Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan); Arbeitstitel: Marienhof Ecke Raderthalgürtel in Köln-Zollstock

Anlage 4 
 
 
Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 
Frau Paßmann 
Telefon:  (0221) 221-92313  
Fax       :  (0221) 221-92318 
E-Mail:  miriam.passmann@stadt-koeln.de 
Datum: 14.11.2017 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung 
Rodenkirchen vom 13.11.2017 
öffentlich 
9.2.6 Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan)  
Arbeitstitel: Marienhof Ecke Raderthalgürtel in Köln-Zollstock 
3105/2017 
 
 
Herr Klusemann stellt einen Ergänzungsantrag in Hinblick auf einen Vollversorger. 
 
Herr von Theilen stellt einen Vertagungsantrag. Herr Daniel beantragt Gegenrede. 
 
Der Bezirksbürgermeister lässt über den Vertagungsantrag abstimmen. 
 
1. Beschluss: 
Der Tagesordnungspunkt soll vertagt werden.  
  
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich gegen die Stimme von Herr Theilen und der CDU-Fraktion 
bei Enthaltung von zwei Stimmen der Fraktion der Grünen abgelehnt.  
(nicht anwesend: Herr Küpper, Herr Bronisz, Frau Bussmann, Frau 
Sandow) 
 
 
Herr Homann lässt so dann über den Ergänzungsantrag abstimmen:

2. Beschluss:  
Die Bezirksvertretung Rodenkirchen ergänzt die Beschlussvorlage mit der 
Maßgabe, dass auf dem Gelände „Marienhof Ecke Raderthalgürtel in Köln-
Zollstock“ die Infrastruktur für einen Lebensmittelvollversorger mit einer Fläche 
von über 1200 qm geschaffen wird. 
Alternativ kann mit dem Investor über einen städtebaulichen Vertrag verein-
bart werden, dass westlich des Wendehammers der Raderberger Straße 
(ehem. Lochner Druck) – zeitgleich mit der Bebauung des Grundstücks Mari-
enhof Raderthalgürtel in Köln-Zollstock – die Infrastruktur für einen Lebensmit-
telvollversorger mit > 1200qm fertiggestellt wird. 
Abstimmungsergebnis:  
Mehrheitlich gegen die Stimme von Herr Theilen und Herrn Daniel bei 
Enthaltung von zwei Stimmen der Fraktion Die Grünen zugestimmt.  
(nicht anwesend: Herr Küpper, Herr Bronisz, Frau Bussmann, Frau 
Sandow) 
 
Herr Homann lässt dann über die ergänzte Gesamtvorlage abstimmen: 
 
3. Beschluss: 
Die Bezirksvertretung Rodenkirchen empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss fol-
genden ergänzten Beschluss zu fassen: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des be-
schleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) für das Gebiet südlich der Bebauung der Fritz-
Hecker-Straße, westlich des vorhandenen Autohauses, nördlich des 
Raderthalgürtels und östlich der Straße Marienhof —Arbeitstitel: Marienhof Ecke 
Raderthalgürtel in Köln-Zollstock— einzuleiten mit dem Ziel, ein viergeschossiges 
Wohn- und Geschäftshaus festzusetzen; 
2. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Rodenkirchen (BV 
2) ohne Einschränkung zustimmt. 
3 Die Bezirksvertretung Rodenkirchen ergänzt die Beschlussvorlage mit der 
Maßgabe, dass auf dem Gelände „Marienhof Ecke Raderthalgürtel in Köln-
Zollstock“ die Infrastruktur für einen Lebensmittelvollversorger mit einer 
Fläche von über 1200 qm geschaffen wird.  
 
Alternativ kann mit dem Investor über einen städtebaulichen Vertrag ver-
einbart werden, dass westlich des Wendehammers der Raderberger Stra-
ße (ehem. Lochner Druck) – zeitgleich mit der Bebauung des Grundstücks 
Marienhof Raderthalgürtel in Köln-Zollstock – die Infrastruktur für einen 
Lebensmittelvollversorger mit > 1200qm fertiggestellt wird. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich gegen die Stimme von Herrn Daniel bei Enthaltung von drei Stimmen der 
Fraktion der Grünen zugestimmt.  
(nicht anwesend: Herr Küpper, Herr Bronisz, Frau Bussmann, Frau Sandow)

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHU
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
GLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0 5025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
0D‰VWDE
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
Arbeitstitel: Marienhof Ecke Raderthalgürtel in Köln - Zollstock

