Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (Stand 31.12.2022)

Dezernat, Dienststelle  
VI/611/2 
 
Vorlagen-Nummer  23.08.2023 
 2425/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 31.08.2023 
Finanzausschuss 04.09.2023 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 19.10.2023 
 
Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme (Stand 31.12.2022) 
Anlass und Ziel  
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen verfolgt die Stadt Köln 
das Ziel, ein urbanes Quartier für Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Nahversorgung und Bildung 
mit vielfältigen städtebaulichen, ökologischen und sozialen Qualitäten zu errichten. Durch 
die zentrale Lage am Wasser, eine gute ÖPNV-Anbindung, ein breites Wohnungsangebot 
und hochwertig gestaltete öffentliche Räume, soll ein Quartier für alle Kölner*innen entste-
hen. 
Um dieses Ziel zu verwirklichen, bedarf es umfänglicher öffentlicher Investitionen durch 
die Stadt Köln. Diese Ausgaben werden durch die Einnahmen, welche mit der Quartiers-
entwicklung entstehen, teilweise ausgeglichen. Um Ausgaben und Einnahmen der 
städtebaulichen Entwicklung transparent nachzuhalten, wird der jeweilige Stand der 
Planung in einer Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) darge-
stellt. 
Als zentrales Planungs- und Steuerungsinstrument erlaubt die KuF, durch kontinuierliche 
Fortschreibungen und Anpassungen an die aktuellen Planungen und Erkenntnisse, ein 
stetiges Überwachen und frühzeitiges Nachsteuern der Quartiersplanung. 
Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 
03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen (Vorlagen- Nr. 
0507/2018). Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hat die 
Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger 
beauftragt. Der Entwicklungsträger unterstützt die Stadt Köln u.a. durch die Erstellung und 
Fortschreibung der KuF. 
Die KuF bildet dabei alle Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme ab. Bei den Ausgaben handelt es sich unter anderem um die Kosten für 
Grunderwerbe sowie Betriebsverlagerungen, für den Rückbau von Gebäuden und versie-
gelten Flächen inklusive der Altlastensanierung, für die Herstellung von Erschließungsan-
lagen wie Straßen, Plätze und Parks und für das Projektmanagement. Die Einnahmen er-
geben sich aus der Abschöpfung der Bodenwertsteigerung durch die Entwicklung. Diese

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werden über die Zahlung von Ausgleichsbeträgen durch die entwicklungsbereiten Eigentü-
mer im Entwicklungsbereich und die Erlöse aus dem Verkauf städtischer Grundstücke ab-
gebildet. Hinzu kommen Fördermittel, deren Inanspruchnahme derzeit geprüft wird. 
Der in einem städtebaulichen Vertrag festgelegte Ausgleichsbetrag von der moderne stadt 
Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH wird al-
lerdings nicht direkt ausgezahlt. Stattdessen führt moderne stadt auf Grundlage eines 
Ordnungsmaßnahmenvertrags Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen (z.B. Neuord-
nung von Grundstücken, Herstellung von Straßen) durch. Die Kosten hierfür werden auf 
den Ausgleichsbetrag angerechnet. 
Nicht abgebildet werden in der KuF die Gewinne der entwicklungsbereiten Grundstücksei-
gentümer im Entwicklungsbereich. Das gilt auch für die moderne stadt, deren Gesellschaf-
ter die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH sind. Die Verkaufserlöse von moderne 
stadt für ihre Baufelder fließen nicht in die KuF ein. Stattdessen erfolgt eine Ausschüttung 
von Gewinnen an die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH (hundertprozentige 
Tochter der Stadt Köln). Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgremien von mo-
derne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses. 
 
Fiskalische bzw. volkswirtschaftliche Effekte aus der Entwicklung des Deutzer Hafens, wie 
erhöhte Steuereinahmen durch die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, können ebenfalls 
nicht in der KuF dargestellt werden, kommen der Stadt Köln aber durch die Quartiersent-
wicklung mittelbar zugute. 
 
Aufbau und aktueller Stand  
Die KuF wird jährlich zum Stichtag 31.12. fortgeschrieben. Die vorliegende Fassung um-
fasst die Fortschreibung zum 31.12.2022 zum Bearbeitungsstand 30.06.2023 (siehe An-
lage). 
In der KuF werden auf der Ebene von Teilprojekten die veranschlagten Kosten kalkuliert. 
Ebenso wie die Einnahmen werden diese dann entsprechend dem Zeit- und Maßnahmen-
plan für den Deutzer Hafen über die Projektlaufzeit geplant. Daraus ergibt sich eine Ge-
samtübersicht für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, aus der die Gesamtwirt-
schaftlichkeit und das jährliche Saldo abzulesen sind. 
In der KuF werden auch die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungs- und Erschlie-
ßungsmaßnahmen abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt 
festgelegten Ausgleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch mo-
derne stadt erfolgt und keine Belastung des Treuhandvermögens entsteht. 
Gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2021 haben sich die Kosten um 47.913 T€ er-
höht. Bei den geplanten Erlösen ergeben sich keine wesentlichen Veränderungen. Die hö-
heren Kosten sind unter anderem Resultat der erheblich gestiegenen Baukosten. Gegen-
über dem Vorjahr sind Baukostensteigerungen zwischen 15 und 19 % zu verzeichnen.

