Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten, Friedrich-Ebert-Straße 49, 50996 Köln - Weiterplanungsbeschluss

WE 71325 Finkens Garten
Friedrich-Ebert-Straße 49 in 50996 Köln
Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten
Einbindung von 14 / Vorlage zur Maßnahmenentscheidung
Prüfung der Kostenschätzung als Grundlage für einen Ratsbeschluss
Einleitung, Zustands- und Maßnahmenbeschreibung
1.     Einleitung, Zustands- und MaßnahmenbeschreibungFinkens Garten ist seit 1975 eine städtische Gartenanlage, die seit 1991 als Teil des Landschafts-
schutzgebietes L 19 „Friedenswald, Forstbotanischer Garten und Grünverbindungen um Hahnwald" 
bewirtschaftet wird.
Unterschiedliche Biotop-Typen und Themenfelder können hier mit allen Sinnen entdeckt und 
erfahren werden. 
Die Anlage wird als Naturerlebnisgarten naturverbunden bewirtschaftet und bringt insbesondere
Kindergartenkindern und benachteiligten Kindern/Jugendlichen die Natur ein Stück näher.
Das Gebäudeensemble im Finkens Garten besteht aus dem Haupthaus mit Anbau, dem 
angrenzenden Gewächshaus neueren Datums, dem Gehilfenhaus und dem ehemaligen
Packschuppen mit Veranstaltungs- und Unterrichtsraum sowie Büros.
Der NABU Köln, unter anderem mit der Biologischen Station Leverkusen-Köln, 
das Kolping Bildungswerk, sowie der Kölner Imkerverein sind vor Ort aktiv. 
Als umweltpädagogische Einrichtung und mit dem Hintergrund der Bildung eines Umweltbildungs-
zentrums sind die vorhandenen Ressourcen entsprechend der Zielsetzung des Landschaftsplans
zu erhalten und weiterzuentwickeln.
Während das Gehilfenhaus sowie der Packschuppen in den vergangenen Jahren bereits baulich
ertüchtigt wurden, verfällt das Haupthaus stetig. 
Insbesondere die Versorgungsleitungen (Elektro-Heizung-Abwasser-Wasser) sind marode.
Die Sanierung der haustechnischen Anlagen sowie der Bausubstanz ist für einen sicheren 
und geeigneten Betrieb und die Weiternutzung des Gebäudes notwendig.
Hierzu wurden bereits zwei unterschiedliche Maßnahmenvarianten inklusive dazugehöriger
Kostenschätzung erarbeitet.
Dabei wurden die Maßnahmen berücksichtigt, welche zum Betrieb des Gebäudes und zur Erhaltung 
der Bausubstanz erforderlich sind. 
Hierzu zählen insbesondere:
> die Erneuerung der Versorgungsleitungen
> die Erneuerung der Fenster 
> die Dämmung des Daches sowie Dämmung der obersten Geschossdecke
und der Fensterlaibungen
> Wärmedämmung des Anbaus mit Dach, Fassade und Decke zum Keller
> Feuchtesanierung des Kellers
Zudem wurde das bestehende Raumkonzept dem aktuellen Bedarf an Arbeits-, Büro- und 
Lagerflächen sowie dem Bedarf eines Wohnbereiches angepasst.
11.02.2020 Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten Olivia Scelta
Anlage 2c

