Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 31 Nordrhein-westfälisches Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) zur Vermeidung unbilliger Härten ab 01.01.2023

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
230/31 
Vorlagen-Nummer 
 3456/2022 
Freigabedatum 
 21.11.2022 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 31 Nordrhein-westfälisches 
Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) zur Vermeidung unbilliger Härten ab 01.01.2023  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Begründung für die Dringlichkeit: 
 
Aufgrund des zum 01.01.2023 beabsichtigten Verzichts auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 
31 DSchG NRW ist eine möglichst frühzeitige Beschlussfassung durch den Rat erforderlich.  
 
Die Dringlichkeit dieser Vorlage ist gegeben, weil Verzögerungen im Grundstücksverkehr in Nordrhein-
Westfalen und unbillige Härten vermieden werden sollen. Des Weiteren soll eine Mehrbelastung bei der 
Stadtverwaltung, den Vertragsparteien der Kaufverträge und den Notarinnen und Notaren möglichst ge-
ring gehalten werden. Die vorgenannten Härten können sich dadurch ergeben, dass Akteure auf dem 
Kölner Immobilienmarkt, die nicht mit der Einführung des neuen Vorkaufsrechts gerechnet haben und 
deren Mitteilungen aktuell nicht zeitnah beantwortet werden können, erhebliche zeitliche Verzögerungen 
und damit auch finanzielle Nachteile hinnehmen müssen.  
 
Im Übrigen wird auf die unter Problemstellung des Beschlussvorschlags, Begründung, ggf. Auswirkun-
gen aufgeführten Sachverhalte hinsichtlich des dringenden Regelungsbedarfs hingewiesen. 
 
 
Beschluss: 
 
Der Rat beschließt, ab 01.01.2023 auf die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG  
NRW bis auf Widerruf zu verzichten. Dieser dauerhafte Verzicht wird durch  
Allgemeinverfügung im Internet allgemein bekannt gemacht.  
 
 
 
Liegenschaftsausschuss 21.11.2022 
Ausschuss Kunst und Kultur 29.11.2022 
Rat 08.12.2022

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Problemstellung des Beschlussvorschlags, Begründung, ggf. Auswirkungen  
 
Regelung des Vorkaufsrechts im Nordrhein-westfälischen Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW): 
Zum 01.06.2022 ist das neue Nordrhein-westfälische Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) vom 
13.04.2022, veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW am 06.05.2022, in Kraft getreten. 
 
Gemäß § 31 DSchG NRW steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken, auf oder in denen sich 
eingetragene Denkmäler oder ortsfeste Bodendenkmäler befinden, ein Vorkaufsrecht zu. Neben den in 
der Denkmalliste der Stadt Köln erfassten Baudenkmälern betrifft es eine große Zahl von Bodendenkmä-
lern. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn dadurch die dauernde Erhaltung des Denkmals 
ermöglicht werden soll (§ 31 Abs. 1 S. 2 DSchG NRW).  
 
Dieses Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber der 
Verkäuferin/dem Verkäufer ausgeübt werden.  
 
Es umfasst – im Gegensatz zum Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch (BauGB) - grundsätzlich auch 
den Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Erbbaurechtsgesetz.  
 
Nicht ausgeübt werden kann das Vorkaufsrecht bei Verkäufen unter nahen Verwandten. 
 
Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen 
weist in seinem Schreiben zum denkmalrechtlichen Vorkaufsrecht (Anwendungshinweise für die prakti-
sche Durchführung) vom 15.06.2022 in Punkt 6. hierzu bereits auf die Möglichkeit hin, dass die Gemein-
den für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung oder für bestimmte Vor-
kaufsfälle (z. B. für Kaufverträge über Wohnungseigentum oder Erbbaurechte) generell auf die Aus-
übung des Vorkaufsrechts verzichten können. Dieser Ausübungsverzicht erfordert einen Ratsbeschluss 
sowie eine anschließende öffentliche Bekanntmachung. 
 
Ein solcher Ausübungsverzicht kann auch befristet erfolgen. Aus diesem Grund hat der Rat der Stadt 
Köln per Dringlichkeitsentscheidung vom 04.08.2022 rückwirkend zum 01.06.2022 den bis zum 
31.12.2022 befristeten Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG NRW beschlos-
sen. Eine allgemeine Bekanntmachung hat mit Allgemeinverfügung über das Amtsblatt (Nummer 31 vom 
17.08.2022) im Internet stattgefunden. 
 
