Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  22.11.2017 
 3599/2017 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Kulturbauten 28.11.2017 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 05.12.2017 
Finanzausschuss 18.12.2017 
Rechnungsprüfungsausschuss 22.02.2018 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht Oktober 2017 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanie rung der 
Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis.  
 
Die Arbeitsphase der vertieften Grundlagenermittlung konnte am 26.10.2017 plangemäß abgeschlos -
sen werden. Gegenwärtig werden die Ergebnisse dieses Planungss chrittes mit al len an der Planung 
Beteiligten ausgewertet und die für die Fortsetzung der Arbeit notwendigen Entscheidungen getroffen. 
Die Ergebnisse der vertieften Grundlagenermittlung bil den die Grund lage zur notwendi gen Neupl a-
nung der Technischen A usstattung.  Mit der Entwurfspla nung für die Haustechnik wird Mitte Dezem -
ber 2017 begonnen werden. Die Bühnen befinden sich damit weitge hend  im Zeitfens ter des Ra h-
menterminplanes. Die einzige Ausnahme betrifft die Vor lage des detaillierten Planungst erminplanes. 
Dieser sollte nach dem Rahmenterminplan im Oktober 2017 vorliegen. Struktur und Inhalte des detail-
lierten Planungsterminplanes sind auch be reits festgelegt und abgestimmt, allerdings kann der Plan 
erst mit Planungsaufgaben befüllt wer den, w enn die gegenwärtige Auswertung der Ergebnisse der 
vertieften Grundlagenermitt lung abgeschlossen ist. Der entsprechende Meilenstein im Rahmente r-
minplan wurde deshalb von Anfang des vierten Quartals 2017 auf das Ende des vierten Quartals 
2017 verschoben. D ieses wurde im Rahmenterminplan auch entsprechend kenntlich gemacht. Ein 
zeitliches Ri siko ergibt sich aus dieser Verschiebung nicht, da alle Arbeiten plangemäß fortgeführt 
werden können.      
 
Bei den gemeinsam mit den Firmen durchgeführten Zustandsfes tellungen gab es im Oktober 2017 
wiederum signifikante Fortschritte. Insgesamt sind nur noch ca. 25 % der Gewerke noch offen. 
 
Bei den Firmengesprächen geht es nach wie vor nur langsam voran. Im Oktober 2017 waren 49,5 % 
aller Firmengespräche abgeschlossen und 30,1 % in Bearbeitung. Trotz größten Einsat zes wird ein 
Abschluss der Firmengespräche bis zum Jahresende nicht mehr möglich sein. Gegenwärtig ergibt 
sich aus dieser Situation aber keine Verzögerung für das Projekt. Die für die Neuplanung  relevanten 
Entscheidungen, welche auch auf der Grundlage der Ergeb nisse der Firmengespräche und der Z u-
standsfeststellungen zu treffen sind, können in ihren Grundzügen auch auf aktueller Datenlage getrof-
fen werden. Planmäßig soll mit der Vorberei tung der Ausschreibung der noch zu vergebenden G e-
werke im dritten Quartal 2018 begonnen wer den, spätestens dann müssen die Firmengespräche a b-
geschlossen sein.

2 
 
 
Auch die Kostenentwicklung unterstreicht die Tendenz zur Verstetigung. Der Auszahlungs stand stieg 
von 282 Mio. € im September 2017 auf rund 284 Mio. € im Oktober 2017, womit er sich im bekannten 
Rahmen der letzten Monate bewegt. Die Verpflichtungen stie gen gegenüber dem Vormonat von fast 
340 Mio. € auf fast 344 Mio. €. Die Prognose der Gesamtkosten liegt jetzt wieder bei 545 Mio. € bezo-
gen auf das vierte Quartal 2022.  
 
gez. Streitberger

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Oktober 2017 (Stand 30.10.2017)
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Oktober 2017 (Stand 30.10.2017)
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
. 
. 
Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die PrognoseKENNDATEN
Am 03.07.2017 ist eine belastbare Termin-und Kostenprognose für einen kalkulierbaren Projektablauf veröffentlicht worden. Diese ist unter Beachtung der entsprechenden
Qualitätsanforderungen und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer und
Objektüberwachungen abgestimmt worden.
Im weiteren Projektverlauf muss nun besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) im 1. Quartal 2019, welche auch 
Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann.
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN

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Oktober 2017 (Stand 30.10.2017)
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3. Das ProjektLOGBUCH

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4. Die ProjektTERMINE
Die Planungsphase „Grundlagen / Vorleistungen“ endet mit den Abstimmungen zur Finalisierung, die am 26.10.2017 beginnen und am 07.12.2017 beendet werden (siehe Seite 2 – Projektlogbuch), hieran
schließt sich unmittelbar der Beginn der Planungsphase LPH 3 an.
Der detaillierte Planungsterminplan ist in seiner Struktur bereits von den Planern aufgestellt und mit Bauherr und Projektsteuerung abgestimmt worden. Die Ergebnisse der Abstimmung „Grundlagen /
Vorleistungen“ werden nach Abschluss dieser Phase in den detaillierten Planungsterminplan einfließen, so dass dieser bis Ende 4. Quartal 2017 fertiggestellt werden kann.

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5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF der letzten 6 Monate BEMERKUNGEN:
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen 
Erkenntnissen aus der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und sind eine Fortschreibung der 
Kostenprognose vom 30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418).
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt: 
404 Mio. €  brutto.
Der aktuelle Stand der Auszahlungen beträgt: 
284,22 Mio. €  brutto.
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 
343,96 Mio. €  brutto.
Die aktuelle Kostenprognose beträgt: 545,22 Mio. € brutto
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten beträgt gegenwärtig: 24,76 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung von:                            569,99 Mio. €  brutto
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 
25.10.2017 sowie Informationen aus dem Projektraum AWARO. Mit der Gesamtbudgeterhöhung 
vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die Handlungsfähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des 
Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt werden. 
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung sowie die Kostenrisiken sind momentan 
durch das zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfehlen die Anpassung des 
Budgets auf mindestens 545 Mio. €.
Prognose
545,22 Mio. €
569,99 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)
Verpflichtungen
343,96 Mio. €
Budget
404 Mio. €
Auszahlungsstand
284,22 Mio. €
404 Mio €
284,22 Mio €
238,79 Mio €
82,04 Mio €
23,14 Mio €
343,96 Mio €
201,25 Mio €
24,78 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
Budget
272 Mio. € 272 Mio. € 277 Mio. € 280 Mio. € 282 Mio. € 284 Mio. €
341 Mio. € 342 Mio. € 337 Mio. € 338 Mio. € 340 Mio. € 344 Mio. €
368 Mio. € 369 Mio. €
543 Mio. € 542 Mio. € 543 Mio. € 545 Mio. €
404 Mio. € 404 Mio. €
200 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
05.2017 06.2017 07.2017 08.2017 09.2017 10.2017
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
545 Mio. €
404 Mio. €

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Oktober 2017 (Stand 30.10.2017)
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Während der umfangreichen Qualitätskontrollen durch die Objektüberwachungen, Sachverständigen und Projektsteuerung konnten zahlreiche Mängel verschiedener Gewerke festgestellt 
und einem Qualitätsmanagement zugeführt werden. 
Aufgrund des gestörten Bauablaufes wird nun die Zeit genutzt, um Zustandsfeststellungen aller Gewerke durchzuführen, um vollumfänglich alle Mängel im Projekt aufzunehmen und somit 
einen Gesamtüberblick über den technischen und optischen Zustand der eingebauten Bauteile und Geräte zu erhalten. Zusätzlich werden bereits fertig gestellte Gewerke vollumfänglich 
abgenommen. Seit März 2017 werden die Zustandsfeststellungen durch die Objektüberwachungen durchgeführt und werden voraussichtlich bis zum 1. Quartal 2018 abgeschlossen sein.
Als Ziel wurde festgelegt, die vorgefundenen Mängel zeitnah abzustellen. Mit Beginn der neuen Bauphase kann dann im Wesentlichen der Schwerpunkt auf der Heilung der TA-
Leistungen und der damit verbundenen Änderungen liegen. Darüber hinaus können die Ergebnisse der Zustandsfeststellungen der TA-Leistungen für die neue TA-Planung 
mitberücksichtigt werden. 
Abnahme erfolgt
Zustandsfeststellung erfolgt (ohne Abnahme)
Zustandsfeststellung in Bearbeitung
Zustandsfeststellung offen
Zustandsfeststellung nicht erforderlich
6. Der Sachstand ZUSTANDSFESTSTELLUNGEN
41,67%
37,50%
16,66%
4,17%
KG 479 Bühnentechnik
34,04%
35,11%
5,32%
15,96%
9,57%
KG 300 bis 500 gesamt
30,61%
40,82%
6,13%
10,20%
12,24%
KG 300 Gebäude
22,22%
22,22%
11,11%
33,34%
11,11%
KG 400 Haustechnik

