Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2022

Bestätigungsvermerk / 1 
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 
 
An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln 
 
Prüfungsurteile 
 
Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln , Köln,  
– bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung 
für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31.  Dezember 2022 sowie dem  
Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs - und Bewertungsmethoden – ge-
prüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für das 
Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft. 
 
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse 
 
• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den Vor-
schriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. 
den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen 
Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmä-
ßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Ver-
mögens- und Finanzlage des Betriebs zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertrags-
lage für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und 
 
• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des 
Betriebs. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem 
Jahresabschluss, entspricht den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bun-
deslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalge-
sellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Ri-
siken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.  
 
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen 
gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. 
 
Grundlage für die Prüfungsurteile 
 
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung 
mit § 317 HGB und §  103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer 
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. 
Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwor-
tung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ un-
seres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Betrieb unabhän-
gig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlic hen und berufsrechtlichen Vor-

Bestätigungsvermerk / 2 
schriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit die-
sen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnach-
weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jah-
resabschluss und zum Lagebericht zu dienen. 
 
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Betriebsausschusses für den Jah-
resabschluss und den Lagebericht 
 
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der 
den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. 
den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor-
schriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter 
Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen 
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs 
vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die 
sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als 
notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der 
frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist. 
 
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwort-
lich, die Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit zu beurteilen. Des Weite-
ren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der 
Betriebstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, 
auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit 
zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. 
 
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, 
der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen we-
sentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den Vorschriften der Eigen-
betriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deut-
schen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und die 
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetz-
lichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als 
notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den 
anzuwendenden Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein -
Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handels-
rechtlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die 
Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. 
 
Der Betriebsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozes-
ses des Betriebs zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Bestätigungsvermerk / 3 
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des 
Lageberichts 
 
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss 
als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstel-
lungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs 
vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei 
der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den Vorschriften der Eigenbetriebs-
verordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für 
Kapitalgesellschaften geltenden handelsrecht-lichen Vorschriften entspricht und die Chancen 
und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsver-
merk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht bein-
haltet. 
 
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine 
in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der 
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss-
prüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche 
Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesent-
lich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insge-
samt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlu sses und Lageberichts getroffenen wirt-
schaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. 
 
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische 
Grundhaltung. Darüber hinaus 
 
• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbe-
absichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen 
und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen 
Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere 
Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht 
aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrü-
gerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irrefüh-
rende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. 
 
• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses rele-
vanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten 
Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den ge-
gebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil 
zur Wirksamkeit dieser Systeme des Betriebs abzugeben.

Bestätigungsvermerk / 4 
• beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten 
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Ver-
treter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. 
 
• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebsleitung 
angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit so-
wie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsi-
cherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeut-
same Zweifel an der Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit auf-
werfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit 
besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben 
im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese An-
gaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen 
unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unse res Bestäti-
gungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegeben-
heiten können jedoch dazu führen, dass der Betrieb seine Betriebstätigkeit nicht mehr 
fortführen kann. 
 
• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlus-
ses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden 
Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beach-
tung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen 
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Be-
triebs vermittelt. 
 
• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Geset-
zesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Betriebs. 
 
• führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten 
zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigne-
ter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten 
Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen 
nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus 
diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten An-
gaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein 
erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zu-
kunftsorientierten Angaben abweichen.

Bestätigungsvermerk / 5 
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Um-
fang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfest-stellungen, einschließ-
lich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen. 
 
Düsseldorf, den 15. Dezember 2023 
 
 
EversheimStuible Treuberater GmbH 
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 
Steuerberatungsgesellschaft 
  
  
Schellhorn Semelka 
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 0560/2024 
Freigabedatum 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 
31.12.2022  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen 
(EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2022 fest. Das 
Jahresergebnis 2022 beläuft sich nach Ergebnisausgleich zulasten der Kernverwaltung 
(7.264.561,40 Euro) auf 0,00 Euro. 
2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 29.04.2024 
Finanzausschuss 06.05.2024 
Rat 16.05.2024

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme 7.264.561,40  € 
 Zuwendungen/Zuschüsse  (Ausschüttung Bauerneuerungsrücklage)  Nein  Ja 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge (Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln)   siehe Begründung 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
X  Nein 
 Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) 
 Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) 
 
 
 
Begründung:  
 
Der Jahresabschluss 2022 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus folgen-
den Anlagen: 
 
 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 
 Bilanz zum 31.12.2022, 
 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2022, 
 Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 
2022, 
 Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. 
 
Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich  
 
Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, 
kalkulatorischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungs-
weise Flächenverrechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und

3 
Abrechnungssystems wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwal-
tung und der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Ser-
vice“ der Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar 
der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – 
noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Die Flächenverrechnungspreise basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug 
der der jeweiligen Sparte zu zurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich 
ausgenommen sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungs-
aufwendungen sowie Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Be-
standteile eines Jahrergebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat 
der Stadt Köln unterliegen (Ergebnisverwendung). 
 
Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhal-
tungsmittel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft 
verbleiben und einer entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräuße-
rungsgewinne aus Grundstücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zu-
gutekommen sollen. 
 
Wirtschaftsplan 2022 
 
Der Erfolgsplan 2022 schließt im Vermietungsbereich mit einem ausgeglichenen Teil-
ergebnis, der für das Servicesegment prognostizierte und an die Kernverwaltung ab-
zuführende Überschuss betrug planmäßig 0,76 Mio. Euro.  
 
Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftspla-
nung bereitgestellten Instandhaltungsmittel in 2022 vollumfänglich aufgewandt werden 
und der Umstand, dass in 2022 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken 
eingeplant wurden, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädti-
schem Ergebnisausgleich genau Null Euro beträgt. 
 
Gew inn- und Verlust- beziehungsw eise Segmentrechnung 2022 / Ergebnisausgleich 
2022 
 
Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2022 abgeleitete Seg-
mentrechnung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Unter-
deckung von 3,16 Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von 4,10 
Mio. Euro. 
 
Wesentliche Ursachen der Unterdeckung im Vermietungssegment sind:  
 
 Mehrerlöse/Minderaufwendungen 
 
+     7,9 Mio. Euro Mehrerträge aus der Auflösung von Rückstellungen 
+   12,7 Mio. Euro unterplanmäßiger Abschreibungsaufwand 
+     1,1 Mio. Euro Saldo aus sonstigen Erträgen / Aufwendungen  
                              im Vermietungssegment

4 
 
 Mindererlöse/Mehraufwendungen 
 
-    24,9 Mio. Euro überplanmäßige Instandhaltungsaufwendungen 
 
Die Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich in 2022 auf 110,9 Mio. Euro. Sie set-
zen sich aus den Instandhaltungsausgaben und den aufwandswirksamen Effekten 
aus der Dotierung von Rückstellungen im Instandhaltungsbereich zusammen. 
 
Die Instandhaltungsausgaben betragen 72,1 Mio. Euro und erreichen damit nahezu 
das für den Substanzerhalt nach der KGSt notwendige Niveau (72,5 Mio. Euro;1,2 % 
der Objekt-Wiederbeschaffungswerte). Ein Abbau des Instandhaltungsstaus ist damit 
nicht verbunden. Die im Ergebnis überplanmäßigen Instandhaltungsaufwendungen 
sind ausschließlich auf die Dotierung von Rückstellungen für Brandschutzverpflichtun-
gen, für die Schadstoffbeseitigung, für die Sanierung der Abwasserkanalisation und 
anderes (insgesamt: 38,8 Mio. Euro) zurückzuführen. 
 
Die Unterdeckung im Betreuungssegment ist vor allem der verzögerten Umsetzung 
geplanter Projekte und - damit einhergehend – unterplanmäßiger Baubetreuungsho-
norare geschuldet. Trotz der Projektverzögerungen und den Honorareinbußen ruht die 
Projektarbeit der Gebäudewirtschaft in der Regel nicht. Sie wird in diesen Phasen in 
hohem Maße durch kommunal bedingte Zusatzarbeiten (unter anderem eine Vielzahl 
von zu beantwortenden Anfragen aus Verwaltung und Politik) geprägt. 
 
Auf die detaillierte Herleitung der Segmentergebnisse im Anhang (S. 10 f.) und die Er-
läuterungen im Lagebericht (insbesondere S. 9 ff. und S. 35 ff.) wird verwiesen. 
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2022 ein Ausgleichsanspruch der 
Gebäudewirtschaft gegenüber der Kernverwaltung von 7,26 Mio. Euro, der in der Bi-
lanz der Gebäudewirtschaft unter den „Sonstigen Vermögensgegenständen“ ausge-
wiesen wird.  
 
Jahresergebnis 2022  
 
In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2022 keine Gewinne 
aus der Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da auch die tatsächlichen Instandhal-
tungsaufwendungen (110,93 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungs-
preisermittlung 2022 kalkulatorisch berücksichtigten Plan-Instandhaltungsaufwendun-
gen (86,97 Mio. Euro) überschritten haben, beträgt das erzielte Jahresergebnis nach 
Ergebnisausgleich genau Null Euro.  
 
 
Eigenkapitalquote 
 
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investiti-
onszuschüsse beträgt wie im Vorjahr 27,0 % . Ohne Einbeziehung des Sonderpostens 
für Investitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bi-
lanzsumme - zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 % (31.12.

5 
2021: 9,1%)  
 
Test der Wirtschaftsprüfer / Abschließender Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt 
 
Der Jahresabschluss zum 31.12.2022 und der Lagebericht 2022 wurden vom Ab-
schlussprüfer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk verse-
hen. 
 
Anlagen

GuV 
2021 2022 2022 
EUR EUR EUR 
1. Umsatzerlöse 
a) aus der Hausbewirtschaftung 293.153.031,74 346.305.131,98 
b) aus Betreuungstätigkeit 61.779.589,63 63.689.534,66 
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.594.174,19 1.880.314,61 
357.526.795,56 411.874.981,25 
2. Verminderung (-) / Erhöhung (+)  
des Bestands an unfertigen Leistungen 7.957.788,39 4.226.587,68 
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 2.277.105,68 2.570.297,59 
4. Sonstige betriebliche Erträge 17.363.932,74 8.423.821,44 
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 224.752.364,08 264.653.686,15 
b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 44.271.947,39 44.769.669,83 
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 3.467.881,35 4.094.374,79 
6. Personalaufwand 
a) Löhne und Gehälter 36.065.963,65 38.019.945,56 
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen 12.146.763,94 12.274.170,28 
für Altersversorgung und für Unterstützung 
davon für Altersversorgung: EUR 4.855.193,84 (Vorjahr: EUR  5.003.299,19) 
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- 40.510.628,26 
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 25.887.165,63 -10.234.931,02 30.275.697,24 
zum Anlagevemögen: EUR 10.234.931,02 (Vorjahr: EUR 9.073.763,42) 
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 15.910.754,87 16.505.648,98 
9. Erträge aus Finanzanlagen 1.746.416,28 4.793.419,40 
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 273.127,80 3.841.583,35 
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: 
EUR 3.807.236,00 (Vorjahr: EUR 178.861,00) 
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 24.640.186,92 25.134.810,73 
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: 
EUR 1.638,00 (Vorjahr: EUR 1.399.858,00) 
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 2.138,62 2.687,15 
13. Ergebnis nach Steuern 0,00 0,00 
14. Jahresüberschuss 0,00 0,00 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
GEWINN- UND VERLUSTRECHUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS ZUM 31. DEZEMBER 2022

Bilanz 
Aktiva Passiva 
31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 
EUR EUR EUR EUR 
A. Anlagevermögen A. Eigenkapital 
 I.   Immaterielle Vermögensgegenstände      I.   Stammkapital 1.000.000,00 1.000.000,00 
          Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und      II.  Kapitalrücklage 113.394.108,45 137.910.622,64 
          ähnliche Rechte und Werte 332.299,00 393.473,00      III. Gewinnrücklage 
332.299,00 393.473,00           1. Bauerneuerungsrück lage 2.572.622,38 2.572.622,38 
 II.  Sachanlagen           2. andere Gewinnrücklagen 66.605.094,11 66.605.094,11 
       1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Ba uten 1.770.770.432,27 2.122.628.702,64      IV. Jahresüberschuss 0,00 0,00 
       2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 4.109.035,08 183.571.824,94 208.088.339,13 
       3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 8.875.873,89 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse 
       4. Bauten auf fremden Grundstücken 25.818.556,00 55.577.020,00       zum Anlagevermögen 491.587.651,25 560.103.634,46 
       5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 37.645.510,00 34.346.676,00 491.587.651,25 560.103.634,46 
       6. Anlagen im Bau 450.228.357,39 390.668.218,41 
       7. Bauvorbereitungskosten 52.619.455,15 42.452.806,08 C. Rückstellungen 
2.350.067.219,78 2.658.658.332,10          Sonstige R ückstellungen 108.016.116,26 138.756.713,18 
108.016.116,26 138.756.713,18 
 III. Finanzanlagen D. Verbindlichkeiten 
          Andere Finanzanlagen 40.897.239,46 43.526.520,08       1. Verbindlichkeite n gegenüber Kreditinstituten 1.538.590.791,36 1.755.5 48.728,41 
40.897.239,46 43.526.520,08       2. Verbindlichkeite n aus Baubetreuung 20.743.297,56 17.284.238,87 
Summe Anlagevermögen 2.391.296.758,24 2.702.578.325,18       3. Erhaltene Anzahlungen 82.711.539,34 81.781.115,03 
B. Umlaufvermögen       4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.828.497,18 6.359.945,59 
 I.   Vorräte       5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis tungen 66.642.258,03 77.972.826,42 
       1. Unfertige Leistungen 73.184.409,32 77.410.997,00       6. Sonstige Verbind lichkeiten 3.635.303,57 201.973,14 
       2. Andere Vorräte 239.649,92 353.943,17 1.717.151.687,04 1.939.148.827,46 
73.424.059,24 77.764.940,17 E. Rechnungsabgrenzungsposten 432.588,04 358.635,67 
 II.   Forderungen und sonstige Vermögensgegenständ e 
      1. Forderungen aus Vermietung 820.775,16 1.784.101,90 
      2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 14.231.052,63 14.151.141,70 
      3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Le istungen 56.394,23 28.987,05 
      4. Sonstige Vermögensgegenstände 18.971.260,66 46.855.927,34 
34.079.482,68 62.820.157,99 
 III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.382.504,56 2.721.587,11 
1.382.504,56 2.721.587,11 
Summe Umlaufvermögen 108.886.046,48 143.306.685,27 
C. Rechnungsabgrenzungsposten 577.062,81 571.139,45 
2.500.759.867,53 2.846.456.149,90 2.500.759.867,53 2.846.456.149,90 
BILANZ ZUM 31.DEZEMBER 2022 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

Anhang / 1 
 
  
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
ANHANG 
für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

Anhang / 2 
 
  
A. ALLGEMEINE ANGABEN 
 
 
Der Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der 
Stadt Köln, für das Wirtschaftsjahr 20 22 wurde - gemäß den Regelungen in 
§ 21 EigVO NRW, § 17 Abs. 2 der Betriebssatzung - nach den Vorschriften des Han-
delsgesetzbuches über die Rechnungslegung für große Kapitalgesellschaften aufge-
stellt. 
 
Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgte die Gliederung 
der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmun-
gen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von 
Wohnungsunternehmen (FormblattVO). 
 
In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Posi-
tionen „Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Fi-
nanzanlagen“, „Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Ver-
mietung“ eingefügt. 
 
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufge-
stellt. Um die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für 
Investitionskostenzuschüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der im-
materiellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in 
einer Vorspalte ausgewiesen.  
 
Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter Annahme der Unternehmensfort-
führung   (§ 252 Absatz 1 Nr. 2 HGB). 
 
Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz stimmen mit den Wertansätzen in der 
Schlussbilanz des vorgehenden Wirtschaftsjahres überein (§ 252 Absatz 1 Nr.1 
HGB).

Anhang / 3 
 
  
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS - UND  
BEWERTUNGSMETHODEN 
 
 
Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten be-
wertet. Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier Jahren zugrunde; Auf-
wendungen für das Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer 
der jeweiligen Software abgeschrieben. 
 
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um 
planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt 
Köln übertragenen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den 
Grundstücken ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise 
unter Verwendung von Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städti-
schen Liegenschaftsamt im Rahmen eines standardisierten Bewertungsverfahrens 
ermittelt worden. 
 
Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfas-
senden Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des Immobi-
lienwirtschaftlichen Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen steuerli-
chen Rechtsprechung. In die Herstellungskosten der Gebäude werden Eigenleistun-
gen eingerechnet, die in Anlehnung an die HOAI bzw. AHO ermittelt werden. 
 
Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundstücke ohne Bauten) wird linear unter 
Berücksichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der vo-
raussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auf fremden Grundstücken) abgeschrieben.  
 
Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Geschäfts- und anderen 
Bauten beträgt die unterstellte Nutzungsdauer grundsätzlich 80 Jahre. Bei Kinderta-
gesstätten - in Ausnahmefällen auch bei Schulen - wurde bei der Ermittlung der (fik-
tiven) Anschaffungs- und Herstellungskosten im Zusammenhang mit der Einbringung 
der Stadt Köln allerdings zum Teil von einer kürzeren Nutzungsdauer als 80 Jahre 
ausgegangen. Bei Fertigbaueinheiten endet die zugrunde gelegte Nutzungsdauer  
zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Ersatzbeschaffung. Neue Fertigbaueinheiten 
werden grundsätzlich über 50 Jahre abgeschrieben.

Anhang / 4 
 
  
Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründungszeitpunkt der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende 
Restnutzungsdauer. 
 
Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über 
Rückstellungen Rechnung getragen. 
Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden Abschreibungssätze zwischen 
5 % und 33 % verwendet.  
 
Die Bewertung der anderen Finanzanlagen – Ansprüche aus der Bestellung von Erb-
baurechten – erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. Dezem-
ber 2109) zum Barwert. 
 
Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechen-
barkeit der zu Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistungen durch Bewer-
tungsabschläge insbesondere aufgrund aktueller Leerstandsinformationen Rechnung 
getragen.  
 
Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu 
Nominalwerten. Dem Delkredererisiko wird durch angemessene Einzel - und Pau-
schalwertberichtigungen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forderungen wur-
den einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt. 
 
Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen 
erfolgte bei zum Übertragungszeitpunkt fertig gestellten Objekten grundsätzlich zu 
einer baujahrabhängigen Quote der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Ob-
jekten mit einem Fertigstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1998 bemisst sich die 
Dotierung grundsätzlich nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten 
Fördermittel. Die ratierliche Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Ob-
jektnutzungsdauer wird in der Gewinn- und Verlustrechnung als Absetzung von den 
Abschreibungen und damit saldiert ausgewiesen. Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2022 
EUR 10,2 Mio.

Anhang / 5 
 
  
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren 
Risiken und ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger 
kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellun-
gen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden - nach Maßgabe der Rück-
stellungsabzinsungsverordnung - mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durch-
schnittlichen Marktzinssatz abgezinst. 
 
Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. 
 
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wurde zum Nennwert eingebucht. Eine 
Abstandszahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird  über 
15 Jahre zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und 
Mietvorauszahlungen werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst. 
 
 
 
 
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- 
UND VERLUSTRECHNUNG 
 
 
 
I. Bilanz 
 
Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliede-
rung und Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt:

Anhang / 6 
 
  
 
 
     Anlagennachweis 2022 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
 
 
 
 
Posten des Anlagevermögens 
 
Anschaffungs-und Herstellun gskos ten 
 
Abschreibung 3)  
   
Kennzahlen  
 
1 
 
2 
 
3 
 
4 
 
5 
 
6 
 
7 
 
8 
 
9 
 
10  
 
11  
 
12  
 
13  
 
14  
Stand Zugänge Abgänge Umbuchun gen Stand Stand Zugänge Abgänge Umbuchun gen Stand Restbuchwert Restbuchwert Durchschnittswert 
 3)         Stand Stand Abschrei - 
bung 1)  
Restbuch - 
wert 2) EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 
01.01. 2022  2022  2022  2022  31.12 2022 01.01. 2022  2022  2022  2022  31.12. 2022  31.12. 2022 31.12. 2021 % % 
 
 
I. Immaterielle  Vermögens gegen stände 
 
Entgeltlich erworbene K onz es sio nen,  gewerblich e Schu tzrech te u nd  ähn lic he Rech te 
und Werte  
 
II. Sachanlagen 
 
1. Grundstücke und grund stücks gleiche R ec hte mit Ges chäfts- u nd  and eren B auten 
 
2. Grundstücke ohne Bauten   
3. Grundstücke mit Erbbaurec hten  Dritter 
4. Bauten auf fremd en  Grund stücken  
5. Betriebs - un d Gesch äftsaustattung  
6. Anlagen im Bau  
7. Bauvorbereitun gskos ten 
 
 
 
 
5.814.741,44 
 
 
 
 
314.918,38 
 
 
 
 
78.330,27 
 
 
 
 
0,00 
 
 
 
 
6.051. 329,55 
 
 
 
 
5.482.442, 44 
 
 
 
 
253.556, 38 
 
 
 
 
78.142, 27 
 
 
 
 
0.00 
 
 
 
 
5.657. 856,55 
 
 
 
 
393.473, 00 
 
 
 
 
332.299, 00 
 
 
 
 
4,19 
 
 
 
 
6,50 
 
 
 
 
 
2.169.612.606, 18 
 
 
 
 
 
114.549.401, 30 
 
 
 
 
 
1.135.366, 60 
 
 
 
 
 
270.264.198, 15 
 
 
 
 
 
2.553.290.839, 03 
 
 
 
 
 
398.842.173, 91 
 
 
 
 
 
32.193.775, 32 
 
 
 
 
 
534.049, 97 
 
 
 
 
 
160.237, 13 
 
 
 
 
 
430.662.136, 39 
 
 
 
 
 
2.122.628.702, 64 
 
 
 
 
 
1.770.770.432, 27 
 
 
 
 
 
1,26 
 
 
 
 
 
83,13 
 
4.109.035, 08 
 
0,00 
 
0,00 
 
0,00 
 
4.109.035, 08 
 
0.00 
 
0,00 
 
0,00 
 
0,00 
 
0,00 
 
4.109.035, 08 
 
4.109.035, 08 
 
0,00 
 
100,00 
8.875.873, 89 0,00 0,00 0,00 8.875.873, 89 0.00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875. 873,89 8.875.873, 89 0,00 100,00 
42.024.966, 79 7.423.318, 40 0,00 24.264.242, 20 73.712.527, 39 16.206.410, 79 1.929.096, 60 0,00 0,00 18.135.507, 39 55.577.020, 00 25.818.556, 00 2,62 75,40 
109.609.397, 14    754.664, 59 3.436.357, 85 2.084.708, 37 109.012.412, 25 71.963.887, 14 6.134.199, 96 3.432.350, 85 0,00 74.665.736, 25 34.346.676, 00 37.645.510, 00 5,63 31,51 
452.523.479, 60 207.310.130, 81 38.455,42 -266.655.197, 84 393.139.957, 15 2.295.122, 21 0,00 0,00 176.616, 53 2.471.738, 74 390.668.218, 41 450.228.357, 39 0,00 99,37 
53.067.562, 15 19.454.448, 15 111.253, 34 -29.957.950, 88 42.452.806, 08 448.107, 00 0,00 111.253, 34 -336,853, 66 0,00 42.452.806, 08 52.619.455, 15 0,00 100,00 
2.839.822.920, 83 349.491.963, 25 4.721.433, 21 0,00 3.184.593.450, 87 489.755.701, 05 40.257.071, 88 4.077.654, 16 0,00 525.935.118, 77 2.658.658.332, 10 2.350.067.219, 78   
      
Zwischensumme I.  u nd II. 2.845.637. 662,27 349.806.881, 63 4.799.763, 48 0,00 3.190.644.780, 42 495.238.143, 49 40.510.628, 26 4.155.796, 43 0,00 531.592.975, 32 2.659.051.805, 10 2.350.399.518, 78   
 
III. Finanzanlagen 
 
Andere Finanzan lagen 
 
 
 
40.897.239, 46 
 
 
 
    4.79.419, 40 
 
 
 
2.164.138, 78 
 
 
 
0.00 
 
 
 
43.526.520, 08 
 
 
 
0,00 
 
 
 
0,00 
 
 
 
0,00 
 
 
 
0,00 
 
 
 
0,00 
 
 
 
43.526.520, 08 
 
 
 
40.897.239, 46 
 
 
 
0,00 
 
 
 
100,00 
40.897.239, 46 4.793.419, 40 2.164.138, 78 0.00 43.526.520, 08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.526.520, 08 40.897.239, 46   
      
Summe  2.886.534.901, 73            354.600.301, 03       6.963.902,26                                 0,00        3.234.171.300, 50 495.238.143, 49 40.510.628, 26 4.155.796, 43 0,00 531.592.975, 32 2.702.578.325, 18 2.391.296.758, 24   
 
1) (Spalte 7 x 100) : Spalte 5; beim Grundvermögen bezogen auf Gebäudewerte. 
2) (Spalte 12 x 100) : Spalte 5. 
3) Vor Saldierung mit der auf das B erichtsjahr entfallenden Auflösung des Sonderpostens für I nvestitionszuschüsse(EUR 10. 234.931,02)

Anhang / 7 
 
 
  
Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR 75,2 Mio. noch abzurechnende Be-
triebs- und Heizkosten sowie mit EUR 2,2 Mio. noch abzurechnende Betreuungsleis-
tungen. Die anderen Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände an 
Reparaturmaterial. 
 
Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten  der Forderungen und 
sonstigen Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vor-
jahreswerte in Klammern): 
 
 
 
Insgesamt 
 
davon: 
Forderungen 
gegen die Stadt Köln 
 
Forderungen mit 
 einer Restlaufzeit 
  > 1 Jahr 
    
 EUR EUR EUR 
Forderungen aus  
Vermietung  
1.784.101,90  
(820.775,16)  
2.280.849,42  
(240.254,98)  
0,00 
(0,00) 
 
Forderungen aus  
Betreuungstätigkeit  
14.151.141,70  
(14.231.052,63)  
14.151.141,70  
(14.231.052,63)  
0,00 
 (0,00) 
    
 
Forderungen aus  
anderen Lieferungen und 
Leistungen  
28.987,05  
(56.394,23)  
0,00 
(0,00) 
0,00 
(0,00) 
    
 
Sonstige  
Vermögensgegen stände 
46.855.927,34  
(18.971.260,66)  
40.914.507,72  
(13.870.785,72 ) 
0,00 
(0,00) 
    
 
 62.820.157,99  57.346.498,84  0,00 
 (34.079.482,68)  (28.342.093,33 ) (0,00)

Anhang / 8 
 
  
Mit Ratsbeschluss vom 07.09.2023 wurde das Jahresergebnis 2021 (EUR 0,0 Mio.) 
festgestellt. Unter Berücksichtigung dieses Ergebnisses ste llt sich die Zusammen-
setzung und Entwicklung des Eigenkapitals in 2022 wie folgt dar: 
 
 01.01.2022 
 
TEUR 
Zugang 
 
TEUR 
Umgliederung 
 
TEUR 
Abgang 
 
TEUR 
31.12.2022 
 
TEUR 
Stammkapital  
 1.000 0 0 0 1.000 
Kapitalrücklage  
 
 Kapitalverände - 
rungen in 2022 
 
113.394  
 
 
 
 
24.548 
  
 
 
 
-31 
 
113.394  
 
 
24.517 
137.911  
 
Gewinnrücklage  
 
 Bauerneue-
rungsrücklage  
 
 andere Ge-
winnrücklage  
 
 
 
 
2.573 
 
 
 
66.605 
69.178 
 
 
 
 
 
0 
 
 
 
0 
 
 
 
 
 
0 
 
 
 
0 
 
 
 
 
0 
 
 
 
0 
 
 
 
 
 
2.573 
 
 
 
66.605 
69.178 
 
 
 
183.572  
 
24.548 
 
0 
 
-31 
 
208.088  
 
Segmentrechnung und Ergebnisausgleich  
 
Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Ein-
führung von Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines 
Ergebnisausgleiches zwischen der Kernverwaltung und der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst sowohl den Vermietungsbereich als auch das Ser-
vicesegment der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrer-
gebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - eben-
falls erfolgswirksam - durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.

Anhang / 9 
 
 
  
Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der vergan-
genheitsorientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht 
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogenen und mit Wirkung noch für das Wirt-
schaftsplanjahr auszugleichen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte In-
standhaltungsmittel sowie erzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken 
bleiben bei der Ermittlung der  Spartenergebnisse konzeptionell unberücksichtigt. 
Über deren Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln.

Anhang / 10 
 
  
Das Jahresergebnis entwickelt sich in 2022 wie folgt: 
 
  Vermietung    
Service  Gesamt  
  
Schulen 
Verw al-
tungsge-
bäude 
Kinderta-
gesstätten 
Aufbauten 
in Grünan-
lagen 
Summe 
Vermie-
tung   
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.   EUR Mio. EUR Mio. 
                 
Umsatzerlöse 211,90 119,42 8,54 5,16 345,02   59,59 404,61 
                  
Bestandsveränderung/     
aktivierte Eigenleistung 2,32 4,46 0,16 0,07 7,01   0,21 7,22 
                  
Sonstige betriebliche Er-
träge 6,26 1,79 0,24 0,13 8,42   0,00 8,42 
                  
Aufwendungen für Haus-
bew irtschaftung 142,72 114,60 5,07 2,26 264,65   0,00 264,65 
                  
Sachaufwendungen für 
Betreuungstätigkeit 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   48,86 48,86 
                  
Personalaufw and 26,88 8,70 2,11 1,59 39,28   11,01 50,29 
                  
Abschreibungen 22,22 6,77 0,81 0,48 30,28   0,00 30,28 
                  
Sonstige betriebliche 
Aufwendungen 8,82 2,86 0,69 0,52 12,89   3,61 16,50 
                  
Erträge aus 
Finanzanlagen 3,52 1,07 0,13 0,08 4,79   0,00 4,79 
                  
Saldo Zinsaufwand/ 
-erträge 15,63 4,76 0,57 0,39 21,29   0,00 21,29 
                  
Spartenergebnis  7,73 -10,94 -0,19 0,24 -3,16   -4,10 -7,26 
                  
   Ergebnisausgleich mit Kernverwaltung vor Korrekturen 3,16   4,10   
   Korrektur um kalkulierte, aber nicht aufgew andte Instandhaltungs- 
   aufwendungen 0,00   0,00   
   Korrektur um  Buchgewinne aus Grundstücksverkäufen 0,00   0,00   
   Ergebnisausgleich bereinigt 3,16   4,10 7,26 
  Jahresüberschuss       0,00

Anhang / 11 
 
 
  
Die Übersicht zeigt, dass sowohl der Vermietungsbereich (EUR 3,16 Mio.), als auch 
das Servicesegment (EUR 4,10 Mio.) eine Unterdeckung ausweisen. 
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine Forderung gegenüber der Kernverwaltung 
in Höhe von EUR 7,26 Mio., die in der Bilanz zum 31.12.2022 unter den SVG ausge-
wiesen wird. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der Kernverwaltung 
ergebniswirksam verrechneten Spartenergebnisse als Korrektur der „Umsatzerlöse 
aus der Hausbewirtschaftung (Mieterlöse) “ bzw. de r „Umsatzerlöse aus Betreu-
ungstätigkeit“ erfasst.  
 
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investi-
tionszuschüsse (wirtschaftliches Eigenkapital) beträgt 27,0 % (Vorjahr: 27,0 %); ohne 
Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend ge-
kürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 % (Vorjahr: 9,1 %).

Anhang / 12 
 
  
Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der nach- 
folgenden Übersicht: 
 
  
01.01.2022 
 
Verbrauch  
 
Auflösung 
 
Zuführung 
 
Aufzin-
sung  
  
Abzinsung 
 
31.12.2022 
 
  Entw icklung   EUR EUR EUR EUR EUR  EUR EUR 
  
 
              
01. unterlassene Aufwendungen für 
Instandhaltung 5.800.000,00 5.800.000,00 0,00 5.500.000,00 0,00 0,00 5.500.000,00 
  
 
              
02. Risikovorsorge historisches Archiv 529.184,00 0,00 529.184,00 0,00 0,00 0,00 0,00 
 
                
03. 
 
Brandschutzverpflichtungen 33.369.160,26 5.756.589,45 5.361.461,38 11.611.468,57 0,00 122.878,00 33.739.700,00 
                
04. 
 
Sanierungskosten Schadstoffe 2.038.180,00 30.861,00 500.000,00 313.219,00 1.638,00 3.640,00 
1.818.536,00 
 
                 
05. 
 
Rückstellung für         
  
Mängelbeseitigungskosten 
Kanalisation  30.827.830,00 2.132.344,00 701.741,00 26.893.796,00  0,00 2.912.583,00 51.974.958,00 
         
06. Ausstehende Rechnungen In-
standhaltung  1.285.000,00 1.285.000,00 0,00 900.000,00 0,00 0,00 900.000,00 
                 
07. 
 
Rückbauverpflichtungen 6.471.951,00 36.337,00 23.663,00 4.382.111,00 0,00 494.891,00 10.299.171,00 
         
08 
 
Kesselnachrüstung 1.918.000,00 362.857,32 325.397,00 140.000,00 0,00 0,00 1.369.745,68 
                 
09. 
 
ungewisse Verbindlichkeiten 19.149.653,00 832.600,00 115.000,00 5.361.612,00 0,00 267.163,00 23.296.502,00 
         
10. 
 
Prozessrisiken und Prozesskosten 344.654,00 17.485,00 302.794,00 882.648,00 0,00 0,00 907.023,00 
                 
11. 
 
Jahresabschlussprüfung  50.000,00 47.437,50 2.562,50 47.437,50 0,00 0,00 47.437,50 
                 
12. 
 
Jahresabschlusserstellung  187.500,00 187.500,00 0,00 184.300,00 0,00 0,00 184.300,00 
                  
13. 
 
Abrechnungsverpflichtungen 302.435,00 302.435,00 0,00 439.802,00 0,00 0,00 439.802,00 
                  
14. 
 
Ansprüche aus Überstunden 517.530,00 517.530,00 0,00 539.300,00 0,00 0,00 539.300,00 
                  
15. 
 
Urlaubsrückstellung 3.424.940,00 3.424.940,00 0,00 3.380.700,00 0,00 0,00 3.380.700,00 
                  
16. 
 
Altersteilzeit 330.561,00 60.000,00 71.800,00 200.000,00  0,00  0,00 398.761,00 
                  
17. 
 
Leistungsorientierte Bezahlung 740.262,00 7740.262,00 0,00 812.500,00 0,00 0,00 812.500,00 
                  
18. 
 
Aufbewahrungsverpflichtungen 662.993,00 0,00 0,00 33.833,00 0,00 6.081,00 690.745,00 
  
  
               
19. Arbeitszeitkonto - Sabbatical - 63.133,00 36.511,00  0,00 26.260,00  0,00  0,00 52.882,00 
 
 
20. Beihilfe-Pensionsverpflichtung 0,00 0,00 
 
0,00 2.400.000,00 0,00 0,00 2.400.000,00 
 
 
21. 
 
 
Übrige 
 
 
3.150,00 
 
 
1.776,50 
 
 
223,50 
 
 
3.500,00 
 
 
0,00 
 
 
0,00 
 
 
4.650,00 
  
  
              
   
 
108.016.116,26 
 
21.572.487,80 7.87.933.826,38 64.052.509,10 1.638,00 3.807.236,00 138.756.713,18

Anhang / 13 
 
 
  
Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt (Vor -
jahreswerte in Klammern): 
 
      
 
   gegenüber der 
  Insgesamt  < 1 Jahr 1 bis 5 Jahre > 5 Jahre Stadt Köln 
  EUR EUR EUR EUR EUR 
           
Verbindlichkeiten        
gegenüber                 
Kreditinstituten 
1.755.548.728,41 49.249.337,62 194.271.355,50 1.512.028.035,29 0,00 
  (1.538.590.791,36) (93.023.196,31) (340.807.774,97) (1.104.759.820,08) (0,00) 
        
 
Verbindlichkeiten aus 
     
Baubetreuung 17.284.238,87 17.284.238,87 0,00 0,00 17.284.238,87 
  
 (20.743.297,56) (20.743.297,56) (0,00) (0,00) (20.743.297,56) 
 
Erhaltene Anzahlun-
gen  
81.781.115,03 81.781.115,03 0,00 0,00 80.446.478,49 
  (82.711.539,34) (82.711.539,34) (0,00) (0,00) (81.099.720,86) 
       
 
Verbindlichkeiten aus  
     
Vermietung 6.359.945,59 6.359.945,59 0,00 0,00 6.318.737,01 
  (4.828.497,18) (4.828.497,18) (0,00) (0,00) (4.523.261,27) 
       
      
Verbindlichkeiten aus 
Lieferung und Leistung 77.972.826,42 37.696.128,42 17.291.824,11 22.984.873,89 3.284.251,92 
 
(66.642.258,03) (23.332.093,86) (16.059.642,17) (27.250.522,00) (2.942.535,58) 
       
 
Sonstige 
Verbindlichkeiten 
201.973,14 201.973,14 0,00 0,00 180.305,57 
  (3.635.303,57) (3.635.303,57) (0,00) (0,00) (3.630.876,18) 
       
  1.939.148.827,46 192.572.738,67 211.563.179,61 1.535.012.909,18 107.514.011,86 
  (1.717.151.687,04) (228.273.927,82) (356.867.417,14) (1.132.010.342,08) (112.939.691,45) 
 
Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR 17,3 Mio. (Restlaufzeit 
von mehr als einem Jahr) bzw. EUR 23,0 Mio. (Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren) auf mittel- 
bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Errichtung und Sanierung von Schulen im 
ÖPP-Modell.  
 
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von EUR 0,36 Mio. (Vorjahr: EUR 0,43 Mio.) betrifft 
im Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vorzeitig beendeten Mietverhältnisses. 
Diese Abstandszahlung wird über die ursprünglich vereinbarte vertragliche Restmietlaufzeit zeit-
anteilig aufgelöst.

Anhang / 14 
 
  
II. Gewinn- und Verlustrechnung 
 
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2022 
EUR 346,3 Mio. (Vorjahr: EUR 293,2 Mio.). Von den Erlösen betreffen EUR 0,2 Mio. 
frühere Wirtschaftsjahre. Der Anstieg um insgesamt EUR 53,2 Mio. beruht im  
Wesentlichen mit EUR 36,8 Mio. auf gestiegenen Mieterlöse und mit EUR 13,5 Mio. 
auf gestiegenen Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. In den Mieterlösen 
ist der innerstädtische Ergebnisausgleich im Vermietungssegment, d.h. die Erlöskor-
rektur zugunsten der Gebäudewirtschaft um EUR 3,6 Mio. enthalten (Vorjahr :  
EUR 9,3 Mio.). 
 
Zur Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien, zu den Auswirkungen der 
Erlöskorrektur im Zuge des innerstädtischen Ergebnisausgleiches und zur Ermittlung 
des Flächenverrechnungspreises je Sparte vgl. auch die Darstellung im Lagebericht. 
 
Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2022 Um-
satzerlöse in Höhe von insgesamt EUR  63,7 Mio. (Vorjahr: EUR 61,8 Mio.) erzielt. 
Hiervon entfallen EUR 35,1 Mio. auf die Baubetreuung, EUR 23,5 auf die Energiebe-
treuung, EUR 5,0 Mio. auf sonstige Betreuungsleistungen und EUR 4,1 Mio. auf den 
Ergebnisausgleich im Servicesegment.  
 
Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen in 2022 EUR 
1,9 Mio. gegenüber EUR 2,6 Mio. im Vorjahr.  
 
Die sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 8,4 Mio.) enthalten mit EUR 7,9 Mio. im 
Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (vgl. auch die tabellari-
sche Übersicht unter I/11). 
 
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2022 ins-
gesamt EUR 264,7 Mio. (Vorjahr: EUR 224,8 Mio.). Diese Veränderung gegenüber 
dem Vorjahr resultiert aus einem Anstieg der Betriebs - und Nebenkosten um  
EUR 11,1 Mio., einer Zunahme der Pachtaufwendungen um EUR 11,0 Mi o. sowie 
einem Anstieg der Instandhaltungskosten um EUR 17,8 Mio.

Anhang / 15 
 
 
  
Die Personalaufwendungen setzen sich in 2022 wie folgt zusammen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Löhne und Gehälter  
    
soziale Abgaben und Aufwendungen  
für Altersversorgung  
 TEUR   TEUR 
     
Beamtenbezüge 5.675  Soziale Abgaben   
Gehälter 32.184   Sozialversicherung 6.268 
    Unfallversicherung 120 
  
 
 Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Be-
zahlung 
11 
 
Jubiläumsgelder 2  Altersversorgung:   
 
 
Veränderung der Rückstel-
lungen für: 
   Veränderung der Rückstellungen für  
                Altersteilzeitverpflichtung 
 Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte 
Bezahlung 
1.988 
 
5 
 Urlaubsansprüche  
 Überstundenvergütung 
 Abrechnungsverpflichtung 
 Leistungsorientierte Be-
zahlung 
 Jahresabschlusserstellung 
 Sabbatical 
 
-44 
22 
137 
57 
 
-3 
-10 
  Erstattung von Pensionsaufwendungen der Kernverwal-
tung 0 
   Zusatzversorgung der Beschäftigten 2.892 
 Unterstützung  
  
 
 Beihilfeumlage 510 
    Erstattung von Beihilfeaufwendungen der Kernverwaltung 0 
    Sonstiges 480 
 38.020   12.274

Anhang / 16 
 
  
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der 
Stadt Köln Mitglied der Kommunalen Zusatzversorgungskasse NRW. Zweck dieser 
Anstalt ist es, den Arbeitnehmern im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zu-
sätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung zu gewähren. Die Zusatzversor-
gungskasse Köln hat sich bei Begründung der Mitgliedschaft verpflichtet, alle Arbeit-
nehmer zu versichern, die nach dem Tarifvertrag über die Versorgung der Arbeitneh-
mer kommunaler Verwaltungen und Betriebe zu versichern sind. 
 
Der Umlagesatz für 2022 beträgt 9,0 %. Die Umlage wird mit 8,7 % von der Gebäu-
dewirtschaft und mit 0,3 % von den Beschäftigten getragen. Im Personalaufwand des 
Wirtschaftsjahres 2022 sind EUR 2,9 Mio. erfasst. 
 
Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (EUR  16,5 Mio.; Vorjahr: EUR 15,9 
Mio.) betreffen EUR 4,8 Mio. Kosten für angemietete Flächen am Standort Ottoplatz, 
EUR 2,9 Mio. IT-Aufwendungen (incl. weiterbelastete Kosten des städtischen Re-
chenzentrums) und EUR  1,3 Mio. in Anspruch genommene Serviceleistungen sons-
tiger städtischer Dienststellen. 
 
Von den gesamten Zinsaufwendungen (EUR 25,1 Mio.; Vorjahr: EUR 24,6 Mio.) be-
treffen EUR 22,7 Mio. Zinsen an Kreditinstitute.

Anhang / 17 
 
 
  
D. SONSTIGE ANGABEN 
 
 
 
Bestandsentwicklung 
Der zum 31. Dezember 2022 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten 
Objekten entwickelte sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt:  
 
 
 
 
  2020 2021 2022 
  qm qm qm 
Eigene Objekte  1.928.628,02  1.971.583,00  1.998.485,95  
Angemietete Objekte  367.140,78  405.087,05  444.924,67  
  2.295.768,80  2.376.670,05  2.443.410,62  
 
 
 
Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag sechs unbebaute 
Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 5.317 qm. Die eigenen Objekte und ausge-
wiesenen Flächen umfassen zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete Grund-
stücke (davon vier bebaut) mit einer Gesamtfläche von 87.937 qm. Die Schulen, die 
über die jeweils vereinbarte Vertrags laufzeit von ÖPP-Partnern betrieben werden, 
werden in der Bestand- und Flächenentwicklung als Objekte der Gebäudewirtschaft 
geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befinden. 
 
Mit Wirkung zum 01.01.2019 wurde die Miet- und Objektverwaltung extern angemie-
teter Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend 
und Familie übertragen. 
 
 
 
 
 
 
 
  2020 2021 2022 
Eigene Objekte  428 426 428 
Angemietete Objekte  73 74 80 
  501 500 508

Anhang / 18 
 
  
Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm 
 
 
Instandhaltung 
 
Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergan-
genheit unzureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. 
Darüber hinaus wurden insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätt en Schad-
stoffbelastungen festgestellt, die entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnah-
men notwendig machen.  
 
Die Gebäudewirtschaft begegnet diesem Instandhaltungsstau mit einem Instandhal-
tungsprogramm für die Jahre 2022 bis 2025 von rund EUR 376,8 Mio. (Wirtschafts-
plan 2022; mittelfristige Finanzplanung).

