Sanierung der Bühnen Köln - Planungsbeschluss für Werkstattneubau

Dokumente

• Beschlussvorlage Rat

  PDF

  Ansehen: Beschlussvorlage Rat Text: Beschlussvorlage Rat Herunterladen: Beschlussvorlage Rat

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VII/46 Vorlagen-Nummer 2333/2017 Freigabedatum 30.08.2017 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Sanierung der Bühnen Köln - Planungsbeschluss für Werkstattneubau Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss 1. Der Rat beauftragt die eigenbetriebsähnliche Einrichtung Bühnen der Stadt Köln mit der Planung des Projekts „ Bühnenwerkstätten auf dem WDR -Gelände in Bocklemünd“ auf Grund lage der Mach - barkeitsstudie bis zur Leistungsphase 3 gem. HOAI. Zur Errei chung einer höhe ren Kosten- und Ter- minsicherheit ist beabsichtigt, die für Termine und Kosten relevanten Leitde tails der Ausführungspla - nung (Leistungsphase 5, HOAI) vorzuzie hen, damit diese eben falls Grundlage der zu erstellenden Kostenberechnung werden können. Die Beauftragung erfolgt grundsätzlich stufenweise. Die Betriebs- leitung wird ermächtigt, die entsprechenden Ver träge auf Basis vorausgehender Vergabeverfah ren einzugehen. Ein Vergabevorbehalt wird nicht ausgesprochen. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, bei der Planung des Gebäudes und der techni schen Anlagen ins- besondere auf nachhaltige, energieeffiziente und ggf. Energieüberschüsse erwirtschaf tende Systeme zu setzen. Durch die Bauweise soll ein umweltschonendes Ge bäude entstehen, welches durch Ein - sparung von Energie die Nebenkosten und damit langfristig den Betriebs kostenzuschuss an die Büh- nen senkt. Soweit es sich bei der Planung ergibt, sind in diesem Zusammenhang Alternativen auszu - arbeiten. 3. Die Entwurfsplanung einschließlich der geprüften Kostenberechnung ist dem Rat zur Beschlussfas- sung über die Realisierung des Projektes (Baubeschluss) vorzulegen. 4. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die finanziellen Auswirkungen auf den Betriebskostenzuschuss der Bühnen bei Realisierung der Maßnahm e erst hinreichend konkret ermittelt werden kön nen, wenn eine fortgeschrittene Baupla nung vorliegt. Die Verwal tung wird daher aufgefor dert, zur Vorlage des Baubeschlusses die Auswirkun gen auf den Betriebskostenzuschuss der Büh nen unter Berücksichti - gung der Investitionen, der Abschreibungen, der Finanzierung und der laufenden Kosten vorzulegen. 5. Bis zum Baubeschluss werden für die Maßnahmen ‚Neubau der Werkstätten auf dem WDR - Gelände in Bocklemünd’ Mittel in Höhe von ca. 700 T€ für Planung und Projektleitung benötigt. Die Mittel werden durch Kreditaufnahme vorfinanziert und im Wirtschaftsplan der Bühnen veranschlagt. 6. Der Rat beauftragt die Bühnen der Stadt Köln, verschiedene langfristige Finanzierungsmo delle für den Neubau der Werkstätt en zu prüfen und zum Baube schluss hierzu ein Konzept vorzule gen. Im Rahmen der Finanzierung sollen auch ggf. erwirtschaf tete Überschüsse aus den Jahresabschlüssen der Bühnen Berücksichti gung finden. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Wahrnehmung der Bau- Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 12.09.2017 Finanzausschuss 25.09.2017 Rat 28.09.2017 2 herrnaufgaben sowie die Projektlei tung für den Neubau der Werkstätten auf dem WDR -Gelände in Bocklemünd innerhalb der Betriebsleitung der Bühnen der Technischen Betriebs leitung zugeord net werden. 7. Der Rat beauftragt die Betriebsleitung der Bühn en, unter Berücksichtigung der zwischen WDR und Bühnen bestehenden Kooperationsvereinbarung, einen Erbbaurechtsver trag zu verhan deln und die Ergebnisse daraus in die Berechnungen der Auswirkungen auf den Betriebskostenzu schuss der Büh- nen einfließen zu lassen. Der Abschluss des Vertrages wird unter den Vorbehalt der Zustimmung des Rates und in diesem Zusammenhang des Baubeschlusses gestellt. 8. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass der Verbleib der Bühnenwerkstätten in der Oskar -Jäger-Str. bis zur Beendigung dieses Projektes mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Die Betriebslei tung wird zur Vermeidung eines Werkstätteninterims beauftragt, den aktuel len Stand ort zu sichern und wird er - mächtigt, die entsprechenden Verträge zu schlie ßen. Die zusätzli chen Kosten sind über den Wirt - schaftsplan der Bühnen darzustellen. Alternative 1. Der Rat beauftragt die eigenbetriebsähnliche Einrichtung Bühnen der Stadt Köln mit der Planung des Projekts Bühnenwerkstätten auf dem Grundstück südlich der Hugo -Eckener-Straße im Gewerbe- gebiet Ossendorf bis zur Leistungsphase 3 gem. HOAI. Zur Erreichung einer höheren Kosten - und Terminsicherheit ist beabsichtigt, die für Ter mine und Kosten relevan ten Leitdetails der Ausführungs - planung (Leistungsphase 5, HOAI) vorzuzieh en, damit diese ebenfalls Grundlage der zu erstellenden Kostenberechnung werden können. Die Beauftragung erfolgt grundsätzlich stufenweise. Die Betriebs- leitung wird ermächtigt, die entsprechen den Verträge auf Basis vorausgehender Vergabeverfahren einzugehen. Ein Vergabevorbehalt wird nicht ausgesprochen. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, bei der Planung des Gebäudes und der techni schen Anlagen ins- besondere auf nachhaltige, energieeffiziente und ggf. Energieüberschüsse erwirtschaf tende Systeme zu setzen. Durch die Bauweise soll ein umweltschonendes Ge bäude entstehen, welches durch Ein - sparung von Energie die Nebenkosten und damit langfristig den Betriebs kostenzuschuss an die Büh- nen senkt. Soweit es sich bei der Planung ergibt, sind in diesem Zusammenhang Alternativen auszu- arbeiten. 3. Die Entwurfsplanung einschließlich der geprüften Kostenberechnung ist dem Rat zur Beschlussfas - sung über die Realisierung des Projektes (Baubeschluss) vorzulegen. 4. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die fin anziellen Auswirkungen auf den Betriebskostenzu schuss der Bühnen bei Realisierung der Maßnahme erst hin reichend konkret ermittelt werden kön nen, wenn eine fortgeschrittene Baupla nung vorliegt. Die Verwal tung wird daher aufgefor dert, zur Vorlage des Baubeschlusses die Auswirkun gen auf den Betriebskostenzuschuss der Büh nen unter Berücksichti - gung der Investitionen, der Abschreibungen, der Finanzierung und der laufenden Kosten vorzulegen. 5. Bis zum Baubeschluss werden für die Maßnahmen ‚Neubau de r Werkstätten an der Hugo -Ecke- ner-Straße’ Mittel in Höhe von ca. 700 T€ für Planung und Projektleitung benötigt. Die Mittel werden durch Kreditaufnahme vorfinanziert und im Wirtschaftsplan der Bühnen veranschlagt. 6. Der Rat beauftragt die Bühnen der Stadt Köln, verschiedene langfristige Finanzierungsmo delle für den Neubau der Werkstätten zu prüfen und zum Baube schluss hierzu ein Konzept vorzule gen. Im Rahmen der Finanzierung sollen auch ggf. erwirtschaf tete Überschüsse aus den Jahresabschlüssen der Bühnen Berücksichti gung finden. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Wahrnehmung der Bau - herrnaufgaben sowie die Projektleitung für den Neubau der Werkstätten innerhalb der Betriebsleitung der Bühnen der Technischen Betriebsleitung zugeordnet werden. 7. Der Rat beauftragt die Betriebsleitung der Bühnen mit der Liegenschaftsverwaltung die Konditionen des Überganges des Grundstückes an der Hugo -Eckener-Straße in das Sondervermögen der Büh - nen zu klären und eine entsprechende Ratsentscheidung vorzubereiten. 3 8. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass der Verbleib der Bühnenwerkstätten in der Oskar -Jäger-Str. bis zur Beendigung dieses Projektes mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Die Betriebslei tung wird zur Vermeidung eines Interims der Werkstätten beauf tragt, den aktuellen Stand ort zu sichern und wird ermächtigt, die entsprechenden Verträge zu schließen. Die zusätzli chen Kosten sind über den Wirt - schaftsplan der Bühnen darzustellen. 4 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Ja, investiv Investitionsauszahlungen € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja i.R. BKZ % Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € c) bilanzielle Abschreibungen € Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Erträge € b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten € Einsparungen: ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € Beginn, Dauer Begründung Der Rat der Stadt Köln hat die Bühnen in seiner Sitzung am 04.04.2017 beauftragt, vor einer weite ren Planung zum Neubau der Werkstätten der Bühnen Köln auf dem Ge lände des WDR in Köln -Bock- lemünd verschiedene Varianten und Standorte eines Werkstattneu baus zu p rüfen. Dabei sollen im Rahmen dieser Prüfung die folgenden Aufgaben abgearbeitet werden, es sind danach, 1. weitergehende Gespräche über zukünftige Synergien mit dem WDR zu führen, 2. Erlöse durch Fremdaufträge, Aufwandsminderungen durch verbesserte Logistik und mögliche Einnahmen aus Mehraufführungen zu kalkulieren, 3. Alternativstandorte im Stadtgebiet zu prüfen und 4. die Ergebnisse im Vergleich zu einer Lösung auf dem Gelände des WDR umfänglich und auch in ihrer Wirkung auf den Betriebskostenzuschuss darzustellen. Der Rat hatte ursprünglich vorgegeben, die entsprechenden Untersuchungsergeb nisse vor der Som - merpause 2017 vorzulegen. Durch die Mitteilung 1292/2017 hatten die Bühnen den Betriebsaus - schuss in seiner Sitzung am 02.05.2017 darüber infor miert, dass dieser Untersuchungsauftrag in der vorgegebenen Zeit nicht leistbar ist und dass eine Beschlussvor lage für die Sitzung des Betriebsaus - schusses am 12.09.2017 angestrebt wird. 1. Weitergehende Gespräche über zukünftige Synergien mit dem WDR Aufgrund des Ratsauftrages wurden zwischen den Bühnen Köln und dem WDR auf verschiedenen Ebenen weitere Gespräche geführt. Ausgangspunkt für das weitere Vorge hen ist stets die vom Rat beschlossene und am 22.04.2014 allseits unterschrie bene „Kooperationsvereinbarung zwischen dem WDR und der Stadt Köln, Bühnen der Stadt Köln, für den Bereich der Werkstätten und des Ausstat - 5 tungsbetriebes inklusive der Einrichtung einer Bühnenwerk statt auf dem Produktionsgelände des WDR in Bocklemünd“. Das Ergebnis der Gespräche kann wie folgt zusammengefasst werden: Beide Partner sehen in den in Bocklemünd nebeneinander anzusiedelnden Werkstätten, welche auf einen ähnli chen Output ausge- richtet sind, eine besondere Chance, langfristig Syner gien zu heben. Der WDR steht voll und ganz zur eingegangenen und im Rundfunkrat beschlosse nen Kooperation mit den Bühnen Köln im Werk - stättenbereich. Gleichwohl betont der WDR, dass bei einem Planungshorizont von 60 Monaten Reali - sierungszeit ab Planungsauftrag des Rates an die Büh nen Köln sowohl das Gelände in Bocklemünd als auch die Strukturen der Werkstattberei che in Bocklemünd Veränderun gen unterworfen sein wer - den. Dies macht es zum jetzigen Zeitpunkt sehr schwer, konkrete Auswirkungen der entstehen den Synergien zu antizipie ren. Fun dierte betriebswirtschaftliche Analysen und rechtssichere Aussa gen, beispielsweise zur Möglichkeit des gemeinsamen Einkaufs öffentlicher Unterneh men, kön nen erst untersucht und getroffen werden, wenn klar ist, dass die Bühnen Köln mit ihren W erkstätten tatsäch- lich nach Bocklemünd kommen. Es wird vielmehr von Seiten des WDR darauf hingewiesen, nach Möglichkeit zum jetzigen Zeitpunkt keine Annahmen zu treffen, deren Belastbar keit in der Zukunft aufgrund des Vorlaufs von fünf Jahren nicht sich er ist. Gleichwohl ist der WDR zu allen Kooperati - onsbereichen jederzeit verhandlungsbe reit, sobald eine Grundsatzentschei dung für eine Ansiedlung der Bühnenwerkstätten in Bocklemünd getroffen wird. Synergien der Kooperation zwischen WDR und Bühnen Vor dem Hintergrund dieser Ausgangslage haben die Bühnen Köln die möglichen Kooperationsberei - che zusammengestellt. Grundsätzlich gilt für alle Bereiche, dass De tails zum gegenseitigen Lei s- tungsaustausch jeweils gesondert zu prüfen und in Verträgen zu rege ln sind. Hierbei müssen die vo r- gaberechtlichen Fragen bereits im Vorfeld geklärt werden.  Betrieb Die Kooperationspartner können eine Regelung dahingehend finden, dass bei Fertigungsspit zen vor der Vergabe von Aufträgen auf dem freien Markt, zunächst der jeweils andere Kooperationspartner angefragt wird. Die gegenseitig erbrachten Leistun gen würden nach einer zu vereinbarenden Ra h- menvereinbarung entsprechend abgerechnet werden.  Maschinen und technische Ausstattung Die Kooperationspartner können ein e gegenseitige Nutzung der jeweiligen technischen Ausstattung vereinbaren. Dies betrifft vor allem folgende Maschinen und Bereiche:  Licht- und Beschallungstechnik  Bühnenequipment  CNC-Fräse  Konturenschneideanlage  Horizontalplattensäge  Lackierkabinen  Großdrucker, Schriften- und Folienplotter  Vakuum- und Tiefziehtechnik Es ist erstrebenswert, die jeweiligen Maschinen, Werkstätten und das technische Equipment des j e- weils anderen Vertragspartners nach entsprechender Einweisung von den Mitarbeiterin nen und Mit- arbeitern beider Kooperationspartner selbständig nutzen zu lassen.  Weitere Leistungen Die Kooperationspartner können prüfen, ob es möglich ist, im Sinne des Gesamtkonzep tes weitere Leistungen (z.B. Transport, Lager, Fundus, Logistik) wechselseiti g auszutauschen. Auch im Bereich Beschaffung sollte die Beteiligung bzw. der Abschluss von gemeinsamen Rahmenverträ gen geprüft werden. 6  Ausbildung Die Ausbildung im Handwerk sehen sowohl der WDR als auch die Bühnen Köln als wich tige Aufgabe an, die sie durch eine Zusammenarbeit fördern können. Hierbei wäre das vorrangige Ziel, den Ausz u- bildenden Einblicke und Erfahrungen in beiden Betrie ben zu vermitteln. Dar über hinaus können in einigen Ausbildungsberufen auch prakti sche oder theoretische Ausbildungs blöcke vom jeweils die s- bezüglich besser aufgestell ten Kooperationspartner übernom men werden. Die Ausbilderinnen und Ausbilder der Kooperations partner könnten die Auszubilden den beider Unternehmen allerdings auch gemeinsam auswählen und dann gemeinsam ausbilden.  Kantine Den Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bühnen Köln könnte die Nutzung der WDR -Kantine auf dem Betriebsgelände in Bocklemünd angeboten werden.  Gemeinsame Nutzung weiterer vorhandener Infrastruktur Die Kooperationspartner können b ei Bewachung, Müllentsorgung, Winterdienste etc. auf dem Gelä n- de in Bocklemünd zusammenarbeiten und den vorhandenen Shuttleser vice zwischen dem Produkt i- onsgelände in Bocklemünd und der Innenstadt gemeinsam nutzen. Die Ideen hinsichtlich weiterer Synerg ien sind auch mit Blick auf die Laufzeit und die techni schen Entwicklungen zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend zu betrachten. Beispiel haft können hier Mitarbeiterschulungen oder ein gemeinsamer Stab an freien MitarbeiterIn nen etc. genannt werden. Die Verhandlungen der Detailver träge zu den vorgenann ten Punkten könnten in der Planungs - und Bauzeit der Werkstätten erfolgen. Kauf anstelle Erbpacht Die Bühnen Köln haben die oberste Leitungsebene des WDR Anfang Juni 2017 gebe ten zu prüfen, ob für den WDR anstelle des Erbpachtangebotes auch ein Verkauf des Grundstücks an die Bühnen in Betracht kommt. Bislang liegt hierzu noch keine Antwort vor. 2. Erlöse durch Fremdaufträge, Aufwandsminderungen durch verbesserte Logis tik und mögli- che Einnahmen aus Mehraufführungen Zur Abarbeitung des Ratsauftrages hinsichtlich der operativen Auswirkungen eines Werkstattneubaus auf die Produktionskapazitäten und den Betriebskostenzu schuss der Bühnen Köln wurde d ie actori GmbH beauftragt. Das ausführli che Gutachten liegt dieser Vorlage als Anlage 1 bei. Actori weist in dieser Ausarbeitung auch noch einmal auf die Eilbedürftigkeit des Neubaus der Werkstätten hin. Herangehensweise Bezugspunkt für die vom Rat erbetene Darstellung ist dabei das von actori im Jahr 2014 kalkulierte „Szenario 3 – Optimiertes Betriebsszenario“ mit 23 Eigen - und neun Fremdproduktionen und einem Betriebskostenzuschuss von 53,64 Mio. EUR. Das Szenario 3 liegt der mittelfristigen Finanzplanung der Bühnen zugrunde. Durch die Absage der W iedereröffnung des Ensembles am Offenbachplatz im Juli 2015 und die Tat - sache, dass am 03.07.2017 bekannt gegeben wurde, dass eine Wiedereröff nung der Bühnen am Of - fenbachplatz jedenfalls nicht in der Spielzeit 2021/22 erfolgen wird, werden die Ergeb nisse der actori- Untersuchung aus dem Jahr 2014 fortzuschreiben und zu aktualisieren sein. Über diese Notwendig - keit hatte die Betriebslei tung zuletzt im Wirtschaftsplan 2017/18 infor miert (Vorlage 0581/2017). Den - noch erachtet die Betriebsleitung das „Optim ierte Betriebsszena rio“, das der Mittelfristplanung des vom Rat beschlossenen Wirtschaftsplanes 2017/18 der Bühnen zugrunde liegt als wesentlichen Pl a- nungsansatz für die Lösung der Zukunftsfragen der Bühnen. Gleichwohl sind die Auswirkungen eines Neubaus der Werkstätten in den beiden anderen 2014 untersuchten Szenarien grundsätzlich ve r- gleichbar, wobei die final erschließbaren Effekte im Wesentlichen von der Anzahl der in den Werkstät- 7 ten hergestellten Produktionen abhängen. Die Untersuchung durch actori er folgte auf Basis von Interviews, Unterlagen der Büh nen Köln, der Machbarkeitsstudie der Gebäudewirtschaft Köln (2016), der Wirtschaftlich keits- und Organisations - untersuchung der Bühnen durch actori (2014) sowie nach Begehung der Werkstätten. Die Veränd e- rungen durch einen Neubau betref fen nach der Machbarkeitsstudie insbeson dere folgende drei Be - reiche:  Das neue Gebäude wird um ca. ein Drittel größer und verfügt neben einer zeitgemäßen Raumluft- und Haustechnik erstmals über eine eigens eingerichtete Montagehalle von bis zu 9 m lichter Höhe unter dem Kranhaken.  Die Logistik wird durch eigene Verteilerstraßen, eine Hubplattform, drei zusätzliche Kräne, e i- ne Punktzuganlage sowie Fahrlafetten verbessert. 
  In den Gewerken können auf größeren Flächen die Maschinenausstattung ausgeweitet und verbessert sowie größere Spritz-, Rein- und Trocknungsräume eingerichtet werden. Die Untersuchung der Auswirkungen auf die regelmäßig anfallenden Betriebskosten des Gebäu des (z. B. Reinigung) sowie die Energiekosten waren nicht Bestandteil dieses Auftrags.
