Feststellung des Jahresabschlusses zum 31.12.2016 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 0057/2018 
Freigabedatum 
26.02.2018  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Feststellung des Jahresabschlusses zum 31.12.2016 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat stellt gem. § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Eig-
VO) 
 i. V. m. § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln den Jahresab-
schluss zum 31.12. 2016 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln fest und beschließt, den 
Jahresüberschuss von EUR 467.753,13 an den Haushalt der Stadt Köln abzuführen. 
2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. 
 
 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 12.03.2018 
Finanzausschuss 19.03.2018 
Rat 20.03.2018

2 
 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme in 2017: 14.119.583,40 € 
(Ergebnisausgleich der Kernverwaltung für Defizit der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
bei Vermietung und Service) 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam):  in 2018:       
a) Erträge    467.753,13 € 
(Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln) 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Begründung 
Der Jahresabschluss 2016 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus folgenden  
Anlagen: 
 
 Bilanz zum 31.12.2016, 
 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2016, 
 Anhang (incl. Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2016, 
 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016, 
 Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. 
 
 
Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich  
 
Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen,  
kalkulatorischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- bzw. Flächenverrech-
nungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und Abrechnungssystems wurde 
zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwaltung und der eigenbetriebsähnlichen

3 
Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden 
Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Service“ der Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass 
Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite 
– ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwal-
tung auszugleichen sind.  
 
Die Flächenverrechnungspreise 2016 basieren auf tatsächlichen Aufwendungen nach Abzug 
der der jeweiligen Sparte zu zurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich aus-
genommen sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungsaufwen-
dungen sowie Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Bestandteile eines 
Jahrergebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln unterlie-
gen (Ergebnisverwendung). 
 
Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungs-
mittel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und 
einer entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräußerungsgewinne aus 
Grundstücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zugutekommen sollen. 
 
 
Wirtschaftsplan 2016 
 
Im Wirtschaftsplan 2016 wurde ein positives Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 
prognostiziert, das sich aus einer Plan-Unterdeckung im Vermietungsbereich (EUR -4,6 Mio.) 
und einer Überdeckung im Servicesegment (EUR 1,1 Mio.) zusammensetzt. Der Saldo von 
EUR 3,5 Mio. sollte planmäßig über den innerstädtischen Ergebnisausgleich dem Kernhaus-
halt zufließen. Das geplante Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich betrug EUR 0,00. 
 
 
Gewinn-und Verlust- bzw. Segmentrechnung 2016 / Ergebnisausgleich  
 
Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2016 abgeleitete Segment-
rechnung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einem negativen  
Ergebnis (EUR -11,1 Mio.), die Unterdeckung im Servicesegment beträgt (EUR -3,0 Mio.). 
Auf die Herleitung im Anhang zum Jahresabschluss wird verwiesen.  
 
Entgegen der im Wirtschaftsplan (Erfolgsplan) 2016 gewählten Darstellung werden die zum 
Ergebnisausgleich notwendigen Beträge in der anliegenden Gewinn- und Verlustrechnung 
nicht in einer eigenständigen Position Ergebnisausgleich zusammengeführt, sondern buch-
halterisch unmittelbar als Korrektur der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (EUR + 
11,1 Mio.) bzw. Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit (EUR + 3,0 Mio.) abgebildet. Im Saldo 
beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2016 ein von der Kernverwaltung auszugleichender 
Betrag von EUR 14,1 Mio., der in der Bilanz der Gebäudewirtschaft unter den „Sonstigen 
Vermögensgegenständen“ ausgewiesen wird.

4 
Jahresergebnis 2016 / Eigenkapitalquote 
 
Das tatsächlich erzielte Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) von EUR 467.753,13  
entspricht dem im Wirtschaftsjahr 2016 erzielten Gewinn aus der Veräußerung eines Grund-
stücks, denn die tatsächlich angefallenen Instandhaltungsaufwendungen (EUR 65,8 Mio.) 
haben die im Flächenverrechnungspreis 2016 kalkulatorisch berücksichtigten Instandhal-
tungsaufwendungen (EUR 64,8 Mio.) überschritten. 
 
Ohne Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf 
eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapital-
quote von 13,9 %. Zum 31.12. 2015 betrug diese 14,3%  
 
 
Ergebnisverwendungsvorschlag 
 
Im Einklang mit dem innerstädtischen Verrechnungskonzept wird vorgeschlagen, das allein 
aus Veräußerungsgewinnen resultierende Jahresergebnis vollständig an den Haushalt der 
Stadt Köln abzuführen. 
 
 
Test der Wirtschaftsprüfer / Abschließender Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt 
 
Der Jahresabschluss zum 31.12.2016 und der Lagebericht 2016 wurden vom Abschlussprü-
fer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. 
 
Eine Ergänzung des Bestätigungsvermerks der Wirtschaftsprüfer durch die Gemeindeprü-
fungsanstalt NRW, Herne, ist nicht zu erwarten. Der abschließende Vermerk der Gemeinde-
prüfungsanstalt wird erteilt, sobald der Rat den Jahresabschluss 2016 in der aufgestellten 
und geprüften Form festgestellt und über die Verwendung des Jahresergebnisses beschlos-
sen hat.  
 
Anlagen

GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN
Gewinn- und V erlustrechnung für die Zeit vom 1. Ja n u a r bis 31. D ezem ber 2016
1. U m satzerlöse
a) a u s d er H ausbew irtschaftung
b) au s B etreuungstätigkeit
c) a u s a n d e re n  Lieferungen und Leistungen
2. Erhöhung d e s  B estan d s an unfertigen Leistungen
3. A ndere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge
5. A ufw endungen für bezo g en e Lieferungen und Leistungen
a) A ufw endungen für H ausbew irtschaftung
b) A ufw endungen für Betreuungstätigkeit
c) A ufw endungen für a n d e re  Lieferungen und Leistungen
6. P ersonalaufw and
a) Löhne und G ehälter
b) Soziale A bgaben und A ufwendungen für 
A ltersversorgung und für Unterstützung 
davon für A ltersversorgung: EUR 2.565.660,77 
(Vorjahr: EU R 3.844.820,57)
7. A bschreibungen au f immaterielle V erm ögensgegen­
stä n d e d e s A nlageverm ögens und Sachanlagen
Auflösung d e s  S o n d erp o sten s für Investitionszuschüsse 
zum  A nlagevem ögen (Vorjahr: EUR 9.152.899,04)
8. S onstige betriebliche Aufwendungen
9. Erträge a u s F inanzanlagen
10. S onstige Z insen und ähnliche Erträge 
davon a u s d e r Abzinsung von Rückstellungen:
EUR 2 7 2 .670,93 (Vorjahr: 836.075,61)
11. A bschreibungen auf Finanzanlagen
12. Zinsen und ähnliche A ufw endungen 
davon a u s d e r Aufzinsung von Rückstellungen:
EUR 281.360,65 (Vorjahr: 871.161,46)
13. S teuern vom Einkom m en und vom Ertrag
14. Ergebnis nach Steuern
15. J a h re s g e w in n
16. Bilanzgewinn
2016
EUR
46.899.155,27
-9.082.190,15
2016
EUR
253.876.379,54
49.962.991,16
4.842.136,81
308.681.507,51
9.964.133,16
3.549.186,07
4.284.475,42
187.922.023,63
41.120.673,52
88.236,94
23.147.248,15
6.958.614,78
37.816.965,12
6.349.647,84
3.666.202,58
284.901,71
0,00
26.551.256,05
7.987,29
467.753,13
467 .753,13
4 6 7.753,13
2015
EUR
237.036.866,13
54.332.075,45
7.924.594,78
299.293:536,36
9.976.260,43
4.148.502,77
10.311.588,68
190.365.338,08
42.667.956,02
591.270,56
22.105.040,18
8.381.563,64
24.743.659,81
7.341.813,63
2.024.621,32
867.724,94
296.659,65
29.534.419,15
5.223,09
589.290,69
589 .290,69
589 .290,69

