Sanierung der Bühnen Köln - Planungsbeschluss für Werkstattneubau

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer 
 2333/2017 
Freigabedatum 
30.08.2017  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Sanierung der Bühnen Köln - Planungsbeschluss für Werkstattneubau 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss  
 
1. Der Rat beauftragt die eigenbetriebsähnliche Einrichtung Bühnen der Stadt Köln mit der Planung 
des Projekts „ Bühnenwerkstätten auf dem WDR -Gelände in Bocklemünd“ auf Grund lage der Mach -
barkeitsstudie bis zur Leistungsphase 3 gem. HOAI. Zur Errei chung einer höhe ren Kosten- und Ter-
minsicherheit ist beabsichtigt, die für Termine und Kosten relevanten Leitde tails der Ausführungspla -
nung (Leistungsphase 5, HOAI) vorzuzie hen, damit diese eben falls Grundlage der zu erstellenden 
Kostenberechnung werden können. Die Beauftragung erfolgt grundsätzlich stufenweise. Die Betriebs-
leitung wird ermächtigt, die entsprechenden Ver träge auf Basis vorausgehender Vergabeverfah ren 
einzugehen. Ein Vergabevorbehalt wird nicht ausgesprochen. 
 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, bei der Planung des Gebäudes und der techni schen Anlagen ins-
besondere auf nachhaltige, energieeffiziente und ggf. Energieüberschüsse erwirtschaf tende Systeme 
zu setzen. Durch die Bauweise soll ein umweltschonendes Ge bäude entstehen, welches durch Ein -
sparung von Energie die Nebenkosten und damit langfristig den Betriebs kostenzuschuss an die Büh-
nen senkt. Soweit es sich bei der Planung ergibt, sind in diesem Zusammenhang Alternativen auszu -
arbeiten. 
 
3. Die Entwurfsplanung einschließlich der geprüften Kostenberechnung ist dem Rat zur Beschlussfas-
sung über die Realisierung des Projektes (Baubeschluss) vorzulegen. 
 
4. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die finanziellen Auswirkungen auf den Betriebskostenzuschuss 
der Bühnen bei Realisierung der Maßnahm e erst hinreichend konkret ermittelt werden kön nen, wenn 
eine fortgeschrittene Baupla nung vorliegt. Die Verwal tung wird daher aufgefor dert, zur Vorlage des 
Baubeschlusses die Auswirkun gen auf den Betriebskostenzuschuss der Büh nen unter Berücksichti -
gung der Investitionen, der Abschreibungen, der Finanzierung und der laufenden Kosten vorzulegen. 
 
5. Bis zum Baubeschluss werden für die Maßnahmen ‚Neubau der Werkstätten auf dem WDR -
Gelände in Bocklemünd’ Mittel in Höhe von ca. 700 T€ für Planung und  Projektleitung benötigt. Die 
Mittel werden durch Kreditaufnahme vorfinanziert und im Wirtschaftsplan der Bühnen veranschlagt.  
 
6. Der Rat beauftragt die Bühnen der Stadt Köln, verschiedene langfristige Finanzierungsmo delle für 
den Neubau der Werkstätt en zu prüfen und zum Baube schluss hierzu ein Konzept vorzule gen. Im 
Rahmen der Finanzierung sollen auch ggf. erwirtschaf tete Überschüsse aus den Jahresabschlüssen 
der Bühnen Berücksichti gung finden. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Wahrnehmung der Bau-
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 12.09.2017 
Finanzausschuss 25.09.2017 
Rat 28.09.2017

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herrnaufgaben sowie die Projektlei tung für den Neubau der Werkstätten auf dem WDR -Gelände in 
Bocklemünd innerhalb der Betriebsleitung der Bühnen der Technischen Betriebs leitung zugeord net 
werden. 
 
7. Der Rat beauftragt die Betriebsleitung der Bühn en, unter Berücksichtigung der zwischen WDR und 
Bühnen bestehenden Kooperationsvereinbarung, einen Erbbaurechtsver trag zu verhan deln und die 
Ergebnisse daraus in die Berechnungen der Auswirkungen auf den Betriebskostenzu schuss der Büh-
nen einfließen zu lassen. Der Abschluss des Vertrages wird unter den Vorbehalt der Zustimmung des 
Rates und in diesem Zusammenhang des Baubeschlusses gestellt. 
 
8. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass der Verbleib der Bühnenwerkstätten in der Oskar -Jäger-Str. bis 
zur Beendigung dieses Projektes mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Die Betriebslei tung wird zur 
Vermeidung eines Werkstätteninterims beauftragt, den aktuel len Stand ort zu sichern und wird er -
mächtigt, die entsprechenden Verträge zu schlie ßen. Die zusätzli chen Kosten sind über den Wirt -
schaftsplan der Bühnen darzustellen. 
 
Alternative  
 
1. Der Rat beauftragt die eigenbetriebsähnliche Einrichtung Bühnen der Stadt Köln mit der Planung 
des Projekts Bühnenwerkstätten auf dem Grundstück südlich der Hugo -Eckener-Straße im Gewerbe-
gebiet Ossendorf bis zur Leistungsphase 3 gem. HOAI. Zur Erreichung einer höheren Kosten - und 
Terminsicherheit ist beabsichtigt, die für Ter mine und Kosten relevan ten Leitdetails der Ausführungs -
planung (Leistungsphase 5, HOAI) vorzuzieh en, damit diese ebenfalls Grundlage der zu erstellenden 
Kostenberechnung werden können. Die Beauftragung erfolgt grundsätzlich stufenweise. Die Betriebs-
leitung wird ermächtigt, die entsprechen den Verträge auf Basis vorausgehender Vergabeverfahren 
einzugehen. Ein Vergabevorbehalt wird nicht ausgesprochen. 
 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, bei der Planung des Gebäudes und der techni schen Anlagen ins-
besondere auf nachhaltige, energieeffiziente und ggf. Energieüberschüsse erwirtschaf tende Systeme 
zu setzen. Durch die Bauweise soll ein umweltschonendes Ge bäude entstehen, welches durch Ein -
sparung von Energie die Nebenkosten und damit langfristig den Betriebs kostenzuschuss an die Büh-
nen senkt. Soweit es sich bei der Planung ergibt, sind in diesem  Zusammenhang Alternativen auszu-
arbeiten. 
 
3. Die Entwurfsplanung einschließlich der geprüften Kostenberechnung ist dem Rat zur Beschlussfas -
sung über die Realisierung des Projektes (Baubeschluss) vorzulegen. 
 
4. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die fin anziellen Auswirkungen auf den Betriebskostenzu schuss 
der Bühnen bei Realisierung der Maßnahme erst hin reichend konkret ermittelt werden kön nen, wenn 
eine fortgeschrittene Baupla nung vorliegt. Die Verwal tung wird daher aufgefor dert, zur Vorlage des 
Baubeschlusses die Auswirkun gen auf den Betriebskostenzuschuss der Büh nen unter Berücksichti -
gung der Investitionen, der Abschreibungen, der Finanzierung und der laufenden Kosten vorzulegen. 
 
5. Bis zum Baubeschluss werden für die Maßnahmen ‚Neubau de r Werkstätten an der Hugo -Ecke-
ner-Straße’ Mittel in Höhe von ca. 700 T€ für Planung und Projektleitung benötigt. Die Mittel werden 
durch Kreditaufnahme vorfinanziert und im Wirtschaftsplan der Bühnen veranschlagt.  
 
6. Der Rat beauftragt die Bühnen der Stadt Köln, verschiedene langfristige Finanzierungsmo delle für 
den Neubau der Werkstätten zu prüfen und zum Baube schluss hierzu ein Konzept vorzule gen. Im 
Rahmen der Finanzierung sollen auch ggf. erwirtschaf tete Überschüsse aus den Jahresabschlüssen 
der Bühnen Berücksichti gung finden. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Wahrnehmung der Bau -
herrnaufgaben sowie die Projektleitung für den Neubau der Werkstätten innerhalb der Betriebsleitung 
der Bühnen der Technischen Betriebsleitung zugeordnet werden. 
 
7. Der Rat beauftragt die Betriebsleitung der Bühnen mit der Liegenschaftsverwaltung die Konditionen 
des Überganges des Grundstückes an der Hugo -Eckener-Straße in das Sondervermögen der Büh -
nen zu klären und eine entsprechende Ratsentscheidung vorzubereiten.

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8. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass der Verbleib der Bühnenwerkstätten in der Oskar -Jäger-Str. bis 
zur Beendigung dieses Projektes mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Die Betriebslei tung wird zur 
Vermeidung eines Interims der Werkstätten beauf tragt, den aktuellen Stand ort zu sichern und wird 
ermächtigt, die entsprechenden Verträge zu schließen. Die zusätzli chen Kosten sind über den Wirt -
schaftsplan der Bühnen darzustellen.

4 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja i.R. BKZ      % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Begründung 
 
Der Rat der Stadt Köln hat die Bühnen in seiner Sitzung am 04.04.2017 beauftragt, vor einer weite ren 
Planung zum Neubau der Werkstätten der Bühnen Köln auf dem Ge lände des WDR in Köln -Bock-
lemünd verschiedene Varianten und Standorte eines Werkstattneu baus zu p rüfen. Dabei sollen im 
Rahmen dieser Prüfung die folgenden Aufgaben abgearbeitet werden, es sind danach, 
 
1. weitergehende Gespräche über zukünftige Synergien mit dem WDR zu führen, 
 
2. Erlöse durch Fremdaufträge, Aufwandsminderungen durch verbesserte Logistik und mögliche 
Einnahmen aus Mehraufführungen zu kalkulieren, 
 
3. Alternativstandorte im Stadtgebiet zu prüfen und 
 
4. die Ergebnisse im Vergleich zu einer Lösung auf dem Gelände des WDR umfänglich und auch 
in ihrer Wirkung auf den Betriebskostenzuschuss darzustellen. 
 
Der Rat hatte ursprünglich vorgegeben, die entsprechenden Untersuchungsergeb nisse vor der Som -
merpause 2017 vorzulegen. Durch die Mitteilung 1292/2017 hatten die Bühnen den Betriebsaus -
schuss in seiner Sitzung am 02.05.2017 darüber infor miert, dass dieser Untersuchungsauftrag in der 
vorgegebenen Zeit nicht leistbar ist und dass eine Beschlussvor lage für die Sitzung des Betriebsaus -
schusses am 12.09.2017 angestrebt wird.    
 
1. Weitergehende Gespräche über zukünftige Synergien mit dem WDR  
 
Aufgrund des Ratsauftrages wurden zwischen den Bühnen Köln und dem WDR auf verschiedenen 
Ebenen weitere Gespräche geführt. Ausgangspunkt für das weitere Vorge hen ist stets die vom Rat 
beschlossene und am 22.04.2014 allseits unterschrie bene „Kooperationsvereinbarung zwischen dem 
WDR und der Stadt Köln, Bühnen der Stadt Köln, für den Bereich der Werkstätten und des Ausstat -

5 
tungsbetriebes inklusive der Einrichtung einer Bühnenwerk statt auf dem Produktionsgelände des 
WDR in Bocklemünd“. 
 
Das Ergebnis der Gespräche kann wie folgt zusammengefasst werden: Beide Partner sehen in den in 
Bocklemünd nebeneinander anzusiedelnden Werkstätten, welche auf einen ähnli chen Output ausge-
richtet sind, eine besondere Chance, langfristig Syner gien zu heben. Der WDR steht  voll und ganz 
zur eingegangenen und im Rundfunkrat beschlosse nen Kooperation mit den Bühnen Köln im Werk -
stättenbereich. Gleichwohl betont der WDR, dass bei einem Planungshorizont von 60 Monaten Reali -
sierungszeit ab Planungsauftrag des Rates an die Büh nen Köln sowohl das Gelände in Bocklemünd 
als auch die Strukturen der Werkstattberei che in Bocklemünd Veränderun gen unterworfen sein wer -
den. Dies macht es zum jetzigen Zeitpunkt sehr schwer, konkrete Auswirkungen der entstehen den 
Synergien zu antizipie ren. Fun dierte betriebswirtschaftliche Analysen und rechtssichere Aussa gen, 
beispielsweise zur Möglichkeit des gemeinsamen Einkaufs öffentlicher Unterneh men, kön nen erst 
untersucht und getroffen werden, wenn klar ist, dass die Bühnen Köln mit ihren W erkstätten tatsäch-
lich nach Bocklemünd kommen. Es wird vielmehr von Seiten des WDR darauf hingewiesen, nach 
Möglichkeit zum jetzigen Zeitpunkt keine Annahmen zu treffen, deren Belastbar keit in der Zukunft 
aufgrund des Vorlaufs von fünf Jahren nicht sich er ist. Gleichwohl ist der WDR zu allen Kooperati -
onsbereichen jederzeit verhandlungsbe reit, sobald eine Grundsatzentschei dung für eine Ansiedlung 
der Bühnenwerkstätten in Bocklemünd getroffen wird.  
 
 
Synergien der Kooperation zwischen WDR und Bühnen 
 
Vor dem Hintergrund dieser Ausgangslage haben die Bühnen Köln die möglichen Kooperationsberei -
che zusammengestellt. Grundsätzlich gilt für alle Bereiche, dass De tails zum gegenseitigen Lei s-
tungsaustausch jeweils gesondert zu prüfen und in Verträgen zu rege ln sind. Hierbei müssen die vo r-
gaberechtlichen Fragen bereits im Vorfeld geklärt werden. 
 
 
 Betrieb 
Die Kooperationspartner können eine Regelung dahingehend finden, dass bei Fertigungsspit zen vor 
der Vergabe von Aufträgen auf dem freien Markt, zunächst der jeweils andere Kooperationspartner 
angefragt wird. Die gegenseitig erbrachten Leistun gen würden nach einer zu vereinbarenden Ra h-
menvereinbarung entsprechend abgerechnet werden. 
 
 Maschinen und technische Ausstattung 
Die Kooperationspartner können ein e gegenseitige Nutzung der jeweiligen technischen Ausstattung 
vereinbaren. Dies betrifft vor allem folgende Maschinen und Bereiche: 
 
 Licht- und Beschallungstechnik 
 Bühnenequipment  
 CNC-Fräse 
 Konturenschneideanlage  
 Horizontalplattensäge 
 Lackierkabinen  
 Großdrucker, Schriften- und Folienplotter 
 Vakuum- und Tiefziehtechnik  
 
Es ist erstrebenswert, die jeweiligen Maschinen, Werkstätten und das technische Equipment des j e-
weils anderen Vertragspartners nach entsprechender Einweisung von den Mitarbeiterin nen und Mit-
arbeitern beider Kooperationspartner selbständig nutzen zu lassen.  
 
 Weitere Leistungen 
Die Kooperationspartner können prüfen, ob es möglich ist, im Sinne des Gesamtkonzep tes weitere 
Leistungen (z.B. Transport, Lager, Fundus, Logistik) wechselseiti g auszutauschen. Auch im Bereich 
Beschaffung sollte die Beteiligung bzw. der Abschluss von gemeinsamen Rahmenverträ gen geprüft 
werden.

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 Ausbildung 
Die Ausbildung im Handwerk sehen sowohl der WDR als auch die Bühnen Köln als wich tige Aufgabe 
an, die sie durch eine Zusammenarbeit fördern können. Hierbei wäre das vorrangige Ziel, den Ausz u-
bildenden Einblicke und Erfahrungen in beiden Betrie ben zu vermitteln. Dar über hinaus können in 
einigen Ausbildungsberufen auch prakti sche oder theoretische Ausbildungs blöcke vom jeweils die s-
bezüglich besser aufgestell ten Kooperationspartner übernom men werden. Die Ausbilderinnen und 
Ausbilder der Kooperations partner könnten die Auszubilden den beider Unternehmen allerdings auch 
gemeinsam auswählen und dann gemeinsam ausbilden.  
 
 Kantine 
Den Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bühnen Köln könnte die Nutzung der WDR -Kantine auf dem 
Betriebsgelände in Bocklemünd angeboten werden.  
 
 
 Gemeinsame Nutzung weiterer vorhandener Infrastruktur 
Die Kooperationspartner können b ei Bewachung, Müllentsorgung, Winterdienste etc. auf dem Gelä n-
de in Bocklemünd zusammenarbeiten und den vorhandenen Shuttleser vice zwischen dem Produkt i-
onsgelände in Bocklemünd und der Innenstadt gemeinsam nutzen.  
 
Die Ideen hinsichtlich weiterer Synerg ien sind auch mit Blick auf die Laufzeit und die techni schen 
Entwicklungen zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend zu betrachten. Beispiel haft können hier 
Mitarbeiterschulungen oder ein gemeinsamer Stab an freien MitarbeiterIn nen etc. genannt werden. 
Die Verhandlungen der Detailver träge zu den vorgenann ten Punkten könnten in der Planungs - und 
Bauzeit der Werkstätten erfolgen. 
 
