Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen

unabhängig. kompetent. praxisorientiert. 
Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung 
Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur  
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß  
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch  
für das Gebiet Köln Neustadt Süd-West 
 
Kurzfassung Bericht | Januar 2023 
 
Im Auftrag der

Kurzfassung 
 
I Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
Inhaltsverzeichnis 
Kurzfassung ..................................................................................................................... 1 
1 Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign ................................... 1 
1.1 Zielsetzung ........................................................................................................................................ 1 
1.2 Ausgangslage ................................................................................................................................... 1 
1.3 Untersuchungsdesign.................................................................................................................... 2 
2 Charakterisierung des Untersuchungsgebiets .................................................. 3 
3 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen ............................................. 5 
3.1 Aufwertungspotenzial ................................................................................................................... 5 
3.2 Verdrängungspotenzial ................................................................................................................ 6 
3.3 Verdrängungsdruck ....................................................................................................................... 7 
3.4 Ergebnis Untersuchung Anwendungsvoraussetzungen .................................................. 9 
4 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ............................ 9 
5 Empfehlung ........................................................................................................ 10

Kurzfassung 
 
1 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
Kurzfassung 
Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse der „Vertieften sozialräumlichen Un-
tersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Köln 
Neustadt Süd-West“, erarbeitet durch das Büro ALP Institut für Wohnen und Stadtent-
wicklung (Hamburg), dargelegt. 
 
 
1 Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign 
1.1 Zielsetzung 
Die Zielsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB ist die Erhaltung der Zusa mmensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebauli-
chen Gründen. Sie dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieterschutz bzw. 
dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittelbar aus den 
städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und 
zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebiets bauliche Maßnahmen im Genehmi-
gungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt 
oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnraum s verdrängungssensibler Bevölke-
rungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der 
Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Modernisierungen, 
die den Wohnwert steigern und dadurch zu Mieterhöhungen führen können, sowie bei-
spielsweise die Nutzungsänderung von Mietwohnungen zu gewerblich genutzten Flä-
chen zu nennen.  
 
1.2 Ausgangslage 
Im Rahmen der Beschlussfassung zum Stadtentwicklungskonzept Wohnen durch den Rat 
wurde die Verwaltung unter anderem beauftragt,  das Instrument „Erhaltungssatzung“ 
vermehrt zu nutzen und dem Rat Beschlussvorlagen für ausgewählte Gebiete vorzulegen, 
in denen die Anwendung des Instrumentes gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ge-
boten ist.  
 
Die Bezirksvertretung Innenstadt hat die V erwaltung mit Beschlüssen vom 21.06.2018 
sowie 09.05.2019 unter anderem mit der Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung 
für das Gebiet um den Rathenauplatz beauftragt (Vorlagen -Nr. AN/0964/2018 und 
AN/0509/2019). 
 
Der politischen Beschlusslage entsprechend und nach Überprüfung anhand statistischer 
Indikatoren sowie planerischer Bewertung hat die Verwaltung empfohlen, den vorge-
nannten Beschlüssen der Bezirksvertretung Innenstadt zu folgen und für das Gebiet Neu-
stadt Süd-West, gelegen um den Rathenauplatz, eine Soziale Erhaltungssatzung aufzu-
stellen.

Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign 
 
2 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
Am 02.12.2021 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln den Aufstellungs-
beschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
BauGB für das Gebiet Neustadt Süd-West. Zur Vorbereitung des Beschlusses ist eine ver-
tiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen notwendig, die 
auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet. Mit dieser Untersuchung be-
auftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung in Hamburg 
(im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird. 
 
1.3 Untersuchungsdesign 
Ziel war es, auf Basis einer repräsentativen schriftlichen und online-basierten Haushalts-
befragung (Hybrid-Verfahren), der Auswertung von Sekundärdaten, einer Ortsbegehung, 
von Experten*innengesprächen sowie von gutachterlichen Einschätzungen eine Bewer-
tung  
o des Aufwertungspotenzials, 
o des Verdrängungspotenzials und  
o des Verdrängungsdrucks  
und damit der Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vorzunehmen. 
Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt dabei nur vor, wenn 
alle drei Kriterien erfüllt sind. 
 
Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne 
festzustellen ist, gilt es abschließend zu untersuchen, ob besondere städtebauliche 
Gründe für ihren Schutz vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster 
Stelle auf die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebau-
lichen wie auch sozialräumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob 
durch die (Zer-)Störung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Fol-
gen resultieren. Dies wären zum Beispiel: Verlust an preisgünstigem W ohnraum, Auslö-
sung von Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts; Verstärkung sozialräumlicher Polarisie-
rungen; Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder-
ten Bevölkerungsstruktur; Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorha ndener – auf 
die verdrängungsgefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, 
Bedarf an Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts. 
 
Bei der Befragung handelt es sich um eine Vollbefragung aller Haushalte im Untersu-
chungsgebiet. Mit einer Rücklaufquote von rund 30 % netto (Bezug „Netto -Rücklauf“ 
verwertbare Fragebögen) wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute Rück-
laufquote bzw. Beteiligung erreicht, was im Sinne der Repräsentativität der Untersuchung 
als sehr positiv zu werten ist.

Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
 
3 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
2 Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
Das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West liegt im Südwesten des linksrheinischen 
Kölner Stadtbezirks Innenstadt, dort im Stadtteil Neustadt Süd. Kennzeichnend ist seine 
zentrale, attraktive Lage im Stadtraum in der Nähe der Kölner Altstadt und des inneren 
Grüngürtels.  
 
Zum Stand 31.12.2021 umfasst das Untersuchungsgebiet rund 13.170 Einwohner*innen 
(circa 35 % der Bevölkerung des Stadtteils Neustadt Süd, gut 10 % des Stadtbezirks In-
nenstadt) in circa 9.200 Haushalten (rund 38 % des Stadtteils und gut 11 % des Stadtbe-
zirks). Es setzt sich aus sieben Statistischen Quartieren zusammen, die seine Teilräume 
bilden (siehe die folgende Abbildung).  
 
Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2022

Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
 
4 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
In Relation zur Gesamtstadt ist das Untersuchungsgebiet überdurchschnittlich durch die 
Altersgruppe der 18- bis 65-Jährigen geprägt (Anteil: 83,6 %, Köln 66,0 %) und anteils-
bezogen weniger durch Kinder und Jugendliche sowie ältere Menschen. Bei etwa einem 
Drittel (rund 31 %) der Personen im Untersuchungsgebiet liegt ein Migrationshinter-
grund vor. In Köln insgesamt l iegt der Anteil von Personen mit Migrationshintergrund 
mit 40 % deutlich höher. 
 
Kennzeichnend ist ein gründerzeitlicher Stadtgrundriss mit einem für Kölner Verhältnisse 
hohen Anteil an gründerzeitlicher Bausubstanz. Insgesamt liegt jedoch ein Mix aus Vor-
kriegs-, Nachkriegs- und Neubauten vor – vgl. die folgende Abbildung.  
 
Baualtersstruktur Wohngebäude 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Quelle Begehung ALP, 2022

Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
5 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
Typisch für die Struktur der Neustadt im Allgemeinen wie auch das Untersuchungsgebiet 
im Besonderen ist, dass sich an den Kreuzungen der Ausfallstraßen, die zum Teil noch 
auf den Trassen der alten Römerstraßen verlaufen, repräsentative Plätze befinden. Im 
Untersuchungsgebiet sind dies der Rudolfplatz (zum Teil), der Zülpicher Platz und der 
Barbarossaplatz (zum Teil). Daneben prägen zwei weitere Plätze das Untersuchungsge-
biet: der Yitzhak-Rabin-Platz sowie im besonderen Maße der Rathenauplatz.  
 
Das Untersuchungsgebiet ist durch eine hohe bauliche Dichte und urbane Nutzungs-
struktur gekennzeichnet. Es befinden sich eine Vielzahl an Veranstaltungsorten (kleine 
Theater, ein Kino, Kulturzentren) sowie Clubs und ein vielfältiges Gastronomieangebot 
vor Ort. Letztere konzentrieren sich im Norden des Gebietes sowie vor allem im südlichen 
Bereich (Studentenviertel und dessen Randlagen). 
 
Das Untersuchungsgebiet ist durch eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Per-
sonennahverkehr charakterisiert . Besonders die nörd lichen, östlichen und südlichen 
Randlagen sind dabei durch eine hervorragend ÖPNV-gekennzeichnet, da hier die Stadt-
bahnlinien verkehren. 
 
 
3 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
3.1 Aufwertungspotenzial 
Zur Bewertung des Aufwertungspotenzials wurde geprüft, ob bzw. in welchem Umfang 
die Aufwertung des Gebäudebestands im Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssitu-
ation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. 
o Neubaubauten sind im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in d en Teilge-
bieten von untergeordneter Bedeutung.  
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die Wohnungen verfügen überwiegend über 
eine „Basisausstattung“. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus-
gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden-
heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) 
sind mehrheitlich nicht vorhanden. 
o Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Umfassende Modernisierungen oder 
gar „Luxusmodernisierungen“ wurden kaum durchgeführt. 
o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (68 % der 
Wohnungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammen-
legungen oder Grundrissänderungen.  
o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver.

Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
6 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
o Der Anteil von Mieterinnen- und Mieterhaushalten (einer der Kernindikatoren 
hinsichtlich des Verdrängungspotenzials ist auch für das Aufwertungspotenzial 
von Interesse) respektive der Anteil von Mietwohnungen (rund 89 %) überwiegt 
im Gebiet deutlich. Das Potenzial für künftige Umwandlungen in Wohneigen-
tum ist gegeben. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfa-
len ist am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von 
Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht 
mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der 
Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali-
täten feststellen.  
 
3.2 Verdrängungspotenzial 
Zur Bewertung des Verdrängungspotenzials wurde geprüft, ob einem Teil der Bevölke-
rung in Folge von (modernisierungsbedingten) Mietsteigerungen adäquater Wohnraum 
nicht mehr im bisherigen Umfang im Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen würde. 
 
o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz-
lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson-
dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind 
besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich 
zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet deutlich geringer vertreten. Der An-
teil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II an 
der Bevölkerung von 18 bis 64 Jahren ist zum Stand 2021 im Untersuchungsge-
biet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %). 
o Hinsichtlich der Preissensibilität gibt es deutliche Unterschiede zwischen einzel-
nen Haushaltstypen. Besonders jüngere (unter 30 Jahre) und ältere (aber 65 Jahre) 
Singlehaushalte verfügen über geringe Einkommen und eine hohe Wohnkosten-
belastung. Aber auch für Alleinerziehende, Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 
Jahre) und Wohngemeinschaften, lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelas-
tung konstatieren. Diese Gruppen wären demnach von Mietsteigerungen beson-
ders betroffen. 
o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso-
nen. Im Gebiet leben anteilig nur wenige ältere Personen 66 Jahre und älter (gut 
8 %). Diese beziehen vergleichsweise häufig Transferleistungen. Rund 13 % der 
ab 65-Jährigen im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 
9 %).  
o Die Mehrheit der Haushalte (89 %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur 
Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten 
nicht vor Verdrängung geschützt.

Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
7 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz 
der vergleichsweise  hohen Einkommen , das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials.   
Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen ( insbesondere Arbeitslosengeld 
II-Bezieherinnen und –Bezieher), die jedoch im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersu-
chungsgebiet anteilsmäßig nur gering vertreten sind. 
 
3.3 Verdrängungsdruck 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit dem Investitionsverhalten der Woh-
nungsmarktakteure und der Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet auseinander, v. 
a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, höhere Mieten für mo-
dernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. Insgesamt ergibt sich hin-
sichtlich der Bewertung des Verdrängungsdrucks ein uneinheitliches Bild.  
 
„Pro“ Verdrängungsdruck können die folgenden Befunde angeführt werden: 
o Es ist durchaus eine Modernisierungstätigkeit im Gebiet fest zustellen. 28 % der 
Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen in den 
letzten fünf Jahren durchgeführt wurden oder derzeit geplant sind, 45 % vernein-
ten dies, 27 % konnten hierzu keine Angabe machen. Bezogen auf die konkret 
antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schätzungsweise ca. 
38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten bzw. In-
standsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei handelt es sich jedoch überwie-
gend um Teilmodernisierungen. Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind die 
Ausnahme. Somit sind aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere 
Aufwertungsmöglichkeiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch 
nicht unter den Regelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. 
o Eine hohe Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Jahr 2021 weist auf 
einen stattfindenden und sich ggf. noch verstärkenden Umwandlungsprozess hin 
(20,8 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Un-
tersuchungsgebiet, 10,9 im Bezirk Innenstadt, 4,7 in der Stadt Köln). Dies wird von 
den befragten Experten bestätigt. Wie schon erwähnt, ist die Umwandlungsver-
ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. 
Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit 
Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt 
durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. 
o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate) im Un-
tersuchungsgebiet 2021 jeweils deutlich über dem der Stadt Köln (16,30 vs. 12,80 
€) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (15,75 €) rangiert. Zudem  ist 
auch der prozentuale Mietenanstieg höher als in der Stadt Köln (21,9 % in Köln 
insgesamt, 26,9 % im Untersuchungsgebiet).

Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
8 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis-
differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten  (Basis: Haushaltsbefra-
gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge-
samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 
18 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. In der Konsequenz zahlen Zuge-
zogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) durchschnittlich 15 % mehr 
Miete als Ortsansässige (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre) und rund 33 % mehr 
als Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). 
o Bei den Umzugsgründen der Haushalte, gaben mit  20 % vergleichsweise viele 
Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. 
 
„Contra“ Verdrängungsdruck ist Folgendes anzuführen: 
o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck“ nimmt 
auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den 
Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt 
oder zukünftig angenommen werden kann. Die Analyse der demografischen Ent-
wicklung der Bevölkerungsstruktur weist diesbezüglich keine Auffälligkeiten auf, 
d. h. es liegen keine größeren, diesbezüglich auffälligen, strukturellen Verschie-
bungen vor. 
o Gleiches gilt für die Situation hinsichtlich der Empfänger*innen von Leistungen 
gemäß SGB II und SGB XII. 
o Zugezogene verfügen nicht über höhere Einkommen. Bei den Haushalten mit ei-
ner Wohndauer von bis zu 2 Jahren liegen geringere Einkommen vor als bei den 
Haushalten, die seit über 2 Jahren und bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung 
leben. Ein Befund, der sich auch durchgehend auf Teilraumebene bestätigt. Hin-
sichtlich dieses wichtigen Indikators lässt sich festhalten, dass er derzeit keinen 
Verdrängungsdruck dokumentiert. Dieser würde sich unter anderem in signifikant 
höheren Einkommen der Zugezogenen ausdrücken. 
o Es haben zwar teils umfangreiche  Aufwertungen im Wohnungsbestand stattge-
funden, deren Umsetzung jedoch mehrheitlich länger zurück liegt. Gemäß durch 
ALP geführt Expert*innengspräche haben eine stärkere Modernisierungstätigkeit 
und eine maßgebliche Bestandsaufwertung im Gebiet vor rund 10  Jahren statt-
gefunden. Dies hat nach Aussagen der befragten Expert*innen auch zu einer teil-
weisen Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung geführt. Diese mittlerweile 
mehr als 10 Jahre zurückliegenden Aufwertungs - und Verdrängungsprozesse 
können jedoch nicht als Begründung für den Erlass eine Sozialen Erhaltungssat-
zung herangezogen werden.  
o In den letzten Jahren wurden Bestandswohnungen eher selten umfassend saniert; 
Luxusmodernisierungen konnten nicht beobachtet werden. Weiter liegen derzeit

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
9 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
keine Hinweise bezüglich zu Planungen von umfangreichen Abriss - oder Neu-
bauaktivitäten vor, die als Indizien für die Gefahr eines zukünftigen strukturellen 
Wandels der Bevölkerung gewertet werden könnten. 
o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur geringe Unterschiede zwischen modernisier-
ten und nicht modernisierten Wohnungsbeständen. Hintergrund ist, dass die Ver-
mietenden in der Regel in der Lage sind sehr hohe Mieten auch in den nicht mo-
dernisierten Wohnungsbeständen zu realisieren. Verdrängungsprozesse, sofern 
sie stattfinden, sind also weniger auf eine intensive Modernisierungstätigkeit zu-
rückzuführen, sondern vielmehr auf das allgemein hohe Mietenniveau und die 
dynamische Mietenentwicklung im Quartier. Hierauf kann die Soziale Erhaltungs-
satzung jedoch nur begrenzt Einfluss nehmen. So ist die Soziale Erhaltungssat-
zung kein direktes Mieterschutzinstrument. Sie hat auf allgemeine – nicht mit 
Baumaßnahmen zusammenhängende – Mieterhöhungen keinen Einfluss. 
o Die „urbanen“ Rahmenbedingungen - insbesondere im südlichen und nördlichen 
Bereich (Zülpicher Straße und Umfeld, Aachener Straße),  stehen einem Aufwer-
tungsprozess entgehen. So sind die negativen Begleiterscheinungen des intensi-
ven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) die zentralen Umzugsmotive der vielfach ein-
kommensstarken Haushalte mit Umzugswunsch.  
In der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale lässt sich hiermit weder für das Un-
tersuchungsgebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvorausset-
zung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besonde re Bedeutung 
für diese Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung 
für die letzten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte . 
So verfügen Zuziehende bspw. nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht 
geringere Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit 
stattgefunden. 
 
3.4 Ergebnis Untersuchung Anwendungsvoraussetzungen 
Weithin methodisch anerkannt ist, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Ver-
drängungspotenzial und Verdrängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des 
Instruments Soziale Erhaltungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung nachzuweisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-
West nic ht zu, da sich, wie weiter oben erläutert, in der Gesamtschau der Pro - und 
Contra-Merkmale weder für das Gebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die An-
wendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen lässt. 
 
 
4 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
Daneben erfolgte auftragsgemäß eine Überprüfung der Gebietsbindung und Vernetzung 
der Haushalte im Untersuchungsgebiet. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf

Empfehlung 
 
10 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Kurzfassung | Januar 2023 
die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung  und der städtebaulichen wie 
auch sozialräumlichen Situation im Gebiet. 
 
Es ermittelt sich folgendes – differenziertes - Bild: 
o Die Gebietsbindung ist gegeben. Hierfür steht eine (vor dem Hintergrund eines 
hohen Anteils an Studierenden) mittlere Wohndauer von 11,6 Jahre. 
o Das Zusammenleben und die nachbarschaftlichen Beziehungen im Wohngebiet 
sind ebenfalls stark ausgeprägt und die lokalen Infrastrukturen werden intensiv 
genutzt. 
o Viele Haushalte mit Umzugswunsch wollen das Gebiet verlassen oder wissen noch 
nicht, wohin sie ziehen werden. Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allgemeine 
Gründe sowie negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes im Vor-
dergrund stehen, mit Aufwertung/Verdrängung assoziierten Gründen kommt 
demgegenüber zumeist nur eine deutlich untergeordnete Rolle zu. Allerdings ga-
ben mit 20 % vergleichsweise viele umzugswillige Haushalte an, auch aufgrund 
der hohen Miete umziehen zu wollen. Trotz dessen überwiegt die Zahl der Haus-
halte, die entweder nicht umziehen  wollen (54 %) oder aber im jetzigen Wohn-
gebiet bleiben wollen (19 %). 
 
 
5 Empfehlung 
Im Ergebnis kann, trotz der bestehenden Verdrängungs- und Aufwertungspotenziale, ein 
Erlass für eine Soziale Erhaltungssatzung weder für das Untersuchungsgebiet noch für 
einen der Teilräume empfohlen werden. Wie schon erläutert, ist weithin methodisch an-
erkannt, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Ver-
drängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des Instruments Soziale Erhal-
tungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachzu-
weisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West nicht zu, da sich in 
der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale weder für das Gebiet gesamt noch für 
einzelne Teilräume die Anwendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend ge-
festigt bestätigen lässt. 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist unter den vorliegenden Gegebenheiten 
(unter anderem auch aufgrund einer fehlenden Umwandlungsverordnung) nicht das ge-
eignete Instrument für einen „steuernden“ Eingriff mit der Zielsetzung einer Dämpfung 
der skizzierten Wohnungsmarktdynamik. Eine Soziale Erhaltungssatzung könnte – wenn 
überhaupt – nur in einem geringen Umfang Verdrängungsprozessen und den damit ver-
bundenen negativen städtebaulichen Folgewirkungen entgegenwirken.

ALP Institut für Wohnen 
und Stadtentwicklung GmbH 
 
Schopenstehl 15 | 20095 Hamburg 
Telefon: +49 (0) 40 - 3346476-0 
Fax:  +49 (0) 40 – 3346476-99 
E-Mail:  info@alp-institut.de 
Homepage: www.alp-institut.de 
 
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Willy-Brandt-Platz 2  |  50679 Köln 
Telefon:  +49 (0) 221 - 221 30901 
Fax:   +49 (0) 221 - 221 28493 
E-Mail:  soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de 
Homepage:  https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwal-
tung/stadtentwicklung/soziale-erhaltungssatzungen-koeln

unabhängig. kompetent. praxisorientiert. 
Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung 
Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur  
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß  
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch  
für das Gebiet Köln Neustadt Süd-West 
 
Bericht | Januar 2023 
 
Im Auftrag der

Inhaltsverzeichnis 
 
I Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Inhaltsverzeichnis 
Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................ I 
Abbildungsverzeichnis .................................................................................................. IV 
Tabellenverzeichnis ........................................................................................................ V 
KURZFASSUNG ................................................................................................................ 1 
LANGFASSUNG ............................................................................................................. 11 
1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen .................................................... 11 
1.1 Anlass und Auftrag ....................................................................................................................... 11 
1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und teilräumliche 
Gliederung ....................................................................................................................................... 12 
1.3 Rechtliche Grundlagen ................................................................................................................ 17 
 Soziale Erhaltungssatzung ......................................................................................................... 17 
 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand .......................... 18 
 Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes .................................................. 18 
 Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ..................................... 19 
 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln ............................................................................ 19 
 Vorkaufsrecht ................................................................................................................................. 20 
2 Untersuchungsdesign ........................................................................................ 22 
2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen ............................................................... 22 
 Vorbemerkung ............................................................................................................................... 22 
 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – Kriterien und 
Indikatoren ...................................................................................................................................... 23 
 Besondere städtebauliche Gründe ......................................................................................... 26 
2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten ........... 27 
2.3 Haushaltsbefragung ..................................................................................................................... 28 
 Erhebungsmethode ...................................................................................................................... 28 
 Erhebungsinhalte .......................................................................................................................... 29 
2.4 Experten*innengespräche .......................................................................................................... 30 
2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands ...................................................... 30

Inhaltsverzeichnis 
 
II Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
3 Merkmale des Untersuchungsgebiets ............................................................. 31 
3.1 Historische Entwicklung, Überblick städtebauliche Situation ...................................... 31 
3.2 Städtebauliche Konzepte ........................................................................................................... 32 
3.3 Planungen, Umfeldentwicklungen ......................................................................................... 35 
3.4 Infrastrukturelle Ausstattung .................................................................................................... 36 
4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .......... 39 
4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 39 
 Wohnungsbestand ....................................................................................................................... 39 
 Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten .. 40 
 Geförderter Wohnungsbestand .............................................................................................. 42 
 Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl ............................................................................. 44 
4.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 46 
 Baualtersstruktur ........................................................................................................................... 46 
 Ausstattung Wohnung ................................................................................................................ 50 
 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen .................................... 56 
4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial ..................................................................................... 57 
5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) ........ 59 
5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 59 
 Bevölkerungsstand und -entwicklung ................................................................................... 59 
 Altersstruktur .................................................................................................................................. 60 
 Haushaltsstruktur .......................................................................................................................... 64 
 Erwerbstätigkeit ............................................................................................................................. 68 
 Bildungsniveau ............................................................................................................................... 70 
 Einwohner*innen mit Migrationshintergrund .................................................................... 71 
5.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 73 
 Wohnform – Miete, Eigentum .................................................................................................. 73 
 Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation ..................................................... 75 
 Wohnkostenbelastung ................................................................................................................ 84 
5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial .................................................................................. 87

Inhaltsverzeichnis 
 
III Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .............. 88 
6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 88 
 Vermieter*innenstruktur ............................................................................................................. 88 
 Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................................... 89 
6.1.3 Eigentümer*innenwechsel ......................................................................................................... 90 
 Umwandlung von Wohnraum .................................................................................................. 90 
 Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung .............. 91 
6.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 92 
 Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte .................................. 92 
6.2.2 Modernisierungstätigkeit .........................................................................................................100 
6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung ..............................................................104 
6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck .......................................................................................110 
7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ........................ 114 
7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit ......................................................................................................114 
7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele .................................................................................115 
7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen .....................................................119 
7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ..........124 
8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge ...... 125 
8.1 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen............................................................125 
8.2 Abschließende Empfehlung ....................................................................................................129 
9 Anhang .............................................................................................................. 130 
9.1 Anhang Haushaltsbefragung ..................................................................................................130 
 Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen ...............................130 
 Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung ...................................................................130 
 Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) .................................................................133 
9.2 Tabellenanhang ...........................................................................................................................142

Abbildungsverzeichnis 
 
IV Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet ................................................. 14 
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung .............................................. 16 
Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung  
                      Anwendungsvoraussetzung ........................................................................................ 24 
Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung ........................... 27 
Abbildung 5: Infrastruktureinrichtungen (Auswahl) Untersuchungsgebiet  
                      und Umfeld ........................................................................................................................ 38 
Abbildung 6: Baulücken und Mindernutzung .................................................................................. 41 
Abbildung 7: Dachgeschossausbau ..................................................................................................... 42 
Abbildung 8: Anteil Wohnungen nach Größenklassen ................................................................ 45 
Abbildung 9: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl ...................................................................... 45 
Abbildung 10: Baualtersstruktur Wohngebäude ............................................................................ 49 
Abbildung 11: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene ..................... 57 
Abbildung 12: Altersstruktur (unter 18-Jährige und über 65-Jährige) ................................... 62 
Abbildung 13: Anteil Ausländer und Personen mit Migrationshintergrund ........................ 73 
Abbildung 14: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten ................................................. 74 
Abbildung 15: Anteil SGB II – Leistungsempfänger ....................................................................... 77 
Abbildung 16: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) ................. 79 
Abbildung 17: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig .............................................................. 81 
Abbildung 18: Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................... 89 
Abbildung 19: Modernisierungstätigkeit seit 2017 .....................................................................101 
Abbildung 20: Umzugsgründe ............................................................................................................117 
Abbildung 21: Umzugsziel ....................................................................................................................119 
Abbildung 22: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet ...........................120 
Abbildung 23: Nachbarschaftskontakte ...........................................................................................121

Tabellenverzeichnis 
 
V Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2021 ...................................... 15 
Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) ....................................................................... 39 
Tabelle 3: Wohnungsleerstand .............................................................................................................. 40 
Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) .................................... 43 
Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl..... 46 
Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) ................................................. 48 
Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) ............................................................................ 51 
Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse .............................................................................................. 52 
Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) .................................................................................................. 53 
Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale .......................................................... 55 
Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) ............................................................... 56 
Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung ................................................................................................. 60 
Tabelle 13: Altersstruktur ......................................................................................................................... 61 
Tabelle 14: Veränderung der Altersstruktur ..................................................................................... 64 
Tabelle 15: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund ............................................. 65 
Tabelle 16: Durchschnittliche Haushaltsgröße ................................................................................ 67 
Tabelle 17: Beschäftigungsverhältnis .................................................................................................. 68 
Tabelle 18: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort ........................... 69 
Tabelle 19: Bildungsniveau ...................................................................................................................... 70 
Tabelle 20: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit 
Migrationshintergrund an allen Einwohner*innen (2016 zu 2021) .......................................... 72 
Tabelle 21: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) ....................... 76 
Tabelle 22: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte .......................................................................... 78 
Tabelle 23: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig  
                  (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) ............................................................................. 80 
Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp  
                  (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) ............................................................................. 82 
Tabelle 25: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) ..................................... 84 
Tabelle 26: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte .................................................... 85 
Tabelle 27: Wohnkostenbelastung Mieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp ................. 86 
Tabelle 28: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet ................................................. 88 
Tabelle 29: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses ................................. 90 
Tabelle 30: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte –  
                  2016 im Vergleich zu 2021 ............................................................................................... 91 
Tabelle 31: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung .... 92 
Tabelle 32: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte .................... 93 
Tabelle 33: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) -  
                   ortsansässige und zugezogene Haushalte ................................................................ 94 
Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenzeinkommen) –  
                  Wohndauer in der Wohnung. ......................................................................................... 95

Tabellenverzeichnis 
 
VI Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 35: Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenzeinkommen) –  
                   Wohndauer in der Wohnung (o. Wohngemeinschaften, Singlehaushalte 
                   unter 30 Jahre) ..................................................................................................................... 96 
Tabelle 36: Haushaltsnettoeinkommen (20. Perzentil Äquivalenzeinkommen) –  
                   Wohndauer in der Wohnung (ohne Wohngemeinschaften und  
                   Singlehaushalte unter 30 Jahre) .................................................................................... 96 
Tabelle 37: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte .............................. 97 
Tabelle 38: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte ............... 98 
Tabelle 39: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte ....................................... 99 
Tabelle 40: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige  
                  und zugezogene Haushalte* ........................................................................................... 99 
Tabelle 41: Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/ 
                  Instandsetzungsmaßnahmen seit 2017 nach Teilgebieten ................................102 
Tabelle 42: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen  
                  durchgeführt seit 2017 sowie geplant .......................................................................103 
Tabelle 43: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche -  
                  differenziert nach Modernisierung ..............................................................................106 
Tabelle 44: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche -  
                  differenziert nach Wohnungsgröße ............................................................................107 
Tabelle 45: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche -  
                  differenziert nach Baualtersklasse ...............................................................................108 
Tabelle 46: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete  
                  (arithmetisches Mittel) .....................................................................................................109 
Tabelle 47: Anpassung bestehender Mietverträge ......................................................................110 
Tabelle 48: Wohndauer ..........................................................................................................................115 
Tabelle 49: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld ......123 
Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung ....131 
Tabelle 51: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund /  
                  Anteil Ausländer*innen Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung .......132 
Tabelle 52: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach  
                  dem Migrationshintergrund ..........................................................................................132 
Tabelle 53: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten  
                  nach Gewichtung ...............................................................................................................133 
Tabelle 54: Weitere maßgebliche untersuchungsrelevante  
                  Ausstattungsmerkmale – Teilgebietsebene .............................................................142 
Tabelle 55: Äquivalenzeinkommen (Mittelwert, Median) nach Teilgebieten .....................143 
Tabelle 56: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung  
                  (Hinweis: Mehrfachnennungen möglich) ..................................................................144 
Tabelle 57: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen ...........................................145

KURZFASSUNG 
 
1 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
KURZFASSUNG 
Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse der „Vertieften sozialräumlichen Un-
tersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Köln 
Neustadt Süd-West“, erarbeitet durch das Büro ALP Institut für Wohnen und Stadtent-
wicklung (Hamburg), dargelegt. 
 
 
Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign 
 
Zielsetzung 
Die Zielsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB ist die Erhaltung der Zus ammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebauli-
chen Gründen. Sie dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieterschutz bzw. 
dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittelbar aus den 
städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und 
zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebiets bauliche Maßnahmen im Genehmi-
gungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt 
oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnrau ms verdrängungssensibler Bevölke-
rungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der 
Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Modernisierungen, 
die den Wohnwert steigern und dadurch zu Mieterhöhungen führen können, sowie bei-
spielsweise die Nutzungsänderung von Mietwohnungen zu gewerblich genutzten Flä-
chen zu nennen.  
 
Ausgangslage 
Im Rahmen der Beschlussfassung zum Stadtentwicklungskonzept Wohnen durch den Rat 
wurde die Verwaltung unter anderem beauftragt , das Instrument „Erhaltungssatzung“ 
vermehrt zu nutzen und dem Rat Beschlussvorlagen für ausgewählte Gebiete vorzulegen, 
in denen die Anwendung des Instrumentes gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ge-
boten ist.  
 
Die Bezirksvertretung Innenstadt hat die Verwaltung mit Beschlüssen vom 21.06.2018 
sowie 09.05.2019 unter anderem mit der Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung 
für das Gebiet um den Rathenauplatz beauftragt (Vorlagen -Nr. AN/0964/2018 und 
AN/0509/2019). 
 
Der politischen Beschlusslage entsprechend und nach Überprüfung anhand statistischer 
Indikatoren sowie planerischer Bewertung hat die Verwaltung empfohlen, den vorge-
nannten Beschlüssen der Bezirksvertretung Innenstadt zu folgen und für das Gebiet Neu-
stadt Süd-West, gelegen um den Rathenauplatz, eine Soziale Erhaltungssatzung aufzu-
stellen.

KURZFASSUNG 
 
2 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Am 02.12.2021 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln den Aufstellungs-
beschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
BauGB für das Gebiet Neustadt Süd-West. Zur Vorbereitung des Beschlusses ist eine ver-
tiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen notwendig, die 
auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet. Mit dieser Untersuchung be-
auftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung in Hamburg 
(im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird. 
 
Untersuchungsdesign 
Ziel war es, auf Basis einer repräsentativen schriftlichen und online-basierten Haushalts-
befragung (Hybrid-Verfahren), der Auswertung von Sekundärdaten, einer Ortsbegehung, 
von Experten*innengesprächen sowie von gutachterlichen Einschätzungen eine Bewer-
tung  
o des Aufwertungspotenzials, 
o des Verdrängungspotenzials und  
o des Verdrängungsdrucks  
und damit der Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vorzunehmen. 
Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt dabei nur vor, wenn 
alle drei Kriterien erfüllt sind. 
 
Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne 
festzustellen ist, gilt es abschließend zu untersuchen, ob besondere städtebauliche 
Gründe für ihren Schutz vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster 
Stelle auf die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebau-
lichen wie auch sozialräumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob 
durch die (Zer-)Störung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Fol-
gen resultieren. Dies wären zum Beispiel: Verlust an preisgünstigem W ohnraum, Auslö-
sung von Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts; Verstärkung sozialräumlicher Polarisie-
rungen; Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder-
ten Bevölkerungsstruktur; Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorha ndener – auf 
die verdrängungsgefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, 
Bedarf an Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts. 
 
Bei der Befragung handelt es sich um eine Vollbefragung aller Haushalte im Untersu-
chungsgebiet. Mit einer Rücklaufquote von rund 30 % netto (Bezug „Netto -Rücklauf“ 
verwertbare Fragebögen) wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute Rück-
laufquote bzw. Beteiligung erreicht, was im Sinne der Repräsentativität der Untersuchung 
als sehr positiv zu werten ist.

KURZFASSUNG 
 
3 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
 
Das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West liegt im Südwesten des linksrheinischen 
Kölner Stadtbezirks Innenstadt, dort im Stadtteil Neustadt Süd. Kennzeichnend ist seine 
zentrale, attraktive Lage im Stadtraum in der Nähe der Kölner Altstadt und des inneren  
Grüngürtels.  
 
Zum Stand 31.12.2021 umfasst das Untersuchungsgebiet rund 13.170 Einwohner*innen 
(circa 35 % der Bevölkerung des Stadtteils Neustadt Süd, gut 10 % des Stadtbezirks In-
nenstadt) in circa 9.200 Haushalten (rund 38 % des Stadtteils und gut 11 % des Stadtbe-
zirks). Es setzt sich aus sieben Statistischen Quartieren zusammen, die seine Teilräume 
bilden (siehe die folgende Abbildung).  
 
Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2022

KURZFASSUNG 
 
4 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
In Relation zur Gesamtstadt ist das Untersuchungsgebiet überdurchschnittlich durch die 
Altersgruppe der 18- bis 65-Jährigen geprägt (Anteil: 83,6 %, Köln 66,0 %) und anteils-
bezogen weniger durch Kinder und Jugendliche sowie ältere Menschen. Bei etwa einem 
Drittel (rund 31 %) der Personen im Untersuchungsgebiet liegt ein Migrationshinter-
grund vor. In Köln insgesamt liegt der Anteil von Personen mit Migrationshintergrund 
mit 40 % deutlich höher. 
 
Kennzeichnend ist ein gründerzeitlicher Stadtgrundriss mit einem für Kölner Verhältnisse 
hohen Anteil an gründerzeitlicher Bausubstanz. Insgesamt liegt jedoch ein Mix aus Vor-
kriegs-, Nachkriegs- und Neubauten vor – vgl. die folgende Abbildung.  
 
Baualtersstruktur Wohngebäude 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Quelle Begehung ALP, 2022

KURZFASSUNG 
 
5 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Typisch für die Struktur der Neustadt im Allgemeinen wie auch das Untersuchungsgebiet 
im Besonderen ist, dass sich an den Kreuzungen der Ausfallstraßen, die zum Teil noch 
auf den Trassen der alten Römerstraßen verlaufen, repräsentative Plätze befinden. Im 
Untersuchungsgebiet sind dies der Rudolfplatz (zum Teil), der Zülpicher Platz und der 
Barbarossaplatz (zum Teil). Daneben prägen zwei weitere Plätze das Untersuchungsge-
biet: der Yitzhak-Rabin-Platz sowie im besonderen Maße der Rathenauplatz.  
 
Das Untersuchungsgebiet ist durch eine hohe bauliche Dichte und urbane Nutzungs-
struktur gekennzeichnet. Es befinden sich eine Vielzahl an Veranstaltungsorten (kleine 
Theater, ein Kino, Kulturzentren) sowie Clubs und ein vielfältiges Gastronomieangebot 
vor Ort. Letztere konzentrieren sich im Norden des Gebietes sowie vor allem im südlichen 
Bereich (Studentenviertel und dessen Randlagen). 
 
Das Untersuchungsgebiet ist durch eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Per-
sonennahverkehr charakterisiert. Besonders die nörd lichen, östlichen und südlichen 
Randlagen sind dabei durch eine hervorragend ÖPNV-gekennzeichnet, da hier die Stadt-
bahnlinien verkehren. 
 
 
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
Aufwertungspotenzial 
Zur Bewertung des Aufwertungspotenzials wurde geprüft, ob bzw. in welchem Umfang 
die Aufwertung des Gebäudebestands im Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssitu-
ation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. 
o Neubaubauten sind im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in d en Teilge-
bieten von untergeordneter Bedeutung.  
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die Wohnungen verfügen überwiegend über 
eine „Basisausstattung“. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus-
gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden-
heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) 
sind mehrheitlich nicht vorhanden. 
o Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Umfassende Modernisierungen oder 
gar „Luxusmodernisierungen“ wurden kaum durchgeführt. 
o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (68 % der 
Wohnungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammen-
legungen oder Grundrissänderungen.  
o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver.

KURZFASSUNG 
 
6 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Der Anteil von Mieterinnen - und Mieterhaushalten (einer der Kernindikatoren 
hinsichtlich des Verdrängungspotenzials ist auch für das Aufwertungspotenzial 
von Interesse) respektive der Anteil von Mietwohnungen (rund 89 %) überwiegt 
im Gebiet deutlich. Das Potenzial für künftige Umwandlungen in Wohneigentum 
ist gegeben. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen ist 
am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- 
oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter 
einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses 
Instruments derzeit entfällt. 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali-
täten feststellen.  
 
Verdrängungspotenzial 
Zur Bewertung des Verdrängungspotenzials wurde geprüft, ob einem Teil der Bevölke-
rung in Folge von (modernisierungsbedingten) Mietsteigerungen adäquater Wohnraum 
nicht mehr im bisherigen Umfang im Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen würde. 
o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz-
lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson-
dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind 
besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich 
zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet deutlich geringer vertreten. Der An-
teil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II an 
der Bevölkerung von 18 bis 64 Jahren ist zum Stand 2021 im Untersuchungsge-
biet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %). 
o Hinsichtlich der Preissensibilität gibt es deutliche Unterschiede zwischen einzel-
nen Haushaltstypen. Besonders jüngere (unter 30 Jahre) und ältere (aber 65 Jahre) 
Singlehaushalte verfügen über geringe Einkommen und eine hohe Wohnkosten-
belastung. Aber auch für Alleinerziehende, Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 
Jahre) und Wohngemeinschaften, lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelas-
tung konstatieren. Diese Gruppen wären demnach von Mietsteigerungen beson-
ders betroffen. 
o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso-
nen. Im Gebiet leben anteilig nur wenige ältere Personen 66 Jahre und älter (gut 
8 %). Diese beziehen vergleichsweise häufig Transferleistungen. Rund 13 % der 
ab 65-Jährigen im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 
9 %).  
o Die Mehrheit der Haushalte (89  %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur 
Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten 
nicht vor Verdrängung geschützt.

KURZFASSUNG 
 
7 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz 
der vergleichsweise hohen Einkommen, das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials.  
Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslosengeld 
II-Bezieherinnen und –Bezieher), die jedoch im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersu-
chungsgebiet anteilsmäßig nur gering vertreten sind. 
 
Verdrängungsdruck 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit dem Investitionsverhalten der Woh-
nungsmarktakteure und der Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet auseinander, v. 
a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, höhere Mieten für mo-
dernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. Insgesamt ergibt sich hin-
sichtlich der Bewertung des Verdrängungsdrucks ein uneinheitliches Bild.  
 
„Pro“ Verdrängungsdruck können die folgenden Befunde angeführt werden: 
o Es ist durchaus eine Modernisie rungstätigkeit im Gebiet festzustellen. 28 % der 
Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen in den 
letzten fünf Jahren durchgeführt wurden oder derzeit geplant sind, 45 % vernein-
ten dies, 27 % konnten hierzu keine Angabe machen. Bez ogen auf die konkret 
antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schätzungsweise ca. 
38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten bzw. In-
standsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei handelt es sich jedoch überwie-
gend um Teilmodernisierungen. Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind die 
Ausnahme. Somit sind aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere 
Aufwertungsmöglichkeiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch 
nicht unter den Regelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. 
o Eine hohe Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Jahr 2021 weist auf 
einen stattfindenden und sich ggf. noch verstärkenden Umwandlungsprozess hin 
(20,8 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Un-
tersuchungsgebiet, 10,9 im Bezirk Innenstadt, 4,7 in der Stadt Köln). Dies wird von 
den befragten Experten bestätigt. Wie schon erwähnt, ist die Umwandlungsver-
ordnung des Landes Nordrhein -Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. 
Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit 
Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt 
durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. 
o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wo hnungsinserate) im Un-
tersuchungsgebiet 2021 jeweils deutlich über dem der Stadt Köln (16,30 vs. 12,80 
€) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (15,75 €) rangiert. Zudem ist 
auch der prozentuale Mietenanstieg höher als in der Stadt Köln (21,9 % in K öln 
insgesamt, 26,9 % im Untersuchungsgebiet).

KURZFASSUNG 
 
8 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis-
differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten  (Basis: Haushaltsbefra-
gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge-
samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 
18 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. In der Konsequenz zahlen Zuge-
zogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) durchschnittlich 15 % mehr 
Miete als Ortsansässige (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre) und rund 33 % mehr 
als Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). 
o Bei den Umzugsgründen der Haushalte, gaben mit 20 % vergleichsweise viele 
Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen  zu wollen.  
 
„Contra“ Verdrängungsdruck ist Folgendes anzuführen: 
o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck“ nimmt 
auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den 
Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt 
oder zukünftig angenommen werden kann. Die Analyse der demografischen Ent-
wicklung der Bevölkerungsstruktur weist diesbezüglich keine Auffälligkeiten auf, 
d. h. es liegen keine größeren, diesbezüglich auffälligen, struktur ellen Verschie-
bungen vor. 
o Gleiches gilt für die Situation hinsichtlich der Empfänger*innen von Leistungen 
gemäß SGB II und SGB XII. 
o Zugezogene verfügen nicht über höhere Einkommen. Bei den Haushalten mit ei-
ner Wohndauer von bis zu 2 Jahren liegen geringere Einkommen vor als bei den 
Haushalten, die seit über 2 Jahren und bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung 
leben. Ein Befund, der sich auch durchgehend auf Teilraumebene bestätigt. Hin-
sichtlich dieses wichtigen Indikators lässt sich festhalten, dass er de rzeit keinen 
Verdrängungsdruck dokumentiert. Dieser würde sich unter anderem in signifikant 
höheren Einkommen der Zugezogenen ausdrücken. 
o Es haben zwar teils umfangreiche Aufwertungen im Wohnungsbestand stattge-
funden, deren Umsetzung jedoch mehrheitlich länger zurück liegt. Gemäß durch 
ALP geführt Expert*innengspräche haben eine stärkere Modernisierungstätigkeit 
und eine maßgebliche Bestandsaufwertung im Gebiet vor rund 10 Jahren statt-
gefunden. Dies hat nach Aussagen der befragten Expert*innen auch zu einer teil-
weisen Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung geführt. Diese mittlerweile 
mehr als 10 Jahre zurückliegenden Aufwertungs - und Verdrängungsprozesse 
können jedoch nicht als Begründung für den Erlass eine Sozialen Erhaltungssat-
zung herangezogen werden.  
o In den letzten Jahren wurden Bestandswohnungen eher selten umfassend saniert; 
Luxusmodernisierungen konnten nicht beobachtet werden. Weiter liegen derzeit 
keine Hinweise bezüglich zu Planungen von umfangreichen Abriss - oder Neu-
bauaktivitäten vor, die als Indizien für die Gefahr eines zukünftigen strukturellen 
Wandels der Bevölkerung gewertet werden könnten.

KURZFASSUNG 
 
9 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur geringe Unterschiede zwischen modernisier-
ten und nicht modernisierten Wohnungsbeständen. Hintergrund ist, dass die Ver-
mietenden in der Regel in der Lage sind sehr hohe Mieten auch in den nicht mo-
dernisierten Wohnungsbeständen zu realisieren. Verdrängungsprozesse, sofern 
sie stattfinden, sind also weniger auf eine intensive Modernisierungstätigkeit zu-
rückzuführen, sondern vielmehr auf das allgemein hohe Mietenniveau und die 
dynamische Mietenentwicklung im Quartier. Hierauf kann die Soziale Erhaltungs-
satzung jedoch nur begrenzt Einfluss nehmen. So ist die Soziale Erhaltungssat-
zung kein direktes Mieterschutzinstrument. Sie hat auf allgemeine – nicht mit 
Baumaßnahmen zusammenhängende – Mieterhöhungen keinen Einfluss. 
o Die „urbanen“ Rahmenbedingungen - insbesondere im südlichen und nördlichen 
Bereich (Zülpicher Straße und Umfeld, Aachener Straße), stehen einem Aufwer-
tungsprozess entgehen. So sind die negativen Begleiterscheinungen des intensi-
ven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) die zentralen Umzugsmotive der vielfach ein-
kommensstarken Haushalte mit Umzugswunsch.  
 
In der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale lässt sich hiermit weder für das Un-
tersuchungsgebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvorausset-
zung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besondere Bedeutung 
für diese Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung 
für die letzten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte. 
So verfügen Zuziehende bspw. nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht 
geringere Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit 
stattgefunden. 
 
Ergebnis Untersuchung Anwendungsvoraussetzungen 
Weithin methodisch anerkannt ist, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Ver-
drängungspotenzial und Verdrängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des 
Instruments Soziale Erhaltungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung nachzuweisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-
West nicht zu, da sich, wie weiter oben erläutert , in der Gesamtschau der Pro - und 
Contra-Merkmale weder für das Gebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die An-
wendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen lässt. 
 
