Noch nicht begonnene, genehmigte Wohnungen im Bauüberhang zu Sozialwohnungen oder Wohnungen im Segment bezahlbares Bauen und Wohnen werden lassen

14. Wohnungsbautag 2023 
Forderungen 
zum Wohnungsbau-Tag 2023 
 
 
 
 
Verbändebündnis Wohnungsbau fordert: 
 
Wohnungsbau vor dem Kipppunkt: Mehr Wohnungen 
im bezahlbaren Segment nötig, weniger Auflagen, 
klare, auskömmliche Förderbedingungen. 
Sonst verfehlt die Ampelkoalition die eigenen Ziele 
dramatisch! 
 
Wichtige Kennzahlen für die Entwicklung des Wohnungsbaus in Deutschland beim 
Auftragseingang, den Baugenehmigungen und Baufertigstellungen sowie dem Fi-
nanzierungsvolumen sind im letzten halben Jahr innerhalb kürzester Zeit so stark 
eingebrochen wie seit Jahrzehnten nicht. Private und institutionelle Investoren mel-
den zudem ein Stopp bei der Realisierung von Wohnungsbauprojekten, Investoren 
kämpfen mit deutlich gestiegenen Bau- und Zinskosten. Jedes bereits genehmigte 
Projekt wird neu kalkuliert. Statt einem Ausbau der Basis von 300.000 neuen Woh-
nungen pro Jahr in Richtung 400.000 Wohnungen droht ein Absturz auf 250.000 
Fertigstellungen in 2023 und weiter in Richtung 200.000 in 2024. 
 
Deutschland verzeichnet die größte Zuwanderung der letzten Dekade mit 1,5 Mio. 
Menschen in 2022, von denen 60% eine Wohn- und Beschäftigungsperspektive in 
Deutschland suchen. Der durch Fachkräftemangel geprägte Arbeitsmarkt benötigt 
dringend eine qualifizierte Zuwanderung. Voraussetzung dafür, dass diese Men-
schen sich für Deutschland entscheiden, ist, dass sie bezahlbar und arbeitsplatznah 
wohnen können.  
 
Das Ziel der „Ampelkoalition“ 400.000 neue Wohnungen im Neubau und Bestand er-
richten zu wollen ist richtig, aber mit den aktuellen Rahmenbedingungen kaum er-
reichbar. Jede bezahlbare Wohneinheit entlastet den angespannten Markt. Es ist er-
forderlich, in allen Segmenten zumindest das Niveau zu halten, was im Ein- und 
Zweifamilienhausbau, dem Mehrfamilienhausbau im Eigentum, dem Wohnungsneu-
bau im Bestand (z.B. Dachaufstockungen, Wohnungsbau im Nichtwohnbau) gebaut 
wurde. Besondere Anstrengungen sind aber im Mehrfamilienhausbau zur Miete im 
bezahlbaren und sozialen Segment notwendig. Gerade die Vervierfachung im Seg-
ment des sozialen Wohnungsbaus von 25.000 auf 100.000 Sozialwohnungen pro 
Jahr gilt es politisch und finanziell zu begleiten. Denn der soziale Sprengstoff, der in 
der Mangelversorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum steckt, darf nicht unter-
schätzt werden.  
Verbändebündnis 
WOHNUNGSBAU

14. Wohnungsbautag 2023 
Die vorliegende Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) „Status und 
Prognose: So baut Deutschland- so wohnt Deutschland: Der Chancen-Check für den deut-
schen Wohnungsbau!“ gibt einen aktuellen Überblick über die Lage der Investoren und Pro-
jektentwickler, stellt aktuelle Kostenentwicklungen dar und zeigt auf, welche Voraussetzun-
gen trotz gestiegener Finanzierungskosten notwendig sind, um erfolgreich Wohnungsbau in 
Deutschland zu realisieren. 
 
