Bebauungsplan W 3.2 - Steubenplatz / Rheinstraße - (Aufstellungs- und Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
19.01.2011 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2011/0017 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bebauungsplan W 3.2  - Steubenplatz / Rheinstraße -  (Aufstellungs- und 
Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 13. 1.2011 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Für das Gebiet des östlichen Teils des Blockes Rheinstraße/Steubenplatz/ 
Mornewegstraße/Feldbergstraße ist, zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans W 3  
- Untere Rheinstraße Nord -, ein Bebauungsplan nach § 30 (1) BauGB aufzustellen, um eine 
Wohn- und Büronutzung zu ermöglichen. 
2. Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. 
Eine Anpassung des Flächennutzungsplanes wird gemäß  § 13a (2) im Wege der Berichtigung 
erfolgen.  
3. Dem vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan W 3.2 - Steubenplatz / Rheinstraße - und der 
zugehörigen Begründung wird zugestimmt. 
4. Der Entwurf und die Begründung zum Bebauungsplan W 3.2 - Steubenplatz / Rheinstraße - sind 
gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen.

2 
... 
Anlagen: Begründung zum Bebauungsplanentwurf W 3.2 
Bebauungsplanentwurf W 3.2 (wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2011/0017 vom 13.01.2011:  
 
Im Zuge des Wiederaufbaus wurden am Steubenplatz überörtliche Institutionen angesiedelt. So 
entstanden im Plangebiet zwischen Rhein- und Mornewegstraße Gebäude für die 
Regionalverwaltung des Landeswohlfahrtsverbandes, das Hauptzollamt Darmstadt sowie das 
Landratsamt des Landkreises Darmstadt-Dieburg. Außerhalb des Geltungsbereichs liegen die 
Hauptverwaltung der Handwerkskammer Rhein-Main, das Gewerkschaftshaus des DGB sowie die 
Kunsthalle, die als flacher Solitärbau zwischen der höheren Randbebauung des Platzes steht. 
Einige der genannten Gebäude sind hervorragende Beispiele der Baukunst der späten  
1950-er Jahre. Die Torwirkung der Gebäude des ehemaligem Landratsamtes und der Hand-
werkskammer prägt das Stadtbild Darmstadts an der Rheinstraßenachse in besonderem Maße. Die 
Gebäude an der Westkante des Steubenplatzes sind als Teil des Gesamtensembles 
Rheintor/Steubenplatz von Bedeutung. Durch die Aufgabe der öffentlichen Nutzungen des 
Hauptzollamtes und des Landratsamtes besteht nun das Erfordernis, diesen Bereich einer neuen 
Nutzung zuzuführen. 
Ziel des Bebauungsplans ist es, für den Block Rheinstraße/Steubenplatz/Mornewegstraße/ 
Feldbergstraße die Flächen für den Gemeinbedarf aufzuheben und innerhalb der bestehenden 
überbaubaren Grundstückflächen kerngebietstypische Nutzungen zu ermöglichen. Dabei soll das 
stadträumlich qualitätsvolle Erscheinungsbild des Planungsgebietes bewahrt werden. Aufgrund der 
hohen Nachfrage soll bei der Neuentwicklung dieses Bereichs ein bestimmter Anteil von 
Wohnnutzung zugelassen werden. 
 
Geltungsbereich des Bebauungsplans W 3.2-   ohne Maßstab

4 
... 
Zu 1.: 
Die Aufstellung eines Bebauungsplans ist erforderlich, um kerngebietstypische Nutzungen zu 
ermöglichen und um das stadträumliche, qualitätsvolle Erscheinungsbild des Planungsgebietes zu 
bewahren.  
 
Zu 2.:
  
Seit dem 01.01.2007 kann zur Wiedernutzbarmachung von Flächen, zur Nachverdichtung oder für 
andere Maßnahmen der Innenentwicklung das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB 
angewendet werden, wenn:  
• eine zulässige Grundfläche von weniger als 20.000 m² festgesetzt wird,  
• keine Zulässigkeit von Vorhaben, die eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) oder Landesrecht auslöst, ermöglicht wird und 
• keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne 
des Bundesnaturschutzgesetzes vorliegen. 
Da die vorgenannten Voraussetzungen bei dem Bebauungsplanverfahren W 3.2 erfüllt sind, kann hier 
das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB angewendet werden. 
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 (4), von dem Umweltbericht nach 
§ 2a und von der Angabe nach § 3 (2) Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen 
verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) BauGB abgesehen. 
Im beschleunigten Verfahren kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des 
Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert 
oder ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan ist gem. § 13a (2) im Wege der Berichtigung anzupassen. 
Daher wird der seit 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan, der das Plangebiet als 
„Gemeinbedarfsfläche – öffentliche Verwaltung – ausweist in „Gemischte Baufläche“ berichtigt. Dies 
erfolgt zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplans W 3.2. 
 
Zu 3.:
 
Gemäß § 3 (2) BauGB wurden der Entwurf des Bebauungsplans und die dazu gehörende 
Begründung erstellt. Der Bebauungsplanentwurf W 3.2 ist der Magistratsvorlage als Datei beigefügt. 
Er wird daher zusätzlich bei den Sitzungen ausgehängt. 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs W 3.2 und der zugehörigen Begründung 
erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung im Darmstädter Echo. Die Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbarkommunen werden im Rahmen der 
Offenlage beteiligt. 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
Vorab werden übersandt:
 
• 11 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs N 58.3 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 
Darmstadt,  13.01.2011 
61.2 ha  Nst. 2112 
61.3 cb  Nst. 2606

W 3.2 Begründung MV.DOC 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
Entwurf zum  
Bebauungsplan W 3.2 
– Steubenplatz / Rheinstraße – 
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes W 3 
Mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen  
Begründung zum Entwurf  
(§ 9 Abs. 8 BauGB) 
 
 
13.01.2011 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
Dipl.-Ing. Ulf Begher  
Dipl.-Ing. Wolfgang Schulz 
 
  
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT  
Begher - Begher - Lenz - Raabe   
Stadtplaner und Architekten  
Alicenstraße 23  
64293 Darmstadt  
Tel.: (0 61 51) 99 50-0  
Fax: (0 61 51) 99 50 22  
mail@planungsgruppeDA.de 
 
www.planungsgruppeDA.de

Inhalt  Seite 1  
  
INHALT 
 
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung.........................................................................3 
2. Rechtsgrundlagen..............................................................................................................3 
3. Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB ................................................................4 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ..............................................5 
5. Planungsrechtliche Situation............................................................................................6 
5.1 Regionalplan ........................................................................................................................6 
5.2 Flächennutzungsplan...........................................................................................................6  
5.2.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan ..............................................................................6 
5.2.2 Anpassung des Flächennutzungsplanes im Wege der Berichtigung...................................6  
5.3 Rechtskräftiger Bebauungsplan und angestrebte Änderungen ...........................................6 
6. Schutzausweisungen ........................................................................................................8 
7. Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“................................................8 
8. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand...................................................8  
8.1 Bebauung und Nutzungen ...................................................................................................8 
8.2 Stadtbild ...............................................................................................................................9 
9. Immissionsschutz............................................................................................................11  
9.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet...............................................................................11  
9.2 Schallschutzmaßnahmen...................................................................................................11  
9.3 Unfallrisiko durch Emissionen............................................................................................12  
10. Wasserwirtschaftliche Belange ......................................................................................13 
10.1 Wasserversorgung.............................................................................................................13  
10.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz.............................13  
10.3 Bodenversiegelung und Niederschlagswasserversickerung..............................................13  
10.4 Abwasser ...........................................................................................................................13 
10.5 Oberirdische Gewässer......................................................................................................13 
10.6 Altlasten .............................................................................................................................14 
11. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale ......................................................14 
11.1 Geologie und Boden ..........................................................................................................14 
11.2 Wasser......................................................................................................................... ......14 
11.3 Klima und Luft ....................................................................................................................14 
11.4 Vegetation und Fauna........................................................................................................14  
11.5 Landschaft, Freizeit und Erholung .....................................................................................15 
12. Städtebauliches Konzept ................................................................................................17 
12.1 Nutzungskonzept ...............................................................................................................17

Inhalt  Seite 2  
  
12.2 Stadträumliches Konzept ...................................................................................................17 
13. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen...............................18 
13.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................................18 
13.2 Maß der baulichen Nutzung...............................................................................................18  
13.2.1 Grundflächenzahl............................................................................................................... 18 
13.2.2 Zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.........................................................18 
13.2.3 Geschossflächenzahl.........................................................................................................19  
13.2.4 Hinzurechnung von unterirdischen Garagen......................................................................19 
13.2.5 Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen .......................................................20 
13.3 Höhenlage baulicher Anlagen............................................................................................21  
13.4 Überbaubare Grundstücksflächen .....................................................................................21 
13.5 Überschreitung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen..............................22  
13.6 Arkade......................................................................................................................... .......22 
13.7 Bauweise ...........................................................................................................................22 
13.8 Stellung baulicher Anlagen ................................................................................................22 
13.9 Nebenanlagen................................................................................................................... .22 
13.10 Stellplätze und Garagen ....................................................................................................23 
13.11 Verkehrsflächen .................................................................................................................23 
13.12 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte.........................................................................................23  
13.13 Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen .......................................................................23 
13.14 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft .........................................................................................................................24 
13.15 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen................................24  
13.16 Erhaltung von Bäumen.......................................................................................................24 
14. Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen........................24 
14.1 Dächer ...............................................................................................................................24 
14.2 Technische Aufbauten .......................................................................................................24 
14.3 Dachüberstände................................................................................................................. 25 
14.4 Staffelgeschosse............................................................................................................... .25 
14.5 Fassadengestaltung...........................................................................................................25  
14.6 Aufschüttungen und Abgrabungen ....................................................................................26 
14.7 Werbeanlagen................................................................................................................... .26 
15. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung...........................................................................26  
16. Planungsstatistik .............................................................................................................27

