Offenlage § 3 Absatz 2 BauGB Arbeitstitel: Nördlich Wielermaar in Köln-Porz-Zündorf, 1. Änderung

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Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
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StadtplanungsamtGeltungsbereich des Bebauungsplanes 73370/041|UGOLFK:LHOHUPDDULQ.|OQ3RU]=QGRUIbQGHUXQJ
0 10050 200300 Meter

Schmittgasse
Schwester-Firma-WegWeg
Schwester-Firma-Weg
Schwester-Firma-Weg
GRZ 0,4GFZ 0,8WA-o-IIGRZ 0,4GFZ 0,6I IGRZ 0,4GFZ 0,6WA-o-I
GRZ 0,4GFZ 0,6WA-o-IÖffentliche Grünfläche- Parkanlage mit Schutzfunktion -
14.00
12.0012.0012.005.005.00
5.00Geh-, Fahr-und Leitungs-recht zugunsten desFlurstückes 999A1 N
Anlage 5
StadtplanungsamtGeltungsbereich der Bebauungsplanänderung 73370/04Nördlich Wielermaarin Köln - Porz - Zündorf, 1. Änderung
Maßstab  1 : 1 0000205 4060 Meter

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Legende
Anlage 6
Stadtplanungsamt
/DJHSODQ6WUD‰HQEDXYRP%HEDXXQJVSODQ
1|UGOLFK:LHOHUPDDU
LQ.|OQ3RU]=QGRUIbQGHUXQJ
0D‰VWDE
0 205 40 60 Meter

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 Boel Sa 
Vorlagen-Nummer 04.09.2019 
 2852/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 10.09.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 19.09.2019 
 
Offenlage § 3 Absatz 2 BauGB 
Arbeitstitel: Nördlich Wielermaar in Köln-Porz-Zündorf, 1. Änderung 
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes, ein vereinfachtes Planänderungsverfahren gemäß § 13 
BauGB, bezieht sich auf den Bebauungsplan mit der Nummer 73370/04, Arbeitstitel "Nördlich Wie-
lermaar in Köln-Porz-Zündorf", welcher am 04.10.1993 in Kraft getreten ist. 
 
Ziel war es, circa 160 neue Wohneinheiten in Köln-Porz-Zündorf zu schaffen, ferner die Trassenfüh-
rung zur Verlängerung der KVB-Linie 7 sowie die Flächen der Gemeinschaftsgrundschule Schmitt-
gasse zu sichern. 
 
Ausgehend von der Schmittgasse in den Schwester-Firma-Weg wurden drei Baufelder durch gering 
dimensionierte Wohnstraßen geplant. Die drei Stichstraßen, weiter benannt als Schwester­Firma-
Weg, erschließen mit einem Profil von 5 m Breite und einer Tiefe von 120 m das Baugebiet. 
Diese Bedingungen sind unter heutigen verkehrstechnischen Kriterien problematisch, da Belange der 
Abfallwirtschaftsbetriebe, der Feuerwehr sowie der Verkehrssicherheit entgegenstehen. Die im hinte-
ren Teil des Baugebietes liegenden Grundstücke, nord-östlich der Bebauung An der Wielermaar, 
können durch die Abfallwirtschaftsbetriebe nicht angefahren werden, da die benötigten Wenderadien 
und Bewegungsflächen fehlen. Ebenfalls bestehen hinsichtlich der brandschutztechnischen Erreich-
barkeit der Häuser sowie aus Gründen des Verkehrsflusses erhebliche Bedenken, dies aufgrund der 
zu gering dimensionierten Bewegungsflächen ohne Wendemöglichkeit. Zusätzlich zur Erschließungs-
funktion ist es erforderlich Stellflächen unterzubringen. 
 
Ziel der Bebauungsplanänderung ist es, an den ursprünglichen Enden der Stichstraßen Schwester-
Firma-Weg, eine überarbeitete Erschließungsplanung zu realisieren. 
 
Die Offenlage nach § 3 Absatz 2 BauGB soll im Oktober 2019 erfolgen.  
 
 
Anlagen 
Anlage 1 Geltungsbereich des Bebauungsplanes 73370/04 
Anlage 2 Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
Anlage 3 Textliche Festsetzungen 
Anlage 4 Ausschnitt der Bebauungsplanänderung 73370/04 (unmaßstäblich) 
Anlage 5 Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung 73370/04 
Anlage 6 Lageplan Straßenbau vom Bebauungsplan 73370/04 
 
Gez. Greitemann

1 
 
Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
zur 1. Änderung des Bebauungsplanes der Nummer 73370/04; 
Arbeitstitel: Nördlich Wielermaar in Köln-Porz-Zündorf 
  
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1. Anlass 
 
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes, ein vereinfachtes Planänderungsverfahren gemäß § 13 
BauGB, bezieht sich auf den Bebauungsplan mit der Nummer 73370/04, Arbeitstitel Nördlich 
Wielermaar in Köln-Porz-Zündorf, welcher am 04.10.1993 bekannt gemacht wurde. 
 
Ziel war es, circa 160 neue Wohneinheiten in Köln-Porz-Zündorf zu schaffen, ferner die 
Trassenführung zur Verlängerung der KVB-Linie 7 sowie die Flächen der 
Gemeinschaftsgrundschule Schmittgasse zu sichern. 
 
Ausgehend in südöstliche Richtung von der Schmittgasse in den Schwester-Firma-Weg wurden drei 
Baufelder durch gering dimensionierte Wohnstraßen geplant. Die drei Stichstraßen, weiter benannt 
als Schwester-Firma-Weg, erschließen mit einem Profil von 5 m Breite und einer Tiefe von 120 m 
das Baugebiet. 
 
Diese Bedingungen sind unter heutigen verkehrstechnischen Kriterien problematisch, da Belange 
der Abfallwirtschaftsbetriebe, der Feuerwehr sowie der Verkehrssicherheit entgegenstehen. Die im 
hinteren Teil des Baugebiets liegenden Grundstücke, nordöstlich der Bebauung „An der 
Wielermaar“, können durch die Abfallwirtschaftsbetriebe nicht angefahren werden, da die benötigten 
Wenderadien und Bewegungsflächen fehlen. Ebenfalls bestehen hinsichtlich der 
brandschutztechnischen Erreichbarkeit der Häuser sowie aus Gründen des Verkehrsflusses 
erhebliche Bedenken, dies aufgrund der zu gering dimensionierten Bewegungsflächen ohne 
Wendemöglichkeit. Zusätzlich zur Erschließungsfunktion ist es erforderlich Stellplätze 
unterzubringen. 
 
1.2. Ziel 
 
Ziel der Bebauungsplanänderung ist es, an den ursprünglichen Enden der Stichstraßen Schwester-
Firma-Weg, eine überarbeitete Erschließungsplanung zu realisieren. 
 
Der hierfür erforderliche Geltungsbereich ist in Anlage 1, 4 und 5 dargestellt. 
 
Hierzu werden anteilig ursprünglich festgesetzte Wohngebietsflächen als öffentliche 
Verkehrsflächen festgesetzt und der neue, durchgängige Straßenraum wird als Einbahnstraße 
geregelt. 
 
Durch einen bereits erfolgreich vollzogenen Grunderwerb der Flurstücke 983 und 984 (Gemarkung 
Oberzündorf, Flur 2) durch die Stadt Köln, können ausgehend von der Schmittgasse, die ersten 
zwei Stichstraßen durch eine Umfahrung am Ende des Schwester-Firma-Wegs zusammengelegt 
werden. 
 
Eine Ausweitung der Verkehrsflächen im Süden des Bebauungsplanentwurfes, am Ende des 
Schwester-Firma-Wegs, am Rand der öffentlichen Grünfläche, führt dazu, dass die notwendige 
Erschließungsanlage mit Wenderadius die Situation entlastet. 
 
Die Änderung der zwei Erschließungssituationen gemäß Anlage 6 ermöglicht mit verhältnismäßig 
geringem Aufwand nachhaltig eine Verbesserung der defizitären Erschließungsplanung.

2 
 
Der festgesetzte Fußweg im Übergang zur Bestandsbebauung „An der Wielermaar“, auf der Grenze 
zum benachbarten Bebauungsplan mit der Nr. 73369/02, bleibt gänzlich unberührt. 
 
1.3. Verfahren 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschloss am 14.12.2017, das Verfahren zur Änderung des 
Bebauungsplanes Nr. 73370/04 gemäß § 2 Absatz 1 in Verbindung mit § 1 Absatz 8 BauGB in 
Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB für die Erschließungsflächen an den 
westlichen Enden des Schwester-Firma-Wegs einzuleiten. 
 
Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 2 BauGB 
hat in der Zeit vom 26.09. - 31.10.2019 stattgefunden. 
 
Das Änderungsverfahren wird als vereinfachtes Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt, 
da die Grundzüge der Planung nicht berührt sind. 
Die Voraussetzungen des § 13 Absatz 1 BauGB liegen vor: 
 
 kein Vorhaben geplant wird, für das eine Pflicht zur Durchführung einer 
Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht besteht; 
 
 kein Anhaltspunkt für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nr. 7 Buchstabe b 
genannten Schutzgüter besteht, dies sind die Erhaltungsziele und der Schutzzweck des 
Natura 2000-Gebietes im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes; 
 
 der Änderungsbereich nicht im Achtungsabstand oder angemessenem Sicherheitsabstand 
eines Störfallbetriebes liegt. 
 
