Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.03.2022

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 1650/2022 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 30.05.2022 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.03.2022 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31. März 2022 ist fertiggestellt und 
wird dem Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
 
Anlage: 
 
Anlage 1 – Zwischenbericht Betriebsausschuss I/2022

Zwischenbericht 
 
zum 31. März 2022

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
1. Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Ver-
lustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2021 
 
2. Entwicklung der Vermögenslage per 31.03.2022 
 
3. Erläuterungen zum Bericht 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung 
 
3.2. Vermögenslage zum 31.03.2022

1.
Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2022 rungen
ergebnis-
01.01.-31.03.2022 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse aus
a) der Hausbewirtschaftung 71.810 84.803 -12.993 1
b) der Betreuungstätigkeit
b) - Baubetreuungstätigkeit 5.656 15.063 -9.407 2
b) - Energiebetreuungstätigkeit 3.426 5.626 -2.199 3
b) - sonstigen Serviceleistungen 818 1.565 -747
c) anderen Lieferungen und Leistungen 676 233 443
Umsatzerlöse gesamt 82.386 107.289 -24.903
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 11.125 1.396 9.729 1
b) Betreuungstätigkeit 3.768 0 3.768 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 14.892 1.396 13.497
3. andere aktivierte Eigenleistungen 364 1.137 -773
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 0 0 0
b) übrige betriebliche Erträge 142 375 -233
sonstige betriebliche Erträge gesamt 142 375 -233
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 16.293 15.660 -632
b) Instandhaltung 13.033 21.744 8.711 4
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 18.728 19.645 917
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 48.054 57.049 8.995
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Baubetreuungstätigkeit 6.826 11.944 5.118 2
b) Energiebetreuungstätigkeit 4.694 5.326 632
c) sonstigen Serviceleistungen 755 1.128 372
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 12.275 18.397 6.122
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 9.508 10.498 990
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 3.259 3.501 243
Personalaufwand gesamt 12.767 13.999 1.233
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 
des Anlageververmögens und Sachanlagen 6.783 10.743 3.960
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 2.305 3.556 1.251
Betriebsergebnis 15.600 6.452 9.148
10. Erträge aus Finanzanlagen 527 523 5
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge -6 89 -95
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 4.799 6.874 2.075 7
13. Steueraufwand / -erstattung -2 0 2
Finanzergebnis -4.280 -6.263 1.983
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 11.321 189 11.131
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) -2.610 0 -2.610
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 1. Quartal 2022 8.711 189 8.521
* vorläufiger Sachstand April 2022
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung
mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2022
8
6
5

per 31.03.2022 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 297 0,01 0 332 0,01 0 -35 -10,68
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 2.332.872 91,48 0 2.273.618 91,43 0 59.254 2,61
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 39.528 1,55 0 38.803 1,56 0 724 1,87
- Übrige Sachanlagen/ geleistete Anzahlungen 36.255 1,42 0 37.646 1,51 0 -1.390 -3,69
- Finanzanlagen 40.918 1,60 0 40.897 1,64 0 21 0,05
Anlagevermögen 2.449.870 96,07 0 2.391.297 96,16 0 58.573 2,45
- Vorräte 85.079 3,34 85.079 73.424 2,95 73.424 11.654 15,87
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 15.183 0,60 15.183 19.868 0,80 0 -4.685 -23,58
- Liquide Mittel 0 0,00 0 1.383 0,06 0 -1.383 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 24 0,00 24 820 0,03 820 -796 -97,05
Umlaufvermögen/RAP 100.286 3,93 100.286 95.494 3,84 74.244 4.791 5,02
2.550.156 100,00 100.286 2.486.791 100,00 74.244 63.365 2,55
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,04 0 1.000 0,04 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 188.696 7,40 0 182.572 7,34 0 6.124 3,35
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 189.696 7,44 0 183.572 7,38 0 6.124 3,35
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 489.252 19,19 0 491.588 19,77 0 -2.336 -0,48
Eigenkapital i.w.S. 678.948 26,62 0 675.159 27,15 0 3.788 0,56
- Rückstellungen 126.875 4,98 125.752 125.752 5,06 125.752 1.124 0,89
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 1.558.388 61,11 0 1.538.591 61,87 74.020 19.798 1,29
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 29.389 1,15 29.389 0 0,00 0 29.389 0,00
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 26.964 1,06 0 20.743 0,83 14.814 6.220 29,99
- Erhaltene Anzahlungen 93.735 3,68 93.735 82.712 3,33 75.058 11.024 13,33
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 35.856 1,41 35.759 43.835 1,76 39.007 -7.978 -18,20
Fremdkapital 1.871.208 73,38 284.635 1.811.632 72,85 328.651 59.576 3,29
2.550.156 100,00 284.635 2.486.791 100,00 328.651 63.365 2,55
1) vorläufiger Sachstand April 2022
2) aufgestellter, noch nicht geprüfter, testierter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2021
2.   Entwicklung der Vermögenslage per 31.03.2022