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A N L A G E  3  
 
 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan  
Arbeitstitel: Marienhof Ecke Raderthalgürtel in Köln-Zollstock; VEP 
  
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1 Anlass der Planung  
 
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 67419/08 aus dem Jahr 2008 setzt entlang des Radert-
halgürtels in einer Tiefe von circa 90 m eine gewerbliche Nutzung fest. Auf diesen Flächen sollte 
eine sogenannte "Automeile" entstehen. Die letzten Jahre haben jedoch gezeigt, dass unter den 
geänderten Marktbedingungen die Ansiedlung von Autohäusern nicht umgesetzt werden kann. 
Das Gewerbegebiet GE 1 ist dementsprechend noch unbebaut und ebenfalls ausgekoffert. Im 
Gewerbegebiet GE 2 befindet sich auf einer Teilfläche seit über 15 Jahren ein Autohaus. Die west-
lich an das Autohaus angrenzende Fläche fällt ebenfalls in den festgesetzten Bereich des Gewer-
begebietes GE 2 und ist bis zur Straße Marienhof ebenfalls noch unbebaut. Bei dieser Fläche 
handelt es sich um das vorliegende Plangebiet.  
 
Erst kürzlich ist nördlich und südlich der Fritz-Hecker-Straße auf Grundlage des rechtskräftigen 
Bebauungsplanes umfangreicher Wohnungsbau entstanden. Für das südlich daran angrenzende 
Gebiet (Gewerbegebiet GE 1) entlang des Raderthalgürtels, zwischen den Straßen Leichweg und 
Marienhof, wurde zwischenzeitlich ein Änderungsverfahren für den Bebauungsplan Nummer 
67419/08 -Arbeitstitel: Raderthalgürtel (neu) in Köln-Zollstock, 1. Änderung-  eingeleitet, um hier 
umfangreichen Wohnungsbau mit circa 190 Wohneinheiten zu ermöglichen.  
 
Das Plangebiet wurde bis vor circa 10 Jahren als Firmengelände zur Farbenherstellung mit Pro-
duktions- und Lagerbereichen sowie Labor- und Verwaltungsgebäuden genutzt. Auf Grund der 
gewerblichen und industriellen Nutzung ist eine Bodensanierung durchgeführt worden. Dies hatte 
auch zur Folge, dass das Gelände weitreichend ausgekoffert und sämtliche Gebäude entfernt 
wurden. 
 
Das Autohaus Kempen beabsichtigt, einen Showroom für renommierte Autohersteller in ein Ge-
samtkonzept zu integrieren und sein bestehendes Autohaus am Standort langfristig zu sichern. 
Der Showroom soll im Erdgeschoss zum Raderthalgürtel hin orientiert werden. Die Erdgeschoss-
fläche zum Marienhof soll ebenfalls gewerblich genutzt werden. Hier sind kleine Geschäfte, Dienst-
leistungs- und Büroflächen geplant. In den Obergeschossen soll Wohnungsbau entstehen. 
 
Die Festsetzung des Bebauungsplanes Nummer 67419/08 lässt die geplante Art der baulichen 
Nutzung derzeit nicht zu. 
 
1.2 Ziel der Planung 
 
Ziel der Planung ist es, die Errichtung eines viergeschossigen Wohn- und Geschäftshauses, mit 
einem zusätzlichen Staffelgeschoss, in einer einseitig geöffneten Blockstruktur zu realisieren. Ne-
ben circa 28 Wohneinheiten sollen zudem gewerbliche Nutzungen realisiert werden. Entlang des 
Raderthalgürtels sieht das städtebauliche Konzept einen Showroom für renommierte Autoherstel-
ler vor. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen zudem öffentliche Kinderspielplatzflächen 
geschaffen werden. Maßgeblicher Inhalt der Aufstellung des Bebauungsplans ist demnach die 
Festsetzung eines Mischgebiets (MI). Durch die Mischgebietsausweisung ist sowohl das Wohnen, 
als auch die Unterbringung von Gewerbebetrieben zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stö-
ren.

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Mit der Planung wird zugleich dem städtebaulichen Grundsatz einer freiraumschonenden Innen-
entwicklung Rechnung getragen und ein Neubauvorhaben in bereits bestehende und geplante 
Strukturen städtebaulich sinnvoll einzufügen. Die vorliegende Planung zielt darauf ab, eine Wohn- 
und Gewerbenutzungen zu ermöglichen um sowohl dem aktuellen Wohnraumbedarf als auch der 
Gewerbeflächennachfrage gerecht zu werden. Mit der vorliegenden Planung von etwa 28 Woh-
nungen wird ein Beitrag zur Deckung des Wohnungsbedarfs im Kölner Stadtgebiet geleistet. Die 
geplante Nachverdichtung mit Wohnungsbau und gewerblichen Strukturen soll insgesamt zu einer 
Erneuerung und Fortentwicklung des Stadtteils Zollstock beigetragen. 
 
