Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf (VEP) Nummer 74455/02, Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße in Köln-Merheim

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Stadtplanungsamt

Anlage 1

Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

Ostmerheimer Straße

in Köln - Merheim

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Maßstab 1:5 000 Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu

50 0 100 200 300 Meter diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.

Anlage 2 
 
 
 
/ 2 
Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 74455/02 
Arbeitstitel: „Ostmerheimer Straße“ in Köln Merheim 
 
(Verfahren nach § 13a BauGB) 
 
 
1 Anlass und Ziel der Planung 
Im Plangebiet sind insgesamt circa 152 Wohneinheiten geplant. Voraussichtlich 112 
Wohneinheiten werden im Geschosswohnungsbau errichtet, 67 davon sind als seniorengerechte 
Wohnungen plus Sozialbereich vorgesehen. Hinzu kommen 40 Reihenhäuser, die in 
Wohneigentümergemeinschaften realisiert werden. Die städtebauliche Planung stimmt mit den 
Leitlinien der städtischen Wohnungspolitik, insbesondere in Bezug auf die Vielfalt von 
zielgruppengerechten Wohnungsangeboten, überein.  
 
Im Plangebiet gelten derzeit die 1. und 2. Änderung des Bebauungsplans Nummer 74459/07 
„Madausstraße in Köln-Merheim“ vom 18. Dezember 2003 und vom 27. Juni 2007. Der 
rechtsverbindliche Bebauungsplan Nummer 74459/07, 1. und 2. Änderung, setzt im 
Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans Nummer 74455/02als Art der 
baulichen Nutzung ein „Mischgebiet“ (MI) gemäß § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. 
Dieser Bebauungsplan beinhaltet für das Plangebiet entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze 
die Festsetzung einer Ausgleichsmaßnahme (Anlage einer Strauchhecke – Biotoptyp GH411, aus 
einheimischen, standortgerechten Sträuchern auf einer Breite von 3,50 m).  
 
Da das Planvorhaben als reine Wohnbebauung auf Grundlage der Festsetzungen des aktuell 
rechtsverbindlichen Bebauungsplans nicht genehmigungsfähig wäre, ist zur Verwirklichung des 
Vorhabens die Schaffung von Planungsrecht durch Aufstellung eines (neuen) Bebauungsplans 
erforderlich. 
 
Mit der Absicht, ihre Grundstücksflächen im Plangebiet zu erschließen und mit Wohnbebauung zu 
entwickeln, ist die Interhomes AG, Ahlker Dorfstraße 9 in 28279 Bremen als Vorhabenträgerin im 
April 2013 an die Stadt Köln herangetreten und hat die Aufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans nach § 12 Baugesetzbuch (BauGB) beantragt.  
 
Mit dem Bebauungsplan sollen in dem Bereich zwischen Hibiskusweg, Ostmerheimer Straße und 
der Grünanlage an der Straße Auf dem Eichenbrett die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die wohnbauliche Abrundung des – seit dem Jahr 2003 schrittweise entstandenen –Wohnquartiers 
nordöstlich des Plangeltungsbereichs geschaffen werden.  
 
 
2 Verfahren, Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nummer 74455/02 hat der 
Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln durch Beschluss in seiner Sitzung am 12. Dezember 
2013 eingeleitet. Da es sich um einen Bebauungsplan zur Wiedernutzbarmachung von Flächen 
beziehungsweise zur Nachverdichtung handelt und die Grundstücksflächen dem Innenbereich 
zuzurechnen sind, wird der Bebauungsplan unter Anwendung des beschleunigten Verfahrens (§ 
13a BauGB Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt. Die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen hierfür liegen vor:  
 
Die Plangebietsfläche von etwa 1,5 Hektar liegt unterhalb der nach § 13a Absatz 1 Nummer 1 
BauGB zulässigen Grenze von 20.000 Quadratmeter (qm) Grundfläche im Sinne von § 19 Absatz 
2 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird außerdem keine 
Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer 
Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)

3 
oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) 
unterliegen. Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische 
Vogelschutzgebiete sind von der Planung ebenfalls nicht betroffen. Anhaltspunkte, dass bei der 
Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen 
nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind, bestehen nicht. 
 
Im beschleunigten Verfahren können die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 
3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Außerdem kann von der Erstellung eines 
Umweltberichts abgesehen werden. Insofern wird zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nummer 74455/02 keine Umweltprüfung durchgeführt, die in einem Umweltbericht dokumentiert 
wird. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange in die Abwägung eingestellt. 
 
 
3 Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet wird im Nordwesten durch die bestehende Grünanlage an der Straße Auf dem 
Eichenbrett, im Südwesten durch die Ostmerheimer Straße und im Südosten durch den 
„Wohnpark am Hibiskusweg“ abgegrenzt. Im Nordosten grenzt die vor einigen Jahren entstandene 
Wohnbebauung am Salbeiweg an.  
 
Der zu überplanende Bereich hat eine Fläche von insgesamt rund 1,5 Hektar. Er liegt in der 
Gemarkung Langenbrück (4977), Flur 71 und umfasst darin die Flurstücke Nummer 4934 und 
Nummer 5310, die sich im Eigentum der Vorhabenträgerin befinden. 
 
 
3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet stellt sich derzeit als Brachfläche mit unterschiedlichem starken Bewuchs dar. Ein 
Großteil der Fläche wird von einer mehrere Meter tiefen Baugrube geprägt. Der Boden der Grube 
ist befestigt. Das Gelände im Plangebiet ist weitgehend eben. Das mittlere Geländeniveau liegt 
zwischen etwa 52,00 m über NN (Normal-Null) am Hibiskusweg und rund 51,00 m über NN an der 
nordwestlichen Plangebietsgrenze (Rand der Grünanlage an der Straße Auf dem Eichenbrett). 
Bezogen auf die Distanz von circa 140 m zwischen nordwestlicher und südöstlicher 
Plangebietsgrenze am Hibiskusweg bedeutet dies ein Gefälle von unter einem Prozent.  
 
Die seit vielen Jahren brach liegende, unbebaute Fläche wird insbesondere in den Randbereichen 
von jungen Weiden und vereinzelten Birken bewachsen. In den Gehölzen befinden sich, nach den 
Angaben der artenschutzrechtlichen Vorprüfung (Dieter Liebert, Alsfeld, April 2013) zum 
Bebauungsplan, weder Höhlen noch Horste. Die Kraut- und Strauchvegetation wird überwiegend 
von Brombeere sowie schütteren Grasfluren dominiert. 
 
Im Westen ist im rechtskräftigen Bebauungsplan eine circa sechs Meter breite fußläufige 
Anbindung zu der Straße Auf dem Eichen-brett festgesetzt und im Katasterplan parzelliert, je 
bisher aber nicht ausgebaut. Diese Fläche wird von Intensivrasen bewachsen. 
 
Innerhalb der öffentlichen Grünfläche an der Straße Auf dem Eichenbrett und am südwestlichen 
Plangebietsrand beziehungsweise entlang der Ostmerheimer Straße befindet sich Baumbestand, 
der zum Teil nach den Vorgaben der Baumschutzsatzung der Stadt Köln vom 1. August 2011 
unter Schutz steht.  
 
Das Plangebietsumfeld wird sowohl im Nordosten und -westen als auch im Südwesten von 
Wohnbebauung umgeben. Während entlang der Straße Auf dem Eichenbrett drei- bis 
viergeschossige Mehrfamilienhäuser vorzufinden sind, herrscht in dem angrenzenden 
Wohnquartier Madausstraße Einfamilienhausbebauung in Form von Reihenhauszeilen vor. In 
Richtung Südwesten liegt das Gelände der städtischen Klinik Köln-Merheim mit zugehörigem 
Hubschrauberlandeplatz.

4 
In räumlicher Nähe zum Plangebiet sind sämtliche Infrastruktureinrichtungen, wie zum Beispiel 
Kindergärten, Schulen, Einzelhandelsbetriebe und das Krankenhaus Merheim, in fußläufiger bis 
geringer Entfernung vorhanden. Naherholungsmöglichkeiten bestehen insbesondere im nahe 
gelegenen Königsforst und in den zusammenhängenden Freiräumen der benachbarten Stadtteile 
Dellbrück und Brück sowie im Plangebietsumfeld.  
 
 
3.3 Erschließung 
 
Motorisierter Individualverkehr 
Das Plangebiet wird über die Ostmerheimer Straße an das übergeordnete Straßennetz (Olpener 
Straße/B 55) angeschlossen. Das Profil der Ostmerheimer Straße weist neben der Fahrbahn 
beidseitig Gehwege auf. Parallel dazu sind überwiegend einseitig Längsparkbuchten im 
Straßenraum angeordnet. Die Autobahnanschlussstelle Merheim an der BAB 4 ist etwa zwei 
Kilometer entfernt. 
 
ÖPNV 
Durch die Buslinien 157 und 158 der Kölner Verkehrsbetriebe (KVB) ist das Plangebiet an den 
öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) angebunden. Die nächstgelegene Bushaltestelle  
„Hopfenstraße“ befindet sich in circa 150 m Entfernung an der Straße Auf dem Eichenbrett. Etwa 
einen Kilometer entfernt liegt die Stadtbahnhaltestelle der Linie 1 (Bergisch Gladbach und Köln-
Weiden). 
 
Technische Erschließung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation kann über 
Anschlüsse an das vorhandene Infrastrukturnetz sichergestellt werden. Im Plangebiet wird, 
entsprechend der Forderung der Stadtwerke Köln GmbH (SWK), im Bereich der Planstraße ein 
zentral gelegener und gut zugänglicher Standort für eine Umspannstation planungsrechtlich 
gesichert. 
 
Abwasserbeseitigung 
Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich der Kläranlage Stammheim und ist im 
modifizierten Mischsystem zu entwässern. Das Schmutzwasser und das anfallende 
Niederschlagswasser der öffentlichen Straße werden der Mischwasserkanalisation in der 
Ostmerheimer Straße zugeführt. 
 
Gemäß § 44 Landeswassergesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (LWG) ist das 
Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt 
oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, zu versickern, zu verrieseln oder 
ortsnah direkt oder ohne Vermischung mit Schmutzwasser über eine Kanalisation in ein Gewässer 
einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Beim 
Plangebiet handelt es sich um Grundstücksflächen, die bereits vor dem 1. Januar 1996 erstmals 
bebaut waren, sodass hier die in § 44 Landeswassergesetz (LWG) enthaltene Verpflichtung nicht 
zwingend umzusetzen ist. 
 
Für Anlagen zur Niederschlagswasserbeseitigung beziehungsweise -rückhaltung im Plangebiet ist 
bei der Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde der Stadt Köln der Nachweis zu führen, dass eine 
Beeinträchtigung der Allgemeinheit durch vorgesehene Versickerungsanlagen ausgeschlossen 
werden kann. Die wasserrechtliche Erlaubnis beziehungsweise notwendige Genehmigungen sind 
von der Bauherrschaft rechtzeitig vor Baubeginn einzuholen. 
 
Bei einer Niederschlagswasserversickerung sind in den Plangebietsteilen, die innerhalb der 
Wasserschutzzone III B liegen, die Genehmigungs- und Verbotstatbestände der 
Wasserschutzgebietsverordnung Refrath für die Wasserschutzzone III B zu beachten, wonach 
unter anderem eine Versickerung in diesem Bereich genehmigungspflichtig ist.

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3.4 Schallimmissionen 
Das Plangebiet ist durch Lärmimmissionen aus Straßen- und Luftverkehr vorbelastet.

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3.5 Alternativstandorte 
Die ursprüngliche Planungsabsicht, im Übergang zwischen Wohnquartier und Klinikgelände eine 
privatwirtschaftliche Klinikeinrichtung (sogenannte Protonenklinik) unterzubringen, ist aufgegeben 
worden, wodurch eine Realisierung des aktuell rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nummer 
unwahrscheinlich geworden ist. Auch eine Umsetzung der aktuell rechtsverbindlichen 1. und 2. 
Änderung des Bebauungsplans Nummer 74459/07 „Madausstraße“ in Köln-Merheim durch eine 
anderweitige Mischnutzung erscheint am Standort, aufgrund der damit gegebenenfalls 
verbundenen Störwirkungen auf die benachbarte Wohnnutzung, planerisch nicht mehr sinnvoll. 
 
Die räumliche Lage und die Einbindung im Stadtteil, die bereits vorhandene Prägung des Umfelds 
durch Wohnbebauung, die Flächenverfügbarkeit und die Infrastruktur des Standorts, insbesondere 
die gute Anbindung im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV), legen eine Eignung der 
Plangebietsfläche für eine Wohnnutzung nahe. Darüber hinaus bestehen gute Voraussetzungen 
für die fußläufige Vernetzung der geplanten Wohnungsbebauung und die räumlich-funktionale 
Verknüpfung des Plangebiets mit dem Umfeld durch Errichtung eines öffentlichen 
Kinderspielplatzes. 
Durch den vorliegenden Bebauungsplan Nummer 74455/02 wird eine neue 
Entwicklungsperspektive für eine bereits seit längerer Zeit brachliegende innerstädtische Fläche 
geschaffen, die zugleich zur Deckung des dringenden Wohnraumbedarfs im Stadtgebiet beitragen 
kann. Mit der Umsetzung des Vorhabens wird der Standort einer geeigneten Nutzung zugeführt 
und ein großes Wohnungsbauprojekt findet seinen räumlichen Abschluss an der Ostmerheimer 
Straße. In diesem Sinne bestehen keine vorzugswürdigen Standortalternativen zur Planung. 
 
 
3.6 Planungsrechtliche Situation 
Das Plangebiet liegt im räumlichen Geltungsbereich der 1. und 2. Änderung des Bebauungsplans 
Nummer 74459/07 „Madausstraße“ in Köln-Merheim. Diese setzen im Geltungsbereich des neu 
aufzustellenden Bebauungsplans als Art der baulichen Nutzung ein „Mischgebiet“ (MI, § 6 
BauNVO) fest, wobei die Ansiedlung von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben 
grundsätzlich ausgeschlossen ist. 
 
Auf der Fläche der im Bebauungsplan Nummer 74459/07 festgesetzten Ausgleichsmaßnahme 
(Anlage einer Strauchhecke – Biotoptyp GH411, aus einheimischen, standortgerechten Sträuchern 
auf einer Breite von 3,50 m) am Nordrand des Plangebietes) findet durch die Überplanung mit dem 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 74455/02 ein bisher nicht zulässiger Eingriff statt, 
für dessen planungsrechtliche Bewältigung im Sinne der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung 
eine Ausgleichspflicht besteht. Die betreffende Fläche ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nummer 74455/02 „Ostmerheimer Straße“ in Köln-Merheim zeichnerisch kenntlich gemacht. 
 
Der Eingriffstatbestand ergibt sich aus der Festsetzung einer Wohnbaufläche, die von der Fest-
setzung eines Geh- und Leitungsrechts zugunsten der Allgemeinheit überlagert wird. Da das 
Ausgleichserfordernis im Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans Nummer 74459/07 schon 
ein-mal einer städtebaulichen Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB unterlag, kann es nicht noch 
einmal abgewogen werden und ist vollständig in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu 
übernehmen. Der Bebauungsplan Nummer 74459/07 setzt eine Ausgleichsmaßnahme. Der 
Eingriff in die festgesetzte Ausgleichsmaßnahme wird durch das Planvorhaben bilanziert und 
ausgeglichen. Bis auf die Fläche der Ausgleichsmaßnahme des Bebauungsplans Nummer 
74459/07 stellt das Planvorhaben keinen Eingriff dar. Im Sinne von § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB war 
der Eingriff bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig, ein Ausgleich damit nicht 
erforderlich. 
 
Mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 74455/02 „Ostmerheimer 
Straße“ in Köln-Merheim tritt der Bebauungsplan Nummer 74459/07 „Madausstraße“ in Köln-
Merheim (1. und 2. Änderung) im Geltungsbereich des neuen Plans, außer Kraft.

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4 Planungsvorgaben 
 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt im Plangebiet 
einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die beabsichtigte Nutzung steht in Einklang mit 
den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. 
 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln stellt im Plangebiet gemischte Bauflächen (M) dar. Die 
Darstellungen des Flächennutzungsplans entsprechen nicht den aktuellen Planungszielen für den 
räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans. 
 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan (FNP) zu 
entwickeln. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln stellt im Plangebiet 
gemischte Bauflächen (M) dar. Da eine Wohnnutzung auch in einer gemischten Baufläche möglich 
ist, der Flächenumfang der vorhabenbezogenen Planung gering ist und das Vorhaben die 
umgebende Nutzung und Struktur aufnimmt, ist die geordnete städtebauliche Entwicklung nicht 
beeinträchtigt. Der FNP kann daher im Wege der Berichtigung nach § 13a Absatz 2 Nummer 2 
BauGB angepasst werden. 
 
 
4.3 Landschaftsplan 
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich des Landschaftsplans für die Stadt Köln, Stand 
20. März 2012. 
 
 
4.4 Berücksichtigung von Fachplanungen 
 
Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
Der Rat der Stadt Köln hat am 11.02.2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
beschlossen. Der hier ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 in Höhe von rund 52.000 
Wohnungen basierte auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. 
In der aktuellen Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird zum Jahresende 2029 von rund 
1.161.000 Einwohnern und 609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf 
beläuft sich danach auf rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis zum Jahr 
2019. (1028/2015„Umsetzung STEK Wohnen“ –Ratsbeschluss vom 20.12.2016)- zu entnehmen. 
 
 
Wasserschutzzone III B des Wasserschutzgebiets (WG) Refrath 
Das Plangebiet liegt am nordöstlichen und südöstlichen Rand teilweise in der Wasserschutzzone 
III B des Wasserschutzgebiets (WG) Refrath. Innerhalb dieser Zone gelten die in der 
ordnungsbehördlichen Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebiets für das 
Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage Refrath der Bergischen Licht-, Kraft- und 
Wasserwerke (BELKAW) GmbH (Wasserschutzgebietsverordnung Refrath) vom 13. November 
1987, zusammengeführt mit der Änderungsverordnung vom 4. Februar 1999 (Sonderbeilage zum 
Amtsblatt Nummer 9 für den Regierungsbezirk Köln vom 1. März 1999), aufgeführten 
Genehmigungspflichten, Verbote, Gestattungen und Duldungspflichten. 
 
