Bebauungsplan O 21 -Am Oberfeld-Rosenhöhweg- (Offenlage)

Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
 
Magistratsvorlage 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
an den Magistrat Beteiligt vor Dezernat VI 
Amt: Stadtplanungsamt 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
Magistrats-
beschlussfassung: 
  
Vorlage-Nr. 2006/0056 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
 
  
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
 OBW zur Befassung 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
 zur abschließenden Beschluss- 
 fassung Fachausschuss 
Internet  ja  nein 
 
Tagesordnung  I  II 
Verteiler: 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung 
Magistrat 
 
Betreff: Bebauungsplan  O 21 -Am Oberfeld-Rosenhöhweg-  (Offenlage) 
 
Vorlage vom: 10.01.2006 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Die zur Darlegung der Ziele und Zwecke zum Bebauungsplan O 21  – Am Oberfeld-Rosenhöhweg-  
       vor gebrachten Einwendungen der/des: 
1.1  Landesamt für Denkmalpflege Schloss/Glockenbau, 64287 Darmstadt, vom 17.10..2005, 
1.2  Privatperson 1, 
1.3  Privatperson 2, 
1.4  Privatperson 3, 
1.5  HSE Technik GmbH & Co. KG, Dornheimer Weg 24, 64293 Darmstadt, vom 26.10.2005, 
1.6  Privatperson 4, 
1.7  Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt, vom 08.11.2005, 
 Interessengemeinschaft von Hausbesitzern und Anwohnern des Gebiets „nördliche Rosenhöhe“, vom 
30.09.2005, 
1.8  Privatperson 5, 
       werden im Sinne der jeweiligen Stellungnahme berücksichtigt bzw. nicht berücksichtigt. 
2. Dem vorliegenden, entsprechend den Ergebnissen der Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 (1) BauGB) und   
     der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 (1) BauGB) ausge-  
     arbeiteten Entwurf zum Bebauungsplan O 21 und der dazugehörigen Begründung  wird zuge-     
      stimmt. 
3. Der Entwurf und die Begründung zum Bebauungsplan Bebauungsplan O 21  – Am Oberfeld-  
      Rosenhöhweg- sind gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen. 
 
 
Anlagen: Begründung zum Bebauungsplan O 21 
 
Beschluss des Magistrats vom

2 
... 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage VI vom 10.01.2006: 
 
Bei dem Plangebiet „Rosenhöhweg/ Seitersweg“ handelt es sich um einen fast vollständig 
bebauten Bereich am östlichen Stadtrand von Darmstadt. In Anbetracht der attraktiven Lage 
des Wohngebietes und dem knappen Bauland in der Stadt Darmstadt sowie bedingt durch 
den bevorstehenden Generationswechsel ist absehbar, dass vermehrt ein Nachver-
dichtungsdruck auf das Plangebiet zukommen wird. Ziel des Bebauungsplans ist es, einer 
ungesteuerten Nachverdichtung entgegenzuwirken. Die besondere Qualität und der 
Charakter des Gebietes sollen erhalten bleiben. Der Bebauungsplan soll eine klare Rechts-
grundlage für die städtebauliche und gestalterische Weiterentwicklung des Wohngebietes 
schaffen. Den Veränderungs- und Verdichtungstendenzen gibt der Bebauungsplan in 
vertretbarem Umfang Raum und bewahrt dabei weitestgehend den Gebietscharakter.  
 
Die frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 (1) BauGB wurde nach dem Beschluss des 
Magistrates vom 24.08.2005 im Darmstädter Echo am 07.09.2005 bekannt gemacht und in 
der Zeit vom 07.09. bis einschl. 07.10.2005 durchgeführt. Die Träger öffentlicher Belange 
wurden am 27.09.2005 gemäß § 4 BauGB bei der Aufstellung des Bebauungsplans beteiligt. 
 
Zu 1.:
 
 
Im Rahmen der Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange wurden folgende 
Stellungnahmen abgegeben: 
 
 
                   Anregungen:                                                           Stellungnahme: 
______________________________________________________________________ 
1.1 Landesamt für Denkmalpflege  
Schloss/Glockenbau, 64287 Darmstadt, 
(Schreiben vom 17.10..2005): 
 
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein 
Hinweis auf § 20 HDSchG wir folgt aufzunehmen:
 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt 
werden, so ist dies dem Landesamt für 
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) 
oder der Unteren Denkmalschutzbehörde 
unverzüglich anzuzeigen
. 
 
