Grundsteuer - aktueller Gesetzentwurf zur Umsetzung einer Hebesatzdifferenzierung bei der reformierten Grundsteuer

LANDTAG NORDRHEIN-WESTFALEN 
18. Wahlperiode 
 
Drucksache  18/9242 
 14.05.2024 
 
Datum des Originals: 14.05.2024/Ausgegeben: 14.05.2024 
 
 
Gesetzentwurf 
 
der Fraktion der CDU und 
der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN 
 
 
 
Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im 
Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen 
 
 
A Problem 
 
Mit dem Urteil vom 10. April 2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 
1 BvR 889/12 – hat das Bundesverfassungsgericht die §§  19, 20, 21, 22, 23, 27, 76, 79 Ab-
satz 5 sowie § 93 Absatz 1 Satz 2 des Bewertungsgesetzes in Verbindung mit Artikel  2 Ab-
satz 1 Satz 1 und Satz 3 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes in der Fassung 
des Artikels 2 des Gesetzes vom 22. Juli 1970 (BGBl.  I S. 1118), soweit sie bebaute Grund-
stücke außerhalb des Bereichs der Land - und Forstwirtschaft und außerhalb des in Artikel  3 
des Einigungsvertrags genannten Gebiets betreffen, jedenfalls seit dem 1. Januar 2002 für 
unvereinbar mit Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes (GG) erklärt. Der Bundesg esetzgeber 
hat daraufhin mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (GrStRefG) 
vom 26. November 2019 (BGBl. I S. 1794) das sog. Bundesmodell eingeführt und dabei grund-
sätzlich an das bestehende Bewertungs- und Grundsteuersystem angeknüpft, wobei die ver-
fassungswidrige Ausgestaltung der bisherigen Bemessungsgrundlage – Einheitswerte nach 
den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 – durch eine dem Gleichheitssatz entsprechende 
Bemessungsgrundlage ersetzt wird. Außerdem wurde eine Länderöffn ungsklausel in Artikel 
72 Absatz 3 Satz 1 Nummer 7 GG ergänzt, die es den Bundesländern ermöglicht, vom Bun-
desmodell abweichende Regelungen für die Grundsteuer festzulegen.  
 
Das Bundesmodell zielt auf eine „verfassungskonforme, rechtssichere und zeitgemäße Fort-
entwicklung der Grundsteuer und der damit verbundenen Bewertung der Grundsteuerobjekte, 
um die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen zu erhalten“. Mit dem 
Grundsteuer-Reformgesetz war laut der Gesetzesbegründung „nicht beabsichtigt, eine struk-
turelle Erhöhung des Grundsteueraufkommens“ zu generieren. Ferner richtete die Begrün-
dung des Grundsteuer-Reformgesetzes einen Appell an die Gemeinden, die aus der Neube-
wertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenen-
falls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen, um ein konstantes Grundsteu-
eraufkommen zu sichern. Von den Ländern erwartete der Bundesgesetzgeber, dass den Kom-
munen durch eine gesetzliche Anpassung der Länder nicht die Möglichkeit verwehrt wird, ihre 
Hebesätze zur Wahrung der Aufkommensneutralität entsprechend anzupassen. (vgl. BT -
Drucksache 19/13453 vom 23. September 2019, Begründung des Grundsteuer-Reformgeset-
zes, Teil A. Problem und Ziel).  
  
Anlage

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2 
Die Ergebnisse der Grundsteuermessbetragsfestsetzungen auf den 1. Januar 2025 haben ge-
zeigt, dass die auf die verschiedenen Grundstücksarten entfallenden Messbetragsvolumina 
unter Berücksichtigung der im Bundesmodell grundsätzlich angestrebten Aufkommensneutra-
lität der Grundsteuer von Kommune zu Kommune in unterschiedlichem Umfang zum gesam-
ten Grundsteuermessbetragsvolumen beitragen. 
 
Ein Grund hierfür ist insbesondere die unterschiedliche räumliche Struktur des vorhandenen 
Bestands der wirtschaftlichen Einheiten in den Kommunen. Sofer n das Grundsteuermessbe-
tragsvolumen in einer Kommune beispielsweise überwiegend aus neuen Wohngebäuden und 
wenigen alten Gewerbeimmobilien resultiert, ergibt sich für die Eigentümerinnen und Eigentü-
mer von zwei bau- und wertidentischen Immobilien in der einen Kommune eine andere Steu-
erbelastung als in einer anderen Kommune, in der ausschließlich neue Gewerbebauten und 
nur wenige alte Wohngebäude anzutreffen sind. Damit wäre die vom Bundesgesetzgeber an-
gestrebte Aufkommensneutralität zwar rechnerisch erreich bar. Aber das Bundesmodell trägt 
den räumlich strukturellen Gegebenheiten in den Kommunen nicht hinreichend Rechnung. 
Deshalb ist eine Änderung der landeseinheitlich wirkenden Grundsteuermesszahl nicht ziel-
führend. Die Grundsteuerreform des Bundesmodells b edarf also einer Erweiterung, mit der 
den Kommunen – optional – ein gesondertes Hebesatzrecht für Wohn- und Nichtwohngrund-
stücke eingeräumt wird, mit der die regionalen Abweichungen erforderlichenfalls abgefedert 
werden können, ohne dass hierbei die Gleich mäßigkeit der Besteuerung aufgegeben wird. 
Vielmehr wird die Gleichmäßigkeit der Besteuerung durch das optionale Hebesatzrecht in der 
Region erst ermöglicht. Deshalb ist die mit diesem Gesetz vorgenommene Ergänzung der 
logische Abschluss der Grundsteuerreform des Bundesmodells.  
 