Begründung  Seite 3  
 
  
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Das Plangebiet ist Teil des Bebauungsplans W 3 – Untere Rheinstraße Nord. Es liegt an 
der das Stadtbild Darmstadts wesentlich prägenden Straßenachse der Rheinstraße sowie 
am Steubenplatz. Der Planbereich liegt somit an prominenter Stelle im Stadtgefüge und 
prägt das Stadtbild in besonderer Weise.  
Die Bebauung entlang der Rheinstraße ist das Ergebnis der Wiederaufbauphase nach dem 
2. Weltkrieg. Der Rheinstraße galt die besondere Aufmerksamkeit des damaligen leitenden 
Oberbaudirektors Peter Grund. Er nahm bei seinen Planungen die alten Plätze entlang der 
Rheinstraße wieder auf und formte sie neu. Der Steubenplatz mit seiner Randbebauung ist 
Teil dieses systematisch gestalteten Raumgefüges. 
Im Zuge des Wiederaufbaus hatten sich zwischen Rheinstraße und Mornewegstraße über-
örtliche Institutionen angesiedelt. Am Steubenplatz 16 ist die Regionalverwaltung Darm-
stadt des Landeswohlfahrtsverbandes untergebracht. Bei dem Gebäude Steubenplatz 17 
handelt es sich um das ehemalige Hauptzo llamt Darmstadt. Im Gebäude Rheinstraße 65 
war bis vor wenigen Jahren das Landratsamt des Landkreises Darmstadt-Dieburg unterge-
bracht. Jenseits der Rheinstraße befindet sich das Haus der Handwerkskammer Rhein-
Main - Hauptverwaltung Darmstadt. Gegenüber steht das Gewerkschaftshaus des DGB. 
Das Nutzungsgefüge der prominenten regionalen Einrichtungen wird abgerundet durch die 
Kunsthalle am Steubenplatz.  
Einige der genannten Gebäude sind hervorragende Beispiele der Baukunst der späten 
1950-er Jahre. Im Plangebiet des Bebauungsplanes stellt die Abfolge der Gebäude entlang 
des Steubenplatzes zusammen mit dem Haus der Handwerkskammer und dem Gewerk-
schaftshaus ein städtebauliches Ensemble dar. In der Achse der Rheinstraße bilden das 
Gegenüber von ehemaligem Landratsamt und H andwerkskammer ein das Stadtbild Darm-
stadt in besonderem Maße prägendendes stadträumliches Tor.  
Zwei der genannten Nutzungen sind inzwischen aus dem Plangebiet ausgelagert worden. 
Sowohl das Gebäude des Hauptzollamtes als auch das Landratsamt werden nicht mehr mit 
der ursprünglichen Nutzung genutzt und stehen z.T. leer. Durch die Aufgabe der Nutzung 
als Verwaltungsgebäude auf den südlichen beiden Grundstücken besteht nun das Erfor-
dernis, die Gebäude und die Flächen neuen Nutzungen zuzuführen.  
Ziel der Planänderung ist es daher, für den Block Mornewegstraße / Rheinstraße / Steu-
benplatz innerhalb der bestehenden überbaubaren Grundstückflächen, anstelle der bisher 
ausgewiesenen Fläche für Gemeinbedarf, kerngebietstypische Nutzungen zu ermöglichen. 
Dabei soll aber das stadträumliche, qualitätsvolle Erscheinungsbild des Planungsgebietes 
bewahrt werden. 
2. Rechtsgrundlagen  
 Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert 
durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2585) 
 Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I 1990, S. 132), zu-
letzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
 Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58) 
 Hessische Bauordnung (HBO) i. d. F. vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274), zuletzt geän-
dert durch Art. 1 des Gesetzes vom 25.11.2010 (GVBl. I S. 429) 
 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – 
BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542) 
 Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) 
i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629) 
 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) 
 Hessisches Wassergesetz (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 584),

Begründung  Seite 4  
 
  
 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I S. 3830), 
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetz vom 26.11.2010 (BGBl. I S. 1728) 
 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F vom 24.02.2010 
(BGBl. I 2010, S. 94), zuletzt geändert durch Art. 11 des Gesetzes vom 11.08.2010 
(BGBl. I 2010, S. 1163) 
 Hessisches Denkmalschutzgesetz (DSchG) i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 
270), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 04.03.2010 (GVBl. I S. 72) 
3. Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 
Da die Bebauungsplanänderung als Bebauungsplan der Innenentwicklung bewertet werden 
kann, kann das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB angewandt werden. Die durch 
die Bebauungsplanänderung zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt un-
terhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren ohne Vorprü-
fung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. 
Die Bebauungsplanänderung dient der Nachverdichtung im Rahmen der Innenentwicklung 
und trägt dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum und dem Bedarf an 
Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen in angemessener 
Weise gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung. 
 
Wesentliche Merkmale des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sind:  
 Es kann das Aufstellungsverfahren nach § 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren) an-
gewandt werden. 
 Es kann von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht abgesehen werden. 
 Es müssen Eingriffe nach dem Bundesnaturschutzgesetz nicht ausgeglichen wer-
den. 
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltver-
träglichkeitsprüfung (UVPG) nicht erforderlich.  
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Gebiete von ge-
meinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bun-
desnaturschutzgesetzes sind durch die vorliegende Planung nicht zu befürchten. 
 
§ 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB sieht vor, dass bei der Ermittlung der o.g. maßgeblichen Grund-
fläche von 20.000 m² die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen 
sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen 
sind. Zwar wird in unmittelbarer Nachbarschaft mit dem vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan W 3.1 „Rheinstraße 75“ zeitgleich ein Bebauungsplan ebenfalls nach § 13a BauGB im 
beschleunigten Verfahren aufgestellt. Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan steht  
aber mit dem Bebauungsplan W 3.2 „Steubenplatz / Rheinstraße“ in keinem sachlichen Zu-
sammenhang: 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 3.1 „Rheinstraße 75“ wird bezweckt, auf 
dem Grundstück des Deutschen Rechenzentrums für das Fraunhoferinstitut ein zusätzli-
ches Institutsgebäude zu ermöglichen. Während mit dem Bebauungsplan W 3.2 eine Nut-
zungsänderung angestrebt wird, um anstelle der bisher ausgewiesenen Fläche für Ge-
meinbedarf nun kerngebietstypische Nutzungen zu ermöglichen, soll mit dem vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan W 3.1 für die bereits vorhandene Nutzung eine bauliche Erweite-
rungsmöglichkeit geschaffen werden. Für diese spezielle Nutzung wird das bestehende 
MK-Gebiet durch die Ausweisung eines Sondergebietes für Wissenschaft und Forschung 
ersetzt.

Begründung  Seite 5  
 
  
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 
Das Plangebiet umfasst den östlichen Bereich des Blockes Rheinstraße / Steubenplatz / 
Mornewegstraße / Feldbergstraße. 
Der Geltungsbereich liegt im Osten des Bebauungsplanes „W 3 – Untere Rheinstraße Nord 
-“ und umfasst folgende Parzellen: 
Flur 16: 16/1, 16/3, 16/ 5, 16/21, 16/22, 16/23, 16/24, 17/3, 17/6 (tlw.) und 17/8 und 271/5 
(tlw.), 288/2 (tlw.), 
Flur 17: 66 (tlw.), 78/1 (tlw.), 79 (tlw.). 
 
 
Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 3.2 (unmaßstäblich)

Begründung  Seite 6  
 
  
5. Planungsrechtliche Situation 
5.1 Regionalplan 
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04), 
ist das Plangebiet als „Siedlungsbereich Bestand“ dargestellt.  
Durch die Darstellung als „Siedlungsbereich Bestand“ ist der Bebauungsplan an die Ziele 
der Raumordnung angepasst, entspricht also dem Erfordernis des § 1 Abs. 4 BauGB. 
5.2 Flächennutzungsplan  
5.2.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt weist das Plangebiet als „Gemeinbedarfsfläche – öffentliche Verwaltung –“ aus.  
Die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB ist somit nicht 
gewährleistet. 
5.2.2 Anpassung des Flächennutzungsplanes im Wege der Berichtigung 
Im beschleunigten Verfahren kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flä-
chennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan ge-
ändert oder ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan ist gem. § 13a Abs. 2 im Wege der Be-
richtigung anzupassen. Daher wird der Flächennutzungsplan, der das Plangebiet als „Ge-
meinbedarfsfläche – öffentliche Verwaltung –“ ausweist, in „Gemischte Baufläche“ im Rah-
men der Berichtigung dargestellt. Dies erfolgt zum Satzungsbeschluss des Bebauungs-
plans W 3.2. 
5.3 Rechtskräftiger Bebauungsplan und angestrebte Änderungen 
Für den Geltungsbereich der Änderung des Bebauungsplanes besteht der Bebauungsplan 
„W 3 – Untere Rheinstraße Nord -“, rechtskräftig seit dem 08.Mai 1981.  
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 3.2 waren im rechtskräftigen Bebau-
ungsplan W 3 im Wesentlichen folgende Festsetzungen getroffen: 
– Für das Plangebiet ist als Art der Nutzung eine Fläche für Gemeinbedarf festgesetzt. 
Insbesondere diese Festsetzung soll geändert werden, um kerngebietstypische Nut-
zungen zu ermöglichen. 
– Zum Steubenplatz und zur Rheinstrasse ist eine vier- bzw. fünfgeschossige Block-
randbebauung festgesetzt. Das Prinzip der Blockrandbebauung soll beibehalten wer-
den. Sie soll jedoch nun durch zwingende Festsetzungen geregelt werden, um so die 
den Stadtraum des Steubenplatzes prägende vier- bzw. fünfgeschossige Bebau-
ungsstruktur zu sichern. 
– Zur Rheinstraße hin ist ebenfalls eine durchgängige fünfgeschossige Bebauung zu-
lässig. Die jetzt vorhandene Zäsur der dreigeschossigen Bebauung zwischen den 
fünf- bzw. siebengeschossigen Randgebäuden stellt sich jedoch als stadträumlich 
sehr positiv dar. Daher soll das Zwischenglied hier unter der Höhe der Randgebäude 
bleiben, jedoch soll hier ein viertes Geschoss in Form eines Staffelgeschosses er-
möglicht werden. 
– Im Blockinnenbereich sind bis zu sieben Vollgeschosse vorgesehen. Darüber hinaus 
sind hier bis zu neun Vollgeschosse zulässig, wenn das 8. und 9. Geschoss jeweils 
nach oben gestaffelt wird. Das Konzept der Hochhäuser im Blockinnenbereich wird 
aufgegeben. Statt dessen soll hier die Bebauung nun auf die Höhe der Blockrandbe-
bauung begrenzt werden.

Begründung  Seite 7  
 
  
– Die zulässige GRZ ist auf 0,4 begrenzt. Diese soll nun auf ein kerngebietstypisches 
Dichtemaß angehoben werden. Als zulässige GFZ ist 1,5 festgesetzt. Auch dieses 
Dichtemaß soll zum einen auf die bestehende Bebauungsdichte, zum andern auf ein 
kerngebietstypisches Maß angehoben werden. 
– Für die Wohnbebauung an der Feldbergstraße westlich des Plangebietes ist eine 
Mischgebietsnutzung festgesetzt. Zulässig sind bis zu vier Vollgeschosse sowie eine 
GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,0. Dieser Bereich liegt außerhalb des Änderungs-
bereiches. Die hier getroffenen Festsetzungen gelten unverändert weiter. Es besteht 
auch keine Notwendigkeit, hier Änderungen vorzunehmen. 
 
