Beantwortung einer mündlichen Anfrage des RM von Bülow betreffend "Zwischennutzungsmanagement"

Stadt Köln 
Konzept und Umsetzung eines 
Zwischennutzungsmanagements 
Summary

Dipl.-Volksw. Angelina Sobotta  
Dipl.-Kauffrau Claudia Bargmann 
M. A. Sozialwissenschaft Isabel Maniura 
Köln, Oktober 2016 
   
 
Geschäftsführende 
Gesellschafter: 
Dipl.-Geogr. Ursula Mölders 
Stadt- und Regionalplanerin SRL 
Dipl.-Ing. Dominik Geyer 
Stadtplaner AK NW, Bauassessor 
Stadt- und Regionalplaner SRL 
 
Gesellschafter/Seniorpartner: 
Dr. Paul G. Jansen 
Stadt- und Regionalplanung 
Dr. Jansen GmbH 
Neumarkt 49 
50667 Köln 
 
Fon 0221 94072-0 
Fax 0221 94072-18 
 
info@stadtplanung-dr-jansen.de 
www.stadtplanung-dr-jansen.de

Inhaltsverzeichnis 
1 Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen im Kölner 
Gewerbeimmobilienmarkt 2 
2 Konzept und Umsetzung eines 
Zwischennutzungsmanagements 2 
2.1 Herangehensweise und Vorbereitung 2 
2.2 Kontaktaufnahme zu Immobilienmaklern,  -verwaltungen und -eigentümern2 
2.3 Aufbau der Webseite zeitRAUM.koeln und der Kontaktstelle 3 
2.4 Öffentlichkeitswirksame Maßnahmen 3 
3 Resümee und Ausblick 4 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
In dem nachfolgenden Text verwenden wir eine geschlechtsneutrale Sprache. Bei der konkreten Ansprache von 
Personen werden sowohl die weiblichen als auch die männlichen Personen genannt, z. B. „Bewohnerinnen und 
Bewohner“. Sollte aus Versehen oder aus Gründen der besseren Lesbarkeit an einigen Stellen nur die männl i-
che Form, z. B. „Akteure“ gewählt sein, meinen wir aber immer auch die weiblichen Personen, nämlich die 
Akteurinnen. Selbstverständlich sind für uns im mer Männer und Frauen gleichzeitig, gleichgestellt und cha n-
cengleich angesprochen. 
Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des 
Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmig ung und unter Angabe der Quelle 
erlaubt, soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist.  
Stadt Köln – Summary