 Ergebnisse der Untersuchung Durch einen Neubau der Werkstätten kann der Zuschussbedarf für den Bühnenbetrieb um ca. 75 TEUR p. a. gesenkt werden. Die Einsparung beruht einerseits auf einer Auswei tung des Produktions- umfangs um ungefähr zwei kleinere Produktionen sowie zusätzli che Bühnenfreiräume, die im Ideal - falle für zwei weitere (Tanz -) Gastspiele oder Repertoirevorstellun gen ge nutzt werden können. Der Gesamteffekt von 75 TEUR verteilt sich dabei wie folgt:  Die meiste Arbeitszeit kann durch eine bessere Ausstattung und Optimierungen im Workflow (ca. 1.170 Std.), durch eine effektive Raumlufttechnik (ca. 1.110 Std.) sowie den Ein satz von Kränen (ca. 795 Std.) gewonnen werden. Die Einsparungen betra gen insge samt ca. 3.560 Std. Dies entspricht einer Optimierung von ungefähr 5% der jährlichen Gesamtarbeitsleistung. 
  Die Mehrkapazitäten können dafür genutzt werden, bisher fremdvergebene Produktionen im Umfang von zwei kleinen Produktionen selbst herz ustellen und dadurch rund 40 TEUR p. a. zu sparen. Es können zudem Fremdvergabe - bzw. Materialkosten um ca. 15 TEUR p. a. re - duziert werden. Hinzu kommen Mehreinnah men für die zwei (Tanz -) Gastspiele oder Reper - toirevorstellungen von bis zu 20 TEUR p. a. 
  Durch die Vormontage kann zudem die Qualität in den Werkstätten gesteigert und Bühnenzeit durch die Verkürzungen der Technischen Einrichtungen gewon nen werden. Die Vormontage ist mit einem zusätzlichen Aufwand von 170 Std. pro Saison für die Gewerke ve rbunden. Die Bühnen am Offenbachplatz ste hen dadurch allerdings für fünf weitere Proben und die er - wähnten zwei Gastspiele oder Repertoirevorstellungen zur Verfügung. 
 Ein Teil der durch den Neubau freiwerdenden Kapazitäten (ca. 1.570 Std.) kann für Q ualitätsverbes- serungen genutzt werden. Für eine Produktionsausweitung sind diese Kapazitä ten aufgrund ihrer unregelmäßigen Verteilung über die Saison und die einzel nen Ge werke leider nicht planbar. Die Mehrkapazitäten unterstützen jedoch die langfris tige Sicherung der Qualität der Produk tionen und die Einhaltung von Sicherheitsstandards. 3. Alternativstandorte im Stadtgebiet Ausgangslage Gemäß der Aufgabenstellung des Rates sind mögliche alternative Standorte verglei chend unter den Aspekten Realis ierbarkeit, Erstellungskosten, Auswirkung auf die mögli che Koopera tion mit dem WDR, Verkehrsanbindung und Grundstückskosten darzustel len und zu bewerten. Infolgedessen wur- den das Liegenschaftsamt und das Amt für Wirtschafsförderung gebe ten, Standorte zu benennen, die folgende Parameter erfüllen: 8  Das Grundstück ist verfügbar und die Erschließung ist gesichert.  Das Baurecht ermöglicht die unmittelbare Umsetzung des Projektes, da der Neubau der Werkstät- ten keinen Aufschub duldet.  Das Grundstück muss im Bebauungsplan als Gewerbe- (GE) oder Industriegebiet (GI) festgesetzt sein oder es besteht entsprechendes Baurecht nach § 34 BauGB mit der Möglichkeit 14 m hoch zu bauen.  Das Grundstück ist mindestens 10.000 m² groß, besser 15.000 m² zur Vermeidung von Mehrge- schossigkeiten.  Die Grundstücksgeometrie erlaubt die Realisierung eines rationalen Baukörpers.  Die verkehrliche Erschließung erlaubt den regelmäßigen Verkehr von LKW ohne Einschränkun - gen.  Ein Haltepunkt des öffentlichen Personennahverkehrs befindet sich in zumutbarer Entfernung.  Das Grundstück ist altlastenfrei und von Aufbauten beräumt.  Es liegen keine besonderen Gründungsrisiken vor. Von den Ämtern wurden 18 städtische und private Grundstücke und Standorte be nannt, die diesen Kriterien weitgehend entsprechen. Parallel und mit den gleichen Parametern zu der Standortabfrage bei den städtischen Äm tern wurde ein örtliches Maklerunternehmen beauftragt, geeignete Grundstücke im Köl ner Stadtgebiet zu benen- nen. Das Unternehmen hat 15 Standorte benannt, davon neun Standorte, die auch von den Ämtern der Stadt Köln benannt worden waren. Die entspre chende Auswertung liegt dieser Vorlage als An- lage 2 bei. Durch die so vorgenom mene dop pelte Standortanalyse kann ausgeschlossen werden, dass es gegenwärtig weitere geeignete Grundstücke in Köln am Markt gibt. Die Suche nach alternati- ven Standorten hat außerdem ergeben, dass pas sende Bestandsobjekte, also Grundstü cke mit pas - senden Gebäuden, am Markt nicht verfügbar sind. Das sich im Eigentum der städtischen Gesellschaft Butzweilerhof GmbH & Co. KG befindli che Grund- stück in Ossen dorf wurde aus der Betrach tung ausgeschieden, da dieses ca. 60.000 qm große und ungeteilte Grundstück aus strategi schen Grün den, z. B. zur Ansiedlung eines größer en Betriebes zurückgehalten wird. Das Grundstück der Hal len 70 und 71 im Plange biet des städtebaulichen Werkstattverfah rens Hallen Kalk sollte zu Beginn der Untersuchung wegen des laufenden Verfahrens nicht berücksichtigt werden. Aufgrund der aktuelle n Diskussion in diesem städtebaulichen Werkstattverfah ren wurde es zwar in der Folge betrachtet aber später wieder ausgeschie den, da aufgrund des Ergebnisses des Werkstatt- verfahrens das notwendige Baurecht gegenwärtig nicht gege ben ist und der Neubau der Werkstätten dadurch zeitlich nicht kalkulierbar ist. Die so gefundenen 22 Grundstü cke wurden in eine Mat rix aufgenommen, in der die wichtigsten E i- genschaften der einzelnen Standorte dargestellt wurden. Diese Matrix liegt dieser Vorlage als Anlage 3 bei. Bei der Suche nach geeigneten Grundstücken ergab sich ein alternatives Durchführungsmo dell, näm- lich die Ausschreibung eines Mietvertrages für ein schlüsselferti ges Gebäude nach den Spezifikatio - nen der Bühnen. Es entspricht dem Geschäftsm odell einiger Grundstückseigentümer, dass diese ihre Grundstücke nicht veräußern, aber den Interessen ten fertige, nach ihren Wünschen erstellte Objekte schlüsselfertig vermieten. Ein langfristiger Mietver trag mit der öffentlichen Hand ist für diese A nbieter durchaus interessant. Dieser Weg wurde mit einem möglichen Anbieter venti liert und ergab ein indi - katives Mietangebot von 10,50 €/m 2. Nach dieser Standortrecherche lassen sich demnach grundsätz - lich drei Durchführungsmodelle unterscheiden: 9 1. Kauf eines Grundstückes und Neubau von Werkstätten auf diesem Grundstück. Für dieses klassi - sche Durchführungsmodell stehen derzeit zwölf Standorte zur Verfü gung, von denen sich vier im Eigentum der Stadt Köln und acht im Privateigentum befinden. 2. Erbpacht eines Grundstückes und eigene Investition auf diesem Grundstück. Die Erb pacht redu- ziert gegenüber dem Kauf des Grundstückes die Anfangsinvestion erheblich. Bei Erbpachtgrun d- stücken stellt sich jedoch die Frage, was nach Ablauf des Erbpachtvertrages mi t dem Gebäude auf dem Grundstück geschieht. Für diesen Fall ist eine besondere Regelung zu treffen. Für dieses Durchführungsmodell stehen derzeit zwei Standorte neben dem WDR -Grundstück zur Verfügung. Das Durchführungsmodell Erbpacht verhält sich ansonsten wie das Durchführungsmodell Kauf. 3. Anmietung einer fertigen Immobilie (Investorenmodell). Für einige angebotene Stand orte besteht die Möglichkeit ein Gebäude nach den Anforderungen der Bühnen durch den Grundstückseigen - tümer errichten zu lassen und di eses dann langfristig zu mieten. Dieses Modell bietet gegenüber der Eigenrealisierung den Vorteil einer deutlich schnelleren Realisierung, da die zeitraubenden Ausschreibungsverfahren auf der Seite des Investors entfallen. Da es sich bei diesem Procedere um einen indirekten Bauauftrag handelt, muss der Mietvertrag standortunabhängig ausgeschrie - ben werden. Eine Fixierung von Standorten über die genannten Kriterien hinaus ist bei diesem Verfahren nicht möglich. Kapitalwertrechnung Kauf, Erbpacht oder Miete Um die finanziellen Auswirkungen der möglichen drei Durchführungsmodelle zu ermit teln wurde vom Steuerberater der Bühnen der Kapitalwert über den Zeitraum von 40 Jahren – der Zeitraum in dem die Werkstätten i n der Anlagenrechnung der Bühnen abgeschrie ben werden – errechnet. Zum Ver - gleich wurden in den Durchführungsmodel len Eigenrealisierung auf eigenem Grundstück und auf Erbpachtgrundstück jeweils Baukosten von 18,5 Mio. € und in dem Durchführungsmo dell Miete eine Kaltmiete von 10,50 €/m2 im Monat angenommen. Das Ergebnis zeigt, dass die Eigenrealisierung auf eigenem Grundstück mit einem Kapitalwert von ca. 21,4 Mio. € die günstigste Lösung darstellt, g e- folgt von der Eigenrealisierung auf einem Erbpachtgru ndstück, die mit ca. 23,5 Mio. € zu Buche steht. Die Mietvariante ist auf die Zeit von 40 Jahren mit einem Kapitalwert von ca. 32,3 Mio. € die teuerste Lösung. Wesentlicher Grund für dieses Ergebnis sind, neben der Rendite, die der Vermieter für sich erwirtschaften muss, die außerordentlich günstigen Finanzierungsmöglichkeiten der Bühnen. Auch die um ca. zweieinhalb Jahre schnellere Realisierungszeit des Investorenmodells führt hier zu keinem anderen Ergebnis. Weitere Einzelheiten sind der Kapitalwer termittlung zu entnehmen, die dieser Vo r- lage als Anlage 4 beiliegt. Die in der Anlage 3 aufgeführten neun Grundstücke, die nur über ein Investorenmodell anzumieten sind, werden aufgrund der Ergebnisse der Kapitalwertermittlung nicht weiter betrachtet. Bewertung und vergleichende Darstellung Die Aspekte Realisierbarkeit und Erschließung sind für alle 13 verbleibenden Stand orte gegeben, sie differenzieren diese nicht weiter und finden daher in der weiteren Darstellung keine Beachtung. Es wird unterstellt, dass die Herstellungskosten für das Gebäude und die Außenanla gen bei der Ei - genrealisierung für alle Grundstücke gleich sind. Dies ist aufgrund der räumli chen Nähe und der ver - gleichbaren Topographie auch plausibel. Angenommen wurden hierfür die Investitionskosten aus der Machbarkeitsstudie von 18,5 Mio. €. Als Beurteilungskrite rien wurden deshalb die folgenden Punkte herangezogen: 1. Grundstückskaufpreis in €/m² 2. Entfernung in Straßenkilometern zum Offenbachplatz 3. Fahrtzeit mit einem LKW in Minuten zum Offenbachplatz 4. Fahrtzeit mit dem ÖPNV in Minuten zum Offenbachplatz 10 1. Der Grundstückskaufpreis ist die einzige standortvariable Investitionsgröße, da die Herstellungs - kosten des Gebäudes für alle Standorte gleich angenommen wurden. Der Kauf preis geht dabei für die Kaufgrundstücke wie auch für die in Erbpacht zu vergebe nen Grundstücke (da er Grundlage für die Bildung des Erbpachtzinses ist) mit 30 % in das Gesamtergebnis ein. Hierbei ist zu beachten, dass die aktuellen Grundstücks preise für die städtischen Grundstücke und nur für einen Teil der pri - vaten Grundstücke be kannt sind. Für die anderen Grundstücke wurde der Bodenrichtwert aus der Veröffentlichung boris.nrw.de des oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nord- rhein-Westfalen herangezogen. 2. Die Entfernung in Straßenkilometern zwischen dem Offenbachplatz und dem jeweili gen Standort bedingt einen Teil der standortvariablen Folgekosten. Hierüber wird im Wesentli chen der Verschleiß des Transportfahrzeuges erfasst, der mit zunehmender Entfer nung größer wird. Die Entfernung in Kilometern geht zu 20% in das Gesamtergebnis ein. 3. Die Fahrtzeit zwischen dem Offenbachplatz und dem jeweiligen Standort bildet einen weite ren Teil der standortvariablen Folgekosten ab, d a diese Fahrtzeit Arbeits zeit bedeutet. Da die Fahrzeuge in der Regel mit mehr als einem Mitarbeiter besetzt sind, wird das Merkmal Fahrtzeit höher gewichtet, als das Merkmal Entfernung. Die Fahrtzeit mit dem LKW geht mit 30 % in das Gesamtergebnis ein. 4. Eine weitere Komponente der standortvariablen Kriterien ist die Anbindung des Standor tes an den ÖPNV. Auch wenn hier aus Ermittlungsgründen die Verbindung zwischen dem Stand ort und dem Offenbachplatz erfasst wurde, drückt sich in dieser Bezie hung auch die grundsätzli che Qualität der ÖPNV Anbindung aus. Ermittelt wurden die Wegzeiten von Haus zu Haus. Die so ermittelte Reisezeit ÖPNV geht mit 20 % in das Gesamtergebnis ein. Weitere Einzelheiten der Bewertung können der als Anlage 5 anliegenden Tabelle entnommen wer- den. Die fünf in dieser Tabelle am besten bewerteten Grundstücke werden im Folgen den in Bezug auf die sonstigen Standortanforderungen qualitativ beur teilt. Die dabei zur Orientierung verwendeten Kartenauszüge sind jeweils ohne Maßstab.  Ossendorf, Hugo-Eckener-Straße Das ca. 12.500 m2 große Grundstück befindet sich im Eigentum der Stadt Köln. Das Grund stück wur- de in der Vergangenheit für einen benachbarten Betrieb reserviert, diese Reservie rung besteht nun nicht mehr. Größe und Zuschnitt des Grundstücks ermögli chen grundsätzlich eine wirtschaftliche Ausnutzung der Fläche, allerdings ist der Anteil der nicht überbaubaren Flä chen an diesem Grund - stück aufgrund seiner Randlage im Gewerbegebiet Ossendorf mit ca. 3.300 m 2 recht groß. Im Gewer- begebiet Ossen dorf bestehen verschiedene Einrichtungen der Nahversorgung, ein funktionieren des Stadtteilzentrum besteht jedoch nicht. Stadtplan Grundkarte Flurkarte 11  WDR Bocklemünd, Freimersdorfer Weg Der Standort des WDR am Freimersdorfer Weg ist ca. 500.000 m 2 groß, aus diesem Grund stück kann im Süden für die Werkstätten eine ca. 10.000 m 2 große Teilfläche ausparzelliert werden. Da Parkplätze und Erschließungsanlagen zu wesentlichen Teilen auf dem Grund stück des WDR ange- ordnet werden können, ist der Neubau der Werkstätten an diesem knapp bemesse nen Standort mög- lich. Der Zuschnitt des Grundstücks und der vorhandene Baumbe stand führen zu einem langge - streckten Gebäude mit einem erhöhten Aufwand für die innere Ersch ließung. Das Grundstück wird vom WDR im Wege der Erbpacht angeboten. Auf dem Ge lände des WDR wird eine Kantine vorge - halten, im ca. 1,5 km entfernten Stadtteil Widders dorf befinden sich zwei Supermärkte. Weitere De - tails zu diesem Grundstück sind der Ma chbarkeitsstudie zu entnehmen, die der Vorlage 0512/2017 aus der Sitzung des Rates am 04.04.2017 beiliegt. Stadtplan Grundkarte Flurkarte  Frankfurter Straße, Lina-Bommer-Weg Das Grundstück befindet sich im Airport -Business-Park im Stadtteil Gremberghoven. Die hervorr a- gende ÖPNV-Erschließung ist durch den unmittelbar benachbarten S -Bahnhaltepunkt der Linien S 13 und S 19 gegeben. Das Grundstück befindet sich im Privatbe sitz und ist ca. 23.000 m 2 groß, es darf erwartet werden, daß der Eigentümer keine ca. 15.000 m2 große Teilfläche des Grundstücks, sondern nur das gesamte Grundstück verkaufen wird. Dadurch ergibt sich ein sehr hoher Kaufpreis, aber auch die Chance, hier weitere Einrichtungen der Bühnen wie Fundus oder Lager einzuri chten. Der rechts- kräftige Bebauungsplan 7242/02 -00-01 trifft keine Festsetzungen, die der Einrichtung der Bühnen - werkstätten an dieser Stelle entgegenstehen könnten. Im Airport-Business-Park gibt es keine wesent- lichen Versorgungseinrichtungen, das nä chstgelegene Stadtteilzentrum Ostheim ist mit dem Fahrrad oder dem PKW erreichbar. Stadtplan Grundkarte Flurkarte 12  Rolshover Straße, Max-Glomsda-Straße Bei dem ca. 17.500 m 2 großen Grundstück handelt es sich um die ehemalige Wertstoffsammelstelle der AWB im Stadt teil Poll. Das Grundstück befindet sich im Privateigentum, der Kaufpreis ist relativ hoch, da hier noch Altlasten zu beseitigen sind. Die Nachbarschaft ist durch Ge werbe und großflä - chige Handelsbetriebe (Möbel -Flamme, ehem. Praktiker, Handels hof) sowie die Zentrale des TÜV Rheinland geprägt. Für das Gebiet befindet sich der Bebauungsplan 70439/08 im Aufstellungsverfah - ren, der für das betreffende Grund stück Gewerbegebiet festsetzt. Neben der sehr guten Verkehrser - schließung spricht für das Grundstück auch die Nachbarschaft zum Stadtteilzentrum Poll. Stadtplan Grundkarte Flurkarte  Lövenich, Kölner Straße Das ca. 19.500 m 2 Grundstück liegt am Nordrand des Stadtteils Lövenich in einem Gewerbege biet westlich der Autobahn A 1 und nördlich der Bahnstrecke Köln - Aachen. Das Grundstück ist gut zuge- schnitten, alleine für die Werkstätten aber etwas zu groß. Für das Gewerbege biet gibt es seit es 2001 einen rechtskräftigen Bebauungsplan mit der Fests etzung Gewerbegebiet. Das Grundstück befindet sich in Privatbesitz ein formulierter Kaufpreis ist nicht bekannt, der Bodenrichtwert liegt bei 160 €/m 2. Ein Supermarkt im Ortskern von Lövenich und der S -Bahnhaltepunkt Lövenich liegen ca. 1,2 km ent - fernt und sind über die Kölner Straße gut zu erreichen. Stadtplan Grundkarte Flurkarte 13 4. Ergebnisse im Vergleich zu einer Lösung auf dem Gelände des WDR In der Standortuntersuchung hat sich das Grundstück an der Hugo -Eckener-Straße im Gewerbege- biet Ossendorf als das bestgeeignete Grundstück erwiesen. Das Grund stück ist nicht nur aufgrund seines Zuschnittes gut zu bebauen, es befin det sich im Eigentum der Stadt Köln und kann deshalb ohne besondere Risi ken, wie sie mit einem Grundstüc kskauf von einem Privaten verbunden sein könnten, erworben oder in das Sondervermögen der Bühnen übertragen werden. Das Grundstück bietet allerdings nicht die Voraussetzungen, den bestehenden Kooperationsvertrag mit dem WDR auszufüllen. Dieser Vertrag mü sste bei Inanspruch nahme des Grundstücks zumindest umfassend angepasst werden. Auch ist zu bedenken, dass bei einer Nutzung des Grundstücks an der Hugo - Eckener-Straße durch die Bühnen Köln das - wie die vorstehende Standortrecherche belegt - bereits jetzt sehr knappe Angebot attraktiver Gewerbegrundstücke in Köln weiter reduziert wird. In die ser Hinsicht bietet das Grundstück auf dem Gelände des WDR aufgrund seiner besonderen Bedin gungen keine Kompensation. Vor diesem Hintergrund unterliegt es der Abw ägung des Rates, ob das aufgrund des Zuschnitts und der längeren Fahrzeit zum Offenbachplatz weniger gut geeig nete und wegen des Erbbaurechtes im Kapitalwert auch teurere Grundstück auf dem Gelände des WDR in Bocklemünd trotzdem zum Zuge kommt, da hiermit die Synergien der Kooperation mit dem WDR zum Tragen kommen. In der Gesamtbetrachtung fällt deshalb die Entscheidung für das Grundstück auf dem Gelände des WDR in Bocklemünd, da nur hier die Möglichkeit besteht, die vielfältigen Synergien der Kooperati on mit dem WDR zu heben. Mit dem Grundstück an der Hugo -Eckener-Straße besteht zu dieser Ent - scheidung aber eine sehr gute Alternative. Anlagen Anlage 1: actori-Gutachten Anlage 2: Standortuntersuchung Greif & Contzen Anlage 3: Liste der potentiellen 22 Standorte Anlage 4: Kapitalwertermittlung Kremer Hamböker Boddenberg Anlage 5: Matrix der 13 Standorte