Da für die Bebauungsplanänderung die Voraussetzungen zur Umsetzung eines vereinfachten 
Verfahrens nach § 13 BauGB vorliegen, wird nach § 13 Absatz 3 Satz 1 BauGB von der 
Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, der Erstellung eines Umweltberichtes nach § 2a BauGB, 
von der Angabe nach § 3 Absatz 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen 
verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6a Absatz 1 und § 10a Absatz 
1 BauGB abgesehen. Die relevanten Umweltbelange werden geprüft und in die Abwägung 
eingestellt. 
 
 
2.  Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1  Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet liegt im rechtsrheinischen Kölner Süden, im Stadtbezirk 7 Köln - Porz, im Stadtteil 
Köln - Porz - Zündorf. 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 73370/04 in der Fassung der 1. Änderung grenzt im 
Süden an den festgesetzten Fußweg des Bebauungsplanes mit der Nr. 73369/02 und verläuft circa 
35 m parallel dazu von der Schmittgasse Nr. 96 und 98 im Westen bis zur festgesetzten öffentlichen 
Grünfläche im Osten. 
 
Der Geltungsbereich der 1. Änderung in der Gemarkung (4991) Oberzündorf in der Flur 2 umfasst 
folgende Flurstücke: 836; 834 teilweise; 865 teilweise; 866; 867; 873; 874; 884 teilweise; 886; 888; 
896; 905 teilweise; 906; 907; 908; 922 teilweise; 927; 928; 983; 984; 985; 986.

3 
 
 
2.2 Vorhandene Struktur 
 
Im Süden, entlang der Straße „An der Wielermaar“ sowie entlang des bereits bestehenden 
Teilabschnittes „Schwester-Firma-Weg“ und der von Süden nach Norden tangierenden 
Schmittgasse, befindet sich Wohnbebauung bestehend aus Reihenhäusern und lose aneinander 
gereihter Mehrfamilienhausbebauung sowie vereinzelter Häuser mit hausnahen Gärten. Der größte 
Teil des geplanten Gebietes weist Bäume und Sträucher unterschiedlicher Qualitäten sowie 
landwirtschaftliche Nutzfläche auf. 
 
Ans östliche Hinterland des Planbereiches grenzt landwirtschaftliche Nutzfläche und öffentliche 
Grünfläche. 
 
2.3  Erschließung 
 
o Äußere Verkehrserschließung 
 
Die Verkehrserschließung erfolgt derzeit ausschließlich über die Schmittgasse, welche in ihrem 
Einbahnstraßenverlauf von Süden nach Norden an den Bebauungsplan grenzt. Ferner geht von der 
Schmittgasse nach Osten ein bereits bestehender Teilabschnitt des Schwester-Firma-Wegs ab, 
welcher in seiner Verlängerung die 1. Änderung des Bebauungsplanes darstellt.  
 
Die Änderung der Erschließungsflächen betrifft die südwestlichen Enden des Schwester-Firma-
Wegs und liegt nördlich der Reihenendhäuser „An der Wielermaar“ mit den Hausnummern 5 
(Flurstück 448); 13 (Flurstück 454); 23 (Flurstück 460); 33 (Flurstück 545) im Bereich zwischen der 
Schmittgasse Hausnr. 100 (Flurstück 443) im Norden und der öffentlichen Grünfläche im Süden. 
 
o Innere Verkehrserschließung 
 
Die kleinräumige innere Verkehrserschließung erfolgt über den bereits bestehenden Schwester- 
Firma - Weg, welcher an der Schmittgasse beginnt. 
 
o Umlegungsverfahren 
 
Nach der rechtskräftigen Änderung des Bebauungsplanes 73370/04 werden die notwendigen 
Eigentumsänderungen, die durch die Bebauungsplanänderung begründet sind, durch die Änderung 
des Umlegungsplanes zum Umlegungsgebiet U.355 gemäß § 73 Nr. 1 BauGB erfolgen. 
Vor der Fassung des entsprechenden Änderungsbeschlusses wird die Vermessung der neu 
entstehenden zukünftigen Baulandflächen, in Teilflächen aus den Flurstücken 884, 905 und 922, 
vom Amt 23 für Liegenschaften und Kataster, beauftragt. 
 
o Wasser-/Energieversorgung 
 
Die Wasser- und Energieversorgung verläuft über das städtische Versorgungsnetz. 
 
o Abwasserentsorgung 
 
Die Abwasserentsorgung wird derzeit wie auch künftig durch die Stadtentwässerungsbetriebe (StEB 
Köln, AöR) gesichert. 
 
o Bodensituation 
 
Derzeit ist der Bereich, in welchem zukünftig die 1. Änderung des Bebauungsplanes liegt, 
größtenteils nicht befestigt und auch nicht versiegelt.

4 
 
2.4   Alternativstandorte 
 
Alternativstandorte sind keine zu benennen, da die 1. Änderung des Bebauungsplanes ursächlich 
der Erschließung eines bereits planungsrechtlich gesicherten Wohngebietes dient. 
 
2.5  Planungsrechtliche Situation 
 
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 
73370/04 Arbeitstitel: Nördlich Wielermaar in Köln - Porz - Zündorf, mit Festsetzungen im Sinne des 
§ 30 Absatz 1 BauGB. 
 
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes innerhalb des Geltungsbereiches der 1. Änderung legen 
3 Baufelder des allgemeinen Wohngebietes, welche durch die Umfahrung räumlich zergliedert sind, 
fest.  
Diese Baufelder beinhalten folgende Baunutzungen:  
An der Schmittgasse wird unverändert eine II-Geschossigkeit mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 
0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 (GFZ) festgesetzt. An der Erschließungsstraße 
Schwester-Firma-Weg wird durchweg eine I-Geschossigkeit mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 
0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,6 (GFZ) festgesetzt. 
 
Die im Osten festgesetzte öffentliche Grünfläche dient der wohnungsnahen Grünversorgung sowie 
der Trennung der geplanten Wohnbebauung von der geplanten KVB-Trasse. 
 
 
3.  Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan 
 
Im Regionalplan der Bezirksregierung Köln wir das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich 
(ASB) ausgezeichnet. 
 
3.2  Flächennutzungsplan 
 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan (FNP) als Wohnbaufläche dargestellt. 
Die Bebauungsplanänderung 73370/04 ist gemäß § 8 Absatz 2 BauGB als aus dem FNP entwickelt 
zusehen. 
 
3.3  Landschaftsplan 
 
Der Landschaftsplan weist für das Änderungsgebiet keine Schutzausweisung aus. Der nördliche 
Bereich ist als Innenbereich dargestellt. Als Entwicklungsziel Nr. 8 ist für den angrenzenden Bereich 
„Erhalt bis zur Realisierung der Bauleitplanung“ als Refugialraum für Flora und Fauna im 
Übergangsbereich vom Ortsrand in die freie Landschaft dargestellt. 
 
 
4.  Begründung der Planinhalte 
 
4.1  Art und Maß der baulichen Nutzung 
 
Das Plangebiet liegt am Rande der bebauten Ortslage von Zündorf, tangiert jedoch die 
Ortsdurchfahrten Schmittgasse und Wahner Straße. 
 
Art und Maß der baulichen Nutzung werden aus dem bestehenden Bebauungsplan unverändert 
übernommen, das heißt an der Schmittgasse wird unverändert eine II-Geschossigkeit mit einer 
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 (GFZ) festgesetzt. An der

5 
 
Erschließungsstraße Schwester-Firma-Weg wird kontinuierlich eine I-Geschossigkeit mit einer 
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,6 (GFZ) festgesetzt. 
Es gilt die alte Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1990. 
 
Die Festsetzung des Allgemeinen Wohngebietes dient dazu, die bestehende Wohnnutzung zu 
sichern und diese weiter zu entwickeln. 
 
Die Umfahrung des Schwester-Firma-Wegs führt zu einer Verbreiterung der öffentlichen 
Verkehrsfläche, hierzu tangiert die Umfahrung mittels eines Hochbords den unberührten und 
festgesetzten Fuß- und Radweg. Zudem werden die jeweils äußeren Teilflurstücke der ehemaligen 
Wenderadien vor und nach der Umfahrung auf die jeweilig anliegenden Eigentümer, also 
Teilflurstück 884 zu 873 sowie Teilflurstück 905 zu 906 umgelegt und dienen der Ergänzung zur 
Allgemeinen Wohngebietsfläche (WA).  Der verbleibende Wenderadius wird aufgrund der 
notwendigen Schleppkurven vergrößert, hierzu wird die öffentliche Grünfläche reduziert und im 
Teilflurstück 922 zugunsten des Flurstückes 907 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht festgesetzt. 
 
Die textlichen Festsetzungen werden im Änderungsverfahren nicht geändert. 
 
4.2  Erschließung 
 
Aufgrund von bestehenden Belangen der Abfallwirtschaftsbetriebe (AWB) und der Feuerwehr ist die 
1. Änderung des Bebauungsplanes mit der Nummer 73370/04 notwendig. 
 
Die Erschließung umfasst zum einen eine Umfahrung, das heißt eine Verbindung zwischen den 
ersten beiden Stichstraßen des Schwester-Firma-Wegs, welche als Einbahnstraße geregelt wird. 
Und zum anderen am Ende der dritten Stichstraße, ebenfalls als Schwester-Firma-Weg benannt 
einen Wenderadius, dieser Straßenabschnitt ist für den Beidrichtungsverkehr ausgelegt. 
 