WE 71325 Finkens Garten
Friedrich-Ebert-Straße 49 in 50996 Köln
Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten
Nachfolgend aufgeführte Nutzungsbereiche sind nach der Sanierung des Haupthauses vorgesehen:
EG: Küche für Veranstaltungen, Raum für den Imkerbund (Lagerraum und Raum 
um Honig zu schleudern), Pausen-  & Lagerräume
OG: Wintergarten, Windfang, Empfang, Büros für diverse Nutzer
(Nutzungsänderungsantrag erforderlich), insbesondere den Naturschutzbund
(NABU). Der Wintergarten und ggf. der angrenzende Büroraum sollen als 
multifunktionaler Besprechungsraum der Einrichtung zur Verfügung stehen, 
um hier Kleingruppen empfangen zu können. 
DG: Wohnung für die Verwalterin
Speicher: Abstellfläche
Nutzung des Gebäudes, Gefährdungspotenzial und Erhalt des Gebäudes
Das Haupthaus wurde bis circa 2012 als Wohnung des ehemaligen Verwalters genutzt. 
Aufgrund baulicher Mängel insbesondere der Elektrotechnik wird derzeit nur der spätere Anbau aus
dem Jahr 1958 im EG als Werkstatt und ein Raum im 1. OG als Büro der Gärtnermeisterin genutzt.
Gravierende Mängel, insbesondere bei der Elektrotechnik, stellen ein großes Gefährdungspotenzial 
dar. Der vorhandene elektrische Hausanschluss ist mit den geplanten Anschlusswerten ausgereizt 
und Instandhaltungspotenziale sind vollständig ausgeschöpft. 
Erhalt und Sanierung des Haupthauses im Zusammenspiel mit einer Umnutzung bedeutet 
vorhandene Ressourcen zu nutzen. Das bestehende Gebäude wird belebt und weiterentwickelt. 
Die oben dargestellten Nutzungsmöglichkeiten im Rahmen einer Sanierung veranschaulichen,
wie zukunftsträchtig das bestehende Gebäude belebt werden kann.
Andernfalls wäre die Einrichtung erst einmal zu schließen, da sie die Anforderung für einen sicheren 
Betrieb nicht erfüllt.
In diesem Falle könnten die Aufgaben und Dienstleistungen des Fördervereins mit der Verwalterin,
der Ehrenamtler und des NaBu nicht mehr wahrgenommen werden. 
Die Führungen und Veranstaltungen für Kinder auf dem Gelände wären einzustellen. 
Der Naturerlebnisgarten mit Gewächshaus könnte nicht mehr betrieben werden.
Historie zu bisher erbrachten Planungsleistungen
> Zustandserfassung durch GW
>  In 2015 Beauftragung eines externen Architekten und Fachplanern
> LP1 – LP2 vollständig erarbeitet, zzgl. KB auf Raumbuchbasis erstellt
> KS/KB in 2018 für beide Planungsvarianten (Sanierung oder 
Generalinstandsetzung) überarbeitet, dabei Leistungen ergänzt und die Kosten 
gemäß BKI angepasst
> KS in 2019 gemäß BKI angepasst 
11.02.2020 Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten Olivia Scelta

WE 71325 Finkens Garten
Friedrich-Ebert-Straße 49 in 50996 Köln
Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten
Variantenbeschreibung und Empfehlung für eine Variante
Die erarbeiteten Maßnahmenvarianten unterscheiden sich in:
Variante A:Sanierung (Bestands- und Werterhaltung nach minimalen Anforderungen),
Kosten rund 753.000 Euro brutto [KG 300-500]
Gesamtkosten inklusive Planung rund 947.000 Euro brutto
Variante B:Generalinstandsetzung, Kosten rund 889.000 Euro brutto [KG 300-500]
Gesamtkosten inklusive Planung rund 1.089.000 Euro brutto
Die Nutzung ist bei beiden Varianten A und B gleich. 
Die Varianten unterscheiden sich darin, dass bei der Variante A die Außenwände nicht gedämmt 
werden und der Dämmwert der Fenster geringer bleibt. 
Die geringe Kostendifferenz beider Lösungen ist dem Umstand geschuldet, dass die TGA
in beiden Varianten komplett zu erneuern ist und hier keine Einsparmöglichkeiten bestehen.
Um die Umweltaspekte zu wahren empfiehlt 261-24 Variante B.
Anlagen:
Anlagen> Planungsauftrag von 67
> Pläne aus LP 2 
> Gesamtkostenermittlung 261/24
> Ordner mit den Ausführungsvarianten
11.02.2020 Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten Olivia Scelta

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
0708/2020
Stand: 11.05.2026 
Sachstandsbericht  
Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten, Friedrich-Ebert-Straße 49, 50996 Köln - 
Weiterplanungsbeschluss 
Beschluss:  
Der Betriebsausschuss der Gebäudewirtschaft beziehungsweise der Ausschuss für Umwelt 
und Grün genehmigt den Entwurf und die Kostenschätzung für die Generalinstandsetzung 
(Variante B) des Haupthauses in Finkens Garten, Friedrich-Ebert-Straße 49 in 50996 Köln mit 
Planungskosten bis einschließlich Leistungsphase 3 HOAI in Höhe von rund 200.000 Euro 
brutto, stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung mit der Weiterplanung.  
 