Anhang / 19 
 
 
  
Bauprogramm 
 
Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 20 22 im Bau befindli-
chen Projekte betragen EUR 1,24 Mrd. Von den bislang angefallenen Baukosten ent-
fallen auf folgende, unter den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte:  
 
  
Art der Maßnahme 
 
EUR 
   
   
Schulen   
Vogelsanger Str. Neubau  49.729.557,01  
Hansaring 56  Erweiterungsbau  36.276.955,71  
Escher Str. 245-247 Erweiterungsbau  28.742.195,69  
Im Weidenbruch 214  Neubau  21.827.611,15  
Thessalonike Alle  Neubau  19.287.973,95  
Kretzer Str.  Erweiterungsbau  18.147.324,96  
Donauweg 30  Neubau  17.973.217,85  
Frankstr. 24-26 Neubau  17.754.936,52  
Gaedestr. 31 Neubau  17.481.737,26  
Niehler Kirchweg 118  Neubau  17.466.759,18  
Georgsplatz 10 Erweiterungsbau/Neubau  15.906.202,31  
Nachtigallenstr. 19 -21 Erweiterungsbau/Neubau  11.264.964,29  
Alte Wallgasse 10  Generalinstandsetzung  10.571.120,20  
Burgwiesenstr. 125  Neubau  9.926.696,51  
Ostlandstr. 39 -Trakt D Generalinstandsetzung  9.903.169,59  
Kreutzerstr. 11  Errichtung  7.590.968,85  
Düsseldorfer Str. 13 Neubau  5.011.934,81  
Übrige   45.189.762,59  
  360.053.088,43  
Verwaltungsgebäude   
Martinstr. 30 Generalinstandsetzung  59.285,74  
Übrige   7.704,76 
  66.990,50  
Kindertagesstätten 
Von-Sparr-Str.1 
 
Erweiterungsbau  
 
333.628,94  
Sonstige Aufbauten   
Amsterdamer Str. 36 Tropenhaus  13.826.807,45  
Übrige   16.387.703,09  
  30.214.510,54  
Gesamt 
 
390.668.218,41  
Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 2022 Bauvorbereitungskosten in Höhe von 
EUR 42,5 Mio. (Vorjahr: EUR 52,6 Mio.) für insgesamt 97 (Vorjahr: 72) in Planung 
befindliche Bauprojekte angefallen.

Anhang / 20 
 
  
Personalbestand und -struktur 
 
Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer setzt sich  
wie folgt zusammen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Organe der Gesellschaft 
 
 
Betriebsleitung 
 
Erster Betriebsleiter:  
 Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln  
 
Geschäftsführende Betriebsleitung:  
 Technische Betriebsleiterin: Frau Petra Rinnenburger, Köln  
 Kaufmännischer Betriebsleiter: Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin  
 
Bezüge der Betriebsleitung: 
Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2022 Bezüge (Beamtenbesoldung 
Frau Rinnenburger bzw. Angestelltenvergütung Herr Behrisch)  von insgesa mt 
EUR 218.818,69 gewährt. Die Gesamtbezüge setzten sich wie folgt zusammen: 
 Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin: EUR 103.330,96 
 Wolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter: EUR 115.487,73 
 
 
 
 
2020 2021 2022 
Beamte  99,25 101,75 101,50 
Übrige Beschäftigte  581,75 592,75 622,00 
Insgesamt  681,00 694,50 723,50 
 
2020 2021 2022 
Vollzeit 522,75 520,00 550,00 
Teilzeit 158,25 174,50 173,50 
Insgesamt  681,00 694,50 723,50

Anhang / 21 
 
 
  
Betriebsausschuss 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft entspricht dem Bauausschuss der Stadt 
Köln und setzte sich im Wirtschaftsjahr wie folgt zusammen: 
 
 Frau Stefanie Ruffen, Architektin, Ausschussvorsitzende  
 
 
und den stimmberechtigten Mitgliedern 
 
 Herr Jürgen Kircher, Fachkraft für Arbeitssicherheit, 1. Stellv. Ausschussvorsitzender 
 Frau Bärbel Hölzing, Freischaffende Musiklehrerin, 2. Stellv. Ausschussvorsitzende 
 Frau Denise Abé , Fraktionsgeschäftsführerin,                          
 Herr Gerhard Brust, Ingenieur im Ruhestand, 
 Herr Robert Schallehn, Büroleiter,  
 Frau Claudia Brock-Storms, Wissenschaftliche Mitarbeiterin, 
 Frau Erika Oedingen, Systemanalytikerin, 
 Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau, 
 Frau Monika Roß-Belkner, Diplom Volkswirtin im Ruhestand, 
 Frau Ira Sommer, Rechtsanwältin, 
 Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer, 
 Herr Ralf Schmidt, Geschäftsführer 
 
 
Bezüge von Mitgliedern des Betriebsausschusses: 
 
Den Mitgliedern des Betriebsausschusses wurden in 2022 keine Bezüge gewährt. 
 
 
Abschlussprüferhonorar 
 
Das Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich in 2022 auf TEUR 39 und 
betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen.

Anhang / 22 
 
  
Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. § 285 Nr. 3a HGB  
 
Für den Zeitraum 2023 bis 20 27 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der  
Anmietung eigengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus 
Köln-Deutz und im Kalk-Karree in Höhe von rund EUR 29,2 Mio.  
Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 721 Mio. beauftragt bzw. stehen vor 
der Beauftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öf-
fentliche Förderung). 
 
Nachtragsbericht gem. § 285 Nr. 33 HGB 
 
Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäfts-
jahrs 2022 eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der 
Bilanz Berücksichtigung gefunden haben, ist nicht zu berichten. Bezüglich der Aus-
wirkungen der Corona-Pandemie und des Ukrainekonflikts auf die Entwicklung der 
Gebäudewirtschaft wird auf die detaillierten Ausführungen im Lagebericht verwiesen. 
 
Ergebnisverwendung 
 
Das Wirtschaftsjahr 2022 schließt mit einem Jahresüberschuss von EUR 0,00.  
 
 
 
Köln, den 15. Dezember 2023 
 
 
Markus Greitemann     Wolfgang Behrisch        Petra Rinnenburger 
Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter  Technische Betriebsleiterin

Lagebericht / 1 
 
 
 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
LAGEBERICHT  
 
für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

Lagebericht / 2 
 
INHALTSVERZEICHNIS  
 
A. GRUNDLAGEN ................................ ................................ ................................ .........................  3 
Historische Entwicklung .............................................................................................................................................. 3 
Aufgabenstellung / Leistungsspektrum  ................................................................................................................. 5 
Rahmenbedingungen  .................................................................................................................................................. 6 
B. WIRTSCHAFTSBERICH T ................................ ................................ ................................ .........  8 
I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND BRANCHENENTWICKLUNG ................................ ......................  8 
II. ENTWICKLUNG DES BETRIEBES ................................ ................................ ................................ .. 9 
1. Allgemeiner Geschäftsverlauf .............................................................................................................................. 9 
2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten  ..........................................................................................10 
3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit ...........................................................................................................17 
4. Investoren- und Anmietprojekte  ........................................................................................................................22 
5. Büroflächenmanagement  ....................................................................................................................................23 
6. Grundstücksgeschäfte  .........................................................................................................................................25 
7. Dienstleistungen für Dritte ...................................................................................................................................25 
8. Entwicklungen im Personalbereich ..................................................................................................................29 
III. WIRTSCHAFTLICHE LAGE................................ ................................ ................................ ......... 32 
1. Vermögens- und Finanzlage  ..............................................................................................................................32 
2. Ertragslage  ...............................................................................................................................................................36 
C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT  ................................ ................................ .39 
I. RISIKOMANAGEMENT, RISIKOVORSORGE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ................................ ............ 39 
II. CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG ................................ ................................ 40 
1. Finanzwirtschaftliche Risiken .............................................................................................................................40 
2. Risiken und Chancen im Personal - und Organisationsbereich  .............................................................42 
3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe .................................................................................44 
4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie  .............................................................45 
5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bew irtschaftung von eigenen und betreuten Objekten ..45 
6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau - und Sanierungstätigkeit und im 
Zusammenhang mit Investoren - und Anmietprojekten  ..................................................................................51 
D. AUSBLICK  ................................ ................................ ................................ .............................. 60

Lagebericht / 3 
 
 
 
A. GRUNDLAGEN  
 
Historische Entwicklung  
 
Stufenweise Gründung 
Im Zuge der organisatorischen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde 
die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 1. Januar 1997 gegründet. Nach Übernahme von 
Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 1. Januar 1998 Schulen und Kindertagesstätten 
aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln über-
führt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bislang dem Grünflächenamt zugeordneten Objekten 
(“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grünanlagen) erfolgte zum 1.  Januar 2000 die  
3. Stufe der Konzeptumsetzung. 
 
Integration Hochbauamt 
Mit der Zielsetzung, Synergien für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen 
und marktorientierte Preis-/ Leistungsbeziehungen einzuführen, wurde zum 1. Mai 2000 das 
städtische Hochbauamt in die Gebäudewirtschaft integriert.  
 
Brunnen 
Seit 2005 ist die Gebäudewirtschaft zudem für eine Vielzahl von Brunnen auf dem Gebiet der 
Stadt Köln zuständig. Zu ihren Aufgaben gehört neben der Inbetriebnahme neuer Brunnen die 
Wartung und Instandhaltung der Bestandsbrunnen. 
 
Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten  
Zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von Schnittstellen wurde der Bereich Mu-
seumsbauten im April 2018 von der städtischen Kulturverwaltung auf die Gebäudewirtschaft 
verlagert. Die Gebäudewirtschaft ist für diese Museumsbauten umfassend zuständig und trägt 
für diese Liegenschaften eine betreiberähnliche Verantwo rtung. D ie Grundstücke und Ge-
bäude gehören nach wie vor nicht zum Sondervermögen. D ie Gebäudewirtschaft handelt 
– trotz ihrer eigentümerähnlichen Stellung – im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die 
entsprechenden Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. 
Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgt aus dem Kernhaushalt.

Lagebericht / 4 
 
Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten  
Mit Wirkung zum 1. Januar 2019 wurde die Miet- und Objektverwaltung extern angemieteter 
Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie 
übertragen. Die im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind 
von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nach wie vor nicht berührt.

Lagebericht / 5 
 
 
Aufgabenstellung / Leistungsspektrum 
Die zentrale Funktion der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung „Gebäudewirtschaft“ besteht da-
rin, die „Dienstleistungsbedarfe der Fachdienststellen im Bereich der Bereitstellung, Verwal-
tung und Entwicklung der für die Verwaltung für ihre Dienstleistungen und Aufgaben benötig-
ten Gebäude zu erfüllen“ (§ 2 Abs. 1 der Betriebssatzung). Vor dem Hintergrund dieser inner-
städtischen Aufgabenstellung ist das Leistungsspektrum der Gebäudewirtschaft sehr umfas-
send und inhaltlich breit gefächert. Unabhängig von der konkreten organisatorischen Anbin-
dung lassen sich im Einzelnen folgende Teilaufgaben unterscheiden: 
 
 
 Werterhaltende und wert-
verbessernde Maßnahmen  
an eigenen und (teilweise)  
angemieteten Objekten  
 Kundenbetreuung / opera-
tives Vermietungs -ma-
nagement  (Beratung, 
Durchsetzung von Ver-
tragsansprüchen)  
 Wahrnehmung der Betrei-
berverantwortung für ei-
gene und (teilweise ) für 
angemietete Objekte  
 Inbetriebnahme manage-
ment 
 Energiemanage ment / 
Prüfungsmanagement  
 Notrufserviceleitstelle  / 
Werkstatt- und sonstige 
Facility-Management -leis-
tungen 
 Betrieb (Instandhaltung / 
Reinigung / Wartung) 
städtischer Brunnen  
 Projektmanagementleis -
tungen (Projektleitung /-
steuerung von Neubau - 
Erweiterung s-, General-
instandsetzung smaß-
nahmen ) 
 Multiprojektmanagement 
von Bauvorhaben, die 
mittels General - oder To-
talunternehmer realisiert 
werden  
 Wahrnehmung der Bau-
herrenaufgabe  
 Konzeption / Weiterent-
wicklung von Bauproduk-
ten (z.B. „Nachhaltiges 
Bauen“) 
 Ingenieurleistungen / 
fachliche Beratung zu Ar-
chitektur / Gestaltung, 
Tragwerksplanung, Geo-
technik, Bauphysik und 
Gebäudetechnik  
 Initiierung und Steuerung 
von Investorenmodellen 
und Anmietprojekten  (im 
Bereich der Schulen)  
 Strategisches und operati-
ves Anmietmanagement  
 Potentialanalysen / kauf-
männische und technische 
Steuerung des Immobilien-
bestandes   
 Flächenmanagement  und 
Gebäudedokumentation  
 Markt – und Standortanaly-
sen  
 Immobilienakquise   
 Projekt- und Standortent-
wicklungen  
Aufgabenportfolio der 
Gebäudewirtschaft 
Bewirtschaftung
Bestandsimmobilien 
Asset- und 
Portfoliomanagement Bauprojektmanagement

Lagebericht / 6 
 
Rahmenbedingungen  
Allgemeine Rahmenbedingungen 
Als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln ist die Gebäudewirtschaft mit einer  
gewissen wirtschaftlichen Selbstständigkeit ausgestattet, die ihren Ausdruck u.a. in einem  
eigenen Wirtschaftsplan und einem eigenen Jahresabschluss findet. Gegenüber der Stadt und 
dem allgemeinen Rechtsverkehr ist die Gebäudewirtschaft rechtlich unselbst ändig und in  
Teilen weiterhin städtischen Regelungen - beispielsweise der zentralen Stellenbewertung - 
unterworfen.  
 
Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen 
Vermietungssegment 
Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit 2015 einen sog. 
Flächenverrechnungspreis, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude, Kitas 
und Grünanlagen) bzw. Untersparten (Schultypen) differenziert und sich aus den geplanten 
Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet.  
 
Servicesegment 
Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen 
vor allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen, die im Wesentlichen die 
Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe, aber auch Projektmanagement- und Objektplanungs-
leistungen betreffen können. 
 
Die Serviceentgelte bzw. Honorare für Planungs - und Baubetreuungsleistungen orientieren 
sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am allgemeinen Preisrecht für Architekten 
(HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der AHO. Für ihre energiewirtschaftlichen 
Dienstleistungen (Abrechnung mit den verschiedenen Versorgungsunternehmen, Ausschrei-
bungen und Preisverhandlungen etc.) erhält die Gebäudewirtschaft von der Kernverwaltung 
eine pauschale Jahresvergütung. 
 
Ergänzend zur ha ndelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung erstellt die Gebäudewirt-
schaft eine Spartenrechnung, die die beiden vorgenannten Segmente umfasst und Bestandteil 
des Anhangs ist.

Lagebericht / 7 
 
 
Ergebnisausgleich / Abführung 
 
Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive Sparten -
ergebnisse der Kernverwaltung zu fließen, während Spartendefizite grundsätzlich durch die 
Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, bei der 
Verrechnungspreisbildung im Rahmen d er Wirtschaftsplanung nicht antizipierte bzw. 
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsjahr 
aufzufangen.  
 
Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den Instandhal-
tungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des 
Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungs-
mittel sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen die-
nen, bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt und 
werden einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Unberücksichtigt bleiben auch Buchge-
winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken. Hier ist konzeptionell 
eine Ausschüttung an den städtischen Haushalt vorgesehen.  
 
Das Jahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den bei-
den vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln, im Rahmen 
der Beschlussfassung über d en Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das  
Jahresergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den 
städtischen Haushalt abgeführt wird. 
 
Schulbaugesellschaft 
Der Rat der Stadt Köln hat mit Wirkung vom 1. Januar 2023 eine im 100 %igen Eigentum der 
Stadt befindliche Schulbaugesellschaft gegründet, um, flankierend zur Gebäudewirtschaft, die 
Eigenbedarfe der Stadt Köln im Schulbau abzudecken. Die Gründung erfolgt, um aufgrund 
fehlender personeller Ressourcen weitere Möglichkeiten zu schaffen, der Schulplatznot in Köln 
zu begegnen. 
 
Als reine Bauprojektgesellschaft soll sie sich u.a. auf Neubauprojekte fokussieren, die in gro-
ßen Neubau- und Entwicklungsgebieten der Stadt Köln geplant sind. Die Realisierung der ein-
zelnen Schulbaumaßnahmen erfolgt im Auftrag und in Abstimmung mit der Gebäudewirt-
schaft, die der GmbH die entstandenen Kosten projektscharf erstattet und – nach Fertigstel-
lung - für die innerstädtische Bewirtschaftung und Vermietung der errichteten Objekte zustän-
dig ist.

Lagebericht / 8 
 
B. WIRTSCHAFTSBERICHT 
I. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung  
 
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) als zentraler Maßstab für die wirtschaftliche Leistung einer 
Volkswirtschaft misst den Wert der im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen (Wert-
schöpfung).  Trotz schwieriger Rahmenbedingungen zeigte sich die deutsche Wirtschaft nach 
den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im vergangenen Jahr 2022 insgesamt 
stabil. Das Bruttoinlandsprodukt stieg real um 1,9 %.  
 
 
 
Im Baugewerbe, das zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland gehört, sank 
dagegen die Bruttowertschöpfung um real 2,3 %. Dieser Rückgang ist auf Lieferengpässe, 
dem deutlich höheren Zinsniveau und den gestiegenen Material- und Baupreisen zurückzu-
führen und wenig überraschend. 
 
Innerhalb der Bauwirtschaft verzeichnen alle Bausegmente ein re ales Minus. Vor allem im 
Wohnungsneubau geht die Bautätigkeit zurück. Die Bestandsmaßnahmen wirken dagegen 
sowohl im Wohnungs- als auch im Nichtwohnbau stabilisierend. Nach Einschätzung des Bun-
desinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung1 sind die gestiegenen Baupreise insbeson-
dere für den öffentlichen Bau hochproblematisch. Oftmals müssen laufende Projekte unter 
Verzicht auf geplante Projekte abgeschlossen werden . In der Folge dürfte das reale Bau - 
                                                                 
1 Vgl. Bericht zur Lage und Perspektive der Bauw irtschaft 2023; S.1f.; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung  
  (BBSR), Bonn.

Lagebericht / 9 
 
 
volumen der öffentlichen Hand 2022 und auch 2023 r ückläufig sein. Positiv hervorzuheben 
sind für die öffentliche Bautätigkeit die geplanten Investitionspakete für den weiteren  
Breitbandausbau, den Bau von Kindertagesstätten sowie für die Förderung des Klima - 
schutzes. Demzufolge ist, nach Einschätzung des genannten Bundesinstituts, im öffentlichen 
Bau ab 2024 wieder mit einem deutlichen Wachstum zu rechnen.  
 
II. Entwicklung des Betriebes 
1. Allgemeiner Geschäftsverlauf  
 
Eigene und angemietete Bestandsimmobilien 
Ein wesentlicher Teil des Kerngeschäftes der Gebäudewirtschaft, die Vermietung und Bewirt-
schaftung der eigenen und angemieteten Bestandsimmobilien entwickelte sich – gemessen 
an den Mieterlösen – auch in 2022 nahezu planmäßig.  
 
Bauprojektmanagement - Neubau und Modernisierung  
Die zweite Säule der Gebäudewirtschaft, der Bereich Neubau und Modernisierung, war auch 
in 2022 noch von den Auswirkungen der Corona-Pandemie berührt, vor allem aber durch den 
im Februar 2022 von Russland begonnenen Ukraine-Konflikt geprägt, der u.a. zu einer Ener-
gieknappheit, Lieferengpässen und damit zu einer starken Beeinträchtigung des Baustellen-
betriebs geführt hat. Dennoch ist es der Gebäudewirtschaft gelungen, das Bauvolumen ge-
genüber dem Vorjahr um EUR 40,7 Mio. auf EUR 349,2 Mio. zu steigern. Im Ergebnis wurde 
das geplante Investitionsniveau (EUR 361,7 Mio.) nahezu erreicht. 
 
Bauprojektmanagement, Dienstleistungssegment 
Der dritte Kernbereich, das Dienstleistungssegment, umfasst sämtliche Serviceleistungen, die 
die Gebäudewirtschaft im Auftrag für andere städtische Dienststellen erbringt. Während die 
Umsatzerlöse aus der energiewirtschaftlichen Betreuung leicht unter dem Planansatz liegen, 
blieb die tatsächliche Entwicklung im Bereich der Baubetreuung in 2022 abermals stark hinter 
den Erwartungen zurück. Ursächlich hierfür sind – neben den vorgenannten gesamtwirtschaft-
lichen Einflussfaktoren – vor allem projektspezifische Problemlagen2.  
 
In der Gesamtschau ist die Betriebsleitung mit dem Verlauf und den in 2022 erzielten Ergeb-
nissen durchaus zufrieden.  
 
                                                                 
2 Vgl. hierzu S. 29 f.

Lagebericht / 10 
 
2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten 
 
Entwicklung des Immobilienbestandes und der bewirtschafteten Flächen 
Der von der Gebäudewirtschaft zum 31. Dezember 2022 bewirtschaftete Bestand an eigenen 
und angemieteten Objekten entwickelte sich wie folgt: 
Bestandsentwicklung  
  2020 2021 2022 
Eigene Objekte  428 426 428 
Angemietete Objekte  73 74 80 
  501 500 508 
 
 
  
Eigene Angemietete 
Objekte 2022 
Objekte 
Verwaltungsgebäude  30 57 87 
Schulen  256 23 279 
Kindertagestätten  78 0 78 
Sonstige Aufbauten  64 0 64 
  428 80 508 
  
Sonstige Aufbauten: u.a. Friedhofsaufbauten, Trauerhallen und Betriebshöfe.  
 
Flächenentwicklung 
  2020 2021 2022 
  qm qm qm 
Eigene Objekte  1.928.628,02  1.971.583,00  1.998.485,95  
Angemietete Objekte  367.140,78  405.087,05  444.924,67  
  2.295.768,80  2.376.670,05  2.443.410,62  
 
  Eigene 
Objekte 
Angemietete 
Objekte 2022 
  qm qm qm 
Verwaltungsgebäude  171.997,14  
          
374.174,73  
          
546.171,87  
Schulen  1.723.028,66  
             
70.749,94  
       
1.793.778,60  
Kindertagestätten  65.156,68  
                            
-    
             
65.156,68  
Sonstige Aufbauten  38.303,47  
                            
-    
             
38.303,47  
  1.998.485,95   444.924,67  2.443.410,62

Lagebericht / 11 
 
 
 
 
 
 
 
 
Entwicklung der Mieterlöse, der Flächenverrechnungspreise und der Leerstandsquote 
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung und Zusammensetzung der Mieterlöse nach 
Objektkategorien und verdeutlicht die Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des innerstäd-
tischen Ergebnisausgleichs am Jahresende: 
 
 
 
17,13%
54,92%
15,35%
12,60%
Gebäudebestand
Anteil je Objektkategorie
Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten Sonstige Aufbauten
22,35%
73,41%
2,67% 1,57%
Mietfläche
Anteil je Objektkategorie
Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten Sonstige Aufbauten

Lagebericht / 12 
 
  2020 2021   2022 
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Plan-Mieterlöse 216,5 243,4 281,8  
        
Mieterlöse für       
…Verwaltungsgebäude  72,4 77,9 93,0 
…Schulen  136 141 171,0 
…Kindertagesstätten  6,3 7,1 6,6 
…Sonstige Bauten  2,8 3,1 3,3 
…Mieterlöse  vor Erlöskorrektur  217,5 229,1 273,9 
…Erlöskorrektur  -5,0 9,3 3,3 
        
Ist-Mieterlöse insgesamt  212,5 238,4 277,2 
 (nach Erlöskorrektur)        
        
Plan- / Ist-Abweichung        
absolut  4,0 5,0 4,6 
prozentual 1,88 % 2,10 % 1,66 % 
 
 
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieterlöse in 2022 nach der Erlöskorrektur im Rahmen des 
Ergebnisausgleiches um EUR 38,8 Mio. bzw. 16,3 % gestiegen. Ursächlich hierfür sind zum 
einen die dargestellten Flächenzuwächse bei eigenen und angemieteten Objekten (Mengen-
effekt), zum anderen die nachfolgend dargestellten Veränderungen der Flächenverrechnungs-
preise in den jeweiligen Sparten bzw. Untersparten bei Schulen (Preiseffekt). 
 
