Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans Nr. 63569/01, Arbeitstitel: Heinrichshofweg in Köln-Fühlingen

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                                                                                             Anlage 4 
 
Erläuterungen zum städtebaulichen Planungskonzept  
Bebauungsplanverfahren Nr. 63569/01 
Arbeitstitel: „Heinrichshofweg“ in Köln-Fühlingen 
1. Anlass und Ziel der Planung 
1.1 Anlass der Planung 
Die Stadt Köln ist Teil einer der Wachstumsregionen in Nordrhein-Westfalen. In der aktuellen 
Bevölkerungsprognose mit Stand April 20 21 wird bis 205 0 von einer Bevölkerungszunahme 
um 38.100 Personen auf rund 1.110.400 Einwohner*innen und 584.000 Haushalte ausgegan-
gen. Um der ansässigen und der neu hinzukommenden Bevölkerung attraktive Wohnangebote 
zu unterbreiten, ist die Schaffung von Wohnraum ein wesentliches und, in Anbetracht der ak-
tuellen Situation, dringliches Ziel der S tadtentwicklung. Das Stadtentwicklungskonzept Woh-
nen der Stadt Köln weist eine anzustrebende Neubautätigkeit bis 2030 von jährlich ca. 3.990 
Wohneinheiten pro Jahr aus. 
Ergänzend zum Wohnen gilt es vor dem Hintergrund des Demografischen Wandels das The-
menfeld Pflege verstärkt in den Blick zu nehmen. Der Zweite Bericht zur Kommunalen Pflege-
planung in Köln prognostiziert einen Anstieg der Pflegebedürftigen bis zum Jahr 2040 um 21%. 
Dies macht es erforderlich, die verfügbaren Plätze in Pflegeeinrichtungen  gesamtstädtisch 
weiter auszubauen. 
Zudem besteht in Fühlingen der dringende Bedarf eines Nahversorgungsstandortes zur Ver-
besserung der Versorgung der Wohnbevölkerung Fühlingens sow ie der weiteren Rheinorte . 
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Köln für den Stadtbezirk Chorweiler aus 
dem Jahr 2013 stellt heraus, dass eine Verbesserung der Nahversorgung wünschenswert sei.  
Vor diesem Hintergrund soll in Fühlingen ein neues Wohnquartier mit Pflegeeinrichtung und 
Einzelhandel auf einer im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbaulandreservefläche ent-
wickelt werden. Die Grundstücke befinden sich im städtischen Eigentum. 
1.2 Ziel der Planung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
ein Neubaugebiet mit ca. 200-250 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau, eine Pflegeein-
richtung sowie eine Kita und einen Nahversorger geschaffen werden. Das Wohngebiet soll 
von einer Ortsrandeingrünung als Übergang vom Siedlungsraum zum Landschaftsraum ein-
gefasst werden.  
Diese Zielsetzung steht in Übereinstimmung mit der Kölner Wohnungspolitik, den Bedarf vor-
rangig über vorhandene Baulandpotentiale (Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan) und in 
bereits erschlossenen Lagen der Stadt zu decken.

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1.3 Verfahren 
Für das Plangebiet wurde im Jahr 2019 bereits eine frühzeitige Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB  durchgeführt. Da sich die 
damaligen Ziele der Planung sowohl hinsich tlich der Nutzung als auch der Beba uungsdichte 
stark verändert haben, wurde der Verfahrensschritt im Juli 2024 erneut durchgeführt. Hier wur-
den die städtischen Bedarfe für die Nutzungen im Gebiet ermittelt. Hinweise gab es vor allem 
aus dem Bereich des Immissionsschutzes aufgrund der benachbarten Gewerbebetriebe sowie 
hinsichtlich der Hochwassergefährdung. Die Themen sollen im weiteren Bebauungsplanver-
fahrens berücksichtigt werden. 
Das Planungsgebiet befindet sich ausschließlich im städtischen Eigentum. Im Rahmen einer 
Volumenstudie wurde ein Vorentwurf erarbeitet (siehe Anlage 5). Als nächster Schritt ist 2025 
die Durchführung einer Konzeptvergabe mit Empfehlungskommission geplant. Diese gilt als 
Qualifizierungsverfahren im Sinne des Kooperati ven Baulandmodells. Über diese Konzept-
vergabe sollen die Grundstücke an einen geeigneten Entwickler/ eine geeignete Entwicklerin 
als Erbbaurecht vergeben werden. Mit diesem/ dieser soll das weitere Bebauungsplanverfah-
ren als vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB im Vollverfahren mit Umwelt-
prüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden.  
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
2.1. Abgrenzungen des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk Chorweiler am nordöstlichen Ortsrand von Köln-Fühlingen 
südwestlich der Industriestraße, östlich der Neusser Landstraße und des Heinrichshofwegs. 
Es umfasst eine Fläche von ca. 4,5 Hektar (ha). Damit liegen die Flurstücke der Gemarkung 
Worringen, Flur 83 mit den Nummern 99, 105/27, 211 (in Teilen) im Bereich des Plangebietes. 
Eine genaue Abgrenzung ist der Planzeichnung (Anlage 2) zu entnehmen.  
 
Die Flächen westlich des Heinrichshofweg im Bereich der rückwärtigen Gärten der Wohnbe-
bauung an der Neusser Landstraße befinden sich zum Großteil im privaten Einzeleigentum.  
Die Eigentümer*innen sind hier nur teilweise entwicklungsbereit. Im Sinne eines zügigen Ver-
fahrensfortschritts werden die Grundstücke nicht in den Geltungsbereich einbezogen. 
2.2. Vorhandene Struktur, Bebauung, Begrünung 
Das Gelände im Planungsgebiet ist von Süd -West nach Nord-Ost leicht abschüssig. Derzeit 
wird das Plangebiet landwirtschaftlich genutzt. Das Plangebiet wird bereits gegenwärtig durch 
den Heinrichshofweg als landwirtschaftlicher Wirtschaftsweg von Süd -Ost na ch Nord -Ost 
durchzogen.  
2.3. Umgebung 
Die Grundstücksflächen westlich des Heinrichshofwegs werden als Gärten der von der Neus-
ser Landstraße erschlossenen Wohnbebauung genutzt. Auf den Grundstücken befinden sich

