Änderungs- bzw.Zusatzantrag d.Linke v.14.12.16 betr."Bezahlbaren Wohnraum schaffen, Bedarf an Kita-Plätzen decken! – Ergänzungsantrag zu "Das Kooperative Baulandmodell Köln – Richtlinie …", hier Fortschreibung, Ds 3559/2016 (AN/2110/2016)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61 
611/1 Haun KeSB 
Vorlagen-Nummer  03.02.2017 
 0295/2017 
Stellungnahme zu einem Antrag 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 09.02.2017 
 
Änderungs- bzw. Zusatzantrag der Fraktion Die Linke. vom 14.12.2016 betreffend  
"Bezahlbaren Wohnraum schaffen, Bedarf an Kita-Plätzen decken! – Ergänzungsantrag zu  
"Das Kooperative Baulandmodell Köln – Richtlinie zur Anwendung in 
Bebauungsplanverfahren", hier: Fortschreibung, Drucksache 3559/2016 (AN/2110/2016) 
 
Text des Antrages: 
 
"Bitte nehmen Sie folgenden Ergänzungsantrag zum Top 4.2.12 in die Tagesordnung auf  
 
1. Punkt 3 der Beschlussvorlage wird gestrichen und ersetzt durch:  
In allen Anwendungsfällen des kooperativen Baulandmodells hat der Vorhabenträger zuzüglich 
zu den 30 % geförderten Wohnraum 30 % Wohnraum als preisgedämpften Mietwohnraum zu 
errichten. Das Ziel ist, je nach Lage, eine Netto-Kaltmiete zwischen 8,50 und 10, 00 Euro zu er-
reichen.  
Zur Durchsetzung dieser Vorgabe ist der städtebauliche Vertrag gemäß § 11 Baugesetzbuch 
oder § 9 Absatz 7, Satz 1, Baugesetzbuch anzuwenden.  
 
2. In der Anlage 1 wird der Absatz Nummer 3, Absatz 1, Buchstabe b durch folgenden Pas-
sus ersetzt:  
3. Verpflichtungen  
(1)  Der Planbegünstige eines Vorhabens verpflichtet sich,  
…  
b) entsprechend der innerhalb des Planungsgebietes zu erwartenden Anzahl an Kindern zwi-
schen einem und sechs Jahren einen Kitaplatz zu errichten oder abzulösen, sofern im 
Stadtgebiet in einer zumutbaren Entfernung zum Planungsgebiet Bedarfe bestehen. "Zu-
mutbare Entfernung" wird entsprechend der aktuellen Rechtsprechung zum Rechtsan-
spruch auf einen Kitaplatz definiert." 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Zu 1.  
 
Die Aufnahme der Verpflichtung zur Errichtung eines bestimmten Anteiles (20 bis 30 %) der Ge-
schossfläche Wohnen an preisgedämpften Mietwohnungsbau in das "Kooperative Baulandmodell" 
wurde von der Verwaltung im Rahmen der Erarbeitung der Fortschreibung geprüft.

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Nach Auffassung der Verwaltung bezieht sich der preisgedämpfte Mietwohnungsbau auf das Miet-
preissegment zwischen Bewilligungsmiete nach Einkommensgruppe B, zurzeit 7,15 €/m², und 
10,00 €/m².  
 
In Gesprächen mit Vertreterinnen und Vertretern der Wohnungswirtschaft, städtischen Wohnungs-
baugesellschaften, den zuständigen Fachämtern sowie anderen Kommunen wird die Meinung vertre-
ten, dass eine Verpflichtung zur Errichtung eines Anteiles von 20 % preisgedämpften Mietwohnungs-
bau nicht wirtschaftlich darstellbar sei. Als Voraussetzung wurde ein stark subventionierter Erwerb 
von Grundstücken vorgeschlagen.  
 
Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau besteht die Möglichkeit, gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 7 
Baugesetzbuch (BauGB) Flächen für die soziale Wohnraumförderung planungsrechtlich im Bebau-
ungsplan zu sichern. Ergänzend hierzu ist im städtebaulichen Vertrag die Errichtung zu dem entspre-
chenden Anteil zu vereinbaren. Nur so wird auch gewährleistet, dass Personen mit Wohnberechti-
gungsschein, sozial geförderte Wohnungen belegen, das heißt die Verpflichtung auch umgesetzt 
werden kann. Die tatsächliche Belegung wird durch eine Nachvollzugsstruktur auf Grundlage der 
Bestimmungen der Wohnungsbauförderrichtlinie NRW in Köln durch das Amt für Wohnungswesen 
nachgewiesen. Diese sogenannte Belegungsprüfung besteht bisher allerdings nur für den öffentlich 
geförderten Wohnungsbau.  
 
