Bebauungsplan Nr. 518 - Kenntnisnahme des Entwurfs

V/0360/2008 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Bebauungsplan Nr. 518: Weseler Straße 225-241 / Althoffstraße 
Kenntnisnahme des Entwurfs 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
10.06.2008 Bezirksvertretung Münster-Mitte Bericht
11.06.2008 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Die Verwaltung beabsichtigt, den Entwurf des Bebauungsplans Nr. 518 „Weseler Straße 225-241 
/ Althoffstraße“ öffentlich auszulegen. 
 
Der Planbereich ist ein Teilbereich des seit 1980 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 237 
„Grüner Grund“. Die Absicht eines Grundstückseigentümers, hier in zweiter Reihe ein Wohnge-
bäude zu errichten, ist mit dem geltenden Planungsrecht nicht vereinbar. Durch die Aufhebung 
eines entsprechenden Teilbereichs des Bebauungsplans Nr. 237 und die Neuaufstellung des Be-
bauungsplans Nr. 518 soll eine an gesamtstädtischen Zielen orientierte und geordnete Entwicklung 
für eine Nachverdichtung im Bestand ermöglicht werden. 
 
Das Plangebiet liegt im südlichen Bereich des St adtbezirks Münster-Mitte und grenzt im Westen 
an die Weseler Straße. Im Osten grenzt der Bereich direkt an die Erhaltungssatzung  „Grüner 
Grund“ (Grundstücke Althoffstraße), wobei die private Verbindung von der Althoffstraße zum vor-
handenen rückwärtigen Garagenhof Weseler Straße 235/237 innerhalb der Erhaltungssatzung 
liegt. 
 
Da es sich bei diesem Verfahren um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, wird er 
nach § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt, so dass auf eine Umweltprüfung 
nach § 2 (4) BauGB einschließlich des Umweltberichts als Teil der Begründung zum Be-
bauungsplan verzichtet werden kann. 
 
Im September 2007 wurde eine frühzeitige Bürgerinformation durchgeführt. Die frühzeitige Be-
teiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange fand im April 2008 statt. 
 
Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 518 wird in den zuständigen parlamentari-
schen Gremien parallel beraten (Vorlage Nr. V/0359/2008). Die Offenlegung des Planentwurfes 
soll unmittelbar nach den Sommerferien erfolgen. 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0360/2008 
Auskunft erteilt: 
Frau Philipp / Herr Husmann 
Ruf: 
492 61 21 / 492 61 94 
E-Mail: 
Husmann@stadt-muenster.de 
Datum: 
26.05.2008 
Öffentliche Berichtsvorlage

2 
V/0360/2008 
 
Für die Aufhebung der Treppenanlage im öffentlichen Verbindungsweg Althoffstraße / Weseler 
Straße entstehen Kosten in Höhe von ca. 15.000 €. Die Kosten sind noch nicht im Haushaltsplan 
veranschlagt. 
 
 
I. V. 
gez. 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
1. Protokoll der Bürgerinformation 
2. Begründung 
3. Textliche Festsetzungen 
4. Planverkleinerung

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Anlage 2 
zur Vorlage Nr. V/0360/2008 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 1 von 14 
B e g r ü n d u n g 
 
zum Entwurf des Bebauungsplans Nr. 518: 
Weseler Straße 225-241 / Althoffstraße 
 
Inhalt Seite 
 
 
1. Planungsanlass.................................. ................................................................................................... 1 
2. Geltungsbereich ................................. ................................................................................................... 2 
3. Planungsrechtliche Situation.................... ............................................................................................. 2 
3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ......... ........................................................................ 2 
3.2 Bestehendes Planungsrecht / Sonstige Satzungen,  Verordnungen ............................................. 2 
4. Räumliche und strukturelle Situation ............ ........................................................................................ 2 
5. Planungsziele................................... ..................................................................................................... 3 
6. Inhalte des Bebauungsplans...................... ........................................................................................... 4 
6.1 Grundzüge der Planung.......................... ....................................................................................... 4 
6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung............. ............................................................................... 5 
6.2.1 Nutzungsart, Nutzungsdichte .................. ............................................................................... 5 
6.2.2 Bebaubare Flächen, Bauhöhe.................... ............................................................................ 5 
6.2.3 Bauweise und Bauform......................... .................................................................................. 6 
6.2.4 Firstrichtung, Dachform ....................... ................................................................................... 7 
6.2.5 Material, Farbgebung.......................... .................................................................................... 7 
6.2.6 Stellplätze, Nebenanlagen.................... .................................................................................. 7 
6.2.7 Freiflächen, Begrünung ........................ .................................................................................. 8 
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung.................. ................................................................................... 8 
6.4 Ver- und Entsorgung / Technische Infrastruktur.. .......................................................................... 8 
6.5 Immissionsschutz............................... ............................................................................................ 9 
6.6 Altlasten / Altstandorte ....................... ............................................................................................ 9 
6.7 Denkmalschutz / Archäologie .................... .................................................................................. 10 
7. Auswirkungen auf die Umwelt..................... ........................................................................................ 10 
7.1 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung ........... ........................................................................ 10 
7.1.1 Menschen ..................................... ........................................................................................ 10 
7.1.2 Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt ..... ......................................................................... 11 
7.1.3 Boden........................................ ............................................................................................ 12 
7.1.4 Wasser....................................... ........................................................................................... 12 
7.1.5 Klima / Luft................................. ........................................................................................... 12 
7.1.6 Landschaft ................................... ......................................................................................... 12 
7.1.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter ........... .......................................................................... 12 
7.2 Wechselwirkungen der Schutzgüter / Zusammenfassu ng .......................................................... 12 
8. Flächenbilanz .................................... .................................................................................................. 13 
9. Gesamtabwägung .................................. ............................................................................................. 13 
10. Kosten und Beiträge ............................ ............................................................................................ 14 
11. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahme n................................................................. 14 
 
 
1. Planungsanlass 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 518 „Weseler Straße 225-241 / Althoffstraße“, ist 
ein Teilbereich des seit 1980 rechtsverbindlichen B ebauungsplans Nr. 237 „Grüner Grund“ zwi-
schen Weseler Straße und Althoffstraße. Die Absicht  eines Grundstückseigentümers, hier in 
zweiter Reihe östlich des Gebäudebestandes an der W eseler Straße ein Wohngebäude zu er-
richten, ist mit dem geltenden Planungsrecht nicht vereinbar. Durch die Aufhebung eines ent-
sprechenden Teilbereichs des Bebauungsplans Nr. 237  und die Neuaufstellung des Bebau-
ungsplans Nr. 518 soll eine an gesamtstädtischen Zi elen orientierte und geordnete Entwicklung 
für eine Nachverdichtung im Bestand ermöglicht werden.

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Bebauungsplan Nr. 518 
Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 2 von 14 
2. Geltungsbereich 
 
Das Plangebiet umfasst die Grundstücke Weseler Stra ße Nr. 225 bis 241 sowie die südlich an-
grenzende Stichstraße und in deren Verlängerung den  Verbindungsweg zwischen Althoffstraße 
und Weseler Straße. 
 
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich die folgenden Grundstücke: 
 
Gemarkung Münster,  
Flur 203,  
Flurstücke 30, 40, 46, 346, 456 - 458, 516 – 524 und Teile des Flurstücks 667. 
 
Die Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Beb auungsplans sind im Plan durch einen 
grauen Farbstreifen gekennzeichnet. 
 
 
3. Planungsrechtliche Situation 
 
3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 
 
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Münster ist der Planbereich als Wohnbaufläche 
dargestellt. Die Inhalte des Bebauungsplans sind da mit i. S. d. § 8 (2) BauGB als aus den Dar-
stellungen des FNP entwickelt anzusehen. 
 
 
3.2 Bestehendes Planungsrecht / Sonstige Satzungen,  Verordnungen 
 
Der Planbereich ist ein Teil des rechtsverbindliche n Bebauungsplans Nr. 237 „Grüner Grund“. 
Für diesen Teilbereich tritt dieser nach Rechtskraf t des neu aufzustellenden Bebauungsplans 
Nr. 518 außer Kraft. 
 
Die Wohnsiedlung „Grüner Grund / Habichtshöhe“ ist in ihrer Gesamtheit ein Baudenkmal von 
überörtlicher Bedeutung. Die das Ortsbild prägenden  Anlagen sind gemäß „Satzung über die 
Erhaltung der baulichen Anlagen und die Erweiterung  der Anzeigepflicht für Werbeanlagen in 
der Wohnsiedlung Grüner Grund“ vom 07.02.1979 zu schützen. 
 
Der Planbereich grenzt im Osten an den Bereich der Erhaltungssatzung (Grundstücke Althoff-
straße). Die private Verbindung von der Althoffstra ße zum vorhandenen rückwärtigen Garagen-
hof Weseler Straße 235/237 (Teil des Flurstücks Nr.  30) begrenzt im Südosten den Bereich der 
Erhaltungssatzung. 
 