Köln ist gegenüber vielen anderen deutschen Großstädten eine wachsende Stadt. Zur Gewährleis-
tung einer angemessenen Wohnungsversorgung für alle Bevölkerungsgruppen sind ausreichend 
neue Wohnungen zu bauen. In der aktuellen Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 
2029 von rund 1.161.000 Einwohnern und 609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwoh-
nungsbedarf beläuft sich danach aktuell auf rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Woh-
nungen bis 2019 (Ratsbeschluss vom 20.12.2016). Mit der Planung wird zugleich dem städtebauli-
chen Grundsatz einer freiraumschonenden Innenentwicklung Rechnung getragen. 
 
 
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Zollstock des Stadtbezirkes Rodenkirchen nördlich des Rader-
thalgürtels. 
 
2.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird im Norden von der Bebauung der Fritz-Hecker-
Straße, im Osten vom vorhandenen Autohaus, im Süden vom Raderthalgürtel und im Westen von 
der Straße Marienhof begrenzt. 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans erstreckt sich über die Flurstücke 2368, 432/106, 
431/106, 1765, 1471 und 1927 der Gemarkung Köln-Rondorf, Flur 53. Das Plangebiet ist circa 
5.580 m² groß. 
 
2.2 Vorhandene Struktur 
 
Das Plangebiet ist heute eine Brachfläche, da die ehemalige Bebauung bereits vollständig abge-
räumt wurde. Insbesondere wurde aufgrund der gewerblichen beziehungsweise industriellen 
Vornutzung das Grundstück saniert und hierzu vollständig ausgekoffert. 
 
Nördlich des Plangebiets erstreckt sich die in den vergangenen Jahren entstandene Wohnbebau-
ung "Vorgebirgsgärten" mit einer überwiegend drei- und fünfgeschossigen Wohnbebauung. Im 
Osten schließt mit dem vorhanden Autohaus eine Fläche an, die gewerblich genutzt wird. Der Ra-
derthalgürtel stellt mit einer Straßenraumbreite von 40 m eine starke räumliche Zäsur dar und be-
grenzt das Plangebiet nach Süden. Die Gürtelstraße besteht aus einer vierspurigen Fahrbahn, ei-
nem Geh- und Radweg zu beiden Fahrbahnseiten und aus mehreren Baumreihen, so dass das 
Gesamtbild eine großzügig gestaltete Hauptverkehrsstraße darstellt. 
 
Im Straßenrandbereich bildet der dichte Baumbewuchs der Böschung eine räumliche Abgrenzung 
zu den Straßenfunktionsflächen.  
 
Südlich des Raderthalgürtels sind eine 14-geschossige Hochhausbebauung mit einer Wohnnut-
zung, die Europaschule, eine Autowaschanlage mit Tankstelle und ein Autohaus vorhanden.  
 
Einzelhandelseinrichtungen sind am Höninger Weg, der Brühler Straße und der Bonner Straße in 
einer Entfernung von circa 300 m bis 1.200 m (Luftlinie) vom Plangebiet vorhanden. Im Bereich der 
ehemaligen Reiterstaffel der Polizei ist an der Bonner Straße auf Höhe der Sinziger Straße die 
Errichtung eines Verbrauchermarktes mit circa 1.290 m² Verkaufsfläche erfolgt.

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2.3 Erschließung  
 
Das Plangebiet ist über den Raderthalgürtel und die Straße Marienhof erschlossen. Der Rader-
thalgürtel verbindet das Plangebiet innerstädtisch mit den Stadtteilen Zollstock, Raderberg, Ra-
derthal und Bayenthal. Das Plangebiet ist über den Raderthalgürtel an das örtliche und überörtli-
che Verkehrsnetz angebunden. Der öffentliche Personennahverkehr ist über die Haltestelle Hönin-
ger Weg (Linie 12) in einer Entfernung von maximal 800 m, die Haltestellen Leichweg (Linie 130) 
und Roisdorfer Straße (Linie 131) in einer fußläufigen Entfernung zu erreichen. 
 