Die Finanzierung der Planungskosten erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäude-
wirtschaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fer-
tigstellung der Baumaßnahme über entsprechende Mietzahlungen nach Maßgabe des dann 
jeweils gültigen Flächenverrechnungspreises.  
 
Auf Basis des derzeitigen Flächenverrechnungspreises ergäbe sich eine jährliche Sparten-
miete inklusive Nebenkosten und Reinigung in Höhe von rund 65.000 Euro, die voraussicht-
lich ab Haushaltsjahr 2024 aus noch zu veranschlagenden Mitteln im Teilergebnisplan (TEP) 
1301 – Öffentliches Grün, Wald- und Forstwirtschaft, Erholungsanlagen - des Amtes für Land-
schaftspflege und Grünflächen für die bauliche Ertüchtigung von Finkens Garten innerhalb der 
Budgetvorgaben finanziert wird.  
 
Dezernat VI, Stadtentwicklung, Planen, Bauen und Wirtschaft wird im Rahmen des  
Haushaltsaufstellungsprozesses 2022 ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die  
erforderlichen Mittel vorsehen. 
 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Die Leistungsphase 3 wurde abgeschlossen. Eine Weiterplanung hat bislang nicht stattgefun-
den.  
Nächste Schritte: 
Die Bedarfsplanung ist nicht mehr auf dem aktuellen Stand.

2 
 
Derzeit prüft die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln die Möglichkeiten zur Weiterbearbeitung. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
10.05.2027

/ 2 
14 26.06.2020 
143 
26 
über 
Dezernat VI 
Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten, Friedrich-Ebert-Straße. 49, 50996 Köln 
Prüfung der Kostenschätzung zur Erreichung des Baubeschlusses 
eingereichte Kosten (Stand Mai 2019):  Variante A:     931.287,75 €  brutto 
Variante B:  1.066.761,17 €  brutto 
RPA-Nr.: KOB 2020/0653 
Beschlussvorlagen-Nr.: 0708/2020 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
mit Eingangsdatum vom 27.04.2020 legt Amt 26 – Gebäudewirtschaft, die Kostenschätzung 
zur Erreichung des Baubeschlusses der Maßnahme „Sanierung des Haupthauses in Finkens 
Garten“ vor.  
Bei der Prüfung wurden folgende Punkte festgestellt: 
Auf Grund der Unvollständigkeit der Unterlagen wurden weitere Informationen angefordert. 
Bis auf die Aktualisierung der Kostenschätzung (vorgelegt: Stand Mai 2019) wurden alle be-
nötigen Unterlagen nachgereicht. 
Die Kostenermittlung basiert auf ausgearbeiteten Unterlagen der Fachingenieure aus dem 
Jahr 2015. Hier sind beispielsweise Bauphysik und Brandschutz zu nennen.  
Die Gebäudewirtschaft plant, erst nach Beschluss der Maßnahme zu prüfen, ob eine Aktuali-
sierung dieser Unterlagen notwendig ist. 
Des Weiteren wurde bisher keine Beprobung auf Schadstoffe (z.B. Schüttung der Holzbal-
kendecke) und keine Untersuchung auf Pilzbefall (z.B. der Holzbalkenköpfe) durchgeführt. 
Im Rahmen der Genehmigungsplanung (hier: Nutzungsänderungsantrag) muss mit Auflagen 
gerechnet werden, da die Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) noch nicht abgeschlossen ist. 
Die eingereichten Kosten können nicht in Gänze bestätigt werden. Die Gesamtplanung kann 
durch Erkenntnisse einer soliden Grundlagenermittlung, durch die eventuelle Aktualisierung 
der Planung und die dadurch ggf. notwendige Modifizierung der Kosten eine Änderung der 
Gesamtkosten mit sich bringen. 
Das Rechnungsprüfungsamt empfiehlt, den Weiterplanungsbeschluss für eine der beiden 
Varianten zu beschließen. 
Anlage 4

- 2 - 
 
 
Ein Baubeschluss sollte erst auf der Grundlage der abgeschlossenen Kostenberechnung 
(Leistungsphase 3) erwirkt werden. 
 