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gegenwärtig Haupt- und Nebenanlagen, Stallungen sowie ein gewerblicher Betrieb. Es ist da-
von auszugehen, dass die vorhandene Bestandsbebauung in diesem Bereich zum Teil ohne 
Baugenehmigung errichtet wurde. 
Im Norden und Osten  schließen sich landwirtschaftliche Fläche n und die im Weiteren das 
Plangebiet und den Ort Fühlingen im Bogen umgehende Industriestraße an. Nordöstlich der 
Industriestraße ist ein in Entwicklung befindliches Gewerbe- und Industriegebiet ausgewiesen.  
Südlich grenzen an das Plangebiet eine aufgelockerte Wohnbebauung als Teil des Ortskerns 
von Fühlingen sowie die Wirtschaftsstelle eines Ackerbaubetriebes mit einem Reiterhof an.   
2.4. Erschließung 
Das Plangebiet wird über den im Bereich des Neubauvorhabens auszubauenden und östlich 
an die Neusser Landstraße anzuschließenden Heinrichshofweg erschlossen. Über die Neus-
ser Landstraße und die Industriestraße erfolgt die Anbindung an das regionale und überregio-
nale Straßenverkehrsnetz. 
In fußläufiger Entfernung von ca. 300 Metern liegt die nächstgelegene Bushaltestelle „Arenz-
hof“, von der Busse der Linien 120 und 123 im 20-Minuten-Takt in Richtung Blumenberg und 
Chorweiler bzw. nach Worringen verkehren und damit an die jeweils rund zwei Kilometer (km) 
entfernten S-Bahn- und Stadtbahnhaltestellen mit Anschluss an die Kölner Innenstadt anknüp-
fen. 
In Fühlingen befinden sich eine Metzgerei und ein Bäcker in rund 500 bis 700 Metern Entfer-
nung zum Plangebiet . Weitere Nahversorgungsmöglichkeiten haben ihren  Standort in der 
Nähe des S-Bahn-Haltepunktes von Blumenberg in rund 2 bis 2,3 km Entfernung  zum Plan-
gebiet. Eine Kindertagesstätte ist vom Plangebiet ca. 500 Meter entfernt und damit fußläufig 
erreichbar. In ca. 900 Metern Entfernung zum Plangebiet liegt der Fußballplatz des Sportver-
eins Fühlingen-Chorweiler.  
2.5. Soziale Infrastruktur 
In der näheren des Plangebietes befinden sind die Katholische Kindertagesstätte St. Marien 
in Fühlingen und die Kita Regenbogen e.V. in Langel. Die Gemeinschaftsgrundschule Ernst-
bergstraße in Blumenberg und die freie Waldorfschule Köln Chorweiler liegen in circa 1,3 km 
Entfernung. Die Gemeinschaftsgrundschule Riphahnstraße in Köln -Seeberg, die Gemein-
schaftsgrundschule Merianstraße in Köln -Chorweiler, die Sankt-Martin Grundschule in Köln-
Seeberg und die Gemeinschaftsgrundschule Spoerkelhof mit d em Teilstandort Amandus-
straße in Köln-Merkenich ergänzen das Grundschulangebot in der Umgebung des Plangebie-
tes.  
Standorte weiterführender Schulen liegen im Stadtbezirk Chorweiler, wie die Heinrich -Böll-
Gesamtschule, die Gustav-Heinemann-Gemeinschaftshauptschule und die Henry-Ford-Real-
schule in Köln-Seeberg und das Heinrich-Mann Gymnasium in Köln-Volkhoven. 
3. Planungsvorgaben

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3.1. Landes- und regionalplanerische Vorgaben (LEP NRW, RP Köln) 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln (RP Köln) legt für den Bereich des Plange-
bietes einen „Allgemeinen Freiraum und Agrarbereich (AFAB)“ mit der Freiraumfunktion „Re-
gionaler Grünzug“ fest.  
Der Entwurf des neuen Regionalplans Köln sieht in der öffentlichen Auslegung vom 
15.10.2024 bis 15.11.2024 für das Plangebiet zusätzlich in Teilen „Allgemeinen Siedlungsbe-
reich (ASB)“ vor. In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung sind in der Bauleitplanung 
zu berücksichtigen. 
Die Siedlungsentwicklung hat sich gemäß Ziel 2-3 des Landesentwicklungsplans NRW (LEP 
NRW) in den regionalplanerisch festgelegten Siedlungsbereichen zu vollziehen. Ferner ist eine 
an den Bedarfen der ansässigen Bevölkerung und den vorhandenen Betrieben ausgerichtete 
Siedlungsentwicklung in Fühlingen als Ortsteil im regionalplanerisch festgelegten Freiraum 
gemäß der Ausnahmeregelung von Ziel 2-3, Satz 3 LEP NRW vom 08.02.2017 unter Berück-
sichtigung der Erfordernisse der Landschaftsentwicklung und des Erhalts der landwirtschaftli-
chen Nutzflächen möglich. (Aufgrund des Urteils des Oberverwaltungsgerichts NRW vom 
21.03.2024 sind wesentliche Festlegungen des 1. Änderungsverfahrens des LEP für unwirk-
sam erklärt worden. Betroffen ist hierdurch auch das Ziel 2 -3 „Siedlungsraum und Freiraum“ 
sowie die in diesem Ziel definierten Ausnahmetatbestände. Bei den Zielen des LEP, die durch 
das OVG Urteil vom 21.03.2024 für unwirksam erklärt worden sind, treten wieder die Festle-
gungen des LEP mit Stand vom 08.02.2017 in Kraft).  
Die im Flächennutzungsplan der Stadt Köln im Bereich des Plangebietes dargestellte Wohn-
baufläche erfolgte in Abstimmung mit der Regionalplanungsbehörde im Rahmen der landes-
planerischen Anpassung gemäß § 34 Landesplanungsgesetz NRW. Somit ist eine Siedlungs-
entwicklung auf diesen im Flächennutzungsplan dargestellten Flächen an die Ziele der Raum-
ordnung angepasst.  
3.2. Landschaftsplan der Stadt Köln 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln setzt für den Bereich des Plangebietes das Landschafts-
schutzgebiet „L6 Fühlinger See und Freiraum östlich Fühlingen“  fest. Schutzzweck dieses 
Landschaftsschutzgebietes ist die Erhaltung und Wiederherstellung der Leistungsfähigkeit des 
Naturhaushaltes insbesondere durch Sicherung stadtklimatisch wichtiger Freiräume sowie 
ökologisch bedeutsamer Ausgleichsräume und Grünverbindun gen. Zu diesem Landschafts-
schutzgebiet sind zwei Entwicklungsziele (EZ) festgesetzt.  
Das Entwicklungsziel 3 (EZ3) sieht die Ausgestaltung und Entwicklung der Landschaft mit na-
turnahen Lebensräumen sowie mit gliedernden und belebenden Elementen vor. 
Das Entwicklungsziel 6 (EZ6) erfordert die Ausstattung der Landschaft für den Zweck des Im-
missionsschutzes oder zur Verbesserung des Klimas. 
3.3. Darstellungen des Flächennutzungsplanes des Stadt Köln (FNP)

