Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2024 - 2025 Fortschreibung des Baulandprogramms 2026 - 2035

V/0228/2026 
V/0228/2026 
 
 
Öffentliche  Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2024 - 2025  
Fortschreibung des Baulandprogramms 2026 - 2035 
 
 
 
Beratungsfolge  
 
   03.09.2026 Bezirksvertretung Münster-Ost Anhörung 
   08.09.2026 Bezirksvertretung Münster-Südost Anhörung 
   15.09.2026 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
   15.09.2026 Bezirksvertretung Münster-Nord Anhörung 
   17.09.2026 Bezirksvertretung Münster-Hiltrup Anhörung 
   17.09.2026 Bezirksvertretung Münster-West Anhörung 
   06.10.2026 Ausschuss für Wohnen, Stadtplanung und Stadtentwicklung Vorberatung 
   07.10.2026 Hauptausschuss Vorberatung 
   07.10.2026 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2024 - 2025 (Anlage 1) wird zur Kenntnis genom-
men. 
2. Die Fortschreibung des Baulandprogramms 2026 – 2035 und die Priorisierung der einzelnen 
Baugebiete (Anlagen 2a - c) werden beschlossen. 
3. Die Verwaltung wird beauftragt,  
- alle zur Baulandentwicklung erforderlichen liegenschaftlichen, planerischen und erschlie-
ßungstechnischen Schritte weiterzuentwickeln und sie in den einschlägigen Arbeitspro-
grammen der städtischen Fachämter umsetzungsorientiert zu verankern. Über den Fort-
schritt der Baulandentwicklung ist dem Rat im Rahmen der regelmäßigen Fortschreibung 
des Baulandprogramms zu berichten.  
- für die Umsetzung der Baugebiete neben der Realisierung durch die Stadtverwaltung 
und unter Einhaltung der Grundsätze des Modells der sozialgerechten Bodenordnung 
Stadtplanungsamt  
 
11.08.2026 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Herr Bartmann 
Telefon: 492-6115 
Bartmann@stadt -
muenster.de

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auch die Einbindung externer Partner:innen – wie bspw. die Wohn- und Stadtbau GmbH, 
private Wohnungsbaugesellschaften, die KonvOY GmbH etc., zu prüfen. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entstehen keine Kosten. Die weitere Umsetzung der einzelnen Bauge-
bietsentwicklungen steht unter dem Vorbehalt der Finanzierbarkeit zum jeweiligen Zeitpunkt, die  
im Rahmen der entsprechenden Haushaltsplanungen zur Entscheidung vorgelegt wird. 
 
 
Begründung: 
Zum Beschlusspunkt 1.: 
➢ Warum ist der Bau neuer Wohnungen besonders wichtig für Münster? 
Das Thema Wohnen ist in Münster – wie in allen wachsenden Städten Deutschlands – von beson-
derer Bedeutung. Aus der hohen Nachfrage nach Wohnraum, welche zu steigenden Mieten und 
Bodenpreisen geführt hat, ergeben sich nicht nur unmittelbar Probleme für Grundstücks- und Woh-
nungssuchende, es entstehen auch mittelbare Herausforderungen – z.B. für Arbeitgeber/innen, de-
ren Beschäftigte keine Wohnungen in der Stadt finden oder ins Umland ausweichen müssen. Das 
wiederum führt zur Zunahme von z.B. Pendlerverkehren, die auch vor dem Hintergrund ehrgeiziger 
Klimaziele kontraproduktiv wirken. Aus diesen Gründen gehört das leistbare, nachhaltige Wohnen 
zu den Leitthemen der Stadtentwicklung 1 und ist eines von fünf stadtstrategischen Handlungsfel-
dern.2 
Es ist das grundsätzliche Ziel der Stadt, dass möglichst alle Menschen, die in Münster wohnen und 
leben möchten, auch ein adäquates Angebot finden und für sich wahrnehmen können. Insbesonde-
re für bestimmte Zielgruppen (bspw. einkommensschw ächere Haushalte, mobilitätseingeschränkte 
Personen, ältere Menschen mit Unterstützungsbedarf, junge Familien, Studierende etc.) ist dieses 
Angebot aber derzeit nicht immer ausreichend.  
➢ Warum sind in den letzten Jahren trotz der hohen Nachfrage weniger Wohnungen gebaut 
worden? 
Die langjährige Wachstumsphase am Wohnungsmarkt in Münster mit Wohnungsfertigstellungszah-
len von im jährlichen Schnitt knapp 2.000 Wohneinheiten (WE) in den Jahren 2019 – 2023 endete 
mit Beginn des Ukraine -Krieges und seinen Folgen für die Wirtschaft und die privaten Haushalte. 
Die Baukosten sind seit Anfang 2022 bis heute um ca. 25 % gestiegen und insbesondere die Finan-
zierungskosten haben sich tlw. vervierfacht.3  
Die dadurch hervorgerufene, spürbare Bauzurückhaltung zeigt sich auch in Münster u.a. darin, dass 
Ende 2025 über 60 % der genehmigten Wohnungen noch nicht im Bau waren (ca. 2.500 WE), was 
eine deutliche Steigerung gegenüber den Vorjahren (2019 – 2022) darstellt, in denen dieser Wert zu 
Ende eines Jahres durchschnittlich lediglich bei ca. 35 – 40 % lag.  Die Wohnungsbau -
Genehmigungszahlen selbst liegen in den Jahren 2022 – 2024 mit im jährlichen Schnitt ca. 1.450 
WE unter denen der Vorjahre 2017 - 2021, entsprechen damit aber immer noch dem langjährigen 
 
1 vgl. Vorlage V/0487/2021 „ MünsterZukünfte 20|30|50: Zentrale Ergebnisse und weiteres Vorgehen“, Anlage 3 
Baustein C „Zehn Leitthemen für Münster“  
2 vgl. Vorlage V/0609/2022 „ Ziele zur kommunalen Steuerung “ i.V.m. Ratsantrag A-R/0047/2024 
3 vgl. https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Preise/bpr110.html#241648  und 
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1347565/umfrage/entwicklung -der-bauzinsen-in-deutschland/

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Durchschnitt der Jahre 2002 – 2016 und konnten im Jahr 2025 bereits wieder auf über 1.800 WE 
gesteigert werden. 
Nichtsdestotrotz ist die Anzahl an fertiggestellten Wohnungen in Münster (nach einem deutlichen 
Rückgang im Jahr 2024) im Jahr 2025 bereits wieder auf über 1. 400 Wohnungen gestiegen. Der 
Zielwert von 2.000 neu gebauten Wohnungen konnte damit zwar noch nicht wieder erreicht werden, 
im landes- und bundesweiten Vergleich zeigt sich in verschiedenen Erhebungen der letzten Jahre 
allerdings, dass in Münster eine sehr hohe Wohnungsbautätigkeit zu verzeichnen ist.4 
Vor dem Hintergrund gestiegener Baugenehmigungs- und Baufertigstellungszahlen im letzten Jahr 
scheinen sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau langsam wieder zu stabilisieren und 
die Bereitschaft privater Bauherren zu investieren zu steigen. 
➢ Warum ist Baulandentwicklung auch in einer Zeit schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbe-
dingungen dringend erforderlich? 
Die wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen erschweren bundesweit nach wie vor den 
Wohnungsbau: Bereits geplante Bauvorhaben werden tlw. ganz aufgegeben bzw. zeitlich zurückge-
stellt (in Münster beispielsweise das Projekt am südlichen Dahlweg) oder müssen umgeplant wer-
den (in Münster beispielsweise das Projekt am Gasometer und auf dem ehemaligen Klosterareal in 
Pluggendorf). Diese Zurückhaltung am Wohnungsmarkt gilt dabei sowohl für den Eigenheim - wie 
auch für den Geschosswohnungsbau.  
Allerdings bleibt die Wohnungsnachfrage in Münster aufgrund in den vergangenen Jahren gestiege-
ner Einwohnerzahlen noch immer sehr hoch, was somit weiter deutlich steigende Mieten erwarten 
lässt, insbesondere, wenn Haushalte ihren Wunsch nach Wohneigentum zurückstellen (müssen) 
und stattdessen im Mietwohnungsmarkt verbleiben. Insofern besteht die latente Gefahr, dass auf-
grund der noch nicht überwundenen Krise am Wohnungsimmobilienmarkt sich auch die weitere 
Baulandentwicklung verzögern oder reduzieren kann, da die Nachfrage nach Grundstücken für den 
Wohnungsbau (vermeintlich) stagniert bzw. zurückgeht. 
Die Baulandentwicklung ist jedoch ein langfristiger Prozess, da die Zeitdauer vom Erwerb der für 
eine Bebauung perspektivisch vorgesehenen Grundstücke durch die Stadt gem. den Anforderungen 
der Sozialgerechten Bodennutzung Münster (SoBoMü) über die städtebauliche Planung bis hin zum 
Bau der Erschließung und der Errichtung der Wohngebäude auch in krisenfreien Zeiten viele Jahre 
beträgt. Daher ist es heute und in absehbarer Zukunft umso mehr erforderlich, die Baulandbereit-
stellung auf hohem Niveau zu halten, damit ausreichend bebaubare Grundstücke für den Woh-
nungsneubau vorgehalten werden können, um die hohe Nachfrage weiterhin befriedigen zu können. 
➢ Warum müssen neue Baugebiete im Außenbereich entwickelt werden? Ist es nicht möglich 
die neuen Wohnungen in heute schon bebauten Bereichen zu realisieren? 
Der heute schon überwiegend bebaute Teil des Stadtgebietes (der sogenannte Innenbereich) ist 
bereits seit vielen Jahren Schwerpunkt der Wohnungsbautätigkeit. In den letzten zehn Jahren sind 
durchschnittlich mehr als 80 % der neuen Wohnungen i n diesem Innenbereich errichtet worden. 
Auch der geförderte Wohnungsbau hat sich in den letzten Jahren insbesondere auf den Innenbe-
reich konzentriert. 
Die Möglichkeiten, im Bestand und im Rahmen der Nachverdichtung weitere Wohnungen in ausrei-
chender Menge zu schaffen sind jedoch begrenzt, denn die dafür in Betracht kommenden Potenzia-
le (Baulücken, Brach- und Konversionsflächen etc.) sind – aufgrund bereits realisierter oder sich in 
 
4 vgl. beispielhaft im Jahr 2023 konnte Münster mit 54,1 fertiggestellten Wohnungen je 10.000 Einwohnern die 
höchste Fertigstellungsquote in NRW verzeichnen.

