Potentiale zur Linderung der Wohnungsnot in Ballungsräumen durch Ergänzung von Quartieren

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
613 Tuch Az 
Vorlagen-Nummer  14.09.2017 
 2395/2017 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 21.09.2017 
 
Beantwortung der Anfrage der CDU-Fraktion und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen im Rat 
der Stadt Köln vom 15.05.2017, betreffend AN/0775/2017 
Potentiale zur Linderung der Wohnungsnot in Ballungsräumen durch Ergänzung von 
Quartieren 
Die Fraktionen von CDU und Bündnis 90/Die Grünen bitten um einen Sachstand zum 2016 von der 
Stadtverwaltung mit einigen Kölner Wohnungsbaugenossenschaften und -gesellschaften durchge-
führten Qualifizierungsverfahren zur Ergänzung von Quartieren. 
 
Dazu bitten sie um die Beantwortung folgender Fragen: 
 
1) Gibt es eine Auswertung dieses Wettbewerbs oder Erkenntnisse aus dem Verfahren, die dem 
Stadtentwicklungsausschuss zur Kenntnis gegeben werden können? 
 
2) Gibt es konkrete Projekte der Genossenschaften, die sich aus diesem Wettbewerb entwickelt ha-
ben? 
 
3) Sieht die Verwaltung Möglichkeiten, auch private Hausbesitzer, z.B. bestimmter Straßenzüge oder 
eines Pilotprojektes, für eine Ergänzung, z.B. durch Hausaufstockungen, zu gewinnen? 
 
4) Können dafür zusätzliche Anreize geschaffen werden? Wenn ja, welche bieten sich an dieser Stel-
le an? 
 
 
Beantwortung der Verwaltung 
 
Zu 1) 
 
Ziel der Planungswerkstatt war es umsetzbare Projekte zu generieren – mit jeweils unterschiedlicher 
zeitlicher Dimension. Aufgrund der sehr unterschiedlichen Rahmenbedingungen war im Verfahren 
kein Auftragsversprechen für eine weitere Bearbeitung durch die empfohlenen Büros enthalten. 
 
Die acht Projekte sind strategisch in vielerlei Hinsicht sehr unterschiedlich angelegt (planungsrechtli-
che Situation, beabsichtigter Umsetzungszeitpunkt, Finanzplan, Beratungs- und Entscheidungsstruk-
tur der Unternehmen, etc.). Die Federführung der Umsetzung liegt unter Beachtung dieser Aspekte 
bei den jeweiligen teilnehmenden Gesellschaften und Genossenschaften.  
 
Die Qualität aller Entwurfsbeiträge der Werkstatt zu den Themen „Nachverdichtung“ und „Zukunft des 
Wohnens“ verdient und ermöglicht es, als Unternehmen oder Genossenschaft konkret zu überlegen 
und zu recherchieren, für welche anderen Standorte der ein oder andere Entwurfsansatz (inkl. Ver-
fasserteam) ebenfalls passen könnte.

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Die Standorte der Projekte waren über das Stadtgebiet verteilt in den Bezirken Rodenkirchen, Lin-
denthal, Ehrenfeld, Nippes, Porz und Mülheim. Die Verwaltung schlägt vor, die Beantwortung der 
Anfrage diesen Bezirksvertretungen zur Kenntnis zu geben. 
 
Zu 2) 
 
Aktuell sind folgende Projekte aus dem Verfahren in der konkreten Planungsphase: 
 
Standort 2 Piccoloministraße in Köln-Holweide 
(Der Wettbewerbsbeitrag wurde vom empfohlenen Büro Ludloff + Ludloff Berlin im Auftrag der Ge-
nossenschaft GWG Köln-Sülz weiterentwickelt. Aktuell laufen die Abstimmungen zwischen Bauherr 
und Verwaltung zur Baugenehmigungsplanung). 
 
Standort 4: Erlenweg 
 
Standort 5: Scheidtweiler Straße 
 
Standort 6: Marsiliusstraße 
 
 
Zu 3) 
 
Aktuell prüft die Verwaltung die Wiederaufnahme des sogenannten Baulückenprogramms mit einer 
gezielten Ansprache und Beratung der Grundstückseigentümer von Baulücken und Mindernutzungen  
im Stadtbezirk Innenstadt und weiteren ausgewählten Stadtteilen mit einer hohen Dichte an Baulü-
cken und Mindernutzungen. Mindernutzungen umfassen dabei Grundstücke mit einer tatsächlichen 
Ausnutzung von weniger als 50% des planungsrechtlich zulässigen Maßes. 
 
