichen Anlagen des Verkehrs und der Ver - und Ent-
sorgung. Dazu gehören auch die nicht nach BauGB beitragsfähigen Anlagen der äußeren Erschließung 
und die erforderlichen Brückenbauwerke über das Hafenbecken. 
Darüber hinaus werden auch die Kosten zur Erhaltung der erhaltenswerten Hafenanlagen als baukul-
turelles Erbe sowie die neuen Parks auf den Grün- und Freiflächen in Ansatz gebracht 
VII. Baumaßnahmen 
Bei den Baumaßnahmen handelt es sich Gemeinbedarfseinrichtungen, die aufgrund der Entwick-
lungsmaßnahme erforderlich werden:  
 Eine Grundschule, 
 Erweiterung der weiterführende Schule "Im Hasental", 
 Sieben Kindergärten, davon zwei dauerhaft und fünf temporär durch Investoren,  
 eine "Eventhalle, ein kommunaler Kulturbau sowie die Seebühne. 
Bis auf die weiterführende Schule werden diese Einrichtungen im Gebiet errichtet. Die Kosten für die 
5 temporären Kitas werden wegen der Errichtung durch private Investoren bei den Einnahmen als 
Preisreduzierung auf die Veräußerungspreise (Endwerte) berücksichtigt. 
VIII. Zwischenfinanzierung 
Der hohe Investitionsaufwand und die erforderlichen Grundstücksankäufe im Vorfeld der Baureifma-
chung erfordern eine hohe Zwischenfinanzierung bevor im Rahmen der Priv atisierung und Abrech-
nung in Form von Ausgleichsbeträgen die Kosten wieder refinanziert werden können. Da  die stati-
sche Betrachtung keine jahresscharfe Darstellung der Unterdeckung ermöglicht, wird angenommen, 
dass die gesamten Investitions- und Grunderwerbskosten während der Hälfte der Laufzeit der Maß-
nahme vorzufinanzieren ist. Als Kreditzins wird die durchschnittliche Verzinsung kommunaler Investi-
tionskredite unterstellt.

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118 
 
EINNAHMEN 
Als Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kommen grundsätzlich in Betracht: 
IX.1 Grundstückserlöse 
Da zum Zeitpunkt der VU nicht geklärt ist, welche Baufelder durch Eigenentwicklung des Eigentümers 
auf Basis städtebaulicher Verträge und Abwendungsvereinbarungen entwickelt werden, wird von 
einem flächendeckenden  Zwischenerwerb und Reprivatisierung aller Baufelder ausgegangen. Die 
Verkaufserlöse basieren auf den ermittelten Endwerten gemäß § 153 Abs. 4 BauGB. 
IX.2 Miet- und Pachterträge (Zwischennutzung) 
Bisher liegen dazu keine Angaben vor. 
IX.3 Ausgleichsbeträge 
Lassen sich erst dann ermitteln, wenn die städtebaulichen Verträge zur Abwendung des Grunder-
werbs und zur Grundstücksentwicklung abgeschlossen worden sind. 
IX.4 Fördermittel  (z.B. Stadtumbau) 
Für ausgewählte Maßnahmen der Grundstücksaufbereitung (z.B. unrentierliche Kosten der Gebäu-
deabrisse und Bode nsanierung) sowie der verkehrlichen Erschließung (z.B. Brückenbauwerke) sind 
ggf. Fördermittel des Programms Stadtumbau West zu akquirieren. 
IX.5 Sonstige Einnahmen 
IX.6 Kaufpreisreduktion wg. gefördertem Wohnungsbau 
Da mit dem Verkauf der Grundstücke Verpflichtungen zur Errichtung von Wohnraum zu den Konditi-
onen des geförderten Wohnungsbaus (Anteil mindestens 30 %) weiter gegeben werden sollen, ist 
dies durch entsprechende Reduzierung des Kaufpreises zu berücksichtigen.  
IX.7 Kaufpreisreduzierung wg. Errichtung von temporären Kitas durch Investoren  
Da mit dem Verkauf einiger Grundstücke Verpflichtungen zur Herstellung zeitlich von fünf zeitlich 
befristeten Kita-Einrichtungen weiter gegeben werden sollen, ist d ies durch entsprechende Reduzie-
rung des Kaufpreises zu berücksichtigen. 
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht zeigt, dass unter Berücksichtigung der Anfangs- und Endwer-
te der Grundstücke und aller Ausgaben für die entwicklungsbedingten Maßnahmen einschließlich der 
Finanzierungskosten sowie der zu erwartenden Einnahmen durch die Vermarktung der baureifen 
Flächen die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wirtschaftlich vertretbar ist. Nach dem gegen-
wärtigen Stand der sorgfältigen Erfassung aller Ausgaben und Einnahmen ergibt sich ein im Vergleich 
zu dem Gesamtvolumen der Maßnahme ein leichter positiver Saldo (vgl. Tabelle 18).

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
119 
 
Tabelle 18: Kosten- und Finanzierungsübersicht, Stand 31.12.2017 (in Mio. €) 
Kosten- und Finanzierungsübersicht Stand 31.12.2017 (in Mio. €) 
      
Pos. Ausgaben Summe (brutto) 
I Vorbereitungsmaßnahmen 5,1 € 
II Projektsteuerung 23,5 € 
III  Grunderwerb 42,4 € 
IV Freilegung und Herrichten 68,1 € 
V Verlagerungskosten 49,2 € 
VI Erschließungsmaßnahmen 67,4 € 
VII Baumaßnahmen 15,0 € 
VIII Zwischenfinanzierung 29,7 € 
  Summe 300,4 € 
      
Pos. Einnahmen Summe (brutto) 
      
IX.1 Grundstückserlöse 349,9 € 
IX.2 Miet- und Pachterträge (Zwischennutzung) 
IX.3 Ausgleichsbeträge   
IX.4 Fördermittel  (z.B. Stadtumbau)   
IX.5 Sonstige Einnahmen   
IX.6 Kaufpreisreduzierung wg. gefördertem WoBau -16,2 € 
IX.7 Kaufpreisreduzierung wg. Kitas durch Investoren -22,8 € 
  Summe 310,9 € 
      
X Saldo   10,5 €

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120 
 
7 Städtebauliche Entwicklung smaßnahme und Abwägung der An-
wendungsvoraussetzungen 
7.1 Prinzipien, Anforderungen und Verfahrensablauf  
Mit der Entwicklungsmaßnahme können nach § 165 Abs. 2 BauGB Ortsteile und andere Teile des 
Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die  städtebauliche Entwicklung 
und Ordnung der Gemeinde entweder entsprechend der angestrebten Entwicklung und Ordnung der 
Gemeinde erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen 
Entwicklung zugeführt werden. Die Entwicklungs maßnahme ist ein "koordiniertes Maßnahmenbün-
del", das durch eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein umgrenz-
tes Gebiet verwirklicht werden soll69.  
Die Zuordnung zum "Besonderen Städtebaurecht" unterstreicht die besondere Be deutung der Ent-
wicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen. Sie setzt einen qualifi-
zierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraus. Das städtebauliche Vorhaben muss den Charakter 
einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist,  für einen bestimmten Bereich ein Geflecht 
mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt 
vorzubereiten und durchzuführen70. 
Nicht jedes städtebauliche Vorhaben kann Gegenstand einer Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. 
BauGB sein. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sollen vielmehr nur Ortsteile und 
andere im vorgenannten Sinne besonders bedeutsame Teile des Gemeindegebietes entwickelt wer-
den, die alle wesentlichen städtebaulichen Funktionen aufweisen  71. Der Ortsteil muss ein beträchtli-
ches Eigengewicht aufweisen, das auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist , 
so dass sich die Bedeutung in quantitativer und qualitativer Hinsicht beschreiben lässt72. 
Die Entwicklungsmaßnahme als  Gesamtmaßnahme umfasst häufig eine Vielzahl verschiedener Ein-
zelmaßnahmen, die in inhaltlicher, zeitlicher, organisatorischer und finanzieller Hinsicht einer umfas-
senden Abstimmung bedürfen und zu einem Maßnahmenbündel zusammengefasst werden. Dazu 
gehören der flächendeckende Grunderwerb und die Aufstellung der Bebauungspläne, die Freilegung 
und Herrichtung der Baugrundstücke und Erschließungsflächen, die Herstellung der technischen Er-
schließungsanlagen und der sozialen Infrastruktur, die Parzellierung der Bauflächen und die zielorien-
tierte Veräußerung der Flächen zum Zwecke der Bebauung bzw. Nutzung entsprechend den Erfor-
dernissen der Entwicklungsmaßnahme. Eine Maßnahme kann auch abschnittsweise durchgeführt 
werden, wenn verschiedene Einzelmaßnahmen aus städtebaulich en Gründen ein planmäßiges und 
aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordern73.  
Die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 
BauGB ist zulässig, wenn 
                                                           
69  Vgl. BVerwG, U. v. 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 = BRS 60 Nr. 225. 
70  Vgl. Runkel, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger (2017), §§ 165 –171 Vorb, Rn. 18; BVerwG, U. v. 3. 
Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100-106; B. v. 9.11.2001 - 4 BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223; U. v. 12. 12. 2002 
- 4 CN 7.01 -, BVerwGE 117, 248-261. 
71  Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 = BRS 60 Nr. 225 
72  Vgl. BVerwGE 107, 123 – 127; Urteil vom 9.11.2001 - 4 BN 51.01;  in: EZBK, 2017, § 165 Rdn. 21.;  
73  Vgl. OVG NRW, U. v. 8. 4. 2002 - 7a D 213/97.NE.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
121 
 
(1) die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht, das heißt, es sollen Ortstei-
le und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die 
städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestreb-
ten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen ei-
ner städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. 
(2) das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten, 
zur Errichtung von Gemeinbedarfs - und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brach-
liegender Flächen, 
(3) die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch 
städtebauliche Verträge nicht erreicht werden k önnen oder Eigentümer der von der Maß-
nahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 
nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwick-
lungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sic h in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und 
Abs. 4 ergibt, sowie  
(4) die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleis-
tet ist. 
Die Gemeinde kann demzufolge ein Gebiet für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nur dann 
förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit die 
Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert. Die vorgenannten vier materi-
ell-rechtlichen Voraussetzungen sind deshalb im Rahmen der VU zu prüfen  und das Erfordernis der 
Maßnahme nachzuweisen. 
Gegenstand einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kann ausdrücklich die umfassende Neu-
ordnung eines Bereichs zur städtebaulichen Innenentwicklung sein, z. B. zur umfassenden Neuent-
wicklung größerer brachliegender oder mindergenutzter innerstädtischer Gebiete, denen durch die 
gemeindliche Planung eine neue städtebauliche Funktion zugeordnet werden soll. 74 Charakteristisch 
für derartige Maßnahmen sind meistens ein weitgehender Abriss der vorhandenen Bausubstanz und 
ein vielfältige r Neubau. Ein derartiger Einsatz der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist aus-
drücklich durch die gesetzlichen Regelungen des § 165 ff BauGB vorgesehen.  Die städtebauliche Ent-
wicklungsmaßnahme kann daher zur Verwirklichung von zentr alen Zielen des Stadtumbaus einge-
setzt werden.75 
Kennzeichnend für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist die flächendeckende kommunale 
Grunderwerbs- und Privatisierungspflicht. Nach vollständigem Erwerb der Grundstücke, werden die-
se unter Federführung der Stadt bzw. eines vor Ihr eingesetzten Trä gers entwickelt. Die im Zuge der 
Entwicklung entstehenden bebaubaren Grundstücke werden nach Abschluss der Planungs- und Ord-
nungsmaßnahmen reprivatisiert. Zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme sieht das BauGB eine 
„Abschöpfung“ der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen der in den  Ent-
wicklungsbereich einbezogenen Grundstücke vor. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nimmt 
deswegen im bodenrechtlichen Instrumentarium des Städtebaurechts eine besondere Stellung ein.  
                                                           
74  Vgl. u.a. Schrödter (2015), S. 2057; Kötter; Friesecke (2015), S. 77.; Krautzberger, M.; Dürsch, H.-P. (2003), S. 
16 ff.; Lemmen (1993), S. 141 ff. 
75  Vgl. Runkel in: EZBK (2017), § 165, Rn. 35.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
122 
 
Die Abschöpfung wird entweder durch den transitorischen Zwischenerwerb der Grundstücke oder 
durch die Erhebung von entsprechenden Ausgleichsbeträgen  bei den Eigentümern, die ihre Grund-
stücke nach Maßgabe der städtischen Planung s elbst entwickeln, vorgenommen. Der Zugriff auf alle 
Flächen des Entwicklungsbereichs entweder durch den transitorischen Grunderwerb oder durch Ab-
wendungsvereinbarungen in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen mit den selbst entwickeln-
den Eigentümern zur Entwicklung der Grundstücke ermöglicht eine flächendeckende städtebauliche 
Neuordnung, Erschließung und Mobilisierung aller Grundstücke im Entwicklungsbereich. 
Zur Durchsetzung des flächendeckenden Grunderwerbs hat d er Gesetzgeber der Gemeinde mit der 
Entwicklungssatzung zugleich das Enteignungsrecht für alle Grundstücke im Entwicklungsbereich 
bereits vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne verliehen (§ 169 Abs. 3 BauGB). Nach § 169 
Abs. 3 Satz 1 BauGB ist im städtebaulichen Entwicklungsbereich die En teignung ohne Bebauungsplan 
zu Gunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben  als „ultima ra-
tio“ zulässig, wenn ein freihändiger Erwerb an der fehlenden Veräußerungsbereitschaft oder an der 
Bereitschaft scheitert, das Grundstück zum Anfangswert zu veräußern. 
Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorver-
lagert, wobei es sich allerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich 
regelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins 
Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die Enteignungsvoraussetzungen zu die-
sem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück abschließend geprüft werden. Das Wohl der Allg e-
meinheit muss aber generell die geplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang - 
einschließlich der Enteignung – rechtfertigen76. 
Die Bodenwerte im Entwicklungsbereich sind unter Anwendung der Regelungen in § 153 Abs. 1 und 4 
BauGB zu ermittel n. So muss d er Erwerb der Grundstücke zum sogenannten entwicklungsunbeein-
flussten Anfangswert ohne Aussicht auf eine Entwicklung erfolgen, die Veräußerung zur Reprivatisie-
rung der Baugrundstücke hat zum sogenannten Endwert zu erfolgen, dem sich ergebenden Wert 
nach rechtlicher und tatsächlicher Neuordnung.  Die städtebauliche Entwicklungssatzung ist daher 
eine auf Umsetzung angelegte und koordinierte städtebauliche Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1 
und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Der Verwirklichung der Maßna hme dient auch die Aufstellung von 
Bebauungsplänen (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB). 
                                                           
76  Vgl. BVerwG, U. v. 15. 1. 1982 - 4 C 94.79 -, BRS 39 Nr. 244 und U. v. 3. 7. 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 
ff.

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123 
 
 
Abbildung 33: Ablauf einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 ff. BauGB 
Die Charakteristika der Entwicklungsmaßnahme lassen sich wie folgt umreißen: 
 Umsetzungsorientierte und durchsetzungs starke Gesamtmaßnahme: Ein integriertes Maß-
nahmenbündel mit Planung, Bodenordnung, Erschließung und Baurechtsnutzung kann durch 
transitorischen Erwerb aller Flächen mit der ultima ratio des Grunderwerbs durch Enteignung 
hoheitlich umgesetzt werden.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
124 
 
 Steuerungsfunktion und Koordinierungsfunktion: Strukturierte Gesamtmaßnahme, die ein 
Höchstmaß an Abstimmung der öffentlichen und privaten Einzelmaßnahmen gewährleistet 
und dabei vor allem städtebauliche, soziale, wohnungspolitische, baukulturelle, ökologische, 
energetische  Ziele verwirklichen kann. 
 Finanzierungsfunktion: Abschöpfung der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen 
gewährleistet die Finanzierung aller öffentlichen Maßnahmen. 
 Mobilisierungsfunktion: Die zu entwickelnden Grundstücke können durch den obligatori-
schen Zwischenerwerb flächendeckend entwickelt und im Rahmen der Reprivatisierung kann 
die erwünschte Bebauung zeitnah durch Kaufvertrag durchgesetzt werden. 
 Risikominimierung: Wirtschaftliche Risiken für die Kommune können durch Abwendungs-
vereinbarungen für den Grunderwerb und durch Entwicklungsvereinbarungen verringert 
werden. 
 
7.2 Prüfung der materiell -rechtlichen Voraussetzungen für die Festlegung des Ent-
wicklungsbereiches 
7.2.1 Ziele der Maßnahme 
Die vorgenannten materiell-rechtlichen Voraussetzungen gemäß § 165 Abs. 3 BauGB für die Festle-
gung eines Entwicklungsbereiches bzw. für die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme werden nachfolgend im Hinblick auf die städtebaulichen Ziele geprüft, die mit der Kon-
version des Deutzer Hafens verfolgt werden und die das öffentliche Interesse begründen: 
 Der Bereich des Deutzer Hafens soll a ngesichts der zentralen innerstädtischen Lage gegenüber 
dem Rheinauhafen und in Sichtweite des Kölne r Doms im Rahmen einer städtebaulichen Neu-
ordnung zu einem urban gemischten neuen innerstädtischen Quartier mit Wohnungen, Büros, 
Gastronomie und Einzelhandel für ca. 6.900 Einwohner und ca. 6.000 Arbeitsplätze mit allen er-
forderlichen Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen entwickelt werden. Mit der neuen im Ent-
wicklungsgebiet geplanten vierzügigen Grundschule sollen auch bestehende Bedarfe aus den 
Stadtteilen Deutz und Poll abgedeckt werden. 
 Die umfassende städtebauliche Neuordnung des ehemaligen Gewerbe - und Industriestandortes 
(Konversion) soll einen signifikanten Beitrag zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn - und 
Arbeitsstätten gem. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB angesichts des starken Bevölkerungswachs-
tums in Köln leisten. Insbesondere durch den Zugriff auf die Grundstücke kann im Gebiet der An-
teil von 30 % öffentlich gefördertem Wohnungsbau realisiert werden. 
 Das städtebauliche Projekt ‚Deutzer Hafen‘  ist für die Stadtentwicklung Kölns sehr bedeutsam 
und soll den erweiterten rechtsrheinischen Innenstadtbereich aufwerten und einen neuen Kris-
tallisationspunkt für die städtebauliche Entwicklung schaffen.  
 Die standortadäquate Umnutzung des innerstädtischen Hafenareals soll angesichts geringer Bau-
flächenpotenziale einen wesentlichen Beitrag zur städtebaulichen Innenentwicklung und Ausnut-
zung der vorhandenen Infrastruktur,  zur effizienten Nutzung der knappen Ressource Fläche so-
wie zur Erhaltung des Freiraums im Außenbereich der Stadt Köln leisten.  
 Die Entwicklung folgt dem Leitbild der kompakten und funkt ionsgemischten Stadt und trägt er-
heblich zur Verkehrsvermeidung in Köln bei.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
125 
 
7.2.2 Besondere Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung Kölns  
Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen sollen Ortsteile und andere Teile eines Gemeindege-
biets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der 
Gemeinde im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden 
(§ 165 Abs. 2 BauGB. 
Der in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen Be deutung für die städtebauliche Ent-
wicklung und Ordnung der Gemeinde beinhaltet neben dem quantitativen Aspekt in der Regel auch 
eine qualitative Komponente.  
In quantitativer Hinsicht trägt die Konversion des Deutzer Hafens signifikant zur Deckung des erhö h-
ten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten bei. So muss die Stadt Köln als wachsende Stadt im Zeit-
raum 2017-2019 rd. 59.700 zusätzliche Wohnungen errichten77. Gleichzeitig ist die Stadt Köln einer 
flächensparenden Siedlungsentwicklung bei gleichzeitig sehr be grenztem Flächenpotenzial verpflich-
tet. Die Intensivierung der städtebaulichen Innenentwicklung, eine vorrangige Zielsetzung im aktuel-
len Landesentwicklungsplanes (LEP) , gehört ebenfalls zu den prioritären Stadtentwicklungszielen 
Kölns. Die Flächen des Deu tzer Hafens in unmittelbare Nähe der Kölner Innenstadt stellen daher ein 
herausragendes Entwicklungspotenzial für die wachsende Stadt dar und können zugleich einen we-
sentlichen Beitrag zur städtebaulichen Innenentwicklung leisten.  
Durch die Konversion des Deutzer Hafens mit einer Fläche von 37,7 ha sollen insgesamt rund 510.000 
m² Bruttogeschossfläche für Wohnen, Arbeiten und soziale Infrastruktur entstehen. Dies bietet Platz 
für etwa 6.900 Einwohnerinnen und Einwohner (3.000 Wohneinheiten) mit einem Antei l von 30% 
öffentlich geförderten Wohnungen sowie 6.000 Arbeitsplätzen. Zugleich werden die erforderlichen 
sozialen Infrastruktureinrichtungen mit einer Grundschule und sieben Kitas mit insgesamt 44 Grup-
pen geschaffen. Bereits aus dieser Dimension des Proje ktes Deutzer Hafen ergibt sich die besondere 
Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Stadt. Die se Flächengröße sowie die künftigen  
Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen weisen auch für die gesamtstädtische Entwicklung Kölns eine 
erhebliche Bedeutung auf.  
In qualitativer Hinsicht ergibt sich die besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung vor 
allem aus der  räumlichen Lage in der Stadt Köln 78. Das rechtsrheinische Stadtgebiet ist bislang noch 
sehr durch gewerblich industrielle Nutzungen gepräg t. Mit der rasanten Entwicklung der Messe und 
den neuen benachbarten Bürostandorten hat bereits ein Transformation sprozess eingesetzt, der 
durch die Konversion des südlich gelegenen Deutzer Hafens fortgesetzt und verstärkt werden kann. 
Der Standort weist bereits aufgrund der Lage ein beachtliches Entwicklungspotenzial als bevorzugter 
innerstädtischer Wohn- und Arbeitsstandort auf und ist das derzeit bedeutendste innerstädtische 
Entwicklungsprojekt der Stadt Köln. Das besondere Entwicklungspotenzial des Deut zer Hafens als 
innerstädtisches Wohn- und Dienstleistungsquartier ergibt sich aus folgenden Merkmalen: 
• Dynamische Entwicklung des angrenzenden Bürobereichs sowie benachbarter rechtsrheinischer 
Dienstleistungs- und Technologiestandorte, 
• gute Anbindung an die intakten Wohnviertel Deutz und Poll, 
• gute Erschließung durch alle Verkehrsarten, 
• exponierte Lage am Rhein und an der Wasserfläche des Hafenbeckens, 
                                                           
77  Vgl. Stadt Köln (2016) 
78  Vgl. zu den insoweit erforderlichen Voraussetzungen Runkel in: E ZBK (2017), § 165 Rdn. 21.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
126 
 
• herausragende Blick- und Sichtbeziehungen auf das Stadtzentrum sowie 
• unmittelbare Einbindung in den Grün- und Erholungsraum am Rhein. 
Die Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung hat auch das REK 2015 bereits anhand 
quantitativer und qualitativer Merkmale herausgestellt 79: Der Standort in sehr hochwertiger Lage 
bietet sich für ein leben diges, vielfältiges Stadtviertel für alle Bürger der Stadt Köln an. Die Konversi-
on des Areals von der Hafennutzung zu einem gemischten urbanen Quartier fügt sich in eine Reihe 
von städtebaulichen Projekten auf der rechtsrheinischen Seite Kölns ein und wert et diese weiter auf. 
Dazu gehören die Gestaltung des neuen Campus der Kölner Fachhochschule, der Bau des Rheinbou-
levards mit seiner Freitreppe, der Errichtung der Messe -City und der Umbau des Messe -Geländes 
sowie auch die Entwicklung des Mülheimer Südens. Die geplante Umnutzung des Deutzer Hafens 
schafft einen weiteren Entwicklungsschwerpunkt und neuen Kristallisationspunkt für die rechtsrhei-
nische Stadtentwicklung. Die Konversion beseitigt zudem die bisherige Zäsur zwischen den östlich 
angrenzenden Stadtfl ächen und dem Rheinufer durch die bestehende Industrie - und Gewerbege-
bietsnutzung und führt damit zu einer Aufwertung des gesamten Stadtteils. Insgesamt ergibt sich 
daher bereits aus der Lage der Hafenflächen im Siedlungszusammenhang eine zentrale städteba uli-
che Bedeutung des Areals für die gesamtstädtische Entwicklung. 
Mit der Umnutzung des Deutzer Hafens bietet sich der Stadt Köln die einzigartige Chance, Wohn-
raum für mehrere tausend Menschen in zentraler und integrierter Innenstadtlage zu entwickeln und 
damit ein Angebot zu schaffen, das der Nachfrage vieler Wohnungssuchender entspricht. Der Bedarf 
von Wohnraum für die wachsende Stadt Köln wäre anderweitig nur durch die Inanspruchnahme von 
Flächen im Außenbereich zu decken, was weder im Sinne einer nachha ltigen Stadtentwicklung noch 
der Nachfrager von Wohnraum wäre.  
In Köln stehen keine hinsichtlich Lage, Größenordnung und Qualität vergleichbaren innerstädtischen 
Flächen für den wachsenden Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zur Verfügung. Bei dem Hafenareal 
handelt es sich um eines der bedeutendsten städtebaulichen Projekte Kölns für die zukünftigen Jahr-
zehnte. Die städtebauliche Neuordnung und Entwicklung eines Bereichs gegenüber des Rheinauha-
fens in Sichtweite der Altstadt und des Doms ist für Köln unter städtebaulichen Gesichtspunkten von 
einzigartiger Bedeutung.  
Aufgrund der quantitativen und qualitativen Dimensionen des Deutzer Hafens kommt dem Projekt 
das von der Regelung des § 165 Abs. 2 BauGB geforderte und durch die höchstrichterliche Rechtspre-
chung beträchtliche Eigengewicht zu80. 
 