 
5 Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
 
Die Vorhabenkonzeption sieht entlang der Ostmerheimer Straße und im Nordwesten entlang der 
öffentlichen Grünfläche an der Straße Auf dem Eichenbrett Geschosswohnungsbau und im 
inneren Bereich des Plangebiets insgesamt sechs Reihenhauszeilen vor.  
 
Der Geschosswohnungsbau an der Straße Auf dem Eichenbrett nimmt die Raumkante 
beziehungsweise die Fluchtlinie der nördlich des Plangebiets gelegenen

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Geschosswohnungsbauten auf und führt sie in Richtung der Ostmerheimer Straße fort. Die 
dreigeschossige, straßenbegleitende Wohnbebauung mit einem zusätzlichen, gegenüber den 
darunter liegenden Geschossen zurück versetzten Staffelgeschoss orientiert sich an der Bauweise 
im Umfeld.  
 
Im inneren Plangebietsteil sind 40 Wohneinheiten in zweigeschossiger Bauweise mit Satteldach in 
Reihenhäusern geplant. Das Wohnungs- und Grundstücksangebot soll sich vorwiegend an junge 
Familien richten, die erschwinglichen Wohnraum an einem verkehrlich gut erschlossenen Standort 
suchen. Eine Mischung der Generationen wird insbesondere durch das Angebot an 
Geschosswohnungen ermöglicht. 
 
Die innere verkehrliche Erschließung des neuen Wohnstandorts ist über eine 8,50 m breite 
öffentliche öffentliche Straße vorgesehen, die als Mischverkehrsfläche gestaltet wird und an die 
Ostmerheimer Straße und den Hibiskusweg anbindet. Die weitere Erschließung erfolgt durch 
Wohnwege, die gleichzeitig als fußläufige Verbindungen zu dem geplanten Spielplatz sowie zu 
angrenzenden Baugebieten und der öffentlichen Grünfläche Auf dem Eichenbrett dienen. Die 
geplanten Wege knüpfen an bestehende Straßen und Wege aus dem Umfeld an. Die 
Unterbringung der privaten Stellplätze der Reihenhausbebauung erfolgt auf drei dezentralen 
Stellplatzhöfen. Der Stellplatzbedarf für den Geschosswohnungsbau wird in Tiefgaragen gedeckt 
werden. Entlang der Planstraße sind 15 und am Hibiskusweg fünf öffentliche Stellplätze geplant. 
Sowohl die Stellplätze im öffentlichen Straßenraum als auch die privaten Stellplatzanlagen werden 
durch anzupflanzende Bäume begrünt und gegliedert. 
 
Den Mittelpunkt des Quartiers bildet der Kinderspielplatz für verschiedene Altersgruppen mit einer 
Fläche von 905 qm, der fußläufig gut und sicher über die Planstraße und die geplanten Privatwege 
erreichbar ist. Die Gestaltung, Ausstattung und Umsetzung des öffentlichen Spielplatzes werden 
auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) im Durchführungsvertrag geregelt. 
 
 
6 Begründung der Planinhalte 
 
6.1 Art der baulichen Nutzung 
Für die geplante Wohnnutzung werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 
74455/02, unter Berücksichtigung von § 12 Absatz 3 Satz 2 BauGB, Bereiche unterschiedlicher 
Nutzungen festgesetzt, die mit W 1.1, W 1.2, W 2 und W 3 bezeichnet sind. Die darin zulässigen 
Nutzungen werden im Einzelnen bestimmt: 
 
Innerhalb der mit W 1.1 – W 3 festgesetzten Bereiche sind Wohngebäude und Wohnungen, Ein-
richtungen und Anlagen zur Kinderbetreuung sowie einzelne Räume für die Berufsausübung frei-
beruflich Tätiger in Wohnungen und Wohngebäuden zulässig. In dem mit W 3 bezeichneten 
Bereich sind außerdem Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, die 
den Bedürfnissen der Bewohner dienen und Kioske zulässig. Das festgesetzte Nutzungsspektrum 
in den verschiedenen Wohnbereichen orientiert sich einerseits an dem konkreten Vorhaben, das 
die Errichtung von Wohngebäuden zum Ziel hat. Andererseits ermöglicht es – im Rahmen der 
entsprechenden Rechtsvorgaben – eine „wohnartige“ berufliche Nutzung privater Räume sowie 
Einrichtungen und Anlagen zur Kinderbetreuung. Damit wird dem heute verstärkt auftretenden 
Bedürfnis nach solchen Nutzungen innerhalb privater Wohnungen Rechnung getragen, zum 
Beispiel für die private Kindertagespflege oder für die Ausübung von Telearbeit. 
 
Die Zulässigkeit von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke 
begründet sich in dem geplanten Wohnungsangebot für Senioren in dem mit „W 3“ bezeichneten 
Bereich an der Ostmerheimer Straße. Wohnungen für Senioren können ein Bedürfnis nach den 
vorgenannten Nutzungen nach sich ziehen, so zum Beispiel nach Räumlichkeiten für Service- und 
Betreuungsangebote oder medizinische Dienstleistungen sowie für Gebet und Begegnung. Die Zu-
lässigkeit dieser Anlagen bemisst sich dabei insbesondere an ihrer Größenordnung, das heißt 
daran, dass sie den Bedürfnissen der Bewohner am Standort dienen und nicht einem stark 
erweiterten Personenkreis. Damit insbesondere bewegungseingeschränkte Bewohner ihren

9 
Bedarf, zum Beispiel an Zeitschriften sowie Nahrungs- und Genussmitteln, vor Ort decken können, 
soll außerdem ein kleines Angebot dieser Waren in dem mit „W 3“ bezeichneten Bereich zulässig 
sein – allerdings nur im Umfang beziehungsweise in der Vertriebsform eines Kiosks. 
 
 
6.2 Maß der Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die festgesetzte Grundflächenzahl 
(GRZ), die zulässige Zahl der Vollgeschosse, die die zulässige Höhe baulicher Anlagen und 
notwendiger Abstandflächen bestimmt. Die Festsetzungen orientieren sich an den geplanten 
Gebäuden (Vorhaben- und Erschließungsplan) und haben das Erscheinungsbild der Bebauung im 
Plangebietsumfeld zum Vorbild. Ziel der Planung ist, an einem gut erschlossenen, innerörtlichen 
Standort effektiv mit Grund- und Boden umzugehen und eine kompakte flächensparende 
Bebauung zu ermöglichen. 
 
6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) 
Durch das festgesetzte Nutzungsmaß (GRZ 0,6) wird dem in § 1a BauGB formulierten Grundsatz 
eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Rechnung getragen sowie dem Ziel einer 
nachhaltigen Siedlungsentwicklung, denn die geplanten Baugebiete liegen verkehrsgünstig und in 
räumlicher Nähe einer (überörtlichen) Verbindung im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). 
 
Durch die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,6 für die Wohnbereiche soll, unter 
Berücksichtigung des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in der Stadt Köln, eine möglichst große 
Ausnutzung der knappen (Wohn-) Baulandreserven geschaffen werden. Gleichzeitig werden die 
Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse im Sinne von § 19 Absatz 2 BauNVO gewahrt, 
insbesondere indem das Plangebiet durch festgesetzte Pflanzmaßnahmen durchgrünt und eine 
zusammenhängende öffentliche Grünfläche im Zentrum des Neubaugebiets geschaffen wird und 
der Stellplatzbedarf der Geschosswohnungsbauten in unterirdischen Tiefgaragen gedeckt werden 
wird. 
 
Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,6 wird in den Bereichen W 1.1 und W 1.2, in denen 
insgesamt sechs Reihenhauszeilen geplant sind, jeweils über die gesamte Fläche einer Zeile 
eingehalten. Bei einer Realteilung würden für einzelne Grundstücke (Reihenmittelhäuser) die 
zulässige GRZ überschritten. 
 
6.2.2 Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 74455/02 wird von der in § 19 Absatz 4 Satz 3 
BauNVO verankerten Möglichkeit Gebrauch gemacht, nach der abweichende Bestimmungen zu 
den Vorgaben des § 19 Absatz 4 Satz 2 BauNVO getroffen werden dürfen.  
 
Danach wird festgesetzt, dass die im Bebauungsplan festgesetzte zulässige Grundfläche baulicher 
Anlagen und Gebäude (GRZ 0,6) durch die Grundflächen der in § 19 Absatz 4 Satz 1 BauNVO 
genannten Anlagen sowie durch private Straßen und Wege in den mit W 1.1, W 1.2 und W 3 
bezeichneten Bereichen bis zu einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und in dem mit W 2 
bezeichneten Bereich bis zu einer Grundflächenzahl von 0,85 überschritten werden darf. Die 
Festsetzung begründet sich in der planerischen Zielsetzung, angesichts immer knapper 
werdender, städtebaulich eingebundener und verkehrlich gut erschlossener Wohnbauflächen im 
Stadtgebiet, die Plangebietsfläche einer möglichst hohen Ausnutzung für die Schaffung von 
Wohnraum zuzuführen.  
Die festgesetzte Zulässigkeit der erhöhten Grundflächenzahl ist städtebaulich verträglich und 
vertretbar:  
1. Eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch die Grundflächen der in § 19 Absatz 
4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen ist nach § 19 Absatz 4 Satz 2 BauNVO bis zu 50 
vom Hundert zulässig. Diese zulässige Überschreitung wird durch die Festsetzung im 
Plangebiet allgemein zulässig.  
2. Die zulässige Überschreitung bis zu einer Grundflächenzahl von 0,85 für Garagen und 
Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO, bauliche 
Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut

10 
wird sowie für private Straßen und Wege im W 2 betrifft nur den nördlichen Plangebietsteil 
(Mehrfamilienhäuser Blöcke 7 und 8) und stellt gegenüber der Zulässigkeit nach § 19 
Absatz 4 Satz 2 BauNVO eine nur geringfügige weitere Erhöhung dar. Diese ist 
erforderlich, um in dem Bereich W 2 ausreichend Tiefgaragenstellplätze (hier: 1 Stellplatz 
pro Wohneinheit) schaffen zu können und weil die Zufahrt dieser Tiefgarage von der 
Ostmerheimer Straße aus erfolgen muss. Die Ausgestaltung des Zufahrtsbereichs ist hier 
aus verkehrssicherheitstechnischen Gründen (einzuhaltende Kurvenradien für Pkw, 
Rückstaulänge/Sicherheitsabstand) mit einem leicht erhöhten Versiegelungsgrad 
verbunden. Ferner verläuft innerhalb der Fläche des W 2 oberirdisch ein Fußweg (gesichert 
durch Baulast) der der Allgemeinheit dient und das Plangebiet fußläufig an die öffentliche 
Grünanlage beziehungsweise die Straße Auf dem Eichenbrett anbindet. 
3. Bei der festgesetzten Möglichkeit der Überschreitung der Grundflächenzahl bis 0,8 (W 1.1, 
W 1.2, W 3) und 0,85 (W 2) bleiben gesunde Wohnverhältnisse gewahrt, da sich diese auf 
untergeordnete, der Hauptnutzung (Wohnungsbau) dienende Anlagen beschränkt. 
4. Die Festsetzung trägt dazu bei, in den Bereichen der geplanten Geschosswohnungsbauten 
(W 2 und W 3) die Oberflächenversiegelung für notwendige Stellplätze zu verringern, weil 
diese unterirdisch untergebracht werden, was in der Folge zu besser nutzbaren Freiräumen 
führt. 
5. In den Bereichen der geplanten Reihenhauswohneinheiten (W 1.1, W 1.2) werden die Pkw-
Stellplätze oberirdisch in drei zusammenhängenden Parkplatz-Einheiten untergebracht und 
die verkehrliche Erschließung erfolgt größtenteils über private Straßen und Wege, die 
durch Grunddienstbarkeiten (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) gesichert werden. Die 
privaten Erschließungsflächen sind bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche in den 
Bereichen W 1.1 und W 1.2 zu berücksichtigen. Die sich hieraus ergebende 
Überschreitung ist städtebauliche verträglich, insbesondere, da bei einer öffentlichen 
Erschließung die entsprechenden Flächen unberücksichtigt blieben. 
6. Die Festsetzung entspricht dem Flächenbedarf einer städtebaulichen Nachverdichtung 
durch Wohnungsbau im innerstädtischen Bereich mit der Realisierbarkeit von 
(Gemeinschafts-) Tiefgaragen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität der wohnungsnahen 
Freiflächen. 
Insgesamt entspricht die Planung den Zielen einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Es wird der 
Innenentwicklung Vorrang vor einer Außenentwicklung gegeben.  
 
6.2.3 Zahl der Vollgeschosse  
Die festgesetzten Geschosszahlen (II Reihenhäuser, III Geschosswohnungsbau) ergeben sich aus 
der städtebaulichen Zielsetzung, an der Ostmerheimer Straße und entlang der öffentlichen 
Grünfläche an der Straße Auf dem Eichenbrett durch höhere Gebäude Raumkanten zu schaffen, 
die einerseits das Wohnquartier in Richtung der äußeren Verkehrserschließung baulich abrunden 
und andererseits den öffentlichen Raum definieren. Damit sich die Neubebauung in das Ortsbild 
und die vorgefundene Baustruktur im Plangebietsumfeld einfügt, orientiert sich die festgesetzte 
Geschosszahl für die Mehrfamilienhäuser an der der vorhandenen Bebauung an der Straße Auf 
dem Eichenbrett. Die mit zwei zulässigen Vollgeschossen niedrigeren Reihenhauszeilen im 
Plangebietsinneren nehmen die Höhe der nord- und südöstlich angrenzenden 
Einfamilienhausbebauung am Hibiskus- und am Salbeiweg auf. 
 
6.2.4 Höhe der baulichen Anlagen 
Die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen erfolgt in Meter über einem festgesetzten 
Bezugspunkt innerhalb der heutigen Grünfläche an der Straße Auf dem Eichenbrett, der bei 50,77 
m über Normal-Null (NN) liegt. Der Bezugspunkt für die Bemessung der zulässigen baulichen 
Höhe wurde innerhalb der öffentlichen Grünfläche gewählt, da das dort gewachsene/bestehende 
Geländeniveau voraussichtlich auch langfristig nicht verändert werden wird. Dagegen befinden 
sich die überbaubaren Flächen im Plangebiet in Bereichen mit größeren Niveauunterschieden, in 
denen frühere Baugruben vorhanden sind und in denen teilweise erhebliche Erdbewegungen zur 
Baureifmachung erforderlich sein werden.

11 
Unter Berücksichtigung der jeweils festgesetzten zulässigen Zahl der Vollgeschosse und der zu-
lässigen Dachformen in den Wohnbereichen setzt der Bebauungsplan Nummer 74455/02 in den 
Reihenhausbereichen W 1.1 und W 1.2 eine Höhe von maximal 12,00 m und für die 
Geschosswohnungsbauten eine Höhe von maximal 14,00 m (W 2) und 14,50 m (W 3) über dem 
Bezugspunkt fest. Die festgesetzten Höhen ermöglichen eine Bebauung mit der festgesetzten Zahl 
der Vollgeschosse zuzüglich eines Dachgeschosses (kein Vollgeschoss) mit Satteldach 
beziehungsweise eines Staffelgeschosses. 
 
Durch die Festsetzungskombination von Geschosszahl und baulicher Höhe sollen eine abgestufte 
Höhenentwicklung der Gebäude im Plangebiet und die Einbettung in das städtebauliche Umfeld 
erreicht werden. Die Stellung der Hauptgebäude im Plangebiet wird durch die Darstellung im 
Vorhaben- und Erschließungsplan bestimmt. Die zulässigen Dachformen – Pult-/Flachdach für die 
Geschosswohnungsbauten und Satteldach für die geplanten Reihenhauszeilen – werden durch 
entsprechende örtliche Bauvorschrift im Bebauungsplan geregelt. 
 
 
6.3 Abstandflächen 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB werden für unterschiedliche Gebäudeseiten in den 
Wohnbereichen von § 6 Absatz 5 und 6 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – 
Landesbauordnung (BauO NRW) abweichende Abstandsflächentiefen festgesetzt. Folgende 
Tiefen der Abstandsflächen sind nachzuweisen: 
- für die nordöstliche, zur Plangebietsgrenze orientierte S eite baulicher Anlagen und 
Gebäude innerhalb des mit W 1.1 bezeichneten Bereichs mindestens 0,6 H der Wandhöhe 
- für die nordöstliche, zu dem festgesetzten Bereich mit der Bezeichnung W 1.2 orientierte 
Seite baulicher Anlagen und Gebäude innerhalb des mit W 3 bezeichneten Bereichs 
mindestens 0,5 H der Wandhöhe. 
- Die nach Abschnitt A Nummer 6 und Abschnitt B Nummer 2 dieser 
Bebauungsplanfestsetzungen zulässigen Gartenhäuser sowie Überdachungen von 
Tiefgaragenzufahrten dürfen ohne Abstandsflächen errichtet werde n (0,00 H der 
Wandhöhe). 
Die Grundstücksflächen im Plangebiet befinden sich derzeit vollständig im Eigentum der 
Vorhabenträgerin, die die Reihenhauszeilen sowie die zulässigen Gartenhäuser errichten und 
diese an Eigentümergemeinschaften veräußern wird. Mit der abweichenden Festsetzung von 
Abstandsflächentiefen wird die Zielsetzung verfolgt, dass die notwendigen Abstandsflächen 
möglichst jeweils auf den „eigenen“ Grundstücken beziehungsweise in den einzelnen Bereichen W 
1.1, W 1.2 und W 3 liegen. 
 