  
 
 
 
Die Anregung wurde berücksichtigt. 
1.2
 Privatperson 1 (Schreiben vom 03.09.2005): 
 
Stimmt dem Bebauungsplanentwurf auch 
hinsichtlich des Absatzes 8.4.2 „Überschreitung 
der Baugrenzen“ zu. Dies stehe im Gegensatz 
zum Votum der Interessengemeinschaft. Es sei 
nicht erkennbar, wie der rückwärtige Anbau von 
Loggien bzw. Wintergärten das Erscheinungsbild 
der Häuser und das Straßenbild negativ 
beeinträchtigen  würde. 
Auch der Grenzabstand sei ausreichend 
geregelt. 
 
  
 
 
Die Anregung wurde berücksichtigt. 
1.3
 Privatperson 2 
(Schreiben vom 28.09.2005): 
 
Die rückwärtige Baulinie durchschneide das 
Haus am Löwentor 12 in der Mitte. Bei allen 
anderen Häusern, welche auch im rückwärtigen 
Bereich der Grundstücke bebaut wurden, seien 
die Baulinien dieser Bestandsbebauung ange-
passt. 
  
 
 
 
Der Anregung wird nicht gefolgt. Mit dem 
Bebauungsplan soll das städtebauliche Ziel 
der freien durchgehenden Gartenzone 
durchgesetzt werden. Die ausgewiesenen 
Baufenster bieten ausreichend Spielraum

3 
... 
Hier sei der Bestand zwar geschützt, aber das 
Haus könne praktisch nicht mehr verändert wer-
den. 
Zwar seien im Moment keine Veränderungen 
geplant, jedoch würde darum gebeten, bei der 
Endfassung des Bebauungsplans dafür zu 
sorgen, dass das Haus Am Löwentor 12 von 
keiner derart ungerechten Veränderungssperre 
betroffen werde. 
 
für Erweiterungswünsche. Bei den 
bestehenden Gebäuden können im Rahmen 
des Bestandsschutzes unterhaltende Maß-
nahmen durchgeführt werden. 
1.4
 Privatperson 3 
(Schreiben vom 29.09.2005): 
 
Die vorgeschlagene Baulinie durchschneide das 
im rückwärtigen Bereich des Grundstücks gebau-
te Haus um ein Drittel. Durch diese Baufenster-
Festlegung sei man so benachteiligt, dass das 
Haus praktisch nicht mehr verändert werden 
könne. 
Man bitte darum, dass das Haus Am Oberfeld 8 
von keiner ungerechten Veränderungssperre be-
troffen werde. 
 
  
 
 
Der Anregung wird nicht gefolgt. Mit dem 
Bebauungsplan soll das städtebauliche Ziel 
der freien durchgehenden Gartenzone 
durchgesetzt werden. Die ausgewiesenen 
Baufenster bieten ausreichend Spielraum 
für Erweiterungswünsche. Bei den besteh-
enden Gebäuden können im Rahmen des 
Bestandsschutzes unterhaltende Maßnah-
men durchgeführt werden. 
1.5
 HSE Technik GmbH & Co. KG, Dornheimer 
Weg 24, 64293 Darmstadt (Schreiben vom 
26.10.2005): 
 
Die im Bebauungsplan geforderte Lösch-
wassermenge von 1600 l/min könne in der 
Straße Am Oberfeld nicht bereitgestellt werden. 
Messungen hätten ergeben, dass bei dem 
derzeitigern Leitungsdurchmesser nur 900 l/min 
bereitgestellt werden könnten. 
 
  
 
 
 
Das Amt für Brand- und Katastrophenschutz 
setzt sich mit der HSE in Verbindung, um 
eine Lösung für dieses Problem zu finden. 
1.6
 Privatperson 4 
(Schreiben vom 01.10.2005): 
 
1. Durch die geplante Nachverdichtung, die 
eine Vergrößerung der Überbauung um mehr 
als 100% beinhalte, wird eine weitgehende 
Zerstörung des bisherigen Gebietscharakters 
befürchtet. Unter anderem falle der alte 
Baumbestand fast vollständig der 
Nachverdichtung zum Opfer, was den 
Gebietscharakter schon stark verändern 
würde. Man schlage vor, die Grundfläche GR 
auf 150 m² statt 200 m² und die 
Geschossfläche GF bei zwei Vollgeschossen 
auf 200 m² zu beschränken. Diese 
Begrenzung der Verdichtung sei auch durch 
die geringe Abwasserkapazität im 
Planungsgebiet geboten.  
 