• Anlage 2_Standortuntersuchung Greif und Contzen

  PDF

  Ansehen: Anlage 2_Standortuntersuchung Greif und Contzen Text: Anlage 2_Standortuntersuchung Greif und Contzen Herunterladen: Anlage 2_Standortuntersuchung Greif und Contzen

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH Standortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Immobilienrecherche 2Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln INHALT Aufgabenstellung / Vorgehensweise 03 Suchprofil / Rahmendaten 04 Räumlicher Überblick 05 Verfügbare Immobilien 06 Ansprechpartner 37 Kontaktdaten 38 3Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln AUFGABENSTELLUNG / VORGEHENSWEISE Greif & Contzen wurde beauftragt, eine Immobilienrecherche zur Standortsuche für die Bühnenwerkstätten der Bühnen Köln zu erstellen. Die Ausarbeitung soll in Form einer Broschüre zusammengefasst werden, wobei die Standorte mit Kartenausschnitten dargestellt und in Bezug auf die Machbarkeit bewertet werden sollen. Unter Berücksichtigung der Parameter des übermittelten Anforderungsprofils haben wir den Markt in Bezug auf Grundstücke und Bestandsimmobilien untersucht. Nach Prüfung konnten zum Zeitpunkt unserer Analyse keine Bestandsobjekte identifiziert werden, die den Suchkriterien entsprachen. Insofern umfasst unsere Dokumentation ausschließlich unbebaute Grundstücke, die aufgrund der Größe und des Zuschnittes für die angedachte Bebauung geeignet sind. Liegenschaften mit einem überproportionalen Kaufpreis aufgrund der Lage oder der Bebaubarkeit haben wir bei unserer Zusammenstellung bewusst nicht berücksichtigt. 4Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln SUCHPROFIL / RAHMENDATEN  Lage Stadtgebiet Köln, nach Möglic hkeit innerhalb des Autobahnringes  Größe 10.000 bis 15.000 m², ggf. erweiterungsfähig  Erschließung voll erschlossen, m it größtmöglichen Fahrzeugen anfahrbar, ÖPNV Anbindung in zumutbarer Entfernung  Bau- u. Planungsrecht Gewerbe- o. I ndustriegebiet ohne Einschränkungen oder vergleichbare Situation nach §34 BauGB, sofort bebaubar, Bauhöhe 14 m muss möglich sein  Altlasten altlastenfrei oder Bes eitigung vorhandener Altlasten durch den Verkäufer bzw. dem Erbbauzinsverpächter gesichert  Gründung / Bodenbeschaffenheit keine besonderen über den normale n Gewerbebau hinausgehenden Gründungsanforderungen  Kauf o. Erbbauzins bevorzugt Kau f, Erbbauzins ist jedoch möglich 5Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln RÄUMLICHER ÜBERBLICK 10 km 5k m 6Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln VERFÜGBARE LIEGENSCHAFTEN 1. Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll 2. Rolshover Straße, 51105 Köln-Poll 3. Frankfurter Straße / Lina-Bo mmer-Weg / Alter-Deutzer Postweg, 51149 Köln-Gremberghoven 4. Josef-Linden-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven 5. Kennedystraße, 51147 Köln-Porz Urbach 6. Kaiserstraße 127, 51145 Köln-Porz Urbach 7. Kaiserstraße, 51145 Köln-Porz Urbach 8. Unter den Birken / Adam-Riese-Straße, 50996 Köln-Hahnwald 9. Unter den Birken, 50996 Köln-Hahnwald 10. Rheinische Allee, 50858 Köln-Marsdorf 11. Kölner Straße / Zusestraße, 50859 Köln-Lövenich 12. Zusestraße / Daimlerstraße, 50859 Köln-Lövenich 13. Spenrather Weg / Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd 14. Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd 15. Industriepark Köln-Nord / Scarletallee, 50735 Köln-Niehl 7Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 1 – Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll Grundkarte FlurkarteStadtplan 8Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Größe: ca. 17.593 m² Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - über das nahegelegene Autobahnkreuz Köln-Gre mberg, welches die Autobahn BAB 4 (Olpe-Köln-Aachen) und die A 559 (Flughafenautobahn) miteinander verbindet, bestehen gute Verkehrsanbindungen - das Kölner Stadtzentrum ist über die Severinsbrücke in wenigen Minuten zu erreichen - Buslinie 159 in unmittelbarer Objektnähe - Straßenbahnlinie 7 an der Siegburger Straße in ca. 1 km Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 3,0 km Nahversorgungs- zentrum: „Poll“ ca. 600 m Baurecht: Es existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Baurecht is t demnach voraussichtlich nach § 34 BauGB zu bewerten. Höhe: k.A. Kaufpreis: 390,00 €/m² Bodenrichtwert: 165,00 €/m² 1 – Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll 9Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 2 – Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll Verkehrsübungsplatz Grundkarte FlurkarteStadtplan 10Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Größe: ca. 95.000 m² Erschließung: nicht erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - über das nahegelegene Autobahnkreuz Köln-Gre mberg, welches die Autobahn BAB 4 (Olpe-Köln-Aachen) und die A 559 (Flughafenautobahn) miteinander verbindet, bestehen gute Verkehrsanbindungen - das Kölner Stadtzentrum ist über die Severinsbrücke in wenigen Minuten zu erreichen - Buslinie 159 in unmittelbarer Objektnähe - Straßenbahnlinie 7 an der Siegburger Straße in ca. 800 m Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 3,0 km Nahversorgungs- zentrum: „Poll“ ca. 600 m Baurecht: Es existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Baurecht is t demnach voraussichtlich nach § 34 BauGB zu bewerten. Höhe: k.A. Kaufpreis: k.A. Bodenrichtwert: 165,00 €/m² 2 – Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll Verkehrsübungsplatz 11Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Grundkarte FlurkarteStadtplan 3 – Frankfurter Straße / Lina-Bommer-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven 12Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Bebauungsplan Größe: ca. 23.000 m² Erschließung: erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - ist über die Anschlussstellen Köln-Rath/Heumar und Köln-Porz- Gremberghoven an die Bundesautobahnen A59, A559, A3 sowie A4 angebunden - über das Heumarer Dreieck und das Autobahnkreuz Köln- Gremberg gleichzeitig auch mit dem Kölner Autobahnring verknüpft, so dass auch Verkehrsachsen wie die A1 gut zu erreichen sind - Nähe zum Flughafen Köln/Bonn (5 Autofahrminuten) - Buslinien 151, 152 in unmittelbarer Nähe (ca. 200 m) - S13, S19 sowie RB ebenfalls in unmittelbarer Nähe (ca. 200 m) Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 7,2 km Nahversorgungs- zentrum: „Ostheim“ ca. 1 km Baurecht: Bebauungsplan Nr. 7242/02-00-01 GE; GRZ 0,8; GFZ 2,2 Höhe: max. 16,00 m, auf 10 % bis 22,00 m Kaufpreis: ca. 290,00 €/m² Bodenrichtwert: 165,00 €/m² 3 – Frankfurter Straße / Lina-Bommer-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven 13Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 4 – Josef-Linden-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven Grundkarte FlurkarteStadtplan 14Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Bebauungsplan Größe: ca. 20.000 m² Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - ist über die Anschlussstellen Köln-Rath/Heumar und Köln-Porz- Gremberghoven an die Bundesautobahnen A59, A559, A3 sowie A4 angebunden - über das Heumarer Dreieck und das Autobahnkreuz Köln- Gremberg gleichzeitig auch mit dem Kölner Autobahnring verknüpft, so dass auch Verkehrsachsen wie die A1 gut zu erreichen sind - Nähe zum Flughafen Köln/Bonn (5 Autofahrminuten) - Buslinien 151, 152, 191 in ca. 400 m Entfernung - S13, S19 sowie RB in ca. 700 m Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 7,1 km Nahversorgungs- zentrum: „Ostheim“ ca. 1,5 km Baurecht: Bebauungsplan Nr. 7242/02-00-02 GI; GRZ 0,8; BMZ 9,0 Höhe: GH max. 15,00 m über BP Kaufpreis: ca. 230,00 €/m² Bodenrichtwert: 165,00 €/m² 4 – Josef-Linden-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven 15Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 5 – Kennedystraße, 51147 Köln-Porz-Urbach Grundkarte FlurkarteStadtplan 16Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Bebauungsplan Größe: ca. 20.297 m² Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - zwischen der A59, Autobahnanschluss 34 Köln-Kreuz Flughafen und dem Rhein gelegen - der Flughafen Köln-Bonn ist in ca. 4 Fahrminuten und die Kölner Innenstadt über die Frankfurter Straße in ca. 15 Fahrminuten erreichbar - die BAB 3 wird über die A 59 ebenfalls in ca. 4 Fahrminuten erreicht, von dort aus gelangt man in kurzer Zeit auf die BAB 4 oder BAB 1. - Buslinien 160, 161, 162 und 166 in ca. 400 m Entfernung - S-Bahnstation Köln-Porz befindet sich in erweiterter Umlage Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 11,5 km Nahversorgungs- zentrum: „Urbach“ ca. 900 m Baurecht: Bebauungsplan Nr. 76390/02 Teilfläche 1: GE; GRZ 0,8; BMZ 10,0 Teilfläche 2: GE; GRZ 0,6; BMZ 8,0 Höhe: Teilfläche 1: max. 18,00 m Teilfläche 2: max. 13,50 m Kaufpreis: 230,00 €/m² Bodenrichtwert: 230,00 €/m² 5 – Kennedystraße, 51147 Köln-Porz-Urbach 17Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 6 – Kaiserstraße 127, 51145 Köln-Porz-Urbach Grundkarte FlurkarteStadtplan 18Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Bebauungsplan Größe: ca. 67.000 m² Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - im Stadtteil Köln-Porz (Urbach) zwischen der A59, Autobahn- anschluss 34 Köln-Kreuz Flughafen und dem Rhein gelegen - der Flughafen Köln-Bonn ist in ca. 4 Autominuten und die Kölner Innenstadt über die Frankfurter Straße in ca. 15 Fahrminuten erreichbar - die BAB 3 wird über die A 59 ebenfalls in ca. 4 Fahrminuten erreicht; von dort aus gelangt man in kurzer Zeit auf die BAB 4 oder BAB 1 - Buslinien 151, 152, 160, 161, 162, 165 und 166 in direkter Nähe - S-Bahnstation Köln-Porz (S12, RB, RE) befindet sich wenige Gehminuten entfernt Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 10,2 km Nahversorgungs- zentrum: „Porz“ ca. 400 m Baurecht: Bebauungsplan Nr. 75389/03 vom 24.05.2016 GI; sonst keine weiteren Festsetzungen in Bezug auf GRZ und GFZ, es gilt die BauNVO vom 23.01.1990 Höhe: k.A. Kaufpreis: k.A. Bodenrichtwert: 160,00 €/m² 6 – Kaiserstraße 127, 51145 Köln-Porz-Urbach 19Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 7 – Kaiserstraße, 51145 Köln-Porz-Urbach Grundkarte FlurkarteStadtplan 20Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Bebauungsplan 7 – Kaiserstraße, 51145 Köln-Porz-Urbach Größe: ca. 19.000 m² Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - im Stadtteil Köln-Porz (Urbach) zwischen der A59, Autobahn- anschluss 34 Köln-Kreuz Flughafen und dem Rhein gelegen - der Flughafen Köln-Bonn ist in ca. 4 Autominuten und die Kölner Innenstadt über die Frankfurter Straße in ca. 15 Fahrminuten erreichbar - die BAB 3 wird über die A 59 ebenfalls in ca. 4 Fahrminuten erreicht; von dort aus gelangt man in kurzer Zeit auf die BAB 4 oder BAB 1 - Buslinien 151, 152, 160, 161, 162, 165 und 166 in direkter Nähe - S-Bahnstation Köln-Porz (S12, RB, RE) befindet sich wenigen Gehminuten entfernt Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 10,0 km Nahversorgungs- zentrum: „Porz“ ca. 400 m Baurecht: Bebauungsplan Nr. 75389/03 vom 24.05.2016 GE; sonst keine weiteren Festsetzungen in Bezug auf GRZ und GFZ, es gilt die BauNVO vom 23.01.1990 Höhe: k.A. Kaufpreis: k.A. Bodenrichtwert: 160,00 €/m² 21Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 8 – Unter den Birken / Adam-Riese-Straße, 50996 Köln-Hahnwald Stadtplan Grundkarte Flurkarte 22Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Größe: ca. 16.642 m² (ca. 12.225 m² nach Abzug Grünstreifen) Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - BAB-Kreuz Köln-Süd (BAB 4 Olpe-Köln-Aachen/BAB 555 Köln- Bonn) ist über den Kiesgrubenweg auf kurzem Wege erreichbar - Kölner Innenstadt ist über die nahegelegene Rheinuferstraße in nur wenigen Fahrminuten anfahrbar - Buslinie 135 an der Emil-Hoffmann-Str. in ca. 400 m Entfernung - Straßenbahnlinien 16 und 17 in ca. 1 km Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 8,0 km Nahversorgungs- zentrum: „Godorf“ ca. 1 km Baurecht: Bebauungsplan Nr. 69370/02 vom 05.07.2005 GE; GRZ 0,6; GFZ 1,8; III Höhe: keine explizite Festlegung im Bebauungsplan, Anhaltspunkt III als Höchstgrenze für Vollgeschosse Erbbauzins: 1,25 €/m² Bodenrichtwert: 185,00 €/m² Luftbild Bebauungsplan 8 – Unter den Birken / Adam-Riese-Straße, 50996 Köln-Hahnwald 23Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 9 – Unter den Birken, 50996 Köln-Hahnwald Grundkarte Flurkarte Stadtplan 24Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Bebauungsplan Größe: ca. 16.500 m² Erschließung: nicht erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - BAB-Kreuz Köln-Süd (BAB 4 Olpe-Köln-Aachen/BAB 555 Köln- Bonn) ist über den Kiesgrubenweg auf kurzem Wege erreichbar - Kölner Innenstadt ist über die nahegelegene Rheinuferstraße in nur wenigen Fahrminuten anfahrbar - Buslinie 135 an der Emil-Hoffmann-Str. in ca. 400 m Entfernung - Straßenbahnlinien 16 und 17 in ca. 1,2 km Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 8,0 km Nahversorgungs- zentrum: „Godorf“ ca. 1 km Baurecht: Bebauungsplan Nr. 69370/02 vom 05.07.2005 GE; GRZ 0,6; GFZ 1,8; III Höhe: keine explizite Festlegung im Bebauungsplan, Anhaltspunkt III als Höchstgrenze für Vollgeschosse Erbbauzins: 1,25 €/m² Bodenrichtwert: 185,00 €/m² 9 – Unter den Birken, 50996 Köln-Hahnwald 25Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 10 – Rheinische Allee, 50858 Köln-Marsdorf Grundkarte FlurkarteStadtplan 1 2 26Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Größe: Gesamtfläche ca. 62.500 m² Teilfläche 1: ca. 40.000 m² Teilfläche 2: ca. 22.500 m² Erschließung: nicht erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - verkehrsgünstige Lage im Gewerbegebiet Marsdorf mit guter Verkehrsanbindung zum Autobahnkreuz Köln-West (BAB 1 Köln- Dortmund-Hamburg / BAB 4 Olpe-Köln-Aachen) - über die nahegelegene Dürener Straße (B264) ist das Kölner Stadtzentrum auf kurzem Wege erreichbar - Straßenbahnlinie 7 in ca. 400 m Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 7,4 km Nahversorgungs- zentrum: „Marsdorf-Center“ ca. 600 m Baurecht: Bebauungsplan Nr. 6042/06 vom 04.08.2004 GE; GRZ 0,8; GFZ 1,0 Höhe: IV-geschossige Bauweise max. 18,00 m Kaufpreis: 160,00 €/m² Bodenrichtwert: 165,00 €/m² Luftbild Bebauungsplan 10 – Rheinische Allee, 50858 Köln-Marsdorf 1 2 27Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 11 – Kölner Straße / Zusestraße, 50859 Köln-Lövenich Grundkarte FlurkarteStadtplan 28Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Größe: ca. 19.500 m² Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - direkte Verkehrsanbindung zum AutobahnkreuzKöln-West (BAB 1 Köln-Dortmund-Hamburg / BAB 4 Olpe-Köln-Aachen) - über die nahegelegene Aachener Straße sowie den Militärring ist das Kölner Stadtzentrum auf kurzem Wege erreichbar - Buslinie 144 in ca. 200 m Entfernung - Bahnhof Lövenich (Buslinien 141, 143, 144, 145, 149, 961, 967 sowie S-Bahnen S12, S13, S19) in ca. 1,2 km Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 7,5 km Nahversorgungs- zentrum: „Rhein-Center Weiden“ ca. 1 km Baurecht: Bebauungsplan Nr. 59460/02 Blatt 2 vom 29.10.2001 GE; III; GRZ 0,8; GFZ 2,4 Höhe: k.A. Erbbauzins: k.A. Bodenrichtwert: 160,00 €/m² 11 – Kölner Straße / Zusestraße, 50859 Köln-Lövenich 2 Bebauungsplan 29Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 12 – Zusestraße / Daimlerstraße, 50859 Köln-Lövenich Grundkarte FlurkarteStadtplan 30Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Größe: Teilfläche 1: ca. 40.000 m² Teilfläche 2: ca. 20.000 m² Teilfläche 3: ca. 16.000 m² Kleinteilige Parzellierung für KMU angedacht Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - direkte Verkehrsanbindung zum AutobahnkreuzKöln-West (BAB 1 Köln-Dortmund-Hamburg / BAB 4 Olpe-Köln-Aachen) - über die nahegelegene Aachener Straße sowie den Militärring ist das Kölner Stadtzentrum auf kurzem Wege erreichbar - Buslinie 144 in ca. 200 m Entfernung - Bahnhof Lövenich (Buslinien 141, 143, 144, 145, 149, 961, 967 sowie S-Bahnen S12, S13, S19) in ca. 1,2 km Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 7,5 km Nahversorgungs- zentrum: „Rhein-Center Weiden“ ca. 1 km Baurecht: Bebauungsplan Nr. 59460/02 Blatt 2 vom 29.10.2001 GE; III; GRZ 0,8; GFZ 2,4 Höhe: k.A. Kaufpreis: k.A. Bodenrichtwert: 160,00 € 12 – Zusestraße / Daimlerstraße, 50859 Köln-Lövenich 2 Bebauungsplan 1 2 3 31Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 13 – Spenrather Weg / Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd Grundkarte FlurkarteStadtplan 32Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Bebauungsplan Größe: ca. 45.221 m² Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - über die Einfallstraße Venloer Str. (B59) sindsowohl die Kölner Innenstadt als auch in die andere Richtung Pulheim schnell erreichbar - Autobahnanschlussstelle Bocklemünd (BAB1) des Autobahn- ringes Köln ist ca. 250 m entfernt - über das Autobahnkreuz West ist der Standort gut an die A4 (Aachen/Olpe) und die A555 (Bonn/Flughafen Köln) angebunden - Buslinie 970 in ca. 300 m Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 8,8 km Nahversorgungs- zentrum: „Bocklemünd“ ca. 1 km Baurecht: Bebauungsplan Nr. 59499/03 vom 27.11.1995 GI; GRZ 0,8; GFZ 2,4 GE; GRZ 0,8; GFZ 2,0 Es befindet sich eine Bebauungsplanänderung in Aufstellung. Wesentliche Änderungen: reines GI, Wegfall der trennenden Planstraße. Höhe: 68,00 m über NN (Festsetzung im Bebauungsplan) Geländeniveau liegt bei ca. 54,60 m über NN (ca. 14,00 m möglich) Kaufpreis: 210,00 €/m² Bodenrichtwert: 150,00 €/m² (Wert aus 2016) 13 – Spenrather Weg / Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd 33Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 14 – Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd Grundkarte FlurkarteStadtplan 34Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Bebauungsplan Größe: Teilfläche 1: ca. 14.000 m² Teilfläche 2: ca. 20.000 m² Erschließung: teilweise erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - über die Einfallstraße Venloer Str. (B59) sindsowohl die Kölner Innenstadt als auch in die andere Richtung Pulheim schnell erreichbar - Autobahnanschlussstelle Bocklemünd (BAB1) des Autobahn- ringes Köln ist ca. 250 m entfernt - über das Autobahnkreuz West ist der Standort gut an die A4 (Aachen/Olpe) und die A555 (Bonn/Flughafen Köln) angebunden - Buslinie 970 in ca. 300 m Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 8,8 km Nahversorgungs- zentrum: „Bocklemünd“ ca. 1 km Baurecht: Bebauungsplan Nr. 59499/03 vom 27.11.1995 Teilfläche 1: GE; GRZ 0,8; GFZ 2,0 Teilfläche 2: GI; GRZ 0,8; GFZ 2,4 Es befindet sich eine Bebauungsplanänderung in Aufstellung. Höhe: 68,00 m über NN (Festsetzung im Bebauungsplan) Geländeniveau liegt bei ca. 54,60 m über NN (ca. 14,00 m möglich) Kaufpreis: k.A. Bodenrichtwert: 150,00 €/m² (Wert aus 2016) 14 – Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd 1 2 35Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln 15 – Industriepark Köln-Nord / Scarletallee, 50735 Köln-Niehl Zone West Grundkarte FlurkarteStadtplan 36Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln Luftbild Bebauungsplan 15 – Industriepark Köln-Nord / Scarletallee, 50735 Köln-Niehl Zone West Größe: Gesamtfläche bis ca. 160.000 m² Erschließung: nic ht erschlossen Verkehrsinfrastruktur: - über die Emdener Straße sowie die sechsspurig ausgebaute Industriestraße unmittelbar an das Autobahnkreuz Köln-Nord mit Zugang zu den Bundesautobahnen A1, A3 und A57 angebunden - der Rheinhafen Niehl I, der Ölhafen Niehl II, Gleise der Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK) sowie ein nationales und internationales Pipeline-Netz runden die ausgezeichnete Infrastruktur des Gebietes ab - Buslinie 122 in ca. 300 m Entfernung Entfernung Luftlinie zum Offenbachplatz: ca. 8,2 km Nahversorgungs- zentrum: „City-Center Chorweiler“ ca. 1,2 km Baurecht: Bebauungsplan Nr. 6553/02 (1. Änderung) GI; GRZ 0,8; BMZ 10,0 GE: GRZ 0,8; GFZ 2,4 Höhe: 15,00 m bis 22,50 m möglich Kaufpreis: k.A. Bodenrichtwert: 125,00 €/m² (Wert aus 2016) 37Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln FRANK KLÄHN Leitung Unternehmensbereich Industrie- | Logistikimmobilien SASKIA GUNDLACH Leitung Fachbereich Grundstücke | Restrukturierungsobjekte IHRE ANSPRECHPARTNER 38Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln KONTAKTDATEN Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH Pferdmengesstraße 42 50968 Köln Tel.: +49 (0) 221 - 93 77 93 450 Fax: +49 (0) 221 - 93 77 93 77 E-Mail: gewerbe@greif-contzen.de Internet: www.greif-contzen.de © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH. Erscheinungsjahr der Ausarbeitung. All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentumund unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright.

• Anlage 4_Kapitalwertermittlung Kremer Hamböker Boddenberg

  PDF

  Ansehen: Anlage 4_Kapitalwertermittlung Kremer Hamböker Boddenberg Text: Anlage 4_Kapitalwertermittlung Kremer Hamböker Boddenberg Herunterladen: Anlage 4_Kapitalwertermittlung Kremer Hamböker Boddenberg