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Oktober 2017 (Stand 30.10.2017)
Oktober 2017 www.zarinfar.de 6
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
beauftragungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird dieser Prozess erfolgreich durch die Führung des Bauherrn und der Projektsteuerung umgesetzt und gibt unmittelbar Aufschluss darüber, welche Leistungen zu 
gegebener Zeit tatsächlich neu ausgeschrieben werden müssen. Unter Berücksichtigung der bei den Firmengesprächen erzielten Fortschritte – insbesondere im Bereich der priorisiert zu 
behandelnden Schlüsselgewerke – können auf diese Weise klare Voraussetzungen für die Mitte 2018 durchzuführenden Markterkundungs- und Marktsondierungsmaßnahmen 
gewährleistet werden. 
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung offen
11,11%
16,67%
16,66%
50,00%
5,56%
KG 400 Haustechnik
7. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
34,78%
39,13%
26,09%
KG 479 Bühnentechnik
19,35%
10,75%
20,44%
30,11%
19,35%
KG 300 bis 500 gesamt
14,29%
14,29%
28,57%
20,41%
22,45%
KG 300 Gebäude

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8. Die ProjektRISIKEN
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
1. Bestehende Risiken:
 Zustandsfeststellungen für alle Gewerke decken ggf. 
bisher unbekannte Mängel auf
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers
 mangelnde Planungsgrundlagen TA und neue 
Erkenntnisse führen zu weiteren 
Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
 Die Anwendung neuer Richtlinien im Bereich der 
Gebäudetechnik erfordert ggf. zusätzliche 
Umplanungen und Umbauten bestehender Anlagen
 Steigerung Baupreisindex 
 Nachtragsforderungen der Planer, Bauleitungen und 
Firmen aufgrund von Störungen im Planungs- und 
Bauablauf
 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 
 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 
 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5
 Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder Kapazitäten 
der Objektüberwachungen sowie baubetrieblicher 
Gutachter
 mangelnde Leistungsfähigkeit der neuen 
Objektüberwachungen führen zu weiteren 
Terminverzögerungen und Qualitätsdefiziten
2. Empfehlungen Maßnahmen:
 Intensive Einarbeitung in die Planung TA durch den neuen Planer 
für eine frühzeitige Abstimmung von Planungs- und Baubereichen 
und sog. Arbeitspaketen
 Frühzeitige Ausarbeitung eines detaillierten Terminplans auf 
Baubereichsebene und regelmäßiger Soll-/Ist-Vergleich 
 Durchführung von Zustands- und Leistungsfeststellungen für die 
Erfassung eines vollständigen Ist-Standes
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche
 Erweiterung der baubetrieblichen Prüfung der 
Nachtragsforderungen der Projektbeteiligten
 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
 Soll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten Qualitätszielen und gebauten 
Qualitäten
3. Fazit und Bewertung:
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben 
einzelne Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch 
werden neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom Ergebnis der Zustandsfeststellungen sowie vom 
weiteren Verlauf der Planung (Leistungsphase 3) ab. Wir empfehlen 
daher eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach 
Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung). Das aktuelle 
Terminrisiko ist bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen.
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den beauftragten Firmen 
ab. Daher sollten die Firmengespräche weiterhin intensiv durch den 
Bauherren unter Hinzuziehung von Beratern erfolgen. Das aktuelle 
Kostenrisiko ist daher weiterhin als hoch zu bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Wir empfehlen daher die Anpassung des Budgets auf die 
Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen und 
Zustandsfeststellungen zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität nicht 
ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen, Rückbauten und 
Umplanungen erforderlich. 
Durch die neuen Objektüberwachungen können nunmehr die fehlenden 
Kapazitäten aufgebaut werden und somit kann eine intensive Bearbeitung 
der Mängel zur Qualitätssicherung erfolgen. 
Das aktuelle Qualitätsrisiko ist weiterhin als hoch zu bezeichnen und kann 
erst dann geringer ausfallen, wenn die Zustandsfeststellungen vollständig 
abgeschlossen sind.