Das Baugesetzbuch wurde mit Datum vom 21.12.2006 da hingehend geändert, dass gemäß § 
13 a BauGB ein „Bebauungsplan der Innenentwicklung“  (z.B. zur Wiedernutzbarmachung von 
Flächen und zur Nachverdichtung im Bestand) im besc hleunigten Verfahren aufgestellt werden 
kann. In diesem Fall entfällt die zusammenfassende Erklärung und die Umweltprüfung gem. § 2 
(4) BauGB einschließlich des Umweltberichts als Tei l der Begründung zum Bebauungsplan. 
Von dieser Möglichkeit wird im Aufstellungsverfahre n des Bebauungsplans Nr. 518 Gebrauch 
gemacht. 
 
 
4. Räumliche und strukturelle Situation 
 
Das Plangebiet liegt im südlichen Bereich des Stadt bezirks Münster-Mitte. Es grenzt im Westen 
an die Weseler Straße an, die als vierspurige Ausfa llstraße (B 219) einen großen Teil des Ver-
kehrs zwischen Autobahnanschluss Münster-Süd und In nenstadt aufnimmt und durch ein sehr

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Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 3 von 14 
hohes Verkehrsaufkommen gekennzeichnet ist. Entlang  der Straße, vor den Wohngebäuden 
des Plangebiets, befindet sich ein Längs-Parkstreif en. Westlich des Plangebiets, auf der ge-
genüberliegenden Seite der Weseler Straße, befindet  sich eine Tankstelle mit Schnellrestau-
rant, diese sind rund um die Uhr geöffnet. 
 
Die II- und III- geschossigen Wohngebäude Weseler S traße 225-241, überwiegend Mietwoh-
nungsbau, sind als offene Straßenrandbebauung erric htet. In einigen Gebäuden wird das Erd-
geschoss gewerblich genutzt. Die zwischen 48 m bis zu 65 m tiefen, um ca. 1.50 m - 2.00 m 
nach Osten abfallenden Grundstücke sind überwiegend  gemischt genutzt: einerseits als Grün-
flächen, andererseits als Flächen für Garagen, als PKW- und Fahrrad- Abstellflächen sowie zu-
gehörige Zufahrten und Vorflächen. Sie sind überwie gend von der Weseler Straße aus er-
schlossen. Der rückwärtige Bereich des Grundstücks Weseler Straße 235/237 ist nahezu voll-
ständig versiegelt. Auf ihm ist derzeit ein großer Garagenhof mit einem unspezifischen Nutzer-
kreis untergebracht. Außerdem befindet sich in gewe rblichen Gebäuden eines früheren Brenn-
stoffhandels derzeit ein gewerblicher Musikanlagenh andel und -verleih mit entsprechend häufi-
gen Verkehrsbewegungen. Dieses Grundstück ist real sowohl von der Weseler Straße als auch 
über einen 3 m breiten Stichweg von der Althoffstra ße aus anfahrbar; grundbuchrechtlich be-
stehen Einschränkungen der Befahrbarkeit zur Weseler Straße. 
 
Die Freifläche des Grundstücks Weseler Straße 239/2 41 ist entlang der nördlichen Grund-
stücksgrenze durch einen fast durchgängigen Bestand  an Hainbuchen begrenzt, laut Fachamt 
ist deren Erhaltung erwünscht. Südlich davon stehen  zwei mittelgroße Eichen, die ebenfalls als 
erhaltenswürdig eingestuft werden. Im mittleren Ber eich des nach Süden und Osten hin um ca. 
1 m stark abfallenden Geländes befinden sich zwei d as Ortsbild prägende Eichen mit einem 
Kronendurchmesser von ca. 18-20 m, die unbedingt zu  erhalten sind. Des Weiteren befindet 
sich auf dem Gelände ein in jüngerer Zeit eingerich teter, den Mietwohnungen zugeordneter 
Kinderspielplatz. 
 
Südlich angrenzend verläuft in Verlängerung des Ers chließungsstichs Althoffstraße, der der Er-
schließung der Gebäude Althoffstraße 60-70 und der zugehörigen, auf einer privaten Teilfläche 
dieses Stichs befindlichen Garagenzeile dient, ein 3 m breiter Fußweg zur Weseler Straße. Hier 
gleichen einige Treppenstufen den Geländeunterschied aus. 
 
Nach Osten grenzt der Planbereich an die rückwärtig en Gartenflächen der Althoffstraße. Kenn-
zeichnend ist dort die vorherrschende Wohnfunktion in Form von II- geschossigen Einfamilien-
Reihenhäusern, deren prägendes Erscheinungsbild im Zusammenhang der Gartenstadt-Sied-
lung Grüner Grund mittels einer Erhaltungssatzung u nter Schutz gestellt ist. Westlich der Gär-
ten Althoffstraße 26-34 sowie 46-52 befinden sich s ogenannte Dungwege. Die Erreichbarkeit 
des südlichen Dungweges, zur rückwärtigen Begehung der Gärten, ist über die Zuwegung des 
Flurstücks 30 grundbuchrechtlich gesichert. 
 
Im Norden grenzt das Grundstück Weseler Straße 223 an das Plangebiet an, bebaut mit einem 
III- geschossigen, um etwa 5.50 m nach Osten verset zten Wohngebäude. Auf der überwiegend 
versiegelten rückwärtigen  Grundstücksfläche befindet sich eine Garagenzeile. 
 
 
5. Planungsziele 
 
Übergeordnete Ziele 
 
Nach dem „Handlungsprogramm Wohnen 2005“ verfolgt d ie Stadt Münster das Ziel, das Bau-
landangebot für Ein- und Zweifamilienhäuser stetig zu halten sowie neues Wohnen im Bestand 
zu fördern, um die Suburbanisierungstendenzen ins U mland abzuschwächen und den Wohnort 
„Innenstadt Münster“ zu stärken.

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Bebauungsplan Nr. 518 
Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 4 von 14 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 518 soll  der weiterhin bestehenden Nachfrage 
nach innenstadtnahem und familiengerechtem Wohnraum  in der Stadt Münster Rechnung ge-
tragen und damit die Innenentwicklung weiter gefördert werden. 
 
Ein weiteres Ziel des „Handlungsprogramms Wohnen 2005“ ist die Stabilisierung von innerstäd-
tischen Wohnquartieren. Durch den demografischen Wa ndel schrumpfen und überaltern einige 
der Münsteraner Stadtquartiere und es entwickeln si ch zunehmend einseitige Bevölkerungs- 
und Altersstrukturen. Mit der Schaffung von attrakt iven Wohnangeboten für alle Altersgruppen 
sollen diese einseitigen Strukturen abgewendet und die Quartiere belebt und stabilisiert werden. 
 
Das Geist-Viertel, in dem sich der Bebauungsplan Nr . 518 befindet, hat in den letzten zehn Jah-
ren im Vergleich zur Gesamtstadt stark an Bevölkeru ng verloren. Laut der kleinräumigen Bevöl-
kerungsprognose der Stadt Münster wird die Altersgr uppe der über 65-Jährigen weiter anstei-
gen bei gleichzeitiger Abnahme der Altersgruppe der  unter 10-Jährigen. Durch neue Wohnan-
gebote in diesem Stadtviertel soll ein Beitrag für die Generationenmischung im Quartier geleis-
tet werden. 
 
Konkrete Zielsetzungen 
 
Ziel des Bebauungsplans Nr. 518 ist eine städtebaul ich geordnete und dem Bestand ange-
passte Entwicklung der Grundstücke an der Weseler S traße. Eine ruhige Hinterlandnutzung 
und die Wahrung des Wohngebietscharakters des Quartiers sind sicherzustellen. 
 
Mit der Planaufstellung sollen die planungsrechtlic hen Voraussetzungen für die Errichtung von  
ca. acht Ein-, maximal Zweifamilienhäusern geschaffen werden. 
 
Damit verbunden ist die behutsame städtebauliche In tegration der Neubebauung in den Be-
stand. Der Charakter des Wohnviertels „Grüner Grund “ und insbesondere der Wohncharakter 
der Althoffstraße sollen berücksichtigt und die neu e Bebauung dem angepasst werden. Eine 
behutsame Integration bedeutet vor allem eine Anpas sung in Art und Maß der baulichen Nut-
zung, Höhenentwicklung der Gebäude und verträgliche  Organisation des ruhenden Verkehrs 
und des Erschließungsverkehrs. 
 
