Wohnen westlich Ölstraße in Köln-Ehrenfeld, Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan)

W
GE
MK
GI
W
W
M
GE
W
M SO
Baumarkt
SO
Gerichtsmed. Institut
SO
KVB
 1:2.500
Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan
¯
29.01.2009
Anlage 2

Anlage 3
0 5025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr.: 63459/05
"Melatengürtel /Oskar-Jäger-Straße"
0D‰VWDE

/ 2 
Anlage 4 
 
 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Arbeitstitel: Wohnen westlich Ölstraße in Köln-Ehrenfeld 
____________________________________________________________________________ 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Mit Schreiben vom 17.04.2018 hat die Häfen und Güterverkehr Köln AG, Scheidtweilerstraße 4, 
50933 Köln bei der Verwaltung die Einleitung eines Verfahrens gemäß § 12 Absatz 2 Bauge-
setzbuch (BauGB) zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt mit 
dem Ziel, Mehrfamilienhäuser aus einem Mix von 30 % öffentlich geförderten Mietwohnungen, 
freifinanzierten Eigentumswohnungen sowie eine Kindertagesstätte zu errichten. Es sind circa 
110 Wohneinheiten geplant. 
Das Verfahren soll in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB durchge-
führt werden.  
Köln ist gegenüber vielen anderen deutschen Großstädten eine wachsende Stadt. Zur Gewähr-
leistung einer angemessenen Wohnungsversorgung für alle Bevölkerungsgruppen sind ausrei-
chend neue Wohnungen zu bauen. 
Es ist eine IV- bis V-geschossige Bebauung geplant, wobei das jeweils oberste Geschoss als 
„unechtes“ Staffelgeschoss ausgebildet wird. 
Die Stellplätze sollen in einer Tiefgarage untergebracht werden.  
Durch die Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden. 
 
 
2. Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innen-
entwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB. 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbe-
reichs des Bebauungsplans beträgt bei einer Plangebietsgröße von circa 6.600 m² weniger als 
20.000 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Absatz 1 Num-
mer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeit-
lichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre. 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorha-
ben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem 
ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern – 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes – nicht zu erwarten. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, 
dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schwe-
ren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, soll der vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan „Oskar-Jäger-Straße / Ölstraße in Köln-Ehrenfeld“ im beschleunigten 
Verfahren aufgestellt werden. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2

- 2 - 
 
 
/ 3 
und Absatz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Ab-
satz 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklä-
rung gemäß § 10a Absatz 1 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls 
nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
3. Erläuterungen zum Plangebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Ehrenfeld westlich der Ölstraße und umfasst die Flurstücke 
1581, 1582, 1583 und Teilflächen des Flurstücks 1819, Flur 68, Gemarkung Müngersdorf. 
Das Plangebiet hat eine Größe von circa 6.600 m² 
 
3.2 Vorhandene Struktur 
Als Teil des Bebauungskonzeptes "Melatendreieck" handelt es sich bei dem Plangebiet um eine 
gewerblich genutzte Fläche der Häfen und Güterverkehr Köln AG. Die Mietverträge für die ge-
werbliche Nutzung laufen noch bis Ende 2019. Es wird nach Ersatzstandorten gesucht. Im Os-
ten grenzt das Wohnbaugebiet "Melaten" an mit einer zentralen "grünen Mitte". Im Kreuzungs-
bereich Ölstraße/Kohlenstraße befindet sich eine Kindertagesstätte. Nördlich des Plangebietes 
an der Weinsbergstraße entstehen derzeit Studentenwohnungen. An der Ecke Weinsberg-
straße / Oskar-Jäger-Straße befindet sich ein Discounter. Die übrigen angrenzenden Gebiete 
sind überwiegend gewerblich genutzt. 
 
3.3 Erschließung 
Das Plangebiet ist über die Ölstraße an die Oskar-Jäger-Straße gut an das örtliche und überört-
liche Verkehrsnetz angebunden. 
Das Plangebiet wird vom öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) durch die Stadtbahn-
Haltestelle "Oskar-Jäger-Straße/Gürtel" der Linie 13 in 200 m sowie durch die Bushaltestellen 
"Stolberger Straße" und "Oskar-Jäger-Straße" der Linien 140, 141 und 142 in 100 m bis 200 m 
Entfernung erschlossen. 
 
4. Planungsvorgaben 
4.1 Flächennutzungsplan 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als besonderes Wohngebiet (WB) dargestellt. 
 
4.3 Landschaftsplan 
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes. 
 
4.4 Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld 
In der Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld aus dem Jahre 2004 wird für die Flä-
che des Plangebietes als Nutzungsart Büro/Dienstleistung dargestellt. Der hohe Druck auf dem 
Kölner Wohnungsmarkt, insbesondere im preisgünstigen Wohnungsbau stellt die Empfehlung 
der Rahmenplanung für die Fläche jedoch grundsätzlich in Frage, zudem die Fläche im Blo-
ckinnenbereich liegt und auch östlich der Ölstraße bereits eine Wohnbebauung realisiert wurde.

- 3 - 
 
 
/ 4 
4.5 Bebauungsplan 
Für das Plangebiet existiert der seit dem 05.03.2001 rechtskräftige Bebauungsplan Nummer 
63459/05 „Melatengürtel/Oskar-Jäger-Straße“. Dieser setzt für den Planbereich ein Kerngebiet 
(MK), V-Vollgeschosse, eine Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 sowie eine Geschossflächenzahl 
(GFZ) von 2,4 fest. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes (Rechtskraft 09.07.2008) beinhaltet 
eine Mindesthöhe für das MK von 12,00 m. Auf der Grundlage dieses Bebauungsplanes ist die 
geplante ‚Wohnnutzung nicht zulässig. Zur Realisierung des Vorhabens ist die Aufstellung eines 
Bebauungsplanes erforderlich. 
 