7.2.3 Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten 
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist nur dann zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit 
die Durchführung erfordert. Die in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB beispielhaft aufgeführten Allge-
meinwohlgründe zur Durchführung einer städtebaulichen  Entwicklungsmaßnahme werden für das 
Areal des Deutzer Hafens nachfolgend überprüft. Bereits jeder einzelne Allgemeinwohltatbestand 
würde die Festlegung eines förmlichen Entwicklungsbereichs rechtfertigen81. 
                                                           
79  Vgl. Stadt Köln (2015) 
80  Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 – 127; Urteil vom 9.11.2001 - 4 BN 
51.01 
81  Vgl. Bunzel, Lunebach (1994), S. 92 ff.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
127 
Gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme einen „erhöhten Bedarf“ an Wohnstätten voraus. Hierzu muss es sich nach der Recht-
sprechung des BVerwG um ein längerfristiges, strukturell bedingtes Übersteigen der Wohnungsnach-
frage gegenüber dem Wohnungsangebot handeln der vom „normalen“ oder „dringenden“ Bedarf 
abzugrenzen ist82. 
Ein erhöhter Bedarf unterscheidet sich von einem normalen Bedarf dadurch, dass die Nachfrage auch 
mittelfristig erheblich über dem Baulandangebot liegt, das mit den Instrumenten des allgemeinen 
Städtebaurechts bereitgestellt werden kann 83. Von einem dringenden Bedarf kann dann gesprochen 
werden, wenn zeitnah ein bestimmtes Wohnungsangebot geschaffen werden muss. 
Ob ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB besteht, hat die 
Stadt im Wege einer Prognose unter Ausschöpfung aller ihr mit zumutbarem Aufwand zugänglichen 
Erkenntnisquellen zu ermitteln
84. Zur Prognose des Bedarfs liegen der Stadt Köln Untersuchungen 
vor, die hinsichtlich Methodik und Angemessenheit geeignet sind und in das Stadtentwicklungskon-
zept Wohnen eingeflossen sind und vom Rat der Stadt am 11.2.2014 beschlossen wurde.  
Für den Zeitraum 2017-2029 besteht in der Stadt Köln ein zusätzlicher Bedarf an rd. 59.700 Wohnun-
gen. Davon können auf den verfügbaren Flächenpotenzialen rd. 50.200 Wohnungen erstellt werden. 
Darin eingerechnet ist bereits das Areal des Deutzer Hafens. Es bleibt eine Unterdeckung bis 20 29 
von rd. 9.500 WE  bestehen. Zugleich ist inzwischen der Leerstand an Wohnraum auf unter 2,5 %  
gesunken und hat damit die Fluktuationsreserve für einen funktionierenden Wohnungsmarkt deut-
lich unterschritten. Daher besteht ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten, der mit den Instrumenten 
des allgemeinen Städtebaurechts nicht gedeckt werden kann, sondern den kurzfristigen Zugriff auf 
die Flächen des Deutzer Hafens im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme zwingend erfordert, um 
diesen Nachfrageüberhang zu bewältigen. 
7.2.4 Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten 
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist zulässig, wenn die Maßnahme zur Deckung eines 
erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten dient (§ 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB). Ein erhöhter Bedarf an Wohn- 
und Arbeitsstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist gegeben, wenn die Nachfrage das 
Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Allgemeine konjunkturelle Ent-
wicklungen oder Schwankungen im Wohnungsmarkt reichen zur Begründung nicht aus
85.  
Angesichts der dynamischen Bevölkerungsentwicklung und der aktuellen Beschäftigtenentwicklung 
besteht in Köln als eine der stark wachsenden Schwarmstädte in Deutschland auch ein erhöhter Be-
darf an Arbeitsstätten. Vor allem die Tatsache, dass jüngere Menschen nicht nur zum Studium und 
zur Ausbildung nach Köln kommen, sondern nach Abschluss der Ausbildung auch als junge Berufstä-
tige in Köln bleiben möchten, verstärkt den Bedarf an Arbeitsstätten. In der Schwarmstadt Köln wird 
dieser Trend vermutlich auch künftig anhalten eine erhöhte Nachfrage nach geeigneten Flächen für 
Arbeitsstätten hervorrufen.  
82  Vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.08.2002 - 4 BN 32.02 
83  Vgl. Battis, Krautzberger, Löhr 2016: BauGB § 165 Rn. 20 u. 21 
84   Vgl. BVerwG – Beschluss vom 16.02.2001 - 4 BN 55.00.  
85  Vgl. BVerwG – Urteil vom 12.12.2002 - 4 CN 7.01

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
128 
 
Insbesondere Handel und Dienstleistung weisen bereits heute eine hohe Flächennachfrage auf, die 
nur durch eine bedarfsgerechte Baulandentwicklung gedeckt werden k ann. Der Bedarf an zusätzli-
chen innerstädtischen Büroflächen wird durch die geringe Leerstandsquote von 3,7 % sowie durch 
die wachsende Schere zwischen Bürobeschäftigten und Büroflächenwachstum in Köln unterstrichen. 
Die Zahl der Kölnerinnen und Kölner im Erwerbsalter zwischen 18 und 65 Jahren steigt gemäß der 
Bevölkerungsvorausberechnung von 706.174 Personen (Stand 31.12.2015) bis 2025 auf rund 754.400 
Personen an. Da -nach nimmt diese Altersgruppe bis 2040 leicht auf etwa 751.700 ab. Rein zahlen-
mäßig werden dem Arbeitsmarkt aber damit künftig deutlich mehr Personen zur Verfügung stehen. 
Bereits heute ist die Arbeitslosenquote von 8,5 % (Stand 2017) überdurchschnittlich hoch im Ver-
gleich zu anderen bundesdeutschen Großstädten. 
Die Abschätzung des künftigen B edarfs erfolgt einerseits anhand der Beschäftigtenentwicklung und 
andererseits anhand der Trendfortschreibung  (vgl. Kapitel 2.2.2 Bedarfsermittlung an Arbeitsstätten 
S. 50 ff.). Beide Methoden kommen übereinstimmend zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahr 2029 ein 
zusätzlicher Bedarf in Höhe von mindestens rd. 19.000 Büroarbeitsplätzen besteht. Die systemati-
sche Analyse und Bewertung der verfügbaren Flächenpotenziale lässt erkennen, dass d avon gegen-
wärtig lediglich 2/5 mit den Instrumenten des allgemeinen Städte baurechts entwickelt werden kön-
nen und die übrigen 3/5 der nachgefragten Büroflächen lediglich dadurch bereitgestellt werden, dass 
auf die bestehende Fluktuationsreserve an Büroflächen zugegriffen und diese dadurch stetig verklei-
nert wird. Sollte diese Entwicklung auch künftig fortgesetzt werden, weil zusätzliche geeignete Flä-
chen fehlen, so ist mit einem weiteren stetigen Absinken der Leerstandsquote zu rechnen. Ange-
sichts der bereits eingetretenen Unterschreitung der Mindestquote von 4 % für die Fluktuationsre-
serve wird dieser Trend die Funktionsfähigkeit des Büromarktes in Köln erheblich gefährden. Vor 
diesem Hintergrund ist auf Basis der plausiblen Bedarfsprognosen und Bestandsbewertung sowie der 
seit 2009 stetig abnehmenden Leerstandsquote unterhalb der  notwendigen Fluktuationsreserve zu 
konstatieren, dass in Köln ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten  (Büroarbeitsstätten) im Dienstleis-
tungssektor besteht. 
 
7.2.5 Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen 
Gemeinbedarfseinrichtungen können Gegenstand einer städte baulichen Entwicklungsmaßnahme im 
Sinne des § 165 BauGB sein, wenn sie dazu bestimmt sind, nicht allein den künftigen Bewohnern des 
den Gegenstand derselben Entwicklungsmaßnahme bildenden Wohngebiets zu dienen, sondern ei-
nem größeren Bevölkerungskreis 86. Auf dem Areal des Deutzer Hafens sollen Grünanlagen zur Nah-
erholung für die Bevölkerung nicht nur des Entwicklungsbereichs, sondern auch für die in den an-
grenzenden Quartieren wohnen Menschen geschaffen werden. Die Entwicklung von Gemeinbedarfs-
einrichtungen im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme ist sowohl als Ergänzung zu Wohn - und Ar-
beitsstätten als auch ohne einen solchen Zusammenhang möglich.  
Bei der Entwicklung des Deutzer Hafens werden die Herstellung des neuen Parks im nordwestlichen 
Bereich mit einer Fläche von rd. 8 ha sowie die Gestaltung des ehemaligen Hafenbeckens Wasserflä-
che von über 8 ha eine Bedeutung über das Quartier hinaus haben, während die übrigen Anlagen 
überwiegend den örtlichen Bewohnern zugutekommen.  
                                                           
86 Vgl. Runkel in EZBK (2017), § 165 Rn. 68; Schlichter/Roeser, in Berliner Kommentar zum BauGB (2017),§ 165 
Rn. 14; BVerwG – Beschluss vom 30.01.2001 - 4 BN 72.00.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
129 
 
Bei Gemeinbedarfseinrichtungen handelt es sich um Gebäude, bauliche Anlagen und Einrichtungen, 
die der Allgemeinheit insbesondere für schulische, kirchliche, soziale, gesundheitliche und kulturelle 
Zwecke dienen. Aus planungsrechtlicher Sicht können auch private Anlagen oder Einrichtungen a ls 
Gemeinbedarf festgesetzt werden, wenn diese öffentlichen Zwecken der Allgemeinheit dienen.  
Bei der Entwicklung des Deutzer Hafens werden vor allem solche Gemeinbedarfseinrichtungen er-
stellt, die überwiegend dem lokalen Bedarf des neuen Quartiers mit se iner dort wohnen und arbei-
tenden Bevölkerung. Der integrierte Plan zur Entwicklung des neuen urbanen Stadtteils sieht derzeit 
u.a. folgende Gemeinbedarfseinrichtungen vor: 
 1 öffentliche Grundschule, 
 2 dauerhafte Kindertagesstätten à 6 Gruppen 
 5 temporäre Kindertagesstätten à 6 Gruppen  
 1 bürgerschaftliches Zentrum, 
 Sport-, Freizeit- und Grünflächen bzw. -anlagen. 
Diese Einrichtungen und Anlagen dienen überwiegend der Versorgung des neuen  Stadtteils unter 
funktionalen und sozialen Gesichtspunkten. Sie sind  damit für die nachhaltige Stadtteilentwicklung 
unter Beachtung ökologischer  und generationsspezifisch unterschiedlicher Anforderungen an den  
Städtebau grundsätzlich erforderlich.  Daher ist deren Herstellung im Rahmen der städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme als integrierte Gesamtmaßnahme geboten. 
Sport-, Freizeit- und Grünflächen bzw. -anlagen 
Der Stadtteil Deutz weist angesichts eines hohen Anteils an Mehrfamilienhäusern und einer hohen 
Einwohnerdichte bereits heute ein  Defizit an wohnungsnahen und attraktiv gestalteten öffentlichen 
Räumen zum Spielen, Bewegen , und zum Aufenthalt für Kinder und Jugendliche . Bei einem gemäß 
Spielplatzbedarfsplanung gegebenen Bedarf von insgesamt 30.390 m ² stehen den Kindern und Ju-
gendlichen aktuell nur öffentliche  Spiel- und Bolzflächen in einer Gesamtgröße von 23.551 m ², d. h. 
77,5 % der Bedarfsfläche zum Spielen und Bewegen zur Verfügung87. 
Um den bereits bestehenden Fehlbedarf von insgesamt 6.839 m² nicht weiter zu erhöhen, erweist es 
sich als unabdingbar, innerhalb des Area ls zumindest den im Bebauungsgebiet  neu entstehenden 
Bedarf zu realisieren und entsprechend gestaltbare Flächen für öffentliche  Spiel- und Bolzplätze vor-
zusehen bzw. planungsrechtlich zu sichern. Darüber hinaus erfordert  auch die Lage des neuen 
Wohngebietes unmittelbar am Rhein am Rande von Deutz zwingend die Ausweisung und Herrichtung 
öffentlicher Spielplätze innerhalb des PIang ebiets, da zur Erreichung der vorhandenen öffentlichen 
Spielplätze in Deutz die mehrspurige  stark frequentierte Hauptverkehrsachse  Siegburger Straße 
überquert werden müsste. 
Im Zuge der Errichtung einer Wohnbebauung mit 3.000 Wohneinheiten im neuen Deutzer  Stadtvier-
tel entsteht ein zusätzlicher Bedarf an öffentlicher Spielplatzfläche für Kinder im Alter zwischen 6 und 
18 Jahren. Um z umindest diesem neu entstehenden Bedarf zu entsprechen,  ist gemäß Spielplatzbe-
darfsplanung innerhalb des Plangebietes eine gestaltbare Fläche  von mindestens 13.800 m ² für die 
Herrichtung öffentlicher Spielplätze bereitzustellen. 
                                                           
87  Vgl. Stadt Köln (2017), Stellungnahme zum Infrastrukturbedarf im Deutzer Hafen vom 16.2.2017, S. 1.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
130 
 
Für den Fall, dass eine höhere Anzahl an Wohneinheiten errichtet wird, ist eine entsprechend  größe-
re Fläche auszuweisen, wobei bei der Berechnung des Bedarfs Werte von 2 m ² je Einwohner sowie 
durchschnittlich 2,3 Bewohner je Wohneinheit zugrunde zu legen sind.  Der Bedarf an öffentli cher 
Spielfläche erhöht sich also für jede zusätzliche Wohneinheit um jeweils 4,6 m². 
Vor dem Hintergrund der Lage und Ausdehnung des Plangebietes, der vorgesehenen Bebauungsdich-
te und der hieraus resultierenden Bedarfslage ist die Ausweisung und Herrichtung mehrerer bedarfs-
gerechter, sicher erreichbarer öffentlicher Spielplätze innerhalb des  Plangebietes unverzichtbar. Un-
ter Berücksichtigung des aus Emissionsschutzgründen einzuhaltenden  Abstands zur Wohnbebauung 
ist auf dem Areal auch die Herrichtung eines  öffentlichen Bolzplatzes sowie eine Anlage für Trend-
sportangebote vorzusehen, idealerweise mit einer Spielplatzfläche kombiniert. 
Kindertagesstätten 
Die Versorgungsquoten im Stadtteil Deutz sind mit derzeit 73 % U3 und 106% Ü3 vergleichsweise  
gut.88 Wenn m an die Ergebnisse der kleinräumigen Bevölkerungsprognose und die Ergebnisse  der 
Elternbefragung zum Versorgungsbedarf U3 mit den dadurch entstehenden  Bedarfen betrachtet, so 
werden die jetzt rechnerisch bestehenden "Überhänge" mit Blick auf  das Jahr 2020 a ufgezehrt. Da-
her kann das Baugebiet Deutzer Hafen, das ab 20 21 umgesetzt werden soll, isoliert betrachtet wer-
den.  
Für die geplanten 3.000 Wohneinheiten mit 6.900 Einwohnern ergibt sich ein Gesamtbedarf von 740 
Plätzen in Kitas. Der Maximalwert könnte aufg rund der Erfahrung in anderen Referenzgebieten für 
ca. 7 bis 10 Jahre erforderlich sein, vorher und nachher ist der Bedarf voraussichtlich niedriger.  Dem-
zufolge sollen von den insgesamt 7 Einrichtungen fünf als temporäre und zwei als dauerhafte Einrich-
tungen mit jeweils rd. sechs Gruppen erstellt werden. 
Schule 
Aufgrund der der 6.900 zusätzlichen Einwohner im Hafenareal ergibt sich ein rechnerischer Bedarf 
von zusätzlichen 108 Schulneulingen pro Jahr im Grundschulbereich, so dass g emäß §  § 93 Abs. 2 
Schulgesetz NRW 5 Eingangsklassen zur Verfügung stehen müssen. Deshalb ist eine fünfzügige 
Grundschule erforderlich, die aufgrund des Flächenbedarfs und der Standort - und Erreichbarkeitsan-
forderungen zweckmäßigerweise im Gebiet errichtet werden soll.  Aufgrund der Größe dient diese 
Schule langfristig ebenfalls den benachbarten Quartieren. 
Der Bedarf an weiterführenden Schulen kann nicht stadtteilbezogen geklärt werden. Stadtweit fehlen 
Plätze in den weiterführenden Schulen. Rechnerisch besteht bei der vergleichende n Betrachtung der 
Einwohnerzahlen in den relevanten Jahrgängen zum vorhandenen Bestand an Schulplätzen im Stadt-
bezirk Innenstadt ein Überhang an Plätzen.  Daher sollen neue Schulstandorte möglichst in den an-
grenzenden Stadtgebieten geschaffen werden, wobei eine gute Verkehrsanbindung ein wesentlicher 
Standortfaktor ist.  Die voraussichtliche Einwohnerzahl im Deutzer Hafen führt zu einem Bedarf an 
Plätzen in der Sekundarstufe I und II, der durch Erweiterung der bestehenden Schule am Standort 
„Im Hasental“ um vier Züge gedeckt werden kann. 
 
                                                           
88  Vgl. Stadt Köln (2017), Stellungnahme zum Infrastrukturbedarf im Deutzer Hafen vom 16.2.2017, S. 3.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
131 
 
7.2.6 Wiedernutzung brachliegender Flächen 
Die Wiedernutzung brachliegender Flächen stellt einen Allgemeinwohlbelang  im Sinne der Anwen-
dungsvoraussetzungen des § 165 Abs. Nr. 2 BauGB für eine  städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
dar. Die Gesamtgröße der für eine städtebauliche Neuentwicklung vorgesehen  Flächen Deutzer Ha-
fens beläuft sich im Ergebnis auf 37,7 ha einschließlich rd. 8,1 ha umfassenden Wasserfläche.  
Derzeit sind bereits über 46 % der Flächen größtenteils minder - bzw. ungenutzt (vgl. auch Fotodoku-
mentation im Anhang). Nach dem Erwerb der Ellmühle mit einer Fläche von rd. 2,4 ha durch die ‘mo-
derne stadt’ im Jahr 2016 und der geplante n Verlagerung des Mühlenbetriebs im Jahr 2020 werden 
dann rd. 2/3 des Gesamtareals nicht mehr genutzt. Lediglich noch zwei Betriebe weisen dann hafen-
affine Nutzung auf. Die bestehende Situation der Brachflächen sowie der unter - und fehlgenutzten 
Flächen sowie d ie Aufrechterhaltung der übrigen gewerblichen und industriellen Nutzungen durch 
teilweise nach BImSchG genehmigte Betriebe sind sowohl aus städtebaulicher als auch aus immissi-
onsschutzrechtlicher Sicht problematisch.  
Das weitgehend brachliegende Hafenareal in unmittelbarer Rheinlage in Nähe zur Kölner Innenstadt 
vis à vis des Rheinauhafens  stellt eine gravierende Belastung für die aktuelle Situation und für die 
künftige Stadtentwicklung Kölns dar. So belasten die gewerblichen und industriellen Nutzungen so-
wie die Brachen das Stadtbild nicht nur der rechtsrheinischen Gebiete , sondern auch der linksrhei-
nisch gelegenen Standorte des Rheina uhafens aufgrund seiner Nachbarschaftslage. Zudem werden 
der Zugang zum Rheinufer und die Aufenthaltsqualität auf den Poller Wiesen, ein für die Naherho-
lung der rechtsrheinisch lebenden Bevölkerung sehr bedeut samer Bereich, durch das Hafenareal, 
durch den Schwerlastverkehr und die Emissionen der BImSchG -Betriebe erheblich beeinträchtigt. 
Dies gilt ebenfalls für die bereits zahlreichen Dienstleistungs- und Wohnstandorte im unmittelbaren 
Umfeld des Deutzer Hafens.  
Die vorhandene Nutzungen und Brachen im Hafenareal stellen keine innenstadt verträglichen Nut-
zungen dar und blockieren die angestrebte Transformation der rechtsrheinischen Stadtgebiete Kölns. 
Insbesondere erschweren bzw. verhindern sie die Umwandlung des  Hafenareals in ein innerstädti-
sches urbanes Quartier . Die Verlagerung der noch bestehenden innenstadtunverträglichen Nutzun-
gen und die anschließende Konversion der Brachflächen sind schon wegen der herausragenden in-
nerstädtischen Lage am Rhein für die nac hhaltige Stadtentwicklung Kölns  von besonderer Bedeu-
tung.  
Durch die geplante städtebauliche Konversion des Deutzer Hafens wird das Areal einer städtebaulich 
sinnvollen Wiedernutzung zugeführt. Die im vorliegenden integrierten Plan  vorgesehene Art und 
Struktur der zukünftigen städtebaulichen Entwicklung des Gesamtareals  gewährleistet die zweckmä-
ßige Einbindung und Wiedernut zung der brachliegenden Flächen durch eine Verknüpfung mit den 
angrenzenden Stadtgebieten. Dazu sind erhebliche Planungs-, Ordnungs- und Baumaßnahmen not-
wendig. Die erfolgreiche Revitalisierung der Flächen erfordert ein koordiniertes Vorgehen im Rahmen 
einer gebündelten Gesamtmaßnahme mit komplexen P lanungs-, Freilegungs - und Erschließungs-
maßnahmen bei einer Vielzahl von beteiligten Akteuren.  
Die Konversion des Areals und städtebaulich adäquate Nutzung vermeidet die Inanspruchnahme 
bislang natürlich geprägter, unversiegelter  Freiflächen im Außenbereich der Stadt Köln . Die  Maß-
nahme stellt daher einen wesentlichen Beitrag zur Schonung der begrenzten Ressource Grund und 
Boden sowie der übrigen natürlichen Ressourcen dar und entspricht damit dem Ziel der nachhaltigen 
städtebaulichen Entwicklung gemäß § 1 Abs. 5 BauGB. Danach sollen eine nachhaltige städtebauliche

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
132 
 
Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Ver-
antwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl 
der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleistet werden.  
Die zügige Konversion und standortadäquate städtebauliche Nutzung des Hafenareals ist aus Grün-
den des Freiraum- und Umweltschutzes geboten. Sie sichert innerhalb der Stadtregion Köln die Frei-
haltung der markanten Landschaften im Außenbereich. Vor d iesem Hintergrund ist die Revitalisie-
rung und urbane Um- und Nachnutzung des Deutzer Hafens sowohl für Köln als auch für die gesamte 
Region von herausragender ökologischer Bedeutung.  
Das weitgehend brachliegende Hafenareal in Sichtweite des Kölner Doms vis à vis des Rheinauhafens 
weist eine einzigartige Lage im Kölner Stadtgebiet auf , deren Konversion zur Aufwertung d es rechts-
rheinischen Stadtgebietes dringend geboten ist . Andere alternative Flächen oder Brachen in ver-
gleichbarer Lage und Flächengröße sowie mit einer vergleichbaren Eignung für einen Mix von urba-
nem verdichteten Wohnen und Dienstleistungen stehen im Stadtgebiet Kölns gegenwärtig und auf 
absehbare Zeit nicht zur Verfügung. 
Aus diesen Gründen liegt die Wiedernutzung der Brachflächen auf dem Hafenareal im Rahmen der 
Konversion im dringenden öffentlichen Interesse. 
 