1 Aufgabenstellung und 
Rahmenbedingungen im Kölner 
Gewerbeimmobilienmarkt 
In vielen Projekten und Entwicklungen anderer 
Städte hat sich gezeigt, dass Zwischennutzungen 
von Immobilienleerständen gute Rahmenbedingun-
gen bilden, um neue Geschäftsmodelle bei Exi s-
tenzgründungen zu testen oder weitere Standorte 
bestehender Gewerbebetriebe einzurichten. In 
Übergangs- und Umbruchsphasen werden insb e-
sondere von der Kultur - und Kreativwirtschaft hä u-
fig neue Nutzungsvarianten entwickelt, die gewer b-
liche Leerstände beleben. Aus Sicht von Wirtschafts-
förderung und Stadtentwicklung sowie der Kultur-
förderung besteht daher gleichermaßen Interesse, 
dieses Instrument der Zwischennutzungen mö g-
lichst systematisch einzusetzen. Aus diesem Grund 
hat di e Stadt Köln Stadt-  und Regionalplanung Dr. 
Jansen GmbH beauftragt, mit Start im Oktober 2015 
ein Konzept für ein Zwischennutzungsmanagement 
zu entwickeln und für ein Jahr pilotweise umzuse t-
zen.  
Als Rahmenbedingung ist festzuhalten, dass der 
Kölner Markt für Gewerbeimmobilien grundsätzlich 
gut ausgelastet ist: bei Büroflächen hat sich die 
Leerstandsquote in den letzten zehn Jahren halbiert 
und liegt nun aktuell bei 5,1 %, wobei für die Zeit bis 
zum Jahresende 2016 ein weiteres Absinken auf 
einen Wert von u nter 5 % prognostiziert wird. Viele 
flächensuchende Unternehmen werden derzeit 
nicht fündig, da das bestehende Angebot nicht 
ausreicht (Quelle: Office Market Profile, 2. Quartal 
2016, Jones Lang LaSalle GmbH). Für den Bereich 
der Lager - und Logistikflächen  gilt, dass die Nach-
frage derzeit höher ist als das Angebot; dauerhafte 
Leerstände sind in diesem Marktsegment kaum zu 
verzeichnen (Quelle: Industrial Market Profile, 2. 
Quartal 2016, Jones Lang LaSalle GmbH). 
2 Konzept und Umsetzung eines 
Zwischennutzungsmanagements 
2.1 Herangehensweise und Vorbereitung 
Im Oktober 2015 hat Stadt - und Regionalplanung 
Dr. Jansen GmbH mit einer Internet -Analyse der in 
Köln angebotenen Gewerbeimmobilien begonnen, 
und in Abstimmung mit der Stadt Köln die Stadtteile 
Ehrenfeld und Por z als Piloträume mit unterschie d-
lichen Standortqualitäten für das Projekt ausg e-
wählt. Da es zunächst nicht gelungen war, Objekt e 
für mögliche Zwischennutzungen zu akquirieren, 
wurden die Piloträume im März 2016 um die Stadt-
teile Braunsfeld und Ossendorf er weitert, da diese 
eine hohe Leerstandsdichte aufweisen. In den 
Stadtteilen Ehrenfeld und Porz erfolgte im Nove m-
ber 2015, in den Stadtteilen Braunsfeld und Osse n-
dorf im März 2016 die erste Vor -Ort-Recherche der 
Leerstände. Internetanalysen werden in einem 
monatlichen, Begehungen in einem zweimonatl i-
chen Rhythmus durchgeführt. Die Ergebnisse der 
Internetanalysen sowie der Begehungen werden 
regelmäßig in einer Datenbank dokumentiert, um 
alle objektbezogenen Informationen zu bündeln.  
In den letzten Monaten des  Jahres 2015 wurden 
Vorschläge für einen Projektnamen entwickelt, um 
nicht den sperrigen Begriff des Zwischennutzung s-
managements in den Vordergrund stellen zu müs-
sen. Die Wahl fiel auf den Titel „zeitRAUM.koeln“, 
und es konnte die gleichnamige Internetdoma in für 
das Projekt gesichert werden. Im Dezember 2015 
erfolgte die Abstimmung eines ansprechenden 
Logos für das Projekt zeitRAUM.koeln, das seit di e-
sem Zeitpunkt für alle Veröffentlichungen verwen-
det wird. 
2.2 Kontaktaufnahme zu Immobilienmaklern,  
-verwaltungen und -eigentümern 
Zu Jahresbeginn 2016 startete die Kontaktaufnahme 
zu Maklerunternehmen und Immobilienverwaltun-
gen sowie zu privaten Eigentümern. Diese erfolgte 
in allen Fällen durch ein Telefongespräch und wurde 
mit der Zusendung eines Inform ationsschreibens 
zum Projekt ergänzt. Bis heute konnten auf diese 
Weise über 50 Maklerunternehmen und Immobil i-
enverwaltungen, die in Piloträumen Leerstände 
anbieten bzw. verwalten, über das Zwischennut-
zungsprojekt informiert werden. Darüber hinaus 
Stadt Köln – Summary 2