 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
gezeichnet        ausgefertigt

Anlage 1 
Anlage 1 zur Beschlussvorlage 
Projektbezeichnung 
1. Planungsauftrag 
2. m² 
Nutzfläche (HNF+NNF+TF) m² 87,1% 
m² 12,9% 
10,75 
Küche 5,43 
m² 100,0% 
3. 
Sparte: Grünobjekt m2 Reinigungskosten 
€/Jahr 
sonst. Nebenk. 
€/Jahr 
6,64 € /m 2/Monat Nutzfläche 465,00 4.019,33 €                13.950,00 €              
Verkehrsfläche 69,00 524,85 €                   2.070,00 €               
550 m² Sanitärräume 10,75 454,28 €                   322,50 €                   
43.838 € /Jahr Küche 5,43 82,61 €                     162,90 €                   
Turnhalle 0,00 -  €                         -  €                         
550 m² Sanitärr. TH 0,00 -  €                         -  €                         
65.425 € /Jahr Gesamt 550,18 5.081,07 16.505,40 
Vorgesehener Baubeginn 
Voraussichtliche Fertigstellung 
4. Planung 
Bauleitung 
5. Rechnungsprüfungsamt 
prüft zur Zeit die Kostenberechnung; das Ergebnis wird in der Sitzung 
bekannt gegeben 
hat die Kostenberechnung geprüft 
RPA-Nr.: KOB 2020/0653 
Nebenkosten 
2022 
2024 
Miete Bestands- 
gebäude 
Miete inkl. 
Reinigg. + NK 
Bruttogrundfläche 665,00 
Sanitärräume 
465,00 
Verkehrsfläche 
(VF) 69,00 
Mietfläche 550,18 
Flächenverrechnungspreis 
Generalinstandsetzung Haupthaus Finkens Garten, 
Friedrich-Ebert-Straße 49,  50996 Köln 
vom 05.02.2013 
Fischer -Architekt 
Fischer -Architekt 
X
Seite 1

Anlage: Öffentlichkeitsbeteiligung  
[Beim Druck ausgeblendeter Text: Hier geht es um eine Verfahrensentscheidung. Bitte wählen Sie eine der drei folgenden Varianten.] 
 
VARIANTE 1 
 Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
 Folgende Form des Verfahrens ist vorgeschrieben: 
      
 
 Ein spezielles Verfahren ist nicht vorgeschrieben. 
     Folgender Verfahrenstyp wird empfohlen: 
 
Beteiligungsspielraum Komplexität 
 Information  einfach / standardisiert 
 Anhörung / Beratung  teilstandardisiert 
 Mitgestaltung / Mitverantwortung  komplex / individuell 
 
Das Beteiligungskonzept ist bereits beigefügt bzw. wird in der nächsten Sitzung zur Entscheidung vorgelegt.  
 
VARIANTE 2 
 Eine freiwillige Öffentlichkeitsbeteiligung wird vorgeschlagen. 
 
Folgender Verfahrenstyp wird empfohlen: 
  
Beteiligungsspielraum Komplexität 
 Information  einfach / standardisiert 
 Anhörung / Beratung  teilstandardisiert 
 Mitgestaltung / Mitverantwortung  komplex / individuell 
 
Das Beteiligungskonzept ist bere its beigefügt bzw. wird in der nächsten Sitzung zur Entscheidung vorgelegt.  
 
VARIANTE 3 
 Eine Öffentlichkeitsbeteiligung wird nicht vorgeschlagen, weil: 
 
 Öffentlichkeitsbeteiligung hat bereits stattgefunden. 
 Gestaltungsspielraum ist nicht ausreichend. Es droht Substanzverlust des Gebäudes. 
                Die Einrichtung müsste geschlossen werden. 
 Verfahrensverzögerung kann nicht akzeptiert werden. 
Ressourcen stehen nicht zur Verfügung.

WE 71325 Finkens Garten
Friedrich-Ebert-Straße 49 in 50996 Köln
Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten
Anlage 2a
Einbindung von 14 / Vorlage zur Maßnahmenentscheidung
Prüfung der Kostenschätzung als Grundlage für einen Ratsbeschluss
Gesamtkostenermittlung zum Bauvorhaben Haupthaussanierung
SAP Auswertung KG 700 Baunebenkosten
Kostengruppe
n  
[KG]
Auftragneh mer Bestellung Kostenanschlag 
[brutto]
Kostenfeststellung 
[brutto]
Bauphysik 8000,00 8096,34
TGA 10000,00
Brandschutz 4641,00 2558,50
Architektur 77000,00 7768,95
Elektro 10000,00 6839,48
Gutachter  339,51
 8000,00 11767,32
Gutachter 3300,00
Gutachter 382,00 381,98
Statik 10000,00
Katasteramt 1540,00 1540,00
Feuerwehr 100,00 25,50
Vergabeamt 7651,10
Summe 700 132963,00 46968 ,68
SAP Auswertung und Hochrechnung KG 900 HOAI-Architekten-/Ing.lei stungen
Eigenleistung Objektcenter
Variante A [b
rutto] Variante B [brutto]
festgestellt 261-18 26572,74 26572, 74
hochgerechnet 261-24 35000,00 40500,00
Summe 900 61572,74 67072,74
Summe KG 700 gem. Kostenanschlag [brutto] 132963,00 132963,00
Summe KG 900 Variante A [brutto] 61572,74
Summe KG 900 Variante B [brutto] 67072,74
Summe 700+900 [brutto] 194535,74 200035,74
01.07.2020 Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten Olivia Scelta