 
Abb. 2: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan „W 3 – Untere Rheinstraße Nord“ – (unmaßstäblich)

Begründung  Seite 8  
 
  
 
Die außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes W 3.2 getroffenen zeichneri-
schen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes W 3 gelten unverändert weiter. 
6. Schutzausweisungen 
Landschaftsschutz und Naturschutz 
Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-Gebiete werden von der Planung nicht 
tangiert. 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baumschutzsatzung geschützt. Ge-
schützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
7. Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplanes 
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/1999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). 
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftli-
chen Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung wasserrechtlicher Entscheidungen. 
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet 
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesicherte Wasserversorgung im Ballungsraum 
Rhein-Main. 
Im Rahmen der Umsetzung dieser wasserwirtschaftlichen Fachplanung sind teilweise groß-
flächige Grundwasserspiegelanhebungen beabsichtigt, die im Rahmen einer künftigen Be-
bauung zu beachten sind.  
Für den Planungsbereich wurden von dem Wasserversorgungsunternehmen Bemessungs-
grundwasserstände erarbeitet und der Kommune zur Verfügung gestellt. Diese Bemes-
sungsgrundwasserstände sind im Rahmen der Planung zu berücksichtigen, um Vernäs-
sungsschäden zu vermeiden.  
8. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
8.1 Bebauung und Nutzungen 
Das nördliche Grundstück (Nr. 16/24) wird vom Landeswohlfahrtsverband (LWV) genutzt. 
Hier ist Sitz der Regionalverwaltung Darmstadt des Landeswohlfahrtsverbandes. Die Nut-
zung ist in einem L-förmigen viergeschossigen Gebäude untergebracht. Die Zufahrt zu den 
rückwärtigen Stellplätzen und Garagen erfolgt über die Mornewegstraße und die Ausfahrt 
über den Steubenplatz. An der westlichen Grundstücksgrenze ist eine überdachte Abstell-
fläche für Fahrräder vorhanden. 
Das ehemalige Hauptzollamt auf dem Grundstück Nr. 16/5, mit einem am Steubenplatz ge-
legenen viergeschossigen Gebäude und einem rückwärtigen eingeschossigen Gebäudeteil, 
steht zur Zeit leer. Im südlichen Teil des viergeschossigen Gebäudes befinden sich Woh-
nungen. Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks wird ein eingeschossiges Gebäude 
durch einen gewerblichen Betrieb (z.Zt. Bodenbeläge, etc.) genutzt. 
Im hinteren Bereich dieses Grundstücks befinden sich Stellplätze und eine Garagenzeile; 
die Ein- und Ausfahrt ist am Steubenplatz. Die Stellplätze werden teilweise vom östlich des 
Plangebietes gelegenen Hotel „Prinz Heinrich“ genutzt. 
An der Ecke Rheinstraße / Steubenplatz (Grundstück Nr. 17/8) befindet sich der drei- bis 
siebengeschossige Bürokomplex des ehemaligen Landratsamtes des Landkreises Darm-
stadt-Dieburg. Die Bürogebäude werden momentan vom Institut für Wohnen und Umwelt

Begründung  Seite 9  
 
  
(IWU), von der Sophia Hessen GmbH (Büro für soziale Personenbetreuung), der Techni-
schen Universität Darmstadt (Competence Cent er Hessischer Hochschulen) und der Frei-
willigen-Agentur der Wissenschaftsstadt Darmstadt und des Landkreises Darmstadt-
Dieburg genutzt. An der Ecke Rheinstraße / Steubenplatz verläuft der öffentliche Gehweg 
durch eine Arkade des fünfgeschossigen Gebäudeteils. 
Westlich an der Feldbergstraße und im rückwärtigen Teil des Grundstücks befinden sich 
ein eingeschossiges Nebengebäude und die überwiegende Anzahl der Stellplätze. Die Zu-
fahrt zum Grundstück erfolgt von der Feldbergstraße und die Ausfahrt auf den Steu-
benplatz. Weitere Stellplätze befinden sich direkt an der Rheinstraße. 
Das Plangebiet wird über die Mornewegstraße, den Steubenplatz und die Rheinstraße er-
schlossen. An der südlichen Mornewegstraße und entlang des Steubenplatzes befinden 
sich öffentliche Parkplätze. 
8.2 Stadtbild 
Das Plangebiet mit dem Steubenplatz ist Bestandteil des Raumgefüges der Rheinstraße, 
welche das Stadtbild Darmstadts in besonderem Maße prägt. Das heutige Erscheinungs-
bild ist das Ergebnis eines sorgfältig geplanten und systematisch entwickelten Konzeptes 
für diese zentrale Stadtachse. Beim Wiederaufbau galt der Rheinstraße die besondere 
Aufmerksamkeit des damaligen leitenden Oberbaudirektors Peter Grund. Er nahm bei sei-
nen Planungen die alten Plätze entlang der Rheinstraße wieder auf und formte sie neu. 
Neben dem wiederhergestellten Luisenplatz und der Neuplanung des Platzes an der Kreu-
zung Rheinstraße / Neckarstraße ist der Steubenplatz der dritte Platz in der konzipierten 
Platzfolge entlang der Rheinstraße.  
 
Abb. 3: Obere Rheinstraße, städtebaulicher Entwurf von Peter Grund 1950 
Im städtebaulichen Entwurf aus dem Jahr 1950 ist zu erkennen, dass es sich bei der Pla-
nung für den Steubenplatz um eine systematisch geplante Anlage handelt, wodurch dem 
Platz eine neue Form gegeben wurde.  
Einige der Gebäude um den Steubenplatz sind hervorragende Beispiele der Baukunst der 
späten 1950-er Jahre. Im Plangebiet des Bebauungsplanes bildet die Abfolge der Gebäude 
entlang des Steubenplatzes zusammen mit dem Haus der Handwerkskammer und dem 
Gewerkschaftshaus ein städtebauliches Ensemble.

Begründung  Seite 10  
 
  
 
Abb. 4: Städtebauliches Ensemble Westseite Steubenplatz 
In der Achse der Rheinstraße bildet das Gegenüber von ehemaligem Landratsamt und 
Handwerkskammer ein das Stadtbild Darmstadts ebenfalls in besonderem Maße prägen-
dende stadträumliche Torsituation.  
 
 
Abb. 5: Torwirkung an der Westseite des Steubenplatzes mit prägenden Dachüberständen 
Außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans tragen weitere Gebäude zum städ-
tebaulichen Erscheinungsbild des Steubenplatzes bei. Teil des Ensembles ist die von Theo 
Pabst gebaute neue Kunsthalle, das Gewerkschaftshaus gegenüber der Kunsthalle sowie 
die Wohnbebauung der stadteinwärts gerichteten Seite des Steubenplatzes. Hier engt das 
Gegenüber von zwei Torbauten die Fahrbahn optisch ein und wirkt so städtebaulich eben-
falls wie ein Tor.  
Die Wiederholung der beiden Torsituationen in der Rheinstraße sowohl an der Ostseite als 
auch der Westseite des Steubenplatz stellen eine städtebauliche Besonderheit in Darm-
stadt dar.

Begründung  Seite 11  
 
  
9. Immissionsschutz 
Das Gebiet des Bebauungsplanes ist durch Straßen- und Schienenverkehrsgeräusche der 
angrenzenden Straßen belastet.  
Im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung zum Bauleitplanverfahren (Fritz GmbH 
Beratende Ingenieure VBI, Einhausen, 20.07.2010) wurden die Geräuschimmissionen für 
das Planungsgebiet berechnet und Lärmschutzmaßnahmen festgelegt. 
9.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet 
Beurteilung 
An der südlichen Gebäudefassade des Gebäudes am Steubenplatz sind entlang der 
Rheinstraße Beurteilungspegel von bis zu L
r = 72,7 dB(A) zu verzeichnen. An der Ostfas-
sade dieses Gebäudes ist mit bis zu L r = 62,7 dB(A) zu rechnen. Die nördliche Fassade mit 
Beurteilungspegel von bis zu Lr = 54,1 dB(A) und die westliche Fassade mit bis zu Lr = 43,4 
dB(A) weisen deutlich geringere Werte auf.  
Für die südliche Gebäudefassade des Gebäudes parallel zur Rheinstraße wurden Beurtei-
lungspegel von bis zu L r = 70,5 dB(A) und für die nördliche Fassade von bis zu L r = 50,5 
dB(A) ermittelt. 
Vergleicht man die Beurteilungspegel unmittelbar mit den schalltechnischen Orientierungs-
werten der DIN 18005 für die städtebauliche Planung von Kerngebieten von tags 65 dB(A) 
sind an den straßenzugewandten Fassaden deutliche Überschreitungen zu verzeichnen. 
Straßenabgewandt werden die Orientierungswerte dagegen unterschritten. 
Ergebnis 
Als Ergebnis der Untersuchungen bleibt festzuhalten, dass zur Minderung der Geräusch-
einwirkungen Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden. 
9.2 Schallschutzmaßnahmen 
Da die ermittelten Beurteilungspegel die Orientierungswerte der DIN 18005 überschreiten, 
ist der Schallschutz über geeignete passive Schallschutzmaßnahmen zu realisieren.  
Passive Schallschutzmaßnahmen 
Im Plangebiet sind bei Neu-, Um und Erweiterungsbauten auf Grund der durch den Verkehr 
hervorgerufenen Lärmimmissionen für Räume, die dem nicht nur vorübergehenden Aufent-
halt dienen, bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen. 
Zum Schutz von Aufenthaltsräumen gegen Außenlärm ist nachzuweisen, dass die Anforde-
rungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile gemäß Ziffer 5, Tabelle 8 und 9 der 
DIN 4109 erfüllt werden. 
In der nachfolgenden Abbildung sind die Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 für die Im-
missionshöhe 2. Obergeschoss dargestellt. Hiernach liegen die Gebäude im Plangebiet in 
den Lärmpegelbereichen I bzw. IV bis VI. 
In Fassadenbereichen, die dem Lärmpegelbereich IV und höher zugeordnet werden, sind 
für Schlafräume schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen. Für alle anderen 
Raumnutzungen werden schallgedämmte Lüftungen empfohlen.