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Dadurch haben sich die Kosten für Erschließung um 11.121 T€ erhöht. Die Kosten für 
Herrichten haben sich unter anderem aufgrund der Ausschreibungsergebnisse um 
2.745 T€ verringert. Die Kosten für Bauwerke liegen im Gegensatz zum Vorjahr etwas 
niedriger, da beschlossen wurde, die Kitas und die Grundschule nicht über die städtebauli-
che Entwicklungsmaßnahme zu finanzieren. Die Kosten in diesem Bereich reduzieren sich 
daher um 1.018 T€. 
Aufgrund des Abschlusses des Ordnungsmaßnahmenvertrags konnten die Kosten für die 
Aufwendungen von moderne stadt für die Erbringung von Ordnungs- und Erschließungs-
maßnahmen (Eigenleistungen und Finanzierungskosten) konkretisiert werden. Hier kommt 
es zu zusätzlichen Kosten in Höhe von 39.721 T€, da einzelne Positionen vor Abschluss 
des Ordnungsmaßnahmenvertrags nicht berücksichtigt werden konnten. 
 
Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2021 
Übergeordnet +8.683 T€ 
Baurechtschaffung -1.760 T€ 
Herrichten -2.745 T€ 
Erschließung +11.121 T€ 
Bauwerk -1.018 T€ 
Projektmanagement und Öffentlichkeit -5.950 T€ 
Aufwendungen moderne stadt für Ordnungsmaßnahmen +39.721 T€ 
Vermarktung Baufelder -139 T€ 
GESAMT +47.913 T€ 
In Summe ergibt sich für die einzelnen Teilprojekte ein Investitionsvolumen ohne Finanzie-
rung von ca. 381.690 T€ brutto. In diesen Ausgaben sind Risikopositionen in Höhe von 
insgesamt 61.810 T€ enthalten. 
Die Finanzierung der Kosten über das Treuhandvermögen erfolgt derzeit über ein Darle-
hen. Die entsprechenden Finanzierungskosten werden in der KuF berücksichtigt. Mit der 
in der KuF unterstellten zeitlichen Planung von Ausgaben und Erlösen ergeben sich Fi-
nanzierungskosten für das Treuhandkonto in Höhe von ca. 12.379 T€. Zur Finanzierung 
der Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen hat moderne stadt separate Darlehensver-
träge mit Banken abgeschlossen, die in Höhe von 18.100 T€ ebenfalls in der KuF berück-
sichtigt sind. 
Es ergeben sich insgesamt Erlöse aus Ausgleichsbeträgen Dritter sowie Grundstücksver-
käufen in Höhe von ca. 71.677 T€. 
Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Prognosen in 
Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das prognosti-
zierte Endergebnis der Kosten- und Finanzierungsübersicht in Form von Szenarien dar-
gestellt. Für die Erläuterung der Szenarien wird auf die Anlage verwiesen. 
Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognostizierte Ergebnis der KuF (Saldo der 
Gesamtentwicklung: 
 
 Untervariante mit 
Fördermitteln: 
Szenario „Basisvariante“ -106.992 T€ -50.720 T€ 
Szenario „hohes Risiko“ -143.326 T€ -77.750 T€ 
Szenario „risikoarm“ -38.106 T€ +0 T€1 
 
Ausblick  
Zu Beginn des Jahres 2024 erfolgt die Bearbeitung und Abstimmung der Fortschreibung 
der KuF zum 31.12.2023. Hierzu erfolgt eine Mitteilung vrsl. im April / Mai des Jahres 
2024. 
                                                 
1 Rechnerisch ergibt sich ein Saldo von +9.419 T€, aber bei einer städtebaulichen Entwicklungsmaß-
nahme, und beim Einsatz von Fördermitteln ohnehin, ist ein positiver Saldo nicht möglich .