 
 
 
 
 
 
2. Eine Veränderung des vorgesehen Bau- 
fensters würde von einigen Hausbesitzern 
angestrebt. Diesen Wünschen solle nicht 
nachgegeben werden, da sie praktisch ohne 
  
 
 
 
Der Anregung, die GR auf 150 qm zu redu-
zieren, wird nicht gefolgt. Dem Wunsch 
nach baulicher Erweiterung soll in 
Anbetracht der großen Grundstücke maßvoll 
Raum gegeben werden. Das Prinzip der 
Festsetzungen zur GR und GF sieht vor, 
dass bei zwei gleichgeschnittenen 
Vollgeschossen nur eine Grundfläche von 
300 qm : 2 = 150 qm realisiert werden kann. 
200 qm sind nur bei eingeschossigen 
Gebäuden bzw. Gebäudeteilen möglich. Der 
Gebietscharakter wird durch eine GR von 
200 qm kaum verändert, da bei den meisten 
Grundstücken aufgrund der festgesetzten 
Baugrenzen und erforderlichen seitlichen 
Abstandsflächen Gebäudeerweiterungen 
nur an der rückwärtigen Baugrenze zum 
Garten hin erfolgen können, das Straßenbild 
also nicht geändert wird. 
 
 
Eine Änderung der festgesetzten 
Baugrenzen ist nicht beabsichtigt.

4 
... 
Ausnahme zu Lasten der unmittelbaren 
Nachbarn ginge. Die Vorschläge gingen da-hin, 
das Baufenster auf den Einschluss rück-wärtiger 
Gebäudeteile zu erweitern. Ein krasses Beispiel 
hierfür sei das Haus Am Löwentor 12 , dass so 
nie hätte realisiert werden dürfen. Es besitze eine 
durchgehende Bebauung von der Straßenseite 
bis nahe der rückwärtigen Grenze. Eine Erwei-
terung des Baufensters im rückwärtigen Teil 
ermögliche eine Aufstockung auf zwei und 
legalisiere somit die bisherige Bausünde mit 5 
Wohnungen auf das Ausmaß des 
gegenüberliegenden Monsterhauses Am Lö-
wentor 9. 
 
2. Man vermisse ein wirksame Regelung, wie 
mittel- und langfristig (z.B. bei Neubau nach 
Abriss) der Rahmen des Bebauungsplans 
ausnahmslos durchgesetzt werden könne. 
Dies dürfe nicht Gegenstand der 
Verhandlungen sein. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bei Rechtskraft sind die Festsetzungen 
eines Bebauungsplanes verbindliches Recht 
und entsprechend einzuhalten. 
1.7
 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 
Darmstadt, (Schreiben vom 08.11.2005): 
 
Abteilung Umwelt: 
Die Wasserversorgung und Abwasser-
beseitigung könne durch Anschluss an die 
vorhandenen öffentlichen Ver- und 
Entsorgungsanlagen sichergestellt werden. 
Hinsichtlich der Abflussregelung und des 
Hochwasserschutzes könne noch keine 
abschließende Stellungnahme abgegeben 
werden. Es sei noch eine Aussage dahingehend 
zu machen, ob das Gewässergrundstück 133/1 
bzw. 133/2 beim Grundstück 79/2 ende oder 
durch dieses weiter verlaufe (evtl. Verrohrung). 
 
Im Rahmen der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 
BauGB seien Aussagen zu vorhandenen 
Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), 
Altlasten, schädliche Bodenveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden im Plan-
geltungsbereich aufzunehmen. 
Auch wenn – wie in diesem Fall – keine 
Informationen vorlägen, sei eine entsprechende 
Aussage in die Begründung aufzunehmen. 
 
