Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Deutzer Weg 1 und 3, 51143 Köln-Porz - Haushaltsrechtliche Unterrichtung gem. § 25 Abs. 1 Nr. 2 KomHVO i.V.m. § 12 der Haushaltssatzung 2025/2026

Dezernat, Dienststelle  
V/562/42 
 
Vorlagen-Nummer           06.01.2025 
 0568/2025 
Haushaltsrechtliche Unterrichtung des Rates  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales, Gesundheit, Seniorinnen und Senioren 15.01.2026 
Ausschuss für Bauen und Wohnen 27.01.2026 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 29.01.2026 
Finanzausschuss 02.02.2026 
Rat 05.02.2026 
 
Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem 
städtischen Grundstück Deutzer Weg 1 und 3, 51143 Köln-Porz,  
hier: Haushaltsrechtliche Unterrichtung gem. § 25 Abs. 1 Nr. 2 KomHVO i.V.m. § 12 der 
Haushaltssatzung 2025/2026 
Der Rat nimmt die Kostenerhöhung für die Maßnahme „Neubau eines Wohngebäudes 
im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Deutzer Weg 
1 und 3, 51143 Köln“ von rund 3,85 Millionen Euro brutto zur Kenntnis. Die Gesamt-
baukosten belaufen sich damit voraussichtlich auf 8,28 Millionen Euro brutto (bisher 
4,43 Millionen Euro brutto). 
 
Mit der Vorlage 2440/2020 wurde am 6. Mai 2021 die Errichtung eines Mehrfamilien-
hauses im öffentlich geförderten Wohnungsbau in konventioneller Bauweise beschlos-
sen. Dieses Wohngebäude entsteht derzeit auf dem oben genannten Grundstück. Die 
Fertigstellung des Bauprojektes wird für das 1. Quartal 2026 erwartet. 
 
Begründung 
 
Nach § 12 zweiter Spiegelstrich der Haushaltssatzung 2025/2026 der Stadt Köln ist 
der Rat unverzüglich zu unterrichten, wenn sich abzeichnet, dass sich gemäß 
§ 25 Absatz  1 Nr.  2 der Verordnung über das Haushaltswesen der Kommunen im 
Land Nordrhein-Westfalen (Kommunalhaushaltsverordnung Nordrhein-Westfalen – 
KomHVO NRW) die Gesamtauszahlungen einer Maßnahme des Finanzplans nach 
§ 4 Absatz  4 Satz 3 KomHVO NRW wesentlich erhöhen werden. Als wesentlich gel-
ten Erhöhungen um mehr als 10 Prozent der Investitionsauszahlungen einer Einzel-
maßnahme, mindestens 100.000 Euro. Erhöhungen um mehr als 500.000 Euro gelten 
in jedem Fall als wesentliche Verschlechterung.

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Die haushaltsrechtliche Unterrichtung des Rates erfolgt auch aus Sicht der Verwal-
tung bedauerlicherweise deutlich verspätet. Bereits mit der Submission der Hauptauf-
träge hat sich im Projekt abgezeichnet, dass sich die prognostizierten Gesamtkosten 
der Maßnahme relevant erhöhen. Diese Kostenentwicklung führte leider nicht zu einer 
entsprechenden Bewertung der haushaltsrechtlichen Gesamtrelevanz, so dass die er-
forderliche Unterrichtung des Rates zu diesem Zeitpunkt versäumt wurde. Die Verwal-
tung hat den Vorgang zum Anlass genommen, ihre Steuerungs- und Kontrollmecha-
nismen weiterzuentwickeln. Bei künftigen Bauprojekten wird sichergestellt, dass bei 
relevanten Kostenentwicklungen frühzeitig der Prozess zur haushaltsrechtlichen Un-
terrichtung des Rates ausgelöst und dieser zeitgerecht informiert wird. 
 