 
6. Inhalte des Bebauungsplans 
 
6.1 Grundzüge der Planung 
 
Entsprechend den vorgenannten Planungszielen bestehen die Grundzüge der Planung in 
 
- Einschränkung der Art baulicher Nutzung auf Wohng ebietscharakter und damit Ausschluss 
ausnahmsweise zulässiger Nutzungen gemäß § 4 BauNVO 
 
- Zurücktreten des Maßes baulicher Nutzung, insbeso ndere in der Höhenentwicklung gegen-
über den Bestandgebäuden Weseler Straße und Anpassu ng an die Bebauung der Althoff-
straße 
 
- Zulässigkeit der ausnahmsweisen Überschreitung de r GRZ im WA 
1-Gebiet zur Sicherung 
des verträglichen Stellplatzangebots und damit zur Vermeidung einer Verlagerung von 
Parkverkehr ins umgebende Quartier 
 
- Kompensation der Versiegelung durch Festsetzungen  zur Begrünung 
 
- Erschließung von der Weseler Straße aus (soweit m öglich), um die Althoffstraße als Wohn-
straße nicht zusätzlich zu belasten

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Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 5 von 14 
 
- Ermöglichung grundstücksbezogener Realisierung de r Hinterbebauung 
 
 
6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung 
 
6.2.1 Nutzungsart, Nutzungsdichte 
 
Art der baulichen Nutzung 
 
Der Bebauungsplan setzt im Plangebiet die Wohnbauflächen als Allgemeines Wohngebiet (WA) 
fest und sichert damit die vorrangig angestrebte Wo hnnutzung im Quartier. Damit ein nach 
Möglichkeit ungestörtes Wohnen im Rahmen des Allgem einen Wohngebietes gewährleistet und 
eine ruhige Hinterlandnutzung auch im Hinblick auf das angrenzende Reine Wohngebiet (WR) 
in der Althoffstraße sicher gestellt wird, werden i m WA 
2-Gebiet gem. BauNVO ausnahmsweise 
zulässige Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewe rbes, sonstige nicht störende Gewer-
bebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetr iebe und Tankstellen) bewusst ausge-
schlossen. 
 
In Anlehnung an die vorhandenen Wohnstrukturen im a ngrenzenden Gebiet Althoffstraße sowie 
zur Wahrung des ruhigen Wohngebietscharakters entsp rechend formulierten Planungszielen, 
ist pro Hauseinheit im WA 
2-Gebiet (Einzelhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenha us) jeweils nur 
eine Wohneinheit zulässig. Eine Einliegerwohnung is t nur dann zulässig, wenn ihre Größe ge-
genüber der Hauptwohnung untergeordnet ist und der bauordnungsrechtlich erforderliche Stell-
platz innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes nachgewiesen werden kann. 
 
Maß der baulichen Nutzung 
 
Die Festsetzung der Grund- und Geschossflächenzahle n im Bebauungsplan für die WA 
1- und 
WA 2-Gebiete trägt dem Gebietscharakter Rechnung. So si nd für das an der Weseler Straße lie-
gende und dichtere WA 1-Gebiet eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,0 festg esetzt. Da die 
überbaubaren Flächen und die Geschossanzahl aus dem  Bebauungsplan Nr. 237 übernommen 
werden, ergeben sich keine zusätzlichen Bauoptionen . Angelehnt an das angrenzende Wohn-
gebiet der Althoffstraße und der angestrebten aufge lockerteren Bebauung gelten für das WA 2-
Gebiet eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8. 
 
Eine Überschreitung der GRZ im Bestand des WA 
1-Gebietes ist ausnahmsweise bis zu 0,8 
möglich, sofern der größere Versiegelungsanteil dem  Nachweis - vor Rechtskraft des Bebau-
ungsplans Nr. 518 - bauordnungsrechtlich genehmigte r Stellplätze dient. Es soll damit vermie-
den werden, dass zusätzlich zum ohnehin schon herrs chenden Parkdruck erforderliche Stell-
plätze auf umliegende Grundstücke verlagert werden und der Parkdruck im Quartier weiter er-
höht wird. 
 
 
6.2.2 Bebaubare Flächen, Bauhöhe 
 
Überbaubare Grundstücksflächen 
 
Im WA 
1-Gebiet sind die festgesetzten überbaubaren Grundst ücksflächen am Bestand und an 
den Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplanes orientiert (s. o.). 
 
Für das WA 
2-Gebiet ist eine weniger dichte Bebauungsform vorge sehen. Die überbaubaren 
Grundstücksflächen im WA 2-Gebiet sind eng festgesetzt. 
 
Darüber hinaus gilt es, einen angemessenen Abstand zur angrenzenden Bebauung an der Alt-

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Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 6 von 14 
hoffstraße zu wahren und der Neubebauung eine Minde sttiefe der privaten Gartenfläche zwi-
schen 8 m und 17 m zu sichern. Damit beträgt der Mi ndestabstand zwischen Neubauten und 
Bestandsgebäuden Althoffstraße ≥ 30 m. 
 
Die Bebauung kann jeweils grundstücksweise realisie rt werden. Lediglich beim rückwärtigen 
Grundstück Weseler Straße 229 ist zur vollen Aussch öpfung der überbaubaren Fläche mit 
Grenzgarage eine Grundstücksabtretung oder Übernahm e einer Baulast durch den Nachbarei-
gentümer in 3 m Breite (bauordnungsrechtlich notwendige Abstandsfläche) erforderlich. 
 
Zahl der Vollgeschosse 
 
Die bereits im überplanten Bebauungsplan festgesetz te Geschossigkeit von maximal drei Voll-
geschossen im WA 
1-Gebiet gilt auch weiterhin für die Straßenrandbeba uung an der Weseler 
Straße. 
 
Im WA 
2-Gebiet ist die Zahl der Vollgeschosse auf zwingend  zwei Geschosse festgesetzt. Die 
Neubebauung bezieht sich damit auf die Höhe und Kub atur der angrenzenden Wohnbebauung 
an der Althoffstraße und tritt hinter der Straßenrandbebauung an der Weseler Straße zurück. 
 
Ausnahmsweise kann das Dachgeschoss der Bebauung im  WA 
2-Gebiet als zusätzliches Voll-
geschoss ausgebaut werden, sofern die zulässige GFZ  sowie maximale First- und Traufhöhen 
nicht überschritten werden. Somit ist die Begrenzun g der Bebauungsdichte und der Höhenent-
wicklung in den hinteren Grundstücksbereichen gewäh rleistet, andererseits wird eine maximale 
Ausnutzung der Wohnfläche und eine damit verbundene  Schaffung von attraktiven Wohnange-
boten für den Wohnstandort Münster ermöglicht. 
 
Trauf- und Firsthöhen, Sockelhöhen 
 
Neben der Festsetzung der Geschossigkeit sollen die  festgesetzten Trauf- und Firsthöhen in 
der Neubebauung im WA 
2-Gebiet die gemäßigte und hinter dem Bestand an der  Weseler Stra- 
ße und an der Althoffstraße zurücktretende Höhenent wicklung sicherstellen. Insbesondere die 
Höhenentwicklung leistet einen Beitrag zum vereinba rten Planungsziel, die Neubebauung be- 
hutsam in den Bestand zu integrieren. 
 
Die Festsetzungen in m über NN sichern unabhängig v on einer evt. Geländeaufschüttung auf 
den Hintergrundstücken das städtebauliche Ziel der Höhenbegrenzung gegenüber dem Be-
stand. 
 
Die Festsetzung einer Sockelhöhe von 0,30 m über de r jeweiligen privaten Erschließungsfläche 
dient dem Schutz vor eindringendem Wasser in die Wohngebäude bei Starkregenereignissen. 
 
 
6.2.3 Bauweise und Bauform 
 
Zur Sicherung der Erschließung der rückwärtigen Gru ndstücke über unbebaute seitliche Grenz-
abstände wird im WA 
1-Gebiet offene Bauweise festgesetzt. Die Bauweise i m WA 2-Gebiet als 
weniger dichte Einfamilienhausbebauung ist ebenfall s nur offen zulässig und wird nach Einzel-/ 
Doppelhäusern bzw. Reihenhausgruppe differenziert. 
 
 
6.2.4 Firstrichtung, Dachform 
 
Ein stadtgestalterisch bedeutsames, verbindendes El ement stellt die Dachlandschaft dar. Ge-
rade in direkter Nachbarschaft zur Althoffstraße und zum Grünen Grund ist eine ruhige und dem 
Bestand angepasste Dachlandschaft mit typischen Mer kmalen wie Dachneigung und einer do-

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Bebauungsplan Nr. 518 
Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 7 von 14 
minierenden Hauptdachfläche von besonderer Bedeutung. 
 
