Lebendige Quartiere erhalten – Verdrängung frühzeitig identifizieren und verhindern!

Fraktion in der Bezirksvertretung 4 – Ehrenfeld 
 
Bezirksrathaus Ehrenfeld 
Venloer Str. 419-421, 50825 Köln 
Tel: 0221 / 221-94317 
Fax: 0221 / 22194320 
Eingang beim Bezirksbürgermeister: 03.04.2017 
AN/0515/2017 
Antrag gem. § 3 der Geschäftsordnung des Rates 
Gremium Datum der Sitzung 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 08.05.2017, TOP 8.7 
Lebendige Quartiere erhalten – Verdrängung frühzeitig identifizieren und verhindern! 
 
Sehr geehrter Bezirksbürgermeister, sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin, 
 
wir, die Fraktion DIE LINKE. BV Ehrenfeld, bitten Sie, folgenden Antrag in die 
Tagesordnung der Sitzung der Bezirksvertretung Ehrenfeld am 08. Mai 2017 
aufzunehmen: 
 
„Ehrenfelder Mischung erhalten!“ In fast allen Bürger*innenbeteiligungsverfahren der vergangenen 
Jahre wurde diese Forderung formuliert. Doch diese soziale Mischung, auf die sich auch das 
Stadtmarketing bezieht, um mehr Tourist*innen ins Viertel zu locken, ist in Gefahr. 
Von steigenden Mieten sind vor allem preisgünstige Wohnungen betroffen: Die Wohnungsmieten 
stiegen in Köln vor allem in mittleren und guten Lagen seit 2009 zwischen 33 und 67 Prozent.1 
 
 
  
Quelle: Kölner Immobilienbörse (Hg.): Marktberichte, verschiedene Jahrgänge. Eigene Darstellung. 
                                                 
1 Kölner Immobilienbörse, Marktberichte 2010-2017. Wohnungsmiete für eine 100 Quadratmeter große Wohnung, Mietpreis 
(Netto-Kaltmiete) pro Quadratmeter Wohnfläche in Euro; neu abgeschlossene Verträge; Stand: Januar 2017. 
 
Herrn Bezirksbürgermeister 
Josef Wirges 
Frau Oberbürgermeisterin 
Henriette Reker

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„Damit sind insbesondere Leute mit knappem Budget wie Azubis, Alleinerziehende und Studenten von 
Mietsteigerungen betroffen. Es gibt für sie immer seltener günstigen Wohnraum, weil in diesem 
Segment kaum gebaut wird. Werden Bestandswohnungen saniert, steigen die Mieten bei Neuverträgen 
überproportional“, beobachtet KIB-Makler Günter Starck.2 Umzüge innerhalb Kölns und besonders auch 
innerhalb Ehrenfeld führen automatisch zu höheren Mietbelastungen. 
Selbst in mittleren Lagen sind entsprechend der seit dem 01. November 2016 geltenden 
Mietobergrenzen von 6,25 € Kaltmiete pro Quadratmeter für ALG-II-Bezieher*innen kein angemessener 
Wohnraum mehr anzumieten.3 Leistbarer Wohnraum wird immer knapper – auch für mittlere 
Einkommen. Das liegt auch daran, dass stadtweit die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen rapide 
sinkt. Von 22,2% im Jahr 1990 auf nur noch 6,8% im Jahr 2015 – Tendenz weiter stark fallend. 
 
 
Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Hg.): Kölner Stadtteilinformation, verschiedene Jahrgänge. Eigene Darstellung. 
 
  
Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Hg.): Kölner Stadtteilinformation, verschiedene Jahrgänge. Eigene Berechnung. 
 
Wird der Zielwert der Wohnraumversorgungsquote zugrunden, fehlen schon jetzt allein im Stadtteil 
Ehrenfeld über 2500 Wohnungen! Diesem Nachfrageüberhang stehen hohe Mietpreissteigerungen 
gegenüber, was zu einem erhöhten Verdrängungsdruck – gerade in Ehrenfeld – führt. Von 
                                                 
2 http://www.koelner-immobilienboerse.de/Marktbericht-2013.htm, Zugriff: 19.02.2017. 
3 http://www.die-keas.org/kdu, Zugriff: 26.01.2017.

