Vorrangige Nutzung des Erbbaurechts bei der Veräußerung städtischer Grundstücke für den Wohnungsbau

Anlage 1 
 
 
A) Vorhaben mit vertraglich begrenzter Mietpreisentwicklung, die bezahlbares 
Wohnen und eine gute soziale Mischung ermöglichen / 1,5%-Modell 
 
 
Erbbauzinssatz:     1,5 % p.a. 
Anteil geförderter Wohnungsbau:  mindestens 30% 
Anteil preisgedämpfter Wohnungsbau: mindestens 20% 
Anteil freifinanzierter Wohnungsbau: maximal 50% 
 
Mietpreisprognose aufgrund der Entwicklung in Köln in den letzten Jahren 
Geförderter 
Wohnungsbau: 
durchgehend 1,5% Steigerung p.a.  
gemäß der derzeit gültigen Wohnungsbauförderung 
Preisgedämpfter 
Wohnungsbau: 
durchgehend 1,14% Steigerung p.a.  
gem. Verbraucherpreisindex (Mittel der letzten 5 Jahre) 
Freifinanzierter 
Wohnungsbau: 
anfangs: 0% Steigerung 
Statistisch findet in den ersten Jahren bei Neubauten 
keine Mietpreissteigerung statt, da die Miete üblicher 
Weise bereits über der ortsüblichen Miete liegt. 
 ab 8. Jahr: 1,5% Steigerung p.a.  
prognostizierte Entwicklung der ortsüblichen Miete 
 
 
B) Vorhaben mit überwiegend freifinanziertem Wohnungsbau und allgemeiner 
Mietpreisentwicklung / 4%-Modell 
 
 
Erbbauzinssatz:     4 % p.a. 
Anteil geförderter Wohnungsbau:  0% bis < 30% 
Anteil preisgedämpfter Wohnungsbau: 0% bis < 20% 
Anteil freifinanzierter Wohnungsbau: >50% bis 100% 
 
Mietpreisprognose aufgrund der Entwicklung in Köln in den letzten Jahren 
Geförderter 
Wohnungsbau: 
anfangs: 1,5% Steigerung p.a.  
gemäß der derzeit gültigen Wohnungsbauförderung 
ab 21. Jahr: alle 3 Jahre 15% Steigerung  
max. Anpassung nach BGB (bis ortsübliche Miete erreicht 
ist) 
ab 33. Jahr: 1,5% Steigerung p.a. 
prognostizierte Entwicklung der ortsüblichen Miete 
Preisgedämpfter 
Wohnungsbau: 
anfangs: 1,14% Steigerung p.a.  
gem. Verbraucherpreisindex (Mittel der letzten 5 Jahre) 
ab 15. Jahr: alle 3 Jahre 15% Steigerung  
max. Anpassung nach BGB (bis ortsübliche Miete erreicht 
ist) 
ab 19. Jahr: 1,5% Steigerung p.a. 
prognostizierte Entwicklung der ortsüblichen Miete 
Freifinanzierter 
Wohnungsbau: 
anfangs: 0% Steigerung 
Statistisch findet in den ersten Jahren bei Neubauten 
keine Mietpreissteigerung statt, da die Miete üblicher 
Weise bereits über der ortsüblichen Miete liegt. 
 ab 8. Jahr: 1,5% Steigerung p.a. 
prognostizierte Entwicklung der ortsüblichen Miete

A) Vorhaben mit vertraglich begrenzter Mietpreisentwicklung, die bezahlbares Wohnen 
und eine gute soziale Mischung ermöglichen / 1,5%-Modell 
 
  
B) Vorhaben mit überwiegend freifinanziertem Wohnungsbau und allgemeiner 
Mietpreisentwicklung / 4%-Modell 
 
  
WB = Wohnungsbau

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
III/23/230 
 
Vorlagen-Nummer 12.06.2020 
 1799/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 18.06.2020 
 
Vorrangige Nutzung des Erbbaurechts bei der Veräußerung städtischer Grundstücke für den 
Wohnungsbau 
Ausgangslage und Zielsetzung: 
 
