Mitteilung über den Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 2. Quartal 2024

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  Dezernat, Dienststelle VI/26 Vorlagen-Nummer 26.09.2024 2627/2024 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 04.11.2024 Mitteilung über den Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 2. Quartal 2024 Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 2. Quartal 2024 wird hiermit zur Kenntnisnahme vorgelegt. Gez. Greitamann

• Anlage 1 - Zwischenbericht II 2024

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  Zwischenbericht zum 30. Juni 2024 Rechtsgrundlagen § 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln § 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen Inhalt 1. Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Ver- lustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2024 2. Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2024 3. Erläuterungen zum Bericht 3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung zum 30.06.2024 3.2. Vermögenslage zum 30.06.2024 1. Gewinn- und Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute- Rechnung * 2024 rungen ergebnis- 01.01.-30.06.2024 zeitanteilig bezogen Pos. T€ T€ T€ 1. Umsatzerlöse aus a) der Hausbewirtschaftung 180.833 208.466 -27.633 1 b) der Betreuungstätigkeit b) - Baubetreuungstätigkeit 23.566 33.741 -10.175 2 b) - Energiebetreuungstätigkeit 1.731 14.816 -13.085 3 b) - sonstigen Serviceleistungen 1.001 9.441 -8.439 4 c) anderen Lieferungen und Leistungen 576 315 262 Umsatzerlöse gesamt 207.707 266.778 -59.070 2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen a) Nebenkosten 8.972 11.982 -3.010 1 b) Betreuungstätigkeit 2.854 0 2.854 2 + 3 Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 11.826 11.982 -156 3. andere aktivierte Eigenleistungen 1.643 1.207 436 4. sonstige betriebliche Erträge a) Veräußerungserträge 2 0 2 b) übrige betriebliche Erträge 210 775 -565 sonstige betriebliche Erträge gesamt 213 775 -562 5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung a) Betriebskosten 25.622 48.471 22.849 1 b) Instandhaltung 39.216 50.135 10.919 5 c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 51.973 46.013 -5.961 6 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 116.811 144.619 27.807 6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus a) Baubetreuungstätigkeit 18.946 26.397 7.451 2 b) Energiebetreuungstätigkeit 4.821 14.216 9.395 3 c) sonstigen Serviceleistungen 1.574 8.505 6.931 4 Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 25.341 49.118 23.777 7. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 25.740 25.618 -122 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 8.133 8.706 573 Personalaufwand gesamt 33.874 34.324 451 8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlageververmögens und Sachanlagen 18.401 23.156 4.754 9. sonstige betriebliche Aufwendungen 6.808 7.878 1.070 Betriebsergebnis 20.154 21.648 -1.493 10. Erträge aus Finanzanlagen 1.117 1.051 67 11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 64 638 -573 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 19.808 24.896 5.089 8 13. Steueraufwand / -erstattung -179 0 179 Finanzergebnis -18.805 -23.208 4.404 14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 1.349 -1.561 2.910 15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 9.570 0 9.570 16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich für das 2. Quartal 2024 10.919 -1.561 12.480 * vorläufiger Sachstand Juli 2024 Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2024 9 7 per 30.06.2024 1) 2) gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig T€ % T€ T€ % T€ T€ % Vermögen - Immaterielle Anlagen 197 0,01 0 314 0,01 0 -117 -37,19 - Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 2.900.140 90,94 0 2.790.558 90,67 0 109.582 3,93 - Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter / Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 62.805 1,97 0 63.649 2,07 0 -844 -1,33 - Übrige Sachanlagen/ geleistete Anzahlungen 39.640 1,24 0 42.829 1,39 0 -3.189 -7,45 - Finanzanlagen 43.633 1,37 0 43.597 1,42 0 35 0,08 Anlagevermögen 3.046.415 95,52 0 2.940.946 95,56 0 105.468 3,59 - Vorräte 104.607 3,28 104.607 95.729 3,11 95.729 8.879 9,27 - Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 38.125 1,20 38.125 40.170 1,31 0 -2.045 -5,09 - Liquide Mittel 0 0,00 0 200 0,01 0 -200 - - Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 18 0,00 18 605 0,02 605 -587 -97,00 Umlaufvermögen/RAP 142.750 4,48 142.750 136.703 4,44 96.334 6.047 4,42 3.189.165 100,00 142.750 3.077.650 100,00 96.334 111.516 3,62 Kapital - Stammkapital 1.000 0,03 0 1.000 0,03 0 0 0,00 - Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 214.475 6,73 0 213.179 6,93 0 1.296 0,61 - Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00 