 
Das Verbändebündnis Wohnungsbau, in dem seit 2009 Partner aus der Prozesskette 
Bauen Wohnen Mieten organisiert sind, sieht folgende 3 Handlungsempfehlungen vor, 
um kurzfristig die Signale im Bund, den Ländern und Kommunen für den Bau wieder 
auf „GO“ zu stellen und klare Rahmenbedingungen für die Prozesskette zu schaffen, 
vor allem aber ein Abreißen der Bautätigkeit im Wohnungsbau zu verhindern:  
 
 
1.  Ausreichende Förderung des Neubaus, insbesondere für 
soziales und bezahlbares Bauen und Wohnen 
 
Mehr Wohnungsbau – im Neubau wie im Bestand - und energetische Modernisierungen 
sind erforderlich, um das Wohnen insbesondere in den Ballungsgebieten bezahlbar zu 
halten und die Klimaziele zu erreichen. Dies gilt mit Blick auf den Bedarf auch unter Be-
rücksichtigung der weiteren Anforderungen der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffi-
zienz von Gebäuden EPBD. Die Ergebnisse der ARGE-Studie zeigen klar: Mit einer zu-
künftigen Orientierung auf einen Energieeffizienzhaus-Standard von EEH 55 oder EEH 40 
für den Neubau und von deutlich unter EEH 115 für den Wohnungsbestand sind ein wirt-
schaftlicher Aufwand aus Sicht der Investoren sowie eine Mietbelastung verbunden, bei 
der die Realisierung von bezahlbarem Wohnraum für mittlere Einkommensgruppen ohne 
ausreichende Förderungen nicht mehr möglich ist. Auch angesichts des drastisch gestie-
genen Zinsniveaus ist daher eine Förderung von bezahlbarem Mietwohnungsbau für 
Haushalte erforderlich, die zwar oberhalb des sozialen Wohnungsbaus liegen, für die aber 
frei finanzierter Wohnraum derzeit nicht erschwinglich ist. Hierfür wäre eine staatliche För-
derung vorzusehen, die regional differenziert funktioniert.  
Die in der aktuellen Förderung als besonderer Anreiz vorgesehene Nachweisführung zur 
Einhaltung des EH-40 Standards führt zu einer weiteren Erhöhung der Komplexität von 
Vorgaben und scheitert in der Praxis an fehlenden Kapazitäten zur Nachweisführung. Wir 
brauchen hier schnell klare und einfache Bedingungen.   
Mit Blick auf die aktuelle Zins- und Kostenentwicklung muss der Staat jetzt mit einer Sozi-
alwohnungsbauoffensive reagieren. Die Studie bestätigt dafür ein Sondervermögen von 
50 Milliarden Euro. Für den Neubau von annähernd 400.000 Sozialwohnungen bis zum 
Ende der laufenden Legislaturperiode ist dieses Sondervermögen erforderlich, um damit 
bis 2025 dem politisch selbst gesetzten und bedarfsgerechten Ziel der durchschnittlichen 
Errichtung von jeweils 100.000 neuen Sozialmietwohnungen pro Jahr in der laufenden Le-
gislaturperiode gerecht zu werden.  
Damit ist noch nicht abgedeckt das Segment des bezahlbaren Bauens und Wohnens, das 
vom mit 60.000 Wohneinheiten gesehen wird. Hierfür wäre nach der Studie eine Größen-
ordnung von 22 Mrd. Euro für diese Legislaturperiode vorzusehen.

14. Wohnungsbautag 2023 
2.  Noch nicht begonnene, genehmigte Wohnungen im Bau-
überhang zu Sozialwohnungen oder Wohnungen im Seg-
ment bezahlbares Bauen und Wohnen werden lassen und 
Baulandflächen ausweisen 
 
