Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer 27.06.2018 
 2178/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Kulturbauten  
Finanzausschuss 02.07.2018 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 11.09.2018 
Rechnungsprüfungsausschuss 18.09.2018 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht Mai 2018 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanie rung der 
Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis.  
 
Die Analysen zu dem im April id entifizierten Risiko einer möglichen Planungsverlängerung wur den im 
Mai 2018 fortgesetzt. Im Laufe des Monats konnte das Risiko allerdings nicht weiter konkreti siert 
werden, so dass es bei einer möglichen Ausweitung der Planungsphase von vier Mona ten bleibt, die 
sich weiterhin mit 7,4 Mio. € als Kostenrisiko im Monatsbericht abbildet. Eine abschließende Bewe r-
tung dieses Risikos, einschließlich der möglichen Auswirkungen auf das Gesamtprojekt, wird vorau s-
sichtlich im Juli 2018 vorliegen. 
 
An dem Programm zur Fertigstellung der Bühnentechnik in Schauspielhaus und Oper wird kontinuier-
lich gearbeitet. Wie bereits mitgeteilt, wird der Abschluss dieser Arbeiten für Dezember 2018 erwartet.   
 
Der für die Entwurfsplanung und die bevorstehenden Neuausschreibungen notwend ige Teil der Z u-
standsfeststellungen wurde vollständig abgeschlossen. Es sind jetzt insgesamt 94 % die ser gemein-
sam mit den beauftragten Firmen durchzuführenden Aufgabe erle digt. Die noch offe nen oder in der 
Bearbeitung befindlichen 6 % betreffen ledigli ch Teile der Haustechnik, die für die weitere Planung 
nicht von grundlegender Bedeutung sind. Um diese letzten  Zustandsfeststellun gen abschließen zu 
können, müssen erst einige der gegenwärtig laufen den Arbeiten der Bühnentechnik abgeschlossen 
sein.  
 
Um mit den Markterkundungen als Vorbereitung der notwendigen Neuausschreibungen von Gewer -
ken der Haustechnik termingerecht beginnen zu können, müssen die Firmengespräche, in diesem 
Bereich (Kostengruppe 400) bis zum 30.06.2018 abgeschlossen werden. Im Mai g elang mit einem 
Zuwachs von über 11 % bei den unterschriebe nen Vertragsanpassungen im Bereich der Haustechnik 
hierzu ein signifikanter Fort schritt. Dennoch können eventuell notwen dige Kündigungen seitens der 
Bühnen weiterhin nicht ausgeschlossen werde n. Insge samt sind jetzt 72 % aller Firmengespräche 
abgeschlossen. 
 
Der Stand der Auszahlungen stieg im Mai 2018 um ca. 2 Mio. € auf 302 Mio. €. Die Verpflichtun gen 
stiegen gegenüber dem Vormonat ebenfalls um ca. 2 Mio. € auf jetzt ca. 360 Mio. €. Die prognost i-
zierten Gesamtkosten stiegen von 539 Mio. € im April 2018 auf 541 Mio. € im Mai 2018.

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Ende Mai erhielten Kölner Medien einen anonymen Brief mit zweifelhaft begründeten Vorwür fen ge-
genüber den Verantwortlichen des Sanierungsprojekts. Nachdem die Anschuldigun gen gegen über 
den Medien entkräftet werden konnten, w urde bei der Staatsanwaltschaft Köln Strafan zeige wegen 
Verleumdung und übler Nachrede gestellt.  
 
 
gez. Streitberger

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
Mai 2018 www.zarinfar.de 1
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
. 
. 
Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die PrognoseKENNDATEN
Am 03.07.2017 ist eine belastbare Termin- und Kostenprognose für einen kalkulierbaren Projektablauf veröffentlicht worden. Diese ist unter Beachtung der entsprechenden 
Qualitätsanforderungen und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer und 
Objektüberwachungen abgestimmt  worden. 
Im weiteren Projektverlauf muss nun besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (erweiterte Entwurfsplanung) im 1. Quartal 2019, welche 
auch Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann.
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
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3. Das ProjektLOGBUCH