Anlage 0 – Begründung der Dringlichkeit 
 
Aufgrund der maroden Versorgungsleitungen (Elektro-, Heizung-, Abwasser- und 
Wasserversorgung) des Haupthauses auf Finkens Garten ist die Baumaßnahme erforderlich. 
Anderenfalls müsste der Betrieb des Hauses gegebenenfalls eingestellt werden. 
Ein weiteres Abwarten bis zum ersten Sitzungslauf im neuen Jahr ist wegen dem drohenden 
Verlust der Bausubstanz nicht vertretbar. 
 
Die verwaltungsinternen Abstimmungsprozesse haben angedauert, sodass die 
Beschlussvorlage als Tischvorlage vorgelegt werden muss.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 0708/2020 
Freigabedatum 
 25.08.2020 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten, Friedrich-Ebert-Straße 49, 50996 Köln - 
Weiterplanungsbeschluss 
Beschlussorgan 
Ausschuss für Umwelt und Grün Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Betriebsausschuss der Gebäudewirtschaft beziehungsweise der Ausschuss für Umwelt und Grün 
genehmigt den Entwurf und die Kostenschätzung für die Generalinstandsetzung (Variante B) des 
Haupthauses in Finkens Garten, Friedrich-Ebert-Straße 49 in 50996 Köln mit Planungskosten bis 
einschließlich Leistungsphase 3 HOAI in Höhe von rund 200.000 Euro brutto, stellt den Bedarf fest 
und beauftragt die Verwaltung mit der Weiterplanung.  
 
Die Finanzierung der Planungskosten erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung 
der Baumaßnahme über entsprechende Mietzahlungen nach Maßgabe des dann jeweils gültigen 
Flächenverrechnungspreises.  
 
Auf Basis des derzeitigen Flächenverrechnungspreises ergäbe sich eine jährliche Spartenmiete inklu-
sive Nebenkosten und Reinigung in Höhe von rund 65.000 Euro, die voraussichtlich ab Haushaltsjahr 
2024 aus noch zu veranschlagenden Mitteln im Teilergebnisplan (TEP) 1301 – Öffentliches Grün, 
Wald- und Forstwirtschaft, Erholungsanlagen - des Amtes für Landschaftspflege und Grünflächen für 
die bauliche Ertüchtigung von Finkens Garten innerhalb der Budgetvorgaben finanziert wird.  
 
Dezernat VI, Stadtentwicklung, Planen, Bauen und Wirtschaft wird im Rahmen des  
Haushaltsaufstellungsprozesses 2022 ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die  
erforderlichen Mittel vorsehen. 
 
Alternative (Variante A): 
 
Der Betriebsausschuss der Gebäudewirtschaft beziehungsweise der Ausschuss Umwelt und Grün 
genehmigt den Entwurf und die Kostenschätzung für die Sanierung (Variante A) des Haupthauses in 
Finkens Garten, Friedrich-Ebert-Straße 49 in 50996 Köln mit Planungskosten bis einschließlich Leis-
tungsphase 3 HOAI in Höhe von rund 195.000 Euro brutto, stellt den Bedarf fest und beauftragt die 
Verwaltung mit Planung.  
 
