Ausgestaltung vertraglicher Vor- und Wiederkaufsrechte beim Verkauf städtischer Gewerbegrundstücke

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
III/23/230 
 
Vorlagen-Nummer 20.08.2019 
 2735/2019 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Si tzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 17.09.2019 
 
Ausgestaltung vertraglicher Vor- und Wiederkaufsrechte beim Verkauf städtischer 
Gewerbegrundstücke 
Mündliche Anfrage: 
 
Frau MdR De Bellis-Olinger erkundigte sich in der Sitzung des Liegenschaftsausschusses am 
02.07.2019 nach der Ausgestaltung der vertraglichen Vor- und Wiederkaufsrechte bei der Veräuße-
rung von Gewerbegrundstücken.  
 
Es sei von Unternehmern an sie herangetragen worden, dass bei Ausübung des Wiederkaufsrechts 
nicht der aktuelle Verkehrswert ermittelt, sondern der zuletzt gezahlte Kaufpreis angesetzt werde. 
Des Weiteren erkundigt sie sich, ob eine vertragliche Verpflichtung von 30 Jahren bei Abschluss ei-
nes neuen Vertrages notwendig sei oder diese eventuell verkürzt werden könnte. 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Die Veräußerung von Gewerbegrundstücken stellt ein zentrales Instrument kommunaler Wirtschafts-
förderung dar. Denn nur durch ein ausreichendes Angebot geeigneter Flächen können Arbeits- aber 
auch Ausbildungsplätze geschaffen bzw. erhalten werden. Fehlt ein angemessenes Angebot geeig-
neter Flächen finden Ansiedlungen andernorts statt bzw. Firmen wandern ab.  
 
Daher gilt es im Rahmen der Bauleitplanung geeignete Flächen zu identifizieren sowie den Bedürf-
nissen der Wirtschaft entsprechend bauplanungsrechtlich als Gewerbe- oder Industriegebiet auszu-
weisen.  
 
Um Flächen zu günstigen Preisen abgeben zu können und so auch darauf Einfluss zu nehmen, wel-
che Branchen sich ansiedeln bzw. auch Erweiterungsmöglichkeiten zu schaffen, bietet es sich an, 
dass Gewerbe- oder Industriegebiete auf (zumindest überwiegend) städtischen Flächen entwickelt 
werden. Durch die Monopolstellung als Verkäufer kann die Stadt Köln in diesen Gebieten preisbildend 
wirken und so günstige Verkaufspreise bieten. Die Erfahrung zeigt, dass dieser nicht unerhebliche 
Preisvorteil bei späteren Weiterverkäufen dem Ersterwerber zufließt.  
 
Um sicherzustellen, dass Grundstücke auch tatsächlich, nachhaltig für den vorgesehenen gewerbli-
chen Zweck genutzt werden sind geeignete Vorkehrungen zu treffen, um Zweckentfremdungen 
und/oder Mitnahmeeffekte durch rein spekulative Erwerbe dauerhaft zu unterbinden.  
 
Taugliche Instrumente hierfür sind die Vereinbarung von Nutzungsbindungen und Baugeboten, die 
durch vertragliche Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen abgesichert werden. Diese beiden Instrumen-
te greifen jedoch nur bzgl. der erstmaligen Nutzung. D.h. wenn einmal ein Gewerbebetrieb errichtet 
wurde, sind diese Instrumente stumpf.

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Mit den vorgenannten Instrumenten kann daher nicht verhindert werden, dass die gewerbliche Nut-
zung später aufgegeben und das Grundstück anders oder gar nicht genutzt wird. Der Liegenschafts-
ausschuss hat daher die Verwaltung bereits in mehreren Fällen aufgefordert, für diese Problematik 
eine praktikable Lösung zu finden und insbesondere standardmäßig ein Wiederkaufsrecht zu verein-
baren.  
 
Dem ist die Verwaltung nachgekommen und gestaltet Verträge über den Verkauf gewerblicher 
Grundstücke nunmehr standardmäßig so aus, dass  Regelungen zum  Wiederkauf sowie zum ver-
traglichen Vorkaufsrecht enthalten sind.  
 
Diese Regelungen sehen vor, dass die Stadt Köln bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung das Grund-
stück zum ursprünglichen Kaufpreis zurückerwerben kann und lediglich den Verkehrswert der zwi-
schenzeitlich errichteten Gebäude erstatten muss (Wiederkaufsrecht).  
 
Damit verbleiben evtl. Bodenwertsteigerungen nicht beim letzten Eigentümer. Dies entspricht der be-
kannten und bewährten Praxis anderer Städte wie z.B. der Landeshauptstadt Düsseldorf und stellt 
einen maßgeblichen Schutz gegen Zweckentfremdung dar. Müsste die Stadt Köln beim Wiederkauf 
den aktuellen Verkehrswert auch des Grundstücks erstatten verbliebe die (spekulative) Wertsteige-
rung bei demjenigen, der sich entgegen der von ihm übernommenen Nutzungsbindung pflichtwidrig 
verhält indem er das Grundstück nicht mehr gewerblich nutzt. Es handelt sich daher um ein wirksa-
mes Instrument, dass idealerweise für einen maximal möglichen Zeitraum gilt. Letzteres entspricht 
nach der aktuellen Rechtsprechung einem Zeitraum von 30 Jahren.  
 
Komplementär vereinbart die Verwaltung vertragliche Vorkaufsrechte für jeden Verkaufsfall. D.h. in 
jedem Fall eines Verkaufs des ursprünglich von der Stadt Köln erworbenen Grundstücks besteht für 
die Stadt Köln die Möglichkeit zu den zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Konditionen an-
stelle des Käufers in das Vertragsverhältnis einzurücken. Auch diese Option soll im maximal zulässi-
gen zeitlichen Umfang erhalten bleiben, weshalb hierfür ebenfalls ein Zeitraum von 30 Jahren vorge-
sehen ist.  
 
Gez. Greitemann