Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen

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  unabhängig. kompetent. praxisorientiert. Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Neustadt Süd-West Bericht | Januar 2023 Im Auftrag der Inhaltsverzeichnis I Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................ I Abbildungsverzeichnis .................................................................................................. IV Tabellenverzeichnis ........................................................................................................ V KURZFASSUNG ................................................................................................................ 1 LANGFASSUNG ............................................................................................................. 11 1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen .................................................... 11 1.1 Anlass und Auftrag ....................................................................................................................... 11 1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und teilräumliche Gliederung ....................................................................................................................................... 12 1.3 Rechtliche Grundlagen ................................................................................................................ 17 Soziale Erhaltungssatzung ......................................................................................................... 17 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand .......................... 18 Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes .................................................. 18 Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ..................................... 19 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln ............................................................................ 19 Vorkaufsrecht ................................................................................................................................. 20 2 Untersuchungsdesign ........................................................................................ 22 2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen ............................................................... 22 Vorbemerkung ............................................................................................................................... 22 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – Kriterien und Indikatoren ...................................................................................................................................... 23 Besondere städtebauliche Gründe ......................................................................................... 26 2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten ........... 27 2.3 Haushaltsbefragung ..................................................................................................................... 28 Erhebungsmethode ...................................................................................................................... 28 Erhebungsinhalte .......................................................................................................................... 29 2.4 Experten*innengespräche .......................................................................................................... 30 2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands ...................................................... 30 Inhaltsverzeichnis II Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 3 Merkmale des Untersuchungsgebiets ............................................................. 31 3.1 Historische Entwicklung, Überblick städtebauliche Situation ...................................... 31 3.2 Städtebauliche Konzepte ........................................................................................................... 32 3.3 Planungen, Umfeldentwicklungen ......................................................................................... 35 3.4 Infrastrukturelle Ausstattung .................................................................................................... 36 4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .......... 39 4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 39 Wohnungsbestand ....................................................................................................................... 39 Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten .. 40 Geförderter Wohnungsbestand .............................................................................................. 42 Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl ............................................................................. 44 4.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 46 Baualtersstruktur ........................................................................................................................... 46 Ausstattung Wohnung ................................................................................................................ 50 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen .................................... 56 4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial ..................................................................................... 57 5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) ........ 59 5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 59 Bevölkerungsstand und -entwicklung ................................................................................... 59 Altersstruktur .................................................................................................................................. 60 Haushaltsstruktur .......................................................................................................................... 64 Erwerbstätigkeit ............................................................................................................................. 68 Bildungsniveau ............................................................................................................................... 70 Einwohner*innen mit Migrationshintergrund .................................................................... 71 5.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 73 Wohnform – Miete, Eigentum .................................................................................................. 73 Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation ..................................................... 75 Wohnkostenbelastung ................................................................................................................ 84 5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial .................................................................................. 87 Inhaltsverzeichnis III Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .............. 88 6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 88 Vermieter*innenstruktur ............................................................................................................. 88 Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................................... 89 6.1.3 Eigentümer*innenwechsel ......................................................................................................... 90 Umwandlung von Wohnraum .................................................................................................. 90 Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung .............. 91 6.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 92 Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte .................................. 92 6.2.2 Modernisierungstätigkeit .........................................................................................................100 6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung ..............................................................104 6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck .......................................................................................110 7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ........................ 114 7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit ......................................................................................................114 7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele .................................................................................115 7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen .....................................................119 7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ..........124 8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge ...... 125 8.1 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen............................................................125 8.2 Abschließende Empfehlung ....................................................................................................129 9 Anhang .............................................................................................................. 130 9.1 Anhang Haushaltsbefragung ..................................................................................................130 Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen ...............................130 Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung ...................................................................130 Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) .................................................................133 9.2 Tabellenanhang ...........................................................................................................................142 Abbildungsverzeichnis IV Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet ................................................. 14 Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung .............................................. 16 Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung Anwendungsvoraussetzung ........................................................................................ 24 Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung ........................... 27 Abbildung 5: Infrastruktureinrichtungen (Auswahl) Untersuchungsgebiet und Umfeld ........................................................................................................................ 38 Abbildung 6: Baulücken und Mindernutzung .................................................................................. 41 Abbildung 7: Dachgeschossausbau ..................................................................................................... 42 Abbildung 8: Anteil Wohnungen nach Größenklassen ................................................................ 45 Abbildung 9: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl ...................................................................... 45 Abbildung 10: Baualtersstruktur Wohngebäude ............................................................................ 49 Abbildung 11: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene ..................... 57 Abbildung 12: Altersstruktur (unter 18-Jährige und über 65-Jährige) ................................... 62 Abbildung 13: Anteil Ausländer und Personen mit Migrationshintergrund ........................ 73 Abbildung 14: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten ................................................. 74 Abbildung 15: Anteil SGB II – Leistungsempfänger ....................................................................... 77 Abbildung 16: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) ................. 79 Abbildung 17: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig .............................................................. 81 Abbildung 18: Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................... 89 Abbildung 19: Modernisierungstätigkeit seit 2017 .....................................................................101 Abbildung 20: Umzugsgründe ............................................................................................................117 Abbildung 21: Umzugsziel ....................................................................................................................119 Abbildung 22: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet ...........................120 Abbildung 23: Nachbarschaftskontakte ...........................................................................................121 Tabellenverzeichnis V Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2021 ...................................... 15 Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) ....................................................................... 39 Tabelle 3: Wohnungsleerstand .............................................................................................................. 40 Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) .................................... 43 Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl..... 46 Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) ................................................. 48 Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) ............................................................................ 51 Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse .............................................................................................. 52 Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) .................................................................................................. 53 Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale .......................................................... 55 Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) ............................................................... 56 Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung ................................................................................................. 60 Tabelle 13: Altersstruktur ......................................................................................................................... 61 Tabelle 14: Veränderung der Altersstruktur ..................................................................................... 64 Tabelle 15: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund ............................................. 65 Tabelle 16: Durchschnittliche Haushaltsgröße ................................................................................ 67 Tabelle 17: Beschäftigungsverhältnis .................................................................................................. 68 Tabelle 18: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort ........................... 69 Tabelle 19: Bildungsniveau ...................................................................................................................... 70 Tabelle 20: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit Migrationshintergrund an allen Einwohner*innen (2016 zu 2021) .......................................... 72 Tabelle 21: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) ....................... 76 Tabelle 22: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte .......................................................................... 78 Tabelle 23: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) ............................................................................. 80 Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) ............................................................................. 82 Tabelle 25: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) ..................................... 84 Tabelle 26: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte .................................................... 85 Tabelle 27: Wohnkostenbelastung Mieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp ................. 86 Tabelle 28: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet ................................................. 88 Tabelle 29: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses ................................. 90 Tabelle 30: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte – 2016 im Vergleich zu 2021 ............................................................................................... 91 Tabelle 31: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung .... 92 Tabelle 32: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte .................... 93 Tabelle 33: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) - ortsansässige und zugezogene Haushalte ................................................................ 94 Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenzeinkommen) – Wohndauer in der Wohnung. ......................................................................................... 95 Tabellenverzeichnis VI Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 35: Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenzeinkommen) – Wohndauer in der Wohnung (o. Wohngemeinschaften, Singlehaushalte unter 30 Jahre) ..................................................................................................................... 96 Tabelle 36: Haushaltsnettoeinkommen (20. Perzentil Äquivalenzeinkommen) – Wohndauer in der Wohnung (ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 Jahre) .................................................................................... 96 Tabelle 37: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte .............................. 97 Tabelle 38: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte ............... 98 Tabelle 39: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte ....................................... 99 Tabelle 40: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige und zugezogene Haushalte* ........................................................................................... 99 Tabelle 41: Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/ Instandsetzungsmaßnahmen seit 2017 nach Teilgebieten ................................102 Tabelle 42: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen durchgeführt seit 2017 sowie geplant .......................................................................103 Tabelle 43: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach Modernisierung ..............................................................................106 Tabelle 44: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach Wohnungsgröße ............................................................................107 Tabelle 45: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach Baualtersklasse ...............................................................................108 Tabelle 46: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete (arithmetisches Mittel) .....................................................................................................109 Tabelle 47: Anpassung bestehender Mietverträge ......................................................................110 Tabelle 48: Wohndauer ..........................................................................................................................115 Tabelle 49: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld ......123 Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung ....131 Tabelle 51: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund / Anteil Ausländer*innen Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung .......132 Tabelle 52: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund ..........................................................................................132 Tabelle 53: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten nach Gewichtung ...............................................................................................................133 Tabelle 54: Weitere maßgebliche untersuchungsrelevante Ausstattungsmerkmale – Teilgebietsebene .............................................................142 Tabelle 55: Äquivalenzeinkommen (Mittelwert, Median) nach Teilgebieten .....................143 Tabelle 56: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung (Hinweis: Mehrfachnennungen möglich) ..................................................................144 Tabelle 57: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen ...........................................145 KURZFASSUNG 1 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 KURZFASSUNG Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse der „Vertieften sozialräumlichen Un- tersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhal- tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Köln Neustadt Süd-West“, erarbeitet durch das Büro ALP Institut für Wohnen und Stadtent- wicklung (Hamburg), dargelegt. Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign Zielsetzung Die Zielsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung der Zus ammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebauli- chen Gründen. Sie dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieterschutz bzw. dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittelbar aus den städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebiets bauliche Maßnahmen im Genehmi- gungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnrau ms verdrängungssensibler Bevölke- rungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Modernisierungen, die den Wohnwert steigern und dadurch zu Mieterhöhungen führen können, sowie bei- spielsweise die Nutzungsänderung von Mietwohnungen zu gewerblich genutzten Flä- chen zu nennen. Ausgangslage Im Rahmen der Beschlussfassung zum Stadtentwicklungskonzept Wohnen durch den Rat wurde die Verwaltung unter anderem beauftragt , das Instrument „Erhaltungssatzung“ vermehrt zu nutzen und dem Rat Beschlussvorlagen für ausgewählte Gebiete vorzulegen, in denen die Anwendung des Instrumentes gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ge- boten ist. Die Bezirksvertretung Innenstadt hat die Verwaltung mit Beschlüssen vom 21.06.2018 sowie 09.05.2019 unter anderem mit der Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet um den Rathenauplatz beauftragt (Vorlagen -Nr. AN/0964/2018 und AN/0509/2019). Der politischen Beschlusslage entsprechend und nach Überprüfung anhand statistischer Indikatoren sowie planerischer Bewertung hat die Verwaltung empfohlen, den vorge- nannten Beschlüssen der Bezirksvertretung Innenstadt zu folgen und für das Gebiet Neu- stadt Süd-West, gelegen um den Rathenauplatz, eine Soziale Erhaltungssatzung aufzu- stellen. KURZFASSUNG 2 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Am 02.12.2021 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln den Aufstellungs- beschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Gebiet Neustadt Süd-West. Zur Vorbereitung des Beschlusses ist eine ver- tiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen notwendig, die auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet. Mit dieser Untersuchung be- auftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung in Hamburg (im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird. Untersuchungsdesign Ziel war es, auf Basis einer repräsentativen schriftlichen und online-basierten Haushalts- befragung (Hybrid-Verfahren), der Auswertung von Sekundärdaten, einer Ortsbegehung, von Experten*innengesprächen sowie von gutachterlichen Einschätzungen eine Bewer- tung o des Aufwertungspotenzials, o des Verdrängungspotenzials und o des Verdrängungsdrucks und damit der Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vorzunehmen. Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt dabei nur vor, wenn alle drei Kriterien erfüllt sind. Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne festzustellen ist, gilt es abschließend zu untersuchen, ob besondere städtebauliche Gründe für ihren Schutz vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebau- lichen wie auch sozialräumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob durch die (Zer-)Störung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Fol- gen resultieren. Dies wären zum Beispiel: Verlust an preisgünstigem W ohnraum, Auslö- sung von Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts; Verstärkung sozialräumlicher Polarisie- rungen; Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder- ten Bevölkerungsstruktur; Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorha ndener – auf die verdrängungsgefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, Bedarf an Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts. Bei der Befragung handelt es sich um eine Vollbefragung aller Haushalte im Untersu- chungsgebiet. Mit einer Rücklaufquote von rund 30 % netto (Bezug „Netto -Rücklauf“ verwertbare Fragebögen) wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute Rück- laufquote bzw. Beteiligung erreicht, was im Sinne der Repräsentativität der Untersuchung als sehr positiv zu werten ist. KURZFASSUNG 3 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Charakterisierung des Untersuchungsgebiets Das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West liegt im Südwesten des linksrheinischen Kölner Stadtbezirks Innenstadt, dort im Stadtteil Neustadt Süd. Kennzeichnend ist seine zentrale, attraktive Lage im Stadtraum in der Nähe der Kölner Altstadt und des inneren Grüngürtels. Zum Stand 31.12.2021 umfasst das Untersuchungsgebiet rund 13.170 Einwohner*innen (circa 35 % der Bevölkerung des Stadtteils Neustadt Süd, gut 10 % des Stadtbezirks In- nenstadt) in circa 9.200 Haushalten (rund 38 % des Stadtteils und gut 11 % des Stadtbe- zirks). Es setzt sich aus sieben Statistischen Quartieren zusammen, die seine Teilräume bilden (siehe die folgende Abbildung). Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2022 KURZFASSUNG 4 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 In Relation zur Gesamtstadt ist das Untersuchungsgebiet überdurchschnittlich durch die Altersgruppe der 18- bis 65-Jährigen geprägt (Anteil: 83,6 %, Köln 66,0 %) und anteils- bezogen weniger durch Kinder und Jugendliche sowie ältere Menschen. Bei etwa einem Drittel (rund 31 %) der Personen im Untersuchungsgebiet liegt ein Migrationshinter- grund vor. In Köln insgesamt liegt der Anteil von Personen mit Migrationshintergrund mit 40 % deutlich höher. Kennzeichnend ist ein gründerzeitlicher Stadtgrundriss mit einem für Kölner Verhältnisse hohen Anteil an gründerzeitlicher Bausubstanz. Insgesamt liegt jedoch ein Mix aus Vor- kriegs-, Nachkriegs- und Neubauten vor – vgl. die folgende Abbildung. Baualtersstruktur Wohngebäude Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Quelle Begehung ALP, 2022 KURZFASSUNG 5 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Typisch für die Struktur der Neustadt im Allgemeinen wie auch das Untersuchungsgebiet im Besonderen ist, dass sich an den Kreuzungen der Ausfallstraßen, die zum Teil noch auf den Trassen der alten Römerstraßen verlaufen, repräsentative Plätze befinden. Im Untersuchungsgebiet sind dies der Rudolfplatz (zum Teil), der Zülpicher Platz und der Barbarossaplatz (zum Teil). Daneben prägen zwei weitere Plätze das Untersuchungsge- biet: der Yitzhak-Rabin-Platz sowie im besonderen Maße der Rathenauplatz. Das Untersuchungsgebiet ist durch eine hohe bauliche Dichte und urbane Nutzungs- struktur gekennzeichnet. Es befinden sich eine Vielzahl an Veranstaltungsorten (kleine Theater, ein Kino, Kulturzentren) sowie Clubs und ein vielfältiges Gastronomieangebot vor Ort. Letztere konzentrieren sich im Norden des Gebietes sowie vor allem im südlichen Bereich (Studentenviertel und dessen Randlagen). Das Untersuchungsgebiet ist durch eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Per- sonennahverkehr charakterisiert. Besonders die nörd lichen, östlichen und südlichen Randlagen sind dabei durch eine hervorragend ÖPNV-gekennzeichnet, da hier die Stadt- bahnlinien verkehren. Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen Aufwertungspotenzial Zur Bewertung des Aufwertungspotenzials wurde geprüft, ob bzw. in welchem Umfang die Aufwertung des Gebäudebestands im Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssitu- ation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. o Neubaubauten sind im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in d en Teilge- bieten von untergeordneter Bedeutung. o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen und mittleren Standard geprägt. Die Wohnungen verfügen überwiegend über eine „Basisausstattung“. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus- gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden- heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) sind mehrheitlich nicht vorhanden. o Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Umfassende Modernisierungen oder gar „Luxusmodernisierungen“ wurden kaum durchgeführt. o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (68 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammen- legungen oder Grundrissänderungen. o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. KURZFASSUNG 6 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Der Anteil von Mieterinnen - und Mieterhaushalten (einer der Kernindikatoren hinsichtlich des Verdrängungspotenzials ist auch für das Aufwertungspotenzial von Interesse) respektive der Anteil von Mietwohnungen (rund 89 %) überwiegt im Gebiet deutlich. Das Potenzial für künftige Umwandlungen in Wohneigentum ist gegeben. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen ist am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf- wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali- täten feststellen. Verdrängungspotenzial Zur Bewertung des Verdrängungspotenzials wurde geprüft, ob einem Teil der Bevölke- rung in Folge von (modernisierungsbedingten) Mietsteigerungen adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang im Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen würde. o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz- lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson- dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet deutlich geringer vertreten. Der An- teil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II an der Bevölkerung von 18 bis 64 Jahren ist zum Stand 2021 im Untersuchungsge- biet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %). o Hinsichtlich der Preissensibilität gibt es deutliche Unterschiede zwischen einzel- nen Haushaltstypen. Besonders jüngere (unter 30 Jahre) und ältere (aber 65 Jahre) Singlehaushalte verfügen über geringe Einkommen und eine hohe Wohnkosten- belastung. Aber auch für Alleinerziehende, Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre) und Wohngemeinschaften, lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelas- tung konstatieren. Diese Gruppen wären demnach von Mietsteigerungen beson- ders betroffen. o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso- nen. Im Gebiet leben anteilig nur wenige ältere Personen 66 Jahre und älter (gut 8 %). Diese beziehen vergleichsweise häufig Transferleistungen. Rund 13 % der ab 65-Jährigen im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 9 %). o Die Mehrheit der Haushalte (89 %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. KURZFASSUNG 7 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz der vergleichsweise hohen Einkommen, das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials. Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslosengeld II-Bezieherinnen und –Bezieher), die jedoch im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersu- chungsgebiet anteilsmäßig nur gering vertreten sind. Verdrängungsdruck Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit dem Investitionsverhalten der Woh- nungsmarktakteure und der Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet auseinander, v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, höhere Mieten für mo- dernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. Insgesamt ergibt sich hin- sichtlich der Bewertung des Verdrängungsdrucks ein uneinheitliches Bild. „Pro“ Verdrängungsdruck können die folgenden Befunde angeführt werden: o Es ist durchaus eine Modernisie rungstätigkeit im Gebiet festzustellen. 28 % der Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen in den letzten fünf Jahren durchgeführt wurden oder derzeit geplant sind, 45 % vernein- ten dies, 27 % konnten hierzu keine Angabe machen. Bez ogen auf die konkret antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schätzungsweise ca. 38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten bzw. In- standsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei handelt es sich jedoch überwie- gend um Teilmodernisierungen. Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind die Ausnahme. Somit sind aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere Aufwertungsmöglichkeiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch nicht unter den Regelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. o Eine hohe Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Jahr 2021 weist auf einen stattfindenden und sich ggf. noch verstärkenden Umwandlungsprozess hin (20,8 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Un- tersuchungsgebiet, 10,9 im Bezirk Innenstadt, 4,7 in der Stadt Köln). Dies wird von den befragten Experten bestätigt. Wie schon erwähnt, ist die Umwandlungsver- ordnung des Landes Nordrhein -Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wo hnungsinserate) im Un- tersuchungsgebiet 2021 jeweils deutlich über dem der Stadt Köln (16,30 vs. 12,80 €) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (15,75 €) rangiert. Zudem ist auch der prozentuale Mietenanstieg höher als in der Stadt Köln (21,9 % in K öln insgesamt, 26,9 % im Untersuchungsgebiet). KURZFASSUNG 8 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis- differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten (Basis: Haushaltsbefra- gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge- samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 18 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. In der Konsequenz zahlen Zuge- zogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) durchschnittlich 15 % mehr Miete als Ortsansässige (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre) und rund 33 % mehr als Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). o Bei den Umzugsgründen der Haushalte, gaben mit 20 % vergleichsweise viele Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. „Contra“ Verdrängungsdruck ist Folgendes anzuführen: o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck“ nimmt auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt oder zukünftig angenommen werden kann. Die Analyse der demografischen Ent- wicklung der Bevölkerungsstruktur weist diesbezüglich keine Auffälligkeiten auf, d. h. es liegen keine größeren, diesbezüglich auffälligen, struktur ellen Verschie- bungen vor. o Gleiches gilt für die Situation hinsichtlich der Empfänger*innen von Leistungen gemäß SGB II und SGB XII. o Zugezogene verfügen nicht über höhere Einkommen. Bei den Haushalten mit ei- ner Wohndauer von bis zu 2 Jahren liegen geringere Einkommen vor als bei den Haushalten, die seit über 2 Jahren und bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung leben. Ein Befund, der sich auch durchgehend auf Teilraumebene bestätigt. Hin- sichtlich dieses wichtigen Indikators lässt sich festhalten, dass er de rzeit keinen Verdrängungsdruck dokumentiert. Dieser würde sich unter anderem in signifikant höheren Einkommen der Zugezogenen ausdrücken. o Es haben zwar teils umfangreiche Aufwertungen im Wohnungsbestand stattge- funden, deren Umsetzung jedoch mehrheitlich länger zurück liegt. Gemäß durch ALP geführt Expert*innengspräche haben eine stärkere Modernisierungstätigkeit und eine maßgebliche Bestandsaufwertung im Gebiet vor rund 10 Jahren statt- gefunden. Dies hat nach Aussagen der befragten Expert*innen auch zu einer teil- weisen Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung geführt. Diese mittlerweile mehr als 10 Jahre zurückliegenden Aufwertungs - und Verdrängungsprozesse können jedoch nicht als Begründung für den Erlass eine Sozialen Erhaltungssat- zung herangezogen werden. o In den letzten Jahren wurden Bestandswohnungen eher selten umfassend saniert; Luxusmodernisierungen konnten nicht beobachtet werden. Weiter liegen derzeit keine Hinweise bezüglich zu Planungen von umfangreichen Abriss - oder Neu- bauaktivitäten vor, die als Indizien für die Gefahr eines zukünftigen strukturellen Wandels der Bevölkerung gewertet werden könnten. KURZFASSUNG 9 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur geringe Unterschiede zwischen modernisier- ten und nicht modernisierten Wohnungsbeständen. Hintergrund ist, dass die Ver- mietenden in der Regel in der Lage sind sehr hohe Mieten auch in den nicht mo- dernisierten Wohnungsbeständen zu realisieren. Verdrängungsprozesse, sofern sie stattfinden, sind also weniger auf eine intensive Modernisierungstätigkeit zu- rückzuführen, sondern vielmehr auf das allgemein hohe Mietenniveau und die dynamische Mietenentwicklung im Quartier. Hierauf kann die Soziale Erhaltungs- satzung jedoch nur begrenzt Einfluss nehmen. So ist die Soziale Erhaltungssat- zung kein direktes Mieterschutzinstrument. Sie hat auf allgemeine – nicht mit Baumaßnahmen zusammenhängende – Mieterhöhungen keinen Einfluss. o Die „urbanen“ Rahmenbedingungen - insbesondere im südlichen und nördlichen Bereich (Zülpicher Straße und Umfeld, Aachener Straße), stehen einem Aufwer- tungsprozess entgehen. So sind die negativen Begleiterscheinungen des intensi- ven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) die zentralen Umzugsmotive der vielfach ein- kommensstarken Haushalte mit Umzugswunsch. In der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale lässt sich hiermit weder für das Un- tersuchungsgebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvorausset- zung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besondere Bedeutung für diese Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung für die letzten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte. So verfügen Zuziehende bspw. nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht geringere Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit stattgefunden. Ergebnis Untersuchung Anwendungsvoraussetzungen Weithin methodisch anerkannt ist, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Ver- drängungspotenzial und Verdrängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des Instruments Soziale Erhaltungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachzuweisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd- West nicht zu, da sich, wie weiter oben erläutert , in der Gesamtschau der Pro - und Contra-Merkmale weder für das Gebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die An- wendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen lässt. Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet Daneben erfolgte auftragsgemäß eine Überprüfung der Gebietsbindung und Vernetzung der Haushalte im Untersuchungsgebiet. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städt ebaulichen wie auch sozialräumlichen Situation im Gebiet. KURZFASSUNG 10 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Es ermittelt sich folgendes – differenziertes - Bild: o Die Gebietsbindung ist gegeben. Hierfür steht eine (vor dem Hintergrund eines hohen Anteils an Studierenden) mittlere Wohndauer von 11,6 Jahre. o Das Zusammenleben und die nachbarschaftlichen Beziehungen im Wohngebiet sind ebenfalls stark ausgeprägt und die lokalen Infrastrukturen werden intensiv genutzt. o Viele Haushalte mit Umzugswunsch wollen das Gebiet verlassen oder wissen noch nicht, wohin sie ziehen werden. Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allgemeine Gründe sowie negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes im Vor- dergrund stehen, mit Aufwertung/Verdrängung assoziierten Gründen kommt demgegenüber zumeist nur eine deutlich untergeordnete Rolle zu. Allerdings ga- ben mit 20 % vergleichsweise viele umzugswillige Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. Trotz dessen überwiegt die Zahl der Haus- halte, die entweder nicht umziehen wollen (54 %) oder aber im jetzigen Wohn- gebiet bleiben wollen (19 %). Empfehlung Im Ergebnis kann, trotz der bestehenden Verdrängungs- und Aufwertungspotenziale, ein Erlass für eine Soziale Erhaltungssatzung weder für das Untersuchungsgebiet noch für einen der Teilräume empfohlen werden. Wie schon erläutert, ist weithin methodisch an- erkannt, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Ver- drängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des Instruments Soziale Erhal- tungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzun g der Wohnbevölkerung nachzu- weisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West nicht zu, da sich in der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale weder für das Gebiet gesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend ge- festigt bestätigen lässt. Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist unter den vorliegenden Gegebenheiten (unter anderem auch aufgrund einer fehlenden Umwandlungsverordnung) nicht das ge- eignete Instrument für einen „steuernden“ Ei ngriff mit der Zielsetzung einer Dämpfung der skizzierten Wohnungsmarktdynamik. Eine Soziale Erhaltungssatzung könnte – wenn überhaupt – nur in einem geringen Umfang Verdrängungsprozessen und den damit ver- bundenen negativen städtebaulichen Folgewirkungen entgegenwirken LANGFASSUNG 11 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 LANGFASSUNG 1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 1.1 Anlass und Auftrag Die Stadt Köln ist die bevölkerungsreichste Stadt der Metropolregion Rhein-Ruhr und einer Ihrer wesentlichen Anziehungspunkte als Wohn- und Arbeitsort. Im Betrachtungszeitraum 2016 bis 2021 1 verzeichnete Köln allerdings einen marginalen Bevölkerungsrückgang um -0,2 % - eine Entwicklung, die sich damit leicht schwächer als in Nordrhein-Westfalen (+0,2 %) und Deutschland insgesa mt (+0,9 %)2 darstellt. Dem- gegenüber lässt sich nicht nur für die Vergleichsräume, sondern auch für Köln hinsichtlich der Entwicklung bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort im sel- ben Zeitraum eine erhebliche Zunahme feststellen, die für Köln mit 9 % im gewählten Vergleich am höchsten ausfällt (NRW +8,4 %, Deutschland +7,5 %)3. Der Kölner Wohnungsmarkt ist durch eine ausgeprägte Dynamik gekennzeichnet, die sich in erheblichen Mietpreissteigerungen, anziehenden Preisen im Wohneigentumsseg- ment und einem erhöhten Interesse an der Verwertung von (Wohn-)Immobilien nieder- schlägt. Der Druck auf viele (Bestands-)Mietverhältnisse nimmt zu. Nicht allein Haushalte mit niedrigem, sondern zunehmend auch Haushalte mit mittlerem Einkommen haben Schwierigkeiten, sich auf dem Kölner Wohnungsmarkt mit Wohnraum zu versorgen.4 Um dieser Entwicklung entgegentreten zu können, setzt sich die Stadt Köln mit ausge- wählten Stadtgebieten auseinander, für die jeweils überprüft wird, ob die Rahmenbedin- gungen zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung gegeben sind - so auch für das Ge- biet Neustadt Süd -West. Mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung hat der Ge- setzgeber die Möglichkeit geschaf fen, Verdrängungseffekten und einer dynamischen Mietenentwicklung – zumindest ein Stück weit – entgegenzuwirken und die lokale Be- völkerung in den Quartieren zu schützen. In diesen Erhaltungsgebieten unterliegen ge- plante Baumaßnahmen (Modernisierung, Rückbau, Nutzungsänderung et cetera) einem Genehmigungsvorbehalt. „Die Bezirksvertretung Innenstadt hat die Verwaltung mit Beschlüssen vom 21.06.2018 so- wie 09.05.2019 unter anderem mit der Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet um den Rathe nauplatz beauftragt (Vorlagen -Nr. AN/0964/2018 und AN/0509/2019). (…). Der o. g. politischen Beschlusslage entsprechend und nach Überprü- 1 Gewählter Vergleichszeitraum gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln. 2 Einwohnerentwicklung laut Statistischem Bundesamt (Destatis), 2022. 3 Daten zum 30.6. des Jahres, Bundesagentur für Arbeit. 4 Siehe auch Wohnungsmarktgutachten über den quantitativen und qualitativen Wohnungsneu- baubedarf in Nordrhein-Westfalen bis 2040 sowie Wohnungsmarktbericht NRW 2020 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 12 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 fung anhand statistischer Indikatoren sowie planerischer Bewertung empfiehlt die Verwal- tung, den vorgenannten Beschlüssen der BV Innenstadt zu folgen und für das Gebiet Neu- stadt Süd-West, gelegen um den Rathenauplatz, eine Soziale Erhaltungssatzung aufzustel- len.“5 Am 02.12.2021 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln den Aufstellungs- beschluss für eine Sozial e Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Gebiet Neustadt Süd-West. Hiermit ist die Verwaltung beauftragt worden, einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzubereiten. Zur Vorbereitung des Be- schlusses ist eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraussetzun- gen notwendig, die auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet. Mit dieser Untersuchung beauftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwick- lung in Hamburg (im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird. 1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und teilräumli- che Gliederung Lage im Raum und Verkehrsanbindung Das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West liegt im Südwesten des linksrheinischen Kölner Stadtbezirks Innenstadt, dort im Stadtteil Neustadt Süd (vgl. Abbildung 1), und umfasst zum Stand 31.12.2021 rund 13.170 Einwohner*innen (circa 35 % der Bevölkerung des Stadtteils Neustadt Süd, gut 10 % des Stadtbezirks Innenstadt) in circa 9.200 Haus- halten (rund 38 % des Stadtteils und gut 11 % des Stadtbezirks)6. Die Kölnerinnen und Kölner identifizieren sich häufig stark mit ihrem Veedel (Viertel), weniger mit dem „offiziellen“ Stadtteil. Der Untersuchungsgebiet beinhaltet mehrere die- ser identitätsstiftenden Veedel - Komponisten-Viertel, Rathenau-Viertel, Studentenvier- tel (Kwartier Latäng). Kennzeichnend für das Untersuchungsgebiet ist seine zentrale, attraktive, Lage im Stadt- raum mit der Nähe zur Kölner Altstadt (fußläufige Distanz Rathenauplatz – Dom rund 2,2 Kilometer beziehungsweise circa 30 Minuten) und der Lage am inneren Grüngürtel. Es umfasst dabei grob – unter Ausschluss des Bereichs Aachener Weiher - das nördliche Drittel des Stadtteils Neustadt Süd zwischen der Aachener Straße im Norden, der Bahn- linie im Westen und Südwesten, der Luxemburger Straße im Südosten und dem Verlauf der sogenannten Ringe (Rudolfplatz - Habsburgerring – Hohenstaufenring – Zülpicher Platz – Hohenstaufenring – Barbarossaplatz) im Osten. 5 Beschlussvorlage 2975/2021 der Stadt Köln; (…) Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Neustadt Süd- West, S. 3, Köln 14.10.2021. 6 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) und (Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung), 2021. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 13 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Es ist sehr kleinteilig parzelliert und zeichnet sich durch einen erhaltenen gründerzeitli- chen Stadtgrundriss mit einem für Kölner Verhältnisse hohen Anteil an gründerzeitlicher Bausubstanz aus, die allerdings nicht homogen im Untersuchungsgebiet verteilt ist. Das Untersuchungsgebiet ist durch eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Per- sonennahverkehr charakterisiert (vgl. auch Abbildung 5 in Kapitel 3.4). Die Stadtbahnli- nien 1, 7, 9, 12, 15, 16 und 18 bedienen das Gebiet oder sein unmittelbares Umfeld. Be- sonders die nördlichen, östlichen und südlichen Randlagen des Untersuchungsgebiets sind dabei durch eine hervorragend ÖPNV -Verknüpfung gekennzeichnet, da hier die Stadtbahnlinien verkehren. Zusammen mit dem Rhein-Erft-Kreis prüft die Stadt Köln derzeit, ob eine Verlängerung der Stadtbahnlinien 1 oder 4 über Widdersdorf, Brauweiler bis Niederaußem möglich ist. Auch die angrenzenden Städte Bergheim und Pulheim sowie das Stadt -Umland-Netz- werk sind an dem Projekt beteiligt 7. Direkt am südwestlichen Rand des Untersuchungs- gebietes ist der Regionalbahnhof Köln Süd situiert. Er wird von den Linien RE 5(RRX), 12, 22 und RB 24, 26 und 48 bedient. Alle Linien fahren den Kölner Hauptbahnhof an; dane- ben ist eine Anbindung in Richtung Euskirchen und Trier, Bonn und Koblenz, Wuppertal und Solingen sowie Wesel und Düsseldorf gegeben. Daneben bedienen diverse Stadt- buslinien das Untersuchungsgebiet. Mehrere Sammel- und Ausfallstraßen, zum Teil mit dem Status einer Bundesstraße (B 9, 55, 265) wie zum Beispiel die Ringe , queren oder berühren das Untersuchungsgebiet – zum Teil noch im Verlauf historischer Römerstraßen. Hiermit liegt eine hohe MIV8-Lage- gunst vor, die allerdings auch zu einer Emissionsbelastung des Wohnstandorts beiträgt. 7 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/verkehr/mobilitaet/stadtbahnverlaenge- rung-koeln-niederaussem. 8 MIV = Motorisierter Individualverkehr. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 14 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet Kartengrundlage: Stadt Köln; Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Bearbeitung: ALP 2022 Teilräumliche Gliederung Die Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhal- tungssatzung im Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West erfolgt nicht nur a uf der Ebene des gesamten Untersuchungsgebiets, sondern auch auf Teilgebietsebene. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 15 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Das Untersuchungsgebiet setzt sich aus sieben statistischen Quartieren zusammen, die die Teilgebiete des Untersuchungsgebietes bilden (vgl. Tabelle 1 und Abbildung 2). Da diese räumlich nicht exakt deckungsgleich mit dem Untersuchungsgebiet sind, ergeben sich geringe Abweichungen hinsichtlich der Anzahl an Einwohner*innen und Haushalten (vgl. Tabelle 1). Die mit Abstand größte räumliche A bweichung zur Grenzziehung des Untersuchungsgebietes lässt sich für das statistische Quartier „Komponistenviertel – Aachener Straße“ feststellen, welches sich außerhalb des Untersuchungsgebietes westlich der Bahntrasse fortsetzt9. Die Bahntrasse hat jedoch eine städtebaulich trennende Wir- kung, sodass dieser Teilbereich nicht in den Geltungsbereich des Untersuchungsgebietes aufgenommen wurde. Diese räumliche Diskrepanz spielt aber datenseitig keine maßgeb- liche Rolle, da in diesem Teilbereich nur sehr wenige Einwohner*innen/Haushalte verortet sind. Es handelt sich im Einzelnen um folgende statistische Quartiere: Komponisten -Viertel - Jean-Claude-Letist-Platz, Komponisten-Viertel - Yitzhak-Rabin-Platz, Komponisten-Vier- tel - Aachener Straße, Komponisten-Viertel - Lützowstr., Rathenau-Viertel – Rathenau- platz, Rathenau-Viertel – Dasselstraße und Studentenviertel.10 Auf dieser Ebene stehen kleinräumig statistisch aussagekräftige Sekundärdaten zur Ver- fügung, die im Rahmen dieser Untersuchung genutzt werden. Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2021 Teilgebiete (statistische Quartiere) Einwohner*innen 2021* Haushalte 2021* Studenten-Viertel 2.463 18,7% 1.885 20,5% Jean-Claude-Letist-Platz 1.809 13,7% 1.242 13,5% Yitzhak-Rabin-Platz 2.190 16,6% 1.489 16,2% Aachener Str. 1.705 12,9% 1.071 11,6% Lützowstr. 1.316 10,0% 942 10,2% Rathenauplatz 1.814 13,7% 1.253 13,6% Dasselstr. 1.909 14,5% 1.327 14,4% Summe Teilgebiete 13.206 100,0% 9.209 100,0% Neustadt Süd-West gemäß Aufstellungsbeschluss 13.167 9.203 * Einwohner*innen zum 31.12. des Jahres. Rundungsdifferenzen möglich. Moderate Abweichungen Summen Untersu- chungsgebiet gesamt zur Aufsummierungen nach Teilgebieten aufgrund geringfügiger räumlicher Diskrepanzen. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) und (Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung), 2022 9 Hinweis: Dieser ist nur zu einem kleinen Teil in der Abbildung 2 dargestellt. 10 Im Folgenden Jean-Claude-Letist-Platz, Yitzhak-Rabin-Platz, Aachener Straße, Lützowstraße, Rathenauplatz, Dasselstraße und Studentenviertel. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 16 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Die Teilgebietsergebnisse, außer auf den Sekundärdaten fußen diese auch maßgeblich auf den Daten der ALP-Haushaltsbefragung und der ALP-Ortsbegehung, werden in Re- lation untereinander, wie auch im Verhältnis zum gesamten Untersuchungsgebiets ana- lysiert, so dass teilräumliche Unterschiede erfasst und beurteilt werden können. Es lässt sich eine Spanne zwischen maximal 2.463 Einwohner*innen für das statistische Quartier Studentenviertel und minimal 1.316 Einwohner*innen für das statistische Quar- tier Lützowstraße festhalten. Die Anzahl der Haushalte je statistische m Quartier korres- pondiert hinsichtlich der Rangreihung der Einwohner*innenzahl und beträgt maximal 1.885 im statistischen Quartier Studentenviertel und minimal 942 im statistischen Quar- tier Lützowstraße. Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2022 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 17 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 1.3 Rechtliche Grundlagen Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist rechtlich wie im folgenden Kapitel 1.3.1 dargestellt begründet. Daneben ist er im Zusammenhang mit den Mindestanforderun- gen des Gebäudeenergiegesetzes sowie den Instrumenten Umwandlungsverordnung, Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln und Vorkaufsrecht zu sehen. Soziale Erhaltungssatzung Das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen. Die Soziale Erhaltungssatzung dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieter- schutz bzw. dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittel- bar aus den städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebietes bauliche Maßnahmen im Genehmigungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnraums verdrängungssensibler Bevölkerungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Moder- nisierungen, die den Wohnwert steigern und damit zu Mieterhöhungen führen können, sowie die Nutzungsänderung von Mietwohnungen in zum Beispiel gewerbliche Nutzung zu nennen. Allerdings sieht der § 172 Absatz 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB eine Reihe von Ausnahmetatbeständen vor, die zu berücksichtigen sind. Des Weiteren ist die Errichtung von Neubauten vom Genehmigungsvorbehalt ausgenommen, insofern Bestandswohn- raum durch das Bauvorhaben nicht betroffen ist. Der Tatbestand einer vorliegenden Sozialen Erhaltungssatzung führt dabei nicht per se zu einer Untersagung der oben angeführten (baulichen) Maßnahmen. Vielmehr stellt sie diese grundsätzlich unter einen – wie schon erwähnt – Genehmigungsvorbehalt. Geneh- migungspflichtige Vorhaben können grundsätzlich genehmigt werden, werden jedoch bei der Antragstellung (Einreichung des Genehmigungsantrages) einer konkreten Prü- fung unterzogen. In dieser wird das Vorhaben hinsichtlich der von ihm ausgehenden Ge- fährdung hinsichtlich des Erhaltungsziels/der Erhaltungsziele gemäß Sozialer Erhaltungs- satzung bewertet, abgewogen und im Er gebnis entweder versagt oder genehmigt. In begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswirkung die Genehmigung unter Auflagen/Bedingungen erteilt werden. Der Erlass einer Sozialen Erhaltungsordnung ist nicht an ein formelles Verfahren analog zur Bauleitplanung gebunden, so dass weder eine Öffentlichkeitsbeteiligung noch eine Anhörung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach §§ 3 ff. BauGB Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 18 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 erforderlich ist. Durch die repräsentative Haushaltsbefragung (Vollbefragung aller Haus- halte im Untersuchungsgebiet – vgl. Kapitel 2.3) wie auch die Expert*innengespräche (vgl. Kapitel 2.4) erfolgt allerdings eine intensive Einbeziehung der Bürger und Bürgerinnen wie auch lokaler Akteurinnen und Akteure vor Ort. Nach erfolgtem Aufstellungsbeschluss können während der Durchführung der vertieften sozialräumlichen Untersuchung gemäß § 15 BauGB Entscheidungen über Bauvorhaben bis zu einem Jahr zurückgestellt werden. Das Gleiche gilt für die Begründung von Woh- nungseigentum, die vorläufig untersagt werden kann, insofern eine Umwandlungsver- ordnung des Landes vorlieg t. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein - Westfalen ist allerdings am 27.03.2020 außer Kraft getreten (vgl. Kapitel 1.3.4). Die gesetzlichen Regelungen sehen für Erhaltungs satzungen keine zeitliche Befristung vor. Soziale Erhaltungssatzungen sind jedoch „immanent befristet“, da die Quartiere im Geltungsbereich und deren Bevölkerungszusammenset zung laufenden Veränderungs- prozessen ausgesetzt sind. Daher sind Soziale Erhaltungssatzungen in bestimmten zeit- lichen Abständen auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen.11 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die lediglich die Mindestanforde- rungen gemäß der Nordrhein-Westfälischen Landesbauordnung herstellen, sind grund- sätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhaltungssatzung kein sogenannter „Sub- standard“ festgeschrieben werden soll. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist daneben die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnitt- lichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforde- rungen zu genehmigen. Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes Im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung ist gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB grundsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, die der Anpassung an die ba ulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Ge- bäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007, Bundesge- setzblatt Jahrgang 2007 Teil I Seite 1519, die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19.Juni 2020, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2020 Teil I, Seite 1328, geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes 12 weiter anzuwenden ist, dient. Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerungen und langfristigen Auswirkungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen werden. 11 Vgl. Birkert, Siegler; Systematischer Praxiskommentar BauGB | BauNVO, 2010, § 172 Rn. 18. 12 Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. November 2020 in Kraft getreten. Eine weitere Än- derung tritt zum 1. Januar 2023 in Kraft (Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebe- darfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent); Quelle: https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/themen/bauen/energieeffizientes -bauen-sanie- ren/gebaeudeenergiegesetz/gebaeudeenergiegesetz-artikel.html. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 19 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen Ziel einer UmwandVO ist es, einer im Zuge der Bildung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) vermuteten Verdrängung von Be- wohnerinnen und Bewohnern entgegenzuwirken. Damit sind Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Die Umwandlungsverordnung stellt damit ein potenzielles flankierendes Instrument zur Verfolgung der mit einer Sozialen Erhaltungssatzung verknüpften Ziele dar. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen ist allerdings am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Tei- leigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmi- gungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit ent- fällt. Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln Vor dem Hintergrund einer fortgesetzt angespannten Lage auf dem Kölner Wohnungs- markt liegt laut Einschätzung der Stadt Köln weiterhin eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen vor, so dass mit Ratsbeschluss vom 24. Juni 2021 die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln an das Wohnraumstärkungsgesetz des Landes Nordrhein -Westfalen angepasst wurde. Mit ihrem Inkrafttreten am 01. Juli 2021 13 löste sie die Vorgängersatzung vom 01. Juli 2019 ab. „Aufgrund der besonderen Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist die Stadt Köln nach § 12 Abs. 1 Wohnraumstärkungsgesetz zum Erlass einer solchen Satzung berechtigt, die die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) im Stadtgebiet unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Zugleich werden in diesem Gesetz die Handlungsmöglich- keiten gegen verstärkt auftretende Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum erwei- tert, indem ein Verfahren zur Identifizierung der Anbieter von Wohnraum zur Kurzzeitver- mietung eingeführt wird“ (ebd., S. 1 f.). Der Anwendungsbereich der Satzung ist gemäß § 3 der Wohnraumschutzsatzung wie folgt definiert: „(1) Die Satzung erfasst alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die am 01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden. Ab dem 01.07.2019 betrifft sie Wohn- raum insgesamt, also Miet - und Genossenschaftswohnungen, Einfamilienhäuser, Eigen- heime mit und ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung sowie Eigentumswohnun- gen. (2) Gegen Zweckentfremdung durch andere Vorschriften geschützter öffentlich-geförderter Wohnraum wird von dieser Satzung nur erfasst, wenn seine Zweckbindung gemäß den 13 Fünfjährige Laufzeit. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 20 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW – WFNG NRW – (§§ 22 u. 23) entfällt“ (ebd., S. 3). Eine Zweckentfremdung ist dabei laut § 7 des Kölner Wohnraumschutzgesetzes wie folgt gefasst: „(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberech- tigte ohne Genehmigung nach § 8 dieser Satzung gemäß § 12 Abs. 2 des Wohnraumstär- kungsgesetzes für andere Zwecke als zu Wohnzwecken verwendet wird. Eine solche ohne Genehmigung erfolgende Nutzung von Wohnraum ist verboten.(2) Eine bestim mungsge- mäß als Zweitwohnung genutzte Wohnung kann ebenfalls diesem Verbot der Zweckent- fremdung unterfallen.(3) Kurzzeitvermietungen stellen insbesondere sowohl die Vermie- tung von Ferienwohnungen als auch die an einen bestimmten Zweck geknüpfte, auch nicht gewerbliche Vermietung von Wohnräumen dar, insbesondere für Zwecke vorübergehender beruflicher Tätigkeit oder für eine von vorneherein nur kurzfristig angelegte Unterbringung zum Zwecke der Ausbildung oder des Studiums oder während eines Aufenthalts zur medi- zinischen Behandlung.(4) Werden bei einem Leerstand von Wohnraum Um- oder Neubau- maßnahmen geplant und würden die beabsichtigten Maßnahmen durch den Abschluss ei- nes unbefristeten Mietverhältnisses erheblich erschwert, ist die Anordnung einer Zwischen- nutzung zu Wohnzwecken, zum Beispiel durch den Abschluss von Zeitmietverträgen (§ 575 BGB), zur Abwendung von Zweckentfremdungen durch Leerstehenlassen in der Regel zu- mutbar“ (ebd., S. 5 f.).14 Hiermit liegt eine Überschneidung des Regelungsbereichs des Genehmigungsvorbehalts einer Sozialen Erhaltungssatzung hinsichtlich des Rückbaus und der Nutzungsänderung von Wohnraum und der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln vor. Seit dem 1. Juli 2019 hat die Stadt Köln ein Online -Meldeportal freigeschaltet, in dem Bürgerinnen und Bürger Hinweise an die Stadt Köln melden können, wenn sie in ihrem Umfeld eine unerlaubte Zweckentfremdung von Wohnraum vermuten. Vorkaufsrecht „Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der So- zialen Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zu- dem das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden“15. Gemäß aktueller Rechtsprechung (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021, AZ. 4 C 1.20) „ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und 14 Zulässig – aber vom ersten Tag anzeigepflichtig – ist eine Kurzzeitvermietung von Wohnraum von längstens 90 Tage/Kalenderjahr (Student*innen längstens 180 Tage/Kalenderjahr). Zweck- entfremdung durch Wohnungsleerstand ist genehmigungspflichtig, wenn der Leerstand länger als 6 Monate andauert. Quelle jeweils: https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/soziales/woh- nen-wohnungshilfen/fragen-antworten-zum-wohnraumschutz 15 Beschlussvorlage 2975/2021 der Stadt Köln (s. o.), S. 3. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 21 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 genutzt wird sowie eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots16 aufweist. Die Norm sei ein- deutig auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über das Vorkaufsrecht bezogen. Eine dahingehende Auslegung, dass die Vorschrift auf Vorkaufsrechte für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung keine Anwen- dung findet, komme nicht in Betracht. Das OVG 17 habe insofern nicht prüfen dürfen, ob zukünftig von erhaltungswidrigen Nutzungsabsichten auszugehen ist.“18 Möchte ein/e Käufer*in die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, hat er/sie gemäß § 27 Absatz 1 Satz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Stadt zu treffen, in der sich der/die Käufer*in verpflichtet, die Missstände gemäß des Moderni- sierungs- und Instandsetzungsgebots zu beseitigen. Die Anwendung des Vorkaufsrechts greift damit gemäß aktueller Rechtsprechung „nur“ beim Vorliegen erheblicher städtebaulicher Mängel und/oder Leerstand . In diesem Zu- sammenhang äußert sich der Deutsche Städte - und Gemeindebund kritisch wie folgt: „Das gemeindliche Vorkaufsrecht muss immer dann zur Anwendung kommen können, wenn im Einzelfall verhindert werden soll, dass ein Gebiet oder Stadtquartier in einer Weise verändert wird, die den eigentlichen städtebaulichen Zielsetzungen, etwa der Erhaltung stabiler Wohnstrukturen, widerspricht. Hierzu zählt auch, wenn durch einzelne bauliche und sonstige Eingriffe eine negative Vorbildwirkung im Sinne einer Verdrängung der an- gestammten Bevölkerung entstehen könnte. Hierzu zählen insoweit auch erhaltungswid- rige Nutzungsabsichten mit Blick auf eine bereits bestehende Erhaltungssatzung (Milieu- schutzsatzung). Der Bundesgesetzgeber ist gefordert, rasch eine entsprechende redaktio- nelle Klarstellung im BauGB vorzunehmen.“19# 16 Im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. 17 Hinweis ALP: In der Vorinstanz war die Klägerin gegen das ausgeübte Vorkaufsrecht erfolglos geblieben. „Das Oberverwaltungsgericht war der Ansicht, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werden durfte, da erhaltungswidrige Entwicklungen (Anmerkung ALP: In Bezug auf die vorliegende Sozi- ale Erhaltungssatzung) zu befürchten gewesen seien. Ein gesetzlicher Ausschlussgrund für das Vor- kaufsrecht liege nicht vor; die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien ebenfalls zu berück- sichtigen.“ (Quelle: Internetseite Deutscher Städte- und Gemeindebund). 18 Quelle: Internetseite Deutscher Städte- und Gemeindebund - https://www.dstgb.de/the- men/stadtentwicklung-und-wohnen/wohnungspolitik/bundesverwaltungsgericht-zur-anwen- dung-des-kommunalen-vorkaufsrechts/. 19 Quelle: ebd. Untersuchungsdesign 22 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 2 Untersuchungsdesign 2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen Vorbemerkung Wie schon in Kapitel 1.3.1 erläutert, ist die Zielsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Grün- den. Das heißt, nicht der E rhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für sich genommen ist das Ziel, sondern die Verhinderung negativer städtebauli cher Folgen durch Verdrängungsprozesse der ansässigen Bevölkerung. Der Erlass einer Sozialen Er- haltungssatzung in einem Gebiet ist damit nur möglich, wenn davon auszugehen ist, dass eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (durch Verdrängun g) tatsächlich mit maßgeblichen negativen städtebaulichen Folgen assoziiert ist. Hierbei hat der Gesetzgeber weder näher ausgeführt, was unter dem „Erhalt der Zusam- mensetzung der Wohnbevölkerung“ (und damit der Gefährdung ihrer Zusammenset- zung) und unter „städtebaulichen Gründen“ im Detail zu verstehen ist, noch hat er hin- sichtlich der Art und Weise der Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen weitere Erläuterungen vorgenommen. „In der Formulierung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wird ersichtlich, daß eine spezi- fische oder einzigartige Bevölkerungsstruktur im betrachteten Gebiet nicht verlangt wird, sie also nicht „besonders“ sein muß. Es soll sich um eine „intakte“ Bevölkerungsstruktur handeln, die im Verhältnis zum Gebiet schützenswert ist. Im Besch luß des Bundesverfas- sungsgerichts vom 26. Januar 1987 wird bekräftigt, daß die „Erhaltung der Zusammenset- zung der Wohnbevölkerung“ gleichzusetzen ist mit dem Schutz vor Verdrängung (NVwZ 1987, 879, ZfBR 1987, 293 f). Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, daß die Wohnbevölke- rung in einem Gebiet eigendynamisch fluktuieren kann, auch ohne äußerlichen Verdrän- gungsdruck auf die Bevölkerung. Dies kann beispielsweise in Milieuschutzgebieten 20 von Bedeutung sein, in denen ein hoher Anteil an Studenten wohnt. Es ist deshalb nicht die Bevölkerungsstruktur im Vergleich zu anderen Gebieten gemeint, sondern die Beziehung zwischen der Bevölkerung des Gebiets und bestimmten städtebaulichen Gegebenheiten und Gründen, die es erfordern, daß diese Struktur erhalten bleiben soll. (Betker u.a. 1995 (S. 63))“21.“ Der städtebauliche Milieuschutz ist ein Instrument des Verdrängungsschutzes (vgl. BVerfG, ZfBR 1987, 203). Es ist aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes (vgl. Lemmel, Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage 2002, § 172 Rdnr. 32; Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 2002, 212, 213). Milieuschutzsatzungen können solche Wirku ngen in einer Gemengelage sozialer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Aspekte allenfalls als Rechtsreflex 20 Synonyme Verwendung zu Sozialer Erhaltungssatzung. 21 Dipl.-Ing. Martin Geßner, genehmigte Dissertation an der Technischen Universität Berlin, „Leis- tungsfähigkeit des städtebaulichen Instruments Milieuschutz für die Stadtentwicklung in Berlin“, S. 25 f., Berlin 2008. Untersuchungsdesign 23 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 faktisch entfalten (vgl. May, DÖV 1994, 862, 864). Durch die Milieuschutzgebiete darf nicht jeder normale Änderungs - und Umzugsprozess verh indert werden. Die Milieuschutzsat- zung ist vielmehr darauf gerichtet, die vorhandene Zusammensetzung der Wohnbevölke- rung im Sinne der üblichen Sesshaftigkeit und Anhänglichkeit an das Quartier zu bewahren und ihr ein Verbleiben unter zumutbaren Bedingungen zu ermöglichen (vgl. Schmidt - Eichstaedt, a.a.O.).22 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – Kriterien und Indi- katoren Weithin methodisch anerkannt ist die Untersuchung der Gefährdung der Zusammenset- zung der Wohnbevölkerung entlang der Kriterien Aufwertungspotenzial, Verdrängungs- potenzial und Verdrängungsdruck. Eine Gefährdung liegt dabei nur vor, wenn alle drei Kriterien erfüllt sind (zum gesamten Untersuchungsablauf vgl. auch Abbildung 4 am Ende des Kapitels 2.1.3). Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi- tuation überhaupt mögli ch bzw. wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) Aufwertungspotenzial festhalten lässt, ist der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung möglich. Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu- chungsgebiet er mittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteigerungen oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums- wohnungen adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfügung ste- hen würde. Neben den per se zumeist verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, Personen und Haushalte mit schwachem sozio-ökonomischen Hintergrund, können auch mittlere Einkommensschichten von Verdrängung betroffen sein. Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsbereitschaft und Nachfragesituation der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander - v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, auch höhere Mieten für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. Die folgende Abbildung 3 zeigt die von ALP für die Untersuchung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenzials sowie des Verdrängungsdrucks herangezogenen Indikatoren und Eckdaten in zusammengefasster Form auf. Die Kernindikatoren stellen die zentralen Merkmale zur Beurteilung der Ausprägung der drei Kriterien dar. Die flankierenden Eck- daten und Indikatoren dienen einem besseren allgemeine n Verständnis der untersu- chungsrelevanten Situation im Untersuchungsgebiet sowie einer vertieften argumentati- ven Einbettung der Kernindikatoren. Daneben zeigt die Übersicht berücksichtigte Indika- toren hinsichtlich des Aspekts Gebietsbindung/Vernetzung im Untersuchungsgebiet auf. 22 Prof. Dr. Christian-W. Otto - http://www.rechtsinstrumente.de/ Untersuchungsdesign 24 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung Anwendungsvoraussetzung Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) Kernindikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 Wohnungsausstattung: Heizung, Warmwasserversorgung, Bal- kon/Loggia/Dachterrasse/Terrasse, energetische Ausstattung, weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale Wohnung Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Gebäudequalitäten/-zustand - Fassade, Fenster und Dach Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 Sanierungspotenziale, -maßnahmen (Energetik) Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 Flankierende Eckdaten und Indikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 Wohnungsleerstand Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefrag. 2022 Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossausbau Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Wohnungsstruktur: Größe, Zimmerzahl, durchschnittliche Woh- nungsgröße, Pro-Kopf-Wohnfläche Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) Kernindikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle Wohnform: Miete, Eigentum Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefrag. 2022 Arbeitslosigkeit (SGB II) Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, Unter- suchungsgebiet, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Grundsicherung im Alter (SGB XII) Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, Unter- suchungsgebiet, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Wohngeldbewilligte Haushalte Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, Unter- suchungsgebiet, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Vorliegen Wohnberechtigungsschein Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Haushaltsnettoeinkommen: Einkommensklassen, Mittelwert Äquivalenzeinkommen, Äquivalenzeinkommen Hauptmieter- und Eigentümerhaushalte, Äquivalenzeinkommen nach Haus- haltstypen, Einkommensdisparitäten (Äquivalenzeinkommen) Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Wohnkostenbelastung: Mieter*innenhaushalte, Mieter*innen- haushalte nach Haushaltstyp Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Flankierende Eckdaten und Indikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle Bevölkerungsstand und -entwicklung Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, Unter- suchungsgebiet, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Entwicklung Altersstruktur/altersstruktureller Wandel Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, Unter- suchungsgebiet, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Haushaltsstruktur: Haushaltstypen, durchschnittliche Haus- haltsgröße, Migrationshintergrund Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Erwerbstätigkeit: Beschäftigungsverhältnis Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Erwerbstätigkeit: Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, Unter- suchungsgebiet, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Bildungsniveau Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit Migrationshintergrund Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, Unter- suchungsgebiet, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Untersuchungsdesign 25 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) Kernindikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haus- halte: Haushaltsstrukturen, Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen), Mietenniveau/Nettokaltmiete, Wohnkostenbelastung, Pkw-Besitz, Bildungsniveau Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenz- einkommen: nach Wohndauer in der Wohnung, ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 Jahre Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Modernisierungstätigkeit seit 2017: ja/nein, Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnah- men seit 2017, Einzelmaßnahmen durchgeführt seit 2017 so- wie geplant (inkl. Dachgeschossausbau) Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Mietpreisangebote Medianwert unmöblierte Wohnungen (Bestand, € pro m² nettokalt) Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Mietenniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach Modernisierung, Baualtersklasse und Wohnungsgröße Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Mieterhöhungen im Bestand: Vergleich vorherige und der- zeitige Wohnungs-Nettokaltmiete Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Anpassung bestehender Mietverträge Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Flankierende Eckdaten und Indikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle Vermieter*innenstruktur Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Begründung letzte Mieterhöhung Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Eigentümer*innenwechsel Wohnung Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Umwandlung von Wohnraum: Abgeschlossenheitsbescheini- gungen im Bestand je 1.000 Haushalte Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd, 2016/2021 Sekundärdaten Stadt Köln Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gäs- tebetreuung Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet Eckdaten und Indikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle Wohndauer/Sesshaftigkeit Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Umzugsabsichten: Gründe, Ziele Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Kontakte in der Nachbarschaft Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Nutzung der örtlichen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 2022 Quelle: ALP 2022 Untersuchungsdesign 26 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Besondere städtebauliche Gründe Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne festzustellen ist (zu den Indikatoren vgl. die Abbildung 3 am Ende des vorhergehenden Kapitels), gilt es zu untersuchen, ob besondere städtebauliche Gründe für ihren Schutz vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf die Wechsel- beziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebaulichen wie auch sozial- räumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob durch die (Zer -)Stö- rung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Folgen resultieren. Zu nennen wären hier vor allem folgende negative Effekte: o Verlust an preisgünstigem Wohnraum im Untersuchungsgebiet, Auslösung von Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts sowie dort gegebenenfalls Initiierung von Verdrängungsprozessen. o Verstärkung sozialräumlicher Polarisierungen im Stadtgebiet und den damit ver- bundenen negativen Folgen. o Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder- ten Bevölkerungsstruktur. o Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorhandener – auf die verdrängungs- gefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, Bedarf an Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts. Untersuchungsdesign 27 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung Quelle: ALP 2022 2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten Für die Analyse der soziodemografischen und wohnungsbezogenen Strukturen des Un- tersuchungsgebiets werden sowohl – vor allem durch die Stadt Köln zu Verfügung ge- stellte – Sekundärdaten23, als auch die durch die ALP-Haushaltsbefragung und ALP-Orts- begehung im Jahr 2022 generierten Primärdaten herangezogen. Die Sekundärdaten bieten , soweit für einen interessierenden Indikator verfügbar, die Möglichkeit, Zeitreihen (gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln im Zeitraum 2016 und 2021) auszuwerten, und das Untersuchungsgebiet mit dem Stadtteil Neustadt Süd, dem Stadtbezirk Innenstadt und Köln insgesamt zu vergleichen. Allerdings sind die Sekundär- daten nur zum Teil auch auf Teilgebietsebene (statistische Quartiere) verfügbar bzw. lie- gen ALP nicht immer auf Teilgebietsebene vor. Daneben ist zu beachten, dass die haus- haltsbezogenen Sekundärdaten auf einer anderen methodisch-statistischen Basis als die Primärdaten der Haushaltsbefragung beruhen. Bei ersteren handelt es sich nicht um sta- tistische Ergebnisse im Sinne einer Erhebung, sondern um rechnerisch ermittelte Schät- zungen, bei denen bspw. Personen nach bestimmten Regeln Haushalten zugeordnet 23 Amtliche/städtische Statistiken. Untersuchungsdesign 28 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 werden. Dieses Verfahren führt beispielsweise zu einer Überschätzung der Anzahl der Haushalte. Dies gilt insbesondere für die Gruppe der Einpersonenhaushalte. Auf Basis der Primärdaten können im Gegensatz zu den Sekundärdaten haushaltsbezo- gene Auswertungen durchgeführt und aufgrund des umfassenden Fragenkatalogs we- sentlich differenziertere Aussagen zum Wohnungsbestand getroffen werden , während Zeitreihenbetrachtungen nur bei schon wiederholter (identisch strukturierter) Befragung möglich sind. 2.3 Haushaltsbefragung Erhebungsmethode Grundsätzlich stehen für die Durchführung einer Haushaltsbefragung mehrere Metho- den zur Auswahl: Zum einen eine ,,postalische schriftliche Haushaltsbefragung", zum an- deren eine „standardisierte persönliche Haushaltsbefragung (Interviews)", die jeweils über spezifische Vor- und Nachteile verfügen. Im Zeitraum circa Mitte Juni (Zugang Fra- gebogen 1. Befragungswelle bei den Befragten) bis rund Mitte August 2022 (Redaktions- schluss 2. Befragungswelle) wurde von ALP gemäß Beauftragung eine fragebogenba- sierte postalische schriftliche Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West durchgeführt. 9.302 Haushalte wurden hierfür angeschrieben, womit auftrags- gemäß eine Vollbefragung 24 aller Haushalte im Untersuchungsgebiet durchgeführt wurde. Ergänzende Online-Befragung: Neben der postalischen Beantwortung konnten die Haushalte die Fragen alternativ auch im Internet beantworten. Hierfür wurde eine On- line-Eingabemaske programmiert. Die Befragung war passwortgeschützt. So konnte si- chergestellt werden, dass sich ausschließlich angeschriebene Haushalte an der Befra- gung beteiligten. Um auszuschließen, dass Haushalte sowohl postalisch als auch online an der Befragung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebo- gen abgedruckt. Mit einem Fragebogenrücklauf von 2.973 („Brutto-Rücklauf“) - hiervon 2.772 verwertbare Fragebögen („Netto-Rücklauf“) - wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute Rücklaufquote von rund 32 % brutto bzw. rund 30 % netto erreicht. 46 % (Brutto-Rück- lauf) bzw. 49 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen erreichten ALP postalisch, 54 % (Brutto- Rücklauf) bzw. 51 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen wurden auf der eingerichteten On- line-Plattform ausgefüllt. Zur Stichprobe und zum Vorgehen bei der Befragungsd urchführung im Detail vgl. im Anhang Kapitel 9.1.1. Weitere Informationen zum Rücklauf und zur Repräsentativität können im Anhang dem Kapitel 9.1.2 entnommen werden. 24 Ohne Personen, die in Heimen leben. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulären“ Wohnraum nach, zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. der Zielsetzun- gen einer Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht. Untersuchungsdesign 29 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Erhebungsinhalte Die Grundlage der Repräsentativerhebung bildete ein standardisierter Fragebogen (vgl. im Anhang Kapitel 9.1.3)25. Der Fragebogen basiert im Grundsatz auf einem erprobten Kriterienkatalog, der bereits in anderen Untersuchungsgebieten einer Sozialen Erhal- tungssatzung eingesetzt wurde und der in Abstimmung mit der Auftraggeberin, der Stadt Köln, im Detail auf die konkrete Untersuchung abgestimmt wurde. In der Befragung wurden folgende Inhalte/Tatbestände ermittelt: o Wohnortbezogene Fragen: Seit wann ansässig im Gebiet/in der Wohnung, vor- heriger Wohnort o Wohnen zur Miete (wenn ja, über Wohnberechtigungsschein?) oder im Eigentum o Vermieterstruktur und Eigentümerwechsel o Umfangreiche Angaben zur genutzten Wohnung: Circa-Baualter, Größe, Zimmer- anzahl, Ausstattung im Detail o Fragen zur Gebäudeausstattung (beispielsweise Aufzug) o Wohnkostenbezogene Fragen im Einzelnen o Letzte Mieterhöhung: Umfang, Zeitpunkt, Begründung o Durchgeführte und geplante Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen im Detail (in der Wohnung, im Gebäude) o Zweckentfremdung von Wohnraum im Gebäude durch Nutzung als Ferienwoh- nung oder zur Gästebetreuung – insoweit den Befragten bekannt o Wohnungsleerstand im Gebäude – insoweit den Befragten bekannt o Gebietsbindung, Nutzung lokaler Infrastrukturen o Beurteilung des Zusammenlebens im Wohngebiet und des Verhältnisses zu Nachbarn*innen o Umzugsabsichten: Gründe, präferiertes Umzugsziel o Soziodemografische und -ökonomische Eckdaten der befragten Haushalte: Haus- haltsgröße, Haushaltstyp/Lebensform, Alter der Haushaltsmitglieder, derzeitiger Beruf/derzeitige Tätigkeit der Haushaltsmitglieder (ab 15 Jahre) , Bildungsni- veau/höchster Schulabschluss der Haushaltsmitglieder (ab 15 Jahre), Haushalts- mitglieder mit ausländischer Staatsbürgerschaft oder mit Migrationshintergrund, Pkw-Besitz sowie Haushaltseinkommen. 25 Der Fragebogen wurde in deutscher Sprache abgefasst. Auf mehrsprachige Erläuterungen wurde verzichtet. Die herkunftssprachliche Gestaltung der Befragungsunterlagen (Fragebogen und Datenschutzhinweise) stellt vor dem Hintergrund einer multinationalen Bewohnerschaft eine große Herausforderung dar. In Köln lebt eine Vielzahl von Nationalitäten. Längst dominie- ren nicht mehr nur einige wenige Nationalitäten die Gruppe der ausländisch en bzw. nicht deutschsprechenden Bevölkerung. Untersuchungsdesign 30 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 (Unter anderem) auf Basis der Auswertung der repräsentativen Haushaltsbefragung wird geprüft, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungs- satzung im Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West gegeben sind und ob die Gebiets- abgrenzung des Untersuchungsgebiets nach innen plausibel ist. Zudem werden die für den Vollzug er forderlichen Grundlagen (gebietstypische Ausstattungsmerkmale) erho- ben. 2.4 Experten*innengespräche Zusätzlich zur Haushaltsbefragung, zur Ortsbegehung und zur Auswertung der statisti- schen Sekundärdaten hat ALP sieben leitfadengestützte26, je nach Wunsch der Ge- sprächspartner*innen persönlich vor Ort, telefonisch oder als Videocall durchgeführte, Experten*innengespräche mit lokalen Akteuren*innen geführt, um die quantitativen Un- tersuchungsergebnisse qualitativ abzusichern. Die Akteure*innen wurden - in Abstim- mung mit ALP - durch die Auftraggeberin benannt. Auf dieser Grundlage wurden mit den unten genannten Institutionen/Vertreter*innen Gespräche geführt. o Bezirksbürgermeister des Kölner Bezirks Innenstadt o Bürgergemeinschaft Rathenauplatz e.V. (vertreten durch ein langjähriges Mit- glied) o Interkulturellen Dienst der Stadt Köln (Gespräch mit der in den Gebieten Innen- stadt und Lindenthal zuständigen Bearbeiterinnen) o Seniorennetzwerk Neustadt/Süd (Gespräch mit der Koordinatorin) o Herz Jesu Kirche - Katholische Pfarrgemeinde St. Mauritius und Herz Jesu Köln (Gespräch mit dem Pastor) o Verein FAIR.STÄRKEN e.V. - Gemeinnütziger Verein Köln (Gespräch mit der Ge- schäftsführerin) o Unternehmen „die wohngemeinschaft“ (Café/Bar, Hostel, Kreativräume, Theater), Betreiber: planbar events GmbH – Gespräch mit einem der Geschäftsführer 2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands Im Juli 2022 erfolgte im Untersuchungsgebiet durch ALP eine adressscharfe Aufnahme der Struktur und des Zustandes des Gebäudebestandes durch Mitarbeiter von ALP. Die Begehung dient vor allem dazu, einzelne Sachverhalte, die statistische Daten nicht abbil- den können, zu klären und zu überprüfen. 26 Der Interviewleitfaden wurde eng mit der Stadt Köln abgestimmt und fußte unter anderem maßgeblich auf durch die Stadt Köln formulierten Erkenntnisinteressen. Merkmale des Untersuchungsgebiets 31 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 3 Merkmale des Untersuchungsgebiets 3.1 Historische Entwicklung, Überblick städtebauliche Situation Die Kölner Neustadt ist als gründerzeitliche Stadterweiterung zwischen dem Bereich der ehemaligen mittelalterlichen Stadtmauer - nun in dessen unmittelbarer Nähe der Stra- ßenzug der sogenannten Ringe - und dem geschliffenen Festungsring - nun Bahntrasse und innerer Grüngürtel - entstanden. Geplant war die Neustadt überwiegend als Wohn- viertel für die gutbürgerliche und gehobenere Bevölkerung, verlor aber spätestens nach dem zweiten Weltkrieg diesen Charakter und präsentierte sich danach sozial deutlich gemischter. Der im Untersuchungsgebiet liegende Rathenauplatz und sein Umfeld (Rathenau-Viertel) waren bis in die 30er Jahre bis zur Verfolgung und Vertreibung der jüdischen Bevölke- rung durch ein (großbürgerliches) jüdisches Leben geprägt. Die im Jahre 1899 einge- weihte große und repräsentative Kölner Synagoge an der Roonstraße in Höhe des Rathenauplatzes wurde in der Reichsprogromnacht schwer beschädigt und 1959 nach zweijähriger Bauzeit wiedereröffnet. Heute wird das Gebäude von der Synagogen -Ge- meinde Köln27 (Körperschaft des öffentlichen Rechts (KdöR)) genutzt – zu den dort vor- gehaltenen Angeboten siehe Kapitel 3.4. Die Angebote und Einrichtungen sprechen jü- dische Einwohner*innen in Gesamtköln wie auch im Umland an. Für Kölner Verhältnisse zeichnet sich das Unte rsuchungsgebiet durch einen hohen Be- stand an gründerzeitlicher Bebauung, vor allem rund um den Rathenauplatz, aus, was seine Attraktivität als Wohnstandort steigert. „Der nördliche Bereich zeigt hingegen ein heterogenes Ortsbild durch einen Mix aus Vorkrie gs-, Nachkriegs- und Neubauten, mit ebenfalls zum Teil sichtbaren baulichen Sanierungsmaßnahmen.“28 Im Osten und Norden des Untersuchungsgebietes liegt eine „starke gewerbliche Prägung (Büro, Einzelhandel, Gastronomie)“29 vor. Der Großteil des Untersuchungsgebietes ist durch eine hohe Dichte und explizit urbane Struktur gekennzeichnet. Typisch für die Struktur der Neustadt im Allgemeinen wie auch das Untersuchungsgebiet im Besonderen ist daneben, dass sich an den Kreuzungen der Ausfallstraßen, die zum Teil noch auf den Trassen der alten Römerstraßen verlaufen, mit den Ringen repräsentative Plätze befinden. Im Untersuchungsgebiet sind dies der Ru- dolfplatz (zum Teil), der Zülpicher Platz und der Barbarossaplatz (zum Teil). Daneben prä- gen zwei weit ere Plätze das Untersuchungsgebiet maßgeblich: der Yitzhak -Rabin-Platz sowie im besonderen Maße der Rathenauplatz , eine rund 2,8 Hektar große Park anlage. 27 Sie ist eine der größten jüdischen Gemeinden in Deutschland und die älteste Gemeinde nörd- lich der Alpen. Sie bildet wie die Gemeinden von Frankfurt, Hamburg und Berlin innerhalb des Zentralrats der Juden in Deutschland einen eigenständigen Landesverband (Quelle: Wikipedia). 28 Quelle: Anlage 2: Steckbrief Neustadt Süd-West - Anlage zum Aufstellungsbeschluss Neustadt Süd-West, Stadt Köln 2012, S. 2. 29 Ebd. Merkmale des Untersuchungsgebiets 32 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Er beherbergt zwei Spielplätze, eine Boulebahn und den von der Bürgergemeinschaft Rathenauplatz e.V. betriebenen30 Biergarten Rathenauplatz. Beide Angebote sind gemäß Expertengespräch mit der Bürgergemeinschaft sehr gut als Veedelstreff angenommen. Der Rathenauplatz trägt maßgeblich zur Attraktivität des Untersuchungsgebietes in sei- nem mittleren und südlichen Bereich bei. 3.2 Städtebauliche Konzepte Für die Betrachtung des Untersuchungsgebiets sind folgende städtebauliche/stadtpla- nerische Konzepte von Belang: o Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“31: Im Rahmen des räumlichen Leitbildes sind sieben sogenannte Zukunftsräume32 ausgewiesen, denen sich die Stadt prioritär widmen wird, da in ihnen „besonders viele strategisch bedeutsame Entwicklungen zusammen (kommen), die eine inte- grierte und räumlich zusammenhängende Planung erfordern, um sie im Sinne der gesamtstädtischen Zielsetzung zu entwickeln.“ Das Untersuchungsgebiet fällt in den Zukunftsraum Innenstadt und grenzt an den Zukunftsraum S-Bahn-Ring. In der Zielkarte33 Wohnen34 werden folgende das Untersuchungsgebiet betref- fende Aussagen getroffen: „Strategische Empfehlung: höchste Dichte – Verhältnis gebauter Geschossfläche zu Siedlungsfläche höher als 1,5“ „Zukunftsachsen: Entwicklung und Profilierung übergeordneter Funktionen, stadt- räumlicher und städtebaulicher Qualitäten“ (ALP: Aussagen betreffen im Untersu- chungsgebiet den Straßenverlauf Aachener Straße und sein Umfeld) „Stadtachsen: Sicherung und Weiterentwicklung gesamtstädtischer und lokaler Nutzungen; Aufwertung stadträ umlicher und städtebaulicher Qualitäten “ (ALP: Aussagen betreffen im Untersuchungsgebiet den Straßenverlauf der Ringe und ihr Umfeld sowie den Bereich Luxemburger Straße und Barbarossaplatz inklusive Umfeld) 30 Verpachtet an einen Gastronomen. 31 „Die Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ ist ein Kompass für eine zukunftsgerichtete, strategische und nachhaltige Stadtentwicklung. Sie adressiert die zukünftigen Herausforderungen Kölns als wachsende Metropole und identifiziert zentrale Handlungserfordernisse der Stadtent- wicklung“. Quelle: „Die Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ – Kurzfassung, Stadt Köln 2022, S. 4, 32 Ebd., S. 32/33. 33 Bei den Zielkarten handelt es sich jeweils um skizzenhaften, nicht um „parzellenscharf e“ Dar- stellungen. 34 Ebd., S. 20/21. Merkmale des Untersuchungsgebiets 33 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 „Aufwertung des öffentlichen Raums an Straßen, K reuzungen und Rheinquerun- gen“ (ALP: Aussagen betreffen im Untersuchungsgebiet den Rudolf- und den Bar- barossaplatz35) „Einrichtung neuer Haltestellen “ (ALP: im Untersuchungsgebiet bzw. an dessen westlichem Rand ist im Bereich der Schnittstelle Aachener Straße/Grüngürtel ein Standort für eine zusätzliche Haltestelle auf der Regionalbahntrasse markiert) In der Zielkarte Wirtschaft36 werden folgende das Untersuchungsgebiet betref- fende Aussagen getroffen (Auswahl): „Ausbau und städtebauliche Aufwer tung der Versorgungszentren 37. Prüfung als Standorte für Handel, Dienstleistung, Gewerbe und Kreativwirtschaft“ (ALP: im Un- tersuchungsgebiet sind Teilbereiche des Nahversorgungszentrums Aachener Straße und des Nahversorgungszentrums Zülpicher Platz/Barbarossaplatz veror- tet) In der Zielkarte Soziales, Kultur und Bildung 38 werden folgende das Untersu- chungsgebiet betreffende Aussagen getroffen: „Ausbau der Bildungs- und Sozialinfrastruktur“ (ALP: betrifft das gesamte Unter- suchungsgebiet) „Ausbau und städtebauliche Aufwertung der Versorgungszentren (ALP. Vgl. oben) ..Entwicklung und Stärkung von Begegnungsorten und Gestaltung des öffentlichen Raums“ In der Zielkarte Mobilität 39 werden folgen de das Untersuchungsgebiet betref- fende Aussagen getroffen: „Maßnahmen zur erheblichen Minderung des MIV“ (ALP: betrifft das gesamte Un- tersuchungsgebiet) „Einrichtung neuer Haltestellen“ (vgl. oben) „Verbesserung der Verknüpfung von S -Bahn- und Stadtbahn-Haltestellen“ (ALP: betrifft Bereich Bahnhof Köln Süd. Daneben wird – wenn realisiert – die Schlie- ßung des S-Bahn-Ringes die ÖPNV-Lagegunst des Untersuchungsgebiets noch- mals verbessern) In der Zielkarte Grün und Klima40 werden folgende das Untersuchungsgebiet be- treffende Aussagen getroffen: 35 Sie liegen zum Teil im Untersuchungsgebiet. 36 Ebd., S. 22/23. 37 Hinweis ALP: gemeint sind Versorgungszentren gemäß Ausweisung im Einzelhandels - und Zentrenkonzept Köln 2010, Stadt Köln / CIMA / GMA. 38 Ebd., S. 24/25. 39 Ebd., S. 26/27. 40 Ebd., S. 28/29. Merkmale des Untersuchungsgebiets 34 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 „Hitzebelastete Siedlungsflächen (Prognose 2050)“ (ALP: gesamtes Untersu- chungsgebiet) „Verbesserung des kleinräumigen Stadtklimas“ (ALP: gesamtes Untersuchungsge- biet) „Lärmminderung an Straßen und Schienen mit erhöhter Belastung in Siedlungsge- bieten“ (ALP: im Untersuchungsgebiet Bereiche Aachener Straße, Ringe und Bahntrasse) o Masterplan Innenstadt von 2007/2008 . „Im Rahmen der Fortschreibung (ALP: in Bearbeitung) des Städtebaulichen Masterplans Innenstadt wird der Interventions- raum "Innerer Grüngürtel" als wesentlicher Handlungsschwerpunkt definiert.“41 o Kölner Gesamtstrategie für die Gestaltung des öffentlichen Raums. „Im Dezember 2017 hat der Rat für das gesamte Stadtgebiet eine umfangreiche Strategie zur Ge- staltung des öffentlichen Raums beschlossen. Durch die konkreten Leitlinien werden alle Partnerinnen und Partner, die im öffentlichen Raum agieren, zu einer gemein- samen Gestaltungslinie verpflichtet.“42 o Einzelhandels- und Zentrenkonzept Köln 2010: Das EH ZK weist im Untersu- chungsgebiet – dabei jeweils in mehr oder minder großen Teilbereichen - drei zentrale Versorgungsbereiche aus : Die Kölner City ragt mit ihrem westlichsten und südwestlichsten Teil bis in den östlichen Rand des Untersuchungsgebietes hinein ( Bereiche Händelstraße nördlich Richard -Wagner-Straße, östliches Ende Richard-Wagner-Straße ab Händelstraße, Ringstraßen ca. zwischen Rudolfplatz und Grenze Nahversorgungszentrum Zülpicher Platz / Barbarossaplatz). Das Nah- versorgungszentrum Aachener Straße erstreckt sich ca. zwischen der Bahntrasse entlang der Aachener Straße bis zur Kreuzung mit der Händelstraße/Brabanter Straße und liegt größtenteils im Untersuchungsgebiet. Das Nahversorgungszent- rum Zülpicher Platz / Barbarossaplatz befindet sich grob, wie der Name schon sagt, im Umfeld dieser beiden Plätze inklusive des verbindenden Bereichs des Hohenstaufenrings. Es liegt geschätzt ca. zur Hälfte im Untersuchu ngsgebiet. Nahversorgungszentren dienen der Bevölkerung des (näheren) Umfeldes zur Ver- sorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. Aktuell befindet sich die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzep- tes 2020 in der politischen Beratung. Das Untersuchungsgebiet betreffende maß- gebliche Veränderungen der Klassifizierungen und Zuschnitte der genannten zentralen Versorgungsbereiche liegen nicht vor. Im gesamten Untersuchungsgebiet wurde bisher kein Sanierungsgebiet ausgewiesen; eine Ausweisung ist aktuell nicht geplant. 41 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/staedtebauli- cher-masterplan-innenstadt/konzept-staedtebaulicher-masterplan-innenstadt 42 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/gestaltungs- handbuch Merkmale des Untersuchungsgebiets 35 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 3.3 Planungen, Umfeldentwicklungen Planungen im Untersuchungsgebiet Soweit ALP bekannt, liegen im Untersuchungsgebiet keine umfangeichen städtebauli- chen und infrastrukturellen Planungen vor, die dessen Attraktivität maßgeblich verändern würden. Als kleinere und sehr kleine Projekte sind zu nennen: o An der Adresse Kyffhäuserstraße 26-28 (Kwartier Latäng) erstellt ein privater Ent- wickler am Standort einer ehemaligen Flüchtlingsunterkunft bis Frühjahr 2025 26 Eigentumswohnungen43. Der bestehende Altbau zur Straßenseite wird grundle- gend modernisiert, rückseitig erfolgt ein Neubau um einen kleinen begrünten In- nenhof. Projektiert sind 1 - bis 5-Zimmerwohnungen mit einer Wohnfläche zwi- schen ca. 30 bis 200 Quadratmetern. Vorgesehen ist eine gehobene Ausstattung mit unter anderem zwei Aufzugsanlagen, Tiefgarage, einer Ausstattung überwie- gend mit alternativ Loggia/Balkon/Terrasse, bodentiefen Fenstern, hochwertigen Bodenbelägen, Fußbodenh eizung, hochwertiger Küchen- und Badausstattung, offenen Küchen und Video -Gegensprechanlagen. Zum aktuellen Stand beträgt der Kaufpreis für eine 1-Zimmerwohnung44 ab circa 290.000 Euro, für eine 4-Zim- mer-Maisonettewohnung rund 1.4300.000 Euro und eine 5 -Zimmerwohnung circa 1.370.000 Euro. o An der Adresse Lindenstraße 85 erfolgt zum September 2023 - verteilt auf zwei 50er Jahre Wohnhäuser45 - der Neubau von vier Maisonette-Eigentumswohnun- gen in Form einer Dachaufstockung einer fünften und sechsten Etage46. Die 4- bis 5-Zimmerwohnungen verfügen über minimal 98 m2 bis maximal 129 m2; alle sind mit einer Dachterrasse versehen. Weitere Ausstattungsmerkmale sind unter an- derem: bodengleiche Dusche, Fußbodenheizung, Video-Gegensprechanlage. Ge- mäß der Quelle Neubaukompass.de werden Preise zwischen rund 682.000 bis 880.000 Euro aufgerufen. Daneben werden die insgesamt 20 Bestandswohnun- gen (teilweise bezugsfrei, teilweise vermietet; alle mit Balkon oder kleiner Ter- rasse) mit einer Größe von circa 50 bis 80 m2 an Eigennutzer oder Kapitalanleger vermarktet. o Laut Information eines Expertengesprächs ist die Umnutzung des Gebäudes des ehemaligen Hotel Hopper et cetera als Townhouse/Wohngebot für solvente Stu- denten vorgesehen. ALP konnte dies im Rahmen einer Online -Recherche nicht verifizieren. Im Rahmen der Expertengespräche wurde ALP auf die Akteure GLOBAL-ACT GmbH und WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH aufmerksam gemacht, die im Untersu- chungsgebiet und in seinem Umfeld weiterhin ein großes Interesse (an erster Stelle die GLOBAL-ACT GmbH) am Ankauf von Immobilien zeig en, um diese letztlich als Eigen- tumswohnungen zu vermarkten. Aktuell vermarktet die GLOBAL-ACT GmbH in rund fünf 43 Quelle: https://www.estelle-cologne.de/ 44 Jeweils ohne Pkw-Stellplatz. 45 Gebäude mit Erbbauvertrag ab 3/2007 über 198 Jahre. 46 Quelle: https://www.wvm-immobilien.de/projekte/d1/quartier/lindenstrasse-85. Merkmale des Untersuchungsgebiets 36 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Häusern im Untersuchungsgebiet Eigentumswohnungen – soweit ersichtlich, hat in die- sem Zusammenhang punktuell ein Dachgeschossausbau stattgefunden. Es handelt sich häufig um Gebäude der Baualtersklasse 50er/60er Jahre sowie um kleinere und mittel- große Wohnungen. Auch im direkten Umfeld des Untersuchungsgebietes sind ALP keine größeren Woh- nungsbau- und Infrastrukturmaßnahmen bekannt, die dessen Attraktivität grundsätzlich berühren. In der Huhnsgasse 45-51 (Altstadt) entstehen zwei Neubauten mit insgesamt 30 Eigentumswohnungen. Direkt nordöstlich des Untersuchungsgebiets sind vor kurzem am Rudolfplatz die Wall- arkaden fertiggestellt worden. Auf rund 13.600 m² Mietfläche sind gehobene Flächen für Büro-, Gewerbe- und Gastronomienutzung entstanden, wodurch dieser Standort immo- bilienmarktseitig aufgewertet wurde. 3.4 Infrastrukturelle Ausstattung Wie die folgende Abbildung 5 aufzeigt und wie schon weiter oben ausgeführt (vgl. Kapi- tel 1.2), zeichnet sich das Untersuchungsgebiet durch eine sehr guten ÖPNV-Anbindung sowie die attraktive Randlage zum Inneren Grüngürtel aus. Der Rathenauplatz mit seiner parkähnlichen Gestaltung, dem Biergarten und den beiden großen Spielplätzen ist im Gesamtkölner Vergleich als städtischer Platz und Grünbereich eine herausgehobene Frei- fläche. Der Rathenauplatz ist sehr beliebt und sehr gut angenommen. Das Untersuchungsgebiet und sein Umfeld zeichnen sich durch eine ausgeprägte Aus- stattung mit Veranstaltungsorten (kleine Theater, Kinos, Kulturzentren) sowie Clubs ge- mäß des Clubkatasters47 der Stadt Köln aus. Letztere konzentrieren bezogen auf das Un- tersuchungsgebiet zum einen im Norden sowie vor allem im südlichen Bereich (Studen- tenviertel und dessen Randlagen). Im Bereich der Zülpicher Straße hat sich verstärkt in den letzten Jahren eine „Feierkultur“ vorrangig jüngerer Besucher*innen etabliert, die (auch) stark im öffentlichen Raum stattfindet (Stichwort „Ballerman nisierung“). Hiermit verbunden ist eine deutliche Störung der lokalen Wohnbevölkerung durch Lärm, Vermül- lung et cetera. Auffällig ist die gute Versorgung mit Krankenhäusern – diese befinden sich im Umfeld der Ringe. Daneben wurde in den Expertengesprächen thematisiert, dass im Bereich der Ringe auch ein gutes Facharztangebot vorhanden sei. 47 „Definitionsgrundlage für die Aufnahme in das Clubkataster ist, dass die zu erfassenden Clubs privatwirtschaftlich betriebene Musikspielstätten sind, die sich einem künstlerischen Anspruch oder einer Minderheitenkultur verpflichtet fühlen. Diese Clubs müssen mindestens 25 Live-Konzerte und/oder mindestens 30 Veranstaltungen mit „künstlerischen DJs“ pro Jahr durchführen. Die Ver- anstaltungen müssen öffentlich sein. Eine Spielstätte kann als Club bezeichnet werden, wenn die Publikumskapazität 2.000 Personen nicht überschreitet.“ Quelle: https://offenedaten-koeln.de/da- taset/club-kataster-koeln. Merkmale des Untersuchungsgebiets 37 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Beratungs- und Unterstützungsangebote, Angebote für Kinder – und Jugendliche sowie für Senior*innen sind im Untersuchungsgebiet vorhanden, aber nicht in „massierter“ Form. Das Gebiet profitiert allerdings diesb ezüglich von seiner Lage im Stadtraum und Angeboten um Umfeld. Eine Besonderheit stellt der historische Standort der Kölner Synagogengemeinde an der Roonstraße in Höhe des Rathenauplatzes dar. Er vereint neben der Synagoge, dem Rab- binat und der Mikwe eine Kindertagesstätte, ein Jugendzentrum und ein koscheres Res- taurant. Die Angebote und Einrichtungen sprechen jüdische Einwohner*innen in Köln insgesamt wie auch im Umland an. Als weitere religiöse Einrichtungen im Untersuchungs- gebiet sind eine Moschee an der Roonstraße, die katholische Herz Jesu Kirche am Zülpi- cher Platz sowie das Provinzialat der norddeutschen Dominikaner im Dominikanerkloster Heilig Kreuz in der Lindenstraße zu nennen. Im Untersuchungsgebiet sind diverse Kitas ansässig, die sich schwerpunktmäßig im stär- ker „familiengeeigneten“ mittleren und nördlichen Bereich des Untersuchungsgebietes konzentrieren. Im Gebiet befinden sich zwei große, attraktive und sehr gut angenom- mene Spielplätze, die sich beide auf dem Rathenauplatz befinden. Im Gebiet gibt es mit der Stephan -Lochner-Schule nur eine Grundschule, die grob im Südwesten des Untersuchungsgebiets verortet ist. Weiterführende Schulen befinden sich nicht im Untersuchungsgebiet aber in dessen Umfeld. Daneben weist speziell das Umfeld des Untersuchungsgebietes mehrere Standorte berufsbildender Schulen auf. Prägend für das Untersuchungsgebiet ist die Nähe zum Standort der Universität Köln – die Verbindung z. B. in das im Untersuchungsgebiet liegende Studentenviertel ist fußläu- fig ausgebildet. Durch die Randlage zur Altstadt besteht auch eine relative Nähe zum dortigen Kulturan- gebot mit unter anderen diversen Museen. In der Gesamtschau liegt hiermit eine sehr attraktive infrastrukturelle Einbindung des Untersuchungsgebiets vor, die maßgeblich seine Attraktivität des Wohnstandorts Neu- stadt Süd-West beiträgt. Merkmale des Untersuchungsgebiets 38 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 5: Infrastruktureinrichtungen (Auswahl) Untersuchungsgebiet und Umfeld Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Infrastrukturen teilweise gemäß www.offenedaten-koeln.de/; Bearbeitung: ALP, 2022 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 39 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi- tuation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) Aufwertungspotenzial festhalten lässt, i st der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung möglich. 4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren Wohnungsbestand Gemäß der Begehung von ALP im Juli 2022 gibt es rund 9.600 Wohnungen in Wohnge- bäuden im Untersuchungsgebiet. Da sich die Teilgebiete hinsichtlich ihrer Einwohnerzahl unterscheiden (vgl. Tabelle 1 oder Tabelle 12) ermittelt sich – grob korrespondierend hierzu – auch eine Spanne hinsichtlich des Wohnungsbestands. Die größte Anzahl an Wohnungen ist mit knapp 1.850 im Teilgebiet Studenten-Viertel, die geringste mit knapp 950 im Teilgebiet Lützowstraße verortet. Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) Teilgebiete Wohnungsbestand Anzahl Anteil Untersuchungsgebiet 9.581 100,0% Studenten-Viertel 1.831 19,1% Jean-Claude-Letist-Platz 1.178 12,3% Yitzhak-Rabin-Platz 1.483 15,5% Aachener Str. 1.183 12,3% Lützowstr. 948 9,9% Rathenauplatz 1.480 15,4% Dasselstr. 1.478 15,4% Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: Begehung ALP, 2022 Wie im Kapitel 5.2.1 dargestellt, dominiert der Anteil der Mieterinnen- und Mieterhaus- halte respektive der Mietwohnungen im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in den Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 40 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 einzelnen Teilgebieten sehr deutlich. Das Potenzial für Umwandlungen von Mietwohnun- gen in Wohneigentum ist dementsprechend groß bzw. gegeben. Zwar bieten die miet- rechtlichen Regelungen den Bestandsmieter*innen einen guten Schutz vor einer (kurz- fristigen) Kündigung, eine Verdrängung und strukturelle Veränderungen können die mietrechtlichen Regelungen jedoch nicht verhindern. Wird eine Wohnung freigezogen (ggf. motiviert durch finanzielle Anreize/Auszugsprämien oder du rch Mieterhöhungen im Zuge von wohnwertsteigerden Maßnahmen) kann ein Verkauf der Wohnung erfolgen. Hinweis: Aufgrund der fehlenden Rechtsgrundlage in Form einer Umwandlungsverord- nung (vgl. Kap. 1.3.4) besteht auch im Falle eines Erlasses einer Sozialen Erhaltungsansatz kein diesbezüglicher Genehmigungsvorbehalt hinsichtlich der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten Auf die Frage „Stehen in Ihrem Haus Wohnungen dauerhaft leer?“ (vgl. Tabelle 3, Run- dungsdifferenzen möglich) antworteten 80 % der befragten Haushalte mit „nein“, 7 %, mit „ja“ und 13 % mit „weiß nicht“. Als Gründe für den Wohnungsleerstand wurden vor allem angeführt: o Sanierung/Modernisierung (13 Nennungen) o Zweitwohnung/Wohnung wird nicht genutzt/Gästewohnung (11 Nennungen) o Eigentümer verstorben/Besitzer erkrankt/Eigentümer im Ausland (7 Nennungen) o Nicht marktfähig/modernisierungsbedürftig (3 Nennungen) o Spekulativer Leerstand (3 Nennungen) Insbesondere die Leerstandsgründe „Zweitwohnung/Gästewohnung“ können als Indiz für eine Aufwertung gewertet werden. Ein Hinweis auf eine im Vergleich der Teilgebiete moderat erhöhte Wohnungsleerstandssituation ermittelt sich für die Geb iete Dassel- straße, Jean-Claude-Letist-Platz und Studenten-Viertel. Tabelle 3: Wohnungsleerstand Teilgebiet Nein Ja Weiß nicht Studenten-Viertel 76% 8% 16% Jean-Claude-Letist-Platz 80% 8% 13% Yitzhak-Rabin-Platz 81% 6% 13% Aachener Str. 84% 5% 11% Lützowstr. 82% 7% 10% Rathenauplatz 82% 7% 11% Dasselstr. 78% 11% 12% Gesamt 80% 7% 13% Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 41 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Die Abbildung 6 und 7 fußen auf der Ortsbegehung durch ALP und zeig en auf, dass Nachverdichtungspotenziale im Untersuchungsgebiet vor allem im Rahmen eines poten- ziellen Dachgeschossaufbaus (Aufsetzen eines weiteren Geschosses) , punktuell auch in der Nutzungsintensivierung derzeit mindergenutzter Flächen, vorliegen. Demgegenüber kommt der Aktivierung unbebauter Grundstücke – wie die Begehung unter Berücksich- tigung der durch die Stadt Köln gelieferten diesbezüglichen Informationen aufzeigt - vor dem Hintergrund der bereits bestehenden hohen baulichen Dichte keine nennenswerte Bedeutung zu. Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene lassen sich für alle Gebiete Potenziale für Dachge- schossaufbauten feststellen (vgl. Abbildung 7), wobei sich im Vergleich ein geringeres Potential für das Teilgebiet Rathenauplatz festhalten lässt. Abbildung 6: Baulücken und Mindernutzung Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Begehung ALP, 2022 SES Köln Neustadt Süd-West Zwischenpräsentation 15.09.2022 Baulücken und Mindernutzung 7 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 42 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 7: Dachgeschossausbau Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Begehung ALP, 2022 Geförderter Wohnungsbestand Einen Indikator für das Aufwertungspotenzial stellt der gebundene/geförderte Woh- nungsbestand dar. Aus der Bindung fallende Wohnungen können bei aufwendiger Mo- dernisierung und darauffolgenden Mietsteigerungen den Aufwertungsdruck erhöhen (insbesondere bei vorhandenem Aufwertungspotenzial). Gleichzeitig kann ein langfristig gebundener Wohnungsbestand Aufwertungs - und Verdrängungsprozessen entgegen- wirken. Auf Basis der ALP vorliegenden Daten ist eine retrospektive Betrachtung in Form eines Vergleichs der Jahre 2016 und 2021 möglich. SES Köln Neustadt Süd-West Zwischenpräsentation 15.09.2022 Dachgeschossausbau 8 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 43 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) Raumeinheit Anteil (%)* geförderte Mietwohnun- gen (Typ A/1. Förderweg) 2016** Anteil (%)* geförderte Mietwohnun- gen (Typ A/1. Förderweg) 2021** Prozentuale Veränderung 2016 zu 2021 Veränderung Prozent- punkte 2016 zu 2021 Stadt Köln 6,8 6,7 -1,1% -0,1 Stadtbezirk Innenstadt 2,3 2,1 -8,5% -0,2 Stadtteil Neustadt Süd 1,7 1,7 -0,7% 0,0 Raumeinheit Anzahl** 2016 Anzahl** 2021 Prozentuale Veränderung 2016 zu 2021 Absolute Ver- änderung 2016 zu 2021 Stadt Köln 37.608 37.916 0,8% 308 Stadtbezirk Innenstadt 1.904 1.772 -6,9% -132 Stadtteil Neustadt Süd 401 401 0,0% 0 Rundungsdifferenzen möglich. *Anteil an Gesamtwohnungsbestand. **Von ALP berechnet auf Basis vorliegender Anteilswerte in Relation zum Gesamtwohnungsbestand. Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022 Zum Stand 2021 beträgt der Anteil von gebundenen/geförderten Mietwohnungen vom Typ A/1. Förderweg in Köln am Wohnungsbestand insgesamt 6,7 % (vgl. Tabelle 4, Run- dungsdifferenzen möglich), wobei im Vergleich zum Jahr 20 16 ein prozentualer Rück- gang um 1,1 % stattgefunden hat (2016: 6,8 %). In Hinblick auf die Anzahl der geförder- ten Wohnungen erfolgte im selben Zeitraum ein Rückgang um 0,8 %. Daten für das Un- tersuchungsgebiet liegen ALP nicht vor, so dass im Folgenden die Werte für den Stadtteil Neustadt Süd und den Stadtbezirk Innenstadt herangezogen werden. In Relation 2021 zu 2016 ging die Anzahl geförderter Mietwohnungen im Stadtbezirk um 6,9 % (-132) zurück, im Stadtteil ist die Anzahl mit 401 geförderten Wohnungen konstant geblieben. Der Anteilswert sank im Bezirk von 2,3 % auf 2,1 % (-8,5 %), im Stadtteil ist er mit 1,7 % und einem leichten Rückgang von 0,7 % in etwa gleichgeblieben. H iermit lässt sich Fol- gendes festhalten: o Der Anteil des geförderten Mietwohnungsbestands rangiert weiterhin im Stadt- bezirk Innenstadt wie auch im Stadtteil Neustadt Süd deutlich unterhalb des Köl- ner Niveaus, so dass diesem Bestand im Gesamtkölner Vergleich nur eine unter- geordnete „mietmarktstabilisierende“ Rolle zukommt. o Der Rückgang hinsichtlich der absoluten Zahl en wie auch bezüglich des Anteils am Gesamtwohnungsbestand ist für den Bezirk stärker al s für Köln insgesamt ausgeprägt. o Der Stadtteil Neustadt Süd zeichnet sich 2016 wie auch 2021 durch einen gerin- geren Anteil geförderter Mietwohnungen am Gesamtwohnungsbestand als der Bezirk aus. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 44 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl Die Darstellung der Wohnungsgröße gibt Hinweise auf die gebietstypische Wohnungs- struktur. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt laut ALP-Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet 70 m2. Im Vergleich zur durchschnittlichen Wohnungsgröße in der Stadt Köln zum Stand 20 20 in Höhe von 76,2 6 m2 48 liegt damit eine geringere durch- schnittliche Wohnungsgröße vor. Die Pro-Kopf-Wohnfläche ist ein direkter Hinweis dafür, ob vergleichsweise viele Haus- halte in relativ beengten Wohnverhältnissen leben oder auch nicht. Im Untersuchungs- gebiet beträgt gemäß ALP-Haushaltsbefragung die durchschnittliche Wohnfläche je Ein- wohner*in knapp 42 m2, wobei sich nach Teilgebieten eine Spanne von minimal 38 m2 im Gebiet Studenten-Viertel bis maximal 45 m2 in den Gebieten Jean-Claude-Letist-Platz und Aachener Straße festhalten lässt - für die meisten weiteren Teilgebiete schwankt der Wert um circa 42 bis 43 m2. Hiermit liegt im Vergleich zum Wert für Köln insgesamt in Höhe von knapp 40 m2 49 eine geringfügig höhere Pro-Kopf-Wohnfläche bzw. kein auf- fälliger Befund vor. Bei Betrachtung nach Haushaltstyp wird deutlich, dass insbesondere Familien auf vergleichsweise geringer er Wohnfläche leben, indem jedem Familienmit- glied durchschnittlich nur 2 9 m2 Wohnfläche zur Verfügung steh en. Am anderen Ende der Skala rangieren Singlehaushalte ab 65 Jahre mit einer durchschnittlichen Wohnfläche (= hier Fläche Wohnung gesamt) von rund 66 m2. Dieser Wert ist im Zusammenhang mit der meist langen Wohndauer in der jetzigen Wohnung zu sehen. Viele Personen verlas- sen ihre Wohnung auch dann nicht, wenn Familienmitglieder ausziehen oder versterben. Wohnungen nach Größenklassen (Hinweis: ggf. Abweichungen zusammengefasster Da- ten zu folgenden Grafik resultieren aus Rundungsdifferenzen): Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch eine hohe Zahl an kleinen und mittelgroßen Wohnungen . Rund 68 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2 (vgl. Abbildung 8). Das Studenten-Viertel weist als einziges Teilgebiet einen im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt überdurch- schnittlichen Anteil an kleineren und mittleren Wohnungen auf ( ca. 76 %). Auffällig ist weiterhin, dass hier etwa jede zweite Wohnung (rd. 47 %) kleiner als 60 m² ist . Hiermit entspricht die diesbezügliche Situation im Studenten -Viertel den Assoziationen, die im Regelfall mit der Lebenssituation von Student*innen verknüpft sind. Demgegenüber zeichnen sich in den Gebieten Jean-Claude-Letist-Platz, Lützowstraße und Rathenauplatz nur etwa ein Drittel der Wohnungen ( ca. 36 %) durch Wohnflächen unter 60 m² aus. D. h. dort sind rund 64 % der Wohnungen 60 m2 oder größer. Mit ca. 37 % weist das Gebiet Yitzhak-Rabin-Platz den höchsten Anteil an größeren Wohnungen mit mindestens 80 m² auf, gefolgt von den Gebieten Jean-Claude-Letist-Platz mit rund 36 % und Lützowstraße mit rund 35 %. Im Gebietsvergleich annähernd durchschnittlich positioniert sind die Ge- biete Aachener Straße (ca. 32 %), Rathenauplatz (ca. 31 %) und Dasselstraße ( ca. 31 %). Das Gebiet Studenten-Viertel bildet das Schlusslicht mit einem Wert von nur rund 24 %. 48 Kölner Statistische Nachrichten, Ausgabe 8/2021, Stadt Köln, 17.05.2021. 49 Ebd. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 45 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 8: Anteil Wohnungen nach Größenklassen Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Wohnungen nach Zimmerzahl (Hinweis: ggf. Abweichungen zusammengefasster Daten zu folgenden Grafik resultieren aus Rundungsdifferenzen): Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch Wohnungen mit zwei oder drei Zimmern: Rund 65 % des Wohnungsbe- standes entfällt laut Ergebnis der Haushaltsbefragung auf diesen Besatz. Beachtliche rund 17 % des Wohnungsbestandes sind Einzimmerwohnungen. Größeren und großen Woh- nungen ab 4 Zimmern kommt mit einem Anteil von ca. 18 % damit nur eine nachrangige Rolle zu (vgl. Abbildung 9). Abbildung 9: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 17,1% 22,8% 28,5% 16,0% 7,0% 4,3% 4,4% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% unter 40 m² 40 bis unter 60 m² 60 bis unter 80 m² 80 bis unter 100 m² 100 bis unter 120 m² ab 120 m² 140 m² und mehr 16,7% 32,6% 32,6% 11,6% 6,6% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 1-Zimmer 2-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer 5 und mehr Zimmer Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 46 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Bezogen auf die einzelnen Teilgebiete zeichnen sich - erwartungsgemäß und korrespon- dierend zum Befund hinsichtlich der Wohnungsgröße – die Gebiete Lützowstraße (rd. 27 %) und Jean-Claude-Letist-Platz (rd. 22 %) durch einen im Vergleich erhöhten Anteil an Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern aus. Am anderen Ende der Skala rangieren die Gebiete Studenten-Viertel und Aachener Straße mit Anteilswerten von rund 12 % bzw. 16 %. Betrachtet man das Segment der 1 -Zimmer-Wohnungen fallen die Gebiete Jean- Claude-Letist-Platz und Studenten-Viertel mit überdurchschnittlichen Anteilswerten von gut 22 % und rund 19 % auf. Ansonsten schwanken die Anteilswerte von mindestens knapp 11 % (Lützowstraße) bis zum Gebiets-Durchschnittswert von rund 17 % (Aachener Straße). In Hinblick auf die durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach der gän- gigsten Zimmeranzahl bietet sich im Untersuchungsgebiet folgendes Bild (vgl. Tabelle 5). Mit durchschnittlich knapp 31 m2 fallen die Einzimmerwohnungen eher klein aus. Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl Zimmeranzahl Wohnung Mittelwert (m²) 1-Zimmer 30,8 2-Zimmer 56,0 3-Zimmer 78,4 4-Zimmer 102,7 5-Zimmer 130,0 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 4.2 Kernindikatoren Baualtersstruktur Die Baualtersstruktur gibt wichtige Hinweise auf das vorhandene bzw. nicht vorhandene Aufwertungspotenzial. Ein geringes Aufwertungspotenzial ist anzunehmen, wenn zusam- menhängende Gebiete fast ausschließlich durch Neubauten (Baujahr 1995 oder jünger) geprägt sind. Bei Wohnungen, die in den letzten gut 25 Jahren errichtet wurden, weisen alle Gebäudebauteile in der Regel noch einen guten Erhaltungszustand auf, so dass Mo- dernisierungen und den Standard verbessernde Maßnahmen nicht zu erwarten sind. Bei der älteren Bausubstanz ist, sofern nicht die Erhebung der Wohnungsausstattung das Gegenteil belegt, grundsätzlich von einem Aufwertungspotenzial auszugehen. Die Tabelle 6 stellt die Baualtersstruktur des Wohnungsbestandes im Untersuchungsge- biet insgesamt, wie auch in den sieben Teilgebieten dar (Basis Begehung ALP April 2022). Die Abbildung 10 verdeutlicht die Lage der Wohngebäude nach Altersklassen im Raum (ebenfalls Basis Begehung ALP April 2022). Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 47 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Der Wohnungsbestand im Untersuchungsgebiet präsentiert sich hinsichtlich der Baual- tersstruktur heterogen, wobei speziell die Baualtersklasse 1949 bis 1977 mit gut 41 % des Wohnungsbestandes im Vordergrund steht. Minimal rund 37 % (Teilgebiet Dasselstraße) bis maximal circa 46 % (Teilgebiet Lützowstraße ) des Wohnungsbestands entfallen auf diese Baualtersklasse. Daneben kommt auch dem Wohnungsbestand in gründerzeitlicher Bebauung – jedenfalls im Kölner Maßstab – eine gewisse Bedeutung zu. Rund 17 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet zählen hierzu. Am stärksten durch gründerzeitliche Bebauung gekennzeichnet sind die Teilgebiete Dasselstraße und Rathenauplatz mit knapp 25 % der Wohnungen. Mit rund 20 % weist daneben etwa jede fünfte Wohnung in den Teilgebieten Aachener Straße und Lützowstraße eine gründerzeitliche Baustruktur auf. (Neubau-)Wohnungen ab 1995 spielen im Untersuchungsgebiet mit einem Anteil von knapp 14 % eine demgegenüber untergeordnete Rolle. Dabei entfallen auf die Baualters- jahre 2010 und jünger rund 6 % des Wohnungsbestands. Am stärksten durch Wohnun- gen ab dem Baujahr 1995 geprägt sind die Teilgebiete Yitzhak-Rabin-Platz und Jean - Claude-Letist-Platz mit einem diesbezüglichen Anteil von rund 17 %, wobei es sich vor allem um bauliche Aktivitäten bis 2009 handelt. Der Wohnungsneubau der Jahre 2016 bis 2022 weist insgesamt einen im Vergleich der anderen Baualtersklassen geringen An- teil im Untersuchungsgebiet auf (rund 2 %). In den Teilgebieten Dasselstraße und Aache- ner Straße wurde seit 2016 am meisten gebaut. Knapp 5 % bzw. 3 % entfallen hier auf diese Baualtersklasse. Im Ergebnis weist der untergeordnete Neubauanteil im Untersuchungsgebiet - vorbe- haltlich der Prüfung der Ausstattungsqualität - auf ein bestehendes Aufwertungspoten- zial hin. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 48 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) Spalten- prozente Gesamt Studenten-Viertel Jean-Claude-Letist- Platz Yitzhak-Rabin-Platz Aachener Straße Lützowstraße Rathenauplatz Dasselstraße Bis 1918 17,04% 11,40% 14,49% 9,95% 20,00% 18,83% 24,09% 25,61% 1919 bis 1948 12,70% 15,03% 14,86% 11,29% 8,84% 10,88% 12,04% 14,19% 1949 bis 1977 41,37% 41,97% 41,30% 41,40% 39,53% 46,44% 41,61% 37,37% 1978 bis 1994 14,60% 18,39% 12,68% 20,43% 16,28% 12,13% 12,04% 7,27% 1995 bis 2009 8,27% 8,03% 13,04% 10,22% 8,84% 5,02% 7,66% 4,84% 2010 bis 2015 4,14% 4,15% 2,17% 6,18% 3,26% 4,18% 1,82% 6,23% 2016 bis 2022 1,89% 1,04% 1,45% 0,54% 3,26% 2,51% 0,73% 4,50% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 49 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 10: Baualtersstruktur Wohngebäude Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Begehung ALP, 2022 SES Köln Neustadt Süd-West Zwischenpräsentation 15.09.2022 Baualter Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 50 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Ausstattung Wohnung Die Angaben zur Ausstattung nehmen im Rahmen der Genehmigungsprüfung von bau- lichen Änderungen (Umbau, Ausbau, Erweiterung, Modernisierung und gegebenenfalls Instandsetzung) im Kontext der Anwendung Sozialer Erhaltungssatzungen eine zentrale Rolle ein. Als bestimmender Maßstab des Ausstattungsstandards im Untersuchungsgebiet wird von ALP der prägende Standard einer durchschnittlichen Wohnung, der bei circa 50 % der vergleichbaren Wohnungen im Untersuchungsgebiet vorhanden ist, zugrunde gelegt (in den folgenden Tabellen grün markiert). Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß- nahmen, die lediglich die Mindestanforderungen gemäß der Landesbauordnung ( BauO NRW 2018) herstellen, sind grundsätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhal- tungssatzung kein sogenannter „Substandard“ festgeschrieben werden soll. Daneben ist im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB grundsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, die der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes 50 weiter anzuwenden ist, dient. Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerun- gen und langfristigen Auswirkungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen wer- den. Warmwasserversorgung Bad und Küche So gut wie jede Wohnung bzw. jeder Haushalt im Untersuchungsgebiet verfügt über eine Warmwasserversorgung im Bad (99, 6 %). Dabei dominiert mit 53,4 % die Versorgung durch ein dezentrales System wie beispielsweise einen Durchlauferhitzer oder Boiler . 39,9 % der Wohnungen beziehen das Warmwasser im Bad durch eine zentrale Warm- wasserversorgung, 0,4 % der Wohnungen verfügen über keine Warmwasserversorgung im Bad 51. Auf Ebene der Teilgebiete wird das Warmwasser ebenfal ls überwiegend de- zentral bereitgestellt. Nur in den Teilgebieten Jean -Claude-Letist-Platz und Yitzhak - Rabin-Platz liegt ein vergleichsweise ausgewogenes Verhältnis zwischen zentraler und dezentraler Warmwasserversorgung vor. Die Anteile für die zentrale Warmwasserversor- gung betragen in beiden Gebieten rund 4 9 %, eine dezentrale Warmwasserversorgung liegt in rund 51 % der Wohnungen vor. Mit 1,4 % befindet sich im Gebiet Rathenauplatz der größte Anteil an Wohnungen ohne eine Warmwasserversorgung im Bad. 50 Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. November 2020 in Kraft getreten. Eine weitere Än- derung tritt zum 1. Januar 2023 in Kraft (Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebe- darfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent); Quelle: https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/themen/bauen/energieeffizientes -bauen-sanie- ren/gebaeudeenergiegesetz/gebaeudeenergiegesetz-artikel.html. 51 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 51 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Bezüglich der Warmwasserversorgung in der Küche bietet sich im Kern ein vergleichbares Bild: mit 51,4 % überwiegt auch hier die dezentrale Versorgung, auf die zentrale Versor- gung entfallen 38,2 %. Mit 2,6 % ist allerdings der Anteil der Wohnungen/Haushalte hö- her ausgeprägt, der über keine Warmwasserversorgung in der Küche verfügt. Mit einem Anteil von 5,1 % bis 2,9 % von Wohnungen ohne Warmwasserversorgung zeichnen sich die Gebiete Studenten-Viertel, Rathenauplatz und Dasselstraße durch die schlechteste Situation aus bzw. zeigen diesbezüglich Aufwertungspotenziale auf. Der relativ hohe Anteil an Warmwasserbereitung mit dezentralen Systemen weist auf diesbezügliche Aufwertungspotenziale hin. Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) Warmwasserversorgung Bad Warmwasserversorgung Küche Zentrale Warm- wasser- versor- gung Dezentr. Warm- wasser- versor- gung (zum Beispiel Durch- laufer- hitzer) Kein Warm- wasser Gesamt Zentrale Warm- wasser- versor- gung Dezentr. Warm- wasser- versor- gung (zum Beispiel Durch- laufer- hitzer) Kein Warm- wasser Gesamt Studenten- Viertel 41,9% 57,3% 0,8% 100,0% 40,5% 54,4% 5,1% 100,0% Jean-Claude- Letist-Platz 48,5% 51,2% 0,3% 100,0% 45,9% 52,1% 2,1% 100,0% Yitzhak-Rabin- Platz 48,6% 51,4% 100,0% 46,4% 51,9% 1,7% 100,0% Aachener Str. 41,9% 58,1% 100,0% 40,7% 58,2% 1,1% 100,0% Lützowstr. 37,5% 62,5% 100,0% 39,0% 58,2% 2,8% 100,0% Rathenauplatz 38,1% 60,5% 1,4% 100,0% 37,7% 59,4% 2,9% 100,0% Dasselstr. 40,1% 59,9% 100,0% 38,7% 58,4% 2,9% 100,0% Gesamt 42,6% 57,0% 0,4% 100,0% 41,4% 55,8% 2,8% 100,0% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Balkon/Loggia/Dachterrasse/Terrasse Die Ausstattung mit einem Balkon/einer Loggia/einer Dachterrasse/einer Terrasse stellen gemäß Haushaltsbefragung – gegebenenfalls in kombinierter Form oder in mehrfacher Ausführung – ein wesentliches vermietungsrelevantes Merkmal dar (vgl. Tabelle 8). Laut Haushaltsbefragung sind rund 54 % der Wohnungen mit mindestens einem Balkon, einer Loggia, einer Dachterrasse oder einer Terrasse versehen. Die Ausstattung mit mindestens einem der genannten Merkmale ist hiermit , allerdings recht knapp, als gebietstypische Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 52 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 (Standard-)Ausstattung) zu charakterisieren, wobei die Wohnungen zumeist über einen Balkon oder einer Loggia verfügen (39 % aller Wohnungen). In fast allen Teilgebieten gehören Balkon, Loggia, Dachterrasse und Terrasse zum ge- bietstypischen Standard. Dabei schwankt der diesbezügliche Ausstattungsgrad zwischen 52 % und 63 %. Abweichend hierzu sind die Teilgebiete Studenten-Viertel und Rathenau- platz durch diesbezügliche Ausstattungswerte > 50 % gekennzeichnet (48 % bzw. 44 %). Bei den Wohnungen, die ausschließlich mit einem Balkon oder einer Loggia versehen sind, beträgt die Fläche durchschnittlich circa 5,50 m2 (vgl. Tabelle 8). Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse Untersu- chungs- gebiet Kein(e) Balkon/ Loggia/ Terrasse Ein Balkon/ eine Loggia Eine Dachter- rasse Eine Terrasse Mehrere Balkone/ Loggien/ Terrassen 46% 39% 3% 3% 9% Durchschnitt- liche Größe (bei mehreren → größter Balkon et cetera) entfällt 5,50 m² 23,61 m² 20,82 m² Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Energetische Ausstattung (gemäß Haushaltsbefragung) Wie im folgenden Kapitel 4.2.3 dargelegt, lässt sich, fußend auf der Begehung durch ALP, für rund ein Sechstel ein Achtel der Gebäude im Untersuchungsgebiet – insoweit im Rah- men einer Begehung erkennbar – eine energetische Sanierung festhalten. Bei Bezug auf diese Daten liegt hinsichtlich der Energetik noch ein erhebliches Aufwertungspotenzial im Untersuchungsgebiet vor. Gemäß den Ergebnissen der Haushaltsbefragung bietet sich zum Themenkomplex Ener- getik folgendes Bild (vgl . Tabelle 9), wobei deutlich wird, dass die befragten Haushalte mit dieser Frage zum Teil „überfordert“ waren, was sich in einem sehr hohen Anteil der „Weiß-Nicht-Nennungen“ dokumentiert. Dies ist kein ungewöhnlicher Befund, sondern bestätigt Erfahrungen aus weiteren diesbezüglichen ALP-Befragungen. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung zum Themenkomplex Energetik bestätigen tendenziell die Er- gebnisse der ALP-Begehung und können als Hinweise interpretiert werden, dass im Seg- ment Energetik noch ein deutliches Aufwertungspotenzial besteht. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 53 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) Energetik Nein Ja Weiß nicht Gedämmte Fassade 36% 15% 49% Gedämmte Fassade eine Seite 37% 11% 53% Gedämmtes Dach 20% 16% 64% Photovoltaik-Anlage 80% 0% 20% Quelle: Befragung ALP, 2022 Weitere untersuchungsrelevante Ausstattungsmerkmale Die folgende Tabelle 10 stellt gemäß der ALP-Haushaltsbefragung dar, in welchem Um- fang die Wohnungen im Untersuchungsgebiet bezüglich weiterer, umfassender, unter- suchungsrelevanter Merkmale ausgestattet sind . Hierbei wird u nterschieden nach den Segmenten Küche, Sanitärräume (Vorhandensein), Badezimmerausstattung sowie sons- tige Ausstattungsmerkmale ( beispielsweise Aufzug/Fahrstuhl). Grün markiert sind Aus- stattungsmerkmale, die der gebietstypische Standardausstattung (mindestens 50 % der Wohnungen) entsprechen. Auch unter Einbeziehung der in den vorhergehenden Tabellen dargelegten Ausstat- tungsmerkmale wird im Ergebnis deutlich, dass im Untersuchungsgebiet der Anteil von Wohnungen mit einer einfachen bis mittleren (Basis-)Ausstattung überwiegt. Damit be- stehen bezüglich diverser vermietungsrelevanter Merkmale, wie beispielsweise der Aus- stattung von Küchen mit hochwertigem Küchengerät oder der Ausstattung mit hochwer- tigen Fußbodenbelägen, noch erhebliche Aufwertungspotenziale. Für das Untersuchungsgebiet lassen sich folgende Ausstattungsmerkmale als gebietsty- pische Standardausstattung (mindestens 50 % der Wohnungen) festhalten; die Prozent- angaben beziehen sich dabei auf den Anteil der Wohnungen im Untersuchungsgebiet, die mit dem jeweiligen Merkmal ausgest attet ist. Wenige, vereinzelte Abweichungen in einigen Teilgebieten (vgl. Tabelle 54 im Anhang) begründen dabei sachlich keine Her- ausnahme einzelner Teilgebiete aus dem Untersuchungsgebiet. o Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung (94 %) o Warmwasserversorgung im Bad (knapp 100 %) o Warmwasserversorgung in der Küche (rund 97 %) o Mindestens ein Balkon, eine Loggia, eine Dachterrasse oder eine Terrasse (54 %) o Küche mit Fenster (85 %) o Bodenfliesen in der Küche (55 %) o Mindestens ein Bad mit WC (94 %) Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 54 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Badewanne (63 %)52 o Im Bad Wände im Spritzwasserbereich geschützt (z. B Fliesen) (93 %) o Im Bad Fußboden komplett gefliest (91 %) o Rund 99 % der Wohnungen verfügen über eine Heizmöglichkeit im Bad: Dabei vor allem „Nur ein Heizkörper (an Zentral-, oder Gasetagenheizung angeschlos- sen“ (49 %) und Handtuchheizkörper (35 %) o Fenster im Bad (50%) o Lüftungsanlage (mindestens Abluft) im Bad (51 %) o Gegensprechanlage (akustisch, 78 %) o Isolierverglasung oder Doppelfenster (79 %) 52 Gefragt wurde - sollten mehrere Bäder vorhanden sein – nach dem am besten ausgestatteten Bad. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 55 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale Ausstattungsmerkmal Untersuchungs- gebiet Küche Komplett ausgestattete Küche 41% Hochwertiges Küchengerät 25% Bodenfliesen 55% Küche mit Fenster 85% Dunstabzugshaube mit Außenabluft 14% Sanitärräume Bad oder WC außerhalb der Wohnung 1% Ein Bad mit WC 94% Bad und WC getrennt 9% Zweites WC (Gäste WC) 11% Zwei oder mehr Bäder 5% Ausstattung Badezimmer Badewanne 63% Separate Einzelduschkabine 44% Bodengleiche Dusche (ohne Schwellen) 11% Wände im Spritzwasserbereich geschützt (z. B. Fliesen) 93% Fußboden komplett gefliest 91% Mindestens zwei Waschbecken 9% Nur ein Heizkörper (an Zentral- oder Gasetagenheizung angeschlossen) 49% Handtuchheizkörper (auch inkl. normale Heizkörper, ohne Fußbodenhei- zung) 35% Fußbodenheizung (auch inkl. normale Heizkörper und Handtuchheizkör- per) 7% Elektroheizkörper/Heizlüfter 8% Fenster 50% Lüftungsanlage (mindestens Abluft) 51% Sonstige Ausstattungsmerkmale Aufzug/Fahrstuhl 36% Barrierefreier Zugang zu allen Räumen 38% Bodentiefe Fenster 18% Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung 94% Fußbodenheizung 6% Garagen-, Tiefgaragenplatz oder Stellplatz 18% Gegensprechanlage akustisch 78% Gegensprechanlage video 8% Hochwertige Fußböden 33% Isolierverglasung oder Doppelfenster 79% Kamin/Kaminofen 4% Rollläden 10% Grüne Markierung: Gebietstypische Standardausstattung = mindestens 50 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 56 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen Gebäudequalitäten/-zustand außen - Fassade, Fenster und Dach Die gebäudescharfe Begehung von ALP ergab bezogen auf die Merkmale „Zustand Fas- sade53, Fenster und Dach“ (vgl. Tabelle 11) im Untersuchungsgebiet einen unauffälligen Befund. Mit rund 98 % bzw. circa 96 % präsentiert sich der Großteil der Dächer bzw. Fas- saden in einem normalen Erhaltungszustand. Rund 9 8 % der Gebäude verfügen über Fenster mit normaler Doppelverglasung. Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) Quelle: Begehung ALP, 2022 Sanierungspotenziale, -maßnahmen (Energetik) Die ALP-Ortsbegehung ermittelte maßgebliche Aufwertungspotenziale im Zusammen- hang mit dem Themenkomplex (energetische) Sanierung (vgl. Abbildung 11). Wie schon erwähnt lässt sich insgesamt für (nur) rund 16 % der Gebäude im Untersuchungsgebiet - soweit im Rahmen einer Begehung erkennbar – eine energetische Sanierung konstatie- ren. 53 Vgl. auch Abbildung 11. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 57 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 11: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Begehung ALP, 2022 4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial Zur Bewertung des Aufwertungspotenzials wurde geprüft, ob bzw. in welchem Umfang die Aufwertung des Gebäudebestands im Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssitu- ation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. o Neubaubauten sind im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in den Teilge- bieten von untergeordneter Bedeutung. o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen und mittleren Standard geprägt. Die Wohnungen verfügen überwiegend über eine „Basisausstattung“. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus- gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden- heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) sind mehrheitlich nicht vorhanden. o Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Umfassende Modernisierungen oder gar „Luxusmodernisierungen“ wurden kaum durchgeführt. Sanierungszustand Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 58 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (68 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammen- legungen oder Grundrissänderungen. o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. o Der Anteil von Mieterinnen- und Mieterhaushalten (einer der Kernindikatoren hinsichtlich des Verdrängungspotenzials ist auch für das Aufwertungspotenzial von Interesse) respektive der Anteil von Mietwohnungen (rund 89 %) überwiegt im Gebiet deutlich. Das Potenzial für künftige Umwandlungen in Wohneigen- tum ist gegeben. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfa- len ist am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ei n Auf- wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali- täten feststellen. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 59 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu- chungsgebiet ermittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteigerungen oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums- wohnungen (Letztere bedingen häufig mittelfristig eine Verdrängung von Mieter*innen) adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfügung stehen würde. Neben den per se verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, das heißt Personen und Haushalte mit schwachem sozio -ökonomischen Hintergrund, können auch große Teile der Bevölkerung bzw. mit tlere Einkommensschichten von Verdrängung betroffen sein. 5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren Bevölkerungsstand und -entwicklung Insgesamt leben knapp 13.200 Personen zum Stand 31.12.2021 im Untersuchungsgebiet. Das Untersuchungsgebiet umfasst damit rund 35 % der Einwohnerschaft des Stadtteils Neustadt Süd, circa 10 % des Stadtbezirks Innenstadt und knapp 1 % der Stadt Köln. Mit rund 2.500 sind die meisten Einwohnerinnen und Einwohner im Teilgebiet Studenten - Viertel, mit circa 1.300 die wenigsten im Teilgebiet Lützowstraße ansässig (vgl. Tabelle 12). Im Zeitraum 2021 bis 2016 ist der Einwohner*innenstand im Untersuchungsgebiet um 3,1 % gesunken, womit der Bevölkerungsrückgang moderat stärker ausfällt im Vergleich zum Stadtteil (-2,3 %) und zum Bezirk (-1,2 %). Auf Ebene der siebe n Teilgebiete lassen sich unterschiedliche Bevölkerungsentwicklun- gen festhalten. Die Teilgebiete Rathenauplatz und Lützowstraße verzeichneten den höchsten Rückgang mit 6,7 % (130 Personen) bzw. 6,6 % (93 Personen). In den übrigen fünf Teilgebieten fällt der Rückgang an Einwohnerinnen und Einwohnern schwächer aus mit 2,9 bis 0,6 %. Insbesondere im Teilgebiet Yitzhak-Rabin-Platz ist das Bevölkerungsni- veau in etwa konstant geblieben (-0,6 %). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 60 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung Einwohner/ Einwohner- innen 2016 Einwohner/ Einwohner- innen 2021 Veränderung 2016 zu 2021 absolut Veränderung 2016 zu 2021 prozentual Untersuchungsgebiet* 13.587 13.167 -420 -3,1% Teilgebiete Studenten-Viertel 2.512 2.463 -49 -2,0% Jean-Claude-Letist-Platz 1.849 1.809 -40 -2,2% Yitzhak-Rabin-Platz 2.203 2.190 -13 -0,6% Aachener Str. 1.748 1.705 -43 -2,5% Lützowstr. 1.409 1.316 -93 -6,6% Rathenauplatz 1.944 1.814 -130 -6,7% Dasselstr. 1.966 1.909 -57 -2,9% *Geringfügige Abweichungen Summe Untersuchungsgebiet gesamt zur Aufsummierung nach Teilgebieten aufgrund geringfügiger räumlicher Diskrepanzen (Zuschnitt) des Untersuchungsgebiets in Hinblick auf die kleinräumige Datenba- sis für die Teilgebiete nach statistischen Quartieren. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022, Einwohner*innen zum 31.12. Altersstruktur Aktuelle Altersstruktur Zum Stand 31.12.2021 ist die Altersstruktur im Untersuchungsgebiet (vgl. Tabelle 13 und Abbildung 12) im Vergleich zur Stadt Köln und zum Stadtteil Neustadt Süd durch einen geringeren Anteil an Kindern und Jugendlichen geprägt. Machen die se im Untersu- chungsgebiet 8,1 % aus, beträgt der Wert für Köln 16,2 % und für den Stadtteil 10,6 %. Mit 8,2 % rangiert das Untersuchungsgebiet hinsichtlich des Anteils von P ersonen der Altersgruppe 66 Jahre und älter deutlich unterhalb des Kölner Niveaus (17,8 %) und auch unterhalb des Anteilwerts im Stadtteil Neustadt Süd (11,5 %). Betrachtet man in dieser Gruppe die Teilgruppe der hochaltrigen Bevölkerung im Alter über 80 Jahre, liegt der Wert für das Untersuchungsgebiet mit 2,2 % unter dem Wert für Köln (5,9 %) und unter dem des Stadtteils (3,2 %). Das Untersuchungsgebiet präsentiert sich hiermit vor allem „mittelalter“ als der Stadtteil Neustadt Süd. In Relation zur Gesamtstadt ist das Untersuchungsgebiet nochmals stärker durch den Schwerpunkt der Bevölkerung in der Altersgruppe 18 bis inkl. 65 Jahre (83,6 % Untersuchungsgebiet, Köln 66,0 %) und damit durch die Jahrgänge der Berufstätigen be- stimmt. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 61 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Mit Ausnahme des Teilgebietes Studenten -Viertel sind die Anteile der Altersklassen in den übrigen sechs Teilgebieten relativ ähnlich ausgebildet. Unter anderem lässt sich Fol- gendes festhalten: o Im Teilgebiet Studenten-Viertel leben mit rund 88 % die meisten Einwohnerinnen und Einwohner zwischen 18 bis inkl. 65 Jahre. In allen weiteren Teilgebieten be- trägt der Anteil in dieser Altersspanne rund 81 bis 83 %. o Der Anteil der Kinder und Jugendlichen und der Personen über 65 Jahren stellt sich im Untersuchungsgebiet im Teilgebiet Studenten-Viertel am geringsten (5,2 % bzw. 6,7 %) dar. Alle weiteren Teilgebiete weisen Anteilswerte von 8,6 bis 9,5 % in der jüngsten Alterskategorie auf. Im Studenten-Viertel entfallen „nur“ 6,7 % der Einwohner*innen auf die Altersgruppe ab inklusive 66 Jahre, in den restlichen Teilgebieten rangiert der diesbezügliche Wert zwischen 7,8 bis 9,5 % (vgl. Abbil- dung 12). o In der Subgruppe der über 80 -Jährigen schwanken die Werte zwischen 1,7 % (Studenten-Viertel) und 2,7 % (Jean-Claude-Letist-Platz). Damit sind relativ gese- hen weniger alte Menschen im Untersuchungsgebiet angesiedelt als in Köln ins- gesamt (Köln: 5,9 %). Tabelle 13: Altersstruktur Anteil in Prozent Unter 18 Jahre 2016 18 bis 65 Jahre 2016 66 bis 80 Jahre 2016 Über 80 Jahre 2016 Unter 18 Jahre 2021 18 bis 65 Jahre 2021 66 bis 80 Jahre 2021 Über 80 Jahre 2021 Stadt Köln 16,1 66,4 12,7 4,8 16,2 66,0 11,9 5,9 Stadtbezirk Innen- stadt 9,7 76,4 10,1 3,8 9,6 76,4 9,5 4,6 Stadtteil Neustadt Süd 10,5 78,8 8,1 2,6 10,6 77,9 8,3 3,2 Untersuchungsgebiet 8,2 83,6 6,3 1,9 8,1 83,6 6,0 2,2 Studenten-Viertel 4,2 88,4 5,6 1,8 5,2 88,2 5,0 1,7 Jean-Claude-Letist- Platz 8,2 82,9 7,2 1,7 8,6 81,9 6,9 2,7 Yitzhak-Rabin-Platz 9,6 81,3 6,5 2,6 9,5 80,9 6,9 2,6 Aachener Str. 8,4 83,2 6,2 2,2 8,8 82,8 6,3 2,1 Lützowstr. 10,0 81,8 6,7 1,5 8,9 83,0 5,6 2,5 Rathenauplatz 10,5 81,8 5,9 1,8 9,4 82,8 6,0 1,8 Dasselstr. 9,1 82,8 6,7 1,5 9,0 82,7 5,9 2,5 Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022, Bevölkerung zum 31.12.2021 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 62 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 12: Altersstruktur (unter 18-Jährige und über 65-Jährige) Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln, 2021 Altersstruktureller Wandel 2016 - 2021 Im Zeitraum 2016 bis 2021 vollzog sich der altersstrukturelle Wandel im Untersuchungs- gebiet in Richtung einer Alterung der Altersstruktur (vgl. Tabelle 14 und Tabelle 13). Ne- ben einem im Vergleich zur Stadt Köln leichten Anteilsrückgang bei Kindern und Jugend- lichen, ist vor allem ein Zuwachs der Altersgruppe 80 Jahre und älter auffällig. Korres- pondierend mit dem soziodemografischen Wandel, stieg der Bevölkerungsanteil in Köln insgesamt diesbezüglich um 21,4 % an, im Untersuchungsgebiet etwas schwächer um 20,3 %. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen erfuhr ein en Rückgang um 1,0 % bzw. 0,1-Pro- zentpunkte. Hiermit war der Rückgang stärker als im Stadtbezirk Innenstadt (-0,8 %) ‒ in der Gesamtstadt Köln sowie im Stadtteil Neustadt Süd sind Zuwächse um 0,8 % bzw. 0,2 % zu verzeichnen. Differenziert man bei der Betrachtung nach sogenannten „jungen Al- ten“ (66 bis inkl. 80 Jahre) und hochaltrigen Personen (über 80 Jahre), zeigt sich für das Untersuchungsgebiet eine diskontinuierliche Entwicklung. Während der Anteil der Alters- gruppe 66 bis 80 Jahre mit 5,2 % (bzw. 0,3-Prozentpunkte) einen Rückgang verzeichnete, stieg der Anteil der hochaltrigen Personen um 20,3 % (bzw. 0,4-Prozentpunkte) an. Damit rangiert der Rückgang des Anteils der „jungen Alten“ etwas unterhalb des Niveaus in Köln ( -5,9 %). Für die Altersgruppe 80 Jahre und älter sind kaum Entwicklungsunter- schiede in den Vergleichsräumen festzustellen. Dem soziodemografischen Wandel fol- SES Köln Neustadt Süd-West Zwischenpräsentation 15.09.2022 27 Verdrängungspotenzial Anteil unter 18-Jähriger Anteil über 65-Jähriger Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 63 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 gend ist auch im Stadtteil Neustadt Süd und in der Stadt Köln ein anteilsbezogener Zu- wachs dieser Altersgruppe festzustellen (26,1 % bzw. 0,7-Prozentpunkte und 21,4 % bzw. 1,0-Prozentpunkte). Die kleinräumige Betrachtung nach Teilgebieten zeigt für den Betrachtungszeitraum 2016 bis 2021 zum Teil deutliche Unterschiede auf. Folgendes lässt sich unter anderem festhalten: o Verjüngung der Altersstruktur im Teilgebiet Studenten-Viertel ‒ Anstieg des An- teils der Kinder und Jugendlichen an allen Einwohner*innen um 22,2 % (0,9-Pro- zentpunkte), leichte Abnahme des Bevölkerungsanteils der Altersgruppe über 65 Jahre um 9,6 % (0,7-Prozentpunkte). o Genau umgekehrt stellt sich die Situation in den Teilgebieten Jean-Claude-Letist- Platz und Yitzhak -Rabin-Platz hinsichtlich der über 65 -Jährigen dar. Im Ver- gleichszeitraum verzeichnete das Teilgebiet Jean -Claude-Letist-Platz einen an- teilsbezogenen Zuwachs um 6,5 % (0,6 -Prozentpunkte), im Teilgebiet Yitzhak - Rabin-Platz fiel der Anstieg mit 4,1 % etwas schwächer aus (0,4-Prozentpunkte). o In Bezug auf die Altersgruppe der Kinder und Jugendlichen stechen die anteils- bezogenen Rückgänge um 11,2 % (Teilgebiet Lützowstraße) und 10,6 % (Teilge- biet Rathenauplatz) auch im Vergleich zu den übrigen fünf Teilgebieten ins Auge, wo ‒ bis auf das Teilgebiet Studenten -Viertel mit einem Zuwachs von 22,2 % ‒ die Bevölkerungsentwicklung anteilsbezogene Werte zwischen -0,4 % und 4,9 % erreicht. Das Untersuchungsgebiet weist mit einem Rückgang um 1,0 % eine im Vergleich schwache Entwicklung auf. o Der Entwicklungstrend der über 65 - bis 80 -Jährigen im Untersuchungsgebiet (- 5,2 %) ist vergleichbar mit dem Teilgebiet Jean-Claude-Letist-Platz (-5,4 %). In den Teilgebieten Lützowstraße (-15,7 %), Dasselstraße (-12,0 %) und Studenten- Viertel (-11,8 %) sind deutlich stärkere Rückgänge festzustellen. Nur in den bei- den Teilgebieten Aachener Straße und Rathenauplatz sind in geringem Maße Zu- wächse um 1,6 % bzw. 1,5 % zu verzeichnen. o Für die Gruppe der hochaltrigen Personen lassen sich analog zum Zuwachs im Untersuchungsgebiet insgesamt (20,3) überdurchschnittliche Zuwächse in den Gebieten Dasselstraße (70,5 %), Lützowstraße (68,2 %) und Jean -Claude-Letist- Platz (58,3 %) feststellen. In den übrigen vier Teilgebieten fällt die anteilsbezo- gene Entwicklung mit Werten zwischen -5,4 % bis 1,0 % erheblich schwächer aus. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 64 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 14: Veränderung der Altersstruktur Prozentuale Veränderung 2016 zu 2021 Veränderung (Prozentpunkte) 2016 zu 2021 Unter 18 Jahre 18 bis 65 Jahre 66 bis 80 Jahre Über 80 Jahre Unter 18 Jahre 18 bis 65 Jahre 66 bis 80 Jahre Über 80 Jahre Stadt Köln +0,8% -0,6% -5,9% +21,4% 0,1 -0,4 -0,8 +1,0 Stadtbezirk Innenstadt -0,8% -0,1% -6,1% +20,1% -0,1 -0,1 -0,6 +0,8 Stadtteil Neustadt Süd +0,2% -1,1% +2,4% +26,1% 0,0 -0,9 +0,2 +0,7 Untersuchungs- gebiet -1,0% 0,0% -5,2% 20,3% -0,1 0,0 -0,3 +0,4 Teilgebiete: Studenten- Viertel +22,2% -0,3% -11,8% -2,6% +0,9 -0,2 -0,7 0,0 Jean-Claude- Letist-Platz +4,9% -1,2% -5,4% +58,3% +0,4 -1,0 -0,4 +1,0 Yitzhak-Rabin- Platz -0,4% -0,4% +5,5% +0,6% 0,0 -0,3 +0,4 0,0 Aachener Str. +4,6% -0,4% +1,6% -5,4% +0,4 -0,4 +0,1 -0,1 Lützowstr. -11,2% +1,4% -15,7% +68,2% -1,1 1,1 -1,0 +1,0 Rathenauplatz -10,6% +1,2% +1,5% +1,0% -1,1 +1,0 +0,1 0,0 Dasselstr. -1,1% -0,2% -12,0% +70,5% -0,1 -0,1 -0,8 +1,0 Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022 Haushaltsstruktur Haushaltstypen Gemäß den Ergebnissen der ALP-Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet mit Ab- stand am stärksten vertreten ist der Haushaltstyp Singlehaushalte bis einschließlich 6 4 Jahre (36 %), gefolgt von Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne Kinder (25 %) (vgl. Tabelle 15). Allen weiteren Haushaltstypen kommt demgegenüber eine deutlich geringere Rolle zu, wobei die Anteilswerte zwischen 16 % für Wohngemeinschaften und 1 % für die Haushalte Alleinerziehender mit minderjährigen Kindern rangieren. Bei zusammengefasster Betrachtung dominieren mit einem Anteil von zusammen rund 42 % der Haushaltstyp Singlehaushalte, gefolgt vom Typ Paarhaushalte mit circa 29 % klar das Bild. Bei rund jedem achten Haushalt handelt es sich um eine Wohngemeinschaft (rund 16 %), womit ein erheblicher Wert vorliegt - so lag der Wert im Untersuchungsgebiet SES Köln Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 65 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Mülheim beispielsweise nur bei rund 7 %. Dies erklärt sich durch die unter anderem auch studentische Prägung des Untersuchu ngsgebiets Neustadt Süd -West. Demgegenüber ermitteln sich für Haushalte, in denen (auch) minderjährige Kinder leben und Senioren- hauhalte (Seniorensingle- und Seniorenpaarhaushalte) „nur“ Werte von 11 % bzw. 10 %. Auf Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) entfallen circa 2 %. Tabelle 15: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund Haushaltstypen* Gesamt Haushalte mit ausschließlich Personen ohne Migrations- hintergrund Haushalte mit mindestens ei- ner Person mit Migrationshin- tergrund (inkl. Ausländer) Singlehaushalt unter 30 Jahre 10% 11% 9% Singlehaushalt ab 30 bis einschließlich 64 Jahre 26% 32% 19% Singlehaushalt ab 65 Jahre 6% 8% 2% Familien mit minderjährigen Kin- dern 10% 8% 11% Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) 1% 1% 1% Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder 25% 22% 28% Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder 4% 4% 4% Wohngemeinschaften 16% 12% 22% Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) 2% 1% 3% Nicht zuordenbare Haushalte 1% 1% 1% *Definition Haushaltstypen: Paare mit minderjährigen Kindern – Angabe Paarhaushalt, mindestens ein minderjähriges Kind, Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder – Angabe Paarhaushalt, minimal eine Person ab 65 Jahre oder älter, Wohn- gemeinschaften – mindestens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe Wohngemeinschaft, Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) – Mindestentens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe für mindestens ein Person Kind. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, Rundungsdifferenzen möglich, 2022 Hinsichtlich der Haushaltstrukturen unterschieden sich Haushalte ohne Migrationshin- tergrund und Haushalten mit mindestens einer haushaltsangehörigen Person mit Migra- Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 66 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 tionshintergrund signifikant. Bei den Haushalten mit Migrationshintergrund ist der Haus- haltstyp Singlehaushalt mit zusammen rund 30 % an allen Haushalten deutlich geringer vertreten als bei den Haushalten ohne Migrationshintergrund (circa 51 %), wobei auffällt, dass ältere Menschen (ab 65 Jahre) mit Migrationshintergrund nochmals vergleichsweise seltener in Singlehaushalten leben. Demgegenüber häufiger bei Haushalten mit Migrati- onshintergrund vertreten sind Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder (rund 28 %) und Wohngemeinschaften (rund 22 %) im Vergleich zu 22 % bzw. 12 % bei Haushalten ohne Migrationshintergrund. Bei kleinräumiger Betrachtung der Haushaltsstrukturen lässt sich unter anderem Folgen- des im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt festhalten: o Der Anteil von Singlehaushalten unter 30 Jahre liegt mit Werten von rund 8 % (Teilgebiet Lützowstraße) bis 12 % (Teilgebiet Aachener Straße) nur leicht unter bzw. über dem Durchschnitt des Untersuchungsgebietes (rund 10 %). o In den Teilgebieten Jean-Claude-Letist-Platz und Aachener Straße sind rund ein Drittel der Haushalte Singlehaushalte ab 30 bis einschließlich 64 Jahre (rund 30 % bzw. 31 %). Für die übrigen Teilgebiete wurden anteilsbezogene Werte ermittelt, die in etwa dem Durchschnitt des Untersuchungsgebietes entsprechen. o Die meisten Singlehaushalte unter 65 Jahre wohnen im Teilgebiet Yitzhak-Rabin- Platz (rund 9 %), unterdurchschnittlich wenige sind im Teilgebiet Studenten-Vier- tel ansässig (rund 2 %). o Familien mit minderjährigen Kindern prägen vor allem das Teilgebiet Rathenau- platz (rund 13 %) sowie die Teilgebiete Yitzhak-Rabin-Platz, Aachener Straße und Dasselstraße, wo sich etwa jeder zehnte Haushalt aus Familien mit minderjährigen Kindern zusammensetzt. o Ein im Vergleich höherer Anteil Alleinerziehender mit minderj ährigen Kindern wohnt im Teilgebiet Aachener Straße (rund 2,0 %) wohingegen der Anteil in den Teilgebieten Yitzhak -Rabin-Platz und Rathenauplatz verschwindend gering ist (0,4 % bzw. 0,3 %). o Paarhaushalte unter 65 ohne Kinder leben überdurchschnittlich häufig im Teilge- biet Lützowstraße (rund 30 %). Von allen Teilgebieten ist ihr Anteil im Teilgebiet Rathenauplatz am geringsten (rund 20 %). o Überdurchschnittliche Anteile von Paarhaushalten ohne Kinder ab 65 Jahre leben in den Teilgebieten Rathenauplatz (rund 6 %) und Jean-Claude-Letist-Platz (rund 5 %). Alle anderen Teilgebiete weisen durchschnittliche Anteilswerte von 3 bis 4 % auf. o Wohngemeinschaften sind klar überdurchschnittlich in den Teilgebieten Studen- ten-Viertel (rund 26 %) und Rathenauplatz (rund 20 %) wohnhaft. Demgegenüber liegt ein im Vergleich geringer Anteil an Wohngemeinschaften in den Teilgebie- ten Aachener Straße (rund 10 %), Jean -Claude-Letist-Platz und Dasselstraße (beide rund 11 %) vor. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 67 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern siedeln überdurchschnitt- lich häufig im Teilgebiet Yitzhak-Rabin-Platz (rund 4 %) und am seltensten in den Teilgebieten Aachener Straße und Studenten-Viertel an (beide rund 1 %). Reine Senioren*innenhaushalte sind überproportional in den Teilgebieten Dasselstraße (rund 14 %) und Yitzhak-Rabin-Platz (rund 11 %) ansässig, während sie insbesondere im Teilgebiet Studenten-Viertel (rund 6 %) vergleichsweise geringer vertreten sind. Durch Haushalte mit minderjährigen Kindern54 sind im Vergleich die Teilgebiete Aache- ner Straße und Rathenauplatz (beide rund 13 %) stärker geprägt als der Durchschnitt. Analog zu den Senioren*innenhaushalten ist eine unterdurchschnittliche Aufstellung im Studenten-Viertel (rund 7 %) zu verzeichnen. Durchschnittliche Haushaltsgröße Gemäß Haushaltsbefragung beläuft sich die durchschnittliche Haushaltsgröße im Unter- suchungsgebiet auf 1,89 und damit auf knapp zwei Personen. Für Köln beträgt der Wert zum Stand 31.12.2021 1,93 – für den Bezirk Innenstadt 1,56 un d für den Stadtteil Neu- stadt 1,4455. Die kleinste durchschnittliche Haushaltsgröße ermittelt sich mit 1,76 für das Teilgebiet Aachener Straße. Die größte mit 2,05 im Teilgebiet Rathenauplatz rangiert rund 16 % über diesem Wert. Tabelle 16: Durchschnittliche Haushaltsgröße Durchschnittliche Haushaltsgröße Studenten-Viertel 1,88 Jean-Claude-Letist-Platz 1,78 Yitzhak-Rabin-Platz 1,98 Aachener Str. 1,76 Lützowstr. 1,91 Rathenauplatz 2,05 Dasselstr. 1,80 Insgesamt 1,89 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 54 Familien mit minderjährigen Kindern, Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern. 55 Berechnung ALP auf Basis Eingangswerte Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung). Der vergleichsweise niedrige Wert für die Haushaltsgröße im Bezirk Innenstadt und im Stadtteil Neustadt ist darauf zurückzuführen, dass insbesondere bei Wohngemeinschaften eine Haus- haltsgenerierung nicht möglich ist. Dadurch wird die Anzahl der Haushalte insgesamt über- schätzt bzw. die Haushalte werden anders definiert. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 68 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Erwerbstätigkeit Beschäftigungsverhältnis Die Tabelle 17 stellt die Beschäftigungsverhältnisse aller Personen ab 15 Jahren laut ALP- Haushaltsbefragung dar. Mit einem Anteil von 22 % Studenten*innen/Schüler*innen liegt im Untersuchungsgebiet ein maßgeblicher, diesen (mit-)prägenden Wert vor. In Relation zum Untersuchungsge- biet insgesamt zeichnen sich die Teilgebiete Studenten-Viertel und Rathenauplatz mit 29 % bzw. 25 % durch nochmals erhöhte Anteilswerte für Studenten*innen/Schüler*innen aus, während ihr Anteil in den Gebieten Aachener Straße (18 %) und Jean-Claude-Letist- Platz (17 %) vergleichsweise geringer ausgeprägt ist. Im Teilgebiet Jean-Claude-Letist-Platz sind weiterhin die erhöhten Anteilswerte für Selb- ständige*r und Freiberufler*innen (rund 15 %) sowie Rentner*innen und Pensionär*innen (rund 10 %) auffällig. Ebenso ist das Teilgebiet Dasselstraße durch einen relativ hohen Anteil an Rentner*innen und Pensionär*innen (rund 10 %) geprägt. Ein weiterer auffälli- ger Befund ist der vergleichsweise hohe Anteil der Beamten*innen (rund 6 %) im Teilge- biet Rathenauplatz. Demgegenüber betragen die diesbezüglichen Anteilswerte in den übrigen Teilgebieten „nur“ rund 3 bzw. 4 %. Tabelle 17: Beschäftigungsverhältnis (Berufs-)Tätigkeit Auszubildende*r 1% Student*in, Schüler*in 22% Arbeiter*in 3% Angestellte*r 43% Beamte*r 4% Selbständige*r, Freiberufler*in 11% In Beschäftigungsmaßnahme / Umschüler*in 5% Arbeitssuchend 2% Hausfrau / Hausmann 1% Rentner*in, Pensionär*in 7% Gesamt 100% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 69 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung Die Anteile der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Altersgruppe der 15- bis 64-Jährigen mit Hauptwohnsitz im Jahr 2021 liegen sowohl für das Untersuchungsgebiet (63,5 %) als auch für den Stadtteil Neustadt Süd (61,9 %) über dem Anteil für die Stadt Köln insgesamt (59,7 %). Tabelle 18: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort SVP-Beschäftigte 2016 SVP-Beschäftigte 2021 Prozentuale Veränderung 2016 bis 2021 Stadt Köln 54,1% 59,7% +10,2% Stadtbezirk Innenstadt 56,1% 63,4% +13,1% Stadtteil Neustadt Süd 54,8% 61,9% +12,8% Untersuchungsgebiet 55,2% 63,5% +15,2% Teilgebiete: Studenten-Viertel 55,0% 65,4% +18,8% Jean-Claude-Letist-Platz 57,3% 63,2% +10,3% Yitzhak-Rabin-Platz 57,6% 63,3% +9,9% Aachener Str. 53,2% 64,5% +21,2% Lützowstr. 55,2% 64,7% +17,3% Rathenauplatz 52,9% 62,8% +18,6% Dasselstr. 53,8% 60,5% +12,4% Rundungsdifferenzen möglich. *An der Bevölkerung mit Hauptwohnsitz im Alter von 15 bis 64 Jahren. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen), 2022 Bei der Betrachtung nach Teilgebieten schwanken die Werte zwischen minimal 60,5 % (Dasselstraße) und maximal 65,4 % (Studenten-Viertel) nur relativ moderat. Nicht nur in Köln, sondern auch im Stadtteil Neustadt Süd und im Untersuchungsgebiet ist der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den 15 - bis 64-Jährigen mit Hauptwohnsitz zum Stand 2021 im Vergleich zum Jahr 2016 deutlich angestiegen. Dabei rangiert der anteilsbezogene Zuwachs im Untersuchungsgebiet mit 1 5,2 % er- kennbar über dem Niveau der Stadt Köln (+10,2 %) und auch über dem Niveau des Stadt- teils Neustadt Süd (+12,8 %). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 70 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Mit einem anteilsbezogenen Zuwachs um 18,8 % bzw. 18,6 % haben die Teilgebiete Stu- denten-Viertel und Rathenauplatz gegenüber dem Jahr 2016 erheblich „aufgeholt“, wäh- rend die Teilgebiete Jean-Claude-Letist-Platz und Yitzhak-Rabin-Platz mit einen im Ver- gleich schwächeren Zuwachs um 10,3 % bzw. 9,9 % nicht mehr Spitzenreiter unter den Teilgebieten sind. Bildungsniveau Das Bildungsniveau (vgl. Tabelle 19) beeinflusst die Chancen auf dem Arbeitsmarkt. So geht ein hohes Bildungsniveau unter anderem mit einem geringeren Risiko des Arbeits- platzverlustes einher. Zudem besteht zumeist eine enge Korrelation zwischen Bildung und Einkommen. Bezüglich des Verdrängungspotenzials sind Personen mit einem nied- rigen Bildungsniveau eher gefährdet als Personen mit einem hohen Niveau. Tabelle 19: Bildungsniveau Höchster Bildungsabschluss Gesamt Studenten- Viertel Jean-Claude- Letist-Platz Yitzhak-Rabin- Platz Aachener Straße Lützowstraße Rathenauplatz Dasselstraße Noch in der schuli- schen Ausbildung 5% 4% 2% 5% 6% 5% 7% 5% Hauptschulab- schluss 4% 5% 3% 3% 4% 2% 5% 4% Realschulabschluss 6% 7% 8% 5% 9% 5% 5% 6% Abitur 25% 28% 28% 21% 23% 22% 26% 25% Fach-/Hochschulab- schluss, Promotion 59% 54% 58% 63% 57% 64% 56% 59% Kein Schulabschluss 2% 2% 1% 2% 1% 1% 2% 2% Gesamt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Bezogen auf den höchsten Bildungsabschluss aller in den befragten Haushalten lebender Personen ab 15 Jahre lässt sich für mehr als die Hälfte der Haushalte (rund 59 %) als höchster Abschluss ein Fachhochschul- oder Hochschulabschluss (gegebenenfalls mit Promotion) festhalten. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 71 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Es ergeben sich damit für das Untersuchungsgebiet im Kern vergleichbare Strukturen56, wie sie für den Bezirk Innenstadt in der Erhebung „Leben in Köln“ (2016) abgeleitet wur- den. Für den Bezirk wurde in Relation zu Köln insgesamt ein höheres Niveau bei den Schulabschlüssen ermittelt. Während 2016 in Köln 55 % der Befragten über eine Fach- hochschul- oder Hochschulreife verfügten, galt dies im Bezirk Innenstadt für einen über- proportionalen Anteil von 75 % der befragten Personen. Bei kleinräumiger Betrachtung nach Teilgebieten ermittelt sich hinsichtlich des Indikators Fachhochschul-/Hochschulabschluss eine im Vergleich relativ moderate Spreizung zwi- schen minimal 54 bis 56 % (Studenten-Viertel, Rathenauplatz) und maximal 63 % im Ge- biet Yitzhak-Rabin-Platz. Einwohner*innen mit Migrationshintergrund Zum Stand 2021 zeichnet sich das Untersuchungsgebiet mit einem ausländischen Ein- wohner*innenanteil von 16 % und einem Anteil an Einwohner*innen mit Migrationshin- tergrund in Höhe von 31 % im Vergleich zur Stadt Köln (19 % bzw. 40 %) durch erkennbar niedrigere, in Relation zum Stadtteil Neustadt Süd (14 % bzw. 29 %) durch geringfügig höhere Werte aus (vgl. Tabelle 20). Im Zeitraum 2016 bis 2021 sank der Anteil an Personen mit ausländischer Staatsbürger- schaft im Untersuchungsgebiet moderat um knapp 3 %. Auf großräumigerer Ebene ran- giert die Entwicklung im Bezirk Innenstadt auf ähnlichem Niveau ( -3,7 %), im Stadtteil Neustadt lässt sich ein stärkerer Rückgang um rund 6 % verzeichnen. In der Gesamtstadt Köln stagnierte die Entwicklung nahezu mit -0,04 %. Ein umgekehrtes Bild zeichnet sich hinsichtlich der Veränderungsrate der Personen mit Migrationshintergrund ab. In allen Vergleichsräumen sind Wachstumsraten zu verzeichnen. Dabei ist der Anstieg in der Stadt Köln am stärksten (5,3 %) ausgeprägt, gefolgt vom Untersuchungsgebiet mit 3,5 % Zuwachs. Im Stadtbezirk Innenstadt und im Stadtteil Neustadt Süd fallen die Zuwächse geringer aus mit 2,3 % bzw. 1,7 %. Im Jahr 2021 werden für das Teilgebiet Dasselstraße deutlich unterdurchschnittliche An- teile an Ausländer*innen und Personen mit Migrationshintergrund (12 % bzw. 25 %) in Relation zur Stadt insgesamt erreicht. Im Gegensatz dazu sind die Anteile für das Teilge- biet Aachener Straße am höchsten (19 % bzw. 37 %) ausgebildet. 56 Erhebung „Leben in Köln“ (2016); Frage zum Schulabschluss: „Welchen höchsten allgemeinbil- denden Schulabschluss haben Sie?“, in: Statistisches Jahrbuch 2019, Stadt Köln - Amt für Stadt- entwicklung und Statistik, 2020. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 72 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 20: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit Migrations- hintergrund an allen Einwohner*innen (2016 zu 2021) Teilgebiet Anteil Aus- länder* innen 2016 Anteil Aus- länder* innen 2021 Verände- rung relativ 2016 zu 2021 Anteil Einwoh- ner* innen mit Migrati- onshin- tergrund 2016 Anteil Ein- wohner* innen mit Migrati- onshinter- grund 2021 Verände- rung relativ 2016 zu 2021 Stadt Köln 19% 19% -0,04% 38% 40% +5,3% Stadtbezirk Innenstadt 17% 17% -3,7% 31% 32% +2,3% Stadtteil Neustadt Süd 15% 14% -5,8% 28% 29% +1,7% Untersuchungsgebiet 16% 16% -2,7% 30% 31% 3,5% Teilgebiete: Studenten-Viertel 18% 18% +2,5% 31% 33% +7,5% Jean-Claude-Letist- Platz 14% 15% +4,6% 29% 31% +8,6% Yitzhak-Rabin-Platz 15% 14% -5,6% 27% 29% +5,1% Aachener Str. 19% 19% +0,9% 35% 37% +6,2% Lützowstr. 15% 16% +10% 29% 31% +6,0% Rathenauplatz 20% 18% -12% 34% 31% -7,1% Dasselstr. 