Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2022

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• Anlage 2 - Bilanz

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  Bilanz Aktiva Passiva 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 EUR EUR EUR EUR A. Anlagevermögen A. Eigenkapital I. Immaterielle Vermögensgegenstände I. Stammkapital 1.000.000,00 1.000.000,00 Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und II. Kapitalrücklage 113.394.108,45 137.910.622,64 ähnliche Rechte und Werte 332.299,00 393.473,00 III. Gewinnrücklage 332.299,00 393.473,00 1. Bauerneuerungsrück lage 2.572.622,38 2.572.622,38 II. Sachanlagen 2. andere Gewinnrücklagen 66.605.094,11 66.605.094,11 1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Ba uten 1.770.770.432,27 2.122.628.702,64 IV. Jahresüberschuss 0,00 0,00 2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 4.109.035,08 183.571.824,94 208.088.339,13 3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 8.875.873,89 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse 4. Bauten auf fremden Grundstücken 25.818.556,00 55.577.020,00 zum Anlagevermögen 491.587.651,25 560.103.634,46 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 37.645.510,00 34.346.676,00 491.587.651,25 560.103.634,46 6. Anlagen im Bau 450.228.357,39 390.668.218,41 7. Bauvorbereitungskosten 52.619.455,15 42.452.806,08 C. Rückstellungen 2.350.067.219,78 2.658.658.332,10 Sonstige R ückstellungen 108.016.116,26 138.756.713,18 108.016.116,26 138.756.713,18 III. Finanzanlagen D. Verbindlichkeiten Andere Finanzanlagen 40.897.239,46 43.526.520,08 1. Verbindlichkeite n gegenüber Kreditinstituten 1.538.590.791,36 1.755.5 48.728,41 40.897.239,46 43.526.520,08 2. Verbindlichkeite n aus Baubetreuung 20.743.297,56 17.284.238,87 Summe Anlagevermögen 2.391.296.758,24 2.702.578.325,18 3. Erhaltene Anzahlungen 82.711.539,34 81.781.115,03 B. Umlaufvermögen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.828.497,18 6.359.945,59 I. Vorräte 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis tungen 66.642.258,03 77.972.826,42 1. Unfertige Leistungen 73.184.409,32 77.410.997,00 6. Sonstige Verbind lichkeiten 3.635.303,57 201.973,14 2. Andere Vorräte 239.649,92 353.943,17 1.717.151.687,04 1.939.148.827,46 73.424.059,24 77.764.940,17 E. Rechnungsabgrenzungsposten 432.588,04 358.635,67 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenständ e 1. Forderungen aus Vermietung 820.775,16 1.784.101,90 2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 14.231.052,63 14.151.141,70 3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Le istungen 56.394,23 28.987,05 4. Sonstige Vermögensgegenstände 18.971.260,66 46.855.927,34 34.079.482,68 62.820.157,99 III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.382.504,56 2.721.587,11 1.382.504,56 2.721.587,11 Summe Umlaufvermögen 108.886.046,48 143.306.685,27 C. Rechnungsabgrenzungsposten 577.062,81 571.139,45 2.500.759.867,53 2.846.456.149,90 2.500.759.867,53 2.846.456.149,90 BILANZ ZUM 31.DEZEMBER 2022 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

• Anlage 1 - Lagebericht

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  Lagebericht / 1 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln LAGEBERICHT für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 Lagebericht / 2 INHALTSVERZEICHNIS A. GRUNDLAGEN ................................ ................................ ................................ ......................... 3 Historische Entwicklung .............................................................................................................................................. 3 Aufgabenstellung / Leistungsspektrum ................................................................................................................. 5 Rahmenbedingungen .................................................................................................................................................. 6 B. WIRTSCHAFTSBERICH T ................................ ................................ ................................ ......... 8 I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND BRANCHENENTWICKLUNG ................................ ...................... 8 II. ENTWICKLUNG DES BETRIEBES ................................ ................................ ................................ .. 9 1. Allgemeiner Geschäftsverlauf .............................................................................................................................. 9 2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten ..........................................................................................10 3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit ...........................................................................................................17 4. Investoren- und Anmietprojekte ........................................................................................................................22 5. Büroflächenmanagement ....................................................................................................................................23 6. Grundstücksgeschäfte .........................................................................................................................................25 7. Dienstleistungen für Dritte ...................................................................................................................................25 8. Entwicklungen im Personalbereich ..................................................................................................................29 III. WIRTSCHAFTLICHE LAGE................................ ................................ ................................ ......... 32 1. Vermögens- und Finanzlage ..............................................................................................................................32 2. Ertragslage ...............................................................................................................................................................36 C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT ................................ ................................ .39 I. RISIKOMANAGEMENT, RISIKOVORSORGE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ................................ ............ 39 II. CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG ................................ ................................ 40 1. Finanzwirtschaftliche Risiken .............................................................................................................................40 2. Risiken und Chancen im Personal - und Organisationsbereich .............................................................42 3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe .................................................................................44 4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie .............................................................45 5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bew irtschaftung von eigenen und betreuten Objekten ..45 6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau - und Sanierungstätigkeit und im Zusammenhang mit Investoren - und Anmietprojekten ..................................................................................51 D. AUSBLICK ................................ ................................ ................................ .............................. 60 Lagebericht / 3 A. GRUNDLAGEN Historische Entwicklung Stufenweise Gründung Im Zuge der organisatorischen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 1. Januar 1997 gegründet. Nach Übernahme von Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 1. Januar 1998 Schulen und Kindertagesstätten aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln über- führt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bislang dem Grünflächenamt zugeordneten Objekten (“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grünanlagen) erfolgte zum 1. Januar 2000 die 3. Stufe der Konzeptumsetzung. Integration Hochbauamt Mit der Zielsetzung, Synergien für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen und marktorientierte Preis-/ Leistungsbeziehungen einzuführen, wurde zum 1. Mai 2000 das städtische Hochbauamt in die Gebäudewirtschaft integriert. Brunnen Seit 2005 ist die Gebäudewirtschaft zudem für eine Vielzahl von Brunnen auf dem Gebiet der Stadt Köln zuständig. Zu ihren Aufgaben gehört neben der Inbetriebnahme neuer Brunnen die Wartung und Instandhaltung der Bestandsbrunnen. Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten Zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von Schnittstellen wurde der Bereich Mu- seumsbauten im April 2018 von der städtischen Kulturverwaltung auf die Gebäudewirtschaft verlagert. Die Gebäudewirtschaft ist für diese Museumsbauten umfassend zuständig und trägt für diese Liegenschaften eine betreiberähnliche Verantwo rtung. D ie Grundstücke und Ge- bäude gehören nach wie vor nicht zum Sondervermögen. D ie Gebäudewirtschaft handelt – trotz ihrer eigentümerähnlichen Stellung – im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die entsprechenden Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgt aus dem Kernhaushalt. Lagebericht / 4 Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten Mit Wirkung zum 1. Januar 2019 wurde die Miet- und Objektverwaltung extern angemieteter Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie übertragen. Die im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nach wie vor nicht berührt. Lagebericht / 5 Aufgabenstellung / Leistungsspektrum Die zentrale Funktion der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung „Gebäudewirtschaft“ besteht da- rin, die „Dienstleistungsbedarfe der Fachdienststellen im Bereich der Bereitstellung, Verwal- tung und Entwicklung der für die Verwaltung für ihre Dienstleistungen und Aufgaben benötig- ten Gebäude zu erfüllen“ (§ 2 Abs. 1 der Betriebssatzung). Vor dem Hintergrund dieser inner- städtischen Aufgabenstellung ist das Leistungsspektrum der Gebäudewirtschaft sehr umfas- send und inhaltlich breit gefächert. Unabhängig von der konkreten organisatorischen Anbin- dung lassen sich im Einzelnen folgende Teilaufgaben unterscheiden:  Werterhaltende und wert- verbessernde Maßnahmen an eigenen und (teilweise) angemieteten Objekten  Kundenbetreuung / opera- tives Vermietungs -ma- nagement (Beratung, Durchsetzung von Ver- tragsansprüchen)  Wahrnehmung der Betrei- berverantwortung für ei- gene und (teilweise ) für angemietete Objekte  Inbetriebnahme manage- ment  Energiemanage ment / Prüfungsmanagement  Notrufserviceleitstelle / Werkstatt- und sonstige Facility-Management -leis- tungen  Betrieb (Instandhaltung / Reinigung / Wartung) städtischer Brunnen  Projektmanagementleis - tungen (Projektleitung /- steuerung von Neubau - Erweiterung s-, General- instandsetzung smaß- nahmen )  Multiprojektmanagement von Bauvorhaben, die mittels General - oder To- talunternehmer realisiert werden  Wahrnehmung der Bau- herrenaufgabe  Konzeption / Weiterent- wicklung von Bauproduk- ten (z.B. „Nachhaltiges Bauen“)  Ingenieurleistungen / fachliche Beratung zu Ar- chitektur / Gestaltung, Tragwerksplanung, Geo- technik, Bauphysik und Gebäudetechnik  Initiierung und Steuerung von Investorenmodellen und Anmietprojekten (im Bereich der Schulen)  Strategisches und operati- ves Anmietmanagement  Potentialanalysen / kauf- männische und technische Steuerung des Immobilien- bestandes  Flächenmanagement und Gebäudedokumentation  Markt – und Standortanaly- sen  Immobilienakquise  Projekt- und Standortent- wicklungen Aufgabenportfolio der Gebäudewirtschaft Bewirtschaftung Bestandsimmobilien Asset- und Portfoliomanagement Bauprojektmanagement Lagebericht / 6 Rahmenbedingungen Allgemeine Rahmenbedingungen Als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln ist die Gebäudewirtschaft mit einer gewissen wirtschaftlichen Selbstständigkeit ausgestattet, die ihren Ausdruck u.a. in einem eigenen Wirtschaftsplan und einem eigenen Jahresabschluss findet. Gegenüber der Stadt und dem allgemeinen Rechtsverkehr ist die Gebäudewirtschaft rechtlich unselbst ändig und in Teilen weiterhin städtischen Regelungen - beispielsweise der zentralen Stellenbewertung - unterworfen. Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen Vermietungssegment Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit 2015 einen sog. Flächenverrechnungspreis, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude, Kitas und Grünanlagen) bzw. Untersparten (Schultypen) differenziert und sich aus den geplanten Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet. Servicesegment Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen vor allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen, die im Wesentlichen die Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe, aber auch Projektmanagement- und Objektplanungs- leistungen betreffen können. Die Serviceentgelte bzw. Honorare für Planungs - und Baubetreuungsleistungen orientieren sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am allgemeinen Preisrecht für Architekten (HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der AHO. Für ihre energiewirtschaftlichen Dienstleistungen (Abrechnung mit den verschiedenen Versorgungsunternehmen, Ausschrei- bungen und Preisverhandlungen etc.) erhält die Gebäudewirtschaft von der Kernverwaltung eine pauschale Jahresvergütung. Ergänzend zur ha ndelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung erstellt die Gebäudewirt- schaft eine Spartenrechnung, die die beiden vorgenannten Segmente umfasst und Bestandteil des Anhangs ist. Lagebericht / 7 Ergebnisausgleich / Abführung Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive Sparten - ergebnisse der Kernverwaltung zu fließen, während Spartendefizite grundsätzlich durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, bei der Verrechnungspreisbildung im Rahmen d er Wirtschaftsplanung nicht antizipierte bzw. vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsjahr aufzufangen. Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den Instandhal- tungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungs- mittel sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen die- nen, bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt und werden einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Unberücksichtigt bleiben auch Buchge- winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken. Hier ist konzeptionell eine Ausschüttung an den städtischen Haushalt vorgesehen. Das Jahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den bei- den vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln, im Rahmen der Beschlussfassung über d en Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wird. Schulbaugesellschaft Der Rat der Stadt Köln hat mit Wirkung vom 1. Januar 2023 eine im 100 %igen Eigentum der Stadt befindliche Schulbaugesellschaft gegründet, um, flankierend zur Gebäudewirtschaft, die Eigenbedarfe der Stadt Köln im Schulbau abzudecken. Die Gründung erfolgt, um aufgrund fehlender personeller Ressourcen weitere Möglichkeiten zu schaffen, der Schulplatznot in Köln zu begegnen. Als reine Bauprojektgesellschaft soll sie sich u.a. auf Neubauprojekte fokussieren, die in gro- ßen Neubau- und Entwicklungsgebieten der Stadt Köln geplant sind. Die Realisierung der ein- zelnen Schulbaumaßnahmen erfolgt im Auftrag und in Abstimmung mit der Gebäudewirt- schaft, die der GmbH die entstandenen Kosten projektscharf erstattet und – nach Fertigstel- lung - für die innerstädtische Bewirtschaftung und Vermietung der errichteten Objekte zustän- dig ist. Lagebericht / 8 B. WIRTSCHAFTSBERICHT I. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) als zentraler Maßstab für die wirtschaftliche Leistung einer Volkswirtschaft misst den Wert der im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen (Wert- schöpfung). Trotz schwieriger Rahmenbedingungen zeigte sich die deutsche Wirtschaft nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im vergangenen Jahr 2022 insgesamt stabil. Das Bruttoinlandsprodukt stieg real um 1,9 %. Im Baugewerbe, das zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland gehört, sank dagegen die Bruttowertschöpfung um real 2,3 %. Dieser Rückgang ist auf Lieferengpässe, dem deutlich höheren Zinsniveau und den gestiegenen Material- und Baupreisen zurückzu- führen und wenig überraschend. Innerhalb der Bauwirtschaft verzeichnen alle Bausegmente ein re ales Minus. Vor allem im Wohnungsneubau geht die Bautätigkeit zurück. Die Bestandsmaßnahmen wirken dagegen sowohl im Wohnungs- als auch im Nichtwohnbau stabilisierend. Nach Einschätzung des Bun- desinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung1 sind die gestiegenen Baupreise insbeson- dere für den öffentlichen Bau hochproblematisch. Oftmals müssen laufende Projekte unter Verzicht auf geplante Projekte abgeschlossen werden . In der Folge dürfte das reale Bau - 1 Vgl. Bericht zur Lage und Perspektive der Bauw irtschaft 2023; S.1f.; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Bonn. Lagebericht / 9 volumen der öffentlichen Hand 2022 und auch 2023 r ückläufig sein. Positiv hervorzuheben sind für die öffentliche Bautätigkeit die geplanten Investitionspakete für den weiteren Breitbandausbau, den Bau von Kindertagesstätten sowie für die Förderung des Klima - schutzes. Demzufolge ist, nach Einschätzung des genannten Bundesinstituts, im öffentlichen Bau ab 2024 wieder mit einem deutlichen Wachstum zu rechnen. II. Entwicklung des Betriebes 1. Allgemeiner Geschäftsverlauf Eigene und angemietete Bestandsimmobilien Ein wesentlicher Teil des Kerngeschäftes der Gebäudewirtschaft, die Vermietung und Bewirt- schaftung der eigenen und angemieteten Bestandsimmobilien entwickelte sich – gemessen an den Mieterlösen – auch in 2022 nahezu planmäßig. Bauprojektmanagement - Neubau und Modernisierung Die zweite Säule der Gebäudewirtschaft, der Bereich Neubau und Modernisierung, war auch in 2022 noch von den Auswirkungen der Corona-Pandemie berührt, vor allem aber durch den im Februar 2022 von Russland begonnenen Ukraine-Konflikt geprägt, der u.a. zu einer Ener- gieknappheit, Lieferengpässen und damit zu einer starken Beeinträchtigung des Baustellen- betriebs geführt hat. Dennoch ist es der Gebäudewirtschaft gelungen, das Bauvolumen ge- genüber dem Vorjahr um EUR 40,7 Mio. auf EUR 349,2 Mio. zu steigern. Im Ergebnis wurde das geplante Investitionsniveau (EUR 361,7 Mio.) nahezu erreicht. Bauprojektmanagement, Dienstleistungssegment Der dritte Kernbereich, das Dienstleistungssegment, umfasst sämtliche Serviceleistungen, die die Gebäudewirtschaft im Auftrag für andere städtische Dienststellen erbringt. Während die Umsatzerlöse aus der energiewirtschaftlichen Betreuung leicht unter dem Planansatz liegen, blieb die tatsächliche Entwicklung im Bereich der Baubetreuung in 2022 abermals stark hinter den Erwartungen zurück. Ursächlich hierfür sind – neben den vorgenannten gesamtwirtschaft- lichen Einflussfaktoren – vor allem projektspezifische Problemlagen2. In der Gesamtschau ist die Betriebsleitung mit dem Verlauf und den in 2022 erzielten Ergeb- nissen durchaus zufrieden. 