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur Errichtung eines Neubaus der Werkstätten der Bühnen der Stadt Köln Stand: 31. Juli 2017 Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Seite 1 I N H A L T Seite 1. Auftrag und Auftragsdurchführung 2 2. Berechnungsgrundlagen 3 2.1. Allgemeine Annahmen 3 2.2. Spezielle Annahmen zu Modell 1 (Eigenrealisierung) 3 2.3. Spezielle Annahmen zu Modell 2 (Anmietungs- bzw. Investorenmodell) 5 2.4. Spezielle Annahmen zu Modell 3 (Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück) 6 3. Berechnungsergebnisse 7 Anlagen: Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Anlage I Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungs- gesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2017 Anlage II Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Seite 2 1. Auftrag und Auftragsdurchführung Zur Bühnensanierung am Offenbachplatz mit ihren Spielstätten gehör t neben der im Sommer 2015 fertiggestellten Sanierung des Orchesterprobenzentrums auch die Sanierung der Bühnenwerkstätten. Die jetzigen Werkstätten der Bühnen Köln, welche zur Zeit in angemieteten ehemali gen Lagerhallen an der Oskar -Jäger-Straße in Köln -Ehrenfeld angesiedelt sind, sind auskunftsgemäß veraltet und sa- nierungsbedürftig und entsprechen nicht mehr den Anforderungen an zeitgemäße Bühnenwerkstätten. Der Betriebsausschuss Bühnen hat te deshalb in seiner Sitzung am 28.10.2014 die im Vorfeld verha n- delten „Eckpunkte der Kooperationsvereinbarung zwischen WDR und Bühnen der Stadt Köln über die Einrichtung einer Bühnenwerkstatt auf dem Prod uktionsgelände in Bocklemünd“ zur Kenntnis genom- men. Der Verwaltungsrat des WDR sowie der Rat der Stadt Köln beschlossen im Februar bzw. im März 2015 die gleichlautend eingebrachte Kooperationsvereinbarung zwischen WDR und Bühnen , die am 22.4.2015 von den Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Zu diesem Projekt hat die Gebäudewir t- schaft der Stadt Köln am 15.2.2017 eine Machbarkeitsstudie vorgelegt. Vor dem Hintergrund des den Bühnen am 4.4.2017 vom Rat erteilten Auftrags, zu prüfen, ob es n e- ben dem WDR-Grundstück in Köln-Bocklemünd alternative Standorte für die Bühnenwerkstätten gibt, wurden wir von der Betriebsleitung der Bühnen beauftragt, drei mögliche Realisi e- rungsmodelle zur Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten i m Rahmen einer finanzwirtschaftlichen Analyse (Kapitalwertmethode) miteinander zu ve r- gleichen. Wir haben unsere Analyse auftragsgemäß auf Basis verschiedener Berechnungs grundlagen durchge- führt, die wir detailliert in Abschnitt 2 dieses Berichtes dar gestellt haben. Alle der Analyse zugrunde gelegten Annahmen wurden mit der Betriebsleitung der Bühnen im Rahmen diverser Besprechungen bzw. schriftlicher Kommunikation abgestimmt. Für die Durchführung unseres Auftrags und unsere Verantwortlichkeit sind - auch im Verhältnis zu Dritten - die Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungs - gesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2017 maßgebend, die diesem Bericht als Anlage II beige- fügt sind. In Ergänzung dieser Auftragsbedi ngungen wurde Köln als Erfüllungsort vereinbart. Der Au f- traggeber wurde ausdrücklich auf unsere Haftungsbegrenzung auf 4,0 Mio. Euro in Nr. 9 Abs. 2 der Allgemeinen Auftragsbedingungen hingewiesen. Unsere Berechnungen dienen dem Auftraggeber dazu, stadtv erwaltungsintern die verschiedenen Rea- lisierungsmodelle zum Neubau der Bühnenwerkstätten unter finanzwirtschaftlichen Aspekten transpa- rent und vergleichbar zu machen . Vor diesem Hintergrund w urde ausdrücklich vereinbart, dass eine Haftung im Sinne und im R ahmen von Nr. 9 der Allgemeinen Auftragsbedingungen nur gegenüber dem Auftraggeber (Bühnen der Stadt Köln bzw. Stadt Köln) besteht. In Bezug auf die Weitergabe unserer Berechnungen an Dritte w urde auf Nr. 6 Abs. 1 der Allgemeinen Auftragsbedingungen hing e- wiesen. Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Seite 3 Sollte der Auftraggeber unsere Berechnungsergebnisse unter Nennung unserer Kanzlei als Ersteller der Berechnungen für stadtinterne Beschlussvorlagen verwenden, hat er sich verpflichtet , unsere A r- beitsergebnisse nur unter Beifügung der in Abschnitt 2 dieses Berichtes dargestellten Berechnung s- grundlagen und nur zusammen mit einem eindeutigen Hinweis weiterzugeben, dass unseren Tätigkei- ten - auch gegenüber Dritten - die vereinbarten „Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaft s- prüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften vom 1. Januar 2017“ zugrunde gelegen haben. 2. Berechnungsgrundlagen Die in Abschnitt 3 ausgewiesenen Berechnungsergebnisse basieren auf den folgenden Berechnung s- grundlagen und Annahmen: 2.1. Allgemeine Annahmen (1) Der Analyse wurden die nachfolgenden drei Realisierungsmodelle zur Neuerrichtung der Bühne n- werkstätten zugrunde gelegt, die vom Auftraggeber vorgegeben wurden: Modell 1: Eigenrealisierung Die Bühnen erwerben ein (zur Zeit noch unb estimmtes) Grundstück, welches sie in Eigenregie mit einem Gebäude zur Unterbringung der Bühnenwerkstätten bebauen. Modell 2: Anmietungs- bzw. Investorenmodell Die Bühnen mieten ein Gebäude zur Unterbringung der Bühnenwerkstätten langfristig an; das G e- bäude wird zuvor von einem Investor abgestimmt mit den Bedürfnissen der Bühnen auf einem in- vestoreigenen Grundstück neu errichtet. Modell 3: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Wie Modell 1 mit dem Unterschied, dass das Grundstück nicht käuflich erworben, sondern auf der Grundlage eines Erbpachtvertrages von den Bühnen genutzt werden kann. (2) Die zu vergleichenden Modelle zeichnen sich durch unterschiedliche Zahlungsströme im zeitlichen Projektverlauf aus. Um die Durchführungswege vergleichbar zu machen und eine Aussage über die Vorteilhaftigkeit eines Modells treffen zu können, w urde die sog. Kapitalwertmethode ang e- wandt. Diese erlaubt einen Vergleich aus der Gegenüberstellung der jeweiligen Gesamtkosten der drei Modelle über den gesamten Betrachtungszeitraum (Jahr 1 bis Jahr 4 2,5 = kürzeste Realisie- rungszeit im Modell 2 + 40 -jährige Anmietung). Mit der Kapital wertmethode werden Zahlungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Betrachtungszeitraum anfallen, durch Diskontierung, d.h. das Abzinsen auf einen einheitlichen Bezugszeitpunkt, vergleichbar gemacht. Der Kapitalwert stellt sich danach als Summe der Barwerte zukünftiger Auszahlungen für das jeweilige Modell dar. Das Modell mit dem geringsten Kapitalwert ist demnach – unter wirtschaftlichen Gesichts punkten – das vorteilhafteste. Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Seite 4 (3) Die Abzinsung erfolgte mittels eines nominalen Diskontierungszinssatzes von 2,82%. (4) Künftige Preissteigerungen wurden in Form einer durchschnittlichen Indexierung von 1,80 % p.a. berücksichtigt. (5) Bezüglich der neu zu errichtenden Bühnenwerkst attgebäude wurde von einer betriebsgewöhnl i- chen Nutzungsdauer von 40 Jahren ausgegangen. Die kalkulierten Investitionskosten für die Werkstattgebäude sollen auskunftsgemäß sowohl gebäudetechnische als auch betriebstechnische Anlagen (Krananlagen etc.) einschließen. Eventuell notwendige Ersatzinvestitionen im Betrac h- tungszeitraum wurden nicht berücksichtigt. (6) Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass unsere Analyse keine umfassende Wirtschaftlichkeitsu n- tersuchung beinhaltet, da der Vergleich der drei Realisierungsmodelle auf der Grundlage von vo r- gegebenen und geschätzten Wertansätzen erfolgte. Die Investitionskosten für Einrichtungen und Ausstattungen blieben in der Analyse ebenso unberücksichtigt wie die laufenden Betriebskosten der Bühnenwerkstätten (Kosten der Versorgung, Entsorgung, Reinigung und Pflege des Gebäudes und der Außenanlagen, Wartung der Gebäudetechnik, Abgaben und Beiträge , Kosten der Gebä u- deverwaltung), da unterstellt wurde, dass diese Kosten modellunabhängig anfallen. Darüber hi n- aus wurden - mangels Konkretisierung eines künftigen Standorts der Bühnenwerkstätten - mögli- che Standortfolgekosten nicht einkalkuliert. 2.2. Spezielle Annahmen zu Modell 1 (Eigenrealisierung) (1) Sämtliche Kostenansätze schließen, sofern Umsatzs teuerpflicht besteht, die gesetzliche Umsat z- steuer ein. (2) Im Bereich der investiven Maßnahmen wurde von einem Grundstückskaufpreis von EUR 200,00/m² sowie Erwerbsnebenkosten von 9% des Kaufpreises für ein bebaubares Grun d- stück von 14.000m² Grundstücksfläche ausgegangen. Die kalkulierten Ba ukosten sollen auf der Grundlage der Kostenannahme in der Machbarkeitsstudie der Gebäudewirtschaft 18,5 Mio. EUR bezogen auf eine Bruttonutzfläche von 8.900m² betragen. Die von der Gebäudewirtschaft für die Kostenannahme unterstellten Preisschwankungen von 30-35% zum Ausgleich von Planungs-, Bau- sowie Preisentwicklungsrisiken sollen auftragsgemäß unberücksichtigt bleiben. Lediglich für eigene Vorplanungskosten der Bühnen w urde ein Zuschlag von 0,5% der Bauk osten eingerechnet. Die Baukosten sollen sich mit 1%, 2%, 5%, 60% und 32% auf den insgesamt fünfjährigen Planungs-, Ausschreibungs-, Vergabe- und Bauzeitraum verteilen und einem jährlichen Baupreis anstieg von 2,5% unterliegen. Sämtliche Transaktionskosten (Verwaltungskosten zur Projektvorbereitung, Ausschreibungen, Beratungsleistungen, Baubegleitung) sollen in dem genannten Kalkulationsa n- satz enthalten sein (Kostengruppe 700 nach DIN 276). Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Seite 5 (3) Für die Berechnung der Finanzierungskosten w urde im Bereich der Eigenrealisierung von folge n- dem Finanzierungsmodell ausgegangen: In der Bauphase werden sämtliche Planungs - und Bau- kosten über Kontokorrentkred ite abgedeckt, bei denen ein Fremdfinanzierungszinssatz zwischen 1,5% und 2,0% p.a. unterstellt wird. Bei der anschließenden End finanzierung wurde modellhaft die Inanspruchnahme eines aktuellen KFW -Darlehensprogramms (Programm -Nr. 217, IKK Ene r- gieeffizient Bauen, 100% Auszahlung, Laufzeit 30 Jahre mit vollständiger Tilgung in Form vierte l- jährlicher gleichbleibender Raten, 5 Jahre tilgungsfrei, Zinsfestschreibung 10 Jahre; das Programm setzt die Einhaltung des KFW -70-Energiestandards voraus ) unterstellt . Als Fremdfinanzierung s- zinssätze wurden 2,0% (erster Festschreibungszeitraum über 10 Jahre), 4,0% (zweiter Fes t- schreibungszeitraum über 10 Jahre ) und 5,0% (dritter Festschreibungszeitraum über 10 Jahre ) einkalkuliert. Für den vom Eigentümer zu tragenden Bauunterhalt, der im Falle einer Gebäudean- mietung nicht auf den Mieter abwälzbar wäre, wurde ein durchschnittlicher, geschätzter Kosten- ansatz von EUR 10,00 je m²-Bruttonutzfläche berücksichtigt, welcher beginnend mit EUR 4,00 je m²-Bruttonutzfläche sukzessive ansteigt und dabei dem laufenden Preisanstieg unterliegt. (4) Für den zweieinhalbjährigen Zeitraum, um den die Planungs - und Bauphase bei dem Modell der Eigenrealisierung auskunftsgemäß die Realisierungsphase im Modell 2 (Anmietungs- bzw. Investo- renmodell) überschreitet, wurden zusätzliche Mietaufwendungen für die aktuell genutzten Bü h- nenwerkstätten einkalkuliert. (5) Es wurde modellhaft davon ausgegangen, dass das Werkstättengrundstück am Ende des Betrac h- tungszeitraums auf der Basis eines (fiktiven) Kaufpreises in Höhe der preisindexierten Anscha f- fungskosten für den Grund und Boden veräußert werden könnte. Das Werkstattgebäude soll dann noch einen Wert in Höhe des (indexierten) Restbuchwertes aufweisen. 2.3. Spezielle Annahmen zu Modell 2 ( Anmietungs- bzw. Investo- renmodell) (1) Es wird von einer umsatzsteuerfreien Anmietung der Werkst attgebäude durch die Bühnen vom Investor ausgegangen. (2) An Transaktionskosten der Bühnen im Bereich der Projektvorbereitung und Ausschreibung der Verträge wurden indexierte (Personal-)Kosten in Höhe von EUR 135.000 im ersten Jahr des B e- trachtungszeitraums berücksichtig t. Im Rahmen des prognostizierten Realisierungszeitraums für den Neubau im Anmietungs - und Investorenmodell von insgesamt 30 Monaten wurden weitere Personalkosten in Höhe von EUR 70.000 p.a. für das Baucontrolling in der Bauphase (18 Monate) einkalkuliert. Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Seite 6 (3) Bei der Analyse wurde (unabhängig von evtl. kommunalrechtlichen Einschränkungen) der A b- schluss eines langjährigen Mietvertrages (z.B. 20 Jahre mit zweimaliger Verlängerungsoption) un- terstellt, der den Bühnen eine Nutzung der angemieteten Werkstattgebäude bis zum Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer dieser Gebäude ermöglicht. Der monatliche Mietzins (ohne Betriebskosten) soll auskunftsgemäß EUR 10,50/m² für die unterstellte Bruttonutzfläche von 8.900m² betragen. Als Wertsicherung soll immer dann ab dem Folgejahr eine Mietanpassung u n- terstellt werden, wenn die kumulierte Preissteigerung mehr als 10% der zuletzt berücksichtigten Preisverhältnisse beträgt. (4) Der indexierte Mietzins soll den vom Eigentümer zu tragenden Bauunterhalt, der nicht auf d ie Bühnen als Mieter abwälzbar ist, einschließen. (5) Es wird modellhaft davon ausgegangen, dass das angemietete Werkst attgebäude am Ende des Betrachtungszeitraums entschädigungslos an den Investor zurückgegeben wird. 2.4. Spezielle Annahmen zu Modell 3 ( Eigenrealisierung auf Er b- pachtgrundstück) (1) Im Vergleich zum Modell 1 entfallen hier die Anschaffungskosten für das Grundstück. Stattdessen fallen im ersten Jahr des Betrachtungszeitraums die Beurkundungskosten und Eintragungsgebü h- ren für die Begründung des Erbbaurechts an. Des Weiteren wurden laufende Erbpachtzinsen in Höhe von jährlich EUR 98.000 (3,5% von EUR 200/m² bezogen auf eine Grundstücksfläche von 14.000m²) einkalkuliert. Auch für diese soll als Wertsicherung immer dann ab dem Folgejahr eine Anpassung des Erbpachtzinses unterstellt werden, wenn die kumulierte Preissteigerung mehr als 10% der zuletzt berücksichtigten Preisverhältnisse beträgt. (2) Es wird modellhaft davon ausgegangen, dass das Werkst attgrundstück am Ende des Betrac h- tungszeitraums entschädigungslos an den Eigentümer des Grundstücks zurückgegeben wird. Für das Gebäude soll dann noch eine Entschädigung in Höhe des (indexierten) Buchwertes realisiert werden können. Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Seite 7 3. Berechnungsergebnisse Aus den Gesamtkosten, die mit der Realisierung der drei untersuchten Modelle zur Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten im Betrachtungszeitraum verbunden sind, haben wir (unter Ei n- schluss fiktiver Verwertungserlöse) die Kapitalwerte der einzelnen Modelle auf den Bezugszeitpunkt ermittelt (vgl. Anlage I zu diesem Bericht). Die Gegenüberstellung der Kapitalwerte führt zu folgenden Ergebnissen: Kapitalwert im Realisierungsmodell Bezugszeitpunkt EUR Modell 1: Eigenrealisierung rd. - 21.380.000 Modell 2: rd. - 32.320.000 Modell 3: rd. - 23.520.000 Anmietungs- bzw. Investorenmodell Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Die Ergebnisse zeigen auf, dass das Modell 1, also die Eigenrealisierung der Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten durch die Bühnen selbst auf eigene m Grundstück, das unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorteilhafteste Modell ist. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass die dargestellten Berechnungsgrundlagen und Annahmen ein- gehalten werden, insbesondere also die kalkulierten Baukosten und die aktuell günstigen Finanzi e- rungskonditionen realisiert werden können. Auf der anderen Seite wäre mit einer Eigenrealisierung der Umstand verbunden, d ass die Planungs-, Bau-, Bauunterhalt - sowie Preissteigerungs- und Finanzie- rungsrisiken bei den Bühnen verbleiben. Schließlich ist festzuhalten, dass sich die Kapitalwerte der Modelle 1 und 3 im Wesentlichen nur in Höhe des Barwerts des fiktiven Veräußerungserlöses des Grundstückes unterscheiden. Köln, den 31. Juli 2017 Dipl. Kfm. Josef Boddenberg Wirtschaftsprüfer / Steuerberater Anlage I, Seite 1 Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zurErrichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Jahr gesamt 1 2 3 4 5 6 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 1. Modell: Eigenrealisierung Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257 -3.237.925 -381.146 -976.687 -12.013.253 -6.567.245 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257 3.237.925 381.146 976.687 12.013.253 6.567.245 Zinsen Kontokorrentkredit -767.761 -24.284 -51.427 -82.148 -212.048 -397.853 Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257 0 0 0 0 0 0 Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298 0 0 0 0 0 -463.525 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 -39.622 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 -104.130 -208.260 -208.260 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172 -24.284 -51.427 -186.278 -420.308 -606.113 -503.147 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155 -23.618 -48.645 -171.368 -376.060 -527.431 -425.823 2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell Abfluss Vorlaufkosten -137.430 -137.430 Abfluss Baubegleitkosten -109.467 -72.543 -36.924 Mietzahlungen -61.663.588 -560.700 -1.121.400 -1.121.400 -1.121.400 Summe Auszahlungen -61.910.485 -137.430 -72.543 -597.624 -1.121.400 -1.121.400 -1.121.400 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378 -133.661 -68.618 -549.788 -1.003.345 -975.826 -949.063 3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257 -195.925 -381.146 -976.687 -12.013.253 -6.567.245 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257 195.925 381.146 976.687 12.013.253 6.567.245 Zinsen Kontokorrentkredit -516.796 -1.469 -5.797 -21.308 -151.208 -337.013 Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257 0 0 0 0 0 0 Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828 0 0 0 0 0 -402.685 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 0 0 0 0 0 -39.622 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 0 0 -104.130 -208.260 -208.260 Erbpachtzinsen -5.909.164 -98.000 -98.000 -98.000 -98.000 -98.000 -98.000 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835 -99.469 -103.797 -223.438 -457.468 -643.273 -540.307 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281 -96.741 -98.182 -205.553 -409.308 -559.767 -457.273 Anlage I, Seite 2 Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur gesamt EUR 1. Modell: Eigenrealisierung Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257 Zinsen Kontokorrentkredit -767.761 Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257 Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155 2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell Abfluss Vorlaufkosten -137.430 Abfluss Baubegleitkosten -109.467 Mietzahlungen -61.663.588 Summe Auszahlungen -61.910.485 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378 3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257 Zinsen Kontokorrentkredit -516.796 Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257 Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 Erbpachtzinsen -5.909.164 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281 Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Jahr 7 8 9 10 11 12 EUR EUR EUR EUR EUR EUR 0 0 0 0 -927.050 -927.050 -463.525 -463.525 -463.525 -463.525 -456.572 -438.031 -40.335 -41.061 -41.800 -42.553 -94.760 -96.465 -503.860 -504.586 -505.325 -506.078 -1.478.382 -1.461.547 -414.731 -403.938 -393.435 -383.214 -1.088.762 -1.046.843 -1.121.400 -1.121.400 -1.121.400 -1.248.094 -1.248.094 -1.248.094 -1.121.400 -1.121.400 -1.121.400 -1.248.094 -1.248.094 -1.248.094 -923.033 -897.718 -873.096 -945.086 -919.165 -893.956 0 0 0 0 -805.370,28 -805.370,28 -402.685 -402.685 -402.685 -402.685 -396.645 -380.537 -40.335 -41.061 -41.800 -42.553 -94.760 -96.465 -109.072 -109.072 -109.072 -109.072 -109.072 -109.072 -552.092 -552.818 -553.557 -554.310 -1.405.847 -1.391.445 -454.432 -442.549 -430.987 -419.736 -1.035.343 -996.632 Anlage I, Seite 3 Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur gesamt EUR 1. Modell: Eigenrealisierung Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257 Zinsen Kontokorrentkredit -767.761 Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257 Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155 2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell Abfluss Vorlaufkosten -137.430 Abfluss Baubegleitkosten -109.467 Mietzahlungen -61.663.588 Summe Auszahlungen -61.910.485 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378 3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257 Zinsen Kontokorrentkredit -516.796 Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257 Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 Erbpachtzinsen -5.909.164 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281 Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Jahr 13 14 15 16 17 18 EUR EUR EUR EUR EUR EUR -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -419.490 -400.949 -382.408 -727.734 -690.652 -653.570 -98.202 -99.969 -101.769 -103.601 -105.465 -107.364 -1.444.742 -1.427.969 -1.411.227 -1.758.385 -1.723.168 -1.687.985 -1.006.425 -967.459 -929.893 -1.126.867 -1.074.010 -1.023.226 -1.248.094 -1.248.094 -1.248.094 -1.389.101 -1.389.101 -1.389.101 -1.248.094 -1.248.094 -1.248.094 -1.389.101 -1.389.101 -1.389.101 -869.438 -845.592 -822.400 -890.210 -865.794 -842.048 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -364.430 -348.323 -332.215 -632.216 -600.001 -567.786 -98.202 -99.969 -101.769 -103.601 -105.465 -107.364 -121.395 -121.395 -121.395 -121.395 -121.395 -121.395 -1.389.397 -1.375.057 -1.360.749 -1.662.581 -1.632.231 -1.601.915 -967.871 -931.610 -896.632 -1.065.470 -1.017.331 -971.052 Anlage I, Seite 4 Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur gesamt EUR 1. Modell: Eigenrealisierung Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257 Zinsen Kontokorrentkredit -767.761 Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257 Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155 2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell Abfluss Vorlaufkosten -137.430 Abfluss Baubegleitkosten -109.467 Mietzahlungen -61.663.588 Summe Auszahlungen -61.910.485 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378 3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257 Zinsen Kontokorrentkredit -516.796 Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257 Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 Erbpachtzinsen -5.909.164 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281 Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Jahr 19 20 21 22 23 24 EUR EUR EUR EUR EUR EUR -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -616.488 -579.406 -542.324 -505.242 -468.160 -431.078 -109.296 -111.264 -155.337 -158.133 -160.979 -163.877 -1.652.835 -1.617.720 -1.624.712 -1.590.426 -1.556.190 -1.522.006 -974.440 -927.580 -906.039 -862.593 -820.877 -780.825 -1.389.101 -1.389.101 -1.389.101 -1.546.039 -1.546.039 -1.546.039 -1.389.101 -1.389.101 -1.389.101 -1.546.039 -1.546.039 -1.546.039 -818.954 -796.493 -774.648 -838.520 -815.522 -793.155 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -535.571 -503.356 -471.142 -438.927 -406.712 -374.497 -109.296 -111.264 -155.337 -158.133 -160.979 -163.877 -135.110 -135.110 -135.110 -135.110 -135.110 -135.110 -1.585.347 -1.555.100 -1.566.958 -1.537.540 -1.508.171 -1.478.854 -934.652 -891.674 -873.832 -833.910 -795.547 -758.687 Anlage I, Seite 5 Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur gesamt EUR 1. Modell: Eigenrealisierung Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257 Zinsen Kontokorrentkredit -767.761 Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257 Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155 2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell Abfluss Vorlaufkosten -137.430 Abfluss Baubegleitkosten -109.467 Mietzahlungen -61.663.588 Summe Auszahlungen -61.910.485 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378 3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257 Zinsen Kontokorrentkredit -516.796 Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257 Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 Erbpachtzinsen -5.909.164 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281 Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Jahr 25 26 27 28 29 30 EUR EUR EUR EUR EUR EUR -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -393.996 -446.143 -399.790 -353.438 -307.085 -260.733 -166.827 -169.830 -172.887 -175.999 -179.167 -182.391 -1.487.873 -1.543.023 -1.499.727 -1.456.487 -1.413.302 -1.370.175 -742.380 -748.781 -707.811 -668.550 -630.935 -594.905 -1.546.039 -1.546.039 -1.546.039 -1.720.708 -1.720.708 -1.720.708 -1.546.039 -1.546.039 -1.546.039 -1.720.708 -1.720.708 -1.720.708 -771.402 -750.245 -729.668 -789.831 -768.169 -747.101 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -342.282 -387.584 -347.316 -307.047 -266.779 -226.510 -166.827 -169.830 -172.887 -175.999 -179.167 -182.391 -150.374 -150.374 -150.374 -150.374 -150.374 -150.374 -1.464.853 -1.513.158 -1.475.947 -1.438.790 -1.401.690 -1.364.646 -730.894 -734.289 -696.587 -660.427 -625.751 -592.505 Anlage I, Seite 6 Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur gesamt EUR 1. Modell: Eigenrealisierung Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257 Zinsen Kontokorrentkredit -767.761 Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257 Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155 2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell Abfluss Vorlaufkosten -137.430 Abfluss Baubegleitkosten -109.467 Mietzahlungen -61.663.588 Summe Auszahlungen -61.910.485 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378 3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257 Zinsen Kontokorrentkredit -516.796 Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257 Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 Erbpachtzinsen -5.909.164 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281 Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Jahr 31 32 33 34 35 36 EUR EUR EUR EUR EUR EUR -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 0 -214.380 -168.028 -121.675 -75.323 -28.970 0 -185.675 -189.017 -192.419 -195.883 -199.408 -253.747 -1.327.105 -1.284.095 -1.241.145 -1.198.256 -1.155.429 -253.747 -560.402 -527.368 -495.749 -465.491 -436.543 -93.241 -1.720.708 -1.720.708 -1.720.708 -1.915.111 -1.915.111 -1.915.111 -1.720.708 -1.720.708 -1.720.708 -1.915.111 -1.915.111 -1.915.111 -726.610 -706.682 -687.300 -743.970 -723.566 -703.721 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 0 -186.242 -145.973 -105.705 -65.436 -25.168 0 -185.675 -189.017 -192.419 -195.883 -199.408 -253.747 -167.363 -167.363 -167.363 -167.363 -167.363 -167.363 -1.344.650 -1.307.723 -1.270.857 -1.234.052 -1.197.310 -421.110 -567.811 -537.072 -507.617 -479.397 -452.367 -154.740 Anlage I, Seite 7 Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur gesamt EUR 1. Modell: Eigenrealisierung Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257 Zinsen Kontokorrentkredit -767.761 Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257 Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155 2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell Abfluss Vorlaufkosten -137.430 Abfluss Baubegleitkosten -109.467 Mietzahlungen -61.663.588 Summe Auszahlungen -61.910.485 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378 3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257 Zinsen Kontokorrentkredit -516.796 Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257 Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 Erbpachtzinsen -5.909.164 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281 Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Jahr 37 38 39 40 41 42 EUR EUR EUR EUR EUR EUR 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -258.315 -262.964 -267.698 -272.516 -277.422 -282.415 -258.315 -262.964 -267.698 -272.516 -277.422 -282.415 -92.316 -91.400 -90.494 -89.596 -88.707 -87.827 -1.915.111 -1.915.111 -1.915.111 -2.131.477 -2.131.477 -2.131.477 -1.915.111 -1.915.111 -1.915.111 -2.131.477 -2.131.477 -2.131.477 -684.420 -665.649 -647.392 -700.772 -681.552 -662.859 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -258.315 -262.964 -267.698 -272.516 -277.422 -282.415 -186.271 -186.271 -186.271 -186.271 -186.271 -186.271 -444.586 -449.236 -453.969 -458.788 -463.693 -468.686 -158.886 -156.144 -153.462 -150.837 -148.268 -145.755 Anlage I, Seite 8 Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur gesamt EUR 1. Modell: Eigenrealisierung Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257 Zinsen Kontokorrentkredit -767.761 Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257 Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155 2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell Abfluss Vorlaufkosten -137.430 Abfluss Baubegleitkosten -109.467 Mietzahlungen -61.663.588 Summe Auszahlungen -61.910.485 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378 3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257 Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257 Zinsen Kontokorrentkredit -516.796 Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257 Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828 Kosten Bauunterhalt -5.900.180 Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 Erbpachtzinsen -5.909.164 (fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0 (fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039 Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835 Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281 Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten Jahr 43 EUR 0 0 -143.749 6.029.933 2.490.039 8.376.223 2.533.445 -1.065.738 -1.065.738 -322.340 0 0 -143.749 -103.658 2.490.039 2.242.632 678.299

