Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (Stand 31.12.2022)

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  Dezernat, Dienststelle VI/611/2 Vorlagen-Nummer 23.08.2023 2425/2023 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Stadtentwicklungsausschuss 31.08.2023 Finanzausschuss 04.09.2023 Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 19.10.2023 Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (Stand 31.12.2022) Anlass und Ziel Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen verfolgt die Stadt Köln das Ziel, ein urbanes Quartier für Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Nahversorgung und Bildung mit vielfältigen städtebaulichen, ökologischen und sozialen Qualitäten zu errichten. Durch die zentrale Lage am Wasser, eine gute ÖPNV-Anbindung, ein breites Wohnungsangebot und hochwertig gestaltete öffentliche Räume, soll ein Quartier für alle Kölner*innen entste- hen. Um dieses Ziel zu verwirklichen, bedarf es umfänglicher öffentlicher Investitionen durch die Stadt Köln. Diese Ausgaben werden durch die Einnahmen, welche mit der Quartiers- entwicklung entstehen, teilweise ausgeglichen. Um Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklung transparent nachzuhalten, wird der jeweilige Stand der Planung in einer Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) darge- stellt. Als zentrales Planungs- und Steuerungsinstrument erlaubt die KuF, durch kontinuierliche Fortschreibungen und Anpassungen an die aktuellen Planungen und Erkenntnisse, ein stetiges Überwachen und frühzeitiges Nachsteuern der Quartiersplanung. Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen (Vorlagen- Nr. 0507/2018). Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hat die Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger beauftragt. Der Entwicklungsträger unterstützt die Stadt Köln u.a. durch die Erstellung und Fortschreibung der KuF. Die KuF bildet dabei alle Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme ab. Bei den Ausgaben handelt es sich unter anderem um die Kosten für Grunderwerbe sowie Betriebsverlagerungen, für den Rückbau von Gebäuden und versie- gelten Flächen inklusive der Altlastensanierung, für die Herstellung von Erschließungsan- lagen wie Straßen, Plätze und Parks und für das Projektmanagement. Die Einnahmen er- geben sich aus der Abschöpfung der Bodenwertsteigerung durch die Entwicklung. Diese 2 werden über die Zahlung von Ausgleichsbeträgen durch die entwicklungsbereiten Eigentü- mer im Entwicklungsbereich und die Erlöse aus dem Verkauf städtischer Grundstücke ab- gebildet. Hinzu kommen Fördermittel, deren Inanspruchnahme derzeit geprüft wird. Der in einem städtebaulichen Vertrag festgelegte Ausgleichsbetrag von der moderne stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH wird al- lerdings nicht direkt ausgezahlt. Stattdessen führt moderne stadt auf Grundlage eines Ordnungsmaßnahmenvertrags Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen (z.B. Neuord- nung von Grundstücken, Herstellung von Straßen) durch. Die Kosten hierfür werden auf den Ausgleichsbetrag angerechnet. Nicht abgebildet werden in der KuF die Gewinne der entwicklungsbereiten Grundstücksei- gentümer im Entwicklungsbereich. Das gilt auch für die moderne stadt, deren Gesellschaf- ter die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH sind. Die Verkaufserlöse von moderne stadt für ihre Baufelder fließen nicht in die KuF ein. Stattdessen erfolgt eine Ausschüttung von Gewinnen an die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH (hundertprozentige Tochter der Stadt Köln). Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgremien von mo- derne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses. Fiskalische bzw. volkswirtschaftliche Effekte aus der Entwicklung des Deutzer Hafens, wie erhöhte Steuereinahmen durch die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, können ebenfalls nicht in der KuF dargestellt werden, kommen der Stadt Köln aber durch die Quartiersent- wicklung mittelbar zugute. Aufbau und aktueller Stand Die KuF wird jährlich zum Stichtag 31.12. fortgeschrieben. Die vorliegende Fassung um- fasst die Fortschreibung zum 31.12.2022 zum Bearbeitungsstand 30.06.2023 (siehe An- lage). In der KuF werden auf der Ebene von Teilprojekten die veranschlagten Kosten kalkuliert. Ebenso wie die Einnahmen werden diese dann entsprechend dem Zeit- und Maßnahmen- plan für den Deutzer Hafen über die Projektlaufzeit geplant. Daraus ergibt sich eine Ge- samtübersicht