 
Kauf anstelle Erbpacht 
 
Die Bühnen Köln haben die oberste Leitungsebene des WDR Anfang Juni 2017 gebe ten zu prüfen, 
ob für den WDR anstelle des Erbpachtangebotes auch ein Verkauf des Grundstücks an die Bühnen in 
Betracht kommt. Bislang liegt hierzu noch keine Antwort vor. 
 
2. Erlöse durch Fremdaufträge, Aufwandsminderungen durch verbesserte Logis tik und mögli-
che Einnahmen aus Mehraufführungen  
Zur Abarbeitung des Ratsauftrages hinsichtlich der operativen Auswirkungen eines Werkstattneubaus 
auf die Produktionskapazitäten und den Betriebskostenzu schuss der Bühnen Köln wurde d ie actori 
GmbH beauftragt. Das ausführli che Gutachten liegt dieser Vorlage als Anlage 1 bei. Actori weist in 
dieser Ausarbeitung auch noch einmal auf die Eilbedürftigkeit des Neubaus der Werkstätten hin.  
Herangehensweise 
Bezugspunkt für die vom Rat erbetene Darstellung ist dabei das von actori im Jahr  2014 kalkulierte 
„Szenario 3 – Optimiertes Betriebsszenario“ mit 23 Eigen - und neun Fremdproduktionen und einem 
Betriebskostenzuschuss von 53,64 Mio. EUR.  Das Szenario 3 liegt der mittelfristigen Finanzplanung 
der Bühnen zugrunde.  
Durch die Absage der W iedereröffnung des Ensembles am Offenbachplatz im Juli 2015 und die Tat -
sache, dass am 03.07.2017 bekannt gegeben wurde, dass eine Wiedereröff nung der Bühnen am Of -
fenbachplatz jedenfalls nicht in der Spielzeit 2021/22 erfolgen wird, werden die Ergeb nisse der actori-
Untersuchung aus dem Jahr 2014 fortzuschreiben und zu aktualisieren sein. Über diese Notwendig -
keit hatte die Betriebslei tung zuletzt im Wirtschaftsplan 2017/18 infor miert (Vorlage 0581/2017). Den -
noch erachtet die Betriebsleitung das „Optim ierte Betriebsszena rio“, das der Mittelfristplanung des 
vom Rat beschlossenen Wirtschaftsplanes 2017/18 der Bühnen zugrunde liegt als wesentlichen Pl a-
nungsansatz für die Lösung der Zukunftsfragen der Bühnen. Gleichwohl sind die Auswirkungen eines 
Neubaus der Werkstätten in den beiden anderen 2014 untersuchten Szenarien grundsätzlich ve r-
gleichbar, wobei die final erschließbaren Effekte im Wesentlichen von der Anzahl der in den Werkstät-

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ten hergestellten Produktionen abhängen. 
Die Untersuchung durch actori er folgte auf Basis von Interviews, Unterlagen der Büh nen Köln, der 
Machbarkeitsstudie der Gebäudewirtschaft Köln (2016), der Wirtschaftlich keits- und Organisations -
untersuchung der Bühnen durch actori (2014) sowie nach Begehung der Werkstätten. Die Veränd e-
rungen durch einen Neubau betref fen nach der Machbarkeitsstudie insbeson dere folgende drei Be -
reiche:  
 Das neue Gebäude wird um ca. ein Drittel größer  und verfügt neben einer zeitgemäßen 
Raumluft- und Haustechnik erstmals über eine eigens eingerichtete Montagehalle von bis zu 9 
m lichter Höhe unter dem Kranhaken.  
 Die Logistik wird durch eigene Verteilerstraßen, eine Hubplattform, drei zusätzliche Kräne, e i-
ne Punktzuganlage sowie Fahrlafetten verbessert. 
  
 In den Gewerken können auf größeren Flächen  die Maschinenausstattung ausgeweitet und 
verbessert sowie größere Spritz-, Rein- und Trocknungsräume eingerichtet werden. 
Die Untersuchung der Auswirkungen auf die regelmäßig anfallenden Betriebskosten des Gebäu des 
(z. B. Reinigung) sowie die Energiekosten waren nicht Bestandteil dieses Auftrags.
  
Ergebnisse der Untersuchung  
Durch einen Neubau der Werkstätten kann der Zuschussbedarf für den Bühnenbetrieb um ca. 75 
TEUR p. a. gesenkt werden. Die Einsparung beruht einerseits auf einer Auswei tung des Produktions-
umfangs um ungefähr zwei kleinere Produktionen sowie zusätzli che Bühnenfreiräume, die im Ideal -
falle für zwei weitere (Tanz -) Gastspiele oder Repertoirevorstellun gen ge nutzt werden können. Der 
Gesamteffekt von 75 TEUR verteilt sich dabei wie folgt:  
 Die meiste Arbeitszeit kann durch eine bessere Ausstattung und Optimierungen im Workflow 
(ca. 1.170 Std.), durch eine effektive Raumlufttechnik (ca. 1.110 Std.) sowie den Ein satz von 
Kränen (ca. 795 Std.) gewonnen werden. Die Einsparungen betra gen insge samt ca. 3.560 
Std. Dies entspricht einer Optimierung von ungefähr 5% der jährlichen Gesamtarbeitsleistung. 

  
 Die Mehrkapazitäten können dafür genutzt werden, bisher fremdvergebene Produktionen im 
Umfang von zwei kleinen Produktionen selbst herz ustellen und dadurch rund 40 TEUR p. a. 
zu sparen. Es können zudem Fremdvergabe - bzw. Materialkosten um ca. 15 TEUR p. a. re -
duziert werden. Hinzu kommen Mehreinnah men für die zwei (Tanz -) Gastspiele oder Reper -
toirevorstellungen von bis zu 20 TEUR p. a. 
  
 Durch die Vormontage kann zudem die Qualität in den Werkstätten gesteigert und Bühnenzeit 
durch die Verkürzungen der Technischen Einrichtungen gewon nen werden. Die Vormontage 
ist mit einem zusätzlichen Aufwand von 170 Std. pro Saison für die Gewerke ve rbunden. Die 
Bühnen am Offenbachplatz ste hen dadurch allerdings für fünf weitere Proben und die er -
wähnten zwei Gastspiele oder Repertoirevorstellungen zur Verfügung. 
  
 
Ein Teil der durch den Neubau freiwerdenden Kapazitäten (ca. 1.570 Std.) kann für Q ualitätsverbes-
serungen genutzt werden. Für eine Produktionsausweitung sind diese Kapazitä ten aufgrund ihrer 
unregelmäßigen Verteilung über die Saison und die einzel nen Ge werke leider nicht planbar. Die 
Mehrkapazitäten unterstützen jedoch die langfris tige Sicherung der Qualität der Produk tionen und die 
Einhaltung von Sicherheitsstandards.  
3. Alternativstandorte im Stadtgebiet 
 
Ausgangslage 
Gemäß der Aufgabenstellung des Rates sind mögliche alternative Standorte verglei chend unter den 
Aspekten Realis ierbarkeit, Erstellungskosten, Auswirkung auf die mögli che Koopera tion mit dem 
WDR, Verkehrsanbindung und Grundstückskosten darzustel len und zu bewerten. Infolgedessen wur-
den das Liegenschaftsamt und das Amt für Wirtschafsförderung gebe ten, Standorte zu benennen, die 
folgende Parameter erfüllen:

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 Das Grundstück ist verfügbar und die Erschließung ist gesichert. 
 Das Baurecht ermöglicht die unmittelbare Umsetzung des Projektes, da der Neubau der Werkstät-
ten keinen Aufschub duldet.  
 Das Grundstück muss im Bebauungsplan als Gewerbe- (GE) oder Industriegebiet (GI) festgesetzt 
sein oder es besteht entsprechendes Baurecht nach § 34 BauGB mit der Möglichkeit 14 m hoch 
zu bauen. 
 Das Grundstück ist mindestens 10.000 m² groß, besser 15.000 m² zur Vermeidung von  Mehrge-
schossigkeiten. 
 Die Grundstücksgeometrie erlaubt die Realisierung eines rationalen Baukörpers.  
 Die verkehrliche Erschließung erlaubt den regelmäßigen Verkehr von LKW ohne Einschränkun -
gen.  
 Ein Haltepunkt des öffentlichen Personennahverkehrs befindet sich in zumutbarer Entfernung. 
 Das Grundstück ist altlastenfrei und von Aufbauten beräumt. 
 Es liegen keine besonderen Gründungsrisiken vor.  
 
Von den Ämtern wurden 18 städtische und private Grundstücke und Standorte be nannt, die diesen 
Kriterien weitgehend entsprechen. 
 
Parallel und mit den gleichen Parametern zu der Standortabfrage bei den städtischen Äm tern wurde 
ein örtliches Maklerunternehmen beauftragt, geeignete Grundstücke im Köl ner Stadtgebiet zu benen-
nen. Das Unternehmen hat 15 Standorte benannt, davon neun Standorte, die auch von den Ämtern 
der Stadt Köln benannt worden waren. Die entspre chende Auswertung liegt dieser Vorlage als An-
lage 2 bei. Durch die so vorgenom mene dop pelte Standortanalyse kann ausgeschlossen werden, 
dass es gegenwärtig weitere geeignete Grundstücke in Köln am Markt gibt.  Die Suche nach alternati-
ven Standorten hat außerdem ergeben, dass pas sende Bestandsobjekte, also Grundstü cke mit pas -
senden Gebäuden, am Markt nicht verfügbar sind. 
 
Das sich im Eigentum der städtischen Gesellschaft Butzweilerhof GmbH & Co. KG befindli che Grund-
stück in Ossen dorf wurde aus der Betrach tung ausgeschieden, da dieses ca. 60.000 qm große und 
ungeteilte Grundstück aus strategi schen Grün den, z. B. zur Ansiedlung eines größer en Betriebes 
zurückgehalten wird. 
 
Das Grundstück der Hal len 70 und 71 im Plange biet des städtebaulichen Werkstattverfah rens Hallen 
Kalk sollte zu Beginn der Untersuchung wegen des laufenden Verfahrens nicht berücksichtigt werden. 
Aufgrund der aktuelle n Diskussion in diesem städtebaulichen Werkstattverfah ren wurde es zwar in 
der Folge betrachtet aber später wieder ausgeschie den, da aufgrund des Ergebnisses des Werkstatt-
verfahrens das notwendige Baurecht gegenwärtig nicht gege ben ist und der Neubau  der Werkstätten 
dadurch zeitlich nicht kalkulierbar ist. 
 
Die so gefundenen 22 Grundstü cke wurden in eine Mat rix aufgenommen, in der die wichtigsten E i-
genschaften der einzelnen Standorte dargestellt wurden. Diese Matrix liegt dieser Vorlage als Anlage 
3 bei. 
 
Bei der Suche nach geeigneten Grundstücken ergab sich ein alternatives Durchführungsmo dell, näm-
lich die Ausschreibung eines Mietvertrages für ein schlüsselferti ges Gebäude nach den Spezifikatio -
nen der Bühnen. Es entspricht dem Geschäftsm odell einiger Grundstückseigentümer, dass diese ihre 
Grundstücke nicht veräußern, aber den Interessen ten fertige, nach ihren Wünschen erstellte Objekte 
schlüsselfertig vermieten. Ein langfristiger Mietver trag mit der öffentlichen Hand ist für diese A nbieter 
durchaus interessant. Dieser Weg wurde mit einem möglichen Anbieter venti liert und ergab ein indi -
katives Mietangebot von 10,50 €/m 2. Nach dieser Standortrecherche lassen sich demnach grundsätz -
lich drei Durchführungsmodelle unterscheiden:

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1. Kauf eines Grundstückes und Neubau von Werkstätten auf diesem Grundstück. Für dieses klassi -
sche Durchführungsmodell stehen derzeit zwölf Standorte zur Verfü gung, von denen sich vier im 
Eigentum der Stadt Köln und acht im Privateigentum befinden.    
 
2. Erbpacht eines Grundstückes und eigene Investition auf diesem Grundstück. Die Erb pacht redu-
ziert gegenüber dem Kauf des Grundstückes die Anfangsinvestion erheblich.  Bei Erbpachtgrun d-
stücken stellt sich jedoch die Frage, was nach Ablauf des Erbpachtvertrages mi t dem Gebäude auf 
dem Grundstück geschieht. Für diesen Fall ist eine besondere Regelung zu treffen. Für dieses 
Durchführungsmodell stehen derzeit zwei Standorte neben dem WDR -Grundstück zur Verfügung. 
Das Durchführungsmodell Erbpacht verhält sich ansonsten wie das Durchführungsmodell Kauf. 
 
3. Anmietung einer fertigen Immobilie (Investorenmodell). Für einige angebotene Stand orte besteht 
die Möglichkeit ein Gebäude nach den Anforderungen der Bühnen durch den Grundstückseigen -
tümer errichten zu lassen und di eses dann langfristig zu mieten. Dieses Modell bietet gegenüber 
der Eigenrealisierung den Vorteil einer deutlich schnelleren Realisierung, da die zeitraubenden 
Ausschreibungsverfahren auf der Seite des Investors entfallen. Da es sich bei diesem Procedere 
um einen indirekten Bauauftrag handelt, muss der Mietvertrag standortunabhängig ausgeschrie -
ben werden. Eine Fixierung von Standorten über die genannten Kriterien hinaus ist bei diesem 
Verfahren nicht möglich.  
 
 Kapitalwertrechnung Kauf, Erbpacht oder Miete 
Um die finanziellen Auswirkungen der möglichen drei Durchführungsmodelle zu ermit teln wurde vom 
Steuerberater der Bühnen der Kapitalwert über den Zeitraum von 40 Jahren – der Zeitraum in dem 
die Werkstätten i n der Anlagenrechnung der Bühnen abgeschrie ben werden – errechnet. Zum Ver -
gleich wurden in den Durchführungsmodel len Eigenrealisierung auf eigenem Grundstück und auf 
Erbpachtgrundstück jeweils Baukosten von 18,5 Mio. € und in dem Durchführungsmo dell Miete eine 
Kaltmiete von 10,50 €/m2 im Monat angenommen. Das Ergebnis zeigt, dass die Eigenrealisierung auf 
eigenem Grundstück mit einem Kapitalwert von ca. 21,4 Mio. € die günstigste Lösung darstellt, g e-
folgt von der Eigenrealisierung auf einem Erbpachtgru ndstück, die mit ca. 23,5 Mio. € zu Buche steht. 
Die Mietvariante ist auf die Zeit von 40 Jahren mit einem Kapitalwert von ca. 32,3 Mio. € die teuerste 
Lösung. Wesentlicher Grund für dieses Ergebnis sind, neben der Rendite, die der Vermieter für sich 
erwirtschaften muss, die außerordentlich günstigen Finanzierungsmöglichkeiten der Bühnen. Auch 
die um ca. zweieinhalb Jahre schnellere Realisierungszeit des Investorenmodells führt hier zu keinem 
anderen Ergebnis. Weitere Einzelheiten sind der Kapitalwer termittlung zu entnehmen, die dieser Vo r-
lage als Anlage 4 beiliegt.  
 
Die in der Anlage 3  aufgeführten neun Grundstücke, die nur über ein Investorenmodell anzumieten 
sind, werden aufgrund der Ergebnisse der Kapitalwertermittlung nicht weiter betrachtet.   
 
Bewertung und vergleichende Darstellung 
 
Die Aspekte Realisierbarkeit und Erschließung sind für alle 13 verbleibenden Stand orte gegeben, sie 
differenzieren diese nicht weiter und finden daher in der weiteren Darstellung keine Beachtung.  
 
Es wird unterstellt, dass die Herstellungskosten für das Gebäude und die Außenanla gen bei der Ei -
genrealisierung für alle Grundstücke gleich sind. Dies ist aufgrund der räumli chen Nähe und der ver -
gleichbaren Topographie auch plausibel. Angenommen wurden hierfür  die Investitionskosten aus der 
Machbarkeitsstudie von 18,5 Mio. €. Als Beurteilungskrite rien wurden deshalb die folgenden Punkte 
herangezogen: 
 
1. Grundstückskaufpreis in €/m² 
2. Entfernung in Straßenkilometern zum Offenbachplatz 
3. Fahrtzeit mit einem LKW in Minuten zum Offenbachplatz 
4. Fahrtzeit mit dem ÖPNV in Minuten zum Offenbachplatz

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1. Der Grundstückskaufpreis ist die einzige standortvariable Investitionsgröße, da die Herstellungs -
kosten des Gebäudes für alle Standorte gleich angenommen wurden. Der Kauf preis geht dabei für 
die Kaufgrundstücke wie auch für die in Erbpacht zu vergebe nen Grundstücke (da er Grundlage für 
die Bildung des Erbpachtzinses ist) mit 30 % in das Gesamtergebnis ein. Hierbei ist zu beachten, 
dass die aktuellen Grundstücks preise für die städtischen Grundstücke und nur für einen Teil der pri -
vaten Grundstücke be kannt sind. Für die anderen Grundstücke wurde der Bodenrichtwert aus der 
Veröffentlichung boris.nrw.de des oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nord-
rhein-Westfalen herangezogen.  
 