• Anlage 3_Liste der potentiellen 22 Standorte

  PDF

  Ansehen: Anlage 3_Liste der potentiellen 22 Standorte Text: Anlage 3_Liste der potentiellen 22 Standorte Herunterladen: Anlage 3_Liste der potentiellen 22 Standorte

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  ANLAGE 3 Potentielle Standorte Lfd. Nr. Standortbezeichnung Größe m2 Baurecht Eigentümer Option 1 Fygen-Lützenkirchen-Straße, Industriegebiet Nord 13.000 GI Privat Miete 2 Delmenhorster Straße, Niehl 14.000 GI Privat Miete 3 Vitalisstraße (Ehem. Akzo-Nobel) 20.000 GE Privat Miete 4 Waltherstraße, Leskan Park 15.000 34 Privat Miete 5 In den Reihen, Kalk 20.000 GE Privat Miete 6 Josef-Linden-Weg, Nördl. Aiport-Business Park 20.000 GI Privat Miete 7 Welserstraße, Östl. Frankfurter Str. 14.000 GI Privat Miete 8 August-Horch-Straße, Airport Business Park 14.000 GI Privat Miete 9 Andre´-Citroen-Straße 14.000 GE Privat Miete 10 Scarlettallee, Industriegebiet Nord 14.000 GI Stadt Köln Kauf (Stadt Köln) 11 Garzweiler Weg, nördlich Venloer Straße 15.000 GE/GI Stadt Köln Kauf (Stadt Köln) 12 Hugo-Eckener-Straße, Ossendorf 12.500 GE Stadt Köln Kauf (Stadt Köln) 13 Rheinische Allee (1) Marsdorf 14.000 GE Stadt Köln Kauf (Stadt Köln) 14 Rheinische Allee (2) Marsdorf 62.000 GE Privat Kauf (Privat) 15 Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße 17.600 34 Privat Kauf (Privat) 16 Frankfurter Straße / Lina-Bommer-Weg 23.000 GE Privat Kauf (Privat) 17 Kennedystraße 20.000 GE Privat Kauf (Privat) 18 Kaiserstraße (Urbach) 67.000 GI Privat Kauf (Privat) 19 Kölner Straße Lövenich 19.500 GE Privat Kauf (Privat) 20 Freimersdorfer Weg, WDR Bocklemünd 10.000 34 WDR Erbpacht 21 Unter den Birken (1) / Adam-Riese-Straße 16.600 GE Privat Erbpacht 22 Unter den Birken (2) / Adam-Riese-Straße 16.500 GE Privat Erbpacht MIETE KAUF PACHT

• Anlage 5_Matrix der 13 Standorte

  PDF

  Ansehen: Anlage 5_Matrix der 13 Standorte Text: Anlage 5_Matrix der 13 Standorte Herunterladen: Anlage 5_Matrix der 13 Standorte

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  ANLAGE 5 Matrix der 13 Standorte Summe G H I J K L M N O P Q R S Lfd. Nr. Standortbezeichnung Eigentümer Größe m2 Baurecht Option Grundstückskosten (Bodenrichtwert / Angebotspreis) €/m2 Entfernung zum Offenbachplatz in km Fahrzeit LKW zum Offenbachplatz in Minuten Fahrzeit ÖPNV zum Offenbachplatz in Minuten Grundstückskosten (Bodenrichtwert / Angebotspreis) (Punkte 0-10) Entfernung zum Offenbachplatz (Punkte 0-10) Fahrzeiten KFZ (Punkte 0-10) Fahrzeiten ÖPNV (Punkte 0-10) Grundstückskosten (Bodenrichtwert / Angebotspreis) Gewichtung 30% Entfernung zum Offenbachplatz Gewichtung 20% Fahrzeiten LKW Gewichtung 30% Fahrzeiten ÖPNV Gewichtung 20% Summe der gewichteten Bewertungspunkte 1 Hugo-Eckener-Str. Stadt Köln 12.500 GE Kauf (Stadt Köln) 170 8,6 17 30 8,6 6,9 7,8 10,0 2,6 1,4 2,3 2,0 8,3 2 WDR Bocklemünd, Freimersdorfer Weg WDR 10.000 34 Erbpacht 200 8,5 21 30 7,5 7,0 6,1 10,0 2,2 1,4 1,8 2,0 7,5 3 Frankfurter Straße / Lina-Bommer-Weg privat 23.000 GE Kauf (Privat) 290 9,7 17 30 3,9 5,8 7,8 10,0 1,2 1,2 2,3 2,0 6,7 4 Rolshover Straße, Max-Glomsda-Straße privat 17.600 34 Kauf (Privat) 390 5,6 12 33 0,0 10,0 10,0 8,5 0,0 2,0 3,0 1,7 6,7 5 Kölner Straße Lövenich privat 19.500 GE Kauf (Privat) 160 9,5 19 45 9,0 6,0 7,0 2,5 2,7 1,2 2,1 0,5 6,5 6 Scarletallee, Industriegebiet Köln Nord Stadt Köln 14.000 GI Kauf (Stadt Köln) 135 11,3 22 44 10,0 4,2 5,7 3,0 3,0 0,8 1,7 0,6 6,1 7 Venloer Straße, Garzweilerweg Stadt Köln 15.000 GE/GI Kauf (Stadt Köln) 165 13,6 20 39 8,8 1,8 6,5 5,5 2,6 0,4 2,0 1,1 6,1 8 Kaiserstraße (Urbach) privat 67.000 GI Kauf (Privat) 160 15,4 17 40 9,0 0,0 7,8 5,0 2,7 0,0 2,3 1,0 6,1 9 Rheinische Allee (2) Marsdorf Stadt Köln 14.000 GE Kauf (Stadt Köln) 175 11,1 26 42 8,4 4,4 3,9 4,0 2,5 0,9 1,2 0,8 5,4 10 Unter den Birken (1) / Adam-Riese-Straße privat 16.600 GE Erbpacht 185 10,9 21 50 8,0 4,6 6,1 0,0 2,4 0,9 1,8 0,0 5,2 11 Unter den Birken (2) / Adam-Riese-Straße privat 16.500 GE Erbpacht 185 10,9 21 50 8,0 4,6 6,1 0,0 2,4 0,9 1,8 0,0 5,2 12 Kennedystraße privat 20.000 GE Kauf (Privat) 230 15,3 16 42 6,3 0,1 8,3 4,0 1,9 0,0 2,5 0,8 5,2 13 Rheinische Allee (1), Marsdorf privat 62.000 GE Kauf (Privat) 175 10,0 35 42 8,4 5,5 0,0 4,0 2,5 1,1 0,0 0,8 4,4 absolute Werte Bewertung 0 bis 10 Punkte Gewichtung