Die Firstrichtungen für die WA 
1- und WA 2- Gebiete entsprechen der Umgebungsbebauung. Zu-
lässig sind ausschließlich geneigte Dachformen. Im WA 2 sind mit gestalterischem Bezug auf die 
Bebauung der Althoffstraße Walm-, Krüppelwalm- und Mansarddächer ausgeschlossen. Die zu- 
lässige Dachneigung von 35 o ± 3 o im WA 2-Gebiet, die in Teilen dem Bestand an der Weseler 
Straße entspricht, dient insbesondere einer moderat en Höhenentwicklung der rückwärtigen Be-
bauung. Diese Dachneigung eignet sich für das Anbri ngen energietechnischer Anlagen, z. B. 
Photovoltaikanlagen. 
 
Dacheinschnitte sind wegen der Kleinteiligkeit der geplanten Gebäude unzulässig. Dachterras-
sen in Kombination mit Pultdächern sind einheitlich  für jeweils ein Baufeld ausnahmsweise zu-
lässig. Mit Bezug zur Dachlandschaft an der Althoff straße, d.h. zur Sicherung eines neigungs-
dachgeprägten Stadtbildes im Bereich der Erhaltungs satzung, sind die Dachterrassen nur nach 
Westen orientiert zulässig. 
 
 
6.2.5 Material, Farbgebung 
 
Zum Zweck der gestalterischen Einheitlichkeit sind die baulichen Anlagen innerhalb eines Bau-
feldes in Material, Farbe, Trauf- und Firsthöhe sowie Dachneigung einheitlich zu gestalten. Über 
die genannten Regelungen hinausgehend werden keine konkreten Vorschriften zum Fassa-
denmaterial und Farbgebung getroffen, um gleichzeit ig einen gestalterischen Spielraum für die 
Neubebauung zu ermöglichen. 
 
Als Ausnahmen können pro jeweilige Gebäudeeinheit e nergietechnische Anlagen, z.B. Photo-
voltaikanlagen, zugelassen werden. Es soll damit di e Möglichkeit für eine verstärkte Nutzung 
von regenativen Energien in der Stadt Münster geschaffen werden. 
 
 
6.2.6 Stellplätze, Nebenanlagen 
 
Um eine geordnete Nutzung der Grundstücksflächen du rch Stellplätze und Garagen zu ge-
währleisten und keine weitere Errichtung von baulic hen Anlagen in den Gartenbereichen insbe-
sondere zur Althoffstraße zuzulassen, sind Garagen und Stellplätze nur in den dafür ausgewie-
senen Flächen zulässig. Nebenanlagen sind ausschlie ßlich in den überbaubaren Flächen zu-
gelassen. 
 
Die Garagen im WA 
1-Gebiet sind als offene Garagen bzw. als Carports h öhengleich zu errich-
ten. Sie sollen eine gestalterische Leichtigkeit ve rmitteln. Die rückwärtige Schließung zu den 
Grundstücken Weseler Straße 231, 235 und 237 dient der Abschirmung der westlich angren-
zenden Freiflächen. Im WA 2-Gebiet sind geschlossene oder offene Garagen zuläs sig. Die Ü- 
berdachung der Stellplätze / Garagen ermöglicht auß erdem kompensatorische Dachbegrünung 
und dient mit teilweise seitlicher Schließung auch dem Immissionsschutz der Wohnbebauung. 
 
 
6.2.7 Freiflächen, Begrünung 
 
Als Ausgleich zum zulässigen Versiegelungsgrad durc h lange Grundstückszufahrten und die 
Stellplatzanlagen sind die Carport-/ Garagendächer extensiv und dauerhaft zu begrünen. 
 
Wegen ihres Stamm- und Kronendurchmessers sowie ihr er Bedeutung für das Stadtbild sind 
die großkronigen Eichen auf dem Grundstück Weseler Straße 239/241 als erhaltenswert fest-
gesetzt. Sie sind dauerhaft zu pflegen. Bei nachwei slichem Abgang ist angemessene Ersatz-
pflanzung vorzunehmen.

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Bebauungsplan Nr. 518 
Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 8 von 14 
 
Erforderlicher Geländehöhenausgleich hat auf dem je weiligen Grundstück zu erfolgen. Aus ge-
stalterischen Gründen sind die östlichen Grundstück sgrenzen der Neuplanung höhengleich an 
die Gärten der Althoffstraße, bzw. die dazwischen liegenden Dungwege anzuschließen. 
 
 
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung 
 
Die Grundstücke des WA 
1-Gebietes sind jeweils an die Weseler Straße angesc hlossen. Es ist 
für jedes Baufeld separat eine eigene Zufahrt vorgesehen. 
 
Die Hinterlieger werden ebenfalls mittels Festsetzu ng von GFL-AE (Geh-, Fahr- und Leitungs-
rechten für Anwohner und Erschließungsträger) über die Weseler Straße angebunden. Ledig-
lich für das südliche Baufeld im WA 
2-Gebiet ist eine Erschließung von der Althoffstraße über die 
vorhandene private Zuwegung vorgesehen. Eine Überfa hrt zwischen Flurstück 30 und 457 ist 
planungsrechtlich unterbunden. 
 
Durch die separate Erschließung der einzelnen Baufe lder im WA 
2-Gebiet haben die Eigentümer 
die Möglichkeit, ihre baulichen Vorhaben jeweils grundstücksbezogen umzusetzen. 
 
Lediglich zur Erschließung rückwärtiger Bebauung Weseler Straße 227 und 229 sind wegen der 
geringen seitlichen Grenzabstände der Bestandsbebau ung nachbarliche verbindliche Vereinba-
rungen zur (teilweisen) Überfahrung - wie im Falle der Haus Nr. 229 auch aktuell schon prakti-
ziert - erforderlich. 
 
Die vorhandene Wegeverbindung zwischen der Weseler Straße und der Stichstraße Althoff-
straße wird als öffentliche Verkehrsfläche / Rad- u nd Fußweg festgesetzt. Die sinnvolle Quer-
verbindung soll zukünftig auch für Radfahrer benutz bar sein. Die Ergänzung oder Umgestaltung 
der bestehenden Treppe durch eine stufenfreie Lösun g dient außerdem der (besseren) Nutz-
barkeit für Rollstuhlfahrer, Rollatoren und Kinderwagen. 
 
Ein Angleichen des Gefälles ist über die gesamte Länge und Breite des Weges erforderlich. 
 
 
6.4 Ver- und Entsorgung / Technische Infrastruktur 
 
Insgesamt werden die Energie- und Wasserversorgung sowie die Entsorgung des Plangebietes 
durch die entsprechenden Ver- und Entsorgungsuntern ehmen bzw. durch die Stadt Münster 
gesichert. Die erforderlichen Leitungstrassen werde n innerhalb der bestehenden und der neuen 
öffentlichen und privaten Verkehrsflächen sowie inn erhalb der mit Geh-, Fahr- und Leitungs-
rechten zugunsten der Erschließungsträger zu belastenden Flächen gesichert. 
 
Das anfallende Schmutz- und Regenwasser wird über p rivate Entwässerungsleitungen im 
Trennsystem in die vorhandenen Kanäle der Weseler S traße und für die Bebauung rückwärtig 
Weseler Straße 235/237 in die der Althoffstraße ein geleitet. Der Anschluss an die öffentliche 
Kanalisation in der Weseler Straße erfolgt über Hausanschlussstutzen im Bereich der geplanten 
Grundstückszufahrten. Das Flurstück 30 wird entsprechend an die Althoffstraße angeschlossen. 
 
Sämtliche Abwässer müssen über die Rückstauebene (S traßenoberkante Weseler Straße bzw. 
Althoffstraße) gefördert werden. Für die Einleitung  in die Kanalisation der Weseler Straße sind 
voraussichtlich wegen des unzureichenden Gefälles, bzw. der Tieflage der rückwärtigen 
Grundstücke jeweils private Anlagen wie Pumpen, Rückstauklappen, Stauvolumen zu treffen. 
 
Etwaige Versickerungsmaßnahmen auf den Grundstücken  sind bei Nachweis der Versicke-
rungseignung und mit Genehmigung der Unteren Wasser behörde möglich. Die Entsorgung des

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Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 9 von 14 
Oberflächenwassers ist sicherzustellen. 
 
Zur Abfallentsorgung sind die Abfallbehälter vom Gr undstückseigentümer an die von dreiachsi-
gen Sammelfahrzeugen befahrbaren öffentlichen Straß en zu stellen, d.h. die Weseler Straße 
bzw. die Althoffstraße. 
 
 
6.5 Immissionsschutz 
 
Um die Anwohner der Weseler Straße vor schädlichen Umwelteinwirkungen wie Verkehrslärm 
und Abgasbelastung von der Weseler Straße zu schütz en und gesunde Wohn- und Arbeitsver-
hältnisse zu wahren, werden im Bebauungsplan Lärmpe gelbereiche und entsprechende Schall-
schutz- und Belüftungsmaßnahmen an der Fassade der Bebauung im WA 
1-Gebiet festgesetzt. 
Darüber hinaus sind auf der südöstlichen Seite der ausgebauten Dachgeschosse der Be-
standsbebauung Weseler Straße sowie der nordwestlic hen Seite der Dachgeschosse der Neu-
bebauung schallgedämmte Lüftungen für Aufenthaltsrä ume vorzusehen (siehe zeichnerische 
und textliche Festsetzungen). 
 