 
Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
Daneben erfolgte auftragsgemäß eine Überprüfung der Gebietsbindung und Vernetzung 
der Haushalte im Untersuchungsgebiet. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf 
die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städt ebaulichen wie 
auch sozialräumlichen Situation im Gebiet.

KURZFASSUNG 
 
10 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Es ermittelt sich folgendes – differenziertes - Bild: 
o Die Gebietsbindung ist gegeben. Hierfür steht eine (vor dem Hintergrund eines 
hohen Anteils an Studierenden) mittlere Wohndauer von 11,6 Jahre. 
o Das Zusammenleben und die nachbarschaftlichen Beziehungen im Wohngebiet 
sind ebenfalls stark ausgeprägt und die lokalen Infrastrukturen werden intensiv 
genutzt. 
o Viele Haushalte mit Umzugswunsch wollen das Gebiet verlassen oder wissen noch 
nicht, wohin sie ziehen werden. Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allgemeine 
Gründe sowie negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes im Vor-
dergrund stehen, mit Aufwertung/Verdrängung assoziierten Gründen kommt 
demgegenüber zumeist nur eine deutlich untergeordnete Rolle zu. Allerdings ga-
ben mit 20 % vergleichsweise viele umzugswillige Haushalte an, auch aufgrund 
der hohen Miete umziehen zu wollen. Trotz dessen überwiegt die Zahl der Haus-
halte, die entweder nicht umziehen wollen (54 %) oder aber im jetzigen Wohn-
gebiet bleiben wollen (19 %). 
 
 
Empfehlung 
 
Im Ergebnis kann, trotz der bestehenden Verdrängungs- und Aufwertungspotenziale, ein 
Erlass für eine Soziale Erhaltungssatzung weder für das Untersuchungsgebiet noch für 
einen der Teilräume empfohlen werden. Wie schon erläutert, ist weithin methodisch an-
erkannt, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Ver-
drängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des Instruments Soziale Erhal-
tungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzun g der Wohnbevölkerung nachzu-
weisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West nicht zu, da sich in 
der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale weder für das Gebiet gesamt noch für 
einzelne Teilräume die Anwendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend ge-
festigt bestätigen lässt. 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist unter den vorliegenden Gegebenheiten 
(unter anderem auch aufgrund einer fehlenden Umwandlungsverordnung) nicht das ge-
eignete Instrument für einen „steuernden“ Ei ngriff mit der Zielsetzung einer Dämpfung 
der skizzierten Wohnungsmarktdynamik. Eine Soziale Erhaltungssatzung könnte – wenn 
überhaupt – nur in einem geringen Umfang Verdrängungsprozessen und den damit ver-
bundenen negativen städtebaulichen Folgewirkungen entgegenwirken

LANGFASSUNG 
 
11 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
LANGFASSUNG 
1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
1.1 Anlass und Auftrag 
Die Stadt Köln ist die bevölkerungsreichste Stadt der Metropolregion Rhein-Ruhr und 
einer Ihrer wesentlichen Anziehungspunkte als Wohn- und Arbeitsort. 
 
Im Betrachtungszeitraum 2016 bis 2021 1 verzeichnete Köln allerdings einen marginalen 
Bevölkerungsrückgang um -0,2 % - eine Entwicklung, die sich damit leicht schwächer als 
in Nordrhein-Westfalen (+0,2 %) und Deutschland insgesa mt (+0,9 %)2 darstellt. Dem-
gegenüber lässt sich nicht nur für die Vergleichsräume, sondern auch für Köln hinsichtlich 
der Entwicklung bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort im sel-
ben Zeitraum eine erhebliche Zunahme feststellen, die für Köln mit 9  % im gewählten 
Vergleich am höchsten ausfällt (NRW +8,4 %, Deutschland +7,5 %)3. 
 
Der Kölner Wohnungsmarkt ist durch eine ausgeprägte Dynamik gekennzeichnet, die 
sich in erheblichen Mietpreissteigerungen, anziehenden Preisen im Wohneigentumsseg-
ment und einem erhöhten Interesse an der Verwertung von (Wohn-)Immobilien nieder-
schlägt. Der Druck auf viele (Bestands-)Mietverhältnisse nimmt zu. Nicht allein Haushalte 
mit niedrigem, sondern zunehmend auch Haushalte mit mittlerem Einkommen haben 
Schwierigkeiten, sich auf dem Kölner Wohnungsmarkt mit Wohnraum zu versorgen.4 
 
Um dieser Entwicklung entgegentreten zu können, setzt sich die Stadt Köln mit ausge-
wählten Stadtgebieten auseinander, für die jeweils überprüft wird, ob die Rahmenbedin-
gungen zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung gegeben sind - so auch für das Ge-
biet Neustadt Süd -West. Mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung hat der Ge-
setzgeber die Möglichkeit geschaf fen, Verdrängungseffekten und einer dynamischen 
Mietenentwicklung – zumindest ein Stück weit – entgegenzuwirken und die lokale Be-
völkerung in den Quartieren zu schützen. In diesen Erhaltungsgebieten unterliegen ge-
plante Baumaßnahmen (Modernisierung, Rückbau, Nutzungsänderung et cetera) einem 
Genehmigungsvorbehalt. 
 
„Die Bezirksvertretung Innenstadt hat die Verwaltung mit Beschlüssen vom 21.06.2018 so-
wie 09.05.2019 unter anderem mit der Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für 
das Gebiet um den Rathe nauplatz beauftragt (Vorlagen -Nr. AN/0964/2018 und 
AN/0509/2019). (…). Der o. g. politischen Beschlusslage entsprechend und nach Überprü-
 
1 Gewählter Vergleichszeitraum gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln. 
2 Einwohnerentwicklung laut Statistischem Bundesamt (Destatis), 2022. 
3 Daten zum 30.6. des Jahres, Bundesagentur für Arbeit. 
4 Siehe auch Wohnungsmarktgutachten über den quantitativen und qualitativen Wohnungsneu-
baubedarf in Nordrhein-Westfalen bis 2040 sowie Wohnungsmarktbericht NRW 2020

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
12 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
fung anhand statistischer Indikatoren sowie planerischer Bewertung empfiehlt die Verwal-
tung, den vorgenannten Beschlüssen der BV Innenstadt zu folgen und für das Gebiet Neu-
stadt Süd-West, gelegen um den Rathenauplatz, eine Soziale Erhaltungssatzung aufzustel-
len.“5  
 
Am 02.12.2021 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln den Aufstellungs-
beschluss für eine Sozial e Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
BauGB für das Gebiet Neustadt Süd-West. Hiermit ist die Verwaltung beauftragt worden, 
einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzubereiten. Zur Vorbereitung des Be-
schlusses ist eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraussetzun-
gen notwendig, die auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet. Mit dieser 
Untersuchung beauftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwick-
lung in Hamburg (im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird.  
 
1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und teilräumli-
che Gliederung 
Lage im Raum und Verkehrsanbindung 
Das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West liegt im Südwesten des linksrheinischen 
Kölner Stadtbezirks Innenstadt, dort im Stadtteil Neustadt Süd (vgl. Abbildung 1), und 
umfasst zum Stand 31.12.2021 rund 13.170 Einwohner*innen (circa 35 % der Bevölkerung 
des Stadtteils Neustadt Süd, gut 10 % des Stadtbezirks Innenstadt) in circa 9.200 Haus-
halten (rund 38 % des Stadtteils und gut 11 % des Stadtbezirks)6.  
 
Die Kölnerinnen und Kölner identifizieren sich häufig stark mit ihrem Veedel  (Viertel), 
weniger mit dem „offiziellen“ Stadtteil. Der Untersuchungsgebiet beinhaltet mehrere die-
ser identitätsstiftenden Veedel - Komponisten-Viertel, Rathenau-Viertel, Studentenvier-
tel (Kwartier Latäng). 
 
Kennzeichnend für das Untersuchungsgebiet ist seine zentrale, attraktive, Lage im Stadt-
raum mit der Nähe zur Kölner Altstadt (fußläufige Distanz Rathenauplatz – Dom rund 2,2 
Kilometer beziehungsweise circa 30 Minuten) und der Lage am inneren Grüngürtel. Es 
umfasst dabei grob  – unter Ausschluss des Bereichs Aachener Weiher - das nördliche 
Drittel des Stadtteils Neustadt Süd zwischen der Aachener Straße im Norden, der Bahn-
linie im Westen und Südwesten, der Luxemburger Straße im Südosten und dem Verlauf 
der sogenannten Ringe (Rudolfplatz - Habsburgerring – Hohenstaufenring – Zülpicher 
Platz – Hohenstaufenring – Barbarossaplatz) im Osten. 
 
 
5 Beschlussvorlage 2975/2021 der Stadt Köln; (…) Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Neustadt Süd-
West, S. 3, Köln 14.10.2021. 
6 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) 
und (Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung), 2021.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
13 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Es ist sehr kleinteilig parzelliert und zeichnet sich durch einen erhaltenen gründerzeitli-
chen Stadtgrundriss mit einem für Kölner Verhältnisse hohen Anteil an gründerzeitlicher 
Bausubstanz aus, die allerdings nicht homogen im Untersuchungsgebiet verteilt ist. 
 
Das Untersuchungsgebiet ist durch eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Per-
sonennahverkehr charakterisiert (vgl. auch Abbildung 5 in Kapitel 3.4). Die Stadtbahnli-
nien 1, 7, 9, 12, 15, 16 und 18 bedienen das Gebiet oder sein unmittelbares Umfeld. Be-
sonders die nördlichen, östlichen und südlichen Randlagen des Untersuchungsgebiets 
sind dabei durch eine hervorragend ÖPNV -Verknüpfung gekennzeichnet, da hier die 
Stadtbahnlinien verkehren. 
 
Zusammen mit dem Rhein-Erft-Kreis prüft die Stadt Köln derzeit, ob eine Verlängerung 
der Stadtbahnlinien 1 oder 4 über Widdersdorf, Brauweiler bis Niederaußem möglich ist. 
Auch die angrenzenden Städte Bergheim und Pulheim sowie das Stadt -Umland-Netz-
werk sind an dem Projekt beteiligt 7. Direkt am südwestlichen Rand des Untersuchungs-
gebietes ist der Regionalbahnhof Köln Süd situiert. Er wird von den Linien RE 5(RRX), 12, 
22 und RB 24, 26 und 48 bedient. Alle Linien fahren den Kölner Hauptbahnhof an; dane-
ben ist eine Anbindung in Richtung Euskirchen und Trier, Bonn und Koblenz, Wuppertal 
und Solingen sowie Wesel und Düsseldorf gegeben. Daneben bedienen diverse Stadt-
buslinien das Untersuchungsgebiet. 
 
Mehrere Sammel- und Ausfallstraßen, zum Teil mit dem Status einer Bundesstraße (B 9, 
55, 265) wie zum Beispiel die Ringe , queren oder berühren das Untersuchungsgebiet – 
zum Teil noch im Verlauf historischer Römerstraßen. Hiermit liegt eine hohe MIV8-Lage-
gunst vor, die allerdings auch zu einer Emissionsbelastung des Wohnstandorts beiträgt.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
7 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/verkehr/mobilitaet/stadtbahnverlaenge-
rung-koeln-niederaussem. 
8 MIV = Motorisierter Individualverkehr.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
14 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln; Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Bearbeitung: ALP 2022 
 
Teilräumliche Gliederung 
Die Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhal-
tungssatzung im Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West erfolgt nicht nur a uf der 
Ebene des gesamten Untersuchungsgebiets, sondern auch auf Teilgebietsebene.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
15 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Das Untersuchungsgebiet setzt sich aus sieben statistischen Quartieren zusammen, die 
die Teilgebiete des Untersuchungsgebietes bilden  (vgl. Tabelle 1 und Abbildung 2). Da 
diese räumlich nicht exakt deckungsgleich mit dem Untersuchungsgebiet sind, ergeben 
sich geringe Abweichungen hinsichtlich der Anzahl an Einwohner*innen und Haushalten 
(vgl. Tabelle 1). Die mit Abstand größte räumliche A bweichung zur Grenzziehung des 
Untersuchungsgebietes lässt sich für das statistische Quartier „Komponistenviertel – 
Aachener Straße“ feststellen, welches sich außerhalb des Untersuchungsgebietes westlich 
der Bahntrasse fortsetzt9. Die Bahntrasse hat jedoch eine städtebaulich trennende Wir-
kung, sodass dieser Teilbereich nicht in den Geltungsbereich des Untersuchungsgebietes 
aufgenommen wurde. Diese räumliche Diskrepanz spielt aber datenseitig keine maßgeb-
liche Rolle, da in diesem Teilbereich nur sehr wenige Einwohner*innen/Haushalte verortet 
sind. 
 
Es handelt sich im Einzelnen um folgende statistische Quartiere: Komponisten -Viertel - 
Jean-Claude-Letist-Platz, Komponisten-Viertel - Yitzhak-Rabin-Platz, Komponisten-Vier-
tel - Aachener Straße, Komponisten-Viertel - Lützowstr., Rathenau-Viertel – Rathenau-
platz, Rathenau-Viertel – Dasselstraße und Studentenviertel.10  
 
Auf dieser Ebene stehen kleinräumig statistisch aussagekräftige Sekundärdaten zur Ver-
fügung, die im Rahmen dieser Untersuchung genutzt werden.  
 
Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2021 
Teilgebiete  
(statistische Quartiere) Einwohner*innen 2021* Haushalte 2021* 
Studenten-Viertel 2.463 18,7% 1.885 20,5% 
Jean-Claude-Letist-Platz 1.809 13,7% 1.242 13,5% 
Yitzhak-Rabin-Platz 2.190 16,6% 1.489 16,2% 
Aachener Str. 1.705 12,9% 1.071 11,6% 
Lützowstr. 1.316 10,0% 942 10,2% 
Rathenauplatz 1.814 13,7% 1.253 13,6% 
Dasselstr. 1.909 14,5% 1.327 14,4% 
Summe Teilgebiete 13.206 100,0% 9.209 100,0% 
Neustadt Süd-West gemäß 
Aufstellungsbeschluss  13.167  9.203  
* Einwohner*innen zum 31.12. des Jahres. Rundungsdifferenzen möglich. Moderate Abweichungen Summen Untersu-
chungsgebiet gesamt zur Aufsummierungen nach Teilgebieten aufgrund geringfügiger räumlicher Diskrepanzen. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem) und (Statistisches  
Informationssystem/Haushaltegenerierung), 2022 
 
 
9 Hinweis: Dieser ist nur zu einem kleinen Teil in der Abbildung 2 dargestellt. 
10 Im Folgenden Jean-Claude-Letist-Platz, Yitzhak-Rabin-Platz, Aachener Straße, Lützowstraße, 
Rathenauplatz, Dasselstraße und Studentenviertel.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
16 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Die Teilgebietsergebnisse, außer auf den Sekundärdaten fußen diese auch maßgeblich 
auf den Daten der ALP-Haushaltsbefragung und der ALP-Ortsbegehung, werden in Re-
lation untereinander, wie auch im Verhältnis zum gesamten Untersuchungsgebiets ana-
lysiert, so dass teilräumliche Unterschiede erfasst und beurteilt werden können.  
 
Es lässt sich eine Spanne zwischen maximal 2.463 Einwohner*innen für das statistische 
Quartier Studentenviertel und minimal 1.316 Einwohner*innen für das statistische Quar-
tier Lützowstraße festhalten. Die Anzahl der Haushalte je statistische m Quartier korres-
pondiert hinsichtlich der Rangreihung der Einwohner*innenzahl und beträgt maximal 
1.885 im statistischen Quartier Studentenviertel und minimal 942 im statistischen Quar-
tier Lützowstraße. 
 
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2022

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
17 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
1.3 Rechtliche Grundlagen 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist rechtlich wie im folgenden Kapitel 1.3.1 
dargestellt begründet. Daneben ist er im Zusammenhang mit den Mindestanforderun-
gen des Gebäudeenergiegesetzes sowie den Instrumenten Umwandlungsverordnung, 
Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln und Vorkaufsrecht zu sehen. 
 
 Soziale Erhaltungssatzung 
Das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen 
Gründen.  
 
Die Soziale Erhaltungssatzung dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieter-
schutz bzw. dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittel-
bar aus den städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse 
ergeben. Und zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebietes bauliche Maßnahmen im 
Genehmigungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn 
sie direkt oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnraums verdrängungssensibler 
Bevölkerungsgruppen führen würden. Als  diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind 
hierbei der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Moder-
nisierungen, die den Wohnwert steigern und damit zu Mieterhöhungen führen können, 
sowie die Nutzungsänderung von Mietwohnungen in zum Beispiel gewerbliche Nutzung 
zu nennen.  
 
Allerdings sieht der § 172 Absatz 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB eine Reihe von 
Ausnahmetatbeständen vor, die zu berücksichtigen sind. Des Weiteren ist die Errichtung 
von Neubauten vom Genehmigungsvorbehalt ausgenommen, insofern Bestandswohn-
raum durch das Bauvorhaben nicht betroffen ist. 
 
Der Tatbestand einer vorliegenden Sozialen Erhaltungssatzung führt dabei nicht per se 
zu einer Untersagung der oben angeführten (baulichen) Maßnahmen. Vielmehr stellt sie 
diese grundsätzlich unter einen – wie schon erwähnt – Genehmigungsvorbehalt. Geneh-
migungspflichtige Vorhaben können grundsätzlich genehmigt werden, werden jedoch 
bei der Antragstellung (Einreichung des Genehmigungsantrages) einer konkreten Prü-
fung unterzogen. In dieser wird das Vorhaben hinsichtlich der von ihm ausgehenden Ge-
fährdung hinsichtlich des Erhaltungsziels/der Erhaltungsziele gemäß Sozialer Erhaltungs-
satzung bewertet, abgewogen und im Er gebnis entweder versagt oder genehmigt.  In 
begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswirkung 
die Genehmigung unter Auflagen/Bedingungen erteilt werden. 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungsordnung ist nicht an ein formelles  Verfahren analog 
zur Bauleitplanung gebunden, so dass weder eine Öffentlichkeitsbeteiligung noch eine 
Anhörung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach §§ 3 ff. BauGB

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
18 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
erforderlich ist. Durch die repräsentative Haushaltsbefragung (Vollbefragung aller Haus-
halte im Untersuchungsgebiet – vgl. Kapitel 2.3) wie auch die Expert*innengespräche (vgl. 
Kapitel 2.4) erfolgt allerdings eine intensive Einbeziehung der Bürger und Bürgerinnen 
wie auch lokaler Akteurinnen und Akteure vor Ort. 
 
Nach erfolgtem Aufstellungsbeschluss können während der Durchführung der vertieften 
sozialräumlichen Untersuchung gemäß § 15 BauGB Entscheidungen über Bauvorhaben 
bis zu einem Jahr zurückgestellt werden. Das Gleiche gilt für die Begründung von Woh-
nungseigentum, die vorläufig untersagt werden  kann, insofern eine Umwandlungsver-
ordnung des Landes vorlieg t. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -
Westfalen ist allerdings am 27.03.2020 außer Kraft getreten (vgl. Kapitel 1.3.4). 
 
Die gesetzlichen Regelungen sehen für Erhaltungs satzungen keine zeitliche Befristung 
vor. Soziale Erhaltungssatzungen sind jedoch „immanent befristet“, da die Quartiere im 
Geltungsbereich und deren Bevölkerungszusammenset zung laufenden Veränderungs-
prozessen ausgesetzt sind. Daher sind Soziale Erhaltungssatzungen in bestimmten zeit-
lichen Abständen auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen.11 
 
 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand 
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die lediglich die Mindestanforde-
rungen gemäß der Nordrhein-Westfälischen Landesbauordnung herstellen, sind grund-
sätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhaltungssatzung kein sogenannter „Sub-
standard“ festgeschrieben werden soll. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist 
daneben die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnitt-
lichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforde-
rungen zu genehmigen. 
 
 Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes 
Im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung ist gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 
Nummer 1a BauGB grundsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, die der 
Anpassung an die ba ulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Ge-
bäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007, Bundesge-
setzblatt Jahrgang 2007 Teil I Seite 1519, die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung 
vom 19.Juni 2020, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2020 Teil I, Seite 1328, geändert worden 
ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes 12 weiter anzuwenden 
ist, dient. Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerungen und langfristigen 
Auswirkungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen werden. 
 
 
11 Vgl. Birkert, Siegler; Systematischer Praxiskommentar BauGB | BauNVO, 2010, § 172 Rn. 18. 
12 Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. November 2020 in Kraft getreten. Eine weitere Än-
derung tritt zum 1. Januar 2023 in Kraft (Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebe-
darfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent); Quelle: 
https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/themen/bauen/energieeffizientes -bauen-sanie-
ren/gebaeudeenergiegesetz/gebaeudeenergiegesetz-artikel.html.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
19 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
 Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
Ziel einer UmwandVO ist es, einer im Zuge der Bildung von Wohnungseigentum oder 
Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) vermuteten Verdrängung von Be-
wohnerinnen und Bewohnern entgegenzuwirken. Damit sind Umwandlungen von Miet- 
in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Die Umwandlungsverordnung stellt 
damit ein potenzielles flankierendes Instrument zur Verfolgung der mit einer Sozialen 
Erhaltungssatzung verknüpften Ziele dar. 
 
Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen ist allerdings am 
27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Tei-
leigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmi-
gungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit ent-
fällt.  
 
 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln 
Vor dem Hintergrund einer fortgesetzt angespannten Lage auf dem Kölner Wohnungs-
markt liegt laut Einschätzung der Stadt Köln weiterhin eine Gefährdung der Versorgung 
der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen vor, so 
dass mit Ratsbeschluss vom 24. Juni 2021 die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln 
an das Wohnraumstärkungsgesetz des Landes Nordrhein -Westfalen angepasst wurde.  
Mit ihrem Inkrafttreten am 01. Juli 2021 13 löste sie die Vorgängersatzung vom 01. Juli 
2019 ab. 
 
„Aufgrund der besonderen Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung 
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist die Stadt Köln nach § 12 Abs. 1 
Wohnraumstärkungsgesetz zum Erlass einer solchen Satzung berechtigt, die die Nutzung 
von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) im Stadtgebiet unter 
Genehmigungsvorbehalt stellt. Zugleich werden in diesem Gesetz die Handlungsmöglich-
keiten gegen verstärkt auftretende Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum erwei-
tert, indem ein Verfahren zur Identifizierung der Anbieter von Wohnraum zur Kurzzeitver-
mietung eingeführt wird“ (ebd., S. 1 f.). 
 
Der Anwendungsbereich der Satzung ist gemäß § 3 der Wohnraumschutzsatzung wie 
folgt definiert: 
„(1) Die Satzung erfasst alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die am 
01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden. Ab dem 01.07.2019 betrifft sie Wohn-
raum insgesamt, also Miet - und Genossenschaftswohnungen, Einfamilienhäuser, Eigen-
heime mit und ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung sowie Eigentumswohnun-
gen. 
(2) Gegen Zweckentfremdung durch andere Vorschriften geschützter öffentlich-geförderter 
Wohnraum wird von dieser Satzung nur erfasst, wenn seine Zweckbindung gemäß den 
 
13 Fünfjährige Laufzeit.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
20 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für  das Land 
NRW – WFNG NRW – (§§ 22 u. 23) entfällt“ (ebd., S. 3). 
 
Eine Zweckentfremdung ist dabei laut § 7 des Kölner Wohnraumschutzgesetzes wie folgt 
gefasst: 
„(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberech-
tigte ohne Genehmigung nach § 8 dieser Satzung gemäß § 12 Abs. 2 des Wohnraumstär-
kungsgesetzes für andere Zwecke als zu Wohnzwecken verwendet wird. Eine solche ohne 
Genehmigung erfolgende Nutzung von Wohnraum ist verboten.(2) Eine bestim mungsge-
mäß als Zweitwohnung genutzte Wohnung kann ebenfalls diesem Verbot der Zweckent-
fremdung unterfallen.(3) Kurzzeitvermietungen stellen insbesondere sowohl die Vermie-
tung von Ferienwohnungen als auch die an einen bestimmten Zweck geknüpfte, auch nicht 
gewerbliche Vermietung von Wohnräumen dar, insbesondere für Zwecke vorübergehender 
beruflicher Tätigkeit oder für eine von vorneherein nur kurzfristig angelegte Unterbringung 
zum Zwecke der Ausbildung oder des Studiums oder während eines Aufenthalts zur medi-
zinischen Behandlung.(4) Werden bei einem Leerstand von Wohnraum Um- oder Neubau-
maßnahmen geplant und würden die beabsichtigten Maßnahmen durch den Abschluss ei-
nes unbefristeten Mietverhältnisses erheblich erschwert, ist die Anordnung einer Zwischen-
nutzung zu Wohnzwecken, zum Beispiel durch den Abschluss von Zeitmietverträgen (§ 575 
BGB), zur Abwendung von Zweckentfremdungen durch Leerstehenlassen in der Regel zu-
mutbar“ (ebd., S. 5 f.).14 
 
Hiermit liegt eine Überschneidung des Regelungsbereichs des Genehmigungsvorbehalts 
einer Sozialen Erhaltungssatzung hinsichtlich des Rückbaus und der Nutzungsänderung 
von Wohnraum und der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln vor. 
 
Seit dem 1. Juli 2019 hat die Stadt Köln ein Online -Meldeportal freigeschaltet, in dem 
Bürgerinnen und Bürger Hinweise an die Stadt Köln melden können, wenn sie in ihrem 
Umfeld eine unerlaubte Zweckentfremdung von Wohnraum vermuten. 
 
 Vorkaufsrecht 
„Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der So-
zialen Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zu-
dem das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden“15.  
 
Gemäß aktueller Rechtsprechung (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021, 
AZ. 4 C 1.20) „ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück 
entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und 
 
14 Zulässig – aber vom ersten Tag anzeigepflichtig – ist eine Kurzzeitvermietung von Wohnraum 
von längstens 90 Tage/Kalenderjahr (Student*innen längstens 180 Tage/Kalenderjahr). Zweck-
entfremdung durch Wohnungsleerstand ist genehmigungspflichtig, wenn der Leerstand länger 
als 6 Monate andauert. Quelle jeweils: https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/soziales/woh-
nen-wohnungshilfen/fragen-antworten-zum-wohnraumschutz  
15 Beschlussvorlage 2975/2021 der Stadt Köln (s. o.), S. 3.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
21 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
genutzt wird sowie eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel 
im Sinne des  Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots16 aufweist. Die Norm sei ein-
deutig auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung 
über das Vorkaufsrecht bezogen. Eine dahingehende Auslegung, dass die Vorschrift auf 
Vorkaufsrechte für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung keine Anwen-
dung findet, komme nicht in Betracht. Das OVG 17 habe insofern nicht prüfen dürfen, ob 
zukünftig von erhaltungswidrigen Nutzungsabsichten auszugehen ist.“18 
 
Möchte ein/e Käufer*in die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, hat er/sie gemäß § 
27 Absatz 1 Satz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Stadt 
zu treffen, in der sich der/die Käufer*in verpflichtet, die Missstände gemäß des Moderni-
sierungs- und Instandsetzungsgebots zu beseitigen. 
 
Die Anwendung des Vorkaufsrechts greift damit gemäß aktueller Rechtsprechung „nur“ 
beim Vorliegen erheblicher städtebaulicher Mängel und/oder Leerstand . In diesem Zu-
sammenhang äußert sich der Deutsche Städte - und Gemeindebund kritisch wie folgt: 
„Das gemeindliche Vorkaufsrecht muss immer dann zur Anwendung kommen können, 
wenn im Einzelfall verhindert werden soll, dass ein Gebiet oder Stadtquartier in einer Weise 
verändert wird, die den eigentlichen städtebaulichen Zielsetzungen, etwa der Erhaltung 
stabiler Wohnstrukturen, widerspricht. Hierzu zählt auch, wenn durch einzelne bauliche 
und sonstige Eingriffe eine negative Vorbildwirkung im Sinne einer Verdrängung der an-
gestammten Bevölkerung entstehen könnte. Hierzu zählen insoweit auch erhaltungswid-
rige Nutzungsabsichten mit Blick auf eine bereits bestehende Erhaltungssatzung (Milieu-
schutzsatzung). Der Bundesgesetzgeber ist gefordert, rasch eine entsprechende redaktio-
nelle Klarstellung im BauGB vorzunehmen.“19# 
 
 
 
16 Im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
17 Hinweis ALP: In der Vorinstanz war die Klägerin gegen das ausgeübte Vorkaufsrecht erfolglos 
geblieben. „Das Oberverwaltungsgericht war der Ansicht, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werden 
durfte, da erhaltungswidrige Entwicklungen (Anmerkung ALP: In Bezug auf die vorliegende Sozi-
ale Erhaltungssatzung) zu befürchten gewesen seien. Ein gesetzlicher Ausschlussgrund für das Vor-
kaufsrecht liege nicht vor; die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien ebenfalls zu berück-
sichtigen.“ (Quelle: Internetseite Deutscher Städte- und Gemeindebund). 
18 Quelle: Internetseite Deutscher Städte- und Gemeindebund - https://www.dstgb.de/the-
men/stadtentwicklung-und-wohnen/wohnungspolitik/bundesverwaltungsgericht-zur-anwen-
dung-des-kommunalen-vorkaufsrechts/. 
19 Quelle: ebd.

Untersuchungsdesign 
 
22 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
2 Untersuchungsdesign 
2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen 
 Vorbemerkung 
Wie schon in Kapitel 1.3.1 erläutert, ist die Zielsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung 
die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Grün-
den. Das heißt, nicht der E rhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für sich 
genommen ist das Ziel, sondern die Verhinderung negativer städtebauli cher Folgen 
durch Verdrängungsprozesse der ansässigen Bevölkerung. Der Erlass einer Sozialen Er-
haltungssatzung in einem Gebiet ist damit nur möglich, wenn davon auszugehen ist, dass 
eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (durch Verdrängun g) 
tatsächlich mit maßgeblichen negativen städtebaulichen Folgen assoziiert ist. 
 
Hierbei hat der Gesetzgeber weder näher ausgeführt, was unter dem „Erhalt der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung“ (und damit der Gefährdung ihrer Zusammenset-
zung) und unter „städtebaulichen Gründen“ im Detail zu verstehen ist, noch hat er hin-
sichtlich der Art und Weise der Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen weitere 
Erläuterungen vorgenommen. 
 
„In der Formulierung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wird ersichtlich, daß eine spezi-
fische oder einzigartige Bevölkerungsstruktur im betrachteten Gebiet nicht verlangt wird, 
sie also nicht „besonders“ sein muß. Es soll sich um eine „intakte“ Bevölkerungsstruktur 
handeln, die im Verhältnis zum Gebiet schützenswert ist. Im Besch luß des Bundesverfas-
sungsgerichts vom 26. Januar 1987 wird bekräftigt, daß die „Erhaltung der Zusammenset- 
zung der Wohnbevölkerung“ gleichzusetzen ist mit dem Schutz vor Verdrängung (NVwZ 
1987, 879, ZfBR 1987, 293 f). Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, daß die Wohnbevölke-
rung in einem Gebiet eigendynamisch fluktuieren kann, auch ohne äußerlichen Verdrän-
gungsdruck auf die Bevölkerung. Dies kann beispielsweise in Milieuschutzgebieten 20 von 
Bedeutung sein, in denen ein hoher Anteil an Studenten wohnt. Es ist deshalb nicht die 
Bevölkerungsstruktur im Vergleich zu anderen Gebieten gemeint, sondern die Beziehung 
zwischen der Bevölkerung des Gebiets und bestimmten städtebaulichen Gegebenheiten 
und Gründen, die es erfordern, daß diese Struktur erhalten bleiben soll. (Betker u.a. 1995 
(S. 63))“21.“ 
 
Der städtebauliche Milieuschutz ist ein Instrument des Verdrängungsschutzes (vgl. BVerfG, 
ZfBR 1987, 203). Es ist aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes (vgl. Lemmel, 
Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage 2002, § 172 Rdnr. 32; Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 
2002, 212, 213). Milieuschutzsatzungen können solche Wirku ngen in einer Gemengelage 
sozialer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Aspekte allenfalls als Rechtsreflex 
 
20 Synonyme Verwendung zu Sozialer Erhaltungssatzung. 
21 Dipl.-Ing. Martin Geßner, genehmigte Dissertation an der Technischen Universität Berlin, „Leis-
tungsfähigkeit des städtebaulichen Instruments Milieuschutz für die Stadtentwicklung in Berlin“, 
S. 25 f., Berlin 2008.

Untersuchungsdesign 
 
23 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
faktisch entfalten (vgl. May, DÖV 1994, 862, 864). Durch die Milieuschutzgebiete darf nicht 
jeder normale Änderungs - und Umzugsprozess verh indert werden. Die Milieuschutzsat-
zung ist vielmehr darauf gerichtet, die vorhandene Zusammensetzung der Wohnbevölke-
rung im Sinne der üblichen Sesshaftigkeit und Anhänglichkeit an das Quartier zu bewahren 
und ihr ein Verbleiben unter zumutbaren Bedingungen  zu ermöglichen (vgl. Schmidt -
Eichstaedt, a.a.O.).22 
 
 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – Kriterien und Indi-
katoren 
Weithin methodisch anerkannt ist die Untersuchung der Gefährdung der Zusammenset-
zung der Wohnbevölkerung entlang der Kriterien Aufwertungspotenzial, Verdrängungs-
potenzial und Verdrängungsdruck. Eine Gefährdung liegt dabei nur vor, wenn alle drei 
Kriterien erfüllt sind (zum gesamten Untersuchungsablauf vgl. auch Abbildung 4 am Ende 
des Kapitels 2.1.3). 
 
Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die 
Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi-
tuation überhaupt mögli ch bzw. wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) 
Aufwertungspotenzial festhalten lässt, ist der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung 
möglich. 
 
Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu-
chungsgebiet er mittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteigerungen 
oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums-
wohnungen adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfügung ste-
hen würde. Neben den per se zumeist verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, 
Personen und Haushalte mit schwachem sozio-ökonomischen Hintergrund, können auch 
mittlere Einkommensschichten von Verdrängung betroffen sein. 
 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsbereitschaft und 
Nachfragesituation der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander - 
v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, auch höhere Mieten 
für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. 
 
Die folgende Abbildung 3 zeigt die von ALP für die Untersuchung des Aufwertungs- und 
Verdrängungspotenzials sowie des Verdrängungsdrucks herangezogenen Indikatoren 
und Eckdaten in zusammengefasster Form auf. Die Kernindikatoren stellen die zentralen 
Merkmale zur Beurteilung der Ausprägung der drei Kriterien dar. Die flankierenden Eck-
daten und Indikatoren dienen einem besseren allgemeine n Verständnis der untersu-
chungsrelevanten Situation im Untersuchungsgebiet sowie einer vertieften argumentati-
ven Einbettung der Kernindikatoren. Daneben zeigt die Übersicht berücksichtigte Indika-
toren hinsichtlich des Aspekts Gebietsbindung/Vernetzung im Untersuchungsgebiet auf.  
 
22 Prof. Dr. Christian-W. Otto - http://www.rechtsinstrumente.de/

Untersuchungsdesign 
 
24 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung Anwendungsvoraussetzung  
Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Kernindikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle 
Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden)  Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 
Wohnungsausstattung: Heizung, Warmwasserversorgung, Bal-
kon/Loggia/Dachterrasse/Terrasse, energetische Ausstattung, 
weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale Wohnung 
Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Gebäudequalitäten/-zustand - Fassade, Fenster und Dach Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 
Sanierungspotenziale, -maßnahmen (Energetik) Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 
Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 
Flankierende Eckdaten und Indikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle 
Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 
Wohnungsleerstand Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefrag. 2022 
Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossausbau Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Begehung 2022 
Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg)   
Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, 
2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln 
Wohnungsstruktur: Größe, Zimmerzahl, durchschnittliche Woh-
nungsgröße, Pro-Kopf-Wohnfläche Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Kernindikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle 
Wohnform: Miete, Eigentum  Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefrag. 2022 
Arbeitslosigkeit (SGB II)  
Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, Unter-
suchungsgebiet, 2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln 
Grundsicherung im Alter (SGB XII) 
Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, Unter-
suchungsgebiet, 2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln 
Wohngeldbewilligte Haushalte 
Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, Unter-
suchungsgebiet, 2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln 
Vorliegen Wohnberechtigungsschein Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Haushaltsnettoeinkommen: Einkommensklassen, Mittelwert 
Äquivalenzeinkommen, Äquivalenzeinkommen Hauptmieter- 
und Eigentümerhaushalte, Äquivalenzeinkommen nach Haus-
haltstypen, Einkommensdisparitäten (Äquivalenzeinkommen) 
Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Wohnkostenbelastung: Mieter*innenhaushalte, Mieter*innen-
haushalte nach Haushaltstyp Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Flankierende Eckdaten und Indikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle 
Bevölkerungsstand und -entwicklung 
Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, Unter-
suchungsgebiet, 2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln 
Entwicklung Altersstruktur/altersstruktureller Wandel 
Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, Unter-
suchungsgebiet, 2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln 
Haushaltsstruktur: Haushaltstypen, durchschnittliche Haus-
haltsgröße, Migrationshintergrund Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Erwerbstätigkeit: Beschäftigungsverhältnis Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Erwerbstätigkeit: Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung 
Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, Unter-
suchungsgebiet, 2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln 
Bildungsniveau Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit 
Migrationshintergrund 
Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, Unter-
suchungsgebiet, 2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln

Untersuchungsdesign 
 
25 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Kernindikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle 
Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haus-
halte: Haushaltsstrukturen, Haushaltsnettoeinkommen 
(Äquivalenzeinkommen), Mietenniveau/Nettokaltmiete, 
Wohnkostenbelastung, Pkw-Besitz, Bildungsniveau 
Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenz-
einkommen: nach Wohndauer in der Wohnung, ohne 
Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 Jahre 
Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Modernisierungstätigkeit seit 2017: ja/nein, Mittelwert 
durchgeführte Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnah-
men seit 2017, Einzelmaßnahmen durchgeführt seit 2017 so-
wie geplant (inkl. Dachgeschossausbau) 
Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Mietpreisangebote Medianwert unmöblierte Wohnungen 
(Bestand, € pro m² nettokalt)  
Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, 
2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln 
Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Mietenniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach 
Modernisierung, Baualtersklasse und Wohnungsgröße Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Mieterhöhungen im Bestand: Vergleich vorherige und der-
zeitige Wohnungs-Nettokaltmiete Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Anpassung bestehender Mietverträge Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Flankierende Eckdaten und Indikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle 
Vermieter*innenstruktur Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Begründung letzte Mieterhöhung Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Eigentümer*innenwechsel Wohnung Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Umwandlung von Wohnraum: Abgeschlossenheitsbescheini-
gungen im Bestand je 1.000 Haushalte  
 Stadt Köln, Bezirk Innenstadt, 
Stadtteil Neustadt Süd, 
2016/2021 
Sekundärdaten Stadt Köln 
Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gäs-
tebetreuung Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
Eckdaten und Indikatoren Raumeinheit(en), Zeit Quelle 
Wohndauer/Sesshaftigkeit Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Umzugsabsichten: Gründe, Ziele Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Kontakte in der Nachbarschaft Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
Nutzung der örtlichen Infrastrukturen und Vernetzung im 
Wohnumfeld Untersuchungsgebiet aktuell ALP-Haushaltsbefragung 
2022 
 
Quelle: ALP 2022

Untersuchungsdesign 
 
26 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
 Besondere städtebauliche Gründe 
Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne 
festzustellen ist (zu den Indikatoren vgl. die Abbildung 3 am Ende des vorhergehenden 
Kapitels), gilt es zu untersuchen, ob besondere städtebauliche Gründe für ihren Schutz 
vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf die Wechsel-
beziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebaulichen wie auch sozial-
räumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob durch die (Zer -)Stö-
rung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Folgen resultieren. Zu 
nennen wären hier vor allem folgende negative Effekte: 
o Verlust an preisgünstigem Wohnraum im Untersuchungsgebiet, Auslösung von 
Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts sowie dort gegebenenfalls Initiierung von 
Verdrängungsprozessen. 
o Verstärkung sozialräumlicher Polarisierungen im Stadtgebiet und den damit ver-
bundenen negativen Folgen. 
o Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder-
ten Bevölkerungsstruktur. 
o Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorhandener – auf die verdrängungs-
gefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, Bedarf an 
Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts.

Untersuchungsdesign 
 
27 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung 
 
Quelle: ALP 2022 
 
2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten 
Für die Analyse der soziodemografischen und wohnungsbezogenen Strukturen des Un-
tersuchungsgebiets werden sowohl – vor allem durch die Stadt Köln zu Verfügung ge-
stellte – Sekundärdaten23, als auch die durch die ALP-Haushaltsbefragung und ALP-Orts-
begehung im Jahr 2022 generierten Primärdaten herangezogen. 
 
Die Sekundärdaten bieten , soweit für einen interessierenden Indikator verfügbar, die 
Möglichkeit, Zeitreihen (gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln im Zeitraum 2016 und 
2021) auszuwerten, und das Untersuchungsgebiet mit dem Stadtteil Neustadt Süd, dem 
Stadtbezirk Innenstadt und Köln insgesamt zu vergleichen. Allerdings sind die Sekundär-
daten nur zum Teil auch auf Teilgebietsebene (statistische Quartiere) verfügbar bzw. lie-
gen ALP nicht immer auf Teilgebietsebene vor. Daneben ist zu beachten, dass die haus-
haltsbezogenen Sekundärdaten auf einer anderen methodisch-statistischen Basis als die 
Primärdaten der Haushaltsbefragung beruhen. Bei ersteren handelt es sich nicht um sta-
tistische Ergebnisse im Sinne einer Erhebung, sondern um rechnerisch ermittelte Schät-
zungen, bei denen bspw. Personen nach bestimmten Regeln Haushalten zugeordnet 
 
23 Amtliche/städtische Statistiken.

Untersuchungsdesign 
 
28 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
werden. Dieses Verfahren führt beispielsweise zu einer Überschätzung der Anzahl der 
Haushalte. Dies gilt insbesondere für die Gruppe der Einpersonenhaushalte. 
 
Auf Basis der Primärdaten können im Gegensatz zu den Sekundärdaten haushaltsbezo-
gene Auswertungen durchgeführt und aufgrund des umfassenden Fragenkatalogs we-
sentlich differenziertere Aussagen zum Wohnungsbestand getroffen werden , während 
Zeitreihenbetrachtungen nur bei schon wiederholter (identisch strukturierter) Befragung 
möglich sind. 
 
2.3 Haushaltsbefragung  
 Erhebungsmethode 
Grundsätzlich stehen für die Durchführung einer Haushaltsbefragung mehrere Metho-
den zur Auswahl: Zum einen eine ,,postalische schriftliche Haushaltsbefragung", zum an-
deren eine „standardisierte persönliche Haushaltsbefragung (Interviews)", die jeweils 
über spezifische Vor- und Nachteile verfügen. Im Zeitraum circa Mitte Juni (Zugang Fra-
gebogen 1. Befragungswelle bei den Befragten) bis rund Mitte August 2022 (Redaktions-
schluss 2. Befragungswelle)  wurde von ALP gemäß Beauftragung eine fragebogenba-
sierte postalische schriftliche Haushaltsbefragung  im Untersuchungsgebiet Neustadt 
Süd-West durchgeführt. 9.302 Haushalte wurden hierfür angeschrieben, womit auftrags-
gemäß eine Vollbefragung 24 aller Haushalte im Untersuchungsgebiet durchgeführt 
wurde. 
 
Ergänzende Online-Befragung: Neben der postalischen Beantwortung konnten die 
Haushalte die Fragen alternativ auch im Internet beantworten. Hierfür wurde eine On-
line-Eingabemaske programmiert. Die Befragung war passwortgeschützt. So konnte si-
chergestellt werden, dass sich ausschließlich angeschriebene Haushalte an der Befra-
gung beteiligten. Um auszuschließen, dass Haushalte sowohl postalisch als auch online 
an der Befragung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebo-
gen abgedruckt. 
 
Mit einem Fragebogenrücklauf von 2.973 („Brutto-Rücklauf“) - hiervon 2.772 verwertbare 
Fragebögen („Netto-Rücklauf“) - wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute 
Rücklaufquote von rund 32 % brutto bzw. rund 30 % netto erreicht. 46 % (Brutto-Rück-
lauf) bzw. 49 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen erreichten ALP postalisch, 54 % (Brutto-
Rücklauf) bzw. 51 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen wurden auf der eingerichteten On-
line-Plattform ausgefüllt. 
 
Zur Stichprobe und zum Vorgehen bei der Befragungsd urchführung im Detail vgl. im 
Anhang Kapitel 9.1.1. Weitere Informationen zum Rücklauf und zur Repräsentativität 
können im Anhang dem Kapitel 9.1.2 entnommen werden. 
 
24 Ohne Personen, die in Heimen leben. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulären“ 
Wohnraum nach, zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. der Zielsetzun-
gen einer Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht.

Untersuchungsdesign 
 
29 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
 Erhebungsinhalte 
Die Grundlage der Repräsentativerhebung bildete ein standardisierter Fragebogen (vgl. 
im Anhang Kapitel 9.1.3)25. Der Fragebogen basiert im Grundsatz auf einem erprobten 
Kriterienkatalog, der bereits in anderen Untersuchungsgebieten einer Sozialen Erhal-
tungssatzung eingesetzt wurde  und der in Abstimmung mit der Auftraggeberin, der 
Stadt Köln, im Detail auf die konkrete Untersuchung abgestimmt wurde. 
 
In der Befragung wurden folgende Inhalte/Tatbestände ermittelt: 
o Wohnortbezogene Fragen: Seit wann ansässig im Gebiet/in der Wohnung, vor-
heriger Wohnort 
o Wohnen zur Miete (wenn ja, über Wohnberechtigungsschein?) oder im Eigentum 
o Vermieterstruktur und Eigentümerwechsel 
o Umfangreiche Angaben zur genutzten Wohnung: Circa-Baualter, Größe, Zimmer-
anzahl, Ausstattung im Detail 
o Fragen zur Gebäudeausstattung (beispielsweise Aufzug) 
o Wohnkostenbezogene Fragen im Einzelnen 
o Letzte Mieterhöhung: Umfang, Zeitpunkt, Begründung 
o Durchgeführte und geplante Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen im Detail 
(in der Wohnung, im Gebäude) 
o Zweckentfremdung von Wohnraum im Gebäude durch Nutzung als Ferienwoh-
nung oder zur Gästebetreuung – insoweit den Befragten bekannt 
o Wohnungsleerstand im Gebäude – insoweit den Befragten bekannt 
o Gebietsbindung, Nutzung lokaler Infrastrukturen 
o Beurteilung des Zusammenlebens im Wohngebiet und des Verhältnisses zu 
Nachbarn*innen 
o Umzugsabsichten: Gründe, präferiertes Umzugsziel 
o Soziodemografische und -ökonomische Eckdaten der befragten Haushalte: Haus-
haltsgröße, Haushaltstyp/Lebensform, Alter der Haushaltsmitglieder, derzeitiger 
Beruf/derzeitige Tätigkeit der Haushaltsmitglieder  (ab 15 Jahre) , Bildungsni-
veau/höchster Schulabschluss der Haushaltsmitglieder (ab 15 Jahre), Haushalts-
mitglieder mit ausländischer Staatsbürgerschaft oder mit Migrationshintergrund, 
Pkw-Besitz sowie Haushaltseinkommen. 
 
