Mitteilung über den Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 2. Quartal 2024

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 26.09.2024 
 2627/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 04.11.2024 
 
Mitteilung über den Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 2. 
Quartal 2024 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 2. Quartal 2024 wird 
hiermit zur Kenntnisnahme vorgelegt.  
 
Gez. Greitamann

Zwischenbericht 
 
zum 30. Juni 2024

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
1. Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Ver-
lustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2024 
 
2. Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2024 
 
3. Erläuterungen zum Bericht 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung zum 30.06.2024 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.06.2024

1.
Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2024 rungen
ergebnis-
01.01.-30.06.2024 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse aus
a) der Hausbewirtschaftung 180.833 208.466 -27.633 1
b) der Betreuungstätigkeit
b) - Baubetreuungstätigkeit 23.566 33.741 -10.175 2
b) - Energiebetreuungstätigkeit 1.731 14.816 -13.085 3
b) - sonstigen Serviceleistungen 1.001 9.441 -8.439 4
c) anderen Lieferungen und Leistungen 576 315 262
Umsatzerlöse gesamt 207.707 266.778 -59.070
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 8.972 11.982 -3.010 1
b) Betreuungstätigkeit 2.854 0 2.854 2 + 3
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 11.826 11.982 -156
3. andere aktivierte Eigenleistungen 1.643 1.207 436
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 2 0 2
b) übrige betriebliche Erträge 210 775 -565
sonstige betriebliche Erträge gesamt 213 775 -562
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 25.622 48.471 22.849 1
b) Instandhaltung 39.216 50.135 10.919 5
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 51.973 46.013 -5.961 6
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 116.811 144.619 27.807
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Baubetreuungstätigkeit 18.946 26.397 7.451 2
b) Energiebetreuungstätigkeit 4.821 14.216 9.395 3
c) sonstigen Serviceleistungen 1.574 8.505 6.931 4
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 25.341 49.118 23.777
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 25.740 25.618 -122
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 8.133 8.706 573
Personalaufwand gesamt 33.874 34.324 451
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 
des Anlageververmögens und Sachanlagen 18.401 23.156 4.754
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 6.808 7.878 1.070
Betriebsergebnis 20.154 21.648 -1.493
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.117 1.051 67
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 64 638 -573
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 19.808 24.896 5.089 8
13. Steueraufwand / -erstattung -179 0 179
Finanzergebnis -18.805 -23.208 4.404
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 1.349 -1.561 2.910
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 9.570 0 9.570
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 2. Quartal 2024 10.919 -1.561 12.480
* vorläufiger Sachstand Juli 2024
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und 
Verlustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2024
9
7

per 30.06.2024 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 197 0,01 0 314 0,01 0 -117 -37,19
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 2.900.140 90,94 0 2.790.558 90,67 0 109.582 3,93
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 62.805 1,97 0 63.649 2,07 0 -844 -1,33
- Übrige Sachanlagen/ geleistete Anzahlungen 39.640 1,24 0 42.829 1,39 0 -3.189 -7,45
- Finanzanlagen 43.633 1,37 0 43.597 1,42 0 35 0,08
Anlagevermögen 3.046.415 95,52 0 2.940.946 95,56 0 105.468 3,59
- Vorräte 104.607 3,28 104.607 95.729 3,11 95.729 8.879 9,27
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 38.125 1,20 38.125 40.170 1,31 0 -2.045 -5,09
- Liquide Mittel 0 0,00 0 200 0,01 0 -200 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 18 0,00 18 605 0,02 605 -587 -97,00
Umlaufvermögen/RAP 142.750 4,48 142.750 136.703 4,44 96.334 6.047 4,42
3.189.165 100,00 142.750 3.077.650 100,00 96.334 111.516 3,62
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,03 0 1.000 0,03 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 214.475 6,73 0 213.179 6,93 0 1.296 0,61
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 215.475 6,76 0 214.179 6,96 0 1.296 0,61
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 589.329 18,48 0 595.198 19,34 0 -5.868 -0,99
Eigenkapital i.w.S. 804.804 25,24 0 809.377 26,30 0 -4.573 -0,56
- Rückstellungen 149.229 4,68 147.580 144.250 4,69 144.250 4.979 3,45
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 2.030.161 63,66 0 1.936.614 62,93 136.383 93.547 4,83
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 37.669 1,18 37.669 0 0,00 0 37.669 0,00
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 10.232 0,32 0 12.771 0,41 12.771 -2.539 -19,88
- Erhaltene Anzahlungen 114.891 3,60 114.891 91.654 2,98 91.654 23.237 25,35
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 42.179 1,32 42.089 82.984 2,70 45.781 -40.805 -49,17
Fremdkapital 2.384.361 74,76 342.229 2.268.273 73,70 430.839 116.088 5,12
3.189.165 100,00 342.229 3.077.650 100,00 430.839 111.516 3,62
1) vorläufiger Sachstand Juli 2024
2) Erstellt Jahresabschluss 2023
Veränderung
vorläufig
31.12.2023
2.   Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2024

