Bebauungsplan N 19.1 - Sieboldstraße - (2. Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
01.11.2006 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI Grünflächen- und Umweltamt 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
   
Tagesordnung:  I  II 
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2006/0665 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bebauungsplan N 19.1 - Sieboldstraße - (2. Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 19.10.2006 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Dem vorliegenden, entsprechend den Ergebnissen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit 
(§ 3 (1) BauGB) und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 (1) BauGB) 
sowie der ersten Offenlage (§ 3 (2) BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange (§ 4 (2) BauGB) überarbeiteten Entwurf zum Bebauungsplan N 19.1 
und der zugehörigen Begründung sowie der in den Bebauungsplanentwurf aufgenommenen 
Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln 
oder Verwenden von Niederschlagswasser wird zugestimmt. 
 
2. Der überarbeitete Entwurf und die Begründung zum Bebauungsplan N 19.1 – Sieboldstraße– für 
das Gebiet zwischen Bismarckstraße, Kasinostraße, Julius-Reiber-Straße und Wilhelm-
Leuschner-Straße sind gem. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen (2. Offenlage). 
 
 
Anlagen: N 19.1 Begründung mit Umweltbericht 
 
Beschluss des Magistrats vom

2 
...

3 
... 
 
 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage VI vom 08.09.2006: 
 
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat in Ihrer Sitzung am 20.11.2003 beschlossen, für den 
vorliegenden Bereich einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 BauGB aufzustellen. Der 
Aufstellungsbeschluss wurde am 04.12.2003 im Darmstädter Echo und der Südhessenwoche bekannt 
gemacht. 
 
 
Der Magistrat hat am 24.11.2004 dem Vorentwurf und der Darlegung der Ziele und Zwecke 
zugestimmt und beschlossen, die Planungsunterlagen zur allgemeinen Einsicht auszulegen. Die 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB wurde nach Bekanntmachung im 
Darmstädter Echo und der Südhessenwoche am 02.12.2004 in der Zeit vom 02.12.2004 bis einschl. 
03.01.2005 durchgeführt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 
17.12.2004 gemäß § 4 (1) BauGB von der Aufstellung des Bebauungsplans unterrichtet. 
 
 
Im Anschluss an die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs hat die Stadtverordnetenversammlung 
am 23.06.2005 die Offenlage des Entwurfs zum Bebauungsplan und der dazugehörigen Begründung 
beschlossen. Die Offenlage erfolgte nach öffentlicher Bekanntmachung im Darmstädter Echo am 
27.06.2005 in der Zeit vom 05.07.2005 bis 05.08.2005. Die Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange wurden am 01.07.2005 gemäß § 3 (2) BauGB über die Offenlage informiert und 
gemäß § 4 (2) BauGB um Stellungnahme gebeten. 
 
 
Zu 1.:
 
 
Im Rahmen der Offenlage des Bebauungsplans N 19.1 und der Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden keine Anregungen und Stellungnahmen vorgebracht. 
Die von den städtischen Stellen gegebenen Hinweise wurden in den Planentwurf eingearbeitet. 
 
Aufgrund der näher zu untersuchenden Lärmschutzproblematik an der Kasinostraße und 
erforderlicher zusätzlicher Festsetzungen wurde der Planinhalt überarbeitet. Die Änderungen 
berühren teilweise die Grundzüge der Planung, was eine 2. Offenlage erforderlich macht. 
 
 
Zu 2.:
 
 
Gemäß § 3 (2) BauGB sind nun der überarbeitete Entwurf zum Bebauungsplan und die dazu 
gehörende Begründung erstellt worden. Das weitere Bebauungsplanverfahren richtet sich nach den 
Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB). Die zweite öffentliche Auslegung des Entwurfs und der 
zugehörigen Begründung erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung. 
 
 
Der Dezernent VI:    Der Dezernent III: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel   Klaus Feuchtinger 
Stadtrat     Stadtrat

4 
... 
 
 
Anlage:
 
 
• Begründung zum Bebauungsplanentwurf N 19.1 vom 19.10.2006 
 
 
Zu den Sitzungen wird ausgelegt bzw. aufgehängt: 
 
• Bebauungsplanentwurf N 19.1 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters) 
 
• 14 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs N 19.1 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 
 
Darmstadt, den 19.10.2006 
VI/61.4 zim Nst. 2603

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, den  08.09.2006 
Der Magistrat 
 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan N 19.1 
 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
 
- Sieboldstraße - 
 
für das Gebiet zwischen der Bismarckstraße, der Kasinostraße, der Julius-Reiber-
Straße und der Wilhelm-Leuschner-Straße  
 
 
 
 
 
 
Ausschnitt aus der Stadtkarte Darmstadt  
mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans N 19.1

Inhaltsverzeichnis 
 
1. Ausgangsbedingungen Seite: 3 
 
1.1 Rechtsgrundlagen 
1.2 Einordnung in die Ziele der Raumordnung und der Landesplanung 
1.3 Planungsanlass 
1.4 Räumlicher Geltungsbereich und Größe 
 
2. Bestand Seite: 4 
2.1 Lage im Stadtgebiet 
2.2 Baustruktur und Denkmalschutz 
2.3 Nutzung der Gebäude 
2.4 Freiflächen 
2.5 Verkehr und Erschließung 
2.6 Bevölkerung und Eigentumsverhältnisse 
 
3. Allgemeine Planungsziele Seite: 7 
3.1 Ziele und Zwecke der Planung 
 
4. Grundzüge der Planung, Begründung der Festsetzungen Seite: 7 
4.1 Art der baulichen Nutzung 
4.1.1 Allgemeines Wohngebiet 
4.1.2 Nutzungsbeschränkungen 
4.2. Erhalt der vorhandenen Baustruktur 
4.2.1 Maß der baulichen Nutzung 
4.2.2 Bauweise und Baugestaltung 
4.2.3 Baufelder im Innenbereich 
4.3 Freiflächen, Nebenanlagen und Stellplätze 
4.3.1 Nicht überbaubare Grundstücksflächen 
4.3.2 Private Vorgarten- und Grünflächen 
4.4 Immissionsschutz 
 
5. Wasserwirtschaftliche Belange Seite: 10 
 
6. Altlasten Seite: 10 
 
7. Belange der Natur- und Landschaftspflege Seite: 10 
7.1 Darstellungen des Landschaftsplans 
7.2 Eingriffsregelung 
 
8. Umw eltbericht Seite: 11 
 2

1. Ausgangsbedingungen 
1.1 Rechtsgrundlagen 
Dem vorliegenden Bebauungsplan N 19.1 liegen die Vorschriften des Bauge-
setzbuches (BauGB) in der Fass ung der Bekanntmachung vom 23. Sep-
tember 2004 und die hierzu ergangenen Rechtsverordnungen zugrunde. 
Die Aufstellung des Bebauungsplanes N 19.1 zur Änderung des geltenden 
Bebauungsplans N 19 - Sieboldstraße - ist erforderlich, um das seit 2001 un-
genutzte Grundstück der ehemaligen B undeswehr-Standortverwaltung einer 
privaten baulichen Nutzung zuzuführen und die bauliche Entwicklung im Plan-
gebiet im Sinne der er haltenden Stadterneuerung zu steuern bzw. Fehlent-
wicklungen zu verhindern. 
Am 20.11.2003 fasste die Stadtvero rdnetenversammlung den Aufstellungsbe-
schluss zur Änderung des vorhandenen Bebauungsplanes N 19 
- Sieboldstraße - , der seit dem 26.02.1983 rechtskräftig ist. 
 
1.2 Einordnung in die Ziele der Raumordnung und der Landesplanung 
Der Regionalplan Südhessen 2000 definiert das Planungsgebiet als „Sied-
lungsbereich, Bestand“. 
Im Flächennutzungsplan mit Landschafts plan der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt, in Kraft getreten am 01.04. 2006, ist das Planungsgebiet als Wohnbau-
fläche ausgewiesen. 
Die vorgesehene Planung entspricht somi t den Zielen der Raumordnung und 
Landesplanung und ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 
 
1.3 Planungsanlass 
Der geltende Bebauungsplan N 19 verfolgt e ähnliche Ziele wie der für den 
größten Teil des Johannesviertels gel tende Bebauungsplan N 1. Charakteris-
tisches Merkmal ist die weitgehende Freihaltung der Blockinnenbereiche und 
die Konzentration der Bebauung in den Blockrändern. 
Das Grundstück der ehemaligen Bundesw ehr-Standortverwaltung ist im gel-
tenden Bebauungsplan N 19 als Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt. Die 
Grundfläche des im Blockinnenbereich liegenden Verwaltungsgebäudes ist als 
bebaubare Fläche ausgewiesen. 
Seit der Aufhebung der  Standortverwaltung 2003 ist das Grundstück unge-
nutzt. Nach Beteiligung der zuständi gen Fachbehörden wurde festgestellt, 
dass kein Bedarf für eine öffentliche Nutzung besteht.  
Die Änderung bzw. Neuaufstellung des Bebauungsplans ist erforderlich, um 
eine angemessene Bebauung und Nutzung des  Grundstücks der ehemaligen 
Standortverwaltung zu ermöglichen sowie  eine Rechtsgrundlage für eine an-
gemessene Nutzung des sehr weiträumigen Blockinnenbereichs zu schaffen. 
 3

Des weiteren ist durch die Änder ung der Baunutzungsverordnung und der 
Hessischen Bauordnung die Anpassung einz elner Festsetzungen erforderlich 
geworden. 
 
1.4 Räumlicher Geltungsbereich und Größe 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans N 19.1 entspricht dem Geltungsbe-
reich des rechtskräftigen Bebauungsplanes N 19. 
Das Planungsgebiet liegt im südwestlichen Teil des Johannesviertels, das sich 
als gründerzeitliche Stadt erweiterung an den histor ischen Stadtkern an-
schließt. Es umfasst eine Fläche von ca. 4,97 ha. 
Der Geltungsbereich wird im Norden durch die Julius-Reiber-Straße, im Osten 
durch die Wilhelm-Leuschner-Straße, im Süden durch die Bismarckstraße und 
im Westen durch die Kasinostraße begrenzt. 
 
2. Bestand 
2.1 Lage im Stadtgebiet 
Das Planungsgebiet nördlich der Innenst adt liegt am südlichen Rand des 
gründerzeitlichen Johannesviertels. Die Bi smarckstraße im Süden bildet als 
Hauptverkehrsstraße eine deutliche Zäsur zur Innenstadt und trennt das Plan-
gebiet von der klassizistischen Stadter weiterung der "Molle rstadt". Hier ent-
stand später die großflächige Nutzung des städtischen Klinikums. 
Die Kasinostraße (ehemalige Trasse der  Odenwaldbahn) bildet als Hauptver-
kehrsstraße den westlichen Rand des Plangebietes und des Johannesviertels. 
Sie trennt den gründerzeit lichen Stadtbereich von den vorwiegend gewerblich 
genutzten Flächen im Westen. 
Im Norden wird das Gebiet durch di e Julius-Reiber-Straße begrenzt. Hier 
schließt die Bebauung der sogenannten Schulin sel mit drei großen Schulen in 
gut erhaltenen gründerzeit lichen Bauten an. Im Os ten an der Wilhelm-
Leuschner-Straße geht der Bestand in di e charakteristische gründerzeitliche 
Wohnbebauung des Johannesviertels über. 
Die großflächigen Nutzungen im Norden (Schulinsel) und Süden (Klinikum) 
sowie die Verkehrsschneise der Kasinostraße im Westen trennen das Plange-
biet von den anderen Stadtteilen, so dass es vorrangig über die Wilhelm-
Leuschner-Straße mit dem Johannesviertel und der Innenstadt verbunden ist. 
 