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Gez. Greitemann

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2022 
 
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Verfasser   
Stadtwerke Köln GmbH 
Treuhänder der Stadt Köln 
Parkgürtel 26 
50823 Köln 
Herr Dr. Pascal Guhl 
Tel: +49 221 178-2117 
p.guhl@stadtwerkekoeln.de 
 
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2022

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Inhaltsverzeichnis Seite 
 
1 Vorbemerkung .................................................................................................. 3 
2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse ...................... 4 
3 Ermittlung und Planung der Ausgaben ......................................................... 5 
3.1 Kostenstrukturplan ............................................................................................. 5 
3.2 Kostenansätze und -planung ............................................................................. 6 
3.2.1 Übergeordnet ..................................................................................................... 6 
3.2.2 Planungsrechtschaffung..................................................................................... 6 
3.2.3 Herrichten ........................................................................................................... 6 
3.2.4 Erschließung ...................................................................................................... 7 
3.2.5 Bauwerk ............................................................................................................. 7 
3.2.6 Projektmanagement und Öffentlichkeit .............................................................. 7 
3.2.7 Vermarktung Baufelder ...................................................................................... 7 
3.3 Kostenrahmen .................................................................................................... 8 
3.4 Ausgaben pro Jahr ........................................................................................... 10 
3.5 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte ................................................................. 10 
3.6 Risikopositionen ............................................................................................... 10 
3.7 Finanzierungskosten ........................................................................................ 11 
4 Ermittlung und Planung der Erlöse .............................................................. 11 
5 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung 11

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2022 
 
 Seite 3 
 
1 Vorbemerkung  
Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 
03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen. 
Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen hat die 
Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger 
beauftragt. 
Den entwicklungsrechtlichen Vorgaben gemäß § 171 Abs. 2 i. V. m. § 149 BauGB entspre-
chend hat die Stadt Köln bzw. SWK als zu beauftragender Entwicklungsträger für die städ-
tebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen nach dem jeweiligen Stand der Pla-
nung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) aufzustellen und fort-
zuschreiben.  
Neben dem Aufschluss über die finanzielle Durchführbarkeit und Entwi cklung der Maß-
nahme stellt die KuF das zentrale Planungs- und Steuerungsinstrument bei der Umsetzung 
der entwicklungsbedingten Maßnahmen dar.  
Bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen handelt es sich um ein 
langfristig angelegtes und hins ichtlich der Planung, Durchführung und Finanzierung kom-
plexes Entwicklungsprojekt. Mit Hilfe der KuF wird ein stetiges Überwachen und Nachsteu-
ern durch laufende Fortschreibung und Anpassung an die aktuellen P lanungen und Er-
kenntnisse ermöglicht.  
Hierzu wird die KuF entsprechend dem Maßnahmenstand jährlich zum Stichtag 31.12. fort-
geschrieben. 
Im Jahr 2022 wurde aufgrund der erstmaligen Vorstellung der KuF im Stadtentwicklungs-
ausschuss und Finanzausschuss im Erläuterungsbericht die Darstellung des Aufbaus und 
der Berechnungsgrundlagen der KuF ausführlich erläutert. In diesem Erläuterungsbericht 
zur Fortschreibung zum 31.12.2022 wird daher darauf verzichtet und der Fokus auf die 
Veränderungen gegenüber dem Vorjahr gelegt. 
Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Progno-
sen in Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das 
prognostizierte Endergebnis der Kosten - und Finanzierungsübersicht in Form von 
Szenarien dargestellt.

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Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2022 
 
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2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse 
Die zügige Entwicklung des Deutzer Hafens gemäß der Integrierten Planung des Architek-
turbüros Cobe aus dem Jahr 2018 liegt im öffentlichen Interesse. Die folgenden Ziele und 
Zwecke werden mit der Entwicklung verfolgt: 
- Städtebauliche Konversion des Gewerbe- und Industriestandortes 
- Beitrag zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten 
- Vollständige und zügige Umsetzung 
Als Instrument für die  Entwicklung wurde eine s tädtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
gem. §§ 165 ff BauGB beschlossen. Zu den Vorteilen einer städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme gehört, dass die Grundstückseigentümer an der Kostentragung der Maßnahme 
beteiligt werden . Die entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen  werden dabei  voll-
ständig abgeschöpft, so dass keine Privatisierung möglicher Gewinne an Grund und Boden 
erfolgt. Es erfolgt dadurch eine Risikoteilung: Die Grundstückseigentümer werden an der 
Entwicklung beteiligt, müssen aber im Gegenzug Entwicklungs - und Marktrisiken tragen . 
Außerdem werden die Grundstücke im Entwicklungsbereich für die Entwicklung mobilisiert 
und gesichert. 
Zur Unterstützung bei der Vorbereitung und Durchführung einer städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme kann eine Stadt einen treuhänderischen Entwicklungsträger zu beauftra-
gen. Von dieser Möglichkeit hat die Stadt Köln im April 2021 durch die Beauftragung der 
Stadtwerke Köln GmbH als Entwicklungsträger Gebrauch gemacht. Zu den Aufgaben des 
Entwicklungsträgers gehört unter anderem das Projektmanagement, Vertragsverhandlun-
gen, das Vermarktungs - und Realisierungskonzept, die Öffentlichkeitsarbeit und die Ver-
waltung des Treuhandvermögens. Außerdem erstellt der Entwicklungsträger die Kosten - 
und Finanzierungsübersicht, die in einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ver-
pflichtend ist. 
Eine wesentliche Rolle bei der Entwicklung des Deutzer Hafens hat auch die moderne stadt 
Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH. Es han-
delt sich um die kommunale Stadtentwicklungsgesellschaft mit den Gesellschaft ern Stadt 
Köln und SWK (Stadt 49 %; SWK 51 %) . Moderne stadt hat im Jahr 2016 rund  80 % der 
Flächen im Entwicklungsbereich erworben, um die Gesamtentwicklung zu ermöglichen. Im 
Jahr 2020 hat moderne stadt mit der Stadt Köln einen städtebaulichen Vertrag ge schlos-
sen. Er regelt die Abschöpfung der Bodenwertsteigerungen der Eigentumsflächen sowie 
die Aufgaben zur Umsetzung der Gebietsentwicklung.  Außerdem wurde im Jahr 2022 ein 
Ordnungsmaßnahmenvertrag abgeschlossen, auf dessen Grundlage moderne stadt die 
Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen im Deutzer Hafen erbringt. Neben der Flächen-
entwicklung wird moderne stadt einzelne Hochbauprojekte im Deutzer Hafen realisieren. 
Die KuF bildet die Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
inklusive der von moderne stadt erbrachten Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen ab. 
Nicht berücksichtigt werden Gewinnausschüttungen von moderne stadt sowie fiskalische 
und volkswirtschaftliche Folgeeffekte. Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgre-
mien von moderne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses.