 
3. Planungsvorgaben  
 
3.1 Regionalplan  
 
Der Regionalplan sieht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes einen Allgemeinen Siedlungsbe-
reich vor. 
 
3.2 Flächennutzungsplan 
 
Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt das Plangebiet als Gewerbegebiet (GE) dar. Entsprechend 
den entwickelten städtebaulichen Zielsetzungen soll der FNP gemäß § 13a Absatz 2 BauGB im 
Wege der Berichtigung angepasst werden, da die geordnete städtebauliche Entwicklung des Ge-
meindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Zukünftig soll der FNP innerhalb des Plangebiets ein 
Mischgebiet (MI) darstellen. 
 
3.3 Landschaftsplan 
 
Im Landschaftsplan ist das Plangebiet als bebauter Innenbereich dargestellt.  
 
3.4 Bestehendes Planungsrecht 
 
Der Bebauungsplan Nr. 67419/08 mit dem Arbeitstitel: Raderthalgürtel (neu) in Köln-Zollstock ist 
seit dem Jahr 2008 rechtskräftig. Entlang des Raderthalgürtels setzt der Bebauungsplan das Ge-
werbegebiet GE 2 fest mit der Zulässigkeit einer maximalen Gebäudehöhe von 22,0 Meter über 
dem Bezugspunkt BP 3. 
 
Gemäß einer Gliederung nach Abstandserlass sind für die Gewerbegebiete 1 und 2 die Abstands-
klassen I-VII ausgeschlossen. Zweck dieser Gliederung ist der Schutz der geplanten und umge-
benden Wohn- und Mischbebauung. Zum Schutz der nördlich liegenden Kindertagesstätte und der 
westlich angrenzenden öffentlichen Spielplatzfläche setzt der Bebauungsplan eine zwei bzw. vier 
Meter hohe Lärmschutzwand sowie Lärmemissionskontingente fest. 
 
Einzelhandelsbetriebe sind im rechtskräftigen Bebauungsplan ausgeschlossen. Es wird jedoch in 
Bezug auf die bestehenden Autohandelsnutzungen entlang des Raderthalgürtels Kraftfahrzeug-
handel zugelassen. Außerdem werden ausnahmsweise Verkaufsstellen von Handwerksdienstleis-
tung und potenziellen Gewerbebetrieben mit einer Verkaufsfläche für den Verkauf an letzte Ver-
braucher, die Produkte vertreiben, die aus eigener Herstellung stammen, zugelassen.  
 
3.5 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
 
Da es sich um eine Planung handelt, die die Wiedernutzbarmachung von Flächen und die Nach-
verdichtung innerstädtischer Flächen zum Ziel hat, das heißt um eine Maßnahme der Innenent-
wicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB, wird das Bebauungsplanverfahren –
Arbeitstitel: Marienhof Ecke Raderthalgürtel in Köln-Zollstock– im beschleunigten Verfahren ge-
mäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) geändert.

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Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs 
beträgt bei einer Plangebietsgröße von circa 5 600 m² weniger als 20 000 m² und bleibt damit un-
ter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Darüber hinaus wer-
den zwei weitere Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammen-
hang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen ist. Bei einer Gesamtbetrachtung wird jedoch 
der zuvor genannte Schwellenwert von 20 000 m² nicht überschritten. Mit der vorliegenden Pla-
nung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer 
Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) 
oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) un-
terliegen. Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Ab-satz 6 Nummer 7b BauGB genannten 
Schutzgütern - Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutzgebiete 
im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes - nicht zu erwarten. 
 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen - Festsetzung von weni-
ger als 20.000 m² Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO, keine Begründung UVP-
pflichtiger Vorhaben und keine Beeinträchtigung der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzgebiete - wird der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren 
geändert. 
 
Im beschleunigten Verfahren werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Ab-
satz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, 
von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 
Absatz 4 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die 
relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
3.6 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
 