25 Der Fragebogen wurde in deutscher Sprache abgefasst. Auf mehrsprachige Erläuterungen 
wurde verzichtet. Die herkunftssprachliche Gestaltung der Befragungsunterlagen (Fragebogen 
und Datenschutzhinweise) stellt vor dem Hintergrund einer multinationalen Bewohnerschaft 
eine große Herausforderung dar. In Köln lebt eine Vielzahl von Nationalitäten. Längst dominie-
ren nicht mehr nur einige wenige Nationalitäten die Gruppe der ausländisch en bzw. nicht 
deutschsprechenden Bevölkerung.

Untersuchungsdesign 
 
30 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
(Unter anderem) auf Basis der Auswertung der repräsentativen Haushaltsbefragung wird 
geprüft, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungs-
satzung im Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West gegeben sind und ob die Gebiets-
abgrenzung des Untersuchungsgebiets nach innen plausibel ist. Zudem werden die für 
den Vollzug er forderlichen Grundlagen (gebietstypische Ausstattungsmerkmale) erho-
ben. 
 
2.4 Experten*innengespräche 
Zusätzlich zur Haushaltsbefragung, zur Ortsbegehung und zur Auswertung der statisti-
schen Sekundärdaten hat ALP sieben leitfadengestützte26, je nach Wunsch der Ge-
sprächspartner*innen persönlich vor Ort, telefonisch oder als Videocall  durchgeführte, 
Experten*innengespräche mit lokalen Akteuren*innen geführt, um die quantitativen Un-
tersuchungsergebnisse qualitativ abzusichern. Die Akteure*innen wurden - in Abstim-
mung mit ALP - durch die Auftraggeberin benannt. Auf dieser Grundlage wurden mit den 
unten genannten Institutionen/Vertreter*innen Gespräche geführt.  
o Bezirksbürgermeister des Kölner Bezirks Innenstadt 
o Bürgergemeinschaft Rathenauplatz e.V. (vertreten durch ein langjähriges Mit-
glied) 
o Interkulturellen Dienst der Stadt Köln (Gespräch mit der in den Gebieten Innen-
stadt und Lindenthal zuständigen Bearbeiterinnen) 
o Seniorennetzwerk Neustadt/Süd (Gespräch mit der Koordinatorin) 
o Herz Jesu Kirche - Katholische Pfarrgemeinde St. Mauritius und Herz Jesu Köln 
(Gespräch mit dem Pastor) 
o Verein FAIR.STÄRKEN e.V. - Gemeinnütziger Verein Köln (Gespräch mit der Ge-
schäftsführerin) 
o Unternehmen „die wohngemeinschaft“ (Café/Bar, Hostel, Kreativräume, Theater), 
Betreiber: planbar events GmbH – Gespräch mit einem der Geschäftsführer 
 
2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands 
Im Juli 2022 erfolgte im Untersuchungsgebiet durch ALP eine adressscharfe Aufnahme 
der Struktur und des Zustandes des Gebäudebestandes durch Mitarbeiter von ALP. Die 
Begehung dient vor allem dazu, einzelne Sachverhalte, die statistische Daten nicht abbil-
den können, zu klären und zu überprüfen. 
 
 
26 Der Interviewleitfaden wurde eng mit der Stadt Köln abgestimmt und fußte unter anderem 
maßgeblich auf durch die Stadt Köln formulierten Erkenntnisinteressen.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
31 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
3 Merkmale des Untersuchungsgebiets 
3.1 Historische Entwicklung, Überblick städtebauliche Situation 
Die Kölner Neustadt ist als gründerzeitliche Stadterweiterung zwischen dem Bereich der 
ehemaligen mittelalterlichen Stadtmauer - nun in dessen unmittelbarer Nähe der Stra-
ßenzug der sogenannten Ringe - und dem geschliffenen Festungsring - nun Bahntrasse 
und innerer Grüngürtel - entstanden. Geplant war die Neustadt überwiegend als Wohn-
viertel für die gutbürgerliche und gehobenere Bevölkerung, verlor aber spätestens nach 
dem zweiten Weltkrieg diesen Charakter und  präsentierte sich danach sozial deutlich 
gemischter.  
 
Der im Untersuchungsgebiet liegende Rathenauplatz und sein Umfeld (Rathenau-Viertel) 
waren bis in die 30er Jahre bis zur Verfolgung und Vertreibung der jüdischen Bevölke-
rung durch ein (großbürgerliches) jüdisches Leben geprägt. Die im Jahre 1899 einge-
weihte große und repräsentative Kölner  Synagoge an der Roonstraße  in Höhe des 
Rathenauplatzes wurde in der Reichsprogromnacht schwer beschädigt und 1959 nach 
zweijähriger Bauzeit wiedereröffnet. Heute wird das Gebäude von der Synagogen -Ge-
meinde Köln27 (Körperschaft des öffentlichen Rechts (KdöR)) genutzt – zu den dort vor-
gehaltenen Angeboten siehe Kapitel 3.4. Die Angebote und Einrichtungen sprechen jü-
dische Einwohner*innen in Gesamtköln wie auch im Umland an. 
 
Für Kölner Verhältnisse zeichnet sich das Unte rsuchungsgebiet durch einen hohen Be-
stand an gründerzeitlicher Bebauung, vor allem rund um den Rathenauplatz, aus, was 
seine Attraktivität als Wohnstandort steigert.  „Der nördliche Bereich zeigt hingegen ein 
heterogenes Ortsbild durch einen Mix aus Vorkrie gs-, Nachkriegs- und Neubauten, mit 
ebenfalls zum Teil sichtbaren baulichen Sanierungsmaßnahmen.“28 Im Osten und Norden 
des Untersuchungsgebietes liegt eine „starke gewerbliche Prägung (Büro, Einzelhandel, 
Gastronomie)“29 vor. 
 
Der Großteil des Untersuchungsgebietes ist durch eine hohe Dichte und explizit urbane 
Struktur gekennzeichnet. Typisch für die Struktur der Neustadt im Allgemeinen wie auch 
das Untersuchungsgebiet im Besonderen ist daneben, dass sich an den Kreuzungen der 
Ausfallstraßen, die zum Teil noch auf den Trassen der alten Römerstraßen verlaufen, mit 
den Ringen repräsentative Plätze befinden. Im Untersuchungsgebiet sind dies der Ru-
dolfplatz (zum Teil), der Zülpicher Platz und der Barbarossaplatz (zum Teil). Daneben prä-
gen zwei weit ere Plätze das Untersuchungsgebiet  maßgeblich: der Yitzhak -Rabin-Platz 
sowie im besonderen Maße der Rathenauplatz , eine rund 2,8 Hektar große Park anlage. 
 
27 Sie ist eine der größten jüdischen Gemeinden in Deutschland und die älteste Gemeinde nörd-
lich der Alpen. Sie bildet wie die Gemeinden von Frankfurt, Hamburg und Berlin innerhalb des 
Zentralrats der Juden in Deutschland einen eigenständigen Landesverband (Quelle: Wikipedia).  
28 Quelle: Anlage 2: Steckbrief Neustadt Süd-West - Anlage zum Aufstellungsbeschluss Neustadt 
Süd-West, Stadt Köln 2012, S. 2. 
29 Ebd.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
32 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Er beherbergt zwei Spielplätze, eine Boulebahn und den von der Bürgergemeinschaft 
Rathenauplatz e.V. betriebenen30 Biergarten Rathenauplatz. Beide Angebote sind gemäß 
Expertengespräch mit der Bürgergemeinschaft sehr gut als Veedelstreff angenommen. 
Der Rathenauplatz trägt maßgeblich zur Attraktivität des Untersuchungsgebietes in sei-
nem mittleren und südlichen Bereich bei. 
 
3.2 Städtebauliche Konzepte 
Für die Betrachtung des Untersuchungsgebiets sind folgende städtebauliche/stadtpla-
nerische Konzepte von Belang: 
o Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“31: 
Im Rahmen des räumlichen Leitbildes sind sieben sogenannte Zukunftsräume32 
ausgewiesen, denen sich die Stadt prioritär widmen wird, da in ihnen „besonders 
viele strategisch bedeutsame Entwicklungen zusammen (kommen), die eine inte-
grierte und räumlich zusammenhängende Planung erfordern, um sie im Sinne der 
gesamtstädtischen Zielsetzung zu entwickeln.“  Das Untersuchungsgebiet fällt in 
den Zukunftsraum Innenstadt und grenzt an den Zukunftsraum S-Bahn-Ring. 
In der Zielkarte33 Wohnen34 werden folgende das Untersuchungsgebiet betref-
fende Aussagen getroffen:  
„Strategische Empfehlung: höchste Dichte – Verhältnis gebauter Geschossfläche zu 
Siedlungsfläche höher als 1,5“ 
„Zukunftsachsen: Entwicklung und Profilierung übergeordneter Funktionen, stadt-
räumlicher und städtebaulicher Qualitäten“ (ALP: Aussagen betreffen im Untersu-
chungsgebiet den Straßenverlauf Aachener Straße und sein Umfeld) 
„Stadtachsen: Sicherung und Weiterentwicklung gesamtstädtischer und lokaler 
Nutzungen; Aufwertung stadträ umlicher und städtebaulicher Qualitäten “ (ALP: 
Aussagen betreffen im Untersuchungsgebiet den Straßenverlauf der Ringe und 
ihr Umfeld sowie den Bereich Luxemburger Straße und Barbarossaplatz inklusive 
Umfeld) 
 
30 Verpachtet an einen Gastronomen. 
31 „Die Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ ist ein Kompass für eine zukunftsgerichtete, 
strategische und nachhaltige Stadtentwicklung. Sie adressiert die zukünftigen Herausforderungen 
Kölns als wachsende Metropole und identifiziert zentrale Handlungserfordernisse der Stadtent-
wicklung“. Quelle: „Die Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ – Kurzfassung, Stadt Köln 
2022, S. 4,  
32 Ebd., S. 32/33. 
33 Bei den Zielkarten handelt es sich jeweils um skizzenhaften, nicht um „parzellenscharf e“ Dar-
stellungen. 
34 Ebd., S. 20/21.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
33 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
„Aufwertung des öffentlichen Raums an Straßen, K reuzungen und Rheinquerun-
gen“ (ALP: Aussagen betreffen im Untersuchungsgebiet den Rudolf- und den Bar-
barossaplatz35) 
„Einrichtung neuer Haltestellen “ (ALP: im Untersuchungsgebiet bzw. an dessen 
westlichem Rand ist im Bereich der Schnittstelle Aachener Straße/Grüngürtel ein 
Standort für eine zusätzliche Haltestelle auf der Regionalbahntrasse markiert) 
In der Zielkarte Wirtschaft36 werden folgende das Untersuchungsgebiet betref-
fende Aussagen getroffen (Auswahl):  
„Ausbau und städtebauliche Aufwer tung der Versorgungszentren 37. Prüfung als 
Standorte für Handel, Dienstleistung, Gewerbe und Kreativwirtschaft“ (ALP: im Un-
tersuchungsgebiet sind Teilbereiche des Nahversorgungszentrums Aachener 
Straße und des Nahversorgungszentrums Zülpicher Platz/Barbarossaplatz veror-
tet) 
In der Zielkarte Soziales, Kultur und Bildung 38 werden folgende das Untersu-
chungsgebiet betreffende Aussagen getroffen: 
„Ausbau der Bildungs- und Sozialinfrastruktur“ (ALP: betrifft das gesamte Unter-
suchungsgebiet) 
„Ausbau und städtebauliche Aufwertung der Versorgungszentren (ALP. Vgl. oben) 
..Entwicklung und Stärkung von Begegnungsorten und Gestaltung des öffentlichen 
Raums“  
In der Zielkarte Mobilität 39 werden folgen de das Untersuchungsgebiet betref-
fende Aussagen getroffen:  
„Maßnahmen zur erheblichen Minderung des MIV“ (ALP: betrifft das gesamte Un-
tersuchungsgebiet) 
„Einrichtung neuer Haltestellen“ (vgl. oben) 
„Verbesserung der Verknüpfung von S -Bahn- und Stadtbahn-Haltestellen“ (ALP: 
betrifft Bereich Bahnhof Köln Süd. Daneben wird – wenn realisiert – die Schlie-
ßung des S-Bahn-Ringes die ÖPNV-Lagegunst des Untersuchungsgebiets noch-
mals verbessern) 
In der Zielkarte Grün und Klima40 werden folgende das Untersuchungsgebiet be-
treffende Aussagen getroffen:  
 
35 Sie liegen zum Teil im Untersuchungsgebiet. 
36 Ebd., S. 22/23. 
37 Hinweis ALP: gemeint sind Versorgungszentren gemäß Ausweisung im Einzelhandels - und 
Zentrenkonzept Köln 2010, Stadt Köln / CIMA / GMA. 
38 Ebd., S. 24/25. 
39 Ebd., S. 26/27. 
40 Ebd., S. 28/29.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
34 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
„Hitzebelastete Siedlungsflächen (Prognose 2050)“ (ALP: gesamtes Untersu-
chungsgebiet) 
„Verbesserung des kleinräumigen Stadtklimas“ (ALP: gesamtes Untersuchungsge-
biet) 
„Lärmminderung an Straßen und Schienen mit erhöhter Belastung in Siedlungsge-
bieten“ (ALP: im Untersuchungsgebiet Bereiche Aachener Straße, Ringe und 
Bahntrasse) 
o Masterplan Innenstadt von 2007/2008 . „Im Rahmen der Fortschreibung (ALP: in 
Bearbeitung) des Städtebaulichen Masterplans Innenstadt wird der Interventions-
raum "Innerer Grüngürtel" als wesentlicher Handlungsschwerpunkt definiert.“41 
o Kölner Gesamtstrategie für die Gestaltung des öffentlichen Raums. „Im Dezember 
2017 hat der Rat für das gesamte Stadtgebiet eine umfangreiche Strategie zur Ge-
staltung des öffentlichen Raums beschlossen. Durch die konkreten Leitlinien werden 
alle Partnerinnen und Partner, die im öffentlichen Raum agieren, zu einer gemein-
samen Gestaltungslinie verpflichtet.“42  
o Einzelhandels- und Zentrenkonzept Köln 2010: Das EH ZK weist im Untersu-
chungsgebiet – dabei jeweils in mehr oder minder großen Teilbereichen - drei 
zentrale Versorgungsbereiche aus : Die Kölner City ragt mit ihrem westlichsten 
und südwestlichsten Teil bis in  den östlichen Rand des Untersuchungsgebietes 
hinein ( Bereiche Händelstraße nördlich Richard -Wagner-Straße, östliches Ende 
Richard-Wagner-Straße ab Händelstraße, Ringstraßen ca. zwischen Rudolfplatz 
und Grenze Nahversorgungszentrum Zülpicher Platz / Barbarossaplatz). Das Nah-
versorgungszentrum Aachener Straße erstreckt sich ca. zwischen der Bahntrasse 
entlang der Aachener Straße bis zur Kreuzung mit der Händelstraße/Brabanter 
Straße und liegt größtenteils im Untersuchungsgebiet. Das Nahversorgungszent-
rum Zülpicher Platz / Barbarossaplatz befindet sich grob, wie der Name schon 
sagt, im Umfeld dieser beiden Plätze inklusive des verbindenden Bereichs des 
Hohenstaufenrings. Es liegt geschätzt ca. zur Hälfte im Untersuchu ngsgebiet. 
Nahversorgungszentren dienen der Bevölkerung des (näheren) Umfeldes zur Ver-
sorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs.  
Aktuell befindet sich die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzep-
tes 2020 in der politischen Beratung. Das Untersuchungsgebiet betreffende maß-
gebliche Veränderungen der Klassifizierungen und Zuschnitte der genannten 
zentralen Versorgungsbereiche liegen nicht vor. 
Im gesamten Untersuchungsgebiet wurde bisher kein Sanierungsgebiet ausgewiesen; 
eine Ausweisung ist aktuell nicht geplant. 
 
 
41 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/staedtebauli-
cher-masterplan-innenstadt/konzept-staedtebaulicher-masterplan-innenstadt 
42 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/gestaltungs-
handbuch

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
35 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
3.3 Planungen, Umfeldentwicklungen 
Planungen im Untersuchungsgebiet 
Soweit ALP bekannt, liegen im Untersuchungsgebiet keine umfangeichen städtebauli-
chen und infrastrukturellen Planungen vor, die dessen Attraktivität maßgeblich verändern 
würden. Als kleinere und sehr kleine Projekte sind zu nennen: 
o An der Adresse Kyffhäuserstraße 26-28 (Kwartier Latäng) erstellt ein privater Ent-
wickler am Standort einer ehemaligen Flüchtlingsunterkunft bis Frühjahr 2025 26 
Eigentumswohnungen43. Der bestehende Altbau zur Straßenseite wird grundle-
gend modernisiert, rückseitig erfolgt ein Neubau um einen kleinen begrünten In-
nenhof. Projektiert sind 1 - bis 5-Zimmerwohnungen mit einer Wohnfläche zwi-
schen ca. 30 bis 200 Quadratmetern. Vorgesehen ist eine gehobene Ausstattung 
mit unter anderem zwei Aufzugsanlagen, Tiefgarage, einer Ausstattung überwie-
gend mit alternativ Loggia/Balkon/Terrasse, bodentiefen Fenstern, hochwertigen 
Bodenbelägen, Fußbodenh eizung, hochwertiger Küchen- und Badausstattung, 
offenen Küchen und Video -Gegensprechanlagen. Zum aktuellen Stand beträgt 
der Kaufpreis für eine 1-Zimmerwohnung44 ab circa 290.000 Euro, für eine 4-Zim-
mer-Maisonettewohnung rund 1.4300.000 Euro und eine 5 -Zimmerwohnung 
circa 1.370.000 Euro. 
o An der Adresse Lindenstraße 85 erfolgt zum September 2023 - verteilt auf zwei 
50er Jahre Wohnhäuser45 - der Neubau von vier Maisonette-Eigentumswohnun-
gen in Form einer Dachaufstockung einer fünften und sechsten Etage46. Die 4- bis 
5-Zimmerwohnungen verfügen über minimal 98 m2 bis maximal 129 m2; alle sind 
mit einer Dachterrasse versehen. Weitere Ausstattungsmerkmale sind unter an-
derem: bodengleiche Dusche, Fußbodenheizung, Video-Gegensprechanlage. Ge-
mäß der Quelle Neubaukompass.de werden Preise zwischen rund 682.000 bis 
880.000 Euro aufgerufen. Daneben werden die insgesamt 20 Bestandswohnun-
gen (teilweise bezugsfrei, teilweise vermietet; alle mit Balkon oder kleiner Ter-
rasse) mit einer Größe von circa 50 bis 80 m2 an Eigennutzer oder Kapitalanleger 
vermarktet. 
o Laut Information eines Expertengesprächs ist die Umnutzung des Gebäudes des 
ehemaligen Hotel Hopper et cetera als Townhouse/Wohngebot für solvente Stu-
denten vorgesehen. ALP konnte dies im Rahmen einer Online -Recherche nicht 
verifizieren. 
Im Rahmen der Expertengespräche wurde ALP auf die Akteure GLOBAL-ACT GmbH und 
WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH aufmerksam gemacht, die im Untersu-
chungsgebiet und in seinem Umfeld weiterhin ein großes Interesse (an erster Stelle die 
GLOBAL-ACT GmbH) am Ankauf von Immobilien zeig en, um diese letztlich als Eigen-
tumswohnungen zu vermarkten. Aktuell vermarktet die GLOBAL-ACT GmbH in rund fünf 
 
43 Quelle: https://www.estelle-cologne.de/ 
44 Jeweils ohne Pkw-Stellplatz. 
45 Gebäude mit Erbbauvertrag ab 3/2007 über 198 Jahre. 
46 Quelle: https://www.wvm-immobilien.de/projekte/d1/quartier/lindenstrasse-85.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
36 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Häusern im Untersuchungsgebiet Eigentumswohnungen – soweit ersichtlich, hat in die-
sem Zusammenhang punktuell ein Dachgeschossausbau stattgefunden. Es handelt sich 
häufig um Gebäude der Baualtersklasse 50er/60er Jahre sowie um kleinere und mittel-
große Wohnungen. 
 
Auch im direkten Umfeld des Untersuchungsgebietes sind ALP keine größeren Woh-
nungsbau- und Infrastrukturmaßnahmen bekannt, die dessen Attraktivität grundsätzlich 
berühren. In der Huhnsgasse 45-51 (Altstadt) entstehen zwei Neubauten mit insgesamt 
30 Eigentumswohnungen. 
 
Direkt nordöstlich des Untersuchungsgebiets sind vor kurzem am Rudolfplatz die Wall-
arkaden fertiggestellt worden. Auf rund 13.600 m² Mietfläche sind gehobene Flächen für 
Büro-, Gewerbe- und Gastronomienutzung entstanden, wodurch dieser Standort immo-
bilienmarktseitig aufgewertet wurde.  
 
3.4 Infrastrukturelle Ausstattung 
Wie die folgende Abbildung 5 aufzeigt und wie schon weiter oben ausgeführt (vgl. Kapi-
tel 1.2), zeichnet sich das Untersuchungsgebiet durch eine sehr guten ÖPNV-Anbindung 
sowie die attraktive Randlage zum Inneren Grüngürtel aus. Der Rathenauplatz mit seiner 
parkähnlichen Gestaltung, dem Biergarten und den beiden großen Spielplätzen ist im 
Gesamtkölner Vergleich als städtischer Platz und Grünbereich eine herausgehobene Frei-
fläche. Der Rathenauplatz ist sehr beliebt und sehr gut angenommen. 
 
Das Untersuchungsgebiet und sein Umfeld zeichnen sich durch eine ausgeprägte Aus-
stattung mit Veranstaltungsorten (kleine Theater, Kinos, Kulturzentren) sowie Clubs ge-
mäß des Clubkatasters47 der Stadt Köln aus. Letztere konzentrieren bezogen auf das Un-
tersuchungsgebiet zum einen im Norden sowie vor allem im südlichen Bereich (Studen-
tenviertel und dessen Randlagen). Im Bereich der Zülpicher Straße hat sich verstärkt in 
den letzten Jahren eine „Feierkultur“ vorrangig jüngerer Besucher*innen etabliert, die 
(auch) stark im öffentlichen Raum stattfindet (Stichwort „Ballerman nisierung“). Hiermit 
verbunden ist eine deutliche Störung der lokalen Wohnbevölkerung durch Lärm, Vermül-
lung et cetera. 
 
Auffällig ist die gute Versorgung mit  Krankenhäusern – diese befinden sich im Umfeld 
der Ringe. Daneben wurde in den Expertengesprächen thematisiert, dass im Bereich der 
Ringe auch ein gutes Facharztangebot vorhanden sei.  
 
 
47 „Definitionsgrundlage für die Aufnahme in das Clubkataster ist, dass die zu erfassenden Clubs 
privatwirtschaftlich betriebene Musikspielstätten sind, die sich einem künstlerischen Anspruch oder 
einer Minderheitenkultur verpflichtet fühlen. Diese Clubs müssen mindestens 25 Live-Konzerte 
und/oder mindestens 30 Veranstaltungen mit „künstlerischen DJs“ pro Jahr durchführen. Die Ver-
anstaltungen müssen öffentlich sein. Eine Spielstätte kann als Club bezeichnet werden, wenn die 
Publikumskapazität 2.000 Personen nicht überschreitet.“ Quelle: https://offenedaten-koeln.de/da-
taset/club-kataster-koeln.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
37 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Beratungs- und Unterstützungsangebote, Angebote für Kinder – und Jugendliche sowie 
für Senior*innen sind im Untersuchungsgebiet vorhanden, aber nicht in „massierter“ 
Form. Das Gebiet profitiert allerdings diesb ezüglich von seiner Lage im Stadtraum und 
Angeboten um Umfeld.  
 
Eine Besonderheit stellt der historische Standort der Kölner Synagogengemeinde an der 
Roonstraße in Höhe des Rathenauplatzes dar. Er vereint neben der Synagoge, dem Rab-
binat und der Mikwe eine Kindertagesstätte, ein Jugendzentrum und ein koscheres Res-
taurant. Die Angebote und Einrichtungen sprechen jüdische Einwohner*innen in Köln 
insgesamt wie auch im Umland an. Als weitere religiöse Einrichtungen im Untersuchungs-
gebiet sind eine Moschee an der Roonstraße, die katholische Herz Jesu Kirche am Zülpi-
cher Platz sowie das Provinzialat der norddeutschen Dominikaner im Dominikanerkloster 
Heilig Kreuz in der Lindenstraße zu nennen. 
 
Im Untersuchungsgebiet sind diverse Kitas ansässig, die sich schwerpunktmäßig im stär-
ker „familiengeeigneten“ mittleren und nördlichen Bereich des Untersuchungsgebietes 
konzentrieren. Im Gebiet befinden sich zwei große, attraktive und sehr gut angenom-
mene Spielplätze, die sich beide auf dem Rathenauplatz befinden.  
 
Im Gebiet gibt es mit der Stephan -Lochner-Schule nur eine Grundschule, die grob im 
Südwesten des Untersuchungsgebiets verortet ist. Weiterführende Schulen befinden sich 
nicht im Untersuchungsgebiet aber in dessen Umfeld. Daneben weist speziell das Umfeld 
des Untersuchungsgebietes mehrere Standorte berufsbildender Schulen auf.  
 
Prägend für das Untersuchungsgebiet ist die Nähe zum Standort der Universität Köln – 
die Verbindung z. B. in das im Untersuchungsgebiet liegende Studentenviertel ist fußläu-
fig ausgebildet. 
 
Durch die Randlage zur Altstadt besteht auch eine relative Nähe zum dortigen Kulturan-
gebot mit unter anderen diversen Museen. 
 
In der Gesamtschau liegt hiermit eine sehr attraktive infrastrukturelle Einbindung des 
Untersuchungsgebiets vor, die maßgeblich seine Attraktivität des Wohnstandorts Neu-
stadt Süd-West beiträgt.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
38 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 5: Infrastruktureinrichtungen (Auswahl) Untersuchungsgebiet und Umfeld 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster;  
Infrastrukturen teilweise gemäß www.offenedaten-koeln.de/; Bearbeitung: ALP, 2022

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
39 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die 
Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi-
tuation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) 
Aufwertungspotenzial festhalten lässt, i st der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung 
möglich. 
 
4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren 
 Wohnungsbestand 
Gemäß der Begehung von ALP im Juli 2022 gibt es rund 9.600 Wohnungen in Wohnge-
bäuden im Untersuchungsgebiet. Da sich die Teilgebiete hinsichtlich ihrer Einwohnerzahl 
unterscheiden (vgl. Tabelle 1 oder Tabelle 12) ermittelt sich – grob korrespondierend 
hierzu – auch eine Spanne hinsichtlich des Wohnungsbestands. Die größte Anzahl an 
Wohnungen ist mit knapp 1.850 im Teilgebiet Studenten-Viertel, die geringste mit knapp 
950 im Teilgebiet Lützowstraße verortet. 
 
Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) 
 Teilgebiete 
Wohnungsbestand 
Anzahl Anteil 
Untersuchungsgebiet 9.581 100,0% 
Studenten-Viertel 1.831 19,1% 
Jean-Claude-Letist-Platz 1.178 12,3% 
Yitzhak-Rabin-Platz 1.483 15,5% 
Aachener Str. 1.183 12,3% 
Lützowstr. 948 9,9% 
Rathenauplatz 1.480 15,4% 
Dasselstr. 1.478 15,4% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Begehung ALP, 2022 
 
Wie im Kapitel 5.2.1 dargestellt, dominiert der Anteil der Mieterinnen- und Mieterhaus-
halte respektive der Mietwohnungen im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in den

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
40 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
einzelnen Teilgebieten sehr deutlich. Das Potenzial für Umwandlungen von Mietwohnun-
gen in Wohneigentum ist dementsprechend groß bzw. gegeben. Zwar bieten die miet-
rechtlichen Regelungen den Bestandsmieter*innen einen guten Schutz vor einer (kurz-
fristigen) Kündigung, eine Verdrängung und strukturelle Veränderungen können die 
mietrechtlichen Regelungen jedoch nicht verhindern. Wird eine Wohnung freigezogen 
(ggf. motiviert durch finanzielle Anreize/Auszugsprämien oder du rch Mieterhöhungen 
im Zuge von wohnwertsteigerden Maßnahmen) kann ein Verkauf der Wohnung erfolgen. 
Hinweis: Aufgrund der fehlenden Rechtsgrundlage in Form einer Umwandlungsverord-
nung (vgl. Kap. 1.3.4) besteht auch im Falle eines Erlasses einer Sozialen Erhaltungsansatz 
kein diesbezüglicher Genehmigungsvorbehalt hinsichtlich der Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen. 
 
 Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten 
Auf die Frage „Stehen in Ihrem Haus Wohnungen dauerhaft leer?“ (vgl. Tabelle 3, Run-
dungsdifferenzen möglich) antworteten 80 % der befragten Haushalte mit „nein“, 7 %, 
mit „ja“ und 13 % mit „weiß nicht“.  
 
Als Gründe für den Wohnungsleerstand wurden vor allem angeführt: 
o Sanierung/Modernisierung (13 Nennungen) 
o Zweitwohnung/Wohnung wird nicht genutzt/Gästewohnung (11 Nennungen) 
o Eigentümer verstorben/Besitzer erkrankt/Eigentümer im Ausland (7 Nennungen) 
o Nicht marktfähig/modernisierungsbedürftig (3 Nennungen) 
o Spekulativer Leerstand (3 Nennungen) 
Insbesondere die Leerstandsgründe „Zweitwohnung/Gästewohnung“ können als Indiz 
für eine Aufwertung gewertet werden. Ein Hinweis auf eine im Vergleich der Teilgebiete 
moderat erhöhte Wohnungsleerstandssituation ermittelt sich für die Geb iete Dassel-
straße, Jean-Claude-Letist-Platz und Studenten-Viertel.  
 
Tabelle 3: Wohnungsleerstand 
 Teilgebiet Nein Ja Weiß 
nicht 
Studenten-Viertel 76% 8% 16% 
Jean-Claude-Letist-Platz 80% 8% 13% 
Yitzhak-Rabin-Platz 81% 6% 13% 
Aachener Str. 84% 5% 11% 
Lützowstr. 82% 7% 10% 
Rathenauplatz 82% 7% 11% 
Dasselstr. 78% 11% 12% 
Gesamt 80% 7% 13% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
41 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Die Abbildung 6 und 7 fußen auf der Ortsbegehung durch ALP und zeig en auf, dass 
Nachverdichtungspotenziale im Untersuchungsgebiet vor allem im Rahmen eines poten-
ziellen Dachgeschossaufbaus (Aufsetzen eines weiteren Geschosses) , punktuell auch in 
der Nutzungsintensivierung derzeit mindergenutzter Flächen, vorliegen. Demgegenüber 
kommt der Aktivierung unbebauter Grundstücke – wie die Begehung unter Berücksich-
tigung der durch die Stadt Köln gelieferten diesbezüglichen Informationen aufzeigt - vor 
dem Hintergrund der bereits bestehenden hohen baulichen Dichte keine nennenswerte 
Bedeutung zu. 
 
Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene lassen sich für alle Gebiete Potenziale für Dachge-
schossaufbauten feststellen (vgl.  Abbildung 7), wobei sich im Vergleich ein geringeres 
Potential für das Teilgebiet Rathenauplatz festhalten lässt.  
 
Abbildung 6: Baulücken und Mindernutzung 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Begehung ALP, 2022 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SES Köln Neustadt Süd-West             Zwischenpräsentation  15.09.2022
Baulücken und Mindernutzung
7

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
42 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 7: Dachgeschossausbau 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Begehung ALP, 2022 
 
 Geförderter Wohnungsbestand 
Einen Indikator für das Aufwertungspotenzial stellt der gebundene/geförderte Woh-
nungsbestand dar. Aus der Bindung fallende Wohnungen können bei aufwendiger Mo-
dernisierung und darauffolgenden Mietsteigerungen den Aufwertungsdruck erhöhen 
(insbesondere bei vorhandenem Aufwertungspotenzial). Gleichzeitig kann ein langfristig 
gebundener Wohnungsbestand Aufwertungs - und Verdrängungsprozessen entgegen-
wirken. Auf Basis der ALP vorliegenden Daten ist eine retrospektive Betrachtung in Form 
eines Vergleichs der Jahre 2016 und 2021 möglich.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SES Köln Neustadt Süd-West             Zwischenpräsentation  15.09.2022
Dachgeschossausbau
8

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
43 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) 
 Raumeinheit 
Anteil (%)* 
geförderte 
Mietwohnun-
gen (Typ A/1. 
Förderweg) 
2016** 
Anteil (%)* 
geförderte 
Mietwohnun-
gen (Typ A/1. 
Förderweg) 
2021** 
Prozentuale 
Veränderung 
2016 zu 2021 
Veränderung 
Prozent-
punkte 
2016 zu 2021 
Stadt Köln 6,8 6,7 -1,1% -0,1 
Stadtbezirk Innenstadt 2,3 2,1 -8,5% -0,2 
Stadtteil Neustadt Süd 1,7 1,7 -0,7% 0,0 
Raumeinheit  Anzahl**  
2016 
Anzahl** 
2021 
Prozentuale 
Veränderung 
2016 zu 2021 
Absolute Ver-
änderung 
2016 zu 2021 
Stadt Köln 37.608 37.916 0,8% 308 
Stadtbezirk Innenstadt 1.904 1.772 -6,9% -132 
Stadtteil Neustadt Süd 401 401 0,0% 0 
Rundungsdifferenzen möglich. 
*Anteil an Gesamtwohnungsbestand.  
**Von ALP berechnet auf Basis vorliegender Anteilswerte in Relation zum Gesamtwohnungsbestand. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem), 2022 
 
Zum Stand 2021 beträgt der Anteil von gebundenen/geförderten Mietwohnungen vom 
Typ A/1. Förderweg in Köln am Wohnungsbestand insgesamt 6,7 % (vgl. Tabelle 4, Run-
dungsdifferenzen möglich), wobei im Vergleich zum Jahr 20 16 ein prozentualer Rück-
gang um 1,1 % stattgefunden hat (2016: 6,8 %). In Hinblick auf die Anzahl der geförder-
ten Wohnungen erfolgte im selben Zeitraum ein Rückgang um 0,8 %. Daten für das Un-
tersuchungsgebiet liegen ALP nicht vor, so dass im Folgenden die Werte für den Stadtteil 
Neustadt Süd und den Stadtbezirk Innenstadt herangezogen werden. In Relation 2021 
zu 2016 ging die Anzahl geförderter Mietwohnungen im Stadtbezirk um 6,9 % (-132) 
zurück, im Stadtteil ist die Anzahl mit 401 geförderten Wohnungen konstant geblieben. 
Der Anteilswert sank im Bezirk von 2,3 % auf 2,1 % (-8,5 %), im Stadtteil ist er mit 1,7 % 
und einem leichten Rückgang von 0,7 % in etwa gleichgeblieben. H iermit lässt sich Fol-
gendes festhalten: 
o Der Anteil des geförderten Mietwohnungsbestands rangiert weiterhin im Stadt-
bezirk Innenstadt wie auch im Stadtteil Neustadt Süd deutlich unterhalb des Köl-
ner Niveaus, so dass diesem Bestand im Gesamtkölner Vergleich nur eine unter-
geordnete „mietmarktstabilisierende“ Rolle zukommt. 
o Der Rückgang hinsichtlich der absoluten Zahl en wie auch bezüglich des Anteils 
am Gesamtwohnungsbestand ist für den Bezirk  stärker al s für Köln insgesamt 
ausgeprägt. 
o Der Stadtteil Neustadt Süd zeichnet sich 2016 wie auch 2021 durch einen gerin-
geren Anteil geförderter Mietwohnungen am Gesamtwohnungsbestand als der 
Bezirk aus.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
44 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
 Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl 
Die Darstellung der Wohnungsgröße gibt Hinweise auf die gebietstypische Wohnungs-
struktur. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt laut ALP-Haushaltsbefragung im 
Untersuchungsgebiet 70 m2. Im Vergleich zur durchschnittlichen Wohnungsgröße in der 
Stadt Köln zum Stand 20 20 in Höhe von 76,2 6 m2 48 liegt damit eine geringere durch-
schnittliche Wohnungsgröße vor.  
 
Die Pro-Kopf-Wohnfläche ist ein direkter Hinweis dafür, ob vergleichsweise viele Haus-
halte in relativ beengten Wohnverhältnissen leben  oder auch nicht. Im Untersuchungs-
gebiet beträgt gemäß ALP-Haushaltsbefragung die durchschnittliche Wohnfläche je Ein-
wohner*in knapp 42 m2, wobei sich nach Teilgebieten eine Spanne von minimal 38 m2 
im Gebiet Studenten-Viertel bis maximal 45 m2 in den Gebieten Jean-Claude-Letist-Platz 
und Aachener Straße festhalten lässt - für die meisten weiteren Teilgebiete schwankt der 
Wert um circa 42 bis 43 m2. Hiermit liegt im Vergleich zum Wert für Köln insgesamt in 
Höhe von knapp 40 m2 49 eine geringfügig höhere Pro-Kopf-Wohnfläche bzw. kein auf-
fälliger Befund vor. Bei Betrachtung nach Haushaltstyp wird deutlich, dass insbesondere 
Familien auf vergleichsweise geringer er Wohnfläche leben, indem jedem Familienmit-
glied durchschnittlich nur 2 9 m2 Wohnfläche zur Verfügung steh en. Am anderen Ende 
der Skala rangieren Singlehaushalte ab 65 Jahre mit einer durchschnittlichen Wohnfläche 
(= hier Fläche Wohnung gesamt) von rund 66 m2. Dieser Wert ist im Zusammenhang mit 
der meist langen Wohndauer in der jetzigen Wohnung zu sehen. Viele Personen verlas-
sen ihre Wohnung auch dann nicht, wenn Familienmitglieder ausziehen oder versterben. 
 
Wohnungen nach Größenklassen (Hinweis: ggf. Abweichungen zusammengefasster Da-
ten zu folgenden Grafik resultieren aus Rundungsdifferenzen): Das Untersuchungsgebiet 
ist geprägt durch eine hohe Zahl an kleinen und mittelgroßen Wohnungen . Rund 68 % 
der Wohnungen sind kleiner als 80 m2 (vgl. Abbildung 8). Das Studenten-Viertel weist als 
einziges Teilgebiet einen im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt überdurch-
schnittlichen Anteil an kleineren und mittleren Wohnungen auf ( ca. 76 %). Auffällig ist 
weiterhin, dass hier etwa jede zweite Wohnung (rd. 47 %) kleiner als 60 m² ist . Hiermit 
entspricht die diesbezügliche Situation im Studenten -Viertel den Assoziationen, die im 
Regelfall mit der Lebenssituation von Student*innen verknüpft sind. Demgegenüber 
zeichnen sich in den Gebieten Jean-Claude-Letist-Platz, Lützowstraße und Rathenauplatz 
nur etwa ein Drittel der Wohnungen ( ca. 36 %) durch Wohnflächen unter 60 m² aus. D. 
h. dort sind rund 64 % der Wohnungen 60 m2 oder größer. Mit ca. 37 % weist das Gebiet 
Yitzhak-Rabin-Platz den höchsten Anteil an größeren Wohnungen mit mindestens 80 m² 
auf, gefolgt von den Gebieten Jean-Claude-Letist-Platz mit rund 36 % und Lützowstraße 
mit rund 35 %. Im Gebietsvergleich annähernd durchschnittlich positioniert sind die Ge-
biete Aachener Straße (ca. 32 %), Rathenauplatz (ca. 31 %) und Dasselstraße ( ca. 31 %). 
Das Gebiet Studenten-Viertel bildet das Schlusslicht mit einem Wert von nur rund 24 %. 
 
 
48 Kölner Statistische Nachrichten, Ausgabe 8/2021, Stadt Köln, 17.05.2021. 
49 Ebd.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
45 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 8: Anteil Wohnungen nach Größenklassen 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Wohnungen nach Zimmerzahl (Hinweis: ggf. Abweichungen zusammengefasster Daten 
zu folgenden Grafik resultieren aus Rundungsdifferenzen): Das Untersuchungsgebiet ist 
geprägt durch Wohnungen mit zwei oder drei Zimmern: Rund 65 % des Wohnungsbe-
standes entfällt laut Ergebnis der Haushaltsbefragung auf diesen Besatz. Beachtliche rund 
17 % des Wohnungsbestandes sind Einzimmerwohnungen. Größeren und großen Woh-
nungen ab 4 Zimmern kommt mit einem Anteil von ca. 18 % damit nur eine nachrangige 
Rolle zu (vgl. Abbildung 9).  
 
Abbildung 9: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 
17,1%
22,8%
28,5%
16,0%
7,0%
4,3% 4,4%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
unter 40
m²
40 bis
unter 60
m²
60 bis
unter 80
m²
80 bis
unter 100
m²
100 bis
unter 120
m²
ab 120 m² 140 m²
und mehr
16,7%
32,6% 32,6%
11,6%
6,6%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
1-Zimmer 2-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer 5 und mehr
Zimmer

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
46 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Bezogen auf die einzelnen Teilgebiete zeichnen sich - erwartungsgemäß und korrespon-
dierend zum Befund hinsichtlich der Wohnungsgröße – die Gebiete Lützowstraße (rd. 27 
%) und Jean-Claude-Letist-Platz (rd. 22 %) durch einen im Vergleich erhöhten Anteil an 
Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern aus. Am anderen Ende der Skala rangieren die 
Gebiete Studenten-Viertel und Aachener Straße mit Anteilswerten von rund 12 % bzw. 
16 %. Betrachtet man das Segment der 1 -Zimmer-Wohnungen fallen die Gebiete Jean-
Claude-Letist-Platz und Studenten-Viertel mit überdurchschnittlichen Anteilswerten von 
gut 22 % und rund 19 % auf. Ansonsten schwanken die Anteilswerte von mindestens 
knapp 11 % (Lützowstraße) bis zum Gebiets-Durchschnittswert von rund 17 % (Aachener 
Straße).  
 
In Hinblick auf die durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach der gän-
gigsten Zimmeranzahl bietet sich im Untersuchungsgebiet folgendes Bild (vgl. Tabelle 5). 
Mit durchschnittlich knapp 31 m2 fallen die Einzimmerwohnungen eher klein aus. 
 
Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl 
 Zimmeranzahl Wohnung Mittelwert  
(m²) 
1-Zimmer 30,8 
2-Zimmer 56,0 
3-Zimmer 78,4 
4-Zimmer 102,7 
5-Zimmer 130,0 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
4.2 Kernindikatoren 
 Baualtersstruktur 
Die Baualtersstruktur gibt wichtige Hinweise auf das vorhandene bzw. nicht vorhandene 
Aufwertungspotenzial. Ein geringes Aufwertungspotenzial ist anzunehmen, wenn zusam-
menhängende Gebiete fast ausschließlich durch Neubauten (Baujahr 1995 oder jünger) 
geprägt sind. Bei Wohnungen, die in den letzten gut 25 Jahren errichtet wurden, weisen 
alle Gebäudebauteile in der Regel noch einen guten Erhaltungszustand auf, so dass Mo-
dernisierungen und den Standard verbessernde Maßnahmen nicht zu erwarten sind. Bei 
der älteren Bausubstanz ist, sofern nicht die Erhebung der Wohnungsausstattung das 
Gegenteil belegt, grundsätzlich von einem Aufwertungspotenzial auszugehen.  
 
Die Tabelle 6 stellt die Baualtersstruktur des Wohnungsbestandes im Untersuchungsge-
biet insgesamt, wie auch in den sieben Teilgebieten dar (Basis Begehung ALP April 2022). 
Die Abbildung 10 verdeutlicht die Lage der Wohngebäude nach Altersklassen im Raum 
(ebenfalls Basis Begehung ALP April 2022).

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
47 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Der Wohnungsbestand im Untersuchungsgebiet präsentiert sich hinsichtlich der Baual-
tersstruktur heterogen, wobei speziell die Baualtersklasse 1949 bis 1977 mit gut 41 % des 
Wohnungsbestandes im Vordergrund steht. Minimal rund 37 % (Teilgebiet Dasselstraße) 
bis maximal circa 46 % (Teilgebiet Lützowstraße ) des Wohnungsbestands entfallen auf 
diese Baualtersklasse. Daneben kommt auch dem Wohnungsbestand in gründerzeitlicher 
Bebauung – jedenfalls im Kölner Maßstab – eine gewisse Bedeutung zu. Rund 17 % der 
Wohnungen im Untersuchungsgebiet zählen hierzu. Am stärksten durch gründerzeitliche 
Bebauung gekennzeichnet sind die Teilgebiete Dasselstraße und Rathenauplatz mit 
knapp 25 % der Wohnungen. Mit rund 20 % weist daneben etwa jede fünfte Wohnung 
in den Teilgebieten Aachener Straße und Lützowstraße eine gründerzeitliche Baustruktur 
auf.  
(Neubau-)Wohnungen ab 1995 spielen im Untersuchungsgebiet mit einem Anteil von 
knapp 14 % eine demgegenüber untergeordnete Rolle. Dabei entfallen auf die Baualters-
jahre 2010 und jünger rund 6 % des Wohnungsbestands. Am stärksten durch Wohnun-
gen ab dem Baujahr 1995 geprägt  sind die Teilgebiete Yitzhak-Rabin-Platz und Jean -
Claude-Letist-Platz mit einem diesbezüglichen Anteil von rund 17 %, wobei es sich vor 
allem um bauliche Aktivitäten bis 2009  handelt. Der Wohnungsneubau der Jahre  2016 
bis 2022 weist insgesamt einen im Vergleich der anderen Baualtersklassen geringen An-
teil im Untersuchungsgebiet auf (rund 2 %). In den Teilgebieten Dasselstraße und Aache-
ner Straße wurde seit 2016 am meisten gebaut. Knapp 5 % bzw. 3 % entfallen hier auf 
diese Baualtersklasse.  
 
Im Ergebnis weist der untergeordnete Neubauanteil im Untersuchungsgebiet - vorbe-
haltlich der Prüfung der Ausstattungsqualität - auf ein bestehendes Aufwertungspoten-
zial hin.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
48 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) 
Spalten-
prozente 
Gesamt 
Studenten-Viertel 
Jean-Claude-Letist-
Platz 
Yitzhak-Rabin-Platz 
Aachener Straße 
Lützowstraße 
Rathenauplatz 
Dasselstraße 
Bis 1918 17,04% 11,40% 14,49% 9,95% 20,00% 18,83% 24,09% 25,61% 
1919 bis 
1948 12,70% 15,03% 14,86% 11,29% 8,84% 10,88% 12,04% 14,19% 
1949 bis 
1977 41,37% 41,97% 41,30% 41,40% 39,53% 46,44% 41,61% 37,37% 
1978 bis 
1994 14,60% 18,39% 12,68% 20,43% 16,28% 12,13% 12,04% 7,27% 
1995 bis 
2009 8,27% 8,03% 13,04% 10,22% 8,84% 5,02% 7,66% 4,84% 
2010 bis 
2015 4,14% 4,15% 2,17% 6,18% 3,26% 4,18% 1,82% 6,23% 
2016 bis 
2022 1,89% 1,04% 1,45% 0,54% 3,26% 2,51% 0,73% 4,50% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
49 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 10: Baualtersstruktur Wohngebäude 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Begehung ALP, 2022 
 
 
 
 
SES Köln Neustadt Süd-West             Zwischenpräsentation  15.09.2022
Baualter

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
50 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
 Ausstattung Wohnung 
Die Angaben zur Ausstattung nehmen im Rahmen der Genehmigungsprüfung von bau-
lichen Änderungen (Umbau, Ausbau, Erweiterung, Modernisierung und gegebenenfalls 
Instandsetzung) im Kontext der Anwendung Sozialer Erhaltungssatzungen eine zentrale 
Rolle ein. 
 