3
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
Anhang für das Wirtschaftsjahr 2016
A. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt 
Köln, für das Wirtschaftsjahr 2016 wurde - gemäß den Regelungen in § 21 EigVO NRW, § 
17 Abs. 2 der Betriebssatzung - nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches über die 
Rechnungslegung für große Kapitalgesellschaften aufgestellt.
Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgte die Gliederung der 
Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmungen der 
Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von 
Wohnungsunternehmen (FormblattVO).
In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Positionen 
„Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Finanzanlagen“,  
„Verbindlichkeiten gegenüber der Stadt Köln aus übernommenen Darlehen“ und
„Verbindlichkeiten aus Vermietung“ eingefügt.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Um 
die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für
Investitionskostenzuschüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der 
immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in einer 
Vorspalte ausgewiesen.
Bedingt durch die Neudefinition der Umsatzerlöse durch das Bilanzrichtlinie-
Umsetzungsgesetz (BILRUG) ergeben sich im Berichtsjahr Verschiebungen von den 
Sonstigen betrieblichen Erträgen zu den Umsatzerlösen. Die Vorjahresbeträge wurden 
angepasst. Nach Umgliederung belaufen sich die entsprechenden Umsatzerlöse 2015 
nunmehr insgesamt auf EUR 299.293.536,36 (bisher EUR 291.619.082,95) und die sonstige 
betrieblichen Erträge auf EUR 10.311.588,68(bisher EUR 17.986.042,09).
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Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten bewertet. 
Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier Jahren zugrunde; Aufwendungen für 
das Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Software 
abgeschrieben.
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Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um 
planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt 
Köln übertragenen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den 
Grundstücken ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise 
unter Verwendung von Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom 
städtischen Liegenschaftsamt im Rahmen eines standardisierten 
Bewertungsverfahrens ermittelt worden.
Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei 
umfassenden Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des 
Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen 
steuerlichen Rechtsprechung. In die Herstellungskosten der Gebäude werden 
Eigenleistungen eingerechnet, die in Anlehnung an die HOAI ermittelt werden.
Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundstücke ohne Bauten) wird linear unter 
Berücksichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der 
voraussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auf fremden Grundstücken) abgeschrieben. 
Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Geschäfts- und anderen 
Bauten beträgt die unterstellte Nutzungsdauer grundsätzlich 80 Jahre. Bei 
Kindertagesstätten - in Ausnahmefällen auch bei Schulen - wurde bei der Ermittlung 
der (fiktiven) Anschaffungs- und Herstellungskosten im Zusammenhang mit der 
Einbringung der Stadt Köln allerdings zum Teil von einer kürzeren Nutzungsdauer als 
80 Jahre ausgegangen. Bei Fertigbaueinheiten endet die zugrunde gelegte 
Nutzungsdauer zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Ersatzbeschaffung. Neue 
Fertigbaueinheiten werden grundsätzlich über 50 Jahre abgeschrieben.
Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründungszeitpunkt der Gebäudewirtschaft 
der Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende 
Restnutzungsdauer.
Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über 
Rückstellungen Rechnung getragen.
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Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden Abschreibungssätze zwischen 5 % und 
33 % verwendet.
Die Bewertung der anderen Finanzanlagen -  Ansprüche aus der Bestellung von 
Erbbaurechten -  erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. Dezember 
2109) zum Barwert bei einem Zinssatz von 5,6 %.
Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechenbarkeit der 
zu Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistungen durch Bewertungsabschläge 
insbesondere aufgrund aktueller Leerstandsinformationen Rechnung getragen.
Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu 
Nominalwerten. Dem Delkredererisiko wird durch angemessene Einzel- und 
Pauschalwertberichtigungen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forderungen wurden 
einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt.
Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen erfolgte 
bei zum Übertragungszeitpunkt fertig gestellten Objekten grundsätzlich zu einer 
baujahrabhängigen Quote der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Objekten mit 
einem Fertigstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1998 bemisst sich die Dotierung 
grundsätzlich nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten Fördermittel. Die 
ratierliche Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Objektnutzungsdauer wird in 
der Gewinn- und Verlustrechnung als Absetzung von den Abschreibungen und damit saldiert 
ausgewiesen. Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2016 EUR 9,1 Mio.
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren Risiken 
und ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer 
Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit 
von mehr als einem Jahr werden - nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung - 
mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst.
Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. .
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Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wurde zum Nennwert eingebucht. Eine 
Abstandszahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird über 15 Jahre 
zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und
Mietvorauszahlungen werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliederung und 
Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt:
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Anlagennachweis 2016 der G ebäudewirtschaft der Stadt Köln
A n schaffungs-und H erstellungskosten A bschreibung 3) Kennzahlen
Posten des Anlagevermögens
1
Stand
2
Zugänge
3
Abgänge
4
U m buchungen
5
Stand
6
Stand
7
Zugänge
8
Abgänge
9
U m buchungen
10
Stand
11
R estbuchw ert
12
R estbuchw ert
13 14 
D urch sch n ittsw ert
EUR
01.01.2016
3)
EUR
2016
EUR
2016
EUR
2016
EUR
31.12.2016
EUR
01.01.2016
EUR
2016
EUR
2016
EUR
2016
EUR
31.12.2016
Stand
EUR
31.12.2016
Stand
EUR
31.12.2015
A bsch re i­
b ung 1)
%
R estbuch­
w e rt 2)
I. Im m aterielle V erm öqensqeqenstände
K onzessionen, gew erbliche Schutzrechte und 4.763.401,45 411.656,26 0,00 0,00 5.175.057,71 4.228.809,45 320.945,26 0,00 0,00 4.549.754,71 625.303,00 534.592,00 6,20 12,08
ähnliche Rechte und W erte
II. Sachanlaoen
1.G rundstücke und grundstü cksg le ich e  R echte 
m it G eschäfts- u n d  anderen Bauten
1.608.529.928,64 6.749.529,66 2.408.638,28 14.914.779,38 1.627.785.599,40 267.543.200,17 26.143.335,19 556.631,18 -309.925,01 292.819.979,17 1.334.965.620,23 1.340.986.728,47 1,61 82,01
davon planmäßig 
davon außerplanmäßig
26.129.903,65
13.431,54
2.G rundstücke o hne Bauten 5.204.411,96 0,00 0,00 0,00 5.204.411,96 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.204.411,96 5.204.411,96 0,00 100,00
3.G rundstücke m it E rbbaurechten D ritter 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 0.00 0,00 8.875.873,89 8.875.873,89 0,00 100,00
4.Bauten auf frem den G rundstücken 37.128.894,53 50.083,02 0,00 -59.343,51 37.119.634,04 11.249.982,53 763.411,63 0,00 -2.208,12 12.011.186,04 25.108.448,00 25.878.912,00 2,06 67,64
S.Betrlebs- und G eschäftsaustattung 67.859.909,05 1.109.127,22 1.657.112,29 178.616,94 67.490.541,72 32.442.015,85 19.671.463,19 1.477.120,29 4.813,73 50.641.172,48 16.849.369,24 35.417.894,00 29,15 24,97
davon planmäßig 
davon außerplanmäßig
6.171.463,19
13.500.000,00
6.Anlagen Im Bau 29.747.093,47 28.521.444,54 165.366,30 8.034.337,36 66.137.509,07 286.301,74 0,00 4.769,58 307.319,40 588.851,56 65.548.657,51 29.460.791,73 0,00 99,11
7.B auvorbereitung skosten 39.458.718,39 13.792.378,11 651.945,22 -23.068.390,17 ' 29.530.761.11 910.194,40 0,00 172.949.86 0,00 737.244,54 28.793.516,57 38.548.523,99 0,00 97,50
1.796.804.830,73 50.222.562,55 4.883.062,09 0,00 1.842.144.331,19 312.431.694,69 46.578.210,01 2.211.470,91 0,00 356.798.433,79 1.485.345.897,40 1.484.373.136,04
Z w ischensum m e I. und II. 1.801.568.232,18 50.634.218,81 4.883.062,09 0,00 1.847.319.388,90 316.660.504,14 46.899.155,27 2.211.470,91 0,00 361.348.188,50 1.485.971.200,40 1.484.907.728,04
III. Finanzanlagen
1. A ndere Finanzanlagen 38.964.620,99 3.766.348,74 2.120.651,13 0,00 40.610.318,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 40.610.318,60 38.964.620,99 0,00 100,00
38.964.620,99 3.766.348,74 2.120.651,13 0,00 40.610.318,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 40.610.318,60 38.964.620,99
Sum m e 1.840.532.853,17 54.400.567,55 7.003.713,22 0,00 1.887.929.707,50 316,660.504,14 46.899.155,27 2.211.470,91 0,00 361.348.188,50 1.526.581.519,00 1.523.872.349,03
1) (Spalte 7 x 100): Spalte 5; beim Grundvermögen bezogen auf Gebäudewerte.
2) (Spalte 1 2 x 1 0 0 ): Spalte 5.
3) Vor Saldierung m it der auf das Berichtsjahr entfallenden Auflösung des Sonderpostens für lnvestitionszuschüsse(EUR 9.082.190,15)