14% 12% -16% 26% 25% -2,7% Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 73 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 13: Anteil Ausländer und Personen mit Migrationshintergrund Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln, 2021 5.2 Kernindikatoren Wohnform – Miete, Eigentum Gemäß der ALP -Haushaltsbefragung sind im Untersuchungsgebiet 8 9 % der befragten Haushalte Mieterhaushalte (82 % Hauptmieter*innen, 7 % Untermieter*innen). Sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. Nur 11 % der befragten Haushalte leben im Eigentum. SES Köln Neustadt Süd-West Zwischenpräsentation 15.09.2022 29 Anteil Ausländer Anteil Personen mit Migrationshintergrund Verdrängungspotenzial Quelle: Stadt Köln Gesamtstadt = 19 % Gesamtstadt = 40 % Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 74 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 14: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 75 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 „Knapp zwei Drittel der Befragten (64%) bewohnen ihre Wohnung oder ihr Haus als Mieter oder Mieterin. Mehr als ein Drittel leben im Wohneigentum. Untermietverhältnisse beste- hen bei zwei Prozent der Befragten, Mieter einer Genossenschaftswohnung sind drei Pro- zent“57. Auch wenn man Haushalte mit Personen nicht unmittelbar vergleichen kann, le- gen die Zahlen nahe, dass der Anteil an Haushalten im Eigentum im Untersuchungsge- biet deutlich geringer als in Köln insgesamt ausgeprägt ist. Die Eigentumsquote korrespondiert dabei im Kern mit der Einkommenssituation der Haushalte. In Teilgebieten mit einem im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt geringerem Einkommen, ist auch der Anteil der Haushalte mit Wohneigentum zumeist geringer ausgeprägt. Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation Arbeitslosigkeit und Bezug von Grundsicherung Der Anteil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Arbeitslosengeld II (SGB II) an der Bevölkerung von 18 bis inklusive 64 Jahren (vgl. Tabelle 21) ist zum Stand 2021 im Untersuchungsgebiet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %) sowie vergleichbar zum Stadtbezirk Innenstadt (rund 6 %) und dem Stadtteil Neustadt Süd (rund 5 %) ausgebildet. In Relation zu 2016 ist dabei der Wert im Untersuchungsge- biet prozentual betrachtet in geringem Umfang angestiegen ( +1,5 %), im Vergleich zu den Rückgängen im gesamten Stadtgebiet (-3,4 %), dem Stadtbezirk Innenstadt (-6,5 %) und dem Stadtteil Neustadt Süd (-8,2 %) liegt jedoch eine ungünstigere Entwicklung vor. Die Werte für sie Teilgebiete streuen relativ moderat um den Wert für das Untersu- chungsgebiet insgesamt: Für das Teilgebiet Dasselstraße liegt anteilsbezogen der nied- rigste Wert mit rund 3 % vor, den höchsten Anteil an SGB II-Leistungsberechtigten weist das Teilgebiet Aachener Straße (rund 7 %) auf (Abbildung 15). Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Personen. Zu diesem Personenkreis zählen die Leistungsberechtigten für den Empfang von Grundsi- cherung im Alter nach SGB XII . Der Anteil an Personen, die Grundsicherungsleistungen im Alter empfangen, ist im Jahr 2021 im Untersuchungsgebiet mit rund 13 % moderat höher als in Köln (rund 9 %) und im Stad tteil Neustadt Süd (rund 10 %) ausgebildet. Gegenüber 2016 ist dabei der Wert im Untersuchungsgebiet um 7,5 % angestiegen, wo- mit in Relation zur Entwicklung in der Stadt Köln (+9,7 %) ein schwächerer, im Vergleich zum Stadtteil (+1,0 %) ein deutlich höherer Anstieg erfolgte. Anders als bei den SGB II-Leistungsberechtigten, wo sich auf Teilgebietsebene ein relativ homogenes Bild abzeichnet, differiert der Anteil der Leistungsberechtigten für den Emp- fang von Grundsicherung im Alter nach SGB XII in den Teilge bieten stärker. In den Teil- gebieten Studenten-Viertel (rund 18 %), Aachener Straße (rund 18 %) und Rathenauplatz 57 Kölner Statistische Nachrichten 5/2018, Wohnen in Köln, Ergebnisse der „Leben in Köln“ -Um- frage 2016, S. 11, Stadt Köln, 2018. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 76 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 (rund 17 %) liegen im Vergleich zum Untersuchungsgebiet (rund 13 %) überdurchschnitt- liche Werte vor, dies auch im gesamtstädtischen Vergleich ( rund 9 %). Die Teilgebiete Dasselstraße (rund 8 %) und Lützowstraße (rund 9 %) weisen i n Relation zum Untersu- chungsgebiet (rund 13 %) einen relativ niedrigen, gegenüber der Gesamtstadt Köln (rund 9 %) jedoch durchschnittlichen Anteil auf. Tabelle 21: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) Anteil SGB II- Leis- tungs- brech- tigte* 2016 Anteil SGB II- Leis- tungsbe- rechtigte* 2021 Prozen- tuale Ver- änderung 2016 zu 2021 Anteil SGB XII-Leis- tungs-be- rechtigte mit Grundsi- cherung im Alter** 2016 Anteil SGB XII-Leis- tungs-be- rechtigte mit Grundsi- cherung im Alter** 2021 Prozen- tuale Ver- änderung 2016 zu 2021 Stadt Köln 13% 13% -3,4% 8% 9% 9,7% Stadtbezirk Innenstadt 6% 6% -6,5% 8% 9% 10,2% Stadtteil Neustadt Süd 5% 5% -8,2% 10% 10% 1,0% Untersuchungs- gebiet 5% 5% 1,5% 12% 13% 7,5% Teilgebiete: Studenten-Viertel 6% 6% -7,1% 15% 18% 14,0% Jean-Claude-Letist- Platz 6% 5% -10,2% 11% 11% 4,6% Yitzhak-Rabin- Platz 4% 4% -6,0% 9% 11% 21,0% Aachener Str. 8% 7% -7,5% 15% 18% 21,0% Lützowstr. 5% 6% 27% 9% 9% 1,8% Rathenauplatz 4% 6% 40% 15% 17% 11,6% Dasselstr. 4% 3% -5% 8% 8% -1,3% *Anteile bezogen auf die 0- bis 64-jährige Wohnbevölkerung mit Hauptwohnung; **Anteile bezogen auf die ab 65-jährige Wohnbevölkerung mit Hauptwohnung Quelle SGB-II-Leistungsberechtigte: Statistik der Bundesagentur für Arbeit / Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen), 2022 Quelle SGB-XII-Leistungsberechtigte: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 77 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 15: Anteil SGB II – Leistungsempfänger Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Wohngeldbewilligte Haushalte Der Anteil wohngeldbewilligter Haushalte im Untersuchungsgebiet rangierte im Jahr 2016 mit 1,1 % und im Jahr 2021 mit 0,7 % unterhalb des Niveaus in der Stadt Köln (2016: 1,7 %, 2021: 1,6 %) und auf demselben bzw. ähnlichem Niveau wie im Stadtbezirk Innen- stadt (2016: 1,1 %, 2021: 0,9 %) und im Stadtteil Neustadt Süd (2016: 1,1 %, 2021: 0,8 %). Für 2021 lässt sich im Untersuchungsgebiet gegenüber 2016 ein Rückgang feststellen, der mit 31,1 % deutlich stärker ausfiel als in Köln insgesamt ( -8,2 %) sowie auch stärker als im -Stadtteil Neustadt Süd (-21,6 %) und im Bezirk Innenstadt (-20,9 %). SES Köln Neustadt Süd-West Zwischenpräsentation 15.09.2022 30 Anteil SGB II – Leistungsempfänger an der Bevölkerung im Alter von 0 bis 64 Jahren Anteil Hochschulabschluss an der Bevölkerung ab 15Jahre Verdrängungspotenzial Quelle: Stadt Köln Quelle: Befragung ALP, 2022 Gesamtstadt = 13 % Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 78 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 22: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte Wohngeldbe- willigte Haushalte* 2016 Wohngeldbe- willigte Haushalte* 2021 Prozentuale Veränderung 2016 zu 2021 Stadt Köln 1,7% 1,6% -8,2% Stadtbezirk Innenstadt 1,1% 0,9% -20,9% Stadtteil Neustadt Süd 1,1% 0,8% -21,6% Untersuchungsgebiet 1,1% 0,7% -31,1% Teilgebiete: Studenten-Viertel 1,1% 0,8% -24,8% Jean-Claude-Letist-Platz 0,9% 0,6% -40,3% Yitzhak-Rabin-Platz 0,7% 0,9% +17,6% Aachener Str. 1,9% 0,9% -49,8% Lützowstr. 0,8% 0,3% -60,8% Rathenauplatz 0,8% 0,9% +13,9% Dasselstr. 1,4% 0,8% -47,6% *An allen Haushalten. Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022 Bezüglich dieses Indikators lassen sich bei kleinräumiger Betrachtung erhebliche Diver- genzen festhalten (vgl. Tabelle 22). An erster Stelle fällt die Entwicklung in den Teilgebie- ten Lützowstraße, Aachener Straße und Dasselstraße auf. Hier hat sich der Anteil der wohngeldberechtigten Haushalte zum Teil mehr als halbiert, insbesondere im Teilgebiet Lützowstraße (-60,8 %), gefolgt von der Aachener Straße (-49,8 %) und der Dasselstraße (-47,6 %). Auch in den Teilgebieten Jean-Claude-Letist-Platz und Studenten-Viertel sind Rückgange zu verzeichnen (40,3 % bzw. 24,8 %). Dahingegen weisen die Teilgebiete Yitz- hak-Rabin-Platz und Rathenauplatz Anstiege um 17,6 % bzw. 13,9 % auf. Auf die in der ALP -Haushaltsbefragung gestellte Frage „Brauchen oder brauchten Sie einen Wohnberechtigungsschein, um diese Wohnung mieten zu können?“ äußerten sich die Haushalte wie folgt: mit „ja“ rund 2 %, mit „nein“ circa 94 % und mit „weiß nicht“ rund 4 %. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 79 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Haushaltsnettoeinkommen als zentraler Indikator Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen58 stellt einen zentralen Kernindikator für die Beurteilung des Verdrängungspotenzials dar. Daneben ist er für einen weiteren zentralen Kernindikator zur Einschätzung des Verdrängungspotenzials, die Wohnkostenbelastung (siehe Kapitel 5.2.3), eine der beiden rechnerischen Bezugsgrößen. Haushaltsnettoeinkommen nach Einkommensklassen Wie die Abbildung 16 für das Untersuchungsgebiet insgesamt aufzeigt, rangiert hinsicht- lich der Einordnung in Einkommensklassen59 das monatliche Nettohaushaltseinkommen vieler Haushalte im Untersuchungsgebiet (43,5 %) im Bereich von 1.500 bis 4.000 Euro; dort mit Schwerpunkt bei „mittleren“ Einkommen. Über gehobene Nettoeinkommen (ab 4.000 Euro bis 6.000 Euro) und hohe Nettoeinkommen verfügen 19,1 % bzw. 13,2 % (zu- sammen immerhin 32,3 %) der befragten Haushalte. Hiermit ist dieser Anteil deutlich hö- her ausgeprägt als der Anteilswert für die Haushalte mit einem geringen Nettoeinkom- men (Spanne unter 750 Euro bis 1.500 Euro) mit 16,4 %. In der Gesamtschau bestimmen damit – bei der gewählten Einkommensklassierung – mittleren Einkommen bis gehobene Einkommen das Bild im Untersuchungsgebiet. Abbildung 16: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen insgesamt und kleinräumig Das arithmetische Mittel ist für den Vergleich und die Beschreibung der Einkommens - situation nicht optimal. So ist das (Netto-)Einkommen immer im Kontext von Haushalts- größe und -zusammensetzung zu bewerten. Beispielsweise ist ein Haushaltsnettoein- 58 Erfragt im Rahmen der ALP-Haushaltsbefragung 2022. 59 Einkommensklassen gemäß Vorgabe der Stadt Köln. SES Köln Neustadt Süd-West Zwischenpräsentation 15.09.2022 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% Unter 750€ 750 bis 1.000€ 1.000 bis 1.250€ 1.250 bis 1.500€ 1500 bis 2000 2.000 bis 2.500€ 2.500 bis 3.000€ 3.000 bis 3.500€ 3.500 bis 4.000€ 4.000 bis 4.500€ 4.500 bis 5.000€ 5.000 bis 5.500€ 5.500 bis 6.000€ 6.000 bis 7.000€ 7.000 bis 9.000€ 9.000 bis 11.000€ 11.000€ und mehr 33 Verdrängungspotenzial Einkommen 13,2 %19,1 %16,4 % 43,5 % Quelle: Befragung ALP, 2022 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 80 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 kommen von 2.400 € für einen Singlehaushalt eher hoch, aber für einen Vier-Personen- haushalt eher gering. Das Pro - Kopfeinkommen60 hilft an dieser Stelle ebenfalls nicht weiter. Es berücksichtigt nicht, dass Mehrpersonenhaushalte effizienter wirtschaften kön- nen und dass je nach Alter des Haushaltsmitgl ieds unterschiedliche Bedürfnisse bzw. Kosten entstehen. Vor diesem Hintergrund wurde ein gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen, das sogenannte Äquivalenzeinkommen61, berechnet. Derart berechnet, ermittelt sich für das Untersuchungsgebiet ein durchschnittliches Äquivalenzeinkommen (arithmetisches Mittel) der Haushalte in Höhe von 2.656 Euro. Tabelle 23: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) Mittelwert Studenten-Viertel 2.387 € Jean-Claude-Letist-Platz 2.792 € Yitzhak-Rabin-Platz 2.830 € Aachener Str. 2.730 € Lützowstr. 2.857 € Rathenauplatz 2.513 € Dasselstr. 2.631 € Insgesamt 2.656 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Bei Betrachtung der Teilgebiete werden Unterschiede hinsichtlich der Einkommenssitua- tion der Haushalte deutlich (vgl. die vorhergehende Tabelle 23 und Abbildung 17). Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzwert) beträgt im diesbezüglich „schwächsten“ Teilgebiet Studenten -Viertel mit 2.387 Euro „nur“ rund 84 % des Haus- haltsnettoeinkommens im „stärksten“ Teilgebiet Lützowstraße (2.857 Euro). Es handelt sich hiermit um erkennbare, aber noch relativ moderate Unterschiede. 60 Haushaltsnettoeinkommen dividiert durch die Anzahl der Haushaltsmitglieder. 61 Mithilfe von Äquivalenzeinkommen kann die Einkommenssituation von Haushalten unter- schiedlicher Größe und Zusammensetzung vergleichbar gemacht werden. Dazu wird das Haus- haltsnettoeinkommen anhand der Struktur des Haushalts umgerechnet bzw. gewichtet. ALP orientiert sich bei der Umrechnung bzw. Gewichtung des Haushaltsnettoeinkommens an der von der OECD und der europäischen Statistik angewandten Methodik. Dabei erhält die erste erwachsene Person im Haushalt ein Bedarfsgewicht von 1; weitere erwachsene Person en und Jugendliche über 14 Jahren haben jeweils ein Gewicht von 0,5 und Kinder bis zu 14 Jahren ein Gewicht von 0,3. Unterstellt wird also erstens, dass mit anwachsender Zahl von Haushaltsmit- gliedern Größenvorteile wirksam werden, und damit die Pro-Kopf-Ausgaben sinken, und dass zweitens der Bedarf von Kindern geringer ist als der von Erwachsenen. Das bedeutet beispiels- weise für einen Vier-Personenhaushalt mit zwei Elternteilen sowie einem 16- und einem 13- jährigen Kind, dass das Haushaltseinkommen nicht wie bei der einfachen Pro-Kopf-Rechnung durch 4 (= 1 + 1 + 1 + 1) geteilt wird, sondern durch 2,3 (= 1 + 0,5 + 0,5 + 0,3). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 81 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 17: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen Hauptmieter- und Eigentümerhaus- halte Unterschiede lassen sich auch feststellen, unterscheidet man nach (Haupt -)Mieter- und Eigentümerhaushalten. Das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen (Mittelwert) der Ei- gentümerhaushalte beläuft sich auf rund 3.464 Euro, während der Wert für Hauptmiet- erhaushalte rund 2.604 Euro beträgt und damit circa 25 % geringer ausfällt. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 82 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstypen Bezüglich der Einkommenssituation unterschieden nach Haushaltstypen (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) bietet sich folgendes Bild (vgl. Tabelle 24): Besonders Single- haushalte unter 30 Jahre verfügen über niedrige Einkommen, ebenso ältere Singlehaus- halte ab 65 Jahre gefolgt von Wohngemeinschaften, Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) und Alleinerziehendenhaushalte. Diese Gruppen – vor allem d ie beiden erstgenannten - wären demnach von Mietsteigerungen besonders betroffen. Über die mit Abstand höchsten Äquivalenzeinkommen verfügen Paarhaushalte ohne Kin- der unter 65 Jahre, zu denen auch sogenannte DINK-Haushalte62 zählen. Ebenfalls noch vergleichsweise hohe Einkommen haben Familien mit minderjährigen Kindern und Sin- glehaushalte ab 30 bis einschließlich 64 Jahre. Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) Haushaltstyp Mittelwert Anteil Singlehaushalt unter 30 Jahre 1.714 € 11% Singlehaushalt ab 30 bis einschließlich 64 Jahre 2.764 € 26% Singlehaushalt ab 65 Jahre 2.072 € 6% Familien mit minderjährigen Kindern 2.815 € 10% Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) 2.291 € 1% Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder 3.396 € 26% Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder 2.374 € 4% Wohngemeinschaften 2.126 € 14% Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) 2.286 € 2% Nicht zuordenbare Haushalte 2.944 € 0,1% Insgesamt 2.656 € 100% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Haushaltsnettoeinkommen – teilgebietsbezogene Einkommensungleichheiten (Äquiva- lenzeinkommen) Um bestehende Einkommensungleichheiten in den Untersuchungsgebieten vertiefend herauszuarbeiten, erfolgte eine Auswertung der Äquivalenzeinkommen für das 20. Perzentil und 80. Perzentil63 - vgl. Tabelle 25. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Ein- kommen klassiert abgefragt wurden und die monatlichen Haushaltseinkommen dadurch 62 Double Income no Kids. 63 Ein Perzentil ist ein Anteil einer Verteilung. Perzentile splitten die Verteilung in 100 gleich große Einheiten auf. Das Perzentil gibt Auskunft darüber, welcher Anteil der Verteilung über oder unter diesem Messwert liegt. Wird beispielsweise der Wert des 20. Perzentil betrachtet, Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 83 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 nach oben rechnerisch „gedeckelt“ sind. (höchste Einkommensklasse = 11.000 Euro und mehr), wodurch die Einkommensdisparitäten eher leicht unter,- als überschätzt werden. Der größte absolute Einkommensunterschied lässt sich für das Teilgebiet Yitzhak-Rabin- Platz festhalten, der geringste für die Gebiete Studenten-Viertel und Lützowstraße. Die Differenz zwischen dem 20. und dem 80. Perzentil liegt hier bei 2. 600 Euro bzw. circa 2.100 Euro ‒ für das Untersuchungsgebiet insgesamt beträgt dieser Wert knapp 2.400 Euro. Die größten relativen Einkommensunterschiede bestehen in den Teilgebieten Stu- denten-Viertel und Yitzhak-Rabin-Platz. Der Messwert des 80. Perzentils ist dort 2,8-fach bzw. 2,9-fach höher als der des 20. Perzentils. Die geringsten diesbezüglichen Werte lie- gen in den Teilgebieten Lützowstraße (2,2-fach höher) und Jean-Claude-Letist-Platz (2,5- fach höher) vor. Für das Untersuchungsgebiet insgesamt beläuft sich dieser Wert auf das 2,7-fache. Vielfältige, sozial gemischte Quartiere gehen immer auch mit Einkommensunterschieden der Haushalte einher. Insofern belegen die festgestellten Differenz en für das Untersu- chungsgebiet gesamt und für die Teilgebiete das Vorhandensein von sozialgemischten Strukturen, wobei sich bei Betrachtung auf Teilgebietsebene eine relativ breite Spreizung (2,2-fach bis 2,9-fach) ergibt. Der Erhalt sozialgemischter Strukturen ist auch Ziel der Kölner Stadtentwicklungspolitik, da sich sozialgemischte Quartiere zumeist durch eine höhere soziale „Stabilität“ und „Be- lastbarkeit“ und eine höhere Integrationskraft au szeichnen. Gleichzeitig stehen sehr große Unterschiede immer auch für einen hohen Verdrängungsdruck. Haushalte mit hö- heren/hohen Einkommen können sich hochpreisige(re) Wohnungen leisten, fragen ten- denziell höhere/hohe Ausstattung- und Komfortstandards nach und beeinflussen auch das Preisniveau des lokalen Versorgungsangebotes. bedeutet das, dass 20 % der Werte kleiner als oder gleich groß wie der Messwert des 20. Perzentils sind. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 84 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 25: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) Äquivalenz- einkommen Median Äquivalenz- einkommen (20. Perzentil) Äquivalenz- einkommen (80. Perzentil) Faktor (Perzentile) Studenten-Viertel 2.250 € 1.167 € 3.250 € 2,8 Jean-Claude-Letist-Platz 2.500 € 1.500 € 3.750 € 2,5 Yitzhak-Rabin-Platz 2.744 € 1.375 € 4.000 € 2,9 Aachener Str. 2.375 € 1.375 € 3.750 € 2,7 Lützowstr. 2.500 € 1.750 € 3.833 € 2,2 Rathenauplatz 2.250 € 1.310 € 3.465 € 2,6 Dasselstr. 2.250 € 1.375 € 3.750 € 2,7 Insgesamt 2.361 € 1.375 € 3.750 € 2,7 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Wohnkostenbelastung Ein wichtiger Indikator für die Einschätzung des Verdrängungspotenzials ist die Wohn - kostenbelastung der Mieter*innenhaushalte (vgl. Tabelle 26). Für ihre Berechnung wird die Miete - inklusive Neben- und Heizkosten, ohne Stromkosten - ins Verhältnis zum Haushaltsnettoeinkommen gesetzt. Die Mieter*innenhaushalte im Untersuchungsgebiet weisen eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung in Höhe von 33 % (arithmetisches Mittel) bzw. 29 % (Medianwert) auf. 64 Bei teilgebietsbezogener Betrachtung ermittelt sich eine Varianz zwischen einer durch- schnittlichen Wohnkostenbelastung (Mittelwert) in Höhe von 31 % (Lützowstraße) und in Höhe von 35 % (Studenten -Viertel). Die Medianwerte rangieren zwischen 28 % für das Gebiet Lützowstraße und 31 % für das Gebiet Aachener Straße. Die Werte für die Teilge- biete liegen hiermit relativ nah beieinander. Eine vergleichsweise geringe und damit gut tragbare Belastung von weniger als 20 % des Einkommens zeichnet circa ein Fünftel der Mieterhaushalte im Untersuchungsgebiet aus (hierzu und zu den folgenden Werten vgl. Tabelle 27). Von einer kritisch hohen Wohn- kostenbelastung kann ausgegangen werden, wenn diese 40 % oder mehr des Haushalts- nettoeinkommens beträgt. Hiervon sind rund 25 % der Haushalte betroffen (Deutschland = 14 %). 64 Die Wohnkostenbelastung in Deutschland lag im Einkommensjahr 2018 im Median bei 21 %. Eine Überbelastung durch Wohnkosten liegt vor, wenn 40 % des verfügbaren Haushaltseinkom- mens für Wohnkosten ausgeben werden. Quelle: 6. Armuts- und Reichtumsbericht der Bundes- regierung (2021). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 85 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Hiermit lässt sich insgesamt betrachtet konstatieren, dass schon derzeit ein erheblicher Anteil der Haushalte auf den Erhalt preiswerten Wohnraums angewiesen ist. Tabelle 26: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte Gebiet Mittelwert Median Studenten-Viertel 35% 30% Jean-Claude-Letist-Platz 32% 29% Yitzhak-Rabin-Platz 34% 29% Aachener Str. 33% 31% Lützowstr. 31% 28% Rathenauplatz 32% 29% Dasselstr. 33% 29% Insgesamt 33% 29% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Die mittlere Wohnkostenbelastung täuscht allerdings über die große Bandbreite der Be- lastung verschiedener Mieterinnen und Mieter hinweg. Die Auswertung nach Haushalts- typen (vgl. Tabelle 27) gibt Aufschluss darüber, welche Gruppen in einem besonderen Maße von einer hohen Wohnkostenbelastung berührt sind. Nur für drei Haushaltstypen, und zwar für o Paarhaushalte ohne Kinder unter 65 Jahre, o für Familien mit minderjährigen Kindern und o bedingt Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern über 18) lässt sich im Untersuchungsgebiet eine größtenteils verträgliche Wohnkostenbelastung konstatieren. Das heißt nur 28 %, 34 % bzw. 39 %65 dieser Haushalte, und damit die Min- derheit, sind mit einer Wohnkostenbelastung von 30 % des Nettohaushaltseinkommens oder mehr konfrontiert. Speziell die Situation von Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne Kinder stellt sich bezüglich der Wohnkostenbelastung entspannt dar. Wie schon darge- legt, zeichnen sie sich im Untersuchungsgebiet durch das mit Abstand höchste Äquiva- lenzeinkommen aller Haushaltstypen aus. Ein erwartbarer, nicht nur für Neustadt Süd- west typischer Befund, da häufig zwei (Voll -)Verdiener den gemeinsamen Haushalt bil- den, weshalb ein höheres Mietenniveau besser getragen werden kann. 65 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 86 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Bis auf die genannten drei Haushaltstypen sind mehr als die Hälfte der Haushalte aller weiteren Haushaltstypen mit einer überdurchschnittlich hohen Wohnkostenbelastung von 30 % und mehr konfrontiert , wobei die Belastung für Singlehaushalte ab 65 Jahre und Singlehaushalte unter 30 Jahre mit Abstand am stärksten ausgeprägt ist66: o Singlehaushalte (ab 65 Jahre): 78 % o Singlehaushalte (unter 30 Jahre): 70 % o Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern: 58 % o Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre): 56 % o Wohngemeinschaften: 56 % o Singlehaushalte (ab 30 bis einschließlich 64 Jahre): 52 % Tabelle 27: Wohnkostenbelastung Mieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp Haushaltstyp weniger als 20% 20-29% 30-39% 40% und mehr Singlehaushalt unter 30 Jahre 7% 23% 23% 47% Singlehaushalt ab 30 bis einschließlich 64 Jahre 16% 33% 28% 24% Singlehaushalt ab 65 Jahre 6% 16% 21% 57% Familien mit minderjähri- gen Kindern 25% 40% 23% 11% Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) 10% 33% 48% 10% Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder 37% 35% 18% 10% Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder 15% 28% 30% 26% Wohngemeinschaften 12% 32% 22% 34% Mehrgenerationenhaus- halte (mit Kindern ab 18 Jahre) 15% 46% 12% 27% Gesamt 20% 32% 23% 25% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 66 Dabei 57 % aller Seniorensinglehaushalte mit einer Wohnkostenbelastung von 40 % oder mehr. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 87 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial Zur Bewertung des Verdrängungspotenzials wurde geprüft, ob einem Teil der Bevölke- rung in Folge von (modernisierungsbedingten) Mietsteigerungen adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang im Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen würde. o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz- lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson- dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet deutlich geringer vertreten. Der An- teil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II an der Bevölkerung von 18 bis 64 Jahren ist zum Stand 2021 im Untersuchungsge- biet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %). o Hinsichtlich der Preissensibilität gibt es deutliche Unterschiede zwischen einzel- nen Haushaltstypen. Besonders jüngere (unter 30 Jahre) und ältere (aber 65 Jahre) Singlehaushalte verfügen über geringe Einkommen und eine hohe Wohnkosten- belastung. Aber auch für Alleinerziehe nde, Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre) und Wohngemeinschaften, lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelas- tung konstatieren. Diese Gruppen wären demnach von Mietsteigerungen beson- ders betroffen. o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommens schwache Perso- nen. Im Gebiet leben anteilig nur wenige ältere Personen 66 Jahre und älter (gut 8 %). Diese beziehen vergleichsweise häufig Transferleistungen. Rund 13 % der ab 65-Jährigen im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 9 %). o Die Mehrheit der Haushalte (89 %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz der vergleichsweise hohen Einkommen, das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials. Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslosengeld II-Bezieherinnen und –Bezieher), die jedoch im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersu- chungsgebiet anteilsmäßig nur gering vertreten sind. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 88 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investi tionsbereitschaft und Nachfragesituation (v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, auch höhere Mieten für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwer- ben) der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander. 6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren Vermieter*innenstruktur Die Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet ‒ Bezug sind hier die Mieter*in- nenhaushalte laut ALP-Haushaltsbefragung (vgl. Darstellung zum Thema Wohnform in Kapitel 5.2.1) ‒ stellt sich wie in der Tabelle 28 abgebildet dar. Mit rund 94 %67 sind fast alle Haushalte Mieter*innen bei privatwirtschaftlich agierenden Vermietern; dort schwer- punktmäßig bei privaten Haus- und Wohnungseigentümern*innen, weniger bei privaten Wohnungsunternehmen. Nur rund 2 % der Haushalte haben eine Genossenschaft oder ein kommunales Wohnungsunternehmen als Vermieter*in und sind damit deutlich bes- ser vor (spekulativen) Mietpreissteigerungen geschützt. Auf Ebene der Teilgebiete liegt diesbezüglich ein zusammengefasster Anteil an Mietverhältnissen bei kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften von minimal 1,5 % im Gebiet Aachener Straße bis maximal 3,7 % im Gebiet Dasselstraße vor. Tabelle 28: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet Kommunales Wohnungsunternehmen 1,5% Genossenschaft 0,8% Privates Wohnungsunternehmen 13,5% Private*r Hauseigentümer*in 54,0% Private*r Wohnungseigentümer*in 26,3% Weiß nicht 3,9% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 67 Hinweis: Rund 4 % der Mieter*innenhaushalte machte keine Angabe zur Vermieterstruktur, so dass die genannten obigen Prozentangaben zu konkreten Vermietern*innen hier und im Folgen- den leicht unterschätzt sind; Rundungsdifferenzen möglich. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 89 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Begründung letzte Mieterhöhung Die ALP -Haushaltsbefragung ergibt, dass rund 10 % der letzten Mieterhöhungen mit Modernisierung begründet wurden (vgl. Abbildung 18). Dies ist ein Indiz für einen – wenn auch moderaten – Aufwertungsdruck. Mit circa 37 % kommt der mietspiegelbegründe- ten Mieterhöhung eine große Bedeutung zu, allerdings dicht gefolgt von der Begrün- dung von Mieterhöhungen im Rahmen von Staffelmietverträgen (circa 34 %). Abbildung 18: Begründung letzte Mieterhöhung Hinweis zur Grafik: Auf Gutachten basieren 0,2 % der Mieterhöhung; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Untersucht man den Mieterhöhungsgrund Modernisierung auf Teilgebietsebene, ermit- telt sich hinsichtlich der Nennungen eine gewisse Varianz: o Studenten-Viertel: 27 % o Dasselstraße: 20 % o Jean-Claude-Letist-Platz: 12 % o Yitzhak-Rabin-Platz: 12 % o Lützowstraße: 11 % o Rathenauplatz: 9 % o Aachener Straße: 8 % 37% 34% 10% 8% 6% 5% 0,2% Mietspiegel Staffelmiete Modernisierung Sonstiges Vereinbarung Keine Begründung Gutachten Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 90 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 6.1.3 Eigentümer*innenwechsel Auf die Frage nach einem Eigentümer*innenwechsel (vgl. Tabelle 29) des Hauses bzw. der Wohnung verneinte mit 77 %68 der Großteil der befragten Haushalte, die in einem Mietverhältnis leben, diese Frage. 16 % gaben an, dass ein Eigentümer*innenwechsel er- folgt sei, 3 %, dass er angekündigt wurde. Da die Eigentümerinnen und Eigentümer die Mieterinnen und Mieter über einen Verkauf informieren müssen, ist im Grundsatz von verlässlichen Angaben auszugehen. Hinsichtlich der Ja-Nennungen ermittelt sich eine Spanne zwischen minimal 10 % für das Teilgebiet Lützowstraße und maximal 19 % für das Teilgebiet Yitzhak-Rabin-Platz. Ver- gleichsweise häufig voll zogen sich Eigentümer*innenwechsel auch in den Teilgebieten Dasselstraße (rund 18 %) und Rathenauplatz (rund 17 %). Tabelle 29: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses Ja, des Hauses Ja, mei- ner Woh- nung Nein, weder noch Wechsel wurde angekün- digt Weiß nicht Gesamt Untersuchungs- gebiet 13% 3% 77% 3% 4% 100% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Umwandlung von Wohnraum Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit (Ab- trennung) der Wohnung vom Gesamtobjekt und ist Voraussetzung für die Begründung von Teileigentum im Grundbuch. Sofern Eigentümer Wohnungen in ihren Mietobjekten als Eigentumswohnungen verkau- fen möchten, benötigen sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Zahl der Abge- schlossenheitsbescheinigungen zeigt also ein „Privatisierungs - bzw. Umwandlungspo- tenzial“ an und ist damit ein Indikator für kleinrä umige Transformations- bzw. Verdrän- gungsprozesse. Allerdings ändert sich am Status der Wohnung am Wohnungsmarkt (keine Nutzung mehr als Mietwohnung) meist erst dann etwas, wenn die Wohnungen tatsächlich (einzeln) verkauft werden. 68 Hinweis: 6 % der Haushalte machte keine Angabe zu dieser Frage, so dass die genannten obi- gen Prozentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 91 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Bestandsmieter*innen in derartigen Wohnungen sind in Köln gemäß Mieterschutzver- ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) vom 1.7.2020 dabei für ei- nen bestimmten Zeitraum per Kündigungssperrfrist, konkret für fünf Jahre (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von drei Jahren), nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gegen Eigenbedarfskündigung geschützt. Bei alleinigem punktuellen Zeitvergleich der Jahre 2016 und 2021 – das heißt ohne Wür- digung eines Zeitverlaufs nach einzelnen Jahren – bietet sich hi nsichtlich der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen folgendes Bild – vgl. Tabelle 30: o Klar aufsteigende Dynamik: Stadt Köln, Stadtbezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt Süd und Untersuchungsgebiet. o Im Vergleich der beiden Jahre hohes „Umwandlungsgeschehen“ im Stadtteil und nochmals stärker ausgeprägtes „Umwandlungsgeschehen“ im Untersuchungsge- biet. Tabelle 30: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte – 2016 im Vergleich zu 2021 Abgeschlossenheitsbe- scheinigungen im Be- stand je 1.000 Haus- halte 2016 Abgeschlossenheitsbe- scheinigungen im Be- stand je 1.000 Haus- halte 2021 Stadt Köln 2,1 4,7 Stadtbezirk Innenstadt 2,4 10,9 Stadtteil Neustadt Süd 2,0 15,1 Untersuchungsgebiet 1,2 20,8 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022, Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung Die ALP-Haushaltsbefragung ergab, dass der Nutzung von Wohnungen als Ferienwoh- nung oder zur Gästebetreuung im Untersuchungsgebiet keine erhebliche Rolle zukommt (vgl. Tabelle 31). 89 % der befragten Haushalte verneinten die Frage „Werden in Ihrem Haus Wohnungen fast ausschließlich als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung ge- nutzt?“69. Bei Betrachtung nach Teilgebieten sticht das Gebiet Jean-Claude-Letist-Platz insofern leicht hervor, als dass hier rund 4 % der befragten Haushalte die Frage bejahten (84 % „nein“, 12 % „weiß nicht“). 69 Hinweis: 9 % der Haushalte antworteten mit „weiß nicht“, so dass die genannten obigen Pro- zentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 92 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Eine überschlägige Recherche von ALP ermittelte, dass im Untersuchungsgebiet i knapp 60 Wohnungen über Ai rbnb annonciert werden, es also ein gewisses diesbezügliches Angebot gibt. Der gesamten Wohnungsbestand im Gebiet beläuft sich allerdings laut ALP-Begehung auf knapp 9.600. Tabelle 31: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung Werden in Ihrem Haus Wohnungen fast ausschließlich als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung genutzt? Nein Ja Weiß nicht 89% 2% 9% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 6.2 Kernindikatoren Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte Zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte wurden wie folgt definiert: Zuge - zogene Haushalte wohnen weniger als fünf Jahre in der Wohnung und der vorherige Wohnort lag außerhalb des Untersuchungsgebiets70. Ortsansässige Haushalte wohnen schon fünf Jahre oder länger in der Wohnung oder haben vor dem Umzug in die jetzige Wohnung ebenfalls im Untersuchungsgebiet gewohnt71. Im Folgenden werden die Unterschiede zwischen den zugezogenen und den ortsansäs- sigen Haushalten – hier unterschieden nach Ortsansässigen mit einer Wohndauer zwi- schen fünf und unter zehn Jahren sowie Langzeitbewohnern*innen ab inklusive zehn Jah- ren Wohndauer, um so gegebenenfalls Trends aufzeigen zu können - herausgearbeitet. Dabei handelt es sich bei rund 44 % der Haushalte um Zugezogene, gefolgt von 36 % Langzeitbewohner*innen. Ein deutlich geringerer Anteil von rund 20 % sind Ortsansäs- sige. Markante Unterschiede zwischen d iesen Gruppen lassen sich bezüglich folgender Punkte feststellen: Haushaltsstrukturen (vgl. Tabelle 32) Einleitend ist zum Vergleich der Haushaltsstrukturen von zugezogenen und ortsansässi- gen Haushalten anzumerken, dass die Haushaltsstruktur bei den Zugezogenen häufig „jünger“ als die einer (seit längerem) ortsansässigen Einwohnerschaft ist, da jüngere Men- schen/Haushaltstypen im Regelfall mobiler sind, so dass diesbezügliche Abweichungen 70 Die befragten Haushalte konnten dies anhand einer in den Fragebogen integrierten Karte be- urteilen. 71 Jeweils bezogen auf das am längsten im Stadtteil wohnende Haushaltsmitglied des befragten Haushalts. Stichdatum für die Rückrechnung durch ALP ist Juni 2022; die befragten Haushalte haben angegeben, seit wann sie in Neustadt Süd-West leben. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 93 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 bis zu einem gewissen Grad zu erwarten sind72. Daneben ändern sich Lebensweisen und damit auch der Stellenwert spezifischer Haushaltstypen im Zeitverlauf, woraus im Ver- gleich ebenfalls strukturelle Differenzen resultieren (können). Tabelle 32: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte Haushaltstypen Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohndauer im Gebiet zwischen 5 und 10 Jah- ren) Langzeitbewoh- ner (Wohndauer im Gebiet min- destens 10 Jahre) Gesamt Singlehaushalt bis einschließlich 64 Jahre 38% 42% 32% 36% Singlehaushalt ab 65 Jahre 1% 1% 13% 5% Familien mit minderjähri- gen Kindern 4% 13% 14% 9% Alleinerziehende (mit Kin- dern unter 18 Jahre) 1% 0%* 2% 1% Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder 30% 26% 18% 25% Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder 0%* 1%* 10% 4% Wohngemeinschaften 25% 15% 6% 16% Mehrgenerationenhaus- halte (mit Kindern ab 18 Jahre) 0%* 2% 4% 2% Nicht zuordenbare Haus- halte 1% 0%* 2% 1% *N<5; Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Folgendes lässt sich festhalten: o In Vergleich zu den Ortsansässigen – und nochmals verstärkt zu den Langzeitbe- wohnern – stehen bei den Zugezogenen die Haushaltstypen Paarhaushalt ohne Kinder unter 65 Jahre und Wohngemeinschaften im Fokus. o Eine annähernd gleichbleibende „Zugkraft“ hat das Untersuchungsgebiet für den Haushaltstyp Singlehaushalt unter 65 Jahre. o Auffällig ist, dass bei den Zugezogenen im Vergleich Familien mit minderjährigen Kindern schwach ausgeprägt sind. Allerdings bietet der ausgeprägte Zuzug von Paaren unter 65 Jahren auch ein gewisses Familiengründungspotenzial. 72 So zeichnen sich jüngere Bevölkerungsgruppen im Regelfall durch ein höheres Bildungsniveau aus als ältere Bevölkerungsgruppen. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 94 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Die Anziehungskraft des Untersuchungsgebiets auf Senior*innen stellt sich als schwach dar. Dies könnte ggf. damit zusammenhängen, dass gemäß der Ergeb- nisse der Expert*innengespräche das Angebot an umfassend senior *innenge- rechten Wohnungen eher schwach ausgeprägt ist. Einkommenssituation (vgl. Tabelle 33) Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte im Unters uchungsgebiet fällt schwächer aus als die der Ortsansässigen und als die der Langzeitbewohner. Dies wird vor allem beim Vergleich der Zugezogenen mit den Ortsansässigen mit einer Wohndauer zwischen 5 und unter 10 Jahren deutlich. Der Mittelwert des monatlichen Äquivalenzein- kommens beträgt bei letzteren Haushalten 2. 901 Euro (Mittelwert, netto). Demgegen- über verfügen die zugezogenen Haushalte durchschnittlich über ein deutlich niedrigeres Äquivalenzeinkommen in Höhe von 2.515 Euro (Mittelwert, netto). Hiermit steht den orts- ansässigen Haushalten in Relation zu den zugezogenen Haushalten ein rund 15 % (Mit- telwert) höheres Nettohaushaltseinkommen zur Verfügung. Vergleicht man die Äquiva- lenzeinkommen der Langzeitbewohner mit den Zugezogenen ermittelt sich ebenfalls ein höheres Nettohaushaltseinkommen von rund 9 %. Tabelle 33: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) - ortsansässige und zu- gezogene Haushalte Äquivalenz- einkommen Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohn- dauer im Gebiet zwischen 5 und unter 10 Jahren) Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre) Mittelwert 2.515 € 2.901 € 2.731 € Median 2.250 € 2.750 € 2.300 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Hinsichtlich der Betrachtung der ortsansässigen und zugezogenen Haushalte auf Teilge- bietsebene zeichnet sich ein ähnliches Bild bezüglich der Einkommenssituation ab (hier Mittelwert Äquivalenzeinkommen; für die Darstellung im Detail vgl. Tabelle 55 im An- hang). o Bis auf das Gebiet Rathenauplatz, in dem die ortsansässigen Haushalte über ein durchschnittlich geringeres Einkommen von -9 % verfügen gegenüber den Zu- gezogenen (hier Mittelwert Äquivalenzeinkommen), sind für die übrigen sechs Teilgebiete erkennbar höhere Einkommen in Höhe von 14 % (Gebiet Studenten- viertel) bis maximal 25 % (Gebiet Yitzhak-Rabin-Platz) festzustellen. o Ein Vergleich der Zugezogenen mit den Langzeitbewohner*innen zeigt eine ver- gleichbare Spreizung von -7 % geringerem Einkommen bei den Langzeitbewoh- ner*innen gegenüber den Zugezogenen in den Gebieten Aachener Straße und Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 95 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Lützowstraße und höhere Einkommen bei den Langzeitbewohner*innen gegen- über den Zugezogenen von 6 % (Gebiet Yitzhak-Rabin-Platz) bis zu 18 % (Gebiet Dasselstraße) auf. Betrachtet man die Haushaltsnettoeinkommen nach Wohndauer in der Wohnung wird deutlich, dass bei den Haushalten mit d er kürzesten Wohndauer (bis einschließlich 2 Jahre) geringere Einkommen vorliegen als bei den Haushalten, die seit über 2 Jahren und bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung leben (vgl. Tabelle 34). Die geringeren Durch- schnittseinkommen bei den Haushalten mit einer Wohndauer von mehr als 20 Jahren sind auf die rentenbeziehenden Haushalte zurückzuführen Auch wenn die eher einkommensschwächere Bevölkerungsgruppe der unter 30-Jährigen (Studenten) sowie die Bevölkerung in Wohngemeinschaft bei der Berechnung nicht be- rücksichtigt werden, können keine Gentrifizierungsprozesse i. S. eines Zugs von einkom- mensstärkeren Haushalten identifiziert werden (vgl. Tabelle 35). Insgesamt zeigt sich, dass die zuziehende Bevölkerung nicht über höhere Einkommen verfügt bzw. es wird deutlich, dass weiterhin auch Haushalte mit (im Vergleich) eher ge- ringen Einkommen Wohnraum im Untersuchungsgebiet finden (vgl. Tabelle 36 - 20. Perzentil). Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenzeinkommen) – Wohndauer in der Wohnung. Äquivalenzeinkommen nach Wohndauer in der Wohnung* bis ein- schließlich 2 Jahre 2 bis ein- schließlich 4 Jahre 4 bis ein- schließlich 10 Jahre 10 bis ein- schließlich 20 Jahre Mehr als 20 Jahre Studenten-Viertel 2.135 € 2.473 € 2.594 € 2.834 € 2.076 € Jean-Claude-Letist-Platz 2.427 € 3.076 € 2.954 € 3.094 € 2.634 € Yitzhak-Rabin-Platz 2.433 € 2.963 € 3.425 € 3.136 € 2.283 € Aachener Str. 2.916 € 2.374 € 3.179 € 3.023 € 1.846 € Lützowstr. 2.648 € 2.768 € 3.277 € 2.782 € 2.429 € Rathenauplatz 2.276 € 2.782 € 2.512 € 2.881 € 2.177 € Dasselstr. 2.381 € 2.422 € 2.829 € 3.283 € 2.141 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 96 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 35: Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenzeinkommen) – Wohndauer in der Wohnung (o. Wohngemeinschaften, Singlehaushalte unter 30 Jahre) Äquivalenzeinkommen nach Wohndauer in der Wohnung* bis ein- schließlich 2 Jahre 2 bis ein- schließlich 4 Jahre 4 bis ein- schließlich 10 Jahre 10 bis ein- schließlich 20 Jahre Mehr als 20 Jahre Studenten-Viertel 2.719 € 2.763 € 2.786 € 2.888 € 2.124 € Jean-Claude-Letist-Platz 3.003 € 3.653 € 3.087 € 3.183 € 2.653 € Yitzhak-Rabin-Platz 2.916 € 3.024 € 3.526 € 3.270 € 2.317 € Aachener Str. 3.143 € 2.540 € 3.217 € 3.138 € 1.939 € Lützowstr. 