Die gegenüber den Vorgaben des § 6 Absatz 5 BauO NRW nach § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB 
festgesetzte Verringerung der Abstandsflächentiefen für einzelne Seiten der geplanten 
Wohngebäude und für Gartenhäuser ist städtebaulich vertretbar:  
1. Grundstücke und Bebauung außerhalb des Plangebiets werden durch die Festsetzungen 
nicht beeinträchtigt.  
2. Ausreichende Belichtung, Besonnung und Sozialabstand sind innerhalb des Plangebiets 
auch bei den verringerten Abstandsflächentiefen gegeben. 
3. Die Abstandsfläche der nordöstlichen, zur Plangebietsgrenze orientierten Seite der 
Reihenhauszeile 1 innerhalb des W 1.1 wird in Richtung von Stellplätzen und Garagen der 
angrenzenden Wohnbebauung außerhalb des Plangebiets liegen, so dass Wohngebäude 
und Gärten Dritter hiervon nicht betroffen werden. 
4. Die festgesetzte Verringerung der Abstandsflächentiefe für die nordöstliche, zu dem 
festgesetzten Bereich mit der Bezeichnung W 1.2 orientierte Gebäudeseite in dem Bereich  
W 3 auf mindestens 0,5 H der Wandhöhe begründet sich in der planerischen Absicht, die 
Grundstücksflächen zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums einer größtmöglichen 
Ausnutzung zuzuführen. Legt man den Faktor von 0,8 H der BauO NRW für die 
Berechnung der Abstandsfläche zugrunde, so würde die Abstandsfläche der nordöstlichen

12 
Gebäudeseiten in dem W 3 den „Gartenweg“ und die Fläche für Gartenhäuser in dem 
angrenzenden W 1.2 überdecken. Dabei kommt es nicht zu einer Überschneidung von 
Abstandsflächen aus dem W 3 mit denen der Reihenhauszeilen in dem angrenzenden W 
1.2. 
Die Gesamtlänge der Bebauung nach § 6 Absatz 11 Satz 1 BauO NRW, das heißt von Gebäuden 
mit einer mittleren Wandhöhe bis zu drei Meter über der Geländeoberfläche an der Grenze, die zu 
Abstellzwecken genutzt werden, darf je Nachbargrenze neun Meter und auf einem Grundstück zu 
allen Nachbargrenzen insgesamt 15 m nicht überschreiten. Die Grundstücksflächen der 
Reihenhauszeilen 1 – 6 werden sich jeweils in der Hand von Eigentümergemeinschaften befinden.  
 
Die Festsetzung, wonach die nach Abschnitt A Nummer 4 und Abschnitt B Nummer 2 der 
Bebauungsplanfestsetzungen zulässigen Gartenhäuser in den Bereichen W 1.1 und W 1.2 ohne 
Abstandsflächen, das heißt mit 0,00 H der Wandhöhe, errichtet werden dürfen, ergibt sich 
dadurch, dass eine Grundstücksrealteilung in einzelne Reihenhausgrundstücke nicht erfolgen wird. 
Deshalb ist für die bauordnungsrechtliche Beurteilung der in § 6 Absatz 11 Satz 5 BauO NRW 
festgelegten Gesamtlänge der Bebauung nach § 6 Absatz 11 Satz 1 BauO NRW (Gartenhäuser) 
die zusammengerechnete Länge aller Gartenhäuser auf dem Grundstück einer Reihenhauszeile 
zugrunde zu legen. 
 
Die zulässige Gesamtlänge der Bebauung nach § 6 Absatz 11 Satz 1 BauO NRW ließe sich somit 
nicht in allen Teilen der Bereiche W 1.1 und W 1.2 einhalten. Das Erscheinungsbild der Bebauung 
(Reihenhauszeile mit vorgelagerten Gartenhäusern) entspricht dem einer vergleichbaren 
Reihenhausbebauung, bei der jede Wohneinheit/jedes Reihenhaus auf einem eigenen Grundstück 
liegt. Die Errichtung der Gartenhäuser mit 0,00 H Abstandsfläche ist aus diesem Grund 
städtebaulich vertretbar. 
 
Ebenfalls mit 0,00 H Abstandsfläche dürfen Überdachungen von Tiefgaragenzufahrten 
(sogenannte Rampendeckel) errichtet werden. Tiefgaragenzufahrten sind im Bereich der 
Mehrfamilien- beziehungsweise Seniorenwohngebäude (Blöcke 8, 9 und 10) geplant. Die 
Zufahrtsrampen werden teilweise, das heißt über jeweils eine Länge von rund 11,00 m, durch 
begrünte Dächer überdacht, die bis zu circa 1,25 m über dem künftigen Erdboden im Plangebiet 
liegen. 
 
Im Bereich des Blocks 7 befindet sich die Tiefgaragenzufahrt an der Grenze zur benachbarten 
Grünfläche Auf dem Eichenbrett. Im Bereich der Blöcke 9 und 10 (Seniorenwohnen) liegen die 
Tiefgaragenzufahrten nördlich der geplanten Wohngebäude und grenzen an die Grundstücks- 
beziehungsweise Gartenflächen der Reihenhausbebauung. Der Verzicht auf die Abstandsflächen 
bei den Tiefgargenüberdachungen ist städtebaulich vertretbar, da hierdurch weder öffentliche noch 
künftig private Flächen und Gebäude unzumutbar beeinträchtigt werden: 
 
Zwischen Rampendeckeln und Reihenhausgärten der Zeilen 5 und 6 werden sich ein sogenannter 
Mistweg, eine Heckenpflanzung und Gartenhäuser befinden, die die Gärten optisch gegenüber 
den Tiefgaragenzufahrten abschirmen, wobei die Höhe der Gartenhäuser die der Rampendeckel 
deutlich überragt. Zu öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen 
Wasserflächen beträgt (in Wohngebieten) die Tiefe der Abstandfläche 0,4 H. Bei einer Höhe des 
Rampendeckels von etwa 1,25 m ergibt sich hieraus eine Abstandsflächentiefe von 1,25 m x 0,4 H 
= 0,50 m, die sich auf einer Länge von rund 11,00 m erstreckt. Aufgrund des Bewuchses in der 
öffentlichen Grünanlage Auf dem Eichenbrett wird davon ausgegangen, dass der Verzicht auf die 
Abstandsfläche für die Überdachung der Tiefgaragenzufahrt an der nordwestlichen 
Plangebietsgrenze optisch nicht wahrnehmbar sein wird und auch keine Beeinträchtigung der 
Grünfläche selbst darstellt. 
 
 
6.4 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan zeichnerisch durch Baugrenzen 
festgesetzt. Diese orientieren sich an der geplanten städtebaulichen Konzeption und den Bau-
vorhaben, die durch den Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) näher bestimmt werden.

13 
Um die im VEP dargestellte Baustruktur zu erreichen und dies planungsrechtlich zu sichern, 
umfassen die überbaubaren Grundstücksflächen nur die geplanten Wohngebäude, wobei die 
festgesetzten Baufenster rundum die geplanten Hauptgebäude etwa 25 cm Spielraum für 
gegebenenfalls notwendige Verschiebungen oder bauliche Maßnahmen beinhalten, die zum 
Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung nicht vorhersehbar sind.

14 
Die festgesetzten Baugrenzen dürfen gemäß § 23 Absatz 3 Satz 3 in Verbindung mit Absatz 2 
Satz 3 BauNVO in den mit W1.1, W1.2 und W2 bezeichneten Bereichen durch Vordächer bis 
maximal 1,00 m und in dem W3 bezeichneten Bereich bis maximal 2,00 m überschritten werden. 
Durch Terrassen und Balkone dürfen die festgesetzten Baugrenzen in den mit W1.1, W1.2, W2 
und W3 bezeichneten Bereichen bis maximal 3,00 m überschritten werden. Durch die Festsetzung 
werden die geplanten und heute im Wohnungsbau üblichen untergeordneten Bauteile in ihrem 
Umfang begrenzt, so dass sie sich städtebaulich und gestalterisch in das Wohnumfeld einfügen 
und ein harmonisches Gesamterscheinungsbild entsteht. 
 
Stellplätze sind gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Absatz 6 BauNVO 
nur in den zeichnerisch festgesetzten Flächen für Stellplätze (St) und in den festgesetzten Flächen 
für Tiefgaragen (TG) zulässig. Die Festsetzung begründet sich in der planerischen Absicht, die 
Umsetzung der im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten städtebaulichen Struktur zu 
gewährleisten, die Deckung des Stellplatzbedarfs der Mehrfamilienhäuser (W 2 und W 3) in Tief-
garagen zu erreichen und so den oberirdischen Versiegelungsgrad zu minimieren sowie in den 
Bereichen der Reihenhauszeilen (W 1.1 und W 1.2) eine geordnete Unterbringung von Stellplätzen 
in Gemeinschaftsanlagen zu erzielen. 
 
 
6.5 Gartenhäuser 
Gartenhäuser als Nebenanlagen im Sinne von § 14 Absatz 1 BauNVO sind nur innerhalb der 
festgesetzten Flächen für Gartenhäuser (GH) zulässig. Pro Wohneinheit ist ein Gartenhaus zu-
lässig. Flächen für Gartenhäuser setzt der Bebauungsplan nur in den Bereichen W 1.1 und W 1.2 
fest. Die Flächen sind so bemessen, dass die Gartenhäuser parallel zu den Hauptgebäuden und 
untereinander in einer Reihe zu errichten sind. Diese Festsetzungen werden flankiert durch örtliche 
Bauvorschriften zu den Abmessungen von Gartenhäusern. 
 
Vertraglich wird geregelt, dass die Gartenhäuser von der Vorhabenträgerin im Zusammenhang mit 
der Wohnbebauung zu errichten sind, damit diese in der äußeren Gestaltung einheitlich hergestellt 
werden. 
 
Durch die Regelungen soll ein harmonisches städtebauliches Erscheinungsbild erreicht und eine 
weitere Verdichtung im Plangebiet vermieden werden. 
 
 
6.6 Erschließung 
 
6.6.1 Verkehr, ÖPNV 
Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets wird im Wesentlichen über die Planstraße erfolgen, 
die im Nordwesten, von der Ostmerheimer Straße kommend, im Südosten an den Hibiskusweg 
anschließt. Der Bebauungsplan setzt die Planstraße entsprechend ihrer Funktion als öffentliche 
Verkehrsfläche fest. Entlang des Hibiskuswegs, der parallel zur südöstlichen Plangebietsgrenze 
verläuft, setzt der Bebauungsplan einen vier Meter breiten Streifen ebenfalls als öffentliche 
Straßenverkehrsfläche fest. Innerhalb dieser Fläche sind ein Gehweg und ein begrünter 
Parkstreifen zur Unterbringung von fünf Besucherstellplätzen vorgesehen. Im übrigen Teil der 
Planstraße sind weitere 15 öffentliche Besucherstellplätze geplant. Nach den Ergebnissen der zum 
Bebauungsplanverfahren erarbeiteten Verkehrsuntersuchung (VEKASS Ingenieurgesellschaft 
mbH Köln, März 2017) kann mit der geplanten Erschließung der planbedingte Mehrverkehr 
abgewickelt werden. 
 
6.6.2 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Die verkehrliche Erschließung der Grundstücke der Reihenhauszeilen im nordöstlichen 
Plangebietsteil erfolgt nicht unmittelbar von der öffentlichen Planstraße sondern über Privatstraßen 
und -wege.  
 
Darüber hinaus ist in dem Bereich W 2 zwischen den beiden Geschosswohnungsbauten ein Fuß- 
und Radweg von der öffentlichen Planstraße in Richtung der Grünanlage an der Straße Auf dem

15 
Eichenbrett geplant. Die genannten Erschließungslagen werden sich künftig in der Hand privater 
Einzeleigentümer und Eigentümergemeinschaften befinden.  
Zur planungsrechtlichen Sicherung der Erschließung und ihrer Nutzbarkeit für die Allgemeinheit 
setzt der Bebauungsplan Nummer 74455/02 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte beziehungsweise 
Geh- und Leitungsrechte fest. Die Sicherung der Rechte erfolgt über Eintragung von Baulasten. 
 
6.6.3 Verkehrsanalyse 
Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens ist ein Verkehrsgutachten erarbeitet worden (VEKASS 
Ingenieurgesellschaft mbH Köln, März 2017).  
 
In dem Verkehrsgutachten wurde die Verkehrsbelastung im Bestand für den Knotenpunkt 
Ostmerheimer Straße/Auf dem Eichenbrett erhoben. Anschließend wurde eine Abschätzung des 
Verkehrsaufkommens für das bestehende Wohngebiet Hibiskusweg (auf Grundlage 
„Wohneinheiten“) und das südlich gelegene Plangebiet (auf Grundlage „Bruttogeschossfläche“) 
durchgeführt. 
 
Nach Erfahrungswerten aus der Verkehrszählung am Knotenpunkt Ostmerheimer Straße/Auf dem 
Eichenbrett und im Hinblick auf die lärmtechnische Untersuchung wurden die geschätzten 
Verkehrsbelastungen auf das umliegende Straßennetz verteilt. Dabei wurde von einer möglichst 
hohen und damit ungünstigen Verkehrsverteilung auf dem südöstlichen Teil der Straße Auf dem 
Eichenbrett ausgegangen, um bei der anschließenden lärmtechnischen Untersuchung auf der 
sicheren Seite zu liegen. Auf Basis dieser Umlegung wurde die zu erwartende Verkehrsbelastung 
im näheren Umfeld des Plangebiets abgeschätzt. 
 
Nach Einschätzung der Gutachter ist davon auszugehen, dass das Verkehrsaufkommen durch das 
Bauvorhaben der Interhomes AG nicht maßgeblich beeinflusst wird. Zurückgeführt wird dies auf 
die ermittelte, nur sehr geringe Erhöhung des Verkehrsaufkommens, die mit der Planrealisierung 
verbunden sein wird. Betrachtet wurde hier der Knotenpunkt Ostmerheimer Straße/Auf dem 
Eichenbrett, da nahezu der gesamte Verkehr über diesen Knotenpunkt abgewickelt wird. 
 
6.6.4 Stellplätze 
Private Stellplätze sind nur in den zeichnerisch festgesetzten Flächen für Stellplätze (St) und in 
den festgesetzten Flächen für Tiefgaragen (TG) zulässig. Durch die Festsetzung soll die 
Realisierung der im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Stellplatzunterbringung 
sichergestellt, Parken auf den flächensparsam angelegten Privatwegen vermieden und insgesamt 
eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet werden. 
 
In den Bereichen mit Reihenhauszeilen (W 1.1 und W 1.2) sind insgesamt 40 private Stellplätze in 
drei Gemeinschaftsanlagen geplant und im Bereich der Mehrfamilienhäuser (W 2) 45 
Tiefgaragenstellplätze. Die Tiefgarage im Bereich des Geschosswohnungsbaus an der 
Ostmerheimer Straße (W 3, Seniorenwohnen) ist für die Unterbringung von insgesamt 36 
Stellplätzen ausgelegt. Da davon ausgegangen werden kann, dass nicht alle der künftigen 
Bewohner und Bewohnerinnen im Bereich W 3 (Seniorenwohnen) über einen eigenen Pkw 
verfügen und weil das Plangebiet gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden ist, 
wird hier nicht jeder Wohneinheit ein privater Stellplatz in der Tiefgarage zugeordnet. Nicht 
nachgewiesene Stellplätze sollen gemäß der „Satzung der Stadt Köln über die Festlegung des 
Geldbetrages je Stellplatz (Ablösesatzung)“ vom 09.11.2001, in der Fassung der 4. Satzung zur 
Änderung der vorgenannten Satzung 23.11.2013“ monetär abgelöst werden. 
 
 
6.7 Technische Infrastruktur 
 
6.7.1 Versorgung 
Um die Versorgung mit Wärme zu gewährleisten ist im Plangebiet die Verlegung einer 
Fernwärmetrasse geplant. Vorhandene Leitungen befinden sich derzeit in der Ostmerheimer 
Straße, wo auch der Anschluss erfolgen soll. Dasselbe gilt für die Anschlüsse an das örtliche 
Trinkwasser- und Stromversorgungsnetz. Für die Versorgung des Plangebiets mit

16 
Telekommunikationsleitungen ist ebenfalls eine Trasse vorgesehen, die an bestehende Leitungen 
in der Ostmerheimer Straße anbindet. Die endgültige Lage der Versorgungsleitungstrassen wird im 
Zuge der Ausführungs-/Genehmigungsplanung mit den Versorgern abgestimmt. 
 
Zur Stromversorgung des Plangebiets ist die Errichtung einer zusätzlichen Umspannstation 
erforderlich. Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht die erforderliche Trafostation im 
Nordwesten des Plangebiets an der Planstraße vor. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist 
der Standort zeichnerisch als „Fläche für Versorgungsanlagen“ mit der Zweckbestimmung 
„Elektrizität“ festgesetzt. Der Standort grenzt unmittelbar an die Planstraße (öffentliche 
Verkehrsfläche), sodass die Umspannstation so angeordnet werden kann, dass sie von allen 
Seiten zugänglich ist. 
 
6.7.2 Abwasserbeseitigung 
Das Schmutzwasser und das anfallende Niederschlagswasser der öffentlichen Straße werden der 
Mischwasserkanalisation (in der Ostmerheimer Straße) zugeführt. Da aus dem Plangebiet eine 
größere Menge Abwasser anfällt, als die Vorflut aufnehmen kann, haben die 
Stadtentwässerungsbetriebe Köln AöR eine Einleitbeschränkung von 47 Liter pro Sekunde (l/s) 
vorgegeben. Aus dieser Einleitungsbeschränkung ergibt sich die Notwendigkeit, in der geplanten 
öffentlichen Erschließungsstraße einen Stauraumkanal unterzubringen. 
 
Für das Dachflächenwasser der Reihenhausbebauung (W 1.1, W 1.2) ist eine örtliche 
Rigolenversickerung vorgesehen. Das auf den Grundstücken der Geschosswohnungsbauten wird 
dem Mischwasserkanal anfallende Niederschlagswasser wird dem Mischwasserkanal zugeführt 
(W 2 in den Mischwasserkanal in der Planstraße, W 3 in den Mischwasserkanal Ostmerheimer 
Straße). Das auf Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser wird ebenfalls in den 
Mischwasserkanal eingeleitet. 
 