Im schalltechnischen Gutachten wurde untersucht, ob  es mit der Realisierung der geplanten 
Bauvorhaben zu einer Erhöhung der Lärmbelastung an der Süd-Ost-Seite der vorhandenen 
Bebauung Weseler Straße bzw. der Althoffstraße komm en wird. Das Ergebnis zeigt keine er-
höhte Belastung; im Gegenteil -  an den südöstliche n Gebäudefronten der Bestandsbebauung 
Weseler Straße werden sich die Lärmbelastungen geringfügig verringern. 
 
Auch für die Wohnbebauung der Althoffstraße werden sich die Lärmbelastungen aus dem Ver-
kehrslärm der Weseler Straße um bis zu 5 dB(A) verr ingern. Diese Minderung der Lärmbelas-
tungen resultiert aus der abschirmenden Wirkung der Neubebauung. 
 
Ein negativer Reflexionseinfluss durch die Neubebau ung ist daher sowohl für die Wohnhäuser 
an der Weseler Straße als auch an der Althoffstraße  nicht gegeben. Die zukünftige Situation 
verbessert die Immissionssituation im Umfeld der Neubebauung. 
 
 
6.6 Altlasten / Altstandorte 
 
Das Grundstück Weseler Straße 235/237 wird bei der Stadt Münster als historischer Altstandort 
geführt (vormals Brennstoffhandel). Eine Überprüfun g der tatsächlichen Bodenbelastung ist 
bisher nicht erfolgt. Deshalb sind geplante Bodenei ngriffe und bauliche Änderungen auf dem 
Grundstück dem Amt für Grünflächen und Umweltschutz  anzuzeigen, um für konkrete Vorha-
ben die Belastung und entsprechende Maßnahmen zu benennen. 
 
 
6.7 Denkmalschutz / Archäologie 
 
Der Planbereich grenzt im Osten (rückwärtige Grunds tücke Althoffstraße) an den Bereich der 
Erhaltungssatzung der Wohnsiedlung Grüner Grund (siehe Abschnitt 3.2). 
 
Die Art der festgesetzten baulichen Nutzung sowie B auweise, Bauhöhen und Firstrichtung pas-
sen sich der vorhandenen Bebauung der Althoffstraße  (Baudenkmal als Teil der Erhaltungs- 
und Gestaltungssatzung) an und harmonieren mit dem denkmalpflegerischen Anspruch. 
 
Die vorhandenen Gartengrundstücke der Althoffstraße  bleiben unangetastet. Sie grenzen an 
die Gärten der geplanten Bebauung, so dass der Gart enstadtcharakter der Siedlung „Grüner 
Grund“ gewahrt bleibt.

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Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 10 von 14 
Beim Auffinden von Bodendenkmalen sind die Hinweise  in den Textlichen Festsetzungen zu 
beachten. 
 
 
7. Auswirkungen auf die Umwelt   
 
7.1 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung 
 
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt, da es 
sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung ha ndelt, der eine Grundfläche von weniger 
als 20.000 m² aufweist. Eine für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens unzulässige 
Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (FFH-Gebiete 
bzw. Vogelschutzgebiete) ist ebenso ausgeschlossen wie die Begründung der Zulässigkeit ei-
nes UVP- pflichtigen Vorhabens nach Bundes- oder Landesrecht. 
 
 
7.1.1 Menschen 
 
Der Bebauungsplan umfasst eine vorhandene II-III ge schossige Wohnbebauung entlang der 
Weseler Straße sowie die zugehörigen rückwärtigen G ärten und Höfe, die für eine Neubebau-
ung vorgesehen sind. Östlich schließt sich an die g eplante Bebauung ein reines Wohngebiet 
an, das aus Gründen des Denkmalschutzes mit einer Erhaltungssatzung belegt ist. 
 
Lärmimmissionen 
 
Das Plangebiet ist im Bereich der Weseler Straße er heblichen Immissionen ausgesetzt. Im 
Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung (Büro f ür Lärmschutz Altenberge, 2008) wurden 
die auf die Planung einwirkenden Lärmimmissionen untersucht. 
 
Straßenverkehr 
 
Durch den Verkehr auf der Weseler Straße (DTV-Progn ose 2020: ca. 35.000 Kfz/24h) kommt 
es an den zur Straße exponierten Fassaden zu maxima len Pegeln von 73 dB(A) tags und 65 
dB(A) nachts. Die Orientierungswerte der DIN 18005- 1 für ein allgemeines Wohngebiet von 55 
dB(A) tags und 45 dB(A) nachts werden heute mit bis  zu 18 dB(A) tags bzw. 20 dB(A) nachts 
erheblich überschritten. Aufgrund der sehr hohen Be lastung wurde im Lärmgutachten auch un-
tersucht, ob es durch die Planung zu einer Verschle chterung der Lärmsituation an den rückwär-
tigen, beruhigten Fassaden infolge von Lärmreflexio nen kommen kann. Im Ergebnis lässt sich 
diesbezüglich jedoch eine leichte Verbesserung gege nüber einem Verzicht auf die Neubebau-
ung feststellen. 
 
Die geplante rückwärtige Bebauung ist Immissionen v on bis zu 56 dB(A) tags und 48 dB(A) 
nachts ausgesetzt. Die Orientierungswerte der DIN 1 8005-1 werden damit geringfügig über-
schritten. Nachteilig wirken sich hier die Lücken i m Gebäudebestand an der Weseler Straße 
aus. Ein Erfordernis aktiven Schallschutzes ist aufgrund der Werte aber nicht gegeben. 
 
Für die Wohnbebauung entlang der Althoffstraße erge ben sich durch die zusätzliche Bebauung 
deutliche Lärmpegelminderungen um bis zu 5 dB(A) in folge der zusätzlichen Abschirmung 
durch Gebäude. 
 
Die internen Verkehrsbewegungen im Plangebiet sind als gering einzuschätzen und haben aus 
lärmtechnischer Hinsicht keine Relevanz.

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Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 11 von 14 
Gewerbelärm 
 
Neben der Weseler Straße wirken auch Immissionen der auf der gegenüber liegenden Seite ge- 
legenen Tankstelle bzw. des Drive-In-Schnellrestaur ants auf das Plangebiet ein. An den der 
Weseler Straße zugewandten Fassaden wird der Richtw ert der TA-Lärm um bis zu 12 dB(A) 
überschritten. Bei der geplanten Hinterlandbebauung  sind Überschreitungen von lediglich 1 
dB(A) ermittelt worden. Das nicht unerhebliche, d.h . ständig vorherrschende Fremdgeräusch 
(TA Lärm) durch den Verkehrslärm der Weseler Straße ist dabei zu berücksichtigen. 
 
Schallschutzmaßnahmen 
 
Da aufgrund der städtebaulichen Situation aktive Sc hallschutzmaßnahmen für die Gebäude an 
der Weseler Straße ausscheiden, werden entlang der Baugrenzen zur Weseler Straße und zu 
den Zufahrtsbereichen Lärmpegelbereiche nach DIN 41 09 (IV-VI) festgesetzt. Damit kann bei 
wesentlichen baulichen Veränderungen oder Nutzungsä nderungen sichergestellt werden, dass 
ein zumutbarer Innenpegel durch passiven Lärmschutz  z.B. durch Schallschutzfenster und 
schallgedämmte Lüftungen gegeben ist. Des Weiteren sind in den ausgebauten Dachgeschos-
sen der Bestandsbebauung (Südost-Seite) und der Neu bebauung (Nordwest-Seite) für Schlaf-
räume schallgedämmte Lüftungen vorzusehen (vgl. TF Nr. 1.10). 
 
Eine Festsetzung von Lärmpegelbereichen ist für die  geplante Neubebauung nicht erforderlich, 
da bei den festgestellten geringfügigen Überschreit ungen der Orientierungswerte der DIN 
18005-1 bereits durch eine konventionelle Bauweise ausreichende Schalldämmung zum Schutz 
der Innenräume gewährleistet wird. 
 
Luftschadstoffe: 
 
Hinsichtlich der maßgeblichen verkehrsbedingten Luf tschadstoffe (Stickstoffdioxid, Fein-
staub/PM10) ist im Nahbereich der Weseler Straße vo n einer erhöhten Belastung auszugehen. 
Konkrete Hinweise auf Grenzwertüberschreitungen der  22. Bundesimmissionsschutzverord-
nung (Jahresmittelwerte und Kurzzeitbelastungswerte ) liegen nicht vor, sind durch den fehlen-
den Straßenschluchtcharakter aber auch nicht anzune hmen. Eine planbedingte Verschlechte-
rung ist jedenfalls aufgrund des mit der zusätzlich en Bebauung verbundenen geringfügig ge-
steigerten Verkehrsaufkommens nicht zu erwarten. 
 