2.2 Baustruktur und Denkmalschutz 
 In der zweiten Hälfte des neunzehnten Jahrhunderts hat sich nördlich der 
planmäßig als Raster angelegten "Molle rstadt" entlang der Bismarckstraße 
und Frankfurter Straße eine gemischte  bauliche Nutzung mit Gewerbebetrie-
ben und villenartigen Einzelhäusern anges iedelt. Bei der planmäßigen Ent-
wicklung des Johannesviertels wurde di ese Bebauung integriert. Noch heute 
 4

erkennt man die unregelmäßigen und schr ägliegenden Parzellen, die auf den 
alten Ackerparzellen basieren. Bei der  Teilung dieser Parzellen entstanden 
sehr unterschiedlich große Grundstückszuschnitte. 
Der Bebauungsplan N 19.1 umfasst die zwei südwestlichen Baublocks des 
Johannesviertels mit der für diese Lage typischen Mischung aus geschlosse-
ner Blockrandbebauung und freistehenden Bür gerhäusern. Die Bebauung er-
folgte zwischen 1870 und 1900.  
Als besonderes Gebäude steht auf dem Grundstück Kasinostraße 37 das  
ehemalige Hauptgebäude der Allgemeinen Or tskrankenkasse, welches zuletzt 
durch die Standortverwalt ung der Bundeswehr genutzt wurde. Der übrige  
außergewöhnlich geräumige Blockinnenberei ch enthält verstreut liegende, 
teilweise grenzständige Nebengebäude und Garagen. 
Im zweiten Weltkrieg wurde ein gr oßer Teil der gründerzeitlichen Bebauung 
zerstört. Der Wiederaufbau erfolgte meist auf noch vorhandenen Grundmau-
ern und Kellern und auf den alten Einzel parzellen. Nur am südwestlichen 
Blockrand wurde eine zusammenhängende Wohnanlage in der typischen Ar-
chitektur der fünfziger Jahre errichtet. 
Drei Gebäude der Gründerzeit sind heute nach § 2 (1) Hessisches Denkmal-
schutzgesetz als Kulturdenkmäler unter  Schutz gestellt. Es handelt sich um 
die Gebäude Bismarckstraße 29 und 37 sowie das Eckgebäude Sieboldstraße 
20. Das Gebäude Bismarckstraße 29 datiert von 1854 aus der Zeit des Klassi-
zismus und ist wohl das älteste Haus des Johannesviertels. 
Das zuletzt von der Standortverwalt ung genutzte Gebäude in der Kasinostra-
ße 37 wurde 1905 in klassizistischem und neobarockem Stil errichtet. Der Por-
tikus des Gebäudes ist wegen eines s päteren Umbaus versetzt worden und 
steht als Einzelteil unter Denkmalschutz. Eine erneute Umsetzung dieses Bau-
teils im Zuge einer Neuordnung und -bebauung des Grundstücks wird von der 
Denkmalschutzbehörde nicht ausgeschlossen. 
 
2.3 Nutzung der Gebäude 
Die Gebäude der beiden Blöcke di enen überwiegend dem Wohnen. In den 
Erdgeschossbereichen haben sich einige gewerbliche Nutzungen angesiedelt, 
darunter auch einige Ladengeschäfte sowie ein gastronomischer Betrieb. 
Im Blockinnenbereich zwischen Kasino- und Sieboldstraße befinden sich eini-
ge Wohngebäude und Garagenanlagen, ein Parkdeck sowie sonstige Neben-
gebäude. Das Haus der ehemaligen Standortv erwaltung ist hier das größte 
Gebäude.  
 
2.4 Freiflächen  
Durch die verstreute, teilweise grenzständige Bebauung auf den ungünstigen 
Grundstückszuschnitten konnten sich im  Innenbereich des westlichen Bau-
blocks trotz seiner Größe keine zusammenhängend nutzbaren Grünbereiche 
entwickeln. Die auf den Grundstücken verbliebenen Freiräume sind zum gro-
ßen Teil versiegelt bzw. werden als PKW-Stellplätze genutzt. 
 5

Der östliche Block dagegen ist durch den großen, ehemaligen herrschaftlichen 
Garten an der Sieboldstraße und der Ju lius-Reiber-Straße geprägt, der mit 
seinen großen Bäumen auch in den Straß enraum hinein wirkt. Allerdings ist 
auch hier die Nutzbarkeit  der Grünflächen durch Parzellierung oder mangel-
hafte Zugänglichkeit eingeschränkt. 
An der Bismarckstraße is t gegenüber der Klinik ein öffentlicher Parkplatz vor-
handen. 
 
2.5 Verkehr und Erschließung  
Das Planungsgebiet ist gut an das Darmstädter ÖPNV-Netz angebunden und 
wird durch zwei Haltestellen an der Bism arckstraße versorgt. In der Bismarck-
straße verlaufen eine Straßenbahnlinie so wie eine städtische und zahlreiche 
regionale Buslinien. Eine weitere Buslin ie führt durch die Wilhelm-Leuschner-
Straße.  
Das Gebiet wird auf der Süd- und Westseite durch Hauptverkehrsstraßen mit 
hoher Belastung begrenzt. Die Kasinostraß e an der Westseite ist Teil der 
Bundesstraße 3. Die Bismarckstraße im Süden ist innerstädtische Verbin-
dungsstraße.  
Die Wilhelm-Leuschner-Straße auf der Ostseite dient der Erschließung des 
Johannesviertels. Die Julius-Reiber-Straß e ist Sackgasse und im Bereich der 
Liebig-Schule durch Poller gesperrt. Dadur ch gibt es in der Julius-Reiber-
Straße und der Sieboldstraße keinen Durchgangsverkehr. 
Der ruhende Verkehr ist im öffentlichen St raßenraum sowie in zahlreichen pri-
vaten Stellplatzanlagen in den Blocki nnenbereichen untergebracht. Weiterhin 
steht ein öffentlicher Parkplatz an der  Bismarckstraße gegenüber der Klinik 
zur Verfügung. Trotzdem besteht wie überall in den dicht bebauten gründer-
zeitlichen Quartieren ein Mangel an Stellplätzen.  
 
2.6 Bevölkerung und Eigentumsverhältnisse 
Nach Angaben des Amtes für Einwohnerwesen, Wahlen und Statistik der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt lebten 2003 im Planungsgebiet 380 Personen, da-
von 30 mit einem Nebenwohnsitz. 79 Bewohner waren ausländischer Her-
kunft, dies entspricht einem Anteil von ca. 20. %. 
Der überwiegende Teil der Anwesen befindet sich in Privateigentum. Im Wes-
ten befinden sich die drei Parzell en der ehemaligen Standor tverwaltung, wel-
che im  Eigentum des Bundes sind. Der Garten an der Julius-Reiber-Straße 
und der südlich angrenzende öffentliche Pa rkplatz sind Eigentum der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt. 
 
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3. Allgemeine Planungsziele 
3.1 Ziele und Zwecke der Planung 
Ein Ziel dieser Planung ist es, die pr ivate bauliche Nutzung der bisher dem 
Gemeinbedarf gewidmeten Baufläche der ehemaligen Standortverwaltung zu 
ermöglichen. Ein künftiger Bedarf für eine öffentliche Nutzung besteht nicht. 
Zudem sollen für den geräumigen Innenberei ch des westlichen Blocks im Sin-
ne einer ausgewogenen und angemessenen baulichen Nutzbarkeit einige zu-
sätzliche Baumöglichkeiten ausgewiesen werden. 
Auch werden die Festsetzungen des östlichen Baublocks mit Rücksicht auf 
den historischen Bestand angepasst. 
Im Übrigen soll der Bebauungsplan der Er haltung der charakteristischen grün-
derzeitlichen Blockrandbebauung im Sinne der Denkmalpflege dienen.  
Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans  (N 19) werden geänderten 
Rechtsvorschriften angepasst. Die bisherige Nutzung Allgemeines Wohnge-
biet bleibt im Wesentlichen unverändert. 
 
4. Grundzüge der Planung,  
Begründung der Festsetzungen 
4.1 Art der baulichen Nutzung 
4.1.1 Allgemeines Wohngebiet 
Der Bebauungsplan berücksichtigt die bi sherigen Zielsetzungen für das Jo-
hannesviertel: Das Viertel soll über wiegend dem Wohnen dienen; das Pla-
nungsgebiet wird dementsprechend als A llgemeines Wohngebiet (WA) aus-
gewiesen. Durch diese Festsetzung soll die Wohnnutzung gesichert und ge-
stärkt werden.  
Nicht störende Handwerks- und sonsti ge Gewerbebetriebe können im Rah-
men der Zulässigkeit innerhalb des A llgemeinen Wohngebietes bestehen blei-
ben oder neu angesiedelt werden. Darüber  hinaus genießen vorhandene Be-
triebe und Geschäfte, soweit rechtmäßig errichtet, Bestandsschutz und kön-
nen an ihrem jetzigen Standort erhalten bleiben. 
4.1.2 Nutzungsbeschränkungen  
Von den nach § 4 (3) BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise 
zulässigen Nutzungen werden Gartenbaubetri ebe und Tankstellen vollständig 
sowie Betriebe des Beherbergungswesens für den größten Teil des Geltungs-
bereiches (WA1) ausgeschlossen. Diese Nutzungen würden sich weder in ih-
rer Struktur, noch wegen der von ihnen ausgehenden Störungen (Verkehrs- 
und Lärmbelastungen) in den dicht bebaut en Wohnblock einfügen und damit 
dem Ziel der Konsolidierung der Wohnnutzung entgegenstehen. 
Der Ausschluss von Betrieben des Beher bergungswesens gilt nicht für das 
Grundstück Kasinostraße 37 (WA2). Auf dem zuletzt von der Standortverwal-
 7

tung genutzten Grundstück an der Kasinostr aße soll eine Hotel- und Gaststät-
tennutzung ermöglicht werden, da hier eine regul äre Wohnnutzung wegen der 
Verkehrsbelastung problematisch erscheint. 
Von den nach § 4 (2) BauNVO vorgesehenen allgemein zulässigen Nutzun-
gen werden Schank- und Speisewirtsc haften ausgenommen. Das Johannes-
viertel ist mit ca. 25 Gaststätten mehr  als ausreichend versorgt. Weitere An-
siedlung von Gaststätten würden zu einer  nicht vertretbaren Belastung des 
Wohngebietes durch Kfz-Verkehr und Ruhestörung führen. Die Ausschluss-
festsetzung dient dem Erhalt des Gebietscharakters und der Bewohnerstruktur 
sowie der Vermeidung städtebaulicher  Spannungen. Die allgemeine Zweck-
bestimmung des Baugebiets bleibt gew ahrt. Für das übrige Johannesviertel 
gilt eine entsprechende Regelung (Bebauungsplan N 1.3.1.). 
 
