Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 71 - Dieburger Straße / Gutenbergstraße - (Offenlagebeschluss)

Wissenschaftsstadt Darmstadt          Darmstadt, den 18.09.2008 
Der Magistrat 
 
 
 
Begründung 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71 
 
– Dieburger Straße / Gutenbergstraße – 
 
für das Gebiet zwischen Dieburger Straße 22 und 32, Spirwesweg und Gutenbergstraße 9 
 
 
Ausschnitt aus der Stadtkarte im Maßstab 1:2500 mit Geltungsbereich des Bebauungsplans N 71

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71  - Dieburger Straße / Gutenbergstraße - 
 
INHALTSÜBERSICHT Seite 
 
1.0    Rechtsgrundlagen  3
1.1    Planungsrechtliche Ausgangslage  3
2.0    Übergeordnete Planungen / sonstige Planungen  4
2.1    Raumordnung und Landesplanung  4
2.2    Flächennutzungsplan  5
2.3    Sanierungsgebiet Martinsviertel  5
2.4    Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  5
3.0    Plangeltungsbereich  5
4.0    Planungsanlass und Planungsziele  6
5.0    Bestandssituation  6
6.0    Planungskonzept  6
6.1    Nutzungskonzept  6
6.2    Bebauungskonzept  7
7.0    Planungsrechtliche Festsetzungen  8
8.0    Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen  9
9.0    Sozialplan 10
10.0  Hinweise 10
11.0  Verkehr 11
11.1  Erschließung 11
11.2  Ruhender Verkehr 11
11.3  Öffentlicher Personennahverkehr 11
12.0  Technische Infrastruktur 12
12.1  Ver- und Entsorgung 12
13.0  Schallimmissionen 12
14.0  Regenwasserversickerung 13
15.0  Grünordnerische Belange 13
16.0  Eingriff und Ausgleich 14
17.0  Altlasten 14
18.0  Unfallrisiko durch Emissionen 14
19.0  Vorprüfung des Einzelfalls nach UVPG - Zusammenfassung 15
20.0  Planungsstatistik 16
21.0  Durchführungsvertrag 16 
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BEGRÜNDUNG 
 