 
7.1.2 Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt 
 
Im Plangebiet befinden sich zwei prägende Amerikani sche Roteichen, die mit einer Erhal-
tungsfestsetzung versehen sind (TF 1.9). Als weiter e prägende Gehölzstruktur ist ein Hainbu-
chenbestand zu nennen, der durch die Planung nicht unmittelbar tangiert wird. 
 
Sonstige für die Tier- und Pflanzenwelt bedeutsame Strukturen sind im Gebiet nicht vorhanden. 
Ein Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft  ist bei Bebauungsplänen der Innenentwick-
lung nicht erforderlich (§ 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). 
 
 
7.1.3 Boden 
 
Das Grundstück Weseler Straße 235/237 wird bei der Stadt Münster als historischer Altstandort 
geführt (vormals Brennstoffhandel). Geplante Bodene ingriffe und bauliche Änderungen auf dem 
Grundstück sind dem Amt für Grünflächen und Umweltschutz anzuzeigen (vgl. Hinweis 3.1). 
 
Mit dem gesamten Bauvorhaben ist gegenüber der heut igen Nutzung der Höfe (Stellplätze, Ga-
ragen etc.) in der Summe keine erhebliche Neuversie gelung verbunden. Für die Dachflächen

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Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 12 von 14 
von Carports und Garagen ist zudem eine Dachbegrünu ng vorgeschrieben (TF 1.8). Darüber 
hinaus dient die Planung im Innenbereich dem Gebot,  mit Grund und Boden sparsam und 
schonend umzugehen (§ 1a Abs. 2 BauGB). 
 
 
7.1.4 Wasser 
 
Das Plangebiet liegt in der Randzone des Münsterlän der Kiessandzuges. Grundsätzlich ist die 
Entwässerung des Plangebietes über eine Trennkanali sation vorgesehen. Etwaige Versicke-
rungsmaßnahmen auf den Grundstücken sind bei Nachwe is der Versickerungseignung und mit 
Genehmigung der Unteren Wasserbehörde möglich. 
 
 
7.1.5 Klima / Luft 
 
Klimatisch relevante Auswirkungen sind durch die in nerstädtische Lage nicht gegeben. Die 
Festsetzung von Dachbegrünungen für Garagen und Car ports wirkt sich im innerstädtischen 
Raum kleinklimatisch positiv aus. 
 
Eine effektive Nutzung von Solarenergie ist durch d ie städtebaulich begründete Festlegung der 
Firstrichtung nicht möglich. 
 
Hinsichtlich der Lufthygiene erfolgt eine Einschätzung in Kap. 7.1.1. 
 
 
7.1.6 Landschaft 
 
Nachteilige Auswirkungen auf die Landschaft können ausgeschlossen werden. 
 
 
7.1.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
 
Die im Osten des Plangebietes gelegene denkmalgesch ützte Bebauung an der Althoffstraße 
(„Grüner Grund“) wird nach Einschätzung der Denkmal behörde von der Planung nicht negativ 
tangiert. 
 
 
7.2 Wechselwirkungen der Schutzgüter / Zusammenfass ung 
 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 518 ist beabsichtigt, eine Bebauung von ca. acht 
Gebäudeeinheiten in zweiter Reihe zur Weseler Straße zu ermöglichen. 
 
Bedingt durch die Nähe zur stark befahrenen Weseler  Straße sind insbesondere bei der Be-
standsbebauung Vorkehrungen zum passiven Schallschu tz zu treffen. Die geplante Neubebau-
ung ist deutlich geringeren Lärmimmissionen ausgese tzt, die die Orientierungswerte der DIN 
18005-1 nur geringfügig überschreiten. 
 
Hinsichtlich der maßgeblichen verkehrsbedingten Luf tschadstoffe (Stickstoffdioxid, Fein-
staub/PM10) ist für die Neubebauung keine erheblich e Belastung zu erwarten. Die Planung 
verursacht zudem keine Verschlechterung der Immissi onssituation an der stärker belasteten 
Weseler Straße. 
 
Weitere Umweltaspekte sind von der Planung nicht erheblich betroffen.

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BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 13 von 14 
8. Flächenbilanz 
 
 
m²  % 
Plangebietsgröße  7.734  100  
Bruttobauland                 WA 1 
                                       WA 2 
Summe 
4.121 
 
2.231  
6.325  
 
 
82 
 
Davon private Verkehrsflächen 
(GFL-Flächen) 
1.021 
 13  
Öffentliche Verkehrsflächen 1.382  18  
 
 
9. Gesamtabwägung 
 
Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 518 w ird innerhalb eines bestehenden Wohn-
gebiets eine Nachverdichtung vollzogen, die städteb aulich und ökologisch vertretbar ist. Sie 
folgt dem im Baugesetzbuch verankerten Gebot des sp arsamen Umgangs mit Grund und Bo-
den und des Vorrangs der Innenentwicklung vor einer Neuansiedelung auf der ‚grünen Wiese’. 
 
Der bauliche Eingriff setzt die laut Baugesetzbuch eröffnete Möglichkeit der baulichen Nachver-
dichtung um (§ 13 a BauGB, Bebauungspläne der Innen twicklung). Der Grad der möglichen 
Versiegelung wird durch die geplante Bebauung im Ve rgleich mit vorhandenen Flächenstruktu-
ren im gesamten Planbereich nicht wesentlich zunehmen; gleichwohl werden zur Kompensation 
von Versiegelung Vorschriften zur Dachbegrünung get roffen. Ausgleichsmaßnahmen sind nicht 
erforderlich. 
 
Hinsichtlich der Schallemissionen von der Weseler S traße bzw. der gegenüberliegenden Tank-
stelle werden durch die geplante Neubebauung keine Beeinträchtigungen auf die vorhandene 
Bebauung im Umfeld ausgehen, vielmehr verbessert si ch die Situation durch erhöhte Abschir-
mung und günstige Schallbrechungseffekte. 
 
Die Anzahl der geplanten zulässigen Stellplätze und  Garagen im Innenhofbereich und damit 
verbunden die potentielle Zahl an Verkehrsbewegunge n entspricht überwiegend der heutigen 
realen, bzw. zulässigen Situation mit Ausnahme eine r erheblichen Verbesserung auf dem 
Grundstück des südlichen Garagenhofs. 
 
Den Gärten der Althoffstraße sind nur Gärten der Ne uplanung zugewandt.  Verschattung liegt 
auf Grund der Abstandsflächen im normalen Bereich. 
 
Auf der Althoffstraße wird eher weniger als mehr Anliegerverkehr erzeugt. 
 
 
10. Kosten und Beiträge 
 
Für die entwässerungstechnische Erschließung entste hen der Stadt keine Kosten, da es sich 
um eine private Erschließung handelt. Die Kosten fü r die Abwasserableitung sind Bestandteil 
der privaten Grundstücksentwässerung. 
 
Für die verkehrstechnische Erschließung von Straßen  entstehen der Stadt Münster keine Kos-
ten. 
 
Für die Aufhebung der Treppenanlage im öffentlichen  Verbindungsweg Althoffstraße / Weseler 
Straße entstehen Kosten in Höhe von ca. 15.000 €. D ie Kosten sind noch nicht im Haushalts-
plan veranschlagt.

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Bebauungsplan Nr. 518 
Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF / Seite 14 von 14 
Im Rahmen der genannten Maßnahmen kommen Erschließu ngsbeiträge nach BauGB nicht zur 
Erhebung. Straßenbaubeiträge nach KAG fallen zurzeit ebenfalls nicht an. 
 
Für die im rückwärtigen Bereich neu entstehenden Ba ugrundstücke, die von der Weseler Stra- 
ße über private GFL-Flächen erschlossen werden, ent stehen mit Rechtskraft des Bebau-
ungsplans und der Möglichkeiten des Anschlusses an die öffentliche Schmutz- und Regenwas-
serkanalisation Beitragspflichten zur Entwässerung.  Außerdem entstehen Erstattungspflichten 
für die Herstellung der Hausanschlussleitungen. 
 
 
11. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahm en 
 
Die Realisierung des Bebauungsplans wird sich auf d ie persönlichen Lebensumstände der im 
Plangebiet lebenden und arbeitenden Menschen auswir ken. Nachteilige Auswirkungen in sozi-
aler und wirtschaftlicher Sicht sind jedoch nicht e rkennbar. Ein Sozialplan ist daher nicht erfor-
derlich. 
 