für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, aus der die Gesamtwirt- schaftlichkeit und das jährliche Saldo abzulesen sind. In der KuF werden auch die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungs- und Erschlie- ßungsmaßnahmen abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt festgelegten Ausgleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch mo- derne stadt erfolgt und keine Belastung des Treuhandvermögens entsteht. Gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2021 haben sich die Kosten um 47.913 T€ er- höht. Bei den geplanten Erlösen ergeben sich keine wesentlichen Veränderungen. Die hö- heren Kosten sind unter anderem Resultat der erheblich gestiegenen Baukosten. Gegen- über dem Vorjahr sind Baukostensteigerungen zwischen 15 und 19 % zu verzeichnen. 3 Dadurch haben sich die Kosten für Erschließung um 11.121 T€ erhöht. Die Kosten für Herrichten haben sich unter anderem aufgrund der Ausschreibungsergebnisse um 2.745 T€ verringert. Die Kosten für Bauwerke liegen im Gegensatz zum Vorjahr etwas niedriger, da beschlossen wurde, die Kitas und die Grundschule nicht über die städtebauli- che Entwicklungsmaßnahme zu finanzieren. Die Kosten in diesem Bereich reduzieren sich daher um 1.018 T€. Aufgrund des Abschlusses des Ordnungsmaßnahmenvertrags konnten die Kosten für die Aufwendungen von moderne stadt für die Erbringung von Ordnungs- und Erschließungs- maßnahmen (Eigenleistungen und Finanzierungskosten) konkretisiert werden. Hier kommt es zu zusätzlichen Kosten in Höhe von 39.721 T€, da einzelne Positionen vor Abschluss des Ordnungsmaßnahmenvertrags nicht berücksichtigt werden konnten. Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2021 Übergeordnet +8.683 T€ Baurechtschaffung -1.760 T€ Herrichten -2.745 T€ Erschließung +11.121 T€ Bauwerk -1.018 T€ Projektmanagement und Öffentlichkeit -5.950 T€ Aufwendungen moderne stadt für Ordnungsmaßnahmen +39.721 T€ Vermarktung Baufelder -139 T€ GESAMT +47.913 T€ In Summe ergibt sich für die einzelnen Teilprojekte ein Investitionsvolumen ohne Finanzie- rung von ca. 381.690 T€ brutto. In diesen Ausgaben sind Risikopositionen in Höhe von insgesamt 61.810 T€ enthalten. Die Finanzierung der Kosten über das Treuhandvermögen erfolgt derzeit über ein Darle- hen. Die entsprechenden Finanzierungskosten werden in der KuF berücksichtigt. Mit der in der KuF unterstellten zeitlichen Planung von Ausgaben und Erlösen ergeben sich Fi- nanzierungskosten für das Treuhandkonto in Höhe von ca. 12.379 T€. Zur Finanzierung der Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen hat moderne stadt separate Darlehensver- träge mit Banken abgeschlossen, die in Höhe von 18.100 T€ ebenfalls in der KuF berück- sichtigt sind. Es ergeben sich insgesamt Erlöse aus Ausgleichsbeträgen Dritter sowie Grundstücksver- käufen in Höhe von ca. 71.677 T€. Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Prognosen in Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das prognosti- zierte Endergebnis der Kosten- und Finanzierungsübersicht in Form von Szenarien dar- gestellt. Für die Erläuterung der Szenarien wird auf die Anlage verwiesen. Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognostizierte Ergebnis der KuF (Saldo der Gesamtentwicklung: Untervariante mit Fördermitteln: Szenario „Basisvariante“ -106.992 T€ -50.720 T€ Szenario „hohes Risiko“ -143.326 T€ -77.750 T€ Szenario „risikoarm“ -38.106 T€ +0 T€1 Ausblick Zu Beginn des Jahres 2024 erfolgt die Bearbeitung und Abstimmung der Fortschreibung der KuF zum 31.12.2023. Hierzu erfolgt eine Mitteilung vrsl. im April / Mai des Jahres 2024. 1 Rechnerisch ergibt sich ein Saldo von +9.419 T€, aber bei einer städtebaulichen Entwicklungsmaß- nahme, und beim Einsatz von Fördermitteln ohnehin, ist ein positiver Saldo nicht möglich . 4 Gez. Greitemann

• Anlage 1_Deutzer Hafen- KuF 2022- Kurzbericht