3. Erläuterungen zum Bericht per 30.06.2024 
 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von 
Aufwendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in fol-
genden Bereichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit sowie anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Personalaufwand 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Berücksichtigung der noch nicht ermittelten Bestandsveränderungen an Unfertigen 
Leistungen 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan in Summe rund EUR 27,6 Mio. niedrigeren Umsatz-
erlöse aus der Hausbewirtschaftung betreffen mit rund EUR 9,0 Mio. unterplanmä-
ßige Mieterlöse und mit EUR 18,6 Mio. die niedrigen Erlöse aus Nebenkostenabrech-
nungen. 
 
Die geringeren Mieterlöse lassen sich im Wesentlichen auf eine verspätete An- und 
Weitervermietung bei diversen Objekten (u. a. Leonhard-Tietz-Straße, Hohe Straße 
und Schanzenstraße) sowie auf verzögerte Fertigstellungen bei Schulbauten (u. a. 
Thessaloniki Allee und Gaedestraße) zurückführen. 
 
Die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen erfolgt im Jahresverlauf nichtlinear, 
sondern verstärkt in der 2. Jahreshälfte. 
 
Die abweichend zur Planung fast 50% geringeren Aufwendungen für Betriebskosten 
i. H. v. EUR 22,9 Mio. beruhen auf dem Ansatz eines sehr hohen Planwertes, insbe-
sondere für Energiekosten. Bei der Erstellung des Wirtschaftsplanes sind schwer ein-
schätzbare Faktoren und Umwelteinflüsse (z.B. politische Entwicklung, dynamische 
Marktpreise) mit einem sehr hohen Risiko berücksichtigt und in die Planung mit ein-
bezogen worden. 
 
Die Bestandserhöhung an noch abzurechnenden Nebenkosten liegt in Folge dessen 
aktuell bei EUR 3,0 Mio. unter Plan. 
 
2 Die im Vergleich zur Planung um EUR 10,2 Mio. geringeren Erlöse aus Baubetreuung 
haben insbesondere ihre Ursache in erteilten, aber nur zeitverzögert realisierten Auf-
trägen. Diesen Mindererlösen stehen entsprechende Minderaufwendungen aus Bau-
betreuungstätigkeit i. H. v. EUR 7,5 Mio. gegenüber. Die Bestandsminderung im Be-
reich Baubetreuung beläuft sich auf EUR -0,7 (in EUR +3,0 Mio. enthalten). 
 
3 Die unterplanmäßigen Erlöse aus Energiebetreuung von rund EUR 13,1 Mio. sind Er-
gebnis einer nichtlinearen Inanspruchnahme bzw. Abrechnung innerhalb des Wirt-
schaftsjahres. Diese Leistungen werden verstärkt in der 2. Jahreshälfte erbracht bzw.

abgerechnet. Den Mindererlösen aus der energiewirtschaftlichen Betreuung stehen 
Minderaufwendungen i.H. v. EUR 9,4 Mio. sowie eine Bestandserhöhung i. H. v. EUR 
+3,7 Mio. (in EUR +3,0 Mio. enthalten) gegenüber. 
 
4 Die Erlöse aus sonstigen Serviceleistungen umfassen insbesondere Umzugs- und 
Bewachungsleistungen, die in der ersten Jahreshälfte von den Ämtern nicht wie ge-
plant abgerufen wurden. Dies betrifft insbesondere Umzüge aus/in Verwaltungsge-
bäude (siehe Punkt 1). Mindererlösen von EUR 8,4 Mio. stehen hier Minderaufwen-
dungen in Höhe von EUR 6,9 Mio. gegenüber.  
 
5 Das Instandhaltungsbudget 2024 (rd. EUR 100,0 Mio.) beinhaltet neben den lt. der 
KGSt für die bauliche Substanzerhaltung notwendigen Mitteln (rd. 85,8 Mio. EUR) 
eine ergänzende Komponente für den Abbau des Instandhaltungsstaus (EUR 14,5 
Mio.). 
 
Die derzeitige Abweichung beim Instandhaltungsaufwand beträgt EUR 10,9 Mio. 
Die Minderausgaben sind auf stetige Personalfluktuation mit entsprechenden 
Wissensverlusten (vgl. Lagebericht 2022) sowie auf die Abarbeitung arbeitsintensiver 
Störmeldungen zu Lasten der geplanten Instandhaltung zurückzuführen. 
 
6 Die Mehraufwendungen bei den anderen Aufwendungen aus Hausbewirtschaftung 
hängen insbesondere mit Mietkosten für die Auslagerung einer Schule zusammen, 
die ursprünglich im Vorjahr geplant waren. 
 