Grundsätzlich ist die oben genannte Vorgehensweise auch für Wohnungen im preisgedämpften Miet-
preissegment gemäß den oben genannten Festsetzungsmöglichkeiten in Verbindung mit einem städ-
tebaulichen Vertrag möglich. Es bedürfe dafür aber dann den Aufbau einer Struktur ähnlich der zum 
öffentlich geförderten Wohnungsbau, welche die Rahmenbedingungen für den preisgedämpften 
Mietwohnungsbau definiert und die Umsetzung auf geeignete Weise nachhält. Dies ist kurzfristig nicht 
umsetzbar, sondern würde der Erarbeitung einer entsprechenden Systematik und des Ausbaus be-
stehender Strukturen durch Personaleinstellungen erfordern. Daher wird dieser Punkt seitens der 
Verwaltung zurzeit nicht weiter verfolgt.  
 
 
Zu 2. 
 
Im Rahmen des "Kooperativen Baulandmodells Köln" dürfen dem Planbegünstigten ausschließlich 
Kosten und Lasten für aus dem Vorhaben ursächlich entstehende Bedarfe übertragen werden.  
 
Die aus der Planung resultierenden Bedarfe werden für die Kindertagesstätten durch die Stabstelle Inte-
grierte Jugendhilfe- und Schulentwicklungsplanung vor oder nach Fassung des Aufstellungs- oder Einlei-
tungsbeschlusses ermittelt. Grundsätzlich werden Kindertagesstätten auf Stadtteilebene geplant, bei der 
Bedarfsermittlung werden jedoch zusätzlich die Angebote angrenzender Stadtteile berücksichtigt. 
 
Als Grundlage der Ermittlung wird die erwartete Einwohnerzahl im Plangebiet herangezogen. Dieses 
Vorgehen erfolgt verfahrensspezifisch unter Beachtung des Plankonzeptes und benötigt konkrete 
Angaben zum zukünftigen Gebietscharakter, um anschließend eine Aussage zum Anteil der zukünfti-
gen Anzahl an Kindern je Altersgruppe (U 3 und Ü 3) angeben zu können. Außerdem werden Eltern-
befragungen durchgeführt, aus denen sich sogenannte Versorgungsquoten (ein Anteil, den Eltern als 
Versorgungsbedarf angeben) ermitteln lassen, die in die Bedarfsermittlung mit einfließen. Diese er-
mittelten Mehrbedarfe werden dem bestehenden, im maßgeblichen Umfeld liegenden Angebot an 
Kindertagesstätten gegenüber gestellt, um dem Planbegünstigten lediglich die durch sein Vorhaben 
entstehenden Mehrbedarfe als Verpflichtung anzurechnen. Dieses kann, aber muss nicht identisch 
sein mit dem vom Verwaltungsgericht Köln festgesetzten "5 km-Radius". 
 
Die Grundlage für diese Gegenüberstellung bildet das städtische Konzept zur Kindergartenbedarfs-
planung in Verbindung mit dem geltenden Flächennutzungsplan sowie dem Stadtentwicklungskon-
zept Wohnen. 
 
Dieses Vorgehen wird im Rahmen der üblichen Dienstellenbeteiligung bei der Aufstellung oder Einlei-
tung von Bebauungsplänen bereits seit langem erfolgreich angewandt.

An den Ausschussvorsitzenden 
Herrn Frenzel 
 
An die Oberbürgermeisterin 
Frau Henriette Reker 
Rathaus, Spanischer Bau 
 50667 Köln 
Postanschrift: 
Postfach 103564 · 50475 Köln 
Tel: 0221/221-27840 · Fax: 0221/221-27841 
E-mail: DieLinke@stadt-koeln.de 
Fraktionsvorstand 
 
 
Eingang beim Amt der Oberbürgermeisterin: 14.12.2016 
AN/2110/2016 
Änderungs- bzw. Zusatzantrag gem. § 13 der Geschäftsordnung des Rates 
Gremium Datum der Sitzung 
Stadtentwicklungsausschuss 15.12.2016 
 