Um eine verschärfte Rezession am Bau und damit auch einen weiteren Einbruch beim 
sozialen Wohnungsbau zu verhindern und um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum 
zu lindern, kommt dem Umgang mit dem Bauüberhang von rd. 900.000 Wohneinheiten 
eine besondere Bedeutung zu. Beim Bauüberhang sind ca. 30 Prozent der Wohnungen 
im Rohbau fertig gestellt, 30 Prozent im Rohbau und 40 Prozent genehmigt und noch 
nicht begonnen. Durch attraktive Anreize, finanzielle Zuschüsse, z.B. für notwendige Um-
planungen, günstige Kredite und reduzierte Auflagen können diese freifinanzierten und 
mit Marktmieten geplanten Projekte in geförderte bezahlbare Wohnungen oder Sozial-
wohnungen überführt werden. Diese wäre eine WIN-WIN-Situation für alle Beteiligten, die 
gerade in Zeiten mit einbrechender Baukonjunktur Signalwirkung hätte. Die soziale Woh-
nungsbauförderung könnte sich hier zu einem entscheidenden Faktor entwickeln, wenn 
Investoren die damit verbundenen Chancen für die Realisierung ihrer Projekte erkennen 
und Kommunen notwendige Anpassungen kurzfristig genehmigen. Überdies müssen 
Kommunen die ausgewiesenen Baulandflächen und den Bedarf an Sozialwohnungen 
und bezahlbaren Wohnungen in Einklang bringen.  
Von daher müssen die investiven Rahmenbedingungen für die Planer sowie die Bau- und 
Immobilienwirtschaft langfristig – besser in Dekaden als in Legislaturperioden – klar und 
verlässlich sein. Grundlage dafür ist eine planbare und langfristige Förderung der gesam-
ten Prozesskette Bau bis zum Erreichen der gesetzten Klimaschutzziele. Für das Gelin-
gen der Klimawende braucht es dringend mehr Architekten, Bauingenieure und Fachar-
beiter. Verstetigte Rahmenbedingungen schaffen eine gute Berufsperspektive und attrak-
tive Arbeitsbedingungen in der Bauwirtschaft. 
 
3. Beim Neubau auch die Potenziale im Bestand nutzen 
 
Wohnungen können neu gebaut oder im Bestand neu geschaffen werden. Die bedarfs-
gerechte Vergabe von kostengünstigen Bauflächen ist dabei eine zentrale Grundvoraus-
setzung für den bezahlbaren Neubau.  
Gleichzeitig gilt es, vorhandene Potenziale im Bestand zu nutzen. Daher sind die Mög-
lichkeiten der Erweiterung mit Aufstockungen und Dachausbauten, der Nachverdichtung 
im Quartier und der Umwandlung von Büro- oder Gewerbeimmobilien in bezahlbaren 
Wohnraum in jeglicher Hinsicht zu fördern. Das betrifft die steuerliche oder fördertechni-
sche Anreizsetzung für derartige Maßnahmen im Bestand ebenso wie eine verordnungs- 
und planungsrechtliche Förderung dieser Maßnahmen einschließlich der Gleichbehand-
lung eines wirtschaftlich sinnvollen, sozial verträglichen und ökologisch sinnvollen Be-
standsersatzes mit der klassischen Modernisierung.  
Modellrechnungen zeigen, dass allein eine Erhöhung der baulichen Dichte in Ballungs-
zentren (z.B. die Anhebung der Geschoßflächenzahl GFZ von 1,0 auf 2,0) Mietpreissen-
kungen von 20 Prozent und mehr pro Quadratmeter ermöglichen. Außerdem trägt diese 
Maßnahme im Bestand auch maßgeblich zu einer Flächenverbrauchsreduzierung bei. 
 
Mehr unter: www.wohnungsbautag.de

Die Linke.-Fraktion · Postfach 103564 · 50475 Köln  
 
 
An die Oberbürgermeisterin 
Frau Henriette Reker 
 
An den Ausschussvorsitzenden 
Herrn Pascal Pütz 
 
 
Rathaus, Spanischer Bau  
 50667 Köln 
Postanschrift:  
Postfach 103564 · 50475 Köln  
Tel: 0221/221 -27840 · Fax: 0221/221-27841  
E-mail: DieLinke@stadt-koeln.de 
Fraktionsvorstand  
 
 
Eingang beim Amt der Oberbürgermeisterin:  
AN/1900/2023 
Anfrage gem. § 4 der Geschäftsordnung des Rates 
Gremium Datum der Sitzung 
Unterausschuss Wohnen  
 
Noch nicht begonnene, genehmigte Wohnungen im Bauüberhang zu Sozialwohnungen oder 
Wohnungen im Segment bezahlbares Bauen und Wohnen werden lassen 
 
Sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin, 
sehr geehrter Herr Ausschussvorsitzender, 
 
Wir bitten Sie, folgende Anfrage auf die Tagesordnung der nächsten Sitzung des 
Unterausschusses Wohnen zu setzen. 
 