Als bestimmender Maßstab des Ausstattungsstandards im Untersuchungsgebiet wird 
von ALP der prägende Standard einer durchschnittlichen Wohnung, der bei circa 50 % 
der vergleichbaren Wohnungen im Untersuchungsgebiet vorhanden ist, zugrunde gelegt 
(in den folgenden Tabellen grün markiert). Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß-
nahmen, die lediglich die Mindestanforderungen gemäß der Landesbauordnung ( BauO 
NRW 2018) herstellen, sind grundsätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhal-
tungssatzung kein sogenannter „Substandard“ festgeschrieben werden soll.  
 
Daneben ist im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 4 
Satz 3 Nummer 1a BauGB grundsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, 
die der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I 
S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) 
geändert worden ist, wenn diese nach  § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes 50 
weiter anzuwenden ist, dient. Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerun-
gen und langfristigen Auswirkungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen wer-
den. 
 
Warmwasserversorgung Bad und Küche 
So gut wie jede Wohnung bzw. jeder Haushalt im Untersuchungsgebiet verfügt über eine 
Warmwasserversorgung im Bad (99, 6 %). Dabei dominiert mit 53,4 % die Versorgung 
durch ein dezentrales System wie beispielsweise einen Durchlauferhitzer oder Boiler . 
39,9 % der Wohnungen beziehen das Warmwasser im Bad durch eine zentrale Warm-
wasserversorgung, 0,4 % der Wohnungen verfügen über keine Warmwasserversorgung 
im Bad 51. Auf Ebene der Teilgebiete wird das Warmwasser ebenfal ls überwiegend de-
zentral bereitgestellt. Nur in den Teilgebieten Jean -Claude-Letist-Platz und Yitzhak -
Rabin-Platz liegt ein vergleichsweise ausgewogenes Verhältnis zwischen zentraler und 
dezentraler Warmwasserversorgung vor. Die Anteile für die zentrale Warmwasserversor-
gung betragen in beiden Gebieten rund 4 9 %, eine dezentrale Warmwasserversorgung 
liegt in rund 51 % der Wohnungen vor. Mit 1,4 % befindet sich im Gebiet Rathenauplatz 
der größte Anteil an Wohnungen ohne eine Warmwasserversorgung im Bad.  
 
 
50 Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. November 2020 in Kraft getreten. Eine weitere Än-
derung tritt zum 1. Januar 2023 in Kraft (Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebe-
darfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent); Quelle: 
https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/themen/bauen/energieeffizientes -bauen-sanie-
ren/gebaeudeenergiegesetz/gebaeudeenergiegesetz-artikel.html. 
51 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
51 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Bezüglich der Warmwasserversorgung in der Küche bietet sich im Kern ein vergleichbares 
Bild: mit 51,4 % überwiegt auch hier die dezentrale Versorgung, auf die zentrale Versor-
gung entfallen 38,2 %. Mit 2,6 % ist allerdings der Anteil der Wohnungen/Haushalte hö-
her ausgeprägt, der über keine Warmwasserversorgung in der Küche verfügt. Mit einem 
Anteil von 5,1 % bis 2,9 % von Wohnungen ohne Warmwasserversorgung zeichnen sich 
die Gebiete Studenten-Viertel, Rathenauplatz und Dasselstraße durch die schlechteste 
Situation aus bzw. zeigen diesbezüglich Aufwertungspotenziale auf. 
 
Der relativ hohe Anteil an Warmwasserbereitung mit dezentralen Systemen weist auf 
diesbezügliche Aufwertungspotenziale hin. 
 
Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) 
  
Warmwasserversorgung Bad Warmwasserversorgung Küche 
Zentrale 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
Dezentr. 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
(zum 
Beispiel 
Durch-
laufer-
hitzer) 
Kein 
Warm-
wasser 
Gesamt 
Zentrale 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
Dezentr. 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
(zum 
Beispiel 
Durch-
laufer-
hitzer) 
Kein 
Warm-
wasser 
Gesamt 
Studenten- 
Viertel 41,9% 57,3% 0,8% 100,0% 40,5% 54,4% 5,1% 100,0% 
Jean-Claude-
Letist-Platz 48,5% 51,2% 0,3% 100,0% 45,9% 52,1% 2,1% 100,0% 
Yitzhak-Rabin-
Platz 48,6% 51,4%  100,0% 46,4% 51,9% 1,7% 100,0% 
Aachener Str. 41,9% 58,1%  100,0% 40,7% 58,2% 1,1% 100,0% 
Lützowstr. 37,5% 62,5%  100,0% 39,0% 58,2% 2,8% 100,0% 
Rathenauplatz 38,1% 60,5% 1,4% 100,0% 37,7% 59,4% 2,9% 100,0% 
Dasselstr. 40,1% 59,9%  100,0% 38,7% 58,4% 2,9% 100,0% 
Gesamt 42,6% 57,0% 0,4% 100,0% 41,4% 55,8% 2,8% 100,0% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Balkon/Loggia/Dachterrasse/Terrasse 
Die Ausstattung mit einem Balkon/einer Loggia/einer Dachterrasse/einer Terrasse stellen 
gemäß Haushaltsbefragung – gegebenenfalls in kombinierter Form oder in mehrfacher 
Ausführung – ein wesentliches vermietungsrelevantes Merkmal dar (vgl. Tabelle 8). Laut 
Haushaltsbefragung sind rund 54 % der Wohnungen mit mindestens einem Balkon, einer 
Loggia, einer Dachterrasse oder einer Terrasse versehen. Die Ausstattung mit mindestens 
einem der genannten Merkmale ist hiermit , allerdings recht knapp, als gebietstypische

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
52 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
(Standard-)Ausstattung) zu charakterisieren, wobei die Wohnungen zumeist über einen 
Balkon oder einer Loggia verfügen (39 % aller Wohnungen). 
 
In fast allen Teilgebieten gehören Balkon, Loggia, Dachterrasse und Terrasse zum ge-
bietstypischen Standard. Dabei schwankt der diesbezügliche Ausstattungsgrad zwischen 
52 % und 63 %. Abweichend hierzu sind die Teilgebiete Studenten-Viertel und Rathenau-
platz durch diesbezügliche Ausstattungswerte > 50 % gekennzeichnet (48 % bzw. 44 %). 
Bei den Wohnungen, die ausschließlich mit einem Balkon oder einer Loggia versehen 
sind, beträgt die Fläche durchschnittlich circa 5,50 m2 (vgl. Tabelle 8).  
 
Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse 
Untersu-
chungs- 
gebiet 
Kein(e) 
Balkon/ 
Loggia/ 
Terrasse 
Ein Balkon/ 
eine Loggia 
Eine  
Dachter-
rasse 
Eine  
Terrasse 
Mehrere           
Balkone/            
Loggien/            
Terrassen 
 46% 39% 3% 3% 9% 
Durchschnitt-
liche Größe  
(bei mehreren  
→ größter  
Balkon et 
cetera)  
entfällt 5,50 m² 23,61 m² 20,82 m²  
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Energetische Ausstattung (gemäß Haushaltsbefragung) 
Wie im folgenden Kapitel 4.2.3 dargelegt, lässt sich, fußend auf der Begehung durch ALP, 
für rund ein Sechstel ein Achtel der Gebäude im Untersuchungsgebiet – insoweit im Rah-
men einer Begehung erkennbar – eine energetische Sanierung festhalten. Bei Bezug auf 
diese Daten liegt hinsichtlich der Energetik noch ein erhebliches Aufwertungspotenzial 
im Untersuchungsgebiet vor. 
 
Gemäß den Ergebnissen der Haushaltsbefragung bietet sich zum Themenkomplex Ener-
getik folgendes Bild (vgl . Tabelle 9), wobei deutlich wird, dass die befragten Haushalte 
mit dieser Frage zum Teil „überfordert“ waren, was sich in einem sehr hohen Anteil der 
„Weiß-Nicht-Nennungen“ dokumentiert. Dies ist kein ungewöhnlicher Befund, sondern 
bestätigt Erfahrungen aus weiteren diesbezüglichen ALP-Befragungen. Die Ergebnisse 
der Haushaltsbefragung zum Themenkomplex Energetik bestätigen tendenziell die Er-
gebnisse der ALP-Begehung und können als Hinweise interpretiert werden, dass im Seg-
ment Energetik noch ein deutliches Aufwertungspotenzial besteht.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
53 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) 
Energetik Nein Ja Weiß nicht 
Gedämmte Fassade 36% 15% 49% 
Gedämmte Fassade eine Seite 37% 11% 53% 
Gedämmtes Dach 20% 16% 64% 
Photovoltaik-Anlage 80% 0% 20% 
 
Quelle: Befragung ALP, 2022 
 
Weitere untersuchungsrelevante Ausstattungsmerkmale 
Die folgende Tabelle 10 stellt gemäß der ALP-Haushaltsbefragung dar, in welchem Um-
fang die Wohnungen im Untersuchungsgebiet bezüglich weiterer, umfassender, unter-
suchungsrelevanter Merkmale ausgestattet sind . Hierbei wird u nterschieden nach den 
Segmenten Küche, Sanitärräume (Vorhandensein), Badezimmerausstattung sowie sons-
tige Ausstattungsmerkmale ( beispielsweise Aufzug/Fahrstuhl). Grün markiert sind Aus-
stattungsmerkmale, die der gebietstypische Standardausstattung (mindestens 50 % der 
Wohnungen) entsprechen. 
 
Auch unter Einbeziehung der in den vorhergehenden Tabellen dargelegten Ausstat-
tungsmerkmale wird im Ergebnis deutlich, dass im Untersuchungsgebiet der Anteil von 
Wohnungen mit einer einfachen bis mittleren (Basis-)Ausstattung überwiegt. Damit be-
stehen bezüglich diverser vermietungsrelevanter Merkmale, wie beispielsweise der Aus-
stattung von Küchen mit hochwertigem Küchengerät oder der Ausstattung mit hochwer-
tigen Fußbodenbelägen, noch erhebliche Aufwertungspotenziale. 
 
Für das Untersuchungsgebiet lassen sich folgende Ausstattungsmerkmale als gebietsty-
pische Standardausstattung (mindestens 50 % der Wohnungen) festhalten; die Prozent-
angaben beziehen sich dabei auf den Anteil der Wohnungen im Untersuchungsgebiet, 
die mit dem jeweiligen Merkmal ausgest attet ist. Wenige, vereinzelte Abweichungen in 
einigen Teilgebieten (vgl. Tabelle 54 im Anhang) begründen dabei sachlich keine Her-
ausnahme einzelner Teilgebiete aus dem Untersuchungsgebiet. 
o Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung (94 %) 
o Warmwasserversorgung im Bad (knapp 100 %) 
o Warmwasserversorgung in der Küche (rund 97 %) 
o Mindestens ein Balkon, eine Loggia, eine Dachterrasse oder eine Terrasse (54 %) 
o Küche mit Fenster (85 %) 
o Bodenfliesen in der Küche (55 %) 
o Mindestens ein Bad mit WC (94 %)

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
54 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Badewanne (63 %)52 
o Im Bad Wände im Spritzwasserbereich geschützt (z. B Fliesen) (93 %) 
o Im Bad Fußboden komplett gefliest (91 %) 
o Rund 99 % der Wohnungen verfügen über eine Heizmöglichkeit im Bad: Dabei 
vor allem „Nur ein Heizkörper (an Zentral-, oder Gasetagenheizung angeschlos-
sen“ (49 %) und Handtuchheizkörper (35 %) 
o Fenster im Bad (50%) 
o Lüftungsanlage (mindestens Abluft) im Bad (51 %) 
o Gegensprechanlage (akustisch, 78 %) 
o Isolierverglasung oder Doppelfenster (79 %) 
 
52 Gefragt wurde - sollten mehrere Bäder vorhanden sein – nach dem am besten ausgestatteten 
Bad.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
55 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale 
  Ausstattungsmerkmal  Untersuchungs-
gebiet 
Küche 
Komplett ausgestattete Küche 41% 
Hochwertiges Küchengerät 25% 
Bodenfliesen 55% 
Küche mit Fenster 85% 
Dunstabzugshaube mit Außenabluft 14% 
Sanitärräume Bad oder WC außerhalb der Wohnung 1% 
Ein Bad mit WC 94% 
Bad und WC getrennt 9% 
Zweites WC (Gäste WC) 11% 
Zwei oder mehr Bäder 5% 
Ausstattung Badezimmer 
Badewanne 63% 
Separate Einzelduschkabine 44% 
Bodengleiche Dusche (ohne Schwellen) 11% 
Wände im Spritzwasserbereich geschützt (z. B. Fliesen) 93% 
Fußboden komplett gefliest 91% 
Mindestens zwei Waschbecken 9% 
Nur ein Heizkörper (an Zentral- oder Gasetagenheizung angeschlossen) 49% 
Handtuchheizkörper (auch inkl. normale Heizkörper, ohne Fußbodenhei-
zung) 35% 
Fußbodenheizung (auch inkl. normale Heizkörper und Handtuchheizkör-
per) 7% 
Elektroheizkörper/Heizlüfter 8% 
Fenster 50% 
Lüftungsanlage (mindestens Abluft) 51% 
Sonstige Ausstattungsmerkmale 
Aufzug/Fahrstuhl 36% 
Barrierefreier Zugang zu allen Räumen 38% 
Bodentiefe Fenster 18% 
Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung 94% 
Fußbodenheizung 6% 
Garagen-, Tiefgaragenplatz oder Stellplatz 18% 
Gegensprechanlage akustisch 78% 
Gegensprechanlage video 8% 
Hochwertige Fußböden 33% 
Isolierverglasung oder Doppelfenster 79% 
Kamin/Kaminofen 4% 
Rollläden 10% 
Grüne Markierung: Gebietstypische Standardausstattung = mindestens 50 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
56 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen 
Gebäudequalitäten/-zustand außen - Fassade, Fenster und Dach 
Die gebäudescharfe Begehung von ALP ergab bezogen auf die Merkmale „Zustand Fas-
sade53, Fenster und Dach“ (vgl. Tabelle 11) im Untersuchungsgebiet einen unauffälligen 
Befund. Mit rund 98 % bzw. circa 96 % präsentiert sich der Großteil der Dächer bzw. Fas-
saden in einem normalen Erhaltungszustand. Rund 9 8 % der Gebäude verfügen über 
Fenster mit normaler Doppelverglasung. 
 
Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) 
Quelle: Begehung ALP, 2022 
 
Sanierungspotenziale, -maßnahmen (Energetik) 
Die ALP-Ortsbegehung ermittelte maßgebliche Aufwertungspotenziale im Zusammen-
hang mit dem Themenkomplex (energetische) Sanierung (vgl. Abbildung 11). Wie schon 
erwähnt lässt sich insgesamt für (nur) rund 16 % der Gebäude im Untersuchungsgebiet 
- soweit im Rahmen einer Begehung erkennbar – eine energetische Sanierung konstatie-
ren.  
 
 
53 Vgl. auch Abbildung 11.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
57 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 11: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Begehung ALP, 2022 
 
4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial 
Zur Bewertung des Aufwertungspotenzials wurde geprüft, ob bzw. in welchem Umfang 
die Aufwertung des Gebäudebestands im Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssitu-
ation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. 
o Neubaubauten sind im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in den Teilge-
bieten von untergeordneter Bedeutung.  
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die Wohnungen verfügen überwiegend über 
eine „Basisausstattung“. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus-
gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden-
heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) 
sind mehrheitlich nicht vorhanden. 
o Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Umfassende Modernisierungen oder 
gar „Luxusmodernisierungen“ wurden kaum durchgeführt. 
Sanierungszustand

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
58 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (68 % der 
Wohnungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammen-
legungen oder Grundrissänderungen.  
o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. 
o Der Anteil von Mieterinnen- und Mieterhaushalten (einer der Kernindikatoren 
hinsichtlich des Verdrängungspotenzials ist auch für das Aufwertungspotenzial 
von Interesse) respektive der Anteil von Mietwohnungen (rund 89 %) überwiegt 
im Gebiet deutlich. Das Potenzial für künftige Umwandlungen in Wohneigen-
tum ist gegeben. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfa-
len ist am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von 
Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht 
mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der 
Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ei n Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali-
täten feststellen.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
59 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu-
chungsgebiet ermittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteigerungen 
oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums-
wohnungen (Letztere bedingen häufig mittelfristig eine Verdrängung von Mieter*innen) 
adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfügung stehen würde. 
Neben den per se verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, das heißt Personen 
und Haushalte mit schwachem sozio -ökonomischen Hintergrund, können auch große 
Teile der Bevölkerung bzw. mit tlere Einkommensschichten von Verdrängung betroffen 
sein. 
 
5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren 
 Bevölkerungsstand und -entwicklung 
Insgesamt leben knapp 13.200 Personen zum Stand 31.12.2021 im Untersuchungsgebiet. 
Das Untersuchungsgebiet umfasst damit rund 35  % der Einwohnerschaft des Stadtteils 
Neustadt Süd, circa 10 % des Stadtbezirks Innenstadt und knapp 1 % der Stadt Köln. Mit 
rund 2.500 sind die meisten Einwohnerinnen und Einwohner im Teilgebiet Studenten -
Viertel, mit circa 1.300 die wenigsten im Teilgebiet Lützowstraße ansässig (vgl. Tabelle 
12). 
 
Im Zeitraum 2021 bis 2016 ist der Einwohner*innenstand im Untersuchungsgebiet um 
3,1 % gesunken, womit der Bevölkerungsrückgang moderat stärker ausfällt im Vergleich 
zum Stadtteil (-2,3 %) und zum Bezirk (-1,2 %).  
 
Auf Ebene der siebe n Teilgebiete lassen sich unterschiedliche Bevölkerungsentwicklun-
gen festhalten. Die Teilgebiete Rathenauplatz und Lützowstraße verzeichneten den 
höchsten Rückgang mit 6,7 % (130 Personen) bzw. 6,6  % (93 Personen). In den übrigen 
fünf Teilgebieten fällt der Rückgang an Einwohnerinnen und Einwohnern schwächer aus 
mit 2,9 bis 0,6 %. Insbesondere im Teilgebiet Yitzhak-Rabin-Platz ist das Bevölkerungsni-
veau in etwa konstant geblieben (-0,6 %).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
60 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung 
  
Einwohner/ 
Einwohner- 
innen  
2016 
Einwohner/ 
Einwohner- 
innen  
2021 
Veränderung 
2016 zu 2021 
absolut 
Veränderung 
2016 zu 2021 
prozentual 
Untersuchungsgebiet* 13.587 13.167 -420 -3,1% 
Teilgebiete 
Studenten-Viertel 2.512 2.463 -49 -2,0% 
Jean-Claude-Letist-Platz 1.849 1.809 -40 -2,2% 
Yitzhak-Rabin-Platz 2.203 2.190 -13 -0,6% 
Aachener Str. 1.748 1.705 -43 -2,5% 
Lützowstr. 1.409 1.316 -93 -6,6% 
Rathenauplatz 1.944 1.814 -130 -6,7% 
Dasselstr. 1.966 1.909 -57 -2,9% 
*Geringfügige Abweichungen Summe Untersuchungsgebiet gesamt zur Aufsummierung nach Teilgebieten aufgrund 
geringfügiger räumlicher Diskrepanzen (Zuschnitt) des Untersuchungsgebiets in Hinblick auf die kleinräumige Datenba-
sis für die Teilgebiete nach statistischen Quartieren. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches  
Informationssystem), 2022, Einwohner*innen zum 31.12. 
 
 Altersstruktur 
Aktuelle Altersstruktur  
Zum Stand 31.12.2021 ist die Altersstruktur im Untersuchungsgebiet (vgl. Tabelle 13 und 
Abbildung 12) im Vergleich zur Stadt Köln und zum Stadtteil Neustadt Süd durch einen 
geringeren Anteil an Kindern und Jugendlichen geprägt. Machen die se im Untersu-
chungsgebiet 8,1 % aus, beträgt der Wert für Köln 16,2  % und für den Stadtteil 10,6  %. 
Mit 8,2 % rangiert das Untersuchungsgebiet hinsichtlich des Anteils von P ersonen der 
Altersgruppe 66 Jahre und älter deutlich unterhalb des Kölner Niveaus (17,8 %) und auch 
unterhalb des Anteilwerts im Stadtteil Neustadt Süd (11,5  %). Betrachtet man in dieser 
Gruppe die Teilgruppe der hochaltrigen Bevölkerung im Alter über 80 Jahre, liegt der 
Wert für das Untersuchungsgebiet mit 2,2 % unter dem Wert für Köln (5,9 %) und unter 
dem des Stadtteils (3,2 %).  
 
Das Untersuchungsgebiet präsentiert sich hiermit vor allem „mittelalter“ als der Stadtteil 
Neustadt Süd. In Relation zur Gesamtstadt ist das Untersuchungsgebiet nochmals stärker 
durch den Schwerpunkt der Bevölkerung in der Altersgruppe 18 bis inkl. 65 Jahre (83,6 % 
Untersuchungsgebiet, Köln 66,0 %) und damit durch die Jahrgänge der Berufstätigen be-
stimmt.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
61 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Mit Ausnahme des Teilgebietes Studenten -Viertel sind die Anteile der Altersklassen in 
den übrigen sechs Teilgebieten relativ ähnlich ausgebildet. Unter anderem lässt sich Fol-
gendes festhalten: 
o Im Teilgebiet Studenten-Viertel leben mit rund 88 % die meisten Einwohnerinnen 
und Einwohner zwischen 18 bis inkl. 65 Jahre. In allen weiteren Teilgebieten be-
trägt der Anteil in dieser Altersspanne rund 81 bis 83 %.  
o Der Anteil der Kinder und Jugendlichen und der Personen über 65 Jahren stellt 
sich im Untersuchungsgebiet im Teilgebiet Studenten-Viertel am geringsten (5,2 
% bzw. 6,7 %) dar. Alle weiteren Teilgebiete weisen Anteilswerte von 8,6 bis 9,5 % 
in der jüngsten Alterskategorie auf. Im Studenten-Viertel entfallen „nur“ 6,7 % der 
Einwohner*innen auf die Altersgruppe ab inklusive 66 Jahre, in den restlichen 
Teilgebieten rangiert der diesbezügliche Wert zwischen 7,8 bis 9,5 % (vgl. Abbil-
dung 12). 
o In der Subgruppe der über 80 -Jährigen schwanken die Werte zwischen 1,7 % 
(Studenten-Viertel) und 2,7 % (Jean-Claude-Letist-Platz). Damit sind relativ gese-
hen weniger alte Menschen im Untersuchungsgebiet angesiedelt als in Köln ins-
gesamt (Köln: 5,9 %). 
Tabelle 13: Altersstruktur 
  
Anteil in Prozent 
Unter 
18 
Jahre 
2016 
18 bis 
65 
Jahre 
2016 
66 bis 
80 
Jahre 
2016 
Über 
80 
Jahre 
2016 
Unter 
18 
Jahre 
2021 
18 bis 
65 
Jahre 
2021 
66 bis 
80 
Jahre 
2021 
Über 
80 
Jahre 
2021 
Stadt Köln 16,1 66,4 12,7 4,8 16,2 66,0 11,9 5,9 
Stadtbezirk Innen-
stadt 9,7 76,4 10,1 3,8 9,6 76,4 9,5 4,6 
Stadtteil Neustadt 
Süd 10,5 78,8 8,1 2,6 10,6 77,9 8,3 3,2 
Untersuchungsgebiet 8,2 83,6 6,3 1,9 8,1 83,6 6,0 2,2 
Studenten-Viertel 4,2 88,4 5,6 1,8 5,2 88,2 5,0 1,7 
Jean-Claude-Letist-
Platz 8,2 82,9 7,2 1,7 8,6 81,9 6,9 2,7 
Yitzhak-Rabin-Platz 9,6 81,3 6,5 2,6 9,5 80,9 6,9 2,6 
Aachener Str. 8,4 83,2 6,2 2,2 8,8 82,8 6,3 2,1 
Lützowstr. 10,0 81,8 6,7 1,5 8,9 83,0 5,6 2,5 
Rathenauplatz 10,5 81,8 5,9 1,8 9,4 82,8 6,0 1,8 
Dasselstr. 9,1 82,8 6,7 1,5 9,0 82,7 5,9 2,5 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches  
Informationssystem), 2022, Bevölkerung zum 31.12.2021

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
62 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 12: Altersstruktur (unter 18-Jährige und über 65-Jährige) 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln, 2021 
 
Altersstruktureller Wandel 2016 - 2021 
Im Zeitraum 2016 bis 2021 vollzog sich der altersstrukturelle Wandel im Untersuchungs-
gebiet in Richtung einer Alterung der Altersstruktur (vgl. Tabelle 14 und Tabelle 13). Ne-
ben einem im Vergleich zur Stadt Köln leichten Anteilsrückgang bei Kindern und Jugend-
lichen, ist vor allem ein Zuwachs der Altersgruppe 80 Jahre und älter auffällig. Korres-
pondierend mit dem soziodemografischen Wandel, stieg der Bevölkerungsanteil in Köln 
insgesamt diesbezüglich um 21,4 % an, im Untersuchungsgebiet etwas schwächer um 
20,3 %. 
 
Der Anteil der Kinder und Jugendlichen erfuhr ein en Rückgang um 1,0 % bzw. 0,1-Pro-
zentpunkte. Hiermit war der Rückgang stärker als im Stadtbezirk Innenstadt (-0,8 %) ‒ in 
der Gesamtstadt Köln sowie im Stadtteil Neustadt Süd sind Zuwächse um 0,8 % bzw. 0,2 
% zu verzeichnen. Differenziert man bei der Betrachtung nach sogenannten „jungen Al-
ten“ (66 bis inkl. 80 Jahre) und hochaltrigen Personen (über 80 Jahre), zeigt sich für das 
Untersuchungsgebiet eine diskontinuierliche Entwicklung. Während der Anteil der Alters-
gruppe 66 bis 80 Jahre mit 5,2 % (bzw. 0,3-Prozentpunkte) einen Rückgang verzeichnete, 
stieg der Anteil der hochaltrigen Personen um 20,3 % (bzw. 0,4-Prozentpunkte) an. Damit 
rangiert der Rückgang des Anteils der „jungen Alten“ etwas unterhalb des Niveaus in 
Köln ( -5,9 %). Für die Altersgruppe 80 Jahre  und älter sind kaum Entwicklungsunter-
schiede in den Vergleichsräumen festzustellen. Dem soziodemografischen Wandel fol-
SES Köln Neustadt Süd-West             Zwischenpräsentation  15.09.2022 27
Verdrängungspotenzial 
Anteil unter 18-Jähriger Anteil über 65-Jähriger

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
63 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
gend ist auch im Stadtteil Neustadt Süd und in der Stadt Köln ein anteilsbezogener Zu-
wachs dieser Altersgruppe festzustellen (26,1 % bzw. 0,7-Prozentpunkte und 21,4 % bzw. 
1,0-Prozentpunkte). 
Die kleinräumige Betrachtung nach Teilgebieten zeigt für den Betrachtungszeitraum 
2016 bis 2021 zum Teil deutliche Unterschiede auf. Folgendes lässt sich unter anderem 
festhalten: 
o Verjüngung der Altersstruktur im Teilgebiet Studenten-Viertel ‒ Anstieg des An-
teils der Kinder und Jugendlichen an allen Einwohner*innen um 22,2 % (0,9-Pro-
zentpunkte), leichte Abnahme des Bevölkerungsanteils der Altersgruppe über 65 
Jahre um 9,6 % (0,7-Prozentpunkte).  
o Genau umgekehrt stellt sich die Situation in den Teilgebieten Jean-Claude-Letist-
Platz und Yitzhak -Rabin-Platz hinsichtlich der über 65 -Jährigen dar. Im Ver-
gleichszeitraum verzeichnete das Teilgebiet Jean -Claude-Letist-Platz einen an-
teilsbezogenen Zuwachs um 6,5 % (0,6 -Prozentpunkte), im Teilgebiet Yitzhak -
Rabin-Platz fiel der Anstieg mit 4,1 % etwas schwächer aus (0,4-Prozentpunkte). 
o In Bezug auf die Altersgruppe der Kinder und Jugendlichen stechen die anteils-
bezogenen Rückgänge um 11,2 % (Teilgebiet Lützowstraße) und 10,6 % (Teilge-
biet Rathenauplatz) auch im Vergleich zu den übrigen fünf Teilgebieten ins Auge, 
wo ‒ bis auf das Teilgebiet Studenten -Viertel mit einem Zuwachs von 22,2 % ‒ 
die Bevölkerungsentwicklung anteilsbezogene Werte zwischen -0,4 % und 4,9 % 
erreicht. Das Untersuchungsgebiet weist mit einem Rückgang um 1,0 % eine im 
Vergleich schwache Entwicklung auf. 
o Der Entwicklungstrend der über 65 - bis 80 -Jährigen im Untersuchungsgebiet 
(- 5,2 %) ist vergleichbar mit dem Teilgebiet Jean-Claude-Letist-Platz (-5,4 %). In 
den Teilgebieten Lützowstraße (-15,7 %), Dasselstraße (-12,0 %) und Studenten-
Viertel (-11,8 %) sind deutlich stärkere Rückgänge festzustellen. Nur in den bei-
den Teilgebieten Aachener Straße und Rathenauplatz sind in geringem Maße Zu-
wächse um 1,6 % bzw. 1,5 % zu verzeichnen.  
o Für die Gruppe der hochaltrigen Personen lassen sich analog zum Zuwachs im 
Untersuchungsgebiet insgesamt (20,3) überdurchschnittliche Zuwächse in den 
Gebieten Dasselstraße (70,5 %), Lützowstraße (68,2 %) und Jean -Claude-Letist-
Platz (58,3 %) feststellen. In den übrigen vier Teilgebieten fällt die anteilsbezo-
gene Entwicklung mit Werten zwischen -5,4 % bis 1,0 % erheblich schwächer aus.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
64 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 14: Veränderung der Altersstruktur 
  
Prozentuale Veränderung 2016 zu 
2021 
Veränderung (Prozentpunkte) 
2016 zu 2021 
Unter 18 
Jahre 
18 bis 
65 
Jahre 
66 bis 
80 
Jahre 
Über 80 
Jahre 
Unter 
18 
Jahre 
18 bis 
65 
Jahre 
66 bis 
80 
Jahre 
Über 
80 
Jahre 
Stadt Köln +0,8% -0,6% -5,9% +21,4% 0,1 -0,4 -0,8 +1,0 
Stadtbezirk  
Innenstadt -0,8% -0,1% -6,1% +20,1% -0,1 -0,1 -0,6 +0,8 
Stadtteil  
Neustadt Süd +0,2% -1,1% +2,4% +26,1% 0,0 -0,9 +0,2 +0,7 
Untersuchungs-
gebiet -1,0% 0,0% -5,2% 20,3% -0,1 0,0 -0,3 +0,4 
Teilgebiete: 
Studenten-
Viertel +22,2% -0,3% -11,8% -2,6% +0,9 -0,2 -0,7 0,0 
Jean-Claude-
Letist-Platz +4,9% -1,2% -5,4% +58,3% +0,4 -1,0 -0,4 +1,0 
Yitzhak-Rabin-
Platz -0,4% -0,4% +5,5% +0,6% 0,0 -0,3 +0,4 0,0 
Aachener Str. +4,6% -0,4% +1,6% -5,4% +0,4 -0,4 +0,1 -0,1 
Lützowstr. -11,2% +1,4% -15,7% +68,2% -1,1 1,1 -1,0 +1,0 
Rathenauplatz -10,6% +1,2% +1,5% +1,0% -1,1 +1,0 +0,1 0,0 
Dasselstr. -1,1% -0,2% -12,0% +70,5% -0,1 -0,1 -0,8 +1,0 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches  
Informationssystem), 2022 
 
 Haushaltsstruktur 
Haushaltstypen 
Gemäß den Ergebnissen der ALP-Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet mit Ab-
stand am stärksten vertreten ist der Haushaltstyp Singlehaushalte bis einschließlich 6 4 
Jahre (36 %), gefolgt von Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne Kinder (25 %) (vgl. Tabelle 
15). Allen weiteren Haushaltstypen kommt demgegenüber eine deutlich geringere Rolle 
zu, wobei die Anteilswerte zwischen 16  % für Wohngemeinschaften und 1  % für die 
Haushalte Alleinerziehender mit minderjährigen Kindern rangieren.  
 
Bei zusammengefasster Betrachtung dominieren mit einem Anteil von zusammen rund 
42 % der Haushaltstyp Singlehaushalte, gefolgt vom Typ Paarhaushalte mit circa 29  % 
klar das Bild. 
 
Bei rund jedem achten Haushalt handelt es sich um eine Wohngemeinschaft (rund 16 %), 
womit ein erheblicher Wert vorliegt - so lag der Wert im Untersuchungsgebiet SES Köln

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
65 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Mülheim beispielsweise nur bei rund 7 %. Dies erklärt sich durch die unter anderem auch 
studentische Prägung des Untersuchu ngsgebiets Neustadt Süd -West. Demgegenüber 
ermitteln sich für Haushalte, in denen (auch) minderjährige Kinder leben und Senioren-
hauhalte (Seniorensingle- und Seniorenpaarhaushalte) „nur“ Werte von 11 % bzw. 10 %. 
Auf Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) entfallen circa 2 %. 
 
Tabelle 15: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund 
Haushaltstypen* Gesamt 
Haushalte mit 
ausschließlich  
Personen ohne  
Migrations- 
hintergrund 
Haushalte mit 
mindestens ei-
ner Person mit 
Migrationshin-
tergrund (inkl. 
Ausländer) 
Singlehaushalt unter 30 Jahre 10% 11% 9% 
Singlehaushalt ab 30 bis  
einschließlich 64 Jahre 26% 32% 19% 
Singlehaushalt ab 65 Jahre 6% 8% 2% 
Familien mit minderjährigen Kin-
dern 10% 8% 11% 
Alleinerziehende (mit Kindern unter 
18 Jahre) 1% 1% 1% 
Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne 
Kinder  25% 22% 28% 
Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne 
Kinder  4% 4% 4% 
Wohngemeinschaften 16% 12% 22% 
Mehrgenerationenhaushalte (mit 
Kindern ab 18 Jahre) 2% 1% 3% 
Nicht zuordenbare Haushalte 1% 1% 1% 
*Definition Haushaltstypen: Paare mit minderjährigen Kindern – Angabe Paarhaushalt, mindestens ein minderjähriges 
Kind, Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder – Angabe Paarhaushalt, minimal eine Person ab 65 Jahre oder älter, Wohn-
gemeinschaften – mindestens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe Wohngemeinschaft, Mehrgenerationenhaushalte 
(mit Kindern ab 18 Jahre) – Mindestentens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe für mindestens ein Person Kind. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, Rundungsdifferenzen möglich, 2022 
 
Hinsichtlich der Haushaltstrukturen unterschieden sich Haushalte ohne Migrationshin-
tergrund und Haushalten mit mindestens einer haushaltsangehörigen Person mit Migra-

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
66 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
tionshintergrund signifikant. Bei den Haushalten mit Migrationshintergrund ist der Haus-
haltstyp Singlehaushalt mit zusammen rund 30 % an allen Haushalten deutlich geringer 
vertreten als bei den Haushalten ohne Migrationshintergrund (circa 51 %), wobei auffällt, 
dass ältere Menschen (ab 65 Jahre) mit Migrationshintergrund nochmals vergleichsweise 
seltener in Singlehaushalten leben. Demgegenüber häufiger bei Haushalten mit Migrati-
onshintergrund vertreten sind Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder (rund 28 %) und 
Wohngemeinschaften (rund 22 %) im Vergleich zu 22 % bzw. 12 % bei Haushalten ohne 
Migrationshintergrund.  
 
Bei kleinräumiger Betrachtung der Haushaltsstrukturen lässt sich unter anderem Folgen-
des im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt festhalten: 
o Der Anteil von Singlehaushalten unter 30 Jahre  liegt mit Werten von rund 8  % 
(Teilgebiet Lützowstraße) bis 12 % (Teilgebiet Aachener Straße) nur leicht unter 
bzw. über dem Durchschnitt des Untersuchungsgebietes (rund 10 %). 
o In den Teilgebieten Jean-Claude-Letist-Platz und Aachener Straße sind rund ein 
Drittel der Haushalte Singlehaushalte ab 30 bis einschließlich 64 Jahre (rund 30 % 
bzw. 31 %). Für die übrigen Teilgebiete wurden anteilsbezogene Werte ermittelt, 
die in etwa dem Durchschnitt des Untersuchungsgebietes entsprechen. 
o Die meisten Singlehaushalte unter 65 Jahre wohnen im Teilgebiet Yitzhak-Rabin-
Platz (rund 9 %), unterdurchschnittlich wenige sind im Teilgebiet Studenten-Vier-
tel ansässig (rund 2 %). 
o Familien mit minderjährigen Kindern prägen vor allem das Teilgebiet Rathenau-
platz (rund 13 %) sowie die Teilgebiete Yitzhak-Rabin-Platz, Aachener Straße und 
Dasselstraße, wo sich etwa jeder zehnte Haushalt aus Familien mit minderjährigen 
Kindern zusammensetzt. 
o Ein im Vergleich höherer Anteil Alleinerziehender mit minderj ährigen Kindern  
wohnt im Teilgebiet Aachener Straße (rund 2,0 %) wohingegen der Anteil in den 
Teilgebieten Yitzhak -Rabin-Platz und Rathenauplatz verschwindend gering ist 
(0,4 % bzw. 0,3 %). 
o Paarhaushalte unter 65 ohne Kinder leben überdurchschnittlich häufig im Teilge-
biet Lützowstraße (rund 30 %). Von allen Teilgebieten ist ihr Anteil im Teilgebiet 
Rathenauplatz am geringsten (rund 20 %). 
o Überdurchschnittliche Anteile von Paarhaushalten ohne Kinder ab 65 Jahre leben 
in den Teilgebieten Rathenauplatz (rund 6 %) und Jean-Claude-Letist-Platz (rund 
5 %). Alle anderen Teilgebiete weisen durchschnittliche Anteilswerte von 3 bis 4 % 
auf.   
o Wohngemeinschaften sind klar überdurchschnittlich in den Teilgebieten Studen-
ten-Viertel (rund 26 %) und Rathenauplatz (rund 20 %) wohnhaft. Demgegenüber 
liegt ein im Vergleich geringer Anteil an Wohngemeinschaften in den Teilgebie-
ten Aachener Straße (rund 10 %), Jean -Claude-Letist-Platz und Dasselstraße 
(beide rund 11 %) vor.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
67 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern siedeln überdurchschnitt-
lich häufig im Teilgebiet Yitzhak-Rabin-Platz (rund 4 %) und am seltensten in den 
Teilgebieten Aachener Straße und Studenten-Viertel an (beide rund 1 %). 
 
Reine Senioren*innenhaushalte sind überproportional in den Teilgebieten Dasselstraße 
(rund 14 %) und Yitzhak-Rabin-Platz (rund 11 %) ansässig, während sie insbesondere im 
Teilgebiet Studenten-Viertel (rund 6 %) vergleichsweise geringer vertreten sind. 
 
Durch Haushalte mit minderjährigen Kindern54 sind im Vergleich die Teilgebiete Aache-
ner Straße und Rathenauplatz (beide rund 13 %) stärker geprägt als der Durchschnitt. 
Analog zu den Senioren*innenhaushalten ist eine unterdurchschnittliche Aufstellung im 
Studenten-Viertel (rund 7 %) zu verzeichnen. 
 
Durchschnittliche Haushaltsgröße 
Gemäß Haushaltsbefragung beläuft sich die durchschnittliche Haushaltsgröße im Unter-
suchungsgebiet auf 1,89 und damit auf knapp zwei Personen. Für Köln beträgt der Wert 
zum Stand 31.12.2021 1,93 – für den Bezirk Innenstadt 1,56 un d für den Stadtteil Neu-
stadt 1,4455.  
 
Die kleinste durchschnittliche Haushaltsgröße ermittelt sich mit 1,76 für das Teilgebiet 
Aachener Straße. Die größte mit 2,05 im Teilgebiet Rathenauplatz rangiert rund 16 % 
über diesem Wert. 
 
Tabelle 16: Durchschnittliche Haushaltsgröße 
Durchschnittliche Haushaltsgröße 
Studenten-Viertel 1,88 
Jean-Claude-Letist-Platz 1,78 
Yitzhak-Rabin-Platz 1,98 
Aachener Str. 1,76 
Lützowstr. 1,91 
Rathenauplatz 2,05 
Dasselstr. 1,80 
Insgesamt 1,89 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
 
54 Familien mit minderjährigen Kindern, Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern.  
55 Berechnung ALP auf Basis Eingangswerte Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
(Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung).  
Der vergleichsweise niedrige Wert für die Haushaltsgröße im Bezirk Innenstadt und im Stadtteil 
Neustadt ist darauf zurückzuführen, dass insbesondere bei Wohngemeinschaften eine Haus-
haltsgenerierung nicht möglich ist. Dadurch wird die Anzahl der Haushalte insgesamt über-
schätzt bzw. die Haushalte werden anders definiert.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
68 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
 Erwerbstätigkeit 
Beschäftigungsverhältnis 
Die Tabelle 17 stellt die Beschäftigungsverhältnisse aller Personen ab 15 Jahren laut ALP-
Haushaltsbefragung dar.  
 
Mit einem Anteil von 22 % Studenten*innen/Schüler*innen liegt im Untersuchungsgebiet 
ein maßgeblicher, diesen (mit-)prägenden Wert vor. In Relation zum Untersuchungsge-
biet insgesamt zeichnen sich die Teilgebiete Studenten-Viertel und Rathenauplatz mit 29 
% bzw. 25 % durch nochmals erhöhte Anteilswerte für Studenten*innen/Schüler*innen 
aus, während ihr Anteil in den Gebieten Aachener Straße (18 %) und Jean-Claude-Letist-
Platz (17 %) vergleichsweise geringer ausgeprägt ist.  
 
Im Teilgebiet Jean-Claude-Letist-Platz sind weiterhin die erhöhten Anteilswerte für Selb-
ständige*r und Freiberufler*innen (rund 15 %) sowie Rentner*innen und Pensionär*innen 
(rund 10 %) auffällig. Ebenso ist das Teilgebiet Dasselstraße durch einen relativ hohen 
Anteil an Rentner*innen und Pensionär*innen (rund 10 %) geprägt. Ein weiterer auffälli-
ger Befund ist der vergleichsweise hohe Anteil der Beamten*innen (rund 6 %) im Teilge-
biet Rathenauplatz. Demgegenüber betragen die diesbezüglichen Anteilswerte in den 
übrigen Teilgebieten „nur“ rund 3 bzw. 4 %. 
 
Tabelle 17: Beschäftigungsverhältnis 
(Berufs-)Tätigkeit   
Auszubildende*r 1% 
Student*in, Schüler*in 22% 
Arbeiter*in 3% 
Angestellte*r 43% 
Beamte*r 4% 
Selbständige*r, Freiberufler*in 11% 
In Beschäftigungsmaßnahme / Umschüler*in 5% 
Arbeitssuchend 2% 
Hausfrau / Hausmann 1% 
Rentner*in, Pensionär*in 7% 
Gesamt 100% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
69 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung 
Die Anteile der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Altersgruppe der 15- bis 
64-Jährigen mit Hauptwohnsitz im Jahr 2021 liegen sowohl für das Untersuchungsgebiet 
(63,5 %) als auch für den Stadtteil Neustadt Süd (61,9 %) über dem Anteil für die Stadt 
Köln insgesamt (59,7 %). 
 
Tabelle 18: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort 
  SVP-Beschäftigte 
2016 
SVP-Beschäftigte 
2021 
Prozentuale  
Veränderung 
2016 bis 2021 
Stadt Köln 54,1% 59,7% +10,2% 
Stadtbezirk  
Innenstadt 56,1% 63,4% +13,1% 
Stadtteil  
Neustadt Süd 54,8% 61,9% +12,8% 
Untersuchungsgebiet 55,2% 63,5% +15,2% 
Teilgebiete: 
Studenten-Viertel 55,0% 65,4% +18,8% 
Jean-Claude-Letist-Platz 57,3% 63,2% +10,3% 
Yitzhak-Rabin-Platz 57,6% 63,3% +9,9% 
Aachener Str. 53,2% 64,5% +21,2% 
Lützowstr. 55,2% 64,7% +17,3% 
Rathenauplatz 52,9% 62,8% +18,6% 
Dasselstr. 53,8% 60,5% +12,4% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
*An der Bevölkerung mit Hauptwohnsitz im Alter von 15 bis 64 Jahren. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen), 2022 
 
Bei der Betrachtung nach Teilgebieten schwanken die Werte zwischen minimal  60,5 % 
(Dasselstraße) und maximal 65,4 % (Studenten-Viertel) nur relativ moderat. 
 
Nicht nur in Köln, sondern auch im Stadtteil Neustadt Süd und im Untersuchungsgebiet 
ist der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den 15 - bis 64-Jährigen 
mit Hauptwohnsitz zum Stand 2021 im Vergleich zum Jahr 2016 deutlich angestiegen. 
Dabei rangiert der anteilsbezogene Zuwachs im Untersuchungsgebiet mit 1 5,2 % er-
kennbar über dem Niveau der Stadt Köln (+10,2 %) und auch über dem Niveau des Stadt-
teils Neustadt Süd (+12,8 %).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
70 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Mit einem anteilsbezogenen Zuwachs um 18,8 % bzw. 18,6 % haben die Teilgebiete Stu-
denten-Viertel und Rathenauplatz gegenüber dem Jahr 2016 erheblich „aufgeholt“, wäh-
rend die Teilgebiete Jean-Claude-Letist-Platz und Yitzhak-Rabin-Platz mit einen im Ver-
gleich schwächeren Zuwachs um 10,3 % bzw. 9,9 % nicht mehr Spitzenreiter unter den 
Teilgebieten sind. 
 
 Bildungsniveau 
Das Bildungsniveau (vgl. Tabelle 19) beeinflusst die Chancen auf dem Arbeitsmarkt. So 
geht ein hohes Bildungsniveau unter anderem mit einem geringeren Risiko des Arbeits-
platzverlustes einher. Zudem besteht zumeist eine enge Korrelation zwischen Bildung 
und Einkommen. Bezüglich des Verdrängungspotenzials sind Personen mit einem nied-
rigen Bildungsniveau eher gefährdet als Personen mit einem hohen Niveau. 
 