4.2 Erhalt der vorhandenen Baustruktur 
4.2.1 Maß der baulichen Nutzung 
Die charakteristische gründerzeitliche  Baustruktur des Quartiers soll erhalten 
werden. Da die Grundstücke der beiden Bl öcke in ihrer Größe sehr unter-
schiedlich sind, wird auf die Festsetz ung von Grundflächen- und Geschossflä-
chenzahl verzichtet und  das Maß der baulichen Nutzung nur durch die Zahl 
der Vollgeschosse und die überbaubare Grundstücksfläche festgelegt. Hierzu 
sind die überbaubaren Flächen vermaßt worden. 
Die sich hieraus ergebenden Werte überschreiten bei kleinen Grundstücken 
die nach § 17 (1) BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Höchstwer-
te. Aus städtebaulichen Gründen ist dies fü r den Erhalt der charakteristischen 
Blockrandstruktur notwendig. Die Rech tsgrundlage hierfür ist in § 17 (3) 
BauNVO gegeben. Öffentliche Belange stehen nicht entgegen. 
Für das Grundstück der ehemaligen Standortverwaltung werden im Gegen-
satz zu den anderen Grundstücken GRZ und GFZ als Höchstgrenze festge-
legt, um damit einen Gestaltungsspielr aum für die Bebauung dieser größten 
Bau- und Grundstücksfläche des Gebietes zu bieten. 
Vorhandene Gebäude, die baurechtlich ni cht über Festsetzungen im Bebau-
ungsplan gesichert werden, genießen Best andsschutz. Alle zum Erhalt der 
Gebäude notwendigen Maßnahmen dürfen weiterhin durchgeführt werden. 
Um die Geschlossenheit der Blockr andbebauung zu erhalten, wird die Zahl 
der Vollgeschosse an den (geschloss enen) Blockrändern durch eine Mindest- 
und Höchstgrenze festgesetzt. Zusätz lich werden maximale Traufhöhen fest-
gesetzt, um auch bei unterschi edlich hohen Geschossen eine homogene 
Randbebauung sicherzustellen. 
Gesunde Wohnverhältnisse sowie ausreichende Belichtung und Belüftung 
sind bei dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung gewährleistet. 
4.2.2 Bauweise und Baugestaltung 
Zur Erhaltung des Ortsbildes und der historisch geprägten Baustruktur wird 
entlang der öffentlichen Straßen geschloss ene Bauweise mit einer parallel zu 
den Straßen verlaufenden Firstrichtung fe stgesetzt. Zur Einhaltung der grün-
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derzeitlichen Baufluchten werden an der  Julius-Reiber-Straße und der Wil-
helm-Leuschner-Straße Baulinien festgesetzt. 
Die Festsetzungen zur Gestaltung baulicher  Anlagen sollen dazu beitragen, 
die städtebauliche Eigenart des Gebietes zu erhalten. Insbesondere am Nord- 
und Ostrand des Gebietes prägen gr ünderzeitliche Fassaden das städtebauli-
che Erscheinungsbild.  
Im gesamten Blockrandbereich ist die durchgehende Dachlandschaft der ge-
schlossen bebauten Teile von Bedeutung. Um eine verunstaltende Häufung 
von Dachaufbauten und damit  verbundene Brandschutz- und Stellplatzprob-
leme zu vermeiden wird der Ausbau von Spitzböden über den ausgebauten 
Dachgeschossen zu Wohnzwecken ausgeschlossen. 
4.2.3 Baufelder im Innenbereich 
Im westlichen Innenblock werden vier zusä tzliche Baufelder ausgewiesen, um 
eine angemessene bauliche Nutzung der verhältnismäßig großen Blockin-
nenfläche zu ermöglichen. Da dieser Block deutlich größer ist als die charakte-
ristischen Blöcke des Johannesviertels , ist eine behutsame Nachverdichtung 
hier städtebaulich vertretbar. 
In diesen Baufeldern wird die geschlossene Bauweise festgesetzt, um ggf. ei-
ne Grenzbebauung zu ermöglichen. Im ös tlichen Baublock wird mit Berück-
sichtigung der historischen Innenhof bebauung ein zusätzliches Baufeld ge-
schaffen. Durch die angrenzenden Grün-  und Freiflächen des Kindergartens 
und des öffentlichen Parkplatzes ist diese Sicherung des Bestandes städte-
baulich vertretbar. 
Bestehende Gebäude genießen, soweit rechtmäßig errichtet, Bestandsschutz. 
 
4.3 Freiflächen, Nebenanlagen und Stellplätze 
4.3.1 Nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Zum Schutz der Freiflächen bleibt die Festsetzung unverändert, dass Neben-
anlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind.  
Um der deutlichen Unterversorgung mit Ste llplätzen in diesem Bereich entge-
genzukommen, können auf der nich t überbaubaren Grundstücksfläche aus-
nahmsweise Stellplätze untergebracht werden, wenn mindestens 30% dieser 
Fläche als Grünfläche verbleiben. 
 
4.3.2 Private Vorgarten- und Grünfläche, 
Die charakteristischen Vorgärten der  gründerzeitlichen Bebauung in der Sie-
boldstraße und der Bismarckstraße sowie  die großzügige Vorzone der Nach-
kriegsbebauung an der Bismarckstraße, di e typisch für den Wiederaufbau ist, 
werden als Vorgartenfläche festgesetzt  und sind entsprechend zu bepflanzen 
und zu unterhalten. 
 
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4.4 Immissionsschutz 
Durch die hohe Verkehrsbelastung der  angrenzenden Straßen, insbesondere 
der wichtigen Nord-Süd-Verbindung (B 3) in der Kasinostraße, sind in dem 
westlichen Baublock gebäudeseitig in bestimmten Bereich Vorkehrungen für 
den Schallschutz zu treffen, um gesunde Wohnverhältnisse zu sichern. 
Auch im östlichen Baublock werden dur ch den Einfluss der Bismarckstraße 
entsprechende Maßnahmen notwendig. 
Im Bebauungsplan werden die entsprechenden Auflagen durch Festsetzungen 
geregelt. Im Rahmen des Umweltberic htes wurden die notwendigen Maßnah-
men durch ein Schallgutachten ermittelt. Die Schallkartierung ist in der Anlage 
zum Umweltbericht beigefügt. 
 
5. Wasserwirtschaftliche Belange 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes N 19.1 umfasst ausschließlich ein 
bereits bebautes Gebiet. Nach Art und Maß der baulichen Nutzung ist keine 
erhebliche Veränderung der Abwassermenge zu erwarten. 
Auf den meist kleinen Grundstücksfre iflächen sind nur unbedeutende Versi-
ckerungsmöglichkeiten für das anfallende Regenwasser gegeben.  
Zur Rückhaltung von Regenwasser und zur Schonung des natürlichen Was-
serhaushaltes sind auf den Grundstücken Zisternen zu errichten. Hierzu wur-
de eine Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden 
von Niederschlagswasser in den Bebauungsplan aufgenommen. 
 
6. Altlasten 
Nach der Stellungnahme des Regierungspr äsidiums Darmstadt (Az. III 31.2 - 
61 d 02/01 - 227) befinden sich in der Altflächendatei (ALTIS) des Hess. Lan-
desamtes für Umwelt und Geologie 16 Altstandorte. Nähere Informationen lie-
gen über den Altstandort „ehemalige Standortverwaltung“ vor. Die Altstandorte 
sind nachstehend aufgeführt und wurden als Hinweis in den Bebauungsplan 
aufgenommen. Sie sind bei Bauvorhaben zu beachten. 
Altstandorte im Geltungsbereich des Bebauungsplanes N 19.1: 
Bismarckstraße 37, 39, 45, 47, 51; Julius- Reiber-Straße 4, 18, 22, 28, 32; Ka-
sinostraße 31, 33, 39; Sieboldstraße 16; Wilhelm-Leuschner-Straße 6, 8; 
 
7. Belange der Natur- und Landschaftspflege 
7.1 Darstellungen des Landschaftsplans 
Im Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt Stand Oktober 2003 ist 
das Plangebiet als Wohnbaufläche (anal og zu den Festlegungen im Flächen-
nutzungsplan) mit dem Entwicklungsziel Verbesserung von Grün auf den Bau-
flächen dargestellt. 
 10

7.2 Eingriffsregelung 
Grundsätzlich ist ein Ausgleich für die zu erwartenden Eingriffe in Natur und 
Landschaft gemäß § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB nicht erforderlich, wenn die Ein-
griffe bereits vor der planerischen En tscheidung erfolgt sind oder zulässig wa-
ren. Da es sich bei dem Plangebiet um ein Bestandsgebiet handelt, was in 
seiner Baustruktur im wesentlichen durch den Bebauungsplan gesichert wer-
den soll und bei welchem nur  untergeordnete Eingriffe  in Natur und Land-
schaft durch neue Bebauungsmöglichkeiten bzw. anderweitige Möglichkeiten 
der Versiegelung ermöglicht werden soll en, ist demnach ein Ausgleich nicht 
erforderlich. 
Durch die in Punkt 9. des Bebauungs plans gemachten Vorgaben hinsichtlich 
der Gestaltung der privat en Vorgarten- und sonstigen Grundstücksfreiflächen 
soll insgesamt eine Erhöhung des Grünvol umens im Plangebiet sichergestellt 
werden. 
 
8. Umweltbericht 
Für die Belange des Umweltschutzes is t nach § 2 Abs. 4 BauGB eine Um-
weltprüfung durchzuführen, in der die voraussicht lichen erheblichen Umwelt-
auswirkungen ermittelt werden und in ei nem Umweltbericht beschrieben und 
bewertet werden. 
In der Anlage ist entsprechend § 2a BauGB der Umweltbericht als gesonderter 
Teil der Begründung dem Bebauungsplan beigefügt.  
 