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Umsetzung befindlicher Projekte – abnehmend. Auch können und sollten aus Gründen der Klima-
folgenvorsorge insbesondere in bereits dicht bebauten Bestandsgebieten noch vorhandene Frei - 
und Grünflächen in vielen Fällen möglichst nicht bebaut werden. Um insgesamt ausreichend neue 
Wohnungen errichten zu können, müssen daher auch weiterhin neue Wohngebiete im Außenbe-
reich entwickelt werden.  
➢ Was hat die Stadt in den letzten Jahren in Sachen Wohnbaulandentwicklung erreicht?  
Über die vergangenen 15 Jahre konnte eine deutliche Steigerung der Baulandentwicklung erreicht 
werden, die allerdings in den letzten Jahren seit 2023 geringer ausgefallen ist. Dies hat vielfältige 
Ursachen: Zu nennen sind hier u.a. komplexer werdende Anforderungen  und intensivere Abstim-
mungserfordernisse an die Verfahren (u.a. die Einbindung von neuen Energiekonzepten , investo-
renseitig veränderte Planungen, Abstimmungen mit Fördergebern) bei unverändertem Stellenplan.  
Vor dem Hintergrund des zurückhaltenden Investitionsklimas im Wohnungsbau (und der damit ver-
bundenen geringeren Bautätigkeit der letzten Jahre) ist dieser Rückgang noch nicht problematisch, 
die Reservekapazitäten5 sind allerdings gegenüber dem Wert von vor zwei Jahren zurückgegangen 
und lagen im Ergebnis Ende 2025 bei ca. 3.150 WE und damit leicht unterhalb des  zugrunde lie-
genden „Soll“-Wertes.6 
➢ Wird das Ziel, mehr preiswerte, geförderte Wohnungen zu bauen, erreicht? 
Der Rat der Stadt Münster hat das Ziel festgelegt, dass in Münster jährlich der Bau von mindestens 
300 neuen Wohnungen mit öffentlichen Wohnungsbaumitteln gefördert werden soll. Diese Wohnun-
gen stehen dann aufgrund ihrer limitierten Miete Menschen mit geringerem Einkommen zur Verfü-
gung.  
Dieses Ziel wurde seit dem Jahr 2017 regelmäßig erreicht, eine Ausnahme bilden dabei die Jahre 
2022 – 2024, in denen aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen am Woh-
nungsmarkt geringere Förderzahlen zu verzeichnen waren. Im vergangenen Jahr erreichte die An-
zahl der geförderten W ohnungen (Mietwohnungsbau und Eigenheimförderung) mit 650 WE einen 
neuen Höchststand in Münster, davon entfallen rund 470 WE auf Wohnheimplätze für Auszubilden-
de und Studierende. Bezahlbarer Wohnraum für größere Familien bleibt die Ausnahme. 
Dabei entstehen die geförderten Neubau -Wohnungen in den letzten Jahren  überwiegend in neu 
entwickelten Baugebieten. Dies ist maßgeblich auf das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung 
Münster (SoBoMü) zurückzuführen, da danach in allen neuen Baugebieten entweder durch (Teil -
)Grundstücksankauf oder städtebaulichen Vertrag sichergestellt werden soll, dass auch ein spezifi-
scher Anteil geförderter Wohnungen realisiert wird.  
Erheblichen Einfluss auf die Anzahl der möglichen Förderzusagen hat das zur Verfügung stehende 
Förderbudget des Landes. Insgesamt sind die Konditionen für den geförderten Wohnungsbau vor 
dem Hintergrund der allgemein schwierigen, finanziellen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt 
nach wie vor sehr attraktiv, was zu einer verstärkten Fördermittelnachfrage in den letzten Jahren 
geführt hat. 
 
 
5 Gemeint sind damit Grundstücke,  bei denen Planungsrecht besteht (d.h. i.d.R. ist der Bebauungsplanprozess 
abgeschlossen) und die erschlossen, aber noch nicht bebaut sind  
6 Der Vorrat an baureifen Flächen in Baugebieten soll dem Vierfachen des durchschnittlichen Baulandver-
brauchs der letzten fünf Jahre entsprechen.

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➢ Wie kann der Abwanderung insbesondere von jungen Familien in das Münsteraner Umland 
begegnet werden? 
Münster wächst insbesondere auch durch den Zuzug von jungen Menschen, die zum Studium, zur 
Ausbildung oder aus anderen beruflichen Gründen nach Münster kommen und hier wohnen möch-
ten. Im Gegenzug verliert die Stadt aber in der Altersgruppe der Familien (unter 18-jährige sowie 30 
- 44-jährige) im Saldo viele Einwohnerinnen und Einwohner insbesondere an die umliegenden Städ-
te und Gemeinden („Suburbanisierung“).  
Diese Zielgruppe der Familien wünscht sich oftmals nach wie vor ein Einfamilienhaus.7 Die von der 
Stadt beauftragte Wohnungsbedarfsprognose von InWIS 8 kommt zu dem Ergebnis, dass bis zum 
Jahr 2030 jährlich ein Neubau-Bedarf an Einfamilienhäusern in einer Größenordnung von ca. 400 – 
450 Einheiten besteht, der in den Folgejahren deutlich auf 250 – 300 Einheiten / Jahr zurückgeht. 
Außerhalb von Baugebieten des Baulandprogramms wurden in den letzten 25 Jahren durchschnitt-
lich lediglich ca. 100 Einfamilienhäuser gebaut. Daher plant die Stadt im Rahmen der Baulandent-
wicklung verstärkt gemischte Quartiere, die Angebote für alle Ziel- und Nutzergruppen berücksichti-
gen. Der deutliche Schwerpunkt des Baulandprogramms (85 – 90 % der Wohneinheiten) liegt aller-
dings nach wie vor im Geschosswohnungsbau. Im Einfamilienhausbau sind insbesondere verdichte-
te Strukturen (Reihen - und Stadthäuser) vorgesehen, frei stehende Einfamilienhausgrundstücke 
werden im Regelfall nicht geplant.  
In diesen gemischten Baugebieten ist – mit Rücksicht auf die Lage in den Außenstadtteilen – in der 
Regel von einem drei- bis maximal viergeschossigem Wohnungsbau auszugehen. Der realisierbare 
Wohnraum bei einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus ist im Vergleich zu einem verdichteten 
Einfamilienhaus (Stadthaus) sehr ähnlich, so dass mit dem verdichteten Einfamilienhausbau keine 
geringere Bebauungsdichte verbunden sein muss. Da sich auch die Baufelder in einigen Fällen 
wahlweise für Einfamilien- (Efa) wie auch Mehrfamilienhausbau (Mefa) eignen und die genaue An-
zahl der Wohnungen nicht im Bebauungsplan festgelegt wird, sind im Baulandprogramm für viele 
Baugebiete entsprechende Spannen bezogen auf die jeweiligen WE-Kapazitäten genannt (vgl. An-
lage 2c). 
Ergänzt wird das Einfamilienhausangebot des Baulandprogramms durch die große Anzahl an Ein-
familienhäusern im Bestand. Aufgrund der demographischen Entwicklung werden viele dieser Be-
standsimmobilien in den kommenden Jahren auf den Markt kommen und für neue Nutzende eine 
Alternative anstelle eines Neubaus bieten. Die Schaffung neuer, insbesondere altengerechter Woh-
nungen in möglichst allen Quartieren soll ein früheres Freiziehen eines Teils dieses umfangreichen 
Bestandes an Einfamilienhäusern ermöglichen und damit dazu beitragen, entsprechende Angebote 
insbesondere für Familien auch im Bestand zu schaffen. 
Eine ausführliche Darstellung des Wohnungsbaugeschehens und der Wohnbaulandentwicklung in 
Münster findet sich im Bericht zur Wohnbaulandentwicklung (Anlage 1). 
 
 
 
7 vgl. z.B. Studie „Haus oder Wohnung? Stadt oder Land?“, Institut der deutschen Wirtschaft, 2021. In der Zu-
sammenfassung heißt es: „ Folgende wesentliche Schlussfolgerungen konnten dabei gezogen werden:  
1. Es gibt eine eindeutige Präferenz unter allen Gruppen für die verschiedenen Formen von  
Einfamilienhäusern. […]“ 
8 vgl. InWIS Forschung + Beratung GmbH „Wohnungsbedarfs - und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose Stadt 
Münster“, 2023 – vgl. dazu Vorlage V/0606/2023

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Zu den Beschlusspunkten 2. und 3. 
➢ Was hat sich gegenüber dem Baulandprogramm 2024 – 2032 geändert? 
Das Baulandprogramm 2026 – 2035 gibt einen Überblick über die folgenden Baugebiete in Münster: 
- „Baugebiete in Umsetzung“ 
Bereits baureife9 Baugebiete, die derzeit vermarktet und realisiert werden – diese Darstellung 
wird erstmals mit dieser Vorlage vorgenommen, um einen Überblick über aktuelle Neubaugebie-
te zu ermöglichen, die im Rahmen des Baulandprogramms in den letzten Jahren bereits die 
Baureife erlangt haben. 
- „Baugebiete in Entwicklung“ 
Baugebiete, die aktuell entwickelt werden, bei denen insofern entweder Planungsrecht oder Er-
schließung noch geschaffen werden müssen – diese Baugebiete bilden das eigentliche Bau-
landprogramm. 
- „Potenzielle Baugebiete in Vorbereitung“  
Potenzielle Baugebiete, für die Schritte zur Vorbereitung einer möglichen Aktivierung bereits lau-
fen bzw. geplant sind (insbesondere Klärung der liegenschaftlichen Fragen) - diese potenziellen 
Baugebiete werden (wie bisher) mit einem „Sternchen“ in der Karte zum Baulandprogramm dar-
gestellt.  
Gegenüber dem Baulandprogramm 2024 – 2032 sind ein weiterer Bauabschnitt auf der ehemaligen 
York-Kaserne sowie das Baugebiet Kiesekampweg II in Coerde baureif geworden. Darüber hinaus 
entfallen zwei weitere Baugebiete (Sentrup – ehem. Wartburgschule und Mitte – Südlicher Dahl-
weg), da es für diese Flächen aktuell keine Projekte in der konkreten Planung gibt. 
Im Gegenzug sollen weitere (neue) Baugebiete in das Baulandprogramm aufgenommen werden: 
Zum einen eine städtische Fläche in Roxel – Östlicher der Tilsiter Straße und südlich der Roxeler 
Straße – sowie ein weiterer Abschnitt im Oxford-Quartier (rund um den Simonsplatz) und zum ande-
ren zwei Investorenprojekte (Nienberge – Nördlich Altenberger Straße und Mitte – Klosterareal 
Pluggendorf, dieses Projekt muss aufgrund geänderter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen inhalt-
lich verändert w erden). Analog gilt dies auch für das (noch im letzten Baulandprogramm gelistete) 
Projekt Gasometer in Gremmendorf. 
➢ Reicht die Kapazität des Baulandprogramms, um die beschlossenen Ziele zu erreichen? 
Insgesamt umfasst das Baulandprogramm bis zum Jahr 2035 eine Kapazität von bis zu ca. 12.700 
neuen Wohnungen, von denen ca. 8.000 auf städtischen Flächen geplant sind bzw. bei denen die 
Verfügbarkeit durch den Abschluss von städtebaulichen (Vor -)Verträgen mit den Eigentümern be-
reits gesichert ist. Dies macht es insgesamt möglich, die festgelegte Zielzahl im Hinblick auf die 
Baureifmachung (jährlich bis zu 1.250 WE10) zu erreichen. Es setzt allerdings voraus, dass die meis-
ten dieser Baugebiete auch im angestrebten Zeitraum realisiert werden können und dafür auch die 
liegenschaftliche Verfügbarkeit der neuen urbanen Stadtquartiere (Steinfurter Straße, Kanalkante 
Südost) erreicht wird.  
 
9 Die Baureife liegt vor, sobald Planungsrecht besteht und die Erschließung gesichert ist  
10 Vor dem Hintergrund der hohen Neubauleistung durch spontane Bautätigkeit im Bestand in den letzten zehn 
Jahren (im Durchschnitt ca. 50 %) erscheint auch eine Bereitstellung durch das Baulandprogramm in einer 
Größenordnung von ca. 1.000 WE / Jahr ausreichend.

