Grundsanierung des Gebäudes Martinstraße 30 - Planungs- und Baubeschluss - NEUFASSUNG -

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
4019/2021/2
Stand: 07.04.2026 
Sachstandsbericht  
Grundsanierung des Gebäudes Martinstraße 30 - Planungs- und Baubeschluss - 
NEUFASSUNG - 
Beschluss: 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft und der Bauausschuss genehmigen – vorbehalt-
lich der Zustimmung durch die Bezirksvertretung Innenstadt und den Ausschuss Kunst und 
Kultur - den Entwurf und die Kostenschätzung für die Planung und Herrichtung als Baubüro 
des Gebäudes in der Martinstraße 30, 50667 Köln. 
Die Herrichtungskosten betragen rund 1,01 Mio. Euro brutto inklusive der Einrichtungskosten 
für das Obergeschoss in Höhe von rund 30.000 Euro brutto. 
Zudem genehmigen der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft und der Bauausschuss einen 
Risikozuschlag in Höhe von 25% bezogen auf die nicht-indizierten Gesamtkosten. Dies ent-
spricht einem Betrag von rund 0,25 Mio. Euro brutto. 
Die Gesamtkosten der Maßnahme inklusive der Kosten für die Einrichtung und dem Risikozu-
schlag betragen demnach rund 1,26 Mio. Euro brutto. 
 
Die Finanzierung der Baumaßnahme erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplans der Gebäude-
wirtschaft. Die Refinanzierung wird über Mieten nach Inbetriebnahme des Gebäudes auf der 
Grundlage des dann gültigen Spartenverrechnungspreises für Verwaltungsgebäude erfolgen. 
 
Auf Grundlage der bei der Berechnung des Flächenverrechnungspreises üblichen Annahmen 
(zum Beispiel Instandhaltungsansatz gemäß Empfehlung der Kommunalen Gemeinschafts-
stelle für  
Verwaltungsmanagement (KGSt)) ist bei einer Investitionssumme von rund 1,26 Mio. Euro 
von einer jährlichen Mietbelastung von rund 58.000 Euro auszugehen. Sie betrifft neben der 
Mietbelastung (rund 49.000 Euro jährlich) auch die Nebenkosten inklusive der Kosten für Rei-
nigung (rund 9.000 Euro).  
Die über den städtischen Haushalt zu entrichtenden Mietzahlungen mindern sich um die durch 
die Gebäudewirtschaft (GW) selbst genutzten Flächen: Bei einer Eigennutzung von rund 239 
m² mindert sich die jährliche Belastung des städtischen Haushaltes somit auf rund 21.000 
Euro (rund 17.000 Euro Miete zuzüglich rund 4.000 Euro für Nebenkosten inklusive Reini-
gung). 
 
Sofern die Bezirksvertretung Innenstadt und der Ausschuss Kunst und Kultur keine abwei-
chenden Beschlüsse vorschlagen verzichtet der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft auf 
einen zweiten Beschlusslauf. 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt

2 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
 
Die Grundsanierung der Martinstraße 30 wurde erfolgreich abgeschlossen und am 10.04.2025 
an das Objektcenter übergeben. Die zum Zeitpunkt der Übergabe noch bestehenden Mängel 
wurden durch die Projektleitung zwischenzeitlich vollständig behoben. 
Aktuell stehen noch abschließende Arbeiten im Prüfungs- und Wartungsmanagement aus. In 
diesem Zusammenhang müssen zwei Anlagen-Barcodes neu zugeordnet werden.  
 
Die Endabrechnung beziehungsweise Stellung der Schlussrechnung einiger Planer*innen 
steht noch aus. Ebenfalls wird aufgrund der Kostensteigerung in diesem Projekt noch eine 
Fortschreibung der Kostenberechnung der Kostengruppe 400 erwartet. Dementsprechend 
muss ein Zusatzvertrag für das Büro für Technische Gebäudeausrüstung (TGA) erstellt wer-
den. 
 