 
B Lösung 
 
Mit dem Gesetzentwurf zur Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebes-
ätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein -Westfalen wird den 
Kommunen die Möglichkeit eingeräumt, den räumlich strukturellen Besonderheiten zwischen 
den Kommunen Rechnung zu tragen. Damit wird der Gedanke des Bundesgesetzgebers zur 
Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform vollendet. Das derzeitige Bundesmodell er-
möglicht zwar, dass das Aufkommen einer Kommune im Allgemeinen aufkommensneutral ge-
staltet werden kann. Jedoch können mögliche Mehrbelastungen einer Grundstücksart in den 
einzelnen Regionen durch das Bundesmodell nicht ausgeglichen werden, weshalb einige Ei-
gentümerinnen und Eigentümer stärker belastet werden als andere. Indem von der im Grund-
gesetz vorgesehenen Länderöffnungsklausel in Artikel 72 Absatz 3 Satz 1 Nummer 7 GG Ge-
brauch gemacht wird, können diese Mehrbelastungen bei Bedarf abgemildert werden. Mehr-
belastungen in Einzelfällen sind dadurch selbstverständlich weiterhin nicht vollständig auszu-
schließen, sondern Folge der durch das Bundesverfassungsgericht geforderten Beseitigung 
der bisher verfassungswidrigen Einheitsbewertung.  
 
Künftig wird den Kommunen – optional – ein wesentlich stärker differenziertes Hebesatzrecht 
eingeräumt. Die Kommunen können unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke einer-
seits und Nichtwohngrundstücke andererseits festlegen. Zu den Wohngrundstücken gehören 
die Grundstücke, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind. Nichtwohngrundstücke um-
fassen in der für Nordrhein-Westfalen geltenden Regelung die unbebauten Grundstücke und 
die Grundstücke, die im Sachwertverfahren bewertet worden sind. Die Kommunen können 
diese Option nutzen, müssen es jedoch nicht. Sie können auch weiterhin einen einheitlichen 
Hebesatz für Grundstücke des Grundvermögens festlegen. Nach Bundesrecht darf der Hebe-
satz für die zum Grundvermögen gehörenden Grundstücke grundsätzlich nur einheitlich sein.

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3 
Damit wird die Ausgestaltung der Grundsteuerreform in ihrem dreistufigen System vervollstän-
digt. Denn dadurch werden nicht nur neue Bemessungsgrundlagen in Gestalt von Grundsteu-
erwerten (1. Stufe) und Grundsteuermesszahlen (2. Stufe), sondern auch flexible Hebesatz-
gestaltungen (3. Stufe) realisiert. Das ermöglicht den Kommunen, zusätzlich zur bisher zuläs-
sigen Unterscheidung zwischen Grundsteuer A (land - und fortwirtschaftliches Vermögen), 
Grundsteuer B (Grundvermögen) und Grundsteuer C (Hebesatz für unbebaute baureife 
Grundstücke zur Baulandmobilisierung), auch die Belastung zwischen Wohng rundstücken 
und Nichtwohngrundstücken regionalverantwortlich zu steuern. Dies eröffnet den Kommunen 
die Möglichkeit, im Rahmen der Grundsteuer eigene politische Lenkungsziele festzulegen, die 
auf der 1. Stufe (Bewertungsebene) rechtlich nicht zulässig wären, beispielsweise die Förde-
rung des Wohnens als hohes soziales Gut oder die Steigerung der Attraktivität der Kommune 
als Wirtschaftsstandort. 
 
Zur Vermeidung von unverhältnismäßigem Steuerwettbewerb enthält das Gesetz eine Grenze 
für die Festlegung des jeweiligen Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke. 
 
Diese zusätzliche Flexibilität wird den Kommunen in Nordrhein -Westfalen bereits zum 1.  Ja-
nuar 2025 eingeräumt.  
 
Die Kommunen können die neu zugestandene Flexibilität nutzen, um den vielfältigen und un-
terschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Regionen Rechnung zu tragen. Bei einer Nut-
zung der neuen Flexibilität obliegt es den Kommunen, bei einer Differenzierung der Hebesätze 
hinreichende verfassungsrechtliche Rechtfertigungsgründe darzulegen. Bei der Ausgestaltung 
des differenzierenden Hebesatzrechts müssen sich die Kommune innerhalb verfassungsrecht-
licher Grenzen bewegen und dürfen die Eigentümerinnen und Eigentümer einer Grundstücks-
art nicht unverhältnismäßig stark belasten (Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes).  
 
Nutzt eine Kommune die Option, muss sie die Gründe für die von ihr gewählte Differenzierung 
darlegen, um verfassungsrechtlich abzusichern, dass die Grenzen des Gleichbehandlungsge-
bots (Artikel 3 GG) trotz der differenziert getroffenen Be lastungsentscheidung oder der Len-
kungsmaßnahmen nicht überschritten werden. 
 
 
C Alternativen 
 
Keine. 
 
 
D 1.  Kosten: Haushaltsausgaben ohne Erfüllungsaufwand 
 
Die mit dem Bundesmodell angestrebte grundsätzliche Aufkommensneutralität auf gebietskör-
perschaftlicher Ebene (Kommune) sollte konzeptionell durch die Bestimmung von Steuer-
messzahlen erreicht werden, mit denen unter der Annahme von konstanten Hebesätzen ein 
annähernd gleiches Grundsteueraufkommen rechnerisch erreicht werden kann. Da mit war 
klar, dass das Aufkommen der Grundsteuer jedoch entsprechend den verfassungsrechtlichen 
Vorgaben des Artikels 28 GG letztlich auf kommunaler Ebene durch die Festsetzung der He-
besätze bestimmt wird. 
 
An diesem rechnerischen Zusammenhang hat sich nic hts geändert. Die grundsätzlich ange-
strebte Aufkommensneutralität auf kommunaler Ebene kann auch bei der Freigabe der He-
besätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unverändert erreicht werden.  Vielmehr bietet 
eine Öffnung der Hebesätze den Kommunen eine erw eiterte Möglichkeit, die

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Grundsteuerreform für alle Eigentümerinnen und Eigentümer gleichermaßen aufkommens-
neutral zu gestalten und mögliche Mehrbelastungen zu vermeiden. 
 
 
D 2.  Erfüllungsaufwand 
 
 
D 2.1.  Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft und die privaten Haushalte  
 
Kein Erfüllungsaufwand. 
 
 
D 2.2.  Erfüllungsaufwand der Verwaltung 
 
Die Kommunen können – optional – auf regionale Unterschiedlichkeiten reagieren. Die für die 
Entscheidung erforderlichen Daten sind den Kommunen in der Form der Grundsteuermess-
betragsveranlagungen durch die Finanzverwaltung zugeleitet worden.  
Soweit die Kommunen die Option ausüben wollen, werden sie ihre grundsätzlich vorhandene 
Automation anpassen müssen.  
 
E Zuständigkeit 
-  
 
 
F Auswirkungen auf die Selbstverwaltung und die Finanzlage der Gemeinden und 
Gemeindeverbände 
 
Die Grundsteuer führte 2022 in Nordrhein-Westfalen zu einem Aufkommen von mehr als 4 Mil-
liarden Euro und ist damit ein wichtiger Baustein der kommunalen Finanzausstattung. Die Re-
form war daher unverzichtbar, um die Finanzausstattung der Kommunen in Nordrhein -West-
falen auch weiterhin sicherzustellen. Durch die Öffnung der Hebesätze werden die Kommunen 
in ihrem Selbstverwaltungsrecht gestärkt. 
 
 
G Finanzielle Auswirkung für Unternehmen und private Haushalte 
 
Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral erfolgen (vgl. A.). Gleichzeitig muss eine ver-
fassungsfeste Erhebung der Grundsteuer sichergestellt werden. Daher sind Belastungsverän-
derungen im Einzelnen nicht ausgeschlossen, weil die vom Bundesverfassungsgericht bean-
standeten Wertverzerrungen zwischen den einzelnen Grundstücksarten weiterhin beseitigt 
werden müssen. 
 
Durch dieses Gesetz wird den Kommunen zukünftig die Möglichkeit eröffnet, den Grundbesitz 
privater Haushalte oder von Unternehmen im Rahmen der Festlegung differenzierender He-
besätze zu fördern.  
 
 
H Geschlechterdifferenzierte Betrachtung der Auswirkungen des Gesetzes 
 
Das Gesetz hat keine Auswirkungen bei einer geschlechterdifferenzierten Betrachtung.

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I Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung (im Sinne der Nachhaltigkeitsstra-
tegie NRW) 
 
Das Gesetz steht nicht im Widerspruch zu Nachhaltigkeitsstrategie des Landes Nordrhein -
Westfalen. 
 
 
J Befristung  
 
Das Gesetz gilt unbefristet ab dem 1. Januar 2025.

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Gesetz  
über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze  
im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen 
(Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz - NWGrStHsG) 
 
§ 1 
Festsetzung des Hebesatzes 
 
(1) Abweichend von § 25 Absatz 4 des Grundsteuergesetzes vom 7. August 1973 (BGBl. I  
S. 965), das zuletzt durch Artikel 21 des Jahressteuergesetzes 2022 vom 16. Dezember 2022 
(BGBl I S. 2294) geändert worden ist, muss der Hebesatz vorbehaltlich des § 25 Absatz 5 des 
Grundsteuergesetzes jeweils einheitlich sein 
 
1. für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,  
2. für die in einer Gemeinde liegenden unbebauten Grundstücke (§ 247 des Bewertungs-
gesetzes) und bebauten Grundstücke, die gemäß § 250 Absatz 3 des Bewertungsge-
setzes im Sachwertverfahren zu bewerten sind (Nichtwohngrundstücke) und 
3. für die in einer Gemeinde liegenden bebauten Grundstücke, die gemäß § 250 Absatz 2 
des Bewertungsgesetzes im Ertragswertverfahren zu bewerten sind (Wohngrundstü-
cke).  
 
Der einheitliche Hebesatz für die unter Satz 1 Nummer 2 fallenden Grundstücke darf nicht 
niedriger sein als der einheitliche Hebesatz für die unter Satz 1 Nummer  3 fallenden Grund-
stücke. 
  
Werden Gemeindegebiete geändert, so kann die Landesregierung oder die von ihr bestimmte 
Stelle für die von der Änderung betroffenen Gebietsteile für eine bestimmte Zeit verschiedene 
Hebesätze zulassen.  
 
(2) Abweichend vom Grundsteuergesetz vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965), das zuletzt 
durch Artikel 21 des Jahressteuergesetzes 2022 vom 16. Dezember 2022 (BGBl I S. 2294) 
geändert worden ist, wird der § 25 Absatz 5 Satz  9 des Grundsteuergesetzes für Nordr hein-
Westfalen wie folgt geändert:  
 
Hat eine Gemeinde die Grundstücksgruppe baureifer Grundstücke bestimmt und für die 
Grundstücksgruppe der baureifen Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festgesetzt, 
muss dieser Hebesatz für alle in der Gemeinde oder d em Gemeindeteil liegenden baureifen 
Grundstücke einheitlich und höher als die Hebesätze für die in einer Gemeinde liegenden 
Nichtwohn- und Wohngrundstücke sein. 
 
§ 2 
Erstmalige Anwendung  
 
Dieses Gesetz ist für die in Nordrhein-Westfalen belegenen wirtschaftlichen Einheiten erstmals 
auf den 1. Januar 2025 anzuwenden. 
 
§ 3 
Inkrafttreten 
 
Dieses Gesetz tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft.

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Begründung 
 
A  Allgemeiner Teil  
 
Mit dem Grundsteuerhebesatzgesetz Nordrhein-Westfalen wird von der den Ländern infolge 
der Änderung von Artikel 105 Absatz 2 des Grundgesetzes sowie Artikel 72 Absatz 3 Satz 1 
Nummer 7 und Artikel 125b des Grundgesetzes eingeräumten umfassenden Befugnis zur teil-
weisen Schaffung abweichender landesrechtlicher Regelungen für die Bewertung des Grund-
vermögens für Zwecke der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 Gebrauch gemacht. Die Be-
fugnis schließt auch die Ausgestaltung der Erhebungsmöglichkeiten mit ein. Die Mö glichkeit, 
landesrechtliche Regelungen für die Grundsteuer erlassen zu dürfen, wird punktuell durch die 
Schaffung einer Option zu differenzierenden Hebesätzen im Grundvermögen, abweichend von 
§ 25 Absatz 4 des Grundsteuergesetzes genutzt. Durch die vorgesehene Änderung bleibt das 
Bewertungs- und Grundsteuergesetz in seiner Grundstruktur erhalten. Beim Grundvermögen 
wird lediglich die Bildung verschiedener Hebesätze zugelassen. Die Kommunen erlangen die 
Möglichkeit der Differenzierung der Hebesätze zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken. 
Eine Verpflichtung der Kommunen, unterschiedliche Hebesätze festzulegen, besteht dabei 
nicht. Vielmehr können die Kommunen in Abhängigkeit von den räumlich-strukturellen Verhält-
nissen in ihrer Region auch einen einheitliche n Hebesatz festlegen und damit das bisherige 
Recht unverändert fortführen. Damit wird für die Kommunen eine Möglichkeit geschaffen, die 
Verteilung der Steuerlast in eigener Verantwortung und individuell zu steuern. Die Kommunen 
können zielgenau auf die individuellen Verhältnisse der Region reagieren.  
 
Durch die ergänzende Neuregelung wird das Selbstverwaltungsrecht der Kommunen, wozu 
gerade auch die Ausgestaltung der Steuerquellen gehört, gestärkt. Die Hebesätze für die 
Grundsteuer werden von den Kommunen selbst festgelegt. Das Land hat insoweit keine Ein-
wirkungsmöglichkeit auf einzelne Kommunen. Die Gründe, aus denen eine Hebesatzanpas-
sung erfolgt, können verschiedener Natur sein und müssen nicht zwingend nur eine Folge der 
Grundsteuerreform sein. Die Kommunen müssen bei abweichenden Hebesätzen jedoch künf-
tig darlegen, aus welchen Gründen sie für Wohngrundstücke andere Hebesätze festlegen als 
für Nichtwohngrundstücke, um die verfassungsrechtlichen Grenzen einer unterschiedlichen 
Behandlung nachvollziehbar zu begründen (Willkürverbot). 
 
Rechtfertigungsgrund für eine Differenzierung zugunsten von Wohngrundstücken kann bei-
spielsweise die Förderung des Wohnens, als ein hohes soziales Gut sein. Ebenso sind andere 
Lenkungsziele denkbar, wie etwa die Förderung von Nichtwohngrundstücken in entsprechend 
strukturschwachen Gebieten; die Förderung reicht nur soweit, wie kein unverhältnismäßiger 
Steuerwettbewerb stattfindet.  
 
Die Rechtfertigungsgründe müssen umso deutlicher dargelegt werden, je größer die Abwei-
chung der Hebesätze voneinander ist. Unabhängig vom Rechtfertigungsgrund darf die Abwei-
chung zwischen den Hebesätzen jedoch nicht unverhältnismäßig groß sein. Die Kommunen 
haben darauf zu achten, dass der Hebesatz für eine Gruppe von Grundstücksarten nicht zu 
Lasten einer anderen besonders unverhältnismäßig hoch festgelegt wird, damit die Eigentü-
merinnen und Eigentümer der anderen Grundstücksarten  nicht über Gebühr stark entlastet 
werden. Die Grundsteuerbelastung darf zudem für keine der Eigentümerinnen und Eigentümer 
einer Grundstücksart eine erdrosselnde Wirkung haben. Im Ergebnis steht den Kommunen 
künftig ein Lenkungsinstrument zur Verfügung, das in der Verantwortung der Kommunen unter 
Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Grenzen im Rahmen ihrer Beschlüsse über die 
Höhe der Hebesätze ausgeübt werden muss. 
 
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer. Sie wird durch die Kommune erhoben und ver-
bleibt in der Kommune. Sie ist damit ein zentraler Baustein der kommunalen Selbstverwaltung

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und eine Grundlage für die s ouveräne Gestaltungskraft der Städte und Gemeinden. Die mit 
dem Gesetz eingeführte Option differenzierender Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrund-
stücke bietet Kommunen neuen Freiraum bei der Ausschöpfung der ihr zur Verfügung stehen-
den Steuerquellen. 
 
Die Möglichkeit, optional differenzierende Hebesätze in der Kommune festlegen zu können, 
ist im Übrigen nicht neu. Das Bundesmodell sieht diese Möglichkeit seit dem 1. Januar 2025 
vor. Danach ermöglicht § 25 Absatz 5 GrStG optional innerhalb der Vermögensart des Grund-
vermögens einen gesonderten Hebesatz zur Baulandmobilisierung (Grundsteuer C) festzule-
gen. Auch hier hat der Bundesgesetzgeber die Regelung als Option und nicht als Verpflichtung 
ausgearbeitet. 
 
Mit der neu eingeführten Möglichkeit zur Differenzierung der Hebesätze erhalten die Kommu-
nen das Instrument, mit dem den räumlich-strukturell unterschiedlichen Verhältnissen der Re-
gion Rechnung getragen werden kann. Damit kommt die dreistufige Grundsteuerform zum 1. 
Januar 2025 erst vollständig zum Abschluss.  
 
1. Stufe 
Auf der ersten Stufe sind im in Nordrhein-Westfalen geltenden Bundesmodell wertabhängige 
Bemessungsgrundlagen festzustellen. Sie bilden die Relationen der Grundstücke zueinander 
zutreffend ab, wobei dem Gesetzgeber nach der verfassungsrechtlichen Vorgabe b ei der 
Grundsteuer eine umfangreiche Typisierungsbefugnis zugestanden wurde.  
 
2. Stufe 
Auf der zweiten Stufe erfolgt eine Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der jeweiligen 
Grundsteuermesszahl. Mit der Festlegung der Grundsteuermesszahlen kann eine un ter-
schiedliche Belastung der verschiedenen Grundstücksarten im Verhältnis zueinander herge-
stellt werden. Die Grundsteuermesszahlen wirken dabei nur landeseinheitlich. Eine Differen-
zierung, die den regional strukturellen Unterschieden Rechnung tragen kann, ist nicht möglich. 
 
3. Stufe 
Auf der dritten Stufe entscheidet die Kommune durch die Festlegung der Hebesätze über die 
endgültige Steuerbelastung in der Region.  
 
Diese Unterschiedlichkeiten können nicht durch die Grundsteuermesszahlen beseitigt werden, 
da sie landeseinheitlich wirken. Vielmehr kommt als Steuerungsinstrument nur eine regional 
flexible Hebesatzdifferenzierung in Betracht, die optional in der Verantwortung der Kommunen 
ausgeübt werden kann. 
 
Diese finale Belastungsentscheidung kann nur die Ko mmune treffen, wenn sie auch darüber 
entscheiden kann, in welchem Verhältnis die Grundstücksarten zueinander belastet werden 
sollen. Es ist nicht erforderlich, für jede einzelne Grundstücksart gesonderte Hebesätze vor-
zusehen. Vielmehr reicht es aus, die in  unterschiedlichen Bewertungsverfahren erfassten 
Grundstücke mit unterschiedlichen Hebesätzen zu belasten.  
 
Das bedeutet, dass die Kommune jeweils einheitliche, aber voneinander abweichende Hebes-
ätze einerseits für im Ertragswertverfahren bewertete Grundstücke („Wohngrundstücke“) und 
andererseits für im Sachwertverfahren bewertete Grundstücke und unbebaute Grundstücke 
festlegen kann. Eine weitere Differenzierung zwischen im Sachwertverfahren bewerteten 
Grundstücken und unbebauten Grundstücken wird nicht vo rgenommen. Damit folgt das 
Grundsteuerhebesatzgesetz Nordrhein-Westfalens den bisherigen Strukturen im Grundsteu-
ergesetz. Im Rahmen der Grundsteuermesszahl wurden die Grundstücke, die im Sachwert-
verfahren zu bewerten sind und die unbebauten Grundstücke ebe nfalls gleichbehandelt, in

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dem für diese eine einheitliche Messzahl festgelegt worden ist. Außerdem dient dieses Gesetz 
dazu, den Kommunen die Möglichkeit zu verschaffen, mögliche Mehrbelastungen für Wohn-
grundstücke abzumildern und das hohe soziale Gut des  Wohnens zu fördern. Die Grund-
stücksarten, bei denen das Wohnen nicht im Vordergrund steht bzw. die den Bereich des 
Wohnens nicht abdecken, werden daher unter dem Begriff „Nichtwohngrundstücke“ zusam-
mengefasst. Darüber hinaus besteht für unbebaute nicht ba ureife Grundstücke bereits eine 
besondere Regelung im § 25 Absatz 5 GrStG.  
 
 
B  Besonderer Teil  
 
Zu § 1 Absatz 1 Satz 1 (Festlegung des Hebesatzes): 
 
Die Vorschrift regelt, dass der Hebesatz für den in einer Gemeinde liegenden Grundbesitz 
jeweils einheitlich sein muss für  
• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,  
• Wohngrundstücke und  
• Nichtwohngrundstücke. 
Die insoweit vorgesehene Option zur Differenzierung der Hebesätze folgt der Unterscheidung 
der Grundsteuermesszahlen im Bundesmodell. 
 
Zu § 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1: 
 
Die Vorschrift regelt die Einheitlichkeit des Hebesatzes für die in einer Gemeinde liegenden 
Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.  
 
Zu § 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2: 
 
Die Vorschrift regelt die Einheitlichkeit des Hebesatzes für die in einer Gemeinde liegenden 
unbebauten Grundstücke (§ 247 des Bewertungsgesetzes) und bebauten Grundstücke, die 
gemäß § 250 Absa tz 3 des Bewertungsgesetzes im Sachwertverfahren zu bewerten sind 
(Nichtwohngrundstücke).  
 
Für die unbebauten Grundstücke gilt derselbe Hebesatz, der für die im Sachwertverfahren zu 
bewertenden Grundstücke festgelegt wird. Für die unbebauten Grundstücke wird keine Option 
für einen gesonderten Hebesatz eingeführt, weil im Bundesmodell bereits eine Option für bau-
reife Grundstücke ab dem Jahr 2025 vorgesehen ist. Nach Maßgabe des §  25 Absatz 5 des 
Grundsteuergesetzes kann die Kommune insoweit zur Baulandmobilisierung einen gesonder-
ten (höheren) Hebesatz festlegen (Grundsteuer C). Diese im Bundesmodell vorgesehene Op-
tion soll in Nordrhein -Westfalen nicht durch die Einführung einer weiteren Differenzierungs-
möglichkeit für den Hebesatz von unbebauten Grundstücken ausgehebelt werden.  
 
Zu § 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3: 
 
Die Vorschrift regelt die Einheitlichkeit des Hebesatzes für die in einer Gemeinde liegenden 
bebauten Grundstücke, die gemäß § 250 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes im Ertragswert-
verfahren zu bewerten sind (Wohngrundstücke).  
 
Zu § 1 Absatz 1 Satz 2: 
 
Mit dieser Regelung wird sichergestellt, dass der Hebesatz für Nichtwohngrundstücke nicht 
geringer sein darf als der Hebesatz für die Wohngrundstücke.

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12 
Zu § 1 Absatz 1 Satz 3: 
 
Dieser Satz entspricht der Regelung im § 25 Absatz 4 Satz 2 des GrStG des Bundes.  
 
Zu § 1 Absatz 2: 
 
Die Formulierung des § 25 Absatz 5 Satz 9 Grundsteuergesetz passt nicht zur Regelung des 
§ 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 und 3 im NWGrStHsG . Damit der Regelungsinhalt des § 25 
Absatz 5 Satz 9 auch weiterhin anwendbar ist, wenn die Kommune sich für eine Differenzie-
rung der Hebesätze entscheidet, ist diese Regelung für Nordrhein -Westfalen entsprechend 
anzupassen.  
 
Zu § 2 (Erstmalige Anwendung): 
 
Diese Vorschrift regelt den Anwendungszeitpunkt des Gesetzes für die in Nordrhein-Westfalen 
belegenen wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens. Die Anwendung erfolgt zum 1. 
Januar 2025, also zeitgleich mit dem ersten Wirksamwerden des Grundsteuerge setzes des 
Bundesgesetzgebers.  
 
Zu § 3 (Inkrafttreten): 
 
§ 3 regelt das Inkrafttreten der Vorschrift. 
 
 
 
Thorsten Schick 
Matthias Kerkhoff 
Klaus Voussem 
Fabian Schrumpf 
Olaf Lehne 
Heinrich Frieling 
Guido Déus 
 
Wibke Brems 
Verena Schäffer 
Mehrdad Mostofizadeh 
Dr. Julia Höller 
Simon Rock 
 
und Fraktion 
 
und Fraktion

Dezernat, Dienststelle  
II/21 
 
Vorlagen-Nummer          03.06.2024 
 1739/2024 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Hauptausschuss 03.06.2024 
 
Beantwortung einer schriftlichen Anfrage der AFD-Fraktion vom 03.06.2024  
(AN/0803/2024) betreffend „Unterschiedliche Hebesätze bei der Grundsteuer – 
Vorbereitungsstand der Verwaltung?" 
Die Landesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes über die Einführung einer optionalen 
Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grund-
steuer Nordrhein-Westfalen im Mai in den Landtag Nordrhein-Westfalen eingebracht.  
 
Hierzu stellt die AFD-Fraktion an die Stadt folgende Fragen, zu denen die Verwaltung wie folgt 
Stellung nimmt: 
 
Frage 1. 
Plant die Verwaltung die Einführung differenzierter Hebesätze bei der Grundsteuer? 
Antwort der Verwaltung 
Die Verwaltung hat den Gesetzentwurf zur Kenntnis genommen und nimmt eine fortlaufende 
Analyse der von der Finanzverwaltung gelieferten Daten vor und führt kontinuierlich aktuelle 
Hochrechnungen durch.  
Der Stadt Köln liegen jedoch noch nicht alle Bewertungen durch die Finanzämter vor. Das gilt 
insbesondere für die unbebauten Grundstücke aber auch für die Bewertungen sehr großer 
Grundstücke mit komplexen Bebauungen. Jede hierzu noch eingehende Bewertung hat Ein-
fluss auf etwaige Hebesätze. 
Darüber hinaus führt die sehr hohe Anzahl der bei den Finanzämtern eingelegten Einsprüche 
zu einer großen Anzahl von Korrekturbescheiden. Das Steueramt hat allein im 1. Quartal rund 
25.000 Korrekturbescheide erhalten, deren Ergebnisse sich auf den bzw. die Hebesätze er-
heblich auswirken. 
Die fachlichen Bedenken und Probleme bei der Einführung differenzierter Hebesätze in NRW 
sind in der Mitteilung 1425/2024 ausführlich beschrieben.  
Frage 2 
Wie würde sich die Belastung durch die Grundsteuer für Wohn- und Nichtwohngrundstücke 
ohne den vorliegenden Gesetzentwurf in Köln entwickeln?

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Antwort der Verwaltung 
Ziel der Grundsteuerreform war es, der bis dato bestehenden und vom Bundesverfassungsge-
richt kritisierten Ungleichbehandlung der Immobilienbesitzer*innen zu begegnen. Dies hat, wie 
in der Mitteilung der Verwaltung für den Finanzausschuss beschrieben, teils sehr unterschied-
liche Auswirkungen: Für Wohngrundstücke zeichnet sich ab, dass Ein- und Zweifamilienhäu-
ser im Durschnitt rund doppelt so hoch bewertet worden sind wie zuvor und die Bewertung 
des Wohneigentums um rund 30 % höher ist. Mietwohngrundstücke liegen gut 11 % höher als 
bisher. 
Bei den Nichtwohngrundstücken sind die unbebauten Grundstücke von erheblichen Mehrbe-
lastung betroffen, während gewerblich genutzte Grundstücke deutlich niedriger bewertet wur-
den.  
Welche Steuerbelastung daraus konkret resultiert, lässt sich erst ermitteln, wenn der Hebe-
satz feststeht. Seitens des Landes wurden Informationen zur aufkommensneutralen Differen-
zierung angekündigt. 
Frage 3. 
Welche Vorbereitungen hat die Verwaltung bereits getroffen, auch wenn es sich um ein lau-
fendes Gesetzgebungsverfahren handelt, um differenzierte Hebesätze einzuführen? 
Antwort der Verwaltung 
 Die Verwaltung nimmt auf Grundlage der bisher von der Finanzverwaltung vorliegen-
den Daten eine permanente Datenanalyse vor und bereitet die Daten auf. 
 Der IT-Dienstleister ist bereits informiert und mit einer rechtzeitigen Programmierung 
der dann geltenden Regularien beauftragt. 
 Es ist vorgesehen, im Vorfeld der erstmaligen Erhebung der Grundsteuer nach neuem 
Recht im Jahr 2025 die Steuerpflichtigen über entsprechende Veröffentlichungen in-
tensiv über die Hintergründe der Grundsteuerreform und die Berechnung der individu-
ellen Steuerpflicht zu informieren (u.a. Einbindung Bürgertelefon, Erstellung von 
FAQ´s, Informationsblatt zum Steuerbescheid) 
Frage 4 
Ist die Einführung von differenzierten Hebesätzen technisch bis zum 01.01.2025 in Köln über-
haupt möglich? 
Antwort der Verwaltung 
Der IT-Dienstleister wurde über eine programmtechnische Realisierung differenzierter Hebes-
ätze informiert. Derzeit geht die Verwaltung davon aus, dass eine rechtzeitige technische Um-
setzung sichergestellt werden kann, wobei die konkrete Umsetzung durch das Gesetz abzu-
warten bleibt. 
Frage 5 
Wie beurteilt die Verwaltung die Verfassungsmäßigkeit des vorliegenden Gesetzesentwurfs? 
Antwort der Verwaltung 
Die Anwendung des geplanten „Gesetzes über die Einführung einer optionalen Festlegung dif-
ferenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-
Westfalen“ ist mit erheblichen verfassungsrechtlichen Risiken verbunden. So kommentieren 
beispielsweise der Städtetag NRW und der Städte und Gemeindebund, dass mit einem diffe-
renzierten Hebesatzrecht, sich „eine weitere Flanke für Widerspruchs- und Gerichtsverfahren“ 
auftue.

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Mit differenzierten Hebesätzen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke greifen die Kommunen 
in die Besteuerung nach dem Bundesmodell ein. Letzteres hat aber das Ziel verfolgt, die vom 
Bundesverfassungsgericht festgestellte Verfassungswidrigkeit zu beseitigen. Der Städtetag 
NRW warnt insofern, dass differenzierte Hebesätze für Geschäfts- und Wohngrundstücke kein 
rechtssicheres Instrument seien, um die Lastenverschiebung hin zu Wohngrundstücken zu 
verhindern. Grundsätzlich muss der differenzierte Hebesatz dann verfassungsrechtlich korrekt 
begründet werden. Dazu wurden weitergehende Informationen des Landes angekündigt, die 
bisher aber nicht vorliegen.  
Ob die feststellbaren Belastungsverschiebungen als Folge einer realitätsnahen Bewertung zu 
betrachten sind oder aus übergeordneten Gesichtspunkten abgemildert werden sollen, be-
dürfte in jedem Fall einer sorgfältigen Abwägung. Dies gilt umso mehr, als jeder entlastende 
Eingriff bei einer Gruppe von Grundstücken an anderer Stelle Belastungen auslösen würde. 
Beispielsweise würde ein höherer Hebesatz für die Nichtwohngrundstücke auch die unbebau-
ten Grundstücke und die sonstige Bebauung treffen, obwohl auch diese im neuen Recht 
schon eine deutliche Höherbewertung erfahren haben.  
Das Bundesfinanzministerium hat eine entsprechende bundesgesetzliche Regelung differen-
zierter Hebesätze zur Begegnung von Belastungsverschiebungen zulasten der Wohngrund-
stücke infolge der Grundsteuerreform im April 2024 abgelehnt und hierzu ausgeführt: 
„Hierbei ist jedoch zu beachten, dass es eine unvermeidliche Folge des Urteils des Bundes-
verfassungsgerichts ist, dass es für die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer zu einer 
Mehr- oder Minderbelastung kommen kann. Dies gilt unabhängig vom gewählten Grundsteu-
ermodell für alle Länder und ist schon deshalb zwingend, weil die bisherige Grundlage für die 
Steuererhebung nicht verfassungskonform ist und eine Neubewertung des Grundbesitzes er-
fordert. 
Das neue Bewertungsrecht gewährleistet eine gleichmäßige Neubewertung der Grundstücke 
nach objektiven Kriterien und beseitigt damit den bisherigen verfassungswidrigen Zustand. 
Belastungsverschiebungen im Einzelfall sind folglich unvermeidbar und folgerichtig.“ 
 
 
gez. Reker

Dezernat, Dienststelle  
II/II 
 
Vorlagen-Nummer 04.06.2024 
 1801/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 24.06.2024 
 
Grundsteuer - aktueller Gesetzentwurf zur Umsetzung einer Hebesatzdifferenzierung 
bei der reformierten Grundsteuer 
Im Rahmen der Mitteilungsvorlage 1425/2024 wurde im Finanzausschuss am 
06.05.2024 umfänglich zu verschiedenen Fragen aus dem aktuellen Prozess der Um-
setzung der Grundsteuerreform zum 01.01.2025 berichtet.  
 
Ergänzend wird mitgeteilt, dass am 16.05.2024 ein Gesetzentwurf für ein „Gesetz 
über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierter Hebesätze im Rahmen 
des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen“ in den Landtag ein-
gebracht wurde (1. Lesung).  
Der Gesetzentwurf ist zu Ihrer Kenntnis als Anlage 1 beigefügt.  
 
Auf Wunsch des Hauptausschusses soll zudem die Beantwortung einer Anfrage der 
AFD-Fraktion zur Grundsteuer aus der Sitzung am 03.06.2024 auch dem Finanzaus-
schuss zur Kenntnis gebracht werden. Die Beantwortung 1739/2024 ist als Anlage 2 
beigefügt.  
 
 
Gez. Prof. Dr. Diemert