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Um dieses Ziel zu erreichen, sollten für einzelne Baugebiete bzw. größere Baufelder auch weitere 
Modelle zur Umsetzung geprüft werden: Die Übernahme durch die Wohn - und Stadtbau GmbH, 
private Wohnungsbaugesellschaften / Bauträger bzw. die KonvOY. Die Grundsätze des Modells der 
sozialgerechten Bodennutzung finden in diesen Fällen Anwendung. 
➢ Können die Baugebiete alle kurzfristig realisiert werden? 
Vor dem Hintergrund begrenzter Arbeitskapazitäten der bei der Baulandentwicklung beteiligten Äm-
ter ist eine Priorisierung der Baugebiete erforderlich, bei der die vorhandenen Arbeitskapazitäten auf 
die besonders wichtigen und prioritären Projekte fokussiert werden. Die Priorisierung und die damit 
verbundene zeitliche Einordnung, für wann die Baureife der jeweiligen Baugebiete in etwa ange-
strebt wird, geht aus der Tabelle zum Baulandprogramm (Anlage 2c) hervor und ist das Ergebnis 
eines möglichst effektiven Einsatzes der vorhandenen Arbeitskapazitäten.  
Bei der Priorisierung werden verschiedene Perspektiven berücksichtigt: Neben der Stadtentwick-
lungsperspektive (bspw. die Größe eines Baugebietes) spielen fachspezifische Aspekte (bspw. Be-
lange der Grünordnung oder erschließungstechnische Aufwendungen) sowie die Realisierungsper-
spektive eine Rolle. Baugebiete mit nur mittlerer Priorität haben zum jetzigen Zeitpunkt noch keine 
weitere zeitliche Konkretisierung, klar ist aber, dass sie i.d.R. erst nach 2030 baureif werden kön-
nen.11 
Die Priorisierung ist dynamisch: Bei absehbaren Verzögerungen können Baugebiete zeitlich ver-
schoben werden, wobei der Fokus insbesondere auf den verfügbaren städtischen Flächen liegt. 
➢ Was passiert nach dem Jahr 2035? 
Auch wenn das Baulandprogramm derzeit nur den Zeitraum bis zum Jahr 2035 betrachtet, gibt es 
bereits heute auch langfristige Überlegungen, die über dieses Jahr deutlich hinausgehen. Zu nen-
nen sind hier insbesondere die Siedlungsflächenpotenziale, die Teil des Integrierten Flächenkon-
zepts Münster (IFM) sind.12  
Vor dem Hintergrund, dass sich die Rahmenbedingungen in den nächsten Jahren aber auch ändern 
können, handelt es sich dabei zunächst um planerische Potenziale, über deren tatsächliche Ent-
wicklung zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Beschlüsse gefasst werden müssen. Insofern werden 
diese Potenziale in dieser Vorlage auch nicht im Einzelnen aufgeführt. 
Um bereits heute aber für einzelne Bereiche die Voraussetzungen für eine spätere konkrete Bauge-
bietsentwicklung zu schaffen und im Sinne einer vorausschauenden Bodenvorratspolitik auch lang-
fristig handlungsfähig zu bleiben, ist es sinnvoll, für einzelne dieser Potenzialflächen erste liegen-
schaftliche Verhandlungen und vorbereitende Untersuchungen zu tätigen. Diejenigen potenziellen 
Baugebiete, für die dies aktuell zutrifft, sind in der Karte zum Baulandprogramm (vgl. Anlage 2b) mit 
einem „Sternchen“ gekennzeichnet („Potenzielle Baugebiete in der Vorbereitung“). 
Details zur Fortschreibung des Baulandprogramms und zur Priorisierung der Baugebiete können den 
Anlagen 2a – c (Bericht zur Fortschreibung, Karte des Baulandprogramms, Tabelle des Baulandpro-
gramms) entnommen werden.  
 
 
 
11 Eine frühere Realisierung gilt allerdings für diejenigen Bauvorhaben, die keine Bauleitplanung benötigen und 
über eine Befreiungs- bzw. Abweichungs möglichkeit gem. § 31 (3), § 34 (3b) bzw. § 246e BauGB genehmigt 
werden können. 
12 vgl. die Vorlage zum IFM -Konzept V/0192/2024

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V/0228/2026 
In Vertretung 
 
 
gez.  
Denstorff 
Stadtbaurat 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2024 / 2025 
 
  Baulandprogramm 2026 - 2035 
Anlage 2a: Fortschreibung Baulandprogramm 2026 – 2035 inkl. Priorisierung der Baugebiete 
Anlage 2b: Baulandprogramm 2026 – 2035 Übersichtskarte 
Anlage 2c: Baulandprogramm 2026 – 2035 Tabelle

k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
983-04
547-08
623-04
573-07 572-07
561-07
585-09
681-11
519-02
513-07
812-03
957-02
584-01
874-04
712-02
774-08A
861-05
431-02212-01
681-05
812-04
312-04
581-04
323-05
526-05
814-04-6
514-04-4
814-04-5
514-04-5
562-07
862-03
774-06
981-04
863-07
ROXEL
HÄGER
GELMER
COERDE
HANDORF
WOLBECK
HILTRUP
NIENBERGE
ALBACHTEN
KINDERHAUS
AMELSBÜREN
ANGELMODDE
BERG FIDEL
MECKLENBECK GREMMENDORF
±
1:65.000
Fortschreibung des 
Baulandprogramms 2026 - 2035
Baugebiete in Entwicklung
Kurzfristig 2026 - 2028
Städtische Baugebiete 
kurzfristige Erschließung
Baugebiete in Umsetzung
Baureife Neubaugebiete, die derzeit vermarktet 
und bebaut werden
Flächen aus dem Wohnbaulandpotenzial 
für spätere Jahre (Darstellung im FNP oder IFM), 
für die in den nächsten Jahren 
Schritte zur Vorbereitung einer möglichen 
Aktivierung geplant sind (insbesondere 
liegenschaftliche Gespräche)
k
Kurz- bis mittelfristig 2026 - 2030
(Ehem.) Kasernen 
in der Erschließung
Investorenprojekte 
in der Planung
Mittelfristig 2028 - 2033
Städtische Baugebiete 
in der prioritären Planung
Mittel- bis langfristig ab 2030
Münster Modell Quartiere 
in der prioritären Planung
(Städtische) Baugebiete 
Weitere Baugebiete mit mittlerer Priorität
Baugebiete in Vorbereitung
Stand: 01.04.2026
Anlage 2b zur Vorlage V/0228/2026

Anlage 2a zur Vorlage V/0228/2026 
Fortschreibung des Baulandprogramms 2026 – 2035 und Priorisierung der Baugebiete 
1.  Konzeptionelle Einbindung des Baulandprogramms  
Um den besonderen Herausforderungen des Wohnungs- u nd Baulandmarktes begegnen zu können, 
hat die Stadt Münster das Handlungskonzept Wohnen e rarbeitet (vgl. V/0593/2013). Die Umsetzung 
des Handlungskonzeptes soll dazu beitragen, die Wohnungsversorgung zu verbessern und insgesamt 
zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt führen.  Daher gehört das leistbare, nachhaltige Wohnen zu 
den Leitthemen der Stadtentwicklung 1 und ist eines von fünf stadtstrategischen Handlungsfeldern. 2 
Ein wesentlicher Baustein ist dabei neben der Bereitstellung von mindestens 300 mit öffentlichen Mit- 
teln geförderten Neubau-Wohnungen pro Jahr insbesondere die Erhöhung des Angebots an Wohnun- 
gen insgesamt, um der gewachsenen Nachfrage gerecht werden zu können. Insofern ist das Bauland- 
programm als wesentlicher Teil des Prozesses der Baulandentwicklung ein wichtiger Baustein zur Um- 
setzung des Handlungskonzepts Wohnen.  
Im Baulandprogramm bis zum Jahr 2035 sind diejenigen Flächen dargestellt, die in den nächsten Jah- 
ren konkret entwickelt und bis zur Baureife 3 gebracht werden sollen. Wichtige Voraussetzungen u nd 
fachliche K.O.-Kriterien sind bei diesen Baugebieten bereits geprüft, so dass grundsätzlich davon aus-
gegangen werden kann, dass eine Realisierung dieser  Baugebiete erfolgen kann. Während der Pla- 
nung kann es jedoch stets noch zu Änderungen im Planungsumfang wie auch in den inhaltlichen Details 
(z.B. Anzahl der geplanten Wohnungen) kommen. Insbesondere im Bereich des Geschosswohnungs- 
baus kann die Anzahl der Wohnungen variieren, da diese maßgeblich von der durchschnittlichen Größe 
der Wohnungen abhängt.  
In Einzelfällen kann es auch dazu kommen, dass ein Baugebiet, obwohl im Baulandprogramm veran- 
kert, doch nicht realisiert wird. Gründe dafür könn en sein: Geänderte politische Bewertungen, ein Ab- 
rücken des Vorhabenträgers von der Planung bei Inve storenprojekten (bspw. bei geänderten wirt- 
schaftlichen Rahmenbedingungen) oder wenn sich die liegenschaftliche Verfügbarkeit entgegen der 
begründeten Voreinschätzung doch nicht herstellen l ässt. Von den bis zu 12.700 betrachteten Woh- 
nungen, für die das Baulandprogramm die Voraussetzu ngen schaffen soll, sind ca. 8.000 auf städti- 
schen Flächen geplant bzw. die Realisierung wird durch städtebauliche (Vor-)Verträge gesichert. 
Über das Baulandprogramm bis zum Jahr 2035 hinaus g ibt es weitere konkrete Potenziale zur Reali- 
sierung neuer Baugebiete. Diese sind bereits im Flächennutzungsplan oder im Regionalplan planerisch 
gesichert – insbesondere sind hier die Wohnsiedlungsflächenpotenziale des „Integrierten Flächenkon- 
zepts Münster“ (IFM) zu nennen, die ein langfristiges Flächenangebot für die Realisierung weiter Wohn-
baugebiete darstellen. 4   
Nicht alle diese Potenzialflächen werden jedoch tatsächlich entwickelt werden, da es im weiteren Ent- 
wicklungsprozess im Einzelfall – trotz der grundsätzlich positiven fachlichen Vorprüfung - unterschied- 
liche fachliche (bspw. liegenschaftliche, immissionsschutzrechtliche, entwässerungstechnische, Natur- 
und Landschaftsraum bezogene etc.) Aspekte geben kann, die gegen eine Realisierung sprechen. 
 
1 vgl. Vorlage V/0487/2021 „MünsterZukünfte 20|30|50: Zentrale Ergebnisse und weiteres Vorgehen“, Anlage 3 
Baustein C „Zehn Leitthemen für Münster“ 
2 vgl. Vorlage V/0609/2022 „Ziele zur kommunalen Steuerung“ i.V.m. Ratsantrag A-R/0047/2024 
3 Die Baureife ist erreicht, sobald Planungsrecht besteht und die Erschließung gesichert ist (sei es durch bereits 
vorhandene Straßen und Kanäle im Bestand, sei es durch entsprechenden abgeschlossenen Neubau). 
4 vgl. Vorlage V/0192/2024 zum IFM-Konzept