Begründung  Seite 12  
 
  
 
Abb. 6: Lärmpegelbereiche zum Bebauungsplan W 3.2 – (unmaßstäblich) 
9.3 Unfallrisiko durch Emissionen 
Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes sind Unfallgefahren zu berücksichtigen, die auf 
das Gebiet einwirken können. Hierbei sind die Richtlinien 2003/105/EG des Europäischen 
Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2003 zur Beherrschung der Gefahren bei 
schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (Seveso-II-Richtlinie) und ihre Umsetzung durch 
§ 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu berücksichtigen. Danach sind bei 
raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, die für eine bestimmte Nutzung vorgese-
henen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umweltauswirkungen und schwe-
re Unfälle im Sinne des Artikels 3 Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG auf die ausschließlich oder 
überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebie-

Begründung  Seite 13  
 
  
te, insbesondere öffentlich genutzte Gebiete, wichtige Verkehrswege, Freizeitgebiete und 
unter dem Gesichtspunkt des Naturschutzes besonders wertvolle oder besonders empfind-
liche Gebiete und öffentlich genutzte Gebäude, soweit wie möglich vermieden werden. Da-
bei sind alle möglichen im Bundesimmissionsschutzgesetz genannten Immissionen wie 
Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche 
Umwelteinwirkungen zu berücksichtigen. Dies ist durch eine Abstufung zwischen Gebieten 
unterschiedlicher Nutzung und durch ausreichende Abstände zwischen sich gegenseitig 
beeinträchtigenden Bauflächen oder, wenn das nicht möglich ist, durch Festsetzung von 
Ersatzmaßnahmen zu erreichen. 
Störfallbetriebe in Umfeld des Plangebietes 
Eine oder mehrere für das Plangebiet zu berücksichtigende Störfallanlagen nach dem 
BImSchG und der 12. Verordnung zum BImSchG (12. BlmSchV, Störfallverordnung) befin-
den sich auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck ca. 3.000 m vom Plangebiet entfernt. Auf 
Grundlage des Gutachtens des TÜV Nord vom Juni 2006 wurde für den Betriebsbereich 
der Fa. Merck der zu beachtende Achtungsabstand ermittelt. Das Plangebiet liegt außer-
halb dieses Achtungsabstandes.  
10. Wasserwirtschaftliche Belange 
10.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die HEAG Süd-
hessische Energie AG.  
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtlich durch die bestehenden Wasserver-
sorgungsanlagen gewährleistet. 
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen abgedeckt 
und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige Auswir-
kungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar. 
10.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessischen Was-
sergesetz. 
10.3 Bodenversiegelung und Niederschlagswasserversickerung 
Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung werden in den textlichen Festsetzungen wie 
folgt getroffen: 
„Befestigte, nicht überdachte Flächen und private Stellplätze sind, so weit wasserwirtschaft-
liche und gesundheitliche Belange nicht entgegen stehen, als teilversiegelte Flächen anzu-
legen.“ 
Aufgrund der Innenstadtlage und der geplanten Nutzung des Gebietes werden eine Versi-
ckerung des Niederschlagswassers und eine Brauchwassernutzung nicht vorgeschrieben. 
10.4 Abwasser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (Kanal und Kläranlage) angeschlos-
sen. 
10.5 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.

Begründung  Seite 14  
 
  
10.6 Altlasten 
Im Bereich des Bebauungsplanes befinden sich keine schädlichen Bodenveränderungen, 
Altlasten oder Grundwasserschäden. 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffäl-
ligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf 
das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das 
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. 
IV/Da 41.5 zu informieren. 
11. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
11.1 Geologie und Boden  
Die Böden im Plangebiet sind als Böden der Siedlungsbereiche anzusprechen. Für besie-
delte Gebiete sind in der Bodenkarte keine Bodentypen ausgewiesen. Böden in diesen Be-
reichen sind durch Versiegelungen, Aufschüttungen, Abgrabungen, Umlagerungen und 
Bodenverbesserungsmaßnahmen stark anthropogen überformt. 
Die noch unversiegelten Bereiche des Plangebietes in Form der vorhandenen Grün- und 
Gartenflächen übernehmen vielfältige Funktionen für den Naturhaushalt. Sie haben eine 
Bedeutung als Lebensraum für Tiere und Pflanzen, als Speicher von Niederschlagswasser 
und als Filter von Schadstoffen. 
Zusammengefasst kann davon ausgegangen werden, dass im Plangebiet keine natürlichen 
bzw. naturnahen Bodenbereiche vorhanden sind und das Bodenpotenzial als vorbelastet 
einzustufen ist. 
11.2 Wasser 
Das Plangebiet liegt im Bereich der Kernstadt von Darmstadt. Hier ist generell mit anthro-
pogen beeinträchtigter Grundwasserbeschaffenheit und gestörten Grundwasserverhältnis-
sen zu rechnen. 
Die unversiegelten, als Gartenflächen genutzten Bereiche des Plangebietes haben eine 
Bedeutung zur Grundwasserrückhaltung und -neubildung. 
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. 
11.3 Klima und Luft  
Das Plangebiet liegt im Übergangsbereich zwischen der warmen, trockenen Rheinebene 
und dem kühleren, niederschlagsreicherem Odenwal d. Das Klima in diesem Bereich ist re-
lativ niederschlagsarm mit milden Wintern und warmen Sommern. 
Das Plangebiet besitzt aufgrund seiner Ausprägung keine besondere Bedeutung für die 
Kalt- und Frischluftentstehung. Die im Plangebiet vorhandenen Gartenflächen sowie der 
Gehölz- und Einzelbaumbestand tragen zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation 
bei. Die versiegelten Bereiche des Plangebietes tragen durch erhöhte Wärmespeicherung 
zum Aufheizen der Luft bei. 
11.4 Vegetation und Fauna  
Bei dem Plangebiet handelt es sich um drei bebaute Grundstücke umgeben von viel befah-
renen Straßen.  
Auf dem nördlichen Grundstück sind die notwendigen Stellplätze durch Grünflächen ge-
gliedert und mit mittelgroßen Bäumen (Robinien, Ahorn) überstellt. Das Grundstück ist im 
Norden, Osten und Westen durch Laubhecken, teilweise mit Laub- und Nadelbäumen, ein-

Begründung  Seite 15  
 
  
gegrünt. Direkt an der Mornewegstraße befindet sich eine Wiesenfläche mit Bäumen (A-
horn, Kirsche, Robinie) und niedrigen Sträuchern. 
An den Gebäuderändern sind ringsherum schmale Pflanzflächen mit Ziergehölzen und Bo-
dendeckern zu finden. In Abgrenzung zum südlich angrenzenden Grundstück ist eine mit-
telhohe Hecke gepflanzt worden. 
Das mittlere Grundstück ist zum Steubenplatz hin durch eine schmale niedrige ruderalisier-
te Strauchhecke eingegrünt. Im rückwärtigen Bereich befindet sich eine kleine Wiesenflä-
che mit zwei Linden. Ebenfalls zwei Linden befinden sich im südlich des viergeschossigen 
Gebäudes gelegenen Einfahrtsbereich zu den rückwärtigen Stellplätzen. Die Stellplätze 
selbst sind nicht durch Bäume gegliedert. 
Nördlich des eingeschossigen Gebäudes und am nördlichen Rand des Grundstückes lie-
gen kleine ruderalisierte Grünflächen. Der im hinteren Bereich befindliche Gewerbebetrieb 
wird im Westen zu den Nachbargrundstücken durch eine Baum-Strauch-Hecke abgegrenzt. 
Südlich des Gebäudes stehen zwei Linden. 
Das südliche Grundstück weist fast keine Grünflächen auf. Lediglich die Stellplätze werden 
durch Ahorn, Robinie, Eberesche und eine Birke untergliedert. Entlang der Rheinstraße be-
finden sich entlang der Hausfassade kleine Pflanzflächen. 
Alle Gebäudefassaden des Gebäudes am Steubenplatz sind mit Kletterpflanzen berankt.  
Zusammengefasst dargestellt, besitzen die bebauten und versiegelten Teilbereiche des 
Plangebietes keine Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz. Den im nördlichen und 
mittleren Teil vorhandenen Grünflächen kann eine mittlere Bedeutung für den Naturhaus-
halt zugesprochen werden. 
Infolge der vorhandenen Bebauung mit den Gartenflächen ist im Plangebiet von einer an 
den Lebensraum Siedlung angepassten Artenzusammensetzung der Fauna auszugehen.  
Es bestehen keine Hinweise auf das Vorkommen streng geschützter Tier- oder Pflanzenar-
ten im Plangebiet. 
11.5 Landschaft, Freizeit und Erholung  
Das Plangebiet liegt im Stadtbereich von Darmstadt und ist geprägt durch überwiegend be-
baute und versiegelte Bereiche.  
Das Plangebiet ist geprägt durch die Bürogebäude an der Rheinstraße und am Steu-
benplatz sowie durch die Nebengebäude und Stellplatzflächen. Auf dem nördlichen Grund-
stück sind die nicht als Parkplätze genutzten Flächen begrünt und mit Bäumen und Sträu-
chern bewachsen. Die im rückwärtigen Bereich des mittleren Grundstücks befindliche Gar-
tenfläche hat nur eine geringe Bedeutung als hausnahe Frei- und Erholungsfläche für An-
wohner. 
Das südliche Grundstück weist fast keine Grünflächen auf. Lediglich die Stellplätze werden 
durch kleine Pflanzflächen untergliedert.