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Fortschreibung zum 31.12.2022 
 
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Abbildung 1: Finanzflüsse und Projektorganisation Deutzer Hafen 
 
3 Ermittlung und Planung der Ausgaben 
3.1 Kostenstrukturplan 
Die im Rahmen der KuF kalkulierten Ausgaben werden in die folgenden Kostengru ppen 
strukturiert: 
- Übergeordnet 
- Baurechtschaffung 
- Herrichten 
- Erschließung 
- Bauwerk 
- Projektmanagement und Öffentlichkeit 
- Vermarktung Baufelder 
Den Kostengruppen werden zur Kostenkalkulation und -kontrolle Teilprojekte zugeordnet, 
die sich aus räumlichen oder sachlichen Zusammenhängen ergeben. Für den Deutzer Ha-
fen wurden 57 Teilprojekte festgelegt, für die in der KuF jeweils die Kosten in den Kosten-
rahmen auf Ebene der Kostengruppen kalkuliert werden. 
 tadt K ln
moderne stadt
  K 
 nt ic lungstr ger
( reuhand erm gen)
 nt ic lungsbereite 
 ritteigentümer
 onstige 
 ritteigentümer
  K  mb 
 usschüttung
 ahresergebnis ms in l  
 ro e tge inne   K
 usschüttungen
 rdnungs- und 
 rschlie ungsma nahmen
 usgleichsbetrag
(e tl   erbleibender  estbetrag )
 usgleichsbetr ge
 er aufserl se n auf durch   K-  
 arlehen
F rdermittel
 eitere  a nahmen
       io   
 t dtebauliche  nt ic lungsma nahme (KuF)
 usgaben  innahmen egende

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Abbildung 2: Kostenstrukturplan  
 
 
3.2 Kostenansätze und -planung 
3.2.1 Übergeordnet 
In der Kostengruppe Übergeordnet wurden die Ansätze für Grundstücksankäufe aufgrund 
der vorangeschrittenen Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern aktualisier t. Au-
ßerdem wurden die Kosten im Bereich der Baulogistik fortgeschrieben  und die Kosten für 
den Hochwasserschutz von der Kostengruppe der Erschließung in die Kostengruppe Über-
geordnet verschoben. Dadurch kommt es zu einem Anstieg der Kosten um 8.683     
3.2.2 Baurechtschaffung 
Aufgrund des erfolgten Satzungsbeschlusses für den Teilbebauungsplan Infrastruktur und 
der Abrechnung der damit verbundenen Kosten konnten gegenüber der Fortschreibung 
der KuF zum 31.12.2021 die weiteren Kosten reduziert werden. Sie beinhalten die Kosten 
für die weiteren Teilbebauungspläne und die damit verbundenen Gutachten. Die bereits 
angefallenen Kosten werden zu einem Großteil über die Vorlaufkosten abgedeckt. Die Kos-
ten reduzieren sich daher um 1.760     
3.2.3 Herrichten 
Es kommt zu einer Reduzierung der geplanten Kosten für Abbruch und Bodensanierung in 
Höhe von 2. 745      iese Kosten  onnten dahingehend  on retisiert  erden  dass die 
Ergebnisse der ersten Vergabe für den Gebäudeabbruch berücksichtigt werden konnten.