 
 
 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
 
__________________ 
Anlage: Umweltbericht 
 
 11

Umweltbericht  
 
 
 
 
 
Bebauungsplan N 19.1   
    „Sieboldstraße“ 
Stand: Oktober 2006 
 
 
  
 
Umweltbericht  
gemäß §2a BauGB 
  
 
Auftraggeber: 
Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Dezernat III
Grünflächen- und Umweltamt 
Bessunger Straße 125 
64295 Darmstadt 
 
 
Auftragnehmer: 
Dittmann + Komplizen 
Landschaftsarchitektur 
Wiesenstr. 23 
60385 Frankfurt am Main 
Tel.: 069 – 945 973 69 
 
1

Umweltbericht zum Bebauungsplan N 19.1  
„Sieboldstraße“ in Darmstadt  
gemäß §2a BauGB;  Stand: August 2006 
 
 
 
Inhalt 
 
1 Beschreibung des Vorhabens ..........................................................................................................2 
2 Beschreibung der Wirkfaktoren, des derzeitigen Umweltzustandes und  
 Beschreibung der Umweltauswirkungen der Planung .....................................................................6 
3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen....... 12 
4 Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen bei der  
 Durchführung des Bebauungsplans auf die Umwelt (Monitoring) .................................................14 
5 Beschreibung, wie die Umweltprüfung vorgenommen wurde (Prüfmethoden) .............................14 
6 Allgemein verständliche Zusammenfassung..................................................................................15 
7 Anhang ........................................................................................................................................... 16 
 
 
1 Beschreibung des Vorhabens 
1.1 Inhalt und wichtigste Ziele des Bebauungsplanes (Kurzdarstellung)  
Das Plangebiet des Bebauungsplanes N 19.1 „Sieboldstraße“ befindet sich am Rande der Innenstadt 
Darmstadts in einem dicht bebauten Bereich.  
Es grenzt im Süden an das städtische Klinikum, im Westen an die Kasinostraße, die zu gewerblich genutz-
ten Flächen überleitet, im Norden an die sogenannte „Schulinsel“ mit drei größeren Schulen und im Osten 
an die gründerzeitlich geprägte Wohnbebauung des Johannesviertels. 
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 5 ha und wird überwiegend wohnbaulich genutzt. 
Untergeordnet gibt es verträgliche gewerbliche Nutzungen, eine Bebauungsbrache im Westen des Gebie-
tes (ehem. Standortverwaltung der Bundeswehr), den ca. 0,3 ha großen Schulgarten sowie einen öffentli-
chen Parkplatz an der Bismarckstraße der u.a. der Versorgung des Klinikums dient. 
 
Baurecht ist im Plangebiet durch den rechtskräftigen Bebauungsplan N 19 „Sieboldstraße“ gegeben 
(rechtskräftig seit 26. Feb. 1983). Das bestehende Baurecht soll nunmehr geändert werden. 
Mit der Änderung sind folgende Ziele verknüpft:  
 
a) Bauplanungsrechtliche Steuerung der Bebauungsbrache an der Kasinostraße und Aufhebung der 
Gemeinbedarfsfläche 
b) Schaffung von innenstadtnahem, höherwertigen Wohnbauflächen im Blockinnenbereich 
c) Sicherung und Entwicklung der gründerzeitlichen Blockrandbebauung 
d) Anpassung an geänderte normative Vorgaben, insbesondere durch Anpassung an die Baunut-
zungsverordnung aus dem Jahre 1990. 
 
 
Städtebauliche Strukturdaten: 
 
Nettobauland:  WA  2.9  ha 
Parken:  0.1 ha 
Schule (Freifläche) 0.3 ha 
(Straßen: 1.7 ha) 
 
 
 
2

1.2 Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungsplanes  
Das Gebiet wird als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Störende Nutzungen werden ausgeschlossen 
(Tankstellen, Gartenbaubetriebe). Aufgrund der besonderen Situation an der Kasinostraße können nur in 
diesem Bereich zusätzlich auch Beherbergungsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften zugelassen wer-
den.  
Der nach §17 (1) Baunutzungsverordnung gesetzte Rahmen für das Maß der baulichen Nutzung im allge-
meinen Wohngebiet mit einer Grundflächenzahl von 0,4 wird durch die sehr unterschiedlichen Grund-
stückgrößen in Teilen der vorhandenen Blockrandbebauung überschritten.  
Die Geschossigkeit der Bebauung reicht von der bis zu fünfgeschossigen Bebauung entlang der Kasino-
straße bis zu maximal zweigeschossiger 
Bebauung im östlichen Blockinnenbe-
reich. Stellplätze können ausnahmsweise 
auch im Blockinnenbereich zugelassen 
werden. 
Die vorhandene Grünsubstanz wird weit-
gehend gesichert. Vorgartenzonen wer-
den, soweit vorhanden, besonders fest-
gesetzt und geschützt. Der Baumbestand 
ist zu erhalten und je 100m² unbebauter 
Grundstücksfläche ist ein Baum zu erhal-
ten oder zu pflanzen. Dächer im Blockin-
nenbereich sind zu begrünen. 
Bei Neubauten ist es erforderlich, das 
anfallende Regenwasser in Zisternen zu 
sammeln. 
Weitere Festsetzungen dienen dem Er-
halt des baulichen Erscheinungsbildes im 
Rahmen einer Gestaltsatzung nach HBO. 
1.3 Umw eltschutzziele, gesetzliche 
und planerische Vorgaben und ihre Berücksichtigung bei der Planaufstellung 
(Die in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplanungen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den 
Bebauungsplan von Bedeutung sind, und die Art, wie diese Ziele bei der Aufstellung berücksichtigt wurden) 
1.3.1 Sparsamer und schonender Umgang mit dem Boden 
In § 1a (2) Baugesetzbuch (BauGB) sind spezielle Zielvorgaben zu einem sparsamen und schonenden 
Umgang mit Grund und Boden dargelegt (Bodenschutzklausel). Zur Verringerung zusätzlicher Flächenin-
anspruchnahme im Außenbereich wird der Innenentwicklung durch Nachverdichtung oder Revitalisierung 
brach gefallener Flächen Vorrang gegeben.  
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan werden diese Ziele durch eine behutsame Nachverdichtung und die 
Revitalisierung einer Brachfläche verfolgt. Zudem eröffnet die Planung die Möglichkeit, den durch Klein-
bauten, Nebenanlagen und vollversiegelte Stellplatzflächen bebauten Innenbereich klarer zu gliedern und 
den Wohncharakter des Gebietes zu stärken. 
Mit der angestrebten Teilentsiegelung wird zudem den Zielen des Bundesbodenschutzgesetzes nach Ent-
siegelung entsprochen. 
3

vorhandene Gebäude im 
Plangebiet mit Bestandsschutz  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Baurecht für Gebäude gemäß  
B-Plan N 19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Baurecht für Gebäude gemäß  
B-Plan N 19.1 in Aufstellung 
4

Eine wohnbauliche Nachverdichtung innerstädtischer Flächen wird auch im Luftreinhalteplan der Region 
Rhein-Main für die Stadt Darmstadt gefordert (Hessisches Ministerium für Umwelt, ländlichen Raum und 
Verbraucherschutz 2005/S. 70 Pdf-Version). Diese Maßnahme wird zur Verkehrs- und damit Emissions-
vermeidung empfohlen. 
1.3.2 Schutzvorkehrungen gegen Verkehrslärm – Immissionsschutz 
Immissionen sind nach §3 (2) Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) auf den Menschen und andere 
Schutzgüter einwirkende Luftverunreinigungen und Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlun-
gen und ähnliche Erscheinungen.  
Orientierungswerte bzw. Grenzwerte einer zumutbaren Belastung der Menschen durch Verkehrslärm wer-
den in der im vorliegenden Fall einschlägigen DIN-Norm 18005 –1, Beiblatt 1, oder auch in der hier nicht 
einschlägigen Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImschV) vorgeschlagen bzw. festgesetzt. Danach 
können bei einem allgemeinen Wohngebiet - wie im vorliegenden Fall - Maßnahmen erforderlich werden, 
wenn die Orientierungswerte von tags 55 db(A) und nachts 45 db(A) überschritten werden. Die in der DIN 
18005 –1  genannten Orientierungswerte können in begründeten Fällen, im Rahmen der Abwägung nach 
§ 1(6) BauGB, geringfügig überschritten werden. 
 
Bedeutsam im Rahmen der vorliegenden Planung sind insbesondere Schallemissionen seitens des Ver-
kehrs von der Kasinostraße und der Bismarckstraße. Die im Plangebiet wohnenden und arbeitenden Men-
schen werden durch Lärm aus dem Verkehrsaufkommen beeinträchtigt. Bei besonders starken Lärmbeein-
trächtigungen kann es sein, dass die im Baugesetzbuch geforderten gesunden Lebens- und Arbeitsver-
hältnisse aufgrund eines städtebaulichen Missstandes nicht mehr gewährleistet werden können und Maß-
nahmen gegen Lärm im Bebauungsplan festgesetzt werden müssen. 
 
Ein Schallimmissionsplan (s. Anhang) legt dar, dass die von der Kasinostraße und der Bismarckstraße 
ausgehenden Emissionen sowohl die Orientierungswerte nach DIN 18005 - 1 sowie die in der Verkehrs-
lärmschutzverordnung festgesetzten Werte um ein erhebliches Maß überschreiten. 
1.3.3 Schutzvorkehrungen gegen sonstige schädliche Umwelteinwirkungen – Immissionsschutz 
Nach §50 BImSchG sind bei einer raumbedeutsamen Planung die für eine bestimmte Nutzung vorgesehe-
nen Flächen so einander zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen 
im Sinne der Seveso-II-Richtlinie (s.u.) in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen und schwere 
Unfälle auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete ... soweit wie möglich 
vermieden werden. 
Ein derartige Unverträglichkeit kann im vorliegenden Fall nicht festgestellt werden, da ein genügender Ab-
stand zum Standort der Firma Merck, welche mit Gefahrgutstoffen nach Störfallverordnung umgeht, ge-
wahrt wird. In dem „Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereichs der Merck KGaA mit den Planun-
gen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Art. 12 der Seveso-II-
Richtlinie“ (Juni 2006) wird der Einflussbereich definiert, innerhalb welchem empfindliche Nutzungen aus-
geschlossen werden sollen. Von dieser Abstandsgrenze liegt das Plangebiet minimal 1.040 m entfernt. 
1.3.4 Naturschutzfachliche und –rechtliche Ziele des Umweltschutzes 
Die wild lebenden Tiere und Pflanzen und ihre Lebensgemeinschaften sind gemäß §2 (1) Nr. 9 BNatschG 
als Teil des Naturhaushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. 
Ihre Lebensräume sind zu schützen, zu pflegen und zu entwickeln oder wiederherzustellen. 
Dies entspricht auch der Forderung des Landschaftsplans der Stadt Darmstadt, in dicht bebauten Gebieten 
die Durchgrünung zu fördern (vgl. Landschaftsplan Darmstadt, S. 107 / Karte 11)  
 
Im Rahmen des Bebauungsplanes wird der vorhandene Gehölzbestand weitgehend im Bestand festge-
schrieben. Im Vergleich zu dem alten Bebauungsplan  N 19 wird die Dichte anzupflanzender Bäu-
me/Gehölze mit den neuen Festsetzungen erhöht. 
1.3.5 Wasserschutz 
Um den Wasserhaushalt zu schonen ist Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, von demjenigen, 
bei dem es anfällt, zu verwerten, wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegen-
stehen. 
Niederschlagswasser soll darüber hinaus in geeigneten Fällen versickert werden. 
5