wurden 75 private Eigentümer telefonisch oder auf 
dem Postweg kontaktiert. In den Gesprächen zeigt 
sich, dass für zahlreiche Ma k-
ler/Immobilienverwaltungen der Wunsch des Eige n-
tümers nach langfristigen Verträgen die Mitwi r-
kungsbereitschaft einschränkt bzw. nur eine  kurze 
Dauer des Leerstands vorausgesehen wird; deshalb 
ist das Interesse an einer Zwischennutzung eher 
gering. Außerdem entsteht durch die zunehmende 
Internationalität vieler Immobilienfonds keine Bi n-
dung zum Objekt und zum städtischen Umfeld, 
sodass ein Leerstand hingenommen wird. Dennoch 
konnten zwischen März und September auf diesem 
Weg 12 Immobilien geworben werden, die für Zwi-
schennutzungen zur Verfügung stehen.  
Bei den privaten Eigentümern zeigt sich, dass das 
Haupthindernis eine zu hohe Mieterwart ung sowie 
die Sorge um die Serio sität des möglichen Mieters 
ist. Ferner besteht bei zahlreichen Immobilien, die 
bei Vor -Ort-Recherchen als Leerstand klassifiziert 
wurden, dennoch ein laufender Mietvertrag. Durch 
die Gespräche mit den privaten Eigentümern wu r-
den bis heute vier Immobilien für mögliche Zwi-
schennutzungen gewonnen.  
2.3 Aufbau der Webseite zeitRAUM.koeln und 
der Kontaktstelle 
Ebenfalls zu Jahresbeginn hat Stadt - und Regiona l-
planung Dr. Jansen GmbH in einem weiteren Pr o-
jektschritt ein Anforderungsprof il für eine Webseite 
erstellt. Die Webseite stellt zunächst den Projektz u-
sammenhang dar und gibt dann die Möglichkeit, 
über Filter- und Suchfunktionen geeignete Immobi-
lien auszuwählen. Im nächsten Schritt werden die 
Kontaktdaten übermittelt und über ein Ko ntaktfor-
mular Verbindung zu Vermietern und Raumsuche n-
den hergestellt. Die Umsetzung der Anforderungen 
konnte bis zum Frühjahr realisiert werden, sodass 
die Internetseite www.zeitraum.koeln Mitte März 
2016 mit den ersten Angeboten zu Zwischennut-
zungen online gehen konnte. Ebenfalls seit März 
2016 ist die Kontaktstelle für alle Anfragen rund um 
das Projekt zeitRAUM.koeln bei Stadt - und Regi o-
nalplanung Dr. Jansen GmbH eingerichtet; hier 
laufen die Fäden für alle Ansprechpartner im Pr o-
jekt, insbesondere für die  Immobilieneigentümer 
und die Mietinteressenten, zusammen 
2.4 Öffentlichkeitswirksame Maßnahmen 
Bereits seit Ende März 2016 besteht bei  der Star t-
webseite Wirtschaft der Stadt Köln eine Verlinkung 
zu der Projektwebseite zeitRAUM.koeln. 
Zudem wurden im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit 
im August 2016 ein Artikel im Kölnmagazin, herau s-
gegeben von der Wirtschaftsförderung, und im 
September 2016 ein Artikel in Eigentum aktuell, 
herausgegeben vom Kölner Haus - und Grundbe-
sitzerverein, veröffentlicht. Ebenfalls im Septe mber 
wurde in Zusammenarbeit mit dem Kulturamt ein 
Interview, das über erfolgreiche Zwischennutzun-
gen im Rahmen der Biennale „new talents“ bei der 
DEG – Deutsche Investitions - und Entwicklungsg e-
sellschaft informiert, als Referenz auf die Webseite 
des Projekts gestellt.  Stadt Köln – Summary 3