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Verdrängungsprozessen besonders bedroht sind u.a. Familien, SGB-II-Bezieher*innen, ältere Menschen 
und Migrant*innen. 
 
Im Stadtteil Ehrenfeld ist der Anteil der SGB-II-Bezieher*innen zwischen 2005 und 2015 um 4,63 Prozent 
zurückgegangen und befindet sich anders noch als 2005 unterhalb des städtischen Durchschnitts. Der 
Anteil der Menschen mit Migrationshintergrund ist im Stadtteil Ehrenfeld seit 2005 nahezu unverändert; 
während er 2005 noch über dem Kölner Durchschnitt lag, liegt er mittlerweile deutlich darunter. Ähnlich 
gelagert ist auch die Entwicklung des Anteils der Alleinerziehenden, der seit 2005 im Stadtteil Ehrenfeld 
überdurchschnittlich zurückgeht. Insbesondere Bedarfsgemeinschaften mit Kindern werden aus 
Ehrenfeld verdrängt. Der Anteil sank im Stadtteil zwischen 2005 und 2015 von 25 auf 18 Prozent, 
während er stadtweit mit knapp 21 Prozent nahezu konstant blieb, in Bocklemünd/Mengenich dagegen 
von 36 auf 44 Prozent anstieg. Auch der weit unterdurchschnittliche Anteil der über 65-jährigen ist im 
Stadtteil Ehrenfeld im Gegensatz zur gesamtstädtischen Entwicklung zwischen 2005 und 2015 nochmals 
zurückgegangen.4 
 
Veränderung der Anteile zwischen 2005 und 2015       
  SGB II Kinder in SGB II Alleinerziehende über 65 Jahre Migrationshintergrund 
Ehrenfeld -4,63 -8,47 -3,78 -0,37 0,55 
Neuehrenfeld -2,82 -5,25 -3,67 -0,10 5,38 
Bickendorf -5,24 -5,91 1,46 0,78 6,33 
Vogelsang -1,64 -1,48 2,49 -0,67 8,02 
Bocklemünd/Mengenich 2,59 5,96 2,34 -0,20 9,75 
Ossendorf -2,53 -2,37 -0,38 0,72 5,95 
Stadtbezirk -3,40 -4,61 -1,19 -0,08 4,48 
Köln -0,80 -0,82 -1,62 0,50 6,20 
Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Hg.): Kölner Stadtteilinformation, verschiedene Jahrgänge. Eigene Berechnung. 
 
Menschen mit niedrigerem Einkommen werden durch steigende Mieten an den Stadtrand verdrängt. 
Dies wird auch dadurch ersichtlich, dass in Bocklemünd/Mengenich alle Indikatoren ein umgekehrtes 
Vorzeichen gegenüber den zuvor genannten Befunden aufweisen.5 
Gleichzeitig wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unvermindert vorangetrieben. 
Auch öffentlich geförderte Wohnungen sind davon betroffen. Die Abgeschlossenheitserklärungen – also 
die Voraussetzung, um Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln zu können – haben sich im 
Stadtbezirk seit 2011 fast verdreifacht. Ein nicht unbedeutender Anteil davon sind mittlerweile öffentlich 
geförderte Wohnungen.6 Diese Tatsachen sind umso problematischer, da weite Teile des Stadtbezirks 
stark angespannte Mietwohnungsmärkte aufweisen.7 
                                                 
4 Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Hg.): Kölner Stadtteilinformation, verschiedene Jahrgänge. 
5 https://ratsinformation.stadt-koeln.de/getfile.asp?id=585018&type=do&, Zugriff: 20.02.2017. 
6 Amt für Wohnungswesen (Hg.): Wohnen in Köln, verschiedene Jahrgänge. 
7 https://www.bfw-nrw.de/wp-content/uploads/sites/11/2016/06/marktbericht-2016.pdf, S. 20, Zugriff: 
01.04.2017.

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Quelle: Amt für Wohnungswesen (Hg.): Wohnen in Köln, verschiedene Jahrgänge. Eigene Darstellung. 
 