Im Rahmen der Wohnbauentwicklung sowohl nördlich als auch südlich der Fritz-Hecker-Straße 
sind in den vergangen Jahren rund 600 neue Wohneinheiten entstanden, die durch die geplante 
Wohnbebauung entlang des Raderthalgürtels mit circa 200 Wohneinheiten ergänzt werden soll. 
Eine qualitativ angemessene Versorgung der bereits ansässigen als auch neu hinzuziehenden 
Bevölkerung kann derzeit, durch den in unmittelbarer Nähe liegenden zentralen Versorgungsbe-
reich, nur begrenzt sichergestellt werden. Das Plangebiet liegt zwar im Einzugsbereich des Nah-
versorgungszentrum Raderberg, Brühler Straße, jedoch außerhalb des im Einzelhandels- und Zen-
trenkonzept dargestellten zentralen Versorgungsbereiches. Dessen ungeachtet ist im städtebauli-
chen Planungskonzept vorgesehen, entsprechend der in § 6 BauNVO formulierten Bestimmungen, 
kleinteilige Einzelhandelsstrukturen anzusiedeln, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Ziel des 
Bebauungsplans ist es, ein Mischgebiet festzusetzen, welches eine Nutzungsmischung aus Woh-
nen, kleinteiligem Einzelhandel, Dienstleistungen und Bürodienstleistung, als Aufwertung des be-
reits fast vollständig realisierten Wohngebiets, aufweisen soll.  
 
3.7 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
 
Der Rat der Stadt Köln hat am 11.02.2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
beschlossen. Der Im StEK Wohnen ermittelte Wohnungsgesamt-bedarf 2010-2029 in Höhe von 
rund 52.000 Wohnungen basierte auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. In der aktuel-
len Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 Einwohnern 
und 609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich danach aktuell 
auf rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019. Diese Zahlen sind der Be-
schlussvorlage "Umsetzung STEK Wohnen" – Ratsbeschluss vom 20.12.2016 – zu entnehmen. 
 
3.8 Kooperative Baulandmodell 
 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) wurde am 17.12.2013 vom Rat der Stadt Köln als 
Richtlinie zur Förderung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und zur Beteiligung der Plan-
begünstigten an den Folgekosten beschlossen. Als wesentliches Regelungsinstrument leistet es 
einen wichtigen Beitrag zu den wohnungspolitischen Zielen der Stadt Köln. Mit Beschluss des Rats

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der Stadt Köln vom 04.04.2017 wurde die Fortschreibung des Modells beschlossen und am 
10.05.2017 im Amtsblatt der Stadt Köln bekanntgemacht. Das vorliegende Bebauungsplanverfah-
ren sieht ca. 28 Mehrfamilienwohneinheiten vor. Der Planbegünstigte hat sich für die Anwendung 
des Kooperativen Baulandmodells ausgesprochen.  
 
 
4. Städtebauliches Planungskonzept 
 
Das städtebauliche Planungskonzept sieht ein viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus, mit 
einem zusätzlichen Staffelgeschoss, in einer einseitig geöffneten Blockstruktur vor. Neben circa 28 
Wohneinheiten sollen zudem gewerbliche Nutzungen realisiert werden. Entlang des Raderthalgür-
tels sieht das städtebauliche Konzept einen Showroom für renommierte Autohersteller vor. Mit der 
Aufstellung des Bebauungsplans sollen zudem öffentliche Kinderspielplatzflächen geschaffen wer-
den. 
 
Das Plangebiet soll im Westen von der Straße Marienhof erschlossen werden, so dass eine Er-
schließung vom Raderthalgürtel nicht erforderlich ist. Weiterhin ist eine zweistöckige Tiefgarage 
geplant, in der die notwendigen Stellplätze der geplanten Wohn- und Gewerbenutzung nachgewie-
sen werden sollen. Ein Teil der Tiefgarage soll auch vom angrenzenden Autohaus genutzt werden. 
Dieses erhält hierzu eine eigene Zufahrt, die über das vorhandene östlich gelegene Autohausge-
lände angefahren werden kann. 
 
4.1 Öffentlich zugängliche Spielplatzfläche  
 
Im Plangebiet soll eine öffentlich zugängliche Spielplatzfläche entstehen, die dem Nachweis der 
vorliegenden Planung dient. Im Rahmen der vorliegenden Aufstellung des Bebauungsplans sind 
für die circa 28 geplanten Wohneinheiten (WE) eine Spielfläche von 168 m² (28 WE * 6 m²) nach-
zuweisen.  
 
Darüber hinaus sind für das Bauvorhaben gemäß der vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Sat-
zung für private Spielflächen wohnungsnah private Spielflächen für Kleinkinder von 0 bis 6 Jahren 
auszuweisen und einzurichten. Die Größe der nutzbaren Spielflächen richtet sich dabei nach der 
Anzahl der Wohnungen. Sie beträgt mindestens 45 m² netto. Bei Gebäuden mit mehr als fünf 
Wohnungen erhöht sich die Mindestgröße der nutzbaren Spielfläche für jede weitere Wohnung um 
5 m².  
 