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Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln stellt für den Bereich des Plangebietes überwiegend 
entlang des Heinrichshofwegs und in Anschluss an die Neusser Landstraße Wohnbauflächen 
dar. Im Bogen der Industriestraße entlang der nördlichen und östlichen Plangebietsgrenze 
stellt der FNP Grünfläche mit teilweise landwirt schaftlicher Nutzung dar. Die baulichen Nut-
zungen im Plangebiet sind auf die im FNP dargestellten Wohnbauflächen zu beschränken. 
Das Wohngebiet soll von einer Ortsrandeingrünung eingefasst werden. Somit entspricht die 
geplante Entwicklung den Darstellungen des Flächennutzungsplans. 
3.4. Bebauungsplan  
Für den Bereich des Plangebietes besteht im Süden eine Überschneidung mit den rechtsgül-
tigen Bebauungsplänen Nr. 6456/06 5. Änderung, Nr. 63560/05 und Nr. 63560/03. Diese set-
zen im betreffenden Bereich „Verkehrsfläche“ fest. Für den überwiegenden Teil des Plange-
biets liegt kein rechtsgültiger Bebauungsplan vor. Ferner liegt das Gebiet außerhalb eines im 
Zusammenhang bebauten Ortsteiles und damit im planungsrechtlichen Außenbereich gemäß 
§ 35 BauGB.  
3.5. Stadtentwicklungskonzept Wohnen (STEK Wohnen) 
Der Rat der Stadt Köl n hat am 11.02.2014 das Stadtent wicklungskonzept Wohnen ( STEK 
Wohnen) beschossen. Vor dem Hintergrund d er aktuellen Bevölkerungsprognose aus 2022 
für Köln 2022 bis 2050, die im Basisszenario ein Bevölkerungswachstum um 38.100 Personen 
auf 1.110.400 Einwoh ner*innen bis zum Jahr 2050 vorausberechnet, ist mit einer weiterhin 
hohen Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen. Der auf Grundlage der städtischen Bevölke -
rungsprognose berechnete Wohnungsneubaubedarf beträgt bis einschließlich 2030 zwischen 
3.080 und 4.900 Wohnungen pro Jahr. 
Die beabsichtigte Entwicklung entspricht Ziel 2 des StEK Wohnen, welches die Schaffung von 
Wohnraum in Köln in ausreichender Menge und Qualität vorsieht. Durch die Anwendung des 
Kooperativen Baulandmodells ist die Errichtung geförderten Wohnraums sicherzustellen. Dies 
korrespondiert mit Ziel 3 des StEK Wohnen, welches für Haushalte, die auf mietpreisgünstige 
Wohnungen angewiesen sind, den Bau von jährlich 1.000 öffentlich geförderten Wohnungen 
vorsieht. Das Vorhaben lässt sich zudem mit den Zielsetzungen der Maßnahme B1 aus dem 
Handlungsfeld 'Baulandmanagement - Liegenschaftspolitik' des StEK Wohnen in Einklang 
bringen, das u. a. eine verst ärkte Mobilisierung von Flächen für den Geschosswohnungsbau 
vorsieht.  
3.6. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
Ziel der Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines 
kleinflächigen Nahversorgers zu schaffen.  Die Fortschreibung des Einzelhandels - und Zen-
trenkonzepts 2023 empfiehlt für den Stadtteil Fühlingen den Ausbau der Nahversorgung durch 
die Ansiedlung eines Lebensmittelmarkts im Stadtteil in integrierter Lage.  Mit dem geplanten 
Nahversorgungsstandort soll eine Verbesserung der Versorgung der Wohnbevölkerung Füh-
lingens sowie der weiteren Rheinorte im o.g. planungsrechtlichen Rahmen erzielt werden.

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3.7. Kooperatives Baulandmodell (KoopBLM) 
Zur Sicherung der wohnungspolitischen Ziele hat der Rat der Stadt Köln bereits im Jahr 2014 
das Stadtentwicklungskonzept Wohnen sowie das sogenannte Kooperative Baulandmodell 
beschlossen. Ergänzend dazu wurde im April 2017 die Fortschreibung des Kooperativen Bau-
landmodells als ein wichtiges Instrument zur Umsetzung dieser Ziele  vom Rat beschlossen. 
Nach weiteren Anpassungen wurde im Mai 2022 das KoopBLM 2017plus eingeführt. 
Das Kooperative Baulandmodell verpflichtet Vorhabenträger*innen bei Planvorhaben, die eine 
Bebauungsplanung benötigen, 30 % der Geschossfläche Wohnen als öffentlich geförderten 
Wohnungsbau zu errichten, vorausgesetzt es entstehen mehr als 20 Wohneinheiten  (gemäß 
KoopBLM). Außerdem müssen planbedingte Mehrbedarfe bei Kindertageseinrichtungen, 
Grünflächen und Spielplätzen errichtet werden.  
Das vorliegende Bebauungsplanverfahren zur Schaffung von ca. 200-250 Wohneinheiten 
fällt in den Anwendungsbereich des Kooperativen Baulandmodells 2017plus. Die aktuelle 
Version besteht aus der Richtlinie in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 und 
der Umsetzungsanweisung in der Fassung vom 22.05.2022 mit Stand 2023. Am 12.12.2024 
hat der Rat zudem das Maßnahmenpaket „Wohnungsbau stärken“ beschlossen, welches die 
Ausweitung der Errichtung einer Kombifläche auf Vorhaben bis zu 217 Wohneinheiten vor-
sieht. 
Die zur Berechnung der ursächlichen Mehrbedarfe maßgebliche Geschossfläche Wohnen 
wird erst im Folgenden im Rahmen einer geplanten Machbarkeitsstudie ermittelt. 
Das Modell sieht insbesondere die folgenden Verpflichtungen vor: 
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Mindestens 30 % der Geschossfläche (GF) für Wohnzwecke ist im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau innerhalb des Plangebietes zu errichten. Der erforderliche Anteil an öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau soll innerhalb des Plangebietes in Form von Mehrfamilienhäu-
sern erzielt werden. 
Soziale Infrastruktur 
Der ursächliche Mehrbedarf im Bereich Kindertagesstätte ist nach den Vorgaben der Stadt 
Köln innerhalb des Plangebietes zu errichten. Innerhalb des Plangebietes ist die Errichtung 
von zwei Kindertagesstätten mit insgesamt 8 Gruppen geplant. 
Öffentliche Spielflächen 
Die ursächlichen öffentlichen Spielflächen sind nach den Vorgaben der Stadt Köln innerhalb 
des Plangebietes herzustellen und an die Stadt Köln unentgeltlich, kosten- und lastenfrei zu 
übertragen. Es wird je Einwohner*in im Plangebiet (Erstbelegungsquote = 2,3 Einwohner*in-
nen pro Wohneinheit) ein Bedarf von 2 Quadratmetern öffentlicher Spielplatzfläche begrün-
det. Die Mindestgröße eines öffentlichen Spielplatzes, der zweckmäßig zu gestalten und be-
treiben ist, beträgt 500 Quadratmeter. Je nach Anzahl der Wohneinheiten wird am Heinrichs-
hofweg mit einem Bedarf zwischen 940 – 1.150 qm gerechnet. Für Vorhaben bis zu 217 
Wohneinheiten besteht die Möglichkeit, eine Kombifläche aus öffentlichen Grün- und Spiel-
flächen herzustellen.