Bei einer Niederschlagswasserversickerung sind in den Plangebietsteilen, die innerhalb der 
Wasserschutzzone III B liegen, die Genehmigungs- und Verbotstatbestände der 
Wasserschutzgebietsverordnung Refrath für die Wasserschutzzone III B zu beachten, wonach 
unter anderem eine Versickerung in diesem Bereich genehmigungspflichtig ist. Für den Fall, dass 
eine Rigolenversickerung in den Grundstücksteilflächen (Reihenhausbebauung Zeilen 1 und 2), 
die im Bereich der Wasserschutzzone III B liegen, nicht genehmigungsfähig sein sollte, werden 
diese Niederschlagswässer ebenfalls an den geplanten Mischwasserkanal angeschlossen. 
 
Detaillierte Aussagen zur Starkregenvorsorge erfolgen in Abstimmung mit den 
Stadtentwässerungsbetrieben Köln (zusammen mit der Kanalplanung in der Ausführungsplanung. 
Ziel ist es, die kurzzeitige und schadlose Überflutung des Geländes (privat und öffentlich) zu 
gewährleisten. 
 
6.7.3 Abfallentsorgung 
Um die ordnungsgemäße Abfallbeseitigung auch für die Grundstücke zu gewährleisten, die künftig 
nicht unmittelbar an einer öffentlichen Straße liegen, ist im nordöstlichen Plangebietsteil die 
Unterbringung von zwei Sammel- beziehungsweise Abholstellplätzen für Abfallbehälter 
vorgesehen, die an der Privatstraße liegen und an den Abholtagen von dort durch die 
Entsorgungsbetriebe direkt angefahren werden können. Die Bewohner aus den vorgenannten 
Bereichen haben dementsprechend dafür Sorge zu tragen, dass ihre Abfallbehälter am Abfuhrtag 
an den Sammel- beziehungsweise Abholstellplätzen zur Leerung bereit stehen. Die 
planungsrechtliche Sicherung dieser anfahrbaren Stellplätze erfolgt durch zeichnerische 
Festsetzung im Bebauungsplan und über den Vorhaben- und Erschließungsplan. 
 
 
6.8 Soziale Infrastruktur 
Aufgrund der aktuellen Versorgungssituation in Verbindung mit bereits bestehenden Planungen 
neuer Kindertagesstätten in den Stadtteilen Merheim und Neubrück ist im Plangebiet weder eine 
Fläche für eine Kindertagesstätte noch für eine Jugendeinrichtung erforderlich.

17 
Die Situation hinsichtlich der Versorgung der Kinder aus den benachbarten Wohngebieten im 
Stadtteil mit Plätzen in den räumlich nächstgelegenen Grundschulen und im betreuten Ganztag ist 
derzeit angespannt. So bietet insbesondere die dem Plangebiet nächstgelegene Katholische 
Grundschule (KGS) Fußfallstraße mit jährlich 104 verfügbaren Plätzen, aufgrund der bereits 
bestehenden Auslastung und aufgrund der Bedarfsprognose kaum Möglichkeit zur Aufnahme 
weiterer Schülerinnen und Schüler. 
 
Zur Deckung des entstehenden Bedarfs an Grundschulplätzen für drei bis fünf Schülerinnen und 
Schülern je Jahrgangsstufe und in der Erstbezugsphase von sechs bis zehn zusätzlichen Schüle-
rinnen und Schülern je Altersjahrgang wird daher im Schwerpunkt die Gemeinschaftsgrundschule 
(GGS) Diesterwegstraße in Betracht kommen. Die Schule wird durch Bildung einer dritten 
Eingangsklasse in den kommenden Jahren – über entsprechende Kapazitäten zur Aufnahme von 
Schülerinnen und Schülern aus Merheim verfügen, wobei die Entfernung von etwa zwei Kilometer 
zum Plangebiet als vergleichsweise groß zu betrachten ist. Auch die GGS Europaring in Neubrück 
würde grundsätzlich über Aufnahmekapazitäten verfügen und liegt mit circa einem Kilometer 
Entfernung deutlich näher zum Plangebiet als die GGS Diesterwegstraße. Jedoch fehlt eine direkte 
Wegeverbindung zwischen Merheim und Neubrück, wodurch sich der Schulweg für die 
Schülerschaft verlängert und von Grundschulkindern in der Regel nicht allein bewältigt werden 
kann. 
 
Mit zusätzlichem Bedarf an Schulplätzen wird in gleichem Maße auch der Bedarf an Plätzen im 
offenen Ganztag zunehmen. Die Deckung dieses Bedarfs ist von der Bereitstellung zusätzlicher 
Betriebsmittel sowie der Veranschlagung zusätzlicher kommunaler Mittel abhängig. In der 
Erstbezugsphase ist von einem Bedarf von 24 Plätzen im offenen Ganztag, der sich langfristig 
voraussichtlich auf zwölf Plätze verringern wird, auszugehen. 
 
Perspektivisch ist mit der Entwicklung eines weiteren Grundschulstandortes an der Ostmerheimer 
Str. im direkten Umfeld des Plangebietes zu rechnen. Eine entsprechende Standortabstimmung ist 
erfolgt. 
 
Mit der Entwicklung der Plangebietsfläche zu einem Wohnstandort entsteht Bedarf an einer 
öffentlichen Spielplatzfläche. Dieser Bedarf wird innerhalb des Plangebiets durch Herstellung eines 
905 qm großen Spielplatzes gedeckt, den die Vorhabenträgerin an die Stadt Köln übergibt. Die 
planungsrechtliche Sicherung erfolgt im Bebauungsplan durch die Festsetzung einer öffentlichen 
Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“, für die Regelungen zur Bepflanzung getroffen 
werden. Die Sicherung der Umsetzung erfolgt im Durchführungsvertrag. 
 
 
6.9 Grünflächen 
Der Bebauungsplan setzt im Nordwesten eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung 
„Parkanlage“ fest. Die Fläche befindet sich derzeit im Eigentum der Vorhabenträgerin. Sie ist vor 
Ort jedoch als Teil der öffentlichen Grünanlage an der Straße Auf dem Eichenbrett wahrnehmbar 
und soll auch weiterhin als solche genutzt werden können. Darin begründet sich auch die 
Festsetzung als öffentliche Grünfläche mit der entsprechenden Zweckbestimmung. 
 
Im Plangebiet setzt der Bebauungsplan eine weitere, rund 905 Quadratmeter große öffentliche 
Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ fest. Damit wird die beabsichtigte 
Flächennutzung planungsrechtlich gesichert. Mit dem Kinderspielplatz wird der Bedarf aus dem 
Vorhaben im Plangebiet gedeckt, gleichzeitig wird der aktuell zu verzeichnende Mangel an 
geeigneten Kinder-spielflächen im Plangebietsumfeld gemildert. Der Spielplatz und seine 
Ausstattung richten sich an Kinder im Alter von sechs bis zwölf Jahren. 
 
Im Hinblick auf die Gestaltung und Ausstattung des Spielplatzes wurde – als Anlage des 
Grünordnungsplans (GOP) zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan – eine Spielplatzplanung 
erarbeitet (Reinders Landschaftsarchitekten bdla, Duisburg, November 2017).

18 
Der Spielplatz ist von der Vorhabenträgerin herzustellen und der Stadt Köln nach Fertigstellung zu 
übergeben. Dies und die Einzelheiten der Ausgestaltung sowie der zeitlichen Umsetzung werden 
vertraglich zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Köln geregelt. Dasselbe gilt für die 
öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“, über die die festgesetzten Wohn-
bereiche mit der Straße Auf dem Eichenbrett verbunden werden. 
6.10 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
 
6.10.1 Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen 
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht für die Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen 
öffentliche und private Bereiche vor, die unterschiedlichen Funktionen dienen, beispielsweise als 
Haus- oder Wohngarten, dem „Spielen vor der Haustür“ oder als „Gemeinschaftsgarten“ im 
Bereich der Seniorenwohnhäuser. Die Freiflächen und ihre Funktionen sowie die geplante 
Bepflanzung sind im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellt. Im Rahmen des 
Aufstellungsverfahrens wurde, unter anderem bezüglich geeigneter Pflanz- und 
Begrünungsmaßnahmen für das Plangebiet aber auch im Hinblick auf die naturschutzfachliche 
Eingriffsregelung, ein Grünordnungsplan erarbeitet (Reinders Landschaftsarchitekten bdla, 
Duisburg, November 2017). 
 
Die Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen werden im Hinblick auf die Gestaltung der öffentlichen 
und privaten Freiräume im Plangebiet festgesetzt, denen angesichts der angestrebten Baudichte 
eine hohe Bedeutung für die Wohnumfeldqualität zukommt. Sie dienen außerdem der 
Verbesserung des örtlichen Kleinklimas, tragen zur Verlangsamung des 
Niederschlagswasserabflusses bei (insbesondere Begrünung von Dachflächen, Tiefgaragen und 
nicht überbauten Grundstücksflächen) und bieten Lebensraum für Vögel, Schmetterlinge, Insekten 
und Kleinsäuger. 
 
Die planungsrechtliche Sicherung der Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen erfolgt durch 
zeichnerische und textliche Festsetzung der einzelnen Maßnahmen nach § 9 Absatz 1 Nummer 
25b BauGB im vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Im Einzelnen werden folgende Pflanz- und 
Begrünungsmaßnahmen festgesetzt: 
- Anpflanzung von insgesamt 65 Bäumen auf öffentlichen und privaten Flächen 
- Anpflanzung von 18 Sträuchern auf dem öffentlichen Spielplatz 
- Tiefgargen- und Dachbegrünung in den Bereichen der Mehrfamilienhäuser 
- Gärtnerische Gestaltung nicht überbauter Grundstücksflächen. 
Haustechnisch notwendige Dachaufbauten, Dachterrassen oder technische Einrichtungen werden 
von der Verpflichtung zur Dachbegrünung ausgenommen, da diese aufgrund ihrer Form und/oder 
(zu geringen) Größe und/oder statisch nicht die Voraussetzungen für eine Begrünung bieten oder 
dauerhaft betreten werden können (Dachterrassen). Photovoltaik- oder Solaranlagen sind über der 
Dachbegrünung zulässig, um die Nutzung regenerativer Energien zu ermöglichen, was wiederum 
dem Klimaschutz dient. 
 
6.10.2 Naturschutzfachlicher Ausgleich 
Die Bestimmung der im Planungsgebiet etablierten Biotoptypen, deren Bewertung sowie zur 
Feststellung und Begründung des Ausgleichsbedarfs erfolgte (D. Liebert, Alsdorf, Oktober 2017) 
erstellt. Zur Biotopbewertung wurden die zum Erhebungszeitpunkt aktuellen Bestandskonturen 
anhand eines aktuellen Luftbilds nachvollzogen und anschließend die Biotoptypen gemäß Köln-
Code mit folgendem Ergebnis ermittelt: 
Kürzel 
„Köln-
Code“ 
 
Biotoptyp Fläche  
in Quadratmeter (qm) 
Biotopwert  
(Biotopwertpunkte 
(BWP) pro 
Quadratmeter) 
PA111 Parkanlage 1.050 14 
GH721 Baumreihe 748 14

19 
GH3424 Robinienvorwald 5.801 13 
VF211 Baugrube versiegelt 3.850 0 
BR312 Kurzlebige 
Ruderalflur 
3.551 11 
 
Auf Grundlage der Biotoptypenbewertung wurde folgender Ausgleichbedarf festgestellt: 
„Nicht abwägbarer“ Ausgleichsbedarf durch die Überplanung 
einer bereits planungsrechtlich festgesetzten 
Ausgleichmaßnahme (Bebauungsplan Nummer 74459/07) 
 
6.850 BWP 
„Abwägbarer“ Ausgleichsbedarf durch die Anwendung der 
naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung bei der Aufstellung des 
Bebauungsplans Nummer 74455/02 
 
 
4.790 BWP 
Gesamt  11.640 BWP 
Der angesetzte Ausgleichsbedarf von insgesamt 11.640 BWP kann durch die Aufwertungen, das 
heißt die Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen sowie die Herstellung von Grünflächen im 
räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 74455/02 um 6.075 BWP verringert 
werden (D. Liebert, Alsdorf, Oktober 2017). 
 
Die Deckung des verbleibenden Ausgleichsbedarfs von insgesamt 5.565 BWP erfolgt durch 
Anlage einer extensiven Fettwiese – EA1 (LW41111) auf einer Fläche von 619 Quadratmeter in 
der Gemarkung Langenbrück, Flur 74, Flurstück 494 in Köln-Brück. Die Umsetzung der 
Maßnahme wird im Durchführungsvertrag gesichert.  
 
 
6.11 Schallimmissionen/Schallimmissionsschutz 
Das Plangebiet ist durch den Straßenverkehr angrenzender Straßen, aber auch durch die 
Geräuscheinwirkungen der in einiger Entfernung liegenden Autobahnen (BAB 3, BAB 4) 
beziehungsweise des Merheimer Zubringers (L 286n, B 55) belastet. Weiterhin treten 
Geräuschbelastungen durch den Flugverkehr des Flughafens Köln-Bonn und durch den 
Hubschrauber-Dachlandeplatz des benachbarten Klinikums Köln-Merheim auf. Aufgrund der 
Vorbelastung des Plangebiets durch Verkehrslärmimmissionen wurde im Rahmen der 
Bauleitplanung ein schalltechnisches Gutachten (ACCON Köln GmbH, Mai 2016) erarbeitet. Die 
Untersuchungen bezüglich der Verkehrslärmeinwirkungen berücksichtigen die Lärmarten Straßen-, 
Flug- und Hubschrauberverkehr.  
 
Auf Grundlage der vorhandenen Daten zu den Verkehrsstärken in Luft- und Straßenverkehr 
wurden Lärmpegelbereiche (LPB) gemäß DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, Ausgabe 
November 1989 bestimmt, im Bebauungsplan dargestellt und entsprechende Festsetzungen zum 
passiven Lärmimmissionsschutz getroffen. Die geplante Wohnnutzung in den Bereichen W 1.1 – 
W 3 kann hinsichtlich des Schutzanspruches mit einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) gemäß 
BauNVO gleichgesetzt werden. Damit sind für die Beurteilung der Verkehrslärm-Immissionen 
Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau, Hrsg. Beuth Verlag GmbH Berlin, 
heranzuziehen, das heißt für den Tagzeitraum (06.00 – 22.00 Uhr) 55 dB(A) und für den 
Nachtzeitraum (22.00 – 06.00 Uhr) 45 dB(A). 
 
Unter Berücksichtigung der geplanten Bebauung ergeben sich nach vollständiger Bebauung 
(Planfall) des Plangebiets im zweiten Obergeschoss an den zur Straße Auf dem Eichenbrett 
zugewandten Fassaden Beurteilungspegel von 59 bis 61 dB(A) tags und 53 bis 54 dB(A) nachts. 
An den Gebäuden des Geschosswohnungsbaus parallel zur Ostmerheimer Straße werden 
Beurteilungspegel von 59 bis 60 dB(A) am Tag und 51 bis 52 dB(A) in der Nacht erreicht. Im 
Inneren des Plangebiets liegen die Belastungen tagsüber bei 53 bis 57 dB(A) und nachts bei 45 
bis 49 dB(A). Damit sind die Orientierungswerte am Tag um bis zu 6 dB(A) und nachts um bis zu 9 
dB(A) überschritten. Im Erdgeschoss werden die Orientierungswerte nachts weitgehend

20 
eingehalten (siehe Abschnitt 8.5 „Menschen und menschliche Gesundheit, Lärmimmissionen“ der 
Begründung). 
 
Nach Angaben des Umwelt- und Verbraucherschutzamts der Stadt Köln liegen im Bereich des 
Plangebiets Beurteilungspegel durch den Flugverkehr des Flughafens Köln-Bonn von kleiner 55 
dB(A) am Tag und in der Nacht vor. Aus den Untersuchungen im Rahmen der Genehmigung des 
Sonderlandeplatzes für Hubschrauber auf dem Neubau des Krankenhauses Köln-Merheim ist 
ablesbar, dass innerhalb des Plangebiets tags Beurteilungspegel von kleiner als 55 dB(A) sowie 
nachts Beurteilungspegel von kleiner als 45 dB(A) vorliegen.

21 
Den Ergebnissen der schalltechnischen Untersuchung zum Planvorhaben zufolge liegt das 
Plangebiet, unter kumulativer Betrachtung der Straßen- und Flugverkehrsgeräusche, derzeit ganz 
überwiegend innerhalb des Lärmpegelbereichs III. Im Bereich der geplanten Tiefgaragenzufahrt an 
der Ostmerheimer Straße befindet sich ein geringer Flächenanteil innerhalb des 
Lärmpegelbereichs IV. Zum Schutz vor Lärmimmissionen wird im Bebauungsplan deshalb 
festgesetzt, dass die Außenbauteile von Gebäuden innerhalb der im Bebauungsplan zeichnerisch 
dargestellten Lärmpegelbereiche III und IV entsprechend ihrer Raumnutzung mit einem 
resultierenden Schalldämmmaß (R'w,res) gemäß Tabelle 8 in Verbindung mit der Tabelle 9 der 
DIN 4109 zu errichten sind. Damit wird sichergestellt, dass durch passive 
Schallschutzmaßnahmen an Wänden, Fenstern, Türen und Dächern gesunde Innenschallpegel 
erzielt werden.  
 
Da im gesamten Plangebiet bei Berücksichtigung eines nächtlichen Fluglärmpegels von L = 55 
dB(A) nachts mit Gesamt-Beurteilungspegeln über 55 dB(A) zu rechnen ist, sind Schlafräume mit 
einem schallgedämmten Lüftungssystem auszustatten, sodass eine ausreichende Belüftung dieser 
Räume auch bei geschlossenen Fenstern gewährleistet ist. Als passive Schallschutzmaßnahme 
wird dies im Bebauungsplan gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB festgesetzt. Das 
Schalldämmmaß von Lüftungseinrichtungen/Rollladenkästen ist bei der Berechnung des 
resultierenden Schalldämmmaßes (R'w,res) zu berücksichtigen. Eine Minderung der zu treffenden 
Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, sofern im bauordnungsrechtlichen 
Genehmigungsverfahren fachgutachterlich der Nachweis geführt wird, dass aufgrund der 
geplanten Raumnutzung beziehungsweise einer geringeren Geräuschbelastung (zum Beispiel 
durch die Eigenabschirmung des Gebäudes) die Erfüllung der Anforderungen eines niedrigeren 
Lärmpegelbereichs ausreichend ist. Durch die Möglichkeit, die zu treffenden 
Schallschutzmaßnahmen bei Vorliegen der entsprechenden Ausgangslage zu mindern, sollen 
unverhältnismäßig hohe Aufwendungen der Bauherrschaft für den passiven 
Schallimmissionsschutz und unnötige Einschränkungen der Wohnnutzung vermieden werden. 
 