• Anlage 1_actori Gutachten

  PDF

  Ansehen: Anlage 1_actori Gutachten Text: Anlage 1_actori Gutachten Herunterladen: Anlage 1_actori Gutachten

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  |August 20171 Anlage 1 Analyse der Auswirkungeneines Werkstattneubaus an den Bühnen Köln Köln, 02. August 2017 Abschlussunterlage Anlage 1 |August 20172 Anlage 1MANAGEMENT SUMMARY Untersuchungsauftrag und Ausgangssituation<Die Dekorationswerkstätten der Bühnen Köln sind effizient aufgestellt, gehören jedoch im Vergleich mit Theatern ähnlicher Größe zu den ältesten und kleinstenin Deutschland. Durch einen Neubau werden die Produktionsbedingungen auf das Niveau vergleichbarer Theater angehoben. <actori wurde beauftragt, die operativen Auswirkungen eines Werkstattneubaus auf die Produktionskapazitäten(Anzahl der Produktionen) und den Betriebskostenzuschuss zu überprüfen1)–Bezugspunkt ist dabei das von actori im Jahr 2014 kalkulierte „Szenario 3 –Optimierte Betriebsszenario“ mit 23 Eigen-und 6 Fremdproduktionen und einem Betriebskostenzuschuss von 53,64 Mio. EUR.2) Basis für die Untersuchung durch actori<Die Untersuchung erfolgte auf Basis von Interviews, Unterlagen der Bühnen Köln, der Machbarkeitsstudie der Gebäudewirtschaft Köln (2017), dem actori-Gutachten (2014) sowie nach Begehung der Werkstätten. <Die Veränderungen durch einen Neubau betreffen nach der Machbarkeitsstudie drei Bereiche: <Das neue Gebäudewird um ca. ein Drittel größer3)und verfügt neben einer zeitgemäßen Klima-und Haustechnik erstmals über eine eigens eingerichtete Montagehalle von bis zu 9 Meter Höhe. <Die Logistikwird durch eigene Verteilerstraßen, eine Hubplattform, drei zusätzliche Kräne, eine Punktzuganlage sowie Fahrlafetten von bis zu 10 Meter Länge verbessert. Personen-und materialschonendere und stellenweise auch schnellere Transporte werden dadurch möglich. <In den Gewerkenkönnen auf größeren Flächen mehr und bessere Maschinen, z. B. eine CNC-Fräse, sowie größere Spritz-, Rein-und Trocknungsräume eingerichtet werden. 1) Auswirkungen auf Energie und Basis-Betriebskosten des Gebäudes (z. B. Reinigung, Klima) waren nicht Bestandteil des Auftrags. 2) „Wirtschaftlichkeits-und Organisationsuntersuchung der Bühnen Köln“ von actori. 3) Angabe Bühnen Köln. |August 20173 Anlage 1MANAGEMENT SUMMARY Ergebnisse der Untersuchung (1/2):<Gesamthaft kann durch einen Neubau der Werkstätten der Zuschussbedarf für den Bühnenbetrieb in „Szenario 3 –Optimierte Betriebsszenario“ in der Höhe von ca. 75 TEUR p. a. gesenkt werden; dies unter der Voraussetzung, dass der Betriebskostenzuschuss ggf. entstehende zusätzliche Aufwendungen für z. B. Abschreibungen und Zinsen des Werkstattneubaus sowie veränderte technische Betriebskosten (z. B. Klima, Energie) abdeckt. Die Auswirkungen eines Werkstattneubaus sind in den beiden anderen 2014 untersuchten Szenarien grundsätzlich vergleichbar, wobei die final erschließbaren Effekte im wesentlichen von der Anzahl der in der Werkstatt hergestellten Produktionen abhängen.<Die Einsparung beruht einerseits auf einer Ausweitung des Produktionsumfangs um ungefähr zwei kleinere Produktionen und dadurch eingesparte Fremdvergaben, andererseits durch zusätzlich erschließbare Bühnenfreiräume, die im Idealfalle für zwei weitere (Tanz-) Gastspiele / Repertoirevorstellung genutzt werden können. Der Gesamteffekt von 75 TEUR verteilt sich dabei wie folgt: <Die meiste Arbeitszeit kann durch eine bessere Ausstattung und Optimierungen im Workflow (ca. 1.170 Std.), durch eine effektive Klimatechnik (ca. 1.110 Std.) sowie den Einsatz von Kränen (ca. 795 Std.) gewonnen werden. Die Einsparungen betragen insgesamt ca. 3.560 Std., das entspricht einer Optimierung von ungefähr 5% der jährlichen Gesamtarbeitsleistung. <Die Mehrkapazitäten können dafür genutzt werden, bisher fremdvergebene Produktionen im Umfang von ca. 1.820 Std. bzw. zwei kleine Produktionen (z. B. eine Kinderoper und eine Kleines Haus-Produktion) selbst herzustellen und dadurch rund 40 TEUR p. a. zu sparen.1)Durch eine eigene CNC-Fräsmaschine sowie geringere Instandhaltungsaufwände im Neubau können zudem Fremdvergabe-bzw. Materialkosten um ca. 15 TEUR p. a. reduziert werden. Hinzu kommen Mehreinnahmenfür die erwähnten zwei zusätzlichen (Tanz-) Gastspiele / Repertoirevorstellungen von bis zu 20 TEUR p. a.. 1) Fremdvergabe sind um ca. den Faktor 3,5 teurer als bei Eigenproduktion (actori Gutachten 2014). |August 20174 Anlage 1MANAGEMENT SUMMARY Ergebnisse der Untersuchung (2/2):<Durch die Vormontage kann die Qualität in den Werkstätten gesteigert und Bühnenzeit durch die Verkürzungen der Technische Einrichtungen gewonnen werden. Die Vormontage ist mit einem zusätzlichen Aufwand von 170 Std. pro Saison für die Gewerke verbunden –allerdings stehen die Bühnen dadurch für ca. fünf weitere Proben und den erwähnten zwei (Tanz-) Gastspiele / Repertoirevorstellung zur Verfügung. <Ein Teil der durch den Neubau frei werdenden personellen Ressourcen (1.570 Std.) kann für punktuelle Qualitätsverbesserungen genutzt werden –für eine Produktionsausweitung oder aber Personalreduktion sind diese Kapazitäten aufgrund ihrer unregelmäßigen Verteilung über die Spielzeit und die einzelnen Gewerke nicht fix verplanbar. <Die Mehrkapazitäten unterstützen jedoch die langfristige Sicherung der Qualität der Produktionen und die Einhaltung von Sicherheits-und Fürsorgepflichten, zu denen die Bühnen Köln gegenüber ihren Mitarbeiter-innen und Mitarbeitern vermehrt nachzukommen gesetzlich verpflichtet sind. <Eine Übersicht über die Einsparpotentiale in den einzelnen Bereichen und Gewerken sowie die Erschließbarkeit bzw. anderweitige Nutzbarkeit der Kapazitäten geben die detaillierende Untersuchung bzw. Kalkulation. |August 20175 Anlage 1 Projektdetaillierung Köln, Juni 2017 |August 20176 Anlage 1Grundlage für die actori-Analyse ist insbesondere die Machbarkeitsstudie für den Standort Bocklemünd Status quo der Dekorationswerkstätten der Bühnen Köln lt. Machbarkeitsstudie (Stand: 15.02.2017) AAUSGANGSSITUATION <„Die jetzigen Werkstätten der Bühnen Köln sind veraltet, sanierungsbedürftigund entsprechen nicht mehr den Anforderungen an zeitgemäße Bühnenwerkstätten. Der Aufwand einer möglichen Hallensanierung wurde nach zahlreichen Untersuchungen als zu hoch und wirtschaftlich nicht tragbar eingestuft.“1) <„Schlechte Rahmenbedingungen hinsichtlichzu geringer Flächen, Raumhöhen und der Gebäudetechnik. Vor allem die schlechten klimatischen Bedingungen sowie der Mangel an Nutzhöheund Hebemöglichkeiten erschweren die Arbeiten sehr.“1) <Neben einem Neubau am Standort Bocklemünd werden aktuell weitere Standortoptionen geprüft.1) Machbarkeitsstudie (2017), S. 1-3. |August 20177 Anlage 1Der Auftrag baut auf dem actori-Gutachten von 2014 auf und untersucht Auswirkungen eines Werkstattneubaus auf die Produktionskapazitäten 1) Die Verteilung auf die vier Produktionstypen entspricht der maximalen Auslastung der Werkstätten im Status quo (actori Gutachten 2014 Folie 347)2) Auswirkungen auf Energie und Basis-Betriebskosten des Gebäudes (z. B. Reinigung, Klima) ist nicht Bestandteil des Auftrags. Szenario 3: 29 Neuproduktionenverteilt auf eigene + fremvergebeneProduktionen Neuproduktionen: Opern 5 +2Kinderopern 2 +2Schauspielhaus7 +1 Kleines Haus und Halle Kalk9+1 231)+6 Fokus des Auftrags liegt auf denAuswirkungen eines Werkstattneubaus auf die Kapazitäten zur Erstellung von Produktionen (Anzahl) und dem damit zusammenhäng. Betriebskostenzuschuss2) <Basis für die Untersuchung:–Szenario 3 (Optimiertes Betriebsszenario)der „Wirtschaftlichkeits-und Organisations-untersuchungder Bühnen Köln“ von actori aus dem Jahr 2014 –Machbarkeitsstudieder Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für die „Planung der Bühnen-werkstättenin Bocklemünd“ vom Februar 2017–Interviews u. a. mit dem Geschäftsführenden Direktor, dem Technischen Direktor und dem Leiter der Werkstätten der Bühnen Köln sowieBegehung Ende Mai 2017 AAUSGANGSSITUATION |August 20178 Anlage 1Die Werkstätten weisen eine im Verhältnis zur Produktion sehr schlanke Besetzung auf –wie actori bereits im Gutachten von 2014 feststellte 1) Maler, Schreiner, Schlosser, Kascheure, Deko, Lager, ohne Produktionsleitung. 2) Skalierung nach spartengewichteter Produktions-und Vorstellungsanzahl sowie Bühnengröße; Quellen: Benchmarks: Theaterstatistik des Deutschen Bühnenvereins 11/12, interne Daten actori; Bühnen Köln 11/12 und 13/14: Angaben Personalabteilung. Benchmark: Skalierte2) Personalstärke Dekorationswerkstätten, in VZÄBenchmark: UnskaliertePersonalstärke Dekorationswerkstätten1), in VZÄ 40,241,052,860,564,064,0 Köln11/12Köln13/14FrankfurtLeipzigStuttgartDresden 40,241,043,243,448,062,8 Köln11/12Köln13/14FrankfurtLeipzigDresdenStuttgart Ob in absoluten oder skalierten Zahlen hat Köln die schlankeste Besetzung in den Dekorations-werkstätten im Vergleich zu den Benchmarks. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Werkstattbetrieb aus sich heraus keine weiteren Effizienzpotenziale besitzt. AAUSGANGSSITUATION |August 20179 Anlage 1 Fläche der Dekorationswerkstätten [qm] Alter der Dekorationswerkstätten [Baujahr] AAUSGANGSSITUATION Status quo der Dekorationswerkstätten <Bühnen Köln verfügen über eine der ältesten Dekorationswerkstätten im Vergleich mit Theatern ähnlicher Größe in Deutschland.<Vor dem Hintergrund der geplanten Werkstatt-erweiterungenin Stuttgart2)und Frankfurt4)verfügt Köln über eine der kleinsten Flächen. <Zudem gibt es keine CNC–Maschinenoder eine eigene Vormontagehallewie in neueren Werkstätten (z. B. Berlin, Frankfurt)üblich. 10.0001) 6.0001)4.6002)4.6703)4.7004) MünchenDresdenStuttgartKölnFrankfurt 20101)20101) 19831)19831)19793) FrankfurtBerlinMünchenDresdenKöln Die Werkstätten sind zudem knapp vierzig Jahre alt und verfügen über geringere Platzkapazitäten als vergleichbare Häuser 1) Daten auf Basis von Interviews mit den Werkstätten. 2) Angabe Staatstheater Stuttgart (Stand 2014): Ausbau auf 6.755 qm inPlanung. 3) „Ausgangsmietvertrag über die ursprünglichen Lagerhallen vom 13.11.1978.“ 4) Ohne Lagerflächen und ohne Vormontagehalle. Letztere wird im Zuge der aktuellen Sanierungsüberlegungen für den Gesamtbau angedacht. Ein Neubau schafft die Voraussetzungen, um die Produktionsbedingungenauf das Niveau von Dekorationswerkstätten ähnlichgroßer Theater in Deutschland anzuheben. -++ +- += Werkstätten an oder in den Häusern |August 201710 Anlage 1 AAUSGANGSSITUATION Art und Umfang der Auswirkungen eines Neubaus<Produktionsprozesse in Theaterwerkstätten sind auf die Herstellung von Prototypen ausgelegt. Das Potential für Effizienzsteigerungen z. B. durch verstärkte Automatisierung der Workflows ist daher deutlich geringer als z. B. in einer Serienproduktion. <Die wellenförmige Auslastung über die Spielzeit bzw. das starke Ineinandergreifen der einzelnen Gewerke führt zu einem Wechsel von Arbeitsspitzen und Unterdeckungen. Einsparungen in Teilbereichen können für qualitative Verbesserungen genutzt werden, haben aber nur beschränkte oder keine Auswirkungen auf den Produktionsumfang.<Abseits von Kosten-und Zeiteinsparungen bringt der Neubau vor allem qualitative Verbesserungen. Neben der Qualitätssicherung der Produktionbetrifft dies die Einhaltung von Sicherheits-und Fürsorgepflichten der Bühnen als Arbeitnehmer (z. B. zeitgemäße Aufenthalts-und Sanitärräume). Der Neubau bringt Verbesserungen, die jedoch nur zum Teil für die Ausweitung der Produktionskapazitäten genutzt werden können |August 201711 Anlage 1Die größten Auswirkungen hat der Werkstattneubau auf die Produktion mit Effekten für die Planung und die Technische Einrichtung B Dekorations-werkstätten Abklärung Umsetzbarkeit und Produktionsplanung Abstimmung Entwurf Bühnenbildentwurf Vorbereitung, Durch-führung und Besprechung Bauprobe Kalkulation, Produktions-planung und Einkauf Planung und Einkauf Produktion in Gewerken und Vormontage Produktion Aufbau, offiz. Abnahme und Anpassungen Technische Einrichtung Premiere Transport/Zwischenlagerung B Fokus: ÜBERBLICK ÜBER DIE VERÄNDERUNGEN |August 201712 Anlage 1Wesentliche Veränderungen in den Werkstätten betreffen das Gebäude, die Logistik und die Arbeitsprozesse in den einzelnen Gewerken Quellen: Machbarkeitsstudie (2017) und Interviews. <Verteilerstraße z. B. Reduktion von Arbeitsunterbrech-ungendurch interne Transporte der Schlosserei durch die Schreinerei <Hubplattform, Kräne und größere Fahrlafetten Personal-und objektschonendere Materialbewegungen sowie Reduktion von Verladevorgängen und Möglichkeit zum Transport größerer Volumina <Effektivere Abläufe Optimierung der Workflows z. B. durch bessere räumliche Anordnung <Neue RäumePlastiker: ReinraumMaler: Spritz-u. TrockennebenraumBühnentechniker: Vormontagehalle <Standard Ausstattung MaschinenparkSchreiner: CNC-FräseSchlosser: Säge, Arbeitsbank etc. BÜBERBLICK ÜBER DIE VERÄNDERUNGEN <Raumgrößen und -höhen z. B. Aufrichten von Konstruktionen ist nur mittels zeit-und platzaufwändiger Pre-Riggs inkl. Hebezeug möglich <Effektivere Haustechnikz. B. keine Arbeitsunterbrechungen bei sehr hohen/tiefen Temperaturendurch optimierte Klimatechnik <Bausubstanzz. B. keine Arbeitsunterbrechung durch schiefen Untergrund oder bröckelnde Decke GebäudeI LogistikII GewerkeIII |August 201713 Anlage 1 Die Analyse erfolgte in fünf Schritten: Identifizierung, Beschreibung, Quantifizierung, Nutzbarmachung und Akkumulation der Auswirkungen Vorgehensweise <Die relevanten Veränderungen wurden identifiziert, für die Bereiche Gebäude, Logistik und Gewerke auf Einzelfaktoren runtergebrochen und diese hinsichtlich ihrer qualitativen und quantifizierbaren Auswirkungenbeschrieben. <DieEffekte der Einzelfaktoren wurden im Anschluss hinsichtlich –Kosten/Einnahmen (EUR) –Arbeitszeit (Std.) –Zeitersparnis bei der Technischen Einrichtung (Anzahl zusätzlicher freier Bühnenslots)quantifiziert. <Daran schließt die Analyse der Nutzbarkeit der Effekte für die Produktion und die Akkumulationaller Ergebnisse an. BÜBERBLICK ÜBER DIE VERÄNDERUNGEN |August 201714 Anlage 1Bei einem Neubau ist mit einem Kosteneinsparungspotenzial von ca. 75 TEUR pro Saison über alle Bereiche zu rechnen Nutzbarkeit der Effekte Quantifizierung der Effekte Gewerke: ca. 15 TEUR Zeitersparnis KostenersparnisKostenersparnis: ca.15 TEUR Insourcing von z. B. zwei kleinen Produkt.3): 1.820 Std.Mehraufwand durch die Vormontage: 170 Std.Nicht für Produktion fix verplanbar: 1.570 Std.1) Reduktion des Zuschuss-bedarfs pro Spielzeit:ca. 75 TEUR p. a.2) Akkumulation der Effekte Gewerke: 3.560 Std. zwei Vorstellungen Freie Slots auf der HauptbühneAngebotsausweitungum z. B. zwei Tanzgastspiele3) Einnahmen-steigerungs-potenzialevonca. 