Tabelle 19: Bildungsniveau 
Höchster  
Bildungsabschluss 
Gesamt  
Studenten-
Viertel 
Jean-Claude- 
Letist-Platz 
Yitzhak-Rabin-
Platz 
Aachener 
Straße 
Lützowstraße 
Rathenauplatz 
Dasselstraße 
Noch in der schuli-
schen Ausbildung 5% 4% 2% 5% 6% 5% 7% 5% 
Hauptschulab-
schluss  4% 5% 3% 3% 4% 2% 5% 4% 
Realschulabschluss  6% 7% 8% 5% 9% 5% 5% 6% 
Abitur 25% 28% 28% 21% 23% 22% 26% 25% 
Fach-/Hochschulab-
schluss, Promotion 59% 54% 58% 63% 57% 64% 56% 59% 
Kein Schulabschluss 2% 2% 1% 2% 1% 1% 2% 2% 
Gesamt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Bezogen auf den höchsten Bildungsabschluss aller in den befragten Haushalten lebender 
Personen ab 15 Jahre lässt sich für mehr als die Hälfte der Haushalte (rund 59 %)  als 
höchster Abschluss ein Fachhochschul- oder Hochschulabschluss (gegebenenfalls mit 
Promotion) festhalten.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
71 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Es ergeben sich damit für das Untersuchungsgebiet im Kern vergleichbare Strukturen56, 
wie sie für den Bezirk Innenstadt in der Erhebung „Leben in Köln“ (2016) abgeleitet wur-
den. Für den Bezirk wurde in Relation zu Köln insgesamt ein höheres Niveau bei den 
Schulabschlüssen ermittelt. Während 2016 in Köln 55  % der Befragten über eine Fach-
hochschul- oder Hochschulreife verfügten, galt dies im Bezirk Innenstadt für einen über-
proportionalen Anteil von 75 % der befragten Personen. 
 
Bei kleinräumiger Betrachtung nach Teilgebieten ermittelt sich hinsichtlich des Indikators 
Fachhochschul-/Hochschulabschluss eine im Vergleich relativ moderate Spreizung zwi-
schen minimal 54 bis 56 % (Studenten-Viertel, Rathenauplatz) und maximal 63 % im Ge-
biet Yitzhak-Rabin-Platz.  
 
 Einwohner*innen mit Migrationshintergrund 
Zum Stand 2021 zeichnet sich das Untersuchungsgebiet mit einem ausländischen Ein-
wohner*innenanteil von 16 % und einem Anteil an Einwohner*innen mit Migrationshin-
tergrund in Höhe von 31 % im Vergleich zur Stadt Köln (19 % bzw. 40 %) durch erkennbar 
niedrigere, in Relation zum Stadtteil Neustadt Süd (14  % bzw. 29 %) durch geringfügig 
höhere Werte aus (vgl. Tabelle 20). 
 
Im Zeitraum 2016 bis 2021 sank der Anteil an Personen mit ausländischer Staatsbürger-
schaft im Untersuchungsgebiet moderat um knapp 3 %. Auf großräumigerer Ebene ran-
giert die Entwicklung im Bezirk Innenstadt auf ähnlichem Niveau ( -3,7 %), im Stadtteil 
Neustadt lässt sich ein stärkerer Rückgang um rund 6 % verzeichnen. In der Gesamtstadt 
Köln stagnierte die Entwicklung nahezu mit -0,04 %. Ein umgekehrtes Bild zeichnet sich 
hinsichtlich der Veränderungsrate der Personen mit Migrationshintergrund ab. In allen 
Vergleichsräumen sind Wachstumsraten zu verzeichnen. Dabei ist der Anstieg in der 
Stadt Köln am stärksten (5,3 %) ausgeprägt, gefolgt vom Untersuchungsgebiet mit 3,5 % 
Zuwachs. Im Stadtbezirk Innenstadt und im Stadtteil Neustadt Süd fallen die Zuwächse 
geringer aus mit 2,3 % bzw. 1,7 %. 
 
Im Jahr 2021 werden für das Teilgebiet Dasselstraße deutlich unterdurchschnittliche An-
teile an Ausländer*innen und Personen mit Migrationshintergrund (12 % bzw. 25  %) in 
Relation zur Stadt insgesamt erreicht. Im Gegensatz dazu sind die Anteile für das Teilge-
biet Aachener Straße am höchsten (19 % bzw. 37 %) ausgebildet.  
 
 
 
 
 
 
 
 
56 Erhebung „Leben in Köln“ (2016); Frage zum Schulabschluss: „Welchen höchsten allgemeinbil-
denden Schulabschluss haben Sie?“, in: Statistisches Jahrbuch 2019, Stadt Köln - Amt für Stadt-
entwicklung und Statistik, 2020.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
72 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 20: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit Migrations-
hintergrund an allen Einwohner*innen (2016 zu 2021) 
Teilgebiet 
Anteil Aus-
länder* 
innen 2016 
Anteil Aus-
länder* 
innen 2021 
Verände-
rung  
relativ 
2016 zu 
2021 
Anteil 
Einwoh-
ner* 
innen mit 
Migrati-
onshin-
tergrund 
2016 
Anteil Ein-
wohner* 
innen mit 
Migrati-
onshinter-
grund 2021 
Verände-
rung  
relativ 
2016 zu 
2021 
Stadt Köln 19% 19% -0,04% 38% 40% +5,3% 
Stadtbezirk  
Innenstadt 17% 17% -3,7% 31% 32% +2,3% 
Stadtteil  
Neustadt Süd 15% 14% -5,8% 28% 29% +1,7% 
Untersuchungsgebiet 16% 16% -2,7% 30% 31% 3,5% 
Teilgebiete: 
Studenten-Viertel 18% 18% +2,5% 31% 33% +7,5% 
Jean-Claude-Letist-
Platz 14% 15% +4,6% 29% 31% +8,6% 
Yitzhak-Rabin-Platz 15% 14% -5,6% 27% 29% +5,1% 
Aachener Str. 19% 19% +0,9% 35% 37% +6,2% 
Lützowstr. 15% 16% +10% 29% 31% +6,0% 
Rathenauplatz 20% 18% -12% 34% 31% -7,1% 
Dasselstr. 14% 12% -16% 26% 25% -2,7% 
 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
73 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 13: Anteil Ausländer und Personen mit Migrationshintergrund 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln, 2021 
 
5.2 Kernindikatoren 
 Wohnform – Miete, Eigentum 
Gemäß der ALP -Haushaltsbefragung sind im Untersuchungsgebiet 8 9 % der befragten 
Haushalte Mieterhaushalte (82 % Hauptmieter*innen, 7 % Untermieter*innen). Sie sind 
im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. Nur 
11 % der befragten Haushalte leben im Eigentum.  
 
SES Köln Neustadt Süd-West             Zwischenpräsentation  15.09.2022 29
Anteil Ausländer Anteil Personen mit Migrationshintergrund
Verdrängungspotenzial 
Quelle: Stadt Köln
Gesamtstadt = 19 % Gesamtstadt = 40 %

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
74 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 14: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
75 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
„Knapp zwei Drittel der Befragten (64%) bewohnen ihre Wohnung oder ihr Haus als Mieter 
oder Mieterin. Mehr als ein Drittel leben im Wohneigentum. Untermietverhältnisse beste-
hen bei zwei Prozent der Befragten, Mieter einer Genossenschaftswohnung sind drei Pro-
zent“57. Auch wenn man Haushalte mit Personen nicht unmittelbar vergleichen kann, le-
gen die Zahlen nahe, dass der Anteil an Haushalten im Eigentum im Untersuchungsge-
biet deutlich geringer als in Köln insgesamt ausgeprägt ist. 
 
Die Eigentumsquote korrespondiert dabei im Kern  mit der Einkommenssituation der 
Haushalte. In Teilgebieten mit einem im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt 
geringerem Einkommen, ist auch der Anteil der Haushalte mit Wohneigentum zumeist 
geringer ausgeprägt.  
 
 Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation 
Arbeitslosigkeit und Bezug von Grundsicherung 
Der Anteil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Arbeitslosengeld II (SGB II) an 
der Bevölkerung von 18 bis inklusive 64 Jahren (vgl. Tabelle 21) ist zum Stand 2021 im 
Untersuchungsgebiet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %) 
sowie vergleichbar zum Stadtbezirk Innenstadt (rund 6 %) und dem Stadtteil Neustadt 
Süd (rund 5 %) ausgebildet. In Relation zu 2016 ist dabei der Wert im Untersuchungsge-
biet prozentual betrachtet in geringem Umfang angestiegen ( +1,5 %), im Vergleich zu 
den Rückgängen im gesamten Stadtgebiet (-3,4 %), dem Stadtbezirk Innenstadt (-6,5 %) 
und dem Stadtteil Neustadt Süd (-8,2 %) liegt jedoch eine ungünstigere Entwicklung vor. 
 
Die Werte für sie Teilgebiete streuen relativ moderat um den Wert für das Untersu-
chungsgebiet insgesamt: Für das Teilgebiet Dasselstraße liegt anteilsbezogen der nied-
rigste Wert mit rund 3 % vor, den höchsten Anteil an SGB II-Leistungsberechtigten weist 
das Teilgebiet Aachener Straße (rund 7 %) auf (Abbildung 15).  
 
Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Personen. Zu 
diesem Personenkreis zählen die Leistungsberechtigten für den Empfang von Grundsi-
cherung im Alter nach SGB XII . Der Anteil an Personen, die Grundsicherungsleistungen 
im Alter empfangen, ist im Jahr 2021 im Untersuchungsgebiet mit rund 13 % moderat 
höher als in Köln (rund 9 %) und im Stad tteil Neustadt Süd (rund 10 %) ausgebildet. 
Gegenüber 2016 ist dabei der Wert im Untersuchungsgebiet um 7,5 % angestiegen, wo-
mit in Relation zur Entwicklung in der Stadt Köln (+9,7 %) ein schwächerer, im Vergleich 
zum Stadtteil (+1,0 %) ein deutlich höherer Anstieg erfolgte. 
 
Anders als bei den SGB II-Leistungsberechtigten, wo sich auf Teilgebietsebene ein relativ 
homogenes Bild abzeichnet, differiert der Anteil der Leistungsberechtigten für den Emp-
fang von Grundsicherung im Alter nach SGB XII in den Teilge bieten stärker. In den Teil-
gebieten Studenten-Viertel (rund 18 %), Aachener Straße (rund 18 %) und Rathenauplatz 
 
57 Kölner Statistische Nachrichten 5/2018, Wohnen in Köln, Ergebnisse der „Leben in Köln“ -Um-
frage 2016, S. 11, Stadt Köln, 2018.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
76 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
(rund 17 %) liegen im Vergleich zum Untersuchungsgebiet (rund 13 %) überdurchschnitt-
liche Werte vor, dies auch im gesamtstädtischen Vergleich ( rund 9 %). Die Teilgebiete 
Dasselstraße (rund 8 %) und Lützowstraße (rund 9 %) weisen i n Relation zum Untersu-
chungsgebiet (rund 13 %) einen relativ niedrigen, gegenüber der Gesamtstadt Köln (rund 
9 %) jedoch durchschnittlichen Anteil auf.  
 
Tabelle 21: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) 
  
Anteil 
SGB II-
Leis-
tungs-
brech-
tigte* 
2016 
Anteil 
SGB II-
Leis-
tungsbe-
rechtigte* 
2021 
Prozen-
tuale Ver-
änderung 
2016 zu 
2021 
Anteil SGB 
XII-Leis-
tungs-be-
rechtigte 
mit 
Grundsi-
cherung 
im Alter** 
2016 
Anteil SGB 
XII-Leis-
tungs-be-
rechtigte 
mit 
Grundsi-
cherung 
im Alter** 
2021 
Prozen-
tuale Ver-
änderung 
2016 zu 
2021 
Stadt Köln 13% 13% -3,4% 8% 9% 9,7% 
Stadtbezirk  
Innenstadt 6% 6% -6,5% 8% 9% 10,2% 
Stadtteil  
Neustadt Süd 5% 5% -8,2% 10% 10% 1,0% 
Untersuchungs- 
gebiet 5% 5% 1,5% 12% 13% 7,5% 
Teilgebiete: 
Studenten-Viertel 6% 6% -7,1% 15% 18% 14,0% 
Jean-Claude-Letist-
Platz 6% 5% -10,2% 11% 11% 4,6% 
Yitzhak-Rabin-
Platz 4% 4% -6,0% 9% 11% 21,0% 
Aachener Str. 8% 7% -7,5% 15% 18% 21,0% 
Lützowstr. 5% 6% 27% 9% 9% 1,8% 
Rathenauplatz 4% 6% 40% 15% 17% 11,6% 
Dasselstr. 4% 3% -5% 8% 8% -1,3% 
*Anteile bezogen auf die 0- bis 64-jährige Wohnbevölkerung mit Hauptwohnung;  
**Anteile bezogen auf die ab 65-jährige Wohnbevölkerung mit Hauptwohnung 
Quelle SGB-II-Leistungsberechtigte: Statistik der Bundesagentur für Arbeit / Stadt Köln  
- Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen), 2022 
Quelle SGB-XII-Leistungsberechtigte: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und 
 Statistik (Statistisches Informationssystem)

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
77 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 15: Anteil SGB II – Leistungsempfänger 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Wohngeldbewilligte Haushalte 
Der Anteil wohngeldbewilligter Haushalte im Untersuchungsgebiet rangierte im Jahr 
2016 mit 1,1 % und im Jahr 2021 mit 0,7 % unterhalb des Niveaus in der Stadt Köln (2016: 
1,7 %, 2021: 1,6 %) und auf demselben bzw. ähnlichem Niveau wie im Stadtbezirk Innen-
stadt (2016: 1,1 %, 2021: 0,9 %) und im Stadtteil Neustadt Süd (2016: 1,1 %, 2021: 0,8 %). 
Für 2021 lässt sich im Untersuchungsgebiet gegenüber 2016 ein Rückgang feststellen, 
der mit 31,1 % deutlich stärker ausfiel als in Köln insgesamt ( -8,2 %) sowie auch stärker 
als im -Stadtteil Neustadt Süd (-21,6 %) und im Bezirk Innenstadt (-20,9 %). 
 
 
 
 
 
 
SES Köln Neustadt Süd-West             Zwischenpräsentation  15.09.2022 30
Anteil SGB II – Leistungsempfänger
an der Bevölkerung im Alter von 0 bis 64 Jahren
Anteil Hochschulabschluss
an der Bevölkerung ab 15Jahre
Verdrängungspotenzial 
Quelle: Stadt Köln Quelle: Befragung ALP, 2022
Gesamtstadt = 13 %

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
78 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 22: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte 
  
Wohngeldbe- 
willigte Haushalte* 
2016 
Wohngeldbe- 
willigte Haushalte* 
2021 
Prozentuale 
Veränderung 
2016 zu 2021 
Stadt Köln 1,7% 1,6% -8,2% 
Stadtbezirk Innenstadt 1,1% 0,9% -20,9% 
Stadtteil Neustadt Süd 1,1% 0,8% -21,6% 
Untersuchungsgebiet 1,1% 0,7% -31,1% 
Teilgebiete: 
Studenten-Viertel 1,1% 0,8% -24,8% 
Jean-Claude-Letist-Platz 0,9% 0,6% -40,3% 
Yitzhak-Rabin-Platz 0,7% 0,9% +17,6% 
Aachener Str. 1,9% 0,9% -49,8% 
Lützowstr. 0,8% 0,3% -60,8% 
Rathenauplatz 0,8% 0,9% +13,9% 
Dasselstr. 1,4% 0,8% -47,6% 
 
*An allen Haushalten. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung  
und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022 
 
Bezüglich dieses Indikators lassen sich bei kleinräumiger Betrachtung erhebliche Diver-
genzen festhalten (vgl. Tabelle 22). An erster Stelle fällt die Entwicklung in den Teilgebie-
ten Lützowstraße, Aachener Straße und Dasselstraße auf. Hier hat sich der Anteil der 
wohngeldberechtigten Haushalte zum Teil mehr als halbiert, insbesondere im Teilgebiet 
Lützowstraße (-60,8 %), gefolgt von der Aachener Straße (-49,8 %) und der Dasselstraße 
(-47,6 %). Auch in den Teilgebieten Jean-Claude-Letist-Platz und Studenten-Viertel sind 
Rückgange zu verzeichnen (40,3 % bzw. 24,8 %). Dahingegen weisen die Teilgebiete Yitz-
hak-Rabin-Platz und Rathenauplatz Anstiege um 17,6 % bzw. 13,9 % auf. 
 
Auf die in der ALP -Haushaltsbefragung gestellte Frage „Brauchen oder brauchten Sie 
einen Wohnberechtigungsschein, um diese Wohnung mieten zu können?“ äußerten sich 
die Haushalte wie folgt: mit „ja“ rund 2 %, mit „nein“ circa 94 % und mit „weiß nicht“ rund 
4 %.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
79 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Haushaltsnettoeinkommen als zentraler Indikator 
Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen58 stellt einen zentralen Kernindikator für die 
Beurteilung des Verdrängungspotenzials dar. Daneben ist er für einen weiteren zentralen 
Kernindikator zur Einschätzung des Verdrängungspotenzials, die Wohnkostenbelastung 
(siehe Kapitel 5.2.3), eine der beiden rechnerischen Bezugsgrößen. 
 
Haushaltsnettoeinkommen nach Einkommensklassen 
Wie die Abbildung 16 für das Untersuchungsgebiet insgesamt aufzeigt, rangiert hinsicht-
lich der Einordnung in Einkommensklassen59 das monatliche Nettohaushaltseinkommen 
vieler Haushalte im Untersuchungsgebiet (43,5 %) im Bereich von 1.500 bis 4.000 Euro; 
dort mit Schwerpunkt bei „mittleren“ Einkommen. Über gehobene Nettoeinkommen (ab 
4.000 Euro bis 6.000 Euro) und hohe Nettoeinkommen verfügen 19,1 % bzw. 13,2 % (zu-
sammen immerhin 32,3 %) der befragten Haushalte. Hiermit ist dieser Anteil deutlich hö-
her ausgeprägt als der Anteilswert für die Haushalte mit einem geringen Nettoeinkom-
men (Spanne unter 750 Euro bis 1.500 Euro) mit 16,4 %. In der Gesamtschau bestimmen 
damit – bei der gewählten Einkommensklassierung – mittleren Einkommen bis gehobene 
Einkommen das Bild im Untersuchungsgebiet. 
 
Abbildung 16: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen insgesamt und kleinräumig 
Das arithmetische Mittel ist für den Vergleich und die Beschreibung der Einkommens -
situation nicht optimal. So ist das (Netto-)Einkommen immer im Kontext von Haushalts-
größe und -zusammensetzung zu bewerten. Beispielsweise ist ein Haushaltsnettoein-
 
58 Erfragt im Rahmen der ALP-Haushaltsbefragung 2022. 
59 Einkommensklassen gemäß Vorgabe der Stadt Köln. 
SES Köln Neustadt Süd-West             Zwischenpräsentation  15.09.2022
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
Unter
750€
750
bis
1.000€
1.000
bis
1.250€
1.250
bis
1.500€
1500
bis
2000
2.000
bis
2.500€
2.500
bis
3.000€
3.000
bis
3.500€
3.500
bis
4.000€
4.000
bis
4.500€
4.500
bis
5.000€
5.000
bis
5.500€
5.500
bis
6.000€
6.000
bis
7.000€
7.000
bis
9.000€
9.000
bis
11.000€
11.000€
und 
mehr
33
Verdrängungspotenzial 
Einkommen
13,2 %19,1 %16,4 % 43,5 %
Quelle: Befragung ALP, 2022

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
80 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
kommen von 2.400 € für einen Singlehaushalt eher hoch, aber für einen Vier-Personen-
haushalt eher gering. Das Pro - Kopfeinkommen60 hilft an dieser Stelle ebenfalls nicht 
weiter. Es berücksichtigt nicht, dass Mehrpersonenhaushalte effizienter wirtschaften kön-
nen und dass je nach Alter des Haushaltsmitgl ieds unterschiedliche Bedürfnisse bzw. 
Kosten entstehen. Vor diesem Hintergrund wurde ein gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen, 
das sogenannte Äquivalenzeinkommen61, berechnet. Derart berechnet, ermittelt sich für 
das Untersuchungsgebiet ein durchschnittliches Äquivalenzeinkommen (arithmetisches 
Mittel) der Haushalte in Höhe von 2.656 Euro. 
 
Tabelle 23: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) 
  Mittelwert 
Studenten-Viertel 2.387 € 
Jean-Claude-Letist-Platz 2.792 € 
Yitzhak-Rabin-Platz 2.830 € 
Aachener Str. 2.730 € 
Lützowstr. 2.857 € 
Rathenauplatz 2.513 € 
Dasselstr. 2.631 € 
Insgesamt 2.656 € 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Bei Betrachtung der Teilgebiete werden Unterschiede hinsichtlich der Einkommenssitua-
tion der Haushalte deutlich (vgl. die vorhergehende Tabelle 23 und Abbildung 17). Das 
durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzwert) beträgt im diesbezüglich 
„schwächsten“ Teilgebiet Studenten -Viertel mit 2.387 Euro „nur“ rund 84  % des Haus-
haltsnettoeinkommens im „stärksten“ Teilgebiet Lützowstraße (2.857 Euro). Es handelt 
sich hiermit um erkennbare, aber noch relativ moderate Unterschiede.  
 
60 Haushaltsnettoeinkommen dividiert durch die Anzahl der Haushaltsmitglieder. 
61 Mithilfe von Äquivalenzeinkommen kann die Einkommenssituation von Haushalten unter-
schiedlicher Größe und Zusammensetzung vergleichbar gemacht werden. Dazu wird das Haus-
haltsnettoeinkommen anhand der Struktur des Haushalts umgerechnet bzw. gewichtet. ALP 
orientiert sich bei der Umrechnung bzw. Gewichtung des Haushaltsnettoeinkommens an der 
von der OECD und der europäischen Statistik angewandten Methodik. Dabei erhält die erste 
erwachsene Person im Haushalt ein Bedarfsgewicht von 1; weitere erwachsene Person en und 
Jugendliche über 14 Jahren haben jeweils ein Gewicht von 0,5 und Kinder bis zu 14 Jahren ein 
Gewicht von 0,3. Unterstellt wird also erstens, dass mit anwachsender Zahl von Haushaltsmit-
gliedern Größenvorteile wirksam werden, und damit die Pro-Kopf-Ausgaben sinken, und dass 
zweitens der Bedarf von Kindern geringer ist als der von Erwachsenen. Das bedeutet beispiels-
weise für einen Vier-Personenhaushalt mit zwei Elternteilen sowie einem 16- und einem 13-
jährigen Kind, dass das Haushaltseinkommen nicht wie bei der einfachen Pro-Kopf-Rechnung 
durch 4 (= 1 + 1 + 1 + 1) geteilt wird, sondern durch 2,3 (= 1 + 0,5 + 0,5 + 0,3).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
81 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 17: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen Hauptmieter- und Eigentümerhaus-
halte 
Unterschiede lassen sich auch feststellen, unterscheidet man nach (Haupt -)Mieter- und 
Eigentümerhaushalten. Das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen (Mittelwert) der Ei-
gentümerhaushalte beläuft sich auf rund 3.464 Euro, während der Wert für Hauptmiet-
erhaushalte rund 2.604 Euro beträgt und damit circa 25 % geringer ausfällt.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
82 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstypen 
Bezüglich der Einkommenssituation unterschieden nach Haushaltstypen (Mittelwert, 
Äquivalenzeinkommen) bietet sich folgendes Bild (vgl. Tabelle 24): Besonders Single-
haushalte unter 30 Jahre verfügen über niedrige Einkommen, ebenso ältere Singlehaus-
halte ab 65 Jahre gefolgt von Wohngemeinschaften, Mehrgenerationenhaushalte (mit 
Kindern ab 18 Jahre)  und Alleinerziehendenhaushalte. Diese Gruppen – vor allem d ie 
beiden erstgenannten - wären demnach von Mietsteigerungen besonders betroffen. 
Über die mit Abstand höchsten Äquivalenzeinkommen verfügen Paarhaushalte ohne Kin-
der unter 65 Jahre, zu denen auch sogenannte DINK-Haushalte62 zählen. Ebenfalls noch 
vergleichsweise hohe Einkommen haben Familien mit minderjährigen Kindern und Sin-
glehaushalte ab 30 bis einschließlich 64 Jahre. 
 
Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp (Mittelwert, 
Äquivalenzeinkommen) 
Haushaltstyp Mittelwert Anteil 
Singlehaushalt unter 30 Jahre 1.714 € 11% 
Singlehaushalt ab 30 bis einschließlich 64 Jahre 2.764 € 26% 
Singlehaushalt ab 65 Jahre 2.072 € 6% 
Familien mit minderjährigen Kindern 2.815 € 10% 
Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) 2.291 € 1% 
Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder 3.396 € 26% 
Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder 2.374 € 4% 
Wohngemeinschaften 2.126 € 14% 
Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 
Jahre) 2.286 € 2% 
Nicht zuordenbare Haushalte 2.944 € 0,1% 
Insgesamt 2.656 € 100% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Haushaltsnettoeinkommen – teilgebietsbezogene Einkommensungleichheiten (Äquiva-
lenzeinkommen) 
Um bestehende Einkommensungleichheiten in den Untersuchungsgebieten vertiefend 
herauszuarbeiten, erfolgte eine Auswertung der Äquivalenzeinkommen für das 20. 
Perzentil und 80. Perzentil63 - vgl. Tabelle 25. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Ein-
kommen klassiert abgefragt wurden und die monatlichen Haushaltseinkommen dadurch 
 
62 Double Income no Kids. 
63 Ein Perzentil ist ein Anteil einer Verteilung. Perzentile splitten die Verteilung in 100 gleich 
große Einheiten auf. Das Perzentil gibt Auskunft darüber, welcher Anteil der Verteilung über 
oder unter diesem Messwert liegt. Wird beispielsweise der Wert des 20. Perzentil betrachtet,

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
83 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
nach oben rechnerisch „gedeckelt“ sind. (höchste Einkommensklasse = 11.000 Euro und 
mehr), wodurch die Einkommensdisparitäten eher leicht unter,- als überschätzt werden.  
 
Der größte absolute Einkommensunterschied lässt sich für das Teilgebiet Yitzhak-Rabin-
Platz festhalten, der geringste für die Gebiete Studenten-Viertel und Lützowstraße. Die 
Differenz zwischen dem 20. und dem 80. Perzentil liegt hier bei 2. 600 Euro bzw. circa 
2.100 Euro ‒ für das Untersuchungsgebiet insgesamt beträgt dieser Wert knapp 2.400 
Euro. Die größten relativen Einkommensunterschiede bestehen in den Teilgebieten Stu-
denten-Viertel und Yitzhak-Rabin-Platz. Der Messwert des 80. Perzentils ist dort 2,8-fach 
bzw. 2,9-fach höher als der des 20. Perzentils. Die geringsten diesbezüglichen Werte lie-
gen in den Teilgebieten Lützowstraße (2,2-fach höher) und Jean-Claude-Letist-Platz (2,5-
fach höher) vor. Für das Untersuchungsgebiet insgesamt beläuft sich dieser Wert auf das 
2,7-fache.  
 
Vielfältige, sozial gemischte Quartiere gehen immer auch mit Einkommensunterschieden 
der Haushalte einher. Insofern belegen die festgestellten Differenz en für das Untersu-
chungsgebiet gesamt und für die Teilgebiete das Vorhandensein von sozialgemischten 
Strukturen, wobei sich bei Betrachtung auf Teilgebietsebene eine relativ breite Spreizung 
(2,2-fach bis 2,9-fach) ergibt. 
 
Der Erhalt sozialgemischter Strukturen ist auch Ziel der Kölner Stadtentwicklungspolitik, 
da sich sozialgemischte Quartiere zumeist durch eine höhere soziale „Stabilität“ und „Be-
lastbarkeit“ und eine höhere Integrationskraft au szeichnen. Gleichzeitig stehen sehr 
große Unterschiede immer auch für einen hohen Verdrängungsdruck. Haushalte mit hö-
heren/hohen Einkommen können sich hochpreisige(re) Wohnungen leisten, fragen ten-
denziell höhere/hohe Ausstattung- und Komfortstandards nach und beeinflussen auch 
das Preisniveau des lokalen Versorgungsangebotes.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
bedeutet das, dass 20 % der Werte kleiner als oder gleich groß wie der Messwert des 20. 
Perzentils sind.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
84 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 25: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) 
  
Äquivalenz-
einkommen 
Median 
Äquivalenz-
einkommen 
(20. 
Perzentil) 
Äquivalenz-
einkommen 
(80. 
Perzentil) 
Faktor 
(Perzentile) 
Studenten-Viertel 2.250 € 1.167 € 3.250 € 2,8 
Jean-Claude-Letist-Platz 2.500 € 1.500 € 3.750 € 2,5 
Yitzhak-Rabin-Platz 2.744 € 1.375 € 4.000 € 2,9 
Aachener Str. 2.375 € 1.375 € 3.750 € 2,7 
Lützowstr. 2.500 € 1.750 € 3.833 € 2,2 
Rathenauplatz 2.250 € 1.310 € 3.465 € 2,6 
Dasselstr. 2.250 € 1.375 € 3.750 € 2,7 
Insgesamt 2.361 € 1.375 € 3.750 € 2,7 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
 Wohnkostenbelastung 
Ein wichtiger Indikator für die Einschätzung des Verdrängungspotenzials ist die Wohn -
kostenbelastung der Mieter*innenhaushalte (vgl. Tabelle 26). Für ihre Berechnung wird 
die Miete - inklusive Neben- und Heizkosten, ohne Stromkosten  - ins Verhältnis zum 
Haushaltsnettoeinkommen gesetzt. Die Mieter*innenhaushalte im Untersuchungsgebiet 
weisen eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung in Höhe von 33  % (arithmetisches 
Mittel) bzw. 29 % (Medianwert) auf. 64  
 
Bei teilgebietsbezogener Betrachtung ermittelt sich eine Varianz zwischen einer durch-
schnittlichen Wohnkostenbelastung (Mittelwert) in Höhe von 31 % (Lützowstraße) und in 
Höhe von 35 % (Studenten -Viertel). Die Medianwerte rangieren zwischen 28 % für das 
Gebiet Lützowstraße und 31 % für das Gebiet Aachener Straße. Die Werte für die Teilge-
biete liegen hiermit relativ nah beieinander. 
 
Eine vergleichsweise geringe und damit gut tragbare Belastung von weniger als 20 % des 
Einkommens zeichnet circa ein Fünftel der Mieterhaushalte im Untersuchungsgebiet aus 
(hierzu und zu den folgenden Werten vgl. Tabelle 27). Von einer kritisch hohen Wohn-
kostenbelastung kann ausgegangen werden, wenn diese 40 % oder mehr des Haushalts-
nettoeinkommens beträgt. Hiervon sind rund 25 % der Haushalte betroffen (Deutschland 
= 14 %). 
 
 
64 Die Wohnkostenbelastung in Deutschland lag im Einkommensjahr 2018 im Median bei 21 %. 
Eine Überbelastung durch Wohnkosten liegt vor, wenn 40 % des verfügbaren Haushaltseinkom-
mens für Wohnkosten ausgeben werden. Quelle: 6. Armuts- und Reichtumsbericht der Bundes-
regierung (2021).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
85 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Hiermit lässt sich insgesamt betrachtet konstatieren, dass schon derzeit ein erheblicher 
Anteil der Haushalte auf den Erhalt preiswerten Wohnraums angewiesen ist. 
 
Tabelle 26: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte 
Gebiet Mittelwert Median 
Studenten-Viertel 35% 30% 
Jean-Claude-Letist-Platz 32% 29% 
Yitzhak-Rabin-Platz 34% 29% 
Aachener Str. 33% 31% 
Lützowstr. 31% 28% 
Rathenauplatz 32% 29% 
Dasselstr. 33% 29% 
Insgesamt 33% 29% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Die mittlere Wohnkostenbelastung täuscht allerdings über die große Bandbreite der Be-
lastung verschiedener Mieterinnen und Mieter hinweg. Die Auswertung nach Haushalts-
typen (vgl. Tabelle 27) gibt Aufschluss darüber, welche Gruppen in einem besonderen 
Maße von einer hohen Wohnkostenbelastung berührt sind.  
 
Nur für drei Haushaltstypen, und zwar für  
o Paarhaushalte ohne Kinder unter 65 Jahre,  
o für Familien mit minderjährigen Kindern und 
o bedingt Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern über 18) 
lässt sich im Untersuchungsgebiet eine größtenteils verträgliche Wohnkostenbelastung 
konstatieren. Das heißt nur 28 %, 34 % bzw. 39 %65 dieser Haushalte, und damit die Min-
derheit, sind mit einer Wohnkostenbelastung von 30 % des Nettohaushaltseinkommens 
oder mehr konfrontiert. Speziell die Situation von Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne 
Kinder stellt sich bezüglich der Wohnkostenbelastung entspannt dar. Wie schon darge-
legt, zeichnen sie sich im Untersuchungsgebiet durch das mit Abstand höchste Äquiva-
lenzeinkommen aller Haushaltstypen aus. Ein erwartbarer, nicht nur für Neustadt Süd-
west typischer Befund, da häufig zwei (Voll -)Verdiener den gemeinsamen Haushalt bil-
den, weshalb ein höheres Mietenniveau besser getragen werden kann.  
 
 
 
 
 
65 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
86 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Bis auf die genannten drei Haushaltstypen sind mehr als die Hälfte der Haushalte aller 
weiteren Haushaltstypen mit einer überdurchschnittlich hohen Wohnkostenbelastung 
von 30 % und mehr konfrontiert , wobei die Belastung für Singlehaushalte ab 65 Jahre 
und Singlehaushalte unter 30 Jahre mit Abstand am stärksten ausgeprägt ist66:  
o Singlehaushalte (ab 65 Jahre): 78 % 
o Singlehaushalte (unter 30 Jahre): 70 % 
o Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern: 58 % 
o Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre): 56 % 
o Wohngemeinschaften: 56 % 
o Singlehaushalte (ab 30 bis einschließlich 64 Jahre): 52 % 
 
Tabelle 27: Wohnkostenbelastung Mieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp 
Haushaltstyp weniger als 20% 20-29% 30-39% 40% und mehr 
Singlehaushalt unter 30 
Jahre 7% 23% 23% 47% 
Singlehaushalt ab 30 bis 
einschließlich 64 Jahre 16% 33% 28% 24% 
Singlehaushalt ab 65 
Jahre 6% 16% 21% 57% 
Familien mit minderjähri-
gen Kindern 25% 40% 23% 11% 
Alleinerziehende (mit 
Kindern unter 18 Jahre) 10% 33% 48% 10% 
Paarhaushalte unter 65 
Jahre ohne Kinder 37% 35% 18% 10% 
Paarhaushalte ab 65 
Jahre ohne Kinder 15% 28% 30% 26% 
Wohngemeinschaften 12% 32% 22% 34% 
Mehrgenerationenhaus-
halte (mit Kindern ab 18 
Jahre) 
15% 46% 12% 27% 
Gesamt 20% 32% 23% 25% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 
 
 
66 Dabei 57 % aller Seniorensinglehaushalte mit einer Wohnkostenbelastung von 40 % oder 
mehr.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
87 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial 
Zur Bewertung des Verdrängungspotenzials wurde geprüft, ob einem Teil der Bevölke-
rung in Folge von (modernisierungsbedingten) Mietsteigerungen adäquater Wohnraum 
nicht mehr im bisherigen Umfang im Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen würde. 
 
o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz-
lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson-
dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind 
besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich 
zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet deutlich geringer vertreten. Der An-
teil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II an 
der Bevölkerung von 18 bis 64 Jahren ist zum Stand 2021 im Untersuchungsge-
biet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %). 
o Hinsichtlich der Preissensibilität gibt es deutliche Unterschiede zwischen einzel-
nen Haushaltstypen. Besonders jüngere (unter 30 Jahre) und ältere (aber 65 Jahre) 
Singlehaushalte verfügen über geringe Einkommen und eine hohe Wohnkosten-
belastung. Aber auch für Alleinerziehe nde, Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 
Jahre) und Wohngemeinschaften, lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelas-
tung konstatieren. Diese Gruppen wären demnach von Mietsteigerungen beson-
ders betroffen. 
o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommens schwache Perso-
nen. Im Gebiet leben anteilig nur wenige ältere Personen 66 Jahre und älter (gut 
8 %). Diese beziehen vergleichsweise häufig Transferleistungen. Rund 13 % der 
ab 65-Jährigen im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 
9 %).  
o Die Mehrheit der Haushalte (89  %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur 
Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten 
nicht vor Verdrängung geschützt. 
Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz 
der vergleichsweise hohen Einkommen, das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials.  
Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslosengeld 
II-Bezieherinnen und –Bezieher), die jedoch im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersu-
chungsgebiet anteilsmäßig nur gering vertreten sind.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
88 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investi tionsbereitschaft und 
Nachfragesituation (v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, 
auch höhere Mieten für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwer-
ben) der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander.  
 
6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren 
 Vermieter*innenstruktur 
Die Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet  ‒ Bezug sind hier die Mieter*in-
nenhaushalte laut ALP-Haushaltsbefragung (vgl. Darstellung zum Thema Wohnform in 
Kapitel 5.2.1) ‒ stellt sich wie in der Tabelle 28 abgebildet dar. Mit rund 94 %67 sind fast 
alle Haushalte Mieter*innen bei privatwirtschaftlich agierenden Vermietern; dort schwer-
punktmäßig bei privaten Haus- und Wohnungseigentümern*innen, weniger bei privaten 
Wohnungsunternehmen. Nur rund 2 % der Haushalte haben eine Genossenschaft oder 
ein kommunales Wohnungsunternehmen als Vermieter*in und sind damit deutlich bes-
ser vor (spekulativen) Mietpreissteigerungen geschützt. Auf Ebene der Teilgebiete liegt 
diesbezüglich ein zusammengefasster Anteil an Mietverhältnissen bei kommunalen 
Wohnungsunternehmen und Genossenschaften von minimal 1,5 % im Gebiet Aachener 
Straße bis maximal 3,7 % im Gebiet Dasselstraße vor. 
 
Tabelle 28: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet 
Kommunales Wohnungsunternehmen 1,5% 
Genossenschaft 0,8% 
Privates Wohnungsunternehmen 13,5% 
Private*r Hauseigentümer*in 54,0% 
Private*r Wohnungseigentümer*in 26,3% 
Weiß nicht 3,9% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 
 
 
67 Hinweis: Rund 4 % der Mieter*innenhaushalte machte keine Angabe zur Vermieterstruktur, so 
dass die genannten obigen Prozentangaben zu konkreten Vermietern*innen hier und im Folgen-
den leicht unterschätzt sind; Rundungsdifferenzen möglich.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
89 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
 Begründung letzte Mieterhöhung 
Die ALP -Haushaltsbefragung ergibt, dass rund 10 % der letzten Mieterhöhungen mit 
Modernisierung begründet wurden (vgl. Abbildung 18). Dies ist ein Indiz für einen – wenn 
auch moderaten – Aufwertungsdruck. Mit circa 37 % kommt der mietspiegelbegründe-
ten Mieterhöhung eine große Bedeutung zu, allerdings dicht gefolgt von der Begrün-
dung von Mieterhöhungen im Rahmen von Staffelmietverträgen (circa 34 %). 
 
Abbildung 18: Begründung letzte Mieterhöhung 
Hinweis zur Grafik: Auf Gutachten basieren 0,2 % der Mieterhöhung; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Untersucht man den Mieterhöhungsgrund Modernisierung auf Teilgebietsebene, ermit-
telt sich hinsichtlich der Nennungen eine gewisse Varianz: 
o Studenten-Viertel:   27 % 
o Dasselstraße:    20 % 
o Jean-Claude-Letist-Platz:  12 % 
o Yitzhak-Rabin-Platz:   12 % 
o Lützowstraße:    11 % 
o Rathenauplatz:   9 % 
o Aachener Straße:   8 % 
 
37%
34%
10%
8%
6%
5% 0,2% Mietspiegel
Staffelmiete
Modernisierung
Sonstiges
Vereinbarung
Keine Begründung
Gutachten

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
90 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
6.1.3 Eigentümer*innenwechsel 
Auf die Frage nach einem Eigentümer*innenwechsel (vgl. Tabelle 29) des Hauses bzw. 
der Wohnung verneinte mit 77 %68 der Großteil der befragten Haushalte, die in einem 
Mietverhältnis leben, diese Frage. 16 % gaben an, dass ein Eigentümer*innenwechsel er-
folgt sei, 3 %, dass er angekündigt wurde. Da die Eigentümerinnen und Eigentümer die 
Mieterinnen und Mieter über einen Verkauf informieren müssen, ist im Grundsatz von 
verlässlichen Angaben auszugehen. 
 
Hinsichtlich der Ja-Nennungen ermittelt sich eine Spanne zwischen minimal 10 % für das 
Teilgebiet Lützowstraße und maximal 19 % für das Teilgebiet Yitzhak-Rabin-Platz. Ver-
gleichsweise häufig voll zogen sich Eigentümer*innenwechsel auch in den Teilgebieten 
Dasselstraße (rund 18 %) und Rathenauplatz (rund 17 %). 
 
Tabelle 29: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses 
  Ja, des 
Hauses 
Ja, mei-
ner Woh-
nung 
Nein, 
weder 
noch 
Wechsel 
wurde 
angekün-
digt 
Weiß 
nicht Gesamt 
Untersuchungs-
gebiet 13% 3% 77% 3% 4% 100% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
 
 Umwandlung von Wohnraum 
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit (Ab-
trennung) der Wohnung vom Gesamtobjekt und ist Voraussetzung für die Begründung 
von Teileigentum im Grundbuch. 
 
Sofern Eigentümer Wohnungen in ihren Mietobjekten als Eigentumswohnungen verkau-
fen möchten, benötigen sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Zahl der Abge-
schlossenheitsbescheinigungen zeigt also ein „Privatisierungs - bzw. Umwandlungspo-
tenzial“ an und ist damit ein Indikator für kleinrä umige Transformations- bzw. Verdrän-
gungsprozesse. Allerdings ändert sich am Status der Wohnung am Wohnungsmarkt 
(keine Nutzung mehr als Mietwohnung) meist erst dann etwas, wenn die Wohnungen 
tatsächlich (einzeln) verkauft werden. 
 
 
68 Hinweis: 6 % der Haushalte machte keine Angabe zu dieser Frage, so dass die genannten obi-
gen Prozentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
91 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Bestandsmieter*innen in derartigen Wohnungen sind in Köln gemäß Mieterschutzver-
ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) vom 1.7.2020 dabei für ei-
nen bestimmten Zeitraum per Kündigungssperrfrist, konkret für fünf Jahre (im Gegensatz 
zum gesetzlichen Regelfall von drei Jahren), nach Umwandlung von Mietwohnungen in 
Eigentumswohnungen gegen Eigenbedarfskündigung geschützt.  
 
Bei alleinigem punktuellen Zeitvergleich der Jahre 2016 und 2021 – das heißt ohne Wür-
digung eines Zeitverlaufs nach einzelnen Jahren – bietet sich hi nsichtlich der erteilten 
Abgeschlossenheitsbescheinigungen folgendes Bild – vgl. Tabelle 30: 
o Klar aufsteigende Dynamik: Stadt Köln, Stadtbezirk Innenstadt, Stadtteil Neustadt 
Süd und Untersuchungsgebiet. 
o Im Vergleich der beiden Jahre hohes „Umwandlungsgeschehen“ im Stadtteil und 
nochmals stärker ausgeprägtes „Umwandlungsgeschehen“ im Untersuchungsge-
biet. 
 
Tabelle 30: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte – 2016 
im Vergleich zu 2021 
  
Abgeschlossenheitsbe-
scheinigungen im Be-
stand je 1.000 Haus-
halte 
2016 
Abgeschlossenheitsbe-
scheinigungen im Be-
stand je 1.000 Haus-
halte 
2021 
Stadt Köln 2,1 4,7 
Stadtbezirk Innenstadt 2,4 10,9 
Stadtteil Neustadt Süd 2,0 15,1 
Untersuchungsgebiet 1,2 20,8 
 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022, 
 
 Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung 
Die ALP-Haushaltsbefragung ergab, dass der Nutzung von Wohnungen als Ferienwoh-
nung oder zur Gästebetreuung im Untersuchungsgebiet keine erhebliche Rolle zukommt 
(vgl. Tabelle 31). 89 % der befragten Haushalte verneinten die Frage „Werden in Ihrem 
Haus Wohnungen fast ausschließlich als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung ge-
nutzt?“69. Bei Betrachtung nach Teilgebieten sticht das Gebiet Jean-Claude-Letist-Platz 
insofern leicht hervor, als dass hier rund 4 % der befragten Haushalte die Frage bejahten 
(84 % „nein“, 12 % „weiß nicht“).  
 
 
69 Hinweis: 9 % der Haushalte antworteten mit „weiß nicht“, so dass die genannten obigen Pro-
zentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
92 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Eine überschlägige Recherche von ALP ermittelte, dass im Untersuchungsgebiet i knapp 
60 Wohnungen über Ai rbnb annonciert werden, es also ein gewisses diesbezügliches 
Angebot gibt. Der gesamten Wohnungsbestand im Gebiet beläuft sich allerdings laut 
ALP-Begehung auf knapp 9.600. 
 
Tabelle 31: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung 
Werden in Ihrem Haus Wohnungen fast ausschließlich als Ferienwohnung oder 
zur Gästebetreuung genutzt? 
Nein Ja Weiß nicht 
89% 2% 9% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
6.2 Kernindikatoren 
 Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte 
Zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte wurden wie folgt definiert: Zuge -
zogene Haushalte wohnen weniger als fünf Jahre in der Wohnung und der vorherige 
Wohnort lag außerhalb des Untersuchungsgebiets70. Ortsansässige Haushalte wohnen 
schon fünf Jahre oder länger in der Wohnung oder haben vor dem Umzug in die jetzige 
Wohnung ebenfalls im Untersuchungsgebiet gewohnt71.  
 
Im Folgenden werden die Unterschiede zwischen den zugezogenen und den ortsansäs-
sigen Haushalten – hier unterschieden nach Ortsansässigen mit einer Wohndauer zwi-
schen fünf und unter zehn Jahren sowie Langzeitbewohnern*innen ab inklusive zehn Jah-
ren Wohndauer, um so gegebenenfalls Trends aufzeigen zu können - herausgearbeitet.   
Dabei handelt es sich bei rund 44 % der Haushalte um Zugezogene, gefolgt von 36 % 
Langzeitbewohner*innen. Ein deutlich geringerer Anteil von rund 20 % sind Ortsansäs-
sige. Markante Unterschiede zwischen d iesen Gruppen lassen sich bezüglich folgender 
Punkte feststellen: 
 
Haushaltsstrukturen (vgl. Tabelle 32) 
Einleitend ist zum Vergleich der Haushaltsstrukturen von zugezogenen und ortsansässi-
gen Haushalten anzumerken, dass  die Haushaltsstruktur bei den Zugezogenen häufig 
„jünger“ als die einer (seit längerem) ortsansässigen Einwohnerschaft ist, da jüngere Men-
schen/Haushaltstypen im Regelfall mobiler sind, so dass diesbezügliche Abweichungen 
 
70 Die befragten Haushalte konnten dies anhand einer in den Fragebogen integrierten Karte be-
urteilen. 
71 Jeweils bezogen auf das am längsten im Stadtteil wohnende Haushaltsmitglied des befragten 
Haushalts. Stichdatum für die Rückrechnung durch ALP ist Juni 2022; die befragten Haushalte 
haben angegeben, seit wann sie in Neustadt Süd-West leben.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
93 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
bis zu einem gewissen Grad zu erwarten sind72. Daneben ändern sich Lebensweisen und 
damit auch der Stellenwert spezifischer Haushaltstypen  im Zeitverlauf, woraus im Ver-
gleich ebenfalls strukturelle Differenzen resultieren (können). 
 