2. Die Entfernung in Straßenkilometern zwischen dem Offenbachplatz und dem jeweili gen Standort 
bedingt einen Teil der standortvariablen Folgekosten. Hierüber wird im Wesentli chen der Verschleiß 
des Transportfahrzeuges erfasst,  der mit zunehmender Entfer nung größer wird. Die Entfernung in 
Kilometern geht zu 20% in das Gesamtergebnis ein. 
 
3. Die Fahrtzeit zwischen dem Offenbachplatz und dem jeweiligen Standort bildet einen weite ren Teil 
der standortvariablen Folgekosten ab, d a diese Fahrtzeit Arbeits zeit bedeutet. Da die Fahrzeuge in 
der Regel mit mehr als einem Mitarbeiter besetzt sind, wird das Merkmal Fahrtzeit höher gewichtet, 
als das Merkmal Entfernung. Die Fahrtzeit mit dem LKW geht mit 30 % in das Gesamtergebnis ein. 
 
4. Eine weitere Komponente der standortvariablen Kriterien ist die Anbindung des Standor tes an den 
ÖPNV. Auch wenn hier aus Ermittlungsgründen die Verbindung zwischen dem Stand ort und dem 
Offenbachplatz erfasst wurde, drückt sich in dieser Bezie hung auch die grundsätzli che Qualität der 
ÖPNV Anbindung aus. Ermittelt wurden die Wegzeiten von Haus zu Haus. Die so ermittelte Reisezeit 
ÖPNV geht mit 20 % in das Gesamtergebnis ein. 
 
Weitere Einzelheiten der Bewertung können der als Anlage 5 anliegenden Tabelle entnommen wer-
den. Die fünf in dieser Tabelle am besten bewerteten Grundstücke werden im Folgen den in Bezug 
auf die sonstigen Standortanforderungen qualitativ beur teilt. Die dabei zur Orientierung verwendeten 
Kartenauszüge sind jeweils ohne Maßstab.  
 
 Ossendorf, Hugo-Eckener-Straße 
 
Das ca. 12.500 m2 große Grundstück befindet sich im Eigentum der Stadt Köln. Das Grund stück wur-
de in der Vergangenheit für einen benachbarten Betrieb reserviert, diese Reservie rung besteht nun 
nicht mehr. Größe und Zuschnitt des Grundstücks ermögli chen grundsätzlich eine wirtschaftliche 
Ausnutzung der Fläche, allerdings ist der Anteil der nicht überbaubaren Flä chen an diesem Grund -
stück aufgrund seiner Randlage im Gewerbegebiet Ossendorf mit ca. 3.300 m 2 recht groß. Im Gewer-
begebiet Ossen dorf bestehen verschiedene Einrichtungen der Nahversorgung, ein funktionieren des 
Stadtteilzentrum besteht jedoch nicht. 
 
     
 
 
 
 
 
Stadtplan  Grundkarte  Flurkarte

11 
 
 WDR Bocklemünd, Freimersdorfer Weg 
 
Der Standort des WDR am Freimersdorfer Weg ist ca. 500.000 m 2 groß, aus diesem Grund stück 
kann im Süden für die Werkstätten eine ca. 10.000 m 2 große Teilfläche ausparzelliert werden. Da 
Parkplätze und Erschließungsanlagen zu wesentlichen Teilen auf dem Grund stück des WDR  ange-
ordnet werden können, ist der Neubau der Werkstätten an diesem knapp bemesse nen Standort mög-
lich. Der Zuschnitt des Grundstücks und der vorhandene Baumbe stand führen zu einem langge -
streckten Gebäude mit einem erhöhten Aufwand für die innere Ersch ließung. Das Grundstück wird 
vom WDR im Wege der Erbpacht angeboten. Auf dem Ge lände des WDR wird eine Kantine vorge -
halten, im ca. 1,5 km entfernten Stadtteil Widders dorf befinden sich zwei Supermärkte. Weitere De -
tails zu diesem Grundstück sind der Ma chbarkeitsstudie zu entnehmen, die der Vorlage 0512/2017 
aus der Sitzung des Rates am 04.04.2017 beiliegt. 
 
     
 
 
 
 
 
Stadtplan  Grundkarte  Flurkarte 
 
 Frankfurter Straße, Lina-Bommer-Weg 
 
Das Grundstück befindet sich im Airport -Business-Park im Stadtteil Gremberghoven. Die hervorr a-
gende ÖPNV-Erschließung ist durch den unmittelbar benachbarten S -Bahnhaltepunkt der Linien S 13 
und S 19 gegeben. Das Grundstück befindet sich im Privatbe sitz und ist ca. 23.000 m 2 groß, es darf 
erwartet werden, daß der Eigentümer keine ca. 15.000 m2 große Teilfläche des Grundstücks, sondern 
nur das gesamte Grundstück verkaufen wird. Dadurch ergibt sich ein sehr hoher Kaufpreis, aber auch 
die Chance, hier weitere Einrichtungen der Bühnen wie Fundus oder Lager einzuri chten. Der rechts-
kräftige Bebauungsplan 7242/02 -00-01 trifft keine Festsetzungen, die der Einrichtung der Bühnen -
werkstätten an dieser Stelle entgegenstehen könnten. Im Airport-Business-Park gibt es keine wesent-
lichen Versorgungseinrichtungen, das nä chstgelegene Stadtteilzentrum Ostheim ist mit dem Fahrrad 
oder dem PKW erreichbar. 
 
     
 
 
 
 
 
Stadtplan  Grundkarte  Flurkarte

12 
 Rolshover Straße, Max-Glomsda-Straße 
 
Bei dem ca. 17.500 m 2 großen Grundstück handelt es sich um die ehemalige Wertstoffsammelstelle 
der AWB im Stadt teil Poll. Das Grundstück befindet sich im Privateigentum, der Kaufpreis ist relativ 
hoch, da hier noch Altlasten zu beseitigen sind. Die Nachbarschaft ist durch Ge werbe und großflä -
chige Handelsbetriebe (Möbel -Flamme, ehem. Praktiker, Handels hof) sowie die Zentrale des TÜV 
Rheinland geprägt. Für das Gebiet befindet sich der Bebauungsplan 70439/08 im Aufstellungsverfah -
ren, der für das betreffende Grund stück Gewerbegebiet festsetzt. Neben der sehr guten Verkehrser -
schließung spricht für das Grundstück auch die Nachbarschaft zum Stadtteilzentrum Poll. 
 
     
 
 
 
 
 
Stadtplan  Grundkarte  Flurkarte 
 
 Lövenich, Kölner Straße 
 
Das ca. 19.500 m 2 Grundstück liegt am Nordrand des Stadtteils Lövenich in einem Gewerbege biet 
westlich der Autobahn A 1 und nördlich der Bahnstrecke Köln - Aachen. Das Grundstück ist gut zuge-
schnitten, alleine für die Werkstätten aber etwas zu groß. Für das Gewerbege biet gibt es seit es 2001 
einen rechtskräftigen Bebauungsplan mit der Fests etzung Gewerbegebiet. Das Grundstück befindet 
sich in Privatbesitz ein formulierter Kaufpreis ist nicht bekannt, der Bodenrichtwert liegt bei 160 €/m 2. 
Ein Supermarkt im Ortskern von Lövenich und der S -Bahnhaltepunkt Lövenich liegen ca. 1,2 km ent -
fernt und sind über die Kölner Straße gut zu erreichen.   
 
     
 
 
 
 
 
Stadtplan  Grundkarte  Flurkarte

13 
 
 
4. Ergebnisse im Vergleich zu einer Lösung auf dem Gelände des WDR 
 
In der Standortuntersuchung hat sich das Grundstück an der Hugo -Eckener-Straße im Gewerbege-
biet Ossendorf als das bestgeeignete Grundstück erwiesen. Das Grund stück ist nicht nur aufgrund 
seines Zuschnittes gut zu bebauen, es befin det sich im Eigentum der Stadt Köln und kann deshalb 
ohne besondere Risi ken, wie sie mit einem Grundstüc kskauf von einem Privaten verbunden sein 
könnten, erworben oder in das Sondervermögen der Bühnen übertragen werden. Das Grundstück 
bietet allerdings nicht die Voraussetzungen, den bestehenden Kooperationsvertrag mit dem WDR 
auszufüllen. Dieser Vertrag mü sste bei Inanspruch nahme des Grundstücks zumindest umfassend 
angepasst werden. Auch ist zu bedenken, dass bei einer Nutzung des Grundstücks an der Hugo -
Eckener-Straße durch die Bühnen Köln das - wie die vorstehende Standortrecherche belegt - bereits 
jetzt sehr knappe Angebot attraktiver Gewerbegrundstücke in Köln weiter reduziert wird. In die ser 
Hinsicht bietet das Grundstück auf dem Gelände des WDR aufgrund seiner besonderen Bedin gungen 
keine Kompensation.   
 
Vor diesem Hintergrund unterliegt es der Abw ägung des Rates, ob das aufgrund des Zuschnitts und 
der längeren Fahrzeit zum Offenbachplatz weniger gut geeig nete und wegen des Erbbaurechtes im 
Kapitalwert auch teurere Grundstück auf dem Gelände des WDR in Bocklemünd trotzdem zum Zuge 
kommt, da hiermit die Synergien der Kooperation mit dem WDR zum Tragen kommen. 
 
In der Gesamtbetrachtung fällt deshalb die Entscheidung für das Grundstück auf dem Gelände des 
WDR in Bocklemünd, da nur hier die Möglichkeit besteht, die vielfältigen Synergien der Kooperati on 
mit dem WDR zu heben. Mit dem Grundstück an der Hugo -Eckener-Straße besteht zu dieser Ent -
scheidung aber eine sehr gute Alternative.    
 
Anlagen 
 
Anlage 1: actori-Gutachten 
Anlage 2: Standortuntersuchung Greif & Contzen 
Anlage 3: Liste der potentiellen 22 Standorte 
Anlage 4: Kapitalwertermittlung Kremer Hamböker Boddenberg 
Anlage 5: Matrix der 13 Standorte

Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH
Standortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Immobilienrecherche

2Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
INHALT
Aufgabenstellung / Vorgehensweise 03
Suchprofil / Rahmendaten 04
Räumlicher Überblick 05
Verfügbare Immobilien 06
Ansprechpartner 37
Kontaktdaten 38

3Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
AUFGABENSTELLUNG / VORGEHENSWEISE
Greif & Contzen wurde beauftragt, eine Immobilienrecherche zur Standortsuche für die Bühnenwerkstätten der Bühnen Köln zu erstellen.
Die Ausarbeitung soll in Form einer Broschüre zusammengefasst werden, wobei die Standorte mit Kartenausschnitten dargestellt und in
Bezug auf die Machbarkeit bewertet werden sollen.
Unter Berücksichtigung der Parameter des übermittelten Anforderungsprofils haben wir den Markt in Bezug auf Grundstücke und
Bestandsimmobilien untersucht. Nach Prüfung konnten zum Zeitpunkt unserer Analyse keine Bestandsobjekte identifiziert werden, die den
Suchkriterien entsprachen. Insofern umfasst unsere Dokumentation ausschließlich unbebaute Grundstücke, die aufgrund der Größe und des
Zuschnittes für die angedachte Bebauung geeignet sind.
Liegenschaften mit einem überproportionalen Kaufpreis aufgrund der Lage oder der Bebaubarkeit haben wir bei unserer Zusammenstellung
bewusst nicht berücksichtigt.

4Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
SUCHPROFIL / RAHMENDATEN
 Lage Stadtgebiet Köln, nach Möglic hkeit innerhalb des Autobahnringes
 Größe 10.000 bis 15.000 m², ggf. erweiterungsfähig
 Erschließung voll erschlossen, m it größtmöglichen Fahrzeugen anfahrbar, ÖPNV
Anbindung in zumutbarer Entfernung
 Bau- u. Planungsrecht Gewerbe- o. I ndustriegebiet ohne Einschränkungen oder vergleichbare
Situation nach §34 BauGB, sofort bebaubar, Bauhöhe 14 m muss möglich
sein
 Altlasten altlastenfrei oder Bes eitigung vorhandener Altlasten durch den Verkäufer
bzw. dem Erbbauzinsverpächter gesichert
 Gründung / Bodenbeschaffenheit keine besonderen über den normale n Gewerbebau hinausgehenden
Gründungsanforderungen
 Kauf o. Erbbauzins bevorzugt Kau f, Erbbauzins ist jedoch möglich

5Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
RÄUMLICHER ÜBERBLICK
10 km
5k m

6Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
VERFÜGBARE LIEGENSCHAFTEN
1. Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll
2. Rolshover Straße, 51105 Köln-Poll
3. Frankfurter Straße / Lina-Bo mmer-Weg / Alter-Deutzer Postweg, 51149 Köln-Gremberghoven
4. Josef-Linden-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven
5. Kennedystraße, 51147 Köln-Porz Urbach
6. Kaiserstraße 127, 51145 Köln-Porz Urbach
7. Kaiserstraße, 51145 Köln-Porz Urbach
8. Unter den Birken / Adam-Riese-Straße, 50996 Köln-Hahnwald
9. Unter den Birken, 50996 Köln-Hahnwald
10. Rheinische Allee, 50858 Köln-Marsdorf
11. Kölner Straße / Zusestraße, 50859 Köln-Lövenich
12. Zusestraße / Daimlerstraße, 50859 Köln-Lövenich
13. Spenrather Weg / Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd
14. Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd
15. Industriepark Köln-Nord / Scarletallee, 50735 Köln-Niehl

7Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
1 – Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

8Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Größe: ca. 17.593 m²
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - über das nahegelegene Autobahnkreuz Köln-Gre mberg,
welches die Autobahn BAB 4 (Olpe-Köln-Aachen) und die A 559
(Flughafenautobahn) miteinander verbindet, bestehen gute
Verkehrsanbindungen
- das Kölner Stadtzentrum ist über die Severinsbrücke in wenigen
Minuten zu erreichen
- Buslinie 159 in unmittelbarer Objektnähe
- Straßenbahnlinie 7 an der Siegburger Straße in ca. 1 km
Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 3,0 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Poll“ ca. 600 m
Baurecht: Es existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Baurecht is t
demnach voraussichtlich nach § 34 BauGB zu bewerten.
Höhe: k.A.
Kaufpreis: 390,00 €/m²
Bodenrichtwert: 165,00 €/m²
1 – Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll

9Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
2 – Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll
Verkehrsübungsplatz
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

10Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Größe: ca. 95.000 m²
Erschließung: nicht erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - über das nahegelegene Autobahnkreuz Köln-Gre mberg,
welches die Autobahn BAB 4 (Olpe-Köln-Aachen) und die A 559
(Flughafenautobahn) miteinander verbindet, bestehen gute
Verkehrsanbindungen
- das Kölner Stadtzentrum ist über die Severinsbrücke in wenigen
Minuten zu erreichen
- Buslinie 159 in unmittelbarer Objektnähe
- Straßenbahnlinie 7 an der Siegburger Straße in ca. 800 m
Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 3,0 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Poll“ ca. 600 m
Baurecht: Es existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Baurecht is t
demnach voraussichtlich nach § 34 BauGB zu bewerten.
Höhe: k.A.
Kaufpreis: k.A.
Bodenrichtwert: 165,00 €/m²
2 – Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße, 51105 Köln-Poll
Verkehrsübungsplatz

11Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Grundkarte
FlurkarteStadtplan
3 – Frankfurter Straße / Lina-Bommer-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven

12Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Bebauungsplan
Größe: ca. 23.000 m²
Erschließung: erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - ist über die Anschlussstellen Köln-Rath/Heumar und Köln-Porz-
Gremberghoven an die Bundesautobahnen A59, A559, A3 sowie
A4 angebunden
- über das Heumarer Dreieck und das Autobahnkreuz Köln-
Gremberg gleichzeitig auch mit dem Kölner Autobahnring
verknüpft, so dass auch Verkehrsachsen wie die A1 gut zu
erreichen sind
- Nähe zum Flughafen Köln/Bonn (5 Autofahrminuten)
- Buslinien 151, 152 in unmittelbarer Nähe (ca. 200 m)
- S13, S19 sowie RB ebenfalls in unmittelbarer Nähe (ca. 200 m)
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 7,2 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Ostheim“ ca. 1 km
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 7242/02-00-01
GE; GRZ 0,8; GFZ 2,2
Höhe: max. 16,00 m, auf 10 % bis 22,00 m
Kaufpreis: ca. 290,00 €/m²
Bodenrichtwert: 165,00 €/m²
3 – Frankfurter Straße / Lina-Bommer-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven

13Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
4 – Josef-Linden-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

14Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Bebauungsplan
Größe: ca. 20.000 m²
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - ist über die Anschlussstellen Köln-Rath/Heumar und Köln-Porz-
Gremberghoven an die Bundesautobahnen A59, A559, A3 sowie
A4 angebunden
- über das Heumarer Dreieck und das Autobahnkreuz Köln-
Gremberg gleichzeitig auch mit dem Kölner Autobahnring
verknüpft, so dass auch Verkehrsachsen wie die A1 gut zu
erreichen sind
- Nähe zum Flughafen Köln/Bonn (5 Autofahrminuten)
- Buslinien 151, 152, 191 in ca. 400 m Entfernung
- S13, S19 sowie RB in ca. 700 m Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 7,1 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Ostheim“ ca. 1,5 km
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 7242/02-00-02
GI; GRZ 0,8; BMZ 9,0
Höhe: GH max. 15,00 m über BP
Kaufpreis: ca. 230,00 €/m²
Bodenrichtwert: 165,00 €/m²
4 – Josef-Linden-Weg, 51149 Köln-Gremberghoven

15Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
5 – Kennedystraße, 51147 Köln-Porz-Urbach
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

16Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Bebauungsplan
Größe: ca. 20.297 m²
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - zwischen der A59, Autobahnanschluss 34 Köln-Kreuz Flughafen
und dem Rhein gelegen
- der Flughafen Köln-Bonn ist in ca. 4 Fahrminuten und die Kölner
Innenstadt über die Frankfurter Straße in ca. 15 Fahrminuten
erreichbar
- die BAB 3 wird über die A 59 ebenfalls in ca. 4 Fahrminuten
erreicht, von dort aus gelangt man in kurzer Zeit auf die BAB 4
oder BAB 1.
- Buslinien 160, 161, 162 und 166 in ca. 400 m Entfernung
- S-Bahnstation Köln-Porz befindet sich in erweiterter Umlage
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 11,5 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Urbach“ ca. 900 m
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 76390/02
Teilfläche 1: GE; GRZ 0,8; BMZ 10,0
Teilfläche 2: GE; GRZ 0,6; BMZ 8,0
Höhe: Teilfläche 1: max. 18,00 m
Teilfläche 2: max. 13,50 m
Kaufpreis: 230,00 €/m²
Bodenrichtwert: 230,00 €/m²
5 – Kennedystraße, 51147 Köln-Porz-Urbach

17Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
6 – Kaiserstraße 127, 51145 Köln-Porz-Urbach
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

18Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Bebauungsplan
Größe: ca. 67.000 m²
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - im Stadtteil Köln-Porz (Urbach) zwischen der A59, Autobahn-
anschluss 34 Köln-Kreuz Flughafen und dem Rhein gelegen
- der Flughafen Köln-Bonn ist in ca. 4 Autominuten und die Kölner
Innenstadt über die Frankfurter Straße in ca. 15 Fahrminuten
erreichbar
- die BAB 3 wird über die A 59 ebenfalls in ca. 4 Fahrminuten
erreicht; von dort aus gelangt man in kurzer Zeit auf die BAB 4
oder BAB 1
- Buslinien 151, 152, 160, 161, 162, 165 und 166 in direkter Nähe
- S-Bahnstation Köln-Porz (S12, RB, RE) befindet sich wenige
Gehminuten entfernt
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 10,2 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Porz“ ca. 400 m
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 75389/03 vom 24.05.2016
GI; sonst keine weiteren Festsetzungen in Bezug auf GRZ und
GFZ, es gilt die BauNVO vom 23.01.1990
Höhe: k.A.
Kaufpreis: k.A.
Bodenrichtwert: 160,00 €/m²
6 – Kaiserstraße 127, 51145 Köln-Porz-Urbach

19Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
7 – Kaiserstraße, 51145 Köln-Porz-Urbach
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

20Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Bebauungsplan
7 – Kaiserstraße, 51145 Köln-Porz-Urbach
Größe: ca. 19.000 m²
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - im Stadtteil Köln-Porz (Urbach) zwischen der A59, Autobahn-
anschluss 34 Köln-Kreuz Flughafen und dem Rhein gelegen
- der Flughafen Köln-Bonn ist in ca. 4 Autominuten und die Kölner
Innenstadt über die Frankfurter Straße in ca. 15 Fahrminuten
erreichbar
- die BAB 3 wird über die A 59 ebenfalls in ca. 4 Fahrminuten
erreicht; von dort aus gelangt man in kurzer Zeit auf die BAB 4
oder BAB 1
- Buslinien 151, 152, 160, 161, 162, 165 und 166 in direkter Nähe
- S-Bahnstation Köln-Porz (S12, RB, RE) befindet sich wenigen
Gehminuten entfernt
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 10,0 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Porz“ ca. 400 m
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 75389/03 vom 24.05.2016
GE; sonst keine weiteren Festsetzungen in Bezug auf GRZ und
GFZ, es gilt die BauNVO vom 23.01.1990
Höhe: k.A.
Kaufpreis: k.A.
Bodenrichtwert: 160,00 €/m²

21Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
8 – Unter den Birken / Adam-Riese-Straße, 50996 Köln-Hahnwald
Stadtplan
Grundkarte
Flurkarte

22Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Größe: ca. 16.642 m²
(ca. 12.225 m² nach Abzug Grünstreifen)
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - BAB-Kreuz Köln-Süd (BAB 4 Olpe-Köln-Aachen/BAB 555 Köln-
Bonn) ist über den Kiesgrubenweg auf kurzem Wege erreichbar
- Kölner Innenstadt ist über die nahegelegene Rheinuferstraße in
nur wenigen Fahrminuten anfahrbar
- Buslinie 135 an der Emil-Hoffmann-Str. in ca. 400 m Entfernung
- Straßenbahnlinien 16 und 17 in ca. 1 km Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 8,0 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Godorf“ ca. 1 km
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 69370/02 vom 05.07.2005
GE; GRZ 0,6; GFZ 1,8; III
Höhe: keine explizite Festlegung im Bebauungsplan, Anhaltspunkt III als
Höchstgrenze für Vollgeschosse
Erbbauzins: 1,25 €/m²
Bodenrichtwert: 185,00 €/m²
Luftbild
Bebauungsplan
8 – Unter den Birken / Adam-Riese-Straße, 50996 Köln-Hahnwald

23Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
9 – Unter den Birken, 50996 Köln-Hahnwald
Grundkarte
Flurkarte
Stadtplan

24Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Bebauungsplan
Größe: ca. 16.500 m²
Erschließung: nicht erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - BAB-Kreuz Köln-Süd (BAB 4 Olpe-Köln-Aachen/BAB 555 Köln-
Bonn) ist über den Kiesgrubenweg auf kurzem Wege erreichbar
- Kölner Innenstadt ist über die nahegelegene Rheinuferstraße in
nur wenigen Fahrminuten anfahrbar
- Buslinie 135 an der Emil-Hoffmann-Str. in ca. 400 m Entfernung
- Straßenbahnlinien 16 und 17 in ca. 1,2 km Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 8,0 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Godorf“ ca. 1 km
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 69370/02 vom 05.07.2005
GE; GRZ 0,6; GFZ 1,8; III
Höhe: keine explizite Festlegung im Bebauungsplan, Anhaltspunkt III als
Höchstgrenze für Vollgeschosse
Erbbauzins: 1,25 €/m²
Bodenrichtwert: 185,00 €/m²
9 – Unter den Birken, 50996 Köln-Hahnwald

25Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
10 – Rheinische Allee, 50858 Köln-Marsdorf
Grundkarte
FlurkarteStadtplan
1
2

26Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Größe: Gesamtfläche ca. 62.500 m²
Teilfläche 1: ca. 40.000 m²
Teilfläche 2: ca. 22.500 m²
Erschließung: nicht erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - verkehrsgünstige Lage im Gewerbegebiet Marsdorf mit guter
Verkehrsanbindung zum Autobahnkreuz Köln-West (BAB 1 Köln-
Dortmund-Hamburg / BAB 4 Olpe-Köln-Aachen)
- über die nahegelegene Dürener Straße (B264) ist das Kölner
Stadtzentrum auf kurzem Wege erreichbar
- Straßenbahnlinie 7 in ca. 400 m Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 7,4 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Marsdorf-Center“ ca. 600 m
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 6042/06 vom 04.08.2004
GE; GRZ 0,8; GFZ 1,0
Höhe: IV-geschossige Bauweise
max. 18,00 m
Kaufpreis: 160,00 €/m²
Bodenrichtwert: 165,00 €/m²
Luftbild
Bebauungsplan
10 – Rheinische Allee, 50858 Köln-Marsdorf
1
2

27Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
11 – Kölner Straße / Zusestraße, 50859 Köln-Lövenich
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

28Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Größe: ca. 19.500 m²
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - direkte Verkehrsanbindung zum AutobahnkreuzKöln-West (BAB
1 Köln-Dortmund-Hamburg / BAB 4 Olpe-Köln-Aachen)
- über die nahegelegene Aachener Straße sowie den Militärring ist
das Kölner Stadtzentrum auf kurzem Wege erreichbar
- Buslinie 144 in ca. 200 m Entfernung
- Bahnhof Lövenich (Buslinien 141, 143, 144, 145, 149, 961, 967
sowie S-Bahnen S12, S13, S19) in ca. 1,2 km Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 7,5 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Rhein-Center Weiden“ ca. 1 km
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 59460/02 Blatt 2 vom 29.10.2001
GE; III; GRZ 0,8; GFZ 2,4
Höhe: k.A.
Erbbauzins: k.A.
Bodenrichtwert: 160,00 €/m²
11 – Kölner Straße / Zusestraße, 50859 Köln-Lövenich
2
Bebauungsplan

29Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
12 – Zusestraße / Daimlerstraße, 50859 Köln-Lövenich
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

30Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Größe: Teilfläche 1: ca. 40.000 m²
Teilfläche 2: ca. 20.000 m²
Teilfläche 3: ca. 16.000 m²
Kleinteilige Parzellierung für KMU angedacht
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - direkte Verkehrsanbindung zum AutobahnkreuzKöln-West (BAB
1 Köln-Dortmund-Hamburg / BAB 4 Olpe-Köln-Aachen)
- über die nahegelegene Aachener Straße sowie den Militärring ist
das Kölner Stadtzentrum auf kurzem Wege erreichbar
- Buslinie 144 in ca. 200 m Entfernung
- Bahnhof Lövenich (Buslinien 141, 143, 144, 145, 149, 961, 967
sowie S-Bahnen S12, S13, S19) in ca. 1,2 km Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 7,5 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Rhein-Center Weiden“ ca. 1 km
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 59460/02 Blatt 2 vom 29.10.2001
GE; III; GRZ 0,8; GFZ 2,4
Höhe: k.A. 
Kaufpreis: k.A. 
Bodenrichtwert: 160,00 €
12 – Zusestraße / Daimlerstraße, 50859 Köln-Lövenich
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Bebauungsplan
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31Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
13 – Spenrather Weg / Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

32Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Bebauungsplan
Größe: ca. 45.221 m²
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - über die Einfallstraße Venloer Str. (B59) sindsowohl die Kölner
Innenstadt als auch in die andere Richtung Pulheim schnell
erreichbar
- Autobahnanschlussstelle Bocklemünd (BAB1) des Autobahn-
ringes Köln ist ca. 250 m entfernt
- über das Autobahnkreuz West ist der Standort gut an die A4
(Aachen/Olpe) und die A555 (Bonn/Flughafen Köln) angebunden
- Buslinie 970 in ca. 300 m Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 8,8 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Bocklemünd“ ca. 1 km
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 59499/03 vom 27.11.1995
GI; GRZ 0,8; GFZ 2,4
GE; GRZ 0,8; GFZ 2,0
Es befindet sich eine Bebauungsplanänderung in Aufstellung.
Wesentliche Änderungen: reines GI, Wegfall der trennenden
Planstraße.
Höhe: 68,00 m über NN (Festsetzung im Bebauungsplan)
Geländeniveau liegt bei ca. 54,60 m über NN
(ca. 14,00 m möglich)
Kaufpreis: 210,00 €/m²
Bodenrichtwert: 150,00 €/m² (Wert aus 2016)
13 – Spenrather Weg / Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd

33Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
14 – Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

34Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Bebauungsplan
Größe: Teilfläche 1: ca. 14.000 m²
Teilfläche 2: ca. 20.000 m²
Erschließung: teilweise erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - über die Einfallstraße Venloer Str. (B59) sindsowohl die Kölner
Innenstadt als auch in die andere Richtung Pulheim schnell
erreichbar
- Autobahnanschlussstelle Bocklemünd (BAB1) des Autobahn-
ringes Köln ist ca. 250 m entfernt
- über das Autobahnkreuz West ist der Standort gut an die A4
(Aachen/Olpe) und die A555 (Bonn/Flughafen Köln) angebunden
- Buslinie 970 in ca. 300 m Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 8,8 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„Bocklemünd“ ca. 1 km
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 59499/03 vom 27.11.1995
Teilfläche 1: GE; GRZ 0,8; GFZ 2,0
Teilfläche 2: GI; GRZ 0,8; GFZ 2,4
Es befindet sich eine Bebauungsplanänderung in Aufstellung.
Höhe: 68,00 m über NN (Festsetzung im Bebauungsplan)
Geländeniveau liegt bei ca. 54,60 m über NN
(ca. 14,00 m möglich)
Kaufpreis: k.A.
Bodenrichtwert: 150,00 €/m² (Wert aus 2016)
14 – Garzweilerweg, 50829 Köln-Bocklemünd
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35Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
15 – Industriepark Köln-Nord / Scarletallee, 50735 Köln-Niehl
Zone West
Grundkarte
FlurkarteStadtplan

36Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
Luftbild
Bebauungsplan
15 – Industriepark Köln-Nord / Scarletallee, 50735 Köln-Niehl 
Zone West
Größe: Gesamtfläche bis ca. 160.000 m²
Erschließung: nic ht erschlossen
Verkehrsinfrastruktur: - über die Emdener Straße sowie die sechsspurig ausgebaute
Industriestraße unmittelbar an das Autobahnkreuz Köln-Nord mit
Zugang zu den Bundesautobahnen A1, A3 und A57 angebunden
- der Rheinhafen Niehl I, der Ölhafen Niehl II, Gleise der Häfen
und Güterverkehr Köln AG (HGK) sowie ein nationales und
internationales Pipeline-Netz runden die ausgezeichnete
Infrastruktur des Gebietes ab
- Buslinie 122 in ca. 300 m Entfernung
Entfernung Luftlinie 
zum Offenbachplatz:
ca. 8,2 km
Nahversorgungs-
zentrum:
„City-Center Chorweiler“ ca. 1,2 km
Baurecht: Bebauungsplan Nr. 6553/02 (1. Änderung)
GI; GRZ 0,8; BMZ 10,0
GE: GRZ 0,8; GFZ 2,4
Höhe: 15,00 m bis 22,50 m möglich
Kaufpreis: k.A.
Bodenrichtwert: 125,00 €/m² (Wert aus 2016)

37Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
FRANK KLÄHN
Leitung Unternehmensbereich 
Industrie- | Logistikimmobilien
SASKIA GUNDLACH
Leitung Fachbereich Grundstücke | Restrukturierungsobjekte
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38Juni 2017 © Greif & Contzen Immobilienmakler GmbHStandortsuche für ein Werkstattgebäude der Bühnen Köln
KONTAKTDATEN
Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH
Pferdmengesstraße 42
50968 Köln 
Tel.: +49 (0) 221 - 93 77 93 450
Fax: +49 (0) 221 - 93 77 93 77
E-Mail: gewerbe@greif-contzen.de
Internet: www.greif-contzen.de
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Analyse 
verschiedener Realisierungsmodelle 
 
zur  
 
Errichtung eines Neubaus der Werkstätten 
der Bühnen der Stadt Köln 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Stand: 31. Juli 2017

Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten  Seite 1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
I N H A L T 
 
          Seite 
 
 
1.          Auftrag und Auftragsdurchführung  2  
 
2.          Berechnungsgrundlagen  3 
 
2.1. Allgemeine Annahmen  3  
2.2. Spezielle Annahmen zu Modell 1 (Eigenrealisierung)    3 
2.3. Spezielle Annahmen zu Modell 2 (Anmietungs- bzw. Investorenmodell)    5 
2.4. Spezielle Annahmen zu Modell 3 (Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück)    6 
 
3.          Berechnungsergebnisse  7 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Anlagen:  
 
Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur Errichtung eines Neubaus der  
Bühnenwerkstätten                    Anlage I 
 
Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungs- 
gesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2017  Anlage II

Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten  Seite 2 
 
 
 
 
1. Auftrag und Auftragsdurchführung 
 
Zur Bühnensanierung am Offenbachplatz mit ihren Spielstätten gehör t neben der im Sommer 2015 
fertiggestellten Sanierung des Orchesterprobenzentrums auch die Sanierung der Bühnenwerkstätten. 
Die jetzigen Werkstätten der Bühnen Köln, welche zur Zeit in angemieteten ehemali gen Lagerhallen 
an der Oskar -Jäger-Straße in Köln -Ehrenfeld angesiedelt sind, sind auskunftsgemäß veraltet und sa-
nierungsbedürftig und entsprechen nicht mehr den Anforderungen an zeitgemäße Bühnenwerkstätten. 
Der Betriebsausschuss Bühnen hat te deshalb in seiner Sitzung am 28.10.2014 die im Vorfeld verha n-
delten „Eckpunkte der Kooperationsvereinbarung zwischen WDR und Bühnen der Stadt Köln über die 
Einrichtung einer Bühnenwerkstatt auf dem Prod uktionsgelände in Bocklemünd“ zur Kenntnis genom-
men. Der Verwaltungsrat des WDR sowie der Rat der Stadt Köln beschlossen im Februar bzw. im März 
2015 die gleichlautend eingebrachte Kooperationsvereinbarung zwischen WDR und Bühnen , die am 
22.4.2015 von den Vertragsparteien unterzeichnet wurde.  Zu diesem Projekt hat die Gebäudewir t-
schaft der Stadt Köln am 15.2.2017 eine Machbarkeitsstudie vorgelegt. 
 