1.0 R ECHTSGRUNDLAGEN 
Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegen folgende Vorschriften zugrunde: 
- Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch 
Artikel 1 des Gesetzes vom 21.12.2006 (BGBI. I S. 3316) 
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt ge-
ändert durch Gesetz vom 22. 04.1993 (BGBI. I S. 466) 
- Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S. 58) 
- Hessische Bauordnung (HBO) vom 18.06.2002 (GVBl. S. 274), zuletzt geändert durch 
Art. 12 des Gesetzes vom 06.09.2007 (GVBl. I S. 548) 
- Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBI. I 
S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 11.12.2007 (GVBl. I S. 875) 
- Hessische Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBI. I S. 142), zuletzt ge-
ändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 15.11.2007 (GVBl. I S. 757) 
- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 25.03.2002 (BGBI. I S. 1193), zuletzt 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.04.2008 (BGBl. I S. 686) 
- Hessisches Naturschutzgesetz (HENatG) i.d.F. vom 04.12.2006 (GVBl. I S. 619), zuletzt 
geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 12.12.2007 (GVBl. I S. 851) 
- Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. der vom 25.06.2005 
(BGBl. I 2005, S. 1757, 2797), zuletzt geändert am 23.10.2007 (BGBl. I S.2470) 
Die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes orientieren sich weitestgehend 
an § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie an der  Baunutzungsverordnung (BauNVO). Nach § 12 
(3) BauGB besteht aller dings keine Bindung an die Festsetzungen nach § 9 BauGB, die Bau-
nutzungsverordnung sowie die Planzeichenverordnung. Somit können im vorhaben bezogenen 
Bebauungsplan z.B. au ch andere F estsetzungen als sie na ch der BauNVO vorgesehen sind 
getroffen werden. 
1.1 P LANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE 
Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB 
Das geplante Projekt „Lebensmittelmarkt“ überschreitet mit einer zulä ssigen Geschossfläche 
von ca. 2.320 m² den Schwellenwert von 1.2 00 m² zulässiger Gesch ossfläche gemäß Anla-
ge 1 Nr. 18.8 i.V.m. Nr. 18.6 des U mweltverträglichkeitsgesetzes (UVPG), weshalb eine „Vor-
prüfung des Einzelfalls“ erforderlich wurde. Gemäß Vorprüfung (vgl. Pkt. 19.0) sind keine er-
heblichen negativen Umweltauswirkungen zu erwarten - was auch in  der Eingriff s- und Aus-
gleichsbilanz deutlich wird, die einen Biotopwertpunkteüberschuss aufweist. Daher ist eine 
förmliche Umweltprüfung nach UVPG nicht erforderlich. 
Da auch die sonstigen  Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens 
nach § 13a BauGB vorliegen (Maßnahme der Innenentwicklung, Größe der Grundfläche nach  
§ 19 (2) BauNVO kleiner als 20.00 0 m², keine Anhaltspun kte für eine  Beeinträcht igung vo n 
Gebieten von gemeinschaftlich er Bedeutung oder von Europäischen  Vogelschut zgebieten), 
wird der Bebauungspla n im beschleunigten Ve rfahren gem. § 13a Bau GB (Bebau ungspläne 
der Innenentwicklung) aufgestellt. 
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Beim beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB besteht keine Verpflichtung zur Durchfüh-
rung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB mit Erstellung eines Umweltberichtes nach 
§ 2a BauGB. Darüber hi naus ist es nicht erforderlich, nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB Auskunft 
darüber zu geben, welche Arten umweltbezoge ner Informationen verfügbar sind. Au ch ist kei-
ne zusammenfassende Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB zu erstellen und der rechtswirksa-
me Flächennutzungsplan kann im Wege der Berichtigung korrigiert werden. 
2.0 Ü BERGEORDNETE PLANUNGEN / SONSTIGE PLANUNGEN  
2.1 R AUMORDNUNG UND LANDESPLANUNG 
In der raumordnerische n Konzeption wird die Wissenscha ftsstadt Darmstadt als Oberzentrum 
im Verdichtungsraum eingestuft. Sie liegt im Kreuzungspunkt der Regionalachsen F rankfurt – 
Darmstadt – Bensheim – Heppenheim sowie Groß-Gerau – Darmstadt – Dieburg. 
Großflächiger Einzelhandel im Sinne des § 11 (3) BauNVO ist grundsätzlich nur in Ober- un d 
Mittelzentren zulässig, wobei Darmstadt als Oberzentrum eingestuft ist. 
Planungsrechtlich sind g roßflächige Einzelhandelsbetriebe nur in Kern- oder Sondergebieten 
zulässig und somit nur innerhalb von Flächen, die im Regionalplan Südhessen (RPS) 2000 als 
Siedlungsbereich Bestand und Zuwachs ausgewiesen sind. Das Projektgebiet ist im RPS 2000 
als Siedlungsbereich (Bestand) ausgewiesen. Somit ist das geplante Vorhaben den Zielen des 
RPS 2000 angepasst. 
Eine wesentliche Begründung für die Entwicklung von großflächigem Einzelhandel sind die Si-
cherung einer leistungsfähigen Nahversorgung und die Stärkung der urbanen Lebensqualität . 
Dabei sind die örtlichen  Gegebenheiten eine wichtige Orientierung fü r die Einzelhandelsent-
wicklung. 
Inhalt die ses vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist im  Wesentlich en die Sich erung eines 
bestehenden Lebensmittelmarktes durch Neubau mit Ausweitung un d Modernisierung der  
Verkaufsfläche auf ca. 1.300 qm. 
Darüber hinaus soll die Situation der Stellplätze, des Vorbereiches und der Andienungsflächen 
neu organisiert werden. Durch die geplante Optimierung - z.B. durch Einhausung d er Andie-
nung, starke Reduzierung der oberirdischen Stellplätze und Bau einer Tiefgarage - soll insbe-
sondere die  Nachbarschaft besser  als bisher vor schädlichen Lärmei nwirkungen geschützt  
werden. Insgesamt ist somit von e iner Verbesserung der bisherigen Gesamtsituation auszu -
gehen. 
Bei dem Le bensmittelmarkt an der Dieburger Straße handelt es sich u m einen städtebaulich  
integrierten Standort, der eine wichtige Funktion  für die Nah versorgung der Bewohner des o-
beren Martinsviertels und der angrenzenden Stadtteile übernimmt. Städtebaulich integriert sind 
Standorte mit überwiege nden Wohnanteilen ode r in dessen unmittelbarem Anschluss als Be-
standteil eines planerischen Gesamtkonzeptes mit besonderer Berücksi chtigung der Aspekte 
Städtebau, Verkehr so wie Einzelhandel und Dienstleistungen. Sie zeichnen sich neben ein er 
Anbindung an den ÖPNV auch durch einen anteiligen fußläufigen Einzugsbereich aus.  Mit  
dem geplanten Vorhaben wird das Warenangebot des bestehenden  Marktes erweitert und  
somit die verbrauchernahe Versorgung gestärkt. Außerdem wird das differenzierte, bedarfsge-
rechte Warenangebot zur Attraktivitätssteigerung des Stadtteils beitragen. 
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Aufgrund der Vorprägung durch den  vorhandenen Lebensmittelmarkt sind durch die zusätzli-
chen Verkaufsflächen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Versorgung der umliegende n 
Kommunen zu erwarten. 
Zusätzlich ist anzumerken, dass im Umkreis vo n ca. 500 Metern um den Markt ca. 9.080 Ein -
wohner zu verzeichnen sind. Im Umkreis von nur ca. 1.000 m sind es bereits ca. 2 4.220 Ein-
wohner (Stand: 31.12.2006). Daraus ergibt sich , dass das Kerneinzugsgebiet des Marktes be-
reits innerhalb eines Umkreises von ca. 1.000 m erreicht ist. Angrenzende Kommunen fallen 
somit nicht in den Kerneinzugsbereich des Marktes und sind daher auch nicht von nachteiligen 
Auswirkungen betroffen. 
2.2 F LÄCHENNUTZUNGSPLAN 
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das Plange-
biet als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Da die künftige Nutzung hiervon abweicht, muss der Flä-
chennutzungsplan geä ndert werden. Aufgrund der Anwen dbarkeit de s § 13a BauGB (siehe 
Pkt. 1.1) kann dies o hne förmliches Verfahren im Wege der Berichtigung er folgen.2.3
 S ANIERUNGSGEBIET MARTINSVIERTEL 
Das Plangebiet liegt a m südöstlichen Rand des Sanierungsgebietes Martinsviertel , das auf-
grund der f örmlichen Festlegung vom 27.07.1972 im rechtswirksamen Flächennut zungsplan 
kenntlich gemacht ist. Es reicht hier bis zur Dieburger Straße. Die Ziele der erhaltenden Stadt-
erneuerung im als Sanierungsgebie t festgesetzten Martinsvi ertel werden in der vorliegenden  
Planung berücksichtigt. Die gemäß Baugesetzbuch vorgeschriebene frühzeitige Erörterung der 
Sanierung und frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Planungsziele wurde in der 
Zeit vom 21.01.2008 bis einschließlich 21.02.2008 durchgeführt. 
2.4 G ESETZ ÜBER DIE UMWELTVERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG 
Nach dem Gesetz über die Umwelt verträglichkeitsprüfung (UVPG) ist aufgrund der Größe des 
Vorhabens gemäß Nr. 18.8 in Verb indung mit Nr. 18.6.2 der Anlage 1 eine allgemeine Vorprü-
fung des Einzelfalls bezüglich der zu erwartenden umweltrelevanten Auswirkunge n durchzu-
führen. Die allgemeine Vorprüfung hat ergeben, dass keine  Notwendigkeit für eine Umwelt ver-
träglichkeitsprüfung besteht. Eine Zusammenfa ssung der Ergebnisse der Vorprüfung ist im 
Pkt. 19.0 aufgeführt. 
3.0 P LANGELTUNGSBEREICH 
Das ca. 4.610 qm groß e Plangebiet umfasst die Grundstücke der Gemarkung Darmstadt, Flur  
2, Flurstücke Nr. 334/3,  334/4, 334/ 5, 343/3, 34 3/5 und 343 /6. Es lieg t nordöstlich der Darm-
städter Innenstadt, an der südöstlichen Grenze des Martinsviertels, das 1972 den Status ‚Sa-
nierungsgebiet’ erhalten hat. 
Der Plangeltungsbereich grenzt im Süden an die  Dieburger Straße, im Norden an die Guten-
bergstraße, im Osten an die Flurst ücke 339/1 1, 345/6 un d 345/5, so wie im Westen an da s 
Flurstück 337 und an d ie Parzelle d es Spirwesweges, der als Fußweg die Diebur ger Straße 
mit der Gutenbergstraße verbindet. 
Südlich der  Dieburger Straße schließen mit d eutlich erhö ht liegende n Gebäuden das Alice-
Hospital un d die Prinzessin-Margaret-Kinderklin ik an. Die direkte Nach barschaft a n der Die-
burger Stra ße besteht aus 4- bis 5 geschossigen Geschäfts- und Wohngebäuden, während  
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sich an der Gutenbergstraße ausschließlich 4-g eschossige Wohngebäude befinden. Auch im  
Blockinnenbereich grenzt östlich ein 5- geschossiges Wohngebäude an. 
4.0 P LANUNGSANLASS UND PLANUNGSZIELE 
Anlass der Planung ist die Absicht des Vorhabenträgers, anstelle des derzeitigen Lebensmit-
telmarktes an der Dieburger Straße, der den heutigen Markterfordernissen nicht mehr gerech t 
wird und dessen Parkmöglichke iten sehr eingeschränkt sind , einen neuen, in seiner Verkaufs-
fläche ausg eweiteten Lebensmittelmarkt mit ausreichende n Parkmöglichkeiten zu errichten . 
Des Weiteren soll an der  Gutenbergstraße die bestehende Baulücke dur ch ein Wohnhaus ge-
schlossen werden. An  der Dieburger Straße sind zwei Geschäftsgeb äude vorge sehen. Um  
diese Ziele zu erreichen, ist eine Neuordnung des Plangebietes erforderlich. 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll die  planungsrechtlichen Voraussetzungen für die  
Realisierung der oben genannten Planung schaffen. 
5.0 B ESTANDSSITUATION 
Das Plangebiet liegt zwischen der Dieburger Straße un d der Gute nbergstraße. Auf dem 
Grundstück Dieburger Straße 26 (Fl. St. 334/3, 334/5, 343/5) befindet sich derzeit ein Lebens-
mittelmarkt mit 43 Kundenstellplätzen, der von der Dieburger Straße aus erschlossen wird. Die 
Warenandienung erfolgt über die Gutenbergstr aße (Baulücke zwische n Gutenbergstraße 7 A 
und Gutenbergstraße 11A). Auf dem Grundstück Dieburger Straße 22 (Fl.St. 334/4, 343/6) be-
finden sich ein Restaurant, ein Ladengeschäft  sowie Wohnungen in den Oberg eschossen. 
Darüber hinaus befinde n sich auf dem Grundstück ein weiteres Ladengeschäft, ein Garagen-
gebäude mit 26 PKW-Abstellplätzen sowie 5 PKW-Stellplätze. 
Die Gutenbergstraße liegt um einiges tiefer als die Diebu rger Straße. Dieser top ografische 
Sprung erfolgt an der Südseite de r Grundstücke an der Gutenbergstraße, so da ss sich d er 
Großteil des Plangebietes höhenmäßig an der Dieburger Straße orientiert. 
Das Plangebiet ist fast vollständig befestigt bzw. versiegelt und bebaut. Nur ca. 6% der Fläch e 
sind gärtnerisch angelegt. 
6.0 P LANUNGSKONZEPT 
6.1 N UTZUNGSKONZEPT 
Der Vorhabenträger beabsichtig t, das Wohnhaus Dieburger Straße 22 mit den angrenzenden  
Garagen sowie den bestehenden Lebensmittelmarkt abzubrechen.  
An der Dieburger S traße sollen in zwei Neubauten Flächen  für Arztpraxen, eine Ausbildungs-
stätte für Pflegeberufe ( ca. 160 Ausbildungsplätze), sowie Läden und Gastronomie angebote n 
werden. Im hinteren Teil des Grundstücks so ll ein Lebensmittelmarkt mit ca. 1.300 m² Ver-
kaufsfläche, der den heutigen Nutzungsvorstellungen entspricht, errichtet werden. 
Zusätzlich sollen in eine r Tiefgarage ca. 200 S tellplätze angeboten werden, die nicht nur de n 
Kunden des Lebensmittelmarktes und der angrenzenden Geschäf te, sondern auch den Besu-
chern des Alice-Hospitals bzw . de r Prinzessin -Margaret-Kinderklinik zur V erfügung stehen.  
Außerdem sollen interessierte Bewohner aus der Nachbarschaf t die Möglichkeit erhalten, dort 
Stellplätze zu ermäßigten Tarifen anzumieten; insgesamt sollen hierfür ca. 25 S tellplätze zur 
Verfügung stehen. 9 oberirdische Stellplätze im Vorbereich des Lebensmittelmarktes sollen nur 
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einer bestimmten Nutzergruppe – z.B. Behinderte, Mutter+Ki nd, Rettungsfahrzeuge - zur Ver-
fügung stehen. Durch die Reduzierung der oberirdischen S tellplätze kann ein großzügiger Ein-
gangsbereich für das Marktgebäude entstehen, der auch als Aufenthaltsfläche genutzt werden 
kann. Die von der Gut enbergstraße aus gepla nte Andienung des Marktes soll so  gest altet 
werden, dass die Lärmbelastung für die Anwohner möglichst gering gehalten wird. 
Mit den bes chriebenen Maßnahme n soll das Martinsviertel aufgewertet, die Nah versorgung 
seiner Bewohner sichergestellt und das Plangebiet attraktiver gestaltet werden. 
6.2 B EBAUUNGSKONZEPT 
Die Neubebauung entla ng der Dieburger S traße sieht im ö stlichen Teil ein fünfgeschossige s 
Gebäude mit S taffelgeschoss und Flachdach vor, das an  die Brandwand des Nachb argebäu-
des Dieburger Straße 32 angebaut werden soll, wobei das Erdgeschoss, wie das bestehende  
Nachbargebäude, gegenüber den Obergeschossen um 1,50 m zurückspringt. 
Das westliche, viergeschossige Gebäude soll ebenfalls ein S taffelgeschoss mit einem Flach-
dach erhalten. 
In der Gute nbergstraße soll die bestehende Baulücke dur ch ein vierg eschossiges W ohnge-
bäude mit rückwärtige m kleinen Gartenbereich geschlo ssen werden. Um eine einheitliche 
räumliche Begrenzung des Straßenraums zu erhalten, wird die straß enseitige B auflucht der  
Bestandsgebäude aufgenommen, wodurch ein, der Nachb arbebauung angeglichener Vorgar-
tenbereich entsteht. 
Der in Teilen 2-geschossige Baukörper des Lebensmittelmarktes mit einer Größe von ca. 28,5  
m x 54,5 m soll im Bereich des Erdgeschosse s an die Brandwand des Gebäudes Dieburger 
Straße 34 angebaut werden. Das Obergeschoss, in dem sich die  Verwaltung, die  Personal-
räume und die Technik des Marktes befinden, ist gegenüb er der Bran dwand des Gebäudes 
Dieburger Straße 34 u m 3,0 m zurückgeset zt, um die Belichtungs- un d Lüftungsfunktion der  
Glassteinfenster des N achbargebäudes sicher  zu stellen.  Der Lebensmittelmarkt reicht in  
westlicher Richtung bis an den Spirwesweg.  
Die Andienung des neuen Lebensmittelmarktes soll, wie bei dem bestehenden Markt, über die  
Gutenbergstraße erfolgen. Das geplante W ohnhaus soll im Erdgeschoss eine Durchfahrt mit 
Rolltor erhalten, wobei die südlich an das Gebäude angrenzende Andienungszone sowie der  
Lagerbereich aus Lärmschutzgründ en eingeha ust und mit einer Dachbegrünung versehen 
werden sollen. 
Unter dem Lebensmittelmarkt, dem Vorbereich und den Gebäuden an der Dieburger Straße ist 
eine zweigeschossige Tiefgarage mit ca. 200 Stellplätzen, die das vorhandene Geländegefälle  
aufnimmt, geplant. Die Erschließung der Garage erfolgt üb er die Dieburger S traße, wobei die 
Tiefgarageneinfahrt im Blockinneren unter dem Gebäude Dieburger S traße 30 vorgesehen ist. 
Vom Spirwesweg aus soll ein  direkter Zugang beide Tiefgaragengeschosse fußläufig erschlie-
ßen. 
Um der neu en Bedeutung des Ortes als Dienst leistungszentrum für das Martinsviertel in der  
heterogenen Bebauung der Dieburger S traße ein angemessenes Erscheinungsbild zu geben,  
sollen die beiden Neubauten an de r Dieburger Straße durch ihre Gestaltung und ihre z.T. vom 
Bestand abweichende Höhe als Kop fgebäude wahrgenommen werden , und dabei den dazwi-
schen verlaufenden Zugang zum Blockinnenbereich, in dem sich der Lebensmittelmarkt befin-
det, markieren. 
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7.0 P LANUNGSRECHTLICHE  FESTSETZUNGEN 
Art und Maß der baulichen Nutzung 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Nutzungsart - Sonde rgebiet für Einzelhan-
delseinrichtungen, Geschäfts-, Büro-, Verwaltu ngsgebäude, Arztpraxen, Schank- und Speise-
wirtschaften und Wohnungen (SO) gem. § 11 BauNVO - festgesetzt. 
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind bis zu  einer Verkaufsflächengröße von 1.300 qm zu-
lässig. 
Gaststättennutzung ist ausschließlich in den Gebäuden an der Dieburger Straße zulässig.  
Zwar ist eine Zulässig keit von Gast stätten im Sanierungsge biet nur sehr eingeschr änkt mög-
lich, da im Martinsviertel die Stellp latzsituation sehr angespannt ist. Durch den Bau der an-
grenzenden Tiefgarage kann aber für den vorli egenden Standort eine ausreichend e Zahl von 
Stellplätzen zur Verfügung gestellt und die Lärmimmission durch den Besucherverkehr mini-
miert werden. 
Das Maß der bauliche n Nutzung  wird bestimmt durch die in der Pla nzeichnung dargestellte 
überbaubare Fläche sowie die maximal zulässigen Gebäudehöhen. Von der Festsetzung einer 
GRZ wird abgesehen, da das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der  überbau-
baren Fläch e und der maximalen Gebäudehöhe hinreich end bestimmt ist. Um vor de m Le -
bensmittelmarkt eine attraktive Vorzone ausbilden zu können, ist die Überschreitung der südli-
chen Baugrenze für die  Ausbildung einer Auskragung bzw. Überdachung um max. 5,0 m zu-
lässig. 
Bei der durch die Planzeichnung f estgesetzten Zahl der Vollgeschosse  bzw. der zulässigen 
Gebäudehöhen, insbesondere entlang der Dieburger Straße und der Gutenbergstraße, wird  
auf den Bestand Bezug genommen. Die Bezugspunkte für d eren Festsetzung liegen, da zwi-
schen Dieburger Straß e und Gute nbergstraße ein Geländ eversprung von ca. 5 - 6 m vorliegt, 
an der jeweils angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche. 
Die oberen Geschosse der an die Dieburger Straße angrenzenden Gebäude sind als Staffel-
geschosse auszubilden. Dabei ist an dem 5-geschossigen  Gebäude das Staffelge schoss all-
seitig um mind. 1,0 m g egenüber der darunter liegenden Außenwand zurückzusetzen, um die 
Bebauung an die westlich angrenzende Bebauung anzugl eichen. Im Erdgeschoss des 5- ge-
schossigen Gebäudes an der Dieburger Straße soll durch einen Rücksprung von max. 1,50 m 
die bei den Nachbargebäuden bestehende Arkade weiter geführt werden. 
Für erforderliche techn ische Anlag en kann die  zulässige Höhe der b eiden Gebäude an der 
Dieburger Straße auf einer Fläche bis zu 90 qm (max. 5-geschossiges Gebäude) und bis zu  
40 qm (max. 4-geschossiges Gebäude) um 2,5 m überschritten werden. 
Bauweise 
Es werden keine Bauweisen festgesetzt. Die Gebäude sind innerhalb der Baugrenzen und 
Baulinien zu errichten, die zusätzlich bemaßt sind. 
Die überbaubare Fläche an der Gutenbergstraße wird zu den Nachbargebäuden je weils durch 
Baulinien begrenzt, so d ass hier ein  Anbau an die bestehe nde Bebauung erfolgen muss. Da-
mit wird die Schließung der Baulücke ermöglicht. 
Entlang der Dieburger Straße sollen  sich die beiden Gebäu de jeweils an die bestehende Be-
bauung angliedern. Eine Schließun g der Blockrandbebauung ist hier nicht gewünscht, da de r 
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Durchgang zum Lebensmittelmarkt (einschließlich der Pkw-Einfahrt ) auch durch eine  bauliche 
Zäsur gekennzeichnet sein soll. 
Der im Bloc kinnenbereich angeord nete Lebensmittelm arkt soll aus Platzgründen im Westen  
und Osten als Grenzbebauung errichtet werde n. Grenzbebauung ist  hier möglich, da westlich 
der öffentliche Fußweg (Spirwesweg) angrenzt, und östlich ein 4- bis 5-geschossiges Gebäude 
bereits Grenzbebauung  aufweist und somit ein Anbau in diesem Fall sinnvoll ist.  Im 2. Ge-
schoss wird hier allerdings von der Grenze abgerückt, wa s durch ein e zurückge setzte Bau -
grenze kenntlich gemacht ist. 
Für die zur Reduzierung der Lärmemissionen erforderliche Einhausung des Lagerbereichs und 
der Andienung, ist aus Platzgründen ebenfalls teilweise eine Grenzbebauung vorgesehen. 
Flächen für Stellplätze und Tiefgarage 
Die für die f estgesetzten Nutzungen erforderlichen Stellplät ze sind innerhalb der ze ichnerisch 
ausgewiesenen Flächen für Tiefgaragen und Stellplätze anzuordnen. 
Die zweigeschossige Tiefgarage erstreckt sich  von der Di eburger Straße bis zur nördliche n 
Gebäudegrenze des Lebensmittelmarktes. Sie soll mit ca. 200 Stellplätzen unter anderem den 
Bedarf an Kundenstellp lätzen für den Lebensmittelmarkt im i nnerstädtischen Bereich decken. 
Gleichzeitig wird durch  die Maßna hme der starken Motorisierung der Bevölkerung und dem 
Kundenwunsch nach P arkflächen in unmittelbarer Nähe eines Lebensmittelmarktes - auch im  
innerstädtischen Bereich - Rechnung getragen. Die Besucher des Alice-Hospitals bzw. der 
Kinderklinik werden von  dem geplanten Parkraum-Angebot  profitieren.  Ebenso sin d hier die  
Stellplätze für die anderen Einrichtungen auf dieser Fläche  untergebracht. Durch die Auswei-
sung der Tiefgarage ka nn die Zahl der oberirdischen Stellp latzflächen minimiert werden. Zu-
sätzlich zur Tiefgarage sind 9 oberirdische Stellplätze für bestimmte Bevölkerungsgruppen und 
Krankenwagen ausgewiesen. Ca. 2 5 Stellplätze sind für d ie Anwohner des Martinsviertels zur 
Nutzung vorgesehen. Nähere Regelungen werden im Durchführungsvertrag getroffen. 
Lärmschutz 
Der Bebauungsplan ent hält Festsetzungen zum passiven L ärmschutz. Entlang der Dieburger 
Straße und Gutenbergstraße sollen bei Neu-, Um- und Erweiterungsba uten bei Räumen, die 
dem nicht n ur vorübergehenden Aufenthalt von Personen d ienen, bauliche Vorkehr ungen zur 
Lärmminderung getroffen werden. Zum Schutz der Aufent haltsräume gegen Außenlärm ist 
nachzuweisen, dass die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile - gemäß 
DIN 4109 - erfüllt werden. Damit s oll den Belastungen durch Verkehrslärm wirkun gsvoll be-
gegnet werden. 
Als weitere Maßnahme ist die Einh ausung der Lager- und Andienungsbereiche vorgesehen,  
durch die die Lärmimmi ssionen aus dem Andie nungsverkehr reduziert werden (siehe auch  
Pkt. 13.0). 
8.0 S ATZUNG ÜBER DIE GESTALTUNG BAULICHER ANLAGEN 
Dachgestaltung 
Im Plangebiet sind gem äß Planzeichnung Flachdächer und Satteldächer zulässig. An der Gu-
tenbergstraße soll die bestehende Gestaltung der Nachbarbebauung durch die Festsetzung 
von Satteldächern aufgenommen werden. Weitere Gestaltungsvorschriften zur Satteldachaus-
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Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71  - Dieburger Straße / Gutenbergstraße - 
bildung bzw. der Ausbildung von Dachgauben und Dacheinschnitten werden in den Bebau-
ungsplan aufgenommen, um die Neubebauung an der Gutenbergstraße  an die grü nderzeitli-
chen Baustrukturen anzupassen. 
Für den Le bensmittelmarkt, die Einhausung der Andienung und der La gerflächen und für die  
beiden Gebäude an der Dieburger Straße sind Flachdächer, die zu begrünen sind, festgesetzt. 
Von der Begrünung kann teilweise abgesehen werden, wenn auf dem Dach Vorkehrungen zur 
Nutzung der Solarenergie vorgesehen werden. I n diesem Fall ist eine Reduzierung der Dach-
flächenbegrünung um 40 % möglich. 
Balkone 
Balkone dürfen nicht mehr als 1/3 der Fassad enbreite einnehmen und eine Tiefe von 1,8 m 
nicht überschreiten. Mit dieser Festsetzung soll erreicht werden, dass sich die Neubebauun g 
auch bei diesem Bauelement in den  Gestaltungsmaßstab des umgebenden Sanierungsgebie-
tes einpasst. 
Vorgartenbereiche und Grünflächen 
Der Vorgartenbereich a n der Gutenbergstraße  sowie die ausgewiesenen nicht v ersiegelten 
Freiflächen sind gärtnerisch anzu legen. An der Gutenbergstraße soll au s Gestaltungsgründen 
der bestehende Vorgartenstreifen weitergeführt werden, so dass sich a uch bei der Neubebau-
ung der Vorbereich in das Gestaltungsbild der gründerzeitlichen Vorgartenzone einfügt. 
Werbeanlagen 
Um die Straßenverkehrsteilnehmer auf den im Blockinnenbereich liegenden Lebensmittelmarkt 
aufmerksam zu machen , ist am Durchgang zum Markt - dir ekt an der Dieburger Straße - ein  
Werbepylon mit einer maximalen Höhe von 7,0 m inklusive einer Werbefläche von max. 4,0 m² 
zulässig. Am Marktgebäude selbst sind hinter leuchtete Einzelbuchstaben mit einer Höhe vo n 
max. 0,60 m zulässig. Damit werden die Werbeflächen des großflächigen  Einzelhandelsbetrie-
bes auf ein stadtgestalterisch verträgliches Niveau reduziert. 
9.0  SOZIALPLAN 
Die Verpflichtung, eine n Sozialpla n aufzuste llen, ergibt sich aus §  1 80 BauGB und auf der  
Grundlage der Genehmigung des Regierungspräsidiums vom 17.07.1972 zur förmlichen Fest-
legung des Sanierungsgebietes. Die Mieterinnen und Miete r des Wohn- und Geschäftshauses 
Dieburger Straße 22 sin d inzwischen alle ausgezogen und haben Ersatzwohnungen erhalten. 
Die Betreiber der Gastst ätte verlassen Ende September 2008 die Räumlichkeiten.  Der Super-
markt wird ebenfalls Ende September 2008 geräumt. 
10.0 H INWEISE 
Im Bebauungsplan werden Hinweise zur Lage des Plangebietes im Sanierungsgebiet Martins-
viertel, zum Verhalten beim Fund von Bodendenkmälern, zur Einschränkung des Wasser- un d 
Energieverbrauchs, zur Wasserwirtschaft sowie zum Verha lten beim Auffinden von sensori-
schen Auffälligkeiten des Untergrunds gegeben. 
Zusätzlich werden Hinweise zum Naturschutz, insbesond ere zum Schutz des Schwalben-,  
Mauersegler- und Fledermausbestandes in den Bebauungsplan aufgenommen. 
Seite 10