 
5. Begründung der Planinhalte 
 
5.1 Art der baulichen Nutzung 
 
Das geplante Vorhaben umfasst die Errichtung eines mehrgeschossigen Geschäfts- und Wohn-
hauses. Das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss sind durch eine nicht störende gewerbliche 
Nutzung geprägt. Auf der Eingangsebene zum Raderthalgürtel (ca. 48,2 m über NHN) ist ein 
Showroom für Neufahrzeuge der Marken "Jaguar" und "Land Rover" vorgesehen. Dieser ist mit 
dem Stammgeschäft, das östlich angrenzt, über einen gläsernen Steg verbunden und weist eine 
Größe von ca. 1.000 qm aus. Über den Showroom hinaus ist ein Werkstattbetrieb im Plangebiet 
nicht vorgesehen, da diese bereits im Bereich des Autohauses Kempen (Raderthalgürtel 2) vor-
handen ist. Aufgrund der nach Norden hin in der Höhe abfallenden Straße Marienhof (ca. 45,8 m 
über NHN) entwickelt sich die Eingangsebene zu einer Freiterrasse, die über großzügig dimensio-
nierte Freitreppen und Rampenanlagen von der Straße Marienhof erreichbar ist. Entlang der Stra-
ße Marienhof befinden sich neben dem Eingang zu den Wohnungen in den Obergeschossen klei-
ne gewerbliche Einrichtungen, die über eine interne Erschließung (Passage) erreichbar sind. Ne-
ben einer Apotheke könnten eine Reinigung, ein Friseur und Kosmetikgeschäft, eine Bäckerei mit 
Café, ein Zeitschriftenladen und ein Büro entstehen mit insgesamt ca. 800 qm Fläche. Ein größe-
res Geschäft zur Nahversorgung ist nicht geplant. Hierzu bestehen Planungen, einen Nahversor-
ger mit ca. 1.200 qm Nutzfläche im Eckbereich Brühler Straße/Raderthalgürtel anzusiedeln.

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Das Erdgeschoss bietet, neben dem erwähnten Showroom von ca. 1.000 qm BGF, Flächen für 
eine Büro- und Dienstleistungsnutzung von ca. 1.600 qm. Insgesamt sind ca. 2.600 qm Büro- und 
Dienstleistungsnutzung geplant. 
Die weiteren 3 Obergeschosse beherbergen eine Wohnnutzung, die über 4 Treppenhäuser (Frei-
terrasse und Innenhof) erschlossen werden. Im dritten und in dem in Teilen zurückgesetzten Ge-
schoss sollen Penthousewohnungen errichtet werden 
 
5.2 Maß der baulichen Nutzung 
 
Das geplante Vorhaben umfasst die Errichtung eines Gebäudes (geplante Abmessung der Ge-
bäudegrundfläche rund 2890 qm) sowie von versiegelten Stellplatzanlagen, Zufahrten und Wegen 
auf dem Grundstück. 
Die maximal zulässigen Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für Mischgebiet werden nicht 
überschritten. Mindestens 20 % der Grundstücksfläche bleiben unversiegelt. Die geplante bis zu 
fünfgeschossige Gebäudehöhe beträgt maximal rund 17,2 m oberhalb der Eingangsebene. Es ist 
vorgesehen das oberste Geschoss mit einem Flachdach abzuschließen. Diese soll als extensiv 
begrüntes Flachdach ausgeführt werden. 
 
5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 
 
Die geplanten Baukörper liegen parallel zu den Straßen Raderthalgürtel und Marienhof. Das Vor-
haben, das als Blockstruktur geplant ist, wird im obersten Geschoss in zurückgesetzte Winkel auf-
gelöst. Den begrünten Innenhof erreicht man über einen Durchgang im Anschluss an die Ein-
gangsebene an der Straße Marienhof. Der Riegel mit den kleinteiligen gewerblichen Nutzungen 
wird zurückgesetzt. Mit diesen Maßnahmen wird das Gebäude räumlich gegliedert. 
 
Die für die Zufahrten bzw. Wege benötigten Flächen werden versiegelt. Entlang der nördlichen 
Grundstücksgrenze wird eine Begrünung bzw. Spielplatzfläche vorgesehen. 
Die maximal überbaubaren Grundstücksflächen sollen mit Baugrenzen entsprechend der Vorha-
benplanung festgesetzt werden. 
 