Gemäß der Altflächendatei ALTIS seien folgende 
Altflächen, schädliche Bodenveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden im Plan-
geltungsbereich vorhanden: 
 
411.000.030.001.203 
Seitersweg 16 
Firma Soler & Palau GmbH 
Handel mit elektronischen Geräten aller Art  
Elekrotechnische Erzeugnisse, Großhandel 
An-/Abmeldung: 03.1990 / 02.1993 
 
411.000.030.001.014 
Dieburger Straße 113 
Firma Carvalho Leal 
  
 
 
 
Der Molkenbach verläuft verrohrt durch die 
Parzelle 79/2, den Rosenhöhweg und weiter 
in der Dieburger Straße. Der Verlauf wird in 
der Planzeichnung nachrichtlich dargestellt, 
die Begründung entsprechend ergänzt. 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt.

5 
... 
Teppichreinigung 
An-/Abmeldung: 04.1990 / 06.1991 
 
Als Nebenbestimmungen seien folgende 
Hinweise in die Begründung zum Bebauungsplan 
aufzunehmen: 
 
- Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in 
den Boden erfordern, ist auf sensorische 
Auffälligkeiten zu achten. Werden solche 
Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, 
die auf das Vorhandensein von schädlichen 
Bodenveränderungen hinweisen, ist 
umgehend das Regierungspräsidium 
Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt, 
Dez. IV/Da 41.5 zu informieren. 
- Bei Baugenehmigungsverfahren, die 
Altflächen, schädliche Bodenveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist 
das Regierungspräsidium Darmstadt, 
Abteilung Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 
41.5 (zuständige Bodenschutzbehörde ) zu 
beteiligen. 
 
Im Rahmen der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 
BauGB seien Aussagen zu vorhandenen 
Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), 
Altlasten, schädliche Bodenveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden im 
Geltungsbereich aufzunehmen. 
 
Folgende Punkte seien darzustellen: 
 
- Bewertung des Gefährdungspotenzials 
für die vorgesehene bauliche Nutzung bei 
Altflächen, 
- Erforderliche Untersuchungen vor der 
Bebauung der Grundstücke auf Grund der 
vorstehenden Bewertung, 
- Auswirkungen auf die vorgesehene 
bauliche Nutzung bei bereits festgestellten 
schädlichen Bodenveränderungen und/oder 
Grundwasserverunreinigungen, 
- Auswirkungen der geplanten baulichen 
Nutzung aus Sanierungsmaßnahmen der 
festgestellten schädlichen 
Bodenveränderungen und/oder 
Grundwasserverunreinigungen. 
 
Hinsichtlich des Immissionsschutzes seien keine 
grundsätzlichen Einwendungen zu erheben, es 
werde auf folgendes hingewiesen: 
Unter Punkt 5 sei die hohe Verkehrsbelastung 
durch die Dieburger Straße (ca. 11.000 Kfz/24h 
mit ihren Lärm- und Schadstoffemissionen 
erläutert. Eine überschlägige Berechnung der zu 
erwartenden Schallpegel ergebe eine 
Überschreitung der Orientierungswerte DIN 
18005 von 16dB(A). Dies stelle eine erhebliche 
Überschreitung dar. Um dem Anspruch an 
gesunde Wohnverhältnisse gerecht zu werden, 
werde auf das „allgemein gültige Regelwerk“ der 
DIN 4109 verwiesen. 
 
 
 
 
 
 
 
Der Aufstellungsbeschluss des Bebauungs-
planes wurde im Jahr 2003 gefasst. Da das 
Bebauungsplanverfahren auf der Grundlage 
des BauGB 1998 zu Ende geführt wird, ist 
eine Umweltprüfung gemäß § 2 (4) BauGB 
2004 nicht erforderlich. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Sachverhalt ist in der Begründung zum 
Bebauungsplanentwurf ausführlich darge-
stellt.

6 
... 
1.8 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.9
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Interessengemeinschaft von Hausbesitzern 
und Anwohnern des Gebiets „nördliche 
Rosenhöhe“,  
(Schreiben vom 30.09.2005): 
 
Es sei zu bedenken, dass die Abwasserkanäle im 
Plangebiet offensichtlich für eine weit geringere 
Überbauung dimensioniert seien und das Wasser 
sich bereits jetzt, trotz moderner Stauklappen, 
oftmals in die Kellerräume zurück staue. 
 