  2020 2021  2022 
  EUR / qm EUR / qm. EUR / qm 
Verwaltungsgebäude  13,9 14,52 16,91 
Schulen 5,57 - 7,95  5,77 - 8,10 6,98 – 9,22 
Kindertagesstätten  8,8 9,49 9,02 
Sonstige Aufbauten  6,64 7,2 7,58 
Durchschnitt  8,32 8,71 10,15

Lagebericht / 13 
 
 
Die Entwicklung der Flächenverrechnungspreise im Zeitraum 2020 bis 2022 ist in einigen Fäl-
len auf einmalige Sondereffekte zurückzuführen. Perspektivisch werden die Flächenverrech-
nungspreise je Quadratmeter deutlich steigen, da sowohl die Anmietkosten/qm als auch die 
Errichtungskosten/qm, z.B. die eines Quadratmeters Schule, bedingt durch sich stetig ver-
schärfende technische Vorgaben (bzgl. Barrierefreiheit, energetisches Niveau, Luftaustausch 
etc.) und erhöhten pädagogisch begründeten Anforderungen an das Gebäude / den Gebäu-
dezuschnitt im Zeitablauf zunehmen. Diese Tendenz wird sich durch die derzeitige allgemeine 
und besondere Preisentwicklung in der Bauwirtschaft und aufgrund der engen Marktsituation 
bei Investoren- und Anmietprojekten noch spürbar verstärken. 
 
Die durchschnittliche Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 3,50 % auf 
3,86 %. Sie betrifft im Wesentlichen eigene Objekte: 
 
  2020 2021 2022 
  qm % qm % qm % 
Eigene Objekte  35.120,91 1,6 75.360 3,2 86.839,55  3,60 
Angemietete Objekte  1.142,77 0,1 6.215 0,3 6.245,73 0,3 
  36.263,68 1,61 81.575,00  3,50 93.085,28  3,86 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15,81%
79,29%
3,76% 1,15%
Leerstand
Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten Sonstige Aufbauten

Lagebericht / 14 
 
Nahezu 80 % des Leerstands entfällt auf Schulflächen, knapp 16 % betreffen Flächen in Ver-
waltungsgebäuden. Ursächlich für den Anstieg gegenüber dem Vorjahr sind bei den Objekten 
im Sondervermögen insbesondere die Gebäude der Willy-Brandt-Gesamtschule, Im Weiden-
bruch 214, die einem Neubau weichen und abgerissen werden sollen und in 2022 ganzjährig 
nicht genutzt werden konnten. 
 
Vom gesamten Leerstand in 2022 ist nur ein geringer Teil steuerungsrelevant, d.h. einer zu-
künftigen städtischen Nutzung überhaupt zuführbar. Er ist im Wesentlichen sanierungsbedingt 
oder auf leerstehende Objekte mit Reservecharakter zurückzuführen. Der nicht steuerungsre-
levante Leerstand entfällt u.a. auf zum Abriss bestimmte Bestandsobjekte. Unter „Sonstigem 
Leerstand“ werden leerstehende Immobilien eingeordnet, bei denen eine Entscheidung zur 
weiteren Nutzung noch aussteht. 
 
  2022 
  qm % 
Steuerungsrelevanter Leerstand  24.803,33                  1,03  
Nicht steuerungsrelevanter Leerstand  58.663,98                  2,43  
Sonstiger Leerstand  9.618,07                 0,40  
  93.085,38  3,86 
 
Der steuerungsrelevante Leerstand von etwas über 1 % ist für eine wachsende Organisation 
wie die GW zu gering, da dadurch faktisch zu wenig Flächen für Baumaßnahmen zur Verfü-
gung stehen. Die Konsequenz der angespannten Grundstücksituation sind u.a. teure Interims-
lösungen oder kostspielige Investoren- und Anmietprojekte.  
 
 
Entwicklung der Instandhaltungsaufwendungen und -ausgaben 
Eine der wesentlichen Aufgaben der Gebäudewirtschaft besteht in der Versorgung mit einem 
intakten und nutzungsgerechten Immobilie nbestand. Gerade im Vorschul - und Bildungs -
bereich zeigt sich, dass die Folgewirkungen unterlassener Instandhaltung und Investitionen 
nicht nur monetäre, sondern auch gesellschaftliche Konsequenzen, z.  B. auf den Bildungs -
erfolg und die Effektivität des Unterrichts, haben.

Lagebericht / 15 
 
 
Im Zeitraum 2020 bis 2022 entwickelten sich die Instandhaltungsaufwendungen im Vergleich 
zu den Planansätzen wie folgt:  
 
 2020 2021 2022 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  73,10 81,49 86,97 
    
Instandhaltungsaufwand    
 Ausgaben  62,03 77,89 72,13 
 Rückstellungseffekte* 25,80 15,22 38,81 
 87,83 93,11 110,94 
    
Plan- / Ist-Abweichung     
   absolut  14,73 11,62 23,97 
   prozentual  20,2 % 14,3 % 27,6 % 
 
* Saldo aus dem Verbrauch (-) und der Dotierung (+) von Rückstellungen 
 
Der Anstieg der Instandhaltungsaufwendungen von 2021 auf 2022 um rd. EUR 17,8 Mio. ist 
im Wesentlichen auf die Dotierung von Rückstellungen zurückzuführen. Neben den Kosten für 
Brandschutz- und Rückbauverpflichtungen haben sich insbesondere die voraussichtlichen 
Kosten für die Sanierung der Abwasserkanalisation erhöht3.  
 
Die auf Schulen entfallenden Instandhaltungsausgaben setzen sich nach Stadtbezirken wie 
folgt zusammen:  
 
 2020 2021 2022  2022 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.  EUR / qm 
Bezirk 1 11,0 11,9 12,9  43,48 
Bezirk 2 4,0 2,5 2,7  19,07 
Bezirk 3 3,4 3,2 6,9  33,06 
Bezirk 4 2,1 3,3 4,2  26,45 
Bezirk 5 5,1 4,8 6,2  40,76 
Bezirk 6 6,4 5,5 5,9  44,17 
Bezirk 7 5,7 7,4 7,1  40,42 
Bezirk 8 4,0 4,2 4,5  28,54 
Bezirk 9 9,6 8,5 7,8  29,72 
Insgesamt / Durchschnitt 51,3 51,3 58,2  34,53 
  
                                                                 
3 vgl. hierzu S.47 f.

Lagebericht / 16 
 
Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sonder -
vermögens erfolgt über geplante Instandhaltungsmaßnahmen, je nach Objektzustand aus 
Gründen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit in vielen Fällen zudem über umfassende 
(investive) Generalinstandsetzungen und bestandsersetzende Neubauten. Die Rückführung 
des Rückstaus auf ein unumgängliches und akzeptables Ma ß gehört trotz der erheblichen 
Fortschritte in den vergangenen Jahren zwar unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der 
Gebäudewirtschaft. Die Herausforderung besteht aber vor allem darin, die neu und general-
sanierten Gebäude werterhaltend bzw. wertverbessernd zu bewirtschaften4. 
 
Sonstige Tätigkeiten und Aufgaben im Rahmen der Objektbewirtschaftung 
Die Bewirtschaftung der Immobilien und die damit verbundene Betreiberverantwortung bedin-
gen neben der Unterhaltung und Instandsetzung die Wahrnehmung einer Vielzahl von weite-
ren Aufgaben, die sich nicht oder nur bedingt in Ausgaben niederschlagen. 
 
Zu denken ist in diesem Zusammenhang beispielsweise an  
 die Übernahme und Inbetriebnahme neuer oder sanierter Gebäude (incl. Prüfung der Ge-
bäudedokumentation, Gewährleistung etc.), 
 die Begleitung wiederkehrender Prüfungen durch die Bauaufsicht und Feuerwehr, 
 die Teilnahme an Jahresbegehungen mit den Nutzerdienststellen und der Unfallkasse, 
 vorbereitende und unterstützende Tätigkeiten im Rahmen von oder im Zusammenhang mit 
städtischen Task-Forces und Krisenstäben (Unterbringung von Flüchtlingen, Schulnot-
stand u.a.)  
 Teilnahme an Workshops, Elternabende etc. zu Sonderprojekten und Einzelthemen wie 
NOX-Fassaden, Unisex-Toiletten und  
 die Zuarbeit zu und die Umsetzung von, den Bestand der Gebäudewirtschaft betreffenden 
Ratsbeschlüssen (Photovoltaikanlagen auf städtischen Dächern, Gründächer / -fassaden, 
Lehrschwimmbäder u.v.a.m.). 
 
Insbesondere die Taskforce „Schulbau“ und hiermit verbundene Unterstützungsleistungen bin-
den im Objektmanagement der Gebäudewirtschaft erhebliche Personalressourcen. Der Trend 
zu kurzfristig wechselnden Auftragslagen macht auch im Rahmen der Bestandsbewirtschaf-
tung eine auf Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit ausgelegte Abarbeitung der originären Auf-
gaben nahezu unmöglich.5 
 
                                                                 
4 Zu den Risiken der Bestandsbewirtschaftung, insbesondere solchen, die aus der unzureichenden Personalka - 
   pazität resultieren, vgl. die Ausführungen unter II.5.; S.45.  
5 Vgl. zur Taskforce „Schulbau“ die Ausführungen auf S. 51 f.

Lagebericht / 17 
 
 
Das „100-Dächer-Programm“ 
Das „100-Dächer-Programm“ wurde seitens der Politik aus klimapolitischen Gründen  auf- 
gelegt und beschreibt ein gemeinsames Projekt der Gebäudewirtschaft mit der RheinEnergie 
AG. Gegenstand des Programms ist  die Nachrüstung von Photovoltaik -Anlagen (PV) auf  
Bestandsgebäuden. Die Überlassung der einzelnen Dachflächen basiert auf einer Musterver-
einbarung, die von den beiden Projektpartnern in Zusammenarbeit mit dem städtischen Amt 
für Recht, Vergabe und Versicherungen entwickelt wurde. Zu Projektbeginn in 2022 wurde  
der RheinEnergie eine Übersicht über  105 potentiell geeignete und zehn bereits geprüfte  
Dachflächen (auf 45 Objekten) zur Verfügung gestellt. Auf dieser Basis w urde mit ersten  
Objektbegehungen zur detaillierten Eignungsuntersuchung und Projektierungen von Dächern 
sowie Abschluss von drei Verträgen nach dem Vertragsmuster begonnen. Perspektivisch  
sollen in 2023 alle Objekte begangen werden, die Projektierung weitergeführt und die Montage 
der ersten Anlagen realisiert werden.  
 
 
Brunnen 
Im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft befinden sich aktuell 81 Brunnen (Sachstand  
31. Dezember 2022). Im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Amt für Landschaftspflege und 
Grünflächen hat sich die Gebäudewirtschaft verpflichtet, gesamtstädtisch den Betrieb der  
sogenannten sprudelnden Brunnen sicherzustellen. Für die Wahrnehmung dieser Aufgabe, 
die neben der Reinigung und der Instandsetzung auch die Verkehrssicherung der vom Vertrag 
erfassten Brunnen und Fontänen umfasst, erhält die Gebäudewirtschaft ein pauschales Nut-
zungsentgelt.  
 
 
 
3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit 
 
Entwicklung und Zusammensetzung der Bauinvestitionen 
Der nachfolgenden Tabelle ist zu entnehmen, dass der Schwerpunkt der Bautätigkeit unver-
ändert auf dem Schulbau liegt und dass es der Gebäudewirtschaft im Zeitraum 20 20-2022 
trotz der negativen Auswirkungen der Pandemie, der Flut und des Ukraine-Konfliktes gelungen 
ist, die Investitionen in diesem Bereich kontinuierlich zu steigern:

Lagebericht / 18 
 
 2020 2021 2022 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  300,95 398,88 361,68 
    
Bauinvestitionen    
   Verwaltungsgebäude    25,62 19,72 17,82 
   Schulen  237,34 278,66 325,10 
   Kindertagestätten      0,83    0,49 0,14 
   Sonstige Aufbauten      7,66    8,44 5,62 
 271,45 307,31  
   (Schul-) Container      0,09    1,28 0,56 
 271,54 308,59 349,24 
    
Plan- / Ist-Abweichung     
   absolut  29,41 90,29 12,44 
   prozentual  9,77 % 22,64 % 3,44 % 
 
Einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung hat die Realisierung von Projekten über  
General- bzw. Totalunternehmer. Eine zunehmende Bedeutung kommt auch dem Modulbau 
zu. 
 
  2020 2021 2022 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
    
Einzelgewerke  118,89 127,46 209,21 
GU/TU    90,52 157,90 121,66 
ÖPP    59,98   15,87 12,71 
Modulbauten      2,06     6,08 5,10 
 271,45 307,31 348,78 
   (Schul-) Container      0,09    1,28 0,56 
 271,54 308,59 349,24 
 
 
 
5,10%
93,09%
0,04% 1,61% 0,16%
Bauinvestitionen
Anteil je Objektkategorien 
   Verwaltungsgebäude    Schulen
   Kindertagestätten    Sonstige Aufbauten
   (Schul-) Container
59,90%
34,84%
3,64%
1,46% 0,16%
Bauinvestitionen
Anteil je Realisierungsform
Einzelgewerke GU/TU
ÖPP Modulbauten
   (Schul-) Container

Lagebericht / 19 
 
 
Priorisierende Schulbauliste 
Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildete in der Vergangenheit die organisa-
torische Klammer im Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu 
zusätzlichen Schulplätzen führt. Sie umfasst im Weiteren alle General- oder Teilsanierungen 
von bestehenden Schulgebäuden, deren Durchführung dringend zur Sicherung und zum Er-
halt bestehender Schulplätze mittelfristig notwendig ist.  
 
Nicht erfasst sind in der Schulbauliste die beauftragten Containerprogramme, kleinere  
Baumaßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende Maßnahmen unterhalb der 
Teil- bzw. Generalsanierung. Mit Sachstand vom 31. Dezember 2022 befanden sich von den 
insgesamt 193 Schulbaumaßnahmen 86 Projekte in Bearbeitung / Umsetzung.  
 
Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt sieben Prioritätskategorien und bindet die Verwal-
tung, die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie ver-
deutlicht zugleich die enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln im Schulbau noch 
zu bewältigen sind. 
 
2022 01.01. Zugang  Umgliederung  Abgang 31.12. 
Priorität     Neue  
Maßnahme 
in höhere Pri-
orität 
in niedrigere 
Priorität 
fertig-
gestellt gestrichen   
0 / bereits im Bau oder 
Teil eines Maßnahmen-
pakets 
75 8 15 0 -10 -2 86 
GI 1 / Maßnahmen, die 
aus baufachlicher Sicht 
zeitnah/spätestens in 5 
Jahren einen Baubeginn 
erfordern 
18 1 0 0 0 0 19 
A / sehr eilig  22 7 6 -12 0 -2 21 
B / Priorität 10 4 10 -5 0 0 19 
GI 2 - Maßnahmen, die 
aus baufachlicher Sicht 
zeitnah/spätestens in 10 
Jahren einen Baubeginn 
erfordern 
32 0 1 0 0 0 33 
C / eilig 13 1 0 -6 0 -1 7 
D / w ird mittelfristig be-
nötigt 13 0 0 -4 0 -1 8 
TH / Turnhalle  1 0 1 -2 0 0 0 
  184 21 33 -29 -10 -6 193

Lagebericht / 20 
 
Der Abgang betrifft die Schulbauvorhaben, die in 2022 fertiggestellt werden konnten oder be-
gründeter Maßen gestrichen wurden. Zu beachten ist, dass Teilfertigstellungen aus systema-
tischen Gründen unberücksichtigt bleiben. 
Mit Einrichtung der Task-Force Schulbau hat die priorisierende Schulbauliste ihre gesamtstäd-
tische Funktion nahezu eingebüßt. Auf die weitergehenden Erläuterungen unter D.II.6 „Inner-
städtische Bedarfsermittlung und Auftragsrisiken“ wird verwiesen6. 
 
 
Projektrealisierung durch Einzelvergabe 
Der Anteil am Investitionsvolumen, der über Projekte im Wege der Vergabe von einzelnen 
Gewerken abgewickelt wird, beläuft sich in 2022 auf rd. 60 % und ist damit nach wie vor hoch. 
Aktuell (Sachstand Juli 2023) befinden sich die entsprechenden rd. 50 Schulbaumaßnahmen, 
in den unterschiedlichsten Stadien der Planung und Ausführung. Deren Fertigstellung schreitet 
sukzessive voran. Sobald Maßnahmen übergeben und in Betrieb genommen werden, erfolgt 
die Aufnahme neuer Projekte aus der Schulbaumaßnahmenliste. Hierbei kann sich um Neu- 
und Erweiterungsbauten sowie Generalsanierungen handeln. 
GU/TU Pakete  
Der Anstieg des von der Gebäudewirtschaft in ihrem Sondervermögen umgesetzten Bauvolu-
mens ist in erster Linie auf GU/TU-Vergaben innerhalb der beiden Schulbau- Maßnahmenpa-
kete zurückzuführen.  
 Erstes Maßnahmenpaket Schulbau 
In 2017 wurde die Gebäudewirtschaft beauftragt, 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schul-
standorten durch Totalunternehmer (TU) zu planen und zu errichten bzw. durch General-
unternehmer (GU) errichten zu lassen. Das Maßnahmenpaket wurde um Neu- und Erwei-
terungsbauten erweitert und zudem aus baufachlichen, logistischen und schulpädagogi-
schen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 auf G9 ergänzt. Im Ergebnis um-
fasst das GU/TU-Maßnahmenpaket 22 Maßnahmen an insgesamt 11 Schulstandorten. 
Insgesamt ist ein finanzielles Projektvolumen von 745 Mio. für die Schaffung und Siche-
rung von rd. 8.000 Schulplätzen vorgesehen. Dieses Ziel wurde im Sommer 2022 mit der 
Fertigstellung der Schulbaumaßnahmen erreicht. An den Standorten Alte Wallgasse, Nie-
hler Kirchweg, Frankstraße und Escher Straße finden derzeit noch Baumaßnahmen statt, 
                                                                 
6 Vgl. S. 50  ff.

Lagebericht / 21 
 
 
die aufgrund vorgezogener Interimsmaßnahmen oder nachfolgender Bauabschnitte ent-
sprechend später begonnen werden konnten. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf die 
Schaffung oder Sicherstellung von Schulplätzen.  
 
 Zweites Maßnahmenpaket Schulbau 
Auf der Grundlage eines Ratsbeschlusses aus 2020 wurde ein weiteres GU/TU-Maßnah-
menpaket aufgelegt. Das zweite Schulbaumaßnahmenpaket beinhaltet rd. 50 Schulbau-
projekte an insgesamt 20 Standorten. Das Gesamtziel der Schaffung und Sicherung von 
rd. 13.000 Schulplätzen bis zum Jahr 2027 beinhaltet, dass aufgrund einiger Komplettaus-
lagerungen von Schulen entsprechende Interimsmaßnahmen geschaffen sind. Das inde-
xierte Projektvolumen beläuft sich nach einer qualifizierteren Schätzung (Kostenorientie-
rungswert; Sachstand Juni 2020) auf rd. EUR 1,6 Mrd. bis EUR 1,7 Mrd. 
 
Seit Projektbeginn sind an den Standorten umfangreiche Grundlagenermittlungen und 
Machbarkeitsstudien erfolgt. Hierdurch konnten inzwischen zahlreiche Entscheidungen 
hinsichtlich der möglichen Projektumsetzung getroffen werden. Dies betrifft an zehn Stand-
orten insbesondere die Entscheidung aufgrund ökologischer, pädagogischer und konstruk-
tiver Kriterien, ob die Bestandsgebäude saniert oder neugebaut werden. Auch die Unter-
nehmereinsatzform, General- oder Totalunternehmer, wurde in einigen Fällen angepasst 
um eine möglichst optimale Umsetzung zu gewährleisten7.  
 
Öffentlich-Private-Partnerschaft (ÖPP) 
Im Rahmen der Erweiterung der Beschaffungsvarianten wurden diverse Projekte auf der 
Grundlage einer ÖPP-Vergabe realisiert. Dies geschieht in der Regel in Teilschritten, sog. Lo-
sen. 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 8. April 2014 den Beschluss gefasst, ein drittes 
Los – es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten – 
zu realisieren. Der Betrieb der Schulen ist einheitlich ab 1. Januar 2018 auf den Vertrags-
partner übergegangen. An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufen-
den Schulbetrieb und umfassen komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweili-
gen Gelände. Bedingt durch unvorhergesehene Risiken im Baufortschritt, notwendige, weiter-
gehende Schadstoffsanierungen sowie Sanierung tragender Bauteile verschieben sich die 
Fertigstellungstermine bei zwei der drei Maßnahmen entsprechend. 
 
                                                                 
7 Zur Fortschreibung des zweiten Schu lbau -Maßnahmenpaketes vgl. S. 55  f.

Lagebericht / 22 
 
Schulbaukasten 
Weiterhin beabsichtigt die Gebäudewirtschaft, durch das sog. Schulbaukastenprinzip die 
Schulprojekte durch kurze Planungs- und Bauzeiten, kostengünstigeres Bauen, höhere Qua-
lität etc. schneller zu realisieren. Die Einrichtung eines Teams war für 2022 vorgesehen, 
konnte jedoch erst zum 1. Juni  2023 umgesetzt werden. Aufgabe ist es, konzeptionellen Vor-
arbeiten zu leisten und Lösungsansätze zu entwickeln (z. B. standardisierte Raumprogramme, 
Bauteilstandards). 
Modulbauten 
Mit der in 2020 verabschiedeten Modulbaurahmenvereinbarung mit unterschiedlichen Total-
unternehmern konnten insgesamt an zwölf Standorten insgesamt 20 Maßnahmen projektiert 
und beauftragt werden.  
 