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3.2.4 Erschließung 
Für die einzelnen Erschließungsmaßnahmen konnten in der vorliegenden Fortschreibung 
der KuF die Baunebenkosten für Planer und Gutachter konkretisiert werden. Diese wurden 
zuvor über einen prozentualen Anteil an den Kosten ermittelt. 
Im vergangenen Jahr ist es zu den folgenden Baukostensteigerungen gekommen: 
- Kanal- und Straßenbau 18 % 
- Ingenieurbau 18 % 
- Landschaftsbau 19 % 
- Erdbau 15 % 
Im Wesentlichen aus diesem Grund liegen die prognostizierten Kosten für die Erschließung 
um 11.121    h her als im  or ahr  
3.2.5 Bauwerk 
In der KuF sind weiterhin die Kosten für den Bau der Grundschule  enthalten, um die Ge-
samtkosten der Entwicklung darzustellen. Die geplanten Kosten wurden allerdings erhöht, 
da der Kostenansatz aus den Vorbereitenden Untersuchungen von 2018 nicht mehr aktuell 
ist. Er wurde mit einer jährlichen Kostensteigerung von 15 % auf das Jahr 2023 hochge-
rechnet, so dass nun Bau osten in   he  on  0  03    berüc sichtigt  erden  
Die Kitas im Deutzer Hafen werden über Investoren hergestellt und betrieben. Ein Bau 
durch die Stadt Köln ist daher nicht mehr vorgesehen, so dass die Kosten nicht mehr in 
der KuF enthalten sind. 
Insgesamt haben sich die Kosten durch die beschriebenen Veränderungen um 1.018    
verringert. Die Ansätze zur Ermittlung der Kosten für die weiteren Bauwerke wie Hafenamt, 
Quartierszentrum, Seebühne und Jugendhilfeeinrichtung sind zum jetzigen Zeitpunkt teil-
weise noch nicht konkretisiert, so dass hier zukünftige Veränderungen möglich sind.  
3.2.6 Projektmanagement und Öffentlichkeit 
Die Kostengruppe für Projektmanagement und Öffentlichkeit umfasst das Quartiersma-
nagement, das Honorar des Entwicklungsträgers und die Projektkommunikation.  Das Ho-
norar des Entwicklungsträgers und die geplanten Kosten für Öffentlichkeitsarbeit sind un-
verändert geblieben. Für das Quartiersmanagement wird nun nur noch eine Anschubfinan-
zierung geplant, so dass die Kosten um   9 0    niedriger liegen  
3.2.7 Aufwendungen moderne stadt für Ordnungsmaßnahmen 
Im Jahr 2022 konnte der Ordnungsmaßnahmenvertrag mit moderne stadt abgeschlossen 
werden. Gemäß diesem Vertrag sind die Aufwendungen, die moderne stadt für die Erbrin-
gung von Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen hat, auf den von moderne stadt zu 
leistenden Ausgleichsbetrag anzurechnen. Zu diesen Aufwendungen gehören die Eigen-
leistungen und die Finanzierungskosten von moderne stadt. Für die Eigenleistungen wa r 
im Vorjahr nur ein Schätzwert enthalten, und die Finanzierungskosten konnten noch nicht

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berücksichtigt werden, da beides – wie beschrieben – noch Gegenstand der Verhandlun-
gen des Ordnungsmaßnahmenvertrags waren. Durch dessen Abschluss konnten diese 
Kosten in der Fortschreibung zum 31.12.2022 zusätzlich mit aufgenommen werden, um 
die Kostengruppe komplett abzubilden. Als Kosten für die Eigenleistungen von moderne 
stadt sind dadurch    80     und für die Finanzierungs osten  on moderne stadt  7 9 6 
   hinzugekommen. 
3.2.8 Vermarktung Baufelder 
Die Kosten, die der moderne stadt bei der Durchführung von Konzeptvergabeverfahren 
von Baufeldern zusätzlich entstehen, werden auf den Ausgleichsbetrag angerechnet . Für 
die entsprechenden Verfahren wird ein pauschaler Kostenansatz in der KuF verwendet. 
Die Kosten liegen insgesamt um 139    niedriger, da der durchzuführende Wettbewerb für 
die Grundschule nicht mehr über das Treuhandvermögen finanziert und daher nicht  mehr 
in der KuF erfasst wird. 
3.3 Kostenrahmen 
In Summe ergibt sich auf der Grundlage der genannten Kostenansätze für die einzelnen 
Kostengruppen ein Investitionsvolumen ohne die Finanzierungskosten für das Treuhand-
vermögen (Finanzierungsanteile der moderne stadt sind enthalten)  von ca. 381.690 T€ 
brutto. Dies sind 47.913    mehr als im  or ahr  
 