Die Finanzierung der Planungskosten erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung 
der Baumaßnahme über entsprechende Mietzahlungen nach Maßgabe des dann jeweils gültigen 
Flächenverrechnungspreises.  
Ausschuss für Umwelt und Grün 27.08.2020 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 31.08.2020

2 
 
Auf Basis des derzeitigen Flächenverrechnungspreises ergäbe sich eine jährliche Spartenmiete inklu-
sive Nebenkosten und Reinigung in Höhe von rund 65.000 Euro, die voraussichtlich ab Haushaltsjahr 
2024 aus noch zu veranschlagenden Mitteln im Teilergebnisplan (TEP) 1301 – Öffentliches Grün, 
Wald- und Forstwirtschaft, Erholungsanlagen - des Amtes für Landschaftspflege und Grünflächen für 
die bauliche Ertüchtigung von Finkens Garten innerhalb der Budgetvorgaben finanziert wird. 
 
Dezernat VI, Stadtentwicklung, Planen, Bauen und Wirtschaft wird im Rahmen des  
Haushaltsaufstellungsprozesses 2022 ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die  
erforderlichen Mittel vorsehen.

3 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme rund 200.000 Euro 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2024 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc. (Miete, Reinigungs- und Nebenkosten) rund 65.000 € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
Geringerer Heizungsenergiebedarf durch Wärmedämmung. 
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
Begründung: 
 
Zustands- und Maßnahmenbeschreibung 
 
Finkens Garten ist seit 1975 eine städtische Gartenanlage, die der Umweltbildung dient. 
 
Unterschiedliche Biotop-Typen und Themenfelder können hier mit allen Sinnen entdeckt und erfahren 
werden. 
Die Anlage wird als Naturerlebnisgarten naturverbunden bewirtschaftet und bringt insbesondere 
Kindergartenkindern und benachteiligten Kindern und Jugendlichen die Natur ein Stück näher. 
Seit 1991 ist Finkens Garten als Teil des Landschaftsschutzgebietes L 19 „Friedenswald,  
Forstbotanischer Garten und Grünverbindungen um Hahnwald" ausgewiesen. 
 
Das Gebäudeensemble im Finkens Garten besteht aus dem Haupthaus mit Anbau, dem  
angrenzenden neueren Gewächshaus, dem Gehilfenhaus und dem ehemaligen Packschuppen mit 
Veranstaltungs- und Unterrichtsraum sowie Büros.

4 
Der NABU Köln, unter anderem mit der Biologischen Station Leverkusen-Köln, das Kolping  
Bildungswerk, sowie der Kölner Imkerverein sind vor Ort aktiv. 
Durch das Amt für Landschaftspflege und Grünflächen in enger Zusammenarbeit mit dem  
Förderverein Finkens Garten wird der Garten geleitet und unterhalten. 
 
Als ein wesentlicher Baustein des gesamtstädtischen Umweltbildungskonzeptes und als einzigartige 
umweltpädagogische Einrichtung sind die vorhandenen Einrichtungen des Gartens zu erhalten und 
weiterzuentwickeln. 
 
In den vergangenen Jahren wurden das Gehilfenhaus sowie der Packschuppen baulich ertüchtigt und 
in die Versorgungsleitungen zum Haupthaus investiert.  
 
Trotz dieser Investitionen verfällt das Haupthaus stetig. 
Insbesondere die Versorgungsleitungen (Elektro-Heizung-Abwasser-Wasser) sind marode. 
 
Die Sanierung der haustechnischen Anlagen sowie der Bausubstanz ist für einen sicheren und  
geeigneten Betrieb und die Weiternutzung des Gebäudes notwendig. 
 
Hierzu wurden bereits zwei unterschiedliche Maßnahmenvarianten inklusive dazugehöriger  
Kostenschätzung erarbeitet. 
Dabei wurden alle Maßnahmen berücksichtigt, welche zum Betrieb des Gebäudes und zur Erhaltung 
der Bausubstanz erforderlich sind. 
 
Hierzu zählen insbesondere: 
>  die Erneuerung der Versorgungsleitungen 
>  die Erneuerung der Fenster 
>  die Dämmung des Daches sowie Dämmung der obersten Geschossdecke  
  und der Fensterlaibungen 
>  Wärmedämmung des Anbaus mit Dach, Fassade und Decke zum Keller 
>  Feuchtesanierung des Kellers 
 
Zudem wurde das bestehende Raumkonzept dem aktuellen Bedarf an Arbeits-, Büro- und  
Lagerflächen sowie dem Bedarf eines Wohnbereiches angepasst. 
 
