Gesetzliche Vorkaufsrechte gemäß §§ 24 ff Baugesetzbuch

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
III/23/230 
230/31 
Vorlagen-Nummer  23.02.2021 
 0487/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 01.03.2021 
 
Gesetzliche Vorkaufsrechte gemäß §§ 24 ff Baugesetzbuch 
hier: Erfahrungsbericht für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020 
Die Stadt Köln macht seit dem 01.02.2018 nach über 20-jähriger Pause wieder von der Möglichkeit 
der Vorkaufsrechtsausübung gemäß §§ 24 ff BauGB Gebrauch. Hierzu veröffentlicht die Verwaltung 
jährlich einen Erfahrungsbericht.  
 
Sachstand für den Berichtszeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2020 
 
Die Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch setzt voraus, dass ein Vorkaufsrecht nicht 
besteht bzw. die Kommune auf deren Gebiet das Grundstück liegt, hiervon nicht oder nicht rechtzeitig 
Gebrauch macht.  
 
Um die Eintragung im Grundbuch zu ermöglichen, übersenden die Notariate daher Verkaufsmitteilun-
gen an die Stadt Köln und beantragen zugleich die Erteilung eines sog. Negativattests. Die Ver-
kaufsmitteilungen beziehen sich oftmals auf mehr als nur ein Flurstück.  
 
Für die Vorkaufsrechtsprüfung ist aber jedes Flurstück gesondert zu prüfen, da für jedes einzelne 
Flurstück ein Vorkaufsrecht ausgelöst werden könnte. Dies ist insbesondere auch deshalb erforder-
lich, weil für die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt zwingend die Vorlage eines Negativat-
tests für jedes betroffene Grundbuchblatt verlangt wird. Deshalb werden Flurstücke aus einem 
Grundbuchblatt zu einem Verkaufsvorgang zusammengefasst, der die Grundlage für die Ausstellung 
des Negativattests darstellt. So wird sichergestellt, dass die formellen Voraussetzungen zum Vollzug 
beim Grundbuchamt erfüllt werden und die Aufhebung der Grundbuchsperre durch das gesetzliche 
Vorkaufsrecht für den Verkaufsvorgang zeitnah erfolgt.  
 
Im Folgenden wird zwischen der Anzahl der  
 mitgeteilten Verkaufsmitteilungen (= Anzahl der notariellen Verträge),  
 sich daraus ergebenden Verkaufsvorgänge (= Anzahl der Grundbuchblätter, auf die sich die 
mit diesen Verträgen erfassten Grundstücke verteilen) und  
 zu prüfenden Flurstücke (Anzahl der von diesen Verträgen erfassten Flurstücke)  
unterschieden. 
 
Im Berichtszeitraum sind der Verwaltung insgesamt 2.347 (2.645) Verkaufsmitteilungen zur Prüfung 
vorgelegt worden. Diese Verkaufsmitteilungen umfassten insgesamt 2.554 (3.022) Verkaufsvorgänge, 
daraus resultierten 4.022 (4.826) zu prüfende Flurstücke. Die Angaben in Klammern geben jeweils 
die Zahlen des Vorjahres wieder. 
 
Diese gliedern sich wie folgt: 
 
a) Verkaufsvorgänge, in denen die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts nicht vorlagen:

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Im Berichtszeitraum wurden insgesamt 2.303 (2.710) Verkaufsvorgänge geprüft, bei denen die Vo-
raussetzungen des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht vorlagen und ein Negativattest ausgestellt wur-
de. 
 
b) Verkaufsvorgänge, bei denen die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts vorlagen: 
 
Bei den restlichen 251 (312) Verkaufsvorgängen waren die Voraussetzungen des gesetzlichen Vor-
kaufsrechts erfüllt.  
 
In 16 (15) Fällen wurde das Vorkaufsrecht unmittelbar ausgeübt. Dabei handelte es sich um Flächen 
für den Gemeinbedarf (öffentliche Verkehrs- und Grünflächen) mit insgesamt 24.851 m². 
 