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71  - Dieburger Straße / Gutenbergstraße - 
11.0 V ERKEHR 
Zur Darstellung der derzeitigen und zukünftigen Verkehrssituation wurde im Juli 2007 vom Bü-
ro für Stadt- und Verkehrsplanung  - Stete-Planung -  eine Verkehrsuntersuchung erstellt. 
11.1 E RSCHLIESSUNG 
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die südlich angrenzende Dieburger Straße und 
die nördlich des Plangebiets verlaufende Gutenbergstraße. Über die Dieburger Straße ist d as 
Plangebiet an die Darmstädter Innenstadt angebunden. 
Die fußläufige Verbindung zwische n Dieburger Straße und Gutenbergstraße wird durch den 
Spirwesweg, der westlich am Plangebiet entlan g führt, sichergestellt. Kunden aus dem nördli-
chen Martinsviertel können durch diese Fußwegeverbindung den Lebensmittelmarkt gut errei-
chen, da zusätzlich eine direkte Verbindung zum Vorplatzbereich des Marktes erfolgen soll. 
Die Zu- und Ausfahrt der Tiefgarage erfolgt über die Dieburger Straße, über eine Rampe i m 
hinteren Bereich des östlichen Gebäudes. 
Die neuen Nutzungen, insbesonder e die damit verbundene Tiefgarage,  werden zu einer Erhö-
hung des motorisierten Verkehrsaufkommens führen. Erwartet werden rd. 3.020 Fahrten pro  
Werktag, d.h. jeweils ca. 1.510 einfahrende und ausfahrende Pkw (Ziel- und Que llverkehr). 
Dabei sind zwei Spitzenbelastunge n zu verzeichnen: von 1 0-13 Uhr, d ominiert durch den Be-
sucherverkehr der Klinik und de s Geschäftshauses mit A rztpraxen, und von 16-19 Uhr, be -
stimmt durch den Kundenverkehr des Superma rktes. Die höchste Belastung in der Gesamtzu-
fahrt der Tiefgarage wird rd. 300 Kfz/h betragen. 
Die Leistun gsfähigkeit der geplant en Tiefgara genzufahrt ( ohne Abbie gespuren o der Aufwei-
tungen in d en Knotenpunktzufahrte n) kann na chgewiesen werden. Es ergeben sich für  die  
Einzel-Verkehrsströme mittlere Wartezeiten von unter 10 s bis ca. 30 s. 
11.2 R UHENDER VERKEHR 
Die Stellplatzflächen de s Lebensmittelmarktes sind in einer 2-geschossigen Tiefgarage ange-
ordnet. Tiefgaragenstellplätze stehen den Besuchern des Alice-Hospita ls bzw. der Kinderklinik 
sowie den Besuchern der neuen Geschäftsg ebäude an der Dieburger Straße zur Verfügung.  
Zusätzlich werden oberirdisch 9 Stellplätze für eine eingesch ränkte Nutzergruppe (Behinderte, 
Mutter+Kind, Notarzt) angeboten. Außerdem i st vorgesehen, dass in teressierte Nachbarn 
Stellplätze zu ermäßigten Tarifen anmieten können; es stehen ca. 25 Ste llplätze für diese Per-
sonengruppe zur Verfü gung. Weite rführende Regelungen werden im Durchführungsvertrag  
getroffen. 
11.3 Ö FFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR 
Die Sicherung der verb rauchernahen Versorgung, auch de s nicht motorisierten T eils der Be-
völkerung, ist ein wichtiges raumordnerisches und städtebauliches Anliegen. 
Die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verke hr ist dur ch die Buslinie F, die e ntlang der Die-
burger Straße verläuft, sichergestellt. Die nächstgelegene Haltestelle „Stiftstraße“ befindet sich 
ca. 50 m südwestlich des Plangebietes. 
Seite 11