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Öffentliche Grünflächen 
Die ursächlichen öffentlichen beziehungsweise öffentlich zugänglichen Grünflächen sind 
nach den Vorgaben der Stadt Köln innerhalb des Plangebietes herzustellen und an die Stadt 
Köln unentgeltlich, kosten- und lastenfrei zu übertragen. Es wird je Einwohner*in im Plange-
biet (Erstbelegungsquote = 2,3 Einwohner*innen pro Wohneinheit) ein Bedarf von 10 Quad-
ratmetern öffentlicher Grünfläche begründet. Die Mindestgröße einer öffentlichen, zusam-
menhängenden Grünfläche, die eine entsprechende Funktion als öffentliche Grünfläche 
übernehmen kann, beträgt 10.000 m² (1 ha). Je nach Anzahl der Wohneinheiten wird am 
Heinrichshofweg mit einem Bedarf zwischen 4.700 – 5.800 qm gerechnet. Unterhalb des 
Schwellenwerts sind Flächen als private, öffentlich zugängliche Grünflächen festzusetzen. 
Für Vorhaben bis zu 217 Wohneinheiten besteht die Möglichkeit, eine Kombifläche aus öf-
fentlichen Grün- und Spielflächen herzustellen. 
Öffentliche Kombifläche 
Es wird die Möglichkeit geschaffen, bei Vorhaben mit 44 bis 217 Wohneinheiten die Deckung 
der Mehrbedarfe in den Bereichen Spielplätze und Grünflächen durch die Errichtung einer 
sogenannten „Kombifläche“ gemeinsam abzudecken. In diesem Fall müssen 5 m² Kombiflä-
che pro Einwohner*in errichtet werden. 
 
3.8. Köln Katalog 
Als städtebauliches Entwicklungskonzept für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung hat der 
Rat der Stadt Köln den Köln Katalog am 23. März 2023 beschlossen. Ziel des Köln-Katalo-
ges ist es, das Stadtwachstum durch eine effiziente und nachhaltige Flächennutzung zu ge-
stalten. Er kommt bei allen planbedürftigen Vorhaben ab einer Projektgröße von 44 
Wohneinheiten zur Anwendung. 
Der Köln-Katalog unterscheidet im Kölner Stadtgebiet zwischen drei Kategorien: Innenstadt 
– Innere Stadt – Äußere Stadt, für die unterschiedliche Quartiersdichten erzielt werden sol-
len. Die Quartiersdichte gibt das Verhältnis zwischen Bebauung (hier: oberirdische Ge-
schossfläche inkl. Staffelgeschosse) und Quartiersfläche (hier: Bruttobauland inkl. Öffentli-
che Grün-, Spiel- und Verkehrsflächen) wieder. Das Vorhaben Heinrichshofweg liegt im Ge-
biet der Äußeren Stadt, wo eine Quartiersdichte von 0,8 oder höher erzielt werden soll. Zu-
dem empfiehlt der Köln Katalog in der äußeren Stadt eine Nutzungsmischung von 15 %, um 
dem Prinzip der Stadt der kurzen Wege gerecht zu werden.

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4. Städtebauliches Planungskonzept 
4.1. Nutzungen und Städtebau 
Über eine Volumenstudie wurden zwei Planungsvarianten erarbeitet, welche die Dichtevorga-
ben des Köln Katalogs sowie die Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells berücksichti-
gen. Die vorgestellten Planungsvarianten stellen nur ein Vorentwurfsstadium dar, welches im 
Verfahren (Konzeptvergabe mit Empfehlungskommission) weiter qualifiziert wird. 
Das neue Wohnquartier im Stadtteil Chorweiler ergänzt den Ortsrand von Köln-Fühlingen. Die 
Haupterschließung des Plangebiets soll über den Heinrichshofweg mit Anschluss an die Neus-
ser Landstraße erfolgen. Entsprechend der Zieldichten im Köln Katalog soll eine drei- bis vier-
geschossige Wohnbebauung in Form von Mehrfamilienhäusern entstehen.  
Planungsvariante 1 sieht die Ausbildung von vier Wohnensembles vor, die jeweils um einen 
gemeinsamen innen liegenden Hof angeordnet sind. Die Innenhöfe werden durch die aufge-
lockerte Blockbebauung hindurch miteinander  verbunden und erzeugen ein zusammenhän-
gendes Netz zentraler Gemeinschaftsflächen für private Kleinkinderspielplätze. 
Planungsvariante 2 sieht die Ausbildung von  vier offenen Höfen entlang der neuen Erschlie-
ßungsachse vor. Es entsteht ein Wohnquartier mit zentralen Treffpunkten. Die Gebäude wer-
den jeweils von innen über den gemeinsamen, halböffentlichen Hof erschlossen. Die grünen 
Hofflächen springen vom Straßenraum zurück und erzeugen - gefasst von der baulichen Struk-
tur – intime Gemeinschaftsflächen zur nachbarschaftlichen Nutzung.  
Der Einzelhandel ist in beiden Planungsvarianten im Norden des Gebiets am Quartierseingang 
an der Neusser Landstraße verortet. Für eine optimale Flächenausnutzung soll er in den Ober-
geschossen mit Wohnungen überbaut werden. Den Standort des Pflegeheims im Norden oder 
Süden des Plangebiets gilt es im Bebauungsplanverfahren näher einzugrenzen. Hier spielen 
unter anderem Belange des Hochwasserschutzes, Immissionsschutzes und der Erschließung 
eine Rolle.  
4.2. Erschließung 
Die Haupterschließung für das Plangebiet soll über einen Anschluss an die Neusser Land-
straße geplant werden. I m Süden kann das Plangebiet zudem an die Arenzhofstraße ange-
schossen werden. Hier ist allerdings aufgrund des sehr schmalen Straßenquerschnitts im Be-
stand nur eine Durchfahrt für den Fuß - und Radverkehr sowie für zwingend notwendige Ver-
kehre (Anlieferung, Müllabfuhr, Feuerwehr, Rettungswagen) möglich. Entsprechend ist eine 
Wendeanlage für den von Norden kommenden Verkehr im Plangebiet einzuplanen. Die Stell-
plätze für Einzelhandel, Kita und Pflegeheim sind oberirdisch an den Gebäuden vorgesehen. 
Die Stellplätze für den Wohnungsbau sind je nach Planungsvariante in einer Quartiersgarage 
oder in Tiefgaragen unter den Baublöcken untergebracht.  
4.3. Grün- und Freiflächen