5.4 Erschließung 
 
Die Tiefgarage für die Wohnungen und die gewerbliche Nutzung, mit Ausnahme des Showrooms, 
werden über eine Einfahrt von der Straße Marienhof erschlossen. Die Zufahrtsrampe liegt in einer 
Entfernung von ca. 75 m zum Kreuzungsbereich mit dem Raderthalgürtel. In dieser zweigeschos-
sigen Tiefgarage können insgesamt ca. 150 Stellplätze untergebracht werden, davon sind ca. 30 
Stellplätze für Kurzzeitparker und 120 Stellplätze für die Bewohner und Mitarbeiter vorgesehen. 
Ein Teil der ersten Tiefgaragenebene wird über den bestehenden Firmensitz des Autohändlers 
erschlossen. Dieser weist Flächen für ca. 100 Fahrzeuge aus. Dieser Teilbereich soll durch bauli-
che Maßnahmen von der Tiefgarage unter den Wohnungen und dem kleinteiligen Gewerbe ge-
trennt werden. 
 
Direkte Ein- und Ausfahrten auf den Raderthalgürtel sind aus Verkehrssicherheits-gründen nicht 
möglich. 
 
 
6. Umweltbelange 
 
Gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 1 in Verbindung mit § 13 Absatz 3 BauGB kann auf eine formale 
Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet 
werden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
6.1 Naturraum und Klima 
 
Das Plangebiet ist dem Klimatop Stadtklima III (hoher Belastungsgrad) zuzuordnen.

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6.2 Schutzgut Mensch 
 
Das Plangebiet ist erheblich durch Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr des Raderthalgür-
tels und Gewerbelärm vom benachbarten Autohaus, der Waschanlage und der vorhandenen 
Tankstelle belastet. Zudem wirken Lärmimmissionen aus dem Schienen- und Flugverkehr ein. 
Nicht ausgeschlossen werden kann eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnnachbarschaft 
durch zunehmende Lärmimmissionen aufgrund planbedingten Mehrverkehrs auf öffentlichen Stra-
ßen. 
 
Zur Feststellung der einwirkenden Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr und der diesbezüg-
lich erforderlichen Schallschutzmaßnahmen sowie zu den Auswirkungen auf die Wohnnachbar-
schaft ist ein Lärmgutachten zu erstellen. 
 
Aufgrund der geplanten Baustruktur und der Straßengeometrie ist keine problematische Luft-
schadstoffbelastung durch den Straßenverkehr zu erwarten. 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob über eine Untersuchung zu den verkehrsbedingten Luft-
schadstoffen, wie in dem westlich angrenzenden Bebauungsplan ein Nachweis zu führen ist. 
 
6.3 Schutzgut Boden 
 
Auf Grund der industriellen Nutzung hat auf dem ehemaligen DuPont-Gelände eine großflächige 
Auskofferung stattgefunden. Trotz der umfangreichen Sanierung des Bodens ist nicht ausge-
schlossen, dass lokale Kontaminationen im Zuge der Tiefbauarbeiten zum Vorschein kommen 
können. Dies muss bei den Ausführungsplanungen berücksichtigt werden. 
 
6.4 Schutzgut Wasser 
 
Da das Plangebiet bereits vor 1996 an die städtische Kanalisation (Mischsystem) angeschlossen 
war, besteht keine Pflicht zur Versickerung gemäß § 44 Landeswassergesetz NW. 
 
6.5 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt 
 
Aufgrund der ehemaligen industriellen Nutzung und der durchgeführten Altlastensanierung mit ei-
ner umfangreichen Sanierung des Bodens hat das Plangebiet als Brut- und Nahrungsbiotop nur 
eine untergeordnete Bedeutung. 
 
 
7. Planverwirklichung 
 
Das Planungsrecht soll in Anwendung des § 13a BauGB geschaffen werden. 
 
7.1 Kosten 
Die entstehenden Kosten werden durch den Investor getragen. Kosten für die Stadt Köln entste-
hen nicht.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
612 Wirt Az 
Vorlagen-Nummer 
 3105/2017 
Freigabedatum 
24.10.2017  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Arbeitstitel: Marienhof Ecke Raderthalgürtel in Köln-Zollstock 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleunigten Ver-
fahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für 
das Gebiet südlich der Bebauung der Fritz-Hecker-Straße, westlich des vorhandenen Autohauses, 
nördlich des Raderthalgürtels und östlich der Straße Marienhof —Arbeitstitel: Marienhof Ecke 
Raderthalgürtel in Köln-Zollstock— einzuleiten mit dem Ziel, ein viergeschossiges Wohn- und 
Geschäftshaus festzusetzen; 
2. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Rodenkirchen (BV 2) ohne Ein-
schränkung zustimmt. 
 