Tabelle 32: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
Haushaltstypen  
Zugezogene 
(Wohndauer im 
Gebiet weniger 
als 5 Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer im 
Gebiet zwischen 
5 und 10 Jah-
ren) 
Langzeitbewoh-
ner (Wohndauer 
im Gebiet min-
destens 10 
Jahre) 
Gesamt 
Singlehaushalt bis  
einschließlich 64 Jahre 38% 42% 32% 36% 
Singlehaushalt ab 65 
Jahre 1% 1% 13% 5% 
Familien mit minderjähri-
gen Kindern 4% 13% 14% 9% 
Alleinerziehende (mit Kin-
dern unter 18 Jahre) 1% 0%* 2% 1% 
Paarhaushalte unter 65 
Jahre ohne Kinder 30% 26% 18% 25% 
Paarhaushalte ab 65 
Jahre ohne Kinder 0%* 1%* 10% 4% 
Wohngemeinschaften 25% 15% 6% 16% 
Mehrgenerationenhaus-
halte (mit Kindern ab 18 
Jahre) 
0%* 2% 4% 2% 
Nicht zuordenbare Haus-
halte 1% 0%* 2% 1% 
*N<5; Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Folgendes lässt sich festhalten: 
o In Vergleich zu den Ortsansässigen – und nochmals verstärkt zu den Langzeitbe-
wohnern – stehen bei den Zugezogenen die Haushaltstypen Paarhaushalt ohne 
Kinder unter 65 Jahre und Wohngemeinschaften im Fokus. 
o Eine annähernd gleichbleibende „Zugkraft“ hat das Untersuchungsgebiet für den 
Haushaltstyp Singlehaushalt unter 65 Jahre. 
o Auffällig ist, dass bei den Zugezogenen im Vergleich Familien mit minderjährigen 
Kindern schwach ausgeprägt sind. Allerdings bietet der ausgeprägte Zuzug von 
Paaren unter 65 Jahren auch ein gewisses Familiengründungspotenzial. 
 
72 So zeichnen sich jüngere Bevölkerungsgruppen im Regelfall durch ein höheres Bildungsniveau 
aus als ältere Bevölkerungsgruppen.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
94 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Die Anziehungskraft des Untersuchungsgebiets auf Senior*innen stellt sich als 
schwach dar. Dies könnte ggf. damit zusammenhängen, dass gemäß der Ergeb-
nisse der Expert*innengespräche das Angebot an umfassend senior *innenge-
rechten Wohnungen eher schwach ausgeprägt ist. 
 
Einkommenssituation (vgl. Tabelle 33) 
Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte im Unters uchungsgebiet fällt 
schwächer aus als die der Ortsansässigen und als die der Langzeitbewohner. Dies wird 
vor allem beim Vergleich der Zugezogenen mit den Ortsansässigen mit einer Wohndauer 
zwischen 5 und unter 10 Jahren deutlich. Der Mittelwert des monatlichen Äquivalenzein-
kommens beträgt bei letzteren Haushalten 2. 901 Euro (Mittelwert, netto). Demgegen-
über verfügen die zugezogenen Haushalte durchschnittlich über ein deutlich niedrigeres 
Äquivalenzeinkommen in Höhe von 2.515 Euro (Mittelwert, netto). Hiermit steht den orts-
ansässigen Haushalten in Relation zu den zugezogenen Haushalten ein rund 15 % (Mit-
telwert) höheres Nettohaushaltseinkommen zur Verfügung. Vergleicht man die Äquiva-
lenzeinkommen der Langzeitbewohner mit den Zugezogenen ermittelt sich ebenfalls ein 
höheres Nettohaushaltseinkommen von rund 9 %. 
 
Tabelle 33: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) - ortsansässige und zu-
gezogene Haushalte 
Äquivalenz- 
einkommen  
Zugezogene  
(Wohndauer im  
Gebiet weniger als 5 
Jahre) 
Ortsansässige (Wohn-
dauer im Gebiet  
zwischen 5 und  
unter 10 Jahren) 
Langzeitbewohner  
(Wohndauer im  
Gebiet mindestens  
10 Jahre) 
Mittelwert 2.515 € 2.901 € 2.731 € 
Median 2.250 € 2.750 € 2.300 € 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Hinsichtlich der Betrachtung der ortsansässigen und zugezogenen Haushalte auf Teilge-
bietsebene zeichnet sich ein ähnliches Bild bezüglich der Einkommenssituation ab (hier 
Mittelwert Äquivalenzeinkommen; für die Darstellung im Detail vgl. Tabelle 55 im An-
hang).  
 
o Bis auf das Gebiet Rathenauplatz, in dem die ortsansässigen Haushalte über ein 
durchschnittlich geringeres Einkommen von -9 % verfügen gegenüber den Zu-
gezogenen (hier Mittelwert Äquivalenzeinkommen), sind für die übrigen sechs 
Teilgebiete erkennbar höhere Einkommen in Höhe von 14 % (Gebiet Studenten-
viertel) bis maximal 25 % (Gebiet Yitzhak-Rabin-Platz) festzustellen. 
 
o Ein Vergleich der Zugezogenen mit den Langzeitbewohner*innen zeigt eine ver-
gleichbare Spreizung von -7 % geringerem Einkommen bei den Langzeitbewoh-
ner*innen gegenüber den Zugezogenen in den Gebieten Aachener Straße und

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
95 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Lützowstraße und höhere Einkommen bei den Langzeitbewohner*innen gegen-
über den Zugezogenen von 6 % (Gebiet Yitzhak-Rabin-Platz) bis zu 18 % (Gebiet 
Dasselstraße) auf. 
 
Betrachtet man die Haushaltsnettoeinkommen nach Wohndauer in der Wohnung  wird 
deutlich, dass bei den Haushalten mit d er kürzesten Wohndauer (bis einschließlich 2 
Jahre) geringere Einkommen vorliegen als bei den Haushalten, die seit über 2 Jahren und 
bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung leben (vgl. Tabelle 34). Die geringeren Durch-
schnittseinkommen bei den Haushalten mit einer Wohndauer von mehr als 20 Jahren 
sind auf die rentenbeziehenden Haushalte zurückzuführen  
 
Auch wenn die eher einkommensschwächere Bevölkerungsgruppe der unter 30-Jährigen 
(Studenten) sowie die Bevölkerung in Wohngemeinschaft bei der Berechnung nicht be-
rücksichtigt werden, können keine Gentrifizierungsprozesse i. S. eines Zugs von einkom-
mensstärkeren Haushalten identifiziert werden (vgl. Tabelle 35).  
 
Insgesamt zeigt sich, dass die zuziehende Bevölkerung nicht über höhere Einkommen 
verfügt bzw. es wird deutlich, dass weiterhin auch Haushalte mit (im Vergleich) eher ge-
ringen Einkommen Wohnraum im Untersuchungsgebiet finden  (vgl. Tabelle 36 - 20. 
Perzentil). 
 
Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenzeinkommen) – 
Wohndauer in der Wohnung. 
Äquivalenzeinkommen 
nach Wohndauer in der 
Wohnung* 
bis ein-
schließlich 
2 Jahre 
2 bis ein-
schließlich 
4 Jahre 
4 bis ein-
schließlich 
10 Jahre 
10 bis ein-
schließlich 
20 Jahre 
Mehr als 
20 Jahre 
Studenten-Viertel 2.135 € 2.473 € 2.594 € 2.834 € 2.076 € 
Jean-Claude-Letist-Platz 2.427 € 3.076 € 2.954 € 3.094 € 2.634 € 
Yitzhak-Rabin-Platz 2.433 € 2.963 € 3.425 € 3.136 € 2.283 € 
Aachener Str. 2.916 € 2.374 € 3.179 € 3.023 € 1.846 € 
Lützowstr. 2.648 € 2.768 € 3.277 € 2.782 € 2.429 € 
Rathenauplatz 2.276 € 2.782 € 2.512 € 2.881 € 2.177 € 
Dasselstr. 2.381 € 2.422 € 2.829 € 3.283 € 2.141 € 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
96 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 35: Haushaltsnettoeinkommen (durchschnittliches Äquivalenzeinkommen) – 
Wohndauer in der Wohnung (o. Wohngemeinschaften, Singlehaushalte unter 30 Jahre) 
Äquivalenzeinkommen 
nach Wohndauer in der 
Wohnung* 
bis ein-
schließlich 
2 Jahre 
2 bis ein-
schließlich 
4 Jahre 
4 bis ein-
schließlich 
10 Jahre 
10 bis ein-
schließlich 
20 Jahre 
Mehr als 
20 Jahre 
Studenten-Viertel        2.719 €         2.763 €         2.786 €         2.888 €         2.124 €  
Jean-Claude-Letist-Platz        3.003 €         3.653 €         3.087 €         3.183 €         2.653 €  
Yitzhak-Rabin-Platz        2.916 €         3.024 €         3.526 €         3.270 €         2.317 €  
Aachener Str.        3.143 €         2.540 €         3.217 €         3.138 €         1.939 €  
Lützowstr.        3.015 €         3.212 €         3.524 €         2.736 €         2.429 €  
Rathenauplatz        3.058 €         3.027 €         2.850 €         2.974 €         2.141 €  
Dasselstr.        3.035 €         2.631 €         2.990 €         3.310 €         2.141 €  
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
 
Tabelle 36: Haushaltsnettoeinkommen (20. Perzentil Äquivalenzeinkommen) – Wohn-
dauer in der Wohnung (ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 
Jahre) 
Äquivalenzeinkommen 
nach Wohndauer in der 
Wohnung* 
bis ein-
schließlich 
2 Jahre 
2 bis ein-
schließlich 
4 Jahre 
4 bis ein-
schließlich 
10 Jahre 
10 bis ein-
schließlich 
20 Jahre 
Mehr als 
20 Jahre 
Studenten-Viertel                 
1.750 €  
                
1.500 €  
                
1.509 €  
                
1.731 €  
                
1.167 €  
Jean-Claude-Letist-Platz                 
2.167 €  
                
2.167 €  
                
2.167 €  
                
1.750 €  
                
1.300 €  
Yitzhak-Rabin-Platz                 
1.500 €  
                
2.167 €  
                
2.093 €  
                
1.367 €  
                
1.469 €  
Aachener Str.                 
2.052 €  
                
1.240 €  
                
1.750 €  
                
1.630 €  
                
1.125 €  
Lützowstr.                 
2.167 €  
                
2.167 €  
                
2.250 €  
                
1.375 €  
                
1.500 €  
Rathenauplatz                 
1.833 €  
                
1.800 €  
                
1.750 €  
                
1.833 €  
                
1.125 €  
Dasselstr.                 
1.750 €  
                
1.448 €  
                
1.750 €  
                
1.833 €  
                
1.125 €  
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
97 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Mietenniveau (vgl. Tabelle 37) 
Das Mietenniveau - hier und im Folgenden bezogen auf die Nettokaltmiete 73 sowie nur 
auf Hauptmietverhältnisse und ohne Wohngemeinschaften - stellt sich für die Haushalte 
im Untersuchungsgebiet gemäß der ALP-Haushaltsbefragung nach Wohndauer wie folgt 
dar: 
o Die Zugezogenen (Wohndauer unter 5 Jahre) zahlen einen um rund 33 % höheren 
durchschnittlichen Mietzins als die Langze itbewohner*innen (Wohndauer ab 10 
Jahre), und einen um circa 15 % höheren Mietzins als die Ortsansässigen (Wohn-
dauer 5 bis unter 10 Jahre). 
o Die erst kürzlich zugezogenen Haushalte (Wohndauer letzte 2 Jahre) entrichten 
in Relation zu den Langzeitbewohnern*i nnen einen nochmals höheren durch-
schnittlichen Mietzins (rund +38 %), der Unterschied zu den ortsansässigen Haus-
halten beläuft sich auf rund 19 %, zu den Bestandsmietern insgesamt rund 18 %. 
o Bei der Betrachtung nach Teilräumen wird deutlich, dass der Mietzins der Zuge-
zogenen mindestens ein Viertel (rund 27 % im Gebiet Yitzhak-Rabin-Platz) bis zu 
etwa 40 % (Gebiet Dasselstraße) höher ausfällt als der Mietzins der Langzeitbe-
wohner*innen. 
 
Tabelle 37: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
Mietenniveau  
(€/m² nettokalt) 
Nur Hauptmieter,  
keine WGs 
Insgesamt 
Langzeitbe-
wohner  
(Wohndauer 
im Gebiet 
mindestens 
10 Jahre) 
Ortsansäs-
sige (Wohn-
dauer im Ge-
biet  
zwischen 5 
und unter 10 
Jahren) 
Zugezogene  
(Wohndauer 
im  
Gebiet weni-
ger als 5 
Jahre) 
Bezug der 
Wohnung in 
den letzten 
zwei Jahren 
Studenten-Viertel 11,56 € 10,00 € 11,46 € 12,90 € 13,30 € 
Jean-Claude-Letist-Platz 11,52 € 9,62 € 11,52 € 13,09 € 13,48 € 
Yitzhak-Rabin-Platz 11,79 € 10,48 € 12,25 € 13,30 € 13,77 € 
Aachener Str. 11,49 € 9,93 € 11,32 € 13,05 € 13,10 € 
Lützowstr. 11,48 € 9,59 € 10,83 € 13,20 € 14,52 € 
Rathenauplatz 11,66 € 9,84 € 11,88 € 13,62 € 13,98 € 
Dasselstr. 11,63 € 9,77 € 11,42 € 13,75 € 14,29 € 
Insgesamt 11,60 € 9,95 € 11,53 € 13,24 € 13,73 € 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
73 Nettokaltmiete bzw. Grundmiete = Miete ohne Heiz-, Neben-/Betriebskosten, gegebenenfalls 
inklusive Modernisierungsumlage.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
98 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Wohnkostenbelastung (vgl. Tabelle 38) 
Aufgrund der durchschnittlich geringeren Einkommen (vgl. Tabelle 33) liegt die Wohn-
kostenbelastung bei etwa jedem dritten zugezogenem Haushalt (rund 29 %) bei über 
40 %, gefolgt von den Langzeitbewohner*innen, bei denen etwa jeder vierte Haushalt 
(rund 25 %) von einer Wohnkostenbelastung von über 40 % betroffen ist. Deutliche Un-
terschiede liegen dagegen im Vergleich der Zugezogenen zu Ortsansässigen vor. Letz-
tere müssen einen deutlich geringeren Anteil des Einkommens für Wohnkosten aufwen-
den. So zeichnen sich „nur“ 15 % der zugezogenen Haushalte durch eine sehr hohe 
Wohnkostenbelastung in H öhe von 40  % oder mehr des Nettohaushaltseinkommens 
aus. 
 
Tabelle 38: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
 Wohnkosten- 
belastung  
(nur Hauptmieter) 
Zugezogene  
(Wohndauer 
im  
Gebiet weni-
ger als 5 
Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer 
im Gebiet zwi-
schen 5 und 
unter 10 Jah-
ren) 
Langzeitbe-
wohner  
(Wohndauer 
im Gebiet 
mindestens 10 
Jahre) 
Gesamt 
weniger als 20% 15% 30% 23% 20% 
20-29% 31% 32% 32% 32% 
30-39% 25% 22% 21% 23% 
40% und mehr 29% 15% 25% 25% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Pkw-Besitz 
Die in das Untersuchungsgebiet zugezogenen Haushalte haben seltener ein Auto als die 
Ortsansässigen und Langzeitbewohner*innen (vgl. Tabelle 39). Grund hierfür könnte die 
vergleichsweise hohe Wohnkostenbelastung sein (vgl. Tabelle 38), die dazu führt, dass 
nicht genügend Geld vom Einkommen für den Kauf von Konsumgütern wie Pkw ver-
bleibt. Eine zusätzliche Belastung der Parkraumsituation ist durch den Zuzug dieser Per-
sonengruppe jedenfalls eher nicht verbunden.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
99 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 39: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
Anzahl 
Pkw 
Zugezogene 
(Wohndauer im 
Gebiet weniger 
als 5 Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer im 
Gebiet zwischen 
5 und unter 10 
Jahren) 
Langzeitbewoh-
ner (Wohndauer 
im Gebiet min-
destens 10 
Jahre) 
Gesamt 
0 59,4% 50,8% 48,6% 53,8% 
1 34,2% 42,7% 38,3% 38,9% 
2 6,1% 6,1% 7,2% 6,8% 
3 0,3% 0,4% 0,5% 0,4% 
4 0,0% 0,0% 0,2% 0,1% 
Gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Bildungsniveau 
Das Bildungsniveau74 der Zugezogenen stellt sich im Untersuchungsgebiet insgesamt auf 
vergleichbarem Niveau zu den Ortsansässigen und deutlich höher gegenüber den Lang-
zeitbewohner*innen dar (vgl. Tabelle 40). Die Letztgenannten zeichnen sich unter ande-
rem in einem deutlich höheren Maße durch einen Hauptschul- oder Realschulabschluss, 
in einem deutlich geringeren Maße durch einen Fachhochschul -/Hochschulabschluss 
aus. 
 
Tabelle 40: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige und zugezogene Haushalte* 
Ausbildung 
 (höchster Abschluss im 
Haushalt) 
Zugezogene  
(Wohndauer im  
Gebiet weniger 
als 5 Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer im 
Gebiet  
zwischen 5 und 
unter 10 Jahren) 
Langzeitbewoh-
ner  
(Wohndauer im 
Gebiet mindes-
tens 10 Jahre) 
Gesamt 
Keine Angaben 2% 2% 4% 2% 
Noch in der schulischen 
Ausbildung 1% 0% 0% 0% 
Hauptschulabschluss 2% 2% 7% 4% 
Realschulabschluss 2% 4% 8% 5% 
Abitur 22% 17% 22% 21% 
Fachhochschulabschluss 71% 75% 59% 68% 
Kein Abschluss 1% 1% 1% 1% 
*Bezug: alle Haushaltsmitglieder ab einem Alter inklusive 15 Jahre. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 
 
74 In der ALP-Haushaltsbefragung wurde der Bildungsstand aller Haushaltsmitglieder ab inklu-
sive einem Alter von 15 Jahren erfragt.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
100 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Ursächlich für die Differenz beim Bildungsniveau zwischen Ortsansässigen und Zugezo-
genen ist neben dem sozialen Status das Alter der Bevölkerung. So lag der Anteil der 
Personen, die ihre Bildungslaufbahn mit der Fachholschul- oder Hochschulreife oder dem 
Studium abgeschlossen haben, früher deutlich unter dem heutigen Niveau. 
 
6.2.2 Modernisierungstätigkeit 
Modernisierungstätigkeit 
Grundsätzlich ist zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu diffe-
renzieren. Instandsetzungsmaßnahmen zielen auf die Aufrechterhaltung des baulichen 
Zustands ab, wohingegen mit Modernisierungsmaßn ahmen eine Verbesserung der 
Wohnverhältnisse einhergeht. Eine Instandsetzung liegt mietrechtlich vereinfacht gesagt 
dann vor, wenn Beschädigtes repariert und der vertragliche Zustand wiederhergestellt 
wird. Die Kosten sind über die Miete abgedeckt und dami t vom Vermieter zu tragen 75. 
Modernisierungen können hingegen (zum Teil) auf die Miete umgelegt werden. Seit dem 
01.01.2019 (siehe § 559 Abs. 1 BGB) können Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 % 
(vorher 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen76. Die Frage, ob eine 
Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme vorliegt, ist nicht einfach zu beant-
worten und wird regelmäßig erst durch Gerichte entschieden.  
 
Eine exakte Differenzierung von Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahmen 
konnte im Rahmen der Haushaltsbefragung nicht vorgenommen werden. Zu vermuten 
ist, dass insbesondere bei den abgefragten Merkmalen  
o Neues Bad/Erneuerungen im Badezimmer, 
o Neue Küche/Erneuerungen in der Küche, 
o Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen, 
o Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren und  
o Sanierung des Treppenhauses 
auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden. Wie angeführt, können Instandset-
zungsmaßnahmen im Rahmen eines bestehenden Mietvertragsverhältnisses nicht auf die 
Miete umgelegt werden. Sie stehen auch nicht unter einem Genehmigungsvorbehalt in 
Sozialen Erhaltungsgebieten. Gleichwohl können entsprechende Maßnahmen im Rah-
men einer Neuvermietung zur Mietenmaximierung genutzt werden.  
 
Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurde das Themenspektrum Modernisierung/In-
standsetzung wie folgt gebäude- wie auch wohnungsbezogen abgefragt: „Wurden seit 
2017 am Gebäude oder Ihrer Wohnung bauliche Veränderungen, also Instandsetzungen 
 
75 Ausnahmen bilden gegebenenfalls Wartungsarbeiten, die als gesonderte Posten in der Be-
triebskostenverordnung aufgelistet sind oder Schönheitsreparaturen, die Mieterinnen und Mie-
ter unter Umständen selbst übernehmen müssen. 
76 Absolut dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht 
mehr als 3 € pro m² Wfl. steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 € pro m² Wfl. dürfen Ver-
mieter sogar nur um 2 € pro m² Wfl. anheben (§ 559 Abs. 3a).

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
101 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
oder Modernisierungen durchgeführt bzw. wurden derartige Vorhaben angekündigt 
oder sind in Planung?“  
 
28 % der Haushalte gaben an, dass Modernisierungs -/Instandsetzungsmaßnahmen 
durchgeführt wurden oder geplant sind , 45 % verneinten dies, immerhin 2 7 % konnten 
hierzu keine Angabe machen (vgl. Abbildung 19). Hiermit liegt eine durchaus rege Mo-
dernisierungs-/Instandsetzungstätigkeit vor.  
 
Abbildung 19: Modernisierungstätigkeit seit 2017 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Bezogen auf die konkret antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schät-
zungsweise ca. 38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten 
durchgeführt. Trotz dieses Befundes bestehen aufgrund des vorfindlichen Ausstattungs-
standards weitere erhebliche Aufwertungsmöglichkeiten. 
Ebenfalls bezogen auf die mit „ja“ oder „nein“, und damit konkret auf die Frage nach 
vollzogenen Modernisierungen/Instandhaltungen seit 201 7 antwortenden Haushalte, 
bietet sich bezüglich des Maßnahmenumfangs (abgefragt wurden konkrete 17 mögliche 
Maßnahmen – vgl. Tabelle 42) folgendes Bild: Im Untersuchungsgebiet insgesamt wurde 
durchschnittlich 1,0 Maßnahme durchgeführt. Spitzenreiter mit durchschnittlich 1,5 Maß-
nahmen ist das Teilgebiet Lützowstraße, durchschnittlich mit einem Wert von 1,0 präsen-
tieren sich die Teilgebiete Yitzhak -Rabin-Platz und Aachener Straße. Schlusslichter sind 
die Gebiete Studenten-Viertel, Jean-Claude-Letist-Platz, Rathenauplatz und Dasselstraße 
mit durchschnittlich rund 0,9 bzw. 0,8 durchgeführten Maßnahmen. Hiermit liegt eine 
relativ große Differenz in Höhe von gut 50 % zwischen den beiden Eckwerten 1,5 und 0,8 
vor, die eine unterschiedlich intensive Modernisierungsaktivität dokumentiert. 
 
 
45%
28%
27%
Nein Ja Weiß nicht

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
102 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 41: Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen 
seit 2017 nach Teilgebieten 
Teilgebiet 
Mittelwert durchgeführte  
Modernisierungs-/  
Instandsetzungsmaßnahmen 
seit 2017 
Studenten-Viertel 0,9 
Jean-Claude-Letist-Platz 0,8 
Yitzhak-Rabin-Platz 1,0 
Aachener Str. 1,0 
Lützowstr. 1,5 
Rathenauplatz 0,8 
Dasselstr. 0,8 
Insgesamt 1,0 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Von den konkret im Fragebogen (dort Frage 2 5) abgefragten möglichen Maßnahmen 
(siehe Fragebogen im Anhang), können dabei folgende Maßnahmen am ehesten im Kon-
text einer Sozialen Erhaltungssatzung gesteuert werden: Grundrissveränderungen, Zu-
sammenlegung von Wohnungen, Teilung der Wohnung, Anbau Balkon (erstmalig oder 
erneuernd), Anbau/Einbau eines Aufzugs, Dachgeschossausbau, Wärmedämmung der 
Fassade, Bau einer Dachterrasse und Schallschutzmaßnahmen. 
Bezüglich der durchgeführten Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen im Einzel-
nen lässt sich unter anderem Folgendes festhalten ‒ vgl. Tabelle 42 (Hinweis: die Werte 
rekurrieren auf haushalts-/wohnungsbezogene, nicht gebäudebezogene Angaben): 
o Immerhin 14 % der befragten Haushalte gab an, dass ein neues Bad eingerichtet 
wurde oder Erneuerungen im Bad stattfanden. 
o Mit 10 % war der Einbau neuer Fenster die zweithäufigste benannte, beachtlich 
häufig, durchgeführte Maßnahme.  
o Rund 9 % der Haushalte gab an, dass im Bereich Heizungsmodernisie-
rung/Warmwasser (wohnungsbezogen) Maßnahmen durchgeführt worden seien. 
o Mit 8 % wurde „Neue Küche / Erneuerungen in der Küche“ benannt. 
o Einbau eines Aufzugs: Diese kostenintensive und zumeist je Gebäude einmalig 
durchgeführte Maßnahme wurde im Untersuchungsgebiet nur selten durchge-
führt (2 %).

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
103 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd): Auch hier handelt es sich um eine Maß-
nahme, die im Lebenszyklus einer Wohnung selten mehrmals erfolgt. 2 % der 
Haushalte gaben an, dass diesbezüglich Maßnahmen durchgeführt worden sind.  
o Wärmedämmung der Fassade: 3 %. 
 
Tabelle 42: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen durchgeführt 
seit 2017 sowie geplant 
  Durchge-
führt* Geplant* 
Neues Bad / Erneuerungen im Badezimmer 14% 3% 
Neue Küche / Erneuerungen in der Küche 8% 2% 
Einbau neuer Fenster 10% 3% 
Schallschutzmaßnahmen 3% 2% 
Heizungsmodernisierung / Warmwasser 9% 2% 
Modernisierung der Elektroinstallation (mehr Stromkreise) 6% 2% 
Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen 5% 2% 
Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren 6% 2% 
Grundrissveränderungen 3% 2% 
Zusammenlegung von Wohnungen 1% 2% 
Teilung der Wohnung 1% 2% 
Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd) 2% 3% 
Anbau / Einbau eines Aufzugs 2% 2% 
Dachgeschossausbau 4% 3% 
Sanierung des Treppenhauses 5% 3% 
Wärmedämmung der Fassade 3% 2% 
Bau einer Dachterrasse 1% 2% 
* Bezogen auf Haushalte, die hierzu Angaben machen konnten 
Grün markiert: Maßnahmen am ehesten im Kontext einer Sozialen Erhaltungssatzung steuerbar. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Dachgeschossausbau 
Von den befragten Haushalten äußerten 4  %, dass seit 201 7 ein Dachgeschossausbau 
stattgefunden hat (vgl. Tabelle 42). Zu berücksichtigen ist hierbei, dass gerade in größe-
ren Objekten Mieter*innen einen Dachgeschossausbau gegebenenfalls gar nicht regist-
rieren (können). Auch hier handelt es sich um eine n Aspekt, der das gesamte Gebäude 
betrifft und wohnungsbezogen ausgewertet wird.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
104 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung 
Mietpreisentwicklung im großräumigen Vergleich (2016 zu 2021) – Basis Sekundärdaten 
Um die Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren im Untersuchungsgebiet sowie in den 
Teilgebieten mit der Situation im Stadtteil Neustadt Süd, im Bezirk Innenstadt und in Köln 
vergleichen zu können, wird im Folgenden die Veränderung der Ange botsmieten (€/m2 
nettokalt) für unmöblierte Wohnungen im Bestand für das Jahr 20 21 im Vergleich zum 
Jahr 2016 gemäß Sekundärdaten der Stadt Köln dargestellt. Es handelt sich hierbei um 
die Medianmiete77. 
 
Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau im Untersuchungsgebiet 2016 wie auch 
2021 jeweils mit 12,85 € bzw. 16,30 € über dem der Stadt Köln (2016: 10,50 €; 2021: 12,80 
€) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (2016: 12,70 €; 2021: 15,75 €) und 
dem des Stadtbezirks Innenstadt (2016: 12,60 €; 2021: 15,10 €) rangierte. Dabei fiel im 
Jahr 2016 der Quadratmeterpreis im Untersuchungsgebiet 2,35 € höher aus als in der 
gesamten Stadt Köln und „nur“ 0,15 € bzw. 0,25 € höher als im Stadtteil Neustadt Süd 
bzw. dem Stadtbezirk Innenstadt. Aufgrund der vergleichsweise hohen Mietpreissteige-
rung im Untersuchungsgebiet um rund 27 % von 2016 zu 2021, hat sich der Abstand 
zwischen den Mietpreisen weiter erhöht: Im Jahr 2021 ist die Quadratmetermiete im Un-
tersuchungsgebiet 0,55 € höher als im Stadtteil Neustadt Süd, 1,20 € höher als im Stadt-
bezirk Innenstadt und mit 3,50 € deutlich über dem Niveau der Gesamtstadt Köln. In Köln 
stieg die Medianmiete von 2016 zu 2021 um rund 22 %, im Stadtbezirk Innenstadt und 
im Stadtteil Neustadt Süd sind Zuwächse in vergleichbarer Größenordnung um rund 
20 % bzw. 24 % festzustellen. 
 
Im Jahr 2016 war die Bestands-Medianmiete für unmöblierte Wohnungen in Köln knapp 
22 % geringer als im Untersuchungsgebiet, im Jahr 20 21 betrug die Differenz circa 
27 %78.  
 
Vergleicht man das Mietenniveau auf Teilgebietsebene mit dem der Stadt Köln , zeigt 
sich, dass sowohl 2016 als auch 2021 alle Teilgebiete oberhalb des Kölner Niveaus ran-
gierten; mit Einschränkung des Gebietes Lützowstraße, für das im Jahr 2021 nicht genü-
gend Daten erhoben werden konnten. 2021 zeichnet sich insbesondere das Gebiet Yitz-
hak-Rabin-Platz durch ein auffällig hohes Mietenniveau in Höhe von 18,50 € pro m² aus. 
 
Auf Teilgebietsebene ist eine unterschiedlich starke Mietpreisentwicklung festzustellen. 
Das Gebiet Lützowstraße zeichnet sich als einziges Gebiet durch einen leichten Rückgang 
der Mieten um 3 % aus, während Anstiege in den übrigen sechs Teilgebieten zwischen 
18 % für das Gebiet Aachener Straße bis zu 57 % für das Gebiet Yitzhak-Rabin-Platz fest-
zustellen sind. 
 
77 Der Median ist der Wert in der Mitte einer der Größe nach geordneten Datenreihe. Bei einer 
ungeraden Anzahl an Datenwerten ist der Median der Wert in der Mitte. Bei einer geraden An-
zahl an Datenwerten entspricht der Median dem Durchschnitt der beiden mittleren Werte.  
78 Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH; Stadt Köln 
- Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen).

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
105 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass, ausgehend von einem im gesamtstädt ischen 
Vergleich etwa vergleichbarem Niveau im Jahr 2016, die Mietpreisdynamik (Vergleich zu 
2021) im Untersuchungsgebiet wesentlich stärker ausfiel als in Köln. Das Miet enniveau 
wie auch die Mietpreisdynamik betrifft aber im Untersuchungsgebiet eine in Relation zur 
Stadt Köln sozio-ökonomisch stärker aufgestellte Bevölkerung.  
Kleinräumiges Mietenniveau im Untersuchungsgebiet – Basis Haushaltsbefragung 
Die ALP -Haushaltsbefragung ermittelt für das Untersuchungsgebiet ein Mietenniveau 
(Nettokaltmiete, freifinanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaf-
ten) in Höhe von 11,60 € pro m2. Die Spanne hinsichtlich der Teilgebiete fällt mit minimal 
11,48 Euro je m2 Wohnfläche für das Teilgebiet Lützowstraße und maximal 11,66 € je m2 
Wohnfläche für das Teilgebiet Rathenauplatz gering aus. 
 
Abweichungen zu den durch die Stadt Köln zur Verfügung gestellten Mietdaten (Inse-
rate) sind darauf zurückzuführen, dass  im Rahmen der Befragung auch langjährige Be-
standsmieten erfasst werden und auch Mietverhältnisse berücksichtigt werden, die nicht 
auf Basis von Online-Inseraten geschlossen werden. Die Mietwerte, die sich auf Inserate 
beziehen, sind daher in der Regel deutlich höher als die tatsächlich gezahlten Mieten. 
 
Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insgesamt und dem 
Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 18 %. Die geringste 
Differenz lässt sich dabei für das Teilgebiet Studenten-Viertel (rund 15 %), die größte für 
das Teilgebiet Lützowstraße (rund 26 %) konstatieren, womit eine erkennbare Spreizung 
vorliegt. Zugezogene zahlen durchschnittlich 15 % mehr Miete als Ortsansässige und 
rund 33 % mehr als Langzeitbewo hner (vgl. Tabelle 37). Dabei ist für die Gruppe der 
Zugezogenen in allen Teilgebieten ein höheres Mietenniveau festzustellen als in den Ver-
gleichsgruppen. 
 
Mietenniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach Modernisierung – Basis 
Haushaltsbefragung 
Die Tabelle 44 stellt die Nettokaltmiete pro Quadratmeter  (freifinanzierte Wohnungen, 
nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften) für modernisierte und nicht modernisierte 
Wohnungen im Bestand auf Teilgebietsebene dar.  
 
Modernisierte Wohnungen sind dabei - mit Ausnahme des Gebietes Rathenauplatz -
grundsätzlich teurer sind als nicht modernisierte Wohnungen, die Mietpreisunterschiede 
stellen sich allerdings nur gering dar. Hintergrund ist, dass die Vermietenden in der Regel 
in der Lage sind, sehr hohe Mieten auch in den nicht modernisierten Wohnungsbestän-
den zu realisieren.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
106 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 43: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach 
Modernisierung 
Mietenniveau  
(€/m² nettokalt) 
Nur Hauptmieter,  
keine WGs 
Nicht modernisierte 
Wohnungen  
(im Bestand) 
Modernisierte  
Wohnungen  
(im Bestand) 
Studenten-Viertel 10,76 € 11,37 € 
Jean-Claude-Letist-Platz 10,99 € 11,30 € 
Yitzhak-Rabin-Platz 11,30 € 12,15 € 
Aachener Str. 10,41 € 11,39 € 
Lützowstr. 11,15 € 11,36 € 
Rathenauplatz 10,90 € 10,85 € 
Dasselstr. 10,56 € 10,89 € 
Insgesamt 10,88 € 11,34 € 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Mietenniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach Wohnungsgröße – Basis 
Haushaltsbefragung 
Die folgende Tabelle 44 stellt den Zusammenhang von Miethöhe (Nettokaltmiete, freifi-
nanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften)  und Wohnungs-
größe im Bestand dar. 
o Das durchschnittliche Mietenniveau ist für modernisierte Wohnungen mit einer 
Wohnfläche bis einschließlich 40 m² und einer Wohnfläche zwischen 60 bis 80 m² 
am höchsten (12,72 € pro m² bzw. 11,22 € pro m²) ausgeprägt.  
o Wie üblich, zeichnen sich kleine Wohnungen durch ein höheres Mietniveau aus. 
o Eine Unterscheidung nach „wenig“ (= weniger als 3 Maßnahmen) und „umfang-
reich“ (= 3 und mehr Maßnahmen) modernisiert zeigt auf, dass insbesondere für 
kleine Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, höhere Mieten ‒ durch-
schnittlich 14,57 € pro m² ‒ gezahlt werden als für viel modernisierte Wohnungen 
über 40 m².  
o Das Mietenniveau ist bei wenig modernisierten Wohnungen geringfügig höher 
(0,18 € pro m² bzw. rund 2 %) als bei nicht modernisierten Wohnungen ausgebil-
det.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
107 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Im Vergleich der Kategorie „viel modernisiert“ zu „wenig modernisiert“ und „nicht 
modernisiert“ fallen die Mietpreisunterschiede deutlicher  aus: durchschnittlich 
werden 12,55 € pro m² gezahlt ‒ 1,67 € pro m² (rund 15 %) mehr als bei nicht 
modernisierten bzw. 1,49 € pro m² mehr (rund 13 %) als bei wenig modernisierten 
Wohnungen. 
 
Tabelle 44: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach 
Wohnungsgröße 
Mietenniveau  
(€/m² nettokalt) 
Nur Hauptmieter,  
keine WGs 
Nicht moder-
nisierte Woh-
nungen  
(im Bestand) 
Modernisierte 
Wohnungen  
(im Bestand) 
Wenig moder-
nisiert           
<3 Maßnahmen 
(im Bestand) 
Umfangreich 
modernisiert 
3 und mehr Maß-
nahmen 
(im Bestand) 
Bis einschließlich 40m² 11,86 € 12,72 € 12,36 € 14,57 € 
40 bis 60 m² 11,21 € 11,12 € 11,00 € 11,93 € 
60 bis 80 m² 10,35 € 11,22 € 10,97 € 12,03 € 
80 bis 100 m² 10,64 € 10,97 € 10,43 € 12,72 € 
Größer als 100 m² 10,53 € 10,63 € 9,95 € 12,51 € 
Insgesamt 10,88 € 11,34 € 11,06 € 12,55 € 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Mietenniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach Baualtersklasse – Basis Haus-
haltsbefragung 
 
Die folgende Tabelle 45 stellt den Zusammenhang von Miethöhe (Nettokaltmiete, freifi-
nanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften) und Baualters-
klasse im Bestand dar. 
o Bis auf nicht modernisierte Wohnungen mit Baujahr 1919 bis 1948 rangieren die 
Mieten für Wohnungen aller Altersklassen bis zum Jahr 1977 unter und alle Woh-
nungen ab Baujahr 1978 über dem Durchschnitt im Untersuchungsgebiet (10,88 
€ pro m² bzw. 11,34 € pro m²), unabhängig davon ob modernisiert wurde oder 
nicht. 
o Prozentual gesehen sind die stärksten Mietanpassungen nach durchgeführter 
Modernisierung in den drei jüngsten Baualtersklassen festzustellen, wobei für 
Wohnungen mit Baujahr 1949 bis 1977 bzw. 1978 bis 1994 die höchsten Zu-
wächse um rund 7 % bzw. 6 % zu verzeichnen sind, gefolgt von der Baualters-
klasse 1995 bis 2009 mit einem Anstieg um rund 4 %. 
o Analog zu der vorangegangenen Analyse auf Ebene der Wohnflächenklassen, 
führen umfangreiche Modernisierungen in der Wohnung bzw. im Gebäude zu

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
108 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
signifikant höheren Mieten im Vergleich zu wenig bzw. gar keinen durchgeführ-
ten Modernisierungen. Dabei sticht die Baualtersklasse 1978 bis 1994 ins Auge, 
welches mit einem Mietenniveau von 15,24 € pro m² rund 35 % über dem Mie-
tenniveau der Vergleichsgruppen liegt (wenig modernisiert: 11,29 € pro m², nicht 
modernisiert: 11,21 € pro m²).  
 
Tabelle 45: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach 
Baualtersklasse 
Mietenniveau  
(€/m² nettokalt) 
Nur Hauptmieter,  
keine WGs 
Nicht moder-
nisierte Woh-
nungen  
(im Bestand) 
Modernisierte 
Wohnungen  
(im Bestand) 
Wenig Moder-
nisiert 
<3 Maßnahmen 
(im Bestand) 
Umfangreich 
modernisiert 
3 und mehr Maß-
nahmen 
(im Bestand) 
Bis 1918 10,62 € 10,56 € 9,93 € 13,64 € 
1919-1948 11,19 € 11,23 € 10,93 € 12,36 € 
1949-1977 10,39 € 11,10 € 11,04 € 11,29 € 
1978-1994 11,21 € 11,83 € 11,29 € 15,24 € 
1995-2009 11,85 € 12,29 € 12,29 € - 
Unbekannt 11,39 € 11,84 € 11,44 € 13,76 € 
Insgesamt 10,88 € 11,34 € 11,06 € 12,55 € 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Mieterhöhungen im Bestand – Basis Haushaltsbefragung 
Sofern die mietrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, können Mietpreisanpassun-
gen bei bestehenden Mietvertragsverhältnissen vorgenommen werden. Im Untersu-
chungsgebiet insgesamt erfolgte bei rund 36 % der Verträge eine Anpassung der Miete 
durch die Vermieter*innen. 
 
Die folgenden Ausführungen und die Tabelle 46 beziehen sich auf Haushalte, die An -
gaben zur vorherigen und zur jetzigen Nettokaltmiete ihrer Wohnung getroffen haben 
(letzte Mietänderung ohne Wohnungswechsel). Die letzte Mieterhöhung im Un tersu-
chungsgebiet beläuft sich auf durchschnittlich nennenswerte 7 %. Sie variiert dabei ge-
ring nach Teilgebieten zwischen 6,2 % im Teilgebiet Dasselstraße und 7,2 % im Teilgebiet 
Rathenauplatz.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
109 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 46: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete (arithmeti-
sches Mittel)  
Teilgebiete 
Vorherige 
Nettokalt-
miete 
Jetzige  
Nettokalt-
miete 
Durchschnitt-
liche Diffe-
renz absolut 
Durchschnitt-
liche Diffe-
renz relativ  
Studenten-Viertel         712 €  769 € 57 € 8,0%  
Jean-Claude-Letist-
Platz         724 €  786 € 62 € 8,6%  
Yitzhak-Rabin-Platz         764 €  812 € 48 € 6,3%  
Aachener Str.         745 €  798 € 53 € 7,1%  
Lützowstr.         729 €  791 € 62 € 8,5%  
Rathenauplatz         678 €  727 € 49 € 7,2%  
Dasselstr.         736 €  782 € 45 € 6,2%  
Insgesamt         728 €  781 € 54 € 7,4%  
Rundungsdifferenzen möglich.    Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Vergleichsweise häufig erfolgten Mietpreisanpassungen in Höhe von 5 % bis 10 % (vgl. 
Tabelle 47). Dies gilt in besonderem Maße für die Teilgebiete Studenten-Viertel, Aache-
ner Straße und Lützowstraße. In weiteren etwa 17 % der Fälle wurden die Mieten um 
erhebliche 10 % bis 15 %, in rund 11 % sogar über 15 % erhöht. Von Mietpreissteigerun-
gen in Höhe von 10 bis 15 % sind vor allem die Teilgebiete Jean-Claude-Letist-Platz und 
Rathenauplatz betroffen. 
 
Hinweis: Mietsteigerungen über 15 % liegen über der derzeit gültigen Kappungsgrenze.79 
Mietpreissteigerungen in diesem Umfang können nur durch wohnwerterhöhende Maß-
nahmen gerechtfertigt werden. 
 
 
 
 
 
79 Am 01.07.2020 ist die Mietschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO 
NRW) in Kraft getreten. Diese regelt unter anderem die Kappungsgrenze: Bestandsmieten dür-
fen bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um ma-
ximal 15 Prozent (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von 20 Prozent) angehoben wer-
den.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
110 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 47: Anpassung bestehender Mietverträge 
Teilgebiete Bis 3%  
erhöht 
3% bis 5% 
erhöht 
5% bis 
10% er-
höht 
10% bis 
15% er-
höht 
Über 15% 
erhöht 
Studenten-Viertel 17% 16% 38% 18% 11% 
Jean-Claude-Letist-
Platz 27% 8% 29% 22% 13% 
Yitzhak-Rabin-Platz 27% 22% 24% 17% 10% 
Aachener Str. 22% 16% 38% 12% 12% 
Lützowstr. 19% 18% 37% 12% 14% 
Rathenauplatz 22% 26% 21% 20% 11% 
Dasselstr. 31% 19% 25% 16% 8% 
Gesamt 24% 18% 30% 17% 11% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck 
Verdrängungsdruck 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsverhalten der Woh-
nungsmarktakteure und der Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet auseinander.  v. 
a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, höhere Mieten für mo-
dernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben.  
 
Insgesamt ergibt sich hinsichtlich der Bewertung des Verdrängungsdrucks ein uneinheit-
liches Bild.  
 
„Pro“ Verdrängungsdruck können die folgenden Befunde angeführt werden: 
o Es ist durchaus eine  Modernisierungstätigkeit im Gebiet festzustellen. 28 % der 
Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen in den 
letzten fünf Jahren durchgeführt wurden oder derzeit geplant sind, 45 % vernein-
ten dies, 27 % konnten hierzu keine Angabe machen. Bezogen auf die konkret 
antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schätzungsweise ca. 
38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten bzw. In-

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
111 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
standsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei handelt es sich jedoch überwie-
gend um Teilmodernisierungen. Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind die 
Ausnahme. Somit sind aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere 
Aufwertungsmöglichkeiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch 
nicht unter den Regelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. 
o Eine hohe Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Jahr 2021 weist auf 
einen stattfindenden und sich ggf. noch verstärkenden Umwandlungsprozess hin 
(20,8 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Un-
tersuchungsgebiet, 10,9 im Bezirk Innenstadt, 4,7 in der Stadt Köln). Dies wird von 
den befragten Experten bestätigt. Wie schon erwähnt, ist die Umwandlungsver-
ordnung des Landes Nordrhein -Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. 
Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit 
Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt 
durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. 
o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate) im Un-
tersuchungsgebiet 2021 jeweils deutlich über dem der Stadt Köln (16,30 vs. 12,80 
€) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (15,75 €) rangiert. Zudem ist 
auch der prozentuale Mietenanstieg höher als in der Stadt Köln ( 21,9 % in Köln 
insgesamt, 26,9 % im Untersuchungsgebiet). 
o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis-
differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten  (Basis: Haushaltsbefra-
gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge-
samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 
18 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. In der Konsequenz zahlen Zuge-
zogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) durchschnittlich 15 % mehr  
Miete als Ortsansässige (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre) und rund 33 % mehr 
als Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). 
o Bei den Umzugsgründen der Haushalte, gaben mit 20 % vergleichsweise viele 
Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
112 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
„Contra“ Verdrängungsdruck ist Folgendes anzuführen: 
o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck“ nimmt 
auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den 
Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt 
oder zukünftig angenommen werden kann. Die Analyse der demografischen Ent-
wicklung der Bevölkerungsstruktur weist diesbezüglich keine Auffälligkeiten auf, 
d. h. es liegen keine grö ßeren, diesbezüglich auffälligen, strukturellen Verschie-
bungen vor. 
o Gleiches gilt für die Situation hinsichtlich der Empfänger*innen von Leistungen 
gemäß SGB II und SGB XII. 
o Zugezogene verfügen nicht über höhere Einkommen. Bei den Haushalten mit ei-
ner Wohndauer von bis zu 2 Jahren liegen geringere Einkommen vor als bei den 
Haushalten, die seit über 2 Jahren und bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung 
leben. Ein Befund, der sich auch durchgehend auf Teilraumebene bestätigt. Hin-
sichtlich dieses wichtigen In dikators lässt sich festhalten, dass er derzeit keinen 
Verdrängungsdruck dokumentiert. Dieser würde sich unter anderem in signifikant 
höheren Einkommen der Zugezogenen ausdrücken. 
o Es haben zwar teils umfangreiche Aufwertungen im Wohnungsbestand stattge-
funden, deren Umsetzung jedoch mehrheitlich länger zurück liegt. Gemäß durch 
ALP geführt Expert*innengspräche haben eine stärkere Modernisierungstätigkeit 
und eine maßgebliche Bestandsaufwertung im Gebiet vor rund 10 Jahren statt-
gefunden. Dies hat nach Aussagen der befragten Expert*innen auch zu einer teil-
weisen Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung geführt. Diese mittlerweile 
mehr als 10 Jahre zurückliegenden Aufwertungs - und Verdrängungsprozesse 
können jedoch nicht als Begründung für den Erlass eine Sozi alen Erhaltungssat-
zung herangezogen werden.  
o In den letzten Jahren wurden Bestandswohnungen eher selten umfassend saniert; 
Luxusmodernisierungen konnten nicht beobachtet werden. Weiter liegen derzeit 
keine Hinweise bezüglich zu Planungen von umfangreichen Abriss- oder Neu-
bauaktivitäten vor, die als Indizien für die Gefahr eines zukünftigen strukturellen 
Wandels der Bevölkerung gewertet werden könnten. 
o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur geringe Unterschiede zwischen modernisier-
ten und nicht modernisierten Wohnungsbeständen. Hintergrund ist, dass die Ver-
mietenden in der Regel in der Lage sind sehr hohe Mieten auch in den nicht mo-
dernisierten Wohnungsbeständen zu realisieren. Verdrängungsprozesse, sofern 
sie stattfinden, sind also weniger auf eine intensive Modernisierungstätigkeit zu-
rückzuführen, sondern vielmehr auf das allgemein hohe Mietenniveau und die 
dynamische Mietenentwicklung im Quartier. Hierauf kann die Soziale Erhaltungs-
satzung jedoch nur begrenzt Einfluss nehmen. So ist die Soziale Erhaltungssat-
zung kein direktes Mieterschutzinstrument. Sie hat auf allgemeine – nicht mit 
Baumaßnahmen zusammenhängende – Mieterhöhungen keinen Einfluss.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
113 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Die „urbanen“ Rahmenbedingungen - insbesondere im südlichen und nördlichen 
Bereich (Zülpicher Straße und Umfeld, Aachener Straße), stehen einem Aufwer-
tungsprozess entgehen. So sind die negativen Begleiterscheinungen des intensi-
ven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) die zentralen Umzugsmotive der vielfach ein-
kommensstarken Haushalte mit Umzugswunsch.  
In der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale lässt sich hiermit weder für das Un-
tersuchungsgebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvorausset-
zung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besondere Bedeutung 
für diese Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung 
für die letzten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte. 
So verfügen Zuziehende bspw. nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht 
geringere Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit 
stattgefunden.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
114 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
Die (potenzielle) Verdrängun g aus dem Stadtteil ist insbesondere dann als negativ zu 
bewerten, wenn damit der Verlust von Bindungen im Quartier einhergeht. Stabile Bin-
dungen im Wohnumfeld – gerade in sozial durchmischten Wohngebieten – können da-
neben auch z u einer Stabilisierung der Lebensumstände sozio-ökonomisch schwächer 
aufgestellter Gruppen beitragen. 
 