Nachfolgend aufgeführte Nutzungsbereiche sind nach der Sanierung des Haupthauses vorgesehen: 
 
EG:  Küche für Veranstaltungen, Raum für den Imkerbund (Lagerraum und Raum, 
um Honig zu schleudern), Pausen- & Lagerräume 
OG:  Wintergarten, Windfang, Empfang, Büros für das Amt für Landschaftspflege und   
Grünflächen, den Förderverein Finkens Garten, die NABU Biologische Station Lever-
kusen/Köln. Der Wintergarten und gegebenenfalls der angrenzende Büroraum sollen 
als multifunktionaler Besprechungsraum der Einrichtung zur Verfügung stehen, um hier 
Kleingruppen empfangen zu können (Nutzungsänderungsantrag erforderlich). 
DG:  Wohnung für die Verwalterin 
   Speicher: Abstellfläche 
 
 
Nutzung des Gebäudes, Gefährdungspotenzial und Erhalt des Gebäudes 
 
Das Haupthaus wurde bis circa 2012 als Wohnung des ehemaligen Verwalters genutzt. 
Aufgrund baulicher Mängel insbesondere der Elektrotechnik wird derzeit nur der spätere Anbau  
aus dem Jahr 1958 im Erdgeschoss als Werkstatt und ein Raum im 1. Obergeschoss als Büro der 
Gärtnermeisterin genutzt. 
 
Gravierende Mängel, insbesondere bei der Elektrotechnik, stellen ein großes Gefährdungspotenzial 
dar. Der vorhandene elektrische Hausanschluss ist mit den geplanten Anschlusswerten ausgereizt 
und Instandhaltungspotenziale sind vollständig ausgeschöpft.

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Erhalt und Sanierung des Haupthauses im Zusammenspiel mit einer Umnutzung bedeutet,  
vorhandene Ressourcen zu nutzen. Das bestehende Gebäude wird belebt und weiterentwickelt. 
Die dargestellten Nutzungsmöglichkeiten im Rahmen einer Sanierung veranschaulichen, wie  
zukunftsträchtig das bestehende Gebäude belebt werden kann. 
 
Andernfalls wäre die Einrichtung erst einmal zu schließen, da sie die Anforderung für einen sicheren 
Betrieb nicht erfüllt. 
In diesem Falle könnten die Aufgaben und Dienstleistungen des Amtes für Landschaftspflege und 
Grünflächen, des Fördervereins mit der Verwalterin, der Ehrenamtlerinnen und Ehrenamtler und der 
NABU Biologische Station Leverkusen/Köln nicht mehr wahrgenommen werden. 
Der Naturerlebnisgarten mit Gewächshaus könnte nicht mehr betrieben werden. 
 
 
Historie zu bisher erbrachten Planungsleistungen 
 
>  Zustandserfassung durch die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln  
>  In 2015 Beauftragung eines externen Architekten und von Fachplanern 
>  Leistungsphasen 1 bis 2 (LP1 – LP2) vollständig erarbeitet und Kostenberechnung 
(KB) auf Raumbuchbasis erstellt 
>  Kostenschätzung (KS) und Kostenberechnung (KB) in 2018 für beide Planungsvarian-
ten (Sanierung oder Generalinstandsetzung) überarbeitet, dabei Leistungen ergänzt 
und die Kosten gemäß Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern 
(BKI) angepasst 
>  KS in 2019 gemäß BKI angepasst 
 
 
Variantenbeschreibung und Empfehlung für eine Variante 
 
Die erarbeiteten Maßnahmenvarianten unterscheiden sich in: 
 
Variante A: Sanierung (Bestands- und Werterhaltung nach minimalen Anforderungen), 
Kosten rund 753.000 Euro brutto [KG 300-500] 
Gesamtkosten inklusive Planung rund 947.000 Euro brutto 
Variante B: Generalinstandsetzung, Kosten rund 889.000 Euro brutto [KG 300-500] 
Gesamtkosten inklusive Planung rund 1.089.000 Euro brutto 
 
Die Nutzung ist bei beiden Varianten A und B gleich. 
Die Varianten unterscheiden sich darin, dass bei der Variante A die Außenwände nicht gedämmt 
werden und der Dämmwert der Fenster geringer bleibt. 
Die geringe Kostendifferenz beider Lösungen ist dem Umstand geschuldet, dass die Technische  
Gebäudeausrüstung (TGA) in beiden Varianten komplett zu erneuern ist und hier keine Einsparmög-
lichkeiten bestehen. 
 