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR 73,5 Mio. noch abzurechnende Betriebs- und 
Heizkosten sowie mit EUR 0,3 Mio. noch abzurechnende Betreuungsleistungen. Die anderen 
Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletsbestände sowie Bestände an Reparaturmaterial.
Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen 
Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vorjahreswerte in 
Klammern):
Insgesamt Restlaufzeit von 
mehr als einem 
Jahr
gegen die 
Stadt Köln
EUR EUR EUR
Forderungen aus 726.783,43 0,00 721.594,59
Vermietung
(23.634,48) (0,00) (556,00)
Forderungen aus 9.513.732,00 0,00 9.513.732,00
Betreuungstätigkeit
(9.702.892,89) (0,00) (9.702.892,89)
Forderungen aus anderen 
Lieferungen und
Leistungen 47.035,12 0,00 0,00
(37.344,04) (0,00) (0,00)
Sonstige 17.101.834,23 0,00 15.098.943,74
Vermögensgegenstände
(2.808.863,19) (0,00) (1.543.342,00)
27.389.384,78 0,00 25.334.270,33
(12.572.734,60) (0,00) (11.246.790,89)^
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Eigenkapitals bis zum 31.12.2016 ergibt sich aus der 
nachfolgenden Übersicht:
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01.01.2016 Zugang Umgliederung Abgang 31.12.2016
StammkaDital
TEUR
1.000
TEUR TEUR TEUR TEUR
1.000
Kaoitalrücklaae
-Kapitalveränderungen in 2016 (Saldo)
111.354
T
111.354
7
111.361
Gewinnrücklaae 66.605 66.605
Bilanzaewinn
- Gewinnvortrag 2015
- Jahresgewinn 2016
589
468
589
468
Abführuna an den städt.Haushalt
- Abführung 2015 in 2016 -589 -589
Bilanzgewinn 589 468
179.548 475 0 -589 179.434
Segmentrechnuna und Ergebnisausaleich (ab dem Wirtschaftsjahr 2015)
Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Einführung von 
Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines Ergebnisausgleiches 
zwischen der Kernverwaltung und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln einher.
Der Ergebnisausgleich umfasst sowohl den Vermietungsbereich als auch das 
Servicesegment der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass 
Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - 
ebenfalls erfolgswirksam - durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.
Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der 
vergangenheitsorientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht 
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogenen und mit Wirkung noch für das 
Wirtschaftsplanjahr auszugleichen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte 
Instandhaltungsmittel sowie erzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken bleiben 
bei der Ermittlung der Spartenergebnisse konzeptionell unberücksichtigt. Über deren 
Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln.
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Das operative Ergebnis entwickelt sich in 2016 wie folgt:
Vermietung
Service
Schulen Verwaltungs­
gebäude
Kindertages­
stätten
Aufbauten in  
Grünanlagen gesamt
E U R  Mo. E U R  Mo. EUR Mo. EU R  Mo. EU R  Mo. E U R  Mo.
Umsatzerlöse 140,00 71,80 31,20 2,80 245,80 47,94
Bestandsveränderung/
aktivierte Egenleistung 7,77 7,27 -1,34 0,00 13,70 -0,24
Sonstige betriebliche Erträge •  2,10 1,89 0,19 0,05 4,23 0,42
Aufwendungen für
Hausbewirtschaftung 93,78 66,84 27,82 1,67 190,11 0,00
Sachaufwendungen für
Betreuungstätigkeit 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41,20
Personalaufw and 14,55 4,76 1,64 0,61 21,56 8,54
Abschreibungen 31,33 3,50 0,57 0,21 35,61 0,00
Sonstige betriebliche
Aufwendungen 3,17 1,55 0,30 0,09 5,11 1,25
Saldo ZinsaufwandZ-erträge 20,84 0,44 0,93 0,20 22,41 0,18
Spartenergebnis -13,80 3,87 -1,21 0,07 -11,07 -3,05
Erlöskorrektur Verrechnungspreismodell (Ergebnisausgleich Kernverwaltung) 11,07 3,05
Enkalkulierte, aber nicht aufgew andte Instandhaltungsaufwendungen 0,00
Buchgew inne aus Grundstücksverkäufen 0,47
operatives B-gebnis 0,47
Die Übersicht zeigt, dass der Vermietungsbereich (EUR 11,07 Mio.), gleichermaßen wie 
Servicebereich (EUR 3,05 Mio.) eine Unterdeckung ausweisen.
Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine Forderung gegenüber der Kernverwaltung in Höhe von 
EUR 14,1 Mio., die in der Bilanz zum 31.12.2016 unter den „Sonstigen Vermögensgegenständen“ 
ausgewiesen wird. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der Kernverwaltung 
ergebniswirksam verrechneten Spartenergebnisse als Korrektur der „Umsatzerlöse aus der 
Hausbewirtschaftung (Mieterlöse)“ bzw. der „Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit“ erfasst.
Da die im Wirtschaftsjahr 2016 angefallenen Instandhaltungsaufwendungen (EUR 79,3 Mio.) den 
bei der Flächenverrechnungspreisermittlung einkalkulierten Ansatz (EUR 64,8 Mio.) insgesamt 
übersteigen, verbleibt durch die skizzierte innerstädtische Erlöskorrektur ein operatives Ergebnis
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(TEUR 475,7), das nach Abzug der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (TEUR 8,0) dem in 
2016 erzielten Buchgewinn aus Grundstücksgeschäften entspricht (TEUR 467,8).
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 
beträgt 31,9 % (Vorjahr: 33,0 %); ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf 
eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 13,9 % (Vorjahr: 
14,3% ).
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Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der nachfolgenden 
Übersicht:
Sonstige Rückstellungen
01.01.2016
EUR
Verbrauch
EUR
Auflösung
EUR
Zuführung
EUR
Aufzinsung
EUR
Abzinsung
EUR
31.12.2016
EUR
unterlassene Aulwendungen für 
Instandhaltung 4.011.000,00 4.011.000,00 0,00 4.901.500,00 0,00 0,00 4.901.500,00
Risikovorsorge historisches 
Archiv 502.349,00 0,00 0,00 0,00 7.886,00 0,00 510.235,00
Brandschutzverpllichtungen 16.272.300,00 4.116.392,44 1.172.018,15 3.623.797,49 212.813,10 0,00 14.820.500,00
Sanierungskosten Schadstoffe 1.724.700,00 570.540,73 104.859,00 140.893,50 11.650,55 36.163,32 1.165.681,00
Rückstellung für 
Dichtigkeitsprüfung und 
Mängelbeseitigung 
Kanalisation 32.174.000,00 2.607.298,15 967.897,22 18.874.707,98 0,00 187.612,61 47.285.900,00
Ausstehende Rechnungen 
Instandhaltung 938.000,00 938.000,00 0,00 857.600,00 0,00 0,00 857.600,00
Rückbauverpflichtungen 954.939,00 0,00 0,00 514.799,00 0,00 23.337,00 1.446.401,00
Kesselnachrüstung 1.801.800,00 776.034,22 194.521,58 910.685,80 0,00 0,00 1.741.930,00
verschiedene ausstehende 
Rechnungen 2.528.040,00 2.170.167,18 2.872,82 2.768.050,00 0,00 0,00 3.123.050,00
Prozesskosten 206.014,00 7.480,00 0,00 6.250,00 2.026,00 0,00 206.810,00
Prozessrisiken 3.128.188,00 19.500,00 42.493,00 353.800,00 6.886,00 0,00 3.426.881,00
Rückzahlungsverptlichtung
Zuschüsse 0,00 0,00 0,00 30.983,00 0,00 0,00 30.983,00
Jahresabschlussprüfung 89.981,00 87.883,13 997,87 81.100,00 0,00 0,00 82.200,00
Jahresabschlusserstellung 176.000,00 176.000,00 0,00 171.000,00 0,00 0,00 171.000,00
Abrechnungsverpflichtungen 358.100,00 358.100,00 0,00 409.600,00 0,00 0,00 409.600,00
Ansprüche aus Überstunden 176.580,00 176.580,00 0,00 245.548,00 0,00 0,00 245.548,00
Urlaubsrückstellung 1.884.270,00 1.884.270,00 0,00 2.031.764,00 0,00 0,00 2.031.764,00
Altersteilzeit 786.582,00 321.202,00 0,00 212.735,00 8.701,00 11.124,00 675.692,00
Leistungsorientierte Bezahlung 400.000,00 388.708,22 11.291,78 489.828,00 0,00 0,00 489.828,00
Aufbewahrungsverpflichtung 606.039,00 0,00 0,00 315.169,00 0,00 13.206,00 908.002,00
Arbeitszeitkonto - Sabbatical - 68.097,00 35.891,00 0,00 25.791,00 415,00 228,00 58.184,00
Jubiläumszuwendung Beamte 0,00 0,00 0,00 4.050,00 0,00 0,00 4.050,00
Ü brige' 78.806,00 66.000,00 0,00 6.500,00 0,0.0 0,00 19.306,00
68.865.785,00 18.711.047,07 2.496.951,42 36.976.151,77 250.377,65 271.670,93 84.612.645,00
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Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt 
(Vorjahreswerte in Klammern):
Insgesamt bis zu Von 1  -  5 Von mehr gegenüber der
1  Jahr Jahren als 5 Jahren Stadt Köln
EUR EUR EUR EUR EUR
Verbindlichkeiten gegenüber 861.091.587,08 84.672.347,15 249.289.374,34 527.129.865,59 0,00
Kreditinstituten (853.780.560,21) (72.825.677,08) (300.895.210,38) (480.059.672,75) (0,00)
Verbindlichkeiten aus 11.008.785,95 11.008.785,95 0,00 0,00 11.008.785,95
Baubetreuung (0,00) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)
Erhaltene Anzahlungen 76.800.914,30 76.800.914,30 0,00 0,00 75.148.761,40
(69.031.630,83) (69.031.630,83) (0,00) (0,00) (67.198.071,03)
Verbindlichkeiten aus 10.198,34 10.198,34 0,00 0,00 1.046,02
Vermietung (7.556,63) (7.556,63) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus 73.009.969,29 15.132.519,65 12.281.641,96 45.595.807,68 809.815,53
Lieferungen und Leistungen (75.964.552,09) (15.437.781,75) (11.791.441,63) (48.735.328,71) (682.495,66)
Sonstige Verbindlichkeiten 2.150.182,30 2.150.182,30 0,00 0,00 2.122.603,85
(4.138.327,90) (4.138.327,90) (0,00) (0,00) (4.131.176,80)
1.024.071.637,26 189.774.947,69 261.571.016,30 572.725.673,27 89.091.012,75
(1.002.922.627,66) (161.440.974,19) (312.686.652,01) (528.795.001,46) (72.011.743,49)
Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR 12,3 Mio. 
(Restlaufzeit von mehr als einem Jahr) bzw. EUR 45,6 Mio. (Restlaufzeit von mehr als fünf 
Jahren) auf mittel- bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Sanierung von 
Schulen im ÖPP-Modell.
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von EUR 0,6 Mio. (Vorjahr: EUR 0,7 Mio.) 
betrifft im Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vorzeitig beendeten 
Mietverhältnisses. Diese Abstandszahlung wird über die ursprünglich vereinbarte 
vertragliche Restmietlaufzeit zeitanteilig aufgelöst.
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II. Gewinn- und Verlustrechnung
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2016 EUR 253,9 Mio. 
(Vorjahr: EUR 237,0 Mio.). Von den Erlösen betreffen EUR 0,3 Mio. frühere Wirtschaftsjahre. Der 
Anstieg um EUR 16,9 Mio. beruht auf EUR 14,8 Mio. erhöhten Mieterlösen und um EUR 2,1 Mio. 
gestiegene Erlöse aus der Abrechnung von Nebenkosten. In diesem Betrag ist der innerstädtische 
Ergebnisausgleich im Vermietungssegment, d.h. die Erlöskorrektur um EUR 11,07 Mio. enthalten.
Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2016 unter 
Berücksichtigung des Ergebnisausgleichs mit der Kernverwaltung Umsatzerlöse in Höhe von 
insgesamt EUR 50,0 Mio. (Vorjahr: EUR 54,3 Mio.) erzielt. Hiervon entfallen EUR 28,9 Mio. auf die 
Baubetreuung, EUR 18,1 Mio. auf die Energiebetreuung und EUR +3,0 Mio. auf den 
Ergebnisausgleich im Servicesegment.
Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen in 2016 EUR 4,8 Mio. 
gegenüber EUR 7,9 Mio. im Vorjahr. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus den im Vorjahr 
angefallenen periodenfremden Erträgen (EUR 4,3 Mio.).
Die sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 4,3 Mio.) enthalten im Wesentlichen EUR 2,5 Mio. 
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, EUR 0,8 Mio. Erstattung von Versicherungen 
sowie EUR 0,5 Mio. Erträge aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens, die 
nahezu ausschließlich auf Buchgewinne aus Grundstücksveräußerungen zurückzuführen sind.
Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2016 EUR 187,9 Mio. 
(Vorjahr: EUR 190,4 Mio.). Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ist auf um EUR 
2,7 Mio. gestiegene Nebenkosten, auf um EUR 0,4 Mio. erhöhte Pachtaufwendungen und im 
Wesentlichen auf um EUR 5,6 Mio. verminderte Instandhaltungsaufwendungen zurückzuführen.
Von den Abschreibungen (EUR 37,8 Mio.) entfallen im Berichtsjahr 2016 EUR 13,5 Mio. auf 
außerplanmäßige Abschreibungen, im Hinblick auf Fertigbauten bzw. Container der Betriebs- und 
Geschäftsausstattung, die nicht mehr den aktuellen brandschutztechnischen Standards 
entsprechen und nach Maßgabe der betrieblichen Standortplanung sukzessive ausgetauscht 
werden müssen.
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Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen EUR 6,3 Mio. (Vorjahr EUR 7,3 Mio.) 
entfallen im Wesentlichen EUR 1,6 Mio. auf IT-Aufwendungen (incl. weiterbelastete Kosten 
des städtischen Rechenzentrums) und EUR 1,0 Mio. auf übrige Serviceleistungen 
städtischer Dienststellen, EUR 0,2 Mio. auf Zuführungen zu Wertberichtigungen und 
Abschreibungen auf Forderungen sowie EUR 0,4 Mio. auf nicht aktivierbare Kosten von 
Architekturwettbewerben.
Die Personalaufwendungen setzen sich in 2016 wie folgt zusammen:
Löhne und Gehälter
TEUR
Beamtenbezüge 4.080
Gehälter 18.801
Jubiläumsgelder 2
Veränderung der
Rückstellungen für:
• Urlaubsansprüche 148
• Überstundenvergütung 69
• Abrechnungsverpflichtung 52
• Leistungsorientierte