Der Rat hat am 22.09.2016 (Session-Nr. 1775/2016) die Zielsetzung und die Grundsätze der Ver-
marktung städtischer Wohnungsbaugrundstücke festgelegt. Durch den damaligen Beschluss wurde 
der Erreichung stadtentwicklungspolitischer Ziele der Vorrang gegenüber der Erzielung von Einnah-
men eingeräumt. Die Konzeptausschreibung wurde zur Regel und die Direktvergabe zur Ausnahme, 
die zur Anwendung kommen soll, wenn ein Alleinstellungsmerkmal vorliegt. Weiter wurden Vergaben 
nach Höchstpreis auf die Fälle beschränkt, in denen eine Konzeptausschreibung unverhältnismäßig 
ist und auch die Voraussetzungen für eine Direktvergabe nicht vorliegen.  
 
Aufgrund der seither gewonnenen Erkenntnisse sollte an der 2016 beschlossenen Ausrichtung der 
Vermarktung von Grundstücken an stadtentwicklungspolitischen Zielen festgehalten werden. Ergän-
zend sollte darüber hinaus bei der Veräußerung von Wohnungsbaugrundstücken  
 der Einräumung von Erbbaurechten für Mehrfamilienhaus-Grundstücke Vorrang vor dem Ver-
kauf eingeräumt werden und dabei 
 die Vergabe der Erbbaurechte grundsätzlich durch Konzeptausschreibungen und ausnahms-
weise bei Vorliegen eines Alleinstellungsmerkmals als Direktvergabe erfolgen. 
 
Das Instrument des Erbbaurechtes existiert in seiner jetzigen Ausprägung seit über 100 Jahren und 
wurde in dieser Zeit auch in Köln in vielfältiger Weise genutzt. In den letzten Jahren führte es jedoch 
ein Schattendasein, da die Konditionen angesichts der andauernden Niedrigzinsphase wenig attraktiv 
waren. Auch zeigte die Erfahrung, dass eine Krise wie z.B. die Insolvenz eines Erbbaurechtsneh-
menden oder die Zwangsversteigerung des Erbbaurechtes komplex und nur mit großem Aufwand 
beherrschbar ist.  
 
Gerade in Zeiten des Wachstums und damit einhergehender Wohnungsknappheit im öffentlich geför-
derten und preisgedämpften Segment kommt den Vorteilen des Erbbaurechtes jedoch besondere 
Bedeutung zu: 
 
 Das kommunale Grundvermögen bleibt erhalten und wird für nachfolgende Generationen ge-
sichert. 
 Die vereinbarte Nutzung kann über die gesamte Vertragslaufzeit festgeschrieben werden (im 
Unterschied zu maximal 30 Jahren bei Grundstücksverkäufen). 
 Nach Ende der Vertragslaufzeit kann die Nutzung des Grundstücks neu festgelegt werden. 
 Für die Stadt ergeben sich regelmäßige, planbare Einnahmen. 
 Für die Erbbaurechtsnehmenden entstehen geringere Gesamtinvestitionen. 
 Die Grundversorgung von Wohnungen im öffentlich geförderten und preisgedämpften Seg-
ment wird von der Stadt Köln im Rahmen der Vergabe von städtischen Grundstücken direkt 
gesteuert werden.

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Konzept 
 
Um das Instrument des Erbbaurechtes dort einzusetzen, wo seine Vorteile den größten stadtentwick-
lungspolitischen Nutzen bringen, soll es bei der Veräußerung von städtischen Grundstücken, die für 
die Errichtung von Mehrfamilienhäusern vorgesehen sind, vorrangig zum Einsatz kommen.  
 
Damit die Einräumung von Erbbaurechten erfolgreich ist, bedarf es eines in sich schlüssigen Kon-
zepts, das attraktiv, effizient und rechtssicher ist. Dies kann durch die Anwendung folgender Konditio-
nen gewährleistet werden: 
 
a) Für Vorhaben, die mindestens 30% geförderten und 20% preisgedämpften Wohnungsbau 
realisieren, gilt ein jährlicher Erbbauzinssatz von 1,5% des nutzungsorientierten Verkehrs-
werts. Dabei bestehen folgende Anforderungen: 
 