 
Nächste Schritte: 
 
Das Projekt ist abgeschlossen. Es stehen noch nicht gestellte Schlussrechnungen offen, so-
wie ein noch vermuteter Nachtrag des TGA-Büros. 
 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
 
07.04.2027

Anlage 1 
Seite 1/2 
 
Termine Grundsanierung 
 Martinstraße 30 
 
 
 
Kostenschätzung Instandsetzung Martinstraße 30 
 
Kosten 
Grundsanierung 
Martinstraße 30     
      
KGR   brutto 
100 Grundstück 0 Euro  
200 vorbereitende Maßnahmen 0 Euro  
300 Baukonstruktion 
• Erneuerung des Daches 
• Austausch der Fenster gemäß den 
Energieleitlinien der Stadt Köln 
• Sanierung der Fassade mit 
Außenputz inklusive Anstrich 
• Abbruchmaßnahmen im geringen 
Umfang 
• Rohbaumaßnahmen im geringen 
Umfang 
• Austausch aller Boden-, Wand- und 
Deckenbeläge  
• Austausch von Außen- und 
Innentüren inklusive Rolltor 495.000 Euro  
400 
Technische Anlagen 
• Austausch von Wasser und 
Abwasseranlagen (nach 15 Jahren 
Leerstand des Gebäudes nicht mehr 
nutzbar) 
• Erneuerung der Sanitären 
Einrichtungen in allen WC‘s 
• Teilklimaanlage für das 
Dachgeschoss 
• Umbau der Elektroinstallation mit 
zusätzlichen Aufputz-Installationen 
sowie Beleuchtungsanlagen

Anlage 1 
Seite 2/2 
 
• Einbau einer neuen Heizungsanlage 
mit Wärmepumpe mit 
Heizungsleitungen auf Putz in die 
Geschosse (ehemals wurde das 
Haus mit Leitungen aus dem Haus 
Kutz versorgt) 
• Installation von Photovoltaik auf dem 
Dach 
 
 
 
 
 
 
 
270.000 Euro  
500 Außenanlagen 0 Euro  
600 Ausstattung und Kunstwerke 30.000 Euro  
700 Baunebenkosten 215.000 Euro  
800 Finanzierung 0 Euro  
  Zwischensumme 1.010.000  Euro  
  Risiko Bauen im Bestand 25 % 250.000 Euro  
  Gesamtsumme 1.260.000  Euro

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 4019/2021/2 
Freigabedatum 18.05.2022 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Grundsanierung des Gebäudes Martinstraße 30 - Planungs- und Baubeschluss - 
NEUFASSUNG - 
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft Bauausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft und der Bauausschuss genehmigen – vorbehaltlich der 
Zustimmung durch die Bezirksvertretung Innenstadt und den Ausschuss Kunst und Kultur - den Ent-
wurf und die Kostenschätzung für die Planung und Herrichtung als Baubüro des Gebäudes in der 
Martinstraße 30, 50667 Köln. 
Die Herrichtungskosten betragen rund 1,01 Mio. Euro brutto inklusive der Einrichtungskosten für das 
Obergeschoss in Höhe von rund 30.000 Euro brutto. 
Zudem genehmigen der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft und der Bauausschuss einen Risiko-
zuschlag in Höhe von 25% bezogen auf die nicht-indizierten Gesamtkosten. Dies entspricht einem 
Betrag von rund 0,25 Mio. Euro brutto. 
Die Gesamtkosten der Maßnahme inklusive der Kosten für die Einrichtung und dem Risikozuschlag 
betragen demnach rund 1,26 Mio. Euro brutto. 
 
Die Finanzierung der Baumaßnahme erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplans der Gebäudewirtschaft. 
Die Refinanzierung wird über Mieten nach Inbetriebnahme des Gebäudes auf der Grundlage des 
dann gültigen Spartenverrechnungspreises für Verwaltungsgebäude erfolgen. 
 
Auf Grundlage der bei der Berechnung des Flächenverrechnungspreises üblichen Annahmen (zum 
Beispiel Instandhaltungsansatz gemäß Empfehlung der Kommunalen Gemeinschaftsstelle für  
Verwaltungsmanagement (KGSt)) ist bei einer Investitionssumme von rund 1,26 Mio. Euro von einer 
jährlichen Mietbelastung von rund 58.000 Euro auszugehen. Sie betrifft neben der Mietbelastung 
(rund 49.000 Euro jährlich) auch die Nebenkosten inklusive der Kosten für Reinigung (rund 9.000 
Euro).  
Die über den städtischen Haushalt zu entrichtenden Mietzahlungen mindern sich um die durch die 
Gebäudewirtschaft (GW) selbst genutzten Flächen: Bei einer Eigennutzung von rund 239 m² mindert 
sich die jährliche Belastung des städtischen Haushaltes somit auf rund 21.000 Euro (rund 17.000 
Euro Miete zuzüglich rund 4.000 Euro für Nebenkosten inklusive Reinigung). 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 30.05.2022 
Bauausschuss 30.05.2022 
Ausschuss Kunst und Kultur 31.05.2022 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 02.06.2022

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Sofern die Bezirksvertretung Innenstadt und der Ausschuss Kunst und Kultur keine abweichenden 
Beschlüsse vorschlagen verzichtet der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft auf einen zweiten Be-
schlusslauf.