2 Vgl. hierzu S. 29 f. Lagebericht / 10 2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten Entwicklung des Immobilienbestandes und der bewirtschafteten Flächen Der von der Gebäudewirtschaft zum 31. Dezember 2022 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten entwickelte sich wie folgt: Bestandsentwicklung 2020 2021 2022 Eigene Objekte 428 426 428 Angemietete Objekte 73 74 80 501 500 508 Eigene Angemietete Objekte 2022 Objekte Verwaltungsgebäude 30 57 87 Schulen 256 23 279 Kindertagestätten 78 0 78 Sonstige Aufbauten 64 0 64 428 80 508 Sonstige Aufbauten: u.a. Friedhofsaufbauten, Trauerhallen und Betriebshöfe. Flächenentwicklung 2020 2021 2022 qm qm qm Eigene Objekte 1.928.628,02 1.971.583,00 1.998.485,95 Angemietete Objekte 367.140,78 405.087,05 444.924,67 2.295.768,80 2.376.670,05 2.443.410,62 Eigene Objekte Angemietete Objekte 2022 qm qm qm Verwaltungsgebäude 171.997,14 374.174,73 546.171,87 Schulen 1.723.028,66 70.749,94 1.793.778,60 Kindertagestätten 65.156,68 - 65.156,68 Sonstige Aufbauten 38.303,47 - 38.303,47 1.998.485,95 444.924,67 2.443.410,62 Lagebericht / 11 Entwicklung der Mieterlöse, der Flächenverrechnungspreise und der Leerstandsquote Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung und Zusammensetzung der Mieterlöse nach Objektkategorien und verdeutlicht die Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des innerstäd- tischen Ergebnisausgleichs am Jahresende: 17,13% 54,92% 15,35% 12,60% Gebäudebestand Anteil je Objektkategorie Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten Sonstige Aufbauten 22,35% 73,41% 2,67% 1,57% Mietfläche Anteil je Objektkategorie Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten Sonstige Aufbauten Lagebericht / 12 2020 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Plan-Mieterlöse 216,5 243,4 281,8 Mieterlöse für …Verwaltungsgebäude 72,4 77,9 93,0 …Schulen 136 141 171,0 …Kindertagesstätten 6,3 7,1 6,6 …Sonstige Bauten 2,8 3,1 3,3 …Mieterlöse vor Erlöskorrektur 217,5 229,1 273,9 …Erlöskorrektur -5,0 9,3 3,3 Ist-Mieterlöse insgesamt 212,5 238,4 277,2 (nach Erlöskorrektur) Plan- / Ist-Abweichung absolut 4,0 5,0 4,6 prozentual 1,88 % 2,10 % 1,66 % Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieterlöse in 2022 nach der Erlöskorrektur im Rahmen des Ergebnisausgleiches um EUR 38,8 Mio. bzw. 16,3 % gestiegen. Ursächlich hierfür sind zum einen die dargestellten Flächenzuwächse bei eigenen und angemieteten Objekten (Mengen- effekt), zum anderen die nachfolgend dargestellten Veränderungen der Flächenverrechnungs- preise in den jeweiligen Sparten bzw. Untersparten bei Schulen (Preiseffekt). 2020 2021 2022 EUR / qm EUR / qm. EUR / qm Verwaltungsgebäude 13,9 14,52 16,91 Schulen 5,57 - 7,95 5,77 - 8,10 6,98 – 9,22 Kindertagesstätten 8,8 9,49 9,02 Sonstige Aufbauten 6,64 7,2 7,58 Durchschnitt 8,32 8,71 10,15 Lagebericht / 13 Die Entwicklung der Flächenverrechnungspreise im Zeitraum 2020 bis 2022 ist in einigen Fäl- len auf einmalige Sondereffekte zurückzuführen. Perspektivisch werden die Flächenverrech- nungspreise je Quadratmeter deutlich steigen, da sowohl die Anmietkosten/qm als auch die Errichtungskosten/qm, z.B. die eines Quadratmeters Schule, bedingt durch sich stetig ver- schärfende technische Vorgaben (bzgl. Barrierefreiheit, energetisches Niveau, Luftaustausch etc.) und erhöhten pädagogisch begründeten Anforderungen an das Gebäude / den Gebäu- dezuschnitt im Zeitablauf zunehmen. Diese Tendenz wird sich durch die derzeitige allgemeine und besondere Preisentwicklung in der Bauwirtschaft und aufgrund der engen Marktsituation bei Investoren- und Anmietprojekten noch spürbar verstärken. Die durchschnittliche Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 3,50 % auf 3,86 %. Sie betrifft im Wesentlichen eigene Objekte: 2020 2021 2022 qm % qm % qm % Eigene Objekte 35.120,91 1,6 75.360 3,2 86.839,55 3,60 Angemietete Objekte 1.142,77 0,1 6.215 0,3 6.245,73 0,3 36.263,68 1,61 81.575,00 3,50 93.085,28 3,86 15,81% 79,29% 3,76% 1,15% Leerstand Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten Sonstige Aufbauten Lagebericht / 14 Nahezu 80 % des Leerstands entfällt auf Schulflächen, knapp 16 % betreffen Flächen in Ver- waltungsgebäuden. Ursächlich für den Anstieg gegenüber dem Vorjahr sind bei den Objekten im Sondervermögen insbesondere die Gebäude der Willy-Brandt-Gesamtschule, Im Weiden- bruch 214, die einem Neubau weichen und abgerissen werden sollen und in 2022 ganzjährig nicht genutzt werden konnten. Vom gesamten Leerstand in 2022 ist nur ein geringer Teil steuerungsrelevant, d.h. einer zu- künftigen städtischen Nutzung überhaupt zuführbar. Er ist im Wesentlichen sanierungsbedingt oder auf leerstehende Objekte mit Reservecharakter zurückzuführen. Der nicht steuerungsre- levante Leerstand entfällt u.a. auf zum Abriss bestimmte Bestandsobjekte. Unter „Sonstigem Leerstand“ werden leerstehende Immobilien eingeordnet, bei denen eine Entscheidung zur weiteren Nutzung noch aussteht. 2022 qm % Steuerungsrelevanter Leerstand 24.803,33 1,03 Nicht steuerungsrelevanter Leerstand 58.663,98 2,43 Sonstiger Leerstand 9.618,07 0,40 93.085,38 3,86 Der steuerungsrelevante Leerstand von etwas über 1 % ist für eine wachsende Organisation wie die GW zu gering, da dadurch faktisch zu wenig Flächen für Baumaßnahmen zur Verfü- gung stehen. Die Konsequenz der angespannten Grundstücksituation sind u.a. teure Interims- lösungen oder kostspielige Investoren- und Anmietprojekte. Entwicklung der Instandhaltungsaufwendungen und -ausgaben Eine der wesentlichen Aufgaben der Gebäudewirtschaft besteht in der Versorgung mit einem intakten und nutzungsgerechten Immobilie nbestand. Gerade im Vorschul - und Bildungs - bereich zeigt sich, dass die Folgewirkungen unterlassener Instandhaltung und Investitionen nicht nur monetäre, sondern auch gesellschaftliche Konsequenzen, z. B. auf den Bildungs - erfolg und die Effektivität des Unterrichts, haben. Lagebericht / 15 Im Zeitraum 2020 bis 2022 entwickelten sich die Instandhaltungsaufwendungen im Vergleich zu den Planansätzen wie folgt: 2020 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget lt. Wirtschaftsplan 73,10 81,49 86,97 Instandhaltungsaufwand  Ausgaben 62,03 77,89 72,13  Rückstellungseffekte* 25,80 15,22 38,81 87,83 93,11 110,94 Plan- / Ist-Abweichung absolut 14,73 11,62 23,97 prozentual 20,2 % 14,3 % 27,6 % * Saldo aus dem Verbrauch (-) und der Dotierung (+) von Rückstellungen Der Anstieg der Instandhaltungsaufwendungen von 2021 auf 2022 um rd. EUR 17,8 Mio. ist im Wesentlichen auf die Dotierung von Rückstellungen zurückzuführen. Neben den Kosten für Brandschutz- und Rückbauverpflichtungen haben sich insbesondere die voraussichtlichen Kosten für die Sanierung der Abwasserkanalisation erhöht3. Die auf Schulen entfallenden Instandhaltungsausgaben setzen sich nach Stadtbezirken wie folgt zusammen: 2020 2021 2022 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR / qm Bezirk 1 11,0 11,9 12,9 43,48 Bezirk 2 4,0 2,5 2,7 19,07 Bezirk 3 3,4 3,2 6,9 33,06 Bezirk 4 2,1 3,3 4,2 26,45 Bezirk 5 5,1 4,8 6,2 40,76 Bezirk 6 6,4 5,5 5,9 44,17 Bezirk 7 5,7 7,4 7,1 40,42 Bezirk 8 4,0 4,2 4,5 28,54 Bezirk 9 9,6 8,5 7,8 29,72 Insgesamt / Durchschnitt 51,3 51,3 58,2 34,53 3 vgl. hierzu S.47 f. Lagebericht / 16 Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sonder - vermögens erfolgt über geplante Instandhaltungsmaßnahmen, je nach Objektzustand aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit in vielen Fällen zudem über umfassende (investive) Generalinstandsetzungen und bestandsersetzende Neubauten. Die Rückführung des Rückstaus auf ein unumgängliches und akzeptables Ma ß gehört trotz der erheblichen Fortschritte in den vergangenen Jahren zwar unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der Gebäudewirtschaft. Die Herausforderung besteht aber vor allem darin, die neu und general- sanierten Gebäude werterhaltend bzw. wertverbessernd zu bewirtschaften4. Sonstige Tätigkeiten und Aufgaben im Rahmen der Objektbewirtschaftung Die Bewirtschaftung der Immobilien und die damit verbundene Betreiberverantwortung bedin- gen neben der Unterhaltung und Instandsetzung die Wahrnehmung einer Vielzahl von weite- ren Aufgaben, die sich nicht oder nur bedingt in Ausgaben niederschlagen. Zu denken ist in diesem Zusammenhang beispielsweise an  die Übernahme und Inbetriebnahme neuer oder sanierter Gebäude (incl. Prüfung der Ge- bäudedokumentation, Gewährleistung etc.),  die Begleitung wiederkehrender Prüfungen durch die Bauaufsicht und Feuerwehr,  die Teilnahme an Jahresbegehungen mit den Nutzerdienststellen und der Unfallkasse,  vorbereitende und unterstützende Tätigkeiten im Rahmen von oder im Zusammenhang mit städtischen Task-Forces und Krisenstäben (Unterbringung von Flüchtlingen, Schulnot- stand u.a.)  Teilnahme an Workshops, Elternabende etc. zu Sonderprojekten und Einzelthemen wie NOX-Fassaden, Unisex-Toiletten und  die Zuarbeit zu und die Umsetzung von, den Bestand der Gebäudewirtschaft betreffenden Ratsbeschlüssen (Photovoltaikanlagen auf städtischen Dächern, Gründächer / -fassaden, Lehrschwimmbäder u.v.a.m.). Insbesondere die Taskforce „Schulbau“ und hiermit verbundene Unterstützungsleistungen bin- den im Objektmanagement der Gebäudewirtschaft erhebliche Personalressourcen. Der Trend zu kurzfristig wechselnden Auftragslagen macht auch im Rahmen der Bestandsbewirtschaf- tung eine auf Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit ausgelegte Abarbeitung der originären Auf- gaben nahezu unmöglich.5 4 Zu den Risiken der Bestandsbewirtschaftung, insbesondere solchen, die aus der unzureichenden Personalka - pazität resultieren, vgl. die Ausführungen unter II.5.; S.45. 5 Vgl. zur Taskforce „Schulbau“ die Ausführungen auf S. 51 f. Lagebericht / 17 Das „100-Dächer-Programm“ Das „100-Dächer-Programm“ wurde seitens der Politik aus klimapolitischen Gründen auf- gelegt und beschreibt ein gemeinsames Projekt der Gebäudewirtschaft mit der RheinEnergie AG. Gegenstand des Programms ist die Nachrüstung von Photovoltaik -Anlagen (PV) auf Bestandsgebäuden. Die Überlassung der einzelnen Dachflächen basiert auf einer Musterver- einbarung, die von den beiden Projektpartnern in Zusammenarbeit mit dem städtischen Amt für Recht, Vergabe und Versicherungen entwickelt wurde. Zu Projektbeginn in 2022 wurde der RheinEnergie eine Übersicht über 105 potentiell geeignete und zehn bereits geprüfte Dachflächen (auf 45 Objekten) zur Verfügung gestellt. Auf dieser Basis w urde mit ersten Objektbegehungen zur detaillierten Eignungsuntersuchung und Projektierungen von Dächern sowie Abschluss von drei Verträgen nach dem Vertragsmuster begonnen. Perspektivisch sollen in 2023 alle Objekte begangen werden, die Projektierung weitergeführt und die Montage der ersten Anlagen realisiert werden. Brunnen Im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft befinden sich aktuell 81 Brunnen (Sachstand 31. Dezember 2022). Im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Amt für Landschaftspflege und Grünflächen hat sich die Gebäudewirtschaft verpflichtet, gesamtstädtisch den Betrieb der sogenannten sprudelnden Brunnen sicherzustellen. Für die Wahrnehmung dieser Aufgabe, die neben der Reinigung und der Instandsetzung auch die Verkehrssicherung der vom Vertrag erfassten Brunnen und Fontänen umfasst, erhält die Gebäudewirtschaft ein pauschales Nut- zungsentgelt. 3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit Entwicklung und Zusammensetzung der Bauinvestitionen Der nachfolgenden Tabelle ist zu entnehmen, dass der Schwerpunkt der Bautätigkeit unver- ändert auf dem Schulbau liegt und dass es der Gebäudewirtschaft im Zeitraum 20 20-2022 trotz der negativen Auswirkungen der Pandemie, der Flut und des Ukraine-Konfliktes gelungen ist, die Investitionen in diesem Bereich kontinuierlich zu steigern: Lagebericht / 18 2020 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget lt. Wirtschaftsplan 300,95 398,88 361,68 Bauinvestitionen Verwaltungsgebäude 25,62 19,72 17,82 Schulen 237,34 278,66 325,10 Kindertagestätten 0,83 0,49 0,14 Sonstige Aufbauten 7,66 8,44 5,62 271,45 307,31 (Schul-) Container 0,09 1,28 0,56 271,54 308,59 349,24 Plan- / Ist-Abweichung absolut 29,41 90,29 12,44 prozentual 9,77 % 22,64 % 3,44 % Einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung hat die Realisierung von Projekten über General- bzw. Totalunternehmer. Eine zunehmende Bedeutung kommt auch dem Modulbau zu. 2020 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Einzelgewerke 118,89 127,46 209,21 GU/TU 90,52 157,90 121,66 ÖPP 59,98 15,87 12,71 Modulbauten 2,06 6,08 5,10 271,45 307,31 348,78 (Schul-) Container 0,09 1,28 0,56 271,54 308,59 349,24 5,10% 93,09% 0,04% 1,61% 0,16% Bauinvestitionen Anteil je Objektkategorien Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten Sonstige Aufbauten (Schul-) Container 59,90% 34,84% 3,64% 1,46% 0,16% Bauinvestitionen Anteil je Realisierungsform Einzelgewerke GU/TU ÖPP Modulbauten (Schul-) Container Lagebericht / 19 Priorisierende Schulbauliste Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildete in der Vergangenheit die organisa- torische Klammer im Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu zusätzlichen Schulplätzen führt. Sie umfasst im Weiteren alle General- oder Teilsanierungen von bestehenden Schulgebäuden, deren Durchführung dringend zur Sicherung und zum Er- halt bestehender Schulplätze mittelfristig notwendig ist. Nicht erfasst sind in der Schulbauliste die beauftragten Containerprogramme, kleinere Baumaßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende Maßnahmen unterhalb der Teil- bzw. Generalsanierung. Mit Sachstand vom 31. Dezember 2022 befanden sich von den insgesamt 193 Schulbaumaßnahmen 86 Projekte in Bearbeitung / Umsetzung. Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt sieben Prioritätskategorien und bindet die Verwal- tung, die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie ver- deutlicht zugleich die enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln im Schulbau noch zu bewältigen sind. 2022 01.01. Zugang Umgliederung Abgang 31.12. Priorität Neue Maßnahme in höhere Pri- orität in niedrigere Priorität fertig- gestellt gestrichen 0 / bereits im Bau oder Teil eines Maßnahmen- pakets 75 8 15 0 -10 -2 86 GI 1 / Maßnahmen, die aus baufachlicher Sicht zeitnah/spätestens in 5 Jahren einen Baubeginn erfordern 18 1 0 0 0 0 19 A / sehr eilig 22 7 6 -12 0 -2 21 B / Priorität 10 4 10 -5 0 0 19 GI 2 - Maßnahmen, die aus baufachlicher Sicht zeitnah/spätestens in 10 Jahren einen Baubeginn erfordern 32 0 1 0 0 0 33 C / eilig 13 1 0 -6 0 -1 7 D / w ird mittelfristig be- nötigt 13 0 0 -4 0 -1 8 TH / Turnhalle 1 0 1 -2 0 0 0 184 21 33 -29 -10 -6 193 Lagebericht / 20 Der Abgang betrifft die Schulbauvorhaben, die in 2022 fertiggestellt werden konnten oder be- gründeter Maßen gestrichen wurden. Zu beachten ist, dass Teilfertigstellungen aus systema- tischen Gründen unberücksichtigt bleiben. Mit Einrichtung der Task-Force Schulbau hat die priorisierende Schulbauliste ihre gesamtstäd- tische Funktion nahezu eingebüßt. Auf die weitergehenden Erläuterungen unter D.II.6 „Inner- städtische Bedarfsermittlung und Auftragsrisiken“ wird verwiesen6. Projektrealisierung durch Einzelvergabe Der Anteil am Investitionsvolumen, der über Projekte im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken abgewickelt wird, beläuft sich in 2022 auf rd. 60 % und ist damit nach wie vor hoch. Aktuell (Sachstand Juli 2023) befinden sich die entsprechenden rd. 50 Schulbaumaßnahmen, in den unterschiedlichsten Stadien der Planung und Ausführung. Deren Fertigstellung schreitet sukzessive voran. Sobald Maßnahmen übergeben und in Betrieb genommen werden, erfolgt die Aufnahme neuer Projekte aus der Schulbaumaßnahmenliste. Hierbei kann sich um Neu- und Erweiterungsbauten sowie Generalsanierungen handeln. GU/TU Pakete Der Anstieg des von der Gebäudewirtschaft in ihrem Sondervermögen umgesetzten Bauvolu- mens ist in erster Linie auf GU/TU-Vergaben innerhalb der beiden Schulbau- Maßnahmenpa- kete zurückzuführen.  Erstes Maßnahmenpaket Schulbau In 2017 wurde die Gebäudewirtschaft beauftragt, 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schul- standorten durch Totalunternehmer (TU) zu planen und zu errichten bzw. durch General- unternehmer (GU) errichten zu lassen. Das Maßnahmenpaket wurde um Neu- und Erwei- terungsbauten erweitert und zudem aus baufachlichen, logistischen und schulpädagogi- schen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 auf G9 ergänzt. Im Ergebnis um- fasst das GU/TU-Maßnahmenpaket 22 Maßnahmen an insgesamt 11 Schulstandorten. Insgesamt ist ein finanzielles Projektvolumen von 745 Mio. für die Schaffung und Siche- rung von rd. 8.000 Schulplätzen vorgesehen. Dieses Ziel wurde im Sommer 2022 mit der Fertigstellung der Schulbaumaßnahmen erreicht. An den Standorten Alte Wallgasse, Nie- hler Kirchweg, Frankstraße und Escher Straße finden derzeit noch Baumaßnahmen statt, 6 Vgl. S. 50 ff. Lagebericht / 21 die aufgrund vorgezogener Interimsmaßnahmen oder nachfolgender Bauabschnitte ent- sprechend später begonnen werden konnten. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf die Schaffung oder Sicherstellung von Schulplätzen.  Zweites Maßnahmenpaket Schulbau Auf der Grundlage eines Ratsbeschlusses aus 2020 wurde ein weiteres GU/TU-Maßnah- menpaket aufgelegt. Das zweite Schulbaumaßnahmenpaket beinhaltet rd. 50 Schulbau- projekte an insgesamt 20 Standorten. Das Gesamtziel der Schaffung und Sicherung von rd. 13.000 Schulplätzen bis zum Jahr 2027 beinhaltet, dass aufgrund einiger Komplettaus- lagerungen von Schulen entsprechende Interimsmaßnahmen geschaffen sind. Das inde- xierte Projektvolumen beläuft sich nach einer qualifizierteren Schätzung (Kostenorientie- rungswert; Sachstand Juni 2020) auf rd. EUR 1,6 Mrd. bis EUR 1,7 Mrd. Seit Projektbeginn sind an den Standorten umfangreiche Grundlagenermittlungen und Machbarkeitsstudien erfolgt. Hierdurch konnten inzwischen zahlreiche Entscheidungen hinsichtlich der möglichen Projektumsetzung getroffen werden. Dies betrifft an zehn Stand- orten insbesondere die Entscheidung aufgrund ökologischer, pädagogischer und konstruk- tiver Kriterien, ob die Bestandsgebäude saniert oder neugebaut werden. Auch die Unter- nehmereinsatzform, General- oder Totalunternehmer, wurde in einigen Fällen angepasst um eine möglichst optimale Umsetzung zu gewährleisten7. Öffentlich-Private-Partnerschaft (ÖPP) Im Rahmen der Erweiterung der Beschaffungsvarianten wurden diverse Projekte auf der Grundlage einer ÖPP-Vergabe realisiert. Dies geschieht in der Regel in Teilschritten, sog. Lo- sen. Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 8. April 2014 den Beschluss gefasst, ein drittes Los – es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten – zu realisieren. Der Betrieb der Schulen ist einheitlich ab 1. Januar 2018 auf den Vertrags- partner übergegangen. An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufen- den Schulbetrieb und umfassen komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweili- gen Gelände. Bedingt durch unvorhergesehene Risiken im Baufortschritt, notwendige, weiter- gehende Schadstoffsanierungen sowie Sanierung tragender Bauteile verschieben sich die Fertigstellungstermine bei zwei der drei Maßnahmen entsprechend. 7 Zur Fortschreibung des zweiten Schu lbau -Maßnahmenpaketes vgl. S. 55 f. Lagebericht / 22 Schulbaukasten Weiterhin beabsichtigt die Gebäudewirtschaft, durch das sog. Schulbaukastenprinzip die Schulprojekte durch kurze Planungs- und Bauzeiten, kostengünstigeres Bauen, höhere Qua- lität etc. schneller zu realisieren. Die Einrichtung eines Teams war für 2022 vorgesehen, konnte jedoch erst zum 1. Juni 2023 umgesetzt werden. Aufgabe ist es, konzeptionellen Vor- arbeiten zu leisten und Lösungsansätze zu entwickeln (z. B. standardisierte Raumprogramme, Bauteilstandards). Modulbauten Mit der in 2020 verabschiedeten Modulbaurahmenvereinbarung mit unterschiedlichen Total- unternehmern konnten insgesamt an zwölf Standorten insgesamt 20 Maßnahmen projektiert und beauftragt werden. Die Rahmenvereinbarung wird kontinuierlich ausgeschöpft. In 2022 wurden weitere Maßnah- men aus den Rahmenvereinbarungen an unterschiedlichen Standorten beauftragt. Mit der Re- alisierung der Maßnahmen konnte in Teilen bereits in 2022 begonnen werden, andere Maß- nahmen werden in den Folgejahren umgesetzt. Darüber hinaus konnte in 2022 im Rahmen der Umsetzung der Modulbauweise wie vorgesehen Vergabe und Beauftragung von sieben Schulbauerweiterungen in Holzbauweise durchgeführt werden. Der Beginn der baulichen Re- alisierung ist für 2023 vorgesehen. 