Vor dem Hintergrund des den Bühnen am 4.4.2017 vom Rat erteilten Auftrags, zu prüfen, ob es n e-
ben dem WDR-Grundstück in Köln-Bocklemünd alternative Standorte für die Bühnenwerkstätten gibt,  
 
wurden wir von der Betriebsleitung der Bühnen beauftragt, drei mögliche Realisi e-
rungsmodelle zur Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten i m Rahmen 
einer finanzwirtschaftlichen Analyse (Kapitalwertmethode) miteinander zu ve r-
gleichen. 
 
Wir haben unsere Analyse auftragsgemäß auf Basis verschiedener Berechnungs grundlagen durchge-
führt, die wir detailliert in Abschnitt 2 dieses Berichtes dar gestellt haben. Alle der Analyse zugrunde 
gelegten Annahmen wurden mit der Betriebsleitung der Bühnen im Rahmen diverser Besprechungen 
bzw. schriftlicher Kommunikation abgestimmt.  
 
Für die Durchführung unseres Auftrags und unsere Verantwortlichkeit sind -  auch im Verhältnis zu 
Dritten - die Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungs -
gesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2017 maßgebend, die diesem Bericht als Anlage II beige-
fügt sind. In Ergänzung dieser Auftragsbedi ngungen wurde Köln als Erfüllungsort vereinbart. Der Au f-
traggeber wurde ausdrücklich auf unsere Haftungsbegrenzung auf 4,0 Mio. Euro in Nr. 9 Abs. 2 der 
Allgemeinen Auftragsbedingungen hingewiesen.  
 
Unsere Berechnungen dienen dem Auftraggeber dazu, stadtv erwaltungsintern die verschiedenen Rea-
lisierungsmodelle zum Neubau der Bühnenwerkstätten unter finanzwirtschaftlichen Aspekten transpa-
rent und vergleichbar zu machen . Vor diesem Hintergrund w urde ausdrücklich vereinbart, dass eine 
Haftung im Sinne und im R ahmen von Nr. 9 der Allgemeinen Auftragsbedingungen nur gegenüber 
dem Auftraggeber (Bühnen der Stadt Köln bzw. Stadt Köln) besteht. In Bezug auf die Weitergabe 
unserer Berechnungen an Dritte w urde auf Nr. 6 Abs. 1 der Allgemeinen Auftragsbedingungen hing e-
wiesen.

Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten  Seite 3 
 
 
 
 
Sollte der Auftraggeber unsere Berechnungsergebnisse unter Nennung unserer Kanzlei als Ersteller 
der Berechnungen für stadtinterne Beschlussvorlagen verwenden, hat er sich verpflichtet , unsere A r-
beitsergebnisse nur unter Beifügung der in Abschnitt 2 dieses Berichtes dargestellten Berechnung s-
grundlagen und nur zusammen mit einem eindeutigen Hinweis weiterzugeben, dass unseren Tätigkei-
ten - auch gegenüber Dritten -  die vereinbarten „Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaft s-
prüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften vom 1. Januar 2017“ zugrunde gelegen haben. 
 
 
 
2.       Berechnungsgrundlagen 
 
Die in Abschnitt 3 ausgewiesenen Berechnungsergebnisse basieren auf den folgenden Berechnung s-
grundlagen und Annahmen: 
 
 
2.1. Allgemeine Annahmen 
 
(1) Der Analyse wurden die nachfolgenden drei Realisierungsmodelle zur Neuerrichtung der Bühne n-
werkstätten zugrunde gelegt, die vom Auftraggeber vorgegeben wurden: 
Modell 1: Eigenrealisierung 
Die Bühnen erwerben ein (zur Zeit noch unb estimmtes) Grundstück, welches sie in Eigenregie mit 
einem Gebäude zur Unterbringung der Bühnenwerkstätten bebauen.  
 
Modell 2: Anmietungs- bzw. Investorenmodell 
Die Bühnen mieten ein Gebäude zur Unterbringung der Bühnenwerkstätten langfristig an; das G e-
bäude wird zuvor von einem Investor abgestimmt mit den Bedürfnissen der Bühnen auf einem in-
vestoreigenen Grundstück neu errichtet.  
 
Modell 3: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück 
Wie Modell 1 mit dem Unterschied, dass das Grundstück nicht käuflich erworben, sondern auf der 
Grundlage eines Erbpachtvertrages von den Bühnen genutzt werden kann.  
 
(2) Die zu vergleichenden Modelle zeichnen sich durch unterschiedliche Zahlungsströme im zeitlichen 
Projektverlauf aus. Um die Durchführungswege vergleichbar zu machen und eine Aussage über 
die Vorteilhaftigkeit eines Modells treffen zu können, w urde die sog. Kapitalwertmethode ang e-
wandt. Diese erlaubt einen Vergleich aus der Gegenüberstellung der jeweiligen Gesamtkosten der 
drei Modelle über den gesamten Betrachtungszeitraum (Jahr 1 bis Jahr 4 2,5 = kürzeste Realisie-
rungszeit im Modell 2 + 40 -jährige Anmietung). Mit der Kapital wertmethode werden Zahlungen, 
die zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Betrachtungszeitraum anfallen, durch Diskontierung, d.h. 
das Abzinsen auf einen einheitlichen Bezugszeitpunkt, vergleichbar gemacht. Der Kapitalwert stellt 
sich danach als Summe der Barwerte zukünftiger Auszahlungen für das jeweilige Modell dar. Das 
Modell mit dem geringsten  Kapitalwert ist demnach – unter wirtschaftlichen Gesichts punkten – 
das vorteilhafteste.

Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten  Seite 4 
 
 
 
 
 
 
(3) Die Abzinsung erfolgte mittels eines nominalen Diskontierungszinssatzes von 2,82%. 
 
(4) Künftige Preissteigerungen wurden in Form einer durchschnittlichen Indexierung von 1,80 % p.a. 
berücksichtigt. 
 
(5) Bezüglich der neu zu errichtenden Bühnenwerkst attgebäude wurde von einer betriebsgewöhnl i-
chen Nutzungsdauer von 40 Jahren ausgegangen. Die kalkulierten Investitionskosten für die  
Werkstattgebäude sollen auskunftsgemäß sowohl gebäudetechnische als auch betriebstechnische 
Anlagen (Krananlagen etc.) einschließen. Eventuell  notwendige Ersatzinvestitionen im Betrac h-
tungszeitraum wurden nicht berücksichtigt. 
 
(6) Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass unsere Analyse keine umfassende Wirtschaftlichkeitsu n-
tersuchung beinhaltet, da der Vergleich der drei Realisierungsmodelle auf der Grundlage von vo r-
gegebenen und geschätzten Wertansätzen erfolgte.  Die Investitionskosten für Einrichtungen und 
Ausstattungen blieben in der Analyse ebenso unberücksichtigt wie die laufenden Betriebskosten 
der Bühnenwerkstätten (Kosten der Versorgung, Entsorgung, Reinigung und Pflege des Gebäudes 
und der Außenanlagen, Wartung der Gebäudetechnik, Abgaben und Beiträge , Kosten der Gebä u-
deverwaltung), da unterstellt wurde, dass diese Kosten modellunabhängig anfallen. Darüber hi n-
aus wurden - mangels Konkretisierung eines künftigen Standorts der Bühnenwerkstätten - mögli-
che Standortfolgekosten nicht einkalkuliert.   
 
 
2.2. Spezielle Annahmen zu Modell 1 (Eigenrealisierung) 
 
(1) Sämtliche Kostenansätze schließen, sofern Umsatzs teuerpflicht besteht, die gesetzliche Umsat z-
steuer ein. 
(2) Im Bereich der investiven Maßnahmen  wurde von einem Grundstückskaufpreis von         
           
EUR 200,00/m² sowie Erwerbsnebenkosten von 9% des Kaufpreises für ein bebaubares Grun d-
stück von 14.000m² Grundstücksfläche ausgegangen. Die kalkulierten Ba ukosten sollen auf der 
Grundlage der Kostenannahme in der Machbarkeitsstudie der Gebäudewirtschaft 18,5 Mio. EUR 
bezogen auf eine Bruttonutzfläche von 8.900m² betragen. Die von der Gebäudewirtschaft für die  
Kostenannahme unterstellten Preisschwankungen von 30-35% zum Ausgleich von Planungs-, Bau- 
sowie Preisentwicklungsrisiken sollen auftragsgemäß unberücksichtigt bleiben. Lediglich für eigene 
Vorplanungskosten der Bühnen w urde ein Zuschlag von 0,5% der Bauk osten eingerechnet. Die 
Baukosten sollen sich mit 1%, 2%, 5%, 60% und 32% auf den insgesamt fünfjährigen Planungs-, 
Ausschreibungs-, Vergabe- und Bauzeitraum verteilen  und einem jährlichen Baupreis anstieg von 
2,5% unterliegen.  Sämtliche Transaktionskosten (Verwaltungskosten zur Projektvorbereitung, 
Ausschreibungen, Beratungsleistungen, Baubegleitung) sollen in dem genannten Kalkulationsa n-
satz enthalten sein (Kostengruppe 700 nach DIN 276).

Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten  Seite 5 
 
 
 
 
(3) Für die Berechnung der Finanzierungskosten w urde im Bereich der Eigenrealisierung von folge n-
dem Finanzierungsmodell ausgegangen: In der Bauphase werden sämtliche Planungs - und Bau-
kosten über Kontokorrentkred ite abgedeckt, bei denen ein Fremdfinanzierungszinssatz zwischen 
1,5% und 2,0% p.a. unterstellt wird. Bei der anschließenden End finanzierung wurde modellhaft 
die  Inanspruchnahme eines aktuellen KFW -Darlehensprogramms (Programm -Nr. 217, IKK Ene r-
gieeffizient Bauen, 100% Auszahlung, Laufzeit 30 Jahre mit vollständiger Tilgung in Form vierte l-
jährlicher gleichbleibender Raten, 5 Jahre tilgungsfrei, Zinsfestschreibung 10 Jahre; das Programm 
setzt die Einhaltung des KFW -70-Energiestandards voraus ) unterstellt . Als Fremdfinanzierung s-
zinssätze wurden 2,0% (erster Festschreibungszeitraum  über 10 Jahre), 4,0% (zweiter Fes t-
schreibungszeitraum über 10 Jahre ) und 5,0% (dritter Festschreibungszeitraum  über 10 Jahre ) 
einkalkuliert. Für den vom Eigentümer zu tragenden Bauunterhalt, der im Falle einer Gebäudean-
mietung nicht auf den Mieter abwälzbar wäre, wurde  ein durchschnittlicher,  geschätzter Kosten-
ansatz von EUR 10,00  je m²-Bruttonutzfläche berücksichtigt, welcher beginnend mit EUR 4,00 je 
m²-Bruttonutzfläche sukzessive ansteigt und dabei dem laufenden Preisanstieg unterliegt. 
(4) Für den zweieinhalbjährigen Zeitraum, um den die Planungs - und Bauphase bei dem Modell der 
Eigenrealisierung auskunftsgemäß die Realisierungsphase im Modell 2 (Anmietungs-  bzw. Investo-
renmodell) überschreitet, wurden zusätzliche Mietaufwendungen für die aktuell genutzten Bü h-
nenwerkstätten einkalkuliert. 
(5) Es wurde modellhaft davon ausgegangen, dass das Werkstättengrundstück am Ende des Betrac h-
tungszeitraums auf der Basis eines (fiktiven) Kaufpreises in Höhe der preisindexierten Anscha f-
fungskosten für den Grund und Boden veräußert werden könnte. Das Werkstattgebäude soll dann 
noch einen Wert in Höhe des (indexierten) Restbuchwertes aufweisen. 
 
 
2.3. Spezielle Annahmen zu Modell 2 ( Anmietungs- bzw. Investo-
renmodell) 
 
(1) Es wird von einer umsatzsteuerfreien Anmietung der Werkst attgebäude durch die Bühnen vom 
Investor ausgegangen. 
(2) An Transaktionskosten der Bühnen im Bereich der Projektvorbereitung und Ausschreibung der 
Verträge wurden indexierte (Personal-)Kosten in Höhe von EUR 135.000 im ersten Jahr des B e-
trachtungszeitraums berücksichtig t. Im Rahmen des prognostizierten Realisierungszeitraums für 
den Neubau im Anmietungs - und Investorenmodell von insgesamt 30 Monaten wurden weitere 
Personalkosten in Höhe von EUR 70.000 p.a. für das Baucontrolling in der Bauphase (18 Monate) 
einkalkuliert.

Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten  Seite 6 
 
 
 
(3) Bei der Analyse wurde (unabhängig von evtl. kommunalrechtlichen Einschränkungen) der A b-
schluss eines langjährigen Mietvertrages (z.B. 20 Jahre mit zweimaliger Verlängerungsoption) un-
terstellt, der den Bühnen eine Nutzung der angemieteten Werkstattgebäude bis zum Ablauf der 
betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer dieser Gebäude ermöglicht. Der monatliche Mietzins (ohne 
Betriebskosten) soll auskunftsgemäß EUR 10,50/m² für die unterstellte Bruttonutzfläche von 
8.900m² betragen. Als Wertsicherung soll immer dann ab dem Folgejahr eine Mietanpassung u n-
terstellt werden, wenn die kumulierte Preissteigerung mehr als 10% der zuletzt berücksichtigten 
Preisverhältnisse beträgt. 
(4) Der indexierte Mietzins soll den vom Eigentümer zu tragenden Bauunterhalt,  der nicht auf d ie 
Bühnen als Mieter abwälzbar ist, einschließen.  
(5) Es wird modellhaft davon ausgegangen, dass das angemietete Werkst attgebäude am Ende des 
Betrachtungszeitraums entschädigungslos an den Investor zurückgegeben wird.  
 
 
 
2.4. Spezielle Annahmen zu Modell 3 ( Eigenrealisierung auf Er b-
pachtgrundstück) 
 
(1) Im Vergleich zum Modell 1 entfallen hier die Anschaffungskosten für das Grundstück. Stattdessen 
fallen im ersten Jahr des Betrachtungszeitraums die Beurkundungskosten und Eintragungsgebü h-
ren für die Begründung des Erbbaurechts an. Des Weiteren wurden laufende Erbpachtzinsen in 
Höhe von jährlich EUR 98.000 (3,5% von EUR 200/m² bezogen auf eine Grundstücksfläche von 
14.000m²) einkalkuliert. Auch für diese soll als Wertsicherung immer dann ab dem  Folgejahr eine 
Anpassung des Erbpachtzinses unterstellt werden, wenn die kumulierte Preissteigerung mehr als 
10% der zuletzt berücksichtigten Preisverhältnisse beträgt. 
(2) Es wird modellhaft davon ausgegangen, dass das Werkst attgrundstück am Ende des Betrac h-
tungszeitraums entschädigungslos an den Eigentümer des Grundstücks zurückgegeben wird. Für 
das Gebäude soll dann noch eine Entschädigung in Höhe des (indexierten) Buchwertes realisiert 
werden können.

Analyse verschiedener Modelle eines Neubaus der Bühnenwerkstätten  Seite 7 
 
 
 
 
3.          Berechnungsergebnisse 
 
Aus den Gesamtkosten, die mit der Realisierung der drei untersuchten Modelle  zur Errichtung eines 
Neubaus der Bühnenwerkstätten im Betrachtungszeitraum verbunden sind, haben wir (unter Ei n-
schluss fiktiver Verwertungserlöse) die Kapitalwerte der einzelnen Modelle auf den Bezugszeitpunkt 
ermittelt (vgl. Anlage I zu diesem Bericht).  
 
Die Gegenüberstellung der Kapitalwerte führt zu folgenden Ergebnissen: 
Kapitalwert im
Realisierungsmodell Bezugszeitpunkt
EUR
Modell 1: Eigenrealisierung rd. - 21.380.000
Modell 2: rd. - 32.320.000
Modell 3: rd. - 23.520.000
Anmietungs- bzw. 
Investorenmodell
Eigenrealisierung auf 
Erbpachtgrundstück
 
 
Die Ergebnisse zeigen auf, dass das Modell 1, also die Eigenrealisierung der Errichtung eines Neubaus 
der Bühnenwerkstätten durch die Bühnen selbst auf eigene m Grundstück, das unter wirtschaftlichen  
Gesichtspunkten vorteilhafteste Modell ist. 
 