3 Resümee und Ausblick 
In der praktischen Umsetzung des Zwischennut-
zungsmanagements zeigt sich, dass für den Aufbau 
von Kontakten und Netzwerken ein langer Atem 
notwendig ist. Viele Bedenken auf Seiten der Akteu-
re erschweren die Realisierung v on Zwischennut-
zungen. Der interkommunale Vergleich von Zw i-
schennutzungsprojekten offenbart, dass sich die 
Erfolge der Arbeit zumeist erst nach mehrjähriger 
Projektlaufzeit einstellen. Die Webseite zeitRAUM.  
koeln ist seit sechs Monaten online, jedoch konnt e 
bis jetzt noch keine Zwischennutzung etabliert we r-
den. Dennoch zeigt die Erfolgskurve nach oben: die 
Anzahl der Objekte für mögliche Zwischennutzer 
vergrößert sich (bisher 12 Objekte), und die Bes u-
cherzahlen auf der Webseite (3.500 Besucher seit 
Start) steigen kontinuierlich.  
Die bisherige Analyse der Leerstände bezog sich 
ausschließlich auf die Piloträume in den Stadtteilen 
Ehrenfeld, Porz, Braunsfeld und Ossendorf. Eine 
Ausdehnung des Projekts zeitRAUM.koeln auf Lagen 
in anderen Kölner Stadtteilen, die  ebenfalls über 
eine hohe Leerstandsdichte an gewerblichen I m-
mobilien verfügen, kann das Angebot an attraktiven 
Immobilien für eine Zwischennutzung erhöhen. Wie 
die Erfahrungen aus anderen Städten zeigen, bevo r-
zugen die Zwischennutzer zentrale Lagen und auch 
„angesagte“ Stadtviertel, sodass bei einem größe-
ren Angebot an Immobilien auch die Erfolgschancen 
für eine Vermittlung steigen werden. Auf diese 
Weise kann die Außenwirkung des Zwischennut-
zungsprojekts erhöht und die „Schneeballeffekte“ 
verstärkt werden . Best -Practice-Beispiele helfen 
darüber hinaus, Vorbehalte bei den privaten Imm o-
bilieneigentümern abzubauen und sie für das Pr o-
jekt zeitRAUM.koeln zu gewinnen. 
In Projekten anderer Städte hat sich gezeigt, dass 
das Herstellen von Öffentlichkeit ein wesent licher 
Erfolgsfaktor ist. In einer weiteren Projektphase 
könnten die bisher geknüpften Kontakte ausgebaut 
und über soziale Medien, wie beispielsweise Fac e-
book, weitere Interessenten angesprochen werden.  
Da die bisherigen Berichterstattungen nachweislich 
die Besucherzahlen auf der Webseite zei t-
RAUM.koeln erhöht haben, empfiehlt sich eine 
Intensivierung der Pressearbeit. Positive Effekte 
können auch von Veranstaltungen ausgehen, die 
auf das Projekt und die für eine Zwischennutzung 
geeigneten Räumlichkeiten aufmerksam machen.  
Das Projekt zeitRAUM.koeln  zeigt aktuell eine pos i-
tive Entwicklung. Es ist davon auszugehen, dass sich 
bei einer räumlichen Ausdehnung im Stadtgebiet 
und einer Intensivierung der Öffent lichkeitsarbeit in 
einer verlängerten Projektphase erste Zwischennut-
zungen realisieren lassen , die wiederum weitere 
Anbieter und Nachfrager zur Mitwirkung motivi e-
ren.   
Stadt Köln – Summary 4

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/41 
 
Vorlagen-Nummer  28.04.2017 
 1323/2017 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Sitzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Kunst und Kultur 02.05.2017 
Wirtschaftsausschuss 22.06.2017 
 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage des RM von Bülow betreffend 
"Zwischennutzungsmanagement" 
In der Sitzung des Ausschusses Kunst und Kultur am 14.06.2016 fragt RM von Bülow bezüglich des 
Zwischennutzungskatasters nach dem aktuellen Sachstand, dem allgemeinen Verfahren und ob sei-
tens des Kulturamtes bereits Räumlichkeiten vermittelt worden seien. 
 
 
Antwort der Verwaltung 
Bezugnehmend auf die Mitteilung 1115/2016 Zwischenbericht „Zwischennutzungsmanagement“ wird 
über den aktuellen Stand des Pilotprojektes informiert. Diesem Pilotprojekt hat sich das Kulturamt 
angeschlossen, um verwaltungsinterne Synergien zu nutzen.  
 
 
Im weiteren Verlauf hat der Wirtschaftsausschuss in seiner Sitzung am 27.10.2016 einstimmig der 
Verlängerung des Pilotprojektes bis zum 31.12.2017 zugestimmt (Beschlussvorlage 3376/2016). 
Die beauftragte Agentur hat weitere Immobilien identifiziert, die auf der Webseite 
www.zeitRaum.koeln angeboten werden. Eine Vermittlung der Räume ist jedoch bisher weder für die 
Kreativ- noch für die Kulturschaffenden zustande gekommen. Zur ergänzenden Information ist die 
Zusammenfassung des bisherigen Projektstandes aus 2016 beigefügt.  
 
 
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich die Etablierung eines Zwischennutzungsma-
nagements in Köln bei einer geringen und weiterhin sinkenden Leerstands-Quote schwierig gestaltet.  
 
Die Verwaltung beabsichtigt zu gegebener Zeit eine Empfehlung zum weiteren Vorgehen zu dem 
Pilotprojekt auszusprechen. 
Daran ist auch die Entscheidung der Kulturverwaltung geknüpft, inwieweit die Bedarfslage der Kultur-
schaffenden spezifischer abgebildet werden kann und muss. Dabei ist allerdings auch die personelle 
Ressourcensituation zu berücksichtigen, da eine Akzeptanz der Zwischennutzungsplattform durch die 
Kunst- und Kulturschaffenden nur in Verbindung mit einer intensiven Beratung und Betreuung erreicht 
werden kann.  
 
Gez. Laugwitz-Aulbach