Eigenkapital i.e.S. 215.475 6,76 0 214.179 6,96 0 1.296 0,61 - Sonderposten für Investitionszuschüsse 589.329 18,48 0 595.198 19,34 0 -5.868 -0,99 Eigenkapital i.w.S. 804.804 25,24 0 809.377 26,30 0 -4.573 -0,56 - Rückstellungen 149.229 4,68 147.580 144.250 4,69 144.250 4.979 3,45 - Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 2.030.161 63,66 0 1.936.614 62,93 136.383 93.547 4,83 - Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 37.669 1,18 37.669 0 0,00 0 37.669 0,00 - Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 10.232 0,32 0 12.771 0,41 12.771 -2.539 -19,88 - Erhaltene Anzahlungen 114.891 3,60 114.891 91.654 2,98 91.654 23.237 25,35 - übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 42.179 1,32 42.089 82.984 2,70 45.781 -40.805 -49,17 Fremdkapital 2.384.361 74,76 342.229 2.268.273 73,70 430.839 116.088 5,12 3.189.165 100,00 342.229 3.077.650 100,00 430.839 111.516 3,62 1) vorläufiger Sachstand Juli 2024 2) Erstellt Jahresabschluss 2023 Veränderung vorläufig 31.12.2023 2. Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2024 3. Erläuterungen zum Bericht per 30.06.2024 3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von Aufwendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in fol- genden Bereichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen:  Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit sowie anderen Lieferungen und Leistungen  Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung  Andere aktivierte Eigenleistungen  Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung  Personalaufwand  Erträge aus anderen Finanzanlagen  Berücksichtigung der noch nicht ermittelten Bestandsveränderungen an Unfertigen Leistungen 1 Die gegenüber dem Erfolgsplan in Summe rund EUR 27,6 Mio. niedrigeren Umsatz- erlöse aus der Hausbewirtschaftung betreffen mit rund EUR 9,0 Mio. unterplanmä- ßige Mieterlöse und mit EUR 18,6 Mio. die niedrigen Erlöse aus Nebenkostenabrech- nungen. Die geringeren Mieterlöse lassen sich im Wesentlichen auf eine verspätete An- und Weitervermietung bei diversen Objekten (u. a. Leonhard-Tietz-Straße, Hohe Straße und Schanzenstraße) sowie auf verzögerte Fertigstellungen bei Schulbauten (u. a. Thessaloniki Allee und Gaedestraße) zurückführen. Die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen erfolgt im Jahresverlauf nichtlinear, sondern verstärkt in der 2. Jahreshälfte. Die abweichend zur Planung fast 50% geringeren Aufwendungen für Betriebskosten i. H. v. EUR 22,9 Mio. beruhen auf dem Ansatz eines sehr hohen Planwertes, insbe- sondere für Energiekosten. Bei der Erstellung des Wirtschaftsplanes sind schwer ein- schätzbare Faktoren und Umwelteinflüsse (z.B. politische Entwicklung, dynamische Marktpreise) mit einem sehr hohen Risiko berücksichtigt und in die Planung mit ein- bezogen worden. Die Bestandserhöhung an noch abzurechnenden Nebenkosten liegt in Folge dessen aktuell bei EUR 3,0 Mio. unter Plan. 2 Die im Vergleich zur Planung um EUR 10,2 Mio. geringeren Erlöse aus Baubetreuung haben insbesondere ihre Ursache in erteilten, aber nur zeitverzögert realisierten Auf- trägen. Diesen Mindererlösen stehen entsprechende Minderaufwendungen aus Bau- betreuungstätigkeit i. H. v. EUR 7,5 Mio. gegenüber. Die Bestandsminderung im Be- reich Baubetreuung beläuft sich auf EUR -0,7 (in EUR +3,0 Mio. enthalten). 3 Die unterplanmäßigen Erlöse aus Energiebetreuung von rund EUR 13,1 Mio. sind Er- gebnis einer nichtlinearen Inanspruchnahme bzw. Abrechnung innerhalb des Wirt- schaftsjahres. Diese Leistungen werden verstärkt in der 2. Jahreshälfte erbracht bzw. abgerechnet. Den Mindererlösen aus der energiewirtschaftlichen Betreuung stehen Minderaufwendungen i.H. v. EUR 9,4 Mio. sowie eine Bestandserhöhung i. H. v. EUR +3,7 Mio. (in EUR +3,0 Mio. enthalten) gegenüber. 4 Die Erlöse aus sonstigen Serviceleistungen umfassen insbesondere Umzugs- und Bewachungsleistungen, die in der ersten Jahreshälfte von den Ämtern nicht wie ge- plant abgerufen wurden. Dies betrifft insbesondere Umzüge aus/in Verwaltungsge- bäude (siehe Punkt 1). Mindererlösen von EUR 8,4 Mio. stehen hier Minderaufwen- dungen in Höhe von EUR 6,9 Mio. gegenüber. 5 Das Instandhaltungsbudget 2024 (rd. EUR 100,0 Mio.) beinhaltet neben den lt. der KGSt für die bauliche Substanzerhaltung notwendigen Mitteln (rd. 85,8 Mio. EUR) eine ergänzende Komponente für den Abbau des Instandhaltungsstaus (EUR 14,5 Mio.). Die derzeitige Abweichung beim Instandhaltungsaufwand beträgt EUR 10,9 Mio. Die Minderausgaben sind auf stetige Personalfluktuation mit entsprechenden Wissensverlusten (vgl. Lagebericht 2022) sowie auf die Abarbeitung arbeitsintensiver Störmeldungen zu Lasten der geplanten Instandhaltung zurückzuführen. 6 Die Mehraufwendungen bei den anderen Aufwendungen aus Hausbewirtschaftung hängen insbesondere mit Mietkosten für die Auslagerung einer Schule zusammen, die ursprünglich im Vorjahr geplant waren. 