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  Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 1 Verfasser Stadtwerke Köln GmbH Treuhänder der Stadt Köln Parkgürtel 26 50823 Köln Herr Dr. Pascal Guhl Tel: +49 221 178-2117 p.guhl@stadtwerkekoeln.de Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Vorbemerkung .................................................................................................. 3 2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse ...................... 4 3 Ermittlung und Planung der Ausgaben ......................................................... 5 3.1 Kostenstrukturplan ............................................................................................. 5 3.2 Kostenansätze und -planung ............................................................................. 6 3.2.1 Übergeordnet ..................................................................................................... 6 3.2.2 Planungsrechtschaffung..................................................................................... 6 3.2.3 Herrichten ........................................................................................................... 6 3.2.4 Erschließung ...................................................................................................... 7 3.2.5 Bauwerk ............................................................................................................. 7 3.2.6 Projektmanagement und Öffentlichkeit .............................................................. 7 3.2.7 Vermarktung Baufelder ...................................................................................... 7 3.3 Kostenrahmen .................................................................................................... 8 3.4 Ausgaben pro Jahr ........................................................................................... 10 3.5 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte ................................................................. 10 3.6 Risikopositionen ............................................................................................... 10 3.7 Finanzierungskosten ........................................................................................ 11 4 Ermittlung und Planung der Erlöse .............................................................. 11 5 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung 11 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 3 1 Vorbemerkung Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen. Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen hat die Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger beauftragt. Den entwicklungsrechtlichen Vorgaben gemäß § 171 Abs. 2 i. V. m. § 149 BauGB entspre- chend hat die Stadt Köln bzw. SWK als zu beauftragender Entwicklungsträger für die städ- tebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen nach dem jeweiligen Stand der Pla- nung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) aufzustellen und fort- zuschreiben. Neben dem Aufschluss über die finanzielle Durchführbarkeit und Entwi cklung der Maß- nahme stellt die KuF das zentrale Planungs- und Steuerungsinstrument bei der Umsetzung der entwicklungsbedingten Maßnahmen dar. Bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen handelt es sich um ein langfristig angelegtes und hins ichtlich der Planung, Durchführung und Finanzierung kom- plexes Entwicklungsprojekt. Mit Hilfe der KuF wird ein stetiges Überwachen und Nachsteu- ern durch laufende Fortschreibung und Anpassung an die aktuellen P lanungen und Er- kenntnisse ermöglicht. Hierzu wird die KuF entsprechend dem Maßnahmenstand jährlich zum Stichtag 31.12. fort- geschrieben. Im Jahr 2022 wurde aufgrund der erstmaligen Vorstellung der KuF im Stadtentwicklungs- ausschuss und Finanzausschuss im Erläuterungsbericht die Darstellung des Aufbaus und der Berechnungsgrundlagen der KuF ausführlich erläutert. In diesem Erläuterungsbericht zur Fortschreibung zum 31.12.2022 wird daher darauf verzichtet und der Fokus auf die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr gelegt. Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Progno- sen in Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das prognostizierte Endergebnis der Kosten - und Finanzierungsübersicht in Form von Szenarien dargestellt. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 4 2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse Die zügige Entwicklung des Deutzer Hafens gemäß der Integrierten Planung des Architek- turbüros Cobe aus dem Jahr 2018 liegt im öffentlichen Interesse. Die folgenden Ziele und Zwecke werden mit der Entwicklung verfolgt: - Städtebauliche Konversion des Gewerbe- und Industriestandortes - Beitrag zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten - Vollständige und zügige Umsetzung Als Instrument für die Entwicklung wurde eine s tädtebauliche Entwicklungsmaßnahme gem. §§ 165 ff BauGB beschlossen. Zu den Vorteilen einer städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme gehört, dass die Grundstückseigentümer an der Kostentragung der Maßnahme beteiligt werden . Die entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen werden dabei voll- ständig abgeschöpft, so dass keine Privatisierung möglicher Gewinne an Grund und Boden erfolgt. Es erfolgt dadurch eine Risikoteilung: Die Grundstückseigentümer werden an der Entwicklung beteiligt, müssen aber im Gegenzug Entwicklungs - und Marktrisiken tragen . Außerdem werden die Grundstücke im Entwicklungsbereich für die Entwicklung mobilisiert und gesichert. Zur Unterstützung bei der Vorbereitung und Durchführung einer städtebaulichen Entwick- lungsmaßnahme kann eine Stadt einen treuhänderischen Entwicklungsträger zu beauftra- gen. Von dieser Möglichkeit hat die Stadt Köln im April 2021 durch die Beauftragung der Stadtwerke Köln GmbH als Entwicklungsträger Gebrauch gemacht. Zu den Aufgaben des Entwicklungsträgers gehört unter anderem das Projektmanagement, Vertragsverhandlun- gen, das Vermarktungs - und Realisierungskonzept, die Öffentlichkeitsarbeit und die Ver- waltung des Treuhandvermögens. Außerdem erstellt der Entwicklungsträger die Kosten - und Finanzierungsübersicht, die in einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ver- pflichtend ist. Eine wesentliche Rolle bei der Entwicklung des Deutzer Hafens hat auch die moderne stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH. Es han- delt sich um die kommunale Stadtentwicklungsgesellschaft mit den Gesellschaft ern Stadt Köln und SWK (Stadt 49 %; SWK 51 %) . Moderne stadt hat im Jahr 2016 rund 80 % der Flächen im Entwicklungsbereich erworben, um die Gesamtentwicklung zu ermöglichen. Im Jahr 2020 hat moderne stadt mit der Stadt Köln einen städtebaulichen Vertrag ge schlos- sen. Er regelt die Abschöpfung der Bodenwertsteigerungen der Eigentumsflächen sowie die Aufgaben zur Umsetzung der Gebietsentwicklung. Außerdem wurde im Jahr 2022 ein Ordnungsmaßnahmenvertrag abgeschlossen, auf dessen Grundlage moderne stadt die Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen im Deutzer Hafen erbringt. Neben der Flächen- entwicklung wird moderne stadt einzelne Hochbauprojekte im Deutzer Hafen realisieren. Die KuF bildet die Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme inklusive der von moderne stadt erbrachten Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen ab. Nicht berücksichtigt werden Gewinnausschüttungen von moderne stadt sowie fiskalische und volkswirtschaftliche Folgeeffekte. Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgre- mien von moderne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 5 Abbildung 1: Finanzflüsse und Projektorganisation Deutzer Hafen 3 Ermittlung und Planung der Ausgaben 3.1 Kostenstrukturplan Die im Rahmen der KuF kalkulierten Ausgaben werden in die folgenden Kostengru ppen strukturiert: - Übergeordnet - Baurechtschaffung - Herrichten - Erschließung - Bauwerk - Projektmanagement und Öffentlichkeit - Vermarktung Baufelder Den Kostengruppen werden zur Kostenkalkulation und -kontrolle Teilprojekte zugeordnet, die sich aus räumlichen oder sachlichen Zusammenhängen ergeben. Für den Deutzer Ha- fen wurden 57 Teilprojekte festgelegt, für die in der KuF jeweils die Kosten in den Kosten- rahmen auf Ebene der Kostengruppen kalkuliert werden. tadt K ln moderne stadt K nt ic lungstr ger ( reuhand erm gen) nt ic lungsbereite ritteigentümer onstige ritteigentümer K mb usschüttung ahresergebnis ms in l ro e tge inne K usschüttungen rdnungs- und rschlie ungsma nahmen usgleichsbetrag (e tl erbleibender estbetrag ) usgleichsbetr ge er aufserl se n auf durch K- arlehen F rdermittel eitere a nahmen io t dtebauliche nt ic lungsma nahme (KuF) usgaben innahmen egende Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 6 Abbildung 2: Kostenstrukturplan 3.2 Kostenansätze und -planung 3.2.1 Übergeordnet In der Kostengruppe Übergeordnet wurden die Ansätze für Grundstücksankäufe aufgrund der vorangeschrittenen Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern aktualisier t. Au- ßerdem wurden die Kosten im Bereich der Baulogistik fortgeschrieben und die Kosten für den Hochwasserschutz von der Kostengruppe der Erschließung in die Kostengruppe Über- geordnet verschoben. Dadurch kommt es zu einem Anstieg der Kosten um 8.683 3.2.2 Baurechtschaffung Aufgrund des erfolgten Satzungsbeschlusses für den Teilbebauungsplan Infrastruktur und der Abrechnung der damit verbundenen Kosten konnten gegenüber der Fortschreibung der KuF zum 31.12.2021 die weiteren Kosten reduziert werden. Sie beinhalten die Kosten für die weiteren Teilbebauungspläne und die damit verbundenen Gutachten. Die bereits angefallenen Kosten werden zu einem Großteil über die Vorlaufkosten abgedeckt. Die Kos- ten reduzieren sich daher um 1.760 3.2.3 Herrichten Es kommt zu einer Reduzierung der geplanten Kosten für Abbruch und Bodensanierung in Höhe von 2. 