Der Gültigkeit dieser Forderungen aus dem Hessischen Wassergesetz (§ 51 (3) HWG) in bezug auf das 
Plangebiet stehen keine grundsätzlichen Bedenken entgegen.  
2 Beschreibung der Wirkfaktoren, des derzeitigen Umweltzustandes und Be-
schreibung der Umweltauswirkungen der Planung 
2.1 Wirkfaktoren 
Bei der Verwirklichung eines Vorhabens können drei Arten von Wirkfaktoren unterschieden werden. Die 
anlagebedingten, die baubedingten und die betriebsbedingten Wirkfaktoren. 
Da das Plangebiet weitgehend bebaut ist und nur geringfügig neues Wohnbaurecht geschaffen wird, wir-
ken sich die Wirkfaktoren der Planung nicht erheblich über die bisherigen Belastungen auf die einzelnen 
Schutzgüter aus. 
2.2 Derzeitiger Umweltzustandes und Beschrei-
bung der Umweltauswirkungen der Planung 
Im Folgenden werden die einschlägigen Aspekte des 
derzeitigen Umweltzustands unter Berücksichtigung des 
vorhandenen Baurechts gemäß dem Bebauungsplan 
N 19 "Sieboldstraße" und die Umwelt im Einwirkungsbe-
reich des Vorhabens je Schutzgut beschrieben. Es wer-
den die aus dem Festsetzungsumfang des Planes resul-
tierenden Eingriffe dargestellt, die nachteiligen Umwelt-
auswirkungen heraus gearbeitet sowie mögliche Vermei-
dungsstrategien aufgezeigt. 
2.2.1 Schutzgut Mensch 
Beeinträchtigung durch Verkehrslärm 
Mit dem Bebauungsplan wird eine überkommene städte-
bauliche Situation überplant. Das zum Wohnen genutzte 
Gebiet soll auch weiterhin zum Wohnen genutzt werden.  
 
Im Rahmen der Planung wurde eine Schallimmissionsbe-
rechnung durchgeführt (Stadt DA Vermessungsamt, Sep-
tember 2006, siehe Anhang S. 16 - 20). 
Die von den Straßen auf die Bauflächen einwirkenden 
Immissionen erreichen entlang der Kasinostraße Schall-
pegel von tagsüber ca. 75 dB(A) und nachts von ca. 65 
dB(A). Im Blockinnenbereich zwischen Kasinostraße und 
Sieboldstraße werden in weiten Teilen die Orientierungs-
werte der DIN 18005 für "Allgemeine Wohngebiete" ein-
gehalten. Im Bereich bestehender Zufahrtsöffnungen an 
der Kasinostraße werden die Orientierungswerte leicht überschritten. 
Baubrache an der Kasinostraße            Bild 2 
Entlang der Bismarckstraße, zwischen Kasinostraße und Sieboldstraße, erreichen die Schallpegel auf den 
Baugrundstücken Werte von tagsüber ca. 70 dB(A) und nachts Werte von 60 dB(A). Im weiteren Verlauf, 
zwischen Sieboldstraße und Wilhelm-Leuschner-Straße, erreichen die Schallpegel Werte von ca. 65 dB(A) 
tagsüber und ca. 55 dB(A) nachts.  
Entlang der Wilhelm-Leuschner-Straße betragen die Beurteilungspegel am Tag ca. 65 dB(A) und in der 
Nacht ca. 55 dB(A).  
Im zentralen Bereich des Blockinneren zwischen Sieboldstraße und Wilhelm-Leuschner-Straße werden die 
Orientierungswerte am Tag und in der Nacht eingehalten. In den Randbereichen des Blockinneren steigen 
die Schallemissionen auf Werte von ca. 60 dB(A) tagsüber bzw. auf 50 dB(A) in der Nacht. 
6

Bewertung 
Es ist davon auszugehen, dass ohne schallschützende Maßnahmen keine gesunden Wohn- und Arbeits-
verhältnisse entlang der stark befahrenen Kasino- und Bismarckstraße ermöglicht werden können.  
 
Aufgrund der bestehenden baulichen und räumlichen Strukturen sind aktive Lärmschutzmaßnahmen im 
Plangebiet nicht zielführend. Es ist 
daher zwingend erforderlich, dass 
passive Schallschutzmaßnahmen 
in oder an Gebäuden vorzusehen 
sind.  
 
Überlagerung des Luftbildes mit den Baugrenzen (grün bzw. heller Strich)  des Bebauungsplanes N 19.1, o.M.                                              Bild 3 
 
Das in den Bebauungsplan integ-
rierte Schallschutzkonzept diffe-
renziert auf der Grundlage von 
Lärmpegelbereichen ggf. erforder-
liche schallschützende Maßnah-
men. Danach werden im Bebau-
ungsplan vier Lärmpegelbereiche 
unterschieden, bei denen unter-
schiedliche Gesamtschalldämm-
Maße zu berücksichtigen sind.  
 
Beeinträchtigung durch sonstige 
Immissionen – Seveso-II-
Richtlinie 
 
Im Rahmen der Flächenauswei-
sung und – nutzung ist auf Ge-
meindeebene zu berücksichtigen 
und im Rahmen der Bauleitplanung 
Sorge dafür zu tragen, dass zwi-
schen den unter die Seveso-II-
Richtlinie fallenden Betrieben und 
schutzbedürftigen Gebieten – hier 
also einem Wohngebiet – ein an-
gemessener Abstand gewahrt 
bleibt. Dieser wird durch eine Ach-
tungsgrenze festgelegt. Die Ach-
tungsgrenze nach dem im Juni 
2006 fertiggestellten Gutachten 
liegt in einer Entfernung von ca. 
400-800 m um das Werksgelände 
der Firma Merck. 
 
Bewertung 
Das Plangebiet liegt von der o.g. 
Achtungsgrenze minimal 1.000 m 
entfernt. Demnach ist das Gebiet 
von der Seveso-II-Richtlinie nicht 
betroffen. 
 
7

Abfallentsorgung / Abwasserentsorgung 
Im Zuge der geringfügigen Nachverdichtung ist auch mit einem geringfügig höheren Aufkommen an Abfall 
und Abwasser zu rechnen. 
Bewertung 
Die Abwasserentsorgung kann durch Anschluss an die vorhandenen öffentlichen Entsorgungsanlagen 
sichergestellt werden (Schreiben des RP Darmstadt vom 17. 02. 2005). 
 
Freiraum und Erholung 
Das Plangebiet ist nicht Bestandteil des innerstädtischen Freiraum- oder Grünsystems. Auch im Rahmen 
von langfristigen Planungen sind für das Plangebiet keine freiraumplanerischen Entwicklungsabsichten 
formuliert. 
 
Bewertung 
Das Vorhaben wirkt sich weder positiv noch negativ auf das Freiraumsystem und den Erholungswert der 
Umgebung aus. 
Aus Sicht der städtebaulichen Kriminalprävention ist die planerische Absicht, das brachgefallene Grund-
stück einer sinnvollen Nutzung zuzuführen, zu begrüßen. 
2.2.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und Lebensräume 
Das Plangebiet liegt umschlossen von dichten baulichen Nutzungen im Kernbereich der Stadt Darmstadt. 
Die Flächen sind weitgehend menschlich überformt und als naturfern zu bezeichnen. Einzig der Schulgar-
ten an der Julius-Reiber-Straße kann als „grüne Oase“ bezeichnet werden. Neben den zahlreichen ein-
heimischen, gutwüchsigen und gesunden Bäumen des Schulgartens findet man in der Krautschicht zu-
meist stickstoffliebende Arten (z.B. Schöllkraut, Brennnessel, Taube Trespe, Giersch, ...). Eine Strauch-
schicht ist nicht ausgebildet. 
Ansonsten sind die Gärten oder Hinterhöfe z.T. stark versiegelt, weil sie als Stellplatzbereich für Pkw die-
nen. Die Restflächen werden von mehr oder weniger naturfernen Vegetationsbeständen bedeckt. Die vor-
handenen Vegetationsstrukturen sind zumeist Zierrasen, Zierbeete und Ziergesträuche. Nur ein geringer 
Anteil der Gehölze – zumeist die Großgehölze – sind heimischen Ursprungs.  
Die vorhandenen Bäume im Straßenraum sind zu erhalten oder werden durch festgesetzte Anpflanzungen 
ergänzt. 
Im Bereich der Baubrache an der Kasinostraße hat Ruderalvegetation, die aus nährstoffliebenden Arten 
zusammengesetzt ist (z.B. Brombeeren, Mäusegerste, Giersch, Brennnessel, Götterbaum-Sämlinge, ...), 
Fuß gefasst. Dieser Vegetationstyp und die vorkommenden Arten sind weit verbreitet und können rel. 
schnell reproduziert werden. Dennoch bietet dieser Lebensraumtyp zahlreichen Kleintieren potenziellen 
Unterschlupf, insbesondere im Gefüge mit Kleinsträuchern. Aufgrund der isolierten Randlage an der stark 
frequentierten Kasinostraße ist jedoch auch hier nicht mit stabilen Vorkommen besonderer Arten zu rech-
nen.  
Im Plangebiet sind keine nach Naturschutzrecht geschützten Flächen oder Objekte vorhanden.  
Vorkommen nach Naturschutzgesetz geschützter Arten sind nicht bekannt. Im Plangebiet sind keine Natu-
ra 2000- oder nach Hessischem Naturschutzgesetz geschützten Lebensräume oder Landschaftsbestand-
teile vorhanden. 
Im Landschaftsplan der Stadt Darmstadt ist die der Biotopwert des Plangebietes als gering eingestuft (vgl. 
Karte 10).  
Bewertung 
Durch die neuen Baurechte werden nur geringfügig Lebensräume für Pflanzen und Tiere bzw. Grünstruk-
turen verloren gehen, wie Bild 3 – einer Überlagerung der projektierten Baugrenzen und dem Luftbild - zu 
entnehmen ist. Durch das Vorhaben beeinträchtigte Lebensräume sind von nur geringer bioökologischer 
Bedeutung. Vorhandene Bäume werden weitgehend als zu erhaltend festgeschrieben. Mit den Pflanzfest-
setzungen wird ein insgesamt dichterer Baumbestand im Plangebiet erreicht werden.  
Die im Innenbereich entstehenden Dächer sind zumindest teilweise, wenn ungenutzt, dann vollflächig, zu 
begrünen und bieten so einen Ersatzlebensraum für Ubiquisten.  
Mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden mögliche Beeinträchtigungen von Lebensräumen 
ausgeglichen. 
 