 
Diese Begründung dient gemäß § 9 (8) BauGB als Anla ge zum Entwurf 
des Bebauungsplans Nr. 518: Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
 
Münster, __________ 
Der Oberbürgermeister 
I. V. 
 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor

AE 
GFL 
GFL 
AE 
R+F 
GFL 
AE 
A
P
P
P
66 
II 
64 
II 
10 
II 
II 
II 
12 
II 
14 
20 
16 II 
18 
60 
670 
I II 
I II 
I
I
II 
53 
22 
II I
24 
II 
28 
II 
II 
30 
II 
26 
33 
35 II 
32 
II 
34 
41 II 
39 
II 
37 II 
I 103 
104 
Althoffstraße 
43 II 
47 II 
45 II 
107 
108 
109 
416 
681 
53 II 
I
51 
II I
49 II 
I
663 
II 
57 II 
675 
55 II 
II 8
II 
10 
417 
420 
421 
II 
14 
II 12 
16 
III 
68 
217 
59 
61 
63 
65 
67 
52 49 
51 
45 
50 
42 
43 
44 
627 
628 
680 
II 
38 II 
219 
III 
221 
III 
56 
499 
223 
III 
40 
46 
34 
35 
36 
II 
40 
52 
46 
50 
II 
48 
662 
59 
449 
486 
487 
424 488 
II 
422 
423 
27 
28 
33 
I
29 
25 
26 
II I
II 
I
523 
517 
518 520 
521 
522 
516 
II 693 
695 
70 
II 
II 
72 
68 
II 
Althoffstraße 
401 
440 
74 
II 
76 
677 
II 
78 
489 
679 
II 
80 
II 
82 
18 
22 
289 
19 
385 
225 
II 
227 
Tankstelle 
I
212 
I
23 
26 
27 
214 
30 
32 
III 
456 
229 
II 
II 
I
457 
B 219   W
eseler Straße 
Radweg 
231 
220 II 
218 II 
226 
I
III 235 
III 237 
667 
30 
524 
66 
64 
II 
400 
II 
346 
458 
239 
III 
241 
III 
347 
397 
398 399 
62 
II 
60 
II 
245 
III 
21 247 III 
698 
692 
9
542 
249 
II I
I
543 
IV 
14 286 
12 
III 
519 
WA II 
0,4 0,8 
GD  35° ±3° 
o2
ED 
WA II 
0,4 0,8 
GD  35° ±3° 
2
DH 
o
WA III 
0,4 1,0 
o
1
   SD 
oG/Ga Cp 
Cp 
Cp 
oG/Ga 
oG/Ga oG/Ga 
oG/Ga oG/Ga 
oG/Ga oG/Ga 
     oG 
     oG 
oG/Ga 
AE 
GFL 
GGa 
GFL 
AE 
Anlage 4 
zur Vorlage Nr. V/0360/2008 
Bebauungsplan Nr. 518 Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
Verkleinerung Maßstab 1:1000 ST ADT M TÜNS ER

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Anlage 3 
zur Vorlage Nr. V/0360/2008 
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ZUM ENTWURF / Seite 1 von 2 
 
Bebauungsplan Nr. 518 
Weseler Straße 225-241 / Althoffstraße 
 
 
1. Textliche Festsetzung gemäß § 9 BauGB: 
 
Art der baulichen Nutzung 
 
1.1 Im WA 
2-Gebiet werden Nutzungen gem. § 4 Abs. 
3 BauNVO auch ausnahmsweise nicht zugelas-
sen (§ 1 Abs. 6 BauNVO). 
 
1.2 Pro Hauseinheit (Einzelhaus, Doppelhaushälfte, 
Reihenhaus) ist nur eine Wohnung zulässig. 
 
Ausnahmsweise kann eine zweite Wohneinheit  
genehmigt werden, wenn innerhalb des Gel-
tungsbereichs des Bebauungsplans der bauord-
nungsrechtlich erforderliche Stellplatz nachge-
wiesen werden kann und ihre Größe gegenüber 
der Hauptwohnung untergeordnet ist (Einlieger-
wohnung) (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB). 
 
Maß der baulichen Nutzung 
 
1.3 Im WA 
1-Gebiet kann bei der Berechnung der zu-
lässigen Grundfläche einschließlich Stellplätzen / 
Garagen und deren Zufahrten ausnahmsweise 
eine Überschreitung der GRZ bis 0,8 zugelassen 
werden, sofern es dem Nachweis von vor 
Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 518 bau-
ordnungsrechtlich genehmigten Stellplätzen dient 
(§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO). 
 
1.4 Im WA 
2-Gebiet kann das Dachgeschoss aus-
nahmsweise als zusätzliches Vollgeschoss er-
richtet werden, wenn die festgesetzte Geschoss-
flächenzahl und die maximale Trauf- und First-
höhe nicht überschritten werden (§ 16 Abs. 6 
BauNVO i.V.m. § 2 Abs. 5 BauO NRW). 
 
Bauweise / max. Bauhöhen 
 
1.5 Im WA 
2-Gebiet darf die Traufhöhe (= Schnitt-
punkt Außenwand mit Oberkante Dachhaut) 
69,50 m ü. NN und die Firsthöhe 73,60 m nicht 
überschreiten (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 i. V. m. § 18 
Abs. 1 BauNVO). 
 
1.6 Die Oberkante Erdgeschoss- Fußboden muss im 
WA
2-Gebiet mindestens 0,30 m über Oberkante 
der zur unmittelbaren Erschließung dienenden 
privaten Verkehrsfläche liegen (§ 9 Abs. 3 
BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO) 
 
Nebenanlagen, ruhender Verkehr 
 
1.7 Garagen / offene Garagen / Carports sind nur in  
den hierfür festgesetzten Flächen zulässig (§ 12 
Abs. 6 BauNVO). Nebenanlagen sind nur in den 
überbaubaren Flächen zulässig (§ 14 Abs. 1 
BauNVO). 
 
Versiegelung / Freiflächen / Begrünung 
 
1.8 Die Dächer von Garagen und offenen Garagen / 
Carports sind extensiv und dauerhaft zu begrü-
nen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB i. V. m. § 86 Abs. 1 
BauO NRW). 
 
1.9 Als erhaltenswert festgesetzte Bäume sind dau- 
erhaft zu pflegen und Höhenveränderungen im 
Kronentraufenbereich zu unterlassen. Bei nach- 
weislichem Abgang eines Baumes ist ange-
messene Ersatzpflanzung vorzunehmen (§ 9 
Abs. 1 Nr. 25 BauGB). 
 
Schallschutz  
 
1.10 Bei wesentlichen baulichen Veränderungen oder 
Nutzungsänderungen von Gebäuden im WA 
1-
Gebiet muss an den im Bebauungsplan gekenn-
zeichneten Gebäudefronten in nicht nur zum vo- 
rübergehenden Aufenthalt von Menschen vor-
gesehenen Räumen das laut festgesetzten Lärm- 
pegelbereichen notwendige Schalldämmmaß er- 
füllt werden.  
 
Überwiegend zum Schlafen genutzte Räume, die 
Fenster zu den gekennzeichneten Gebäudefron-
ten aufweisen, sind mit schallgedämmten Lüftun-
gen zu versehen. 
 
Auf der südöstlichen Seite der ausgebauten 
Dachgeschosse der Bestandsbebauung Weseler 
Straße sowie der nordwestlichen Seite der Dach-
geschosse der Neubauung sind für Schlafräume 
schallgedämmte Lüftungen vorzusehen (§ 9 Abs. 
1 Nr. 24 BauGB). 
 
2. Textliche Festsetzungen gemäß § 86 BauO 
NRW 
 
Profilgleichheit Baukörper / architektonische Ein-
heitlichkeit, Material- und Farbgebung 
 
2.1 Bauliche Anlagen sind innerhalb eines Baufeldes 
jeweils einheitlich in Material, Farbe, Trauf-/ 
Firsthöhe und Dachneigung zu errichten. 
 
Ausnahmen können für energietechnische Anla-
gen, z.B. Photovoltaikanlagen, zugelassen wer-
den (§ 86 Abs. 1 BauO NRW). 
 
Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten, Dachein-
schnitte 
 
2.2 Walm-, Krüppelwalm- und Mansarddächer sind 
im WA 
2-Gebiet unzulässig. 
 
2.3 Dachaufbauten sind nur untergeordnet als zu- 
rückgesetzte Einzelgauben bei max. ½ Breite des 
jeweiligen Gebäudeabschnitts zulässig.

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 

   
	 
 
Bebauungsplan Nr. 518 
Weseler Straße 225-241/ Althoffstraße 
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ZUM ENTWURF / Seite 2 von 2 
2.4 Dacheinschnitte sind unzulässig. Im WA 2-Gebiet 
können bei einheitlicher Gestaltung je Baufeld  
ausnahmsweise Pultdächer mit nach Westen ge- 
legenen Dachterrassen zugelassen werden. 
 