Wichtige Kennzahlen für die Entwicklung des Wohnungsbaus in Deutschland beim 
Auftragseingang, den Baugenehmigungen und Baufertigstellungen sowie dem 
Finanzierungsvolumen sind so stark eingebrochen wie seit Jahrzehnten nicht.  
Das Verbändebündnis Wohnungsbau, in dem seit 2009 Partner aus der Prozesskette Bauen 
Wohnen Mieten organisiert sind, hat zum 14. Wohnungsbautag 2023 Handlungsempfehlungen 
veröffentlicht. (Anlage)  
Die dritte dieser Empfehlungen lautet:  
„Noch nicht begonnene, genehmigte Wohnungen im Bauüberhang zu Sozialwohnungen oder 
Wohnungen im Segment bezahlbares Bauen und Wohnen werden lassen.“  
Hierzu wird ausgeführt:  
„Um eine verschärfte Rezession am Bau und damit auch einen weiteren Einbruch beim sozialen 
Wohnungsbau zu verhindern und um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu lindern, kommt 
dem Umgang mit dem Bauüberhang von rd. 900.000 Wohneinheiten eine besondere Bedeutung 
zu. Beim Bauüberhang sind ca. 30 Prozent der Wohnungen im Rohbau fertig gestellt, 30 Prozent 
im Rohbau und 40 Prozent genehmigt und noch nicht begonnen. Durch attraktive Anreize, 
finanzielle Zuschüsse, z.B. für notwendige Umplanungen, günstige Kredite und reduzierte 
Auflagen können diese freifinanzierten und mit Marktmieten geplanten Projekte in geförderte 
bezahlbare Wohnungen oder Sozialwohnungen überführt werden. Diese wäre eine WIN-WIN-
Situation für alle Beteiligten, die gerade in Zeiten mit einbrechender Baukonjunktur Signalwirkung 
hätte. Die soziale Wohnungsbauförderung könnte sich hier zu einem entscheidenden Faktor 
entwickeln, wenn Investoren die damit verbundenen Chancen für die Realisierung ihrer Projekte 
erkennen und Kommunen notwendige Anpassungen kurzfristig genehmigen. Überdies müssen 
Kommunen die ausgewiesenen Baulandflächen und den Bedarf an Sozialwohnungen und 
bezahlbaren Wohnungen in Einklang bringen.“

Das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln hat die Zahl der genehmigten 
Wohnungen im Bauüberhang für Ende 2022 mit 9.463 angegeben.  
 
Die Fraktion DIE LINKE bitte die Verwaltung um Beantwortung folgender Fragen:  
1. Teilt die Verwaltung die Einschätzung des Verbändebündnis Wohnungsbau hinsichtlich der 
Bedeutung des Bauüberhangs?  
2. Welche Schritte hat die Verwaltung bereits unternommen, um die bereits genehmigten 
Wohnungen, die im Rohbau fertig sind, deren Fertigstellung nun aber stockt, und um die bereits 
genehmigten Wohnungen, mit deren Bau noch nicht begonnen worden ist, im Sinne des 
Verbändebündnisses Wohnungsbau in geförderte bezahlbare Wohnungen oder Sozialwohnungen 
zu überführen?  
3. Welche Hemmnisse stehen aus Sicht der Verwaltung einer solchen Überführung entgegen?  
4. Was kann die Stadt Köln dazu beitragen, diese Hemmnisse zu überwinden?  
 
Gez. Michael Weisenstein 
Geschäftsführer 
 
 
Anlage