Begründung  Seite 16  
 
  
 
Abb. 7: Landschaftsplanerische Bestandsaufnahme (unmaßstäblich) 
Bebauungsplan W 3.2 
- Steubenplatz / Rheinstraße -

Begründung  Seite 17  
 
  
12. Städtebauliches Konzept  
12.1 Nutzungskonzept 
Das Plangebiet war nach dem Krieg als Standort für regionale und überregionale Verwal-
tungen konzipiert. Bedingt durch höhere Flächenbedarfe dieser Verwaltungen und Um-
strukturierungen sind zwei Verwaltungen inzwischen aus dem Plangebiet ausgelagert wor-
den. Sowohl das Gebäude des Hauptzollamtes als auch das Landratsamt werden nicht 
mehr mit der ursprünglichen Nutzung genutzt und stehen z.T. leer. Durch die Aufgabe der 
Nutzung als Verwaltungsgebäude auf den südlichen beiden Gründstücken besteht nun das 
Erfordernis, die Gebäude und die Flächen neuen Nutzungen zuzuführen.  
Ziel der Planänderung ist es daher, für den Block Mornewegstraße / Rheinstraße / Steu-
benplatz innerhalb der bestehenden überbaubaren Grundstückflächen, anstelle der bisher 
ausgewiesenen Fläche für Gemeinbedarf kerngebietstypische Nutzungen zu ermöglichen. 
Dabei soll aber das stadträumliche, qualitätsvolle Erscheinungsbild des Planungsgebietes 
bewahrt werden. 
Anstelle einer reinen Verwaltungsnutzung soll im Plangebiet eine differenzierte Nutzungs-
mischung aus Büro, Verwaltung, Gewerbe und einem begrenzten Anteil von Wohnen ent-
sprechend einer Innenstadtnutzung entstehen. Daher wird die Festsetzung eines Kernge-
bietes MK angestrebt. 
12.2 Stadträumliches Konzept 
Die Bebauung des Gebietes ist geprägt vom Leitgedanken einer Blockrandbebauung, die 
durch vier- und fünfgeschossige Einzelgebäude mit deutlichen Zwischenabständen gebildet 
wird. Wie in Kap. 8.2 dargestellt, ist diese Bebauungsstruktur Bestandteil eines städtebauli-
chen Gesamtkonzeptes für die Hauptachse der Rheinstraße mit dem Steubenplatz. 
Ziel des stadträumlichen Konzeptes ist es vorrangig, die stadtgestalterischen Qualitäten 
des Ensembles um den Steubenplatz zu bewahren. Das Prinzip der Blockrandbebauung 
soll daher beibehalten werden. Die Gebäudehöhen sollen durch zwingende Festsetzungen 
geregelt werden, um so die den Stadtraum des Steubenplatzes prägende vier- bzw. fünfge-
schossige Bebauungsstruktur zu sichern. Die die Platzwand des Steubenplatzes prägen-
den Abstände zwischen den Blockrandgebäuden sollen ebenfalls durch Baugrenzen gesi-
chert werden.  
Ferner soll das stadtgestalterische Erscheinungsbild der einzelnen Gebäude weitgehend 
erhalten werden, da nicht nur die Bebauungsstruktur, sondern auch die Architektur der Ge-
bäude Bestandteil des städtebaulichen Gesamtkonzeptes der Wiederaufbauzeit ist. Durch 
bauordnungsrechtliche Festsetzungen sollen daher die Grundmerkmale der das Stadtbild 
prägenden Architekturelemente der Straßenrandbebauung gesichert werden. 
Das ursprüngliche städtebauliche Leitbild des Bebauungsplanes W 3, in einem angemes-
senen Abstand zur Rheinstraße bzw. zum Steubenplatz in den Blockinnenbereichen bis zu 
sieben bzw. neun Vollgeschosse zuzulassen, wird aufgegeben. In den rückwärtigen 
Grundstücksbereichen ist nun eine Bebauung von maximal vier Vollgeschossen vorgese-
hen. Die zulässige Geschossfläche wird jedoch beibehalten bzw. etwas erhöht, sodass 
durch die Reduzierung der zulässigen Vollgeschosse die bauliche Ausnutzung nicht einge-
schränkt wird. 
Die vorhandenen Grünelemente sollen soweit wie möglich beibehalten werden. Vor allem 
die das Stadtbild prägenden Bäume im öffentlichen Straßenraum und die am Blockrand lie-
genden Grünflächen, welche vom Straßenraum sichtbar sind, sollen erhalten werden. Auf 
dem südlichen Grundstück sollen zur Gliederung der Stellplatzflächen zusätzliche hoch-
stämmige Bäume gepflanzt werden; dies sah schon der bisher gültige Bebauungsplan vor. 
Der Blockinnenbereich ist in angemessenen Umfang zu begrünen. 
Die Erschließung der Grundstücke über die angrenzenden Straßen und die Zufahrten zu 
den Grundstücken wird unverändert beibehalten.

Begründung  Seite 18  
 
  
13. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen  
13.1 Art der baulichen Nutzung 
Um die im Bau- und Nutzungskonzept vorgestellte Planung in der geplanten Dichte und 
Nutzungsmischung planungsrechtlich zu ermöglichen, wird die Art der baulichen Nutzung 
im Geltungsbereich des Bebauungsplanes als Kerngebiet mit Nutzungseinschränkungen 
nach § 7 BauNVO festgesetzt.  
Um zum einen den in diesem Bereich vorhandenen Bedarf an Wohnungen zu decken, zum 
anderen aber der Zweckbestimmung eines Kerngebietes nicht zu widersprechen, wird der 
Anteil der zulässigen Wohnungen je Grundstück auf 40 % der zulässigen Geschossfläche 
begrenzt. Damit wird § 7 Abs. 1 Nr. 7 BauNVO konkretisiert. 
Einzelhandelsbetriebe werden ausgeschlossen, da auf Grundlage des Einzelhandelskon-
zeptes der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 1997 (aktualisiert durch Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung vom 28.04.2009) in diesem Bereich keine Einzelhandelsein-
richtungen vorgesehen sind. 
Vergnügungsstätten, sonstige Betriebe und Nutzungen, die der gewerblichen sexuellen Be-
tätigung bzw. Schaustellung dienen werden ausgeschlossen, da diese den angestrebten 
hochwertigen Nutzungen widersprechen.  
Die sonst im Kerngebiet zulässigen Nutzungen „Tankstellen im Zusammenhang mit Park-
häusern und Großgaragen“ und ausnahmsweise zulässigen Tankstellen werden ausge-
schlossen, da sie dem geplanten Nutzungskonzept widersprechen würden. Die Blockrand-
bebauung ist aus stadtgestalterischen Gründen zu erhalten, daher kämen Tankstellen nur 
im Blockinnenbereich in Frage. Dies würde eine erhebliche Beeinträchtigung für die vor-
handenen Wohnungen an der Feldbergstraße sowie die geplanten Wohnungen im Plange-
biet bedeuten. Eine Tankstelle befindet sich außerdem unmittelbar westlich des Gebietes, 
sodass davon auszugehen ist, dass für eine weitere Tankstelle kein Bedarf besteht.  
Die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes bleibt trotz der Nutzungseinschrän-
kungen erhalten. Insgesamt werden jedoch den Charakter der geplanten Nutzungen stö-
rende Nutzungen ausgeschlossen, wodurch die Qualitäten der besonderen städtebaulichen 
Lage am Rande der Stadtmitte gesichert werden. 
13.2 Maß der baulichen Nutzung 
13.2.1 Grundflächenzahl  
Gegenüber dem bisher geltenden Bebauungsplan wird die GRZ von bisher 0,4 auf 0,6 an-
gehoben. Damit wird der Änderung der Art der Nutzung zum Kerngebiet Rechnung getra-
gen und ein höheres Maß der Überbauung ermöglicht. Die Ausnutzungsziffer bleibt jedoch 
deutlich unter der für Kerngebiete zulässigen Obergrenze von 1,0. Dies ist in Anbetracht 
der auf den Nachbargrundstücken vorhandenen Wohnbebauung mit einer GRZ von 0,4 ei-
ne angemessene Dichteabstufung. 
13.2.2 Zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen 
für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO 
sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück le-
diglich unterbaut wird, bis zu 50 %, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 
0,8 überschritten werden.  
Durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 für das gesamte Plangebiet 
ergibt sich nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO zunächst, dass die sog. Kappungsgrenze bei 
der Grundflächenzahl von 0,8 eingehalten werden muss und somit 20 % der Grundstücks-
flächen unversiegelt bleiben müssen. Die Freiflächen auf dem Grundstück Nr. 17/8 werden

Begründung  Seite 19  
 
  
jedoch heute zu 100 % für Stellplätze benötigt und auch so genutzt. Der nachträgliche Bau 
einer Tiefgarage ist auf diesem Grundstück nicht möglich. Daher ist es für dieses Grund-
stück erforderlich, für Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen eine Grundflä-
chenzahl nach § 19 Abs. 4 von 1,0 zuzulassen. Entsprechend wird für den mit MK 1 ge-
kennzeichneten Bereich festgesetzt, dass die zulässige Grundfläche durch die Grundflä-
chen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO genannten Anlagen bis zu einer Grundflächenzahl 
von 1,0 überschritten werden dürfen. Da es sich um ein Kerngebiet handelt, ist diese Nut-
zungsziffer zulässig. Dieses Grundstück ist bereits bebaut und nahezu versiegelt, daher 
sind durch die Bebauungsplanänderung nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt nicht zu 
erwarten. 
Zur Klarstellung wird für den übrigen mit MK 2 gekennzeichneten Planbereich festgesetzt, 
dass die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO 
genannten Anlagen nur bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden darf. 
Die Sicherung eines unversiegelten Anteils von 20 % für diese beiden nördlichen 
Grundstücke ist in Anbetracht der unmittelbar westlich angrenzenden Wohnbebauung im 
Sinne einer angemessenen Dichteabstufung städtebaulich geboten. Für das benachbarte 
Gebiet außerhalb des Geltungsbereiches ergibt sich gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO 
eine Kappungsgrenze von 0,6. 
13.2.3 Geschossflächenzahl 
Gegenüber dem bisher geltenden Bebauungsplan wird für die beiden nördlichen Grundstü-
cke, im Plan als MK 2 gekennzeichnet, die GFZ von bisher 1,5 auf nun 1,6 angehoben. 
Auch damit wird der Änderung der Art der Nutzung zum Kerngebiet Rechnung getragen 
und eine höhere bauliche Ausnutzung ermöglicht. Die Ausnutzungsziffer bleibt jedoch auch 
hier deutlich unter der für Kerngebiete zulässigen Obergrenze von 3,0. Auch dies stellt in 
Anbetracht der auf den Nachbargrundstücken vorhandenen Wohnbebauung mit einer GFZ 
von 1,0 eine angemessene Dichteabstufung dar. Die derzeit bestehende Bebauungsdichte 
dieser beiden Grundstücke liegt deutlich unter den nun zulässigen Dichtewerten. Die er-
reichte GRZ liegt bei ca. 0,3, die realisierte GFZ bei ca. 0,6, sodass neben den bestehen-
den Gebäuden Anbauten und Erweiterungen in erheblichem Umfang ermöglicht werden. 
Für das südliche Grundstück Nr. 17/8 wird eine höhere GFZ von 2,3 zugelassen. Diese 
Ausnutzungsziffer entspricht annähernd der vorhandenen Bebauungsdichte. Durch die 
Festsetzung einer GFZ von 2,3 sind lediglich Erweiterungen durch ein viertes Geschoss auf 
dem Zwischenbau an der Rheinstraße möglich. Alternativ kommt ein untergeordneter An-
bau auf der Hofseite in Frage.  
Eine Differenzierung der zulässigen baulichen Ausnutzung zwischen dem südlichen 
Grundstück an der Rheinstraße und den Grundstücken am Steubenplatz ist städtebaulich 
durch die unterschiedlichen stadträumlichen Lagen und die direkte Nachbarschaft zur west-
lich angrenzenden Wohnbebauung an der Feldbergstraße gerechtfertigt.  
13.2.4 Hinzurechnung von unterirdischen Garagen 
Mit dem Bebauungsplan wurde für ein Teilgebiet von der Möglichkeit nach § 21a Abs. 5 
BauNVO Gebrauch gemacht: Im Kerngebiet MK  2 kann die zulässige Geschossfläche um 
die Flächen notwendiger Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden, bis 
zu einer GFZ von 2,0 erhöht werden. Mit dieser Festsetzung wurde eine Festsetzung aus 
dem bisherigen Bebauungsplan übernommen.  
Durch die Möglichkeit zur Erhöhung der zulässigen Geschossfläche durch die Flächen von 
unterirdischen Garagen soll diese aus städtebaulichen Gründen wünschenswerte Unter-
bringung der Garagen gefördert werden. Dieser sogenannte „Tiefgaragenbonus“ ist jedoch 
nur auf diejenigen unterirdischen Garagen beschränkt, die der Bauherr in Erfüllung der ihm 
obliegenden Stellplatzpflicht errichtet hat (BVerwG-Urteil vom 27.02.1992). Sie gilt ferner 
nur für den mit MK 2 festgesetzten Plangebietsteil. Hier wurde die zulässige GFZ auf 1,6 
begrenzt. Beim Bau einer Tiefgarage sind zusätzliche Geschossflächen zulässig bis zu ei-