Die  überplanten Teilflurstücke der früheren Wendeanlagen am Ende der ersten beiden 
Stichstraßen werden nach der rechtskräftigen Änderung des Bebauungsplanes 73370/04 auf die 
angrenzenden Eigentümer umgelegt. Dies ist das Umlegungsgebiet U.355 gemäß § 73 Nr. 1 
BauGB. 
 
Am Wenderadius wird sichergestellt, dass die Erschließung des Flurstücks 907 gewährleistet ist, 
dies mittels eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts zugunsten des Flurstücks 907. 
 
4.3  Grünflächen 
 
Die festgesetzten Grünflächen dienen der wohnungsnahen Grünversorgung sowie der Trennung 
der geplanten Wohnbebauung von der geplanten KVB-Trasse als Verlängerung der Linie 7. 
Die Grünfläche wird um den Mehrbedarf für einen Wenderadius am Ende des Schwester-Firma-
Wegs reduziert. Der festgesetzte Baum wird mit Reduzierung der öffentlichen Grünfläche versetzt 
und bleibt somit erhalten. 
 
 
5. Umweltbelange, § 1 Absatz 6 Nr. 7, § 1a  Absatz 2 BauGB 
 
Im vereinfachten Verfahren wird gemäß § 13 Absatz 3 BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 
Absatz 4 BauGB und der Erstellung eines Umweltberichtes nach § 2a BauGB abgesehen. 
 
Gleichwohl werden die durch die Änderung betroffenen Umweltbelange nachfolgend geprüft und in 
die Abwägung eingestellt:

6 
 
 
5.1 Eingriffsregelung 
Anlässlich der  1. Änderung im Geltungsbereich des B ebauungsplans 73370/04 wird es für  die 
Umfahrung, als Verbindung zwischen erster und zweiter Stichstraße, erforderlich eine Fläche von 
141,38 m² als Straßenverkehrsfläche zu versiegeln. Des Weiteren ist als flächenmäßiger Eingriff zur 
Realisierung des Wenderadius eine Verkleinerung der öffentlichen Grünfläche um 80,83 m² nötig. 
 
Im Gegenzug kommt es zu einer Rücknahme des Eingriffs von einer bisher festgesetzt en 
öffentlicher Verkehrsfläche, auf den Flächen, die im aktuellen Bebauungsplan eine 
Wendemöglichkeit am Ende der 1. Stichstraße Richtung Norden und am Ende der zweiten 
Stichstraße Richtung Süden ermöglichten.  Hier kommt es auf einer Fläche von 93,43 m² zu  der 
ersetzenden Planung einer Wohnbaufläche (WA). Auch am Ende der 3. Stichstraße in Richtung 
Norden kommt es zu einer ersetzenden Planung einer öffentlichen Verkehrsfläche zu einer WA -
Fläche. Das darauf festgesetzte Geh -, Fahr- und Leitungsrecht erlaubt allerdings eine vollständige 
Versiegelung der betreffenden Fläche. In der Bilanz bleibt der Flächenwert dieser Fläche demnach 
gleich (0 BWP). 
 
Gegenüberstellung von Flächenänderungen und Änderung der Biotopwertigkeiten 
Fläche in m² rechtskräftiger Plan 1. Änderung  BWP Bestand BWP Änder-
ung 
gerundet 
93,43 Öffentliche 
Verkehrsfläche = 0 
BWP 
WA = 3 BWP  0   +280 
141,38 WA = 3 BWP Öffentliche Verkehrsfläche 
= 0 BWP 
424  -424 
80,83 Öffentliche Grünfläche 
= 7 BWP 
Öffentliche Verkehrsfläche 
= 0 BWP 
566  -566 
40,16 Öffentliche 
Verkehrsfläche = 0 
BWP 
WA mit Geh-, Fahr- und 
Leitungsrecht = 0 BWP 
0  +/-0 
Bilanz                          -710 
 
Es bedeuten: WA = allgemeines Wohngebiet (Wohnbaufläche), BWP = Biotopwertpunkte / m² 
 
Durch die Umsetzung der Ziele der 1. Änderung ergibt sich im Plangebiet gegenüber dem 
rechtskräftigen Bebauungsplan eine zusätzliche Versiegelung von 128,78 m².  
 
Entsprechend der Begründung des rechtskräftigen Bebauungsplans dienen die festgesetzten 
öffentlichen Grünflächen mit einer Flächengröße von ca. 11.000m² auch der Kompensation des 
Eingriffs in Natur und Landschaft. Der Ausgleich in Form der öffentlichen Grünfläche ist 
Voraussetzung für den immer noch zulässigen Eingriff in Natur und Landschaft, der  mit dem 
Satzungsbeschluss des rechtskräftigen Bebauungsplans begründet ist. Durch den oben 
beschriebenen Eingriff in die Grünfläche entsteht ein zusätzlicher Ausgleichsbedarf, der als nicht 
abwägbar angesehen wird, da er den Bebauungsplan begründet. Der z usätzliche Ausgleichsbedarf 
wird mit einem Biotopwertpunkt (BWP 1) pro m² beschrieben, da die dem Bebauungsplan zugrunde 
gelegte Ackerfläche (6 BWP) in eine Grünfläche (7 BWP) aufgewertet wurde. Es ergibt sich durch 
die Versiegelung von 80,83 m² öffentlich er Grünfläche ein zusätzlicher Ausgleichsbedarf von 81 
BWP.

7 
 
 
Berücksichtigung von bereits zulässigen Eingriffen und den hieraus resultierendem zusätzlichem 
Ausgleichsbedarf 
Fläche in m² rechtskräftiger 
Plan 
Fläche vor 
Satzungsbeschluss 
des rechtskräftigen 
Bebauungsplans 
 BWP Änder-ung 
gerundet 
80,83 Öffentliche 
Grünfläche = 7 
BWP 
Acker = 6 BWP  -81 
 
Bilanz Ausgleichsbedarf gesamt                    -791 
 
Somit ist ein Ausgleichsbedarf von 791 Biotopwertpunkten (BWP) festzustellen. Dieser Wert setzt 
sich aus -710 Biotopwertpunkten, welche den anlässlich des Änderungsverfahrens verursachten 
Eingriffen zuzurechnen sind, und -81 Biotopwertpunkten, welche dem Ausgleich des bereits 
zulässigen Eingriffs durch den rechtskräftigen Bebauungsplan zuzurechnen sind, zusammen. 
 
Zum Ausgleich des ermittelten Ausgleichsbedarfs werden auf der im Plangebiet der 1. Änderung 
südlich angrenzenden Grünfläche (Gemarkung Oberzündorf, Flur 2, Flurstück 927) 
Ausgleichsmaßnahmen verortet. 
 
Folgende Maßnahme wird definiert: 
Umwandlung von Grünfläche in das Zielbiotop „naturnah ausgestaltete Parkanlage mit 
Einzelbäumen, Gehölzen und Langgraswiese“ (PA11/HM) auf 132m². 
 
Bei einer Aufwertung von 6 BWP von „Grünfläche“ (7 BWP) (für den Biotoptyp „naturnah 
ausgestaltete Parkanlage mit Einzelbäumen, Gehölzen und Langgraswiese“ 13 BWP) ergibt sich 
bei einem Ausgleichsdefizit von 791 Biotopwertpunkten ein Flächenbedarf von ca. 132m². 
 
Der Eingriff kann im Planungsgebiet vollständig ausgeglichen werden. 
 
Das Flurstück 927, Flur 2, Gemarkung Oberzündorf, auf dem die Ausgleichsmaßnahmen verortet 
sind, ist Teil des vom Amt für Landschaftspflege und Grünflächen geplanten Ausgleichspools 
„Wielermaar“ in Köln -Porz-Zündorf. Der Ausgleichspool wird demnach mit einer Fläc he von 132m² 
auf dem oben genannten Flurstück mit der Maßnahme „Entwicklung Grünfläche in das Zielbiotop 
„naturnah ausgestaltete Parkanlage mit Einzelbäumen, Gehölzen und Langgraswiese“ (PA11/HM)“, 
in Anspruch genommen. 
 
5.2 Lärm 
Für die 1. Änderung des Be bauungsplans wurde eine schalltechnische Untersuchung (1. Änderung 
Nördlich Wielermaar in Köln -Porz-Zündorf; Stadtplanungsamt, 61/1, 09.05.2019) insbesondere im 
Hinblick auf die Immissionsbelastungen durch den Straßenverkehr durchgeführt. 
 
Straßenverkehrslärm durch Straßenneubau gem. 16. BImSchV 
Durch die geänderte Verkehrsführung der zwei verbundenen Stichstraßen  mit 
Einbahnstraßenregelung, ist es für die Anlieger verkehrstechnisch erforderlich, dass alle Anwohner 
der zu erwartenden ca. 40 Wohneinheiten zumindest durch die erste Stichstraße fahren. Es handelt 
sich dabei um eine Verbesserung der inneren Erschließung, die gegenüber dem rechtskräftigen 
Bebauungsplan einen zusätzlichen – ausschließlich durch die Anwohner ausgelösten – 
motorisierten Individualverkehr im Wohngebiet auslöst.  
 