745 iese Kosten onnten dahingehend on retisiert erden dass die Ergebnisse der ersten Vergabe für den Gebäudeabbruch berücksichtigt werden konnten. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 7 3.2.4 Erschließung Für die einzelnen Erschließungsmaßnahmen konnten in der vorliegenden Fortschreibung der KuF die Baunebenkosten für Planer und Gutachter konkretisiert werden. Diese wurden zuvor über einen prozentualen Anteil an den Kosten ermittelt. Im vergangenen Jahr ist es zu den folgenden Baukostensteigerungen gekommen: - Kanal- und Straßenbau 18 % - Ingenieurbau 18 % - Landschaftsbau 19 % - Erdbau 15 % Im Wesentlichen aus diesem Grund liegen die prognostizierten Kosten für die Erschließung um 11.121 h her als im or ahr 3.2.5 Bauwerk In der KuF sind weiterhin die Kosten für den Bau der Grundschule enthalten, um die Ge- samtkosten der Entwicklung darzustellen. Die geplanten Kosten wurden allerdings erhöht, da der Kostenansatz aus den Vorbereitenden Untersuchungen von 2018 nicht mehr aktuell ist. Er wurde mit einer jährlichen Kostensteigerung von 15 % auf das Jahr 2023 hochge- rechnet, so dass nun Bau osten in he on 0 03 berüc sichtigt erden Die Kitas im Deutzer Hafen werden über Investoren hergestellt und betrieben. Ein Bau durch die Stadt Köln ist daher nicht mehr vorgesehen, so dass die Kosten nicht mehr in der KuF enthalten sind. Insgesamt haben sich die Kosten durch die beschriebenen Veränderungen um 1.018 verringert. Die Ansätze zur Ermittlung der Kosten für die weiteren Bauwerke wie Hafenamt, Quartierszentrum, Seebühne und Jugendhilfeeinrichtung sind zum jetzigen Zeitpunkt teil- weise noch nicht konkretisiert, so dass hier zukünftige Veränderungen möglich sind. 3.2.6 Projektmanagement und Öffentlichkeit Die Kostengruppe für Projektmanagement und Öffentlichkeit umfasst das Quartiersma- nagement, das Honorar des Entwicklungsträgers und die Projektkommunikation. Das Ho- norar des Entwicklungsträgers und die geplanten Kosten für Öffentlichkeitsarbeit sind un- verändert geblieben. Für das Quartiersmanagement wird nun nur noch eine Anschubfinan- zierung geplant, so dass die Kosten um 9 0 niedriger liegen 3.2.7 Aufwendungen moderne stadt für Ordnungsmaßnahmen Im Jahr 2022 konnte der Ordnungsmaßnahmenvertrag mit moderne stadt abgeschlossen werden. Gemäß diesem Vertrag sind die Aufwendungen, die moderne stadt für die Erbrin- gung von Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen hat, auf den von moderne stadt zu leistenden Ausgleichsbetrag anzurechnen. Zu diesen Aufwendungen gehören die Eigen- leistungen und die Finanzierungskosten von moderne stadt. Für die Eigenleistungen wa r im Vorjahr nur ein Schätzwert enthalten, und die Finanzierungskosten konnten noch nicht Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 8 berücksichtigt werden, da beides – wie beschrieben – noch Gegenstand der Verhandlun- gen des Ordnungsmaßnahmenvertrags waren. Durch dessen Abschluss konnten diese Kosten in der Fortschreibung zum 31.12.2022 zusätzlich mit aufgenommen werden, um die Kostengruppe komplett abzubilden. Als Kosten für die Eigenleistungen von moderne stadt sind dadurch 80 und für die Finanzierungs osten on moderne stadt 7 9 6 hinzugekommen. 3.2.8 Vermarktung Baufelder Die Kosten, die der moderne stadt bei der Durchführung von Konzeptvergabeverfahren von Baufeldern zusätzlich entstehen, werden auf den Ausgleichsbetrag angerechnet . Für die entsprechenden Verfahren wird ein pauschaler Kostenansatz in der KuF verwendet. Die Kosten liegen insgesamt um 139 niedriger, da der durchzuführende Wettbewerb für die Grundschule nicht mehr über das Treuhandvermögen finanziert und daher nicht mehr in der KuF erfasst wird. 3.3 Kostenrahmen In Summe ergibt sich auf der Grundlage der genannten Kostenansätze für die einzelnen Kostengruppen ein Investitionsvolumen ohne die Finanzierungskosten für das Treuhand- vermögen (Finanzierungsanteile der moderne stadt sind enthalten) von ca. 381.690 T€ brutto. Dies sind 47.913 mehr als im or ahr Abbildung 3: Entwicklungskosten in € brutto nach Kostenstellen Die Veränderungen in den einzelnen Kostengruppen können in der folgenden Tabelle und der Abbildung 4 abgelesen werden, wobei die roten (linken) Balken die aktuelle Fortschrei- bung zum 31.12.2022 und die