Der Rat der Stadt Köln hat mit Beschluss unter Ziffer 2. der Vorlage 2032/2022 die Verwaltung beauf-
tragt, die sich aus dem neu geschaffenen Vorkaufsrechtstatbestand ergebenden Handlungsmöglichkei-
ten zu prüfen und dem Rat einen dauerhaften Vorschlag zum zukünftigen Vorgehen bzgl. des Vorkaufs-
rechts gemäß § 31 DSchG NRW zur Beschlussfassung vorzulegen. 
 
 
Begründung des Anwendungsverzichts ab 01.01.2023: 
 
Die Prüfung des weiteren Vorgehens hat ergeben, dass unter den derzeitigen Voraussetzungen ein wei-
terer Verzicht auf die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG NRW sinnvoll ist, der mit einem 
Widerrufsvorbehalt verbunden wird.

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Dieser Vorschlag wird wie folgt begründet: 
 
Seit Inkrafttreten des neuen DSchG NRW am 01.06.2022 werden die Gemeinden bei allen einschlägi-
gen Verkäufen um Erklärung über das Bestehen und die Ausübung eines denkmalrechtlichen Vorkaufs-
rechts durch die Notariate gebeten. Diese Erklärung ist im Rahmen der Abwicklung dieser notariellen 
Kaufverträge von erheblicher Bedeutung, da von ihrem Eingang in der Regel die Fälligkeit des Kaufprei-
ses abhängig gemacht wird und ohne diese der Kaufvertrag durch die Notarin/den Notar nicht weiter 
vollzogen wird. In der Praxis führt die verzögerte Vorlage dieser Erklärung für die Verkäuferin/den Ver-
käufer dazu, dass sie ihren/ seinen Kaufpreis erst verspätet erhält und dadurch z. B. die neue Immobilie 
nicht erworben bzw. sonstige Vorhaben nicht wie geplant umgesetzt werden können. Für die Käufe-
rin/den Käufer führt eine verzögerte Vorlage der o. g. Erklärung z. B. dazu, dass abgeschlossene Finan-
zierungen nicht bzw. erst verspätet zustande kommen und ggf. Bereitstellungszinsen gezahlt werden 
müssen. 
 
Die Anfrage bei der Gemeinde hat mit einer unverzüglichen Verkaufsmitteilung zu erfolgen, die den In-
halt des Kaufvertrages vollständig enthalten muss. Eine Vorkontrolle seitens der Notarinnen und Notare 
dahingehend, ob bei einem zu veräußernden Grundstück und/oder einer Eigentumswohnung bzw. eines 
Erbbaurechts ein Denkmal vorliegt bzw. ein ortsfestes Bodendenkmal vorhanden ist, wäre nur bzgl. der 
in der Denkmalliste erfassten Baudenkmäler möglich. Für die Bodendenkmäler gibt es dagegen kein 
öffentlich zugängliches Verzeichnis, in dem alle ortsfesten Bodendenkmäler aufgeführt sind. Grund hier-
für ist nicht zuletzt, dass ein solches Verzeichnis zur gezielten illegalen Suche und Ausplünderung von 
Bodendenkmälern durch Raubgräber*innen missbraucht werden könnte.  
 
Unter den aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen ist es derzeit nicht zielführend und organisatorisch 
nicht möglich, das bestehende Vorkaufsrecht durch die Stadt Köln gemäß § 31 DSchG NRW auszu-
üben.  
 
a. Rechtlicher Rahmen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG NRW ist unklar: 
 
Es ist derzeit nicht geklärt und aufklärbar, wie die Anforderung des § 31 Abs. 1 S. 2 DSchG NRW (Das 
Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn dadurch die dauernde Erhaltung des Denkmals ermög-
licht werden soll) faktisch ermittelt werden kann. Dies würde voraussetzen, dass die Untere Denkmalbe-
hörde im Vorfeld bewerten muss, dass die Käuferschaft gewillt ist, das Denkmal denkmalgerecht zu 
pflegen und dessen dauerhaften Erhalt – u.a. auch wirtschaftlich - zu gewährleisten. Bislang ist nicht 
geklärt, welche Kriterien für diese Entscheidungen heranzuziehen sind. Je nachdem, welche Anforde-
rungen notwendig sind, ist weiter fraglich, ob diese Entscheidung in der Kürze der zur Verfügung ste-
henden Zeit (max. drei Monate) mit belastbaren Argumenten überhaupt getroffen werden könnte.  
 