Insgesamt wurden die Eigentümer von rund 450 Grundstücken angeschrieben. Die Resonanz ist bis-
her erfreulich. Die Quote der Rückmeldungen liegt derzeit bei rund 65%. Für circa 26% der Grundstü-
cke wurde erklärt, dass eine Bebauung in den nächsten 2 Jahren erfolgen solle beziehungsweise das 
Beratungsangebot in planungs- und baurechtlicher Hinsicht angenommen. Die Beratungen werden 
zurzeit durchgeführt. Nach der Sommerpause wird der Stadtentwicklungsausschuss detaillierter über 
das Ergebnis der bisherigen Bemühungen informiert. Verbunden werden soll das mit einem Vor-
schlag zum weiteren Umgang mit den Baulücken/Mindernutzungen stadtweit.

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Über das Thema Baulücken/Mindernutzungen hinaus  könnte auch geprüft werden, inwieweit eine 
gezielte Ansprache für Aufstockungen im Bestand sinnvoll ist. 
 
Pauschale Aussagen zum Erfolg beziehungsweise Verhältnis von Aufwand und Ertrag sind im Voraus 
aber kaum möglich, da die jeweiligen Voraussetzungen für Aufstockungen im Bestand sehr unter-
schiedlich sind. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse, baulichen Gegebenheiten, städtebaulichen Si-
tuation wird es sich in der Regel immer um Einzelfalllösungen handeln werden. 
 
Die Erfahrungen des Baulückenprogramms zeigen, dass trotz aktuell sehr günstiger Ausgangsvo-
raussetzungen (Finanzierung, Wohnungsmarkt, i.d.R. Baurecht nach § 34 BauGB) ein gewisser Teil 
an möglichen Vorhaben sich nicht für den Markt mobilisieren lässt. Gründe hierfür sind in vielen Fäl-
len komplexe Eigentumsverhältnisse oder generelles Desinteresse der jeweiligen Eigentümer. 
 
Zu 4) 
 
Generell sind die Anreize für die Schaffung von Wohnraum durch Aufstockung, Nachverdichtung im 
Bestand aktuell sehr hoch: Der Kölner Grundstücksmarkt ist seit Jahren sehr eng, die Nachfrage nach 
Wohnraum und das Mietpreisniveau kontinuierlich steigend bei gleichzeitig günstigen Finanzierungs-
möglichkeiten. 
 
In Abwägung aller Belange muss aber auch bedacht werden, dass die Anforderungen an ein hoch-
wertiges Stadtbild gleichermaßen gewahrt bleiben und gerade in heterogenen Bestandssituationen 
(z.B. hinsichtlich Gebäudehöhen) keine nachbarrechtlichen Konflikte oder Planerfordernisse ausge-
löst werden. 
 
Parallel dazu bestehen neben der Wohnraumförderung des Landes für mietpreisgebundenen Woh-
nungsneubau verschiedene Förderprogramme im Rahmen der energetischen Modernisierung, wel-
che auch für Aufstockungen zur Anwendung kommen könnten. 
 
Ergänzend könnte eine Intensivierung der Bauherrenberatung und die Kommunikation von Beispiel-
projekten und deren Erfolgsfaktoren (Best-Practice) gegebenenfalls die Hürden für entsprechende 
Projekte senken und Eigentümer zum Engagement bewegen. Flankiert werden könnte das neben der 
Ausschöpfung planungs- und bauordnungsrechtlicher Beurteilungsspielräume für die häufig schwierig 
gelagerten Einzelfälle durch flexible Lösungen zum Stellplatznachweis. Mit der Novellierung der Lan-
desbauordnung haben die Kommunen hier einen deutlich größeren Gestaltungsspielraum erhalten.  
 
Grundsätzlich ist daneben auch immer ein kommunales Zuschussprogramm für Baulückenschließun-
gen/Aufstockungen denkbar, sofern das im städtischen Haushalt dargestellt werden kann.  
 
 
 
Gez. Höing