Diese Entwicklungen auch nur zur Kenntnis zu nehmen verweigert sich der Haus- und 
Grundbesitzerverein (HUG), indem er die Mietsteigerungen der letzten Jahre als vernachlässigbar 
verklärt.8 Dabei übersteigen die Mietsteigerungen die Tariferhöhungen im Öffentlichen Dienst. Die 
Mietbelastung der Haushalte nimmt folglich weiter zu. Entlarvend ist zudem, dass der HUG seinen 
Mitgliedern empfiehlt, bestehende Mietverhältnisse zu kündigen, um eine angemessene wirtschaftliche 
Verwertung herbeizuführen.9 Die private Wohnungs- und Immobilienwirtschaft negiert ihre 
Mitverantwortung für den sozialen Zusammenhalt in einer lebenswerten Stadt und fordert stattdessen 
maximale Beinfreiheit für die Durchsetzung ihrer Profitinteressen!10 
Wie weit der „Austausch statusniederer durch statushöhere Bevölkerungsgruppen“ bereits 
fortgeschritten ist, lässt sich zumeist erst nach Abschluss des Verdrängungsprozesses statistisch 
nachweisen.11 Dagegen sind individuelle Wahrnehmungen der Anwohner*innen ein nicht zu 
unterschätzender Lackmustest.12 Ambivalent müssen in diesem Zusammenhang auch 
Marketinginstrumente bewertet werden, die durch eine explizite Tourismusförderung dazu beitragen 
(können), die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen zu begünstigen, und den 
Verdrängungsdruck so weiter erhöhen.13 Dadurch werden Erfolge anderer städtischer Instrumente wie 
die Wohnraumschutzsatzung folglich konterkariert.14 
Nicht alle diese Probleme können durch eine Soziale Erhaltungssatzung gelöst werden. Nur ein Mix der 
Instrumente kann die Wohnraumknappheit bekämpfen. Bestehende Werkzeuge wie die 
Wohnraumschutzsatzung sowie eine sozialgerechte Bodennutzung in Form eines Kooperativen 
                                                 
8 http://www.koelner-hug.de/der-verein/aktuelles-service/aktuell/details/news/mietspiegel-2017-1/, Zugriff: 
26.02.2017. 
9 http://www.koelner-hug.de/der-verein/aktuelles-service/aktuell/details/news/hinderung-der-wirtschaftlichen-
nutzung-kuendigung-des-wohnraummietverhaeltnisses/, Zugriff: 26.02.2017. 
10 http://www.koelner-hug.de/der-verein/aktuelles-service/aktuell/details/news/problem-erkannt-loesung-
verhindert/, Zugriff: 04.03.2017. 
11 
http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/IzR/2014/4/Inhalt/DL_Holm.pdf?__blob=publicationFile&
v=2, S. 277, Zugriff: 28.02.2017. 
12 http://www.ksta.de/koeln/ehrenfeld/koernerstrasse-in-ehrenfeld-hip-oder-nicht-hip--das-ist-nicht-die-frage-
25535948, Zugriff: 28.02.2017. 
13 http://www.ksta.de/koeln/ehrenfeld/bananen-kampagne-in-ehrenfeld-kreative-ideen-sollen-mehr-touristen-ins-
veedel-locken-25570808, Zugriff: 28.02.2017. 
14 https://ratsinformation.stadt-koeln.de/vo0050.asp?__kvonr=62621&voselect=16814, Zugriff: 28.02.2017.

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Baulandmodells, das seinen Namen auch verdient und endlich messbare Ergebnisse liefert, müssen 
konsequent angewandt werden. Zusätzlich bedarf es der Anwendung der Umwandlungsverordnung, die 
eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eindämmen hilft. 
Zentrales Element muss aber eine aktive, sozial gerechte Liegenschaftspolitik sein. Dazu gehört ein 
allgemeines kommunales Vorkaufsrecht bei Grundstücksgeschäften, eine aktive Liegenschaftspolitik, die 
auf Verkäufe zugunsten einer Vergabe in Erbbaurecht verzichtet und somit die Steuerungselemente in 
den Händen behält, sowie eine Vergabe städtischer Grundstücke nach Konzeptqualität und zur Deckung 
des Wohnungsbedarfs verschiedener Zielgruppen. In diesem Gesamtzusammenhang können Soziale 
Erhaltungssatzungen wichtige Bausteine sein, um Verdrängungsprozesse zu reduzieren. 
In vielen Großstädten ist der Einsatz von sozialen Erhaltungssatzungen ein häufig angewandtes 
Standardwerkzeug; in Berlin, Frankfurt15, Hamburg16 oder in München. In der bayerischen 
Landeshauptstadt bereits seit 30 Jahren.17 Diese Städte haben durchweg positive Erfahrungen mit dem 
Instrument gemacht. So leben in den 21 Erhaltungssatzungsgebieten der bayerischen Hauptstadt mehr 
als 17 Prozent der Münchner*innen. 
Auch in Köln muss der Erlass von sozialen Erhaltungssatzungen als wichtiges Instrument zur 
Verhinderung von unerwünschten städtebaulichen Entwicklungen und von Verdrängungsprozessen 
vermehrt zum Einsatz kommen; genauso wie es auch im Stadtentwicklungskonzept Wohnen vorgesehen 
ist. 
 