8

Tabelle: Lebensraumtypen und Nutzungen, überschlägige Flächenbilanz 
 
 B-Plan Nr. 19  B-Plan 19.1   
 (qm)  (qm) 
WA - Bauflächen    
Baurechte nach GRZ bzw. nach festge-
setzten Baugrenzen, überbaubare Flä-
chen
9.479 10.864 
nicht überbaubare Flächen 
(versiegelte und teilversiegelte Flächen)
vollversiegelt  
zulässig 
13.811 
nur teilversiegelt zulässig
12.769 
nicht überbaute und nicht versiegelte 
Fläche (ungefähres Mindestmaß) 5.688 
 
5.345 
Rechenweg (9.479 x 3 Gesch.) *0.2)  ((28.679 – 10.864)*0.3) 
öffentliche Verkehrsflächen  
(incl. Straßenbegleitgrün)   
öff. Straßen 17.092 17.092 
öff. Parkplatz 1.139 
 
1.139 
Fläche für Gemeinbedarf        
Schule / Schulgarten 2.869  2.869 
Summe (qm) 50.078  50.078 
 
2.2.3 Schutzgut Boden  
a) Vorhandener Boden 
Der Boden im Gebiet ist vollständig anthropogen überformt. Natürliche Böden kommen im Gebiet nicht vor. 
Der Anteil offener Böden ist geringer als der Anteil versiegelter und überbauter Fläche. 
b) Altstandorte im Plangebiet 
Gemäß Schreiben des Regierungspräsidenten Darmstadt (Az. III 31.2 – 61 d 02/01 – 227) sind für das 
Plangebiet 16 Altstandorte in der Altflächendatei verzeichnet. Es sind dies die Grundstücke Bismarckstra-
ße 37, 39, 45, 47, 51; Julius-Reiber-Straße 4,18, 22, 28, 32; Kasinostraße 31, 33, 39; Sieboldstraße 16 
sowie Wilhelm-Leuschner-Straße 6 und 8. Die Aufnahme in die Altflächendatei erfolgt u.a., wenn bestimm-
te altlastenrelevante Nutzungen auf einem Grundstück betrieben werden, manchmal aber auch, wenn ein 
Gewerbetreibender dort nur seinen Wohnsitz gemeldet hat und sein Gewerbe an anderer Stelle betreibt.  
Besonderer Handlungsbedarf wurde wegen der Altstandorte seitens der Aufsichtsbehörde nicht geäußert. 
Bewertung 
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes liegen keine Hinweise auf schädliche Bodenverun-
reinigungen vor, die im Zuge des Bauleitplanverfahrens abschließend geklärt werden müssen oder eine 
Kennzeichnungspflicht nach Baugesetzbuch im Plan begründen. 
Die vorhandenen Versiegelungen für Stellplätze und Zuwegungen sind mittel- bis langfristig in 
wasserdurchlässige Beläge umzuwandeln. 
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden insgesamt weniger Flächen vollversiegelt und 
überbaut sein als es nach gültigem Baurecht möglich ist.  
2.2.4 Schutzgut Wasser  
a) Grundwasser 
Gemäß dem Landschaftsplan werden als Pauschalabstände für den Grundwasserabstand mehr als 10m 
zur Geländeoberkante angegeben. Genauere Daten liegen dem Umweltbericht nicht zu Grunde, werden 
aber auch nicht als erforderlich erachtet. Es ist anzunehmen, dass das Grundwasser in dem bebauten 
Bereich durch vielfältige Beeinträchtigungen, z.B. durch wasserleitende und dränwirksame Bauten im 
Untergrund u.a. vorbelastet ist. Im Plangebiet sind keine Stoffquellen bekannt, von denen 
Stoffverlagerungen ins Grundwasser ausgehen. 
Im Rahmen der Umsetzung des Grundwasserbewirtschaftungsplanes Hessisches Ried kann es großflä-
chig zu Grundwasseraufspiegelungen kommen. Gemäß Gutachten (BGS Umwelt 8/2004) ist im Plangebiet 
ein Grundwasserflurabstand von minimal 7,5m bis 10m zu erwarten. 
 
9

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sehen vor, dass Stellplätze und Zuwegungen allenfalls teilver-
siegelt angelegt werden dürfen, so dass ein Teil des anfallendes Regenwassers auf den Grundstücken 
verbleibt. 
Regenwasser von Dachflächen ist in Zisternen zu sammeln und auf den Grundstücken zu verwerten. 
 
b) Oberflächengewässer 
Ein Fließgewässer ist im Plangebiet nicht vorhanden. Im Schulgarten ist ein kleiner, künstlich angelegter 
Himmelsteich vorhanden. 
Bewertung 
Mit der Festsetzung, dass Flächen wasserdurchlässig anzulegen sind, wird ein qualitativer Rahmen ge-
schaffen, der nunmehr ermöglicht, anfallendes Regenwasser – welches aufgrund der Wohnnutzung als 
unschädlich anzusehen ist, dem Grundwasser zuzuführen. 
Mit der Einrichtung von Zisternen zur Regenwasserspeicherung wird ermöglicht, Grundwasser einzuspa-
ren. 
Die Entsorgung weiteren Schmutzwassers ist über die öffentliche Kanalisation gewährleistet. 
Das Vorhaben wirkt sich auf das Schutzgut Wasser günstig aus. 
2.2.5 Schutzgut Klima / Luft / Mikroklima 
Das Gebiet ist in der Bewertungskarte Lokalklima (Karte 18) des Landschaftsplanes als thermisches 
Belastungsgebiet dargestellt. Empfohlen wird, die Grünstruktur des Gebietes zu verbessern und auszubau-
en.  Durch die Staubemissionen des Verkehrs von der stark befahrenen Kasino-, aber auch der Bismarckstra-
ße, wird die Luftqualität in den Blockinnenbereichen beeinträchtigt. 
Bewertung 
Die vorhandene Vegetation und die mit dem Vorhaben geforderten Baumpflanzungen, - je 100m² unbe-
bauter Fläche einen hochstämmigen Baum zu erhalten oder zu pflanzen - , gleichen vorhandene und 
durch das Vorhaben absehbare Belastungen z.T. wieder aus. Insbesondere großvolumige Bäume wirken 
staubfilternd und schaffen ein angenehmes Blockinnenklima. 
Mit der Anpflanzung wird das Ziel aus dem Landschaftsplan, die Baufläche mehr zu durchgrünen, erreicht. 
Insgesamt wirkt sich die wohnbauliche Nachverdichtung aus kleinklimatischer Sicht unerheblich aus. 
2.2.6 Schutzgut Landschaft 
Das Landschaftsbild ist vollständig anthropogen bzw. technisch überformt. Als Reminiszenzen an eine 
Landschaft sind die größeren Bäume und Baumgruppen zu sehen. Sie werden im Plan als zu erhaltend 
festgesetzt. Der bedeutendste zusammenhängende Grünbereich, der Schulgarten, bleibt von Veränderun-
gen frei. 
Bewertung 
Bei der Umsetzung des Bebauungsplanes mit nur geringfügigen baulichen Veränderungen wird das 
Schutzgut „Landschaft“ nur unerheblich beeinträchtigt. 
2.2.7 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter  
Im Gebiet sind vier Gebäude Kulturdenkmäler i.S. des Hess. Denkmalschutzrechtes. Es handelt sich dabei 
um die Gebäude Bismarckstraße 29 und 37 sowie um das Eckhaus Sieboldstraße 20. Des Weiteren ist 
das Portal auf dem ehem. Bundeswehrstandort denkmalrechtlich geschützt. 
Weitere Kultur- und sonstige Sachgüter sind für das Plangebiet nicht bekannt. 
10

Bewertung 
Die Planung hat keine Auswirkungen auf die drei denkmalrechtlich geschützten Gebäude. Das Portal kann 
u.U. innerhalb des Plangebietes umgesetzt werden; es bleibt ebenfalls erhalten. 
 
Hinweis zu archäologischen Bodenfunden 
Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde ist die Stadt als Untere Denkmalbehörde unver-
züglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. 
2.2.8 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Schutzgütern 
Die zu betrachtenden Schutzgüter stehen in gegenseitigem Kontakt und beeinflussen sich untereinander. 
Man kann dies auch als ein kohärentes Gefüge bezeichnen, welches sich wechselseitig beeinflusst.  
 
Aufgrund der geringfügigen Änderungen im Plangebiet ist nur mit unerheblichen Wechselwirkungen und 
daraus folgenden Verlagerungseffekten zu rechnen. 
2.2.9 Zusammenfassende Bewertung der Umweltauswirkungen des Vorhabens 
Schutzgüter Kurzbeschreibung der Umweltauswirkungen Bedeutung 
Mensch Das Schutzgut Mensch wird im Plangebiet erheblich durch 
Lärm belästigt. Die Orientierungswerte werden erheblich 
überschritten.  
Zur Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
sind passive Schallschutzmaßnahmen bei der Umsetzung 
von Vorhaben zu berücksichtigen. 
+ 
Pflanzen, Tiere, Lebens-
räume 
Es werden nur bioökologisch unbedeutende Vegetations-
bestände oder schnell reproduzierbare Ruderalpflanzen-
bestände überbaut.  
Für Vegetationsflächen im Blockinnenbereich, die über-
baut werden, werden Ersatzlebensräume auf zu begrü-
nenden Flachdächern angeboten. 
- 
Boden Beim Verlust offener oder mit Vegetation bedeckter Böden 
sind im Plangebiet dann Flächen zumindest teilweise zu 
entsiegeln. Die vorkommenden Böden sind jedoch tech-
nisch überformt. 
- 
Wasser Mit den Festsetzungen wird ermöglicht, dem Grundwasser 
zukünftig vermehrt Regenspenden zuzuführen.  
- 
Schutzgut Klima / Luft / 
Microklima 
Als Folge neuer Wohnbebauung im Blockinnenhof kann es 
zu geringen mikroklimatischen Veränderungen kommen. 
Diese werden durch eine höhere Gehölzdichte und ein 
damit verbundenes größeres Grünvolumen aufgefangen, 
so ist überschlägig davon auszugehen, dass es zu keiner 
erheblichen Beeinträchtigung des Mikroklimas kommen 
wird. 
- 
Landschaft Da es sich im Plangebiet um ein technisch überformtes 
Landschaftsbild handelt, wirkt das Vorhaben nicht negativ 
auf das Schutzgut Landschaftsbild. 
- 
Kultur- und Sachgüter Sachgüter sind von dem Vorhaben nicht betroffen, da die 
denkmalrechtlich geschützten Bauten mit den getroffenen 
Festsetzungen erhalten bleiben können. 
- 
 
- = nicht erheblich /    o = weniger erheblich /    + = erheblich 
 
2.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung und bei Nichtdurch-
führung (Nullvariante) der Planung 
Der Bezugsraum der Prognose umfasst das Plangebiet und den Einwirkungsbereich des Bauleitplans. 
Nach den oben dargestellten Umweltwirkungen ist der Bezugsraum identisch mit dem Einwirkungsbereich. 
 