Bezahlung 6
• Jahresabschlusserstellung -5
• Arbeitszeitkonto -
Sabbatical- -10
• Jubiläum Beamte 4
23.147
soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung
TEUR
soziale Abaaben
• Sozialversicherung 3.636
• Unfallversicherung 68
• Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 67
Aufwendunoen für Altersversorouno:
• Veränderung der Rückstellungen für
Altersteilzeitverpflichtung -108
• Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 28
• Erstattung von Zuführungsaufwendungen
zu den Pensionsrückstellungen der Kernverwaltung 909
• Zusatzversorgung der Beschäftigten 1.737
Unterstützuno
• Erstattung von Zuführungsaufwendungen
zu den Beihilferückstellungen der Kernverwaltung
262
• Beihilfeumlage 355
• Sonstiges 4
6.958
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln 
Mitglied der Kommunalen Zusatzversorgungskasse NRW. Zweck dieser Anstalt ist es, den 
Arbeitnehmern im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters- und 
Hinterbliebenenversorgung zu gewähren. Die Zusatzversorgungskasse Köln hat sich bei 
Begründung der Mitgliedschaft verpflichtet, alle Arbeitnehmer zu versichern, die nach dem 
Tarifvertrag über die Versorgung der Arbeitnehmer kommunaler Verwaltungen und Betriebe zu 
versichern sind.
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Der Umlagesatz für 2016 beträgt 9,0% . Die Umlage wird mit 8,7%  von der Gebäudewirtschaft 
und mit 0 ,3%  von den Beschäftigten getragen. Im Personalaufwand des Wirtschaftsjahres 2016 
sind EUR 1,7 Mio. erfasst.
Von den gesamten Zinsaufwendungen EUR 26,6 Mio. (Vorjahr: EUR 29,5 Mio.) betreffen EUR 
26,2 Mio. Zinsen an Kreditinstitute.
E. Sonstige Angaben
Bestandsentwickluno
Der zum 31. Dezember 2016 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten 
entwickelte sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt (Vorjahreszahlen in Klammern):
Anzahl Verwaltungs
gebäude
Schulen Kindertages­
stätten
"Sonstige
Aufbauten
Brunnen Insgesamt
Eigene Objekte 37,(37) 256 (257) 78 (76) 77 (77) 81 (81) 529 (528)
Angemietete Objekte 50 (44) 21 (19) 157 (159) 0(0) 0(0) 228 (222)
Insgesamt 87 (81) 277 (276) 235 (235) 77 (77) 81 (81) 757 (750)
Flächenentwicklunq
Verwaltungs
gebäude
Schulen Kindertages­
stätten
"Sonstige
Aufbauten
Brunnen Insgesamt
Bewirtschaftete Fläche
qm qm qm qm qm qm
Eigene Objekte
Grundstücksflächen 171.620,37 3.466.763,69 217.677,00 0,00 0,00 3.856.061,06
(175.454,37) (3.439.199,69) (224.750,00) (0,00) (0,00) (3.855.987,06)
Gebäudeflächen 156.652,57 1.446.491,65 60.709,68 40.779,97 0,00 1.704.633,87
(179.856,77) (1.415.673,14) (58.629,14) (40.375,61) (0,00) (1.694.534,66)
Angemietete Objekte
Gebäudeflächen 307.187,36 9.239,07 107.409,93 0,00 0,00 423.836,35
(284.730,26) (7.437,87) (107.396,08) (0,00) (0,00) (399.564,21)
Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag unbebaute Grundstücke mit einer 
Gesamtfläche von 41.602 qm. Die eigenen Objekte und ausgewiesenen Flächen umfassen zudem
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sechs mit einem Erbbaurecht belastete Grundstücke (davon fünf bebaut) mit einer Gesamtfläche 
von 87.937 qm enthalten. Die acht Schulen, die über die jeweils vereinbarte Vertragslaufzeit von 
ÖPP-Partnern betrieben werden, werden in der Bestand- und Flächenentwicklung als Objekte der 
Gebäudewirtschaft geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befinden.
Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm
Die von der Stadt. Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergangenheit 
unzureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. Darüber hinaus wurden 
insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätten Schadstoffbelastungen festgestellt, die 
entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnahmen notwendig machen.
Die Gebäudewirtschaft begegnet diesem Instandhaltungsstau mit einem Instandhaltungs­
programm für die Jahre 2017 bis 2020 von rund EUR 268,1 Mio. (Entwurf Wirtschaftsplan 2017; 
mittelfristige Finanzplanung).
Bauorogramm
Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 2016 im Bau befindlichen Projekte 
betragen EUR 283,67 Mio. Von den bislang angefallenen Baukosten entfallen auf folgende, unter 
den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte:
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Schulen 
Ossietzkystr. 2 
Kantstr. 3 
Gereonswall 57 
Fühlinger Weg 4 
Ottostr. 87 
Genovevastr. 52-56 
Gravenreuthstr. 10 
Kartäuserwall 40 
Eitorfer Str.
Forstrstr. 20 
Vogteistr.
Overbeckstr. 71-73 
übrige
Verwaltungsgebäude 
Eifelwall 7 
übrige
Kindertagesstätten 
Berrischstr. 
Gereonswall 57
Gesamt
Art der Maßnahme 
Neubau
Erweiterungsbau
Neubau
Erweiterungsbau
Erweiterungsbau
Neubau
Erweiterungsbau
Neubau
Fertigbaueinheiten
Instandhaltung
Mensa
Instandhaltung
Neubau
Erweiterungsbau
Neubau
EUR
8.049.771,50
7.018.811.05
6.411.908.82
5.304.444.29
4.301.529.29
4.205.747.06 
3.118.225,76 
3.018.780,81 
2.841.793,26 
2.317.538,45 
1.550.973,04
1.429.594.83 
2.012.454,91
51.581.573,07
10.424.361.50 
740.544.20
11.164.905,70
1.514.377,75
1.287.800,99
2.802.178,74
65.548.657.51
Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 2016 Bauvorbereitungskosten in Flöhe von 
EUR 28,8 Mio. (Vorjahr: EUR 38,5 Mio.) für insgesamt 83 (Vorjahr: 91) in Planung befindliche 
Bauprojekte angefallen.
Personalbestand und -Struktur
Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer setzt sich wie folgt 
zusammen:
2016 2015
Beamte 88 89
Übrige Beschäftigte 393 385
Insgesamt 481 474
2016 2015
Vollzeit 381 374
Teilzeit 100 100
Insgesamt 481 474
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Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen gliedert sich der Personalbestand nach 
besetzten Stellen zum Bilanzstichtag wie folgt:
(Stellen-Soll in Klammern):
31.12.2016 31.12.2015
Betriebsleitung
(incl. Sekretariat und
Büro) 5,00 5,00
Interne Revision 4,00 4,00
Qualitätssicherung 5,50 6,00
PG Oper/Schauspiel 0,00 5,54
PG BAN 5,36 4,27
Kaufmännisches
Management 89,12 87,96
Objektmanagement 163,29 154,45
Projektsteuerung 44,78 37,09
Architekturleistungen 8,74 11,24
Gebäudetechnik 14,00 15,00
Facility-Management-
Leistungen 99,75 100,38
439,54 430,93
(525,63) (475,13)
Organe der Gesellschaft
Betriebsleitung 
Erster Betriebsleiter:
• Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Franz-Josef Höing, Köln (bis 31. Oktober 2017)
• Beigeordnete der Stadt Köln, Frau Andrea Blome, Düsseldorf (Vertreterin des Ersten 
Betriebsleiters; ab 01.11.2017)
Geschäftsführende Betriebsleiterin:
• Frau Petra Rinnenburger, Köln
Bezüge der Betriebsleitung
Der geschäftsführehden Betriebsleiterin Frau Rinnenburger wurden in 2016 im Rahmen ihrer 
Betriebsleitertätigkeit Gesamtbezüge in Höhe von EUR 92.946,95 gewährt.
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Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
Betriebsausschuss
Der Betriebsausschuss entspricht dem Bauausschuss und setzte sich im Berichtsjahr wie folgt 
zusammen:
Herr Dr. Martin Schoser, Geschäftsführer
- Vorsitzender -
und den stimmberechtigten Mitgliedern
Herr Gerhard Brust, Rentner,
-1 . Stellvertreter -
Frau Inge Halberstadt-Kausch, Hausfrau,
- 2. Stellvertreter -
Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau,
Herr Jürgen Kircher, Angestellter,
Frau Christtraut Kirchmeyer, Angestellte,
Herr Ralf Klemm, Geschäftsführer,
Herr Karl-Heinz Walter, Berater und Dozent,
Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer
Bezüge von Mitgliedern des Betriebsausschusses
Den Mitgliedern des Betriebsausschusses wurden in 2016 keine Bezüge gewährt. 
Abschlussprüferhonorar
Das Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich in 2016 auf insgesamt TEUR 40.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. § 285 Nr. 3a HGB
Für den Zeitraum 2017 bis 2021 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmietung 
eigengenutzter Flächen insbesondere im Stadthaus Köln-Deutz und im Kalk-Karree KölnTriangle 
in Höhe von rund EUR 14,3 Mio.
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Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 218,1 Mio. beauftragt bzw. stehen vor der 
Beauftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öffentliche 
Förderung).
Nachtraasbericht aem. § 285 Nr. 33 HGB
Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind folgende Vorgänge von besonderer Bedeutung 
eingetreten:
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln trägt die Verpflichtung zur Dichtigkeitsprüfung bzw. 
Sanierung der Abwasserkanalisation nach dem Landeswassergesetz NRW durch Bildung einer 
Rückstellung bilanziell Rechnung. Diese Rückstellung umfasst -  auf der Grundlage einer 
Hochrechnung -  unter anderem die voraussichtlichen Kosten der Schadensbeseitigung im bislang 
noch nicht überprüften Grundstücksbestand.
In der Vergangenheit wurde im Rahmen der Hochrechnung eine öffentliche Förderung in einem 
Umfang von 30% der Kosten aufwandsmindernd in Abzug gebracht. Im Berichtsjahr war eine 
Saldierung der prognostizierten Aufwendungen mit zu erwartenden Zuschüssen nicht möglich, da 
das entsprechende Förderprogramm zum Bilanzstichtag nicht mehr bestand und vom Land NRW 
erst im April 2017 wieder aufgelegt wurde.
Für 2016 ergibt sich hieraus eine Erhöhung der Instandhaltungsaufwendungen um rd. EUR 17,6 
Mio., der im Folgejahr eine korrespondierte Ergebnisverbesserung gegenüber stehen dürfte.
Eroebnisverwendung
Das Geschäftsjahr 2016 schließt mit einem Jahresüberschuss bzw. Bilanzgewinn von EUR 
467.753,13. Die Betriebsleitung schlägt im Einklang mit dem ■  innerstädtischen
Verrechnungspreismodell vor, den aus Grundstücksverkäufen resultierenden Bilanzgewinn 
vollständig an den städtischen Haushalt abzuführen.
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Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln
Köln, den 29. November 2017
gez. Andrea Blome gez. Petra Rinnenburger
Beigeordnete der Stadt Köln und Vertreterin
des Ersten Betriebsleiters Geschäftsführende Betriebsleiterin
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A n k y  3/
GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN
Bilanz zum 31.12.2016
Aktiva
31.12.2016
EUR
31.12.2015
EUR
Passiva
31.12
EUR
.2016
EUR
31.12.2015
EUR
A. Anlagevermögen
1 . Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und 
ähnliche Rechte und Werte 625.303,00 534.592,00
A. Eigenkapital
I. Stammkapital
II. Kapitalrücklage
III. Gewinnrücklage
1.000.000,00
111.361.009,35
66.605.094,11
1.000.000,00 
111.353.921,51 
66.605.094,11
625.303,00 534.592,00 IV. Bilanzgewinn
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.334.965.620,23 1.340.986.728,47
Gewinn aus Vorjahren 
Jahresüberschuss
0,00
467.753.13 467.753,13
0,00
589.290,69
2. Grundstücke ohne Bauten 5.204.411,96 5.204.411,96 179.433.856,59 179.548.306,31
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
4. Bauten auf fremden Grundstücken
8.875.873,89
25.108.448,00
8.875.873,89
25.878.912,00
B. Sonderposten für Investitionszuschüsse  
zum Anlagevermögen 339.775.994,00 349.008.918,00
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 16.831.036,00 35.417.894,00 339.775.994,00 349.008.918,00
6. Anlagen im Bau
7. Bauvorbereitungskosten
8. Geleistete Anzahlungen
65.548.657,51
28.793.516,57
18.333,24
29.460.791,73
38.548.523,99
0,00
C. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen 84.612.645,00 68.865.785,00
1.485.345.897,40 1.484.373.136,04
84.612.645,00 68.865.785,00
III. Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 40.610.318,60 38.964.620,99
D. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 861.091.587,08 853.780.560,21
40.610.318,60 38.964.620,99 2. Verbindlichkeiten aus Baubetreuung 11.008.785,95 0,00
Summe Anlagevermögen 1.526.581.519,00 1.523.872.349,03 3. Erhaltene Anzahlungen 76.800.914,30 69.031.630,83
B. Umlaufvermögen
j. Vorräte
1. Unfertige Leistungen 73.791.317,72 63.827.184,56
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
6. Sonstige Verbindlichkeiten
10.198,34
73.009.969,29
2.150.182,30
7.556,63
75.964.552,09
4.138.327,90
2. Andere Vorräte 286.109,37 338.381,76 1.024.071.637,26 1.002.922.627,66
74.077.427,09 64.165.566,32 E. Rechnungsabgrenzungsposten 596.720,76 650.895,92
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
4. Sonstige Vermögensgegenstände
726.783,43
9.513.732,00
47.035,12
17.101.834,23
23.634,48
9.702.892,89
37.344,04
2.808.863,19
27.389.384,78 12.572.734,60
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 179,63 170,33
179,63 170,33
Summe Umlaufvermögen 101.466.991,50 76.738.471,25
C. Rechnungsabgrenzungsposten 442.343,11 385.712,61
1.628.490.853,61 1.600.996.532,89 1.628.490.853,61 1.600.996.532,89