Aufgrund der Anzahl der geplanten Wohneinheiten an den betroffenen Erschließungsanlagen (40) 
ist mit einem täglichen Verkehrsaufkommen von ca. 210 Kfz -Fahrten zu rechnen. Die 
Einbahnstraße wird als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut und ausgeschildert, wonach

8 
 
Höchstgeschwindigkeiten von 4 -7 km/h zulässig sind. Aufgrund dieser  Erkenntnisse kann  aus 
Erfahrungswerten der sichere Schluss gefasst werden, dass aufgrund des gutachterlich ermittelten 
und zu unterstellenden Verkehrsz uwachses keine Überschreitungen der Grenzwerte der 16. 
BImSchV von 59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts zu erwarten sind. 
 
Straßenverkehrslärm und KVB-Trasse 
Die 1. Änderung lässt die Festsetzungen, die im Zusammenhang mit der Lärmbewältigung des 
Straßenverkehrs auf der Schmittgasse (u.a. überbaubare Grundstücksfläche) sowie die 
Festsetzungen im Zusammenhang mit der KVB -Trasse unberührt. Es bestehen außerdem ke ine 
begründeten Zweifel an der Lärmkonfliktbewältigung, die im Rahmen der Aufstellung des 
rechtskräftigen Bebauungsplans durchgeführt wurde. Dies betrifft die Beurteilung der 
Lärmimmissionen des Straßenverkehrs und der KVB -Trasse sowie den daraus resultier enden, 
festgesetzten Schallschutzmaßnahmen. Die Immissionsbelastungen ausgehend von der 
Schmittgasse und der KVB -Trasse sind somit bereits ausreichend im ursprünglichen 
Bebauungsplanverfahren berücksichtigt worden. 
 
Lärmschutzmaßnahmen 
Die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten Schallschutzmaßnahmen in Form von 
Gesamtschalldämmmaßen für Umfassungsbauteile von Aufenthaltsräumen stellen nach wie vor 
einen ausreichenden und angemessenen Lärmschutz dar. 
 
5.3 Weitere Umweltbelange 
Im N orden des Geltun gsbereiches der beabsichtigten Änderung setzt der ursprüngliche 
Bebauungsplan zwei Baumstandorte gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB zum Erhalt fest. In einer 
Ortsbegehung konnten diese Bäume nicht mehr vorgefunden werden. Die Änderung sieht aus 
diesem Grund von einer weiteren planungsrechtlichen Sicherung dieser Bäume ab. 
 
Eine erhebliche Belastung durch verkehrsbedingte Luftschadstoffe ist laut Stellungnahme des 
Umweltamtes der Stadt Köln vom 31.10.2018 nicht zu erwarten. 
 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln weist eine Fläche süd -östlich der Schmittgasse innerhalb des 
Änderungsbereiches als Entwicklungsziel 8 „ Zeitlich begrenzte Erhaltung bis zur Realisierung der 
Bauleitplanung“ aus. Vorgenanntes Entwicklungsziel steht der Du rchführung des 
Änderungsverfahrens jedoch nicht entgegen. 
 
Zusammenfassung der Umweltbelange 
Die Umsetzung der 1. Änderung löst einen Eingriff im Sinne der Eingriffsregelung aus. Dieser wird 
im Rahmen der Eingriffsregelung erfasst, bilanziert und im Plange biet ausgeglichen. An Hand einer 
schalltechnischen Untersuchung und den bereits aufgeführten Argumenten wurde dargestellt, dass 
die bereits festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen ausreichen, um die Lärmimmissionen aus dem 
Straßenverkehr zu mindern. Eine weitere Betroffenheit der Umweltbelange gemäß § 1 Absatz 6 Nr. 
7 und § 1a BauGB ist nicht festzustellen. 
 
 
6. Nachrichtliche Übernahme § 9 Absatz 6 BauGB 
 
Das Gebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Wasserwerkes Porz - Zündorf. Die 
Wasserschutzzone III A ist mit den Festsetzungen des Bebauungsplanänderungsentwurfes 
vereinbar.

9 
 
7. Planverwirklichung 
 
7.1  Umlegung 
 
Auf Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplan 73370/04 Nördlich Wielermaar wurde zur 
Neuordnung des Gebietes ein Umlegungsverfahren mit der Nr. 355 durchgeführt und mit 
Bekanntmachung vom 24.06.2015 rechtskräftig abgeschlossen. 
 
Der Bebauungsplan war Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens, da bodenordnerische 
Maßnahmen umzusetzen waren. Der Umlegungsplan vom 26.11.2003 für das Umlegungsgebiet im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 73370/04 in der Fassung seiner 
Änderungsbeschlüsse vom 06.09.2004, 03.11.2004, 29.06.2005, 29.03.2006, 25.10.2006, 
27.05.2009 und 14.04.2015 ist mit Wirkung vom 27.05.2015 unanfechtbar geworden und mit der 
ortsüblichen Bekanntmachung am 24.06.2015 in Kraft getreten. 
 
Durch das vorliegende Änderungsverfahren wird eine Änderung des Umlegungsplanes erforderlich. 
Hierzu werden die Wenderadien der ehemaligen ersten und zweiten Stichstraße mittels einer 
Umfahrung miteinander verbunden. Dies führt dazu, dass die Außenkurve jeweils in und aus der 
Umfahrung heraus als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt wird. Die für die Umfahrung 
erforderlichen Flurstücke 983 und 984 in der Flur 2 der Gemarkung 4991 Oberzündorf befinden sich 
im Eigentum der Stadt Köln. 
 
7.2 Kosten 
 
Soweit die Planstraßen der Erschließung baulich nutzbarer Grundstücke dienen, unterliegen sie den 
Vorschriften der §§ 127 ff BauGB und der Satzung der Stadt Köln über die Erhebung von 
Erschließungsbeiträgen in der Fassung vom 23.09.2009. Zur Refinanzierung der 
Erschließungsanlagen werden Erschließungsbeiträge (jeweils 90 %) erhoben. Hinzu kommen 
gegebenenfalls die Kosten für den Erwerb und die Freilegung der Flächen für die 
Erschließungsanlagen. 
 
Nach § 127 Absatz 2 Nr. 4 BauGB sind auch die Grünanlagen beitragspflichtige 
Erschließungsanlagen, soweit sie nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu 
deren Erschließung notwendig sind. Die im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen 
Grünflächen stellen solche Erschließungsanlagen dar. Sie sind gemäß der 
Erschließungsbeitragssatzung refinanzierbar. 
 
Die Zuteilungsgrundstücke sind jedoch kostenpflichtig für die Durchführung der Ausgleichs- und 
Ersatzmaßnahmen einschließlich ihrer Planung, Fertigstellungs- und Entwicklungspflege nach der 
Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach den §§ 135a bis 135c 
BauGB.

10 
 
 
8. Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets in ha 0,58 ha (5.848,52 m²) 
BGF über alle Baufelder in m² 2.522 m² 
BGF Wohnen in m² 2.069 m² 
Anzahl der geplanten WE 
(im Geltungsbereich) 
15 
private Frei- und Grünfläche in m² 215 m² 
davon öffentlich 215 m² 
Verkehrsfläche in m² 1.688 m² 
davon öffentlich 1.688 m² 
 
 
Der Bebauungsplan-Entwurf 73370/04 wird gemäß § 3 Absatz 2 
Baugesetzbuch (BauGB) mit dieser Begründung öffentlich ausgelegt. 
 
Köln, den 
 
 
 
Beigeordnete

1 
 
Begründung nach § 3  Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
zur 1. Änderung des Bebauungsplanes der Nummer 73370/04; 
Arbeitstitel: Nördlich Wielermaar in Köln-Porz-Zündorf 
  
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1. Anlass 
 
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes, ein vereinfachtes Planänderungsverfahren gemäß § 13 
BauGB, bezieht sich auf den Bebauungsplan mit der Nummer 73370/04, Arbeitstitel Nördlich 
Wielermaar in Köln-Porz-Zündorf, welcher am 04.10.1993 bekannt gemacht wurde. 
 
Ziel war es, circa 160 neue Wohneinheiten in Köln-Porz-Zündorf zu schaffen, ferner die 
Trassenführung zur Verlängerung der KVB-Linie 7 sowie die Flächen der 
Gemeinschaftsgrundschule Schmittgasse zu sichern. 
 
Ausgehend in südöstliche Richtung von der Schmittgasse in den Schwester-Firma-Weg wurden drei 
Baufelder durch gering dimensionierte Wohnstraßen geplant. Die drei Stichstraßen, weiter benannt 
als Schwester-Firma-Weg, erschließen mit einem Profil von 5 m Breite und einer Tiefe von 120 m 
das Baugebiet. 
 
Diese Bedingungen sind unter heutigen verkehrstechnischen Kriterien problematisch, da Belange 
der Abfallwirtschaftsbetriebe, der Feuerwehr sowie der Verkehrssicherheit entgegenstehen. Die im 
hinteren Teil des Baugebiets liegenden Grundstücke, nordöstlich der Bebauung „An der 
Wielermaar“, können durch die Abfallwirtschaftsbetriebe nicht angefahren werden, da die 
benötigten Wenderadien und Bewegungsflächen fehlen. Ebenfalls bestehen hinsichtlich der 
brandschutztechnischen Erreichbarkeit der Häuser sowie aus Gründen des Verkehrsflusses 
erhebliche Bedenken, dies aufgrund der zu gering dimensionierten Bewegungsflächen ohne 
Wendemöglichkeit. Zusätzlich zur Erschließungsfunktion ist es erforderlich Stellplätze 
unterzubringen. 
 