3. Erläuterungen zum Bericht per 31.03.2022 
 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von 
Aufwendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in fol-
genden Bereichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Abschreibungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Personalaufwand 
 Sonstiger betrieblicher Aufwand 
 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR 13 Mio. niedrigeren Umsatzerlöse aus 
der Hausbewirtschaftung betreffen mit rund EUR 9,4 Mio. die Erlöse aus Nebenkos-
tenabrechnungen und rund EUR 3,6 Mio. die Nettomieterlöse. 
 
Die geringeren Erlöse aus Nebenkostenabrechnungen von EUR 9,4 Mio. ergeben 
sich aus der nicht-linearen Erstellung der Nebenkostenabrechnungen, die verstärkt in 
der 2. Jahreshälfte erfolgen und zeitverzögert mit den Nutzern abgerechnet werden. 
Dieser Effekt führt zu einer Abweichung bei der Reduzierung der unfertigen Leistun-
gen von rd. 9,7 Mio. EUR, d. h. der noch nicht abgerechneten Nebenkosten aus dem 
Vorjahr. 
 
Die geringeren Mieterlöse resultieren im Wesentlichen aus der andauernden techni-
schen Prüfung als Voraussetzung für die Inbetriebnahme von fertiggestellten Neu- 
und Erweiterungsbauten, wie z.B. der Schulen Leybergstr. und Nikolausstr.  
 
2 Die abweichend zur Planung geringeren Erlöse aus Baubetreuung i. H. v. EUR 9,4 
Mio. haben ihre Ursache in erteilten, aber nur zeitverzögert realisierten Aufträgen. 
Diesen Mindererlösen stehen entsprechende Minderaufwendungen aus Baubetreu-
ungstätigkeit i. H. v. EUR 5,1 Mio. gegenüber. EUR 2,3 Mio. betreffen Bestandserhö-
hungen, also noch nicht abgerechnete Serviceleistungen. Die verbleibende Abwei-
chung von EUR 2 Mio. betrifft noch nicht erbrachte Eigenleistungen bzw. erzielte Ho-
norare   
 
3 Die geringeren Erlöse aus Energiebetreuung von rund EUR 2,2 Mio. sind Ergebnis 
aus den Minderaufwendungen aus Energiebetreuung i.H. v. EUR 0,6 Mio. und der 
Bestandserhöhung aus Energiebetreuung i.H. v. EUR 1,5 Mio. Dies ist auf die nicht-
lineare Inanspruchnahme bzw. Abrechnung innerhalb des Wirtschaftsjahres zurück-
zuführen. Diese Leistungen werden verstärkt in der 2. Jahreshälfte erbracht bzw. ab-
gerechnet.

4 Das Instandhaltungsbudget 2022 (rd. EUR 87 Mio.) beinhaltet neben den lt. der KGSt 
für die bauliche Substanzerhaltung notwendigen Mitteln (rd. 72,5 Mio. EUR) auch 
eine Komponente für den Abbau des Instandhaltungsstaus (EUR 14,2 Mio.) sowie 
eine Sonderdotierung für die Entsiegelung von Schulhöfen (EUR 0,3 Mio.).  
 
Die Bauleistungen verlaufen unterjährig nicht-linear. Nach unserer Einschätzung ist 
ab dem 2. Quartal von einer deutlichen Zunahme der Instandhaltungstätigkeit auszu-
gehen. Ob der geplante Instandhaltungsansatz realisiert wird, hängt u.a. von den Fol-
gen der Corona-Krise und des Ukraine-Kriegs ab. 
 
5 Die unterplanmäßigen Abschreibungen von rd. EUR 4 Mio. resultieren aus der verzö-
gerten Fertigstellung von Neu- und Erweiterungsbauten sowie investiver Generalin-
standsetzung bzw. aus dem abweichenden Start der Abschreibung, d. h. abweichen-
den Anlagenzugang innerhalb des Geschäftsjahres Außerdem sind im Planansatz 
Sonderabschreibungen für potentielle Abrisstätigkeiten von rund EUR 1,9 Mio. pro 
Quartal enthalten. 
 