3.015 € 3.212 € 3.524 € 2.736 € 2.429 € Rathenauplatz 3.058 € 3.027 € 2.850 € 2.974 € 2.141 € Dasselstr. 3.035 € 2.631 € 2.990 € 3.310 € 2.141 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Tabelle 36: Haushaltsnettoeinkommen (20. Perzentil Äquivalenzeinkommen) – Wohn- dauer in der Wohnung (ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 Jahre) Äquivalenzeinkommen nach Wohndauer in der Wohnung* bis ein- schließlich 2 Jahre 2 bis ein- schließlich 4 Jahre 4 bis ein- schließlich 10 Jahre 10 bis ein- schließlich 20 Jahre Mehr als 20 Jahre Studenten-Viertel 1.750 € 1.500 € 1.509 € 1.731 € 1.167 € Jean-Claude-Letist-Platz 2.167 € 2.167 € 2.167 € 1.750 € 1.300 € Yitzhak-Rabin-Platz 1.500 € 2.167 € 2.093 € 1.367 € 1.469 € Aachener Str. 2.052 € 1.240 € 1.750 € 1.630 € 1.125 € Lützowstr. 2.167 € 2.167 € 2.250 € 1.375 € 1.500 € Rathenauplatz 1.833 € 1.800 € 1.750 € 1.833 € 1.125 € Dasselstr. 1.750 € 1.448 € 1.750 € 1.833 € 1.125 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 97 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Mietenniveau (vgl. Tabelle 37) Das Mietenniveau - hier und im Folgenden bezogen auf die Nettokaltmiete 73 sowie nur auf Hauptmietverhältnisse und ohne Wohngemeinschaften - stellt sich für die Haushalte im Untersuchungsgebiet gemäß der ALP-Haushaltsbefragung nach Wohndauer wie folgt dar: o Die Zugezogenen (Wohndauer unter 5 Jahre) zahlen einen um rund 33 % höheren durchschnittlichen Mietzins als die Langze itbewohner*innen (Wohndauer ab 10 Jahre), und einen um circa 15 % höheren Mietzins als die Ortsansässigen (Wohn- dauer 5 bis unter 10 Jahre). o Die erst kürzlich zugezogenen Haushalte (Wohndauer letzte 2 Jahre) entrichten in Relation zu den Langzeitbewohnern*i nnen einen nochmals höheren durch- schnittlichen Mietzins (rund +38 %), der Unterschied zu den ortsansässigen Haus- halten beläuft sich auf rund 19 %, zu den Bestandsmietern insgesamt rund 18 %. o Bei der Betrachtung nach Teilräumen wird deutlich, dass der Mietzins der Zuge- zogenen mindestens ein Viertel (rund 27 % im Gebiet Yitzhak-Rabin-Platz) bis zu etwa 40 % (Gebiet Dasselstraße) höher ausfällt als der Mietzins der Langzeitbe- wohner*innen. Tabelle 37: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte Mietenniveau (€/m² nettokalt) Nur Hauptmieter, keine WGs Insgesamt Langzeitbe- wohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre) Ortsansäs- sige (Wohn- dauer im Ge- biet zwischen 5 und unter 10 Jahren) Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weni- ger als 5 Jahre) Bezug der Wohnung in den letzten zwei Jahren Studenten-Viertel 11,56 € 10,00 € 11,46 € 12,90 € 13,30 € Jean-Claude-Letist-Platz 11,52 € 9,62 € 11,52 € 13,09 € 13,48 € Yitzhak-Rabin-Platz 11,79 € 10,48 € 12,25 € 13,30 € 13,77 € Aachener Str. 11,49 € 9,93 € 11,32 € 13,05 € 13,10 € Lützowstr. 11,48 € 9,59 € 10,83 € 13,20 € 14,52 € Rathenauplatz 11,66 € 9,84 € 11,88 € 13,62 € 13,98 € Dasselstr. 11,63 € 9,77 € 11,42 € 13,75 € 14,29 € Insgesamt 11,60 € 9,95 € 11,53 € 13,24 € 13,73 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 73 Nettokaltmiete bzw. Grundmiete = Miete ohne Heiz-, Neben-/Betriebskosten, gegebenenfalls inklusive Modernisierungsumlage. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 98 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Wohnkostenbelastung (vgl. Tabelle 38) Aufgrund der durchschnittlich geringeren Einkommen (vgl. Tabelle 33) liegt die Wohn- kostenbelastung bei etwa jedem dritten zugezogenem Haushalt (rund 29 %) bei über 40 %, gefolgt von den Langzeitbewohner*innen, bei denen etwa jeder vierte Haushalt (rund 25 %) von einer Wohnkostenbelastung von über 40 % betroffen ist. Deutliche Un- terschiede liegen dagegen im Vergleich der Zugezogenen zu Ortsansässigen vor. Letz- tere müssen einen deutlich geringeren Anteil des Einkommens für Wohnkosten aufwen- den. So zeichnen sich „nur“ 15 % der zugezogenen Haushalte durch eine sehr hohe Wohnkostenbelastung in H öhe von 40 % oder mehr des Nettohaushaltseinkommens aus. Tabelle 38: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte Wohnkosten- belastung (nur Hauptmieter) Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weni- ger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohndauer im Gebiet zwi- schen 5 und unter 10 Jah- ren) Langzeitbe- wohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre) Gesamt weniger als 20% 15% 30% 23% 20% 20-29% 31% 32% 32% 32% 30-39% 25% 22% 21% 23% 40% und mehr 29% 15% 25% 25% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Pkw-Besitz Die in das Untersuchungsgebiet zugezogenen Haushalte haben seltener ein Auto als die Ortsansässigen und Langzeitbewohner*innen (vgl. Tabelle 39). Grund hierfür könnte die vergleichsweise hohe Wohnkostenbelastung sein (vgl. Tabelle 38), die dazu führt, dass nicht genügend Geld vom Einkommen für den Kauf von Konsumgütern wie Pkw ver- bleibt. Eine zusätzliche Belastung der Parkraumsituation ist durch den Zuzug dieser Per- sonengruppe jedenfalls eher nicht verbunden. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 99 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 39: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte Anzahl Pkw Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohndauer im Gebiet zwischen 5 und unter 10 Jahren) Langzeitbewoh- ner (Wohndauer im Gebiet min- destens 10 Jahre) Gesamt 0 59,4% 50,8% 48,6% 53,8% 1 34,2% 42,7% 38,3% 38,9% 2 6,1% 6,1% 7,2% 6,8% 3 0,3% 0,4% 0,5% 0,4% 4 0,0% 0,0% 0,2% 0,1% Gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Bildungsniveau Das Bildungsniveau74 der Zugezogenen stellt sich im Untersuchungsgebiet insgesamt auf vergleichbarem Niveau zu den Ortsansässigen und deutlich höher gegenüber den Lang- zeitbewohner*innen dar (vgl. Tabelle 40). Die Letztgenannten zeichnen sich unter ande- rem in einem deutlich höheren Maße durch einen Hauptschul- oder Realschulabschluss, in einem deutlich geringeren Maße durch einen Fachhochschul -/Hochschulabschluss aus. Tabelle 40: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige und zugezogene Haushalte* Ausbildung (höchster Abschluss im Haushalt) Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohndauer im Gebiet zwischen 5 und unter 10 Jahren) Langzeitbewoh- ner (Wohndauer im Gebiet mindes- tens 10 Jahre) Gesamt Keine Angaben 2% 2% 4% 2% Noch in der schulischen Ausbildung 1% 0% 0% 0% Hauptschulabschluss 2% 2% 7% 4% Realschulabschluss 2% 4% 8% 5% Abitur 22% 17% 22% 21% Fachhochschulabschluss 71% 75% 59% 68% Kein Abschluss 1% 1% 1% 1% *Bezug: alle Haushaltsmitglieder ab einem Alter inklusive 15 Jahre. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 74 In der ALP-Haushaltsbefragung wurde der Bildungsstand aller Haushaltsmitglieder ab inklu- sive einem Alter von 15 Jahren erfragt. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 100 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Ursächlich für die Differenz beim Bildungsniveau zwischen Ortsansässigen und Zugezo- genen ist neben dem sozialen Status das Alter der Bevölkerung. So lag der Anteil der Personen, die ihre Bildungslaufbahn mit der Fachholschul- oder Hochschulreife oder dem Studium abgeschlossen haben, früher deutlich unter dem heutigen Niveau. 6.2.2 Modernisierungstätigkeit Modernisierungstätigkeit Grundsätzlich ist zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu diffe- renzieren. Instandsetzungsmaßnahmen zielen auf die Aufrechterhaltung des baulichen Zustands ab, wohingegen mit Modernisierungsmaßn ahmen eine Verbesserung der Wohnverhältnisse einhergeht. Eine Instandsetzung liegt mietrechtlich vereinfacht gesagt dann vor, wenn Beschädigtes repariert und der vertragliche Zustand wiederhergestellt wird. Die Kosten sind über die Miete abgedeckt und dami t vom Vermieter zu tragen 75. Modernisierungen können hingegen (zum Teil) auf die Miete umgelegt werden. Seit dem 01.01.2019 (siehe § 559 Abs. 1 BGB) können Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 % (vorher 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen76. Die Frage, ob eine Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme vorliegt, ist nicht einfach zu beant- worten und wird regelmäßig erst durch Gerichte entschieden. Eine exakte Differenzierung von Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahmen konnte im Rahmen der Haushaltsbefragung nicht vorgenommen werden. Zu vermuten ist, dass insbesondere bei den abgefragten Merkmalen o Neues Bad/Erneuerungen im Badezimmer, o Neue Küche/Erneuerungen in der Küche, o Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen, o Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren und o Sanierung des Treppenhauses auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden. Wie angeführt, können Instandset- zungsmaßnahmen im Rahmen eines bestehenden Mietvertragsverhältnisses nicht auf die Miete umgelegt werden. Sie stehen auch nicht unter einem Genehmigungsvorbehalt in Sozialen Erhaltungsgebieten. Gleichwohl können entsprechende Maßnahmen im Rah- men einer Neuvermietung zur Mietenmaximierung genutzt werden. Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurde das Themenspektrum Modernisierung/In- standsetzung wie folgt gebäude- wie auch wohnungsbezogen abgefragt: „Wurden seit 2017 am Gebäude oder Ihrer Wohnung bauliche Veränderungen, also Instandsetzungen 75 Ausnahmen bilden gegebenenfalls Wartungsarbeiten, die als gesonderte Posten in der Be- triebskostenverordnung aufgelistet sind oder Schönheitsreparaturen, die Mieterinnen und Mie- ter unter Umständen selbst übernehmen müssen. 76 Absolut dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € pro m² Wfl. steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 € pro m² Wfl. dürfen Ver- mieter sogar nur um 2 € pro m² Wfl. anheben (§ 559 Abs. 3a). Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 101 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 oder Modernisierungen durchgeführt bzw. wurden derartige Vorhaben angekündigt oder sind in Planung?“ 28 % der Haushalte gaben an, dass Modernisierungs -/Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder geplant sind , 45 % verneinten dies, immerhin 2 7 % konnten hierzu keine Angabe machen (vgl. Abbildung 19). Hiermit liegt eine durchaus rege Mo- dernisierungs-/Instandsetzungstätigkeit vor. Abbildung 19: Modernisierungstätigkeit seit 2017 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Bezogen auf die konkret antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schät- zungsweise ca. 38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Trotz dieses Befundes bestehen aufgrund des vorfindlichen Ausstattungs- standards weitere erhebliche Aufwertungsmöglichkeiten. Ebenfalls bezogen auf die mit „ja“ oder „nein“, und damit konkret auf die Frage nach vollzogenen Modernisierungen/Instandhaltungen seit 201 7 antwortenden Haushalte, bietet sich bezüglich des Maßnahmenumfangs (abgefragt wurden konkrete 17 mögliche Maßnahmen – vgl. Tabelle 42) folgendes Bild: Im Untersuchungsgebiet insgesamt wurde durchschnittlich 1,0 Maßnahme durchgeführt. Spitzenreiter mit durchschnittlich 1,5 Maß- nahmen ist das Teilgebiet Lützowstraße, durchschnittlich mit einem Wert von 1,0 präsen- tieren sich die Teilgebiete Yitzhak -Rabin-Platz und Aachener Straße. Schlusslichter sind die Gebiete Studenten-Viertel, Jean-Claude-Letist-Platz, Rathenauplatz und Dasselstraße mit durchschnittlich rund 0,9 bzw. 0,8 durchgeführten Maßnahmen. Hiermit liegt eine relativ große Differenz in Höhe von gut 50 % zwischen den beiden Eckwerten 1,5 und 0,8 vor, die eine unterschiedlich intensive Modernisierungsaktivität dokumentiert. 45% 28% 27% Nein Ja Weiß nicht Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 102 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 41: Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen seit 2017 nach Teilgebieten Teilgebiet Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/ Instandsetzungsmaßnahmen seit 2017 Studenten-Viertel 0,9 Jean-Claude-Letist-Platz 0,8 Yitzhak-Rabin-Platz 1,0 Aachener Str. 1,0 Lützowstr. 1,5 Rathenauplatz 0,8 Dasselstr. 0,8 Insgesamt 1,0 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Von den konkret im Fragebogen (dort Frage 2 5) abgefragten möglichen Maßnahmen (siehe Fragebogen im Anhang), können dabei folgende Maßnahmen am ehesten im Kon- text einer Sozialen Erhaltungssatzung gesteuert werden: Grundrissveränderungen, Zu- sammenlegung von Wohnungen, Teilung der Wohnung, Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd), Anbau/Einbau eines Aufzugs, Dachgeschossausbau, Wärmedämmung der Fassade, Bau einer Dachterrasse und Schallschutzmaßnahmen. Bezüglich der durchgeführten Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen im Einzel- nen lässt sich unter anderem Folgendes festhalten ‒ vgl. Tabelle 42 (Hinweis: die Werte rekurrieren auf haushalts-/wohnungsbezogene, nicht gebäudebezogene Angaben): o Immerhin 14 % der befragten Haushalte gab an, dass ein neues Bad eingerichtet wurde oder Erneuerungen im Bad stattfanden. o Mit 10 % war der Einbau neuer Fenster die zweithäufigste benannte, beachtlich häufig, durchgeführte Maßnahme. o Rund 9 % der Haushalte gab an, dass im Bereich Heizungsmodernisie- rung/Warmwasser (wohnungsbezogen) Maßnahmen durchgeführt worden seien. o Mit 8 % wurde „Neue Küche / Erneuerungen in der Küche“ benannt. o Einbau eines Aufzugs: Diese kostenintensive und zumeist je Gebäude einmalig durchgeführte Maßnahme wurde im Untersuchungsgebiet nur selten durchge- führt (2 %). Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 103 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd): Auch hier handelt es sich um eine Maß- nahme, die im Lebenszyklus einer Wohnung selten mehrmals erfolgt. 2 % der Haushalte gaben an, dass diesbezüglich Maßnahmen durchgeführt worden sind. o Wärmedämmung der Fassade: 3 %. Tabelle 42: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen durchgeführt seit 2017 sowie geplant Durchge- führt* Geplant* Neues Bad / Erneuerungen im Badezimmer 14% 3% Neue Küche / Erneuerungen in der Küche 8% 2% Einbau neuer Fenster 10% 3% Schallschutzmaßnahmen 3% 2% Heizungsmodernisierung / Warmwasser 9% 2% Modernisierung der Elektroinstallation (mehr Stromkreise) 6% 2% Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen 5% 2% Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren 6% 2% Grundrissveränderungen 3% 2% Zusammenlegung von Wohnungen 1% 2% Teilung der Wohnung 1% 2% Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd) 2% 3% Anbau / Einbau eines Aufzugs 2% 2% Dachgeschossausbau 4% 3% Sanierung des Treppenhauses 5% 3% Wärmedämmung der Fassade 3% 2% Bau einer Dachterrasse 1% 2% * Bezogen auf Haushalte, die hierzu Angaben machen konnten Grün markiert: Maßnahmen am ehesten im Kontext einer Sozialen Erhaltungssatzung steuerbar. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Dachgeschossausbau Von den befragten Haushalten äußerten 4 %, dass seit 201 7 ein Dachgeschossausbau stattgefunden hat (vgl. Tabelle 42). Zu berücksichtigen ist hierbei, dass gerade in größe- ren Objekten Mieter*innen einen Dachgeschossausbau gegebenenfalls gar nicht regist- rieren (können). Auch hier handelt es sich um eine n Aspekt, der das gesamte Gebäude betrifft und wohnungsbezogen ausgewertet wird. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 104 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung Mietpreisentwicklung im großräumigen Vergleich (2016 zu 2021) – Basis Sekundärdaten Um die Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren im Untersuchungsgebiet sowie in den Teilgebieten mit der Situation im Stadtteil Neustadt Süd, im Bezirk Innenstadt und in Köln vergleichen zu können, wird im Folgenden die Veränderung der Ange botsmieten (€/m2 nettokalt) für unmöblierte Wohnungen im Bestand für das Jahr 20 21 im Vergleich zum Jahr 2016 gemäß Sekundärdaten der Stadt Köln dargestellt. Es handelt sich hierbei um die Medianmiete77. Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau im Untersuchungsgebiet 2016 wie auch 2021 jeweils mit 12,85 € bzw. 16,30 € über dem der Stadt Köln (2016: 10,50 €; 2021: 12,80 €) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (2016: 12,70 €; 2021: 15,75 €) und dem des Stadtbezirks Innenstadt (2016: 12,60 €; 2021: 15,10 €) rangierte. Dabei fiel im Jahr 2016 der Quadratmeterpreis im Untersuchungsgebiet 2,35 € höher aus als in der gesamten Stadt Köln und „nur“ 0,15 € bzw. 0,25 € höher als im Stadtteil Neustadt Süd bzw. dem Stadtbezirk Innenstadt. Aufgrund der vergleichsweise hohen Mietpreissteige- rung im Untersuchungsgebiet um rund 27 % von 2016 zu 2021, hat sich der Abstand zwischen den Mietpreisen weiter erhöht: Im Jahr 2021 ist die Quadratmetermiete im Un- tersuchungsgebiet 0,55 € höher als im Stadtteil Neustadt Süd, 1,20 € höher als im Stadt- bezirk Innenstadt und mit 3,50 € deutlich über dem Niveau der Gesamtstadt Köln. In Köln stieg die Medianmiete von 2016 zu 2021 um rund 22 %, im Stadtbezirk Innenstadt und im Stadtteil Neustadt Süd sind Zuwächse in vergleichbarer Größenordnung um rund 20 % bzw. 24 % festzustellen. Im Jahr 2016 war die Bestands-Medianmiete für unmöblierte Wohnungen in Köln knapp 22 % geringer als im Untersuchungsgebiet, im Jahr 20 21 betrug die Differenz circa 27 %78. Vergleicht man das Mietenniveau auf Teilgebietsebene mit dem der Stadt Köln , zeigt sich, dass sowohl 2016 als auch 2021 alle Teilgebiete oberhalb des Kölner Niveaus ran- gierten; mit Einschränkung des Gebietes Lützowstraße, für das im Jahr 2021 nicht genü- gend Daten erhoben werden konnten. 2021 zeichnet sich insbesondere das Gebiet Yitz- hak-Rabin-Platz durch ein auffällig hohes Mietenniveau in Höhe von 18,50 € pro m² aus. Auf Teilgebietsebene ist eine unterschiedlich starke Mietpreisentwicklung festzustellen. Das Gebiet Lützowstraße zeichnet sich als einziges Gebiet durch einen leichten Rückgang der Mieten um 3 % aus, während Anstiege in den übrigen sechs Teilgebieten zwischen 18 % für das Gebiet Aachener Straße bis zu 57 % für das Gebiet Yitzhak-Rabin-Platz fest- zustellen sind. 77 Der Median ist der Wert in der Mitte einer der Größe nach geordneten Datenreihe. Bei einer ungeraden Anzahl an Datenwerten ist der Median der Wert in der Mitte. Bei einer geraden An- zahl an Datenwerten entspricht der Median dem Durchschnitt der beiden mittleren Werte. 78 Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH; Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen). Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 105 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass, ausgehend von einem im gesamtstädt ischen Vergleich etwa vergleichbarem Niveau im Jahr 2016, die Mietpreisdynamik (Vergleich zu 2021) im Untersuchungsgebiet wesentlich stärker ausfiel als in Köln. Das Miet enniveau wie auch die Mietpreisdynamik betrifft aber im Untersuchungsgebiet eine in Relation zur Stadt Köln sozio-ökonomisch stärker aufgestellte Bevölkerung. Kleinräumiges Mietenniveau im Untersuchungsgebiet – Basis Haushaltsbefragung Die ALP -Haushaltsbefragung ermittelt für das Untersuchungsgebiet ein Mietenniveau (Nettokaltmiete, freifinanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaf- ten) in Höhe von 11,60 € pro m2. Die Spanne hinsichtlich der Teilgebiete fällt mit minimal 11,48 Euro je m2 Wohnfläche für das Teilgebiet Lützowstraße und maximal 11,66 € je m2 Wohnfläche für das Teilgebiet Rathenauplatz gering aus. Abweichungen zu den durch die Stadt Köln zur Verfügung gestellten Mietdaten (Inse- rate) sind darauf zurückzuführen, dass im Rahmen der Befragung auch langjährige Be- standsmieten erfasst werden und auch Mietverhältnisse berücksichtigt werden, die nicht auf Basis von Online-Inseraten geschlossen werden. Die Mietwerte, die sich auf Inserate beziehen, sind daher in der Regel deutlich höher als die tatsächlich gezahlten Mieten. Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insgesamt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 18 %. Die geringste Differenz lässt sich dabei für das Teilgebiet Studenten-Viertel (rund 15 %), die größte für das Teilgebiet Lützowstraße (rund 26 %) konstatieren, womit eine erkennbare Spreizung vorliegt. Zugezogene zahlen durchschnittlich 15 % mehr Miete als Ortsansässige und rund 33 % mehr als Langzeitbewo hner (vgl. Tabelle 37). Dabei ist für die Gruppe der Zugezogenen in allen Teilgebieten ein höheres Mietenniveau festzustellen als in den Ver- gleichsgruppen. Mietenniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach Modernisierung – Basis Haushaltsbefragung Die Tabelle 44 stellt die Nettokaltmiete pro Quadratmeter (freifinanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften) für modernisierte und nicht modernisierte Wohnungen im Bestand auf Teilgebietsebene dar. Modernisierte Wohnungen sind dabei - mit Ausnahme des Gebietes Rathenauplatz - grundsätzlich teurer sind als nicht modernisierte Wohnungen, die Mietpreisunterschiede stellen sich allerdings nur gering dar. Hintergrund ist, dass die Vermietenden in der Regel in der Lage sind, sehr hohe Mieten auch in den nicht modernisierten Wohnungsbestän- den zu realisieren. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 106 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 43: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach Modernisierung Mietenniveau (€/m² nettokalt) Nur Hauptmieter, keine WGs Nicht modernisierte Wohnungen (im Bestand) Modernisierte Wohnungen (im Bestand) Studenten-Viertel 10,76 € 11,37 € Jean-Claude-Letist-Platz 10,99 € 11,30 € Yitzhak-Rabin-Platz 11,30 € 12,15 € Aachener Str. 10,41 € 11,39 € Lützowstr. 11,15 € 11,36 € Rathenauplatz 10,90 € 10,85 € Dasselstr. 10,56 € 10,89 € Insgesamt 10,88 € 11,34 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Mietenniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach Wohnungsgröße – Basis Haushaltsbefragung Die folgende Tabelle 44 stellt den Zusammenhang von Miethöhe (Nettokaltmiete, freifi- nanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften) und Wohnungs- größe im Bestand dar. o Das durchschnittliche Mietenniveau ist für modernisierte Wohnungen mit einer Wohnfläche bis einschließlich 40 m² und einer Wohnfläche zwischen 60 bis 80 m² am höchsten (12,72 € pro m² bzw. 11,22 € pro m²) ausgeprägt. o Wie üblich, zeichnen sich kleine Wohnungen durch ein höheres Mietniveau aus. o Eine Unterscheidung nach „wenig“ (= weniger als 3 Maßnahmen) und „umfang- reich“ (= 3 und mehr Maßnahmen) modernisiert zeigt auf, dass insbesondere für kleine Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, höhere Mieten ‒ durch- schnittlich 14,57 € pro m² ‒ gezahlt werden als für viel modernisierte Wohnungen über 40 m². o Das Mietenniveau ist bei wenig modernisierten Wohnungen geringfügig höher (0,18 € pro m² bzw. rund 2 %) als bei nicht modernisierten Wohnungen ausgebil- det. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 107 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Im Vergleich der Kategorie „viel modernisiert“ zu „wenig modernisiert“ und „nicht modernisiert“ fallen die Mietpreisunterschiede deutlicher aus: durchschnittlich werden 12,55 € pro m² gezahlt ‒ 1,67 € pro m² (rund 15 %) mehr als bei nicht modernisierten bzw. 1,49 € pro m² mehr (rund 13 %) als bei wenig modernisierten Wohnungen. Tabelle 44: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach Wohnungsgröße Mietenniveau (€/m² nettokalt) Nur Hauptmieter, keine WGs Nicht moder- nisierte Woh- nungen (im Bestand) Modernisierte Wohnungen (im Bestand) Wenig moder- nisiert <3 Maßnahmen (im Bestand) Umfangreich modernisiert 3 und mehr Maß- nahmen (im Bestand) Bis einschließlich 40m² 11,86 € 12,72 € 12,36 € 14,57 € 40 bis 60 m² 11,21 € 11,12 € 11,00 € 11,93 € 60 bis 80 m² 10,35 € 11,22 € 10,97 € 12,03 € 80 bis 100 m² 10,64 € 10,97 € 10,43 € 12,72 € Größer als 100 m² 10,53 € 10,63 € 9,95 € 12,51 € Insgesamt 10,88 € 11,34 € 11,06 € 12,55 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Mietenniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach Baualtersklasse – Basis Haus- haltsbefragung Die folgende Tabelle 45 stellt den Zusammenhang von Miethöhe (Nettokaltmiete, freifi- nanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften) und Baualters- klasse im Bestand dar. o Bis auf nicht modernisierte Wohnungen mit Baujahr 1919 bis 1948 rangieren die Mieten für Wohnungen aller Altersklassen bis zum Jahr 1977 unter und alle Woh- nungen ab Baujahr 1978 über dem Durchschnitt im Untersuchungsgebiet (10,88 € pro m² bzw. 11,34 € pro m²), unabhängig davon ob modernisiert wurde oder nicht. o Prozentual gesehen sind die stärksten Mietanpassungen nach durchgeführter Modernisierung in den drei jüngsten Baualtersklassen festzustellen, wobei für Wohnungen mit Baujahr 1949 bis 1977 bzw. 1978 bis 1994 die höchsten Zu- wächse um rund 7 % bzw. 6 % zu verzeichnen sind, gefolgt von der Baualters- klasse 1995 bis 2009 mit einem Anstieg um rund 4 %. o Analog zu der vorangegangenen Analyse auf Ebene der Wohnflächenklassen, führen umfangreiche Modernisierungen in der Wohnung bzw. im Gebäude zu Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 108 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 signifikant höheren Mieten im Vergleich zu wenig bzw. gar keinen durchgeführ- ten Modernisierungen. Dabei sticht die Baualtersklasse 1978 bis 1994 ins Auge, welches mit einem Mietenniveau von 15,24 € pro m² rund 35 % über dem Mie- tenniveau der Vergleichsgruppen liegt (wenig modernisiert: 11,29 € pro m², nicht modernisiert: 11,21 € pro m²). Tabelle 45: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach Baualtersklasse Mietenniveau (€/m² nettokalt) Nur Hauptmieter, keine WGs Nicht moder- nisierte Woh- nungen (im Bestand) Modernisierte Wohnungen (im Bestand) Wenig Moder- nisiert <3 Maßnahmen (im Bestand) Umfangreich modernisiert 3 und mehr Maß- nahmen (im Bestand) Bis 1918 10,62 € 10,56 € 9,93 € 13,64 € 1919-1948 11,19 € 11,23 € 10,93 € 12,36 € 1949-1977 10,39 € 11,10 € 11,04 € 11,29 € 1978-1994 11,21 € 11,83 € 11,29 € 15,24 € 1995-2009 11,85 € 12,29 € 12,29 € - Unbekannt 11,39 € 11,84 € 11,44 € 13,76 € Insgesamt 10,88 € 11,34 € 11,06 € 12,55 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Mieterhöhungen im Bestand – Basis Haushaltsbefragung Sofern die mietrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, können Mietpreisanpassun- gen bei bestehenden Mietvertragsverhältnissen vorgenommen werden. Im Untersu- chungsgebiet insgesamt erfolgte bei rund 36 % der Verträge eine Anpassung der Miete durch die Vermieter*innen. Die folgenden Ausführungen und die Tabelle 46 beziehen sich auf Haushalte, die An - gaben zur vorherigen und zur jetzigen Nettokaltmiete ihrer Wohnung getroffen haben (letzte Mietänderung ohne Wohnungswechsel). Die letzte Mieterhöhung im Un tersu- chungsgebiet beläuft sich auf durchschnittlich nennenswerte 7 %. Sie variiert dabei ge- ring nach Teilgebieten zwischen 6,2 % im Teilgebiet Dasselstraße und 7,2 % im Teilgebiet Rathenauplatz. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 109 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 46: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete (arithmeti- sches Mittel) Teilgebiete Vorherige Nettokalt- miete Jetzige Nettokalt- miete Durchschnitt- liche Diffe- renz absolut Durchschnitt- liche Diffe- renz relativ Studenten-Viertel 712 € 769 € 57 € 8,0% Jean-Claude-Letist- Platz 724 € 786 € 62 € 8,6% Yitzhak-Rabin-Platz 764 € 812 € 48 € 6,3% Aachener Str. 745 € 798 € 53 € 7,1% Lützowstr. 729 € 791 € 62 € 8,5% Rathenauplatz 678 € 727 € 49 € 7,2% Dasselstr. 736 € 782 € 45 € 6,2% Insgesamt 728 € 781 € 54 € 7,4% Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Vergleichsweise häufig erfolgten Mietpreisanpassungen in Höhe von 5 % bis 10 % (vgl. Tabelle 47). Dies gilt in besonderem Maße für die Teilgebiete Studenten-Viertel, Aache- ner Straße und Lützowstraße. In weiteren etwa 17 % der Fälle wurden die Mieten um erhebliche 10 % bis 15 %, in rund 11 % sogar über 15 % erhöht. Von Mietpreissteigerun- gen in Höhe von 10 bis 15 % sind vor allem die Teilgebiete Jean-Claude-Letist-Platz und Rathenauplatz betroffen. Hinweis: Mietsteigerungen über 15 % liegen über der derzeit gültigen Kappungsgrenze.79 Mietpreissteigerungen in diesem Umfang können nur durch wohnwerterhöhende Maß- nahmen gerechtfertigt werden. 79 Am 01.07.2020 ist die Mietschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) in Kraft getreten. Diese regelt unter anderem die Kappungsgrenze: Bestandsmieten dür- fen bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um ma- ximal 15 Prozent (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von 20 Prozent) angehoben wer- den. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 110 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 47: Anpassung bestehender Mietverträge Teilgebiete Bis 3% erhöht 3% bis 5% erhöht 5% bis 10% er- höht 10% bis 15% er- höht Über 15% erhöht Studenten-Viertel 17% 16% 38% 18% 11% Jean-Claude-Letist- Platz 27% 8% 29% 22% 13% Yitzhak-Rabin-Platz 27% 22% 24% 17% 10% Aachener Str. 22% 16% 38% 12% 12% Lützowstr. 19% 18% 37% 12% 14% Rathenauplatz 22% 26% 21% 20% 11% Dasselstr. 31% 19% 25% 16% 8% Gesamt 24% 18% 30% 17% 11% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck Verdrängungsdruck Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsverhalten der Woh- nungsmarktakteure und der Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet auseinander. v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, höhere Mieten für mo- dernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. Insgesamt ergibt sich hinsichtlich der Bewertung des Verdrängungsdrucks ein uneinheit- liches Bild. „Pro“ Verdrängungsdruck können die folgenden Befunde angeführt werden: o Es ist durchaus eine Modernisierungstätigkeit im Gebiet festzustellen. 28 % der Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen in den letzten fünf Jahren durchgeführt wurden oder derzeit geplant sind, 45 % vernein- ten dies, 27 % konnten hierzu keine Angabe machen. Bezogen auf die konkret antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schätzungsweise ca. 38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten bzw. In- Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 111 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 standsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei handelt es sich jedoch überwie- gend um Teilmodernisierungen. Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind die Ausnahme. Somit sind aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere Aufwertungsmöglichkeiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch nicht unter den Regelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. o Eine hohe Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Jahr 2021 weist auf einen stattfindenden und sich ggf. noch verstärkenden Umwandlungsprozess hin (20,8 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Un- tersuchungsgebiet, 10,9 im Bezirk Innenstadt, 4,7 in der Stadt Köln). Dies wird von den befragten Experten bestätigt. Wie schon erwähnt, ist die Umwandlungsver- ordnung des Landes Nordrhein -Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate) im Un- tersuchungsgebiet 2021 jeweils deutlich über dem der Stadt Köln (16,30 vs. 12,80 €) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (15,75 €) rangiert. Zudem ist auch der prozentuale Mietenanstieg höher als in der Stadt Köln ( 21,9 % in Köln insgesamt, 26,9 % im Untersuchungsgebiet). o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis- differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten (Basis: Haushaltsbefra- gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge- samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 18 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. In der Konsequenz zahlen Zuge- zogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) durchschnittlich 15 % mehr Miete als Ortsansässige (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre) und rund 33 % mehr als Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). o Bei den Umzugsgründen der Haushalte, gaben mit 20 % vergleichsweise viele Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 112 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 „Contra“ Verdrängungsdruck ist Folgendes anzuführen: o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck“ nimmt auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt oder zukünftig angenommen werden kann. Die Analyse der demografischen Ent- wicklung der Bevölkerungsstruktur weist diesbezüglich keine Auffälligkeiten auf, d. h. es liegen keine grö ßeren, diesbezüglich auffälligen, strukturellen Verschie- bungen vor. o Gleiches gilt für die Situation hinsichtlich der Empfänger*innen von Leistungen gemäß SGB II und SGB XII. o Zugezogene verfügen nicht über höhere Einkommen. Bei den Haushalten mit ei- ner Wohndauer von bis zu 2 Jahren liegen geringere Einkommen vor als bei den Haushalten, die seit über 2 Jahren und bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung leben. Ein Befund, der sich auch durchgehend auf Teilraumebene bestätigt. Hin- sichtlich dieses wichtigen In dikators lässt sich festhalten, dass er derzeit keinen Verdrängungsdruck dokumentiert. Dieser würde sich unter anderem in signifikant höheren Einkommen der Zugezogenen ausdrücken. o Es haben zwar teils umfangreiche Aufwertungen im Wohnungsbestand stattge- funden, deren Umsetzung jedoch mehrheitlich länger zurück liegt. Gemäß durch ALP geführt Expert*innengspräche haben eine stärkere Modernisierungstätigkeit und eine maßgebliche Bestandsaufwertung im Gebiet vor rund 10 Jahren statt- gefunden. Dies hat nach Aussagen der befragten Expert*innen auch zu einer teil- weisen Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung geführt. Diese mittlerweile mehr als 10 Jahre zurückliegenden Aufwertungs - und Verdrängungsprozesse können jedoch nicht als Begründung für den Erlass eine Sozi alen Erhaltungssat- zung herangezogen werden. o In den letzten Jahren wurden Bestandswohnungen eher selten umfassend saniert; Luxusmodernisierungen konnten nicht beobachtet werden. Weiter liegen derzeit keine Hinweise bezüglich zu Planungen von umfangreichen Abriss- oder Neu- bauaktivitäten vor, die als Indizien für die Gefahr eines zukünftigen strukturellen Wandels der Bevölkerung gewertet werden könnten. o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur geringe Unterschiede zwischen modernisier- ten und nicht modernisierten Wohnungsbeständen. Hintergrund ist, dass die Ver- mietenden in der Regel in der Lage sind sehr hohe Mieten auch in den nicht mo- dernisierten Wohnungsbeständen zu realisieren. Verdrängungsprozesse, sofern sie stattfinden, sind also weniger auf eine intensive Modernisierungstätigkeit zu- rückzuführen, sondern vielmehr auf das allgemein hohe Mietenniveau und die dynamische Mietenentwicklung im Quartier. Hierauf kann die Soziale Erhaltungs- satzung jedoch nur begrenzt Einfluss nehmen. So ist die Soziale Erhaltungssat- zung kein direktes Mieterschutzinstrument. Sie hat auf allgemeine – nicht mit Baumaßnahmen zusammenhängende – Mieterhöhungen keinen Einfluss. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 113 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Die „urbanen“ Rahmenbedingungen - insbesondere im südlichen und nördlichen Bereich (Zülpicher Straße und Umfeld, Aachener Straße), stehen einem Aufwer- tungsprozess entgehen. So sind die negativen Begleiterscheinungen des intensi- ven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) die zentralen Umzugsmotive der vielfach ein- kommensstarken Haushalte mit Umzugswunsch. In der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale lässt sich hiermit weder für das Un- tersuchungsgebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvorausset- zung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besondere Bedeutung für diese Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung für die letzten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte. So verfügen Zuziehende bspw. nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht geringere Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit stattgefunden. Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 114 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet Die (potenzielle) Verdrängun g aus dem Stadtteil ist insbesondere dann als negativ zu bewerten, wenn damit der Verlust von Bindungen im Quartier einhergeht. Stabile Bin- dungen im Wohnumfeld – gerade in sozial durchmischten Wohngebieten – können da- neben auch z u einer Stabilisierung der Lebensumstände sozio-ökonomisch schwächer aufgestellter Gruppen beitragen. Die Verbundenheit mit dem Wohnumfeld umfasst sowohl die lokalen Alltagsbezüge als auch die Wertschätzung der Nachbarschaft. Je geringer die Gebietsbindung, desto grö- ßer die (Grund-)Wahrscheinlichkeit für Fortzüge aus dem Gebiet. Als Indikatoren für die Gebietsbindung wurden folgende Merkmale ausgewählt: o Wohndauer/Sesshaftigkeit o Nutzung des Umfelds, Vernetzung im Stadtteil o Kontakte in der Nachbarschaft o Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet o Umzugsabsichten (Gründe, Umzugsziel) 7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit Die durchschnittliche Wohndauer (vgl. Tabelle 48) im Untersuchungsgebiet beläuft sich auf 11,6 Jahre, was unter Berücksichtigung eines überdurchschnittlichen Anteils an Stu- dent*innen für eine gegebene Gebietsbindung spricht. Bei der Betrachtung nach Teilge- bieten ermittelt sich eine eher moderate Spanne zwischen minimal 8,5 Jahren im Gebiet Studenten-Viertel und maximal 12,3 Jahre im Gebiet Dasselstraße deutlich. Die Wohn- dauer in den Teilgebieten korrespondiert dabei unter anderem zum Teil mit dem Anteil an Personen mit Migrationshintergrund wie auch mit der Höhe des Haushaltseinkom- mens. Je höher der Anteil an Personen mit Migrationshintergrund ausgeprägt ist, umso tendenziell geringer ist die Wohndauer, je höher das Haushaltseinkommen (Äquivalenz- einkommen), umso tendenziell höher die Wohndauer im Gebiet. Mit einer durchschnittlichen Wohndauer in der aktuellen Wohnung in Höhe von 9,6 Jah- ren lässt sich hinsichtlich des „Wohnungsbezugs“ ein „Beharrungsvermögen“ konstatie- ren (vgl. Tabelle 48). Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 115 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 48: Wohndauer Teilgebiet Durchschnittliche Wohndauer im Gebiet (Jahre) Durchschnittliche Wohndauer in der Wohnung (Jahre) Studenten-Viertel 8,5 7,5 Jean-Claude-Letist-Platz 11,3 10,1 Yitzhak-Rabin-Platz 12,2 10,1 Aachener Str. 12,0 10,3 Lützowstr. 10,6 9,2 Rathenauplatz 12,0 10,6 Dasselstr. 12,3 10,7 Untersuchungsgebiet 11,1 9,6 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele Umzugsabsichten Gemäß Haushaltsbefragung will mit 54 % die Mehrheit der befragten Haushalte nicht in den nächsten zwei Jahren aus ihrer Wohnung ausziehen, 32 % ziehen dies eventuell in Betracht, 13 % wollen auf jeden Fall umziehen (zusammen 45 %). Eine im Vergleich über- durchschnittliche Umzugsbereitschaft lässt sich erwartungsgemäß für das Teilgebiet Stu- denten-Viertel (mit seiner Lärm- und „Schmutzproblematik“) festhalten. Hier antworteten zusammen rund 19 % bzw. 35 % mit „ja, auf jeden Fall“ oder mit „ja, eventuell“. In den Teilgebieten Aachener Straße und Rathenauplatz ist mit insgesamt 48 % bzw. 47 % für die Antworten „ja, auf jeden Fall“ und „ja, eventuell“ eine im Vergleich erhöhte Umzugs- bereitschaft zu konstatieren. In den Teilgebieten Lützowstraße und Dasselstraße antwor- tete ein überdurchschnittlicher Anteil von rund 59 % mit „nein“ auf die Frage , ob ein Umzug aus der Wohnung in den nächsten zwei Jahren vorgesehen ist. Für die Bewertung der Gebietsbindung ist weniger die Frage, ob ein Umzug geplant ist, sondern warum und wohin entscheidend. Umzugsgründe Bei den Umzugsgründen (vgl. Abbildung 20 – Mehrfachnennungen möglich) der Haus- halte, die auf jeden Fall oder eventuell in den nächsten zwei Jahren ausziehen wollen , lassen sich drei Typen unterscheiden: allgemeine Gründe wie beispielsweise „Wohnung Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 116 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 zu klein“ oder „Änderung des F amilienstandes“, negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes wie beispielsweise „Wohnung zu laut“ oder „ungepflegtes Wohnum- feld“ sowie Gründe, die mit Aufwertung/Verdrängung assoziiert werden können wie bei- spielsweise „Wohnung zu teuer“ oder „Kündigung“. Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allgemeine Gründe sowie negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes im Vordergrund stehen, mit Aufwertung/Verdrän- gung assoziierten Gründen kommt demgegenüber zumeist nur eine deutlich unterge- ordnete Rolle zu. Allerdings gaben mit 20 % vergleichsweise viele umzugswillige Haus- halte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. Das Negativmerkmal „Wohnung ist zu laut“ dominiert eindeutig gegenüber den anderen Antwortmöglichkeiten. Etwa jeder zweite Umzugswillige (rund 48 %) gab an, dass die Wohnung als zu laut empfunden wird. Weitere 26 % der umzugswilligen Haushalte äu- ßerten, dass die Wohnung sich in einem schlechten Zustand befindet bzw. das Wohnum- feld ungepflegt ist. Auf den Plätzen zwei bis fünf werden „klassische“ allgemeine Gründe für einen Umzug genannt. Etwa ein Drittel gab an, dass ein Umzug mit der Änderung des Familienstandes (rund 35 %) oder dem Wunsch nach einer größeren Wohnung (rund 35 %) verbunden ist. Rund 34 % antworteten, dass die aktuelle Wohnung zu klein ist. Ein beachtlicher Anteil von rund 29 % nannte berufliche Gründe für einen möglichen Umzug aus dem Untersu- chungsgebiet. Immerhin 26 % der umzugswilligen Haushalte nannten (auch) ein „ungepflegtes Woh- numfeld“ als Umzugsmotiv, 18 % „kein geeignetes Umfeld für Kinder“. Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 117 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Abbildung 20: Umzugsgründe Mehrfachnennungen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene ist eine zum Teil „individuelle“ Gewichtung der Um- zugsgründe erkennbar. Daten hierzu können der Tabelle 56 im Anhang entnommen wer- den. Differenziert nach Haushaltstypen (vgl. Tabelle 57 im Anhang) lässt sich unter anderem Folgendes zu den Umzugsgründen festhalten (Mehrfachnennungen waren möglich): o Singlehaushalte unter 65 Jahre führen spielen, in absteigender Reihenfolge, be- sonders folgende Umzugsgründe eine Rolle: Wohnung ist zu laut, Wunsch nach größerer Wohnung, Änderung des Familienstandes und berufliche Gründe. o Für Seniorensinglehaushalte (ab 65 Jah re) stehen vor allem die Umzugsgründe Wohnung ist zu laut, gesundheitliche Gründe, bedingt auch Wunsch nach einer größeren Wohnung im Vordergrund. Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 118 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Seniorenpaarhaushalte (ab 65 Jahre ohne Kinder) thematisieren überproportional häufig als Umzugsgründe „Wohnung zu teuer“ sowie „Wohnung wird moderni- siert, dann zu teuer“. Auch sie bewerten ihre Wohnung häufig al zu laut. o Von Paarhaushalten ohne Kinder (unter 65 Jahre) werden besonders die Gründe Wohnung zu laut, Wohnung ist zu klein, Wunsch nach größerer Wohnung und Änderung des Familienstandes angeführt. In der Zusammenschau verweist dies voraussichtlich unter anderem auch auf Paare, die in die Familiengründungsphase eintreten wollen. 25 % der Umzugswilligen dieses Haushaltstyps möchte Wohn- eigentum erwerben. o Familien mit minderjährigen Kindern nennen mit Abstand am häufigsten, dass die Wohnung zu klein ist. Weiterhin wird überdurchschnittlich oft „kein geeignetes Umfeld für Kinder“ , „Wohnung zu laut“ angeführt. Hiermit werden zum Teil Gründe genannt, die mit den spezifischen Ansprüchen und Zielen dieses Haus- haltstyps verknüpft sind. 27 % der umzugswilligen Familien mit minderjährigen Kindern möchte Wohneigentum bilden. o Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern äußern sich bezüglich diverser Um- zugsgründe überdurchschnittlich intensiv. Dazu zählen unter anderem „Wohnung ist zu laut“, „ungepflegtes Wohnumfeld“, „kein geeignetes Umfeld für Kinder“ und „Gegend zu unsicher “; vornehmlich Gründe, die sich auf grund der besonderen Bedürfnisse dieses Haushaltstyps ergeben. o Bei den Wohngemeinschaften spielen vor allem die Gründe „Wohnung ist zu laut“ und „schlechter Zustand Wohnung“ bzw. „schlechter Zustand Haus“ aber auch „Wohnung ist zu teuer“ eine Rolle. o Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern äußern als Umzugsgründe überdurchschnittlich häufig „Änderung des Familienstandes“ und „berufliche Gründe“. Umzugsziel Mit etwa jedem fünften Haushalt möchte nur eine Minderheit der Haushalte mit Um- zugswunsch im jetzigen Wohn -/Untersuchungsgebiet bleiben (rund 19 %). Knapp 8 % der Haushalte möchte eine Wohnung woanders im Stadtteil Neustadt Süd beziehen, für rund 9 % sollte die neue Wohnung in einem ande ren Stadtteil des Stadtbezirks Innen- stadt liegen (vgl. Abbildung 21) Knapp 40 % der befragten umzugswilligen Haushalte wollen den Stadtbezirk Innenstadt verlassen und entweder woanders in Köln (rund 23 %) oder im Umland von Köln (rund 7 %) leben oder auch in einem anderen Bundesgebiet (rund 7 %) bzw. im Ausland (rund 3 %). Rund 24 % der umzugswilligen Haushalte konnte kein klares Umzugsziel benennen oder äußerte sich indifferent (noch völlig unklar/weiß nicht/egal)80. 80 Rundungsdifferenzen jeweils möglich. Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 119 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Hiermit liegt bei den umzugswilligen Haushalten diesbezüglich nur eine eher geringe Bindung an das engere Wohnquartier/-gebiet vor. Abbildung 21: Umzugsziel Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Auffällig ist, dass die Haushalte, die den Stadtteil verlassen wollen (entweder ins Umland, einen anderen Stadtteil des Bezirks oder der Stadt Köln) im Vergleich zu den Haushalten, die im Stadtteil verbleiben möchten über überdurchschnittliche Einkommen ve rfügen (2.833 € vs. 2.424 €). Eine Interpretation dieses Ergebnisses ist, dass unter anderem die negativen Begleiterscheinungen des intensiven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) dazu füh- ren, dass insbesondere einkommensstärkere Haushalten das Untersuchungsgebiet/ den Stadtteil verlassen wollen. 7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet In der ALP-Haushaltsbefragung wurden die Haushalte gebeten, das Zusammenleben im Wohngebiet anhand von Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ungenügend) einzuschätzen (vgl. Abbildung 22); in der Gesamtschau wird das Zusammenleben überwiegend als gut oder befriedigend bewertet (im Mittel Note 2,4). Rund 86 % der befragten Haushalte schätzt das Zusammenleben als sehr gut, gut oder befriedigend ein, während die deutli- che Minderheit (rund 14 %) für die Noten 4 (ausreichend) bis 6 (ungenügend) votiert. 24% 3% 7% 7% 23% 9% 8% 19% 0% 10% 20% 30% Noch völlig unklar/weiß nicht/egal Im Ausland Sonstiges Bundesgebiet Im Umland Kölns Woanders in Köln In einem anderen Stadtteil des Stadtbezirks Innenstadt Woanders im Stadtteil Neustadt Süd In meinem jetzigen Wohngebiet Wo liegt / wo sollte die neue Wohnung liegen? Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 120 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Auf Teilgebietsebene ist eine gewisse Schwankung hinsichtlich der Bewertung des Zu- sammenlebens im Wohngebiet zu erkennen. Besonders gut schneiden die Gebiete Das- selstraße und Lützowstraße mit durchschnittlichen Noten von 2,1 bzw. 2,2 ab. Das Gebiet Studenten-Viertel erzielt mit 2,8 die schlechteste Note im Vergleich aller Teilgebiete81. Abbildung 22: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Kontakte in der Nachbarschaft Die Verbundenheit mit dem Quartier hängt auch mit den nachbarschaftlichen Kontakten zusammen (vgl. Abbildung 23). Mit rund 1 3 % gibt nur eine Minderheit der befragten Haushalte an, die Nachbarn*innen kaum oder gar nicht zu kennen. Häufig bestehen flüchtige nachbarschaftliche Kontakte (rund 32 %). Über die Hälfte der Befragten gab an, dass ein intensiveres Verhältnis mit gelegentlichen Hilfeleistungen (rund 33 %) oder so- gar Freundschaften (rund 21 %) vorliegen. Die nachbarschaftlichen Kontakte weisen auf eine vorliegende Bindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet hin. 81 Werte für die weiteren Teilgebiete: 2,4 (Jean-Claude-Letist-Platz, Aachener Straße); 2,3 (Yitz- hak-Rabin-Platz, Rathenauplatz). 16% 45% 24% 10% 3% 1% 1 (sehr gut) 2 (gut) 3 (befriedigend) 4 (ausreichend) 5 (mangelhaft) 6 (ungenügend) Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 121 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Bei kleinräumiger Betrachtung lässt sich unter anderem Folgendes anmerken: o Ein im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt mit 54 % engeres nachbar- schaftliches Verhältnis („kenne meine Nachbarn näher“, „bin mit meinen Nach- barn befreundet“) gaben die befragten Haushalte in den Gebieten Dasselstraße (60 %), Yitzhak-Rabin-Platz (59 %) und Lützowstraße (58 %) an. o Die diesbezüglichen Werte für die Gebiete Rathenauplatz (54 %), Aachener Straße (53 %) und Jean-Claude-Letist-Platz (53 %) rangieren annähernd auf dem Niveau des Untersuchungsgebiets insgesamt. Für das Gebiet Studenten -Viertel wurde ein unterdurchschnittlicher Wert von 41 % ermittelt. o Bei alleiniger Betrachtung der Antwortoption „ich kenne meine Nachbarn kaum“ (Wert im Untersuchungsgebiet insgesamt 1 3 %) ermittelt sich insbesondere für das Gebiet Studenten-Viertel ein erhöhter Wer t von 22 %, gefolgt von den Ge- bieten Lützowstraße (16 %) und Jean-Claude-Letist-Platz (14 %). Abbildung 23: Nachbarschaftskontakte Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 13% 32% 33% 21% Ich kenne meine Nachbarn kaum Ich kenne meine Nachbarn flüchtig Ich kenne meine Nachbarn näher Ich bin mit meinen Nachbarn befreundet Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 122 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Nutzung der örtlichen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld Für die Wohnzufriedenheit und die sozialräumliche Gebietsbindung spielt das lokale Inf- rastrukturangebot eine wichtige Rolle. Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurden da- her auch die Nutzung und Bedeutung von lokalen Infrastrukturangeboten erhoben. Die Tabelle 49 (Mehrfachnennungen möglich) gibt einen Überblick über die jeweilige Nut- zungsintensität. Zu beachten ist dabei, dass nicht alle abgefragten Infrastrukturangebote für alle Haushaltstypen gleiche rmaßen von Belang sind ( beispielsweise Schulen, Ange- bote für Senioren), was bei der Interpretation der Werte zu berücksichtigen ist. Daneben spielt es für die Beurteilung der angegebenen Nutzungsintensität eine Rolle, in welchem Umfang im Untersuchungsgebiet bestimmte Infrastrukturen überhaupt vorhanden sind – beispielsweise im kulturellen Bereich. In der Gesamtschau stellt die Nutzung der örtlichen Infrastrukturen einen maßgeblichen Faktor für die Vernetzung im Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West und die Bindung an das Wohnumfeld dar. Einrichtungen bzw. Angebote, die – jedenfalls theoretisch – alle Haushaltstypen anspre- chen, sind kulturelle Einrichtungen, medizinische Einrichtungen, Vereine (Mitgliedschaft), religiöse Einrichtungen, öffentliche Grünflächen, öffentlicher Nahverkehr und (bedingt) Sportanlagen/Sportangebote. „Selbstläufer“ sind hier die Nutzung des öffentlichen Nah- verkehrs (rund 92 %) und öffentliche Grünflächen (rund 88 %) und auch die Inanspruch- nahme medizinischer Einrichtungen82 (rund 74 % der Haushalte). Kulturelle Einrichtun- gen83 im Wohngebiet werden von beachtlichen rund 67 % der Haushalte besucht ‒ dabei am intensivsten von Singlehaushalten unter 65 Jahre (35 %), Paarhaushalten unter 65 Jahren ohne Kinder (27 %) und Wohngemeinschaften (17 %). Sportanlagen/Sportange- bote werden von rund 50 % der Haushalte genutzt, 22% der Haushalte gibt eine Vereins- mitgliedschaft an. Beides wird verstärkt von Singlehaushalten unter 65 Jahre (34 % bzw. 28 %), Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne Kinder (28 % bzw. 23 %) und Wohngemein- schaften (22 % bzw. 21 %) genutzt. Mit einer Nutzungsintensität von rund 17 % und rund 12 % stehen Nachbarschaftstreffs und religiöse Einrichtungen weniger im Fokus der Be- wohner*innen, wobei aber anzumerken ist, dass das im Untersuchungsgebiet nicht jeder Teilraum über entsprechende Angebote verfügt. Schulische Angebote (Grundschule, weiterführende Schule) , Kitas und Spielplätze spre- chen erwartungsgemäß Haushalte mit minderjährigen Kindern an und werden v on die- sen maßgeblich genutzt. Auffällig ist dabei eine hohe Nutzungsintensität der Spiel- plätze84 (um die 83 % bei Haushalten mit minderjährigen Kindern). Demgegenüber kommt Kinder- und Jungendfreizeiteinrichtungen nur eine relativ geringe Rolle zu (rund 24 %). Angebote für Senioren werden erwartungsgemäß am stärksten durch Single- und 82 Das Untersuchungsgebiet und sein Umfeld zeichnen sich durch ein gutes medizinisches Ange- bot aus. 83 Gutes Kulturangebot vorhanden. 84 Hierbei handelt es sich an erster Stelle um die beiden Spielplätze auf dem Rathenaup latz. Laut Expert*innengespräche sind sie sehr attraktiv gestaltet und werden sehr gut angenommen. Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 123 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Paarhaushalte (ohne Kinder) über 65 Jahre (23 % bzw. 19 %) frequentiert. Beratungsein- richtungen werden von rund 10 % der Haushalte in Anspruch genommen; dabei im be- sonderen Maße durch Singlehaushalte unter 65 Jahre. Tabelle 49: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld Infrastrukturen Prozent der Fälle* Öffentliche Grünflächen 88% Sportanlagen / Sportangebote 50% Spielplätze 24% Kita 9% Grundschule 6% Weiterführende Schule 7% Kinder und Jugendfreizeiteinrichtungen 5% Beratungseinrichtungen 10% Nachbarschaftstreff 17% Angebote für Senioren 3% Kulturelle Einrichtungen 67% Medizinische Einrichtungen 74% Öffentlicher Nahverkehr 92% Mitgliedschaft in Vereinen 22% Religiöse Einrichtungen 12% *Mehrfachnennungen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 124 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet Hinsichtlich der Gebietsbindung und der Vernetzung im Untersuchungsgebiet ermittelt sich folgendes – differenziertes - Bild: o Die Gebietsbindung ist gegeben. Hierfür steht eine (vor dem Hintergrund eines hohen Anteils an Studierenden) mittlere Wohndauer von 11,6 Jahre. o Das Zusammenleben und die nachbarschaftlichen Beziehungen im Wohngebiet sind ebenfalls stark ausgeprägt und die lokalen Infrastrukturen werden intensiv genutzt. o Viele Haushalte mit Umzugswun sch wollen das Gebiet verlassen oder wissen noch nicht, wohin sie ziehen werden. Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allge- meine Gründe sowie negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes im Vordergrund stehen, mit Aufwertung/Verdrängung assoziierten Gründen kommt demgegenüber zumeist nur eine deutlich untergeordnete Rolle zu. Aller- dings gaben mit 20 % vergleichsweise viele umzugswillige Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. Trotz dessen überwiegt die Zahl der Haushalte, die entweder nicht umziehen wollen (54 %) oder aber im jetzigen Wohngebiet bleiben wollen (19 %). Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 125 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 8.1 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen Die Untersuchung kommt für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West bezüglich der Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung ‒ im Wesentlichen bestehend aus den drei Kriterien Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial sowie Ver- drängungsdruck ‒ zu folgenden Ergebnissen: Für das Untersuchungsgebiet insgesamt, wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf- wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequa- litäten feststellen. o Neubaubauten sind im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in den Teilge- bieten von untergeordneter Bedeutung. o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen und mittleren Standard geprägt. Die Wohnungen verfügen überwiegend über eine „Basisausstattung“. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus- gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden- heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) sind mehrheitlich nicht vorhanden. o Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Umfassende Modernisierungen oder gar „Luxusmodernisierungen“ wurden kaum durchgeführt. o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (68 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammen- legungen oder Grundrissänderungen. o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. Der Anteil von Mieterinnen - und Mieterhaushalten (einer der Kernindikatoren hinsichtlich des Verdrängungspotenzials ist auch für das Aufwertungspotenzial von Interesse) respektive der Anteil von Mietwohnungen (rund 89 %) überwiegt im Gebiet deutlich. Das Potenzial für künftige Umwandlungen in Wohneigentum ist gegeben. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen ist am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz der vergleichsweise hohen Einkommen, das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials. Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslosengeld II-Bezieherinnen und –Bezieher), die jedoch im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersu- chungsgebiet anteilsmäßig nur gering vertreten sind. Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 126 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz- lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson- dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet deutlich geringer vertreten. Der A n- teil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II an der Bevölkerung von 18 bis 64 Jahren ist zum Stand 2021 im Untersuchungsge- biet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %). o Hinsichtlich der Preissensibilität gibt es deutliche Unterschiede zwischen einzel- nen Haushaltstypen. Besonders jüngere (unter 30 Jahre) und ältere (aber 65 Jahre) Singlehaushalte verfügen über geringe Einkommen und eine hohe Wohnkosten- belastung. Aber auch für Alleinerziehende, Paarha ushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre) und Wohngemeinschaften, lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelas- tung konstatieren. Diese Gruppen wären demnach von Mietsteigerungen beson- ders betroffen. o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Pe rso- nen. Im Gebiet leben anteilig nur wenige ältere Personen 66 Jahre und älter (gut 8 %). Diese beziehen vergleichsweise häufig Transferleistungen. Rund 13 % der ab 65-Jährigen im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 9 %). o Die Mehrheit der Haushalte (89 %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. In der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale lässt sich hiermit weder für das Un- tersuchungsgebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvorausset- zung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besondere Bedeutung für diese Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung für die letzten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte. So verfügen Zuziehende bspw. nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht geringere Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit stattgefunden. „Pro“ Verdrängungsdruck können die folgenden Befunde angeführt werden: o Es ist durchaus eine Modernisierungstätigkeit im Gebiet festzustellen. 28 % der Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen in den letzten fünf Jahren durchgeführt wurden oder derzeit geplant sind, 45 % vernein- ten dies, 27 % konnten hierzu keine Angabe machen. Bezogen auf die konkret antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schätzungsweise ca. 38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten bzw. In- standsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei handelt es sich jedoch überwie- gend um Teilmodernisierungen. Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind die Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 127 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Ausnahme. Somit sind aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere Aufwertungsmöglichkeiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch nicht unter den Regelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. o Eine hohe Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Jahr 2021 weist auf einen stattfindenden und sich ggf. noch verstärkenden Umwandlungsprozess hin (20,8 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Un- tersuchungsgebiet, 10,9 im Bezirk Innenstadt, 4,7 in der Stadt Köln). Dies wird von den befragten Experten bestätigt. Wie schon erwähnt, ist die Um wandlungsver- ordnung des Landes Nordrhein -Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate) im Un- tersuchungsgebiet 2021 jeweils deutlich über dem der Stadt Köln (16,30 vs. 12,80 €) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (15,75 €) rangiert. Zudem ist auch der prozentuale Mietenanstieg höher als in der Stadt Köln (21,9 % in Köln insgesamt, 26,9 % im Untersuchungsgebiet). o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis- differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten (Basis: Haushaltsbefra- gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge- samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 18 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. In der Konsequenz zahlen Zuge- zogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) durchschnittlich 15 % mehr Miete als Ortsansässige (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre) und rund 33 % mehr als Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). o Bei den Umzugsgründen der Haushalte, gaben mit 20 % vergleichsweise viele Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. Contra“ Verdrängungsdruck ist Folgendes anzuführen: o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck “ nimmt auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt oder zukünftig angenommen werden kann. Die Analyse der demografischen Ent- wicklung der Bevölkerungsstruktur weist diesbezüglich keine Auffälligkeiten auf, d. h. es liegen keine größeren, diesbezüglich auffälligen, strukturellen Verschie- bungen vor. o Gleiches gilt für die Situation hinsichtlich der Empfänger*innen von Leistungen gemäß SGB II und SGB XII. o Zugezogene verfügen nicht über höhere Einkommen. Bei den Haushalten mit ei- ner Wohndauer von bis zu 2 Jahren liegen geringere Einkommen vor als bei den Haushalten, die seit über 2 Jahren und bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 128 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 leben. Ein Befund, der sich auch durchgehend auf Teilraumebene bestätigt. Hin- sichtlich dieses wichtigen Indikators lässt sich festhalten, dass er derzeit keinen Verdrängungsdruck dokumentiert. Dieser würde sich unter anderem in signifikant höheren Einkommen der Zugezogenen ausdrücken. o Es haben zwar teils umfangreiche Aufwertungen im Wohnungsbestand stattge- funden, deren Umsetzung jedoch mehrheitlich länger zurück liegt. Gemäß durch ALP geführt Expert*innengspräche haben eine stärkere Modernisierungstätigkeit und eine maßgebliche Bestandsaufwertung im Gebiet vor rund 10 Jahren statt- gefunden. Dies hat nach Aussagen der befragten Expert*innen auch zu einer teil- weisen Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung geführt. Diese mittlerweile mehr als 10 Jahre zurückliegenden Aufwertungs - und Verdrängungsprozesse können jedoch nicht als Begründung für den Erlass eine Sozialen Erhaltungssat- zung herangezogen werden. o In den letzten Jahren wurden Bestandswohnungen eher selten umfassend saniert; Luxusmodernisierungen konnten nicht beobachtet werden. Weiter liegen derzeit keine Hinweise bezüglich zu Planungen von umfangreichen Abriss - oder Neu- bauaktivitäten vor, die als Indizien für die Gefahr eines zukünftigen strukturellen Wandels der Bevölkerung gewertet werden könnten. o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur geringe Unterschiede zwischen modernisier- ten und nicht modernisierten Wohnungsbeständen. Hintergrund ist, dass die Ver- mietenden in der Regel in der Lage sind sehr hohe Mieten auch in den nicht mo- dernisierten Wohnungsbeständen zu realisieren . Verdrängungsprozesse, sofern sie stattfinden, sind also weniger auf eine intensive Modernisierungstätigkeit zu- rückzuführen, sondern vielmehr auf das allgemein hohe Mietenniveau und die dynamische Mietenentwicklung im Quartier. Hierauf kann die Soziale Erhaltungs- satzung jedoch nur begrenzt Einfluss nehmen. So ist die Soziale Erhaltungssat- zung kein direktes Mieterschutzinstrument. Sie hat auf allgemeine – nicht mit Baumaßnahmen zusammenhängende – Mieterhöhungen keinen Einfluss. o Die „urbanen“ Rahmenbedingungen - insbesondere im südlichen und nördlichen Bereich (Zülpicher Straße und Umfeld, Aachener Straße), stehen einem Aufwer- tungsprozess entgehen. So sind die negativen Begleiterscheinungen des intensi- ven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) die zentralen Umzugsmotive der vielfach ein- kommensstarken Haushalte mit Umzugswunsch. Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 129 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 8.2 Abschließende Empfehlung Im Ergebnis kann, trotz der bestehenden Verdrängungs- und Aufwertungspotenziale, ein Erlass für eine Soziale Erhaltungssatzung weder für das Untersuchungsgebiet noch für einen der Teilräume empfohlen werden. Wie schon erläutert, ist weithin methodisch an- erkannt, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Ver- drängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des Instruments Soziale Erhal- tungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachzu- weisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West nicht zu, da sich in der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale weder für das Gebiet gesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend ge- festigt bestätigen lässt. Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist unter den vorliegenden Gegebenheiten (unter anderem auch aufgrund einer fehlenden Umwandlungsverordnung) nicht das ge- eignete Instrument für einen „steuernden“ Eingriff mit der Zielsetzung einer Dämpfung der skizzierten Wohnungsmarktdynamik. Eine Soziale Erhaltungssatzung könnte – wenn überhaupt – nur in einem geringen Umfang Verdrängungsprozessen und den damit ver- bundenen negativen städtebaulichen Folgewirkungen entgegenwirken. Anhang 130 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 9 Anhang 9.1 Anhang Haushaltsbefragung Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen Stichprobe Die Stadt Köln stellte ALP im Sinne der gewünschten Vollbefragung 9.302 Adressdaten für die im Untersuchungsgebiet ermittelbaren Haushalte zur Verfügung. Die übermittel- ten Haushaltsadressdaten beinhalten daneben abstimmungsgemäß keine in Heimen le- benden Personen. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulären“ Wohnraum nach, zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. der Zielsetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht. Versand der Befragungsunterlagen Die angeschriebenen Haushalte haben folgende Befragungsunterlagen erhalten: o ein personalisiertes Anschreiben der Stadt Köln (ein DIN-A4-Blatt – doppelseitig bedruckt) inklusive des Verweises (Link) auf ausführliche Informationen der Stadt Köln zum Thema Soziale Erhaltungssatzung sowie als Anlage ausführliche Hin- weise zum Datenschutz (ein weiteres DIN-A4-Blatt – doppelseitig bedruckt), o einen Fragebogen mit individualisiertem Passwort sowie o einen Rücksendeumschlag (inkl. Hinweis „Gebühr bezahlt Empfänger“). Die Zustellung der Befragungsunterlagen erfolgte im Auftrag der Stadt Köln (Absender) durch die Deutsche Post. Die Befragungsunterlagen wurden am 17. Juni 2022 zugestellt. Um die Rücklaufquote zu erhöhen, wurden die Haushalte, die bis zum 4. Juli nicht an der Befragung teilgenommen haben, nochmals angeschrieben (inkl. Fragebogen) und um die Teilnahme gebeten. 85 Die Feldphase endete am 19. August 2022. Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung Rücklauf Wie schon weiter oben dargelegt, wurden die Fragebögen von den befragten Haushalten entweder direkt per Post an ALP zurückgesandt, oder alternativ unter Nutzung der hierfür durch ALP erstellten und betriebenen Online-Befragungsplattform ausgefüllt und elekt- ronisch an ALP übermittelt86. Mit einem Fragebogenrücklauf von 2.973 („Brutto-Rücklauf“) - hiervon 2.772 verwertbare Fragebögen („Netto-Rücklauf“) - wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute Rücklaufquote von rund 32 % brutto bzw. rund 30 % netto erreicht. 46 % (Brutto-Rück- lauf) bzw. 49 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen erreichten ALP postalisch, 54 % (Brutto- 85 Um die Mehrfachteilname auszuschließen, erfolgte eine Prüfung auf doppelte Fragebögen 86 Um auszuschließen, dass die Haushalte nicht sowohl postalisch als auch online an der Befra- gung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebogen abgedruckt. Anhang 131 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Rücklauf) bzw. 51 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen wurden auf der eingerichteten On- line-Plattform ausgefüllt. Repräsentativität und Gewichtung Eine Befragung birgt die Gefahr, dass nicht -repräsentative Ergebnisse gewonnen wer - den. Dies ist immer dann der Fall, wenn einzelne Personengruppen nicht , oder unterre- präsentiert berücksichtigt werden, weshalb geprüft wurde, ob der Rücklauf hinsichtlich ausgewählter soziodemografischer Merkmale repräsentativ ist. Grundsätzlich ist zu beachten, dass Informationen über die Grundgesamtheit meist nur mit einem Zeitversatz zur Verfügung stehen. Es besteht beispielsweise eine zeitliche Dif- ferenz zwischen dem Erhebungszeitraum und dem Stichtag der Datenaufbereitung der amtlichen Statistik. Eine weitere grundsätzliche Herausforderung besteht in unterschiedlichen Bezugsgrö - ßen. Während für die Grundgesamtheit meist Daten für einzelne Personen vorliegen (Al- tersstruktur der Einwohnerinnen und Einwohner et cetera), beziehen sich die Erhebungs- daten auf Haushalte. Zwar werden im Rahmen der Befragung auch personenbezogene Daten abgefragt (beispielsweise auch das Alter der einzelnen Haushaltsmitglieder), eine gegebenenfalls vorzunehmende Gewichtung muss jedoch immer auf den Haushalt ab- stellen (ein Haushalt = eine Wohnung = ein Datensatz). Für die vorliegende Studie wurde eine Prüfung der Repräsentativität hinsichtlich der Al- tersstruktur sowie des Migrationshintergrunds durchgeführt. Daneben ist grundsätzlich anzumerken, dass bestimmte Gruppen (bildungsferne Personen, Personen mit Sprach- barriere) nur unterdurchschnittlich durch eine derartige Befragung erreicht werden kön- nen. Deshalb stützen sich die Empfehlungen von ALP auch auf die Ergebnisse von Ex- pert*innengesprächen, die Sekundärdatenanalyse und die durchgeführte Begehung. Hinsichtlich der Altersstruktur lagen annähernd repräsentative Ergebnisse vor. Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung 0 bis 5 Jahre 6 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 44 Jahre 45 bis 64 Jahre 65 bis 79 Jahre 80 Jahre u . ä. Sekundärdaten (2021) 3,9% 4,3% 30,3% 32,3% 21,0% 6,0% 2,2% Befragung (2022) 3,6% 4,5% 29,7% 34,0% 20,3% 5,8% 2,0% Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Der Anteil der Haushalte mit Migrationshintergrund war im Rücklauf unterrepräsentiert vertreten (siehe Tabelle 51). Die Befragung zeigt auf, dass sich Haushalte mit und ohne Migrationshintergrund durch signifikante Unterschiede (Einkommen, Haushaltsstruktur) Anhang 132 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 auszeichnen. Vor diesem Hintergrund erfolgte – in Abstimmung mit der Stadt Köln – eine Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund – siehe Tabelle 52). Aufgrund des sehr guten Befragungsrücklaufs stand ALP dabei eine sehr gute Da- tenbasis zur Verfügung, Tabelle 51: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund / Anteil Ausländer*innen Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung Anteil Einwohner*innen mit Migrations-hinter- grund an allen Einwoh- ner*innen Anteil Ausländer*innen an allen Einwohner*in- nen Anteil Migrationshinter- grund (ohne Auslän- der*innen) Sekundärdaten (2021) ohne Heimbevölkerung 30% 16% 14% Befragung (2022) unge- wichtet 18% 8% 10% Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Tabelle 52: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund Gewicht N N nach Gewichtung Anmerkung Haushalte mit ausschließlich Personen ohne Migrations- hintergrund 0,78 2.051 1.608 Haushalte mit ausschließlich ausländischen Personen 2,30 127 293 • Ausländische Personen im Rücklauf deutlich unterrepräsen- tiert (Verhältnis von 1 zu 12 statt 1 zu 6) • Teilnahmebarrieren höher (Deutschkenntnisse etc.). Haushalte mit mindestens ei- ner Person mit ausländischer Staatsbürgerschaft (inklusive Personen mit Migrationshin- tergrund) 1,80 178 321 Gewichtungsfaktor orientiert sich am Anteil der Einwohner*innen mit Migrationshintergrund oder ausländischer Staatsbürgerschaft an allen Einwohner*innen Haushalte mit Migrations- hintergrund aber ohne Aus- länder 1,40 346 483 Gewichtungsfaktor orientiert sich am Anteil der Einwohner*innen mit Migrationshintergrund an al- len Einwohner*innen Sonstige 1,00 70 67 Haushalte, die keine Angaben zur Nationalität bzw. zum Migra- tionshintergrund gemacht haben Quelle: Sekundärdaten Stadt Köln, ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Anhang 133 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 53: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten nach Gewichtung 0 bis 5 Jahre 6 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 44 Jahre 45 bis 64 Jahre 65 bis 79 Jahre 80 Jahre u. ä. Sekundärdaten (2021) ohne Heimbevölke- rung 3,9% 4,3% 30,3% 32,3% 21,0% 6,0% 2,2% Befragung (2022) *ge- wichtet 3,6% 4,5% 29,6% 35,1% 19,8% 5,6% 1,7% Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) Im Rahmen der Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West wurde der folgende Fragebogen versendet. Anhang 134 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Anhang 135 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Anhang 136 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Anhang 137 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Anhang 138 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Anhang 139 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Anhang 140 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Anhang 141 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Anhang 142 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 9.2 Tabellenanhang Tabelle 54: Weitere maßgebliche untersuchungsrelevante Ausstattungsmerkmale – Teilgebietsebene Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Ausstattungsmerkmal  Insge- samt Studen- ten- Viertel Jean- Claude- Letist- Platz Yitzhak- Rabin- Platz Aache- ner Straße Lützow- straße Rathe- nauplatz Dassel- straße Komplett ausgestattete Küche 41% 41% 41% 42% 35% 48% 41% 42% Hochwertiges Küchengerät 25% 21% 28% 29% 18% 32% 25% 24% Bodenfliesen 55% 54% 55% 62% 56% 56% 52% 50% Küche mit Fenster 85% 83% 77% 86% 84% 91% 87% 87% Dunstabzugshaube_mit_Außenabluft 14% 15% 19% 14% 10% 18% 13% 11% Keine Ausstattung 55% 53% 53% 55% 62% 49% 58% 55% Bad WC außerhalb der Wohnung 1% 2% 0% 0% 1% 0% 1% 0% Ein Bad mit WC 94% 94% 93% 93% 93% 93% 95% 91% Bad WC getrennt 9% 9% 11% 7% 10% 12% 6% 6% Zweites WC (Gäste-WC) 11% 7% 12% 13% 12% 9% 11% 10% Zwei Bäder oder mehr Bäder 5% 3% 6% 7% 5% 6% 3% 6% Badewanne 63% 54% 65% 72% 66% 66% 58% 65% Separate Einzelduschkabine 44% 52% 35% 40% 42% 39% 51% 44% Bodengleiche Dusche (ohne Schwellen) 11% 6% 22% 10% 10% 10% 7% 14% Wände im Spritzwasserbereich geschützt (z. B. Fliesen) 93% 90% 93% 94% 93% 93% 91% 94% Fußboden komplett gefliest 91% 88% 94% 95% 93% 91% 84% 92% Mind. zwei Waschbecken 9% 7% 10% 12% 11% 12% 7% 7% Nur ein Heizkörper (an Zentral-, oder Gasetagenheizung angeschlossen) 49% 53% 51% 45% 47% 41% 48% 42% Handtuchheizkörper (auch inkl. normale Heizkörper, ohne Fußbodenheizung) 35% 35% 38% 36% 34% 47% 31% 42% Fußbodenheizung (auch inkl. normale Heizkörper und Handtuchheizkörper) 7% 5% 4% 16% 6% 6% 4% 8% Nur ein Elektroheizkörper / Heizlüfter 8% 8% 8% 6% 8% 10% 9% 9% Fenster 50% 42% 48% 52% 48% 60% 47% 56% Lüftungsanlage (mindestens Abluft) 51% 55% 54% 48% 57% 40% 53% 46% Fern- Block-, Zentral- oder Etagenheizung 94% 94% 96% 95% 94% 92% 97% 94% Fußbodenheizung 6% 4% 4% 14% 5% 5% 3% 7% Hochwertige Fußböden 33% 25% 35% 40% 32% 32% 33% 40% Isolierverglasung oder Doppelfenster 79% 73% 80% 84% 83% 80% 76% 82% Gegensprechanlage akustisch 78% 72% 81% 84% 79% 78% 79% 80% Gegensprechanlage video 8% 5% 9% 17% 7% 7% 3% 9% Barrierefreier Zugang zu allen Räumen 38% 32% 39% 44% 49% 33% 34% 39% Bodentiefe Fenster 18% 16% 17% 28% 20% 15% 11% 17% Rollläden 10% 10% 8% 16% 10% 13% 8% 6% Aufzug / Fahrstuhl im Haus 36% 36% 41% 47% 48% 19% 27% 32% Garagen Tiefgaragenplatz oder Stellplatz 18% 11% 18% 30% 14% 13% 14% 26% Kamin / Kaminofen 4% 3% 3% 5% 5% 4% 4% 6% SanitärräumeAusstattung BadezimmerSonstige Ausstattung Küche Anhang 143 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 55: Äquivalenzeinkommen (Mittelwert, Median) nach Teilgebieten Teilgebiet Mittelwert Median Zugezogene (Wohn- dauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) Studenten-Viertel 2.246 € 2.167 € Jean-Claude-Letist-Platz 2.590 € 2.308 € Yitzhak-Rabin-Platz 2.678 € 2.500 € Aachener Str. 2.708 € 2.600 € Lützowstr. 2.773 € 2.500 € Rathenauplatz 2.508 € 2.366 € Dasselstr. 2.378 € 1.833 € Insgesamt 2.515 € 2.250 € Ortsansäs- sige (Wohn- dauer im Gebiet zwischen 5 und unter 10 Jahren) Studenten-Viertel 2.557 € 2.405 € Jean-Claude-Letist-Platz 3.054 € 2.750 € Yitzhak-Rabin-Platz 3.353 € 3.081 € Aachener Str. 3.310 € 2.956 € Lützowstr. 3.259 € 3.167 € Rathenauplatz 2.281 € 2.250 € Dasselstr. 2.769 € 2.250 € Insgesamt 2.901 € 2.750 € Langzeit- bewohner (Wohn- dauer im Gebiet mindestens 10 Jahre) Studenten-Viertel 2.635 € 2.500 € Jean-Claude-Letist-Platz 2.928 € 2.500 € Yitzhak-Rabin-Platz 2.844 € 2.528 € Aachener Str. 2.510 € 2.167 € Lützowstr. 2.590 € 2.250 € Rathenauplatz 2.642 € 2.250 € Dasselstr. 2.814 € 2.500 € Insgesamt 2.731 € 2.300 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Anhang 144 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 56: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung (Hinweis: Mehrfachnennungen möglich) Umzugsgründe Teilgebiet Studenten- Viertel Jean-Claude- Letist-Platz Yitzhak-Rabin- Platz Aachener Straße Lützowstraße Rathenauplatz Dasselstraße Änderung des Familienstandes 31% 42% 31% 30% 41% 37% 34% Ankündigung von Eigenbedarf 2% 2% 4% 1% 6% 4% 2% Berufliche Gründe 36% 25% 34% 22% 29% 22% 33% Erwerb von Wohneigentum 8% 20% 17% 14% 24% 13% 15% Gegend zu unsicher 24% 7% 22% 9% 3% 18% 7% Gesundheitliche Gründe 3% 9% 7% 3% 2% 4% 3% Kein geeignetes Umfeld für Kinder 26% 20% 16% 18% 9% 17% 6% Kündigung 3% 2% 1% 2% 4% 3% 1% Mangelnde Ordnung Sauberkeit 14% 8% 6% 16% 9% 9% 6% Probleme mit den Nachbarn 7% 6% 4% 4% 6% 7% 3% Räumliche Nähe zu Verwandten 8% 13% 9% 9% 9% 7% 12% Schlechter Wohnungszuschnitt 12% 11% 10% 7% 13% 17% 18% Schlechter Zustand Haus 25% 17% 16% 13% 17% 24% 19% Schlechter Zustand Wohnung 33% 17% 22% 26% 31% 26% 21% Ungepflegtes Wohnumfeld 35% 23% 24% 22% 16% 27% 12% Wohnung ist zu groß 1% 2% 3% 1% 2% 0% 1% Wohnung ist zu klein 34% 43% 28% 34% 28% 42% 38% Wohnung ist zu laut 55% 45% 37% 50% 54% 52% 33% Wohnung ist zu teuer 21% 25% 22% 17% 17% 16% 22% Wohnung wird modernisiert dann zu teuer 3% 3% 5% 1% 1% 6% 0% Wunsch nach größerer Wohnung 38% 31% 30% 38% 37% 33% 32% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 Anhang 145 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 Tabelle 57: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen Umzugsgründe Haushaltstyp Singlehaushalt bis einschließlich 64 Jahre Singlehaushalt ab 65 Jahre Familien mit minderjährigen Kindern Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder Wohngemeinschaften Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) Nicht zuordenbare Haushalte Änderung des Familienstandes 33% 8% 45% 50% 35% 5% 36% 58% 0% Ankündigung von Eigenbedarf 4% 0% 4% 0% 2% 5% 2% 0% 0% Berufliche Gründe 32% 0% 8% 24% 28% 11% 41% 38% 21% Erwerb von Wohneigentum 12% 8% 27% 17% 25% 5% 3% 0% 16% Gegend zu unsicher 15% 19% 18% 59% 14% 10% 11% 0% 16% Gesundheitliche Gründe 4% 38% 4% 0% 3% 19% 3% 0% 16% Kein geeignetes Umfeld für Kinder 10% 22% 47% 67% 23% 10% 11% 38% 7% Kündigung 3% 7% 1% 0% 1% 0% 3% 0% 21% Mangelnde Ordnung Sauberkeit 8% 12% 9% 9% 9% 14% 15% 0% 37% Probleme mit den Nachbarn 5% 8% 2% 0% 4% 0% 10% 0% 9% Räumliche Nähe zu Verwandten 9% 8% 12% 9% 11% 19% 8% 0% 7% Schlechter Wohnungszuschnitt 10% 11% 17% 9% 15% 0% 14% 19% 7% Schlechter Zustand Haus 17% 4% 20% 9% 14% 24% 34% 23% 32% Schlechter Zustand Wohnung 24% 19% 19% 26% 19% 24% 44% 23% 30% Ungepflegtes Wohnumfeld 22% 47% 23% 67% 26% 29% 24% 27% 25% Wohnung ist zu groß 1% 8% 0% 0% 1% 14% 2% 27% 0% Wohnung ist zu klein 31% 12% 73% 41% 46% 5% 20% 15% 44% Wohnung ist zu laut 44% 50% 48% 69% 48% 29% 52% 34% 58% Wohnung ist zu teuer 20% 4% 10% 9% 16% 30% 33% 27% 16% Wohnung wird modernisiert dann zu teuer 2% 4% 1% 0% 2% 38% 5% 8% 7% Wunsch nach größerer Wohnung 39% 30% 29% 9% 36% 5% 30% 0% 9% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Schopenstehl 15 | 20095 Hamburg Telefon: +49 (0) 40 - 3346476-0 Fax: +49 (0) 40 – 3346476-99 E-Mail: info@alp-institut.de Homepage: www.alp-institut.de Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin Amt für Stadtentwicklung und Statistik Willy-Brandt-Platz 2 | 50679 Köln Telefon: +49 (0) 221 - 221 30901 Fax: +49 (0) 221 - 221 28493 E-Mail: soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de Homepage: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwal- tung/stadtentwicklung/soziale-erhaltungssatzungen-koeln

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  Gebiet zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für die Soziale Erhaltungssatzung Neustadt Süd-West in der Kölner Innenstadt gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ´ 0 250 500125 Meter Übersichtsplan Datum: 02.02.2023 Gebiet Aufhebung Aufstellungsbeschluss Neustadt Süd-West Anlage 1 zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses Neustadt Süd-West (Vorlagen-Nr. 0541/2023) Textliche Auflistung der betroffenen Flurstücke, siehe nachfolgende Seiten Auflistung der betroffenen Flurstücke zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Neustadt Süd- West in der Kölner Innenstadt Die betroffenen Flurstücke des im Übersichtsplan auf vorheriger Seite dargestellten Gebiets zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses Neustadt Süd-West lauten (siehe Tabelle): Hinweise zur Tabelle:  Erste Zahl = Flur  Zweite Zahl = Flurstück  Alle betroffenen Flurstücke liegen in der Gemarkung Köln. 34 133/11 34 133/12 34 133/32 34 133/35 34 135 34 138 34 139 34 141 34 166/133 34 228/133 34 287/133 34 289 34 302 34 303 34 306 34 307 34 315 34 320/133 34 322/133 34 324/133 34 326/133 34 327/133 34 332 34 333 34 334 34 343 34 350 34 351 34 354 34 364 34 366 34 370 34 371 34 372 34 373 34 374 34 386 34 404 34 408 34 409 34 410 34 411 34 412 34 413 34 414 34 417 34 426 34 447 34 448 34 451 34 452 34 453 34 460 34 476/133 34 489/133 34 498/133 34 550 34 551 34 564 34 565 34 566 34 567 34 582 34 583 34 584 34 585 34 598 34 599 34 604 34 630 34 631/133 34 631 34 641 34 642 34 645 34 646 34 648 34 651 34 652 34 653 34 654 34 655 34 661 34 665 34 666 34 667 34 674/133 34 676/133 34 682 34 683 34 684 34 687 34 692 34 693 34 694 34 695 34 699 34 700 34 701 34 704 34 706 34 707/133 34 707 34 708 34 709 34 710 34 711 34 717 34 719 34 720 34 734 34 735 34 742 34 743 34 744 34 745 34 747 34 748 34 756 34 757 34 758 34 760 34 762 34 763 34 764 34 766 34 768 34 770 34 771 34 784/133 34 785/133 34 786/133 34 787/133 34 788/95 34 823/78 34 827/133 34 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2137/14 35 2149/266 35 2150/266 35 2151/266 35 2155/28 35 2172/28 35 2177/103 35 2178/103 35 2200/109 35 2206/13 35 2207/14 35 2208/14 35 2214/96 35 2219/55 35 2220/55 35 2221/58 35 2222/58 35 2223/58 35 2224/58 35 2225/55 35 2226/55 35 2227/55 35 2229/103 35 2230/20 35 2231/20 35 2234/8 35 2254/53 35 2255/53 35 2277/30 35 2284/9 35 2287/55 35 2297/55 35 2308/98 35 2312/98 35 2313/90 35 2348/9 35 2349/9 35 2371/14 35 2412/3 35 2413/3 35 2502/140 35 2510/24 35 2550/58 35 2563/18 35 2564/18 35 2584/61 35 2585/61 35 2586/61 35 2587/61 35 2588/61 35 2589/61 35 2590/61 35 2591/61 35 2636/55 35 2637/55 35 2638/55 35 2660/112 35 2661/112 35 2678/34 35 2679/34 35 2680/34 35 2686/54 35 2702/20 35 2703/20 35 2730/58 35 2733/134 35 2756/55 35 2773/55 35 2774/55 35 2797/96 35 2808/60 35 2811/55 35 2887/60 35 2888/60 35 2891/55 35 2901/55 35 2962/55 35 2963/55 35 2964/55 35 2965/55 35 2966/55 35 2972/100 35 2973/100 35 2985/134 35 2996/52 35 2997/52 35 2998/52 35 3037/16 35 3039/16 35 3040/16 35 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• Beschlussvorlage Ausschuss