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4. Die ProjektTERMINE

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Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF der letzten 6 Monate BEMERKUNGEN:
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen 
Erkenntnissen aus der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und sind eine Fortschreibung der 
Kostenprognose vom 30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418).
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt: 
404 Mio. €  brutto.
Der aktuelle Stand der Auszahlungen beträgt: 
302,39 Mio. €  brutto.
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 
360,42 Mio. €  brutto.
Die aktuelle Kostenprognose beträgt: 540,94 Mio. € brutto
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten beträgt gegenwärtig: 36,28 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung von:                            577,22 Mio. €  brutto
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 
28.05.2018, den Erkenntnissen der vertieften Grundlagenermittlung sowie Informationen aus dem 
Projektraum AWARO. Mit der Gesamtbudgeterhöhung vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die 
Handlungsfähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit 
können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt werden. 
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung sowie die Kostenrisiken sind momentan 
durch das zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfehlen die Anpassung des 
Budgets auf mindestens 545 Mio. €.
Prognose
540,94 Mio. €
577,22 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)
Verpflichtungen
360,42 Mio. €
Budget
404 Mio. €
Auszahlungsstand
302,39 Mio. €
404 Mio €
302,39 Mio €
250,46 Mio €
86,55 Mio €
23,41 Mio €
360,42 Mio €
180,52 Mio €
36,28 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
Budget
288 Mio. € 292 Mio. € 294 Mio. € 297 Mio. € 300 Mio. € 302 Mio. €
349 Mio. € 352 Mio. € 353 Mio. € 356 Mio. € 358 Mio. € 360 Mio. €
538 Mio. € 538 Mio. € 538 Mio. € 538 Mio. € 539 Mio. € 541 Mio. €
404 Mio. € 404 Mio. €
200 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
12.2017 01.2018 02.2018 03.2018 04.2018 05.2018
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
545 Mio. €
404 Mio. €

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Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
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Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
40,43%
37,23%
4,26%
2,12%
15,96%
KG 300 bis 500 gesamt
Während der umfangreichen Qualitätskontrollen durch die Objektüberwachungen, Sachverständigen und Projektsteuerung konnten zahlreiche Mängel verschiedener Gewerke festgestellt 
und einem Qualitätsmanagement zugeführt werden. 
Aufgrund des gestörten Bauablaufes wird nun die Zeit genutzt, um Zustandsfeststellungen aller Gewerke durchzuführen, um vollumfänglich alle Mängel im Projekt aufzunehmen und somit 
einen Gesamtüberblick über den technischen und optischen Zustand der eingebauten Bauteile und Geräte zu erhalten. Zusätzlich werden bereits fertig gestellte Gewerke vollumfänglich 
abgenommen. Seit März 2017 werden die Zustandsfeststellungen durch die Objektüberwachungen durchgeführt. Zusätzlich wurden bei allen fertiggestellten (Teil-)Leistungen sowie 
gekündigten Firmen Abnahmen durchgeführt. Einzelne Gewerke der Bühnenbereiche werden soweit möglich bis zum 4. Quartal 2018 fertig gebaut, so dass sodann eine Abnahme 
erfolgen kann. 
Als Ziel wurde festgelegt, die vorgefundenen Mängel zeitnah abzustellen. Mit Beginn der neuen Bauphase kann dann im Wesentlichen der Schwerpunkt auf der Heilung der TA-
Leistungen und der damit verbundenen Änderungen liegen. Darüber hinaus können die Ergebnisse der Zustandsfeststellungen der TA-Leistungen für die neue TA-Planung 
mitberücksichtigt werden. 
Abnahme erfolgt
Zustandsfeststellung erfolgt (ohne Abnahme)
Zustandsfeststellung in Bearbeitung
Zustandsfeststellung offen
Zustandsfeststellung nicht erforderlich
6. Der Sachstand ZUSTANDSFESTSTELLUNGEN
36,74%
38,78%
6,12%
2,03%
16,33%
KG 300 Gebäude
54,17%
33,33%
12,50%
KG 479 Bühnentechnik
22,22%
44,44%
5,56%
5,56%
22,22%
KG 400 Haustechnik

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Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
Mai 2018 www.zarinfar.de 6
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
20,43%
10,75%
6,45%
21,51%
40,86%
KG 300 bis 500 gesamt
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
beauftragungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird dieser Prozess erfolgreich durch die Führung des Bauherrn und der Projektsteuerung umgesetzt und gibt unmittelbar Aufschluss darüber, welche Leistungen zu 
gegebener Zeit tatsächlich neu ausgeschrieben werden müssen. Unter Berücksichtigung der bei den Firmengesprächen erzielten Fortschritte – insbesondere im Bereich der priorisiert zu 
behandelnden Schlüsselgewerke – können auf diese Weise klare Voraussetzungen für die ab Mitte 2018 durchzuführenden Markterkundungen gewährleistet werden. 
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung offen
7. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
34,78%
4,35%
60,87%
KG 479 Bühnentechnik
16,33%
14,29%
10,20%
20,41%
38,77%
KG 300 Gebäude
11,11%
16,67%
5,56%
38,88%
27,78%
KG 400 Haustechnik