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71  - Dieburger Straße / Gutenbergstraße - 
In Abstimmung mit der Straßenverkehrsbehörd e der Wissenschaftsst adt Darmstadt soll d ie 
Bushaltestelle um ca. 8 0 m nach Nordosten, zwischen die  Gebäude Dieburger Straße 28 / 32 
und das Klinikgelände verlegt werden. Im Bereich der behindertengerecht ausgeba uten Halte-
stelle soll eine Mittelinsel mit barrie refreien Übergängen entstehen, um dadurch die Überque-
rung der Straße zu erleichtern, und gleichze itig die Anbindung des Klinikgeländes a n die Ärz-
tehäuser des Alice-Hospitals und d ie Ausbildungsstätte für Pflegeberufe zu optimie ren. Damit 
ist eine sehr gute Anbindung des Plangebietes an den öffentlichen Personennahverkehr gege-
ben. 
Der Vorhabenträger soll an den Kosten beteilig t werden. Nähere Regelungen werden in den  
Durchführungsvertrag bzw. später in einen Bau- und Finanzierungsvertrag aufgenommen. 
12.0 T ECHNISCHE INFRASTRUKTUR 
12.1 V ER- UND ENTSORGUNG 
Die Ver- und Entsorgun g ist durch die bestehende Infrastruktur gesichert. Notwendig werden-
de Verbesserungen oder Ergänzungen gehen zu Lasten des Vorhabenträgers. 
Weitere wasserwirtschaftliche Belange sind unter Pkt. 14.0 dargestellt. 
13.0 S CHALLIMMISSIONEN 
In der schalltechnischen  Untersuchung des Büro s Fritz Gmb H vom 11.0 9.2008 sind die Aus-
wirkungen des geplante n Vorhabens bezüglich der zu erwartenden Lärmimmissionen darge-
stellt. 
Die Untersuchung hat zu folgenden Ergebnissen geführt: 
Die Beurteilungspegel, verursacht durch den Anlagenlärm (Parkplätze, Zufahrt zur Tiefgarage, 
Andienung des Marktes) liegen gro ßräumig unterhalb der n ach TA Lärm gültigen Immissions-
richtwerte. Die Anlagengeräusche werden hier vollständig vom öffentlichen Straßenverkehrs-
lärm überdeckt. Sie füh ren zu kein er relev anten Zusatzbelastung beim Gesa mtlärm. Nacht s 
sind die Immissionsrichtwerte durchgehend eingehalten. 
Der anlagenbedingte Verkehr im öffentlichen Verkehrsraum führt zu einer Steigerung des Ver-
kehrslärmpegels um ca. 1 dB(A). Es ergibt sich  dem ge mäß keine wesentliche Erh öhung des 
Verkehrslärmpegels und somit kein Bedarf an zusätzlichen Schutzmaßnahmen. 
Die Immissionen durch den Straßenverkehrslärm sorgen im Plangebiet an den beiden Gebäu -
den an der Dieburger Straße zu Üb erschreitungen der Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zur 
DIN 18005. Mit Beurteilungspegel von bis zu L r = 74 dB(A) werden die gültigen Orientierungs-
werte deutlich überschritten. Es besteht daher Bedarf an geeigneten Vorsorgemaßnahmen. 
An der Fassade zur Dieburger Straße ist das westliche Gebäude im EG und das  östliche im 
EG und 1.OG dem Lärmpegelbereich VI zuzuo rdnen. Die darüber liegenden Geschosse zu r 
Dieburger Straße gehören dem Lärmpegelbereich V an. Bei Aufenthalt sräumen  müssen die  
Außenbauteile entsprechend der n otwendigen resultierend en Schalldämmmaße g emäß DI N 
4109 Tabelle 8 dimensioniert werden. 
Seite 12

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71  - Dieburger Straße / Gutenbergstraße - 
Als Schutzmaßnahmen werden folgende passive Schallschutzmaßnahmen im Beb auungsplan 
festgesetzt: 
Im Geltungsbereich sind bei Neu-, Um- und Erweiterungsba uten auf Grund der Lärmimmissio-
nen, hervorgerufen durch den Stra ßenverkehrslärm, gemäß § 9 (1) 24  BauGB für Räume, die 
dem nicht nur vorüberg ehenden Aufenthalt von Personen dienen, bauliche Vorkehrungen zu r 
Lärmminderung zu treffen. Zum Schutz der Au fenthaltsräume gegen Außenlärm i st nachzu-
weisen, dass die Anford erungen an die Luftscha lldämmung der Außenbauteile gemäß Ziffer 5 
und Tabelle 8 und 9 der DIN 4109 („Schallschut z im Hochbau – Anforderungen und Nachwei-
se“, Ausgabe 1989) erfüllt werden. 
Zusätzlich ist im Bebauungsplan fest gesetzt, dass die Andienungs- und Lagerbereiche allseitig 
zu umschließen (einzuhausen) sind, um die Lärmbelastung für die Anwohner zu minimieren. 
Zusätzliche verkehrsregelnde Maßnahmen werden im Rahmen der Umsetzung des Bauvorha-
bens von der Stadt geprüft, um einen reibungslosen Andienungsverkehr im Bereich der öffent-
lichen Verkehrsflächen zu gewährleisten. 
14.0 R EGENWASSERVERSICKERUNG 
Niederschlagswasser von den Dachflächen: 
Da der Untergrund (Fels ab 3-5 m Tiefe) für die Versickerun g des Niederschlagswassers nicht 
geeignet ist, ist eine Einleitung in die Kanalisation unumgänglich. 
15.0 G RÜNORDNERISCHE BELANGE 
Die grünordnerischen M aßnahmen im Plangebiet sind au s den vorgesehenen Nutzungen ab-
geleitet. 
Der Anteil d er Grundstücksflä che, d er intensiv begrünt werden kann,  i st auf ca. 1 60 qm be -
grenzt. Es handelt sich dabei um Garten- und Vorgartenflächen auf dem Grundstück an der  
Gutenbergstraße sowie um Abstandsflächen zum Grundstück Gutenbe rgstraße 7A . Für die 
Bepflanzung soll eine  Auswahl von heimischen , standortge rechten Arten in entspr echenden 
Pflanzqualitäten ausgewählt werden, die keinen hohen Pflegeaufwand erfordern. 
Alle Dachflächen, mit Ausnahme d es Neubaus an der Gutenbergstraße, sollen extensiv be-
grünt werden. 
Durch die verbindlich  verankerten Festsetzungen soll eine  Verbesser ung der sta dtökologi-
schen Situation erreicht werden. Es sind die folgenden Maßnahmen vorgesehen: 
- Begrünung der nicht bebauten und versiegelten Grundstücksflächen, 
- extensive Begrünung der Dachflächen. 
Seite 13

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71  - Dieburger Straße / Gutenbergstraße - 
16.0 E INGRIFF UND AUSGLEICH 
In § 21 des Bundesnaturschutzge setzes (BNatSchG) ist abschließend  geregelt, dass bei d er 
Aufstellung von Bauleitplänen zu prüfen ist, ob durch diese n Plan Eingriffe in Natur und Land-
schaft zu erwarten sind.  Da die übe rbaute Grundstücksfläch e nach Rea lisierung des Vorha-
bens der bisher versiegelten Grundstücksfläche im Wesentlichen entspricht, ist durch das Vor-
haben nicht von einem zusätzlichen Verbrauch bisher unverbauter, versickerung sfähiger Bo-
denoberflächen auszugehen. Es werden keine  Eingriffe im Sinne des § 21 BNatSchG verur-
sacht. Die geplante Begrünung von ca. 87% der  Dachflächen wird sich vor allem auf die bio-
klimatische Situation vor Ort positiv auswirken. 
Wie aus der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzieru ng (siehe Anlage) ersichtlich ist, wir d durch die 
Realisierung der Planung ein Biotopwertpunkte-Überschuss von 39.465 erzielt. Somit sind kei-
ne externen Kompensationsmaßnahmen durchzuführen. 
17.0 A LTLASTEN 
In der Altflächendatei des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie ist für  das Plan-
gebiet keine Eintragung zu verzeichnen und aus der bekann ten Nutzungsgeschichte (ehemals 
Kino) sind auch keine Altlasten zu erwarten. I n der Altflä chendatei d er Wissen schaftsstadt 
Darmstadt sind jedoch  noch nicht geprüfte altlastenrelev ante Betriebsmeldungen enthalten,  
auf die im Bebauungsplanentwurf hingewiesen wird. Diese sind: Dieburger Straße 24 (Chem. 
Reinigung, Gebrauchtwagenhandlung mit Kfz-Teilen und Zubehör), Dieburger Straße 30-34 
(Tankstelle, Wagenpflege). Eine nähere Untersuchung muss vor Ausfü hrung des Vorhabens 
erfolgen. 
18.0 U NFALLRISIKO DURCH EMISSIONEN 
Es sind Unfallgefahren zu berücksi chtigen, die auf das Gebiet einwirken können. Hierbei sind  
die Richtlinien 2003/105/EG des Europäischen Parlaments und des Ra tes vom 16. Dezembe r 
2003 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (Seveso-
II-Richtlinie) und ihre  Umsetzung d urch § 50  Bundesimmissionsschutzgesetz zu berücksichti-
gen, wonach bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die Nutzungen einander so  
zuzuordnen sind, dass schädliche  Umweltauswirkungen und von schweren Unf ällen in Be-
triebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf die ausschließl ich oder überwiegend dem 
Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich  
vermieden werden. 
Die hier zu  berücksi chtigenden nä chstgelegenen Störfalla nlagen nach dem Bundesimmissi-
onsschutzgesetz und der 12. Verordnung zum Bundesimmi ssionsschutzgesetz (12. BlmSchV, 
Störfallverordnung) befinden sich a uf dem Betriebsgelände der Fa. Merck, welche s nordwest-
lich des Plangebietes in einer Entfe rnung (Luftlinie) von mindestens ca . 1,5 km an der Frank-
furter Landstraße gelegen ist. 
Das „Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Fa. Merck mit den Planungen in 
dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Artikel 12 der Seveso-II-
Richtlinie“, erstellt im Juni 2006 vom TÜV Nord, berücksichtigt säm tliche Anlag en der Fa.  
Merck und errechnet einen Achtungsabstand zur Fa. Merck für sensible Nutzungen. 
Seite 14