Die Rahmenvereinbarung wird kontinuierlich ausgeschöpft. In 2022 wurden weitere Maßnah-
men aus den Rahmenvereinbarungen an unterschiedlichen Standorten beauftragt. Mit der Re-
alisierung der Maßnahmen konnte in Teilen bereits in 2022 begonnen werden, andere Maß-
nahmen werden in den Folgejahren umgesetzt. Darüber hinaus konnte in 2022 im Rahmen 
der Umsetzung der Modulbauweise wie vorgesehen Vergabe und Beauftragung von sieben 
Schulbauerweiterungen in Holzbauweise durchgeführt werden. Der Beginn der baulichen Re-
alisierung ist für 2023 vorgesehen. 
 
4. Investoren- und Anmietprojekte  
Zur Deckung des gesa mtstädtischen Flächenbedarfs werden neben den vorgenannten 
GU/TU-Vergaben, ÖPP -Projekten, Modulbauten etc. weitere alternative Realisierungswege 
wie Investorenverfahren, Umwidmung von angemieteten Objekten (Anmietprojekte), Schul-
bau-Baukasten8 sowie innovative Bauvertragsmodelle wie Mehrparteienverträge, Partner-
schaftsmodelle und Design & Build beschritten oder geprüft. 
 
Im Rahmen von Investorenverfahren werden – ergänzend zum klassischen Grunderwerb und 
anschließender Bebauung- Grundstückseigentümer bzw. -eigentümerinnen gesucht, die auf 
eigenem Grundstück Schulen bzw. Sporthallen errichten und diese an die Stadt Köln vermie-
ten. Dem Ziel, der Schaffung von Schulplätzen, dient auch die Anmietung vorhandener Ver-
waltungsgebäude, die zu Schulen umgebaut werden.  
 
                                                                 
8 Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametern bei gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung.

Lagebericht / 23 
 
 
Zwischenzeitlich konnten zwei Investorenverträge und eine Umnutzung einer Büroimmobilie 
zu einer Schule vertraglich gesichert werden. Dadurch konnten ein Gymnasium und eine Ge-
samtschule bereits neu gegründet werden; ein weiteres Gymnasium geht zum Schuljahr 
2025/26 an den Start. Hierzu befinden sich die Verhandlungen bereits in der Endphase, so 
dass mit einem rechtzeitigen Beginn Schuljahr 2025/26 gerechnet wird.  
 
5. Büroflächenmanagement 
Neben diesen beiden jüngeren Instrumenten im Schulbereich, die erst ab 2022 und den Folge-
jahren Wirkung nach außen entfalten werden, gibt es eine weitere Initiative der Gebäude - 
wirtschaft im Bereich der Büroflächen – das strategische Büroflächen - bzw. Büroraum - 
management. 
 
Gemeinsam mit dem Zentralen Raummanagement der Kernverwaltung werden hierzu zu-
kunftsfähige Raum- bzw. Flächenkonzepte und Standards unter Berücksichtigung der vorhan-
denen Ämterstrukturen erarbeitet. Dabei stehen die Bedürfnisse der Mitarbeiter*innen sowie 
die digitalen Anforderungen im Fokus. Betrachtet werden der aktuelle Standard, d.h. die sog. 
Zellenbüro-Nutzung in Form von Einzel - und Doppelbüros sowie ein Multi -Space-Konzept, 
welches eine Mischung aus offenen Flächen sowie unterschiedlichen Flächen für Besprechun-
gen, Team- sowie Einzelarbeit darstellt. Darüber hinaus wird das Potential von Desk-Sharing 
auf den Flächenbedarf ermittelt. Das Projekt beinhaltet nach Gesamtbetrachtung des Gebäu-
debestands darüber hinaus strategischen Entscheidungen über weitere Anmietungen oder 
Kauf von bestehenden Gebäuden. Die Umsetzung des Flächenbedarfs und die erforderlichen 
Vertragsverhandlungen mit Vermietern und Verkäufern erfolgen durch die Gebäudewirtschaft. 
Das Projekt „Strategisches Büroflächenmanagement“ verfolgt zusammengefasst das Ziel, 
eine effiziente Nutzung der Büroflächen mit dem Ergebnis einer nachhaltigen Kostenreduktion 
und einer Verringerung der CO² Emission zu erreichen.  
Unabdingbare Voraussetzung für eine sinnvolle Umsetzung von Raum- und Flächenkonzep-
ten ist eine prognostische Berechnung bzw. belastbare Abschätzung des zukünftigen städti-
schen Büroraumbedarfs. Hierfür sind im Rahmen des Projektes „Strategisches Büroflächen-
management“ diverse Verfahrensschritte notwendig, die nur zum Teil dem Zentralen Raum-
management und der Gebäudewirtschaft obliegen und insbesondere vom städtischen Perso-
nalamt wahrzunehmen sind.

Lagebericht / 24 
 
An- und Abmietungen bei Verwaltungsgebäuden (Vertragsabschlüsse/Kündigungen) 
 
  2020 2021 2022 
        
Anmietungen        
   Anzahl Objekte  6 3 6 
   Flächen (in qm)  19.455 1.340 81.615 
        
Abmietungen       
   Anzahl Objekte  1 5 1 
   Flächen (in qm)  7.120 1.758 183 
 
Von den in 2022 angemieteten Objekten ist insbesondere die Immobilie an der Leonhard-
Tietz-Straße, das sog. Agrippa-Quartier, hervorzuheben. Der Gesamtkomplex verfügt über 
eine Fläche von insgesamt ca. 45.000 qm und besteht aus verschiedenen Gebäudeteilen, die 
nach Herrichtung über eine barrierefreie Verteilebene auch untereinander erreichbar sind.  
Eine besondere Herausforderung stellt die Unterbringung der Feuerwache 1 inmitten der  
Büroflächen des Agrippa -Quartiers dar. Bedingt durch den Neubau der Feuerwache  
Innenstadt wurde dringend ein Interimsquartier benötigt, um die zeitlichen Vorgaben bis zur 
Erreichung des Einsatzortes einhalten zu können.  
Die Anmietung dient der kurz-und mittelfristigen Deckung von erheblichen Flächenbedarfen 
diverser Nutzerdienststellen. Andererseits können hierdurch vertraglich auslaufende Anmie-
tungen mit suboptimaler Raumstruktur oder hohen Mietkosten gekündigt werden. Sieht man 
von Interimslösungen ab, wird sich der städtische Flächenbestand im Ergebnis nicht sonder-
lich vergrößern.

Lagebericht / 25 
 
 
6. Grundstücksgeschäfte  
Der Erwerb und die Veräußerung von Schul- und sonstigen Grundstücken durch die Gebäu-
dewirtschaft stellt sich im Zeitraum 2020 - 2022 wie folgt dar: 
 
  2020 2021 2022 
        
Grunderwerb       
Schulgrundstücke        
Anzahl Grundstücke    - 2 3 
Flächen (in qm)  - 26.135 8.056 
      
Sonstige Grundstücke       
Anzahl Grundstücke    - 1 - 
Flächen  - 39.953 - 
      
Veräußerung      
Anzahl Grundstücke    - 1 - 
Flächen (in qm)  - 2.005 - 
        
 
7. Dienstleistungen für Dritte 
Überblick  
Neben der Bewirtschaftung von angemieteten und im Sondervermögen befindlichen Objekten 
gehören auch Dienstleistungen im Auftrag von städtischen Dienststellen zu den Aufgaben der 
Gebäudewirtschaft. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Serviceleistungen im Rahmen 
der energiewirtschaftlichen Betreuung, um die bauliche Unterhaltung städtischer oder von der 
Stadt Köln angemieteter Objekte und um die Baubetreuung von Großprojekten. 
 
 
Service der 
Gebäudewirtschaft 
Energiewirtschaftliche 
Betreuung 
Sonstige 
ServiceleistungenBaubetreuung
Bauunterhalt von / 
Bauleistungen im Service 
in bzw. an 
Mus een
Objekten im 
Sondervermögen
sonstigen 
Objekten 
Baubetreuung von 
Großprojekten

Lagebericht / 26 
 
Energiewirtschaftliche Betreuung  
Im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung von Objekten außerhalb ihres Sonderver-
mögens erbringt die Gebäudewirtschaft diverse Dienstleistungen, u.a. in folgenden Bereichen: 
 
 Energievertragswesen (Ausschreibung / Beschaffung sowie Rechnungskontrolle), 
 Automatisierte Zählerauslesung (Implementierung / Überprüfung / Fehlerbehebung), 
 Energieleitlinien (Erstellung / Stellungnahmen / Beratung), 
 Schulungen und Öffentlichkeitsarbeit (z.B. Energiebericht).  
 
Die Umsatzerlöse aus Energiebetreuung umfassen im We sentlichen von der Gebäudewirt-
schaft vorfinanzierte und den betreuten Dienststellen im Anschluss weiterbelastete Energie-
kosten einschließlich des Betreuungshonorars (Jahrespauschale). Sie entwickelten sich wie 
folgt: 
 
 2020 2021 2022 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  17,22 19,46 22,50 
Umsatzerlöse (Ist)  18,71 18,44 19,43 
    
Plan- / Ist-Abweichung     
   absolut  1,49 -1,02 -3,07 
   prozentual  8,7 % -5,25 % -13,64 % 
 
 
 2020 2021 2022 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Abgerechnete Fremdkosten  17,32 17,10 18,09 
Honorar (Jahrespauschale)  1,20 1,20 1,20 
Sonstige  0,19 0,14 0,14 
 18,71 18,44 19,43 
 
 
Die Energiekostenentwicklung von 2021 zu 2022 ist vergleichsweise moderat. Überschauba-
ren Mehrverbräuchen aufgrund von Flächenmehrungen und deutlich gestiegenen Gas- und 
Fernwärmepreisen stehen spürbare Minderverbräuche durch Verhaltensanpassungen und ein 
einmaliger Sondereffekt (staatliche Entlastung Dezemberabschlag Gas- und Fernwärme) ge-
genüber.

Lagebericht / 27 
 
 
Baubetreuung  
Das Spektrum der von der Gebäudewirtschaft betreuten Baumaßnahmen reicht von der ein-
fachen Bauunterhaltung bis zu komplexen innerstädtischen Großprojekten. 
Aufgrund Ihrer eigentümerähnlichen Stellung obliegt der Gebäudewirtschaft bei den betreuten 
Museen auch die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung. Insofern gehen sowohl das Leis-
tungsspektrum als auch der Verantwortungsbereich der Gebäudewirtschaft weit über eine rein 
auftragsbasierte bauliche Unterhaltung hinaus. Daneben werden im Auftrag sonstiger städti-
scher Dienststellen insbesondere Bau- und Bauunterhaltungsleistungen erbracht, die – sofern 
sie Objekte im Sondervermögens der Gebäudewirtschaft betreffen – auf einem besonderen 
Nutzerwunsch jenseits der klassischen Instandhaltung basieren. 
Bei den von der Gebäudewirtschaft betreuten Großbauvorhaben handelt es sich um innerstäd-
tische Projekte wie beispielsweise das Museum im Quartier (MiQua / Archäologische Zone, 
Jüdisches Museum) oder die Generalinstandsetzung des Römisch-Germanischen Museums. 
Zu berücksichtigen ist, dass nicht alle der Bauvorhaben vollständig im Plan- und Rechnungs-
wesen der Gebäudewirtschaft abgebildet werden. Hintergrund ist, dass einige Bauvorhaben 
unmittelbar über den städtischen Haushalt finanziert werden und hier lediglich die erwirtschaf-
teten Projektmanagement-Honorare in die Bilanzierung einfließen.  
 
 2020 2021 2022 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  48,41 74,34 60,25 
Umsatzerlöse (Ist) 31,65 34,66 35,15 
    
Plan- / Ist-Abweichung     
   absolut  -16,67 -39,68 -25,10 
   prozentual  -34,6 % -53,4 % 41,6 % 
 
 
 2020 2021 2022 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Abgerechnete Fremdkosten  24,73 26,99 26,90 
Betreuungshonorare  6,92 7,67 8,25 
 31,65 34,66 35,15

Lagebericht / 28 
 
Das Bauvolumen der Großprojekte, die von der Gebäudewirtschaft betreut, aber unmit-
telbar über den Kernhaushalt finanziert werden, stellt sich in 2022 wie folgt dar: 
 
 2021 2022 
 EUR Mio. EUR Mio. 
Plan (Projektplanung) 9  45,72 47,00 
Ist  21,32 24,75 
   
Plan- / Ist-Abweichung   
   absolut  -24,40 -22,25 
   prozentual  -53,4 % -47,3 % 
 
Ursächlich für die Plan-/Ist-Abweichungen im Baubetreuungssegment sind weniger die Aus-
wirkungen der Corona-Pandemie oder Materialengpässe, die sich als Auswirkung des Ukrai-
nekrieges und den Nachwirkungen der Flutkatastrophe ergeben haben. Vielmehr tragen in-
nerstädtische Gründe wie Rückstände auf der Auftraggeber-Seite (unklare Finanzierung/feh-
lende politische Beschlüsse/ausstehende Aufträge) dazu bei, dass geplante Baumaßnahmen 
nicht oder nur mit erheblicher zeitlicher Verzögerung umgesetzt werden können. 
Eine Rolle für die Abweichungen spielen zudem projektspezifische Problemlagen wie bei-
spielsweise Ausführungsmängel bei Zentralgewerken (Stahlbauarbeiten MiQua) oder zeitliche 
Verzögerungen bei der Standortsuche eines Interims für die Feuerwache 1 im Zuge des an-
stehenden Neubaus. 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                                 
9 Plan - / Ist-Zahlen für den Zeitraum 2020 sind nicht verfügbar.

Lagebericht / 29 
 
 
8. Entwicklungen im Personalbereich 
Eine motivierte und qualifizierte Mitarbeiterschaft ist zur Erfüllung der vielfältigen und an-
spruchsvollen Aufgaben unerlässlich. Darüber hinaus ist allerdings auch eine hinreichende 
Personalausstattung, d.h. eine adäquate Anzahl an (besetzten) Stellen, notwendige Voraus-
setzung, um den eigenen Zielen und Ansprüchen sowie den von außen gestellten Anforderun-
gen gerecht werden.  Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschäftigte zum Stichtag  
31. Dezember 2022 einschließlich der Geschäftsführenden Betriebsleitung 742 Mitarbeiter*in-
nen: 
 2020 2021 2022 
Beamte  103 102 106 
Beschäftigte  583 603 636 
 686 705 742 
 
 2020 2021 2022 
Vollzeit 530 530 567 
Teilzeit 156 175 175 
 686 705 742 
 
 2020 2021 2022 
Männer 393 403 426 
Frauen 293 302 316 
 686 705 742 
 
Für 2022 bedeutet dies eine prozentuale Verteilung von rd. 57 % auf Männer und rd. 43 % 
Frauen. Bei den Führungskräften stellt sich die Situation wie folgt dar: 
 
Führungskräfte 
Frauen Männer 
Summe  
Anzahl in % Anzahl in % 
Geschäftsführende Betriebslei-
tung (gBL) 1 50 % 1 50 % 2 
Abteilungsleitungen  (AL) 4 57 % 3 43 % 7 
Höherer Dienst (ohne AL + 
gBL) 14 48 % 15 52 % 29 
Gehobener und  
Mittlerer Dienst  14 39 % 22 61 % 36 
 33 45 % 41 55 % 74

Lagebericht / 30 
 
Die Verteilung innerhalb der Führungspositionen entspricht damit annähernd der Verteilung in 
der gesamten Mitarbeiterschaft. 
 
 2020 2021 2022 
Bis 20 Jahre  0 0 0 
Bis 30 Jahre  77 84 99 
Bis 40 Jahre  149 142 159 
Bis 50 Jahre  155 160 163 
Bis 60 Jahre  242 251 248 
Über 60 Jahre  63 68 73 
 686 705 742 
 
Im Laufe des Jahres 2022 konnten insgesamt 107 neue Mitarbeiter*innen eingestellt bzw. von 
anderen Dienststellen zur Gebäudewirtschaft umgesetzt werden. Im gleichen Zeitraum haben 
70 Mitarbeiter*innen die Gebäudewirtschaft verlassen, so dass in Summe 37 Mitarbeiter*innen 
mehr am Jahresende zu Buche stehen. Die Gründe für das Ausscheiden der Mitarbeiter*innen 
sind vielfältig. Sie umfassen unter anderem den Eintritt in den Ruhestand, Beurlaubungen, den 
Wechsel zu anderen Dienststelle, aber auch Kündigungen. Sofern es sich hierbei um arbeit-
nehmerseitige Kündigungen handelt, liegt dies oftmals an besseren Verdienstmöglichkeiten 
außerhalb der Stadt Köln bzw. des öffentlichen Dienstes.

Lagebericht / 31 
 
 
Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen ergibt sich zum 31. Dezember 2022 ein 
Bestand an 658,57 Vollzeitäquivalenten (VZÄ) auf besetzten Stellen, die sich wie folgt auf die 
verschiedenen betrieblichen Aufgaben- bzw. Funktionsbereiche verteilen: 
 
 
Aufgrund der anhaltenden Schwierigkeiten bei der Personalgewinnung/-erhaltung sind zum 
Bilanzstichtag insgesamt rd. 120 Stellen vakant, was einer Vakanzenquote von ca. 15,34 % 
entspricht. 
 
 
  
132,67
257,38
135,84
85,21
47,47
Personalbestand (VZÄ)
Verteilung auf Funktionsbereiche
Querschnittsaufgaben (Personal / Finanzen / Einkauf / IT u.a.)
Bauunterhaltung und Betriebsmanagement
Neubau und Generalinstandsetzung
Werkstatt, Handwerkerpool und Notrufserviceleitstelle
Ankauf und Anmietung kaufmännische Mietverwaltung

Lagebericht / 32 
 
III. Wirtschaftliche Lage 
 
1. Vermögens- und Finanzlage 
Bilanzsumme; Vermögens – und Kapitalstruktur  
Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR  2.846,5 Mio. Sie 
hat sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2021 (EUR 2.500,8 Mio.) um EUR  345,7 Mio. 
(13,8 %) erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Baumaßnahmen sowie der Be-
schaffung von Schulcontainern.  
 
Wie die nachfolgende Graphik verdeutlicht, wird die Bilanz der Gebäudewirtschaft auf der 
Aktivseite zu 9 4,9 % vom Anlage vermögen geprägt und dieses wiederum vom  
Grundvermögen, das neben den bebauten und unbebauten Grundstücken u.a. die noch im 
Bau befindlichen Anlagen umfasst und mit rd. EUR  2.624,3 Mio. allein rd.  92,2 % der 
Bilanzsumme (Vorjahr: 92,5 %) ausmacht. Insgesamt beläuft sich das mittel- und langfristig 
gebundene Vermögen auf EUR 2.702,6 Mio. (Vorjahr: EUR 2.391,3 Mio.)10.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                                 
10 Bezüglich der Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen.  
94,90%
5,10%
Vermögensstruktur
Zus ammensetzung Aktivseite
Anlagevermögen Umlaufvermögen

Lagebericht / 33 
 
 
Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig gebundenes Eigen- und Fremdkapital von 
insgesamt EUR 2.630,3 Mio. ( 92,5 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: 
EUR 2.256,2  Mio. bzw. 90,3  %). Von den Verbindlichkeiten (EUR 1.939,2 Mio.; Vorjahr: 
EUR 1.717,2 Mio.) entfällt der weit überwiegende Teil auf Verbindlichkeiten gegenüber Kredit-
instituten (EUR 1.755,5 Mio.). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Eigenkapital und Eigenkapitalquote 
 2020 2021 2022 
 in Prozent in Prozent in Prozent 
Eigenkapitalquote     
   incl. Sonderposten  29,7 27,0 27,0 
…bereinigt  10,3 9,1 9,1 
 
Die Eigenkapitalquote, der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme, hat sich gegenüber 
dem Vorjahr nicht verändert. Sie beträgt zum 31. Dezember 2022 unter Einbeziehung des 
Sonderpostens für Investitionszuschüsse 27,0 %. Ohne Einbeziehung des Sonderpostens 
ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte 
Eigenkapitalquote von 9,1 %. 
 
 
 
 
 
27,0% 
4,9% 
68,1% 
Kapitalstruktur 
Zusammensetzung Passivseite  
Eigenkapital inkl. Sonderposten für Investitionszuschüsse 
Rückstellungen 
Verbindlichkeiten

Lagebericht / 34 
 
Rückstellungen 
 
Die Rückstellungen belaufen sich zum Bilanzstichtag auf EUR 138,8 Mio. und haben sich im 
Vergleich zum Vorjahr (EUR 108,0) damit um rd. EUR 30,8 Mio. erhöht. Hintergrund für die 
bilanzielle Vorsorge in Form von Rückstellungen sind u.a. drohende Risiken im Zusammen-
hang mit der Sanierung der Abwasserkanalisation, dem Gebäudebrandschutz oder vertragli-
che Verpflichtungen zur Instandhaltung oder zum Rückbau angemieteter Objekte. Eine detail-
lierte Übersicht über die zum 31. Dezember 2022 gebildeten Rückstellungen ist dem Anhang 
zu entnehmen.  
 
 
Finanzierung und Darlehensportfolio  
 
Die Verbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft machen zum 31. Dezember 2022 68,1 % der  
Bilanzsumme aus und belaufen sich insgesamt auf EUR 1.939,2 Mio. (Vorjahr: 
EUR 1.717,2 Mio.). Hiervon weisen EUR 192,6 Mio. eine Restlaufzeit von unter einem Jahr 
auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen.  
 
Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaf-
tete Abschreibungen und Zuschüsse, vor allem aber über die Aufnahme von Darlehen am 
Kapitalmarkt. 
 
Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich fest-
verzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit einem Volumen von insgesamt 
EUR 1.754,3  Mio. Über entsprechend ausgestaltete Darlehensverträge wurde das niedrige 
Zinsniveau der Vergangenheit nach Möglichkeit langfristig gesichert. Die im Bestand 
befindlichen Darlehen sind – gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag 
– durchschnittlich mit 1,50 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 
25,69  Jahre.