- 2 - 
2.  Zielwerte des Baulandprogramms  
Mit dem Handlungskonzept Wohnen hat der Rat im Jahr 2013 das Ziel beschlossen, dass jährlich min- 
destens 1.500 Wohneinheiten (WE) fertig gestellt we rden sollen (vgl. Vorlage V/0593/2013). Mit Be- 
schluss zum Baulandprogramm 2015-2020 vom 16.09.2015 hat der Rat entschieden, dass eine jährli- 
che Bauleistung von 2.000 WE angestrebt werden soll  (vgl. Beschluss zur Vorlage V/0088/2015/1. 
Erg.). Im Rahmen einer Wohnungsbedarfsprognose, die  die Stadt Münster gutachterlich durch das 
Gutachter-Institut InWIS im Jahr 2023 hat erarbeiten lassen, ist ein kurzfristig (aufgrund eines entspre- 
chenden Nachholbedarfs) noch höherer Wohnungsbedarf  (ca. 2.500 WE / Jahr für die Jahre 2022 - 
2025), mittelfristig aber ein deutlich niedrigerer Wohnungsbedarf (im Schnitt ca. 1.500 WE in den Jah-
ren ab 2026) ermittelt worden.5 Vor dem Hintergrund, dass in den Jahren 2022 – 2025 allerdings nicht 
der ermittelte Bedarf von 2.500 WE / Jahr fertigges tellt worden ist, ist davon auszugehen, dass der 
Bedarf (aufgrund des bisher ausgebliebenen Nachholeffekts) aktuell weiterhin eher bei 2.000 WE / Jahr 
liegt. 
In den letzten Jahren ist regelmäßig etwa die Hälfte der jährlichen Wohnungsneubauleistung außerhalb 
der Baugebiete des Baulandprogramms entstanden (sogenannte spontane Bautätigkeit), der absolute 
Wert schwankte zwischen ca. 750 WE und über 1.000 W E / Jahr. Dies entspricht grundsätzlich der 
Empfehlung der Planungswerkstatt 2030, dass rd. 750 WE / Jahr durch spontane Bautätigkeit realisiert 
werden sollen und damit rd. 1.250 WE / Jahr innerha lb von Baugebieten. Vor dem Hintergrund des 
tendenziell in den nächsten Jahren zurückgehenden Bedarfs (s.o.) und der aktuell nach wie vor hohen 
Neubauleistung durch spontane Bautätigkeit im Bestand (in den letzten zehn Jahren (im Durchschnitt 
ca. 50 %) erscheint damit eine Bereitstellung durch das Baulandprogramm in einer Größenordnung von 
1.000 WE / Jahr ausreichend. 
Mit einer Gesamtkapazität zur Ermöglichung des Neub aus von bis zu ca. 12.700 Wohneinheiten bis 
2035 weist das Baulandprogramm damit grundsätzlich genügend neue Baugebiete auf, um diese Ziel- 
zahl im Durchschnitt der nächsten Jahre einhalten zu können.  
3.  Veränderungen bei der Fortschreibung des Baulan dprogramms 2026 – 2035 
Gegenüber dem Baulandprogramm 2024 – 2032 ergeben sich die nachfolgenden Änderungen: 
Herausnahme von Baugebieten aus dem Baulandprogramm 
In den letzten beiden Jahren (seit Beschluss der le tzten Fortschreibung des Baulandprogramms im 
Jahr 2024) sind lediglich zwei Baugebiete baureif geworden, die insgesamt eine Kapazität von ca. 450 
neuen Wohnungen haben. Insofern wurde der o.a. Ziel wert, eine jährliche neue Kapazität für 1.000 
Wohnungen in die Baureife zu führen, deutlich nicht erreicht.  
Die nachfolgend aufgelisteten Baugebiete werden dah er im Rahmen dieser Fortschreibung aus dem 
Baulandprogramm herausgenommen und in das Baulandmonitoring überführt, um die tatsächliche In- 
anspruchnahme in den nächsten Jahren nachhalten zu können: 
- Coerde – Kieskampweg II (ca. 30 WE) 
- Gremmendorf – York-Quartier Abschnitt 4 (ca. 420 WE) 
Darüber hinaus gibt es zwei weitere Baugebiete, die  aus dem Baulandprogramm herausgenommen 
werden, da für sie aktuell keine konkrete Realisier ungsabsicht bzw. Vorhabenplanung mehr vorliegt. 
 
5 vgl. InWIS Forschung und Beratung GmbH “Wohnungsbedarfsprognose und Wohnungsbedarfsdeckungsprog- 
nose Stadt Münster“, 2023 - vgl. dazu Vorlage V/0606/2023

- 3 - 
Bei Bedarf können sie in den nächsten Jahren wieder in das Baulandprogramm aufgenommen werden, 
sobald sich dieser Status zum Positiven ändert:  
- Mitte – Südlicher Dahlweg (ca. 250 WE) 
- Sentrup – ehem. Wartburgschule (ca. 30 WE) 
Neuaufnahme von Baugebieten in das Baulandprogramm 
Vor dem Hintergrund, dass vier Baugebiete aus dem Baulandprogramm herausgenommen werden sol- 
len und der Tatsache, dass der zeitliche Horizont d es Baulandprogramms mit dieser Fortschreibung 
von 2032 auf das Jahr 2035 ausgeweitet werden soll, gibt es die Möglichkeit und Notwendigkeit weitere 
(neue) Baugebiete in das Baulandprogramm aufzunehmen: 
- Mitte – Klosterareal Pluggendorf 2.0 (ca. 250 WE)  
- Gievenbeck – Oxford-Quartier Bauabschnitt 5 (rund  um den Simonsplatz) (ca. 90 – 110 WE) 
- Roxel – Östlich Tilsiter Straße / Südlich Roxeler  Straße (ca. 70 WE) 
- Nienberge – Nördlich Altenberger Straße (ca. 40 W E) 
Insgesamt umfasst das Baulandprogramm nun ein Volumen von bis zu ca. 12.700 Wohnungen. 
Gliederung des Baulandprogramms 
Mit der Fortschreibung des Baulandprogramms 2026 – 2035 wird erstmals neben den zu entwickelnden 
Baugebieten auch ein Überblick über diejenigen, ber eits baureifen Neubaugebiete geliefert, die sich 
aktuell in der konkreten Umsetzung befinden. Insofern gibt die Vorlage mit ihren Anlagen einen erwei- 
terten Überblick über die folgenden Baugebiete in Münster: 
- „Baugebiete in Umsetzung“  
Bereits baureife Baugebiete, die derzeit vermarktet und realisiert werden – damit soll ein Überblick 
über aktuelle Neubaugebiete ermöglicht werden, die im Rahmen des Baulandprogramms bereits 
die Baureife erlangt haben und in denen noch größere Reserven bestehen. 
- „Baugebiete in Entwicklung“  
Baugebiete, die aktuell entwickelt werden, bei dene n insofern entweder Planungsrecht oder Er- 
schließung noch geschaffen werden müssen – diese Baugebiete bilden das eigentliche Bauland- 
programm. In der Übersichtskarte und in der Tabelle  (Anlagen 2b und 2c dieser Vorlage) sind 
diese Baugebiete farbig markiert. 
- „Potenzielle Baugebiete in Vorbereitung“  
Potenzielle Baugebiete, für die Schritte zur Vorbereitung einer möglichen Aktivierung geplant sind 
(insbesondere Klärung der liegenschaftlichen Fragen) - diese potenziellen Baugebiete werden als 
Sternchen in der Karte zum Baulandprogramm dargestellt (vgl. dazu die Ausführungen weiter un- 
ten). 
Wohnungsdichte in Baugebieten 
Regelmäßig wird bei der Fortschreibung des Baulandp rogramms auch die Dichte der Baugebiete an- 
gegeben. 6 Diese wird in Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland dargestellt.  
 
6 vgl. Beschluss zur Vorlage V/0193/2023 „Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2022 und Fortschreibung des 
Baulandprogramms 2023 – 2030“

- 4 - 
Es werden dabei verschiedene Dichteklassen gebildet , die jeweils eine gewisse Spanne beinhalten. 
Dies hat den Hintergrund, dass zum einen die genaue Wohneinheitenzahl während der Planung oftmals 
noch nicht feststeht und zum anderen, dass es Besonderheiten bei der Berechnung gibt, sobald nicht 
ausschließlich Wohnnutzungen, sondern auch Gemeinbe darfseinrichtungen (bspw. Kitas) oder ge- 
werbliche Nutzungen (Einzelhandel, Büros, Praxen et c.) Teil der Baugebietsentwicklung sind. Dabei 
wird versucht, diese Nutzungen herauszurechnen, um eine vergleichbare Wohndichte zu erhalten.  
Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass die Angabe von Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland 
insofern nicht immer treffend auch die tatsächlich gebaute städtebauliche Dichte wiedergibt, da eine große 
Anzahl an kleinen Wohnungen (z.B. 1-Zimmer-Appartments) das Ergebnis z.T. deutlich verfälschen kann. 
Folgende Dichteklassen wurden dabei anhand typischer Beispiele gebildet (zum Vergleich werden hier 
bereits realisierte Baugebiete beispielhaft genannt): 
- 40 – 50 WE / ha Nettowohnbauland:  
Hierbei handelt es sich ausschließlich um planerisc h bereits abgeschlossene Baugebiete, die 
einen sehr hohen Anteil an Einfamilienhäusern haben  
(Vergleichsbeispiel: Wolbeck – Petersheide) 
- 50 - 55 WE / ha Nettowohnbauland:  
Hierbei handelt es sich ausschließlich um planerisc h bereits abgeschlossene Baugebiete, die 
einen vergleichsweise hohen Anteil an Einfamilienhäusern haben  
(Vergleichsbeispiel: Düesberg – Nordkirchenweg) 
- 55 – 60 WE / ha Nettowohnbauland:  
Dies ist die Mindestdichte für neue Baugebiete und beinhaltet eine städtebaulich in allen (Au- 
ßen-)Stadtteilen verträgliche Mischung aus Einfamilienhäusern und Geschosswohnungsbau  
(Vergleichsbeispiel Mitte – Westlich Prins-Claus-Kaserne) 
- 60 – 75 WE / ha Nettowohnbauland:  
In zentraleren Lagen bzw. in größeren Baugebieten i n Außenstadtteilen kann der Anteil des 
Geschosswohnungsbaus erhöht werden, was zu entsprechend höheren Dichten führt  
(Vergleichsbeispiel Gievenbeck-Südwest – nördlicher Teil) 
- 75 – 100 WE / ha Nettowohnbauland:  
Diese Dichte wird regelmäßig in Baugebieten in den Zentren größerer Außenstadtteile erreicht, 
bei denen der Geschosswohnungsbau einen hohen Anteil hat  
(Vergleichsbeispiel: Mecklenbeck – Meckmannweg / Schwarzer Kamp / ehem. Beresa) 
- 100 – 125 WE / ha Nettowohnbauland / 125 – 150 WE  / ha Nettowohnbauland: 
In Baugebieten, die ausschließlich Geschosswohnungsbau beinhalten und i.d.R. innenstadtnah 
liegen, wird insgesamt eine höhere Dichte erreicht  
(Vergleichsbeispiele: Kinderhaus – Südlich Ermlandw eg sowie Kinderhaus – Regina-Proth- 
mann-Straße) 
- 150 – 175 WE / ha Nettowohnbauland / 175 – 200 WE  / Nettowohnbauland:  
Diese Baugebiete liegen i.d.R. in der Innenstadt und weisen u.a. aufgrund der größeren Gebäu- 
dehöhen entsprechend hohe Dichten auf  
(Vergleichsbeispiele: Mitte – Südlich Yorkring / ehem. TÜV sowie Mitte – Zentrum-Nord) 
- > 200 WE / ha Nettowohnbauland: 
Einzelne innerstädtische, urbane Baugebiete, die eine noch höhere Dichte aufweisen und nur für 
besondere, zentrale Lagen geplant sind bzw. Baugebiete mit im Schnitt sehr kleinen Wohnungen 
(Vergleichsbeispiel: Mitte – Nördlich Bohlweg / ehem. Winkhaus)

- 5 - 
4.    Priorisierung der Baugebiete 
Da die Arbeitskapazitäten der bei der Baulandentwicklung beteiligten Ämter begrenzt sind, ist eine Pri- 
orisierung der Baugebiete erforderlich, bei der die  vorhandenen Arbeitskapazitäten auf die prioritären  
Projekte fokussiert werden. Da die meisten der Baugebiete aus dem Baulandprogramm bereits in der 
Planung sind, ergibt sich nur im Einzelfall eine Än derung der Priorisierung der Baugebiete. Eine Be- 
sonderheit stellen diejenigen (kleineren) Baugebiet e dar, die aufgrund der erfolgten Änderungen im 
BauGB nun auf Grundlage des § 34 (3) BauGB auch ohn e die Aufstellung eines Bebauungsplans zu- 
gelassen werden können – dies ändert zwar nichts an  der Priorität der Baugebiete, eine Realisierung 
ist aber auch bei nur mittlerer Priorität deutlich früher möglich.  
Die Differenzierung der Baugebiete nach Prioritäten wurde anhand folgender Kriterien vorgenommen: 
 Stadtentwicklungsperspektive 
- Größe bzw. Kapazität (Anzahl Wohneinheiten) 
- Lage im Stadtgebiet (möglichst gleichmäßige Verte ilung von Neubaugebieten) 
- Demographie im Stadtteil 
 Fachspezifische Perspektive 
- Planerische Hemmnisse (Bauleitplanung / Entwässer ung) 
- Erschließungstechnische Aufwendungen 
- Ökologische Sensibilität / Belange der Grünordnun g 7 
- Notwendige soziale Infrastruktur im Baugebiet 
 Realisierungsperspektive 
- Fortschritt in der Entwicklung 
- Städtisches Eigentum 
- Vertragliche Bindungen 
Unter Berücksichtigung der o.a. Kriterien ergibt sich die nachfolgende Priorisierung der Baugebiete: 
Baugebiete mit einer (sehr) hohen Priorität 
- Mitte – Von-Stauffenberg-Straße 
- Mitte – Klosterareal Pluggendorf 2.0 (Überarbeitu ng der bisherigen Planung) 
- Mitte – Stadthafen Nord 
- Sentrup – Leos Gate  
- Gievenbeck – Oxford-Quartier 
- Gievenbeck – Neues urbanes Stadtquartier Busso-Pe us-Straße 
- Gievenbeck – Neues urbanes Stadtquartier Steinfur ter Straße  
- Albachten – Östliche Erweiterung südlicher Teil ( Albachten-Ost) 
- Nienberge – Feldstiege / Beerwiede 
- Nienberge – Nördlich Altenberger Straße (Neues Ba ugebiet) 
- Sprakel – Östlich Sprakeler Str. / westl. DB 
- Mauritz Ost – Maikottenweg 
- Handorf – Kirschgarten  
- Handorf – Nördlich Kötterstraße  
- Gremmendorf – York-Quartier 
- Gremmendorf – Neues urbanes Stadtquartier Theodor -Scheiwe-Straße 
 