7 Die unterplanmäßigen Abschreibungen von rd. EUR 4,8 Mio. resultieren aus der ver- zögerten Fertigstellung bzw. Inbetriebnahme von Neu- und Erweiterungsbauten so- wie investiver Generalinstandsetzungsmaßnahmen. 8 Die Abweichungen bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (EUR 5,1 Mio. unter Plan) ergeben sich aus einer unterplanmäßigen Darlehensaufnahme (Mengeneffekt) sowie aus Darlehenszinssätzen, die infolge der zwischenzeitlichen Entwicklungen an den Kapitalmärkten unterhalb des unterstellten Plan-Zinssatzes liegen (Preiseffekt). 9 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 2. Quartal 2024 schließt mit einem vorläufi- gen Ergebnis vor Ergebnisausgleich von EUR 1,3 Mio. Ergebnisausgleich Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge- ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos- tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu- dem die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigen- betriebsähnlicher Einrichtung am Geschäftsjahresende einher. Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern- verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Modifikation Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine besondere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhal- tungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den Jah- resabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt ab- geführt werden soll.  Das Instandhaltungsbudget der GW für 2024 beträgt lt. Wirtschaftsplan insge- samt rd. EUR 100,0 Mio., anteilig für das 2. Quartal EUR 50,0 Mio. Dem stehen nach aktuellem Buchungsstand Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. rund EUR 39,2 Mio. gegenüber. Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.06.2024: Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver- waltung zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrek- tur der Umsatzerlöse (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwi- schenberichterstattung liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnis- ausgleich“ ausgewiesen werden. 3.2. Vermögenslage zum 30.06.2024 Umsetzung der geplanten Investitionen Für 2024 sind Bauinvestitionen i. H. v. EUR 384,0 Mio. angemeldet. Umgesetzt wur- den zum 30.06.2024 EUR 134,9 Mio., was rund 35 % des Gesamtplanansatzes ent- spricht bzw. rund 70 % des anteiligen Planansatzes (EUR 192 Mio.). Unter Berück- Berechnung vorläufiger Ergebnisausgleich Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (vor Ergebnisausgleich) 1.349 Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung -1.349 modifiziert / bereinigt um nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 10.919 Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft gegenüber der Kernverwaltung (Saldo) 9.570 9.570 Ergebnis für das 2. Quartal 2024 nach (modifiziertem) Ergebnisausgleich 10.919 T EUR GuV Jan. – Juni 2024 sichtigung der auf die Grundstücke mit Geschäftsbauten etc. entfallenden Abschrei- bungen ergibt sich beim Grundvermögen ein Nettovermögenszuwachs von rd. EUR 110,0 Mio. Kreditaufnahme Für 2024 sind Kreditaufnahmen von EUR 447,5 Mio. geplant, wovon EUR 50,8 Mio. auf die Umschuldung bestehender Darlehen entfallen. Vor allem zur Finanzierung der Bauinvestitionen (EUR 134,9 Mio.) und der erfolgten Umschuldungen von rund EUR 50,9 Mio. wurden Fremdkapitalaufnahmen i. H. v. ins- gesamt EUR 200 Mio. erforderlich. Das Fremdkapital wurde zusätzlich zu den Zuflüs- sen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und vereinnahmten Zuschüssen aufgenom- men. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Tilgungen ergeben sich zum 30.06.2024 im Saldo um rd. EUR 93,5 Mio. erhöhte Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen. Eigenkapitalausstattung Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.06.2024 beträgt rund EUR 3,2 Mrd. Die Eigenkapitalquote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse rd. 25,2 % (wirtschaftliches Eigenkapital). Stellt man auf das bilanzielle Eigenkapital ohne den Sonderposten ab, ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von rd. 8,3 %. Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapitalausstattung der Gebäudewirtschaft konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Konstanz des nominellen Eigenkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapital- quote und einer höheren Zinsbelastung führen. Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfeh- lung starrer Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine für die wirtschaftliche Situation des Betriebes angemessene Eigenkapitalausstattung (IDW PH 9720.1). Die Ange- messenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als ange- messen einzustufen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent nicht zu unterschreiten.