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2022 
a) Personalaufwendungen         € 
b) Sachaufwendungen etc. (Miete inklusive Nebenkosten)  rund 21.000 Euro 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
Das Gebäude Martinstraße 30 wird im Dachbereich gedämmt und erhält eine neue Therme. Dies 
wirkt sich positiv auf den energetischen Verbrauch des Gebäudes und somit auf den Klimaschutz 
aus. 
 
 
Begründung: 
Ausgangssituation / strategische Ausrichtung:  
 
Das Gebäude Martinstraße 30 wurde langjährig durch die Kölner Verkehrs-Betriebe als Baubüro für 
den Bau der neuen U-Bahn-Trasse genutzt und steht seit 2005 leer. Das Gebäude gehört der Stadt 
Köln. Im Rahmen des Projektes „Erweiterung Wallraf-Richartz Museum & Fondation Corboud mit 
städtischen Verwaltungsflächen“ (im weiteren WRM-BB) sollte das Gebäude zunächst abgebrochen 
werden. Nachdem die hierfür notwendigen Grundstücksverhandlungen mit dem Nachbarn gescheitet 
sind, steht das Gebäude wieder zur Verfügung. 
 
Angesichts der vielen bestehenden und noch anstehenden innerstädtischen Großbaustellen bietet 
sich das Gebäude mittel- bis langfristig als Baubüro an. Damit entfallen die vielen Büro- und  
Servicecontainer (Teeküche, Toiletten, Treppen). Vor allem wird die Baustellenlogistik entlastet, wozu 
auch die ständige Änderung der Verkehrsführung im engen Innenstadtbereich gehört.

4 
Als erstes wird das Projekt WRM-BB profitieren. Die direkte Nähe zum Baufeld ist dabei vorteilhaft. 
Synergien ergeben sich im weiteren unter anderem für die Bauprojekte MiQua (hier  
Ausführungszeitraum Freianlagen), Laurenz-Careé, Sanierung Römisch-Germanisches Museum 
(RGM). Das Gebäude wurde ehemals von der KVB für den U-Bahntunnelbau als Baubüro genutzt 
und steht seitdem leer.  
 
Das Unter- und Erdgeschoss der Martinstraße 30 stehen den städtischen Dienststellen nach  
Instandsetzung zur Anmietung zur Verfügung. Hierbei wird der Kulturverwaltung ein Erstbelegungs-
recht eingeräumt. Die Archäologen möchten im Erdgeschoss langjährig ein archäologisches Büro 
vorsehen. Dabei soll das Untergeschoss zusätzlich als Lager für archäologische Funde dienen. 
 
 
Baumaßnahme: 
 
Für das Gebäude ist eine Sanierung erforderlich. Dringende Maßnahmen für die Erhaltung des Ge-
bäudes wurden bereits eingeleitet, da zum Beispiel das Dach undicht ist und das Gebäude durch ein-
dringendes Wasser Schaden nimmt. Damit das Baubüro zum Bau des WRM-BB zur Verfügung steht 
sind die Sanierungsmaßnahmen möglichst umgehend zu beginnen. 
 
Die Bauarbeiten zur Erweiterung des WRM beginnen bereits im Herbst 2022 mit den Leitungsumver-
legungen. Im Winter 2022 soll mit den Tiefbaumaßnahmen begonnen werden. Spätestens zum Be-
ginn des Hochbaus sollten die Baubüros zur Verfügung stehen. 
 
Die Gewerke Gerüstbau- und Dachdeckerarbeiten sollten zeitnahbeauftragt werden, da das Dach 
massive Undichtigkeit aufweist und das bereits seit längerem eintretende Regenwasser gravierende 
Schäden an der Bausubstanz des Gebäudes verursacht. 
 