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Das Plangebiet soll nördlich und östlich von Grünflächen zum Landschaftsraum hin eingefasst 
werden. Den Bewohner*innen werden hier wohnungsnahe und grüne Gemeinschaftsflächen 
angeboten, die gleichzeitig Retentionsfunktionen übernehmen. Die nach Kooperativen Bau-
landmodell notwendigen öffentlichen Spiel - und Grün flächen werden hier verortet. D ieses 
Grüne Band wird unter anderem durch Grünfugen zwischen den Wohnensembles  erschlos-
sen. 
4.4. Ver- und Entsorgung 
Zur Regelung der technischen Ver- und Entsorgung im Plangebiet soll im weiteren Verfahren 
ein Entwässerungskonzept und ein Energiekonzept erstellt werden. 
 
5. Umweltbelange 
5.1. Natur und Landschaft / Eingriff-Ausgleichsbilanzierung 
Die Auswirkungen der Planung auf die Natur und Landschaft werden im weiteren Verfahren 
ermittelt und entsprechende Ausgleichsmaßnahmen definiert. 
5.2. Artenschutz 
Im weiteren Verfahren wird eine Artenschutzprüfung (Stufe I – Artenschutzrechtliche Vorprü-
fung) durchgeführt. 
5.3. Baumschutz 
Entlang der Neusser Landstraße befindet sich eine nach § 41 LNatSchG geschützte Allee. Die 
Bäume müssen bei der Planung berücksichtigt werden. 
5.4. Immissionsschutz 
Das Plangebiet ist erheblich durch Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr belastet. Zu 
den Hauptemittenten des Straßenverkehrs zählen die Neusser Landstraße, der Mennweg und 
die Industriestraße. Entlang der Industriestraße befindet sich ein straßenbegleitender Erdwall, 
der unter anderem dem Lärmschutz der Bestandswohnbebauung dient.  
Darüber hinaus ist das Plangebiet mit Immissionen aus dem umliegenden Gewerbe belastet. 
Mit der anstrebten Planung rückt Wohnbebauung an das nordöstlich gelegene und in der Ent-
wicklung befindliche Gewerbe - und Industriegebiet heran. Die Betriebe haben bereits z. T. 
Lärmschutzmaßnahmen auf den Grundstücken umgesetzt. Dennoch ist mit einem Lärmkon-
flikt zu rechnen, der im Entwurf adressiert und im anschließ enden Bebauungsplanverfahren 
über ein Lärmgutachten vertieft untersucht werden muss.  
Zudem befinden sich südöstlich und nordöstlich des Plangebietes zwei Reiterhöfe. Vor allem 
von dem südöstlich gelegenen Reiterhof (im Bebauungsplan 6456/06 als „Wirtschaf tsstelle 
eines Ackerbaubetriebs mit Pensionspferdehaltung“ festgesetzt) sind Immissionen auf das

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Plangebiet hinsichtlich Lärm, Geruch und Staub zu erwarten. Weiterhin wird nördlich des Plan-
gebiets (nördlich der Industriestraße) ein größerer Bereich als Stellfläche für Wohnmobile und 
Wohnwagen genutzt. 
Die Auswirkungen der Immissionen auf die im Plangebiet geplanten Nutzungen sowie planbe-
dingte Auswirkungen auf bestehende Nutzungen i m Umfeld werden im weiteren Ver fahren 
ermittelt und bewertet.  
5.5. Boden 
Nach den Informationen der Bodenkarte zur landwirtschaftlichen Standorterkundung 1:5.000 
des Geologischen Dienstest NRW sind folgende Bodenformen im Plangebiet ausgebildet:  
 eine lehmig-sandige Braunerde (B72) im Süden,  
 ein Kolluvisol (K53) aus stark lehm igem Sand und stark sandigem Lehm im mittleren 
Teil,  
 eine sandig, lehmige Parabraunerde (L44) im Westen,  
 und eine vergleyte Vega (gA34) aus tonigem, schluffigem Material im Norden.  
Letztgenannte gehört zu den fruchtbaren Böden mit hoher Funktionserfüllung als Regelungs- 
und Pufferfunktion/ natürliche Bodenfruchtbarkeit. Außerdem fungieren sie als Wasserspei-
cher im 2-Meter-Raum mit hoher Funktionserfüllung der Regulations- und Kühlungsfunktion. 
Es wird eine flächensparende Bauweise sowie ein geringer Versiegelungsgrad verfolgt, um 
die natürlichen Bodenfunktionen möglichst zu erhalten. 
5.6. Stadtklima 
Das Plangebiet ist zum Großteil unversiegelt und unbebaut und bildet im Verbund mit den 
angrenzenden Freiflächen eine klimaaktive Freifläche, die die Kaltluftv ersorgung im Bereich 
Köln-Chorweiler und Fühlingen gewährleistet. Um die zukünftig zu erwartenden Auswirkungen 
des Klimawandels zu berücksichtigen, sollte die Versiegelung des Plangebiets auf ein Mini-
mum begrenzt sowie Vegetationsmaßnahmen auf Freiflächen, Dächern und an Fassaden ein-
geplant werden. Im konkreten Planungskonzept sollten die öffentlichen und privaten Park-
plätze in Tiefgaragen unter den geplanten Gebäuden eingeplant und erstellt werden. Somit 
wäre auch die Möglichkeit für mehr Vegetationsflächen im Straßenraum gegeben. 
Zwischen den geplanten Bebauungsarealen und den unterschiedlichen Nutzungsbereichen 
sollte eine lockere Bebauung und eine sinnvolle Grünflächenvernetzung entstehen, um Kaltluft 
von den Freiflächen hindernisarm in die bebauten Bereiche zu leiten. Aufgrund der geplanten 
Gebäudestrukturen ergibt sich eine verminderte Durchlüftung, vor allem für die benachbarte 
Bestandsbebauung. Dies wird zu einer geringeren Durchströmbarkeit und einer höheren Wär-
mebelastung führen. Bei der konkreten P lanung ist der Aspekt der Durchlüftung zu berück-
sichtigen.