Abbildung 3: Entwicklungskosten in € brutto nach Kostenstellen 
 
Die Veränderungen in den einzelnen Kostengruppen können in der folgenden Tabelle und 
der Abbildung 4 abgelesen werden, wobei die roten (linken) Balken die aktuelle Fortschrei-
bung zum 31.12.2022 und die gelben (rechten) die des Vorjahres darstellen:

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Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2021  
Übergeordnet +8.683    
Baurechtschaffung -  760    
Herrichten -  7      
Erschließung +          
Bauwerk -1.018    
Projektmanagement und Öffentlichkeit -5.950    
Aufwendungen moderne stadt für Ordnungsmaßnahmen +39 7      
Vermarktung Baufelder - 39    
GESAMT +47.913 T€ 
 
 
Abbildung 4: Veränderung der Kosten gegenüber Fortschreibung zum 31.12.2021

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3.4 Ausgaben pro Jahr 
Auf Grundlage der Kostenberechnungen werden in der KuF gemäß der Zeitplanung  des 
Zeit- und Maßnahmenplans die jährlichen Ausgaben dargestellt. 
 
Abbildung 5: Ausgaben pro Jahr12 
 
3.5 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte 
Bei der Entwicklung des Deutzer Hafens ist vorgesehen, dass entwicklungsbereite Grund-
stückseigentümer Ordnungsmaßnahmen durchführen und die Kosten dafür auf den von 
ihnen zu entrichtenden Ausgleichsbetrag angerechnet werden. 
In der KuF werden derzeit die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungsmaßnahmen 
abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt festg elegten Aus-
gleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch moderne stadt erfolgt und 
keine Belastung des Treuhand vermögens entsteht. Der von moderne stadt zu zahlende 
Ausgleichsbetrag verringert sich dementsprechend bzw. entfällt. Kosten für Ordnungsmaß-
nahmen, die über den Ausgleichsb etrag hinausgehen, sind über das Treuhandvermögen 
zu finanzieren. 
3.6 Risikopositionen 
Viele der Einzelmaßnahmen im Zuge der Entwicklung des Deutzer Hafens werden erst in 
mehreren Jahren umgesetzt. Die Planung der Kosten beinhaltet dadurch zahlreiche Un-
wägbarkeiten. Um diesen Unsicherheiten Rechnung zu tragen, sind i n der KuF Risikopo-
sitionen in Höhe von insgesamt 61.810    enthalten  Dazu gehört unter anderem, dass in 
 
1 Die gelben (rechten) Balken zeigen den Anteil der Kosten, die von moderne stadt über die Erbrin-
gung von Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen durch den von ihr zu leistenden Ausgleichsbe-
trag finanziert werden und daher nicht über das Treuhandvermögen laufen. 
2 Es wird der Ansatz für Unvorhergesehenes berücksichtigt, weitere Risikopositionen sind in der Ver-
teilung nicht enthalten 
         
         
         
                  
         
         
                  
        
        
        
        
      
    
         
         
         
         
         
         
         
 usgaben   a  in T€

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2022 
 
 Seite 11 
 
allen Kosten der Teilprojekte der Kostengruppen Herrichten, Erschließung, Bauwerk und 
Vermarktung 10 % für Unvorhergesehenes enthalten sind. 
3.7 Finanzierungskosten 
Im Rahmen der Einrichtung und Verwaltung des Treuhandkontos durch SWK werden vo-
raussichtlich Kosten für die Aufnahme von Krediten anfallen , solange die Ausgaben nicht 
durch Einnahmen oder sonstige Zuwendungen gedeckt werden. In der KuF werden daher 
Finanzierungskosten für das Treuhandkonto berechnet, die sich aus dem kumulierten 
Saldo aus Ausgaben und Einnahmen abzüglich der durch Dritte erbrachten Ordnungsmaß-
nahmen ableiten. 
Mit der in der KuF unterstellten zeitlichen Planung von Ausgaben und Erlösen ergeben sich 
Finanzierungskosten für das Treuhandkonto in Höhe von ca. 12.379 T€  Diese Finanzie-
rungskosten werden aufgrund der Zinsentwicklung der letzten Monate um 9.972    h her 
prognostiziert. Dabei wird unterstellt, dass zukünftige Ausgaben über das Treuhandvermö-
gen weiter darlehensbasiert finanziert werden. Die Finanzierungskosten könn ten über die 
Bereitstellung von Mitteln durch die Stadt Köln reduziert werden. Auch die zeitliche Planung 
von Kosten und Erlösen hat einen Einfluss auf die Höhe der Finanzierungskosten.  
4 Ermittlung und Planung der Erlöse 
Erlöse ergeben sich bei der Entwicklung des Deutzer Hafens einerseits aus der Zahlung 
von Ausgleichsbeträgen durch entwicklungsbereite Dritte und andererseits aus dem Ver-
kauf von städtischen Grundstücken im Entwicklungsbereich. 
Im Zuge der Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern konnte konkretisiert werden, 
welche Grundstücke angekauft und später wieder veräußert werden. Außerdem kon nten 
die zu erwartenden Ausgleichsbeträge konkreter geplant werden. 
Insgesamt sind die prognostizierten Einnahmen um 9 029 T€ gestiegen. 
Aufgrund der konjunkturellen Bodenwertveränderungen bis zum Zeitpunkt des Verkaufs 
sind angepasste Verkaufserlöse möglich . Auch bei den Ausgleichsbeträgen sind bis zur 
endgültigen Baurechtschaffung Veränderungen möglich, da sich die endgültigen Aus-
gleichsbeträge an der Bebaubarkeit der Baufelder orientieren. 
5 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung 
In den dargestellten Kosten sind – wie unter 3.6 aufgeführt – Risikopositionen in Höhe von 
61.810    enthalten   erzeit ist allerdings keine Abschätzung möglich, ob diese Risikopo-
sitionen tatsächlich in Anspruch genommen werden müssen. Sie wären auf jeden Fall erst 
mit Abschluss der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme haushaltswirksam, und nur 
wenn sie tatsächlich anfallen sollten. 
Dies entscheidet sich erst im weiteren Verlauf des Projektes. Gleiches gilt für die Höhe 
möglicher Fördermittel. Um diesen Unsicherheiten Rechnung zu tragen, wird das Ergebnis 
der KuF in der Form von Szenarien dargestellt. 
Folgende Szenarien werden dabei berücksichtigt:

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2022 
 
 Seite 12 
 
-  zenario „Basisvariante“  Bei diesem Szenario handelt es sich um die Fortschrei-
bung der KuF mit den gleichen Ansätzen zu den Risikopositionen wie in den Vor-
jahren. Es werden hierzu die Ansätze berücksichtigt, die unter 3.6 beschrieben 
sind und auch in der Fortschreibung zum 31.12.202 1 enthalten waren.  Diesem 
Szenario liegen auch die dargestellten Veränderungen der Kosten und den hinzu-
gekommenen Aufwendungen von moderne stadt für die Erbringung von Ordnungs- 
und Erschließungsmaßnahmen zugrunde. 
-  zenario „hohes  isi o“  Dieses Szenario hat einen größeren Fokus auf mögliche 
Risiken. Darüber werden zukünftige Baukostensteigerungen sowie unvorhergese-
hene Leistungen stärker abgedeckt. In dem Szenario wird als Unvorhergesehenes 
für alle Teilprojekte – außer den Vorlaufkosten, dem Honorar des Entwicklungsträ-
gers und den Eigenleistungen von moderne stadt – ein Risikoaufschlag in Höhe 
von 20 % genutzt. 
-  zenario „risikoarm“: Bei diesem Szenario erfolgt eine Betrachtung der Ausgaben 
und Einnahmen zum jetzigen Sta nd ohne Berücksichtigung der benannten Risi-
kopositionen. Es handelt sich dabei um den regulären Verlauf der Entwicklung. 
Für alle Szenarien wird eine Untervariante dargestellt, bei der Fördermittel mit einkalkuliert 
werden. Den Untervarianten liegt jeweils zugrunde, dass die Brücken sowie Plätze, Parks 
und die Promenaden mit einem Fördersatz von 60 % gefördert werden. 
Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognost izierte Ergebnis der KuF (Saldo inklu-
sive Finanzierungskosten): 
 Untervariante mit Förder-
mitteln: 
 zenario „Basisvariante“ -106.992 T€ -50.720 T€ 
 zenario „hohes  isi o“ -143.326 T€ -77.750 T€ 
 zenario „risikoarm“ -38.106 T€ +0 T€3 
 
Zu den Untervarianten mit den Fördermitteln ist zu berücksichtigen, dass derzeit nicht ab-
zuschätzen ist, in welcher Höhe Fördermittel bewilligt werden. Außerdem handelt es sich 
um eine beispielhafte Darstellung. Fördermittel können selbstverständlich nur in Anspruch 
genommen werden, um ein etwaiges Defizit auszugleichen. Ein positiver Saldo der städ-
tebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist bei einer Inanspruchnahme von Fördermitteln 
nicht möglich und wäre auch sonst an die Eigentümer auszuzahlen. 
Zusammenfassend lässt sich zu dem Ergebnis der KuF und den Szenarien folgendes kon-
statieren: 
- Die KuF stellt im Hinblick auf die umfassende Durchführung der Entwicklungsmaß-
nahme sämtliche Kosten- und Finanzierungsbedarfe dar. Die Besonderheiten bei 
 
3 Rechnerisch ergibt sich ein Saldo von + 9.419     aber bei einer st dtebaulichen  nt ic -
lungsmaßnahme, und beim Einsatz von Förde rmitteln ohnehin, ist ein positiver Saldo nicht 
möglich.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2022 
 