Stellplätze / Garagen 
 
2.5 Die im WA 
1-Gebiet festgesetzten offenen Gara-
gen sind rückwärtig zu den Grundstücksfreiflä-
chen Weseler Straße 231, 235, 237 mit einer ge-
schlossenen Wand zu errichten. 
 
Die im WA 
2-Gebiet in den seitlichen Grenzab-
ständen zulässigen Stellplätze sind als geschlos-
sene Garagen oder offene Garagen mit ge-
schlossenen Wänden zur Gartenseite zu errich-
ten. 
 
Grundstücksflächen 
 
2.6 Die Grundstücksflächen im WA 
2-Gebiet sind 
nach Osten höhengleich an die angrenzenden 
Grundstücke bzw. Dungwege anzuschließen. 
 
3. Hinweise 
 
3.1 Altlasten 
Das Grundstück Weseler Straße 235/237 gilt als 
historischer Altstandort. Geplante Bodeneingriffe 
und bauliche Änderungen auf dem genannten 
 
Grundstück sind dem Amt für Grünflächen und 
Umweltschutz anzuzeigen. 
 
3.2 Bodendenkmale 
Die Entdeckung von Bodendenkmalen ist unver-
züglich der Stadt Münster / Städtische Denkmal-
behörde oder dem Landschaftsverband Westfa-
len-Lippe, Westfälisches Museum für Archäologie 
/ Landesmuseum und Amt für Bodendenkmal-
pflege, Münster anzuzeigen. (§ 15 DSchG) Die 
Fundstelle ist unverändert zu erhalten. (§16 
DSchG) 
 
3.3 Entwässerung 
Wegen der vorhandenen Geländehöhendifferen-
zen sind ausreichende private Sicherungsmaß-
nahmen zur Vermeidung von Überflutung, Rück-
stau von Schmutz- und Regenwasser und Über-
laufen von Oberflächenwasser auf Nachbar-
grundstücke zu treffen. 
 
3.4 Einsichtnahme in Vorschriften 
Die der jeweiligen Planung zugrundeliegenden 
Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse 
und DIN-Vorschriften) können bei der Stadt 
Münster, im Kundenzentrum „Planen - Bauen – 
Umwelt“ im Erdgeschoss des Stadthauses 3, Al-
bersloher Weg 33, eingesehen werden.

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 

   
	 
 
Anlage 1 
zur Vorlage Nr. V/0360/2008 
Protokoll der Bürgerinformation / Seite 1 von 2 
Niederschrift über eine (freiwillige) frühzeitige Bürgerinformation 
 
Stadtbezirk:  Münster-Mitte 
Anlass  Antrag auf Änderung eines Teilbereichs des Bebauungsplans Nr. 
237: Grüner Grund 
Zeit:  Dienstag, 04.09.2007 
18.00 Uhr bis 19.30 Uhr 
Ort: 
 Wilhelm-Hittorf-Gymnasium 
Prinz-Eugen-Straße 27 
Teilnehmer: 
 Ca. 42 Bürgerinnen und Bürger, 
eingeladen wurden die Eigentümer (persönliches Anschreiben) und 
die Mieter (Hauswurfsendung) der Häuser 
Weselerstraße 221-241 und  
Althoffstraße 16-74 (gerade Hausnummern). 
Anwesend zudem 4 Mitglieder der BV-Mitte (CDU) 
Leitung der Bürger- 
anhörung:  
Herr Fischer-Baumeister 
Bezirksvorsteher 
Vertreter der Verwal- 
tung:  
Frau Nadarevic´, Frau Philipp  
Frau Erdmann (Referendarin) 
 
 
Herr Fischer-Baumeister eröffnet um 18.00 Uhr die Bürgeranhörung. 
 
Dem Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, V erkehr und Wirtschaft wurde am 
31.05.2007 ein Vorentwurf zur Änderung des Bebauung splans Nr. 237: Grüner Grund / Teilbe- 
reich Weseler Straße 231-241 vorgestellt. Die Verwa ltung wurde beauftragt, auf dieser Grund- 
lage das Änderungsverfahren einzuleiten. 
Frau Philipp erläutert Anlass und Hintergrund der Bürgerinformation 
: 
Dem Änderungsverfahren liegt ein Antrag eines Grund stückseigentümers im Plangebiet 
zugrunde. Gewünscht wird die Schaffung von Planungsrecht für rückwärtige Wohnbebauung. 
 
Frau Philipp weist darauf hin, dass die Änderung des B-Plans im vereinfachten Verfahren nach  
§ 13a Baugesetzbuch durchgeführt werden soll und es  sich bei der Bürgerinformation um ein 
freiwilliges Angebot der Verwaltung handele. Zweck der Bürgerinformation sei es u. a., Interes- 
se und Bereitschaft der Eigentümer zur Realisierung des Bebauungskonzepts zu erfragen. 
 
Nach Vorstellung des Plankonzepts durch Frau Philip p werden Fragen zum Verständnis wie 
folgt beantwortet: 
- Die vorgeschlagenen Baumaßnahmen müssen nicht zwi ngend  bzw. nicht gleichzeitig ver- 
wirklicht werden (Angebotsplanung). Allerdings biet e sich teilweise ein gemeinsames Vorge- 
hen mehrerer Eigentümer, z.B. zum Bau einer grundstücksübergreifenden Tiefgarage an. 
 
- Ein freistehendes Gebäude muss zur Nachbargrenze einen Abstand laut Bauordnung NW 
einhalten. Innerhalb einer festgesetzten Reihenhaus zeile kann/muss je nach Festsetzung im 
B-Plan bei Realisierung eines zunächst einzelnen Ba uvorhabens bis an die Grenze gebaut 
werden. 
 
In der weiteren Diskussion bringen zahlreiche Teiln ehmer ihre Ablehnung und Kritik an der vor- 
gestellten Planung zum Ausdruck:

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Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 

   
	 
 
Bebauungsplan Nr. 518 
Weseler Straße 225-241 / Althoffstraße 
Protokoll der Bürgerinformation / Seite 2 von 2 
- Die Bewohner der Häuser an der Weseler Straße wür den zum Ausgleich für die Belastungen 
der Straße die Grüne Lunge im rückwärtigen Bereich benötigten. 
 
- Auf der rückwärtigen Fläche Weseler Straße 239/24 1 sei eine Spielfläche eingerichtet wor- 
den, die erhalten werden sollte. Bei einer Bebauung  würden außerdem zwei große Bäume 
fortfallen. 
 
- Es besteht seitens verschiedener Anlieger der Alt hoffstraße die Sorge, dass die in der Pla- 
nung vorgesehene Tiefgarage eventuell nach Osten an gebunden wird, mit der Konsequenz 
entsprechender verkehrlicher Belastungen für die Al thoffstraße. Es wird auf die Problematik 
einer geplanten Garagenerschließung im südlichsten Baufeld über einen Fußweg hingewie- 
sen. 
 
Verschiedene Teilnehmer informieren sich darüber, w ie sie ihre Kritik an der geplanten B-Plan-
Änderung zum Ausdruck bringen können. 
 
- Die anwesenden Vertreter der politischen Parteien  signalisieren Bereitschaft zu gesonderten 
Gesprächen. 
 
- Im Verlauf der Diskussion wird (wiederholt) von F rau Philipp und Herrn Fischer-Baumeister 
über die im Rahmen des Bebauungsplan- Änderungsverf ahrens durchzuführende einmona- 
tige Offenlegung und deren verfahrensmäßigen Rahmen informiert. 
 
Als grober Zeithorizont für die Offenlegung wird, u nter der Voraussetzung eines reibungslosen 
Planungsablaufs, das Frühjahr 2008 genannt. Die Offenlegung werde amtlich bekannt gemacht, 
außerdem werde in Presse und Internet auf den Termin hingewiesen. 
Bis zum Satzungsbeschluss könne man mit ca. 1-1,5 Jahren Laufzeit rechnen. 
 
Weil sich abzeichnet, dass sich einige Eigentümer betroffener Grundstücke in der Versammlung 
(noch) nicht zum Plankonzept äußern möchten, wird I hnen - wie auch allen anderen - angebo- 
ten, dass Politik und Verwaltung für weitere Gespräche zur Verfügung stehen. 
 
Nachdem keine weiteren Wortmeldungen erfolgen, wird  von Herrn Fischer-Baumeister die Bür- 
gerinformation um ca. 19.30 Uhr beendet. 
 
 
 
…………………………………      ……………………….......... 
Herr Fischer-Baumeister      Frau Nadarevic´ 
Bezirksvorsteher        Schriftführerin 
 
 
 
61.31.0001 Frau Philipp   vorab zur Kenntnis 
Herrn Fischer-Baumeister   zur Unterschrift und Rüc ksendung