Bezahlbaren Wohnraum schaffen, Bedarf an Kita-Plätzen decken! – Ergänzungsantrag zu 
Top 4.2.12 „Das Kooperative Baulandmodell Köln – Richtlinie zur Anwendung in 
Bebauungsplanverfahren„, hier: Fortschreibung, Drucksache 3559/2016 
Sehr geehrter Frau Oberbürgermeisterin Reker, 
sehr geehrter Herr Ausschussvorsitzender Frenzel, 
Bitte nehmen Sie folgenden Ergänzungsantrag zum Top 4.2.12 in die Tagesordnung auf 
 
1. Punkt 3 der Beschlussvorlage wird gestrichen und ersetzt durch: 
In allen Anwendungsfällen des kooperativen Baulandmodells hat der Vorhabenträger 
zuzüglich zu den 30 % geförderten Wohnraum 30 % Wohnraum als preisgedämpften 
Mietwohnraum zu errichten. Das Ziel ist, je nach Lage, eine Netto-Kaltmiete zwischen 8,50 
und 10, 00 Euro zu erreichen. 
Zur Durchsetzung dieser Vorgabe ist der städtebauliche Vertrag gemäß § 11 
Baugesetzbuch oder § 9 Absatz 7, Satz 1, Baugesetzbuch anzuwenden. 
 
2. In der Anlage 1 wird der Absatz Nummer 3, Absatz 1, Buchstabe b durch folgenden 
Passus ersetzt: 
3. Verpflichtungen 
(1) Der Planbegünstige eines Vorhabens verpflichtet sich,  
… 
b) entsprechend der innerhalb des Planungsgebietes zu erwartenden Anzahl an Kindern 
zwischen einem und sechs Jahren einen Kitaplatz zu errichten oder abzulösen, sofern

im Stadtgebiet in einer zumutbaren Entfernung zum Planungsgebiet Bedarfe bestehen. 
„Zumutbare Entfernung“ wird entsprechend der aktuellen Rechtsprechung zum 
Rechtsanspruch auf einen Kitaplatz definiert. 
 
Begründung: 
Zu Punkt 1: 
Nicht nur Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein haben in Köln Schwierigkeiten, sich mit 
bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Es gilt zu befürchten, dass die Wohnungsbauunternehmen 
die geschmälerten Renditen (durch die 30 % geförderten Wohnraum) durch höhere Mieten oder 
Verkaufspreise im frei finanzierten Sektor kompensieren möchten. Das könnte zur Folge haben, 
dass ein sehr hoher Preissprung zwischen der geförderten Wohnung (6,25 bzw.7,15 Euro pro qm) 
und der frei finanzierten Wohnung entsteht. 
Schon heute liegen die Nettokaltmieten bei Neubauwohnungen in guter und mittlerer Lage bei 
12,00 Euro und darüber. Für eine vierköpfige Familie mit durchschnittlichem Einkommen ist das 
kaum finanzierbar. 
Mit oben genannter Vorschrift (§9.Abs. 7, Satz 1 Baugesetzbuch) kann die Kommune den 
Vorhabenträger verpflichten, Wohnungen zu bauen, für welche die baulichen Kriterien der 
Förderung anzuwenden sind, ohne das Fördermittel in Anspruch genommen werden. Ein solches 
bauliches Kriterium ist der Wohnungszuschnitt. Großzügige Einzimmerappartements für 
wohlhabende Singles dürften in dem definierten Bereich entsprechend nicht gebaut werden. Eine 
preisdämpfende Entwicklung ist zu erwarten. 
Auch der Städtebauliche Vertrag nach § 11, Absatz 1, Satz 2, Teilsatz 3 Baugesetzbuch räumt 
Möglichkeiten ein, Verpflichtungen für den Investoren aufzunehmen, die dazu dienen, Wohnraum 
für Bevölkerungsgruppen zu schaffen, bei welchen besondere Probleme bei der 
Wohnraumbeschaffung bestehen. 
Zu Punkt 2: 
Kitaplätze werden nach Stadtvierteln geplant, haben aber real ein Einzugsgebiet über 
Stadtviertelgrenzen hinaus. Der Gesetzgeber definiert dieses zumutbare Einzugsgebiet in seiner 
Rechtsprechung zur Erfüllung des Rechtsanspruchs mit fünf Kilometern vom Wohnort. Danach 
muss sich auch die Verpflichtung des Investors richten. Gleichzeitig wird sichergestellt, dass weder 
Kitaplätze über den Bedarf hinaus geschaffen werden, noch der Investor verpflichtet wird, Plätze 
über die im Bauvorhaben zu erwartende Zahl an Kindern im Kitaalter hinaus zu finanzieren. 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
Gez. 
Michael Weisenstein 
Fraktionsgeschäftsführer