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71  - Dieburger Straße / Gutenbergstraße - 
Planungen, die außerhalb der Achtungsgren ze liegen, sind unter dem Gesichtspunkt de s 
§ 50 BImSchG nicht be troffen. Der Achtungsabstand beträ gt ca. 800  m vo m Betriebsbereich  
der Fa. Merck.  
Insgesamt kann daher  davon ausgegangen werden, dass durch d as Vorhaben weder die  
Rechte des Betriebes berührt werden, noch mit besonderen Unfallrisiken oder einer zusätzli-
chen Gefährdung der Bevölkerung zu rechnen ist. 
19.0 V ORPRÜFUNG DES EINZELFALLS NACH UVPG -  ZUSAMMENFASSUNG 
Wie die Vorprüfung des Einzelfalls nach UVPG ergeben hat, ergibt sich keine Notwendigkeit  
für eine Umweltverträglichkeitsprü fung, was die  Durchführung des Beb auungsplanverfahrens 
nach § 13a BauGB ermöglicht. Im Folgenden wird eine Zusammenfa ssung der wesentlichen 
Punkte dargestellt. 
Aufgrund der innerörtlichen, baulich verdichtet en Lage ist das Ausmaß der Auswirkungen in  
Bezug auf die Schutzgüt er Boden, Wasser und  Landschaft als nicht erheblich anzusehen. Die 
Auswirkungen der Baumaßnahme sind hier ge ographisch auf das un mittelbar betroffene Ge-
biet beschränkt. Hinsichtlich der Lär memissionen ist auch d ie unmittelbare Umgebu ng betrof-
fen. Durch den Straßenverkehrslärm an der Dieb urger Straße wird der Beurteilungspegel nach 
DIN 18005 Anlage 1 d eutlich überschritten. Entlang der Dieburger Straße sollen  gemäß Be-
bauungsplanfestsetzung bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten bei Räumen, d ie nicht nur  
dem vorübergehenden Aufenthalt dienen, bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderu ng getrof-
fen werden. Die Nachbarschaft wird durch die Einhausung der Andienung sowie des Lagerbe-
reiches des Lebensmittelmarktes und die starke Reduzierung der oberirdischen Parkplätze im 
Zuge des Tiefgaragenbaus besser als bisher vor schädlichen Lärmeinwirkungen geschützt. 
Als interne Minimierungs- und Ausgleichsmaßn ahmen sind Dachbegrünungen sowie die Anla-
ge von Zierbeeten zu nennen. In dem innerstädtischen, th ermischen Belastungsg ebiet wir d 
das Kleinklima durch Dachbegrünu ng verbessert. Gemäß Landschaftsp lan sollen B auflächen 
im verdichteten Bereich in ihrem Bio topwert gesteigert werden. Dieses Ziel wird bei dem hier 
untersuchten Bauvorha ben deutlich erreicht. Die begrünte Dachfläche kann um bi s zu 40 % 
zugunsten von Solarenergienutzung reduziert werden. 
Schwere und Komplexität der Auswirkungen 
Da kein Ver lust wertvoller Flächen  besteht und die über  das Gebiet h inausgehenden Beein-
trächtigungen nicht sch wer wiegen, sind insge samt die Auswirkungen als überscha ubar und  
nicht durch besonders hohe Belastungen gekennzeichnet zu bewerten. 
Wahrscheinlichkeit sowie Dauer, Häufigkeit und Reversibilität der Auswirkungen 
Die beschriebenen Auswirkungen wurden auf der Ba sis von eigens zu diesem Bauvorhabe n 
erstellten B egutachtungen ermittelt, sodass d ie Wahrscheinlichke it als sicher an zusehen ist . 
Aufgrund der geplanten Abrissmaßnahmen und der Überplanung vorhandener, kleinflächige r 
Grünstrukturen werden die Auswirkungen auf potentiell vorhandene Tiere von Dauer und nich t 
reversibel sein. Bei Beachtung de r dargestellt en Vermeid ungs-, Minimierungs- und Aus-
gleichsmaßnahmen werden die damit verfolgten Ziele ebenfalls von Dauer sein. 
Die wesentliche Immision, der Straßenverkehrslärm, kann d urch die Umsetzung von Schall-
schutzmaßnahmen so begrenzt werden, dass sich die Auswirkungen im rechtlich zulässigen 
Rahmen bewegen. 
Seite 15

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71  - Dieburger Straße / Gutenbergstraße - 
20.0 P LANUNGSSTATISTIK  
Plangeltungsbereich 4.610 qm 
Überbaute Flächen ohne Dachbegrünung    420 qm 
Überbaute Flächen mit Dachbegrünung 
Versiegelte Flächen 
2.696 qm 
1.331 qm 
Gärtnerisch angelegte Flächen    163 qm 
21.0 D URCHFÜHRUNGSVERTRAG 
Die durch das Vorhaben ausgelösten Um- und  Neubaumaßnahmen sowie die Kostentragung 
werden in einem Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB näher geregelt. 
Folgende Punkte werden im Durchführungsvertrag geregelt: 
• Verpflichtung zur Realisierung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist 
• Konkretisierung des Vorhabens entsprechend der Begründung 
• Verpflichtung zur Übernahme der Planungs- und Verfahrenskosten 
• Verpflichtung zur Unter suchung de r Altlastenverdachtsflä chen durch ein beauftra gtes 
Fachbüro 
• Verpflichtung zur Bereit stellung von mindesten s 25 kostenpflichtigen Stellplätzen für  
die angrenzende Bevölkerung des Martinsviertels 
• Verpflichtung zum Abschluss eines Bau- und Fi nanzierungsvertrags mit dem Straß en-
verkehrs- und Tiefbauamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur anteiligen Übernahme 
von Kosten für die Verlegung der Bushaltestelle „Stiftstraße“ vor das Alice- Hospital 
 
Der Dezernent III    Der Dezernent VI 
 
 
 
 
Klaus Feuchtinger    Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat      Stadtrat 
 
 
Anlage:  Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung 
 
Seite 16

Ausarbeitung  
 
 
  
 
 
 
 
 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 71 
 
"Dieburger Straße" 
 
 
EINGRIFFS - / AUSGLEICHSBILANZIERUNG 
 
 
Fassung vom 16 - 06 - 2008

Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Dieburger Straße"  Seite 2/4 
Darmstadt  
Landschaftsarchitekt Michael Palm                         0801_EABilanz  Stand   16 - 06 - 2008 
 
Vorbemerkung 
 
Im Auftrag des Vorhabenträgers, Konzeptbau - Invest GmbH aus Darmstadt, erstellte das 
Landschaftsarchitekturbüro Michael Palm diese Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung zu dem 
vor-habenbezogenen Bebauungsplan N 71 "Dieburger Straße" in Darmstadt.  
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Grundstücke im Innenbereich der 
Gemarkung Darmstadt Nr. 334/2 und 343/3 zwischen Gutenbergstraße (Nr. 9) im Norden, 
Spirwesweg im Westen und Dieburger Straße (Nr. 22 - 30) im Süden. 
Eine Bestandsaufnahme durch das Landschaftsarchitekturbüro Michael Palm erfolgte im 
Februar 2008.  
Diese Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung wurde nach der Kompensationsverordnung des 
Landes Hessen vom 01 - 09 - 2005 verfasst. 
 
 
 
Planungskonzept 
 
Der Vorhabenträger, die Konzeptbau - Invest GmbH aus Darmstadt, möchte auf dem 
Grundstück einen Lebensmittelmarkt mit Tiefgarage, zwei Ärztehäuser, eine Kranken-
pflegeschule und ein Wohnhaus realisieren. Die Erschließung erfolgt sowohl über die 
Dieburger Straße als auch die Gutenbergstraße. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst insgesamt ca. 4.610 m². 
Der Anteil versiegelter, unbegrünter Flächen soll gering gehalten werden. 87 % der Dach-
flächen sind begrünt. Dieser Wert konnte gegenüber dem Planstand von Februar 2008 
noch deutlich erhöht werden. 
 
 
 
Tabellarische Berechnung des Kompensationsdefizits 
 
Die Berechnung ist auf dem folgenden Formblatt ersichtlich. Planinterne Ausgleichs-
maßnahmen wie Dachbegrünung sind berücksichtigt. 
 
Die Bezugsflächen sind jeweils im Bestandsplan und im Entwurfs / Ausgleichsplan einge-
tragen. Die Eintragungen im Formblatt ergeben sich aus diesen Flächenzahlen. 
 
Es errechnet sich kein Kompensationsdefizit. Vielmehr ergibt sich ein Plus von 39.465 
Punkten. Damit ist der Wert des Planstandes vom Februar 2008 um 4.798 Punkte 
übertroffen. Der Biotopwert der Planung entspricht 304,5 % des Bestandswertes.
 
 
Die Notwendigkeit externer Ausgleichsmaßnahmen entfällt somit.  
Wegen der geringen Größe des Bebauungsplans und aufgrund der Tatsache, dass keine er-
heblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind, kann nach § 13 a Baugesetzbuch auf eine 
förmliche Umweltprüfung verzichtet werden. 
 
 
Aufgestellt,  Weinheim den 16 - 06 - 2008

Tabellarische Berechnung des Kompensationsdefizits 
 
 
                       1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 2500 Hecken- / Gebüschpflanzung (Innenbereich) 23 188 0 4.324 0  
 10510 Befestigte Fläche: Asphalt, Treppe, Mauern 3  2.104 18 6.312 0  
 10520 Befestigte Fläche: Betonpflaster 3 171 1.313  513 3.939  
 10540 Befestigte Fläche: Rasenpflaster 7 162 0 1.1 34 0  
 10710 Dachfläche, nicht begrünt 3 1.889 420 5.667 1.260  
 10720 Dachfläche, extensiv begrünt 19 0 2.696 0 51 .224  
 11221 Gärtnerische Anlage: Zierbeet 14 96 163 1.34 4 2.282  
         
         
         
   
         
         
         
         
    4.610 4.610 19.294 58.759 -39.465 
 
 
 
        0 € 
 
 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Dieburger Straße"  Seite 3/4 
Darmstadt  
Landschaftsarchitekt Michael Palm                         0801_EABilanz  Stand   16 - 06 - 2008

Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Dieburger Straße"  Seite 4/4 
Darmstadt  
Landschaftsarchitekt Michael Palm                         0801_EABilanz  Stand   16 - 06 - 2008 
 
 
Literatur 
 
H
ESSISCHES MINISTERIUM FÜR UMWELT , LÄNDLICHEN RAUM UND VERBRAUCHERSCHUTZ : 
Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, Ökokonten, deren 
Handelbarkeit und die Festsetzung von Ausgleichsabgaben. 
Wiesbaden 2005. 
 