4. Investoren- und Anmietprojekte Zur Deckung des gesa mtstädtischen Flächenbedarfs werden neben den vorgenannten GU/TU-Vergaben, ÖPP -Projekten, Modulbauten etc. weitere alternative Realisierungswege wie Investorenverfahren, Umwidmung von angemieteten Objekten (Anmietprojekte), Schul- bau-Baukasten8 sowie innovative Bauvertragsmodelle wie Mehrparteienverträge, Partner- schaftsmodelle und Design & Build beschritten oder geprüft. Im Rahmen von Investorenverfahren werden – ergänzend zum klassischen Grunderwerb und anschließender Bebauung- Grundstückseigentümer bzw. -eigentümerinnen gesucht, die auf eigenem Grundstück Schulen bzw. Sporthallen errichten und diese an die Stadt Köln vermie- ten. Dem Ziel, der Schaffung von Schulplätzen, dient auch die Anmietung vorhandener Ver- waltungsgebäude, die zu Schulen umgebaut werden. 8 Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametern bei gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung. Lagebericht / 23 Zwischenzeitlich konnten zwei Investorenverträge und eine Umnutzung einer Büroimmobilie zu einer Schule vertraglich gesichert werden. Dadurch konnten ein Gymnasium und eine Ge- samtschule bereits neu gegründet werden; ein weiteres Gymnasium geht zum Schuljahr 2025/26 an den Start. Hierzu befinden sich die Verhandlungen bereits in der Endphase, so dass mit einem rechtzeitigen Beginn Schuljahr 2025/26 gerechnet wird. 5. Büroflächenmanagement Neben diesen beiden jüngeren Instrumenten im Schulbereich, die erst ab 2022 und den Folge- jahren Wirkung nach außen entfalten werden, gibt es eine weitere Initiative der Gebäude - wirtschaft im Bereich der Büroflächen – das strategische Büroflächen - bzw. Büroraum - management. Gemeinsam mit dem Zentralen Raummanagement der Kernverwaltung werden hierzu zu- kunftsfähige Raum- bzw. Flächenkonzepte und Standards unter Berücksichtigung der vorhan- denen Ämterstrukturen erarbeitet. Dabei stehen die Bedürfnisse der Mitarbeiter*innen sowie die digitalen Anforderungen im Fokus. Betrachtet werden der aktuelle Standard, d.h. die sog. Zellenbüro-Nutzung in Form von Einzel - und Doppelbüros sowie ein Multi -Space-Konzept, welches eine Mischung aus offenen Flächen sowie unterschiedlichen Flächen für Besprechun- gen, Team- sowie Einzelarbeit darstellt. Darüber hinaus wird das Potential von Desk-Sharing auf den Flächenbedarf ermittelt. Das Projekt beinhaltet nach Gesamtbetrachtung des Gebäu- debestands darüber hinaus strategischen Entscheidungen über weitere Anmietungen oder Kauf von bestehenden Gebäuden. Die Umsetzung des Flächenbedarfs und die erforderlichen Vertragsverhandlungen mit Vermietern und Verkäufern erfolgen durch die Gebäudewirtschaft. Das Projekt „Strategisches Büroflächenmanagement“ verfolgt zusammengefasst das Ziel, eine effiziente Nutzung der Büroflächen mit dem Ergebnis einer nachhaltigen Kostenreduktion und einer Verringerung der CO² Emission zu erreichen. Unabdingbare Voraussetzung für eine sinnvolle Umsetzung von Raum- und Flächenkonzep- ten ist eine prognostische Berechnung bzw. belastbare Abschätzung des zukünftigen städti- schen Büroraumbedarfs. Hierfür sind im Rahmen des Projektes „Strategisches Büroflächen- management“ diverse Verfahrensschritte notwendig, die nur zum Teil dem Zentralen Raum- management und der Gebäudewirtschaft obliegen und insbesondere vom städtischen Perso- nalamt wahrzunehmen sind. Lagebericht / 24 An- und Abmietungen bei Verwaltungsgebäuden (Vertragsabschlüsse/Kündigungen) 2020 2021 2022 Anmietungen Anzahl Objekte 6 3 6 Flächen (in qm) 19.455 1.340 81.615 Abmietungen Anzahl Objekte 1 5 1 Flächen (in qm) 7.120 1.758 183 Von den in 2022 angemieteten Objekten ist insbesondere die Immobilie an der Leonhard- Tietz-Straße, das sog. Agrippa-Quartier, hervorzuheben. Der Gesamtkomplex verfügt über eine Fläche von insgesamt ca. 45.000 qm und besteht aus verschiedenen Gebäudeteilen, die nach Herrichtung über eine barrierefreie Verteilebene auch untereinander erreichbar sind. Eine besondere Herausforderung stellt die Unterbringung der Feuerwache 1 inmitten der Büroflächen des Agrippa -Quartiers dar. Bedingt durch den Neubau der Feuerwache Innenstadt wurde dringend ein Interimsquartier benötigt, um die zeitlichen Vorgaben bis zur Erreichung des Einsatzortes einhalten zu können. Die Anmietung dient der kurz-und mittelfristigen Deckung von erheblichen Flächenbedarfen diverser Nutzerdienststellen. Andererseits können hierdurch vertraglich auslaufende Anmie- tungen mit suboptimaler Raumstruktur oder hohen Mietkosten gekündigt werden. Sieht man von Interimslösungen ab, wird sich der städtische Flächenbestand im Ergebnis nicht sonder- lich vergrößern. Lagebericht / 25 6. Grundstücksgeschäfte Der Erwerb und die Veräußerung von Schul- und sonstigen Grundstücken durch die Gebäu- dewirtschaft stellt sich im Zeitraum 2020 - 2022 wie folgt dar: 2020 2021 2022 Grunderwerb Schulgrundstücke Anzahl Grundstücke - 2 3 Flächen (in qm) - 26.135 8.056 Sonstige Grundstücke Anzahl Grundstücke - 1 - Flächen - 39.953 - Veräußerung Anzahl Grundstücke - 1 - Flächen (in qm) - 2.005 - 7. Dienstleistungen für Dritte Überblick Neben der Bewirtschaftung von angemieteten und im Sondervermögen befindlichen Objekten gehören auch Dienstleistungen im Auftrag von städtischen Dienststellen zu den Aufgaben der Gebäudewirtschaft. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Serviceleistungen im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung, um die bauliche Unterhaltung städtischer oder von der Stadt Köln angemieteter Objekte und um die Baubetreuung von Großprojekten. Service der Gebäudewirtschaft Energiewirtschaftliche Betreuung Sonstige ServiceleistungenBaubetreuung Bauunterhalt von / Bauleistungen im Service in bzw. an Mus een Objekten im Sondervermögen sonstigen Objekten Baubetreuung von Großprojekten Lagebericht / 26 Energiewirtschaftliche Betreuung Im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung von Objekten außerhalb ihres Sonderver- mögens erbringt die Gebäudewirtschaft diverse Dienstleistungen, u.a. in folgenden Bereichen:  Energievertragswesen (Ausschreibung / Beschaffung sowie Rechnungskontrolle),  Automatisierte Zählerauslesung (Implementierung / Überprüfung / Fehlerbehebung),  Energieleitlinien (Erstellung / Stellungnahmen / Beratung),  Schulungen und Öffentlichkeitsarbeit (z.B. Energiebericht). Die Umsatzerlöse aus Energiebetreuung umfassen im We sentlichen von der Gebäudewirt- schaft vorfinanzierte und den betreuten Dienststellen im Anschluss weiterbelastete Energie- kosten einschließlich des Betreuungshonorars (Jahrespauschale). Sie entwickelten sich wie folgt: 2020 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget lt. Wirtschaftsplan 17,22 19,46 22,50 Umsatzerlöse (Ist) 18,71 18,44 19,43 Plan- / Ist-Abweichung absolut 1,49 -1,02 -3,07 prozentual 8,7 % -5,25 % -13,64 % 2020 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Abgerechnete Fremdkosten 17,32 17,10 18,09 Honorar (Jahrespauschale) 1,20 1,20 1,20 Sonstige 0,19 0,14 0,14 18,71 18,44 19,43 Die Energiekostenentwicklung von 2021 zu 2022 ist vergleichsweise moderat. Überschauba- ren Mehrverbräuchen aufgrund von Flächenmehrungen und deutlich gestiegenen Gas- und Fernwärmepreisen stehen spürbare Minderverbräuche durch Verhaltensanpassungen und ein einmaliger Sondereffekt (staatliche Entlastung Dezemberabschlag Gas- und Fernwärme) ge- genüber. Lagebericht / 27 Baubetreuung Das Spektrum der von der Gebäudewirtschaft betreuten Baumaßnahmen reicht von der ein- fachen Bauunterhaltung bis zu komplexen innerstädtischen Großprojekten. Aufgrund Ihrer eigentümerähnlichen Stellung obliegt der Gebäudewirtschaft bei den betreuten Museen auch die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung. Insofern gehen sowohl das Leis- tungsspektrum als auch der Verantwortungsbereich der Gebäudewirtschaft weit über eine rein auftragsbasierte bauliche Unterhaltung hinaus. Daneben werden im Auftrag sonstiger städti- scher Dienststellen insbesondere Bau- und Bauunterhaltungsleistungen erbracht, die – sofern sie Objekte im Sondervermögens der Gebäudewirtschaft betreffen – auf einem besonderen Nutzerwunsch jenseits der klassischen Instandhaltung basieren. Bei den von der Gebäudewirtschaft betreuten Großbauvorhaben handelt es sich um innerstäd- tische Projekte wie beispielsweise das Museum im Quartier (MiQua / Archäologische Zone, Jüdisches Museum) oder die Generalinstandsetzung des Römisch-Germanischen Museums. Zu berücksichtigen ist, dass nicht alle der Bauvorhaben vollständig im Plan- und Rechnungs- wesen der Gebäudewirtschaft abgebildet werden. Hintergrund ist, dass einige Bauvorhaben unmittelbar über den städtischen Haushalt finanziert werden und hier lediglich die erwirtschaf- teten Projektmanagement-Honorare in die Bilanzierung einfließen. 2020 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget lt. Wirtschaftsplan 48,41 74,34 60,25 Umsatzerlöse (Ist) 31,65 34,66 35,15 Plan- / Ist-Abweichung absolut -16,67 -39,68 -25,10 prozentual -34,6 % -53,4 % 41,6 % 2020 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Abgerechnete Fremdkosten 24,73 26,99 26,90 Betreuungshonorare 6,92 7,67 8,25 31,65 34,66 35,15 Lagebericht / 28 Das Bauvolumen der Großprojekte, die von der Gebäudewirtschaft betreut, aber unmit- telbar über den Kernhaushalt finanziert werden, stellt sich in 2022 wie folgt dar: 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. Plan (Projektplanung) 9 45,72 47,00 Ist 21,32 24,75 Plan- / Ist-Abweichung absolut -24,40 -22,25 prozentual -53,4 % -47,3 % Ursächlich für die Plan-/Ist-Abweichungen im Baubetreuungssegment sind weniger die Aus- wirkungen der Corona-Pandemie oder Materialengpässe, die sich als Auswirkung des Ukrai- nekrieges und den Nachwirkungen der Flutkatastrophe ergeben haben. Vielmehr tragen in- nerstädtische Gründe wie Rückstände auf der Auftraggeber-Seite (unklare Finanzierung/feh- lende politische Beschlüsse/ausstehende Aufträge) dazu bei, dass geplante Baumaßnahmen nicht oder nur mit erheblicher zeitlicher Verzögerung umgesetzt werden können. Eine Rolle für die Abweichungen spielen zudem projektspezifische Problemlagen wie bei- spielsweise Ausführungsmängel bei Zentralgewerken (Stahlbauarbeiten MiQua) oder zeitliche Verzögerungen bei der Standortsuche eines Interims für die Feuerwache 1 im Zuge des an- stehenden Neubaus. 9 Plan - / Ist-Zahlen für den Zeitraum 2020 sind nicht verfügbar. Lagebericht / 29 8. Entwicklungen im Personalbereich Eine motivierte und qualifizierte Mitarbeiterschaft ist zur Erfüllung der vielfältigen und an- spruchsvollen Aufgaben unerlässlich. Darüber hinaus ist allerdings auch eine hinreichende Personalausstattung, d.h. eine adäquate Anzahl an (besetzten) Stellen, notwendige Voraus- setzung, um den eigenen Zielen und Ansprüchen sowie den von außen gestellten Anforderun- gen gerecht werden. Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschäftigte zum Stichtag 31. Dezember 2022 einschließlich der Geschäftsführenden Betriebsleitung 742 Mitarbeiter*in- nen: 2020 2021 2022 Beamte 103 102 106 Beschäftigte 583 603 636 686 705 742 2020 2021 2022 Vollzeit 530 530 567 Teilzeit 156 175 175 686 705 742 2020 2021 2022 Männer 393 403 426 Frauen 293 302 316 686 705 742 Für 2022 bedeutet dies eine prozentuale Verteilung von rd. 57 % auf Männer und rd. 43 % Frauen. Bei den Führungskräften stellt sich die Situation wie folgt dar: Führungskräfte Frauen Männer Summe Anzahl in % Anzahl in % Geschäftsführende Betriebslei- tung (gBL) 1 50 % 1 50 % 2 Abteilungsleitungen (AL) 4 57 % 3 43 % 7 Höherer Dienst (ohne AL + gBL) 14 48 % 15 52 % 29 Gehobener und Mittlerer Dienst 14 39 % 22 61 % 36 33 45 % 41 55 % 74 Lagebericht / 30 Die Verteilung innerhalb der Führungspositionen entspricht damit annähernd der Verteilung in der gesamten Mitarbeiterschaft. 2020 2021 2022 Bis 20 Jahre 0 0 0 Bis 30 Jahre 77 84 99 Bis 40 Jahre 149 142 159 Bis 50 Jahre 155 160 163 Bis 60 Jahre 242 251 248 Über 60 Jahre 63 68 73 686 705 742 Im Laufe des Jahres 2022 konnten insgesamt 107 neue Mitarbeiter*innen eingestellt bzw. von anderen Dienststellen zur Gebäudewirtschaft umgesetzt werden. Im gleichen Zeitraum haben 70 Mitarbeiter*innen die Gebäudewirtschaft verlassen, so dass in Summe 37 Mitarbeiter*innen mehr am Jahresende zu Buche stehen. Die Gründe für das Ausscheiden der Mitarbeiter*innen sind vielfältig. Sie umfassen unter anderem den Eintritt in den Ruhestand, Beurlaubungen, den Wechsel zu anderen Dienststelle, aber auch Kündigungen. Sofern es sich hierbei um arbeit- nehmerseitige Kündigungen handelt, liegt dies oftmals an besseren Verdienstmöglichkeiten außerhalb der Stadt Köln bzw. des öffentlichen Dienstes. Lagebericht / 31 Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen ergibt sich zum 31. Dezember 2022 ein Bestand an 658,57 Vollzeitäquivalenten (VZÄ) auf besetzten Stellen, die sich wie folgt auf die verschiedenen betrieblichen Aufgaben- bzw. Funktionsbereiche verteilen: Aufgrund der anhaltenden Schwierigkeiten bei der Personalgewinnung/-erhaltung sind zum Bilanzstichtag insgesamt rd. 120 Stellen vakant, was einer Vakanzenquote von ca. 15,34 % entspricht. 132,67 257,38 135,84 85,21 47,47 Personalbestand (VZÄ) Verteilung auf Funktionsbereiche Querschnittsaufgaben (Personal / Finanzen / Einkauf / IT u.a.) Bauunterhaltung und Betriebsmanagement Neubau und Generalinstandsetzung Werkstatt, Handwerkerpool und Notrufserviceleitstelle Ankauf und Anmietung kaufmännische Mietverwaltung Lagebericht / 32 III. Wirtschaftliche Lage 1. Vermögens- und Finanzlage Bilanzsumme; Vermögens – und Kapitalstruktur Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 2.846,5 Mio. Sie hat sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2021 (EUR 2.500,8 Mio.) um EUR 345,7 Mio. (13,8 %) erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Baumaßnahmen sowie der Be- schaffung von Schulcontainern. Wie die nachfolgende Graphik verdeutlicht, wird die Bilanz der Gebäudewirtschaft auf der Aktivseite zu 9 4,9 % vom Anlage vermögen geprägt und dieses wiederum vom Grundvermögen, das neben den bebauten und unbebauten Grundstücken u.a. die noch im Bau befindlichen Anlagen umfasst und mit rd. EUR 2.624,3 Mio. allein rd. 92,2 % der Bilanzsumme (Vorjahr: 92,5 %) ausmacht. Insgesamt beläuft sich das mittel- und langfristig gebundene Vermögen auf EUR 2.702,6 Mio. (Vorjahr: EUR 2.391,3 Mio.)10. 10 Bezüglich der Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen. 94,90% 5,10% Vermögensstruktur Zus ammensetzung Aktivseite Anlagevermögen Umlaufvermögen Lagebericht / 33 Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig gebundenes Eigen- und Fremdkapital von insgesamt EUR 2.630,3 Mio. ( 92,5 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: EUR 2.256,2 Mio. bzw. 90,3 %). Von den Verbindlichkeiten (EUR 1.939,2 Mio.; Vorjahr: EUR 1.717,2 Mio.) entfällt der weit überwiegende Teil auf Verbindlichkeiten gegenüber Kredit- instituten (EUR 1.755,5 Mio.). Eigenkapital und Eigenkapitalquote 2020 2021 2022 in Prozent in Prozent in Prozent Eigenkapitalquote incl. Sonderposten 29,7 27,0 27,0 …bereinigt 10,3 9,1 9,1 Die Eigenkapitalquote, der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme, hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Sie beträgt zum 31. Dezember 2022 unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 27,0 %. Ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 %. 27,0% 4,9% 68,1% Kapitalstruktur Zusammensetzung Passivseite Eigenkapital inkl. Sonderposten für Investitionszuschüsse Rückstellungen Verbindlichkeiten Lagebericht / 34 Rückstellungen Die Rückstellungen belaufen sich zum Bilanzstichtag auf EUR 138,8 Mio. und haben sich im Vergleich zum Vorjahr (EUR 108,0) damit um rd. EUR 30,8 Mio. erhöht. Hintergrund für die bilanzielle Vorsorge in Form von Rückstellungen sind u.a. drohende Risiken im Zusammen- hang mit der Sanierung der Abwasserkanalisation, dem Gebäudebrandschutz oder vertragli- che Verpflichtungen zur Instandhaltung oder zum Rückbau angemieteter Objekte. Eine detail- lierte Übersicht über die zum 31. Dezember 2022 gebildeten Rückstellungen ist dem Anhang zu entnehmen. Finanzierung und Darlehensportfolio Die Verbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft machen zum 31. Dezember 2022 68,1 % der Bilanzsumme aus und belaufen sich insgesamt auf EUR 1.939,2 Mio. (Vorjahr: EUR 1.717,2 Mio.). Hiervon weisen EUR 192,6 Mio. eine Restlaufzeit von unter einem Jahr auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen. Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaf- tete Abschreibungen und Zuschüsse, vor allem aber über die Aufnahme von Darlehen am Kapitalmarkt. Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich fest- verzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit einem Volumen von insgesamt EUR 1.754,3 Mio. Über entsprechend ausgestaltete Darlehensverträge wurde das niedrige Zinsniveau der Vergangenheit nach Möglichkeit langfristig gesichert. Die im Bestand befindlichen Darlehen sind – gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag – durchschnittlich mit 1,50 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 25,69 Jahre. Lagebericht / 35 Entwicklung der Liquidität / Kapitalflussrechnung Die nachfolgende (zusammengefasste) Kapitalflussrechnung gibt im Vorjahresvergleich Aus- kunft über die im Wirtschaftsjahr vom Betrieb erwirtschafteten oder der Gebäudewirtschaft von außen zugeflossenen Finanzmittel sowie über deren Verwendung. Sie zeigt im Saldo die Ver- änderungen der Liquiden Mittel im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Zu- bzw. Abflüssen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungstä- tigkeit: 2021 2022 TEUR TEUR Liquide Mittel11 zum 01.01. 74.258 -3.451 Mittelzu- (+) / bzw. -abfluss ( -) aus - laufender Geschäftstätigkeit 32.375 74.976 - Investitionstätigkeit -305.525 -345.694 - Finanzierungstätigkeit 195.441 295.692 Zahlungswirksame Veränderung der Liquidität (Saldo) -77.709 24.974 Liquide Mittel zum 31.12. -3.451 21.523 Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 74,9 Mio.) und der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit (EUR 295,7 Mio.) übersteigen in 2022 den Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit (EUR -345,7 Mio.). Im Ergebnis verbleibt ein Nettozufluss von EUR 25,0 Mio., so dass sich die liquiden Mittel von EUR -3,5 Mio. zu Beginn des Wirtschaftsjahres auf EUR 21,5 Mio. am Bilanzstichtag erhöhen. Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist aufgrund der kurz- und mittelfristigen Liquiditäts- und Finanzplanung auch zukünftig sicher- gestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31. Dezember 2022 EUR 75 Mio. 11 Liquide Mittel: Kassenbestand, Bankguthaben und Tagesgeldanlagen abzgl. Kontokorrentverbindlichkeiten (incl. Zinsabgrenzung). Lagebericht / 36 2. Ertragslage Zusammensetzung und Entwicklung der Umsatzerlöse 2020 2021 2022 EUR Mio. % EUR Mio. % EUR Mio. % Umsatzerlöse aus der - Hausbewirtschaftung 280,3 82,1 293,1 82,0 346,3 84,1 - Betreuungstätigkeit 59,1 17,3 61,8 17,3 63,7 15,4 - anderen Lieferungen und Leistungen 2,0 0,6 2,6 0,7 1,9 0,5 341,4 100,0 357,5 100,0 411,9 100,0 Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 411,9 Mio. betreffen mit EUR 346,3 Mio. vornehmlich die Hausbewirtschaftung, mit EUR 63,7 Mio. den Betreuungsbereich und mit EUR 1,9 Mio. bzw. Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäudewirtschaft. Lagebericht / 37 Segmentergebnisse und Ergebnisausgleich Vermietungssegment Die Erlöse aus der H ausbewirtschaftung resultieren im Wesentlichen aus Mieten sowie Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. Von den Mieten entfällt nur ein geringer Teil auf Mietverhältnisse mit externen Dritten. 