Lagebericht / 35 
 
 
Entwicklung der Liquidität / Kapitalflussrechnung 
 
Die nachfolgende (zusammengefasste) Kapitalflussrechnung gibt im Vorjahresvergleich Aus-
kunft über die im Wirtschaftsjahr vom Betrieb erwirtschafteten oder der Gebäudewirtschaft von 
außen zugeflossenen Finanzmittel sowie über deren Verwendung. Sie zeigt im Saldo die Ver-
änderungen der Liquiden Mittel im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Zu- bzw. 
Abflüssen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungstä-
tigkeit: 
 
 2021 2022 
 TEUR  TEUR 
Liquide Mittel11 zum 01.01. 74.258 -3.451 
   
Mittelzu- (+) / bzw. -abfluss ( -) aus    
- laufender Geschäftstätigkeit  32.375 74.976 
- Investitionstätigkeit  -305.525 -345.694  
- Finanzierungstätigkeit  195.441 295.692  
Zahlungswirksame Veränderung der Liquidität (Saldo) -77.709 24.974 
   
Liquide Mittel zum 31.12. -3.451 21.523 
 
Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 74,9 Mio.) und der Mittelzufluss aus 
der Finanzierungstätigkeit (EUR 295,7 Mio.) übersteigen in 2022 den Mittelabfluss aus der 
Investitionstätigkeit (EUR -345,7 Mio.). Im Ergebnis verbleibt ein Nettozufluss von EUR 25,0 
Mio., so dass sich die liquiden Mittel von EUR -3,5 Mio. zu Beginn des Wirtschaftsjahres auf 
EUR 21,5 Mio. am Bilanzstichtag erhöhen. 
 
Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist 
aufgrund der kurz- und mittelfristigen Liquiditäts- und Finanzplanung auch zukünftig sicher-
gestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31. Dezember 2022 EUR 75 Mio.  
  
                                                                 
11 Liquide Mittel: Kassenbestand, Bankguthaben und Tagesgeldanlagen abzgl.  
                      Kontokorrentverbindlichkeiten  (incl. Zinsabgrenzung).

Lagebericht / 36 
 
2. Ertragslage 
 
Zusammensetzung und Entwicklung der Umsatzerlöse  
 2020 2021 2022 
 
EUR 
Mio. 
%  
EUR 
Mio. 
%  
EUR 
Mio. 
% 
Umsatzerlöse aus der        
- Hausbewirtschaftung  280,3 82,1 293,1 82,0 346,3 84,1 
- Betreuungstätigkeit    59,1 17,3   61,8 17,3 63,7 15,4 
-       anderen Lieferungen und  
               Leistungen  
   2,0 0,6    2,6 0,7 1,9 0,5 
 341,4 100,0 357,5 100,0 411,9 100,0 
 
Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 411,9 Mio. betreffen mit EUR 346,3 Mio. vornehmlich 
die Hausbewirtschaftung, mit EUR 63,7 Mio. den Betreuungsbereich und mit EUR 1,9 Mio. 
bzw. Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäudewirtschaft.

Lagebericht / 37 
 
 
Segmentergebnisse und Ergebnisausgleich 
 
Vermietungssegment 
Die Erlöse aus der H ausbewirtschaftung resultieren im Wesentlichen  aus Mieten sowie 
Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. Von den Mieten entfällt nur ein geringer Teil 
auf Mietverhältnisse mit externen Dritten. 
 
 2020 2021 2022 
 
EUR 
Mio. 
%  
EUR 
Mio. 
%  
EUR 
Mio. 
% 
Mieterlöse        
- innerstädtischer Nutzer  212,1 75,7 223,8 76,43 270,0 84,08 
- Erlöskorrektur Verrechnungs-
preismodell  
   -4,9 -1,8     9,3 3,2 3,2 0,94 
 207,2 73,9 233,1 79,5 273,2 78,88 
Mieten Dritter     5,3 1,9     5,3 1,8 3,9 1,13 
 212,5 75,8 238,4 81,3 277,1 80,01 
Abrechnung von Nebenkosten    66,4 23,7    53,8 18,4 67,3 19,44 
Sonstige Erlöse      1,3 0,5      0,9 0,3 1,9 0,55 
 280,3 100,0 293,1 100,0 346,3 100,00 
 
Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am  
Jahresende beeinflusst. Bedingt durch das negative, von der Kernverwaltung auszugleichende 
Spartenergebnis haben sich die innerstädtischen Mieterlöse in 2022 von EUR 270,0 Mio. um 
EUR 3,2 Mio. auf EUR 273,2 Mio. erhöht.  
 
Betreuungssegment 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2022 insgesamt EUR 63,7 Mio. (Vorjahr: EUR 
61,8 Mio.) Sie setzen sich wie folgt zusammen: 
 
 2020 2021 2022 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Energiewirtschaftliche Betreuung  18,7 18,4 19,4 
Baubetreuung  31,7 34,7 35,2 
Sonstige Serviceleistungen  4,3 4,4 5,0 
 54,7 57,5 59,6 
Erlöskorrektur  
Verrechnungspreismodell  
4,4 4,3 4,1 
 59,1 61,8 63,7

Lagebericht / 38 
 
Die Erlöse aus sonstigen Serviceleistungen resultieren im Wesentlichen aus Bewachungs- 
(EUR 2,9 Mio.) und aus Umzugsleistungen (EUR 1,1 Mio.). 
 
Durch den Ergebnisausgleich am Jahresende haben sich die Erlöse aus Betreuungstätigkeit 
um das  negative, von der Kernverwaltung auszugleichende  Segmentergebnis um  
EUR 4,1 Mio. auf EUR 63,7 Mio. erhöht. 
 
Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im 
Anhang wird verwiesen. 
 
Jahresergebnis 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 2022 mit einem Jahreser-
gebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00 Mio.).

Lagebericht / 39 
 
 
C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT  
 
I. Risikomanagement, Risikovorsorge und Versicherungsschutz 
 
Allgemeines Risikomanagement 
Das Risikomanagement ist als kontinuierlicher Prozess in die betriebliche Steuerung und Kon-
trolle sowie in das Berichtswesen integriert. Über wesentliche Risiken und Ergebnisse der  
Geschäftstätigkeit werden der Betriebsausschuss und sonstige Gremien regelmäßig – und im 
Bedarfsfall auch ad-hoc – informiert. 
Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der 
eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit 
und einer möglichen Schadenshöhe bewertet. Es sind im Rahmen des existierenden 
Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der 
Gebäudewirtschaft gefährden. Die Gebäudewirtschaft wird zudem durch eine neu eingerich-
tete, bei der Kämmerei angesiedelte Stabstelle „Stadtweites Risikomanagement“ unterstützt. 
 
Interne Revision 
Die Interne Revision unterstützt die Betriebsleitung seit jeher in der Wahrnehmung ihrer Über-
wachungs- und Kontrollfunktion. Die mit externer Beratung angestrebte Neuausrichtung der 
Internen Revision hat das Ziel, die risikoorientierte Betrachtung von Prozessen in der Prüf- und 
Beratungstätigkeit der Innenrevision weiter in den Vordergrund zu rücken. Diese wurde in 2022 
abgeschlossen. Die Geschäftsanweisung für die Interne Revision wurde überarbeitet trat im 
Mai 2023 in Kraft. 
 
Versicherungsschutz 
Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts- und Versicherungsamt ist 
grundsätzlich gewährleistet, dass die Gebäudewirtschaft über einen Versicherungsschutz 
verfügt.  
 
 
Risikomanagement bei Großprojekten 
Neben dem Betrieb sind auch die Bauvorhaben im Sondervermögen sowie die Großbaumaß-
nahmenprojekte, die die Gebäudewirtschaft im Auftrag Dritter betreut, allgemeinen und beson-
deren (Projekt-) Risiken ausgesetzt.

Lagebericht / 40 
 
Seit 2021 wird im Rahmen von Baubeschlüssen bei Großprojekten ein einheitlicher Risikozu-
schlag von 25 % angewandt. Dieser sollte dazu dienen, frühzeitig belastbarere Information 
über den Kostenrahm en zu geben und gleichzeitig die Zahl der Kostenfortschreibungsbe-
schlüsse zu begrenzen. Finales Ziel war es jedoch, die Verlässlichkeit der Kostenplanung zu 
erhöhen und detaillierte Risikozuschläge zu erarbeiten, um diese auf neue Baumaßnahmen 
und Kostenfortschreibungsbeschlüsse anzuwenden.  
 
Das neue Verfahren berücksichtigt – ausgehend von der vergangenheitsbasierten Kostenbe-
rechnung des Objektplaners - insbesondere die bis zur Projektrealisierung erwarteten Preis- 
und Mengenentwicklungen sowie die projektspezifischen Risiken. Im Rahmen des Risikoma-
nagements von Großbauvorhaben werden nunmehr insgesamt zehn verschiedene Risikoka-
tegorien (z.B. Baugrundrisiken) unterschieden. Die neue Methodik im Umgang mit Projektri-
siken wurde den politischen Gremien Anfang 2023 vorgestellt. 
 
II. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung 
Veränderte Marktbedingungen, neue technische Vorgaben und/oder sich wandelnde politi-
sche Schwerpunkte sind nur beispielhaft genannte Ursachen ständig neuer Herausforderun-
gen. Sie sind oft mit spezifischen Risiken verbunden, bieten aber durchaus auch Chancen für 
die Effizienz und Effektivität betrieblicher Prozesse und damit für die künftige Entwicklung ins-
gesamt. 
 
1. Finanzwirtschaftliche Risiken 
Aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit ist die Gebäudewirtschaft auf gesamtbetrieblicher Ebene 
verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt.  
 
Über einen täglichen Finanzstatus, einer monatlich fortgeschriebenen Finanzplanung und über 
eine laufende Budgetkontrolle und Prognose/Hochrechnung der Investitions -, Instandhal-
tungs- und Serviceausgaben ist gewährleistet, dass etwaige Liquiditätsrisiken frühzeitig er-
kannt und bei Bedarf gegengesteuert werden kann. Dem Zinsänderungsrisiko wird bei Um-
schuldungen und Darlehensneuaufnahmen vor allem durch langfristige Festzinsvereinbarun-
gen zur Sicherung des im langfristigen Vergleich nach wie vor attraktiven Zinsniveaus Rech-
nung getragen.

Lagebericht / 41 
 
 
Konstante Eigenkapitalquote / zunehmende Zinsbelastung 
Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2021 beträgt 9,1 % (Vorjahr: 9,1 %) der um die 
passivierten Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme . Die Ange-
messenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbeson-
dere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustu-
fen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. Das Insti-
tut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht daher von einer Empfehlung starrer 
Eigenkapitalquoten ab. Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote 
von 10 % nicht zu unterschreiten. 
 
Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssystems und bedingt 
durch die Einführung eines Ergebnisausgleiches ist d as bilanzielle Eigenkapital der 
Gebäudewirtschaft im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kernhaushalt sind 
konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, 
dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den Flächen -
verrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel - bis langfristig zu 
verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln, über die Ergebnisverwen-
dung zu entscheiden.  
 
Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende Wachstum der Bilanzsumme und die 
Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der Bautätigkeit werden – bei weitge-
hender Konstanz des nominellen Eigenkapitals – in der Tendenz zu einer sinkenden Eigenka-
pitalquote und einer stetig steigenden Fremdfinanzierungsquote führen. Dieser Mengeneffekt 
wird bereits seit einiger Zeit von steigenden Zinssätzen begleitet. Eine Prognose der künftigen 
Kapitalmarktentwicklung ist schwierig. Angesichts der nach wie vor spürbaren Inflation und 
den entsprechenden EZB-Entscheidungen ist von einem anhaltend hohen Zinsniveau und er-
höhten Zinsbelastungen auszugehen. 
 
Innerstädtische Vorfinanzierung / Rückstände  
Als stadtinterner Dienstleister geht die Gebäudewirtschaft gegenüber den dem Kernhaushalt 
angehörenden Dienststellen für Fremdleistungen (Rechnungen Dritter wie Architekten, Planer 
etc.) bzw. den Eigenleistungen (Projektleistungskosten) in Vorleistung. Ausnahmen betreffen 
einzelne, direkt durch die Dienststellen finanzierte Projekte. Aufgrund unterschiedlichster 
Gründe kommt es teilweise zu nicht unerheblichen Rückständen bei der Rechnungsbeglei-

Lagebericht / 42 
 
chung durch einzelne Dienststellen. Dies führt in Konsequenz – um die Liquidität aufrechtzu-
erhalten – zu einer höheren Darlehensaufnahme in zweistelliger Millionenhöhe und einem ent-
sprechend erhöhten Zinsaufwand für die Gebäudewirtschaft.  
 
Neufestlegung der Nutzungs- bzw. Abschreibungsdauer  
Abschreibungen stellen betriebliche Aufwendungen dar, welche die Wertminderung abbilden 
sollen, die ein Anlagegut durch die Nutzung im Zeitablauf erfährt. Am Ende der unterstellten 
Nutzungsdauer sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vollständig abgeschrieben. 
Im betriebswirtschaftlichen Idealfall entspricht die unterstellte Abschreibungsdauer der tat-
sächlichen Nutzungsdauer. 
 
Die von der Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten bislang zugrunde gelegte Nutzungs-
dauer beträgt 80 Jahre. Sie erweist sich gemessen an der betrieblichen Realität als deutlich 
zu lang, denn im Regelfall übersteigt sie die tatsächliche Nutzungsdauer der Objekte mit der 
Folge zu niedriger planmäßiger Abschreibungen und zu hoher Gebäuderestbuchwerte. Eine 
zu lange Abschreibungsdauer birgt damit das Risiko außerplanmäßiger Wertkorrekturen. Eine 
weitere Konsequenz ist ein strukturell zu hoher Liquiditätsabfluss, da die planmäßig an die 
Kreditgeber zu leistenden Tilgungszahlungen in der Summe höher sind als die planmäßigen 
und über die Miete refinanzierten Gebäudeabschreibungen. 
  
Aus den beiden vorgenannten Gründen wird die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertigstel-
lung ab dem 1. Januar 2023 von 80 auf 50 Jahre herabgesetzt. Die Nutzungsdauer von Ge-
bäuden, die nach dem 1. Januar 2022 umfassend ertüchtigt werden (Generalinstandsetzung), 
beträgt einheitlich 40 Jahre. 
 
2. Risiken und Chancen im Personal- und Organisationsbereich  
 
Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit, eigenen und fremden Anforderungen zu ent-
sprechen, sind die Erfolge bzw. Schwierigkeiten der Gebäudewirtschaft bei der Personal-
gewinnung und -erhaltung. 
Dem vorangegangenen Wirtschaftsbericht (Teil B) ist zu entnehmen, dass zum 31. Dezember 
2022 rd. 120 Stellen zu besetzen war en. Aktuell (Sachstand Juni 2023 ) sind 131 Stellen  
vakant, davon ca. 114 im technischen Bereich. Insbesondere der für den Betrieb bedeutsame 
Markt für erfahrene Projektleitungen und Führungskräfte erweist sich als nahezu erschöpft.

Lagebericht / 43 
 
 
Neben den schwierigen Marktbedingungen konterkarieren stadtinterne Vorgaben die vielfälti-
gen Bemühungen der Gebäudewirtschaft, die Personalsituation zu verbessern.  
Vor allem die nachfolgende Regelung erweist sich  in der betrieblichen Praxis als außeror-
dentlich restriktiv: Aufgrund ihrer organisatorischen Sonderstellung als eigenbetriebsähnliche 
Einrichtung ist der Gebäudewirtschaft in 2018 mehr Eigenverantwortung für Organisationsthe-
men (Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Bewirtschaftung des Stellenbestandes) über-
tragen worden. Bei Stellenbewertungen ist sie jedoch weiterhin abhängig von Entscheidungen 
des Amtes für Personal und Verwaltungsmanagement. Dort liegt – nach wie vor – die gesamt-
städtische Zuständigkeit für Stellenbewertungen. Die Folge dieser innerstädtischen Schnitt-
stelle ist ein zäher und für die Gebäudewirtschaft sehr personalaufwändiger Schriftverkehr. 
Während in der Privatwirtschaft grundsätzlich die Möglichkeit besteht, über frei verhandelbare 
Gehälter die benötigten Fachkräfte in Anzahl, Quantität und Güte ins Unternehmen zu holen, 
ist das Gehaltssystem im öffentlichen Dienst im Allgemeinen und der Stadt Köln im Besonde-
ren als starr zu bezeichnen. Die Vergütungs- bzw. Besoldungsstruktur ist zwar durchaus trans-
parent und vergleichbar, allerdings nicht flexibel. Die Stellen der Tarifbeschäftigten sind gemäß 
Entgeltordnung zum Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD) bewertet, die Stellen der 
Beamt*innen gemäß KGSt12-Stellenbewertungsmodell. Bei der Einstellung von neuen Fach- 
und Führungskräften hat die Gebäudewirtschaft als Arbeitgeberin nur wenige Möglichkeiten, 
um den (guten) Bewerber*innen beim Thema Gehalt entgegen zu kommen . Eine Stelle hat 
eine bestimmte Bewertung und somit ein nahezu vorbestimmtes Gehalt. Es kommt daher re-
gelmäßig vor, dass insbesondere gute Bewerber*innen noch nach erfolgreich durchlaufenem 
Auswahlverfahren abspringen, weil sie in anderen Städten und Gemeinden mehr verdienen 
können. Ergebnis ist ein erheblicher Verlust an Manpower bzw. Leistungskraft und letztlich 
auch an Wirtschaftlichkeit. 
Die derart vorgegebenen Bewertungsunterschiede führen darüber hinaus selbst innerhalb der 
Gebäudewirtschaft zu einer stetigen Personalfluktuation in den Abteilungen mit entsprechen-
den Wissensverlusten und einem hohen organisatorischen Aufwand (Personalgewi nnung/  
-sachbearbeitung). Auch dieser Effekt schränkt die Steuerungsfähigkeit der Gebäude - 
wirtschaft, wirtschaftlich arbeiten zu können, massiv ein. 
Um den vorgenannten Risiken zu begegnen, prüft und ergreift die Gebäudewirtschaft ein gan-
zes Bündel von personalwirtschaftlichen Maßnahmen: 
 
                                                                 
12 Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement

Lagebericht / 44 
 
 Verschiedene duale Studiengänge in Kooperation mit dem Personal- und Verwaltungsma-
nagement der Fachrichtungen Bauingenieurwesen, Architektur, Elektrotechnik und techni-
sche Gebäudeausrüstung  
 Vorbereitungslehrgänge zum/zur Baureferendar*in und zum/zur Bauoberinspektor*in  
 Zweijährige Weiterbildung zum*r staatlich geprüften Techniker*in 
 Fachschulungen zu Bau- und Vergaberecht, Bauprojekt- und Objektmanagement, Soft-
wareschulungen sowie in persönlichkeitsbildende Themenbereiche wie Kommunikation, 
Präsentation, Zusammenarbeit und Personalführung 
 Unterstützung Onboarding durch speziell abgestimmte Schulungsangebote, Einarbei-
tungskonzept, Mentor*innen 
 Entwicklung in Kooperation mit der TH Köln, Fakultät für Bauingenieurwesen und Umwelt-
technik sowie der Akademie für wissenschaftliche Weiterbildung, ein Zertifikatslehrgang 
zum Thema „Bauprojektmanagement im öffentlichen Dienst“ entwickelt.  
 Geplant: Verbundausbildung zum/zur Elektroniker*in der Fachrichtung Energie- und Ge-
bäudetechnik mit einem Kooperationspartner 
 Qualifizierungsprogramm für Ingenieur*innen, Architekt*innen mit ausländischem Studien-
abschluss 
 Recruiting über soziale Medien 
 Messeaktivitäten wie Kölner Karrieretag, Karrieretag der Bauwirtschaft NRW in Wuppertal, 
Düsseldorfer Karrieretag) als auch in eigener Verantwortung (VDI Recruiting Tag in Köln). 
 Überlegungen zur Beauftragung eines externen Dienstleisters zur Rekrutierung von Mitar-
beitenden. 
 
Organisatorisch wird die Zentralisierung der kaufmännischen Aufgaben im Rahmen der Be-
wirtschaftung der Bestandsgebäude der Gebäudewirtschaft verfolgt. 
Hierzu werden die entsprechenden Teilaufgaben aus der Abteilung „Objektmanagement“ (u.a. 
der Abschluss und die Betreuung von Mietverträgen, Bestandsschulen im ÖPP-Modell etc.) in 
die Abteilung „Asset- und Mietmanagement“ überführt und dort in einem neuen Sachgebiet 
gebündelt. Auf diese Weise sollen Spezialisierungen aufgebaut und Synergieeffekte genutzt 
werden. Innerhalb des Objektmanagements verbleibt ein Team zur Verwaltungsunterstützung, 
um das technische Personal in der täglichen Arbeit zu entlasten. 
 
3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe 
Vorgaben des EU-Rechts, die von der Bundesrepublik im August 2023 im Rahmen einer An-
passung der Vergabeordnung (VgV) in deutsches Recht umgesetzt wurden, haben im Bereich

Lagebericht / 45 
 
 
der Beauftragung von freiberuflichen Leistungen erhebliche Auswirkungen. Hintergrund ist die 
Abschaffung einer Ausnahmeregelung für die Berechnung des Schwellenwerts für die 
Vergabe von freiberuflichen Leistungen. In der Folge sind Planungsleistungen und weitere 
Leistungen, die durch Architekt*innen und Ingenieur*innen erbracht werden, vermehrt europa-
weit auszuschreiben. Bei einem durchschnittlichen Planungskostenanteil von 20 – 30 % an 
den Gesamtbaukosten und einem vergaberechtlichen Schwellenwert von EUR 215.000 für die 
Summe aller Planungsleistungen ist davon auszugehen, dass nunmehr bereits Planungsleis-
tungen für Bauvorhaben ab einer Größenordnung von rd. EUR 1.000.000 europaweit aus-
schreibungspflichtig sein werden. 
Die skizzierte Neuregelung wird - sowohl beim Bieter als auch bei der Gebäudewirtschaft -  
zu deutlichen Verwerfungen wie spürbaren Mehrkosten (u.a. Ausbau der eigenen Vergabe- 
kapazitäten; Einbindung externer Verfahrensbegleitungen) und deutlichen (Projekt -)  
Verzögerungen führen. 
 
4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie 
Die Stadt Köln verfolgt mit einer einheitlichen Digitalisierungsstrategie das Ziel, die städtischen 
IT-Maßnahmen zu priorisieren und nach Möglichkeit zu bündeln. Im Zuge einer allgemeinen, 
technisch zwingenden SAP-Umstellung wird erwogen, alle vorhandenen SAP-Systeme in ei-
nem gesamtstädtischen System zu konsolidieren. Aus Sicht der Betriebsleitung wird mit der 
angestrebten Konsolidierung nach aktuellem Sachstand weder der organisatorischen Eigen-
ständigkeit noch dem bereits erreichten Digitalisierungsgrad der Gebäudewirtschaft angemes-
sen Rechnung getragen. Es steht vielmehr zu befürchten, dass mit ihr diverse Einschränkun-
gen und auch Risiken verbunden sind.  
 