Für die Erweiterung des WRM werden zum Baubeginn dringend Baustellenbüros benötigt für die ak-
tuell in der Altstadt keine Flächen zur Verfügung stehen. Eine Grundsanierung des Gebäudes mit 
energetischer Ertüchtigung gemäß den Energieleitlinien der Stadt Köln soll durchgeführt werden, so 
dass eine Nutzung als Baubüro nach Arbeitsstättenrichtlinien gewährleistet ist. Die vorhandene In-
nenraumaufteilung des Gebäudes wird dafür nur geringfügig verändert. Neue haustechnische Instal-
lationen werden für die Grundsanierung auf Putz verlegt und für die Elektro-Installation vorhandene 
Kabelkanäle benutzt. 
 
Die grundsanierten Baubüros werden in den Obergeschossen dringend für die Bauleitung des Gene-
ralunternehmers für die Baugrube, für die Bauleitung des Generalunternehmers Hochbau, die Baulei-
tung von Christ & Gantenbein sowie für die Projektleitung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln kurz-
fristig benötigt.  
 
Im Erdgeschoss und Kellergeschoss des Gebäudes ist die Lagerung von archäologischen Funden 
vorgesehen. Die Archäologie benötigt dafür den Standard „Baubüro“ nicht den Standard „Verwal-
tungsbüro“. 
 
Im Zuge der Grundsanierung wird die Fassade und der Dachbereich gedämmt und eine neue Wär-
mepumpe eingebaut. Nach der Erneuerung des maroden Daches soll eine Photovoltaik-Anlage instal-
liert werden. 
 
Im Vergleich zu einer Baustellen-Container-Anlage wird hiermit ein deutlich besserer energetischer 
Standard erreicht. Zusätzlich wird durch die Nutzung des Gebäudes Martinstraße 30 als Baubüro im 
Vergleich zu einer Baustellen-Container-Anlage circa 40 % CO2 eingespart. 
 
Mit der Grundsanierung kann auf den Aufbau einer Container-Anlage als Baubüro verzichtet werden. 
Bei einer geplanten Nutzungszeit von 12 Jahren resultieren daraus Einsparungen in Höhe von circa 
1,13 Mio. Euro brutto für Container-Mieten. Somit sind die Kosten für die Grundsanierung abgedeckt. 
Zusätzlich ist der Energieverbrauch in der Martinstraße 30 günstiger als bei einer Anmietung von 
Containern. Dadurch werden zusätzlich Energiekosten in Höhe von circa brutto 0,16 Mio. Euro brutto 
eingespart. Die gesamte Einsparung beläuft sich somit auf brutto 1,28 Mio. Euro brutto.

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Einrichtungskosten  
 
Das Gebäude soll in den Obergeschossen als Baubüro mit Besprechungsräumen genutzt werden. 
Die notwendigen Einrichtungskosten für Möblierungen im Obergeschoss werden auf 30.000 Euro 
brutto geschätzt. Das EG und UG werden vom Nutzer selber eingerichtet. 
 
 
Finanzierung 
 
Die Finanzierung der Baumaßnahme erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplans der Gebäudewirtschaft. 
Die Refinanzierung wird über Mieten nach Inbetriebnahme des Gebäudes auf der Grundlage des 
dann gültigen Spartenverrechnungspreises für Verwaltungsgebäude erfolgen. 
 
Auf Grundlage der bei der Berechnung des Flächenverrechnungspreises üblichen Annahmen (zum 
Beispiel Instandhaltungsansatz gemäß Empfehlung der Kommunalen Gemeinschaftsstelle für  
Verwaltungsmanagement (KGSt)) ist bei einer Investitionssumme von rund 1,26 Mio. Euro von einer 
jährlichen Mietbelastung von rund 58.000 Euro auszugehen. Sie betrifft neben der Mietbelastung 
(rund 49.000 Euro jährlich) auch die Nebenkosten inklusive der Kosten für Reinigung (rund 9.000 
Euro).  
Die über den städtischen Haushalt zu entrichtenden Mietzahlungen mindern sich um die durch die 
Gebäudewirtschaft (GW) selbst genutzten Flächen: Bei einer Eigennutzung von rund 239 m² mindert 
sich die jährliche Belastung des städtischen Haushaltes somit auf rund 21.000 Euro (rund 17.000 
Euro Miete zuzüglich rund 4.000 Euro für Nebenkosten inklusive Reinigung). 
 
Anlagen 
Anlage 1 - Termin- und Kostenplan