2020 2021 2022 EUR Mio. % EUR Mio. % EUR Mio. % Mieterlöse - innerstädtischer Nutzer 212,1 75,7 223,8 76,43 270,0 84,08 - Erlöskorrektur Verrechnungs- preismodell -4,9 -1,8 9,3 3,2 3,2 0,94 207,2 73,9 233,1 79,5 273,2 78,88 Mieten Dritter 5,3 1,9 5,3 1,8 3,9 1,13 212,5 75,8 238,4 81,3 277,1 80,01 Abrechnung von Nebenkosten 66,4 23,7 53,8 18,4 67,3 19,44 Sonstige Erlöse 1,3 0,5 0,9 0,3 1,9 0,55 280,3 100,0 293,1 100,0 346,3 100,00 Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am Jahresende beeinflusst. Bedingt durch das negative, von der Kernverwaltung auszugleichende Spartenergebnis haben sich die innerstädtischen Mieterlöse in 2022 von EUR 270,0 Mio. um EUR 3,2 Mio. auf EUR 273,2 Mio. erhöht. Betreuungssegment Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2022 insgesamt EUR 63,7 Mio. (Vorjahr: EUR 61,8 Mio.) Sie setzen sich wie folgt zusammen: 2020 2021 2022 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Energiewirtschaftliche Betreuung 18,7 18,4 19,4 Baubetreuung 31,7 34,7 35,2 Sonstige Serviceleistungen 4,3 4,4 5,0 54,7 57,5 59,6 Erlöskorrektur Verrechnungspreismodell 4,4 4,3 4,1 59,1 61,8 63,7 Lagebericht / 38 Die Erlöse aus sonstigen Serviceleistungen resultieren im Wesentlichen aus Bewachungs- (EUR 2,9 Mio.) und aus Umzugsleistungen (EUR 1,1 Mio.). Durch den Ergebnisausgleich am Jahresende haben sich die Erlöse aus Betreuungstätigkeit um das negative, von der Kernverwaltung auszugleichende Segmentergebnis um EUR 4,1 Mio. auf EUR 63,7 Mio. erhöht. Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im Anhang wird verwiesen. Jahresergebnis Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 2022 mit einem Jahreser- gebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00 Mio.). Lagebericht / 39 C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT I. Risikomanagement, Risikovorsorge und Versicherungsschutz Allgemeines Risikomanagement Das Risikomanagement ist als kontinuierlicher Prozess in die betriebliche Steuerung und Kon- trolle sowie in das Berichtswesen integriert. Über wesentliche Risiken und Ergebnisse der Geschäftstätigkeit werden der Betriebsausschuss und sonstige Gremien regelmäßig – und im Bedarfsfall auch ad-hoc – informiert. Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und einer möglichen Schadenshöhe bewertet. Es sind im Rahmen des existierenden Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der Gebäudewirtschaft gefährden. Die Gebäudewirtschaft wird zudem durch eine neu eingerich- tete, bei der Kämmerei angesiedelte Stabstelle „Stadtweites Risikomanagement“ unterstützt. Interne Revision Die Interne Revision unterstützt die Betriebsleitung seit jeher in der Wahrnehmung ihrer Über- wachungs- und Kontrollfunktion. Die mit externer Beratung angestrebte Neuausrichtung der Internen Revision hat das Ziel, die risikoorientierte Betrachtung von Prozessen in der Prüf- und Beratungstätigkeit der Innenrevision weiter in den Vordergrund zu rücken. Diese wurde in 2022 abgeschlossen. Die Geschäftsanweisung für die Interne Revision wurde überarbeitet trat im Mai 2023 in Kraft. Versicherungsschutz Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts- und Versicherungsamt ist grundsätzlich gewährleistet, dass die Gebäudewirtschaft über einen Versicherungsschutz verfügt. Risikomanagement bei Großprojekten Neben dem Betrieb sind auch die Bauvorhaben im Sondervermögen sowie die Großbaumaß- nahmenprojekte, die die Gebäudewirtschaft im Auftrag Dritter betreut, allgemeinen und beson- deren (Projekt-) Risiken ausgesetzt. Lagebericht / 40 Seit 2021 wird im Rahmen von Baubeschlüssen bei Großprojekten ein einheitlicher Risikozu- schlag von 25 % angewandt. Dieser sollte dazu dienen, frühzeitig belastbarere Information über den Kostenrahm en zu geben und gleichzeitig die Zahl der Kostenfortschreibungsbe- schlüsse zu begrenzen. Finales Ziel war es jedoch, die Verlässlichkeit der Kostenplanung zu erhöhen und detaillierte Risikozuschläge zu erarbeiten, um diese auf neue Baumaßnahmen und Kostenfortschreibungsbeschlüsse anzuwenden. Das neue Verfahren berücksichtigt – ausgehend von der vergangenheitsbasierten Kostenbe- rechnung des Objektplaners - insbesondere die bis zur Projektrealisierung erwarteten Preis- und Mengenentwicklungen sowie die projektspezifischen Risiken. Im Rahmen des Risikoma- nagements von Großbauvorhaben werden nunmehr insgesamt zehn verschiedene Risikoka- tegorien (z.B. Baugrundrisiken) unterschieden. Die neue Methodik im Umgang mit Projektri- siken wurde den politischen Gremien Anfang 2023 vorgestellt. II. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Veränderte Marktbedingungen, neue technische Vorgaben und/oder sich wandelnde politi- sche Schwerpunkte sind nur beispielhaft genannte Ursachen ständig neuer Herausforderun- gen. Sie sind oft mit spezifischen Risiken verbunden, bieten aber durchaus auch Chancen für die Effizienz und Effektivität betrieblicher Prozesse und damit für die künftige Entwicklung ins- gesamt. 1. Finanzwirtschaftliche Risiken Aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit ist die Gebäudewirtschaft auf gesamtbetrieblicher Ebene verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt. Über einen täglichen Finanzstatus, einer monatlich fortgeschriebenen Finanzplanung und über eine laufende Budgetkontrolle und Prognose/Hochrechnung der Investitions -, Instandhal- tungs- und Serviceausgaben ist gewährleistet, dass etwaige Liquiditätsrisiken frühzeitig er- kannt und bei Bedarf gegengesteuert werden kann. Dem Zinsänderungsrisiko wird bei Um- schuldungen und Darlehensneuaufnahmen vor allem durch langfristige Festzinsvereinbarun- gen zur Sicherung des im langfristigen Vergleich nach wie vor attraktiven Zinsniveaus Rech- nung getragen. Lagebericht / 41 Konstante Eigenkapitalquote / zunehmende Zinsbelastung Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2021 beträgt 9,1 % (Vorjahr: 9,1 %) der um die passivierten Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme . Die Ange- messenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbeson- dere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustu- fen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. Das Insti- tut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht daher von einer Empfehlung starrer Eigenkapitalquoten ab. Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 % nicht zu unterschreiten. Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssystems und bedingt durch die Einführung eines Ergebnisausgleiches ist d as bilanzielle Eigenkapital der Gebäudewirtschaft im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kernhaushalt sind konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den Flächen - verrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel - bis langfristig zu verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln, über die Ergebnisverwen- dung zu entscheiden. Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende Wachstum der Bilanzsumme und die Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der Bautätigkeit werden – bei weitge- hender Konstanz des nominellen Eigenkapitals – in der Tendenz zu einer sinkenden Eigenka- pitalquote und einer stetig steigenden Fremdfinanzierungsquote führen. Dieser Mengeneffekt wird bereits seit einiger Zeit von steigenden Zinssätzen begleitet. Eine Prognose der künftigen Kapitalmarktentwicklung ist schwierig. Angesichts der nach wie vor spürbaren Inflation und den entsprechenden EZB-Entscheidungen ist von einem anhaltend hohen Zinsniveau und er- höhten Zinsbelastungen auszugehen. Innerstädtische Vorfinanzierung / Rückstände Als stadtinterner Dienstleister geht die Gebäudewirtschaft gegenüber den dem Kernhaushalt angehörenden Dienststellen für Fremdleistungen (Rechnungen Dritter wie Architekten, Planer etc.) bzw. den Eigenleistungen (Projektleistungskosten) in Vorleistung. Ausnahmen betreffen einzelne, direkt durch die Dienststellen finanzierte Projekte. Aufgrund unterschiedlichster Gründe kommt es teilweise zu nicht unerheblichen Rückständen bei der Rechnungsbeglei- Lagebericht / 42 chung durch einzelne Dienststellen. Dies führt in Konsequenz – um die Liquidität aufrechtzu- erhalten – zu einer höheren Darlehensaufnahme in zweistelliger Millionenhöhe und einem ent- sprechend erhöhten Zinsaufwand für die Gebäudewirtschaft. Neufestlegung der Nutzungs- bzw. Abschreibungsdauer Abschreibungen stellen betriebliche Aufwendungen dar, welche die Wertminderung abbilden sollen, die ein Anlagegut durch die Nutzung im Zeitablauf erfährt. Am Ende der unterstellten Nutzungsdauer sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vollständig abgeschrieben. Im betriebswirtschaftlichen Idealfall entspricht die unterstellte Abschreibungsdauer der tat- sächlichen Nutzungsdauer. Die von der Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten bislang zugrunde gelegte Nutzungs- dauer beträgt 80 Jahre. Sie erweist sich gemessen an der betrieblichen Realität als deutlich zu lang, denn im Regelfall übersteigt sie die tatsächliche Nutzungsdauer der Objekte mit der Folge zu niedriger planmäßiger Abschreibungen und zu hoher Gebäuderestbuchwerte. Eine zu lange Abschreibungsdauer birgt damit das Risiko außerplanmäßiger Wertkorrekturen. Eine weitere Konsequenz ist ein strukturell zu hoher Liquiditätsabfluss, da die planmäßig an die Kreditgeber zu leistenden Tilgungszahlungen in der Summe höher sind als die planmäßigen und über die Miete refinanzierten Gebäudeabschreibungen. Aus den beiden vorgenannten Gründen wird die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertigstel- lung ab dem 1. Januar 2023 von 80 auf 50 Jahre herabgesetzt. Die Nutzungsdauer von Ge- bäuden, die nach dem 1. Januar 2022 umfassend ertüchtigt werden (Generalinstandsetzung), beträgt einheitlich 40 Jahre. 2. Risiken und Chancen im Personal- und Organisationsbereich Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit, eigenen und fremden Anforderungen zu ent- sprechen, sind die Erfolge bzw. Schwierigkeiten der Gebäudewirtschaft bei der Personal- gewinnung und -erhaltung. Dem vorangegangenen Wirtschaftsbericht (Teil B) ist zu entnehmen, dass zum 31. Dezember 2022 rd. 120 Stellen zu besetzen war en. Aktuell (Sachstand Juni 2023 ) sind 131 Stellen vakant, davon ca. 114 im technischen Bereich. Insbesondere der für den Betrieb bedeutsame Markt für erfahrene Projektleitungen und Führungskräfte erweist sich als nahezu erschöpft. Lagebericht / 43 Neben den schwierigen Marktbedingungen konterkarieren stadtinterne Vorgaben die vielfälti- gen Bemühungen der Gebäudewirtschaft, die Personalsituation zu verbessern. Vor allem die nachfolgende Regelung erweist sich in der betrieblichen Praxis als außeror- dentlich restriktiv: Aufgrund ihrer organisatorischen Sonderstellung als eigenbetriebsähnliche Einrichtung ist der Gebäudewirtschaft in 2018 mehr Eigenverantwortung für Organisationsthe- men (Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Bewirtschaftung des Stellenbestandes) über- tragen worden. Bei Stellenbewertungen ist sie jedoch weiterhin abhängig von Entscheidungen des Amtes für Personal und Verwaltungsmanagement. Dort liegt – nach wie vor – die gesamt- städtische Zuständigkeit für Stellenbewertungen. Die Folge dieser innerstädtischen Schnitt- stelle ist ein zäher und für die Gebäudewirtschaft sehr personalaufwändiger Schriftverkehr. Während in der Privatwirtschaft grundsätzlich die Möglichkeit besteht, über frei verhandelbare Gehälter die benötigten Fachkräfte in Anzahl, Quantität und Güte ins Unternehmen zu holen, ist das Gehaltssystem im öffentlichen Dienst im Allgemeinen und der Stadt Köln im Besonde- ren als starr zu bezeichnen. Die Vergütungs- bzw. Besoldungsstruktur ist zwar durchaus trans- parent und vergleichbar, allerdings nicht flexibel. Die Stellen der Tarifbeschäftigten sind gemäß Entgeltordnung zum Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD) bewertet, die Stellen der Beamt*innen gemäß KGSt12-Stellenbewertungsmodell. Bei der Einstellung von neuen Fach- und Führungskräften hat die Gebäudewirtschaft als Arbeitgeberin nur wenige Möglichkeiten, um den (guten) Bewerber*innen beim Thema Gehalt entgegen zu kommen . Eine Stelle hat eine bestimmte Bewertung und somit ein nahezu vorbestimmtes Gehalt. Es kommt daher re- gelmäßig vor, dass insbesondere gute Bewerber*innen noch nach erfolgreich durchlaufenem Auswahlverfahren abspringen, weil sie in anderen Städten und Gemeinden mehr verdienen können. Ergebnis ist ein erheblicher Verlust an Manpower bzw. Leistungskraft und letztlich auch an Wirtschaftlichkeit. Die derart vorgegebenen Bewertungsunterschiede führen darüber hinaus selbst innerhalb der Gebäudewirtschaft zu einer stetigen Personalfluktuation in den Abteilungen mit entsprechen- den Wissensverlusten und einem hohen organisatorischen Aufwand (Personalgewi nnung/ -sachbearbeitung). Auch dieser Effekt schränkt die Steuerungsfähigkeit der Gebäude - wirtschaft, wirtschaftlich arbeiten zu können, massiv ein. Um den vorgenannten Risiken zu begegnen, prüft und ergreift die Gebäudewirtschaft ein gan- zes Bündel von personalwirtschaftlichen Maßnahmen: 12 Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement Lagebericht / 44  Verschiedene duale Studiengänge in Kooperation mit dem Personal- und Verwaltungsma- nagement der Fachrichtungen Bauingenieurwesen, Architektur, Elektrotechnik und techni- sche Gebäudeausrüstung  Vorbereitungslehrgänge zum/zur Baureferendar*in und zum/zur Bauoberinspektor*in  Zweijährige Weiterbildung zum*r staatlich geprüften Techniker*in  Fachschulungen zu Bau- und Vergaberecht, Bauprojekt- und Objektmanagement, Soft- wareschulungen sowie in persönlichkeitsbildende Themenbereiche wie Kommunikation, Präsentation, Zusammenarbeit und Personalführung  Unterstützung Onboarding durch speziell abgestimmte Schulungsangebote, Einarbei- tungskonzept, Mentor*innen  Entwicklung in Kooperation mit der TH Köln, Fakultät für Bauingenieurwesen und Umwelt- technik sowie der Akademie für wissenschaftliche Weiterbildung, ein Zertifikatslehrgang zum Thema „Bauprojektmanagement im öffentlichen Dienst“ entwickelt.  Geplant: Verbundausbildung zum/zur Elektroniker*in der Fachrichtung Energie- und Ge- bäudetechnik mit einem Kooperationspartner  Qualifizierungsprogramm für Ingenieur*innen, Architekt*innen mit ausländischem Studien- abschluss  Recruiting über soziale Medien  Messeaktivitäten wie Kölner Karrieretag, Karrieretag der Bauwirtschaft NRW in Wuppertal, Düsseldorfer Karrieretag) als auch in eigener Verantwortung (VDI Recruiting Tag in Köln).  Überlegungen zur Beauftragung eines externen Dienstleisters zur Rekrutierung von Mitar- beitenden. Organisatorisch wird die Zentralisierung der kaufmännischen Aufgaben im Rahmen der Be- wirtschaftung der Bestandsgebäude der Gebäudewirtschaft verfolgt. Hierzu werden die entsprechenden Teilaufgaben aus der Abteilung „Objektmanagement“ (u.a. der Abschluss und die Betreuung von Mietverträgen, Bestandsschulen im ÖPP-Modell etc.) in die Abteilung „Asset- und Mietmanagement“ überführt und dort in einem neuen Sachgebiet gebündelt. Auf diese Weise sollen Spezialisierungen aufgebaut und Synergieeffekte genutzt werden. Innerhalb des Objektmanagements verbleibt ein Team zur Verwaltungsunterstützung, um das technische Personal in der täglichen Arbeit zu entlasten. 3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe Vorgaben des EU-Rechts, die von der Bundesrepublik im August 2023 im Rahmen einer An- passung der Vergabeordnung (VgV) in deutsches Recht umgesetzt wurden, haben im Bereich Lagebericht / 45 der Beauftragung von freiberuflichen Leistungen erhebliche Auswirkungen. Hintergrund ist die Abschaffung einer Ausnahmeregelung für die Berechnung des Schwellenwerts für die Vergabe von freiberuflichen Leistungen. In der Folge sind Planungsleistungen und weitere Leistungen, die durch Architekt*innen und Ingenieur*innen erbracht werden, vermehrt europa- weit auszuschreiben. Bei einem durchschnittlichen Planungskostenanteil von 20 – 30 % an den Gesamtbaukosten und einem vergaberechtlichen Schwellenwert von EUR 215.000 für die Summe aller Planungsleistungen ist davon auszugehen, dass nunmehr bereits Planungsleis- tungen für Bauvorhaben ab einer Größenordnung von rd. EUR 1.000.000 europaweit aus- schreibungspflichtig sein werden. Die skizzierte Neuregelung wird - sowohl beim Bieter als auch bei der Gebäudewirtschaft - zu deutlichen Verwerfungen wie spürbaren Mehrkosten (u.a. Ausbau der eigenen Vergabe- kapazitäten; Einbindung externer Verfahrensbegleitungen) und deutlichen (Projekt -) Verzögerungen führen. 4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie Die Stadt Köln verfolgt mit einer einheitlichen Digitalisierungsstrategie das Ziel, die städtischen IT-Maßnahmen zu priorisieren und nach Möglichkeit zu bündeln. Im Zuge einer allgemeinen, technisch zwingenden SAP-Umstellung wird erwogen, alle vorhandenen SAP-Systeme in ei- nem gesamtstädtischen System zu konsolidieren. Aus Sicht der Betriebsleitung wird mit der angestrebten Konsolidierung nach aktuellem Sachstand weder der organisatorischen Eigen- ständigkeit noch dem bereits erreichten Digitalisierungsgrad der Gebäudewirtschaft angemes- sen Rechnung getragen. Es steht vielmehr zu befürchten, dass mit ihr diverse Einschränkun- gen und auch Risiken verbunden sind. Nicht nur von der Gebäudewirtschaft artikulierte Bedenken haben dazu beigetragen, die Über- legung, alle vorhandenen SAP- Systeme gesamtstädtisch zu konsolidieren, nach aktuellem Sachstand (September 2023) zu verwerfen. Die Vorteile der dezentralen Lösung (schnellerer Entscheidungs- und Beschaffungsprozess, Möglichkeit zum eigenverantwortlichen Customi- zing, passgenaue Monitoring- und Reporting-Formate) bleiben der Gebäudewirtschaft somit aller Voraussicht nach erhalten. 5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und be- treuten Objekten Die Gebäudewirtschaft ist seit ihrer Gründung im Rahmen der Objektbewirtschaftung für die Überwachung der Einhaltung einer Vielzahl von Gesetzen, Bestimmungen und Vorschriften Lagebericht / 46 zuständig. Mit dem schnell wachsenden Immobilienvermögen der Gebäudewirtschaft nimmt der Umfang der Aufgabe, angesichts der zur Verfügung stehenden Personalressourcen und immer neuer Vorschriften aber auch das Risiko zu, diesen vergrößerten Objektbestand jetzt und in Zukunft wirtschaftlich zu verwalten, nachhaltig instand zu halten, Wertverbesserungen durchzuführen und rechtssicher zu betreiben. Risikoquellen sind insbesondere die Bau- und Instandhaltungsqualität sowie die Qualität der technischen Gebäudeausstattung. Durch regelmäßige Inspektionen, Wartungen, zeitnahe In- standhaltungen und über flankierende organisatorische Maßnahmen können Risiken minimiert werden. Als konkrete Beispiele für dringend notwendige Maßnahmen und den damit verbun- denen Risiken auch im angemieteten Gebäudebestand können der Betriebshof an der Stol- berger Straße und das Stadthaus Deutz dienen: Betriebshof Stollberger Straße / Stadthaus Deutz  Die Bausubstanz des Betriebshofes befindet sich in den verschiedenen Gebäudeteilen in einem schlechten Zustand, so dass erhebliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaß- nahmen notwendig sind, um den vertraglich festgelegten umfassenden Betreiberverpflich- tungen nachzukommen. Ursprünglich war die Abmietung der Immobilie vorgesehen. Der Mietvertrag muss aber über das Jahr 2025 hinaus verlängert werden, da sich der neu zu errichtende Betriebshof Zusestraße verzögert und der Umzug aus der Stollberger Straße daher nicht planmäßig realisiert werden kann.  