7.2.6.1 Standortalternativen zur Bedarfsdeckung 
Das Wohl der Allgemeinheit erfordert die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
auf dem Areal des Deutzer Hafens nicht , wenn die Maßnahme auf anderen ebenso  geeigneten Flä-
chen verwirklicht werden kann und dort die Eigentümer weniger beeinträchtigt 89. Nachweislich sind 
in der Stadt Köln keine alternativen Flächen vorhanden, auf denen  die angestrebten Nutzungen in 
Qualität und Quantität geschaffen werden könnten.  
 
7.2.7 Erforderlichkeit einer einheitlichen Vorbereitung und Durchführung 
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist zulässig, wenn die angestrebten Ziele und Zwecke 
durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßn ah-
me betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 nicht bereit 
sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder an den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu 
dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert zu veräußern . Die Dur chführung einer städtebauli-
chen Entwicklungsmaßnahme muss angemessen und erforderlich sein. Die Zielerreichung ist mit den 
Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts in der Regel bereits dann nicht möglich, wenn nach dem 
Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen eine Mehrzahl der Eigentümer der von der Maßnahme 
betroffenen Grundstücke nicht bereit ist, ihre Grundstücke zu dem Wert zu veräußern, der sich in 
Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4  ergibt. Eine einvernehmliche Regelung muss sich als 
realistische Perspektive abzeichnen.  
Das Hafenareal befindet sich zwar überwiegend bereits im Eigentum von ‚moderne stadt’ , die die 
Flächen im Auftrag der Stadt Köln erworben hat. Zur Verwirklichung der städtebaulichen Ziele der 
Stadt müssen indessen zwingend al le Flächen des Areals in die Maßnahme einbezogen werden. Eine 
                                                           
89 VGH-Baden-Württemberg – Urteil vom 21.10.1997 - 8 S 1897/96

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
133 
 
einvernehmliche Regelung zeichnet sich nicht als realistische Perspektive  ab. Die intensive Eigentü-
merbeteiligung hat ergeben, dass für mehrere Grundstücke keine Kooperationsbereitschaft der Ei-
gentümer besteht. Hier ist weder der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages noch der Erwerb des 
Grundstücks zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert gemäß § 153 BauGB absehbar. Entspre-
chende schriftliche Kaufofferten der Stadt Köln an die jeweiligen Eigentümer wurden abgelehnt. Eine 
integrierte Entwicklung des gesamten Hafenareals in Kooperation mit den Eigentümern ist daher 
nicht möglich. 
Weiterhin ist zu prüfen, ob u nter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten eine städtebauliche Entwick-
lungsmaßnahme zum Wohl der Allgemeinheit nicht erforderlich ist, weil ein weniger einschneidendes 
städtebauliches Instrument zur Verfügung steht. Die Umsetzung der geplanten Konversion des Deut-
zer Hafens darf daher nicht bereits mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts oder mit den ande-
ren, das private Eigentum weniger belastende Maßnahmen möglich sein. Deshalb ist zu prüfen, ob 
die einheitliche, zügige, finanziell darstellbare und tatsächliche Durchführung  der geplanten Entwick-
lung auf dem Hafenareal  inklusive aller daz ugehörigen hochwasserfreie Verkehrs-, Ver- und Entsor-
gungseinrichtungen, Grünflächen und Parks, Gemeinbedarfseinrichtungen, Wohnungsangebote für 
breite Schichten der Bevölkerung einschließlich mindestens 30 %  gefördertem Wohnungsbau sowie 
Arbeitsstätten durch alternative Rechtsinstrumente in gleicher Weise möglich ist. 
Die Verwirklichung der dargestellten städtebaulichen Ziele der Stadt Köln erfordern eine integrierte 
und koordinierte Gesamtmaßnahme 90. Die Erforderlichkeit der städtebaulichen Entwicklungsmaß-
nahme ergibt sich insgesamt aus folgenden Zielen und Gründen:  
 Zur Erschließung des neuen urbanen Quartiers werden ein hochwasserfreies Straßennetz sowie 
ein neues modernes System der Ver - und Entsorgung benötigt. Die Erschließung erfordert daher 
eine geschlossene Neuordnung des 37,7 ha um fassenden Hafenareals. Eine grundstücks - oder 
abschnittsweise Realisierung ist nicht möglich. 
 Das Gebiet muss nach Maßgabe des Urteils des BVerwG zum Hochwasserschutz aus dem Jahr 
2014 so entwickelt werden, dass keine Bee inträchtigungen der Hochwassersituation eintritt. Zur 
wirksamen Hochwasserretention werden umfangreiche Freiflächen sowie flutbare Tiefgaragen 
errichtet. Diese Maßnahmen erfordern eine gesamthafte Entwicklung. 
 Flächendeckende Mobilisierung des gesamten Haf enareals durch flächendeckenden Grunder-
werb bzw. Abschluss städtebaulicher Verträge mit den mitwirkungsbereiten Eigentümern.  
 Durchsetzung der Baurechte in einem absehbaren Zeitraum durch Bauverpflichtungen im Grund-
stückskaufvertrag bei der Reprivatisierung der Grundstücke.  
 Einheitliche Vorbereitung und Durchführung der Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen, da 
angesichts der Lage im Überschwemmungsbereich, dem flächenhaften Vorhandensein von Bo-
denverunreinigungen sowie der neuen erforderlichen Gesamterschließung des Hafenareals keine 
unabhängige Entwicklung einzelner Grundstücke möglich ist, sondern nur eine integrierte Ge-
samtentwicklung des Gebietes. 
 Die komplexe Ausgangssituation im Deutzer Hafen sowie die Vielzahl der erforderlichen Einzel-
maßnahmen erfordern eine stringente inhaltliche und zeitliche Koordination, die durch eine Pro-
jektsteuerung des Gesamtprozesses  im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme erfolgen kann.  
Zur Durchsetzung der Gesamtmaßnahme und der Steuerung des Prozesses besteht gemäß §169 
                                                           
90 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.08.2002 - 4 BN 32.02

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
134 
 
Abs. 1 Nr. 3 BauGB in Verbindung mit §§ 144, 145 BauGB ein umfassender Genehmigungsvorbe-
halt, durch den die Stadt Maßnahmen und Vorhaben unterbinden kann, die den städtebaulichen 
Zielen zuwiderlaufen. 
 Der Standort kann nur dann als gemischt genutztes urbanes G ebiet für Wohnen und Arbeiten 
entwickelt werden, wenn eine flächendeckende Konversion der bisherigen Gewerbe- und Indust-
rienutzungen sowie der noch bestehenden Hafenfunktionen gelingt. Insbesondere müssen alle 
emittierenden Anlagen der Betriebe mit einer G enehmigung nach BImSchG von dem Standort 
verlagert werden. 
 Auf dem Standort sind flächendeckende Ordnungsmaßnahmen erforderlich. Aufgrund der 
Vornutzung durch gewerbliche und industrielle Nutzungen sowie aufgrund der flächenhaften 
Auffüllung des Areals sind flächenhaft Bodenverunreinigungen anzutreffen, die flächenhaft abge-
tragen und entsorgt werden müssen. Zudem sind im erheblichen Umfang die aufstehenden Ge-
bäude und Anlagen zu beseitigen.  
 Die Entwicklung des Standortes als funktionsgemischtes urbanes Qua rtier erfordert eine neue 
Verkehrserschließung. Die geplante Haupterschließung sowie die äußere Anbindung bedürfen 
der Anpassung insbesondere in den Anschlussbereichen der Kreuzungen. 
 Finanzierung aller entwicklungsbedingten Kosten einschließlich der koste nintensiven Ordnungs-, 
Erschließungs- und sonstigen Infrastrukturmaßnahmen durch Abschöpfung der planungs- und 
maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen durch Zwischenerwerb oder durch die Erhebung 
von Ausgleichsbeträgen. Der Standort kann nur dann entwickelt werden, wenn die durch die Pla-
nung und die Maßnahmen bedingten erheblichen Bodenwertsteigerungen für die Finanzierung 
der umfangreichen und kostspieligen Ordnungsmaßnahmen eingesetzt werden können. Nur 
durch die Nutzung der Bodenwertsteigerungen ist die  wirtschaftliche Tragfähigkeit der Entwick-
lung gegeben. 
 Steuerung der vielfältigen städtebaulichen Ziele durch städtebauliche Verträge bzw. Grund-
stückskaufverträge im Zuge der Reprivatisierung der Grundstücke. Die Konstellation der konzep-
tionellen, finanziellen und rechtlichen Steuerung in einer Hand ermöglicht es auch, in schwieri-
gen Kontexten, wie sie im vorliegenden Fall  der Brachflächenkonversion gegeben sind, Bauland 
zu entwickeln und zu mobilisieren. 
 Verwirklichung der Ziele des 'Kooperativen Baulandm odells' der Stadt Köln , insbesondere  die 
Errichtung eines Anteils von mindestens 30 % der neuen Wohnungen im geförderten Wohnungs-
bau.  
 Verhinderung spekulativer Bodenpreissteigerungen durch den Durchgangserwerb zum entwick-
lungsunbeeinflussten Anfangswert der Grundstücke.  
 Aufhebung von Blockadehaltungen einzelner Eigentümer in letzter Konsequenz durch Enteig-
nung, soweit nicht bereits durch die bloße Anwendbarkeit des Instruments ein freihändiger Er-
werb erfolgen kann.  
Ohne die Entwicklungsmaßnahme kann die Stadt eine zügige, einheitliche und lückenlose Durchfüh-
rung der städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens nicht erreichen.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
135 
 
7.2.8 Alternative städtebauliche Instrumente für die Durchführung  
Das Allgemeinwohlerfordernis für die Festlegung eines förmlichen Entwicklungsbereichs liegt nicht 
vor, wenn die geplanten städtebaulichen Ziele bereits durch andere, weniger in das private Eigentum 
eingreifende Instrumente des allgemeinen und besonderen Städtebaurechts verwirklicht werden 
können91. Dies wäre im vorliegenden Fall gegeben, wenn beispielsweise allein durch die Aufstellung 
von Bebauungsplänen oder die Anwendung des Sanierungsrechts oder durch den Abschluss städte-
baulicher Verträge die Neuentwicklung des Deutzer Hafens erfolgen könnte. 
7.2.8.1 Allgemeines Städtebaurecht 
Die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts regelt das BauGB sind in den §§ 1 bis 135  BauGB. 
Für eine Konversion des Deutzer Hafens sind die folgenden Instrumente auf Ihre Anwendbarkeit hin 
zu prüfen92: 
 Bauleitplanung §§ 1 bis 13 BauGB 
 Bodenordnung, insbesondere durch Umlegung § 45 ff. BauGB und § 80 f BauGB 
 Städtebauliche Verträge § 11 BauGB 
Die jeweilige Koppelung bzw. Kombination der einzelnen Elemente untereinander  und mit dem fle-
xibleren Instrument des städtebaulichen  Vertrages (§ 11 BauGB) ist dab ei möglich bzw. würde im 
vorliegenden Fall weitgehend erforderlich werden. 
Die Überplanung einer Fläche mit Bebauungsplänen gemäß § 8 und 9 BauGB, bei der die vorhandene 
planungsrechtliche Situation (§ 34 und § 30 BauGB) hinsichtlich Art und Maß der baulic hen Nutzung 
geändert werden, schafft neue Baumöglichkeiten im Sinne einer reinen Angebotsplanung.  Dies ge-
währleistet keine tatsächliche Umsetzung der dargestellten erforderlichen Quartiersentwicklung. Die 
Durchführung von privaten Baumaßnahmen hängt allein  von den jeweiligen Grundstückseigentü-
mern und deren Mitwirkungsbereitschaft sowie persönliche und finanzielle Leistungsfähigkeit ab. Ein 
notwendiges, zeitlich abgestimmtes und koordiniertes Vorgehen ist daher mit einer angebotsorien-
tierten Bauleitplanung allein nicht zu erreichen . Das Hafenareal kann nur gleichzeitig und einheitlich 
entwickelt werden, so dass eine grundstücksbezogene Entwicklung nicht zielführend ist.  
Die Anwendung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen gemäß § 12  BauGB erfordert aufgrund 
des Wesens und der Struktur dieses Rechtsinstruments  bei der gegebenen Gebietsgröße eine große 
Anzahl an Einzelplänen  mit den jeweiligen konkreten Einzelvorhaben. Dies schafft neben  einem er-
heblich gesteigerten Koordinierungsaufwand Probleme bei der  notwendigen effizienten Verzahnung 
und Koordination zwischen den Einzelmaßnahmen bzw. vorhabenbezogenen Bebauungsplänen. 
Daneben müsste die Stadt Köln für jeden Vorhabenträger verlässlich  prüfen können, ob dieser tat-
sächlich bereit und in der Lage ist, das Vorha ben entsprechend den Vereinbarungen umzusetzen. 
Darüber hinaus muss jeder Vorhabenträger auch tatsächlich die Verfügungsgewalt über  die jeweili-
gen Grundstücke innehaben. Bei einer nicht fristgerechten  Umsetzung hat die Gemeinde die Mög-
lichkeit, den vorhabe nbezogenen Bebauungsplan aufzuheben; die tatsächliche bauliche Umsetzung 
der Stadtentwicklungspläne wird damit allerdings nicht erreicht.  Außerdem ist bei einer Vielzahl vor-
habenbezogener Bebauungspläne eine synchrone Umsetzung wegen der Anforderung einer gemein-
samen hochwasserfreien Erschließung realistisch nicht zu erreichen.  
                                                           
91  Vgl. Schrödter (2015), S. 2061. 
92  Vgl. Lemmen (1993), S. 104 f. und 143 ff.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
136 
 
Bei einer Durchführung der Maßnahmen mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts 
ohne Zugriffsmöglichkeit auf die einzelnen privaten Grundstücke kann die erhebliche Steiger ung der 
Bodenwerte die einheitliche und zügige Durchführung der Maßnahme erschweren oder verhindern, 
da ein spekulativer Grundstückshandel zu erwarten ist. Das sogenannte Land Banking, bei dem die 
Grundstücke lediglich aus spekulativen Gründen ohne Bebauun gsabsicht erworben und weiter ver-
äußert werden, ist derzeit gerade angesichts der aktuellen historisch niedrigen Kapitalmarktzinsen 
und signifikanten Bodenwertsteigerungen in prosperierenden Großstädten wie Köln zunehmend 
anzutreffen und kann die Durchführbarkeit des Projekts überhaupt gefährden. 
Eine Durchführung der Konversion allein auf Grundlage von  Bebauungsplänen gestaltet sich auch 
aufgrund der erheblichen Entwicklungs- und Infrastrukturfolgekosten und deren Finanzier ung 
schwierig. Die Refinanzierung durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen deckt diese Kosten nur 
zu einem geringen Teil  ab. So wären z.B. Planungsmaßnahmen, Ordnungsmaßnahmen (Bodensanie-
rung, Gebäudeabriss), Maßnahmen der äußeren Erschließung sowie Brücken nicht beitragsfähig und 
daher aus allgemeinen Steuermitteln zu finanzieren. Dies gilt auch für Einrichtungen der sozialen 
Infrastruktur wie Schulen und Kindergärten , so dass für die Stadt Köln erhebliche Entwicklungs- und 
Folgekosten entstehen würden.  
Weiterhin ist festzustellen, dass die derzeitige Gestaltung der Grundstücke im Hafenareal keine Rea-
lisierung des städtebaulichen Konzepts des Planungsteams COBE zulässt. Zur Planung der Planung auf 
Basis entsprechender Bebauungspläne ist e ine Bodenordnung zwingend erforderlich. Eine s olche 
Neuordnung kann grundsätzlich entweder durch eine freiwillige Umlegung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 
BauGB oder durch eine hoheitliche Umlegung nach § 45 ff. BauGB  erfolgen. Im ersten Fall ist eine 
umfassende Mitwirkung aller Eigentümer und Zustimmung zum U mlegungsmaßstab erforderlich. 
Ebenso müssten die Kostentragung für die Erschließung und die soziale Infrastruktur durch die Eigen-
tümer sowie die Durchführung der Bebauung auf den privaten Grundstücken vertraglich vereinbart 
werden. Im zweiten Fall ist eine  Anwendung nur dann in Betracht zu ziehen , wenn die jeweiligen 
Eigentümer der zu entwickelnden Flächen erkennbar  bereit sind, die neuen Baurechte auf ihren 
Grundstücken innerhalb der vorgegebenen Zeit und entsprechend den Zielen und Zwecken der Ent-
wicklung zu verwirklichen93. Ebenso hat die Stadt Köln bei diesem Instrument keine Möglichkeit, eine 
Überwälzung der Planungs - und Infrastrukturkosten vorzunehmen sowie den angestrebten Anteil 
von 30 % an gefördertem Wohnraum zu errichten, weil die unmittelbare Zugriffsmöglichkeit auf die 
privaten Grundstücke nicht gegeben ist. Zur Finanzierung der gesamten Kosten würde der Umle-
gungsvorteil bei weitem nicht ausreichen, denn dieser umfasst lediglich die umlegungsbedingte Bo-
denwertsteigerung. Im Hinblick auf den Zugriff auf die unbedingt erforderlichen Schlüsselgrundstü-
cke für die Erschließung würde es für die Maßnahme nach dem derzeitigen Kenntnisstand zu einer 
erheblichen zeitlichen Verzögerung oder Blockade kommen.  
Ein freihändiger Erwerb aller  noch in privatem Eig entum befindlichen Grundstücke ohne Entwick-
lungsmaßnahme nach § 165 BauGB durch die Stadt Köln zum Verkehrswert gemäß § 194 BauGB, der 
die künftige städtebauliche Entwicklung berücksichtigt,  ist aufgrund der Dimension des  Gesamtvor-
habens wirtschaftlich nicht darstellbar. Eine Entwicklungsmaßnahme scheidet gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 
3 BauGB zwar dann aus, wenn die Eigentümer bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde zu dem 
Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des  § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 BauGB ergib t. Die Be-
reitschaft der Eigentümer  im potenziellen Entwicklungsbereich zu einer Veräußerung der  Grundstü-
                                                           
93  Vgl. Runkel, in: EZBK (2017), § 165 Rn. 81.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
137 
 
cke zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert, wurde im Rahmen dieser vorbereitenden Unter-
suchung eingehend geprüft . Drei Eigentümern wurde deshalb ei n entsprechendes verbindliches 
Kaufpreisangebot durch die Stadt Köln unterbreitet, das diese abgelehnt haben. Da diese nicht zur 
Veräußerung zum  Anfangswert bereit sind, ist die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs  
erforderlich.  
Vorkaufsrechte sowie Maßnahmen zur Sicherung der  Bauleitplanung, wie Veränderungssperre und 
die Rückstellung von Baugesuchen  (§§ 14 ff BauGB), greifen nicht bzw. verhindern nur ungewollte  
Entwicklungen, fördern aber nicht aktiv die tatsächliche Umsetzung. Die Anwendung von Zwangsmit-
teln wie der Enteignung ist für den erforderlichen flächenbezogenen Grunderwerb ohne vorherige 
Festsetzung einer Entwicklungssatzung nur schwer und langwierig  auf Grundlage eines rechtsver-
bindlichen Bebauungsplanes und nur für einzelne Grundstück e durchsetzbar. Außerdem wird ohne 
Entwicklungssatzung der Nachweis des Wohls der Allgemeinheit als Voraussetzung für eine Enteig-
nung nicht anhand des bestehenden Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten möglich sein (sog. Enteig-
nungsrechtliche Vorwirkung der Entwicklungssatzung).  
Für sonstige Satzungen zur Regelung der Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang 
bebauten Ortsteile nach § 34 Abs. 4  BauGB gelten die Ausführungen zum Bebauungsplan analog, so 
dass auch diese Instrumente keinen adäquaten Lösungsansatz für die Konversion bieten. 
Gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB kann eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme  dann nicht in 
Betracht kommen, wenn die Ziele und Zwecke durch den Abschluss städtebaulicher Verträge erreicht 
werden können. Ob Verhand lungen zu einem städtebaulichen Vertrag im jeweiligen  Fall geboten 
sind, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. So muss eine einvernehmliche Regelung 
sich als realistische Perspektive  abzeichnen. Hieran fehlt es, wenn eine Mehrzahl von Eige ntümern 
nicht bereit ist, ihre Grundstücke für die in Aussicht genommene  Nutzung zur Verfügung zu stellen, 
oder zwar Verkaufsinteressen bekundet, jedoch erkennbar auf einen Verkaufspreis beharrt, der über 
den entwicklungsbedingten Anfangswert im Sinne des § 169 Abs. 1 Nr. 7 i. V. m. § 153 Abs. 3 BauGB 
herausgeht. 
Dies war bislang bei den Verhandlungen mit mindestens drei Eigentümern der Fall. Auf deren Flächen 
kann im Hinblick auf die einheitliche und hochwasserfreie Erschließung und Entwicklung nicht ver-
zichtet werden. Trotz intensiver Bemühungen konnte die  Stadt Köln keine Einigung mit den Eigentü-
mern der betroffenen Liegenschaften über ein e Vorgehensweise erzielen, die eine einheitliche und 
zügige Durchführung der Gesamtmaßnahme gesichert hätte und zudem wirtschaftlich tragfähig wä-
re. Daher scheidet der Abschluss von städtebaulichen Vertr ägen als Alternative zur Einbeziehung 
dieser Grundstücke in die Entwicklungsmaßnahme aus.  
Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass mit den Instrumenten und Verfahren des allgemeinen 
Städtebaurechts eine einheitliche und zügige Durchführung sowie zielorientierte Steuerung der Ge-
samtentwicklung und ihre Finanzierung nicht realisierbar sind . Die angestrebten städtebaulichen 
Ziele könnten in räumlicher und qualitativer Hi nsicht lediglich zu geringen Teilen erreicht werden.  
Vor diesem Hintergrund,  scheint die Möglichkeit, die komplexe Gesamtmaßnahme  Deutzer Hafen  
ausschließlich mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts durchzuführen,  nicht realis-
tisch zu sein.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
138 
 