7 vgl. dazu auch Anlage 2d

- 6 - 
- Gremmendorf – Gasometer 2.0 (Überarbeitung der bi sherigen Planung) 
- Angelmodde – Südlich Hiltruper Str. 
- Angelmodde – ehem. Westfalen AG 
- Wolbeck – Südlich Hiltruper Straße / Westlich Am Sandbach 
- Wolbeck – Südlich Berdel 
- Hiltrup – Nördlich Osttor 
- Amelsbüren – Nordwestlich Am Dornbusch 
Baugebiete mit einer mittleren Priorität 
- Mitte - Östlich Weseler Str. 
- Mecklenbeck - Südlich verlegter Heroldstraße  
- Albachten - Lindenallee / Nördlich freie Flur 
- Roxel – Südlich Tilbecker Straße  
- Roxel – Östlich Tilsiter Straße / Südlich Roxeler  Straße (Neues Baugebiet) 
- Nienberge-Häger – Westlich Hägerstraße  
- Kinderhaus – Wangeroogeweg  
- Sprakel – ehem. Grundschule  
- Amelsbüren – Böckenhorst  
Projekte und Wohnbaulandpotenzial für spätere Jahre 
Über die Baugebiete des Baulandprogramms hinaus gibt es eine Reihe konkreter Flächen sowie darüber- 
hinausgehender Wohnbaulandpotenzialflächen, die noch nicht Teil des Baulandprogramms 2026 – 2035 
werden sollen. Diese können derzeit und auch absehb ar mittelfristig nicht bearbeitet werden bzw. es 
liegen die Voraussetzungen für eine Aufnahme in das Baulandprogramm (insbesondere liegenschaftliche 
Verfügbarkeit bei Außenbereichsplanungen) noch nicht vor. Eine Baureife ist daher erst in den Jahren 
nach 2035 realistisch. Diese potenziellen Baugebiete können folgendermaßen unterteilt werden: 
- Baugebiete mit geringer Priorität:  
Bei diesen Baugebieten handelt es sich um konkrete Flächen, die bereits im Eigentum der Stadt 
stehen, wobei sie (nur) teilweise in den letzten Jahren zum Zwecke der Wohnsiedlungsentwicklung 
angekauft worden sind. Oftmals waren diese Baugebie te in früheren Jahren als zu entwickelnde 
Baugebiete im Baulandprogramm (bzw. dessen Entwurf)  gelistet. Diese potenziellen Baugebiete 
weisen allerdings im Vergleich zu den Baugebieten des Baulandprogramms aus unterschiedlichen 
Gründen (bspw. nur eingeschränkte Eignung der Fläche für Wohnen, weitere liegenschaftliche Ar- 
rondierung notwendig / sinnvoll etc., Abhängigkeiten mit anderen Entwicklungen) nur eine geringe 
Priorität auf, weshalb sie nicht ins aktuelle Baulandprogramm aufgenommen werden sollen.  
- Wohnbaupotenzialflächen: 
Im Rahmen des Integrierten Flächenkonzepts Münster (IFM) sind potenzielle neue Wohnbauland- 
flächen untersucht und untereinander und mit andere n Belangen vorabgewogen worden. Die im 
Entwurf des IFM-Konzepts dargestellten potenziellen  Siedlungsflächen bilden damit ein ausrei- 
chend dimensioniertes Flächenangebot zur Entwicklung neuer Wohnbaugebiete bis zum Jahr 2045.  
- "Potenzielle Baugebiete in der Vorbereitung" („St ernchen“-Flächen) 
In der Übersichtskarte zum Baulandprogramm (vgl. An lage 2b) sind neben den eigentlichen Bau- 
gebieten des Baulandprogramms („Baugebiete in der Entwicklung“) darüber hinaus einzelne Wohn- 
baupotenzialflächen aus dem Flächenangebot des Fläc hennutzungsplans bzw. insbesondere des 
Integrierten Flächenkonzepts Münster (IFM) mit eine m Sternchen markiert. Dabei handelt es sich

- 7 - 
um noch nicht konkret abgegrenzte Bereiche, für die in den nächsten Jahren Schritte zur Vorberei- 
tung einer möglichen Aktivierung geplant sind (insbesondere liegenschaftliche Gespräche). 
Zeitliche und inhaltliche gebündelte Darstellung der Baugebiete im Baulandprogramm 
Die Priorisierung hat – neben dem Entwicklungsforts chritt – entscheidenden Einfluss auf die Einord- 
nung der Baugebiete in Bezug auf den Zeitpunkt der angestrebten Baureife. Darüber hinaus wird mit 
der diesjährigen Fortschreibung des Baulandprogramm s die bereits in den Baulandprogrammen der 
letzten Jahre vorgenommene inhaltliche Bündelung de r Baugebiete konsequent weiterentwickelt. So 
werden sechs klar unterscheidbare Gruppen an Baugebieten identifiziert und in der Tabelle und in der 
Karte des Baulandprogramms entsprechend dargestellt. 
Dabei haben sich die geplanten und absehbaren Realisierungszeiträume gegenüber dem Baulandpro- 
gramm 2024 – 2032 leicht verändert, in der Gruppe d er Baugebiete mit einer (derzeit noch) mittleren 
Priorität wird die Baureife mit einer allgemeinen A ngabe „ab 2030“ angegeben, da es zum jetzigen 
Zeitpunkt noch keine weitergehenden belastbaren Zei tangaben gibt. In Einzelfällen sind diese auch 
ohne vorherige Bauleitplanung auf der Grundlage einer Befreiung nach § 34 (3) BauGB genehmigungs- 
fähig und können ggf. auch früher realisiert werden.  
Ausgehend von der o.a. Priorisierung und inhaltlich en Bündelung gliedert sich das fortgeschriebene 
Baulandprogramm 2026 – 2035 in folgende zeitliche und inhaltliche Kategorien: 
(Städtische) Baugebiete – mit kurzfristiger Erschließung (Baureife kurzfristig 2026 – 2028)   
Hierbei handelt es sich um städtische   Baugebiete hoher Priorität mit abgeschlossener Planung, bei 
denen lediglich noch der Bau der öffentlichen Erschließungsanlagen ansteht: 
- Albachten-Ost 
- Handorf – Kirschgarten 
- Angelmodde – südlich Hiltruper Straße  
- Wolbeck – Südlich Hiltruper Straße / Am Sandbach 
- Amelsbüren – Am Dornbusch  
(Ehemalige) Kasernen – mit kurzfristiger Erschließung (Baureife kurz- bis mittelfristig bis 2030) 
Sowohl auf der ehemaligen Oxford- als auch auf der ehemaligen York-Kaserne gibt es noch einzelne 
Teilbereiche, die noch nicht erschlossen sind. Auf der ehem. York-Kaserne betrifft dies insbesondere 
auch den zentralen Bereich, der nach wie vor durch die zentrale Unterbringungseinrichtung für Ge- 
flüchtete (ZUE) genutzt wird. Erst nach deren Verla gerung in den Bereich nördlich der Warendorfer 
Straße kann die Erschließung erfolgen, alle anderen Bauabschnitte können kurzfristig erschlossen wer- 
den. 
Investorenprojekte – in der Planung (Baureife kurz- bis mittelfristig 2026 - 2030): 
Wohnungsbauprojekte privater Vorhabenträger sind ebenfalls Teil des Baulandprogramms (insbeson- 
dere sofern sie zur Realisierung Bauleitplanung bed ürfen) – sie werden zwar inhaltlich von der Stadt 
mitgesteuert, insbesondere die zeitliche Einhaltung der geplanten Baureife liegt jedoch in der Verant-
wortung des Vorhabenträgers. Unter dieser Rubrik sind verschiedene Projekte zusammengefasst, die 
unterschiedlich weit in der Planung sind, von kleineren, räumlich begrenzten Projekten, die keine auf-
wändige Erschließung benötigen (z.B. Gremmendorf – Gasometer 2.0 oder Sentrup – Leos Gate) über 
größere und komplexe Baugebiete, deren Baureifmachung mehr Zeit in Anspruch nimmt (z.B. Mitte – 
Stadthafen Nord oder Angelmodde – ehem. Gelände der  Westfalen AG) bis hin zu bereits fertig ge- 
planten Baugebieten, bei denen lediglich noch die Erschließung zu erstellen ist (Sprakel – östlich Spra- 
keler Straße / westlich DB):

- 8 - 
- Mitte – Von-Stauffenberg-Straße 
- Mitte – östlich Weseler Straße 
- Mitte – Klosterareal Pluggendorf 2.0 
- Mitte – Stadthafen Nord 
- Sentrup – Leos Gate 
- Nienberge – Nördlich Altenberger Straße 
- Sprakel – östlich Sprakeler Straße / westlich DB 
- Gremmendorf – Gasometer 2.0 
- Angelmodde – ehem. Gelände der Westfalen AG 
Städtische Baugebiete – in der prioritären Planung (Baureife mittelfristig 2028 – 2033) 
Neben den städtischen Baugebieten, die sich gerade in der Erschließung befinden, gibt es einige wei- 
tere städtische Baugebiete hoher Priorität, die sic h derzeit noch in der Planung befinden. Für diese 
Gebiete liegen städtebauliche Entwürfe vor, die z.T. aktuell noch angepasst werden und anschließend 
im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens in Planungs recht umgesetzt werden müssen. Daran 
schließt sich der Bau der Erschließungsanlagen an, mit einer Baureife ist insofern i.d.R. erst in einigen 
Jahren zu rechnen: 
- Nienberge – Feldstiege / Beerwiede 
- Mauritz-Ost – Maikottenweg 
- Handorf – Nördlich Kötterstraße 
- Wolbeck – Südlich Berdel 
- Hiltrup-Ost – Nördlich Osttor 
Münster – Modellquartiere – in der prioritären Planung (Baureife mittelfristig ab 2030): 
Die Münster Modell Quartiere als große, urbane Stadtquartiere benötigen für ihre Entwicklung einen 
längeren Zeitraum, zumal auch noch liegenschaftliche Fragen geklärt werden müssen. Aufgrund der 
Größe wird es regelmäßig unterschiedliche Bauabschnitte geben, deren Baureife erst nach dem Jahr 
2030 bis weit in die 2030er Jahre zu erwarten ist: 
- Gievenbeck – Südlich Steinfurter Straße (MMQ1) 
- Gievenbeck – Westlich Busso-Peus-Straße (MMQ2) 
- Gremmendorf – Theodor-Scheiwe-Straße (MMQ3) 
(Städtische) Baugebiete - weitere Baugebiete mit mittlerer Priorität (Baureife mittel – bis lang- 
fristig ab 2030): 
Die weiteren Baugebiete des Baulandprogramms haben lediglich eine mittlere Priorität und können 
daher noch nicht sofort entwickelt werden. Diese Gruppe umfasst insbesondere städtische Bauge- 
biete, deren Planung zwar kurzfristig starten soll (bspw. Mecklenbeck – Südlich verlegter Herold- 
straße oder Amelsbüren – Böckenhorst), deren Baureife dadurch bedingt allerdings nicht vor Anfang 
der 2030er Jahre zu erwarten ist. Daneben gibt es einzelne, kleinere Baugebiete (sowohl städtisch 
als auch nicht-städtisch) mit unterschiedlichem Planungs- und Entwicklungsstand: 
- Mecklenbeck – südlich verlegter Heroldstraße 
- Albachten – Lindenalle / nördlich Freie Flur 
- Roxel – südlich Tilbecker Straße 
- Roxel – östlich Tilsiter Straße / westlich BAB 
- Häger – westlich Hägerstraße 
- Kinderhaus – Wangeroogeweg 
- Sprakel – ehemalige Grundschule 
- Amelsbüren - Böckenhorst