• Die Miete der aus der Förderung entlassenen Wohnungen darf auch während der restli-
chen Laufzeit des Erbbaurechtes nur gemäß den jeweils geltenden Wohnungsbauförder-
richtlinien angehoben werden (derzeit 1,5% jährlich). 
• Für den preisgedämpften Wohnungsbau gilt bei der Eingangsmiete eine Höchstgrenze 
von maximal 10 €/m² kalt. Mieterhöhungen sind während der gesamten Laufzeit nur ge-
mäß der Entwicklung des Verbraucherpreisindex zulässig. 
• Die Anfangsmiete der freifinanzierten Wohnungen wird nicht vorgegeben. Ansonsten un-
terliegen die freifinanzierten Wohnungen den jeweiligen gesetzlichen Regelungen (derzeit 
z.B. der Mietpreisbremse). 
• Für die vorstehenden vertraglichen Auflagen hinsichtlich der Miethöhe und ihrer Anpas-
sung während der Vertragslaufzeit erfolgt eine dingliche Sicherung im Grundbuch als ech-
ter Vertrag zugunsten Dritter. 
 
b) Der Erbbauzins für die Neubegründung sonstiger Wohnungsbau-Erbbaurechte beträgt 
grundsätzlich 4% p.a. 
 
c) Allgemeine Konditionen für a) und b): 
 
• Die Laufzeit der Erbbaurechte beträgt 80 – 99 Jahre. Eine weitere Verlängerung ist 
grundsätzlich möglich, wenn stadtentwicklungspolitische Gründe dem nicht entgegenste-
hen. 
• Die Beleihung der Erbbaurechte wird auf max. 70% des Verkehrswertes begrenzt. 
• Eine Entschädigung der Aufbauten erfolgt bei Zeitablauf zu 2/3 des Verkehrswertes. Bei 
Heimfall wird keine Entschädigung gezahlt. 
• Der Stadt Köln wird ein vertragliches Vorkaufsrecht für den möglichen Verkauf des Erb-
baurechts eingeräumt. 
• Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wird ausgeschlossen. 
 
 
Erläuterung: 
 
a) Bewertungsgrundlage 
 
Ausgangswert für eine Erbbaurechtsbestellung ist der von der kommunalen Bewertungsstelle er-
mittelte nutzungsorientierte Verkehrswert. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt unter Berück-
sichtigung der durch das Baurecht, durch Vorgaben der Stadt oder aufgrund der Nutzungsabsich-
ten des Erwerbenden zu erwartenden Bebauung. Die Wertermittlung berücksichtigt auch mögliche 
Wertbeeinflussungen aufgrund der vorgegebenen oder geplanten Quote für öffentlich geförderten 
und preisgedämpften Wohnungsbau (in der Regel insgesamt 50%, ausnahmsweise bis zu 100% 
öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau, wenn die individuellen Gegebenheiten 
dies zulassen). Auch etwaige Bauerschwernisse werden bei der Wertfindung einbezogen.

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b) Mieten 
 
Die Miete der aus der öffentlichen Förderung entlassenen Wohnungen darf auch während der rest-
lichen Laufzeit des Erbbaurechtes nur gemäß den jeweils geltenden Wohnungsbauförderrichtlinien 
angehoben werden (derzeit 1,5% jährlich). 
 
Für den preisgedämpften Wohnungsbau gilt bei den Eingangsmieten eine Höchstgrenze von ma-
ximal 10 €/m² kalt. Mieterhöhungen sind während der gesamten Laufzeit nur gemäß § 557 b BGB 
unter Berücksichtigung des Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundes-
amt berechnet und veröffentlicht, zulässig. Ausgangswert ist der Verbraucherpreisindex zum Zeit-
punkt des Erstbezugs.  
 
Die Anfangsmiete der freifinanzierten Wohnungen wird nicht vorgegeben. Ansonsten unterliegen 
die freifinanzierten Wohnungen den jeweiligen gesetzlichen Regelungen (derzeit z.B. der Miet-
preisbremse). 
 