Dies gilt unter der Voraussetzung, dass die dargestellten Berechnungsgrundlagen und Annahmen  ein-
gehalten werden, insbesondere also die kalkulierten Baukosten und die aktuell günstigen Finanzi e-
rungskonditionen realisiert werden können. Auf der anderen Seite wäre mit einer Eigenrealisierung der 
Umstand verbunden, d ass die Planungs-, Bau-, Bauunterhalt - sowie Preissteigerungs- und Finanzie-
rungsrisiken bei den Bühnen verbleiben. 
 
Schließlich ist festzuhalten, dass sich die Kapitalwerte der Modelle 1 und 3 im Wesentlichen nur in 
Höhe des Barwerts des fiktiven Veräußerungserlöses des Grundstückes unterscheiden.  
 
Köln, den 31. Juli 2017 
 
 
 
Dipl. Kfm. Josef Boddenberg 
Wirtschaftsprüfer / Steuerberater

Anlage I, Seite 1
Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zurErrichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten
Jahr
gesamt 1 2 3 4 5 6
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
1. Modell: Eigenrealisierung
Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257 -3.237.925 -381.146 -976.687 -12.013.253 -6.567.245
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257 3.237.925 381.146 976.687 12.013.253 6.567.245
Zinsen Kontokorrentkredit -767.761 -24.284 -51.427 -82.148 -212.048 -397.853
Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257 0 0 0 0 0 0
Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298 0 0 0 0 0 -463.525
Kosten Bauunterhalt -5.900.180 -39.622
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 -104.130 -208.260 -208.260
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172 -24.284 -51.427 -186.278 -420.308 -606.113 -503.147
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155 -23.618 -48.645 -171.368 -376.060 -527.431 -425.823
2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell
Abfluss Vorlaufkosten -137.430 -137.430
Abfluss Baubegleitkosten -109.467 -72.543 -36.924
Mietzahlungen -61.663.588 -560.700 -1.121.400 -1.121.400 -1.121.400
Summe Auszahlungen -61.910.485 -137.430 -72.543 -597.624 -1.121.400 -1.121.400 -1.121.400
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378 -133.661 -68.618 -549.788 -1.003.345 -975.826 -949.063
3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück
Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257 -195.925 -381.146 -976.687 -12.013.253 -6.567.245
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257 195.925 381.146 976.687 12.013.253 6.567.245
Zinsen Kontokorrentkredit -516.796 -1.469 -5.797 -21.308 -151.208 -337.013
Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257 0 0 0 0 0 0
Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828 0 0 0 0 0 -402.685
Kosten Bauunterhalt -5.900.180 0 0 0 0 0 -39.622
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650 0 0 -104.130 -208.260 -208.260
Erbpachtzinsen -5.909.164 -98.000 -98.000 -98.000 -98.000 -98.000 -98.000
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835 -99.469 -103.797 -223.438 -457.468 -643.273 -540.307
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281 -96.741 -98.182 -205.553 -409.308 -559.767 -457.273

Anlage I, Seite 2
Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur
gesamt
EUR
1. Modell: Eigenrealisierung
Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257
Zinsen Kontokorrentkredit -767.761
Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257
Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155
2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell
Abfluss Vorlaufkosten -137.430
Abfluss Baubegleitkosten -109.467
Mietzahlungen -61.663.588
Summe Auszahlungen -61.910.485
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378
3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück
Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257
Zinsen Kontokorrentkredit -516.796
Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257
Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
Erbpachtzinsen -5.909.164
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281
Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten
Jahr
7 8 9 10 11 12
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
0 0 0 0 -927.050 -927.050
-463.525 -463.525 -463.525 -463.525 -456.572 -438.031
-40.335 -41.061 -41.800 -42.553 -94.760 -96.465
-503.860 -504.586 -505.325 -506.078 -1.478.382 -1.461.547
-414.731 -403.938 -393.435 -383.214 -1.088.762 -1.046.843
-1.121.400 -1.121.400 -1.121.400 -1.248.094 -1.248.094 -1.248.094
-1.121.400 -1.121.400 -1.121.400 -1.248.094 -1.248.094 -1.248.094
-923.033 -897.718 -873.096 -945.086 -919.165 -893.956
0 0 0 0 -805.370,28 -805.370,28
-402.685 -402.685 -402.685 -402.685 -396.645 -380.537
-40.335 -41.061 -41.800 -42.553 -94.760 -96.465
-109.072 -109.072 -109.072 -109.072 -109.072 -109.072
-552.092 -552.818 -553.557 -554.310 -1.405.847 -1.391.445
-454.432 -442.549 -430.987 -419.736 -1.035.343 -996.632

Anlage I, Seite 3
Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur
gesamt
EUR
1. Modell: Eigenrealisierung
Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257
Zinsen Kontokorrentkredit -767.761
Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257
Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155
2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell
Abfluss Vorlaufkosten -137.430
Abfluss Baubegleitkosten -109.467
Mietzahlungen -61.663.588
Summe Auszahlungen -61.910.485
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378
3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück
Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257
Zinsen Kontokorrentkredit -516.796
Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257
Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
Erbpachtzinsen -5.909.164
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281
Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten
Jahr
13 14 15 16 17 18
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
-927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050
-419.490 -400.949 -382.408 -727.734 -690.652 -653.570
-98.202 -99.969 -101.769 -103.601 -105.465 -107.364
-1.444.742 -1.427.969 -1.411.227 -1.758.385 -1.723.168 -1.687.985
-1.006.425 -967.459 -929.893 -1.126.867 -1.074.010 -1.023.226
-1.248.094 -1.248.094 -1.248.094 -1.389.101 -1.389.101 -1.389.101
-1.248.094 -1.248.094 -1.248.094 -1.389.101 -1.389.101 -1.389.101
-869.438 -845.592 -822.400 -890.210 -865.794 -842.048
-805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28
-364.430 -348.323 -332.215 -632.216 -600.001 -567.786
-98.202 -99.969 -101.769 -103.601 -105.465 -107.364
-121.395 -121.395 -121.395 -121.395 -121.395 -121.395
-1.389.397 -1.375.057 -1.360.749 -1.662.581 -1.632.231 -1.601.915
-967.871 -931.610 -896.632 -1.065.470 -1.017.331 -971.052

Anlage I, Seite 4
Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur
gesamt
EUR
1. Modell: Eigenrealisierung
Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257
Zinsen Kontokorrentkredit -767.761
Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257
Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155
2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell
Abfluss Vorlaufkosten -137.430
Abfluss Baubegleitkosten -109.467
Mietzahlungen -61.663.588
Summe Auszahlungen -61.910.485
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378
3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück
Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257
Zinsen Kontokorrentkredit -516.796
Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257
Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
Erbpachtzinsen -5.909.164
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281
Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten
Jahr
19 20 21 22 23 24
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
-927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050
-616.488 -579.406 -542.324 -505.242 -468.160 -431.078
-109.296 -111.264 -155.337 -158.133 -160.979 -163.877
-1.652.835 -1.617.720 -1.624.712 -1.590.426 -1.556.190 -1.522.006
-974.440 -927.580 -906.039 -862.593 -820.877 -780.825
-1.389.101 -1.389.101 -1.389.101 -1.546.039 -1.546.039 -1.546.039
-1.389.101 -1.389.101 -1.389.101 -1.546.039 -1.546.039 -1.546.039
-818.954 -796.493 -774.648 -838.520 -815.522 -793.155
-805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28
-535.571 -503.356 -471.142 -438.927 -406.712 -374.497
-109.296 -111.264 -155.337 -158.133 -160.979 -163.877
-135.110 -135.110 -135.110 -135.110 -135.110 -135.110
-1.585.347 -1.555.100 -1.566.958 -1.537.540 -1.508.171 -1.478.854
-934.652 -891.674 -873.832 -833.910 -795.547 -758.687

Anlage I, Seite 5
Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur
gesamt
EUR
1. Modell: Eigenrealisierung
Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257
Zinsen Kontokorrentkredit -767.761
Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257
Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155
2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell
Abfluss Vorlaufkosten -137.430
Abfluss Baubegleitkosten -109.467
Mietzahlungen -61.663.588
Summe Auszahlungen -61.910.485
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378
3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück
Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257
Zinsen Kontokorrentkredit -516.796
Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257
Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
Erbpachtzinsen -5.909.164
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281
Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten
Jahr
25 26 27 28 29 30
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
-927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050
-393.996 -446.143 -399.790 -353.438 -307.085 -260.733
-166.827 -169.830 -172.887 -175.999 -179.167 -182.391
-1.487.873 -1.543.023 -1.499.727 -1.456.487 -1.413.302 -1.370.175
-742.380 -748.781 -707.811 -668.550 -630.935 -594.905
-1.546.039 -1.546.039 -1.546.039 -1.720.708 -1.720.708 -1.720.708
-1.546.039 -1.546.039 -1.546.039 -1.720.708 -1.720.708 -1.720.708
-771.402 -750.245 -729.668 -789.831 -768.169 -747.101
-805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28
-342.282 -387.584 -347.316 -307.047 -266.779 -226.510
-166.827 -169.830 -172.887 -175.999 -179.167 -182.391
-150.374 -150.374 -150.374 -150.374 -150.374 -150.374
-1.464.853 -1.513.158 -1.475.947 -1.438.790 -1.401.690 -1.364.646
-730.894 -734.289 -696.587 -660.427 -625.751 -592.505

Anlage I, Seite 6
Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur
gesamt
EUR
1. Modell: Eigenrealisierung
Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257
Zinsen Kontokorrentkredit -767.761
Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257
Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155
2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell
Abfluss Vorlaufkosten -137.430
Abfluss Baubegleitkosten -109.467
Mietzahlungen -61.663.588
Summe Auszahlungen -61.910.485
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378
3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück
Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257
Zinsen Kontokorrentkredit -516.796
Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257
Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
Erbpachtzinsen -5.909.164
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281
Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten
Jahr
31 32 33 34 35 36
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
-927.050 -927.050 -927.050 -927.050 -927.050 0
-214.380 -168.028 -121.675 -75.323 -28.970 0
-185.675 -189.017 -192.419 -195.883 -199.408 -253.747
-1.327.105 -1.284.095 -1.241.145 -1.198.256 -1.155.429 -253.747
-560.402 -527.368 -495.749 -465.491 -436.543 -93.241
-1.720.708 -1.720.708 -1.720.708 -1.915.111 -1.915.111 -1.915.111
-1.720.708 -1.720.708 -1.720.708 -1.915.111 -1.915.111 -1.915.111
-726.610 -706.682 -687.300 -743.970 -723.566 -703.721
-805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 -805.370,28 0
-186.242 -145.973 -105.705 -65.436 -25.168 0
-185.675 -189.017 -192.419 -195.883 -199.408 -253.747
-167.363 -167.363 -167.363 -167.363 -167.363 -167.363
-1.344.650 -1.307.723 -1.270.857 -1.234.052 -1.197.310 -421.110
-567.811 -537.072 -507.617 -479.397 -452.367 -154.740

Anlage I, Seite 7
Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur
gesamt
EUR
1. Modell: Eigenrealisierung
Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257
Zinsen Kontokorrentkredit -767.761
Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257
Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155
2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell
Abfluss Vorlaufkosten -137.430
Abfluss Baubegleitkosten -109.467
Mietzahlungen -61.663.588
Summe Auszahlungen -61.910.485
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378
3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück
Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257
Zinsen Kontokorrentkredit -516.796
Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257
Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
Erbpachtzinsen -5.909.164
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281
Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten
Jahr
37 38 39 40 41 42
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0
-258.315 -262.964 -267.698 -272.516 -277.422 -282.415
-258.315 -262.964 -267.698 -272.516 -277.422 -282.415
-92.316 -91.400 -90.494 -89.596 -88.707 -87.827
-1.915.111 -1.915.111 -1.915.111 -2.131.477 -2.131.477 -2.131.477
-1.915.111 -1.915.111 -1.915.111 -2.131.477 -2.131.477 -2.131.477
-684.420 -665.649 -647.392 -700.772 -681.552 -662.859
0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0
-258.315 -262.964 -267.698 -272.516 -277.422 -282.415
-186.271 -186.271 -186.271 -186.271 -186.271 -186.271
-444.586 -449.236 -453.969 -458.788 -463.693 -468.686
-158.886 -156.144 -153.462 -150.837 -148.268 -145.755

Anlage I, Seite 8
Analyse verschiedener Realisierungsmodelle zur
gesamt
EUR
1. Modell: Eigenrealisierung
Abfluss Anschaffungskosten Grundstück, Planungs- u. Baukosten -23.176.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 23.176.257
Zinsen Kontokorrentkredit -767.761
Tilgung langfristige Darlehen -23.176.257
Zinsen langfristige Darlehen -12.399.298
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 6.029.933
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -34.244.172
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -21.383.155
2. Modell: Anmietungs- bzw. Investorenmodell
Abfluss Vorlaufkosten -137.430
Abfluss Baubegleitkosten -109.467
Mietzahlungen -61.663.588
Summe Auszahlungen -61.910.485
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -32.318.378
3. Modell: Eigenrealisierung auf Erbpachtgrundstück
Abfluss Anschaffungskosten Erbbaurecht, Planungs- u. Baukosten -20.134.257
Zufluss Mittel Kontokorrentkredit 20.134.257
Zinsen Kontokorrentkredit -516.796
Tilgung langfristige Darlehen -20.134.257
Zinsen langfristige Darlehen -10.771.828
Kosten Bauunterhalt -5.900.180
Mietzahlungen wegen längerer Bauzeit -520.650
Erbpachtzinsen -5.909.164
(fiktiver) Grundstückserlös bei Nutzungsende 0
(fiktiver) Gebäudeerlös bei Nutzungsende 2.490.039
Summe Auszahlungen (inkl. fiktiver Erlöse) -41.262.835
Kapitalwert (Summe der Barwerte) -23.519.281
Errichtung eines Neubaus der Bühnenwerkstätten
Jahr
43
EUR
0
0
-143.749
6.029.933
2.490.039
8.376.223
2.533.445
-1.065.738
-1.065.738
-322.340
0
0
-143.749
-103.658
2.490.039
2.242.632
678.299

ANLAGE 5
Matrix der 13 Standorte
Summe 
G H I J K L M N O P Q R S 
Lfd. Nr. Standortbezeichnung Eigentümer Größe m2 Baurecht Option
Grundstückskosten 
(Bodenrichtwert / 
Angebotspreis) €/m2 
Entfernung 
 zum Offenbachplatz 
in  km 
Fahrzeit LKW  zum 
Offenbachplatz in Minuten 
Fahrzeit ÖPNV  zum 
Offenbachplatz in Minuten 
Grundstückskosten 
(Bodenrichtwert / 
Angebotspreis) (Punkte 0-10) 
Entfernung 
  zum Offenbachplatz 
(Punkte 0-10) 
Fahrzeiten KFZ  (Punkte 0-10) 
Fahrzeiten ÖPNV  (Punkte 0-10) 
Grundstückskosten 
(Bodenrichtwert / 
Angebotspreis) Gewichtung 30% 
Entfernung 
  zum Offenbachplatz 
Gewichtung 20% 
Fahrzeiten LKW  Gewichtung 
30% 
Fahrzeiten ÖPNV  Gewichtung 
20% 
Summe der gewichteten 
Bewertungspunkte 
1 Hugo-Eckener-Str. Stadt Köln 12.500 GE Kauf (Stadt Köln) 170 8,6 17 30 8,6 6,9 7,8 10,0 2,6 1,4 2,3 2,0 8,3
2 WDR Bocklemünd, Freimersdorfer Weg WDR 10.000 34 Erbpacht 200 8,5 21 30 7,5 7,0 6,1 10,0 2,2 1,4 1,8 2,0 7,5
3 Frankfurter Straße / Lina-Bommer-Weg privat 23.000 GE Kauf (Privat) 290 9,7 17 30 3,9 5,8 7,8 10,0 1,2 1,2 2,3 2,0 6,7
4 Rolshover Straße, Max-Glomsda-Straße privat 17.600 34 Kauf (Privat) 390 5,6 12 33 0,0 10,0 10,0 8,5 0,0 2,0 3,0 1,7 6,7
5 Kölner Straße Lövenich privat 19.500 GE Kauf (Privat) 160 9,5 19 45 9,0 6,0 7,0 2,5 2,7 1,2 2,1 0,5 6,5
6 Scarletallee, Industriegebiet Köln Nord Stadt Köln 14.000 GI Kauf (Stadt Köln) 135 11,3 22 44 10,0 4,2 5,7 3,0 3,0 0,8 1,7 0,6 6,1
7 Venloer Straße, Garzweilerweg Stadt Köln 15.000 GE/GI Kauf (Stadt Köln) 165 13,6 20 39 8,8 1,8 6,5 5,5 2,6 0,4 2,0 1,1 6,1
8 Kaiserstraße (Urbach) privat 67.000 GI Kauf (Privat) 160 15,4 17 40 9,0 0,0 7,8 5,0 2,7 0,0 2,3 1,0 6,1
9 Rheinische Allee (2) Marsdorf Stadt Köln 14.000 GE Kauf (Stadt Köln) 175 11,1 26 42 8,4 4,4 3,9 4,0 2,5 0,9 1,2 0,8 5,4
10 Unter den Birken (1) / Adam-Riese-Straße privat 16.600 GE Erbpacht 185 10,9 21 50 8,0 4,6 6,1 0,0 2,4 0,9 1,8 0,0 5,2
11 Unter den Birken (2) / Adam-Riese-Straße privat 16.500 GE Erbpacht 185 10,9 21 50 8,0 4,6 6,1 0,0 2,4 0,9 1,8 0,0 5,2
12 Kennedystraße privat 20.000 GE Kauf (Privat) 230 15,3 16 42 6,3 0,1 8,3 4,0 1,9 0,0 2,5 0,8 5,2
13 Rheinische Allee (1), Marsdorf privat 62.000 GE Kauf (Privat) 175 10,0 35 42 8,4 5,5 0,0 4,0 2,5 1,1 0,0 0,8 4,4
absolute Werte Bewertung 0 bis 10 Punkte Gewichtung