 
Erläuterung zur Kostenerhöhung 
 
Die voraussichtlichen Gesamtbaukosten wurden im Baubeschluss auf Grundlage der 
Kostenberechnung zum damaligem Planungsstand mit rund 4,43 Millionen Euro brutto 
beziffert (Stichtag 23. Oktober 2020, siehe Anlage 1). Die Mehrkosten für das Baupro-
jekt betragen insgesamt rund 3,85 Millionen Euro. 
 
Laut der statistischen Kostenkennwerte der Baukostendatenbank des Baukosteninfor-
mationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) lag das Preisniveau im 4. 
Quartal 2022, zum Beginn erster Submissionen, rund 34 Prozent über dem Indexwert 
aus dem maßgeblichen 4. Quartal 2020. Das Preisniveau stieg im weiteren Verlauf 
kontinuierlich an, so dass es im 2. Quartal 2025 rund 47 Prozent über dem Indexwert 
aus dem 4. Quartal 2020 lag (Quelle: https://bki.de/baupreisindex). 
 
Die wesentlichen Ursachen für eine verzögerte Vergabe der einzelnen Gewerke sowie 
der erheblichen Kostensteigerungen bei diesem Bauprojekt stellen sich wie folgt dar: 
 
Corona-Pandemie: Die COVID-19-Pandemie führte weltweit zu erheblichen Ein-
schränkungen in Produktion, Logistik und Transport. Massive Verzögerungen auf-
grund von Engpässen in Produktionsstätten und Unterbrechungen in den Lieferketten 
waren die Folge. Dies ließ die Preise für zahlreiche Baumaterialien steigen. 
 
Ukraine-Krieg: Der seit Februar 2022 anhaltende russische Angriffskrieg gegen die 
Ukraine verschärft die angespannte Lage auf dem Rohstoff- und Baustoffmarkt. Ein 
Anstieg der Energiepreise führte zu entsprechenden Verteuerungen bei der Herstel-
lung und dem Transport dieser Stoffe. 
 
Verknappung auf dem Baustoffmarkt: Die genannten Krisen führen zusammen zu ei-
ner weltweiten Baustoffverknappung. Dies hatte Preisanstiege zur Folge, da Baumate-
rialien zeitweise nicht oder nur mit langen Lieferzeiten verfügbar waren. 
 
Wettbewerbseinschränkung aufgrund des Ukraine-Krieges: Durch vorgenannte Mate-
rialengpässe, gestörte Lieferketten und die hohe Auslastung zahlreicher ausführender 
Firmen stand nur ein eingeschränktes Bieter*innen-Feld zur Verfügung, da viele Fir-
men keine Angebote abgaben. 
 
Verzögerungen durch Planungsergänzung: In der Ratssitzung am 6. Mai 2021 sagte 
die Verwaltung mündlich zu, bestimmte realisierbare Einzelmaßnahmen zu berück-
sichtigen. Hierzu wurde die Installation einer Photovoltaik-Anlage sowie die Vorberei-
tung der Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität einbezogen. Eine entsprechende 
Mitteilung an die politischen Gremien ist Anfang 2022 erfolgt (Vorlage 3120/2021). De-
ren Umsetzung führte zu einer Verzögerung des Vorhabens um einige Monate.

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Schallschutztechnische Maßnahmen: Das Grundstück ist Schallimmissionen ausge-
setzt. Aufgrund während der Planung entstandener Änderungen der DIN-Norm 4109 
für den Schallschutz im Hochbau, mussten zur Einhaltung der geänderten Richtwerte 
ein neues Schallschutzgutachten erstellt und zusätzliche Maßnahmen ergriffen wer-
den. 
 