Begründung  Seite 20  
 
  
ner GFZ von 2,0. Die Ausnutzungsziffer bleibt auch bei Anwendung dieser Bonusregelung 
deutlich unter der für Kerngebiete zulässigen Obergrenze von 3,0. 
Die Teilfläche MK 1 wurde von dieser Festsetzung ausgenommen, da zum einen hier 
schon eine GFZ von 2,3 zulässig ist und eine höhere Bebauungsdichte städtebaulich nicht 
zu vertreten wäre. Außerdem ist die Errichtung einer Tiefgarage auf diesem Grundstück 
nicht durchführbar. 
13.2.5 Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen 
Zahl der Vollgeschosse  
Die Zahl der Vollgeschosse wird wie bisher für die einzelnen überbaubaren Grundstücks-
flächen unterschiedlich wie folgt geregelt: 
Entlang des Steubenplatzes werden entsprechend der bestehenden Bebauung vier Vollge-
schosse zwingend festgesetzt. An der Ecke Steubenplatz / Rheinstraße wird zur Betonung 
der markanten Ecksituation und zur Sicherung der Torbildung mit dem ebenfalls fünfge-
schossigen räumlichen Pendant der Handwerkskammer (siehe Abbildung 5) entsprechend 
dem Bestand eine zwingend fünfgeschossige Bebauung festgesetzt. Für den unmittelbar 
an der Rheinstraße angrenzenden Zwischenbau wird eine mindestens drei- und maximal 
viergeschossige Bebauung vorgegeben. Zum Abschluss des südlichen Gebäudekomplexes 
in Richtung Feldbergstraße wird der bestehende Gebäudeteil entsprechend dem Bestand 
mit bis zu sieben Vollgeschossen festgesetzt.  
Auf den hinteren Grundstücksteilen ist eine maximal viergeschossige Bebauung möglich. 
Damit wird das ursprüngliche städtebauliche Leitbild des Bebauungsplanes W 3, in einem 
angemessenen Abstand zur Rheinstraße bzw. zum Steubenplatz in den Blockinnenberei-
chen bis zu sieben bzw. neun Vollgeschosse zuzulassen, aufgegeben. In den hinteren Be-
reichen ist nun eine Bebauung zulässig, die die Blockränder nicht überragt. Die zulässige 
Geschossfläche wird jedoch beibehalten bzw. etwas erhöht, sodass durch die Reduzierung 
der zulässigen Vollgeschosse die bauliche Ausnutzung nicht reduziert wird. 
Höhe baulicher Anlagen  
Für die Gebäude werden Höhenbeschränkungen in Form von maximal zulässigen Gebäu-
dehöhen festgesetzt, da allein durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschos-
se die Höhenentwicklung der Gebäude nicht ausreichend gesteuert werden kann.  
Die Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe von 25,00 für sieben Vollgeschosse, 
17,50 m für fünf Vollgeschosse und 13,50 m für vier Vollgeschosse ermöglicht folgende 
Geschosshöhen: im Erdgeschoss ca. 5,00 m und in den übrigen Geschossen ca. 3,00 m. 
Diese Höhen entsprechen den vorhandenen Gebäudestrukturen. Durch diese Höhen-
Festsetzungen sind bei Erhalt der Bestandsgebäude zusätzliche Geschosse in Form von 
Dach- oder Staffelgeschossen ausgeschlossen. 
Damit wird dem städtebaulichen Ziel Rechnung getragen, die den Stadtraum des Steu-
benplatzes prägende Bebauungsstruktur und damit die stadtgestalterischen Qualitäten des 
Ensembles zu sichern: Die Bebauung unmittelbar am Steubenplatz und an der Rheinstraße 
ist in ihrem Erscheinungsbild dadurch geprägt, dass das oberste Geschoss jeweils ein 
Vollgeschoss ist und damit über alle Geschosse als durchgehender Baukörper ausgebildet 
ist. Vom Baukörper abgesetzte Staffelgeschosse und Dachgeschosse sind hier im öffentli-
chen Straßenraum nicht stadtbildprägend.  
Um sicherzustellen, dass auch bei ei nem Gebäudeabriss und Neubau unmittelbar an der 
Rheinstraße und an der Platzwand des Steubenplatzes dieses städtebauliche Erschei-
nungsbild der geschlossenen Baukörper beibehalten wird, werden Staffelgeschosse in den 
unmittelbar vom Straßenraum sichtbaren Teilen das Plangebietes ausgeschlossen. Staffel-
geschosse sind nur in den rückwärtigen Grundstücksteilen zulässig. Auch bei Ausbildung 
des obersten Geschosses als Staffelgeschoss sind hierbei die maximal zulässigen Gebäu-
dehöhen einzuhalten.

Begründung  Seite 21  
 
  
Technische Aufbauten wie Antennen, Solaranlagen, Aufzüge, Lüftungsanlagen dürfen die 
gebäudebezogen festgesetzte maximal zulässige Gebäudehöhe um bis zu 3,00 m über-
steigen; sie werden jedoch auf maximal 15 % der Dachfläche begrenzt.  
Als bauordnungsrechtliche Festsetzung wurde für die technischen Aufbauten festgesetzt, 
dass diese Aufbauten von der verlängerten Vorderkante der Außenwand einen Mindestab-
stand von 2,00 m - horizontal gemessen – einzuhalten haben. Hierzu wird auf Kap. 14.2 
der Begründung verwiesen. 
Höhenbezugspunkte 
Die Lage der Höhenbezugspunkte ist jeweils grundstücks- bzw. gebäudebezogen in der 
Planzeichnung festgesetzt. Die exakten Höhenlagen der Höhenbezugspunkte sind jeweils 
vor Ort zu ermitteln. 
13.3 Höhenlage baulicher Anlagen 
Um die Sockelhöhe der Gebäude zu begrenzen, darf die Oberkante des Erdgeschossfuß-
bodens nicht höher als 0,50 m über den öffentlichen Erschließungsanlagen (Gehweghinter-
kante) liegen. Dies entspricht auch den Höhen der Bestandsgebäude. 
13.4 Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden aus dem bisher gültigen Bebauungsplan 
W 3 im Wesentlichen in der Größe unverändert übernommen. Bisher waren die überbauba-
ren Grundstücksflächen insgesamt durch Baugrenzen bestimmt. Mit der Änderung werden 
die bisher festgesetzten Baugrenzen unmittelbar an Rheinstraße und Steubenplatz in Bau-
linien umgewandelt, um hier die vorhandenen und städtebaulich notwendigen Gebäude-
kanten zu definieren. Diese Festsetzung dient neben den zwingenden Festsetzungen zur 
Zahl der Vollgeschosse am Steubenplatz dem Ziel, die stadträumlichen Qualitäten rechtlich 
zu sichern.  
Mit diesem Ziel werden auch die Abstände zwischen den einzelnen Gebäuden am Steu-
benplatz durch Baugrenzen festgesetzt. Bestandteil des stadträumlichen Prinzips war es, 
dass kein geschlossener Blockrand errichtet wurde, sondern der Blockrand durch eine Ab-
folge von längsgerichteten Einzelgebäuden mit deutlichen Zwischenabständen hergestellt 
wurde. Im bisher geltenden Bebauungsplan war dieser Abstand zwischen den beiden nörd-
lichen Gebäuden bereits festgesetzt. Durch die Bebauungsplanänderung wird nun auch der 
Zwischenraum zwischen dem ehemaligen H auptzollamt und dem ehemaligen Landratsamt 
verbindlich vorgegeben. Da die rückwärtigen Grundstücksteile mit bis zu vier Vollgeschos-
sen überbaut werden können, kann trotz dieser Festsetzung die zulässige Geschossfläche 
realisiert werden.  
Die Baugrenzen und Baulinien können im Erdgeschoss durch Vordächer um bis zu 5,00 m  
überschritten werden. Diese Regelung ist erforderlich, da alle Gebäude mit Vordächern 
ausgestattet sind. 
Um eine Höhenstaffelung auf dem Zwischenglied zwischen Eckgebäude und westlichem 
Randgebäude an der Rheinstraße zu erreichen, wird eine zurückgesetzte Baugrenze im 3. 
Obergeschoss festgelegt. Dadurch ist auf diesem Zwischenbau im vierten Geschoss ein 
nach hinten gestaffeltes Geschoss (Staffelgeschoss) vorgegeben, welches jedoch als Voll-
geschoss errichtet werden kann. 
Baulinien entlang der Nachbargrenzen 
Entlang der nördlichen Grenze des Gebäudes Ecke Rheinstraße / Steubenplatz wird ent-
sprechend dem vorhandenen Gebäudebestand eine Baulinie festgesetzt. Damit wird die 
bestehende Grenzbebauung planungsrechtlich gesichert. 
Um einen bis zu siebengeschossigen Gebäudeteil an der Nachbargrenze zum Grundstück 
Feldbergstraße Nr. 5 und 7 auch weiterhin zu ermöglichen, wird im Abstand von 6 m eben-
falls eine Baulinie festgesetzt.