 
7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
 
Mit den örtlichen Bauvorschriften auf Grundlage von § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 86 
Abs. 1 und 4 BauO NRW, die als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen sind, wird 
die planerische Zielsetzung verfolgt 
- die beabsichtigte Gestaltungsqualität und die im Vorhaben - und Erschließungsplan 
dargestellte städtebauliche Charakteristik des Plangebie ts planungsrechtlich 
sicherzustellen, 
- eine (optische) Einbettung des Vorhabens in das städtebauliche Umfeld zu erreichen, an 
dessen Erscheinungsbild sich die Regelungen über die äußere Gestaltung baulicher 
Anlagen und Gebäude im Plangebiet orientieren sowie  
- zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz beizutragen. 
Im Einzelnen werden deshalb örtliche Bauvorschriften getroffen über 
- die Dachgestaltung einschließlich der Anordnung möglicher Photovoltaik-/Solaranlagen auf 
Dächern, 
- die Abmessungen von Gartenhäusern, 
- die Abschirmung von Abfallbehältern und Müllboxen 
- die Befestigung privater Stellplätze und 
- Grundstückseinfriedungen. 
Die festgesetzten Dachformen entsprechen denjenigen der im Vorhaben- und Erschließungsplan 
dargestellten Bauvorhaben und greifen das Erscheinungsbild der vorgefundenen Dachlandschaft 
der Wohnbebauung im Umfeld auf (Reihenhausbebauung mit Satteldächern östlich und südlich 
des Plangebiets, Geschosswohnungsbau mit Flachdach nordöstlich des Plangebiets). Die 
Regelungen bezüglich der Anordnung von, eventuell seitens der Bauherren, gewünschten

22 
Photovoltaik- oder Solaranlagen dienen dazu, dass solche Anlagen optisch gegenüber dem 
Wohngebäude/Hauptbaukörper zurücktreten. Die städtebauliche Qualität eines Baugebiets wird 
wesentlich durch die Dach- und Fassadengestaltung der Gebäude geprägt. Im Plangebiet wird 
eine vergleichsweise hohe Wohndichte ermöglicht. Um eine harmonische Baukörpergestaltung im 
Plangebiet zu erreichen und eine sogenannte Verunstaltung von Fassaden zu vermeiden, wird 
daher außerdem festgesetzt, dass Satellitenschüsseln nur auf dem Dach zulässig und 
Mobilfunkanlagen auf dem Dach nicht zulässig sind. 
 
Die Abmessungen von Gartenhäusern werden begrenzt, um zu gewährleisten, dass sich diese 
entsprechend ihrer Funktion (Abstellzweck) den Wohngebäuden unterordnen und um ein 
einheitliches Erscheinungsbild dieser Anlagen im Plangebiet zu erreichen.  
 
Dauerhafte Standorte für Abfallbehälter sind einzuhausen (zum Beispiel durch Müllboxen) oder 
einzugrünen (zum Beispiel durch Schnitthecken). Ziel der Regelungen ist, dass Stellplätze für 
Abfallbehälter baulich oder durch Eingrünung so abgeschirmt werden, dass sie nicht vom 
Straßenraum einsehbar sind. Durch die Festsetzung sollen eine geordnete Unterbringung der 
Abfallbehälter im Plangebiet erreicht und optische Beeinträchtigungen sowie Behinderungen im 
Straßenraum vermieden werden. Unterflursysteme und deren oberirdisch sichtbaren Teile sowie 
Flächen, die lediglich an Abholtagen zum Abstellen von Abfallbehältern dienen, werden von der 
Festsetzung ausgenommen, um Übermaßregelungen zu vermeiden und sie im Erscheinungsbild 
des öffentlichen Raums in der Regel optisch nur eine untergeordnete Wirkung einnehmen. 
 
Zur Befestigung der privaten ebenerdigen Stellplätze (St) sind nur versickerungsfähige Materialien 
(zum Beispiel wasserdurchlässiges Pflaster, Rasenfugenpflaster) mit einem Abflussbeiwert von 
höchstens 0,5 zulässig. Dabei ist auch der Unterbau entsprechend wasserdurchlässig 
herzustellen. Die Festlegungen erfolgen im Sinne des Klimaschutzes beziehungsweise um den 
Versiegelungsgrad in dem hoch verdichteten Wohnbereich zu verringern und den natürlichen 
Niederschlagswasserabfluss zu begünstigen. Stellplätze, die innerhalb der Wasserschutzzone III B 
der Wassergewinnungsanlage Refrath liegen, sind aufgrund der Schutzzonenbestimmungen von 
der Festsetzung ausgenommen.  
 
Die Einfriedung von Grundstücksflächen ist gemäß § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 86 
Absatz 1 und Absatz 4 BauO NRW nur mit einheimischen lebenden Hecken – BD3/GH412 – oder 
die Strauchpflanzungen integrierte, transparente Zaunanlagen zulässig. Sie sind dauerhaft zu 
unterhalten und nur bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m zulässig. Gemeinschaftshecken, die 
auf die Grundstücksgrenze gepflanzt werden, sind ebenfalls zulässig. Durch die Festsetzungen 
werden in begrenztem Rahmen Wahlmöglichkeiten für die individuelle Grundstücksgestaltung 
eröffnet und gleichzeitig wird ökologischen und ästhetischen Gesichtspunkten eines einheitlichen 
Gestaltungsbildes Rechnung getragen. 
 
 
8 Umweltbelange, § 1 Abs. 6 Nr. 7, § 1a Abs. 2 BauGB 
 
Da der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird, gelten 
gemäß § 2 Absatz 2 Nummer 1 die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 
und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Das heißt, es wird von der Durchführung einer Umweltprüfung 
nach § 2 Absatz 4 BauGB, die in einem Umweltbericht nach § 2a BauGB mündet, abgesehen. 
Gleichwohl sind die Umweltbelange gemäß § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB und § 1a Abs. 2 
BauGB im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen und die Auswirkungen auf die 
(betroffenen) Schutzgüter für die Abwägung darzulegen. 
 
Als Ziele des Umweltschutzes werden die einschlägigen Gesetze, Rechtsverordnungen, Erlasse, 
Verwaltungsvorschriften und Technischen Anleitungen zu Grunde gelegt, die für die jeweiligen 
Schutzgüter in Bauleitplan-Verfahren anzuwenden sind. Darüber hinaus werden die 
Wasserschutzzonen-Verordnung der Wassergewinnungsanlage Refrath und die 
Baumschutzsatzung der Stadt Köln berücksichtigt.

23

24 
8.1 Grünordnungsplan, Baumbewertung 
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 74455/02 wurden eine 
artenschutzrechtliche Untersuchung (D. Liebert,  Alsdorf, April 2013, Oktober 2017), eine 
Biotopbestimmung mit integrierter Eingriffs- Ausgleichsberechnung (D. Liebert, Alsdorf, Oktober 
2017) sowie ein Grünordnungsplan (GOP, Reinders, Duisburg, November 2017) erstellt, in dem 
die wesentlichen naturschutzfachlichen und grünplanerischen Erfordernisse aufgearbeitet wurden, 
damit diese im Sinne von § 1 Absatz 7 BauGB als Abwägungsmaterial in das 
Bebauungsplanverfahren eingestellt werden können. 
 
Die Maßnahmen zur Freiraumgestaltung und -begrünung sowie zum Ausgleich sind in dem GOP 
dargestellt. Der GOP enthält außerdem eine Bewertung des Baumbestands innerhalb des 
Plangebiets sowie desjenigen in der angrenzenden öffentlichen Grünanlage an der Straße Auf 
dem Eichenbrett, der durch die Planrealisierung voraussichtlich baubedingt beeinträchtigt werden 
wird. 
Zwischen Juli und November 2014 wurde eine Bestandsbewertung vorhandener Solitärbäume im 
Plangebiet sowie in dessen unmittelbarem Grenzbereich erstellt. Betrachtet und bewertet wurden 
mehrere Einzelbäume im Ruderalstreifen Ostmerheimer Straße sowie der Solitärbaumbestand im 
Grünzug Auf dem Eichenbrett. Der straßenbegleitende Ruderalbewuchs entlang der Ostmerheimer 
Straße ist als Folge der aufgelassenen Baugrube der Krankenhauserweiterung entstanden und 
umfasst im Wesentlichen schnellwüchsige Pioniergehölze, überstellt von vereinzelten 
Hochstämmen. Geschützt durch die Baumschutzsatzung der Stadt Köln sind davon lediglich vier 
Acer platanoides (Spitz-Ahorn) sowie eine Betula pendula (Hänge-Birke), die zum Teil abgängig 
beziehungsweise fehlwüchsig sind.  
 
Bei der Grünanlage Auf dem Eichenbrett handelt es sich um eine innerstädtische Grünfläche mit 
stattlichem Baumbestand. Sie liegt außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des 
Bebauungsplans Geltungsbereichs, unmittelbar an der nordwestlichen Grenze des Plangebiets. 
Aufgrund ihrer absehbaren Beanspruchung während der Bauphase sowie der Notwendigkeit der 
qualitätsvollen Wiederherstellung nach Beendigung der Baumaßnahmen im Plangebiet wurde sie 
als erweiterter Planbereich in den Grünordnungsplan mit aufgenommen und wird darin in einem 
eigenen Kapitel ausführlich beschrieben. 
 
 
8.2 Artenschutzprüfung, Biotopbestimmung mit integrierter Eingriffs- 
Ausgleichsberechnung 
Tiere und Pflanzen sind auf der Grundlage des Bundesnaturschutzgesetzes als Bestandteile des 
Naturhaushalts in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. 
Gesetzlich geschützte Biotope nach § 42 Landesnaturschutzgesetz (LNatschG NRW) sind im 
Plangebiet nicht vorhanden. Somit gelten keine besonderen Erhaltungsziele und Schutzzwecke im 
Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes. Die Auswirkungen der Bauleitplanung auf die in § 1 
Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB genannten Schutzgüter Tiere und Pflanzen werden in 
dem GOP, unter Berücksichtigung der Ergebnisse der artenschutzrechtlichen Vorprüfung sowie 
der Biotopbestimmung mit integrierter Eingriffs- Ausgleichsberechnung, zusammenfassend 
dargestellt. Die Abarbeitung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung erfolgt im Textteil zum 
Grünordnungsplan. 
 
Zum Planvorhaben wurde eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung im Sinne des § 44 Abs. 1 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) durchgeführt (Dieter Liebert, Alsdorf, April 2013, Oktober 
2017).  
 
Baumhöhlen oder Horste konnten dabei im Untersuchungsgebiet nicht nachgewiesen werden. Bei 
der Verschneidung von potenziell vorkommenden planungsrelevanten Tier- und Pflanzenarten mit 
den gegebenen Biotopstrukturen, dem Wirkraum und den Wirkpfaden des Vorhabens wurde 
jedoch ermittelt, dass ein Eintreten von Verbotstatbeständen im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG 
nicht ausgeschlossen werden konnte. Daher wurden anschließend durch entsprechende 
Kartierungen an vier verschiedenen Terminen zwischen April und Juni 2013 sowie bei einer 
Nachkartierung im August 2017 deren Vorkommen überprüft. Hierbei konnten keine Fortpflanzung-

25 
und Ruhestätten der Spezies Kreuzkröte, Wechselkröte, Schlingnatter, Zauneidechse Bluthänfling, 
Feldschwirl, Gimpel, Klappergrasmücke und Nachtkerzenschwärmer festgestellt werden. 
8.3 Beschleunigtes Verfahren ohne Umweltprüfung 
Die Erheblichkeit der zu erwartenden Eingriffe in den Naturhaushalt beziehungsweise der um-
weltbezogenen Auswirkungen durch eine Bebauung im Plangebiet (und dessen Umfeld) wurden 
erstmals im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nummer 74459/07 „Madausstraße 
Köln-Merheim“ für eine Plangebietsfläche von insgesamt rund 26 Hektar erfasst und bewertet. Der 
Bebauungsplan Nummer 74459/07 hat seit seinem Inkrafttreten drei Änderungen erfahren. 
 
Die erste Änderung beinhaltete im Wesentlichen den Wegfall einer geplanten Verkehrsfläche im 
Plangebiet des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans und in der angrenzenden 
Grünanlage Auf dem Eichenbrett. Der räumliche Geltungsbereich der zweiten 
Bebauungsplanänderung erstreckte sich nur teilweise auf das Plangebiet des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nummer 74455/02, wobei die festgesetzte Art der baulichen Nutzung 
(Mischgebiet) und die Ausnutzungskennziffern (unter anderem die Grundflächenzahl von 0,6) 
bestehen blieben. Von der dritten Änderung des Bebauungsplans Nummer 74459/07 wurde das 
Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht betroffen. Die städtebauliche 
Entwicklung im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 74459/07, 
einschließlich seiner 1.–3. Änderung, ist inzwischen vollzogen. Die einzige Ausnahme bildet dabei 
das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 74455/02 mit circa 1,5 Hektar 
Fläche. 
 
In der Umweltprüfung zum ersten Bebauungsplan für das Gesamtareal (BP Nr. 74459/07) wurden 
die umweltbezogenen Auswirkungen einer Bebauung im Plangebiet bereits im Grundsatz geprüft 
und in einem Umweltbericht dargelegt, wobei im Ergebnis mit erheblichen Umweltauswirkungen 
nicht zu rechnen war. Zum selben Ergebnis führte auch die Umweltprüfung zu der 2. Änderung des 
Bebauungsplans. Die erste Änderung wurde im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB, das 
heißt ohne Umweltprüfung, durchgeführt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird im 
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltprüfung/Umweltbericht aufgestellt. Aus 
diesen Gründen beschränkt sich die nachfolgende Betrachtung der umweltbezogenen 
Auswirkungen des Bebauungsplans Nummer 74455/02 für die Abwägung nach § 1 Absatz 7 
BauGB auf diejenigen, die sich möglicherweise aus den Änderungen gegenüber bisher geltendem 
Planungsrecht ergeben können und die nicht im Grünordnungsplan (GOP) dargestellt sind. 
 
 
8.4 Änderungen gegenüber bisher geltendem Planungsrecht 
Gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nummer 74459/07 und dessen 1. und 2. 
Änderung ergeben sich mit den Festlegungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 
74455/02 folgende Änderungen für das Plangebiet: 
- Teilweise Überplanung bisheriger Mischgebietsfläche durch Festsetzung öffentlicher 
Verkehrsfläche und einer Fläche für Versorgungsanlagen Zweckbestimmung Elektrizität 
- Teilweise Überplanung bisheriger Mischgebietsfläche durch Festsetzung öffe ntlicher 
Grünflächen in einem Umfang von insgesamt rund 1000 Quadratmetern. 
- Art der baulichen Nutzung: „Mischgebiet“ wird Wohnbereich (W 1.1 – W 3). 
- Maß der baulichen Nutzung: Die zulässige Grundflächenzahl von 0,6 bleibt bestehen, die 
nach § 19 Absatz 4 Satz 2 zulässige Überschreitung bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 
für die in § 19 Absatz 4 Satz 1 genannten Anlagen sowie für private Straßen und Wege 
wird durch Festsetzung regelmäßig zulässig (im W 2 bis zu einer GRZ von 0,85). 
- Die Höhe baulicher Anlagen (bisher festgesetzte Firsthöhe überwiegend 18,00 m und am 
nordöstlichen Plangebietsrand 7,00 m/10,00 m/11,00 m über Gehweg) wird im Plangebiet 
(anders) differenziert und unterschreitet die bisher zulässige Firsthöhe von 18,00 m über 
Gehweg größtenteils deutlich (W 1.1 und W 1.2 = 12,00 m, W 2 = 14,00 m und  
W 3 = 14,50 m über Bezugspunkt, Bezugspunkt = 50,77 m über Normal-Null). 
- Neu-Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl der Geschosse (W 1.1 und W 1.2 = II, W 
2 und W3 = III).

26 
- Differenzierung und Verk leinerung der überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb von 
Baugrenzen: Insgesamt zehn Baufelder an Stelle einer großen, zusammenhängenden 
Baufläche. 
- Überplanung/Wegfall von zehn, bisher zum Erhalt festgesetzten Bäumen sowie von 
Pflanzmaßnahmen für Stellplatzanlagen im bisherigen Mischgebiet. 
- Neu-Festsetzung differenzierter Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen im Plangebiet (unter 
anderem Anpflanzung von insgesamt mindestens 65 Bäumen). 
- Überplanung/Wegfall einer bereits festgesetzten Ausgleichsmaßnahme (Heckenpflanzung 
auf bisheriger Mischgebietsfläche in 3,50 m Breite entlang der nordöstlichen 
Plangebietsgrenze) durch Fläche für die Wohnungsbauentwicklung, in der ein Privatweg 
geplant ist. Externer Ausgleich des Eingriffs. 
- Im GOP und vertraglich zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert: Festlegung 
von Maßnahmen im Falle notwendiger Baumfällungen aus Grundlage eines 
Baumgutachtens (Beurteilung des Schutzstatus und der Vitalität des Baumbestands) sowie 
zur Wiederherstellung der Grünanlage Auf dem E ichenbrett, soweit diese durch die 
Vorhabenrealisierung beeinträchtigt wird und Spielplatzplanung. 
 
 
8.5 Menschen und menschliche Gesundheit 
Für den Menschen und sein Wohlbefinden sind mögliche Belastungen durch Lärm und sonstige 
Emissionen beziehungsweise Immissionen sowie eine mögliche Beeinträchtigung von 
Erholungsmöglichkeiten (menschliche Gesundheit, menschliches Wohlbefinden) von Bedeutung. 
Durch die bauliche Erschließung der Flächen (Erschließungsstraße, Wohnbebauung) können 
baubedingt Wirkungen, wie zeitweise Baulärm und Staubbelastung verursacht werden.  
 
Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung im innerstädtischen Bereich besteht für die Menschen eine 
Vorbelastung durch Lärm und Abgase, aufgrund derer die Wohn- und Aufenthaltsqualität im 
Plangebiet grundsätzlich beeinträchtigt ist. Mögliche Beeinträchtigungen durch 
Verkehrslärmimissionen wurden gutachterlich untersucht. 
 
Lärmimmissionen 
Das Plangebiet und sein Umfeld sind durch die Lärmarten Straßenverkehr, Flug- und 
Hubschrauberverkehr bereits vorbelastet. Die vorhandene Lärmbelastung und die 
Lärmentwicklung durch Umsetzung der Planung wurden gutachterlich untersucht (ACCON Köln 
GmbH, Environmental Consultants, Bericht Nummer ACB 0917-407106-1099_3 “Gutachterliche 
Stellungnahme zur Geräuschsituation im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 74455/02, Arbeitstitel 
Ostmerheimer Straße in Köln-Merheim der Stadt Köln“, September 2017). Für die geplanten 
Wohnbereiche wurden die Orientierungswerte der DIN 18005 für ein „Allgemeines Wohngebiet“ 
(Tag: 55 dB(A), Nacht: 45 dB(A)) herangezogen. Im Planfall ergeben sich im zweiten 
Obergeschoss an den straßenseitigen Fassaden Beurteilungspegel von 59 bis 61 dB(A) tags und 
53 bis 54 dB(A) nachts. Im Bereich des Geschosswohnungsbaus an der Ostmerheimer Straße 
werden Beurteilungspegel von 59 bis 60 dB(A) am Tag und 51 bis 52 dB(A) in der Nacht erreicht. 
Im Inneren der geplanten Bebauung liegen die Belastungen tagsüber bei 53 bis 57 dB(A) und 
nachts bei 45 bis 49 dB(A). Damit sind die Orientierungswerte am Tag um bis zu 6 dB(A) und 
nachts um bis zu 9 dB(A) überschritten. Im Erdgeschoss werden die Orientierungswerte nachts 
weitgehend eingehalten. Innerhalb des Plangebiets setzt der Bebauungsplan dementsprechend 
passive Maßnahmen zum Lärmimmissionsschutz fest, durch die in den Innenräumen der 
Wohngebäude gesunde Wohnverhältnisse geschaffen werden können (siehe auch 6.11 
Schallimmissionen/Schallimmissionsschutz“).  
 
Maßnahmen zum aktiven Schallschutz, zum Beispiel Lärmschutzwände oder –wälle, können 
aufgrund der innerstädtischen Lage, der geringen Flächengröße und der städtebaulich 
gewünschten Durchlässigkeit des Plangebiets nicht realisiert werden. Für die wohnungsnahen 
Freiflächen und Privatgärten im Plangebiet verbleibt somit eine Verkehrslärmbeeinträchtigung.

27 
Für das Plangebietsumfeld ergeben sich aus dem Verkehrsaufkommen der insgesamt 152 
geplanten Wohneinheiten kleinräumig geringe Veränderungen hinsichtlich von 
Verkehrslärmimmissionen: Die öffentliche Planstraße im Plangebiet ist für den 
Zweirichtungsverkehr konzipiert. Daher ist davon auszugehen, dass etwa ein Drittel der geplanten 
Wohneinheiten im östlichen Plangebietsteil verkehrlich über den bestehenden Hibiskusweg 
erschlossen werden. Dadurch wird sich das Verkehrsaufkommen auf dem Hibiskusweg, der 
Straße Auf dem Eichenbrett und auf der Ostmerheimer Straße geringfügig erhöhen. Für vier 
Immissionsorte an der bestehenden Bebauung an den vorgenannten Straßen wurden 
Verkehrslärmerhöhungen durch zusätzlichen Straßenverkehr aus dem Plangebiet in Höhe von 0,1 
– maximal 0,7 dB(A) ermittelt. Diese Zunahme ist subjektiv nicht wahrnehmbar.  
 
Es sind insgesamt drei Tiefgaragen geplant, von denen eine von der Planstraße im Plangebiet, 
eine von der Ostmerheimer Straße und eine über den Hibiskusweg erschlossen wird. Die 
schalltechnische Untersuchung zum Vorhaben hat ergeben, dass durch die Nutzung der 
Tiefgaragenein- und -ausfahrten an den Gebäuden außerhalb des Plangebiets keine 
(zusätzlichen) kritischen Geräuschimmissionen zu erwarten sind, da die hilfsweise zur Beurteilung 
heranzuziehenden Richtwerte der TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete unterschritten werden. 
 
 
Erholung 
Das Plangebiet besitzt aufgrund der Sicherung beziehungsweise bisherigen Unzugänglichkeit des 
Geländes und einer fehlenden Ausstattung keine Funktion für die Naherholung. Nach Umsetzung 
der Planung wird die Durchlässigkeit des Plangebiets deutlich erhöht. Mit dem Kinderspielplatz 
wird eine zusätzliche, nutzbare öffentliche Freifläche geschaffen, die funktional und gestalterisch 
zu einer Aufwertung des Stadtraums beiträgt. 
 
 
8.6 Pflanzen und Tiere 
Wildlebende Tiere und wildwachsende Pflanzen und ihrer Lebensgemeinschaften sind auf der 
Grundlage des Bundesnaturschutzgesetzes als Bestandteile des Naturhaushalts in ihrer 
natürlichen und geschichtlich gewachsenen Artenvielfalt zu schützen.  
 
Im Plangebiet und seiner näheren Umgebung sind keine Flora-Fauna-Habitat-Gebiete und keine 
europäischen Vogelschutzgebiete vorhanden. Im betrachteten Raum besteht nach derzeitigen 
Erkenntnissen auch kein Potenzial für die Ausweisung von Bereichen, die die Kriterien für ein 
Gebiet von gemeinschaftlicher Bedeutung oder für ein europäisches Vogelschutzgebiet erfüllen 
und für eine Meldung gemäß § 33 Bundesnaturschutzgesetzes (BNatschG) in Betracht kommen. 
Gesetzlich geschützte Biotope nach § 42 Landesnaturschutzgesetz (LNatschG NRW) sind im 
Plangebiet ebenfalls nicht vorhanden. Somit gelten keine besonderen Erhaltungsziele und 
Schutzzwecke im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.  
Fortpflanzungs- und Ruhestätten einzelner häufiger und ungefährdeter europäischer Vogelarten 
können im Plangebiet nicht ausgeschlossen werden. Die artenschutzrechtlichen Verbote des § 44 
Abs. 1 BNatSchG werden nicht verletzt, wenn Rodungs- und Fällarbeiten außerhalb der 
Vogelbrutzeit erfolgen (Brutzeit 1. März bis 30. September eines jeden Jahres). 
 
Die Auswirkungen der Bauleitplanung auf die in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB 
genannten Schutzgüter Tiere und Pflanzen werden im Grünordnungsplan (GOP), unter 
Berücksichtigung der Ergebnisse der artenschutzrechtlichen Vorprüfung sowie der 
Biotopbestimmung mit integrierter Eingriffs- Ausgleichsberechnung, zusammenfassend dargestellt.  
 
Das Plangebiet stellt sich aktuell als brachliegende Ruderalfläche dar, in der sich eine am Boden 
versiegelte frühere Baugrube befindet. Mit seiner vergleichsweise geringen Fläche von etwa 1,5 
Hektar und durch umliegende Bebauung, Straßen und Wege ist das Plangebiet stark durch 
menschlichen Einfluss geprägt. Es kann sogenannten Allerweltsarten (Vögeln, Kleinsäugern und 
Insekten) Lebensraum bieten. Aufgrund seiner struktur- und artenarmen naturräumlichen 
Ausprägung hat es jedoch insgesamt nur eine geringe Bedeutung als Lebensraum für Pflanzen 
und Tiere.

28 
 
Die Inanspruchnahme bisher unbebauter Freiflächen durch Umsetzung der Bauleitplanung wird in 
der Fläche zu einer Einschränkung der vorgenannten Lebensraumfunktion führen. Durch die 
Umsetzung der Planung wird außerdem die Rodung vorhandener Gehölze erforderlich werden, 
wodurch potenzieller Lebensraum verloren geht. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass die Gestaltung 
der Hausgärten zu einer größeren Vielfalt an Pflanzenarten im Plangebiet führen wird und damit 
auch des Nahrungsangebots für zum Beispiel Kleinsäuger, Vögel, Schmetterlinge und Insekten. 
 
 
8.7 Boden 
Das Plangebiet gehört geologisch zur Kölner Bucht. Diese stellt den südöstlichen Teilbereich der 
Niederrheinischen Bucht dar. Die gesamte Niederrheinische Bucht ist geprägt durch fluviatile 
Ablagerungen des Rheins. Darüber hinaus finden sich in weiten Bereichen der Niederrheinischen 
Bucht junge, eiszeitliche Lößsedimente. Laut geologischer Karte von Nordrhein-Westfalen, Blatt C 
5106 Köln, stehen im Untergrund des Untersuchungsgebietes sandige Schluffe über Sanden und 
Kiesen an. Diese lassen sich der pleistozänen Niederterrasse des Rheins zuordnen. 
 
Das Plangebiet ist hinsichtlich von Boden und Vegetation aufgrund langjähriger unterschiedlicher 
Vornutzungen und der Vorarbeiten zur Realisierung der zuletzt aufgegebenen Planung für ein 
Gesundheitszentrum nachhaltig überformt. Die stark veränderten Böden im Plangebiet 
übernehmen keine besonderen Schutzfunktionen. Teilweise handelt es sich außerdem um bereits 
versiegelte Flächen (frühere Baugrube). Die Böden wurden zudem in weiten Teilen durch die 
Bautätigkeiten zum Gesundheitszentrum (sogenannte Protonenklinik) ausgekoffert 
beziehungsweise umgelagert.  
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 dieselbe 
Ausnutzungskennziffer fest wie der im Plangebiet aktuell geltende Bebauungsplan Nummer 
74459/07 „Madausstraße in Köln-Merheim“. Das bedeutet, dass der zulässige Eingriff in den 
Boden durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gegenüber geltendem Planungsrecht nicht 
erhöht wird. Darüber hinaus werden die Dachflächen der Geschosswohnungsbauten sowie die 
Tiefgaragen, soweit diese nicht anderweitig überbaut oder genutzt werden, begrünt. Zusätzlich 
werden öffentliche Grünflächen auf bisher als Mischgebiet festgesetzten Flächen im Plangebiet 
entstehen. Dem steht die durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ausdrücklich 
festgesetzte Zulässigkeit der Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ) für die in § 19 Absatz 4 
Satz 1 BauNVO genannten Anlagen sowie für private Straßen und Wege bis zu einer GRZ von 0,8 
und teilweise 0,85 gegenüber. 
 
Der Eingriff in das Schutzgut Boden durch das Planvorhaben ist grundsätzlich erheblich und nicht 
umkehrbar. Durch den Einsatz teilversickerungsfähiger Materialien für Stellplatz- und 
Wegebefestigungen außerhalb der Wasserschutzzone sowie durch Dachbegrünungsmaßnahmen 
können die Neuversiegelungen geringfügig vermindert werden.  
 
Bodenverunreinigungen und Baugrund 
Das Plangebiet liegt im Bereich der nachrichtlich erfassten Altstandorte mit den Nummern 809101, 
806105 und 80613. Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen im Sinne des Bodenschutzgesetzes 
liegen nicht vor. 
 
Altstandort 806105: Ehemaliger pharmazeutischer Betrieb; eine nutzungsbezogene Bodenunter-
suchung der Fa. Laqua vom 25.06.2003 liegt vor, Fläche eingestuft in Status 8 (Fläche nut-
zungsorientiert untersucht und saniert, kein Gefahrenverdacht).  
 
Altstandort 80613: Ehemaliges Tanklager des Feldflugplatzes Merheim; Überschneidung mit Alt-
standort 806105, daher ebenfalls Einstufung in Status 8 (s. o.). 
 
Altstandort 809101: Ehemaliger Flugplatz Ostheim; umweltrelevante Bereiche des ehem. Flug-
platzes wurden als separate Altstandorte ausgewiesen, u. a. ehem. Tanklager 80613, Fläche ein-
gestuft in Status 2 (keine Gefahr, kein Verdacht).

29 
Die Tatsache, dass eine Gefährdung nach Auskunft des Umwelt- und Verbraucherschutzamts im 
Plangebiet nicht zu befürchten ist, schließt nicht aus, dass Schadstoffbelastungen vorgefunden 
werden können. Das Umwelt- und Verbraucherschutzamt der Stadt Köln, Willy-Brandt-Platz 2, 
50679 Köln, ist vor Beginn von Bodenarbeiten im Plangebiet zu beteiligen sowie umgehend zu 
informieren, sofern im Rahmen der Bodenarbeiten Hinweise auf eine Schadstoffbelastung 
auftreten. 
 
Der Baugrund im für die Neubebauung vorgesehenen Plangebiet ist fachlich qualifiziert untersucht 
worden (Slach, Wipperführt, Juni 2014). 
 
Lokal wurden in den vorhandenen Bodenmieten beziehungsweise der Basisauffüllung hohe 
Anteile an anthropogenen Beimengungen von Bauschutt und Schlacken angetroffen. Hier sind die 
sogenannten Z1.1 und Z1.2-Werte der LAGA Boden (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall) 
überschritten, Daher können nicht alle vorhandenen Böden im Plangebiet wiederverwertet werden.  
Zur Sicherung, Festlegung der Wiederverwertung und Beseitigung von Bodenmaterial empfiehlt 
der Bodengutachter, im Vorfeld der Baumaßnahme zusätzliche Deklarationsanalysen 
durchzuführen. Sofern im Rahmen der Bodenarbeiten zur Vorhabenrealisierung Hinweise auf eine 
Schadstoffbelastung auftreten, ist das Umwelt- und Verbraucherschutzamt der Stadt Köln zu 
benachrichtigen. Die angetroffenen Bodenverhältnisse sprechen nicht gegen die geplante 
Wohnnutzung. Im Bereich der Hausgärten und der öffentlichen Grünfläche (Spielplatz) wird im 
Zuge der Planrealisierung unbelasteter Oberboden aufgebracht. 
 
Kampfmittel 
Aufgrund eines konkreten Verdachts auf Kampfmittel beziehungsweise Militäreinrichtungen des 2. 
Weltkriegs (Bombenblindgänger) hat der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) der 
Bezirksregierung Düsseldorf den Verdachtspunkt 1942 überprüft und bereits einen Teil der 
Plangebietsfläche geräumt . Kampfmittel wurden dabei nicht geborgen. Ein Abschlussbericht wird 
nach Beendigung der Untersuchungsarbeiten vorgelegt. Da nicht vollständig ausgeschlossen 
werden kann, dass noch Kampfmittel im Boden vorhanden sind, kann die Mitteilung des KBD nicht 
als Garantie der Freiheit von Kampfmitteln gewertet werden. Erd- und Bauarbeiten sind deshalb 
mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Bei Kampfmittelfunden sind die Arbeiten sofort 
einzustellen und umgehend die Ordnungsbehörde, die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der 
Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. Außerdem wird für den Fall von Erdarbeiten mit 
erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten 
etcetera zusätzlich eine Sicherheitsdetektion empfohlen. In diesem Fall ist das „Merkblatt für 
Baugrundeingriffe“ zu beachten.  
 
 
8.8 Wasser 
Im Plangebiet sind keine natürlichen oder künstlichen Fließ- oder Stillgewässer vorhanden oder 
geplant. Teile des Plangebiets liegen innerhalb der festgesetzten Wasserschutzzone III B der 
Wassergewinnungsanlage (WG) Refrath. Die Grenze der Wasserschutzzone ist nachrichtlich in 
den Bebauungsplan übernommen. Die Genehmigungs- und Verbotstatbestände der 
Wasserschutzgebietsverordnung Refrath für die Wasserschutzzone III B sind zu beachten. 
 
Für das Schutzgut „Wasser“ besteht im Plangebiet eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Eintrag 
von wassergefährdenden Stoffen im Bereich der teilweise betroffenen Wasserschutzzone III B des 
Wasserschutz-gebiets (WG) Refrath und eine allgemeine Empfindlichkeit gegenüber 
Verschmutzung. Stellplätze, die innerhalb der Wasserschutzzone errichtet werden, sind von der 
örtlichen Bauvorschrift ausgenommen, nach der oberirdisch angelegte Stellplätze im Plangebiet 
wasserdurchlässig zu befestigen sind. 
 
Die wesentlichen Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser sind in der zulässigen Überbaubarkeit 
und Versiegelung bisher unbebauter Flächen zu sehen, die sich nachteilig auf die Grundwasser-
neubildungsrate auswirken kann. Durch die Versiegelung/Bebauung kommt es in der Regel 
außerdem zu einem beschleunigten Niederschlagswasserabfluss. Dem wird durch die im 
Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen zu Bepflanzung und Begrünung entgegen gewirkt.

30 
 
Die ordnungsgemäße Abführung von Schmutz- und Niederschlagswasser der öffentlichen Straße 
in das bestehende Kanalnetz ist gewährleistet. Das anfallende, unbelastete Niederschlagswasser 
der Dachflächen und der privaten Wege ist vor Ort zu versickern, sofern dies ohne 
Beeinträchtigung der Allgemeinheit möglich ist. Der fachlich qualifizierte Nachweis erfolgt im 
Genehmigungs-verfahren. 
 
 
8.9 Klima und Luft 
Großklimatisch betrachtet gehört die Stadt Köln zur warmgemäßigten feuchten Westwindzone 
Mitteleuropas. Das Plangebiet in Merheim muss gemäß Lanuv 2013 („Klimawandelgerechte 
Metropole Köln“, Abschlussbericht) als zukünftig „sehr hoch wärmebelastete Siedlungsfläche“ 
bewertet werden. Die Fläche des Plangebiets weist aufgrund ihrer geringen Größe und ihrer Lage 
keine Bedeutung für die Belüftung im rechtsrheinischen Stadtgebiet auf. Gleichwohl findet lokal 
Kaltluftentstehung statt, die in austauscharmen sommerlichen Wetterlagen im Nahbereich 
thermisch ausgleichend wirkt. 
 