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
Mai 2018 www.zarinfar.de 7
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Mai 2018 (Stand 30.05.2018)
8. Die ProjektRISIKEN
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
2. Empfehlungen und Maßnahmen:
 frühzeitige Ausarbeitung eines detaillierten Planungs- und 
Ausführungsterminplans auf Baubereichsebene und regelmäßiger 
Soll-/Ist-Vergleich mit allen Planern und Objektüberwachung im 
Rahmen des Kosten-Termin-Risiko Jour Fixes
 frühzeitige Einarbeitung aller Erkenntnisse aus den vorliegenden 
Planungsgrundlagen in den Planungsterminplan zur Optimierung 
des Planungsprozesses
 Fertigstellung der Zustands- und Leistungsfeststellungen für die 
Erfassung eines vollständigen Ist-Standes 
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude 
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche gemäß 
ausgearbeitetem Konzept
 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
 Soll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten Qualitätszielen und gebauten 
Qualitäten 
 Frühzeitige Konzeptionierung zur Pauschalierung wesentlicher 
Planerhonorare zur Erreichung einer hohen Kostensicherheit unter 
Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Terminplanung 
 vollständiger 3D Scan und Modellierung zur Minimierung 
vorhandener Lücken in den Planungsgrundlagen
 frühzeitige Ausarbeitung eines Konzeptes für die Ausschreibungs-
und Vergabephase unter Berücksichtigung der projektspezifischen 
Besonderheiten
3. Fazit und Bewertung:
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben einzelne 
Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch werden 
neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom Ergebnis der Zustands- und Leistungsfeststellungen 
sowie vom weiteren Verlauf der Heilung der Planung ab. 
Im Rahmen der Überarbeitung des Planungsterminplans aufgrund der 
vorliegenden Planungsgrundlagen zu Beginn der erweiterten Entwurfs-
planung und des Soll-Ist-Abgleichs mit allen Fachplanern wurde bereits 
erkannt, dass die Vielzahl der zu berücksichtigenden Informationen ggf. zu 
Terminverzögerungen in der gegenwärtigen Leistungsphase führen. 
Inwieweit sich dieses Termin- und Kostenrisiko auf den Fertigstellungs-
termin, die Gesamtkosten und die weiteren Leistungsphasen auswirkt und 
welche Gegensteuerungsmaßnahmen angewendet werden können, wird 
derzeit in Arbeitskreisen zwischen Bauherr, Projektsteuerung und 
Planungsbeteiligten intensiv untersucht. 
Im weiteren Planungsverlauf bis zum Abschluss der erweiterten 
Entwurfsplanung empfehlen wir in der gleichen hohen Intensität einen 
regelmäßigen Soll-/Ist-Abgleich des Planungsterminplans und des 
Gesamtterminplanes vorzunehmen. Das aktuelle Terminrisiko ist bis zu 
diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen.
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den beauftragten Firmen 
sowie der weiteren Entwicklung der Entwurfsplanung der Heilung der 
Planung ab. Das aktuelle Kostenrisiko ist daher weiterhin als hoch zu 
bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Hinsichtlich der durch Neuausschreibung einzugehenden 
Verpflichtungen empfehlen wir zeitnah die Anpassung des Budgets auf die 
Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen und 
Zustandsfeststellungen zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität nicht 
ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen, Rückbauten und 
Umplanungen erforderlich. 
Durch die neuen Objektüberwachungen können nunmehr die fehlenden 
Kapazitäten aufgebaut werden und somit kann eine intensive Bearbeitung 
der Mängel zur Qualitätssicherung erfolgen. 
1. Bestehende Risiken:
 neue Erkenntnisse aus der Heilung der Planung 
führen zur Umorganisation des Planungsprozesses 
und Terminverzögerungen in der Heilung der 
Planung
 Zustandsfeststellungen für alle Gewerke decken ggf. 
bisher unbekannte Mängel auf und führen ggf. zu 
weiteren Umplanungen 
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers
 mangelnde Planungsgrundlagen TA und noch nicht 
bekannte offene Punkte können zu 
Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
führen
 Die Anwendung neuer Richtlinien im Bereich der 
Gebäudetechnik erfordert ggf. zusätzliche 
Umplanungen und Umbauten bestehender Anlagen
 Erforderliche Neuabstimmungen mit 
Sachverständigen führen zu ggf. zusätzlichen 
Umplanungen und Umbauten
 Steigerung Baupreisindex
 Nachtragsforderungen von Firmen aufgrund von 
Störungen im Planungs- und Bauablauf
 Nachtragsforderungen der Planer aufgrund von nicht 
ausreichenden Planungsgrundlagen 
 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 
 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 
 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5
 Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder Kapazitäten 
der Objektüberwachungen sowie baubetrieblicher 
Gutachter
 mangelnde Leistungsfähigkeit der neuen 
Objektüberwachungen führen zu weiteren 
Terminverzögerungen und Qualitätsdefiziten