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5.7. Hochwasser 
Aufgrund der Tieflage des Plangebiets und der Nähe zum Rhein liegt eine potenzielle Hoch-
wassergefährdung auf mehreren Ebenen vor. 
Bereits bei einem mittleren Starkregenereignis sind Teile des Plangebiet überflutungsgefähr-
det. Aufgrund der Nähe zum Rhein können zudem auch höhere Grundwasserstände auftreten. 
Aus der Grundhochwassergefahrenkarte geht hervor, dass bereits bei einem mittleren Grund-
hochwasser ein Grundwasserflurabstand von 4 – 1 m zu erwarten ist. 
Zudem liegt das Planungsgebiet in einem Risikogebiet außerhalb des Überschwemmungsge-
biets des Rheins nach § 78 b Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Grundsätzlich ist das Plangebiet 
vor Hochwasser des Rheins durch Hochwasserschutzeinrichtungen geschützt. Dennoch kön-
nen Teile des Gebietes beim Versagen des technischen Hochwasserschutzes überflutet wer-
den. Die Hochwassergefahrenkarte weißt in diesem Fall im nördlichen Plangebiet Über-
schwemmungstiefen von bis zu 2 m bei einem häufigen Ereignis aus, bei mittleren bis seltenen 
Ereignissen sogar über 4 m. 
Im städtebaulichen Entwurf gilt es, diese Gefahrenlage insbesondere bei der Verortung von 
sensiblen Nutzungen zu berücksichtigen. Standards hochwasserangepassten Bauens sind zu 
beachten. 
6. Planverwirklichung 
Das Plangebiet umfasst ausschließlich städtische Grundstücke. Für diese soll über eine Kon-
zeptvergabe ein Vorhabenträger/ eine Vorhabenträgerin zur Durchführung des Bebauungs-
planverfahrens und Realisierung der Planung gefunden werden. Die Vergabe der Grundstücke 
für den Wohnungsbau erfolgt in Erbpacht. Entsprechende Durchführungsfristen werden im 
Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages vereinbart. 
7. Kennzahlen 
 Variante 1 Variante 2 
Plangebiet 45.500 qm 45.500 qm 
Geschossfläche Gesamt 32.593 qm 33.295 qm 
Geschossfläche Wohnen 22.609 qm 18.453 qm 
Anzahl Wohneinheiten 251 Stück 205 Stück 
Öffentliche Verkehrsfläche 9.102 qm 4.033 qm 
Öffentliche Spielflächen 1.229 qm 1.122 qm 
Öffentlich zugängliche Grünflächen (KoopBLM) 5.800 qm 5.035 qm 
Ausgleichsflächen im Plangebiet 915 qm 2.048 qm 
GRZ 0,3 0,3 
GFZ 1,0 1,0 
Quartiersdichte ca. 0,8 ca. 0,8

/ 12

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung      Anlage 1 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung für Gremien, auf die die 
Leitlinien Öffentlichkeitsbeteiligung Anwendung finden, beizufügen. Kreuzen Sie bitte eine der folgenden drei 
Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung? 
- Ja, es gibt gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung. 
Wenn ja: Welche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung sind gesetzlich vorgeschrieben? 
Die Öffentlichkeitsbeteiligung wird nach § 3 Baugesetzbuch durchgeführt. 
  
 
 
Kontakt 
OB/1 Büro der Oberbürgermeisterin 
OB/12 Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 25044 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 2
N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes 63569/01
 Heinrichshofweg
in Köln - Fühlingen
0 10050 200 300 Meter

Anlage 3
N
Stadtplanungsamt
Ausschnitt des Flächennutzungsplanes zum Bebauungsplan 63569/01
Heinrichshofweg
inKöln-Fühlingen
0 10050 200 300 Meter

bjp | bläser jansen partnerKÖLN HEINRICHSHOFWEG | VARIANTE 1 „KOMPAKTES QUARTIER“
LAGEPLAN
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bjp | bläser jansen partnerKÖLN HEINRICHSHOFWEG | VARIANTE 2 „HOFQUARTIER“
LAGEPLAN
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Grasweg
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Wendeanlage PKW
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Quartiersgarage
Grünblauer Spielplatz
Blühwiese
Klimahain
+2 Geschosse
Ideenteil
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B
B

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 
Frau Büscher-Kallen 
Telefon: (0221) 221-96313 
Fax:  (0221) 221-96400 
E-Mail: anja.buescher-kallen@stadt-
koeln.de 
Datum: 24.03.2025 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung 
Chorweiler vom 20.03.2025 
öffentlich 
9.2.3 Beschluss über die Aufstellung eines Bebauung splans Nr. 63569/01, Ar- 
beitstitel: Heinrichshofweg in Köln-Fühlingen 
0001/2025 
Ergänzungsantrag der SPD-Fraktion 
AN/0354/2025 
Änderungsantrag der CDU-Fraktion 
AN/0368/2025 
 
1. Beschluss (Punkt 1 des Änderungsantrages der CDU -Fraktion AN/0368/2025): 
 
Wir beauftragen die Verwaltung einen separaten vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP) 
für die Errichtung eines Vollversorgers vorzunehmen, losgelöst von der Wohnbebauung. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich abgelehnt mit den Stimmen der SPD-Fraktion (3 Stimmen), der Fraktion Bünd- 
nis`90/Die Grünen (2 Stimmen), der Fraktion Die Linke und Lilo Heinrich (2 Stimmen) und 
Herrn Schlimgen (parteilos) gegen die Stimmen der CDU-Fraktion (7 Stimmen) und Herrn 
Büschges (AfD) 
 
2. Beschluss (Punkt 2 des Änderungsantrages der CDU -Fraktion AN/0368/2025): 
 
Wir fordern die Verwaltung auf die Anwendung der Volumenstudie erneut zu prüfen, insbe- 
sondere im Hinblick auf die in Fühlingen bestehende Bebauung im Verhältnis zum geplanten 
Höhenkonzept. 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich beschlossen  mit den Stimmen der der CDU-Fraktion (7 Stimmen) und Herrn 
Büschges (AfD) gegen die Stimmen der Fraktion Die Linke und Lilo Heinrich (2 Stimmen) und