gelben (rechten) die des Vorjahres darstellen: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 9 Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2021 Übergeordnet +8.683 Baurechtschaffung - 760 Herrichten - 7 Erschließung + Bauwerk -1.018 Projektmanagement und Öffentlichkeit -5.950 Aufwendungen moderne stadt für Ordnungsmaßnahmen +39 7 Vermarktung Baufelder - 39 GESAMT +47.913 T€ Abbildung 4: Veränderung der Kosten gegenüber Fortschreibung zum 31.12.2021 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 10 3.4 Ausgaben pro Jahr Auf Grundlage der Kostenberechnungen werden in der KuF gemäß der Zeitplanung des Zeit- und Maßnahmenplans die jährlichen Ausgaben dargestellt. Abbildung 5: Ausgaben pro Jahr12 3.5 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte Bei der Entwicklung des Deutzer Hafens ist vorgesehen, dass entwicklungsbereite Grund- stückseigentümer Ordnungsmaßnahmen durchführen und die Kosten dafür auf den von ihnen zu entrichtenden Ausgleichsbetrag angerechnet werden. In der KuF werden derzeit die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungsmaßnahmen abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt festg elegten Aus- gleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch moderne stadt erfolgt und keine Belastung des Treuhand vermögens entsteht. Der von moderne stadt zu zahlende Ausgleichsbetrag verringert sich dementsprechend bzw. entfällt. Kosten für Ordnungsmaß- nahmen, die über den Ausgleichsb etrag hinausgehen, sind über das Treuhandvermögen zu finanzieren. 3.6 Risikopositionen Viele der Einzelmaßnahmen im Zuge der Entwicklung des Deutzer Hafens werden erst in mehreren Jahren umgesetzt. Die Planung der Kosten beinhaltet dadurch zahlreiche Un- wägbarkeiten. Um diesen Unsicherheiten Rechnung zu tragen, sind i n der KuF Risikopo- sitionen in Höhe von insgesamt 61.810 enthalten Dazu gehört unter anderem, dass in 1 Die gelben (rechten) Balken zeigen den Anteil der Kosten, die von moderne stadt über die Erbrin- gung von Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen durch den von ihr zu leistenden Ausgleichsbe- trag finanziert werden und daher nicht über das Treuhandvermögen laufen. 2 Es wird der Ansatz für Unvorhergesehenes berücksichtigt, weitere Risikopositionen sind in der Ver- teilung nicht enthalten usgaben a in T€ Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 11 allen Kosten der Teilprojekte der Kostengruppen Herrichten, Erschließung, Bauwerk und Vermarktung 10 % für Unvorhergesehenes enthalten sind. 3.7 Finanzierungskosten Im Rahmen der Einrichtung und Verwaltung des Treuhandkontos durch SWK werden vo- raussichtlich Kosten für die Aufnahme von Krediten anfallen , solange die Ausgaben nicht durch Einnahmen oder sonstige Zuwendungen gedeckt werden. In der KuF werden daher Finanzierungskosten für das Treuhandkonto berechnet, die sich aus dem kumulierten Saldo aus Ausgaben und Einnahmen abzüglich der durch Dritte erbrachten Ordnungsmaß- nahmen ableiten. Mit der in der KuF unterstellten zeitlichen Planung von Ausgaben und Erlösen ergeben sich Finanzierungskosten für das Treuhandkonto in Höhe von ca. 12.379 T€ Diese Finanzie- rungskosten werden aufgrund der Zinsentwicklung der letzten Monate um 9.972 h her prognostiziert. Dabei wird unterstellt, dass zukünftige Ausgaben über das Treuhandvermö- gen weiter darlehensbasiert finanziert werden. Die Finanzierungskosten könn ten über die Bereitstellung von Mitteln durch die Stadt Köln reduziert werden. Auch die zeitliche Planung von Kosten und Erlösen hat einen Einfluss auf die Höhe der Finanzierungskosten. 4 Ermittlung und Planung der Erlöse Erlöse ergeben sich bei der Entwicklung des Deutzer Hafens einerseits aus der Zahlung von Ausgleichsbeträgen durch entwicklungsbereite Dritte und andererseits aus dem Ver- kauf von städtischen Grundstücken im Entwicklungsbereich. Im Zuge der Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern konnte konkretisiert werden, welche Grundstücke angekauft und später wieder veräußert werden. Außerdem kon nten die zu erwartenden Ausgleichsbeträge konkreter geplant werden. Insgesamt sind die prognostizierten Einnahmen um 9 029 T€ gestiegen. Aufgrund der konjunkturellen Bodenwertveränderungen bis zum Zeitpunkt des Verkaufs sind angepasste Verkaufserlöse möglich . Auch bei den Ausgleichsbeträgen sind bis zur endgültigen Baurechtschaffung Veränderungen möglich, da sich die endgültigen Aus- gleichsbeträge an der Bebaubarkeit der Baufelder orientieren. 