Rödl &  Partner
Bestätigungsvermerk
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 
An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln:
W ir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie 
Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Gebäudewirtschaft 
der Stadt Köln, Köln, fü r das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die 
Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen 
handelsrechtlichen Vorschriften und ergänzenden landesrechtlichen Vorschriften und den 
ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantw ortung der Betriebsleitung der 
Einrichtung. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung 
eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den 
Lagebericht abzugeben.
W ir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach §317  HGB i.V.m. § 106 GO NRW unter 
Beachtung der vom Institut der W irtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze 
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und 
durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den 
Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch 
den Lagebericht verm ittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich aus­
w irken, m it hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshand­
lungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und 
rechtliche Umfeld der Einrichtung sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. 
Im Rahmen der Prüfung werden die W irksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen 
Kontrollsystems sowie Nachweise fü r die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und 
Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die 
Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen 
der Betriebsleitung sowie die W ürdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und 
des Lageberichts. W ir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere 
Grundlage fü r unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht 
der Jahresabschluss den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden 
landesrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und verm it­
te lt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen 
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Einrichtung. 
Der Lagebericht steht in Einklang m it dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen 
Vorschriften, verm ittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Einrichtung und 
stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Köln, den 29. November 2017
Rödl & Partner GmbH 
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 
Steuerberatungsgesellschaft
Richter
W irtschaftsprüfer
Rudert
W irtschaftsprüfer