Zum Bebauungsplanentwurf werden folgen
de  
Änderungswünsche  vorgebracht: 
 
1.  Die Regelung Absatz 8.4.2 „Überschreitung 
der Baugrenzen“ solle komplett gestrichen wer-
den, da hierdurch die Möglichkeit gegeben wür-
de, z.B. durch den Anbau großer Loggien das Er-
scheinungsbild der Häuser wesentlich zu ver-
größern. Auch würden die Nachbargärten zu-
sätzlich verschattet und in ihrer Privatsphäre be-
einträchtigt. Es werde die Meinung vertreten, 
dass die dargestellten Baulinien genügend Raum 
für An- und Vorbauten ließe. 
 
 
 
 
 
 
 
2.   Der Sprung des geforderten seitlichen Grenz-
 
abstands von 3 m auf 5 m ab 22m Straßenfront 
solle durch eine Staffelung der Abstandsvor-
schriften ausgeglichen werden. Z.B. 3 m bei 18 m 
Front und weniger – 3,5 m bei 19 m - 4 m bei 20 
m – 4,5 m bei 21 m und 5 m ab 22 m. (Dies bei 
Sicherung der Grenzabstände von bestehenden 
Gebäuden.) 
 
 
 
 
 
 
Privatperson 5 
(Schreiben vom 03.06.2005) 
 
Die bei der Bürgerversammlung zum Ausdruck 
gebrachte Absicht, die wesentlich geringeren 
Gebäudeabstände der kleineren Nachkriegs-
bebauung nun auch für große Häuser fest-
zuschreiben, würde zur Zerstörung des „Gebiets-
charakters“ führen. 
 
  
 
 
 
 
 
Durch die Festsetzungen des Bebauungs-
planes werden keine über das bestehende 
Baurecht hinausgehenden  Bauvorhaben er-
möglicht. Das Abwasserproblem ist unab-
hängig vom Bebauungsplanverfahren zu lö-
sen. 
 
 
 
Den Anregungen wird nicht gefolgt. 
Zu 1.: 
Die Möglichkeit zur Überschreitung der Bau-
grenzen für Wintergärten und Terrassen soll 
beibehalten werden. Da festgelegt ist, dass 
die Grenzabstände von 3 m bzw. die 
erweiterten seitlichen Grenzabstände von 5 
m sowie die Abstände von 5 m im Vorgar-
tenbereich auch von Wintergärten u.ä. ein-
gehalten werden müssen, kann in den 
meisten Fällen nur auf der rückwärtigen Ge-
bäudeseite zum Garten hin z.B. ein Winter-
garten jenseits der Baugrenzen errichtet 
werden. Die Verschattungsproblematik tritt 
daher nicht auf; auch wird die Privatsphäre 
der Nachbarn ausreichend bewahrt. 
 
Zu 2.: 
Eine so weitgehende Differenzierung ist 
städtebaulich nicht zu rechtfertigen. Mit der 
Abstufung des seitlichen Grenzabstandes 
von 3 m bzw. 5 m bei mehr als 22 m breiten 
Grundstücken wird eine praktikable Regel-
ung verfolgt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt.  
Dem Wunsch, größere Abstandsflächen vor-
zusehen, wurde schon in der Vorentwurfs-
fassung des Bebauungsplanes entsprochen.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zu 2. und 3.:

7 
... 
 
Gemäß § 3 (2) BauGB sind nun der Entwurf zum Bebauungsplan und die dazu gehörende 
Begründung erstellt worden. Das weitere Bebauungsplanverfahren richtet sich nach den Vorschriften 
des Baugesetzbuches (BauGB). Nach § 3 (1) BauGB schließt sich an die frühzeitige 
Öffentlichkeitsbeteiligung, auch wenn die Anhörung zu einer Änderung der Planung geführt hat, das 
Verfahren nach Abs. 2 an (öffentliche Auslegung des Entwurfs und der zugehörigen Begründung). 
Dies erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung.
 
 
 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
 
Anlagen:
 
1.  Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes O 21 
 
 
Zu den Sitzungen werden ausgelegt bzw. aufgehängt:
 
2.  Entwurf zum Bebauungsplan O 21 
3.  10 Exemplare des Entwurfs zum Bebauungsplans O 21 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 
Darmstadt, den 10.01.2006 
61.4 re                 Nst. 2809