5 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung In den dargestellten Kosten sind – wie unter 3.6 aufgeführt – Risikopositionen in Höhe von 61.810 enthalten erzeit ist allerdings keine Abschätzung möglich, ob diese Risikopo- sitionen tatsächlich in Anspruch genommen werden müssen. Sie wären auf jeden Fall erst mit Abschluss der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme haushaltswirksam, und nur wenn sie tatsächlich anfallen sollten. Dies entscheidet sich erst im weiteren Verlauf des Projektes. Gleiches gilt für die Höhe möglicher Fördermittel. Um diesen Unsicherheiten Rechnung zu tragen, wird das Ergebnis der KuF in der Form von Szenarien dargestellt. Folgende Szenarien werden dabei berücksichtigt: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 12 - zenario „Basisvariante“ Bei diesem Szenario handelt es sich um die Fortschrei- bung der KuF mit den gleichen Ansätzen zu den Risikopositionen wie in den Vor- jahren. Es werden hierzu die Ansätze berücksichtigt, die unter 3.6 beschrieben sind und auch in der Fortschreibung zum 31.12.202 1 enthalten waren. Diesem Szenario liegen auch die dargestellten Veränderungen der Kosten und den hinzu- gekommenen Aufwendungen von moderne stadt für die Erbringung von Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen zugrunde. - zenario „hohes isi o“ Dieses Szenario hat einen größeren Fokus auf mögliche Risiken. Darüber werden zukünftige Baukostensteigerungen sowie unvorhergese- hene Leistungen stärker abgedeckt. In dem Szenario wird als Unvorhergesehenes für alle Teilprojekte – außer den Vorlaufkosten, dem Honorar des Entwicklungsträ- gers und den Eigenleistungen von moderne stadt – ein Risikoaufschlag in Höhe von 20 % genutzt. - zenario „risikoarm“: Bei diesem Szenario erfolgt eine Betrachtung der Ausgaben und Einnahmen zum jetzigen Sta nd ohne Berücksichtigung der benannten Risi- kopositionen. Es handelt sich dabei um den regulären Verlauf der Entwicklung. Für alle Szenarien wird eine Untervariante dargestellt, bei der Fördermittel mit einkalkuliert werden. Den Untervarianten liegt jeweils zugrunde, dass die Brücken sowie Plätze, Parks und die Promenaden mit einem Fördersatz von 60 % gefördert werden. Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognost izierte Ergebnis der KuF (Saldo inklu- sive Finanzierungskosten): Untervariante mit Förder- mitteln: zenario „Basisvariante“ -106.992 T€ -50.720 T€ zenario „hohes isi o“ -143.326 T€ -77.750 T€ zenario „risikoarm“ -38.106 T€ +0 T€3 Zu den Untervarianten mit den Fördermitteln ist zu berücksichtigen, dass derzeit nicht ab- zuschätzen ist, in welcher Höhe Fördermittel bewilligt werden. Außerdem handelt es sich um eine beispielhafte Darstellung. Fördermittel können selbstverständlich nur in Anspruch genommen werden, um ein etwaiges Defizit auszugleichen. Ein positiver Saldo der städ- tebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist bei einer Inanspruchnahme von Fördermitteln nicht möglich und wäre auch sonst an die Eigentümer auszuzahlen. Zusammenfassend lässt sich zu dem Ergebnis der KuF und den Szenarien folgendes kon- statieren: - Die KuF stellt im Hinblick auf die umfassende Durchführung der Entwicklungsmaß- nahme sämtliche Kosten- und Finanzierungsbedarfe dar. Die Besonderheiten bei 3 Rechnerisch ergibt sich ein Saldo von + 9.419 aber bei einer st dtebaulichen nt ic - lungsmaßnahme, und beim Einsatz von Förde rmitteln ohnehin, ist ein positiver Saldo nicht möglich. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2022 Seite 13 der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen werden insoweit be- rücksichtigt. - Die Szenarien zeigen die enorme Bandbreite eines möglichen wirtschaftlichen Endergebnisses der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, die sich aus den noch vorhandenen Unsicherheiten aufgrund der langen Projektlaufzeit ergeben. - Um diese Unsicherheiten zu berücksichtigen, sind vorsorglich erhebliche Risikopo- sitionen in der KuF enthalten. Mit zunehmender Sicherheit im weiteren Projektver- lauf werden diese angepasst und können idealerweise reduziert werden. - Die dargestellten Ergebnisse werden in den einzelnen Jahren jeweils im Jahres- abschluss der Stadt Köln ergebnisre levant. Dies ist in der Haushaltsplanung zu berücksichtigen. Das Gesamtergebnis wird sich auf den gesamten Entwicklungs- zeitraum verteilen und erst zum Ende der Maßnahme feststehen. - Die Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen werden bis zu einer Höhe von 215,4 Mio. (brutto) von moderne stadt finanziert und durchgeführt.