A^loicyz, f-f
GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN
LAGEBERICHT 2016
A. Vorbemerkungen
Im Rahmen einer Lageberichterstattung ist nach den Vorschriften des Handelsrechts und der 
Eigenbetriebsverordnung NRW auf die künftige Entwicklung eines Eigenbetriebs einschließlich 
sich bietender Chancen und erkannter Risiken einzugehen. Dieser Verpflichtung ist die 
G ebäudewirtschaft der Stadt Köln nachgekommen.
Die Betriebsleitung der Gebäudewirtschaft hat in den beiden zurückliegenden Jahren - im 
Rahmen ihrer Möglichkeiten - die personellen und organisatorischen Regelungen getroffen, 
die notwendig sind, um sowohl den erhöhten gesetzlichen Anforderungen 
(Betreiberverantwortung, Betriebssicherheitsverordnung usw.) als auch den 
dem ographisch/schulpolitisch bedingten Flächenansprüchen und Baubedarfen gerecht zu 
werden. Zum Abbau von Defiziten und zur nachhaltigen Optimierung von Prozessen und 
Strukturen sind allerdings weitere, darüber hinaus gehende Maßnahmen erforderlich.
Im nachfolgenden Lagebericht zum Jahresabschluss 2016 wird insbesondere in den 
Abschnitten D. 5 und 6. eingehend auf den gegenwärtigen Stand der Unterpersonalisierung, 
auf die hierm it einhergehenden Probleme und Gefahren und auf die seitens der 
Gebäudewirtschaft und der Kernverwaltung beschlossenen, eingeleiteten und bereits 
umgesetzten personalwirtschaftlichen bzw. organisatorischen Maßnahmen eingegangen.
B. GRUNDLAGEN
1. Historie, Leitbild und Geschäftstätigkeit
Im Zuge der konzeptionellen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde 
die G ebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 01.01.1997 gegründet.
Nach Übernahme von Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 1. Januar 1998 Schulen 
und Kindertagesstätten aus dem allgemeinen Liegenschaftsverm ögen in die 
G ebäudewirtschaft der Stadt Köln überführt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bislang dem 
Grünflächenam t zugeordneten Objekten (“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und 
Grünanlagen) erfolgte zum 1. Januar 2000 die 3. Stufe der Konzeptumsetzung.
Seite 1  von 21

Entsprechend ihrem strategischen Leitbild verfolgt die Gebäudewirtschaft folgende Prinzipien 
bzw. Ziele:
• Der Ansprechpartner des Immobilienbereiches zu sein und den Kunden von 
fachspezifischen Spezialaufgaben zu entlasten, ihm Planungssicherheit und eine 
bedarfsgerechte Infrastruktur zu gewährleisten.
• Die Bündelung von Nutzer-(Mieter-) und Eigentümerinteressen soll ein hohes Maß an 
Kundenzufriedenheit und Qualität gewährleisten und zugleich zu einer weitgehenden 
Reduktion von Bewirtschaftungskosten führen. Der Objektnutzer hat im Gegensatz zu 
früher nur einen Ansprechpartner, seinen Kundenbetreuer.
Seite 2 von 21

• Die G ebäudewirtschaft ist im Rahmen des Facilitymanagements für alle Aufgaben an 
einer Im m obilie über deren gesamten Lebenszyklus hinweg verantwortlich, konzentriert 
sich gleichwohl auf Kernbereiche und bedient sich für Ergänzungs- und 
Unterstützungsleistungen Dritter.
Neben d er Bewirtschaftung .von eigenen bzw. angemieteten Objekten sowie der Energie- 
und Baubetreuung städtischer Objekte gehören insbesondere die folgenden Tätigkeiten 
zum Leistungsspektrum  der Gebäudewirtschaft:
• Serviceleistungen für städtische Dienststellen,
• Integration der Energiewirtschaft für einen sparsamen Energieverbrauch,
• Flächenbewirtschaftung zur kritischen Überprüfung und Kostenreduzierung,
• Externe Anmietungen,
• Projektleitung und Projektsteuerung,
• Planung und Ausführung von G ebäudetechnik (einschließlich aller Architekten- und 
Ingenieurleistungen),
• Planung und Ausführung von Hochbaumaßnahmen aller Art (einschließlich aller 
Architekten- und Ingenieurleistungen),
• W ahrnehm ung der Betreiberverantwortung als. Eigentümer.
2. Rechtliche und organisatorische Struktur des Betriebs
Die G ebäudewirtschaft der Stadt Köln wird als sog. eigenbetriebsähnliche Einrichtung nach 
den Vorschriften der Gemeindeordnung NRW, der Eigenbetriebsverordnung NRW und der 
Betriebssatzung des Eigenbetriebs geführt. Sie stellt ein Sonderverm ögen dar, das 
organisatorisch vom allgemeinen Vermögen der Stadt Köln abgegrenzt ist und über eine 
besondere wirtschaftliche Ausrichtung, aber über keine eigene Rechtspersönlichkeit verfügt.
Geleitet wird die G ebäudewirtschaft der Stadt Köln von der Betriebsleitung. Diese besteht 
aktuell aus der/dem  für die Gebäudewirtschaft zuständigen Beigeordneten als Erster 
Betriebsleiterin bzw. Betriebsleiter und einer geschäftsführenden Betriebsleiterin bzw. einem 
geschäftsführenden Betriebsleiter. Die Erweiterung der Geschäftsführenden Betriebsleitung 
um einen kaufm ännischen Betriebsleiter ist vorgesehen (Ratsbeschluss vom 28.09.2017; vgl. 
D.6)
Seite 3 von 21

Die Betriebsleitung ist für die wirtschaftliche Führung des Betriebs verantwortlich. Ihr obliegt 
insbesondere die laufende Betriebsführung.
Der Rat der Stadt Köln entscheidet grundsätzlich in allen Angelegenheiten des Betriebes, die 
ihm durch die Gemeindeordnung, das Eigenbetriebsrecht oder die Hauptsatzung Vorbehalten 
sind.
Der für die Gebäudewirtschaft zuständige Betriebsausschuss ist der Bauausschuss des Rates 
der Stadt Köln. Er berät die Beschlüsse des Rates und der Fachausschüsse in baulichen 
Angelegenheiten vor. Darüber hinaus entscheidet er im Rahmen seiner in der Satzung 
konkretisierten Zuständigkeit.
Die Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft wurde durch Ratsbeschluss vom 08.04.2014 in 
Teilen neu gefasst. Die Änderungen sind zum 01.01.2015 in Kraft getreten
Mit ihnen verbunden ist u. a. eine
• Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssystems:
An die Stelle der bisherigen, objektbezogenen und kalkulatorischen Kostenmiete ist ab 2015 
ein Flächenverrechnungspreis getreten, der lediglich nach Sparten (Schulen, 
Verwaltungsgebäude etc.) bzw. Untersparten (z. B. Schultypen) differenziert und sich im 
W esentlichen aus den tatsächlichen Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet.
Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive 
Spartenergebnisse der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite grundsätzlich 
durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, 
bei der vergangenheitsorientierten Verrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. 
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit W irkung noch für das Geschäftsjahr 
aufzufangen. Eine planmäßige Abführung bzw. Gewinnausschüttung an den städtischen 
Haushalt wurde letztmalig für das G eschäftsjahr 2014 in 2015 vorgenommen.
Seite 4 von 21

Darüber hinaus werden mit der Satzungsänderung folgende Zielsetzungen verfolgt:
• Schaffung eines Auftraggeber-Auftragnehm er-Verhältnisses, bei dem auf Seiten der 
Auftraggeber (z. B. das Amt für Schulentwicklung) die Projekt- und 
Finanzverantwortung zusam m engeführt werden und sich der Auftragnehmer 
G ebäudewirtschaft auf die Dienstleistungstätigkeit (Bauen, Bauunterhaltung, 
baubegleitende Verwaltung, Liegenschafts- und Einrichtungsmanagement) 
konzentriert,
• Festlegung einheitlicher Bau- und Fachstandards,
• Verm eidung bzw. Reduzierung der finanziellen Projektrisiken auf ein unumgängliches 
Minimum über eine gesam tstädtische Steuerung / Priorisierung der Investitionstätigkeit,
• Sicherung der kommunalen Handlungsfähigkeit durch Ableitung / Vorgabe von 
Investitionsbudgets, deren konkrete Höhe von den jährlichen Festlegungen der 
Haushaltssatzung abhängig sind,
• Aufbau eines mehrstufigen Controlling-System s, das Verwaltung und Ratsgremien ein 
zeitnahes Monitoring auch von Einzelinvestitionen erlaubt,
• Schaffung von Transparenz durch klare Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten 
sowie Anpassung der Organisation und Verschlankung der internen Prozesse.
C. WIRTSCHAFTSBERICHT
1. Geschäftsverlauf
Die zurückliegenden Geschäftsjahre und die derzeitige Lage des Betriebes wurden bzw. 
werden neben der Betreuung der Bestandsimmobilien und der Aufarbeitung des 
Instandhaltungsstaus weiterhin durch die folgenden, umfassenden und oftm als Termin 
gebundenen Bauprogramme, Initiativen und Projekte geprägt:
• Ö ffentliche-Private-Partnerschaft (ÖPP),
• Ganztagsoffensive an weiterführenden Schulen,
• Unterbringung von Flüchtlingen (Service) und
• forcierter Schulbau zur Schaffung dringend benötigter Schülerplätze 
(u.a. das sog. Container- und das TU/GU Paket).
Seite 5 von 21

1.1 Öffentliche-Private-Partnerschaft (ÖPP)
Die angespannte Haushaltslage, die daraus folgenden gesamtstädtischen 
Konsolidierungsvorgaben und die knappe Personalausstattung machten es im Interesse einer 
zeitnahen und nachhaltigen Instandsetzung der im Sondervermögen geführten Immobilien 
erforderlich, auch neue W ege zu beschreiten. Hierzu zählt insbesondere die Sanierung und 
der Betrieb von Schulen mit einem privaten Projektpartner im Rahmen einer Öffentliche- 
Private-Partnerschaft bzw. „Public Private Partnership“ (PPP). Politischer W ille war es, 
stadtweit bis zu 40 Schulen über das ÖPP-Modell instand zu setzen. Das auf diesem Weg 
mobilisierte private Kapital sollte ursprünglich bis zu EUR 100 Mio. betragen.
Realisierung in Teilschritten (Losen)
Bereits umgesetzte Projekte:
• Los 1  (sog. Expresspaket)
Im Rahmen des Expresspaketes wurden die Sanierung, der Betrieb und die 
Unterhaltung von sieben Schulen europaweit ausgeschrieben und vergeben. Seit dem 
Frühjahr 2005 werden die vorgenannten Schulen für einen Zeitraum von mindestens 
25 Jahren durch einen privaten Partner betrieben. Die Sanierung der Objekte wurde in 
2007 abgeschlossen. Die Gesam tinvestitionskosten betrugen rd. EUR 30 Mio.
• 2. Los (sog. Handwerkerpaket)
Beim zweiten ÖPP-Teilprojekt, dem Handwerkerlos, sollen die speziellen Belange des 
M ittelstandes Berücksichtigung finden. Der Vertrag mit dem über eine europaweite 
Ausschreibung ermittelten Partner läuft seit 2006. Er umfasst neben dem Betrieb und 
der Bauunterhaltung auch die Sanierung von zwei Schulobjekten. Die Bauarbeiten 
wurden im Juli 2008 abgeschlossen. Das Investitionsvolumen belief sich auf rd. 
EUR 5 Mio.
• G esam tschule Rodenkirchen
Der Vertrag zum Neubau und Betrieb der G esam tschule Rodenkirchen sowie zum 
Abriss des alten Gebäudes wurde in 2007 geschlossen und hat eine Laufzeit bis zum 
Jahr 2034. Die Fertigstellung und anschließende Inbetriebnahme der Schule erfolgte in 
2009. Die Bauinvestitionssum m e betrug ca. EUR 50 Mio.
Seite 6 von 21