 
 
Anhang: Planunterlagen 
 
 Bestand M. 1:250 (2 A3 - Blätter) 
 Entwurf / Ausgleichsplan M. 1:250 (2 A3 - Blätter)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
25.09.2008 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI Grünflächen- und Umweltamt an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2008/0421 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 71  - Dieburger Straße / Gutenbergstraße -  
(Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 18. 9.2008 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 71 wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB 
aufgestellt. 
 
2. Die zu den allgemeinen Zielen und Zwecken des Bebauungsplans N 71  – Dieburger Straße / 
Gutenbergstraße –  im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange gemäß § 4 (1) BauGB, vorgebrachten Stellungnahmen der/des 
 
2.1. Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darmstadt, vom 26.02.2008, 
2.2. Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss/Glockenbau, 64283 Darmstadt, vom 11.02.2008, 
2.3. Amt für Straßen- und Verkehrswesen Darmstadt, Groß-Gerauer Weg 4, 64295 Darmstadt, vom 
05.02.2008, 
2.4. Bundesnetzagentur, Fehrbelliner Platz 3, 10707 Berlin, vom 01.02.2008, 
werden im Sinne der jeweiligen Stellungnahme berücksichtigt bzw. nicht berücksichtigt. 
3. Die zu den allgemeinen Zielen und Zwecken des Bebauungsplans N 71  – Dieburger Straße / 
Gutenbergstraße –  im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB 
vorgebrachten Stellungnahmen von 6 Bürgerinnen und Bürgern, werden im Sinne der jeweiligen 
Prüfung berücksichtigt/nicht berücksichtigt. 
 
4. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71 und der zugehörigen 
Begründung sowie der in den Bebauungsplanentwurf aufgenommenen Satzung über die Gestaltung

2 
... 
baulicher Anlagen wird zugestimmt. 
 
5. Der Entwurf und die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71  – Dieburger Straße / 
Gutenbergstraße – für das Gebiet zwischen der Dieburger Straße 22 und 32, dem Spirwesweg und der 
Gutenbergstraße sind gem. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen. 
 
 
Anlagen: Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  Anschriftenliste der Bürgerinnen und Bürger 
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage 2008/0421 vom 18.09.2008: 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 71 verfolgt die Zielsetzung, das Planungsgebiet neu zu 
ordnen und dadurch die städtebauliche Situation zu verbessern. Da der bestehende 
Lebensmittelmarkt nicht mehr den heutigen Markterfordernissen gerecht wird, soll durch einen 
Neubau im rückwärtigen Bereich der Dieburger Straße und verbesserte Parkmöglichkeiten in einer 
Tiefgarage die Attraktivität gesteigert werden. Der Erhalt eines Standortes für die Nahversorgung mit 
Lebensmitteln dient der Bevölkerung des östlichen Martinsviertels und der angrenzenden Stadtteile. 
Daneben sind zwei Geschäftsgebäude an der Dieburger Straße sowie ein Wohngebäude in der 
Gutenbergstraße 9 geplant. Insgesamt sollen die vorgesehenen Maßnahmen zur 
Attraktivitätssteigerung des Stadtteils beitragen und die städtebauliche Situation entlang der Dieburger 
Straße aufwerten. 
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat dazu in Ihrer Sitzung am 29.01.2008 beschlossen, für den 
vorliegenden Bereich einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Sinne des § 12 BauGB 
aufzustellen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 02.02.2008 im Darmstädter Echo öffentlich 
bekannt gemacht. 
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung 
wurde nach Bekanntmachung des Magistratsbeschlusses vom 12.12.2007 im Darmstädter Echo am 
21.01.2008 in der Zeit vom 21.01.2008 bis einschl. 21.02.2008 durchgeführt. Die Träger öffentlicher 
Belange wurden am 25.01.2008 gem. § 4 (1) BauGB von der Aufstellung des Bebauungsplans 
unterrichtet und die Nachbargemeinden mit gleichem Datum beteiligt. 
 
 
Zu 1.:
 
 
Das Baugesetzbuch in der Fassung vom 23.09.2004 schreibt verbindlich für alle Bauleitplanverfahren 
eine Umweltprüfung und einen Umweltbericht vor. 
 
Zur Wiedernutzbarmachung von Flächen, zur Nachverdichtung oder für andere Maßnahmen der 
Innenentwicklung im Innenbereich kann hiervon abgewichen werden und ein beschleunigtes 
Verfahren nach § 13a BauGB angewendet werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:  
 
• Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche darf 20.000 m² nicht übersteigen. 
• Die Zulässigkeit von Vorhaben, die eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) oder Landesrecht auslöst, darf nicht begründet 
werden.  
• Es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der 
Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen 
Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes vorliegen. 
 
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht 
nach § 2a und von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 , welche Arten umweltbezogener Informationen 
verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) BauGB abgesehen. 
 
Aufgrund der Größe des Vorhabens wird der Schwellenwert der Anlage 1, Nr. 18.6 i.V.m. Nr 18.8 des 
UVPG (hier: 1.200 m² Geschossfläche im Einzelhandel) überschritten. Dies löst im hier vorliegenden 
Innenbereich eine Verpflichtung zur Durchführung einer allgemeinen Vorprüfung nach dem UVPG 
aus. Die allgemeine Vorprüfung ergab, dass keine wesentlichen Umweltbelange von der Planung 
betroffen sind. Damit, und da die weiteren vorgenannten Voraussetzungen bei dem 
Bebauungsplanverfahren N 71 erfüllt sind, ist die Durchführung im beschleunigten Verfahren unter 
Verzicht auf einen Umweltbericht nach § 13a BauGB zulässig.

4 
... 
 
Zu 2.: 
 
Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden folgende 
Stellungnahmen vorgebracht und entsprechend geprüft: 
 
 Stellungnahmen:  Prüfung der Stellungnahmen: 
 
2.1 Regierungspräsidium Darmstadt
, Dez. III  
31.2, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 
Darmstadt (Schreiben vom 26.02.2008): 
  
 Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz 
und Umwelt Darmstadt wird wie folgt 
Stellung genommen: 
Grundwasser: 
Es fehlt der Nachweis de
r gesicherten  
Wasserversorgung. Der Wasserbedarf für 
das Baugebiet muss dargelegt werden 
anhand der neu zu erwartenden Einwohner. 
  
 
 
 
 
Das Gebiet ist über das öffentliche 
Leitungsnetz angebunden. Der zusätzliche 
Wasserbedarf bezieht sich auf wenige 
Wohneinheiten und einige Arztpraxen. 
 Bodenschutz: 
Als Nebenbestimmung ist in die Begründung 
aufzunehmen: 
• Bei allen Baumaßnahmen, die einen 
Eingriff in den Boden erfordern, ist auf 
sensorische Auffälligkeiten zu achten. 
Werden solche Auffälligkeiten des 
Untergrundes festgestellt, die auf das 
Vorhandensein von schädlichen 
Bodenveränderungen hinweisen, ist 
umgehend das RP Darmstadt, Abteilung 
Umwelt Darmstadt (Dez. IV/Da 41.5) zu 
informieren. 
• Im Rahmen der Umweltprüfung nach § 2 
Abs. 4 BauGB sind Aussagen zu 
vorhandenen Altflächen (Altstandorte, 
Altablagerungen), Altlasten, schädlichen 
Bodenveränderungen und/oder 
Grundwasserschäden im 
Plangeltungsbereich (auch 
Ausgleichsfläche) aufzunehmen. Auch 
wenn keine Informationen vorliegen, ist 
eine entsprechende Aussage in die 
Begründung aufzunehmen. 
 
  
 
 
 
Der Hinweis wird in den 
Bebauungsplanentwurf aufgenommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aufgrund der Aufstellung des 
Bebauungsplans im beschleunigten 
Verfahren nach § 13a BauGB entfällt der 
Umweltbericht. Hinweise auf  vorhandene 
Altflächen, schädliche Bodenveränderung-en 
und/oder Grundwasserschäden liegen nicht 
vor. 
 Immissionsschutz: 
Gemäß § 50 Bundesimmissions-
schutzgesetz (BImSchG) sind bei 
raumbedeutsamen Planungen und 
Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung 
vorgesehenen Flächen einander so 
zuzuordnen, dass schädliche 
Umwelteinwirkungen auf überwiegend dem 
Wohnen dienenden Gebiete so weit wie 
möglich vermieden werden. 
Dabei sind alle möglichen, im BImSchG 
genannten Immissionen, wie 
Luftverunreinigungen, Geräusche, 
Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen 
und ähnliche Umwelteinwirkungen zu 
  
Für das Gebiet, das als SO nach § 11 (2) 
BauNVO festgesetzt wird, sollen folgende 
Nutzungen zugelassen werden: 
Einzelhandelseinrichtungen § 11 (3) 
BauNVO, Geschäfts-, Büro-, 
Verwaltungsgebäude, Schank- und 
Speisewirtschaften, Arztpraxen und 
Wohnungen. Diese Nutzungen stehen nicht 
im Widerspruch zu den angrenzenden 
allgemeinen Wohngebieten (WA), sondern 
sind zum großen Teil auch in einem WA 
zulässig. 
Die für die oben angegebenen Nutzungen 
erforderlichen Stellplätze (max. 200) werden

5 
... 
berücksichtigen. 
Die nach § 50 BImSchG geforderte 
Zuordnung der Flächen ist durch eine 
Abstufung zwischen Gebieten 
unterschiedlicher Nutzung und 
ausreichenden Abständen zwischen sich 
gegenseitig beeinträchtigenden Bauflächen 
oder, wenn das nicht möglich ist, durch 
Festsetzung von Ersatzmaßnahmen zu 
erreichen. 
Diese allgemeinen Planungsgrundsätze für 
den Immissionsschutz sind in der 
Bauleitplanung auch bei der Aufstellung von 
Bebauungsplänen der Innenentwicklung, 
nach wie vor zu berücksichtigen. 
in einer zweigeschossigen Tiefgarage mit 
Zufahrt von der Dieburger Straße her 
untergebracht. Hierzu liegt eine 
Verkehrsuntersuchung vor, die davon 
ausgeht, dass der erhöhte Kfz- Verkehr 
problemlos abgewickelt werden kann. 
Die Andienungszone in der Gutenbergstraße 
soll vollständig eingehaust werden, damit die 
angrenzende Wohnbebauung nicht durch 
Lärm belastet wird. 
Die Belange des Immissionsschutzes nach § 
50 BimSchG) sind somit berücksichtigt. 
 Weiter gilt § 1 Abs. 6 Nr. 1: 
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind 
insbesondere zu berücksichtigen: 
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse  (und die 
Sicherheit der Wohn- und 
Arbeitsbevölkerung) 
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der 
Planung ein Konflikt, der in den vorgelegten 
Unterlagen nur ansatzweise betrachtet und 
somit nicht gelöst ist. 
Die geplante Bebauung (Ärztehaus und 
Lebensmittelmarkt) grenzt teilweise 
unmittelbar an Wohnbebauung an. Bei dem 
Ärztehaus wie dem Lebensmittelmarkt 
handelt es sich um Nutzungen, die durch Art 
und Umfang schädliche Umwelteinwirkungen 
in ihrer Umgebung, insbesondere durch 
Lärm und Luftverunreinigungen verursachen 
können. Die vorgelegten Unterlagen 
würdigen diesen Aspekt bislang nicht 
ausreichend. 
Es wird vorgeschlagen, den Konflikt, am 
besten mittels Gutachten, in die Planung 
einzuarbeiten, untereinander und 
gegeneinander sachgerecht abzuwägen und 
ggf. notwendige Maßnahmen festzusetzen. 
  