Auch das angemietete, Anfang 1999 bezogene Stadthaus Deutz entspricht inzwischen nicht mehr dem Stand der Technik für ein modernes Bürogebäude. Aufgrund der Qualität der Bauausführung sowie des Alters der technischen bzw. baulichen Anlagen ist davon auszugehen, dass erhebliche Aufwendungen für Instandhaltungen, Instandsetzungen und darüber hinaus Erneuerungen notwendig sind, um die Betriebssicherheit dauerhaft zu ge- währleisten. Abbau des übernommenen Instandsetzungsstaus Die Datenbasis zum Instandsetzungsstau beim Sondervermögen ist nach wie vor verbesserungsfähig und bedarf - entsprechende personelle Ressourcen vorausgesetzt - einer Aktualisierung. Im Ergebnis einer in 2007 durchgeführten Untersuchung belief sich der Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. Ungeachtet der seit Gründung der Gebäu de- Lagebericht / 47 wirtschaft unternommenen Anstrengungen und erzielten Erfolge ist nicht auszuschließen, dass der tatsächliche Sanierungsrückstau deutlich höher ist. Dem übernommenen Instandhaltungsstau und der Verantwortung, das betreute Immobilien- vermögen laufend und systematisch instand zu halten, steht eine unzureichende Personalaus- stattung gegenüber. Wissensverluste durch den Weggang von Mitarbeitenden, hohe nichtpro- duktive Einarbeitungs- und Nachbesetzungszeiten und eine deutlich zu hohe Belastung der verbliebenen Beschäftigten prägen inzwischen den Arbeitsalltag und sind mit entsprechenden Risiken verbunden. Die hohe Fluktuation und die Schwierigkeiten bei der Personalgewinnung beeinträchtigen die ordnungsgemäße und nachhaltige Werterhaltung der eigenen, angemie- teten und betreuten Objekte nicht mehr nur temporär, sondern dauerhaft und strukturell. Zwar arbeitet die Gebäudewirtschaft an möglichen Lösungsansätzen. Solange aber Mitarbeitende, die die Neubautätigkeit betreuen, höher bewertet werden, als Mitarbeitende, die den beste- henden Immobilienbestand bewirtschaften13, wird es faktisch nicht möglich sein, ausreichend Personal für den Werterhalt bzw. die Wertsteigerung des Immobilienbestandes zu finden. Prüf- und Wartungsmanagement Innerhalb der in 2020 neu eingerichteten Abteilung „Betriebsmanagement“ wird das Prüfungs- management kontinuierlich ausgebaut und das, in Zusammenarbeit mit dem Objektmanage- ment der Gebäudewirtschaft, erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten umgesetzt. Ein Teilziel dieses Konzeptes ist es, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend differenzierten Bestand an betreiberrelevanten Daten und Dokumenten der einzelnen Be- standsanlagen zu verfügen. Auf dieser Basis kann nicht nur die Bewirtschaftung weiter opti- miert, sondern auch die objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert wer- den. Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist daher eine wesentliche Vo- raussetzung zur Wahrnehmung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Die Datenaufnah- men wurden in 2022 in den Stadtbezirken 3 und 1 Nord fortgeführt, sodass bis Ende 2022 knapp fünf Bezirke begangen und digitalisiert wurden. Zudem wurde über das Jahr 2022 die ersten externen Dienstleister in einem Stadtbezirk be- treut und die Vergabe der nächsten zwei Stadtbezirke an externe Dienstleister im Losverfahren vorbereitet. Die Aufgabe des Prüf- und Wartungsmanagement wird somit sukzessive vom Ob- jekt- auf das Betriebsmanagement verlagert. In Verbindung mit einem entsprechenden Con- trolling durch das Prüfungsmanagement der Gebäudewirtschaft soll hiermit die fristgerechte Durchführung aller notwendigen Prüfungen und Wartungen sichergestellt werden. 13 Vgl. hierzu auch die Ausführungen auf S.42 f. Lagebericht / 48 Im Rahmen des sog. Inbetriebnahme-Managements wurden Teilaspekte der Schnittstellen Neubau / Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell fortführend de- finiert. Auch die Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandset- zungen durch Externe wurde fortlaufend integriert und verbindlicher Vertragsbestandteil, so dass alle Ingenieur- oder (General-/Total-) Unternehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vor- gaben abgeschlossen werden. Die Baumaßnahme „Heliosschule“ fungiert als Pilotprojekt. Die Erfahrungen aus dem Bauvorhaben, die durch einen externen Berater begleitet werden, sollen dazu dienen, ein hauseigenes Inbetriebnahme-Management aufzubauen. Auch die Baumaß- nahmen an den zwölf Standorten des 1. Maßnahmenpaketes Schulen sollen dazu beitragen, die Erfahrungsbasis im Inbetriebnahme-Management zu verstärken. Die um die städtischen Museen und sonstige Kulturbauten erweiterte Zuständigkeit der Ge- bäudewirtschaft umfasst neben der Bauunterhaltung auch die Betreiberverantwortung für diese Objekte. Die Museen werden damit ebenfalls Teil des B etreiberkonzeptes. Da in der Regel keine aktuellen digitalen Pläne für die Museen vorliegen, müssen entsprechende CAD- Pläne als Grundlage für die Aufnahme der technischen Anlagen und Gebäude ausgeschrieben werden. Datenaufnahme und Ausschreibung des Wartungs- und Prüfungsmanagements folgen im An- schluss an die Bearbeitung der Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. Um die Datenaufnahme vorzubereiten, werden gemeinsam mit dem Objektmanagement entspre- chende Prozesse und Schnittstellen festgelegt. Angesichts des baulichen Zustandes der Ge- bäude und des hohen Publikumsverkehrs, der diese Objekte kennzeichnet, ist allerdings noch unklar, inwieweit es gelingen kann, mit den bisherigen Personal- und Finanzbudgets das aus Sicht der Gebäudewirtschaft gebotene Sicherheitsniveau herzustellen. Zumal – in Verbindung mit sehr eingeschränkten Schließzeiten – größere Baumaßnahmen wie die Sanierung was- serführender Leitungen und Lüftungsanlagen oder Brandschutzmaßnahmen anstehen. Im Be- darfsfalle wären von der Kernverwaltung zusätzliche Mittel bereitzustellen. Lagebericht / 49 Nach den Objekten im Sondervermögen und den Museumsbauten soll das skizzierte Betrei- berkonzept in einem dritten Schritt auf sämtliche betreute Liegenschaften durch Digitalisierung und Überführung in das CAFM14-System der Gebäudewirtschaft übertragen werden. Deses wird bezogen auf die Aufgaben der Gebäudewirtschaft laufend weiterentwickelt und im Hin- blick auf effiziente Prozesse und Zentralisierung betreiberrelevanter Daten optimiert. Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Instandhaltung von Gebäuden Gesetzliche Anpassungen und Änderungen erfordern es, zumindest die baulichen Maßnah- men umzusetzen, die notwendig sind, um die Betriebssicherheit der Gebäude sicherzustellen. Aus der Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die Verpflichtung zur Do- tierung von Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen Rechnung zu tra- gen und die entsprechenden Rückstellungen beziffern zu können, werden durch strukturierte Begehungen im Rahmen von Prüfungen und Wartungen die notwenigen Anpassungen be- nannt. Es ist zu erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschreibungen kommen wird. Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation Die Verpflichtung zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen von bestehenden Abwasserlei- tungen in Wasserschutzgebieten bis zum 31. Dezember 2020 ist nach einer Entscheidung des nordrhein-westfälischen Landtages aufgehoben worden. Grundstückseigentümer müssen ihre privaten Abwasserleitungen durch einen Sachkundigen auf Zustand und Funktionsfähigkeit gleichwohl prüfen lassen, wenn diese neu verlegt oder wesentliche Änderungen vorgenom- men werden. Davon unabhängig besteht nach dem Wasserhaushaltsgesetz des Bundes, dem Landeswassergesetz NRW und weiteren umweltrechtlichen Vorschriften die Verpflichtung zur Sanierung einer schadhaften Abwasserkanalisation. Bedingt durch das Alter der Abwasser- rohre von zum Teil weit über 50 Jahren muss realistischer Weise auch im nicht zu prüfenden Bestand mit einem hohen Risiko der Inanspruchnahme gerechnet werden. Die genauen Kosten der Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss aller Sanierungen feststehen. Auf der Grundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen / Kanalsa- nierungen und der hierbei gewonnenen Erkenntnisse ist eine immer verlässlichere Abschät- zung der Kosten zur Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der voraus- sichtlichen Förderung mit öffentlichen Mitteln möglich. 14 CAFM: Computer aided Facility -Management Lagebericht / 50 Die Rückstellung zum 31. Dezember 2022 von insgesamt EUR 52,0 Mio. (Vorjahr: EUR 30,8 Mio.) umfasst die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 10,4 Mio.) sowie - im Ergebnis einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer anteiligen Förderung und auf der Basis aktualisierter Flächendaten - die voraussichtlichen Kosten der Schadensbe- seitigung im noch nicht überprüften/sanierten Grundstücksbestand (EUR 41,5 Mio.). Zuwendungen zur Projektförderung können nur für solche Vorhaben bewilligt werden, die noch nicht begonnen worden sind. Als Vorhabenbeginn ist grundsätzlich der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags zu sehen. Die Frage eines förderschädlichen Maßnahmenbeginns wird bei einigen Fördermaßnahmen z wischen dem Fördergeber, dem Land Nordrhein-Westfalen, und der Gebäudewirtschaft, die sich bei der Ab- wicklung der Kanalsanierungsmaßnahmen grundsätzlich der STEB bedient, kontrovers erör- tert. Ein abschließendes Ergebnis steht derzeit (Sachstand September 2023) noch aus. Brandschutz Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind. Aus brandschutz- sowie umweltrechtlichen Gründen (Betriebssicherheitsverordnung, Energie- einsparverordnung u.a.) wurde in 2016 eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von EUR 13,5 Mio. auf Fertigbaueinheiten und Container vorgenommen, die den Vorgaben nicht mehr oder nur noc h eingeschränkt entsprechen. Im Ergebnis einer Überprüfung des Bestandes in 2019 ergab sich die Notwendigkeit, zusätzlich EUR 3,8 Mio. für die brandschutz- technische Ertüchtigung der Container / Fertigbaueinheiten (Einbau von Fluchttüren etc.) zurückzustellen. Die für Brandschutzverpflichtungen insgesamt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2022 auf EUR 33,7 Mio. (Vorjahr: EUR 33,4 Mio.). Instandhaltungsverpflichtungen bei angemieteten Objekten Bei neueren Anmietverträgen obliegt die Instandhaltung regelmäßig dem Vermieter. Abhängig von der jeweiligen Ausgestaltung des Pachtverhältnisses trifft die Gebäudewirtschaft bei älte- ren Anmietungen eine mehr oder weniger umfassende Instandhaltungsverpflichtung. Zur Ab- deckung von Kosten noch ausstehender Instandhaltungsleistungen bzw. von entsprechenden Abgeltungsansprüchen wurde in 2022 vorsorglich eine (Teil-) Rückstellung für ungewisse Ver- bindlichkeiten in Höhe von EUR 18,3 Mio. (Vorjahr: EUR 18,2 Mio.) gebildet. Lagebericht / 51 6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und im Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten Überhitzter Bausektor Die unverändert starke Nachfrage nach Bauleistungen und die hohe Auslastung der Bauwirt- schaft treffen auf einen Materialengpass u.a. bei Holz -, Stahl - und Dämmstoffen. Diese Materialknappheit führt zu Lieferengpässen und treibt die Rohstoff- bzw. Baupreise zusätzlich in die Höhe. Weitere Verwerfungen ergeben sich u.a. aus den gravierenden Auswirkungen des Ukraine-Konfliktes auf die Energiepreise. Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen Einkaufs- prozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch im Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Ma rktsituation dazu, dass der Öffentliche Dienst kaum noch wirtschaftliche Angebote erhält. Angebotsabgaben erfolgen – auch nach Aufklärungsgesprächen - sowohl bei der gewerkeweisen Vergabe als auch bei grö- ßeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess mehrfach wie- derholt werden. Damit stellt die Vergabeverpflichtung nicht nur einen erheblichen Kostentrei- ber dar, sondern führt darüber hinaus zu kaum kalkulierbaren Terminrisiken. Innerstädtische Schnittstellen- bzw. Kapazitätsprobleme Der Fortgang einzelner Projekte wird in einem ansteigenden Maße nunmehr durch Kapazitäts- engpässe bei anderen innerstädtischen Schnittstellenämtern (z.B. Vergabeamt, Bauaufsichts- amt) determiniert bzw. limitiert. Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen. Innerstädtische Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit Bezeichnend für die Flächenkonkurrenzen in einer wachsenden Metropole sind ständige, lang- wierige politische und öffentliche Diskussionen zu allen Grundstücken, die der Gebäudewirt- schaft für Schulneubauten vorgeschlagen werden. Lagebericht / 52 Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und kulturelle Nutzung) und dem bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z.B. von zusätzlichen Schulplät- zen, besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des Lie- genschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Ents cheidung der politi- schen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft werden können oder nicht. Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der Schaffung neuer Schulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen Immobilien- portfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung auszuschöpfen und planungsrechtliche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der beschriebenen Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, ist es aus Sicht der Gebäudewirt- schaft unerlässlich, die Höhenentwicklungen und andere Arten der Nachverdichtung oder Nut- zung von Synergien neuer Gebäude zu analysieren und als realistische Lösung ins Gespräch zu bringen. Innerstädtische Bedarfsermittlung und Auftragsrisiken Eine wesentliche Aufgabe der Gebäudewirtschaft ist es, die von den stadtinternen Dienststel- len benötigten Flächen in ausreichendem Umfang bereitzustellen und - bei entsprechendem Bedarf – diesen auch baulich umzusetzen. Ausgangspunkt sind Prognosen und Analysen der künftigen demografischen Entwicklung, die Ihren konkreten Niederschlag u.a. in der städti- schen Schulentwicklungsplanung finden. Diese determiniert das im Auftrag der Schulverwal- tung umzusetzende Neubauprogramm in Art (Schulform / bauliche Anforderung), Umfang (An- zahl / Größe / Zügigkeit) und auch Standort. Vom zeitlichen Vorlauf dieser Planung hängt zu- dem das der Gebäudewirtschaft für eine bedarfs- und fristgerechte Projektrealisierung noch zur Verfügung stehende Zeitfenster ab. Die Reihenfolge, in der das Schulbauprogramm abzu- wickeln ist, wurde aufgrund divergierender innerstädtischer Auffassungen bei nur begrenzt zur Verfügung stehenden Ressourcen in 2019 in der priorisierenden Schulbauliste verbindlich fest- gelegt (vgl. die Darstellung unter C.II.3). Trotz dieser grundsätzlichen Regelung wird von der vereinbarten Reihenfolge immer häufiger abgewichen. Statt eines planvollen Vorgehens ist der Gebäudewirtschaft in der Konsequenz nur noch ein „Fahren auf Sicht“, ein schlichtes Reagieren möglich. An die Stelle der Schulbau- liste sind häufig und kurzfristig wechselnde Auftragslagen getreten, die zwar erkannten Eng- pässen Rechnung tragen, aber dem langfristigen Charakter von Baumaßnahmen bereits im Lagebericht / 53 Ansatz widersprechen und in Verbindung mit überaus ambitionierten Zeitvorgaben eine sys- tematische (und kostenbewusste) Projektabwicklung erschweren bzw. verhindern. Beispiel: Task Force Schulbau / Verdichtungspaket Gymnasien Angesichts des zu erwartenden Bedarfs an Gymnasialplätzen zum Start des Schuljahres 2023/2024 wurden im Rahmen einer ämterübergreifende Task-Force beispielsweise die räum- lichen Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Einstiegsklassen überprüft. Ergänzend zur Unter- suchung der Gymnasial-Standorte wurde auch in deren Umfeld nach Flächen gesucht, um zusätzliche, fußläufig erreichbare Räume für den Schulbetrieb errichten oder anmieten zu kön- nen. In der Rückschau ist es der Gebäudewirtschaft zwar gelungen, die Projekte im vorgegebenen Zeitrahmen umzusetzen und - teilweise binnen sieben Monaten ab Auftragseingang - zusätz- liche Schulplätze an sieben städtischen Gymnasien zu schaffen. Die gefundenen Interimslö- sungen – es handelt sich durch die Bank um angemietete Schulcontainer - sind allerdings deutlich teurer als langfristig angelegte Bauvarianten. Das Verdichtungspaket „Gymnasien“ umfasst insgesamt drei Standorte. Die Kosten des Ver- dichtungspakets, sie setzen sich aus den Kosten der Anmietung sowie den Kosten für die Errichtung, den schulspezifischen Ausbau und den Rückbau der Container zusammen, belau- fen sich auf insgesamt EUR 10,63 Mio. Sportplatz- straße Schul- straße Neue Sandkaul Insgesamt EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Anlieferung / Aufbau 0,84 0,84 0,50 2,18 Miete (60 Monate) 1,51 1,51 1,58 4,60 Ausbaukosten 1,84 1,41 - 3,25 Abbau / Abholung 0,24 0,24 0,12 0,60 Kosten je Standort 4,43 4,00 2,20 10,63 Mietfläche (in qm ) 1.160 1.032 1.225 3.417 Kosten je qm/ Monat (in EUR) 63,63 64,53 30,00 51,85 Verteilt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von 60 Monaten ergeben sich standortabhän- gige Kosten zwischen EUR 30,00 und EUR 64,53 je Quadratmeter und Monat. Die Durch- schnittskosten von EUR 51,85/qm übersteigen den durchschnittlichen Flächenverrechnungs- preis für Schulen (in 2023: EUR 10,09/qm) damit um mehr als das Fünffache. Lagebericht / 54 Beispiel: Task Force Schulbau / Verdichtungspaket Grundschulen Die Zuständigkeit der Task Force wurde zwischenzeitlich erweitert und umfasst nunmehr auch die Aufgabe, zum Schuljahr 2024/2025 ff. zusätzliche Schulplätze an Grundschulen, ggf. auch an Förderschulen mit Primarstufe, zu schaffen. Abweichend zum Verdichtungspaket „Gymnasien“ ist es der Gebäudewirtschaft beim Verdich- tungspaket „Grundschulen“ nicht mehr möglich, die von der Task Force identifizierten Maß- nahmen durch ein Zurückstellen nicht zwingend notwendiger Umbau – und Instandhaltungs- maßnahmen umzusetzen. Die Realisierung der Nachverdichtung von Grundschulen geht da- her bis auf weiteres zu Lasten der hoch priorisierten Maßnahmen aus der Schulbaumaßnah- menliste. Die Schulbaumaßnahmenliste hat im Ergebnis der nur skizzierten Entwicklung ihre gesamt- städtische Funktion nahezu eingebüßt und aus Sicht der Gebäudewirtschaft massiv an Be- deutung verloren. Neuere Entwicklungen im Baubereich: Building Information Modeling / Nachhaltiges Bauen / Zirkuläres Bauen Mit der Einrichtung der Produktentwicklung ist für die Gebäudewirtschaft ein weiterer konse- quenter Schritt in Richtung einer noch stärkeren Professionalisierung in der Bearbeitung des gesamten Aufgabenportfolios gestartet worden. Hier sollen zukünftig nicht nur die Leistungs- phasen 1 bis 5 der einzelnen Projekte umgesetzt werden, sondern auch eine sehr viel stärkere Bündelung und Aktualisierung aller notwendigen Planungsvorgaben erzeugt werden. Hinzu- gekommen sind u.a. die Aufgaben „Projektentwicklung“ und die „Projektgruppe BIM“. Die ent- sprechenden Teams befinden sich im Aufbau, die Personalgewinnung gestaltet sich äußerst schwierig. Mit den vorhandenen Kompetenzen leistet das Sachgebiet u. a. einen Beitrag in der Task - Force Schulbau und der ämterübergreifenden Zusammenarbeit bei Bauleitplanungen. Das Sachgebiet soll darüber hinaus den Erhalt und die Schaffung notwendiger Planungskompe- tenzen sicherstellen und neue Entwicklungen im Baubereich beobachten bzw. begleiten:  Building Information Modeling (BIM) bezeichnet eine Planungsmethode, die bereits in der Leistungsphase 0 eines Projektes ansetzt und mit Hilfe digitaler Datenmodelle mit allen relevanten Informationen ganzheitlich, d.h. über den gesamten Lebenszyklus einer Immo- bilie genutzt werden kann. Diese digitalen Datenmodelle verfügen bereits in frühen Leis- Lagebericht / 55 tungsphasen über einen hohen Detaillierungsgrad. Sie stellen damit sicher, dass pla- nungsrelevante Punkte betrachtet werden. So können zu einem sehr frühen Zeitpunkt be- reits Bauzeiten- und Kostenrisiken definiert werden und Gegensteuerungsmaßnahmen er- arbeitet werden. Die lückenlose digitale Dokumentation mit allen notwendigen betreiberre- levanten Informationen ist zudem die Grundlage zur Verwertung der Daten im Rahmen der späteren Objektbewirtschaftung. Im Rahmen eines Forschungsprojektes mit der Bergischen Universität Wuppertal beteiligt sich die Gebäudewirtschaft an der Erarbeitung einer II. BIM- Handlungsempfehlung zu den Themen Nachhaltigkeit und CAFM. Die Handlungsempfehlung deckt den Informationsbe- darf für die schrittweise Einführung und Umsetzung der Methode BIM im öffentlichen kom- munalen Hochbau in NRW.  Um das Nachhaltige Bauen bei der Gebäudewirtschaft stärker in den Fokus zu bringen, wurde im Sachgebiet eine Stelle geschaffen, die sich ausschließlich dieser Aufgabenstel- lung widmet. Neben Recherche, Marktbeobachtung und Analyse neuer Technologien und Entwicklungen im Bereich Nachhaltigkeit in Architektur und Bau werden auch verschie- dene Pilotprojekte durchgefü hrt, u.a. werden verschiedene Zertifizierungssysteme für Nachhaltiges Bauen getestet.  