Für die vorstehenden vertraglichen Auflagen hinsichtlich der Miethöhe und ihrer Anpassung wäh-
rend der Vertragslaufzeit erfolgt eine dingliche Sicherung im Grundbuch als echter Vertrag zuguns-
ten Dritter. 
 
c) Erbbauzinssatz 
 
Für Vorhaben mit einer Mindestquote von 30% öffentlich gefördertem und 20% preisgedämpften 
Wohnungsbau soll ein Erbbauzinssatz von 1,5% p.a. des nutzungsorientierten Verkehrswertes gel-
ten. Um eine gute soziale Mischung der Vorhaben zu erreichen, soll die Quote für öffentlich geför-
derten und preisgedämpften Wohnungsbau insgesamt in der Regel 50% nicht überschreiten. 
 
Ausnahmsweise sind bis zu 100% öffentlich geförderter und preisgedämpfter Wohnungsbau mög-
lich, wenn die individuellen Gegebenheiten dies zulassen. Eine weitere Absenkung des Erbbau-
zinssatzes erfolgt dann nicht, jedoch eine Berücksichtigung beim nutzungsorientierten Verkehrs-
wert (vgl. unter a)). 
 
Die übrigen Wohnflächenanteile werden im frei finanzierten Wohnungsbau genutzt. 
 
Sollte aufgrund projektbezogener Besonderheiten überwiegend freifinanzierter Wohnungsbau (> 
50%) realisiert werden, gilt ein Erbbauzinssatz von 4% p.a. 
 
Eine weitere Abstufung des Erbbauzinssatzes erfolgt nicht. 
 
Bei einer signifikanten Entwicklung auf dem Kapitalmarkt wird die Verwaltung dem Rat eine ent-
sprechende Anpassung der Erbbauzinssätze vorschlagen. 
 
 
Die Kombination von Erbbaurecht mit Wohnungs- und Teileigentum bringt einige Probleme mit sich, 
insbesondere bei der Ausübung des Heimfallrechtes. Daher wird die Begründung von Wohnungs- 
und Teileigentum grundsätzlich ausgeschlossen. 
 
Die Auswirkungen des vorgeschlagenen Modells für eine Förderung bezahlbaren Wohnens sind als 
Anlage 1 dargestellt. Die dort dargestellten Prognosen für eine Beschränkung der Mieterhöhungen im 
geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau während der gesamten Laufzeit bei einem Erbbau-
zins von 1,5% (A) und für eine allgemeine Mietpreisentwicklung bei einem Erbbauzins von 4 % (B) 
belegen, dass mit den vorgeschlagenen Rahmenbedingungen eine nachhaltige Dämpfung der Mieten 
erreicht werden kann.

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Haushaltsmäßigen Auswirkungen: 
 
Beim Verkauf eines Grundstücks wird der Verkaufspreis einmalig als investive Einzahlung verein-
nahmt. Soweit der Verkaufspreis über dem Bilanz- oder Buchwert liegt, wird der überschießende An-
teil der Allgemeinen Rücklage zugeführt.  
 
Die Vergabe eines Erbbaurechtes hat zur Folge, dass über einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren jähr-
lich konsumtive Erträge erzielt werden. Diese sind bezogen auf die gesamte Laufzeit in der Summe 
höher als die einmalige Einzahlung beim Verkauf. Auch fließen die Erträge regelmäßig, sind daher 
planbar und gewährleisten damit finanzwirtschaftliche Planungssicherheit.  
 
Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass das Grundstück im Eigentum der Stadt bleibt, so dass nach Ab-
lauf des Erbbaurechtes entweder ein neues Erbbaurecht bestellt, das Grundstück verkauft oder an-
derweitig genutzt werden kann. 
 
Die vorrangige Nutzung des Erbbaurechts ist daher neben den oben genannten stadtentwicklungspo-
litischen Gründen auch finanzpolitisch vorteilhalt. 
 
Die Höhe der Verschiebung von dem investiven in den konsumtiven Bereich aufgrund der vorrangi-
gen Nutzung des Erbbaurechtes ist abhängig vom Wert und von der Anzahl der veräußerten Grund-
stücke. Sie lässt sich wegen fehlender Erfahrungswerte aktuell noch nicht abschätzen.  
 
 
Weiteres Vorgehen: 
 
Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung ist vorgesehen, das oben dargestellte Konzept nach der 
Sommerpause dem Rat zur Entscheidung vorzulegen.  
 
Gez. Blome