Baulandprogramm 2026 - 2035 Anlage 2c zur Vorlage V/0228/2026
Stand: 05.08.2026 Dichte
Nr. Bezirk Name Mefa Efa insg. WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
344-03 M Mitte - Nordkirchenweg 40 1 41 a a a
515-04 W Gievenbeck - Oxford-Kaserne > 800 > 800 a a a
614-03 N Coerde - Kiesekampweg 123 123 a a a
634-02 N Kinderhaus - Südlich Langebusch 159 9 168 a a a
814-04 SO Gremmendorf - Yorkkaserne > 1.000 > 1.000 a a a
Dichte
Nr. Bezirk Name WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
562-07 W Albachten - Ost 300 300 175 175 475 475 55 - 60 a a X
774-06 O Handorf - Kirschgarten 100 100 80 80 180 180 50 - 55 a a X
862-03 SO Angelmodde - Südl. Hiltruper Str. 160-200 80 -100 260-280 55 - 60 a a X
863-07 SO Wolbeck - Süd. Hiltruper Str. / Am Sandbach 0 0 20 20 20 20 40 - 50 a a X
981-04 H Amelsbüren - Nordwestl. Am Dornbusch 140- 140 60 60 200 200 50 - 55 a a X
Dichte
Nr. Bezirk Name WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
515-04 W Gievenbeck - Oxford-Quartier BA 4 220 220 30 30 250 250 100 - 125* a a X
515-05 W Gievenbeck - Oxford-Quartier BA 5 90-110 0 0 90-110 75 - 100* a X a
814-05 SO Gremmendorf - York-Quartier BA 5 (H) 180 180 0 0 180 180 75 - 100* a a X
814-06 SO Gremmendorf - York-Quartier BA 6 (ZUE) 375 375 0 0 375 375 75 - 100* a a X
Dichte
Nr. Bezirk Name WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
812-04 SO Gremmendorf - Gasometer 120-150 0 0 120-150 175 - 200 - X n
312-04 M Mitte - Von-Stauffenberg-Straße* 125 135 0 0 125 135 150 - 175 - X n
323-05 M Mitte - östl. Weseler Str.* 0-35 0 -20 20-35 125 - 150 - X n
212-01 M Mitte - Klosterareal Pluggendorf 2.0 200-250 0 0 200-250 125 - 150 - X n
431-02 M Mitte - Stadthafen Nord 800 800 0 0 800-800 > 200 - X X
526-05 W Sentrup - Leos Gate 125 125 0 0 125 125 > 200 - X n
581-04 W Nienberge - Nördlich Altenberger Straße 55-65 0 0 55-65 75 - 100 - X n
681-05 N Sprakel - östl. Sprakeler Str / westl. DB 90 90 50 50 140 140 55 - 60 a a X
861-05 SO Angelmodde - ehem. Westfalen AG 390-420 40 40 430-460 75 - 100 - X X
Dichte
Nr. Bezirk Name WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
584-01 W Nienberge - Feldstiege / Beerwiede 300-340 110 -130 430-450 75 - 100 a X X
712-02 O Mauritz Ost - Maikottenweg 140-190 105 -130 270-295 55 - 60 a X X
874-04 SO Wolbeck - Südlich Berdel 110-150 110 -130 240-260 55 - 60 a X X
774-08A O Handorf - Nördlich Kötterstraße 150-200 50 -80 230-250 60 - 75 a X X
957-02 H Hiltrup - nördl. Osttor 800-850 200 -225 1025 -1050 75 - 100 a X X
Dichte
Nr. Bezirk Name WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
513-07 W Gievenbeck -  MMQ2 Busso-Peus-Straße 900 900 0-0 900-900 150 - 175 X X X
(davon ca. 300 Apartments für Studierende)
519-02 W Gievenbeck - MMQ1 westl. Steinfurter Str. 2.600-3.125 25 -50 2.650 -3.150 150 - 175 X X X
(davon ca. 1.000 Apartments für Studierende und Auszubildende)
812-03 SO Gremmendorf - MMQ3 Theodor-Scheiwe-Str. 1.300-1.350 0 0 1.300 -1.350 > 200 X X X
Dichte
Nr. Bezirk Name WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
547-08 W Mecklenbeck - Südlich verlegter Heroldstr. 100-125 55 -60 160-180 55 - 60 a X X
561-07 W Albachten - Lindenallee / nördl.freie Flur 20 20 15 15 35 35 50 - 55 a a X
573-07 W Roxel - Südlich Tilbecker Str. 95-115 20 -30 125-135 60 - 75 a X X
572-07 W Roxel - östlich Tilsiter Straße / westlich BAB 30-50 20 -35 65-70 55 - 60 a X X
585-09 W Häger - Westlich Hägerstraße 15 25 5- 10 25 30 55 - 60 X X X
623-04 N Kinderhaus - Wangeroogeweg 50-60 15 -20 70-75 60 - 75 X X X
681-11 N Sprakel - ehem. Grundschule* 35-45 0 -5 40-45 60 - 75 a X X
983-04 H Amelsbüren - Böckenhorst 80-150 100 -120 200-250 55 - 60 a X X
Summe der Wohneinheiten im Baulandprogramm 10.195 -11.390 1.365 -1.615 11.810 -12.755
W Sentrup - nördlich des UKM
W Gievenbeck - westlicher Ortsrand
W Roxel - südwestlicher Ortsrand Legende Entwicklungsfortschritt:
W Roxel - nordwestlicher Ortsrand - nicht erforderlich
W Nienberge-Häger a abgeschlossen
N Sprakel - Nord n vorhanden
O Gelmer - südlicher Ortsrand X noch nicht abgeschlossen
SO Wolbeck - südlichr Ortsrand
H Amelsbüren - östlicher Ortsrand
*Voraussichtlich keine Bauleitplanung erforderlich, da Befreiungs- bzw. Abweichungsmöglichkeit gem. § 31 (3) /. § 34 (3b) / § 246e BauGB
Mefa Efa insg.
Wohneinheiten (noch nicht fertiggestellte Reserven) Entwicklungsfortschritt
 Baugebiete in Umsetzung
(Auswahl)
Vermarktung und Bebauung
Baureife bereits erreicht
Wohneinheiten Entwicklungsfortschritt
Städtische Baugebiete
kurzfristige Erschließung
Baureife 2026 - 2028
Wohneinheiten Entwicklungsfortschritt
Mefa Efa insg.
(ehemalige) 
Kasernen
in der Erschließung
Baureife bis 2030
*  Die Dichteangabe bezieht sich auf den gesamten Kasernenstandort
Wohneinheiten Entwicklungsfortschritt
Mefa Efa insg.
Investorenprojekte
in der Planung
Baureife 2026 - 2030
Wohneinheiten Entwicklungsfortschritt
Mefa Efa insg.
Städtische Baugebiete
in der prioritären Planung
Baureife 2029 - 2033
Wohneinheiten Entwicklungsfortschritt
Mefa Efa insg.
(Städtische) Baugebiete
Weitere Baugebiete 
mit mittlerer Priorität
Baureife ab 2030
 Potenzielle Baugebiete in 
Vorbereitung
Grunderwerb + Vorprüfung
mögliche Baureife ab 2033 / 2035
 Münster 
Modell Quartiere
in der prioritären Planung
Baureife ab 2030
Wohneinheiten Entwicklungsfortschritt
Mefa Efa insg.

Anlage 1 zur Vorlage V/0228/2026 
 
Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2024 - 2025 
1. Rahmenbedingungen  
Münster zählte auch in den Jahren 2024 und 2025 zu den wachsenden Groß- und Universitätsstädten 
mit einem starken Bevölkerungszuwachs auf inzwischen über 320.000 Menschen (31.12.2025) 1 und 
einer dementsprechend hohen Wohnungsnachfrage. In d er Folge zählt Münster seit Jahren zu der 
Gruppe der Städte mit einem angespannten Wohnungsmarkt. 
Dies lässt sich beispielhaft an einigen Kenngrößen festmachen: 
- Charakteristische Bodenwerte für Wohnbaugrundstück e für den individuellen Wohnungsbau in 
Münster lagen im Jahr 2024 bei 760 €/m² in mittlere n und 1.190 €/m² in guten Wohnlagen, damit 
allerdings auf demselben Niveau wie 2022. Nichtsdestotrotz liegt Münster bezogen auf den abso-
luten Wert in der Spitzengruppe der NRW-Großstädte hinter Düsseldorf, Köln und etwa gleichauf 
mit Bonn.2  
- Im landesweiten Vergleich weist Münster das vierth öchste Mietpreisniveau und einen überdurch-
schnittlichen hohen Anstieg der Mieten auf. Aufgrund der starken Nachfrage lagen die Wiederver-
mietungsmieten von Bestandswohnungen 2024 in Münster durchschnittlich bei etwa 12,50 €/m² (+ 
8,5 % gegenüber 2022) – für Angebotsmieten für Neubauwohnungen im Durchschnitt bei ca. 15,80 
€/m², was einen Anstieg von sogar über 15 % gegenüber dem Wert des Jahres 2022 darstellt.3  
- In Münster ist kein Wohnungsleerstand zu verzeichn en.4 Die geschätzte Leerstandsquote von 
0,2 % liegt deutlich unter einer notwendigen Fluktuationsreserve, die i.d.R. mit ca. 3 % angegeben 
wird (darunter wird bereits von einem angespannten Wohnungsmarkt ausgegangen). 
- Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen lage n in Münster im Jahr 2024 mit im Mittel rund 
4.340 €/m² für Bestandswohnungen auf annährend gleichem Niveau bzw. mit rund 6.200 €/m² im 
Neubau um ca. 5 % höher als 2022.5 
Dabei steht auch der Münsteraner Wohnungsmarkt seit einiger Zeit vor zusätzlichen Herausforderun-
gen: Die langjährige Wachstumsphase am Wohnungsmarkt mit Wohnungsfertigstellungszahlen von im 
Schnitt knapp jährlich 2.000 Wohneinheiten (WE) in Münster in den Jahren 2019 – 2023 endete mit 
Beginn des Ukraine-Krieges und seinen Folgen für die Wirtschaft und private Haushalte. Die Baukosten 
sind seit Anfang 2022 bis heute um ca. 25 % gestieg en und insbesondere die Finanzierungskosten 
haben sich tlw. vervierfacht.6 Das Volumen der vergebenen Wohnungsbaukredite zieht aber seit An-
fang 2024 wieder an 7 – diese Entwicklung deutet auf eine langsame und a llmähliche Erholung der 
Wohnungsmärkte (Kaufmarkt) hin. Das Geschäftsklima im deutschen Wohnungsbau zeigt Anfang 2026 
 