Durch das geplante Bauvorhaben nimmt der öffentliche Straßenverkehr laut Verkehrsgutachten 
(VEKASS, Köln, März 2017) geringfügig zu. Aufgrund der nur geringen Verkehrszunahme ist nicht 
mit einer bedeutsamen Erhöhung der verkehrsbedingten Luftschadstoffe zu rechnen. Ein 
Gutachten zu verkehrsbedingten Luftschadstoffen liegt nicht vor und wird als nicht notwendig 
erachtet, da weder eine erhebliche Verkehrszunahme erfolgt noch in erheblichem Umfang die 
Durchlüftung von Bestandsstraßen durch das Vorhaben verändert wird. Im Plangebietsumfeld 
befinden sich südlich der Ostmerheimer Straße verschiedene Kliniken der Stadt Köln und des 
Landes Nordrhein-Westfalen. Der Klinikbetrieb ist derzeit mit Luftschadstoffen aus dem mit Liefer-, 
Krankentransport-, Besucher- und Mitarbeiterverkehr verbunden. Im Geltungsbereich sind keine 
Gewerbebetriebe vorhanden, so dass die Emission gewerblicher Luftschadstoffe im Plangebiet 
ausgeschlossen werden kann. 
 
Im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 74455/02 wird auf 
eine digitale stadtklimatische Untersuchung verzichtet. Als Minderungsmaßnahmen gegenüber der 
zukünftig anzunehmenden Zunahme der sommerlichen Hitzebelastung werden im Bebauungsplan 
Baumpflanzungen und Begrünungsmaßnahmen, unter anderem für Dächer und Tiefgaragen 
festgesetzt. 
 
 
8.10 Belichtung und Besonnung, verfügbarer Solargewinn 
Für das Wohnquartier wurde durch die Vorhabenträgerin das „Energiekonzept Neubau 
Wohnquartier Romantica VIII in Köln-Merheim Verschattungsstudie/Energiebedarfsabschätzung“ 
durch  
energy design Braunschweig (Juli 2014) erarbeitet. 
 
Die vorgenommene Energiebedarfsabschätzung kommt zu dem Ergebnis, dass für die beiden 
Reihenhauszeilen 5 und 6 in dem Bereich W 1.2 westlich der Planstraße, aufgrund der 
Verschattungssituation, im Vergleich zu den übrigen Wohngebäuden im Plangebiet, mit einem 
erhöhten Jahresheizwärmebedarf zu rechnen ist.  
 
Die Möglichkeiten zur passiven Nutzung von Sonnenergie sind im Plangebiet grundsätzlich gut. 
Eine strikte Nord-Südausrichtung der Baukörper ist – aufgrund der räumlichen Lage des Standorts, 
der geplanten verkehrlichen Erschließung und der beabsichtigten städtebaulichen Gestaltung 
(Schaffung von Raumkanten durch höhere Geschosswohnungsbauten entlang der Ostmerheimer 
Straße und entlang der öffentlichen Grünanlage Auf dem Eichenbrett) – jedoch nicht möglich. 
 
In einem Teil des Plangebiets (W 1.2, Reihenhauszeilen 5 und 6 südwestlich der öffentlichen 
Planstraße) ist im Vergleich zu den übrigen Wohngebäuden im Plangebiet, aufgrund der 
Verschattungssituation, mit einem erhöhten Jahresheizwärmebedarf zu rechnen.

31 
 
8.11 Landschafts- und Ortsbild 
Die Bewertung der Landschaftsbildbeeinträchtigungen ergibt sich aus der Empfindlichkeit der 
Landschaft gegenüber visuellen Störungen einerseits und der Intensität des Eingriffs andererseits. 
In diesem Sinne ist die visuelle Durchlässigkeit der Landschaft von Bedeutung. Während eine 
ausgeräumte Landschaft eine hohe Transparenz aufweist und visuelle Veränderungen weithin 
sichtbare Auswirkungen haben, kann ein Landschaftselement in einem strukturierten Umfeld zu 
einem gewissen Grad visuell absorbiert werden. 
Die vergleichsweise kleine Plangebietsfläche befindet sich in einem bestehenden 
Siedlungsbereich. Als landschaftsgliedernde Elemente sind Einzelbäume (Pioniergehölze) und 
Ruderalvegetation im Plangebiet vorhanden. Die Plangebietsfläche weist aufgrund ihrer starken 
Veränderung durch menschlichen Einfluss (ehemalige Baugrube) und weil es sich um 
überwiegend ebenes Gelände handelt, einen mittleren landschaftsästhetischen Wert auf.  
 
Die geplante Neubebauung stellt zwar grundsätzlich einen Eingriff in das Landschaftsbild dar, weil 
Freiflächen in diesem Raum verloren gehen und Siedlungsfläche erweitert wird. Eine erhebliche 
Beeinträchtigung des Landschaftsbilds ist damit jedoch aufgrund der umgebenden 
Bestandsbebauung und der Bebauungsplanfestsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und 
zur Gestaltung nicht verbunden. Für das Ortsbild stellt die geplante Bebauung einen 
Lückenschluss an der Ostmerheimer Straße/Ecke Grünanlage Auf dem Eichenbrett dar. 
 
 
8.12 Kultur- und Sachgüter 
Denkmalgeschützte Gebäude oder Kulturgüter sind im Plangebiet nicht vorhanden. Der für die 
geplante Wohnbebauung vorgesehene Bereich weist nach derzeitiger Erkenntnis weder 
archäologisch relevante Substanz noch sonstige Sachgüter auf, die von der Bauleitplanung 
betroffen wären. Überregional bedeutsame Versorgungsleitungen, wie zum Beispiel 
Hochspannungs- oder Gasleitungen, sind durch das Planvorhaben ebenfalls nicht betroffen. 
 
Wird in Folge der Erschließung und der Bebauung nicht bekannte archäologische Substanz 
entdeckt, so ist die Stadt Köln als Untere Denkmalbehörde oder das LVR-Amt für 
Bodendenkmalpflege im Rheinland unverzüglich zu informieren. Nach §§ 15, 16 
Denkmalschutzgesetz (DSchG NW) ist die Entdeckungsstätte in unverändertem Zustand zu 
erhalten. 
 
 
8.13 Wechselwirkungen 
Wechselwirkungen zwischen einzelnen Schutzgütern, die zu erheblichen Auswirkungen führen 
könnten, sind nicht erkennbar. 
 
 
9 Nachrichtliche Übernahmen, § 9 Abs. 6 BauGB 
Das Plangebiet liegt am nordöstlichen und südöstlichen Rand teilweise in der Wasserschutzzone 
III B des Wasserschutzgebiets (WG) Refrath. Die Abgrenzung der Wasserschutzzone innerhalb 
des Geltungsbereichs wurde in den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan nachrichtlich 
übernommen. 
 
 
10 Planverwirklichung 
 
10.1 Vorhandene gutachterliche Bewertungen 
Neben den allgemeinen bei der Stadtverwaltung vorliegenden Umweltinformationen, wurden zum 
Bebauungsplanverfahren folgende Gutachten erarbeitet: 
 
IFEBA INGENIEURBÜRO FÜR BAUWESEN GMBH: Erschließungsplanung, Köln, 11.10.2017

32 
IFEBA INGENIEURBÜRO FÜR BAUWESEN GMBH: Erläuterungsbericht zur Entwässerung und 
Versorgung, Köln, 21.02.2018 
 
VE KASS INGENIEURGESELLSCHAFT MBH: Abschätzung des Verkehrsaufkommens, Ermittlung 
der Prognosebelastung, Köln Merheim – Ostmerheimer Straße, Vorhabenbezogener BP 
Nr. 74455/02 – Bericht Verkehr 3. Fertigung, Köln, 18.03.2017 
 
ACCON KÖLN GMBH ENVIRONMENTAL CONSULTANTS: Gutachterliche Stellungnahme zur 
Geräuschsituation im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 74455/02, Arbeitstitel Ostmerheimer Straße 
in Köln-Merheim der Stadt Köln, Bericht Nummer ACB 0917-407106-1099_3, Köln, 08.09.2017 
 
REINDERS LANDSCHAFTSARCHITEKTEN BDLA: Grünordnungsplan (GOP) zum 
Bebauungsplan Nr. 74455/02, Duisburg 08.11.2017 darin enthalten: 
 
BÜRO FÜR FREIRAUMPLANUNG DIETER LIEBERT: Artenschutzrechtliche Vorprüfung 
Bauvorhaben Interhomes AG – Köln-Merheim, Alsdorf, 15.04.2013 
 
BÜRO FÜR FREIRAUMPLANUNG DIETER LIEBERT: Artenschutzrechtliche Untersuchung 
möglicher Vorkommen von Kreuzkröte, Wechselkröte, Schlingnatter, Zauneidechse, Bluthänfling, 
Feldschwirl, Gimpel, Klappergrasmücke, Nachtkerzen-Schwärmer im Bereich Krankenhausstraße 
Köln-Merheim, Alsdorf, 18.10.2017 
 
BÜRO FÜR FREIRAUMPLANUNG DIETER LIEBERT: Biotopbestimmung mit integrierter Eingriffs-
/ Ausgleichsberechnung zum Bebauungsplan Nr. 74455/02 Köln – Ostmerheimer Straße/Auf dem 
Eichenbrett, Alsdorf, 10.10.2017 
 
REINDERS LANDSCHAFTSARCHITEKTEN BDLA: Bauvorhaben Stadtquartier Ostmerheimer 
Straße in Köln-Merheim, Baumbewertung zur planungsrechtlichen Sicherung schützenswerter 
Bäume für die Bauleitplanaufgabe Nr. 744455/02 ‚Ostmerheimer Straße in Köln-Merheim (incl. 2 
Anhänge), Duisburg, 28.11.2014 
 
ENERGY DESIGN: Energiekonzept Neubau Wohnquartier Romantica VIII in Köln-Merheim 
Verschattungsstudie/ Energiebedarfsabschätzung, Braunschweig, 17.07.2014 
 
 
10.2 Kosten für die Stadt Köln, Kostenübernahme durch die Vorhabenträgerin 
Die Vorhabenträgerin ist auf der Grundlage des mit der Stadt abgestimmten Plans zur 
Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und 
Erschließungsplan) bereit und in der Lage. Sie verpflichtet sich gemäß § 12 Absatz 1 BauGB vor 
dem Beschluss nach § 10 Absatz 1 BauGB zur Tragung der Erschließungskosten sowie zur 
Durchführung (innerhalb einer noch festzulegenden Frist) und trägt die Planungskosten. 
Das Planungsrecht wird in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB 
geschaffen, der auf Grundlage von § 13a (Bebauungspläne der Innenentwicklung) BauGB 
aufgestellt wird. Die Vorhabenträgerin ist vertraglich zur Übernahme sämtlicher, durch die Planung 
auf ihren Grundstücksflächen anfallenden Kosten, zum Beispiel für die Herstellung der 
Erschließungsanlagen und der öffentlichen Grünflächen sowie für den externen Ausgleich, 
verpflichtet. 
 
Für die Stadt Köln entstehen aus dem Vorhaben – mit Ausnahme der Betreuung des 
Bauleitplanverfahrens im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben – keine Kosten. Zur Realisierung der 
Planung ist ein Bodenordnungsverfahren nicht erforderlich. 
 
Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin wird ein Durchführungsvertrag abgeschlossen, 
durch den die Umsetzung gewährleistet wird. Regelungsinhalte des Durchführungsvertrages sind 
insbesondere: 
- Sicherung besonderer Wohnformen (Seniorenwohnen) 
- Erschließungsregelungen

33 
- Herstellung des künftigen öffentlichen Spielplatzes, 
- Umsetzung des Grünordnungsplans 
- Externer Ausgleich 
-

11 Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets in ha ca. 1,5 
BGF über alle Baufelder in m² Interhomes 
− BGF Wohnen in m² Interhomes 
− BGF Sonderwohnformen (z.B. 
Studenten, Wohngruppen, 
gewerblichen Wohnen) in m² 
– 
− BGF Gewerbe in m²  
− BGF Gemeinbedarf in m²  
− BGF sonstige Nutzungen in m²  
Anzahl der geplanten WE 152: 40 WE in Reihenhäusern/ 
Wohneigentümergemeinschaften; 
112 WE in Geschosswohnungsbauten, 
davon 67 WE seniorengerecht 
davon öffentlich gefördert ? 
Frei- und Grünfläche in m² ca. 1.051 
davon öffentlich ca. 1.051 (davon 905 m² Kinderspielplatz 
und 146 m² Teil der Parkanlage Auf dem 
Eichenbrett ) 
davon privat – 
Verkehrsfläche in m² ca. 1.589 
davon öffentlich ca. 1.589 
davon privat ca. 1.178,50 (im Bebauungsplan festgesetzt 
als Allgemeines Wohngebiet (WA) und mit 
Geh-, Fahr- und/oder Leitungsrecht belegt)

Anlage 5
Stadtplanungsamt
Vorhaben- und Erschließungsplan zum
vorhabenbezogener Bebauungsplan - Entwurf 74455/02 
Ostmerheimer Straße 
in Köln - Merheim
unmaßstäblich

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 Dinz Az 
Vorlagen-Nummer 11.04.2019 
 0801/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 09.05.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 16.05.2019 
 
Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf (VEP) Nummer 74455/02 
Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße in Köln-Merheim 
Mitteilungstext: 
 
Aufgrund der aktuellen Haushaltsprognose aus Mai 2015 beläuft sich der Wohnungsbedarf in Köln für 
den Zeitraum von 2015 bis 2030 (15 Jahre) auf rund 66 000 Wohnungen. Die bekannten Umset-
zungs- und Potenzialgrößen belaufen sich zurzeit auf 33 400 Wohneinheiten. Um den hohen Bedarf 
an Wohnungen in der wachsenden Stadt Köln decken zu können, soll im Ortsteil Köln-Merheim 
Wohnraum geschaffen werden 
 
 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen in dem Bereich zwischen Hibiskusweg, Ostmer-
heimer Straße und der Grünanlage  an der Straße Auf dem Eichenbrett die planungsrechtlichen Vo-
raussetzungen für die Abrundung des seit 2003 schrittweise entstandenen Wohnquartiers (Madaus-
gelände) nördlich des Plangeltungsbereiches geschaffen werden.  
 
Die Vorhaben- und Erschließungsträgerin Interhomes AG beabsichtigt, für das Plangebiet (ca. 15.000 
m²) eine Wohnbebauung mit insgesamt ca. 152 Wohneinheiten -WE- zu errichten. Davon werden 112 
Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau errichtet, wovon 67 WE für Senioren plus Sozialbereich 
vorgesehen sind. Weiterhin werden 40 Reihenhäuser gebaut. 
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt im Wesentlichen über die Planstraße, die als 
öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt wird und an die Ostmerheimer Straße und den Hibiskusweg 
angebunden ist. 
 
Die fußläufige Verbindung über die angrenzende Grünfläche an die Straße Auf dem Eichenbrett ist 
planungsrechtlich gesichert. 
 
Im Plangebiet wird ein öffentlicher Spielplatz (905 qm) durch die Vorhabenträgerin angelegt und der 
Stadt übergeben. 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 12.12.2013 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes nach § 13 a BauGB beschlossen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung fand am 
19.03.2014 mit einer Abendveranstaltung statt. 
 
Da das Kooperative Baulandmodell Köln erst 2014 bekannt gemacht wurde, findet es in der Aufstel-
lung und Umsetzung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes keine Anwendung. 
 
Innerhalb des Stadtteils Merheim erfolgt somit eine Stärkung der Wohnfunktion durch zusätzlichen

2 
 
Wohnraum sowie den Seniorenwohnungen, um der steigenden Nachfrage bei einer zunehmend an-
gespannteren Wohnungsmarktsituation nachzukommen.  
 
Die Offenlage soll im April/Mai 2019 erfolgen. 
 
 
 
Anlagen 
Anlage 1 Übersichtsplan 
Anlage 2 Begründung zur Offenlage 
Anlage 3 textliche Festsetzungen 
Anlage 4 vorhabenbezogener Bebauungsplan (unmaßstäblich) 
Anlage 5 Vorhaben- und Erschließungsplan (unmaßstäblich) 
 
 
 
Gez. Greitemann

Anlage 3 
 
 
Textliche Festsetzungen  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 74455/02  
Arbeitstitel: „Ostmerheimer Straße“ in Köln Merheim 
 
A TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 
 
1 Art der baulichen Nutzung 
 
Innerhalb der mit W 1.1, W 1.2, W 2 und W 3 bezeichneten Bereiche sind gemäß § 9 Absatz 
1 Nummer 1 BauGB folgende Nutzungen zulässig: 
− Wohngebäude 
− Einrichtungen und Anlagen zur Kinderbetreuung 
− Einzelne Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger in Wohnungen und 
Wohngebäuden. 
 Innerhalb des mit W 3 bezeichneten Bereiches sind außerdem folgende Nutzungen 
zulässig: 
− Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, die den 
Bedürfnissen der Bewohner des W 3 dienen und 
− Kioske. 
 
 
2 Maß der baulichen Nutzung 
 
2.1 Grundflächenzahl (GRZ) 
Gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO darf die im Bebauungsplan festgesetzte zulässige 
Grundflächenzahl (GRZ) durch die Grundflächen der in § 19 Absatz 4 Satz 1 BauNVO 
genannten Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, durch Nebenanlagen im Sinne des 
§ 14 BauNVO und durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das 
Baugrundstück lediglich unterbaut wird 
− in den mit W 1.1, W 1.2 und W 3 bezeichneten Bereichen bis zu einer GRZ von 0,8 
und 
− in dem mit W 2 bezeichneten Bereich bis zu einer GRZ von 0,85. 
überschritten werden.  
 
 
2.2 Gebäudehöhen 
Die zulässigen maximalen Gebäudehöhen sind als Oberkante (OK) beziehungsweise 
Firsthöhe (FH), bezogen auf den höchsten Punkt des Gebäudes, festgesetzt. Unterer 
Bezugspunkt ist 50,77 m über Normal-Null (NN) in der öffentlichen Grünfläche Auf dem 
Eichenbrett. 
 