 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 13.11.2017 
Stadtentwicklungsausschuss 14.12.2017

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Zollstock des Stadtbezirkes Rodenkirchen, nördlich des Rader-
thalgürtels. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird im Norden von der Bebauung der Fritz-
Hecker-Straße, im Osten vom vorhandenen Autohaus, im Süden vom Raderthalgürtel und im Westen 
von der Straße Marienhof begrenzt. 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans erstreckt sich über die Flurstücke 2368, 432/106, 431/106, 
1765, 1471 und 1927 der Gemarkung Köln-Rondorf, Flur 53. Das Plangebiet ist circa 5.580 m² groß. 
 
Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt das Plangebiet als Gewerbegebiet (GE) dar. Entsprechend den 
entwickelten städtebaulichen Zielsetzungen soll der FNP gemäß § 13a Absatz 2 BauGB im Wege der 
Berichtigung angepasst werden, da die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes 
nicht beeinträchtigt wird. Zukünftig soll der FNP innerhalb des Plangebiets ein Mischgebiet (MI) dar-
stellen. 
 
Das Plangebiet wurde bis vor circa 10 Jahren als Firmengelände zur Farbenherstellung mit Produkti-
ons- und Lagerbereichen sowie Labor- und Verwaltungsgebäuden genutzt. Auf Grund der gewerbli-
chen und industriellen Nutzung ist eine Bodensanierung durchgeführt worden. Dies hatte auch zur 
Folge, dass das Gelände weitreichend ausgekoffert und sämtliche Gebäude entfernt wurden. 
 
Das Autohaus Kempen beabsichtigt, einen Showroom für renommierte Autohersteller in ein Gesamt-
konzept zu integrieren und sein bestehendes Autohaus am Standort langfristig zu sichern. Der 
Showroom soll im Erdgeschoss zum Raderthalgürtel hin orientiert werden. Die Erdgeschossfläche 
zum Marienhof soll ebenfalls gewerblich genutzt werden. Hier sind kleine Geschäfte, Dienstleistungs- 
und Büroflächen geplant. In den Obergeschossen soll Wohnungsbau entstehen. 
 
Demnach ist es Ziel der Planung, ein viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus festzusetzen. Ne-
ben circa 28 Wohneinheiten sollen zudem gewerbliche Nutzungen realisiert werden. Des Weiteren 
sollen mit der Aufstellung des Bebauungsplanes öffentlich zugängliche Kinderspielplatzflächen ge-
schaffen werden. 
 
Der Planbegünstigte hat sich für die Anwendung des Kooperativen Baulandmodells ausgesprochen. 
 
 
Anlagen 3

STAND: 25.04.17 LAGEPLANNEUBAU RADERTHALGÜRTEL / MARIENHOF
10 25 M5
44,33
EG 1
47,55
47,86
45,96
46,95
45,93
46,10
45,88
45,92
45,90
+17,20
+13,60
±0,00
48,08
61,69
+13,60
+17,20
+17,20
+17,20
+45,80
+45,80
±0,00 = 48,18
+7,20
+45,80
GRUNDSTÜCKSGRENZE
EINGANG SHOWROOM
RADERTHALGÜRTEL
MARIENHOF
OK  ATTIKA
= 65,38
OK TER
= 61,78
OKFF
= 48,18
OK TER
= 61,78
OK  ATTIKA
= 65,38
OK  ATTIKA
= 65,38
OK  ATTIKA
= 65,38
BAUGRENZE
SPIELPLATZ
KITA BESTAND
BAUGRENZE
= 55,38
OK TER
±0,00
±0,00
+7,20
EINGANG
WOHNUNGEN/BÜRO1 EINFAHRT
WORKSHOP
GLASVERBINDUNG
BESTAND - SHOWROOM
EINGANGWOHNUNGEN
EINGANG
WOHNUNGEN/
BÜRO 2
DURCHGANGZUM INNENHOF
EINGANG
WOHNUNGEN/
BÜRO 3
EINFAHRT
NEUWAGEN RM
ÜBERGABENEUWAGEN
OKFF
= 48,18
OKFF
= 48,18
RAMPE
EINFAHRT TG
FAHRRÄDER
FAHRRÄDER
= 55,38
OK TER
Anlage 2
Arbeitstitel: Marienhof Ecke Raderthalgürtel in Köln-Zollstock
Städtebauliches Planungskonzept
ohne Maßstab