|August 20171
Anlage 1
Analyse der Auswirkungeneines Werkstattneubaus an den Bühnen Köln
Köln, 02. August 2017
Abschlussunterlage
Anlage 1

|August 20172
Anlage 1MANAGEMENT SUMMARY
Untersuchungsauftrag und Ausgangssituation<Die Dekorationswerkstätten der Bühnen Köln sind effizient aufgestellt, gehören jedoch im Vergleich mit Theatern ähnlicher Größe zu den ältesten und kleinstenin Deutschland. Durch einen Neubau werden die Produktionsbedingungen auf das Niveau vergleichbarer Theater angehoben. <actori wurde beauftragt, die operativen Auswirkungen eines Werkstattneubaus auf die Produktionskapazitäten(Anzahl der Produktionen) und den Betriebskostenzuschuss zu überprüfen1)–Bezugspunkt ist dabei das von actori im Jahr 2014 kalkulierte „Szenario 3 –Optimierte Betriebsszenario“ mit 23 Eigen-und 6 Fremdproduktionen und einem Betriebskostenzuschuss von 53,64 Mio. EUR.2)
Basis für die Untersuchung durch actori<Die Untersuchung erfolgte auf Basis von Interviews, Unterlagen der Bühnen Köln, der Machbarkeitsstudie der Gebäudewirtschaft Köln (2017), dem actori-Gutachten (2014) sowie nach Begehung der Werkstätten. <Die Veränderungen durch einen Neubau betreffen nach der Machbarkeitsstudie drei Bereiche: <Das neue Gebäudewird um ca. ein Drittel größer3)und verfügt neben einer zeitgemäßen Klima-und Haustechnik erstmals über eine eigens eingerichtete Montagehalle von bis zu 9 Meter Höhe.  <Die Logistikwird durch eigene Verteilerstraßen, eine Hubplattform, drei zusätzliche Kräne, eine Punktzuganlage sowie Fahrlafetten von bis zu 10 Meter Länge verbessert. Personen-und materialschonendere und stellenweise auch schnellere Transporte werden dadurch möglich. <In den Gewerkenkönnen auf größeren Flächen mehr und bessere Maschinen, z. B. eine CNC-Fräse, sowie größere Spritz-, Rein-und Trocknungsräume eingerichtet werden. 1) Auswirkungen auf Energie und Basis-Betriebskosten des Gebäudes (z. B. Reinigung, Klima) waren nicht Bestandteil des Auftrags. 2) „Wirtschaftlichkeits-und Organisationsuntersuchung der Bühnen Köln“ von actori. 3) Angabe Bühnen Köln.

|August 20173
Anlage 1MANAGEMENT SUMMARY
Ergebnisse der Untersuchung  (1/2):<Gesamthaft kann durch einen Neubau der Werkstätten der Zuschussbedarf für den Bühnenbetrieb in „Szenario 3 –Optimierte Betriebsszenario“ in der Höhe von ca. 75 TEUR p. a. gesenkt werden; dies unter der Voraussetzung, dass der Betriebskostenzuschuss ggf. entstehende zusätzliche Aufwendungen für z. B. Abschreibungen und Zinsen des Werkstattneubaus sowie veränderte technische Betriebskosten (z. B. Klima, Energie) abdeckt. Die Auswirkungen eines Werkstattneubaus sind in den beiden anderen 2014 untersuchten Szenarien grundsätzlich vergleichbar, wobei die final erschließbaren Effekte im wesentlichen von der Anzahl der in der Werkstatt hergestellten Produktionen abhängen.<Die Einsparung beruht einerseits auf einer Ausweitung des Produktionsumfangs um ungefähr zwei kleinere Produktionen und dadurch eingesparte Fremdvergaben, andererseits durch zusätzlich erschließbare Bühnenfreiräume, die im Idealfalle für zwei weitere (Tanz-) Gastspiele / Repertoirevorstellung genutzt werden können. Der Gesamteffekt von 75 TEUR verteilt sich dabei wie folgt: <Die meiste Arbeitszeit kann durch eine bessere Ausstattung und Optimierungen im Workflow (ca. 1.170 Std.), durch eine effektive Klimatechnik (ca. 1.110 Std.) sowie den Einsatz von Kränen (ca. 795 Std.) gewonnen werden. Die Einsparungen betragen insgesamt ca. 3.560 Std., das entspricht einer Optimierung von ungefähr 5% der jährlichen Gesamtarbeitsleistung. <Die Mehrkapazitäten können dafür genutzt werden, bisher fremdvergebene Produktionen im Umfang von ca. 1.820 Std. bzw. zwei kleine Produktionen (z. B. eine Kinderoper und eine Kleines Haus-Produktion) selbst herzustellen und dadurch rund 40 TEUR p. a. zu sparen.1)Durch eine eigene CNC-Fräsmaschine sowie geringere Instandhaltungsaufwände im Neubau können zudem Fremdvergabe-bzw. Materialkosten um ca. 15 TEUR p. a. reduziert werden. Hinzu kommen Mehreinnahmenfür die erwähnten zwei zusätzlichen (Tanz-) Gastspiele / Repertoirevorstellungen von bis zu 20 TEUR p. a.. 1) Fremdvergabe sind um ca. den Faktor 3,5 teurer als bei Eigenproduktion (actori Gutachten 2014).

|August 20174
Anlage 1MANAGEMENT SUMMARY
Ergebnisse der Untersuchung (2/2):<Durch die Vormontage kann die Qualität in den Werkstätten gesteigert und Bühnenzeit durch die Verkürzungen der Technische Einrichtungen gewonnen werden. Die Vormontage ist mit einem zusätzlichen Aufwand von 170 Std. pro Saison für die Gewerke verbunden –allerdings stehen die Bühnen dadurch für ca. fünf weitere Proben und den erwähnten zwei (Tanz-) Gastspiele / Repertoirevorstellung zur Verfügung.  <Ein Teil der durch den Neubau frei werdenden personellen Ressourcen (1.570 Std.) kann für punktuelle Qualitätsverbesserungen genutzt werden –für eine Produktionsausweitung oder aber Personalreduktion sind diese Kapazitäten aufgrund ihrer unregelmäßigen Verteilung über die Spielzeit und die einzelnen Gewerke nicht fix verplanbar. <Die Mehrkapazitäten unterstützen jedoch die langfristige Sicherung der Qualität der Produktionen und die Einhaltung von Sicherheits-und Fürsorgepflichten, zu denen die Bühnen Köln gegenüber ihren Mitarbeiter-innen und Mitarbeitern vermehrt nachzukommen gesetzlich verpflichtet sind. <Eine Übersicht über die Einsparpotentiale in den einzelnen Bereichen und Gewerken sowie die Erschließbarkeit bzw. anderweitige Nutzbarkeit der Kapazitäten geben die detaillierende Untersuchung bzw. Kalkulation.

|August 20175
Anlage 1
Projektdetaillierung
Köln, Juni 2017

|August 20176
Anlage 1Grundlage für die actori-Analyse ist insbesondere die Machbarkeitsstudie für den Standort Bocklemünd
Status quo der Dekorationswerkstätten der Bühnen Köln lt. Machbarkeitsstudie (Stand: 15.02.2017) 
AAUSGANGSSITUATION
<„Die jetzigen Werkstätten der Bühnen Köln sind veraltet, sanierungsbedürftigund entsprechen nicht mehr den Anforderungen an zeitgemäße Bühnenwerkstätten. Der Aufwand einer möglichen Hallensanierung wurde nach zahlreichen Untersuchungen als zu hoch und wirtschaftlich nicht tragbar eingestuft.“1)
<„Schlechte Rahmenbedingungen hinsichtlichzu geringer Flächen, Raumhöhen und der Gebäudetechnik. Vor allem die schlechten klimatischen Bedingungen sowie der Mangel an Nutzhöheund Hebemöglichkeiten erschweren die Arbeiten sehr.“1)
<Neben einem Neubau am Standort Bocklemünd werden aktuell weitere Standortoptionen geprüft.1) Machbarkeitsstudie (2017), S. 1-3.

|August 20177
Anlage 1Der Auftrag baut auf dem actori-Gutachten von 2014 auf und untersucht Auswirkungen eines Werkstattneubaus auf die Produktionskapazitäten
1) Die Verteilung auf die vier Produktionstypen entspricht der maximalen Auslastung der Werkstätten im Status quo (actori Gutachten 2014 Folie 347)2) Auswirkungen auf Energie und Basis-Betriebskosten des Gebäudes (z. B. Reinigung, Klima) ist nicht Bestandteil des Auftrags.  
Szenario 3: 29 Neuproduktionenverteilt auf eigene + fremvergebeneProduktionen
Neuproduktionen: 
Opern 5 +2Kinderopern 2 +2Schauspielhaus7 +1
Kleines Haus und Halle Kalk9+1
231)+6
Fokus des Auftrags liegt auf denAuswirkungen eines Werkstattneubaus auf die Kapazitäten zur Erstellung von Produktionen (Anzahl) und dem damit zusammenhäng. Betriebskostenzuschuss2)
<Basis für die Untersuchung:–Szenario 3 (Optimiertes Betriebsszenario)der „Wirtschaftlichkeits-und Organisations-untersuchungder Bühnen Köln“ von actori aus dem Jahr 2014 –Machbarkeitsstudieder Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für die „Planung der Bühnen-werkstättenin Bocklemünd“ vom Februar 2017–Interviews u. a. mit dem Geschäftsführenden Direktor, dem Technischen Direktor und dem Leiter der Werkstätten der Bühnen Köln sowieBegehung Ende Mai 2017
AAUSGANGSSITUATION

|August 20178
Anlage 1Die Werkstätten weisen eine im Verhältnis zur Produktion sehr schlanke Besetzung auf –wie actori bereits im Gutachten von 2014 feststellte 
1) Maler, Schreiner, Schlosser, Kascheure, Deko, Lager, ohne Produktionsleitung. 2) Skalierung nach spartengewichteter Produktions-und Vorstellungsanzahl sowie Bühnengröße; Quellen: Benchmarks: Theaterstatistik des Deutschen Bühnenvereins 11/12, interne Daten actori; Bühnen Köln 11/12 und 13/14: Angaben Personalabteilung.
Benchmark: Skalierte2) Personalstärke Dekorationswerkstätten, in VZÄBenchmark: UnskaliertePersonalstärke Dekorationswerkstätten1), in VZÄ
40,241,052,860,564,064,0
Köln11/12Köln13/14FrankfurtLeipzigStuttgartDresden
40,241,043,243,448,062,8
Köln11/12Köln13/14FrankfurtLeipzigDresdenStuttgart
Ob in absoluten oder skalierten Zahlen hat Köln die schlankeste Besetzung in den Dekorations-werkstätten im Vergleich zu den Benchmarks. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Werkstattbetrieb aus sich heraus keine weiteren Effizienzpotenziale besitzt.
AAUSGANGSSITUATION

|August 20179
Anlage 1
Fläche der Dekorationswerkstätten [qm]
Alter der Dekorationswerkstätten [Baujahr]
AAUSGANGSSITUATION
Status quo der Dekorationswerkstätten <Bühnen Köln verfügen über eine der ältesten Dekorationswerkstätten im Vergleich mit Theatern ähnlicher Größe in Deutschland.<Vor dem Hintergrund der geplanten Werkstatt-erweiterungenin Stuttgart2)und Frankfurt4)verfügt Köln über eine der kleinsten Flächen.  <Zudem gibt es keine CNC–Maschinenoder eine eigene Vormontagehallewie in neueren Werkstätten (z. B. Berlin, Frankfurt)üblich.
10.0001)
6.0001)4.6002)4.6703)4.7004)
MünchenDresdenStuttgartKölnFrankfurt
20101)20101)
19831)19831)19793)
FrankfurtBerlinMünchenDresdenKöln
Die Werkstätten sind zudem knapp vierzig Jahre alt und verfügen über geringere Platzkapazitäten als vergleichbare Häuser 
1) Daten auf Basis von Interviews mit den Werkstätten. 2) Angabe Staatstheater Stuttgart (Stand 2014): Ausbau auf 6.755 qm inPlanung. 3) „Ausgangsmietvertrag über die ursprünglichen Lagerhallen vom 13.11.1978.“ 4) Ohne Lagerflächen und ohne Vormontagehalle. Letztere wird im Zuge der aktuellen Sanierungsüberlegungen für den Gesamtbau angedacht. 
Ein Neubau schafft die Voraussetzungen, um die Produktionsbedingungenauf das Niveau von Dekorationswerkstätten ähnlichgroßer Theater in Deutschland anzuheben.
-++ +-
+= Werkstätten an oder in den Häusern

|August 201710
Anlage 1
AAUSGANGSSITUATION
Art und Umfang der Auswirkungen eines Neubaus<Produktionsprozesse in Theaterwerkstätten sind auf die Herstellung von Prototypen ausgelegt. Das Potential für Effizienzsteigerungen z. B. durch verstärkte Automatisierung der Workflows ist daher deutlich geringer als z. B. in einer Serienproduktion. <Die wellenförmige Auslastung über die Spielzeit bzw. das starke Ineinandergreifen der einzelnen Gewerke führt zu einem Wechsel von Arbeitsspitzen und Unterdeckungen. Einsparungen in Teilbereichen können für qualitative Verbesserungen genutzt werden, haben aber nur beschränkte oder keine  Auswirkungen auf den Produktionsumfang.<Abseits von Kosten-und Zeiteinsparungen bringt der Neubau vor allem qualitative Verbesserungen. Neben der Qualitätssicherung der Produktionbetrifft dies die Einhaltung von Sicherheits-und Fürsorgepflichten der Bühnen als Arbeitnehmer (z. B. zeitgemäße Aufenthalts-und Sanitärräume).    
Der Neubau bringt Verbesserungen, die jedoch nur zum Teil für die Ausweitung der Produktionskapazitäten genutzt werden können

|August 201711
Anlage 1Die größten Auswirkungen hat der Werkstattneubau auf die Produktion mit Effekten für die Planung und die Technische Einrichtung B
Dekorations-werkstätten 
Abklärung Umsetzbarkeit und Produktionsplanung
Abstimmung Entwurf
Bühnenbildentwurf
Vorbereitung, Durch-führung und Besprechung
Bauprobe
Kalkulation, Produktions-planung und Einkauf
Planung und Einkauf
Produktion in Gewerken und Vormontage
Produktion 
Aufbau, offiz. Abnahme und Anpassungen 
Technische Einrichtung
Premiere
Transport/Zwischenlagerung
B
Fokus:
ÜBERBLICK ÜBER DIE VERÄNDERUNGEN

|August 201712
Anlage 1Wesentliche Veränderungen in den Werkstätten betreffen das Gebäude, die Logistik und die Arbeitsprozesse in den einzelnen Gewerken  
Quellen: Machbarkeitsstudie (2017) und Interviews.
<Verteilerstraße z. B. Reduktion von Arbeitsunterbrech-ungendurch interne Transporte der Schlosserei durch die Schreinerei
<Hubplattform, Kräne und größere Fahrlafetten Personal-und objektschonendere Materialbewegungen sowie Reduktion  von Verladevorgängen und Möglichkeit zum Transport größerer Volumina 
<Effektivere Abläufe Optimierung der Workflows z. B. durch bessere räumliche Anordnung 
<Neue RäumePlastiker: ReinraumMaler: Spritz-u. TrockennebenraumBühnentechniker: Vormontagehalle 
<Standard Ausstattung MaschinenparkSchreiner: CNC-FräseSchlosser: Säge, Arbeitsbank etc.
BÜBERBLICK ÜBER DIE VERÄNDERUNGEN
<Raumgrößen und -höhen z. B. Aufrichten von Konstruktionen ist nur mittels zeit-und platzaufwändiger Pre-Riggs inkl. Hebezeug möglich
<Effektivere Haustechnikz. B. keine Arbeitsunterbrechungen bei sehr hohen/tiefen Temperaturendurch optimierte Klimatechnik
<Bausubstanzz. B. keine Arbeitsunterbrechung durch schiefen Untergrund oder bröckelnde Decke
GebäudeI LogistikII GewerkeIII

|August 201713
Anlage 1
Die Analyse erfolgte in fünf Schritten: Identifizierung, Beschreibung, Quantifizierung, Nutzbarmachung und Akkumulation der Auswirkungen 
Vorgehensweise
<Die relevanten Veränderungen wurden identifiziert, für die Bereiche Gebäude, Logistik und Gewerke auf Einzelfaktoren runtergebrochen und diese hinsichtlich ihrer qualitativen und quantifizierbaren Auswirkungenbeschrieben.
<DieEffekte der Einzelfaktoren wurden im Anschluss hinsichtlich –Kosten/Einnahmen (EUR) –Arbeitszeit (Std.) –Zeitersparnis bei der Technischen Einrichtung (Anzahl zusätzlicher freier Bühnenslots)quantifiziert. 
<Daran schließt die Analyse der Nutzbarkeit der Effekte für die Produktion und die Akkumulationaller Ergebnisse an. 
BÜBERBLICK ÜBER DIE VERÄNDERUNGEN

|August 201714
Anlage 1Bei einem Neubau ist mit einem Kosteneinsparungspotenzial von ca. 75 TEUR pro Saison über alle Bereiche zu rechnen 
Nutzbarkeit der Effekte Quantifizierung der Effekte
Gewerke: ca. 15 TEUR
Zeitersparnis
KostenersparnisKostenersparnis: ca.15 TEUR
Insourcing von z. B. zwei kleinen Produkt.3): 1.820 Std.Mehraufwand durch die Vormontage: 170 Std.Nicht für Produktion fix verplanbar: 1.570 Std.1)
Reduktion des Zuschuss-bedarfs pro Spielzeit:ca. 75 TEUR p. a.2)
Akkumulation der Effekte
Gewerke: 3.560 Std.
zwei Vorstellungen
Freie Slots auf der HauptbühneAngebotsausweitungum z. B. zwei Tanzgastspiele3)
Einnahmen-steigerungs-potenzialevonca. 20 TEURReduktion der Fremdvergabenum ca. 40 TEUR
2ABLEITUNG AUSWIRKUNGENBABLEITUNG QUANTITATIVER AUSWIRKUNGEN
Qualitative Effekte
1) Kapazitäten sind unregelmäßig auf die Gewerke und die Saison verteilt. 2) Auf Basis des optimiertes Betriebsszenarios (Szenario 3) des actori Gutachtens von 2014. 3) Die Nutzung der freien Zeiträume bzw. die Auswahl der Produktionen obliegt den Verantwortlichen der Bühnen Köln –Tanzgastspiele und kleine Produktionen sind hier beispielhaft erwähnt.