Notarinnen und Notare können aktuell nicht mit der gebotenen Sicherheit erkennen, ob bzgl. eines 
Grundstücks ggf. ein Vorkaufsrecht gemäß § 31 DSchG NRW besteht. Die Praxis zwischen dem 
01.06.2022 und 05.08.2022 (Bekanntgabe der Allgemeinverfügung) hat gezeigt, dass die Notarinnen 
und Notare vorsorglich jeden Vertrag (unabhängig von der möglichen Denkmaleigenschaft) vorlegen und 
um die Erteilung eines sogenannten Negativattests bitten. Dies betrifft alle Verträge über Grundstücks-
verkäufe - inkl. Wohn- und Teileigentum und/oder Erbbaurechte - im Kölner Stadtgebiet (Stand 2021 lt. 
Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Köln: 8.422 Stück; davon 5.393 Stück Wohnungs- und Tei-
leigentum).  
 
Die ordnungsgemäße und zeitnahe bürgerfreundliche Prüfung und Beantwortung der von den Notariaten 
in sehr großer Anzahl zu erwartenden Zuschriften – ca. 35-40 Erklärungsanfragen täglich (8.422 Stück, 
230 Arbeitstage) - allein bzgl. der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG NRW ist durch 
die Verwaltung aktuell weiterhin nicht leistbar.  
 
b. Weitere Instrumentarien im Denkmalschutzgesetz sind ausreichend: 
 
Die an der Erarbeitung der möglichen Handlungsoptionen beteiligten Fachämter haben die Vorteile der 
Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 31 DSchG NRW im Verhältnis zu den anderen vorhandenen 
Instrumentarien im Denkmalschutz bewertet. 
 
Nach Einschätzung des Amtes für Denkmalschutz und Denkmalpflege sowie des Römisch-

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Germanischen Museums/ Amt für Archäologische Bodendenkmalpflege und –denkmalschutz sind die 
derzeit geregelten Instrumente des Denkmalschutzgesetzes ausreichend, um den Denkmalschutz für die 
Objekte in der Stadt Köln sicherzustellen (siehe hierzu besonders: die Erhaltungspflicht von Denkmälern 
in § 7 und § 14 sowie die Erlaubnispflichten von Eigentümern bei Baumaßnahmen in § 9 und § 15 
DSchG NRW). Des Weiteren hat das neue Denkmalschutzgesetz ausreichend Instrumentarien geregelt 
und weiterentwickelt, um die Denkmalbehörden in ihrer Funktion als Ordnungsbehörden zu stärken (sie-
he z.B. Pflicht zur Veräußerungsanzeige (§ 6 DSchG NRW), Einstellung von Arbeiten und Nutzungsun-
tersagung, Wiederherstellungs- und Instandsetzungsverlangen (§ 25 DSchG NRW)). 
 
Darüber hinaus haben Denkmaleigentümer*innen auch die Möglichkeit, die Übernahme eines Denkmals 
durch die Gemeinde (selbst) zu verlangen (§ 32 DSchG NRW). Schließlich bilden die Ordnungswidrig-
keitentatbestände des § 41 DSchG NRW einen angemessenen Rahmen, um die Belange des Denkmal-
schutzes konsequent durchzusetzen. 
 
Demgegenüber stellt sich die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG NRW, insbesondere mit 
Blick auf die unter a. skizzierten Bedenken, als ein nur aufwendig umsetzbares Instrument dar, das für 
die Aufgaben des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege in der Stadt Köln keinen besonderen Mehr-
wert hat. 
 
Derzeit sieht die Denkmalpflege in der Stadt Köln keine Veranlassung, das Vorkaufsrecht über seltene 
Einzelfälle hinaus anzuwenden. Derartige Einzelfälle sind aktuell aber nicht mit der nötigen Schärfe er-
kennbar. Um auf eine (auch kurzfristig) eintretende Änderung der Sach- und Rechtslage angemessen 
reagieren zu können, wird der Verzicht auf die Ausübung ausdrücklich unter den Vorbehalt des Wider-
rufs gestellt.