Förderung von Wohnungen mit Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen und der Stadt Köln im Jahr 2016 (Mitteilung 0563/2017), Sitzung des Ausschusses für Soziales und Senioren am 09.03.2017, ergänzende Mitteilung 1198/2017 zur Sitzung am 27.04.2017)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
V/56 
V/56/561/2 
Vorlagen-Nummer  22.06.2017 
 1967/2017 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Sitzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 22.06.2017 
 
Förderung von Wohnungen mit Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen und der Stadt Köln im 
Jahr 2016 (Mitteilung 0563/2017), Sitzung des Ausschusses für Soziales und Senioren am 
09.03.2017, ergänzende Mitteilung 1198/2017 zur Sitzung am 27.04.2017) 
In der Sitzung am 27.04.2017 wurden folgende Fragen zu der Vorlage unter TOP 7.3 gestellt: 
 
a) Der Ausschussvorsitzende RM Herr Paetzold stellt fest, dass die hohe Zahl von 542 Wohnungen 
aus der Sozialbindung gefallen sei. Wieso kaufe man keine Sozialbindungen an, obwohl doch noch 
Geld übrig sei. Er fragt, mit welchen Kosten dies verbunden sei und ob sich dies lohne oder zu teuer 
sei. Des Weiteren ergebe sich die Frage, wie hoch denn die Kosten für die Stadt seien, wenn die 
Menschen durch Mieterhöhungen durch Ablauf der Sozialbindungen auf Transferleistungen angewie-
sen seien.  
b) RM Herr Detjen bittet darum eine Frage hinzuzufügen: Es gebe ja eine Übersicht von den Woh-
nungen, welche aus den Sozialbindungen bis 2020 herausfallen. Die Zahl steige noch weiter an. 
Nächstes Jahr seien es ca. 700 Wohnungen. Könne man die Fragen auch hierauf rekapitulieren. 
 
Antworten der Verwaltung in Ergänzung der mündlichen Erläuterungen in der Sitzung 
 
a) Zur Frage des Bindungsankaufes 
Das 2016 ausgelaufene städtische Wohnungsbauförderungsprogramm sah als einen Fördertatbe-
stand den Ankauf von Mietpreis- und Belegungsbindungen vor.  
Wie schon die mangels Nachfrage aufgegebenen früheren Ankaufprogramme des Landes und der 
Stadt, stieß auch das erneute Förderangebot nicht auf das Interesse der Wohnungswirtschaft. 
 
Vorrangig mit der GAG Immobilien AG angestellte Überlegungen führten nicht zu einem für beide 
Seiten akzeptablen Ankaufmodell. Entweder war der angedachte finanzielle Anreiz für normal attrak-
tive Wohnungen zu gering oder es war zu befürchten, dass die angebotenen Wohnungen wegen der 
Lage und/oder des baulichen Zustandes nur schwer vermittelbar sein werden. Auch die Sozialraum-
verträglichkeit des Standortes erschien teilweise fraglich. Ein Ende 2013 mit der GAG entwickeltes 
Ankaufmodell war vielversprechend, wurde aber aufgrund einer erst nachträglich erkennbar gewor-
denen Fördermöglichkeit des Landes letztlich nicht umgesetzt. 
 
Demzufolge wurden die im Haushaltsjahr 2012 für diesen Fördertatbestand bereitgestellten Mittel von 
1 Mio. EUR nicht verausgabt. Der Betrag stand in dem am 17.12.2013 vom Rat beschlossenen er-
gänzenden neuen Fördermodell „Investitionskostenzuschuss“ mit zur Verfügung. 
 
Nachdem Ende 2013 bekannt geworden war, dass aus der Modernisierung der Wohnanlage der 
Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln WSK in Marienburg für die betroffenen 193 Mieterinnen 
und Mieter ganz erhebliche Mieterhöhungen folgen werden (seinerzeit kalkulierte neue Netto-
Kaltmiete 8,10 EUR), trat die Verwaltung an die Stadtwerke Köln mit dem Vorschlag heran, zumindest 
für einen Teil der Mieterinnen und Mieter eine längerfristig tragbare Miete durch den Einsatz städti-
scher Mittel sicherzustellen. Mit einem Gesamtzuschuss von 908.800 EUR wurden Mietpreis- und

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Belegungsbindungen an 55 Wohnungen angekauft. Der Förderbetrag je Wohnung betrug ca. 16.500 
EUR. 
 