20 TEURReduktion der Fremdvergabenum ca. 40 TEUR 2ABLEITUNG AUSWIRKUNGENBABLEITUNG QUANTITATIVER AUSWIRKUNGEN Qualitative Effekte 1) Kapazitäten sind unregelmäßig auf die Gewerke und die Saison verteilt. 2) Auf Basis des optimiertes Betriebsszenarios (Szenario 3) des actori Gutachtens von 2014. 3) Die Nutzung der freien Zeiträume bzw. die Auswahl der Produktionen obliegt den Verantwortlichen der Bühnen Köln –Tanzgastspiele und kleine Produktionen sind hier beispielhaft erwähnt. |August 201715 Anlage 1Im Bereich Gebäude lässt sich der größte Effekt durch eine zeitgemäße Klimatechnik erzielen: ca. 1.110 Arbeitsstunden pro Spielzeit <Durch eine zeitgemäße Klimatechnik lassen sich hitze-/kältebedingte Ausfallstage reduzieren. Aktuell sind es mind. vier halbe Ausfallstage im Sommer und zwei ganze im Winter.1)Bei durchschnittlich 30 anwesenden Mitarbeitern (Urlaub, Krankenstand etc.) ergibt sich somit eine Mehrkapazität von ca. 700 Std. pro Spielzeit. <Hinzu kommen an 14 weiteren Tagen (mit >30 bzw. <0 Grad) hitze-/kältebedingte Leistungsminderungen im Umfang von ca. einer Arbeitsstunde, was einer Mehrkapazität von 420 Std. pro Spielzeit entspricht. Beschreibung der qualitativen und quantifizierbaren Effekte 2Identifikation dereinzelnen Faktoren 1 Quantifizierung der Effekte3 B.IAUSWIRKUNGEN: GEBÄUDE 1) Quelle: Werkstätten der Bühnen Köln. Effektive zentrale Kühlung bzw. Heizung der Werkstätten Reduktion hitze-/kältebedingter Ausfallstage Reduktionhitze-/kältebedingter Leistungsminderungen Erhöhung derMitarbeiterzufriedenheit und -motivation -690 Arbeitsstd./Jahr -420 Arbeitsstd./Jahr BEISPIEL |August 201716 Anlage 1Im Bereich Logistik ergibt sich der größte Effekt durch zusätzliche Kräne in mind. drei Gewerken mit ca. 795 Arbeitsstunden pro Spielzeit <Kräne beschleunigen Arbeitsprozesse nur geringfügig, da der Zeitgewinn durch zusätzlich notwendige Arbeitsschritte (z. B. Sicherung der Objekte) aufgewogen wird. <Signifikant ist jedoch der zu erwartende mittel-bis langfristige Effekt auf die Krankenständein der Schlosserei(zu erwartender Rückgang -10%), Schreinerei (-10%) und Malerwerkstätte (-5%). B.IIAUSWIRKUNGEN: LOGISTIK Zusätzliche Kräne in drei Gewerken •–Reduktion der Arbeitsbelastung –Höhere Motivation und Mitarbeiter-zufriedenheit•–Risikovermeidung Beschreibung der qualitativen und quantifizierbaren Effekte 2Identifikation dereinzelnen Faktoren 1 Quantifizierung der Effekte3 •Reduktion des Personaleinsatzes, bei gleichzeitig mehr Arbeitsschritten (z. B. Sicherung) •Verminderung der Arbeitsbelastung führt zu mittel-bis langfr. Reduktion der Krankenstände Kein Effekt Schlosserei:-450 Arbeitsstd./JahrSchreinerei:-270 Arbeitsstd./JahrMalerwerkstätte:-75 Arbeitsstd./Jahr BEISPIEL |August 201717 Anlage 1In den Gewerken lassen sich die größten Effekte über neue Maschinen und die Optimierung der Prozesse erzielen: ca. 1170 Std. pro Spielzeit <Optimierung der Produktionsprozesse umfasst Neuanschaffungen von Maschinen und verbesserte Arbeitsplatzinfrastruktur (z. B. weitere Arbeitsbank, Säge) ebenso wie effektivere Anordnung der Werkstattprozesse (z. B. Paternosterlager neben Säge). <Im Falle der Schlosserei kann dadurch bei jedem größeren, neuen Arbeitsschritt (ca. acht pro Tag) eine Minute eingespart werden. Bei acht Mitarbeitern in der Schlosserei können somit ca. 320 Arbeitsstunden pro Saison gewonnen werden. B.I Quantifizierung der Effekte B.IIIAUSWIRKUNGEN: GEWERKE Optimierung der Produktionsprozesse Vermeidung von Zeitverlusten durch weitere Maschinen und effektivere Anordnung der Arbeitsprozesse (z. B. Einbau der Lagerflächen in den Workflow) –Arbeitserleichterung –Ggf. Erhöhung derMitarbeiterzufriedenheit und -motivation -320 Arbeitsstd./Jahr Beschreibung der qualitativen und quantifizierbaren Effekte 2Identifikation dereinzelnen Faktoren 1 Quantifizierung der Effekte3 BEISPIEL |August 201718 Anlage 1Bei der Quantifizierung wurden auch gegenläufige Effekte wie gleichzeitige Kostensteigerungen und -senkungen berücksichtigt <Aktuell werden CNC-Aufträge1)in der Höhe von 9,8 TEUR pro Saison fremdvergeben, zukünftig ist mit einem Auftragsvolumen von ca. 15 TEUR pro Saison zu rechnen.2) <Durch Insourcingspart die Werkstätte die Marge (ca. 30% oder 4,5 TEUR pro Saison) sowie Ausschreibungs-und Abstimmungsprozesse von ca. 20 Std. pro Saison <Dem steht ein höherer Bedarf an Personalkapazitäten für die Bedienung der CNC-Fräse gegenüber: ca. 0,15 VZÄ oder ca. 200 Std. pro Saison. 1) CNC-Fräse ist im Status quo aus Platzgründen nicht realisierbar. 2) Quelle: Werkstätten der Bühnen Köln. B.IB.IIIAUSWIRKUNGEN: GEWERKE Platz für eine CNC-Fräse1) •–Qualitätssteigerung ggf. Handfräse•–höhere Qualitätssicherheitin der Eigen-statt Fremdproduktion •Kosteneinsparungen durch Wegfall der Ausschreibungen sowie geringere Stückkosten bei Eigenproduktion •Bedarf an CNC-geschulten Schreiner -4.500 EUR/Jahr Schreinerei:+200Arbeitsstd./Jahr Quantifizierung der EffekteBeschreibung der qualitativen und quantifizierbaren Effekte 2Identifikation dereinzelnen Faktoren 1 Quantifizierung der Effekte3 BEISPIEL |August 201719 Anlage 1Nicht alle freien Kapazitäten sind voll erschließbar –Wellenbelastung einer Werkstatt und Verteilung auf einzelne Gewerke verhindert dies Erläuterung <Aufgrund der wellenförmigen Verteilung des Produktionsvolumens können nicht alle Überkapazitäten für die Ausweitung der Produktionen genutzt werden –sie werden zum Teil zur Abdeckung der Spitzen benötigt. <Durch die enge Verschränkung der Gewerke treten zudem kurzfristig Wartezeiten und damit Überkapazitäten auf, die nur bedingt, z. B. für punktuelle Qualitätsverbesserungen, genutzt werden können. <Zudem verteilen sich die durch den Neubau gewonnen, aber nicht verplanbarenMehrkapazitäten von 1.570 Arbeitsstunden oder ca. 1 VZÄ zu unregelmäßig über die Gewerke um en bloc eingespart werden zu können. Nicht fix für Produktion verplanbarefreie Kapazitäten in den Gewerken [in Arbeitsstd.] 1.500 655 570 308 39 01 VZÄ(Vergleich)SchlossereiSchreinereiMalerLagerDekor,Plastiker 1.570 Arbeitsstunden |August 201720 Anlage 1Neben qualitativen Verbesserungen werden durch die Vormontagehalle Bühnenslots für Proben und zwei zusätzliche Vorstellungen verfügbar Status quo: ohne VormontagehalleNeubau mit Vormontagehalle <Vormontagen sind im Status quo gar nicht bzw. nur eingeschränkt möglich. Sie verursachen zunächst einen zusätzlichen Arbeitsaufwand für Bühnentechniker (vier arbeiten durchschnittl. je 1,5 Std. bei 29 Produktionen: 174 Std.) und Werkstatt-mitarbeiter (4 MA*2 Std.*29 Prod.: 232 Std.). Allerdings kann die Aufbauzeit auf der Bühne im Zuge der Technischen Einrichtung dadurch durchschnittlich von 3,5 auf zwei Stunden reduziert werden (von 406 Std. auf 232 Std.).<Technische Einrichtungen (TE) können daher in ca. 50% der Fälle früher und in 25% der Fälle früh genug beendet werden, um am selben Tag eine zusätzliche Bühnenprobe (BP) anzusetzen. Bei 29 Produktionen sind das sieben zusätzliche „Zeitfenster“ pro Saison, die kurzfristig für z. B. Proben zur Verfügung stehen.<Vorstellungen (VS), selbst mit kurzer Vorbereitungszeit wie z. B. Tanzgastspiele, bedürfen in der Regel aber einer längeren Vorlaufzeit, sodass durch die Vormontage durchschnittlich nur zwei zusätzliche Vorstellungen realisiert werden können. B.IB.IIIAUSWIRKUNGEN: GEWERKE/BÜHNENTECHNIK TEBPBPBPBPBP VS Produktion in den Gewerken Werk-stätten Bühnen-belegung Produktion in den Gewerken Werk-stätten Bühnen-belegungBPVSBPBPBP VSTEBP Vor-montage BP = Bühnenprobe, VS = Vorstellung, TE = Techn. Einrichtung |August 201721 Anlage 1Neubau bringt neben den quantifizierbaren Effekten auch eine Reihe an qualitativen Verbesserungen <Raumgrößen und -höhenVoraussetzung für z. B. Anschaffung weiterer Maschinen oder die Vormontage<Effektivere HaustechnikHöhere Mitarbeiterzufriedenheit durch Reduktion der Hitze-, Kälte-und Staubbelastung<Bessere BausubstanzArbeitssicherheit durch stabileren Untergrund und Deckensowie Erfüllung weiterer Sicherheits-und Fürsorgepflichten seitens der Bühnen <Verteilerstraße Reduktion der Unfallgefahr, wenn Materialen nicht über andere Werk-stätten bewegt werden müssen<Hubplattform, große Fahrlafetten Personal-und objektschonendere Materialbewegungen sowie Wegfall von Verladevorgängen und Möglichkeit zum Transport größerer Volumina 1AUSGANGSSITUATIONBABLEITUNG QUALITATIVER AUSWIRKUNGEN GebäudeA LogistikB GewerkeC <Effektivere Abläufe Arbeitserleichterung durch Linearisierung der Workflows<Neue RäumeBessere Planbarkeit und Qualitäts-kontrolle z. B. durch einen eigenen Reinraum<Standard Ausstattung MaschinenparkBessere Planbarkeit sowie Qualitäts-kontrolledurch Reduktion von Fremdvergaben |August 201722 Anlage 1Die Realisierbarkeit der Effekte ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig BRISIKEN UND UMSETZUNGSVORAUSSETZUNGEN BeschreibungAuswirkung (auf Budgetbedarf) Verzögerung der Inbetriebnahme des Werkstattneubaus <Arbeitsrechtlich und baulich notwendige Ertüchtigungen und Instandsetzungsmaßnahmen können nicht auf Neubau hinausgeschoben werden und müssen noch im Altbau umgesetzt werden. Eingeschwungener Zustand <Effekte stellen sich erfahrungsgemäß erst mit Verzögerung ein, bis sich die Arbeitsabläufe am neuen Standort eingespielt haben.<Voller Umfang der Veränderungen wird frühesten 2-3 Jahren nach Eröffnung wirksam Anpassungen bei veränderter Standortsituation<Anderer Standort hätte ggf. Auswirkungen auf die Annahmen zu Raumhöhen, Flächen etc. <Ggf. Adaption der Machbarkeitsstudie und der Parameter der actori-Analyse bei Wahl eines neuen Standortes notwendig <Höhere Kosten, da Investitionen doppelt –am bestehenden und am neuen Standort –getätigt werden müssen <Volles Einsparpotenzial kann erst zu späterem Zeitpunkt ausgeschöpft werden Bühnenbelegung <Zwei zusätzlichen Abenden pro Saison setzenenge Abstimmungen zwischen Werkstätten, Regie, Bühnentechnik, Disposition etc. voraus<Die projektierten Mehreinnahmen von 20 TEUR sind nur unter optimalen Bedingungen realisierbar. DISCLAIMER Die Ausführungen der actori GmbH beruhen auf Annahmen, die aufgrund des zugänglichen Datenmaterials und der Auskünfte der jeweiligen Ansprechpartner im Unternehmen für richtig erachtet werden. Gleichwohl übernimmt die actori GmbH für die Richtigkeit der gemachten Annahmen sowie die darauf aufbauenden Aussagen keine Haftung.In der vorliegenden Unterlage wird aus Gründen der leichteren Lesbarkeit auf eine geschlechterspezifische Differenzierung, wie z.B. Besucher/Innen, verzichtet. Im Sinne des Gleichbehandlungsgesetzes sind diese Bezeichnungen als nicht geschlechtsspezifisch zu betrachten. All thestatementsandrecommendationsofactori GmbH arebasedon assumptionsthatareconsideredascorrectwithrespecttotheavailabledataandtheinformationgivenbythecontactpersonsoftheclientorothersources. Neverthelessactori GmbH doesnot takeliabilityfor thecorrectnessoftheassumptionsandthestatementsandrecommendationsbasedupon. COPYRIGHT Alle in dieser Dokumentation enthaltenen Strategien, Modelle, Konzepte, Ideen, Berechnungen und Schlussfolgerungen sind ausschließliches geistiges Eigentum (Ausnahme: Quellenangaben) der actori GmbH und urheberrechtlich geschützt. Sie werden dem Auftraggeber zu dessen ausschließlicher Nutzung zeitlich unbefristet überlassen. Alle hierin enthaltenen Informationen unterliegen der Geheimhaltung und sind nur für den Auftraggeber bestimmt. Der Auftraggeber ist nicht berechtigt, diese Dokumentation zu verändern oder außerhalb seines Unternehmens zu veröffentlichen oder zu verbreiten. Diese Bestimmung kann ausschließlich mit schriftlicher Zustimmung der actori GmbH abgeändert oder widerrufen werden. Mündliche Vereinbarungen besitzen keine Gültigkeit. All thestrategies, models, concepts, ideas, calculationsandconclusionsincorporated intothisdocumentationaretheexclusiveintellectualproperty(exceptsourcesarereferenced) ofactori GmbH andareprotectedundercopyright. Theyhavebeenturnedovertotheclientexclusivelyfor hisownusefor an unspecifiedperiod. All informationincludedin themistobekeptconfidentialandisintendedfor theclient’seyesonly. The clientisnot permittedtochangethisdocumentation, makeitpublicoutside hisowncompanyordisseminateitin anyway. This rulemayonlybeamendedorrevokedwiththeexpress writtenconsentofactori GmbH. Verbal agreementsshallnot bedeemedvalid. actori'cee'GmbH Büro'München Gundelindenstraße'2 80805'München Tel''+49?89?540'447'400 Fax'+49?89?540'447'499 team@actori.de Büro'Dresden Maxstraße'15 01067'Dresden Tel''+49?351?484'319'6 Fax'+49?351?484'320'9 team@actori.de www.actori.de Beirat: Prof.'Dr .h.c.'Roland'Berger (Vorsitzender) Sir'Peter'Jonas Univ.?Prof.'Dr .'Dr .'H.c.'mult. Horst'Wildemann
       Prof.'Maurice'Lausberg Frank'Schellenberg