7 Die unterplanmäßigen Abschreibungen von rd. EUR 4,8 Mio. resultieren aus der ver-
zögerten Fertigstellung bzw. Inbetriebnahme von Neu- und Erweiterungsbauten so-
wie investiver Generalinstandsetzungsmaßnahmen. 
 
8 Die Abweichungen bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (EUR 5,1 Mio. unter 
Plan) ergeben sich aus einer unterplanmäßigen Darlehensaufnahme (Mengeneffekt) 
sowie aus Darlehenszinssätzen, die infolge der zwischenzeitlichen Entwicklungen an 
den Kapitalmärkten unterhalb des unterstellten Plan-Zinssatzes liegen (Preiseffekt). 
 
9 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 2. Quartal 2024 schließt mit einem vorläufi-
gen Ergebnis vor Ergebnisausgleich von EUR 1,3 Mio. 
 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge-
ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos-
tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu-
dem die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigen-
betriebsähnlicher Einrichtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern-
verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit 
Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.

Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen bei der Ermittlung des 
Ergebnisausgleiches eine besondere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht 
aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhal-
tungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der 
Spartenergebnisse unberücksichtigt. 
 
Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den Jah-
resabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des 
Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt ab-
geführt werden soll. 
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW für 2024 beträgt lt. Wirtschaftsplan insge-
samt rd. EUR 100,0 Mio., anteilig für das 2. Quartal EUR 50,0 Mio. Dem stehen 
nach aktuellem Buchungsstand Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. rund EUR 
39,2 Mio. gegenüber. 
 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.06.2024: 
 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver-
waltung zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrek-
tur der Umsatzerlöse (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwi-
schenberichterstattung liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch 
nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit 
der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnis-
ausgleich“ ausgewiesen werden. 
 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.06.2024 
 
Umsetzung der geplanten Investitionen 
 
Für 2024 sind Bauinvestitionen i. H. v. EUR 384,0 Mio. angemeldet. Umgesetzt wur-
den zum 30.06.2024 EUR 134,9 Mio., was rund 35 % des Gesamtplanansatzes ent-
spricht bzw. rund 70 % des anteiligen Planansatzes (EUR 192 Mio.). Unter Berück-
Berechnung vorläufiger Ergebnisausgleich
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  (vor Ergebnisausgleich) 1.349
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung -1.349
     modifiziert / bereinigt um nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 10.919
Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft gegenüber der Kernverwaltung (Saldo) 9.570 9.570
Ergebnis für das 2. Quartal 2024 nach (modifiziertem) Ergebnisausgleich 10.919
T EUR
GuV
Jan. – Juni 2024

sichtigung der auf die Grundstücke mit Geschäftsbauten etc. entfallenden Abschrei-
bungen ergibt sich beim Grundvermögen ein Nettovermögenszuwachs von rd. EUR 
110,0 Mio. 
 
 
Kreditaufnahme 
 
Für 2024 sind Kreditaufnahmen von EUR 447,5 Mio. geplant, wovon EUR 50,8 Mio. 
auf die Umschuldung bestehender Darlehen entfallen. 
 
Vor allem zur Finanzierung der Bauinvestitionen (EUR 134,9 Mio.) und der erfolgten 
Umschuldungen von rund EUR 50,9 Mio. wurden Fremdkapitalaufnahmen i. H. v. ins-
gesamt EUR 200 Mio. erforderlich. Das Fremdkapital wurde zusätzlich zu den Zuflüs-
sen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und vereinnahmten Zuschüssen aufgenom-
men. 
 
Unter Berücksichtigung der planmäßigen Tilgungen ergeben sich zum 30.06.2024 im 
Saldo um rd. EUR 93,5 Mio. erhöhte Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus 
Darlehen. 
 
 
Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.06.2024 beträgt rund EUR 3,2 Mrd. Die 
Eigenkapitalquote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für 
Investitionszuschüsse rd. 25,2 % (wirtschaftliches Eigenkapital). Stellt man auf das 
bilanzielle Eigenkapital ohne den Sonderposten ab, ergibt sich - bezogen auf eine 
entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von rd. 8,3 
%. 
 
Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapitalausstattung 
der Gebäudewirtschaft konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit 
zur überwiegenden Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender 
Konstanz des nominellen Eigenkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapital-
quote und einer höheren Zinsbelastung führen. 
 
Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfeh-
lung starrer Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine für die wirtschaftliche Situation 
des Betriebes angemessene Eigenkapitalausstattung (IDW PH 9720.1). Die Ange-
messenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, 
insbesondere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als ange-
messen einzustufen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben 
wahrnehmen kann. 
 
Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent 
nicht zu unterschreiten.