11

Bei der Umsetzung des Bebauungsplanes kann die bestehende Situation von Natur und Landschaft im 
Wesentlichen erhalten und bei Durchführung der vorgeschlagen Festsetzungen eine geringfügige ökologi-
sche Aufwertung erreicht werden. 
Mit der Möglichkeit, die Brachfläche an der Kasinostraße einer sinnvollen Nutzung zuzuführen, ist das Ziel 
verknüpft, die Straßenrandbebauung weitgehend zu schließen und die dahinter liegenden Gebäude und 
Freiflächen vor Lärm zu schützen. Damit wird der Innenraum des gesamten Blocks besser nutzbar und 
aufgewertet. Einem geringfügigen Zuwachs an Wohnbauflächen steht der Abriss von Nebengebäuden 
gegenüber. Die daraus resultierende Einwohnerzahl wird im Vergleich zur aktuellen Einwohnerzahl nur 
geringfügig höher ausfallen. 
 
Bei Nichtdurchführung der Planung, wenn der noch rechtskräftige Bebauungsplan N 19 fortbesteht, wird 
die Bebauungsbrache an der Kasinostraße nur als Standort einer öffentlichen Verwaltung genutzt werden 
können. Da hierfür aber nach den Recherchen der Kommunalverwaltung Darmstadt keine Nachfrage be-
steht, werden die Gebäude zunehmend verfallen. 
Erheblich ist, dass mit einem weitgehenden Lückenschluss an der Kasinostraße ein wirksamer Beitrag 
zum Lärmschutz für die dahinter liegenden Gebäude und Flächen geleistet werden kann, der sonst zeitnah 
nicht realisierbar sein wird. Der Fortbestand der unbefriedigenden Immissionssituation und die negative 
Wirkung des vom Verfall bedrohten Gebäudes sind als Niveauabsenkung des Wohngebietes einzuschät-
zen. Vor diesem Hintergrund ist die Änderung des Bebauungsplanes ein Baustein zur Sicherung der Sozi-
alstruktur in dem Gebiet. 
 
Auf weitere Schutzgüter hat der Bebauungsplan keine erheblichen Auswirkungen. 
2.4 Ergebnis der Prüfung anderweitiger Planungsmöglichkeiten  
Bei einer beabsichtigten Nachverdichtung und Revitalisierung von Bebauungsbrachen sind Alternativen 
zum Standort nicht gegeben. 
 
Soweit alternative Festsetzungen, zum Beispiel der Nutzung und der Anordnung der Baukörper denkbar 
sind, so ist auf die Voruntersuchung des Planungsamtes hinzuweisen. Sinnvolle Alternativen führen zu nur 
wenig unterschiedlichen Ergebnissen, da durch den besonderen Zuschnitt der Parzellen im Blockinnenbe-
reich nur ein geringer baulicher Entwicklungsspielraum gegeben ist.  
 
Planalternativen wurden im Verfahren zwar geprüft, so z.B. die Entwicklung des Blockinnenbereichs mit 
Einzel- oder Doppelhäusern, doch haben diese wegen ihrer großen Ähnlichkeiten keine wesentlich ande-
ren Auswirkungen auf die Schutzgüter. 
Mit anderen Planungsansätzen, z.B. mit extrem hoher Verdichtung im Blockinneren könnten die Umwelt-
ziele einer besseren Durchgrünung oder das Ziel des höherwertigen, innenstadtnahen Wohnens nicht 
erreicht werden. 
3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger 
Auswirkungen 
Das Verhältnis des Bauplanungsrechtes zum Naturschutzgesetz ist in §21 Bundesnaturschutz geregelt. 
Danach wird im Rahmen des Bauleitplanverfahrens über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz 
nach den Vorschriften des Baugesetzbuches entschieden.  
 
3.1 Eingriffsvermeidung, -verringerung und Ausgleich 
Obwohl keine erheblichen Eingriffe durch das Vorhaben zu erwarten sind, werden im Bebauungsplan 
Festsetzungen getroffen, die einer Verschlechterung der Umweltparameter geringfügig entgegenwirken.  
Es ist davon auszugehen, dass es bei Einhaltung und Umsetzung aller Festsetzungen zu einer Verbesse-
rung der Umweltbelange für Mensch, belebte und unbelebte Natur innerhalb des Gebietes kommen wird.  
Die Kulturgüter bleiben von dem Vorhaben unberührt. 
3.1.1 Eingriffsv ermeidung, -verringerung und Ausgleich - Schutzgut Mensch 
Um zu hohen Lärmpegeln, verursacht durch Verkehrslärm, vorzubeugen und gesunde Wohn- und Arbeits-
verhältnisse im Plangebiet zu ermöglichen, werden schallschützende Maßnahmen entsprechend dem 
Grad der Betroffenheit im Bebauungsplan festgesetzt. Das sind neben schalldämmenden Fenstern u.a. 
schallgedämmte Lüfter oder z.B. vorgehängte Fassaden. 
12

Empfindliche Wohnnutzungen (Kinderzimmer, Schlafräume, ...) sollen entlang der Kasinostraße auf den 
hofzugewandten Seiten der Gebäude angeordnet werden, sofern nicht andere zielführende Maßnahmen 
ergriffen werden. Es ist festgesetzt, dass bei einer Bebauung entlang der Kasinostraße (Wohnungs-
)Grundrisse zu entwickeln sind, die Aufenthalts- und Wohnräume den lärmabgewandten Seiten zuordnen. 
Alternativ hierzu sind bauliche Schallschutzmaßnahmen denkbar, so z.B. vorgehängte Glasfassaden.  
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann abgewichen werden, wenn im Bauantragsverfahren 
nachgewiesen werden kann, dass geringere Schallschutzmaßnahmen ausreichend sind. Zwingend sind 
jedoch die Vorgaben der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" einzuhalten. So sind im Baugenehmigungs-
verfahren konkrete Schalldämmmaße festzulegen, die sich in Abhängigkeit vom zugrunde gelegten maß-
geblichen Außenlärmpegel für Bauteile (Fenster und Außenwände, Dach, etc. ) ergeben. 
 
Mit der Festsetzung einer geschlossenen Bebauung entlang der Kasinostraße wird ermöglicht, die dort 
bestehende Baulücke weitgehend zu schließen, um den Blockinnenbereich vor Lärm zu schützen. Erfor-
derliche Öffnungen zur Erschließung des Blockinnenbereichs sind auf ein unvermeidbares Maß zu be-
grenzen.  
 
Betroffene Wohnbauflächen werden im Bebauungsplan nach Nr. §9 (1) Nr. 24 BauGB gekennzeichnet. 
 
Um einen wirksamen Schutz des Blockinnenbereichs vor Straßenlärm zu gewährleisten, wird entlang der 
Kasinostraße und der Bismarckstraße, zwischen Kasinostraße und Seiboldstraße, eine geschlossene Be-
bauung festgesetzt. 
 
Lärmschutzziel soll sein, im Innenraum der Gebäude einen Geräuschpegel von nicht mehr als 40 dB(A) 
tagsüber und 30dB(A) während der Nachtzeit sicher zu stellen (vgl. BVerwG Beschl. vom 17.05.1995 – 4 
NB 30.94 in Kuschnerus, der sachgerechte Bebauungsplan, S. 191, „Maßnahmen des passiven Schall-
schutzes erfüllen die gebotenen Schutzanforderungen, wenn sie Innenpegel gewährleisten, die verkehrs-
lärmbedingte Kommunikations- oder Schlafstörungen ausschließen“). 
 
Normale, isolierverglaste Fensterscheiben, die den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung entspre-
chen, reduzieren i.d.R. den Lärmpegel nicht so weit, dass die angestrebte Nachtruhe möglich wäre. 
Die inhaltlichen Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ sind einzuhalten. 
3.1.2 Eingriffsvermeidung, -verringerung und Ausgleich - Schutzgut Tiere und Pflanzen, Lebens-
räume 
Auf der Grundlage des Bundesnaturschutzgesetzes sind Tiere und Pflanzen als Bestandteile des 
Naturhaushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Ihre 
Lebensräume sowie die sonstigen Lebensbedingungen sind zu pflegen, zu entwickeln und 
wiederherzustellen. Dazu zählt auch die Entwicklung von Boden, Wasser, Kleinklima und Landschaftsbild. 
Der grünordnerische Leitgedanke war dabei, das Grünvolumen innerhalb der Baublöcke trotz eines mögli-
chen Flächenverlustes zu erhalten und zu entwickeln.  
 
Dazu wurden folgende Festsetzungen vorgeschlagen: 
- Im Plangebiet sind mind. 30% der nicht überbauten Flächen gärtnerisch anzulegen. 
- Auf je 100 m² ist mind. ein hochstämmiger, standortgerechter Baum zu erhalten oder neu zu pflan-
zen (gem. § 9 (1) Nr. 20 i.V.m. Nr. 25 BauGB). 
- Der Anteil der Koniferen ist auf 20 % der Gehölze zu begrenzen (gem. § 9 (1) Nr. 20 i.V.m. Nr. 25 
BauGB i.V.m. §81 (3) HBO) 
- Die (gekennzeichneten) Vorgartenflächen sind gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten sowie 
angemessen mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen (gem. § 9 (1) Nr. 20 i.V.m. Nr. 25 
BauGB). 
- Nicht überbaute oder für Stellplätze oder innere Erschließung benötigte Flächen sind gärtnerisch 
zu gestalten und zu unterhalten sowie angemessen mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen 
(Es gilt grundsätzlich §8 HBO) 
- Eine Vielzahl von Bäumen wird als zu erhaltend festgesetzt (gem. § 9 (1) Nr. 20 i.V.m. Nr. 25 
BauGB) 
- Dächer im Blockinnenbereich sind zu begrünen, oder zumindest teilweise, wenn als Dachterrasse 
genutzt, an den Rändern mit einem mind. 1 m breiten Grünstreifen zu pflanzen. Die Vegetations-
schicht des Dachaufbaus muss dann mind. 35 cm betragen. Zugangsmöglichkeiten bis insgesamt 
3 m je Gebäude bleiben davon unberührt. (gem. § 9 (1) Nr. 20 i.V.m. Nr. 25 BauGB) 
 
Zudem wurden auch zur Sicherung und Entwicklung des Wasserhaushaltes Festsetzungen getroffen: 
- Zur Rückhaltung von Regenwasser und zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf 
den Grundstücken Zisternen zu errichten (§9 (4) BauGB i.V.m. § 42 (3) HWG) 
13

In der Flächenbilanz ist zu erkennen, dass das Vorhaben keinen erheblichen Eingriff darstellt. 
 
Es ist ein allgemeiner Hinweis für den Schutz von Arten wie Mauersegler, Schwalbe und Fledermausarten 
in den Bebauungsplan aufzunehmen, um ihren verstreuten Vorkommen im Stadtraum Unterschlupf zu 
ermöglichen. 
 