1.2. Ziel 
 
Ziel der Bebauungsplanänderung ist es, an den ursprünglichen Enden der Stichstraßen Schwester-
Firma-Weg, eine überarbeitete Erschließungsplanung zu realisieren. 
 
Der hierfür erforderliche Geltungsbereich ist in Anlage 1, 4 und 5 dargestellt. 
 
Hierzu werden anteilig ursprünglich festgesetzte Wohngebietsflächen als öffentliche 
Verkehrsflächen festgesetzt und der neue, durchgängige Straßenraum wird als Einbahnstraße 
geregelt. 
 
Durch einen bereits erfolgreich vollzogenen Grunderwerb der Flurstücke 983 und 984 (Gemarkung 
Oberzündorf, Flur 2) durch die Stadt Köln, können ausgehend von der Schmittgasse, die ersten 
zwei Stichstraßen durch eine Umfahrung am Ende des Schwester-Firma-Wegs zusammengelegt 
werden. 
 
Eine Ausweitung der Verkehrsflächen im Süden des Bebauungsplanentwurfes, am Ende des 
Schwester-Firma-Wegs, am Rand der öffentlichen Grünfläche, führt dazu, dass die notwendige 
Erschließungsanlage mit Wenderadius die Situation entlastet. 
 
Die Änderung der zwei Erschließungssituationen gemäß Anlage 6 ermöglicht mit verhältnismäßig 
geringem Aufwand nachhaltig eine Verbesserung der defizitären Erschließungsplanung.

2 
 
Der festgesetzte Fußweg im Übergang zur Bestandsbebauung „An der Wielermaar“, auf der Grenze 
zum benachbarten Bebauungsplan mit der Nr. 73369/02, bleibt gänzlich unberührt. 
 
1.3. Verfahren 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschloss am 14.12.2017, das Verfahren zur Änderung des 
Bebauungsplanes Nr. 73370/04 gemäß § 2 Absatz 1 in Verbindung mit § 1 Absatz 8 BauGB in 
Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB für die Erschließungsflächen an den 
westlichen Enden des Schwester-Firma-Wegs einzuleiten. 
 
Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 2 BauGB 
hat in der Zeit vom 26.09. - 31.10.2019 stattgefunden. 
 
Das Änderungsverfahren wird als vereinfachtes Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt, 
da die Grundzüge der Planung nicht berührt sind. 
Die Voraussetzungen des § 13 Absatz 1 BauGB liegen vor: 
 
 kein Vorhaben geplant wird, für das eine Pflicht zur Durchführung einer 
Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht besteht; 
 
 kein Anhaltspunkt für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nr. 7 Buchstabe b 
genannten Schutzgüter besteht, dies sind die Erhaltungsziele und der Schutzzweck des 
Natura 2000-Gebietes im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes; 
 
 der Änderungsbereich nicht im Achtungsabstand oder angemessenem Sicherheitsabstand 
eines Störfallbetriebes liegt. 
 
Da für die Bebauungsplanänderung die Voraussetzungen zur Umsetzung eines vereinfachten 
Verfahrens nach § 13 BauGB vorliegen, wird nach § 13 Absatz 3 Satz 1 BauGB von der 
Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, der Erstellung eines Umweltberichtes nach § 2a BauGB, 
von der Angabe nach § 3 Absatz 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen 
verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6a Absatz 1 und § 10a 
Absatz 1 BauGB abgesehen. Die relevanten Umweltbelange werden geprüft und in die Abwägung 
eingestellt. 
 
 
2.  Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1  Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet liegt im rechtsrheinischen Kölner Süden, im Stadtbezirk 7 Köln - Porz, im Stadtteil 
Köln - Porz - Zündorf. 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 73370/04 in der Fassung der 1. Änderung grenzt im 
Süden an den festgesetzten Fußweg des Bebauungsplanes mit der Nr. 73369/02 und verläuft circa 
35 m parallel dazu von der Schmittgasse Nr. 96 und 98 im Westen bis zur festgesetzten öffentlichen 
Grünfläche im Osten. 
 
Der Geltungsbereich der 1. Änderung in der Gemarkung (4991) Oberzündorf in der Flur 2 umfasst 
folgende Flurstücke: 836; 834 teilweise; 865 teilweise; 866; 867; 873; 874; 884 teilweise; 886; 888; 
896; 905 teilweise; 906; 907; 908; 922 teilweise; 927; 928; 983; 984; 985; 986.

3 
 
 
2.2 Vorhandene Struktur 
Im Süden, entlang der Straße „An der Wielermaar“ sowie entlang des bereits bestehenden 
Teilabschnittes „Schwester-Firma-Weg“ und der von Süden nach Norden tangierenden 
Schmittgasse, befindet sich Wohnbebauung bestehend aus Reihenhäusern und lose aneinander 
gereihter Mehrfamilienhausbebauung sowie vereinzelter Häuser mit hausnahen Gärten. Der größte 
Teil des geplanten Gebietes weist Bäume und Sträucher unterschiedlicher Qualitäten sowie 
landwirtschaftliche Nutzfläche auf. 
 
Ans östliche Hinterland des Planbereiches grenzt landwirtschaftliche Nutzfläche und öffentliche 
Grünfläche. 
 
2.3  Erschließung 
o Äußere Verkehrserschließung 
 
Die Verkehrserschließung erfolgt derzeit ausschließlich über die Schmittgasse, welche in ihrem 
Einbahnstraßenverlauf von Süden nach Norden an den Bebauungsplan grenzt. Ferner geht von der 
Schmittgasse nach Osten ein bereits bestehender Teilabschnitt des Schwester-Firma-Wegs ab, 
welcher in seiner Verlängerung die 1. Änderung des Bebauungsplanes darstellt.  
 
Die Änderung der Erschließungsflächen betrifft die südwestlichen Enden des Schwester-Firma-
Wegs und liegt nördlich der Reihenendhäuser „An der Wielermaar“ mit den Hausnummern 5 
(Flurstück 448); 13 (Flurstück 454); 23 (Flurstück 460); 33 (Flurstück 545) im Bereich zwischen der 
Schmittgasse Hausnr. 100 (Flurstück 443) im Norden und der öffentlichen Grünfläche im Süden. 
 
o Innere Verkehrserschließung 
 
Die kleinräumige innere Verkehrserschließung erfolgt über den bereits bestehenden Schwester- 
Firma - Weg, welcher an der Schmittgasse beginnt. 
 
o Umlegungsverfahren 
 
Nach der rechtskräftigen Änderung des Bebauungsplanes 73370/04 werden die notwendigen 
Eigentumsänderungen, die durch die Bebauungsplanänderung begründet sind, durch die Änderung 
des Umlegungsplanes zum Umlegungsgebiet U.355 gemäß § 73 Nr. 1 BauGB erfolgen. 
Vor der Fassung des entsprechenden Änderungsbeschlusses wird die Vermessung der neu 
entstehenden zukünftigen Baulandflächen, in Teilflächen aus den Flurstücken 884, 905 und 922, 
vom Amt 23 für Liegenschaften und Kataster, beauftragt. 
 
o Wasser-/Energieversorgung 
 
Die Wasser- und Energieversorgung verläuft über das städtische Versorgungsnetz. 
 
o Abwasserentsorgung 
 
Die Abwasserentsorgung wird derzeit wie auch künftig durch die Stadtentwässerungsbetriebe (StEB 
Köln, AöR) gesichert. 
 
o Bodensituation 
 
Derzeit ist der Bereich, in welchem zukünftig die 1. Änderung des Bebauungsplanes liegt, 
größtenteils nicht befestigt und auch nicht versiegelt.

4 
 
2.4   Alternativstandorte 
 
Alternativstandorte sind keine zu benennen, da die 1. Änderung des Bebauungsplanes ursächlich 
der Erschließung eines bereits planungsrechtlich gesicherten Wohngebietes dient. 
 
2.5  Planungsrechtliche Situation 
 
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 
73370/04 Arbeitstitel: Nördlich Wielermaar in Köln - Porz - Zündorf, mit Festsetzungen im Sinne des 
§ 30 Absatz 1 BauGB. 
 
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes innerhalb des Geltungsbereiches der 1. Änderung legen 
3 Baufelder des allgemeinen Wohngebietes, welche durch die Umfahrung räumlich zergliedert sind, 
fest.  
Diese Baufelder beinhalten folgende Baunutzungen:  
An der Schmittgasse wird unverändert eine II-Geschossigkeit mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 
0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 (GFZ) festgesetzt. An der Erschließungsstraße 
Schwester-Firma-Weg wird durchweg eine I-Geschossigkeit mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 
0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,6 (GFZ) festgesetzt. 
 
Die im Osten festgesetzte öffentliche Grünfläche dient der wohnungsnahen Grünversorgung sowie 
der Trennung der geplanten Wohnbebauung von der geplanten KVB-Trasse. 
 
 
3.  Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan 
 
Im Regionalplan der Bezirksregierung Köln wir das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich 
(ASB) ausgezeichnet. 
 
3.2  Flächennutzungsplan 
 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan (FNP) als Wohnbaufläche dargestellt. 
Die Bebauungsplanänderung 73370/04 ist gemäß § 8 Absatz 2 BauGB als aus dem FNP entwickelt 
zusehen. 
 