4.6 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
Der Rat der Stadt Köln hat am 11.02.2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Woh-
nen) beschlossen. Der Im StEK Wohnen ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 in Höhe 
von rund 52.000 Wohnungen basiert auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. In der 
aktuellen Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 Ein-
wohnern und 609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich da-
nach aktuell auf rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019. Diese Zah-
len sind der Beschlussvorlage „Umsetzung STEK Wohnen“ – Ratsbeschluss vom 20.12.2016 – 
zu entnehmen. 
 
4.7 Kooperatives Baulandmodell 
Für das Vorhaben –circa 110 Wohneinheiten- kommt das kooperative Baulandmodell Köln  
(KoopBLM) –Richtlinie zur Anwendung in Bebauungsplanverfahren- zur Anwendung. 
Die Vorhabenträgerin hat am 05.06.2018 die Anwendungszustimmung zur Anwendung des 
KooBLM unterzeichnet. 
 
 
5. Städtebauliches Konzept 
Das städtebauliche Konzept sieht die Errichtung von Mehrfamilienhäusern aus einem Mix von 
öffentlich geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen vor. Es ist eine IV- bis V-geschossige 
Bebauung geplant, wobei das jeweils oberste Geschoss als „unechtes“ Staffelgeschoss ausge-
bildet wird. Die senkrecht zur Ölstraße stehenden Baukörper weisen zur Straße hin jeweils ei-
nen um ein Geschoss höheren Kopfbau auf. 
Die Freiflächen zwischen den Gebäuderiegeln dienen der Erschließung und bieten den Bewoh-
nern Grünflächen, Mietergärten und Kleinkinderspielplätze. 
Die gesamte Wohnanlage ist mit einer Tiefgarage unterkellert, welche über den vorgelagerten 
Bürokomplex –dieser wird auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes realisiert- 
erschlossen wird.  
Entlang der Ölstraße wird ein circa 2,50 m breiter Grundstücksstreifen als öffentlicher Gehweg 
abgetreten. 
 
 
6. Umweltbelange 
Die Umweltbelange, wie z. B. Lärmschutz im Hinblick auf die verkehrliche Lärmbelastung, Ar-
tenschutz und Luftschadstoffe werden im weiteren Verfahren untersucht und bewertet. Das Er-
fordernis weiterer Umweltuntersuchungen wird im weiteren Verfahren geprüft.

- 4 - 
 
 
/  
7. Planverwirklichung 
Das Planungsrecht soll in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 
BauGB geschaffen werden. 
Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin wird ein städtebaulicher Vertrag als Durch-
führungsvertrag abgeschlossen. Dieser stellt sicher, dass es zur Realisierung des Vorhabens 
kommen wird. 
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und 
Erschließungskosten von der Vorhabenträgerin übernommen. Kosten für die Stadt Köln entste-
hen nicht.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHU
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
GLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0 5025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Wohnen westlich Ölstraße in Köln-Ehrenfeld
0D‰VWDE

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
612 solb ma 
Vorlagen-Nummer 
 2506/2018 
Freigabedatum 
13.08.2018  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Arbeitstitel: Wohnen westlich Ölstraße in Köln-Ehrenfeld 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwen-
dung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezo-
gener Bebauungsplan) für das Gebiet westlich Ölstraße, Flurstücke 1581, 1582, 1583 und Teilflächen 
des Flurstücks 1819, Flur 68, Gemarkung Müngersdorf in Köln-Ehrenfeld —Arbeitstitel: Wohnen westlich 
Ölstraße in Köln-Ehrenfeld — einzuleiten mit dem Ziel, Wohnen festzusetzen; 
 
 
Alternative: keine 
 
 
 
Rahmenplanungsbeirat Braunsfeld / Müngersdorf / Ehrenfeld 04.09.2018 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 10.09.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 20.09.2018

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Mit Schreiben vom 17.04.2018 hat die Häfen und Güterverkehr Köln AG, Scheidtweilerstraße 4, 
50933 Köln bei der Verwaltung die Einleitung eines Verfahrens gemäß § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt mit dem Ziel, Mehr-
familienhäuser aus einem Mix von 30 % öffentlich geförderten Mietwohnungen, freifinanzierten Eigen-
tumswohnungen sowie eine Kindertagesstätte zu errichten. Es sind circa 110 Wohneinheiten geplant. 
 
Das Verfahren soll in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB durchgeführt 
werden. 
 
Köln ist gegenüber vielen anderen deutschen Großstädten eine wachsende Stadt. Zur Gewährleis-
tung einer angemessenen Wohnungsversorgung für alle Bevölkerungsgruppen sind ausreichend 
neue Wohnungen zu bauen. 
 
Es ist eine IV- bis V-geschossige Bebauung geplant, wobei das jeweils oberste Geschoss als "unech-
tes" Staffelgeschoss ausgebildet wird. 
 
Die Stellplätze sollen in einer Tiefgarage untergebracht werden. 
 
Durch die Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden. 
 
 
 
 
Anlagen 
Anlage 1 Geltungsbereich 
Anlage 2 Flächennutzungsplan 
Anlage 3 rechtskräftiger B-Plan 
Anlage 4 Begründung 
Anlage 5 Städtebauliches Konzept

Anlage 5