3. Los (Aktuelles Projekt):
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 08.04.2014 den Beschluss gefasst, ein drittes 
Los, es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten, 
zu realisieren.
Der europaweite Teilnahm ewettbewerb wurde Ende 2015 abgeschlossen. Im Februar 2016 
wurden die Vergabeunterlagen an die Teilnehm er versandt. Die Einreichung der indikativen 
Angebote der teilnehm enden Bieter erfolgte im August, die Auswertung im Dezember 
2016.Nach Verhandlungsgesprächen mit den zwei besten Bietern im Januar 2017 wurde eine 
Aktualisierung der Verdingungsunterlagen vorgenom m en. Die Auswertung der finalen 
Angebote wurde im Juli 2017 beendet. Das Vergabeverfahren wurde mit Ratsbeschluss vom
28.09.2017 form al abgeschlossen. Der Vertragsabschluss mit dem Bestbieter konnte 
planmäßig am 12.10.2017 erfolgen.
Die vor dem Start des Verhandlungsverfahrens aktualisierte W irtschaftlichkeitsuntersuchung 
(u.a. wegen Flächenerhöhungen) schließt mit Bauinvestitionskosten von rund EUR 115 Mio. 
Die barwertigen Gesam tkosten des Projektes inklusive der Betriebskosten, der sonstigen 
Kosten und solcher der langfristigen Finanzierung belaufen sich über die Vertragslaufzeit 
(Betrieb während der Bauphase + 25 Jahre) auf rd. EUR 215 Mio.
Der Betrieb der Schulen soll einheitlich ab 01.01.2018 auf den Vertragspartner übergehen. An 
allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufenden Schulbetrieb und 
beinhalten kom plexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweiligen Gelände. Die 
vertraglich vereinbarten Bauzeiten für die Standorte betragen zwei bzw. vier Jahre.
Evaluierung der ÖPP-Proiekte
Die Verwaltung hat, wie von der Politik erbeten, eine Evaluierung der bisher umgesetzten 
Ö PP-Projekte beauftragt. Die Evaluierung hat das Ziel einer qualifizierten 
Entscheidungsgrundlage für Verwaltung und Politik im Hinblick auf mögliche weitere ÖPP- 
Projekte.
Das Ergebnis der Evaluation wurde dem Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft und dem 
Rechnungsprüfungsausschuss vorgestellt. Die Bewertung wurde von einem externen 
Beratungsunternehm en vorgenom m en und kom m t zu dem Ergebnis, dass die realisierten 
ÖPP Schulprojekte von den Nutzern, der Gebäudewirtschaft und den Auftragnehmern 
übereinstim m end als erfolgreich eingestuft werden. Die gesetzten Ziele konnten größtenteils
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erreicht werden. Der berücksichtigte Lebenszyklus-Ansatz mit langfristig angelegten 
Instandhaltungs- und Betriebsleistungen haben nach Einschätzung der Schulen auch nach 
mehreren Betriebsjahren zu einer deutlichen und dauerhaften Verbesserung des 
G ebäudezustands geführt.
Aufgrund der Erfahrungen können Empfehlungen für die Zukunft abgeleitet werden. ÖPP kann 
als Beschaffungsvariante mit Fokus auf den Lebenszyklus der Immobilien genutzt werden. 
Hierzu ist eine Strategie mit Kriterien zu entwickeln, um die Eignung von ÖPP zur Realisierung 
im Einzelfall zu prüfen. Neben der W irtschaftlichkeit müssen auch Aspekte wie z. B. eine hohe 
Term in- und Kostensicherheit betrachtet werden. Dazu ist eine sorgfältige 
G rundlagenerm ittlung erforderlich. Die Projekte müssen, so eine weitere Empfehlung der 
Berater, auch ohne ÖPP für die Stadt Köln finanzierbar sein.
1.2 Ganztagsoffensive Sekundarstufe I
Nach dem Ausbau der Offenen Ganztagsschulen (OGTS) an Grund- und Förderschulen hat 
die Erweiterung des Ganztagsbetriebes (GTS) an weiterbildenden Schulen und insbesondere 
die Schaffung von zusätzlichen Schülerplätzen hohe Priorität.
Die bauliche Umsetzung auf einen G anztagsbetrieb erfolgt sukzessiv und wird aufgrund 
notwendiger Bedarfsanpassungen an verschiedenen Schulstandorten durch Neu- und 
Erweiterungsbauten sowie Optim ierungen des Raum program m s im vorhandenen Bestand 
ergänzt. Da rund ein Drittel der Schulen der Stadt Köln unter Denkmalschutz steht, besteht in 
diesen Fällen die Verpflichtung zur Erhaltung und M odernisierung der Bausubstanz im 
Rahmen von Generalsanierungen unter Berücksichtigung der gestiegenen Anforderungen an 
den Brandschutz und die Barrierefreiheit der Gebäude.
1.3 Forcierter Schulbau
Containerpaket
Um den zum Schuljahresbeginn 2017/18 drohenden Schulnotstand entgegenzuwirken und zu 
erreichen, dass allen Kindern und Jugendlichen pflichtgem äß ein Schulplatz zur Verfügung 
gestellt werden kann, wurde die G ebäudewirtschaft mit Ratsbeschluss vom 14.02.2017 
beauftragt, 57 Containereinheiten im Rahmen einer freihändigen Vergabe zu beschaffen und 
an 19 Standorten zur Nutzung als Vorbereitungsklassen, zur M ehrklassenbildung oder als 
Interim aufzustellen (sog. Containerpaket).
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Total- und G eneralunternehm er -Paket
Mit dem Ziel, im Ergebnis 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schulstandorten durch 
Totalunternehm er (TU) planen und errichten bzw. durch Generalunternehm er (GU) errichten 
zu lassen, w ird die Gebäudewirtschaft beauftragt, ein europaweites Ausschreibungsverfahren 
durchzuführen (Dringlichkeitsbeschluss des Rates vom 04.04.2017). Der erste 
Kostenorientierungswert für das TU/GU-Paket liegt zwischen EUR 240 -340 Mio.
Im Vergleich zur klassischen, d.h. gewerkeweisen Vergabe wird durch die Verlagerung und 
Bündelung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. G eneralunternehm er sowohl 
von einer Entlastung der betrieblichen Personalressourcen als auch von einer spürbar 
verkürzten Umsetzung ausgegangen.
Aktuelle G roßproiekte im Schulbausegment sind daneben u.a.
• Integrierte Universitätsschule,
• Deutz Campus,
• G esam tschule W asseramselweg (mit vorlaufender Ersatzfläche),
• G esam tschule Innenstadt.
W eitere G esam tschulen in ähnlicher Größenordnung sind in Vorbereitung, ebenso diverse 
Standortuntersuchungen zur Errichtung neuer Gymnasien.
Im Zusam m enhang mit der Schaffung neuer Schülerplätze werden zudem eine genaue 
Portfolioanalyse (Nachverdichtung) sowie der Zukauf weiterer Grundstücke für 
Schulneubauten in den Bearbeitungsfokus rücken.
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2. Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
2.1 Vermögens- und Finanzlage
Bilanzsumme /  Bilanzstruktur
Die Bilanzsum m e der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 1.628,5 Mio. Sie hat 
sich dam it gegenüber dem 31. Dezember 2015 (EUR 1.601,0 Mio.) um EUR 27,5 Mio. erhöht.
W ie in der Vergangenheit wird die Bilanz auf der Aktivseite im W esentlichen durch das 
G rundverm ögen geprägt, das mit EUR 1.468,5 Mio. (Vorjahr: 1.449,0 Mio.) 90,0 % der 
Bilanzsum m e (Vorjahr: 90,5 %) ausmacht. Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig 
gebundenes Eigen- und Fremdkapital von insgesam t EUR 1.424,0 Mio. (87,4 % der 
Bilanzsum m e) gegenüber (Vorjahr: EUR 1.426,5 Mio. bzw. 89,1 %).
Eiaenkapitatauote
Die Eigenkapitalquote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für 
Investitionszuschüsse und vor Ausschüttung 31,9 % (Vorjahr: 33,0 %). Ohne Einbeziehung 
des Sonderpostens und unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Abführung ergibt sich 
- bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote 
von 13,9 % (Vorjahr: 14,3 %).
Finanzierung /  Darlehensportfolio /  Liquidität
Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der G ebäudewirtschaft erfolgt über erwirtschaftete 
Abschreibungen (Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit), vor allem aber über die 
Aufnahm e von Darlehen am Kapitalmarkt (Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit).
Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft um fasst zum Bilanzstichtag Darlehen (ohne 
Tagesgeldaufnahm en und Kontokorrentverbindlichkeiten) mit einem Volumen von insgesamt 
EUR 843,2 Mio. Der Anteil variabel verzinslicher Darlehen beträgt EUR 30,6 Mio. bzw. 3,6 % 
(Vorjahr: 10,1 %). Die im Bestand befindlichen Darlehen sind -  gewichtet mit der jeweiligen 
Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag -  durchschnittlich mit 2,21 % p.a. zu verzinsen. Die 
Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 11,71 Jahre.
Durch Darlehensaufnahm en zu variablen Konditionen ist es der G ebäudewirtschaft in der 
Vergangenheit gelungen, die Zinssituation auf den Kapitalmärkten für sich zu nutzen. Im 
Vergleich zu einer gedanklich festverzinslichen Kreditaufnahm e konnten seit Mitte 2009 bis
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Ende 2016 insgesam t Zinsen von knapp EUR 17,5 Mio. eingespart werden. Dem mit einer 
variablen Kreditaufnahm e verbundenen Zinsänderungsrisiko wird durch eine laufende 
Beobachtung der Märkte im Rahmen des betrieblichen Darlehensmanagements Rechnung 
getragen.
Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des W irtschaftsjahres war gegeben und ist 
aufgrund der kurz- und mittelfristigen Liquiditäts- und Finanzplanung auch zukünftig 
sichergestellt.
2.2 Ertragslage
Zusammensetzung der Umsatzerlöse  /  Emebnisausaleich
Die Um satzerlöse von insgesamt EUR 308,7 Mio. (Vorjahr: EUR 299,3 Mio.) betreffen mit 
EUR 253,9 Mio. bzw. 82,3 % die Hausbewirtschaftung, mit EUR 50,0 Mio. bzw. 16,2 % den 
Betreuungsbereich und mit EUR 4,8 Mio. bzw. 1,6 % Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen 
der Gebäudewirtschaft.
Die Erlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich im W esentlichen aus Mieten (EUR 209,5 
Mio.) sowie aus Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten (EUR 43,4 Mio.) zusammen. 
Von den Mieten betreffen EUR 203,7 Mio. (97,2 %) innerstädtische Nutzer. Lediglich EUR 5,8 
Mio. (2,8 %) sind auf Mietverhältnisse mit externen Dritten zurückzuführen. Die Mieterlöse 
haben sich durch das negative, von der Kernverwaltung auszugleichende Spartenergebnis im 
Verm ietungsbereich (EUR 11,1 Mio.) erhöht.
Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2016 insgesamt EUR 50,0 Mio. (Vorjahr: EUR
54,3 Mio.) und resultieren aus der baulichen sowie energiewirtschaftlichen Betreuung 
städtischer Dienststellen. Die Erlöse haben sich durch das negative, von der Kernverwaltüng 
auszugleichende Spartenergebnis im Betreuungssegm ent (EUR 3,0 Mio.) verbessert.
Auf die Erläuterungen zur Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und 
Abrechnungssystem s ab 2015 unter A. Rechtliche und organisatorische Struktur des 
Betriebes und auf die Ausführungen zum Ergebnisausgleich im Anhang wird verwiesen.
Ergebnis
Die G ebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das W irtschaftsjahr 2016 mit einem Ergebnis 
der gewöhnlichen G eschäftstätigkeit von EUR 0,5 Mio. (Vorjahr: EUR 0,6 Mio.).
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D. AUSBLICK AUF DIE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG MIT DARSTELLUNG DER  
RISIKEN UND CHANCEN
Die Betriebsleitung plant, aufgrund der bereits angespannten Flächenbedarfssituation 
(Stichwort: Schulnotstand), der langfristigen Auftragslage und der prognostizierten 
dem ografischen Entwicklung für die W irtschaftsjahre 2017 ff. mit einer anhaltend hohen 
Investitionstätigkeit und geht besonders im Verm ietungssegm ent von einem stetigen 
Umsatzwachstum aus. Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den 
nachgelagerten Ergebnisausgleich ist sichergestellt, dass auch zukünftig ein ausgeglichenes 
Gesam tergebnis erzielt wird.
Jenseits dieser finanzwirtschaftlichen Betrachtungen wird die weitere Geschäftstätigkeit durch 
die nachfolgend unter 2. beschriebenen Ziele, Aufgaben und Risiken bei der Bewirtschaftung 
des vorhandenen Objektbestandes (Abbau des Sanierungsstaus etc.) sowie durch die unter 3. 
bzw. 4. genannten Bau- und Sanierungsprojekte der Gebäudewirtschaft im Sondervermögen 
und im Servicesegm ent (Baubetreuung) geprägt.
Von elem entarer Bedeutung für die weitere Entwicklung sind allerdings nach wie vor die 
Probleme bzw. Fortschritte bei der PersonalgewinnungZ-erhaltung, bei der Einrichtung von 
Mehrstellen und bei der organisatorischen Neuausrichtung der Gebäudewirtschaft. Auf diese 
zentralen Aspekte wird unter „5. Personal“ und „6. Organisation“ näher eingegangen.
1. Allgemeine Risiken
Im Risikohandbuch der G ebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der 
eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit 
und einer m öglichen Schadenshöhe bewertet.
Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts- und Versicherungsam t ist 
grundsätzlich gewährleistet, dass die G ebäudewirtschaft über einen angemessenen 
Versicherungsschutz verfügt. Dort, wo dies aus Gründen der kaufm ännischen Vorsicht 
notwendig erscheint, werden W ertberichtigungen und Rückstellungen nach vernünftiger 
kaufm ännischer Beurteilung gebildet.
Es sind im Rahmen des existierenden Risikom anagementsystem s keine Risiken festgestellt 
worden, die den Fortbestand der G ebäudewirtschaft gefährden.
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Ein besonderes Augenm erk erforderte in der Vergangenheit die Eigenkapitalausstattung des 
Betriebs. Die Eigenkapitalquote zum 31.12.2016 beträgt 13,9 % (Vorjahr: 14,3 %) der um die 
passivierten Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme und 
unterschreitet damit die in der Literatur genannte Eigenkapitalquote von 30 bis 40 v. H. 
deutlich. „ •
Infolge der Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssystem s und bedingt 
durch Einführung eines Ergebnisausgleiches ist das bilanzielle Eigenkapital der 
Gebäudewirtschaft im W esentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kernhaushalt sind 
konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, 
dass es der G ebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den 
Flächenverrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel- bis langfristig 
zu verausgaben. Es obliegt in diesen Fällen dem Rat der Stadt Köln über die 
Ergebnisverwendung zu entscheiden. Die künftigen Investitionen, das dam it einhergehende 
W achstum der Bilanzsumme und die Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung 
der Neubautätigkeit werden -  bei weitgehender Konstanz des nominellen Eigenkapitals -  in 
der Tendenz zu einer sinkenden Eigenkapitalquote führen.
2. Bestandsbewirtschaftung
Abbau des Instandhaltungsstaus
Gerade im Vorschul- und Bildungsbereich zeigt sich, dass die Folgewirkungen unterlassener 
Investitionen nicht nur monetäre, sondern auch weitergehende Konsequenzen, z. B. auf den 
Bildungserfolg und die Effektivität des Unterrichts, haben.
Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des 
Sonderverm ögens gehört daher unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der 
Gebäudewirtschaft.
Der Finanzbedarf der Gebäudewirtschaft ist beachtlich. Nach dem Ergebnis einer 
Untersuchung aus dem Jahre 2007 belaufen sich die notwendigen Sanierungskosten bis zum 
Jahr 2020 auf rd. EUR 1,1 Mrd. Im politischen Raum ist angesichts dieser Dimension die 
Überzeugung gewachsen, dass trotz der anhaltend schwierigen Haushaltslage zusätzliche 
Ressourcen notwendig sind, um nachhaltige Effekte erzielen zu können.
Auch nach Umgestaltung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssystem s und 
Einführung eines aufwandsbezogenen Flächenverrechnungspreises wird von elementarer
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Bedeutung sein, welche konkreten finanziellen, vor allem aber welche personellen 
M öglichkeiten dem Betrieb zum Abbau des Sanierungsstaus eingeräumt werden.
Dichtiakeitsprüfuna und Sanierung der Abwasserkanalisation
Nach dem Landeswassergesetz NRW besteht eine Verpflichtung zur Dichtigkeitsprüfung und 