|August 201715
Anlage 1Im Bereich Gebäude lässt sich der größte Effekt durch eine zeitgemäße Klimatechnik erzielen: ca. 1.110 Arbeitsstunden pro Spielzeit 
<Durch eine zeitgemäße Klimatechnik lassen sich hitze-/kältebedingte Ausfallstage reduzieren. Aktuell sind es mind. vier halbe Ausfallstage im Sommer und zwei ganze im Winter.1)Bei durchschnittlich 30 anwesenden Mitarbeitern (Urlaub, Krankenstand etc.) ergibt sich somit eine Mehrkapazität von ca. 700 Std. pro Spielzeit. <Hinzu kommen an 14 weiteren Tagen (mit >30 bzw. <0 Grad) hitze-/kältebedingte Leistungsminderungen im Umfang von ca. einer Arbeitsstunde, was einer Mehrkapazität von 420 Std. pro Spielzeit entspricht.     
Beschreibung der qualitativen und quantifizierbaren Effekte 2Identifikation dereinzelnen Faktoren 1 Quantifizierung der Effekte3
B.IAUSWIRKUNGEN: GEBÄUDE
1) Quelle: Werkstätten der Bühnen Köln. 
Effektive zentrale Kühlung bzw. Heizung der Werkstätten
Reduktion hitze-/kältebedingter Ausfallstage 
Reduktionhitze-/kältebedingter Leistungsminderungen
Erhöhung derMitarbeiterzufriedenheit und -motivation 
-690 Arbeitsstd./Jahr
-420 Arbeitsstd./Jahr
BEISPIEL

|August 201716
Anlage 1Im Bereich Logistik ergibt sich der größte Effekt durch zusätzliche Kräne in mind. drei Gewerken mit ca. 795 Arbeitsstunden pro Spielzeit 
<Kräne beschleunigen Arbeitsprozesse nur geringfügig, da der Zeitgewinn durch zusätzlich notwendige Arbeitsschritte (z. B. Sicherung der Objekte) aufgewogen wird. <Signifikant ist jedoch der zu erwartende mittel-bis langfristige Effekt auf die Krankenständein der Schlosserei(zu erwartender Rückgang -10%), Schreinerei (-10%) und Malerwerkstätte (-5%).
B.IIAUSWIRKUNGEN: LOGISTIK
Zusätzliche Kräne in drei Gewerken
•–Reduktion der Arbeitsbelastung
–Höhere Motivation und Mitarbeiter-zufriedenheit•–Risikovermeidung
Beschreibung der qualitativen und quantifizierbaren Effekte 2Identifikation dereinzelnen Faktoren 1 Quantifizierung der Effekte3
•Reduktion des Personaleinsatzes, bei gleichzeitig mehr Arbeitsschritten (z. B. Sicherung)
•Verminderung der Arbeitsbelastung führt zu mittel-bis langfr. Reduktion der Krankenstände
Kein Effekt
Schlosserei:-450 Arbeitsstd./JahrSchreinerei:-270 Arbeitsstd./JahrMalerwerkstätte:-75 Arbeitsstd./Jahr
BEISPIEL

|August 201717
Anlage 1In den Gewerken lassen sich die größten Effekte über neue Maschinen und die Optimierung der Prozesse erzielen: ca. 1170 Std. pro Spielzeit
<Optimierung der Produktionsprozesse umfasst Neuanschaffungen von Maschinen und verbesserte Arbeitsplatzinfrastruktur (z. B. weitere Arbeitsbank, Säge) ebenso wie effektivere Anordnung der Werkstattprozesse (z. B. Paternosterlager neben Säge). <Im Falle der Schlosserei kann dadurch bei jedem größeren, neuen Arbeitsschritt (ca. acht pro Tag) eine Minute eingespart werden. Bei acht Mitarbeitern in der Schlosserei können somit ca. 320 Arbeitsstunden pro Saison gewonnen werden. 
B.I
Quantifizierung der Effekte
B.IIIAUSWIRKUNGEN: GEWERKE
Optimierung der Produktionsprozesse
Vermeidung von Zeitverlusten durch weitere Maschinen und effektivere Anordnung der Arbeitsprozesse (z. B. Einbau der Lagerflächen in den Workflow)
–Arbeitserleichterung 
–Ggf. Erhöhung derMitarbeiterzufriedenheit und -motivation 
-320 Arbeitsstd./Jahr
Beschreibung der qualitativen und quantifizierbaren Effekte 2Identifikation dereinzelnen Faktoren 1 Quantifizierung der Effekte3
BEISPIEL

|August 201718
Anlage 1Bei der Quantifizierung wurden auch gegenläufige Effekte wie gleichzeitige Kostensteigerungen und -senkungen berücksichtigt 
<Aktuell werden CNC-Aufträge1)in der Höhe von 9,8 TEUR pro Saison fremdvergeben, zukünftig ist mit einem Auftragsvolumen von ca. 15 TEUR pro Saison zu rechnen.2)
<Durch Insourcingspart die Werkstätte die Marge (ca. 30% oder 4,5 TEUR pro Saison) sowie Ausschreibungs-und Abstimmungsprozesse von ca. 20 Std. pro Saison <Dem steht ein höherer Bedarf an Personalkapazitäten für die Bedienung der CNC-Fräse gegenüber: ca. 0,15 VZÄ oder ca. 200 Std. pro Saison. 1) CNC-Fräse ist im Status quo aus Platzgründen nicht realisierbar. 2) Quelle: Werkstätten der Bühnen Köln.  
B.IB.IIIAUSWIRKUNGEN: GEWERKE
Platz für eine CNC-Fräse1)
•–Qualitätssteigerung ggf. Handfräse•–höhere Qualitätssicherheitin der Eigen-statt Fremdproduktion
•Kosteneinsparungen durch Wegfall der Ausschreibungen sowie geringere Stückkosten bei Eigenproduktion
•Bedarf an CNC-geschulten Schreiner
-4.500 EUR/Jahr
Schreinerei:+200Arbeitsstd./Jahr
Quantifizierung der EffekteBeschreibung der qualitativen und quantifizierbaren Effekte 2Identifikation dereinzelnen Faktoren 1 Quantifizierung der Effekte3
BEISPIEL

|August 201719
Anlage 1Nicht alle freien Kapazitäten sind voll erschließbar –Wellenbelastung einer Werkstatt und Verteilung auf einzelne Gewerke verhindert dies
Erläuterung
<Aufgrund der wellenförmigen Verteilung des Produktionsvolumens können nicht alle Überkapazitäten für die Ausweitung der Produktionen genutzt werden –sie werden zum Teil zur Abdeckung der Spitzen benötigt.  <Durch die enge Verschränkung der Gewerke treten zudem kurzfristig Wartezeiten und damit Überkapazitäten auf, die nur bedingt, z. B. für punktuelle Qualitätsverbesserungen, genutzt  werden können. <Zudem verteilen sich die durch den Neubau gewonnen, aber nicht verplanbarenMehrkapazitäten von 1.570 Arbeitsstunden oder ca. 1 VZÄ zu unregelmäßig über die Gewerke um en bloc eingespart werden zu können. 
Nicht fix für Produktion verplanbarefreie Kapazitäten in den Gewerken [in Arbeitsstd.]
1.500   
655   570   308   39   01 VZÄ(Vergleich)SchlossereiSchreinereiMalerLagerDekor,Plastiker
1.570 Arbeitsstunden

|August 201720
Anlage 1Neben qualitativen Verbesserungen werden durch die Vormontagehalle Bühnenslots für Proben und zwei zusätzliche Vorstellungen verfügbar
Status quo: ohne VormontagehalleNeubau mit Vormontagehalle
<Vormontagen sind im Status quo gar nicht bzw. nur eingeschränkt möglich. Sie verursachen zunächst einen zusätzlichen Arbeitsaufwand für Bühnentechniker (vier arbeiten durchschnittl. je 1,5 Std. bei 29 Produktionen: 174 Std.) und Werkstatt-mitarbeiter (4 MA*2 Std.*29 Prod.: 232 Std.). Allerdings kann die Aufbauzeit auf der Bühne im Zuge der Technischen Einrichtung dadurch durchschnittlich von 3,5 auf zwei Stunden reduziert werden (von 406 Std. auf 232 Std.).<Technische Einrichtungen (TE) können daher in ca. 50% der Fälle früher und in 25% der Fälle früh genug beendet werden, um am selben Tag eine zusätzliche Bühnenprobe (BP) anzusetzen. Bei 29 Produktionen sind das sieben zusätzliche „Zeitfenster“ pro Saison, die kurzfristig für z. B. Proben zur Verfügung stehen.<Vorstellungen (VS), selbst mit kurzer Vorbereitungszeit wie z. B. Tanzgastspiele, bedürfen in der Regel aber einer längeren Vorlaufzeit, sodass durch die Vormontage durchschnittlich nur zwei zusätzliche Vorstellungen realisiert werden können.
B.IB.IIIAUSWIRKUNGEN: GEWERKE/BÜHNENTECHNIK
TEBPBPBPBPBP VS
Produktion in den Gewerken  Werk-stätten
Bühnen-belegung
Produktion in den Gewerken  Werk-stätten
Bühnen-belegungBPVSBPBPBP VSTEBP
Vor-montage
BP = Bühnenprobe, VS = Vorstellung, TE = Techn. Einrichtung

|August 201721
Anlage 1Neubau bringt neben den quantifizierbaren Effekten auch eine Reihe an qualitativen Verbesserungen
<Raumgrößen und -höhenVoraussetzung für z. B. Anschaffung weiterer Maschinen oder die Vormontage<Effektivere HaustechnikHöhere Mitarbeiterzufriedenheit durch Reduktion der Hitze-, Kälte-und Staubbelastung<Bessere BausubstanzArbeitssicherheit durch stabileren Untergrund und Deckensowie Erfüllung weiterer Sicherheits-und Fürsorgepflichten seitens der Bühnen 
<Verteilerstraße Reduktion der Unfallgefahr, wenn Materialen nicht über andere Werk-stätten bewegt werden müssen<Hubplattform, große Fahrlafetten Personal-und objektschonendere Materialbewegungen sowie Wegfall von Verladevorgängen und Möglichkeit zum Transport größerer Volumina
1AUSGANGSSITUATIONBABLEITUNG QUALITATIVER AUSWIRKUNGEN
GebäudeA LogistikB GewerkeC
<Effektivere Abläufe Arbeitserleichterung durch Linearisierung der Workflows<Neue RäumeBessere Planbarkeit und Qualitäts-kontrolle z. B. durch einen eigenen Reinraum<Standard Ausstattung MaschinenparkBessere Planbarkeit sowie Qualitäts-kontrolledurch Reduktion von Fremdvergaben

|August 201722
Anlage 1Die Realisierbarkeit der Effekte ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig BRISIKEN UND UMSETZUNGSVORAUSSETZUNGEN
BeschreibungAuswirkung (auf Budgetbedarf)
Verzögerung der Inbetriebnahme des Werkstattneubaus
<Arbeitsrechtlich und baulich notwendige Ertüchtigungen und Instandsetzungsmaßnahmen können nicht auf Neubau hinausgeschoben werden und müssen noch im Altbau umgesetzt werden.
Eingeschwungener Zustand  <Effekte stellen sich erfahrungsgemäß erst mit Verzögerung ein, bis sich die Arbeitsabläufe am neuen Standort eingespielt haben.<Voller Umfang der Veränderungen wird frühesten 2-3 Jahren nach Eröffnung wirksam
Anpassungen bei veränderter Standortsituation<Anderer Standort hätte ggf. Auswirkungen auf die Annahmen zu Raumhöhen, Flächen etc. <Ggf. Adaption der Machbarkeitsstudie  und der Parameter der actori-Analyse bei Wahl eines neuen Standortes notwendig
<Höhere Kosten, da Investitionen doppelt –am bestehenden und am neuen Standort –getätigt werden müssen <Volles Einsparpotenzial kann erst zu späterem Zeitpunkt ausgeschöpft werden
Bühnenbelegung <Zwei zusätzlichen Abenden pro Saison setzenenge Abstimmungen zwischen Werkstätten, Regie, Bühnentechnik, Disposition etc. voraus<Die projektierten Mehreinnahmen von 20 TEUR sind nur unter optimalen Bedingungen realisierbar.

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Beirat:
Prof.'Dr .h.c.'Roland'Berger
(Vorsitzender)
Sir'Peter'Jonas
Univ.?Prof.'Dr .'Dr .'H.c.'mult.
Horst'Wildemann



		
Prof.'Maurice'Lausberg
Frank'Schellenberg

ANLAGE 3
Potentielle Standorte
Lfd. Nr. Standortbezeichnung Größe m2 Baurecht Eigentümer Option
1 Fygen-Lützenkirchen-Straße, Industriegebiet Nord 13.000 GI Privat Miete
2 Delmenhorster Straße, Niehl 14.000 GI Privat Miete
3 Vitalisstraße (Ehem. Akzo-Nobel) 20.000 GE Privat Miete
4 Waltherstraße, Leskan Park 15.000 34 Privat Miete
5 In den Reihen, Kalk 20.000 GE Privat Miete
6 Josef-Linden-Weg, Nördl. Aiport-Business Park 20.000 GI Privat Miete
7 Welserstraße, Östl. Frankfurter Str. 14.000 GI Privat Miete
8 August-Horch-Straße, Airport Business Park 14.000 GI Privat Miete
9 Andre´-Citroen-Straße  14.000 GE Privat Miete
10 Scarlettallee, Industriegebiet Nord 14.000 GI Stadt Köln Kauf (Stadt Köln)
11 Garzweiler Weg, nördlich Venloer Straße 15.000 GE/GI Stadt Köln Kauf (Stadt Köln)
12 Hugo-Eckener-Straße, Ossendorf 12.500 GE Stadt Köln Kauf (Stadt Köln)
13 Rheinische Allee (1) Marsdorf 14.000 GE Stadt Köln Kauf (Stadt Köln)
14 Rheinische Allee (2) Marsdorf 62.000 GE Privat Kauf (Privat)
15 Rolshover Straße / Max-Glomsda-Straße 17.600 34 Privat Kauf (Privat)
16 Frankfurter Straße / Lina-Bommer-Weg 23.000 GE Privat Kauf (Privat)
17 Kennedystraße 20.000 GE Privat Kauf (Privat)
18 Kaiserstraße (Urbach) 67.000 GI Privat Kauf (Privat)
19 Kölner Straße Lövenich 19.500 GE Privat Kauf (Privat)
20 Freimersdorfer Weg, WDR Bocklemünd 10.000 34 WDR Erbpacht
21 Unter den Birken (1) / Adam-Riese-Straße 16.600 GE Privat Erbpacht
22 Unter den Birken (2) / Adam-Riese-Straße 16.500 GE Privat Erbpacht
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