Hinweis:  
„Gemäß Bundesnaturschutzgesetz und Hessischem Naturschutzgesetz sind an Bauten mit Schwalben-, 
Mauersegler- und Fledermausbestand Baumaßnahmen, die das Brutgeschäft stören, nur ausserhalb der 
Brut- und Setzzeit zulässig. Zur Sicherung des Fledermausbestandes im Plangebiet dürfen bei Baumaß-
nahmen keine schädigenden Baumaterialien, wie z.B. Holzschutzmittel, in den relevanten Gebäudeteilen 
verwendet werden. 
Empfohlen wird der Einbau von speziellen Dachziegeln für Fledermäuse und Einflugöffnungen für Mauer-
segler unterhalb des Dachüberstandes. Für die Informationen und Beratung der Bauherren vor Beginn der 
Baumaßnahme steht eine Broschüre des NABU (erhältlich bei Grünflächen- und Umweltamt, Abt. Umwelt 
sowie Bauaufsichtsamt) bzw. das Grünflächen- und Umweltamt, Abt Naturschutz zur Verfügung.“ 
3.2 Verbleibende erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt 
Aus der Beschreibung des Umweltzustandes und der einzelnen Schutzgüter (z.B. Boden, Wasser, ...) ist 
zu erkennen, dass das Vorhaben keinen erheblichen Eingriff in die Umweltgüter darstellt. 
Einzig die Lärmemissionen von den umgebenden Straßen führen zu erheblichen Beeinträchtigungen auf 
die Umwelt. 
Die Planung hat keine erheblichen, verbleibenden negativen Auswirkungen auf die Umwelt. 
4 Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen bei der 
Durchführung des Bebauungsplans auf die Umwelt (Monitoring) 
Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich weitestgehend um eine Bestandsfestschreibung und 
behutsame Weiterentwicklung unter dem Aspekt der städtebaulichen Nachverdichtung und Revitalisierung 
vorhandener Bauflächen.  
Durch die nur in geringem Umfang neu geschaffenen Wohnbaurechte (anstelle von Nebengebäuden) sind 
keine erheblichen Auswirkungen auf die Schutzgüter Mensch, Natur und Landschaft sowie Kultur zu 
erwarten. Sollten im Rahmen von Baugenehmigungen bei derzeit nicht absehbaren Vorhaben doch 
erhebliche Auswirkungen vermutet werden, so sind geeignete Maßnahmen zur Überwachung in den 
nachgeordneten Verfahren und Genehmigungen vorzusehen. 
 
Empfehlung:  
Nach § 47a des BImSchG sind Lärmminderungspläne in Wohngebieten und anderen schutzwürdigen Ge-
bieten aufzustellen, wenn schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche nicht nur vorübergehend auf-
treten oder zu erwarten sind und deshalb ein abgestimmtes Vorgehen gegen verschiedenartige Lärmquel-
len erforderlich ist. Im Zuge der weiteren Entwicklung des Innenstadtbereichs von Darmstadt sollte eine 
Lärmminderungsplanung aufgelegt werden, denn „Nicht das 50-dB-Fenster, welches eingebaut werden 
muss (und nicht mehr geöffnet werden darf), garantiert ein menschenwürdiges Wohnen, sondern das 20-
dB-Fenster, welches man belassen kann und das nicht nur den optischen, sondern auch den akustischen 
Kontakt zu einer Umgebung gestattet, deren Geräuschstruktur nicht mehr stört !“ (aus: Baulicher Schall-
schutz gegen Lärm, Kötz, Berlin). Ein Lärmminderungsplan könnte Hinweise und Möglichkeiten eröffnen, 
Wohnen in der Innenstadt noch attraktiver zu machen. 
 
Ein eigenständiges Monitoring für das Plangebiet wird als nicht erforderlich erachtet. 
5 Beschreibung, wie die Umweltprüfung vorgenommen wurde (Prüfmethoden)  
5.1 Räumliche und inhaltliche Abgrenzung 
Das Untersuchungsgebiet wurde aufgrund der absehbaren Umweltauswirkungen, die von dem Vorhaben 
ausgehen können, auf das Plangebiet beschränkt, weil im näheren Umfeld keine besonders schützenswer-
ten oder geschützte Arten bekannt und auch keine nachhaltigen Auswirkungen auf sensible Lebensräume 
oder andere Umweltbelange zu erwarten sind, die durch das Vorhaben erheblich beeinträchtigt werden 
könnten. 
14

5.2 Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren / Angewandte Untersuchungsmetho-
den 
Im Zuge des Aufstellungsverfahrens wurde eine allgemeine Vorprüfung nach § 3a zum Gesetz über die 
Umweltverträglichkeit durchgeführt. Die Vorpüfung wurde insbesondere wegen eines möglichen Hotel-
standortes an der Kasinostraße erforderlich. Die Vorpüfung kam zu dem Ergebnis, dass kein Umweltver-
träglichkeitsprüfung für das Vorhaben durchzuführen ist. 
 
Im Rahmen der Erhebung der umweltrelevanten Daten erfolgte eine Begehung des Gebietes, bei der ge-
prüft wurde, ob im Plangebiet geschützte oder erhaltenswerte Lebensräume vorhanden sind oder erhal-
tenswerte Lebensräume durch das Vorhaben erheblich beeinträchtigt werden könnten. 
Daten zur belebten und unbelebten Natur wurden aus dem Landschaftsplan der Stadt Darmstadt über-
nommen. 
 
Zur Einschätzung der Lärmsituation wurden Schallimmissionspläne zur Beurteilung der Tag und der Nacht-
Situation errechnet (siehe Anhang). 
 
Daten zu kulturbedeutsamen Vorkommen wurden dem Flächennutzungsplan bzw. den Schreiben der zu-
ständigen Behörden entnommen, die im Rahmen der Beteiligungsverfahren nach BauGB gehört wurden. 
 
Weitere Beurteilungsgrundlage waren der Luftreinhalteplan für den Ballungsraum Rhein-Main (Belastungs-
situation 2002 mit Immissionsgrenzwertüberschreitungen) und Luftbildinterpretationen. 
 
Die Umweltprüfung erfolgte auf der Grundlage eines Vergleichs zwischen den umweltrelevanten Auswir-
kungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes  N 19 und den Auswirkungen des in Aufstellung befindlichen 
Bebauungsplanes  N 19.1.  
 
Bei der Beschaffung der Informationen traten keine Schwierigkeiten auf. Es ist nicht erkennbar, dass pla-
nungsrelevante Informationen fehlen. 
6 Allgemein verständliche Zusammenfassung 
Der Bebauungsplan  N 19.1 umfasst zwei bereits bebaute Straßengevierte in Randlage der Darmstädter 
Innenstadt mit einer mittleren bis hohen städtebaulichen Dichte. Das Gebiet wird überwiegend zu Wohn-
zwecken genutzt. 
Mit der Änderung des Bebauungsplan  N 19 „Sieboldstraße“ durch den Bebauungsplan  N 19.1 „Siebold-
straße“ wird in geringem Umfang Baurecht für wohnbauliche Nutzungen geschaffen. Zudem wird eine 
Brachfläche einer neuen Nutzung zugeführt.  
 
Als erhebliche Umweltauswirkungen im Sinne des 2 (4) BauGB sind die Belastungen, denen die Bewohner 
des Gebietes durch Verkehrslärm ausgesetzt sind, anzusehen. Aus diesem Grund wurden Festsetzungen 
und Hinweise in den Bebauungsplan übernommen, die sicherstellen, dass gesunde Wohn- und Arbeits-
verhältnisse in den Gebäuden ermöglicht werden. 
 
Das Vorhaben liegt außerhalb der durch die Seveso-II-Richtlinie geforderten Achtungsabstände zur Firma 
Merck KGaA. 
Eine überschlägige Flächenbilanz zeigt, dass im Rahmen der behutsamen Nachverdichtung neuer Wohn-
raum geschaffen wird, obwohl - unter Berücksichtigung des Bestandes - die Versiegelung des Gebietes 
nicht zunimmt. Der Anteil unversiegelter und vollversiegelter Flächen wird zugunsten wasserdurchlässiger, 
teilversiegelter Flächen reduziert werden. 
Der Anteil an Verkehrsflächen, Straßenbegleitgrün und Schulgarten bleibt unverändert. 
 
Weitere umweltschützende Belange werden von dem Vorhaben nur unerheblich oder nicht beeinträchtigt.  
15

7 Anhang 
 
Schallausbreitung / Schallimmissionsberechnungen 
 
Nachfolgend sind die Schallimmissionsberechnungen für das Bebauungsplangebiet abgebildet. 
 
Zur Ermittlung der Geräuscheinwirkungen im Plangebiet wurden vom Vermessungsamt der Stadt Darm-
stadt Berechnungen für den Beurteilungszeitraum Tag 6.00-22.00 Uhr und Nacht 22.00-6.00 Uhr durchge-
führt. Dabei wurden zwei bauliche Szenarien untersucht. 
 
Szenario 1: 
 
ƒ Bebauung entlang der Kasinostraße gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans (Ausschöp-
fung des Baurechts) und  
ƒ baulicher Bestand in den Blockinnenbereichen im Geltungsbereich des Bebauungsplans. 
 
Szenario 2: 
 
ƒ Keine abschirmende Bebauung entlang der Kasinostraße zwischen Julius-Reiber-Straße und Bis-
marckstraße.  
ƒ Bebauung im Blockinneren ist bis zur Sieboldstraße entkernt. 
 
Die Berechnungsergebnisse des Szenarios 2 unterscheiden sich von den Ergebnissen des Szenario 1 
lediglich hinsichtlich der Beurteilungspegel im Blockinneren zwischen der Kasinostraße und der 
Sieboldstraße. 
 
Aufgrund der erheblichen Überschreitung der Orientierungswerte an den Gebietsrändern und der Über-
schreitung im Gebietsinneren im Szenario 2, werden im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans Schall-
schutzmaßnahmen getroffen.  
Bei den Festsetzungen zum Schallschutz ist im Bebauungsplan die ungünstigere Situation nach Szenario 
2 zugrunde zu legen, da nicht klar ist, zu welchem Zeitpunkt und in welcher baulichen Ausprägung eine 
Bebauung entlang der Kasinostraße realisiert wird. 
16

Schallausbreitung - grafische Darstellung I, Szenario I 
Kasinostraße mit Bebauung gemäß B-Plan , tagsüber 
 
 
 
 
 
17

Schallausbreitung - grafische Darstellung II, Szenario I 
Plangebiet mit Bebauung gemäß B-Plan, nachts 
 
 
 
 
18

Schallausbreitung - grafische Darstellung III, Szenario II 
Plangebiet ohne Bebauung entlang Kasinostraße, entkernter Bereich zwischen Kasinostraße und Siebold-
straße, tagsüber 
 
 
 
19

Schallausbreitung - grafische Darstellung IV, Szenario II 
Plangebiet ohne Bebauung entlang Kasinostraße, entkernter Bereich zwischen Kasinostraße und Siebold-
straße, nachts 
 
 
 
 
 
 
20