Im Hinblick auf Preissteigerungen und zunehmende Materialengpässe in der Baubranche und der erforderlichen Einsparung von Ressourcen wird in einem Pilotprojekt “Zirkuläres Bauen“ ein Rückbaukonzept zur Wiederverwendung von Bauteilen erprobt. Nach Aufbau der entsprechenden Fachkompetenz soll das Wissen weitervermittelt und ent- sprechende Impulse zur innerbetrieblichen Umsetzung gegeben werden. Die mit Realisierungsvarianten und Beschaffungsmodellen verbundenen Chancen und Risiken Einzelvergaben Die klassische Projektrealisierung im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken, ist – be- dingt durch die vielen Akteure und Schnittstellen – durch ein erhöhtes Insolvenzrisiko der aus- führenden Firmen, einen beträchtlichen Abstimmungs - und Koordinationsbedarf, eine sehr hohe Auftraggeber-Personalbindung und einer relativ langen Bauzeit gekennzeichnet. Sie sind Lagebericht / 56 tendenziell weniger wirtschaftlich, lassen allerdings sehr viel Raum für gestalterische Individu- alität und ermöglichen dem Bauherrn eine rasche Reaktion auf sich wandelnde Projektbedin- gungen. Einzelvergaben sind zudem mittelstandsfreundlich und in bestimmten Fallkonstellationen an- deren Umsetzungsvarianten überlegen. Sie werden aus vorgenannten Gründen auch perspek- tivisch fester Bestandteil im „Werkzeugkasten“ der Gebäudewirtschaft sein. GU/TU-Vergaben Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch die Verlagerung und Bün- delung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. Generalunternehmer sowohl von einer Entlastung der betrieblichen Personalressourcen als auch von einer spürbar verkürzten Umsetzung ausgegangen. Der Anteil der GU/TU-Projekte am Bauvolumen der Gebäudewirt- schaft liegt – abweichend zum Vorjahr - in 2022 mit rd. 35 % unter dem Anteil der über Einzel- vergaben realisierten Projekte (rd. 60 %). Er wird sich aber in der Zukunft nach Maßgabe des Baufortschritts beim Zweiten Maßnahmenpaket Schulen wieder deutlich erhöhen. Die beiden über GU/TU Vergaben realisierten Schulbaumaßnahmenpakete werden seit Ende 2021 in einer eigenen Abteilung abgewickelt, um der Priorisierung der Baumaßnahmen und der damit verbundenen spezifischen Bearbeitung im Rahmen des Projektmanagements Rech- nung zu tragen. Die Themenkonzentration und Synergiebildung führen zur einer einheitlichen strategischen Ausrichtung mit entsprechend angepassten Prozessen und Abläufen. Aufgrund des finanziell außergewöhnlich großen Projektvolumens wurde die Abteilung zusätzlich mit dezentralen kaufmännischen Mitarbeitenden verstärkt. Beim ersten Maßnahmenpaket Schulbau konnte mit Beginn des Schuljahres 2022/23 das an- visierte Ziel der Schaffung bzw. Sicherung von rd. 8.000 Schulplätzen erreicht werden. An einigen Standorten wurden Interimsmaßnahmen notwendig, da logistische Randbedingungen zur Aufrechterhaltung des Schulbetriebes einen teilweisen Komplettauszug der Bestand s- schule erforderlich machten. Dies hat zur Folge, dass an vier Standorten noch über den Schulstart 2022/23 hinaus Baumaßnahmen stattfinden. Darüber hinaus wird am Standortort Leybergstrasse noch eine zusätzliche Maßnahme im Bestand als 2. Bauabschnitt durc hge- führt. Der finanzielle Rahmen von EUR 745 Mio. wird nach aktueller Prognose eingehalten. Die Kos- tenfortschreibung aufgrund signifikanter Bausollerhöhungen beinhaltete bereits eine qualifi- Lagebericht / 57 zierte und quantifizierte Risikovorsorge. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie konnten in- nerhalb des Risikobudgets kompensiert werden. Aktuelle Risiken und Randbedingungen be- dingt durch den Ukrainekrieg, die Energiekrise oder eine hohe Inflation haben das Maßnah- menpaket bislang nur in kleinerem Umfang betroffen. Diese Auswirkungen werden für die noch abzuwickelnden Restmaßnahmen nochmal an Bedeutung gewinnen, führen nach derzeitigen Prognosen aber nicht zu einer Überschreitung des Gesamtkostenrahmens. Die operative Umsetzung des zweiten Gesamtpakets erfolgt aufgeteilt in drei Teilpakete, die jeweils von einem externen Multiprojektmanagement maßgeblich unterstützt werden. Mit dem Projekt: Neubau Gesamtschule Fitzmauricestrasse ist bereits eines der größten Neubaupro- jekte über ein TU-Vergabeverfahren in der Realisierungsphase. Die Beauftragung erfolgte im Februar 2023. Weitere acht Maßnahmen sind planmäßig ab Beginn des Jahres 2023 sukzes- sive in die jeweiligen Vergabeverfahren eingebracht worden. Dies betrifft die Maßnahmen des 1. Teilpaketes, die Maßnahmen des 2. Teilpaket es sollen planmäßig in der 2. Jahreshälfte 2023 in die europaweiten Ausschreibungsverfahren gehen, das 3. Teilpaket in der 1. Jahres- hälfte 2024. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass für fünf Standorte noch Interimsgrundstücke gefunden werden müssen, um an den Hauptstandorten mit den Ausschreibungsverfahren be- ginnen zu können. Ein zusätzlicher Schwerpunkt im Rahmen der Projektbearbeitung wird das Thema Nachhaltigkeit in Verbindung mit klimapolitischen Zielen darstellen. Hierzu werden ver- schiedene Kriterien bedarfsangepasst in die Vergabeverfahren eingebracht. Neben den bisher bereits umgesetzten Themen wie passivhausähnlicher Baustandard, Photovoltaik und Dach- begrünungen rücken weitere Aspekte wie der Einsatz von nachhaltigen Baustoffen und Mate- rialien, kreislaufgerechtes und ressourcenschonendes Bauen und die Digitalisierung mittels BIM zur Verbesserung von Prozessqualitäten in den Fokus. Im Rahmen der im Dezember 2022 aktualisierten Fortschreibung des ursprünglichen Ratsbe- schlusses wurden die Bauaufgaben geschärft und mit notwendigen Änderungen erweitert. Im Ergebnis sind drei weitere Standorte und fünf neue Schulbauten hinzugekommen. Trotz dieser Erhöhung des Bausolls beschränkte sich die Fortschreibung zunächst auf die inhaltlichen Not- wendigkeiten und Randbedingungen. Eine Anpassung des Kostenorientierungswertes von EUR 1,7 Mrd. ist erst zu einem späteren Zeitpunkt vorgesehen, da für die zusätzlichen Maßnahmen derzeit noch keine hinreichend ge- sicherten Grundlagen vorliegen, um eine seriöse vorvertragliche Kostenannahme treffen zu können. Es steht aber bereits heute fest, dass die Preisentwicklung und die Erweiterung des Auftrages (Fortschreibung des GU/TU II-Pakets) zu nicht unerheblichen Mehrkosten führen. Lagebericht / 58 Hinzu kommt, dass beim zweiten Maßnahmenpaket gegenüber den bisherigen Risikobetrach- tungen signifikante weitere Aspekte zu betrachten sind. Dies sind im Wesentlichen die nicht vorhersehbaren Auswirkungen des Ukrainekrieges und die damit in Zusammenhang stehende Energiekrise. Zudem werden Themen wie der Fachkräftemangel sowie alle Aspekte rund um die Klimaproblematik in den Vordergrund treten. Die genannten Bedingungen erschweren der- zeit eine adäquate Risikoabschätzung und -vorsorge. Auch das Risiko einer Bauzeitverlänge- rung kann nicht ausgeschlossen werden. Die Umsetzung der Baumaßnahmen durch General- und Totalunternehmer bietet aber einen deutlichen Vorteil. Die beteiligten Firmen sind auf- grund vorausschauender Disposition schon jetzt in der Lage, entsprechende Kompensationen zu schaffen. Öffentliche Private Partnerschaft Bei der Öffentlichen-Privaten-Partnerschaft (ÖPP) erfolgen die Realisierung und der Betrieb von Schulen gemeinsam mit einem privaten Projektpartner. Durch die Bündelung von Planung, Bau, Instandhaltung und langfristigem Betrieb bei einem privaten Anbieter wird dieser über den vorgeschalteten Wettbewerb veranlasst, die Kosten über den Lebenszyklus der Immobilie zu optimieren. Vorteilhaft an einer ÖPP-Realisierung ist zudem die Möglichkeit, Projektrisiken nach der jeweiligen Kompetenz der beiden Projektpartner zu verteilen. Die Konzentration und langfristige Bindung finanzieller Ressourcen auf ausgewählte Standorte wird hingegen kritisch betrachtet. Modulbauten Modulbauten sind durch eine industrielle Vorfertigung gekennzeichnet, die bei der Herstellung der Bauteile / Module einen geringeren Koordinationsaufwand erfordert und in Teilen ein weit- gehend witterungsunabhängiges Bauen erlaubt. Der effiziente Bauablauf führt zu kürzeren Bauzeiten, der Systembau ermöglicht Kostenvorteile gegenüber einer konventionellen Errich- tung und Pauschalfestpreise. Als nachteilig wird bei Modulbauten vor allem der übersichtliche Anbieterkreis, die beschränkten Einflussmöglichkeiten des Bauherrn, die hohen logistischen Herausforderungen (insb. Transport/Aufbau) und die fehlende architektonische Individualität empfunden. Im Jahr 2023 sollen aus der Modulrahmenvereinbarung15 fünf Standorte in Betrieb genommen werden. Für 2024 ist die Inbetriebnahme von sieben weiteren Standorten aus der Rahmenver- 15 Vgl. hierzu S.22 Lagebericht / 59 einbarung vorgesehen. Zur Deckung von kurzfristigen Bedarfen (Task-Force Schulbau) ist zu- sätzlich die Errichtung von acht Modulbauten geplant. Zwei Projekte werden aufgrund der ver- traglichen Situation durch ÖPP-Partner realisiert. Ende 2022 wurden sieben Schulerweiterungen in Holzbauweise ausgeschrieben und Totalun- ternehmer mit der Erstellung beauftragt. Von diesen Erweiterungsmaßnahmen werden drei Standorte voraussichtlich in 2024 fertiggestellt. Für die vier weiteren Standorte ist die Fertig- stellung in 2025 geplant. Parallel zu in der Umsetzung befindlichen Maßnahmen werden wei- tere Projekte vorbereitet bzw. kurzfristig ausgeschrieben. Investorenmodelle und Anmietprojekte Im Rahmen der aktuellen Angebotsauswertungen wurde vermehrt festgestellt, dass sich In- vestorinnen und Investoren oftmals mit Grundstücken bewerben, die in Gewerbegebieten lie- gen. Dies hat häufig zur Folge, dass Baugenehmigung en erst dann erteilt werden können , wenn der Bebauungsplan an dieser Stelle geändert ist. Dadurch verzögert sich die Realisier- barkeit des Vorhabens in der Regel um mindestens drei Jahre. In diesem Fall prüft die Gebäu- dewirtschaft, ob die Verzögerung im Rahmen der Schulplatzplanung hinnehmbar ist, ein Inte- rim möglich ist, oder ob der Schulstart an einem anderen Standort in der Nähe möglich ist. Auch versuchen Investorinnen und Investoren häufig, nur das absolute Mindestmaß der Grundstücksfläche für den Schulbau bereitzustellen, da eine anderweitige Nutzung mehr Ren- dite bringt. Dies führt dazu, dass sich die Lernbedingungen für die Schülerinnen und Schüler durch z.B. höhere Geschosszahl des Schulgebäudes, geringere Schulhoffläche etc. ver- schlechtern. Risiken des Scheiterns der Verhandlungen bis zum endgültigen Vertragsabschluss sind als nicht unerheblich einzustufen. Zusätzlich kommt es vor, dass sich potentielle Investorinnen und Investoren mit Grundstücken bewerben, die Ihnen nicht gehören, für die sie keinen Kauf realisieren können oder für die sie keine Baugenehmigung bekommen. Hier werden alle erforderlichen, zeitintensiven Vorarbei- ten durch die Ge bäudewirtschaft durchgeführt, welche personelle Kapazitäten binden und dann in den Verhandlungen an fehlenden Voraussetzungen, die der Investor zu vertreten hat, zu scheitern. Um das Risiko zu minimieren, wird Im Rahmen von Ausschreibungen darauf hingewiesen, dass das Grundstück zur Verfügung stehen und die Genehmigungsfähigkeit ge- geben sein muss. Ansonsten ist es ein Ausschlusskriterium bei der Vergabe. Aktuell befinden sich Investorenverfahren für drei Grundschulen, drei Gymnasien, vier Gesamtschulen, eine bundesligataugliche 3 -fach-Sporthalle sowie die Erweiterung eines Lagebericht / 60 Berufskollegs und eines Gymnasiums in der Vorbereitungs- oder Verhandlungsphase. Mit den Vertragsabschlüssen einschließlich politischer Beschlussfassung wird je nach Projektstand im 1. oder 2. Quartal 2024 gerechnet. Zwei dieser Gymnasien werden in stadteigenen Interims- anlagen bereits zum Schuljahr 2024/25 starten. Es liegen außerdem neue Aufträge bzw. deren Ankündigung zur Durchführung von Investorenverfahren zur Schaffun g eines Ersatz - standortes für ein Berufskolleg, eine neue Grundschule sowie eine neue Förderschule vor. Hierzu werden voraussichtlich im 3. Quartal 2023 die Ratsbeschlüsse für die Durchführung von Investorenverfahren eingeholt. D. AUSBLICK Die prognostizierte demografische Entwicklung der Stadt Köln und die angespannte Flächen- bedarfssituation lassen auch für die kommenden Wirtschaftsjahre eine hohe Investitionstätig- keit erwarten. Mit einem jährlichen Volumen von bis zu EUR 400 Mio. ist angesichts der er- heblichen Probleme bei der Personalgewinnung allerdings eine Grenze der von der Gebäude- wirtschaft zu leistenden Bautätigkeit erreicht. Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die bisherige, die für 2023 erwartete und die für 2024 geplante Entwicklung: 2015 - 2022: Ist-Zahlen 2023: Prognosewert (Sachstand September 2023 / Plan: EUR 360,0 Mio.) einschließlich Plan -Projekt- anzahlungen an die Schulbaugesellschaft (in Rot: TEUR 0 / Plan anteilig: TEUR 800). 2024: Planwert einschließlich Plan -Projektanzahlungen an die Schulbaugesellschaft (in Rot; TEUR 800). 50 110 124 176 269 309 348 290 377 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Entwicklung der Bauinvestitionen 2016 - 2024 Lagebericht / 61 Der mit der Bautätigkeit einhergehende Zuwachs an vermieteten Flächen hat ein stetig stei- gendes Erlöswachstum im Vermietungssegment zur Folge. Bedingt durch die Vielzahl der an- stehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur- und Feuerwehrbauten) und einer entsprechenden Auftragslage werden auch im Servicesegment steigende Umsätze er- wartet. Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten Ergeb- nisausgleich, der auch das Servicesegment umfasst, ist konzeptionell sichergestellt, dass zu- künftig ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erzielt wird. Die Entwicklung der nächsten Jahre wird von der Betriebsleitung darüber hinaus wie folgt ein- geschätzt:  Die Auswirkungen der Corona-Krise klingen zwar ab, die umfassende und zeitgerechte Versorgung der Bauwirtschaft mit den benötigten Materialien und Dienstleistungen ist aber weiterhin durch den Anfang 2022 ausgebrochenen Ukraine-Konflikt gefährdet. Nach wie vor (Sachstand September 2023) ist ein erheblicher Teil der Baumaßnahmen in irgendeiner Weise betroffen und im Ablauf beeinträchtigt. Der eklatante Mangel an Fachkräften und die Lieferengpässe bei Holz, Stahl und andere n Baustoffen führen auch künftig zu deutlichen Verzögerungen im Bauprozess und steigenden Material- und Produktionskosten.  Die Baupreisentwicklung wird durch die hohen Energiepreise noch verschärft.  Der gesamtgesellschaftlichen Wandel hin zu einer ökologischeren Betrachtung der In- nenstädte führt in der betrieblichen Praxis vermehrt zu Umsetzungsproblemen und zu- sätzlichen Kosten - beispielsweise durch Verbote für Baumfällungen auch auf eigenem Grundstück. Es ist von einer weiteren Verschärfung dieser Thematik, von entsprechen- den Auflagen und damit einhergehenden Verzögerungen sowie Kostensteigerungen auszugehen.  Die betrieblichen Prozesse werden weiterhin analysiert, kontinuierlich verbessert und bestehende Optimierungspotentiale sukzessive genutzt. Lagebericht / 62  Die Personalausstattung wird der steigenden Aufgabenfülle und zunehmenden Kom- plexität derzeit nicht gerecht und ungeachtet aller Bemühungen auch in den nächsten Jahren unzureichend bleiben. Es ist zu hoffen, dass es in dieser schwierigen Situation zu keiner zusätzlichen Abwanderung von Personal der Gebäudewirtschaft zur Schul- baugesellschaft kommt, sodass diese ihrer politischen Zielsetzung, einen eigenständi- gen Beitrag zur Bekämpfung des Schulnotstandes zu leisten, vollumfänglich gerecht werden kann. In der Gesamtschau sind trotz der skizzierten Schwierigkeiten derzeit keine Risiken er- kennbar, denen nicht entgegengewirkt werden kann und die die Geschäftstätigkeit der Ge- bäudewirtschaft als solche gefährden. Erheblich schwerer abzuschätzen ist die Entwicklung der Gebäudewirtschaft in der mittel- und langfristigen Perspektive.  Mittelfristig ist der Baubedarf hoch. Die Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft wird hoch bleiben und die Schulbaugesellschaft zusätzliche Investitionsausgaben bei der Gebäudewirtschaft auslösen, sobald sie auch operativ tätig wird.  Langfristig bestimmen nicht nur der Bedarf, sondern auch die finanziellen Möglichkei- ten der Stadt die Bau- und Investitionstätigkeit bzw. die weitere Entwicklung der Ge- bäudewirtschaft. Verlässliche Aussagen, welche Finanzierungsspielräume der Stadt nachhaltig zur Verfügung stehen, sind der Betriebsleitung nicht möglich. Köln, den 15. Dezember 2023 gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

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  Anhang / 1 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ANHANG für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 Anhang / 2 A. ALLGEMEINE ANGABEN Der Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, für das Wirtschaftsjahr 20 22 wurde - gemäß den Regelungen in § 21 EigVO NRW, § 17 Abs. 2 der Betriebssatzung - nach den Vorschriften des Han- delsgesetzbuches über die Rechnungslegung für große Kapitalgesellschaften aufge- stellt. Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgte die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmun- gen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO). In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Posi- tionen „Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Fi- nanzanlagen“, „Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Ver- mietung“ eingefügt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufge- stellt. Um die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für Investitionskostenzuschüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der im- materiellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in einer Vorspalte ausgewiesen. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter Annahme der Unternehmensfort- führung (§ 252 Absatz 1 Nr. 2 HGB). Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz stimmen mit den Wertansätzen in der Schlussbilanz des vorgehenden Wirtschaftsjahres überein (§ 252 Absatz 1 Nr.1 HGB). Anhang / 3 B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS - UND BEWERTUNGSMETHODEN Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten be- wertet. Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier Jahren zugrunde; Auf- wendungen für das Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Software abgeschrieben. Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt Köln übertragenen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den Grundstücken ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise unter Verwendung von Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städti- schen Liegenschaftsamt im Rahmen eines standardisierten Bewertungsverfahrens ermittelt worden. Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfas- senden Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des Immobi- lienwirtschaftlichen Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen steuerli- chen Rechtsprechung. In die Herstellungskosten der Gebäude werden Eigenleistun- gen eingerechnet, die in Anlehnung an die HOAI bzw. AHO ermittelt werden. Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundstücke ohne Bauten) wird linear unter Berücksichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der vo- raussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auf fremden Grundstücken) abgeschrieben. Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Geschäfts- und anderen Bauten beträgt die unterstellte Nutzungsdauer grundsätzlich 80 Jahre. Bei Kinderta- gesstätten - in Ausnahmefällen auch bei Schulen - wurde bei der Ermittlung der (fik- tiven) Anschaffungs- und Herstellungskosten im Zusammenhang mit der Einbringung der Stadt Köln allerdings zum Teil von einer kürzeren Nutzungsdauer als 80 Jahre ausgegangen. Bei Fertigbaueinheiten endet die zugrunde gelegte Nutzungsdauer zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Ersatzbeschaffung. Neue Fertigbaueinheiten werden grundsätzlich über 50 Jahre abgeschrieben. Anhang / 4 Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründungszeitpunkt der Gebäudewirt- schaft der Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende Restnutzungsdauer. Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über Rückstellungen Rechnung getragen. Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden Abschreibungssätze zwischen 5 % und 33 % verwendet. Die Bewertung der anderen Finanzanlagen – Ansprüche aus der Bestellung von Erb- baurechten – erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. Dezem- ber 2109) zum Barwert. Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechen- barkeit der zu Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistungen durch Bewer- tungsabschläge insbesondere aufgrund aktueller Leerstandsinformationen Rechnung getragen. Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu Nominalwerten. Dem Delkredererisiko wird durch angemessene Einzel - und Pau- schalwertberichtigungen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forderungen wur- den einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt. Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen erfolgte bei zum Übertragungszeitpunkt fertig gestellten Objekten grundsätzlich zu einer baujahrabhängigen Quote der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Ob- jekten mit einem Fertigstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1998 bemisst sich die Dotierung grundsätzlich nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten Fördermittel. Die ratierliche Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Ob- jektnutzungsdauer wird in der Gewinn- und Verlustrechnung als Absetzung von den Abschreibungen und damit saldiert ausgewiesen. Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2022 EUR 10,2 Mio. Anhang / 5 Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellun- gen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden - nach Maßgabe der Rück- stellungsabzinsungsverordnung - mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durch- schnittlichen Marktzinssatz abgezinst. Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wurde zum Nennwert eingebucht. Eine Abstandszahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird über 15 Jahre zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und Mietvorauszahlungen werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst. C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG I. Bilanz Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliede- rung und Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt: Anhang / 6 Anlagennachweis 2022 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln Posten des Anlagevermögens Anschaffungs-und Herstellun gskos ten Abschreibung 3) Kennzahlen 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Stand Zugänge Abgänge Umbuchun gen Stand Stand Zugänge Abgänge Umbuchun gen Stand Restbuchwert Restbuchwert Durchschnittswert 3) Stand Stand Abschrei - bung 1) Restbuch - wert 2) EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 01.01. 2022 2022 2022 2022 31.12 2022 01.01. 2022 2022 2022 2022 31.12. 2022 31.12. 2022 31.12. 2021 % % I. Immaterielle Vermögens gegen stände Entgeltlich erworbene K onz es sio nen, gewerblich e Schu tzrech te u nd ähn lic he Rech te und Werte II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grund stücks gleiche R ec hte mit Ges chäfts- u nd and eren B auten 2. Grundstücke ohne Bauten 3. Grundstücke mit Erbbaurec hten Dritter 4. Bauten auf fremd en Grund stücken 5. Betriebs - un d Gesch äftsaustattung 6. Anlagen im Bau 7. Bauvorbereitun gskos ten 5.814.741,44 314.918,38 78.330,27 0,00 6.051. 329,55 5.482.442, 44 253.556, 38 78.142, 27 0.00 5.657. 856,55 393.473, 00 332.299, 00 4,19 6,50 2.169.612.606, 18 114.549.401, 30 1.135.366, 60 270.264.198, 15 2.553.290.839, 03 398.842.173, 91 32.193.775, 32 534.049, 97 160.237, 13 430.662.136, 39 2.122.628.702, 64 1.770.770.432, 27 1,26 83,13 4.109.035, 08 0,00 0,00 0,00 4.109.035, 08 0.00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.109.035, 08 4.109.035, 08 0,00 100,00 8.875.873, 89 0,00 0,00 0,00 8.875.873, 89 0.00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875. 873,89 8.875.873, 89 0,00 100,00 42.024.966, 79 7.423.318, 40 0,00 24.264.242, 20 73.712.527, 39 16.206.410, 79 1.929.096, 60 0,00 0,00 18.135.507, 39 55.577.020, 00 25.818.556, 00 2,62 75,40 109.609.397, 14 754.664, 59 3.436.357, 85 2.084.708, 37 109.012.412, 25 71.963.887, 14 6.134.199, 96 3.432.350, 85 0,00 74.665.736, 25 34.346.676, 00 37.645.510, 00 5,63 31,51 452.523.479, 60 207.310.130, 81 38.455,42 -266.655.197, 84 393.139.957, 15 2.295.122, 21 0,00 0,00 176.616, 53 2.471.738, 74 390.668.218, 41 450.228.357, 39 0,00 99,37 53.067.562, 15 19.454.448, 15 111.253, 34 -29.957.950, 88 42.452.806, 08 448.107, 00 0,00 111.253, 34 -336,853, 66 0,00 42.452.806, 08 52.619.455, 15 0,00 100,00 2.839.822.920, 83 349.491.963, 25 4.721.433, 21 0,00 3.184.593.450, 87 489.755.701, 05 40.257.071, 88 4.077.654, 16 0,00 525.935.118, 77 2.658.658.332, 10 2.350.067.219, 78 Zwischensumme I. u nd II. 2.845.637. 662,27 349.806.881, 63 4.799.763, 48 0,00 3.190.644.780, 42 495.238.143, 49 40.510.628, 26 4.155.796, 43 0,00 531.592.975, 32 2.659.051.805, 10 2.350.399.518, 78 III. Finanzanlagen Andere Finanzan lagen 40.897.239, 46 4.79.419, 40 2.164.138, 78 0.00 43.526.520, 08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.526.520, 08 40.897.239, 46 0,00 100,00 40.897.239, 46 4.793.419, 40 2.164.138, 78 0.00 43.526.520, 08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.526.520, 08 40.897.239, 46 Summe 2.886.534.901, 73 354.600.301, 03 6.963.902,26 0,00 3.234.171.300, 50 495.238.143, 49 40.510.628, 26 4.155.796, 43 0,00 531.592.975, 32 2.702.578.325, 18 2.391.296.758, 24 1) (Spalte 7 x 100) : Spalte 5; beim Grundvermögen bezogen auf Gebäudewerte. 2) (Spalte 12 x 100) : Spalte 5. 3) Vor Saldierung mit der auf das B erichtsjahr entfallenden Auflösung des Sonderpostens für I nvestitionszuschüsse(EUR 10. 234.931,02) Anhang / 7 Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR 75,2 Mio. noch abzurechnende Be- triebs- und Heizkosten sowie mit EUR 2,2 Mio. noch abzurechnende Betreuungsleis- tungen. Die anderen Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände an Reparaturmaterial. Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vor- jahreswerte in Klammern): Insgesamt davon: Forderungen gegen die Stadt Köln Forderungen mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr EUR EUR EUR Forderungen aus Vermietung 1.784.101,90 (820.775,16) 2.280.849,42 (240.254,98) 0,00 (0,00) Forderungen aus Betreuungstätigkeit 14.151.141,70 (14.231.052,63) 14.151.141,70 (14.231.052,63) 0,00 (0,00) Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 28.987,05 (56.394,23) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) Sonstige Vermögensgegen stände 46.855.927,34 (18.971.260,66) 40.914.507,72 (13.870.785,72 ) 0,00 (0,00) 62.820.157,99 57.346.498,84 0,00 (34.079.482,68) (28.342.093,33 ) (0,00) Anhang / 8 Mit Ratsbeschluss vom 07.09.2023 wurde das Jahresergebnis 2021 (EUR 0,0 Mio.) festgestellt. Unter Berücksichtigung dieses Ergebnisses ste llt sich die Zusammen- setzung und Entwicklung des Eigenkapitals in 2022 wie folgt dar: 01.01.2022 TEUR Zugang TEUR Umgliederung TEUR Abgang TEUR 31.12.2022 TEUR Stammkapital 1.000 0 0 0 1.000 Kapitalrücklage  Kapitalverände - rungen in 2022 113.394 24.548 -31 113.394 24.517 137.911 Gewinnrücklage  Bauerneue- rungsrücklage  andere Ge- winnrücklage 2.573 66.605 69.178 0 0 0 0 0 0 2.573 66.605 69.178 183.572 24.548 0 -31 208.088 Segmentrechnung und Ergebnisausgleich Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Ein- führung von Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen der Kernverwaltung und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln einher. Der Ergebnisausgleich umfasst sowohl den Vermietungsbereich als auch das Ser- vicesegment der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrer- gebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - eben- falls erfolgswirksam - durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Anhang / 9 Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der vergan- genheitsorientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogenen und mit Wirkung noch für das Wirt- schaftsplanjahr auszugleichen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte In- standhaltungsmittel sowie erzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken bleiben bei der Ermittlung der Spartenergebnisse konzeptionell unberücksichtigt. Über deren Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln. Anhang / 10 Das Jahresergebnis entwickelt sich in 2022 wie folgt: Vermietung Service Gesamt Schulen Verw al- tungsge- bäude Kinderta- gesstätten Aufbauten in Grünan- lagen Summe Vermie- tung EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Umsatzerlöse 211,90 119,42 8,54 5,16 345,02 59,59 404,61 Bestandsveränderung/ aktivierte Eigenleistung 2,32 4,46 0,16 0,07 7,01 0,21 7,22 Sonstige betriebliche Er- träge 6,26 1,79 0,24 0,13 8,42 0,00 8,42 Aufwendungen für Haus- bew irtschaftung 142,72 114,60 5,07 2,26 264,65 0,00 264,65 Sachaufwendungen für Betreuungstätigkeit 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 48,86 48,86 Personalaufw and 26,88 8,70 2,11 1,59 39,28 11,01 50,29 Abschreibungen 22,22 6,77 0,81 0,48 30,28 0,00 30,28 Sonstige betriebliche Aufwendungen 8,82 2,86 0,69 0,52 12,89 3,61 16,50 Erträge aus Finanzanlagen 3,52 1,07 0,13 0,08 4,79 0,00 4,79 Saldo Zinsaufwand/ -erträge 15,63 4,76 0,57 0,39 21,29 0,00 21,29 Spartenergebnis 7,73 -10,94 -0,19 0,24 -3,16 -4,10 -7,26 Ergebnisausgleich mit Kernverwaltung vor Korrekturen 3,16 4,10 Korrektur um kalkulierte, aber nicht aufgew andte Instandhaltungs- aufwendungen 0,00 0,00 Korrektur um Buchgewinne aus Grundstücksverkäufen 0,00 0,00 Ergebnisausgleich bereinigt 3,16 4,10 7,26 Jahresüberschuss 0,00 Anhang / 11 Die Übersicht zeigt, dass sowohl der Vermietungsbereich (EUR 3,16 Mio.), als auch das Servicesegment (EUR 4,10 Mio.) eine Unterdeckung ausweisen. Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine Forderung gegenüber der Kernverwaltung in Höhe von EUR 7,26 Mio., die in der Bilanz zum 31.12.2022 unter den SVG ausge- wiesen wird. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der Kernverwaltung ergebniswirksam verrechneten Spartenergebnisse als Korrektur der „Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (Mieterlöse) “ bzw. de r „Umsatzerlöse aus Betreu- ungstätigkeit“ erfasst. Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investi- tionszuschüsse (wirtschaftliches Eigenkapital) beträgt 27,0 % (Vorjahr: 27,0 %); ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend ge- kürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 % (Vorjahr: 9,1 %). Anhang / 12 Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der nach- folgenden Übersicht: 01.01.2022 Verbrauch Auflösung Zuführung Aufzin- sung Abzinsung 31.12.2022 Entw icklung EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 01. unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung 5.800.000,00 5.800.000,00 0,00 5.500.000,00 0,00 0,00 5.500.000,00 02. Risikovorsorge historisches Archiv 529.184,00 0,00 529.184,00 0,00 0,00 0,00 0,00 03. Brandschutzverpflichtungen 33.369.160,26 5.756.589,45 5.361.461,38 11.611.468,57 0,00 122.878,00 33.739.700,00 04. Sanierungskosten Schadstoffe 2.038.180,00 30.861,00 500.000,00 313.219,00 1.638,00 3.640,00 1.818.536,00 05. Rückstellung für Mängelbeseitigungskosten Kanalisation 30.827.830,00 2.132.344,00 701.741,00 26.893.796,00 0,00 2.912.583,00 51.974.958,00 06. Ausstehende Rechnungen In- standhaltung 1.285.000,00 1.285.000,00 0,00 900.000,00 0,00 0,00 900.000,00 07. Rückbauverpflichtungen 6.471.951,00 36.337,00 23.663,00 4.382.111,00 0,00 494.891,00 10.299.171,00 08 Kesselnachrüstung 1.918.000,00 362.857,32 325.397,00 140.000,00 0,00 0,00 1.369.745,68 09. ungewisse Verbindlichkeiten 19.149.653,00 832.600,00 115.000,00 5.361.612,00 0,00 267.163,00 23.296.502,00 10. Prozessrisiken und Prozesskosten 344.654,00 17.485,00 302.794,00 882.648,00 0,00 0,00 907.023,00 11. Jahresabschlussprüfung 50.000,00 47.437,50 2.562,50 47.437,50 0,00 0,00 47.437,50 12. Jahresabschlusserstellung 187.500,00 187.500,00 0,00 184.300,00 0,00 0,00 184.300,00 13. Abrechnungsverpflichtungen 302.435,00 302.435,00 0,00 439.802,00 0,00 0,00 439.802,00 14. Ansprüche aus Überstunden 517.530,00 517.530,00 0,00 539.300,00 0,00 0,00 539.300,00 15. Urlaubsrückstellung 3.424.940,00 3.424.940,00 0,00 3.380.700,00 0,00 0,00 3.380.700,00 16. Altersteilzeit 330.561,00 60.000,00 71.800,00 200.000,00 0,00 0,00 398.761,00 17. Leistungsorientierte Bezahlung 740.262,00 7740.262,00 0,00 812.500,00 0,00 0,00 812.500,00 18. Aufbewahrungsverpflichtungen 662.993,00 0,00 0,00 33.833,00 0,00 6.081,00 690.745,00 19. Arbeitszeitkonto - Sabbatical - 63.133,00 36.511,00 0,00 26.260,00 0,00 0,00 52.882,00 20. Beihilfe-Pensionsverpflichtung 0,00 0,00 0,00 2.400.000,00 0,00 0,00 2.400.000,00 21. Übrige 3.150,00 1.776,50 223,50 3.500,00 0,00 0,00 4.650,00 108.016.116,26 21.572.487,80 7.87.933.826,38 64.052.509,10 1.638,00 3.807.236,00 138.756.713,18 Anhang / 13 Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt (Vor - jahreswerte in Klammern): gegenüber der Insgesamt < 1 Jahr 1 bis 5 Jahre > 5 Jahre Stadt Köln EUR EUR EUR EUR EUR Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.755.548.728,41 49.249.337,62 194.271.355,50 1.512.028.035,29 0,00 (1.538.590.791,36) (93.023.196,31) (340.807.774,97) (1.104.759.820,08) (0,00) Verbindlichkeiten aus Baubetreuung 17.284.238,87 17.284.238,87 0,00 0,00 17.284.238,87 (20.743.297,56) (20.743.297,56) (0,00) (0,00) (20.743.297,56) Erhaltene Anzahlun- gen 81.781.115,03 81.781.115,03 0,00 0,00 80.446.478,49 (82.711.539,34) (82.711.539,34) (0,00) (0,00) (81.099.720,86) Verbindlichkeiten aus Vermietung 6.359.945,59 6.359.945,59 0,00 0,00 6.318.737,01 (4.828.497,18) (4.828.497,18) (0,00) (0,00) (4.523.261,27) Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung 77.972.826,42 37.696.128,42 17.291.824,11 22.984.873,89 3.284.251,92 (66.642.258,03) (23.332.093,86) (16.059.642,17) (27.250.522,00) (2.942.535,58) Sonstige Verbindlichkeiten 201.973,14 201.973,14 0,00 0,00 180.305,57 (3.635.303,57) (3.635.303,57) (0,00) (0,00) (3.630.876,18) 1.939.148.827,46 192.572.738,67 211.563.179,61 1.535.012.909,18 107.514.011,86 (1.717.151.687,04) (228.273.927,82) (356.867.417,14) (1.132.010.342,08) (112.939.691,45) Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR 17,3 Mio. (Restlaufzeit von mehr als einem Jahr) bzw. EUR 23,0 Mio. (Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren) auf mittel- bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Errichtung und Sanierung von Schulen im ÖPP-Modell. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von EUR 0,36 Mio. (Vorjahr: EUR 0,43 Mio.) betrifft im Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vorzeitig beendeten Mietverhältnisses. Diese Abstandszahlung wird über die ursprünglich vereinbarte vertragliche Restmietlaufzeit zeit- anteilig aufgelöst. Anhang / 14 II. Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2022 EUR 346,3 Mio. (Vorjahr: EUR 293,2 Mio.). Von den Erlösen betreffen EUR 0,2 Mio. frühere Wirtschaftsjahre. Der Anstieg um insgesamt EUR 53,2 Mio. beruht im Wesentlichen mit EUR 36,8 Mio. auf gestiegenen Mieterlöse und mit EUR 13,5 Mio. auf gestiegenen Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. In den Mieterlösen ist der innerstädtische Ergebnisausgleich im Vermietungssegment, d.h. die Erlöskor- rektur zugunsten der Gebäudewirtschaft um EUR 3,6 Mio. enthalten (Vorjahr : EUR 9,3 Mio.). Zur Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien, zu den Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des innerstädtischen Ergebnisausgleiches und zur Ermittlung des Flächenverrechnungspreises je Sparte vgl. auch die Darstellung im Lagebericht. Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2022 Um- satzerlöse in Höhe von insgesamt EUR 63,7 Mio. (Vorjahr: EUR 61,8 Mio.) erzielt. Hiervon entfallen EUR 35,1 Mio. auf die Baubetreuung, EUR 23,5 auf die Energiebe- treuung, EUR 5,0 Mio. auf sonstige Betreuungsleistungen und EUR 4,1 Mio. auf den Ergebnisausgleich im Servicesegment. Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen in 2022 EUR 1,9 Mio. gegenüber EUR 2,6 Mio. im Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 8,4 Mio.) enthalten mit EUR 7,9 Mio. im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (vgl. auch die tabellari- sche Übersicht unter I/11). Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2022 ins- gesamt EUR 264,7 Mio. (Vorjahr: EUR 224,8 Mio.). Diese Veränderung gegenüber dem Vorjahr resultiert aus einem Anstieg der Betriebs - und Nebenkosten um EUR 11,1 Mio., einer Zunahme der Pachtaufwendungen um EUR 11,0 Mi o. sowie einem Anstieg der Instandhaltungskosten um EUR 17,8 Mio. Anhang / 15 Die Personalaufwendungen setzen sich in 2022 wie folgt zusammen: Löhne und Gehälter soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung TEUR TEUR Beamtenbezüge 5.675 Soziale Abgaben Gehälter 32.184  Sozialversicherung 6.268  Unfallversicherung 120  Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Be- zahlung 11 Jubiläumsgelder 2 Altersversorgung: Veränderung der Rückstel- lungen für:  Veränderung der Rückstellungen für Altersteilzeitverpflichtung  Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 1.988 5  Urlaubsansprüche  Überstundenvergütung  Abrechnungsverpflichtung  Leistungsorientierte Be- zahlung  Jahresabschlusserstellung  Sabbatical -44 22 137 57 -3 -10  Erstattung von Pensionsaufwendungen der Kernverwal- tung 0  Zusatzversorgung der Beschäftigten 2.892 Unterstützung  Beihilfeumlage 510  Erstattung von Beihilfeaufwendungen der Kernverwaltung 0  Sonstiges 480 38.020 12.274 Anhang / 16 Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln Mitglied der Kommunalen Zusatzversorgungskasse NRW. Zweck dieser Anstalt ist es, den Arbeitnehmern im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zu- sätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung zu gewähren. Die Zusatzversor- gungskasse Köln hat sich bei Begründung der Mitgliedschaft verpflichtet, alle Arbeit- nehmer zu versichern, die nach dem Tarifvertrag über die Versorgung der Arbeitneh- mer kommunaler Verwaltungen und Betriebe zu versichern sind. Der Umlagesatz für 2022 beträgt 9,0 %. Die Umlage wird mit 8,7 % von der Gebäu- dewirtschaft und mit 0,3 % von den Beschäftigten getragen. Im Personalaufwand des Wirtschaftsjahres 2022 sind EUR 2,9 Mio. erfasst. Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (EUR 16,5 Mio.; Vorjahr: EUR 15,9 Mio.) betreffen EUR 4,8 Mio. Kosten für angemietete Flächen am Standort Ottoplatz, EUR 2,9 Mio. IT-Aufwendungen (incl. weiterbelastete Kosten des städtischen Re- chenzentrums) und EUR 1,3 Mio. in Anspruch genommene Serviceleistungen sons- tiger städtischer Dienststellen. Von den gesamten Zinsaufwendungen (EUR 25,1 Mio.; Vorjahr: EUR 24,6 Mio.) be- treffen EUR 22,7 Mio. Zinsen an Kreditinstitute. Anhang / 17 D. SONSTIGE ANGABEN Bestandsentwicklung Der zum 31. Dezember 2022 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten entwickelte sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt: 2020 2021 2022 qm qm qm Eigene Objekte 1.928.628,02 1.971.583,00 1.998.485,95 Angemietete Objekte 367.140,78 405.087,05 444.924,67 2.295.768,80 2.376.670,05 2.443.410,62 Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag sechs unbebaute Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 5.317 qm. Die eigenen Objekte und ausge- wiesenen Flächen umfassen zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete Grund- stücke (davon vier bebaut) mit einer Gesamtfläche von 87.937 qm. Die Schulen, die über die jeweils vereinbarte Vertrags laufzeit von ÖPP-Partnern betrieben werden, werden in der Bestand- und Flächenentwicklung als Objekte der Gebäudewirtschaft geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befinden. Mit Wirkung zum 01.01.2019 wurde die Miet- und Objektverwaltung extern angemie- teter Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie übertragen. 