Begründung  Seite 22  
 
  
Eine Unterschreitung der nach der Hessischen Bauordnung (HBO) notwendigen Abstands-
flächen ist in diesem Fall zulässig, da nach § 6 Abs. 11 HBO Festsetzungen eines Bebau-
ungsplanes, die die Tiefe der Abstandsflächen bindend bestimmen, Vorrang vor den lan-
desrechtlichen Abstandsregeln haben. Hierbei sind jedoch die allgemeinen Anforderungen 
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbe-
völkerung entsprechend § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB, d.h. insbesondere eine ausreichende Be-
lichtung und Belüftung sowie Belange des Brandschutzes zu berücksichtigen. Die Anforde-
rungen des § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB werden berücksichtigt und es entstehen keine erhebli-
chen Beeinträchtigungen bezüglich der Belichtung, Belüftung und des Brandschutzes, da 
sich unmittelbar an der Grundstücksgrenze des o.g. Grundstückes keine Gebäude befinden 
und somit ein ausreichender Abstand gegeben ist. 
13.5 Überschreitung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen 
Die Gebäude am Steubenplatz und an der Rheinstraße sind jeweils mit einem weit auskra-
genden Vordach über dem Gebäudeeingang versehen, als typisches Gestaltungselement 
der 1950-er Jahre für einen repräsentativen Eingang. Diese Vordächer sollen weiterhin zu-
lässig sein. Daher wurde die Festsetzung getroffen, dass als Ausnahme im Erdgeschoss 
eine Überschreitung der Baugrenzen und Baulinien durch Vordächer bis zu 5,00 m Tiefe 
und 5,00 m Breite zulässig ist. Da jedes der Gebäude zum öffentlichen Straßenraum hin 
nur mit einem solchen repräsentativen Eingang versehen war, wurde festgesetzt, dass pro 
Gebäude an den zu den öffentlichen Verkehrsflächen ausgerichteten Gebäudeseiten nur 
ein Vordach zulässig ist. 
13.6 Arkade 
Um einen durchgehend benutzbaren Gehweg entlang der Rheinstraße auch weiterhin si-
cherzustellen, muss die Arkade eine lichte Höhe von mindestens 3,00 m aufweisen. 
13.7 Bauweise 
Im gesamten Plangebiet wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Zulässig sind Ein-
zelgebäude und Gebäudegruppen im Sinne der Regelungen zur offenen Bebauung. Damit 
haben Einzelgebäude und Gebäudegruppen jeweils die nach HBO notwendigen Ab-
standsflächen zu den Nachbargrenzen einzuhalten. 
In Abweichung von den Regelungen zu § 22 Abs. 2 BauNVO, wird jedoch die Längenbe-
schränkung der Gebäude von 50 m nicht Bestandteil der Festsetzung, d.h. es sind längere 
und breitere Gebäude möglich. Damit wird den Erfordernissen von Gewerbe- und Bürobau-
ten Rechnung im Kerngebiet getragen. 
13.8 Stellung baulicher Anlagen 
Um eine homogene Dach- und Gebäudestruktur entsprechend der Umgebung zu gewähr-
leisten wird festgesetzt, dass die Baukörper parallel bzw. rechtwinklig zu den Baugrenzen 
und Baulinien zu errichten sind. Damit soll die Beibehaltung der bestehenden Bebauungs-
struktur im Sinne der Sicherung der stadträumlichen Qualitäten des Planbereichs gewähr-
leistet werden. 
13.9 Nebenanlagen 
Die Zulässigkeit von Nebenanlagen wird dahingehend eingeschränkt, dass Nebenanlagen 
nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie innerhalb der als „Flächen für 
Nebenanlagen“ festgesetzten Grundstücksflächen zulässig sind. Damit wird bezweckt, die 
nicht bebaubaren Grundstücksrandbereiche zum öffentlichen Straßenraum hin von Neben-
anlagen freizuhalten. 
Diese Randbereiche werden als Bestandteil des öffentlichen Straßenraumes wahrgenom-
men und prägen damit auch das Erscheinungsbild des qualitätsvollen Stadtraumes. Ne-

Begründung  Seite 23  
 
  
benanlagen würden in diesen Flächen das Stadtbild stören. Auf den rückwärtigen Grund-
stücksflächen sind Nebenanlagen zulässig, auch in den nicht überbaubaren Flächen am 
Westrand des Plangebietes, sodass die erforderlichen Einrichtungen hier errichtet werden 
können. 
13.10 Stellplätze und Garagen 
Die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen wird mit der Zielsetzung eingeschränkt, die 
nicht bebaubaren Randbereiche zum öffentlichen Straßenraum hin von Stellplätzen und 
Garagen weitgehend freizuhalten. Lediglich die schon vorhandenen Stellplätze an der 
Rheinstraße sind weiterhin zulässig. 
Diese Randbereiche werden als Bestandteil des öffentlichen Straßenraumes wahrgenom-
men, prägen damit auch das Erscheinungsbild des qualitätsvollen Stadtraumes und bedür-
fen daher einer differenzierten Regelung.  
Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den als „Flä-
chen für Stellplätze“ sowie den als „Flächen für Garagen“ festgesetzten Grundstücksflä-
chen zulässig. Damit werden Stellplätze an der Platzseite des Steubenplatzes ausge-
schlossen. Hier befinden sich bereits im öffentlichen Straßenraum Parkmöglichkeiten. Im 
Blockinnenbereich sind Stellplätze ohne Einschränkung zulässig. Die schon entlang der 
Rheinstraße vorhandenen Stellplätze sind weiterhin zulässig, allerdings nur in Form von 
ebenerdigen, offenen und nicht überdachten Stellplätzen. Damit wird das Erscheinungsbild 
des Straßenraumes vor Einbauten z.B. in Form von Carports geschützt. 
Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie in den als Flä-
chen für Garagen festgesetzten Grundstücksflächen zulässig. Garagen sind damit in den 
nicht bebaubaren Randbereichen zum öffentlichen Straßenraum hin nicht zulässig, da Ga-
ragen hier das städtebauliche Erscheinungsbild stören würden. 
Garagen sind wie Nebenanlagen auf den rückwärtigen Grundstücksflächen zulässig, auch 
in den nicht überbaubaren Flächen am Westrand des Plangebietes. 
13.11 Verkehrsflächen 
Die Mornewegstraße, der Steubenplatz und die Rheinstraße, ebenso wie die öffentlichen 
Parkplätze werden unverändert aus dem Bebauungsplan W 3 übernommen. 
Die innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen dargestellten Teileinrichtungen (Fahrbahn, 
Gehwege, etc.) sind mit Ausnahme der Parkplatzflächen unverbindliche Eintragungen des 
Ausbauvorschlags. Sie dienen nur zur Erläuterung der Planung und sind nicht Bestandteil 
des Bebauungsplanes. 
13.12 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Das Leitungsrecht entlang der Mornewegstraße wird für die HSE AG und die Telekom AG 
gesichert. Dadurch ist sichergestellt, dass eine Beeinträchtigung der dort vorhandenen Lei-
tungen ausgeschlossen ist. 
13.13 Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen 
Die Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen werden auf der Grundlage der schalltechni-
schen Untersuchung getroffen. 
Siehe hierzu Kapitel 9.2. 
13.14 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft 
Oberflächengestaltung

Begründung  Seite 24  
 
  
Um den Anteil an versiegelten Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur 
Oberflächenbefestigung gemacht. Vollständige Versiegelung führt zum Aufheizen der Flä-
chen im Sommer, Erwärmung der Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhtem Staubanfall 
und schnellem Abfluss des Niederschlagswassers.  
Danach sind befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke wasserdurchlässig 
anzulegen. 
13.15 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Die im nördlichen Grundstück vorhandene Grünanlage an der Mornewegstraße wird als 
private Grundstücksfläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be-
pflanzungen festgesetzt. 
Die zusammen mit der festgesetzten Grundstücksbepflanzung vorgegebenen Begrü-
nungsmaßnahmen gewährleisten eine Durchgrünung der Privatgrundstücke und wirken 
sich positiv auf das Boden-, Wasser-, Klima- und das biotische Potenzial sowie für das 
Ortsbild aus. Die festgesetzte Durchgrünung belässt den Grundstücksbesitzern genügend 
eigenen Gestaltungsspielraum. 
13.16 Erhaltung von Bäumen 
Die zu erhaltenden Bäume dienen als gliedernde und eingrünende Elemente. Durch den 
Erhalt der Bepflanzung wird der Lebensraum für Flora und Fauna sichergestellt. 
14. Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 
Wie in Kap. 8 dargelegt, sind einige der Gebäude im Plangebiet hervorragende Beispiele 
der Baukunst der späten 1950-er Jahre. Im Plangebiet des Bebauungsplanes stellt die Ab-
folge der Gebäude entlang des Steubenplatzes zusammen mit dem Haus der Handwerks-
kammer und dem Gewerkschaftshaus ein städtebauliches Ensemble dar. In der Achse der 
Rheinstraße bildet das Gegenüber von ehem aligem Landratsamt und Handwerkskammer 
eine das Stadtbild Darmstadts in besonderem Maße prägendende stadträumliche Torsitua-
tion.  
Zur Sicherung des stadträumlich qualitätsvollen Erscheinungsbildes des Planungsgebietes 
sind neben den planungsrechtlichen Festsetzungen zur Bebauungsstruktur auch einige 
bauordnungsrechtliche Regelungen notwendig. Diese beziehen sich auf einige wesentliche 
Gestaltungsmerkmale, die das geschlossene Erscheinungsbild des Gebäudeensembles 
prägen. 
14.1 Dächer 
Entsprechend dem vorhandenen Gebäudebestand sind als Dachformen nur Flachdächer 
und flach geneigte Dächer bis 5° zulässig. Diese Dachform ist eines der prägenden Be-
standteile des Ensembles. 
14.2 Technische Aufbauten 
Technische Anlagen z.B. Aufzugstürme sowie Anlagen der Kommunikationstechnik und der 
Energiegewinnung sind vor allem bei Bürogebäuden notwendig. Technische Aufbauten wie 
Antennen, Solaranlagen, Aufzüge, Lüftungsanlagen dürfen daher die gebäudebezogen 
festgesetzte maximal zulässige Gebäudehöhe um bis zu 3,00 m übersteigen; sie werden 
jedoch auf maximal 15 % der Dachfläche begrenzt. Hierzu wird auf Kapitel 13.2.5 verwie-
sen. 
Technische Aufbauten sollten allerdings in Einklang mit dem Stadtbild gebracht werden. 
Daher wird als bauordnungsrechtliche Festsetzung festgesetzt, dass technische Aufbauten 
von der verlängerten Vorderkante der Außenwand einen Mindestabstand von 2,00 m - hori-
zontal gemessen - einhalten müssen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Dachrän-