 
Übersicht der wesentlichen Mehrkosten: 
 
Eine vollständige Übersicht der Mehrkosten ist beigefügt (Anlage 2). Nachfolgend sind 
die einzelnen Gewerke bei Kostenerhöhungen von mehr als 70.000 Euro brutto ge-
genüber der ursprünglichen Kostenberechnung tabellarisch aufgeführt: 
 
 
Submissionen (Hauptaufträge) 
 
Aufgrund der vorgenannten Ursachen sind zahlreiche Submissionen einzelner Ge-
werke preislich höher ausgefallen als anhand der Kostenberechnung zu erwarten war. 
Die Gesamtkosten nach Submissionen betragen 7.257.584 Euro, gegenüber der Kos-
tenberechnung betragen die Mehrkosten insgesamt 2.826.891 Euro. Nachstehend 
werden die Erhöhungen gegenüber der Kostenberechnung für einzelne Gewerke auf-
geschlüsselt: 
 
Gewerk 
Differenzbetrag 
Hauptauftrag zu 
Kostenberech-
nung in brutto (ge-
rundet) 
laufende Nummer, 
siehe Anlage 2 
Freimachen der Geländeoberfläche 86.000 € Nr. 2 
Rohbau 729.200 € Nr. 14 
Dachdecker 228.700 € Nr. 15 
Fenster / Tischler 74.200 € Nr. 16 
Metallbauarbeiten 163.100 € Nr. 18 
Fliesen- und Plattenarbeiten 83.800 € Nr. 20 
Klinkermauerwerk 191.600 € Nr. 23 
Heizung, Sanitär, Lüftung 354.800 € Nr. 32 
Elektro inkl. PV-Anlage, Vorrüstung Elektromobi-
liät 417.400 € Nr. 33 
Architekt - Gebäudeplanung 116.600 € Nr. 38 
 
 
Zusatzgewerke (unter Hauptaufträge / Nachträge ausgewiesen)  
 
Eine notwendige Verkehrssicherung Deutzer Weg, die Einholung sowie Verlängerung 
der verkehrsrechtlichen Anordnungen und die Erstellung eines temporär zu schaffen-
den Bürgersteigs (Notgehwegs) wurden in der Kostenberechnung nicht berücksichtigt, 
da diese ungeplant erforderlich wurden. Der entsprechende Betrag ist bereits in den 
Mehrkosten unter Hauptaufträge und Nachträge enthalten. 
 
Gewerk 
Hauptauftrag inkl. 
Nachträge in 
brutto (gerundet) 
laufende Nummer, 
siehe Anlage 2 
Verkehrssicherung Deutzer Weg 98.000 € Nr. 10

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Nachträge 
 
Weitere Mehrkosten in Höhe von insgesamt rund 697.000 Euro ergeben sich aus di-
versen Nachträgen bei den Baumaßnahmen. Die Gründe dafür waren im Wesentli-
chen: 
 
Entwässerungskanalbau: rund 71.400 Euro brutto 
Zusätzliche Leistungen im Zusammenhang mit der Planung der Entwässerung der 
Dachflächen mit extensiver Begrünung, der erdgeschossigen Freianlagen sowie der 
Rigole wurden notwendig. Im Bereich der öffentlichen Straße wurde aufgrund nicht 
vorhersehbarer örtlicher Gegebenheiten der Einsatz von Sonderwerkzeugen und Son-
dermaschinen erforderlich. 
 
Erdbau / Baugrube: rund 72.200 Euro brutto 
Hier bestand ein Mehraufwand beim Verbau aufgrund unvorhergesehener örtlicher 
Gegebenheiten. Es entstanden Mehrkosten aufgrund eines kontrollierten Abrisses ei-
ner Mauer vor Beginn der Verbauarbeiten. Weitere zusätzliche Kosten waren im Rah-
men der Kampfmittelbeprobung nach ganzflächiger Abtragung des Mutterbodens (20 
bis 30 Zentimeter) für den notwendigen Verbau erforderlich. 
 
Rohbau: rund 172.000 Euro brutto 
Kosten für die Anmietung von Büro- und WC-Containern zur Durchführung von 
Baustellenbesprechungen und als Lagerfläche für die Baugenehmigungsunterlagen. 
Im ursprünglichen Vergabeverfahren gingen zweimal keine Angebote ein. Um die 
Durchführung der Baumaßnahme nicht weiter zu verzögern, wurde das Rohbauunter-
nehmen beauftragt. Weitere Ausgaben waren für die Abfangung des Klinkermauer-
werks sowie Verfüllung des Fundamentaushubs erforderlich. Zusätzlich erfolgte eine 
Kostenerhöhung sowie Verzögerung durch die Insolvenz des Gerüstbauunterneh-
mens. 
 