Weitere Bindungsankäufe erfolgten nicht (Mitteilung der Verwaltung 3752/2014 zur Sitzung am 
15.01.2015 und ergänzende Mitteilung 518/2015 zur Sitzung am 05.03.2015). 
 
Dennoch beabsichtigt die Verwaltung bei Weiterführung des kommunalen Wohnungsbauförderungs-
programmes nach jetzigem Überlegungsstand mit Blick auf den abzusehenden Rückgang des Be-
standes an öffentlich geförderten Mietwohnungen, diesen Förderbaustein mit gleichem Mittelvolumen 
beizubehalten.  
Eine realistische Möglichkeit, im Altbestand der nach den Wohnungsbaugesetzen bis 2001 geförder-
ten Sozialwohnungen, eine Verlängerung der Bindungen in wohnungswirtschaftlich beachtlichem Um-
fang zu erreichen, sieht die Verwaltung allerdings nicht. Die Bindungsdauer ist gesetzlich bestimmt 
und nicht verhandelbar. Eine zusätzliche Bindungszeit (Verlängerung) wäre vertraglich zu vereinba-
ren.  
Die engen gesetzlichen Bindungen mit Genehmigungs- und Meldepflichten, das komplizierte Kos-
tenmietprinzip und die grundsätzlich jährliche Zinserhöhung der öffentlichen Baudarlehen schränken 
die Verfügungsberechtigten stark ein und bedeuten für sie einen erheblichen Aufwand. Selbst nach 
vorzeitiger Mittelrückzahlung tritt eine Nachwirkungsfrist der Bindungen von regelmäßig zehn Jahren 
ein. Nach diesen Erfahrungen lehnen Investoren weitere langjährige Einschränkungen Ihrer Verfü-
gungsgewalt auch unter anderen Bedingungen regelmäßig ab. Zuschüsse in vertretbarer Höhe wer-
den nur in Einzelfällen eine Bindungsverlängerung bzw. einen Bindungsankauf ermöglichen. 
 
b) Zur Frage der finanziellen Auswirkungen für die Stadt Köln 
Im Rahmen der Vorbereitung des „Handlungskonzeptes Preiswerter Wohnungsbau“ hat die Verwal-
tung die Folgen des Bindungswegfalles im öffentlich geförderten Wohnungsbau eingehend unter-
sucht. Im Bereich des oben beschriebenen alten Fördersystems bleibt die Kostenmiete auch inner-
halb der Nachwirkungsfrist bis zum Bindungswegfall gültig. Anschließend ist die Miete nach dem 
Bestimmungen des BGB zu bilden. Die mietrechtlichen Schutzvorschriften schließen bei Bestands-
mietern einen sofortigen Übergang auf die im Regelfall deutlich höheren ortsüblichen Vergleichsmiete 
(etwa anhand des Kölner Mietspiegels) aus. Erhöhungsfristen und die Kappungsgrenze von derzeit 
15 % machen nur eine stufenweise Annährung an die -sich erhöhende- Vergleichsmiete möglich. 
Nach durchschnittlich 3 – 4 Mieterhöhungen kann die Vergleichsmiete erreicht werden. Je geringer 
die Kostenmiete, umso länger dauert die Anpassung. 
Es gibt keine gesicherten Erkenntnisse dazu, ob die Vermieter die rechtlichen Erhöhungsmöglichkei-
ten in vollem Umfang, nur teilweise oder überhaupt nicht ausschöpfen und wovon sie ihre Entschei-
dung abhängig machen. 
Im genossenschaftlichen Wohnen kann davon ausgegangen werden, dass das Nutzungsentgelt nur 
teilweise angepasst wird. 
Wohnungsgesellschaften und private Vermieter haben großes Interesse an der Erhaltung einer ge-
wachsenen funktionierenden Mieterstruktur, werden also auch Augenmerk auf die Tragbarkeit der 
Miete haben. Rechtsstreitigkeiten, Mietausfälle und Leerstände werden möglichst vermieden. 
Es kann nur in Ausnahmefällen vorkommen, dass Mieter im Zusammenhang mit einer Mietanpassung 
nach Bindungswegfall berechtigt werden, Transferleistungen zu beziehen. Bemessungsgröße ist das 
Einkommen und nicht die nach Deckung der Wohnkosten verbleibenden Mittel. Zu bedenken ist dabei 
auch, dass keinesfalls sicher ist, dass der Mieter im Zeitpunkt des Bindungswegfalles noch einkom-
mensmäßig zum berechtigten Personenkreis zählt.  
 
Gez. Dr. Rau