Herrn Schlimgen (parteilos) bei Enthaltung der SPD-Fraktion (3 Stimmen) und der Fraktion 
Bündnis`90/Die Grünen (2 Stimmen) 
 
3. Beschluss (Punkt 3 des Änderungsantrages der CDU -Fraktion AN/0368/2025): 
 
Wir beauftragen die Verwaltung das Planrecht auch für das Gebiet westlich des Heinrichshof- 
weg vorzunehmen, vor allem im Hinblick auf die Errichtung von Ein-und Zweifamilienhäusern. 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich beschlossen  mit den Stimmen der der CDU-Fraktion (7 Stimmen) und Herrn 
Büschges (AfD) gegen die Stimmen der Fraktion Die Linke und Lilo Heinrich (2 Stimmen) und 
Herrn Schlimgen (parteilos) bei Enthaltung der SPD-Fraktion (3 Stimmen) und der Fraktion 
Bündnis`90/Die Grünen (2 Stimmen) 
4. Beschluss (Ergänzungsantrag der SPD-Fraktion AN/ 0354/2025): 
Ergänzung zur Beschlussfassung über die Aufstellung eines Bebauungsplans: 
Es wird vorgeschlagen, die Möglichkeit einer Mischbebauung mit Einfamilienhäusern 
in den Beschluss aufzunehmen. 
Die Umsetzung von Ein- bis Zweifamilienhäusern könnte auf den privaten Grundstü- 
cken westlich des Heinrichtshofs realisiert werden. 
Eine Mittelbebauung wäre zudem bei den ersten beiden Flurstücken neben dem Nah- 
versorger denkbar. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich abgelehnt mit den Stimmen der CDU-Fraktion (7 Stimmen), der Fraktion Bünd- 
nis`90/Die Grünen (2 Stimmen), Herrn Büschges (AfD) und Herrn Schlimgen (parteilos) gegen 
die Stimmen der SPD-Fraktion (3 Stimmen) und der Fraktion Die Linke und Lilo Heinrich (2 
Stimmen) 
 
5. Beschluss (Beschlussvorlage der Verwaltung 0001/ 2025): 
 
Die Bezirksvertretung Chorweiler empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss folgen- 
den Beschluss zu fassen: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauG B) einen Bebauungsplan für 
das Gebiet nördlich und östlich des Heinrichshofwegs, südwestlich der Industrie- 
straße – Arbeitstitel: „Heinrichshofweg“ in Köln-Fühlingen aufzustellen mit dem 
Ziel, Wohnen mit ergänzenden Nutzungen, einen Nahversorger sowie eine Pfle- 
geeinrichtung festzusetzen, 
2. nimmt die städtebauliche Volumenstudie zur Kennt nis. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich abgelehnt mit den Stimmen der CDU-Fraktion (7 Stimmen), der SPD-Fraktion (3 
Stimmen), der Fraktion Die Linke und Lilo Heinrich (2 Stimmen) und Herrn Büschges (AfD) 
gegen die Stimme von Herrn Schlimgen (parteilos) bei Enthaltung der Fraktion Bünd- 
nis`90/Die Grünen (2 Stimmen) 
 
6. Beschluss (Gesamtbeschluss): 
 
Wir fordern die Verwaltung auf die Anwendung der Volumenstudie erneut zu prüfen, 
insbesondere im Hinblick auf die in Fühlingen bestehende Bebauung im Verhältnis 
zum geplanten Höhenkonzept.

Wir beauftragen die Verwaltung das Planrecht auch für das Gebiet westlich des Hein- 
richshofweg vorzunehmen, vor allem im Hinblick auf die Errichtung von Ein-und Zwei- 
familienhäusern. 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich beschlossen  mit den Stimmen der der CDU-Fraktion (7 Stimmen) und Herrn 
Büschges (AfD) gegen die Stimmen der SPD-Fraktion (3 Stimmen Fraktion), der Fraktion Die 
Linke und Lilo Heinrich (2 Stimmen) und Herrn Schlimgen (parteilos) bei Enthaltung der Frak- 
tion Bündnis`90/Die Grünen (2 Stimmen)

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
Vorlagen-Nummer 
 0001/2025 
Freigabedatum 
27.01.2025  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans Nr. 63569/01, Arbeitstitel: 
Heinrichshofweg in Köln-Fühlingen  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für das 
Gebiet nördlich und östlich des Heinrichshofwegs, südwestlich der Industriestraße – Ar-
beitstitel: „Heinrichshofweg“ in Köln-Fühlingen aufzustellen mit dem Ziel, Wohnen mit 
ergänzenden Nutzungen, einen Nahversorger sowie eine Pflegeeinrichtung festzuset-
zen, 
2. nimmt die städtebauliche Volumenstudie zur Kenntnis,  
 
 
 
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 20.03.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 27.03.2025 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 11.12.2025

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes können nach dem derzeitigen Kenntnisstand nega-
tive Auswirkungen auf den Klimaschutz durch die Emission von Kohlenstoffmonoxid (CO), das 
durch Oxidation zum Klimaschadgas Kohlendioxid (CO2) wird, nicht ausgeschlossen werden. 
Im Rahmen des Verfahrens soll ein Energiekonzept erstellt werden. Maßnahmen zur Minde-
rung der Emission des Klimaschadgases werden geprüft. Nach den gesetzlichen Vorgaben 
findet zudem eine Umweltprüfung statt. Hierfür werden verschiedene Umweltgutachten er-
stellt. 
 
Begründung: 
Die Stadt Köln ist Teil einer der Wachstumsregionen in Nordrhein-Westfalen. In der aktuellen 
Bevölkerungsprognose mit Stand April 2021 wird bis 2050 von einer Bevölkerungszunahme 
um 38.100 Personen auf rund 1.110.400 Einwohner*innen und 584.000 Haushalte ausgegan-
gen. Um der ansässigen und der neu hinzukommenden Bevölkerung attraktive Wohnange-
bote zu unterbreiten, ist die Schaffung von Wohnraum ein wesentliches und, in Anbetracht der 
aktuellen Situation, dringliches Ziel der Stadtentwicklung. Das Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen der Stadt Köln weist eine anzustrebende Neubautätigkeit bis 2030 von jährlich ca. 
3.990 Wohneinheiten pro Jahr aus. 
 