Gewerk 
Betrag in brutto 
(gerundet) 
laufende Nummer, 
siehe Anlage 2 
Entwässerungskanalbau 71.400 € Nr. 7 
Erdbau / Baugrube 72.200 € Nr. 13 
Rohbau 172.000 € Nr. 14 
 
 
Noch ausstehende Mehrkosten 
 
Zusätzliche Mehrkosten in Höhe von insgesamt 326.400 Euro ergeben sich aus noch 
auszuschreibenden Gewerken sowie zu erwartenden Nachträgen bei der Baumaß-
nahme. Insbesondere die notwendige Sanierung der öffentlichen Straßen- und Bür-
gersteigflächen ist ein erheblicher Faktor. Hier ist mit Mehrkosten von rund 186.900 
Euro brutto zu rechnen. 
 
Gewerk 
Betrag in brutto 
(gerundet) 
laufende Nummer, 
siehe Anlage 2 
Sanierung öffentl. Straßen- und Bürgersteigflä-
chen 186.900 € Nr. 58 
 
 
Finanzierung 
 
Zur Finanzierung der zusätzlich erforderlichen investiven Auszahlungen in Höhe von

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rund 3,85 Millionen Euro wurde im Haushaltsplan 2025/2026 inklusive Mittelfristpla-
nung ein Teilbetrag von rund 2,50 Millionen Euro im Teilfinanzplans des Amtes für 
Wohnungswesen  
- in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, 
- in der Teilfinanzplanzeile 08 – Auszahlungen von Baumaßnahmen, 
- im Haushaltsjahr 2025 Mittel in Höhe von 2.140.600 Euro 
- im Haushaltsjahr 2026 Mittel in Höhe von 341.000 Euro und 
- im Haushaltsjahr 2029 Mittel in Höhe von 20.900 Euro  
bei der Finanzstelle 5620-1004-7-5197 – Neubau Deutzer Weg vorgesehen. 
 
Die noch fehlende zusätzliche Auszahlungsermächtigung in Höhe von rund 1,35 Milli-
onen Euro wird durch flexible Mittelumschichtungen in den Jahren 2025 und 2026 be-
reitgestellt. Dazu können in der gleichen Produktgruppe folgende Finanzstellen heran-
gezogen werden, weil sich diese ursprünglich für 2025 geplanten Maßnahmen verzö-
gern beziehungsweise im Falle des Neubaus Pallenbergstraße entfallen: 
Finanzstelle 5620-1004-7-5201 – Neubau Waldstr. 115 – 500.000 Euro 
Finanzstelle 5620-1004-5-5217 – Neubau Pallenbergstraße – 400.000 Euro 
Finanzstelle 5620-1004-9-5195 – Neubau Schönrather Straße 7 – 300.000 Euro 
Finanzstelle 5620-1004-2-5200 – Neubau Kuckucksweg – 200.000 Euro 
 
Zur Finanzierung der zusätzlichen bilanziellen Abschreibungen im Haushaltsjahr 2026 
von 64.171,36 Euro stehen ausreichende Aufwandsermächtigungen im vorgenannten 
Teilergebnisplan bei Teilplanzeile 14 – bilanzielle Abschreibungen zur Verfügung. Das 
Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen wird im Rahmen des Haushalts-
planaufstellungsverfahrens 2027ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die er-
forderlichen Mittel für die zusätzlichen Abschreibungen von jährlich 64.171,36 Euro, 
gegebenenfalls durch Umschichtungen, vorsehen. 
 
 
gez. Burmester 
 
 
Anlagen 
 
Anlage 1 - Kostenberechnung nach Gewerken 
Anlage 2 - Kostenstand für Haushaltsrechtliche Mitteilung