1 Die genannte Einwohnerzahl bezieht sich auf die sogenannte wohnberechtigte Bevölkerung Münsters. Diese 
beinhaltet alle Menschen mit Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz (beide Gruppen tragen zur Wohnungsnach-
frage bei) und basiert auf dem städtischen Melderegister. Es gibt allerdings deutliche Unterschiede zwischen 
dieser Zahl und der im Rahmen des Zensus 2022 aktuell ermittelten Bevölkerungszahl für Münster. Die amtli-
che Bevölkerungszahl für Münster Ende 2024 beträgt daher 308.258 Menschen (allerdings ausschließlich Men-
schen mit Hauptwohnsitz).  
2 vgl. Grundstücksmarktbericht NRW 2025 
3 vgl. Wohnungsmarktprofil Münster 2025, NRW.BANK 2026 
4 vgl. Daten zum Wohnungsleerstand von empirica – Bericht in den Westfälischen Nachrichten vom 07.01.2026 
5 vgl. Wohnungsmarktprofil Münster 2025, NRW.BANK 2026 
6 vgl. https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Preise/bpr110.html#241648 und 
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1347565/umfrage/entwicklung-der-bauzinsen-in-deutschland/ 
7 vgl. Handeltsblatt – https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/baufinanzierung-deutlich-mehr-private-
wohnungsbaukredite/100155893.html (abgerufen am 24.03.2026)

Anlage 1 zur Vorlage V/0228/2026 
 
- 2 - 
zwar leichte Anzeichen einer Erholung, bleibt aber strukturell schwach mit nach wie vor negativen Wer-
ten. Mit ca. -18 Punkten liegt der Geschäftsklimain dex im Februar 2026 aber weit entfernt von den 
historischen Tiefständen von rund -60 Anfang 2024.8 
Bei gleichzeitig weiterhin hoher Nachfrage nach Woh nraum in den Wachstumsregionen führt das in 
den letzten beiden Jahren bundesweite und auch in M ünster schwache Neubaugeschehen zu einer 
Angebotsverknappung, was eine vermehrte Konkurrenz am Mietwohnungsmarkt zur Folge hat. Beson-
ders nachteilig ist diese Entwicklung für bestimmte Zielgruppen – insbesondere Haushalte mit niedri-
gem Einkommen, Familien, Menschen mit Mobilitätsein schränkungen, Auszubildende und Studie-
rende, dabei zunehmend aber auch Haushalte mit mittleren Einkommen.  
Diese Kennzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes sind zu beobachten trotz der Tatsache, 
dass in Münster in den letzten Jahren eine hohe Woh nungsbautätigkeit vorherrschte: So konnten in 
den Jahren 2020 – 2025 insgesamt über 10.000 neue W ohnungen in Münster fertiggestellt werden. 
Damit konnte zwar nur in einzelnen Jahren (2020, 2022 und 2023) die Zielzahl von 2.000 neuen Woh-
nungen erreicht bzw. überschritten werden, insbeson dere im Vergleich mit anderen Großstädten in 
Deutschland ist in Münster aber nach wie vor eine sehr hohe relative Wohnungsbautätigkeit (bezogen 
auf die Einwohnerzahl bzw. den Wohnungsbestand) zu verzeichnen.9  
Alle derzeit verfügbaren Einwohnerprognosen gehen auch weiterhin von einem Einwohnerwachstum 
in Münster aus – auch wenn die Höhe dieses prognost izierten Einwohnerwachstums durchaus sehr 
unterschiedlich ausfällt.10  Die hohe Nachfrage nach Wohnungen in Münster wird daher auch in den 
kommenden Jahren weiter anhalten.  
In diesem Zusammenhang ist auch die Suburbanisierung relevant: Im Durchschnitt der Jahre 2010 - 
2025 sind jährlich fast 600 Menschen mehr in die Stadtregion Münster gezogen als aus ihr in die Stadt 
Münster gezogen sind. Dieser negative Wanderungssaldo in der Stadtregion betrifft insbesondere die 
Altersgruppen der Familien (unter 18-jährige sowie 30 - 44-jährige).  
Vor diesem Hintergrund muss es Ziel der Stadt sein, trotz der derzeit deutlich erschwerten Rahmenbe-
dingungen die Baulandentwicklung auf hohem Niveau zu halten. 
2. Wohnungsbau-Fertigstellungen 
Die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen lag mit 1.115 Wohneinheiten (WE) für das Jahr 2024 und 
1.402 WE für das Jahr 2025 deutlich unter dem hohen Niveau der Vorjahre – insofern wurden aufgrund 
der Krise am Wohnungsmarkt lediglich Werte vergleichbar derer Anfang der 2000er Jahre erreicht (vgl. 
Abb.1). Die (seit 2015 erhöhte) Zielzahl von jährli ch 2.000 Neubauwohnungen wurde zuletzt im Jahr 
2023 übertroffen. Rund 90 % der fertig gestellten Wohnungen befanden sich 2024 und 2025 in Mehr-
familienhäusern, nur ca. 10 % entfiel auf den Einfamilienhausbau. 
Vor dem Hintergrund einer Änderung der Landesbauordnung ist das Nachhalten der Anzahl der abge-
brochenen Wohnungen seit 2020 schwierig geworden, da viele Abbrüche nicht mehr genehmigungs- 
oder anzeigepflichtig sind, insofern werden diese Zahlen nicht mehr separat ausgewiesen.  
 
8 vgl. IFO Institut – https://www.ifo.de/fakten/2026-03-16/geschaeftsklima-im-wohnungsbau-hellt-sich-auf (abge-
rufen am 24.03.2026) 
9 vgl. IW Köln, Report 39/2024 – https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Report/PDF/2024/IW-
Report_2024_Regionale-Wohnungsbedarfe.pdf 
10  vgl. it.nrw-Prognose 2021 - 2050, BBSR-Analysen 03/2021: „Raumordnungsprognose 2040“, kleinräumige 
Bevölkerungsprognose der Stadt Münster 2025 – 2035 (vgl. V/0195/2026)

Anlage 1 zur Vorlage V/0228/2026 
 
- 3 - 
Abb. 1: Wohnungs-Fertigstellungen 11  
Die Fertigstellungen im Eigenheimbau bewegten sich in Münster seit den 90er-Jahren auf einem durch-
schnittlichen Niveau zwischen 400 WE und 650 WE. Ein relativ kontinuierliches Absinken seit dem Jahr 
2007 nach dem Auslaufen der Eigenheimzulage fällt zusammen mit einem geringen Angebot an neu 
erschlossenen Baugebieten auch für Einfamilienhäuser und ist wahrscheinlich dadurch mitbegründet. 
Seit dem Jahr 2021 liegen die Fertigstellungszahlen für Einfamilienhäuser unter 300 WE jährlich und 
haben in den Jahren 2024 und 2025 mit lediglich run d 80 bzw. rund 140 WE einen neuen Tiefstand 
erreicht.   
Nach einer Wohnungsbedarfs-Studie, die die Stadt Münster im Rahmen der vorbereitenden Untersu-
chungen für mögliche städtebauliche Entwicklungsmaß nahmen hat erarbeiten lassen, beträgt die 
durchschnittliche jährliche Nachfrage nach dem Segment Einfamilienhausbau in Münster ca. 350 WE.12  
Damit liegt der Bedarf für die nächsten Jahre oberhalb der Fertigstellungszahlen der letzten Jahre. Die 
Studie geht davon aus, dass der Bedarf nach Einfami lienhäusern umso geringer wird, je besser es 
gelingt, eine solche Nachfrage im Einfamilienhausbestand zu decken. Um dieses Freisetzungspoten-
zial durch Generationenwechsel in älteren Einfamilienhausgebieten besser nutzbar machen zu können, 
ist daher eine nachbarschaftsnahe Neubauentwicklung altengerechter Wohnungen, d.h. in der Regel 
im Rahmen entsprechender Baulandentwicklung in den Stadtteilen, dauerhaft erforderlich. Dies wird 
 
11  Aus statistischen Gründen gibt es für die Jahre 2017 und 2018 nur einen gemeinsamen Wert, der zur besse-
ren Lesbarkeit und Vergleichbarkeit rein rechnerisch auf die Jahre 2017 und 2018 zu gleichen Teilen, d.h. für 
2017 und 2018 je 1.375 WE aufgeteilt worden ist. 
12  vgl. INWIS Forschung und Beratung GmbH „Wohnungsbedarfs- und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose 
Stadt Münster“, 2023, vgl. Vorlage V/0606/2023

Anlage 1 zur Vorlage V/0228/2026 
 
- 4 - 
auch unterstützt durch eine Landes-Studie, die bere its für das Jahr 2018 eine Versorgungslücke für 
barrierereduzierte Wohnungen von 4.250 WE in Münster geschätzt hatte.13   
In den Jahren zwischen 1990 und 2011 wurden die mei sten neuen Wohnungen in von der Stadt ge-
planten (bzw. aktiv begleiteten) Baugebieten fertig gestellt (vgl. Abb. 2). Zu Beginn der 90er-Jahre noch 
galt dies für etwa 80 % der neuen Wohnungen. Dieser  Wert sank in der Folge kontinuierlich und lag 
seit dem Jahr 2012 z.T. deutlich unter 50 %. Auf der Grundlage der Ausweitung des Baulandprogramms 
ab dem Jahr 2014 konnte er wieder gesteigert werden  und lag in den zurückliegenden Jahren 2024 
und 2025 bei ca. 50 bzw. 44 %.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb . 2:  
Fertigstellungen in  
Baugebieten 14  
Die nach der Zahl der fertig gestellten Wohnungen w ichtigsten Baugebiete der vergangenen beiden 
Jahre waren (angegeben sind jeweils nur die summierten Fertigstellungszahlen aus 2024 + 2025): 
- Mitte – Südlich Roddestraße (ca. 290 WE) 
- Gremmendorf – Baugebiet York-Quartier (ca. 270 WE ) 
- Gievenbeck – Baugebiet Oxford-Quartier (knapp 200  WE) 
- Coerde - Kiesekampweg (ca. 70 WE) 
- Gievenbeck - Gescherweg (ca. 60 WE) 
Die Bautätigkeit außerhalb von Baugebieten im Siedl ungsbestand hat daher nach wie vor eine sehr 
hohe Bedeutung. Dies kann zum einen Ausdruck nach wie vor nicht ausreichender baureifer Bauland-
reserven sein, zum anderen kommt darin vermutlich auch die besondere Attraktivität der inneren Stadt 
und der dortige Nachfragedruck zum Tragen, denn die große Mehrzahl der Baugebiete befindet sich 
außerhalb des Innenstadtrings.  
 
13  vgl. GEWOS Beratung, Planung, Forschung im Auftrag des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und 
Gleichstellung NRW: „Wohnungsmarktgutachten über den quantitativen und qualitativen Wohnungsneubaube-
darf in Nordrhein-Westfalen bis 2040“ 
14  s. auch die Anmerkungen unter Fußnote 11

Anlage 1 zur Vorlage V/0228/2026 
 
- 5 - 
Gemäß Handlungskonzept Wohnen 15  sollen mindestens die Hälfte der neu errichteten Wohnungen im 
Rahmen der Innenentwicklung realisiert werden. Dieser Wert wurde in den letzten zehn Jahren regel-
mäßig deutlich überschritten (vgl. Abb. 3). Über 80 % der neuerrichteten Wohnungen befanden sich seit 
2014 durchschnittlich im Innenbereich, in den letzten beiden Jahren betrug der Wert 88 % bzw. 89 %.  
Neubaugebiete am Siedlungsrand als ehemalige Außenb ereichslagen hatten damit gegenüber dem 
Siedlungsbestand in den letzten Jahren eine eher ge ringe Bedeutung, deren Anteil wird jedoch auf-
grund der verstärkten Baulandentwicklung (auch im Außenbereich) tendenziell in den kommenden Jah-
ren (weiter) zunehmen.  
 
Abb. 3: Lage der Wohnungsneubauten 16  
Die Zielzahlen, wie sie im Rahmen des Prozesses zur Planungswerkstatt 2030 17  diskutiert worden sind, 
gehen von einem ungefähren Anteil der Wohnungsferti gstellungen von 25 % in Neubaugebieten am 
Siedlungsrand aus. Darüber hinaus wird faktisch ein  geringer, einstelliger Prozentanteil der fertigge-
stellten Wohnungen gänzlich außerhalb des Siedlungsbestandes im Außenbereich realisiert. 
 