2020 2021 2022 Eigene Objekte 428 426 428 Angemietete Objekte 73 74 80 501 500 508 Anhang / 18 Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm Instandhaltung Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergan- genheit unzureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. Darüber hinaus wurden insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätt en Schad- stoffbelastungen festgestellt, die entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnah- men notwendig machen. Die Gebäudewirtschaft begegnet diesem Instandhaltungsstau mit einem Instandhal- tungsprogramm für die Jahre 2022 bis 2025 von rund EUR 376,8 Mio. (Wirtschafts- plan 2022; mittelfristige Finanzplanung). Anhang / 19 Bauprogramm Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 20 22 im Bau befindli- chen Projekte betragen EUR 1,24 Mrd. Von den bislang angefallenen Baukosten ent- fallen auf folgende, unter den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte: Art der Maßnahme EUR Schulen Vogelsanger Str. Neubau 49.729.557,01 Hansaring 56 Erweiterungsbau 36.276.955,71 Escher Str. 245-247 Erweiterungsbau 28.742.195,69 Im Weidenbruch 214 Neubau 21.827.611,15 Thessalonike Alle Neubau 19.287.973,95 Kretzer Str. Erweiterungsbau 18.147.324,96 Donauweg 30 Neubau 17.973.217,85 Frankstr. 24-26 Neubau 17.754.936,52 Gaedestr. 31 Neubau 17.481.737,26 Niehler Kirchweg 118 Neubau 17.466.759,18 Georgsplatz 10 Erweiterungsbau/Neubau 15.906.202,31 Nachtigallenstr. 19 -21 Erweiterungsbau/Neubau 11.264.964,29 Alte Wallgasse 10 Generalinstandsetzung 10.571.120,20 Burgwiesenstr. 125 Neubau 9.926.696,51 Ostlandstr. 39 -Trakt D Generalinstandsetzung 9.903.169,59 Kreutzerstr. 11 Errichtung 7.590.968,85 Düsseldorfer Str. 13 Neubau 5.011.934,81 Übrige 45.189.762,59 360.053.088,43 Verwaltungsgebäude Martinstr. 30 Generalinstandsetzung 59.285,74 Übrige 7.704,76 66.990,50 Kindertagesstätten Von-Sparr-Str.1 Erweiterungsbau 333.628,94 Sonstige Aufbauten Amsterdamer Str. 36 Tropenhaus 13.826.807,45 Übrige 16.387.703,09 30.214.510,54 Gesamt 390.668.218,41 Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 2022 Bauvorbereitungskosten in Höhe von EUR 42,5 Mio. (Vorjahr: EUR 52,6 Mio.) für insgesamt 97 (Vorjahr: 72) in Planung befindliche Bauprojekte angefallen. Anhang / 20 Personalbestand und -struktur Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer setzt sich wie folgt zusammen: Organe der Gesellschaft Betriebsleitung Erster Betriebsleiter:  Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln Geschäftsführende Betriebsleitung:  Technische Betriebsleiterin: Frau Petra Rinnenburger, Köln  Kaufmännischer Betriebsleiter: Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin Bezüge der Betriebsleitung: Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2022 Bezüge (Beamtenbesoldung Frau Rinnenburger bzw. Angestelltenvergütung Herr Behrisch) von insgesa mt EUR 218.818,69 gewährt. Die Gesamtbezüge setzten sich wie folgt zusammen:  Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin: EUR 103.330,96  Wolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter: EUR 115.487,73 2020 2021 2022 Beamte 99,25 101,75 101,50 Übrige Beschäftigte 581,75 592,75 622,00 Insgesamt 681,00 694,50 723,50 2020 2021 2022 Vollzeit 522,75 520,00 550,00 Teilzeit 158,25 174,50 173,50 Insgesamt 681,00 694,50 723,50 Anhang / 21 Betriebsausschuss Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft entspricht dem Bauausschuss der Stadt Köln und setzte sich im Wirtschaftsjahr wie folgt zusammen:  Frau Stefanie Ruffen, Architektin, Ausschussvorsitzende und den stimmberechtigten Mitgliedern  Herr Jürgen Kircher, Fachkraft für Arbeitssicherheit, 1. Stellv. Ausschussvorsitzender  Frau Bärbel Hölzing, Freischaffende Musiklehrerin, 2. Stellv. Ausschussvorsitzende  Frau Denise Abé , Fraktionsgeschäftsführerin,  Herr Gerhard Brust, Ingenieur im Ruhestand,  Herr Robert Schallehn, Büroleiter,  Frau Claudia Brock-Storms, Wissenschaftliche Mitarbeiterin,  Frau Erika Oedingen, Systemanalytikerin,  Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau,  Frau Monika Roß-Belkner, Diplom Volkswirtin im Ruhestand,  Frau Ira Sommer, Rechtsanwältin,  Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer,  Herr Ralf Schmidt, Geschäftsführer Bezüge von Mitgliedern des Betriebsausschusses: Den Mitgliedern des Betriebsausschusses wurden in 2022 keine Bezüge gewährt. Abschlussprüferhonorar Das Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich in 2022 auf TEUR 39 und betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen. Anhang / 22 Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. § 285 Nr. 3a HGB Für den Zeitraum 2023 bis 20 27 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmietung eigengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus Köln-Deutz und im Kalk-Karree in Höhe von rund EUR 29,2 Mio. Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 721 Mio. beauftragt bzw. stehen vor der Beauftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öf- fentliche Förderung). Nachtragsbericht gem. § 285 Nr. 33 HGB Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäfts- jahrs 2022 eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz Berücksichtigung gefunden haben, ist nicht zu berichten. Bezüglich der Aus- wirkungen der Corona-Pandemie und des Ukrainekonflikts auf die Entwicklung der Gebäudewirtschaft wird auf die detaillierten Ausführungen im Lagebericht verwiesen. Ergebnisverwendung Das Wirtschaftsjahr 2022 schließt mit einem Jahresüberschuss von EUR 0,00. Köln, den 15. Dezember 2023 Markus Greitemann Wolfgang Behrisch Petra Rinnenburger Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

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  GuV 2021 2022 2022 EUR EUR EUR 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 293.153.031,74 346.305.131,98 b) aus Betreuungstätigkeit 61.779.589,63 63.689.534,66 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.594.174,19 1.880.314,61 357.526.795,56 411.874.981,25 2. Verminderung (-) / Erhöhung (+) des Bestands an unfertigen Leistungen 7.957.788,39 4.226.587,68 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 2.277.105,68 2.570.297,59 4. Sonstige betriebliche Erträge 17.363.932,74 8.423.821,44 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 224.752.364,08 264.653.686,15 b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 44.271.947,39 44.769.669,83 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 3.467.881,35 4.094.374,79 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 36.065.963,65 38.019.945,56 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen 12.146.763,94 12.274.170,28 für Altersversorgung und für Unterstützung davon für Altersversorgung: EUR 4.855.193,84 (Vorjahr: EUR 5.003.299,19) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- 40.510.628,26 stände des Anlagevermögens und Sachanlagen Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 25.887.165,63 -10.234.931,02 30.275.697,24 zum Anlagevemögen: EUR 10.234.931,02 (Vorjahr: EUR 9.073.763,42) 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 15.910.754,87 16.505.648,98 9. Erträge aus Finanzanlagen 1.746.416,28 4.793.419,40 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 273.127,80 3.841.583,35 davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: EUR 3.807.236,00 (Vorjahr: EUR 178.861,00) 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 24.640.186,92 25.134.810,73 davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: EUR 1.638,00 (Vorjahr: EUR 1.399.858,00) 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 2.138,62 2.687,15 13. Ergebnis nach Steuern 0,00 0,00 14. Jahresüberschuss 0,00 0,00 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln GEWINN- UND VERLUSTRECHUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS ZUM 31. DEZEMBER 2022

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  Dezernat, Dienststelle VI/26 Vorlagen-Nummer 0560/2024 Freigabedatum Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2022 Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss: 1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2022 fest. Das Jahresergebnis 2022 beläuft sich nach Ergebnisausgleich zulasten der Kernverwaltung (7.264.561,40 Euro) auf 0,00 Euro. 2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 29.04.2024 Finanzausschuss 06.05.2024 Rat 16.05.2024 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Ja, investiv Investitionsauszahlungen € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme 7.264.561,40 € Zuwendungen/Zuschüsse (Ausschüttung Bauerneuerungsrücklage) Nein Ja Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € c) bilanzielle Abschreibungen € Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Erträge (Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln) siehe Begründung b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten € Einsparungen: ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € Beginn, Dauer Auswirkungen auf den Klimaschutz X Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Begründung: Der Jahresabschluss 2022 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus folgen- den Anlagen:  Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022  Bilanz zum 31.12.2022,  Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2022,  Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2022,  Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, kalkulatorischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungs- weise Flächenverrechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und 3 Abrechnungssystems wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwal- tung und der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Ser- vice“ der Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Die Flächenverrechnungspreise basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug der der jeweiligen Sparte zu zurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich ausgenommen sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungs- aufwendungen sowie Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Be- standteile eines Jahrergebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln unterliegen (Ergebnisverwendung). Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhal- tungsmittel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und einer entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräuße- rungsgewinne aus Grundstücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zu- gutekommen sollen. Wirtschaftsplan 2022 Der Erfolgsplan 2022 schließt im Vermietungsbereich mit einem ausgeglichenen Teil- ergebnis, der für das Servicesegment prognostizierte und an die Kernverwaltung ab- zuführende Überschuss betrug planmäßig 0,76 Mio. Euro. Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftspla- nung bereitgestellten Instandhaltungsmittel in 2022 vollumfänglich aufgewandt werden und der Umstand, dass in 2022 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken eingeplant wurden, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädti- schem Ergebnisausgleich genau Null Euro beträgt. Gew inn- und Verlust- beziehungsw eise Segmentrechnung 2022 / Ergebnisausgleich 2022 Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2022 abgeleitete Seg- mentrechnung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Unter- deckung von 3,16 Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von 4,10 Mio. Euro. Wesentliche Ursachen der Unterdeckung im Vermietungssegment sind:  Mehrerlöse/Minderaufwendungen + 7,9 Mio. Euro Mehrerträge aus der Auflösung von Rückstellungen + 12,7 Mio. Euro unterplanmäßiger Abschreibungsaufwand + 1,1 Mio. Euro Saldo aus sonstigen Erträgen / Aufwendungen im Vermietungssegment 4  Mindererlöse/Mehraufwendungen - 24,9 Mio. Euro überplanmäßige Instandhaltungsaufwendungen Die Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich in 2022 auf 110,9 Mio. Euro. Sie set- zen sich aus den Instandhaltungsausgaben und den aufwandswirksamen Effekten aus der Dotierung von Rückstellungen im Instandhaltungsbereich zusammen. Die Instandhaltungsausgaben betragen 72,1 Mio. Euro und erreichen damit nahezu das für den Substanzerhalt nach der KGSt notwendige Niveau (72,5 Mio. Euro;1,2 % der Objekt-Wiederbeschaffungswerte). Ein Abbau des Instandhaltungsstaus ist damit nicht verbunden. Die im Ergebnis überplanmäßigen Instandhaltungsaufwendungen sind ausschließlich auf die Dotierung von Rückstellungen für Brandschutzverpflichtun- gen, für die Schadstoffbeseitigung, für die Sanierung der Abwasserkanalisation und anderes (insgesamt: 38,8 Mio. Euro) zurückzuführen. Die Unterdeckung im Betreuungssegment ist vor allem der verzögerten Umsetzung geplanter Projekte und - damit einhergehend – unterplanmäßiger Baubetreuungsho- norare geschuldet. Trotz der Projektverzögerungen und den Honorareinbußen ruht die Projektarbeit der Gebäudewirtschaft in der Regel nicht. Sie wird in diesen Phasen in hohem Maße durch kommunal bedingte Zusatzarbeiten (unter anderem eine Vielzahl von zu beantwortenden Anfragen aus Verwaltung und Politik) geprägt. Auf die detaillierte Herleitung der Segmentergebnisse im Anhang (S. 10 f.) und die Er- läuterungen im Lagebericht (insbesondere S. 9 ff. und S. 35 ff.) wird verwiesen. Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2022 ein Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft gegenüber der Kernverwaltung von 7,26 Mio. Euro, der in der Bi- lanz der Gebäudewirtschaft unter den „Sonstigen Vermögensgegenständen“ ausge- wiesen wird. Jahresergebnis 2022 In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2022 keine Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da auch die tatsächlichen Instandhal- tungsaufwendungen (110,93 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungs- preisermittlung 2022 kalkulatorisch berücksichtigten Plan-Instandhaltungsaufwendun- gen (86,97 Mio. Euro) überschritten haben, beträgt das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich genau Null Euro. Eigenkapitalquote Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investiti- onszuschüsse beträgt wie im Vorjahr 27,0 % . Ohne Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bi- lanzsumme - zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 % (31.12. 5 2021: 9,1%) Test der Wirtschaftsprüfer / Abschließender Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt Der Jahresabschluss zum 31.12.2022 und der Lagebericht 2022 wurden vom Ab- schlussprüfer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk verse- hen. Anlagen

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  Bestätigungsvermerk / 1 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln Prüfungsurteile Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln , Köln, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs - und Bewertungsmethoden – ge- prüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse • entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den Vor- schriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmä- ßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Ver- mögens- und Finanzlage des Betriebs zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertrags- lage für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und • vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bun- deslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalge- sellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Ri- siken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwor- tung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ un- seres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Betrieb unabhän- gig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlic hen und berufsrechtlichen Vor- Bestätigungsvermerk / 2 schriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit die- sen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnach- weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jah- resabschluss und zum Lagebericht zu dienen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Betriebsausschusses für den Jah- resabschluss und den Lagebericht Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor- schriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwort- lich, die Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit zu beurteilen. Des Weite- ren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Betriebstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen we- sentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den Vorschriften der Eigen- betriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deut- schen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetz- lichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein - Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handels- rechtlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. Der Betriebsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozes- ses des Betriebs zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Bestätigungsvermerk / 3 Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstel- lungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den Vorschriften der Eigenbetriebs- verordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrecht-lichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsver- merk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht bein- haltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss- prüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesent- lich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insge- samt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlu sses und Lageberichts getroffenen wirt- schaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbe- absichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrü- gerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irrefüh- rende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses rele- vanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den ge- gebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme des Betriebs abzugeben. Bestätigungsvermerk / 4 • beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Ver- treter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebsleitung angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit so- wie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsi- cherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeut- same Zweifel an der Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit auf- werfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese An- gaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unse res Bestäti- gungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegeben- heiten können jedoch dazu führen, dass der Betrieb seine Betriebstätigkeit nicht mehr fortführen kann. • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlus- ses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beach- tung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Be- triebs vermittelt. • beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Geset- zesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Betriebs. • führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigne- ter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten An- gaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zu- kunftsorientierten Angaben abweichen. Bestätigungsvermerk / 5 Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Um- fang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfest-stellungen, einschließ- lich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen. Düsseldorf, den 15. Dezember 2023 EversheimStuible Treuberater GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Schellhorn Semelka Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer