Geschäftsbericht des Amtes für Wohnungswesen

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Geschäftsbericht 2010

Impressum 
Herausgeberin: Stadt Münster 
Amt für Wohnungswesen 
Albersloher Weg 33, Stadthaus 3, 48155 Münster 
Internet: www.muenster.de/stadt/wohnungsamt 
Redaktion: Gabriele Regenitter 
Gestaltung: Johannes Niemann 
Druck:  Stadt Münster 
 Personal- und Organisationsamt 
- Expedition und Druck - 
Münster, August 2011 
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Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
 
Vorwort 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
mit diesem Geschäftsbericht möchte ich Sie über das im 
vergangenen Jahr Erreichte informieren. 
Wie seine Vorgänger auch, vermittelt er Ihnen einen Überblick über die 
Leistungen und Projekte des Amtes für Wohnungswesen und enthält hierzu die 
für das Jahr 2010 relevanten Daten und Fakten. 
Auch im zweiten Jahr nach der Wohn geldreform konnten die Bürger und 
Bürgerinnen von den Leistungsverbesse rungen profitieren. Die wohngeld-
berechtigten Haushalte erhielten 2010 im Durchsch nitt 2.060 € Wohngeld als 
Zuschuss zu den Wohnkostenbelastung en und damit 165 € mehr als im 
Vorjahr. 
Ganz besondere Herausforderungen hatten die Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen 
im vergangenen Jahr im Aufgabenbere ich Wohnraumförderung zu bewältigen. 
Erstmals wich das Land NRW von sein er jahrelangen Praxis ab, der Stadt 
Münster über das zugewiesene Mi ttelkontingent zur Förderung von 
Mietwohnungen hinaus zusätzliche Mittel für alle projektierten Neubauvorhaben 
zur Verfügung zu stellen. Die Nachfrage der Städte nach Fördermitteln für 
Projekte im öffentlich geförderte n Mietwohnungsbau überstieg das 
Finanzvolumen des Landeswohnungsbauprogrammes, so dass es keine 
Spielräume für die sonst übliche Umverteilung der Mittel gab. Das Amt für 
Wohnungswesen erteilte Förderzu sagen für 123 Mietwohnungen. 23 
Wohnungen, davon 12 Mietreihenhäuser , konnten aufgrund der fehlenden 
Mittel nicht gefördert werden. In der Konsequenz haben die Investoren nun 
keine Planungssicherheit mehr.  
Gleiches gilt für Haushalte, die auf öffentliche Mittel für den Bau ihres 
Eigenheims angewiesen sind. Sc hon im August 2010 war das 
Programmvolumen überzeichnet, so da ss das Land NRW einen Förderstopp 
verfügte und die Frist für das Einreichen  neuer Anträge begrenzte. Dies führte 
zu deutlichem Unmut und Unsicherheit  bei den betroffenen Bürgern und 
Bürgerinnen. 
Das Amt für Wohnungswesen reagierte auf die veränderten Rahmen-
bedingungen der landesweiten Förder ung von Eigentumsmaßnahmen mit der 
Erarbeitung von transparenten Bewertung skriterien, nach denen die knappen 
Fördermittel verteilt werden. Die entsprechenden Richtlinien beschloss der Rat 
im Frühjahr 2011. 
Auch über die gezielte und verbin dliche Auswahl der im Jahr 2011 zu 
fördernden Mietwohnungsobjekte anhand von u. a. wohnungs-/stadt-
entwicklungspolitischen Beschlüssen, Anliegen und Zielen entschied der Rat der 
Stadt Münster auf Vorschlag der Verwal tung. Beide Ratsbeschlüsse bewirkten 
die erforderliche Sicherheit für die Beratung der Investoren und Bauherren. 
Im letzten Jahr gelang der entscheidende Durchbruch im Rahmen des 
Sanierungsverfahrens im Wohnquartier  „Osthuesheide“ auch in der 3. 
Wohnungseigentümergemeinschaft. Hatten die beiden kleineren 
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Eigentümergemeinschaften bereits in den Vorjahren Instandsetzungs- und 
Modernisierungsmaßnahmen beschlossen und schon umgesetzt, beschloss die 
mit 128 Wohnungen größte Eigentümergemeinschaft III ein Maßnahmenpaket 
mit einem Investitionsvolumen von r und 5,8 Mio €. Nach Abschluss aller 
Maßnahmen, voraussichtlich im Jahr 2013, werden die seit Jahrzehnten 
vernachlässigten Gebäude attraktive Wo hnmöglichkeiten in der Waldsiedlung 
Angelmodde bieten. 
Ich hoffe, dass Sie nun mehr über die Aufgaben und Arbeitsergebnisse des 
Amtes für Wohnungswesen erfahren möchten.  
Für Anregungen und Hinweise zur Weiterentwicklung des Geschäftsberichtes 
bin ich Ihnen dankbar. 
Abschließend gilt mein besonderer Dank  den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern 
des Amtes für Wohnungswesen, ohne de ren engagierte und verantwortungs-
bewusste Arbeit das hier Vorgestellte nicht erreicht worden wäre. 
Im August 2011 
 
Gabriele Regenitter 
Leiterin des Amtes für Wohnungswesen 
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Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
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Inhaltsverzeichnis 
Vorwort .......................................................................................................... 1 
Für die eilige Leserin, den eiligen Leser ... ........................................................ 4 
1. Aufgaben und Ziele des Amtes für Wohnungswesen .................................... 5 
2. Produkt 05 04 01: Wohngeld.................................................................... 7 
2.1 Aufgaben des Wohngeldes...................................................................... 7 
2.2  Bewilligungen ...................................................................................... 7 
2.3 Haushaltsstruktur der Wohngeldempfänger............................................... 7 
2.4 Sozialstruktur der Wohngeldempfänger .................................................... 8 
2.5 Wohnsituation der Wohngeldempfänger.................................................... 9 
2.6 Klagen gegen Wohngeldbescheide ........................................................... 9 
2.7 Datenabgleich....................................................................................... 9 
2.8 Mitwirkung in Arbeitsgruppen.................................................................. 9 
2.9 Ausblick............................................................................................. 10 
3. Produkt 10 03 01: Wohnraumförderung................................................... 11 
3.1 Teilprodukt 1: Wohnungsmarktbeobachtung............................................ 12 
3.2 Teilprodukt 2: Wohnungswirtschaftliche Planung...................................... 12 
3.3 Teilprodukt 3: Neuschaffung von Mietwohnungen..................................... 13 
3.4 Teilprodukt 4: Wohnheime für Menschen mit Behinderungen..................... 18 
3.5 Teilprodukt 5: Selbstgenutztes Wohneigentum ........................................ 18 
3.6 Teilprodukt 6: Förderung von Bestandsmaßnahmen ................................. 20 
3.7 Teilprodukt 7: Einkommensprüfung für die Grundstücksvergabe................. 23 
4. Produkt 10 03 02 : Hilfen zur Wohnraumversorgung.................................. 25 
4.1 Teilprodukt 1: Wohnberechtigungsscheine .............................................. 25 
4.2 Teilprodukt 2: Wohnungsvermittlung...................................................... 30 
4.3 Teilprodukt 3: Umzugshilfen ................................................................. 35 
4.4 Wohnungsversorgung: Perspektiven und Bedarfe..................................... 39 
5. Produkt 10 03 03 : Wohnungsaufsicht und –sicherung, Mietspiegel.............. 40 
5.1 Teilprodukt 1: Kontrolle preisgebundener Wohnungen .............................. 40 
5.2 Teilprodukt 2: Bauliche Erhaltung von Wohnraum .................................... 41 
5.3 Teilprodukt 3: Mietpreiskontrolle frei finanzierter Wohnungen.................... 43 
 5.4 Teilprodukt 4: Mietspiegel .................................................................... 44 
6. Projekt: „Soziale Stadt“......................................................................... 46 
6.1 Handlungsfeld Wohnen......................................................................... 46 
6.2 Projektarbeit ...................................................................................... 46 
7. Projekt: Städtebauliches Sanierungsgebiet „Wohnquartier Osthuesheide“..... 51 
8. Haushalt ............................................................................................. 53 
9. Personalentwicklung ............................................................................. 56 
10. Organisation des Amtes für Wohnungswesen............................................ 57

Für die eilige Leserin, den eiligen Leser ... 
... sind nachfolgend wesentliche  Ergebnisse aus dem Jahr 2010 
zusammengefasst. 
Wohngeld 
Im Jahr 2010 wurden 9.102 Wohngeldbewilligungen ausg esprochen. Die 
Wohngeldzahlungen beliefen sich insgesamt auf 9.127.348 €. 
Wohnraumförderung 
Insgesamt wurden Landesmittel zur Förderung des Wohnungsbaus in Höhe von 
32,6 Mio. € für Wohnbauprojekte bewilligt.  
Davon entfielen  
• rd. 19,1 Mio. € auf die Förderung von 186 Eigentumsmaßnahmen  
• rd. 13,5 Mio. € auf den Neubau von 123 Mietwohnungen. 
Förderung des Wohnungsbaus für besondere Personenkreise 
Gefördert wurde der Bau von insgesamt 123 Mietwohnungen. Darunter sind  
• 65 Wohnungen für 1- und 2-Personen vorgesehen 
• 25 Mieteinfamilienhäuser mit 2 und mehr Kindern 
• 8 Geschosswohnungen für Familien mit 2 Kindern 
• 14 Wohnungen für Menschen mit Behinderungen 
• 11 für verschiedene Haushaltstypen/-größen 
Altbausanierung 
2010 wurden 150 Förderzusagen über insgesamt 534.285 € ausgesprochen. 
Entwicklungen im geförderten Wohnungsbestand 
Mit Ablauf des 31.12.2010 umfasste der Gesamtbestand noch 7.586 geförderte 
Mietwohnungen. Das waren 204 Wohnungen weniger als am 31.12.2009. Mit 
der Fertigstellung von 214 Neubauwohnungen wurde der Bestand qualitativ 
aufgewertet. 
Wohnberechtigungsscheine (WBS)/Wohnraumversorgung 
Im Berichtsjahr wurden insgesamt 2.633 WBS ausgestellt. 1.028 
wohnberechtigte Haushalte konnten durch eigene Bemühungen oder durch 
gezielte Vermittlung des Amtes für Wo hnungswesen eine geförderte Wohnung 
beziehen. 
Städtische Besetzungsrechte 
Zum 31.12.2010 verfügte das Amt für Wohnungswesen über 2.892 
Besetzungsrechte im geförderten Mietwohnungsbestand. 
Wohnberatung - Hilfen beim Umzug  
Im Laufe des Jahres wurden 3.649 pers önliche und telefonische Kontakte zu 
Fragen eines Wohnungswechsels oder zum Umzug verzeichnet. 36 Umzüge 
konnten mit Mitteln der Stiftung Ma gdalenenhospital in Höhe von rund 
35.000 € mit finanziert werden. 
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Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
1. Aufgaben und Ziele des Amtes für Wohnungswesen 
Der Geschäftsbericht ist entsprechend den Vorgaben des Produktplans nach 
dem Neuen Kommunalen Finanzmanageme nt (NKF) des Landes Nordrhein 
Westfalen gegliedert. Das Amt für Wohnungswesen ist hier mit seinen 
Produkten den Produktbereichen 05 „Soz iale Leistungen“ und 10 „Bauen und 
Wohnen“ zugeordnet. 
Die sozialen Leistungen im Produktb ereich 05 beschränken sich auf die 
Produktgruppe 05 04 „Wohngeld“ mit gleichlautendem Produkt: 
● 05 04 01 „Wohngeld“. 
Zum Bauen und Wohnen bildet der Produktbereich 10 mit der Produktgruppe 
10 03 „Wohnen“ folgende Produkte ab: 
● 10 03 01 „Wohnraumförderung“ 
● 10 03 02 „Hilfen zur Wohnraumversorgung“ 
● 10 03 03 „ Wohnungsaufsicht, –sicherung und Mietspiegel“ 
Abb. 1: Auszug aus dem Produktplan der Stadt Münster 
 
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Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Grundsätzliche Zielrichtung bei der Er füllung aller Aufgaben des Amtes für 
Wohnungswesen ist, für die Bürgerinnen und Bürger bezahlbaren Wohnraum 
ausgestattet nach ihren individuellen Bedürfnissen zu guten Qualitäten zu 
schaffen und zu sichern. 
In diesem Kontext leisten Wohngeldzahlungen einen wichtigen Beitrag, um die 
nach wie vor hohen Wohnkosten in Münster für einkommensschwächere 
Haushalte bezahlbar zu machen. 
Wohnungsmarktbeobachtung und wohnungswirtschaftliche Planung bilden eine 
wesentliche Grundlage für Entscheidungen und Weichenstellungen zur 
Absicherung der sozialen Wohnungsversorgung, die zunehmend vom 
demografischen und gese llschaftlichen Wandel und von sozioökonomischen 
Entwicklungen geprägt sind. 
Mit den Instrumenten der Wohnraumförde rung wird nicht nur der Neubau von 
Sozialwohnungen, Wohnheimen und selbstgenutztem Wohneigentum 
unterstützt, sondern auch die qualitative und energetische Aufwertung des 
Bestands gefördert. 
Wohnungssuchende werden durch gezielte  Vermittlung öffe ntlich geförderter 
Wohnungen in ihrem Anliegen unterstützt. 
Das Angebot „Hilfen beim Umzug“ unterstützt auf vielfältige Weise Ältere und 
Menschen mit Behinderungen, damit sie möglichst lange und selbstbestimmt in 
der eigenen Wohnung leben können. 
Die zweckgerechte Nutzung von Sozialwohnungen wird regelmäßig überprüft,  
Verstöße gegen Mietpreis- und Belegungsbindungen unterliegen der Ahndung. 
Beanstandete, erhebliche bauliche Mängel in angemieteten Wohnungen werden 
begutachtet. Über Möglichkeiten zur Mängelbeseitigung berät das Amt für 
Wohnungswesen sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und 
Vermieter. 
In der Funktion der Geschäftsführung im Arbeitskreis Mietspiegel trägt das Amt 
für Wohnungswesen u. a. Verantwortung dafür, dass der Mietspiegel nach den 
Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches rechtzeitig im zweijährigen Wechsel 
erstellt bzw. fortgeschrieben wird. 
Weitere Aufgabeninhalte definieren sich darüber hinaus über gesellschaftliche 
und demografische Prozesse sowie vielschichtige soziale Herausforderungen im 
Bereich Wohnen und werden regelmäßig durch gezielte Projekte aufgegriffen. 
Die komplexe Interessenlage der mi t der Wohnungsversorgung besonders 
benachteiligter Haushalte befassten Akteure erfordert eine enge 
Zusammenarbeit, die regelmäßig in unterschiedlichen Gremien wahrgenommen 
wird. An dieser Stelle zu erwähnen sind beispielsweise die Arbeitskreise 
„Wohnen in Münster“ und „Studentische Wohnraumversorgung“. 
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2. Produkt 05 04 01: Wohngeld 
2.1 Aufgaben des Wohngeldes  
Wohngeld wird auf Antrag als Zuschuss zur Miete oder zur Belastung des selbst 
genutzten Wohneigentums gezahlt. Es wi rd jeweils zur Hälfte vom Bund und 
den Ländern finanziert. Um Wohnraum auch für Haushalte mit geringerem 
Einkommen dauerhaft zu sichern, ist die Gewährung von Wohngeld ein 
wichtiges Instrument.  
Der Wohngeldanspruch wird entspreche nd den rechtlichen Bestimmungen im 
Wohngeldgesetz nach den jeweiligen Miet- und Einkommensverhältnissen sowie 
der Größe des Haushaltes berechnet und in der Regel für zwölf Monate 
festgesetzt.  
Vom Wohngeldbezug ausgeschlossen sind Empfängerinnen und Empfänger von 
Transferleistungen (z.B. Arbeitslosengeld II /Sozialgeld, Grundsicherung im 
Alter und bei Erwerbsminderung) sowie die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft. 
Die angemessenen Unterkunftskosten we rden im Rahmen dieser gewährten 
Transferleistung berücksichtigt.  
2.2  Bewilligungen 
Insgesamt 9.127.348 € Wohngeld bewillig te das Amt für Wohnungswesen im 
Jahr 2010. Damit übersteigt das im Jahr 2010 ausgezahlte Wohngeld den im 
Jahr 2009 ausgezahlten Betrag um rd. 1,1 Mio. €. Dies zeigt, dass die 
Wohngeldnovelle 2009 im Jahr 2010 noch nachgewirkt hat. 
Es wurden insgesamt 45.903 Wohngeldzah lungen über die Landeskasse NRW 
veranlasst. Im Durchschnitt erhielten di e Haushalte ein monatliches Wohngeld 
von 171,84 Euro, das sind 13,76 € mehr als im Jahr 2009 und 55,76 € mehr als 
vor der Wohngeldnovelle. 
Die Zahl der ausgesprochenen Wohngeldbewilligungen beläuft sich auf 9.102, 
die damit um 14,3 % im Vergleich zum Jahr 2009 gesunken ist. 
Tab. 1: Wohngeldgewährung in Münster 2005 - 2010 
Jahr 2005 2006 2007 2008 2009 2010 
Anzahl der 
Wohngeldbe-
willigungen 
 
8.080 
 
6.925 
 
4.992 
 
4.668 
 
10.028 
 
9.102 
Wohngeld in 
Mio. € 
5,89 5,55 4,03 3,75 7,99 9,13 
Haushalte 6.590 5.180 3.316 3.811 5.088 5.184 
2.3 Haushaltsstruktur 
Wohngeld soll der wirtschaftlic hen Sicherung angemessenen und 
familiengerechten Wohnens dienen. Die na chstehende Grafik zeigt allerdings, 
dass in Münster hauptsächlich Alleinstehende auf die Zahlung von Wohngeld 
angewiesen sind. Jedoch ist hier im  Vergleich zum Jahr 2009 ein leichter 
Rückgang um 3 % zu Gunsten der 2-Personen Haushalte (+ 2 %) und 5-
Personen Haushalte (+ 1 %) zu verzeichnen. 
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Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Abb. 2: Haushaltsstruktur 2010 
2-Personen  
Haushalte
20%
1-Personen  
Haushalte
42%
3-Personen  
Haushalte
16%
4-Personen  
Haushalte
12%
5- und mehr 
Personen 
Haushalte
10%
! 
2.4 Sozialstruktur 
Wohngeld wird von Haushalten mit geringem Einkommen aus unterschiedlichen 
Berufsgruppen und Bevölkerungsschichten bezogen. In Münster sind vor allem 
diejenigen Haushalte auf eine Entlastu ng bei den Wohnkosten angewiesen, die 
noch nicht bzw. nicht mehr über Erwerbseinkommen verfügen. 
Abb. 3: Sozialstruktur 2010 
Pensionäre
0,1%
Studenten
15,6%
Arbeitslose
14,5%
Nichterwerbs-
personen
16,9%
Rentner
20,5%
Arbeiter
15,5%
Angestellte
13,7%
Selbständige
3,0%
Beamte
0,3%
 
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2.5 Wohnsituation 
Von den Haushalten, die im Jahr 2010 Wohngeld bezogen, lebten 1803 
Haushalte in mit öffentlich geförderten Mitteln finanziertem Wohnraum. Dies 
entspricht einer Quote von 34,78 % ( 2009: 37,11 %). Mit Unterstützung des 
Wohngeldes konnten nahezu zwei Drittel der Haushalte die Mieten oder 
Belastungen für frei finanzierten Wohnraum in Münster tragen. Im Vergleich 
zum Vorjahr hat sich die Quote mit 65,22 % leicht erhöht (2009: 62,89 %). 
2.6 Klagen gegen Wohngeldbescheide 
Die Zahl der beim Verwaltungsgericht erhobenen Klagen gegen 
Wohngeldbescheide war im Jahr 2010 im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. 
Beim Verwaltungsgericht Münster sind  im Jahr 2010 insgesamt 19 Klagen 
(2009: 29 Klagen) gegen die Stadt Münster (Wohngeldstelle) eingegangen. Im 
Laufe des Jahres konnten 17 Klageverfahren abgeschlossen werden: In 9 Fällen 
nahmen die Bürgerinnen und Bürger di e Klage zurück, in 7 Fällen wurde das 
Verfahren durch Aufhebung des Wohngeldbescheides erledigt und in einem Fall 
wies das Gericht die Klage zurück. Ledi glich in 2 Klageverfahren steht eine 
Entscheidung des Gerichts noch aus. 
Dass die Zahl der Klagen ge gen Wohngeldbescheide rück läufig ist, lässt sich 
auch mit dem Service der Wohng eldstelle erklären. Auf allen 
Wohngeldbescheiden wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die 
Wohngeldstelle die sachlichen und rechtlichen Grundlagen für ihre 
Entscheidung erläutert, bevor eine ko stenpflichtige Klage erhoben wird. Die 
Bürgerinnen und Bürger machen von diesem Angebot rege Gebrauch. 
2.7 Datenabgleich 
Die gesetzlich vorgegebenen Datenabgl eiche mit anderen Sozialleistungs-
trägern (z.B. Agentur für Arbeit, Arbeitsgemeinschaft Münster - seit 01.01.2011 
Jobcenter Münster) und dem Bundeszent ralamt für Steuern wurden weiter 
durchgeführt. Dadurch deckte das Amt für Wohnungswesen 24 Fälle auf, in 
denen Wohngeld zu Unrecht geleis tet wurde, weil Einnahmen (z.B. 
Arbeitslosengeld II / Sozialgeld, Zinsen aus Kapitalvermöge n) nicht angegeben 
wurden. Das zu Unrecht gewährte Wohng eld wird zurückgefordert. Die Summe 
der Rückforderungen betrug insgesamt rd. 4.000 Euro. 
2.8 Mitwirkung in Arbeitsgruppen 
In der Arbeitsgruppe Wohngeld vom Mi nisterium für Wirt schaft, Energie, 
Bauen, Wohnen und Verkehr NRW erör tern Vertreterinnen und Vertreter 
verschiedener Wohngeldstellen aus No rdrhein-Westfalen und Vertreter des 
Landesbetriebs Information und Technik NRW (IT. NRW) besondere 
Rechtsfragen und Fragen zur Verarbeitung der Wohngelddaten.  
Im Arbeitskreis Wohngeld des Deutschen Städtetages NRW wurden 
insbesondere der Wegfall der Heizkost enkomponente im Wohngeldrecht, die 
Einführung des ELENA-Verfahrens, di e Zusammenarbeit mit der Agentur für 
Arbeit  sowie mit dem Jobcenter und der geplante zusätzliche Datenabgleich zu 
den Minijobs und den Renten angesprochen.  
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2.9 Ausblick 
Die zum 01.01.2009 eingeführte Heizkostenkomponente in der 
Wohngeldberechnung wurde ab 01.01. 2011 wieder aus dem Wohngeldgesetz 
gestrichen. Dies führt zu einem geringeren Wohngeldanspruch für alle 
betroffenen Haushalte von 15 Euro bis über 40 Euro je nach deren 
Konstellation. 
Für Anfang 2012 ist die Einführung eine s zusätzlichen Datenabgleichs mit der 
Minijob-Zentrale und den Rententrägern geplant. Aufgrund der Erfahrungen mit 
neu eingeführten Datenabgleichen ist durch die Überprüfungen von 
Wohngeldbewilligungen und eventuell erforderlichen Rückforderungen von zu 
Unrecht gezahltem Wohngeld mit eine r erheblichen Mehrbelastung der 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu rechnen.  
Wohngeldempfängerinnen un d Wohngeldempfänger können seit Anfang 2011 
Leistungen zur Bildung und Teilhabe für Kinder, Jugendliche und junge 
Erwachsene beantragen (z.B. für Schulau sflüge, Klassenfahrt en, Mittagessen, 
Schulbedarf, Lernförderung). Die ents prechenden Anträge werden beim 
Sozialamt der Stadt Münster bearbeitet.  
In allen Wohngeldbescheid en ab dem 01.07.2011 ist automatisch ein Hinweis 
auf die Leistungen aus dem Bildungs- und Teilhabepaket aufgenommen.  
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3. Produkt 10 03 01: Wohnraumförderung 
Vorbemerkungen 
Mit den Zielen,   
 
a) Haushalten mit geringen Einkünften die Schaffung von Wohneigentum 
überhaupt bzw. frühzeitiger zu ermöglichen, 
b) bezahlbaren Mietwohnraum zu schaffe n für solche Haushalte, die sich 
am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, 
c) bestehenden Wohnraum an heutige Wohnbedürfnisse und veränderte 
energetische Standards anzupassen, 
stattete das Land NRW das Wohnra umförderungsprogramm 2010 (WoFP) mit 
1 000 Mio. € aus. Dieses Fördervolu men, das sich am tatsächlichen 
Mittelabfluss des Vorjahres orientierte, verteilte sich auf folgende Bausteine: 
Eigentumsförderung   500 Mio € 
Mietwohnungen und Wohnheime 400 Mio € 
Investive Bestandsförderung  100 Mio € 
Die zentrale Mittelverteilung an die Ko mmunen differenziert das Land NRW seit 
dem Jahr 2009 nach regional unterschiedlichen Kosten- und Bedarfsstrukturen. 
Als Basis für eine marktorientierte Förderung von Neubau und Bestand im Miet- 
und Eigentumsmarkt dient dem Minister ium für Wirtschaft, Energie, Bauen, 
Wohnen und Verkehr des Landes NRW (MWEBWV) ein vom Institut F+B 
Hamburg erstelltes Gutachten zur „Opt imierung der Gebietskulissen für die 
regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in NRW“. Aufbauend auf den 
Ergebnissen der um soziale Aspekte und  Kostenfragen erweiterten Pestel-
Studie aus dem Jahr 2006 wurden dort Wohnungsmarktabgrenzungen zur 
Bestimmung der erforderlichen Förder intensität (Kostenniveau) und des 
Förderbedarfs (Bedarfsniveau) entwickelt.  
Für die Stadt Münster wurde im Segment „selbst genutztes Wohneigentum“ ein 
hohes Bedarfsniveau und im Segment „Mietwohnraum“ ein für die Stadt 
Münster, die Kommunalpolitik und Wohnungsmarktexperten nicht 
nachvollziehbares unterdurchschnittliche s Bedarfsniveau festgelegt. Zugleich 
wurde für beide Teilmärkte ein hohes Kostenniveau konstatiert. 
Die Zuordnung der Städte und Gemeind en in eine der vier gebildeten 
Kategorien (hoher, überdurchschnittlic her, unterdurchschnittlicher oder 
niedriger Bedarf) wurde bereits Anfang 2009 bei der budgetierten Zuteilung der 
Förderkontingente für den Mietwohnungsbau zugrunde gelegt. Die Förderung 
des Neubaus von Mietwohnungen soll te sich auch 2010 auf Städte und 
Gemeinden mit einem hohen oder über durchschnittlichen Bedarfsniveau auf 
dem Mietwohnungsmarkt konzentriere n (Ziff. 4.2 Wohnraumförderungs-
programm  - WoFP 2010 -). Die Stadt Münster gehört damit als eine Gemeinde 
mit einem unterdurchschnittlichen Bedarfsniveau nicht zu den 
Förderschwerpunkten des Landes. Entsprechend niedrig fiel das Mittelbudget 
mit nur rd. 5,9 Mio. € aus, dass Anfang 2010 zugeteilt wurde. 
In der Eigentumsförderung finden die Bedarfskategorien bisher keine 
Anwendung. Das WoFP ließ für ganz NRW zu, dass alle förderfähigen Anträge 
auch bewilligt werden konnten. Dies führte dazu, dass bereits Ende August 
2010 das für die Eigentumsförderung re servierte Förderbudget von 500 Mio. € 
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Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
nahezu verausgabt war. Das La nd hat daher zum 30.09.2010 einen 
Förderstopp für Eigentumsmaßnahmen verhängt und gleichzeitig eine 
Antragstellung nur noch bis zum 15. 09.2010 zugelassen. Diese teilweise 
Aussetzung des WoFP 2010 hat zu  erheblichen Nachteilen und 
Verunsicherungen bei den fö rderberechtigten Haushalten geführt (s. u. Ziffer 
3.5) 
3.1 Teilprodukt 1: Wohnungsmarktbeobachtung 
Das Städtenetzwerk ‚Forum KomWoB’, das von der NRW.Bank in Nordrhein-
Westfalen mit aufgebaut wurde, veröffe ntlichte die von der Arbeitsgruppe ‚AG 
Konzepte’ erarbeiteten Ergebnisse zum Thema „Kommunale Konzepte Wohnen 
(Leitlinien, Masterpläne, Handlungskonzepte und -programme) und diskutierte 
diese u.a. mit Vertreterinnen und Vertretern des neuen Landesministeriums für 
Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr (MWEBWV). Dabei stand die 
zunehmende Bedeutung lokalspezifischer  Handlungskonzepte sowohl für die 
Kommunen als auch aus Sicht der ne uen Landesregierung im Focus des 
gemeinsamen Austausches. Mit Blick auf die zur landesweiten Verteilung der 
Wohnraumfördermittel maßgeblichen Gebietskulissen kündigte das 
Bauministerium eine kritische Überprüfung an und verwies dabei auf eine in 
Auftrag gegebene inhaltliche und method ische Neuauflage des dabei zugrunde 
gelegten Gutachtens „Veränderungen der Wohnungsnachfrage und Reaktion 
des Wohnungsangebotes in NRW bis 2025“ (Pestel-Studie). Über Ergebnisse 
und mögliche Konsequenzen bei der administrativen Steuerung der 
Förderpolitik wird das Mini sterium die Mitglieder des Forums KomWoB zeitnah 
informieren. 
3.2 Teilprodukt 2: Wohnungswirtschaftliche Planung 
Mit Beschluss vom 24.06.2009 (Vorlage V/ 0244/2009) beauftragte der Rat die 
Verwaltung u.a. mit der Entwicklung und Konkretisierung von Instrumenten 
und Leistungsangeboten, um insbesondere diejenigen Haushalte mit Wohnraum 
versorgen zu können, denen der Zuga ng zu angemessenem Wohnraum wegen 
besonderer persönlicher Hürden erheblich erschwert ist. Die dazu vom Amt für 
Wohnungswesen aufgezeigten Ansätze und Maßnahmen zur Anpassung des 
städtischen Belegungsmanagements ( Berichtsvorlage V/0363/2010) können 
allerdings nicht in die Praxis umgesetzt werden, da unter anhaltend 
angespannter Haushaltssituation entsprechende Finanzierungsmittel für 
zusätzliche personelle Ressourcen bislang nicht zur Verfügung stehen.  
Dagegen konnten gemäß eines entsprec henden Ratsauftrages vom 24.06.2009 
gezielt zu fördernde gemeinschaft liche Bau- und Wohnformen mit 
Unterstützung der städtischen Wohnungsgesellschaft erfolgreich 
weiterentwickelt werden. Erstmals wurden in Kooperation zwischen dem Amt 
für Immobilienmanagement und der Wohn+Stadtbau GmbH verschiedene 
bebaubare Gründstücke eigens für de n Erwerb durch Baugemeinschaften 
angeboten, auf denen dies e künftig nach eigenen Vorstellungen innovative 
Wohn- und Nutzungsformen realisieren können. 
Mit einer gemeinschaftsorientierten Wohnform nur fü r Frauen geht in 2010 ein 
weiteres Mietobjekt an den Start, das von einer privaten Initiative konzipiert ist 
und von der Wohn+Stadtbau GmbH erri chtet wird. Damit stehen absehbar 
sieben unterschiedliche Gemeinschaftswohnformen am lokalen Wohnungsmarkt 
zur Verfügung, die unterstützendes nachbarschaftliches Wohnen ermöglichen. 
Die Realisierung weiterer Vorhaben verschiedener privater Gruppen, die sich 
inzwischen als Netzwerk organisiert haben, wird im Rahmen zur Verfügung 
stehender Ressourcen  unterstützt. Die hohe Nachfrage nach alternativen 
 12

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Wohnangeboten sowie nach gezielter Be ratung entsprechender Initiativen 
bekräftigen die lokale Weiterentwicklung und Förderung neuer Bau- und 
Wohnformen selbstorganisierter Gem einschaften als Reaktion auf den 
demografischen Wandel und veränderte  Lebens- und Arbeitsbedingungen. Die 
Möglichkeiten eines zumeist notw endigen Einsatzes von Wohnungs-
baufördermitteln zugunsten entsprec hender Wohnprojekte für einkommens-
schwache Mieterinnen und Mieter bleiben allerdings weiter begrenzt. 
Da die lokale Nachfrage nach öffentlichen Mitteln für den Mietwohnungsbau das 
verfügbare Kontingent bei weitem übersteigt (vgl. Produkt 10.03.01) ist der 
konkrete Einsatz dieser knappen Finanz ierungsmittel sorgfältig abzuwägen. 
Vorrangig gefördert werden solche neuen Vorhaben, mit denen besondere 
Angebotsengpässe gemildert und nachha ltige Wohnqualitäten im preiswerten 
Segment geschaffen werden. 
Der politische Antrag 1, der am 23.09.2010 zur Ber ichtsvorlage „Soziale 
Wohnraumförderung“ (Vorlage V/0489/2010) eingebracht wurde, zielt darauf 
ab, ein integriertes Kommunales Hand lungskonzept Wohnen zu entwickeln. 
Dieses Instrument soll in sbesondere die Grundlage  dafür bieten, dass die 
Förderoptionen des Landes NRW künftig optimal ausgeschöpft werden können. 
Ein entsprechender Ratsauftrag an die Verwaltung wurde im April 2011 
beschlossen (Vorlage V/0041/2011). 
3.3 Teilprodukt 3: Neuschaffung von Mietwohnungen 
Im Rahmen der sozialen Mietwohnraumförderung wird Wohnraum gefördert zur 
Versorgung von Haushalten, deren Einkommen  
• die Einkommensgrenze nach § 13 des Gesetztes zur Förderung und 
Nutzung von Wohnraum für das Land NRW (WFNG NRW) nicht übersteigt 
(Einkommensgruppe A) und 
• die v. g. Einkommensgrenze um bis zu 40% übersteigt 
 (Einkommensgruppe B). 
Unter diese Einkommensgrenzen fielen im Jahr 2010 beispielsweise Ehepaare 
mit 2 Kindern und eine m Bruttojahresverdienst von rund 48.000 € 
(Bewerbergruppe A) oder mit rund 66.900 € (Bewerbergruppe B).  
Die Förderkonditionen für den Miet wohnungsbau blieben im Jahr 2010 
hinsichtlich der Höhe der Darlehen konsta nt. Die Bewilligungsmiete belief sich 
2010 für die Stadt Münster bei gefö rderten Wohnungen zugunsten der 
Bewerbergruppe A auf 5,10 €/m² monatlich und bei Wohnraum für die 
Bewerbergruppe B auf 6,20 €/m² (Nettoka ltmiete). Frühestens ein Jahr nach 
Erstbezug haben Vermieteri nnen und Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, 
diese Miete über den Abschluss von Staffelmietverträgen jährlich um 1,5 % - 
bezogen auf die Anfangsmiete - anzuheben. Diese Option wird jedoch nach den 
Erfahrungen des Amtes für Wohnungsw esen von den Vermieterinnen und 
Vermietern, vor allem bei Wohnungen fü r die Bewerbergruppe B, mit Blick auf 
den gewünschten Erhalt vorhandener st abiler Mieterstrukturen nicht immer 
genutzt. 
                                          
 
1 Antrag der CDU-Fraktion zur Berichtsvorlage „Soziale Wohnraumförderung“ 
(V/0489/2010), eingebracht zur Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung, 
Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft am 23.09.2010 
          13

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Mit öffentlichen Mitteln geförderte Miet wohnungen unterliegen einer befristeten 
Mietpreis- und Belegungsbindung von 15 oder 20 Jahren. Angesichts der 
zahlreich auslaufenden Bindungswirkungen im vorhandenen Sozialwohnungs-
bestand werden in Münster neue Vorhaben zur Versorgung einkommens-
schwacher Personenkreise (Bewerbergruppe A) grundsätzlich nur gefördert, 
wenn die Investoren eine Sozialbindung für die Dauer von 20 Jahren in Kauf 
nimmt und verbindlich eingehen. 
3.3.1 Barrierefreiheit 
Die Barrierefreiheit von Wohnraum hat insbesondere im Hinblick auf eine 
alternde Gesellschaft eine große Bed eutung. Bei der Ausgestaltung von 
Wohnung und Wohnumfeld ist eine barrierefreie Erreichbarkeit ein 
entscheidender Faktor dafür, dass Äl tere und Menschen mit Behinderungen 
möglichst lange und selbstständig in den eigenen vier Wänden leben können.  
Neubauvorhaben, die mit öffentlichen Mi tteln gefördert werden sollen, müssen 
barrierefrei errichtet werden. Nur Wohnung en, die ausschließlich für Ältere und 
Menschen mit Behinderungen zweckgebunden sind, müssen nach den 
Förderrichtlinien des Landes NRW zusätzlich auch mit einem Aufzug 
ausgestattet sein. Bei Wohnraum für andere Zielgruppen muss jedoch die 
Nachrüstbarkeit des Gebäudes mit ei nem Aufzug oder einem Treppenlift 
nachgewiesen werden.  
Im geförderten Mietwohnungsbau setzt sich aber, obwohl nicht Pflicht, die 
Ausstattung von Neubauten mit Aufzug immer mehr durch. Von 6 Objekten im 
Geschosswohnungsbau, für die im Jahr  2010 Fördermittel bewilligt wurden, 
verfügten nur 2 Bauvorhaben nicht über  dieses Ausstattu ngskriterium. Wie 
bereits im Jahr 2009 wurde erneut der Bau eines Mietreihenhauses mit 
öffentlichen Mitteln mitfinanziert, das mit einem Aufzug ausgestattet wird. Nach 
Fertigstellung kann dort eine Familie mi t einem Familienmitglied, das auf einen 
Rollstuhl angewiesen ist, einziehen. 
Zum qualitativen Standard  der Barrierefreiheit im geförderten Wohnungsbau 
zählt u.a., dass 
• ein Hauseingang des Gebäudes, alle  Erdgeschosswohnungen und gegebe-
nenfalls der Aufzug von der öffentlic hen Verkehrsfläche aus stufenlos er-
reicht werden können; 
• alle Wohnräume ohne Stufen und Schwellen sind; 
• ein Sanitärraum in jeder Wohnung über eine bodengleiche Dusche verfügt. 
3.3.2 Investorenberatung 
Der geförderte Mietwohnungsbau wird  neben einem hohen Engagement der 
städtischen Wohnungsgesellschaft Wohn + Stadtbau GmbH wesentlich geprägt 
durch private Investoren, die teil s auch überregional in diesem 
Angebotssegment aktiv sind. Im Interesse eines nachhaltigen und 
bedarfsgerechten Einsatzes von Fördermi tteln gewinnt eine gezielte Beratung 
dieser Marktakteure zunehmend an  Bedeutung und Umfang. Zu den 
wesentlichen Beratungsinhalten zä hlt neben der Erläuterung von 
Förderkonditionen des Landes NRW vor allem der Informationsaustausch über 
lokale Versorgungslücken und Nachfragestrukturen, über Standort-
anforderungen und –qualitäten sowie üb er die notwendige quantitative und 
qualitative Ausrichtung geplanter Wohnungsangebote. 
Im Jahr 2010 erhielten insgesamt 33 potenzielle Investoren eine entsprechende 
Beratung. In 29 Fällen konnte dies e auf Vorhaben an bereits zu 
 14

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
konkretisierenden Standort en bezogen werden. Für 8 anvisierte Bauprojekte 
mündeten Beratung und Investitionsbereitschaft schließlich in die Bewilligung 
von Fördermitteln, mit denen 123 Mietwohnungen neu geschaffen werden. 
Nach den seit Mitte 2007 verbesserten landesweiten Förderkonditionen und 
dem in der Öffentlichkeit kommuni zierten Bedarf an zusätzlichen 
Sozialwohnungen am Wohnstandort Münster ist ein zunehmendes Interesse an 
der Errichtung geförderter Mietwohn ungen zu verzeichnen. Zahlreiche 
Bauwillige suchen vor Ort nach geeign eten Grundstücksflächen für eine 
Realisierung benötigter Wohnungen in diesem Angebotssegm ent. In den von 
unterschiedlichen Anfragen frequent ierten Fachämtern zeigte sich 
Handlungsbedarf, die Nachfrage nach städtischen Grundstücken und komplexe 
Anfragen zum lokalen Bedarf und zu Fördermöglichkeiten funktionell und 
serviceorientiert zu bündeln. Diese Au fgabe übernahm im Jahr 2008 das Amt 
für Wohnungswesen. Interessierte Akteur e/Bauwillige werden hier auf Wunsch 
in einer Datenbank registriert und über aktuelle städtische Grundstücks-
angebote und Flächenentwicklungen informiert.  
Infolge der grundsätzlich knapp bemessenen Mittelzuteilung für die 
Gebietskulisse Münster und angesichts zunehmender Unwägbarkeiten bezüglich 
der Optionen und Verfahrensweise einer nachträglichen Mittelaufstockung 
durch das zuständige Landesministerium (MWEBWV), können mittlerweile für 
die meisten geplanten Bauvorhaben aus Sicht der Stadt Münster als 
Bewilligungsbehörde zunä chst keine verbindlichen Förderperspektiven 
gegenüber potenziellen Investoren/Bauwilligen eingeräumt werden, so dass die 
erforderliche Planungssicherheit für alle  beteiligten Akteure dadurch deutlich 
geschwächt wird (vgl. 3.34). 
3.3.3 Ergebnis der Mietwohnraumförderung 
Die Fördermittel für Mietwohnungen werden den Bewi lligungsbehörden 
budgetiert zugewiesen. Auf der Grundla ge der neuen Bedarfsanalyse war das 
auf die Stadt Münster als charakterisierte Gebietskulisse mit unterdurch-
schnittlichem Bedarf zugeschnittene Mi ttelkontingent zur Förderung von 
Mietwohnungen auf rd. 5,9, Mio € limit iert und lag damit um 0,7 Mio € (= 
minus 10 %) unterhalb des Mittelkontingentes des Vorjahres (= 6,6 Mio €). 
Aufgrund der hohen Nachfrage der Investoren zeichnete sich frühzeitig ab, dass 
die zu Beginn des Jahres 2010 budgetiert zugeteilten Fördermittel bei weitem 
nicht ausreichen, die bereit s in konkreter Planung befindliche Bauvorhaben im 
weiteren Jahresverlauf tatsächlich zu fördern. Das Amt für Wohnungswesen hat 
daher den zusätzlichen Bedarf an  Fördermitteln gegenüber dem 
Landesministerium jeweils Vorhaben bezogen dargestellt und so erreicht, dass 
sukzessive für diese Bauvorhaben zusätz liche öffentliche Mittel von insgesamt 
6,1 Mio. € zur Bewilligung kamen. Anders als im Vorjahr konnte mit der 
Nachbewilligung (Vorjahr: 16,4 Mio. €) nicht die Nachfrage befriedigt werden. 
Für 2 Bauvorhaben hat das Ministerium die notwendigen Mittel nicht mehr zur 
Verfügung gestellt, so dass die Förder zusagen hierfür nicht erteilt werden 
konnten. 
Mit einer Fördersumme von insgesam t 13.499.700 € erteilte das Amt für 
Wohnungswesen Förderzusagen für in sgesamt 123 Mietwohnungen, davon 82 
WE (67 %) für die Einkommensgru ppe A und 41 WE (33 %) für die 
Einkommensgruppe B. In dieser Fördersumme enthalten sind auch Fördermittel 
in Höhe von 1.462.400 € aus dem Landesprogramm „Experimenteller 
Wohnungsbau“ als Nachbe willigung zur bereits 2009 ausgesprochenen 
Bewilligung des Förderobjekt des Stud entenwerkes Münster am Horstmarer 
Landweg.  
          15

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Mit der Errichtung der 123 öffentlich geförderten Mietwohnungen werden 
Investitionen in Höhe von rd. 28 Mio. € angestoßen. Das in 2010 erzielte 
Förderergebnis liegt deutlich unter dem des Vorjahres (238 Mietwohnungen + 
232 Wohnungen für Studierende am Horstm arer Landweg) und entspricht nur 
der durchschnittlichen Förderbilanz der zurückliegenden 10 Jahre (~ 120 
WE/Jahr). 
Die gegenwärtige Bautätigkeit im ö ffentlich geförderten Mietwohnungsbau 
vermag daher den fortschreitenden Verlust an Sozialbindungen im Bestand nur 
in geringen Anteilen kompensieren. Sie leistet dennoch einen wichtigen Beitrag 
zur qualitativen Verbesserung des preiswerten Wohnungsangebotes. Es besteht 
weiterhin Handlungsdruck, die Angebot sstrukturen in diesem Segment dem 
aktuellen und künftigen Bedarf und sich  ändernden Wohnbedürfnissen infolge 
demografischer und gesellschaftlicher Prozesse anzupassen. 
Tab. 2: Geförderte Mietwohnungen im Zeitraum von 2006 bis 2010 
Jahr Anzahl für 
Einkommensgruppe Fördersumme Baukosten/ 
Investitionen 
 „A“ „B“   
2006 141 18 11.730.900 € rd. 17,5 Mio. € 
2007 140 27 11.440.000 € rd.  16,5 Mio. € 
2008 115 21 11.550.050 € rd. 16,5 Mio. € 
2009 439 31 36.427.800 € rd. 41,7 Mio. € 
2010 82 41 12.037.300 € rd. 28,0 Mio. € 
Im Einzelnen förderte das Amt für Wohnungswesen folgende Objekte: 
Tab. 3: Geförderte Mietwohnungen im Jahr 2010 
Lage, 
Stadtteil 
Straße WE Einkom-
mens-
gruppe  
Wohnform, Zielgruppe  
MS-Mitte 
(Bahnhof) 
Bahnhofstraße
/Von-
Steuben-Str. 
30 A vorwiegend 1- u. 2-
Personen-Haushalte 
Albachten Haus Wiek 22 12 x A 
10 x B 
Mietreihenhäuser, davon 1 
Haus rollstuhlgerecht 
Roxel  Zum 
Schultenhof 23 8 x A 
15 x B 
familiengerechte 
Wohnungen 
1- u. 2-Personen-Haushalte 
MS-Mitte-Süd 
(Schützenhof) Friedrich-
Ebert-Str. 13 A 
Wohnprojekt des 
Förderkreises 
Sozialpsychiatrie für 
Menschen mit psychischer 
Behinderung 
Nienberge Käthe-Ernst-
Weg 3 A Mietreihenhäuser 
MS-Mitte 
(Kreuz) Schulstraße  12 5 x A 
7 x B 
vorwiegend 1- u. 2-
Personen-Haushalte 
MS-Mitte 
(Uppenberg) 
Friesenring/ 
Grevener Str. 
(Dreifaltig-
keitskirche) 
20 11 x A 
9 x B 
vorwiegend 1- u. 2-
Personen-Haushalte 
sowie 2 Gruppenwohnungen 
 
 16

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Mit den im Jahr 2010 geförderten Wohnangeboten und -qualitäten wurde 
erneut der anhaltend hohe Versorgung sbedarf von kleineren Haushalten und 
von Haushalten mit Kindern aufgegriffen.  
Abb. 4: Verteilung der geförderten Mietwohnungen nach Zielgruppen 
1- und 2-Personen; 
65
versch. 
Haushaltstypen/-
größen; 
11 Geschoss-
w ohnungen für 
Familien mit 2 
Kindern;
 8
Wohnungen für 
Mens c hen mit 
Behinderungen;
 14
Mieteinfamilienhäuser 
für Haushalte mit 2 
und mehr Kindern; 
25
 
3.3.4 Ausblick 
Am 01. Januar 2010 trat das Gesetz zur Umsetzung der Föderalismusreform im 
Wohnungswesen, zur Steigerung der Fördermöglichkeiten der NRW.Bank und 
zur Änderung anderer Gesetze in Kraft.  Mit diesen Gesetzen wurde zum einen 
die ehemalige Wfa (Wohnungsbauförderu ngsanstalt Nordrhein-Westfalen) 
aufgelöst und andererseits bestimmt, dass deren bisherige Aufgaben von der 
NRW.Bank übernommen werden, die damit künftig die Funktionen der Sozialen 
Wohnraumförderung wahrnimmt. 
Auf Beschluss des Landtages ging gleich zeitig das bisher für den sozialen 
Wohnungsbau zweckgebundene Landeswohnungsbauvermögen voll in das 
Vermögen der NRW.Bank über. Nach den gesetzlichen Vorgaben handelt das 
MWEBWV jährlich mit der NRW.Bank das für die soziale Wohnungsbauförderung 
vorgesehene Fördervolumen aus. Ei n Mindestvolumen für die soziale 
Wohnungsbauförderung wurde dabei im Gesetz nicht verankert. 
Das Wohnraumförderprogramm 2010 wies insgesamt noch ein Mittelvolumen 
von 1 Mrd. € aus. Die kontingentierte Mittelzuweisung an die Kommunen wurde 
allerdings gegenüber dem Jahr 2009 bereits um 10 % gekürzt. Infolge dessen 
wurde die Stadt Münster im Vergleich zum Vorjahr mit einem entsprechend 
geringeren Förderbudget ausgestattet,  das nunmehr auf 5.912.370 € limitiert 
ist.  
Da die derzeitige Landes regierung ab dem Förderjahr 2011 für die Dauer der 
Legislaturperiode ein Mittelbudget von nur noch 800 Mio. € jährlich, davon 400 
Mio. € für die Mietwohnraumförderung festgelegt hat, ist damit zu rechnen, 
dass Kommunen künftig mit einer nach träglichen Mittelaufstockung im 
gewohnten Umfang und auf Basis bisher iger Verfahrensweisen nicht mehr 
rechnen können. Das budgetierte Mi ttelkontingent für 2011 beträgt , wie 
dargestellt, erneut nur 5.912.370 €. 
          17

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Vor diesem Hintergrund richtet das Am t für Wohnungswesen seine besondere 
Aufmerksamkeit derzeit sowohl darauf , ob und wie weit die anhaltende 
Investitionsbereitschaft zugunsten von Vorhaben im sozialen Mietwohnungsbau 
durch Fördermittel des Landes NRW weiterhin unterstützt und die hier 
registrierte hohe Nachfrage entsprec hend bedient werden kann, als auch 
darauf, ob und wie städtische Aktivitä ten und politische En tscheidungen zum 
Abbau des zunehmenden Angebotsma ngels in diesem Teilmarkt ggf. 
anzupassen sind. 
3.4 Teilprodukt 4: Wohnheime für Menschen mit Behinderungen 
Mit Mitteln aus dem Wohnraumförderp rogramm des Landes können auch 
Wohnheime für Menschen mit Behinderung en gefördert werden. Im Gegensatz 
zu den Vorjahren wurde im Jahr 2010 kein Antrag auf Förderung eines 
Wohnheims gestellt.  
3.5 Teilprodukt 5: Selbstgenutztes Wohneigentum 
3.5.1 Rahmenbedingungen 
Selbstgenutztes Wohneigentum wird 
gefördert in Form von Neubau, 
Ersterwerb und Erwerb vorhandenen 
Wohnraums.  
Zielgruppe der Förderung von selbst 
genutztem Wohneigentum sind 
Familien oder Lebensgemeinschaften 
mit mindestens einem Kind oder aber 
Haushalte mit mindestens einer 
schwerbehinderten Person.  
Abhängig vom Einkommen werden nach  zwei unterschiedlichen 
Fördermodellen (A und B) zinslose oder  gering verzinste Baudarlehen gewährt, 
die der Höhe nach steigen, je geringer die Einkünfte der Haushalte sind.  
Im Fördermodell A werden mit den höchsten Darlehenssätzen solche Haushalte 
unterstützt, die die maßgebliche Einko mmensgrenze unterschreiten. Unter den 
geltenden Konditionen konnte hier im Ja hr 2010 beispielswei se einer Familie 
mit 2 Kindern ein öffentliches zinslo ses Baudarlehen von bis zu 122.000 € 
gewährt werden. 
Nach den Förderkonditionen im Modell B darf die maßgebliche 
Einkommensgrenze um bis zu 40 % überschritten werden. Das Baudarlehen 
wird hier mit 2 % verzinst und fällt gegenüber dem Modell A niedriger aus. 
Zum Beispiel können förderberechtigte Familien mit 2 Kindern hier ein Darlehen 
bis zu 90.000 € erhalten. 
3.5.2 Förderergebnisse 
Trotz des vom Land zum 30.09.2010 verhän gten Förderstopps wurden im Jahr 
2010 noch insgesamt 186 Förderzusagen für die Schaffung von Wohneigentum 
ausgesprochen. Davon entfielen 138  Förderzusagen auf das Modell A  und 48  
auf das Modell B. Damit wu rde zwar nicht das gute Förderergebnis des Jahres 
2009 (= 211) erreicht, aber es wurde noch immer der Dur chschnittswert der 
letzten 5 Jahre erzielt. 
 18

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Die Förderung konzentrierte sich zu rd. 75 % auf Neubaumaßnahmen. Zu 25 % 
wurde der Erwerb von Gebrauchtimmobili en gefördert. Im Durchschnitt haben 
die Haushalte für ein gefördertes Einfamilienhaus (Neubau) rd. 267.000 € 
aufbringen müssen. Zum Vergleich dazu lagen die durchschnittlichen 
Gesamtkosten 2008 noch bei rd. 255.000 € und 2009 bei rd. 264.000 €. Für 
den Erwerb vorhandenen Wohnraumes ha ben die Haushalte im Jahr 2010 rd. 
244.000 € ausgegeben. Auch hier stiege n die Gesamtkosten im Vergleich zu 
2008 ( rd. 205.000 €) und 2009 ( rd. 238.000 €) weiter an. Konstant dagegen 
ist die durchschnittliche Wohnfläche geblieben, die in den vergangenen 3 
Jahren jeweils bei rd. 135 qm lag. 
Für die 186 Maßnahmen der Eigentumsförderung bewilligte das Amt für 
Wohnungswesen im Berichtsjahr insges amt rd. 19.094.500 € Fördermittel. Mit 
der Fördersumme werden Investitionen (Baukosten) in Höhe von rd. 41 Mio. € 
angestoßen. 
Tab. 4: Geförderte Eigentumsmaßnahmen von 2005 bis 2010 
Jahr Anzahl Fördersumme Investitionssumme (rd.) 
2006 172 12.060.000 € 29 Mio. € 
2007 176 12.070.000 € 30 Mio. € 
2008 179 15.100.000 € 32 Mio. € 
2009 211 20.705.000 € 42 Mio. € 
2010 186 19.094.500 € 41 Mio. € 
Die Förderung von selbstgenutz tem Wohneigentum verschafft 
einkommensschwachen Haushalten nicht nur die Möglichkeit, individuelle 
Wohnwünsche zu realisieren, sondern le istet auch einen wesentlichen Beitrag 
zu deren nachhaltiger Wohnungsversorgung.  
Vor allem Haushalte mit geringen Einkünften (Fördermodell A) profitieren von 
den finanziellen Vorteilen der Eigentum sförderung (s. nachfolgende Grafik). 
Diese Haushalte wären grundsätzlich auch berechtigt, eine öffentlich geförderte 
Wohnung anzumieten. Die Realisierung selbstgenutzten Wohneigentums kann 
damit auch einen Beitrag zur Entlastung der Nachfrage nach bezahlbaren 
Mietwohnungen in diesem Angebotssegment leisten.  
Abb. 5: Zahl der Förderfälle nach Einkommenssituation 
37
113
40
202
31
162
38
134
51
125
51
128
52
159
48
138
0
50
100
150
200
250
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Unterschreitung
der EK-Grenze
Überschreitung
der EK-Grenze
          19

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
3.5.3 Ausblick  
Am 31.12.2010 betrug die Zahl der offenen Fälle 93 (zum Vergleich 31.12.2009 
= 102). Damit lag die Zahl der offenen Fälle trotz des vom Land verfügten 
Antragsstopps zum 15.09.2010 nur um 9 Fä lle unter dem Wert des Vorjahres. 
Innerhalb des Zeitraumes vom 01.09.  – 15.09.2010 erhielt das Amt für 
Wohnungswesen aufgrund der unverzüg lichen Information der Münsteraner 
Haushalte, der Banken sowie der Ba ubetreuerinnen und Baubetreuer noch 
einmal so viele Neuanträge, wie sonst in 2 Monaten. Letztmalig galt für die bis 
zum 15.09.2010 gestellten Anträge di e Verbindlichkeit einer Förderung 
zumindest für das Jahr 2011. 
Ab 2011 hat nun die Landesregierung die Eigentumsförderung deutlich 
zurückgefahren und die Zahl der möglichen Förderungen in Münster für 
Neubauvorhaben auf rd. 87 und für den Erwerb von Gebrauchtimmobilien auf 
rd. 16 Fälle (zusammen = 103) kontinge ntiert. Das Amt für Wohnungswesen 
hat dazu unverzüglich mit internen Rich tlinien zur Verteilung der reduzierten 
Fördermittel im Eigentumsbereich re agiert (vergl. Vorlage an den Rat 
V/0141/2011). Ob und in wieweit die Ei gentumsmaßnahmen, die im Jahr 2011 
nicht gefördert werden können, wenigs tens im Jahr 2012 zum Zuge kommen 
können, ist derzeit vom MWEBWV noch offen gelassen. Ei ne verlässliche 
Beratung der Bürgerinnen und Bürger durch das Amt für Wohnungswesen ist 
daher zur Zeit völlig unmöglich.  
Zu diesem abrupten Einschnitt in  die Förderkonditionen bei der 
Eigentumsförderung ist besonders krit isch anzumerken, dass unter solchen 
unsicheren Bedingungen in erster Lini e die betroffenen förderberechtigten 
Haushalte leiden. Eine Investition in das Wohneigentum wird nicht kurzfristig 
getroffen, sondern oft langfristig vorb ereitet. Wenn das Land nicht (wieder) 
Fördergrundlagen schafft, auf die sich die Bürgerinnen und Bürger verlassen 
können, wird die Eigentumsförderung  nicht mehr bei den Haushalten 
ankommen, die sie dringend  benötigen, sondern nur noch bei den Haushalten, 
die bereits über so viel Eigenkapital verfügen, dass sie sich eine lange und 
teure Zwischenfinanzierung leisten können.  
Durch Rücknahme des Angebots im Se ptember 2010 in Verbindung mit der 
deutlichen Mittelreduzierung für Anträge des laufenden Jahres ist allgemein das 
Vertrauen in die Verlässlichkeit der Fi nanzierungshilfen des Landes verloren 
gegangen. Es ist zu beobachten, dass Banken und Sparkassen nicht bereit sind, 
in dieser ungewissen Situation Zwischenfinanzierungen zu übernehmen, 
Bauunternehmen schließen mit Förder berechtigten keine Verträge mit 
Rücktrittsvorbehalt für den Fall der Nichtbewilligung ab und die Stadt ist 
gehindert, verbilligt Grundstücke an die Zielgruppe  der sozialen 
Wohnraumförderung abzugeben, weil di ese ihre Bauverpflichtung mangels 
konkreter Förderaussichten nicht rechtzeitig einlösen können. Wenn das Land 
nicht bald Klarheit über die künftige Budgetierung herbeiführt, wird die 
Zielgruppe der Förderberechtigten faktisch vom Markt verdrängt. 
3.6 Teilprodukt 6: Förderung von Bestandsmaßnahmen 
Unter dem Oberbegriff der Förderung  von Bestandsmaßnahmen werden 
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Wohngebäuden gefasst. 
 20

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
3.6.1 Förderung von investiven Maßnahmen im Bestand 
Die Richtlinie (RL-Bestand sInvest) bestand 2010 aus 5 Förderbausteinen, und 
zwar der Förderung 
1. von baulichen Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im 
Wohnungsbestand, 
2. der baulichen Anpassung und Modernis ierung von bestehenden Altenwohn- 
und Pflegeheimen, 
3. der wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen des Stadtumbaus bei 
hochverdichteten Sozialwohnungsbeständen der 1960er und 1970er Jahre 
in Verbindung mit integrativen Bewirtschaftungskonzepten, 
4. der denkmalgerechten Erneuerung von selbst genutztem Wohnraum in 
Werks- und Genossenschaftssiedlungen  und in historischen Stadt- und 
Ortskernen, 
5. von baulichen Maßnahmen zur Verbe sserung der Ener gieeffizienz im 
preisgebundenen Wohnungsbestand. 
Das Land stellte der Stadt Münster für das Jahr 2010 insgesamt 873.200 € für 
die Bausteine 1, 4 und 5 zur Verfügung. Für Maßnahmen der Bausteine 2 und 3 
werden die Mittel bei Bedarf projektbezogen zugeteilt. 
Baustein 1: Bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im 
Wohnungsbestand 
Ziel dieses Bausteins ist es, bestehende Wohnungen und Wohngebäude 
weitestgehend barrierefrei umzugestal ten. Da die Inanspruchnahme des 
Förderprogramms nicht an Einkommensgrenzen gebunden ist und auch 
keine Mietpreis- und Belegungsbin dungen einzugehen sind, wurde 
ursprünglich erwartet, dass das Förderan gebot eine hohe Resonanz findet. 
Die Nachfrage ist jedoch trotz intensiver Beratungen, Akquisition und 
Öffentlichkeitsarbeit stark begrenzt . Eine Umfrage des Städtetages NRW 
bestätigt gleichartige Er fahrungen auch in anderen kreisfreien Städten in 
NRW. Vermeintliche Ursache  ist ein Antragsverfahren, das mit erheblichem 
Verwaltungsaufwand verbunden ist.  
Auf Nachfrage traf das Förderprogra mm allenfalls in Städten mit hohem 
Leerstand, weil dort diese Mittel abgerufen werden, um leerstehende 
Wohnungen am Markt konkurrenzfähig zu machen. In Münster wurden seit 
Einführung dieser Fördermöglichkeit bisher nur wenige Förderanträge für 
Maßnahmen in selbst genutzten Eigenheimen gestellt. 
Im Jahr 2010 wurden in Münster 3 Anträge auf Zuteilung von insgesamt 
26.700 € Fördermitteln positiv beschiede n. Die Fördermittel entfielen wie 
auch im Vorjahr ausschließlich auf de n barrierefreien Umbau von Bädern in 
Eigenheimen.  
Baustein 2: Bauliche Anpassung und Modernisierung von 
bestehenden Altenwohn- und Pflegeheimen 
Seitdem dieser Förderbaustein du rch das damalige Ministerium für 
Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport NRW eingeführt wurde, hat das 
Amt für Wohnungswesen umfangreiche Beratungsgespräche mit 
verschiedenen Heimträgern geführt. 
Im Jahr 2009 mündeten die Gespräc he erstmals in eine konkrete 
Förderzusage, die  das Altenheim St. Elisabeth in Gievenbeck betraf. 2010 
wurde kein neuer Antrag zu diesem Förderbaustein gestellt. 
          21

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Baustein 3: Wohnungswirtschaftliche Maßnahmen des Stadtumbaus 
bei hochverdichteten Sozialwohnungsbeständen der 1960er und 
1970er Jahre in Verbindung mit integrativen Bewirtschaftungs-
konzepten 
Investoren können nach diesem Förderbaustein für Großsiedlungen und 
mehrgeschossigen Wohnanlagen Fördermittel für Maßnahmen zur 
dauerhaften Verbesserung der allgem einen Wohnverhältnisse erhalten, 
wenn sie noch mindestens 5 Jahre ei ner öffentlich-rechtlichen Bindung 
unterliegen. Die Landesrichtlinien enthalten einen Maßnahmenkatalog, u. a. 
Portierloge, zusätzliche Aufzüge. Grund lage einer Förderung ist die Vorlage 
und Durchführung eines integrierten Bewirtschaftungskonzeptes, dessen 
Eckpunkte u. a. Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit und sozialen 
Kontrolle, Senkung der Betriebskosten und Belegungskonzepte sind. 
Eine Förderung aus diesem Programmteil 
käme in Münster nur für die 
Großwohnsiedlung Kinderhaus- 
Brüningheide in Frage. Seitens der 
Eigentümerinnen und Eigentümer der 
dortigen Wohnungen gibt es nach wie vor 
keine Bestrebungen, Fördermittel hieraus 
in Anspruch zu nehmen.  
Baustein 4:  Denkmalgerechte Erneuerung von selbst genutztem 
Wohnraum in Werks- und Genossenschaftssiedlungen und in 
historischen Stadt- und Ortskernen 
Dieser Baustein der RL-BestandsInvest kam 2010 nicht zum Tragen. 
Baustein 5: Bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der 
Energieeffizienz im preisgebundenen Wohnungsbestand 
Ziel dieses Bausteins ist es, bauliche Maßnahmen bei Wohnraum mit 
Sozialbindungen zu fördern, die dort zu Energieeinsparungen führen. 
Zugunsten geförderter Mietwohnungen wu rde eine solche Förderung bisher 
nicht in Anspruch genommen. Dies liegt vermutlich daran, dass eine 
Förderung mit hohem bürokratischen Aufwand verbunden und das 
Förderdarlehen nur auf 10 Jahre ausgelegt ist.  
Das Amt für Wohnungswesen gewährte bislang Fördermittel lediglich im 
Rahmen der Eigentumsbildung und zwar  dort beim Erwerb von älteren 
Gebrauchtimmobilien, für die auf Grund des Alters des Objektes erhebliche 
Modernisierungen erforderlich waren.  Im Jahr 2010 förderte das Amt für 
Wohnungswesen aus diesem Baustein 1 Objekt mit insgesamt 28.600 €. 
Fazit: 
Von den zugewiesenen 868.800 € wurden nur 55.300 € für eine Förderung in 
Anspruch genommen, so dass 813.500 € an das Ministeriu m zurück gegeben 
werden mussten. 
 22

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
3.6.2 Förderprogramm Energieeinsparung und Altbausanierung der 
Stadt Münster 
Förderzweck des städtischen Programms ist die nachhaltige Einsparung von 
Heizenergie im Altbaubestand durc h erhöhten Wärmeschutz für die 
Wohngebäude. Hiermit wird ein entscheidender Beitrag zur Reduzierung der 
CO2-Emissionen in Münster geleistet. Für das Förderprogramm stellte der Rat 
für 2010 ein Förderbudget von 500.000 € zur Verfügung.  
Das Förderprogramm erstreckt sich auf die beiden Fördergegenstände 
„Altbausanierung“ und „Qualitätssicherung“. Im Rahmen der „Altbausanierung“ 
werden bauliche Sanierungsarbeiten an Wohngebäuden, die vor 1995 fertig 
gestellt worden sind, gefördert. Bei der „Qualitätssicherung“ wird die 
Überwachung der für den Neubau eines Niedrigenergiehauses erforderlichen 
Kriterien während der Bauphase bezuschusst. 
In der Qualitätssicherung wurde im Jahr 2010 für 11 Maßnahmen der 
vorgesehene Zuschuss von je 550 € (z usammen = 6.050,- €) bewilligt. Im 
Rahmen der Altbausanierung sprach das Amt für Wohnungswesen insgesamt 
150 Förderzusagen mit einer Förd ersumme von 534.285,- € aus. Die 
Fördersumme überschritt den Haushaltsa nsatz, weil zusätzlich Kürzungsmittel 
aus Bewilligungen des Jahres 2009, die im Laufe des Jahres 2010 freigesetzt 
wurden, zur Verfügung standen. 
Tab. 5: Städtische Förderung der Altbausanierung von 2006 bis 2010 
Jahr Anzahl Förderfälle Fördersumme Investitionen *) 
2006 40 118.229 € rd. 2.900.000 € 
2007 54 128.335 € rd. 2.960.000 € 
2008 54 125.786 € rd. 2.950.000 € 
2009 157 461.267 € rd. 13.100.000 € 
2010 150 534.285 € rd. 14.000.000 € 
*) Ab dem Jahr 2006 sind die Investitionskosten für die Höhe des Zuschusses nicht 
mehr maßgebend. Seit 2006 können die Investitionen daher nur geschätzt werden. 
3.7 Teilprodukt 7: Einkommensprüfung für die Grundstücksvergabe 
Städtische Einfamilienhausgrundstüc ke werden zur Förderung der 
Eigentumsbildung nach den Kriterien vo n Vergaberichtlinien (Ratsbeschluss 
vom 13.06.2007) vornehmlich an Haushalte vergeben, die die 
Einkommensgrenzen des sozialen Wo hnungsbaus maximal um bis zu 30 % 
überschreiten. 
Die für diese Maßgabe erforderlichen Einkommensberechnungen führt das Amt 
für Wohnungswesen  als Serviceleistung durch. Im Jahr 2010 wurde zugunsten 
des Amtes für Immobilienmanagement die Einkommenssituation von insgesamt 
96 Grundstücksbewerbern überprüft. Im  Zuge dessen erfolgt regelmäßig 
bereits eine erste eingehende Beratung zu Möglichkeiten der 
Wohnungsbauförderung. Im Jahr  2010 unterstützte das Amt für 
Wohnungswesen so die Vergabe städtischer Grundstücke in Amelsbüren, 
Hiltrup und Roxel. 
          23

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Käuferinnen und Käufern eines städtischen Grundstücks obliegt die 
Verpflichtung, dieses innerhalb von 2 Jahren auch tatsächlich zu bebauen 
(Bauverpflichtung). Zeigt sich bei Über prüfung der Einkommenssituation, dass 
finanzielle Belastungen zur Realisierung des Gesamtvorhabens (Grunderwerb, 
Hausbau, Nebenkosten) die wirtschaftliche Existenzgrundlage eines Haushalts 
gefährden, wird von einer Grundstücks vergabe abgesehen. Diese Gefährdung 
besteht insbesondere bei Haushalten , deren Einkommen die maßgebliche 
Grenze gem. § 13 WFNG um mehr als 30 % unterschreitet. Hier prüft das Amt 
für Wohnungswesen mit Sorgfalt, ob  Kaufinteressenten die o. g. 
Bauverpflichtung tatsächlich erfüllen können. Zur Überprüfung der 
wirtschaftlichen Belastbarkeit werden fiktive Finanzierungspläne aufgestellt. 
Dieses aufwändige Verfahren kam in 10 Fällen zum Zuge. 
 24

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
4. Produkt 10 03 02 : Hilfen zur Wohnraumversorgung 
4.1 Teilprodukt 1: Wohnberechtigungsscheine  
Für die erfolgreiche Suche nach einer mietpreisgünstigen Wohnung stellt der 
Wohnberechtigungsschein (WBS) die wichtigste Grundlage dar. Er gibt Auskunft 
über die zulässige Wohnungsgröße und die eingehaltene Einkommensgrenze 
„A“ oder „B“, die zum Bezug einer entsprechend geförderten Wohnung 
berechtigt. 
Das zum 01.01.2010 in Kraft getretene Gesetz zur Förderung und Nutzung  von 
Wohnraum (WFNG NRW) für das Land Nordrhein–Westfalen brachte erhebliche 
Änderungen für die wohnungssuchenden Haushalte mit sich. Das WFNG löste 
das bisherige Wohnraumförderungsgeset z (WoFG) ab, ergänzend wurden vom 
Ministerium für Bauen und Verkehr die Wohnraumnutzungsbestimmungen 
(WNB) und der Einkommensermittlungserlass (EEE) eingeführt. 
Die wesentlichen Änderungen, die si ch auf den Erhalt eines Wohn-
berechtigungsscheines beziehen, werden hier zusammenfassend dargestellt: 
Die angemessene Wohnungsgröße wurde pr o Haushalt um 5 qm erhöht. Eine 
Übersicht über die nun gesetzlich zuge lassenen Wohnungsgrößen gibt diese 
Tabelle: 
Tab. 6: Angemessene Wohnungsgröße der entsprechenden Haushaltsgröße 
 angemessene Wohnungsgröße 
Personen im 
Haushalt bis 31.12.2009 ab 01.01.2010 
1 45 qm 50 qm 
2 60 qm 65 qm 
3 75 qm 80 qm 
4 90 qm 95 qm 
Eine geringfügige Überschreitung der Wohnungsgröße von maximal 5 qm ist 
möglich. Hier waren bislang Überschreitungen von maximal 8 qm zugelassen. 
Das bedeutet, dass eine 2–Zimmer–Wohnung mit 54 qm, die bislang nur an 2 
Personen–Haushalte vermietet werden konnte, nun auch an Einzelpersonen 
vermietet werden darf. Dies hat zu einer besseren Vermietbarkeit einiger 
altengerechter Wohnungen dieser Größen ordnung geführt, für die sich in der 
Vergangenheit oft nur mit großen Bemühungen ältere Ehepaare finden ließen. 
Die bislang geltende Defini tion der Haushaltsangehörigkeit wurde grundlegend 
geändert. Eine Differenzierung nach Art und Grad der verwandtschaftlichen 
Beziehung wurde aufgegeben, grundsätzlich sind nun alle gemeinsamen 
Lebensformen wohnberechtigt. Entscheidend ist jetzt lediglich ein gemeinsames 
Wohnen und Wirtschaften. 
Damit gehören studentische Wohngemeins chaften, die in der Regel reine 
Zweckgemeinschaften sind, nicht zum berechtigten Personenkreis. Um dieser in 
Münster beträchtlichen Zahl an stud entischen Wohngemeinschaften dennoch 
den Zugang zum geförderten Wohnraum zu ermöglichen, genehmigt das Amt 
für Wohnungswesen diese besondere Form gemeinschaftlichen Wohnens. Sie 
wird von den Wohnungsgesellschaften formlos beantragt. Die Studentinnen und 
          25

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Studenten müssen nur noch jeweils eine n gültigen Wohnberechtigungsschein 
vorlegen. Gleichzeitig besteht die Auflage, bei Auszug einer/eines Studierenden 
wieder für eine neue Belegung und Auslastung der Wohnung zu sorgen. 
Umfangreiche Änderungen ergaben si ch hinsichtlich der Einkommensbe-
rechnung. Der zu Grunde liegende Ei nkommenskatalog für die Berechnung des 
Jahreseinkommens wurde erheblich gestra fft. Krankengeld und Elterngeld sind 
beispielsweise nicht mehr als Einkommen anzuerkennen. Die bislang geltenden 
Abzugspauschalen für die Entrichtung von Steuern, Kranken- und 
Rentenversicherung in Höhe von jeweils 10 % wurden bei den Steuern und der 
Rentenversicherung auf jeweils 12 % er höht, so dass jetzt ein pauschaler 
Abzug von bis zu 34 % möglich ist.  
Dies führte de facto zu einer Anhebung  der Einkommensgrenze und erweiterte 
somit auch erheblich den Kreis der Anspruchsberechtigten.  
In der folgenden Tabelle wird beispiel haft der jeweiligen Einkommensgrenze 
das Jahresbruttoeinkommen von Haushalten mit sozialversicherungspflichtigen 
Beschäftigten gegenübergestellt. Aufgeführt sind auch  die Vergleichswerte aus 
2009. 
Tab. 7: Einkommensgrenzen und Bruttoverdienste 2010 / 2009 
 ab 01.01.2010 bis 31.12.2009 
Personen 
im 
Haushalt 
Einkommensgrenze 
(Jahresbetrag) 
entspricht einem 
Bruttojahresverdienst 
von ca. 
entspricht einem 
Bruttojahresverdienst 
von ca. 
1 17.000 € 26.600 € 25.000 € 
2 24.500 € 38.000 € 33.000 € 
3 25.200 € 40.000 € 37.200 € 
4 29.900 € 48.000 € 44.600 € 
5 34.600 € 56.000 € 52.000 € 
Die Tabelle stellt nur Richtwerte dar,  weitere Abzugsbeträge für besondere 
Personenkreise, wie z. B. Schwerbehinderte sind hier nicht mit eingerechnet. 
Im Einzelfall ist deshal b immer eine individuelle Einkommensberechnung 
erforderlich. 
Neben dieser Einkommens grenze, die für die geförderten Wohnungen des 
ehemaligen I. Förderweges oder der Einkommensgruppe „A“ gilt, gibt es 
weiterhin die Einkommensgrenzen für di e Einkommensgruppe „B“. Diese liegt 
40 % über der der Einkommensgruppe „A“ und hat sich damit im Vergleich zum 
letzten Jahr ebenfalls erheblich erhöht . Beispielsweise kann nun eine Familie 
mit 2 Kindern in ein gefördertes Mieteinfamilienhaus der Einkommensgruppe 
„B“ ziehen, wenn das Jahreseinkommen nicht mehr als 66.900 € beträgt.  
Für die Einkommensberechnung ist nun das Jahreseinkommen des 
vergangenen Kalenderjahres maßgeb end. Das bedeutet, dass auch die 
Einkommensnachweise des Vorjahres vorz ulegen sind, im ungünstigsten Fall 
bei einer Antragstellung z.B. im Dezember 2010 die Unterlagen von Januar 
2009 bis Dezember 2010. Die Unterlagen des aktuellen Jahres sind vorzulegen, 
da zu überprüfen ist, ob sich eine dauerhafte Veränderung ergeben hat, die 
dann bei der Einkommensberechnung zu beachten ist.  
Dies war vom Gesetzgeber als Verwalt ungsvereinfachung gedacht, führt aber 
letztendlich zu mehr Verwaltungsaufwa nd, da nun ein größerer Zeitraum zu 
 26

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
überprüfen ist. Es führt vor allen Dingen auch zu Unverständnis und 
Beschwerden bei den Antrag stellenden Haushalten, weil diese für einen dann 
bis zu 2–jährigen Zeitra um die Einkommensnachweise vorlegen müssen. 
Arbeitslosigkeit führt nun z. B. im aktuellen Jahr nie zu einer 
Einkommensminderung, da bei einer Ar beitslosigkeit grundsätzlich davon 
ausgegangen werden muss, dass diese nur eine vorübergehend eingetretene 
Veränderung darstellt.  
Durch das nun geltende Landesrecht bere chtigt ein in Nordrhein- Westfalen 
ausgestellter Wohnberechtigungsschein nur noch zum Bezug einer Wohnung in 
Nordrhein-Westfalen. Wo hnberechtigungsscheine, die in einem anderen 
Bundesland erteilt werden , berechtigen nicht mehr zum Bezug einer Wohnung 
in Nordrhein-Westfalen.  
4.1.2 Antragszahlen – Anzahl der Wohnungssuchenden  
Die Anzahl der Wohnungssuchenden defini ert sich anhand der ausgestellten 
Wohnberechtigungsscheine eines Jahres.  
Im Jahr 2010 stellte das Amt für Wohn ungswesen 2.633 WBS aus. Waren die 
Antragszahlen bis 2008 rückläufig, stiege n sie in den letzten beiden Jahren 
wieder an. 
Abb. 6: Erteilte WBS von 2004 bis 2010 
3.108
2.928 2.780
2.552 2.368 2.489
2.633
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
 
In Münster wird den Bürgerinnen und Bürgern bei Vorliegen der 
Voraussetzungen grundsätzlich unmi ttelbar beim Besuch im Amt für 
Wohnungswesen der Wohnberechtigungsschein ausgestellt. Dies ist in den 
umliegenden Gemeinden nicht üblich und wird als besonderer Service für die 
Bürger und Bürgerinnen verstanden.  
Vergleicht man die Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine der 
Einkommensgruppe „A“ und „B“ mit denen des Vorjahres, so hat sich auch für 
die Einkommensgruppe „B“ eine deutliche Steigerung ergeben. 
          27

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Tab. 8: Wohnberechtigungsscheine der Einkommensgruppen „A“ und „B“  
Einkommens- 
gruppen 
Anzahl WBS 
im Jahr 2009 
Anzahl WBS 
im Jahr 2010 
EKG A 2457 2573 
EKG B 32 60 
gesamt 2489 2633 
Grund hierfür ist ebenfalls die Gesetz esänderung. Seit dem 01.01.2010 wird 
den Antrag stellenden Haushalten bei Überschreiten der Einkommensgrenze „A“ 
auf Wunsch direkt auch ein allgemeiner Wohnberechtigungsschein „B“ 
ausgestellt. In den Jahren zuvor war hier grundsätzlich immer erst ein 
Wohnungsangebot einer Vermieterin oder  eines Vermieters erforderlich. Nun 
kann sich der/die Wohnungssuchende, der die Einkommensgrenze „A“ 
übersteigt, die der Gruppe „B“ aber erfü llt, sofort auf die Suche nach einer 
entsprechenden Wohnung begeben und der Vermieterin oder dem Vermieter 
direkt den Wohnberechtigungsschein vorlegen. 
4.1.3 Haushaltsstruktur  
Die Verteilung der Wohnungssuchenden  nach Haushaltsgrößen stellt die 
folgende Abbildung grafisch dar: 
Abb. 7: Erteilte WBS nach Haushaltsgrößen 
5 und mehr 
Personen
7%
4 Personen
9%
3 Personen
13%
2 Personen
24%
1 Person
47%
 
Der Anteil der Ein-Personen-Haushalte an allen Wohnungssuchenden hat sich 
wieder erhöht. Lag er 2007 noch bei 42, 3 % stieg er in jedem der folgenden 
Jahre weiter an und betrug nun in 2010 47,6 %. Auch der Anteil der Zwei–
Personen–Haushalte erhöhte sich im Vergleich zum letzten Jahr um 1,2 % auf 
24,2 %. Entsprechend nimmt der Anteil der Drei-, Vier-, Fünf- und mehr – 
Personen – Haushalte jedes Jahr ab. 
Durch die zielgerichtete Neubauförderung  für Ein–Personen-Haushalte konnten 
weitere 87 Wohneinheiten für Singles (Einkommensgruppe A) zur Erstvergabe 
angeboten werden. Dies entsprach 47 % aller für die Einkommensgruppe A 
geförderten bezugsfertigen Wohnungen in 2010.  
 28

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
4.1.4 Besondere Zielgruppen 
Besonders interessant ist eine Aufschlü sselung der Wohnungssuchenden  nach 
unterschiedlichen Zielgruppen wie Menschen mit Schwerbehinderung, 
Rollstuhlfahrerinnen und Rollstuhlfahrer n, Senioren, Alle inerziehende und 
Schwangere. Die folgende Übersicht gibt neben der Anzahl auch den 
prozentualen Anteil dieser Zielgruppen an allen wohnberechtigten Haushalten 
an. 
Tab. 9: Wohnungssuchende, aufgeschlüsselt nach besonderen Zielgruppen 
 
Menschen mit einer 
Schwerbehinderung 
(G.d.B. ab 50 %) 
Rollstuhl- 
fahrer/-
innen 
Ältere 
Menschen 
Allein- 
erzie-
hende 
Schwan-
gere 
Anzahl 
Haushalte 426 44 443 394 149 
Prozentua-
ler Anteil 
dieses Per-
sonenkrei-
ses an allen 
Wohnungs-
suchenden 
16% 2% 17% 15% 6% 
Ausländische Haushalte 
Untersucht wurde ebenfalls der Anteil der ausländischen Wohnungssuchenden, 
aufgegliedert nach Haushaltsgrößen. Ausgehend von der Staatsangehörigkeit 
der Antragstellerinnen und Antragsteller - und nicht ihrer Haushaltsangehörigen 
- betrug im Jahr 2010 der Anteil der Au sländer an allen Haushalten mit WBS 
18 %. Je kleiner der Haushalt ist,  desto geringer ist der Anteil der 
ausländischen Wohnungssuchenden. Bei den Haushalten, die aus mindestens 5 
Familienmitgliedern bestehen, la g der Anteil der ausländischen 
Wohnungssuchenden bei 41 %. 
Laut Auskunft der Statistikdienststelle lag der Anteil der nicht deutschen 
wohnberechtigten Bevölkerung in 2010 bei 7,35 %. Das bedeutet, dass sich im 
Verhältnis zur durchschnittlichen Bevölkerung viel mehr ausländische als 
deutsche Wohnungssuchende beim Amt für Wohnungswesen als 
wohnungssuchend registrierten ließen.  
Tab. 10: Anteil der ausländischen Haushalte je Haushaltsgröße 
Haushaltsgröße Anteil Ausländer in % 
1 Personen Haushalt 12% 
2 Personen Haushalt 17% 
3 Personen Haushalt 25% 
4 Personen Haushalt 25% 
5 Personen und mehr Haushalt 41% 
Gesamt 18% 
Erweitert man den Personen kreis um ein ausländisches  Haushaltsmitglied bzw. 
berücksichtigt man auch di e Menschen mit Migrations vorgeschichte, so geht 
          29

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
das Amt für Wohnungswesen davon aus, dass der Anteil dieser Menschen an 
allen Wohnungssuchenden in Münster bei rd. 30 % liegt. 
4.1.5 Freistellungen 
Durch die gesetzlichen Änderungen hat sich die Zahl der Freistellungen in 2010 
deutlich reduziert. Es wurden ledigl ich noch 12 Freistellungen erteilt. 2009 
waren das noch 63 Freistellungen.  
Die Freistellungen wurden erteilt 
• um Leerstand zu vermeiden,  
• als Ausnahme von einer Zweckbindung oder 
• für therapeutische Wohngemeinschaften. 
4.1.6 Gebühren 
Für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines werden in Münster seit 
Jahren Gebühren in unveränderter Höhe genommen. Der Gebührenrahmen 
beträgt nach der landeseinheitlichen Verwaltungsgebührenordnung zwischen 5 
und 20 €. Die Gebühren werden in Münster nach Art des WBS und nach den 
Einkommensverhältnissen der Haus halte gestaffelt. Die meisten 
Gebührenzahlerinnen und Gebührenzahler müssen nur eine Gebühr von 5 € 
entrichten, da sie die Einkommensgr enze erheblich unterschreiten; für 
Leistungsempfängerinnen und Leist ungsempfänger, die den WBS vor Ort 
beantragen, ist der WBS sogar gebührenfrei. 
Tatsächlich betrugen in 2010 die Gebühreneinnahmen 12.577,50 € (2009: 
14.620 €). Betrachtet man die gestiegene Antragszahl (siehe 4.1.1) erscheint 
dies auf den ersten Blick nicht erklärbar. Begründet wird dies aber durch: 
• den Rückgang der Freistellungen, hier sind Gebühren in Höhe von bis zu 
30 € fällig,  
• die Ausstellung von allgemeinen Wohnberechtigungsscheinen Einkom-
mensgruppe B und 
• die Erhöhung der Einkommensgrenzen, so dass mehr Haushalte die ver-
minderte Gebühr von 5 € anstelle von 10 € entrichten mussten. 
4.2 Teilprodukt 2: Wohnungsvermittlung
 
4.2.1 Besetzungsrechte 
Durch die Einführung des neuen Gesetzes zur Förderung und Nutzung von 
Wohnraum NRW (WFNG NRW) hat sich fü r den Bereich der Besetzungsrechte 
keine Änderung ergeben. Das heißt, da ss auch weiterhin, wie schon seit der 
Einführung des Wohnraumförderungsges etzes (WoFG) im Jahr 2002, für  
Wohnungen der Einkommensgruppe „A“ während der gesamten Laufzeit der 
Sozialbindungen von in der Regel 20 Ja hren ein Besetzungsrecht zu Gunsten 
der Bewilligungsbehörde eingeräumt wird.   
Zum Stichtag 31.12.2010 verfügte  die Stadt Münster über 2.892 
Besetzungsrechte. 
Zur Ausübung städtischer Besetzungsrechte und aufgrund der Verpflichtung, 
Wohnungssuchende bei der Beschaffung von Wohnraum behilflich zu sein, 
werden alle wohnberechtigten Wohnungssuchenden, die um eine 
Wohnungsvermittlung bitten, mit de n Merkmalen ihres individuellen 
Wohnbedarfs und der bisherigen Wohnu ngsversorgung erfasst. Gleichermaßen 
 30

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
werden die Wohnungssuchend en über die Möglichkeit informiert, selbstständig 
geeigneten Wohnraum zu suchen. Für 65 % des geförderten 
Wohnungsbestandes hat die Stadt Münster kein Besetzungsrecht, d.h., die 
Vermieterinnen und Vermie ter können sich eigenständig einen im öffentlich 
geförderten  Wohnungsbau wohnberechtigten Haushalt auswählen. 
Durch die Einführung des WFNG NRW hat sich auch hinsichtlich der sozialen 
Dringlichkeit der zu versorgenden Haushalte keine Änderung ergeben. 
Weiterhin erfolgt die Vermittlung unter Berücksichtigung der 
Dringlichkeitskriterien: Schwangerschaft, junge Ehepaare und Haushalte mit 
Kindern, ältere Menschen, Schwerbehi nderung, drohende Wohnungslosigkeit, 
Dauer der Wohnungssuche und der derzeitigen mangelhaften Unterbringung.  
Der immer weiter steigende Anteil an älteren und schwerbehinderten Menschen 
erfordert neben der barrierefreien Wohnung auch eine direkte Anbindung an 
den öffentlichen Nahverkehr und die ba rrierefreie Infrastruktur vor Ort. 
Insbesondere die unmittelbare Nähe zu  preisgünstigen Einkaufsmöglichkeiten 
ist von großer Bedeutung. Viele der Wohnungssuchenden sind auch stark in ihr 
bisheriges Wohnumfeld und das örtliche Dienstleistungsnetz, wie zum Beispiel 
Ärzte oder Pflegedienste integriert. Auch familiäre oder nachbarschaftliche 
Hilfen sind oftmals an den bisherigen Wohnort gebunden.  
Daraus resultiert die Notwendigkeit, eine neue geeignete Wohnung in der Nähe 
der bisherigen zu finden, wobei dies bei der Wohnungssuche eine besondere 
Herausforderung darstellt und oft zu langen Wartezeiten führt.  
Berücksichtigt man, dass 40 % der Be setzungsrechte in den Stadtteilen 
Gievenbeck und Coerde liegen und die Stadt Münster in vielen Stadtteilen gar 
keine Besetzungsrechte hat, so verdeu tlicht dies, dass viele Wohnortwünsche 
nicht berücksichtigt werden können. Auch  allein Erziehende und Familien, die 
oft in ihr nachbarschaftliches Umfeld, den Kindergarten und die Schule sehr 
eingebunden sind, müssen sich in der Regel auf einen Umzug auch in ein 
anderes als ihr angestammtes Wohnquartier in Münster einstellen. 
In Ausübung des städtischen Besetzung srechtes werden den Vermieterinnen 
und Vermietern drei bis fünf wohnberechtigte Haushalte mit hoher Dringlichkeit 
vorgeschlagen. Diese wählen dann die Mieterin oder den Mieter aus und 
schließen mit ihr/ihm einen Mietvertrag ab. Die Vermieterin oder der Vermieter 
kennt die Mieterstruktur in ihrem/seinem Mietwohngebäude in der Regel gut 
und kann so darauf achten, dass insges amt eine ausgewogene Mieterstruktur 
bestehen bleibt.  Leider führt fehlende Bonität bzw. ein negativer Schufa-
Eintrag immer öfter dazu, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht bereit sind,  
mit den Wohnungssuchenden einen Mietvertrag abzuschließen. Nach 
gesetzlicher Vorgabe darf auch da s Amt für Wohnungswesen nur die 
Wohnungssuchenden vorschlagen, die voraussichtlich in der Lage sein werden, 
die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zu erfüllen. Hier könnten nur 
persönliche Gespräche mit den Beteiligten,  die durch eine professionelle Kraft 
begleitet werden, zu erfolgreichen Vermittlungen führen. Dies ist leider bei der 
derzeitigen Personalsituation nicht möglich. 
Insgesamt konnte das Amt für Wohnungswesen im Jahr 2010 in 373 Fällen das 
bestehende Besetzungsrecht zugunsten wohnungssuchender Haushalte mit 
WBS ausüben. 
          31

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Die Ausübung der Besetzungsrechte verteilte sich wie folgt: 
Tab. 11: Verteilung der ausgeübten Besetzungsrechte 2010 
Haushaltsgröße in Personen 
  
1 2 3 4 
5  
und 
mehr 
Summe 
Erstvergabe 87 42 15 25 10 179 
Zweitvergabe 
durch 64 81 53 30 21 9 194 
Summe 168 95 45 46 19 373 
Sollte es nach zwei oder drei Verm ittlungsläufen nicht zum Abschluss eines 
Mietvertrages kommen, so wird zur Vermeidung von Leerständen auf das 
städtische Besetzungsrecht verzichtet. 40 Wohnungen wurden so in 2010 an 
die Vermieterinnen oder die Vermieter zurückgegeben. Häufigste Absagegründe 
der Wohnungssuchende waren 
• schlechtes Wohnumfeld, 
• Lage der Wohnung im Gebäude, in sbesondere 2. oder 3. Etage 
und  
• Wohnung zu weit außerhalb vom Zentrum. 
4.2.2 Erst- und Wiederbelegung von geförderten Wohnungen 
Im Jahr 2010 wurden 214 Wohnungen der Einkommensgruppe „ A“ und „B“ in 
14 Förderobjekten bezugsfertig. Damit e rreichte die Zahl der bezugsfertigen 
Neubauwohnungen einen erneuten Höchststand seit 2002. Von den 
Wohnungsgesellschaften errichtete ledi glich die Wohn + Stadtbau GmbH 29 
Wohneinheiten am Rigaweg und in der Schulstraße. Am Rigaweg entstanden 15 
WE als Neuschaffung durch bauliche Maßnahmen im Bestand, hiervon 11 für 
Ein-Personen-Haushalte und 4 für Drei-Personen-Haushalte. An der Schulstraße 
entstanden ebenfalls 6 Wohnungen für Ein-Personen-Haushalte und eine 
Gruppenwohnung mit 8 Appartements für ältere oder mobilitätseingeschränkte 
Menschen, betreut vom Di akonischen Werk. Alle anderen Wohneinheiten 
errichteten unterschiedliche private Investoren. 
Für Ein-Personen-Haushal te wurden in 2010 insgesamt 87 Wohnungen der 
Einkommensgruppe „A“ und 17 Woh nungen der Einkommensgruppe “B“ 
bezugsfertig. Erfreulich war auch, dass er neut Mietreihenhäuser für Familien 
mit 2, 3 und sogar 4 Kindern bezogen werden konnten. Diese wurden von 
privaten Investoren in Wolbeck und Nienberge fertig gestellt.  
 32

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Tab. 12:  Erst- und Wiederbelegungen 2004 – 2010 
Wohnungsvergabe im preisgebundenen Wohnungsbau 
Erstvermietung Wiederbelegung Vermietungen 
insgesamt Jahr 
Wohnungen versorgte 
Personen Wohnungen versorgte 
Personen Wohnungen 
2004 12 13 1.068 2.631 1.080 
2005 36 61 1.073 2.721 1.109 
2006 125 252 1.205 2.395 1.330 
2007 119 237 1.109 2.783 1.228 
2008 120 224 1.030 2.482 1.150 
2009 189 351 968 2.513 1.157 
2010 202 457 826 2.073 1.028 
Erläuterung zur Tabelle: Eine Vermie tung wird in dieser Tabelle erst 
eingetragen, wenn auch der Wohnbere chtigungsschein für die Wohnung von 
der Vermieterin oder dem Vermieter zurückgeschickt wurde. So wurden im Jahr 
2010 zwar 214 Wohnungen bezugsfertig und hierfür auch Wohnungssuchende 
vorgeschlagen, bei Erstellung der Statistik konnten aber erst für 202 
Wohnungen die Bestätigungen der Vermieterinnen und der Vermieter registriert 
werden. 
Als besonderes Projekt sei der Baumberger Hof der Westfalenfleiß GmbH in 
Nienberge mit 9 unterschiedlich großen Wohneinheiten erwähnt. Gefördert wird 
hier das gemeinsame Wohnen von Men schen mit und ohne Behinderungen. 
Entsprechend wurden die Wohnungen auch von Menschen mit und ohne 
Behinderungen belegt. Ei n Gemeinschaftsgarten un d ein Gemeinschaftsraum 
unterstützt das Zusammenleben. 
Mit der Zweckbindung für ältere Mensch en wurde ein im Stadtteil Uppenberg 
gelegenes Objekt von einem privaten Invest or fertig gestellt. Hier konnten 20 
Alleinstehende und 6 Zwei–Personen- Haushalte mit bezahlbarem Wohnraum 
versorgt werden. 
Im Stadtteil Gievenbeck errichteten unte rschiedliche Investoren zwei Objekte, 
Zielgruppe waren hier insbesondere junge Menschen und Studierende an. 
Dementsprechend wurden in der Einkommensgruppe „A“ 21 WE Ein- Personen 
– Haushalte und 24 WE an Zwei–Personen–Haushalte vermietet. 
Trotz der positiven Entwicklung bei der Erstvermietung kann seit 2006 ein 
deutlicher Rückgang bei der Wiederbe legung von öffentlich geförderten 
Wohnungen verzeichnet werden. Mit nur 826 Wiederbelegungen wurde ein 
Tiefststand erreicht. Dies spiegelt die Auswirkungen des Rückgangs der 
Belegungsbindungen wider bei ansonsten über die Jahre stabilen 
Fluktuationsquote von rd. 10 %. 
4.2.3 Versorgungsquote 
Die allgemeine Versorgungsquote lag im Jahr 2010 leicht unter der der 
Vorjahre. Sie betrug im Durchschnitt 39,0 %. Der Grund dafür ist, dass sich die 
          33

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Zahl der wohnungssuchenden Haushalte erhöht hat, so dass sich die 
Versorgungsquote vermindert hat. Beispielsweise wurden in 2010 422 Ein-
Personen-Haushalte mit einer Wohnung versorgt, die Quote verminderte sich 
aber für die Ein-Personen-Haushalte von 34,3  auf 33, 7 %, da sich insgesamt 
145 mehr Haushalte beim Amt für Wohnungswesen wohnungssuchend 
gemeldet haben.  
Tab. 13: Versorgungsquote nach Haushaltsgrößen in 2010 und 2009 
Haushaltsgröße 
(Personen) 
ausgestellte 
WBS (in 
Münster) 
versorgte 
Haushalte 
(abgelaufene 
WBS durch 
Bezug einer 
Wohnung in 
Münster) 
Versorgungs-
quote 2010 
Versorgungs-
quote 2009 
1 1.253 422 33,7% 34,3% 
2 636 287 45,1% 56,3% 
3 336 163 48,5% 49,1% 
4 234 100 42,7% 47,3% 
5- und mehr 174 54 31,0% 33,1% 
gesamt 2.633 1026 39,0% 42,8% 
Wie bereits im Kapitel 4.1. (Wohnberechtigungsscheine) soll auch bei der 
Versorgungsquote ein Augenmerk auf besondere Zielgruppen gerichtet werden. 
Die Versorgungsquote liegt bei den Menschen mit einer Schwerbehinderung, 
bei Rollstuhlfahrerinnen und Rollstuhlfahrern sowie be i älteren Menschen unter 
der durchschnittlichen Versorgungsquote von 39 %. Dies liegt zu einem großen 
Teil daran, dass gerade dieser Person enkreis nur in barrierefreie oder in 
bestimmten Stadtgebieten liegende Wohnungen vermittelt werden kann. Diese 
Wohnungssuchenden warten oft lieber länger auf die für sie „passende“ 
Wohnung und bleiben somit auch länger wohnungssuchend gemeldet. 
Tab. 14: Versorgungsquote nach besonderen Zielgruppen in 2010 
 
Menschen mit 
Schwerbehinde-
rung 
(G.d.B. ab 50 %) 
Rollstuhl-
fahrer/- 
innen 
Ältere 
Men-
schen 
Allein - 
erziehende 
Schwan-
gere 
Versorgungs-
quote 28% 34% 36% 43% 45% 
 
 34

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Die Versorgungsquote der ausländischen Wohnungssuchenden liegt im Schnitt 
geringfügig unter der Versorgungsquote aller Wohnungssuchender. 
Tab. 15: Versorgungsquote der ausländischen Wohnungssuchenden in 2010 
Haushaltsgröße  
(Personen) 
Versorgungsquote 
ausländischer Woh-
nungssuchender 
1 31,50% 
2 40,70% 
3 46,40% 
4 53,40% 
5 und mehr 23,90% 
Summe 37,90% 
Auffällig hoch ist die Versorgungsquote bei den 4-Personen-Haushalten, 
auffällig niedrig bei den Haushalten mit 5 und mehr Personen. Die hohe 
Versorgungsquote ist dadurch begründet, dass auch der Anteil der 
ausländischen Haushalte mit Wohnberechtigungsschein hier sehr  hoch ist. Die 
extrem niedrige Versorgungsquote bei den großen Hauhalten lässt sich damit 
erklären, dass hier auch die 6-, 7- od er 8-Personen-Haushalte erfasst sind. 
Gerade diese Familien mit 4 Kindern und mehr sind in der Regel ausländische 
Haushalte.  
Dagegen gibt es im öffentlich geförd erten Wohnungsbestand zurzeit nur 43 
Wohnungen mit 6 Wohnräumen und 1 Wohnung mit 7 Wohnräumen. 
4.3 Teilprodukt 3: Umzugshilfen 
4.3.1 Ziele  
Das Angebot der Hilfen beim Umzug un terstützt Senioren und Menschen mit 
Behinderungen sowie Menschen mit eingeschränkter Alltagskompetenz in ihrem  
Anliegen, möglichst langfristig, selbständig und selbst bestimmt in der eigenen 
Wohnung zu leben. Ebenso erhalten sie auch Hilfen bei ihren Bemühungen, 
eine entsprechende Wohnung zu finden sowie den Umzug zu planen und 
durchzuführen.  
Mit dieser Unterstützungsleistung ist auch das Interesse verbunden, eine 
Kosten- und Ressourcenersparnis für kommunale und andere Kostenträger 
insbesondere durch Vermeidung von Heim aufenthalten zu erreichen. Darüber 
hinaus tragen die vorbereiteten und du rchgeführten Umzüge häufig auch zu 
Wohnflächeneinsparungen bei. 
4.3.2 Verteilung der Arbeitsschwerpunkte 
Die Gesamtzahl aller persönlichen oder telefonischen Kontakte belief sich im 
Jahr 2010 auf 3.649 Kontakte insgesamt. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das 
eine Steigerung um 212 Beratungskontakte oder 5,8 % und damit erneut eine 
Steigerung des quantitativ hohen Ber atungsniveaus, geleistet von einer 
einzelnen Mitarbeiterin. 
          35

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Abb. 8: Persönliche / telefonische Kontakte 
2639
2772
2908
2681
3130
2960
3127
2796
3189
3437
3649
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
3400
3600
3800
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
 
Menschen, die sich durch ihr Alter, ihre Krankheit oder ihre persönliche Notlage 
überfordert fühlen, einen Wohnungswech sel zu planen und zu organisieren, 
insbesondere aber Menschen, die in ihrer Alltagskompetenz eingeschränkt sind, 
erhalten hier einen wichtigen Unterstützungsbedarf.  
Von 3.649 Kontakten insgesamt entfie len 1.369 Kontakte (38 %) auf die 
Unterstützung laufender Umzugsfälle. Zusammen mit 222 Erstkontakten zum 
Umzug (6 %) bezog sich somit knapp di e Hälfte aller Kontakte (1.591) auf 
konkrete Umzugsunterstützungen. 
Abb. 9: Verteilung der persönlichen Kontakte 2010 
Wohnungs-
suche: lauf. 
Fälle; 944; 26%
sonstige 
Beratungen;  
252; 7%Einzelfall 
unabh. 
Beratungen;  
414; 11%
Öffentlichkeits-
arbeit; 65; 2% Umzug: 
Erstkontakte; 
222; 6%
lauf. 
Umzugsfälle: 
Kontakte; 
1369; 38%
Wohungssuche:  
Erstkontakte; 
383; 10%
 
 36

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Der Bereich der Wohnungssuch e verzeichnete insgesamt  1.327 Kontakte oder 
36 % aller Kontakte (Wohnungssuche 383 Erstkontakte bzw. 10 % und 
Wohnungssuche lfd. Fälle 944 bzw. 26 %). Das bedeutet erneut eine 
Steigerung gegenüber dem Vorjahr um  258 Kontakte  oder 20 %. Die 
anhaltende Nachfrage nach geeignet em preiswertem Wohnraum für ältere 
Menschen oder Menschen mit Behinderung wird hier erneut deutlich.  
Insgesamt 255 Hausbesuche vor Ort, die aufgrund umfangreicher 
Beratungstätigkeit jeweils mit einem ho hen Zeitaufwand zu  bewerten sind, 
wurden durchgeführt und erreichten die zweithöchste Besuchszahl seit 
Einrichtung dieses Arbeitsbereiches.  
Die Hausbesuche sind nicht nur für die Vorbereitung eines möglichst 
reibungslosen Umzuges nötig, sie dienen auch dem Einblick in den persönlichen 
Unterstützungsbedarf der Menschen. Dabei kommt es häufig auch zum Verweis 
auf weitere Fachdienste oder zur Vermi ttlung an diese Fachkollegen. Intensive 
Gespräche und Hausbesuche sind in viel en Fällen auch notwendig, um eine 
Beziehung für die Begleitung und Problemlösung während der Umzugsphase 
aufzubauen. Insbesondere aber auch , um die Hemmschwellen abzubauen, 
damit die Hilfe suchenden Menschen ihre Scham über winden können, weil sie 
um Hilfe oder finanzielle Unterstützung bitten müssen.  
4.3.3 Mittelverwendung aus der Stiftung Magdalenenhospital für 
Umzüge 
Im Zeitraum von 2006–2010 konnten insgesamt 143 Umzüge mit 182.867,33 € 
unterstützt werden mit einem durchschnittlichen Betrag von 1.278,79 €. In 
2010 standen aus der Stiftung Magdalenenhospital Mittel in Höhe von 45.000 € 
zur Verfügung, davon erhielten 36 Haus halte eine dringend notwendige 
finanzielle Unterstützung.  
Abb. 10: Anzahl aus Stiftungsmitteln geförderter Wohnungen 
23 24
28
32
36
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2006 2007 2008 2009 2010
 
Das nachfolgende Diagramm zeigt auf,  in welcher Höhe und für welche 
Bereiche die Mittel bisher verausgabt wurden. Auffällig ist, dass in 2008 nur ein 
geringer Mitteleinsatz für Doppelmiet en benötigt wurde. 12 Umzüge in 
Neubauprojekte (gegenüber 4 in 2007) konnten rechtzeitig vorbereitet werden, 
so dass hier Mietüberschneidungen entf ielen. Gleichzeitig waren bei der 
          37

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Wohnungsübergabe Tapezier- und Malera rbeiten zu leisten, die das Budget 
wiederum stärker im Bereich der Reno vierungskosten belastete. 2010 gab es 
dagegen 5 Einzüge in tape zierte Seniorenwohnungen eines Neubaus an der 
Prins-Claus-Straße.  
Abb. 11: Mittelverwendung 2006 bis 2010 
0 €
5.000 €
10.000 €
15.000 €
20.000 €
25.000 €
30.000 €
2006 2007 2008 2009 2010
Doppelmiete
Renovierung
Umzug
 
4.3.4 Mittel und Möglichkeiten 
Die Erwartungen, dass die Nachfrage nach Beratung, praktischer Unterstützung 
und finanziellen Hilfen weiter steigen würde, haben die Zahlen des Jahres 2010 
aufs Neue bestätigt.  
Daher ist es um so bedauerlicher, da ss die finanziellen Mittel der Stiftung 
Magdalenenhospital für das Jahr 2011 aus Gründen der Konsolidierung von 
45.000 € auf 25.000 € und damit um  44 % gekürzt werden mussten. 
Angesichts der verstärkten Nachfrage bei gleichzeitiger Reduzierung des 
Budgets mussten die Richtlinien über die Vergabe der Mittel der Stiftung 
Magdalenenhospital entsprechend angepasst werden, so dass ab 2011 Senioren 
erst mit einem Alter ab 70 Jahre einen entsprechenden Antrag stellen können.  
Nicht nur die reinen Umzugskosten be lasten die finanzielle Situation der 
Senioren, deren Einkommen häufig nur  knapp über den Leistungen der 
Grundsicherung liegen und die damit finanziell unzureichend abgesichert ihren 
notwendigen Umzug in eine angeme ssene Wohnung bewältigen müssen. 
Insbesondere anfallende Doppelmieten lassen manchen vor einem dringend 
nötigen Umzug zurückschre cken.  Die Doppelmieten fallen insbesondere bei 
Wohnungsangeboten im Bestand an, weil dort - anders als bei zeitlich gut 
planbaren Umzügen in Neubauwohnun gen - ein kurzfris tiger Mietbeginn 
gegeben ist. 
Da es einen Mangel an geeigneten , preiswerten Wohnungen für diesen 
Personenkreis gibt, sollten passende Mietwohnungen nicht mit dem Hinweis auf 
eine nicht leistbare Doppelmiete abgelehnt werden müssen. Die Übernahme 
von Doppelmieten aus dem Stiftungsbudge t stellt oft eine Teilleistung zur 
Realisierung des dringend erforderlichen  Umzugs dar.  
Um die Kaution der bisherigen Wohnung erstattet zu bekommen und sie für die 
Zahlung der neuen Kaution einsetzen zu können, ist es erforderlich, dass die 
mietvertraglich geschuldeten Leistungen erfüllt werden. Das bedeutet, es 
 38

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
dürfen keine Mietrückstände aus der Zeit der Kündigungsfrist entstehen und 
Renovierungsleistungen müssen nach den Vorgaben und rechtlichen 
Verpflichtungen des Mietvertrages geleistet werden, sonst wird die alte Kaution 
nicht ausgezahlt. Sofern hierzu mietvertragliche Fragen aufkommen, wird 
regelmäßig Kontakt zu den Mietervereinen aufgenommen. 
4.4 Wohnungsversorgung: Perspektiven und Bedarfe 
In Münster gibt es wie in den Vorjahren eine starke Nachfrage nach 
preisgünstigen und barrierefreien Wohnung en, nicht nur für ältere Menschen 
sondern auch für jüngere Menschen mit Behinderungen.   
Insbesondere Menschen mit akutem Umzugsbedarf können nicht zeitnah mit 
Wohnraum versorgt werden, so dass sie te ilweise Monate in der Kurzzeitpflege 
verweilen müssen.  
Ein erstes Auftaktgespräch mit dem Te am des Sozialen Fachdienstes des 
Sozialamts fand Mitte des Jahres zum Thema der Wohnraumbedarfe statt. Im 
Mittelpunkt stand die Ermittlung von Fallz ahlen unter dem Aspekt finanzieller 
Einsparungen, bei denen eine zeitnahe Wohnungsvermittlung in kleine oder in 
passend barrierefreie Wohnungen sinnvoll und kostensparend wäre, anstelle 
eines Aufenthaltes in kostenintensiven Pflegeeinrichtungen. Eine genaue 
Analyse derartiger Fallzahlen sowie der Bedarfe an Wohnfläche, Wohnräume 
und Zuschnitte könnte in Zukunft im Informationsaustausch mit der 
zuständigen Fachstelle der Wohnraum förderung ein Instrument sein, bei 
gekürzten öffentlichen Mitteln die Unterstützungsbedarfe genauer zu 
bestimmen und wirkungsvoller mit Blick auf diese Zielgruppe einzusetzen. 
Auch Haushalte, die auf eine rollstuhlgeeignete 4- 5 Zimmerwohnung 
angewiesen sind, haben zunehmend große Schwierigkeiten, eine passende 
Wohnung zu finden. Zum Teil können diese Haushalte über Jahre nicht mit 
einer für Senioren oder Menschen mit Behinderung geeigneten Wohnung 
versorgt werden.  
Ferner hat sich der Trend, dass verstärk t Senioren in einem Alter ab 70 Jahre 
sowie aus aktuellem Anlass (z. B. sich rapide verschlechternder 
Gesundheitszustand) Wohnungen im sogenannten „Betreuten Wohnen“ suchen, 
erneut bestätigt. In den Einrichtunge n des „Betreuten Wohnens“ treffen die 
Wohnungssuchenden und deren Angehöri ge auf Ordner voller Anfragen, 
verbunden mit Wartezeiten von teilweise mehreren Jahren, bevor sie eine 
passende Wohnung beziehen können. 
Vor diesem Hintergrund is t eine intensive Beratung interessierter Investoren 
über die dargestellten Versorgungsl ücken und Wohnraumbedarfe durch das 
Amt für Wohnungswesen von wesent licher Bedeutung, damit knapper 
werdende Fördermittel gezielt und zwecke ntsprechend dort eingesetzt werden, 
wo die spezifischen Bedarfe der öffentlichen Förderung am größten sind. 
          39

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
5. Produkt 10 03 03 : Wohnungsaufsicht und –sicherung, Mietspiegel 
5.1 Teilprodukt 1: Kontrolle preisgebundener Wohnungen 
5.1.1 Erfassung und Kontrolle 
Die Bestands- und Besetzungskontr olle dient der Überwachung der 
zweckbestimmten Nutzun g von geförderten Wohn ungen. Mit diesem 
Instrument wird die Einhaltung der Belegungs- und Mietpreisbindungen 
sichergestellt. 
Mit der Einführung des WFNG NRW zum 01.01.2010 ergeben sich auch für die 
Bestands- und Besetzungskontrolle Änderungen.  
Der kontrollpflichtige Wohnungsbestand hat sich erhöht. Er bezieht sich auf alle 
bislang geförderten Miet- und Eigentumswohnungen, Eigenheime und die ab 
01.01.2010 geförderten Wohnheime. Bisl ang unterlagen die nach dem WoFG 
geförderten Wohneinheiten nicht der örtl ichen Kontrolle. Durch die Ausweitung 
auf den gesamten Wohnungsbestand hat sich die Kontrolltätigkeit des Amtes 
für Wohnungswesen erhöht, der  Verwaltungskostenbeitrag des Landes hat sich 
insgesamt – bei unveränderter Pauschale  - ebenfalls erhöht. 
Für die Durchführung der Kontrollen im  Jahr 2010 erhielt die Stadt Münster 
einen Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 26.904,80 € (2009 : 19.570,20 €) 
von der NRW.Bank. 
Waren in der Vergangenheit Verstöße be i nach unterschiedlichen Förderwegen 
geförderten Wohnungen auch unterschiedlich zu ahnden, so sind jetzt 
grundsätzlich nur noch die Vorschriften des WFNG anzuwenden.  
Lediglich die Vorschriften über die Ko stenmiete nach §§ 8-11 WoBindG finden 
für die nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen weiterhin Anwendung. 
Der bislang bestehende Katalog mit Geld leistungen bzw. Bußgeldern wurde um 
Mitteilungspflichten und die Instandhaltungspflicht erweitert. Die 
Instandhaltungspflicht erweist sich derzeit für die Städte im Verwaltungsvollzug 
als schwer durchsetzbar. Voraussetzun g für den Erlass einer Anordnung ist 
immer die Gefahr einer erheblichen Bee inträchtigung und der Nachweis der 
wirtschaftlichen Vertretbarkeit und Zumutbarkeit.  
In Münster werden alle Mieterwech sel im geförderten Wohnungsbestand 
regelmäßig mittels eines automatisi erten Abgleichs mit den Daten des 
Einwohnermeldeamtes verglichen. Nu r jährlich 10 % des geförderten 
Wohnungsbestandes sind durch örtliche Kontrollen zu überprüfen. Im 
Berichtsjahr 2010 wurden folgende Kontrollen durchgeführt: 
Tab. 16: Überprüfungen des Sozialwohnungsbestandes in 2010 
Art der Kontrolle Anzahl 
örtliche Kontrollen 1.014 
Datenabgleiche mit dem Melderegister 4.115 
gesamt 5.129 
 40

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5.1.2 Verstöße – Ahndung 
Insgesamt 466 Unregelmäßigkeiten sind festgestellt worden. 414 konnten zügig 
ausgeräumt werden. 52 Ve rfahren leitete dass Amt für Wohnungswesen ein, 
den überwiegenden Anteil deshalb, weil ein gültiger Wohnberechtigungsschein 
fehlte. 36 Verfahren konnten bereits in 2010 abgeschlossen werden.  
Die 65 im vergangenen Jahr eingeleiteten Verfahren wegen mietpreisrechtlicher 
Verstöße konnten in 2010 vollstä ndig abgeschlossen werden. Die 
Vermieterinnen und Vermieter erstatte ten überhöhte Mieten in Höhe von 
insgesamt rd. 28.520 €. Das Jobcente r und das Sozialam t erhielten eine 
entsprechende Mitteilung, so dass betr offene Mieterinnen und Mieter im 
Leistungsbezug aufgefordert werden konnten, die Erstattungen an das 
Jobcenter oder das Sozialamt weiterzuleiten. 
Mit der Einführung des WFNG NRW besitzen Rechtsmittel gegen Geldleistungen 
gemäß § 26 Abs. 1 WFNG keine aufschiebende Wirkung mehr. Auswirkungen 
auf die Praxis zeigte diese Änderung bi slang nicht, da seit 2010 keine Klagen 
gegen Geldleistungsbescheide eingereicht wurden. 
Im Jahr 2010 wurden Geldleistungen in Höhe von 2.387,93 € vereinnahmt. Mit 
der Festsetzung dieser Forderung soll der Schaden ausgeglichen werden, der 
durch die bestimmungswidrige Nutzung von öffentlicher Hand subventionierter 
Wohnungen entstanden ist. Die ei ngezogenen Geldleistungen werden 
vierteljährlich an die NRW. BANK abgeführt.  
Bußgelder, die dazu dienen, die Verfüg ungsberechtigten zu r Einhaltung der 
gesetzlichen Verpflichtungen anzuha lten, konnten in Höhe von 175 € 
vereinnahmt werden. Sie blieben dem städtischen Haushalt erhalten. 
In 2010 reichten Wohnungs eigentümerinnen und Wo hnungseigentümer vier 
Klagen ein, die den Bereich der Benut zungsgenehmigungen betrafen. Drei 
Klagen sind noch nicht entschieden, eine Klage gegen die Stadt Münster wurde 
zurückgenommen. Die im Jahr 2009 eingereichte Klage gegen einen 
Geldleistungsbescheid wies das Verwaltungsgericht in 2010 ab. 
5.2 Teilprodukt 2: Bauliche Erhaltung von Wohnraum 
Im Rahmen der Wohnungsaufsicht ist es Aufgabe des Amtes für 
Wohnungswesen, auf die Instandhaltung, Instandsetzung und die Erfüllung von 
Mindestanforderungen von Wohnraum hi nzuwirken, wenn eine erhebliche 
Beeinträchtigung bzw. die Gefahr einer erheblichen Beeinträchtigung der 
Wohnverhältnisse für Mieter festgestellt wird. 
Maßnahmen setzen voraus, dass der Sa chverhalt von Amts wegen aufgeklärt 
wird. Im Regelfall ist es daher notwendi g, die Mängel oder Missstände vor Ort 
durch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der technischen Prüfstelle 
aufnehmen zu lassen. 
Bei nahezu allen Anzeigen bemängeln di e Mieter/Mieterinnen Feuchtigkeit und 
Schimmelbildung in ihren Wohnungen. 
Das Amt für Wohnungswesen verfol gt im Rahmen der gesetzlichen 
Möglichkeiten das Ziel, mit Langzeitmessungen von Temperatur und 
Feuchtigkeit an verschiedenen St ellen der Wohnung und damit ohne 
Bauteilöffnungen, die durch das Wohnung sgesetz nicht abgedeckt wären, den 
Ursachen von Feuchtigkeit und Schimmelbildung auf die Spur zu kommen. 
          41

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Anhand der Temperatur- und Feuchtigkeitsmessungen über einen Zeitraum von 
2 Wochen besteht die Möglichkeit, sowohl Schwachstellen im Heiz- und 
Lüftungsverhalten der Mieterinnen und Mieter aufzudecken, als auch 
weitestgehend bauliche Mängel insbesondere in der Wärmedämmung 
darzustellen. 
Mit den Messergebnissen kö nnen die Mieterinnen und 
Mieter überzeugt werden, ihr Heiz- und Lüftungsverhalten 
zu ändern. Begleitend für eine  Beratung der Mieterinnen 
und Mieter wurde im Am t für Wohnungswesen das 
Faltblatt „Heizen und Lüften – so geht’s richtig“ 
erarbeitet. In dem Faltblatt erfahren die Mieterinnen und 
Mieter, wie sie Feuchtigkeit und Schimmel durch richtiges 
Heizen und Lüften vermeiden können. Ebenso enthält das 
Faltblatt Tipps, wie entstandener Schimmel fachgerecht 
entfernt werden kann. 
Unter Hinweis auf das WoG können mit den 
Messergebnissen, soweit sie ein fehlerhaftes Heiz- und 
Lüftungsverhalten aussch ließen, aber auch die 
Eigentümerinnen und Eigent ümer überzeugt werden, 
bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der 
Gesamtsituation zu ergreifen oder zumi ndest selbst weitere Ermittlungen zur 
Ursachenfeststellung (wie z. B. Bauteilöffnungen) einzuleiten. 
Die freiwillige Beseitigung der Mängel, die nach dem Wohnungsgesetz einer 
wohnungsrechtlichen Anordnung vorgeschaltet sein soll, wird damit zum 
Regelfall. Der Mängelfall wird so durch intensive Beratung in der Regel ohne 
öffentlich-rechtliches Streitverfahren erledigt. Dieses liegt im Interesse aller 
Beteiligten. 
Am 23.02.2010 fand im feierlichen Rahmen die 
Unterzeichnung der Verein barung zur Mitgliedschaft 
im Schimmelnetzwerk statt. Neben Laboratorien, 
Sachverständigen, Sanierungsfirmen ist im Bereich 
der Beratung auch die St adt Münster mit dem Amt 
für Grünflächen und Umweltschutz, dem Amt für Wohnungswesen und dem 
Gesundheitsamt  im Netzwerk vertrete n. Mit dem Schimmelnetzwerk sollen 
hohe Qualitätsstandards bei Beratung und Sanierung von Schimmelpilzschäden 
sichergestellt werden. Leider konnte bisher kein Wohnungsunternehmen für 
eine Teilnahme im Netzwerk gewonnen werden. 
Im Jahr 2010 wurden bei insgesamt 75 Mängelanzeigen vor Ort Besichtigungen 
vorgenommen. Die dabei fest gestellten baulichen Mängel wurden in 17 Fällen 
nach intensiver Beratung der Vermiete rinnen und Vermieter durch diese im 
Wege der freiwilligen Abhilfe beseitigt. Hierbei werden sie gleichzeitig über 
mögliche Förderprogramme zur besse ren Wärmedämmung (z. B. städt. 
Programm Altbausanierung) hingewiesen. 
58 Fälle wurden eingestellt, weil entweder kein wesentlicher Mangel festgestellt 
werden konnte oder sich die weitere Verfolgung der Anzeigen nach Beratung 
der Mieterinnen und Mieter zum richtigen Heiz- und Lüftungsverhalten erübrigt 
hatte. 
 42

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie si ch die Fallzahlen im Laufe der Jahre 
2006 bis 2010 entwickelt haben. 
Tab. 17: Mängelanzeigen im Zeitraum von 2006 bis 2010 
Jahr erledigte Mängelfälle 
gesamt 
erledigt durch 
freiwillige Abhilfe 
eingestellte 
Fälle 
2006 65 7 58 
2007 44 9 35 
2008 52 10 42 
2009 45 11 34 
2010 75 17 58 
Neben den Mängelanzeigen, die zu tatsächlichen Ortsterminen und Vor-Ort-
Beratungen geführt haben, wurde in 328 Fällen telefonisch oder bei 
persönlichen Vorsprachen eine Beratung der technischen Mitarbeiterinnen und 
Mitarbeiter des Amtes für Wohnungswesen  zu Wohnungsmängeln in Anspruch 
genommen. Bei diesen Beratungsgespräche n werden die Ratsuchenden in der 
Regel zunächst zum richtigen Heiz- und Lüftungsverhalten informiert. Sollten 
die Hinweise auf ein geändertes Heiz- und Lüftungsverhalten nicht den 
gewünschten Erfolg bringen, münden die Beratungen in tatsächliche 
Mängelanzeigen, die dann mit Untersuchungen zu den Mängeln vor Ort 
abgeschlossen werden. 
Häufig wird allerdings auch eine priv atrechtliche Rechtsbe ratung gewünscht, 
die von Seiten des Amtes für Wohnungswesen aber nicht geleistet werden kann 
und darf. 
5.3 Teilprodukt 3: Mietpreiskontrolle frei finanzierter Wohnungen 
Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (W iStG) handelt ordnungswidrig, wer 
vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder 
damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich 
versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen ist ein Entgelt, wenn die 
ortsübliche Vergleichsmiete unter Ausn utzung eines geringen Angebotes um 
mehr als 20 % überschritten wird und die Notlage der Wohnungssuchenden 
ausgenutzt wird. 
Im Jahr 2010 wurde kein Verdachtsfa ll auf Mietpreisüberhöhung nach dem 
Wirtschaftstrafgesetz verfolgt. Zwar wurden überhöhte Mieten angezeigt, aber 
bei den Beratungen der anfragenden Mieterinnen und Mieter stellte sich heraus, 
dass sie nicht zwangsläufig auf die an gemietete Wohnung angewiesen waren 
und damit seitens der Vermieterinnen oder Vermieter keine Notlage ausgenutzt 
wurde. 
Die Zahl der aufgegriffenen Verdachtsfä lle auf Mietpreisübe rhöhung hat seit 
Inkrafttreten des qualifizierten Mietspiegels im Jahre 2001 stark abgenommen. 
Bis einschl. 2000 waren durchschnittlich pro Jahr etwa 20 Anzeigen zu 
bearbeiten, seit 2001 durchschnittlich nur noch 3 Fälle, seit 3 Jahren gar kein 
Fall mehr. Daran ist direkt ablesbar, dass der qualifizierte Mietspiegel (s. 
Kapitel  5.4.) wesentlich dazu beigetrage n hat, dass die Mieten in Münster für 
alle Beteiligten verlässlich bestimmt werden können. 
          43

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
 5.4 Teilprodukt 4: Mietspiegel 
5.4.1  Anwendungsbereich 
Mietspiegel sind anerkannte Grundlage zur Ermittlung 
der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Diese 
wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen 
Entgelten gebildet, die in der jeweiligen Gemeinde für 
Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, 
Beschaffenheit und Lage bezahlt werden. Das BGB 
unterscheidet zwischen einfachen und qualifizierten 
Mietspiegeln. 
Wird der Mietspiegel na ch anerkannten wissen-
schaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von 
Interessenvertretern der Verm ieter und der Mieter aner kannt, handelt es sich 
gemäß § 558 d BGB um einen qualifizierten Mietspiegel. 
Dem qualifizierten Mietspiegel kommt im  Rahmen von Mieterhöhungsverfahren 
eine besondere Bedeutung zu. Zwar ka nn bei Existenz eines qualifizierten 
Mietspiegels auch ein anderes von § 559 BGB zugelassenes Begründungsmittel 
für ein Mieterhöhungsverlangen gewä hlt werden, doch muss hierbei der 
Vergleichswert, der sich aus dem qualif izierten Mietspiegel ergibt, angegeben 
werden. Darüber hinaus kommt dem qua lifizierten Mietspiegel nach § 558d 
Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung zu, dass  er die ortsübliche Vergleichsmiete 
wiedergibt. 
In der Stadt Münster wird seit 2001 ein qualifizierter Mietspiegel vorgehalten. 
Bereits vor Jahren wurde für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels der 
„Arbeitskreis Mietspiegel“ gegründet. Dem Arbeitskreis gehören an: das Amt 
für Wohnungswesen (Geschäftsführung), der Haus- und Grundeigentümer-
verein Münster-Stadt und Land e.V., de r Mieterverein Münster und Umgebung 
e.V., der Mieter/innen-Schutzverein  Münster und Umgebung e.V., die 
Westfälische Grundstücksbörse e.V., de r Arbeitskreis Münsteraner Wohnungs-
unternehmen, die Arbeitsgemeinschaft des Verbande s Freier Wohnungsunter-
nehmen in Münster, die Wohn+Stadtbau GmbH, der Gutachterausschuss für 
Grundstückswerte in der Stadt Münster sowie die Statistikstelle des Amtes für 
Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung. 
5.4.2 Anpassung zum 01.04.2011 
Im BGB ist vorgeschrieben, dass der qualif izierte Mietspiegel zwingend alle 4 
Jahre neu zu erstellen ist und spätestens  nach 2 Jahren eine Marktanpassung 
an die Entwicklung erfahren mu ss. Der zum 01.04.2009 neu erstellte 
Münsteraner Mietspiegel muss also na ch 2 Jahren zum 01.04.2011 wieder 
angepasst werden. 
Die Fortschreibung zum 01.04.2011 wurde i nhaltlich im Jahr 2010 vorbereitet. 
Am 03.11.2010 beschloss der Arbeitskreis  Mietspiegel einstimmig, von der 
gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit zur Fortschreibung des Mietspiegels 
anhand des Preisindexes für die Lebens haltung aller privaten Haushalte, den 
das Statistische Bundesamt ermittelt, Gebrauch zu machen. Der Preisindex 
betrug 1,7 %. Damit steigen di e im Mietspiegel vom 01.04.2009 
ausgewiesenen Grundmieten zum 01.04.2011 um diesen Index. 
 44

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
5.4.3 Mietspiegelberatung 
Im Internet bietet das Amt für Wohnung swesen den besonderen Service einer 
Mietspiegel-Online-Berechnung an. Mit Hilfe eines Berechungsprogramms 
können Bürgerinnen und Bürger über das Internet die durchschnittliche 
ortsübliche Vergleichsmiete für ihren Wohnraum individuell ermitteln. Diese 
Mietspiegelabfrage ist im Internet zu finden unter: 
www.muenster.de/stadt/wohnungsamt/mietspiegel.html 
Neben dem aktuellen Berechnungsprogramm für den Mietspiegel 2011 ist auch 
ein Zugriff auf die Berechnungsprogra mme für die Mietspiegel 2005, 2007 und 
2009 möglich. 
Die Mietspiegelabfrage wurde im Jahr 2010 im Durchschnitt rd. 3.300 mal 
monatlich genutzt. Damit erreicht dieser Service auf den angebotenen 
Internetseiten des Amtes für Wohnungswe sen regelmäßig Spitzenwerte in den 
Zugriffzahlen. Selbst im gesamtstädtischen Vergleich werden fast durchgängig 
Werte unter den TOP 60-Zugriffen der jeweiligen Monate der gesamten 
Internetseiten der Stadt Münster verzeichnet. Die einzelnen Monatswerte 
können dem nachfolgenden Diagramm entnommen werden: 
Abb. 12: Zahl der Mietspiegel-Online-Berechnungen im Jahr 2010 
3785
3562
3388
3270
3266
3593
3016
3115
3254
3106
3915
2721
2000
2500
3000
3500
4000
4500
Jan. 2010Feb
r. 201
0
März 2010April 2010
Mai 2
010
Juni 20
10
Juli 2
010
 Aug. 2010Sept. 2010Okt. 2
010
Nov. 2010De
z. 20
10
 
Begleitend zur Online-Mietspiegel-Abfrage wird im Amt für Wohnungswesen ein 
persönlicher Beratungsservice zu Fragen der Anwendung des Mietspiegels 
angeboten. Diese Beratung, die monatlich im Schnitt rd. 25 mal in Anspruch 
genommen wird, erstreckt sich jedoch, obwohl dieses sehr häufig von den 
Bürgerinnen und Bürgern gewünscht wird, bislang nicht auf eine individuelle 
Berechnung der Netto-Vergleichsmiete und auf eine Rechtsberatung im 
Rahmen von Mieterhöhungsverlangen, sondern lediglich auf Fragen zur 
praktischen Anwendung des Mietspiegels.            45

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
6. Projekt: „Soziale Stadt“ 
6.1 Handlungsfeld Wohnen 
Die Förderung des Integrierten Handlungskonzeptes/Städtebaulichen Maß-
nahmeplanes für das Gebiet Münster-Kind erhaus Brüningheide aus dem Bund-
Länderprogramm „Soziale Stadt“ endete mit Ablauf des Jahres 2010. Für die 
Jahre 2011 – 2013 schließt sich ein in tegratives und wohngebietsbezogenes 
Verstetigungskonzept zur Fortentwicklung und Stabilisierung der sich in den 
letzten Jahren aufgebauten Angebots- und Vernetzungsstrukturen an. Hierfür 
stehen städtische Hausha ltsmittel in Höhe von jährlich 150.000 € zur 
Verfügung. 
Mit den nachfolgend dargestellten Einz elprojekten werden unterschiedliche 
Handlungsansätze des Handlungsfelde s Wohnen aufgezeigt, die in 2010 im 
Sinne einer nachhaltigen Quartiersentwicklung vorrangig zur Ausführung 
kamen. 
6.2 Projektarbeit 
6.2.1 Energetische Gebäudesanierung 
Bereits im Jahr 2008 wurde das Pr ojekt vom Planungsbüro bau.RAUM, 
Architektin Petra Müller, erfolgreic h vorbereitet und umgesetzt. Ein 
aussagekräftiges energetisches Gebäude gutachten über das Mehrfamilien-
wohnhaus Sprickmannstraße 37 mit der Möglichkeit der grundsätzlichen 
Übertragung auf alle im Quartier vorhandenen Wohnungsbestände wurde 
vorgelegt. Die Studie orientierte sich dabei, wie mit dem damaligen Ministerium 
für Bauen und Verkehr NRW abgestimmt, an den Vorgaben des Energiepasses. 
Auch sind die Ergebnisse als Grundlage für die Beantragung von KfW-Mitteln 
geeignet. 
In Anlehnung an dieses Gutachten entschloss sich die WohnSieGer GbR in 
2009, erste bauliche Maßnahmen am Bestand zu initiieren. Im Jahr 2010 
investierte sie  rd. 120.000 € für da s Auftragen eines 16 cm dicken Dämm-
putzes an einem zweiten Teil ihres Gebäudebestandes. Wie schon im Vorjahr 
wurde die gedämmte Außenfassade nach einen festgelegtem Farbkonzept 
farblich gestaltet. Die Arbeiten an den noch nicht sanierten Gebäudeteilen 
werden in den Folgejahren sukzessive fortgeführt.  
Die anderen Eigentümerinnen und Ei gentümer planen aktuell keine 
energetischen Sanierungsmaßnahmen.  46

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
 
6.2.2 Weiterentwicklung der Kooperationsvereinbarung 
Die Weiterentwicklung von Kooperatio nen zur Verbesserung der Wohnver-
hältnisse im Quartier war auch in 2010 ein wesentliches Arbe itsfeld. Mit Aus-
nahme von Rechtsanwalt Nau/Berlin best anden mit allen vor Ort vermietenden 
Wohnungsunternehmen entsprechende K ooperations-vereinbarungen. Da sein 
Wohnungsbestand zwangsverwaltet wird, ist aus rechtlichen Gründen die 
Unterzeichnung eines Kooperationsve rtrages zur Verbesserung der Wohn-
verhältnisse durch den Zwangsverwalter nicht möglich. Jedoch ist es gelungen, 
mit ihm wesentliche Übereinkünfte zu erzielen und letztlich eine Kooperation 
durch die inhaltlich abgestimmte Arbeit vor Ort zu bewirken. Die Investition von 
laufenden Einnahmen in den Bestand und auch eine engagierte sowie kritische 
Mieterauslese ließen den Leerstand innerhalb eines Jahres von 29,1 % auf 14,6 
% (März 2010) reduzieren.  
Zur Weiterentwicklung verschiedene r Kooperationen mit den Wohnungs-
unternehmen und der Mieterschaft gehö ren neben Einzelgesprächen mit den 
Wohnungsunternehmen auch zahlreiche Treffen der Mieterinitiative (die sog. 
Vertrauensmieterinnen und Vertrauensmieter) und die im Jahr 2010 
gegründete Imagewerkstatt Schleife. Die Imagewerksta tt Schleife setzt sich 
zusammen aus Vertrauensmieterinnen und  Vertrauensmietern, Vertreterinnen 
und Vertreter der vor Ort tätigen Wohnungsunternehmen, des Atrium 
Kultur e. V. und des Amtes für Wohnungswesen, die sich mit unterschiedlichen 
Maßnahmen und Projekten für ein positi ves Image im Quartier einsetzen. 
Beispielsweise organisierte die Imagew erkstatt erstmalig einen Weihnachts-
markt, bei dem vom 17. bis 18.12.2010 etwa 500 Besucherinnen und Besucher 
gezählt wurden. Aber auch  vorbereitete Pressebeit räge über Bewohnerinnen 
und Bewohner des Quartiers gehören ebenso zum Aufgabenspektrum der 
Imagewerkstatt Schleife wie auch di e Zusammenarbeit mit den örtlichen 
Schulen und die Durchführung von Kultur- und öffentlichen Diskussions-
veranstaltungen.  
          47

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
 
 
Ferner findet auch ein regelmäßig er Austausch mit Vertreterinnen und 
Vertretern des Begegnungszentrums  Sprickmannstraße e. V. zur 
Vernetzungsarbeit statt, so dass sich mit 22 Netz werktreffen im Jahr 2010 
deren Anzahl gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelte.   
6.2.3 Nachbarschaftsstärkung und Mieterschulung 
Eine im Jahr 2009 erstmalig aufgelegte  Veranstaltungsreihe „Schulung von 
Mieterhaushalten“ über Rechte und Pflichten, die sich aus dem Abschluss eines 
Mietvertrages ergeben,  wurde in 2010 ausgesetzt. Je nach den Bedürfnissen 
und Interessen der Mieterschaft wird über  eine Fortführung der Mieterschulung 
in den Folgejahren entschieden. 
Zu insgesamt 6 Sitzungen bzw. Veranstaltungen traf sich der seit 2007 
bestehende Arbeitskreis der Vertrauens mieterinnen und Vertrauensmieter in 
2010 zu unterschiedlichen Anlässen. Inhalte der Gesprächsrunden waren 
überwiegend die Problemlagen des Quartiers, mit dem Ziel, diese zu reduzieren 
oder gar zu beseitigen im Sinne de r vor Ort wohnenden Menschen. Dabei 
unterstützt das Amt für Wohnungswese n dieses Gremium, in dem es die 
Treffen organisiert (Vorbereitung, Durchführung, Nachbereitung) und 
insbesondere die weitere Kommunika tion mit den betroffenen Wohnungs-
unternehmen und sonstigen Institutionen oder einzelnen Personen sucht. 
Beispielsweise konnte eine Abordnung au s dem Kreis der Vertrauensmieter am 
13.07.2010 ein Gespräch mit einer Mitarb eiterin der Hermes Hausverwaltung 
AG führen, um sich über konkrete Problemlagen bzgl. Wohnumfeld und 
Vermietung auszutauschen und Zielsetzungen zu formulieren.  
 
 48

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Auch wurden die im Laufe des Jahres  2010 neu im Quartier zugezogenen 
Haushalte zum o. a. Weihnachtsmarkt ge zielt eingeladen. In  Kooperation mit 
der Wohnungswirtschaft erhielten diese Haushalte einzelne Einladungs-
schreiben, sie waren bei der Durch führung des Weihnachtsmarktes 
insbesondere am Stand der Vertraue nsmieterinnen und Vertrauensmieter 
herzlich willkommen.  
6.2.4 Alternative Flächennutzung - baulich und sozial 
Es gibt vereinzelt Flächen im Quar tier, die entgegen der ursprünglichen 
städtebaulichen Planung nicht oder fehl genutzt werden. Teilweise liegen sie 
brach oder sind gestalteri sch wenig ansprechend. Ziel  dieses Projektes war es 
daher, mit einzelnen Maßnahmen die Ges taltung des Quartiers zu verbessern, 
beispielsweise für soziale oder sportlic he Aktivitäten der Bewohner. Einzelne 
Maßnahmen wurden bereits in den Vorjahren erfolgreich umgesetzt.  
Eine anstehende Entscheidung in 2010 bezog sich auf die Frage, ob das 
Parkdeck der Tiefgarage Ecke Spickmannstraße/Josef-Beckmann-Straße, 
welches sich im Eigentum der WohnSieGer  GbR befindet, nach  Vorstellung der 
Mieterinitiative zu einem kombinierten Fußball- und Basketballfeld umgestaltet 
werden kann. Hier würde es ein sichtbares und nachhaltiges Signal einer 
positiven Veränderung im Quartier geben. 
Anfragen ergaben bei Institutionen au s Sport-, Jugend- und Sozialarbeit 
ausschließlich positive Einschätzungen zur Notwen digkeit und Wi chtigkeit des 
geplanten Projektes: Ein Bolz- und/oder Basketballplatz würde eine sinnvolle 
Freizeitalternative für Kinder und Jugendliche vor Ort bedeuten.  
Jedoch schränkten bauordnungs- und immissionsrechtliche Normen eine 
tägliche Nutzung stark ein, so dass Nu tzungszeiten von lediglich 2 – 3 Stunden 
täglich außerhalb der Ruhezeiten al s möglich erschienen. Konkretere 
Kostenschätzungen für Draht- bzw. Ball fangzäune sowie Kunststoffoberflächen 
ließen ein Ausschreibungsvolumen von rd. 60.000 € erwarten. Eine 
Mitfinanzierung des Projektes hätte  über die Mittel des Bund-Länder-
Programms „Soziale Stadt“ gewährleistet werden können. Letztlich waren 
jedoch die Fachfirmen für Kunststoffbo denbeläge nicht in der Lage, eine 
spätere Gewährleistungsgarantie aufg rund der örtlichen Gegebenheiten 
auszusprechen. Diese wesentliche Forderung wurde somit nicht erfüllt, so dass 
dieses Projekt leider nicht umgesetzt werden konnte. 
6.2.5 Ausblick 
Die geförderten Maßnahmen aus dem in tegrierten Handlungskonzept/städte-
baulicher Maßnahmenplan für das Programmgebiet „Soziale Stadt“ wurden 
vorrangig auf soziale (beratende, unt erstützende und aktivierende) Maß-
nahmen und Projekte zur Verbesserung der persönlichen Lebenssituation sowie 
der Bildungschancen für Kinder und Jugend liche, ferner auf die Integration von 
Menschen mit Migrationsvorgeschichte ausgerichtet. Sie wurden erfolgreich 
umgesetzt und nun im Rahmen des Verstetigungskonzeptes weiterentwickelt. 
Die energetische Gebäudesanierung als ein wesentlicher Baustein aus dem 
Handlungsfeld Wohnen ist von den Eigentümern des weitaus größten 
Wohnungsbestandes im Wohnquartier Kinderhaus-Brüningheide nicht in Angriff 
genommen worden. Mit dem Ziel einer durchgreifenden Verbesserung der 
Wohnsituation der Bewohner im Wohnqua rtier beauftragte der Rat der Stadt 
Münster mit Beschluss vom 25.05. 2010 die Verwaltung, ein wohnungs-
wirtschaftliches  Perspektivgutachten mit einem bausubstanziellen Schwerpunkt 
          49

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
für das Gebiet „Soziale Stadt Kinderhaus – Brüningheide“ vorzubereiten. Ein 
wesentlicher Baustein für eine nachhaltige städtebauliche und 
wohnungswirtschaftliche Aufwertung des Wohngebietes Kinderhaus – 
Brüningheide war die Erarbeitung einer realistischen Zukunftsperspektive für 
die Wohnungsbestände unter Beachtung der im Vorfeld ermittelten Ergebnisse 
eines bausubstanziellen Gutachtens. 
Ein entsprechendes Gutachten hatte di e Verwaltung mit zuwendungsfähigen 
Ausgaben schon im Jahr 2009 zum Stadtentwicklungsprogramm 2010 des 
Landes NRW angemeldet. Die erforder liche Zustimmung zum vorzeitigen 
Maßnahmenbeginn hatte das zuständige Landesministerium seinerzeit erteilt. 
Mit dem Beschluss des Haushaltes 2010 in der Ratssitzung am 17.03.2010 
wurde die städtische  Gegenfinanzie rung (40 % der zuwendungsfähigen 
Ausgaben) abgesichert. 
Im Rahmen einer freihändigen Vergabe ist die Erstellung des 
Perspektivgutachtens nach Abgabe  entsprechender Angebote von sieben 
fachlich geeigneten Büros im Juni 2010 vergeben worden. Es wurde im 
Zeitraum von Juni 2010 bis einschließlich zum Januar 2011 erstellt.  
Aufbauend auf der bausubstanziellen Bewertung der Wohnungsbestände hat 
das beauftragte Büro verschiedene Handlungsoptionen unter Berücksichtigung 
der vorhandenen Ausgangspotenziale so wie insbesondere städtebaulicher, 
sozialer, wohnungsmarktpolitischer, wohnungs- und finanzwirtschaftlicher 
Kriterien geprüft und abgewogen. Das Gu tachten hatte in seinen Ergebnissen 
zur Folge, dass die Stadt Müns ter, aber insbesondere die 
Wohnungseigentümer, eine klare Zielformulierung bezüglich einer nachhaltigen 
Zukunftsperspektive für ihre betroffenen Wohnungsbestände erhielten.   
Am 26.01.2011 fand die offizielle Pr äsentation des Gutachtens beim 
Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes 
Nordrhein-Westfalen (MWEBWV) in Düsseldorf statt.  
Nach positiver Würdigung der Ergebn isse des Gutachtens und seiner 
nachhaltigen perspektivischen Ausrichtung, sahen die Vertreter der zuständigen 
Abteilungen des Ministeriums die we itere Zusammenarbeit mit der Stadt 
Münster als zukunftsweisend an und wo llen die gemeinsame Arbeit, gerade 
auch mit Blick auf zukünftige Erkenntni sgewinne bei der Umstrukturierung von 
Großwohnsiedlungen, unbedingt fortsetzen. 
Mit dem Hinweis auf eine mögliche Förderung von Maßnahmen sowohl aus 
Städtebau- als auch aus Wohnraumförderm itteln wird seitens des Ministeriums 
eine tragfähige Strategie zur städte baulichen und wohnungswirtschaftlichen 
Umstrukturierung der problembehafte ten Bestände als Schlüssel zu einer 
nachhaltigen Stabilisierung des Quartiers Kinderhaus-Brüningheide angesehen. 
Das vorgelegte Perspektivgutachten stellt nun die Grundlage für die 
Erarbeitung und Weiterentwicklung eine r entsprechenden Umstrukturierungs-
strategie im Rahmen eines Realisierungskonzeptes  dar. 
Mit Blick auf eine anstehende, realis tische Formulierung und Umsetzung von 
Maßnahmen ist es nach Vorgabe des MWEBWV nun Aufgabe, gemeinsam mit 
den Eigentümerinnen und Eigentümern der Wohnungsbestände das städte-
bauliche und wohnungswirtschaftliche Realisierungskonzept zu erarbeiten. 
Hierbei müssen neben der unabdingbaren Mitwirkungsbereitschaft der Eigen-
tümerinnen und Eigentümern u. a. auch die ökonomischen und demografischen 
Kenndaten des Münsteraner Wohnungsmarktes genau überprüft werden, damit 
eine Qualitätsverbesserung der Wohnungsangebote in Kinderhaus-Brüningheide 
 50

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
für viele Lebenslagen und Zielgruppen unter Beachtung von Nachhaltigkeits-
aspekten realisiert werden kann. 
Das Amt für Wohnungswesen wird nach der Ausschreibung für die Erstellung 
des Realisierungskonzeptes das ausgew ählte Büro im Juli 2011 beauftragen. 
Mit der Fertigstellung des Konzeptes wird im 2. Quartal 2012 gerechnet. 
7. Projekt: Städtebauliches Sanierungsgebiet „Wohnquartier 
Osthuesheide“ 
Das Jahr 2010 stand ganz im Zeichen de r Planung der dringend erforderlichen 
Instandsetzungsmaßnahmen an und in den Gebäuden der mit 128 Wohnungen 
größten Wohnungseigentümergemei nschaft III im Sanierungsgebiet 
„Wohnquartier Osthuesheide“. Zuvor hat ein Architektur- und Planungsbüro 
eine detaillierte Untersuchung der Bausubstanz und der Haustechnik 
vorgenommen. Auf der Grundlage dieser  Untersuchungsergebnisse galt es, 
passgenaue Maßnahmen zu entwickeln und den mehrheitlichen Beschluss der 
Eigentümerinnen und Eigentümern zu r Auflösung des immensen Instand-
haltungsstaus herbeizuführen. 
Die laut Gutachten zu investierend e Summe von rd. 40.000 € pro Wohnung 
spiegelte letztlich die jahrzehntelange Vernachlässigung der Gebäude wider. Im 
Juni 2010 beschloss die WEG III mehrheitlich das Maßnahmenpaket mit einem 
Investitionsvolumen von insgesamt rund 5,8 Mio €. Es umfasst die Dämmung 
der Fassade, der Dachflächen, Giebel und Kellerdecken nach den Maßgaben der 
Energieeinsparverordnung 2009.  Außerdem werden alle Fenster, die Heizungs-
stränge und (Ab-)Wasserleitungen sowie die elektronischen Grundinstallationen 
erneuert. Das beauftragte Architektur-  und Planungsbüro entwickelte ein 
Konzept, das die asbesthaltigen Fassaden unangetastet lässt und maßgefertigte 
Fassadenelemente davor setzt. Die Reno vierung der Gebäude erfolgt in zwei 
Abschnitten. Zunächst werden die 24 Wohnungen in den zweigeschossigen 
Häusern, dann die 104 Wohnungen in  den viergeschossigen Gebäuden 
instandgesetzt. Nach Abschluss der Maßnah men in voraussichtlich zwei Jahren 
kann mit einer Ersparnis bei den En ergiekosten von 50 – 60 % gerechnet 
werden. 
Nach dem Beschluss des Maßnahmenp akets erhoben hiergegen mehrere 
Eigentümerinnen und Eigentümern Anfechtungsklage beim Amtsgericht, die im 
November 2010 abgewiesen wurde. Geg en diese Entscheidung legte ein 
Eigentümer Berufung beim zu ständigen Landgericht ein, über die bisher noch 
nicht entscheiden ist. Weil die Kl agen gegen Beschlüsse von Wohnungs-
eigentümergemeinschaften grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung haben, 
mussten weder die Ausschreibungsverfahr en für die jeweiligen Gewerke noch 
deren Vergabe an die Fachfirmen gestoppt werden. Anfang 2011 wurde mit der 
Umsetzung der Maßnahmen begonnen. 
          51

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Die Renovierung der Gebäude und die Er neuerung des Wohnumfeldes der WEG 
I und WEG II mit zusammen 68 Wohnungen  wurde im Jahr 2010 entsprechend 
des abgestimmten „Fahrplans“ fortgeführ t. Mit dem Abschluss aller Arbeiten 
wird im Jahr 2012 gerechnet. 
Die WEG II hatte zu Beginn des Jahres 2010 einen Antrag auf Umbenennung 
der Straße „Osthuesheide“ gestellt. Die Bezirksver tretung Münster-Südost 
beschloss darauf hin im April 2010 die Umbenennung von der „Osthuesheide“ 
in den Straßennahmen „Bonnenkamp“ vor dem Hintergrund, dass die WEG 
einen großen Teil ihrer beschlossenen Maßnahmen bereits erfolgreich 
umgesetzt hatte. Damit habe n die renovierten Häuser nicht nur ein „neues 
Gesicht“ sondern auch eine neue Adre sse erhalten. Damit verbunden ist ein 
Beitrag zur Verbesserung des Images des Wohnquartiers. 
 52

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
8. Haushalt 
Der Haushalt des Amtes für Wohnungswes en wurde nun im dritten Jahr nach 
den Vorgaben des Neuen Kommunalen Fi nanzmanagements für Gemeinden im 
Land Nordrhein-Westfalen (NKF) geführt. 
Entsprechend dem Produktkatalog der Stadt Münster bewirtschaftet das Amt 
für Wohnungswesen im Produktbereich 05 – soziale Leistungen die 
Produktgruppe 0504 Wohngeld mit dem Produkt Wohngeld und im 
Produktbereich 10 – Bauen und Wohne n die Produktgruppe 1003 Wohnen mit 
den Produkten 100301 -Wohnrau mförderung, 100302 -Hilfen zur 
Wohnraumversorgung und 100303 -Wohnungsaufsicht und -sicherung, 
Mietspiegel. 
Die beiden Produktgruppen sind mit einer Bewirtschaftungsregel im Bezug auf 
die Aufwendungen im Teilergebnisplan  miteinander verbunden. Hierbei sind, 
mit Ausnahme der Personalaufwendungen und Aufwendungen, denen 
zweckgebundene Erträge gegenüber  stehen, die Aufwendungen der 
Produktgruppe 0504 und die Aufwendung en der Produktgruppe 1003 zu einem 
Budget verbunden. 
Im Jahr 2010 erfolgten in beiden Produktgruppen ausschließlich Transaktionen 
im Bereich des Teilergebnisplanes und nicht im Finanzplan. 
Produktgruppe 05 04: Wohngeld 
Tab. 18: Teilergebnisrechnung 0504 
 Plan-Ansatz 
2010 
IST 
2010 
Erträge 4.000,00 € 5.205,50 € 
Aufwendungen (freies Budget) 94.019,00 € 86.010,49 € 
Ergebnis Teilergebnisrechnung (incl. 
Personalaufwendungen, Abschrei-
bungen etc.) 
1.047.079,00 € 1.420.040,71 € 
Bei den Erträgen, welche sich nur aus Buß- und Zwangsgeldern 
zusammensetzten, wurde im Ergebnis die veranschlagte Höhe übertroffen, 
gleichzeitig konnte im Bereich der Aufwendungen ein Betrag von 8.008,51 € 
eingespart werden. Die größten Einspa rpotenziale lagen bei den Sachkonten 
Mieten, Fachliteratur und Porto. 
Im Gesamtergebnis der Teilergebnisrec hnung wurde jedoch der veranschlagte 
Ansatz um 372.961,71 € überschritten. 
Zielkennzahlen 
In dieser Produktgruppe war als Zi elkennzahl vorgegeben, dass 100 % aller 
vollständigen Wohngeldanträge innerhalb von sechs Wochen bearbeitet werden 
sollten. Erreicht werden konnte ein Wert von 98 %. Dies liegt in der 
Fallzahlsteigerung aufgrund der Wohngeldreform begründet. 
          53

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
Tab. 19: Leistungsdaten 
 Ansatz 2010 Ergebnis 2010 
Wohngeldberechnungen –
Mietzuschuss 11.000 11.817 
Wohngeldberechnungen –
Lastenzuschuss 500 365 
Wohngeldsummen –Mietzuschuss 6.800.000,00 € 8.821.601,00 € 
Wohngeldsummen –Lastenzuschuss 300.000,00 € 305.747,00 € 
Produktgruppe 10 03: Wohnen 
Tab. 20: Teilergebnisrechnung 1003 
 Plan-Ansatz 
2010 IST 2010 
Erträge 303.870,00 € 326.511,89 € 
Aufwendungen (freies Budget) 1.196.034,00 € 510.941,37 € 
Ergebnis Teilergebnisrechnung (incl. 
Personalaufwendungen, Abschrei-
bungen, etc)  
2.590.484,00 € 1.918.365,61 € 
Die deutliche Mehreinnahme auf der Ertragsseite von insgesamt 22.641,89 € ist 
hauptsächlich auf unerwartet höhere Erträge beim Sachkonto Verwaltungs-
gebühren zurückzuführen. Bedingt durch Sondermaßnahmen und eine deutlich 
höhere Zahl an Förderzusagen in der Wohnungsbauförderung konnten allein bei 
den Verwaltungsgebühren 28.083,80 € mehr eingenommen werden als im 
Ansatz geplant waren. 
Bei den Aufwendungen wurde der Ansatz  um 685.092,63 € unterschritten. Bei 
dieser Minderausgabe handelt es sich jedoch nur bedingt um echte 
Einsparungen, da ein Betrag von 579.576, 63 € in Bestellungen gebunden und 
Ansatz erhöhend in das Jahr 2011 üb ertragen wurde. Es betrifft die 
Aufwendungen aus dem Sachkonto Gutachten und Zuschüsse an übrige 
Bereiche. Hier werden im Rahmen  des Programms „Altbausanierung“ 
Transferaufwendungen an die Hauseigentümer und Hauseigentümerinnen 
geleistet. Diese haben nach Erteilung de r Förderzusage zehn Monate Zeit, ihre 
Maßnahmen umzusetzen und die Gelder ab zurufen. So kommt es naturgemäß 
regelmäßig zu den haushaltsmäßigen Verschiebungen. 
Weitere Einsparungen sind bei den Sachkonten Aus- und Fortbildung, Mieten, 
Honorare, Gutachten, Drucksachen, Porto und Werbung zu verzeichnen. 
Im Gesamtergebnis der Teilergebnisrec hnung konnte der veranschlagte Ansatz 
durch sparsame Haushaltsführung um 672.118,39 € unterschritten werden. 
Zielkennzahlen 
In dieser Produktgruppe war als Zi elkennzahl vorgegeben, dass 40 % der 
wohnungssuchenden Haushalte mit Wo hnberechtigungsschein innerhalb von 
einem Jahr mit Wohnraum versorgt werden . Erreicht werden konnte ein Wert 
von 39 %. 
 54

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
10 03 01 - Wohnraumförderung 
Zielkennzahl 1 ist hier, dass das zugewiesene Mittelkontingent zu 100 % 
ausgeschöpft werden sollte. Dieses Ziel wurde zu 100 % erreicht.  
Zielkennzahl 2 gibt vor, dass jährlic h mindestens 130 Eigentumsmaßnahmen 
gefördert werden. Tatsächlich gefördert wurden 186 Eigentumsmaßnahmen. 
10 03 02 - Hilfen zur Wohnraumversorgung 
Zielkennzahl hier ist, dass für 90 % der wohnberechtigten Haushalte mit 
vollständigen Unterlagen der Wohn berechtigungsschein am Tag der 
Antragstellung ausgestellt wird. Es wurde ein Wert von 91 % erreicht. 
10 03 03 - Wohnungsaufsicht und -sicherung, Mietspiegel 
Ziel ist es, dass 90 % der Verstöße gege n Mietpreis- und Belegungsbindungen 
innerhalb eines Jahres behoben oder durch Festsetzung von Geldleistungen 
geahndet werden. Tatsächlich wurde ein Wert von 100 % erreicht. 
Leistungsdaten 
Bislang gibt es nur für das Produkt 10 03 02 –Hilfen zur Wohnraumversorgung- 
Leistungsdaten, welche die Anzahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine 
widerspiegelt. Die erwart ete Zahl von 2.400 ist mit einem Ergebnis von 2.633 
ausgestellten Wohnberechtigungsscheine um rd. 10 % überschritten worden. 
Abb. 13: Grafik über die Produktgruppe 10 03 
 
          55

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
9. Personalentwicklung 
Am 31.12.2010 waren im Amt für Wohnungswesen insgesamt 48 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäfti gt. Sie besetzten 28 Vollzeit- und 20 
Teilzeitstellen. 
Im Vergleich zum Vorjahr ist aufgrund des seit Jahren gestiegenen 
Arbeitsvolumens im Bereich der Wo hnraumförderung eine zusätzliche 
Teilzeitstelle eingerichtet und ersetz t worden. Finanziert wurde sie durch 
Einsparungen aufgrund organisatorischer Maßnahmen. 
Tab. 21: Zusammensetzung des Personals (Stichtag 31.12.2010) 
 Gesamt Weiblich Männlich 
Höherer Dienst 1 1 0 
Gehobener Dienst 20 11 9 
Mittlerer Dienst 27 23 4 
Summe 48 35 13 
 
 56

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
10. Organisation des Amtes für Wohnungswesen 
Abb. 14: Organigramm des Amtes für Wohnungswesen (2010) 
 
          57

Geschäftsbericht                    Amt für Wohnungswesen                    2010 
 58 
Anhang : Tabellen 
Tab. 1: Wohngeldgewährung in Münster 2005 - 2010 ..................................7  
Tab. 2: Geförderte Mietwohnungen im Zeitraum von 2006 bis 2010............. 16 
Tab. 3: Geförderte Mietwohnungen im Jahr 2010 ...................................... 16 
Tab. 4: Geförderte Eigentumsmaßnahmen von 2005 bis 2010..................... 19 
Tab. 5: Städtische Förderung der Altbausanierung von 2006 bis 2010.......... 23 
Tab. 6: Angemessene Wohnungsgröße der entsprechenden Haushaltsgröße.. 25 
Tab. 7: Einkommensgrenzen und Bruttoverdienste 2010 / 2009.................. 26 
Tab. 8: Wohnberechtigungsscheine der Einkommensgruppen „A“ und „B“..... 28 
Tab. 9: Wohnungssuchende, aufgeschlüsselt nach besonderen Zielgruppen... 29 
Tab. 10: Anteil der ausländischen Haushalte je Haushaltsgröße................... 29 
Tab. 11: Verteilung der ausgeübten Besetzungsrechte 2010 ....................... 32 
Tab. 12:  Erst- und Wiederbelegungen 2004 – 2010.................................. 33 
Tab. 13: Versorgungsquote nach Haushaltsgrößen in 2010 und 2009........... 34 
Tab. 14: Versorgungsquote nach besonderen Zielgruppen in 2010............... 34 
Tab. 15: Versorgungsquote der ausländischen Wohnungssuchenden in 2010.3 5 
Tab. 16: Überprüfungen des Sozialwohnungsbestandes in 2010 .................. 40 
Tab. 17: Mängelanzeigen im Zeitraum von 2006 bis 2010 .......................... 43 
Tab. 18: Teilergebnisrechnung 0504........................................................ 53 
Tab. 19: Leistungsdaten ........................................................................ 54 
Tab. 20: Teilergebnisrechnung 1003........................................................ 54 
Tab. 21: Zusammensetzung des Personals (Stichtag 31.12.2010)................ 56 
Anhang Abbildungen 
Abb. 1: Auszug aus dem Produktplan der Stadt Münster...............................5  
Abb. 2: Haushaltsstruktur 2010................................................................8  
Abb. 3: Sozialstruktur 2010 .....................................................................8  
Abb. 4: Verteilung der geförderten Mietwohnungen nach Zielgruppen........... 17 
Abb. 5: Zahl der Förderfälle nach Einkommenssituation.............................. 19 
Abb. 6: Erteilte WBS von 2004 bis 2010................................................... 27 
Abb. 7: Erteilte WBS nach Haushaltsgrößen.............................................. 28 
Abb. 8: Persönliche / telefonische Kontakte.............................................. 36 
Abb. 9: Verteilung der persönlichen Kontakte 2010 ................................... 36 
Abb. 10: Anzahl aus Stiftungsmitteln geförderter Wohnungen..................... 37 
Abb. 11: Mittelverwendung 2006 bis 2010................................................ 38 
Abb. 12: Zahl der Mietspiegel-Online-Berechnungen im Jahr 2010............... 45 
Abb. 13: Grafik über die Produktgruppe 10 03 .......................................... 55 
Abb. 14: Organigramm des Amtes für Wohnungswesen (2010) ................... 57

V/0666/2011 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Geschäftsbericht des Amtes für Wohnungswesen 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
05.10.2011 Integrationsrat Bericht
12.10.2011 Ausschuss für Soziales, Gesundheit und Arbeitsförderung Bericht
13.10.2011 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht
13.10.2011 Kommission zur Förderung der Inklusion von Menschen mit Behinderungen Bericht 
 
 
Bericht: 
 
 
Das Amt für Wohnungswesen legt hiermit seinen inzwischen siebten öffentlichen Geschäftsbe-
richt vor.  
 
Der Bericht folgt in seiner Darstellung der Produktstruktur des Haushaltsplanes nach dem „Neuen 
Kommunalen Finanzmangement“. Neben der Darstellung der haushaltsrelevanten Zielkennzah-
len und Leistungsdaten enthält er eine  Vielzahl von Informationen über die auf gesetzlichen, 
politischen und verwaltungsinternen Vorgaben beruhenden Aufgaben, Leistungen und Projekte 
des Amtes für Wohnungswesen.  
 
Der Bericht ist nicht nur eine Darstellung für die politischen Gremien, sondern er hat sich in den 
vergangenen Jahren als Informationsquelle für die Wohnungswirtschaft, die Interessenverbände 
der Mieter und Vermieter sowie für alle am Wohnungswesen Interessierten etabliert. 
 
 
 
I. V. 
 
Thomas Paal 
Stadtrat 
 
Anlagen: 
Geschäftsbericht 2010 des Amtes für Wohnungswesen 
 
 
 
  
Vorlagen-Nr.: 
V/0666/2011 
Auskunft erteilt: 
Frau Regenitter 
Ruf: 
492 64 00 
E-Mail: 
RegenitterG@stadt-muenster.de 
Datum: 
31.08.2011 
Öffentliche Berichtsvorlage