Begründung  Seite 25  
 
  
der, deren Ausgestaltung in besonderem Maße die Gebäude am Steubenplatz prägen, frei 
von technischen Aufbauten bleiben. 
14.3 Dachüberstände 
Ein weiteres prägendes Bestandteil der städtebaulichen Gesamtsituation sind die markan-
ten Dachüberstände von ca. 0,60 m bis 0,90 m. Mit diesem städtebaulichen Gestaltungs-
element sind die Mehrzahl der Gebäude rund um den Steubenplatz versehen. Lediglich 
das Gebäude des ehemaligen Hauptzollamtes erhielt nur einen relativ schmalen Dach-
überstand; dies stellt aber eher eine Fehlentwicklung im Gesamtgefüge dar. 
Um diese prägenden Dachüberstände zu sichern, ist an den vom Straßenraum aus sichtba-
ren Gebäudeseiten, die in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichnet sind, ein 
Dachüberstand einschließlich Dachrinne von mindestens 0,60 m und maximal 0,90 m her-
zustellen. Der Gesamtaufbau des Dachüberstandes (Höhe) muss mindestens 0,10 m und 
darf maximal 0,25 m betragen. 
14.4 Staffelgeschosse 
Die Zulässigkeit von Staffelgeschossen wird dahingehend eingeschränkt, dass Staffelge-
schosse nach § 2 Abs. 4 Satz 4 HBO nur in den mit „S“ gekennzeichneten rückwärtig gele-
genen überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Diese Festsetzung wird aus stadt-
gestalterischen Gründen getroffen. Es wird damit ausgeschlossen, dass Gebäude, welche 
unmittelbar an der Platzfläche des Steubenplatzes und der Rheinstraße liegen, mit einem 
Staffelgeschoss errichtet werden.  
Ziel dieser Festsetzung ist es, die den Stadtraum des Steubenplatzes prägende Bebau-
ungsstruktur und damit die stadtgestalterischen Qualitäten des Ensembles zu sichern: Die 
Bebauung unmittelbar am Steubenplatz und an der Rheinstraße ist in ihrem Erscheinungs-
bild dadurch geprägt, dass das oberste Geschoss jeweils ein Vollgeschoss ist und damit 
über alle Geschosse als durchgehender Baukörper ausgebildet ist. Vom Baukörper abge-
setzte Staffelgeschosse und Dachgeschosse sind hier im öffentlichen Straßenraum nicht 
stadtbildprägend. Zwar wird schon durch die Festsetzung der Gebäudehöhen bezweckt, 
dass die Zahl der Vollgeschosse den festgesetzten Gebäudehöhen entspricht, um damit 
indirekt bei Gebäudeerhalt ein Staffelgeschoss ausgeschlossen ist. Um sicherzustellen, 
dass auch bei einem Gebäudeabriss und Neubau unmittelbar an der Rheinstraße oder an 
der Platzwand des Steubenplatzes dieses städtebauliche Erscheinungsbild der geschlos-
senen Baukörper beibehalten wird, werden Staffelgeschosse in den unmittelbar vom Stra-
ßenraum sichtbaren Teilen das Plangebietes ausgeschlossen. Auf Kapitel 13.2.5 wird ver-
wiesen. 
14.5 Fassadengestaltung 
Die Fassaden mit ihren Wandflächen und Öffnungen sind neben der Dachlandschaft ein 
weiteres prägendes Element des Stadtbildes. Deshalb ist hier besondere Sorgfalt bei der 
Planung und Ausführung notwendig.  
Die vorhandenen Gebäude im Plangebiet wurden mit einer flächigen Lochfassade errichtet. 
Dieses Gestaltungsprinzip prägt ebenfalls in besonderem Maße das städtebauliche En-
semble. Daher wird festgesetzt, dass an den in der Planzeichnung gesondert gekennzeich-
neten Gebäudeseiten, also die Gebäudeseiten, die den Straßenraum einfassen, die Fas-
saden als flächige Lochfassaden auszubilden sind. 
Da eine Lochfassade zunächst kein rechtlich eindeutiger Begriff ist, besteht die Notwendig-
keit, die baulichen Anforderungen zu definieren. Ein Wesensmerkmal der Lochfassade ist 
der hohe Anteil der geschlossenen Wandfläche in Relation zu den Öffnungen. Daher wird 
festgesetzt, dass der Anteil der Öffnungen 40 % der einzelnen Fassadenseiten nicht über-
steigen darf.

Begründung  Seite 26  
 
  
Ein weiteres Gestaltungsprinzip der Lochfassade ist das Fehlen von deutlichen Vor- und 
Rücksprüngen in der Fassade. Somit wird geregelt, dass hervortretende oder eingeschnit-
tene Einzelbauteile wie Erker, Veranden, Loggien, Balkone oder Ähnliches nicht errichtet 
werden dürfen.  
Hiervon ausgenommen sind im Erdgeschoss Überdachungen von Eingängen, da alle Ge-
bäude mit weit auskragenden Vordächern ausgestattet sind. Daher wird festgesetzt, dass 
Vordächer bis zu 5,00 m Tiefe und 5,00 m Breite zulässig sind. Pro Gebäude ist an den zu 
den öffentlichen Verkehrsflächen ausgerichteten Gebäudeseiten jedoch nur ein Vordach 
zulässig. Auf Kapitel 13.5 wird hierzu verwiesen. 
Da die Ecken der Gebäude geschlossen sind, wird festgesetzt, dass die Ecken der in der 
Planzeichnung gekennzeichneten Gebäudefassaden nicht durch Fenster oder sonstige 
Öffnungen unterbrochen werden sollen. 
14.6 Aufschüttungen und Abgrabungen 
Die Festsetzung, dass Abgrabungen und Aufschüttungen nur bis maximal 0,50 m, bezogen 
auf das natürliche Gelände, zulässig sind, wurde unverändert aus dem Bebauungsplan W 3 
übernommen. 
14.7 Werbeanlagen 
Da sich die Nutzung des Gebietes ändert, werden Regelungen zu den Werbeanlagen ge-
troffen. Da Werbeanlagen wesentlich zum Erscheinungsbild eines Gebietes beitragen, 
werden aus gestalterischen Gründen die Werbeanlagen wie folgt beschränkt: 
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Sich bewegende Werbeele-
mente, Lichtprojektionen und Bildschirmwerbungen sowie akustische Werbeanlagen sind 
nicht zulässig. Mit dieser Festsetzung wird Werbung zunächst generell eingeschränkt. 
Fremdwerbung ist hier ausgeschlossen. 
Im Sinne des Gestaltungsprinzips der Lochfassade wird festgesetzt, dass als adäquate 
Form von Werbung an diesen Gebäuden nur die Flachwerbung in Frage kommt. Da auch 
dieser Begriff kein eigenständiger rechtlicher Begriff ist, wird er durch technische Angaben 
zur Dimensionierung konkretisiert: 
Werbeanlagen sind nur als parallel zur Gebäudefassade angeordnete Werbeanlagen 
(Flachwerbung) zulässig. Der Abstand aller Teile einer Flachwerbung zur Fassade darf 
nicht größer als 0,40 m sein. Senkrecht zur Gebäudefassade angeordnete Werbeanlagen 
(Ausleger) sind nicht zulässig. 
Die Werbeanlagen sollen sich deutlich der Gebäudearchitektur unterordnen,. Daher wird 
die maximal zulässige Größe der Werbeanlagen bestimmt: Die Gesamtfläche jeder Werbe-
anlage pro Gebäudeseite ist auf 4,00 m², die Gesamtlänge auf 6,00 m und die maximale 
Höhe auf 0,70 m begrenzt. 
15. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 
Verbal-argumentative Einordnung 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich größtenteils bebaute und versie-
gelte Flächen. Grünflächen und Gehölzbestände sind nur in einem sehr geringem Umfang 
vorhanden. Somit besteht für das Plangebiet eine hohe Vorbeeinträchtigung in Bezug auf 
die Naturraumpotenziale. 
Die Planung ermöglicht durch die Ausweisung eines Kerngebietes eine ebensolche Über-
bauung und Versiegelung des Plangebietes, die auch bereits vorhanden ist. Durch Festset-
zungen im Bebauungsplan wird sichergestellt, dass bis auf das südliche Grundstück 20 % 
der Grundstücksflächen begrünt werden.

Begründung  Seite 27  
 
  
Ausgleich 
Bei Bauleitplänen für die Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 1 
Satz 2 Nr. 1 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes 
zu erwarten sind, im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als vor der planerischen Ent-
scheidung erfolgt oder zulässig. 
Ein naturschutzrechtlicher Ausgleich ist somit für den vorliegenden Bebauungsplan nicht 
erforderlich. 
16. Planungsstatistik 
Geltungsbereich Bebauungsplan 20.101 m² 
Kerngebiet 12.929 m² 
 davon MK 1 3.760 m² 
 davon MK 2 9.169 m² 
Verkehrsfläche 6.896 m² 
Fläche für Leitungsrecht 276 m² 
 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat

R
Kunsthalle
16
5
7
65
67
25
15
14A
14
17
17
9
12
11 13 15
10
6
69
1
1
12
Steubenplatz
Steubenplatz
Steubenplatz
)HOGEHUJVWUD‰H
0RUQHZHJVWUD‰H
+LQGHQEXUJVWUD‰H
5KHLQVWUD‰H
01025  5
Stand Plangrundlage: 6/2010
MK2
IV
IVIV
III-IV
VII
ab II
0,6  1,6   a   
0,6   2,3  a
V
MK1
GHmax = 13,50 m
GHmax =13,50 m
GHmax =13,50 m
GHmax =17,50 m
GHmax =25 m
I - III
IV
I
IV12.02.0
12.6
7.0
17.5
18.0
6.06.0
10.013.8
S
S
1.8
GHmax = 13,50 m
5.7 4.4
12.6
4.4
0D‰VWDE
IV
III-V
V
GHmax
I - III
R
Kunsthalle
R
Peter-Behrens-Schule
Gewerkschaftshaus
5KHLQVWUD‰H
Steubenplatz
5KHLQVWUD‰H
+LQGHQEXUJVWUD‰H
Landgraf-Philipps-Anlage
Steubenplatz
%OHLFKVWUD‰H
)HOGEHUJVWUD‰H
)HOGEHUJVWUD‰H
0RUQHZHJVWUD‰H
Steubenplatz
01025 m  5
(3123-10-08)