3.3  Landschaftsplan 
 
Der Landschaftsplan weist für das Änderungsgebiet keine Schutzausweisung aus. Der nördliche 
Bereich ist als Innenbereich dargestellt. Als Entwicklungsziel Nr. 8 ist für den angrenzenden Bereich 
„Erhalt bis zur Realisierung der Bauleitplanung“ als Refugialraum für Flora und Fauna im 
Übergangsbereich vom Ortsrand in die freie Landschaft dargestellt. 
 
 
4.  Begründung der Planinhalte 
 
4.1  Art und Maß der baulichen Nutzung 
 
Das Plangebiet liegt am Rande der bebauten Ortslage von Zündorf, tangiert jedoch die 
Ortsdurchfahrten Schmittgasse und Wahner Straße. 
 
Art und Maß der baulichen Nutzung werden aus dem bestehenden Bebauungsplan unverändert 
übernommen, das heißt an der Schmittgasse wird unverändert eine II-Geschossigkeit mit einer 
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 (GFZ) festgesetzt. An der

5 
 
Erschließungsstraße Schwester-Firma-Weg wird kontinuierlich eine I-Geschossigkeit mit einer 
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,6 (GFZ) festgesetzt. 
Es gilt die alte Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1990. 
 
Die Festsetzung des Allgemeinen Wohngebietes dient dazu, die bestehende Wohnnutzung zu 
sichern und diese weiter zu entwickeln. 
 
Die Umfahrung des Schwester-Firma-Wegs führt zu einer Verbreiterung der öffentlichen 
Verkehrsfläche, hierzu tangiert die Umfahrung mittels eines Hochbords den unberührten und 
festgesetzten Fuß- und Radweg. Zudem werden die jeweils äußeren Teilflurstücke der ehemaligen 
Wenderadien vor und nach der Umfahrung auf die jeweilig anliegenden Eigentümer, also 
Teilflurstück 884 zu 873 sowie Teilflurstück 905 zu 906 umgelegt und dienen der Ergänzung zur 
Allgemeinen Wohngebietsfläche (WA).  Der verbleibende Wenderadius wird aufgrund der 
notwendigen Schleppkurven vergrößert, hierzu wird die öffentliche Grünfläche reduziert und im 
Teilflurstück 922 zugunsten des Flurstückes 907 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht festgesetzt. 
 
Die textlichen Festsetzungen werden im Änderungsverfahren nicht geändert. 
 
4.2  Erschließung 
 
Aufgrund von bestehenden Belangen der Abfallwirtschaftsbetriebe (AWB) und der Feuerwehr ist die 
1. Änderung des Bebauungsplanes mit der Nummer 73370/04 notwendig. 
 
Die Erschließung umfasst zum einen eine Umfahrung, das heißt eine Verbindung zwischen den 
ersten beiden Stichstraßen des Schwester-Firma-Wegs, welche als Einbahnstraße geregelt wird. 
Und zum anderen am Ende der dritten Stichstraße, ebenfalls als Schwester-Firma-Weg benannt 
einen Wenderadius, dieser Straßenabschnitt ist für den Beidrichtungsverkehr ausgelegt. 
 
Die  überplanten Teilflurstücke der früheren Wendeanlagen am Ende der ersten beiden 
Stichstraßen werden nach der rechtskräftigen Änderung des Bebauungsplanes 73370/04 auf die 
angrenzenden Eigentümer umgelegt. Dies ist das Umlegungsgebiet U.355 gemäß § 73 Nr. 1 
BauGB. 
 
Am Wenderadius wird sichergestellt, dass die Erschließung des Flurstücks 907 gewährleistet ist, 
dies mittels eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts zugunsten des Flurstücks 907. 
 
4.3  Grünflächen 
 
Die festgesetzten Grünflächen dienen der wohnungsnahen Grünversorgung sowie der Trennung 
der geplanten Wohnbebauung von der geplanten KVB-Trasse als Verlängerung der Linie 7. 
Die Grünfläche wird um den Mehrbedarf für einen Wenderadius am Ende des Schwester-Firma-
Wegs reduziert. Der festgesetzte Baum wird mit Reduzierung der öffentlichen Grünfläche versetzt 
und bleibt somit erhalten. 
 
 
5. Umweltbelange, § 1 Absatz 6 Nr. 7, § 1a  Absatz 2 BauGB 
 
Im vereinfachten Verfahren wird gemäß § 13 Absatz 3 BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 
Absatz 4 BauGB und der Erstellung eines Umweltberichtes nach § 2a BauGB abgesehen. 
 
Gleichwohl werden die durch die Änderung betroffenen Umweltbelange nachfolgend geprüft und in 
die Abwägung eingestellt:

6 
 
 
5.1 Eingriffsregelung 
Anlässlich der 1. Änderung im Geltungsbereich des B ebauungsplans 73370/04 wird es für  die 
Umfahrung, als Verbindung zwischen erster und zweiter Stichstraße, erforderlich eine Fläche von 
141,38 m² als Straßenverkehrsfläche zu versiegeln. Des Weiteren ist als flächenmäßiger Eingriff zur 
Realisierung des Wenderadius eine Verkleinerung der öffentlichen Grünfläche um 80,83 m² nötig. 
 
Im Gegenzug kommt es zu einer R ücknahme des Eingriffs von einer bisher festgesetzten 
öffentlicher Verkehrsfläche, auf den Flächen, die im aktuellen Bebauungsplan eine 
Wendemöglichkeit am Ende der 1. Stichstraße Richtung Norden und am Ende der zweiten 
Stichstraße Richtung Süden ermöglich ten. Hier kommt es auf einer Fläche von 93,43 m² zu der 
ersetzenden Planung einer Wohnbaufläche (WA). Auch am Ende der 3. Stichstraße in Richtung 
Norden kommt es zu einer ersetzenden Planung einer öffentlichen Verkehrsfläche zu einer WA -
Fläche. Das darauf festgesetzte Geh-, Fahr- und Leitungsrecht erlaubt allerdings eine vollständige 
Versiegelung der betreffenden Fläche. In der Bilanz bleibt der Flächenwert dieser Fläche demnach 
gleich (0 BWP). 
 
Gegenüberstellung von Flächenänderungen und Änderung der Biotopwertigkeiten 
Fläche in m² rechtskräftiger Plan 1. Änderung  BWP Bestand BWP Änder-
ung 
gerundet 
93,43 Öffentliche 
Verkehrsfläche = 0 
BWP 
WA = 3 BWP  0   +280 
141,38 WA = 3 BWP Öffentliche Verkehrsfläche 
= 0 BWP 
424  -424 
80,83 Öffentliche Grünfläche 
= 7 BWP 
Öffentliche Verkehrsfläche 
= 0 BWP 
566  -566 
40,16 Öffentliche 
Verkehrsfläche = 0 
BWP 
WA mit Geh-, Fahr- und 
Leitungsrecht = 0 BWP 
0  +/-0 
Bilanz                          -710 
 
Es bedeuten: WA = allgemeines Wohngebiet (Wohnbaufläche), BWP = Biotopwertpunkte / m²  
 
Durch die Umsetzung der Ziele der 1. Änderung ergibt sich im Plangebiet gegenüber dem 
rechtskräftigen Bebauungsplan eine zusätzliche Versiegelung von 128,78 m².  
 
Entsprechend der Begründung des rechtskräftigen Bebauungsplans dienen d ie festgesetzten 
öffentlichen Grünflächen mit einer Flächengröße von ca. 11.000m² auch der Kompensation des 
Eingriffs in Natur und Landschaft. Der Ausgleich in Form der öffentlichen Grünfläche ist 
Voraussetzung für den immer noch zulässigen Eingriff in Nat ur und Landschaft, der mit dem 
Satzungsbeschluss des rechtskräftigen Bebauungsplans begründet ist. Durch den oben 
beschriebenen Eingriff in die Grünfläche entsteht ein zusätzlicher Ausgleichsbedarf, der als nicht 
abwägbar angesehen wird, da er den Bebauungsplan begründet. Der zusätzliche Ausgleichsbedarf 
wird mit einem Biotopwertpunkt (BWP 1) pro m² beschrieben, da die dem Bebauungsplan zugrunde 
gelegte Ackerfläche (6 BWP) in eine Grünfläche (7 BWP) aufgewertet wurde. Es ergibt sich durch 
die Versiegelung v on 80,83 m² öffentlicher Grünfläche ein zusätzlicher Ausgleichsbedarf von 81 
BWP.

7 
 
 
Berücksichtigung von bereits zulässigen Eingriffen und den hieraus resultierendem zusätzlichem 
Ausgleichsbedarf 
Fläche in m² rechtskräftiger 
Plan 
Fläche vor 
Satzungsbeschluss 
des rechtskräftigen 
Bebauungsplans 
 BWP Änder-ung 
gerundet 
80,83 Öffentliche 
Grünfläche = 7 
BWP 
Acker = 6 BWP  -81 
 
Bilanz Ausgleichsbedarf gesamt                    -791 
 
Somit ist ein Ausgleichsbedarf von 791 Biotopwertpunkten (BWP) festzustellen. Dieser Wert setzt 
sich aus -710 Biotopwertpunkten, welche den anlässlich des Änderungsverfahrens verursachten 
Eingriffen zuzurechnen sind, und -81 Biotopwertpunkten, welche dem Ausgleich des bereits 
zulässigen Eingriffs durch den rechtskräftigen Bebauungsplan zuzurechnen sind, zusammen. 
 