7.2.8.2 Stadtumbaugebiet 
Unter Stadtumbau werden Strategien, Maßnahmen und Projekte der  Stadterneuerung verstanden, 
die auf Phänomene und Probleme reagieren,  die sich als Folge des demografischen und wirtschafts-
strukturellen Wandels ergeben. Der Stadtumbau ist in d en §§ 171a bis 171d des  BauGB geregelt.  
Stadtumbaumaßnahmen sind gemäß § 171a BauGB Maßnahmen, durch die in einem von erheblichen 
städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger 
städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden. Erhebliche städtebauliche Funktionsverluste  lie-
gen insbesondere vor, wenn ein dauerhaftes Überangebot  an baulichen Anlagen für bestimmte Nut-
zungen besteht oder zu erwarten ist.  
Im Falle des Deutzer Hafens ergeben sich durch die Aufgabe der gewerblichen und industriellen Nut-
zungen mit Hafenbezug umfangreiche Flächen, die einer nachhaltigen städtebaulichen Nutzung zuge-
führt werden sollen.  Stadtumbaumaßnahmen sind besonders zur Lösung von städtebaulichen  Prob-
lemen in Gebieten bestimmt, in de nen ein qualifizierter Handlungsbedarf besteht, der aus Gründen 
des öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordert94. 
Die Stadtumbaumaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit und sollen gem. § 171a Abs. 3 
BauGB insbesondere dazu beitragen, dass  
1. die Siedlungsstruktur den veränderten Erfordernissen der Entwicklung von Bevölkerung und 
Wirtschaft angepasst wird, 
2. die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Umwelt verbessert werden, 
3. innerstädtische Bereiche gestärkt werden, 
4. nicht mehr bedarfsgerechte bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zugeführt werden, 
5. künftig nicht mehr nutzbare bauliche Anlagen zurückgebaut werden, 
6. brachliegende oder freigelegte Flächen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung oder 
einer verträglichen Zwischennutzung zugeführt werden und 
7. innerstädtische Altbaubestände erhalten werden. 
Auf den Deutzer Hafen  treffen alle genannten Ziele und Aufgaben bis auf den letzten Punkt zu. Für 
die Umsetzung einzelner Maßnahmen des Stadtumbaus bedarf es  des Rückgriffs auf die Ermächti-
gungsgrundlagen des allgemeinen und besonderen Städtebaurechts, z.B. der Bebauungsplanung, der 
Bodenordnung, der städtebaulichen Gebote oder der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme,  da die 
Festlegung eines Stadtumbaugebietes keine  besonderen Eingriffsrechte der Kommune gegenüber 
Dritten begründet. Vertragliche Lösungen (Stadtumbauvertrag) sollen gem. § 171c BauGB im Vorder-
grund stehen. In einem nach § 171b BauGB festgelegten Stadtumbaugebiet ist kein  direkter Zugriff 
auf Flächen mögli ch. Mit der Festlegung eines Stadtumbaugebietes  allein ist also keine Umsetzung 
der städtebaulichen Ziele entsprechend dem städtebaulichen Konzept des Planungsteams COBE  
möglich. Will die Stadt den Stadtumbauprozess mit durchsetzungsorientierten Instrument en beglei-
ten, stehen ihr – bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen – die Verfahren und Instrumente des 
Städtebaurechts zur Verfügung, in erster Linie die städtebauliche Sanierung. 
                                                           
94  Vgl. Krautzberger, Kommentar zu §§ 171 a-d, § 171a, Rn. 2

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
139 
 
§ 171d BauGB führt zur Sicherung von Stadtumbaumaßnahmen außerdem  ein eigenständiges städ-
tebauliches Instrumentarium ein 95. Nach den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Nordrhein-
Westfalen können Gebiete, in denen Stadtumbaumaßnahmen durchgeführt werden sollen, durch 
Beschluss der Gemeinde als Stadtumbaugebiet nach § 171  b BauGB oder auch als Sanierungsgebiet 
nach § 142 BauGB bzw. als städtebaulicher Entwicklungsbereich nach § 165 BauGB oder als Erhal-
tungsgebiet nach § 172 BauGB für Maßnahmen der Erhaltung und Sicherung räumlich festgelegt 
werden. 
§ 171d BauGB kann die Ge meinde durch Satzung ein Gebiet bezeichnen,  das ein festgelegtes Stad-
tumbaugebiet oder Teile davon umfasst  und in dem zur Sicherung und sozialverträglichen Durchfüh-
rung von Stadtumbaumaßnahmen die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben  und sonstigen 
Maßnahmen der Genehmigung bedürfen. Darüber  hinaus wird die Gemeinde ermächtigt, Vorhaben 
und Maßnahmen ab Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses über die Satzung entsprechend  § 
15 BauGB zurückzustellen.  Der Gemeinde steht in Satzungsgebieten nach § 171d  BauGB gem. § 24  
Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ebenso das gesetzliche Vorkaufsrecht zu. Mit dem Vorkaufsrecht wird der 
Gemeinde ein Instrument an die Hand gegeben, mit dem sie durch den Grundstückserwerb ihre städ-
tebaulichen Ziele im Rahmen des Stadtumbaus auf Basis eines städtebaulichen Entwicklungskonzep-
tes verfolgen kann.  
Der Gesetzgeber hat beim Stadtumbau jedoch den kooperativen, auf Konsens beruhenden Instru-
menten (Stadtumbauvertrag § 171e BauGB) Priorität vor den hoheitlichen Durchsetzungsinstrumen-
ten eingeräumt. Stadtumbau soll im Wesentlichen kooperativ mit den Grundstückseigentümern In-
vestoren etc. im Gebiet durchgeführt werden. Deshalb ist die Ermittlung und  Gewichtung von deren 
Mitwirkungsbereitschaft und deren verlässliche Bindung (durch städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 
BauGB bzw. § 171e BauGB) ein charakteristisches Merkmal des Stadtumbaus. Fehlt es an der Mitwir-
kungsbereitschaft insgesamt oder überwiegend, eignet sich der Stadtumbau nicht zur Erreichung der 
Ziele.  
Gemäß § 85 Abs. 1 Nr. 7 BauGB kann die Gemeinde in Satzungsgebieten  nach § 171d BauGB zwar 
auch Grundstücke enteignen, um eine  bauliche Anlage zu erhalten oder zu beseitigen. Die Enteig-
nung darf dabei nur erfolgen, um einen den städtebaulichen und sozialen Belangen  Rechnung tra-
genden Ablauf der Stadtumbaumaßnahmen auf der  Grundlage des von der Gemeinde aufgestellten 
Stadtentwicklungskonzepts (§ 171b Abs. 2 BauGB) oder eines Sozialplans (§ 180 BauGB) zu  sichern. 
Die Enteignung kann weder allein auf Grundlage des Beschlusses  eines Stadtumbaugebiets noch al-
lein zur Durchführung eines Stadtumbauvertrages erfolgen96. 
Die Stadt Köln ist zur Umsetzung des integrierten Plans für den Deutzer Hafen auf den Zugriff auf die 
Grundstücke für Baureifmachung der Grundstücke, insbesondere zur Neuordnung u nd zur hochwas-
serfreien infrastrukturellen Erschließung des Quartiers angewiesen. Dafür kommt in erster Linie die 
Anwendung des städtebaulichen Entwicklungsrechts in Betracht. Beim Stadtumbau  stehen nicht das 
hoheitliche Handeln der Kommune im Vordergrund,  sondern konsensuale Regelungen mit den be-
troffenen Grundstückseigentümern. Diese sind nach dem derzeitigen Stand der Verhandlungen rea-
listisch nicht erreichbar.  
                                                           
95  Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar zu § 171d, Rn. 1. 
96  Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar, Vorbem. §§ 171a-171d, Rn. 22.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
140 
 
Bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme soll die Gemeinde gemäß  § 166 Abs. 3 BauGB 
Grundstücke im Entwicklungsbereich auf freihändig oder durch Enteignung zum entwicklungsunbe-
einflussten Anfangswert erwerben ( flächendeckende Erwerbspflicht). Die Zielrichtung des Grunder-
werbs ist bei der Entwicklungsmaßnahme also eine andere als beim Stadtumbau. Die städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme ermöglicht durch den transitorischen Grunderwerb die Abschöpfung der 
entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerung, um die Kosten der Entwicklungsmaßnahme zu refinan-
zieren. Diese Vorgehensweise ist beim Stadtumbau nicht vorgesehen.  
Aus all diesen Gründen ist das Instrumentarium des Stadtumbaus nicht  geeignet, die Ziele der Stadt 
Köln für die Konversion des Deutzer Hafens umzusetzen.  
 
7.2.8.3 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme 
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gem. § 136 BauGB sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur 
Behebung städtebaulicher Missstände  wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Die Vorberei-
tung und zügige  Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen muss im  öffentlichen 
Interesse liegen. Das öffentli che Interesse bezieht sich auf  das Ziel, städtebauliche Missstände zu 
beseitigen und darauf, dies in einem Vorgang zu bewirken, der von der Vorbereitung der Maßnahme  
bis zu ihrer Beendigung wirtschaftlich und rechtlich eine Einheit bildet.  
Sanierungsmaßnahmen müssen von der öffentlichen Hand veranlasst,  von ihr umfassend geleitet 
und regelmäßig durch den Einsatz erheblicher  öffentlicher Mittel ermöglich werden 97. Die Maßnah-
men dürfen nicht  allein oder vorwiegend privaten Interessen dienen.  Städtebauliche Mi ssstände 
liegen gemäß § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB vor,  wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung 
oder nach seiner  sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde  Wohn- und 
Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnende n oder arbeitenden Menschen nicht 
entspricht (Substanzschwächen) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträch-
tigt ist, die ihm nach Lage und Funktion obliegen (Funktionsschwächen).  
Im Bereich des Deutzer Hafens handelt es sich in erster Linie um städtebauliche Missstände  in Form 
von Funktionsschwächen. Bei der Begründung von Funktionsschwächensanierungen können die zu-
künftig angestrebte Struktur und  Funktion des Sanierungsgebietes im gemeindlichen Bereich ange-
führt werden. Die zukünftige Funktion ergibt sich aus dem Sanierungskonzept und aus der städtebau-
lichen Zielsetzung der Gemeinde, was durch einen Funktionswandel erreicht werden soll. Daher lässt 
sich grundsätzlich die beabsichtigte vollständige Konversion von Flächen aus Gründen einer städte-
baulichen Umstrukturierung, die für den Deutzer Hafen vorgesehen ist, unter einer Funktionsmän-
gelsanierung subsumieren98. Die Sanierung würde dann als sogenannte Flächensanierung durchge-
führt, bei der ein weitgehender Abriss der vorhandenen baulichen Anlagen sowie eine anschließende 
durchgreifende Neuordnung und Neuerschließung des Gebiets vorgesehen sind. 
Die städtebauliche Sanierung wird gemäß der §§ 136 ff BauGB durchgeführt.  Zu unterscheiden sind 
das klassische Sanierungsverfahren und das vereinfachte Sanierungsverfahren. Bei der zweiten Vari-
ante ist die Anwendung der  besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften ausgeschlossen.  Insbe-
sondere können die Genehmigungsvorbehalte nach § 144 und 145 BauGB ganz oder teilweise ausge-
                                                           
97  Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar Loseblatt, § 136, Rn. 4 und 10, Stand 2017 
98  Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar Loseblatt, § 136, Rn. 29, Stand 2017

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
141 
 
schlossen werden, und die Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodensteigerungen ist nicht mög-
lich. 
Eine Entwicklungsmaßnahme unterscheidet sich im Wesentlichen durch  zwei Aspekte von einer Sa-
nierungsmaßnahme. Ein Entwicklungsbereich kann auch für solche Teile der Stadt festgelegt werden, 
welche erstmalig städtebaulich entwickelt oder einer neuen  Entwicklung zugeführt werden sollen, 
während die Sanierung nach aktuellem Verständnis im Sinne einer erhaltenden Stadterneuerung und 
Objektsanierung in erster  Linie die Beseitigung st ädtebaulicher Missstände in bereits entwickelten  
Bestandsgebieten unter (weitgehender) Erhaltung vorhandener baulicher Anlagen und Nutzungen 
zum Ziel hat.  
Anders als bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen ist die Gemeinde bei städtebaulichen Sanie-
rungsmaßnahmen nicht zum Erwerb der  Grundstücke verpflichtet. Die Liegenschaften verbleiben 
vielmehr grundsätzlich bei den Grundstückseigentümern. Ähnlich wie beim Stadtumbau stehen auch 
bei der städtebaulichen Sanierung kooperative Regelungen mit den Grundstüc kseigentümern zur 
Modernisierung und Instandsetzung (§ 148 i.V.m. § 177 BauGB) sowie zum Abriss, zur Neubebauung 
und für Ersatzbauten (§ 148 i.V.m. § 17 6 BauGB) im Vordergrund . In Sanierungsgebieten  ist ein 
Grunderwerb seitens der Stadt nur vorgesehen, sof ern dies zur  Umsetzung der Sanierungsziele er-
forderlich ist , in der Regel daher zur Realisierung öffentlicher Anlagen und Einrichtungen des Ge-
meinbedarfs. Eine Enteignung ist im Gegensatz zum Entwicklungsbereich nicht unter erleichterten 
Bedingungen auf Basis der Sanierungssatzung möglich. 
Die Finanzierung der Sanierung erfolgt hingegen wie bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
durch Abschöpfung der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen unter Anwen-
dung der Regelungen der §§ 153  und 154 BauGB, sofern die Sanierung nicht im vereinfachten  Sanie-
rungsverfahren durchgeführt wird. Die Grundstückseigentümer  haben dabei gemäß § 154 BauGB 
einen Ausgleichsbeitrag an die Gemeinde zu entrichten , der sich aus der  sanierungsbedingten Bo-
denwerterhöhung ergibt.  
Zusammenfassend ist festzustellen, dass ein flächendeckender Zugriff auf die Grundstücke für die 
städtebauliche Neuordnung des Deutzer Hafens,  der für die Konversion des Areals mit der grundle-
gender Änderung der Funktion und seiner baulichen St ruktur einschließlich der vollständigen Ände-
rung der derzeitigen Erschließung  und der baulichen Nutzungen erforderlich ist, nicht möglich wäre. 
Der flächendeckende Grunderwerb ist im Sanierungsrecht nicht vorgesehen und letztlich auch nicht 
durch die Entei gnung als ultima ratio flächenhaft durchsetzbar, um eine vollständige Umstrukturie-
rung und Mobilisierung des Areals zu erreichen. Beim Deutzer Hafen kommt daher eine Sanierungs-
maßnahme gemäß § 136 ff BauGB zur Umstrukturierung im Sinne einer Funktionsschwä chensanie-
rung nicht in Betracht. 
 
7.2.8.4 Fazit 
Für den Deutzer Hafen liegen alle Voraussetzungen für die Durchführung einer  städtebaulichen Ent-
wicklungsmaßnahme gemäß § 165 BauGB vor. Es handelt sich dabei auch um das einzige Instrument 
des Städtebaurechts, mit dem die angestrebten städtebaulichen Konversionsziele, vorrangig die Um-
setzung des städtebaulichen Konzepts des Planungsteams COBE , einheitlich und zügig  verwirklicht 
werden können. Nur im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist der dafür erforder-
liche flächendeckende Zugriff auf die Grundstücke durch die Stadt Köln möglich, da es sich um eine

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
142 
 
sehr heterogene Eigentümerstruktur  handelt. Die derzeitigen Eigentümer sind nur teilweise bereit 
bzw. in der Lage, die städtebaulichen Ziele für dieses Gebiet zu verwirklichen.  
Für die Herstellung der öffentlichen Erschließungs- und Infrastrukturmaßnahmen unter den besonde-
ren Anforderungen des Hochwasserschutzes sowie im Hinblick auf den erhöhten Bedarf an Wohn - 
und Arbeitsstätten werden alle Grundstücke des Hafenareals benötigt, um die städtebaulichen Ziele 
der Maßnahme zu erreichen . Insofern ist das Instrumentarium des städtebaulichen Entwicklungs-
rechts zur Durchsetzung der städtebaulichen Ziele und zur  Umsetzung des städtebaulichen Konzepts 
zwingend erforderlich. Die Festlegung  des Hafenareals als städtebaulicher Entwicklungsbereich ge-
mäß § 165 Abs. 3 BauGB ist unter Abwägung dieser Belange rechtlich zulässig und erforderlich. 
 
7.2.9 Gewährleistung der zügigen Durchführung  und der Finanzierbarkeit 
Für die nach § 165 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB geforderte einheitliche  und zügige Durchfüh-
rung der Entwicklungsmaßnahme kann bei komplexen und umfangreichen städtebaulichen Projekten 
wie den Deutzer Hafen ein Zeitraum von 10 bis 15 Jahren als angemessen betrachtet werden.  
Im Falle des Deutzer Hafens liegen die folgenden günstigen Voraussetzungen für eine zügige Durch-
führung der Entwicklungsmaßnahme vor: 
 Für das Hafenareal liegt mit den bisherigen Vorarbeiten und mit dem städtebaulichen Konzept 
des Planungsteams COBE nach dem gegenwärtigen Planungsstand eine bereits sehr detailliert er 
und abgestimmte Planung vor. Die Umsetzungsfähigkeit des Konzepts ist durch die vorliegende 
Machbarkeitsstudie des Büros ASTOC nachgewiesen. Auf Grundlage dieser Planung kann nach 
dem Satzungsbeschluss zügig mit der flächendeckenden Bebauungsplanung im Hafenareal be-
gonnen werden. 
 Der vorliegende Zeit - und Maßnahmenplan weist nach, dass innerhalb de s geplanten Durchfüh-
rungszeitraums auf Basis der geplanten koordinierten Vorgehensweise eine Umsetzung der städ-
tebaulichen Konzeption realistisch ist. 
 Die Maßnahme kann durch die Abschöpfung der planungs - und maßnahmenbedingten Boden-
wertsteigerung finanziert werden (Differenz von Anfangs- und Endwerten). Damit ist die Finanzie-
rung als wesentliche Voraussetzung für die Durchführung gewährleistet.  
 Die Stadt Köln bzw. die ‘moderne stadt’ verfügt nach dem Erwerb der Ellmühle im Jahr 2016 und 
der Flächen der HGK bereits über rd. 4/5 aller Flächen im Hafenareal . Nach der Verlagerung des 
BImSchG-genehmigten Mühlenbetriebs im Jahr 2020 sowie auch des zweiten BImSchG -
genehmigten WAW-Asphaltmischwerks sind wesentliche Voraussetzungen für die städtebauliche 
Konversion des Areals in ein urbanes gemischtes Gebiet erfüllt. Die genaueren Modalitäten der 
Verlagerung sind noch zu klären . Es ist aber zu erwarten, dass mit den Eigentümern ein Einver-
nehmen erzielt werden wird. Dies gilt auch für das Wohngrundstück der Bundesanstalt für Immo-
bilienaufgaben (BImA). Die Umsetzung der derzeitigen Bewohner wird durch einen Sozialplan im 
Rahmen der Bebauungsplanung sozialverträglich geregelt werden, so dass das Grundstück in die 
Entwicklung einbezogen werden kann.  
Es ist zu erwarten, dass nach dem gegenwärtigen Stand der Verhandlungen bis auf zwei bis drei Fälle 
ein fr eihändiger Erwerb der Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert erfolgen 
kann, soweit mit den Eigentümern nicht städtebauliche Verträge abgeschlossen werden können. Bei 
den verbleibenden Grundstücken kann der Grunderwerb aus den dargelegten G ründen zum Wohl

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
143 
 
der Allgemeinheit durch Enteignung als ultima ratio nach Maßgabe des Entwicklungsrechts im Rah-
men der Entwicklungsmaßnahme auch hoheitlich durchgesetzt werden. 
Vor diesem Hintergrund scheint gegenwärtig unter Beachtung der derzeit bekannten Sachverhalte ab 
Erlass der Entwicklungssatzung eine Umsetzbarkeit des Projektes binnen 1 2 Jahren bis 2030 grund-
sätzlich möglich, so dass eine zügige Durchführung gewährleistet werden kann. 
 
7.3 Voraussichtliche Auswirkungen bei Nicht -Durchführung der Entwickl ungsmaß-
nahme 
Die Nicht-Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme im Deutzer Hafen würde insbe-
sondere zu folgenden Auswirkungen führen: 
Durch eine Aufstellung von Bebauungsplänen, den Abschluss von städtebaulichen Verträgen oder 
durch eine Sanierungsmaßnahme wäre keine flächenhafte Entwicklung des Areals möglich. Die der-
zeitige Hochwassersituation sowie die gewerblichen und industriellen Vornutzungen erfordern die 
Einbeziehung aller Grundstücke in die Gesamtmaßnahme.  
Ohne Entwicklungsmaßnahme wäre kein flächendeckender Zugriff auf die Grundstücke möglich. Ein 
Großteil der ehemaligen Gewerbe- und Industrieflächen wäre langfristig bzw. dauerhaft einer innen-
stadtverträglichen Nutzung und Bebauung entzogen und es würde zu einer fragmentierten räumli-
chen Entwicklung des Areals kommen und nicht zu der gebotenen Konversion und effizienten Stand-
ortnutzung. 
Die Stadt Köln ist nicht Eigentümerin aller Flächen , so dass a uf der Grundlage der dann möglichen 
Angebotsplanung keine flächenhafte, ziel- und umsetzungsorientierte sowie einheitlichen Maßstäben 
folgende Steuerung der baulichen Standortentwicklung möglich wäre. 
Die im integrierten Plan detailliert ausgearbeiteten Ziele, Maßnahmen und Projekte mit dem Ziel der 
städtebaulichen Innenentwicklung durch Konve rsion können auf den herausragenden hierfür zur 
Verfügung stehenden innerstädtischen Flächen insgesamt nicht umgesetzt werden. 
Das rechtsrheinische Entwicklungskonzept der Stadt Köln sieht für die Bereiche Wohnen, Arbeiten 
und Infrastruktur ein schlüssiges Modell der räumliche Ordnung und Entwicklung vor, bei dem der 
Deutzer Hafen eine wesentliche Rolle spielt. U nter Beachtung der demografischen und wirtschaftli-
chen Rahmenbedingungen und der Entwicklungstrends  stellt das Hafenareal ein unverzichtbares 
städtebauliches Entwicklungspotenzial dar , da  es die letzte zur Verfügung stehende und geeignete 
Fläche im Innenstadtgebiet Kölns darstellt.  
Bei einer Nicht-Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme könnten allenfalls die vorhandenen und akti-
vierbaren, kleinteiligen Flächen im bisherigen Außenbereich entwickelt und bebaut werden. Durch 
die landschaftliche Situation und aufgrund großflächiger Landschaftsschutzgebiete ist auf der rechts-
rheinischen Seite keine andere großflächige Stadterweiterung möglich. Eine Inanspruch nahme von 
Natur- und Landwirtschaftsflächen würde hingegen die Freirauminanspruchnahme, zusätzliche Bo-
denversiegelung und Zersiedelung der Landschaft weiter forcieren.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
144 
 
Vor diesem Hintergrund ist die Nicht -Durchführung der Entwicklungsmaßnahme mit zahlreichen gra-
vierenden strukturellen, funktionalen und gestalterischen Nachteilen für die Stadt Köln sowie mit 
einer weiteren Inanspruchnahme von Freiraum verbunden.  
 
8 Gesamtabwägung der Anwendungsvoraussetzungen 
8.1 Abwägung in Bezug auf die Ermöglichung von Enteignungen  
Durch die Festlegung des Deutzer Hafens als Entwicklungsbereich sind die Interessen der Grundei-
gentümer im Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme unmittelbar betroffen. Die Umsetzung 
der Entwicklungsmaßnahme führt dazu, dass für die Eigentümer der  uneingeschränkte Bestand der 
vorhandenen Nutzungen nicht mehr gewährleistet und eine beliebige Verfügung über das Eigentum 
ausgeschlossen ist. Die Eigentümer sind verpflichtet, ihre Grundstücke bei fehlender Bereitschaft 
oder Fähigkeit zur eigenen Verwirk lichung der mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Planungs-
ziele zu einem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt zu veräußern. Weitere Ein-
schränkungen ergeben sich beispielsweise aus den besonderen Genehmigungsvorbehalten, denen 
bauliche Vorhaben, Grundstücksteilungen sowie Rechtsgeschäfte unterworfen sind, sowie aus dem 
besonderen Vorkaufsrecht der Stadt. 
Die Pächter der im Eigentum der HGK stehenden Grundstücke wurden wegen des bestehenden Mo-
ratoriums, d. h. der Auflösung der Mietverträge b is spätestens Ende 2020, nicht persönlich kontak-
tiert. Im Übrigen hat die Beteiligung der weiteren Mieter im Entwicklungsbereich ergeben, dass etwa 
langjährige Mietverhältnisse zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme aufzuheben sind.  
Gegenüber dieser Be troffenheit überwiegt allerdings die Erforderlichkeit der beabsichtigten Städte-
baulichen Entwicklungsmaßnahme. Denn wie den umfangreichen Ausführungen des vorliegenden 
Ergebnisberichtes der VU zu entnehmen ist, dient die Maßnahme dem Wohl der Allgemeinheit  im 
Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, indem die vielfach mindergenutzten und brachliegenden 
Flächen im Untersuchungsgebiet in zentraler Lage des Stadtgebietes einer Wiedernutzung zugeführt 
werden, um zugleich einen festgestellten erhöhten Bedarf a n Wohn- und Arbeitsstätten im Stadtge-
biet zu befriedigen.  
So hat eine Bestandsaufnahme der im Untersuchungsgebiet vorhandenen Nutzungen aus dem Jahre 
2017 ergeben, dass bereits zum jetzigen Zeitpunkt ca. 20% der Fläche durch Leerstand bzw. erhebli-
che Mindernutzung gekennzeichnet sind und sich auf weiteren 20% der Fläche bereits nicht hafenbe-
zogene Nutzungen, wie bspw. Dienstleistungen, Büro- und Wohnnutzungen, angesiedelt haben. Zwar 
besteht auf 60% der Fläche derzeit noch eine hafenbezogene Nutzung. Hierbei ist aber zu berücksich-
tigen, dass diese hafenbezogene Nutzung lediglich noch durch drei Unternehmen ausgeübt wird. 
Hierzu zählen ein im Hafen vorhandener Eisen - und Stahlhandel, ein Asphaltmischwerk sowie ein 
Mühlenbetrieb. Schon jetzt steht aber fest, dass der Mühlenbetrieb bis spätestens Ende 2020 aufge-
geben wird. Dies hat zur Folge, dass dann lediglich zwei Betriebe vorhanden sind, die eine hafenaffi-
ne Nutzung aufweisen und zugleich der Anteil brachliegender Flächen im Hafenareal deutlich an-
steigt. Mit Blick auf die verbleibenden industriellen Nutzungen mit teilweise BImSchG -genehmigten 
stark emittierenden Betrieben konnte im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen außerdem 
festgestellt werden, dass die Aufrechterhaltung dieser Nutzungen angesichts de r bereits vorhande-
nen Entwicklung von Dienstleistungsnutzungen und Wohnen im und im Umfeld des Deutzer Hafens 
sowie aufgrund der innerstädtischen Lage aus städtebaulicher Sicht problematisch sind. Angesichts

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
145 
 
der sehr zentralen Lage des Hafenareals im Stadt gebiet ist eine Weiterentwicklung dieser Betriebe 
ohne Perspektive für die Zukunft und verhindert eine sinnvolle städtebauliche Ordnung in diesem 
Bereich. Hinzu kommt, dass insbesondere eine Weiterentwicklung der bestehenden (hafenaffinen, 
industriellen) Nutzungen nach Beschluss des Regionalrates am 15.12.2017 nicht mehr mit dem geän-
derten Regionalplan übereinstimmt, der nach seiner Rechtskraft für das Gebiet des Deutzer Hafens 
einen allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) ausweist, wodurch die bisherige Ausweis ung als Gewerbe- 
und Industrieansiedlungsbereich (GIB) hinfällig ist. Auch im gültigen Landesentwicklungsplan Nord-
rhein-Westfalen (LEP) ist der Deutzer Hafen erstmals nicht mehr als „landesbedeutsamer Hafen“ 
dargestellt.  
Durch die mit der Entwicklungsmaßnahme beabsichtigte Hafenumnutzung durch Wiedernutzung der 
vorhandenen brach - bzw. mindergenutzten Flächen in diesem Bereich, wird sogleich ein erhöhter 
Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten gedeckt. Der Ergebnisbericht der VU dokumentiert, dass der 
festgestellte erhöhte Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten für die Zukunft zu einem strukturellen 
Angebotsdefizit führt, das weder mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts, noch dem Instrument 
der Sanierungsmaßnahme in gleichgeeigneter Weise ausgeräumt werden kann.  So wurde ermittelt, 
dass rechnerisch bis zum Jahr 2029 eine Unterdeckung von 9.500 Wohneinheiten bestehen wird. Der 
Bedarf an Wohnraum im Prognosehorizont kann selbst im Falle der Mobilisierung aller ermittelten 
Flächenpotenziale, die zu einem großen Teil  dispers im Stadtgebiet verteilt sind und bei denen teil-
weise erhebliche eigentumsbedingte Mobilisierungshemmnisse sowie städtebaulicher Entwicklungs-
bedarf besteht, nicht gedeckt werden. Hinzu kommt, dass sowohl anhand der Beschäftigtenentwick-
lung als auch mittels Trendfortschreibung bis zum Jahr 2029 ein zusätzlicher Bedarf von mindestens 
ca. 19.000 Büroarbeitsplätzen ermittelt wurde. Die vorhandenen verfügbaren Flächenpotenziale, die 
ebenfalls im Ergebnisbericht der VU dargestellt werden, reichen nicht au s, um diesen Bedarf zu de-
cken. Dies führte zu einer stetigen Reduktion der Leerstandquote, die schon heute unterhalb der 
notwendigen Fluktuationsreserve von 4 % liegt, sodass eine weitere Unterschreitung die Funktions-
fähigkeit des Büromarktes in Köln erheblich und strukturell gefährdet. 
Die intensive und flächendeckende Standortanalyse im Rahmen der VU hat aufgezeigt, dass in quali-
tativer und quantitativer Hinsicht vergleichbare Standortalternativen zur Erfüllung der mit der Städ-
tebaulichen Entwicklungsmaßn ahmen angestrebten Ziele – mit Ausnahme der Parkstadt Süd – in 
Köln nicht vorhanden  sind. Daneben entspricht die Konversion des gewerblich sowie industriell vor-
genutzten Areals dem Nachhaltigkeitsziel der städtebaulichen Innenentwicklung, die Vorrang vor d er 
Außenentwicklung hat, weil damit die Inanspruchnahme weiterer Freiflächen verhindert wird.  
Die planerische Entwicklung des Deutzer Hafens zur Befriedigung eines erhöhten Wohn- und Arbeits-
stättenbedarfs sowie der Wiedernutzung der brach - und mindergenutzten Flächen erfordert die be-
absichtigte Gesamtmaßnahme. Das notwendige koordinierte Vorgehen in organisatorischer, zeitli-
cher, baulicher und finanzieller Hinsicht kann durch alternative städtebauliche Instrumente nicht 
erreicht werden. Bebauungspläne als alternatives städtebauliches Instrument sind zur Umsetzung 
der Maßnahmen nicht geeignet, da diese lediglich die planerischen Voraussetzungen für eine spätere 
Hafenumnutzung schaffen können, es den Eigentümern aber selbst überlassen bleibt, ob er diese 
beabsichtigten bauplanerischen Ziele umsetzt oder aber die bestehenden Nutzungen fortführt. Die 
Gespräche mit den von der Entwicklungsmaßnahme Betroffenen haben zudem aufgezeigt, dass zum 
Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht sämtliche Fremdeigentümer zum Ab schluss städtebaulicher 
Verträge bereit waren, die eine kooperative Umsetzung der durch die Entwicklungsmaßnahme beab-
sichtigten Ziele ermöglicht hätte. Auch die Sanierungsmaßnahme scheidet hier als taugliches Instru-

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
146 
 
ment aus, da danach kein flächendeckender  Zugriff auf die erforderlichen Schlüsselgrundstücke er-
möglicht wird.  
Daneben erfordern s owohl die Altlastensanierung als auch die Berücksichtigung der öffentlichen 
Belange mit Blick auf die Anforderungen des Hochwasserschutzes und des Wasserhaushaltsrech tes 
ein zeitgleich aufeinander abgestimmtes Vorgehen , das ebenfalls einen Verzicht auf einzelne Grund-
stücke im Untersuchungsgebiet nicht erlaubt. Denn insbesondere bei den Grundstücken, deren Ei-
gentümer an einer kooperativen Entwicklung kein Interesse zeig en, handelt es sich um Schlüssel-
grundstücke, die für die Umsetzung der Maßnahme zwingend erforderlich sind. Dies rechtfertigt den 
Einbezug sämtlicher im Fremdeigentum stehender Grundstücke.  
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die Wiedernutzung brach - und mindergenutzter Flächen, ins-
besondere aber die Deckung des erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs – wie die typisierende 
Benennung in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB verdeutlicht – als Gemeinwohlbelang ein ganz erhebli-
ches Gewicht hat, sodass dies eine Hintanstellung der in Rede stehenden wirtschaftlichen Verwer-
tungsinteressen der von der Maßnahme betroffenen Grundstückseigentümer erlaubt . Denn so ge-
hört es nicht zum Kernbestand der Eigentumsgewährleistung, dass Grundstückseigentümer in die 
Lage versetzt werden, ohne eigenes Zutun, nämlich durch (Planungs-)Kosten der Gemeinde entstan-
dene Wertsteigerung ihres Grundeigentums stets zu realisieren.  
Bei einer Gesamtbetrachtung sind daher im Rahmen einer Abwägung die Belange der Eigentümer an 
einer freien Verfügbarkeit ihrer Grundstücke geringer zu werten als das gesamtstädtische öffentliche 
Interesse an der beabsichtigten Entwicklung des Deutzer Hafens.  
 
8.2 Planerische Abwägung gem. § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB 
Dem vorliegenden Ergebnisbericht der VU und der zus ammenfassenden Darstellung in der Satzungs-
begründung ist zu entnehmen, dass die Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstigen durch die Ent-
wicklungsmaßnahme Betroffenen im Wege von Informationsveranstaltungen als auch persönlichen 
Gesprächen umfassend beteilig t wurden, um die Interessen zu ermitteln und mit der gebotenen 
Sorgfalt würdigen zu können. Dabei wurden nicht zuletzt auch die Vorstellungen über die Verwer-
tung der Altgrundstücke herausgearbeitet. 
Dabei hat sich herausgestellt, dass zum einen nicht alle Eigentümer gewillt sind, die Grundstücke 
durch den Abschluss städtebaulicher Verträge kooperativ entsprechend den Zielen der Entwick-
lungsmaßnahme zu entwickeln und überdies keine Bereitschaft besteht, die Grundstücke zu dem 
entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt zu verkaufen. Der Zugriff auf die betroffenen 
Grundstücke ist aber, wie bereits dargestellt, aufgrund der zentralen Lage im Untersuchungsgebiet 
und der zwingend gebotenen einheitlichen und zusammenhängenden Entwicklung der Grundstücke 
unerlässlich.  
Daneben ergibt sich die Notwendigkeit von Betriebsverlagerungen. Diesbezüglich wurden nicht ledig-
lich Verlagerungsmöglichkeiten der betroffenen Betriebe in den Blick genommen, sondern überdies 
auch etwaige Verlagerungskosten ermittelt (vgl. KuF als Anlage zum Ergebnisbericht der VU), die eine 
Translozierung oder aber ein Neubau, wenn dieser als realistische Alternative in Betracht kam, an 
einem neuen Standort mit sich bringen.  
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung wurden neben den zu ber ücksichtigenden privaten 
Belangen ebenfalls die öffentlichen Interessen – auch mittels umfangreicher T öB-Beteiligung – Ver-
kehr, Hochwasserschutz, Immissionen, Landschaftsstruktur/Artenschutz, Altablagerungen/Altlasten,

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
147 
 
Denkmalschutz, Stadtklima sowie etwaige Standortalternativen betrachtet und aufgezeigt, dass unter 
Beachtung dieser Belange die Umwandlung des Entwicklungsbereiches zu einem urban gemischten 
Stadtquartier möglich ist.  
Beispielhaft sei hier unter Verweis auf die zusammenfassenden Ausführungen  unter Ziffer 4. der Sat-
zungsbegründung, die wiederum auf die ausführlichen Erörterungen im Ergebnisbericht der VU Be-
zug nimmt, noch einmal auf den Hochwasserschutz hingewiesen. So wurde im Rahmen der vorlie-
genden Machbarkeitsstudie zur Umwandlung des Deutzer Hafens detailliert nachgewiesen, dass eine 
städtebauliche Konversion, die die hochwassertechnischen Anforderungen an den Standort beachtet, 
möglich ist (vgl. hierzu Seite 64 – 67 der VU), die hochwassertechnischen und wasserhaushaltsrecht-
lichen Anforderungen an den Standort aber zugleich auch eine einheitliche Entwicklung des Gesamt-
areals zwangsläufig erfordern. 
Auch das Thema Schallschutz wurde im Rahmen e iner schalltechnischen Untersuchung des Instituts 
für Immissionsschutz ADU Cologne GmbH, Köln, die  durch die Stadtverwaltung beauftragt wurde, 
ausführlich beleuchtet, indem die maßgebliche Lärmsituation im Deutzer Hafen untersucht  wurde. 
Im Ergebnis wird aufgrund der geplanten Verlagerung der vorhandenen Betriebe mit BImSchG -
Genehmigungen kein Gewerbelärm, sondern lediglich Lärmimmissionen durch den Verkehr des Gü-
terbahnbetriebes über die Südbrücke sowie durch Pkw-Verkehr über die Siegburger Straße sowie von 
der gegenüberliegenden Rheinseite und Immissionen durch den Schiffsverkehr auf das Gebiet ein-
wirken. Durch eine entsprechende Staffelung der Nutzungen nach ihrer Lärmempfindlichkeit sowie 
gezielt abschirmende Bebauungsstrukturen als auch weitere Maßnahmen des passiven Lärmschutzes 
kann die Lärmsituation im Entwicklungsbereich erheblich verbessert wer den, so dass auch unter 
Lärmgesichtspunkten eine Umnutzung des Hafenareals möglich ist.  
Im Zusammenhang mit Umnutzungsalternativen für den Deutzer Hafen wurden faunistische Erkundi-
gungen und Erfas sung gem. FFH -Richtlinie durchgeführt. Das Ergebnis dieser Untersuchungen zeigt 
auf, dass eine Umnutzung des Deutzer Hafens aus artenschutzrechtlicher Sicht als zulässig angese-
hen werden kann, da nur eine geringe faunistische Betroffenheit festzustellen ist, die durch die Be-
rücksichtigung von Vermeidungs - und Minderungsmaßnahmen bei Realisierung einer Hafenumnut-
zung verhindert werden können.  
Der Satzungsbereich soll gegenüber dem Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen um rd. 1 000m² 
als optionale Fläche für die Errichtung einer Fußgänger und Radfahrerrampe an der Südbrücke west-
lich der Alfred -Schütte-Allee erweitert werden . Die Teilfläche gehört zum Landschaftsschutzgebiet 
Poller Wiesen (vgl. Abbildung 34). Die Erweiterung ist erforderlich, um einen barrierefreien Zugang 
auf die Südbrücke zu schaffen. Für diese Gebietserweiterung sind Auswirkungen auf Natur und Land-
schaft sowie die Belange des Landschaftsschutzgebietes zu prüfen und abzuwägen. Grundsätzlich 
steht der bestehende Landschaftsschutz der Einbeziehung dieser Tei lfläche in den städtebaulichen 
Entwicklungsbereich nach § 165 Abs. 5 BauGB nicht entgegen 
Die Erweiterungsfläche grenzt unmittelbar an den Fuß - und Radweg entlang der Alfred-Schütte-Allee 
und stellt daher aus verkehrlicher Sicht einen optimalen Standort fü r die Rampe dar. Im Zusammen-
hang mit der Planung der neuen S-Bahn über die Südbrücke wird der Standort zu konkretisieren sein. 
Die Errichtung der Fußgänger- und Fahrradrampe würde lediglich zu einer sehr geringen Versiegelung 
in jenem bereits teilversiegelten Bereich führen. Weiterhin würde das Orts- und Landschaftsbild auf-
grund der ohnehin bestehenden Vorbelastung durch die Brücke und das Treppenbauwerk voraus-
sichtlich nicht wesentlich beeinträchtigt. Die derzeitige ökologische Situation sowie die geplante öko-
logische Entwicklung der Poller Wiesen, nämlich die Wiederherstellung der Rheinauenlandschaft mit

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
148 
 
ihrer Artenvielfalt, werden nicht wesentlich tangiert. Insgesamt ist vielmehr lediglich ein geringer 
Eingriff zu erwarten. Die Poller Wiesen werden auch k ünftig ihre besondere Funktion als stadtbild-
prägen-dem Erholungsraum erfüllen können. Die unmittelbare Verbindung mit der gegenüberliegen-
den Rheinseite und den dortigen Naherholungsflächen stellt indessen einen wichtigen öffentlichen 
Belang dar. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geplanten Fortführung des Inneren 
Grüngürtels bis ans Rheinufer auf der gegenüberliegenden Rheinseite des Entwicklungsbereiches. 
Durch den barrierefreien Fuß - und Radweg auf beiden Seiten des Rheinufers wird die Vernetz ung 
dieser bedeutsamen Grünflächen erheblich verbessert sowie die Anbindung des neuen Deutzer 
Quartiers an das linksrheinische Stadtgebiet für Fußgänger und Radfahrer im Sinne einer stadtver-
träglichen Mobilitätsentwicklung erheblich verbessert. 
Auch die Belange des Denkmalschutzes wird im Rahmen der zukünftigen Entwicklung in vollem Ma-
ße Rechnung getragen werden können. Der derzeitige städtebauliche Entwurf für die Umnutzung des 
Hafenareals vom Planungsbüro C OBE verdeutlicht, dass die denkmalwerten (Vorha-
fen/Sicherheitshafen, Industriehafen, Hafenbahn, Kran und Verladeanlagen, Komplex der Ellmühle) 
als auch das unter D enkmalschutz stehende Objekt  (Drehbrücke) in die künftigen Nutzungen des 
Hafenareals sinnvoll integriert werden können, so dass eine Erhaltung  durch Nutzung i. S. d. Denk-
malschutzes ermöglicht wird. 
Selbst im Falle der Bewertung des Deutzer Hafens als Schutzhafen begründet dies keine Zweifel an 
der geplanten Konversion des Hafenareals. Denn so werden schutzsuchende Schiffe weiterhin Auf-
nahme im Deutzer Hafen finden können. Kommt es in diesen Fällen zu etwaigen Überschreitungen 
der Immissionsrichtwerte durch den Betrieb von Bordaggregaten etc., kann dies der Entwicklungs-
planung ebenfalls nicht entgegen gehalten werden, da es sich bei Hochwasser, H avarien und Eisgang 
auf dem Rhein um äußerst seltene Ereignisse handelt.  
Die umfangreichen vorbereitenden Untersuchungen ermöglichen mithin eine der Bedeutung der 
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angemessenen Würdigung der privaten und öffentlichen 
Belange mit dem Ergebnis, dass sich für die beabsichtigte Konversion des Deutzer Hafens zum Zwe-
cke der Befriedigung eines erhöhten Wohn - und Arbeitsstättenbedarfs die städtebauliche Entwick-
lungsmaßnahme an diesem Standort als abwägungsgerecht darstellt. 
 