Nicht nur von der Gebäudewirtschaft artikulierte Bedenken haben dazu beigetragen, die Über-
legung, alle vorhandenen SAP- Systeme gesamtstädtisch zu konsolidieren, nach aktuellem 
Sachstand (September 2023) zu verwerfen. Die Vorteile der dezentralen Lösung (schnellerer 
Entscheidungs- und Beschaffungsprozess, Möglichkeit zum eigenverantwortlichen Customi-
zing, passgenaue Monitoring- und Reporting-Formate) bleiben der Gebäudewirtschaft somit 
aller Voraussicht nach erhalten.  
 
5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und be-
treuten Objekten 
Die Gebäudewirtschaft ist seit ihrer Gründung im Rahmen der Objektbewirtschaftung für die 
Überwachung der Einhaltung einer Vielzahl von Gesetzen, Bestimmungen und Vorschriften

Lagebericht / 46 
 
zuständig. Mit dem schnell wachsenden Immobilienvermögen der Gebäudewirtschaft nimmt 
der Umfang der Aufgabe, angesichts der zur Verfügung stehenden Personalressourcen und 
immer neuer Vorschriften aber auch das Risiko zu, diesen vergrößerten Objektbestand jetzt 
und in Zukunft wirtschaftlich zu verwalten, nachhaltig instand zu halten, Wertverbesserungen 
durchzuführen und rechtssicher zu betreiben.  
 
Risikoquellen sind insbesondere die Bau- und Instandhaltungsqualität sowie die Qualität der 
technischen Gebäudeausstattung. Durch regelmäßige Inspektionen, Wartungen, zeitnahe In-
standhaltungen und über flankierende organisatorische Maßnahmen können Risiken minimiert 
werden. Als konkrete Beispiele für dringend notwendige Maßnahmen und den damit verbun-
denen Risiken auch im angemieteten Gebäudebestand können der Betriebshof an der Stol-
berger Straße und das Stadthaus Deutz dienen: 
 
Betriebshof Stollberger Straße / Stadthaus Deutz  
 
 Die Bausubstanz des Betriebshofes befindet sich in den verschiedenen Gebäudeteilen in 
einem schlechten Zustand, so dass erhebliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaß-
nahmen notwendig sind, um den vertraglich festgelegten umfassenden Betreiberverpflich-
tungen nachzukommen. Ursprünglich war die Abmietung der Immobilie vorgesehen. Der 
Mietvertrag muss aber über das Jahr 2025 hinaus verlängert werden, da sich der neu zu 
errichtende Betriebshof Zusestraße verzögert und der Umzug aus der Stollberger Straße 
daher nicht planmäßig realisiert werden kann. 
 
 Auch das angemietete, Anfang 1999 bezogene Stadthaus Deutz entspricht inzwischen 
nicht mehr dem Stand der Technik für ein modernes Bürogebäude. Aufgrund der Qualität 
der Bauausführung sowie des Alters der technischen bzw. baulichen Anlagen ist davon 
auszugehen, dass erhebliche Aufwendungen für Instandhaltungen, Instandsetzungen und 
darüber hinaus Erneuerungen notwendig sind, um die Betriebssicherheit dauerhaft zu ge-
währleisten. 
 
Abbau des übernommenen Instandsetzungsstaus  
Die Datenbasis zum Instandsetzungsstau beim Sondervermögen ist nach wie vor  
verbesserungsfähig und bedarf - entsprechende personelle Ressourcen vorausgesetzt - einer 
Aktualisierung. Im Ergebnis einer in 2007 durchgeführten Untersuchung belief sich der   
Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. Ungeachtet der seit Gründung der Gebäu de-

Lagebericht / 47 
 
 
wirtschaft unternommenen Anstrengungen und erzielten Erfolge ist nicht auszuschließen, dass 
der tatsächliche Sanierungsrückstau deutlich höher ist.  
 
Dem übernommenen Instandhaltungsstau und der Verantwortung, das betreute Immobilien-
vermögen laufend und systematisch instand zu halten, steht eine unzureichende Personalaus-
stattung gegenüber. Wissensverluste durch den Weggang von Mitarbeitenden, hohe nichtpro-
duktive Einarbeitungs- und Nachbesetzungszeiten und eine deutlich zu hohe Belastung der 
verbliebenen Beschäftigten prägen inzwischen den Arbeitsalltag und sind mit entsprechenden 
Risiken verbunden. Die hohe Fluktuation und die Schwierigkeiten bei der Personalgewinnung 
beeinträchtigen die ordnungsgemäße und nachhaltige Werterhaltung der eigenen, angemie-
teten und betreuten Objekte nicht mehr nur temporär, sondern dauerhaft und strukturell. Zwar 
arbeitet die Gebäudewirtschaft an möglichen Lösungsansätzen. Solange aber Mitarbeitende, 
die die Neubautätigkeit betreuen, höher bewertet werden, als Mitarbeitende, die den beste-
henden Immobilienbestand bewirtschaften13, wird es faktisch nicht möglich sein, ausreichend 
Personal für den Werterhalt bzw. die Wertsteigerung des Immobilienbestandes zu finden. 
 
Prüf- und Wartungsmanagement  
Innerhalb der in 2020 neu eingerichteten Abteilung „Betriebsmanagement“ wird das Prüfungs-
management kontinuierlich ausgebaut und das, in Zusammenarbeit mit dem Objektmanage-
ment der Gebäudewirtschaft, erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten umgesetzt.  
Ein Teilziel dieses Konzeptes ist es, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend 
differenzierten Bestand an betreiberrelevanten Daten und Dokumenten der einzelnen Be-
standsanlagen zu verfügen. Auf dieser Basis kann nicht nur die Bewirtschaftung weiter opti-
miert, sondern auch die objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert wer-
den. Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist daher eine wesentliche Vo-
raussetzung zur Wahrnehmung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Die Datenaufnah-
men wurden in 2022 in den Stadtbezirken 3 und 1 Nord fortgeführt, sodass bis Ende 2022 
knapp fünf Bezirke begangen und digitalisiert wurden. 
Zudem wurde über das Jahr 2022 die ersten externen Dienstleister in einem Stadtbezirk be-
treut und die Vergabe der nächsten zwei Stadtbezirke an externe Dienstleister im Losverfahren 
vorbereitet. Die Aufgabe des Prüf- und Wartungsmanagement wird somit sukzessive vom Ob-
jekt- auf das Betriebsmanagement verlagert. In Verbindung mit einem entsprechenden Con-
trolling durch das Prüfungsmanagement der Gebäudewirtschaft soll hiermit die fristgerechte 
Durchführung aller notwendigen Prüfungen und Wartungen sichergestellt werden.  
                                                                 
13 Vgl. hierzu auch die Ausführungen auf S.42 f.

Lagebericht / 48 
 
Im Rahmen des sog. Inbetriebnahme-Managements wurden Teilaspekte der Schnittstellen 
Neubau / Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell fortführend de-
finiert. Auch die Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandset-
zungen durch Externe wurde fortlaufend integriert und verbindlicher Vertragsbestandteil, so 
dass alle Ingenieur- oder (General-/Total-) Unternehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vor-
gaben abgeschlossen werden. Die Baumaßnahme „Heliosschule“ fungiert als Pilotprojekt. Die 
Erfahrungen aus dem Bauvorhaben, die durch einen externen Berater begleitet werden, sollen 
dazu dienen, ein hauseigenes Inbetriebnahme-Management aufzubauen. Auch die Baumaß-
nahmen an den zwölf Standorten des 1. Maßnahmenpaketes Schulen sollen dazu beitragen, 
die Erfahrungsbasis im Inbetriebnahme-Management zu verstärken.  
Die um die städtischen Museen und sonstige Kulturbauten erweiterte Zuständigkeit der Ge-
bäudewirtschaft umfasst neben der Bauunterhaltung auch die Betreiberverantwortung für 
diese Objekte. Die Museen werden damit ebenfalls Teil des B etreiberkonzeptes. Da in der 
Regel keine aktuellen digitalen Pläne für die Museen vorliegen, müssen entsprechende CAD-
Pläne als Grundlage für die Aufnahme der technischen Anlagen und Gebäude ausgeschrieben 
werden.  
Datenaufnahme und Ausschreibung des Wartungs- und Prüfungsmanagements folgen im An-
schluss an die Bearbeitung der Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. Um die 
Datenaufnahme vorzubereiten, werden gemeinsam mit dem Objektmanagement entspre-
chende Prozesse und Schnittstellen festgelegt. Angesichts des baulichen Zustandes der Ge-
bäude und des hohen Publikumsverkehrs, der diese Objekte kennzeichnet, ist allerdings noch 
unklar, inwieweit es gelingen kann, mit den bisherigen Personal- und Finanzbudgets das aus 
Sicht der Gebäudewirtschaft gebotene Sicherheitsniveau herzustellen. Zumal – in Verbindung 
mit sehr eingeschränkten Schließzeiten – größere Baumaßnahmen wie die Sanierung was-
serführender Leitungen und Lüftungsanlagen oder Brandschutzmaßnahmen anstehen. Im Be-
darfsfalle wären von der Kernverwaltung zusätzliche Mittel bereitzustellen.

Lagebericht / 49 
 
 
Nach den Objekten im Sondervermögen und den Museumsbauten soll das skizzierte Betrei-
berkonzept in einem dritten Schritt auf sämtliche betreute Liegenschaften durch Digitalisierung 
und Überführung in das CAFM14-System der Gebäudewirtschaft übertragen werden. Deses 
wird bezogen auf die Aufgaben der Gebäudewirtschaft laufend weiterentwickelt und im Hin-
blick auf effiziente Prozesse und Zentralisierung betreiberrelevanter Daten optimiert. 
 
Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Instandhaltung von 
Gebäuden 
Gesetzliche Anpassungen und Änderungen erfordern es, zumindest die baulichen Maßnah-
men umzusetzen, die notwendig sind, um die Betriebssicherheit der Gebäude sicherzustellen. 
Aus der Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die Verpflichtung zur Do-
tierung von Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen Rechnung zu tra-
gen und die entsprechenden Rückstellungen beziffern zu können, werden durch strukturierte 
Begehungen im Rahmen von Prüfungen und Wartungen die notwenigen Anpassungen be-
nannt. Es ist zu erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschreibungen kommen wird.  
 
Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation  
Die Verpflichtung zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen von bestehenden Abwasserlei-
tungen in Wasserschutzgebieten bis zum 31. Dezember 2020 ist nach einer Entscheidung des 
nordrhein-westfälischen Landtages aufgehoben worden. Grundstückseigentümer müssen ihre 
privaten Abwasserleitungen durch einen Sachkundigen auf Zustand und Funktionsfähigkeit 
gleichwohl prüfen lassen, wenn diese neu verlegt oder wesentliche Änderungen vorgenom-
men werden. Davon unabhängig besteht nach dem Wasserhaushaltsgesetz des Bundes, dem 
Landeswassergesetz NRW und weiteren umweltrechtlichen Vorschriften die Verpflichtung zur 
Sanierung einer schadhaften Abwasserkanalisation. Bedingt durch das Alter der Abwasser-
rohre von zum Teil weit über 50 Jahren muss realistischer Weise auch im nicht zu prüfenden 
Bestand mit einem hohen Risiko der Inanspruchnahme gerechnet werden.  
 
Die genauen Kosten der Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss aller Sanierungen 
feststehen. Auf der Grundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen / Kanalsa-
nierungen und der hierbei gewonnenen Erkenntnisse ist eine immer verlässlichere Abschät-
zung der Kosten zur Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der voraus-
sichtlichen Förderung mit öffentlichen Mitteln möglich.  
 
                                                                 
14 CAFM: Computer aided Facility -Management

Lagebericht / 50 
 
Die Rückstellung zum 31. Dezember 2022 von insgesamt EUR 52,0 Mio. (Vorjahr: EUR 30,8 
Mio.) umfasst die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 10,4 Mio.) 
sowie - im Ergebnis einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer anteiligen Förderung 
und auf der Basis aktualisierter Flächendaten - die voraussichtlichen Kosten der Schadensbe-
seitigung im noch nicht überprüften/sanierten Grundstücksbestand (EUR 41,5 Mio.).  
 
Zuwendungen zur Projektförderung können nur für solche Vorhaben bewilligt werden, die noch 
nicht begonnen worden sind. Als Vorhabenbeginn ist grundsätzlich der Abschluss eines der 
Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags zu sehen. Die Frage eines 
förderschädlichen Maßnahmenbeginns wird bei einigen Fördermaßnahmen z wischen dem 
Fördergeber, dem Land Nordrhein-Westfalen, und der Gebäudewirtschaft, die sich bei der Ab-
wicklung der Kanalsanierungsmaßnahmen grundsätzlich der STEB bedient, kontrovers erör-
tert. Ein abschließendes Ergebnis steht derzeit (Sachstand September 2023) noch aus. 
 
Brandschutz 
Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen 
Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von 
der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind.  
 
Aus brandschutz- sowie umweltrechtlichen Gründen (Betriebssicherheitsverordnung, Energie-
einsparverordnung u.a.) wurde in 2016 eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von  
EUR 13,5 Mio. auf Fertigbaueinheiten und Container vorgenommen, die den Vorgaben nicht 
mehr oder nur noc h eingeschränkt entsprechen. Im Ergebnis einer Überprüfung des  
Bestandes in 2019 ergab sich die Notwendigkeit, zusätzlich EUR 3,8 Mio. für die brandschutz-
technische Ertüchtigung der Container / Fertigbaueinheiten (Einbau von Fluchttüren etc.)  
zurückzustellen.  
 
Die für Brandschutzverpflichtungen insgesamt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2022 
auf EUR 33,7 Mio. (Vorjahr: EUR 33,4 Mio.).  
 
Instandhaltungsverpflichtungen bei angemieteten Objekten  
Bei neueren Anmietverträgen obliegt die Instandhaltung regelmäßig dem Vermieter. Abhängig 
von der jeweiligen Ausgestaltung des Pachtverhältnisses trifft die Gebäudewirtschaft bei älte-
ren Anmietungen eine mehr oder weniger umfassende Instandhaltungsverpflichtung. Zur Ab-
deckung von Kosten noch ausstehender Instandhaltungsleistungen bzw. von entsprechenden 
Abgeltungsansprüchen wurde in 2022 vorsorglich eine (Teil-) Rückstellung für ungewisse Ver-
bindlichkeiten in Höhe von EUR 18,3 Mio. (Vorjahr: EUR 18,2 Mio.) gebildet.

Lagebericht / 51 
 
 
6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und 
im Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten 
 
Überhitzter Bausektor  
Die unverändert starke Nachfrage nach Bauleistungen und die hohe Auslastung der Bauwirt-
schaft treffen auf einen Materialengpass u.a. bei Holz -, Stahl - und Dämmstoffen. Diese  
Materialknappheit führt zu Lieferengpässen und treibt die Rohstoff- bzw. Baupreise zusätzlich 
in die Höhe. Weitere Verwerfungen ergeben sich u.a. aus den gravierenden Auswirkungen 
des Ukraine-Konfliktes auf die Energiepreise. 
 
Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen Einkaufs-
prozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch im 
Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Ma rktsituation dazu, dass der 
Öffentliche Dienst kaum noch wirtschaftliche Angebote erhält. Angebotsabgaben erfolgen – 
auch nach Aufklärungsgesprächen - sowohl bei der gewerkeweisen Vergabe als auch bei grö-
ßeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess mehrfach wie-
derholt werden. Damit stellt die Vergabeverpflichtung nicht nur einen erheblichen Kostentrei-
ber dar, sondern führt darüber hinaus zu kaum kalkulierbaren Terminrisiken. 
 
Innerstädtische Schnittstellen- bzw. Kapazitätsprobleme  
Der Fortgang einzelner Projekte wird in einem ansteigenden Maße nunmehr durch Kapazitäts-
engpässe bei anderen innerstädtischen Schnittstellenämtern (z.B. Vergabeamt, Bauaufsichts-
amt) determiniert bzw. limitiert.  
 
Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess 
hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische 
und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen.  
 
Innerstädtische Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit 
Bezeichnend für die Flächenkonkurrenzen in einer wachsenden Metropole sind ständige, lang-
wierige politische und öffentliche Diskussionen zu allen Grundstücken, die der Gebäudewirt-
schaft für Schulneubauten vorgeschlagen werden.

Lagebericht / 52 
 
Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für 
den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und kulturelle Nutzung) und 
dem bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z.B. von zusätzlichen Schulplät-
zen, besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise 
aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des Lie-
genschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Ents cheidung der politi-
schen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft werden 
können oder nicht. 
Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der 
Schaffung neuer Schulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen Immobilien-
portfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung auszuschöpfen 
und planungsrechtliche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der beschriebenen 
Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, ist es aus Sicht der Gebäudewirt-
schaft unerlässlich, die Höhenentwicklungen und andere Arten der Nachverdichtung oder Nut-
zung von Synergien neuer Gebäude zu analysieren und als realistische Lösung ins Gespräch 
zu bringen. 
 
Innerstädtische Bedarfsermittlung und Auftragsrisiken 
Eine wesentliche Aufgabe der Gebäudewirtschaft ist es, die von den stadtinternen Dienststel-
len benötigten Flächen in ausreichendem Umfang bereitzustellen und - bei entsprechendem 
Bedarf – diesen auch baulich umzusetzen. Ausgangspunkt sind Prognosen und Analysen der 
künftigen demografischen Entwicklung, die Ihren konkreten Niederschlag u.a. in der städti-
schen Schulentwicklungsplanung finden. Diese determiniert das im Auftrag der Schulverwal-
tung umzusetzende Neubauprogramm in Art (Schulform / bauliche Anforderung), Umfang (An-
zahl / Größe / Zügigkeit) und auch Standort. Vom zeitlichen Vorlauf dieser Planung hängt zu-
dem das der Gebäudewirtschaft für eine bedarfs- und fristgerechte Projektrealisierung noch 
zur Verfügung stehende Zeitfenster ab. Die Reihenfolge, in der das Schulbauprogramm abzu-
wickeln ist, wurde aufgrund divergierender innerstädtischer Auffassungen bei nur begrenzt zur 
Verfügung stehenden Ressourcen in 2019 in der priorisierenden Schulbauliste verbindlich fest-
gelegt (vgl. die Darstellung unter C.II.3). 
 
Trotz dieser grundsätzlichen Regelung wird von der vereinbarten Reihenfolge immer häufiger 
abgewichen. Statt eines planvollen Vorgehens ist der Gebäudewirtschaft in der Konsequenz 
nur noch ein „Fahren auf Sicht“, ein schlichtes Reagieren möglich. An die Stelle der Schulbau-
liste sind häufig und kurzfristig wechselnde Auftragslagen getreten, die zwar erkannten Eng-
pässen Rechnung tragen, aber dem langfristigen Charakter von Baumaßnahmen bereits im

Lagebericht / 53 
 
 
Ansatz widersprechen und in Verbindung mit überaus ambitionierten Zeitvorgaben eine sys-
tematische (und kostenbewusste) Projektabwicklung erschweren bzw. verhindern. 
 
Beispiel: Task Force Schulbau / Verdichtungspaket Gymnasien  
 
Angesichts des zu erwartenden Bedarfs an Gymnasialplätzen zum Start des Schuljahres 
2023/2024 wurden im Rahmen einer ämterübergreifende Task-Force beispielsweise die räum-
lichen Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Einstiegsklassen überprüft. Ergänzend zur Unter-
suchung der Gymnasial-Standorte wurde auch in deren Umfeld nach Flächen gesucht, um 
zusätzliche, fußläufig erreichbare Räume für den Schulbetrieb errichten oder anmieten zu kön-
nen.  
 
In der Rückschau ist es der Gebäudewirtschaft zwar gelungen, die Projekte im vorgegebenen 
Zeitrahmen umzusetzen und - teilweise binnen sieben Monaten ab Auftragseingang - zusätz-
liche Schulplätze an sieben städtischen Gymnasien zu schaffen. Die gefundenen Interimslö-
sungen – es handelt sich durch die Bank um angemietete Schulcontainer - sind allerdings 
deutlich teurer als langfristig angelegte Bauvarianten.  
 
Das Verdichtungspaket „Gymnasien“ umfasst insgesamt drei Standorte. Die Kosten des Ver-
dichtungspakets, sie setzen sich aus den Kosten der Anmietung sowie den Kosten für die 
Errichtung, den schulspezifischen Ausbau und den Rückbau der Container zusammen, belau-
fen sich auf insgesamt EUR 10,63 Mio.  
 
 
Sportplatz-
straße 
Schul- 
straße 
Neue  
Sandkaul 
Insgesamt 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Anlieferung / Aufbau  0,84 0,84 0,50 2,18 
Miete (60 Monate)  1,51 1,51 1,58 4,60 
Ausbaukosten  1,84 1,41 - 3,25 
Abbau / Abholung  0,24 0,24 0,12 0,60 
Kosten je Standort 4,43 4,00 2,20 10,63 
     
Mietfläche (in qm ) 1.160 1.032 1.225 3.417 
     
Kosten je qm/ Monat (in EUR)  63,63 64,53 30,00 51,85 
 
Verteilt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von 60 Monaten ergeben sich standortabhän-
gige Kosten zwischen EUR 30,00 und EUR 64,53 je Quadratmeter und Monat. Die Durch-
schnittskosten von EUR 51,85/qm übersteigen den durchschnittlichen Flächenverrechnungs-
preis für Schulen (in 2023: EUR 10,09/qm) damit um mehr als das Fünffache.

Lagebericht / 54 
 
Beispiel: Task Force Schulbau / Verdichtungspaket Grundschulen   
 
Die Zuständigkeit der Task Force wurde zwischenzeitlich erweitert und umfasst nunmehr auch 
die Aufgabe, zum Schuljahr 2024/2025 ff. zusätzliche Schulplätze an Grundschulen, ggf. auch 
an Förderschulen mit Primarstufe, zu schaffen.  
 
Abweichend zum Verdichtungspaket „Gymnasien“ ist es der Gebäudewirtschaft beim Verdich-
tungspaket „Grundschulen“ nicht mehr möglich, die von der Task Force identifizierten Maß-
nahmen durch ein Zurückstellen nicht zwingend notwendiger Umbau – und Instandhaltungs-
maßnahmen umzusetzen. Die Realisierung der Nachverdichtung von Grundschulen geht da-
her bis auf weiteres zu Lasten der hoch priorisierten Maßnahmen aus der Schulbaumaßnah-
menliste.  
 
Die Schulbaumaßnahmenliste hat im Ergebnis der nur skizzierten Entwicklung ihre gesamt-
städtische Funktion nahezu eingebüßt und aus Sicht der Gebäudewirtschaft massiv an Be-
deutung verloren.  
 