Die Verbundenheit mit dem Wohnumfeld umfasst sowohl die lokalen Alltagsbezüge als 
auch die Wertschätzung der Nachbarschaft. Je geringer die Gebietsbindung, desto grö-
ßer die (Grund-)Wahrscheinlichkeit für Fortzüge aus dem Gebiet. Als Indikatoren für die 
Gebietsbindung wurden folgende Merkmale ausgewählt: 
o Wohndauer/Sesshaftigkeit 
o Nutzung des Umfelds, Vernetzung im Stadtteil 
o Kontakte in der Nachbarschaft 
o Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet 
o Umzugsabsichten (Gründe, Umzugsziel) 
 
7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit 
Die durchschnittliche Wohndauer (vgl. Tabelle 48) im Untersuchungsgebiet beläuft sich 
auf 11,6 Jahre, was unter Berücksichtigung eines überdurchschnittlichen Anteils an Stu-
dent*innen für eine gegebene Gebietsbindung spricht. Bei der Betrachtung nach Teilge-
bieten ermittelt sich eine eher moderate Spanne zwischen minimal 8,5 Jahren im Gebiet 
Studenten-Viertel und maximal 12,3 Jahre im Gebiet Dasselstraße deutlich. Die Wohn-
dauer in den Teilgebieten korrespondiert dabei unter anderem zum Teil mit dem Anteil 
an Personen mit Migrationshintergrund  wie auch mit der Höhe des Haushaltseinkom-
mens. Je höher der Anteil an Personen mit Migrationshintergrund ausgeprägt ist, umso 
tendenziell geringer ist die Wohndauer, je höher das Haushaltseinkommen (Äquivalenz-
einkommen), umso tendenziell höher die Wohndauer im Gebiet. 
 
Mit einer durchschnittlichen Wohndauer in der aktuellen Wohnung in Höhe von 9,6 Jah-
ren lässt sich hinsichtlich des „Wohnungsbezugs“ ein „Beharrungsvermögen“ konstatie-
ren (vgl. Tabelle 48).

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
115 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 48: Wohndauer 
Teilgebiet 
Durchschnittliche 
Wohndauer im  
Gebiet (Jahre) 
Durchschnittliche 
Wohndauer in der 
Wohnung (Jahre) 
Studenten-Viertel 8,5 7,5 
Jean-Claude-Letist-Platz 11,3 10,1 
Yitzhak-Rabin-Platz 12,2 10,1 
Aachener Str. 12,0 10,3 
Lützowstr. 10,6 9,2 
Rathenauplatz 12,0 10,6 
Dasselstr. 12,3 10,7 
Untersuchungsgebiet 11,1 9,6 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele 
Umzugsabsichten 
Gemäß Haushaltsbefragung will mit 54 % die Mehrheit der befragten Haushalte nicht in 
den nächsten zwei Jahren aus ihrer Wohnung ausziehen, 32 % ziehen dies eventuell in 
Betracht, 13 % wollen auf jeden Fall umziehen (zusammen 45 %). Eine im Vergleich über-
durchschnittliche Umzugsbereitschaft lässt sich erwartungsgemäß für das Teilgebiet Stu-
denten-Viertel (mit seiner Lärm- und „Schmutzproblematik“) festhalten. Hier antworteten 
zusammen rund 19 % bzw. 35 % mit „ja, auf jeden Fall“ oder mit „ja, eventuell“.  In den 
Teilgebieten Aachener Straße und Rathenauplatz ist mit insgesamt 48 % bzw. 47 % für 
die Antworten „ja, auf jeden Fall“ und „ja, eventuell“ eine im Vergleich erhöhte Umzugs-
bereitschaft zu konstatieren. In den Teilgebieten Lützowstraße und Dasselstraße antwor-
tete ein überdurchschnittlicher Anteil von  rund 59 % mit „nein“ auf die Frage , ob ein 
Umzug aus der Wohnung in den nächsten zwei Jahren vorgesehen ist. 
 
Für die Bewertung der Gebietsbindung ist weniger die Frage, ob ein Umzug geplant ist, 
sondern warum und wohin entscheidend. 
 
Umzugsgründe 
Bei den Umzugsgründen (vgl. Abbildung 20 – Mehrfachnennungen möglich) der Haus-
halte, die auf jeden Fall oder eventuell in den nächsten zwei Jahren ausziehen wollen , 
lassen sich drei Typen unterscheiden: allgemeine Gründe wie beispielsweise „Wohnung

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
116 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
zu klein“ oder „Änderung des F amilienstandes“, negative Merkmale der Wohnung oder 
des Wohnumfeldes wie beispielsweise „Wohnung zu laut“ oder „ungepflegtes Wohnum-
feld“ sowie Gründe, die mit Aufwertung/Verdrängung assoziiert werden können wie bei-
spielsweise „Wohnung zu teuer“ oder „Kündigung“. 
 
Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allgemeine Gründe sowie negative Merkmale der 
Wohnung oder des Wohnumfeldes im Vordergrund stehen, mit Aufwertung/Verdrän-
gung assoziierten Gründen kommt demgegenüber zumeist nur eine deutlich unterge-
ordnete Rolle zu. Allerdings gaben mit 20 % vergleichsweise viele umzugswillige Haus-
halte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. 
 
Das Negativmerkmal „Wohnung ist zu laut“ dominiert eindeutig gegenüber den anderen 
Antwortmöglichkeiten. Etwa jeder zweite Umzugswillige (rund 48 %) gab an, dass die 
Wohnung als zu laut empfunden wird. Weitere 26 % der umzugswilligen Haushalte äu-
ßerten, dass die Wohnung sich in einem schlechten Zustand befindet bzw. das Wohnum-
feld ungepflegt ist.  
 
Auf den Plätzen zwei bis fünf werden „klassische“ allgemeine Gründe für einen Umzug 
genannt. Etwa ein Drittel gab an, dass ein Umzug mit der Änderung des Familienstandes 
(rund 35 %) oder dem Wunsch nach einer größeren Wohnung (rund 35 %) verbunden 
ist. Rund 34 % antworteten, dass die aktuelle Wohnung zu klein ist. Ein beachtlicher Anteil 
von rund 29 % nannte berufliche Gründe für einen möglichen Umzug aus dem Untersu-
chungsgebiet. 
 
Immerhin 26 % der umzugswilligen Haushalte nannten (auch) ein „ungepflegtes Woh-
numfeld“ als Umzugsmotiv, 18 % „kein geeignetes Umfeld für Kinder“.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
117 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Abbildung 20: Umzugsgründe 
 
Mehrfachnennungen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene ist eine zum Teil „individuelle“ Gewichtung der Um-
zugsgründe erkennbar. Daten hierzu können der Tabelle 56 im Anhang entnommen wer-
den. 
 
Differenziert nach Haushaltstypen (vgl. Tabelle 57 im Anhang) lässt sich unter anderem 
Folgendes zu den Umzugsgründen festhalten (Mehrfachnennungen waren möglich): 
o Singlehaushalte unter 65 Jahre führen spielen, in absteigender Reihenfolge, be-
sonders folgende Umzugsgründe eine Rolle: Wohnung ist zu laut, Wunsch nach 
größerer Wohnung, Änderung des Familienstandes und berufliche Gründe. 
o Für Seniorensinglehaushalte (ab 65 Jah re) stehen vor allem die Umzugsgründe 
Wohnung ist zu laut, gesundheitliche Gründe, bedingt auch Wunsch nach einer 
größeren Wohnung im Vordergrund.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
118 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Seniorenpaarhaushalte (ab 65 Jahre ohne Kinder) thematisieren überproportional 
häufig als Umzugsgründe „Wohnung zu teuer“ sowie „Wohnung wird moderni-
siert, dann zu teuer“. Auch sie bewerten ihre Wohnung häufig al zu laut. 
o Von Paarhaushalten ohne Kinder (unter 65 Jahre) werden besonders die Gründe 
Wohnung zu laut, Wohnung ist zu klein, Wunsch nach größerer Wohnung  und 
Änderung des Familienstandes angeführt. In der Zusammenschau verweist dies 
voraussichtlich unter anderem auch auf Paare, die in die Familiengründungsphase 
eintreten wollen. 25 % der Umzugswilligen dieses Haushaltstyps möchte Wohn-
eigentum erwerben. 
o Familien mit minderjährigen Kindern nennen mit Abstand am häufigsten, dass die 
Wohnung zu klein ist. Weiterhin wird überdurchschnittlich oft „kein geeignetes 
Umfeld für Kinder“ , „Wohnung zu laut“ angeführt. Hiermit werden zum Teil 
Gründe genannt, die mit den spezifischen Ansprüchen und Zielen dieses Haus-
haltstyps verknüpft sind.  27 % der umzugswilligen Familien mit minderjährigen 
Kindern möchte Wohneigentum bilden. 
o Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern äußern sich bezüglich diverser Um-
zugsgründe überdurchschnittlich intensiv. Dazu zählen unter anderem „Wohnung 
ist zu laut“, „ungepflegtes Wohnumfeld“, „kein geeignetes Umfeld für Kinder“ und 
„Gegend zu unsicher “; vornehmlich Gründe, die sich auf grund der besonderen 
Bedürfnisse dieses Haushaltstyps ergeben. 
o Bei den Wohngemeinschaften spielen vor allem die Gründe „Wohnung ist zu laut“ 
und „schlechter Zustand Wohnung“ bzw. „schlechter Zustand Haus“ aber auch 
„Wohnung ist zu teuer“ eine Rolle. 
o Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern äußern als Umzugsgründe 
überdurchschnittlich häufig „Änderung des Familienstandes“ und „berufliche 
Gründe“.  
 
Umzugsziel 
Mit etwa jedem fünften Haushalt möchte nur eine Minderheit der Haushalte mit Um-
zugswunsch im jetzigen Wohn -/Untersuchungsgebiet bleiben (rund 19 %). Knapp 8 % 
der Haushalte möchte eine Wohnung woanders im Stadtteil Neustadt Süd beziehen, für 
rund 9 % sollte die neue Wohnung in einem ande ren Stadtteil des Stadtbezirks Innen-
stadt liegen (vgl. Abbildung 21) 
 
Knapp 40 % der befragten umzugswilligen Haushalte wollen den Stadtbezirk Innenstadt 
verlassen und entweder woanders in Köln  (rund 23 %) oder im Umland von Köln  (rund 
7 %) leben oder auch in einem anderen Bundesgebiet (rund 7 %) bzw. im Ausland (rund 
3 %). Rund 24 % der umzugswilligen Haushalte konnte kein klares Umzugsziel benennen 
oder äußerte sich indifferent (noch völlig unklar/weiß nicht/egal)80.  
 
 
80 Rundungsdifferenzen jeweils möglich.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
119 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Hiermit liegt bei den umzugswilligen Haushalten diesbezüglich nur eine eher geringe 
Bindung an das engere Wohnquartier/-gebiet vor. 
 
Abbildung 21: Umzugsziel 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Auffällig ist, dass die Haushalte, die den Stadtteil verlassen wollen (entweder ins Umland, 
einen anderen Stadtteil des Bezirks oder der Stadt Köln) im Vergleich zu den Haushalten, 
die im Stadtteil verbleiben möchten über überdurchschnittliche Einkommen ve rfügen 
(2.833 € vs. 2.424 €). Eine Interpretation dieses Ergebnisses ist, dass unter anderem die 
negativen Begleiterscheinungen des intensiven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) dazu füh-
ren, dass insbesondere einkommensstärkere Haushalten das Untersuchungsgebiet/ den 
Stadtteil verlassen wollen. 
 
7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen 
Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet 
In der ALP-Haushaltsbefragung wurden die Haushalte gebeten, das Zusammenleben im 
Wohngebiet anhand von Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ungenügend) einzuschätzen 
(vgl. Abbildung 22); in der Gesamtschau wird das Zusammenleben überwiegend als gut 
oder befriedigend bewertet (im Mittel Note 2,4). Rund 86 % der befragten Haushalte 
schätzt das Zusammenleben als sehr gut, gut oder befriedigend ein, während die deutli-
che Minderheit (rund 14 %) für die Noten 4 (ausreichend) bis 6 (ungenügend) votiert.  
24%
3%
7%
7%
23%
9%
8%
19%
0% 10% 20% 30%
Noch völlig unklar/weiß nicht/egal
Im Ausland
Sonstiges Bundesgebiet
Im Umland Kölns
Woanders in Köln
In einem anderen Stadtteil des
Stadtbezirks Innenstadt
Woanders im Stadtteil Neustadt Süd
In meinem jetzigen Wohngebiet
Wo liegt / wo sollte die neue Wohnung liegen?

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
120 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Auf Teilgebietsebene ist eine gewisse Schwankung hinsichtlich der Bewertung des Zu-
sammenlebens im Wohngebiet zu erkennen. Besonders gut schneiden die Gebiete Das-
selstraße und Lützowstraße mit durchschnittlichen Noten von 2,1 bzw. 2,2 ab. Das Gebiet 
Studenten-Viertel erzielt mit 2,8 die schlechteste Note im Vergleich aller Teilgebiete81. 
 
Abbildung 22: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Kontakte in der Nachbarschaft 
Die Verbundenheit mit dem Quartier hängt auch mit den nachbarschaftlichen Kontakten 
zusammen (vgl. Abbildung 23). Mit rund 1 3 % gibt nur eine Minderheit der befragten 
Haushalte an, die Nachbarn*innen kaum oder gar nicht zu kennen. Häufig bestehen 
flüchtige nachbarschaftliche Kontakte (rund 32 %). Über die Hälfte der Befragten gab an, 
dass ein intensiveres Verhältnis mit gelegentlichen Hilfeleistungen (rund 33 %) oder so-
gar Freundschaften (rund 21 %) vorliegen. Die nachbarschaftlichen Kontakte weisen auf 
eine vorliegende Bindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet hin. 
 
 
 
 
 
 
81 Werte für die weiteren Teilgebiete: 2,4 (Jean-Claude-Letist-Platz, Aachener Straße); 2,3 (Yitz-
hak-Rabin-Platz, Rathenauplatz). 
16%
45%
24%
10%
3% 1%
1 (sehr gut) 2 (gut)
3 (befriedigend) 4 (ausreichend)
5 (mangelhaft) 6 (ungenügend)

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
121 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Bei kleinräumiger Betrachtung lässt sich unter anderem Folgendes anmerken: 
o Ein im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt mit 54 % engeres nachbar-
schaftliches Verhältnis („kenne meine Nachbarn näher“, „bin mit meinen Nach-
barn befreundet“) gaben die befragten Haushalte in den Gebieten  Dasselstraße 
(60 %), Yitzhak-Rabin-Platz (59 %) und Lützowstraße (58 %) an.  
o Die diesbezüglichen Werte für die Gebiete Rathenauplatz (54 %), Aachener Straße 
(53 %) und Jean-Claude-Letist-Platz (53 %) rangieren annähernd auf dem Niveau 
des Untersuchungsgebiets insgesamt.  Für das Gebiet Studenten -Viertel wurde 
ein unterdurchschnittlicher Wert von 41 % ermittelt. 
o Bei alleiniger Betrachtung der Antwortoption „ich kenne meine Nachbarn kaum“ 
(Wert im Untersuchungsgebiet insgesamt 1 3 %) ermittelt sich insbesondere für 
das Gebiet Studenten-Viertel ein erhöhter Wer t von 22 %, gefolgt von den Ge-
bieten Lützowstraße (16 %) und Jean-Claude-Letist-Platz (14 %). 
 
Abbildung 23: Nachbarschaftskontakte 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 
 
 
13%
32%
33%
21%
Ich kenne meine Nachbarn kaum
Ich kenne meine Nachbarn flüchtig
Ich kenne meine Nachbarn näher
Ich bin mit meinen Nachbarn befreundet

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
122 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Nutzung der örtlichen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld 
Für die Wohnzufriedenheit und die sozialräumliche Gebietsbindung spielt das lokale Inf-
rastrukturangebot eine wichtige Rolle. Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurden da-
her auch die Nutzung und Bedeutung von lokalen Infrastrukturangeboten erhoben. Die 
Tabelle 49 (Mehrfachnennungen möglich) gibt einen Überblick über die jeweilige Nut-
zungsintensität. Zu beachten ist dabei, dass nicht alle abgefragten Infrastrukturangebote 
für alle Haushaltstypen gleiche rmaßen von Belang sind ( beispielsweise Schulen, Ange-
bote für Senioren), was bei der Interpretation der Werte zu berücksichtigen ist. Daneben 
spielt es für die Beurteilung der angegebenen Nutzungsintensität eine Rolle, in welchem 
Umfang im Untersuchungsgebiet bestimmte Infrastrukturen überhaupt vorhanden sind 
– beispielsweise im kulturellen Bereich. 
 
In der Gesamtschau stellt die Nutzung der örtlichen Infrastrukturen einen maßgeblichen 
Faktor für die Vernetzung im Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West und die Bindung 
an das Wohnumfeld dar.  
 
Einrichtungen bzw. Angebote, die – jedenfalls theoretisch – alle Haushaltstypen anspre-
chen, sind kulturelle Einrichtungen, medizinische Einrichtungen, Vereine (Mitgliedschaft), 
religiöse Einrichtungen, öffentliche Grünflächen, öffentlicher Nahverkehr und (bedingt) 
Sportanlagen/Sportangebote. „Selbstläufer“ sind hier die Nutzung des öffentlichen Nah-
verkehrs (rund 92 %) und öffentliche Grünflächen (rund 88 %) und auch die Inanspruch-
nahme medizinischer Einrichtungen82 (rund 74 % der Haushalte). Kulturelle Einrichtun-
gen83 im Wohngebiet werden von beachtlichen rund 67 % der Haushalte besucht ‒ dabei 
am intensivsten von Singlehaushalten unter 65 Jahre (35 %), Paarhaushalten unter 65 
Jahren ohne Kinder (27 %) und Wohngemeinschaften (17 %). Sportanlagen/Sportange-
bote werden von rund 50 % der Haushalte genutzt, 22% der Haushalte gibt eine Vereins-
mitgliedschaft an. Beides wird verstärkt von Singlehaushalten unter 65 Jahre (34 % bzw. 
28 %), Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne Kinder (28 % bzw. 23 %) und Wohngemein-
schaften (22 % bzw. 21 %) genutzt. Mit einer Nutzungsintensität von rund 17 % und rund 
12 % stehen Nachbarschaftstreffs und religiöse Einrichtungen weniger im Fokus der Be-
wohner*innen, wobei aber anzumerken ist, dass das im Untersuchungsgebiet nicht jeder 
Teilraum über entsprechende Angebote verfügt. 
 
Schulische Angebote (Grundschule, weiterführende Schule) , Kitas und Spielplätze spre-
chen erwartungsgemäß Haushalte mit minderjährigen Kindern an und werden v on die-
sen maßgeblich genutzt. Auffällig ist dabei eine hohe Nutzungsintensität der Spiel-
plätze84 (um die 83 % bei Haushalten mit minderjährigen Kindern). Demgegenüber 
kommt Kinder- und Jungendfreizeiteinrichtungen nur eine relativ geringe Rolle zu (rund 
24 %). Angebote für Senioren werden erwartungsgemäß am stärksten durch Single- und 
 
82 Das Untersuchungsgebiet und sein Umfeld zeichnen sich durch ein gutes medizinisches Ange-
bot aus. 
83 Gutes Kulturangebot vorhanden. 
84 Hierbei handelt es sich an erster Stelle um die beiden Spielplätze auf dem Rathenaup latz. Laut 
Expert*innengespräche sind sie sehr attraktiv gestaltet und werden sehr gut angenommen.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
123 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Paarhaushalte (ohne Kinder) über 65 Jahre (23 % bzw. 19 %) frequentiert. Beratungsein-
richtungen werden von rund 10 % der Haushalte in Anspruch genommen; dabei im be-
sonderen Maße durch Singlehaushalte unter 65 Jahre. 
 
Tabelle 49: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld 
Infrastrukturen Prozent der Fälle* 
Öffentliche Grünflächen 88% 
Sportanlagen / Sportangebote 50% 
Spielplätze 24% 
Kita 9% 
Grundschule 6% 
Weiterführende Schule 7% 
Kinder und Jugendfreizeiteinrichtungen 5% 
Beratungseinrichtungen 10% 
Nachbarschaftstreff 17% 
Angebote für Senioren 3% 
Kulturelle Einrichtungen 67% 
Medizinische Einrichtungen 74% 
Öffentlicher Nahverkehr 92% 
Mitgliedschaft in Vereinen 22% 
Religiöse Einrichtungen 12% 
*Mehrfachnennungen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
124 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
Hinsichtlich der Gebietsbindung und der Vernetzung im Untersuchungsgebiet ermittelt 
sich folgendes – differenziertes - Bild: 
o Die Gebietsbindung ist gegeben. Hierfür steht eine (vor dem Hintergrund eines 
hohen Anteils an Studierenden) mittlere Wohndauer von 11,6 Jahre. 
o Das Zusammenleben und die nachbarschaftlichen Beziehungen im Wohngebiet 
sind ebenfalls stark ausgeprägt und die lokalen Infrastrukturen werden intensiv 
genutzt. 
o Viele Haushalte mit Umzugswun sch wollen das Gebiet verlassen oder wissen 
noch nicht, wohin sie ziehen werden. Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allge-
meine Gründe sowie negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes 
im Vordergrund stehen, mit Aufwertung/Verdrängung assoziierten Gründen 
kommt demgegenüber zumeist nur eine deutlich untergeordnete Rolle zu. Aller-
dings gaben mit 20 % vergleichsweise viele umzugswillige Haushalte an, auch 
aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. Trotz dessen überwiegt die Zahl 
der Haushalte, die entweder nicht umziehen wollen (54 %) oder aber im jetzigen 
Wohngebiet bleiben wollen (19 %).

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
125 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
8.1 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
Die Untersuchung kommt für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West bezüglich 
der Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung ‒ im Wesentlichen 
bestehend aus den drei Kriterien Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial sowie Ver-
drängungsdruck ‒ zu folgenden Ergebnissen: 
 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt, wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequa-
litäten feststellen.  
o Neubaubauten sind im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in den Teilge-
bieten von untergeordneter Bedeutung.  
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die Wohnungen verfügen überwiegend über 
eine „Basisausstattung“. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus-
gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden-
heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) 
sind mehrheitlich nicht vorhanden. 
o Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Umfassende Modernisierungen oder 
gar „Luxusmodernisierungen“ wurden kaum durchgeführt. 
o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (68 % der 
Wohnungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammen-
legungen oder Grundrissänderungen.  
o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. 
Der Anteil von Mieterinnen - und Mieterhaushalten (einer der Kernindikatoren 
hinsichtlich des Verdrängungspotenzials ist auch für das Aufwertungspotenzial 
von Interesse) respektive der Anteil von Mietwohnungen (rund 89 %) überwiegt 
im Gebiet deutlich. Das Potenzial für künftige Umwandlungen in Wohneigentum 
ist gegeben. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen ist 
am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- 
oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter 
einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses 
Instruments derzeit entfällt. 
 
Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz 
der vergleichsweise hohen Einkommen, das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials.  
Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslosengeld 
II-Bezieherinnen und –Bezieher), die jedoch im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersu-
chungsgebiet anteilsmäßig nur gering vertreten sind.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
126 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz-
lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson-
dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind 
besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich 
zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet deutlich geringer vertreten. Der A n-
teil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II an 
der Bevölkerung von 18 bis 64 Jahren ist zum Stand 2021 im Untersuchungsge-
biet mit rund 5 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt (rund 13 %). 
o Hinsichtlich der Preissensibilität gibt es deutliche Unterschiede zwischen einzel-
nen Haushaltstypen. Besonders jüngere (unter 30 Jahre) und ältere (aber 65 Jahre) 
Singlehaushalte verfügen über geringe Einkommen und eine hohe Wohnkosten-
belastung. Aber auch für Alleinerziehende, Paarha ushalte ohne Kinder (ab 65 
Jahre) und Wohngemeinschaften, lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelas-
tung konstatieren. Diese Gruppen wären demnach von Mietsteigerungen beson-
ders betroffen. 
o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Pe rso-
nen. Im Gebiet leben anteilig nur wenige ältere Personen 66 Jahre und älter (gut 
8 %). Diese beziehen vergleichsweise häufig Transferleistungen. Rund 13 % der 
ab 65-Jährigen im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 
9 %).  
o Die Mehrheit der Haushalte (89 %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur 
Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten 
nicht vor Verdrängung geschützt. 
 
In der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale lässt sich hiermit weder für das Un-
tersuchungsgebiet insgesamt noch für einzelne Teilräume die Anwendungsvorausset-
zung Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besondere Bedeutung 
für diese Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung 
für die letzten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte. 
So verfügen Zuziehende bspw. nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht 
geringere Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit 
stattgefunden. 
 
„Pro“ Verdrängungsdruck können die folgenden Befunde angeführt werden: 
 
o Es ist durchaus eine Modernisierungstätigkeit im Gebiet festzustellen. 28 % der 
Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen in den 
letzten fünf Jahren durchgeführt wurden oder derzeit geplant sind, 45 % vernein-
ten dies, 27 % konnten hierzu keine Angabe machen. Bezogen auf die konkret 
antwortenden Haushalte (ja, nein) wurden bzw. werden in schätzungsweise ca. 
38 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet Modernisierungsarbeiten bzw. In-
standsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei handelt es sich jedoch überwie-
gend um Teilmodernisierungen. Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind die

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
127 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Ausnahme. Somit sind aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere 
Aufwertungsmöglichkeiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch 
nicht unter den Regelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. 
o Eine hohe Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Jahr 2021 weist auf 
einen stattfindenden und sich ggf. noch verstärkenden Umwandlungsprozess hin 
(20,8 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Un-
tersuchungsgebiet, 10,9 im Bezirk Innenstadt, 4,7 in der Stadt Köln). Dies wird von 
den befragten Experten bestätigt. Wie schon erwähnt, ist die Um wandlungsver-
ordnung des Landes Nordrhein -Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. 
Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit 
Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt 
durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit entfällt. 
o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate) im Un-
tersuchungsgebiet 2021 jeweils deutlich über dem der Stadt Köln (16,30 vs. 12,80 
€) und auch über dem des Stadtteils Neustadt Süd (15,75 €) rangiert. Zudem ist 
auch der prozentuale Mietenanstieg höher als in der Stadt Köln (21,9 % in Köln 
insgesamt, 26,9 % im Untersuchungsgebiet). 
o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis-
differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten  (Basis: Haushaltsbefra-
gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge-
samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 
18 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. In der Konsequenz zahlen Zuge-
zogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) durchschnittlich 15 % mehr 
Miete als Ortsansässige (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre) und rund 33 % mehr 
als Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). 
o Bei den Umzugsgründen der Haushalte, gaben mit 20 % vergleichsweise viele 
Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. 
 
Contra“ Verdrängungsdruck ist Folgendes anzuführen: 
o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck “ nimmt 
auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den 
Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt 
oder zukünftig angenommen werden kann. Die Analyse der demografischen Ent-
wicklung der Bevölkerungsstruktur weist diesbezüglich keine Auffälligkeiten auf, 
d. h. es liegen keine größeren, diesbezüglich auffälligen, strukturellen Verschie-
bungen vor. 
o Gleiches gilt für die Situation hinsichtlich der Empfänger*innen von Leistungen 
gemäß SGB II und SGB XII. 
o Zugezogene verfügen nicht über höhere Einkommen. Bei den Haushalten mit ei-
ner Wohndauer von bis zu 2 Jahren liegen geringere Einkommen vor als bei den 
Haushalten, die seit über 2 Jahren und bis zu maximal 20 Jahren in ihrer Wohnung

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
128 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
leben. Ein Befund, der sich auch durchgehend auf Teilraumebene bestätigt. Hin-
sichtlich dieses wichtigen Indikators lässt sich festhalten, dass er derzeit keinen 
Verdrängungsdruck dokumentiert. Dieser würde sich unter anderem in signifikant 
höheren Einkommen der Zugezogenen ausdrücken. 
o Es haben zwar teils umfangreiche Aufwertungen im Wohnungsbestand stattge-
funden, deren Umsetzung jedoch mehrheitlich länger zurück liegt. Gemäß durch 
ALP geführt Expert*innengspräche haben eine stärkere Modernisierungstätigkeit 
und eine maßgebliche Bestandsaufwertung im Gebiet vor rund 10 Jahren statt-
gefunden. Dies hat nach Aussagen der befragten Expert*innen auch zu einer teil-
weisen Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung geführt. Diese mittlerweile 
mehr als 10 Jahre zurückliegenden Aufwertungs - und Verdrängungsprozesse 
können jedoch nicht als Begründung für den Erlass eine Sozialen Erhaltungssat-
zung herangezogen werden.  
o In den letzten Jahren wurden Bestandswohnungen eher selten umfassend saniert; 
Luxusmodernisierungen konnten nicht beobachtet werden. Weiter liegen derzeit 
keine Hinweise bezüglich zu Planungen von umfangreichen Abriss - oder Neu-
bauaktivitäten vor, die als Indizien für die Gefahr eines zukünftigen strukturellen 
Wandels der Bevölkerung gewertet werden könnten. 
o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur geringe Unterschiede zwischen modernisier-
ten und nicht modernisierten Wohnungsbeständen. Hintergrund ist, dass die Ver-
mietenden in der Regel in der Lage sind sehr hohe Mieten auch in den nicht mo-
dernisierten Wohnungsbeständen zu realisieren . Verdrängungsprozesse, sofern 
sie stattfinden, sind also weniger auf eine intensive Modernisierungstätigkeit zu-
rückzuführen, sondern vielmehr auf das allgemein hohe Mietenniveau und die 
dynamische Mietenentwicklung im Quartier. Hierauf kann die Soziale Erhaltungs-
satzung jedoch nur begrenzt Einfluss nehmen. So ist die Soziale Erhaltungssat-
zung kein direktes Mieterschutzinstrument. Sie hat auf allgemeine – nicht mit 
Baumaßnahmen zusammenhängende – Mieterhöhungen keinen Einfluss. 
o Die „urbanen“ Rahmenbedingungen - insbesondere im südlichen und nördlichen 
Bereich (Zülpicher Straße und Umfeld, Aachener Straße), stehen einem Aufwer-
tungsprozess entgehen. So sind die negativen Begleiterscheinungen des intensi-
ven Nachtlebens (Lärm, Schmutz) die zentralen Umzugsmotive  der vielfach ein-
kommensstarken Haushalte mit Umzugswunsch.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
129 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
8.2 Abschließende Empfehlung 
Im Ergebnis kann, trotz der bestehenden Verdrängungs- und Aufwertungspotenziale, ein 
Erlass für eine Soziale Erhaltungssatzung weder für das Untersuchungsgebiet noch für 
einen der Teilräume empfohlen werden. Wie schon erläutert, ist weithin methodisch an-
erkannt, dass alle drei Kriterien - Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Ver-
drängungsdruck – erfüllt sein müssen, um im Kontext des Instruments Soziale Erhal-
tungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachzu-
weisen. Dies trifft für das Untersuchungsgebiet Neustadt Süd -West nicht zu, da sich in 
der Gesamtschau der Pro- und Contra-Merkmale weder für das Gebiet gesamt noch für 
einzelne Teilräume die Anwendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck ausreichend ge-
festigt bestätigen lässt. 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist unter den vorliegenden Gegebenheiten 
(unter anderem auch aufgrund einer fehlenden Umwandlungsverordnung) nicht das ge-
eignete Instrument für einen „steuernden“ Eingriff mit der Zielsetzung einer Dämpfung 
der skizzierten Wohnungsmarktdynamik. Eine Soziale Erhaltungssatzung könnte – wenn 
überhaupt – nur in einem geringen Umfang Verdrängungsprozessen und den damit ver-
bundenen negativen städtebaulichen Folgewirkungen entgegenwirken.

Anhang 
 
130 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
9 Anhang 
9.1 Anhang Haushaltsbefragung 
 Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen 
Stichprobe 
Die Stadt Köln stellte ALP im Sinne der gewünschten Vollbefragung 9.302 Adressdaten 
für die im Untersuchungsgebiet ermittelbaren Haushalte zur Verfügung. Die übermittel-
ten Haushaltsadressdaten beinhalten daneben abstimmungsgemäß keine in Heimen le-
benden Personen. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulären“ Wohnraum nach, 
zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. der Zielsetzungen einer 
Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht.  
 
Versand der Befragungsunterlagen 
Die angeschriebenen Haushalte haben folgende Befragungsunterlagen erhalten: 
o ein personalisiertes Anschreiben der Stadt Köln (ein DIN-A4-Blatt – doppelseitig 
bedruckt) inklusive des Verweises (Link) auf ausführliche Informationen der Stadt 
Köln zum Thema Soziale Erhaltungssatzung sowie als Anlage ausführliche Hin-
weise zum Datenschutz (ein weiteres DIN-A4-Blatt – doppelseitig bedruckt), 
o einen Fragebogen mit individualisiertem Passwort sowie 
o einen Rücksendeumschlag (inkl. Hinweis „Gebühr bezahlt Empfänger“). 
Die Zustellung der Befragungsunterlagen erfolgte im Auftrag der Stadt Köln (Absender) 
durch die Deutsche Post. Die Befragungsunterlagen wurden am 17. Juni 2022 zugestellt. 
Um die Rücklaufquote zu erhöhen, wurden die Haushalte, die bis zum 4. Juli nicht an der 
Befragung teilgenommen haben, nochmals angeschrieben (inkl. Fragebogen) und um 
die Teilnahme gebeten. 85 Die Feldphase endete am 19. August 2022. 
 
 Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung 
Rücklauf 
Wie schon weiter oben dargelegt, wurden die Fragebögen von den befragten Haushalten 
entweder direkt per Post an ALP zurückgesandt, oder alternativ unter Nutzung der hierfür 
durch ALP erstellten und betriebenen Online-Befragungsplattform ausgefüllt und elekt-
ronisch an ALP übermittelt86.  
 
Mit einem Fragebogenrücklauf von 2.973 („Brutto-Rücklauf“) - hiervon 2.772 verwertbare 
Fragebögen („Netto-Rücklauf“) - wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute 
Rücklaufquote von rund 32 % brutto bzw. rund 30 % netto erreicht. 46 % (Brutto-Rück-
lauf) bzw. 49 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen erreichten ALP postalisch, 54 % (Brutto-
 
85 Um die Mehrfachteilname auszuschließen, erfolgte eine Prüfung auf doppelte Fragebögen  
86 Um auszuschließen, dass die Haushalte nicht sowohl postalisch als auch online an der Befra-
gung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebogen abgedruckt.

Anhang 
 
131 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Rücklauf) bzw. 51 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen wurden auf der eingerichteten On-
line-Plattform ausgefüllt. 
 
Repräsentativität und Gewichtung 
Eine Befragung birgt die Gefahr, dass nicht -repräsentative Ergebnisse gewonnen wer -
den. Dies ist immer dann der Fall, wenn einzelne Personengruppen nicht , oder unterre-
präsentiert berücksichtigt werden, weshalb geprüft wurde, ob der Rücklauf hinsichtlich 
ausgewählter soziodemografischer Merkmale repräsentativ ist.  
 
Grundsätzlich ist zu beachten, dass Informationen über die Grundgesamtheit meist nur 
mit einem Zeitversatz zur Verfügung stehen. Es besteht beispielsweise eine zeitliche Dif-
ferenz zwischen dem Erhebungszeitraum und dem Stichtag der Datenaufbereitung der 
amtlichen Statistik. 
 
Eine weitere grundsätzliche Herausforderung besteht in unterschiedlichen Bezugsgrö -
ßen. Während für die Grundgesamtheit meist Daten für einzelne Personen vorliegen (Al-
tersstruktur der Einwohnerinnen und Einwohner et cetera), beziehen sich die Erhebungs-
daten auf Haushalte. Zwar werden im Rahmen der Befragung auch personenbezogene 
Daten abgefragt (beispielsweise auch das Alter der einzelnen Haushaltsmitglieder), eine 
gegebenenfalls vorzunehmende Gewichtung muss jedoch immer auf den Haushalt ab-
stellen (ein Haushalt = eine Wohnung = ein Datensatz). 
 
Für die vorliegende Studie wurde eine Prüfung der Repräsentativität hinsichtlich der Al-
tersstruktur sowie des Migrationshintergrunds durchgeführt. Daneben ist grundsätzlich 
anzumerken, dass bestimmte Gruppen (bildungsferne Personen, Personen mit Sprach-
barriere) nur unterdurchschnittlich durch eine derartige Befragung erreicht werden kön-
nen. Deshalb stützen sich die Empfehlungen von ALP auch auf die Ergebnisse von Ex-
pert*innengesprächen, die Sekundärdatenanalyse und die durchgeführte Begehung. 
 
Hinsichtlich der Altersstruktur lagen annähernd repräsentative Ergebnisse vor. 
 
Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung 
  0 bis 5 
Jahre 
6 bis 17 
Jahre 
18 bis 29 
Jahre 
30 bis 44 
Jahre 
45 bis 64 
Jahre 
65 bis 79 
Jahre 
80 Jahre 
u . ä. 
Sekundärdaten (2021) 3,9% 4,3% 30,3% 32,3% 21,0% 6,0% 2,2% 
Befragung (2022) 3,6% 4,5% 29,7% 34,0% 20,3% 5,8% 2,0% 
 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem),  
ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Der Anteil der Haushalte mit Migrationshintergrund war im Rücklauf unterrepräsentiert 
vertreten (siehe Tabelle 51). Die Befragung zeigt auf, dass sich Haushalte mit und ohne 
Migrationshintergrund durch signifikante Unterschiede (Einkommen, Haushaltsstruktur)

Anhang 
 
132 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
auszeichnen. Vor diesem Hintergrund erfolgte – in Abstimmung mit der Stadt Köln – eine 
Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund – siehe Tabelle 
52). Aufgrund des sehr guten Befragungsrücklaufs stand ALP dabei eine sehr gute Da-
tenbasis zur Verfügung, 
 
Tabelle 51: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund / Anteil Ausländer*innen 
Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung 
  
Anteil Einwohner*innen 
mit Migrations-hinter-
grund an allen Einwoh-
ner*innen 
Anteil Ausländer*innen 
an allen Einwohner*in-
nen 
Anteil Migrationshinter-
grund (ohne Auslän-
der*innen) 
Sekundärdaten (2021)  
ohne Heimbevölkerung 30% 16% 14% 
Befragung (2022) unge-
wichtet 18% 8% 10% 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
Tabelle 52: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund 
 Gewicht N N nach  
Gewichtung Anmerkung 
Haushalte mit ausschließlich 
Personen ohne Migrations-
hintergrund 
0,78 2.051 1.608  
Haushalte mit ausschließlich 
ausländischen Personen 2,30 127 293 
• Ausländische Personen im 
Rücklauf deutlich unterrepräsen-
tiert (Verhältnis von 1 zu 12 statt 
1 zu 6) 
• Teilnahmebarrieren höher 
(Deutschkenntnisse etc.). 
Haushalte mit mindestens ei-
ner Person mit ausländischer 
Staatsbürgerschaft (inklusive 
Personen mit Migrationshin-
tergrund) 
1,80 178 321 
Gewichtungsfaktor orientiert sich 
am Anteil der Einwohner*innen 
mit Migrationshintergrund oder 
ausländischer Staatsbürgerschaft 
an allen Einwohner*innen 
Haushalte mit Migrations-
hintergrund aber ohne Aus-
länder 
1,40 346 483 
Gewichtungsfaktor orientiert sich 
am Anteil der Einwohner*innen 
mit Migrationshintergrund an al-
len Einwohner*innen 
Sonstige 
 1,00 70 67 
Haushalte, die keine Angaben 
zur Nationalität bzw. zum Migra-
tionshintergrund gemacht haben 
 
Quelle: Sekundärdaten Stadt Köln, ALP-Haushaltsbefragung, 2022

Anhang 
 
133 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 53: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten nach Gewichtung 
  0 bis 5 
Jahre 
6 bis 17 
Jahre 
18 bis 29 
Jahre 
30 bis 44 
Jahre 
45 bis 64 
Jahre 
65 bis 79 
Jahre 
80 Jahre  
u. ä. 
Sekundärdaten (2021) 
ohne Heimbevölke-
rung 
3,9% 4,3% 30,3% 32,3% 21,0% 6,0% 2,2% 
Befragung (2022) *ge-
wichtet 3,6% 4,5% 29,6% 35,1% 19,8% 5,6% 1,7% 
 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2022, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) 
 
Im Rahmen der Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet Neustadt Süd-West wurde 
der folgende Fragebogen versendet.