9 Abgrenzung des Entwicklungsbereichs  
Der Entwicklungsbereich ist nach § 165 Abs. 5 BauGB so zu begrenzen, dass sich die Entwicklung 
zweckmäßig durchführen lässt. Dabei ist angesichts des bestehenden Defizits an geeigneten Flächen 
für den Wohnungsbau  und für B üros eine möglichst große Fläche zu mobilisieren. Angesichts der 
Innenstadtlage und der des hohen Bedarfs an Wohnungen insbesondere an geförderten Wohnungen 
gewinnt dieser Aspekt zusätzliche Relevanz. Die Gebietsgröße muss geeignet sein, d ie Wohnfunktion 
in der Innenstadt stärken und zur Verbesserung der Mischung von Wohnen und Arbeiten  beizutra-
gen. Daher ist eine f lächendeckende Entwicklung und Mobilisierung aller bestehenden Flächenpo-
tenziale im Deutzer Hafen ohne Restflächen erforderlich.  
Auf Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen wird ein rd. 35 ha großes Gebiet vorgeschlagen, 
das den engeren Hafenbereich zwischen Siegburger Straße, Poller Kirchweg, den Nordrand der Bahn-
strecke Südbrücke – Köln-Kalk (Streckennummer 2641), Alfred -Schütte Allee und d er im Norden ge-
legenen Drehbrücke und den zwischen Poller Kirchweg und Sieg burger Straße gelegenen Bereich

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
149 
 
umfasst (vgl. Abbildung 34). Für den Teilbereich Siegburger Straße liegt seit dem Jahr 2010 ein eigen-
ständiger Bebauungsplan vor. Im Hinblick auf die Gesamtentwicklung des Hafens sind indessen auch 
hier umfassende Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen (u.a. Grundstücksfreilegungen, Betriebs-
standortverlagerungen, Anpassung der Erschließung, Anpassung des Hochwasserschutzes) im H in-
blick auf das städtebauliche Konzept erforderlich.  
Aus stadtgestalterischer Sicht ist eine lückenlose bauliche Nutzung aller Grundstücke  zu realisieren. 
Unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten kommt es auf eine e ffiziente Ausnutzung der begrenzten Res-
source Fläche sowie auf eine a ngemessene bauliche Dichte in der Innenstadt  an. Vor diesem Hinter-
grund ist die Einbeziehung des Bereichs Siegburger Straße in den Entwicklungsbereich daher für eine 
geschlossene Gesamtentwicklung und Erreichung der städtebaulichen  Ziele einschließlich der De-
ckung des erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten zwingend erforderlich . Weiterhin ist die 
Einbeziehung des Bereichs wegen Abschirmung des übrigen Hafenareals von Verkehrslärm erforder-
lich. Darüber hinaus ist die Umstrukturierung des äußerst heterogenen Bereichs an der Siegburger 
Straße vorgesehen, die Verwirklichung einer angemessenen baulichen Verdichtung mit einem Mix 
aus Wohn - und Arbeitsstätten sowie Einrichtungen der Nahversorgung sowie eine gestalterische 
Aufwertung des Bereichs. 
Die Flächen der Deutschen Bahn AG am südlichen Rand des Untersuchungsgebietes sind nicht  in den 
Entwicklungsbereich einzubeziehen. Es handelt sich um fachplanerisch nach dem Allgemeinen Eisen-
bahngesetz (AEG) gewidmete Flächen, die nicht entwid met und städtebaulich entwickelt werden 
sollen. Planung und Bau der vorgesehenen S-Bahnlinie über die Südbrücke und des neuen Haltepunk-
tes im Bereich der Siegburger Straße erfolgen durch die Deutsche Bahn AG als zuständiger Träger. 
Zusätzlich ist der Satzungsbereich gegenüber dem Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen um 
eine Teilfläche an der Südbrücke westlich der Alfred-Schütte-Alle geringfügig um eine Fläche zur Er-
richtung eines barrierefreien Zugangs für Fußgänger und Radfahrer auf die Südbrücke zu erweitern 
(vgl. Abbildung 34). Wie in Abschnitt 3.9 ausführlich dargelegt, würde die Errichtung der Fußgänger- 
und Fahrradrampe wegen der voraussichtlich geringen zusätzlichen Versiegelung nur zu eine m sehr 
geringen Eingriff in Natur und Landschaft sowie in das Landschaftsbild in jenem Bereich führen. Nach 
wie vor wird der besonderen Bedeutung der Poller Wiesen als stadtbildprägendem Erholungsraum 
auch weiterhin Rechnung getragen. Die unmittelbare Verbindung mit der gegenüberliegend en 
Rheinseite und den dortigen Naherholungsflächen stellt indessen einen wichtigen öffentlichen Be-
lang dar. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geplanten Fortführung des Inneren Grün-
gürtels bis ans Rheinufer auf der gegenüberliegenden Rheinseite  des Entwicklungsbereiches. Durch 
den dann barrierefreien Fuß- und Radweg auf beiden Seiten des Rheinufers kann eine unmittelbare 
Vernetzung dieser bedeutsamen Grünflächen erreicht werden.  
Durch die Hinzuziehung dieser Fläche werden die Grundzüge der Entw icklung nicht tangiert und es 
bedarf auch keiner zusätzlichen diesbezüglichen Analysen im Rahmen der vorbereitenden Untersu-
chungen. Die Erweiterungsfläche befindet sich in städtischem Eigentum.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
150 
 
 
Abbildung 34: Vorschlag zur Abgrenzung des Entwicklungsbereichs

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
151 
 
10 Anhang 
10.1 Abkürzungsverzeichnis 
BauGB  Baugesetzbuch 
BauNVO Baunutzungsverordnung 
GE  Gewerbegebiet 
GI  Industriegebiet 
GFZ  Geschossflächenzahl 
GRZ  Grundflächenzahl 
HQ100  Hochwasserstand bei einem 100-jährlichen Ereignis 
KP  Kölner Pegel 
LWG NRW Landeswassergesetz NRW 
MU  Urbanes Gebiet 
SEM  Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
VU  Vorbereitende Untersuchungen 
WE  Wohneinheit 
WHG  Wasserhaushaltsgesetz 
 
10.2 Abbildungsnachweis 
Abbildung 1: Abgrenzung des Gebiets ‚Deutzer Hafen‘ in Köln Deutz zur Durchführung vorbereitender 
Untersuchungen nach §165 Abs. 4 BauGB ............................................................................................ 12 
Abbildung 2: Ablauf vorbereitender Untersuchungen .......................................................................... 18 
Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung seit dem Jahr 2002 ................................................................. 20 
Abbildung 4: Indexierte Bevölkerungsentwicklung 1985 – 2015 im Vergleich (1985 = 100) ................ 21 
Abbildung 5: Städtische Bevölkerungsprognose (Varianten I und II) im Vergleich zu anderen 
Prognosen für Köln (Bevölkerung mit Hauptwohnsitz) ......................................................................... 23 
Abbildung 6: Entwicklung der Haushalte in Köln 2014 bis 2040 ........................................................... 25 
Abbildung 7: Statistik der Baufertigstellungen in der Stadt Köln .......................................................... 28 
Abbildung 8: Ergebnis der Recherche nach neuen Wohnbauflächenpotenziale in der Stadt Köln ...... 33 
Abbildung 9: Wohnungsbaupotentialflächen der Stadt Köln................................................................ 34 
Abbildung 10: Struktur der Kölner Wirtschaft im Vergleich ................................................................. 41 
Abbildung 11: Entwicklung der Erwerbstätigen im Vergleich zu Bund, Land und Benchmarkstädten . 42 
Abbildung 12: Arbeitsmarktkennziffern Köln ........................................................................................ 43 
Abbildung 13: Entwicklungskorridor der Erwerbstätigkeit 2000-2030 in Köln ..................................... 44 
Abbildung 14: Veränderung von Bürofläche und Bürobeschäftigung in % von 2005 bis 2015 ............ 46 
Abbildung 15: Leerstandquote Büroflächen in Köln Entwicklung 2008 bis 2016 und Prognose 2017 . 48 
Abbildung 16: Bestehende Nutzungen im Deutzer Hafen, Stand 2015 ................................................ 59 
Abbildung 17: Deutzer Hafen sowie Bürobereich Siegburger Straße und die Poller Wiesen am Rhein 
von Süden aus gesehen; ........................................................................................................................ 60 
Abbildung 18: Luftbild Deutzer Hafen ................................................................................................... 61 
Abbildung 19: Übersichtsplan: Durchbindung Linie 7 zum Bhf. Köln-Messe/Deutz (Arbeitstitel: Linie 8); 
Quelle: Stadt Köln auf Kartengrundlage von Christian Stade / gleisplanweb.de .................................. 63

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
152 
 
Abbildung 20: Stand der Verkehrserschließung Deutzer Hafen (Quelle: Stadt Köln 2015) ................... 65 
Abbildung 21: Deutzer Hafen mit Überschwemmungsgebiet und Wasserstand bei 100-jährlichem 
Hochwasser (=11,30 mKP) ..................................................................................................................... 67 
Abbildung 22: Schallemissionsplan Schiene, tags, Szenario 3 ............................................................... 71 
Abbildung 23: Eigentümerstruktur (Stand 2015), Quelle: Stadt Köln ................................................... 78 
Abbildung 24: Regionalplan und 25. Änderung (Stand 15.12.2017) ..................................................... 99 
Abbildung 25: Flächennutzungsplan der Stadt Köln, Ausschnitt Deutzer Hafen (Stand 2017) ........... 101 
Abbildung 26: Bebauungsplan 69430/05 "Siegburger Straße/Poller Kirchweg" vom 18. Juni 2008 .. 102 
Abbildung 27: Masterplan Stadt Köln; Planverfasser: Alber Speer und Partner (2008) ..................... 103 
Abbildung 28: Entwicklungskonzept, Variante 4 (Stand 11.2.2015) ................................................... 105 
Abbildung 29: Modell der städtebaulichen Machbarkeitsstudie, ....................................................... 106 
Abbildung 30: Städtebauliches Konzept des Planungsteams COBE, Kopenhagen (Stand 9/2016) .... 107 
Abbildung 31: Zeit- und Maßnahmenplan für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer 
Hafen ................................................................................................................................................... 110 
Abbildung 32: Anfangs- und Endwerte in der Entwicklungsmaßnahme ............................................. 111 
Abbildung 33: Ablauf einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 ff. BauGB ........ 123 
Abbildung 34: Vorschlag zur Abgrenzung des Entwicklungsbereichs ................................................. 150 
 
10.3 Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Chronologie der Entwicklung des Deutzer Hafens ............................................................... 13 
Tabelle 2: Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung für die Stadt Köln bis 2030 ..... 24 
Tabelle 3: Ermittlung der Haushalte und des Wohnungsdefizits zum 31.12.2014 ............................... 26 
Tabelle 4: Prognose der Haushalte und des Wohnungsbedarfs ........................................................... 27 
Tabelle 5: Vergleichende Gegenüberstellung der Prognosen für den jährlichen 
Wohnungsneubaubedarf für die Stadt Köln ......................................................................................... 27 
Tabelle 6: Bautätigkeit und Wohnungsbestand 2010, 2015 und 2016 ................................................. 28 
Tabelle 7: Wohnungsbaupotenziale und Ausschöpfungsmöglichkeiten (2013-2029) .......................... 32 
Tabelle 8: Bedarf und Bedarfsdeckung durch die vorhandenen Baulandpotenziale (2017-2030) ....... 37 
Tabelle 9: Alternative Wohnungsbaustandorte .................................................................................... 38 
Tabelle 10: Büroflächenbestand (BGF) und Veränderungen in Köln .................................................... 48 
Tabelle 11: Alternative Büroflächenstandorte und Hotelentwicklungen ............................................. 49 
Tabelle 12: Modell GIFPRO modifiziert ................................................................................................. 53 
Tabelle 13: Modell Trendfortschreibung ............................................................................................... 54 
Tabelle 14: Verteilung der Grundstücksflächen nach Eigentümern ..................................................... 77 
Tabelle 15: Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (TÖB) .................................................... 93 
Tabelle 16: Kalkulation der Position Wohnstraßen ............................................................................. 114 
Tabelle 17: Kalkulation für Straßen und Promenade auf Grundlage BKI Kategorie Stadtplätze 
(Kostengruppe 500 Außenanlagen) ..................................................................................................... 115 
Tabelle 18: Kosten- und Finanzierungsübersicht, Stand 31.12.2017 (in Mio. €) ................................ 119

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
153 
 
10.4 Quellen 
10.4.1 Literatur 
Battis/Krautzberger/Löhr (2016): Baugesetzbuch Kommentar, 13. Aufl., C.H. Beck, München. 
Bunzel, A. (2008): Umsetzung und Beendigung städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, GuG 2008, 
S. 139ff. 
Bunzel, A.; Lunebach, J. (1994): Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen – ein Handbuch. Difu-
Beiträge zur Stadtforschung, Berlin. 
Drixler, E.; F. Friesecke; Th. Kötter; A. Weitkamp; D. Weiß (2014): Kommunale Bodenpolitik und Bau-
land-modelle – Strategien für bezahlbaren Wohnraum? Eine vergleichende Analyse in deut-
schen Städten. Schriftenreihe des DVW (Hrsg.), Bd. 76/2014, Wißner-Verlag, Augsburg. ISBN: 
978-3-89639-996-0. 
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger (EZBK) (Hrsg.) (2017): Baugesetzbuch, Loseblatt-Kommentar, 
126. Ergänzungslieferung, C.H.BECK, München. 
Haag, Th.; Menzel, P.; Katz, J. (2007): Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Ein 
Handbuch für die Praxis mit zahlreichen Mustern, Beispielen, Schemata und Übersichten, 
Stuttgart 2007. 
Kötter, Th.; Friesecke, F. (2015): Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen gemäß § 165 ff BauGB - ein 
Instrument der erfolgreichen Innenentwicklung in Städten und Gemeinden? In: fub, H. 2/2015, 
S. 75-79 (Teil 1) und 3/2015, S. 111-115 (Teil 2). 
Kötter, Th. (2014): Kommunale Baulandmodelle – die Lösung für die aktuellen Wohnungsprobleme?  
In: fub H. 3/2014, S. 98-106 
Krautzberger, M.; Dürsch, H.-P. (2003): Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme – ein Instrument 
des Stadtumbaus? Bundesbaublatt 2003, S. 16ff. 
Lemmen, F. -J. (1993): Bauland durch städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. 
Mitschang, St. (2014): Wohnungsnot! – Hilft die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme? DVBl. 
5/2014, S. 276 ff. 
Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow (Hrsg.) (2017): Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch (BauGB), 
Loseblattwerk mit 37. Aktualisierung 2017. Carl Heymanns Verlag Köln 
Schrödter (Hrsg.) (2015): Baugesetzbuch: BauGB Kommentar, 8. Auflage 2015. Nomos Verlag, Baden-
Baden. 
 
10.4.2 Gutachten und Dokumente 
 
ADU cologne Institut für Immissionsschutz GmbH, (2012), “Schalltechnische Untersuchung zu den 
Lärmemissionen und -immissionen aus Straßen-, Schienen- und Wasserverkehr sowie Gewer-
belärm  im Rahmen des Projekts ‚Zukünftige Nutzung des Deutzer Hafens’“, Köln. 
Albert Speer und Partner (ASP) (2008): Städtebaulicher Masterplan Innenstadt Köln

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
154 
 
ASTOC Architects and Planners (2014), Machbarkeitsstudie zum Deutzer Hafen, Köln. 
BNP Paribas Real Estate (2017): Büromarktreport Deutschland 2017. 
COBE Architects (2016): Integrierter Plan, Ergebnis eines kooperativen Verfahrens für den Deutzer 
Hafen 2016, Kopenhagen. 
Ingenieurgemeinschaft Ruiz Rodriguez + Zeisler + Blank, GbR (2014), Städtebauliche Entwicklung 
Deutzer Hafen Köln, Dokumentation des auszugleichenden Retentionsvolumens, Wiesbaden. 
Institut für Städtebau und Flächenmanagement Kötter & Weigt (2017): Gutachten über die entwick-
lungsunbeeinflussten Anfangswerte sowie über die entwicklungsbeeinflussten Endwerte für 
das Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen „Deutzer Hafen“, Bonn 10/2017 
IT NRW (2015): Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nord-
rhein-Westfalens 2014 bis 2040/2060 Statistische Analysen und Studien NRW, Band 84 
IW Köln (Hrsg.) (2015):  Der künftige Bedarf an Wohnungen. Eine Analyse für Deutschland und alle 
402 Kreise, IW policy paper 24/2015, Köln. 
Larbig & Mortag (2017): Büromarktbericht Köln 2016 
Lenz und Johlen (2014): Rechtliche Begutachtung zu Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich des Deut-
zer Hafens Verbotstatbestand des § 78 Abs. 1 WHG und Belange des Hochwasserschutzes, Be-
arbeiter R. Voß, I. Schwertner, Köln. 
Lenz und Johlen (2017): Gutachterliche Stellungnahme zur Überprüfung der Qualifizierung des Deut-
zer Hafens, Bearbeiter R. Voß, Köln. 
Mull und Partner (M&P) (2014), Kostenschätzungen der Bodensanierungen, Köln. 
NRW (2016): Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen: 
https://www.land.nrw/sites/default/files/asset/document/lep_nrw_14-12-16.pdf, Aufruf am 
14.12.2017 
Prognos (2016): Standort Köln – Perspektive 2030, Düsseldorf. 
Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen (2014):  Rechtliche Begutachtung zur Umnutzung des Deutzer 
Hafens. 
Rottke, N.; Voigtländer, M. (2017): Immobilienwirtschaftslehre Ökonomie. Springer Fachmedien 
Wiesbaden 2017. 
Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept (StEK) Wohnen. Ausgangslage, Ziele und Leitlinien, 
Handlungsprogramm, Beschlossen vom Rat der Stadt Köln am 11. Februar 2014. 
Stadt Köln (2015), Entwicklungsmöglichkeiten des Deutzer Hafens, Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 
0255/2015: 'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens', Köln. 
Stadt Köln (2016), Städtebauliche Entwicklung Deutzer Hafen Köln, Abschlusspräsentation des Ko-
operativen Verfahren 23./24.09.2016 
Stadt Köln (2016): Amtsblatt der Stadt Köln vom 9.11.2016, 47. Jg., G 2663

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
155 
 
Stadt Köln (2016): Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Woh-
nungsbau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016. 
Stadt Köln (2016): Kleinräumige Bevölkerungsprognose für Köln 2015 bis 2040, Kölner Statistische 
Nachrichten 1/2016 
Stadt Köln (2017), Stellungnahme zum Infrastrukturbedarf im Deutzer Hafen vom 16.2.2017 
Stadt Köln (2017): Arbeitsmarkt Köln Rückblick 2016 und bisherige Entwicklung 2017, Pegel Köln 
1/2017. 
Stadt Köln (2017): Einwohnerentwicklung 2016 –Weiterhin Wachstum in Köln, Pegel Köln 2/2017 
Stadt Köln (2017): Neue Kölner Statistik, Ausgabe 1/2017  
Stadt Köln (2017): Neue Kölner Statistik, Ausgabe 2/2017 
Vallee, D., Witte, A., Brandt, T., Bischof, T., Bedarfsberechnung für die Darstellung von Allgemeinen 
Siedlungsbereichen (ASB) und Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereichen (GIB) in Regio-
nalplänen, Abschlussbericht, Aachen Oktober 2012. 
 
10.4.3 Internetquellen  
Bertelsmann Stiftung: www.wegweiser-kommune.de. Aufruf am 19.10.2017. 
Bezirksregierung Köln (2016): Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln Teilabschnitt Köln Um-
wandlung von Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB) in Allgemeinen Siedlungsbe-
reich (ASB) im Bereich des Deutzer Hafens, Stadt Köln. http://www.bezreg-
koeln.nrw.de/brk_internet/verfahren/32_regionalplanungsverfahren/teilabschnitt_koeln_plan
aenderungen_25/planunterlage.pdf, Aufruf am 14.12.2017 
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2017): Wie viel (Re-)Urbanisierung durch-
zieht das Land?, Newsletter „BBSR-Forschung-Online“, 
http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/AnalysenKompakt/2017/ak-07-
2017-dl.pdf, Aufruf am 14.12.2017. 
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): BBSR Raumordnungsprognose 2035 nach 
dem Zensus.  Tabellen zur Bevölkerungsprognose 
http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Raumbeobachtung/UeberRaumbeobachtung/Kompon
enten/Raumordnungsprognose/Download_ROP2035/DL_ROP2035_uebersicht.html, Aufruf 
am 14.12.2017. 
DG HYP (2016): Immobilienmarkt Nordrhein-Westfalen 2017. Genossenschaftliche FinanzGruppe, 
Volksbanken und Raiffeisenbanken, Düsseldorf. 
https://www.dghyp.de/fileadmin/media/dg_hyp_deutsch/downloads/broschueren_marktberi
chte/marktberichte/DG_HYP_Immobilienmarkt_NRW_2017.pdf 
Köln, Rhein-Erft-Kreis & Partner:  Stadt Umland Netzwerk, http://www.stadtumland-
nrw.de/fileadmin/user_upload/Teilnehmer/StadtUmland_Netzwerk/StadtUmland_Netzwer
k_Expose.pdf, Aufruf am 14.12.2017.

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
156 
 
Regionalagentur Köln: Handlungsplan für die Arbeitsmarktregion Köln, http://www.regionalagentur-
region-koeln.de/, Aufruf am 14.12.2017. 
Stadt Köln (2007): Wohnungsbauprogramm 2015. https://www.jochen-ott.de/wp-
content/uploads/sites/19/2010/09/doc_30729_201092513616.pdf , Aufruf am 14.12.2017. 
Stadt Köln (2017), Landschaftsplan der Stadt Köln, digitale Fassung, Text und Erläuterung zur Entwick-
lungs- und Festsetzungskarte, Bd. I u. II, Stand 2017, Köln. http://www.stadt-koeln.de/leben-
in-koeln/freizeit-natur-sport/wald/landschaftsplan-koeln. 
StadtRaumKonzept: Symposium Deutzer Hafen. 
http://www.stadtraumkonzept.de/deutzer_hafen.html, Aufruf am 14.12.2017.

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10.5 Kosten- und Finanzierungsübersicht

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166 
 
10.6 Fragenbögen zur Beteiligung der Eigentümer, Mieter und Pächter 
Institut für Städtebau und 
Flächenmanagement 
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter 
Stadtplaner BDA  
Forellstraße 62 
53123 Bonn 
Tel./Fax: 0228-929 967 47 
Email: theo.koetter@t-online.de 
 
 
 
 
Eigentümerbefragung im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen ge-
mäß § 165 Abs. 4 BauGB zur Entwicklung des Deutzer Hafens 
 
 
Eigentümer:  
Vertreten durch:  
 
Grundstück:  
 
Ziel dieser Beteiligung ist die Erlangung der Informationen über alle grundstücks- und personenbezo-
genen Tatsachen und wirtschaftlichen Umstände und Entwicklungsperspektiven des Gewerbebe-
triebs, deren Kenntnis zur Beurteilung der Entwicklungsmöglichkeit des Deutzer Hafens bzw. zur Vor-
bereitung oder Durchführung der Entwicklung nach den Planungen der Stadt Köln erforderlich ist. Es 
besteht nach § 138 BauGB Auskunftspflicht.  
Art und Struktur des Gewerbes / Industriebetriebs: 
Art:

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167 
 
Struktur: 
- Anzahl Beschäftigte 
- Hauptsächliche Arbeitszeiten auf dem Betriebsgelände 
- Durchschnittliches Verkehrsaufkommen des Betriebs 
- Emissionschutzrechtliche Situation (Bestand und zukünftig) 
- Sonstige 
 
 
 
 
Grundstücksrechtliche Situation: 
Verpachtungs- und Vermietungssituation: 
 
 
 
 
Belastungen und Eintragungen:  
- Baulasten;  
- Grunddienstbarkeiten,  
- Hypotheken

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
168 
 
Möglichkeit und Bereitschaft zur Mitwirkung  
Verlagerungsmöglichkeiten für den Betrieb 
- Standortanforderungen 
- Frühester Zeitpunkt 
- Investitionen und Abschreibungen 
- Bedingungen und Entschädigungsansprüche) 
 
 
 
 
Vorstellungen über die Verwertung der Grundstücke 
- Verkauf an die Stadt / Moderne Stadt / Dritte   
- Konditionen 
- Eigene Entwicklung im Sinne der Entwicklungsplanung 
 
 
 
 
Sonstige Belange: 
 
 
 
 
 
 
______________        __________________________ 
Ort , Datum               Unterschrift/ Stempel

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
169 
 
 
Institut für Städtebau und 
Flächenmanagement 
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter 
Forellstraße 62 
53123 Bonn 
Tel.: 0228-929 967 47 
Email: isf.koetter@t-online.de 
 
 
 
 
 
Beteiligung der Mieter und Pächter im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zur Entwick-
lung des Deutzer Hafens  
 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
die Stadt Köln beabsichtigt, den Industriehafen Deutz zu einem gemischten urbanen Quartier für 
Wohnen und Arbeiten zu entwickeln. Auf dem innerstädtischen Standtort sollen 3.000 Wohnungen 
für 6.900 Einwohner und Büroflächen für 6.000 Arbeitsplätze neu entstehen. Geplant ist ein urbanes 
gemischtgenutztes Stadtquartier am Rhein, das neue Akzente setzt und sich gleichsam mit den an-
grenzenden Stadtteilen Deutz und Poll vernetzt. Die Neuentwicklung des Industriehafens in Deutz, ist 
ein wichtiger Baustein, um die Herausforderungen des starken Wachstums der Stadt Köln mit einem 
hohen Bedarf an Wohnraum und Arbeitsplätzen zu bewältigen.  
Der Rat der Stadt Köln hat daher am 22.9.2016 einen Einleitungsbeschluss zur Durchführung der vor-
bereitenden Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des BauGB für das Gebiet des Deutzer Hafens ein-
schließlich des angrenzenden Bereichs an der Siegburger Straße gefasst und am 9.11.2016 öffentlich 
bekannt gemacht. Siehe beiliegender Plan mit der Abgrenzung des Untersuchungsgebietes. 
In diesem Zuge sollen auch die Mieter und Pächter im Gebiet beteiligt und Ihnen Gelegenheit zur 
Abgabe von Stellungnahmen gegeben werden. Diese Beteiligung erfolgt in schriftlicher Form und 
ergänzt die Öffentlichkeitsarbeit der Stadt Köln, zuletzt die Veranstaltung zur Vorstellung des Pla-
nungskonzeptes sam 7.6.2017 in der Halle Steil um eine persönliche Ansprache der Betroffenen. Ziel 
ist es mögliche nachteilige Auswirkungen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich zu erfassen um 
diese im weiteren Verfahren mit abzuwägen. 
 