Ergänzend zum Wohnen gilt es vor dem Hintergrund des Demografischen Wandels das The-
menfeld Pflege verstärkt in den Blick zu nehmen. Der Zweite Bericht zur Kommunalen Pflege-
planung in Köln prognostiziert einen Anstieg der Pflegebedürftigen bis zum Jahr 2040 um 
21%. Dies macht es erforderlich, die verfügbaren Plätze in Pflegeeinrichtungen gesamtstäd-
tisch weiter auszubauen. 
 
Zudem besteht in Fühlingen der dringende Bedarf eines Nahversorgungsstandortes zur Ver-
besserung der Versorgung der Wohnbevölkerung Fühlingens sowie der weiteren Rheinorte. 
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Köln für den Stadtbezirk Chorweiler aus 
dem Jahr 2013 stellt heraus, dass eine Verbesserung der Nahversorgung wünschenswert sei.  
Vor diesem Hintergrund soll in Fühlingen ein neues Wohnquartier mit Pflegeeinrichtung und 
Einzelhandel auf einer im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbaulandreservefläche ent-
wickelt werden. Die Grundstücke befinden sich im städtischen Eigentum. 
 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
ein Neubaugebiet mit ca. 200-250 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau, eine Pflegeein-
richtung sowie eine Kita und einen Nahversorger geschaffen werden. Das Wohngebiet soll 
von einer Ortsrandeingrünung als Übergang vom Siedlungsraum zum Landschaftsraum ein-
gefasst werden.  
Diese Zielsetzung steht in Übereinstimmung mit der Kölner Wohnungspolitik, den Bedarf vor-
rangig über vorhandene Baulandpotentiale (Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan) und in 
bereits erschlossenen Lagen der Stadt zu decken.  
 
Das Planungsgebiet befindet sich ausschließlich im städtischen Eigentum. Im Rahmen einer 
Volumenstudie wurde ein Vorentwurf erarbeitet (siehe Anlage 5). Als nächster Schritt ist 2025 
die Durchführung einer Konzeptvergabe mit Empfehlungskommission geplant. Diese gilt als

3 
Qualifizierungsverfahren im Sinne des Kooperativen Baulandmodells. Über diese Konzept-
vergabe sollen die Grundstücke an einen geeigneten Entwickler/ eine geeignete Entwicklerin 
als Erbbaurecht vergeben werden. Mit diesem/ dieser soll das weitere Bebauungsplanverfah-
ren als vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB im Vollverfahren mit Umwelt-
prüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden. 
 
Städtebauliches Planungskonzept 
Über eine Volumenstudie wurden zwei Planungsvarianten erarbeitet, welche die Dichtevorga-
ben des Köln Katalogs sowie die Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells berücksichti-
gen. Die vorgestellten Planungsvarianten stellen nur ein Vorentwurfsstadium dar, welches im 
Verfahren (Konzeptvergabe mit Empfehlungskommission) weiter qualifiziert wird. 
 
Das neue Wohnquartier im Stadtteil Chorweiler ergänzt den Ortsrand von Köln-Fühlingen. Die 
Haupterschließung des Plangebiets soll über den Heinrichshofweg mit Anschluss an die 
Neusser Landstraße erfolgen. Entsprechend der Zieldichten im Köln Katalog soll eine drei- bis 
viergeschossige Wohnbebauung in Form von Mehrfamilienhäusern entstehen.  
 
Planungsvariante 1 sieht die Ausbildung von vier Wohnensembles vor, die jeweils um einen 
gemeinsamen innen liegenden Hof angeordnet sind. Die Innenhöfe werden durch die aufgelo-
ckerte Blockbebauung hindurch miteinander verbunden und erzeugen ein zusammenhängen-
des Netz zentraler Gemeinschaftsflächen für private Kleinkinderspielplätze. 
 
Planungsvariante 2 sieht die Ausbildung von vier offenen Höfen entlang der neuen Erschlie-
ßungsachse vor. Es entsteht ein Wohnquartier mit zentralen Treffpunkten. Die Gebäude wer-
den jeweils von innen über den gemeinsamen, halböffentlichen Hof erschlossen. Die grünen 
Hofflächen springen vom Straßenraum zurück und erzeugen - gefasst von der baulichen 
Struktur – intime Gemeinschaftsflächen zur nachbarschaftlichen Nutzung.  
 
Der Einzelhandel ist in beiden Planungsvarianten im Norden des Gebiets am Quartiersein-
gang an der Neusser Landstraße verortet. Für eine optimale Flächenausnutzung soll er in den 
Obergeschossen mit Wohnungen überbaut werden. Den Standort des Pflegeheims im Norden 
oder Süden des Plangebiets gilt es im Bebauungsplanverfahren näher einzugrenzen. Hier 
spielen unter anderem Belange des Hochwasserschutzes, Immissionsschutzes und der Er-
schließung eine Rolle.  
 
Die Haupterschließung für das Plangebiet soll über einen Anschluss an die Neusser Land-
straße geplant werden. Im Süden kann das Plangebiet zudem an die Arenzhofstraße ange-
schossen werden. Hier ist allerdings aufgrund des sehr schmalen Straßenquerschnitts im Be-
stand nur eine Durchfahrt für den Fuß- und Radverkehr sowie für zwingend notwendige Ver-
kehre (Anlieferung, Müllabfuhr, Feuerwehr, Rettungswagen) möglich. Entsprechend ist eine 
Wendeanlage für den von Norden kommenden Verkehr im Plangebiet einzuplanen. Die Stell-
plätze für Einzelhandel, Kita und Pflegeheim sind oberirdisch an den Gebäuden vorgesehen. 
Die Stellplätze für den Wohnungsbau sind je nach Planungsvariante in einer Quartiersgarage 
oder in Tiefgaragen unter den Baublöcken untergebracht.  
 
Das Plangebiet soll nördlich und östlich von Grünflächen zum Landschaftsraum hin eingefasst 
werden. Den Bewohner*innen werden hier wohnungsnahe und grüne Gemeinschaftsflächen 
angeboten, die gleichzeitig Retentionsfunktionen übernehmen. Die nach Kooperativen Bau-
landmodell notwendigen öffentlichen Spiel- und Grünflächen werden hier verortet. Dieses 
„Grüne Band“ wird unter anderem durch Grünfugen zwischen den Wohnensembles erschlos-
sen. 
 
 
Anlagen 
1 Öffentlichkeitsbeteiligung 
2 Geltungsbereich 
3 Flächennutzungsplan 
4 Erläuterungen

4 
5 Städtebauliches Planungskonzept