Zum Ausgleich des ermittelten Ausgleichsbedarfs werden auf der im Plangebiet der 1. Änderung 
südlich angrenzenden Grünfläche (Gemarkung Oberzündorf, Flur 2, Flurstück 927) 
Ausgleichsmaßnahmen verortet. 
 
Folgende Maßnahme wird definiert: 
Umwandlung von Grünfläche in das Zielbiotop „naturnah ausgestaltete Parkanlage mit 
Einzelbäumen, Gehölzen und Langgraswiese“ (PA11/HM) auf 132m². 
 
Bei einer Aufwertung von 6 BWP von „Grünfläche“ (7 BWP) (für den Biotoptyp „naturnah 
ausgestaltete Parkanlage mit Einzelbäumen, Gehölzen und Langgraswiese“ 13 BWP) ergibt sich 
bei einem Ausgleichsdefizit von 791 Biotopwertpunkten ein Flächenbedarf von ca. 132m². 
 
Der Eingriff kann im Planungsgebiet vollständig ausgeglichen werden. 
 
Das Flurstück 927, Flur 2, Gemarkung Oberzündorf, auf dem die Ausgleichsmaßnahmen verortet 
sind, ist Teil des vom Amt für Landschaftspflege und Grünflächen geplanten Ausgleichspools 
„Wielermaar“ in Köln-Porz-Zündorf. Der Ausgleichspool wird demnach mit einer Fläche von 132m² 
auf dem oben genannten Flurstück mit der Maßnahme „Entwicklung Grünfläche in das Zielbiotop 
„naturnah ausgestaltete Parkanlage mit Einzelbäumen, Gehölzen und Langgraswiese“ (PA11/HM)“, 
in Anspruch genommen. 
 
5.2 Lärm 
Für die 1. Änderung des Bebauungsplans wurde eine schalltechnische Untersuchung (1. Änderung 
Nördlich Wielermaar in Köln -Porz-Zündorf; Stadtplanungsamt, 61/1, 09.05.2019) insbesondere im 
Hinblick auf die Immissionsbelastungen durch den Straßenverkehr durchgeführt. 
 
Straßenverkehrslärm durch Straßenneubau gem. 16. BImSchV 
Durch die geänderte Verkehrsführung der zwei verbundenen Stichstraßen  mit 
Einbahnstraßenregelung, ist es für die Anlieger verkehrstechnisch erforderlich, dass alle Anwohner 
der zu erwartenden ca. 40 Wohneinheiten zumindest durch die erste Stichstraße fahren. Es handelt 
sich dabei um eine Verbesserung der inneren Erschließung, die gegenüber dem rechtskräftigen 
Bebauungsplan einen zusätzlichen – ausschließlich durch die Anwohner ausgelösten – 
motorisierten Individualverkehr im Wohngebiet auslöst.  
 
Aufgrund der Anzahl der geplanten Wohneinheiten an den betroffenen Erschließungsanlagen (40) 
ist mit einem täglichen Verkehrsaufkommen von ca. 210 Kfz -Fahrten zu rechnen. Die 
Einbahnstraße wird als verkehrsberuhigte r Bereich ausgebaut und ausgeschildert, wonach

8 
 
Höchstgeschwindigkeiten von 4 -7 km/h zulässig sind. Aufgrund dieser Erkenntnisse kann aus 
Erfahrungswerten der sichere Schluss gefasst werden, dass aufgrund des gutachterlich ermittelten 
und zu unterstellenden  Verkehrszuwachses keine Überschreitungen der Grenzwerte der 16. 
BImSchV von 59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts zu erwarten sind. 
 
Straßenverkehrslärm und KVB-Trasse 
Die 1. Änderung lässt die Festsetzungen, die im Zusammenhang mit der Lärmbewältigung des 
Straßenverkehrs auf der Schmittgasse (u.a. überbaubare Grundstücksfläche) sowie die 
Festsetzungen im Zusammenhang mit der KVB -Trasse unberührt. Es bestehen außerdem keine 
begründeten Zweifel an der Lärmkonfliktbewältigung, die im Rahmen der Aufstellung des 
rechtskräftigen Bebauungsplans durchgeführt wurde. Dies betrifft die Beurteilung der 
Lärmimmissionen des Straßenverkehrs und der KVB -Trasse sowie den daraus resultierenden, 
festgesetzten Schallschutzmaßnahmen. Die Immissionsbelastungen ausgehend von der 
Schmittgasse und der KVB -Trasse sind somit bereits ausreichend im ursprünglichen 
Bebauungsplanverfahren berücksichtigt worden. 
 
Lärmschutzmaßnahmen 
Die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten Schallschutzmaßnahmen in Form von 
Gesamtschalldämmmaßen für Umfassungsbauteile von Aufenthaltsräumen stellen nach wie vor 
einen ausreichenden und angemessenen Lärmschutz dar. 
 
5.3 Weitere Umweltbelange 
Im N orden des Geltun gsbereiches der beabsichtigten Änderung setzt der ursprüngliche 
Bebauungsplan zwei Baumstandorte gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB zum Erhalt fest. In einer 
Ortsbegehung konnten diese Bäume nicht mehr vorgefunden werden. Die Änderung sieht aus 
diesem Grund von einer weiteren planungsrechtlichen Sicherung dieser Bäume ab. 
 
Eine erhebliche Belastung durch verkehrsbedingte Luftschadstoffe ist laut Stellungnahme des 
Umweltamtes der Stadt Köln vom 31.10.2018 nicht zu erwarten. 
 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln weist eine Fläche süd -östlich der Schmittgasse innerhalb des 
Änderungsbereiches als Entwicklungsziel 8 „ Zeitlich begrenzte Erhaltung bis zur Realisierung der 
Bauleitplanung“ aus. Vorgenanntes Entwicklungsziel steht der Du rchführung des 
Änderungsverfahrens jedoch nicht entgegen. 
 
Zusammenfassung der Umweltbelange 
Die Umsetzung der 1. Änderung löst einen Eingriff im Sinne der Eingriffsregelung aus. Dieser wird 
im Rahmen der Eingriffsregelung erfasst, bilanziert und im Plangebiet ausgeglichen. An Hand einer 
schalltechnischen Untersuchung und den bereits aufgeführten Argumenten wurde dargestellt, dass 
die bereits festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen ausreichen, um die Lärmimmissionen aus dem 
Straßenverkehr zu mindern. Eine weitere Betroffenheit der Umweltbelange gemäß § 1 Absatz 6 Nr. 
7 und § 1a BauGB ist nicht festzustellen. 
 
 
6. Nachrichtliche Übernahme § 9 Absatz 6 BauGB 
 
Das Gebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Wasserwerkes Porz - Zündorf. Die 
Wasserschutzzone III A ist mit den Festsetzungen des Bebauungsplanänderungsentwurfes 
vereinbar.

9 
 
7. Planverwirklichung 
 
7.1  Umlegung 
 
Auf Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplan 73370/04 Nördlich Wielermaar wurde zur 
Neuordnung des Gebietes ein Umlegungsverfahren mit der Nr. 355 durchgeführt und mit 
Bekanntmachung vom 24.06.2015 rechtskräftig abgeschlossen. 
 
Der Bebauungsplan war Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens, da bodenordnerische 
Maßnahmen umzusetzen waren. Der Umlegungsplan vom 26.11.2003 für das Umlegungsgebiet im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 73370/04 in der Fassung seiner 
Änderungsbeschlüsse vom 06.09.2004, 03.11.2004, 29.06.2005, 29.03.2006, 25.10.2006, 
27.05.2009 und 14.04.2015 ist mit Wirkung vom 27.05.2015 unanfechtbar geworden und mit der 
ortsüblichen Bekanntmachung am 24.06.2015 in Kraft getreten. 
 
Durch das vorliegende Änderungsverfahren wird eine Änderung des Umlegungsplanes erforderlich. 
Hierzu werden die Wenderadien der ehemaligen ersten und zweiten Stichstraße mittels einer 
Umfahrung miteinander verbunden. Dies führt dazu, dass die Außenkurve jeweils in und aus der 
Umfahrung heraus als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt wird. Die für die Umfahrung 
erforderlichen Flurstücke 983 und 984 in der Flur 2 der Gemarkung 4991 Oberzündorf befinden sich 
im Eigentum der Stadt Köln. 
 
7.2 Kosten 
 
Soweit die Planstraßen der Erschließung baulich nutzbarer Grundstücke dienen, unterliegen sie 
den Vorschriften der §§ 127 ff BauGB und der Satzung der Stadt Köln über die Erhebung von 
Erschließungsbeiträgen in der Fassung vom 23.09.2009. Zur Refinanzierung der 
Erschließungsanlagen werden Erschließungsbeiträge (jeweils 90 %) erhoben. Hinzu kommen 
gegebenenfalls die Kosten für den Erwerb und die Freilegung der Flächen für die 
Erschließungsanlagen. 
 
Nach § 127 Absatz 2 Nr. 4 BauGB sind auch die Grünanlagen beitragspflichtige 
Erschließungsanlagen, soweit sie nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu 
deren Erschließung notwendig sind. Die im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen 
Grünflächen stellen solche Erschließungsanlagen dar. Sie sind gemäß der 
Erschließungsbeitragssatzung refinanzierbar. 
 
Die Zuteilungsgrundstücke sind jedoch kostenpflichtig für die Durchführung der Ausgleichs- und 
Ersatzmaßnahmen einschließlich ihrer Planung, Fertigstellungs- und Entwicklungspflege nach der 
Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach den §§ 135a bis 135c 
BauGB.