zur Sanierung der Abwasserkanalisation. Die Fristen zur Durchführung von 
Dichtigkeitsprüfungen sind gestaffelt und reichen bis ins Jahr 2023. Bedingt durch das Alter 
der Abw asserrohre von zum Teil weit über 50 Jahren muss realistischer W eise mit einem 
hohen Risiko der Inanspruchnahme gerechnet werden. Die genauen Kosten der 
Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss aller Sanierungen feststehen.
Auf der G rundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen und der hierbei 
gewonnenen Erkenntnisse ist eine immer verlässlichere Abschätzung der Kosten zur 
Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der voraussichtlichen Förderung 
mit öffentlichen Mitteln möglich.
Die Verbindlichkeitsrückstellung zum 31.12.2016 von insgesamt EUR 47,3 Mio. (Vorjahr: EUR
32,2 Mio.) um fasst daher nicht nur für fällige, aber noch ausstehende Prüfungen (EUR 0,09 
Mio.; Vorjahr: EUR 0,09 Mio.) und die Kosten der Beseitigung konkret erkannter 
Undichtigkeiten (EUR 4,6 Mio.; Vorjahr: EUR 4,1 Mio.), sondern im Ergebnis einer 
Hochrechnung auch die voraussichtlichen Kosten der Schadensbeseitigung im noch nicht 
überprüften Grundstücksbestand (EUR 42,5 Mio.; Vorjahr: EUR 27,6 Mio.).
Abweichend zur bisherigen Praxis wurde im Berichtsjahr aus bilanzrechtlichen Gründen von 
einer Saldierung der künftigen Kosten mit Fördermitteln (in einer unterstellten Höhe von 30 
Prozent bei noch nicht bewilligten Projektförderungen) abgesehen, da das entsprechende 
Förderprogramm Ende 2016 auslief und erst im April 2017 wieder aufgelegt wurde. Für 2016 
ergibt sich eine Erhöhung der Instandhaltungsaufwendungen um rd. EUR 17,6 Mio., der im 
W irtschaftsjahr 2017 eine Ergebnisverbesserung gegenüber stehen dürfte.
Brandschutz ■
Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen 
Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von 
der G ebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind.
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Die für entsprechende Aufwendungen gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2016 auf EUR 
14,8 Mio. (Vorjahr: EUR 16,3 Mio.).
Aus brandschutztechnischen sowie umweltrechtlichen Gründen. (Betriebssicherheits­
verordnung, Energieeinsparverordnung u.a.) wurde in 2016 zudem eine außerplanmäßige 
Abschreibung in Höhe von EUR 13,5 Mio. für solche Fertigbaueinheiten und Container 
notwendig, die den aktuellen Vorgaben nicht mehr oder nur noch eingeschränkt entsprechen.
Datenbasis
Für eine professionelle Bestandsverwaltung ist die Kenntnis der bewirtschafteten 
Grundstücks- und Gebäudeflächen unerlässlich.
Dies wird beispielsweise bei der flächenabhängigen Bemessung von Bauunterhaltungsmitteln 
oder beim internen und externen Benchmarking (z. B. Ermittlung von Energiekennwerten/qm) 
deutlich.
Aufgrund einer Stichprobenuntersuchung, die beachtliche Abweichungen zwischen den 
tatsächlichen Flächen und den bekannten Mietflächen ergab, hat die Betriebsleitung 
beschlossen, den Gebäudebestand komplett nach CAD-Grundsätzen zu vermessen. Auch die 
G em eindeprüfungsanstalt NRW hat im Rahmen der überörtlichen Prüfung den Bedarf an 
exakt erfassten Flächen formuliert.
Ende 2013 wurden die Gebäudeaufmaße der Objekte, bei denen noch keine CAD-basierten 
Flächendaten Vorlagen, in drei Losen beauftragt. Unter Berücksichtigung des Projektumfangs 
und der verfügbaren Kapazitäten ist das Projekt auf fünf Jahre angelegt worden. Parallel zu 
der externen Datenerfassung wird sichergestellt, dass die aus eigenen Projekten der GW 
gewonnenen Bestandsaufmaße und Ausführungspläne in den CAD-Datenbestand integriert 
werden.
Zum 30.04.2017 ergibt sich folgendes Flächenportfolio (in Klammern Stand 31.12.2015):
Mietflächen: 2.197.100 qm (2.156.000 qm)
davon auf CAD umgestellt: 1.407.500 qm (1.282.000 qm)
W eitere 337.000 qm verm essene und gezeichnete Flächen sind von den beauftragten Firmen 
geliefert worden. Davon sind 270.000 qm geprüft und abgenommen. Aus Kapazitätsgründen 
konnten sie noch nicht in die betrieblichen Flächenstam m daten überführt werden. W eitere
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67.000 qm vermessene und gezeichnete Flächen befinden sich in der Prüfung und 
Q ualitätssicherung durch unsere Bauzeichnerinnen.
An G rundstücksflächen bewirtschaftet die GW bei ihren Eigentumsobjekten 3.940.000 m2.  
Dazu kom m en noch die Grundstücksflächen von Anmietungen (hauptsächlich Kitas und 
Verwaltungsgebäude), bei denen der Mietvertrag die Unterhaltung durch die GW vorsieht.
Die Verbesserung der Objektdaten ist weiterhin priorisiertes Ziel als Grundlage zur 
W ahrnehm ung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Umfang und Ort der technischen und 
baulichen Anlagen nach DIN 276 wurden je W irtschaftseinheit bereits aufgenommen und sind 
inzwischen als Datensatz in das CAFM-Programm „etask“ eingelesen.
Der spezifische Zustand der technischen Anlagen und der Immobilien insgesamt im 
Sonderverm ögen bzw. deren Instandsetzungsstau wird sich zukünftig aus Datenblättern der 
einzelnen Anlagen ergeben. Ziel ist, bis Ende 2018 über einen belastbaren Datenbestand mit 
den entsprechenden Datenblättern und Attributen der einzelnen Anlagen in digitaler Form zu 
verfügen. Um den Datenbestand bei Neubauten direkt digital einiesen zu können, den 
gesetzlichen Vorgaben entsprechend dokum entiert zu haben und direkt für das W artungs- und 
Prüfungsm anagem ent nutzen zu können, wird ein sog. Inbetriebnahmemanagement 
eingeführt. Die Struktur der digitalen Datenerfassung durch Externe wurde festgelegt und wird 
ebenfalls Vertragsbestandteil aller Ingenieurs- oder (General,-/Total-) Unternehmerverträge
Betreiberverantwortuna
Aufgrund der Vielzahl der Objekte, ihrer heterogenen technischen Ausstattung und einer 
wachsenden und sich ändernden Gesetzeslage ist das Betreiben von eigenen bzw. 
angem ieteten Liegenschaften mit sehr hohen Anforderungen verbunden.
Um den stetig steigenden Ansprüchen vollum fänglich zu genügen, wurde, wie zuvor 
beschrieben, mit der strukturierten Erfassung von Anlagen und Anlagenteilen begonnen. Eine 
CAFM -Software (Computer-Aided Facility Management) mit Datenbankfunktion und zur 
elektronisch gesteuerten W iedervorlage der W artungs- und Prüffristen von technischen und 
baulichen Anlagen (Fristenmanagement) sowie weiterer Controlling-Optionen wurde zur 
optimierten W ahrnehm ung der Betreiberverantwortung beschafft. Sie wird zurzeit 
im plem entiert und die ersten M itarbeiter des Objektm anagem ents in den CAFM-Prozess 
eingebunden.
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Bereits im plem entiert ist das Regelwerk-Informationssystem REG-IS, das alle relevanten 
gesetzlichen Regelungen nach Maßgabe der DIN 276 systematisch abbildet, so dass sich die 
jeweiligen O bjektverantwortlichen unmittelbar über Änderungen der Rechtslage informieren 
können.
Abgerundet werden soll das skizzierte M aßnahmenpaket im Bereich der 
Betreiberverantwortung durch die Bündelung von Zuständigkeiten und der Kontrollfunktion in 
einer eigenen Organisationseinheit „Technisches Gebäudem anagem ent“ (TGM). Hinzu kommt 
aufgrund des sich abzeichnenden Fachkräftem angels die Ausschreibung und Vergabe des 
W artungs- und Prüfungsmanagements an einen oder mehrere Facilitymanagement- 
Dienstleister. Die hierzu bestehenden konzeptionellen Lösungen müssen noch in der 
Gesam torganisation der Gebäudewirtschaft verankert werden.
3. Bautätigkeit
Aus der Vielzahl laufender und geplanter Investitionen sind insbesondere folgende Projekte 
aus Sicht der Betriebsleitung von herausgehobener Bedeutung:
Verwaltungsgebäude /  Gebäude mit Sondernutzungen
• Bezirksrathaus Rodenkirchen
• Bürgeram t Chorweiler (Generalinstandsetzung)
• Neubau des historischen Archivs
• Sanierung der Zentralbibliothek
• Schaugewächshaus
Schulbauproiekte
•  Neubau einer Schule am Standort „Im W eidenbruch“
• Europaschule Zollstock
• IGS Burgwiesenstraß se
• GS Nippes
• Erweiterung des Hum boldtgym nasium s am Kartäuser W all
• Inklusive Universitätsschule / Köln-Ehrenfeld
•  M odulbauprojekt Grundschulen (diverse Standorte)
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Übergreifende Baumaßnahmen
• M odellprojekt Bildungslandschaft Altstadt - Nord
• Neue Historische Mitte
4. Baubetreuung (Service)
•  O per/Schauspiel (bis 4/2016),
• MiQua (Archäologische Zone/Jüdisches Museum),
• Flüchtlingsunterbringung (diverse Standorte),
• Begleitung der Mängelaufarbeitung des Kulturzentrums am Neumarkt,
• Erweiterung des W allraf-Richartz-M useum s und Fondation Corboud,
• Neubau des Feuerwehr technischen Zentrums in Kalk (FWZK) einschließlich 
Feuerwache 10,
• Hubschrauberbetriebsstation auf dem Kalkberg (Maßnahme ruht zur Zeit),
• G eneralinstandsetzung und Erweiterung der Feuerwache W eidenpesch (FW 5),
• Erweiterung der Feuerwache 6 in Volkhoven-W eiler,
• Bau der Rettungswache Dellbrück sowie
• G eneralinstandsetzung der Feuerwache 1  (nach Abschluss des FWZK).
5. Personal
Probleme bei der Personaleinsatzplanung/ Restriktiver Stellenplan
Trotz ihrer organisatorischen Sonderstellung als eigenbetriebsähnliche Einrichtung ist die 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln nach wie vor in vielfältiger W eise in die 
verwaltungsm äßigen Abläufe der Kernverwaltung eingebunden und innerstädtischen 
Regelungen unterworfen. Besonders deutlich wird dies in den Bereichen 
Personaleinsatzplanung und Stellenbewertung.
Neue Wege bei der Personalgewinnung und -erhaltung
Die Gebäudewirtschaft beschreitet auf dem Gebiet der Personalgewinnung und -erhaltung 
neue W ege. Seit dem Frühjahr 2017 unterstützt ein externer Personaldienstleister die 
G ebäudewirtschaft bei der Akquise von Fach- und Führungskräften im technischen Bereich 
sowie bei der Durchführung entsprechender Auswahlverfahren. Ursächlich für diese
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Entscheidung ist vor allem die enorm e Anzahl von aktuell vakanten (>70) und noch 
hinzukom m enden Stellen (alleine über 40 Mehrstellen für den Bereich der Projektleitung und -  
Steuerung in der Abteilung „Planen und Bauen“). Gleichzeitig erfolgt eine breit angelegte 
Ö ffentlichkeitskam pagne der Gebäudewirtschaft in diversen fachspezifischen Printmedien und 
in den einschlägigen Onlineportalen, um das Bewerberaufkommen möglichst zu erhöhen. 
Vorhandende Dauerausscftreibungen wurden sowohl inhaltlich als auch vom Layout her 
grundlegend überarbeitet. Ebenfalls wird die Präsenz bei Personalmessen für technisches 
Personal erhöht sowie die Kooperationen mit technischen Hochschulen / Fachhochschulen 
ausgeweitet. Parallel zur zeitlich befristeten externen Unterstützungsm aßnahm e wurde der 
Personalbereich ressourcenmäßig gestärkt und wird zurzeit neu ausgerichtet, um mittelfristig 
wieder vollum fänglich und eigenständig die Aufgaben wahrnehm en zu können. Durch die neu 
eingerichtete Stelle zum Them a „Personalentwicklung“ wird zudem momentan ein 
umfassendes Einarbeitungskonzept für neue (technische) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 
konzipiert. Es bestehen bereits einzelne Bausteine im Sinne von „training near the jo b “, diese 
gilt es aber zu überarbeiten und zu harmonisieren. Ferner soll die berufliche 
W eiterentwicklung von technischem  Personal, analog der modularen Qualifizierung im 
Verwaltungsbereich bzw. des bestehenden Technikerkonzeptes beim Amt für Liegenschaften, 
Vermessung und Kataster, gemeinsam mit dem Amt für Personal, Organisation und 
Innovation vorangetrieben werden, da das Aufzeigen von beruflichen Perspektiven einen 
klaren W ettbewerbsvorteil gegenüber Mitbewerbern darstellt.
6. Organisation
In seiner Sitzung am 02.02.2016 hat der Rat der Stadt Köln einen Beschluss zur „Stärkung der 
G ebäudewirtschaft“ gefasst und einen umfassenden Prüfauftrag an die Verwaltung erteilt. Ziel 
ist es letztlich eine größere Handlungsfähigkeit für die G ebäudewirtschaft zu ermöglichen. 
Unter Einbindung von externer Expertise wurde mit der Umsetzung des Prüfauftrages 
begonnen.
Aufgrund einer stark gestiegenen Auftragslage einerseits, sowie einer Vielzahl an vakanten 
Stellen andererseits, sieht sich die Gebäudewirtschaft zudem dazu veranlasst, neue W ege bei 
der Realisierung von Bauprojekten, vor allem im Schulbau, zu beschreiten. So wurde am
04.04.2017 ein Ratsbeschluss erwirkt, der für ein vorher durch die Schulverwaltung und die 
Gebäudewirtschaft gemeinsam definiertes M aßnahm enpaket erstmalig die Vergabe an 
mehrere General- bzw. Totalunternehm er (GU/TU) ermöglicht. Durch diese bisher nicht 
praktizierte Vergabeform soll sich zudem die Bauzeit der Schulen von bisher m indestens acht 
auf fünf Jahre reduzieren. Um dieses rd. EUR 350 Mio. um fassende M aßnahm enpaket mit
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Pilotcharakter adäquat steuern zu können, ist eine besondere O rganisationsstruktur inklusive 
M ultiprojektm anagem ent erforderlich und stellt eine große Herausforderung dar.
Der Ratsbeschluss sah zudem vor, weitere Realisierungsmöglichkeiten zur Beschleunigung 
der Planungs- und Bauaktivitäten wie z.B. durch Gründung einer Schulbau-GmbH, auf die 
eine bestim m te Anzahl an Bauprojekten zur parallelen Abwicklung übertragen werden könnte, 
zu prüfen.
Im Juli 2017 wurde durch die Oberbürgerm eisterin eine Projektgruppe von erfahrenen 
Verwaltungskräften unter Vorsitz des Stadtdirektors ins Leben gerufen, mit dem Ziel, kurz- und 
mittelfristige O ptim ierungsm öglichkeiten zur innerbetrieblichen Organisation der 
Gebäudewirtschaft sowie zu einer beschleunigten Projektabwicklung und Leistungserbringung 
vor allem im Schulbau und bei den Kulturbauten zu erarbeiten.
Die in den Monaten Juli, August und Septem ber 2017 erarbeiteten (Zwischen-) Ergebnisse der 
vorgenannten Projektgruppe mündeten in einer weiteren, um fassenden Beschlussvorlage, die 
am 28.09.2017 vom Rat der Stadt Köln verabschiedet wurde.
Kernpunkte des Ratsbeschlusses sind:
• Änderung der Satzung der G ebäudewirtschaft verbunden mit der Einrichtung einer 
kaufm ännischen und einer technischen Betriebsleitung, die gemeinsam die 
geschäftsführende Betriebsleitung bildet. Somit gibt es künftig eine Doppelspitze im 
Bereich der geschäftsführenden Betriebsleitung.
• Beauftragung eines Interimsmanagers für die Gebäudewirtschaft für einen Zeitraum 
von bis zu 3 Jahren, der auf Dezernatsebene losgelöst vom operativen Geschäft die 
künftige Ausrichtung der Gebäudewirtschaft forcieren soll.
• Verlagerung des Bereichs Kulturbau von Dezernat VII zur Gebäudewirtschaft
• Verzicht auf eine Detailuntersuchung zu einer m öglichen selbstständigen 
Organisationsform  nach einem Gm bH-Modell für den Schulbau. Gleichzeitiger Auftrag, 
die beim GU-/TU Modell angewandte Projektorganisation weiterzuverfolgen und auch 
bei anderen Schulbauprojekten anzuwenden bzw. in diesem  Zuge weiterzuentwickeln.
• Bedarfsfeststellung zur Beauftragung eines externen Dienstleisters für den Aufbau ei­
nes Technischen G ebäudem anagem ents.
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• Verschiedene personalwirtschaftliche Maßnahmen, u.a. die sofortige Bereitstellung von 
15 Stellen für Ingenieure in der W ertigkeit EG 13 und EG 14 TVöD sowie die Zusage 
zur Schaffung von Aufstiegsm öglichkeiten im technischen Dienst.
Köln, den 29. Novem ber 2017
gez. Andrea Blome gez. Petra Rinnenburger
Beigeordnete d er Stadt Köln und V ertre terin  des G eschäftsführende Betriebsleiterin
Ersten Betriebsleiters
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