• Anlage 2_Beantwortung einer Nachfrage (FDP-Fraktion,14.03.23)

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  Anlage 2 Deutzer Hafen – Hier: Beantwortung einer Nachfrage der FDP-Fraktion vom 14.03.23 Im Nachgang zum interfraktionellen Gespräch am 19.01.2023 zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Deutzer Hafen (Stand 31.12.2021) wurde sich seitens der FDP- Fraktion per E-Mail nach den Flächen im Entwicklungsbereich erkundigt, die nach der Entwicklung einer öffentlichen Nutzung dienen sollen. Stellungnahme der Verwaltung: Die Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen umfasst neben den Gebäuden für Wohnen und Arbeiten und den erforderlichen Erschließungsanlagen wie Straßen und Versorgungsleitungen auch öffentliche Nutzungen und Einrichtungen, deren Erfordernis teilweise auf die Aufsiedlung des Gebietes zurückzuführen ist. Hierzu gehören unter anderem die Kindertagesstätten, die Grundschule, das Umspannwerk, die Energiezentrale, die Plätze, die Parks, das Hafenbecken mit seinen Promenaden sowie mögliche weitere kulturelle oder soziale Einrichtungen. Die Anlagen werden in großen Teilen von moderne stadt geplant und realisiert. Neben den späteren Bewohnenden des Deutzer Hafens kann hiervon auch die gesamte Stadtbevölkerung profitieren. Die Errichtung der erforderlichen öffentlichen Einrichtungen und Nutzungen wird über die sich aus der Entwicklung resultierenden Wertsteigerung der Grundstücke refinanziert. Diese fließen dem Projekt entweder über die Zahlung von Ausgleichsbeträgen durch die entwicklungsbereiten Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich oder über den Verkauf von städtischen Grundstücken zu. Hierzu ist auf das am 19.01.2023 erläuterte Schaubild zu den Finanzflüssen im Rahmen der Entwicklung des Deutzer Hafens zu verweisen. Es zeigt auf, dass neben den Ausgaben und Erlösen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auch Gewinne durch moderne stadt erzielt werden, die an die Gesellschafter SWK GmbH und Stadt Köln ausgeschüttet werden.

• Anlage 3_Auszug Niederschrift BV 1 (24.08.23)

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  Geschäftsführung Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) Frau Brohl Telefon: (0221) 221-91709 E-Mail: Andrea.brohl@stadt-koeln.de Datum: 25.08.2023 Auszug aus dem Entwurf der Niederschrift der 21. Sitzung der Bezirksvertretung Innenstadt vom 24.08.2023 öffentlich 3.3 227. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) im Stadtbezirk 1, Köln-Deutz; Arbeitstitel: "Deutzer Hafen" in Köln-Deutz 1389/2023 Die Bezirksvertretung Innenstadt bittet die Fachverwaltung, die Mitteilung 2425/2023 „Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwick- lungsmaßnahme (Stand 31.12.2022)“ zur Kenntnis zu erhalten. Beschluss: Der Rat 1. beschließt über die während der frühzeitigen Beteiligung und der Offenlage zur 227. Änderung des Flächennutzungsplans mit dem Arbeitstitel "Deutzer Hafen“ in Köln-Deutz“ eingegangenen Stellungnahmen gemäß der Anlagen 5.1, 5.2, 6.1 und 6.2; 2. stellt die 227. Änderung des Flächennutzungsplans mit dem Arbeitstitel "Deutzer Hafen in Köln-Deutz mit der gemäß § 5 Absatz 5 Baugesetzbuch beigefügten Be- gründung fest. Abstimmungsergebnis: Einstimmig zugestimmt.