15  vgl. Vorlage V/0593/2013 „Kommunales Handlungskonzept Wohnen – Grundzüge und Weichenstellungen“ 
i.V.m. Stadt Münster, 2014: „Handlungskonzept Wohnen – ein Kompendium“ 
16  s. auch die Anmerkungen unter Fußnote 11  
17  vgl. Vorlage V/0200/2018 (nicht-öffentlich) sowie „Planungswerkstatt 2030“, Stadt Münster, Amt für Stadtent-
wicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung (Beiträge zur Stadtforschung, Stadtentwicklung, Stadtplanung, Ver-
kehrsplanung 01/2019)

Anlage 1 zur Vorlage V/0228/2026 
 
- 6 - 
3. Genehmigte Wohnbauvorhaben – Wohnungen im Bau 
Der Wohnungsbau in Münster ist weiterhin dynamisch, die Auswirkungen der schwierigen wirtschaftli-
chen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau zeigen s ich allerdings auch in Münster. Nach wie 
vor befindet sich eine große Zahl von Wohnungen zum Stichtag 31.12.2025 im Bau, wobei deren Zahl 
gegenüber früheren Jahren deutlich zurückgegangen ist. Die Zahl der neu genehmigten Wohnungen 
hingegen ist in den letzten beiden Jahren 2024 und 2025 gegenüber 2023 bereits wieder auf ca. 1.520 
bzw. 1.830 WE angestiegen. Die Anzahl der Wohneinheiten, die im Jahr 2026 fertig gestellt werden, 
kann zum jetzigen Zeitpunkt (April 2026) naturgemäß noch nicht prognostiziert werden, dennoch gibt 
die Anzahl der bereits genehmigten, aber noch nicht fertig gestellten Wohnbauvorhaben einen ersten 
Anhaltspunkt dafür, ob kurzfristig mit einem weiter regen Wohnungsbaugeschehen gerechnet werden 
kann.  
Insgesamt waren Ende 2025 Baugenehmigungen für über  4.150 Wohneinheiten noch nicht fertigge-
stellt (sogenannter Bauüberhang). Im Vergleich zu E nde 2023 ist dieser Bauüberhang damit wieder 
deutlich angestiegen, was insbesondere auf die wied er gesteigerte Zahl an Baugenehmigungen im 
Jahr 2025 zurückzuführen ist.  
Dass Baugenehmigungen (aus verschiedenen Gründen) überhaupt nicht umgesetzt werden, kam bis-
her nur in geringem Umfang vor. Inwieweit sich dies vor dem Hintergrund der schwierigen wirtschaftli-
chen Rahmenbedingungen (hohe Bau- und insbesondere Finanzierungskosten) ggf. ändert, bleibt ab-
zuwarten – erkennbar ist allerdings weiterhin, dass Ende 2025 weniger als 40 % des o.a. Bauüberhangs 
bereits im Bau war (knapp 1.600 WE), was einen deut lichen Rückgang gegenüber früheren Jahren 
darstellt. 
Trotzdem wird derzeit davon ausgegangen, dass die weit überwiegende Zahl der o.a. Wohnungen, die 
zwar genehmigt, aber noch nicht fertig gestellt (bzw. noch nicht einmal begonnen worden) sind, in den 
nächsten Jahren realisiert wird. Ob dies allerdings in den Jahren 2026 und 2027 oder ggf. erst später 
erfolgt, bleibt abzuwarten. Für 2026 ist vor diesem Hintergrund maximal nur mit durchschnittlichen Fer-
tigstellungszahlen zu rechnen, die voraussichtlich nicht die Zielmarke von 2.000 Wohnungen erreichen 
können. 
4. Baulandreserven  
Die Sicherstellung eines ausreichenden Angebots an baureifem Bauland für den Wohnungsbau ist eine 
zentrale Aufgabe der Stadt im Rahmen der kommunalen Wohnungspolitik. Diese Baulandreserven kön-
nen sowohl im Innenbereich als auch in Baugebieten am Rande der Stadt (ehemaliger Außenbereich) 
liegen. Nur mit einer solchen Baulandreserve kann vorgesorgt werden, dass der Markt auch zukünftig 
die Möglichkeit bekommt, ausreichend neue Wohnungen zu bauen, da die Potenziale im Siedlungsbe-
stand („spontane Bautätigkeit“) allein nicht ausrei chend sind, den hohen Bedarf an Wohnungen in 
Münster zu decken. 
Da das kurzfristig realisierbare Potenzial dieser „spontanen Bautätigkeit“ außerhalb von Baugebieten 
nicht genau ermittelt werden kann, werden unter den Baulandreserven diejenigen Flächen und Bauge-
biete behandelt, bei denen die Stadt die Baureife aktiv begleitet hat und die somit für eine Bebauung 
(grundsätzlich) sofort zur Verfügung stehen. Bei de m überwiegenden Anteil dieser Baulandreserven 
wird aktuell an einer Bebauung in unterschiedlichen Phasen (Vermarktung, Hochbau-Planung, Geneh-
migung, Bauausführung) gearbeitet.

Anlage 1 zur Vorlage V/0228/2026 
 
- 7 - 
Diese Baulandreserven beziehen sich damit sowohl au f städtische Baugebiete als auch auf Investo-
renplanungen, die zwar bereits baureif sind (Planun gsrecht und Erschließung liegen vor), aber noch 
nicht abschließend umgesetzt sind. 
 
Abb. 4: Baulandbereitstellung und Baulandinanspruchnahme 
Im Rahmen des Baulandmonitorings werden daher seit Langem Baulandbereitstellung und Baulandin-
anspruchnahme bilanziert. Dadurch kann überprüft werden, ob das Angebot an baureifen Baulandre-
serven noch den qualitativen und quantitativen Anforderungen entspricht. In den Jahren 2009 - 2013 
war die Baulandinanspruchnahme stets, z.T. deutlich, höher als die Baulandbereitstellung mittels Bau-
landprogramm. Seit dem Jahr 2023 ist dies wieder der Fall (vgl. Abb. 4).  
 
Diese Entwicklung führte dazu, dass die baureifen Baulandreserven erheblich zurückgingen und zwi-
schen 2012 und 2015 unter den „Soll“-Wert 18 gesunken waren (vgl. Abb. 5). Dieser Trend konnte mit 
der deutlichen Ausweitung der Baulandaktivitäten und den neuen Baulandprogrammen ab dem Jahr 
2014 zwar vorerst gestoppt werden, so dass der „Ist“-Wert seit 2016 bis zum Jahr 2023 wieder oberhalb 
 
18  Der Vorrat an baureifen Flächen in Baugebieten soll dem Vierfachen der durchschnittlichen Baulandinanspruch-
nahme der letzten fünf Jahre entsprechen.

Anlage 1 zur Vorlage V/0228/2026 
 
- 8 - 
des „Soll“-Wertes lag. Inzwischen liegt der „Ist“-W ert aber aufgrund der zurückgehenden Reserven 
wieder leicht unterhalb des „Soll“-Wertes. 
 
 
Abb. 5: Baureifes Wohnbauland – Soll / Ist Vergleich (jeweils Jahresanfang) 19  
 
In den Jahren 2024 und 2025 wurde Bauland allerdings für lediglich ca. 450 Wohnungen baureif, wel-
ches nun Teil der noch vorhandenen baureifen Reserven ist. Im selben Zeitraum wurden Wohnungen 
in einer Größenordnung von über 1.100 WE in Baugebieten fertiggestellt. Darüber hinaus gab es Ver-
änderungen der Reservekapazitäten in beide Richtungen: Einerseits ist das Projekt Klosterareal Plug-
gendorf wegen der anstehenden Umplanung nun nicht mehr Teil der Reserven, andererseits wurden 
die Reservekapazitäten in einigen baureifen Baugebieten erhöht (bspw. auf der ehemaligen Oxford-
Kaserne in Bezug auf das ehemals für die evangelische Kirche vorgesehene Grundstück). Im Übrigen 
kommt es auch regelmäßig vor, dass in Baugebieten tatsächlich eine andere (oftmals höhere) Zahl an 
Wohneinheiten realisiert werden kann, als zum Zeitpunkt der Planung angenommen werden konnte – 
in diesen Fällen wird die Reservekapazität des jeweiligen Baugebietes entsprechend angepasst. In der 
Summe dieser Anpassungen ist zu erklären, dass sich die baureifen Reserven nicht in gleichem Maße 
verändern wie dies durch Baulandbereitstellung auf der einen und Baufertigstellungen (in diesen Bau-
gebieten) auf der anderen Seite zu erwarten wäre. Die baureifen Reserven in Baugebieten haben damit 
zum Stichtag 31.12.2025 ca. 3.150 WE betragen.  
Die nach der Zahl der Wohneinheiten wichtigsten Baugebiete (> 50 WE) dieser Baulandreserven sind: 
- Gremmendorf – York-Quartier (z.Zt. im Bau / in Ba uvorbereitung / Planung): über 500 WE 
- Gievenbeck – Oxford-Quartier (z.Zt. im Bau / in B auvorbereitung / Planung): über 1.000 WE 
- Kinderhaus – Südlich Langebusch (z.Zt. im Bau / i n Bauvorbereitung / Planung): ca. 170 WE 
- Coerde – Kiesekampweg (z.Zt. im Bau): ca. 125 WE 
- Hiltrup – Albertsheide (keine Bauvorbereitung bek annt): ca. 90 WE 
- Wolbeck Nord – Nördlich Am Borggarten (nur tlw. i m Bau): ca. 60 WE 
 (in den Baugebieten bis zum 31.12.2025 bereits fertiggestellte Wohneinheiten sind abgezogen) 
 
19  Für 2018 sind keine Werte verfügbar – vgl. auch die Anmerkungen unter Fußnote 11

Anlage 1 zur Vorlage V/0228/2026 
 
- 9 - 
Die Reserven von ca. 3.150 WE in baureifen Gebieten sind darüber hinaus im Hinblick auf die tatsäch-
liche Verfügbarkeit zu relativieren. So sind mit de m o.a. Wert sämtliche Restkapazitäten in allen im 
Baulandmonitoring erfassten Baugebieten berücksichtigt. Als Restkapazität oder Reserve werden da-
bei alle Grundstücke – sowohl städtische als auch private gewertet, auf denen die angestrebte Wohn-
bebauung noch nicht fertiggestellt ist.  
 
Um zu ermitteln, welches Potenzial dieser Reserven bisher noch nicht genutzt wird, müssen von dieser 
Zahl die in Umsetzung (erteilte Baugenehmigung) sowie in Vorbereitung (Vermarktung bzw. geplante 
Bebauung bekannt) befindlichen Wohnbauvorhaben abgezogen werden. Im Ergebnis ist für ca. 21 % 
dieser Reserven (ca. 700 WE) eine Umsetzung bzw. Vermarktung nicht bekannt (vgl. Abb. 6). Bereinigt 
um kleinere Einzelgrundstücke verschiedener privater Eigentümer verbleiben im Wesentlichen aller-
dings drei private Eigentümer, die (bereits seit vielen Jahren, z.T. Jahrzehnten) über baureife Grund-
stücke für insgesamt annährend 200 WE verfügen. 
 
Die Reserven mit unbekannter Vermarktung 
liegen nahezu ausschließlich in älteren Bau-
gebieten und es ist davon auszugehen, dass 
– aufgrund fehlender liegenschaftlicher Ver-
fügbarkeit – nur ein kleinerer Teil dieser Re-
serven jährlich aktiviert werden kann. In den 
letzten Jahren haben die Reserven, bei de-
nen eine Umsetzung bzw. Vermarktung nicht 
bekannt ist, allerdings regelmäßig (geringfü-
gig) abgenommen, was ein Indiz dafür ist, 
dass ein Teil dieser Reserven tatsächlich ak-
tiviert wird. 
 
Abb. 6:  
Restkapazitäten in baureifen Wohngebieten  
  
in Umsetzung 
12% 
in 
Vorbereitung/   
Vermarktung  
66% 
Vermarktung 
nicht bekannt 
22% 
Restkapazität in baureifen Wohngebieten