 
 
 
Die Planung wurde im Hinblick auf ihre 
möglichen Auswirkungen durch folgende 
Gutachten überprüft: 
• Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
• Verkehrsuntersuchung 
• UVP- Allg. Vorprüfung 
• Schalltechnische Untersuchung 
 
Alle oben genannten Gutachten gehen 
davon aus, dass die durch die Planung 
verursachten Konflikte gelöst werden 
können. Insbesondere die allgemeinen 
Anforderungen an gesunde Wohn- und 
Arbeitsverhältnisse werden gewahrt bzw. 
verbessert wie aus der positiven Bilanz der 
Eingriffs-/Ausgleichsberechnung hervorgeht. 
Maßnahmen zum Schutz vor 
betriebsbedingten Emissionen werden durch 
die komplette Einhausung der Andienungs- 
und Lagerzone des Supermarktes getroffen. 
Die Unter-bringung der erforderlichen 
Stellplätze erfolgt in einer zweigeschossigen 
Tiefgarage, so dass hier die Lärmbelastung 
stark vermindert wird. Zum Schutz vor 
Verkehrslärm entlang der Dieburger Straße 
werden im Bebauungsplan passive 
Schallschutz-maßnahmen gemäß DIN 4109 
getroffen. 
 
 
 
2.2 Landesamt für Denkmalpflege Hessen , 
Schloss/Glockenbau, 64283 Darmstadt 
(Schreiben vom 11.02.2008): 
  
 Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein 
Hinweis auf § 20 HDSchG wie folgt 
aufzunehmen: 
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler 
bekannt werden, so ist dies dem Landesamt 
  
 
 
Der Hinweis wurde in den 
Bebauungsplanentwurf aufgenommen.

6 
... 
für Denkmalpflege, Archäologische 
Denkmalpflege, oder der Unteren 
Denkmalschutzbehörde unverzüglich 
anzuzeigen.“ 
2.3 Amt für Straßen- und Verkehrsw esen 
Darmstadt, Groß-Gerauer Weg 4, 64295 
Darmstadt (Schreiben vom 05.02.2008): 
  
 Auf die nachrichtlich enthaltenen 
Querungshilfen wird hingewiesen. Diese 
zeigen hinsichtlich der verkehrlichen 
Erschließung im Bereich der städtischen 
Baulast keine Lösung auf. Es ist 
anzunehmen, dass aus diesem Grund der 
Geltungsbereich die Dieburger Straße nicht 
umfasst. 
 Die Verlegung der Bushaltestelle „Alice- 
Hospital“ wird vom Straßenverkehrs- und 
Tiefbauamt separat geplant. Die Planung ist 
nicht Gegenstand des Bebauungsplan-
entwurfes. 
2.4 Bundesnetzagentur , Fehrbelliner Platz 3, 
10707 Berlin (Schreiben vom 01.02.2008): 
  
 Es wird mitgeteilt, dass im Geltungsbereich 
des Planungsvorschlags vier Punkt-zu-
Punkt-Richtfunkstrecken in Betrieb sind. 
Evtl. sind auch Punkt-zu-Mehrpunkt-
Richtfunkanlagen im Geltungsbereich 
geplant bzw. in Betrieb. Auskünfte dar
über  
kann allerdings nur der jewe ilige 
Richtfunkbetreiber erteilen. Zum 
vorsorglichen Ausschließen von 
Richtfunkstörungen durch neue Bauten wird 
vorgeschlagen, sich mit den Betreibern in 
Verbindung zu setzen, um ihre Einbeziehung 
in die weiteren Planungen zu gewährleisten. 
Es wird darauf hingewiesen, dass 
Informationen über den allgemeinen 
Richtfunkbelegungszustand für ein 
bestimmtes Gebiet sehr schnell veraltet sind.
 
 Die Anregung wird aufgenommen und bei 
der weiteren Planung berücksichtigt. Der 
Vorhabenträger wird über diese Anregung 
informiert. 
 Es wird darauf aufmerksam gemacht, dass 
das Telekommunikationsgesetz (TKG)  für 
die Verlegung öffentlich Zwecken dienender 
Telekommunikations-linien (unter- oder 
oberirdisch geführte 
Telekommunikationsanlagen) ein 
unentgeltliches Wegerecht (§ 68 ff TKG) 
vorsieht. Kenntnisse von Bebauungs-plänen 
könnten daher für die Betreiber dieser 
Telekommunikationslinien von Interesse 
sein, um eigene Planungen durchzuführen. 
Aus der Sicht von Kommunen könnte diese 
frühzeitige Beteiligung hinsichtlich der 
Erstellung der Infrastruktur von Vorteil sein. 
Es empfiehlt sich, die in Darmstadt bereits 
tätigen Betreiber öffentlicher 
Telekommunikationslinien sowie die 
Betreiber, die die Absicht zur Errichtung 
solcher Linien bekundet haben, zu 
beteiligen. 
  
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird aufgenommen. 
 
 
Zu 3.:

7 
... 
Folgende Stellungnahmen von Bürgerinnen und Bürgern, Interessengemeinschaften und sonstigen 
Betroffenen wurden im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit vorgebracht und entsprechend 
geprüft: 
 
 Stellungnahmen:  Prüfung der Stellungnahmen: 
 
3.1 Bürger 1  (Schreiben vom 18.01.2008):   
 Die Planung sieht vor, den Markt mit der 
überbaubaren Grundstücksfläche an die 
Brandwand des Gebäudes Dieburger Straße 
34 zu errichten. Durch diese Bebauung 
würde der dortigen Küche das Tageslicht 
entzogen. 
 
 Im Bebauungsplanentwurf wird die 
überbaubare Grundstücksfläche im 1.OG mit 
3,00 m Grenzabstand festgesetzt, so dass 
ausreichend Abstand zur Belichtung der 
Küchen bleiben wird. Eventuell erforderliche 
größere Abstände können sich aus der HBO 
ergeben, deren Regelungen im 
Bauantragsverfahren greifen. 
 Der Wegfall des Tageslichts lässt die 
Energiekosten erheblich steigen und die 
Wohnung an Wert verlieren, was wiederum 
eine Mietminderung nach sich ziehen würde.
 
  
 
Die Anregung wird berücksichtigt. 
 
 
 
3.2 Bürger 2  (Schreiben vom 28.01.2008):   
 Die Anbindung des Lebensmittelmarktes soll 
an Stelle der Gutenbergstraße über die 
Dieburger Straße erfolgen. Eine 
Verdoppelung der Verkaufsfläche erhöht den 
Zulieferverkehr stark. 
 
 
 
 
 
 
 
Bedingt durch das vorhandene 
Kopfsteinpflaster ist schon jetzt eine 
Lärmbeeinträchtigung festzustellen. Aus 
diesem Grund sollte die Gutenbergstraße bei 
einer entsprechenden Verwirklichung des 
Projektes zwingend einen neuen 
Straßenbelag erhalten. 
 Eine Andienung des Lebensmittelmarktes 
von der Dieburger Straße aus ist aus 
logistischen Gründen nicht möglich, da die 
Organisation erheblich erschwert werden 
würde. Die Verkaufsräume sind zur 
Dieburger Straße und die Lager- und 
Kühlflächen zur Gutenbergstraße hin 
orientiert. Eine Andienung über den Hof in 
der Dieburger Straße würde außerdem die 
Sicherheit der Verkehrsteilnehmer, z.B. 
durch Rangieren, erheblich verschlechtern 
und zusätzlich den Verkaufsraum durch den 
Warentransport belasten. 
 
Die vorgebrachte Anregung ist nicht 
Gegenstand der Bauleitplanung. 
Zuständigkeitshalber wird sie an das 
Straßenverkehrs- und Tiefbauamt weiter 
geleitet. 
 Es werden ein Lärmschutzgutachten 
bezüglich des erhöhten Verkehrsauf-
kommens in der Gutenbergstraße sowie 
detaillierte Vorgaben für Lärmschutz-
maßnahmen für die Andienungszone des 
Lebensmittelmarktes gefordert. 
 Ein Gutachten zur Lärmschutzproblema-tik 
liegt der Begründung zugrunde und ist im 
Rahmen der Offenlage einsehbar. 
 Unklar ist, wie sich in der Seitenansicht die 
bisher geplante Überdeckelung der 
Andienungszone vom Anwesen 
Gutenbergstraße 7 A darstellt (Höhe der 
Mauer, Art des Baumaterials, Belüftung). 
 Eine detaillierte Planung bezüglich der 
Materialien und Höhen wird erst im Rahmen 
des Bauantragsverfahrens vom 
Vorhabenträger eingereicht werden. Geplant 
ist eine vollständige Einhausung der 
Andienungszone. 
 Unklar ist, welche Maßnahmen sicherstellen 
sollen, dass die Gebäude und Anwesen 
Gutenbergstraße 7 A und 11 A bei der 
Baumaßnahme nicht in Mitleidenschaft 
 Im Rahmen der Baumaßnahmen müssen die 
entsprechenden Vorkehrungen zur 
Sicherung des Gebäudebestandes in 
Abstimmung und Kenntnis der Nachbarn

8 
... 
gezogen werden. Es ergeht in diesem 
Zusammenhang die Frage nach einem 
entsprechenden Gutachten. 
getroffen werden. 
Dies ist nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
3.3. Bürger 3 (Schreiben vom 30.01.2008): 
Mit Bauschein vom 30.06.1977 zum 
Bauantrag vom 27.06.1975 wurde den 
Eheleuten (Bürger 3) auf dem Grundstück 
Dieburger Straße 32 das Vorhaben 
Altenwohnungen mit Arztpraxis genehmigt. 
Die Genehmigung basierte auf der HBO vom 
06.07.1957 (GVBl. S. 101) i.d.F. des 
Gesetzes vom 04.07.1966. 
Nach § 56 Abs. 2 HBO in dieser Fassung 
sind Aufenthaltsräume durch unmittelbar ins 
Freie führende Fenster ausreichend zu 
erhellen und genügend zu be- und entlüften 
(notwendige Fenster). Als Aufenthaltsräume 
i.S. des o.g. § 56 HBO sind ausdrücklich 
auch Küchen benannt. Demzufolge wurden 
in dem rechtskräftigen Bauschein an der 
Außenwand zur Parzelle (damalige 
Bezeichnung Nr. 343/2) – gemeint ist zum 
vorhandenen Edeka-Markt – Glasbausteine 
in der Grenzwand mit mehr als 2 qm Fläche 
genehmigt. Diese enthalten einen Stein, der 
sich per Seilzug öffnen und schließen lässt, 
um den Anforderungen des o.g. § 56 Abs. 2 
HBO, d.h., der Gewährleistung der 
ausreichenden Be- und Entlüftung in der 
Küche genüge zu tun. 
  