Wegen der besseren Auswirkungen auf den Umwelt- und Klimaschutz empfiehlt die Verwaltung  
Variante B. 
 
 
Finanzierung 
 
Die Planungskosten bis einschließlich Leistungsphase 3 HOAI belaufen sich nach einer  
aktuellen und vorläufigen Kostenannahme auf rund 200.000 Euro brutto.  
Die bisherigen Planungskosten in Höhe von rund 74.000 Euro brutto sind in diesem Betrag enthalten. 
 
Die Finanzierung der Planungskosten erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung 
der Baumaßnahme über entsprechende Mietzahlungen nach Maßgabe des dann jeweils gültigen 
Flächenverrechnungspreises.

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Auf Basis des derzeitigen Flächenverrechnungspreises ergäbe sich eine jährliche Spartenmiete inklu-
sive Nebenkosten und Reinigung in Höhe von rund 65.000 Euro, die voraussichtlich ab Haushaltsjahr 
2024 aus noch zu veranschlagenden Mitteln im Teilergebnisplan (TEP) 1301 – Öffentliches Grün, 
Wald- und Forstwirtschaft, Erholungsanlagen - des Amtes für Landschaftspflege und Grünflächen für 
die bauliche Ertüchtigung von Finkens Garten innerhalb der Budgetvorgaben finanziert wird.  
 
Dezernat VI, Stadtentwicklung, Planen, Bauen und Wirtschaft wird im Rahmen des  
Haushaltsaufstellungsprozesses 2022 ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die  
erforderlichen Mittel vorsehen. 
 
Stellungnahme zur Bewirtschaftung während der Corona-Krise 
 
Aufgrund der maroden Versorgungsleitungen (Elektro-, Heizung-, Abwasser- und Wasserversorgung) 
des Haupthauses auf Finkens Garten ist die Baumaßnahme erforderlich. Anderenfalls müsste der 
Betrieb des Hauses gegebenenfalls eingestellt werden. 
 
Anlagen: 
 
Anlage 0 - Begründung der Dringlichkeit 
Anlage 1 - Öffentlichkeitsbeteiligung (nur UmweltA) 
Anlage 1 - Baubeschreibung 
Anlage 2a – Kostenschätzung nach DIN neu 
Anlage 2b - Kostenschätzung nach DIN 
Anlage 2c - Kostenschätzung nach DIN 
Anlage 3 - Erläuterung der Varianten Sanierung und Generalinstandsetzung 
Anlage 4 - Prüfbericht des Rechnungsprüfungsamtes

WE 71325 Finkens Garten
Friedrich-Ebert-Straße 49 in 50996 Köln
Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten
Einbindung von 14 / Vorlage zur Maßnahmenentscheidung
Prüfung der Kostenschätzung als Grundlage für einen 
Weiterplanungsbeschluss
Kostenschätzung nach DIN 276-1, Architekt Fischer, Stand Mai 2020
Kostenschätzung KG 300 - 500 b rutto
Variante A Sanierung nach minimalem Aufwand 752362,08
Variante B Generalinstandsetzung 888454,25
Differenz Variante A zu Variante B -136092,17
Gesamtkostenschätzung Variante A Variante B
100 Grundstück netto 0,00 0,00
2
00 Herrichten und Erschließen netto 0,00 0,00
300 Bauwerk - Baukonstruktion netto 367081,34 464613,34
300 Risiko netto 55062,20 69692,00
400 Bauwerk - technische Anlagen netto 202455,43 195709,51
500 Aussenanlagen netto 7638,07 7638,07
600 Ausstattung und Kunstwerke netto 0,00 0,00
Summe KG 100 - 600 netto 632237,04 737652,92
Mwst 19% 120125,04 150801,33
Summe KG 100 - 600 brutto 752362,08 888454,25
700 Baunebenkosten 132963,00 132963,00
900 HOAI-Architekten-/Ing.leistungen 61572,74 67072,74
Summe KG 100-900 brutto 946897,82 1088489,99
vorauss. Gesamtkostensteigerung bis Baustart Variante A Variante B
Index   5% (geschätzt) 2020/2021 994242,71 1142914,49
I
ndex   5% (geschätzt) 2021/2022 1043954,85 1200060,21
[
KG] Kostengruppe
20.01.2020 Bauvorhaben: Sanierung des Haupthauses in Finkens Garten Olivia Scelta
Anlage 2b

Anlage 3