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  Dezernat, Dienststelle IX/151/1 151/1 Vorlagen-Nummer 0541/2023 Freigabedatum 07.03.2023 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Aufhebung des Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Neustadt Süd- West in der Kölner Innenstadt Beschlussorgan Stadtentwicklungsausschuss Gremium Datum Beschluss: Der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln beschließt den am 02.12.2021 gefassten Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Neustadt Süd-West in der Kölner Innenstadt (Vorlagen-Nr. 2975/2021) aufzuheben, Geltungsbereich s. Anlage 1. Der Stadtentwicklungsausschuss verzichtet auf nochmalige Vorlage, sofern die Bezirksvertre- tung Innenstadt ohne Einschränkung zustimmt. Alternative: Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, entgegen der Gutachterempfehlung und Emp- fehlung der Verwaltung, für das Gebiet Neustadt Süd-West eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch zu erlassen. Stadtentwicklungsausschuss 16.03.2023 Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 27.04.2023 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Auswirkungen auf den Klimaschutz Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Begründung: Ausgangslage Im Rahmen der Beschlussfassung zum Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) durch den Rat der Stadt Köln (11.02.2014) wurde die Verwaltung unter anderem beauftragt, das Instrument „Erhaltungssatzung“ vermehrt zu nutzen und dem Rat Beschlussvorlagen für ausgewählte Gebiete vorzulegen, in denen die Anwendung des Instrumentes gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB geboten ist. Die Bezirksvertretung Innenstadt hat die Verwaltung mit Beschlüssen vom 21.06.2018 sowie 09.05.2019 unter anderem mit der Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet um den Rathenauplatz beauftragt (Vorlagen -Nr. AN/0964/2018 und AN/0509/2019). Nach einer ersten Überprüfung statistischer Indikatoren sowie anhand einer planerischen Be- wertung hat die Verwaltung für das Gebiet um den Ra thenauplatz einen Aufstellungsbe- schluss für eine Soziale Erhaltungssatzung Neustadt Süd-West empfohlen. Der entsprechen- de Aufstellungsbeschluss wurde am 02.12.2021 vom Stadtentwicklungsausschuss gefasst (vgl. Vorlagen-Nr. 2975/2021). Für eine rechtlich belastbare Begründung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung rei- chen die der Verwaltung zur Verfügung stehenden statistischen Daten alleine nicht aus. Wei- tere Daten müssen daher im Rahmen einer vertiefenden Untersuchung erhoben werden. Zur Durchführung dieser vertiefenden sozialräumlichen Untersuchung wurde das Büro ALP, Insti- tut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, aus Hamburg beauftragt. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung: Methodik Anhand der Analyse von Sekundärdaten, einer repräsentativen Haushaltsbefragung, adress- scharfen Ortsbegehungen und Expert*innengesprächen wurde geprüft, ob eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten ist. Zu diesem Zweck hat das beauftragte Gutachterbüro anhand der durch die laufende Recht- sprechung bestätigten Kriterien – Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Verdrän- gungsdruck (s. a. unten) – geprüft, ob eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbe- völkerung im Gebiet Neustadt Süd-West zu erwarten ist. Alle drei Kriterien bzw. Dimensio- nen müssen hierbei erfüllt sein, um im Kontext des Instruments Soziale Erhaltungssat- zung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachzuweisen. Für die Analyse der soziodemografischen und wohnungsbezogenen Strukturen des Untersu- chungsgebiets wurden Sekundärdaten der Stadt Köln verwendet, sowie insbesondere die durch Haushaltsbefragung und Ortsbegehungen vom Gutachter erhobenen Primärdaten. Die Haushaltsbefragung wurde im hybrid-Format, online und postalisch, anhand eines stan- dardisierten Fragebogens als Vollerhebung durchgeführt. Insgesamt konnte bei den ca. 9.200 angeschriebenen Haushalten mit einer Rücklaufquote von rd. 30 % netto ein sehr guter Rück- lauf erreicht werden. Im Rahmen der Ortsbegehungen wurde eine adressscharfe Aufnahme der Struktur und des 3 Zustandes des Gebäudebestandes durch den Gutachter vorgenommen. Zusätzlich wurden leitfadengestützte Experten*innengespräche mit lokalen Akteuren*innen geführt, um die quan- titativen Untersuchungsergebnisse qualitativ abzusichern. Zentrale Ergebnisse der vertieften sozialräumlichen Untersuchung: wesentliche Gründe für die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses Aufwertungspotential: Zur Bewertung des A ufwertungspotenzials wurde geprüft, ob bzw. in welchem Umfang die Aufwertung des Gebäudebestands im Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssituation überhaupt (noch) möglich bzw. wahrscheinlich ist. Für das Untersuchungsgebiet in Gänze wie auch für alle Tei lgebiete lässt sich ein Aufwertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequalitäten feststellen. Verdrängungspotential: Zur Bewertung des Verdrängungspotenzials wurde geprüft, ob einem Teil der Bevölkerung in Folge von (modernisierungsbedingten) Mietsteigerungen adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang im Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen würde. Für das Untersu- chungsgebiet in Gänze wie auch für alle Teilgebiete, konnte trotz der vergleichsweise hohen Einkommen, das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials ermittelt werden. Dies betrifft be- sonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslosengeld II-Bezieherinnen und –Bezieher). Diese sind allerdings im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet anteilsmäßig unterdurchschnittlich vertreten. Verdrängungsdruck Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit dem Investitionsverhalten der Woh- nungsmarktakteure und der Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet auseinander, v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, höhere Mieten für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. Insgesamt ergibt sich hinsichtlich der Be- wertung des Verdrängungsdrucks kein einheitliches Bild. Es wurde daher untersucht, ob sich ggf. in Teilräumen die Anwendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck gegeben ist. In der Gesamtschau der Pro - und Contra-Merkmale lässt sich aber weder für das Untersu- chungsgebiet in Gänze noch für einzelne Teilgebiete die Anwendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besondere Bedeutung für die- se Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung für die letz- ten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte. So verfügen Zu- ziehende beispielsweise nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht geringere Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit, d.h. vor 10 Jah- ren oder noch weiter zurückliegend, stattgefunden. Fazit Im Ergebnis kann, trotz der be stehenden Verdrängungs- und Aufwertungspotenziale, ein Er- lass für eine Soziale Erhaltungssatzung weder für das Untersuchungsgebiet noch für einzelne Teilräume empfohlen werden. Dies liegt darin begründet, dass weder für das Gebiet Neu- stadt Süd-West in Gänze noch für Teilbereiche das gleichzeitige Auftreten der drei Kri- terien bzw. Dimensionen Aufwertungspotential, Verdrängungspotential und Verdrän- gungsdruck ausreichend bestätigt werden kann. Somit sind die Anwendungsvoraus- setzungen für den Erlass einer Sozi alen Erhaltungssatzung für das Gebiet Neustadt Süd-West nicht rechtssicher zu begründen. Der Gutachter stellt in seinem Endbericht aus- führlich dar, wie die einzelnen Dimensionen zu bewerten sind, s. Anlagen 2 und 3. Weiteres Vorgehen: Als Konsequenz aus der Gutachterempfehlung wird der Aufstellungsbeschluss für das Gebiet Neustadt Süd -West aufgehoben. Nach ortsüblicher Bekanntmachung des Aufhebungsbe- schlusses werden bauliche Vorhaben nicht mehr unter erhaltungsrechtlichen Genehmigungs- 4 vorbehalt gestellt. Anlagen: 1. Geltungsbereich zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für das Gebiet Neustadt Süd-West 2. Kurzfassung der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der An- wendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Neustadt Süd-West 3. Endbericht (Kurz- und Langfassung) der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Neustadt Süd - West

• Anlage 4, Auszug BV 1 (Innenstadt) 27.04.2023

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  Geschäftsführung Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) Frau Brohl Telefon: (0221) 221-91709 E-Mail: Andrea.brohl@stadt-koeln.de Datum: 02.05.2023 Auszug aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung der Bezirksvertretung Innenstadt vom 27.04.2023 öffentlich 3.1 Aufhebung des Beschlusses über die Aufstellung einer Sozialen Erhal- tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Neustadt Süd-West in der Kölner Innenstadt 0541/2023 Herr Hupke, Bezirksbürgermeister, weist auf die gestrige ausführliche Videokonferenz zu diesem Thema hin. Frau Kosubek, B90/Die Grünen, möchte die Verwaltungsvorlage nicht nur ablehnen, sondern beantragt, dass die Befragung wiederholt werden soll. Die Befragung habe während der Corona-Pandemie stattgefunden, es gab keine öffentlichen Veranstaltun- gen und nur 30 % Rückmeldungen. Sie verweist auf die Beschlüsse aus 2018/2019 und betont, dass die Erhaltungssatzung für das Gebiet Neustadt Süd-West immer noch sehr wichtig sei. Laut Herrn Scheffer, Die Linke, sollte die Bezirksvertretung die Erhaltungssatzung, für die sie sich viele Jahre eingesetzt habe, nicht aufgeben. Im Gutachten werde konsta- tiert, dass sie zehn Jahre zu spät komme. Aus dem Stadtentwicklungskonzept Woh- nen aus Februar 2014 zitiert er „Das Instrument Erhaltungssatzung ist vermehrt zu nutzen.“ Er möchte sich in zehn Jahren nicht vorwerfen lassen, dass der Aufstellungs- beschluss zur Erhaltungssatzung aufgehoben worden sei. Zudem bittet er um eine mehrsprachige Befragung. Zusammenfassend seien mindestens 2,5 bis 2,75 der drei Kriterien aus seiner Sicht erfüllt. Visionär betrachtet, müsse die Stadt sagen, wo es Er- haltungssatzungen bedürfe. Herr Polat, SPD, schließt sich im Wesentlichen den Vorrednern an. Der Wohnraum in dieser Stadt müsse bezahlbar sein. Er weist darauf hin, dass den Kommunen von der Landesregierung nur unzureichende Mittel an die Hand gegeben wurden, um gegen horrende Mieten und Umwandlung vorgehen zu können. In diesem Gebiet seien enorm hohe Mieten zu verzeichnen. Die soziale Erhaltungssatzung müsse weiterhin eingefordert werden, um sie langfristig nutzen zu können und um den Druck zu erhö- hen eine politische Änderung betreffend den Wohnungsmarkt in Köln herbeizuführen. Auf Nachfrage von Herrn Nüsser, FDP, antwortet Herr Hupke, Bezirksbürgermeister, dass die Befragung von dem Gutachter nicht fehlerhaft durchgeführt worden sei, aber während der Coronapandemie zu den in dieser Zeit geltenden Bedingungen stattge- funden habe. Die Befragung sei sehr schwierig gewesen und es konnte keine Unter- stützungsmöglichkeit z. B. durch Angebote und Beratungstermine der Bürgergemein- schaft Rathenauplatz, geben. Zudem gab es auch keine öffentliche Veranstaltung. Herr Dr. Höver, Bürgeramt Innenstadt, weist darauf hin, dass durch die schriftliche Be- fragung aus Sicht des Gutachters mit 30 % eine deutlich höhere Rückmeldung erfolgt sei, als sonst üblich. Herr Hupke, Bezirksbürgermeister, wendet ein, dass nicht alle Bevölkerungsgruppen in gleichem Umfang erreicht worden seien. Herr Leitner, CDU, weist darauf hin, dass das Fachgespräch deutlich gemacht habe, dass es methodische Bedenken gebe. Er plädiert für einen Neustart dieser Erhebung, gibt aber zu bedenken, dass bei Berücksichtigung dieser Argumente auch Befragun- gen zu anderen Themen im Stadtbezirk Innenstadt zu relativieren seien, wie beispiels- weise die Befragung zur Ehrenstraße. Man müsse sich fragen, ob man bei diesen Be- fragungen auch alle angesprochen habe. Geänderter Beschluss: Die Bezirksvertretung Innenstadt empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss die Wiederholung der Befragung mit öffentlichen Veranstaltungen und mehr- sprachiger Befragung. Abstimmungsergebnis: Einstimmig zugestimmt.

• Anlage 5, Stellungnahme zu BV1 (Innenstadt) 27.04.2023

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  Anlage 5 zur Vorlagen-Nr. 0541/2023 1 Aufhebung des Beschlusses über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Neustadt Süd- West in der Kölner Innenstadt Die Bezirksvertretung Innenstadt hat in ihrer Sitzung am 27.04.2023 einen geänderten Beschluss zur o. g. Vorlage gefasst (s. Anlage 4). Nachfolgend nimmt die Verwaltung hierzu Stellung. Die Bezirksvertretung Innenstadt formuliert Kritik an der vertieften sozialräumlichen Untersuchung bzw. der angewandten Methode der Haushaltsbefragung. Diese Kritik weist die Verwaltung zurück: Das angewandte Untersuchungsdesign wird im Abschlussbericht, von dem beauftragten Gutachterbüro ALP, Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, ausführlich dargestellt (s. Anlage 3 zur Beschlussvorlage). Grundsätzlich bestehen keine methodischen Schwächen bei der Haushaltsbefragung. Die Haushaltsbefragung wurde als Vollerhebung durchgeführt, d. h. jeder der rund 9.300 Haushalte im Untersuchungsgebiet hat ein persönliches Anschreiben erhalten. Die Haushaltsbefragung erfolgte im hybrid-Format. Neben der Möglichkeit einer postalisch schriftlichen Beantwortung konnte ein Onlineangebot zum digitalen Ausfüllen des Fragebogens genutzt werden. Ein grundsätzliches Unterstützungsangebot bei Fragen zum Anschreiben bzw. dem Fragebogen war seitens der Stadt und ALP jeweils über eine telefonische oder schriftliche Anfragemöglichkeit gegeben. Die Befragungsunterlagen wurden den Haushalten am 17.06.2022 zugestellt. Mit insgesamt zwei Anschreibewellen an alle Haushalte bzw. ein erneutes Anschreiben an die Haushalte, die bis zum Stichtag 04.07.2022 nicht an der Befragung teilgenommen hatten, wurde eine Rücklaufquote von insg. rund 30 % erreicht. Dies ist als sehr gute Rücklaufquote zu werten, auch nach den Erfahrungswerten des Büros ALP. Befragungen bergen grundsätzlich das Risiko, bestimmte Bevölkerungsgruppen nicht adäquat zu erreichen, so dass diese Gruppen im Rücklauf unterrepräsentiert sein können und dadurch die Ergebnisse verzerrt werden. Da viele gruppendefinierenden Informationen amtlich nicht vorliegen (z.B. Bildungshintergründe, Einkommenssituation), kann eine eventuelle Verzerrung nur annäherungsweise über den Abgleich bekannter Verteilungen soziodemographischer Merkmale zwischen Grundgesamtheit und realisierter Stichprobe ermittelt werden. In der vorliegenden Untersuchung wurde eine Prüfung hinsichtlich der Altersstruktur sowie des Merkmals Migrationshintergrund durchgeführt (vgl. Anlage 3, Abschlussbericht, S. 130ff). Darüber hinaus stützen sich die Empfehlungen von ALP auch auf die Ergebnisse von Expert*innengesprächen, die Sekundärdatenanalyse und die durchgeführte Begehung – beides korrigiert eventuell verzerrte Ergebnisse der Befragung. Die Ausarbeitungen von ALP zeigen, dass die Altersverteilung in der Stichprobe sehr gut die Altersverteilung in der Grundgesamtheit spiegelt. (siehe Tabelle 50, Anlage 3, Abschlussbericht Seite 131). Anlage 5 zur Vorlagen-Nr. 0541/2023 2 Der Anteil der Haushalte mit Migrationshintergrund war im Rücklauf hingegen unterrepräsentiert (siehe Tabelle 51, Anlage 3, Abschlussbericht Seite 132). Die Befragung zeigt auf, dass sich Haushalte mit und ohne Migrationshintergrund strukturell (Einkommen, Haushaltsstruktur) deutlich unterscheiden. Vor diesem Hintergrund erfolgte von ALP – in Abstimmung mit dem Amt für Stadtentwicklung und Statistik – eine Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund (vgl. Tabelle 52, Anlage 3, Abschlussbericht Seite 132). Aufgrund des sehr guten Befragungsrücklaufs stand ALP für die Gewichtung eine aussagekräftige Datenbasis zur Verfügung, um die Verzerrung der Ergebnisse durch die Unterrepräsentation der Haushalte mit Migrationshintergrund zu korrigieren. Die Vorgehensweise von ALP entspricht sehr hohen methodischen Standards und gewährleistet durch die akkurate Umsetzung eine sehr hohe Datenqualität: Die Daten sind repräsentativ und bilden eine valide und belastbare Entscheidungsgrundlage. Es ist nicht davon auszugehen, dass eine Wiederholung der Befragung mit öffentlicher Veranstaltung und mehrsprachigen Fragebögen wesentlich andere Ergebnisse produziert. Das Büro ALP hat in der Untersuchung anhand der durch die laufende Rechtsprechung bestätigten Kriterien – Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Verdrängungsdruck – geprüft, ob eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet Neustadt Süd-West zu erwarten ist. Alle drei Dimensionen müssen hierbei vollumfänglich erfüllt sein, um im Kontext des Instruments Soziale Erhaltungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachzuweisen. Anlage 5 zur Vorlagen-Nr. 0541/2023 3 Ergebnis der Untersuchung ist, dass weder für das Gebiet Neustadt Süd-West in Gänze noch für Teilbereiche das gleichzeitige Auftreten der drei Dimensionen Aufwertungspotential, Verdrängungspotential und Verdrängungsdruck ausreichend bestätigt werden kann. Somit sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Neustadt Süd-West nicht rechtssicher zu begründen. Als Konsequenz daraus ist der Aufstellungsbeschluss für das Gebiet Neustadt Süd-West aufzuheben.

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  unabhängig. kompetent. praxisorientiert. Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Neustadt Süd-West Kurzfassung Bericht | Januar 2023 Im Auftrag der Kurzfassung I Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 Inhaltsverzeichnis Kurzfassung ..................................................................................................................... 1 1 Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign ................................... 1 1.1 Zielsetzung ........................................................................................................................................ 1 1.2 Ausgangslage ................................................................................................................................... 1 1.3 Untersuchungsdesign.................................................................................................................... 2 2 Charakterisierung des Untersuchungsgebiets .................................................. 3 3 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen ............................................. 5 3.1 Aufwertungspotenzial ................................................................................................................... 5 3.2 Verdrängungspotenzial ................................................................................................................ 6 3.3 Verdrängungsdruck ....................................................................................................................... 7 3.4 Ergebnis Untersuchung Anwendungsvoraussetzungen .................................................. 9 4 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ............................ 9 5 Empfehlung ........................................................................................................ 10 Kurzfassung 1 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 Kurzfassung Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse der „Vertieften sozialräumlichen Un- tersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhal- tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Köln Neustadt Süd-West“, erarbeitet durch das Büro ALP Institut für Wohnen und Stadtent- wicklung (Hamburg), dargelegt. 1 Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign 1.1 Zielsetzung Die Zielsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung der Zusa mmensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebauli- chen Gründen. Sie dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieterschutz bzw. dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittelbar aus den städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebiets bauliche Maßnahmen im Genehmi- gungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnraum s verdrängungssensibler Bevölke- rungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Modernisierungen, die den Wohnwert steigern und dadurch zu Mieterhöhungen führen können, sowie bei- spielsweise die Nutzungsänderung von Mietwohnungen zu gewerblich genutzten Flä- chen zu nennen. 1.2 Ausgangslage Im Rahmen der Beschlussfassung zum Stadtentwicklungskonzept Wohnen durch den Rat wurde die Verwaltung unter anderem beauftragt, das Instrument „Erhaltungssatzung“ vermehrt zu nutzen und dem Rat Beschlussvorlagen für ausgewählte Gebiete vorzulegen, in denen die Anwendung des Instrumentes gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ge- boten ist. Die Bezirksvertretung Innenstadt hat die V erwaltung mit Beschlüssen vom 21.06.2018 sowie 09.05.2019 unter anderem mit der Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet um den Rathenauplatz beauftragt (Vorlagen -Nr. AN/0964/2018 und AN/0509/2019). Der politischen Beschlusslage entsprechend und nach Überprüfung anhand statistischer Indikatoren sowie planerischer Bewertung hat die Verwaltung empfohlen, den vorge- nannten Beschlüssen der Bezirksvertretung Innenstadt zu folgen und für das Gebiet Neu- stadt Süd-West, gelegen um den Rathenauplatz, eine Soziale Erhaltungssatzung aufzu- stellen. Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign 2 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 Am 02.12.2021 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln den Aufstellungs- beschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Gebiet Neustadt Süd-West. Zur Vorbereitung des Beschlusses ist eine ver- tiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen notwendig, die auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet. Mit dieser Untersuchung be- auftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung in Hamburg (im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird. 1.3 Untersuchungsdesign Ziel war es, auf Basis einer repräsentativen schriftlichen und online-basierten Haushalts- befragung (Hybrid-Verfahren), der Auswertung von Sekundärdaten, einer Ortsbegehung, von Experten*innengesprächen sowie von gutachterlichen Einschätzungen eine Bewer- tung o des Aufwertungspotenzials, o des Verdrängungspotenzials und o des Verdrängungsdrucks und damit der Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vorzunehmen. Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt dabei nur vor, wenn alle drei Kriterien erfüllt sind. Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne festzustellen ist, gilt es abschließend zu untersuchen, ob besondere städtebauliche Gründe für ihren Schutz vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebau- lichen wie auch sozialräumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob durch die (Zer-)Störung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Fol- gen resultieren. Dies wären zum Beispiel: Verlust an preisgünstigem W ohnraum, Auslö- sung von Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts; Verstärkung sozialräumlicher Polarisie- rungen; Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder- ten Bevölkerungsstruktur; Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorha ndener – auf die verdrängungsgefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, Bedarf an Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts. Bei der Befragung handelt es sich um eine Vollbefragung aller Haushalte im Untersu- chungsgebiet. Mit einer Rücklaufquote von rund 30 % netto (Bezug „Netto -Rücklauf“ verwertbare Fragebögen) wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute Rück- laufquote bzw. Beteiligung erreicht, was im Sinne der Repräsentativität der Untersuchung als sehr positiv zu werten ist. Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 3 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 2 Charakterisierung des Untersuchungsgebiets Das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West liegt im Südwesten des linksrheinischen Kölner Stadtbezirks Innenstadt, dort im Stadtteil Neustadt Süd. Kennzeichnend ist seine zentrale, attraktive Lage im Stadtraum in der Nähe der Kölner Altstadt und des inneren Grüngürtels. Zum Stand 31.12.2021 umfasst das Untersuchungsgebiet rund 13.170 Einwohner*innen (circa 35 % der Bevölkerung des Stadtteils Neustadt Süd, gut 10 % des Stadtbezirks In- nenstadt) in circa 9.200 Haushalten (rund 38 % des Stadtteils und gut 11 % des Stadtbe- zirks). Es setzt sich aus sieben Statistischen Quartieren zusammen, die seine Teilräume bilden (siehe die folgende Abbildung). Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2022 Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 4 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 In Relation zur Gesamtstadt ist das Untersuchungsgebiet überdurchschnittlich durch die Altersgruppe der 18- bis 65-Jährigen geprägt (Anteil: 83,6 %, Köln 66,0 %) und anteils- bezogen weniger durch Kinder und Jugendliche sowie ältere Menschen. Bei etwa einem Drittel (rund 31 %) der Personen im Untersuchungsgebiet liegt ein Migrationshinter- grund vor. In Köln insgesamt l iegt der Anteil von Personen mit Migrationshintergrund mit 40 % deutlich höher. Kennzeichnend ist ein gründerzeitlicher Stadtgrundriss mit einem für Kölner Verhältnisse hohen Anteil an gründerzeitlicher Bausubstanz. Insgesamt liegt jedoch ein Mix aus Vor- kriegs-, Nachkriegs- und Neubauten vor – vgl. die folgende Abbildung. Baualtersstruktur Wohngebäude Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Quelle Begehung ALP, 2022 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 5 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 Typisch für die Struktur der Neustadt im Allgemeinen wie auch das Untersuchungsgebiet im Besonderen ist, dass sich an den Kreuzungen der Ausfallstraßen, die zum Teil noch auf den Trassen der alten Römerstraßen verlaufen, repräsentative Plätze befinden. Im Untersuchungsgebiet sind dies der Rudolfplatz (zum Teil), der Zülpicher Platz und der Barbarossaplatz (zum Teil). Daneben prägen zwei weitere Plätze das Untersuchungsge- biet: der Yitzhak-Rabin-Platz sowie im besonderen Maße der Rathenauplatz. Das Untersuchungsgebiet ist durch eine hohe bauliche Dichte und urbane Nutzungs- struktur gekennzeichnet. Es befinden sich eine Vielzahl an Veranstaltungsorten (kleine Theater, ein Kino, Kulturzentren) sowie Clubs und ein vielfältiges Gastronomieangebot vor Ort. Letztere konzentrieren sich im Norden des Gebietes sowie vor allem im südlichen Bereich (Studentenviertel und dessen Randlagen). Das Untersuchungsgebiet ist durch eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Per- sonennahverkehr charakterisiert . Besonders die nörd lichen, östlichen und südlichen Randlagen sind dabei durch eine hervorragend ÖPNV-gekennzeichnet, da hier die Stadt- bahnlinien verkehren. 3 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 3.1 Aufwertungspotenzial Zur Bewertung des Aufwertungspotenzials wurde geprüft, ob bzw. in welchem Umfang die Aufwertung des Gebäudebestands im Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssitu- ation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. o Neubaubauten sind im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in d en Teilge- bieten von untergeordneter Bedeutung. o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen und mittleren Standard geprägt. Die Wohnungen verfügen überwiegend über eine „Basisausstattung“. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus- gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden- heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) sind mehrheitlich nicht vorhanden. o Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Umfassende Modernisierungen oder gar „Luxusmodernisierungen“ wurden kaum durchgeführt. o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (68 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammen- legungen oder Grundrissänderungen. o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 6 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 o Der Anteil von Mieterinnen- und Mieterhaushalten (einer der Kernindikatoren hinsichtlich des Verdrängungspotenzials ist auch für das Aufwertungspotenzial von Interesse) respektive der Anteil von Mietwohnungen (rund 89 %) überwiegt im Gebiet deutlich. Das Potenzial für künftige Umwandlungen in Wohneigen- tum ist gegeben. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfa- len ist am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf- wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali- täten feststellen. 3.2 Verdrängungspotenzial Zur Bewertung des Verdrängungspotenzials wurde geprüft, ob einem Teil der Bevölke- rung in Folge von (modernisierungsbedingten) Mietsteigerungen adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang im Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen würde. o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz- lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson- dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet deutlich geringer vertreten. Der An- teil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II an der Bevölkerung von 18 bis 64 Jahren ist zum Stand 2021 im Untersuchungsge- biet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %). o Hinsichtlich der Preissensibilität gibt es deutliche Unterschiede zwischen einzel- nen Haushaltstypen. Besonders jüngere (unter 30 Jahre) und ältere (aber 65 Jahre) Singlehaushalte verfügen über geringe Einkommen und eine hohe Wohnkosten- belastung. Aber auch für Alleinerziehende, Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre) und Wohngemeinschaften, lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelas- tung konstatieren. Diese Gruppen wären demnach von Mietsteigerungen beson- ders betroffen. o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso- nen. Im Gebiet leben anteilig nur wenige ältere Personen 66 Jahre und älter (gut 8 %). Diese beziehen vergleichsweise häufig Transferleistungen. Rund 13 % der ab 65-Jährigen im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 9 %). o Die Mehrheit der Haushalte (89 %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 7 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz der vergleichsweise hohen Einkommen , das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials. Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen ( insbesondere Arbeitslosengeld II-Bezieherinnen und –Bezieher), die jedoch im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersu- chungsgebiet anteilsmäßig nur gering vertreten sind. 3.3 Verdrängungsdruck Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit dem Investitionsverhalten der Woh- nungsmarktakteure und der Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet auseinander, v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, höhere Mieten für mo- dernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. Insgesamt ergibt sich hin- sichtlich der Bewertung des Verdrängungsdrucks ein uneinheitliches Bild. „Pro“ Verdrängungsdruck können die folgenden Befunde angeführt werden: o Es ist durchaus eine Modernisierungstätigkeit im Gebiet fest zustellen. 28 % der Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen in den letzten fünf Jahren durchgeführt wurden oder derzeit geplant sind, 45 % vernein- ten dies, 27 % konnten hierzu keine Angabe machen. Bezogen auf die konkret antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schätzungsweise ca. 38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten bzw. In- standsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei handelt es sich jedoch überwie- gend um Teilmodernisierungen. Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind die Ausnahme. Somit sind aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere Aufwertungsmöglichkeiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch nicht unter den Regelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. o Eine hohe Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Jahr 2021 weist auf einen stattfindenden und sich ggf. noch verstärkenden Umwandlungsprozess hin (20,8 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Un- tersuchungsgebiet, 10,9 im Bezirk Innenstadt, 4,7 in der Stadt Köln). Dies wird von den befragten Experten bestätigt. Wie schon erwähnt, ist die Umwandlungsver- ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate) im Un- tersuchungsgebiet 2021 jeweils deutlich über dem der Stadt Köln (16,30 vs. 12,80 €) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (15,75 €) rangiert. Zudem ist auch der prozentuale Mietenanstieg höher als in der Stadt Köln (21,9 % in Köln insgesamt, 26,9 % im Untersuchungsgebiet). Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 8 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis- differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten (Basis: Haushaltsbefra- gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge- samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 18 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. In der Konsequenz zahlen Zuge- zogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) durchschnittlich 15 % mehr Miete als Ortsansässige (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre) und rund 33 % mehr als Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). o Bei den Umzugsgründen der Haushalte, gaben mit 20 % vergleichsweise viele Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. „Contra“ Verdrängungsdruck ist Folgendes anzuführen: o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck“ nimmt auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt oder zukünftig angenommen werden kann. Die Analyse der demografischen Ent- wicklung der Bevölkerungsstruktur weist diesbezüglich keine Auffälligkeiten auf, d. h. es liegen keine größeren, diesbezüglich auffälligen, strukturellen Verschie- bungen vor. o Gleiches gilt für die Situation hinsichtlich der Empfänger*innen von Leistungen gemäß SGB II und SGB XII. o Zugezogene verfügen nicht über höhere Einkommen. Bei den Haushalten mit ei- ner Wohndauer von bis zu 2 Jahren liegen geringere Einkommen vor als bei den Haushalten, die seit über 2 Jahren und bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung leben. Ein Befund, der sich auch durchgehend auf Teilraumebene bestätigt. Hin- sichtlich dieses wichtigen Indikators lässt sich festhalten, dass er derzeit keinen Verdrängungsdruck dokumentiert. Dieser würde sich unter anderem in signifikant höheren Einkommen der Zugezogenen ausdrücken. o Es haben zwar teils umfangreiche Aufwertungen im Wohnungsbestand stattge- funden, deren Umsetzung jedoch mehrheitlich länger zurück liegt. Gemäß durch ALP geführt Expert*innengspräche haben eine stärkere Modernisierungstätigkeit und eine maßgebliche Bestandsaufwertung im Gebiet vor rund 10 Jahren statt- gefunden. Dies hat nach Aussagen der befragten Expert*innen auch zu einer teil- weisen Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung geführt. Diese mittlerweile mehr als 10 Jahre zurückliegenden Aufwertungs - und Verdrängungsprozesse können jedoch nicht als Begründung für den Erlass eine Sozialen Erhaltungssat- zung herangezogen werden. o In den letzten Jahren wurden Bestandswohnungen eher selten umfassend saniert; Luxusmodernisierungen konnten nicht beobachtet werden. Weiter liegen derzeit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 9 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 keine Hinweise bezüglich zu Planungen von umfangreichen Abriss - oder Neu- bauaktivitäten vor, die als Indizien für die Gefahr eines zukünftigen strukturellen Wandels der Bevölkerung gewertet werden könnten. o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur geringe Unterschiede zwischen modernisier- ten und nicht modernisierten Wohnungsbeständen. Hintergrund ist, dass die Ver- mietenden in der Regel in der Lage sind sehr hohe Mieten auch in den nicht mo- dernisierten Wohnungsbeständen zu realisieren. Verdrängungsprozesse, sofern sie stattfinden, sind also weniger auf eine intensive Modernisierungstätigkeit zu- rückzuführen, sondern vielmehr auf das allgemein hohe Mietenniveau und die dynamische Mietenentwicklung im Quartier. Hierauf kann die Soziale Erhaltungs- satzung jedoch nur begrenzt Einfluss nehmen. So ist die Soziale Erhaltungssat- zung kein direktes Mieterschutzinstrument. Sie hat auf allgemeine – nicht mit Baumaßnahmen zusammenhängende – Mieterhöhungen keinen Einfluss. o Die „urbanen“ Rahmenbedingungen - insbesondere im südlichen und nördlichen Bereich (Zülpicher Straße und Umfeld, Aachener Straße), stehen einem Aufwer- tungsprozess entgehen. So sind die negativen Begleiterscheinungen des intensi- ven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) die zentralen Umzugsmotive der vielfach ein- kommensstarken Haushalte mit Umzugswunsch. In der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale lässt sich hiermit weder für das Un- tersuchungsgebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvorausset- zung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besonde re Bedeutung für diese Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung für die letzten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte . So verfügen Zuziehende bspw. nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht geringere Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit stattgefunden. 3.4 Ergebnis Untersuchung Anwendungsvoraussetzungen Weithin methodisch anerkannt ist, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Ver- drängungspotenzial und Verdrängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des Instruments Soziale Erhaltungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachzuweisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd- West nic ht zu, da sich, wie weiter oben erläutert, in der Gesamtschau der Pro - und Contra-Merkmale weder für das Gebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die An- wendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen lässt. 4 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet Daneben erfolgte auftragsgemäß eine Überprüfung der Gebietsbindung und Vernetzung der Haushalte im Untersuchungsgebiet. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf Empfehlung 10 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebaulichen wie auch sozialräumlichen Situation im Gebiet. Es ermittelt sich folgendes – differenziertes - Bild: o Die Gebietsbindung ist gegeben. Hierfür steht eine (vor dem Hintergrund eines hohen Anteils an Studierenden) mittlere Wohndauer von 11,6 Jahre. o Das Zusammenleben und die nachbarschaftlichen Beziehungen im Wohngebiet sind ebenfalls stark ausgeprägt und die lokalen Infrastrukturen werden intensiv genutzt. o Viele Haushalte mit Umzugswunsch wollen das Gebiet verlassen oder wissen noch nicht, wohin sie ziehen werden. Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allgemeine Gründe sowie negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes im Vor- dergrund stehen, mit Aufwertung/Verdrängung assoziierten Gründen kommt demgegenüber zumeist nur eine deutlich untergeordnete Rolle zu. Allerdings ga- ben mit 20 % vergleichsweise viele umzugswillige Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. Trotz dessen überwiegt die Zahl der Haus- halte, die entweder nicht umziehen wollen (54 %) oder aber im jetzigen Wohn- gebiet bleiben wollen (19 %). 5 Empfehlung Im Ergebnis kann, trotz der bestehenden Verdrängungs- und Aufwertungspotenziale, ein Erlass für eine Soziale Erhaltungssatzung weder für das Untersuchungsgebiet noch für einen der Teilräume empfohlen werden. Wie schon erläutert, ist weithin methodisch an- erkannt, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Ver- drängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des Instruments Soziale Erhal- tungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachzu- weisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West nicht zu, da sich in der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale weder für das Gebiet gesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend ge- festigt bestätigen lässt. Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist unter den vorliegenden Gegebenheiten (unter anderem auch aufgrund einer fehlenden Umwandlungsverordnung) nicht das ge- eignete Instrument für einen „steuernden“ Eingriff mit der Zielsetzung einer Dämpfung der skizzierten Wohnungsmarktdynamik. Eine Soziale Erhaltungssatzung könnte – wenn überhaupt – nur in einem geringen Umfang Verdrängungsprozessen und den damit ver- bundenen negativen städtebaulichen Folgewirkungen entgegenwirken. ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Schopenstehl 15 | 20095 Hamburg Telefon: +49 (0) 40 - 3346476-0 Fax: +49 (0) 40 – 3346476-99 E-Mail: info@alp-institut.de Homepage: www.alp-institut.de Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin Amt für Stadtentwicklung und Statistik Willy-Brandt-Platz 2 | 50679 Köln Telefon: +49 (0) 221 - 221 30901 Fax: +49 (0) 221 - 221 28493 E-Mail: soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de Homepage: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwal- tung/stadtentwicklung/soziale-erhaltungssatzungen-koeln

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  Anlage 0 Dringlichkeitsbegründung: Der in Rede stehende Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung entfaltet für das Gebiet Neustadt Süd-West bereits weitreichende Rechtskraft. Zur Vermeidung von un- nötigen Belastungen der betroffenen Grundstückseigentümern*innen und der Verwaltung ist daher eine schnellstmögliche Entscheidung über die Aufhebung des Aufstellungsbeschlus- ses geboten.