Im Bebauungsplanentwurf wird die 
überbaubare Grundstücksfläche als 
abweichend angegeben. Zur Sicherung der 
Belüftungs- und Belichtungs-glasbausteine 
wird der Baukörper im 1.OG um 3,00 m 
zurückgesetzt. 
Eventuell erforderliche größere Abstände 
können sich aus der HBO ergeben, deren 
Regelungen im Bauantragsverfahren greifen.
 
Die Anregung wird berücksichtigt. 
 Als weiterer Punkt gegen den 
Planungsvorschlag spricht der Grenzverlauf 
der Bebauung des Grundstücks Dieburger 
Straße 34 im hinteren Verlauf. Dort wurde in 
der genannten Baugenehmigung ein 
Rücksprung zwischen der gemeinsamen 
Grenze und dem Gebäude von 2 m 
genehmigt. In dieser Gebäudewand wurden 
im genannten Abstand von 2 m zur 
gemeinsamen Grenze Fenster und Türen 
genehmigt. Hierzu enthält der o.g. 
Bauschein Nr. 411/77 keine Bedingungen 
und Einschränkungen. 
 
Es wird daher angeregt, in dem an das 
Grundstück und Gebäude angrenzenden 
geplanten Bauvorhaben (Lebensmittelmarkt) 
den Aufbau ab dem 1. OG mit einem 
Abstand von 3,00 m im Plan festzusetzen, 
um dem § 27 HBO i.d.F. vom 18.06.2002, 
was die Ausbildung von Brandwänden 
anbelangt, genüge zu tun. 
 Die Anregung wird wie oben dargestellt 
aufgenommen. 
3.4 Bürger 4  (Schreiben vom 17.02.2008):   
 Überdeckelung der Andienung: 
Die Überdeckelung aus Lärmschutz-gründen 
ist sehr zu begrüßen. Die Begrünung aus

9 
... 
optischen und Umweltaspekten ebenfalls. 
Falls es sich bei der derzeitigen Planung um 
eine reine Überdachung handeln sollte, wird 
auf Grund der vielen benachbarten Balkone 
angeregt, über eine komplette Einhausung 
nachzudenken. Um Lärmaustritt aus 
Lüftungsöffnungen zu vermeiden, würde 
dabei im Idealfall eine bedarfsgesteuerte 
Zwangsförderung der Zu-/Abluft über Dach 
erfolgen. 
 
 
Die Planung sieht eine komplette 
Einhausung der Andienungs- und Lagerzone 
vor. 
 
 
 
 
Der Aspekt wird bei der Planung 
berücksichtigt. Er ist nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
 Andienung (Anlieferung): 
a)  Derzeit haben die auch künftig über die 
Gutenbergstraße anliefernden LKW teilweise 
Schwierigkeiten, die Kurve nach der Einfahrt 
in die Gutenbergstraße zu passieren. Sollte 
sich der Warendurchsatz und, bei derzeitiger 
geschätzt schon guter Auslastung des 
Beladungsvolumens der Anlieferer, auch die 
Zahl der Anlieferer erhöhen, wäre die 
konsequente Überwachung des ruhenden 
Verkehrs oder das Verhindern des Parkens 
im Bereich der Kurve durch bauliche 
Maßnahmen sicher von Vorteil. Dies kann 
sicher nicht unmittelbarer Bestandteil der 
aktuellen Planung sein, würde aber auch die 
Einfahrt für Müllfahrzeuge, Feuerwehr etc. 
erleichtern und kann ggf. sicher auch nach 
einigen Monaten des Betriebs besser 
beurteilt werden. 
  
Die folgenden Anregungen(a-b) werden 
zuständigkeitshalber an das 
Straßenverkehrs- und Tiefbauamt weiter 
gegeben. Sie sind nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
 b)  Derzeit besteht gegenüber der jetzigen 
Einfahrt ein Parkverbot, das durch weiße 
Markierungen gekennzeichnet ist. Halten 
sich Kraftfahrer beim Parken nur um wenige 
Zentimeter nicht an die Markierungen, was 
ab und an geschieht, bedeutet dies 
umfangreiche Rangiermanöver beim 
derzeitig notwendigen Rückwärtsfahren an 
die Lieferrampe einschließlich Befahren des 
gegenüberliegenden Gehwegs mit 
Vorderreifen etc. Damit verbunden sind 
vermeidbare Lärm- und Abgasbelästigungen 
der Anwohner. 
Zusammen mit den unter a) genannten 
Voraussetzungen und Erfahrungen empfiehlt 
es sich daher, auch bei geplanter 
Vorwärtseinfahrt besonderes Augenmerk auf 
Gestaltung und Einfahrtradien (sowie evtl. 
notwendige Parkbeschränkungen) im 
Bereich der bzw. gegenüber der geplanten 
neuen Einfahrt Gutenbergstraße 9 zu legen. 
  
 c) Parkhaus 
Der Bau und die mögliche Nutzung durch 
Kunden des Einkaufsmarktes, des 
Krankenhauses etc. ist angesichts der 
Parkplatzsituation im Umfeld zu begrüßen. 
Sehr positiv ist zu bewerten, dass auch für 
Anwohner die Möglichkeit der 
  
 
 
 
 
 
 
Die Anregungen werden zur weiteren 
Berücksichtigung bei der Hochbau-planung

10 
... 
Stellplatzanmietung geplant ist. 
Falls möglich und bisher noch nicht  
angedacht wird aufgrund der Parkraum-
situation angeregt, Parkhausnutzern auch 
einen Zugang über die Gutenbergstraße zu 
ermöglichen. 
an den Vorhabenträger weitergegeben. Sie 
sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung. 
Zwei Zugangsmöglichkeiten zur Tief-garage 
sind vom Spirwesweg aus vorgesehen. 
3.5 Bürger 5  (Schreiben vom 15.03.2008):   
 Der vorgesehene Bau ist im Verhältnis zu 
den 4-stöckigen Nachbarbauten zu 
voluminös. Das vorgesehene „Kopfgebäude“ 
fügt sich in die vorherrschende Bebauung 
nicht ein und wirkt wie ein Fremdkörper. Das 
Anwesen Dieburger Straße 34 würde durch 
die vorgesehene Planung 
„Hinterhofcharakter“ erhalten und den durch 
die bisher freie Sichtachse hohen Wohnwert 
außerordentlich schmälern. Der geplante 
direkte Anbau nimmt den Wohnungen 
jegliches Tageslicht. 
 Der vorgesehene fünfgeschossige 
Baukörper soll den Eingang zum Supermarkt 
städtebaulich akzentuieren. 
Durch die Schließung der Baulücke entsteht 
eine veränderte städtebauliche Situation für 
das Gebäude Dieburger Straße 34. Jedoch 
sind die Abstände zur Neubebauung an der 
Dieburger Straße so groß, dass dadurch 
keine Belichtungsnachteile entstehen. 
Außerdem ist eine weitgehende 
Baulückenschließung städtebaulich sinnvoll. 
Der Anbau des ein- bis zweigeschossigen 
Supermarkts erfolgt so, dass Belüftung und 
Belichtung gesichert bleiben. Die Anregung 
wird nicht berücksichtigt. 
 Die Zufahrt zu den Parkplätzen Dieburger 
Straße 32/34 würde durch die derzeitige 
Planung zur Verlegung der Bushaltestelle 
erheblich behindert, da auf der stark 
befahrenen Straße das Ein-/Aussteigen 
bereits in der jetzigen Situation zu enormen 
Rückstaus führt. Somit würde der bisher 
aufgrund der angenehmen und 
gewissermaßen auch einzigartigen 
Parksituation entlang der gesamten 
Dieburger Straße ebenfalls hohe Wohnwert 
ebenfalls gravierend und nachhaltig 
geschmälert. 
 Die Verlegung der Bushaltestelle „Alice- 
Hospital“ wird vom Straßenverkehrs- und 
Tiefbauamt separat geplant. Die Planung ist 
nicht Gegenstand des Bebauungsplan-
entwurfes.  
Eine Kopie des Schreibens wurde an das 
Straßenverkehrs- und Tiefbauamt weiter 
geleitet. 
 
 Die vollständige Schließung einer der letzten 
offenen Flächen im Martinsviertel mit 
Bebauung der gesamten Front zur Dieburger 
Straße hin würde dem bis heute nicht sehr 
attraktiven Anfangsbereich der Dieburger 
Straße einen zusätzlichen Akzent einer 
eindimensionalen Stahl-Beton-Wüste 
verleihen. Wünschenswert wäre stattdessen 
– bei Freihaltung und Begrünung des 
bisherigen Einfahrtsbereiches des 
Supermarktes – eine Bebauung maximal in 
der Höhe der umgebenden Gebäude unter 
Beibehaltung der bisher vorhandenen 
Infrastruktur. Die Bushaltestelle sollte 
sinnvollerweise vor dem geplanten 
Ärztehaus angesiedelt werden. 
 Die Dieburger Straße ist in dem Abschnitt 
zwischen Heinheimer Straße und 
Lichtenbergstraße durch eine weitestgehend 
geschlossene Struktur gekennzeichnet. 
Durch die Schließung der Baulücke kann die 
jetzige, desolat wirkende städtebauliche 
Situation entscheidend verbessert werden. 
Ein Verzicht auf die Bebauung der 
rückwärtigen Fläche würde bedingen, dass 
die wohnungsnahe Versorgung mit Gütern 
des täglichen Bedarfs in diesem Bereich 
wegfallen würde, da die gewerblich zu 
nutzenden Flächen bei einem Neubau 
entlang  der Dieburger Straße zu klein für 
einen Lebensmittelmarktbetreiber sind. 
Die Anregung wird nicht berücksichtigt. 
3.6 Bürger 6  (Schreiben vom 9.06.2008): 
Es wird gebeten, zu prüfen, ob die 
Andienung des Lebensmittelmarktes über 
die Dieburger Straße erfolgen kann. Durch 
die enge Fahrsituation in der 
Gutenbergstraße ist eine Beeinträchtigung 
der Anwohner gegeben. 
  
Eine Andienung des Lebensmittelmarktes 
von der Dieburger Straße aus ist aus 
logistischen Gründen nicht möglich, da die 
Organisation erheblich erschwert werden 
würde. Die Verkaufsräume sind zur 
Dieburger Straße und die Lager- und 
Kühlflächen zur Gutenbergstraße hin 
orientiert. Eine Andienung über den Hof in

11 
... 
der Dieburger Straße würde außerdem die 
Sicherheit der Verkehrsteilnehmer, z.B. 
durch Rangieren,  erheblich verschlechtern 
und zusätzlich den Verkauf durch den 
Warentransport durch den Verkaufsraum 
belasten. 
 
Die Anregung wird zuständigkeitshalber an 
das Straßenverkehrs- und Tiefbauamt 
weitergeleitet.

12 
... 
 
 
Zu 4. und 5.:
 
 
Gemäß § 3 (2) BauGB wurde der Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan und die dazu 
gehörende Begründung erstellt. Die öffentliche Auslegung des Entwurfs und der zugehörigen 
Begründung erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung. 
 
 
Der Dezernent III:    Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
 
Klaus Feuchtinger    Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat     Stadtrat 
 
 
 
 
Anlagen:
 
 
• Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 71 
• Datenschutzrelevante Anlage: Namen und Anschriften der Bürger 1 bis 6 
 
 
Zu den Sitzungen wird ausgelegt bzw. aufgehängt: 
 
• Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 71 
 
 
Vorab werden übersandt:
 
 
• 11 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs N 71 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 
 
Darmstadt, den 18.09.2008 
VI/61.4 zim Nst. 2603