Anhang 
 
134 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
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Anhang 
 
135 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
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Anhang 
 
136 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
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Anhang 
 
137 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
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Anhang 
 
138 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
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Anhang 
 
139 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
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141 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
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Anhang 
 
142 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
9.2 Tabellenanhang 
Tabelle 54: Weitere maßgebliche untersuchungsrelevante Ausstattungsmerkmale – 
Teilgebietsebene 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022  
Ausstattungsmerkmal  Insge-
samt
Studen-
ten-
Viertel
Jean-
Claude-
Letist-
Platz
Yitzhak-
Rabin-
Platz
Aache-
ner 
Straße
Lützow-
straße
Rathe-
nauplatz
Dassel-
straße
Komplett ausgestattete Küche 41% 41% 41% 42% 35% 48% 41% 42%
Hochwertiges Küchengerät 25% 21% 28% 29% 18% 32% 25% 24%
Bodenfliesen 55% 54% 55% 62% 56% 56% 52% 50%
Küche mit Fenster 85% 83% 77% 86% 84% 91% 87% 87%
Dunstabzugshaube_mit_Außenabluft 14% 15% 19% 14% 10% 18% 13% 11%
Keine Ausstattung 55% 53% 53% 55% 62% 49% 58% 55%
Bad WC außerhalb der Wohnung 1% 2% 0% 0% 1% 0% 1% 0%
Ein Bad mit WC 94% 94% 93% 93% 93% 93% 95% 91%
Bad WC getrennt 9% 9% 11% 7% 10% 12% 6% 6%
Zweites WC (Gäste-WC) 11% 7% 12% 13% 12% 9% 11% 10%
Zwei Bäder oder mehr Bäder 5% 3% 6% 7% 5% 6% 3% 6%
Badewanne 63% 54% 65% 72% 66% 66% 58% 65%
Separate Einzelduschkabine 44% 52% 35% 40% 42% 39% 51% 44%
Bodengleiche Dusche (ohne Schwellen) 11% 6% 22% 10% 10% 10% 7% 14%
Wände im Spritzwasserbereich geschützt (z. B. Fliesen) 93% 90% 93% 94% 93% 93% 91% 94%
Fußboden komplett gefliest 91% 88% 94% 95% 93% 91% 84% 92%
Mind. zwei Waschbecken 9% 7% 10% 12% 11% 12% 7% 7%
Nur ein Heizkörper (an Zentral-, oder Gasetagenheizung angeschlossen) 49% 53% 51% 45% 47% 41% 48% 42%
Handtuchheizkörper (auch inkl. normale Heizkörper, ohne Fußbodenheizung) 35% 35% 38% 36% 34% 47% 31% 42%
Fußbodenheizung (auch inkl. normale Heizkörper und Handtuchheizkörper) 7% 5% 4% 16% 6% 6% 4% 8%
Nur ein Elektroheizkörper / Heizlüfter 8% 8% 8% 6% 8% 10% 9% 9%
Fenster 50% 42% 48% 52% 48% 60% 47% 56%
Lüftungsanlage (mindestens Abluft) 51% 55% 54% 48% 57% 40% 53% 46%
Fern- Block-, Zentral- oder Etagenheizung 94% 94% 96% 95% 94% 92% 97% 94%
Fußbodenheizung 6% 4% 4% 14% 5% 5% 3% 7%
Hochwertige Fußböden 33% 25% 35% 40% 32% 32% 33% 40%
Isolierverglasung oder Doppelfenster 79% 73% 80% 84% 83% 80% 76% 82%
Gegensprechanlage akustisch 78% 72% 81% 84% 79% 78% 79% 80%
Gegensprechanlage video 8% 5% 9% 17% 7% 7% 3% 9%
Barrierefreier Zugang zu allen Räumen 38% 32% 39% 44% 49% 33% 34% 39%
Bodentiefe Fenster 18% 16% 17% 28% 20% 15% 11% 17%
Rollläden 10% 10% 8% 16% 10% 13% 8% 6%
Aufzug / Fahrstuhl im Haus 36% 36% 41% 47% 48% 19% 27% 32%
Garagen Tiefgaragenplatz oder Stellplatz 18% 11% 18% 30% 14% 13% 14% 26%
Kamin / Kaminofen 4% 3% 3% 5% 5% 4% 4% 6%
SanitärräumeAusstattung BadezimmerSonstige Ausstattung Küche

Anhang 
 
143 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 55: Äquivalenzeinkommen (Mittelwert, Median) nach Teilgebieten 
  Teilgebiet Mittelwert Median 
Zugezogene 
(Wohn-
dauer im 
Gebiet  
weniger als 
5 Jahre) 
Studenten-Viertel          2.246 €           2.167 €  
Jean-Claude-Letist-Platz          2.590 €           2.308 €  
Yitzhak-Rabin-Platz          2.678 €           2.500 €  
Aachener Str.          2.708 €           2.600 €  
Lützowstr.          2.773 €           2.500 €  
Rathenauplatz          2.508 €           2.366 €  
Dasselstr.          2.378 €           1.833 €  
Insgesamt         2.515 €          2.250 €  
Ortsansäs-
sige (Wohn-
dauer im 
Gebiet 
 zwischen 5 
und unter 
10 Jahren) 
Studenten-Viertel          2.557 €           2.405 €  
Jean-Claude-Letist-Platz          3.054 €           2.750 €  
Yitzhak-Rabin-Platz          3.353 €           3.081 €  
Aachener Str.          3.310 €           2.956 €  
Lützowstr.          3.259 €           3.167 €  
Rathenauplatz          2.281 €           2.250 €  
Dasselstr.          2.769 €           2.250 €  
Insgesamt         2.901 €          2.750 €  
Langzeit-
bewohner 
(Wohn-
dauer im 
Gebiet  
mindestens 
10 Jahre) 
Studenten-Viertel          2.635 €           2.500 €  
Jean-Claude-Letist-Platz          2.928 €           2.500 €  
Yitzhak-Rabin-Platz          2.844 €           2.528 €  
Aachener Str.          2.510 €           2.167 €  
Lützowstr.          2.590 €           2.250 €  
Rathenauplatz          2.642 €           2.250 €  
Dasselstr.          2.814 €           2.500 €  
Insgesamt         2.731 €          2.300 €  
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022

Anhang 
 
144 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 56: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung (Hinweis: Mehrfachnennungen 
möglich) 
 
Umzugsgründe 
Teilgebiet 
Studenten- 
Viertel 
Jean-Claude-
Letist-Platz 
Yitzhak-Rabin-
Platz 
Aachener 
Straße 
Lützowstraße 
Rathenauplatz 
Dasselstraße 
Änderung des Familienstandes 31% 42% 31% 30% 41% 37% 34% 
Ankündigung von Eigenbedarf 2% 2% 4% 1% 6% 4% 2% 
Berufliche Gründe 36% 25% 34% 22% 29% 22% 33% 
Erwerb von Wohneigentum 8% 20% 17% 14% 24% 13% 15% 
Gegend zu unsicher 24% 7% 22% 9% 3% 18% 7% 
Gesundheitliche Gründe 3% 9% 7% 3% 2% 4% 3% 
Kein geeignetes Umfeld für Kinder 26% 20% 16% 18% 9% 17% 6% 
Kündigung 3% 2% 1% 2% 4% 3% 1% 
Mangelnde Ordnung Sauberkeit 14% 8% 6% 16% 9% 9% 6% 
Probleme mit den Nachbarn 7% 6% 4% 4% 6% 7% 3% 
Räumliche Nähe zu Verwandten 8% 13% 9% 9% 9% 7% 12% 
Schlechter Wohnungszuschnitt 12% 11% 10% 7% 13% 17% 18% 
Schlechter Zustand Haus 25% 17% 16% 13% 17% 24% 19% 
Schlechter Zustand Wohnung 33% 17% 22% 26% 31% 26% 21% 
Ungepflegtes Wohnumfeld 35% 23% 24% 22% 16% 27% 12% 
Wohnung ist zu groß 1% 2% 3% 1% 2% 0% 1% 
Wohnung ist zu klein 34% 43% 28% 34% 28% 42% 38% 
Wohnung ist zu laut 55% 45% 37% 50% 54% 52% 33% 
Wohnung ist zu teuer 21% 25% 22% 17% 17% 16% 22% 
Wohnung wird modernisiert dann zu 
teuer 3% 3% 5% 1% 1% 6% 0% 
Wunsch nach größerer Wohnung 38% 31% 30% 38% 37% 33% 32% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022

Anhang 
 
145 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Neustadt Süd-West | Bericht | Januar 2023 
Tabelle 57: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen 
Umzugsgründe 
Haushaltstyp 
Singlehaushalt bis  
einschließlich 64 Jahre 
Singlehaushalt ab  
65 Jahre 
Familien mit minderjährigen 
Kindern 
Alleinerziehende 
 (mit Kindern unter 18 Jahre) 
Paarhaushalte unter 65 Jahre 
ohne Kinder 
Paarhaushalte ab 65 Jahre 
ohne Kinder 
Wohngemeinschaften 
Mehrgenerationenhaushalte 
(mit Kindern ab 18 Jahre) 
Nicht zuordenbare Haushalte 
Änderung des Familienstandes 33% 8% 45% 50% 35% 5% 36% 58% 0% 
Ankündigung von Eigenbedarf 4% 0% 4% 0% 2% 5% 2% 0% 0% 
Berufliche Gründe 32% 0% 8% 24% 28% 11% 41% 38% 21% 
Erwerb von Wohneigentum 12% 8% 27% 17% 25% 5% 3% 0% 16% 
Gegend zu unsicher 15% 19% 18% 59% 14% 10% 11% 0% 16% 
Gesundheitliche Gründe 4% 38% 4% 0% 3% 19% 3% 0% 16% 
Kein geeignetes Umfeld für Kinder 10% 22% 47% 67% 23% 10% 11% 38% 7% 
Kündigung 3% 7% 1% 0% 1% 0% 3% 0% 21% 
Mangelnde Ordnung Sauberkeit 8% 12% 9% 9% 9% 14% 15% 0% 37% 
Probleme mit den Nachbarn 5% 8% 2% 0% 4% 0% 10% 0% 9% 
Räumliche Nähe zu Verwandten 9% 8% 12% 9% 11% 19% 8% 0% 7% 
Schlechter Wohnungszuschnitt 10% 11% 17% 9% 15% 0% 14% 19% 7% 
Schlechter Zustand Haus 17% 4% 20% 9% 14% 24% 34% 23% 32% 
Schlechter Zustand Wohnung 24% 19% 19% 26% 19% 24% 44% 23% 30% 
Ungepflegtes Wohnumfeld 22% 47% 23% 67% 26% 29% 24% 27% 25% 
Wohnung ist zu groß 1% 8% 0% 0% 1% 14% 2% 27% 0% 
Wohnung ist zu klein 31% 12% 73% 41% 46% 5% 20% 15% 44% 
Wohnung ist zu laut 44% 50% 48% 69% 48% 29% 52% 34% 58% 
Wohnung ist zu teuer 20% 4% 10% 9% 16% 30% 33% 27% 16% 
Wohnung wird modernisiert dann zu 
teuer 2% 4% 1% 0% 2% 38% 5% 8% 7% 
Wunsch nach größerer Wohnung 39% 30% 29% 9% 36% 5% 30% 0% 9% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022

ALP Institut für Wohnen 
und Stadtentwicklung GmbH 
 
Schopenstehl 15 | 20095 Hamburg 
Telefon: +49 (0) 40 - 3346476-0 
Fax:  +49 (0) 40 – 3346476-99 
E-Mail:  info@alp-institut.de 
Homepage: www.alp-institut.de 
 
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Willy-Brandt-Platz 2  |  50679 Köln 
Telefon:  +49 (0) 221 - 221 30901 
Fax:   +49 (0) 221 - 221 28493 
E-Mail:  soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de 
Homepage:  https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwal-
tung/stadtentwicklung/soziale-erhaltungssatzungen-koeln

Anlage 0 
 
Dringlichkeitsbegründung: 
Der in Rede stehende Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung entfaltet für 
das Gebiet Neustadt Süd-West bereits weitreichende Rechtskraft. Zur Vermeidung von un-
nötigen Belastungen der betroffenen Grundstückseigentümern*innen und der Verwaltung ist 
daher eine schnellstmögliche Entscheidung über die Aufhebung des Aufstellungsbeschlus-
ses geboten.

Gebiet zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für die Soziale Erhaltungssatzung Neustadt Süd-West in 
der Kölner Innenstadt gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
´
0 250 500125 Meter
Übersichtsplan
Datum: 02.02.2023
Gebiet Aufhebung Aufstellungsbeschluss Neustadt Süd-West
Anlage 1 zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses
Neustadt Süd-West (Vorlagen-Nr. 0541/2023)
Textliche Auflistung der betroffenen Flurstücke, siehe nachfolgende Seiten

Auflistung der betroffenen Flurstücke zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses 
gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Neustadt Süd-
West in der Kölner Innenstadt 
 
Die betroffenen Flurstücke des im Übersichtsplan auf vorheriger Seite dargestellten Gebiets 
zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses Neustadt Süd-West lauten (siehe Tabelle): 
 
Hinweise zur Tabelle: 
 Erste Zahl = Flur 
 Zweite Zahl = Flurstück 
 Alle betroffenen Flurstücke liegen in der Gemarkung Köln. 
 
34 133/11 
34 133/12 
34 133/32 
34 133/35 
34 135 
34 138 
34 139 
34 141 
34 166/133 
34 228/133 
34 287/133 
34 289 
34 302 
34 303 
34 306 
34 307 
34 315 
34 320/133 
34 322/133 
34 324/133 
34 326/133 
34 327/133 
34 332 
34 333 
34 334 
34 343 
34 350 
34 351 
34 354 
34 364 
34 366 
34 370 
34 371 
34 372 
34 373 
34 374 
34 386 
34 404 
34 408 
34 409 
34 410 
34 411 
34 412 
34 413 
34 414 
34 417 
34 426 
34 447 
34 448 
34 451 
34 452 
34 453 
34 460 
34 476/133 
34 489/133 
34 498/133 
34 550 
34 551 
34 564 
34 565 
34 566 
34 567 
34 582 
34 583 
34 584 
34 585 
34 598 
34 599 
34 604 
34 630 
34 631/133 
34 631 
34 641 
34 642 
34 645 
34 646 
34 648 
34 651 
34 652 
34 653 
34 654 
34 655 
34 661 
34 665 
34 666 
34 667 
34 674/133 
34 676/133 
34 682 
34 683 
34 684 
34 687 
34 692 
34 693 
34 694 
34 695 
34 699 
34 700 
34 701 
34 704 
34 706 
34 707/133 
34 707 
34 708 
34 709 
34 710 
34 711 
34 717 
34 719 
34 720 
34 734 
34 735 
34 742 
34 743 
34 744 
34 745 
34 747 
34 748 
34 756 
34 757 
34 758 
34 760 
34 762 
34 763 
34 764 
34 766 
34 768 
34 770 
34 771 
34 784/133 
34 785/133 
34 786/133 
34 787/133 
34 788/95 
34 823/78 
34 827/133 
34 858/133 
34 893/91 
34 896/74 
34 897/74 
34 898/74 
34 899/74 
34 900/74 
34 901/74 
34 902/74 
34 903/74 
34 906/82 
34 907/82 
34 908/82 
34 931/72 
34 932/73 
34 933/73 
34 968/133 
34 969/133 
34 1008/133 
34 1009/133 
34 1010/133 
34 1043/76 
34 1044/76 
34 1045/82

34 1046/82 
34 1047/82 
34 1048/76 
34 1049/82 
34 1050/82 
34 1070/82 
34 1076/91 
34 1088/87 
34 1103/72 
34 1104/72 
34 1110/91 
34 1111/91 
34 1112/91 
34 1113/91 
34 1114/91 
34 1115/91 
34 1124/76 
34 1125/76 
34 1153/82 
34 1158/87 
34 1159/87 
34 1160/133 
34 1161/133 
34 1168/84 
34 1169/84 
34 1170/84 
34 1171/84 
34 1172/84 
34 1173/84 
34 1228/84 
34 1252/72 
34 1253/72 
34 1254/72 
34 1262/133 
34 1264/133 
34 1265/133 
34 1266/133 
34 1291/133 
34 1292/133 
34 1297/133 
34 1300/133 
34 1301/133 
34 1309/133 
34 1347/73 
34 1348/73 
34 1349/73 
34 1350/73 
34 1351/73 
34 1384/95 
34 1385/95 
34 1481/133 
34 1497/133 
34 1500/133 
34 1509/85 
34 1510/84 
34 1588/133 
34 1590/133 
34 1591/133 
34 1592/133 
34 1593/133 
34 1600/133 
34 1601/133 
34 1602/133 
34 1606/133 
34 1607/133 
34 1608/133 
34 1609/133 
34 1611/133 
34 1612/133 
34 1624/64 
34 1628/133 
34 1639/76 
34 1647/74 
34 1653/83 
34 1725/72 
34 1728/72 
34 1771/95 
34 1775/73 
34 1776/133 
34 1777/133 
34 1778/133 
34 1779/133 
34 1781/133 
34 1782/95 
34 1784/91 
34 1787/82 
34 1788/82 
34 1789/72 
34 1790/72 
34 1791/72 
34 1792/72 
34 1793/72 
34 1794/72 
34 1795/133 
34 1801/91 
34 1802/95 
34 1803/95 
34 1811/76 
34 1812/76 
34 1829/133 
34 1849/69 
34 1862/133 
34 1869/95 
34 1871/133 
34 1883/85 
34 1886/85 
34 1887/85 
34 1888/85 
34 1889/85 
34 1890/85 
34 1910/133 
34 1911/133 
34 1914/87 
34 1915/76 
34 1916/76 
34 1917/76 
34 1921/76 
34 1944/133 
34 1949/133 
34 1953/83 
34 1955/83 
34 1957/87 
34 1958/88 
34 1959/88 
34 1960/88 
34 1961/86 
34 1962/86 
34 1963/86 
34 1964/86 
34 1965/83 
34 1966/83 
34 1967/83 
34 1968/83 
34 1969/83 
34 1970/83 
34 1971/83 
34 1972/83 
34 1973/83 
34 1979/133 
34 1980/87 
34 1982/88 
34 1983/88 
34 1984/88 
34 2008/72 
34 2009/72 
34 2086/133 
34 2088/133 
34 2091/86 
34 2092/86 
34 2093/86 
34 2094/86 
34 2095/86 
34 2096/83 
34 2097/84 
34 2104/87 
34 2105/87 
34 2107/87 
34 2108/87 
34 2109/87 
34 2128/72 
34 2147/76 
34 2148/87 
34 2149/87 
34 2150/72 
34 2151/72 
34 2160/84 
34 2161/84 
34 2162/84 
34 2164/84 
34 2165/84 
34 2166/84 
34 2167/84 
34 2168/84 
34 2169/84 
34 2170/84 
34 2171/84 
34 2196/22 
34 2211/95 
34 2243/102 
34 2244/83 
34 2245/83 
34 2262/54 
34 2263/54 
34 2269/53 
34 2270/53 
34 2271/53 
34 2272/53 
34 2273/53 
34 2329/27 
34 2330/27 
34 2331/27 
34 2332/27 
34 2335/3 
34 2336/3 
34 2337/3 
34 2341/3 
34 2342/3 
34 2343/85 
34 2344/85 
34 2345/85 
34 2346/85 
34 2378/27 
34 2379/27 
34 2388/96 
34 2400/96 
34 2415/32 
34 2417/32 
34 2422/96 
34 2423/96 
34 2424/96 
34 2425/96 
34 2426/96 
34 2435/4 
34 2436/52 
34 2437/52 
34 2438/52 
34 2439/52 
34 2440/52 
34 2441/52 
34 2447/30 
34 2448/30 
34 2456/41 
34 2457/41 
34 2459/4 
34 2462/4 
34 2465/133 
34 2466/133 
34 2473/31 
34 2474/31 
34 2475/31

34 2478/19 
34 2479/19 
34 2482/96 
34 2484/96 
34 2485/96 
34 2486/96 
34 2487/96 
34 2488/94 
34 2489/91 
34 2490/91 
34 2491/94 
34 2492/91 
34 2493/94 
34 2494/91 
34 2500/54 
34 2507/54 
34 2509/54 
34 2510/54 
34 2516/53 
34 2517/53 
34 2518/53 
34 2519/53 
34 2520/53 
34 2521/53 
34 2522/53 
34 2525/72 
34 2527/133 
34 2528/133 
34 2529/133 
34 2533/30 
34 2540/72 
34 2541/72 
34 2542/72 
34 2543/72 
34 2544/72 
34 2551/68 
34 2554/84 
34 2555/84 
34 2556/84 
34 2557/84 
34 2558/4 
34 2566/54 
34 2567/54 
34 2568/54 
34 2573/54 
34 2574/54 
34 2578/22 
34 2579/21 
34 2580/21 
34 2581/21 
34 2589/40 
34 2607/133 
34 2608/133 
34 2609/133 
34 2610/133 
34 2709/20 
34 2712/65 
34 2713/65 
34 2720/19 
34 2721/40 
34 2722/40 
34 2723/40 
34 2724/40 
34 2725/54 
34 2726/54 
34 2727/54 
34 2728/54 
34 2729/54 
34 2732/54 
34 2734/30 
34 2735/29 
34 2755/4 
34 2771/133 
34 2822/133 
34 2823/133 
34 2832/133 
34 2833/133 
34 2861/59 
34 2874/57 
34 2875/57 
34 2885/57 
34 2886/57 
34 2887/20 
34 2888/20 
34 2889/20 
34 2890/20 
34 2891/20 
34 2892/54 
34 2893/54 
34 2906/65 
34 2907/66 
34 2908/65 
34 2909/66 
34 2910/66 
34 2911/67 
34 2912/68 
34 2913/68 
34 2921/63 
34 2922/63 
34 2923/65 
34 2924/65 
34 2934/133 
34 2935/133 
34 2941/64 
34 2946/64 
34 2947/61 
34 2948/60 
34 2962/68 
34 2963/68 
34 2975/19 
34 2979/133 
34 2993/64 
34 2994/64 
34 2995/64 
34 2999/64 
34 3000/64 
34 3029/19 
34 3031/133 
34 3040/64 
34 3041/64 
34 3050/54 
34 3051/54 
34 3053/54 
34 3054/54 
34 3055/54 
34 3056/133 
34 3059/59 
34 3060/59 
34 3065/41 
34 3066/10 
34 3068/68 
34 3069/41 
34 3070/25 
34 3071/72 
34 3072/72 
34 3073/57 
34 3074/57 
34 3075/41 
34 3076/40 
34 3077/95 
34 3080/66 
34 3085/52 
34 3086/50 
34 3087/50 
34 3088/59 
34 3089/59 
34 3090/59 
34 3091/59 
34 3092/133 
34 3093/133 
34 3094/133 
34 3098/64 
34 3100/31 
34 3101/31 
34 3105/133 
34 3106/52 
34 3108/133 
34 3109/133 
34 3110/133 
34 3113/31 
34 3114/23 
34 3115/23 
34 3117/40 
34 3118/27 
34 3119/27 
34 3120/27 
34 3121/28 
34 3122/28 
34 3123/54 
34 3124/54 
34 3125/56 
34 3126/41 
34 3127/40 
34 3128/3 
34 3129/4 
34 3130/4 
34 3131/4 
34 3132/68 
34 3133/68 
34 3134/93 
34 3135/93 
34 3137/95 
34 3138/72 
34 3139/54 
34 3141/133 
34 3142/4 
34 3143/53 
34 3144/54 
34 3150/96 
34 3151/87 
34 3155/31 
34 3158/3 
34 3159/9 
34 3160/9 
34 3161/133 
34 3162/133 
34 3164/26 
34 3165/53 
34 3166/76 
34 3167/76 
34 3168/76 
34 3185/58 
34 3200/58 
34 3201/58 
34 3204/64 
34 3205/64 
34 3212/133 
34 3214/93 
34 3215/93 
34 3216/58 
34 3217/54 
34 3219/23 
34 3222/31 
34 3225/9 
34 3239/64 
34 3242/61 
34 3243/64 
34 3244/64 
34 3261/133 
34 3262/133 
34 3266/57 
34 3267/57 
34 3268/57 
34 3269/57 
34 3270/57 
34 3271/56 
34 3272/56 
34 3273/56 
34 3285/5 
34 3287/65

34 3288/65 
34 3289/65 
34 3318/64 
34 3320/133 
34 3321/133 
34 3328/5 
34 3329/5 
34 3330/5 
34 3333/59 
34 3335/9 
34 3337/64 
34 3338/64 
34 3339/64 
34 3340/64 
34 3341/64 
34 3345/65 
34 3346/65 
34 3347/65 
34 3355/68 
34 3356/64 
34 3359/64 
34 3364/11 
34 3365/9 
34 3366/64 
34 3367/23 
34 3368/23 
34 3369/23 
34 3372/9 
34 3373/12 
34 3377/11 
34 3378/64 
34 3382/72 
34 3383/72 
34 3384/72 
34 3385/72 
34 3386/133 
34 3387/133 
34 3390/133 
34 3391/133 
34 3392/133 
34 3393/133 
34 3394/133 
34 3396/11 
34 3402/85 
34 3405/94 
34 3413/33 
34 3417/65 
34 3418/61 
34 3420/63 
34 3423/91 
34 3425/133 
34 3427/82 
34 3453/93 
34 3454/88 
34 3455/91 
34 3456/133 
34 3457/133 
34 3458/72 
34 3462/133 
34 3468/133 
35 24/2 
35 24/4 
35 24/6 
35 97/1 
35 266/3 
35 266/4 
35 266/5 
35 266/6 
35 266/7 
35 266/8 
35 267 
35 290 
35 306 
35 309 
35 310 
35 321 
35 322 
35 323 
35 324 
35 325 
35 326 
35 327 
35 335 
35 336 
35 337 
35 341 
35 342 
35 343 
35 344 
35 345 
35 346 
35 347 
35 348 
35 349 
35 350 
35 361 
35 362 
35 363 
35 364 
35 365 
35 368 
35 369 
35 370 
35 380 
35 383 
35 384 
35 385 
35 396 
35 447 
35 456 
35 457 
35 458 
35 462 
35 463 
35 464 
35 472 
35 486 
35 487 
35 503 
35 504 
35 507 
35 516 
35 522/91 
35 523 
35 528 
35 529 
35 533 
35 534 
35 535 
35 537 
35 539 
35 540 
35 541 
35 547 
35 548 
35 549 
35 550 
35 551 
35 552 
35 553 
35 554 
35 564 
35 571 
35 572 
35 573 
35 574 
35 575 
35 576 
35 577 
35 578/91 
35 579/91 
35 580 
35 582 
35 583 
35 607 
35 609 
35 611 
35 612 
35 613 
35 614 
35 625 
35 630 
35 641 
35 650 
35 651 
35 652 
35 653 
35 655 
35 656 
35 657 
35 658 
35 659 
35 660 
35 661 
35 662 
35 663 
35 664 
35 665 
35 666 
35 667 
35 668 
35 669 
35 670 
35 671 
35 672 
35 673 
35 674 
35 675 
35 676 
35 677 
35 678 
35 679 
35 680 
35 681 
35 691 
35 693 
35 694 
35 695 
35 696 
35 702 
35 703 
35 706 
35 712 
35 713 
35 716 
35 717 
35 718/90 
35 731 
35 732 
35 733 
35 734 
35 741 
35 742 
35 743 
35 744 
35 751 
35 776 
35 782 
35 844/266 
35 845/266 
35 857/266 
35 858/266 
35 859/266 
35 977/3 
35 978/3 
35 1065/266 
35 1231/136 
35 1232/136 
35 1291/113 
35 1370/95

35 1387/111 
35 1410/88 
35 1411/88 
35 1412/88 
35 1448/110 
35 1449/113 
35 1502/93 
35 1503/93 
35 1506/88 
35 1529/92 
35 1532/108 
35 1535/266 
35 1549/90 
35 1550/90 
35 1551/90 
35 1552/90 
35 1553/90 
35 1557/94 
35 1558/94 
35 1674/90 
35 1675/90 
35 1688/99 
35 1690/266 
35 1723/24 
35 1724/24 
35 1746/26 
35 1748/95 
35 1749/95 
35 1756/160 
35 1762/141 
35 1767/92 
35 1773/135 
35 1775/93 
35 1786/58 
35 1787/58 
35 1788/58 
35 1789/58 
35 1790/58 
35 1791/58 
35 1792/58 
35 1833/93 
35 1862/99 
35 1863/110 
35 1864/108 
35 1868/95 
35 1895/25 
35 1896/88 
35 1911/92 
35 1912/92 
35 1991/13 
35 1992/13 
35 1995/13 
35 1997/13 
35 2005/13 
35 2036/147 
35 2055/24 
35 2056/24 
35 2066/24 
35 2067/24 
35 2070/160 
35 2073/23 
35 2137/14 
35 2149/266 
35 2150/266 
35 2151/266 
35 2155/28 
35 2172/28 
35 2177/103 
35 2178/103 
35 2200/109 
35 2206/13 
35 2207/14 
35 2208/14 
35 2214/96 
35 2219/55 
35 2220/55 
35 2221/58 
35 2222/58 
35 2223/58 
35 2224/58 
35 2225/55 
35 2226/55 
35 2227/55 
35 2229/103 
35 2230/20 
35 2231/20 
35 2234/8 
35 2254/53 
35 2255/53 
35 2277/30 
35 2284/9 
35 2287/55 
35 2297/55 
35 2308/98 
35 2312/98 
35 2313/90 
35 2348/9 
35 2349/9 
35 2371/14 
35 2412/3 
35 2413/3 
35 2502/140 
35 2510/24 
35 2550/58 
35 2563/18 
35 2564/18 
35 2584/61 
35 2585/61 
35 2586/61 
35 2587/61 
35 2588/61 
35 2589/61 
35 2590/61 
35 2591/61 
35 2636/55 
35 2637/55 
35 2638/55 
35 2660/112 
35 2661/112 
35 2678/34 
35 2679/34 
35 2680/34 
35 2686/54 
35 2702/20 
35 2703/20 
35 2730/58 
35 2733/134 
35 2756/55 
35 2773/55 
35 2774/55 
35 2797/96 
35 2808/60 
35 2811/55 
35 2887/60 
35 2888/60 
35 2891/55 
35 2901/55 
35 2962/55 
35 2963/55 
35 2964/55 
35 2965/55 
35 2966/55 
35 2972/100 
35 2973/100 
35 2985/134 
35 2996/52 
35 2997/52 
35 2998/52 
35 3037/16 
35 3039/16 
35 3040/16 
35 3045/55 
35 3046/52 
35 3047/52 
35 3048/60 
35 3049/60 
35 3050/60 
35 3051/60 
35 3052/60 
35 3055/90 
35 3056/110 
35 3057/109 
35 3059/148 
35 3066/20 
35 3068/17 
35 3070/17 
35 3072/14 
35 3073/13 
35 3074/13 
35 3075/8 
35 3076/60 
35 3077/60 
35 3079/10 
35 3083/10 
35 3085/34 
35 3086/55 
35 3087/55 
35 3109/58 
35 3110/58 
35 3119/11 
35 3124/47 
35 3125/47 
35 3128/65 
35 3129/65 
35 3130/65 
35 3138/65 
35 3146/103 
35 3147/103 
35 3148/103 
35 3158/10 
35 3175/7 
35 3178/17 
35 3185/12 
35 3186/12 
35 3191/41 
35 3192/41 
35 3193/34 
35 3196/58 
35 3197/58 
35 3202/52 
35 3211/97 
35 3212/97 
35 3214/36 
35 3221/47 
35 3225/97 
35 3231/55 
35 3255/52 
35 3256/52 
35 3263/10 
35 3285/41 
35 3286/102 
35 3294/58 
35 3295/50 
35 3319/54 
35 3320/54 
35 3321/54 
35 3328/55 
35 3329/50 
35 3338/50 
35 3340/149 
35 3343/109 
35 3345/49 
35 3346/58 
35 3356/36 
35 3357/58 
35 3358/58 
35 3360/65 
35 3361/65 
35 3363/16 
35 3365/65

35 3366/65 
35 3371/25 
35 3372/88 
35 3391/16 
35 3392/55 
35 3417/4 
35 3421/24 
35 3424/55 
35 3425/24 
35 3427/55 
35 3428/55 
35 3429/65 
35 3430/34 
35 3439/266 
35 3474/7 
35 3479/145 
35 3487/266 
35 3488/266 
35 3493/39

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 
Frau Brohl 
Telefon:  (0221) 221-91709 
E-Mail:  Andrea.brohl@stadt-koeln.de 
Datum: 02.05.2023 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung der Bezirksvertretung 
Innenstadt vom 27.04.2023  
öffentlich 
3.1 Aufhebung des Beschlusses über die Aufstellung einer Sozialen Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
für das Gebiet Neustadt Süd-West in der Kölner Innenstadt 
0541/2023 
Herr Hupke, Bezirksbürgermeister, weist auf die gestrige ausführliche Videokonferenz 
zu diesem Thema hin.  
 
Frau Kosubek, B90/Die Grünen, möchte die Verwaltungsvorlage nicht nur ablehnen, 
sondern beantragt, dass die Befragung wiederholt werden soll. Die Befragung habe 
während der Corona-Pandemie stattgefunden, es gab keine öffentlichen Veranstaltun-
gen und nur 30 % Rückmeldungen. Sie verweist auf die Beschlüsse aus 2018/2019 
und betont, dass die Erhaltungssatzung für das Gebiet Neustadt Süd-West immer 
noch sehr wichtig sei.  
 
Laut Herrn Scheffer, Die Linke, sollte die Bezirksvertretung die Erhaltungssatzung, für 
die sie sich viele Jahre eingesetzt habe, nicht aufgeben. Im Gutachten werde konsta-
tiert, dass sie zehn Jahre zu spät komme. Aus dem Stadtentwicklungskonzept Woh-
nen aus Februar 2014 zitiert er „Das Instrument Erhaltungssatzung ist vermehrt zu 
nutzen.“ Er möchte sich in zehn Jahren nicht vorwerfen lassen, dass der Aufstellungs-
beschluss zur Erhaltungssatzung aufgehoben worden sei. Zudem bittet er um eine 
mehrsprachige Befragung. Zusammenfassend seien mindestens 2,5 bis 2,75 der drei 
Kriterien aus seiner Sicht erfüllt. Visionär betrachtet, müsse die Stadt sagen, wo es Er-
haltungssatzungen bedürfe.   
 
Herr Polat, SPD, schließt sich im Wesentlichen den Vorrednern an. Der Wohnraum in 
dieser Stadt müsse bezahlbar sein. Er weist darauf hin, dass den Kommunen von der 
Landesregierung nur unzureichende Mittel an die Hand gegeben wurden, um gegen 
horrende Mieten und Umwandlung vorgehen zu können. In diesem Gebiet seien 
enorm hohe Mieten zu verzeichnen. Die soziale Erhaltungssatzung müsse weiterhin 
eingefordert werden, um sie langfristig nutzen zu können und um den Druck zu erhö-
hen eine politische Änderung betreffend den Wohnungsmarkt in Köln herbeizuführen.  
 
Auf Nachfrage von Herrn Nüsser, FDP, antwortet Herr Hupke, Bezirksbürgermeister, 
dass die Befragung von dem Gutachter nicht fehlerhaft durchgeführt worden sei, aber

während der Coronapandemie zu den in dieser Zeit geltenden Bedingungen stattge-
funden habe. Die Befragung sei sehr schwierig gewesen und es konnte keine Unter-
stützungsmöglichkeit z. B. durch Angebote und Beratungstermine der Bürgergemein-
schaft Rathenauplatz, geben. Zudem gab es auch keine öffentliche Veranstaltung.  
 
Herr Dr. Höver, Bürgeramt Innenstadt, weist darauf hin, dass durch die schriftliche Be-
fragung aus Sicht des Gutachters mit 30 % eine deutlich höhere Rückmeldung erfolgt 
sei, als sonst üblich.  
 
Herr Hupke, Bezirksbürgermeister, wendet ein, dass nicht alle Bevölkerungsgruppen 
in gleichem Umfang erreicht worden seien.  
 
Herr Leitner, CDU, weist darauf hin, dass das Fachgespräch deutlich gemacht habe, 
dass es methodische Bedenken gebe. Er plädiert für einen Neustart dieser Erhebung, 
gibt aber zu bedenken, dass bei Berücksichtigung dieser Argumente auch Befragun-
gen zu anderen Themen im Stadtbezirk Innenstadt zu relativieren seien, wie beispiels-
weise die Befragung zur Ehrenstraße. Man müsse sich fragen, ob man bei diesen Be-
fragungen auch alle angesprochen habe. 
 
Geänderter Beschluss: 
Die Bezirksvertretung Innenstadt empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss 
die Wiederholung der Befragung mit öffentlichen Veranstaltungen und mehr-
sprachiger Befragung. 
 
 
Abstimmungsergebnis:  
Einstimmig zugestimmt.

Anlage 5 zur Vorlagen-Nr. 0541/2023 
1 
 
Aufhebung des Beschlusses über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Neustadt Süd-
West in der Kölner Innenstadt 
 
Die Bezirksvertretung Innenstadt hat in ihrer Sitzung am 27.04.2023 einen geänderten 
Beschluss zur o. g. Vorlage gefasst (s. Anlage 4). Nachfolgend nimmt die Verwaltung hierzu 
Stellung. 
Die Bezirksvertretung Innenstadt formuliert Kritik an der vertieften sozialräumlichen 
Untersuchung bzw. der angewandten Methode der Haushaltsbefragung. Diese Kritik weist 
die Verwaltung zurück:  
Das angewandte Untersuchungsdesign wird im Abschlussbericht, von dem beauftragten 
Gutachterbüro ALP, Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, ausführlich dargestellt 
(s. Anlage 3 zur Beschlussvorlage).  
Grundsätzlich bestehen keine methodischen Schwächen bei der Haushaltsbefragung. Die 
Haushaltsbefragung wurde als Vollerhebung durchgeführt, d. h. jeder der rund 9.300 
Haushalte im Untersuchungsgebiet hat ein persönliches Anschreiben erhalten. Die 
Haushaltsbefragung erfolgte im hybrid-Format. Neben der Möglichkeit einer postalisch 
schriftlichen Beantwortung konnte ein Onlineangebot zum digitalen Ausfüllen des 
Fragebogens genutzt werden. Ein grundsätzliches Unterstützungsangebot bei Fragen zum 
Anschreiben bzw. dem Fragebogen war seitens der Stadt und ALP jeweils über eine 
telefonische oder schriftliche Anfragemöglichkeit gegeben.  
Die Befragungsunterlagen wurden den Haushalten am 17.06.2022 zugestellt. Mit insgesamt 
zwei Anschreibewellen an alle Haushalte bzw. ein erneutes Anschreiben an die Haushalte, 
die bis zum Stichtag 04.07.2022 nicht an der Befragung teilgenommen hatten, wurde eine 
Rücklaufquote von insg. rund 30 % erreicht. Dies ist als sehr gute Rücklaufquote zu werten, 
auch nach den Erfahrungswerten des Büros ALP.  
Befragungen bergen grundsätzlich das Risiko, bestimmte Bevölkerungsgruppen nicht 
adäquat zu erreichen, so dass diese Gruppen im Rücklauf unterrepräsentiert sein können 
und dadurch die Ergebnisse verzerrt werden. Da viele gruppendefinierenden Informationen 
amtlich nicht vorliegen (z.B. Bildungshintergründe, Einkommenssituation), kann eine 
eventuelle Verzerrung nur annäherungsweise über den Abgleich bekannter Verteilungen 
soziodemographischer Merkmale zwischen Grundgesamtheit und realisierter Stichprobe 
ermittelt werden. 
In der vorliegenden Untersuchung wurde eine Prüfung hinsichtlich der Altersstruktur sowie 
des Merkmals Migrationshintergrund durchgeführt (vgl. Anlage 3, Abschlussbericht, S. 130ff). 
Darüber hinaus stützen sich die Empfehlungen von ALP auch auf die Ergebnisse von 
Expert*innengesprächen, die Sekundärdatenanalyse und die durchgeführte Begehung – 
beides korrigiert eventuell verzerrte Ergebnisse der Befragung.  
Die Ausarbeitungen von ALP zeigen, dass die Altersverteilung in der Stichprobe sehr gut die 
Altersverteilung in der Grundgesamtheit spiegelt. (siehe Tabelle 50, Anlage 3, 
Abschlussbericht Seite 131).

Anlage 5 zur Vorlagen-Nr. 0541/2023 
2 
 
 
 
Der Anteil der Haushalte mit Migrationshintergrund war im Rücklauf hingegen 
unterrepräsentiert (siehe Tabelle 51, Anlage 3, Abschlussbericht Seite 132).  
Die Befragung zeigt auf, dass sich Haushalte mit und ohne Migrationshintergrund strukturell 
(Einkommen, Haushaltsstruktur) deutlich unterscheiden. Vor diesem Hintergrund erfolgte von 
ALP – in Abstimmung mit dem Amt für Stadtentwicklung und Statistik – eine Gewichtung der 
Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund (vgl. Tabelle 52, Anlage 3, 
Abschlussbericht Seite 132). Aufgrund des sehr guten Befragungsrücklaufs stand ALP für 
die Gewichtung eine aussagekräftige Datenbasis zur Verfügung, um die Verzerrung der 
Ergebnisse durch die Unterrepräsentation der Haushalte mit Migrationshintergrund zu 
korrigieren. 
Die Vorgehensweise von ALP entspricht sehr hohen methodischen Standards und 
gewährleistet durch die akkurate Umsetzung eine sehr hohe Datenqualität: Die Daten sind 
repräsentativ und bilden eine valide und belastbare Entscheidungsgrundlage.  
Es ist nicht davon auszugehen, dass eine Wiederholung der Befragung mit öffentlicher 
Veranstaltung und mehrsprachigen Fragebögen wesentlich andere Ergebnisse produziert.  
Das Büro ALP hat in der Untersuchung anhand der durch die laufende Rechtsprechung 
bestätigten Kriterien – Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und 
Verdrängungsdruck – geprüft, ob eine Gefährdung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung im Gebiet Neustadt Süd-West zu erwarten ist. Alle drei Dimensionen 
müssen hierbei vollumfänglich erfüllt sein, um im Kontext des Instruments Soziale 
Erhaltungssatzung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
nachzuweisen.

Anlage 5 zur Vorlagen-Nr. 0541/2023 
3 
 
Ergebnis der Untersuchung ist, dass weder für das Gebiet Neustadt Süd-West in Gänze 
noch für Teilbereiche das gleichzeitige Auftreten der drei Dimensionen Aufwertungspotential, 
Verdrängungspotential und Verdrängungsdruck ausreichend bestätigt werden kann. Somit 
sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für 
das Gebiet Neustadt Süd-West nicht rechtssicher zu begründen. Als Konsequenz daraus ist 
der Aufstellungsbeschluss für das Gebiet Neustadt Süd-West aufzuheben.

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
151/1 
Vorlagen-Nummer 
 0541/2023 
Freigabedatum 07.03.2023 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Aufhebung des Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Neustadt Süd-
West in der Kölner Innenstadt  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln beschließt den am 02.12.2021 
gefassten Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Neustadt Süd-West in der Kölner 
Innenstadt (Vorlagen-Nr. 2975/2021) aufzuheben, Geltungsbereich s. Anlage 1. 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss verzichtet auf nochmalige Vorlage, sofern die Bezirksvertre-
tung Innenstadt ohne Einschränkung zustimmt. 
 
 
 
Alternative: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, entgegen der Gutachterempfehlung und Emp-
fehlung der Verwaltung, für das Gebiet Neustadt Süd-West eine Soziale Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch zu erlassen. 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 16.03.2023 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 27.04.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Ausgangslage 
 
Im Rahmen der Beschlussfassung zum Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
durch den Rat der Stadt Köln (11.02.2014) wurde die Verwaltung unter anderem beauftragt, 
das Instrument „Erhaltungssatzung“ vermehrt zu nutzen und dem Rat Beschlussvorlagen für 
ausgewählte Gebiete vorzulegen, in denen die Anwendung des Instrumentes gemäß § 172 
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB geboten ist. Die Bezirksvertretung Innenstadt hat die Verwaltung 
mit Beschlüssen vom 21.06.2018 sowie 09.05.2019 unter anderem mit der Aufstellung einer 
Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet um den Rathenauplatz beauftragt (Vorlagen -Nr. 
AN/0964/2018 und AN/0509/2019). 
Nach einer ersten Überprüfung statistischer Indikatoren sowie anhand einer planerischen Be-
wertung hat die Verwaltung für das Gebiet um den Ra thenauplatz einen Aufstellungsbe-
schluss für eine Soziale Erhaltungssatzung Neustadt Süd-West empfohlen. Der entsprechen-
de Aufstellungsbeschluss wurde am 02.12.2021 vom Stadtentwicklungsausschuss gefasst 
(vgl. Vorlagen-Nr. 2975/2021). 
Für eine rechtlich belastbare Begründung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung rei-
chen die der Verwaltung zur Verfügung stehenden statistischen Daten alleine nicht aus. Wei-
tere Daten müssen daher im Rahmen einer vertiefenden Untersuchung erhoben werden. Zur 
Durchführung dieser vertiefenden sozialräumlichen Untersuchung wurde das Büro ALP, Insti-
tut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, aus Hamburg beauftragt.  
 
 
Vertiefte sozialräumliche Untersuchung: Methodik 
 
Anhand der Analyse von Sekundärdaten, einer repräsentativen Haushaltsbefragung, adress-
scharfen Ortsbegehungen und Expert*innengesprächen wurde geprüft, ob eine Gefährdung 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten ist.  
Zu diesem Zweck hat das beauftragte Gutachterbüro anhand der durch die laufende Recht-
sprechung bestätigten Kriterien – Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Verdrän-
gungsdruck (s. a. unten) – geprüft, ob eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbe-
völkerung im Gebiet Neustadt Süd-West zu erwarten ist. Alle drei Kriterien bzw. Dimensio-
nen müssen hierbei erfüllt sein, um im Kontext des Instruments Soziale Erhaltungssat-
zung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachzuweisen.  
 
Für die Analyse der soziodemografischen und wohnungsbezogenen Strukturen des Untersu-
chungsgebiets wurden Sekundärdaten der Stadt Köln verwendet, sowie insbesondere die 
durch Haushaltsbefragung und Ortsbegehungen vom Gutachter erhobenen Primärdaten. 
Die Haushaltsbefragung wurde im hybrid-Format, online und postalisch, anhand eines stan-
dardisierten Fragebogens als Vollerhebung durchgeführt. Insgesamt konnte bei den ca. 9.200 
angeschriebenen Haushalten mit einer Rücklaufquote von rd. 30 % netto ein sehr guter Rück-
lauf erreicht werden. 
Im Rahmen der Ortsbegehungen wurde eine adressscharfe Aufnahme der Struktur und des

3 
Zustandes des Gebäudebestandes durch den Gutachter vorgenommen. Zusätzlich wurden 
leitfadengestützte Experten*innengespräche mit lokalen Akteuren*innen geführt, um die quan-
titativen Untersuchungsergebnisse qualitativ abzusichern. 
 
 
Zentrale Ergebnisse der vertieften sozialräumlichen Untersuchung: wesentliche Gründe für die 
Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses 
 
Aufwertungspotential:  
Zur Bewertung des A ufwertungspotenzials wurde geprüft, ob bzw. in welchem Umfang die 
Aufwertung des Gebäudebestands im Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssituation 
überhaupt (noch) möglich bzw. wahrscheinlich ist. Für das Untersuchungsgebiet in Gänze wie 
auch für alle Tei lgebiete lässt sich ein Aufwertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der 
Wohnungen und der Gebäudequalitäten feststellen. 
 
Verdrängungspotential:  
Zur Bewertung des Verdrängungspotenzials wurde geprüft, ob einem Teil der Bevölkerung in 
Folge von (modernisierungsbedingten) Mietsteigerungen adäquater Wohnraum nicht mehr im 
bisherigen Umfang im Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen würde. Für das Untersu-
chungsgebiet in Gänze wie auch für alle Teilgebiete, konnte trotz der vergleichsweise hohen 
Einkommen, das Vorliegen eines Verdrängungspotenzials ermittelt werden. Dies betrifft be-
sonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslosengeld II-Bezieherinnen und 
–Bezieher). Diese sind allerdings im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet  
anteilsmäßig unterdurchschnittlich vertreten. 
 
Verdrängungsdruck 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit dem Investitionsverhalten der Woh-
nungsmarktakteure und der Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet auseinander, v. a. in 
Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, höhere Mieten für modernisierte 
Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. Insgesamt ergibt sich hinsichtlich der Be-
wertung des Verdrängungsdrucks kein einheitliches Bild. Es wurde daher untersucht, ob sich 
ggf. in Teilräumen die Anwendungsvoraussetzung Verdrängungsdruck gegeben ist. In der 
Gesamtschau der Pro - und Contra-Merkmale lässt sich aber weder für das Untersu-
chungsgebiet in Gänze noch für einzelne Teilgebiete die Anwendungsvoraussetzung 
Verdrängungsdruck ausreichend gefestigt bestätigen. Eine besondere Bedeutung für die-
se Beurteilung kommt dabei dem Befund zu, dass im Rahmen der Untersuchung für die letz-
ten Jahre kein Wandel der Bevölkerungsstruktur festgestellt werden konnte. So verfügen Zu-
ziehende beispielsweise nicht über höhere, sondern sogar tendenziell über leicht geringere 
Einkommen. Gentrifizierungsprozesse haben damit bereits vor längerer Zeit, d.h. vor 10 Jah-
ren oder noch weiter zurückliegend, stattgefunden. 
 
 
Fazit 
 
Im Ergebnis kann, trotz der be stehenden Verdrängungs- und Aufwertungspotenziale, ein Er-
lass für eine Soziale Erhaltungssatzung weder für das Untersuchungsgebiet noch für einzelne 
Teilräume empfohlen werden. Dies liegt darin begründet, dass weder für das Gebiet Neu-
stadt Süd-West in Gänze noch  für Teilbereiche das gleichzeitige Auftreten der drei Kri-
terien bzw. Dimensionen Aufwertungspotential, Verdrängungspotential und Verdrän-
gungsdruck ausreichend bestätigt werden kann. Somit sind die Anwendungsvoraus-
setzungen für den Erlass einer Sozi alen Erhaltungssatzung für das Gebiet Neustadt 
Süd-West nicht rechtssicher zu begründen. Der Gutachter stellt in seinem Endbericht aus-
führlich dar, wie die einzelnen Dimensionen zu bewerten sind, s. Anlagen 2 und 3.  
 
Weiteres Vorgehen: 
Als Konsequenz aus der Gutachterempfehlung wird der Aufstellungsbeschluss für das Gebiet 
Neustadt Süd -West aufgehoben. Nach ortsüblicher Bekanntmachung des Aufhebungsbe-
schlusses werden bauliche Vorhaben nicht mehr unter erhaltungsrechtlichen Genehmigungs-

4 
vorbehalt gestellt.  
 
 
 
Anlagen: 
 
1. Geltungsbereich zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für das Gebiet Neustadt 
Süd-West 
2. Kurzfassung der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der An-
wendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 
1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Neustadt Süd-West 
3. Endbericht (Kurz- und Langfassung) der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur 
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung 
gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Neustadt Süd -
West