6 Die niedrigeren sonstigen betrieblichen Aufwendungen um rd. EUR 1,3 Mio. im Ver-
gleich zum Planansatz ergeben sich insbesondere aus nicht linear anfallenden ge-
planten Sachkosten, wie z.B. DV- und Beraterkosten.  
 
7 Die Abweichungen bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (EUR 2,1 Mio.) haben 
zwei Ursachen. Zum einen wurde aufgrund der geringeren Investitionstätigkeit gerin-
gere Darlehen i H. v. EUR 60 Mio. aufgenommen (Mengeneffekt vgl. hierzu 3.2.). 
Zum anderen liegen die abgeschlossenen Zinskonditionen unter den Planansätzen 
(Preiseffekt). 
 
8 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 1. Quartal 2022 schließt mit einem vorläufi-
gen Ergebnis vor Ergebnisausgleich von EUR 11,3 Mio. 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge-
ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos-
tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu-
dem der Wegfall der Abführung an den städtischen Haushalt und die Einführung ei-
nes Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigenbetriebsähnlicher Ein-
richtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern-
verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit 
Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen bei der Ermittlung des 
Ergebnisausgleiches eine besondere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht

aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhal-
tungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der 
Spartenergebnisse unberücksichtigt.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden 
Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Be-
schlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah-
resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an 
den städtischen Haushalt abgeführt werden soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW  für 2022 beträgt lt. Wirtschaftsplan insge-
samt rd. EUR 87 Mio., anteilig für das 1. Quartal EUR 21,7 Mio. Dem stehen 
nach aktuellem Buchungsstand Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. rund EUR 
13 Mio. gegenüber. 
 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 31.03.2022: 
 
 GuV 
 Jan. – Mrz. 2022 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  11,3 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung  -11,3  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel + 8,7  
   
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung  
gegenüber der Gebäudewirtschaft (Saldo) - 2,6 - 2,6 
   
Ergebnis für das 1. Quartal 2022 nach  
(modifiziertem) Ergebnisausgleich  8,7 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver-
waltung zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrek-
tur der Umsatzerlöse (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwi-
schenberichterstattung liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch 
nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit 
der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnis-
ausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
3.2. Vermögenslage zum 31.03.2022 
 
Umsetzung der geplanten Investitionen 
 
Für 2022 sind Bauinvestitionen i. H. v. EUR 362 Mio. angemeldet. Umgesetzt wurden 
zum 31.03.2022 EUR 69,7 Mio., was 19,3 % des Gesamtplanansatzes bzw. 77 % des 
anteiligen Planansatzes (EUR 90,5 Mio.) entspricht. Unter Berücksichtigung der auf die 
Grundstücke mit Geschäftsbauten etc. entfallenden Abschreibungen ergibt sich beim

Grundvermögen ein Nettovermögenszuwachs von rd. EUR 59,3 Mio. 
 
Kreditaufnahme 
 
Für 2022 sind Kreditaufnahmen von EUR 346,6 Mio. geplant, wovon EUR 45,2 Mio. die 
Umschuldung bestehender Darlehen betreffen. 
 
Aufgrund der getätigten Bauinvestitionen (EUR 69,7 Mio.), des Grundstücksankaufs 
Friedensstr. (EUR 5,1 Mio.) und der im 1. Quartal 2022 umgeschuldeten Kredite (EUR 
23,9 Mio.) wurde im Berichtszeitraum eine Fremdkapitalaufnahme i. H. v. EUR 60 Mio. 
erforderlich. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Tilgungen ergeben sich zum 
31.03.2022 im Saldo um EUR 19,8 Mio. erhöhte Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinsti-
tuten. 
 
Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 31.03.2022 beträgt EUR 2,55 Mrd. Die Eigenkapital-
quote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse rd. 27 % 
(wirtschaftliches Eigenkapital). Stellt man auf das bilanzielle Eigenkapital ohne den 
Sonderposten ab, ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - 
eine bereinigte Eigenkapitalquote von rd. 9 % 
 
Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapitalausstattung der 
Gebäudewirtschaft konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur 
überwiegenden Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Kon-
stanz des nominellen Eigenkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapitalquote 
und einer höheren Zinsbelastung führen. 
 
Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfehlung 
starrer Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine für die wirtschaftliche Situation des Be-
triebes angemessene Eigenkapitalausstattung (IDW PH 9720.1). Die Angemessenheit 
der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere 
von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustu-
fen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. 
 
Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent 
nicht zu unterschreiten.