 
Mieter 1 
Straße 
50679 Köln

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
170 
 
Zur Erfassung der gewünschten Informationen sende ich Ihnen daher als Anlage einen Fragebogen zu 
und bitte, mir diesen bis zum 22. Januar 2018 per Post, Fax oder eingescannt als Email an folgende 
Adresse zurückzusenden: 
Institut für Städtebau und Flächenmanagement 
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter Stadtplaner BDA - S 298 
Forellstraße 62, 53123 Bonn 
Fax: : 0228- 73 37 08 
Email: isf.koetter@t-online.de 
 
Sollten Sie weitere Informationen benötigen, biete ich Ihnen am 15. Januar 2018 von 14 bis 16 Uhr 
im Stadthaus, Willy-Brandt-Platz Köln eine Informationsveranstaltung mit allen Mietern und Pächtern 
an. 
 
 
Mit freundlichen Grüßen  
Prof. Dr. Theo Kötter 
Anlagen: Fragebogen; Untersuchungsgebiet

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
171 
 
Name: 
________________________________________ 
Adresse: 
________________________________________ 
Institut für Städtebau und 
Flächenmanagement 
Forellstraße 62 
53123 Bonn 
Tel.: 0228- 73 26 12 
Fax: 0228- 73 37 08 
Email: isf.koetter@t-online.de 
 
Fragebogen für die Vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet des „Deutzer Hafens“ 
Mieter einer Gewerbeimmobilie 
Zum Betriebsinhaber [  ] / Geschäftsführer [  ] 
Welcher Altersgruppe gehören Sie an? bis 55 Jahre  
 über 55 Jahre  
Zum Betrieb 
Um was für einen Betrieb handelt es sich? (Tätigkeit / Branche) 
 
 
   
Bestehen für den Betrieb besondere Standorteigenschaften? 
 
 
 
Ist der Betrieb der Hauptsitz oder eine Filiale Hauptsitz  
 Filiale  
Wieviel Personen arbeiten in Ihrem Betrieb? weniger als 5  
 5 - 10  
 mehr als 10  
Seit wann befindet sich der Betrieb in dem Gebiet?  
weniger als 5 Jahre 
 
 5 – 10 Jahre  
 länger als 10 Jahre  
Kunden  
Aus welchem Einzugsbereich kommen Ihre Kunden?   
 Gebiet  
 Stadtteil Deutz oder Poll  
 übriges Stadtgebiet  
 überregional  
Sonstiges 
 
 
Datum:…………………… Unterschrift: …………………………………………………………………… 
Bitte senden Sie den ausgefüllten Fragebogen bis zum 22. Januar 2018 an die o.g. Adresse

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
172 
 
Name: 
________________________________________ 
Adresse: 
________________________________________ 
Institut für Städtebau und 
Flächenmanagement 
Forellstraße 62 
53123 Bonn 
Tel.: 0228- 73 26 12 
Fax: 0228- 73 37 08 
Email: isf.koetter@t-online.de 
 
Fragebogen für die Vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet des „Deutzer Hafens“ 
Mieter einer Wohnung 
Zur Person (Haushaltsvorstand)   
Welcher Altersgruppe gehören Sie an? unter 18 Jahre  
 19 – 65 Jahre  
 65 Jahre und älter  
Seit wann wohnen Sie in dem Gebiet? weniger als 5 Jahre  
 5 – 10 Jahre  
 länger als 10 Jahre  
Zum Haushalt   
Wieviel Personen leben in Ihrem Haushalt? 1  
 2  
 3  
 4 und mehr  
Arbeit   
Sind Sie berufstätig? ja  
 nein  
Wo liegt Ihr Arbeitsplatz? im Gebiet  
 im Stadtteil Deutz oder Poll  
 übriges Stadtgebiet  
 sonstiges  
Versorgung und Soziales    
Welche Einrichtungen nutzen Sie bzw. die in Ihrem Haushalt lebenden Personen?  
 Versorgung mit Lebensmitteln im Gebiet  
 im Stadtteil Deutz oder Poll  
 übriges Stadtgebiet  
 Kindergarten im Stadtteil Deutz oder Poll   
 übriges Stadtgebiet  
 Schule im Stadtteil Deutz oder Poll  
 übriges Stadtgebiet  
Sonstiges   
 
 
Datum:…………………… Unterschrift: …………………………………………………………………… 
Bitte senden Sie den ausgefüllten Fragebogen bis zum 22. Januar 2018 an die o.g. Adresse

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
173 
 
10.7 Fotodokumentation (Stand 29.3.2017) 
 
Kampffmeyer Mühlen GmbH, Werk Ellmühle 
 
Tanklager, Alfred-Schütte-Allee 
 
Denkmalgeschützte eiserne Drehbrücke 
 
Blick über Poller Wiesen auf Kranhäuser, Altstadt 
und Dom 
 
Wasserschutzpolizei-Wache, Alfred-Schütte-
Allee 
 
Alfred-Schütte-Allee 
 
Gebäude, Alfred-Schütte-Allee 
 
Halle Steil, Alfred-Schütte-Allee

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
174 
 
 
 
Brachfläche, Alfred-Schütte-Allee 
 
Hafenkran auf Brachfläche, Alfred-Schütte-Allee 
 
Ehemaliges Wohnhaus, Alfred-Schütte-Allee 
 
Holzhandel Fa. Kohl, Alfred-Schütte-Allee 
 
Asphaltmischwerk, Alfred-Schütte-Allee 
 
Brache, Alfred-Schütte-Allee 
 
Stahlhandel, Alfred-Schütte-Allee 
 
Metallverwertung, Alfred-Schütte-Allee

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
175 
 
 
Güterbahntrasse auf Damm, ungenutzte und 
mindergenutzte Gebäude, Am Schnellert 
 
Zwischengenutzte Brachfläche, Am Schnellert 
 
Zwischengenutzte Brachfläche, Poller Kirchweg, 
Am Schnellert 
 
Grundstück mit Wohnhaus, Siegburger Straße 
 
Zwischengenutzte Brachfläche am Hafenbecken, 
Poller Kirchweg 
 
Zwischengenutzte Brachfläche am Hafenbecken, 
Poller Kirchweg 
 
Discounter mit Parkplatz, Poller Kirchweg 
 
Tankstelle, Umspannwerk, Poller Kirchweg

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
176 
 
 
zwischengenutztes Grundstück am Hafenbecken, 
Poller Kirchweg 
 
Mindergenutzte Grundstücke, Poller Kirchweg 
 
Zu Wohnzwecken genutztes Grundstück, Poller 
Kirchweg 
 
Bahn am Hafenbecken, Severinsbrücke mit B 55 
und Dom 
 
Mindernutzungen, Alfred-Schütte-Allee 
 
Metallverwertung, Alfred-Schütte-Allee 
 
Essigfabrik, Poller Kirchweg 
 
Mindergenutztes Grundstück, Alfred-Schütte-
Allee, Siegburger Straße

Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 
 
 
177 
 
 
Zwischengenutztes Grundstück, Alfred-
Schütte-Allee, Siegburger Straße 
 
Tanklager und ehemaliges Hafengebäude, Alfred-
Schütte-Allee 
 
Bürogebäude, Siegburger Straße 
 
Bürogebäude, Alfred-Schütte-Allee

Anlage 6 
zu Beschlussvorlage 0507/2018 
 
 
 
Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 7 (Porz) 
Frau Radke 
Telefon:  (0221) 221-97327  
Fax       :  (0221) 221-97320 
E-Mail:  monika.radke@stadt-koeln.de 
Datum: 11.04.2018 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung 
Porz vom 15.03.2018 
öffentlich 
7.3 Förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 
'Deutzer Hafen' - Sammelumdruck 
0507/2018 
Beschluss: 
1. Der Rat nimmt die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des 
Baugesetzbuchs (BauGB) für das Gebiet 'Deutzer Hafen' (Anlage 3) zur Kenntnis. 
2. Der Rat beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet in Köln-Deutz die Sat-
zung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 
'Deutzer Hafen' nach  
§ 165 Absatz 6 des BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. No-
vember 2017 (BGBl. I S. 3634).  
  
Das von dem Entwicklungsbereich betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flurstü-
cken abgegrenzt  und in einem Lageplan dargestellt. Die Anlage 1 ist Bestandteil 
des Satzungsbeschlusses. 
Alternative: 
Der Rat verzichtet auf die förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungs-
bereichs und damit insbesondere auf die Anwendung der bodenordnungsrechtlichen 
Instrumente des besonderen Städtebaurechts. 
Ergänzung durch den beschlossenen Änderungsantrag: 
Die Bezirksvertretung Porz begrüßt die Entwicklung des Deutzer Hafens als städte-
bauliches Projekt, das sowohl Wohnraum als auch Arbeitsplätze in einem zentralen 
Quartier schaffen wird. 
Gleichwohl fehlt bislang ein schlüssiges Konzept zur Lenkung des Verkehrs, der mit 
6.900 neuen Bewohnern und 6.000 Arbeitsplätzen zu erwarten ist. Insbesondere für 
den kürzesten Weg zur Bundesautobahn A4 durch Poll über die Siegburger Straße –

bereits heute eine der am stärksten befahrenen Straßen im Stadtbezirk Porz und oft 
durch Stau belastet – befürchtet die Bezirksvertretung Porz einen Kollaps. 
In diesem Zusammenhang muss die Bezirksvertretung zur Kenntnis nehmen, dass 
ihr einstimmiger Beschluss vom 06.12.2016 (TOP 7.2.2.1) leider bislang noch bei 
Weitem nicht ausreichend berücksichtigt ist. (https://ratsinformation.stadt-
koeln.de/to0050.asp?__ktonr=217318) 
Daher bittet die Bezirksvertretung um die eingehende Untersuchung bzw. Berück-
sichtigung der folgenden Maßnahmen im Bereich Verkehr: 
 Verlängerung der Stadtbahn-Linie 7 bis zum Deutzer Bahnhof und ggf. 
darüber hinaus in Richtung Mülheim bzw. Kalk. 
 Umsetzung eines Fünf-Minuten-Takts auf der Linie 7. 
 Prüfung einer parallelen und zusätzlichen Linienführung der Linie 7 über 
die zukünftig nicht mehr genutzten Gleise der Hafenbahn (HGK-Trasse), um in 
Stoßzeiten für Entlastung zu sorgen. Die Haltestelle Raiffeisenstraße soll er-
halten bleiben, eine Zusammenführung ist in Höhe der Straße „Am Schnellert“ 
möglich – hier könnte auch eine neue Haltestelle mit direktem Umstieg von S-
Bahn und Stadtbahn entstehen. 
 Die neue S-Bahn-Linie (S 16) und die Station an der Südbrücke sind 
zwingende Voraussetzungen für die Entwicklung des Deutzer Hafens. 
 Die Anbindung des neuen Wohngebiets „Deutzer Hafen“ über eine Express-
buslinie wird begrüßt. Diese soll innerhalb des neuen Veedels verkehren, aber 
auch über die Alfred-Schütte-Allee Alt-Poll und das Wohngebiet „In der Kreu-
zau“ anbinden, ggf. als „Minibus“. 
 Die Siegburger Straße im Ortsteil Poll muss für den zukünftigen Verkehr 
baulich ertüchtigt werden. Dazu ist der ruhende wie fließende Verkehr neu zu 
ordnen. Das mit der Zielsetzung, zusätzlichen Durchgangsverkehr von und zur 
BAB 4 (Anschlussstelle Poll) zu reduzieren bzw. zu vermeiden. 
 Für den Baustellenverkehr ist zu gewährleisten, dass dieser das Fahrverbot 
auf der Siegburger Straße in Poll einhält und das Gebiet ausschließlich über 
die Straße Im Hasental anfährt.  
 Zudem ist eine barrierefreie Verbindung über den Rhein dringend erfor-
derlich, ggf. auch als neue Brücke für Fußgänger und Radfahrer. 
 Es sind Planungen für den Car- und Bike-Sharing mit entsprechenden 
Stellplätzen vorzusehen. 
 Der Hafen soll in Teilen als öffentlicher Yachthafen mit entsprechender 
Infrastruktur ausgebaut werden. 
 Im Hafen soll eine Anlegestelle für den Wasserbus vorgesehen werden. 
 Die laut dem genannten Verkehrsgutachten (Anlage 3, Seite 62) zu er-
wartenden Auswirkungen auf den Norden des Stadtbezirks Porz – hauptsäch-

lich auf Poll – sind der Bezirksvertretung in der nächsten Sitzung in einem 
Fachvortrag vorzustellen. 
 Die Umsetzung bzw. Nichtumsetzung der von der Bezirksvertretung an-
geregten Vorschläge und Prüfungen sind der BV vor Abschluss der Planun-
gen vorzustellen. 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig in durch 7.3.1 ergänzter Form empfohlen.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 7 (Porz) 
Frau Radke 
Telefon:  (0221) 221-97327  
Fax       :  (0221) 221-97320 
E-Mail:  monika.radke@stadt-koeln.de 
Datum: 11.04.2018 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung 
Porz vom 15.03.2018 
öffentlich 
7.3.1 NEUFASSUNG: Änderungsantrag der Fraktionen CDU, SPD; Grüne und 
von Frau Bastian (FDP) zu TOP 7.3 -Deutzer Hafen 
AN/0416/2018 
 
 
Die Bezirksvertretung Porz begrüßt die Entwicklung des Deutzer Hafens als städte-
bauliches Projekt, das sowohl Wohnraum als auch Arbeitsplätze in einem zentralen 
Quartier schaffen wird. 
Gleichwohl fehlt bislang ein schlüssiges Konzept zur Lenkung des Verkehrs, der mit 
6.900 neuen Bewohnern und 6.000 Arbeitsplätzen zu erwarten ist. Insbesondere für 
den kürzesten Weg zur Bundesautobahn A4 durch Poll über die Siegburger Straße – 
bereits heute eine der am stärksten befahrenen Straßen im Stadtbezirk Porz und oft 
durch Stau belastet – befürchtet die Bezirksvertretung Porz einen Kollaps. 
In diesem Zusammenhang muss die Bezirksvertretung zur Kenntnis nehmen, dass 
ihr einstimmiger Beschluss vom 06.12.2016 (TOP 7.2.2.1) leider bislang noch bei 
Weitem nicht ausreichend berücksichtigt ist. (https://ratsinformation.stadt-
koeln.de/to0050.asp?__ktonr=217318) 
Daher bittet die Bezirksvertretung um die eingehende Untersuchung bzw. Berück-
sichtigung der folgenden Maßnahmen im Bereich Verkehr: 
 Verlängerung der Stadtbahn-Linie 7 bis zum Deutzer Bahnhof und ggf. 
darüber hinaus in Richtung Mülheim bzw. Kalk. 
 Umsetzung eines Fünf-Minuten-Takts auf der Linie 7.

 Prüfung einer parallelen und zusätzlichen Linienführung der Linie 7 über 
die zukünftig nicht mehr genutzten Gleise der Hafenbahn (HGK-Trasse), um in 
Stoßzeiten für Entlastung zu sorgen. Die Haltestelle Raiffeisenstraße soll er-
halten bleiben, eine Zusammenführung ist in Höhe der Straße „Am Schnellert“ 
möglich – hier könnte auch eine neue Haltestelle mit direktem Umstieg von S-
Bahn und Stadtbahn entstehen. 
 Die neue S-Bahn-Linie (S 16) und die Station an der Südbrücke sind 
zwingende Voraussetzungen für die Entwicklung des Deutzer Hafens. 
 Die Anbindung des neuen Wohngebiets „Deutzer Hafen“ über eine Express-
buslinie wird begrüßt. Diese soll innerhalb des neuen Veedels verkehren, aber 
auch über die Alfred-Schütte-Allee Alt-Poll und das Wohngebiet „In der Kreu-
zau“ anbinden, ggf. als „Minibus“. 
 Die Siegburger Straße im Ortsteil Poll muss für den zukünftigen Verkehr 
baulich ertüchtigt werden. Dazu ist der ruhende wie fließende Verkehr neu zu 
ordnen. Das mit der Zielsetzung, zusätzlichen Durchgangsverkehr von und zur 
BAB 4 (Anschlussstelle Poll) zu reduzieren bzw. zu vermeiden. 
 Für den Baustellenverkehr ist zu gewährleisten, dass dieser das Fahrverbot 
auf der Siegburger Straße in Poll einhält und das Gebiet ausschließlich über 
die Straße Im Hasental anfährt.  
 Zudem ist eine barrierefreie Verbindung über den Rhein dringend erfor-
derlich, ggf. auch als neue Brücke für Fußgänger und Radfahrer. 
 Es sind Planungen für den Car- und Bike-Sharing mit entsprechenden 
Stellplätzen vorzusehen. 
 Der Hafen soll in Teilen als öffentlicher Yachthafen mit entsprechender 
Infrastruktur ausgebaut werden. 
 Im Hafen soll eine Anlegestelle für den Wasserbus vorgesehen werden. 
 Die laut dem genannten Verkehrsgutachten (Anlage 3, Seite 62) zu er-
wartenden Auswirkungen auf den Norden des Stadtbezirks Porz – hauptsäch-
lich auf Poll – sind der Bezirksvertretung in der nächsten Sitzung in einem 
Fachvortrag vorzustellen. 
 Die Umsetzung bzw. Nichtumsetzung der von der Bezirksvertretung an-
geregten Vorschläge und Prüfungen sind der BV vor Abschluss der Planun-
gen vorzustellen. 
 
 
Abstimmungsergebnis: 
Bei Enthaltung von Frau Wilden (Pro Köln) einstimmig beschlossen.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/151/2 
 
Vorlagen-Nummer 
 0507/2018 
Freigabedatum 
06.03.2018  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
1. Der Rat nimmt die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des Baugesetzbuchs 
(BauGB) für das Gebiet 'Deutzer Hafen' (Anlage 3) zur Kenntnis. 
 
2. Der Rat beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet in Köln-Deutz die Satzung über die 
förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' nach 
§ 165 Absatz 6 des BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. 
I S. 3634).  
 
Das von dem Entwicklungsbereich betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flurstücken abgegrenzt  
und in einem Lageplan dargestellt. Die Anlage 1 ist Bestandteil des Satzungsbeschlusses. 
 
 
Alternative: 
Der Rat verzichtet auf die förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs und damit 
insbesondere auf die Anwendung der bodenordnungsrechtlichen Instrumente des besonderen Städ-
tebaurechts. 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 15.03.2018 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 15.03.2018 
Liegenschaftsausschuss 12.04.2018 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 19.04.2018 
Wirtschaftsausschuss 19.04.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 26.04.2018 
Rat 03.05.2018

- 2 - 
 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung 
 
Der Rat der Stadt Köln hat am 23. Juni 2015 in einer Grundsatzentscheidung die Umnutzung des 
Deutzer Hafens von der derzeitigen Hafen- und Gewerbenutzung zu einem neuen urban gemischten 
Quartier mit Wohn- und Dienstleistungsnutzung sowie den notwendigen Gemeinbedarfs- und Folge-
einrichtungen bei Erhalt der seinerzeit gerade modernisierten Großmühle beschlossen (Vorlagen-Nr. 
0255/2015). 
Zur Konkretisierung der geplanten Neuordnung des Deutzer Hafens wurde von der Verwaltung die 
Durchführung eines kooperativen Verfahrens mit einer breiten Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt, 
wobei die Flächen der Großmühle zwischenzeitlich durch die Entwicklungsgesellschaft 'moderne 
stadt' (moderne stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaus und der Gemeindeentwicklung 
mbH) erworben und dadurch in die Umplanung mit einbezogen werden konnten (Vorlagen-Nr. 
2348/2016). Das kooperative Verfahren wurde im Februar 2016 gestartet und hat mit der Abschluss-
präsentation am 23./24. September 2016 zu der Empfehlung des Begleitgremiums geführt, den Ent-
wurf des Büro Team COBE als Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Deutzer Hafens zu 
nehmen. Dieses Ergebnis hat der Stadtentwicklungsausschuss am 15. Dezember 2016 zur Kenntnis 
genommen und beschlossen, auf dieser Grundlage einen integrierten Plan auf der Ebene der Vor-
entwurfsplanung durch das Team COBE erarbeiten zu lassen und die Stadtgesellschaft in diesen 
Prozess einzubinden (Vorlagen-Nr. 3302/2016).  
Die städtebauliche Neuordnung des Deutzer Hafens ist durch einen umfassenden Handlungsbedarf 
begründet und erfordert angesichts der bestehenden Restriktionen, Herausforderungen und Risiken 
ein Bündel von Planungs-, Ordnungs- und Baumaßnahmen mit hohem Koordinationsbedarf. Die zahl-
reichen notwendigen Einzelmaßnahmen weisen einen untrennbaren räumlichen Zusammenhang auf, 
so dass lediglich ein gebietsbezogener Ansatz zielführend ist. Die notwendige Steuerung des Prozes-
ses bedarf daher einer formellen Absicherung über die Instrumente der Bauleitplanung hinaus. 
Angesichts des hohen Anteils unrentierlicher Kosten kann zudem eine Finanzierung der Projektent-
wicklung ohne öffentliche Mittel nur dann erfolgen, wenn es gelingt, die zu erwartenden planungs- 
und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen dafür einzusetzen. 
An der zügigen Durchführung der Flächenkonversion besteht insbesondere angesichts des erhebli-
chen Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, der Bedeutung des Projektes für die Stadtentwicklung 
sowie wegen der umfangreichen finanziellen Vorleistungen ein hohes öffentliches Interesse. Deshalb 
hat der Rat am 22. September 2016 die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen (VU) 
nach § 165 Abs. 4 BauGB zur Prüfung der Anwendung des umsetzungsstarken Instrumentariums der 
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und begleitend den Erlass einer Satzung über das besonde-
re Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zur Sicherung der Entwicklungsziele und zur Ge-
währleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Deutzer Hafens beschlossen (Vorla-
gen-Nr. 2039/2016). 
Die jetzt vorliegende vorbereitende Untersuchung (Anlage 3) kommt zu dem Ergebnis, dass die recht-
lichen und fachlichen Voraussetzungen gegeben sind, um eine städtebauliche Entwicklungsmaß-
nahme nach §§ 165 ff. BauGB beschließen zu können. Die dadurch mögliche förmliche Festsetzung 
einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach dem besonderen Städtebaurecht wird der Stadt 
Köln stärkere Eingriffsmöglichkeiten in Eigentumsrechte als das allgemeine Städtebaurecht ermögli-
chen, womit eine zügige und koordinierte Umsetzung der Konversionsmaßnahme Deutzer Hafen er-
reichbar ist. 
Im Zuge der vorbereitenden Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 BauGB wurden u.a. auch kooperati-
ve Umsetzungsstrategien durch städtebauliche Verträge unter Einbeziehung der Grundstückseigen-
tümer und eines Entwicklungsträgers geprüft. Eine einvernehmliche Regelung zeichnet sich danach 
nicht als realistische Perspektive ab. Die intensive Eigentümerbeteiligung hat ergeben, dass für meh-
rere Grundstücke keine Kooperationsbereitschaft der Eigentümer besteht. Hier ist weder der Ab-

- 3 - 
 
schluss eines städtebaulichen Vertrages noch der Erwerb des Grundstücks zum entwicklungsunbe-
einflussten Anfangswert gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 6 BauGB in Verbindung mit § 153 Abs. 1-3 BauGB 
absehbar. Entsprechende schriftliche Kaufofferten der Stadt Köln an die jeweiligen Eigentümer wur-
den abgelehnt. Eine integrierte Entwicklung des gesamten Hafenareals in Kooperation mit den Eigen-
tümern ist daher nicht möglich. 
 