In 44 (74) Fällen wurde eine Abwendungsvereinbarung nach § 27 Abs. 1 BauGB abgeschlossen, so 
dass das stadtentwicklungspolitische Ziel, nämlich die Bebauung von brachliegenden Grundstücken 
durch eine einvernehmliche vertragliche Regelung mit den Kaufenden der Grundstücke, erreicht wer-
den konnte. So konnte ein Eingriff in Form der Ausübung des Vorkaufsrechts vermieden/abgewendet 
werden. Im Jahr 2020 wurde in allen Fällen, in denen der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung 
durch die Verwaltung angeboten wurde, dieses durch die Käuferinnen und Käufer auch angenom-
men. Im Anschluss wurde dann ein Negativattest erteilt. 
 
In 15 Fällen wurden Grundstücke veräußert, die im Geltungsbereich der Satzung zur Erhaltung der 
Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet Severinsviertel in der Kölner Innen-
stadt liegen. In diesen Fällen lagen die Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vor, 
so dass entsprechende Negativatteste zu erteilen waren. Sofern in solchen Fällen die Voraussetzun-
gen zur Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegen, steht auch hier den Kaufenden das Recht auf Ab-
wendung gemäß § 27 Abs. 1 BauGB zu. In diesen Fällen werden die mit den Kaufenden zu vereinba-
renden Bedingungen mit dem Amt für Stadtentwicklung und Statistik abgestimmt.  
 
In 176 (223) Verkaufsvorgängen wurde vom Vorkaufsrecht trotz Bestehen kein Gebrauch gemacht 
und ein Negativattest ausgestellt. Die Gründe hierfür waren, dass  
 die tatsächliche Bebauung der Grundstücke zum Beispiel bereits durch einen Bauträgerver-
trag und die darin enthaltenen Bauverpflichtungen nebst Vertragsstrafen sichergestellt wurde, 
 die betroffenen Grundstücke faktisch für eine Wohnbebauung nicht in Frage kamen oder 
 laut der zu beteiligenden Dienststellen keine Notwendigkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts 
bestand. 
 
Bewertung und Ausblick 
 
Nach wie vor ist Köln eine wachsende Metropole mit stetig steigenden Bevölkerungszahlen. Die Lage 
auf dem Kölner Immobilienmarkt ist weiterhin stark angespannt. Auf gesamtstädtischer Ebene liegt 
der jährliche Preisanstieg für Wohnungsbaugrundstücken derzeit im Durchschnitt bei über 15 %.  
 
Dieser Preisanstieg und auch die Corona-Pandemie sind verantwortlich für die sinkende Zahl abge-
schlossener Grundstückskaufverträge.  
 
Die nachfolgende Tabelle verdeutlicht die Entwicklung der gesamten Kaufvertragszahlen für bebaute 
und unbebaute Grundstücke und für Wohnungseigentum in Köln im Zeitraum 2013 bis 2020.

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Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; für das Jahr 2020 sind geringfügige Modifikationen 
aufgrund von Nachmeldungen möglich. 
 
Das Instrument des gemeindlichen Vorkaufsrechts dient in erster Linie der Vermeidung von Boden-
spekulationen im Stadtgebiet Köln. Es wird damit verhindert, dass Grundstücke zu Spekulationszwe-
cken nicht bebaut werden und lediglich als Wertanlage dienen.  
 
Auffällig ist, dass seit Anfang des Jahres 2021 die Bereitschaft der Kaufenden zum Abschluss einer 
Vereinbarung zur Abwendung des Vorkaufsrechts abnimmt. Dies könnte darauf hindeuten, dass ver-
mehrt Grundstückskäufe zum Zwecke der Bodenspekulation erworben werden sollen. Aufgrund der 
ungewissen Entwicklung der Finanzmärkte wäre dieses Vorgehen erklärbar. Umso wichtiger ist es 
daher, weiterhin die Möglichkeiten, die der Gemeinde zur Schaffung von Wohnraum mit Hilfe des 
Vorkaufsrechts zur Verfügung stehen, anzuwenden und auszuschöpfen.  
 
Weiterhin bestätigt sich, dass durch die Ausübung des Vorkaufsrechts dringend benötigte Flächen für 
öffentliche Zwecke, hier insbesondere öffentliche Verkehrs- und Grünflächen, auch da, wo bisherige 
Ankaufversuche gescheitert sind, unkompliziert in das Eigentum der Stadt Köln übergeleitet werden 
können. 
 
 
Gez. Blome