Neuere Entwicklungen im Baubereich: Building Information Modeling / Nachhaltiges 
Bauen / Zirkuläres Bauen 
Mit der Einrichtung der Produktentwicklung ist für die Gebäudewirtschaft ein weiterer konse-
quenter Schritt in Richtung einer noch stärkeren Professionalisierung in der Bearbeitung des 
gesamten Aufgabenportfolios gestartet worden. Hier sollen zukünftig nicht nur die Leistungs-
phasen 1 bis 5 der einzelnen Projekte umgesetzt werden, sondern auch eine sehr viel stärkere 
Bündelung und Aktualisierung aller notwendigen Planungsvorgaben erzeugt werden. Hinzu-
gekommen sind u.a. die Aufgaben „Projektentwicklung“ und die „Projektgruppe BIM“. Die ent-
sprechenden Teams befinden sich im Aufbau, die Personalgewinnung gestaltet sich äußerst 
schwierig. 
Mit den vorhandenen Kompetenzen leistet das Sachgebiet u. a. einen Beitrag in der Task -
Force Schulbau und der ämterübergreifenden Zusammenarbeit bei Bauleitplanungen. Das 
Sachgebiet soll darüber hinaus den Erhalt und die Schaffung notwendiger Planungskompe-
tenzen sicherstellen und neue Entwicklungen im Baubereich beobachten bzw. begleiten: 
 Building Information Modeling (BIM) bezeichnet eine Planungsmethode, die bereits in der 
Leistungsphase 0 eines Projektes ansetzt und mit Hilfe digitaler Datenmodelle mit allen 
relevanten Informationen ganzheitlich, d.h. über den gesamten Lebenszyklus einer Immo-
bilie genutzt werden kann. Diese digitalen Datenmodelle verfügen bereits in frühen Leis-

Lagebericht / 55 
 
 
tungsphasen über einen hohen Detaillierungsgrad.  Sie stellen damit sicher, dass pla-
nungsrelevante Punkte betrachtet werden. So können zu einem sehr frühen Zeitpunkt be-
reits Bauzeiten- und Kostenrisiken definiert werden und Gegensteuerungsmaßnahmen er-
arbeitet werden. Die lückenlose digitale Dokumentation mit allen notwendigen betreiberre-
levanten Informationen ist zudem die Grundlage zur Verwertung der Daten im Rahmen der 
späteren Objektbewirtschaftung. 
 
Im Rahmen eines Forschungsprojektes mit der Bergischen Universität Wuppertal beteiligt 
sich die Gebäudewirtschaft an der Erarbeitung einer II. BIM- Handlungsempfehlung zu den 
Themen Nachhaltigkeit und CAFM. Die Handlungsempfehlung deckt den Informationsbe-
darf für die schrittweise Einführung und Umsetzung der Methode BIM im öffentlichen kom-
munalen Hochbau in NRW.  
 
 Um das Nachhaltige Bauen bei der Gebäudewirtschaft stärker in den Fokus zu bringen, 
wurde im Sachgebiet eine Stelle geschaffen, die sich ausschließlich dieser Aufgabenstel-
lung widmet. Neben Recherche, Marktbeobachtung und Analyse neuer Technologien und 
Entwicklungen im Bereich Nachhaltigkeit in Architektur und Bau werden auch verschie-
dene Pilotprojekte durchgefü hrt, u.a. werden verschiedene Zertifizierungssysteme für 
Nachhaltiges Bauen getestet.  
 
 Im Hinblick auf Preissteigerungen und zunehmende Materialengpässe in der Baubranche 
und der erforderlichen Einsparung von Ressourcen wird in einem Pilotprojekt “Zirkuläres 
Bauen“ ein Rückbaukonzept zur Wiederverwendung von Bauteilen erprobt. 
 
Nach Aufbau der entsprechenden Fachkompetenz soll das Wissen weitervermittelt und ent-
sprechende Impulse zur innerbetrieblichen Umsetzung gegeben werden. 
 
Die mit Realisierungsvarianten und Beschaffungsmodellen verbundenen Chancen und 
Risiken 
Einzelvergaben  
Die klassische Projektrealisierung im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken, ist – be-
dingt durch die vielen Akteure und Schnittstellen – durch ein erhöhtes Insolvenzrisiko der aus-
führenden Firmen, einen beträchtlichen Abstimmungs - und Koordinationsbedarf, eine sehr 
hohe Auftraggeber-Personalbindung und einer relativ langen Bauzeit gekennzeichnet. Sie sind

Lagebericht / 56 
 
tendenziell weniger wirtschaftlich, lassen allerdings sehr viel Raum für gestalterische Individu-
alität und ermöglichen dem Bauherrn eine rasche Reaktion auf sich wandelnde Projektbedin-
gungen.  
Einzelvergaben sind zudem mittelstandsfreundlich und in bestimmten Fallkonstellationen an-
deren Umsetzungsvarianten überlegen. Sie werden aus vorgenannten Gründen auch perspek-
tivisch fester Bestandteil im „Werkzeugkasten“ der Gebäudewirtschaft sein. 
 
GU/TU-Vergaben 
Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch die Verlagerung und Bün-
delung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. Generalunternehmer sowohl von 
einer Entlastung der betrieblichen Personalressourcen als auch von einer spürbar verkürzten 
Umsetzung ausgegangen. Der Anteil der GU/TU-Projekte am Bauvolumen der Gebäudewirt-
schaft liegt – abweichend zum Vorjahr - in 2022 mit rd. 35 % unter dem Anteil der über Einzel-
vergaben realisierten Projekte (rd. 60 %). Er wird sich aber in der Zukunft nach Maßgabe des 
Baufortschritts beim Zweiten Maßnahmenpaket Schulen wieder deutlich erhöhen.  
 
Die beiden über GU/TU Vergaben realisierten Schulbaumaßnahmenpakete werden seit Ende 
2021 in einer eigenen Abteilung abgewickelt, um der Priorisierung der Baumaßnahmen und 
der damit verbundenen spezifischen Bearbeitung im Rahmen des Projektmanagements Rech-
nung zu tragen. Die Themenkonzentration und Synergiebildung führen zur einer einheitlichen 
strategischen Ausrichtung mit entsprechend angepassten Prozessen und Abläufen. Aufgrund 
des finanziell außergewöhnlich großen Projektvolumens wurde die Abteilung zusätzlich mit 
dezentralen kaufmännischen Mitarbeitenden verstärkt. 
 
Beim ersten Maßnahmenpaket Schulbau konnte mit Beginn des Schuljahres 2022/23 das an-
visierte Ziel der Schaffung bzw. Sicherung von rd. 8.000 Schulplätzen erreicht werden. An 
einigen Standorten wurden Interimsmaßnahmen notwendig, da logistische Randbedingungen 
zur Aufrechterhaltung des Schulbetriebes einen teilweisen Komplettauszug der Bestand s-
schule erforderlich machten. Dies hat zur Folge, dass an vier Standorten noch über den 
Schulstart 2022/23 hinaus Baumaßnahmen stattfinden. Darüber hinaus wird am Standortort 
Leybergstrasse noch eine zusätzliche Maßnahme im Bestand als 2. Bauabschnitt durc hge-
führt. 
 
Der finanzielle Rahmen von EUR 745 Mio. wird nach aktueller Prognose eingehalten. Die Kos-
tenfortschreibung aufgrund signifikanter Bausollerhöhungen beinhaltete bereits eine qualifi-

Lagebericht / 57 
 
 
zierte und quantifizierte Risikovorsorge. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie konnten in-
nerhalb des Risikobudgets kompensiert werden. Aktuelle Risiken und Randbedingungen be-
dingt durch den Ukrainekrieg, die Energiekrise oder eine hohe Inflation haben das Maßnah-
menpaket bislang nur in kleinerem Umfang betroffen. Diese Auswirkungen werden für die noch 
abzuwickelnden Restmaßnahmen nochmal an Bedeutung gewinnen, führen nach derzeitigen 
Prognosen aber nicht zu einer Überschreitung des Gesamtkostenrahmens. 
 
Die operative Umsetzung des zweiten Gesamtpakets erfolgt aufgeteilt in drei Teilpakete, die 
jeweils von einem externen Multiprojektmanagement maßgeblich unterstützt werden. Mit dem 
Projekt: Neubau Gesamtschule Fitzmauricestrasse ist bereits eines der größten Neubaupro-
jekte über ein TU-Vergabeverfahren in der Realisierungsphase. Die Beauftragung erfolgte im 
Februar 2023. Weitere acht Maßnahmen sind planmäßig ab Beginn des Jahres 2023 sukzes-
sive in die jeweiligen Vergabeverfahren eingebracht worden. Dies betrifft die Maßnahmen des 
1. Teilpaketes, die Maßnahmen des 2. Teilpaket es sollen planmäßig in der 2. Jahreshälfte 
2023 in die europaweiten Ausschreibungsverfahren gehen, das 3. Teilpaket in der 1. Jahres-
hälfte 2024. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass für fünf Standorte noch Interimsgrundstücke 
gefunden werden müssen, um an den Hauptstandorten mit den Ausschreibungsverfahren be-
ginnen zu können. Ein zusätzlicher Schwerpunkt im Rahmen der Projektbearbeitung wird das 
Thema Nachhaltigkeit in Verbindung mit klimapolitischen Zielen darstellen. Hierzu werden ver-
schiedene Kriterien bedarfsangepasst in die Vergabeverfahren eingebracht. Neben den bisher 
bereits umgesetzten Themen wie passivhausähnlicher Baustandard, Photovoltaik und Dach-
begrünungen rücken weitere Aspekte wie der Einsatz von nachhaltigen Baustoffen und Mate-
rialien, kreislaufgerechtes und ressourcenschonendes Bauen und die Digitalisierung mittels 
BIM zur Verbesserung von Prozessqualitäten in den Fokus. 
 
Im Rahmen der im Dezember 2022 aktualisierten Fortschreibung des ursprünglichen Ratsbe-
schlusses wurden die Bauaufgaben geschärft und mit notwendigen Änderungen erweitert. Im 
Ergebnis sind drei weitere Standorte und fünf neue Schulbauten hinzugekommen. Trotz dieser 
Erhöhung des Bausolls beschränkte sich die Fortschreibung zunächst auf die inhaltlichen Not-
wendigkeiten und Randbedingungen.  
 
Eine Anpassung des Kostenorientierungswertes von EUR 1,7 Mrd. ist erst zu einem späteren 
Zeitpunkt vorgesehen, da für die zusätzlichen Maßnahmen derzeit noch keine hinreichend ge-
sicherten Grundlagen vorliegen, um eine seriöse vorvertragliche Kostenannahme treffen zu 
können. Es steht aber bereits heute fest, dass die Preisentwicklung und die Erweiterung des 
Auftrages (Fortschreibung des GU/TU II-Pakets) zu nicht unerheblichen Mehrkosten führen.

Lagebericht / 58 
 
Hinzu kommt, dass beim zweiten Maßnahmenpaket gegenüber den bisherigen Risikobetrach-
tungen signifikante weitere Aspekte zu betrachten sind. Dies sind im Wesentlichen die nicht 
vorhersehbaren Auswirkungen des Ukrainekrieges und die damit in Zusammenhang stehende 
Energiekrise. Zudem werden Themen wie der Fachkräftemangel sowie alle Aspekte rund um 
die Klimaproblematik in den Vordergrund treten. Die genannten Bedingungen erschweren der-
zeit eine adäquate Risikoabschätzung und -vorsorge. Auch das Risiko einer Bauzeitverlänge-
rung kann nicht ausgeschlossen werden. Die Umsetzung der Baumaßnahmen durch General- 
und Totalunternehmer bietet aber einen deutlichen Vorteil. Die beteiligten Firmen sind auf-
grund vorausschauender Disposition schon jetzt in der Lage, entsprechende Kompensationen 
zu schaffen. 
 
Öffentliche Private Partnerschaft 
Bei der Öffentlichen-Privaten-Partnerschaft (ÖPP) erfolgen die Realisierung und der Betrieb 
von Schulen gemeinsam mit einem privaten Projektpartner. Durch die Bündelung von Planung, 
Bau, Instandhaltung und langfristigem Betrieb bei einem privaten Anbieter wird dieser über 
den vorgeschalteten Wettbewerb veranlasst, die Kosten über den Lebenszyklus der Immobilie 
zu optimieren. Vorteilhaft an einer ÖPP-Realisierung ist zudem die Möglichkeit, Projektrisiken 
nach der jeweiligen Kompetenz der beiden Projektpartner zu verteilen. Die Konzentration und 
langfristige Bindung finanzieller Ressourcen auf ausgewählte Standorte wird hingegen kritisch 
betrachtet. 
 
Modulbauten 
Modulbauten sind durch eine industrielle Vorfertigung gekennzeichnet, die bei der Herstellung 
der Bauteile / Module einen geringeren Koordinationsaufwand erfordert und in Teilen ein weit-
gehend witterungsunabhängiges Bauen erlaubt. Der effiziente Bauablauf führt zu kürzeren 
Bauzeiten, der Systembau ermöglicht Kostenvorteile gegenüber einer konventionellen Errich-
tung und Pauschalfestpreise. Als nachteilig wird bei Modulbauten vor allem der übersichtliche 
Anbieterkreis, die beschränkten Einflussmöglichkeiten des Bauherrn, die hohen logistischen 
Herausforderungen (insb. Transport/Aufbau) und die fehlende architektonische Individualität 
empfunden. 
Im Jahr 2023 sollen aus der Modulrahmenvereinbarung15 fünf Standorte in Betrieb genommen 
werden. Für 2024 ist die Inbetriebnahme von sieben weiteren Standorten aus der Rahmenver-
                                                                 
15 Vgl. hierzu S.22

Lagebericht / 59 
 
 
einbarung vorgesehen. Zur Deckung von kurzfristigen Bedarfen (Task-Force Schulbau) ist zu-
sätzlich die Errichtung von acht Modulbauten geplant. Zwei Projekte werden aufgrund der ver-
traglichen Situation durch ÖPP-Partner realisiert. 
Ende 2022 wurden sieben Schulerweiterungen in Holzbauweise ausgeschrieben und Totalun-
ternehmer mit der Erstellung beauftragt. Von diesen Erweiterungsmaßnahmen werden drei 
Standorte voraussichtlich in 2024 fertiggestellt. Für die vier weiteren Standorte ist die Fertig-
stellung in 2025 geplant. Parallel zu in der Umsetzung befindlichen Maßnahmen werden wei-
tere Projekte vorbereitet bzw. kurzfristig ausgeschrieben. 
 
Investorenmodelle und Anmietprojekte  
Im Rahmen der aktuellen Angebotsauswertungen wurde vermehrt festgestellt, dass sich In-
vestorinnen und Investoren oftmals mit Grundstücken bewerben, die in Gewerbegebieten lie-
gen. Dies hat häufig zur Folge, dass Baugenehmigung en erst dann erteilt werden können , 
wenn der Bebauungsplan an dieser Stelle geändert ist. Dadurch verzögert sich die Realisier-
barkeit des Vorhabens in der Regel um mindestens drei Jahre. In diesem Fall prüft die Gebäu-
dewirtschaft, ob die Verzögerung im Rahmen der Schulplatzplanung hinnehmbar ist, ein Inte-
rim möglich ist, oder ob der Schulstart an einem anderen Standort in der Nähe möglich ist. 
Auch versuchen Investorinnen und Investoren häufig, nur das absolute Mindestmaß der 
Grundstücksfläche für den Schulbau bereitzustellen, da eine anderweitige Nutzung mehr Ren-
dite bringt. Dies führt dazu, dass sich die Lernbedingungen für die Schülerinnen und Schüler 
durch z.B. höhere Geschosszahl  des Schulgebäudes, geringere Schulhoffläche etc. ver-
schlechtern. 
Risiken des Scheiterns der Verhandlungen bis zum endgültigen Vertragsabschluss sind als 
nicht unerheblich einzustufen. 
Zusätzlich kommt es vor, dass sich potentielle Investorinnen und Investoren mit Grundstücken 
bewerben, die Ihnen nicht gehören, für die sie keinen Kauf realisieren können oder für die sie 
keine Baugenehmigung bekommen. Hier werden alle erforderlichen, zeitintensiven Vorarbei-
ten durch die Ge bäudewirtschaft durchgeführt, welche personelle Kapazitäten binden und 
dann in den Verhandlungen an fehlenden Voraussetzungen, die der Investor zu vertreten hat, 
zu scheitern. Um das Risiko zu minimieren, wird Im Rahmen von Ausschreibungen darauf 
hingewiesen, dass das Grundstück zur Verfügung stehen und die Genehmigungsfähigkeit ge-
geben sein muss. Ansonsten ist es ein Ausschlusskriterium bei der Vergabe. 
Aktuell befinden sich Investorenverfahren für drei Grundschulen, drei Gymnasien, vier  
Gesamtschulen, eine bundesligataugliche 3 -fach-Sporthalle sowie die Erweiterung eines

Lagebericht / 60 
 
Berufskollegs und eines Gymnasiums in der Vorbereitungs- oder Verhandlungsphase. Mit den 
Vertragsabschlüssen einschließlich politischer Beschlussfassung wird je nach Projektstand im 
1. oder 2. Quartal 2024 gerechnet. Zwei dieser Gymnasien werden in stadteigenen Interims-
anlagen bereits zum Schuljahr 2024/25 starten. Es liegen außerdem neue Aufträge bzw. deren 
Ankündigung zur Durchführung von Investorenverfahren zur Schaffun g eines Ersatz - 
standortes für ein Berufskolleg, eine neue Grundschule sowie eine neue Förderschule vor. 
Hierzu werden voraussichtlich im 3. Quartal 2023 die Ratsbeschlüsse für die Durchführung 
von Investorenverfahren eingeholt. 
 
D. AUSBLICK 
 
Die prognostizierte demografische Entwicklung der Stadt Köln und die angespannte Flächen-
bedarfssituation lassen auch für die kommenden Wirtschaftsjahre eine hohe Investitionstätig-
keit erwarten. Mit einem jährlichen Volumen von bis zu EUR 400 Mio. ist angesichts der er-
heblichen Probleme bei der Personalgewinnung allerdings eine Grenze der von der Gebäude-
wirtschaft zu leistenden Bautätigkeit erreicht.  
 
Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die bisherige, die für 2023 erwartete und die für 
2024 geplante Entwicklung:  
 
 
2015 - 2022:  Ist-Zahlen 
2023:  Prognosewert  (Sachstand September 2023 / Plan: EUR 360,0 Mio.) einschließlich Plan -Projekt-
anzahlungen an die Schulbaugesellschaft (in Rot: TEUR 0 / Plan anteilig: TEUR 800). 
2024:  Planwert einschließlich Plan -Projektanzahlungen an die Schulbaugesellschaft  
(in Rot; TEUR 800). 
 
50
110
124
176
269
309
348
290
377
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Entwicklung der Bauinvestitionen 
2016 - 2024

Lagebericht / 61 
 
 
Der mit der Bautätigkeit einhergehende Zuwachs an vermieteten Flächen hat ein stetig stei-
gendes Erlöswachstum im Vermietungssegment zur Folge. Bedingt durch die Vielzahl der an-
stehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur- und Feuerwehrbauten) und 
einer entsprechenden Auftragslage werden auch im Servicesegment steigende Umsätze er-
wartet.  
 
Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten Ergeb-
nisausgleich, der auch das Servicesegment umfasst, ist konzeptionell sichergestellt, dass zu-
künftig ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erzielt wird. 
 
Die Entwicklung der nächsten Jahre wird von der Betriebsleitung darüber hinaus wie folgt ein-
geschätzt: 
 
 Die Auswirkungen der Corona-Krise klingen zwar ab, die umfassende und zeitgerechte 
Versorgung der Bauwirtschaft mit den benötigten Materialien und Dienstleistungen ist 
aber weiterhin durch den Anfang 2022 ausgebrochenen Ukraine-Konflikt gefährdet. 
Nach wie vor (Sachstand September 2023) ist ein erheblicher Teil der Baumaßnahmen 
in irgendeiner Weise betroffen und im Ablauf beeinträchtigt. Der eklatante Mangel an 
Fachkräften und die Lieferengpässe bei Holz, Stahl und andere n Baustoffen führen 
auch künftig zu deutlichen Verzögerungen im Bauprozess und steigenden Material- 
und Produktionskosten.  
 
 Die Baupreisentwicklung wird durch die hohen Energiepreise noch verschärft.  
 
 Der gesamtgesellschaftlichen Wandel hin zu einer ökologischeren Betrachtung der In-
nenstädte führt in der betrieblichen Praxis vermehrt zu Umsetzungsproblemen und zu-
sätzlichen Kosten - beispielsweise durch Verbote für Baumfällungen auch auf eigenem 
Grundstück. Es ist von einer weiteren Verschärfung dieser Thematik, von entsprechen-
den Auflagen und damit einhergehenden Verzögerungen sowie Kostensteigerungen 
auszugehen. 
 
 Die betrieblichen Prozesse werden weiterhin analysiert, kontinuierlich verbessert und 
bestehende Optimierungspotentiale sukzessive genutzt.

Lagebericht / 62 
 
 Die Personalausstattung wird der steigenden Aufgabenfülle und zunehmenden Kom-
plexität derzeit nicht gerecht und ungeachtet aller Bemühungen auch in den nächsten 
Jahren unzureichend bleiben. Es ist zu hoffen, dass es in dieser schwierigen Situation 
zu keiner zusätzlichen Abwanderung von Personal der Gebäudewirtschaft zur Schul-
baugesellschaft kommt, sodass diese ihrer politischen Zielsetzung, einen eigenständi-
gen Beitrag zur Bekämpfung des Schulnotstandes zu leisten, vollumfänglich gerecht 
werden kann. 
 
In der Gesamtschau sind trotz der skizzierten Schwierigkeiten derzeit keine Risiken er-
kennbar, denen nicht entgegengewirkt werden kann und die die Geschäftstätigkeit der Ge-
bäudewirtschaft als solche gefährden.  
 
Erheblich schwerer abzuschätzen ist die Entwicklung der Gebäudewirtschaft in der mittel- und 
langfristigen Perspektive.  
 
 Mittelfristig ist der Baubedarf hoch. Die Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft wird 
hoch bleiben und die Schulbaugesellschaft zusätzliche Investitionsausgaben bei der 
Gebäudewirtschaft auslösen, sobald sie auch operativ tätig wird. 
 
 Langfristig bestimmen nicht nur der Bedarf, sondern auch die finanziellen Möglichkei-
ten der Stadt die Bau- und Investitionstätigkeit bzw. die weitere Entwicklung der Ge-
bäudewirtschaft. Verlässliche Aussagen, welche Finanzierungsspielräume der Stadt 
nachhaltig zur Verfügung stehen, sind der Betriebsleitung nicht möglich. 
 
 
 
Köln, den 15. Dezember 2023 
 
 
 
gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch  gez. Petra Rinnenburger  
Erster Betriebsleiter   Kaufmännischer Betriebsleiter   Technische Betriebsleiterin