Rechtliche Erläuterungen zum Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) 
gem. § 165 Baugesetzbuch: 
Bei einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) handelt es sich um eine städtebauliche 
Gesamtmaßnahme, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interes-
se liegt, vgl. § 165 Abs. 1 BauGB. Mit der SEM sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebie-
tes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der 
Gemeinde oder entsprechende angestrebte Entwicklungen des Landesgebietes oder der Region 
erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung 
zugeführt werden, vgl. § 165 Abs. 2 BauGB. Voraussetzung ist ein qualifizierter städtebaulicher Hand-
lungsbedarf, der aus Gründen des öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abge-
stimmtes Vorgehen erfordert. Das städtebauliche Vorhaben muss insbesondere den Charakter einer 
Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen bestimmten Bereich ein Geflecht mehre-
rer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzu-
bereiten und durchzuführen. Es muss sich also um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das 
durch eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes 
Gebiet verwirklicht werden soll. 
Die Gemeinde kann gemäß § 165 Abs. 3 BauGB einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwick-
lungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwick-
lungsbereich festlegen, wenn die Maßnahme den oben beschriebenen Zielen und Zwecken nach 
§ 165 Abs. 2 BauGB entspricht, das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeits-
stätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brach-
liegender Fläche erfordert, die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele 
und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von 
der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen nicht bereit sind, ihre 
Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu veräußern, und 
schließlich die Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraum zügig durchgeführt werden kann. 
Mit der SEM kann neben der erstmaligen Entwicklung eines Ortsteils oder eines Teils des Gemeinde-
gebietes auch die städtebauliche Neuordnung geplant werden, mit dem Ziel, dieses einer neuen Ent-
wicklung zuzuführen. Hierunter fallen klassischer Weise die Wiedernutzung größerer brachliegender 
oder mindergenutzter innerstädtischer Gebiete, bspw. infolge eines wirtschaftlichen Strukturwandels, 
aber auch sonstige Flächen, denen von der gemeindlichen Planung eine neue städtebauliche Funkti-
on zugeordnet werden soll. 
Wie bei der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme müssen auch im Vorfeld einer SEM vorbereitende 
Untersuchungen (VU) durchgeführt werden, vgl. § 165 Abs. 4 BauGB. Die vorbereitenden Untersu-
chungen dienen dazu, eine ausreichende Beurteilungsgrundlage zu schaffen, um, bezogen auf die 
konkrete Maßnahme, beurteilen zu können, ob die materiell-rechtlichen Festlegungsvoraussetzungen 
für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 Abs. 3 BauGB vorliegen.  
Die VU einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme muss nach § 165 Abs. 4 BauGB i.V.m. 
§§ 137-141 BauGB Aufschluss über die nachfolgenden Punkte geben: 
 die besondere Bedeutung des Gebietes für die örtliche oder überörtliche Entwicklung 
 die Abstimmung mit den Zielen der Raumordnung 
 das Allgemeinwohlerfordernis der Maßnahme entsprechend der mit ihr verfolgten Gemeinwohl-
zwecke (Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten, Arbeitsstätten/Errichtung von Ge-
meinbedarfs- und Folgeeinrichtungen/Wiedernutzung brachliegender Flächen/ein sonstiger Zweck

- 4 - 
 
im öffentlichen Interesse) einschließlich eventuell erforderlicher Prognoseentscheidungen, Be-
darfsprüfungen, Alternativstandortprüfungen 
 Erkundigung über die Bereitschaft der Grundstückseigentümer, die Ziele und Zwecke der Maß-
nahme im Rahmen städtebaulicher Verträge zu erreichen (Mitwirkungsbereitschaft) 
 Erkundigung der Verkaufsbereitschaft der Grundstückseigentümer gegenüber der Gemeinde zum 
entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert, d. h. Anfangswert im Sinne von § 169 Abs. 1 Nr. 6 
i.V.m. § 153 Abs. 1-3 BauGB 
 das öffentliche Interesse an einer zügigen Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehba-
ren Zeitraums, hierzu zählt eine überschlägige Berechnung der Kosten und Darstellung der beab-
sichtigten Finanzierung (Kosten- und Finanzierungsübersicht) 
 Vorschlag zur Abgrenzung des Gebietes 
 Zusammenstellung und Bewertung der von der Maßnahme berührten öffentlichen und privaten 
Belange für die spätere Abwägungsentscheidung. 
 
Fazit: 
Die Erforderlichkeit zur Anwendung des Instrumentes der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
für die Entwicklung des Deutzer Hafens ergibt sich insbesondere aus folgenden Zielen und Gründen: 
 Flächendeckende Mobilisierung des gesamten Hafenareals durch flächendeckenden Grunder-
werb bzw. Abschluss städtebaulicher Verträge mit den mitwirkungsbereiten Eigentümern.  
 Einheitliche Vorbereitung und Durchführung der Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen, da  
angesichts der Lage im Überschwemmungsbereich, dem flächenhaften Vorhandensein von Bo-
denverunreinigungen sowie der neuen erforderlichen Gesamterschließung des Hafenareals keine 
unabhängige Entwicklung einzelner Grundstücke möglich ist, sondern nur eine integrierte Gesam-
tentwicklung des Gebietes. 
 Die komplexe Ausgangssituation im Deutzer Hafen sowie die Vielzahl der erforderlichen Einzel-
maßnahmen erfordern eine stringente inhaltliche und zeitliche Koordination, die durch eine Pro-
jektsteuerung des Gesamtprozesses im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme erfolgen kann. 
Zur Durchsetzung der Gesamtmaßnahme und der Steuerung des Prozesses besteht gemäß §169 
Abs. 1 Nr. 3 BauGB in Verbindung mit §§ 144, 145 BauGB ein umfassender Genehmigungsvor-
behalt, durch den die Stadt Maßnahmen und Vorhaben unterbinden kann, die den städtebauli-
chen Zielen zuwiderlaufen. 
 Finanzierung aller entwicklungsbedingten Kosten einschließlich der kostenintensiven Ordnungs-, 
Erschließungs- und sonstigen Infrastrukturmaßnahmen durch Abschöpfung der planungs- und 
maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen durch Zwischenerwerb oder durch die Erhebung 
von Ausgleichsbeträgen.  
 Steuerung der vielfältigen städtebaulichen Ziele durch städtebauliche Verträge bzw. Grundstücks-
kaufverträge im Zuge der Reprivatisierung der Grundstücke. Die Konstellation der konzeptionel-
len, finanziellen und rechtlichen Steuerung in einer Hand ermöglicht es auch, in schwierigen Kon-
texten, wie sie im vorliegenden Fall der Brachflächenkonversion gegeben sind, Bauland zu entwi-
ckeln und zu mobilisieren. 
 Durchsetzung der Baurechte in einem absehbaren Zeitraum durch Bauverpflichtungen im Grund-
stückskaufvertrag bei der Reprivatisierung der Grundstücke.  
 Verwirklichung der Ziele des 'Kooperativen Baulandmodells' der Stadt Köln, insbesondere die 
Errichtung eines Anteils von mindestens 30 % der neuen Wohnungen im geförderten Wohnungs-
bau.  
 Verhinderung spekulativer Bodenpreissteigerungen durch den Durchgangserwerb zum entwick-
lungsunbeeinflussten Anfangswert der Grundstücke.

- 5 - 
 
 Aufhebung von Blockadehaltungen einzelner Eigentümer in letzter Konsequenz durch Enteig-
nung, soweit nicht bereits durch die bloße Anwendbarkeit des Instruments ein freihändiger Erwerb 
erfolgen kann.  
Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs als 
Satzung (Entwicklungssatzung). In der Entwicklungssatzung ist der städtebauliche Entwicklungsbe-
reich zu bezeichnen. Der Beschluss der Entwicklungssatzung ist ortsüblich bekanntzumachen. Mit 
der Bekanntmachung wird die Entwicklungssatzung rechtsverbindlich. In der Bekanntmachung wird 
auf die Genehmigungspflicht nach den §§ 144, 145 und 153 Abs. 2 BauGB sowie die Auskunftspflicht 
der Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstiger Berechtigter sowie ihrer Beauftragten gemäß § 169 
Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. mit § 138 BauGB hingewiesen. 
Weiterführende Erläuterungen sind in der in der Begründung zur Satzung (Anlage 2) sowie der vorbe-
reitenden Untersuchung (Anlage 3) dargestellt. 
 
 
Anlagen 
 
 Anlage 1: Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen 
               Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' nach § 165 Abs. 6 BauGB 
 Anlage 2: Begründung zur Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für 
               den Bereich 'Deutzer Hafen' gem. § 165 Abs. 7  BauGB 
 Anlage 3: Vorbereitende Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB 
                inkl. Zeit- und Maßnahmenplan mit Kosten und Finanzierungsübersicht 
 Anlage 4: Vergrößerte Darstellung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 
               'Deutzer Hafen' auf Grundlage der amtlichen Katasterkarte 
 Anlage 5: Ergebnisse der Eigentümerbeteiligung (nicht-öffentlicher Teil)

Anlage 6a 
zu Beschlussvorlage 0507/2018 
 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung 
zum Beschluss der Bezirksvertretung Porz am 15. März 2018 
 
Der Beschluss der Bezirksvertretung Porz vom 15. März 2018 betrifft ausschließlich 
Forderungen zu verkehrlichen Belangen im Rahmen der stadtplanerischen Entwicklung des 
Deutzer Hafens. 
Das hierfür derzeit bei dem Ingenieurbüro 'RK GmbH' in Erarbeitung befindliche 
Verkehrskonzept wird Bestandteil des Integrierten Plans zur Entwicklung des Deutzer 
Hafens, der im Sommer diesen Jahres allen betroffenen politischen Gremien einschließlich 
der Bezirksvertretung Porz zur Beschlussfassung vorgelegt werden wird. 
Alle von der Bezirksvertretung Porz in dem Beschluss vom 15.03.2018 dargestellten Belange 
der Verkehrsplanung sind nicht Gegenstand dieser vorliegenden Beschlussvorlage 
Nr. 0507/2018, in der es ausschließlich darum geht, hier einen Entwicklungsbereich 
gem. § 165 Absatz 6 Baugesetzbuch festzusetzen.  
Die Berücksichtigung der verkehrsplanerischen Anforderungen ist ausschließlich der 
nachfolgenden Planungsverfahren (Integrierter Plan, Flächennutzungsplanänderung, 
Bebauungsplanverfahren) vorbehalten. 
In den zur Festlegung als Entwicklungsgebiet notwendigen vorbereitenden Untersuchungen 
(Anlage 3 dieser Vorlage) war ausschließlich darzulegen, dass eine verkehrliche Abwicklung 
bei dem geplanten Umbau zu einem neuen Stadtquartier grundsätzlich möglich ist. Bei 
diesem Nachweis sind bereits einige der von der Bezirksvertretung Porz empfohlenen 
Anregungen (z. B. direkte Anbindung der Linie 7 an den Deutzer Bahnhof mit Verknüpfung 
zur S‐Bahn auf Seite 63) enthalten.  
Um die Belange der Bezirksvertretung Porz in die weiteren Planungen einfließen zu lassen, 
wurde der Beschluss an das mit dem Verkehrskonzept beauftragte Ingenieurbüro zur 
Prüfung und Berücksichtigung im weiteren Verfahren weitergeleitet.

Anlage 0
zu Beschlussvorlage Nr. 0507/2018
 
 
 
 
Vorlagen-Nr. 0507/2018: 
Förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' 
 
 
 
 
hier: Begründung der Dringlichkeit 
 
Zur Sicherung der Planung und damit zur Deckung des dringenden Bedarfs an Wohnungen ist 
eine kurzfristige Festsetzung des Bereichs 'Deutzer Hafen' als städtebaulichen Entwicklungs-
bereich nach §§ 165 ff Baugesetzbuch unabdingbar. Der notwendige abschließende Ratsbe-
schluss am 03. Mai 2018 erfordert eine Einbringung in den Stadtentwicklungsausschuss am 
15. März 2018.  
Nur durch eine zeitnahe Steuerung kann die Umsetzung der vom Rat beschlossenen Leitziele 
zur künftigen Entwicklung des Deutzer Hafens sowie der am 01.03.2018 öffentlich präsentier-
ten Integrierten Planung sichergestellt werden.

Anlage 1 
zu Beschlussvorlage 0507/2018 
 
 
 
 
Satzung über die förmliche Festlegung 
des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' 
in Köln-Deutz nach § 165 Absatz 6 Baugesetzbuch 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am .. . .. .2018 aufgrund § 165 Abs. 6 des Bauge‐
setzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) 
und des § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein‐Westfalen (GO NRW) vom 
14.07.1994 (GV. NW. S. 666/SGV. NRW. 2023) – jeweils in der bei Erlass dieser Satzung gel‐
tenden Fassung – folgende Entwicklungssatzung beschlossen: 
 
§ 1 
Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 
Der nachfolgend näher beschriebene Bereich des Deutzer Hafens soll entsprechend seiner 
besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt Köln ge‐
mäß § 165 Abs. 2 BauGB im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Ent‐
wicklung zugeführt werden. 
Der Bereich Deutzer Hafen soll insbesondere durch seine zentrale und innenstadtnahe Lage 
zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohnungen und Arbeitsstätten bei Konversion der 
derzeitigen – teilweise brachliegenden und mindergenutzten – Hafen‐, Industrie‐ und Ge‐
werbeflächen städtebaulich neu geordnet und zu einem neuen urban gemischten Quartier 
entwickelt werden.  
Das neue Stadtquartier soll einen wesentlichen Beitrag zur Deckung des bestehenden erhöh‐
ten Bedarfs an Wohn‐ und Arbeitsstätten sowie zur Errichtung von Gemeinbedarfs‐ und 
Folgeeinrichtungen gem. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB unter gleichzeitiger Schonung von 
Freiraum im Außenbereich der Stadt Köln leisten. 
Die Entwicklungsmaßnahme dient der einheitlichen und zügigen Umsetzung der städtebauli‐
chen Ziele ‐ entsprechend dem Ergebnis des kooperativen Verfahrens mit dem städtebauli‐
chen Konzept des Planungsteams COBE (Stadtentwicklungsausschuss vom 15.12.2016, Vor‐
lagen‐Nr. 3302/2016). Zudem erfordert die notwendige Berücksichtigung der Anforderungen 
des Wasserhaushaltsrechts der im festgesetzten Überschwemmungsbereich liegenden Ha‐
fenflächen eine einheitliche Vorbereitung und Durchführung der Planung. 
Der nachfolgend näher beschriebene Bereich des Deutzer Hafens wird daher auf Grundlage 
der durchgeführten vorbereitenden Untersuchung als städtebaulicher Entwicklungsbereich 
gemäß § 165 Abs. 6 BauGB festgelegt und erhält die Bezeichnung 
'Deutzer Hafen'. 
 
§ 2 
Abgrenzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' 
(1) Der Geltungsbereich dieser Satzung erstreckt sich auf das Gebiet des städtebaulich neu 
zu ordnenden Bereichs 'Deutzer Hafen' in Köln‐Deutz und umfasst die Grundstücke in‐

- 2 - 
nerhalb der im beigefügten Lageplan gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Lageplan 
im Maßstab 1:1250 ist Bestandteil der Satzung und kann beim Amt für Stadtentwicklung 
und Statistik während der Dienstzeiten und im Ratsinformationssystem der Stadt Köln 
unter www.stadt‐koeln.de eingesehen werden. 
(2) Das dargestellte Gebiet 'Deutzer Hafen' wird wie folgt umgrenzt: 
 
Beginnend an der Nordwestecke des Gebietes in der Gemarkung Poll, Flur 36 an der 
nordwestlichen Grundstücksecke des Flurstückes 450, von hier weiter in südöstlicher 
Richtung entlang der westlichen Flurstückgrenze des Flurstückes 450 bis zur Höhe der 
Südkante der großen, straßenbegleitenden Halle auf dem Grundstück Alfred‐Schütte‐
Allee 20‐24, hier rechtwinklig Richtung Westen auf das städtische Flurstück 911/225 ab‐
knickend und nach 40 Metern wiederum rechtwinklig abknickend 80 Meter Richtung Sü‐
den parallel zur östlichen Grundstücksgrenze bis zur Nordseite des stadteigenen Flurstü‐
ckes 943/225. 
Ab hier in östlicher Richtung auf den Nordseiten der bahneigenen Flurstücke 943/225, 
924/225 und des Grundstücks 954/225 bis zur Westseite Flurstücks 2250. Hier in Rich‐
tung Nordosten weiter bis zur Südwestecke des städtischen Straßengrundstückes (Am 
Schnellert) 879/225 (Flur 36). Dann den Poller Kirchweg querend entlang der Nordseite 
des Flurstückes 725 (Flur 37), weiter entlang der Südostseite des städtisches Straßenlan‐
des 2121/201 der Straße 'Am Schnellert' und entlang der Westseite des Grundstücks 
1760 (Flur 37) die Siegburger Straße querend. 
Weiter in Richtung Nordwesten entlang der östlichen Grenze des städtischen Straßen‐
landes der Siegburger Straße, den Kaltenbornweg querend bis zur nordwestlichen Ecke 
des Straßenlandflurstückes 2353 in der Gemarkung Deutz, Flur 34 (Bereich der Einmün‐
dung der Straße Im Hasental), weiter in Richtung Südwesten die Siegburger Straße que‐
rend, entlang der Nordseite des Straßenlandes der Alfred‐Schütte‐Allee und der Nordsei‐
te der Drehbrücke die Hafeneinfahrt querend, weiter Richtung Nordwesten entlang der 
Ostseite des Flurstückes 450 in der Gemarkung Poll, Flur 36 und weiter entlang dessen 
nördlicher Flurstückgrenze in westlicher Richtung bis zum Ausgangspunkt zurück. 
(3) Werden innerhalb des Entwicklungsbereichs Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke 
gebildet oder entstehen durch Grundstückszusammenlegungen oder ‐teilungen neue 
Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls anzuwen‐
den. 
(4) Für die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs gilt im Zweifelsfall die Darstellung im 
Lageplan. 
 
§ 3 
Inkrafttreten 
Diese Satzung tritt am Tage ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln in Kraft und 
wird rechtsverbindlich (§ 165 Abs. 8 Satz 4 BauGB). 
 
Anlage: Lageplan

- 3 -

Geschäftsführung  
Liegenschaftsausschuss 
Frau Lesser 
Telefon:  (0221) 221-23074  
Fax       :  (0221) 221-24500 
E-Mail:   gerhild.lesser@stadt-koeln.de 
Datum:  16.04.2018 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des 
Liegenschaftsausschusses vom 12.04.2018 
öffentlich 
1.1 Förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 
'Deutzer Hafen'  
VI/15 
0507/2018 
RM Frank nimmt Bezug auf den Beschluss der Bezirksvertretung Porz vom 
15.03.2018. Bei den Ergänzungen durch den beschlossenen Änderungsantrag han-
delt es sich um verkehrspolitische Vorstellungen. Die Verkehrsplanung ist aber nicht 
Gegenstand der vorliegenden Beschlussvorlage. In der Beschlussvorlage geht es 
ausschließlich um die Festsetzung eines städtebaulichen Entwicklungsbereiches in 
Form einer Satzung. 
RM Frank schlägt daher vor, den von der Bezirksvertretung Porz beschlossenen Än-
derungsantrag als separates Dokument in den Stadtentwicklungsausschuss und den 
Verkehrsausschuss zu verweisen und die von der Verwaltung vorgelegte Beschluss-
vorlage zu beschließen. 
RM Struwe bittet darum, die Beschlussvorlage der Verwaltung ohne Votum in die 
nachfolgenden Gremien zu verweisen. Der Stadtentwicklungsausschuss möge sich 
dann im Rahmen der Beratung mit den von der Bezirksvertretung beschlossenen 
Änderungen befassen. 
RM Pakulat und RM Sommer schließen sich dem Vorschlag von RM Frank an.  
RM Struwe fragt die Verwaltung, ob der Liegenschaftsausschuss den Änderungsan-
trag der Bezirksvertretung als separates Dokument an den Stadtentwicklungsaus-
schuss verweisen kann. 
Herr Stadtdirektor Dr. Keller erklärt, dass seines Erachtens der Liegenschaftsaus-
schuss entscheiden kann, wie er mit dem Änderungsantrag der Bezirksvertretung 
umgeht. 
Anlage 7

RM Frank stellt zunächst den Antrag des RM Struwe zur Abstimmung, die Vorlage 
ohne Votum in die nachfolgenden Gremien zu verweisen 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich mit den Stimmen der CDU-Fraktion, der Fraktion Bündnis 90/Die Grü-
nen und der Fraktion Die LINKE gegen die Stimmen der SPD-Fraktion abgelehnt. 
Anschließend stellt der Ausschussvorsitzende RM Frank folgenden Antrag zur Ab-
stimmung: 
Die von der Bezirksvertretung beschlossenen Änderungen sollen an den Stadtent-
wicklungsausschuss und den Verkehrsausschuss verwiesen werden. 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig beschlossen  
Beschluss über die Verwaltungsvorlage 0507/2018: 
Der Liegenschaftsausschuss empfiehlt dem Rat, folgenden Beschluss zu fassen: 
1. Der Rat nimmt die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des 
Baugesetzbuchs (BauGB) für das Gebiet 'Deutzer Hafen' (Anlage 3) zur Kenntnis. 
2. Der Rat beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet in Köln-Deutz die Sat-
zung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 
'Deutzer Hafen' nach § 165 Absatz 6 des BauGB in der Fassung der Bekanntma-
chung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634). 
 
Das von dem Entwicklungsbereich betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flurstü-
cken abgegrenzt und in einem Lageplan dargestellt. Die Anlage 1 ist Bestandteil 
des Satzungsbeschlusses. 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig empfohlen