10 
 
 
8. Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets in ha 0,58 ha (5.848,52 m²) 
BGF über alle Baufelder in m² 2.522 m² 
BGF Wohnen in m² 2.069 m² 
Anzahl der geplanten WE 
(im Geltungsbereich) 
15 
private Frei- und Grünfläche in m² 215 m² 
davon öffentlich 215 m² 
Verkehrsfläche in m² 1.688 m² 
davon öffentlich 1.688 m² 
 
 
Der Bebauungsplan-Entwurf 73370/04 wird gemäß §  3 Absatz 2 
Baugesetzbuch (BauGB) mit dieser Begründung öffentlich ausgelegt.  
 
Köln, den 
 
 
 
Beigeordnete

Der Planentwurf hat in der Zeitvom                       bis                nach § 3 Abs. 2 BauGBmit Begründung öffentlich ausgelegen.Die OberbürgermeisterinStadtplanungsamtIm AuftragKöln, den
Der Rat hat diese vereinfachte Änderung des Bebau-ungsplan in seiner Sitzung am                            nach§ 10 Abs. 1 BauGB als Satzung mit Begründung nach§ 9 Abs. 8 BauGB beschlossen.Die örtsübliche Bekanntmachung über den Beschlussder Änderung des Bebauungsplanes durch den Rateinschließlich des Hinweises nach § 10 Abs. 3 BauGBist am                             erfolgt.Die Einleitung zur 1. Änderung im vereinfachten Ver-fahren nach § 13 BauGB ist vom Stadtentwicklungs-ausschuss am 09.11.2017 nach § 2 Abs. 1 i. V. mit§ 1 Abs. 8 BauGB beschlossen worden.gez. RekerOberbürgermeisterinKöln, den 09.01.2018Der Beschluss wurde am 24.01.2018 ortsüblichbekannt gemacht.OberbürgermeisterinKöln, denOberbürgermeisterinKöln, den
Geltungsbereich der 1. Änderung
Maßstab 1:1000Für den PlanentwurfStadtplanungsamt
AmtsleiterinKöln, den
Für den PlanentwurfDezernat VI, Stadtentwicklung,Planen und BauenBeigeordneterKöln, den
1. Änderung
Geltungsbereichder 1. Änderung
N
Schmittgasse
Schwester-Firma-WegWeg
Schwester-Firma-Weg
Schwester-Firma-Weg
GRZ 0,4GFZ 0,8WA-o-IIGRZ 0,4GFZ 0,6I IGRZ 0,4GFZ 0,6WA-o-I
GRZ 0,4GFZ 0,6WA-o-IÖffentliche Grünfläche- Parkanlage mit Schutzfunktion -
14.00
12.0012.00
12.005.005.00
5.00
Geh-, Fahr-und Leitungs-recht zugunsten desFlurstückes 999A1AusgleichspflichtigerEingriffsbereichinterne Ausgleichsfläche A1ErgänzendeZeichenerklärung
N
Anlage 4
StadtplanungsamtAusschnitt der Bebauungsplanänderung 73370/04Nördlich Wielermaarin Köln - Porz - Zündorf, 1. Änderung
unmaßstäblich

Textl
iche Festsetzungen 
Gemäß § 1 Abs. 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind im allgemeinen 
Wohngebiet die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht 
zulässig.  
Gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO werden für Gebäude folgende Traufhöhen (Schnittpunkt 
Außenwand/Dachhaut) als Höchstgrenze, bezogen auf die mittlere Höhenlage der 
Grenze zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und jeweiligem Baugrundstück 
(Gehweghinterkante, Oberkante Mischverkehrsfläche) festgesetzt:  
Bei I- geschossiger Bebauung + 4,25 m
Bei II-geschossiger Bebauung + 7,0   m
Bei III- geschossiger Bebauung + 10,0   m
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 Baugesetzbuch (BauGB) w erden für Gebäude 
folg ende Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt: 
Geänderte textliche Festsetzung 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 Baugesetzbuch (BauGB) w erden für Gebäude folgende 
Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt: 
Das Gesamtschalldämmaß (R‘w.res) der U mfassungsbauteile (Außenwände, D ächer, 
Außent üren und Fenster) v on Aufenthaltsräumen muß für di e bestehende Bebauung - 
entlang der S chmittgasse Haus  Nr. 74 - 98 und entlang der Wahner S tr. H aus Nr. 35 - 
57 mindestens 45 dB und für di e übrige Bebauung m indestens 30 dB bet ragen (s.a. D IN 
4109). 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB s ind die Dächer der G aragen zu begrünen. D ie 
Dachkonstruktion muß daz u geeignet s ein, ei ne Substratschicht v on mindestens 8 cm 
Stärke aufzunehmen. I m Baugenehmigungsverfahren ist nac hzuweisen, daß di e 
vorgenommene Bepflanzung g eeignet i st, i nnerhalb von zwei J ahren nach Baufer-
tigstellung ei ne vollständige Dachbegrünung zu gewährleisten. Ü berdachte Stellplätze 
sind mit r ankenden bzw. k letternden Pflanzen zu begrünen. 
Gemäß § 21 a Abs. 5 BauNVO kann die festgesetzte GFZ i n dem a ls WA 1 bezeichneten 
Bereich, um di e Flächen notwendiger S tellplätze/Garagen, di e unter der 
Geländeoberfläche hergestellt werden, erhöht werden. 
Interne Ausgleic hsmaßnahme A1 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB wird im Plangebiet folgende interne 
Ausgleichmaßnahme A1 festgesetzt: Umwandlung v on Grünfläche in das Zielbiotop 
„naturnah ausgestaltete Parkanlage mit Einzelbäumen, Gehölz en und 
Langgraswiese“ (PA11/HM) auf 132 m² und dauerhafter Erhaltung dieser. 
Zuordnung der Ausgleichsmaßnahme 
Gemäß § 9 Absatz  1a Satz 2 BauGB in Verbindung mit § 1a Absatz 3 Satz 3 BauGB wird 
die gesamte interne Ausgleichsfläche A1 (132m²) der durch die 1. Änderung 
festgesetzten Verkehrsflächen zugeordnet.

Gestalterische Festsetzungen  
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. v.   m. § 81 Bauordnung Nordrhein- West falen (BauO NW) wird 
folgendes festgesetzt:  
1. zulässig sind nur Gebäude mit Satteldächern (SD) mit ei ner Dachneigung von 35° -  
40°. V on dieser Festsetzung sind aus genommen eingeschossige Gebäude, 
Nebenanlagen und Garagen.  
2. Dachgauben und Dach einschnitte sind nur zulässig, wenn ihre Gesamtbreite die 
Hälfte der Gebäudebreite nicht überschrei tet und ein Abstand von mindestens 1,25 
m zur Giebelseite bzw. zur gemeinsamen Haustrennwand eingehalten wird.  
3. Die Dachgauben dürfen nicht direkt aus der Fassade entwick elt werd en, sondern 
müssen insgesamt innerhalb der Dach fläche liegen. Ausnahmen hiervon sind 
möglich, wenn die Breite der Dachgaube ein Viertel der Gebäudebreite nicht 
überschreitet.  
4. Je vier private Stellplätze ist eine Robinie (Robinia pseudacac ia, 3 mal  verpflanzt 
mit Ballen , Stammumfang  20 - 25 cm) zu pflanzen. Die Bäume sind auf der 
Stellplatz anlage gleichmäßig zu verteilen.  
Nachrichtliche Ü bernahmen 
Gemäß § 9 Abs. 6 BauGB werden folgende Festsetzungen nachricht lich übernommen:  
1. Wasserhaushaltsgesetz (WHG), der Planbereich liegt inner halb der festgesetzten 
Schutzzone III A des Wasserwerkes Zündorf.  
2. Doppel -Produktenleitung der Fa. Messer Griesheim.  
Die sich in den entsprechenden Schutzabständen ergebenden Beschränkungen 
sind mit dem  Versorgungs träger abzust immen.  
Kennzeichnung gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB  
Altlast Nr. 71402, Bereich mit Verfüllungen und Bodenbelastungen (Bodenaushub und 
Bauschutt)  und baugrundtechnischen Besonderheiten.  
Bei Baumaßnahm en und Nutzungsänderungen im Bereich der Altlast  Nr. 71402 ist das 
Amt für Umweltschutz der Stadt Köln zu infor mieren.  
Aushubarbeiten sind von einem vom Amt für Umweltsc hutz zu benennenden Gutachter 
zu begleiten. Der Nachweis der  ordnungsgemäßen Ablagerung von Aushubmassen ist 
vorzulegen.  
Wegen erhöhter  C02-Gehalte im Boden ist Vorsicht g eboten,  bei Arbeiten in 
Baugruben. Auf die Vorschriften der Berufsgenossenschaften wird hingewiesen.  
Amt für Umweltschutz, Gürzenichstraße 6 - 16,  5000  Köln 1 (Gliederungspl an der 
Stadtverwaltung von 1992)  
Hinweise:  
1. Innerhalb der Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes 
bestehende Rechtssetzungen auf Grund des Preuß. Fluchtlinien Ges. von 1875, des

Aufbau Ges. NW und des BBauG treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebau-
ungsplanes außer Kraft. 
2. Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1990. 
3. Das Profil der festgesetzten Verkehrsflächen im Bereich des Bebauungsplanes ist nur 
zur Information vermerkt.