 
2.3 Dachaufbauten 
Folgende Dachaufbauten dürfen die festgesetzte Gebäudehöhe um max. 2,0 m 
überschreiten, wenn die Überschreitung auf weniger als 10% der Grundrissfläche des 
obersten Geschosses erfolgt: Antennen, Lüftungs- und Klimageräte, Aufzugüberfahrten,

Dachluken, Treppenaufgänge, Schornsteine, Satellitenschüsseln und Sicherungssysteme für 
Wartungsarbeiten. Photovoltaik- und solarenergetische Anlagen dürfen die festgesetzte 
Gebäudehöhe um maximal 0,5 m überschreiten. Die o.g. Dachaufbauten müssen 
mindestens 1,0 m, bei Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe von mehr als 1,0 m 
um das Maß der Überschreitung von der Außenwand des darunter liegenden Geschosses 
zurück treten. 
 
Überschreiten die o.g. Dachaufbauten im W2 und W3 die festgesetzte Gebäudehöhe, sind 
diese mit einer senkrechten Sichtschutzwand zu versehen. Das gilt nicht für 
Satellitenschüsseln, Photovoltaik- und solarenergetische Anlagen. 
 
 
3 Abstandflächen 
 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB werden folgende von § 6 Absatz 5 und 6 BauO 
NRW abweichende Tiefen von Abstandsflächen festgesetzt: 
− Für die nordöstliche, zur Plangebietsgrenze orientierte Seite baulicher Anlagen und 
Gebäude innerhalb des mit W 1.1 bezeichneten Bereichs ist eine Tiefe der 
Abstandsfläche von mindestens 0,6 H nachzuweisen. 
− Für die nordöstliche, zu dem festgesetzten Bereich mit der Bezeichnung W 1.2 
orientierte Seite baulicher Anlagen und Gebäude innerhalb des mit W 3 bezeichneten 
Bereichs ist eine Tiefe der Abstandsfläche von mindestens 0,5 H nachzuweisen. 
−  Die nach den Festsetzungen A Nummer 5.2 und B Nummer 3 zulässigen 
Gartenhäuser und Überdachungen von Tiefgaragenzufahrten dürfen ohne 
Abstandsflächen errichtet werden (0,00 H der Wandhöhe). 
 
 
4 Überbaubare Grundstücksflächen  
 
Gemäß § 23 Absatz 3 Satz 3 in Verbindung mit Absatz 2 Satz 3 BauNVO dürfen die 
festgesetzten Baugrenzen in den mit W 1.1, W 1.2 und W 2 bezeichneten Bereichen durch 
Vordächer bis maximal 1,00 m und in dem mit W3 bezeichneten Bereich bis maximal 2,00 m 
überschritten werden. 
 
Durch nicht überdachte Terrassen und Balkone dürfen die festgesetzten Baugrenzen in den 
mit W 1.1, W 1.2, W 2 und W 3 bezeichneten Bereichen bis maximal 3,00 m überschritten 
werden. 
 
 
5 Nebenanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen 
 
5.1 Stellplätze und Tiefgaragen 
Stellplätze sind gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Absatz 6 
BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie darüber hinaus 
oberirdisch nur in den festgesetzten Flächen für Stellplätze (St) und unterirdisch nur in den 
festgesetzten Flächen für Tiefgaragen (TG) zulässig. 
 
 
5.2 Gartenhäuser 
Gemäß § 14 Absatz 1 Satz 3 BauNVO sind Gartenhäuser nur innerhalb der festgesetzten 
Flächen für Gartenhäuser (GH) zulässig sind. Pro Wohneinheit ist höchstens ein Gartenhaus 
zulässig.

6 Geh- Fahr- und Leitungsrechte 
Die mit GFL gekennzeichneten Flächen werden als Geh- und Fahrrecht zugunsten der 
Allgemeinheit und als Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt. 
 
 
7 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
 
7.1 Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den 
in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen an den Außenbauteilen von 
Aufenthaltsräumen nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, zu 
erwerben beim Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu treffen. 
 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn im 
Baugenehmigungsverfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung niedrigere 
Lärmpegelbereiche an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebenen nachgewiesen 
werden. 
 
 
7.2 Fensterunabhängige Belüftung 
Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel ≥ 45 dB(A) im Nachtzeitraum 
(22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch schallgedämmte 
Lüftungseinrichtungen bei geschlossenen Fenstern und Türen sicherzustellen. 
 
 
8 Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen 
 
8.1 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Innerhalb der gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB festgesetzten Fläche mit der 
Bezeichnung M1 sind  
− eine Baumreihe bestehend aus vier Bäumen – BF31 (GH741) in Verbindung mit einer 
intensiv geschnittenen Hecke aus heimischen Gehölzen – BD3 (GH412) 
− ein weiterer Baum – BF31 (GH741) sowie  
− niedrigwachsende, heimische und standortgerechte Sträucher auf einem 
Flächenanteil von 45 qm – BB1 (GH51) 
anzupflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Der übrige Teil der Fläche M 1 ist durch 
Scherrasen (HM 51(PA 122)) zu begrünen, wobei Wegeflächen hiervon ausgenommen sind. 
 
Darüber hinaus sind an den im Bebauungsplan zeichnerisch festgesetzten Standorten 
gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB weitere 53 Bäume – BF31 (GH741) - 
anzupflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Die Lage der festgesetzten 
Baumstandorte kann im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplans bis zu 1,50 m von 
den festgesetzten Standorten abweichen. Pflanzflächen/Baumscheiben sind gegen 
Überfahren zu schützen.  
 
Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen sind Grundstückseinfriedungen und Wege zulässig. 
 
8.1.1 Öffentliche Grünfläche – Spielplatz 
Innerhalb der gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 15 BauGB festgesetzten, öffentlichen Grünfläche 
mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ sind sieben Bäume – BF31 (GH741) sowie 18 Stück 
Sträucher BB1 (GH51) auf einer Vegetationsfläche von 420 Quadratmeter anzupflanzen, zu

pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die Vegetationsfläche ist zusätzlich durch Scherrasen 
(HM 51(PA 122)) zu begrünen.  
 
 
8.2 Grundstücksbegrünung 
Soweit sie nicht von Gebäuden, Wegen, Spielplätzen oder sonstigen Nebenanlagen 
überbaut sind, sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb der mit W 1.1, W 
1.2, W 2 und W 3 bezeichneten Bereiche gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB 
dauerhaft als Vegetationsflächen zu begrünen und zu unterhalten.  
 
 
8.3 Dachbegrünung  
Flach- und Pultdächer sind gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB mit einer 
Vegetationstragschicht von mindestens 15 cm einschließlich Filter- und Drainschicht 
dauerhaft extensiv zu begrünen. Hiervon ausgenommen sind haustechnisch notwendige 
Dachaufbauten, Dachterrassen, Antennen, Lüftungs- und Klimageräte, Aufzugüberfahrten, 
Dachluken, Treppenaufgänge, Schornsteine, und Sicherungssysteme für Wartungsarbeiten. 
 
Photovoltaik- oder Solaranlagen sowie Satellitenschüsseln sind über der Dachbegrünung 
zulässig. 
 
 
8.4 Tiefgaragenbegrünung 
Soweit sie nicht von Gebäuden, Wegen, Spielplätzen oder sonstigen Nebenanlagen 
überbaut sind, sind Tiefgaragen gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB dauerhaft intensiv 
zu begrünen. Einschließlich Filter- und Drainschicht ist eine Vegetationstragschicht von 
mindestens 80 cm, im Bereich von Baumpflanzungen von 1,20 m vorzusehen. Für Flächen 
von Rampenüberdeckungen der Tiefgaragenein- und -ausfahrten ist eine 
Vegetationstragschicht von mindestens 30 cm einschließlich Filter- und Drainschicht 
vorzusehen. Hiervon ausgenommen sind Treppen- und Lüftungsanlagen für Tiefgaragen und 
Keller. 
 
 
8.5 Befestigung von Stellplätzen 
Mit Ausnahme von Stellplätzen innerhalb der Wasserschutzzone III B sind gemäß § 9 Abs. 1 
Nr. 20 BauGB zur Befestigung der privaten ebenerdigen Stellplätze (St) nur 
versickerungsfähige Materialien (zum Beispiel wasserdurchlässiges Pflaster, 
Rasenfugenpflaster) zulässig.  
 
 
Biotopkürzel 
Für die festgesetzten Biotopkürzel gelten die Grundsätze zur gestalterischen Umsetzung von 
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß der Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur 
Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen nach §§ 135a bis 135c BauGB vom 15.12.2011. 
Die Satzung wurde im Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 01 vom 04.01.2012 veröffentlicht. 
 
 
B Bauordnungsrechtliche Festsetzungen  
 
Gemäß § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 89 Absätze 1 und 2 BauO NRW werden 
folgende gestalterische Festsetzungen getroffen: 
 
 
1 Dachgestaltung 
Dächer sind innerhalb der mit W 1.1 und W 1.2 bezeichneten Bereiche als Satteldach (SD) 
mit einer Dachneigung von 30 Grad bis 35 Grad und innerhalb der mit W 2 und W 3

bezeichneten Bereiche als Flachdach (FD) oder Pultdach (PD) mit einer Dachneigung von 
maximal 15 Grad herzustellen. Gauben sind nicht zulässig.  
 
Photovoltaik- oder Solaranlagen sowie Satellitenschüsseln müssen entlang der Längsseiten 
von Dachflächen einen Abstand von mindestens 1,50 m und entlang der Schmalseiten einen 
Abstand von mindestens 2,00 m zur Dachkante einhalten. 
 
 
2 Satellitenschüsseln und Mobilfunkanlagen 
Satellitenschüsseln sind nur auf dem Dach zulässig. Mobilfunkanlagen sind auf dem Dach 
nicht zulässig. 
 
 
3 Gartenhäuser 
Ein nach Abschnitt A, Nummer 6 der Festsetzungen dieses Bebauungsplans als 
Nebenanlage zulässiges Gartenhaus muss folgende gestalterischen Vorgaben einhalten: 
− Außenabmessungen:  höchstens Länge 2,50 m x Breite 2,50 m 
− Firsthöhe: höchstens 3,00 m über dem im Bebauungsplan 
festgesetzten Bezugspunkt (50,77 m über NN in der 
öffentlichen Grünfläche Auf dem Eichenbrett) 
 
 
4 Abfallbehälter/Müllboxen 
Dauerhafte Standorte für Abfallbehälter sind einzuhausen (z.B. durch Müllboxen) oder 
einzugrünen (zum Beispiel durch Schnitthecken – BD3/GH412) -. Hiervon ausgenommen 
sind Unterflursysteme und deren oberirdisch sichtbare Teile sowie Flächen, die lediglich an 
Abholtagen zum Abstellen von Abfallbehältern dienen. 
 
 
5 Grundstückseinfriedungen 
Die Einfriedung von Grundstücksflächen ist nur mit einheimischen lebenden Hecken – 
BD3/GH412 – oder in die Strauchpflanzungen integrierte, transparente Zaunanlagen (z.B. 
Maschendraht, Stabgitterzaun oder ähnlich) zulässig. Sie sind dauerhaft zu unterhalten und 
nur bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m zulässig. Gemeinschaftshecken, die auf die 
Grundstücksgrenze gepflanzt werden, sind ebenfalls zulässig. 
 
 
 
C NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME 
 
1 Wasserschutzzone 
Teile des Plangebiets liegen innerhalb der festgesetzten Wasserschutzzone III B der 
Wassergewinnungsanlage (WG) Refrath. Die Grenze der Wasserschutzzone ist nachrichtlich 
in den Bebauungsplan übernommen. 
 
Die Genehmigungs- und Verbotstatbestände der Wasserschutzgebietsverordnung Refrath 
für die Wasserschutzzone III B sind zu beachten. 
 
 
D HINWEISE 
 
1 Durchführungsvertrag 
Zu diesem vorhabenbezogenem Bebauungsplan wird ein Durchführungsvertrag zwischen 
der Stadt Köln und der Interhomes AG, Ahlker Dorfstraße 9, 28279 Bremen als 
Vorhabenträgerin geschlossen.

2 Artenschutz 
Es wurde eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bebauungsplan-Verfahren 
durchgeführt – Dieter Liebert, Artenschutzrechtliche Vorprüfung Bauvorhaben Interhomes 
AG – Köln-Merheim Alsdorf, 15.04.2017 sowie eine Artenschutzrechtliche Untersuchung 
möglicher Vorkommen von Kreuzkröte, Wechselkröte, Schlingnatter, Zauneidechse, 
Bluthänfling, Feldschwirl, Gimpel, Klappergrasmücke, Nachtkerzen-Schwärmer im Bereich 
Krankenhausstraße Köln-Merheim, Alsdorf, 02.07.2013. 
 
Das Tötungsverbot des § 44 Abs. 1 Nr. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) wird nicht 
verletzt, wenn Rodungs- und Fällarbeiten außerhalb der Vogelbrutzeit erfolgen (Brutzeit 1. 
März bis 30. September eines jeden Jahres). Sollten Rodungs- und Fällarbeiten zwingend in 
die Vogelbrutzeit fallen, ist eine ökologische Baubegleitung hinzu zu ziehen. Vorgezogene 
Ausgleichsmaßnahmen nach § 44 Abs. 5 BNatSchG sind nicht erforderlich.  
 
 
3 Vorbelastung durch Lärmimmissionen 
Das gesamte Plangebiet ist durch Verkehrs- und Fluglärm vorbelastet. 
 
 
4 Schutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich Flughafen Köln-Bonn und im Schutzbereich Köln-
Bonn-Radar. 
 
 
5 Entwässerung 
Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich der Kläranlage Stammheim und wird im 
modifizierten Mischsystem zu entwässert. Das Schmutzwasser und das anfallende 
Niederschlagswasser der öffentlichen Straßen werden der Mischwasserkanalisation 
zugeführt.  
 
 
6 Baumschutzsatzung 
Gemäß der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang 
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt 
Köln (Baumschutzsatzung – BSchS) vom 01.08.2011 (Amtsblatt Nummer 34 vom 
17.08.2011) sind Ersatzpflanzungen bzw. Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung 
des Bebauungsplanes zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht bereits im 
Bebauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der 
naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach § 18 BNatSchG i. V. m. § 1a Abs. 3 BauGB 
berücksichtigt wurden. 
 
 
7 Altstandorte 
Das Plangebiet liegt im Bereich der Altstandorte mit den Nummern 809101, 806105 und 
80613. Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen im Sinne des Bodenschutzgesetzes liegen 
nicht vor. Sollte im Rahmen von Bauarbeiten optisch oder geruchlich verunreinigtes 
Bodenmaterial angetroffen werden, so ist der Antragsteller verpflichtet, dem Umwelt- und 
Verbraucherschutzamt der Stadt Köln einen Gutachter zu benennen, der die notwendigen 
Untersuchungen durchführt und die Risiken beurteilt. Bei der Einrichtung geplanter 
Kinderspielplätze ist sicherzustellen, dass der Wirkungspfad Boden-Mensch, also der 
oberste Bodenhorizont von 0 bis 10 cm nachweislich frei jeglicher Belastung ist.

8 Kampfmittel 
Für das Plangebiet kann ein Vorhandensein von Kampfmitteln nicht vollständig 
ausgeschlossen werden. Bei Kampfmittelfunden während der Erd- und Bauarbeiten sollen 
die Arbeiten sofort eingestellt und die nächstgelegene Polizeidienststelle oder die 
Bezirksregierung Düsseldorf, Kampfmittelbeseitigungsdienst, Außenstelle Köln, verständigt 
werden. Für zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie 
Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird eine vorherige Sicherheitsdetektion empfohlen.  
 
 
9 Bodendenkmale 
Bei Erd- oder Ausschachtungsarbeiten auftretende archäologische Bodenfunde und Befunde 
oder Zeugnisse tierischen und pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit sind gemäß 
§§ 15 bis 16 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-
Westfalen (Denkmalschutzgesetz – DSchG) vom 11.03.1980 dem Römisch-Germanischen 
Museum/Archäologische Bodendenkmalpflege der Stadt Köln unmittelbar zu melden. Die 
Funde und Befunde sind bis zum Eintreffen eines Vertreters/einer Vertreterin des Fachamts 
in unverändertem Zustand zu erhalten. 
 
 
10 Normen, Richtlinien und Regelwerke 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen 
des Bebauungsplans verwiesen wird, finden in der bei Erlass dieser Satzung geltenden 
Fassung Anwendung. Abweichend hiervon findet die DIN 4109 in der Fassung aus 
November 1989 Anwendung. Sie werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und 
Kataster der Stadt Köln (Plankammer, Zimmer 06 E 05) im Stadthaus (Willy-Brandt-Platz 2, 
50679 Köln) während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
 
 
11 Naturschutzfachlicher Ausgleich 
Der externe Ausgleich der Eingriffe im räumlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nummer 74455/02 Arbeitstitel: „Ostmerheimer Straße“ in Köln-Merheim 
erfolgt durch Anlage einer extensiven Fettwiese – EA1 (LW41111) auf einer Fläche von 619 
Quadratmeter in der Gemarkung Langenbrück, Flur 74, Flurstück 494 in Köln-Brück.

Quelle: Stadt Köln 
E RECHTSGRUNDLAGEN 
 
1 Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
23.09.2004 (BGI. I S. 2414) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 20.10.2015 
(BGI. I S. 1722) Von der Überleitungsvorschrift des § 245 c BauGB wird Gebrauch 
gemacht. 
 
2 Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung 
vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) 
 
3 Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58) 
 
4 Für die unter Bauordnungsrechtlichen Festsetzungen getroffenen Regelungen gilt die 
Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 21.07.2018 (GV.NRW.2018 S. 421) 
Im Übrigen gilt die BauO NRW in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.03.2000 
(GV.NRW 2000 S.256) 
 
Es gilt jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltende Fassung der Rechtsvorschriften. 
 
Innerhalb des Plangebiets bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen 
Fluchtliniengesetzes, des Aufbaugesetzes Nordrhein-Westfalen, des Bundesbaugesetzes 
oder des Baugesetzbuchs treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplans 
außer Kraft.

Anlage 4
Stadtplanungsamt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan - Entwurf 74455/02 
Ostmerheimer Straße 
in Köln - Merheim
unmaßstäblich