 Seite 13 
 
der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen werden insoweit be-
rücksichtigt. 
- Die Szenarien zeigen die enorme Bandbreite eines möglichen wirtschaftlichen 
Endergebnisses der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, die sich aus den 
noch vorhandenen Unsicherheiten aufgrund der langen Projektlaufzeit ergeben. 
- Um diese Unsicherheiten zu berücksichtigen, sind vorsorglich erhebliche Risikopo-
sitionen in der KuF enthalten. Mit zunehmender Sicherheit im weiteren Projektver-
lauf werden diese angepasst und können idealerweise reduziert werden. 
- Die dargestellten Ergebnisse werden in den einzelnen Jahren jeweils im Jahres-
abschluss der Stadt Köln ergebnisre levant. Dies ist in der Haushaltsplanung zu 
berücksichtigen. Das Gesamtergebnis wird sich auf den gesamten Entwicklungs-
zeitraum verteilen und erst zum Ende der Maßnahme feststehen. 
- Die Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen werden bis zu einer Höhe von 
215,4 Mio.   (brutto) von moderne stadt finanziert und durchgeführt.

Anlage 2  
 
Deutzer Hafen – Hier: Beantwortung einer Nachfrage der FDP-Fraktion vom 14.03.23  
 
Im Nachgang zum interfraktionellen Gespräch am 19.01.2023 zur Kosten- und 
Finanzierungsübersicht Deutzer Hafen (Stand 31.12.2021) wurde sich seitens der FDP-
Fraktion per E-Mail nach den Flächen im Entwicklungsbereich erkundigt, die nach der 
Entwicklung einer öffentlichen Nutzung dienen sollen.  
Stellungnahme der Verwaltung: 
Die Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen umfasst neben den Gebäuden für Wohnen und 
Arbeiten und den erforderlichen Erschließungsanlagen wie Straßen und 
Versorgungsleitungen auch öffentliche Nutzungen und Einrichtungen, deren Erfordernis 
teilweise auf die Aufsiedlung des Gebietes zurückzuführen ist. Hierzu gehören unter 
anderem die Kindertagesstätten, die Grundschule, das Umspannwerk, die Energiezentrale, 
die Plätze, die Parks, das Hafenbecken mit seinen Promenaden sowie mögliche weitere 
kulturelle oder soziale Einrichtungen. Die Anlagen werden in großen Teilen von moderne 
stadt geplant und realisiert. Neben den späteren Bewohnenden des Deutzer Hafens kann 
hiervon auch die gesamte Stadtbevölkerung profitieren. 
Die Errichtung der erforderlichen öffentlichen Einrichtungen und Nutzungen wird über die 
sich aus der Entwicklung resultierenden Wertsteigerung der Grundstücke refinanziert. Diese 
fließen dem Projekt entweder über die Zahlung von Ausgleichsbeträgen durch die 
entwicklungsbereiten Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich oder über den Verkauf 
von städtischen Grundstücken zu. 
Hierzu ist auf das am 19.01.2023 erläuterte Schaubild zu den Finanzflüssen im Rahmen der 
Entwicklung des Deutzer Hafens zu verweisen. Es zeigt auf, dass neben den Ausgaben und 
Erlösen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auch Gewinne durch moderne stadt 
erzielt werden, die an die Gesellschafter SWK GmbH und Stadt Köln ausgeschüttet werden.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 
Frau Brohl 
Telefon:  (0221) 221-91709 
E-Mail:  Andrea.brohl@stadt-koeln.de 
Datum: 25.08.2023 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 21. Sitzung der 
Bezirksvertretung Innenstadt  vom 24.08.2023  
öffentlich 
3.3 227. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) im Stadtbezirk 1, 
Köln-Deutz; Arbeitstitel: "Deutzer Hafen" in Köln-Deutz 
1389/2023 
Die Bezirksvertretung Innenstadt bittet die Fachverwaltung, die Mitteilung 2425/2023 
„Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme (Stand 31.12.2022)“ zur Kenntnis zu erhalten.  
 
Beschluss: 
Der Rat  
 
1. beschließt über die während der frühzeitigen Beteiligung und der Offenlage zur 
227. Änderung des Flächennutzungsplans mit dem Arbeitstitel "Deutzer Hafen“ in 
Köln-Deutz“ eingegangenen Stellungnahmen gemäß der Anlagen 5.1, 5.2, 6.1 und 
6.2;  
 
2. stellt die 227. Änderung des Flächennutzungsplans mit dem Arbeitstitel "Deutzer 
Hafen in Köln-Deutz mit der gemäß § 5 Absatz 5 Baugesetzbuch beigefügten Be-
gründung fest. 
 
 
 
Abstimmungsergebnis: Einstimmig zugestimmt.