Beschluss: 
 
Die Verwaltung wird beauftragt, 
(1) Die Ergebnisse der gemäß Ratsbeschluss vom 17.11.201618 als Dauerbeobachtung 
durchzuführenden Voruntersuchung zur Identifizierung von Verdachts- bzw. 
Beobachtungsgebieten alljährlich der Bezirksvertretung Ehrenfeld auf Ebene der 
Stadtviertel – möglichst in Anlehnung an die Planungsraum-Steckbriefe in Berlin19 – 
vorzustellen 
(2)  Die Voruntersuchung für den Stadtteil Ehrenfeld um die Ergebnisse der Umfrage „Leben 
in Köln“ ergänzt zeitnah zu überprüfen, inwieweit Befunde für den Erlass einer Sozialen 
Erhaltungssatzung vorliegen 
(3) Zu prüfen, ob eine Hinzunahme der Indikatoren Alleinerziehenden Haushalte sowie 
Menschen über 65 Jahren zur Messung des Verdrängungspotentials eine Anpassung der 
Hauptindikatoren oder auch veränderte Plausibilitätsergebnisse zur Folge hätte 
(4) Die benötigten Haushaltsmittel und Personalstellen für Prüfung, Umsetzung und 
Überwachung weiterer Milieuschutzsatzungsgebiete entsprechend bereitzustellen 
                                                 
15 http://www.stadtplanungsamt-frankfurt.de/erhaltungssatzungen_5329.html?psid=2, Zugriff: 13.03.2017. 
16 http://www.hamburg.de/soziale-erhaltungsverordnungen/downloads/, Zugriff: 13.03.2017. 
17 https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/Stadt-und-
Bebauungsplanung/Erhaltungssatzungen.html, Zugriff: 13.03.2017. 
18 https://ratsinformation.stadt-koeln.de/getfile.asp?id=588297&type=do&, Zugriff: 04.03.2017. 
19 http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-
verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/15-02-
19_steckbriefe_plr_stadtplanungsausschuss.pdf, Zugriff: 13.03.2017.

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Begründung: 
 
Der Erlass sozialer Erhaltungssatzungen wird im Stadtentwicklungskonzept Wohnen als vereinzelt zu 
priorisierende Maßnahme genannt (Maßnahme S2).20 Die Bezirksvertretungen sind für den Erlass 
Sozialer Erhaltungssatzungen anzuhören. Im Rahmen der Überarbeitung der Zuständigkeitsordnung, 
sollen Bezirksvertretungen zudem mehr Rechte bekommen. Schon deshalb ist es sinnvoll, die aufgrund 
der Dauerbeobachtung vorliegenden Daten, den Bezirksvertretungen regelmäßig zur Verfügung zu 
stellen. 
Die so genannte „Ehrenfelder Mischung“ – die soziale Mischung, das Nebeneinander von Wohnen, 
Arbeiten und Kultur – macht die Vitalität und den Reiz von Ehrenfeld aus.21 Diese Mischung 
beizubehalten ist Auftrag und Verpflichtung auch für die Immobilienwirtschaft.22 Leider kommen 
gegenwärtig fast ausschließlich nur städtische, stadtnahe oder genossenschaftliche 
Immobilienunternehmen den Erfordernissen nach, indem sie auf ihren Flächen mindestens 30 Prozent 
öffentlich geförderten Wohnraum schaffen. 
Die Stadtverwaltung geht mittlerweile davon aus, dass ehemalige Sanierungsgebiete besonders von 
Verdrängungs- und Aufwertungsprozessen betroffen sein können.23 Die Sanierungssatzung für Ehrenfeld 
wurde 2009 aufgehoben:  
„Wesentliche Ziele der Sanierung Ehrenfeld -Ost waren die Instandsetzung und Moder nisierung von 
Wohnraum und Gebäuden, Schließung von Baulücken mit mietpreisgünstigem Wohnraum, Förderung der 
Mischnutzung von Wohnen und nichtstörendem Gewerbe, Gestaltung und Begrünung von Plätzen, 
Entsiegelung und Begrünung von Hofbereichen zur besseren Belichtung und Belüftung und zur 
Verbesserung des Kleinklimas.“24 
Diese Ziele ähneln denen für das Severinsviertel. Gleichzeitig wurde das Indikatorenset zur 
Identifizierung von Verdachtsgebieten erweitert.25 Zudem fand im vergangenen Jahr die Umfrage „Leben 
in Köln“ statt. Ihre Ergebnisse sollen auch kleinräumig – auf der auch für die Soziale Erhaltungssatzung 
relevanten Ebene der Stadtviertel – vorliegen.26 Dies ist auch dahingehend von besonderer Bedeutung, 
da die Umfrage sehr umfangreich war und auch verdrängungsrelevante Fragestellungen umfasst.27 Ein 
Vergleich des Fragebogens für ein Hamburger Untersuchungsgebiet macht dies deutlich.28 Beispielhaft 
sei hier auf den Fragenkomplex Leben in Köln und im Stadtteil hingewiesen, in dem auch 
Wanderungsgründe und –richtungen abgefragt werden. 
Ein zeitnaher Aufstellungsbeschluss für eine Erhaltungssatzung – bei bestätigten Befunden im Rahmen 
der Dauerbeobachtung – würde sicherstellen, dass weitere Verdrängungsprozesse verlangsamt werden 
und auch Ergebnisse des Bürgerhaushalts (Rang 11) umgesetzt werden können.29 
Die Indikatoren zur Messung von Verdrängung ähneln sich in den meisten Städten. Dabei werden 
insbesondere Indikatoren zur Messung von Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen gewählt. Von 
                                                 
20 http://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/stadtentwicklungskonzept_wohnen_2015.pdf, S. 50, 
Zugriff: 13.03.2017. 
21 https://ratsinformation.stadt-koeln.de/getfile.asp?id=476022&type=do&, Zugriff: 22.02.2017. 
22 http://blog.gueterbahnhof-ehrenfeld.de/index.php/64-september-2016/175-ehrenfeld-thema-auf-der-expo-
real#disqus_thread, Zugriff: 28.02.2017. 
23 https://ratsinformation.stadt-koeln.de/getfile.asp?id=597850&type=do&, Zugriff: 28.02.2017. 
24 http://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/ehrenfeld_ost_abschlussdoku.pdf, S. 5, Zugriff: 
28.02.2017. 
25 https://ratsinformation.stadt-koeln.de/getfile.asp?id=594184&type=do&, Zugriff: 28.02.2017. 
26 http://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/statistik/umfragen, Zugriff: 01.03.2017. 
27 https://ratsinformation.stadt-koeln.de/getfile.asp?id=573956&type=do&, Zugriff: 01.03.2017. 
28 
http://www.hamburg.de/contentblob/4123666/083308ab4d335c4fdc3ccd333aac5937/data/repraesentativerhebu
ng.pdf, S. 85-94, Zugriff: 01.03.2017. 
29 https://ratsinformation.stadt-koeln.de/getfile.asp?id=601337&type=do&, Zugriff: 31.03.2017.

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Verdrängung sind zumeist von Armut gefährdete Haushalte mit niedrigem Einkommen betroffen. Dazu 
gehören vor allem auch Alleinerziehende und nicht mehr erwerbstätige Menschen über 65 Jahren. 
 
 
Mit freundlichen Grüßen 
gez. 
 
Berndt Petri Christoph Besser 
(Fraktionsvorsitzender) (Bezirksvertreter)